Bilan du marché des espaces de bureaux Montréal

Transcription

MI-ANNÉE 2014
Bilan du marché des espaces de bureaux
Montréal, Québec et Canada
Partenariat. Performance.
Table des matières
Les marchés canadiens
3
Aperçu des marchés canadiens
4
Montréal
6
Québec
8
À propos d’Avison Young
10
Recherche Avison Young
11
Suivez-nous
12
Les marchés canadiens
Le taux de vacance canadien demeure sous la barre des 10 %
alors que celui des États-Unis s’améliore
Des 39 marchés à l’étude en Amérique du Nord, Avison Young a observé une baisse des taux de vacance sur 23 marchés au cours de la période de 12
mois se terminant le 30 juin dernier. De manière générale, les marchés canadiens ont subi un assouplissement marqué, alors que les marchés américains
ont enregistré une forte demande, une absorption nette positive et un taux de vacance décroissant. Néanmoins, le taux de vacance moyen du Canada
demeure plus avantageux que celui des États-Unis : il se situe à 9,2 %, comparativement à 13,5 % pour le taux américain.
Les stratégies de réorganisation de milieu de travail entreprises par les
firmes cherchant à améliorer l’efficacité de leurs espaces transforment
les tendances des marchés partout au Canada, tout comme leur désir
d’attirer et de conserver une bonne main d’œuvre. Par conséquent,
la demande d’espace neuf est demeurée constante, alors que les
sous-locations disponibles sur le marché ont augmenté. Certains
propriétaires choisissent de réaménager leurs immeubles afin de rester
compétitifs, et les locataires ont désormais plus de choix et ce, à une
grande variété de prix.
de la ville de Québec affichait le taux le plus serré, quant à lui situé à
4,9 %. Les loyers bruts des édifices de catégorie A des banlieues se sont
assouplis au fur et à mesure que les nouveaux espaces ont surpassé la
demande, atteignant 40,51 $ du pied carré à la moitié de 2014. Parmi les
marchés les plus dispendieux, Regina a pris la tête du peloton devant
Calgary avec un loyer brut de 38,00 $, tandis que celui de la métropole
albertaine se situait à 37,62 $ du pied carré.
L’activité de construction demeure forte au fur et à mesure que les
développeurs envisagent des projets à plus long terme, sans se laisser
décourager par les débalancements actuels entre l’offre et la demande.
Au pays, près de 6 mpc ont été livrés entre le deuxième trimestre de
2013 et la mi-année 2014, dont environ 75 % sont situés en banlieue.
Toutefois, au cours de la période de 12 mois précédente, un grand
pourcentage des nouvelles constructions avait été livré dans les
marchés des centres-villes, notamment parce que les employeurs ont
choisi de s’établir plus près de la main-d’œuvre grandissante des centres
urbains.
À la mi-année 2014, plus de 22 mpc étaient en construction à
travers le Canada, 58% desquels ont été préloués, soit 4,4 % de
l’inventaire existant. Avec 1,7 mpc supplémentaires en construction
comparativement à 2013, l’activité de construction des centres-villes
est presque le double de celle des marchés des banlieues. Calgary et
Toronto représentent actuellement plus de 31 % de la superficie totale
en construction au Canada.
Le marché des espaces de bureaux canadien, totalisant plus de 506
millions de pieds carrés (mpc) a terminé le deuxième trimestre de
2014 avec un taux de vacance de 9,2 %, tandis qu’il se trouvait à 8 % un
an auparavant. Ce faisant, le taux enregistré s’approche du taux de la
mi-année 2010, où en pleine récession, il atteignait 9,9 %. L’absorption
observée à travers le pays a progressé de manière inégale au cours
de la dernière année. Pourtant positive dans les régions en banlieue,
l’absorption observée dans les centres-villes s’est avérée nettement
plus négative, affichant un taux d’occupation de moins en moins élevé.
Le taux de vacance global a augmenté dans dix des 12 marchés à
l’étude, avec des hausses de 20 à 590 points de base. Bien que plusieurs
marchés aient enregistré des taux de vacance d’un seul chiffre avant
et après la récession, certains d’entre eux dépassent maintenant les 10
%. De façon collective, l’inoccupation des marchés de l’ouest du pays a
modérément augmenté, atteignant maintenant 8,7 %. Le gonflement
s’est fait sentir plus sévèrement dans l’est du pays, où ce taux atteint
maintenant 9,5 %.
Les centres-villes des métropoles à l’étude ont collectivement enregistré
un taux de vacance de 7,2 % à la fin du deuxième trimestre de 2014, ce
qui représente une hausse de 150 points de base comparativement à
l’année précédente. À l’exception de deux villes, chacun des marchés
se maintenait sous la barre des 10 %, et quatre d’entre eux se situaient
sous la moyenne nationale des centres-villes. À 6 %, même si Toronto
est le marché où le taux de vacance est le plus serré, c’est à Calgary (6,2
%) qu’ont été enregistrés les taux de location bruts les plus élevés pour
les immeubles de catégorie A, atteignant 51,15 $ du pied carré. Dans les
banlieues canadiennes, l’inoccupation a grimpé de 120 points de base
pour atteindre 11,8 %, creusant ainsi l’écart entre les taux de vacance
des centres-villes et ceux des banlieues jusqu’à atteindre 460 points de
base. Contrairement aux marchés des centres-villes, seulement trois des
marchés en banlieue ont enregistré des taux inférieurs à 10 %, alors que
sept d’entre eux se situent au-delà de la moyenne nationale. La banlieue
Comme une superficie considérable doit être livrée prochainement, la
compétition tangible du marché persistera tout au long de la seconde
moitié de 2014 et bien au-delà. Les locataires bénéficieront d’un grand
choix entre les nouveaux développements et l’inventaire existant, alors
que les propriétaires chercheront à solidifier leurs relations avec eux.
