immobilien mallorca verkaufen zu

Ausklappseite vorne außen
Geschäftsfelder der DIC-Gruppe
DEUTSCHE IMMOBILIEN CHANCEN
AG & CO. KGAA
PORTFOLIO- UND
ASSETMANAGEMENT
DEVELOPMENT
OPPORTUNISTIC
INVESTMENTS
DIC Asset AG
DIC Projektentwicklung
GmbH & Co. KG
DIC Opportunity Fund
GmbH
Kennzahlen
in Mio. Euro
2005
2004
Veränderung
Mieteinnahmen
22,9
14,9
54%
Gesamtleistung
33,3
21,9
53%
EBITDA
22,6
15,3
48%
EBIT
16,8
10,6
59%
4,3
0,7
514%
Umsatzrendite
12,9%
3,3%
9,6
Eigenkapitalquote
13,4%
13,0%
0,4
439,4
269,5
63%
Jahresüberschuss
Bilanzsumme
GESCHÄFTSBERICHT 2005
Ausklappseite vorne innen
MEILENSTEINE
Erwerb eines Portfolios von
neun C&A-Objekten
2002
2003
Erwerb eines Portfolios aus langfristig an die Deutsche Telekom
vermieteten Immobilien und
erfolgreiche Weitervermarktung
Kauf der denkmalgeschützten
Hauptpost Erfurt
Erwerb des eBay-Campus
in Berlin
2004
Zuschlag in Investorenwettbewerb für Projektentwicklung
„meet at the casino“ Trier
(Verkauf in 2005)
Erwerb eines Portfolios
der Frankfurter Sparkasse
mit 57 Objekten
Beteiligung von
Morgan Stanley Real Estate Funds
als Aktionär mit 25,1 Prozent
Kauf des Rhein-Main-NeckarPortfolios mit acht ertragsstarken Gewerbeimmobilien
2005
Projektentwicklung und erfolgreicher Verkauf des Business
Center Glacis (22.000 m2) in
Luxemburg
Erfolgreiche Entwicklung und
Refurbishment zweier FraspaImmobilien, u.a. Redevelopment
des künftigen Sitzes der Stadtbibliothek Frankfurt
Übernahme des Degussa-Areals
in der Frankfurter Innenstadt,
langfristige Stadtquartiersentwicklung
Übernahme des MEAG-Portfolios
mit bundesweit 45 Immobilien
Geschäftsfelder der DIC-Gruppe
DEUTSCHE IMMOBILIEN CHANCEN
AG & CO. KGAA
PORTFOLIO- UND
ASSETMANAGEMENT
DEVELOPMENT
OPPORTUNISTIC
INVESTMENTS
DIC Asset AG
DIC Projektentwicklung
GmbH & Co. KG
DIC Opportunity Fund
GmbH
Kennzahlen
in Mio. Euro
2005
2004
Veränderung
Mieteinnahmen
22,9
14,9
54%
Gesamtleistung
33,3
21,9
53%
EBITDA
22,6
15,3
48%
EBIT
16,8
10,6
59%
4,3
0,7
514%
Umsatzrendite
12,9%
3,3%
9,6
Eigenkapitalquote
13,4%
13,0%
0,4
439,4
269,5
63%
Jahresüberschuss
Bilanzsumme
GESCHÄFTSBERICHT 2005
Inhalt
¢ Vor wor t ... 2
¢ Konzernlagebericht ... 10
¢ Konzernabschluss Geschäf tsjahr 2005 ... 24
¢ Konzernanhang ... 30
¢ Bericht des Aufsichtsrats ... 45
¢ Bestätigungsvermerk ... 46
2
Vo r wo r t
Vo r wo r t
B r i e f a n d i e A k t i o n ä re
B r i e f a n d i e A k t i o n ä re
R e p u t a t i o n a m d e u t s c h e n M a r k t a u s g e b a u t – Zu k ä u fe m i t h o h e m
Entwicklungspotenzial getätigt
Nach den vielversprechenden Akquisitionen in 2005 wie dem Zuschlag für das DegussaAreal in Frankfurt oder der Übernahme eines Portfolios von der MEAG haben wir die Reihe der
erfolgreichen Transaktionen jüngst mit der Akquisition mehrerer Einzelimmobilien wie der VdSZentrale in Köln oder zweier langfristig an die Deutsche Bahn AG vermieteter Immobilien sowie
dem Erwerb eines Portfolios von bundesweit zehn Immobilien des Hochtief-Konzerns fortgesetzt.
Auf der Verkaufsseite schlagen mehrere erfolgreiche Transaktionen aus unserem Portfolio- und
Projektentwicklungsbereich zu Buche, so etwa die Veräußerung des „meet at the casino“ in Trier
sowie mehrerer Immobilien aus dem Fraspa-Portfolio. Die Projektentwicklungsaktivitäten, die
einen hohen Wertschöpfungsbeitrag leisten, wollen wir weiter vorantreiben; aktuelle Beispiele sind
das Bienenkorbhaus in Frankfurt und die Hauptpost in Erfurt. In unserem Geschäftsbereich der
opportunistischen Investments ist es unser Ziel, die DIC-Gruppe als erfolgreiches deutsches Unternehmen gegenüber internationalen Investoren zu etablieren.
S E H R G E E H R T E G E S C H Ä F TS PA R T N E R ,
LIEBE FREUNDE DER DIC,
D I C A s s e t - A k t i e s t e i g t i n d e n Pr i m e S t a n d a rd u n d S DAX a u f
Im Mai 2006 feierte die DIC Asset AG ein gelungenes Debüt der Aktie im Prime Standard der
Frankfurter Wertpapierbörse. Anfang Juni traf die Deutsche Börse die Entscheidung, den Wert in
die Ereignisse und Ergebnisse des zurückliegenden Geschäftsjahres haben das Konzept der
DIC-Gruppe in erfreulicher Weise bestätigt. Im Geschäftsjahr 2005 hat die DIC-Gruppe u.a.
¢ Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von über einer halben Milliarde Euro
getätigt,
¢ eine Umsatzrendite von 12,9% erwirtschaftet,
¢ mit dem umsichtigen Ausbau der Kapitalmarktstory unserer Portfoliogesellschaft
den SDAX aufzunehmen. Damit ist es der Gesellschaft gelungen, nur vier Wochen nach der Erstnotiz im Amtlichen Handel, Segment Prime Standard, nunmehr eine weitere Qualitätsstufe zu nehmen. Die Deutsche Börse trägt mit ihrer Entscheidung der deutlich gestiegenen Freefloat-Marktkapitalisierung und dem seit Aufnahme in den Prime Standard kräftig angestiegenen Handelsvolumen Rechnung. Die Notierung im SDAX lässt eine deutlich höhere Aufmerksamkeit in der
Öffentlichkeit und eine weitere Verbesserung der Liquidität der Aktie erwarten.
DIC Asset AG ein solides Fundament geschaffen für deren erfolgreichen Börsengang im
Prime Standard im Mai 2006.
Die Erfolgsbilanz auf der Kapitalseite sowie die gemeisterten Wachstumsschritte im operativen Asset Management- und Developmentgeschäft liefern neue Benchmarks für die dynamische
Zudem haben wir mit den Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF) einen renommierten
Eigenkapitalpartner gewonnen. Den Einstieg mit 25,1% sehen wir als Bestätigung des Manage-
Entwicklung der DIC-Gruppe. Wir erwarten, diese in einem chancenreichen Umfeld weiterhin so
erfolgreich gestalten zu können.
ments und des nachhaltig überzeugenden Geschäftsmodells unserer Gesellschaft seitens einer
profilierten Adresse im Immobilieninvestment.
Die DIC-Gruppe gehört inzwischen zu den etablierten Größen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Wir werden nicht nur als kapitalkräftiger, sondern auch als umsetzungsstarker
„Chancenverwerter“ mit hoher Entwicklungskompetenz angesehen. Dies erleichtert den Zugang
zu interessanten Einzelimmobilien und Portfolios.
Prof. Dr. Gerhard Schmidt
Ulrich Höller
- Vorsitzender des Aufsichtsrats -
- Vorsitzender des Vorstands -
3
P R O O F O F CO N C E P T
S U B S TA N Z .
D I E H AU P T V E R WA LT U N G
D E R P F L E I D E R E R AG , der
eBay-Campus in Berlin und die
Creditreform-Hauptverwaltung
in Neuss sind Portfolio-Immobilien mit typischen „Core“-Tugenden: von hervorragender Qualität und langfristig vermietet an
namhafte Mieter. Sie stärken das
Fundament des Portfolios der
DIC Asset AG. Das Geschäftsfeld
Portfolio- und Asset Management sorgt für Kontinuität und
stabile Cash flows auf hohem
Niveau.
P R O O F O F CO N C E P T
IDEEN.
D I E R E V I TA L I S I E R U N G D E R
H AU P T P O S T E R F U R T und das
Refurbishment des Gebäudes für die
künftige Frankfurter Stadtbibliothek
nahe der Zeil in Frankfurt am Main sind
zwei Beispiele für gelungenes Redevelopment durch die DIC-Gruppe. Im
Geschäftsfeld Projektentwicklung
wirken Kapitalkraft, Ideen und Umsetzungsvermögen effektiv zusammen,
damit Immobilien mit neuem Sinn und
Leben gefüllt am Markt repositioniert
werden können.
P R O O F O F CO N C E P T
WEITBLICK.
D E R Z U S C H L AG Fü R DA S D E G U S S A A R E A L in der Innenstadt von Frankfurt
ging an die DIC-Gruppe zusammen mit
den Morgan Stanley Real Estate Funds.
Weil wir aus dem ProjektentwicklerVerständnis heraus eine Sensitivität für
die Entwicklungsmöglichkeiten eines so
zentralen Stadtquartiers mitbringen. Vor
allem da, wo es darum geht, in deutschen
Gewerbeimmobilien Chancen zu sehen
und systematisch in mehr Wertschätzung
am Markt und bei den Nutzern zu verwandeln, hat die DIC-Gruppe als deutsches
Unternehmen einen Kompetenz- und
Heimvorteil.
10
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
KO N Z E R N L AG E B E R I C H T
¢ Investitionsvolumen stark gestiegen
In 2005 wurden insgesamt rund 24 Mrd. Euro bei Transaktionen im gewerblichen ImmobiRahmenbedingungen
lienmarkt umgesetzt und damit deutlich mehr als in den vergangenen Jahren, wie die Analysten
von Atisreal Anfang 2006 meldeten. Dabei wurden vor allem Portfoliodeals mit einem Volumen von
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
ca. 13 Mrd. Euro (57%) getätigt. Etwa 10 Mrd. Euro (43%) wurden in Bürogebäude investiert.
