Rechtssichere Erstellung einer Wohngeldabrechnung

Transcription

Rechtssichere Erstellung einer
Wohngeldabrechnung
Herzlich willkommen!
1
Erstellung einer
Wohngeldabrechnung
Der
e Tagesablauf:
agesab au
Je Teil
ca. 90 Minuten Referat dann
10 Minuten Pause
1 Mittagspause
Am Ende: Fragerunde zum Seminar !
2
1
DER REFERENT
Steffen Haase
Haase & Partner GmbH Augsburg/Nürnberg
• Vorsitzender vom Verband Bayern
• Vizepräsident
p
vom Dachverband ((DDIV))
• Referent bei verschiedenen Verbänden,
Kammern und Bildungseinrichtungen
• Autor verschiedener Fachpublikationen
•
3
Grobgliederung
I.
Gesetzlichen Grundlagen
II.
Wirtschaftsplan und Sonderumlage
III.
Abrechnung
IV.
Verteilungsschlüssel
V.
Einzelabrechnung
VI.
Rechnungslegung und Beiratsprüfung
VII. Buchführung
VIII. Rechnungskontrolle
IX.
Genehmigung durch Beschluss
4
2
Es fließen mit ein:
1.
2.
3.
4.
5.
Wirtschaftsplan
Musterabrechnung
Fallbeispiele
BGH 44/09
Aktuelle Rechtsprechung
5
Prägt unsere Arbeit:
3
I.
Überblick über die
gesetzlichen Grundlagen
7

zwingendes Gesetz

abänderbares Gesetz

Vereinbarung (idR
Gemeinschaftsordnung als Teil der
Teilungserklärung)

Mehrheitsbeschluss (Änderung von
Gesetz oder Vereinbarung nur bei
einer vereinbarten Öffnungsklausel)
Öffnungsklausel)
8
4

zwingendes Gesetz, ist z.B.
§16 Absatz 5 WEG
Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3
und 4 können durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer nicht
g
oder ausgeschlossen
g
eingeschränkt
werden.
10
5

abänderbares Gesetz
ist z.B. §16 Absatz 2 WEG
§16 Absatz 3 WEG:
Die Wohnungseigentümer können
abweichend von Absatz 2 durch
Stimmenmehrheit beschließen, dass die
Betriebskosten des gemeinschaftlichen
Eigentums oder des Sondereigentums
11

Vereinbarung
ist in der Regel die
Gemeinschaftsordnung als Teil
der Teilungserklärung
Kann aber auch ein schriftliches
Dokument sein, das alle Eigentümer
unterschrieben haben.
Hier ist aber die Bindungswirkung zu
prüfen!
12
6

Mehrheitsbeschluss
Änderung von Gesetz oder
Vereinbarung ist nur möglich, wenn
das Gesetz es vorsieht
oder
bei einer vereinbarten
Öffnungsklausel
13
Welche § sind für uns interessant?
§ 16 WEG
Nutzungen, Lasten und Kosten
§ 27 WEG
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
§ 28 WEG
Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
14
7
§ 28 WEG
(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen
Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:
1.die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
2.die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur
L t undd Kostentragung;
LastenK t t
3.die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in
§ 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen
Instandhaltungsrückstellung.
15
§ 28 WEG
(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. 16
8
II.
Wirtschaftsplan und
Sonderumlage
17
a) Wirtschaftsperiode
18
9
§ 28 Abs. 1 Satz 1 und § 28 Abs. 3 :
Wirtschaftsjahr = Kalenderjahr
Vom
V
Kalenderjahr
K l d j h abweichendes
b i h d Wi
Wirtschaftsjahr
t h ft j h durch
d h
Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung.
Generelle Regelung durch Beschluss = nichtig
Konkreter Wirtschaftsplan/konkrete Jahresabrechnung:
Beschluss nur anfechtbar
Rückkehr zum Gesetz: Rumpfwirtschaftsjahr
19
Aktuelle Rechtsprechung / Exkursion
BGH, 27.07.2011, V III ZR 316/10
Vermieter und Mieter können vereinbaren
den Abrechnungszeitraum für die
Betriebskostenabrechnung einmalig über
12 Monate hinaus zu verlängern
verlängern, wenn dies
der Umstellung auf eine kalenderjährliche
Abrechnung dient.
20
10
b) Fortgeltung von
Wirtschaftsplänen
21
§ 28 Abs. 1 Satz 1 und § 28 Abs. 2 :
Geltungsdauer: 1 Wirtschaftsjahr
Generelle Fortgeltung durch Teilungserklärung
oder sonstige Vereinbarung.
Generelle Regelung durch Beschluss = nichtig
Fortgeltung des konkreten Wirtschaftsplans kann
wirksam beschlossen werden.
22
11
Ein Mehrheitsbeschluss, wonach der
konkrete Wirtschaftsplan bis zur
Beschlussfassung
g über den nächsten
Wirtschaftsplan fortgilt, ist weder nichtig noch
anfechtbar, sondern entspricht dem
Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung
(KG NZM 2002, 294 = DWE 2002, 63;
BayObLG NZM 2002,
2002 743,
743 744; OLG
Düsseldorf NZM 2003, 810 = ZMR 2003,
862).
23
c) Rückwirkung von
Wirtschaftsplänen
p
24
12
Ein Mehrheitsbeschluss, der für ein
bereits abgeschlossenes
Wirtschaftsjahr rückwirkend einen
Wirtschaftsplan genehmigt, ist nichtig
und begründet deshalb keine
Zahlungspflichten
(OLG Schleswig ZWE 2002, 141, 142 =
NZM 2002, 302 [LS]).
25
d) Inhalt des Wirtschaftsplans
26
13
Inhalt des Wirtschaftsplans
1
1.
2.
3.
voraussichtliche Wohngeldeinnahmen
Gesamtkosten
Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
Gesamtkosten::
Gesamtkosten
42280
42280,,00
Instandhaltungsrücklage: 6000,
Instandhaltungsrücklage:
6000,00
Wohngeld Jahr
Jahr::
Wohngeld Monat
Monat::
48.000
48.
000,,00 EUR
42.
42.280,
280,00 EUR
6.000,
000,00 EUR
Kosten Wohnung 1:
Beitrag Wohnung 1:
4228,00
4228,
600,
600,00
4828,
4828,00
405,,00
405
27
Wirtschaftsplan Variante 1:
Richtig oder falsch?
28
14
29
Wirtschaftsplan Variante 2:
Richtig oder falsch?
30
15
31
32
16
e) Beschluss über den
Wirtschaftsplan
33
Vorschlag:
Der Gesamtwirtschaftsplan in Höhe von
______mit seinen Einzelwirtschaftsplänen
vom ____ wird beschlossen. Er ist gültig
vom 01.01.200_ bis im Folgejahr ein neuer
Wirtschaftsplan beschlossen wird.
34
17
Fälligkeitsregelung / Beschlusskompetenzen
§ 21 Absatz 7 WEG:
(7) Die Wohnungseigentümer können die
Regelung der Art und Weise von
Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen
des Verzugs sowie der Kosten für eine
besondere Nutzung des
gemeinschaftlichen Eigentums oder für
einen besonderen Verwaltungsaufwand
mit Stimmenmehrheit beschließen.
35
Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel
Alle Vorschüsse aus dem konkreten
Wirtschaftsplan werden insgesamt zu Beginn
der Wirtschaftsperiode fällig.
Sie dürfen aber in monatlichen Teilleistungen
erbracht werden, es sein denn der
Wohnungseigentümer gerät mit mehr als
zwei Teilleistungen in Rückstand.
36
18
Vorfälligkeitsregelung
Die Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr
werden
d monatlich
tli h iin T
Teilbeträgen
ilb t ä
fälli
fällig, aber
b
bei einem näher bestimmten Zahlungsverzug
tritt Fälligkeit des gesamten noch offenen
Betrages ein.
Ob auch für eine solche Regelung die
Beschlusskompetenz besteht
besteht, hat der BGH
bisher offengelassen (BGH
(BGH NJW 2003, 3550,
3553).
37
Vorfälligkeitsregelung
Beschlussvorschlag:
Kommt ein Wohnungseigentümer mit zwei
Wohngeldbeträgen in Zahlungsverzug,
Zahlungsverzug wird ihm gegenüber
das gesamte Wohngeld der nächsten 12 Monate (inkl. der
beiden Fehlraten) fällig. Scheidet der Wohnungseigentümer
während des Kalenderjahres aus der Gemeinschaft aus, lebt
die mtl. Zahlungsverpflichtung für den Rechtsnachfolger
wieder auf. Der ausgeschiedene Eigentümer ist für diesen
Fall verpflichtet, die Hausgelder bis zum Monat seines
Ausscheidens zu zahlen. Die mtl. Zahlungsverpflichtung lebt
ebenfalls wieder auf, wenn während des Kalenderjahres das
Zwangsverwaltungs-- oder Insolvenzverfahren über die
Zwangsverwaltungs
betreffende Wohneinheit eröffnet wird.
38
19
f) Sonderumlage
39
Ob größere Instandhaltungsmaßnahmen aus
der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden
oder ob eine Sonderumlage erhoben wird,
liegt im pflichtgemäßen Ermessen der
Wohnungseigentümer.
Es gibt keinen Anspruch darauf
darauf, immer zuerst
die Rücklage auszuschöpfen
(BayObLG ZMR 2003, 694).
40
20
Ein Beschluss, der einen von der
T il
Teilungserklärung
klä
abweichenden
b i h d
Verteilungsschlüssel anwendet
anwendet,, ist nicht
nichtig, sondern nur anfechtbar
(BayObLG NZM 2003, 644).
Er kann nach WEG n.F. auch korrekt
sein, siehe §16 Absatz 3 und 4 WEG.
41
g) Sonderumlage wegen
Wohngeldrückständen
42
21
In die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung
eines Wohngeldausfalls ist auch der
Wohnungseigentümer anteilig einzubeziehen, der
den Ausfall verursacht hat (BGHZ
(BGHZ 108, 44).
Bei der Festlegung der Höhe der Sonderumlage
können die Wohnungseigentümer aber
berücksichtigen, dass der Anteil des
zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer
voraussichtlich nicht beigetrieben
g
werden kann. Die
Sonderumlage kann daher so festgelegt werden,
dass auch ohne den Anteil des zahlungsunfähigen
Wohnungseigentümer der Ausgleich der offenen
Rechnungen möglich ist (KG NZM 2003, 484).
43
Steht der Ausfall endgültig fest, sollen nach
Ansicht des KG die insgesamt entstandenen
Wohngeldrückstände durch Beschluss auf die
im Zeitpunkt der Beschlussfassung
vorhandenen Wohnungseigentümer nach
dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel
aufgeteilt werden können. Ein
Wohnungseigentümer, der die Wohnung vor
der Beschlussfassung ersteigert hat, sei
ebenfalls zur anteiligen Zahlung dieser
Sonderumlage verpflichtet, weil er erstmals
durch diese Umlage belastet werde (KG
(KG NZM
2003, 116,117 = ZMR 2003, 292;
Briesemeister NZM 2003, 777, 781).
44
22
III.
Abrechnung
45
a) Einführung
46
23
Einführung
Der Gesetzestext des § 28 WEG ist durch das
reformierte WEG unverändert geblieben.
Danach hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahrs
gemäß § 28 Abs. 3 WEG eine Abrechnung
aufzustellen.
Diese Vorschrift ist nach h.
h M.
M durch eine Vereinbarung der
Wohnungseigentümer abdingbar (Bärmann/Pick/Merle, § 28
Rn. 56 und Rn. 9 zum analogen Verzicht auf einen
Wirtschaftsplan; a. A. Gottschalg).
47
Einführung
§ 28 WEG
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des
Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
48
24
Einführung
§ 259 Umfang der Rechenschaftspflicht
1. Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen
oder Ausgaben verbundene Verwaltung
Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine
die ggeordnete Zusammenstellungg der Einnahmen
oder der Ausgaben enthaltende Rechnung
mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden
pflegen, Belege vorzulegen.
49
Einführung
Auch das reformierte WEG regelt nicht die Fälligkeit des
Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Aufstellung und
Vorlage der Jahresabrechnung. Unter Berücksichtigung der
Entscheidungsgründe des BayObLG v. 15.3.1990 (BReg 2 Z
18/90, NJWNJW-RR 1990, 659) ist jedoch übereinstimmend
davon auszugehen, dass jeder Verwalter seine
Vorlagepflicht im 1.
1 Halbjahr des Folgegeschäftsjahrs zu
erfüllen hat, wobei auch Abweichendes vereinbart werden
kann (Bärmann/Pick/Merle
(Bärmann/Pick/Merle,, § 28 Rn. 58).
50
25
Einführung
Verwalterseits ist zu beachten, dass sich dieser nach
Verstreichenlassen der durch die
Wohnungseigentümer gesetzten Frist
schadensersatzpflichtig machen und die nicht
rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung eine
außerordentliche Abberufung sowie fristlose
Kü di
Kündigung
des
d Verwaltervertrags
V
l
rechtfertigen
hf i
kann
k
(vgl. Bärmann/Pick/Merle
Bärmann/Pick/Merle,, § 28 Rn. 58 mit
Rechtsprechungsnachweisen).
51
b) Funktionen der
Jahresabrechnung