Bilan du marché des espaces de bureaux Avison Young : Mi-année 2014
3
Ca
n
ad
a
Taux de vacance des marchés des espaces de bureaux
des régions métropolitaines canadiennes
Mi-année 2013
Mi-année 2014
Ca
n
ad
a
Taux d’inoccupation
Centres-villes et banlieues du Canada
Centre-ville
4
Banlieue
a
Canada : Taux de location bruts moyens
Banlieue, catégorie A
Ca
n
Ca
n
ad
ad
a
Canada : Taux de location bruts moyens
Centre-ville, catégorie A
Loyer net demandé ($/pi.ca./année)
Loyer additionnel demandé ($/pi.ca./année)
Loyer net demandé ($/pi.ca./année)
* Taux de location illustrés en $ CAD
Loyer additionnel demandé ($/pi.ca./année)
* Taux de location illustrés en $ CAD
Millions de pieds carrés
Canada
Superficie de bureaux en construction
Superficie en construction, centre-ville
Superficie en construction, banlieue
5
Marché des espaces de bureaux de Montréal
Alors que s’achevait le deuxième trimestre de l’année 2014, le taux de vacance de
la Grande région de Montréal atteignait 11,3 %, tandis qu’il se situait à 9,3 % l’année
précédente. Le même phénomène a pu être observé au centre-ville, où le taux de
vacance est passé de 6,8 % à 8,6 % au cours de la dernière année. Les secteurs en
périphérie du centre-ville n’ont pas échappé à cette nouvelle tendance, passant d’un
taux de 12,5 % à la mi-année 2013 à 14,6 % à la fin du dernier trimestre. Qui plus est, les
taux de vacance de la Grande région de Montréal ont atteint les niveaux les plus élevés
des dix dernières années.
Les projets livrés au cours de la dernière année représentent une superficie totale de
plus de 1,271 millions de pieds carrés. Toutefois, une absorption négative de 436 622
pieds carrés a été enregistrée sur le marché. Cette absorption négative atteint 574 627
pieds carrés au cœur du centre-ville, alimentée notamment par la dissolution du
cabinet Heenan Blaikie. Depuis les deux dernières années, la superficie totale de
nouveaux projets en construction surpasse les 2 millions de pieds carrés. Quatre projets
majeurs sont présentement en construction au centre-ville, totalisant 813 000 pieds
carrés, tandis que 13 autres édifices s’élèvent en périphérie du quartier des affaires,
représentant 1,2 millions de pieds carrés, 60 % desquels ont déjà trouvé preneur. Le
plus important des projets en construction à Montréal est la Tour Deloitte, totalisant
500 000 pieds carrés. 42 autres projets sont en incubation dans la Grande région de
Montréal, représentant 10 millions de pieds carrés, dont plus de la moitié sont répartis
dans 13 immeubles au centre-ville. Grâce à la grande activité de construction des
dernières années, les loyers bruts n’ont pas augmenté de manière significative, oscillant
autour de 40,00 $ du pied carré au centre-ville de Montréal et autour de 28,00 $ dans
les secteurs en périphérie du centre-ville.
L’ajout d’une superficie de plus de 2,9 millions de pieds carrés à l’inventaire des bureaux
du centre-ville est bien sûr l’une des principales causes de l’augmentation des taux
de vacance. Toutefois, cette hausse est aussi expliquée par le fait que les locataires
choisissent de réduire la superficie qu’ils occupent lorsque vient le temps de renouveler
leur bail. L’inventaire de bureaux nouvellement disponible provient également de la
conversion d’anciens immeubles industriels en espaces de bureaux de style loft dans
le secteur du Mile End. Avec la construction actuelle de plus de 2 millions de pieds
carrés, une amélioration de la situation n’est pas à prévoir prochainement. Un autre
facteur influent à considérer est l’augmentation de la superficie disponible en souslocation, laquelle atteint maintenant 1 million de pieds carrés, soit 10 % de l’inventaire
disponible, tandis qu’elle se situe normalement autour de 700 000 pieds carrés.
Avec l’augmentation des taux de vacance, les locataires bénéficient directement de la
pression exercée sur les taux de location, plus particulièrement au centre-ville, où les
options sont variées et où les espaces en sous-location sont de plus en plus nombreux.
TRANSACTIONS IMPORTANTES - 1 RE MOITIÉ DE 2014
Adresse
Locataire
Surface
1
7101, avenue du Parc
2
7250, Mile End
3
Type
RBC
2
186 000 pi
Nouvelle
Banque TD
120 000 pi2
Nouvelle
1, Place Ville-Marie
Gowlings Canada Inc.
