Special Assessment - Parkview Point Condominium



Special Assessment - Parkview Point Condominium
Parkview Point
Volume 3 Issue 2
7441 Wayne Avenue
Miami Beach, FL 33141
Monday - Friday
9:00 AM - 5:00 PM
Saturday - Sunday
Building Office
[email protected]
Rosa Rodriguez
Ann Meng
Vice President
Veronica Martí
Mary Bredemeier
Dotty Baier
Chris Adams
Alberto Díaz
Sonny Glantz
E. Uriel Acevedo
June Castro
Update on Special
Assessment....... 1, 2, 4, 6
Informe Actualizado sobre
los Proyectos del“Special
Assessment” ..... 1, 3, 5, 6
July Calendar ................. 2
Monthly Newsletter
July 2004
Update On
Special Assessment
Informe Actualizado
Sobre los Proyectos del
“Special Assessment”
This special edition of information regarding the “Special Assessment,” is a small
summary compiled from the minutes of
our monthly Board meetings. By way of
this newsletter, we are attempting to get
accurate information to residents that are
unable to attend monthly Board meetings,
and who then rely on misguided and misleading information by other residents who
are misinformed on the daily operations
of the Condominium. Please remember our
minutes from the Board meeting are posted by the mail room bulletin board, or go
to the office and request a copy of the minutes, but do not rely on idle talk as being
accurate. Most Important: Attending Board
meetings and Finance Committee meetings is the best possible way to watch over
your home and investment.
La siguiente edición especial sobre el “Special
Assessment” es un resumen corto que viene de
las Actas de nuestras reuniones mensuales de
la Junta Directiva. A través de este boletín de
información, quisiéramos hacer llegar a los residentes que no han podido asistir a las reuniones de la Junta Directiva un informe exacto y
correcto sobre las operaciones diarias del Condominio ya que varios residentes han recibido
información errónea. Sírvase recordar que las
Actas de las Reuniones de la Junta Directiva se
encuentran sobre el tablón de anuncios junto a
la sala de correo, o visite a la oficina para obtener una copia de las Actas, y por favor no se
guíen por lo que hoyen. Mas bien, es IMPORTANTE que asistan a las reuniones de la Junta
Directiva y a las reuniones del Comité Financiero, ya que es la mejor manera de cuidar su
hogar y su inversión.
We hope this special newsletter has help
ease the distress that many of our residents
have concerning the Special Assessment.
Esperamos que este boletín de información especial ayude a despejar los rumores y esclarecer los hechos, y que les proporcione a los residentes la información correcta sobre el “Special Assessment”.
The following Special Assessment Projects
are completed:
• Boiler Room Floor
• Elevator Room A/C (temporarily removed for elevator repairs)
• Hallway Ventilation
• Replacement of (3) Boilers
• Trash Chute/Trash Compactor
• Landscaping/Fencing
• Elevator, including consultant - (work
in progress)
The following Special Assessment Projects
are pending:
• Exterior Paint/Concrete Restoration –
Pending Engineer Report
• Balcony Railings – Pending Exterior
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Los siguientes proyectos del “Special Assessment” se han llevado a cabo completamente:
• Piso de la sala de calderas
• Aire acondicionado del cuarto de ascensor
(que se ha sacado temporalmente para la
reparación del los ascensores)
• Ventilación a los pasillos
• Tres (3) calderas repuestas
• Sistema de basura/basurero (trash chute/
trash compactor)
• Diseño de los jardines/las cercas
• Ascensores, incluyendo el asesor – (obra
en marcha)
Los siguientes proyectos del “Special Assess-
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July 2004
is repaired and painted, in preparation for the ventilation and
cooling tower work.
Special Assessment Update (cont. from page 1)
Soffit, Interior Paint & Carpeting – Pending Fire Alarm
Card Room & Lobby – Pending Exterior & Interior renovations
Bid for choice of consultant engineers for the cooling tower,
hallway ventilation, and exterior restoration are presented to
the Board.
