Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus

Transcription

Geprüfter Jahresbericht
Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus
Anlagefonds schweizerischen Rechts
der Art «Immobilienfonds»
31. Dezember 2015
Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus • Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Inhalt
Wichtiges in Kürze
Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte
Tätigkeitsbericht
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung
Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag / Aufteilung Portfolio nach Serviceleistungen
Vermögensrechnung
Erfolgsrechnung
Anhang Hypotheken
Geschäfte zwischen Fonds / Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen
pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden
Liegenschafts-/Immobilienstruktur Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht
Bewertungsbericht
Bericht der Prüfgesellschaft
4
5
6
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13
14
15
16
18
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20
21
22
30
34
35
3
Wichtiges in Kürze
Eckdaten
Valorennummer 3 106 932
Ausgabe Fondsanteile
Rücknahme Fondsanteile
Anzahl Anteile im Umlauf
Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung)
Ausgabepreis pro Anteil
Rücknahmepreis pro Anteil
Schlusskurs
Steuerwert
Höchster Kurs (Berichtsperiode)
Tiefster Kurs (Berichtsperiode)
Börsenkapitalisierung
Agio
Vermögensrechnung
Verkehrswert der Liegenschaften
Buchwert der Liegenschaften
Gesamtfondsvermögen (GAV)
Fremdfinanzierungsquote: 2)
– in % der Anlagekosten
– in % der Verkehrswerte
Fremdkapitalquote
Nettofondsvermögen (NAV)
Rendite- und Performanceangaben
Ausschüttung
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Eigenkapitalrendite (ROE)
Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
Anlagerendite
Performance
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 3)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 3)
Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
Kurs-/Cashflowverhältnis
Erfolgsrechnung
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne/-verluste
Mietzinseinnahmen
Mietzinsausfallquote
Unterhaltsaufwand
31.12.2015
31.12.2014 1)
31.12.2013 1)
–
–
19 250 000
105.09
110.00
101.00
131.90
0.002
148.80
121.80
2 539,1 Mio.
25,51%
–
–
19 250 000
104.24
109.00
100.00
136.90
0.37
136.90
116.70
2 635,3 Mio.
31,33%
1 750 000
–
19 250 000
104.16
109.00
100.00
123.90
0.26
128.40
110.00
2 385,1 Mio.
18,95%
CHF
CHF
CHF
31.12.2015
2 505,7 Mio.
2 393,9 Mio.
2 558,3 Mio.
31.12.2014 1)
2 397,7 Mio.
2 308,3 Mio.
2 423,3 Mio.
31.12.2013 1)
2 325,4 Mio.
2 258,1 Mio.
2 348,3 Mio.
CHF
19,28%
18,42%
20,92%
2 023,1 Mio.
15,10%
14,53%
17,19%
2 006,6 Mio.
12,27%
11,91%
14,62%
2 005,0 Mio.
31.12.2015
3.30
2,50%
92,31%
3,59%
3,13%
3,99%
–1,54%
74,56%
0,67%
0,83%
34,95
36,60
31.12.2014 1)
3.20
2,34%
90,26%
3,34%
2,99%
3,23%
13,33%
75,38%
0,67%
0,81%
39,29
38,08
31.12.2013 1)
3.20
2,58%
96,96%
3,50%
3,09%
4,47%
5,11%
73,44%
0,67%
0,82%
34,12
37,72
31.12.2015
63,4 Mio.
0,5 Mio.
119,2 Mio.
5,28%
8,7 Mio.
31.12.2014 1)
62,3 Mio.
0,9 Mio.
118,5 Mio.
5,86%
11,9 Mio.
31.12.2013 1)
60,5 Mio.
0,2 Mio.
116,3 Mio.
6,54%
12,6 Mio.
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst
Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1)
Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV) setzt
diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per 31.12.2015 20,92% tiefer als das Gesamtfondsvermögen.
1)
2)
3)
4
Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte
Verwaltung
und Organe
Fondsleitung
Credit Suisse Funds AG, Zürich
Verwaltungsrat
– Dr. Thomas Schmuckli, Präsident
– Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Ruth Bültmann (seit 1. Oktober 2015), Mitglied
– Petra Reinhard Keller (seit 7. April 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Dr. Christoph Zaborowski (seit 8. Juli 2015), Mitglied
– Markus Graf (bis 31. Januar 2015), Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten
– Lars Kalbreier (bis 31. März 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Maurizio Pedrini (bis 31. August 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
Geschäftsleitung
– Thomas Schärer, CEO
– Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions
– Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel
– Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management
– Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services
– Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO
– Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management
– Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance
Depotbank
Credit Suisse AG, Zürich
Prüfgesellschaft
KPMG AG, Zürich
Informationen
über Dritte
Akkreditierte Schätzungsexperten
Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde die Wüest & Partner AG, Zürich, mit den folgenden Hauptverantwortlichen
– Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich
– Reto Stiefel (seit 1. Januar 2015), dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich
als Schätzungsexperten beauftragt.
Delegation weiterer Teilaufgaben
Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der
Fondsaktiven zu unterstützen.
Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:
– Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der
Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring.
– Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.
– Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften
weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten
Verträgen geregelt.
5
Tätigkeitsbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015
Anlageziel,
Anlagepolitik,
Anlegerkreis,
Besonderheiten
Der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts, der in zukunftsorientierte Wohnformen investiert. Der Immobilienfonds zielt nicht nur auf Angebote für Ältere (Seniorenheime und Seniorenresidenzen), sondern auch auf innovative Wohnbaukonzepte für alle Altersgruppen (Wohnen
mit Services und Serviceappartements), welche verbunden mit Grunddienstleistungen (Concierge, Notruf
etc.) und Betreuungsleistungen den individuellen Bedürfnissen der Mieter angepasst werden können. Dazu
gehören auch erweiterte kommerzielle Angebote im Bereich Wellness und Gesundheit. Das Anlageziel des
Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus besteht hauptsächlich in der langfristigen Substanzerstellung und
-erhaltung von Immobilien. Dieser Immobilienfonds investiert in Immobilienwerte und Immobilienprojekte in
der ganzen Schweiz. Der Fonds eignet sich für private und institutionelle Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, die in erster Linie einen laufenden Ertrag suchen. Der Credit Suisse Real Estate
Fund LivingPlus hält Immobilien in direktem Grundbesitz.
Makroökonomische Rahmen
bedingungen
In den ersten drei Quartalen nach der am 15. Januar 2015 erfolgten Rückkehr zu flexiblen Wechselkursen
stagnierte die Schweizerische Wirtschaft und die saisonbereinigte Arbeitslosenquote stieg erstmals seit Mitte
2013 wieder auf einen Wert von 3,4% per Ende Dezember. In der Zwischenzeit konnten viele Unternehmen den Frankenschock einigermassen verdauen und die Konjunktur nimmt langsam wieder Fahrt auf. Der
Purchasing Manager Index (PMI) der Credit Suisse, ein Vorlaufindikator für die Wirtschaft, ist im Dezember
2015 um 2,3 Punkte angestiegen und hat mit einem Wert von 52,6 die Schwelle zum positiven Wachstum
von 50 wieder überschritten. Mittelfristig wird mit einer Rückkehr zu den durchschnittlichen Wachstumsraten
der letzten drei Jahrzehnte gerechnet. So prognostiziert die KOF Konjunkturforschungsstelle im Dezember
2015 das Wachstum des realen Schweizerischen Bruttoinlandprodukts (BIP) auf 1,1% für das Jahr 2016
und auf 2,0% für das Jahr 2017.
Den bedeutendsten Beitrag zum Wirtschaftswachstum wird vom Konsum erwartet. Zum Einen ist die Konsumausweitung rein zahlenmässig auf das weiterhin hohe Bevölkerungswachstum zurückzuführen, zum Anderen sind die Konsumenten aber auch vermögender, nachdem sich sowohl der Swiss Performance Index
als auch die Reallöhne vier Jahre in Folge positiv entwickelt haben. Im Weiteren bietet das Tiefzinsumfeld
aktuell wenige Sparanreize.
Die Investoren erwarten für Kontinentaleuropa auch mittelfristig tiefe Zinsen. Solange sich die Ausgangslage
bezüglich der Teuerung und der Frankenstärke nicht verändert, wird die Schweizerische Nationalbank (SNB)
kaum vor der Europäischen Zentralbank die Leitzinsen deutlich erhöhen. Hingegen wurde in den Vereinigten
Staaten, wo sich die Arbeitslosenquote seit dem Höchststand nach der Finanzkrise halbiert hat, die Zinswende eingeläutet. Am 16. Dezember 2015 hat die Federal Reserve Bank (Fed) den Leitzins erhöht, nachdem
er sieben Jahre lang Nahe der Nullprozentmarke fixiert war. Beim Verkünden des Anstieges des Leitzinses
um 25 Basispunkte hatte die Fed weitere Zinsschritte in Aussicht gestellt. Im Zuge des erwarteten Zinsanstieges hat auch der US-Dollar an Wert gewonnen. Der Euro ist weiterhin schwächer bewertet als die vormalige Wechselkursgrenze von 1.20 Franken. Neben dem starken Franken und den entsprechend günstiger
gewordenen Importprodukten tragen auch die gesunkenen Rohstoffpreise – ein Fass Rohöl der Sorte Brent
kostete am 15. Januar 2016 noch USD 29 – zu den seit 2012 negativen Jahreswachstumsraten des Landesindexes der Konsumentenpreise bei. Im Jahr 2015 ist die so gemessene Teuerung mit –1,1% besonders
deutlich negativ ausgefallen. Auch für das Jahr 2016 erwartet die SNB in der bedingten Inflationsprognose
nochmals ein negatives Wachstum des Landesindexes der Konsumentenpreise (–0,5%).
Im Oktober respektive Dezember 2015 wurden das eidgenössische Parlament und der Bundesrat gewählt.
In der neuen Legislatur stehen beispielsweise die Umsetzung der Initiative gegen Masseneinwanderung bis
zum Februar 2017, die Reform der Altersvorsorge 2020 und die Unternehmenssteuerreform III im politischen
Fokus.
Wohnungsmarkt
6
Nach einer bemerkenswert langen Boomphase zeichnet sich am Schweizerischen Wohnungsmarkt eine
Trendwende ab. Der Preisindex für angebotene Mietwohnungen von Wüest & Partner ist im 2. Halbjahr
2015 um 0,4% gegenüber dem Vorsemester gesunken. Der Rückgang ist auf vier Gründe zurückzuführen:
Erstens hat die intensive Neubautätigkeit während der vergangenen Jahre den Nachfrageüberhang in vielen
Regionen abgebaut. Zweitens ist die Zuwanderung nach wie vor hoch, allerdings ist die Zahlungsbereitschaft der gegenwärtigen Einwanderer tiefer anzusiedeln als noch vor einigen Jahren. Drittens hat es bei
den angebotenen Mietwohnungen eine Verschiebung vom höheren zum mittleren Preissegment gegeben.
Und viertens kann inzwischen auch die starke Nachfrage nach kleineren Wohnungen weitherum durch ein
grösseres Angebot gedeckt werden.
Das Angebot an Mietwohnungen ist im 4. Quartal 2015 um 8,8% gegenüber dem Vorjahresquartal auf über
131 000 Einheiten angestiegen. Insbesondere an den Agglomerationsrändern oder in Regionen mit Abwanderungstendenzen dürften Absorptionsschwierigkeiten dämpfend auf die Preise wirken. Die Transaktionspreise von Renditeobjekten sind im Zuge des Tiefzinsumfeldes aber weiterhin hoch, die Bruttoanfangsrenditen dementsprechend tief. Bei Mehrfamilienhäusern an Toplagen in der Stadt Zürich wurden im 3. Quartal
2015 Renditen von nur noch 2,1% beobachtet – in Genf betrugen die Spitzenrenditen 2,6%.
Ausblick
Wohnungsmarkt
Nach dem Abbau des Nachfrageüberhangs erwartet Wüest & Partner, dass die Mieten der angebotenen
Wohnungen im Jahr 2016 erstmals seit der Jahrtausendwende im Jahresverlauf sinken werden (–0,3%
gegenüber dem Vorjahr). Rückläufige Mietpreise dürfen vor allem in der Romandie aber auch ausserhalb der
Zentren in der Deutschschweiz zu beobachten sein.
Für das Segment der Eigentumswohnungen prognostiziert Wüest & Partner für das Jahr 2016 eine Preisentwicklung von –0,6% gegenüber dem Vorjahr. Zwar bleibt Wohneigentum dank den tiefen Zinsen für die
privaten Haushalte grundsätzlich attraktiv. Aber aufgrund der verschärften Hypothekarvorschriften und den
Preissteigerungen in den vergangenen Jahren hat sich die Zahl der möglichen Käufer reduziert.
Geschäftsflächenmarkt
Die erzielbaren Mietpreise für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen bleiben unter Druck. Die Menge der auf
dem Markt angebotenen Geschäftsflächen lag im Jahr 2015 um 11,1% höher als noch im Vorjahr. Zudem
blieben Nachfrageschübe, welche die freien Flächen hätten absorbieren können, weitgehend aus. Bei den
Verkaufsflächen hat die Zahl der inserierten Flächen im 3. und 4. Quartal 2015 erstmals seit neun Jahren
wieder die Schwelle von 500 000 m2 überschritten.
Mehr denn je sind im Geschäftsflächenmarkt kleinere und flexibler nutzbare Flächen gefragt. Je besser die
Flächen den sich verändernden Bedürfnissen der Mieter angepasst sind, desto aussichtsreicher ist es, neue
Mieter zu finden. Ein Abbild der Präferenz für hochwertige Flächen ist der Angebotspreisindex von Büroflächen, der im 2. Halbjahr 2015 im Vorjahresvergleich um 3,5% gestiegen ist. Diese Steigerung ist weniger
auf Mietpreiserhöhungen als vielmehr darauf zurückzuführen, dass aufgrund der kürzlich hohen Bautätigkeiten für Bürogebäude überdurchschnittlich viele Neubauprojekte im Markt angeboten werden.
Bei den Verkaufsflächen ist der Angebotspreisindex gefallen, im 2. Halbjahr 2015 um 3,3% im Vorjahresvergleich. Zumindest stützt das negative Wachstum der Konsumentenpreise noch die abgesetzte Menge im
Detailhandel.