56 000 pi
Renouvellement
4
1501, av. McGill College
BMO Banque de Montréal
2
43 000 pi
Nouvelle
5
700, Saint-Antoine Est
Lightspeed Retail
2
34000 pi
Nouvelle
6
2
Marché des espaces de bureaux de Montréal
Montréal : Absorption et taux de vacance
Montréal : Superficie en construction ou complétée
Montréal : Taux de location moyens, catégorie A
7
Marché des espaces de bureaux de Québec
Comme s’achevait le deuxième trimestre de 2014, le taux de vacance de la ville de
Québec se fixait à 5,8 %, tandis qu’il se trouvait à 6,7 % une année plus tôt. Au cours de la
même période, le taux de vacance du centre-ville perdait 90 points de base, passant de
7,8 % à 6,9 %. Dans les secteurs en périphérie, l’écart enregistré a été moins drastique. Le
pourcentage de vacance enregistré à la mi-année 2014 indiquait 4,9 %, alors qu’il se situait
à 5,8 % 12 mois auparavant.
Plusieurs projets ont été livrés dans les quartiers en périphérie du centre-ville au cours
de la dernière année, totalisant une superficie de plus de 640 000 pieds carrés d’espaces
de bureaux. L’absorption de la région, se situant habituellement autour d’une moyenne
annuelle de 200 000 pieds carrés, atteignait 670 000 pieds carrés à la fin de la période
d’un an se terminant le 30 juin 2014. Au cours des dernières années, une augmentation
marquée de la demande de grands espaces s’est fait sentir, alimentée par les compagnies
d’assurance, les corporations financières et les joueurs de l’industrie des technologies de
l’information. Comme une superficie de plus de 1 million de pieds carrés a récemment
été livrée au cours des dernières années, l’activité de construction de nouveaux espaces
de bureaux a diminué. Seuls deux immeubles totalisant 174 000 pieds carrés sont
présentement en construction, tous deux situés dans le secteur Sainte-Foy. Le premier
d’entre eux est la deuxième tour du Centre d’affaires Henri-IV, dont 55 % de la superficie
totale de 90 000 pieds a été prélouée, alors que le deuxième est l’Espace de Bourgogne,
totalisant 80 000 pieds carrés, desquels 80 % ont déjà trouvé preneur. D’autres projets sont
présentement en incubation, incluant le nouvel immeuble de SSQ sur le boulevard Laurier,
totalisant 500 000 pieds carrés, et la quatrième phase du Complexe de la Capitale, laquelle
compterait 120 000 pieds carrés.
Les nouveaux immeubles n’ont pas causé de hausse importante des loyers bruts au cours
des dernières années. Les taux de location se situent en moyenne autour de 27,00 $ au
centre-ville, et de 26,75 $ dans les régions en périphérie, où une légère diminution s’est
fait sentir puisque les loyers bruts s’y situaient autour de 27,30 $ un an auparavant. Après
avoir subi une forte croissance, le marché des espaces de bureaux s’est stabilisé au cours
de la dernière année grâce à l’augmentation de l’activité de location dans les secteurs
en périphérie du centre-ville. Toutefois, il faut s’attendre à un déclin de l’activité de
construction au cours des prochaines années. L’inoccupation devrait se stabiliser, et les taux
de location devraient progressivement augmenter.
TRANSACTIONS IMPORTANTES - 1 RE MOITIÉ DE 2014
Adresse
Locataire
Surface
Type
1
Complexe de la Capitale
Intact Assurances
100 000 pi2
Nouvelle
2
585, boulevard Charest Est
Ubisoft
50 000 pi2
Nouvelle
3
1035, Wilfrid-Pelletier
Fonds Universitas
23 000 pi
Nouvelle
4
500, rue Grande Allée Est
KPMG
2
16 000 pi
Nouvelle
5
410, boulevard Charest Est
Crakmedia
16 000 pi2
Nouvelle
8
2
Marché des espaces de bureaux de Québec
Ville de Québec : Absorption et taux de vacance
Ville de Québec : Superficie en construction ou complétée
Ville de Québec : Taux de location moyens, catégorie A
9
À propos d’Avison Young
THAMES VALLEY
Avison Young : un survol
LONDRES
Fondée en : 1978
Employés : Plus de 1 600
Bureaux : 59
Courtiers immobiliers : Plus de 600
Superficie sous gestion : Approx. 70 mpc
Fondée en 1978, Avison Young est la
plus importante société indépendante
de services immobiliers commerciaux au
Canada, en plus d’être la seule firme de
courtage immobilier nationale entièrement
détenue et gérée par ses associés.
L’entreprise, dont le siège social est situé
à Toronto, offre une gamme complète
de services immobiliers commerciaux.
Avison Young compte plus de 1 600
professionnels de l’immobilier dans 58
bureaux au Canada, aux États-Unis et au
Royaume-Uni. Présente à Montréal depuis
2002, la société fournit des services à valeur
ajoutée d’achat et de vente, de location, de
consultation, de gestion et de recherche de
financement axés sur le client.