June 2003, Simplex Grinnell, the manufacturers of
our fire alarm panel, perform their yearly inspection in preparation for the major assessment projects,
as in the installation of hallway ventilation, the renovation of the trash chute, trash compactor, and modification of our elevators. We were advised by Simplex Grinnell to replace a number of fire extinguishers, and fire hoses, due to the age and condition of
the equipment. However, Simplex Grinnell never
informed us that we would not have enough room
on the existing fire panel for all the projects we were
undertaking. Motion to accept the Kislak Bank loan
terms are approved.
Remember: Gossip and rumors destroy
the morale of the people. Know the
Facts and state your words wisely.
Residents have recently asked me on
the development of the special assessment projects, and why they are taking
so long to complete. Their main concerns are:
1. Exterior/Interior Paint
2. Carpeting
3. Soffit (ceiling cover for air conditioning duct work).
We hope this short summary taken from the 2003/2004 board
minutes will help answer these and other questions resident
have concerning the special assessment progress.
APRIL 2003, The special assessment is unanimously approved.
July 2003, Motion was passed to contract Southern Chute Inc.,
to restore the trash chute, and replace our existing damaged
automatic recycle system with a new compactor enabling us
to save money on trash pickups. Installation of three new boilers is completed.
May 2003, Equipment room and electrical panel on the roof
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July 2 0 0 4
Board Meeting 7
7:30 PM
Birthstone: Ruby
Flower: Water Lily
15, 14, 12 Floors
Independence Day
11, 10, 9, 8
7, 6, 5, 4 Floors
Lobby, Mezz, 2, 3
The views expressed here are not necessarily those of Coastal Group Publications, Inc. (CGP) or its staff. CGP assumes no responsibility for any text or illustrations submitted for publication.
July 2004
“Special Assessment” (viene de la pagina 1)
ment” están pendientes:
• Pintura del exterior del edificio/restauración de concreto – informe del ingeniero está pendiente
• Enrejado de los balcones – restauración del exterior está
• “Soffit” (la cobertura que se utilizará en los techos de
los pasillos para esconder el trabajo de los conductos de
ventilación), pintura del interior del edificio, y alfombras – el panel para la alarma de incendios esta pendiente
• “Card Room” y Entrada del Edificio – Restauraciones
del exterior e interior del edificio están pendientes
Reacuérdese: Chismes y rumores destruyen la moral de los
inquilinos. Manténganse bien informados.
Recientemente, los residentes han preguntado sobre el progreso de los proyectos del “Special Assessment”, y las razones por las cuales se están tardando tanto por completar. Las
preocupaciones centrales son las siguientes:
1. La pintura exterior/interior
2. Las alfombras
3. “Soffit”
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Es nuestro deseo que este resumen corto que viene de las
Actas de las Reuniones de la Junta Directiva 2003/2004 les
ofrezca respuestas a las preguntas que tienen los residentes
sobre el progreso de los proyectos del “Special Assessment”.
Abril del 2003, El “Special Assessment” fue aprobado unánimemente.
Mayo del 2003, El cuarto de equipo y el panel eléctrico en el
techo fueron reparados y pintados, en preparación para los
arreglos de la torre de refrigeración y de la ventilación. Las
ofertas para las selección de ingenieros asesores para el trabajo de la torre de refrigeración, ventilación a los pasillos, y
restauración del exterior del edificio fueron presentadas a la
Junta Directiva.
Junio del 2003, Simplex Grinnell, los fabricantes de nuestro
panel de alarma de incendio, llevaron a cabo su inspección
anual en preparación para los proyectos mas importantes del
“special assessment”, por ejemplo la instalación de la ventilación a los pasillos, la restauración del sistema de basura/
basurero, y la modificación de nuestros ascensores. Simplex
Grinnell recomendó comprar varios extinguidores nuevos,
al igual que mangueras ya que estaban demasiadas viejas y
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Special Assessment Update (cont. from page 2)
August 2003, JLSD Engineering Inc., is contracted for the
painting/concrete restoration project, and overseeing of contract negotiations, labor, and materials.