¢ Leichtes Wachstum in 2005
¢ Deutscher Immobilienmarkt für Investoren attraktiv
Im Jahr 2005 gelang der deutschen Wirtschaft ein leichtes Wachstum. Die hohe Nachfrage
Laut Atisreal dominierten ausländische Investoren bei gewerblichen Investmentdeals mit
nach Exporten im Zuge der dynamischen Weltkonjunktur und ein günstigerer Euro-Dollar-Kurs
61% der Transaktionssumme das Marktgeschehen wie nie zuvor. Günstige Investitionsgelegenhei-
wirkten sich belebend auf die Auslandsnachfrage aus. Trotz günstiger Impulse blieb aber die
ten wie die im internationalen Vergleich hohen Mietrenditen (Quelle: PMA Reports Germany,
Inlandsnachfrage verhalten. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs laut Angabe des ifo-Instituts um
France, UK, Autumn 2005) und ein starkes Vertrauen in die deutsche Wirtschaft machen den Markt
0,9%. Die Aussichten für 2006 sind deutlich positiver. Das gemeinsame Frühjahrsgutachten der füh-
für Investoren aus aller Welt hoch attraktiv.
renden Institute für Wirtschaftsforschung geht von einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts
von 1,8% aus. Neben der Ausweitung der Exporttätigkeit und Investitionen wird ein Aufschwung
der Inlandsnachfrage prognostiziert. Eine leichte Verbesserung der Arbeitsmarktlage sowie Effekte
im Vorfeld der Mehrwertsteuererhöhung sollen zu höheren privaten Konsumausgaben beitragen.
¢ Immobilienaktien im Aufwind
Das hohe und weiter steigende Interesse von Investoren am deutschen Immobilienmarkt
zeigte sich auch in der positiven Entwicklung des DIMAX, einem vom Bankhaus Ellwanger & Geiger
aufgelegten Index. Der 48 Immobilienaktien umfassende Index legte in 2005 um 38,6% zu.
Entwicklung des Immobilienmarkts
G e s c h ä f t s ve r l a u f
¢ Stabile Marktentwicklung
Die DIC-Gruppe konzentriert ihre Aktivitäten auf den deutschen Markt für Gewerbeimmo-
¢ Erfolgreiches Jahr für die DIC-Gruppe
bilien. Die Gesellschaft erzielt mit ihren Bestandsimmobilien Mieteinnahmen, investiert in Neuent-
Der Immobilienbestand der DIC-Gruppe konnte im Geschäftsjahr 2005 stark erweitert wer-
wicklungen sowie Redevelopments und verkauft Immobilien nach vollzogener Wertschöpfung. In
den. Die großen Akquisitionen wie die des Degussa-Areals, des Rhein-Main-Neckar-Portfolios und
allen für die Gesellschaft relevanten Teilbereichen entwickelte sich der Markt im vergangenen Jahr
des MEAG-Portfolios haben auch außerhalb der Branche Beachtung gefunden. Aber auch die Ein-
stabil bis leicht positiv.
zeltransaktionen im Rahmen der strategischen Ausrichtung des Unternehmens trugen zum deutlichen Wachstum und zur Wertsteigerung des Immobilienbestandes bei.
¢ Gewerblicher Mietmarkt mit Aufwärtstendenz
Der gewerbliche Mietmarkt in Deutschland entwickelte sich stabil. Die Leerstandsraten in
den großen deutschen Städten nahmen laut Experten von Atisreal nicht weiter zu. Ebenfalls wurde
Insgesamt wurden im Rahmen der in 2005 initiierten Transaktionen, inklusive der Anfang
2006 wirksamen Übergänge, 66 Immobilien mit einem Investitionsvolumen von 451 Mio. Euro
erworben. 17 Objekte wurden für insgesamt 100 Mio. Euro veräußert.
die negative Entwicklung der Durchschnittsmieten für Büro- und Gewerbeflächen in den großen
Die DIC Asset AG als renditeorientierte Asset Management-Tochter der Deutsche Immobi-
Städten gestoppt, der Flächenumsatz stieg um ca. 10%. In den kleineren Städten war die Entwick-
lien Chancen AG & Co. KGaA wird seit dem vergangenen Geschäftsjahr stärker als eigenständiges
lung der Spitzen- und Durchschnittsmieten positiv, wie Analysten von Jones Lang LaSalle und
Unternehmen mit klar definiertem Profil und Anspruch auf eine führende Stellung im deutschen
Aengevelt übereinstimmend berichteten.
11
12
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
Gewerbeimmobilienmarkt positioniert. Dazu trugen Kapitalmaßnahmen, das kräftige Wachstum
des Immobilienbestands sowie eine erfolgreiche Kommunikationsarbeit bei. Nach einer Kapitaler-
Wachstum
höhung im Oktober 2005, dem Einstieg von Forum Partners und mehreren gelungenen Portfoliotransaktionen erreichte der Kurs der im Freiverkehr gehandelten DIC Asset-Aktie zum Jahresende
¢ Nutzfläche plus 23 Prozent
¢ Transaktionsvolumen rund 550 Millionen Euro
(inkl. Übergänge in 2006)
¢ Drei Kapitalerhöhungen und SPO der DIC Asset AG
(bis Mai 2006)
ein Allzeithoch.
Im aktuellen Geschäftsjahr folgte eine weitere Kapitalerhöhung, die sehr erfolgreiche Emission der neuen Aktien im Rahmen eines Secondary Public Offering (SPO) und der Wechsel des
gesamten Aktienkapitals in den Amtlichen Markt, Segment Prime Standard, der Frankfurter Wertpapierbörse.
Po r t fo l i o - u n d A s s e t m a n a g e m e n t
Transaktionen
Die Immobilien im Segment Portfolio- und Assetmanagement werden von der DIC Asset AG
2005
+
+
+
+
+
+
+
Degussa-Areal
MEAG-Portfolio
Pfleiderer Hauptverwaltung
Creditreform Hauptverwaltung
Rhein-Main-Neckar-Portfolio
Telekom-Immobilien
eBay-Gebäude
– Immobilien Fraspa-Portfolio
– Telekom-Immobilien
– „meet at the casino“ Trier
gehalten. Die klar definierte Strategie der DIC Asset AG konzentriert sich auf drei Kernbereiche:
Langfristig investiert die DIC Asset AG im Bereich „Core“ in ertragsstarke Immobilien mit renommierten Mietern und hohem, regelmäßigen Cash flow. Investitionen mit kurz- bis mittelfristigem
Fokus im Segment „Value Added“ werden in Immobilien getätigt, deren Marktwert durch Projektentwicklung und Repositionierung erhöht und durch Abverkauf realisiert wird. Seit 2005 beteiligt
sich die DIC Asset im Bereich „Opportunistic Co-Investments“ zudem als Investor mit Minderheits-
2006
+ VdS Schadenverhütung
+ Bahn-Immobilien
+ Hochtief-Portfolio
– C&A-Portfolio
– Immobilien Fraspa-Portfolio
beteiligungen an opportunistischen Investitionen der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co.
KGaA, um an dem hohen Wertsteigerungspotenzial dieser Anlageart zu partizipieren.
Vier Einzelakquisitionen von Immobilien mit langfristigen Mietvertragslaufzeiten konnten
in 2005 getätigt werden. Zwei Immobilien mit dem Hauptmieter Deutsche Telekom in Braun-
Anzahl Immobilien*
schweig und Hamburg sowie die Hauptverwaltungssitze der Pfleiderer AG in Neumarkt und der
Creditreform in Neuss wurden als ertragsstarke Bestandteile dem Portfolio der DIC Asset AG hinzu-
Ende 2004: 82 Immobilien
■■■■■
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Ende 2005: +49 Immobilien
gefügt, die letztgenannten beiden Objekte mit wirtschaftlichem Übergang Anfang 2006. Das so
genannte Rhein-Main-Neckar-Portfolio mit einer Nutzfläche von 43.000 m2 konnte Anfang Dezem-
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■■■■■■■
* ohne Berücksichtigung der Gesellschaftsanteile
ber 2005 akquiriert werden. Das Portfolio umfasst acht Büro- oder Einzelhandelsimmobilien, die
langfristig an renommierte Adressen vermietet sind.
13
14
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
Das Fraspa-Portfolio mit 57 Immobilien, das erst Ende 2004 zum Portfolio der DIC Asset AG
Mit der Entwicklung des so genannten Bienenkorbhauses aus dem Fraspa-Portfolio wurde
hinzukam, wurde im aktuellen Jahr erfolgreich entwickelt und repositioniert. 14 Immobilien des
im Berichtszeitraum begonnen. Das bekannte Gebäude auf der Zeil, der hochfrequentierten Ein-
Portfolios konnten nach erfolgten Wertsteigerungsmaßnahmen im abgelaufenen Geschäftsjahr
kaufsmeile in Frankfurt, wird unter Erhalt architektonisch bedeutsamer Elemente modernisiert und
gewinnbringend weiterplatziert werden.
erweitert werden. Die Expertise des Bereichs Development ist auch für die Wertschöpfung in den
Das dritte Gebäude des Ende 2004 erworbenen eBay-Campus wurde im Oktober wie
geplant fertig gestellt. Der Besitzübergang fand im 1. Quartal 2006 statt.
großen Portfolien aus opportunistischen Investments von großer Bedeutung. Die Entwicklung des
Degussa-Areals wurde im aktuellen Geschäftsjahr in Angriff genommen, erste Gespräche mit Vertretern der Stadt Frankfurt wurden geführt.
D e ve l o p m e n t
O p p o r t u n i s t i c I nve s t m e n t s
Im Bereich Development ist die langjährige Expertise der DIC-Gruppe bei der Erschließung
von Wertsteigerungspotenzialen organisatorisch zusammengefasst. Von der Entwicklung und Pla-
Der Bereich Opportunistic Investments übernimmt Immobilienportfolios sowie Einzelim-
nung über die schlüsselfertige Erstellung bis hin zur Vermarktung der Immobilien werden Leistun-
mobilien mit herausragenden Entwicklungschancen und nutzt dabei opportunistische Geschäfts-
gen intern wie auch extern angeboten. Vor allem für die gezielte Entwicklung und Wertsteigerung
möglichkeiten. Mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont und unter Einsatz der in der
der opportunistischen Investments hat das Know-How des Bereichs eine Schlüsselfunktion.