Services transactionnels
- Représentation de locataires,
exécution et disposition de
baux
- Ventes et achats auprès
d’investisseurs et d’utilisateurs
- Représentation de propriétaires
pour tous les types de
propriétés : bureaux, industriel,
détail, sur-mesure, terrains et
multirésidentiel
10
Consultation et
services-conseils
- Analyse de portefeuille
- Évaluation
- Benchmarking
- Gestion transactionnelle
- Rationalisation d’actifs
- Fusions et acquisitions
- Organisation de l’espace
- Achat et vente
Services de gestion
Solutions aux entreprises
- Gestion de projet
- Évaluations (propriété/
opérations)
- Gestion de propriété ou d’installations
- Relations avec les locataires
- Rapports financiers
- Administration de baux
- Gestion d’actifs
- Gestion de portefeuille
- Coordination de services
intégrée
- Gestion transactionnelle
- Stratégies d’optimisatio
- Administration des baux d’un
portefeuille
- Coordination et rapports de
projet
Recherche Avison Young
Publications au Canada et aux États-Unis
De l’information intelligente à votre disposition
L’équipe multidisciplinaire du groupe de professionnels de la recherche d’Avison Young s’engage à vous fournir des analyses et
des aperçus du marché qui apporteront une valeur inestimable à chacune de vos décisions immobilières. Toutes les données que
nous recueillons sont converties en information stratégique adaptée à vos besoins, afin d’assurer la résolution de chacun de vos
enjeux immobiliers et de garder le cap sur vos affaires.
Avison Young génère une vaste gamme de renseignements sur les marchés locaux, nationaux et internationaux, incluant des
prévisions, des rapports trimestriels et des bulletins spéciaux. Grâce à leur fiabilité, les informations que nous recueillons et
diffusons sont citées régulièrement dans les médias d’affaires locaux et nationaux.
L’équipe de professionnels d’Avison Young effectue la recherche, la vérification diligente et l’évaluation du marché, ainsi que des
analyses démographiques et géographiques pour une grande variété de clients corporatifs, institutionnels et d’investisseurs.
Nos vastes connaissances, provenant entre autres de sources d’information internes exclusives et de bases de données tierces
parmi les plus fiables, font partie de notre plateforme de services intégrée spécialement adaptée à vos besoins. Vous avez donc la
garantie que les données auxquelles nous avons recours pour appuyer vos décisions immobilières sont les meilleures et les plus
pertinentes, et que vous avez par le fait-même accès aux meilleures connaissances stratégiques du marché.
vancouver
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980 Howe Street
Strong demand driving market as premium assets remain scarce
2012
Confidence in Metro Vancouver’s industrial market surged,
particularly after May 2013. Despite millions of square feet of new
product added to inventory in 2013, overall vacancy was virtually
unchanged and remained below 4% region-wide. Vacancy in large2013
2014F
floorplate modern distribution buildings remained exceptionally
In 2013, the transition to a post-recovery financial environment
likely commenced. This controlled market normalization was
slowed somewhat by lacklustre economic and employment
indicators that manifested in mid-to-late 2013. The Metro
Vancouver commercial real estate market was impacted by the
retreat of Canadian REITs in 2013, which generally led to reduced
competition for top-tier assets. However, well-capitalized local
purchasers and institutional buyers stepped into the breach for
those quality premium assets that did come to market, and that
trend is expected to continue in 2014.
51
Canada & U.S. Market Highlights
Metro Vancouver remains a key market for most investor types,
and the persistent lack of supply in all asset classes is expected to
support both elevated market demand and asset pricing.
U.S. - Area Under Construction
Avison Young 2014 Forecast
14
Area Under Construction (msf)
$30
$25
$20
$15
21
12
$10
10
8
$5
6
4
$0
2
0
Mid-Year
2013
Office
Office
1
$225
2
$200
11
$25
3
$175
$20
Billions
Billions
Commercial Real estate - Canada & u.S.
Industrial
Retail
Multi-Residential
Land
TOP 5 INVESTMENT SALES BY PRICE
U.S.
Address
Property Type Total Price (CAD)
Vendor
Commercial Real Estate Investment Volume By Property Type (USD)
Canada
Commercial Real Estate Investment Volume By Property Type (CAD)
Industrial
$30
2013 AnnuAl RevIew
GE Canada Real Estate Greystone/Slate Office Portfolio
GE Canada Real Estate - PIRET
GTA Industrial Portfolio
Oakville Place
4
Upper Canada Mall
$150
5
1 Queen St. E. & 20 Richmond St. E.
$125
14
$15
Office
$541,813,777
GE Canada Real Estate
GE Canada Real Estate
$258,562,000
Primaris Retail REIT
RioCan REIT
Retail
$251,500,000
Oxford Properties Group
Canada Pension Plan Investment Board
$220,000,000
Ontario Pension Board
Canada Pension Plan Investment Board
Fall 2013 Canada, U.S. Commercial Real Estate Investment Review
$25
Office
2012
Mid-Year 2013
2007
2008
2009
Multi-Residential
Office
2010
IndustrialRetail Retail
2011
Industrial
Multi-Residential
2012
Land
B
$20
$10
$0
Mid-Year 2013
Office
Ongoing improvement in US commercial real estate market, tight market conditions in
Canadian downtown office markets
Downtown Class A Average Asking Rent ($psf net) Downtown Class A Average Additional Rent ($psf)
Suburban Class A Average Asking Rent ($psf net)
Avison Young
Prévisions 2014
Immobilier commercial
nord-américain
(Révision de l’année 2013)
Fall 2013 Canada, U.S. Commercial Real Estate Investment Review
Suburban Class A Average Additional Rent ($psf)
Quoted asking
rents continued to rise, reaching
an estimated $24 psf across
Downtown Class A Average Additional Rent ($psf)
reached $22 psf, an increase of $1 psf versus one year ago, while select
suburban submarket class A asking rents moved back to the low $30s.
