Praha / Prague - REICO investiční společnost České spořitelny, as

Praha / Prague - REICO investiční společnost České spořitelny, as

Research
Praha / Prague
Zpráva o trhu s nemovitostmi / Property Report • 2006 / 2007
Obsah Hospodářství
2
Developerský trh
3
Rezidenční trh 4
Kancelářský trh 5
Investiční trh
7
Contents
The Economy
10
Development Market
11
Residential Market
12
Office Market
13
Investment Market
15
Shrnutí
• Rok 2006 přinesl rekordní výnosy z prvotřídních investičních příležitostí v každém
sektoru.
• Trh kancelářských prostor v roce 2006 opět významně rostl, přičemž nárůst oproti roku
2005 činil téměř 50 % (2006 – 254 000 m2, 2005 – 188 000 m2).
• Vysoká úroveň bytové výstavby, nízké úrokové sazby a dostupnější hypotéky podpořily
další růst v tomto sektoru.
Executive Summary
• 2006 witnessed record breaking yields in every sector being paid for first class
investment opportunities.
• The office market once again grew significantly during 2006 with take-up almost 50 %
up on 2005 (2006 – 254,000 m2, 2005 – 188,000 m2).
• High levels of residential development, low interest rates and more readily accessible
mortgages have facilitated further growth in this sector.
2
Trh s nemovitostmi v Praze / 2006 / 2007
Nabízené služby
• Agentura & Korporátní služby
Při zastupování
Knight Frank
Hospodářství
• Česká republika má 10 251 079 obyvatel, z nichž přibližně 1,2 milionu žije v Praze.
• Růst HDP v konstantních cenách se meziročně zvýšil na 6,1 %, což je o něco více než v roce 2005
jak pronajímatelů, tak i nájemců
a jedná se o nejvyšší úroveň, které Česká republika dosáhla od své samostatnosti v roce 1993. Agentura
v oblasti pronájmů je Knight
Economist Intelligence Unit předpovídá pro Českou republiku reálný růst HDP 5 % v roce 2007 a 4 %
Frank jednou z nejzkušenějších
v roce 2008.
a na trhu respektovaných společností.
• Podle předpovědí stoupla míra inflace v roce 2006 na 2,5 %. Agentura Economist Intelligence Unit
předpokládá, že v roce 2007 poroste v důsledku uvolňování regulovaných cen, ale zpomalí se
• Prodeje
Pokračuje trend tohoto oddělení
v úspěšných realizacích prodejů
v roce 2008.
• Míra nezaměstnanosti v České republice na konci roku činila 7,3 %, což bylo pozitivní snížení z 8,4 %
v roce 2005.
významných objektů a pozemků
v Praze a celé České republice.
• Investment
Investiční oddělení společnosti
Knight Frank realizuje a asistuje
Leipzig
Dresden
při mnoha významných
Wroclaw
transakcích.
• Správa nemovitostí
nemovitostní portfolia některých
klíčových investorů a developerů
na českém trhu, jako např.
• Oceňování
Naše kvalifikované oddělení
oceňování nemovitostí, nabízející
jak RICS tak i tuzemské standardy,
má bohaté znalosti trhu v celé
Nürnberg
Deutsche Bank, Lordship
D
AN
HL
SC
UT
DE
V současnosti spravujeme
a IMMOEAST.
PO
LS
KA
Liberec
Ústí n. L.
Karlovy Vary
München
České republice. Realizuje
D8
PRAHA
Hradec Králové
Kraków
D11
Pardubice
Ostrava
D5
D1
Plzeň
D1
České Budějovice
Zlín
O
SK
N
E
OV
L
S
Brno
D2
ÖSTERREICH
Linz
D47
Olomouc
Bratislava
Wien
ocenění a poradenství pro většinu
významných evropských bank
a jiné etablované instituce.
Ekonomické ukazatele (2000–2006)
Rok
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Růst HDP (%)
  3,9
  2,6
  1,5
  3,2
  4,7
  6,0
  6,1
Míra inflace (%)
  3,9
  4,7
  1,8
  0,1
  2,8
  1,9
  2,5
Míra nezaměstnanosti (%)
  8,8
  8,9
  9,8
10,3
  9,5
  8,4
  7,3
Přímé zahraniční investice / USD mld.   5,0
  5,5
  8,4
  2,6
  4,0
10,6
  5,95 *
Zdroj: revidované ukazatele MFČR
* Zdroj: Česká národní banka
www.knightfrank.com
Knight Frank
Trh s nemovitostmi v Praze / 2006 / 2007
3
Development
Trh nemovitostí pro další rozvoj / development v České republice pokračuje ve svém růstu.
Velký zájem ze strany developerů způsobuje vývoj trhu investic, související s trvale se rozvíjející ekonomickou
prosperitou země a zvyšující se transparentností prostředí.
Díky vysoké konkurenci a zvyšujícím se cenám nemovitostí sledujeme výrazný zájem ze strany developerů
a investorů o obchodní příležitosti mimo hlavní město.
Zájem investorů se soustřeďuje již i na jiné příležitosti než maloobchodní a logistická centra.
Velkou příležitostí v tomto směru je probíhající optimalizace nemovitostních portfolií velkých společností
v návaznosti na jejich privatizaci a následnou snahu minimalizovat provozní náklady a efektivně hospodařit
s nemovitým majetkem. Jedná se například o velké bankovní domy, které se soustředí na zabezpečení
sítě svých poboček, ale zároveň mají snahu odbourat náročnou správu prostor, která nesouvisí s hlavním
předmětem podnikání. Tohoto efektu je většinou dosaženo na bázi transakce „sale and leaseback“. Tento
princip má výhodu i pro kupující, kteří mají zajištěn základní pronájem a související cash flow. Jednou
z největších transakcí tohoto typu je aktuálně probíhající prodej části nemovitostního portfolia společnosti
Telefónica O2 Czech Republic, a.s..
V Praze se začíná zaměřovat pozornost velkých a zkušených developerů na komplexní rozvoj „brownfields“.