Ausblick
Geschäfts
flächenmarkt
Die Mietpreise für Büroflächen bleiben im Jahr 2016 stark unter Druck, obwohl sich aufgrund der nachlassenden Bautätigkeit eine Stabilisierung des Angebots abzeichnet. Zudem wird die Freigabe des Wechselkurses den Büromarkt zeitverzögert beeinflussen. Der starke Franken belastet die Konjunktur, erhöht die
Arbeitskosten im internationalen Vergleich und führt so zu einem erhöhten Kostenoptimierungsdruck – u. a.
durch dichtere Flächenbelegungen. Wüest & Partner prognostiziert für das Jahr 2016 bei den Schweizer
Büroflächen eine Preissenkung von 2,4%. Bei den Verkaufsflächen erwartet Wüest & Partner im Jahr 2016
einen Preisrückgang von 3,2%. Der Markt für Verkaufsflächen bleibt im Jahr 2016 herausfordernd, weil die
Umsätze im Detailhandel stagnieren und der starke Franken Verkaufsflächen in Grenzregionen auf die Probe
stellt. Weiter reduzieren viele Detailhändler die Anzahl Produkte in den Läden und ergänzen das Sortiment
mit Einkaufsmöglichkeiten über das Internet.
Baumarkt
Gemäss Schätzung des Staatsekretariates für Wirtschaft (SECO) vom Dezember sind die realen Bauinvestitionen im Jahr 2015 um 0,9% tiefer ausgefallen als noch im Vorjahr. Das ist das erste negative Wachstum
seit 2007. Aufgrund der zunehmenden Anzahl Mitbewerber aus dem nahen Ausland verschärft sich die
Konkurrenzsituation im Baumarkt. Zudem spüren die Tourismusregionen noch immer die Auswirkungen der
Annahme der Zweitwohnungsinitiative.
Die Bauinvestitionen verbleiben insgesamt aber auf einem hohen Niveau und im 4. Quartal 2015 ist der
Hochbauindex der Credit Suisse wieder um 1,9% gegenüber dem Vorquartal angestiegen. Für eine baldige Stabilisierung auf hohem Niveau spricht auch, dass im zweiten Halbjahr 2015 mehr Gesuche für neue
Hochbauten eingereicht wurden als noch in den jeweiligen beiden Vorjahressemestern. Unter dem im Januar
2015 nochmals verschärften Anlagedruck und den hohen Transaktionspreisen von Immobilien gewinnt die
Entwicklung von Neubauprojekten weiter an Beliebtheit.
Das stärkste Segment ist der Bau von Mehrfamilienhäusern, auf welches mittlerweile mehr als die Hälfte
der bewilligten Bauvolumen anfallen. Zwei andere Segmente verzeichnen seit dem Jahr 2013 einen negativen Trend bei den erteilten Baubewilligungen. Einerseits verlieren Einfamilienhäuser stetig an Bedeutung,
andererseits wird der Bau von Geschäftsgebäuden gedämpft durch eine moderate Zusatznachfrage nach
Geschäftsflächen und den bereits bestehenden Überkapazitäten.
7
Wohnformen
für das Alter
Die nach wie vor beliebteste und häufigste Wohnform im Alter ist das Wohnen in der eigenen Wohnung oder
im eigenen Haus. Diese Tatsache begünstigt auch in Zukunft spezielle Wohnformen mit individuell abrufbarem Service und Pflegeleistungen. Für ältere Menschen mit geringem Pflegebedarf stellen Wohnungen
mit Dienstleistungen derzeit eine optimale und kostengünstigere Lösung dar. Zudem entspricht es einem
grossen Bedürfnis vieler betagter Menschen, möglichst lange und selbständig in den eigenen vier Wänden
zu wohnen und damit in einem vertrauten Wohnumfeld alt zu werden.
Der Umstand, dass Menschen aufgrund der steigenden Lebenserwartung immer hochaltriger gepflegt und
betreut werden, verlangt vermehrt nach hochwertigen und intensiven Pflege- und Heimangeboten. Die immer länger werdende «dritte Lebensphase» begünstigt zudem «hybride Modelle», welche ambulante und
stationäre Pflege- und Dienstleistungsangebote innovativ kombinieren. Steigende Gesundheits- und Infrastrukturkosten sowie strenge Auflagen betreffend Qualität und Finanzierung der Angebote verteuern das
heutige Alterspflegesystem. Aufgrund dieses Kostendrucks steht der Markt für Alterspflegeheime und für
altersgerechte Wohnformen in den nächsten Jahren vor grossen Herausforderungen und strukturellen Veränderungen, welche privaten Investoren weiterhin interessante Chancen und Anlageopportunitäten bieten.
Richtungsweisend
im Bereich
Nachhaltigkeit
Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse ist ein führender Anbieter von nachhaltigen
Immobilienlösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang
der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten.
Nachhaltigkeitsmassnahmen
bei Bestandes
liegenschaften
Gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa hat Real Estate Investment Management seit 2012 ein
Fünfjahresprogramm lanciert, um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestands
liegenschaften systematisch zu reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Betrieb zu optimieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude
sollen damit mindestens 10% CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im
Portfolio von Real Estate Investment Management, die für ca. 42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center (AOC) ständig überprüft. Für alle
weiteren Liegenschaften werden die Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebs
optimierungen durchgeführt. Neben der systematischen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, ist die
Erfassung von Wasser- und Abfallverbrauchsdaten vorgesehen. Mit der Erweiterung auf weitere Nachhaltigkeitskennzahlen folgt das Real Estate Investment Management der Global Reporting Initiative (GRI), den
international führenden Reporting Standards und schafft so mehr Transparenz zur Performance-Optimierung
des Liegenschaftsportfolios.
Strategisches
Steuerungs
instrument zur
Reduktion von CO2
Die vorgenannten Massnahmen, die zur CO2-Reduktion beitragen, haben fortlaufenden Charakter und werden aufgrund der jährlichen Messergebnisse geplant und umgesetzt. Als strategisches Steuerungsinstrument dient das Energieemissionsdiagramm, welches den Wärmeverbrauch und den CO2-Verbrauch des
jeweiligen Portfolios ausweist. Es dient als Entscheidungstool für ein nachhaltiges Portfolio Management.
Das nachfolgende Energieemissionsdiagramm zeigt die Entwicklung von Energie- und CO2-Verbrauch für die
Jahre 2013 und 2014. Die Energieeffizienz konnte gegenüber dem Vorjahr erhöht und der CO2-Ausstoss
reduziert werden. Für alle Nutzungsarten liegen Energieverbrauch und CO2-Emissionen unter dem Schweizer
Durchschnitt.
Teilnahme an
NachhaltigkeitsBenchmark-
Initiative GRESB
Für mehr Transparenz und Vergleichbarkeit in Sachen Nachhaltigkeits-Performance nimmt Real Estate
Investment Management mit allen Schweizer Funds und Anlagestiftungen an der internationalen Benchmarking-Initiative Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil. Damit stellen sich die Immobilienprodukte der Credit Suisse dem international etablierten Immobilien-Nachhaltigkeitsvergleich. Weltweit
nehmen mehr als 700 Immobilienfirmen und Fundmanager an dem Benchmarking teil. Insgesamt sind damit
mehr als 61 000 Liegenschaften im Wert von rund USD 2,3 Billionen an der Benchmark-Initiative beteiligt.
GRESB bezieht neben Umweltkennzahlen, wie Energie-, CO2-, Wasser-, und Abfallverbrauch, auch die
Dokumentation und unternehmensspezifische Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten in die Vergleichsanalyse ein.
Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse konnte im Bereich Energieeffizienz und CO2-Reduktion gegenüber dem Vorjahr und im
Vergleich zu allen Benchmark-Teilnehmenden im Durchschnitt signifikant
besser abschneiden.
Der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus hat in seiner Vergleichsgruppe den «Green Star Award» für seine Nachhaltigkeitsperformance erreicht. Damit zählt der Fonds zu den führenden Immobilienfonds mit ausgewiesener Nachhaltigkeitsperformance.
8
In nahezu allen GRESB Kategorien ist die Bewertung überdurchschnittlich gut. Die Performanceindikatoren
CO2-, Energie- und Wasserverbrauch zeigen signifikante Einsparungen gegenüber dem Vorjahr.
Energieemissionsdiagramm 1) 2)
Portfoliovergleich
2013 mit 2014
Ort, Adresse
Adliswil, Poststrasse 11, 13
Arbedo-Castione, Via Molinazzo
Basel, Erlkönigweg 21, 23, 25, 27 / Tangentenweg 40, 42,
44, 46, «Erlenmatte»
Basel, Schorenweg 36
Bulle, Chemin de Bouleyres 35, 37 / Rue des Agges 8 /
Rue de l’Ondine 20
Bulle, Rue de l’Europe 68, 70
Derendingen, Hauptstrasse 48
Dietikon, Grünaustrasse 2, 4, 6, 8, 10 / Webereistrasse 2,
4, 6, 8 / Rapidplatz 3, «Lindenhof»
Ecublens, EPFL – Centre de Congrès et de Rencontres,
Les Blévallaires
Grenchen, Schützengasse 86, 88, 90, 92, 94, 96
Hedingen, Affolternstrasse 8, 10, «Querbeet»
Kehrsatz, Weidliweg 2, 2a, 2c
Lenzburg, Bahnhofstrasse, «Check-in»
Luzern, Zihlmattweg 42, 44, «Hochzwei»
Lyss, Steinweg 6–28, «Lyssbachpark»
Niederrohrdorf, EGRO Baufeld 5
Niederrohrdorf, EGRO Baufeld 6, 7
Pratteln, «Ceres Tower»
Solothurn, Walter Schnyder-Strasse 5, «Sphinxmatte»
St-Sulpice, En Champagny B3, B4, Rue du Centre
Staufen, Esterliweg
Tenero-Contra, Via San Gottardo, «Vitadomo»
Thun, Scheibenstrasse 11, «Selve-Areal»
Zürich, Hagenholzstrasse 62, «Andreaspark 3»
Gütesiegel greenproperty
Bronze
Silber
Gold
definitiv
angemeldet
Minergie-Zertifikat
Minergie: provisorisch
angemeldet
provisorisch
Minergie: definitiv
angemeldet
Minergie: definitiv
Minergie: definitiv
angemeldet
angemeldet
provisorisch
Minergie: definitiv
provisorisch
Minergie: definitiv
Minergie: definitiv
Minergie-P: definitiv
Minergie: definitiv
Minergie: definitiv
angemeldet
provisorisch
definitiv
definitiv
definitiv
definitiv
angemeldet
Minergie: angemeldet
angemeldet
angemeldet
definitiv
Minergie: angemeldet
Minergie: definitiv
angemeldet
definitiv
angemeldet
Minergie-ECO: definitiv
definitiv
provisorisch
40
Treibhausgasemissionen THGE
in kg/m2 Ae
Übersicht Doppelzertifizierungen:
Minergie- und
greenproperty
35
30
25
20
15
10
5
0
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Endenergie Ef in kWh/m Ae
2
Gesamt
Wohnen
Geschäft
Gemischt
Immobilienbestand Schweiz
2013
2014
Quelle: Credit Suisse AG
Energie- und
CO2-Tabelle 3)
Nutzungsart
Gesamt
total
vorjahresnormiert
Wohnen
total
vorjahresnormiert
Gewerbe
total
vorjahresnormiert
Gemischt
total
vorjahresnormiert
Anzahl
69
69
53
53
3
3
13
13
2013
kWh/m2
94,0
94,0
104,0
104,0
109,0
109,0
64,0
64,0
kg CO2/m2
18,0
18,0
19,0
19,0
24,0
24,0
13,0
13,0
Anzahl
69
69
53
53
3
3
13
13
2014
kWh/m2
95,0
95,0
104,0
104,0
104,0
104,0
68,0
68,0
kg CO2/m2
16,0
16,0
17,0
17,0
21,0
21,0
13,0
13,0
Vergleich 2013/2014
kWh/m2 kg CO2/m2
1,1%
–11,1%
0,0%
–10,5%
–4,6%
–12,5%
6,3%
0,0%
Grundlage für die Daten bilden gemessene Energiewerte aus den Jahren 2013 und 2014. Die Energiebezugsflächen in m2 ergeben den Kreisumfang pro
Anlagegruppe und Jahr. Stromverbräuche werden nicht berücksichtigt.
2) Schweizer Durchschnitt nach Daten des Bundesamts für Energie (BFE): «Der Energieverbrauch der Dienstleistungen und der Landwirtschaft, 1990–2035»
und «Der Energieverbrauch der Privaten Haushalte, 1990–2035».
3) Vorjahresnormierte
Werte sind bereinigt um Käufe, Verkäufe und Datenungleichheiten.
1) 9
Immobilienportfolio
Der Fonds weist per Ende Geschäftsjahr 2015 ein nachhaltiges, diversifiziertes Portfolio von qualitativ guten
Bestandesliegenschaften und hochwertigen Neubauprojekten aus, welches der definierten Anlagestrategie
und der reglementarischen Anlagekriterien vollumfänglich entspricht. Gemessen an den Verkehrswerten per
31. Dezember 2015 entfallen 18,15% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 65,05% auf Wohnbauten,
11,55% auf gemischte Bauten und 5,25% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten.
Hinsichtlich der Mieterträge stammen rund 26,00% aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 68,55% aus
Wohneinheiten und die restlichen 5,45% aus Parking.
Erläuterungen zur
Jahresrechnung
Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus dauert jeweils vom 1. Januar bis zum
31. Dezember.
Vermögens
rechnung
Der Fonds konnte mittlerweile sein strategiekonformes Portfolio von 103 Bestandesliegenschaften im Wert
von CHF 2 373,97 Mio. und sieben Neubauprojekten im Wert von CHF 131,75 Mio. weiter ausbauen. Im Jahr
2015 wurden vier attraktive Bauprojekte in Pratteln, Arbedo-Castione und Niederrohrdorf erworben. Zudem
wurden Bestandesliegenschaften in Yverdon-les-Bains, Bad Zurzach und Urdorf zugekauft. Ein Bauprojekt in
Basel wurde während des Geschäftsjahres fertiggestellt und war bei Bauende erfreulicherweise vollvermietet.
Zudem konnten elf Liegenschaften, die bezüglich Anlagekriterien und Immobilienstrategie nicht mehr ins Portfolio passten, im letzten Geschäftsjahr verkauft werden.
Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte
der fertig gestellten Liegenschaften nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest &
Partner AG ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von CHF 2 505,71 Mio. (2 397,69
Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz aller Liegenschaften (inkl. Bauprojekte) beträgt durchschnittlich
4,12% (4,24%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen.