Gruppe vorhandenen Development-Expertise werden Objekte neu entwickelt und repositioniert
In Trier wurde das „meet at the casino“ mit seinem denkmalgeschützten historischen
und dadurch erheblich im Marktwert gesteigert. Zusammen mit den strategischen Investoren der
Gebäudekomplex, das zuvor neu gestaltet, fertig gestellt und erfolgreich vermietet worden war,
DIC-Gruppe wie Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF) können auch große Portfolien über-
im Oktober 2005 mit Gewinn an einen internationalen institutionellen Investor verkauft. Die Pla-
nommen werden.
nungsarbeiten für die Revitalisierung des Hauptpost-Areal in Erfurt wurden im abgelaufenen Jahr
Im Geschäftsjahr 2005 konnte in zwei bedeutenden Bieterverfahren der Zuschlag bei den
weitgehend abgeschlossen, die Bauplanreife wurde erreicht. Erfolge der Projektentwicklung zeigen
Transaktionen des Degussa-Areals und des MEAG-Portfolios für die DIC-Gruppe gewonnen werden.
sich ebenso deutlich beim Fraspa-Portfolio. Im Zuge gezielter kleinerer Modernisierungen wie auch
Das Degussa-Areal mit mehreren Gebäuden und 64.000 m2 Nutzfläche in prominenter Lage soll in
umfassender Neukonzeptionierungen und Refurbishments konnten im aktuellen Geschäftsjahr 14
den nächsten Jahren in enger Kooperation mit der Stadt Frankfurt langfristig als neues Stadtquar-
Objekte mit Gewinn veräußert werden. Besonders erfolgreich war das Development des Objektes
tier entwickelt werden. Das MEAG-Portfolio umfasst 45 Büro- und Einzelhandelsgebäude in mittel-
Goethestraße an Frankfurts gleichnamiger Luxusmeile, das nach Repositionierung hochklassig ver-
großen Städten. Der Leerstand von ca. 25 % soll durch konsequentes Portfolio- und Assetmanage-
mietet und verkauft wurde. Ebenso hervorzuheben ist die Entwicklung des Gebäudes in der Hasen-
ment nachhaltig reduziert werden.
gasse, das mit Wirkung in 2007 verkauft wurde und nach erfolgtem Refurbishment der neue Sitz der
Im Geschäftsjahr 2005 wurden die verbliebenen zwei Immobilien aus dem 2003 zusammen
Frankfurter Stadtbibliothek und des Liegenschaftsamtes sein wird. Hier wurde zudem mit der Ver-
mit Starwood Capital Group übernommenen Telekom-Portfolio sehr erfolgreich an institutionelle
2
mietung der 10.000 m umfassenden Fläche einer der größten Vermietungserfolge der letzten Jahre
auf dem Frankfurter Immobilienmarkt erreicht.
Investoren verkauft und das Joint Venture insgesamt sehr positiv abgeschlossen.
15
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Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
Wirtschaftliche Entwicklung
17
Überblick Gesamtleistung 2005 (Mio. Euro)
Enge Zusammenarbeit mit Investoren
Die Zusammenarbeit mit strategischen Investoren wurde im Jahr 2005 weiter verstärkt.
Ende 2004 wurde das „German Investment Program“ mit Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF)
abgeschlossen, eine Vereinbarung, die gemeinsame Investments mit der DIC-Gruppe regelt. Im
Rahmen des „German Investment Programs“ wurden 2005 das Degussa-Areal sowie das MEAGPortfolio erworben. Zudem beteiligte sich MSREF im Oktober 2005 mit 25,1% an der Deutsche
Immobilien Chancen AG & Co. KGaA sowie an den Objekten eBay und Telekom Hamburg. Forum
European Realty Income II L. P. (Forum) hat im September 2005 der Deutsche Immobilien Chancen
AG & Co. KGaA ein Darlehen in Form einer Wandelanleihe in Höhe von 30 Mio. Euro zur Verfügung
Sonstige Erlöse
1,9
+ 514%
Verkaufserlöse
8,5
¢ Jahresüberschuss mehr als verfünffacht
¢ EBITDA plus 48 Prozent
¢ Gesamtleistung plus 53 Prozent
gestellt. Aufgrund der in dem Vertrag vereinbarten Wandlungsrechte ist Forum berechtigt, ab 2008
Mieteinnahmen
22,9
das Darlehen in Aktien der DIC Asset AG zu wandeln, die momentan von der Deutsche Immobilien
Chancen AG & Co. KGaA gehalten werden.
Voraussetzungen für Wachstum geschaffen
Um die Wachstumsstrategie der DIC-Gruppe in dem zunehmend attraktiven und dynami-
Ergebnisentwicklung
Wesentliche Bilanzpositionen 2005
schen Markt für Gewerbeimmobilien in Deutschland weiter erfolgreich fortzusetzen, wurden
innerhalb der DIC-Gruppe zwei Kapitalerhöhungen durchgeführt. Im Juli wurde bei der Deutsche
Immobilien Chancen AG & Co. KGaA eine Kapitalerhöhung durchgeführt, um den strategischen
EBITDA (Mio. EUR)
+ 48 %
Investor MSREF mit 25,1% an der Gesellschaft zu beteiligen. Das Eigenkapital erhöhte sich um
Jahresüberschuss (Mio. EUR)
+ 514 %
20 Mio. Euro. Im Rahmen einer Barkapitalerhöhung in Form der Ausgabe von Stammaktien flossen
Passiva (Mio. EUR)
4,3
der DIC Asset AG im Oktober 2005 Eigenkapitalmittel von rund 40 Mio. Euro zu.
22,6
Zudem wurden im aktuellen Geschäftsjahr 2006 eine weitere Kapitalerhöhung bei der
Aktiva (Mio. EUR)
328,6 58,7
Anlagevermögen Eigenkapital
15,3
Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA in Höhe von 39 Mio. Euro und das Secondary Public
Offering der DIC Asset AG durchgeführt.
0,7
Entwicklung Immobilienbestand *
Fläche in m2
Anzahl Immobilien
*ohne Berücksichtigung der Gesellschaftsanteile
8,9
Rückstellungen
2004
2005
2004
370.000
300.000
83
82
2005
2004
2005
109,4 371,7
Umlaufvermögen Verbindlichkeiten
18
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
Er tragslage
Überblick Ergebnis
¢ Gesamtleistung um 53 % gesteigert
in Mio. Euro
Die Gesamtleistung der DIC-Gruppe stieg im Berichtsjahr um 11,5 Mio. Euro auf 33,3 Mio.
Euro. Der Anstieg der Umsatzerlöse von 53% gegenüber dem Vorjahr liegt im Wesentlichen am
2005
2005 in %*
2004
EBITDA
22,6
67,9%
15,3
70,1%
EBIT
16,8
50,5%
10,6
48,4%
4,3
12,9%
0,7
3,3%
Jahresüberschuss
deutlich gewachsenen Immobilienbestand mit dementsprechend höheren Mieteinnahmen.
2004 in %*
* bezogen auf Gesamtleistung
Höhere Nettoerlöse durch Immobilienverkäufe aus dem Fraspa-Portfolio und dem Telekom-Portfolio ließen die sonstigen betrieblichen Erträge um 51% gegenüber dem Vorjahr ansteigen.
Ve r m ö g e n s - u n d Fi n a n z l a g e
¢ Jahresüberschuss mehr als verfünffacht
Der EBITDA (Ergebnis vor Abschreibungen, Zinsen und Ertragssteuern) konnte um 7,3 Mio.
¢ Immobilienwert stark gewachsen
Euro auf 22,6 Mio. Euro gesteigert werden. Das Betriebsergebnis liegt im Jahr 2005 bei 16,8 Mio.
Das Anlagevermögen der DIC-Gruppe ist durch die erhöhte Anzahl an Transaktionen im
Euro und wurde um 6,2 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr gesteigert. Die deutliche Verbesserung
Geschäftsjahr 2005 deutlich um 99,7 Mio. Euro auf 328,6 Mio. Euro gewachsen. Vor allem die Trans-
von 59% gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist auf den leicht unterproportionalen Anstieg der Auf-
aktionen Rhein-Main-Neckar-Portfolio, Telekom Hamburg und Braunschweig trugen stark zur Stei-
wandspositionen zur Umsatzentwicklung zurückzuführen.
gerung bei. Darüber hinaus erhöhte sich das Anlagevermögen durch die erstmalige quotale Kon-
Der Jahresüberschuss der DIC-Gruppe wurde mit einer Steigerung von 3,5 Mio. Euro auf 4,3
solidierung des Fraspa-Portfolios. Das Umlaufvermögen erhöhte sich um 69,4 Mio. Euro auf 109,4
Mio. Euro mehr als verfünffacht. Im Wesentlichen sorgten dafür das deutlich verbesserte Beteili-
Mio. Euro, was vor allem am Anstieg des Forderungsbestands und dem Zuwachs an Barmitteln auf-
gungsergebnis sowie das aufgrund der Effekte der Eigenkapitalmaßnahmen nur leicht gegenüber
grund der Kapitalmaßnahmen und des Wandeldarlehens liegt.
dem Vorjahresniveau erhöhte Finanzergebnis. Die Umsatzrentabilität (Jahresüberschuss bezogen
auf Gesamtleistung) der DIC-Gruppe verbesserte sich deutlich um 9,6 Prozentpunkte auf 12,9%.
Das Eigenkapital der DIC-Gruppe wurde im Jahr 2005 deutlich um 23,7 Mio. Euro auf 58,7
Mio. Euro gesteigert. Neben den Kapitalerhöhungen erhöht der Konzernbilanzgewinn 2005 die
Position deutlich. Die Eigenkapitalquote blieb trotz der umfangreichen Akquisitionstätigkeit mit
13,4% auf Vorjahresniveau. Die Rückstellungen stiegen um 5,0 Mio. Euro auf 8,9 Mio. Euro und enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für passive latente Steuern und Restbaukosten für fertig-
Entwicklung Gesamtleistung
gestellte und abgerechnete Projekte. Vor allem im Zuge der Immobilientransaktionen und zukünfin Mio. Euro
2005
2004
22,9
14,9
Projektentwicklung
0,1
0,5
Sonstige Umsätze
1,8
3,1
Verkaufserlöse
8,5
3,4
33,3
21,9
Mieteinnahmen
Gesamtleistung
tigen Forderungen aus dem Wandeldarlehen mit Forum stiegen die Verbindlichkeiten um 141,3
Mio. Euro auf 371,7 Mio. Euro.
Die Bilanzsumme der DIC-Gruppe hat sich im Berichtszeitraum insgesamt um 169,9 Mio.
Euro auf 439,4 Mio. Euro erhöht.
19
20
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
¢ Wä h r u n g s r i s i ko
Überblick Bilanzdaten
Zum Bilanzstichtag bestanden keine materiellen Währungsrisiken. Die finanziellen VerAnlagevermögen
2005
2004
328,6
228,9
Umlaufvermögen
110,8
40,6
Bilanzsumme
439,4
269,5
58,7
35,0
Eigenkapital
Rückstellungen
8,9
3,9
Verbindlichkeiten
371,8
230,6
Bilanzsumme
439,4
269,5
pflichtungen der Gesellschaft sind überwiegend in Euro denominiert, lediglich zwei Teildarlehen
werden in Schweizer Franken geführt. Derzeit ist jedoch keine nennenswerte Volatilität der Schweizer Währung zum Euro zu verzeichnen.
