RH Immobericht 2005 - Wirtschaftsförderung Hannover

Titel Seilt nzer 29.08.2005 17:22 Uhr Seite 1
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In perfekter Balance:
Region Hannover im Überblick.
Immobilienmarktbericht 2005
für die Region Hannover
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Inhalt
1*
Profil der Region Hannover
Seite 6
1*
Stark. Und stark im Kommen.
Gut im Vergleich!
2*
Büro-Immobilienmarkt – Region Hannover
Seite 10
2*
Beste Aussichten für Büros!
Standorte im Detail
Was ist fertig, was im Bau?
Marktvolumen und -struktur
3*
Logistik-Immobilienmarkt – Region Hannover
Seite 24
Wachstum auf hohem Niveau!
Standorte unter der Lupe
4*
Einzelhandels-Immobilienmarkt – Region Hannover
Seite 34
Ein Ort zum Handeln!
5*
Wohnimmobilienmarkt – Region Hannover
Im Blick von Investoren!
Seite 40
3*
4*
5*
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Die Daten und Analysen dieses Berichts basieren auf einer Erhebung
der BulwienGesa AG im Auftrag der Region Hannover
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Immobilienmarkt der Region Hannover:
Gute Gründe für Investoren!
Zum dritten Mal präsentiert die Region Hannover mit dem vorliegenden Report einen
wissenschaftlichen und ökonomischen Überblick für den regionalen Immobilienmarkt,
der erneut von der BulwienGesa AG erstellt wurde.
In einem schwachen Markt hat sich die Region Hannover vergleichsweise gut behaupten können. Die Bürovermietungen sind gegenüber den Vorjahren zwar leicht zurückgegangen, die Leerstandsquote ist jedoch – entgegen der bundesweiten Entwicklung – von
niedrigem Ausgangsniveau aus nur geringfügig gestiegen. Die Büromieten sind im Gegensatz zu den Vergleichsstädten nur leicht gefallen. Weiterhin stabile Renditen im Büromarkt
und sogar steigende Renditen gegenüber dem Vorjahr im Logistikbereich signalisieren
Kapitalgebern ein insgesamt stabiles Umfeld. Eine nachhaltige Entwicklung des Marktes
ist durch attraktive Neubauten und viel versprechende Projekte auch in den kommenden
Monaten sichergestellt. Zunehmende Großanfragen im Logistikbereich bescheinigen der
Region Hannover zudem eine gestiegene Aufmerksamkeit.
Das bedeutet: Der Markt in der Region Hannover ist nach wie vor in einem gesunden
Gleichgewicht und bietet damit ein äußerst stabiles Umfeld für Investitionen.
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Profil der Region Hannover
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* Profil der Region Hannover
Stark. Und stark im Kommen.
Die Region Hannover entstand zum
tenden Dienstleistungsunternehmen, wie
1.11.2001 als neue Gebietskörperschaft aus
dem Touristikkonzern TUI AG oder der
der Stadt Hannover und den Gemeinden
Verlagsgruppe Madsack, zahlreichen Versi-
des Landkreises Hannover. Sie umfasst
cherungen und Finanzdienstleistern (z.B.
die Landeshauptstadt und das Gebiet des
Norddeutsche Landesbank, FinanzIT,
ehemaligen Landkreises Hannover mit 20
Talanx Versicherungen, Hannover Rück-
Kommunen, darunter 10 Mittelzentren.
versicherung, Versicherungsgruppe Han-
Durch die bisher bundesweit einmalige Ver-
nover VGH, Concordia Versicherung,
waltungsreform wurde der immer engeren
VHV-Versicherungen, AWD etc.). Eine
Verzahnung von Stadt und Umland Rech-
weiterhin starke industrielle Basis in der
nung getragen.
Region Hannover bilden Unternehmen
In der Region Hannover leben insge-
mit internationalem Renommee, wie Con-
samt etwa 1,1 Mio. Einwohner, davon über
tinental AG, WABCO, die Varta AG, Volks-
500.000 in der Landeshauptstadt. Sie ist
wagen Nutzfahrzeuge, der Chemiekonzern
das wirtschaftliche Zentrum Niedersach-
Solvay, MTU Maintenance, Sennheiser
sens und einer der wichtigsten Wirtschafts-
oder die Bahlsen-Gruppe.
standorte in Norddeutschland.
Allein in der Landeshauptstadt als
Internationale Bedeutung besitzt Hannover als Messestandort mit wichtigen Fach-
politischem, kulturellem und ökonomi-
und Publikumsmessen wie der CeBIT und
schem Zentrum der Region arbeiten etwa
der Hannover Messe. Das moderne, größte
zwei Drittel der etwa 421.000 sozialversiche-
Messegelände der Welt liegt am Südrand
rungspflichtig (SVP) Beschäftigten, davon
der Stadt und war auch Teil der Weltaus-
rund 75 % im tertiären Sektor. Die Stadt
stellung EXPO 2000.
Hannover ist Sitz von zahlreichen bedeu-
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Auf einen Blick: Die Region Hannover bleibt ein interessanter Platz für Investoren. Der ausgeprägte tertiäre
Sektor mit starker industrieller Basis schafft ein attraktives Umfeld für Kapitalgeber.
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1*
* Profil der Region Hannover
Gut im Vergleich!
Hannovers Immobilienmarkt
im Städtevergleich
Im Folgenden wird Hannover mit vier
2004 bei etwa 50.000 qm. Der Büroflä-
Erfreulich: Die Einzelhandelsmieten sind
ähnlich strukturierten Städten verglichen.
chenleerstand in der Stadt Hannover
in Hannover gegenüber dem Vorjahr stabil
Dies sind Bremen, Dortmund, Nürnberg
betrug Ende 2004 rund 165.000 qm. Die
geblieben. Für eine standardisierte Laden-
und Stuttgart. Im Vergleich der Kennzah-
Büroleerstandsquote beträgt 5,3 %, liegt
fläche (100 qm Verkaufsfläche, 6 m Schau-
len werden die Besonderheiten des hanno-
also deutlich niedriger als in Nürnberg
fensterfront, ebenerdiger Zugang) liegt die
verschen Marktes erkennbar.
und Stuttgart. Positiv zu bewerten ist, dass
Höchstmiete in der City aktuell bei 150
sich in Hannover, anders als in den großen
Euro/qm. Auch hier verzeichnet allein
tertiären Bereich ausgerichtet. Sie liegt bei
Die Stadt Hannover ist stark auf den
Bürostandorten der Bundesrepublik, die
Stuttgart eine höhere Spitzenmiete.
einer Einwohnerzahl von über 500.000
Leerstandsquote gegenüber dem Vorjahr
Einwohnern in der Größenordnung der
nur sehr geringfügig erhöhte. Dies spricht
Vergleichsstädte – eine leicht überdurch-
vier Vergleichsstädte. Die Gesamtbürobe-
für das maßvolle Vorgehen der Projektent-
schnittliche Kaufkraftkennziffer auf (105,5
schäftigtenquote Hannovers von 42,2 %
wickler und Investoren am Büroimmobi-
Punkte). Dem steht jedoch eine sehr hohe
wird jedoch nur in Stuttgart übertroffen.
lienmarkt.
Zentralitätskennziffer von 133,9 Punkten
Mit dem hohen Bürobeschäftigtenan-
Die Bürospitzenmieten in der City
gegenüber, die deutlich über dem Wert der
teil Hannovers korrespondiert auch ein
sind leicht zurückgegangen. Sie liegen mit
meisten Vergleichsstädte liegt. Dies spricht
vergleichsweise hoher Büroflächenbestand
12,50 Euro/qm jedoch nach wie vor höher
für die hohe Attraktivität der Stadt Han-
von ca. 3,12 Mio. qm, der ebenfalls nur in
als in Bremen und Nürnberg. Nur in
nover als Einkaufsziel innerhalb der
Stuttgart deutlich übertroffen wird.
Stuttgart werden mit 16,00 Euro/qm
Region Hannover.
Der Büroflächenumsatz lag im Jahr
8
Hannover weist – wie auch die vier
höhere Erlöse erzielt.
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Vergleich der Stadt Hannover mit ausgewählten anderen deutschen Großstädten
Hannover
Bremen
Dortmund
Nürnberg
Stuttgart
Einwohner 2004
515.897
545.932
587.965
494.079
589.868
SVP-Beschäftigte 2004
271.033
237.434
191.801
253.528
344.311
SVP-Bürobeschäftigte 2004
123.137
88.472
77.773
107.817
177.111
SVP-Bürobeschäftigtenquote 2004
45,4 %
37,3 %
40,5 %
42,5 %
51,4 %
Gesamtbeschäftigte 2004
357.627
315.410
265.915
328.873
440.162
Gesamtbürobeschäftigte 2004
150.759
119.884
101.307
147.136
245.542
Gesamtbürobeschäftigtenquote 2004
42,2 %
34,0 %
36,5 %
39,6 %
48,7 %
Arbeitslosenquote März 2005*
18,3 %
15,0 %
18,5 %
10,6 %
8,9 %
Büroflächenbestand 2004 in qm
3,12 Mio.
