Rapport patrimoine - Saint

Transcription

RÉPUBLIQUE DU SÉNÉGAL
COMMUNE DE SAINT-LOUIS
Financement AFD
FAISABILITE SECTORIELLE – PATRIMOINE
Etude de faisabilité et étude d’impact environnemental et social du
projet de développement touristique de la Région de Saint-Louis
Novembre 2010
Direction de la composante patrimoine
Jean-Marc NATALI – URBANIS
188 Allée de l’Amérique latine
30900 Nîmes
France
Direction de l’étude :
François LAURENT et Joseph TOMATIS
Coordination à St-Louis :
Mouhamed DIOP
Autres experts impliqués dans l’élaboration du présent document
Papa Ahmed KEITA
Laurent BIOT
la u s a n n e
av. de montchoisi 21
1006 lausanne
t 021 619 90 90 f 021 619 90 99
[email protected]
RESUME EXECUTIF
Objectifs stratégiques :
Le mécanisme opérationnel futur doit permettre de répondre à plusieurs objectifs :
> Contribuer à un meilleur habitat des occupants,
> Contribuer à l’image touristique de Saint Louis par la valorisation de son patrimoine d’intérêt mondial,
> Permettre que la réhabilitation du bâti soit en conformité avec le PSMV,
> Favoriser un certain développement économique, qu’il soit commercial ou touristique,
> Contribuer à l’emploi et à la qualification de jeunes dans le domaine du bâtiment et lutter contre la pauvreté.
Constat :
> L’île de Saint Louis, qui est couverte par le Plan de Sauvegarde et de Mise en
Valeur (PSMV) et la Zone centrale du Patrimoine Mondial de l’UNESCO, est répartie à parité entre les propriétés publiques et privées.
> L’île dispose d’un Système d’information géographique performant, réalisé par
la coopération avec Lille Métropole, avec une fiche d’analyse de chacune de 1
344 Unités architecturales. La base est gérée par la Maison du Patrimoine qui
sensibilise habitants, propriétaires et élus, sur le patrimoine.
> Les besoins de réhabilitation pour les Unités architecturales privées de l’île de
Saint Louis couvrant le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) sont
considérables : sur 704 unités, 411, soit 59 % sont en Etat moyen, mauvais ou
péril.
> L’intérêt architectural, exceptionnel ou grand, est concentré sur un nombre
réduit d’unités architecturales, 71 Unités pour les parcelles privées.
> L’enquête sur l’évolution du bâti réalisé durant la présente mission indique que
l’état du bâti s’est détérioré significativement entre 2003 et 2010,près de la
moitié de l’échantillon s’est dégradé, alors que 15% s’est améliorées grâce à
des investissements privés et à l’action de l’association PMS.
Enjeux opérationnels :
> L’action pour appuyer la réhabilitation du patrimoine privé, doit être ciblée,
d’une part sur les Unités architecturales à intérêt exceptionnel ou grand, qui
sont en état moyen, mauvais ou en péril, (Axe A : 65 Unités architecturales privées) et d’autre part sur les Façades et toitures de séquences urbaines déterminées, avec un architectural grand et moyen, cohérentes avec le projet touristique
(Axe B : 116 Unités architecturales privées).
St-Louis : Faisabilité sectorielle patrimoine privé
i
> Il est proposé un dispositif d’opération programmée d’amélioration de la Sécurité, du Tourisme et de Patrimoine (OPA-STP) qui s’appuie sur la législation en
vigueur, avec 5 supports :
- une enquête foncière et sociale
- une opération programmée qui subventionne fortement les travaux sur le gros
oeuvre, les toitures, la sécurité et les réseaux, dans le cadre de contrat de partenariat avec chaque famille propriétaire, afin de s’assurer de la protection
des occupants, de la formation de jeunes sur le chantier et de respect du patrimoine
- une prescription de travaux de façades
- un volet sur les bâtiments en péril
- une opération de rénovation urbaine, dans un second temps sur une dizaine
d’immeubles
> L’enquête foncière et sociale a montré le bon accueil de la population à la réhabilitation de son patrimoine et l’impasse financière et juridique actuelle des
familles. Une telle enquête, unités par unités, serait réalisée pendant la première année de l’OPA-STP .
> Le taux de financement des familles pour la réhabilitation devrait être fonction
de leurs revenus, avec un taux de subvention compris entre 50 et 90% des travaux sur l’HT.
Sur la base d’un taux moyen estimé à 80%, compte tenu de la pauvreté constatée, le cout global des subventions à apporter est de l’ordre de 2,6 Millions
d’euros, soit 1 690 Milliards de Francs CFA.
> Les autres volets de l’OPA-STP sont l’appui à l’enregistrement au livre foncier,
le relogement, la mise en place d’un prêt pour le confort intérieur, la sensibilisation des entreprises et le contrat jeune pour la réhabilitation du patrimoine. Le
cout de ces volets est de l’ordre de 0,5 Millions d’euros, soit 325 Millions de
Francs CFA.
> Un tel projet doit bénéficier d’une ingénierie de conduite de projet, avec une
équipe de suivi animation complète, et intégrée dans la Maison du Patrimoine
de l’Agence de Développement Communale.
> L’équipe serait constituée de 9 personnes, dont une partie est déjà présente sur
site.
ii
Décisions à prendre :
> Valider l’ensemble du dispositif de ciblage des Axes A et B et de financement.
> Déterminer quel sera l’organisme financeur par lequel transiteront les fonds de
financement des propriétaires, sachant que les dossiers seront montés par les
propriétaires avec l’aide technique et juridique de la maison du patrimoine.
> Si possible passer un protocole avec le ministère de la Culture pour déterminer
les modalités d’intervention de l’architecte mandaté de son bureau spécialisé
pour donner en Amont ses avis et conseils aux propriétaires et à la maison du
patrimoine.
> Soumettre à délibération du conseil municipal le dispositif de l’OPA-STP et le
contrat type de partenariat avec chaque propriétaire.
iii
SOMMAIRE
RESUME EXECUTIF
I
SOMMAIRE
IV
LISTE DES PLANCHES, TABLEAUX ET FIGURES
VI
1. INTRODUCTION
1
1.1 Etude de faisabilité du projet de développement
touristique de la Région de Saint-Louis
1
1.2 Contexte et objectifs
1
1.3 Différentes étapes et livrables de la présente étude
2
2. CADRAGE PREALABLE DU PATRIMOINE BATI PRIVE
2.1 Périmètre d’étude et d’intervention considéré
4
4
2.2 Structure de la propriété sur l’île
5
2.3 Etat général du bâti et intérêt architectural
7
2.4 Evolution récente de l’état du patrimoine
2.5 Etat du marché du logement
9
13
3. SCENARIO D’INTERVENTION SUR L’HABITAT PRIVE
DANS LE PERIMETRE PATRIMOINE MONDIAL SECTEUR SAUVEGARDE
15
3.1 Nécessité d’une stratégie d’intervention et d’un
ciblage
15
3.2 Calibrage du scénario d’intervention et de ses
objectifs
17
4. CALIBRAGE DES COUTS DE REHABILITATION
21
4.1 Méthodologie utilisée pour les ratios de coûts
21
4.2 Bordereau des prix utilisé
23
4.3 Ratios de prix de réhabilitation au m2 pour les axes
A et B
24
4.4 Calibrage des coûts globaux de la réhabilitation et
maquette financière de l’axe A
25
maquette financière de l’axe B
27
4.6 Maquette financière des deux axes formant
l’opération programmée
29
5. UN DISPOSITIF D’ENSEMBLE AVEC CINQ SUPPORTS
30
5.1 Préambule
30
5.2 L’Opération Programmée d’Amélioration Sécurité
Tourisme Patrimoine (OPA-STP)
31
5.3 L’enquête foncière et sociale : 1ère année de l’OPASTP
34
5.4 La prescription de travaux de façades, après deux
ans d’information
40
5.5 Le volet Péril : mise en œuvre progressive
42
5.6 La préparation d’une opération de rénovation
urbaine sur quelques unités architecturales
45
iv
6. AUTRES ASPECTS DE L’OPERATION DE
REHABILITATION DE L’ILE
48
6.1 Le volet patrimoine public
48
6.2 Le volet confort intérieur
48
6.3 Le volet social et appui au relogement
50
6.4 Le volet insertion / formation des jeunes
50
6.5 Le volet qualification des entreprises
52
6.6 Le volet fiscalité
53
7. LES MODALITES DE SUIVI ET D’ANIMATION DE L’OPASTP
57
7.1 Les missions de suivi animation
57
7.2 Positionnement et composition de l’équipe de suivianimation au sein de la Maison du Patrimoine
59
8. PROCESSUS D’INSTRUCTION DES AUTORISATIONS DE
CONSTRUIRE
63
8.1 Etat des lieux
63
8.2 Une vigilance du bureau du patrimoine sur les
chantiers
64
8.3 Les améliorations proposées dans le cadre de
l’OPA-STP
65
9. DEFINITION DU PROCESSUS D’INSTRUCTION ET DE
PAIEMENT DES AIDES A L’AMELIORATION DU
PATRIMOINE
66
9 . 1 L e s o u t i l s d e b as e d e l ’ O P A - S T P
66
9.2 Le contrat de partenariat pour chaque Unité
architecturale
66
9.3 Le circuit d’instruction
67
9.4 Le circuit de paiement
67
9.5 Le solde du dossier
68
9.6 L’instance de contrôle
68
10. PLANNING D’ENSEMBLE
69
11. BUDGET D’ENSEMBLE (EXPRIME EN EUROS PUIS EN
FCFA)
70
12. CONCLUSION
72
13. ANNEXES
73
v
LISTE DES PLANCHES, TABLEAUX ET FIGURES
Planche 1 :
Plan du PSMV : Classification des immeubles et des
espaces publics ................................................................... 6
Planche 2 :
Axe A : Evolution de l’état du bâti (2005-2010) ................... 19
Planche 3 :
Axe B : Séquences urbaines à fort potentiel touristique .......... 20
Tableau 1 :
Structure de la propriété sur l’île ........................................... 5
Tableau 2 :
Type de propriétés des UA sur l’île......................................... 7
Tableau 3 :
Etat général du bâti sur l’île .................................................. 7
Tableau 4 :
Etat de la propriété privée ..................................................... 8
Tableau 5 :
Intérêt architectural et état des UA privées de l’île .................. 9
Tableau 6 :
Evolution de l’état des immeubles de grand intérêt
architectural (2003-2010).................................................... 9
Tableau 7 :
Répartition des UA selon leur intérêt architectural et
selon leur état actuel .......................................................... 17
Tableau 8 :
Ratios de coût de réhabilitation au m2 selon différents
niveaux d’intervention ........................................................ 24
Tableau 9 :
Taux de subventionnement des immeubles (cible A) .............. 26
Tableau 10 :
Maquette financière de l’axe A ............................................ 27
Tableau 11 :
Estimation du coût de l’Axe B (réhabilitation toiturefaçades-sécurité) ............................................................... 28
Tableau 12 :
Maquette financière globale (Axes A et B) ............................ 29
Tableau 13 :
Tableau d’échantillonnage .................................................. 35
Figure 1 :
Organigramme de l’équipe de suivi-animation de l’OPA-STP ...61
Figure 2 :
Calendrier prévisionnel de l’OPA-STP ................................... 69
Planche photos 1 :
Evolution positive des UA entre 2003 et 2010 ............... 10
Planche photos 2 :
Evolution positive des UA entre 2003 et 2010 ............... 11
Planche photos 3 :
Différentes formes d’altération ...................................... 12
vi
1. INTRODUCTION
1.1 Etude de faisabilité du projet de développement
touristique de la Région de Saint-Louis
Le Groupement URBAPLAN-DETENTE-COFREPECHE-INGESAHEL a remporté
l’appel d’offre international lancé par la Commune de Saint-Louis en octobre
2009, relatif à « l’étude de faisabilité et étude d’impact environnemental et social
du projet de développement touristique de la Région de Saint-Louis ».
Le contrat de ce marché a été signé par les différentes parties prenantes au cours
du mois d’août 2010 et les prestations techniques du Groupement ont démarré à
cette date.
Cette étude, financée par l’Agence française de développement (AFD), prépare un
futur programme de développement, susceptible de faire l’objet d’un prêt
d’environ 14 millions d’euros à l’Etat du Sénégal et de différentes subventions
pour un montant de près de 2 millions d’euros.
1.2 Contexte et objectifs
Ancienne capitale coloniale de l’Afrique de l’Ouest, Saint-Louis est une agglomération qui est à la recherche d’une nouvelle dynamique de développement, depuis
que le rayonnement politique, économique et culturel de Dakar l’a progressivement éclipsée.
Comptant plus de 200.000 habitants, la ville est actuellement confrontée à de
nombreuses contraintes : caractère excentré et enclavé au nord du pays, dynamisme économique entravé par la crise de son principal secteur d’activités
(pêche), cadre urbain particulièrement dégradé, site naturel menacé et contraignant, ... Néanmoins, la ville de Saint-Louis renferme également de réelles potentialités encore largement sous-exploitées, notamment dans le domaine touristique.
Combinée à d’autres atouts régionaux, et pour autant que son enclavement soit
atténué et que ses atouts patrimoniaux soient préservés et valorisés, la ville de
Saint-Louis devrait à terme pouvoir devenir une véritable destination touristique.
La présente étude a pour objectif de vérifier la faisabilité d’un programme de
développement de la ville de Saint-Louis, comprenant des actions dans un spectre
large de domaines : tourisme, urbanisme, patrimoine, pêche et environnement.
Articulé autour d’une porte d’entrée touristique, ces différentes actions doivent
permettre à la ville de se doter d’un véritable programme de développement local.
1
1.3 Différentes étapes et livrables de la présente étude
1.3.1 Objectifs et importance des présentes faisabilités sectorielles
Les faisabilités sectorielles sont des livrables qui, à la demande du Groupement,
ont été rajoutés lors de la négociation du contrat, en juillet-août 2010. L’étude
impliquant près de vingt experts, travaillant sur une trentaine d’actions, le Groupement, fort de son expérience d’études similaires, a recommandé que la Commune de Saint-Louis et l’Agence française de développement puissent disposer
aussi rapidement que possible de premiers éléments de faisabilité. Ces faisabilités
sectorielles portent sur :
> Tourisme
> Urbanisme et espaces publics
> Patrimoine
> Pêche
> Déchets solides
Plutôt que d’attendre que chacune des équipes ait achevé son travail initial de
faisabilité - pour l’agréger ensuite dans un rapport intermédiaire de faisabilité
(opération qui aurait pris plus de 5 mois et qui n’aurait pas permis la mission de
supervision de l’AFD à fin novembre 2010, et par conséquent une instruction du
projet par le comité de financement de l’AFD début 2011) - le Groupement a
proposé de remettre des faisabilités sectorielles. Ces documents rendent compte
de l’avancement du travail et permettent au comité technique et au bailleur de se
prononcer sur les orientations et actions sectorielles proposées par le Groupement
pour ladite composante.
De ce fait, ces rapports retracent l’avancement du travail de nos équipes sectorielles et n’ont pas, par essence, vocation à être validés. Ils font naturellement
l’objet d’observations et de commentaires du comité technique et du bailleur, qui
alimenteront la suite du travail du Groupement. Ce dernier, intégrera ces observations et corrections dans son livrable suivant, à savoir le rapport intermédiaire de
faisabilité.
2
1.3.2 Autres livrables de l’étude
Les autres livrables qui seront remis au cours de l’avancement de l’étude sont :
1. Rapport intermédiaire de faisabilité :
Suite aux faisabilités sectorielles précitées, le Groupement remettra un rapport
intermédiaire de faisabilité, qui abordera l’ensemble du futur programme de manière transversale, en articulant les composantes les unes par rapport aux autres,
en décrivant les montages financiers et institutionnels et leurs cadres logiques, en
précisant des échéanciers et des chemins critiques et en intégrant une composante renforcement des capacités institutionnelles. La majorité de ces éléments
aura été préalablement discutée pendant la mission de supervision de fin novembre 2010. Ce rapport intermédiaire de faisabilité devra permette à l’équipe de
projet de l’AFD de disposer de tous les éléments nécessaires à l’instruction du
projet par son comité de financement. Ce rapport sera soumis au comité technique, dont les observations et corrections seront intégrées dans le rapport final.
2. Rapport provisoire d‘ESS et PGCS :
Comme évoqué dans la proposition du Groupement, ce type d’études et de plans
de gestion se font sur la base d’études techniques détaillées. Or, la présente étude
de faisabilité ne livrera pas de documents ayant ce niveau de détail. Par conséquent, il convient encore de préciser les éléments nécessaires, en matière
d’impact environnemental et social, pour instruire le futur programme.
3. Rapport final de l’étude
Ce rapport clôt l’étude et synthétisera tous les éléments abordés au cours de cette
dernière. Ce document devra faire l’objet d’une approbation par le comité technique. A priori, il sera finalisé après instruction du financement par le bailleur.
1.3.3 Commentaires sur les termes de référence
Les termes de référence ayant été élaborés il y a plus de deux ans, en concertation
avec l’ancienne équipe municipale, il est apparu nécessaire de revoir quelques
aspects de la présente étude. Certaines priorités actuelles de la Municipalité ont
ainsi pu être mieux prises en compte, alors que la préoccupation du Groupement
de faire à terme de Saint-Louis une véritable destination touristique a également
pu être intégrée. Cette contrainte a pu être surmontée grâce à l’interprétation
intelligente de leurs missions que se sont faites les différentes parties prenantes.
3
2. CADRAGE PREALABLE DU PATRIMOINE BATI PRIVE
2.1 Périmètre d’étude et d’intervention considéré
Le périmètre d’étude est celui de l’ile de Saint Louis.
Il correspond à la Zone du Patrimoine Mondial (Zone PM) déterminée par
l’UNESCO lors de l’inscription du site sur la liste du patrimoine mondial, officialisée le 20 décembre 2000.
Cette zone PM couvre l’ensemble de la superficie de l’île Saint Louis, berges et
quais compris, ainsi que le pont Faidherbe.
Cette Zone du Patrimoine Mondial correspond en totalité au secteur sauvegardé
dont le périmètre et le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ont été
approuvés par décret présidentiel le 30 Juin 2008.
Ce décret présidentiel a été l’aboutissement de sept années de travail d’un grand
nombre d’architectes, d’étudiants en architecture et de techniciens. Il a été réalisé
à la demande du gouvernement du Sénégal par l’UNESCO/ Centre du patrimoine
Mondial, dans le cadre de la convention France-UNESCO. La pierre angulaire du
PSMV est sans doute la base de données établie dans le cadre de la coopération
avec Lille Métropole Communauté Urbaine, réalisée par l’école d’architecture de
Lille, des étudiants Sénégalais et des techniciens de la Ville de Saint Louis, sous
la direction de Madame Suzanne Hirschi, entre 2002 et 2005. Cette base de
données, nommée SIN’DAR et qui établit un état des lieux architectural et urbain,
pour chacune des 1344 unités architecturales de l’ile, est un travail de grande
qualité que nous utiliserons régulièrement.
Cette base de données est actuellement gérée par la Maison du Patrimoine, dispositif communal dépendant de la Direction de la planification et du patrimoine de
l’Agence de développement communal (ADC).
Comme l’indique le décret présidentiel, le secteur sauvegardé qui correspond à la
Zone PM, est « principalement une zone d’habitat ancien, bâtie suivant un plan
régulier en damiers, articulée autour de la place Faidherbe et de la Gouvernance.
Dans cette même zone se trouve implanté un certain nombre d’édifices datant de
l’époque coloniale …. ».
L’ile fait approximativement 350 mètres de large d’Est en Ouest, sur 2 300
mètres de long (Nord-Sud). Sa superficie est d’environ 72 hectares.
Elle comporte 1 344 unités architecturales (parcelles).
Dans le périmètre du PSMV, 13 bâtiments sont inscrits en tant que monuments
historiques et relèvent de la protection de l’Etat (Loi du 25 janvier 1971) et non
directement du PSMV (la liste figure en annexes).
Le présent rapport vise à proposer une méthode, une stratégie et la meilleure
allocation possible des moyens financiers que l’AFD envisage d’affecter au projet,
4
en ce qui concerne la réhabilitation du patrimoine privé de l’île Saint Louis, en
cohérence avec un projet de développement touristique global.
En effet, le secteur sauvegardé et son PSMV qui constituent une quintessence de
la connaissance sur le patrimoine bâti, n’étaient pas destinés à proposer des
moyens opérationnels pour la réhabilitation, ou le maintien en état, du patrimoine
bâti existant, mais la gestion durable du site est une exigence du classement à la
liste du patrimoine mondial de l’UNESCO.
C’est pourquoi notre rapport s’intéresse à la structure de la propriété sur l’île, à
l’évolution de l’état du bâti et du marché du logement avant d’élaborer les éléments d’une stratégie d’intervention, puis de calibrage de cette intervention.
2.2 Structure de la propriété sur l’île
La propriété de l’île est répartie presque à parité entre la propriété privée et la
propriété publique.
Tableau 1 :
Structure de la propriété sur l’île
Désignation
Total des UA de l’ile Saint Louis (secteur PM)
Statut privé
Propriété communale
Propriété de l’Etat
Propriété de l’Etat Français
Propriété Militaire
Nombre
(en %)
1 344
704
52%
11
536
40%
8
85
Source : SIN’DAR/ Maison du Patrimoine
Cette parité est plutôt exceptionnelle dans un tissu urbain assez dense. Elle résulte de l’histoire de Saint Louis et des différents rôles de capitale administrative
qu’elle a joués.
Elle indique qu’une réhabilitation d’ensemble ne pourra se réaliser qu’en agissant
sur deux volets : le secteur privé et le secteur public.
Le présent rapport traite, principalement, du bâti privé, la question du bâti public
y sera cependant évoquée.
5
Page 22
Planche 1
Ville
Saint-Louis
du Sénégal
Echelle : 1/2000
Avertissement : Ce plan de sauvegarde a été réalisé à la demande du Gouvernement du Sénégal par l’UNESCO/Centre du patrimoine mondial, dans
le cadre de la Convention France-UNESCO. Sur une base de travail élaborée par Xavier Ricou (architecte DPLG, France), ce document a été adapté
et complété par Elisabeth Blanc (architecte DPLG, France), Alain Coulon (architecte-urbaniste de l’Etat, France), Suzanne Hirschi (architecte DPLG,
France), Chéhrazade Nafa (architecte DPLG, France), Marie-Noël Tournoux (chargée de mission Convention France-UNESCO), Delphine Deleneuville
et Clément Verfaillie (étudiants architectes). Les auteurs de ce document souhaitent attirer l’attention du lecteur sur le caractère provisoire de son
FRQWHQXTXLQ·DSDVHQFRUHIDLWO·REMHWG·XQHYDOLGDWLRQRIÀFLHOOH(QRXWUHOHVLGpHVRXOHVRSLQLRQVH[SULPpHVQ·HQJDJHQWTX·HX[PrPHVHWHQDXFXQ
cas l’UNESCO, le Ministère de la Culture et du Patrimoine Historique Classé ou la Mairie de Saint-Louis.
Novembre 2006
&ODVVLÀFDWLRQGHVLPPHXEOHVHWGHVHVSDFHVOLEUHV
Vol. 2 Règlement
Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
Site inscrit sur la liste du patrimoine mondial
Ile Saint-Louis du Sénégal
Si l’on se place selon la qualité architecturale des biens, le tableau suivant nous
indique que si la propriété publique est dominante pour les 33 immeubles à intérêt architectural exceptionnel (27/33), c’est la propriété privée qui domine pour
les immeubles de grand intérêt architectural (103/155). La réhabilitation du patrimoine sera donc majoritairement sous la responsabilité des propriétaires privés.
Tableau 2 :
Type de propriétés des UA sur l’île
Type de propriétés
Total des UA de l’ile Saint Louis
(secteur PM)
Statut privé
Propriété communale
Propriété de l’Etat
Propriété de l’Etat Français
Propriété Militaire
Nombre
d’UA
Intérêt
Intérêt
architectural architectural
exceptionnel
grand
1 344
33
155
704
6
103
11
2
1
536
21
43
8
1
1
85
3
7
%
67%
2.3 Etat général du bâti et intérêt architectural
Les données de SIN’DAR qui ont servi de base à l’élaboration du PSMV, mesurent
l’intérêt architectural selon le tableau suivant :
Tableau 3 :
Etat général du bâti sur l’île
Intérêt architectural de l’Unité
exceptionnel
Nombre
33
Sous-total et %
grand
155
188 parcelles soit
14%
moyen
439
Soit 33%
aucun
659
Sans objet
Total
58
1344
Soit 53%
100%
L’intérêt architectural est donc concentré sur 188 parcelles, soit 14% du total.