Die Bauprojekte werden entsprechend des Baufortschritts finanziert. Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF
461,6 Mio. (CHF 348,5 Mio.) oder 18,42% (14,53%) des Verkehrswertes der Liegenschaften.
Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 19,77 Mio.
(15,62 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern
CHF 2 023 060 201 (2 006 642 123).
Erfolgsrechnung
Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 119,67 Mio. (118,92 Mio.). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF
119,23 Mio. (118,53 Mio.). Die Zunahme erklärt sich durch die in der Berichtsperiode fertig gestellten Neubauten und Umbauprojekten, bei welchen nun die Mietzinseinnahmen erstmals vollständig wirksam werden.
Die Mietzinsausfallquote infolge von Leerständen und Inkassoverlusten beläuft sich auf CHF 6,65 Mio. (7,38
Mio.) oder 5,28% (5,86%) der Sollmietzinseinnahmen und konnte in der Berichtsperiode weiter gesenkt
werden. Die erneute Abnahme der Mietzinsausfallquote erklärt sich einerseits durch ein konsequentes Mieterund Leerstandsmanagement innerhalb des Portfolios sowie andererseits durch den erfolgreichen Verkauf von
Liegenschaften, welche über die letzten Jahre hohe Sockelleerstände aufwiesen.
Die Fremdfinanzierungskosten stiegen von CHF 4,08 Mio. auf CHF 4,62 Mio. Dabei betrug der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 1,01%, bei einer Restlaufzeit von 2,27 Jahren. Für Unterhalt und Reparaturen wurden
CHF 8,74 Mio. (11,87 Mio.) aufgewendet, was rund 7,33% (10,02%) der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die
Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand machen CHF 7,33 Mio. (6,77 Mio.) oder 6,15% (5,71%)
der Mietzinseinnahmen aus. Die Steuern und Abgaben belaufen sich auf CHF 13,02 Mio. (11,32 Mio.).
Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 11,87 Mio. (11,51 Mio.) oder 0,49%
des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 3,64 Mio. (3,52 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen. Der Gesamtaufwand beträgt CHF 56,22 Mio. (56,63 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote
(TERREF GAV) als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,67% (0,67%). Diese
Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds.
Den Rückstellungen für künftige Reparaturen wurden netto CHF 5,38 Mio. zugeführt. Der Nettoertrag beläuft
sich nach den Abschreibungen auf Mobilien auf CHF 63,44 Mio. (62,30 Mio.) oder CHF 3.30 (3.24) pro
Anteil. Unter Einschluss der realisierten und nicht realisierten Kapitalgewinne und -verluste sowie der Veränderung der Liquidationssteuer wird ein Gesamterfolg von CHF 72,64 Mio. (57,29 Mio.) erreicht.
Ausschüttung,
Rendite
10
Für das Geschäftsjahr 2015 werden CHF 63,53 Mio. (61,60 Mio.) oder CHF 3.30 (3.20) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 10 ist ab dem 15. März 2016 (Ex-Datum 11. März 2016) zahlbar bei der Credit Suisse
AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz.
Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im abgelaufenen Geschäftsjahr von CHF 101.04 (ex Coupon) auf
CHF 105.09 was eine Anlagerendite von 3,99% (3,23%) ergibt. Bei einer Ausschüttung von CHF 3.30
(3.20) ergibt sich, gemessen am Börsenkurs vom 31. Dezember 2015, eine Ausschüttungsrendite von 2,50%
(2,34%).
Relevante Steuervorschriften
Grundsätzlich unterliegen die Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz bei Immobilienfonds gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür
beim Anteilinhaber (natürliche und juristische Personen) mit Sitz in der Schweiz steuerfrei; sie unterliegen
nicht der Verrechnungssteuer. Die vom Fonds aus dem Verkauf von übrigen Vermögenswerten realisierten
Kapitalgewinne sind beim Anteilinhaber steuerfrei (Privatvermögen) sowie verrechnungssteuerfrei, sofern sie
mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen werden. Die Ertrags- und Kapitalbesteuerung auf Ebene der Kantons- und Gemeindesteuern erfolgen gemäss
den kantonalen Steuergesetzen.
Der in der Schweiz domizilierte Anleger kann die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer auf übrigen Erträgen durch Deklaration in der Steuererklärung respektive durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Der im Ausland domizilierte Anleger kann die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen der
Schweiz und seinem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen
der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Geschäftsjahr
Coupon Nr.
Brutto
Abzüglich 0% eidg. Verrechnungssteuer
Total Ausschüttung
2015
10
CHF 3.30
CHF 0.00
CHF 3.30
Emission
Im Berichtsjahr 2015 fand keine Emission statt.
Kursentwicklung
in CHF
(1.1.–31.12.2015)
155
2014
9
CHF 3.20
CHF 0.00
CHF 3.20
SXI Real Estate Funds (TR)
Swiss Market Index (SMI)
150
145
140
135
130
125
120
Jan.
2015
Feb.
2015
März
2015
April
2015
Mai
2015
Juni
2015
Juli
2015
Aug.
2015
Sept.
2015
Okt.
2015
Nov.
2015
Dez.
2015
Die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus werden seit der Lancierung am 5. Dezember
2007 an der SIX Swiss Exchange gehandelt. Der Schlusskurs lag per Ende Geschäftsjahr bei CHF 131.90,
was einer Abnahme von CHF 5.00 oder 3,65% entspricht. Die Performance beträgt –1,54% und liegt mit
5,71 Prozentpunkten unter dem Benchmark (SXI Real Estate Funds [TR]), der in der gleichen Zeit eine Performance von 4,17% aufweist. Das Agio, das sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Inventarwert
ergibt, lag am Ende der Berichtsperiode bei 25,51% und damit leicht über dem durchschnittlichen Agio der
im SXI Real Estate Funds vertretenen Fonds von 25,20%. Der in der Schweiz steuerbare Wert eines Anteils
beträgt CHF 0.002.
Rücknahmen
Am Ende des Rechnungsjahres 2015 wurden keine Anteile gekündigt.
Anteile im Umlauf
Stand am 1. Januar 2015
Rücknahmen
Ausgaben
Stand am 31. Dezember 2015
19 250 000Anteile
0Anteile
0Anteile
19 250 000Anteile
11
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung
Entwicklung
Nettoinventarwert
und Ausschüttung
Abschluss per
31.12.
2008*
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Anteile
im Umlauf
Inventarwert
ex Coupon
Ausschüttung
aus ord. Ertrag
CHF
Kapitalgewinn
CHF
Gesamt
ausschüttung
CHF
Nettovermögen zu
Verkehrswerten in
Mio. CHF
17 500 000
17 500 000
17 500 000
17 500 000
17 500 000
19 250 000
19 250 000
19 250 000
97.16
97.39
98.09
99.32
99.68
100.96
101.04
101.79
2.25
2.10
2.60
3.10
3.10
3.20
3.20
3.30
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.25
2.10
2.60
3.10
3.10
3.20
3.20
3.30
1 739,68
1 741,03
1 762,04
1 792,29
1 798,73
2 005,00
2 006,64
2 023,06
* Gründungsjahr 2007 / Ausgabepreis CHF 100.00. Das Geschäftsjahr per 31.12.2008 umfasst die Zeitspanne vom 5.12.2007 bis 31.12.2008 (verlängertes Geschäftsjahr).
12
Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag
5,45% Parking
8,10% Übrige
3,15% Büro
3,95% Verkauf
10,15% Kino / Hotel /
Restaurant
0,65% Lager
68,55% Wohnungen
Aufteilung Portfolio nach Serviceleistungen
12,15% Alters- und Pflegeheim
11,75% Seniorenresidenz
11,35% Gesundheit und
Wellness
64,75% LivingServices
13
Vermögensrechnung per 31. Dezember 2015
31.12.201531.12.2014 1)
Aktiven
Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen
bei Drittbanken
VerkehrswertVerkehrswert
CHFCHF
48 895
211 405
Grundstücke
– Wohnbauten
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
– Gemischte Bauten
– Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten
Total Grundstücke
1 630 111 500
454 469 000
289 387 000
131 746 000
2 505 713 500
1 551 514 000
413 169 000
312 360 000
120 648 000
2 397 691 000
Sonstige Vermögenswerte
Gesamtfondsvermögen
52 513 052
2 558 275 447
25 378 104
2 423 280 509
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
– Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte
Verbindlichkeiten – Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite
– Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten
Total kurzfristige Verbindlichkeiten
164 100 000
112 500 000
53 848 246
330 448 246
173 500 000
0
52 514 386
226 014 386
Langfristige Verbindlichkeiten
– Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte
Verbindlichkeiten
Total langfristige Verbindlichkeiten
185 000 000
185 000 000
175 000 000
175 000 000
Total Verbindlichkeiten
515 448 246
401 014 386
2 042 827 201
19 767 000
2 023 060 201
2 022 266 123
15 624 000
2 006 642 123
19 250 000
105.09
3.30
101.79
19 250 000
104.24
3.20
101.04
2 006 642 123
–61 600 000
2 004 999 706
–61 600 000
0
72 641 078
5 377 000
2 023 060 201
0
57 292 417
5 950 000
2 006 642 123
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
Geschätzte Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen
Anzahl Anteile im Umlauf
Nettoinventarwert pro Anteil
Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2015 (Coupon Nr. 10)
Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung
Veränderungen des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres
Ausschüttungen
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der
Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen
Gesamterfolg
Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen
Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres
Angaben früherer Jahre
Nettofondsvermögen
31.12.2015
2 023 060 201
31.12.2014
2 006 642 123
31.12.2013
2 004 999 706
1)
Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst
14
Inventarwert pro Anteil
105.09
104.24
104.16
Erfolgsrechnung 2015 (abgeschlossen per 31. Dezember 2015)
1.1.2015 bis
1.1.2015 bis
1.1.2014 bis
1.1.2014 bis
31.12.2015 31.12.201531.12.2014 1)31.12.2014 1)
CHF CHF CHFCHF
Erträge
Erträge der Post- und Bankguthaben
1 176
213
Mietzinseinnahmen
119 226 468
118 534 403
Sonstige Erträge
438 449
387 908
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe
von Anteilen
0
0
Total Erträge
119 666 093
118 922 524
Aufwendungen
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch
sichergestellten Verbindlichkeiten
Sonstige Passivzinsen
Baurechtszinsen
Unterhalt und Reparaturen
Liegenschaftenverwaltung
– Liegenschaftsaufwand – Verwaltungsaufwand
Steuern und Abgaben
– Liegenschaftssteuern
– Gewinn- und Kapitalsteuern
Schätzungs- und Prüfaufwand
Abschreibungen auf Mobilien
Rückstellungen für künftige Reparaturen
– Zuweisung
– Entnahme
Reglementarische Vergütungen an
– die Fondsleitung
– die Depotbank
– die Immobilienverwaltungen
Kosten für Rechenschaftsbericht
Aufsichtsabgaben
Sonstige Aufwendungen
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen
Total Aufwand
4 538 968
83 137
557 468
8 737 257
4 044 767
38 122
548 776
11 873 843
6 504 503
827 608
6 002 708
769 385
1 096 894
11 918 364
333 591
91 865
1 331 484
9 989 295
317 036
86 890
9 710 000
–4 333 000
12 002 000
–6 052 000
11 874 075
601 993
3 640 128
22 307
2 714
15 173
11 506 814
601 500
3 522 275
30 962
6 292
5 900
0
56 223 045
56 223 045
0
56 626 049
56 626 049
Nettoertrag
63 443 048
62 296 475
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste
471 089
870 052
Realisierter Erfolg
63 914 137
63 166 527
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste
12 869 941
3 912 890
Veränderung der Liquidationssteuern
–4 143 000
–9 787 000
Gesamterfolg
72 641 078
57 292 417
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres
Vortrag des Vorjahres
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg
Vortrag auf neue Rechnung
1)
63 443 048
2 378 968
65 822 016
63 525 000
2 297 016
62 296 475
1 682 493
63 978 968
61 600 000
2 378 968
Vorjahr an die neue KKV-Finma-Darstellung angepasst
15
Anhang per 31. Dezember 2015
Höhe des Abschreibungskontos
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen E
rträge
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile
Kennzahlen
Mietzinsausfallquote
Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV)
Eigenkapitalrendite (ROE)
Agio
Performance
Anlagerendite
1)
CHF
CHF
CHF
31.12.2015
31.12.2014
0,0 Mio.
23,6 Mio.
0,0 Mio.
keine
0,0 Mio.
18,3 Mio.
0,0 Mio.
keine
31.12.2015
31.12.2014 1)
5,28%
18,42%
2,50%
92,31%
74,56%
0,67%
0,83%
3,59%
25,51%
–1,54%
3,99%
5,86%
14,53%
2,34%
90,26%
75,38%
0,67%
0,81%
3,34%
31,33%
13,33%
3,23%
Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-Finma-Berechnung angepasst
Angaben über Derivate
Keine
Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Nettoinventarwerts
Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten
des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die
Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien
des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen
Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung
wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten
wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die
Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr
und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt.
Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden.
16
Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– J ährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und
den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des
Rechnungsjahres
–K
ommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und
Umbauten auf Basis der Baukosten
–E
ntschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis
des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird
–E
ntschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode
auf Basis der Bruttomietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen)
–A
usgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile
verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile
–R
ücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen
verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile
b)Vergütungen an die Depotbank
– Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4 des Fondsvertrages aufgeführten
Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres
– Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger
2015
Effektiv Maximal
2014
Effektiv Maximal
0,49%
1,00%
0,49%
1,00%
2,00%
3,00%
2,00%
3,00%
1,50%
2,00%
1,50%
2,00%
3,05%
5,00%
2,97%
5,00%
0,00%
5,00%
0,00%
5,00%
0,00%
5,00%
0,00%
5,00%
0,03%
0,00%
0,05%
0,50%
0,03%
0,00%
0,05%
0,50%
Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe
sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
Grundstückkäufe
Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
CHF
CHF
31.12.2015
31.12.2014
0,0 Mio.
209,5 Mio.
0,0 Mio.
179,5 Mio.
Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren
1 bis 5 Jahre
> 5 Jahre
CHF
CHF
31.12.2015
31.12.2014
85,0 Mio.
100,0 Mio.
85,0 Mio.
90,0 Mio.
Generelle Bemerkung:
Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden.
