Modèle résidentiel

1755, boul. Lemire
Drummondville, Qc
J2C 5A5
Tél. : (819) 479-8585
Téléc. : (819) 479-8922
Site web : www.dbea.ca
AUX FINS DE VALEUR MARCHANDE
Mandant
Entreprise :
Nom :
Monsieur Daniel Bouchard
Adresse :
940, Primard
Drummondville (Saint-Charles-de-Drummond) (Québec) J2C 7T8
Numéro de téléphone :
(819) 476-8888
Numéro de télécopieur :
Adresse électronique :
Propriété
évaluée
Notre dossier : V12-8204
17 septembre 2012
940, Primard, Drummondville (Saint-Charles-de-Drummond) (Québec)
Propriétaire
Client
Conclusion
Nom :
Monsieur Daniel Bouchard
Numéro de téléphone :
(819) 476-8888
Nom :
Monsieur Daniel Bouchard
Numéro de téléphone :
(819) 476-8888
Valeur actuelle :
400 000 $
Valeur potentielle :
MEMBRE EN RÈGLE
ORDRE DES ÉVALUATEURS AGRÉÉS DU QUÉBEC
( QUATRE CENT MILLE DOLLARS )
GÉNÉRALITÉ
2
But et fins de l'évaluation :
Valeur aux fins de valeur marchande
Droit de propriété évalué :
L'ensemble des droits du/des propriétaire(s) et du/des locataire(s)
Historique droit de propriété :
# Enregistrement:
18 201 104
Prix de vente:
358 000 $
Date:
7 juin 2011
Type d'immeuble évalué :
Propriété de type cottage
Statut de la construction :
En rénovation
DÉFINITION DE LA VALEUR RECHERCHÉE :
La valeur marchande, c'est le prix de vente probable d'une propriété à la date de l'évaluation, compte tenu d'une durée raisonnable permettant de trouver un
acheteur.
En construction
Existante
###
SECTEUR
Secteur :
Tendance :
Stable
Âge :
5-10 ans
Homogénéité :
Bonne
Conformité du sujet :
Bonne
Voisinage :
Type dominant de propriété :
Facteurs :
Favorables :
Accessibilité : Bonne
Bungalow et cottage
- Près des services
- Secteur recherché
Proximité des services :
Commentaire(s) :
Défavorables :
- Aucun remarqué
Dépannage :
± 1.5 km
École :
± 2 km
Parc :
Moins de 1 km
Supermarché :
± 1.5 km
Loisirs :
Moins de 1 km
Transport :
Taxibus
Centre commercial : Moins de 10 km
Promenades Drummondville
La propriété est située dans le développement des "Bosquets Saint-François", un secteur jeune avec plusieurs
propriétés haut de gamme.
MARCHÉ IMMOBILIER LOCAL
Propriété à vendre à proximité : Quelques-unes
Délais de vente :
Offre / Demande :
Offre supérieure à la demande
Type de marché : Marché d'acheteur
Variation des prix :
Terrain :
En croissance
Coût de const. :
En croissance
Loyer :
En croissance
Taux d'intérêt :
Stable, niveau bas
Court terme :
Stable
Moyen terme :
Stable
Tendance anticipée des prix
(propriétés types) :
Commentaire(s) :
4 à 8 mois
Le marché est relativement en croissance mais semble démontré des signes de stabilité. On retrouve quelques propriétés à
vendre dans le secteur. La stabilité des taux d'intérêt à un niveau relativement bas contribue à l'accession à la propriété.