¢ Finanzierungs- und Zinsänderungsrisiko
Durch die Kapitalerhöhungen im Berichtsjahr und die Integration und enge Zusammenarbeit mit strategischen Finanzpartnern ist das Finanzierungsrisiko der Gesellschaft hinsichtlich der
Bereitstellung von Fremdkapital für den weiteren Ausbau des Immobilienvermögens begrenzt. Die
R i s i ko b e r i c h t
Finanzierung der Immobilienobjekte erfolgt langfristig oder ist direkt mit dem Business-Plan der
jeweiligen Investition verknüpft. Einem Zinsänderungsrisiko begegnet die DIC-Gruppe durch eine
Allgemeine Risiken
langfristige Sicherung des aktuell günstigsten Zinsniveaus sowie die Nutzung moderner Finanzierungsformen.
Faktoren wie das gesamtwirtschaftliche Umfeld, gesetzliche Bestimmungen und die allgemeine Situation der Bevölkerung beeinflussen den deutschen Immobilienmarkt. Diese Rahmenbedingungen kann die Gesellschaft nicht beeinflussen. Hieraus ergeben sich allgemeine Risiken vor
allem in Bezug auf einen konjunkturellen oder strukturellen Rückgang der Nachfrage nach Büround Einzelhandelsmietflächen sowie eine Verschlechterung der finanziellen Situation der Mieter.
¢ Rechtliches Risiko
Die DIC Asset AG verfolgt gegenwärtig einzelne Rechtsstreitigkeiten, die auf Anfechtungsund ähnliche Klagen einzelner ehemaliger und gegenwärtiger Minderheitsaktionäre zurückgehen.
Die Gesellschaft hält die erhobenen Klagen insgesamt für unberechtigt, aufgrund der möglichen
minimalen finanziellen Auswirkungen besteht kein Risiko für den Fortbestand der DIC Asset AG.
U n t e r n e h m e n s s p e z i f i s c h e R i s i ke n
¢ Mietausfallrisiko
Durch die konsequente Vermietung und Verpachtung ihrer Objekte an Mieter mit guter
Bonität wird einem Mietausfallrisiko begegnet. Risiken bei der Neuvermietung von Objekten werden durch die intensive Analyse von Objekt, Lage und Mietern minimiert wie auch durch die Einbeziehung von Drittverwendungsmöglichkeiten bei Akquisitionsentscheidungen.
¢ Risikomanagement
Über ein Risikomanagementsystem wird umfassend und permanent das Erreichen der operativen und strategischen Ziele überprüft. Der Vorstand ist durch eine zeitnahe und vollständige
Berichterstattung informiert und kann Planabweichungen frühzeitig erkennen und geeignete
Gegenmaßnahmen veranlassen.
21
22
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Ko n z e r n l a g e b e r i c h t
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
Nachtragsbericht
Au s b l i c k
Nach dem Stichtag des Konzernabschlusses fanden mehrere wesentliche Ereignisse statt.
Für den gesamtwirtschaftlichen Verlauf des aktuellen Geschäftsjahrs zeichnen sowohl die
Die Übergänge von Besitz, Nutzen und Lasten aus den Transaktionen MEAG-Portfolio, Hauptverwal-
Bundesregierung wie auch die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute ein einhellig positives
tung Creditreform und Hauptverwaltung Pfleiderer AG sowie des dritten Bauabschnitts des eBay-
Bild. Es wird von einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von bis zu 1,8% ausgegangen.
Portfolios fanden im 1. Quartal 2006 statt. Im April 2006 wurde durch die DIC Asset AG die Kölner
Die zu Beginn des Geschäftsjahres 2006 wirksam gewordenen Transaktionen haben den
Hauptverwaltung der VdS Schadenverhütung akquiriert. Im Mai konnten zudem zwei langfristig an
Immobilienwert der DIC-Gruppe deutlich erhöht. Darüber hinaus wurden bereits weitere bedeu-
die Deutsche Bahn AG vermietete Büro-Immobilien in Hannover und Nürnberg erworben werden.
tende Verträge über Immobilienzukäufe abgeschlossen, die den Umsatz der Geschäftsfelder und
Mit diesen Zukäufen erweitert sich der Immobilienbestand im Bereich Portfolio- und Asset-
den Immobilienwert weiter steigern werden. Durch die Verdopplung des Grundkapitals der DIC
2
management um drei Objekte mit ca. 54.000 m Nutzfläche.
Asset AG und das sehr erfolgreiche Secondary Public Offering steht der DIC Asset AG erhebliches
Ende Mai wurde gemeinsam mit MSREF ein Portfolio von zehn Gewerbe-Immobilien der
2
Hochtief-Gruppe mit einer Gesamtnutzfläche von rund 80.000 m von Hochtief erworben. An diesem opportunistischen Investment sind die DIC-Gruppe und MSREF zu je 50% beteiligt.
Im März 2006 konnten das gesamte C&A-Portfolio mit acht Immobilien und eine Immobilie
aus dem Fraspa-Portfolio von der DIC Asset mit Gewinn weiterplatziert werden. Die wirtschaftlichen
Übergänge erfolgen bis zum Ende des laufenden Geschäftsjahres.
Eigenkapital für die weitere Verfolgung der Wachstumsstrategie zur Verfügung. Dieses wird für den
deutlichen Ausbau des Bereichs Portfolio- und Assetmanagement verwendet werden.
Die Gesellschaft beschäftigt sich laufend mit der Beobachtung der Immobilienmärkte und
prüft eine Vielzahl von Investitionsgelegenheiten. Es ist geplant, im laufenden Geschäftsjahr 2006
weitere bedeutende Transaktionen erfolgreich abzuschließen.
Die DIC Asset AG als börsennotierte Tochtergesellschaft wird ihre Bekanntheit und Bedeu-
Die außerordentliche Hauptversammlung der DIC Asset AG hat, um weiteres Wachstums-
tung im Markt im laufenden Jahr weiter ausbauen können. Schon heute wird die Gesellschaft als
potenzial realisieren zu können, am 3. Februar 2006 die Erhöhung des Grundkapitals von 10,17 Mio.
eigenständiges, profilstarkes und erfolgreiches Immobilienunternehmen im Markt wahrgenom-
Euro auf 20,34 Mio. Euro durch Ausgabe neuer Aktien beschlossen. Zusammen mit der Ausgabe
men. Durch die erhöhte Öffentlichkeit mit der Notierung im Prime Standard im amtlichen Markt der
neuer Aktien wurde auch beschlossen, den Wechsel aus dem Freiverkehr in den amtlichen Markt
Frankfurter Wertpapierbörse wie auch durch gezielte Marketing- und Kommunikationsarbeit wird
und die Notiz des gesamten Aktienkapitals im Segment Prime Standard der Frankfurter Wertpapier-
dies auch im weiteren Verlauf des Jahres unterstützt werden.
börse anzustreben. Die Erstnotiz der Aktien am 8. Mai 2006 lag mit 28 EUR deutlich über dem Emis-
Insgesamt geht die DIC-Gruppe für das Geschäftsjahr 2006, unter Einbeziehung der DIC
sionspreis von 22 Euro, nachdem die neuen Aktien im Vorfeld zehnfach überzeichnet waren. Durch
Asset AG, von deutlich wachsenden Umsätzen in den einzelnen Geschäftsfeldern und einer Steige-
den gelungenen Börsenstart beträgt der zu erwartende Nettoemissionserlös insgesamt rund 214
rung des Konzernergebnisses aus.
Mio. Euro. Der Anteil an der DIC Asset AG, der der Muttergesellschaft Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA zuzurechnen ist, sinkt nach der Ausgabe der neuen Aktien von rund 90% auf
rund 43%. Der Free float erhöht sich von rund 5% auf 39%.
Alle Ereignisse nach dem Stichtag stehen im Einklang mit der Entwicklungs- und Wachstumsstrategie der DIC-Gruppe. Durch die getätigten Transaktionen wie auch die Kapitalmaßnahmen ist die Gesellschaft hervorragend aufgestellt.