17
Hypotheken
Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse
Laufende Hypotheken und Festvorschüsse
von
Kreditart
Festhypothek
22.04.2013
Festhypothek
10.06.2011
Festhypothek
10.06.2011
Festhypothek
31.12.2010
Festhypothek
31.05.2013
Festhypothek
31.12.2010
Festhypothek
29.04.2011
Festhypothek
15.09.2011
Festhypothek
29.04.2011
Festhypothek
15.09.2011
Festhypothek
29.04.2011
Festhypothek
15.09.2011
Festhypothek
22.04.2013
Festhypothek
31.05.2013
Festhypothek
22.04.2013
Festhypothek
31.05.2013
Festhypothek
18.07.2014
Festhypothek
15.09.2015
Festhypothek
31.05.2015
Festvorschuss
31.12.2015
Festvorschuss
31.12.2015
Total laufende Hypotheken und
Festvorschüsse
Laufzeit
bis
31.03.2016
30.06.2016
30.06.2017
31.12.2017
31.05.2018
31.12.2018
29.04.2019
13.09.2019
29.04.2020
15.09.2020
29.04.2021
15.09.2021
31.03.2022
31.05.2022
31.03.2023
31.05.2023
31.07.2024
15.09.2024
31.05.2025
04.01.2016
31.03.2016
Betrag in CHF
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
15 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
20 000 000
104 100 000
40 000 000
Zinssatz
0,690%
1,840%
2,050%
2,100%
0,930%
2,250%
2,510%
1,890%
2,615%
2,010%
2,705%
2,110%
1,500%
1,600%
1,600%
1,680%
1,740%
0,700%
1,150%
0,600%
0,310%
349 100 000
Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen
sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
18
Kreditart
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
von
31.12.2014
07.01.2015
09.01.2015
27.01.2015
28.01.2015
30.01.2015
02.02.2015
03.02.2015
10.02.2015
17.02.2015
18.02.2015
20.02.2015
27.02.2015
10.03.2015
31.12.2014
13.03.2015
19.03.2015
27.03.2015
31.03.2015
02.04.2015
31.03.2015
10.04.2015
10.04.2015
16.04.2015
23.04.2015
24.04.2015
30.04.2015
04.05.2015
08.05.2015
15.05.2015
31.05.2013
29.05.2015
01.06.2015
01.06.2015
30.04.2015
10.06.2015
22.06.2015
25.06.2015
30.06.2015
01.07.2015
01.07.2015
10.07.2015
23.07.2015
31.07.2015
18.08.2015
10.08.2015
21.08.2015
27.08.2015
31.08.2015
02.09.2015
15.09.2011
30.06.2015
10.09.2015
15.09.2015
30.09.2015
01.10.2015
09.10.2015
14.10.2015
27.10.2015
28.10.2015
30.10.2015
06.11.2015
09.11.2015
10.11.2015
16.11.2015
27.11.2015
30.11.2015
30.09.2015
10.12.2015
14.12.2015
18.12.2015
Laufzeit
bis
09.01.2015
09.01.2015
30.01.2015
30.01.2015
30.01.2015
10.02.2015
10.02.2015
10.02.2015
27.02.2015
27.02.2015
27.02.2015
27.02.2015
10.03.2015
13.03.2015
31.03.2015
31.03.2015
31.03.2015
31.03.2015
10.04.2015
10.04.2015
30.04.2015
30.04.2015
30.04.2015
30.04.2015
30.04.2015
30.04.2015
04.05.2015
08.05.2015
29.05.2015
29.05.2015
31.05.2015
01.06.2015
10.06.2015
10.06.2015
30.06.2015
30.06.2015
30.06.2015
30.06.2015
01.07.2015
10.07.2015
10.07.2015
31.07.2015
31.07.2015
10.08.2015
21.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
02.09.2015
10.09.2015
15.09.2015
30.09.2015
30.09.2015
30.09.2015
01.10.2015
09.10.2015
30.10.2015
30.10.2015
30.10.2015
30.10.2015
10.11.2015
10.11.2015
10.11.2015
20.11.2015
20.11.2015
30.11.2015
10.12.2015
31.12.2015
31.12.2015
31.12.2015
31.12.2015
Betrag in CHF
103 500 000
2 000 000
99 200 000
650 000
780 000
101 600 000
9 400 000
1 400 000
104 000 000
5 000 000
500 000
2 100 000
113 200 000
109 000 000
40 000 000
171 000 000
320 000
180 000
176 000 000
4 500 000
40 000 000
7 900 000
173 300 000
8 300 000
600 000
2 500 000
193 500 000
193 500 000
185 200 000
500 000
20 000 000
186 000 000
700 000
184 000 000
40 000 000
185 000 000
1 800 000
1 800 000
192 000 000
13 200 000
167 500 000
164 100 000
2 000 000
166 300 000
800 000
157 500 000
4 000 000
500 000
162 100 000
158 600 000
10 000 000
40 000 000
152 700 000
1 200 000
141 000 000
139 200 000
135 100 000
700 000
700 000
6 800 000
146 200 000
33 100 000
900 000
119 500 000
1 100 000
33 100 000
73 800 000
40 000 000
68 500 000
25 000 000
5 900 000
Zinssatz
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,410%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,410%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,570%
0,520%
0,520%
0,520%
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
1,000%
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
Geschäfte zwischen Fonds
Während des Geschäftsjahres 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus von den Immobilienfonds Credit Suisse 1a
Immo PK und Credit Suisse Real Estat Fund International folgende Kredite erhalten.
Laufende Kredite
Kreditart
Kredit
Abgelaufene Kredite
von
17.12.2015
Laufzeit
bis
08.01.2016
Betrag in CHF
112 500 000
Zinssatz
0,300%
Kreditart
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Laufzeit
bis
30.11.2015
30.11.2015
30.11.2015
10.12.2015
10.12.2015
14.12.2015
17.12.2015
von
10.11.2015
20.11.2015
20.11.2015
30.11.2015
30.11.2015
10.12.2015
10.12.2015
Betrag in CHF
20 000 000
10 000 000
112 500 000
20 000 000
112 500 000
25 000 000
112 500 000
Zinssatz
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
Während des Geschäftsjahres 2015 hat der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus keine sonstigen Anlagen (gem. Art. 86
Abs. 3a KKV) bei den Immobilienfonds derselben Fondsleitung getätigt.
Laufende sonstige Anlagen
Kreditart
Keine
von
Abgelaufene sonstige Anlagen
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Kreditart
Keine
Laufzeit
bis
von
Betrag in CHF
Zinssatz
Käufe und Verkäufe von Grundstücken
Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2015
Käufe
Gebäudeart
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Bad Zurzach, Hauptstrasse 25 / Waaggässli 3
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Krummenau, Sonnenwiese
Urdorf, Bachstrasse 13
Yverdon-les-Bains, Avenue des Bains 20, 22
Miteigentumsanteil
Wohnbau
Verkäufe
Beromünster, Buechweid 1, 3, 5, «Buechweid»
Burgdorf, Emmentalstrasse 8, 8a, 8c, 8d, «Burgerheim»
Chur, Goldgasse 2 / Grabenstrasse 41
Chur, Goldgasse 3
Chur, Kupfergasse 11
Chur, Untere Gasse 4, «Bernina»
Herisau, Nieschbergstrasse 15
Neudorf, Mühle 1, 3
Neudorf, Mühle 4, 5, 6
Oberönz, Farnsbergstrasse 60
Gebäudeart
Wohnbauten
Gemischte Bauten
Gemischter Bau
Gemischter Bau
Gemischter Bau
Wohnbau
Wohnbauten
Wohnbauten
Wohnbau
Zürich, Weinbergstrasse 44
Kommerziell genutzte Liegenschaft
GB-Nr.
811
553, 2028-1 bis
2028-6, 2028-7-4 bis
2028-7-15
1106
1268
1255, 1256, 1257
7332
801
6438
Grundstücksfläche m2
8 192
GB-Nr.
737, 738, 739
4748
3049
3193
3087 / 3088
3195
1421
1252
1253
843, 841-10, 841-43
bis 841-53
1881
Grundstücksfläche m2
4 480
3 292
405
226
540
961
1 350
2 411
2 232
797
1 676
1 199
1 563
7 376
5 337
3 558
32 726
640
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%
Mieter
SenioCare AG
Ort der Liegenschaft
Berg, Bern, Degersheim, Dotzigen, Egnach, Kradolf, Krummenau,
Oberlindach, Reute, Wald
Anteil in % der Mietzinseinnahmen
6,00%
Geschäfte mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der
Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand April 2015).
19
Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 31. Dezember 2015
Liegenschaftsstruktur
Wohnbauten
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Total
Wohnbauten
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Total
Immobilienstruktur
(nach Verkehrs
werten)
11,55%
Gemischte Bauten
18,15%
Kommerziell genutzte
Liegenschaften
20
Gestehungskosten
Verkehrswerte
Versicherungswerte
CHF
1 531 070 058
452 253 686
276 532 700
CHF
1 630 111 500
454 469 000
289 387 000
CHF
1 271 509 942
368 819 838
263 091 492
134 020 000
131 746 000
134 020 000
2 393 876 444
2 505 713 500
2 037 441 272
Gestehungskosten
Verkehrswerte
63,95%
18,90%
11,55%
65,05%
18,15%
11,55%
5,60%
5,25%
100,00%
100,00%
5,25%
Bauland (inkl. Abbruchobjekte)
und angefangene Bauten
65,05%
Wohnbauten
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften
Diessenhofen
Schaffhausen
Kreuzlingen Berg
Kradolf
Romanshorn
Niederglatt Zuzwil Egnach
Rorschach
Embrach Lindau
Au
Dietikon
Dussnang
Neuenhof
Regensdorf Aarau Urdorf Zürich
Degersheim Reute
Staufen Niederrohrdorf
Wald
Lenzburg
Oensingen
Rothrist Hedingen
Krummenau
Adliswil
Solothurn Zuchwil
Cham
Grenchen Wollerau
Derendingen
Burgdorf
Dotzigen
Lyss Luzern Gampelen Oberlindach
Hinterkappelen
Bern
Kehrsatz
Bad Zurzach
Basel Rheinfelden
Döttingen
Pratteln Füllinsdorf
Bülach
Davos-Platz
Thun
Yverdon-les-Bains
Bulle
St-Sulpice
Lonay Renens
La Conversion
Ecublens
Montreux-Territet
Villeneuve
Aigle
Genf
Saillon
Tenero-Contra
Arbedo-Castione
Lugano
Verkehrswerte:
über 50 Mio. CHF
20–50 Mio. CHF
5–20 Mio. CHF
bis 5 Mio. CHF
Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
4,70% Westschweiz
13,00% Genfersee
17,60% Zürich
5,75% Südschweiz
5,00% Ostschweiz
6,95% Zentralschweiz
13,15% Bern
33,85% Nordwestschweiz
21
Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Anzahl Total MietOrt, Adresse
Gebäude
objekte
Wohnbauten
Aarau, Im Käfergrund 41, 43, 45
3
54
Adliswil, Poststrasse 11, 13
2
172
Aigle, Rue du Molage 24a, 24b, 26 / La Résidenz «du Bourg»
q
3
75
Au, Nollenhornstrasse 10, 12, 14
3
113
Basel, Erlkönigweg 21, 23, 25, 27 / Tangentenweg 40, 42, 44, 46, «Erlenmatte»
8
290
Basel, Gempenstrasse 46
1
107
Basel, J.-J. Balmer-Strasse 1
1
212
Basel, J.-J. Balmer-Strasse 3, 5, 7, 9
4
94
Basel, J.-J. Balmer-Strasse 6, 8, 10
3
100
Berg, Schlossstrasse 9, «Schloss Berg»
q
1
67
Bern, «Résidence» Niesenweg 1
q
1
138
Bern, Bühlstrasse 5