DONNÉES MUNICIPALES
Rôle d'évaluation :
Matricule :
Année du rôle :
8385-94-6564
2012-2013-2014
Évaluation :
Terrain :
Taxes :
Municipale :
Zonage :
Zone :
41 700 $
3 153.15 $
Date du marché :
01/07/10
Médiane :
100%
Bâtisse :
289 200 $
Total :
330 900 $
Scolaire :
828.74 $
Total :
3 981.89 $
H-640
Usage(s) autorisé(s) : Habitation unifamiliale isolée
Commentaire(s) :
Services :
Rue :
Aqueduc
Égout pluvial
Égout sanitaire
Fosse septique
Puits
Éclairage
Gaz naturel
Borne fontaine
Champ d'épuration
Autre
Pavage
Trottoir
Bordure
Fossé
Gravier
Autre
DESCRIPTION SOMMAIRE DU TERRAIN
Cadastre :
4349874, Cadastre du Québec
Certificat de localisation :
Consulté :
Source des dimensions :
Superficie selon le plan du Cadastre du Québec.
Dimensions :
Façade :
Non consulté :
97 pi
Façade :
Façade :
Mise à jour recommandée :
Profondeur :
88 pi
Superficie :
Profondeur :
Superficie :
Profondeur :
Superficie :
8 525 pi²
Caractéristiques :
Topographie :
Supérieur à la voie publique
Forme :
Standard
Risque :
Contamination :
Imperceptible
Inondation :
Aucun
Accessibilité (entrée) :
Usage le meilleur et le plus
profitable * :
Privée :
Mitoyenne :
Publique :
Actuel :
Autre :
Si autre, commentez :
Commentaire(s) :
Tenant compte de la réglementation actuellement en vigueur, l'usage actuel de la propriété est défini comme l'usage optimal.
Autre :
* L'usage optimal est défini comme étant celui qui, au moment de l'évaluation est le plus susceptible de produire le rendement
net le plus élevé.
COMMENTAIRE(S) ADDITIONNEL(S)
DESCRIPTION DE L'IMMEUBLE
3
AMÉLIORATIONS D'EMPLACEMENT
ANNEXES
DÉPENDANCES
Stationnement en pavé imbriqué
Perron en béton
Gazon, arbres, arbustes, haie
Galerie en bois
Garage intégré sur muret de +-460 pi², isolé, chauffé et
finition intérieure de placoplâtre et plancher de
céramique. Nous y retrouvons également une cuve de
lavage.
Clôture de mailles et fer forgé
Trottoir en pavé imbriqué et en béton
Remise de 8.3' x 12.3' recouverte de vinyle.
Piscine creusée de forme irrégulière, chauffée par
thermopompe et système au sel.
DESCRIPTION DU BÂTIMENT
GÉNÉRALITÉS
Utilisation du bâtiment :
Optimale (résidentielle)
Superficie au sol :
Catégorie :
Cottage
Superficie de l'étage :
1268 pi²
Qualité de la construction :
Standard +
Superficie habitable :
2083 pi² Garage intégré exclus (460 pi²)
Année Construction :
2001
Nombre étage(s) / unité(s) : 2 / 1
Apparente :
2004
Superficie du sous-sol :
Vie restante :
57 an(s)
% aménagé du sous-sol :
COMPOSANTES
815 pi²
815 pi²
100%
ANNÉE DE RÉNOVATION / COMMENTAIRES
Fondation :
Béton coulé avec dalle de béton
Ossature :
Charpente de bois
Murs extérieurs :
Brique et déclin de vinyle
Condition : Bonne
Fenêtres :
À battant en PVC
Condition : Bonne
Portes :
Acier et portes françaises
Condition : Bonne
Isolation :
Laine minérale
Toiture :
Bardeaux d'asphalte
Condition : Bonne
Soffite / corniche :
Aluminium ventilé et gouttières
Plomberie :
Cuivre / ABS / réservoir 60 gal.