23
24
Ko n z e r n a b s c h l u s s
Ko n z e r n - G e w i n n - u n d -Ve r l u s t re c h n u n g
Geschäftsjahr 2005
KO N Z E R N A B S C H LU S S F Ü R DA S G E S C H Ä F T S J A H R 2 0 0 5
1. Januar bis 31. Dezember 2005
Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung
2005
TEUR
2004
TEUR
23.642
15.427
9.696
6.432
Gesamtleistung
33.338
21.859
Materialaufwand
-3.821
-1.959
29.517
19.900
Umsatzerlöse
Sonstige betriebliche Erträge
Rohergebnis
Personalaufwand
-2.243
-1.664
Abschreibungen
-5.803
-4.739
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Betriebsergebnis
Erträge aus Beteiligungen
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Ergebnis aus assoziierten Unternehmen
-4.647
-2.910
16.824
10.587
29
0
1.032
1.317
3.193
605
-15.477
-11.274
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
5.601
1.235
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
-1.321
-427
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Sonstige Steuern
14
-87
Konzernjahresüberschuss
4.294
721
Gewinnvortrag
1.199
4.037
131
151
Übrige Veränderungen
Ausschüttungen
-7.055
-3.559
Entnahme aus der Kapitalrücklage
9.000
0
Auflösung Rücklage für eigene Anteile
3.895
0
-499
-151
10.965
1.199
Gewinnanteile Konzernfremder
Konzernbilanzgewinn
25
26
Ko n z e r n b i l a n z
Ko n ze r n b i l a n z
zum 31. Dezember 2005
zum 31. Dezember 2005
Konzernbilanz
Konzernbilanz
AKTIVA
PASSIVA
31.12.2005
TEUR
ANLAGEVERMÖGEN
Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, Rechte und Werte
sowie Lizenzen
Geschäfts- oder Firmenwerte
Sachanlagen
Grundstücke und Bauten
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau
Finanzanlagen
Beteiligungen
Anteile an assoziierten Unternehmen
397
7.519
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen
ein Beteiligungsverhältnis besteht
Sonstige Vermögensgegenstände
Wertpapiere
Eigene Anteile
7.916
482
8.063
8.545
308.020
207.596
56
260
207.912
12.676
328.612
2.079
10.338
12.417
228.874
29.821
631
307.806
128
86
405
12.271
UMLAUFVERMÖGEN
Vorräte
Unfertige Leistungen
31.12.2004
TEUR
4.473
4.310
14.909
17.299
36.681
3.912
5.299
13.521
3.295
7.191
39.653
109.450
18.750
40.093
1.307
517
439.369
269.484
EIGENKAPITAL
Gezeichnetes Kapital
Kapitalrücklage
Rücklagen für eigene Anteile
Andere Gewinnrücklagen
Konzernbilanzgewinn
Anteile anderer Gesellschafter
RÜCKSTELLUNGEN
Steuerrückstellungen
Sonstige Rückstellungen
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen
ein Beteiligungsverhältnis besteht
Sonstige Verbindlichkeiten
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
31.12.2005
TEUR
31.12.2004
TEUR
58.672
19.442
5.757
7.191
265
1.199
1.146
35.000
8.907
2.274
1.632
3.906
25.957
9.788
3.295
-212
10.965
8.879
5.520
3.387
216.435
62.631
146.201
26.643
1.900
90.706
371.672
5.850
51.698
230.392
118
186
439.369
269.484
27
28
E n t w i c k l u n g d e s Ko n z e r n a n l a g e ve r m ö g e n s
29
Geschäftsjahr 2005
Entwicklung des Konzernanlagevermögens
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Stand am
01.01.2005
TEUR
Änderungen
Konsolidierungskreis
TEUR
Abschreibungen
Zugänge
Abgänge
Stand am
31.12.2005
Stand am
01.01.2005
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Änderungen
Konsolidierungskreis
TEUR
Buchwerte
Zugänge
Abgänge
Stand am
31.12.2005
Stand am
31.12.2005
Stand am
31.12.2004
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Konzessionen, Rechte und Werte sowie Lizenzen
Geschäfts- oder Firmenwert
750
0
0
0
750
268
0
85
0
353
397
482
9.786
0
0
0
9.786
1.723
0
544
0
2.267
7.519
8.063
10.536
0
0
0
10.536
1.991
0
629
0
2.620
7.916
8.545
218.021
0
170.530
64.623
323.928
10.425
1.328
5.142
773
16.122
307.806
207.596
374
0
108
22
460
318
0
32
18
332
128
56
Sachanlagen
Grundstücke und Bauten
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau
260
0
543
717
86
0
0
0
0
0
86
260
218.655
0
171.181
65.362
324.474
10.743
1.328
5.174
791
16.454
308.020
207.912
2.079
0
0
1.674
405
0
0
0
0
0
405
2.079
Finanzanlagen
Beteiligungen
Anteile an assoziierten Unternehmen
Summe
10.338
0
11.725
9.771
12.292
0
0
21
0
21
12.271
10.338
12.417
0
11.725
11.445
12.696
0
0
21
0
21
12.676
12.417
241.608
0
182.906
76.807
347.707
12.734
1.328
5.824
791
19.095
328.612
228.874
30
Ko n z e r n a n h a n g
Ko n z e r n a n h a n g
Geschäftsjahr 2005
KO N Z E R N A N H A N G F Ü R DA S G E S C H Ä F T S J A H R 2 0 0 5
I. Allgemeine Angaben
Der Konzernabschluss der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA, Frankfurt am
Main, (nachfolgend kurz: DIC) für das Geschäftsjahr 2005 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des Aktiengesetzes sowie den Regelungen der Satzung aufgestellt. Gemäß
Ko n s o l i d i e r u n g s k re i s 2 0 0 5
Konsolidierungskreis
Gesellschaft
Sitz
Kapitalanteil (%)
DIC Projektentwicklung Beteiligungs GmbH
Frankfurt am Main
100,0
DIC Projektentwicklung GmbH & Co. KG
Frankfurt am Main
100,0
DIC Projekt Frankfurt 1 GmbH & Co. KG
Frankfurt am Main
100,0
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Coburg GmbH
Erlangen
100,0
DIC Opportunity Fund GmbH
(vormals: DIC Starwood Beteiligungs GmbH)
Frankfurt am Main
100,0
Hauptpost Erfurt GmbH & Co. KG
Frankfurt am Main
100,0
sellschaft auf den 31. August eines Jahres abgeändert. Der Zeitraum vom 1. Januar bis zum
Deutsche Immobilien Chancen Objektbeteiligungs GmbH **)
Erlangen
100,0
31. August 2005 bildete dementsprechend ein Rumpfgeschäftsjahr. Die Eintragung der Satzungs-
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Regensburg GmbH & Co. KG **) Erlangen
100,0
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Ulm 1 GmbH & Co. KG **)
Erlangen
100,0
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Ulm 1
Erweiterung GmbH & Co. KG **)
Erlangen
100,0
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Ulm 2 GmbH & Co. KG **)
Erlangen
100,0
Abs. 1 HGB in Anspruch genommen und auf die Erstellung eines Konzernabschlusses verzichtet.
DIC Objekt Frankfurt 1 GmbH & Co. KG **)
Frankfurt am Main
100,0
Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 6. Oktober 2005 wurde das Geschäftsjahr der Kon-
DIC Asset AG
Frankfurt am Main
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Euskirchen GmbH & Co. KG **)
Erlangen
100,0
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Herne GmbH & Co. KG **)
Erlangen
100,0
Beschluss der Hauptversammlung vom 29. Juli 2005 wurde das Geschäftsjahr der Konzernoberge-
änderung erfolgte beim Amtsgericht Frankfurt am Main mit Datum vom 17. August 2005. Zum
Stichtag 31. August 2005 hat die Gesellschaft die größenabhängige Befreiungsvorschrift des § 293
zernobergesellschaft wiederum auf den 31. Dezember eines Jahres zurückgeändert. Der Zeitraum
vom 1. September bis zum 31. Dezember 2005 bildet dementsprechend ein Rumpfgeschäftsjahr.
89,8
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Ludwigshafen
GmbH & Co. KG **)
Erlangen
100,0
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Moers GmbH & Co. KG **)
Erlangen
100,0
vom 2. November 2005. Die größenabhängige Befreiungsvorschrift des § 293 Abs. 1 HGB wurde
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Neunkirchen GmbH & Co. KG **) Erlangen
100,0
nicht in Anspruch genommen. Der Konzernabschluss wurde für den Zeitraum vom 1. Januar bis
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Neuss GmbH & Co. KG **)
Erlangen
100,0
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Offenbach GmbH & Co. KG **)
Erlangen
100,0
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Schweinfurt GmbH & Co. KG **) Erlangen
100,0
Die Eintragung der Satzungsänderung erfolgte beim Amtsgericht Frankfurt am Main mit Datum
zum 31. Dezember 2005 erstellt.
I I . Ko n s o l i d i e r u n g s k r e i s
In den Konzernabschluss sind neben der DIC die nachfolgend aufgeführten Gesellschaften
einbezogen, an denen die DIC direkt oder indirekt die Mehrheit der Stimmrechte hält:
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Elmshorn GmbH & Co. KG **)
Erlangen
100,0
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Karlsruhe GmbH **)
Erlangen
100,0
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Fellbach GmbH & Co. KG
Erlangen
94,8
Hauptpost Erfurt Beteiligungs GmbH
Frankfurt am Main
94,0
DIC Objektsteuerung GmbH **)
Frankfurt am Main
94,8
Deutsche Immobilien Chancen Objekt Mozartstr. 33 a GmbH **)
Erlangen
94,0
Gewerbepark Langenfeld West 3 GmbH & Co. KG **)
Bielefeld
94,0
DIC Objekt Braunschweig GmbH *) **)
Frankfurt am Main
94,8
WACO Projektmanagement AG *) **)
Luxemburg
100,0
DIC Objekt Neuss GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
DIC Objekt Neumarkt GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
DIC RMN-Portfolio GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
DIC Objekt Alsbach GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
DIC Objekt Bensheim GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
DIC Objekt Darmstadt GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
DIC Objekt Dreieich GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
DIC Objekt Freiberg GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
DIC Objekt Stadthaus Offenbach GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
DIC Objekt Velbert GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
DIC Objekt Wiesbaden GmbH *) **)
Frankfurt am Main
100,0
*) erstmalig in den Konzernabschluss einbezogen
**) einschließlich indirekt gehaltener Anteile
31
32
Ko n z e r n a n h a n g
Ko n z e r n a n h a n g
Geschäftsjahr 2005
Die erstmalig in den DIC-Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sind im Berichts-
Geschäftsjahr 2005
I I I . Ko n s o l i d i e r u n g s g r u n d s ä t z e
jahr erworben oder neu gegründet worden. Die Vergleichbarkeit des Konzernabschlusses mit dem
Vorjahr ist durch die Veränderungen des Konsolidierungskreises nicht wesentlich beeinträchtigt.
In den Konzernabschluss werden die auf den gleichen Stichtag aufgestellten Jahresab-
Die Anteile an der DIC MSREF Berlin GmbH mit ihren Tochtergesellschaften DIC Objekt Ber-
schlüsse aller einbezogenen Unternehmen übernommen. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach
lin 1 GmbH, DIC Objekt Berlin 2 GmbH und DIC Objekt Berlin 3 GmbH sowie die Anteile an der DIC
der Neubewertungsmethode durch Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen
MSREF Objekt Hamburg GmbH wurden mit Wirkung zum 1. August 2005 zu 50,0% veräußert und
Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt ihres Erwerbs bzw. der Erstkonsolidierung.
werden ab diesem Zeitpunkt gem. § 310 HGB quotal in den Konzernabschluss einbezogen.
Mehrere Unternehmen, die gemeinsam mit einem nicht in den Konzernabschluss einbezo-
Ferner besteht an der DIC MSREF Frankfurt Portfolio GmbH, Frankfurt am Main, eine Beteili-
genen Unternehmen geführt werden, werden erstmalig ab 1. Januar 2005 quotal in den Konzern-
gung von 50,0%, die im Vorjahr als assoziiertes Unternehmen nach der Equity-Methode behandelt
abschluss entsprechend den Anteilen am Kapital einbezogen. Bis zum 31. Dezember 2004 wurden
wurde und im Berichtsjahr wegen verbesserter Darstellung der wirtschaftlichen Verhältnisse erst-
diese Unternehmen nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.
mals gem. § 310 HGB quotal in den Konzernabschluss einbezogen wird. Eine quotale Konsolidie-
Der Wertansatz der Beteiligungen an assoziierten Unternehmen im Sinne von § 311 HGB
rung im Berichtsjahr 2004 hätte das Anlagevermögen sowie die kurzfristigen Verbindlichkeiten um
erfolgt nach der Equity-Methode. Der bei der zum Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung vorge-
74,2 Mio. Euro erhöht.
nommenen Erstkonsolidierung das anteilige Eigenkapital zum Buchwert der assoziierten Unter-
Die Beteiligung von 50,0% an der „Meet at the Casino“ Trier GmbH, Trier, wird unverändert
nehmen übersteigende Kaufpreis wird als Unterschiedsbetrag ausgewiesen. Aus der erstmaligen
zum Vorjahr als assoziiertes Unternehmen nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss ein-
Einbeziehung der ARCA Siebte Vermögensverwaltungs- und -beteiligungs GmbH, Frankfurt am
bezogen. Die DIC Starwood Immobilien GmbH, Frankfurt am Main, an der eine Beteiligung von
Main, ergab sich ein Unterschiedsbetrag von 2.812.037,43 Euro.
15,0% besteht, wird wegen der Ausübung eines maßgeblichen Einflusses als assoziiertes Unterneh-
Im Zuge der Schuldenkonsolidierung werden konzerninterne Forderungen und Verbind-
men nach der Equity-Methode einbezogen. Die ARCA Siebte Vermögensverwaltungs- und -beteili-
lichkeiten sowie Rückstellungen gegeneinander aufgerechnet. Konzerninterne Erträge werden mit
gungs GmbH, Frankfurt am Main, an der eine Beteiligung von 50,0% besteht, wurde aufgrund der
entsprechenden Aufwendungen verrechnet. Zwischenergebnisse waren nicht zu eliminieren.