Kontrolle des Verwalters:
Gesamtabrechnung

Verteilung der umzulegenden
Einnahmen und Ausgaben:
Einzelabrechnung
52
26
Der Saldo zwischen den tatsächlich
geleisteten Einnahmen und Ausgaben muss
mit den Salden der Bankkonten
übereinstimmen.
Nur wenn dies ohne weiteres aus der
Jahresabrechnung nachvollziehbar ist,
können die Wohnungseigentümer
unschwer erkennen, ob der Verwalter
richtig abgerechnet hat und
ordnungsgemäß mit den Geldern der
Wohnungseigentümer umgegangen ist.
53
Rechnerische Schlüssigkeit:
Einnahmen--Ausgaben
Einnahmen
Ausgaben--Abrechnung:
Tatsächliche Einnahmen
Tatsächliche Ausgaben
Saldo 1
48000,
48000,00 EUR
-44000
44000,,00 EUR
4000
4000,,00 EUR
Girokonto A-Bank
Bank::
Stand 01.
01. 01.
01. 2009
Stand 31.
31. 12.
12. 2009
Saldo 2
2000
2000,,00 EUR
6000
6000,,00 EUR
4000
4000,,00 EUR
54
27
Rechnerische Schlüssigkeit:
In der Praxis kommt es immer wieder zu Abweichungen
Zwischen Saldo 1 und Saldo 2 vor.
Gründe hierfür sind:

Abgrenzungen aus Heizkostenabrechnung
Nachzahlungen
g / Guthaben aus Abrechnung
g
55
c) Form und Inhalt der
Jahresgesamtabrechnung
56
28
Pflichtangaben

Allgemeiner Teil
Verwalter
Objekt
Abrechnungszeitraum
Angaben zu den Bemessungsgrundlagen

57
Pflichtangaben

Abrechnungsteil
Umlagefähig / Nicht umlagefähig ?
Kostenart
Gesamtkosten und Einnahmen
Verteilerschlüssel
Individuelle Anteil der Einheit

58
29

geordnete und übersichtliche, inhaltlich
zutreffende Gegenüberstellung der EinEinund Auszahlungen

ohne Zuziehung einer sachkundigen
Person verständlich
59
FRAGEN / WIR SUCHEN EINE LÖSUNG
1.
Zinsdarstellung wie und wo ?
Varianten:
Rücklagenteil
Aufnahme in den Ausgabenteil
60
30
FRAGEN / WIR SUCHEN EINE LÖSUNG
2. Sonderumlage ?

Einnahmen / Ausgabenrechnung
Einstellung in die Rücklage =
Sonderzuführung
Aufnahme in den Ausgabenteil?
61
Einnahmen--/Ausgabenrechnung
Einnahmen
Einnahmen können sein:
1. Hausgelder
2. Erträge aus Vermietung und Verpachtung
62
31
d) Rechtssicherheit / Abgrenzung
63
Rechtssicherheit
Die nachfolgenden Folien behandeln die
Erstellung einer rechtssicheren Abrechnung
nach der h.M
h.M.. in der Rechtssprechung!
Rechtssprechung!
Abweichungen hiervon führen zu einer
Aufhebung des Beschlusses im
Anfechtungsverfahren!
64
32
Einnahmen--/Ausgabenprinzip
Einnahmen
Wegen der unterschiedlichen Zielsetzung
einer WEG und eines Unternehmens ist die
Jahresgesamtabrechnung nicht in Form
Einer Bilanz – mit Rechnungsabgrenzungs
Rechnungsabgrenzungs-Posten -, sondern als einfache Einnahmen
Einnahmen-Ausgabenrechnung einzustellen
einzustellen.
Dies ist in Übereinstimmung mit der
Funktion der Jahresabrechnung zwingend
geboten.
65
Einnahmen--/Ausgabenprinzip
Einnahmen
Die Jahresabrechnung der WEG hat nicht
die Funktion, einen unternehmerischen
Erfolg zu ermitteln.
Die WEG ist ihrer Struktur nach nicht auf
Gewinnerzielung,
Gewinnerzielung sondern auf Kosten
Kosten-Deckung ausgerichtet.
66
33
Keine Bilanz