U.S. Overview
T
0%
Q2 2009
Q2 2010
Q2 2011
Downtown
Q2 2012
Q2 2013
Suburban
Boston Office Vacancy Rates
28%
26%
24%
22%
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Q2 2009
Q2 2010
Q2 2011
Downtown
Q2 2012
Q2 2013
Suburban
5
Partnership. Performance.
AY
AY
FALL 2013
Avison Young Commercial Real Estate
Investment Review
Canada & U.S.
6%
4%
2%
Boston Office Market
oston’s office market continued to experience strong leasing velocity
$20
in prime
submarkets during the second quarter of 2013, resulting in
vacancy declines across most of the class A and B inventory. Vacancies fell
to 17.1%,$10down 190 bps from a year ago, with vacancy in the CBD’s 59-msf
market declining to 12.5%. The CBD saw leasing velocity of 2.5 msf, slightly
$0
off last year’s annual pace of 5.6 msf. Cambridge and the suburban office
markets dropped below 20% vacancy for the first time since 2008. With 5
msf
leased in 2013, the suburbs will struggle to keep pace with the 11 msf
major
leased in 2012.
ar
ke
2011
Industrial
$40
$30
M
Retail
$50
$40
$30
S.
2010
$60
$50
U.
Multi-Residential
$70
$60
ts
$0
2009
Land
8%
anada’s office market, at 491 million square feet (msf ) and growing,
he 10.3-billion-sf U.S. office market continued its bumpy When
recovery
new construction begins to be delivered
U.S. in the CBD later this year,
U.S.ended the second quarter of 2013 with
closed the first half of 2013 with 7.9% vacancy – up from 7.1% at
over the last 12 months and
a leveling-off in vacancy rates is expected downtown - with major tenants migrating to the new properties, returning excess square
mid-year 2012, but remaining below the recent recessionary peak an
overall vacancy
rateAofAverage
11.7%. Asking Gross Rents
Suburban Class A Average Asking Gross Rents
Downtown
Class
footage to the market, while landlords continue to trade vacancies. Meanwhile, the limited suburban development is almost entirely
of 9.9% in mid-2010. Half of the 12 Canadian markets were below Looking at Avison Young markets,
U.S.
U.S.
vacancy rates remained in the
double
build-to-suit
and should not Suburban
impact
greatly.
However, as leasing activity is not expected to keep pace with the last several
Downtown Class A Average Asking Gross Rents
Classvacancies
A Average Asking Gross
Rents
the national average and 10 posted single-digit vacancy. The gap$70
in digits at mid-year
2013, with an overall average vacancy of 14.7%,
down$70a leveling-off of vacancy rates may occur until the business community gains more comfort with federal fiscal policy. When this
quarters,
vacancy between Western and Eastern markets narrowed during the slightly from 14.8% at mid-year 2012. Nevertheless, 16 of the 20
Avison
occurs, office-using employment should resume its assault on Massachusetts’ overall unemployment rate of 6.6%, which still sits 400 bps
last 12 months. Representing two-thirds of the national inventory, the
$60
Young markets reported lower vacancy rates when compared to 2012.$60
the historic low of 2.6% in October 2000.
Eastern markets closed the first half of 2013 with a collective vacancy Class A rents averaged $48 psf and $27 psf (USD) for central above
business
$50
$50
rate of 8.4%, or +70 basis points (bps), with Ottawa the lowest at 6%.
district (CBD) and suburban markets, respectively.
The growing Western markets combined for a vacancy rate of 7.1% San Francisco again saw a significant increase in CBD class A rent this
$40
(+100 bps), with Regina reporting a national low vacancy of 5.2%. $40
Mid-Year 2013 Canada, U.S. Office Market Report
15
year, ending the second quarter of 2013 at $52.50 psf, an 11.7% increase
Corporations seeking to attract and retain the young and highly
$30
from the second quarter of 2012, following a remarkable 18% spike in$30
educated workforce increasingly living and working in urban areas rents between the second quarter of 2011 and the second quarter of
$20
have created competition in most downtowns. Corporate restructuring,
2012. Vacancy fell 140 bps year-over-year to 8.9%. The highest CBD class$20
downsizing and consolidations have raised sublease vacancy in some A rents currently are in New York, where the $64-psf rate was a 2.3%
$10
markets, elevating Canada’s downtown vacancy 40 bps over 2012 $10
to increase compared with 2012, and in Washington, DC, a 1.3% change
5.6% at mid-year 2013. The tightest markets are Calgary (4%, +80 bps),
at $56 psf. There is currently more than 43 msf under construction, $0
$0
Ottawa (4.4%, -140 bps) and Vancouver (4.6%, +130 bps). Unsurprisingly, 72% of which is in four markets – Houston (10.6 msf ), Metropolitan
these markets have the highest average gross rents for class A space, Washington, DC (7.8 msf ), New York (7.5 msf ) and Boston (5.3 msf ).
led by Calgary ($57 per square foot (psf ), a $5.66-psf rise from 2012), Pittsburgh’s metropolitan area recorded an 8.2% vacancy rate at midVancouver ($52 psf, -$2 psf ) and Ottawa ($47.95 psf, -$0.53 psf ).