Jedná se například o velká vlaková nádraží, která jsou umístěna v lukrativních lokalitách s vybudovanou
infrastrukturou v jejich okolí. Mezi aktuální příklady patří nádraží Bubny v Praze 7 (ORCO), revitalizace
nádraží Jana Masaryka v Praze 1 (Sekyra Group), plánovaný rozvoj nákladového nádraží Žižkov (Discovery
Group, Sekyra Group), komplexní rozvoj nákladového nádraží Smíchov (Sekyra Group), ale také například
prodej areálu pivovaru Braník, případný rozvoj areálu Avia Letňany a revitalizace areálu továrny Walter
v Praze 5 (RedGroup).
Velký přínos pro rozvoj pražského nemovitostního trhu může mít případná nominace hlavního města jako
pořadatele olympijských her.
Jedním z faktorů, které ukazují zvyšující se kvalitu investičního prostředí v oblasti developmentu, je velký
úspěch emise cenných papírů některých etablovaných developerských společností přes pražskou burzu.
Jedná se především o ORCO, ECM a plánovaný vstup společností CTP nebo Ablon na burzovní trh.
„Velký přínos pro
rozvoj pražského
nemovitostního trhu
může mít případná
nominace hlavního
města jako pořadatele
olympijských her.“
4
Trh s nemovitostmi v Praze / 2006 / 2007
Knight Frank
Rezidenční trh
Trh s rezidenčními nemovitostmi v České republice je vnímán jako rozvinutý a trvale rostoucí.
Poptávka stoupá díky několika faktorům jako jsou členství v Evropské Unii, dobrý ekonomický vývoj, vysoká
konkurence poskytovatelů hypoték a z toho vyplývající relativně nízké úrokové sazby. Většina akvizic byla
uskutečněna mladými lidmi, kteří hledají kvalitní a cenově dostupné bydlení jako odrazový můstek pro další
investici v budoucnosti. Poptávka po rodinných domech a bytech je stabilně silná a atraktivní nemovitosti
s adekvátní cenou jsou prodávány poměrně rychle. Rostoucí míra prodeje nemovitostí je ovlivněna také
zahraničními kupci, kteří dlouhodobě zůstávají v České republice, nebo investory, kteří dále pronajímají
s perspektivou dobré alokace kapitálu po vstupu České republiky do EU.
Z údajů Českého statistického úřadu vyplývá, že se v ČR staví stále větší byty, roste poptávka po luxusnějším
bydlení a po atraktivních lokalitách. Průměrná podlahová plocha českého bytu postaveného do roku 2005
činí 78,3 m2, což je přibližně stejná velikost jako například ve Finsku, Řecku či Portugalsku. České byty jsou
dokonce v průměru větší než byty v některých ostatních nových zemích EU. Koupě individuálních jednotek
či rezidenčních budov na investici či s úmyslem rozvoje je zajímavá díky stále příznivým cenám na pořízení
nemovitosti v porovnání s jinými evropskými zeměmi.
Situace na rezidenčním trhu je stále ovlivňována ohlášením zvýšení DPH na bytovou výstavbu od 1. ledna
2008, kdy přejdou stavební práce do standardní sazby DPH (tj. z 5 % do 19 %). Veřejnost se obává, že je
pořízení lepšího bydlení bude stát podstatně více peněz než nyní. Minulá vláda přišla s řešením v podobě
tzv. sociálního bydlení, snahou Ministerstva financí je toto řešení uplatnit v co nejširším rozsahu. Zároveň
se realitní odborníci shodují na tom, že ceny se nezvednou o rozdíl DPH, tzn. že nebudou prostě kopírovat
zvýšení DPH na 19 %.
Rezidenční trh s pronájmy je ostře dělen mezi občany ze zahraničí či manažery mezinárodních společností
a domácím trhem s regulovanými nájmy. U klientů s relativně vysokým rozpočtem je evidentní zájem
o nemovitosti přímo v Praze a blízkém okolí, za hranicí Prahy má zájem klientů velice sestupnou tendenci.
V polovině devadesátých let bylo k dispozici velice málo zajímavých nemovitostí, z čehož plynuly vysoké
ceny nájmů, hrazeny zejména zahraničními společnostmi jejich zaměstnancům. Počet zrekonstruovaných
nemovitostí za poslední léta vysoce narostl, trh s pronájmy dosáhl vrcholu a následně se stabilizoval i přes
stále trvající vysokou poptávku po bytech v atraktivních lokalitách Prahy a po menších a levnějších bytech,
které si můžou dovolit čeští občané. Nadstandardních rodinných domů v blízkosti mezinárodních škol stále
není k dispozici dostatek a jejich ceny jsou poměrně vysoké.
Trend vývoje cen bytových jednotek dle jednotlivých regionů
„Většina akvizic byla
uskutečněna mladými
lidmi, kteří hledají
kvalitní a cenově
dostupné bydlení
jako odrazový můstek
pro další investici
v budoucnosti.“
Krajské město
2001
2002
2003
2004
2005
Brno
814 000
932 000
1 192 000
1 167 000
1 142 000
předběžné
výsledky – 2006
1 311 000
České
Budějovice
Hradec Králové
650 000
732 000
863 000
939 000
914 000
960 000
821 000
938 000
1 114 000
1 219 000
1 165 000
1 271 000
Jihlava
670 000
748 000
928 000
1 044 000
1 012 000
1 088 000
Karlovy Vary
700 000
855 000
1 067 000
1 238 000
1 100 000
1 113 000
Liberec
531 000
608 000
766 000
821 000
857 000
1 022 000
Olomouc
554 000
685 000
935 000
962 000
1 033 000
1 217 000
Ostrava
280 000
322 000
406 000
506 000
478 000
535 000
Pardubice
666 000
709 000
923 000
1 132 000
1 067 000
1 175 000
Plzeň
639 000
733 000
985 000
1 100 000
1 078 000
1 196 000
Praha
1 252 000
1 437 000
1 843 000
1 855 000
1 809 000
2 000 000
Ústí nad Labem 234 000
257 000
319 000
395 000
440 000
444 000
Zlín
827 000
974 000
1 079 000
1 058 000
1 225 000
760 000
Zdroj: Institut regionálních informací
Poznámka: Standardní byt – byt I. kategorie, o rozloze 68 m2 a opotřebení přibližně 40 % v běžné, nikoliv okrajové poloze. Jedná se o vážený
průměr mezi panelovými a cihlovými byty.