keine Bilanz und keine GewinnGewinn- und
Verlustrechnung
schlichte EinnahmenEinnahmen- und
Ausgabenrechnung
keine Forderungen oder Verbindlichkeiten
grds. keine Rechnungsabgrenzungen
67
Keine Bilanz
Nach der Grundsatzentscheidung des BayObLG
v. 6.3.1987, BReg 2 Z 26/86, NJWNJW-RR 1988, 81,
81,
ist die Jahresgesamtabrechnung einer
Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich
in der Form einer einfachen EinnahmenEinnahmen- und
A
Ausgabenüberschussrechnung
b
b
h
h
- allein
ll i bezogen
b
auf das WirtschaftsWirtschafts-/Geschäftsjahr - darzustellen.
68
34
Keine Bilanz
Es sind hier nur die tatsächlichen
= effektiv geflossenen,
im Geschäftsjahr eingegangenen
Gesamteinnahmen (Eingänge, Einzahlungen)
und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben
(A
(Ausgänge,
Auszahlungen)
A
hl
) zu erfassen
f
undd
gegenüberzustellen.
69
Keine Bilanz
Nur eine solche Jahresabrechnung, die eine
geordnete und übersichtliche, inhaltlich
zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen
und Ausgaben für das jeweilige Geschäftsjahr
enthält, ist für den Wohnungseigentümer ohne
Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen
Sachverständigen verständlich
(st. Rspr., vgl. OLG Hamm OLGZ 1975, 157, 160).
70
35
Keine Bilanz
Sollten die Wohnungseigentümer jedoch die
Erstellung der Jahresabrechnung in Form einer
Bilanz fordern, ist dies nur durch eine
Vereinbarung möglich.
Ein gefasster, angefochtener Mehrheitsbeschluss
i für
ist
f ungültig
l i zu erklären
kl
(BayObLG v. 13.6.2000, 2Z BR 175/99, NZM
2000, 873,
873, 875).
71
Keine Bilanz
Nach h. M. ist es grundsätzlich unzulässig, das
Geldabfluss--/Geldzuflussprinzip zu
Geldabfluss
durchbrechen, d. h., dass Abgrenzungen im
Sinne einer kaufmännischen Buchführung in der
Jahresabrechnung nicht vorzunehmen sind.
72
36
Keine Bilanz
Eine Ausnahme wird von der h. M. bei der
Abrechnung der Heiz
Heiz-- und Warmwasserkosten
zugelassen sowie Positionen die nach Verbrauch
abgerechnet werden.
(vgl. BayObLG v. 7.8.2003, 2Z BR 47/03, NZM
2003,
003 900,
900 901;
90 v. 9.8.1990,
9 990 BReg 2 Z 79/90,
9/90 WuM
1990, 459, 460; OLG Hamm v. 3.5.2001, 15 W
7/01, ZWE 2001, 446,
446, 447).
73
Keine Bilanz
Versicherungsprämien sind nach dem Beschluss
des BayObLG v. 10.7.1998 (2Z BR 49/98, NZM
1999, 133) nur in Höhe der im Geschäftsjahr
geleisteten Zahlung aufzunehmen.
74
37
Keine Bilanz
Nicht aufzunehmen sind hingegen fällige, aber
noch nicht beglichene Handwerkerrechnungen
(OLG Karlsruhe, WE 1998, 189) sowie
Hausgeldrückstände, da es Forderungen in einer
einfachen EinnahmenEinnahmen- und
A
Ausgabenüberschussrechnung
b b
h
h
nicht
i h gibt
ib
(BayObLG v. 10.4.2002, 2Z BR 70/01, NZM
2002, 531).
531).
75
Probleme in der Praxis
Verbrauchsunabhängige Kosten:

Versicherungsverträge
Wartungsverträge
Lohnkosten
Kosten der Instandhaltung
76
38
Verbrauchsabhängige Kosten:

Kaltwasser
Abwasser

Allgemeinstrom

77
WEG: EinnahmenEinnahmen-/Ausgabenprinzip
Mietrecht: Leistungsprinzip
Mietabrechner: erheblicher Mehraufwand!
78
39
Fallbeispiel:
Im Dezember des Jahres 2011 ereignet sich
ein Wasserschaden in der WEG X.
Schadensbeseitigung: 5.000 € die vom
Verwalter vor Jahresende bezahlt werden
werden.
Die Entschädigung des Versicherers geht
erst im Februar des Folgejahres auf dem
Konto ein.
79
Fallbeispiel:
Im Dezember des Jahres 2011 ereignet sich
ein Brandschaden in der WEG X.
Sachschadensbeseitigung: erheblich!
Akontozahlung der Versicherung: 20
20.000
000 €
Bis zum Jahresende werden hiervon 8.000 €
an schadensbedingten Aufwendungen
bezahlt.
80
40
e) Heizkosten
81
Ausnahmsweise dürfen berücksichtigt
werden Zahlungen auf die Heiz
Heiz-- und
Warmwasserkosten des
Abrechnungszeitraums, auch wenn sie
nicht im abgerechneten Wirtschaftsjahr
erfolgten, damit den Vorgaben der
Heizkostenverordnung entsprochen
werden kann.
82
41
Muss ich die Heizkostenverordnung
anwenden?
Nur bei unverhältnismäßig hohem
Aufwand besteht nach § 11 Absatz 1
Heizkostenverordnung
g die Möglichkeit
g
nicht verbrauchsabhängig
abzurechnen.
83
g
anwenden?
Achtung: Der Mieter hat ein
Kürzungsrecht von 15% wenn nicht
nach
hd
der H
Heizkostenverordnung
i k t
d
abgerechnet wird!
84
42
g
anwenden?
Eichpflicht!
Kaltwasseruhren alle 6 Jahre
Warmwasseruhren alle 5 Jahre
85
f) Unberechtigte Ausgaben
86
43
In die Jahresgesamtabrechnung sind alle
tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben
einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu
Recht getätigt worden sind. (BGH
(BGH NJW 1997,
2106, 2108; BayObLG NZM 2002, 531;
Demharter ZWE 2001, 585).
Maßgebend ist also die rechnerische
Richtigkeit,, nicht die sachliche Richtigkeit
Richtigkeit
der Jahresabrechnung.
87
Aktuelles BGHBGH-Urteil:
4.3.2011, Az. 5 ZR 156/10
Auch vom Verwalter etwa zu Unrecht getätigte
Ausgaben aus gemeinschaftlichen Geldmitteln
hat er in die Abrechnung einzustellen. Dies gilt
sowohl für vereinbarungswidrig getätigte
Ausgaben wie auch solche für eigenmächtig –
ohne Beschlussfassung – bezgl. des
Gemeinschaftseigentums erteilte Aufträge.
88
44
Aktuelles BGHBGH-Urteil:
4 3 2011 Az
4.3.2011,
Az. 5 ZR 156/10
Abrechnungen müssen rechnerisch richtig
sein und auch alle getätigten Ausgaben
p auf
erfassen, damit sie überhaupt
Plausibilität und getroffenen Mittelverwendung
überprüft werden könne.
89
g) Kosten gerichtlicher Verfahren
nach § 43 ff. WEG
90
45
Lieber nicht so, eine Entscheidung nach
§ 49 Kostenentscheidung
(1) Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen
entschieden, so können auch die Prozesskosten nach
billigem Ermessen verteilt werden.
(2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt
werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch
ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes
Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des
Rechtsstreits ist.
91
Obwohl sie abrechnungstechnisch einfach
ist, der Verwalter verbucht sie als Ausgabe
in dem Verwaltungsunternehmen mit einem
entsprechendem Ärgerfaktor.
92
46
Wir müssen zwischen folgenden Punkten
differenzieren:
1. Beschlussanfechtungsverfahren
2. Klageverfahren Wohngeld
3. Sonstigen Rechtsstreitigkeiten
4. Normalen Rechtsanwaltsgebühren
5. Sonderhonorar Rechtsanwalt
93
§ 16 WEG:
(7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2
gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und
der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 44..
(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den
Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um
Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines
Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§
(§
27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.
94
47
§ 16 Absatz 2 WEG:
Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen
Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten
des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der
Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung
und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des
gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis
seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
95
Das bedeutet gemäß dem Kostenverteilerschlüssel
d WEG werden
der
d umgelegt:
l t
Kosten des Entzugsverfahren
WEG muss Schadensersatz leisten
Mehrkosten
M hk
R
Rechtsanwalt
h
l über
b dder gesetzlichen
li h
Vergütung