Électricité :
200 amp. à disjoncteurs
Chauffage / Énergie :
Plinthes électriques
Climatisation :
Climatiseur mural
Ventilation :
Échangeur d'air avec récupérateur de chaleur
Armoires / Boiseries :
Armoires en merisier
Éléments incorporés :
Lave-vaisselle et hotte
Foyer / Poêle / Cheminée :
Foyer au gaz & cheminée en métal
Condition : Bonne
Nb. salle de bains / lavage : 2 salles de bains et 1 salle d'eau
Équipements spéciaux 1 :
Aspirateur central
Équipements spéciaux 2 :
Système d'alarme
Équipements spéciaux 3 :
Escalier bois dur, moulures et O-Gee
Équipements spéciaux 4 :
2 douches céramique
Équipements spéciaux 5 :
Éclairage encastré
AMÉNAGEMENT INTÉRIEUR ET FINITION
Condition : Bonne
Localisation
Sous-sol
Description des pièces
Salle familiale, salle de bains
et 2 chambres
Rez-de-chaussée
Plafond
Placoplâtre et tuiles
suspendies
Murs
Placoplâtre
Planchers
Stratifié flottant et
céramique
Salon, cuisine, salle à manger, Placoplâtre
salle d'eau et hall d'entrée
Placoplâtre
Bois franc et céramique
3 chambres, vivoir et salle de
bains
Placoplâtre
Bois franc et céramique
Hauteur du plafond: 9'
Étage-type
Placoplâtre
OBSERVATIONS ET ÉTAT GÉNÉRAL
Les principales rénovations apportées à la propriété depuis 2011 sont:
- Sabler et vernir les plancher de bois.
- Peinture, décoration, luminaires.
- Changer la balayeuse centrale, la hotte de cuisine et le chauffe-eau.
- Certains recouvrement de plancher changés.
- Refaire le haut du garage au complet (vivoir).
- Ajout de la piscine creusée.
- Aménagement extérieur.
Éléments à considérer relativement à la propriété:
- L'aménagement des pièces est adéquat et fonctionnel.
- L'immeuble est bien entretenu et en bonne condition.
- Lors de la visite des lieux, il fut constaté un état général qualifié de bon.
- De façon générale, la propriété représente un bon attrait sur le marché.
MÉTHODE DU COÛT
Valeur marchande du terrain:
Superficie:
8 525 pi²
4
x
6.00 $/pi² =
51 150 $
51 200 $
Superficie:
Commentaire(s): Suite à une analyse du marché dans le secteur à évaluer, nous avons relevé quelques transactions qui nous ont permis
d'estimer le taux unitaire retenu pour le terrain à l'étude.
Valeur contributive des améliorations d'emplacement:
Valeur à neuf:
Dépréciations:
Physique:
20 000 $
Voir description à la page 3
(selon le guide CCR, indexé pour 2012)
2083 pi²
8.0%
Fonctionnelle:
x
0%
159.87 $/pi² =
Économique:
Valeur à neuf:
333 000 $
0%
Valeur dépréciée du bâtiment:
(26 640 $)
306 360 $
Valeur dépréciée:
Valeur contributive des dépendances:
26 500 $
(Garage intégré inclus dans le taux pondéré) Remise, piscine creusée
Valeur totale:
404 060 $
Valeur totale:
Dépréciations:
(8%)
Physique incurable: Établie à partir du procédé âge / vie selon l'âge apparent du sujet.
(0%)
Physique curable: Établie à partir des rénovations à faire sur la propriété.
(0%)
Fonctionnelle: Aucune désuétude n'affecte la propriété.
(0%)
Économique: Tient compte des conditions du marché et des facteurs de situation qui affectent indirectement la propriété évaluée.