q
1
46
Beromünster*, Buechweid 1, 3, 5, «Buechweid»
Bulle, Rue de l'Europe 68, 70
2
199
Burgdorf, Lyssachstrasse 77, 77a, 77b, 77c, 77d, 79, Seniorenresidenz «Burdlef»

4
186
Cham, Luzernerstrasse 17
1
13
Cham, Luzernerstrasse 19
1
57
Davos-Platz, Promenade 136, «Haus Face»
1
65
Davos-Platz, Promenade 18, «Haus Bernina»
1
113
Degersheim, Feldeggstrasse 6
q
1
39
Degersheim, Kirchweg 8
q
1
50
Derendingen, Hauptstrasse 48
1
97
Diessenhofen, Im Vogelsang
1
70
Dietikon, Grünaustrasse 2, 4, 6, 8, 10 / Webereistrasse 2, 4, 6, 8 / Rapidplatz 3, «Lindenhof»
1
344
Dietikon, Zentralstrasse / Florastrasse
2
172
Dietikon, Zürcherstrasse 80, 82
2
51
Dotzigen, Schulhausstrasse 11
q
1
50
Egnach, Buch 16, «Seerose»
q
1
81
Embrach, Hardstrasse 24, 26, 28
3
76
Füllinsdorf, Hammerstrasse 2, 4
2
118
Gampelen, Neuenburgstrasse 6
q
1
39
Grenchen, Schützengasse 86, 88, 90, 92, 94, 96
6
125
Hedingen, Affolternstrasse 8, 10, «Querbeet»
1
101
Herisau*, Nieschbergstrasse 15
Hinterkappelen, Dorfstrasse 1, 3, «Residenz Hausmatte»

2
154
Kradolf, Hauptstrasse 17, 19, «Rosengarten»
q
2
34
Kreuzlingen, Seefeldstrasse 30, 30a
2
61
Krummenau, Sonnenwiese
q
1
23
La Conversion, Chemin de Crêt-de-Plan 122

1
49
Lenzburg, Bahnhofstrasse, «Check-in»
3
183
Lindau, Hofwisenstrasse 2, 4
2
51
Lonay, Chemin des Vignes 14, «Domaine de La Gracieuse»

2
288
Lugano, Via Monte Carmen 13, 15
2
94
Lugano-Paradiso, Via delle Scoule 16
1
35
Lugano-Paradiso, Via Franco Zorzi 39
1
20
Lugano-Paradiso, Via Franco Zorzi 39a
1
53
Luzern, Zihlmattweg 42, 44, «Hochzwei»
2
598
Montreux-Territet, Avenue de Chillon 63

1
217
Neudorf*, Mühle 1, 3
Neudorf*, Mühle 4, 5, 6
Neuenhof, Webermühle 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 23, 31, 32, 33, 41, 42, 43, 44, 45
19
934
Niederglatt, Alte Poststrasse 1, 3, 7
3
75
Niederglatt, Kaiserstuhlstrasse 26, 28
2
45
Oberlindach, Diemerswilstrasse 28
q
1
24
Oberönz*, Farnsbergstrasse 60
Renens, Chemin des Novalles 3
q
1
28
Reute, Mohren 278
q
1
50
Rheinfelden, Augartenstrasse 8, 10, 12, 14
4
32
Rheinfelden, Habsburgerstrasse 2
1
83
Rheinfelden, Habsburgerstrasse 4, 6, 8, 10 / Waldshuterstrasse 7, 9, 11, 13, 15
9
74
Rheinfelden, Habsburgerstrasse 84, 86, 88
3
25
Rheinfelden, Laufenburgerstrasse 16
1
169
Rheinfelden, Säckingerstrasse 1, 3, 5
3
44
Rheinfelden, Säckingerstrasse 17
1
89
Rheinfelden, Säckingerstrasse 21
1
90
Rheinfelden, Säckingerstrasse 6, 8, 10, 12, 14, 16, 20, 22
8
91
Rheinfelden, Waldhofstrasse 15
1
522
Rheinfelden, Waldhofstrasse 37
1
507
Rheinfelden, Waldhofstrasse 39, 41, 43, 65, 67, 69
6
48
Rheinfelden, Waldshuterstrasse 2, 4, 6
3
24
Rheinfelden, Waldshuterstrasse 69, 71
2
33
22
Total Miet Grundstücks- Erstellungsfläche (m2)
jahr
fläche (m2)
Erwerbs
datum
2 484
4 304
3 125
4 276
13 224
2 997
5 095
5 211
5 535
2 580
5 009
3 196
2 969
3 541
2 105
5 313
8 530
3 405
1 483
2 633
2 232
12 657
9 714
1 215
1963
2010
2009
2009
2015
1996
1968
1969
1968
1677
1976
1972
01.09.2008
01.08.2008
23.09.2010
11.03.2008
23.05.2013
01.09.2007
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.10.2010
01.11.2007
01.11.2007
5 494
13 855
1 258
1 443
2 242
1 330
1 505
2 043
2 997
1 788
15 652
4 204
1 971
1 970
3 100
3 111
4 232
1 134
4 787
3 245
9 787
13 314
658
1 013
1 194
1 407
3 698
5 030
3 586
3 101
5 376
3 488
2 036
1 811
4 232
4 358
3 064
3 476
7 180
2 903
2010
2006
1912
1999
1963
1995
2008
1988
2014
2011
2011
2011
2003
1990
1965
2006
1993
1969
2012
2013
20.09.2010
01.04.2008
01.12.2008
01.12.2008
01.06.2008
01.06.2008
01.10.2008
01.06.2007
14.09.2012
29.09.2011
01.10.2009
23.04.2009
01.11.2007
01.11.2007
01.07.2010
01.10.2007
01.10.2007
01.03.2009
26.05.2010
28.09.2011
6 823
1 505
1 840
650
1 944
6 914
2 322
8 202
3 088
1 590
478
984
24 394
8 786
5 885
2 335
2 250
1 199
2 983
6 775
3 617
41 218
2 698
700
619
775
6 150
4 549
2007
1902
2009
1960
1985
2010
2007
1987
1974
1955
1947
1971
2012
1991
01.01.2008
01.07.2010
26.06.2007
01.06.2007
31.03.2008
20.01.2009
01.10.2007
01.04.2008
01.07.2008
01.12.2007
01.03.2008
01.03.2008
10.07.2009
01.11.2007
32 617
2 706
2 136
846
67 296
3 077
1 930
1 391
1973
1997
2007
1972
01.11.2008
01.12.2007
01.12.2007
01.06.2007
664
1 168
2 896
4 326
6 670
2 393
4 356
2 386
4 340
4 416
5 792
4 356
4 504
4 624
2 356
1 448
1 616
5 665
4 206
23 604
1978
1982
1973
1973
1973
1973
1974
1974
1974
1974
1974
1973
1973
1974
1974
1974
01.11.2007
01.06.2007
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
01.04.2008
3)
3)
9 532
3 937
4 000
4)
11 182
2 522
8 855
5)
5)
11 308
Eigentumsverhältnis
Gestehungskosten
Verkehrswert
SollMietertrag 1)
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Stockwerkeigentum 2)
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
9 351 000
22 285 000
17 139 000
14 958 000
76 478 000
17 513 960
19 773 040
18 144 000
18 822 600
6 535 700
37 143 000
20 972 000
10 030 000
22 530 000
18 090 000
15 730 000
78 330 000
16 360 000
22 930 000
21 020 000
21 540 000
6 228 000
34 500 000
20 470 000
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum im Baurecht
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
24 744 000
47 745 800
8 179 500
11 986 595
13 799 000
11 775 000
7 521 000
7 336 000
15 033 000
7 702 000
70 345 000
23 386 000
8 672 800
10 294 000
8 447 000
11 652 100
16 989 000
9 422 000
20 483 000
17 521 000
26 080 000
52 610 000
6 528 000
8 233 000
10 780 000
9 265 000
8 337 000
8 814 000
15 450 000
8 705 000
76 270 000
23 910 000
9 337 000
11 380 000
8 535 000
12 720 000
15 470 000
8 204 000
21 560 000
19 060 000
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
24 230 000
5 231 700
7 372 000
2 775 000
11 351 000
29 334 000
9 080 861
53 006 000
20 471 000
8 825 000
2 445 500
7 444 000
134 559 000
41 424 000
25 490 000
5 214 000
8 320 000
866 500
12 510 000
33 020 000
10 110 000
57 400 000
17 440 000
8 447 000
2 756 000
7 005 000
151 360 000
40 050 000
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
121 586 000
9 649 000
8 713 900
3 852 000
131 480 000
9 115 000
9 123 000
4 402 000
Alleineigentum
Alleineigentum
5 225 100
4 894 150
5 364 000
10 540 000
15 897 000
4 219 000
11 639 000
4 669 000
9 975 000
10 402 800
11 684 000
19 460 000
18 811 000
10 222 000
4 196 000
3 120 000
5 280 000
5 757 000
7 637 000
12 160 000
17 580 000
5 999 000
14 690 000
6 429 000
12 230 000
12 230 000
15 680 000
18 170 000
17 240 000
12 310 000
5 862 000
4 048 000
531 564
1 133 365
1 007 640
888 708
2 815 100
1 173 090
2 291 522
1 307 432
1 352 086
370 932
1 353 552
990 796
542 402
1 357 968
2 991 480
331 732
439 680
446 451
293 976
487 715
471 696
773 380
462 511
4 443 468
1 192 300
477 226
651 067
482 808
618 697
996 843
262 788
1 151 483
946 701
171 921
1 356 887
294 737
438 766
170 644
684 655
1 739 089
491 186
2 984 748
872 237
453 052
168 790
438 591
8 009 728
2 264 637
129 138
217 554
7 087 826
543 649
458 111
240 096
168 264
324 687
317 866
451 859
744 551
1 066 588
379 368
872 107
394 262
759 851
743 928
949 410
1 293 556
1 244 919
770 103
369 320
251 772
Bruttoerträge
Mietzinsausfälle 1)
in CHF
in % (Nettomietertrag) 1)
12 175
18 632
–
141 772
111 140
171 297
–
43 269
91 644
–
–
103 866
129 297
–
–
193 250
–
–
1 550
–
–
45 110
19 340
576 342
126 895
70 369
–
–
35 328
89 676
–
186 900
55 632
53 088
1 700
–
24 127
–
–
289 939
7 106
4 800
38 673
14 092
28 777
16 330
692 942
–
28 224
72 540
952 147
28 426
50 533
–
45 760
–
–
2 902
12 906
6 540
9 897
21 584
2 351
6 987
5 968
17 895
50 532
33 158
11 878
3 014
–
2,29
1,64
–
15,95
3,95
14,60
–
3,31
6,78
–
–
10,48
23,84
–
–
58,25
–
–
0,53
–
–
5,83
4,18
12,97
10,64
14,75
–
–
5,71
9,00
–
16,23
5,88
30,88
0,13
–
5,50
–
–
16,67
1,45
0,16
4,43
3,11
17,05
3,72
8,65
–
21,86
33,34
13,43
5,23
11,03
–
27,20
–
–
0,64
1,73
0,61
2,61
2,47
0,60
0,92
0,80
1,88
3,91
2,66
1,54
0,82
–
519 389
1 114 733
1 007 640
746 936
2 703 960
1 001 793
2 291 522
1 264 163
1 260 442
370 932
1 353 552
886 930
413 105
1 357 968
2 991 480
138 482
439 680
446 451
292 426
487 715
471 696
728 270
443 171
3 867 126
1 065 405
406 857
651 067
482 808
583 369
907 167
262 788
964 583
891 069
118 833
1 355 187
294 737
414 639
170 644
684 655
1 449 150
484 080
2 979 948
833 564
438 960
140 013
422 261
7 316 786
2 264 637
100 914
145 014
6 135 679
515 223
407 578
240 096
122 504
324 687
317 866
448 957
731 645
1 060 048
369 471
850 523
391 911
752 864
737 960
931 515
1 243 024
1 211 761
758 225
366 306
251 772
Zimmer
1–1,52–2,53–3,54–4,5 5+
5
–
44
–
4
20
180
20
16
40
84
34
–
–
–
12
49
23
–
18
32
–
34
–
13
29
–
–
84
10
–
19
32
–
–
–
12
5
–
30
43
1
–
19
4
–
–
–
2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
160
68
–
4
6
54
25
34
4
–
12
–
–
31
36
–
–
28
–
2
–
54
4
–
27
–
–
–
27
17
54
16
–
–
–
–
25
–
13
8
–
14
1
–
5
–
–
–
10
7
49
15
5
–
–
6
21
–
37
17
–
–
1
–
1
–
–
–
2
–
31
6
11
–
–
12
10
–
8
8
–
–
2
–
–
1
–
–
–
–
–
1
–
–
–
6
1
–
–
–
24
19
–
14
31
6
–
48
1
5
–
42
8
62
41
–
–
–
–
38
–
137
18
14
8
–
82
20
5
–
8
1
–
30
12
41
15
13
2
–
162
20
–
–
10
–
–
1
8
–
9
3
–
–
41
–
–
–
–
–
–
1
–
–
1
–
–
–
2
–
9
–
–
18
60
1
–
–
114
9
12
–
93
5
–
–
92
10
4
–
17
25
–
–
–
–
11
–
–
–
–
11
–
–
–
–
–
–
–
42
8
–
22
–
22
24
–
26
41
16
–
–
–
–
16
14
24
12
44
12
33
31
32
40
13
–
12
8
–
–
16
10
24
4
–
4
11
11
32
–
11
5
4
8
–
–
–
–
16
8
–
8
–
–
–
–
–
27
8
–
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
Parking
Anz.