96
48
Im Detail:
1.
Beschlussanfechtungsverfahren
97
Wir haben 2 Seiten:
1. Kläger
2. Beklagte
Der Eigentümer
oder mehrere
Eigentümer,
Die übrigen
g g
Wohnungseigentümer
die den Beschluss
angefochten haben.
98
49
Wir haben 2 Seiten:
1. Kläger
kl
2. Beklagte
Jede Seite zahlt ihren eigenen Rechtsanwalt
mit der gesetzlichen Vergütung.
Kläger dürfen nicht doppelt belastet werden.
werden
Daher benötigt 2 einen sep. Verteilerschlüssel
ohne 1! Aber welchen?
99
Früher:
Kopfteil =
analog der ZPO
= je eingetragener Eigentümer im
Grundbuch (Ehegatten usw. beachten)
100
50
Aktuelle BGHBGH-Entscheidung:
BGH Beschluss vom 15.03.2007 - V ZB 1/06
a) § 47 WEG regelt nur die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten
Parteien, nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft.
Die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG dürfen allerdings nur auf diejenigen
Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie gem. § 47 WEG zu tragen haben.
b) § 16 Abs. 5 WEG nimmt Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten
zwischen den Wohnungseigentümern entstanden sind, von den nach § 16 Abs. 2 WEG
umzulegenden Kosten der Verwaltung aus. Die Norm soll verhindern, dass Konflikte
innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer
ausgetragen werden.
101
Aktuelle BGH
BGH--Entscheidung:
c)) Das
D hat
h aber
b nicht
i h zur F
Folge,
l dass
d solche
l h R
Rechtsverfolgungskosten
h
f l
k
unter den
d
kostenpflichtigen Wohnungseigentümern gem. § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB nach
Kopfteilen aufzuteilen wären. Vielmehr sind sie nach dem in § 16 Abs. 2 WEG
zum Ausdruck gekommenen natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter
Wohnungseigentümern, also nach Miteigentumsanteilen, umzulegen. Dieser
Übernahme des Ausgleichsmaßstabs steht § 16 Abs. 5 WEG nicht entgegen.
d) Haben die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmt,
dass "Verwaltungskosten" nach Eigentumseinheiten umzulegen sind, so gilt
di
dieser
Umlegungsmaßstab
U l
ß b auch
h ffür di
die V
Verteilung
il
dder R
Rechtsverfolgungskosten
h
f l
k
aus Binnenstreitigkeiten.
102
51
Im Detail:
2. Klageverfahren Wohngeld
103
Klageverfahren Wohngeld
OLG Düsseldorf
Kosten nach § 16 II WEG
Verteilerschlüssel in der Abrechnung
anwenden!
d !
104
52
Hier erfolgt keine Freistellung !
Es zahlen alle Eigentümer mit!
105
Forderungen sind im Rahmen der
Abrechnung nicht umlegbar, da sie keine
Ausgabe darstellen.
106
53
Lösung:
Über eine Sonderumlage
Position in den Wirtschaftsplan einstellen
und
dd
dann ausbuchen
b h
107
Im Detail:
3. Sonstigen Rechtsstreitigkeiten
108
54
:
Sonstigen Rechtsstreitigkeiten
Jeweils in der WEG gültigen Schlüssel
anwenden!
109
Im Detail:
4. Normalen Rechtsanwaltsgebühren
Wie oben dargestellte den jeweiligen
Kostenverteilerschlüssel anwenden.
110
55
Im Detail:
5. Sonderhonorar Rechtsanwalt
111
Sonderhonorar Rechtsanwalt
§ 27 Absatz 2 Nr.
Nr 4 WEG:
mit einem Rechtsanwalt wegen eines
Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu
vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem
höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens
nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des
Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert
bemessen.
112
56
Sonderhonorar Rechtsanwalt
Dies bedeutet im BeschlussanfechtungsBeschlussanfechtungs
verfahren sind 2 Schlüssel anzuwenden!
1 Gesetzl.
1.
Gesetzl RA-Gebühren
RA Gebühren
ohne Kläger
2. Sonderhonorar
alle ET
gemäß §16 Absatz 8 WEG
113
BGH Beschluss vom 16.07.09 V ZB 11/09
Gebühren des vom Verwalter beauftragten
Anwalts sind im Anfechtungsverfahren
Vorrangig zu erstatten.
erstatten
114
57
BGH Beschluss vom 16.07.09 V ZB 11/09
Verwalter beauftragt für die WEG einen
Rechtsanwalt.
Einzelner Eigentümer lässt sich auf
Beklagtenseite von einem eigenen
Rechtsanwalt vertreten.
115
h) Die Abrechnung der
Instandhaltungsrücklage
g
g
116
58
BGH 44/09
Worum geht es?
Verbraucherfreundliche Darstellung der
tatsächlich vorhandenen Rücklage in der
Abrechnung!
Ist contra Soll
§ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung, Absatz 1
Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen
1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der
2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur
Lasten- und Kostentragung;
3. die Beitragsleistung
g
g der Wohnungseigentümer
g g
zu der in § 21
Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung
59
(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch
den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende
Vorschüsse zu leisten.
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine
Abrechnung aufzustellen.
(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss
jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die
Rechnungslegung des Verwalters beschließen die
Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.
Thesen
1. Entscheidung ist keine Überraschung
2. Entscheidung drückt nur aus, was nicht
zulässig ist
3 Lö
3.
Lösungen müssen
ü
von der
d gesetzlichen
t li h
Regelung ausgehen
60
1 Entscheidung ist keine Überraschung!
1.
Wieso?
Schauen wir uns die BGH-Rechtsprechung der
vergangenen Jahre an!
Berechnung der
Abrechnungsspitze:
Durch den Abrechnungsbeschluss
g
ist der Wirtschaftsplan
p
Als Rechtsgrundlage nicht aufgehoben wird (BGH v.
30.11.1995, V ZB 16/95, NJW 1996, 725).
Es wird nur hinsichtlich der „ Abrechnungsspitze“ eine
neue Anspruchsgrundlage
A
h
dl
geschaffen.
h ff Di
Diese richtet
i h sich
i h
gegen den zur Zeit der Beschlussfassung eingetragenen
Eigentümer.
122
61
Berechnung der
Abrechnungsspitze:
Die „ Abrechnungsspitze“ in der Gesamtabrechnung
errechnet sich wie folgt:
Gesamtkosten
G
tk t abzüglich
b ü li h Gesamtvorauszahlungen
G
t
hl
gemäß
äß
Wirtschaftsplan.
123
P i B i i l
Praxis-Beispiel
Gesamtkosten im Wirtschaftsjahr für dieses Sondereigentum
- 6.000 EUR
bezahlt gem
gem. Wirtschaftsplan (= mtl
mtl. 400 EUR)
+ 4.800 EUR
Abrechnungsspitze
- 1.200 EUR
124
62
Folgen:
Die Gemeinschaft benötigt zur Kostendeckung dieser
Wohnung noch 1.200 EUR.
Vom Voreigentümer (V) können noch 0,00 EUR gem.
Wirtschaftsplan eingefordert werden.
Vom Nachfolger-Eigentümer können noch 1.200 EUR
aufgrund des Abrechnungsbeschlusses gefordert werden.
125
Folgen:
Die restlichen 1.200 EUR ( Abrechnungsspitze) können nicht
über den Wirtschaftsplan eingefordert werden.
Diesen Betrag schuldet der Nachfolger (N), der zum
Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung
als
l Ei
Eigentümer
tü
iim G
Grundbuch
db h eingetragen
i
t
ist.
it
126
63
Wir haben eine 3-Gliederung
3 Gliederung
1. Bewirtschaftungskosten
2. Instandhaltungsrücklage
3. Abrechnungsspitze
Beachte diese Anspruchsgrundlagen!
Landgericht Nürnberg-Fürth
Nürnberg Fürth vom 30
30.11.09
11 09
Eine Abrechnung darf keine Altforderungen aus
früheren Abrechnungen beinhalten.
Ansonsten: nichtig
64
Eine Abrechnung darf keine Altforderungen aus
früheren Abrechnungen beinhalten.
Wieso?
Problemfelder:
• Verjährungsberechnung
V jäh
b
h
• Fälligkeitstheorie
Die Überlegung, die im Wirtschaftsplan beschlossenen
Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage seien in der
Abrechnung mit dem Soll-Betrag als Ausgaben
anzusetzen, beruht auf der Befürchtung, andernfalls
könne der Beschluss über die Abrechnung als
Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit
der Folge, dass die erfolgten Zahlungen (teilweise)
wieder
i d zu erstatten
t tt
sein
i könnten.
kö t
Dieses
Di
Argument
A
t ist,
it
was das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat,
überholt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung
regelt zwar verbindlich alle sich aus ihm ergebenden
Verpflichtungen der Wohnungseigentümer (BGH, Urt. v.
10. März 1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1867).
65
Er begründet auch erstmalig Verpflichtungen der
Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft,
Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die
einzelnen
Wohnungseigentümer
umgelegten
tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten hinter den
mit
dem
Wirtschaftsplan
beschlossenen
SollVorschüssen zurückbleiben (Senat, BGHZ 131, 228, 232;
BGH, Urt. v. 10. März 1994, aaO).
Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wollen
sie
i aber
b d
den Wi
Wirtschaftsplan
t h ft l
nicht
i ht ä
ändern,
d
sondern
d
umsetzen. Etwas anderes widerspräche ihrem Interesse
an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderung
bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der
wegen Verzugs entstandenen
Schadensersatzansprüche. Deshalb ändert der
Beschluss der Wohnungseigentümer über die
Jahresabrechnung die noch offenen
Vorschussforderungen nicht; er bestätigt und verstärkt
sie vielmehr (Senat, BGHZ 131, 228, 231 im Anschluss an
Hauger in Festschrift Bärmann und Weitnauer [1990] S.
353, 361; Wenzel in Festschrift Seuß [1997] S. 313, 315).
66
Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der
beschlossenen
Zuführung
zur
Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe
angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen
Anforderungen.
Sie
ist
nämlich
für
den
Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige
Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch
irreführend. Sie wird sogar
g
sachlich falsch,, wenn die
Buchung des Soll-Betrags als Ausgabe, wie im
vorliegenden Fall, bei der Darstellung der Entwicklung
der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird.
Denn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft bei
Rückständen einzelner Wohnungseigentümer nicht im
ausgewiesenen Umfang zur Verfügung.
Verbote des BGH:
1. Mangelnde Transparenz – Ungültigkeit
hieraus kann §49 II WEG resultieren
2 Ist
2.
I tk
keine
i
fiktive
fikti A
Ausgabe
b
3. Keine Rücklage vorgauckeln die nicht da ist!
67
Rücklage was ist das?
• zweckgebundenes Geld
• für Instandsetzungsmaßnahmen
und kein Zwischenfinanzierungspool (Heizöl, …)
Rücklage entsteht (Variante 1)
• nicht durch Umbuchung auf ein Konto
• sondern durch Geldeingang bei der WEG
• und diesbezüglichen Zweckbeschluss, an
diesen ist der Verwalter gebunden
68
Rücklage Zweckbindung
• kann nur durch Beschluss der WEG geändert
oder aufgehoben werden
• einfacher Mehrheitsbeschluss
Klartext:
Wohnungseigentümer zahlt
• Bewirtschaftungskosten
• Instandhaltungsrücklage
auf des Girokonto der WEG. Diese Gelder sind
gebunden für die beiden Zwecke.
Siehe § 28 WEG!
69
Rücklage entsteht (Variante 2)
• nicht durch Umbuchung auf ein Konto
• aber durch eine Handlung des Verwalters
wie zum Beispiel:
• Umbuchung auf ein Konto
• Internen Buchungsvorgang
§ 28 Wirtschaftsplan,
Wirtschaftsplan Rechnungslegung
Rechnungslegung, Absatz 1
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21
70
Wenn alle Wohnungseigentümer
•ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen,
• eine ausreichende Liquidität vorhanden ist
dann dürfte zwischen IST und SOLL-Rücklage
keine Differenz sein.
Was passiert bei Rückständen?
1. Geld fehlt
2. Rücklage wird nicht in voller Höhe zugeführt
3. SOLL Rücklage entsteht
4. Ist Rücklage ist geringer
71
Sprich
der Wohngeldschuldner hat weniger als die
Vollzahler auf die Rücklage eingezahlt.
denn
§ 28 Wirtschaftsplan,
Wirtschaftsplan Rechnungslegung
Rechnungslegung, Absatz 1
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21
72
Wie verbuche ich dies nun?
Umstritten!!
Es gibt 3 Varianten
Wie verbuche ich dies nun?
3 Varianten:
1. Erst auf Bewirtschaftung dann Rücklage
2. Erst Rücklage dann Bewirtschaftung
3. Quotelung
Vor- und Nachteile?
73
Auszugg Seite 16
Buchungstechnisch ist indessen gleichwohl davon ausgegangen worden, dass die
Instandhaltungsrückstellung über 829,38 € in voller Höhe erbracht wurde, was
angesichts der Entscheidung vom 4.12.2009 (V ZR 44/2009 = ZMR 2010, 300) falsch
ist. Reichen nämlich die Leistungen eines Wohnungseigentümers der Höhe nach
nicht aus, um eine vollständige Tilgung der Betriebskosten und der
Instandhaltungsrückstellung zu bewirken, so ist die Leistung quotal auf die
Forderungen zu verrechnen (so auch Jennißen, Anm. zu der Entscheidung des
BGH ZMR 2010
BGH,
2010, 302 (304),
(304) vgl.
l Casser
C
und
d Schultheis,
S h l h i ZMR 2011
2011, 85 (91 ganz
unten), vgl. die dort beispielhaft vorgenommene Buchung vom 03.12.2010).
Denn wie verbuche ich eine Zahlung?
Erst alles auf Bewirtschaftungskosten und dann
auf Rücklage?
Erst auf Rücklage und dann auf
Bewirtschaftungskosten?
74
Alternativ:
Bei Teilzahlungen
g von Eigentümern
g
soll die
Verbuchung
der
Zahlungen
in
entsprechender Anwendung von § 366
Abs. 2 BGB zunächst auf die
Bewirtschaftungskosten und dann auf die
Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungs‐
Instandhaltungs
rückstellung erfolgen.
200 00 € Bewirtschaftung
200,00
250,00 €
50,00 € Instandhaltungsrücklage
75
Soll 250,00 €
200 00 € Bewirtschaftung ??
200,00
IST
220,00 €
20,00 € Instandhaltungsrücklage ??
Soll 250,00 €
xx xx € Bewirtschaftung ??
xx,xx
IST
220,00 €
quotal
xx,xx € Instandhaltungsrücklage ??
76
Denn wie verbuche ich eine Zahlung?
Auf welche Rücklage zuerst:
Wohnung
Tiefgarage
Aufzug
…
200,00
250,00 €
20,00 € IR Wohnungen
15,00 € IR Aufzug
15,00 € IR Tiefgarage
77
SOLL 250,00 €
200,00
220,00 €
xx,00 € IR Wohnungen
xx,00 € IR Aufzug
xx,00 € IR Tiefgarage
Welcher wirtschaftlich vernünftig denkende
Sondereigentümer würde sparen, wenn die Einnahmen
nicht einmal für die Bewirtschaftung des Objekts
ausreichen.
Aber:
Wir haben die Zweckbindung durch Beschluss!
78
Quotelung
Zukünftig benötigen wir eine Quote als
% - Satzes von
der Rücklage an der normalen
Wohngeldvorauszahlung!
• Prägendes Merkmal: Zweckbindung
- Guthaben der (rechtsfähigen) Eigentümergemeinschaft
- das von den Eigentümern zur Bestreitung von
Instandhaltungsmaßnahmen angesammelt wird
• Wie entsteht Rücklage (Zweckbindung)?
- Nicht durch Umbuchung auf Festgeldkonto (!),
- sondern durch
Zahlungseingang (Hausgeld
(Hausgeld, Zinsen)
diesbezügliche Zweckbeschluss (WP, …)
• Darf Verwalter Zweckbindung durchbrechen?
Liquiditätsdeckung (u.a.) nur aufgrund eines Beschlusses!
79
Wie gliedert sich nun eine Abrechnung?
• Einnahmen und Ausgaben
- Rechnungslegung
Gesamtabrechnung
Kontenentwicklung
- Einzelabrechnung:
Korrektur des WP um die Abrechnungsspitze
• Rechungslegung über Instandhaltungsrücklage
- Gesamtabrechnung/Kontenentwicklung
- Einzelabrechnung (Steuer)
• Übersicht über offene Forderungen (Vermögen)
- WP
- Abrechnungsspitze
Beispiel 1
80
81
82
83
Beispiel 1
84
85
86
87
88
FAZIT: Was hat sich geändert?
Künftig ist für jeden Eigentümer seine Zahlung auf die im
Einzelwirtschaftsplan festgelegte Beitragsleistung zur
Instandhaltungsrückstellung gesondert neben seiner
Vorauszahlung auf die Ausgaben der
gemeinschaftlichen Verwaltung anzugeben.
Bei der Rücklagenentwicklung dürfen nur die
tatsächlich eingegangenen Beitragsleistungen der
Eigentümer auf die Rücklagen dargestellt werden;
noch offene Beitragsleistungen sind auszuweisen.
FAZIT: Was ändert sich?
Nicht als Ausgabe in der Abrechnung darstellen!
Sondern als Vermögensverwendung!
89
Ändert sich das Abrechnungsergebnis für den
einzelnen Eigentümer?
Der Betrag, der von den einzelnen Eigentümern zu
bezahlen ist, wird durch die neue Darstellung nicht
verändert.
Nur die Form der Jahresabrechnung ändert sich.
IST-Rücklage ist der Maßstab!
Ab wann sind die Änderungen zu berücksichtigen?
Grundsätzlich ist eine Änderung der Rechtsprechung
sofort zu berücksichtigen. Betroffen sind somit alle noch
nicht bestandskräftig beschlossenen
Jahresabrechnungen.
Alle Abrechnungsprogramme müssen jedoch erst auf
die neuen Anforderungen umgestellt werden. Aber …
90
BGH 1.4.2011, V ZR 162/10
Wurde in einer Abrechnung allerdings nicht das
Senatsurteil vom 4.12.2009 zu den
Abrechnungsformalien der Rücklagenzuführung
beachtet, gibt es auch für den Verwalter keinerlei
Vertrauensgesichtspunkte. Sich mit unzutreffender
D t ll
Darstellung
eingesetzter
i
t t SSoftware
ft
zu entschuldigen,
t h ldi
rechtfertigt keine abweichende rechtliche Beurteilung
zur Teilungültigkeit eines fehlerhaften Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses.
BGH 1.4.2011, V ZR 162/10
Es ist Sache des Verwalters, der
Eigentümerversammlung eine zutreffende Abrechnung
vorzulegen.
Unrichtige edv-Ausdrucke muss er selber korrigieren.
91
Welche Maßnahmen kann / sollte ich nun unter
organisatorischen Gesichtspunkten ergreifen?
Beschlussvorschlag:
Bei Teilzahlungen von Eigentümern soll die Erfassung
der Zahlungen auf die Ausgaben der
gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 28 Abs.1 Nr. 1 WEG)
und der Zahlungen auf die Beitragsleistung zur
Instandhaltungsrückstellung (§ 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG)
quotal / erst a dann b, (also im Verhältnis dieser
Positionen im Einzelwirtschaftsplan), erfolgen.
92
Beschlussvorschlag:
Der Verwalter ist berechtigt, die Beitragsleistung zur