September 2003, Discussion is focused on whether to replace
the existing fire panel or to adjoin an additional side panel.
Cost estimates are requested.
October 2003, Landmark Elevators presents a four page report evaluating three out of four bids, for the elevator modification. After much review the contract is awarded to Thyssenn-Krupp Elevators. Landmark will prepare contract to
be examined and approved by our attorney, after which material fabrication will be approximately 16 weeks. Installation
time will be approximately 10 weeks per elevator. Total time
for the elevator modification work to be completed after contract approval will be approximately 47 weeks, nearly one
year. Trash chute is replaced, and new compactor is installed.
Remaining work calls for completion of flow/tamper switch
installation to fire alarm panel, which then must await city
approval of the engineering plans. Cooling Towers replacement was efficiently completed in two days by Pkye Mechanical. Engineer Killingsworth’s plans for the hallway ventilation system are completed.
Bids for the air conditioning
soffit work are being solicited.
November 2003, The concrete
restoration for the floor in the
boiler room begins.
December 2003, Budget Adoption Meeting & Special Membership Meeting.
January 2004, Charter Communications. Prior to contract negotiations, begins rewiring
the building, to provide the residents with better reception
and service. Estimated completion time February, 2004. (Due
to the sale of Charter Communication to Atlantic Broadband, completion of the rewiring was delayed for 90 days).
Surfside Dental Associates
General & Cosmetic Dentistry
Edy A. Guerra D.D.S.
Bernard Hoffman D.D.S.
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The New
9456 Harding Ave., Surfside, FL 33154 (305)866-2626
4011 West Flagler St., Miami, FL 33134 (305)643-1444
Ventilation of the hallways is completed. Management has
acquired 3 bids for the construction of the soffit work that
will cover the existing ducts in the hallways. All bids along
with presentation of the soffit design were presented to the
Board. Inspection for the concrete restoration for the flooring
in the boiler room was passed by City of Miami Beach official. Two exhaust fans replacing the building original exhaust
fans were installed in the boiler room. On floors 2 and 3,
Management has commissioned different samples of wall textures and colors to allow for suggestions from residents.
February 2004, Preparation for the modification of the elevators called for three color cameras, and several upgrades to
our surveillance equipment. Two Proposals for the concrete
restoration have been received; the issue was postponed to
the next meeting. Soffit Selection, The three proposals presented from Rodney’s Home Improvement, World of Color , and Crossway Corporation, were examined and found
inadequate in terms of the required specifications. Chris Adams, an Architect, and Board member, pointed out that the
gauge of steel and size of gyp board did not conform to our
specifications in any of the proposals. The companies were
asked to prepare more detailed and uniform specifications to
meet our requirements.
March 2004, Modification of Freight elevator begins. Three
proposals for modification of fire alarm panel were presented.
April 2004, J.C. Crow of Austin Electric presented an updated proposal for the fire alarm control panel. After Mr.
Crow’s departure, the Board member continued discussing
the proposals. Chris Adams moved to select Austin Electric
as our fire panel system provider, seconded by Mary Bredemeier, and passed unanimously. Our insurance policies were
renewed with Brown & Brown at a cost of $99,996.99, a
savings of $4,000.00 over 2003. We are financing our insurance premiums with Kislak National Bank at an interest rate
of 3.5% interest, a savings over the 6.7% rate of Brown &
Brown. Slider Engineering dismissed from concrete restoration project. After several meetings with each of the engineers
Continued on Page 6
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July 2004
Page 5 Parkview Point
“Special Assessment” (viene de la pagina 3)
en malas condiciones. Sin embargo, Simplex Grinnell nunca
nos informo que no teníamos suficiente espacio en el panel
de incendio actual para lograr llevar a cabo los proyectos
planeados. La propuesta de aceptar los términos de préstamo del Banco Kislak fue aprobada.