2,28 Mio.
2,33 Mio.
3,16 Mio.
5,39 Mio.
Flächenumsatz 2004 in qm
50.000
85.000
57.000
60.000
153.000
Leerstand 2004 in qm
165.000
130.000
114.000
220.000
430.000
Leerstandsquote 2004
5,3 %
5,7 %
4,9 %
7,0 %
7,9 %
Büro Spitzenmiete City 2004 Euro/qm
12,5
11,0
12,5
11,0
16,0
Büro Durchschnittsmiete City 2004 Euro/qm
9,8
10,0
10,5
8,0
14,0
EH Spitzenmiete City 2004 Euro/qm
150,0
95,0
150,0
110,0
177,0
Kaufkraftkennziffer 2005
105,5
99,5
101,8
105,9
106,6
Umsatzkennziffer 2005
141,3
124,4
107,8
146,0
137,6
Zentralitätskennziffer 2005
133,9
125,0
105,8
137,8
129,1
* Nur Monats- und kein Jahresdurchschnittswert, da zur Drucklegung noch kein aktuelles Zahlenmaterial der Bundesagentur für Arbeit zur Verfügung stand
9
Auf einen Blick: Die Region Hannover hat sich in einem schwierigen Marktumfeld behaupten und ihre
Position im Vergleich zu anderen Städten mit ähnlichen Voraussetzungen zum Teil sogar stärken können.
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Büro-Immobilienmarkt
Region Hannover
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* Büro-Immobilienmarkt – Region Hannover
Beste Aussichten für Büros!
Bürobeschäftigte: Struktur und Entwicklung
2004 gingen in der Region Hannover 169.800 Personen einer SVP-Bürobeschäftigung nach.
Büromarktentwicklung auf die unmittel-
Von diesen arbeiten ca. 123.100 oder 72,5 % in der Stadt Hannover.
bar an die Stadt Hannover grenzenden
Von den gesamten SVP-Beschäftigten der Stadt Hannover arbeiten 45,4 % im Bürobereich. Hier spiegelt sich die Funktion der Landeshauptstadt als zentraler Verwaltungs- und
Gemeinden konzentriert.
Aus der Zahl der Gesamtbeschäftigten
Behördensitz wider. Die SVP-Bürobeschäftigtenquote im Umland ist ebenfalls langsam
kann die Anzahl der Gesamtbürobeschäf-
steigend. Sie liegt dort aber auf einem verhältnismäßig niedrigen Niveau, da sich die
tigten abgeleitet werden. Im Jahr 2004 gab
es in der Region ca. 209.700 Gesamtbürobeschäftigte, davon ca. 150.800 in der
Entwicklung der Gesamtbürobeschäftigten in der Region Hannover
175
60
(in Tsd)
Stadt Hannover (71,9 %). Hierbei ergibt
sich eine Gesamtbürobeschäftigten-Quote
von 42,2 % für die Stadt Hannover und
150
28,5 % für das Umland.
125
40
100
75
20
50
25
0
0
91
92
93
94
Kernstadt (in 1000)
Umland (in 1000)
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
Gesamtbeschäftigungsquote (%) Kernstadt
Gesamtbeschäftigungsquote (%) Umland
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2*
* Büro-Immobilienmarkt – Region Hannover
Standorte im Detail
Der Büromarkt Hannover umfasst die
der geplanten Ernst-August-Galerie (Shop-
Karl-Wiechert-Allee herausgebildet. Dort
Stadt Hannover und die beiden Umland-
ping-Center ECE).
befinden sich außer den großflächigen
gemeinden Laatzen und Langenhagen, die
2. Weitere hochwertige Bürostandorte:
Anlagen der Medizinischen Hochschule
südlich bzw. nördlich direkt an die Lan-
Die Büroimmobilienentwicklung konzen-
und des angrenzenden Medical Parks vor
deshauptstadt angrenzen und funktional
triert sich historisch gewachsen vor allem
allem eigengenutzte Bürobauten von Kon-
eng mit ihr verbunden sind.
auf das nordöstliche und südöstliche
zernen aus den Bereichen Finanzen, Versi-
Stadtgebiet mit den Hauptverkehrsachsen
cherung und Touristik.
Der Bürostandort Hannover besteht
aus folgenden Teilräumen (vgl. Karte
Vahrenwalder Straße im Norden, Podbi-
Büroprojekte):
elskistraße im Nordosten, Hans-Böckler-
dung an der Autobahn A 2 im Norden
Ein Standort mit guter Verkehrsanbin-
Allee im Osten und Hildesheimer Straße
Hannovers ist die Bürostadt Lahe. Hier
der historischen Stadt Hannover wird
im Süden. Als wichtige markante Teilberei-
sind Unternehmen des IT-Sektors, der
begrenzt vom Straßenverlauf des City-Rin-
che gelten hier das Pelikanviertel, das
Sicherheitstechnik und unternehmensnahe
ges. Dieser Bereich umfasst im Wesent-
Geha-Areal und seine nordöstliche Verlän-
Dienstleister ansässig.
lichen die Straßenzüge Georgstraße,
gerung (Riethorst) an der Podbielskistra-
Georgsplatz, Raschplatz, Friedrichswall,
ße, die Hans-Böckler-Allee, der Business
Aegidientorplatz und Schiffgraben. Er ist
Park Nord an der Vah-
geprägt durch die dort ansässigen öffent-
renwalder Straße und
lichen Verwaltungen und Körperschaften,
das Timon Carrée an der
Finanzdienstleister sowie Versicherungen.
Hildesheimer Straße.
1. Innenstadt: Der Innenstadtbereich
Aktuell wichtigster Entwicklungsschwer-
Als großes separates,
punkt ist der Bereich Hauptbahnhof mit
speziell strukturiertes
dem Ernst-August-Carrée, dem Kontor-
Bürozentrum hat sich
haus, dem Büro- und Geschäftshaus HSBC
im Osten Hannovers der
Trinkaus & Burkhardt am Raschplatz und
Teilbereich Roderbruch/
Büroflächenbestand Region Hannover Ende 2004*
BGF qm
Mietfläche qm (gif)
Gesamtmarkt
Hannover
4.314.000
3.668.000
Stadt Hannover
Langenhagen
und Laatzen
3.666.000
0.648.000
3.117.000
0.551.000
BGF= Bruttogeschossfläche
gif = Ermittlung nach Norm der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche
Forschung (gif e. V.)
* Vergleich mit dem Jahr 2003 durch Umstellung der methodischen
Ermittlung nicht möglich
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Büroprojekte
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Am südlichen Stadtrand sind zwei Bürostandorte hervorzuheben: Zum einen ist
Nachbarschaft auf dem Kronsberg die FinanzIT und die LBS markante Neubauten errichtet.
Laatzen grenzt unmittelbar an das Messegelände. Büroobjekte konzentrieren sich, mit
auf dem ehemaligen Ausstellungsgelände
Ausnahme der Landesversicherungsanstalt im Süden, im Wesentlichen auf das Stadtzen-
der Weltausstellung 2000 (Expo-Plaza/
trum Laatzens.
TUI-Plaza und Expo-Park Hannover) ein
Langenhagen, Nachbarstadt im Norden Hannovers, profitiert von seiner hervorragen-
Entwicklungsstandort mit zahlreichen
den Verkehrsanbindung und dem Flughafen. Büroobjekte konzentrieren sich im Wesent-
hochwertigen Büroobjekten der Ausrich-
lichen auf das Stadtzentrum und den Bereich um den S-Bahnhof Langenhagen-Zentrum.
tung IT, Design und Medien entstanden.
Weitere Büroobjekte entstanden im Gewerbegebiet Godshorn.
Zum anderen haben in unmittelbarer
Projekt im Fokus – Medienzentrum Hannover, Stiftstraße
Das Medienzentrum der Verlagsgesellschaft Madsack mit dem Anzeigerhochhaus als Mittelpunkt wird durch einen städtebaulich
interessanten Baukörper (entworfen vom international renommierten Architekturbüro Mendini, Mailand) erweitert und
arrondiert.
Das Bauvorhaben umfasst im Wesentlichen den Neubau der Stiftstraße 1/2 (Lückenschluss) sowie den Bau einer Tiefgarage
mit 132 Parkplätzen im Hofbereich. Die Anpassung der Fassaden und die Renovierung der Gebäude Lange Laube 8–12 ergänzen
das Projekt, um zu einer Gestaltung „aus einem Guss“ zu kommen.
Insgesamt umfasst die Erweiterung ca. 2.600 qm Bürofläche sowie zusätzliche Verkaufsflächen (Läden).
14
Auf einen Blick: Büroflächen gibt es vor allem in der Stadt Hannover und an attraktiven Bürostandorten an den
Hauptverkehrslinien im Norden, Osten und Süden. Gerade hier sind in den letzten Jahren interessante Objekte
realisiert worden.
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* Büro-Immobilienmarkt – Region Hannover
Was ist fertig, was im Bau?