bzw. Beträge aus der Instandhaltungsrückstellung zur
Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu
verwenden.
Diese Liquiditätshilfe darf insgesamt einen Betrag von
3/12 der Plansumme des aktuellen
Jahreswirtschaftsplans nicht übersteigen.
Beschlussvorschlag:
Zwecks Darstellung der Ist-Rückstellung wird der
Anfangsbestand wie folgt ermittelt:
Die im Vermögensstatus der Jahresabrechnung 20__
ausgewiesenen offenen Forderungen gegen Miteigentümer
werden
d
ohne
h
Forderungsverzicht
F d
i ht zu Lasten
L t
des
d
buchhalterischen Rückstellungsvermögens ausgebucht.
Diese Forderungen sind in einer Nebenbuchhaltung
weiter darzustellen und zu verfolgen, beigetriebene Beträge
werden der Instandhaltungsrückstellung zugeführt. Der ISTRücklagenstand beträgt zum ______ € __________ .
93
Beschlussvorschlag:
Die Zinserträge aus den Geldanlagen sollen der
Instandhaltungsrückstellung zugeführt werden.
94
i) Darstellung der
Kontenstände
189
Entwicklung der
Instandhaltungsrücklage
1.
2.
3.
4.
5.
Stand Vorjahr
Zuführung im Wirtschaftsjahr
E t h
Entnahmen
aus d
der Rü
Rücklage
kl
Zinsausweis mit Anteilsausweis
Endstand
190
95
Zur Vollständigkeit einer
Jahresabrechnung gehört, dass der
Bestand und die Entwicklung der
Bankkonten für die laufende
Verwaltung (Girokonto) und die
Instandhaltungsrücklage dargestellt
sind (BayObLG
(BayObLG ZMR 2003, 760;
BayObLG ZMR 2003, 761, 762;
BayObLG ZMR 2004, 50, 51).
191
j) Vermögensstatus
192
96
Vermögensstatus
§ 10 WEG Allgemeine Grundsätze
(7) Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer. Es besteht aus den im Rahmen der
gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen
Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten.
Zu dem Verwaltungsvermögen
g
g gehören
g
insbesondere die
Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten
und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen
Gelder. Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in
einer Person, geht das Verwaltungsvermögen auf den
Eigentümer des Grundstücks über.
193
Vermögensstatus
1.
2.
3
3.
4.
5.
Kontensalden
Rückständige
Hausgeldvorauszahlungen
Ausstehende
Versicherungsentschädigungen
Rechnungsabgrenzungsposten
Rücklagevermögen und fehlende
Beiträge hierzu
194
97
195
k) Fazit
196
98
Fazit Gliederungsschema
1. Darstellung der im Geschäftsjahr tatsächlich für die
Gemeinschaft vereinnahmten Gelder (insbesondere
Erfassung der Gesamtsumme aller eigentümerseits
geleisteten Hausgeldvorauszahlungen und auch der
sonstigen Einnahmen, Erträge und Überschüsse, wie
z. B. Guthabenzinsen, Mieteinnahmen aus vermieteten
Gemeinschaftsräumen und Flächen,
Flächen
Versicherungsleistungen, Zahlungen aus obsiegenden
Gerichtstiteln zu Gunsten der Gemeinschaft usw.).
197
2. Dokumentation der im Geschäftsjahr
j
mit
Wirkung für und gegen die Gemeinschaft
tatsächlich geleisteten/bezahlten (und damit
auch abgeflossenen) Gesamtausgaben, die das
Gemeinschaftseigentum bzw. die
gemeinschaftliche Verwaltung betreffen,
betreffen mehr
oder weniger untergliedert in die einzelnen
Bewirtschaftungskostenarten.
198
99
3. Wiedergabe der Kontenstände gemeinschaftlicher Konten, d. h.
Anfangsbestand Zugänge während des Abrechnungszeitraums
Anfangsbestand,
(insbesondere Wohngeldzahlungen), Abgänge (vornehmlich
Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums) sowie der
Endbestand und Darstellung der Entwicklung auf einem
Instandhaltungsrückstellungskonto bzw. eines
Rückstellungsvermögens (einschließlich einer Übersicht über
Zugänge bzw. Auszahlungen auf ein bzw. von einem
I t dh lt
Instandhaltungsrückstellungskonto).
rü k t ll
k t ) Errechnung
Err h
anteiliger
t ili r
Zinsen aus Rückstellungsvermögen (und anteiliger
Steuereinbehalte).
199
4. Darstellung der jeweiligen Kostenverteilungsschlüssel unter
besonderer Berücksichtigung der erweiterten
Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer gemäß §§ 16
Abs. 3, Abs. 4 und 21 Abs. 7 WEG und Ausdruck der
Einzelabrechnungen, untergliedert in die jeweils tatsächlich im
Geschäftsjahr eigentümerseits geleisteten
Hausgeldvorauszahlungen sowie anteiligen Gutschriften aus
Gesamteinnahmen und die endgültig und tatsächlich
entstandenen
tt d
anteiligen
t ili
Ausgaben
A
b sowie
i ggf.
f gebuchten
b ht anderen
d r
Einzelbelastungen (z. B. Verzugszinsen, Umzugspauschale usw.)
mit abschließender Saldierung
(Einzelabrechnungsergebnissen)..
(Einzelabrechnungsergebnissen)
200
100
5. Übermittlungg der Heiz
Heiz-- und
Warmwasserkosteneinzelabrechnungen..
Warmwasserkosteneinzelabrechnungen
201
6. Über dieses ggesamte "Abrechnungspaket"
gp
ist ein
genehmigender Beschluss zu fassen
(vgl. BayObLG v. 3.3.1994, 2Z BR 129/93,
WuM 1994, 568;
568; hinsichtlich der
Heizkostenabrechnungen BayObLG v.
30 11 1990 BReg 2 Z 137/90);
30.11.1990,
137/90); hiera
hierauff haben
Eigentümer auch Anspruch (§
(§ 28 Abs. 3, § 21
Abs. 4 WEG
WEG).
).
202
101
7. Dieser Anspruch beinhaltet nicht, dass die auf den einzelnen
Wohnungseigentümer
Wohn ngseigentümer entfallenen Aufwendungen
A f end ngen für
haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und/oder
Dienstleistungen in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt
werden müssen, um die Steuerermäßigungen in Anspruch
nehmen zu können (siehe Rn.18 des BMF
BMF-Anwendungsschreibens zu § 35a EStG v. 26.10.2007, IV C 4 S 22962296-b/07/0003).
All di
Allerdings
sollte
ll di
dies nur gegen Zusatzvergütung
Z
ü
des
d
Verwalters geschehen, wie nunmehr m. E. zu Recht das AG
Neuss v. 29.6.2007, 74 II 106/07 WEG (NZM 2007, 736) und
das AG Bremen v. 3.6.2007, 111a II 89/2007 WEG (ZMR 2007,
819, 820) entschieden haben.
203
Gängige Praxis
Welche Informationen erhält der Eigentümer
vom Verwalter?
G l i t t Hausgeldzahlungen
Geleistete
H
ld hl
des
d Kalenderjahres
K l d j h
Kosten(eine Aufschlüsselung evtl. umlageumlage- und nicht
umlagefähiger Kosten)
Erträge (z. B.: Ertrag Werbetafel oder Vermietung gem. Eigentum)
Geleistete Einzahlung in die Rücklage
Abrechnungsergebnis
I vielen
In
i l Ab
Abrechnungen
h
nicht
i ht ersichtlich:
i htli h
Saldo des Bankkontos und (oder) einer Kasse per 31.12. des abgerechneten
Jahres
Kontostand der Geldanlage
Saldo der Instandhaltungsrücklage per 31.12. des abgerechneten Jahres
204
102
IV. Verteilungs
Verteilungs-schlüssel
205
a) Miteigentumsanteile =
gesetzlicher Schlüssel
g
nach dem WEG
206
103
b) Anderer Maßstab
207
§ 16 Nutzungen, Lasten und Kosten
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der
Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß §
47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet,
die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung,
Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des
gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch
Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen
Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen
Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die
Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem
oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger
Verwaltung entspricht.
208
104
Die Änderungen im §16 WEG
sind die Änderungen mit der größten praktischen
Auswirkung
für die Eigentümergemeinschaften!
209
BEACHTE:
Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch
Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des
gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im
Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die
nicht
i h unmittelbar
i lb gegenüber
üb D
Dritten
i
abgerechnet
b
h werden,
d
und
d di
die
Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst
und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden,
soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
210
105
(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur
Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2
oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des
§ 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend
von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch
oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer
Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung
nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von mehr als drei Viertel aller
stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2
und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
211
Dies bedeutet:
Bei Instandsetzungsmaßnahmen und baulichen
Veränderungen kann ein abweichender Kostenverteiler
Kostenverteiler-schlüssel beschlossen werden, wenn