www.knightfrank.com
5
Knight Frank
Trh s nemovitostmi v Praze / 2006 / 2007
Graf 1
Trh s kancelářskými prostory 2006
Postavené a pronajaté plochy
v Praze 1995–2006
Poptávka
300 000
Z pohledu poptávky patřil minulý rok k rekordním a nejúspěšnějším v novodobé historii trhu s kancelářskými
250 000
prostorami v Praze. Celková poptávka dosáhla úrovně přibližně 254 000 m2. Pro srovnání, v roce 2005 bylo
pronajato cca 188 000 m2 kancelářských ploch.
200 000
Průměrná velikost jedné poptávky se téměř zdvojnásobila a loni činila 950 m2 oproti 650 m2 v roce 2005.
150 000
Míra neobsazenosti
100 000
Během roku 2006 došlo k dalšímu poklesu míry neobsazenosti, kdy na konci sledovaného období celková
míra neobsazenosti na pražském trhu poklesla na 7,72 %, zatímco v posledním kvartálu roku 2005 se
neobsazenost pohybovala na úrovni 12,93 %.
Nabídka (m2)
2006
2004
Poptávka (m2)
2005
2003
2002
2000
2001
1999
1998
1996
1997
0
1995
50 000
Na konci roku 2006 byla lokalitou s nejnižší mírou neobsazenosti opět Praha 4 – 2,2 % následovaná
Prahou 9 – 3,6 %, což bylo způsobeno především omezenou nabídkou v tomto období v těchto
městských částech.
Objem kancelářské plochy v Praze je stále relativně malý, a proto míru neobsazenosti prostor vždy značně
ovlivňuje každý nový administrativní projekt uvedený na trh.
Nabídka
Celková výměra kancelářských prostor v Praze dosáhla na konci roku 2006 téměř 2 000 000 m2. Z toho
připadá přibližně 64 % na nově postavené a 36 % na rekonstruované administrativní objekty.
Během loňského roku bylo na trh uvedeno přibližně 153 000 m2 nových kancelářských prostor.
Z toho nejvíce nově vybudovaných ploch připadá na lokalitu Prahy 5 – 47 200 m2 (30,8 %) a Prahy 4
– 29 665 m2 (19,4 %).
Především v lokalitě Prahy 4 se očekává na konci roku 2007 a během roku 2008 extrémní nárůst nových
kapacit, kde bude spekulativně dokončeno několik rozsáhlých administrativních projektů:
Gemini fáze A – Immorent – 17 500 m2
City Tower – ECM – 40 000 m2
Kavčí Hory – Hochtief/Europolis – 36 500 m2
Nejvýznamnější projekty dokončené v roce 2006
Praha Projekt
Adresa
Investor
Celková
1
Magistrát hl. m. Prahy
Jungmannova
COPA
kapacita (m²)
  23 100
3
Korunní Dvůr
Korunní
Africa Israel
   4 500
3
Luxembourg Plaza
Jičínská
Orco
  23 949
4
Nestlé Česko – Modřany
Modřany
Sekyra
  12 600
4
The Park – budova 8
Chodov
AIG
   9 000
4
The Park – budova 10
Chodov
AIG
   8 065
5
Anděl City II
Smíchov
UBM
   3 500
5
Avenir Business Park – budovy BC
Radlická
SachsenFonds
  15 900
5
Palác Křižík
Radlická / Plzeňská
Cecopra
  15 000
5
Smíchov Gate
Plzeňská
Immoconsult
  12 800
8
Diamond Point
Ke Štvanici
Karimpol
  18 231
10
Eden Office Centre
U Slavie
TK
   6 488
Celkem (m²)
153 133
6
Trh s nemovitostmi v Praze / 2006 / 2007
Knight Frank
Populární lokalita Prahy 5 – Smíchov v současné době vyčerpala svůj potenciál pro další development
dokončením projektů Smíchov Gate, Palác Křižík a Anděl City – budova 11.
V současné době se zájem developerů plně soustředí na lokalitu Nových Butovic v témže městském obvodě.
O narůstající oblibě této městské části Prahy 5 a Prahy 13 (Nové Butovice, Radlice, Stodůlky) svědčí
nejvýznamnější nové projekty:
HQ ČSOB – Skanska – 40 000 m2
Office Park Nové Butovice fáze C – CSIA – 7 135 m2
Avenir BP fáze E – Immorent/AVIVA – 7000 m2
Campus Projekt – Sekyra – 8 900 m2
Graf 2
Primární výnosy v Evropě
Mezi další významně se rozvíjející lokality v roce 2007 patří městská část Prahy 8 s projekty:
Oasis – SachsenFonds – 15 000 m2
Amsterdam
Corso IIa – REK – 13 000 m2
Amazon Court – Europolis – 22 000 m2
Barcelona
Meteor Centre C – Ablon – 5 000 m2
Brusel
Nejvýznamnější nájemní transakce uzavřené v roce 2006
Budapešť
Kodaň
Dublin
Edinburgh
Frankfurt
Ženeva
Lisabon
Londýn
Čtvrtletí Praha Projekt
Velikost (m²) Nájemce
2
4
BB Centrum Gamma
30 000
O2 Telefónica
1
1
Jungmannova 29
23 100
Magistrát hl. m. Prahy
3
7
Tokovo
10 200
Nejvyšší kontrolní úřad – NKÚ
1
9
Vysočanská Point
  9 335
Ministerstvo práce a sociálních věcí
2
2
Kateřinská 40
  7 820
PWC
4
8
Thámova
  5 033
Mediatel
2
4
Chodovec Building 11
  5 006
Agrofert
1
9
Poděbradská 55
  4 377
AutoCont
4
5
Smíchov Gate
  3 790
Hochtief VSB
4
3
Luxembourg Plaza
  3 400
Jobpilot CZ
Madrid
3
4
The Park
  3 381
Sun Microsystems
Milán
3
3
Luxembourg Plaza
  3 185
Exxon Mobil
Nájemné
Moskva
Mnichov
Během roku 2006 nedošlo k žádnému výraznému výkyvu výše nájemného, nicméně v důsledku nárůstu
nabídky volných kvalitních prostor mají potenciální nájemci možnost vyvíjet větší tlak na developery /
Paříž
vlastníky při vyjednávání.