Die Fertigstellungsvolumina (ausschließlich Büroneubauten, ohne Sanierung) lagen in der
2003 waren u. a. das bauwo Business Cen-
zweiten Hälfte der 90er Jahre meist deutlich unter 50.000 qm.
ter in der Vahrenwalder Straße (12.000 qm
Das hohe Fertigstellungsvolumen aus dem Jahr 2002, das stark durch großflächige
Mietfläche), die Bebauung des Telefunken-
Einzelprojekte (z. B. Nord/LB 40.000 qm, Office Center Plaza über 17.000 qm) geprägt war,
geländes am Ricklinger Kreisel (15.000
hat sich bereits 2003 um über 50 % auf 45.000 qm reduziert. Bedeutende Realisierungen
qm), die AOK-Zentrale Niedersachsen in
der Hildesheimer Straße (10.700 qm) und
das 1-2-fly-Bürogebäude an der Podbielskistraße (8.000 qm).
Bis Ende 2004 hat sich das Fertigstel-
Fertigstellungen im Büromarkt Hannover 1994 bis 2005 (in Tsd./qm)
lungsvolumen auf ca. 22.000 qm halbiert.
Für 2005 wird mit einem Neubau-Fertig-
100
90
stellungsvolumen von rund 14.000, im
80
Jahr 2006 von 31.500 qm gerechnet. Darü-
70
ber hinaus gibt es eine Reihe von sanierten
60
Büroobjekten, die mit weiteren Volumina
50
neu an den Markt kommen.
40
30
20
10
0
94
95
96
Fertigstellungen
97
98
99
00
01
02
03
04
05
Prognose
15
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Wichtige Fertigstellungen bis Ende 2005
Objekt
Investor/Entwickler
Noch im Jahr 2005 fertig gestellt werden
Mietfläche
in qm
Fertigstellung
Kontorhaus,
Christian Peters
Ernst-August-Platz (Sanierung)
5.000
2004
Solvay Pharma Office
Center, Hans-Böckler-Allee
DAL
(Sale and lease back)
8.200
2004
Bayer Haus, Marienstraße
(Sanierung)
NILEG Norddeutsche
Immobiliengesellschaft
mbh
6.000
2004
Kirchlicher
Informationsdienst,
Bischofsholer Damm
EDG Immobilien
GmbH
5.300
2004
IG-Metall-Gebäude,
Postkamp
IG-Metall
3.900
2004
Kaufland Einkaufszentrum
(mit 2 Hotels), Raschplatz
Kaufland Stiftung &
Co. KG
3.600
2004
T-Mobile, Bürogebäude
Hamburger Allee
HSBC Trinkhaus &
Burkhardt
Immobilien GmbH
5.000
2005
Erweiterung Medienzentrum
Stiftstraße
Verlagsgesellschaft
Madsack
2.600
2005
Podbi 344,
Podbielskistraße 344
Hochtief Constructions
AG Hannover
2.850
2005
Bürogebäude
Hildesheimer Str. 89
Heimkehr-Hannover
Wohnungsbaugenossenschaft
(Eigennutzung)
2.000
2005
Richard Kühn-Haus,
EXPO Ost,
Straße der Nationen
Facility Management
Nord/PERFEKTA
Unternehmensgruppe
1.300
2005
Bürogebäude
Hildesheimer Str. 25
(Sanierung)
ABB
2.800
2005
sollen u. a. das T-Mobile Bürogebäude an
der Hamburger Allee, die Erweiterung des
Medienzentrums der Verlagsgesellschaft
Madsack in der Stiftstraße, das Büroprojekt Podbi 344 und das Bürogebäude der
Heimkehr-Hannover Wohnungsbaugenossenschaft in der Hildesheimer Straße.
Einige weitere Bürogebäude sind
bereits im Bau, in Bauvorbereitung bzw.
durch Planung konkret projektiert (vgl.
Tabelle). Mit einer Fertigstellung bis Ende
2006 zu rechnen ist für das Bürohaus
Hamburger Allee/Rundestraße, das Geschäftshaus Hildesheimer Straße 41, das
Torhaus Aegidientorplatz, das Bürogebäude Hannover 96 am Arthur-Menge-Ufer,
das Projekt Zoo Biz Plathnerstraße/ HansBöckler-Allee, das Geschäftshaus Hildes-
16
heimer Straße/Devrientstraße, das Bürogebäude Großer Kolonnenweg 18 und den
2. Bauabschnitt des Business Parks Hannover Nord an der Vahrenwalder Straße.
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Objekte im Bau, in Bauvorbereitung oder konkret projektiert
Bürohaus Hamburger
Allee/Rundestraße
HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien
GmbH, Neubau, ca. 3.900 qm, zusätzlich
Handel ca. 3.600 qm und ca. 1.300 qm
Entertainment. Im Bau, Fertigstellung
Anfang 2006 geplant
Geschäftshaus Hildesheimer Str. 41
Hochtief Constructions AG Niederlassung
Hannover, Sanierung, ca. 4.200 qm. In
Planung, Fertigstellung Anfang 2006
geplant
Torhaus, Aegidientorplatz
NILEG Norddeutsche Immobiliengesellschaft mbH, Neubau, 7.500 qm,
zzgl. 600 qm Einzelhandel. Im Bau,
Fertigstellung Anfang 2006 geplant
Bürogebäude Hannover 96,
Arthur-Menge-Ufer
GbR Baum, Neubau, ca. 3.100 qm. Im
Bau, Fertigstellung Anfang 2006 geplant
Zoo Biz, Plathnerstraße/
Hans-Böckler-Allee
Strabag Projektentwicklung, Neubau,
ca. 7.000 qm. In Planung, Fertigstellung
Mitte 2006 geplant
Bürogebäude Großer Kolonnenweg 18
(Sanierung), Nebel Immobilien,
Sanierung, ca. 3.100 qm, zzgl. 1.000 qm
Studio, 800 qm Lager. Im Bau, Fertigstellung Mitte 2006 geplant
Bürogebäude Region Hannover,
Hildesheimer Straße
Region Hannover (Eigennutzung), Abriss
und Neubau, ca. 8.000 qm. In Planung,
Fertigstellung Anfang 2007 geplant
Geschäftshaus Hildesheimer Straße
98/Devrientstraße
NILEG Norddeutsche Immobiliengesellschaft mbH, Neubau, ca. 2.500 qm,
zzgl. 850 qm Einzelhandel und 2.000 qm
Altenpflegeheim. In Planung,
Fertigstellung Herbst 2006 geplant
Business Park Hannover Nord, 3. BA
bauwo Grundstücks AG, Neubau,
ca. 9.500 qm. In Planung, Fertigstellung
Mitte 2007 geplant
Business Park Hannover Nord,
2. BA, Vahrenwalder Str. 317
bauwo Grundstücks AG, Neubau,
ca. 7.500 qm, Mischnutzung Büro und
Logistik, 2.500 qm Archiv. In Planung,
Fertigstellung Ende 2006 geplant
Joachimszentrum, Joachimstraße
Veit Pagel, Abriss und Neubau, ca. 5.000
qm, zusätzlich 800 qm Einzelhandel. In
Planung, Fertigstellung Anfang 2007
geplant
bauwo Business Center,
Podbielskistraße/Eulenkamp
bauwo Grundstücks AG, Neubau,
ca. 15.000 qm. In Planung, Fertigstellung
Mitte 2007 geplant
bauwo Business Center,
Hans-Böckler-Allee, 3. BA
bauwo Grundstücks AG, Neubau,
ca. 12.000 qm und 2.000 qm im Lager.
In Planung, Fertigstellung Mitte 2007
geplant
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2*
Neben weiteren möglichen Projektstandorten an den Ausfallstraßen und am Expo-
werden in den nächsten Jahren durch
Gelände bestehen langfristige Entwicklungschancen an den bedeutsamen Umstrukturie-
Sanierungs- bzw. Umnutzungsmaßnah-
rungsarealen am Hauptgüterbahnhof zwischen Vahrenwalder Straße und Weidendamm,
men einige Projektentwicklungen zu
am Schlachthof und dem Stammareal der Tierärztlichen Hochschule. Im City-Bereich
erwarten sein.
Projekt im Fokus – Joachimszentrum
Grünlicher Naturstein in Verbindung mit Glasflächen wird
die moderne Außenoptik bilden. Im Erdgeschoss werden
einladende Ladengeschäfte mit einer Gesamtverkaufsfläche
von rund 800 Quadratmetern angesiedelt, in den Obergeschossen entstehen auf sechs Etagen Büro- und Praxisflächen. Für Büro- und Ladenmieter werden auf vier Ebenen
in Tiefgeschossen des Gebäudes Parkplätze zur Verfügung
stehen.
Ein neues Highlight in der City wird entstehen, durch
die geplante Branchen-Mischung mit ganz besonderer
Attraktivität für Mieter und Besucher. Der Standort für
den Neubau an der Joachimstraße ist ideal: Die zentrale
Lage am Verkehrsknotenpunkt Hannover bietet beste
Bedingungen für modernen Einzelhandel und Büroimmobilien.