mehr als ¾ aller stimmberechtigten zustimmen
und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile
212
106
Dies bedeutet:
Dies ist wichtig bei:
Sanierungsmaßnahmen einzelner Gebäudeteile
und
einem Kostenverteilerschlüssel der mehrere Gebäudeteile
umfasst.
213
(5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch
Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder
ausgeschlossen werden.
214
107
Dies bedeutet:
Alte Regelungen in Teilungserklärungen und in
Gemeinschaftsordnungen stehen unter dem Gesetz.
215
Anderer Maßstab?

m²-Wohnfläche
m²je Einheit
Personen
Verbrauch
216
108
c) Abrechnung von
Kaltwasser nach Verbrauch
217
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der
Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47
der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet,
die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung,
Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des
gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.
(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch
Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen
Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen
Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die
Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem
oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger
Verwaltung entspricht.
218
109
d)) Änderungg des
Verteilungsschlüssels aufgrund
der HeizkostenV
219
Schlüssel ist wählbar zwischen
50 : 50
bis
70 : 30
220
110
Anmerkung:
g
Heizkostenabrechnung ohne
Stromzähler
WIE?
221
Anmerkung:
Heizkostenabrechnung ohne Stromzähler
3-6% der Brennstoffkosten
anerkannt von der Rechtsprechung
Richtlinie der Wärmedienstunternehmen
222
111
e)) Weitere Einzelfragen
g
223
1.
Kabelkosten
BGH Beschluss vom 27.09.2007 - V ZB 83/07
Leitsatz
Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab
vor, entspricht die Verteilung von
Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen
auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung
Verwaltung, wenn der
Kabelnetzbetreiber diese Kosten ggü. der
Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem
anderen Schlüssel bemisst.
224
112
2. Und von Ihnen?
225
V.Einzelabrechnung
226
113
a) Gesamtabrechnung als
Grundlage
g
227
b) Saldo der Abrechnung
228
114
Vorjahressaldo 1
Ausgaben 2010 laut Umlage
vorauszuzahlende Vorschüsse
Fehlbetrag
Saldo aus der Abrechnung 2009
Gesamtrückstand
-3000
3000,,00 EUR
2450
2450,,00 EUR
-550
550,,00 EUR
-600
600,,00 EUR
-1150
1150,,00 EUR
+ Darstellung der individuellen Rücklagenentwicklung
229
Vorjahressaldo 2
Saldo aus der Abrechnung 2010
2010 vorausgezahlte Vorschüsse
Verbleibender Betrag
Ausgaben 2010 laut Umlage
Fehlbetrag
-600,00 EUR
2450
2450,,00 EUR
1850
1850,,00 EUR
-3000
3000,,00
00EUR
EUR
-1150
1150,,00 EUR
mit Ausweis der daraus anfallenden Rücklagenanteils
230
115
Saldo
Werden (wie üblich) im laufenden Geschäftsjahr Einzelsalden
ausgeglichen d.
ausgeglichen,
d h.
h Nachzahlungen in die Gemeinschaftskasse geleistet
oder verwalterseits ausgewiesene Restguthaben vom Girokonto
ausbezahlt , so entstehen hier unstreitig Mittelflüsse, Buchungen und
Kontenbewegungen.
Hat nun nach h. M. eine Abrechnung rechnerisch richtig und
vollständig zu sein, sind auch diese Zahlungsvorgänge
(Konsolidierungszahlungen) in der Abrechnung dieses Geschäftsjahrs
zu dokumentieren und damit auch zu beschließen, selbst wenn es sich
insoweit streng genommen nicht um laufende Bewirtschaftungskosten
des aktuellen Geschäftsjahrs handelt.
Ohne Ausweisung auch dieser Gesamtgutschriften und
Gesamtauszahlungen kann auch kaum der tatsächliche
Girokontenstand zum Ende eines Geschäftsjahrs auf Richtigkeit
kontrolliert werden.
231
Saldo
Abrechnungsergebnisse des Vorjahres
300 € Nachzahlung für 09 werden in 2010 gezahlt
Dies kann in 2010 nicht als Vorauszahlung buchen, andernfalls würde
die Abrechnungsspitze des Kalenderjahres 09 über die Ermittlung des
Abrechnungsergebnisses des Kalenderjahres 2010 dem einzelnen
Wohnungseigentümer wieder ausgeschüttet.
(ist an sich eine Abgrenzungsbuchung, siehe vorne)
232
116
c) Wirkung der
Einzelabrechnung
g
233
Einzelfragen
Sonderbelastung einzelner Eigentümer
Es wird diskutiert, ob den Eigentümern bei der Beschlussfassung
über die Abrechnung nur der allgemeine Kostenverteilerschlüssel
zur Verfügung steht oder sie Ausgaben, für die nur ein bestimmter
Wohnungseigentümer haftbar ist, zum 100% in die betreffende
Einzelabrechnung einstellen dürfen. Weil für die Regelung der
Sonderbelastung ein praktisches Bedürfnis besteht,
besteht wird die
Aufnahme in die Gesamtabrechnung und die vollständige
Verlagerung in die betreffende Einzelabrechnung zugelassen.
- Umstritten 234
117
Einzelfragen
Sonderbelastungg einzelner Eigentümer
g
Ein Abrechnungsbeschluss mit Sonderbelastung einzelner
Eigentümer ist nur anfechtbar, nicht aber nichtig.
Der bestandskräftige Abrechnungsbeschluss ist eine
selbstständige Anspruchsgrundlage im Hausgeldverfahren.
OLG Hamburg, Beschluss vom 4.6.2009, 2 Wx 30/08
235
Berechnung der Abrechnungsspitze:
Durch den Abrechnungsbeschluss
g
ist der Wirtschaftsplan
p als
Rechtsgrundlage nicht aufgehoben wird (BGH
(BGH v. 30.11.1995,
V ZB 16/95, NJW 1996, 725).
725).
Es wird nur hinsichtlich der „ Abrechnungsspitze“ eine neue
A
Anspruchsgrundlage
h
dl
geschaffen.
h ff Di
Diese richtet
i h sich
i h gegen dden
zur Zeit der Beschlussfassung eingetragenen Eigentümer.
236
118
Die „ Abrechnungsspitze“
g p
in der
Gesamtabrechnung errechnet sich wie folgt:
Gesamtkosten abzüglich Gesamtvorauszahlungen
gemäß Wirtschaftsplan.
237
Praxis--Beispiel
Praxis
p
- 6.000 EUR
bezahlt gem. Wirtschaftsplan (= mtl. 400 EUR)
+ 4.800 EUR
Abrechnungsspitze
- 1.200 EUR
238
119
d) Einzelabrechnung bei
Eigentümerwechsel
239
Grundsätzlich keine
Haftung des Erwerbers für
Rückstände
240
120
Das monatliche Wohngeld schuldet der
jeweils im Grundbuch eingetragene
Eigentümer für den Zeitraum seines
Eigentümerseins gemäß Grundbuch!
241
Ausnahme:
Vereinbarung einer gesamtschuldnerischen
Haftung in der Gemeinschaftsordnung!
242
121
Wenn eine Vereinbarung unter den Eigentümern darüber
besteht, dass der Erwerber für Verbindlichkeiten des
V ä
Vorgängers
h
haftet.
ft t
Hier entsteht die Haftung aus der Bindungswirkung des
Nachfolgers gem. § 10 Abs. 2 WEG. Die vereinbarte Haftung
eines Rechtsvorgängers gilt sowohl für Vorschüsse als auch
für Sonderumlagen (BayObLG v. 13.6.1996, 2Z BR 49/96,
ZMR 1996, 619).
Eine vereinbarte Haftung des Erwerbers für die Schulden des
Rechtsvorgängers erfasst auch den Fall des Ersterwerbs vom
Bauträger mit der Folge, dass dessen nicht bezahlte
Wohngelder oder Abrechnungsspitzen vom Erwerber