Ceci indique que la qualité des immeubles est assez concentrée sur l’île, au
centre, au nord du centre, puis dispersée vers le sud (voir carte). Nous sommes
donc dans un cas ou la proportion de bâtiments ayant un intérêt architectural est
7
déjà assez faible : 53% des parcelles n’ont déjà aucun intérêt architectural, 33%
n’ont qu’un intérêt architectural moyen.
Tout ceci converge pour indiquer que le patrimoine est déjà minoritaire dans le
tissu urbain existant. Le peu qui existe est donc à protéger et à réhabiliter efficacement faute de quoi le volet patrimonial de l’habitat s’amoindrira et son aspect
culturel et touristique aussi.
L’état du bâti privé sur l’île de Saint Louis est globalement très moyen, près du
tiers (31%) des bâtiments privés sont dans un mauvais état ou en péril, comme
l’indique le tableau suivant :
Tableau 4 :
Etat de la propriété privée
Etat de la propriété privée
Nb d’unités architecturales
%
Bon état
261
37%
Moyen Etat
198
28%
Mauvais état
165
24%
Péril
48
7%
Total
704
100%
Cet état globalement très moyen est confirmé par le cumul des rubriques, péril,
mauvais état et état moyen qui atteint 59% des propriétés privées. L’état du bâti
privé, classé selon la qualité architecturale nous permet de cerner que 42 parcelles privées, qui ont un intérêt architectural « exceptionnel ou grand » sont
dans un mauvais état ou en péril. Le nombre passe à 71 parcelles si l’on intègre
les parcelles en état moyen.
Les bâtiments avec un intérêt architectural exceptionnel ou grand sont sensiblement plus dégradés que les autres bâtiments.
86 parcelles supplémentaires, de qualité architecturale moyenne, sont, elles aussi, en mauvais état ou en péril.
8
Tableau 5 :
Intérêt architectural et état des UA privées de l’île
Bâti privé :
Total
Exceptionnel
Bon
état
(1)
Etat
moyen
(2)
Mauvais
état
(3)
En
péril
(4)
Etat mauvais et
en péril
(3+4)
Total moyen,
mauvais état et
en péril (3+4+5)
6
2
1
1
2
4
Grand
103
36
29
25
13
67
Moyen
240
90
64
65
21
Aucun
329
133
104
74
12
261
198
165
48
Sans objet
86
26
Total
704
Ces différents éléments nous serviront à établir une stratégie ciblée sur le patrimoine, après comparaison de l’évolution récente de l’état du patrimoine d’intérêt
« exceptionnel ou grand » entre 2002/2005 et 2010.
2.4 Evolution récente de l’état du patrimoine
Dans le cadre de la présente mission, afin d’étayer notre réflexion dans le choix de
la stratégie adéquate, les architectes de l’équipe ont réalisé un état comparatif du
bâti.
Cet état compare, le bâti privé ayant un intérêt architectural exceptionnel ou grand
et dont l’état initial était moyen, mauvais ou en péril entre 2003 et 2010.
Nous avons indiqué 2003 par simplification, tout en sachant que l’enquête initiale s’est réalisée entre 2002 et 2005 et la seconde en 2010.
Pour les 4 unités architecturales dont l’intérêt est exceptionnel, on constate que
leur état est stable sur la période considérée. Une est en état moyen (Ecole primaire Léontine Gracian), une est en mauvais état (les châteaux d’eau), deux sont
en péril (dont les entrepôts Tour Maurel et Prom). Aucune n’a changé de catégorie
sur la période. Pour les 67 unités architecturales privées « grand intérêt architectural » le résultat de l’état comparatif 2003/2010 figure dans le tableau suivant :
Tableau 6 :
Evolution de l’état des immeubles de grand intérêt architectural (2003-2010)
Etat des immeubles à En
grand intérêt architectural 2003
En
Solde
Etat en
Etat stable
2010 2003/2010 amélioration
Etat en
détérioration
Perte du grand intérêt architectural
Moyen
29
28
-1
9
11
8
2
Mauvais
25
16
-9
2
4
10
1
En péril
13
17
+4
0
2
14
3
Total
67
61
-6
11
17
32
6
Source : SIN’DAR et Urbaplan
9
ST-LOUIS : PATRIMOINE PRIVE
AXE A : exemples d’amélioration
Globalement le patrimoine privé de l’île de Saint-Louis subit
année après année des outrages le plus souvent irréversibles.
Dans l’échantillon Axe A, certaines unités architecturales ont
cependant enregistré des améliorations de la qualité de leur
bâti. Ces réhabilitations ont été faites à l’initiative de leurs
propriétaires ou ont été portées par des associations s’étant
donné pour vocation de préserver le patrimoine de l’île (à
l’instar des activités de l’association PMS (Patrimoine Métiers
Solidarité).
UA Nf0804 (2005) grand intérêt architectural _ mauvais état
UA Nf0804 (2010) grand intérêt architectural _ état moyen
UA Nd0402 (2005) grand intérêt architectural _ mauvais état
UA Nd0402 (2010) grand intérêt architectural _ état moyen
UA Ne1707 (2005) grand intérêt architectural _ état moyen
UA Ne1707 (2010) grand intérêt architectural _ état moyen
AXE A : exemples de détérioration
Le patrimoine privé de Saint-Louis connaît une détérioration
particulièrement rapide et malheureusement irréversible.
De nombreuses unités architecturales de l’Axe A ont connu au
cours de 5-7 ans des altérations de différentes natures. L’état
des superstructures de certaines UA sont profondément endommagées et font qu’elles figurent désormais dans la catégorie « en péril », car menaçant ruine.
Trop souvent, les unités architecturales ayant fait l’objet de
rénovation, parfois fort onéreuse, l’ont été sans le moindre
souci de préserver les caractéristiques architecturales d’époque
(style, volumétrie, matériau, …).
UA Sb1403 (2005) grand intérêt architectural, état moyen
UA Sb 1403 (2010) grand intérêt architectural, mauvais état
UA Ne0604 (2005) grand intérêt architectural, mauvais état
UA Ne0604 (2010) grand intérêt architectural, en péril
UA Sb0805 (2005) grand intérêt architectural, état moyen
UA Sb0805 (2010) plus aucun intérêt architectural
AXE A : exemples de détérioration
Au vu de l’état de dégradation d’une partie du patrimoine
privé de l’île, l’opération programmée d’amélioration
Sécurité-Tourisme-Patrimoine (OPA-STP) se justifie pleinement, même si les montants devant y être alloués sont
relativement élevés.
Les commentaires suivants permettent de cerner la tendance actuelle à la dégradation, malgré les efforts accomplis :
> Le stock des immeubles privés à grand intérêt architectural en état moyen,
mauvais ou péril était de 67 unités en 2003, il passe à 61 unités en 2010, par
la perte d’intérêt architectural de 6 unités. Il s’agit de 6 maisons transformées
ou effondrées.
> Sur les 61 unités restantes comme ayant un grand intérêt architectural en 2010
on constate que sur les 7 dernières années :
- 11 se sont améliorées
- 17 sont stables
- 32 se sont détériorées, soit la moitié de l’effectif de ce groupe
> Le groupe des immeubles en mauvais état, diminue, hélas, au profit du groupe
« en péril » qui augmente significativement (4 nouveaux et 3 disparitions). Le
groupe « péril » voit 14 immeubles se dégrader davantage sur la période
(14/17).
> Point d’optimisme : les améliorations apportées à 9 unités des immeubles en
état initial moyen, soit un tiers de l’effectif initial.
Il est donc possible d’indiquer, que si la tendance actuelle se poursuivait à un tel
rythme, la détérioration du bâti privé risquerait d’être significative sur le volet
patrimoine bâti du classement au titre du patrimoine Mondial.
Il faut par contre confirmer que, dès que des moyens, mêmes minimes, ont été
déployés, ils ont rencontré un bon accueil des propriétaires et des habitants. Il en
a ainsi été pour le fonds d’aide expérimental mis en place par l’UNESCO pour de
petites réhabilitations et des investissements productifs de lutte contre la pauvreté. L’évaluation mandatée par la convention France/UNESCO en a fait un bilan
très positif en conseillant une hausse des moyens financiers et d’accompagnement
social et économique (E. Robert – Déc. 2006).
2.5 Etat du marché du logement
Il ne rentrait pas dans nos moyens d’investigation de réaliser une étude du marché
du logement.
Il est cependant important de noter qu’il existe une forte tension sur le marché du
logement, notamment dans le secteur du locatif.
Il s’avère difficile pour les actifs de trouver un logement locatif sur Saint louis.
La recherche peut durer plusieurs mois et les candidats à la location sont souvent
amenés à se loger loin du centre.
13
Il existe un marché pour des logements de chambres dans les maisons de l’île.
Le prix de location pour le marché local est de l’ordre de 15 000 Francs CFA par
mois (23 euros) pour une chambre dans une maison en état moyen, montant pouvant doubler si la chambre et le bâtiment sont en bon état.
Ce marché peut concerner des fonctionnaires, en poste pour quelques temps, ou
des étudiants. Il est complémentaire du marché de l’hébergement touristique,
étudié par ailleurs.
14
3. SCENARIO D’INTERVENTION SUR L’HABITAT PRIVE
DANS LE PERIMETRE PATRIMOINE MONDIAL SECTEUR SAUVEGARDE
Le Secteur Sauvegardé et son Plan de sauvegarde et de mise en valeur n’ont pas
prévu, en tant que tel, de mécanisme opérationnel pour la réhabilitation des bâtiments et de l’habitat.
Le mécanisme opérationnel futur doit permettre de répondre à plusieurs objectifs :
> contribuer à un meilleur habitat des occupants,
> contribuer à l’image touristique de Saint Louis par la valorisation de son patrimoine d’intérêt mondial,
> permettre que la réhabilitation du bâti soit en conformité avec le PSMV,
> favoriser un certain développement économique, qu’il soit commercial ou touristique,
> contribuer à l’emploi et à la qualification de jeunes dans le domaine du bâtiment et lutter contre la pauvreté.
3.1 Nécessité d’une stratégie d’intervention et d’un ciblage
L’ampleur des besoins constatés pour les unités architecturales privées de l’île de
Saint louis est considérable : sur 704 unités, 411, soit 59 % sont en état moyen,
mauvais état ou Péril.
Une intervention généralisée, quel que soit l’intérêt architectural du bâtiment,
n’est pas envisageable pour des raisons budgétaires, si l’on souhaite que l’appui
public envisagé ait un véritable effet de levier.
Une intervention non ciblée, serait par ailleurs difficilement admissible en terme
de justification de l’aide publique, tant les besoins en amélioration de l’habitat
privé peuvent être partagés ailleurs à Saint Louis et au Sénégal.
Le ciblage de l’opération sur les immeubles à grand ou très grand architectural
permettra de limiter le risque de la dispersion des moyens financiers, techniques
et humains apportés en accompagnement.
Le second risque à éviter dans une opération de réhabilitation / revitalisation urbaine est celui de la non lisibilité.
Cette expression indique que, pour être crédible, efficace et durable, une action
de réhabilitation se doit d’être visible d’un maximum d’acteurs et d’utilisateurs de
la Ville : les habitants, les acteurs économiques, les élus et leurs électeurs et dans
le cas de Saint Louis, les touristes.
15
Le fait de cibler l’action de réhabilitation sur un nombre réduit d’immeubles à
intérêt architectural fort, peut être un risque de non lisibilité urbaine, puisque ces
immeubles seront répartis sur l’ensemble de l’île Saint Louis.
C’est pourquoi nous avons identifié des « séquences urbaines », cohérentes avec
les cheminements touristiques majeurs de l’île, sur lesquels seront réalisées des
réhabilitations de type «façades, toitures et sécurité » de manière la plus systématique possible.
Ces réhabilitations concernent donc aussi bien la mise en sécurité des immeubles,
tant du point de vue de la sécurité des passants que celle des occupants que la
mise hors d’eau des bâtiments. Sur cette base d’intervention sur un bâtiment sain,
il sera procédé à la remise en état des façades.
En résumé, il est proposé une stratégie d’intervention sur l’habitat privé de l’île de
Saint Louis, organisée selon deux axes :
> Axe A : réhabiliter complètement les immeubles à intérêt architectural grand ou
exceptionnel du secteur sauvegardé qui sont en état moyen, mauvais ou en Péril
> Axe B : viser à la réhabilitation systématique, de type « façades, toitures et
sécurité » sur des séquences urbaines, cohérentes avec le projet touristique.
Cette stratégie d’intervention permettrait de stopper la tendance à la dégradation
du patrimoine bâti d’intérêt architectural exceptionnel ou grand, telle que nous
l’avons constatée sur la période 2003/2010.
En ce sens cette stratégie correspond à certaines exigences du classement du site
au Patrimoine Mondial de l’UNESCO.
Il conviendra, de plus, de proposer des modalités d’intervention qui permettent
d’atteindre les autres objectifs de l’opération :
> permettre que la réhabilitation du bâti soit en conformité avec le PSMV,
> favoriser un certain développement économique qu’il soit commercial, ou touristique
> contribuer à l’emploi et à la qualification de jeunes dans le domaine du bâtiment et lutter ainsi contre la pauvreté.
16
3.2 Calibrage du scénario d’intervention et de ses objectifs
3.2.1 Axe A : Immeubles à intérêt architectural grand ou exceptionnel
Axe A : réhabiliter complètement les immeubles à intérêt architectural grand ou
exceptionnel du secteur sauvegardé qui sont en état moyen, mauvais ou en péril.
Cet axe regroupe, en 2010, 65 Immeubles ainsi répartis :
Tableau 7 :
Répartition des UA selon leur intérêt architectural et selon
leur état actuel
Bâti privé :
Total
Bon état
Etat
moyen
Mauvais
Etat
Péril
Etat Moyen
mauvais et
péril
6
2
1
1
2
4
103
36
29
25
13
67
exceptionnel
grand
Total Axe A 2003
71
Total Axe A 2010
65
Une cartographie des unités architecturales de l’axe A est présentée ci-après.
Une estimation des coûts de réhabilitation a été réalisée afin de proposer une
maquette financière du dispositif. (cf. infra).
3.2.2 Axe B : Immeubles sur séquences à fort potentiel touristique
Axe B : viser à la réhabilitation systématique, de type « façades, toitures et sécurité » sur des séquences urbaines, cohérentes avec le projet touristique.
Les séquences urbaines proposées sur la carte « des séquences urbaines à fort
potentiel touristique » ont été établies en articulation avec les itinéraires touristiques du syndicat d’initiative et la carte des unités architecturales exceptionnelles
ou grandes. L’itinéraire proposé, chemine du Nord au Sud de l’île, en s’attardant
dans la partie centrale.
Il regroupe au total 612 unités architecturales, publiques et privées, dont 248
sont sans intérêt architectural ou vides.
Si l’on exclut les immeubles de la cible A, la cible B, composée des immeubles
des séquences urbaines à intérêt architectural exceptionnel, grand et moyen,
compte un effectif maximum de :
> 144 unités architecturales publiques,
> 179 unités architecturales privées.
17
Compte tenu de l’état du bâti, les tableaux précédents nous indiquent qu’environ
35% des unités architecturales sont en bon état pour les bâtiments privés. On
utilisera provisoirement le même taux pour les bâtiments publics. On considère
que les bâtiments en bon état n’ont pas besoin d’intervention en façades, toitures
ou sécurité.
Ce qui aboutit au potentiel réel de la cible B sur les séquences urbaines à fort
potentiel touristique :
> 94 unités architecturales publiques,
> 116 unités architecturales privées.
Une estimation des coûts de réhabilitation a été réalisée pour les UA privées, afin
de proposer une maquette financière du dispositif. (cf. infra).
18
Sc1
505
Sb14
Sc1
404
Sb1
403
05
01
09
Sb13
Sb13
Sd1
212
Sa091
Sc1
204
1
4
Sa090
Sa090
3
Sb10
03
05
Sb10
Sa070
Sc090
4
4
Sa06
08
Sc090
3
Sa06
05
05
Sb08
Sc08
03
Sb0
803
Sd07
08
Sa04
04
Sc060
2
Sb050
4
Sd04
07
Sc030
2
Sa010
Sb0
302
6
1
Sd030
Se030
2
Sa010
3
Sd0101
Ca 01
03
Na0101
Na0102
Nc0102
Nb0101
Ne0201
Na0202
Ne0211
Na0303
Nb0303
Na0401
Ne0304
Na0402
Nc0504
Na0503
Nd0402
Nc0502
Nc0503
Nb0502
Nd0
601
Nb0603
Nd0
606
Ne0604
Na0701
Nb0
706
Ne0607
Nb0 Nb0
702 703
Ne0709
Nd0
906
Ne0
907
Nd1003
Nd1101
Na1205
Ne1707
Nf0804
Nd1704
Nf1006
état 2010
état 2005
200m
LEGENDE
100m
ECHELLE 1:8’000
Septembre 2010
1056-patrimoine-150910
immeuble ancien détruit
reconstruction sans intérêt architectural
en péril
mauvais état
état moyen
bon état (bâtiment rénové)
unité architecturale à grand intérêt architectural
en péril
mauvais état
état moyen
unité architecturale à intérêt architectural exceptionel
0
EVOLUTION DE L’ETAT DU BATI
PATRIMOINE PRIVE
PROGRAMME DE DEVELOPPEMENT TOURISTIQUE
DE LA REGION DE SAINT-LOUIS
PATRIMOINE
COMMUNE DE SAINT LOUIS
REPUBLIQUE DU SENEGAL
Octobre 2010
0
200m
ECHELLE 1:8000
1056-office de tourisme, musée et poste-181010
propriété privée, terrain vide
(dent creuse) (17 UA)
propriété publique, aucun interêt
architectural (125 UA)
propriété privée, intrêt architectural
moyen (141 UA)
propriété privée, grand interêt
propriété privée, interêt architectural
exceptionnel (3 UA)
propriété publique, terrain vide
(dent creuse) (15 UA)
propriété publique, aucun interêt
propriété publique, intrêt architectural
moyen (87 UA)
propriété publique, grand interêt
propriété publique, interêt architectural
exceptionnel (16UA)
propriété également présente dans la
cible A (41 UA)
séquences urbaines à fort potentiel
touristique
LEGENDE
100m
SEQUENCES URBAINES A FORT
POTENTIEL TOURISTIQUE
URBANISME-ESPACE PUBLIC
PROGRAMME DE DEVELOPPEMENT TOURISTIQUE
DE LA REGION DE SAINT-LOUIS
PATRIMOINE
COMMUNE DE SAINT LOUIS
REPUBLIQUE DU SENEGAL
4. CALIBRAGE DES COUTS DE REHABILITATION
4.1 Méthodologie utilisée pour les ratios de coûts
Le calibrage des coûts de réhabilitation a été réalisé pour chacun des deux axes
préconisés.
La difficulté principale était la détermination de ratios de coûts qui correspondent
à la fois au marché local de Saint-Louis et à une réhabilitation durable du patrimoine, conforme au PSMV, pour une amélioration du confort de vie des occupants.
Dans cet objectif, il a été fait appel à un architecte francophone, qui achevait une
mission de deux ans auprès de la Maison du Patrimoine, dans le cadre du partenariat avec Lille Métropole. Cet architecte a ainsi développé une double expertise :
celles des prix de la réhabilitation à Saint Louis et celle des techniques de réhabilitation elles-mêmes. Cette expertise a été complétée par un dialogue avec des
artisans concernés par des chantiers récents de réhabilitation de qualité pour des
propriétaires privés sur l’île.
Il a ainsi été construit un bordereau de prix type, qui permettre au maître de
l’ouvrage de se situer dans la perspective d’un chantier de réhabilitation durable
que nous qualifierons ainsi :
> les études préalables, en architecture et en structure sont réalisées par des
professionnels compétents en réhabilitation,
> les autorisations et les taxes nécessaires sont assumées,
> le chantier est correctement préparé et sécurisé,
> la stabilité de l’ouvrage est mise en œuvre,
> les travaux de façades sont réalisés à la chaux,
> les travaux de toiture assurent une véritable étanchéité,
> le bâtiment est mis hors d’eau (toiture), hors d’air (fenêtres),
> les réseaux sont remis en ordre dans les parties communes,
> le prix alloué autorise l’entreprise à garantir et assurer la formation du chef de
chantier et d’un ou plusieurs jeunes apprentis sur le chantier, en alternance
avec un cursus de formation,
> le prix alloué autorise un temps passé pour le suivi de la qualité et de la conformité du chantier par une autorité locale changée de cette mission (Maison du
Patrimoine/ ADC).
21
Les prix indiqués ne comprennent pas :
> Le coût de l’accompagnement public à la réhabilitation (conseils, accompagnement technique et social, suivi de la qualité et de la conformité). Ce coût est estimé par ailleurs.
> Les travaux de second œuvre sur le bâti et les logements, en dehors des parties
communes. Les travaux de second œuvre concernent la plomberie, les sanitaires, l’électricité, les cloisonnements intérieurs, les peintures, les sols.
Il est proposé de ne pas les inclure dans les coûts subventionnables pour les raisons suivantes :
> lorsqu’ils sont réalisés à partir de réseaux communs aux normes et dans un
bâtiment « hors d’eau, hors d’air », ils peuvent l’être avec moins de contraintes
et sans risque pour le patrimoine,
> ils se réalisent souvent, à Saint Louis, en auto réhabilitation, qui est un aspect
économiquement important mais difficilement gérable dans le cas de financements publics,
> cette optique permet au présent programme de se centrer sur le patrimoine et
son effet durable, avec des taux de financement importants sur le gros œuvre, la
sécurisation et les façades.
> des conditions seront introduites dans le programme pour que les conditions
d’habitat des occupants actuels soient améliorées par les propriétaires, subventionnés pour le gros œuvre.
Par contre, pour ces travaux de second œuvre, une approche de type micro-crédit
ou cautionnement collectif sera abordée dans ce rapport (Point 5-2 - le confort
intérieur).
22
4.2 Bordereau des prix utilisé
Ainsi, en fonction des éléments présentés dans la méthodologie ci dessus, il a été
utilisé le bordereau de prix suivant.
Les prix unitaires sont différents selon l’état de l’unité architecturale.
23
4.3 Ratios de prix de réhabilitation au m2 pour les axes A et B
Le bordereau de prix ci dessus a été testé d’une part sur des chantiers de réhabilitation réalisés récemment à Saint louis, d’autre part sur un échantillon
d’immeubles dans les différentes situations d’état du bâti.
Ces premières estimations ont été discutées avec des entreprises de Saint Louis
intervenant en réhabilitation.
Il est cependant évident que ces ratios de calibrage ne prétendent pas d’estimer
de manière fiable la réhabilitation de tel ou tel bâtiment, d’autant plus lorsqu’il
s’agit d’intérêt architectural avec des éléments particuliers de patrimoine.
Ils doivent donc être utilisés avec précaution et dans leur rôle de calibrage général
de l’opération.
Tableau 8 :
Ratios de coût de réhabilitation au m2 selon différents
niveaux d’intervention
Les prix du tableau ci-dessus sont HT.
24
maquette financière de l’axe A
Afin de déterminer le coût de la réhabilitation globale des unités architecturales
concernées de l’axe A il a été établi une estimation des surfaces concernées.
Pour l’axe A, les surfaces à réhabiliter ont été calculées, bâtiment après bâtiment.
La liste des immeubles et leur superficie à réhabiliter figure en annexe.
Le total des surfaces à réhabiliter est d’environ 20 000 M2 pour cet axe.
Compte tenu des ratios établis ci-dessus et de l’état du bâti constaté, il est possible de déterminer le coût global de réhabilitation des unités architecturales de
l’axe A par leurs propriétaires, soit environ 1,6 milliard de CFA (2,5 Millions
d’Euros).
Sur cette base il est possible d’établir la maquette financière de l’opération.
Cette maquette financière qui indique les budgets publics à réserver, est ellemême construite en appliquant deux hypothèses qui concernent : le taux de réussite de l’opération et son taux de subventionnement.
4.4.1 Le taux de réussite de l’opération
Il dépend de la cible, de ce qui lui est demandé, et du temps affecté à l’opération.
Dans le cas de Saint Louis, les cibles à convaincre sont des propriétaires dont le
statut lui-même sera difficile à identifier et à cerner. Mais nous le verrons plus
loin, les Saint Louisiens accueillent favorablement l’éventualité de l’opération pour
leur patrimoine. Il faudra donc du temps pour identifier les copropriétaires et les
convaincre. C’est pourquoi la durée de l’opération doit être assez longue, par expérience, 5 années est une bonne échéance. Eventuellement 3 ans prolongeables 3
ans en fonction d’une évaluation intermédiaire.