Zugehörigkeit für ein komplettes Geschäftsjahr und der damit verbundenen gestiegenen Bedeutung im Berichtsjahr erstmalig als assoziiertes Unternehmen nach der Equity-Methode einbezogen.
I V. G l i e d e r u n g s g r u n d s ä t z e
Des Weiteren bestehen an der DIC MSREF Weißfrauenstraße GmbH, Frankfurt am Main,
sowie an der DIC MSREF HMDD Portfolio GmbH jeweils eine Beteiligung von 50,0%, die erstmals
Der Konzernabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt.
gem. § 311 HGB als assoziiertes Unternehmen nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss
Die Bilanz entspricht grundsätzlich dem gesetzlichen Gliederungsschema (§ 266 Abs. 2 und 3 HGB).
einbezogen werden.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde wie im Vorjahr das Gesamtkostenverfahren (§ 275
Abs.2 HGB) angewandt.
33
34
Ko n z e r n a n h a n g
Ko n z e r n a n h a n g
Geschäftsjahr 2005
V. B i l a n z i e r u n g s - u n d B e we r t u n g s g r u n d s ä t z e
Geschäftsjahr 2005
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind zu Nennwerten unter Absetzung planmäßiger,
linearer Auflösung bewertet. Die Auflösung erfolgt über die Laufzeit der Darlehen.
Die Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen werden
Steuerrückstellungen sind in Höhe des voraussichtlichen Anfalls aufgrund des zu versteu-
grundsätzlich nach konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsrichtlinien aufgestellt und
ernden Einkommens bzw. der entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlage dotiert. Die
geprüft. Der Abschlussstichtag aller einbezogenen Unternehmen ist der des Mutterunternehmens.
Rückstellungen für passive latente Steuern wurden unter Berücksichtigung einer durchschnitt-
Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände sowie das Sachanlage-
lichen Ertragsteuerbelastung ermittelt.
vermögen sind zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen ent-
Die sonstigen Rückstellungen sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemes-
sprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bilanziert. Die betriebsgewöhnliche Nut-
sen und erfassen alle am Bilanzstichtag erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten in
zungsdauer bei Gebäuden beträgt 40 Jahre. Die Nutzungsdauer der immateriellen Vermögens-
angemessenem Umfang.
gegenstände sowie der übrigen Sachanlagen entspricht den steuerlichen Grundsätzen.
Geschäfts- oder Firmenwerte sind zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige
lineare Abschreibungen, angesetzt. Die planmäßige Abschreibungsdauer beträgt 15 Jahre.
Geringwertige Wirtschaftsgüter i. S. von § 6 Abs. 2 EStG werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben und im Anlagespiegel als Abgang gezeigt.
Die Verbindlichkeiten sind zu Rückzahlungswerten bilanziert. Verbindlichkeiten in fremder
Währung sind mit dem Umrechnungskurs im Zeitpunkt der Entstehung bilanziert, soweit zum
Bilanzstichtag nicht ein höherer Wert maßgebend ist.
Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind zu Nennwerten abzüglich planmäßiger
linearer Auflösung angesetzt. Die Auflösung erfolgt über die Laufzeit der Darlehen.
Gemeinschaftsunternehmen (Anteile an Joint Ventures) werden entsprechend dem Anteil
an dem gemeinschaftlich geführten Unternehmen quotal konsolidiert.
VI. Erläuterungen zur Bilanz
Nach der Equity-Methode werden dagegen solche Beteiligungen bewertet, bei denen die
DIC einen bedeutenden Einfluss ausübt. Bei Beteiligungen, die nach der Equity-Methode bewertet
1 . A n l a g e ve r m ö g e n
sind, werden die Anschaffungskosten jährlich um die den Kapitalanteil der DIC entsprechenden
Eigenkapitalveränderungen erhöht bzw. vermindert.
Die unfertigen Leistungen werden unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips ent-
Die Darstellung und Entwicklung des Anlagevermögens nach § 268 Abs. 2 HGB ist dem
Anlagespiegel zu entnehmen.
sprechend ihres Fertigstellungsgrades mit den entsprechenden Anschaffungs- bzw. Herstellungs-
Die ausgewiesenen Anteile an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht,
kosten bewertet. Die Durchführbarkeit des Entwicklungsprojektes an der Hauptpost Erfurt hat sich
betreffen die DIC MSREF HMDD Portfolio GmbH, Frankfurt am Main (TEUR 6.755), die DIC MSREF
im Berichtsjahr bestätigt. Die Immobilie wird in Höhe von TEUR 23.781 als unfertige Leistung im
Weißfrauenstraße GmbH, Frankfurt am Main (TEUR 2.677), die ARCA Siebte Vermögensverwal-
Umlaufvermögen ausgewiesen. Im Vorjahr war diese Liegenschaft im Anlagevermögen in Höhe
tungs- und -beteiligungs GmbH, Frankfurt am Main (TEUR 2.192), an der die Konzerngesellschaft
von TEUR 23.640 ausgewiesen. Darüber hinaus wird der anteilige Bilanzwert in Höhe von TEUR
DIC Opportunity Fund GmbH, Frankfurt am Main, zu 50% beteiligt ist, die DIC Starwood Immobilien
5.090 an der Projektentwicklung Stadtbibliothek Frankfurt am Main, Hasengasse, ausgewiesen.
GmbH, Frankfurt am Main (TEUR 514), an der die Konzerngesellschaft DIC Opportunity Fund GmbH,
Die geleisteten Anzahlungen sind zu Nominalwerten angesetzt.
Frankfurt am Main, zu 15% beteiligt ist, sowie die „Meet at the Casino“ Trier GmbH, Trier (TEUR 113).
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die eigenen Anteile sind
Darüber hinaus ist die DIC über die Konzerngesellschaft DIC Projektentwicklung GmbH &
mit dem Nennwert bzw. mit Anschaffungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert
Co. KG, Frankfurt am Main, an der WPW Immobilienentwicklungsgesellschaft Nr. 1 GmbH, Trier,
am Bilanzstichtag bilanziert.
(Beteiligungsbuchwert TEUR 138) zu 33,33% beteiligt.
Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zu Nennwerten angesetzt.
35
36
Ko n z e r n a n h a n g
Ko n z e r n a n h a n g
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
2 . Fo rd e r u n g e n u n d s o n s t i g e Ve r m ö g e n s g e g e n s t ä n d e
5. Grundkapital
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben sämtlich eine Restlaufzeit
von unter einem Jahr. Unter den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen bestehen
Forderungen gegenüber Gesellschaftern von TEUR 13.030.
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 29. Juli 2005 wurde das Grundkapital der Gesellschaft von 19.441.871 Euro auf 25.957.105 Euro erhöht. Es ist eingeteilt in 25.957.105 auf Inhaber
lautende Stammaktien in Form von nennwertlosen Stückaktien mit einem auf die einzelne Aktie
3 . We r t p a p i e re
entfallenden anteiligen Betrag am Grundkapital von je 1 Euro. Die Eintragung im Handelsregister
erfolgte mit Datum vom 17. August 2005.
Im November 2003 wurde die aktienrechtliche Ermächtigung, eigene Aktien im Umfang
Auf Grund der von der Hauptversammlung vom 29. Juli 2005 erteilten Ermächtigung (siehe
von bis zu zehn Prozent des Grundkapitals zu erwerben, im Volumen von 1.917.521 Stück zu einem
„Genehmigtes Kapital“) ist die Erhöhung des Grundkapitals im ersten Quartal des Geschäftsjahres
Wert von 3,75 Euro je Aktie genutzt. Seither erfolgt der Ausweis unter den eigenen Anteilen. Im
2006 um 12.978.552 Euro auf 38.935.657 Euro durch Ausgabe weiterer 12.978.552 auf Inhaber lau-
Berichtszeitraum wurden 1.038.767 Aktien zu einem Gesamtbetrag von 3.895.376,25 Euro weiter-
tenden Stammaktien in Form von nennwertlosen Stückaktien mit einem auf die einzelne Aktie ent-
verkauft.
fallenden anteiligen Betrag am Grundkapital von je 1 Euro durchgeführt worden. Das genehmigte
In Höhe des Gesamtbetrages der verkauften Aktien wurde aus der in 2003 aus dem Gewinn-
Kapital (2005 I) ist damit vollständig ausgeschöpft. Der Aufsichtsrat hat mit Beschluss vom 17. Feb-
vortrag der Gesellschaft gebildeten Rücklage für eigene Anteile (TEUR 7.191) ein Betrag von TEUR
ruar 2006 die Satzung in § 4 (Grundkapital und Aktien) geändert. Die Eintragung im Handelsregis-
3.895 aufgelöst und dem Bilanzgewinn gutgeschrieben. Der verbleibende Betrag beläuft sich dem-
ter erfolgte mit Datum vom 23. März 2006.
nach auf TEUR 3.295.
Die Hauptversammlung vom 15. März 2006 hat die Erhöhung des Grundkapitals um
Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 6. Oktober 2005 wurde die Gesellschaft gemäß
4.865.000 Euro aus Gesellschaftsmitteln und die entsprechende Änderung der Satzung beschlos-
§ 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG ermächtigt, bis zum 31. März 2007, außer zum Zweck des Handels in eigenen
sen. Somit beträgt das Grundkapital der Gesellschaft 43.800.657 Euro, geteilt in 43.800.657 nenn-
Aktien, eigene Aktien im Umfang von bis zu zehn Prozent des Grundkapitals zu erwerben. Der
wertlose Stückaktien mit einem auf die einzelne Aktie entfallenden anteiligen Betrag am Grundka-
Gegenwert für den Erwerb der Aktien darf 3,75 Euro je Aktie nicht unterschreiten und 5,00 Euro je
pital von je 1 Euro. Die Eintragung im Handelsregister erfolgte mit Datum vom 28. April 2006.
Aktie nicht überschreiten. Die Gesellschaft hält zum 31. Dezember 2005 878.754 eigene Aktien. Mit
Beschluss vom 15. März 2006 wurde die Gesellschaft ermächtigt, eigene Aktien zu einem Mindest-
6. Genehmigtes Kapital
wert von 1,75 Euro je Aktie zu erwerben. Diese Ermächtigung wurde im Volumen von 3.014.811
Stück Aktien im März 2006 genutzt.