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Auf einen Blick: Auch in der nahen Zukunft stehen weitere hochwertige Büro- und Gewerbeflächen vor der
Vollendung. Insbesondere im City-Bereich sind auf Sicht weitere Zuwächse zu erwarten.
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* Büro-Immobilienmarkt – Region Hannover
Marktvolumen und -struktur
Fläche? Vermietet!
Der Flächenumsatz (Vermietungen) in
Mitte der 90er Jahre. Er ist wie in ver-
net. Hannover zeichnet sich damit weiter-
Hannover lag im Jahr 2004 bei ca. 50.000
gleichbaren Märkten leicht zurückgegan-
hin durch eine stabile Nachfrage von Miet-
qm und liegt damit leicht unter dem
gen. Für 2005 wird mit einer ansteigenden
flächen aus.
Niveau der Vorjahre bzw. auf dem Niveau
Vermietung auf rund 60.000 qm gerech-
200
Leerstandsentwicklung
und -strukturen
160
Trotz leicht rückläufigem Büroflächen-
Büroflächenumsatz und -leerstand in Hannover 1994 bis 2005
umsatz im Jahr 2004 ist der marktfähige
120
Büroflächenleerstand Mitte 2005 im
gesamten Marktgebiet Hannovers (einschl.
80
Langenhagen und Laatzen) gegenüber dem
Vorjahr geringfügig auf ca. 192.000 qm
40
gestiegen. Die Leerstandsquote liegt bei ca.
4,5 % des Bestandes (Bezugsgröße 4,314
0
94
95
96
97
98
99
Büroflächenumsatz (in 1000 qm)
00
01
02
03
04
Leerstand (in 1000 qm)
05
Mio. qm) und damit erneut weit niedriger
als in den großen A-Standorten.
Schätzung 2005
19
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2*
Wichtige Vermietungen
Pelikan-Viertel
6.200 qm IKK
Business Park Hannover Nord
Vahrenwalder Straße 6.000 qm;
GE-Money Bank
Nikolaistraße
7.800 qm; Stadtentwässerungsamt
3.500 qm, Neubauamt für den Ausbau
des Mittellandkanals 2.500 qm,
Softwareunternehmen Syscomp
1.800 qm (Bezug 2005)
Calenberger Esplanade
3.400 qm; Arge Jobcenter in der Region
Hannover (Bezug Mitte 2005)
Walter-Gieseking-Karree
3.500 qm; Arge Jobcenter in der Region
Hannover (Bezug Mitte 2005)
20
Freundallee
2800 qm; Arge Jobcenter in der Region
Hannover (Bezug Mitte 2005)
Kontorhaus Ernst-August-Platz
5.000 qm neben Einzelhandelsflächen
(Saturn) und Gastronomieflächen
ca. 5.000 qm Büroflächen u. a. an AOK,
TÜV, LNVG, WWK
Torhaus am Aegi
2.500 qm; Vorvermietung an BKK
(Bezug 2006)
Lilienthal Center, Kugelfangtrift
1.900 qm; Citypost GmbH
Bayer-Haus, Marienstraße
1.400 qm; MLP 900 qm, Werbeagentur
IPR 500 qm
Büropark Am Yachthafen
1.500 qm; Pelikan, addidas
Großer Kolonnenweg
3.100 qm; Neuansiedlung
Deutschlandzentrale RTL-Shop
(Bezug 2006)
Hindenburgstraße
2.300 qm; CS Consulting AG
Zoo Biz, Plathnerstraße
3.700 qm; Agravis Raiffeisen,
Vorvermietung (Bezug 2006)
Podbielskistraße 333
1.300 qm; Regus
Vahrenwalder Straße 269
2.900 qm; Techniker Krankenkasse
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Stabile Mieten, stabile Renditen
Das Mietniveau ist in Hannover nach
Die Büromieten in Hannover sind – wie in anderen Städten vergleichbarer Größe auch –
Abflauen des Wiedervereinigungsbooms
häufig weniger lage- als vielmehr objektabhängig. Dabei ist es möglich, dass für exklusive
seit Mitte der 90er Jahre durch geringe
Neubauobjekte in peripheren Lagen durchaus höhere Mieten erzielt werden als für Pro-
Volatilität gekennzeichnet. Dies betrifft
jekte an zentraleren Standorten.
sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten in den Bürolagen.
In der Zeit von 2001 bis 2004 bewegte
sich die Spitzenmiete um 13,50 Euro/qm.
Büromieten in Hannover 1995 bis 2005 (in Euro/qm)
Trotz leichten Rückgangs auf 12,50
Euro/qm im Jahr 2005 hebt sich der Markt
15
Hannovers positiv von vergleichbaren
14
Standorten ab. Die Durchschnittsmiete in
13
der City liegt mit knapp 10 Euro/qm etwa
12
auf dem Vorjahresniveau.
11
10
9
8
7
6
95
96
97
98
Spitzenmiete
Ø-Miete Bürozentren
Ø-Miete Peripherie
99
00
01
02
03
04
05
Ø-Miete City
Ø-Miete City Rand
21
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2*
Generalisierte Angaben über Renditen für
In Hannover hat sich, wie in anderen deut-
Kaufpreisfaktor des ungefähr 12- bis 17-
Büroobjekte können immer nur Pauschal-
schen Städten, in den letzten Jahren für
Fachen der Jahresmiete herausgestellt.
aussagen liefern. Bei langfristiger Betrach-
moderne Neubauobjekte mit größeren
tung liegt die Rendite zwischen 6 % und 8 %.
Gesamtflächen ein durchschnittlicher
Projekt im Fokus – Hannover 96 Sport & Business Park
Das Objekt für Büro-, Laden- und Wohnflächen in
unmittelbarer Nähe zu AWD-Arena und Maschsee liegt an
einem der interessantesten Standorte der Stadt. Während
der gesamten Woche ist mit einer hohen Frequenz an
Besuchern und Gästen zu rechnen – auch weil Fanshop
und Verwaltung von Hannover 96 hier einziehen werden.
Die Innenstadt Hannovers ist zu Fuß bequem in 10
Minuten zu erreichen, mit dem Bus, der unmittelbar vor
dem Gebäude eine Haltestelle hat, ist man schon in wenigen Minuten im Zentrum. Eine ausreichende Anzahl von
Parkplätzen ist direkt vor dem Gebäude vorhanden.
22
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Investieren in Stabilität
Eine Reihe bedeutender Investments am
(12.700 qm) in der Vahrenwalder
Weitere institutionelle Fondsanleger, die
Straße.
in Hannover und den Umlandgemeinden
Mitte 2003 hat der offene SEB Immo-
bereits in den Vorjahren Investitionen
Invest Fonds den Bürokomplex 1-2-
getätigt haben, sind u. a. CS Eureal Fonds,
Fly erworben.
iii-Fonds, SKAG Euroinvest Immobilien,
Im Zuge eines Investments (Übernah-
DIFA-Fonds, CS-WV ImmoFonds, grund-
Fonds CS Eureal das Kontorhaus am
me deutschlandweites Portfolio der
besitz-invest, HANSA immobilia, Falk
Ernst-August-Platz (u. a. Saturn, AOK,
Deutschen Bank) wechselte im vierten
Fonds, Fundus-Spezialfonds, Deka-Immo-
TÜV, LNVG, WWK) vom Investor
Quartal des Jahres 2003 das Gebäude
bilien Fonds, Realis, AXA Real Invest sowie
Christian Peters erworben.
der Deutschen Bank am Georgsplatz
weitere Fonds von Oppenheim.
Im dritten Quartal 2004 erwarb der
an die amerikanische Investorengruppe
WestFonds für das Portfolio West-
Blackstone, die das Objekt Anfang
und der Verkauf eines Objektes noch in
Fonds 7 das 1990 errichtete Büroge-
2005 an die APO Immobilien Kapital-
der Bauphase zeigen, dass Hannover zu
bäude der DZ Bank AG in der Berliner
anlagegesellschaft mbH in Düsseldorf
einem interessanten Investitionsstandort
Allee (16.900 qm).
veräußerte.
für institutionelle Anleger geworden ist.
Büromarkt Hannover belegen, dass die BStandorte zunehmend in den Fokus auch
–
international tätiger Investoren rücken:
–
–
–
–
Anfang 2005 hat der Luxemburger
Im zweiten Quartal 2004 erwarb der
–
–
Die zurückliegenden Entwicklungen
Ende 2003 ging das Bürogebäude
Investor Frank-Michael Engel im
(15.617 qm) in der Hamburger Allee
Ihmezentrum (Ihmepassage) ehemals
(Mieter T-Mobile) in einem Sale-and-
von der Allbank genutzte Büroflächen
Lease-Back-Verfahren an das Bank-
(5.000 qm).
haus HBSC Trinkaus + Burkhardt.