Ainsi, sur les 71 immeubles de la cible A, un taux de réussite de l’opération de
65%, serait, d’après notre expérience, plausible, si l’opération se déroule dans de
bonnes conditions d’appui aux propriétaires, soit un objectif de réussite de 46
Unités architecturales.
25
4.4.2 Le taux de subventionnement de l’opération.
Il doit être construit en évitant les effets d’opportunité et d’enrichissement sans
cause. Il doit aussi respecter certains principes d’équité, de façon à ce qu’une
famille propriétaire mais sans ressources, puisse être davantage aidée qu’une
famille avec des revenus confortables.
Cette distinction selon les revenus est relativement aisée dans certains pays
d’Europe, mais elle l’est beaucoup moins au Sénégal. C’est pourquoi il sera proposé de distinguer 4 classes de richesse des familles propriétaires et occupantes,
d’une classe A (très démunie) à une classe D (aisée).
En fonction de ce classement, dont les modalités nécessiteront une concertation
locale et une utilisation de référentiels internationaux existants, il est proposé des
taux de subventionnement importants, dans la mesure ou seuls les travaux de gros
œuvre (sécurité, structure, toiture, façades, réseaux communs) sont subventionnés. Le second œuvre restant à charge des propriétaires. De plus, par sécurité, les
taux de subventions s’appliqueront à des montants de travaux plafonnés au M2.
On obtiendrait alors un taux de subventionnement selon le tableau ci après
Tableau 9 :
Taux de subventionnement des immeubles (cible A)
Taux de subventionnement des immeubles de Taux proposé Taux moyen retenu
la cible A selon le niveau de richesse des propour maquette
priétaires
A- Très faible
90 %
B- Faible
80%
C- Moyen
70 %
D- Aisé
50%
X
Dans la mesure où les propriétaires volontaires ainsi que leurs niveaux de revenus
ne sont pas connus, la maquette financière a été établie en considérant que le
taux moyen de subventionnement serait de 80%.
Les subventions seront attribuées dans le cadre d’un règlement général, adopté
par délibération des instances communales et dans le cadre de contrats passés
entre le programme et les propriétaires, définissant les engagements de chaque
partie, et un planning.
26
4.4.3 Maquette financière de l’axe A
La maquette financière de l’axe A est celle d’une enveloppe budgétaire d’environ
1 Milliard de Francs CFA (environ, 1,5 Millions d’Euros) ;
Tableau 10 :
Maquette financière de l’axe A
Les prix mentionnés dans le tableau ci-dessus sont HT.
maquette financière de l’axe B
La méthode utilisée par l’axe B est identique à celle de l’axe A.
Cependant les surfaces n’ont pas été calculées bâtiment par bâtiment, mais avec
une moyenne de 150 M2 par Unités.
La répartition de l’état du bâti (Moyen, mauvais, très mauvais) des 116 unités
architecturales de cet axe B, a été réalisée selon les mêmes proportions que dans
la base de données SIN’ Dar pour l’habitat privé.
Enfin il existe une différence dans l’hypothèse du taux de réussite sur 5 ans, qui
passe à 80%, alors que cette hypothèse est à 65% pour l’axe A.
En effet, la cible B est moins ambitieuse sur les travaux subventionnés, (façades/
toitures) et inclut les immeubles en moyen état situés sur les séquences urbaines
prioritaires. Dans la mesure où ces immeubles sont déjà en état moyen avec un
27
intérêt architectural grand, on peut faire l’hypothèse que le volontariat des propriétaires sera plus facile à mobiliser.
Le taux de réussite de 80% des unités architecturales privées reste, cependant,
assez optimiste sur 5 ans et devra être accompagné d’une certaine dose
d’obligations dans le cadre d’une campagne de ravalement et d’une véritable
politique de communication. (Voir infra).
Le tableau ci dessous indique, pour l’axe B, une maquette financière d’un montant de 700 Millions de CFA H.T. (soit environ 1,1 Millions d’Euros H.T.).
Tableau 11 :
Estimation du coût de l’Axe B (réhabilitation toiturefaçades-sécurité)
Eta t du B â ti
Mo ye n
trè s ma uva i s
R a ti o / To ta l
150 m2
Uni té s a rc hi te c tura l e
Ratio € /M2 bâti
Ratio FCFA/M2 bâti
Nombre d'UA privées des séquences
urbaines
Estimation Nombre d'UA selon état du
bâti
Estimation cout de l'intervention €
Estimation cout de l'intervention CFA
Ma uva i s
80
100
150
52.000
65.000
97.500
48%
40%
12%
116
56
46
14
116
313.200
1.677.360
668.160
696.000
434.304.000
452.400.000
Nombre initial Unités architecturales de la cible - Axe B
Taux de réussite en 5 ans
Nombre objectif du programme en unités archtecturales
Taux de subventionnement
203.580.000 1.090.284.000
116
80%
93
80%
Ma que tte fi na nc i è re de l 'a xe B
Estimation cout programme Axe B en €
Estimation cout programme Axe B en CFA
1.073.510
697.781.760
28
4.6 Maquette financière des deux axes formant l’opération
programmée
En synthèse, la maquette financière de l’opération quant aux besoins en financement publics pour la réhabilitation figure dans le tableau suivant :
Tableau 12 :
Maquette financière globale (Axes A et B)
TOTAL GÉNÉRAL AXE A
Nombre
46
Nombre d'Unites arc hitecturales réhabilités totalement
Nombre de m2 estimés
Prix Euros
Prix CFA
TOTAL GÉNÉRAL AXE B
12.913
1.523.891
990.529.150
Nombre
93
Nombre d'Unites arc hitecturales réhabilités en facades et toitures
Prix Euros
Prix CFA
TOTAL GÉNÉRAL AXES A+B
13.950
1.073.510
697.781.500
Nombre
Nombre d'Unites arc hitecturales d'interêt architec tural "exceptionnel ou
grand" concernées par une réhabilitation
Prix Euros
Prix CFA
139
26.863
2.597.401
1.688.310.650
Ces chiffres n’intègrent pas les dispositifs d’appui dont il est question ci après.
29
5. UN DISPOSITIF D’ENSEMBLE AVEC CINQ SUPPORTS
5.1 Préambule
Il est proposé un dispositif d’ensemble qui s’appuie sur la législation en vigueur.
En effet, le code de l’urbanisme du Sénégal comprend les outils qui permettent
d’agir sur tous les niveaux envisageables pour l’opération programmée : santé,
tourisme et patrimoine (OPA-STP) proposée.
La législation en vigueur est, de plus, assez récente :
> la partie législative du code de l’Urbanisme a été codifiée - loi n° 2008-43 du
20 août 2008,
> la partie réglementaire du code de l’urbanisme a été approuvée et codifiée par
décrets successifs dont le dernier en date est du 30 décembre 2009.
Cette législation permet d’envisager un dispositif avec 5 supports :
1.
Une enquête foncière et sociale sur 70 unités architecturales prioritaires (Axe
A et péril), puis sur les 116 unités architecturales de l’axe B
2.
Une Opération Programmée d’Amélioration de la Sécurité, du Tourisme et du
Patrimoine (OPA-STP) et son dispositif d’appui et de conseil aux propriétaires, habitants et professionnels. L’OPA-STP soutient financièrement les
propriétaires volontaires qui réhabilitent conformément au PSMV, dans le
cadre d’un contrat qui protège les droits des occupants et favorise la qualification et l’emploi. Le dispositif d’appui et de conseil fait partie de l’OPA-STP
et se situe dans la Maison du Patrimoine (ADC). Il inclut un dispositif d’appui
aux techniques de réhabilitations, à l’emploi et à la formation des jeunes et le
soutien à une filière métier du patrimoine (ferronnerie, charpente, maçonnerie).
3.
Une prescription des travaux de façades sur les séquences urbaines prioritaires, accompagnant les subventions possibles de l’OPA-STP.
4.
Un volet péril, où la commune peut être financée par l’OPA-ST pour avancer
les travaux, puis les répercuter sur les propriétaires ou récupérer les montants
lors de la cession du bien, le tout sur un nombre très progressif d’immeubles.
5.
Une opération de rénovation urbaine pour certains des immeubles de l’axe A,
qui après enquête foncière et analyse, n’auraient aucune chance de pouvoir
être réhabilités par leurs propriétaires dans le cadre de la seule opération programmée. Dans ce cas, limité en nombre, un opérateur réalise l’acquisition et
restauration, puis la revente.
30
Nous détaillerons le contenu et l’organisation de chacun de ces supports, mais il
est utile de souligner ici que la mise en ouvre de ces supports peut s’enclencher
progressivement et sans délai. Ainsi :
1.
L’enquête foncière et d’occupation pourrait se réaliser durant la première
année de l’OPA-STP,
2.
L’OPA-STP pourrait démarrer dès la signature de la convention d’OPA, ainsi
que la constitution de l’équipe d’appui et de conseils aux propriétaires et occupants, au sein de la Maison du Patrimoine,
3.
La prescription de travaux de façade pourrait intervenir après 2 années
d’information,
4.
La mise en œuvre du volet péril a déjà commencé par une identification lors
de l’enquête prévue au point 1 et pourrait se concrétiser par la préparation,
puis la réalisation d’une ou deux interventions de travaux d’office, avec une
maîtrise d’ouvrage des travaux par la commune,
5.
La rénovation urbaine s’enclencherait après deux années d’étude sur le foncier et de choix d’un opérateur.
5.2 L’Opération Programmée d’Amélioration Sécurité
Tourisme Patrimoine (OPA-STP)
5.2.1 La composition de l’OPA-STP
Il s’agit d’un outil juridique simple constitué :
> D’une convention d’opération passée entre l’organisme qui détient les fonds (en
provenance de l’AFD) et la Commune, qui définit les objectifs quantitatifs, qualitatifs et les sommes réservées à l’opération.
La convention précise le cahier des charges que doit respecter l’opérateur (la
MDP/ADC) tant pour les missions d’assistance et de conseil aux propriétaires,
que pour l’animation du milieu professionnel, que pour les résidents et leur relogement. La convention d’opération prévoit le financement du dispositif
d’appui sur toute la durée de l’opération (5 ans, ou deux fois 3 ans). Elle indique aussi les processus d’évaluation.
> D’un règlement des aides approuvé par les parties.
> D’une liste des unités architecturales faisant partie de l’opération, avec une
localisation sur le PSMV, tant pour l’axe A, que pour l’axe B.
31
L’OPA-STP ne modifie pas les processus d’instruction des autorisations de construire tels que prévus dans le code de l’Urbanisme pour les secteurs sauvegardés.
Elle peut proposer un lieu d’accueil et de suivi pour que les architectes représentants le Ministère de la Culture puissent émettre leurs avis, après une concertation
locale sur le terrain, la plus régulière possible. La maison du patrimoine à vocation
a être un lieu d’accueil
unique et mutualisé pour les différents acteurs de
l’instruction.
5.2.2 La convergence avec les textes en vigueur
Comme indiqué plus haut, l’OPA-STP conforte et met en œuvre les termes du code
de l’Urbanisme prévu par le législateur. Ainsi le code de l’Urbanisme indique,
Article 25 :
A compter de la délimitation du périmètre à rénover:
Tout propriétaire qui entreprend des travaux entrant dans le cadre d'une opération
de rénovation peut bénéficier d'une subvention dont le montant et les conditions
d'obtention seront précisés par décret, ou des facilités de prêts spéciaux à la construction.
La construction d'un bâtiment neuf ou l'aménagement d'un bâtiment existant dans
le cadre d'une opération de rénovation urbaine ou de droit dans les conditions
fixées par le Code général des Impôts, aux avantages fiscaux en faveur des propriétaires d'immeubles rénovés.
Par ailleurs le décret n" 2001-1064 du 11 décembre 2007, relatif à l’élaboration
d'un Plan de sauvegarde et de mise en valeur du site de Saint-Louis prévoyant
dans son article 4 que « propriétaires d’immeubles compris dans le plan de réno-
vation ordonné par l’article 2, peuvent bénéficier de l’assistance gratuites des
services spécialisés de l’Etat pour la mise en forme des plans relatifs aux construction à édifier ou a rénover ».
L’OPA-STP devrait permettre de répondre à deux aspects inclus dans ces textes :
> les subventions
> l’assistance gratuite
5.2.3 La définition de l’organisme financeur
L’organisme financeur est celui qui est le réceptacle des fonds alloués par l’AFD
au Sénégal, soit pour la totalité du programme de développement touristique soit
pour l’OPA-STP.
32
La commune est cosignataire de la convention d’OPA-STP. C’est elle qui encadre
l’opérateur technique ; la Maison du Patrimoine, dépendante de l’ADC, pouvant
être considérée comme une quasi régie.
La commune est l’organe qui va instruire les dossiers de financements des aides,
sur les aspects techniques, financiers et sociaux, par l’intermédiaire de la Maison
du Patrimoine. Celle-ci va créer ses formulaires d’instruction en conformité avec le
règlement des aides, qui aura été validé par l’organisme financeur.
L’instruction des dossiers des aides doit être entièrement localisée sur la commune de Saint Louis, qui en est responsable.
Une instance technique de contrôle externe à la MDP et à la Ville, de type « architecte/ ingénieur/ bureau de contrôle technique et financier », donnera un avis
conforme sur le dossier d’aides :
> préalablement à la validation de l’aide accordée par le Maire (ou son conseil
municipal) et de la convention passée avec le propriétaire, puis :
> lors du paiement de la première avance, en fonction de l’avancement constaté
sur le chantier
> lors de la réception du chantier,
> lors du paiement du solde, en conformité avec les différents aspects de la convention passée avec le propriétaire.
Une fois le dossier d’aides validé par le Conseil Municipal et par l’instance de
contrôle, le paiement est demandé par étapes à l’organisme financeur qui règle
directement les entreprises (ce qui est plus fiable).
L’organisme financeur peut être,
> soit une banque, qui a signé avec l’Etat, ou l’AFD, un mandat de gestion et de
conformité.
> soit un organisme central de l’Etat ou une agence d’exécution.
> soit le représentant local du trésor public
Dans les deux cas l’organisme financeur devra être indépendant de la Commune
de Saint Louis et avoir pour tâche de s’assurer de la conformité du dossier, sur ses
propres deniers. On peut imaginer que ce soit
celui qui missionne l’instance
technique de contrôle.
33
5.3 L’enquête foncière et sociale : 1ère année de l’OPA-STP
Il est précisé que l’enquête préconisée n’est pas un préalable à l’OPA-STP mais
constitue une mission de l’équipe d’appui durant la première année.
Elle permet aux instances de pilotage de l’OPA de cerner les situations foncières
et sociale, immeuble par immeuble, dès le début de l’opération et ainsi de cibler
les efforts opérationnels dans des directions adéquates.
Ainsi, rien ne servirait à poursuivre des efforts d’information sur les techniques de
réhabilitation pour des copropriétés considérées comme totalement bloquées d’un
point de vue juridique et successoral.
Afin de produire un diagnostic spécifique pour la présente mission, nous avons
sélectionné un échantillon représentatif de 10 unités architecturales de l’Axe A et
réalisé un pré-diagnostic en terme foncier et social, afin d’examiner la faisabilité
socio-économique du programme.
Cette mission a été réalisée en septembre et octobre 2010, par l’un des experts
Sénégalais de notre équipe. Ses principales conclusions figurent ci dessous. Elles
complètent les enseignements d’autres missions antérieures que nous évoquerons,
afin de définir le cahier des charges de l’enquête foncière et sociale.
5.3.1 Méthode et résultats de l’enquête foncière et sociale menée lors de
la présente mission
La méthode utilisée :
Sur un échantillon de 10 immeubles de l’Axe A il s’agissait d’enquêter sur les
points suivants :
> qui habite/ modalités contractuelles d’occupation,
> qui possède,
> les formes de la propriété,
> les coordonnées des interlocuteurs significatifs pour enquête,
> le diagnostic sur le volontariat (contact ou réunion avec propriétaire),
> le diagnostic sur le besoin en relogement,
> l’intérêt pour une valorisation touristique ou locative,
> la stratégie des interlocuteurs vis a vis d’une réhabilitation aidée,
> la préparation d’une approche opérationnelle de la richesse des propriétaires, et
d’une classification, même ultrasimple, qui nous permette de moduler les subventions de réhabilitation aux propriétaires de maison patrimoniales, (indice de
richesse) et la tester sur les 10 immeubles de l’enquête.
34
Echantillonnage des immeubles enquêtes :
La cible de l’OPA-STP est la suivante
> Cible A 1 : immeubles privés – état péril ou mauvais intérêt architectural exceptionnel ou grand
> Cible A2 : immeubles privés – état moyen intérêt architectural exceptionnel
Le tableau d’échantillonnage ci-dessous correspond avec le cible A.
Tableau 13 :
Type
Bâti privé
Tableau d’échantillonnage
Nord
Nord
Sud
Sud
Total
Intérêt
Intérêt
Intérêt
Intérêt
architectural architectural architectural architectural
exceptionnel
grand
exceptionnel
grand
Etat bâti péril
0
1
1
2
Mauvais
1
2
1
5
Si existe
2
1
Moyen
Total
3
10
Les résultats de l’enquête :
Les enquêtes réalisées ont permis de constater quelques points communs :
> un attachement fort à ces propriétés, considérées comme un patrimoine collectif
de la famille
> des situations de propriété familiale en copropriété, souvent complexe, mais
avec des propriétaires assez identifiables et accessibles. Il n’y a pas de déshérence généralisée. Il y a dispersion des propriétaires généralisée
> de très faibles revenus pour les habitants des logements, qui sont souvent des
ayants droits ou des parents des héritiers propriétaires. Il est très courant
qu’aucun loyer ne soit payé. Les seuls revenus des propriétaires sont ceux des
locations des chambres indépendantes (15 000 CFA par chambre et par mois)
et ceux des commerces ou des ateliers (de 20 à 30 000 CFA par mois).
> Des besoins en relogement durant les travaux qui seront significatifs, sans être
démesurés. Les biens sont rarement vacants, ils sont souvent sous-utilisés pour
des raisons de mauvais état, ce qui pourra créer du relogement dès les premières opérations. Un appui et un budget pour les relogements seront proposés
pour le programme, notamment au démarrage.
> Des revenus très faibles pour les propriétaires eux-mêmes. Dans notre échantillon de 10 unités architecturales, une seule des familles propriétaires pourrait
assumer normalement les coûts de réhabilitation du bien. Ces biens étant historiques et patrimoniaux, ils restent propriété de la famille le plus longtemps pos-
35
sible ;
ils
ont
donc
souvent
des
propriétaires
âgés.
Les
capacités
d’investissement et d’emprunt sont donc fréquemment quasi nulles.
> Un très bon accueil du programme de réhabilitation, à propos duquel environ la
moitié de l’échantillon a déjà entendu parler. Sur les 10 familles de
l’échantillon, une seule a émis des réserves sur sa participation au programme,
dans un contexte d’une famille ayant des relations conflictuelles. Pour toutes les
autres familles propriétaires l’opportunité de financement extérieur se conjugue
avec leur vision patrimoniale de leur bien.
A titre d’illustrations de cette synthèse trois des 10 guides d’entretiens sont annexés au présent rapport :
> Celle de l’unité Na1205 est celle logeant et appartenant à des familles ayant
des revenus très modestes
> Celle de l’unité ND 1704 qui est un bien assez vaste propriété d’une famille
peu aisée, volontaire pour le programme et avec qui un contrat de développement pourrait être établi.
> Celle de l’unité SB1303 qui illustre la situation d’une famille aisée qui pourrait
réhabiliter son bien.
Cette enquête a confirmé notre hypothèse de travail selon laquelle une enquête
qualitative permettait de définir des catégories de revenus des propriétaires, qui
pourra s’appliquer à un taux d’aides.
5.3.2 Résultats des autres enquêtes relatives au foncier
L’étude foncière, réalisée en 2003 par Géocad Consult, pour le partenariat Lille
Métropole avec Saint Louis, sous la maîtrise d’œuvre déléguée de l’ADC, reste
pour l’essentiel toujours valide.
Cette étude décrit le régime foncier sénégalais, que nous avons reproduit en annexe.
De plus, une enquête avait été réalisée, lors de cette étude, pour analyser de manière approfondie la propriété d’environ 50 parcelles sur quatre ilots tests.
36
Cette enquête avait utilisé la méthode suivante, recherchant :
a) Au niveau du cadastre
-
les éléments techniques relatifs aux titres fonciers (plans avec distances,
superficies et coordonnées des sommets) qui ont été intégrés dans les plans
d'état des lieux des îlots (voir annexes ).
b)
Au niveau de la conservation foncière
-
les états de droits réels, documents officiels certifiant la propriété des titres
fonciers et les charges qui les grèvent
-
les éléments de transcription des terrains dits du code civil.
c)
Sur le site (au niveau des occupants et des notables du quartier)
-
les noms des propriétaires ou de leurs héritiers. »
L'examen des différents éléments ci-dessus a conduit Géocad à préconiser pour
chaque propriété, le mode de régularisation foncière adéquate.
L’étude constatait que les terrains immatriculés constituaient environ la moitié des
parcelles. L’autre moitié étant constituée de parcelles non immatriculées qui sont
tombées dans le domaine national. Ces statistiques confortent les données de la
base SIN’ DAR, selon laquelle 48% des unités architecturales de l’île ont un statut et un usage public. L’étude constatait que pour les propriétés privées qui
avaient été immatriculées avant ou après l’indépendance, environ la moitié
n’avaient pas réglé leur succession, c’est à dire n’avaient pas fait inscrire le nom
des héritiers vivants au niveau de la conservation des hypothèques.
Cette régularisation de l’inscription des héritiers au livre foncier ne peut être faite
que lorsque la succession est réglée, c’est à dire lorsque un notaire est intervenu
et que les éventuels droits de succession ont été payés.
Enfin l’inscription au livre foncier elle-même, génère des droits et taxes, que bon
nombre de successions préfèrent éviter de payer.
Les conclusions de l’étude étaient très claires :
« Cette étude a permis de montrer qu'il est possible de dresser la situation juridique de toutes les maisons et parcelles sises dans l’île, d'identifier les propriétaires et leurs ayants droit le cas échéant, et de prendre en charge le cas des propriétaires et ayants droit absents ou inconnus. »
L’étude préconisait que pour démarrer la réhabilitation d’un bien, il soit préalablement clarifié l’inscription des propriétaires au livre foncier, ce qui est possible
dans le cadre de la législation actuelle.
Elle indiquait, que pour favoriser le processus de réhabilitation de l’île, les propriétaires devraient être aidés dans cette inscription au registre foncier, soit par un
37
financement adapté et des conseils gratuits, soit par une défiscalisation de
l’inscription au livre foncier.
5.3.3 Préconisations pour enquête foncière et sociale à mener lors de la
première année de l’OPA-STP
Compte tenu des études antérieures et de notre enquête, compte tenu du fait que
l’action de l’OPA-STP est très ciblée, il est proposé que la première année de
l’OPA permette de mener une enquête par unité architecturale.
Cette enquête ciblera d’une part l’axe A (65 unités architecturales en 2010) et
d’autre part 5 UA faisant partie des immeubles considérés comme étant en péril
et si possible sur l’axe B. (selon repérage déjà réalisé par la Maison du Patrimoine).
Elle sera réalisée pour ces 70 unités sur 12 mois sous la responsabilité de la Maison du Patrimoine, selon un cadre type.
Elle intégrera les données de l’état de propriété et celle de l’état d’occupation des
logements et des locaux.
Elle permettra d’identifier les interlocuteurs de la collectivité pour chaque unité et
de préparer la mise en ordre juridique des propriétés souhaitant s’inscrire dans le
programme de réhabilitation.
L’enquête permettra par ailleurs, de manière la plus objective possible, d’indiquer
dans quelle catégorie de revenu se situent les copropriétaires effectifs.
Ce cycle de production de l’enquête foncière et sociale pour une unité architecturale devrait être contenue dans le délai de deux mois. A la fin de ce cycle, les
techniciens chargés de cette mission à la maison du patrimoine, éventuellement
aidés par des juristes ou notaires et architectes externes devraient être en mesure
de proposer à l’instance de pilotage une stratégie du programme vis à vis de
l’unité architecturale.
On peut d’ailleurs imaginer une base de données sociale et foncière couplée avec
SIN’DAR.