404 000 $
Arrondie à:
VALEUR PAR LA MÉTHODE DU COÛT
MÉTHODE DE COMPARAISON
Analyse du marché
(ventes comparables)
Ville:
Sujet
Vente no. 1
Vente no. 2
Vente no. 3
Drummondville
Drummondville
Drummondville
Drummondville
((Saint-Charles-de-Drummond)) Saint-Charles-de-Drummond)) ((Saint-Charles-de-Drummond))
Arrondissement :
940
985
860
200
Rue:
Primard
des Orchidées
Ste-Anne
Jean-Paul-Riopelle
Type de propriété:
Cottage
Cottage
Cottage
Cottage
No. Civique:
Date de vente:
---------------
11-05-11
23-05-12
21-01-11
No. enreg. / Référence:
---------------
18 110 976
19 080 800
17 861 308
Prix de vente:
---------------
395 000 $
400 000 $
435 000 $
Évaluation municipale totale:
330 900 $
310 900 $
340 200 $
407 200 $
Superficie du terrain:
8 525 pi²
7 610 pi²
7 928 pi²
9 006 pi²
Aire totale (exclus garage int.):
2 083 pi²
2 175 pi²
2 432 pi²
2 485 pi²
100%
100%
75%
50%
2001 / 2004
2000 / 2002
2004 / 2004
2008 / 2008
% Sous-sol fini:
Année const. / apparente:
Nombre d'étage / unités:
Parement extérieur:
Type de fondation:
2 / 1
2 / 1
2 / 1
2 / 1
Brique et déclin de vinyle
Brique et déclin de vinyle
Déclin de bois (Maibec)
Pierre et déclin de bois
Sous-sol
Sous-sol
Sous-sol
Sous-sol
Garage intégré, verrière, SPA
Garage double, piscine
creusée
Garage intégré
Garage intégré, remise,
piscine creusée
Dépendance (s):
Description complémentaire des éléments
influants sur les prix de vente par rapport au
sujet:
Cottage en bonne condition et Cottage en bonne condition et Cottage en bonne condition et Cottage en bonne condition et
bien entretenu
bien entretenu
bien entretenu
bien entretenu
Prix par unité / par pi² bâtiment:
---------------
395 000$ / 181.61$/pi²
400 000$ / 164.47$/pi²
435 000$ / 175.05$/pi²
Revenu brut:
Frais d'exploitation:
Revenu net:
Indicateur économique:
MRB / MRN / TGA:
Analyse de la valeur par ajustements
Améliorations d'emplacement:
10 000 $
-5 000 $
Localisation:
5 500 $
3 600 $
-7 300 $
Ajustement
bâtiment:
Aj t
t bâti
t
-6
6 700 $
-24
24 800 $
-28
28 600 $
Finition du sous-sol:
1 100 $
2 600 $
Âge et condition générale:
8 900 $
Ajustement terrain:
8 200 $
-16 600 $
Parement extérieur:
Type de fondation:
10 000 $
Dépendances:
8 000 $
10 000 $
Fenestration:
-10 000 $
Chauffage & climatisation:
-8 000 $
Équipements:
Qualité de finition:
4 500 $
4 500 $
405 300 $
393 900 $
Travaux majeurs:
Temps:
Prix redressé
Remarque(s)
pertinente(s)
400 700 $
- Les rajustements nécessaires ont été appliqués et les résultats obtenus démontrent une forte corrélation.
- Ainsi, nous sommes d'opinion de retenir la moyenne des 4 ventes comme indice de la valeur marchande.
VALEUR PAR LA MÉTHODE DE COMPARAISON
Arrondie à:
400 000 $
RÉSERVES ET HYPOTHÈSES DE BASE
5
1.
C'est à la demande du client que j'ai préparé le présent rapport d'évaluation qui ne doit être utilisé que dans le but précis indiqué au rapport. L'utilisation de ce rapport à d'autres fins risque d'en invalider les
conclusions, à défaut de quoi le client sera le seul responsable de tous les dommages subis en raison d'une utilisation non autorisée du rapport. La reproduction partielle de ce rapport est prohibée et son
utilisation par toute autre personne que le client n'est possible qu'avec mon autorisation et celle du client.
2.
La valeur à neuf telle que mentionnée dans la méthode du coût n'est pas un coût détaillé aux fins d'assurance mais bien un coût normalisé en fonction des valeurs contributives de certains éléments en
regard du marché. En aucun cas, ce montant ne devrait ête retenu à des fins d'assurances.
3.
Ce rapport d'évaluation n'est valide que s'il porte ma signature originale.
4.
La date de l'évaluation apparaissant à ce rapport est la date à laquelle j'ai apprécié les conditions du marché. Comme ces dernières peuvent évoluer rapidement dans le temps à cause de la présence de
différents facteurs, la valeur exprimée dans ce rapport ne peut être utilisée pour estimer à une autre date qu'à la date de l'évaluation.