Julio del 2003, La idea de contratar a Southern Chute Inc.
para la restauración del sistema de basura/basurero, y para
cambiar el sistema automático de reciclage actual, que estaba dañado, por un sistema nuevo que nos proporciona ahorros en la recogida de la basura se propuso. La instalación
de tres calderas nuevas se completó.
Agosto de 2003, Contratamos a JLSD Engineering Inc. para
el proyecto de pintura/restauración de concreto, y para la
supervisión de negociaciones de contratos, el trabajo y los
Septiembre del 2003, La discusión se centró en decidir si cambiar le panel de incendio actual o si adjuntar un panel adicional al lado. Se solicitó propuestas de costos.
Octubre del 2003, Landmark Elevators presenta un informe
de cuatro páginas evaluando tres de las cuatro propuestas
para la modificación de los ascensores. Después de haber
sometido las propuestas a una revisión extensiva, el contrato
va a Thyssenn-Krupp Elevators. Landmark preparará el
contrato que será estudiado y aprobado por nuestro abogado, y poco después vendrá la fabricación del material que
dura aproximadamente 16 semanas. La instalación de ascensores tomaría aproximadamente 10 semanas por cada ascensor. Al aprobar el contrato, se llevaría un total de aproximadamente 47 semanas para completar la obra de modificación, casi un ano. El sistema de basura/basurero está instalado. El trabajo pendiente sería completar la instalación del
interruptor de “flow/tamper” al panel de la alarma de incendio. Los diseños de ingeniería deben ser aprobados por la
ciudad. Pyke Mechanical llevó a cabo eficientemente la restauración de las torres de refrigeración en dos días. Los diseños del ingeniero Killingsworth para el sistema de ventilación a los pasillos están completos. Se solicita propuestas
para el trabajo de los “soffits”.
Noviembre del 2003, La restauración del piso de la sala de
calderas empieza.
Diciembre del 2003, Reunión para la Adopción del Presupuesto y Reunión de Membresía Especial.
Enero del 2004, Charter Communications comienza a rehacer la instalación de cable en el edificio, antes de las negociaciones de contrato que ofrecerá mejor recepción y servicios para los residentes. La fecha estimada para completar
este trabajo sería para febrero del 2004 (hubo un retraso de
90 días para este proyecto debido a la compra de Charter
Communications por Atlantic Broadband). La ventilación a
los pasillos está completa. La Administración ha recibido 3
propuestas para la construcción de los “soffits”. Todas las
propuestas, e incluso, una presentación estuvieron ante la
Junta Directiva. Se aprobó la inspección de la restauración
del piso en la sala de calderas, llevada a cabo por un oficial
de la Ciudad de Miami Beach. Dos abanicos de extracción
de aire que sustituyen los abanicos de extracción originales
del edificio fueron instalados en la sala de calderas. La Administración ha encargado varias muestras de texturas y colores de pared para los pisos 2 y 3. Las sugerencias de parte
de los residentes son bienvenidas.
Febrero del 2004, Preparaciones para la modificación de los
ascensores requirió tres cámaras de color nuevas y varios
mejoramientos del equipo de vigilancia. Dos propuestas para
la restauración de concreto fueron recibidas; el asunto fue
aplazado hasta la próxima reunión. Selección del “Soffit”,
Las tres propuestas presentadas por Rodney’s Home Impro-
Pasa a la pagina 6
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Persons submitting same agree to do so voluntarily. CGP is indemnified and held harmless from any and all liability arising out of such publication. Coastal Group Publications (305) 981-3503.