Un classement en 4 catégories pourrait être opéré par l’instance de pilotage :
a)
Unités architecturales pouvant adhérer au programme : volontariat des pro-
priétaires et situation juridique claire,
b)
Unités architecturales ne pouvant pas encore adhérer au programme : volon-
tariat des propriétaires et situation juridique à éclaircir – délai pour éclaircissement,
38
c)
Unités architecturales incertaines quant au fait d’adhérer au programme :
volontariat des propriétaires incertain et/ou situation juridique à éclaircir –
conditions et délai pour éclaircissements,
d)
Unités architecturales ne pouvant probablement pas adhérer au programme :
pas de volontariat des propriétaires ou absence de propriétaires et situation
juridique bloquée mise en route préparation pour rénovation urbaine
De même cette première année permettra de dresser une méthodologie pour permettre le classement des familles propriétaires par typologie de revenus. A ce titre,
pour dresser la méthode de classement, une collaboration pourrait être nouée avec
l’Université basée à Saint Louis.
La seconde année donnera lieu à une vague d’enquêtes similaires sur l’axe B, qui
comprend 119 unités architecturales, mais pour une intervention plus légère.
L’enquête sera plus légère et les contacts noués sur la base du volontariat permettront d’avancer plus facilement sur le sujet.
L’objectif est que l’équipe de suivi-animation dispose d’une base de données
actualisée et informatisée des propriétaires de toutes les unités architecturales
ciblées dans les deux premières années de l’OPA-STP.
La convergence avec les textes en vigueur :
L’enquête foncière et sociale ci-dessus décrite relève du volontariat et de
l’utilisation de données cadastrales et hypothécaires publiques. Elle n’est pas en
contradiction avec les textes en vigueur.
39
5.4 La prescription de travaux de façades, après deux ans
d’information
L’action sur les façades/toitures/sécurité, préconisée sur des séquences urbaines
prioritaires et sur les immeubles de qualité architecturale certaine mais dans un
état moyen ou mauvais, verrait se succéder deux phases pendant l’OPA-STP :
5.4.1 Phase 1 : Incitatives : Information des propriétaires et des
habitants, conseils gratuits et subventions de l’OPA-STP
Une phase 1, purement incitative pendant les deux premières années : information des propriétaires et des habitants, conseils gratuits et subventions de l’OPASTP si les travaux sont en conformité avec le PSMV.
Cette phase donnerait aussi le temps à la MDP de réaliser l’enquête sociale et
foncière et de constituer la base de données de propriétaires.
Durant cette phase les méthodes de travail utilisées s’inspireront des acquis de
l’association PMS (Patrimoine Métiers Solidarité) d’ONG françaises, qui, depuis
2005, ont réussi la prouesse de réhabiliter entièrement une dizaine de façades,
avec des interventions de qualification du milieu professionnel.
Exemple de chantier façades/toitures réalisé par l’association PMS rue Blaise Diagne- en
2007
40
5.4.2 Phase 2 : Prescriptions de travaux, sur injonction des services de la
ville
Une phase 2 qui comprendrait des prescriptions de travaux, sur injonction des
services de la ville (Maison du Patrimoine).
Cette phase est, d’après notre analyse, rendue possible par l’article 80 du Code de
l’urbanisme qui indique dans son alinéa 2 :
Article 80 :
… /…
Le ravalement peut être prescrit dans le cas où les façades présentent un caractère inesthétique et vétuste.
… /…
Toutefois, cet article figurant dans une section du code de l’urbanisme sur les
immeubles menaçant ruine, il conviendra d’en vérifier la réelle portée juridique.
Quoiqu’il en soit, cette phase d’injonction officielle et de prescription de travaux,
assortie d’un conseil technique et de subventions assez fortes nous semble très
utile pour mobiliser les propriétaires.
C’est aussi une méthode pour que chacun ait été officiellement informé de ses
droits et devoirs sur le patrimoine commun de Saint Louis, et de l’humanité.
C’est la Maison du Patrimoine qui sera chargée de la mise en œuvre de ce volet.
En cas de non réponse à cette injonction et selon les résultats obtenus, la commune pourra décider de faire passer un nombre réduit d’immeubles, particulièrement, dans le volet « opération de rénovation urbaine » décrit ci après.
La prescription de travaux pour les façades est prévue par l’article 80 du code de
l’Urbanisme. Il conviendra d’en vérifier la portée. Peut être sera-t-il utile de faire
la partie législative par une partie réglementaire du code, si nécessaire.
41
5.5 Le volet Péril : mise en œuvre progressive
5.5.1 Résultats des travaux antérieurs relatifs au péril
La mise en œuvre de mécanismes d’intervention pour éviter l’effondrement
d’immeubles de grande qualité architecturale préoccupe légitimement les protecteurs du patrimoine bâti de Saint Louis. Il s’agit de travaux de confortement de
l’existant, la réhabilitation du bâtiment n’intervenant que dans un second temps.
Dans cette optique le Ministère de la Culture et du Patrimoine Historique Classé a
fait réaliser, en 2007 une actualisation d’une première liste d’identification des
bâtiments en périls, réalisée en 2005. L’originalité de la liste initiale est qu’elle
avait été réalisée par une « commission périls » présidée par l’architecte conseil
du site auprès de l’UNESCO. Le rapport de 2007, indique :
La mise en place d’une « commission périls »
Une "Commission Périls", présidée par l'architecte Conseil de l'Unesco a été mise
en place en 2005. Il conviendra de réactiver cette commission afin de lui faire
état de l’avancement du dossier ainsi que des actions à mener.
Elle se compose de deux sous-commissions ou groupes de travail :
Une sous-commission chargée des problèmes fonciers, composée :
> de la Direction du Cadastre,
> de la Direction des Domaines,
> de l'Agence de Développement Communal.
Une sous-commission chargée des problèmes techniques, composée :
> des Services Techniques Municipaux,
> de la Direction Régionale de l'Urbanisme,
> de l'Agence de Développement Communal,
> du Partenariat avec Saint Louis et sa Région,
> du CRDS (Bureau du Patrimoine et stagiaires EAL).
La Commission Périls avait, dans un premier temps, défini une liste de bâtiments,
menaçant la sécurité publique et devant faire l’objet d’une action prioritaire. C’est
à partir du croisement de deux premières listes (une dressée par le CRDS et la
Direction Régionale de l'Urbanisme, l’autre dressée par l'école d'architecture de
Lille) qu’a été définie cette première sélection de 34 bâtiments.
Dès lors, les deux sous-commissions ont travaillé sur des problèmes spécifiques.
La sous-commission chargée des problèmes fonciers s'est attachée à vérifier le
42
statut foncier des bâtiments identifiés afin d'éliminer les contradictions existant
sur ce point entre les deux listes évoquées. La sous-commission chargée des questions techniques, quant à elle, a effectué un travail de terrain afin d’affiner la
première sélection sur la base de l’état actuel des bâtiments prédéfinis.
L’identification de 17 bâtiments
Au final, ce travail a permis d'identifier sans ambiguïté 17 édifices menaçant de
manière Imminente la sécurité publique et sur lesquels des mesures doivent être
prises sans aucun délai. La sous-commission technique s'est ensuite attachée à
élaborer des devis correspondant aux mesures d'urgences à prendre sur ces 17
premiers bâtiments.
Le travail de remise à jour a consisté à comparer la situation de 2005 à celle de
décembre 2007 et à réévaluer les travaux à entreprendre.
Le même rapport indique que des obstacles persistants à la réalisation des travaux
que sont, d’une part le statut foncier et l’occupation et, d’autre part, le manque
d’une volonté politique.
Un état de la propriété à semble-t-il été réalisé par bâtiment.
Un descriptif et un chiffrage technique des travaux ont été réalisés et un budget
pour les frais de relogement indispensables a été prévu.
Ainsi, pour la réalisation de la stabilisation de 13 bâtiments en périls, un budget
de 20 millions de FCFA a été calculé, soit un ratio d’environ 1 500 000 FCFA par
immeuble (2 400 euros).
Finalement, on peut dire que la seule pièce manquante du dispositif était et reste
le financement.
La maquette financière prévoyait une répartition à 75% de l’Etat (Ministère de la
Culture) et 25% Commune de Saint Louis.
Il semble qu’il n’y ait pas eu de financement mis en place.
43
5.5.2 Préconisations relatives au péril
Nous préconisons le lancement d’une phase 1 dès le démarrage de l’OPA-STP,
dont les actions sur les immeubles menaçant ruine, ou en péril formeraient le
volet Sécurité.
La phase 1 :
Elle se défini ainsi :
> utilisation des études déjà réalisées, réactivation de la Commission Périls,
> réalisation de travaux de confortements de deux ou trois immeubles privés après
injonction de travaux faite aux propriétaires. Maîtrise d’ouvrage de la Commune,
maîtrise d’œuvre architecte de la MDP, travaux par entreprises, financement par
OPA-STP
> étude et mise en œuvre des possibilités éventuelles de récupération des coûts
de travaux auprès de propriétaires ou par inscription des coûts aux Hypothèques.
La phase 2 :
Au vu du bilan réalisé sur la réalisation des travaux sur 2 ou 3 bâtiments de la
phase 1 il sera possible pour la troisième année de l’opération d’élargir le processus :
> par une seconde vague de travaux sur des bâtiments privés par la Commune, qui
tiendra compte des enseignements de la phase 1,
> par un programme de l’Etat sur les monuments historiques et ses propres propriétés menaçant ruine,
> par une inscription éventuelle de certains bâtiments dans le programme de
rénovation urbaine décrit ci-après.
La démarche décrite pour le volet péril s’appuie sur une législation existante dans
le code de l’Urbanisme, qui concerne les constructions menaçant ruine (Art 80).
L’article R215 du code prévoit une exemption d’autorisation administrative préalable pour les travaux urgents à caractère conservatoire prescrits lorsqu’ils menacent ruine ou la sécurité des habitants.
Enfin, le décret présidentiel N°2008-694 portant application du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Saint-Louis introduit les arrêtés de péril du Maire
assortis d’un avis de l’architecte de l’Etat invité à assister à l’expertise.
Il y a donc convergence entre la démarche sur les immeubles en péril et les textes
en vigueur. (en annexe)
44
Extrait du code de l'Urbanisme
Section 3.- Sanctions relatives aux constructions menaçant ruine / Article 80 :
L'autorité administrative compétente pourra prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine et
qu'ils pourraient, par leur effondrement compromettre la sécurité, ou lorsque d'une
façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité.
Si après mise en demeure, un propriétaire ne répare pas ou ne démolit pas une
construction menaçant ruine, il sera passible d'une amende de 100.000 à
10.000.000 de francs.
Un décret précisera, en tant que de besoin, les modalités d'application de ces
dispositions relatives aux constructions menaçant ruine.
Toutefois, les démolitions d'immeubles classés monuments historiques ou situés
dans un secteur sauvegardé présentant un intérêt touristique ou historique sont
soumises à autorisation administrative préalable délivrée par le Ministre chargé
des Monuments et Sites historiques ou, le cas échéant, du Ministre chargé du
Tourisme. Le manquement à cette obligation est puni conformément à la législation en vigueur sur les sites et monuments historiques.
L'autorisation de démolir ne peut être refusée lorsque la démolition est le seul
moyen de mettre fin à la ruine de l'immeuble.
5.6 La préparation d’une opération de rénovation urbaine sur
quelques unités architecturales
La crédibilité d’une opération de réhabilitation urbaine basée sur le volontariat des
propriétaires réside dans le fait, pour la collectivité, de disposer d’une « arme de
dissuasion » qui est la faculté d’expropriation ou de substitution aux propriétaires,
à leurs frais.
Toutefois, comme dans le domaine militaire, cette arme est à utiliser avec précaution, car les opérations de rénovation urbaine dans des secteurs historiques protégés sont toujours largement déficitaires pour ceux qui les entreprennent.
En effet les contraintes de coûts de réhabilitation à l’identique sans création de
surface supplémentaire, de relogement, de réalisation de chantiers par la puissance publique ont, partout en Europe, généré des déficits d’aménagement et de
réhabilitation pour les opérateurs publics. Ces déficits ont été financés par l’Etat
et par les collectivités locales.
45
Dans certains cas, comme en France, ils ont également été pris en charge par des
mécanismes d’allègements d’impôts, ce qui revient à dire qu’ils ont été pris en
charge, indirectement, par la puissance publique.
Le bénéfice général de ces opérations de réhabilitation et de rénovation réside,
pour l’Etat, dans le fait de maintenir le patrimoine culturel commun et proposer
une image touristique forte.
C’est le cas de toutes les capitales historiques européennes et cela pourrait être le
cas pour Saint Louis.
Ainsi, pour que l’OPA-STP marche, il est préconisé de préparer les modalités
d’une opération de rénovation urbaine sur quelques unités architecturales identifiées, durant les deux premières années de l’OPA-STP, comme ne pouvant pas être
réalisée par leurs propriétaires privés initiaux.
Le volume de l’opération de rénovation urbaine (ORU) devrait se limiter à une
dizaine d’unités architecturales, tant pour des raisons budgétaires, que pour des
raisons d’image de l’opération globale de réhabilitation, qui devrait rester en majorité l’affaire des propriétaires et des habitants de Saint Louis.
D’après notre première analyse, à confirmer par les autorités nationales, le secteur
sauvegardé de Saint Louis, grâce à son PSMV approuvé par décret présidentiel,
dispose déjà des éléments juridiques constituant une opération de rénovation
urbaine (ORU) telle que décrite par les articles 19 à 33 du code de l’Urbanisme.
La partie réglementaire du code traite des opérations de rénovation urbaine, puis
les secteurs sauvegardés dans ses articles R 82 à R 113.
L’intérêt de considérer le secteur sauvegardé comme une opération de rénovation
urbaine spécifique est que le dispositif de rénovation urbaine prévu par le code de
l’Urbanisme organise les modalités de l’intervention publique. De plus, des garanties sont apportées aux droits des propriétaires et des occupants, habitants et
commerçants.
Le dispositif prévoit un droit de préemption, un droit de délaissement, une convention de participation avec les propriétaires volontaires, un droit d’expropriation
avec les propriétaires non volontaires.
Le code prévoit la possibilité de réalisation en régie (par l’Etat ou une Commune)
et la possibilité de créer un opérateur doté d’un capital égal à au moins 25% du
bilan de l’opération.
46
5.6.1 Une préparation nécessaire de l’opération de rénovation urbaine
(ORU)
Les deux premières années de l’OPA-STP permettront de mettre au point
l’opération de rénovation urbaine spécifique du secteur sauvegardé. Les travaux de
l’enquête foncière et sociale permettront de déterminer la dizaine d’unités architecturales constituant l’ORU. Une veille foncière sur les déclarations de vente,
prévue au code de l’Urbanisme dans les zones de rénovation sera réalisée.
Une réflexion sur la détermination de l’organisme opérateur pourra s’enclencher.
Par expérience sur ce sujet, nous pouvons proposer les réflexions suivantes :
> les opérations de rénovation urbaine en quartiers anciens, dans le cadre d’un
PSMV sont structurellement déficitaires et coûteuses,
> l’opération de Saint Louis sera de taille assez réduite ; il n’y a donc pas lieu de
vouloir monter un régime de concession au privé pour un programme réduit et
déficitaire,
> pour les opérations en quartiers anciens, il est actuellement préféré, en France,
le montage de sociétés publiques locales d’aménagement ( SPLA ) dont le capital est à 100% public, de préférence à des sociétés d’économie mixte dont le
capital est compris entre 50 et 80%.
Par simplicité et par efficience nous suggérons donc que soit montée pour Saint
Louis, soit une Société Publique Locale à 100% public soit une Fondation à capitaux ou à dotation initiale publique.
Compte tenu des ratios calculés pour l’Axe A, si l’objectif de l’ORU est de réhabiliter 10 unités architecturales, le budget global de l’intervention serait de l’ordre de
260.000.000 FCFA (soit 400.000 Euros). Le capital à trouver serait donc de
l’ordre de 65.000.000 FCFA soit 100.000 euros. Le solde pourrait être apporté
dans le cadre de l’OPA-STP, l’opérateur étant considérée comme un propriétaire
subventionné par l’OPA.
Le dispositif limiterait le rôle de l’opérateur à ses aspects juridiques (expropriation
recyclage/cession) et de maître d’ouvrage (réalisation des travaux).
L’assistance au maître d’ouvrage pourra être confiée, par convention, à la Maison
du Patrimoine, tout comme le suivi des relogements.
Quoi qu’il en soit, nous rappelons que l’opération de rénovation urbaine n’est pas
un préalable au lancement de l’OPA-STP.
47
6. AUTRES ASPECTS DE L’OPERATION DE
REHABILITATION DE L’ILE
6.1 Le volet patrimoine public
Nous avons vu plus haut que les propriétés publiques représentent 48% des propriétés de l’île de Saint Louis.
632 unités architecturales sont des propriétés publiques, 74 unités architecturales, soit près de 12% des bâtiments, sont de qualité architecturale exceptionnelle ou grande.
L’Etat a, de plus, la responsabilité de 13 monuments historiques classés (voir liste
en annexe).
Ainsi, il semble naturel de penser que si un programme de réhabilitation sur
l’habitat privé se développe, l’Etat Sénégalais enclenche de son coté un programme de réhabilitation de ses bâtiments publics.
Dans le cadre d’un partenariat public privé, la caserne Rogniat Nord a été transformée en hôtel, grâce à un bail de longue durée.
La réhabilitation de la caserne du Rogniat Sud fait partie d’un programme de
coopération avec l’Espagne qui associe travaux de réhabilitations et formation
professionnelle de jeunes sénégalais et d’entreprises du secteur du bâtiment.
Il conviendrait que l’Etat Sénégalais puisse indiquer ses priorités de réhabilitation
pour les cinq prochaines années afin qu’une synergie s’instaure entre secteur privé
et secteur public.
6.2 Le volet confort intérieur
Il a été proposé que l’OPA-STP s’attache a aider massivement les Saint Louisiens
à réhabiliter le gros œuvre, les toitures, les réseaux et les façades des unités bâties
ayant un intérêt architectural fort et se trouvant en mauvais ou très mauvais état.
Pour autant, la question du confort intérieur et le second œuvre comme
l’électricité, les sanitaires, la cuisine, les cloisonnements, la peinture, ne seront
pas financés par les subventions de l’OPA-STP.
Le financement de ce volet restera principalement à charge des propriétaires.
Par rapport au gros œuvre, le volet second œuvre est nettement moins coûteux.
Trois scénarios sont envisageables pour résoudre cette question :
> soit on indique que les propriétaires devront, pour pouvoir toucher les subventions de l’OPA-STP, s’engager à fournir une habitabilité minimale à tous leurs
occupants. Ce qui équivaut à dire que le contrat de partenariat à passer avec
chaque propriétaire, définira les obligations de chaque réhabilitation, et indique-
48
ra les loyers de sortie maximum, compte tenu des aménagements intérieurs pris
en charge par le propriétaire.
> soit on crée de toute pièce une « prime à l’amélioration intérieur de l’habitat »
sur le périmètre de l’île Saint Louis.
Le processus de suivi est assez simple, mais on se contente d’un constat initial
de carence et d’une visite de conformité après travaux. On peut alors utiliser les
mêmes critères de richesse des propriétaires pour ne verser cette prime qu’aux
catégories à faible revenu.
> soit on considère que l’amélioration intérieure de l’habitat génère immédiatement un confort et une plus value perceptible, avec des hausses de loyers contrôlées. Le surplus de revenus ainsi généré permettant le remboursement d’un
prêt auprès d’un organisme bancaire spécialisé ou une caisse mutuelle.
Le rôle de l’opération (OPA-STP) est alors de proposer un accès au prêt pour le
plus grand nombre : c’est à dire à proposer un cautionnement qui permette aux
plus démunis et aux plus âgés de réaliser des emprunts d’un montant modeste
mais ciblés sur l’amélioration intérieure de l’habitat.
Le dispositif à mettre en place sur ce volet relève d’un projet de micro finance à
mettre au point.
Pour notre part, nous privilégions le troisième scénario et l’option micro finance
pour l’amélioration intérieure de l’habitat. Compte tenu qu’il concernera la dernière phase des chantiers des unités architecturales à réhabiliter, les solutions
techniques de ce volet ne devront être au point qu’au début de la troisième année
de l’opération. Nous proposons de réserver à ce volet un budget de principe, de 65
millions de FCFA soit 100.000 euros, qui laisse une marge de manœuvre pour
créer une action efficace sur le sujet.
Les enquêtes sociales et foncières de la première année permettront de mieux
cerner l’ampleur du besoin et fourniront des éléments permettant de proposer des
solutions adaptées.
Un tel sujet pourrait être l’un des thèmes de travail avec la coopération décentralisée.
49
6.3 Le volet social et appui au relogement
L’OPA-STP devra veiller à ne pas générer de déplacement des occupants en place,
pour ceux qui ont une occupation régulière des lieux.
Là encore, la première année d’enquêtes sociales et foncières permettra de déterminer un état des lieux de l’occupation de chaque unité architecturale ciblée.
Le rôle du chargé de mission social de l’équipe de suivi animation sera :
> de décrire les engagements du propriétaire pour le maintien dans les lieux, le
relogement sur place ou le relogement après travaux des occupants en occupation régulière
> d’accompagner les familles dans la recherche de solutions adaptées de relogement temporaire ou définitif, s’il y a lieu. A ce titre le budget de l’opération prévoira un budget spécifique au relogement.
> la prise en charge pourra concerner : l’aide à la recherche de logement, l’aide au
coût de déménagement, à un différentiel de loyer durant deux ans.
Une enveloppe de 100 relogements à 200 euros d’aides au relogement, soit 20
000 euros sont à prévoir sur la totalité du programme (13 Millions de F CFA).
A toutes fins utiles, nous détaillons en annexe deux solutions permettant à l’OPASTP de générer elle-même un parc de relogement temporaire ou définitif.
6.4 Le volet insertion / formation des jeunes
La coopération espagnole mène depuis plusieurs années un processus de formation d’une cinquantaine de jeunes par la création d’une filière métier du patrimoine (ferronnerie, charpenterie, maçonnerie).
Le processus de formation des « élèves –travailleurs » s’appuie sur le chantier
école du Rogniat-Sud.
L’association Française PMS qui a réussi la réhabilitation d’une dizaine de façades/toitures depuis 5 années, a aussi fait le lien avec ces jeunes en formation,
notamment à l’occasion de la venue d’artisans français très qualifiés sur les chantiers.
L’OPA-STP ne peut prétendre, à elle seule, être un outil de formation des jeunes,
tant la question est difficile à aborder.
Elle pourra systématiquement ouvrir les chantiers à des visites de jeunes en formation, mais les chantiers de propriétaires privés ne pourront pas être utilisés comme
50
des « chantier écoles » pour des élèves en formation. Le chantier école doit en
effet avoir comme préoccupation première la formation des élèves et cela n’est
guère compatible avec les plannings des chantiers, la responsabilité de chacun, la
coordination d’ensemble.
Par contre, l’OPA-STP pourra offrir deux opportunités aux jeunes en formation :
> la création d’un chantier école, piloté par un organisme de formation ou la
chambre de métiers, sur un bâtiment communal ou public, ayant des enjeux patrimoniaux de base. L’OPA-STP apportera les financements du pilotage et des
matériaux. L’objectif est qu’il existe un chantier pilote, de petite taille, pendant
toute la durée de l’opération, ceci permettrait donc de réaliser plusieurs petits
chantiers pilotes successivement.
> l’introduction dans les contrats, entre les propriétaires et la Maison du Patrimoine, à l’occasion de la contractualisation des subventions, d’une clause obligeant les entreprises à respecter certaines règles. L’une des règles sera d’avoir
un certain quota de jeunes en formation à minima du début à la fin du chantier.
Cette contrainte n’est réaliste que s’il existe à Saint Louis même des cycles de
formation initiale ou professionnelle des jeunes dans les métiers du patrimoine
(ferronnerie, charpenterie, maçonnerie).
Il est possible d’envisager que l’OPA STP dégage une partie d’une prime « jeunes
en formation » sur chaque chantier, en partenariat avec d’autres instances. Cette
prime serait versée directement aux entreprises pendant la durée prévue du chantier, en justifiant de la reverser intégralement aux jeunes.
Nos pensons qu’une telle prime exceptionnelle ne serait pas trop coûteuse et
valoriserait les jeunes et leurs formations.
Une prime « Jeunes pour la réhabilitation du patrimoine de Saint Louis » serait à
prévoir sur les 139 chantiers à réaliser en 5 ans.
Si trois jeunes passent en formation sur chaque chantier pendant 9 mois en
moyenne on obtient un besoin de 3 753 mois à financer. Si cette allocation est de
20 000 F CFA (30 euros), par mois et par jeune, le budget global serait de 75
Millions de F CFA, (environ 50 000 euros) sur l’ensemble de l’opération.