Praha
V centru Prahy se nabídková cena nájemného pohybuje v rozmezí 17–19 EUR/m2/měsíc dle kvality prostor.
Řím
Na okraji centrální lokality (např. Praha 5 Nový Smíchov, Praha 4) je výše nájemného stále na úrovni
14,50–15,50 EUR/m²/měsíc.
Stockholm
Pobídky ve formě nájemních prázdnin se v roce 2006 pohybovaly na úrovni 3 až 6 měsíců, příspěvky
Vídeň
na dovybavení prostor na úrovni cca 40–60 EUR/m².
Varšava
0
2
4
6
8
10
12
Požadovaná délka nájemní smlouvy byla mezi 60–84 měsíci s případným prodloužením o délku
poskytnutých nájemních prázdnin.
Výnosy
z kancelářských
prostor (%)
Výnosy
z distribuce (%)
Výnosy
z maloobchodu
(%)
Přehled nájemného v závislosti na charakteru objektu a lokality
Historické
Centrální
Širší
Druhořadé
obchodní části
14,5–15,5
centrum
12,5–13,5
lokality
11,0–13,0
Indikativní primární výnosy tak, jak jsou uváděné
Nově postavené
centrum
17,0–19,0
místně, založené na hypotetické jednotce třídy A. Tyto
Kvalitně zrekonstruované
13,0–14,0
13,0–15,0
11,0–13,0
  9,0–12,0
údaje uvádíme jen pro všeobecné informativní účely.
Zrekonstruované
10,0–12,0
  9,0–10,0
  8,0–9,0
  8,0–7,0
Podmínky na místních trzích se mohou lišit.
Poznámka: EUR/m²/měsíc
Zdroj: Knight Frank, jaro 2007
www.knightfrank.com
Knight Frank
Trh s nemovitostmi v Praze / 2006 / 2007
Graf 3
Investiční trh v České republice
Objem investic v České republice
2000
7
V roce 2006 byl zaznamenán pokles celkového počtu transakcí na trhu komerčních nemovitostí ve srovnání
s rokem 2005. Nicméně zobchodovaná suma překonala všechny předchozí roky včetně roku 2005 a činila
přibližně 1,3 mld. Euro.
milionů Eur
1500
Na trh nadále vstupovali noví investoři s vyhlídkou na mírně vyšší návratnost než v západní Evropě
a chovali se flexibilně kvůli velké konkurenci a omezené nabídce. V současnosti investoři kupují příležitosti
1000
třídy B, částečně pronajaté objekty a vstupují do společných podniků s developery a kupují nemovitosti v
regionálních městech v celé České republice, aby realizovali výnosy, o něž usilují. Praha samozřejmě zůstává
i nadále ve středu zájmu investorů.
500
Rostoucí konkurence mezi investory a omezená dostupnost investičních produktů zrychlila pokles výnosů
u prvotřídních kancelářských prostor v Praze přibližně na 5,5 %.
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
V průběhu roku 2006 byli nejaktivnější investoři z Rakouska s podílem 39,8 %, následováni americkými
investory, jejichž podíl byl 29,2 % z celkové plochy kancelářských prostor.
Velká většina obchodů proběhla v lokalitě širší Prahy, zatímco investice v regionálních městech dosáhly
téměř 130 mil. Euro, přičemž v roce 2007 se očekává nárůst v této oblasti.
Kancelářský sektor nadále zůstává hlavní oblastí zájmu investorů.
Graf 4
Primární výnosy z kancelářských projektů by měly zůstat stabilní v roce 2007 a setrvat na podobné úrovni
Přehled investičních obchodů
podle sektorů
i v průběhu roku 2008. Nicméně očekáváme, že primární výnosy v průmyslovém a maloobchodním sektoru
budou v roce 2007 a 2008 dále klesat a nakonec se v dlouhodobém horizontu stabilizují.
Logistika
a ostatní
17%
Nejvýznamnější investiční transakce v roce 2006 a 1. čtvrtletí 2007
Datum
Maloobchod
4%
Kanceláře
79%
Graf 5
Nemovitost
Cena
Prodávající
Kupující
(mil. EUR) (%)
Q1 2006 Trianon Office Development, Praha 4 asi 47
asi 7,2
Výnos
Hochtief
DIFA
Q1 2006 Budějovická Alej, Praha 4
asi 37
Skanska
ING Real Estate
Q2 2006 Hadovka Office Park, Praha 6
  70
  6,1
DIFA
Heitman – HCEPP
Q2 2006 The Park (budovy 1–7), Praha 4
216 +
< 5,8
AIG Lincoln
Signa Property
Q3 2006 Hana Retail Warehouse Park,
  35
asi 7,0
Gemo Olomouc
Funds
Pradera Central
Olomouc
Q4 2006 Slovanský dům, Prague 1
důvěrné
důvěrné SachsenFonds
Q4 2006 Budovy A, B, C BB Centra, Praha 4
160
asi 5,85 SachsenFonds
IMMOEAST
Q3 2006 Office Park Nové Butovice, Praha 13
důvěrné
důvěrné Doughty Hanson
Czech & Slovak
  5,75
Vývoj výnosů
10 %
8 %
and Eastern Fund
Invesco
& Co
Investment
Q1 2007 BACA Portfolio, 6 kancelářských
200
  6,5
Bank Austria
Advisor
Pramerica Real
budov v Praze, 1 ve Varšavě
Q1 2007 A7 Arena Holešovický pivovar,
  37
< 6,6
Creditanstalt
ING Real Estat
Estate Investors
Pramerica Real
Praha 7
Q1 2007 City Point, Praha 4
důvěrné
< 6,0
ECM
Estate Investors
Sal Oppenheim
Q1 2007 Karlovarská Business Park, Prague 6
důvěrné
důvěrné Portland Trust
Morley Avia Fund
Q1 2007 Portfolio zahrnující dokončený
210
důvěrné Hlavně Lordship
IMMOEAST
530
důvěrné European Property Hannover Leasing
kancelářský projekt v Praze a další
6 %
v Brně, dokončený objekt se
* = odhad
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
4 %
2007*
smíšeným využitím v Brně a velký
maloobchodní projekt v Praze.