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July 2004
Special Assessment Update (cont. from page 4)
“Special Assessment” (viene de la pagina 5)
for the buildings’ exterior restoration project Chris Adams,
Ann Meng, and Rosa Rodriguez brought their recommendations to the Board. Mary Bredemeier moved, seconded by
Alberto Diaz to select Marcelo Carvalho, of QCTECH
CORP., as the exterior restoration engineer, the motion was
passed unanimously. Austin Electric has begun the electrical
renovation in anticipation of our new elevators.
vement, World of Color, y Crossway Corporation fueron estudiadas y resultaron inadecuadas en cuanto a las especificaciones que se requieren. Chris Adams, un arquitecto, y
miembro de la Junta Directiva, señaló que el grosor del acero y el tamaño del “gyp board” no se ajustaban a nuestras
especificaciones en ninguna de las propuestas. Se le solicitó
que las compañías preparen especificaciones más detalladas y uniformes para lograr reunir todos los requisitos.
May 2004, The contract with QCTECH has been finalized
and the engineering survey will begin June 1 st, 2004. The contract with Austin Electric has also been signed and the permits requested. Thyssenn-Krupp has presented us with photographs of cab designs. The budget allowance is $15,000 per
cab. Designs will be brought to the next Board meeting and a
vote taken by the Board. Chris Adams spoke of the difficulties condominiums are currently having in receiving design
approval of their balcony and other renovation plans from the
Miami Beach Design Review Board. He suggested the Board
summit the balcony plans at the same time as approval is
sought for the painting scheme and that there be back-up designs, should the first choice not receive approval. Glass color sample boards as well as metal railings will be reviewed at
the next Board meeting.
Marzo del 2004, Modificación del ascensor de carga comienza. Tres propuestas para la modificación del panel de la alarma de incendio fueron presentadas.
Abril del 2004, J.C. Crow de Austin Electric presenta una
propuesta actualizada para el panel de control de la alarma
de incendio. La Junta Directiva continuó estudiando las propuestas siguiendo la partida del Sr. Crow. Chris Adams propuso elegir a Austin Electric como nuestro proveedor del
sistema del panel de incendio, secundado por Mary Bredemeier, y aprobado unánimemente. Nuestras pólizas de seguro fueron renovadas con Brown & Brown, costando
$99,996.99, un ahoro de $4,000.00 comparado al 2003. Estamos financiando las primas con Kislak National Bank con
la tasa de interés al 3.5%, un ahoro comparado al la tasa de
interés de 6.7% ofrecido por Brown & Brown. Slider Engineering es despedido del proyecto de restauración de concreto. Después de varias reuniones con cada uno de los ingenieros para el proyecto de la restauración del exterior del
edificio, Chris Adams, Ann Meng, y Rosa Rodriguez ofrecieron sus recomendaciones a la Junta Directiva. Mary Bredemeier propuso, secundado por Alberto Diaz, elegir a Marcelo Carvalho de QTECH CORP. como el ingeniero de la restauración del exterior del edificio, y fue aprobado unánimemente. Austin Electric ha comenzado la restauracióon electrica antes de la llegada de los ascensores nuevos.
Mayo del 2004, El contrato con QTECH ha sido finalizado y
la inspección de ingeniería empezará el 1° de junio del 2004.
El contrato con Austin Electric ha sido firmado y la solicitud de permisos se lleva a cabo. Thyssenn-Krupp nos presentan con fotografías de los diseños para la cabina del ascensor. Nuestro presupuesto nos permite $15,000 por cada
cabina. Los diseños se presentarán durante la próxima reunión de la Junta Directiva que votará sobre el asunto durante la reunión. Chris Adams mencionó lo difícil que ha
sido últimamente para los condominios obtener aprobación
de la Junta Directiva de Diseño de Miami Beach para cambios a los balcones y otros planes de restauración. Sugirió
el, que la Junta Directiva presente los planes para los balcones y el proyecto de la pintura a la misma vez, y que se aseguro de llevar otros planes de no ser aprobado el primer
plan propuesto. Muestras de los colores de vidrios para los
balcones y las barandas de metal serán estudiadas durante
la próxima reunión de la Junta Directiva.