Ainsi, que cette idée soit mise en œuvre ou non, la formation des jeunes dans les
métiers du patrimoine passera avant tout par les entreprises et la qualification des
entreprises.
51
6.5 Le volet qualification des entreprises
La qualification des entreprises locales du bâtiment est toujours un enjeu majeur
et difficile des opérations de réhabilitation du patrimoine bâti ancien.
En effet, le secteur du bâtiment est un secteur peu perméable à la formation et
aux changements des comportements professionnels. Ce sont donc les habitudes
qui gouvernent la réalisation des chantiers, et celles ci n’ont pas été acquises pour
respecter le patrimoine bâti ancien.
Par exemple, en France comme au Sénégal, le ciment à été utilisé de manière
inadéquate pour les façades pendant plus de cinquante ans, la chaux a repris sa
place progressivement depuis 20 ans.
C’est ce que l’on constate à Saint Louis, mais aussi partout dans le monde tant
qu’une culture de la réhabilitation n’a pas été créée dans les entreprises ellesmêmes.
La qualification des entreprises passe donc par :
> un cycle de sensibilisation des entreprises et des propriétaires,
> un cycle de qualification des entreprises et des maîtres d’œuvre,
> un label patrimoine.
Rappelons que la force de l’OPA-STP est qu’elle génère un marché de travaux qui
n’existerait pas sans elle.
Ce marché est à minima de 2 Milliard de F CFA (5 Millions d’euros). Il concernera
des chantiers petits ou moyens, échelonnés dans le temps et donc adaptés aux
PME du secteur, avec peu de capitaux propres.
Les subventions apportées par L’OPA permettent d’offrir des prix qui intègrent
certaines contraintes dans le déroulement du chantier et une sécurité par un
paiement direct.
Avec les propriétaires et les habitants, les entreprises sont donc le troisième interlocuteur de l’opération.
La chambre de métiers sera un partenaire important sur ce sujet.
Pour ce volet, la première année de l’OPA-STP pourrait être consacrée à
l’identification des entreprises prêtes à s’engager dans un premier cycle de sensibilisation au patrimoine de Saint Louis. 5 thématiques techniques pourraient être
présentées sur l’année par l’architecte de la Maison du Patrimoine ou d’autres
formateurs.
52
Un cycle de qualification pourrait être engagé la seconde année avec une huitaine
de jours de formation sur des points plus techniques et précis. De même la formation devrait comprendre la présentation des devis et la présentation des modalités
de subventionnement des propriétaires et de paiement direct des entreprises par
financeur, sous le contrôle de la Maison du Patrimoine.
Enfin le cycle sensibilisation plus qualification s’achèverait par une labellisation
par la Maison du Patrimoine ou une autre instance, éventuellement à l’occasion
du déroulement / contrôle d’un chantier mené par l’entreprise.
Cette labellisation permettrait de figurer sur la liste d’artisans diffusés par la Md P
aux propriétaires, sans pour autant rendre ce label obligatoire pour les entreprises.
6.6 Le volet fiscalité
Le volet fiscal existe déjà au Sénégal pour les rénovations, nous en rappellerons
les termes, puis analyserons le rôle déterminant qu’à eu la fiscalité pour les secteurs sauvegardés français, avec ses avantages et inconvénients. Enfin nous préconiserons quelques pistes pour secteur sauvegardé de Saint Louis en la matière.
6.6.1 La fiscalité de la réhabilitation au Sénégal
Le code général des impôts1 prévoit :
Article 172: des réductions d'impôt pour investissement en ce qui concerne les
travaux réalisés dans les zones de rénovation. Ces réductions d’impôts, significatives, sont décrites à l’article 177.
Les investissements réalisés sont déductibles à hauteur de 50% des travaux dans
l’année, dans la limite de 50% des bénéficies de l’année.
Article 218: les immeubles ou portions d'immeubles ayants faits l'objet d'une
« reconstruction » ne sont imposables à la contribution foncière des propriétaires
des bâtis qu'à la sixième année suivant celle de leur achèvement.
Article 655 : le droit de mutation à titre onéreux est réduit à 50% pour les acquisitions de terrains nus ou de bâtiments et leurs dépendances non bâtis situés à
Gorée et à Saint-Louis.
1
Les décrets d’application du CGI n’ont pu être consulté – des vérifications restent nécessaires
53
Ainsi on constate que le législateur n’a pas oublié d’agir en la matière.
D’après notre analyse Saint Louis peut être considérée comme une zone de rénovation au titre du code de l’Urbanisme et se trouve concernée par l’article 172
(vérification en cours du montant des réductions d’impôts).
Grâce à l’article 218, les immeubles ayant fait l’objet d’une rénovation sont
exemptés de la contribution foncière des propriétés bâties pendant 15 ans, ce qui
est significatif (vérification en cours des décrets concernant les
réductions
d’impôts).
Les droits de mutation sont réduits de 50%, ce qui peut faciliter les transactions
pour favoriser la réhabilitation. En effet les droits de mutation qui sont de 10%,
de la valeur de la transaction, passent alors à 5%
A notre connaissance, il n’y pas de mesure particulière en ce qui concerne les
frais de succession, les frais d’enregistrement, d’inscription au registre foncier et
de publicité foncière pour les propriétés du secteur sauvegardé.
6.6.2 La fiscalité des secteurs sauvegardés français : avantages et
inconvénients
Bien plus que par les opérations programmées et leurs subventions, les secteurs
sauvegardés français se sont réhabilités grâce à des modalités fiscales très intéressantes et puissantes pour les investisseurs.
Ces modalités fiscales ont été mises en place dès la création des secteurs sauvegardés, en 1962 par André Malraux, alors Ministre de la Culture.
Cet avantage fiscal « Malraux » est resté presque inchangé pendant plus de 40
ans. Il est aujourd’hui plafonné dans le cadre de la politique de diminution des
niches fiscales opérée par l’Etat Français.
Cet avantage consistait à permettre à un investisseur qui réhabilitait un immeuble
dans sa totalité, en respectant les prescriptions de l’architecte des bâtiments de
France et le PSMV, de déduire de ses impôts, les déficits de l’opération locative,
sans limitation de montant et sur plusieurs années.
A la clef, le bien était payé à un prix supérieur au marché local, ce qui permettait
une réhabilitation de qualité. Ces logements devaient obligatoirement être loués
pendant 9 ans. Il n’y avait donc pas de rentabilité locative, mais un déficit, couvert par une réduction d’impôts.
54
In fine, la rentabilité de l’opération, qui a existé dans de nombreux cas dans les
grandes villes, se retrouvait lors de la revente du bien.
Ce système a provoqué une appétence de personnes fortement imposées, comme
des hommes d’affaires et des professions libérales, qui ont fait appel à des sociétés spécialisées dans la réhabilitation qui leur vendaient le processus de réhabilitation, clefs en main.
Depuis une dizaine d’années, les secteurs sauvegardés restant à réhabiliter se
trouvant dans des villes plus petites et avec un marché locatif moins fort, la défiscalisation Malraux et les aides des OPAH se sont cumulées.
En effet des Sem s’étaient lancées dans ces opérations et restaient avec des programmes invendus, les aides des OPAH ont ainsi complété les avantages fiscaux «
Malraux ».
En 2010, il reste possible de déduire de son impôt 40% du montant des travaux
réalisés en secteurs sauvegardés, avec divers plafonds, mais le montant de 20
000 euros par an est couramment pratiqué.
Les avantages du système français :
> les réductions d’impôts étaient telles qu’elles ont attiré des investisseurs de tout
le territoire. Les immeubles se sont effectivement réhabilités avec la qualité
souhaitée,
> le système a été stable pendant 40 ans et a permis le montage de ces opérations par des professionnels pour gérer les aspects fonciers et architecturaux.
> le contrôle des architectes des bâtiments de France, dont le visa était indispensable sur chaque, a permis de maintenir, dans l’ensemble, la qualité des réhabilitations,
> In fine, cela confère au patrimoine français au travers de ses centres historiques, un avantage touristique évident (le Marais à paris, le Vieux Lyon, Bordeaux, le Vieux Nice, Bourges)
Les inconvénients du système français
> le fait d’obliger à la location des immeubles a induit un marché uniquement
locatif, qui a diminué la diversité des centres entre locataires et propriétaires
occupants, au détriment de ces derniers.
> Dans certaines villes il n’a été produit que de petits logements pour étudiants,
marché très peu stable et les familles n’ont pas été relogées,
> Le système s’est avéré coûteux pour l’Etat mais il a été activement soutenu par
les maires concernés, ce qui explique sa longévité,
55
> Il a fortement accéléré la mutation des propriétaires, les propriétaires initiaux
n’étant pas suffisamment riches pour investir et bénéficier des réductions
d’impôts.
> Les propriétaires occupants leurs logements n’ont pas été aidés par ce système,
alors que les contraintes du secteur sauvegardé leur impose, à eux aussi, des
surcoûts réels à la réhabilitation
In fine, le système des avantages Malraux a eu, en France, plus d’avantages que
d’inconvénients, notamment pour les communes et leur tourisme.
6.6.3 Quelles propositions fiscales pour le secteur sauvegardé de Saint
Louis
En fonction des éléments d’information restant à recueillir sur ce volet nous indiquerons si des propositions d’évolution de la fiscalité actuelle sont nécessaires.
Un premier point reste le coût de la régularisation des successions en cours, pour
aboutir à une inscription des titres de propriétés en bonne et due forme pour les
immeubles qui bénéficieront des aides de l’OPA-STP.
Ce coût pourrait être pris en charge par le programme, au moins en partie et / ou
de manière forfaitaire pour les catégories sociales les plus pauvres.
Ce forfait pourrait s’appliquer soit aux frais de notaires soit aux droits et taxes
afférentes.
D’après les enquêtes réalisées en 2003/2004 sur le foncier, environ la moitié des
unités architecturales sont concernées par cette nécessité de régularisation foncière.
Une ligne budgétaire intégrera cette hypothèse.
56
7. LES MODALITES DE SUIVI ET D’ANIMATION DE
L’OPA-STP
7.1 Les missions de suivi animation
Les missions de suivi animation de l’Opération Programmée d’Amélioration de la
Sécurité, du Tourisme et du Patrimoine (OPA-STP) concerneront plusieurs volets :
7.1.1 Volet technique et architectural
Ce volet comprend :
> le conseil architectural et technique auprès des propriétaires tout au long du
processus de réhabilitation
> l’organisation de l’instruction technique, sur place des demandes d’autorisation
de construire
> le suivi de l’avancement des chantiers de réhabilitation des propriétaires et la
certification des travaux faits
> la maîtrise d’œuvre des travaux sur les bâtiments en péril ou menaçant ruine
> la sensibilisation technique des professionnels du secteur du bâtiment
7.1.2 Volet social
Ce volet comprend :
> l’appui au relogement et l’accompagnement social des habitants
> les enquêtes auprès des habitants
> l’accompagnement du relogement et la gestion des aides éventuelles au relogement temporaire
> le suivi des relogements temporaires contractualisés avec les propriétaires et la
vérification du relogement définitif effectif.
7.1.3 Volet foncier et juridique
Ce volet était antérieurement dénommé MOUS (Maîtrise d’œuvre Urbaine et Social)
> l’enquête foncière et sociale
> l’appui juridique sur les volets fonciers et copropriétés tant pour la commune
que pour les propriétaires
> le montage de produits financiers adaptés pour la réalisation des travaux sur le
second œuvre
> la conception et la mise en œuvre des contrats de partenariat avec chaque propriétaire et leur suivi
> le suivi des déclarations de vente et éventuelles préemptions
57
7.1.4 Volet économique et tourisme
Ce volet comprend :
> le lien avec les chambres consulaires et les organismes de formations à
l’occasion de chaque chantier
> le conseil aux propriétaires en cas de projet d’hébergement touristique
> le lien avec le syndicat d’initiative lors du déroulement de l’opération
> le lien de l’opération avec toutes les autres manifestations, pour y présenter le
patrimoine.
7.1.5 Volet administratif et financier
Ce volet comprend :
> l’aide au montage des dossiers administratifs et techniques de subvention des
travaux
> la présentation des dossiers au conseil municipal et à l’organisme financeur
> l’appui des services régionaux et centraux de l’Etat pour l’instruction des autorisations de construire en application du PSMV
> l’application du règlement municipal des aides
7.1.6 Volet communication /pédagogie
Ce volet comprend :
> l’information des habitants et des propriétaires et des conseils de quartier
> la communication sur le patrimoine et sa réhabilitation et sur le projet
d’ensemble
> la gestion et l’actualisation de la base de données SIN’DAR.
> l’information des élus et du conseil municipal
> les actions éducatives avec les écoles sur le patrimoine.
7.1.7 Volet coordination – animation de l’opération
Ce volet comprend :
> la coordination des instances municipales régionales et nationales pour
l’instruction des autorisations de construire / réhabiliter
> la coordination des instances municipales et de l’organisme financeur pour
l’instruction des dossiers d’aides et leur passage au conseil municipal
> l’animation de la Commission Périls
> la réalisation d’un bilan annuel de l’opération et alimentation d’un tableau de
bord.
58
7.1.8 Volet relation avec la coopération internationale et l’UNESCO
Ce volet comprend :
> La gestion des relations et des opportunités entre l’OPA-STP et les différentes
missions de coopération internationale et/ou Bilatérale
> La production d’informations sur le déroulement de l’opération à destination
finale de l’UNESCO, de ses instances de suivi et d’évaluation, de la convention
France / UNESCO
Les missions de suivi-animation sont à prévoir sur les 5 années de l’opération
elle-même.
De plus, ces missions sont à prévoir, de manière allégée, sur une durée de 2 ans
après la fin de l’engagement de subventions pour veiller au bon déroulement des
chantiers et à la clôture des dossiers.
7.2 Positionnement et composition de l’équipe de suivianimation au sein de la Maison du Patrimoine
7.2.1 Statut de la Maison du patrimoine
La question peut être posée de la manière suivante :
La maison du Patrimoine : Agence de l’Amélioration du Patrimoine Mondial à
Saint Louis ou projet au sein de l’Agence de Développement Communal
L’étude de faisabilité d’une Maison du Patrimoine à Saint Louis, réalisée par le
Groupe Exel (Dakar) en octobre 2004, dans le cadre de la coopération avec Lille
Métropole Communauté Urbaine préconisait que la Maison du Patrimoine adopte
la forme d’une Agence, qui est juridiquement, une Unité Autonome des Services
Municipaux.
Une Agence dispose d’une personnalité morale et s’administre librement, sous la
responsabilité d’un conseil d’administration constitué d’élus de la commune, de
personnes morales associées et présidé par le Maire. Un directeur général dirige et
manage son équipe dans le but d’en atteindre les objectifs, il réalise un rapport
annuel à son conseil d’administration.
L’étude précitée proposait la création d’un comité stratégique de l’Agence, avec
un rôle consultatif pour tout ce qui a trait à l’ensemble des missions du projet.
59
Ce comité stratégique doit, à notre avis, toujours s’envisager avec une composition
assez large afin qu’il puisse être un lieu de concertation et d’échanges entre services.
Proposition d’un Comité stratégique pour le programme de réhabilitation de l’île
de Saint Louis : il serait composé des partenaires suivants.
> Service technique Municipal
> Service technique représentant le ministre chargé du patrimoine architectural et
urbain (culture)
> Service technique représentant le ministre chargé de la planification
> Service technique représentant le ministre chargé de l’urbanisme
> Service technique représentant le ministre chargé de l’habitat
> Service technique représentant le ministre chargé de l'environnement
> Service technique représentant le ministre chargé des domaines
> Centre de recherche et de documentation du Sénégal
> Agence régionale de Développement
> Partenariat avec Saint-Louis et sa région
> Coopération espagnole sur la réhabilitation des monuments historiques et la
formation professionnelle.
7.2.2 . Utilité d’un protocole avec le Ministère de la Culture
Par ailleurs il était souligné l’importance, pour la maison du patrimoine, de signer
un protocole avec le Ministère de la Culture du Sénégal, afin de déterminer les
modalités de collaboration sur le projet de réhabilitation du secteur sauvegardé de
Saint Louis.
Qu’il soit, ou non, constitué une Maison du Patrimoine de Saint Louis, ou que le
programme de réhabilitation l’OPA-STP soit inclus dans l’Agence de Développement Communale existante, la signature d’un protocole avec le Ministère de la
culture devrait être concomitante avec le lancement de l’OPA-STP.
60
7.2.3 La composition de l’équipe de suivi-animation de l’OPA- STP
Ce qui caractérise l’équipe est son caractère opérationnel et sa pluridisciplinarité.
Le contexte de Saint Louis, est celui du manque de savoir faire sur le terrain, en
matière de réhabilitation, et le rôle de l’équipe se rapprochera souvent d’un conseil technique avant et pendant le chantier, sans pour autant se substituer aux
propriétaires. L’équipe ne doit donc pas être trop administrative pour répondre aux
besoins en réhabilitation.
Nous préconisons le schéma suivant :
Figure 1 :
Organigramme de l’équipe de suivi-animation de l’OPA-STP
L’équipe de suivi animation est organisée pour apporter aux propriétaires et habitants un maximum de conseils techniques, économiques et juridiques. Elle intègre
l’aspect relogement et accompagnement social des habitants, appelée MOUS,
Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale dans les termes de références.
61
Elle regroupe 9 postes, non compris la direction générale ni l’instance technique
de contrôle.
Ce sont les chargés de mission technique et économique qui établissent avec les
propriétaires les conventions de partenariat pour la réhabilitation de chaque unité
architecturale.
Ces chargés de mission se répartissent les unités architecturales à réhabiliter.
La première année, ils participent activement à l’enquête foncière et sociale, dont
ils assurent le rendu, bâtiment par bâtiment.
Pendant toute la durée de l’opération ils s’appuient sur différents intervenants
transversaux (architecte, animation professionnelle, conseillère en économie familiale, chargé de mission juridique et foncier) pour faire avancer la réhabilitation de
chaque bâtiment dans le respect du droit et des occupants.
L’instance technique de contrôle, est plutôt missionnée par l’organisme financeur
et vient contrôler sur site et par sondage dans les dossiers la régularité des dossiers et des travaux menés.
Le budget annuel de l’équipe de suivi animation qui prend en compte les qualifications et les postes nécessaires, est présenté en annexe.
En première estimation, le coût de l’équipe de suivi animation pour l’ensemble de
l’OPA-STP de Saint Louis du Sénégal est de l’ordre de 65.000.000 FCFA soit
100.000 euros, par an.
Relevons également que la Maison du Patrimoine pourra intégrer de nouveaux
locaux. Ces derniers seront aménagés dans un bâtiment datant de la milieu du
XIXème siècle, sis rue Cornier, qui sera intégralement réhabilité dans le cadre du
présent programme.
62
8. PROCESSUS D’INSTRUCTION DES AUTORISATIONS DE
CONSTRUIRE
8.1 Etat des lieux
Les autorisations de construire du secteur sauvegardé sont précisées dans le décret présidentielle du 30 juin 2008, portant application du PSMV .
Nous rappellerons ici son article 3 sur les autorisations administratives
« Dans le périmètre du PSMV, tous les travaux de nature à modifier l'état des
parcelles publiques ou privées, bâties ou non bâties, sont soumis à autorisation.
Ces autorisations sont délivrées par le Service en charge de l’instruction des demandes de permis de construire et autres actes d'urbanisme, au nom des autorités
locales, après avis conforme du Bureau d'Architecture et des Monuments Historiques, dûment approuvé par la Direction du patrimoine culturel. »
L’article R-109 du code de l’Urbanisme précise les délais d’instruction des services centraux du ministère de la Culture, en charge de l’architecture des secteurs
sauvegardés.
Article R 109. Après approbation par décret du plan de sauvegarde, les demandes
d’autorisation de construire concernant les immeubles compris dans le secteur
sauvegardé sont soumises aux services du Ministère chargé de l’Architecture des
secteurs sauvegardés qui donnent, dans le délai d’un mois, leur avis sur la conformité du projet avec les dispositions du plan de sauvegarde.
Si l’avis est défavorable ou s’il comporte des conditions, l’autorisation de construire est soit refusée, soit assortie de ces conditions.
Dans le cadre du processus de décentralisation en cours, c’est le Maire qui délivre
l’autorisation de construire, celle ci ne devenant exécutoire qu’après approbation
du représentant de l’Etat (Art R- 197).
Pour Saint Louis, la commune ne disposant pas des ressources et des services
compétents en matière d’instruction des autorisations de construire, ce sont les
services régionaux du Ministère en charge de l’Urbanisme qui réalisent
l’instruction des dossiers.
Les autorisations demandées dans un secteur sauvegardé étant considérées
comme non ordinaires (Art-200) le délai de réponse est au maximum de quarante
jours, une fois les dossiers complets.
Comme indiqués dans l’arrêté présidentiel et dans l’article R109 du code de
l’Urbanisme, chaque autorisation demandée dans le périmètre du PSMV doit recevoir un avis conforme du BAMH du Ministère, approuvé par la Direction des Affaires Culturelles.
63
Cet avis est sensé être délivré dans le délai d’un mois, qui semble s’ajouter au
délai de 40 jours.
D’après nos interlocuteurs, le problème est le suivant:
> depuis plusieurs années il semble que le poste d’architecte conseil du Bureau
d'Architecture et des Monuments Historiques nait pas été pourvu.
> Ceci empêcherait Saint-Louis de disposer d’un interlocuteur architecte qui connaisse le site et qui puisse se prononcer dans les délais
> Surtout l’absence d’interlocuteur qui puisse venir régulièrement sur le terrain,
ne permet pas de mettre en place un processus de travail entre techniciens ou
les dossiers de réhabilitations soient concertés très en amont.
In fine, ce manque de présence sur le terrain, couplée avec une décision toujours
centralisée, dans une culture ou les autorisations de construire ne sont pas encore
entrées pleinement dans les mœurs, fait que la tentation est grande pour les propriétaires qui veulent faire des travaux, de ne déposer aucune demande.
8.2 Une vigilance du bureau du patrimoine sur les chantiers
Face à ces pratiques, la maison du patrimoine a développé une grande vigilance
qui se traduit notamment par une revue (annuelle) des chantiers en cours sur l’île.
Cette revue donne lieu à un rapport exhaustif avec photos qui analyse la conformité des travaux par rapport à la législation en vigueur.
Ainsi en 2008, 58 chantiers étaient constatés sur le terrain, pour des travaux
allant de l restauration de façade à la construction d’un immeuble neuf.
Sur ces 58 chantiers:
> 9 étaient en règle
> 12 étaient en cours de régularisation suite à l’intervention de l’équipe de la MdP
sur le terrain
> 17 étaient sans autorisation avec des chantiers arrêtés ou en cours
> 10 étaient des travaux sans autorisation et terminés
> 2 étaient des travaux autorisés mais non conformes à l’autorisation
> 9 avaient reçu des sommations du Maire d’arrêter le chantier ou des convocations pour se mettre en règle.
La vigilance porte donc ses fruits. Elle permet de changer petit à petit les mentalités. Le chemin reste encore long à parcourir.
64
Pour information, en France, 20% au moins des travaux qui devraient être soumis
à autorisations dans les secteurs sauvegardés, ne donnent lieu à aucune demande,
notamment sur les changements de fenêtre, 50 ans après leur création.
L’existence de sommations du Maire, montre que la commune joue son rôle de
vigilance de terrain.
8.3 Les améliorations proposées dans le cadre de l’OPA-STP
L’OPA-STP
va
entrainer
une
augmentation
du
nombre
de
demandes
d’autorisations. Chacune d’entre elle devra être approuvée explicitement par
l’architecte du BAMH. L’OPA-STP n’a pas vocation à modifier le processus
d’instruction. Elle a pour souhait de voir une concertation locale se mettre en
place dès le début des projets, avant que les dossiers d’autorisations de construire
et de demandes de subventions ne soient montés.
La pratique d’une concertation, sur le terrain entre :
> les propriétaires, leurs maitres d’œuvre, leurs entreprises pour les façades ;
> la Maison du Patrimoine représentant la Commune
> et l’architecte du BAMH
est donc hautement souhaitable.
Cette concertation sur le terrain ne sera possible que si le poste l’architecte est
pourvu et dispose de directives de concertations et des moyens logistiques pour se
rendre sur place, au moins deux fois par mois.
Compte tenu de l’ampleur de la tâche et d’un certain rattrapage, le rythme de 4
jours par mois serait souhaitable les deux premières années.