Gewerbe
Büros, PraxisKinos / Hotels /
Übrige kommer
Total Gewerbeobjekte
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2%
32
34
44
42
180
54
180
76
84
40
118
34
2 484
2 685
3 125
4 266
13 224
2 888
3 623
4 400
4 520
2 580
5 009
2 770
100,00
62,38
100,00
99,77
100,00
96,36
71,11
84,44
81,66
100,00
100,00
86,67
22
133
31
70
110
50
6
6
–
26
20
10
–
–
–
–
–
1
4
5
–
–
–
–
–
–
–
–
–
83
427
370
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
2
1
2
–
–
1
–
570
–
–
–
–
234
57
432
–
–
96
–
–
–
–
–
–
1
–
–
1
–
1
–
–
–
–
–
–
175
–
–
–
–
330
–
1
–
–
–
1
5
1
2
–
–
–
–
270
–
–
–
26
212
21
345
–
–
–
–
3
–
1
–
1
14
5
12
–
–
–
–
779
–
10
–
–
424
363
238
–
–
–
–
5
–
1
–
3
26
12
16
1
–
2
–
1 619
–
10
–
109
1 472
811
1 015
–
–
426
–
37,62
–
0,23
–
3,64
28,89
15,56
18,34
–
–
13,33
160
136
8
4
39
55
25
34
43
24
146
38
16
31
36
24
57
28
58
35
5 494
13 855
689
96
1 992
1 284
1 505
2 043
2 997
1 709
12 942
3 283
1 884
1 970
3 100
3 111
4 127
1 134
4 748
3 155
100,00
100,00
54,77
6,65
88,85
96,54
100,00
100,00
100,00
95,58
82,69
78,09
95,59
100,00
100,00
100,00
97,52
100,00
99,19
97,23
39
48
–
22
22
56
12
15
54
41
168
123
29
19
44
52
56
11
64
65
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
17
6
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1 672
741
–
–
–
–
–
–
–
90
–
–
3
1
–
–
–
–
–
–
5
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
314
61
–
–
–
–
–
–
505
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
1
19
1
–
1
1
–
–
2
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
99
981
123
–
–
–
–
–
368
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
7
1
–
–
–
–
–
4
5
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
156
229
127
–
–
–
–
–
163
180
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
4
2
2
1
–
–
5
2
–
6
–
–
–
5
–
3
–
–
–
–
76
–
46
–
–
–
79
2
–
87
–
–
–
105
–
39
–
–
2
5
31
4
2
2
1
–
5
30
11
6
–
1
–
5
–
3
1
–
–
569
1 347
250
46
–
–
–
79
2 710
921
87
–
–
–
105
–
39
90
–
–
45,23
93,35
11,15
3,46
–
–
–
4,42
17,31
21,91
4,41
–
–
–
2,48
–
0,81
2,77
70
19
18
15
31
76
20
226
44
35
10
42
295
102
5 620
1 505
1 826
650
1 944
6 285
2 304
8 202
3 088
1 590
478
842
22 730
8 786
82,37
100,00
99,24
100,00
100,00
90,90
99,22
100,00
100,00
100,00
100,00
85,57
93,18
100,00
75
15
40
8
18
94
30
51
49
–
10
9
262
104
1
–
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
1
80
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
–
4
–
–
–
–
1
4
161
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
18
–
1
–
–
–
–
–
–
5
–
–
–
–
36
6
380
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1 188
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
1
2
–
–
–
14
–
–
–
–
–
–
–
–
140
160
–
5
–
2
–
–
13
1
–
1
–
–
1
2
–
582
–
–
–
–
629
18
–
–
–
–
2
298
–
9
–
3
–
–
13
1
11
1
–
–
2
41
11
1 203
–
14
–
–
629
18
–
–
–
–
142
1 664
–
17,63
–
0,76
–
–
9,10
0,78
–
–
–
–
14,43
6,82
–
368
25
16
18
32 372
2 657
1 870
846
99,25
98,19
87,55
100,00
536
40
22
6
1
–
–
–
125
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
6
–
–
–
–
–
–
–
23
10
7
–
120
49
266
–
30
10
7
–
245
49
266
–
0,75
1,81
12,45
–
17
25
32
66
72
24
77
24
66
66
64
77
65
48
24
16
664
1 168
2 896
4 312
6 656
2 356
4 356
2 356
4 340
4 344
5 792
4 356
4 262
4 624
2 356
1 448
100,00
100,00
100,00
99,68
99,79
98,45
100,00
98,74
100,00
98,37
100,00
100,00
94,63
100,00
100,00
100,00
10
25
–
–
–
–
75
18
–
–
27
437
425
–
–
17
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
1
–
–
–
–
1
–
–
1
–
–
–
–
–
–
14
7
–
–
–
–
72
–
–
242
–
–
–
–
–
–
16
1
1
17
2
23
23
–
8
16
–
–
–
–
–
–
–
7
37
–
30
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
17
2
1
17
2
23
24
–
8
17
–
–
–
–
–
–
14
14
37
–
30
–
72
–
–
242
–
–
–
–
–
–
0,32
0,21
1,55
–
1,26
–
1,63
–
–
5,37
–
–
–
24
Ort, Adresse
Romanshorn, Alleestrasse 48, 48a
Romanshorn, Huebzelg 1, 3, 5, «Silberholz»
Rothrist, Am Bachweg 1, 3, 5
Solothurn, Walter Schnyder-Strasse 5, «Sphinxmatte»
Solothurn, Zuchwilerstrasse 62, 64
Staufen, Chrüzweg 3, 5, 7, 9, «Esterli»
Urdorf, Bachstrasse 13
Villeneuve, Chemin de Byron 2
Wald, Haselstudstrasse 12
Wollerau, Wilenstrasse 4
Zuchwil, Stauffacherweg 1
Zuchwil, Stauffacherweg 3
Zuchwil, Stauffacherweg 5, 7
Zürich, Hagenholzstrasse 62, «Andreaspark 3»
Zürich, Im Heuried 52, 54, 56, 58, 60, 62 / Küngenmatt 3, 5, 7, 9, 11, 15
Zuzwil, Herbergstrasse 5, 7
Total I
Anzahl Total MietGebäude
objekte
2
36
3
103
3
104

1
145
2
61
4
156
1
55
q
1
64
q
1
53
1
41
1
21
1
49
2
60
1
173
12
130
2
49
197
9 661
Total Miet Grundstücks- Erstellungsfläche (m2)
jahr
fläche (m2)
1 480
606
1972
3 453
4 534
2011
3 786
5 018
2010
10 558
8 900
2011
2 104
3 798
1965
5 429
6 281
2014
2 494
3 558
2011
2 150
4 791
1850
1 467
3 507 1925/1977
662
1 178
2006
1 036
966
1968
1 057
1 036
1968
2 278
3 784
1982
6 832
4 171
2012
6 470
8 897
1941
2 140
3 163 1992/1994
352 313
442 571
Erwerbs
datum
15.12.2009
16.12.2009
10.02.2009
19.12.2008
01.03.2009
20.12.2012
01.10.2015
01.01.2008
01.06.2007
01.11.2008
01.03.2009
01.03.2009
01.03.2009
06.02.2009
01.04.2008
01.10.2007
davon im Stockwerkeigentum
davon im Baurecht
Bad Zurzach, Badstrasse 44, «Parkhotel»
Bad Zurzach, Hauptstrasse 25 / Waaggässli 3
Basel, Gundeli-Park Einstellhalle 1., 2., 3. UG
Burgdorf*, Emmentalstrasse 8, 8a, 8c, 8d, «Burgerheim»
Dussnang, Kurhausstrasse 34, «Kneipphof»
Genf, Rue Philippe-Plantamour 6, 8
Kehrsatz, Weidliweg 2, 2a, 2c
Lyss, Steinweg 6-28, «Lyssbachpark»
Oensingen, Mühlefeldstrasse 53, 55, 57, 57a / Bienkenstrasse 22, 24, 26, 26a, «Inneres Mülifeld»
Rheinfelden, Augarten Zentrumsbauten / Im Waldhof
Saillon, Les Bains de Saillon
Thun, Scheibenstrasse 11, «Selve-Areal»
Yverdon-les-Bains, Avenue des Bains 20, 22
Zürich, Badenerstrasse 537 / Cyklamenweg 1, 3
Zürich*, Weinbergstrasse 44
Total II
v
v
v
v
v
q
v
v
v
v
1
1
1
339
20
675
8 268
277
184
10 059
1 676
2 788
1984
1675
1968
01.11.2008
01.11.2015
01.04.2008
1
2
3
2
8
1
1
1
3
1
169
28
14
609
404
7
104
143
268
238
11 982
2 494
885
23 593
12 406
1 427
6 800
8 772
7 678
4 945
19 538 1900/1997
618 1900/2011
2 353
2013
18 282
2011
12 620
1994
3 989
1973
14 419
1983
4 990
2009
34 873 1977 / 1988
2 741
2011
11.07.2014
23.12.2009
15.03.2012
16.12.2011
01.07.2008
01.04.2008
01.02.2008
16.12.2009
01.12.2015
21.08.2008
26
3 018
89 711
128 946
2
1
57
183
5 229
9 156
1 321
6 574
4
345
10 076
15 234
2
1
2
2
5
19
148
588
37
36
182
1 576
4 667
29 194
1 340
2 099
6 723
68 484
1
1
1
1
1
2
1
8
–
176
–
–
–
–
–
176
–
–
–
–
–
–
–
–
davon im Baurecht
Gemischte Bauten
Basel, Schwarzwaldallee 179 / Rosentalstrasse 70
Bülach, Schaffhauserstrasse / Winterthurerstrasse, «Arcade»

Bulle, Chemin de Bouleyres 35, 37 / Rue des Agges 8 / Rue de l’Ondine 20
Chur*, Goldgasse 2 / Grabenstrasse 41
Chur*, Goldgasse 3
Chur*, Kupfergasse 11
Chur*, Untere Gasse 4, «Bernina»
Döttingen, Hauptstrasse, «Wohnen 50+»
Ecublens, EPFL – Centre de Congrès et de Rencontres, Les Blévallaires
Regensdorf, Affolternstrassse 26, 28
Rorschach, Neugasse 1 / Marktplatz 2
Schaffhausen, Stimmerstrasse 74, 76, 78, 80, 80a, «Alpenblick»
Total III
1914
2009
1987/1989
/2002
01.04.2008
01.07.2009
4 363
14 913
1 327
884
5 939
50 555
2009
2014
2006
2009
1968
30.06.2008
22.12.2010
01.11.2007
01.02.2010
01.11.2007
8 192
8 042
1 563
7 376
5 337
6 327
9 750
46 587
2017
2016
2016
2016
2017
2016
2017
24.02.2015
08.10.2012
30.01.2015
28.01.2015
30.03.2015
20.06.2014
29.12.2014
17.12.2009
davon im Baurecht
Basel, Schorenweg 36
St-Sulpice, En Champagny B3, B4, Rue du Centre
Tenero-Contra, Via San Gottardo, «Vitadomo»
Total IV
Baurechtsgrundstücke
Total V
Gesamttotal

–
–
–
–
250
14 431
510 508
668 659
davon im Stockwerkeigentum
davon im Baurecht
* In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften
1) Nicht annualisiert
2)Anteil 520/1 000
3)Gemeinsam genutzte Parzelle mit Habsburgerstrassse 2
4) Gemeinsam genutzte Parzelle mit Säckingerstrasse 17
26
5)
6)
Gemeinsam genutzte Parzelle mit Waldhofstrasse 37
Alleineigentum im Baurecht der Credit Suisse Funds AG,
Zugehörigkeit zu je 50% dem Credit Suisse Real Estate Fund
LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality
(total Grundstücksfläche = 29 825 m2)
q Alters- und Pflegeheim
LivingServices
v Gesundheit und Wellness
Seniorenresidenz
Eigentumsverhältnis
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Gestehungskosten
4 497 000
13 551 000
15 222 000
30 140 000
7 195 000
27 020 000
21 850 343
13 081 000
7 473 000
9 122 409
4 295 400
3 797 300
6 556 000
40 375 000
36 585 500
6 492 000
1 531 070 058
Verkehrswert
4 733 000
15 220 000
17 000 000
33 400 000
7 745 000
27 240 000
21 900 000
12 920 000
8 090 000
8 115 000
4 244 000
4 242 000
6 695 000
49 680 000
47 120 000
5 351 000
1 630 111 500
SollMietertrag 1)
271 310
820 993
840 000
1 642 875
429 658
1 361 906
–
714 991
465 312
512 124
227 772
237 985
403 739
2 381 935
2 076 850
357 961
88 102 023
Bruttoerträge
Mietzinsausfälle 1)
Zimmer
in CHF
in % (Nettomietertrag) 1) 1–1,52–2,53–3,54–4,5 5+
11 643
4,29
259 667
–
12
6
–
–
54 998
6,70
765 995
–
18
24
–
–
–
–
840 000
–
7
21
9
–
–
–
1 642 875
38
30
20
2
–
10 995
2,56
418 663
1
–
11
11
2
329 670
24,21
1 032 236
–
24
20
16
–
–
–
–
–
20
12
3
–
–
–
714 991
39
–
–
–
–
–
–
465 312
38
–
–
–
–
144 065
28,13
368 059
11
–
1
–
–
9 720
4,27
218 052
7
6
6
1
–
12 202
5,13
225 783
–
–
7
7
–
21 276
5,27
382 463
–
–
7
19
–
25 182
1,06
2 356 753
–
36
41
13
–
2 015
0,10
2 074 835
2
90
10
6
–
8 640
2,41
349 321
–
3
4
7
3
5 388 706
6,12
82 713 317
1 398
1 279
1 299
608
195
17 513 960
16 360 000
1 173 090
171 297
14,60
1 001 793
282 278 800
321 962 000
18 789 037
878 554
4,68
17 910 483
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
45 007 000
6 854 086
15 333 600
47 240 000
6 860 000
14 370 000
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
20 430 000
38 110 000
4 495 000
94 609 000
41 299 000
1 581 000
61 849 000
43 937 000
33 488 000
45 261 000
20 030 000
30 680 000
4 722 000
101 340 000
42 320 000
1 317 000
53 240 000
44 840 000
35 150 000
52 360 000
452 253 686
454 469 000
2 400 000
66 667
923 125
74 750
1 062 996
1 175 129
260 000
5 794 211
2 439 499
140 009
1 632 012
2 313 299
–
2 919 508
–
21 201 205
–
–
88 432
–
–
–
–
390 637
164 500
11 000
–
–
–
–
–
654 569
–
–
9,58
–
–
–
–
6,74
6,74
7,86
–
–
–
–
–
3,09
2 400 000
66 667
834 693
74 750
1 062 996
1 175 129
260 000
5 403 574
2 274 999
129 009
1 632 012
2 313 299
–
2 919 508
–
20 546 636
35 069 000
36 467 000
140 009
11 000
7,86
129 009
Alleineigentum
Alleineigentum
14 066 000
38 585 000
15 030 000
38 740 000
888 144
2 197 057
–
226 664
–
10,32
Alleineigentum
51 820 000
56 975 000
3 281 340
–
26 319 000
112 930 500
6 405 700
10 085 500
16 321 000
276 532 700
21 120 000
124 105 000
6 687 000
10 630 000
16 100 000
289 387 000
190 831
171 352
536 461
518 326
1 168 250
5 360 050
329 904
567 902
921 212
16 130 829
112 930 500
124 105 000
13 214 000
30 074 000
4 967 000
15 926 000
21 296 000
25 930 000
22 613 000
134 020 000
12 950 000
30 050 000
4 996 000
15 910 000
20 640 000
24 960 000
22 240 000
131 746 000
Alleineigentum
Alleineigentum im Baurecht 6)
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
170
–
–
–
–
–
–
3
–
–
3
–
–
–
–
154
24
–
37
–
–
–
–
116
161
–
–
–
23
11
–
–
–
–
–
–
–
–
26
24
–
–
–
–
–
–
–
–
13
17
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3
–
–
–
–
–
662
34
53
33
3
888 144
1 970 393
54
–
–
–
–
9
–
16
–
–
–
3 281 340
146
–
–
–
–
–
11 600
28 101
89 747
122 630
–
1 200
26 095
100 657
606 694
–
6,77
5,24
17,31
10,50
–
0,36
4,59
10,93
3,76
190 831
159 752
508 360
428 579
1 045 620
5 360 050
328 704
541 807
820 555
15 524 135
16
172
–
–
–
388
10
18
–
–
–
28
20
–
–
2
14
45
6
40
9
4
39
114
1
22
–
3
–
26
5 360 050
–
–
5 360 050
–
442 380
–
–
–
–
–
442 380
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
442 380
–
–
–
–
–
442 380
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2 393 876 444
2 505 713 500
125 876 437
6 649 969
5,28
119 226 468
2 448
1 341
1 397
755
224
17 513 960
16 360 000
1 173 090
171 297
14,60
1 001 793
430 278 300
482 534 000
24 289 096
889 554
3,66
23 399 542
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
18
1 201
81,15
42
3 453
100,00
37
3 463
91,47
90
10 558
100,00
25
1 953
92,82
60
5 284
97,33
35
2 474
99,20
39
2 150
100,00
38
1 467
100,00
12
500
75,53
20
1 036
100,00
14
1 057
100,00
26
2 278
100,00
90
6 814
99,74
108
6 346
98,08
17
1 818
84,95
4 779 334 425
94,92
Parking
14
61
60
53
34
87
19
25
15
28
–
35
34
81
14
21
4 408
Anz.