Q2 2007 Palladium, Praha 1
Development
Zdroj: Knight Frank
GmbH & Co
City Map
6
L - Palác Karlín
A
Q
J - U Vorlíků 4
Q - Evropská Business Centre
M - Corso II
Karlín – detail
Sok
ova
L
ova
M
Thám
K ři ž ík
F - Jung
P
á
o lo v sk
C
D
I-
E
C - Unilever Building
D - Mediatel Building
B
K
5
K - Avenir Business Park
pronájem / lease
prodej / sale
správa / management
měřítko / scale 1 : 55 000
1 000 m
500
0
1
2 km
9
7
C
R - Tokovo
8
R
B
4
J
B - Jankovcova 23
1
gmannova
Plaza
3
F
10
A - Uruguayská 10
2
I
I.P. Pavlova
A
A
H
H - Jana Masaryka 56
N
N -Vyšehrad Victoria
E - Longin Business Centre
E
G
O
O - Hochtief Trianon
G - Alpha Building
4
P - The Park
P
C
Prague Property Report / 2006/ 2007
10
Service Lines
• Agency & Corporate Services
The Economy
• The population of the Czech Republic is 10.3 million of which approximately 1.2 million people live in
the capital Prague.
Representing both landlords and
tenants in their leasing activities,
Knight Frank
• Constant price GDP growth increased by 6.1 % year on year, which is marginally higher than 2005
the Knight Frank team is one
and in turn, the highest level since the Czech Republic became independent in 1993. The Economist
of the most experienced and well
Intelligence Unit is forecasting real GDP growth to be 5 % in 2007 and 4 % in 2008.
respected within the market.
• The inflation rate, as predicted by the Economist Intelligence Unit, rose in 2006 to 2.5 %. The Economist
Intelligence Unit expects it will rise in 2007, owing to a liberalization of regulated market prices, but it
• Development Sales
will decelerate in 2008.
Continue to thrive
as a department through
• The unemployment rate within the Czech Republic at the end of the year was 7.3 % which was
the disposal of key properties
a positive reduction on 2005’s figure of 8.4 %.
and desirable land plots in both
Prague and the entire Czech
Republic.
• Investment
Leipzig
Knight Frank’s investment
and assisted in many major
Ústí n. L.
transactions.
portfolios of some of the key
investors and developers on the
Czech market such as Deutsche
Bank, Lordship and IMMOEAST.
• Valuation
Offering both RICS and Czech
valuations, our qualified property
valuation department have
Karlovy Vary
Nürnberg
We currently manage the property
D
AN
HL
SC
UT
DE
• Property Management
Wroclaw
Dresden
department have marketed
München
wide market knowledge of the
D8
PO
LS
KA
Liberec
PRAGUE
Kraków
Hradec Králové
D11
Pardubice
Ostrava
D5
D47
Olomouc
Plzeň
D1
D1
Zlín
Brno
České Budějovice
O
SK
N
E
OV
L
S
D2
ÖSTERREICH
Linz
Bratislava
Wien
entire Czech Republic carrying
out valuations for most major
European banks and many other
established institutions.
Economic Indicators (2000–2006)
Year
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
GDP growth (%)
  3.9
  2.6
  1.5
  3.2
  4.7
  6.0
  6.1
Inflation rate (%)
  3.9
  4.7
  1.8
  0.1
  2.8
  1.9
  2.5
Unemployment rate (%)
  8.8
  8.9
  9.8
10.3
  9.5
  8.4
  7.3
Foreign Direct Investment/USD bn.
  5.0
  5.5
  8.4
  2.6
  4.0
10.6
  5.95 *
Source: Adjusted data of Ministry of Finance
* Source: Czech National Bank
www.knightfrank.com
Knight Frank
Prague Property Report / 2006 / 2007
11
Development
The market of real estate for further development in the Czech Republic continues to grow.
High interest from developers resulted from the development of the investment market due to the
prosperity of the country and increasing transparency of the economic environment.
As a result of strong competition and the increasing price of real estate within Prague, developers and
investors are showing a high interest in business opportunities outside of the capital.
The investors’ interest also focuses on opportunities other than just office, retail and logistics centres.
Many large state companies are going through privatization and as a consequence attempting to minimise
operation costs and efficiently operate their properties, resulting in some of their portfolios being sold. This
has been the case in the banking sector, where banks wish to keep the same number of branches in order
to continue to serve their customers but at the same time cut back administration costs related to premises
which are not crucial to their main sphere of business. To effectively solve this the ”sale and leaseback“
principle is widely undertaken. The ”sale and leaseback“ arrangement also has its advantages for the
purchasers as it ensures they receive a basic guaranteed income. One of the largest transactions of this type
is the ongoing sale of part of the Telefónica O2 Czech Republic, a.s. property portfolio.
In Prague large and experienced developers are beginning to focus on the development of ”brownfields“.
Developers are targeting large railway stations situated in profitable areas with good infrastructure within
their vicinity. Current examples include the Bubny railway station in Prague 7 (ORCO), the refurbishment
of the Masaryk railway station in Prague 1 (Sekyra Group), planned development of the Žižkov freight
station (Discovery Group, Sekyra Group), complete redevelopment of the Smíchov freight station (Sekyra
Group), also the sale of the Braník brewery site, the possible development of the Avia Letnany site and the
refurbishment of the Walter factory site in Prague 5 (RedGroup) which will all have positive effects on the
local areas.
The possible nomination of Prague as the host for the Olympic Games could provide a good opportunity
for further development within the Prague real estate market.