Ainsi, les dossiers d’autorisation déposés, pourraient avoir été élaborés suite à un
échange et non dans un processus de confrontation ou de logique purement administrative, dans lequel le grand perdant est toujours le patrimoine bâti lui-même,
surtout lorsqu’il est déjà en péril.
L’OPA-STP, en renforçant le dispositif local de la Maison du Patrimoine, en donnant à l’architecte du BAMH des interlocuteurs techniques qui pourront préparer
les journées de visites sur le terrain et suivre les décisions, devrait être une opportunité à saisir par le Ministère de la Culture.
Les engagements logistiques de chacun et les modes de fonctionnement prévus
gagneraient à être formalisés dans un protocole de travail entre le BAMH et la
Commune de Saint Louis
65
9. DEFINITION DU PROCESSUS D’INSTRUCTION ET DE
PAIEMENT DES AIDES A L’AMELIORATION DU
PATRIMOINE
9.1 Les outils de base de l’OPA-STP
Il s’agit des outils suivants, que l’opération va utiliser durant toute sa durée :
> le PSMV
> une liste d’unités architecturales pour l’axe A
> une liste d’unités architecturales pour l’axe B
> un règlement des aides, qui définisse les taux de subvention et les plafonds de
subvention au M2 habitables, voté par le conseil municipal.
> un protocole d’enquête sociale et foncière qui permette de définir le niveau de
richesse des propriétaires, voté par le conseil municipal,
> des formulaires de demandes de subvention
> un logiciel d’instruction des aides, ayant une fonction base de données, si possible en lien avec SIN’DAR
> une convention d’opération programmée, passée entre la Commune et
l’organisme financeur, qui indique les montants financiers réservés à
l’opération, les règles d’utilisation des fonds et les modalités de travail de
l’instance technique de contrôle.
9.2 Le contrat de partenariat pour chaque Unité
architecturale
L’ambition de l’opération programmée sur le patrimoine bâti privé de Saint Louis
est de répondre à plusieurs objectifs, déjà cités :
> contribuer à un meilleur habitat des occupants
> contribuer à l’image touristique de Saint Louis par la valorisation de son patrimoine d’intérêt mondial
> permettre que la réhabilitation du bâti soit en conformité avec le PSMV
> favoriser un certain développement économique qu’il soit commercial, ou touristique
> contribuer à l’emploi et à la qualification de jeunes dans le domaine du bâtiment et lutter contre la pauvreté
Or nous avons vu que chaque bâtiment à son histoire patrimoniale, mais aussi son
histoire sociologique et familiale.
66
Ces objectifs ne seront atteint que si, pour chaque opération, il est défini un contrat de partenariat avec les propriétaires qui décline, de manière adaptée à chaque
cas, ces différents objectifs.
C’est ce contrat de partenariat qui définira les engagements de chacun :
> de l’OPA-STP en matière d’aides
> du ou des propriétaires sur tous les aspects de l’opération : relogement, loyers
de sortie, création d’activités, choix d’entreprises sensibilisées ou labélisées
avec un quota de jeunes en qualification, engagement de réaliser des travaux
d’amélioration du confort.
Chaque contrat de partenariat ne pourra pas répondre à tous les objectifs, mais
par exemple à 2/3 d’entre eux, sur des données mesurables.
Dans la mesure où les taux de subventions proposés sont très importants, il nous
semble que ces contrats de partenariat sont plausibles.
Ils resteront simples dans leur forme, grâce à une trame type, validée en conseil
municipal.
Dans la mesure ou ces contrats seront peu nombreux, 139 sur 5 ans, nous proposons qu’ils soient validés par le conseil municipal ou une commission municipale
ad hoc, ou par le conseil des élus de l’ADC. Ce mode de gouvernance de l’OPASTP devrait permettre de s’assurer d’une bonne transparence de l’utilisation des
fonds.
9.3 Le circuit d’instruction
Le circuit d’instruction est donc entièrement local. L’organisme financeur se devant d’avoir une représentation locale, décisionnaire.
La subvention est accordée sous réserve que l’autorisation de construire le soit.
9.4 Le circuit de paiement
Les paiements sont réalisés progressivement directement aux entreprises, sur
validation des factures par le propriétaire et contrôle sur place par la MDP qui
transmet son visa à l’organisme financeur.
Le propriétaire doit justifier du paiement de sa propre quote-part, avant versement
par l’OPA-STP d’une nouvelle fraction de l’aide.
67
Les versements des aides sont l’occasion pour la MDP de contrôler les autres
termes du contrat de partenariat avec les propriétaires.
Chaque demande de versement donne lieu à la transmission par la MDP d’une
fiche de suivi des différents objectifs du contrat de partenariat
9.5 Le solde du dossier
Le dossier est soldé sur la base d’une visite de l’architecte de l’architecte de la
MDP, éventuellement avec un avis de l’architecte du BAMH.
Le solde représente au moins 20% du total.
Le chantier doit être achevé dans les deux ans de l’attribution de l’aide.
9.6 L’instance de contrôle
L’organisme financeur est responsable de la bonne utilisation des fonds qu’il
verse.
Il nomme, soit en son sein, soit avec un prestataire, une instance de contrôle.
Celle ci réalise, au moins une fois par an, un audit de conformité et transmet son
projet de rapport au maire pour avis avant toute décision de l’organisme financeur
68
10. PLANNING D’ENSEMBLE
Calendrier prévisionnel de l’OPA-STP
CALENDRIER de l'OPA -Sé curité-To urisme -Pa trimoine de
Saint Lo uis du Sé nég al (OPA-STP)
année 7
année 6
année 5
année 3
année 2
année 1
Pha se s e t tâ ches
Année
année 4
Figure 2 :
Signature de la convention d'OPA -STP
Mise en place de l'équipe de suivi animation
Enquête foncière et sociale sur les unités architecturales de l'Axe A
Enquête foncière et sociale sur les unités architecturales de l'Axe B
Signature des conventions de partenariat avec les propriétaires
Mise au point projet micro- finance du volet confort intérieur
Création de 4 à 10 logements pour relogement temporaire
Sensibilisation-qualification-labellisation des entreprises
Suivi et solde des dossiers de subventions
Prescription des travaux de façades
Travaux sur immeubles en peril: phase 1 et 2
Programme Etat sur Batiment public et Monuments historiques
Préparation dune opération de rénovation urbaine sur 10 unités
architecturales
Réalisation dune opération de rénovation urbaine sur 10 unités
architecturales
Evaluation et bilan de la convention d'OPA -STP
Au cours de la mission d’évaluation de l’AFD (fin novembre 2010), il conviendra de vérifier si ce planning est
compatible avec l’échéancier d’instruction du programme prévu par l’AFD.
69
Ville
Cycle de sensibilisation et de qualification des
entreprises
Coût global
HT
400.000 €
120.000 €
36.000 €
Coût global
HT
20.000 €
75.060 €
Ville
Ville
Ville
Mise au point logiciel de gestion d'opération en lien
avec SIN DAR
Mise au point dispositif micro finance sur volet
confort interieur
Ingénierie interne Ville de Saint Louis: services
technique, secrétatariat, marchés publics, finaces
Tota l dépe nse s
So us tota l 4 : Ingé nierie e t co nduite de projet
organisme
financeur
organisme
financeur
Appui techique in intinere auprès ADC et evaluation
de l'opération
Frais de gestion organisme Financeur (3%)
70.000 €
organisme
financeur
Instance technique de contrôle
70
106.541 €
15.000 €
10.000 €
100.000 €
100.000 €
500.000 €
Ville
Coût global
HT
900.000 €
Ville
Coût HT
par unités
30.000 €
50.000 € 1.500.000 €
Coût HT
par unités
40.000 €
12.000 €
12.000 €
Coût HT
par unités
1.000 €
30 €
1.375.000 €
23.000 €
500 €
2.000 €
35.000 €
500 €
14.785 € 1.375.000 €
Equipe de suvi-animation allégée (2 ans ) pour solde
des dossiers.
Nombre
d'unités
Coût global
HT
41.576 € 1.912.500 €
Coût HT
par unités
Pro gra mme e t co ût
Equipe de suvi-animation technique, juridique et
sociale (5 ans )
Ingé nierie et c onduite de pro je t
Maître
d'ouvrage
30
Programme Etat sur Propriétés publiques du PSMV
So us tota l 3 : Eta t Ba timents public s
30
Ministère de
la culture
Nombre
d'unités
Ministère de
la culture
Maître
d'ouvrage
10
Programme Etat sur Monuments Historiques publics
du PSMV
Eta t Bâtime ts public s
So us tota l 2 : ré ha bilitation co erc itive
Programme de Rénovation Urbaine sur Unités
Architecturales ciblées
Opérateur
public
3
10
Phase 2 péril : Travaux confortement ou réhabilitation
Ville de Saint
Louis
Nombre
d'unités
20
278
Ville de Saint
Louis
Réhabilitation co erc itive
Maître
d'ouvrage
Chambre de
métiers?
So us tota l 1 : ré ha bilitation privée incitative
Propriétaires
privés
Volet confort intérieur:cautionnement /appui micro
finance des propriétaires privés
Prime contrat jeune pour la réhabilitation du
patrimoine ( 9 mois)
139
46
Appui au relogement
Ville
93
70
46
Fonds d'appui à l'enregistrement au livre foncier et au Propriétaires
règlement des successions
privés
Propriétaires
privés
Nombre
d'unités
Propriétaires
privés
Rehabilitation Gros œuvre/toitures/façades/sécurité
des Unités architecturales axe A
Maître
d'ouvrage
Rehabilitation toitures/façades/sécurité des Unités
architecturales axe B
Réhabilitation incitative
Diffé rente s ac tio ns de l'OPA-STP
Co ût e t Plan de finance me nt prévisio nnel
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Taux TVA
18%
18%
Taux TVA
18%
18%
18%
Taux TVA
0%
0%
18%
0%
0%
18%
18%
Taux TVA
11. BUDGET D’ENSEMBLE (EXPRIME EN EUROS PUIS EN FCFA)
Etat/ Culture
45.036 €
162.250 €
23.000 €
17.500 €
1.298.000 €
1.805.400 €
28.320 €
8.496 €
Etat/ Culture
1.770.000 €
Etat/ Culture
0 € 2.963.216 € 4.683.191 €
2.236.100 €
15.000 €
100.000 €
70.000 €
100.000 €
500.000 €
10.044.431 €
0 €
0 €
0 €
94.400 €
94.400 €
0 €
0 €
0 €
30.024 €
0 €
20.000 €
10.000 €
10.000 €
111.900 €
0 €
AFD/Organism Entreprises Coopératio Autres opérateurs/
e financeur du Batiment
n
à arbitrer
891.541 €
0 €
Etat/ Culture
0 €
0 €
0 €
Etat /
Urbanisme
17.500 €
n
à arbitrer
430.464 €
283.200 €
901.541 €
0 €
Ville
33.984 €
113.280 €
106.541 €
Propriétaires
privés
10.000 €
10.000 €
n
à arbitrer
106.541 €
Pour mémoire
15.000 €
10.000 €
100.000 €
70.000 €
100.000 €
500.000 €
Coût global
TTC
0 € 2.832.000 €
Etat /
Urbanisme
2.832.000 €
0 €
Ville
1.062.000 €
0 €
Propriétaires
privés
1.062.000 €
1.770.000 €
Coût global
TTC
131.216 €
0 €
Etat /
Urbanisme
656.080 €
0 €
Ville
94.400 €
0 €
Propriétaires
privés
472.000 €
141.600 €
42.480 €
Coût global
TTC
30.024 €
30.024 €
17.500 €
n
à arbitrer
0 € 3.361.186 €
0 €
Etat /
Urbanisme
5.654.810 €
0 €
Ville
10.000 €
2.236.100 €
1.460.250 €
324.500 €
451.350 €
Propriétaires
privés
Fina nc ement du TTC
20.000 €
75.060 €
1.622.500 €
23.000 €
35.000 €
1.622.500 €
2.256.750 €
Coût global
TTC
Ve rsio n e n EUROS
46
Appui au relogement
69.890.000
Ville
Ville
Ville
organisme
financeur
Mise au point logiciel de gestion d'opération en lien
avec SIN DAR
Mise au point dispositif micro finance sur volet
confort interieur
Ingénierie interne Ville de Saint Louis: services
technique, secrétatariat, marchés publics, finaces
Tota l dépense s
So us to tal 4 : Ingé nierie e t co nduite de projet
Frais de gestion organisme Financeur (3%)
Pour mémoire
45.920.000
71
69.890.000
9.840.000
6.560.000
65.600.000
organisme
financeur
Instance technique de contrôle
Appui techique in intinere auprès ADC et evaluation
de l'opération
0
0
0
0
0
702.323.000
5.696.152.000
0
0
0
Propriétaires
privés
Propriétaires
privés
Propriétaires
privés
702.323.000
193.383.000
212.896.000
296.044.000
Propriétaires
privés
Ville
Ville
Ville
Ville
0
0
0
0
0
Ve rsio n e n FCFA (a rrondi)
591.390.000
9.840.000
6.560.000
65.600.000
45.920.000
65.600.000
327.980.000
Coût global TTC
organisme
financeur
0
0
Taux TVA
65.600.000
327.980.000
Coût global HT
1.857.792.000
696.672.000
1.161.120.000
Coût global TTC
430.360.000
309.630.000
92.870.000
27.860.000
Coût global TTC
2.816.610.000
13.200.000
5.560.000
214.870.000
15.180.000
23.100.000
1.064.480.000
1.480.220.000
Coût global TTC
Ville
Coût HT par
unités
0
0
Taux TVA
18%
18%
18%
Taux TVA
0%
0%
18%
0%
0%
18%
18%
Taux TVA
Ville
Nombre
d'unités
590.400.000
984.000.000
Coût global HT
262.400.000
78.700.000
23.610.000
Coût global HT
13.200.000
5.560.000
182.090.000
15.180.000
23.100.000
902.100.000
1.254.420.000
Coût global HT
Equipe de suvi-animation allégée (2 ans ) pour solde
des dossiers.
Ingé nierie e t c onduite de pro je t
19.680.000
32.800.000
Coût HT par
unités
26.240.000
7.870.000
7.870.000
Coût HT par
unités
660.000
20.000
1.310.000
330.000
330.000
9.700.000
27.270.000
Coût HT par
unités
Prog ramme et c oût (FCFA) / a rrondi
Equipe de suvi-animation technique, juridique et
sociale (5 ans )
Maître
d'ouvrage
Ministère de
la culture
Programme Etat sur Propriétés publiques du PSMV
So us to tal 3 : Eta t Ba timents public s
30
30
Ministère de
la culture
Maître
d'ouvrage
Programme Etat sur Monuments Historiques publics
du PSMV
Eta t Bâ timets public s
So us to tal 2 : ré ha bilitation co erc itive
Nombre
d'unités
10
Programme de Rénovation Urbaine sur Unités
Architecturales ciblées
Opérateur
public
3
10
Ville de Saint
Louis
Ville de Saint
Louis
Réhabilita tion co erc itive
20
Nombre
d'unités
Ville
Cycle de sensibilisation et de qualification des
entreprises
278
Maître
d'ouvrage
Chambre de
métiers?
Prime contrat jeune pour la réhabilitation du
patrimoine ( 9 mois)
So us to tal 1 : ré ha bilitation privée incitative
Propriétaires
privés
Volet confort intérieur:cautionnement /appui micro
finance des propriétaires privés
139
70
Fonds d'appui à l'enregistrement au livre foncier et au Propriétaires
règlement des successions
privés
Ville
93
Propriétaires
privés
46
Propriétaires
privés
Nombre
d'unités
Rehabilitation Gros œuvre/toitures/façades/sécurité
des Unités architecturales axe A
Maître
d'ouvrage
Rehabilitation toitures/façades/sécurité des Unités
architecturales axe B
Réhabilita tion incitative
Diffé rentes ac tio ns de l'OPA-STP
Co ût e t Pla n de finance me nt prévisio nnel
0
0
Etat /
Urbanisme
0
Etat /
Urbanisme
0
Etat /
Urbanisme
0
Etat /
Urbanisme
86.072.000
61.926.000
18.574.000
2.224.000
Entreprises
du Batiment
0
0
584.830.000
69.890.000
9.840.000
65.600.000
45.920.000
65.600.000
327.980.000
AFD/Organisme
financeur
AFD/Organisme
financeur
282.362.000
185.778.000
74.296.000
22.288.000
AFD/Organisme
financeur
0
Entreprises
du Batiment
0
Entreprises
du Batiment
0
Entreprises
du Batiment
6.560.000
6.560.000
Coopération
0
Coopération
0
Coopération
6.600.000
6.600.000
Coopération
1.943.864.000 2.961.105.000 2.224.000 13.160.000
Etat/ Culture
1.857.792.000
696.672.000
1.161.120.000
Etat/ Culture
6.600.000
3.336.000
21.487.000
15.180.000
11.550.000
851.584.000
1.184.176.000
AFD/Organisme
financeur
0 2.093.913.000 2.224.000
5.572.000
Etat/ Culture
Etat/ Culture
Fina nc ement du TTC (FCFA) / a rrondi
73.476.000
0
Autres opérateurs/
à arbitrer
0
Autres opérateurs/
à arbitrer
61.926.000
61.926.000
Autres opérateurs/
à arbitrer
11.550.000
11.550.000
Autres opérateurs/
à arbitrer
12. CONCLUSION
Les besoins en réhabilitation à Saint Louis, pour sauvegarder le patrimoine et
améliorer la sécurité et l’habitat des occupants sont importants sans être inaccessibles.
Le dispositif proposé d’une OPA –Sécurité –Tourisme et Patrimoine permettrait la
réhabilitation d’environ 150 unités architecturales selon deus axes de priorité.
>-l’axe A concerne les unîtes de grande qualité architecturale en mauvais état ou
en péril
>-l’axe B concerne les unités architecturales de grand et moyen intérêt et avec un
état moyen, mauvais et en péril situés sur des séquences urbaines à fort potentiel touristique
La réhabilitation de ces deux axes sortirait Saint-Louis de son déclin patrimonial
qui perdure, malgré les efforts accomplis et certaines réussites de réhabilitation
privée ou associative.
La réhabilitation du bâti, en gros œuvre, serait accompagnée d’actions pour le
relogement, pour la qualification des entreprises et pour l’insertion de jeunes.
Cette réhabilitation ne pourra démarrer qu’après une enquête foncière et sociale
unité par unité.
Le dispositif OPA-STP pourrait être renforcé par un dispositif plus coercitif en
matière de façades, de péril, de rénovation urbaine mais sur des échelles assez
réduites.
Au delà de l’appui auprès des propriétaires, un effort significatif sera à trouver de
la part de l’Etat Sénégalais, puisque la moitié des bâtiments de l’ile sont des
bâtiments publics.
L’OPA-STP ne nécessite pas de changement législatif. L’opération s’inscrit dans la
politique de décentralisation en cours. Il appelle à une régulation des processus
de conseil et de travail avec le Ministère de la Culture, pour qui le site, inscrit au
patrimoine mondial de l’UNESCO, est nécessairement un enjeu.
Pour les actions relevant de la composante « patrimoine privé », le présent document se donne comme ambition de fournir tous les éléments de décision nécessaires en vue de la mission de supervision de fin novembre 2010.
Fait à Saint-Louis, Lausanne et Paris, novembre 2010
72
13. ANNEXE 1 : TROIS EXEMPLES D’ENQUETES 2010
SUR LE VOLONTARIAT DES PROPRIETAIRES
13.1 Echantillon retenu
Les trois cellules dont les enquêtes sont retranscrites ci-dessous sont :
> Celle de l’unité Na1205 logeant et appartenant à des familles ayant des revenus
très modestes
> Celle de l’unité ND 1704 bien assez vaste, propriété d’une famille peu aisée,
volontaire pour le programme et avec qui un contrat de développement pourrait
être établi.
> Celle de l’unité ND1003 qui illustre la situation d’une famille aisée qui pourrait
réhabiliter son bien.
13.2 Enquêtes patrimoine auprès de familles propriétaires :
Unité architecturale Na 1205
> Situation géographique : Nord de l’île à Saint-Louis, 3, Rue Mage (ancienne Rue
du Nord). TF1631. Surface : 167 m²
> Situation d’occupation : La maison est habitée par les propriétaires. L’un des
frères propriétaires est décédé mais sa famille vit encore dans la maison et à la
charge de l’autre frère.
> Propriétaires : La propriété appartient à deux frères qui l’ont hérité de leur père.
> Interlocuteur significatif pour l’enquête : Monsieur Amadou Moctar BA.
> Forme de la propriété : Elle se présente comme une maison à étage (R+1) en U
avec un balcon style colonial du XXème siècle. Les constructions sont en dur et
enduites au ciment. Le toit en pente est couvert de tuiles. Son état à la date de
l’enquête est présenté comme « moyen ».
Elle est classée « édifice domestique » dans la base de données 2005. Les
constructions sont datées entre 1856 et 1908 et dans la rubrique « intérêt architectural Grand ». D’après la vue ancienne, la maison possédait un toit terrasse.
> Adhésion à une stratégie de réhabilitation aidée : Les propriétaires
envisa-
geaient déjà de faire quelques réparations dans la maison. Ce serait alors pour
eux une opportunité de participer à un programme de réhabilitation. Car malgré
leur volonté et l’intérêt qu’ils portent à la sauvegarde de ce patrimoine, les propriétaires n’auront pas les moyens nécessaires pour une bonne réhabilitation de
la maison.
73
> Diagnostic sur le volontariat : L’ambition affichée de cette famille est de voir
leur patrimoine restauré. La volonté de réhabiliter la maison est réelle. Malgré
leurs maigres revenus, les propriétaires ont maintenu les constructions qui disent-ils ont une valeur esthétique indéniable.
> Besoin en relogement : La propriété est actuellement habitée par une famille de
quinze (15) personnes toutes de la famille des propriétaires.
> Intérêt pour une valorisation touristique ou locative : Les propriétaires pencheraient plutôt pour une valorisation touristique. Plusieurs fois, des touristes sont
venus observer et photographier le bâtiment, ses formes, son balcon et son escalier. Aussi, cela a toujours été une volonté de leur père de préserver cette maison.
Une autre raison relève de la taille de la famille que le frère encore en vie est
dans l’obligation de totalement prendre en charge. Déménager une si grande
famille serait difficilement envisageable.
> Revenus familiaux : L’un des propriétaires est à la retraite avec une pension ne
couvrant pas les charges de cette famille nombreuse qu’il porte à bout de bras.
Donc une capacité d’endettement quasi nulle. Aucun de ses enfants ne travaille
actuellement. Le seul revenu complémentaire est assuré par l’un des fils qui encadre des écoliers dans la maison.
> Principaux enseignements : Les propriétaires accepteraient d’être volontaires
dans un programme de réhabilitation. Cependant, un capital à constituer
comme participation à l’effort de réhabilitation n’est pas chose évidente malgré
la volonté des propriétaires constitués d’un retraité et d’héritiers encore jeunes.
En effet, les revenus familiaux et l’âge des propriétaires n’offrent aucune possibilité d’endettement auprès d’une institution financière.
Comme proposition, la famille attendrait du programme une assistance qui lui
permettrait d’envisager la réhabilitation. Le risque que les propriétaires voudraient éviter, c’est de s’engager et de ne pouvoir honorer cet engagement. Ils
ne peuvent s’engager sur quelque stratégie de valorisation locative à cause
d’une famille nombreuse et déjà à l’étroit.
74
Unité architecturale Nd 1704 : IA moyen
> Situation géographique : Nord de l’île à Saint-Louis, Rue de France x Rue Khalifa Ababacar Sy. Titre Foncier 128. Surface : 651 m²
> Situation d’occupation : L’un des propriétaires habite la maison avec sa famille.
Il loge aussi la famille de son frère décédé. Deux locataires vivent dans la maison dont l’un tient un commerce de détail.
> Propriétaires : Cinq frères et cinq sœurs sont les propriétaires légitimes de la
maison qu’ils ont héritée de leur père. Cependant, ils sont tous décédés sauf celui qui vit dans la maison et qui est le chef de famille. Le nombre d’héritiers
s’en trouve alors démultiplié car les enfants des défunts deviennent automatiquement propriétaires.
> Interlocuteur
significatif pour l’enquête : Monsieur El hadj Abdourahmane
Thioune.
> Forme de la propriété : Edifice domestique, la maison est en étage en forme de I
avec commerce dont les murs sont en briques et agglos de ciment enduites au
ciment. La typologie d’origine est une construction basse. Elle est constituée
d’une cour et d’une galerie. Son état à la date de l’enquête est présenté comme
« moyen ».