5.
Le présent rapport ne peut constituer une garantie d'ordre juridique. C'est pourquoi, dans le présent rapport, les hypothèses suivantes n'ont pas fait l'objet d'une vérification, mais sont présumées exactes, à
savoir:
a) que la désignation cadastrale obtenue à partir du certificat de localisation est exacte;
b) que le titre de propriété est valide et a une valeur marchande exprimée en dollars canadiens;
c) que l'utilisation actuelle de l'immeuble évalué est conforme à la loi et pourra être continuée par tout acquéreur éventuel, sauf mention à l'effet contraire.
d) qu'il n'existe pas d'autres charges, empiétements, restrictions, baux, contrats que ceux mentionnés au présent rapport.
6.
Aucun levé topographique de l'immeuble évalué n'a été effectué et le présent rapport ne peut constituer une garantie en matière d'arpentage. Aussi, les croquis, les dessins, les diagrammes, les
photographies, etc. qui apparaissent dans ce rapport ne sont là qu'à titre d'illustration et ne sont pas nécessairement un reflet parfait de la réalité.
7.
Le présent rapport ne peut constituer une garantie en matière de génie. Il est donc présumé, que le bien évalué est libre de défectuosités, de vices cachés, que la charpente est solide et qu'il ne nécessite
que les réparations immédiates mentionnées au rapport d'évaluation. Il est également présumé que les systèmes de chauffage, de climatisation, de plomberie, d'électricité, etc. sont en bon état de
fonctionnement.
8.
Sauf mention à l'effet contraire dans le rapport d'évaluation, je n'ai pas été informé de la présence dans la propriété évaluée ou à proximité, ni découvert pendant l'inspection, de substance contaminante. Il
faut savoir que la présence de substances contaminantes dans la propriété évaluée ou dans son voisinage est susceptible d'entraîner une perte de valeur de la propriété. La détection de ces agents
contaminants n'est pas de mon ressort mais de spécialistes en la matière. Je décline toute responsabilité reliée à la détection de ces agents contaminants et à la détermination de leur importance.
9.
J'ai procédé à l'évaluation de l'immeuble visé à ce rapport en présumant que l'utilisation actuelle qui en est faite est conforme à la réglementation gouvernementale au niveau de la santé, de la sécurité, du
zonage, de la construction, etc. Puisque la valeur du bien évaluée peut être diminuée s'il n'est pas utilisé conformément à la réglementation gouvernementale, il peut s'avérer nécessaire de procéder à des
vérifications plus poussées pour vérifier cette conformité.
10. Quant aux données du marché, je les ai tirées, en partie, de documents originaux des transactions immobilières obtenues au bureau de la publicité des droits, lesquels j'estime généralement fiables. Au
besoin, j'ai apporté un complément d'enquête, en déployant des efforts raisonnables de vérification.
11. La rémunération pour la confection de ce rapport exclut les frais de la rémunération reliés à la préparation du témoignage et au témoignage lui-même devant les tribunaux, ces derniers devant être négociés
en sus. La réserve qui précède ne peut cependant faire obstacle aux pouvoirs des tribunaux de permettre l'utilisation de ce rapport aux fins d'administration de la justice.
RÉCONCILIATION
Valeurs obtenues selon les méthodes utilisées
Conclusion
404 000 $
Méthode du coût (voir page 4)
- $
Méthode du revenu (si applicable)
400 000 $
Méthode de comparaison (voir page 4)
Conclusion et remarques
La qualité et la quantité des données directes et indirectes recueillies expliquent la similitude des indications obtenues par les deux méthodes d'évaluation
réalisées. Nous sommes d'opinion de retenir la méthode de comparaison comme indice de la valeur marchande de la propriété évaluée. La méthode du coût
vient corroborer la valeur retenue.