One of the factors that indicates the increasing quality of the investment environment in the development
sector is the issue of shares from some of the most established developers in the country through the
Prague Stock Exchange. This includes the likes of ORCO, ECM and the planned entry of CTP and Ablon
Company into the stock exchange market.
”The possible nomination
of Prague as the host
for the Olympic Games
could provide a good
opportunity for further
development within
the Prague real estate
market.“
12
Prague Property Report / 2006/ 2007
Knight Frank
Residential Market
The residential real estate market in the Czech Republic is perceived as well-developed and continuously
growing. Demand is growing thanks to several factors including membership of the EU, good economic
development, high competition between mortgage providers and the resulting relatively low interest rates.
Young people who look for high-quality and affordable apartments as a starting point for further investment
in the future have made most acquisitions. Demand for houses and apartments is strong and attractive
well-priced properties are sold relatively quickly. Foreign buyers who are long-term residents of the Czech
Republic or investors who rent out the properties with a view to gain good capital growth and receive a
rental income have also influenced property sales.
Data from the Czech Statistic Office shows that increasingly large apartments are being built in the Czech
Republic and the demand for more luxurious housing and more attractive locations is growing. The
average floor area of a Czech apartment built before 2005 is 78.3 m2, which is approximately the same
area as in Finland, Greece or Portugal. Czech apartments are larger on average than apartments in the
other new members of the EU. Buying individual units or residential buildings as an investment or with the
intention of development is affordable thanks to favourable prices of real estate when compared to other
European countries.
The situation in the residential market is still influenced by the announcement of the increase in VAT
affecting residential development from January 1, 2008, from when construction work will become subject
to the standard VAT rate (currently 5 % rising to 19 %). It is viewed by the public that buying a better
standard house will cost considerably more in a year’s time than it currently does. The government has
proposed a social housing scheme as a solution. The aim of the Ministry of Finance is to apply this to the
entire country. However, at the same time real estate experts agree that prices of residential properties
will not increase by as much as the amount that VAT is rising, i.e. house prices will not increase 14 % just
because of the rise in VAT.
There is a stark contrast between how much foreign employees or managers of international companies pay
in rent when compared to the domestic market and regulated rent. Clients with a relatively high budget
show interest in real estate directly in the centre of Prague and its immediate vicinity, outside Prague the
interest from purchasers shows a decreasing trend. In the middle of the 90’s very few interesting properties
were available, which resulted in high rent paid mainly by foreign companies for their employees. The
number of refurbished residential units has considerably grown in recent years. The rental market reached
its peak and has subsequently stabilized in spite of continuing high demand for apartments in attractive
locations of Prague and high demand for smaller, cheaper apartments that Czech citizens can afford. There
is still a shortage of above standard housing in close proximity to international schools and their prices are
relatively high.
Development of Residential Prices in Different Regions
”Young people who look
for high-quality and
affordable apartments
as a starting point for
further investment in
the future have made
most acquisitions.“
Regional town 2001
2002
2003
2004
2005
Brno
814,000
932,000
1,192,000
1,167,000
1,142,000
Preliminary
results – 2006
1,311,000
České
Budějovice
Hradec Králové
650,000
732,000
863,000
939,000
914,000
960,000
821,000
938,000
1,114,000
1,219,000
1,165,000
1,271,000
Jihlava
670,000
748,000
928,000
1,044,000
1,012,000
1,088,000
Karlovy Vary
700,000
855,000
1 067,000
1,238,000
1,100,000
1,113,000
Liberec
531,000
608,000
766,000
821,000
857,000
1,022,000
Olomouc
554,000
685,000
935,000
962,000
1,033,000
1,217,000
Ostrava
280,000
322,000
406,000
506,000
478,000
535,000
Pardubice
666,000
709,000
923,000
1,132,000
1,067,000
1,175,000
Plzeň
639,000
733,000
985,000
1,100,000
1,078,000
1,196,000
Praha
2,000,000
1,252,000
1,437,000
1,843,000
1,855,000
1,809,000
Ústí nad Labem 234,000
257,000
319,000
395,000
440,000
444,000
Zlín
827,000
974,000
1,079,000
1,058,000
1,225,000
760,000
Source: Institut regionálních informací (Institut for regional information)
Note: Prices above are representing value of standard flat – good condition, 68m2, 40 % wear and tear, located not in secondary location. The
prices represent average between brick and panel construction. Prices are in CZK.
www.knightfrank.com
Knight Frank
Prague Property Report / 2006 / 2007
Figure 1
Office Market
Office Space Take-Up and
Construction Completions in
Prague 1995–2006
13
Demand
300 000
In terms of demand, last year was record-breaking and one of the most successful years in the modern
250 000
history of the Prague office market, with overall take-up being 254,000 m2. Just for comparison, in 2005
approximately 188,000 m2 of office area was leased. The average size of office space leased in a single
200 000
transaction amounted to 950 m2, compared to 650 m2 in 2005.
150 000
Vacancy rate
100 000
Over the course of 2006 the vacancy rate continued to fall and at the end of the year the overall vacancy
rate in the Prague market dropped to 7.72 %, compared with the corresponding figure for the last quarter
50 000
2006
2004
2005
2003
2002
2000
2001
1999
1998
1996
1997
Prague 4 – 2.2 %. This was followed by Prague 9 – 3.6 %, which was mainly caused by a limited supply
1995
0
of 2005 when it was 12.93 %. At the end of 2006 the location with the lowest vacancy rate was again
coming on stream during 2006. The overall volume of office space in Prague is still relatively small and this
explains why the vacancy level is always considerably influenced by every new project introduced to the
Construction
Completions
(m2)
Take-Up (m )
2
market.
Supply
The total office stock in Prague reached nearly 2 million m2 at the end of 2006. Out of this quantity newly
built administrative buildings represented 64 % and refurbished administrative buildings represented
36 %. Last year approximately 153,000 m2 of new office premises came onto the market. Of this, the
majority of newly developed office space was found in Prague 5 – 47,200 m2 (30.8 %) and Prague 4
– 29,665 m2 (19.4 %).