La maison est un édifice domestique daté entre 1908 et 1954. Son intérêt
architectural est jugé Grand. La maison est intéressante car on voit l’évolution
des styles architecturaux au cours de la première moitié du XXème siècle.
> Adhésion à une stratégie de réhabilitation aidée : Bien que famille nombreuse et
difficile à reloger ailleurs, la famille accorde un intérêt particulier à un tel programme. La famille est très sensible à la sauvegarde de ce patrimoine qui est un
legs d’un chef religieux. D’ailleurs, la maison abrite annuellement des chants
religieux pour perpétuer les actions du défunt père. Cela montre déjà l’intérêt de
la famille à voir cette maison réhabilitée.
> Diagnostic sur le volontariat : La famille se réjouit d’une telle opportunité. Elle
sait qu’un tel appui extérieur est une aubaine. L’ enthousiasme est alors grand
pour la famille qui trouve à travers ce programme la possibilité de conserver un
legs qu’elle aurait beaucoup de mal à entretenir.
> Besoin en relogement : La propriété est actuellement habitée par une famille
d’une trentaine de personnes, un locataire seul et un boutiquier dont l’activité
devra être prise en charge.
75
> Intérêt pour une valorisation touristique ou locative : Les propriétaires seraient
pour une valorisation touristique. Une valorisation locative serait difficilement
envisageable d’autant que la famille est très nombreuse et ne dispose que de
cette maison qui est par ailleurs l’une des plus grandes de l’île sur le plan de la
superficie.
> Revenus familiaux : Le propriétaire vivant est un ancien ouvrier menuisier à la
retraite. Il est vieux et ne dispose que de revenus faibles et irréguliers. En plus
de sa famille, il gère celle de son frère et ne peut compter que sur la mosquée
qu’il entretient et où il sert aussi de muezzin. Les revenus locatifs de la boutique sont accumulés et reversés au budget des chants religieux annuels
qu’organise la famille. Ce revenu s’élève à 360 000 FCFA annuels soit 30 000
FCFA par mois.
> Principaux enseignements : Un intérêt est certes noté chez cette famille mais
l’idée d’une quelconque participation n’est pas évidente. En effet, les revenus
familiaux ne le permettraient pas et vu le nombre de propriétaires, une discussion avec le groupe ne sera pas chose aisée.
Etant une famille pas très aisée, sa participation sera certainement déduite de
la location une fois la réhabilitation terminée et la maison mise en valeur si elle
devait s’engager dans un tel programme. Les modalités d’une telle démarche
seraient à discuter entre les différentes parties prenantes.
Unité architecturale Nd 1003
> Situation géographique : Nord de l’île à Saint-Louis, Rue de France x Rue Pierre
Loti. TF628. Surface : 151 m²
> Situation d’occupation : La maison est habitée par les neveux de la propriétaire.
Cette dernière n’a jamais voulu louer la maison. Elle l’a laissé à ses deux neveux
qui occupent le rez-de-chaussée. L’étage est occupé par un ancien locataire qui
y a encore gardé ses affaires mais n’y vient que sporadiquement.
> Propriétaires : La propriété est privée et appartient à Madame Ndeye Dieynaba
Mbodj, désormais seule propriétaire après qu’elle ait désintéressé ses frères et
sœurs enclin à vendre la maison pour des raisons économiques.
> Interlocuteur significatif pour l’enquête : Monsieur Ousmane Seck, neveu de la
propriétaire.
76
> Forme de la propriété : Edifice domestique à étage construit entre 1856 et
1908. L’état de la maison est jugé moyen par la base de 2005 mais d’un grand
intérêt architectural. Elle se présente en L. Les constructions sont en briques
enduites au ciment avec un toit en pente et couvert de fibrociment. Parmi les
éléments remarquables, un balcon d’origine de style colonial du XIXème siècle,
un escalier extérieur en ciment, une cour et un porche.
> Adhésion à une stratégie de réhabilitation aidée : Les 1ères discussions ont été
menées avec M. Ousmane Seck répondant au nom de la dame Ndeye Dieynaba
Mbodj. Lors du 2ème entretien, M. Seck nous a rendu compte de son entretien
avec la propriétaire qui a manifesté un grand intérêt par rapport au programme.
En effet, la réhabilitation de cette maison a toujours été chez elle une préoccupation. C’est pourquoi elle n’a jamais voulu la vendre ou la louer bien qu’elle
soit installée à Dakar depuis longtemps. Elle est très sensible à l’architecture
coloniale qui lui rappelle son enfance dans l’île mais aussi et surtout qu’elle
tient la maison de ses parents qui y ont toujours montré un fort attachement.
> Diagnostic sur le volontariat : L’entretien avait été mené sous réserve d’un
compte rendu qui serait fait à la propriétaire par Monsieur Seck car cette dernière était en voyage aux Etats-Unis. De leurs différents entretiens, la dame
avait depuis longtemps émis l’idée d’une réhabilitation pour que ses enfants
étudiants à l’étranger puissent y effectuer chaque fois qu’ils rentrent au pays,
une sorte de pèlerinage dans la demeure de leurs grands parents. Si aujourd’hui
une politique de réhabilitation était envisagée, elle ne pourrait que s’en réjouir.
Cependant, sa participation à l’opération sera surtout fonction du coût.
> Besoin en relogement : La propriété est actuellement habitée par les deux neveux de propriétaire. L’un d’eux vit avec sa femme et son enfant, soit quatre
personnes à prendre en charge. Le locataire occupant l’étage vit ailleurs et n’y
passe que de temps en temps.
> Intérêt pour une valorisation touristique ou locative : La propriétaire serait intéressée par une valorisation touristique sous forme de maison d’hôte, ce qui ne
priverait pas ses enfants de logis quand ils y passent pour des vacances.
> Revenus familiaux : La famille apparemment n’est pas dans le besoin. La propriétaire vit à Dakar et ses enfants à l’extérieur. Elle peut être classée dans la
catégorie « famille aisée ».
> Principaux enseignements : Les discussions ont permis de noter un intérêt chez
la propriétaire de voir son patrimoine réhabilité. Une réhabilitation aidée lui
permettrait de conserver et de rentabiliser la maison car la famille actuellement
supporte un coût d’entretien sans habiter la maison.
77
14. ANNEXE 2 : RESUME DU REGIME FONCIER
SENEGALAIS
Extrait du document suivant :
> Titre : Gestion durable du patrimoine Mondial pour la réduction de la Pauvretéprojet pilote de saint- louis -ETUDE FONCIÈRE- RAPPORT FINAL – AOUT
2003> Consultant : Geocad Consult Sicap Liberté 5 n°5342/G Dakar
> Maître d'œuvre: Partenariat avec Saint Louis et sa région
> Maître d'œuvre délégué: Agence de développement communal
II / REGIME FONCIER SENEGALAIS
Il s'agit ici du rappel du cadre juridique, notamment une présentation du régime
foncier afin de faciliter la lisibilité de la situation foncière de l'île.
on distinguera 3 périodes:
II.1 Période pré-coloniale (avant 1659) :
Les terres étaient gérées selon la coutume. On accède à la terre par le droit de
hache, c'est à dire la personne qui défrichait la terre en était le possesseur.
Il y avait alors une superposition de deux droits :
> un droit de caractère seigneurial comportant un droit d'attribution et droit de
percevoir des redevances dites dïmes, exercés par un chef coutumier appelé
"LAMANE" possesseur sur droit de hache.
> un droit d'usage exercé par l'occupant effectif, simple détenteur précaire pouvant être soumis au paiement de redevance.
II.2 Période coloniale (de 1659 à 1960) :
L'option du législateur colonial fût claire : l'introduction de la propriété privée.
Ainsi le régime dit du code civil fut promulgué le 05 Novembre 1830. Régime
fondé sur le droit de propriété selon le code civil français, essentiellement en
zones urbaines. Le régime est dit aussi régime de la "transcription" car tous les
droits étaient transcrits dans les registres des hypothèques pour mieux sécuriser
les investissements coloniaux.
Face aux contestations des autochtones il fut introduit le régime de l'immatriculation foncière ou des livres fonciers, inspiré du système « Torrens » alors en vigueur
en Australie.
Par un décret du 30 Avril 1900 complété par les du 24-07-1906 et du 26-071932 qui assuraient une publicité de la propriété et des droits et par voie de conséquence la sécurité des transactions.
78
On procédait à l'inscription des droits au livre foncier. Ainsi ce régime est dit aussi
régime de l'inscription.
Il était organisé un système de constatation des droits coutumiers, première étape
de la transformation du droit coutumier en droit réel inscrit au livre foncier. Ce
système est organisé entre autre par les décrets du 20 Mai 1955 et 10 Septembre 1956.
II.3 Accession du Sénégal à l’Indépendance (en 1960)
Deux textes majeurs marquent encore cette période :
1. Loi sur le domaine national :
Afin de mobiliser rapidement et à moindre frais les terres nécessaires au plan de
développement économique, le législateur sénégalais a promulgué en 1964 la loi
sur le domaine national.
Ce domaine national comprend toutes les terres non classées dans le domaine
public ou non immatriculées à la date d'entrée en vigueur de la loi, c'est à dire en
définitif la quasi totalité des terres à vocation agricole, pastorale ou forestière.
Tous les anciens pouvoirs coutumiers sont transférés à l'Etat seul habilité à requérir l'immatriculation des dépendances du domaine national.
Il est prévu un délai de 2 ans, pour faire passer les terrains sous le régime du code
civil au régime de l'immatriculation, par simple demande . Passé ce délai, les
terrains non immatriculés passaient sous le régime du domaine national.
La régularisation des terrains dépendant du domaine national ne peut plus se faire
que par immatriculation au nom de l'Etat.
Ainsi la gestion relève du code du domaine de l'état notamment de son domaine
privé.
2. Le code du domaine de l'état :
Le domaine de l'Etat, régi par la loi 76.66 du 2/07/1976 comprend :
a. Le domaine public de l'Etat :
Il est constitué par le domaine public artificiel (routes, rues ect) et le domaine
public naturel (domaine public maritime, domaine public fluvial ).
Le domaine public maritime est constitué d’une bande de 100 mètres à partir
des plus hautes marées.
Le domaine public fluvial est une bande de 25 mètres à partir des plus hautes
eaux avant débordement.
79
L'Etat ne dispose pas d'un droit de propriété sur le domaine public qui est inaliénable et imprescriptible, mais en assure la gestion par la délivrance d'autorisation d'occuper, de permission de voiries, et d'autorisation d'exploitation.
b. Le domaine privé de l'Etat
Les modes usuels d'administration du domaine privé de l'Etat, définis par les
articles 37 à 40 de la loi portant code du domaine de l'Etat, sont désormais représentés par l'autorisation d'occuper le bail ordinaire, le bail emphytéotique, la
concession du droit de superficie et la vente :
- L'autorisation d'occuper :
Elle est accordée à titre précaire et révocable. Son bénéficiaire ne peut réaliser sur le terrain domanial que des installations légères et démontables et à
l'expiration du délai imparti doit libérer le terrain.
Elle n'engendre pas de droit réel.
- Le bail ordinaire :
Il est réserve aux investissements à usage agricole, industriel ou commercial,
de même qu'à la construction de bâtiments à usage mixte ou à usage agricole.
Il confère au preneur un droit de jouissance qui ne peut excéder 18 ans.
Lorsqu'il a été conclu pour une durée excédant trois années, il doit, pour être
opposable au tiers, être mentionné au livre foncier. Il s'ensuit, que le droit découlant au profit du preneur, restera un droit personnel et conservera sa nature mobilière.
Il peut des lors, être affecté à titre de sûreté dans les conditions prévues pour
les biens meubles et être donné en gage conformément à l'article 854 du
code des obligations civiles et commerciales.
- Le bail emphytéotique :
Il est réserve aux mêmes usages que le bail ordinaire. Il confère au preneur un
droit réel pour une durée de 18 ans minimum et 50 ans au maximum, susceptible d'hypothèque.
- Le droit de superficie :
C'est un mode d'attribution qui doit faire l'objet d'un contrat spécifique qui
engendre un droit réel susceptible d'hypothèque.
- La vente :
Elle constitue un mode exceptionnel de gestion du domaine privé immobilier
de l'Etat.
Elle doit être autorisée par une loi, sauf en qui concerne les ventes effectuées
au profit de la SNHLM ( Société Nationale des Habitations à Loyer Moderne )
et de la SICAP ( Société Immobilière du Cap Vert ) qui sont autorisées par décret.
80
Ainsi les lois suivantes ont été promulguées :
> Loi n°87.11 du 21/02/1987 autorisant la vente des terrains domaniaux à usage
d'habitation situes dans les zones urbaines.
> Loi n°94.64 du 22/07/1994 autorisant la vente des terrains domaniaux à usage
industriel ou commercial pour permettre aux entreprises d'avoir plus de garantie
pour leurs investissements.
> Loi n°95.12 du 07/04/1995 autorisant la vente des hôtels et réceptifs touristiques.
> La Loi n°96.07 du 22/03/1996 portant transfert de compétence de l'Etat aux
collectivités locales a modifié certains modes de gestion du domaine de l'Etat:
- pour le domaine public naturel le transfert est effectif.
- le domaine public artificiel est géré par l'Etat à l'exception de la voirie non
classée située dans le périmètre communal.
- pour le domaine privé, l'accès est facilité par l'affectation ou la cession aux
collectivités locales.
81
15. ANNEXE 3 : ARTICLE19 A 33 DU CODE DE
L’URBANISME
Il s’agit de la partie réglementaire du Code traitant des opérations de rénovation
urbaine (ORU)
TITRE IV. - LES OPERATIONS D’AMENAGEMENT
Article 19 :
Les zones spéciales d’aménagement visées à l’article 13 peuvent prendre la
forme :
* de rénovation urbaine ;
* de remembrement ;
* d’aménagement concerté.
Elles feront l’objet d’un plan d’urbanisme de détails.
La création d’une zone spéciale peut entraîner selon les cas :
1 l’immatriculation obligatoire au nom de l’Etat des terrains du domaine national
compris dans la zone ;
2 l’acquisition éventuelle des terrains ne constituant pas de dépendance du domaine national.
Chapitre premier.- La rénovation urbaine
Article 20 :
La rénovation urbaine est une opération qui consiste :
* en l’aménagement d’anciens centres urbains dégradés, de quartiers vétustes ou
insalubres, de constructions anarchiques ;
* en la restauration ou le rétablissement du caractère initial d’une zone présentant
un intérêt d’ordre historique, esthétique ou culturel.
Dans ce cas, elle obéit en sus aux dispositions prévues à cet effet par la législation
sur la préservation des immeubles et sites à caractère historique et culturel.
Son but est de leur restituer une structure et une architecture répondant aux critères d’hygiène, de salubrité et d’esthétique et d’assurer une utilisation et une
organisation plus rationnelle de l’espace.
Article 21 :
Les opérations de rénovation urbaine comprennent :
* l’acquisition éventuelle des immeubles compris dans le périmètre à rénover, les
démolitions nécessaires et la mise en état du sol, la restauration d’immeuble,
l’édification de nouvelles constructions, l’aménagement des espaces nécessaires
82
à la voirie et aux équipements collectifs, l’attribution des terrains aux constructeurs ;
* le relogement éventuel et, ou, l’indemnisation des anciens propriétaires ou locataires.
Article 22 :
L’opération de rénovation fait l’objet d’un plan directeur d’urbanisme de détails et
d’un plan de rénovation dans les conditions fixées par la partie réglementaire du
présent Code.
Elle peut être réalisée dans le cadre d’une zone d’aménagement concerté.
Article 23 :
Le Ministre chargé de l’Urbanisme prend l’initiative de l’opération de rénovation.
L’Etat peut soit procéder lui-même à la rénovation soit en confier la réalisation
totale ou partielle à une collectivité publique ou à un organisme public ou privé
spécialement désigné à cet effet.
Article 24 :
Pendant la période d’élaboration des plans de rénovation, les mesures de sauvegarde édictées à l’article 12 peuvent être instituées dans les zones à rénover.
Article 25 :
A compter de la délimitation du périmètre à rénover :
Tout propriétaire qui entreprend des travaux entrant dans le cadre d’une opération
de rénovation peut bénéficier d’une subvention dont le montant et les conditions
d’obtention seront précisés par décret, ou des facilités de prêts spéciaux à la construction.
La construction d’un bâtiment neuf ou l’aménagement d’un bâtiment existant
dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine ou de droit dans les conditions fixées par le Code général des Impôts, aux avantages fiscaux en faveur des
propriétaires d’immeubles rénovés.
Article 26 :
Tout propriétaire d’immeuble ou de droits réels immobiliers à qui l’autorisation de
vendre a été refusée, peut mettre en demeure la personne morale chargée de
l’opération ou celle qui en a pris l’initiative, d’acquérir son bien à un prix fixé à
l’amiable ou à défaut par la juridiction compétente en matière d’expropriation pour
cause d’utilité publique.
83
Dans un délai de six mois à compter de ladite demande, la personne morale visée
à l’alinéa précédent doit faire connaître sa décision d’accepter ou de refuser cette
offre.
Dans tous les cas, la durée des transactions entre le propriétaire et la personne
morale ne peut excéder deux ans à compter de la date de notification de l’offre
d’acquisition.
En cas de refus de l’offre d’acquisition ou d’absence de réponse dans le délai de
six mois, le bien cesse d’être soumis à l’autorisation préalable de vente.
Article 27 :
Les personnes physiques ou morales qui acceptent de participer à l’opération de
rénovation peuvent soit réaliser elles-mêmes les travaux conformément aux dispositions du plan de rénovation soit les confier à l’organisme aménageur.
Les personnes physiques ou morales acceptant de participer à l’opération lorsqu’elles cèdent leurs droits, obtiennent, en contrepartie de la cession de ces
droits, une créance sur l’Etat ou l’organisme chargé de la rénovation.
Les contestations relatives au montant de ladite créance sont réglées comme en
matière d’expropriation pour cause d’utilité publique.
L’acceptation des mineurs, interdits, présumés absents et autres incapables peut
être donnée dans les mêmes conditions qu’en matière d’expropriation pour cause
d’utilité publique.
Quand les droits dont il s’agit sont grevés d’hypothèques ou d’autres droits réels
autres que des servitudes, l’acceptation ne peut être effectuée qu’avec le consentement de ceux qui en sont titulaires dans les conditions fixées par un décret en
tant que de besoin.
Article 28 :
Sont expropriées, les personnes qui ne peuvent ou n’acceptent pas de participer à
l’opération ou qui, étant d’accord n’ont pas souscrit à la convention de participation dont l’objet et les modalités seront définis dans la partie réglementaire du
présent Code.
Celles qui au cours de la procédure d’expropriation remplissent les conditions de
participation peuvent demander et obtenir le bénéfice de la participation sauf à
régler leur quote part des frais déjà engagés.
84
Article 29 :
Les personnes participant à l’opération peuvent se constituer en une association
chargée de se présenter auprès de l’Etat ou de l’organisme chargé de la rénovation, conformément à l’article 811 du Code des Obligations civiles et commerciales.
Cette association est tenue informée des décisions prises par l’Etat ou l’organisme
chargé de la rénovation en ce qui concerne ses membres et peut demander communication de toutes pièces utiles.
Elle doit notamment être appelée à donner son avis sur les conditions dans lesquelles les biens donnés en emploi seront évalués et répartis entre ses membres.
Article 30 :
Les locataires des locaux frappés par la rénovation et appartenant aux catégories
définies par l’article 568 du Code des Obligations civiles et commerciales que leur
bail soit à durée déterminée ou indéterminée reçoivent, à la requête du maître de
l’ouvrage, un préavis de six mois pour reprise aux fins de démolition et de reconstruction portant sur les parties de l’immeuble concerné par l’opération.
Le préavis délivré par acte extra-judiciaire doit, à peine de nullité, indiquer :
1.
la référence complète de la décision de rénovation ;
2.
la nature et la description des travaux projetés ;
3.
le nom, le cas échéant, de l’architecte et de l’entrepreneur suivant et exécutant les travaux ;
4.
l’engagement du maître de l’ouvrage de ne pas faire occuper les lieux, à
quelque titre que ce soit, sauf pour gardiennage du chantier, depuis le déguerpissement du locataire jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit,
sous peine de verser audit locataire une indemnité forfaitaire égale à vingt
quatre mensualités de loyer calculées au dernier taux payé, en cas de manquement.
Article 31 :
Les propriétaires de fonds de commerce exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans les immeubles entrant dans les catégories définies par
l’article 584 du Code des Obligations civiles et commerciales et qui doivent être
acquis, en vue de la démolition dans le cadre d’une opération de rénovation certaine, reçoivent, à la requête du maître de l’ouvrage, un préavis de six mois pour
reprise aux fins de démolition et de reconstruction portant sur les parties de
l’immeuble concerné par l’opération.
85
Le préavis, délivré par acte extra-judiciaire doit, à peine de nullité, indiquer :
1.
la référence de la décision de rénovation ;
2.
la nature et la description des travaux projetés ;
3.
le nom, le cas échéant, de l’architecte et de l’entreprise suivant et exécutant
les travaux ;
4.
s’il est, ou non prévu dans l’immeuble reconstruit, l’aménagement de locaux
pour l’exercice de la même activité avec, dans l’affirmative, l’engagement
d’offrir à bail, par priorité, lesdits locaux aux propriétaires des fonds, cette
offre étant accompagnée :
5.
d’une description détaillée des lieux ;
6.
de l’engagement de commencer les travaux dans les six mois suivant le déguerpissement du propriétaire du fonds et de les poursuivre dans un délai
normal reconnu, en tant que de besoin, à dire d’expert désigné par le juge des
référés à la requête de tout intéressé ;
7.
l’engagement de ne pas faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit,
sauf pour gardiennage du chantier, depuis le déguerpissement du propriétaire
du fonds jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit ;
8.
la reproduction intégrale du présent article.
Dans un délai de soixante jours suivant la notification du préavis, le propriétaire
du fonds doit, à peine de déchéance du droit à l’indemnité représentative de fonds
et, le cas échéant, du droit de priorité pour la prise à bail des locaux reconstruits,
notifier par acte extra-judiciaire au maître de l’ouvrage :
1.
une attestation de l’inspecteur des Impôts du lieu de situation de l’immeuble
indiquant le montant des bénéfices nets déclarés à ses services par le propriétaire au titre de son fonds de commerce pour les deux exercices précédant
l’année en cours ou le taux d’évaluation forfaitaire retenu pour cette même
période lorsque ledit propriétaire est soumis à ce régime. Si les bénéfices
réels ou forfaitaires déclarés sont réalisés par une entreprise qui exerce son
activité dans plusieurs locaux différents dont certains seulement font l’objet
de l’opération de rénovation, une expertise dégagera la part des bénéfices imputables au local en cause ;
2.
la justification du coût des constructions et aménagements qu’il a effectués
dans l’immeuble avec l’autorisation du bailleur, lorsque, locataire à usage
commercial il ne peut produire l’attestation prévue au paragraphe 1er ;
3.
son acceptation ou son refus de prendre à bail les locaux rénovés lorsque la
proposition lui en a été faite ;
4.
son nouveau domicile ou à défaut son domicile élu dans la ville où est situé le
fonds.
86
Lorsqu’aucun local n’a été proposé à bail au propriétaire du fonds ou quand ce
propriétaire a refusé la proposition qui lui était faite, il lui est dû une indemnité
représentative de fonds égale aux montants cumulés des deux dernières années de
bénéfices réels ou forfaitaires déclarés.
Le locataire évincé lorsqu’il n’a pas pu produire l’attestation visée au paragraphe
1er de l’alinéa 3 a droit à une indemnité égale au taux justifié des constructions et
aménagements qu’il a effectués avec l’autorisation du bailleur quand aucun local
ne lui a été proposé à bail dans l’immeuble rénové ou s’il a décliné cette proposition.
L’indemnisation des commerçants, industriels et artisans, afférente à l’activité
qu’ils exercent dans un immeuble acquis en vue de sa démolition dans le cadre
d’une opération de rénovation urbaine doit intervenir avant l’acte portant transfert
de propriété.
Lorsque le propriétaire du fonds est propriétaire de l’immeuble frappé de rénovation,
l’indemnité
représentative
de
fonds
se
cumule
avec
l’indemnité
d’expropriation afférente à l’immeuble.
Le propriétaire du fonds doit évacuer les lieux à l’expiration du préavis fixé sans
qu’aucun délai de grâce puisse lui être octroyé, avec toutefois la possibilité de s’y
maintenir jusqu’au versement de l’indemnité représentative de fonds et jusqu’à la
notification du commencement des travaux de démolition.