Die persönlich haftende Gesellschafterin wurde mit Beschluss der Hauptversammlung vom
29. Juli 2005 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital bis zum 31. Dezem-
4 . R e c h n u n g s a b g re n z u n g s p o s t e n
ber 2009 durch Ausgabe neuer Aktien gegen Sach- und/oder Bareinlagen und/oder zur Bedienung
von Umtausch- oder Bezugsrechten von Inhabern bzw. Gläubigern von Wandelschuldverschrei-
Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen vorausbezahlte SwapGebühren in Höhe von TEUR 112 und Bearbeitungsgebühren in Höhe von TEUR 1.170.
bungen einmal oder mehrmals, insgesamt jedoch höchstens um bis zu 12.978.552 Euro zu erhöhen
(genehmigtes Kapital 2005 I). Die persönlich haftende Gesellschafterin entscheidet mit Zustimmung des Aufsichtsrats über einen Ausschluss des Bezugsrechts. Das genehmigte Kapital wurde im
ersten Quartal 2006 vollständig zur Erhöhung des Grundkapitals ausgenutzt (vgl. „Grundkapital“).
37
38
Ko n z e r n a n h a n g
Ko n z e r n a n h a n g
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
Sitz in Aschaffenburg ausgegeben werden. Die Hauptversammlung hat zur Gewährung von
7 . B e d i n g t e s K a p i t a l, Wa n d e l s c h u l d ve r s c h re i b u n g e n u n d - d a r l e h e n
Umtauschrechten an die Inhaber der Wandelschuldverschreibungen Serie 7 am 6. Oktober 2005
beschlossen, das Grundkapital um bis zu 1.422.073,00 Euro eingeteilt in bis zu 1.422.073 auf den
Das zur Bedienung der den Vorstandsmitgliedern eingeräumten Optionsrechte bzw. Wan-
Inhaber lautende Stückaktien, bedingt zu erhöhen (bedingtes Kapital VII). Die bedingte Kapitaler-
delschuldverschreibungen Serie 3 geschaffene Kapital (bedingtes Kapital III) wurde durch Beschluss
höhung ist nur insoweit durchzuführen, als von diesen Umtauschrechten Gebrauch gemacht wird.
der Hauptversammlung vom 6. Oktober 2005 um 50.000 Euro erhöht und beträgt zum Bilanzstich-
Die Aktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres, in dem sie durch Ausübung des Umtausch-
tag 241.734 Euro (Vj: 191.734 Euro). Die Eintragung des Erhöhungsbeschlusses im Handelsregister
rechts entstehen, am Gewinn teil. Die Eintragung des Beschlusses im Handelsregister erfolgte mit
erfolgte mit Datum vom 2. November 2005. Das bedingte Kapital III ist aufgrund des Beschlusses
Datum vom 2. November 2005. Das bedingte Kapital VII ist aufgrund des Beschlusses der Hauptver-
der Hauptversammlung vom 15. März 2006 auf 271.938,59 Euro erhöht worden. Die Eintragung
sammlung vom 15. März 2006 auf 1.599.760,64 Euro erhöht worden. Die Eintragung dieses weite-
dieses weiteren Beschlusses im Handelsregister erfolgte mit Datum vom 28. April 2006.
ren Beschlusses im Handelsregister erfolgte mit Datum vom 28. April 2006.
Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 6. Oktober 2005 wurde die persönlich haf-
Das bedingte Kapital betrug zum Abschlussstichtag insgesamt 12.963.807 Euro.
tende Gesellschafterin ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2009 einmalig drei auf den Inhaber
Im Dezember 2004 wurden zwischen der DIC und der Provinzial Rheinland Lebensversiche-
lautende Optionsschuldverschreibungen Serie 6 zum Nennbetrag von je 50.000,00 Euro (Gesamt-
rung AG, der Westfälische Provinzial Lebensversicherung Aktiengesellschaft und der Bayerischer
nennbetrag: 150.000,00 Euro) auszugeben. Die Optionsschuldverschreibungen Serie 6 werden
Versicherungsverband Versicherungsaktiengesellschaft Darlehensverträge über jeweils TEUR
nicht verzinst. Sie sollen jeweils im Nennbetrag von 50.000,00 Euro an die Bayerischer
15.000 geschlossen. Die Darlehensgeberinnen haben dabei jeweils ihre Rückzahlungsansprüche
Versicherungsverband Versicherungsaktiengesellschaft, die Westfälische Provinzial Lebensversi-
gegen die DIC Asset AG aus den bisher an diese Gesellschaften gewährten Darlehen an die DIC
cherung Aktiengesellschaft und die Provinzial Rheinland Lebensversicherung AG ausgegeben wer-
abgetreten. Die entsprechenden Mittel von insgesamt TEUR 45.000 wurden im Zuge einer Sach-
den. Die Hauptversammlung hat zur Gewährung von Optionsrechten zum Erwerb von Aktien an
kapitalerhöhung als Einlage in die DIC Asset AG eingebracht. Die Darlehen haben eine feste Lauf-
die Inhaber der Optionsschuldverschreibungen Serie 6 am 6. Oktober 2005 beschlossen, das
zeit bis zum 31. Dezember 2010. Die Zinszahlung erfolgt jeweils einmal jährlich zum 31. Dezember,
Grundkapital um bis zu 11.300.000,00 Euro eingeteilt in bis zu 11.300.000 auf den Inhaber lautende
planmäßige Tilgungen sind nicht vorgesehen. Der jeweiligen Darlehensgeberin steht unter
Stückaktien, bedingt zu erhöhen (bedingtes Kapital VI). Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur inso-
Ausnutzung des oben genannten genehmigten bzw. bedingten Kapitals das Recht zu, den
weit durchzuführen, als von diesen Optionsrechten Gebrauch gemacht wird. Die Aktien nehmen
gesamten Rückzahlungsanspruch in Aktien der DIC umzutauschen. Die Option kann in der Zeit
vom Beginn des Geschäftsjahres, in dem sie durch Ausübung des Optionsrechts entstehen, am
vom 1. Januar 2009 bis zum 31. Dezember 2009 ausgeübt werden.
Gewinn teil. Die Eintragung des Beschlusses im Handelsregister erfolgte mit Datum vom 2. November 2005. Das bedingte Kapital VI ist aufgrund des Beschlusses der Hauptversammlung vom 15.
8. Kapitalrücklage
März 2006 auf 12.711.931,99 Euro erhöht worden. Die Eintragung dieses weiteren Beschlusses im
Handelsregister erfolgte mit Datum vom 28. April 2006.
Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 6. Oktober 2005 wurde die persönlich haftende Gesellschafterin ermächtigt, bis zum 31. März 2006 einmalig eine auf den Inhaber lautende
Wandelschuldverschreibung Serie 7 zum Nennbetrag von 14.220,00 Euro auszugeben. Die Wandelschuldverschreibung Serie 7 wird nicht verzinst. Sie soll an B+D Technologie Beteiligungs GmbH mit
Die Kapitalrücklage beinhaltet Beträge nach § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB in Höhe von TEUR 5.757
sowie nach § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB in Höhe von TEUR 4.030. Im Berichtsjahr wurden aus der Rücklage nach § 272 II Nr. 4 HGB TEUR 9.000 aufgelöst und in den Bilanzgewinn eingestellt.
39
40
Ko n z e r n a n h a n g
Ko n z e r n a n h a n g
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
9. Rückstellungen
V I I . E r l ä u t e r u n g e n z u r G e w i n n - u n d Ve r l u s t r e c h n u n g
Die Steuerrückstellungen enthalten Rückstellungen für passive latente Steuern nach § 274
1 . D i e U m s a t z e r l ö s e g l i e d e r n s i c h w i e fo l g t :
HGB in Höhe von TEUR 2.792. Darüber hinaus sind in diesem Posten Rückstellungen für im Berichtsjahr noch nicht veranlagte Grunderwerbsteuer von TEUR 1.143, Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag von TEUR 869 und Gewerbesteuer von TEUR 716 enthalten.
Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 3.387 beinhalten im Wesentlichen TEUR
1.527 Restbaukosten fertig gestellter und abgerechneter Projekte, TEUR 247 Grundsteuern, TEUR
Vermietung und Verpachtung
Projektentwicklung
Verwaltung und sonstige Dienstleistungen
259 für Aufsichtratsvergütungen beim Mutterunternehmen und Konzerngesellschaften, TEUR 180
2005
TEUR
2004
TEUR
22.922
14.929
93
462
627
36
23.642
15.427
Abschluss- und Prüfungskosten sowie mit TEUR 115 Gewährleistungsrückstellungen.
2 . S o n s t i g e b e t r i e b l i c h e E r t rä g e
1 0 . Ve r b i n d l i c h k e i t e n
Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Gewinne aus dem Verkauf
Gesamt
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
(Vorjahr)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
(Vorjahr)
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
(Vorjahr)
Sonstige Verbindlichkeiten
(Vorjahr)
davon Restlaufzeit in Jahren
<1
1 bis 5
>5
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
216.435
(146.201)
27.957
(12.250)
107.222
(86.286)
81.256
(47.665)
62.631
(26.643)
62.631
(26.643)
0
(0)
0
(0)
1.900
(5.850)
1.900
(5.850)
0
(0)
0
(0)
90.706
(51.698)
3.070
(6.698)
57.500
(0)
30.136
(45.000)
371.672
(230.392)
95.558
(51.441)
164.722
(86.286)
111.392
(92.665)
von Beteiligungen in Höhe von TEUR 4.031, aus dem Verkauf von Sachanlagen in Höhe von TEUR
4.432 sowie aus Mietgarantien in Höhe von TEUR 767.
3 . Pe r s o n a l a u f w a n d
Löhne und Gehälter
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
und für Unterstützung
- davon für Altersversorgung
2005
TEUR
2004
TEUR
1.992
1.391
251
273
14
5
2.243
1.664
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von TEUR 204.353 durch
Grundschulden sowie in Höhe von TEUR 5.000 durch die Verpfändung von Wertpapieren besichert.
4 . S o n s t i g e b e t r i e b l i c h e Au f we n d u n g e n
Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen im Wesentlichen Wandeldarlehen (TEUR 45.000),
Mandatory Convertible Loans (TEUR 30.000) und enthalten Verbindlichkeiten aus Grunderwerbsteuer in Höhe von TEUR 997 (Vorjahr TEUR 0), aus anderen Steuern in Höhe von TEUR 267 (Vorjahr
TEUR 192) sowie im Rahmen der sozialen Sicherheit in Höhe von TEUR 37 (Vorjahr TEUR 29).
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen
für Rechts- und Beratungskosten von TEUR 1.166, Verwaltungskosten TEUR 715 sowie Kosten der
Geldbeschaffung von TEUR 704.
5 . Z i n s a u f we n d u n g e n u n d - e r t rä g e
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betreffen mit TEUR 3.794 Zinsen aus
Wandeldarlehen.
41
42
Ko n z e r n a n h a n g
Ko n z e r n a n h a n g
Geschäftsjahr 2005
Geschäftsjahr 2005
VIII. Sonstige Angaben
5 . Au fs i c h t s ra t
1 . H a f t u n g s ve r h ä l t n i s s e
Dem Aufsichtsrat gehörten an:
Zum Bilanzstichtag besteht für die anteilmäßig zu 50% konsolidierte Tochtergesellschaft
DIC MSREF Objekt Hamburg GmbH eine Garantie seitens der Konzerngesellschaft DIC Asset AG
gegenüber der Sparkasse Bremen, auf erstes schriftliches Anfordern unter Verzicht auf jegliche Einwendungen und Einreden einen Betrag bis maximal TEUR 4.000 zu zahlen, soweit im 3. Jahr nach
Darlehensaufnahme bestimmte Tilgungsleistungen nicht erfolgt sind. Für den Anteil des Mitgesellschafters besteht eine anteilige Freistellung.