2
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
45
Gewerbe
Büros, PraxisKinos / Hotels /
Übrige kommer
Total Gewerbeobjekte
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2%
157
2
122
–
–
–
–
–
–
4
279
18,85
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
7
323
–
–
–
–
–
–
7
323
8,53
–
–
–
1
–
–
–
–
–
2
–
–
–
2
151
–
–
–
–
–
–
2
151
7,18
–
–
–
–
–
–
–
9
145
9
145
2,67
–
–
–
–
–
–
–
1
20
1
20
0,80
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
162
–
–
–
–
–
–
1
162
24,47
–
–
–
–
–
–
–
1
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
18
2
18
0,26
–
–
–
–
–
–
–
8
124
8
124
1,92
42
–
–
1
123
4
80
5
77
11
322
15,05
3 787
39
3 206
80
3 767
46
2 458
264
4 670
474
17 888
5,08
170
6
–
–
277
–
–
100,00
–
152
12
669
–
–
–
–
–
–
10
–
–
–
–
–
7
2
–
8 268
–
–
–
–
1
–
–
34
–
–
5
–
–
150
17
2
6
8 268
–
184
100,00
–
100,00
154
24
–
99
55
–
–
–
116
161
–
–
–
7 915
4 481
–
–
–
–
–
–
–
–
33,55
36,12
–
–
–
–
–
11
–
5
459
283
–
98
91
150
69
1
2
–
15
18
4
–
–
–
–
–
162
–
9 011
3 983
901
–
–
–
–
1
1
–
13
12
1
–
33
–
3
–
–
–
2 824
1 412
106
–
7 479
–
–
1
1
–
1
–
1
6
–
2
5
–
2 332
–
332
–
420
6 800
–
7 678
4 945
–
–
–
19
24
–
–
2
–
–
–
–
–
3 317
2 238
–
–
931
–
–
1
–
9
3
12
1
–
17
–
–
11 982
–
885
194
292
–
–
362
–
–
4
4
9
51
66
7
6
52
2
8
11 982
2 494
885
15 678
7 925
1 427
6 800
8 772
7 678
4 945
100,00
100,00
100,00
66,45
63,88
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
785
12 673
14,13
1 999
40
14 057
74
11 821
26
30 775
46
6 520
48
13 865
234
77 038
85,87
54
25
2 650
3 121
50,68
34,09
–
136
1
4
27
1 132
–
10
–
3 178
1
–
1 971
–
–
4
–
260
1
4
581
1 465
3
22
2 579
6 035
49,32
65,91
146
2 344
23,26
167
–
–
27
–
3
2 821
–
–
2
4 911
32
7 732
76,74
53
252
9
9
53
601
3 991
13 091
1 101
1 005
4 670
31 973
85,52
44,84
82,16
47,88
69,46
46,69
84
324
22
20
111
864
–
9
2
2
6
24
–
4 326
157
608
795
7 045
1
–
–
3
1
42
18
–
–
477
299
3 972
–
–
1
–
1
6
–
–
57
–
296
5 145
–
–
3
–
5
12
–
–
25
–
178
463
10
3
–
2
5
27
658
11 777
–
9
485
19 886
11
12
6
7
18
111
676
16 103
239
1 094
2 053
36 511
14,48
55,16
17,84
52,12
30,54
53,31
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
176
–
–
–
–
–
176
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
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–
–
–
–
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–
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–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
6 165
379 071
74,25
7 447
109
24 889
155
18 999
112
39 687
104
9 441
339
38 421
819
131 437
25,75
28
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 31. Dezember 2015
Erläuterung 1:
Verkaufs
restriktionen USA
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft
noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit
Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen
und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die
gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der
jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
Erläuterung 2:
Kommissionen
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– Für die Leitung des Anlagefonds stellt die Fondsleitung zulasten des Anlagefonds eine Vergütung von
jährlich 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres in Rechnung.
– Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten
belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten.
– Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Entschädigung von 1,5% des Kaufs- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit
beauftragt war.
– Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem
Anlagefonds während der Berichtsperiode 3,1% der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen).
b)Vergütungen an die Depotbank
– Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten
des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung.
– Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von
0,03% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres.
– Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine
Vergütung.
Erläuterung 3:
Bewertungs
methode
Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte per 31. Dezember 2015 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest &
Partner AG neu ermittelt.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds
werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten
Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum
Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft
werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und
unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im
Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Erläuterung 4:
Steuerliche
Behandlung
in Deutschland
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung des Immobilienfonds in Deutschland ist anzumerken,
dass die in § 5 Abs. 1 Nummern 1 und 2 des deutschen Investmentsteuergesetzes (InvStG) genannten
Angaben im deutschen elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden und eine Bescheinigung i.S.v.
§ 5 Abs. 1 Nummer 3 InvStG einer deutschen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erstellt wird. Da die Angaben
nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden, gilt der Immobilienfonds in Deutschland aus
steuerlicher Sicht als «transparent». Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen
den Steuerberater zu kontaktieren.
30
Erläuterung 5:
Änderungen des
Fondsvertrages per
1. Oktober 2015
Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 29. September 2015 bewilligt. Die Änderungen
sind per 1. Oktober 2015 in Kraft getreten. Die Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der
Neuen Zürcher Zeitung am 25. August 2015 lautete wie folgt:
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006
Einmalige Veröffentlichung
Mitteilung an die Anleger des
Credit Suisse 1a Immo PK
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie
steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen
Credit Suisse Real Estate Fund Global
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» mit Immobilienanlagen ausschliesslich im Ausland
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality
Credit Suisse Real Estate Fund International
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Änderungen der Fondsverträge
Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, vorbehältlich der Genehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA die Fondsverträge der oben genannten Immobilienfonds wie nachfolgend beschrieben zu ändern.
I. Die Änderungen werden in erster Linie zur Anpassung an die revidierten Bestimmungen des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) sowie der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) und zur Anpassung an den neuen Musterfondsvertrag für
schweizerische Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vorgenommen.
Sofern nachfolgend keine abweichenden Angaben gemacht werden, beziehen sich die Änderungen jeweils auf alle oben genannten Immobilienfonds.
1. § 3 Die Fondsleitung
In der jeweils letzten Ziffer von § 3 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse Real Estate Fund International in Ziff. 8) wird neu ein Absatz eingefügt, wonach die Fondsleitung bei Geschäften mit nahestehenden Personen nach Abschluss der Transaktion einen Bericht mit Angaben zu den
einzelnen übernommenen oder übertragenen Immobilienwerten und deren Wert am Stichtag der Übernahme oder Abtretung, mit dem Schätzungsbericht
der ständigen Schätzungsexperten sowie dem Bericht über die Marktkonformität des Kaufs- oder Verkaufspreises des unabhängigen Schätzungsexperten
im Sinne von Art. 32a Abs. 1 Bst. c KKV erstellt. Die Fondsleitung erwähnt im Jahresbericht des Immobilienfonds die bewilligten Geschäfte mit nahestehenden Personen.
Zusätzlich werden die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund
Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit
Suisse Real Estate Fund Siat: Der bisher jeweils letzte Absatz der letzten Ziffer von § 3 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse
Real Estate Fund International von Ziff. 8) wird ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen
Treuepflicht bei Immobilienanlagen (Ziff. 7).
2. § 4 Die Depotbank
In § 4 Ziff. 9 wird jeweils (ausgenommen beim Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus) der letzte Absatz ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Es wird in Ziff. 9 der folgende Absatz neu eingefügt: Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung
der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen.
3. § 5 Die Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss: Im ersten Absatz von Ziff. 5 wird der letzte Satz gestrichen.
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund
Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Die ordentliche
wie auch die vorzeitige Rückzahlung gemäss Ziff. 5 erfolgen innerhalb von drei (bisher zwei) Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres.
Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real
Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat:
Gemäss der neuen Ziff. 6 sind die Anleger jeweils verpflichtet, der Fondsleitung, der Depotbank und ihren Beauftragten gegenüber auf Verlangen nachzuweisen, dass sie die gesetzlichen oder fondsvertraglichen Voraussetzungen für die Beteiligung am Immobilienfonds erfüllen bzw. nach wie vor erfüllen.
Überdies sind sie verpflichtet, die Fondsleitung, die Depotbank und deren Beauftragte umgehend zu informieren, sobald sie diese Voraussetzungen nicht
mehr erfüllen.
In Ziff. 8 wird neu jeweils Bst. c eingefügt, wonach die Anteile eines Anlegers durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen
Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn die wirtschaftlichen Interessen der Anleger beeinträchtigt werden, insbesondere in Fällen,
wo einzelne Anleger durch systematische Zeichnungen und unmittelbar darauf folgende Rücknahmen Vermögensvorteile zu erzielen versuchen, indem sie
Zeitunterschiede zwischen der Festlegung der Schlusskurse und der Bewertung des Fondsvermögens ausnutzen (Market Timing).
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss und Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Der letzte Absatz von Ziff. 8 wird gestrichen.
4. § 6 Anteile und Anteilsklassen
Da die Immobilienfonds nicht in Anteilsklassen unterteilt sind, werden die bisherigen Ziff. 1 bis 3 beim Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate
Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International,
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus und Credit Suisse
Real Estate Fund Siat jeweils ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss: In Ziff. 2 wird der bisher zweite Absatz gestrichen.
5. § 8 Anlagepolitik
In Ziff. 2 erfolgen jeweils im Zusammenhang mit der Definition von «Grundstück» die folgenden Präzisierungen: «Wohnbauten im Sinne von Liegenschaften, welche zu Wohnzwecken dienen» und «Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten)». Beim Credit Suisse Real Estate Fund
LogisticsPlus erfolgt die Präzisierung lediglich in Bezug auf «Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten)».
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticPlus, Credit
Suisse Real Estate Fund PropertyPlus wird die Ziff. 2 Bst. b) an den Musterfondsvertrag angepasst (beim Credit Suisse Real Estate Fund Siat und Credit
Suisse Real Estate Fund Interswiss Ziff. 2 Bst. c).
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Reat Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit
Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund Siat wird in Ziff. 3 ergänzt, dass die
Fondsleitung jeweils nach Fertigstellung der Bauten, den Verkehrswert schätzen lässt.
31
6. § 9 Sicherstellung der Verbindlichkeiten und kurzfristig verfügbaren Mittel – Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund
Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Als Verbindlichkeiten gelten aufgenommene Kredite, Verpflichtungen aus dem Geschäftsgang sowie sämtliche Verpflichtungen aus gekündigten Anteilen
(Ziff. 2).
7. § 13 Aufnahme und Gewährung von Krediten
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund
Siat: Der bisherige Absatz wird neu zu Ziff. 1. Neu wird die folgende Ziff. 2 eingefügt: Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Kredite
aufnehmen.
Credit Suisse Real Estate Fund International: Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Kredite aufnehmen (Ziff. 3).
8. § 14 Belastung der Grundstücke
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK und Credit Suisse Real Estate Fund International: Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung
vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswertes erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben. In diesem
Fall hat die Prüfgesellschaft im Rahmen der Prüfung des Immobilienfonds zu den Voraussetzungen gemäss Art. 96 Abs. 1bis KKV Stellung zu nehmen
(Ziff. 2).
9. § 16 Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten
Ziff. 2 wird ergänzt: Bei Erwerb/Veräusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine
neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als 3 Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.
Die bisherige Ziff. 8 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus zusätzlich
die bisherige Ziff. 9) wird gestrichen. Die neu eingeschobene Ziff. 7 lautet wie folgt: Die Bewertung der Grundstücke (inkl. unbebauter Grundstücke oder
angefangener Bauten) für den Immobilienfonds erfolgt nach der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds. Die Ermittlung des Verkehrswertes
erfolgt nach der DCF (Discounted Cashflow) Methode. Die Bewertung der unbebauten Grundstücke und angefangenen Bauten wird jährlich einer Werthaltigkeitsprüfung unterzogen.
Der Nettoinventarwert wird auf zwei Dezimalstellen gerundet (Ziff. 8).
10.§ 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und Handel
Bei der tranchenweisen Ausgabe von Anteilen darf die bisherige Anzahl Anteile maximal verdoppelt werden (Ziff. 1).
Die Nebenkosten gemäss Ziff. 3 beinhalten insbesondere Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen und Abgaben.
Zusätzlich werden bei den nachfolgend aufgeführten Immobilienfonds in § 17 die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse Real Estate Fund Siat: In Ziff. 2 wird der Hinweis auf die Credit Suisse AG, Zürich, gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Bei der Ausgabe von Anteilen wird der jeweils angewandte Satz der Nebenkosten im Emissionsprospekt
und bei der Rücknahme von Anteilen in der entsprechenden Abrechnung ausgewiesen (Ziff. 3).
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse
Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticPlus, Credit Suisse Real Estate Fund
PropertyPlus Anpassung von Ziff. 7: Solange die Rückzahlung der Anteile aus den unter Ziff. 5 Bst. a) bis c) genannten Gründen aufgeschoben ist, findet
keine Ausgabe von Anteilen statt.
11.§ 18 Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger
Der zurzeit massgebliche Satz der Ausgabekommission und der Rücknahmekommission ist aus dem Prospekt und dem vereinfachten Prospekt (für den
Credit Suisse 1a Immo PK aus dem Anhang) ersichtlich (Ziff. 1 und 2).
Zusätzlich werden bei den nachfolgend aufgeführten Immobilienfonds in § 18 die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse Real Estate Fund Global: Der letzte Satz von Ziff. 3 wird ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen erhebt die Fondsleitung zudem zugunsten
des Fondsvermögens die Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages bzw. aus dem Verkauf eines
dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen (Ziff. 3).
12.§ 19 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
In Ziff. 1 zur Verwaltungskommission wird der Begriff «Asset Management» jeweils durch «Vermögensverwaltung» ersetzt. Für den Credit Suisse Real
Estate Fund Global und den Credit Suisse Real Estate Fund International erfolgt zusätzlich ein Hinweis auf die «Leitung des Immobilienfonds und der
Immobiliengesellschaften» (Ziff. 1).
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK: Der effektiv angewandte Satz der Verwaltungskommission ist jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich (Ziff. 1).
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK: Der effektiv angewandte Satz der Depotbankkommission ist jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich (Ziff. 2).