A défaut par le maître de l’ouvrage, soit de remplir l’engagement de ne pas faire
occuper les lieux avant l’achèvement des travaux, soit d’une quelconque des obligations prévues au paragraphe 4.b de l’alinéa 2 ou faute par lui d’avoir réalisé la
promesse d’un bail dans l’immeuble rénové quand elle a été acceptée, le propriétaire du fonds évincé a droit à une indemnité représentative de fonds calculée
dans les conditions indiquées aux alinéas 4 ou 5 selon le cas, majorée de moitié,
outre les intérêts de droit ou matière commerciale à compter de son départ des
lieux.
Article 32 :
Les propriétaires, locataires, ou occupants réguliers d’immeubles visés par
l’opération ne peuvent s’opposer à la visite des lieux par un homme de l’art spécialement habilité à cet effet.
87
Article 33 :
Les dispositions antérieures à la présente loi restent en vigueur dans les zones ou
les opérations de rénovation ont déjà été entreprises. Elles sont complétées par
celles de la présente loi applicable à compter du jour de sa date d’entrée en vigueur.
La partie réglementaire du présent Code précisera les conditions d’application des
dispositions ci-dessus relatives à l’opération de rénovation urbaine.
Article 80 :
L’autorité administrative compétente pourra prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu’ils menacent ruine et
qu’ils pourraient, par leur effondrement compromettre la sécurité, ou lorsque
d’une façon générale, ils n’offrent pas les garanties de solidité.
Si après mise en demeure, un propriétaire ne répare pas ou ne démolit pas une
construction menaçant ruine, il sera passible d’une amende de 100.000 à
10.000.000 de francs.
Un décret précisera, en tant que de besoin, les modalités d’application de ces
dispositions relatives aux constructions menaçant ruine.
Toutefois, les démolitions d’immeubles classés monuments historiques ou situés
dans un secteur sauvegardé présentant un intérêt touristique ou historique sont
soumises à autorisation administrative préalable délivrée par le Ministre chargé
des Monuments et Sites historiques ou, le cas échéant, du Ministre chargé du
Tourisme. Le manquement à cette obligation est puni conformément à la législation en vigueur sur les sites et monuments historiques.
L’autorisation de démolir ne peut être refusée lorsque la démolition est le seul
moyen de mettre fin à la ruine de l’immeuble.
88
16. ANNEXE 4 : ARTICLES R 82 A R 113 DU CODE DE
L’URBANISME :
Il s’agit de la partie réglementaire du Code traitant des opérations de rénovation
urbaine et des secteurs sauvegardés
Chapitre II. - Rénovation et Restructuration
Section I. - Rénovation urbaine.
Article R 82.
Un décret institue le secteur concerné en zone de rénovation urbaine, prescrit
l’élaboration d’un Plan d’urbanisme de détails et d’un Plan de Rénovation urbaine.
Il prescrit, conformément à l’article 10 de la loi n° 2008-43 du 20 août 2008
portant partie législative du présent code, les mesures de sauvegarde nécessaires.
Article R 83.
Le Plan de rénovation urbaine est élaboré par l’Etat ou la commune concernée. Il
est approuvé par arrêté conjoint des Ministres chargés de l’Urbanisme et des Domaines. L’arrêté délimite le périmètre de rénovation, fixe les conditions générales
de la réalisation de l’opération, établit la liste des bâtiments à rénover ou à restaurer et désigne le Maître d’Ouvrage délégué.
Article R 84.
L’Etat ou la commune peut confier convention les opérations de rénovation urbaine à des organismes publics, parapublics ou privés d’aménagement et de construction dont le capital social est égal au moins à vingt cinq pour cent du coût des
travaux et présenter des garanties suffisantes.
Cette convention est approuvée conformément au Code des Marchés publics.
Le contrôle de d’exécution de la convention est assuré au nom de l’Etat ou de la
commune par le Maître d’ouvrage délégué.
Article R 85.
L’Etat, la commune ou l’organisme à qui il est confié la réalisation de l’opération
de rénovation urbaine, est chargé notamment :
> de mettre au point, conformément au Plan d’Urbanisme de Détails et au Plan de
Rénovation, le programme général d’équipement collectif, le programme des
travaux à réaliser dans les immeubles à restaurer, le programme de construction
et d’en organiser la réalisation ;
> d’acquérir, s’il y a lieu par voie d’expropriation pour cause d’utilité publique les
bâtiments et les terrains nécessaires à la réalisation des équipements collectifs,
les immeubles dont la démolition ou la remise en état est nécessaire et dont les
propriétaires ne participent pas à l’opération ;
89
> de procéder à la réinstallation des propriétaires dont le déplacement est nécessaire ;
> d’effectuer, s’il y a lieu, les démolitions nécessaires et la remise en état des
sols ;
> de réaliser le cas échéant tout ou partie du programme d’équipement collectif.
Article R 86.
Un arrêté conjoint des Ministres chargés de l’Urbanisme et des Domaines approuve le programme des travaux à réaliser pour chaque bâtiment à édifier ou
restaurer.
L’approbation du programme des travaux ne peut intervenir avant que le Plan
d’urbanisme de détails et le Plan de Rénovation ne soient approuvés et rendus
exécutoires.
Article R 87.
La convention passée avec l’organisme chargé de la rénovation indique notamment
l’importance et la nature des constructions susceptibles d’être édifiées des équipements collectifs à prévoir ainsi que les conditions dans lesquelles doit être
assurée l’opération de réinstallation.
Elle comporte en annexe un cahier des charges et un état prévisionnel des dépenses et recettes de l’opération.
Article R 88.
L’Etat ou la Commune doit mettre en demeure les propriétaires de bâtiments à
démolir ou à remettre en état, à prendre connaissance du dossier de rénovation
dans les bureaux de la Commune, la Communauté rurale ou l’organisme chargé de
la rénovation et de faire connaître dans un délai de trois mois, s’ils acceptent ou
non de participer à l’opération. Ce dossier comprend notamment les plans, devis
descriptifs et estimatifs des travaux, copies des décrets, arrêtés et convention
visés aux articles précédents.
Article R 89.
La mise en demeure visée à l’article R 88 est faite par lettre recommandée avec
accusé de réception.
Si le destinataire ne la reçoit pas ou si, l’ayant reçue, il ne fait pas connaître sa
décision dans le délai de trois mois, la mise en demeure est adressée pour son
compte, au curateur aux successions et biens vacants qui est chargé de ses intérêts dans toutes les circonstances prévues au présent Code, comme en matière
d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Le curateur aux successions et biens vacants doit faire connaître sa décision dans
le délai de deux mois.
90
Article R 90.
A défaut de réponse dans les délais indiqués ci-dessus, l’offre de participation est
considérée comme ayant été rejetée.
Article R 91.
Un contrat de participation est passé après la prise de l’arrêté visé à l’article R 86
par l’Etat, la commune ou l’organisme chargé de la rénovation avec les propriétaires intéressés. Le contrat précise si les propriétaires décident de réaliser euxmêmes sur leurs immeubles, les travaux décrits par ledit arrêté, ou d’en confier la
réalisation à la collectivité concernée ou à l’organisme chargé de la rénovation.
Article R 92.
Les contrats de participation sont approuvés pour le compte de l’Etat par le représentant de l’Etat et par le Maire pour le compte de la commune.
Article R 93.
Les contrats de participation doivent prévoir, dans le cas où l’opération doit être
abandonnée en tout ou partie, les modalités selon lesquelles, l’Etat, la Commune
ou l’organisme chargé de la rénovation pourra se libérer envers les bénéficiaires de
la créance citée à l’article 94 et suivants.
Article R 94.
En vue notamment de sa réévaluation éventuelle à l’issue de l’opération, la
créance visée à l’article 27 alinéa 2 de la loi n° 2008-43 du 20 août 2008 portant partie législative du présent code, est exprimée sous forme d’une équivalence
en carré d’une surface bâtie de référence, déterminée par le représentant de
l’Etat, après étude par les services des Ministres chargés des domaines et de
l’urbanisme. Elle est représentée par un titre qui revêt la forme nominative et
porte intérêt à dater du jour de la prise de possession de l’immeuble par la commune ou l’organisme chargé de la rénovation, à un taux fixé le cas échéant, par
arrêté du Ministre chargé des Finances. Ce taux est égal au taux d’escompte majoré d’un point.
Lorsque la créance se transforme en un droit de propriété sur un immeuble bâti,
elle cesse de porter intérêt au jour de l’entrée en jouissance de ce bâtiment.
Article R 95.
La créance est éteinte, à concurrence de son montant éventuellement réévalué,
par la remise à son titulaire, au choix de ce dernier et en fonction des disponibilités :
> soit d’un droit de propriété sur des immeubles de même nature construits dans
le périmètre de l’opération par l’Etat ou l’organisme chargé de la rénovation ;
91
> soit d’actions ou de parts d’une société de construction ou d’aménagement
existante ou à constituer à la demande des intéressés ;
> soit d’un terrain sur lequel le propriétaire intéressé, seul ou en groupe avec
d’autres propriétaires de l’îlot, construira dans les délais et conditions qui lui
seront impartis un des immeubles prévus au programme de reconstruction.
Les contestations relatives à l’estimation des droits attributions au bénéficiaire
de la créance sont réglées comme en matière d’expropriation pour cause
d’utilité publique.
Article R 96.
Un décret pris sur rapport conjoint du Ministre chargé de l’Urbanisme et du Ministre chargé des domaines, précisera en tant que de besoin, les conditions
d’application des dispositions ci-dessus relatives au contrat de participation.
Article R 97.
Les propriétaires de fonds de commerce exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans les immeubles qui doivent être démolis dans le cadre
l’opération de rénovation, ont un droit de priorité pour l’attribution de locaux de
même nature.
Lorsqu’aucun local n’a pu être proposé à bail ou quand ces derniers ont refusé la
proposition qui leur est faite, il leur est dû une indemnité représentative de fonds
dans les conditions indiquées par l’article 31 de la loi n° 2008-43 du 20 août
2008 portant partie législative du présent décret code.
Section II. - La Restructuration et la Régularisation foncière.
Article R 98.
La restructuration et la régularisation foncière sont des opérations d’urbanisme
effectuées dans les quartiers non lotis des zones à rénovation urbaine.
Ces opérations, ainsi que leurs modalités de mise en œuvre, sont définies dans le
décret n° 91-748 du 29 juillet 1991.
Le plan de restructuration est soumis à l’avis du conseil municipal ou rural concerné et à celui du comité régional ou départemental d’urbanisme, d’habitat et de
cadre de vie.
Article R 99.
Le Plan de restructuration est approuvé par arrêté du Ministre chargé de
l’Urbanisme.
92
Chapitre III. Secteurs sauvegardes et restauration immobilière.
Section I. - Section sauvegardés.
Article R 100.
Des secteurs dits secteurs sauvegardés lorsque ceux-ci présentent un caractère
historique, écologique, culturel ou de nature à justifier la conservation, peuvent
être créés par décret si le plan d’urbanisme ne l’a pas déjà prévu.
La création des secteurs sauvegardés peut être proposée par la commission supérieure des secteurs sauvegardés visée à l’article R 21 ou par les conseils municipaux ou ruraux intéressés.
Article R 101.
Un décret délimite le secteur, prescrit l’établissement du plan de sauvegarde,
institue, conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n° 2008-43 du
20 août 2008 portant partie législative du présent Code, les mesures de sauvegarde nécessaires.
Ce décret vaut mise en révision de tout ou partie des plans d’urbanisme en vigueur
qui s’appliquent au secteur concerné.
Article R 102.
A compter de la délimitation du secteur sauvegardé jusqu’à l’approbation par
décret du plan de sauvegarde, les demandes d’autorisation de construire concernant les immeubles situés dans le secteur sont soumises à l’avis du service du
Ministère chargé de l’architecture des secteurs sauvegardés.
Ce service fait connaître son avis dans le délai d’un mois. Si le service chargé de
l’architecture des secteurs sauvegardés estime que l’autorisation de construire doit
être soumise à l’observation de certaines conditions, l’autorisation de construire
est délivrée en énonçant les prescriptions auxquelles le pétitionnaire doit se conformer.
Les travaux ayant pour effet de modifier l’état des immeubles et pour lesquels
l’autorisation de construire n’est pas exigée, sont soumis à l’autorisation préalable
de l’autorité chargée de délivrer l’autorisation de construire.
Les demandes d’autorisation préalable sont instruites dans les conditions indiquées à l’alinéa 1 et à l’alinéa 2 du présent article.
Article R 103.
L’instruction du plan de sauvegarde est conduite sous l’autorité du représentant
de l’Etat ou de la collectivité sur le Territoire duquel est situé le secteur à sauvegarder.
93
Article R 104.
L’instruction et l’approbation du plan de sauvegarde se font dans les mêmes conditions que celles prévues pour les plans d’urbanisme de détails.
Article R 105.
Après avis de la commission supérieure des secteurs sauvegardés, le plan éventuellement modifié pour tenir compte des avis émis, est approuvé par décret.
Article R 106.
Toute démolition d’immeubles compris dans un secteur sauvegardé est soumise à
autorisation administrative préalable délivrée par le Ministre chargé de
l’Urbanisme, après accord du Ministre chargé des Monuments et Sites histoires,
conformément à l’article 79, à l’alinéa 5 de la loi n° 2008-43 du 20 août 2008
portant partie législative du présent Code.
Article R 107.
Le plan de sauvegarde comprend :
> le rapport de présentation qui indique notamment les conditions dans lesquelles
les préoccupations d’environnement sont prises en compte ;
> les documents graphiques qui indiquent et font apparaître notamment les prescriptions architecturales selon lesquelles est assurée la conservation des immeubles et du cadre urbain dans lequel se trouvent les immeubles bâti qui ne
doivent pas faire l’objet de démolition et de modification ;
> le règlement qui fixe les règles et servitudes d’utilisation du sol.
Article R 108.
Le plan de sauvegarde, approuvé par décret, remplace tout ou partie du plan
d’urbanisme en vigueur qui s’applique au secteur concerné et, particulièrement,
aux immeubles classés ou inscrits sur la liste des monuments historiques et celui
des fouilles et découvertes et compris dans le périmètre du secteur sauvegardé.
Les travaux prévus au plan et concernant les édifices classés ou inscrits sur la liste
des monuments historiques sont exécutés conformément aux règles en vigueur
pour la conservation des monuments historiques. Article R 109. Après approbation
par décret du plan de sauvegarde, les demandes d’autorisation de construire concernant les immeubles compris dans le secteur sauvegardé sont soumises aux
services du Ministère chargé de l’Architecture des secteurs sauvegardés qui donnent, dans le délai d’un mois, leur avis sur la conformité du projet avec les dispositions du plan de sauvegarde.
Si l’avis est défavorable ou s’il comporte des conditions, l’autorisation de construire est soit refusée, soit assortie de ces conditions.
94
Article R 110.
En cas de difficulté sur la portée des dispositions contenues dans le plan de sauvegarde, les services du Ministère chargé de l’Architecture des secteurs sauvegardés sont consultés.
Article R 111.
La modification du plan de sauvegarde a lieu dans les formes prescrites pour son
établissement.
Il n’y a pas lieu de procéder à une nouvelle enquête, lorsque les modifications
sont de faible importance.
Section II. - La restauration immobilière.
Article R 112.
Les demandes d’autorisation de construire concernant les immeubles à restaurer
sont soumises aux services des Ministères chargés de l’Architecture et des Monuments historiques qui donnent leurs avis dans le détail d’un mois.
Si l’avis est défavorable ou s’il comporte des réserves, l’autorisation de construire
est soit refusée, soit assortie à ces réserves.
Article R 113.
Les travaux de restauration sont réalisés conformément aux règles en vigueur pour
la préservation des immeubles présentant un intérêt historique esthétique ou
culturel, notamment la loi n° 71-12 du 25 janvier 1971 fixant le régime des monuments historiques et son décret d’application n° 73-746 du 8 août 1973 ainsi
que toute règlementation subséquente.
95
17. ANNEXE 5 : LISTE DES SITES ET MONUMENTS
HISTORIQUES CLASSÉS
Cette liste est établie sur la base de :
> Arrêté du 17 novembre 1975
> Arrêté du 27 mars 2003
Quartier Nord :
> Grande Mosquée du Nord,
> Propriété privée n°18 et 20 de la rue Aynina Fall,
> Etablissement Maurel et Prom,
> Palais de Justice,
> Hôtel du Commandant d’Armes,
> Grue à vapeur de 20 tonnes,
> Quai Roume,
> Pointe nord,
Quartier Centre :
> Centre historique,
> Pont Faidherbe,
> Hôtel du Gouvernement,
> Assemblée Régionale,
> Rognat Sud et Rognat Nord,
Quartier Sud :
> Cathédrale,
> Hôpital,
96
18. ANNEXE 6 : LISTE DES UA APPARTENANT À L’AXE A
N° de l'UA
Type
Quartier
Na 0101
Maison avec commerce
Bir Ndar
Rue Blaise Diagne
Rue du Général De Gaulle
Na 0102
Bir Ndar
Rue A. H. L. Guillabert
Rue Blaise Diagne
Na 0401
Bir Ndar
Rue S. N. Tall
Rue Blaise Diagne
Nb 0101
Bir Ndar
Rue Blaise Diagne
Rue du Général De Gaulle
Nc 0102
Bir Ndar
Rue K. Ababcar SY
Ne 0304
Maison
Bir Ndar
Rue S. N. Tall
Na 0503
Hôtel Maison Rose
Bir Ndar
Rue Potin
Quai Roume
Nb 0502
Bir Ndar
Rue Paul Holle
Rue A. S. M. Parsine
Nc 0504
Bir Ndar
Rue Potin
Sa 0904
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Rue Alioune M. Sall
Sd 0708
Maison
Kertian
Rue Ribet
Se 0306
Trésor Public
Kertian
Rue Porquet
Rue Navarin
Sc 0302
Kertian
Rue Duret
Rue Ibrahima Sarr
Sc 0803
Maison
Kertian
Rue Ribet
Rue Blaise Dumont
Sb 0805
Kertian
Rue Ribet
Rue Me Babacar Sèye
Sb 1301
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Rue A. N. Dugay Clédor
Rue Blaise Dumont
Sb 1309
Bopp Ndar Sindoné
Sa 0103
Presbytère et salle paroissiale
Kertian
Rue Victor Scoëlcher
Sb 1403
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Rue Blaise Dumont
Sa 0605
Commerce
Kertian
Rue Cornier
Quai Jay
Ne 0907
Maison
Bir Ndar
Rue Flamand
Nd 0601
Bir Ndar
Rue Paul Holle
Rue de France
Nd 1003
Bir Ndar
Rue Pierre Loti
Rue de France
Nb 0603
Bir Ndar
Rue Aynina Fall
Nb 0702
Bir Ndar
Na 0701
Bir Ndar
Rue Aynina Fall
Na 1205
Maison
Bir Ndar
Rue Mage
Nd 1704
Bopp Ndar Loddo
Rue Dubuc
Rue de France
Ne 1707
Baraque(s)
Bopp Ndar Loddo
Rue Servant
Rue de France
Ca 0103
Ecole
Primaire
Gracian
Centre
Rue E. Coluche
Léontine
Adresse
Rue Blaise Diagne
97
N° de l'UA
Type
Quartier
Ne 0211
Maison
Bir Ndar
Na 0402
Bir Ndar
Rue Potin
Rue Blaise Diagne
Nc 0502
Bir Ndar
Rue Paul Holle
Rue K. Ababacar Sy
Nc 0503
Bir Ndar
Rue Paul Holle
Nd 0402
Bir Ndar
Rue Potin
Rue de France
Sd 0302
Kertian
Rue Duret
Rue Navarin
Sd 0407
Kertian
Rue Chassagniol
Rue Ibrahima Sarr
Sa 0704
Kertian
Rue Ribet
Sa 0903
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Rue A. M. Sall
Sa 0911
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Rue Bancal
Sc 0602
Kertian
Rue Thévenot
Rue Ibrahima Sarr
Sc 0904
Maison
Kertian
Rue Repentigny
Rue Blaise Dumont
Sc 1404
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Rue Blaise Dumont
Sc 1505
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Rue Maguèye Sarr
Rue Blaise Dumont
Sb 0302
Maison
Kertian
Rue Duret
Rue Blaise Dumont
Sb 1003
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Rue Repentigny
Rue Blaise Dumont
Sb 1005
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Rue Repentigny
Ne 0604
Maison
Bir Ndar
Rue Aynina Fall
Boulevard Giraud
Nd 0606
Bir Ndar
Rue K. Ababcar SY
Nd 0906
Bir Ndar
Rue K. Ababcar SY
Nb 0703
Bir Ndar
Rue Boufflers
Nd 1101
Bir Ndar
Rue Pierre Loti
Rue de France
Nf 0804
Bopp Ndar Loddo
Rue Servant
Rue Adanson
Nf 1006
Maison
Bopp Ndar Loddo
Sb 0504
Kertian
Rue Thévenot
Na 0303
Entrepôt,
Prom
Bir Ndar
Rue Blanchot
Quai Roume
Ne 0607
Maison
Bir Ndar
Rue Aynina Fall
Ne 0709
Château d'Eau
Bir Ndar
Rue Aynina Fall
Na 0202
Maison
Bir Ndar
Rue Blanchot
Quai Roume
Nb 0303
Bir Ndar
Rue S. N. Tall
Rue Blaise Diagne
Tour
Maurel
et
Adresse
98
N° de l'UA
Nom
Quartier
Ne 0201
Maison
Bir Ndar
Sd 1212
Bopp Ndar Sindoné
Rue Ibrahima Sarr
Sd 0101
Kertian
Rue Victor Schoëlcher
Rue Navarin
Sc 0903
Maison
Kertian
Rue Ribet
Rue Ibrahima Sarr
Sc 1204
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Rue Bancal
Rue Ibrahima Sarr
Sb 0803
Maison
Kertian
Rue Cornier
Rue Blaise Dumont
Sa 0101
District
Santé
Kertian
Rue Duret
Sb 1405
Maison
Bopp Ndar Sindoné
Sa 0404
Maison
Kertian
Rue Bourmeistrier
Quai Jay
Sa 0608
Maison
Kertian
Rue Ribet
Nb 0706
Bir Ndar
Rue Aynina Fall
Sanitaire-Poste
de
Adresse
Boulevard Giraud
Rue Blaise Diagne
99
19. ANNEXE 7 :
POSSIBILITÉS PERMETTANT À L’OPA-
STP DE GÉNÉRER ELLE-MÊME UN PARC DE
RELOGEMENT TEMPORAIRES
Pour cela deux solutions sont envisageables :
1. Un droit contractuel de priorité de l’OPA-STP pour le relogement
Lors des conventions de partenariat établies avec les propriétaires, et lorsque des
logements sont nouvellement réhabilités alors qu’ils étaient initialement inoccupés, l’OPA-STP bénéficiera d’un droit de priorité pour ces logements. Ce mécanisme permettra de disposer d’une offre de logements locatifs, qui peuvent soit
être du relogement définitif, soit être du relogement temporaire.
L’intérêt de ce processus est que l’OPA-STP n’a pas à assurer elle-même la gestion d’un patrimoine locatif. L’autre intérêt est que ce sont les habitants eux –
même qui choisissent, de fait, s'il s'agit d’un relogement temporaire ou définitif.
Les opérateurs ont en effet constaté que, bien souvent, la famille relogée, ne souhaitent plus bouger et que le retour au logement initial n’est plus souhaité.
2. Une dizaine de logements consacrés au relogement temporaire
L’autre hypothèse est qu’il soit constitué, à l’occasion de l’OPA-STP, un patrimoine de quelques logements, destinés au relogement temporaire des habitants
durant les travaux de réhabilitation.
Ce patrimoine serait compris entre 4 et 10 logements.
Il est proposé d’identifier une ou deux des 650 propriétés publiques qui se prêteraient à une transformation en logements avec des coûts de réhabilitation raisonnable, qui pourraient être pises en charge dans les mêmes conditions que les
unités architecturales ciblées dans l’OPA-STP.
Nous proposons que la propriété ou le bail longue durée des ces logements soit au
bénéfice de la Commune.
Nous préconisons que le gestionnaire des logements ne soit ni la Commune, ni
l’OPA-STP, dont ce n’est pas le métier et dont les organisations ne savent pas
gérer des logements en direct.
Il s’agirait de confier la gestion locative, soit à un professionnel immobilier, soit à
une association locale ayant une action en faveur du logement.
L’OPA-STP bénéficierait alors un droit d’attribution complet sur les logements
ainsi réhabilités, pour du relogement temporaire, charge au gestionnaire d’en
assurer le caractère temporaire durant toute l’OPA.
100

Rapport patrimoine - Saint

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