Ende 2003 erwarb der offene SEB
ImmoInvest Fonds das vollständig
vermietete bauwo Business Center
23
Auf einen Blick: Die Stadt bietet stabile Verhältnisse. Durch die geringen Volatilitäten der Mieten sind keine
spektakulären Wertzuwächse zu erzielen, die konstante Nachfrage nach Büroraum und die Überschaubarkeit des
Marktes lassen jedoch auch keine großen Risiken erwarten. Das macht Hannover gerade auch für institutionelle
Anleger interessant.
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3*
24
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Logistik-Immobilienmarkt
Region Hannover
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* Logistik-Immobilienmarkt – Region Hannover
Wachstum auf hohem Niveau!
Hannover bietet Logistikdienstleistern
de Flächenpotenziale für Gewerbeansied-
herausragende Standortvorteile:
lungen.
–
–
–
Hannover ist Schnittpunkt der Hauptverkehrsachsen Nord-Süd (A 7 Ham-
Diese Argumente prädestinieren den
burg–Süddeutschland) und Ost-West
Standort Region Hannover als „Drehschei-
(A 2 Rhein–Ruhr–Berlin). Die Straße
be” im norddeutschen Raum – beim
ist hervorragend mit allen anderen
Ausbau von Kapazitäten bei Transport,
Verkehrsträgern verknüpft.
Lagerhaltung und erweiterten logistischen
Der Hannover Airport bietet Anbin-
Dienstleistungen bis hin zur Übernahme
dung an das weltweite Luftverkehrs-
von Produktionsbereichen.
netz und entspricht mit seinem Hoch-
Die Region Hannover stellt sich aus
leistungs-Parallelbahnsystem und der
Sicht der Logistikbranche als ein expandie-
24-Stunden-Betriebsmöglichkeit den
render und wichtiger Markt dar und konnte
höchsten internationalen Standards.
bereits hohe Wachstumsraten verzeichnen.
Weitere wichtige logistische Knoten
Dies zeigt sich auch in den zahlreichen
sind der größte norddeutsche Rangier-
Logistikansiedlungen der letzten Jahre.
bahnhof in Seelze, die Umschlaganlage
–
Dabei ist neben einer starken Nachfrage
für den kombinierten Verkehr im
nach vorhandenen Logistikimmobilien ein
Lindener Hafen sowie die vier Binnen-
Nachfragetrend zu großen und sehr gro-
häfen am Mittellandkanal (Nordhafen,
ßen Logistikflächen ab 10.000 qm für Neu-
Lindener Hafen, Brinker Hafen, Mis-
bau in unmittelbarer Autobahnanbindung
burger Hafen).
und mit GI-Qualität erkennbar.
In der Region Hannover gibt es zudem
auch in der Zukunft noch ausreichen-
25
Auf einen Blick: Durch die Lage im Schnittpunkt der Achsen Nord-Süd und Ost-West sowie den perfekten Ausbau
sämtlicher Verkehrssysteme ist Hannover auch weiterhin für Logistiker ein Top-Standort mit Entwicklungspotenzial.
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3*
* Logistik-Immobilienmarkt – Region Hannover
Standorte unter der Lupe
Der Logistik-Immobilienmarkt bezieht
1998. Insgesamt entstanden dadurch mehr
sich – anders als der Büro-Immobilien-
als 350.000 qm Logistikflächen mit einem
markt – auf die gesamte Region an Stand-
Investitionsvolumen von über 450 Mio.
orten mit direkter Anbindung an die Auto-
Euro.
bahnen. Hier fokussieren sich Nachfrage
und Ansiedlungen, zahlreiche internatio-
räumliche Bereiche unterteilen: im Westen
nale und nationale Logistikunternehmen
an der A 2, im Norden im Bereich A 2,
sind hier ansässig. Weitere Flächenreserven
A 352, A 7 und im Osten am Autobahn-
für Neuansiedlungen stehen zur Verfügung
kreuz Hannover-Ost A 2-A 7.
oder befinden sich in der Entwicklung.
Die Entwicklung der Region Hannover
als Logistikstandort wird eindrucksvoll
belegt durch über 30 Ansiedlungen seit
26
Der Logistikstandort lässt sich in drei
Logistik-Standorte
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3*
Logistikstandorte im Westen: Große Flä-
Norden Hannovers. Die Standorte Hanno-
ihre Nähe zum Autobahnkreuz Hannover-
chenreserven und Entwicklungsflächen für
ver/Schwarze Heide und Garbsen/westlich
Ost (A 2, A 7) verfügen die Standorte
Logistik – teilweise mit GI-Eignung –
Gutenbergstraße eignen sich durch ihre
Lehrte (Ahlten, GVZ, Immensen) sowie
befinden sich in Barsinghausen/Bantorf
Nähe zu VWN besonders für Automotive-
Hannover-Anderten und Sehnde-Höver
und Wunstorf/Gewerbepark Süd.
Ansiedlungen. Spezielle Standortvorteile
über besondere Lagequalitäten. Hervor-
Logistikstandorte im Norden: Wichtige
durch ihre Nähe zum Airport Hannover
zuheben ist das Güterverkehrszentrum
Logistikflächen und Entwicklungspotenzi-
bieten die Flächen in Langenhagen (Air-
Lehrte (GVZ) mit besonderer Eignung
ale liegen entlang der traditionellen Indus-
port Business Park, Godshorn, Rehkamp).
für Logistiker mit kombiniertem Verkehr
trieachse (VWN, Varta, Continental) im
Logistikstandorte im Osten: Durch
(Schienenumschlaganlage geplant).
Wichtige Logistikpotenziale im Westen
28
Logistikstandorte
Flächenpotenzial
Überörtliche
Anbindung
Preise einschl.
Erschließung
Branchen und angesiedelte
wichtige Unternehmen
Barsinghausen/
Bantorf
30 ha GE
Direkt an der A 2
56 bis 67 Euro/qm
Geeignet für Logistik und Großhandel,
ansässig Lyreco (Büro-Großhandel),
Erweiterung ab 2007 geplant
Wunstorf/
Gewerbepark Süd
12 ha GE und GI
bzw. ca. 100 ha
Entwicklungsfläche
3 km zur A 2
40 Euro/qm
Geeignet für Logistik, Großhandel,
Industrie; Lidl Zentrallager, Speditionen
Oskar Neukirch, Langhorst, Franke,
Kraftverkehr Nagel, MUK Logistik, Marley,
Akzo Nobel
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Wichtige Logistikpotenziale im Norden
Logistikstandorte
Flächenpotenzial
Überörtliche
Anbindung
Preise einschl.
Erschließung
Branchen und angesiedelte
wichtige Unternehmen
Burgwedel/
Großburgwedel
10 ha GE
Direkt westlich
der A 7
Noch offen
Regionallager Rossmann (Drogeriewaren),
Neubau Logistikzentrum Pickerd Dekor
Garbsen/westlich
Gutenbergstraße
Ca. 20 ha Entwicklungsflächen
Direkt an der A 2
Noch offen
Geeignet für Logistik, Automotive,
Großhandel
Hannover/
Schwarze Heide
Ca. 30 ha GE
Direkt an der A 2,
unmittelbare Nähe
VWN, Conti, Varta
Ca. 66 Euro/qm
Geeignet für Automotive, Logistik;
Automobilzulieferer Decoma, TKL Tankund Kühllogistik
Isernhagen/ H. B.
5 ha GE
2 km zur A 7
Auf Anfrage
Geeignet für Logistik, Großhandel, Kundendienst, verarbeitendes Gewerbe; ansässig
u. a. Buderus, Viessmann, Hüttemann Logistik
Langenhagen/
Airport Business
Park
Über 70 ha GE
und GI
Unmittelbare
Flughafennähe,
2 km zur A 352
bzw. 5 km zur A 2
120 Euro/qm
Geeignet für (luftfahrtaffine) Logistik, Großhandel; ansässig Dachser, MTU Maintenance,
Air Cargo Center mit Panalpina, ABX, Kühne
& Nagel, Lufthansa, DHL
Langenhagen/
Godshorn
Nur noch
Restflächen
1 km zur A 352,
3 km zur A 2
120 Euro/qm
Geeignet für Logistik, Großhandel, Kundendienst, verarbeitendes Gewerbe; Konica
Minolta, DaimlerChrysler Gebrauchtwagenzentrum, Jungheinrich, Schenker, Expert,
HSC Hempelmann
Langenhagen/
Rehkamp
5 ha GE
Direkt an der
A 352, 5 km
zur A 2
120 Euro/qm
Geeignet für Logistik, Großhandel,
Kundendienst, verarbeitendes Gewerbe;
UPS, NET, TNT, Spedition Döpke, Schreck
Spedition, Central Trailer Rentco, Wittrock &
Uhlenwinckel, Dräger Medical, Bahlsen
Wedemark/
Gailhof
5 ha GE
1 km zur A 7
43 Euro/qm
Geeignet für Logistik, Großhandel; Spedition
Ebeling, Kienast Schuhhandel
29
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3*
Wichtige Logistikpotenziale im Osten
Logistikstandorte
Flächenpotenzial
Überörtliche
Anbindung
Preise einschl.