year 2013 – the lowest of the Avison Young U.S. markets and one of only
Class A Average Asking Rent ($psf net)
Asking Rent ($psf net)
In contrast, new supply outpaced demand in some markets, pushingDowntown
twoClass
U.S.A Average
markets
with a total vacancy
rate in the single digits. Although Suburban
Class A Average Asking Rent ($psf net)
national suburban vacancy to 10.6% – up 130 bps since mid-2012 – Downtown
the Metropolitan Washington, DC office market remains relatively
rates are shown in U.S. $
* Rental rates are shown in U.S. $
with seven of the 12 markets below average. Except for Lethbridge healthy (posting an* Rental
average CBD vacancy of 9.3% at mid-year 2013), the
and Vancouver, single-digit vacancy persists in the same markets as region was one of four U.S. markets to see its overall vacancy increase
one year ago. Once again, Regina (3.1%, +170 bps) had the lowest (13.8%, +70 bps) over the past year. New Jersey currently has the highest
suburban vacancy and Mississauga (Toronto West) (13.7%, +130 bps) vacancy, after experiencing a year-over-year increase in its vacancy rate
the highest, while Lethbridge (11.6%) experienced the greatest year- (20.9%, +30 bps), although the market is headed in a positive direction
over-year swing, spiking 350 bps. Calgary and Regina have the priciest after posting 21.4% vacancy in the first quarter of 2013.
suburban markets with average gross rent for class A premises of $37 Elsewhere, Chicago’s total office market vacancy rate improved to
psf, followed closely by Vancouver ($36 psf ).
13.8%
at mid-year
downU.S.
fromOffice
14.1% at
mid-year
2012. In New
6
Mid-Year
20132013,
Canada,
Market
Report
Office space under construction has increased by 4.5 msf since mid- York, leasing activity rebounded, but with large blocks of space being
2012 to nearly 22 msf (53% preleased), with a 60/40 downtown/ returned to the market, vacancy rose to 12.1% at mid-year 2013. Los
suburban split. Toronto is the biggest development market in the Angeles is experiencing a slow but stable recovery with strong leasing
country, with 7.1 msf (49% preleased) – one-third of the national total – activity, although the vacancy rate climbed 330 bps year over year to
and also leads with 5.3 msf (47% preleased/41% of national downtown 16.3% by mid-year 2013. Atlanta’s elevated vacancy rate persisted and
total) underway downtown. However, Calgary is narrowly outpacing ended the second quarter at 19.7%, albeit down from 21.7% at midToronto on the suburban front with almost 2 msf (78% preleased) under year 2012; and in South Florida, vacancy improved for the third straight
development – accounting for 23% of the national suburban total.
quarter to 15.4%. Turning to Texas, Dallas recorded a vacancy decrease
For the second half of 2013, tight conditions will persist in most of 60 bps year-over-year, falling to 15.6%, while energy-driven Houston
downtown office markets as tenants face eroding space options and ended the second quarter of 2013 with an 11.1% total vacancy.
likely higher rents. More options will present themselves later this year After years of uneven recovery led by a handful of standout markets,
and into 2014 as new supply comes online. In contrast, more favourable many U.S. markets remain oversupplied. Expect vacancy to stay on
space and rental-rate alternatives will be commonplace in select its downward trajectory through year-end 2013 and some markets to
suburban markets across the country.
demonstrate landlord-favorable conditions in the coming months.
$50
2008
12%
10%
Canada
$70
Canada & U.S. Market Overview
C
$75
2007
18%
16%
14%
Canada
Canada
Canada Overview
PIRET
$5
$0
Canada
Downtown Class A Average Asking Rent ($psf net)
$340,950,000
Retail
Office
22%
20%
Atlanta’s CBD has also recorded an uptick in rent over the past year, with average asking rents climbing to $20.78 from $18.08. Overall suburban market
rents have remained flat during the same period; however, suburban class A rental rates did increase to $22.51 psf from $22.31 psf. CBD class A market
rents are also improving. Currently standing at $19.81 psf, the rate is the highest since year-end 2011. Moderate job growth and limited development
are expected to continue throughout 2013, leading to a tightening demand for quality space and, eventually, to rent growth across the Metro Atlanta
office market.
Canada’s office markets, resilient during and since the recession, continue to sport relatively healthy market fundamentals; however, some
themajor
metro – the highest level* Rental
sincerates2008.
Downtown, full-service rents
* Rental rates are shown in CAN $
are shown in CAN $
markets appear to be softening, turning in less-than-stellar performances in the first half of 2013. Many major U.S. markets remain oversupplied,
averaged $50 psf for class A space while tighter highrise listings, as well as
with tenant-favoured conditions – even while tours and velocity have increased and several metro areas have moved into equilibrium. select listings in the Back Bay, exceeded $70 psf. Average suburban rents
Purchaser
Greystone Managed Investments / Slate
Properties
Industrial
$100
$10
The positive economic improvements and a willingness expressed by firms to
expand have led to gains in the Atlanta office market. Atlanta ended the second
quarter of 2013 with a total inventory of 143.5 msf and a vacancy rate of 19.7%.
The vacancy rate has decreased 200 bps during the last 12 months. Net absorption
Atlanta Office Vacancy Rates
28%
26%
24%
the first half of 2013 totaled 595,445 sf, up slightly from 410,111 sf during the
Canada & U.S.for
Market
Highlights
same
period in 2012.
da
Industrial
0%
Investment
na
5%
D
uring the first half of 2013, Atlanta’s office market was buoyed by improved
economic conditions. The city’s unemployment rate has decreased to 7.6%,
the lowest since the Great Recession. Professional services and IT firms have
been expanding their office space and bringing new jobs to Atlanta. Healthcare
technology company athenahealth confirmed it will lease 75,000 sf at Ponce City
Market, with the possibility of growing to 120,000 sf over the term of the lease.