Excellent
Qualité du gage en fonction de l'évaluation:
Bon
Moyen
Passable
Mauvais
N/A
La qualité du gage est bonne car la valeur marchande tient compte du secteur et de la condition générale
de la propriété.
Expliquez (s'il y a lieu):
ATTESTATION DE LA VALEUR ET DE L'ÉVALUATEUR
J'atteste par la présente, au mieux de ma connaissance et de ma conviction, que :
- Le compte rendu des faits contenus dans le présent rapport est vrai et exact;
- Les analyses, opinions et conclusions du rapport me sont propres et elles sont neutres et objectives; elles ne sont restreintes que par les hypothèses et les réserves que j'ai appelé à formuler;
- Je n'ai aucun intérêt actuel ou éventuel à l'égard du bien faisant l'objet du présent rapport et je n'ai aucun lien personnel ni parti pris en ce qui concerne les parties en cause;
- Ma rémunération n'est pas fondé sur une conclusion de valeur arrêté d'avance ou biaisée en faveur du client, pas plus que sur la confirmation d'une indication préliminaire de la valeur de l'immeuble. Au surplus,
ma rémunération n'est pas liée à la stipulation d'un résultat quelconque;
- J'ai rédigé mes analyses, opinions et conclusions de même que le présent rapport en conformité avec les règlements, normes et pratiques professionnels de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec;
- Personne n'a fourni une aide professionnelle importante au(x) signataire(s) de ce rapport;
- Inuk Boily a effectué l'inspection de l'immeuble qui fait l'objet du présent rapport.
Inspecté par:
Inuk Boily, Technicien en évaluation
Date:
17 septembre 2012
En conséquence, je certifie que la valeur de l'immeuble ci-dessous décrit est de:
Valeur marchande actuelle :
400 000 $
QUATRE CENT MILLE DOLLARS
Valeur marchande potentielle :
Cette valeur est sujette aux réserves et hypothèses de base ainsi qu'aux remarques de l'évaluateur agréé ci-annexées au rapport, le cas échéant.
Commentaires:
La valeur marchande actuelle retenue tient compte des conditions et informations obtenues sur la propriété lors de la visite.
Daniel Bouchard é.a.
Signature
No membre:
2731
Téléphone:
(819) 479-8585
En date du:
17 septembre 2012
Date d'impression:
31 janvier 2013
Télécopieur:
(819) 479-8922
PHOTOS DU 940, PRIMARD, DRUMMONDVILLE (SAINT-CHARLES-DE-DRUMMOND)
FAÇADE
ARRIÈRE
17
PISCINE CREUSÉE
1
TERRAIN ARRIÈRE
22
CUISINE
51
SALLE À MANGER
15
SALON
25
SALLE D'EAU
37
33
PHOTOS DU 940, PRIMARD, DRUMMONDVILLE (SAINT-CHARLES-DE-DRUMMOND)
VIVOIR
SALLE DE BAINS
45
CHAMBRE DES MAÎTRES
13
CHAMBRE
26
CHAMBRE
7
CHAMBRE AU SOUS-SOL
7
SALLE FAMILIALE AU SOUS-SOL
35
12
SALLE DE BAINS AU SOUS-SOL
28
CROQUIS DE L'IMMEUBLE
Remise
12.3'
Piscine creusée ±18' x 30'
(forme irrégulière)
8.3'
14.0'
4.0'
Galerie de bois
12.0'
6.0'
2.0' 9.0'
14.0'
25.4'
22.5'
Garage intégré
COTTAGE
30.0'
Muret
Sous-sol
21.3'
4.5'
3.0'
2.7'
1.6' 8.0' 1.6'
P.A.F. de 1' x 5.7' à l'étage
Scale:
1" = 30'
2.8'
1.3'
1.0'
1.0'
11.3'
4.0'
Galerie de béton
3.9'
7.1'
PLAN DE CADASTRE
COPIE DU CERTIFICAT DE LOCALISATION
LOCALISATION DES VENTES ET DE LA PROPRIÉTÉ ÉVALUÉE
3
2
1
Sujet