Erschließung
Branchen und angesiedelte
wichtige Unternehmen
Laatzen/
Rethen-Ost
Ca. 45 ha
Über B 6 ca. 2 km
zur A 37 bzw.
5 km zur A 7
Noch offen
Unmittelbare Nähe zum Messegelände,
geeignet für Logistik, Großhandel, MesseDienstleister
Lehrte/Ahlten
7 ha GE
2 km über B 65 zur
A 7, 5 km Kreuz
Hannover-Ost
zur A 2
40 bis 50 Euro/qm
Geeignet für Logistik, Großhandel,
Kundendienst, verarbeitendes Gewerbe;
Schäfer´s Brot- und Kuchenspezialitäten,
Schulz Getränkefachgroßhandel
Hannover/
Anderten
25 ha
1 km über B 65
zur A 2
Auf Anfrage
Geeignet für großbetriebliches Gewerbe,
Großhandel; DHL Postfrachtzentrum,
Frachtenkontor, Hüttemann Logistik
Lehrte/
Sievershausen
7 ha SO (Änderung
in GE geplant)
2 km zur A 2
Noch offen
Geeignet für Logistik, Großhandel,
verarbeitendes Gewerbe; Zentrallager
Rewe und Aldi
Direkt an der A 2,
5 km Kreuz
Hannover-Ost
zur A 7
61 Euro/qm
Geeignet für KV-affine Logistik, Logistikdienstleister; Hellmann Worldwide
Logistics ansässig; Planfeststellungsbeschluss KV-Umschlaganlage SchieneSchiene abgeschlossen
Lehrte/Güterverkehrszentrum
30
20 ha GI
Lehrte/ Immensen
Ca. 100 ha
Entwicklungsfläche
Direkt an der A 2,
5 km zur geplanten
KV-Anlage (GVZ)
Noch offen
Geeignet für Logistik, Großhandel,
verarbeitendes Gewerbe
Lehrte/
Everner Straße
9 ha GE
2 km zur A 2
Auf Anfrage
Geeignet für Großhandel, verarbeitendes
Gewerbe; Hornbach Baumarktlager
Sehnde/ Höver
3 ha GI bzw. 30 ha
Entwicklungsfläche
Direkt an der A 7,
4 km Kreuz
Hannover-Ost
zur A 7
40 bis 60 Euro/qm
Geeignet für Logistik, Großhandel, Industrie;
Holcim (Zementwerk), NBV/UGA
Blumengroßmarkt, Spicers, Köster & Hapke,
Trans-o-flex, Brandt Logistik
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Bedeutende Bestandsveränderungen ab dem Jahr 2002 waren:
–
Blumengroßmarkt NBV/UGA (Früh-
gen um 28.500 qm auf 76.000 qm,
Palettenstellplätzen am Standort Groß-
jahr 2005): Eröffnung des neuen Blu-
33 Mio. Euro Investitionskosten, eines
burgwedel (14 Mio. Euro Investitions-
mengroßhandels am Standort Sehnde/
der modernsten und größten Logistik-
summe);
Höver, Ahltener Feld (30.000 qm
Center in Europa für Ersatzteile und
Hallenflächen und Gewächshäuser);
Zubehör in Deutschland und Skandi-
–
navien;
–
Erweiterung Zentrallager (5.600 qm,
Lyreco Deutschland GmbH, Bürogroßhandel (2004): Verlagerung von
7,5 Mio. Euro Investitionskosten) in
–
Schenker Deutschland AG (2003):
Springe-Völksen;
Hannover-Anderten nach Barsinghau-
Neubau Logistik-Center (18.500 qm
sen-Bantorf, Neubau Logistik-Center
Halle, 40 Mio. Euro Investitionskosten)
(20.000 qm, 20 Mio. Euro Investitions-
und Zulieferpark (10.000 qm) in Han-
Halle mit Wartung und Reparatur
kosten); ein 2. BA um weitere 20.000 qm
nover-Stöcken für VWN;
sowie Verwaltung in Langenhagen-
–
ist ab 2007 geplant;
Alka Bürogroßhandel (2003): Neubau
Bosch Rexroth, Pneumatikkomponen-
Logistikhalle in Lehrte (10.000 qm,
ten (2004): Verlagerung von Hanno-
15 Mio. Euro Investitionskosten);
–
Getränkehandel Brunnenkopp (2002):
Verlagerung nach Ronnenberg-Empelde
ver-Linden, Hafen nach Laatzen/
Karlsruher Straße, Errichtung eines
Jungheinrich (2003): Neubau 2.000 qm
Godshorn;
–
–
Paulmann Licht GmbH (2003):
und Sanierung mit Anbau (2.000 qm,
–
Rexel Elektro (2003): Ansiedlung
vollautomatischen Hochregallagers
Zentrallager in Lehrte (17.000 qm,
(16 Mio. EuroInvestitionskosten);
15 Mio. Euro Investitionssumme);
7 Mio. Euro Investitionskosten);
–
Lidl Zentrallager Wunstorf (2002):
Erweiterung um 26.000 qm (22.000 qm
–
DaimlerChrysler (2003): Erweiterung
Logistik-Center in Hannover-Ricklin-
–
Rossmann, Drogerie-Discounter (2003):
Lager, 4.000 qm Büro).
Neubau Hochregallager mit 13.000
31
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3*
Bereits begonnene
Logistikvorhaben
Stabilität bei Mieten und Renditen
Die Aktualität des Logistikstandortes
gen-Godshorn durch Neubau eines
Seit Ende der 90er Jahre hat sich das
Region Hannover wird durch eine Reihe
Hochregallagers (Investition ca. 1 Mio.
Durchschnittsmietniveau für Logistikflä-
weiterer Logistikvorhaben belegt, die im
Euro);
chen leicht gesteigert. Die Spitzenmieten
Jahr 2005 begonnen wurden:
liegen aktuell bei 6,30 Euro pro qm bei her–
–
HS-C. Hempelmann, Sanitärgroßhandel
vorragend ausgestatteten Neubauobjekten
mit optimalen Standortbedingungen.
Heycom, Logistik- und Internetdienst-
(Sommer 2005): Neubau einer Lager-
leister (Sommer 2005): Erweiterung am
halle am Standort Langenhagen-Gods-
Standort Garbsen-Berenbostel (16.000
horn (2.200 qm, ca. 1,8 Mio. Euro
Logistikflächen liegt zwischen 8 und 10 %.
qm Lager-, Pack- und Büroflächen
Investitionskosten), Fertigstellung
Die Renditen sind gegenüber dem Vorjahr
zusätzlich geplant, 9 Mio. Euro Investi-
August 2005 geplant.
(7,5 und 9 %) leicht gestiegen, ansonsten
Die durchschnittliche Rendite für
tionssumme, ca. 50 neue Mitarbeiter);
–
Hornbach, Baugroßhandel (Frühjahr
2005): Erweiterung Zentrallager durch
Mieten für Logistik- und Lagerflächen 1994 bis 2005 (in Euro/qm)
8
Neubau eines Logistikzentrums
(10.000 qm) und einer Umschlaghalle
(2.500 qm);
–
Pickerd Dekor (Frühjahr 2005): Neubau
6
4
eines Logistikzentrums (2.300 qm) am
Firmengelände in Großburgwedel (1,7
Mio. Euro Investitionskosten begonnen,
2
Fertigstellung Herbst 2005);
0
–
Spedition Seidensticker (Mai 2005):
Erweiterung am Standort Langenha-
32
94
95
96
Spitzenmiete
97
98
99
00
01
Durchschnittsmiete
02
03
04
05
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im Verlauf des vergangenen Jahrzehnts
grund der allgemeinen Wirtschaftslage sind sie 2005 erneut leicht gestiegen, so dass das
aber sehr stabil gewesen.
durchschnittliche Mietpreisniveau zwischen ca. 3,50 bis 4,25 Euro pro qm liegt. Im
Die Mieten für Hallenflächen sind seit
Umland liegt der Durchschnittspreis in einem Korridor von 3,00 bis 3,50 Euro pro qm
dem Jahr 2000 ebenfalls leicht gestiegen.
noch etwas niedriger. Bei den Hallenmieten ist zu berücksichtigen, dass bei Toplagen
Nach leichtem Rückgang im Jahr 2004 auf-
durchaus mit Zuschlägen gerechnet werden muss.
Projekt im Fokus – Lyreco Logistikzentrum
Das Logistikzentrum wird modernsten technischen Ansprüchen
gerecht. Seine sehr gute geographische Lage und optimale Verkehrsanbindung bietet ideale Voraussetzungen für die weitere
Entwicklung von Lyreco in Deutschland.
Dies war auch einer der Hauptgründe, sich für die Region
Hannover als Standort zu entscheiden. Denn von hier beliefern
die regionalen Distributionszentren Kunden in ganz Deutschland per „Nachtsprung“-LKW. Aktuell werden dort 120 Mitarbeiter beschäftigt. Doch damit ist noch lange nicht Schluss. Das
Grundstück ermöglicht es, das aktuelle Lager nochmals zu spiegeln, d. h. die Kapazitäten zu verdoppeln. Somit steht dem zukünftigen Wachstum von Lyreco nichts im Wege.