Fondsleitung und Depotbank haben gemäss Ziff. 4 ausserdem Anspruch auf Ersatz der folgenden Auslagen, die ihnen in Ausführung des Fondsvertrages
entstanden sind:
a) Kosten für den An- und Verkauf von Immobilienanlagen, namentlich marktübliche Courtagen, Anwaltshonorare und Notargebühren, Mutationsgebühren;
b) Abgaben der Aufsichtsbehörde für die Gründung, Änderung, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds;
c) Jahresgebühr der Aufsichtsbehörde;
d) Honorare der Prüfgesellschaft für die jährliche Prüfung sowie für Bescheinigungen im Rahmen von Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds;
e) Honorare für Rechts- und Steuerberatung im Zusammenhang mit Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds sowie
der allgemeinen Wahrnehmung der Interessen des Immobilienfonds und seiner Anleger;
f) Kosten für die Publikation des Nettoinventarwertes des Immobilienfonds sowie sämtliche Kosten für Mitteilungen an die Anleger einschliesslich Übersetzungskosten, welche nicht einem Fehlverhalten der Fondsleitung zuzuschreiben sind;
g) Kosten für den Druck juristischer Dokumente sowie Jahres- und Halbjahresberichte des Immobilienfonds (beim Credit Suisse 1a Immo PK nur der
Jahresberichte);
h) Kosten für eine allfällige Eintragung des Immobilienfonds bei einer ausländischen Aufsichtsbehörde, namentlich von der ausländischen Aufsichtsbehörde erhobene Kommissionen, Übersetzungskosten sowie die Entschädigung des Vertreters oder der Zahlstelle im Ausland;
i) Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung von Stimmrechten oder Gläubigerrechten durch den Immobilienfonds, einschliesslich der Honorarkosten
für externe Berater;
j) Kosten und Honorare im Zusammenhang mit im Namen des Immobilienfonds eingetragenem geistigen Eigentum oder mit Nutzungsrechten des Immobilienfonds;
k) alle Kosten, die durch die Ergreifung ausserordentlicher Schritte zur Wahrung der Anlegerinteressen durch die Fondsleitung, den Vermögensverwalter
kollektiver Kapitalanlagen oder die Depotbank verursacht werden.
Weiter kann die Fondsleitung im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 KKV folgende Nebenkosten dem Fondsvermögen belasten:
l) Kosten bzw. Honorare der unabhängigen Schätzungsexperten, deren Hilfspersonen sowie allfälliger weiterer Experten;
m)Marktübliche Kommissionen Dritter im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie der Erstvermietung bei Neubauten und
nach Sanierung;
n) Betriebskosten aus der Liegenschaftsverwaltung für Löhne, Sozialleistungen und öffentlich-rechtliche Abgaben für die Hauswarte, Heizer, Concierges
oder ähnliche Funktionen sowie Kosten für Service- und Infrastrukturdienstleistungen;
o) Kosten bzw. Gebühren im Zusammenhang mit einer allfälligen Kotierung und/oder Kapitalerhöhung des Immobilienfonds;
p) Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung bzw. der Abwehr von Forderungen die dem Immobilienfonds zustehen bzw.
gegen diesen geltend gemacht werden;
q) Kosten für den Beizug weiterer externer Experten, sofern die zu machenden Abklärungen/Beurteilungen den Interessen der Anleger dienen.
Zusätzlich trägt der Immobilienfonds sämtliche aus der Verwaltung des Fondsvermögens erwachsenden Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen (namentlich marktübliche Courtagen, Kommissionen, Steuern und Abgaben). Diese Kosten werden direkt mit dem Einstands- bzw. Verkaufswert der
betreffenden Anlagen verrechnet. Im Weiteren trägt der Immobilienfonds die Kosten für die Überprüfung und Aufrechterhaltung von Qualitätsstandards bei
physischen Anlagen (Ziff. 5).
Die Fondsleitung und deren Beauftragte bezahlen weder Retrozessionen zur Entschädigung der Vertriebstätigkeit von Fondsanteilen noch Rabatte um die
auf den Anleger entfallenden, dem Immobilienfonds belasteten Gebühren und Kosten zu reduzieren (Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse
Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Ziff. 7; Credit Suisse 1a Immo PK, Credit
Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate
Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus: Ziff. 6).
32
Für den Credit Suisse Real Estate Fund Global und den Credit Suisse Real Estate Fund International wird zusätzlich noch die folgende Ziff. 6 neu eingefügt: Die Leistungen der Immobiliengesellschaften an die Mitglieder ihrer Verwaltung, die Geschäftsführung und das Personal sind auf die Vergütungen
anzurechnen, auf welche die Fondsleitung nach § 19 Anspruch hat.
13.§ 22 Verwendung des Erfolges – Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus
Beträgt der Nettoertrag eines Rechnungsjahres inklusive vorgetragener Erträge aus früheren Rechnungsjahren weniger als 1% des Nettovermögens und
weniger als CHF 1 pro Anteil, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet und der gesamte Nettoertrag auf die neue Rechnung vorgetragen werden (Ziff. 2).
14.§ 24 Vereinigung
Die Formulierung von § 24 wird jeweils an den neuen SFAMA Musterfondsvertrag für schweizerische Immobilienfonds angepasst.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass allfällige im Zusammenhang mit Vereinigungen entstandene Fraktionen in bar ausbezahlt werden (Ziff. 1).
Weder den Immobilienfonds noch den Anlegern dürfen aus einer Vereinigung Kosten erwachsen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen von § 19 Ziff. 4
Bst. b), d) und e) (§ 24 Ziff. 2 Bst. e).
II. Weitere Änderungen
15.Credit Suisse Real Estate Fund International – § 1 Bezeichnung, eingeschränkter Anlegerkreis, Firma und Sitz von Fondsleitung und
Depotbank, nicht anwendbare Bestimmungen des KAG / § 14 Belastung der Grundstücke
Aufgrund der Beschränkung des Anlegerkreises auf qualifizierte Anleger, hat die Fondsleitung mit Zustimmung der Depotbank beantragt, dass die Bestimmungen über die Höhe der Fremdfinanzierungslimite (Art. 96 Abs. 1 KKV) sowie zur Pflicht zur ständigen Einhaltung der Fremdfinanzierungslimite (Art.
96 Abs. 1bis KKV) nur eingeschränkt anwendbar sind (§ 1 Ziff. 4).
Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt 50% des Verkehrswertes nicht übersteigen. Diese Limite wird auch nach Inkrafftreten von Art. 96
Abs. 1 KKV für diesen Immobilienfonds weiterhin beibehalten. Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung wie bis anhin vorübergehend bis maximal
60% erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben. In diesem Fall hat die Prüfgesellschaft im Rahmen der Prüfung des Immobilienfonds zu den Voraussetzungen gemäss Art. 96 Abs. 1bis KKV Stellung zu nehmen (§ 14 Ziff. 2). Die Höhe der vorgenannten Limiten bleibt unverändert.
Aufgrund der Einführung von Art. 96 KKV wird neu gestützt auf Art. 10 Abs. 5 KAG eine Abweichung beantragt, um die bestehenden Limiten beibehalten
zu können.
16.Formelle Änderungen
Zusätzlich werden jeweils weitere formelle Änderungen vorgenommen, welche die Interessen der Anleger nicht tangieren und daher nicht veröffentlicht
werden (bspw. Verschiebung von einzelnen Ziffern innerhalb eines Paragraphen, Anpassung der Terminologie ohne materielle Auswirkung auf die Anleger,
etc.).
17.Änderung der Prospekte resp. des Anhangs
Die Prospekte der Immobilienfonds resp. der Anhang für den Credit Suisse 1a Immo PK werden entsprechend angepasst.
Die Änderungen im Wortlaut, die Prospekte mit integriertem Fondsvertrag, die vereinfachten Prospekte sowie die letzten Jahres- und Halbjahresberichte
können kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden. Für den Credit Suisse 1a Immo PK können die Änderungen im Wortlaut, der
Fondsvertrag mit Anhang sowie die letzten Jahresberichte kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden.
In Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 1 und Abs. 2bis i.V.m. Art. 35a Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) werden die Anleger
darüber informiert, dass sich die Prüfung und Feststellung der Gesetzeskonformität der Änderungen des Fondsvertrages durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA auf die oben in den Ziff. 4 bis 8 sowie 15 aufgeführten Änderungen erstreckt.
Die Anleger werden darauf hingewiesen, dass sie innert 30 Tagen seit dieser Publikation bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA,
Laupenstrasse 27, Postfach, 3003 Bern, gegen die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrags Einwendung erheben oder die Auszahlung
ihrer Anteile in bar verlangen können, sofern diese nicht gestützt auf Art. 27 Abs. 3 KAG i.V.m. Art. 41 Abs. 1bis KKV vom Einwendungsrecht
ausgenommen sind.
Zürich, den 25. August 2015
Die Fondsleitung:
Die Depotbank: Credit Suisse Funds AG, Zürich
Credit Suisse AG, Zürich
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Bewertungsbericht
Auftrag
Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen
(KAG, in Kraft seit 1.1.2007) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten
zu bewerten.
Die Wüest & Partner AG wurde dabei von der Fondsleitung des Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus mit der
Bewertungsleitung beauftragt. Dazu gehört die Koordination des gesamten Bewertungsprozesses mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie Zusammenstellung und Controlling der Ergebnisse der
einzelnen Bewertungsexperten.
Die von der Fondsleitung beauftragten und bei der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten sind zuständig für
die eigentliche Bewertung der jeweiligen Liegenschaften. Die Credit Suisse Funds AG ist verantwortlich für die
Beschaffung der Unterlagen.
Die Bewertung erfolgte für sämtliche vom Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus gehaltenen Liegenschaften
zum Zweck der Rechnungslegung per 31. Dezember des Geschäftsjahres 2015.
Das Portfolio umfasst per Stichtag 103 Bestandsliegenschaften (inkl. Neuzugänge und erstmals bewertete Liegenschaften). Weitere sieben Liegenschaften befinden sich in der Bauphase. Das Portfolio umfasst damit gesamthaft 110 Objekte.
Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die Fondsleitung sowie die zuständigen Verwaltungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser Unterlagen,
turnusgemässer Besichtigungen vor Ort sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsituation
je Liegenschaft. Wüest & Partner und die bei der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten haben das gesamte
Mandat in Abstimmung mit der Fondsleitung von der Definition der Bewertungsparameter und der Eingabe der
Daten in die Bewertungssoftware über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe der
Ergebnisse neutral und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet durchgeführt.
Bewertungs
standards
Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des Kollektivanlagengesetz (KAG)
und der Kollektivanlagenverordnung (KKV) sowie den Richtlinien der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards. Der je
Liegenschaft ausgewiesene Marktwert versteht sich als «Fair Value», d. h. dem unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreis ohne Berücksichtigung allfälliger Transaktionskosten.
Liegenschaften, welche sich aktuell im Bau befinden, werden als «Projekte» bewertet.
Bewertungs
methode
Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt. Ausgenommen davon wären allfällige unbebaute Grundstücke, welche mit der Vergleichswert- und Residualwertmethode
bewertet worden sind. Für die aktuell sieben angefangenen Bauten wurde je eine DCF-Bewertung per Fertigstellung vorgenommen. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft
zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft
marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergangenen
Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis
schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den Diskontierungssatz fest. Die Bewertungen werden
dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d. h. dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.
Unabhängigkeit
Die akkreditierten Bewertungsexperten und Wüest & Partner bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die
und Vertraulichkeit vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat.
Ergebnis
Per 31. Dezember 2015 wird der Marktwert der Bestandsliegenschaften (inkl. Neuzugänge und erstmals bewertete Liegenschaften) durch die Experten auf CHF 2 373,97 Mio. geschätzt. Die sich aktuell im Bau befindlichen
Liegenschaften (Projekte) werden per Bewertungsstichtag mit CHF 131,75 Mio. ausgewiesen. Der Wert des
Gesamtportfolios beträgt somit CHF 2 505,71 Mio.
Gegenüber dem Wert des Gesamtportfolios per 31. Dezember 2014 verändert sich der Wert des Portfolios um
CHF 108,02 Mio. respektive 4,51%.
Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre wurden überprüft. In der Folge wurde sowohl die
Terminierung als auch der Investitionsumfang bei einzelnen Liegenschaften neu eingeschätzt und wenn nötig angepasst.
Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung des Immobilienmarktes, insbesondere der in Freihandtransaktionen bezahlten Renditen. Der durchschnittliche Diskontierungssatz per 31. Dezember 2015 über das ganze Portfolio gesehen wird mit 4,12% ausgewiesen. Die aktuelle
Bruttorendite über sämtliche Bestandsliegenschaften liegt bei 5,28%.
Zürich, den 20. Januar 2016
Wüest & Partner AG
Andreas Ammann
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Reto Stiefel
Bericht der Prüfgesellschaft
Kurzbericht der
kollektivanlagen
gesetzlichen Prüfgesellschaft an den
Verwaltungsrat
der Fondsleitung
zur Jahresrechnung
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die Jahresrechnung des Anlagefonds Credit
Suisse Real Estate Fund LivingPlus bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung,
den Angaben über die Verwendung des Erfolges, der Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben
gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG)* für das
am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit
dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der
Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist.
Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer
Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen
Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen
für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken
wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der
Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung
der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems
abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine
ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene
Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem
Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisionsaufsichtsgesetz erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte
vorliegen.
KPMG AG
Markus Schunk
Zugelassener Revisionsexperte
Leitender Prüfer
Jakub Pesek
Zugelassener Revisionsexperte
Zürich, 7. April 2016
Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft
nur auf die deutsche Version.
* Angaben zu den Anlagezielen, der Anlagepolitik, dem Anlegerkreis, den Besonderheiten, den makroökonomischen Rahmenbedingungen, dem Wohnungsmarkt, dem Geschäftsflächenmarkt, dem Baumarkt, Wohnformen für das Alter, der Nachhaltigkeit, zur Reduktion von CO2, zur Teilnahme an NachhaltigkeitsBenchmark-Initiative GRESB, zum Minergie-Zertifikat, dem Gütesiegel greenproperty, dem Energieemissionsdiagramm, der Energie- und CO2-Tabelle, der
Kursentwicklung, der geografischen Verteilung der Fondsliegenschaften, der regionalen Aufteilung nach Verkehrswerten sowie dem Bewertungsbericht sind
nicht Teil der weiteren Angaben und unterliegen Prüfungshandlungen im Sinne von PS 720.
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Tel. 044 332 58 08
Fax 044 337 20 82
www.credit-suisse.com/realestatefunds
04.16 Erscheint in Deutsch und Französisch
Credit Suisse Funds AG
Uetlibergstrasse 231 / SGFC 31
CH-8045 Zürich