In late 2007 and over the course of 2008 considerable growth of new supply is expected mainly in
Prague 4, where several large speculative office projects will be completed:
Gemini, stage A – Immorent – 17,500 m2
City Tower – ECM – 40,000 m2
Kavčí Hory – Hochtief/Europolis – 36,500 m2
Major Projects Finished in 2006
Prague Project
Address
Investor
Overall
1
Prague City Council
Jungmannova
COPA
Capacity (m²)
  23,100
3
Korunní Dvůr
Korunní
Africa Israel
   4,500
3
Luxembourg Plaza
Jičínská
Orco
  23,949
4
Nestlé CR – Modřany
Modřany
Sekyra
  12,600
4
The Park – Building 8
Chodov
AIG
   9,000
4
The Park – Building 10
Chodov
AIG
   8,065
5
Anděl City II
Smíchov
UBM
   3,500
5
Avenir Business Park – Buildings BC
Radlická
SachsenFonds
  15,900
5
Křižík Palace
Radlická / Plzeňská
Cecopra
  15,000
5
Smíchov Gate
Plzeňská
Immoconsult
  12,800
8
Diamond Point
Ke Štvanici
Karimpol
  18,231
10
Eden Office Centre
U Slavie
TK
   6,488
Total (m²)
153,133
Prague Property Report / 2006/ 2007
14
Knight Frank
The popular location of Prague 5 – Smíchov, has exhausted its potential for further development with
the completion of Smíchov Gate, Křižík Palace and Anděl City – Building 11. Interest from developers
is currently focused on the location Nové Butovice, in the same part of the city as Smíchov. A growing
popularity of Prague 5 and Prague 13 (Nové Butovice, Radlice, Stodůlky) is being witnessed and the most
important new projects include:
HQ ČSOB – Skanska – 40,000 m2
Office Park Nové Butovice, stage C – CSIA – 7,135 m2
Avenir BP, stage E – Immorent/AVIVA – 7,000 m2
Campus Projekt – Sekyra – 8,900 m2
Figure 2
Prime Yields Throughout Europe
Among other locations with a strong development potential in 2007 is Prague 8 with the following:
Oasis – SachsenFonds – 15 000 m2
Corso IIa – REK – 13 000 m2
Amsterdam
Amazon Court – Europolis – 22 000 m2
Barcelona
Meteor Centre C – Ablon – 5 000 m2
Brussels
Major Letting Transactions Concluded in 2006
Budapest
Quarter Prague
Project
Size (m²)
Tenant
Copenhagen
2
4
BB Centrum Gamma
30,000
O2 Telefónica
Dublin
1
1
Jungmannova 29
23,100
Prague City Council 3
7
Tokovo
10,200
Chief Inspection Office (NKÚ)
1
9
Vysočanská Point
9,335
Ministry of Labour and Social Affairs
Edinburgh
Frankfurt
2
2
Kateřinská 40
7,820
PWC
Geneva
4
8
Thámova
5,033
Mediatel
Lisbon
2
4
Chodovec Building 11
5,006
Agrofert
1
9
Poděbradská 55
4,377
AutoCont
4
5
Smíchov Gate
3,790
Hochtief VSB
London
Madrid
4
3
Luxembourg Plaza
3,400
Jobpilot CZ
Milan
3
4
The Park
3,381
Sun Microsystems
Moscow
3
3
Luxembourg Plaza
3,185
Exxon Mobil
Munich
Office Rental Levels
Paris
During 2006, Prague office rents did not undergo significant change. However, due to the increase in
Prague
supply of high-quality premises, prospective tenants have had the possibility to exert higher pressure on
developers/owners during negotiations. In the centre of Prague the level of rent offered varies in the range
Rome
of € 17–19/m2/month depending on the quality of premises. In peripheral office locations (e.g. Prague 5
Stockholm
Nový Smíchov, Prague 4) rental levels are in the range of € 14.50–15.50/m²/month.
Vienna
Typical incentives in 2006 were rent free periods of 3 to 6 months, and contributions to fit out the premises
amounting to approximately € 40–60/m². The typical length of a lease agreement was in the range of 5–7
Warsaw
0
Office Yields
(%)
2
4
6
Distribution
Yields (%)
8
10
12
Shopping
Centre Yields
(%)
Source: Knight Frank, Spring 2007
Indicative prime yields, as quoted locally, based
upon a hypothetical Grade A unit. The data above is
provided for general reference purposes only. Local
market conditions will vary.
www.knightfrank.com
years (with a possible extension by the corresponding length of the rent free period provided).
Rental Levels in Prague According to Character of Building and Location
Historical Centre /
CBD
Outskirts
Secondary
Newly Built
Prime Central Location
17.0–19.0
Central Business Districts
14.5–15.5
12.5–13.5
Locations
11.0–13.0
Quality Refurbished
13.0–14.0
13.0–15.0
11.0–13.0
  9.0–12.0
Refurbished
10.0–12.0
  9.0–10.0
  8.0–9.0
  8.0–7.0
Note: €/m²/month
Knight Frank
Prague Property Report / 2006 / 2007
Figure 3
The Czech Republic’s Investment Market
Investment Volume in the Czech
Republic
15
In 2006, the commercial property investment market witnessed a fall in total value of deals made when
2000
compared with 2005. However, the amount traded was still higher than any other year, bar 2005, totaling
approximately € 1.3 billion.
€ Million
1500
New investors have continued to enter the market in search of slightly higher returns than those available
in Western Europe and have become more opportunistic due to the vast competition and limited supply.
Investors are now purchasing Class B opportunities, partially let properties, entering into joint ventures with
1000
developers and acquiring property situated in provincial cities throughout the Czech Republic in order to
realise the returns they strive for. Prague obviously continues to be investors’ main focus.
500
The growing competition among investors and the limited availability of investment product has
accelerated the fall of yields to approximately 5.5 % for prime office properties in Prague. During 2006 the
most active investors were Austrian accounting for 39.8 %, followed by American investors, who accounted
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
for 29.2 % in terms of total lot size.