The healthcare IT group will eventually bring 500 new high-tech jobs to the city
from Alpharetta, GA. Coca-Cola has announced that it will bring its IT center to
Downtown Atlanta, consolidating multiple locations in 275,000 sf at SunTrust Plaza
and bringing 2,000 jobs to the city.
Mid-Year
2013
Ca
Vacancy Rate (%)
10%
Atlanta Office Market
H
ts
Purchasers are likely to buy more on fundamentals in 2014 and will
no longer be strictly focused on income and yield. A distinction
between primary markets and secondary/tertiary markets will
be drawn more sharply by purchasers, and sellers may find an
adjustment in pricing expectation necessary to clinch a deal.
15%
Toronto
www.linkedin.com/company/avison-young-
New construction will remain a priority in 2014, particularly
next-generation logistics/distribution facilities that cater to the
needs of large users seeking to leverage investment in port and
transportation infrastructure in the region. This year will also mark
the opening of the South Fraser Perimeter Road, a new $1.3-billion
trucking route that connects an existing container terminal, a
second such terminal under development, a coal export facility
avisonyoung.com
and various industrial nodes to existing highway infrastructure.
ar
ke
Demand for retail assets remained strong in 2013; but with few
premium
assets available in primary markets, retail real estate
2012
2013
2014F
sales activity has diminished compared with previous years. Deal
anticipated
to remain steady going forward as vendors
U.S. - Overall Industrial volume
VacancyisRate
Comparison
seek to dispose of non-core assets and benefit from the strong
demand for real estate persisting in the market.
Follow Avison Young on LinkedIn:
commercial-real-estate
tight in all markets. The supply of industrial
land remains a concern
moving forward.
M
20%
Retail
2014F
Industrial
S.
0%
http://blog.avisonyoung.com
2013
Office
U.
5%
Follow Avison Young Bloggers:
4%
2%
da
With more than 2.1 msf of new office space in downtown
Vancouver alone under construction by year-end 2013, and more
than 3.5 msf regionally, there is likely to be a significant shift in the
downtown office market in terms of how assets are classified. In
addition, increases in sublease space and overall vacancy, and a
flight to quality, may result in downward pressure on lease rates,
particularly in older class A and B premises.
10%
8%
6%
nquenchable demand has sparked a transformation in the
Orange County Investment Volume
Orange County commercial real estate landscape, from lowOffice
Industrial
Retail
Multi-Residential
density suburbia to pockets of high-density urbanization. The
$ in billions
investment market has been a driving force in Orange County
(USD)
based on the global outpouring of capital from traditional equity
12
markets into real estate. These factors will ultimately affect not
10
only the commercial real estate industry but, on a broader scale,
how and where people live, work and find recreation.
8
6
Orange County is ripe with commercial real estate investment
opportunities. Beyond the dot-com crash, low interest rates
4
have driven capital traditionally earmarked for the stock market
2
into the realm of commercial real estate. Private and institutional
0
investors such as individual entrepreneurs, pension funds and
2007
2008
2009
2010
2011
2012 Mid-Year
REITs continue to blanket Orange County’s five commercial
2013
real estate submarkets in search of all product types, whether
Orange County Investment Activity
industrial, retail, office or multi-residential.
1 Queen St. E. & 20 Richmond St. E.
(By Property Type)
The challenge in today’s market is finding available product.
ealthy commercial real estate market fundamentals continue
to
Toronto
Investment
Volume
The shortage of inventory is creating an extreme imbalance in
Mid-Year Mid-Year
drive investment activity in the Greater Toronto Area (GTA).
Sales and demand, driving property values to unprecedented
2013
2012
supply
Industrial
Retail
Multi-Residential
Land
of office, industrial, retail, multi-residential and land propertieshighs.
in the Cap rates areOffice
lower than normal considering today’s soft
48% 27% Multi-Residential
billions
first half of 2013 reached $6.5 billion, up 15% over the same lease
periodrates$ inand
economic uncertainty. These unusual market
(CAD)
in 2012 – capturing 45% of the Canadian tally. Portfolio transactions
dynamics 12
have led to multiple offers behind almost every
32% 17% Office
boosted sales, and though cap rates remain low, compression
building for sale. Additionally, more investors are liquidating
10
13% 20% Industrial
appears to have moderated for some property types.
their assets now while the market remains primed for sellers.
8
Industrial sales outpaced the office sector at $1.9 billion (29% Of
share),
7%
35% Retail
the $4.8 billion in investments in the first half of 2013, multirecording the greatest year-over-year increase of 112%. GE Capital
6 the bright spot with $2.3 billion in investments,
residential was
Real Estate (GE) and CanFirst Capital were active sellers, collectively
up from $779
4 million one year earlier. Orange County was one
disposing portfolios worth $492 million to PIRET and Dundee
of the first metros
in Southern California where the construction
2
Industrial REIT, respectively. First-half office sales totalled $1.8of
billion
multi-residential units gained notable traction after a virtual
Select Average Capitalization Rates
0 Steady job gains in the office and industrial sectors
(27% share), down 34% from an impressive $2.7 billion in the
first halt.
five-year
2007
2008
2009
2010
2011
2012 Mid-Year
Mid-Year 2012
Mid-Year 2013
half of 2012. Again, GE was active, selling 22 office buildingshave
worthled to strong investments at $1.6 billion and $627 million,
2013
Office
7.4%
6.0%
$686 million in two separate transactions to Greystone Managed
respectively. Multi-residential development and construction
Toronto Investment
Investments and Slate Properties.