Des Weiteren wurde eine Patronatserklärung für die „at Equity“ einbezogene DIC MSREF
HMDD Portfolio GmbH gemäß dem Geschäftsanteil von 50% der jeweiligen rückständigen Verpflichtung der Kreditnehmer abgegeben. Die Gesellschaft hat dafür Sorge zu tragen, dass die DIC
MSREF HMDD Portfolio GmbH als Kreditnehmer während der Dauer der Inanspruchnahme der Kredite in der Weise finanziell ausgestattet bleibt, dass diese jederzeit in der Lage ist, ihre Verpflichtungen aus dem jeweils laufenden Kapitaldienst zu erfüllen. Für den Anteil des Mitgesellschafters
besteht eine anteilige Freistellung.
Zum Bilanzstichtag besteht außerdem eine Patronatserklärung zur Sicherung von Ausbau-
Prof. Dr. Gerhard Schmidt (Vorsitzender), Rechtsanwalt,
Partner der Sozietät Weil, Gotshal & Manges, Aschaffenburg
Klaus-Jürgen Sontowski (Stellvertretender Vorsitzender),
Unternehmer, Nürnberg
Rainer de Backere, Mitglied des Vorstands der Westfälische Provinzial
Lebensversicherung Aktiengesellschaft, Münster (bis 31. Dezember 2005)
John Carrafiell, Managing Director der Morgan Stanley & Co. Ltd., London
(seit 26. September 2005)
Dr. Karsten Medla, Unternehmer, Fürth (bis 28. Juli 2005)
Wolf Jansen, Mitglied des Vorstands der Ernst & Young AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Eschborn/Frankfurt am Main (bis 25. Juli 2005)
kosten zu Gunsten der ARCA Siebte Vermögensverwaltungs- und -beteiligungs GmbH, Frankfurt
Klaus Kirchberger, Vorsitzender der Geschäftsleitung der
am Main, in Höhe von TEUR 1.400.
Thurn & Taxis Vermögensverwaltung, Regensburg (bis 12. Mai 2006)
2 . B e t e i l i g u n g s ve r h ä l t n i s s e
Bernd W. Schirmer, Unternehmer, Santanyi/Mallorca
Günter Schlatter, Vorsitzender des Vorstands der Provinzial Rheinland
An der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA ist die MSREF V Cosmos B.V., Amsterdam, mit mehr als 25% beteiligt. Die entsprechenden Mitteilungen gem. § 20 AktG liegen der
Gesellschaft vor.
3 . D e r i v a t i ve Fi n a n z i n s t r u m e n t e
Lebensversicherung AG Die Versicherung der Sparkassen, Köln
Helmut Späth, Stellvertretender Vorsitzender des Vorstands der Bayerischer
Versicherungsverband Versicherungsaktiengesellschaft, München
Stephane Theuriau, Managing Director der Morgan Stanley & Co. Ltd., London
(seit 26. September 2005)
Die DIC-Gruppe ist Vertragspartei bei vier Zinsswapkontrakten, die einen Marktwert zum
Bilanzstichtag von TEUR -1.918 (Vorjahr TEUR -2.433) haben.
Ulrich Lingner, Wirtschaftsingenieur, Geschäftsführer Provinzial NordWest Asset
Management GmbH, Münster (ab 18. Januar 2006)
4. Angaben zur Mitarbeiterzahl
Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrats betrugen im Berichtsjahr TEUR 110.
Der Konzern beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 26 (Vj. 23) Mitarbeiter.
43
44
Ko n z e r n a n h a n g
B e r i c h t d e s Au fs i c h t s ra t s
Geschäftsjahr 2005
45
Geschäftsjahr 2005
6 . Vo r s t a n d
B E R I C H T D E S AU F S I C H T S R AT S
Dem Vorstand der persönlich haftenden Gesellschafterin Deutsche Immobilien Chancen
Beteiligungs AG, Frankfurt am Main, gehörten an:
Der Vorstand der persönlich haftenden Gesellschafterin hat den Aufsichtsrat im Laufe des
Geschäftsjahres über die Lage und Entwicklung der Gesellschaft sowie über bedeutende Geschäftsvorfälle durch schriftliche und mündliche Berichterstattung regelmäßig und zeitnah unterrichtet. Der Aufsichts-
Ulrich Höller (Vorsitzender),
rat hat sich durch Erörterung mit dem Vorstand der persönlich haftenden Gesellschafterin Einblick in die
Dipl.-Betriebswirt, Immobilienökonom (ebs),
wirtschaftliche Lage der Gesellschaft verschafft und die Geschäftsleitung überwacht.
Chartered Surveyor FRICS, Dreieich-Buchschlag
Der vom Vorstand der persönlich haftenden Gesellschafterin aufgestellte Jahres- und Konzernabschluss, nebst Lagebericht und Konzernlagebericht, zum 31. Dezember 2005 der Deutsche Immobilien
Markus Koch,
Chancen AG & Co. Kommanditgesellschaft auf Aktien ist durch den von der Hauptversammlung am
Dipl.-Kaufmann, Elz
6. Oktober 2005 gewählten Abschlussprüfer Rödl & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft SteuerJohannes von Mutius (Stellvertretender Vorstand),
beratungsgesellschaft, Nürnberg, geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
Dipl.-Kaufmann, Frankfurt am Main (seit 1. Januar 2006)
versehen worden. Die entsprechenden Abschlussunterlagen sowie die Berichte des Abschlussprüfers lagen
dem Aufsichtsrat vor.
Der Aufsichtsrat hat seinerseits den Jahres- und Konzernabschluss nebst Lagebericht und Konzernlagebericht und den Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands der persönlich haftenden Gesellschafterin geprüft und tritt dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer bei. Nach dem abschließen-
Frankfurt am Main, den 16. Mai 2006
den Ergebnis der Prüfung hat der Aufsichtsrat keine Einwendungen zu erheben. Der Aufsichtsrat billigt den
vom Vorstand der persönlich haftenden Gesellschafterin aufgestellten Jahres- und Konzernabschluss. Der
Jahresabschluss wird anschließend durch die Hauptversammlung festgestellt. Dem ebenfalls dem AufUlrich Höller
Markus Koch
Johannes von Mutius
sichtsrat rechtzeitig vorgelegten Vorschlag des Vorstands der persönlich haftenden Gesellschafterin über
die Verwendung des Bilanzgewinns schließt sich der Aufsichtsrat an. Die Herren Dr. Karsten Medla und Wolf
Jansen sind im Jahr 2005 aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Auf Antrag des Vorstands der persönlich
haftenden Gesellschafterin bestellte das Amtsgericht Frankfurt am Main mit Beschluss vom 26. September
2005 die Herren Stephane Theuriau und John Carrafiell zu Mitgliedern des Aufsichtsrats. Nachdem Herr
Rainer de Backere zum 31.12.2005 aus dem Aufsichtsrat der Gesellschaft ausgeschieden ist, bestellte das
Amtsgericht Frankfurt am Main auf Antrag des Vorstands der persönlich haftenden Gesellschafterin mit
Beschluss vom 18. Januar 2006 Herrn Ulrich Lingner zum Mitglied des Aufsichtsrats.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand der persönlich haftenden Gesellschafterin sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre geleistete Arbeit und den engagierten Einsatz im vergangenen
Geschäftsjahr.
Frankfurt am Main, 31. Mai 2006
Der Aufsichtsrat
Prof. Dr. Gerhard Schmidt
Vorsitzender
46
B e s t ä t i g u n g s ve r m e r k
B e s t ä t i g u n g s ve r m e r k
Geschäftsjahr 2005
B E S TÄT I G U N G S V E R M E R K
Geschäftsjahr 2005
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzie-
An die Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. Kommanditgesellschaft auf Aktien,
Frankfurt am Main:
rungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unse-
Wir haben den von der Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. Kommanditgesellschaft auf
re Beurteilung bildet.
Aktien, Frankfurt am Main, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und Konzernanhang – und den Konzernlagebericht für das
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Geschäftsjahr vom 1. Januar 2005 bis 31. Dezember 2005 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den
Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ent-
ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der
spricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen
Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine
der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein
Beurteilung über den Konzernabschluss und über den Konzernlagebericht abzugeben.
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des
Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insge-
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom
Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger
samt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der
zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht ver-
Nürnberg, den 22. Mai 2006
mittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse
Rödl & Partner GmbH
über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirk-
Steuerberatungsgesellschaft
samkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben
gezeichnet
gezeichnet
beurteilt.
Hübschmann
Garve
Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüferin
47
48
DIC-Gruppe
Management
von links: Johannes von Mutius, Ulrich Höller, Markus Koch
Ulrich Höller FRICS, 40
Vorsitzender des Vorstands (CEO)
Markus Koch, 43
Vorstand Finanzen & Controlling (CFO)
Johannes von Mutius, 37
Stv. Vorstand (COO)
HIGHLIGHTS 2006
Börsengang DIC Asset AG im Prime Standard
Ausgabe neuer Aktien der DIC Asset AG und
Wechsel in den amtlichen Markt der Frankfurter
Wertpapierbörse (Prime Standard)
• Kapitalerhöhung um 10,17 Mio. Euro auf 20,34
Mio. Euro bei der DIC Asset AG
• Transaktionsvolumen 244 Mio. Euro
• Erhöhung des Free Float auf rund 39 Prozent
• Aufnahme in den SDAX
Transaktion VdS und Vivico
Hochtief-Portfolio
Kauf von drei Immobilien in Nürnberg,
Hannover und Köln
Erwerb von zehn Immobilien mit einer
Nutzfläche von rund 80.000 m2
• Büro-Immobilien in sehr guten innenstädtischen
Lagen
• Büroimmobilien in sehr guten innerstädtischen
Lagen
• Investition in mietertragsstarke Immobilien mit
hohem regelmäßigen Cashflow
• Vermietung an renommierte Adressen
• langfristige Vermietung an die VdS Schadenverhütung und Deutsche Bahn AG
• opportunistisches Investment mit Wertsteigerungspotenzial durch Modernisierungsmaßnahmen und Nutzungserweiterung
Verkauf C&A-Portfolio
Paketverkauf von acht Immobilien
• Erwerb von neun langfristig an C&A vermieteten
Immobilien in 2003
• Weiterplatzierung eines Einzelobjektes in 2004
• erfolgreicher Verkauf des gesamten Portfolios
nach durchgeführten Wertsteigerungsmaßnahmen an einen strategischen Finanzinvestor
DIC Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA
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