Dimensionen Bauabschnitt 1
Grundstück: 100.000 qm
Größe: 20.000 qm
Mitarbeiter: 120
33
Auf einen Blick: Gerade für Investoren im Bereich Logistik bietet die Region Hannover hohe Stabilität und sehr
gute Nutzungspotenziale. Das belegen auch die zunehmenden Anfragen nach großen Logistikflächen.
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Einzelhandels-Immobilienmarkt
Region Hannover
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* Einzelhandels-Immobilienmarkt – Region Hannover
Ein Ort zum Handeln!
Die Region Hannover wird als Einzelhan-
Die Innenstadt Hannovers ist mit ca.
ten Passantenfrequenzen und dem höchs-
delsstandort vor allem durch die Stadt Han-
237.000 qm Einzelhandels-Verkaufsfläche
ten Mietniveau sind die Große Packhof-
nover mit ihrem breiten Angebotssortiment
(Landeshauptstadt Hannover insgesamt
straße und, mit leichten Abstrichen beim
geprägt. Der überregionale Einzugsbereich
ca. 836.000 qm) das herausragende Einzel-
Mietniveau, die nördlich verlaufende
Hannovers als Einkaufsziel kommt durch
handelszentrum der Region und zeichnet
Georgstraße.
die überdurchschnittliche Zentralitätskenn-
sich durch eine gut vernetzte Fußgänger-
ziffer (133,9) zum Ausdruck.
zone aus. Absolute 1-a-Lage mit den höchs-
Einzelhandels-Kennzahlen 2005 im Überblick
Kaufkraftkennziffer
Umsatzkennziffer
Zentralitätskennziffer
EH-rel. Kaufkraft (Mio. Euro)
Umsatz (Mio. Euro)
Hannover
Kernstadt
105,5
141,3
133,9
9.317
3.587
Region
Hannover
107,2
127,7
119,1
15.642
10.027
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Einzelhandel in der Innenstadt
36
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Durch Neueröffnungen der Buchhandlung
qm) geschaffen. Die Niki-de-Saint-Phalle-Promenade in der Bahnhofstraße (tiefergelegter
Weiland, H & M und Esprit hat die Georg-
Fußgängerbereich mit Geschäften) wurde neu gestaltet und Ende Oktober 2002 wieder
straße inzwischen bei der Passantenfrequenz
eröffnet. Der Umbau des Ernst-August-Carrées (ein denkmalgeschütztes 1870 von der Ber-
wieder die Spitzenposition übernommen.
liner Eisenbahnbaubehörde entworfenes Gebäude), des alten Kontorhauses am Ernst-
Weitere bedeutende Einkaufszonen sind
August-Platz (Hauptmieter SATURN) sowie die Eröffnung des Kaufland Einkaufszentrums
Karmaschstraße, Osterstraße, Bahnhofstra-
am Raschplatz haben zu einer weiteren Attraktivitätssteigerung des Bahnhofsumfeldes bei-
ße und Luisenstraße. Das umfangreiche
Angebotsspektrum wird durch namhafte
Filialisten sowie lokale bzw. regionale
Anbieter geprägt. Aus dem Besatz ragen
die großen Warenhäuser von KARSTADT
und GALERIA KAUFHOF (2 Kaufhäuser)
sowie die Textilhäuser C & A, PEEK &
Einzelhandelsmieten Hannover City (in Euro/qm)
180
160
140
CLOPPENBURG und SINN LEFFERS her-
120
aus. In der „Galerie Luise“, dem Ernst-
100
August-Carrée und der Kröpcke-Passage,
80
der Theaterstraße und der Georgstraße
60
findet sich ein Angebot im gehobenen
40
Genre.
20
Mit der Modernisierung des Hauptbahnhofes durch ECE wurde im Jahr 2000
ein attraktives Entree der Innenstadt mit
0
94
95
96
Spitzenmiete City
97
98
99
00
01
02
03
04
05
Durchschnittsmiete City
Shopping-Center (50 Geschäfte auf 23.000
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getragen. Eine zusätzliche Aufwertung des
Regel nach kurzer Zeit neu vermietet. Auch
des Umlandes: Fachmarktzentrum Lahe/
Bahnhofsbereichs wird der zurzeit im Bau
zusätzliche Flächen, die im Zuge der
Altwarmbüchen, City-Center Langenha-
befindliche 2. Bauabschnitt der Niki-de-
Attraktivitätssteigerung des Bahnhofsum-
gen, Nordwest-Zentrum und Fachmarkt-
Saint-Phalle-Promenade bis zum Rasch-
feldes geschaffen wurden, sind vom Markt
zentrum an der B 6 (u. a. MÖBEL HESSE)
platz (Fertigstellung 2006), das Joachims-
gut angenommen worden. Wie in den
in Garbsen, Leine Center in Laatzen sowie
zentrum in der Joachimstraße sowie der
meisten deutschen Großstädten sind
IKEA in Großburgwedel. Die übrigen
Bau des ECE-Centers Ernst-August-Galerie
jedoch in den Neben- und Stadtteillagen
Städte und Gemeinden der Region erfüllen
(Eröffnung 2008 geplant) bewirken.
zunehmend Probleme bei der Nachvermie-
vor allem lokale Versorgungsfunktionen.
Die Einzelhandelsspitzenmiete für
tung und von Leerständen zu beobachten.
Wichtige Einzelhandelsplanungen in
Bedeutende Einzelhandelsstandorte
der Region sind der Neubau des zweiten
bei ca. 150 Euro/qm, die Durchschnitts-
der Region befinden sich vor allem in den
IKEA-Möbelmarktes am Expo-Park Han-
mieten liegt bei ca. 80 Euro/qm.
unmittelbar an die Stadt Hannover
nover, die Nachnutzung des Südbahnhof-
In den zentralen Einkaufslagen der Innen-
angrenzenden Gemeinden Garbsen, Isern-
geländes, Möbel Höffner in Altwarmbü-
stadt finden sich aktuell kaum Leerstände.
hagen (Altwarmbüchen), Laatzen und
chen, das Einkaufszentrum Neue Mitte
Frei werdende Ladenlokale werden in der
Langenhagen. Die wichtigsten Standorte
Garbsen, die Erweiterung des City-Centers
kleinteilige Flächen liegt in der Innenstadt
38
Auf einen Blick: Die hohe Dynamik im Einzelhandel wird durch mehrere Neubauprojekte im Bereich des Hauptbahnhofs sowie die Errichtung des zweiten IKEA-Möbelmarktes am Expo-Gelände deutlich. Hannover bleibt der
Handelsstandort Nr. 1 in der Region.
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sowie des Fachmarktzentrums Westfalenstraße in Langenhagen und die Nachnutzung des ehemaligen Zuckerfabrikgeländes in Lehrte
(Nutzungsmix Einzelhandel, Gewerbe, Stadtpark).
Projekt im Fokus – Kaufland
Der Kaufland-Komplex auf dem Gelände des ehemaligen
ZOB hinter dem Hauptbahnhof wurde 2004 fertig gestellt.
Die gute Erreichbarkeit durch unmittelbare Anbindung an
den Cityring, die fußläufige Entfernung zur Innenstadt
sowie eine dichte Wohnbebauung im unmittelbaren Umfeld sind klare Standortvorteile.
Auf dem Grundstück entstanden neben dem Kaufland
SB-Warenhaus zwei Hotels, diverse Büro- und Arztpraxisflächen sowie über 1.000 Stellplätze in den neuen
Hoch- und Tiefgaragen. Der Branchen-Mix sowie die ansprechende Architektur und Materialwahl machen den
Neubau auch stadtplanerisch zu einem gelungenen
Projekt.
Das Investitionsvolumen lag bei etwa 70 Millionen
Euro und hat sich für die Investoren offenbar gelohnt:
Praktisch alle Flächen sind komplett vermietet.
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Wohnimmobilienmarkt
Region Hannover
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* Wohnimmobilienmarkt – Region Hannover
Im Blick von Investoren!
Stark in Bewegung!
Wohnungsbestand in Hannover 1993 bis 2003 (in Tsd./qm)
Die Landeshauptstadt Hannover verfügt
290
über einen Bestand von knapp 286.000
Wohnungen (etwa 20,8 Mio. qm Wohnfläche), der seit Anfang der 90er Jahre konti-
280
nuierlich gestiegen ist. Die Neubautätigkeit
im Wohnungsbereich hat seit Mitte der
270
90er Jahre bis 1999 – ausgelöst durch den
Bauboom sehr großer Baugebiete zur
260
Weltausstellung EXPO 2000 – von ca.
1.500 WE p. a. im Schnitt auf über 3.500
WE stark zugenommen. Danach hat sie
250
93
94
95
96
97
98
99
00
01
02
03
sich auf einem Niveau von knapp 1.000
WE p. a. stabilisiert.