Industrial
6.9%
5.9%
will continue to lead in investments,
as theActivity
market continues
(By Property Type)
and job growth remains
stable. Additionally, the
Retail
6.8%
5.6%
Retail transactions totalled $1.3 billion (20% share) in the firstto
halfimprove
of
market
for all property
2013
– twice that of one year ago and equal to the sales volume
for has experienced cap-rate compression
Multi-Residential
5.3%
5.9%
U.S.
Canada
Mid-Year Mid-Year
overall rateReal
tightening
to2013
5.9% 2012
at mid-year
all of 2012.
Pension
and REITs
threewith theCommercial
Estate Investment
Volume2013
By Property Type (USD)
Commercial Real Estate Investment
Volume
Byfunds
Property
Typeswapped
(CAD) prize assets withtypes,
at mid-year 2012.
deals greater than $200 million, the largest being Primarisfrom
Retail6.6%
$225
29% 15% Industrial
REIT’s $259-million sale of Oakville Place to RioCan REIT.
27% 47% Office
Favourable mortgage rates, steady income and low vacancy$200
continue to make multi-residential property a desirable investment
Retail
20%TOP
12%
5 INVESTMENT
SALES BY PRICE
with the lowest cap rates. However, this sector failed to crack the$175
Address
Property
Type
Total
Price
(USD)
Vendor
Purchaser
15% 14% Multi-Residential
billion-dollar mark, finishing the first half of 2013 with $986 million
1 Oakwood
$136,373,560
Lehman Bros. Holdings
AvalonBay Communities
(15% share) in sales. This was due more to lack of product than
lack$150 Long Beach Marina Multi-Residential
9%
12% Land
of demand. Nevertheless, the mid-year figure was 25% higher
2 than Laguna Hills Mall
Retail
$110,000,000
Simon Property Group
Merlone Geier Partners
$125
in 2012. Maple Leaf Quay was the largest transaction at almost
3 $151 Bixby Office Park
Office
$84,250,000
American International Group
Parallel Cap Partners
million.
Select Average Capitalization Rates
$100
4
3300 S Fairview St.
Industrial
$63,336,000
PacTrust
Alere Property Group
Mid-Year 2012
Mid-Year 2013
Land was the least-traded asset class with a first-half tally 5of $617 2601 Campus Dr.
Industrial
$56,194,000
Guggenheim Partners
Campos Verdes LLC
million (9% share) – a modest 6% decline compared with the$75 Downtown Class AA Office
5.5%
5.1%
same period in 2012. Land remains highly contested, particularly
Suburban Class A Office
6.4%
6.3%
downtown, where interest is growing in mixed-use projects that$50
Single-Tenant
6.2%
6.0%
26
Fall 2013
Canada,Industrial
U.S. Commercial
Real Estate Investment
Review
facilitate urban lifestyles.
Multi-Tenant Industrial
6.4%
6.1%
Toronto could top $13 billion in sales in 2013. However, the recent$25
Tier I Regional Mall
5.2%
4.8%
uptick in interest rates could curtail investment volume and leave
$0
Multi-Residential
5.1%
4.7% 2011
some of2010
the most active
buyers, 2012
the interest-sensitive
REITs, on the
2007
2008
2009
2010
2012
Mid-Year 2013
2007
2008
2009
2011
Mid-Year 2013
sidelines.Retail Industrial Office
Multi-Residential
Retail
Industrial
Office
Land
Multi-Residential
na
Vacancy Rate (%)
20%
15%
www.twitter.com/AYListingsDeals
10%
Billions
25%
For Avison Young listings and deals:
14%
12%
2012
In 2013, the office market remained calm in advance of a flurry of
activity in 2014. Limited new-build product was available in Metro
U.S. - Overall Office Vacancy
Rate
Vancouver
inComparison
2013, but numerous office buildings that were under
construction are set to start delivering new inventory in 2014 and
beyond.
U
www.twitter.com/avisonyoung
0%
Office
Oakwood Long Beach Marina
For industry news, press releases and market reports:
20%
18%
16%
Ca
u.S. Overview & Forecast
Orange County
Follow Avison Young on Twitter:
Vancouver Vacancy Rates
24%
22%
Billions
D
emand for BC commercial real estate attained near-record
levels in the first half of 2013 despite diminished dollar volume
due to a lack of trophy-asset transactions. Overall deal activity in
2013, however, remained elevated compared with previous years
as several significant transactions closed in the second half of the
year. This uptick in second-half sales and dollar volume is attributed
in part to the unexpected outcome of the provincial election in
May 2013, which served to reinforce business confidence and
provided additional momentum to an already active commercial
real estate market.
MID-YEAR 2013
Avison Young
Aperçu des marchés de l’investissement
Canada, États-Unis
(Automne 2013)
Avison Young Office Market Report
Canada & U.S.
Mid-Year 2013 Canada, U.S. Office Market Report
3
Avison Young
Bilan des marchés des espaces de
bureaux nord-américains
(Mi-année 2013)
11
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Bilan du marché des espaces de bureaux Montréal

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