The vast majority of deals took place in the greater Prague area, while investment in regional cities reached
almost € 130 million, which is set to increase over the course of 2007.
The office sector continues to be the main focus of investors’ interest.
Prime yields for office projects should remain stable throughout 2007 and remain at a similar level during
Figure 4
Breakdown of Investment
Deals by Sector
2008. However, we expect that prime yields within the industrial and retail sectors will continue to
compress further in 2007 and 2008, eventually stabilizing in the long term.
Logistics
& Other
17%
Major Investment Transactions 2006 and Quarter 1 of 2007
Date
Retail
4%
Q1 2006 Trianon Office Development,
Prague 4
Q1 2006 Budějovická Alej, Prague 4
Office
79%
Figure 5
Development of Prime Office
Yields
10 %
8 %
* = estimation
2006
2005
2004
2003
2002
2001
4 %
2007*
6 %
2000
Property
Price
(€ mil.)
  47 (approx.)
Yield (%)
Seller
Buyer
  7.2 (approx.)
Hochtief
DIFA
  37 (approx.)
  5.75
Skanska
ING Real Estate
Q2 2006 Hadovka Office Park, Prague 6
  70
  6.1
DIFA
Heitman – HCEPP
Q2 2006 The Park (Buildings 1–7),
Prague 4
Q3 2006 Hana Retail Warehouse Park,
Olomouc
Q4 2006 Slovanský Dům, Prague 1
216 +
< 5.8
AIG Lincoln
Q4 2006 Buildings A, B, C of BB Centrum,
Prague 4
Q3 2006 Office Park Nové Butovice,
Prague 13
Q1 2007 BACA Portfolio, 6 office
buildings in Prague, 1 in Warsaw
Q1 2007 A7 Arena Holešovický Pivovar,
Prague 7
Q1 2007 City Point, Prague 4
160
  5.85 (approx.) SachsenFonds IMMOEAST
Signa Property
Funds
  35
  7.0 (approx.) Gemo
Pradera Central and
Olomouc
Eastern Fund
Confidential Confidential SachsenFonds Invesco
Confidential Confidential Doughty
Hanson & Co
200
  6.5
Bank Austria
Creditanstalt
  37
< 6.6
ING Real
Estate
Confidential < 6.0
ECM
Q1 2007 Karlovarská Business Park,
Confidential Confidential Portland Trust
Prague 6
210
Confidential Mainly
Q1 2007 A portfolio comprising a
Lordship
completed office project in
Prague and a futher one in Brno,
a completed mixed use property
in Brno, a forward purchase of
an office development project
in Brno and a large retail project
in Prague.
530
Confidential European
Q2 2007 Palladium, Prague 1
Property
Development
Source: Knight Frank
Czech & Slovak
Investment Advisors
Pramerica Real
Estate Investors
Pramerica Real
Estate Investors
Sal Oppenheim
Morley Avia Fund
IMMOEAST
Hannover Leasing
GmbH & Co
Research
Knight Frank Research provides strategic advice, consultancy services and forecasting
Zdenka Klapalová
Managing Director / Ředitel
[email protected]
Přemysl Chaloupka
Managing Director / Ředitel
[email protected]
Agency Services /
Agenturní činnost
Přemysl Chaloupka
Jan Kratochvíl
Pavel Domalewski
Development Sales /
Developerské prodeje
Zdenka Klapalová
Jaroslav Kopáč - Associate Director
Investment /
Investiční prodeje
Jonathan Fothergill - Partner
Šimon Vokurka
to a wide range of clients worldwide including developers, investors, financial and corporate
institutions. All recognise the need for the provision of expert independent advice customised to their
specific needs.
Knight Frank Research Reports are also available at www.knightfrank.com
Americas
USA
Canada
Caribbean
Bermuda
Australasia
Australia
New Zealand
Property Management /
Správa nemovitostí
Petr Machula
Šárka Vrabcová
Valuation & Research /
Oceňování a průzkum trhu
Jonathan Fothergill
Jaroslav Jiřička
Building Investment
Consultancy / Inženýrská činnost
v investiční výstavbě
Přemysl Chaloupka
Jaroslav Jiřička
International Research / Průzkum trhu
Joe Simpson
+44 (0)20 7861 1728
[email protected]
Europe
UK
Belgium
Czech Republic
France
Germany
Ireland
Italy
Poland
Portugal
Russia
Spain
The Netherlands
Africa
South Africa
Botswana
Kenya
Malawi
Nigeria
Tanzania
Uganda
Zimbabwe
Zambia
Asia
China
Hong Kong
India
Indonesia
Malaysia
Singapore
Thailand
© Knight Frank 2007
This report is published for general information only. Although high standards have been used in the preparation
of the information, analysis, views and projections presented in this report, no legal responsibility can be accepted
by Knight Frank Research or Knight Frank for any loss or damage resultant from the contents of this document.
As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular
properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is allowed with proper reference to Knight Frank
Research.
General Note
This report has been prepared by Knight Frank Research and consultancy division. Certain data sourced from Property
Intelligence.
Technical Note
The following criteria have been adopted in the preparation of this report.
i. All floorspace figures quoted in this report refer to m² net.
ii. Take-up figures refer to space let, pre-let, or acquired for occupation during the quarter.
iii. Availability refers to all space available for immediate occupation plus space still under construction which will be
completed within six months and which has not been let.
iv. Availability and take-up are classified into three grades:
A Grade (new / refurbished): Space under construction which is due for completion within six months or space within
is currently on the market and is either new or completely refurbished.
B Grade: Previously occupied space with air-conditioning.
C Grade: Previously occupied space without air-conditioning.
v. Demand figures quoted in this report refer to named requirements for over 2,000 m².
vi. Under construction figures quoted in this report refer to developments of over 2,000 m² which are currently
underway. They do not include properties undergoing demolition.
vii. Investment figures quoted in this report refer to accommodation where the majority of income / potential income
is from office usage and comprises transaction of 1 million and above. The data includes standing investment, site
purchases and funding transactions.
(+420) 224 21 77 62
www.knightfrank.com