Wie an anderen Standorten auch verzeichneten die Wohnungsmieten ab Mitte der 90er
Jahre bis zur Jahrtausendwende einen deutlichen Rückgang und blieben dann weitgehend
stabil.
Im Jahr 2004 war erstmals wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Die Spitzenmiete für eine 3-Zimmer-Neubauwohnung mit Standardausstattung liegt bei 7,80 Euro/qm,
im Durchschnitt bei 6,70 Euro/qm. In der Nachvermietung werden maximale Mietsätze
von 7 Euro/qm, im Durchschnitt von etwa 5,20 Euro/qm, erzielt.
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Einen stabilen Markt seit Mitte der 90er
in dem die hohe Attraktivität, die positiven
Entwicklungspotenzial macht Hannover
Jahre spiegeln auch die Kaufpreise für
Entwicklungsperspektiven und die Zentra-
aber auch für Transaktionen mit größeren
Eigentumswohnungen (Neubau) in
lität der Region als Arbeitsstätten- und
Paketverkäufen von Wohnungen attraktiv.
Hannover wider. Derzeit liegt der Qua-
Wohnstandort zum Ausdruck kommen.
Gegenwärtig engagieren sich ausländische
dratmeterpreis in sehr guten Lagen bei
Der stabile Wohnimmobilienmarkt mit
Investment- und Beteiligungsgesellschaften
2.800 Euro/qm, in guten Lagen bei 1.900
Euro/qm.
Trotz des demographischen Wandels
sagen Prognosen des Bundesamtes für
Wohnungsmieten Neubau in Hannover 1994 bis 2004 (in Euro/qm)
Bauwesen und Raumordnung (BBR) für
die Region Hannover eine stabile Bevölkerungsentwicklung voraus, die bis 2020 nur
10
9
einen minimalen Rückgang der Bevölkerungszahl um 0,5 % erwarten lassen.
Diese demographische Stabilität wird
in erster Linie auf den zu erwartenden
positiven Wanderungssaldo zurückgeführt,
8
7
6
5
4
94
95
Minimum
42
96
97
98
Durchschnitt
99
00
01
Maximum
02
03
04
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verstärkt am deutschen Wohnungsmarkt. Zu nennen sind neben Cerberus vor allem die Blackstone Group, Fortress Investment Fonds,
Babcock & Brown, Terra Firma, Morgan Stanley und Deutsche Annington, die in Deutschland große Wohnungsportfolios erwerben.
Projekt im Fokus – Vasati
„Harmonie ist in der Miete inbegriffen“, schrieb die FAZ
über das VASATI-Gebäude an der Hildesheimer Straße/
Ecke Yvonne-Georgi-Allee. Erstmalig im Geschosswohnungsbau wurde hier ein Konzept der umfassenden Harmonisierung von Mensch und Umwelt realisiert.
Den wissenschaftlichen Hintergrund dafür liefert VASTU.
Die indische „Mutter von Feng-Shui“ bietet die Grundlagen, den Wohnraum den Naturgesetzen entsprechend zu
gestalten, so dass er das Energiefeld seiner Bewohner und
deren Tätigkeiten optimal unterstützt. Die Wohnungen
sind energetisch „getunt“ und harmonisiert. Dass die übrige Ausstattung der Wohnungen auf höchstem Niveau ist,
versteht sich da von selbst.
Wie erwartet ist das Interesse an diesem neuen Wohnkonzept sehr groß: Die 96 Wohnungen wurden innerhalb
kürzester Zeit vermietet.
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5*
Wohnimmobilienverkäufe
in der Region Hannover
44
In der Region Hannover wurden in jüngs-
wurden auch 30.000 Mietwohnungen
ter Zeit folgende Wohnimmobilienverkäu-
in Niedersachsen im Wert von etwa 1,5
fe getätigt:
Mrd. Euro übernommen. Insgesamt
Cerberus kaufte ein Paket von rund
–
Durch den Verkauf der NILEG im Juli
5.700 Wohnungen liegen auf dem
2.400 Wohnungen und knapp 160.000
2005 an den US-Finanzinvestor Fortress
Gebiet der Region Hannover, 4.000
qm Mietfläche von der GBH Gesellschaft
davon in der Stadt Hannover.
–
Die New Yorker Beteiligungsgesellschaft
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für Bauen und Wohnen Hannover.
–
–
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Hochtief hat 77 Neubauwohnungen,
2004 ein Paket von 52 Wohnungen in
Weitere 558 Wohnungen aus Garbsen
die bis 2006 am Yachthafen am Mittel-
Hannover-Döhren, Leine-Insel, an
wurden von der Gesellschaft für Bauen
landkanal errichtet werden, an die Ärz-
einen privaten Investor.
und Wohnen (GBH) an die Wohnstätten
GmbH (Hannover) verkauft.
teversorgung Niedersachsen veräußert.
–
Die Delta Domizil GmbH veräußerte
Projekt im Fokus – Yachthafen
Gemeinsam mit der HOCHTIEF Construction AG errichtet die Ärzteversorgung Niedersachsen 4 exklusive Gebäude mit insgesamt 77 Wohnungen. Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen liegen in einer Größe von ca. 60 bis ca. 156 qm. Geplanter Bezugstermin
ist Juni 2006.
Zum Projekt gehören auch drei eingegrünte Tiefgaragen mit jeweils 29 Einstellplätzen. Zu allen Wohnungen gibt es funktionale Grundrisse und eine hochwertige Ausstattung mit Parkettfußböden, Markeneinbauküchen und erhöhten Sicherheitsstandards. Es werden auch 8 behindertengerechte sowie 4 barrierefreie Wohnungen im Projekt „Wohnen Am Yachthafen“ untergebracht.
45
Auf einen Blick: Preise und Leerstand sind auf dem Wohnungsmarkt insgesamt stabil und werden es durch verstärkten Zuzug auch in den kommenden Jahren bleiben. Durch ausländische und institutionelle Anleger sind die
Eigentumsverhältnisse dabei stark in Bewegung.
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Hannover Region property market summary
The third property market report for
mainline railway networks, air-transport
new building projects have a high quota of
Hannover Region also confirms: Hannover
and inland shipping routes.
pre-agreed rental contracts, while logistics
offers excellent prospects for safe invest-
The demographic situation and job
operations favour the city outskirts and
ments. Investors are increasingly focusing
market data are typical for conglomera-
surroundings, where they gain from fast
on the property market in the Hannover
tions in Germany: population growth is
access to the motorway network. On the
Region. For good reasons: steady rent
limited mainly to the districts, characteri-
retail side, there is a clear emphasis on the
levels and a constant ratio of supply and
sed as family-residential areas. In the city-
city centre, with focal points also in the
demand help create stability and minimise
centre, the increasing significance of the
adjacent communities.
investment risks.
service sector is reflected in the steady rise
The state capital of Lower Saxony and
increasingly gaining interest among for-
its surrounding areas offer distinct advan-
Purchasing power in Hannover Region is
eign investors due to its stable residential
tages which all act to promote positive
above the averages of Germany as a whole
property market with strong development
medium and long-term market develop-
and the state of Lower Saxony.
potential.
ment – above all the aspect of location.
46
As an investment location, Hanover is
of white collar jobs (nearly 50 per cent).
The market for investments and plan-
All four of these market sectors enjoy
Situated at the intersection of the Munich
ning divides into four sectors: office, logi-
the active interest of institutional investors:
– Hamburg and Ruhr industrial area –
stics, retail properties and residential. The
solid proof that many are seeking that
Berlin axes, the Region boasts excellent
office sector concentrates primarily on the
which the Region has to offer: stability as a
connections to Europe’s motorway and
city centre and the major traffic arteries,
success factor.
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R ckseite 29
.08.2005 17:08 Uhr Seite 1
Y
CM
MY
CY CMY
K
Unternehmerbüro in der Region Hannover
쐍 Lotse und Moderation
쐍 Standortinformationen
쐍 Flächen- und Immobilienberatung
쐍 Investitions- und Fördermittelberatung
쐍 Krisenkontaktstelle
Wirtschaftsförderung
쐍 Lösungen für Unternehmen
쐍 Betriebsberatungen
쐍 Bestandsentwicklungen und Akquisition
쐍 Scout in der Verwaltung der Landeshauptstadt
쐍 Gewerbe- und Industriegrundstücke
Das Unternehmerbüro ist von Montag bis Freitag,
9.00 bis 17.00 Uhr für Sie da.
Gerne richten wir uns auch nach Ihren Terminwünschen.
Die Wirtschaftsförderung ist von Montag bis Freitag,
7.30 bis 18.00 Uhr für Sie da. Jederzeit erreichen Sie uns
(nachrichtlich) unter +49 (0) 177/5 97 73 00.
Haus der Wirtschaftsförderung
Prinzenstraße 12
30159 Hannover
Telefon (0800) 616 0 616
Fax (0511) 6 16-2 34 53
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Brüderstraße 6
30159 Hannover
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M
4000/2005
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