übernommen werden müssen (OLG Düsseldorf v. 14.2.1997,
3 Wx 588/96, ZMR 1997, 245).
243
e) Umfang der Haftung des
Erwerbers für Beiträge
244
122
Umfang der Haftung des Erwerbers für Beiträge
Wir differenzieren hier:
1. Werdende Eigentümergemeinschaft
2. Haftung bei Eigentümerwechsel
3. Zwangsversteigerung
245
Werdende Eigentümergemeinschaft
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtlich in Vollzug
gesetzt ((entstanden),
g
), wenn die Wohnungsgrundbücher
g g
angelegt
g g
und mindestens zwei Wohnungseigentümer eingetragen sind
(OLG Düsseldorf v. 17.1.2006, 3 Wx 167/05, ZWE 2006, 142).
Erwirbt ein Käufer Wohnungseigentum, tritt er in eine rechtlich
bereits bestehende Gemeinschaft oder in eine
Eigentümergemeinschaft vor ihrer rechtlichen Entstehung ein.
Die Kostenverteilung unter den Erstkäufern, die noch nicht im
Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurden und dem
Verkäufer - vor rechtlicher Entstehung der
Eigentümergemeinschaft - erfolgt (nur) ausnahmsweise bereits
nach § 16 Abs. 2 WEG. Diese "Gemeinschaft" bestehend aus
Erwerbern und dem Verkäufer als (Noch-)Alleineigentümer
bezeichnet man als "werdende Eigentümergemeinschaft"
246
123
Eine werdende Eigentümergemeinschaft liegt vor,
wenn das
d W
Wohnungseigentum
h
i
t
iim G
Grundbuch
db h angelegt,
l t
neben dem Aufteilenden mindestens ein Erwerber mit
Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde
und dieser Besitz am Sondereigentum übertragen erhalten hat
(OLG Düsseldorf v. 18.8.2005, 3 Wx 89/05, ZMR 2006, 57).
247
Werdende Eigentümer behalten diese Rechtsstellung auch
g der Gemeinschaft.
nach Entstehung
Sie haben Rechte und Pflichten wie Volleigentümer, sind zu
einer Eigentümerversammlung einzuladen, dürfen daran
teilnehmen und das Stimmrecht ausüben.
Ebenso haben sie die Pflicht zur Vorschusszahlung an die
Eigentümergemeinschaft gemäß Wirtschaftsplan.
248
124
Haftung bei Eigentümerwechsel
Für den Käufer,
Käufer der in eine in Vollzug gesetzte
Eigentümergemeinschaft eintritt, stellt sich die Frage, ab
welchem Zeitpunkt er für die Kosten haftet und wann die
Haftung des Verkäufers für Wohngeldzahlungen endet.
Wären die Grundsätze der werdenden Eigentümergemeinschaft
anzuwenden, käme eine Zahlungspflicht ab Besitzübergang in
Betracht.
Die Anwendung dieser Grundsätze hat der BGH aber verneint.
249
Bei einer in Vollzug gesetzten Eigentümergemeinschaft hat nur
der wirklich im Grundbuch eingetragene Eigentümer die Lasten
und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen.
Dies gilt auch dann, wenn er das Wohnungseigentum veräußert
hat, nicht mehr nutzt und für den Erwerber schon eine
A fl
Auflassungsvormerkung
k
eingetragen
i
t
ist
i t (BGH v. 18.5.1989,
18 5 1989 V
ZB 14/88, ZMR 1989, 434).
250
125
Nur im zweiseitigen Rechtsverhältnis zwischen dem Verkäufer
und dem Käufer ist auf den Lasten- und Nutzungsübergang
abzustellen.
Für den verantwortlichen Verwalter ist der zwischen Verkäufer
und Käufer vertraglich vereinbarte Zeitpunkt des
Besitzübergangs nicht interessant.
E h
Er
hatt di
die Ei
Eigentumsumschreibung
t
h ib
zu b
beachten.
ht
Diese kann er aber meist nur über das Grundbuchamt in
Erfahrung bringen.
251
Die Verpflichtung zur Zahlung des Vorschusses nach
Wirtschaftsplan oder einer Sonderumlage an die
Eigentümergemeinschaft trifft im Verhältnis zu den übrigen
Wohnungseigentümern denjenigen, der zum Zeitpunkt der
Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Dies gilt
Di
ilt auch
hd
dann, wenn eine
i S
Sonderumlage
d
l
vor d
dem
Eigentumswechsel beschlossen, aber erst danach fällig wurde
(OLG Karlsruhe v. 17.11.2004, 14 Wx 82/03, ZMR 2005, 310).
252
126
Im Rahmen der Abrechnung kommt nur eine Haftung für die
Abrechnungsspitze in Betracht.
Die Abrechnungsspitze in der Einzelabrechnung mit
Eigentümerwechsel im Wirtschaftsjahr setzt sich wie folgt
zusammen, wobei unterstellt wird, dass
der Wechsel zum 20.10. des Jahres erfolgt ist,
mtl. 400 EUR Wohngeld geschuldet waren,
der Voreigentümer (V) 2.400 EUR
und der Nachfolger (N) 400 EUR bezahlt haben.
253
Sondereigentum6.000 EUR
Tatsächliche Zahlungen + 2.800 EUR
Fehlbetrag für diese Wohnung - 3.200 EUR
Geschuldet gem. Wirtschaftsplan 12 x mtl. 400 EUR = 4.800
g = Abrechnungsspitze
g p
Fehlbetrag
(6.000 abzgl. 4.800 EUR)
1.200 EUR
Nicht erbrachte, aber geschuldete Wohngelder von
(V) 10 x 400 EUR abzgl. Zahlung 1.600 EUR
(N) 2 x 400 EUR abzgl. Zahlung 400 EUR
254
127
Folgen:
Die Gemeinschaft benötigt zur Kostendeckung dieser Wohnung
noch 3.200 EUR.
Vom Voreigentümer (V) können noch 1.600 EUR gem.
Wirtschaftsplan eingefordert werden.
V
Vom
Nachfolger-Eigentümer
N hf l
Ei
tü
können
kö
noch
h 400 EUR aufgrund
f
d
des Wirtschaftsplans gefordert werden.
255
Folgen:
Die restlichen 1.200 EUR ( Abrechnungsspitze) können nicht
über den Wirtschaftsplan eingefordert werden.
Diesen Betrag schuldet der Nachfolger (N), der zum Zeitpunkt
der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung als
Ei
Eigentümer
tü
im
i Grundbuch
G db h eingetragen
i
t
iist.
t
256
128
Wer erhält das Guthaben?
Inhaber eines möglichen Anspruchs auf Auszahlung des
Guthabens ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer
zurzeit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung.
Nur ihn trifft die Beschlusswirkung über die
Jahresabrechnung.
257
Zwangsversteigerung
Bei der Zwangsversteigerung ist zu beachten,
dass mit dem reformierten WEG die Wohngeldansprüche
der Eigentümergemeinschaft durch die Änderung der
Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG ein begrenztes
Vorrecht erhielten.
258
129
Zwangsversteigerung
Ansonsten
A
t besteht
b t ht eine
i Haftung
H ft
fü
für di
die Ab
Abrechnungsspitze
h
it
gemäß vorangegangenen Ausführungen.
259
f) Adressat der Abrechnung
260
130
Adressat der Abrechnung
Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber
d j i
demjenigen
vorzunehmen,
h
d
der am T
Tag d
der
Beschlussfassung über die Abrechnung (in der
Regel ordentliche Eigentümerversammlung des
Folgejahrs) als Eigentümer im Grundbuch
eingetragen ist.
Für jedes Sondereigentum wird somit eine
einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr
erstellt, unabhängig davon, ob ein
Eigentümerwechsel stattgefunden hat.
261
A ht
Achtung
Mit neuem Eigentümer abrechnen
Stets ist mit dem neuen Eigentümer abzurechnen.
Dies gilt auch,
auch wenn sich ein Eigentümerwechsel
erst im laufenden Jahr - also vom 1. Januar bis
zum Termin der Eigentümerversammlung vollzogen hat.
262
131
Diese Vorgehensweise, die auf einer 1988 vom BGH
entwickelten Rechtsprechung basiert (vgl.
(vgl BGH,
BGH Beschluss v.
v
21.4.1988, V ZB 10/87, NJW 1988, 1910), stellt für die
Verwaltungspraxis
eine
erhebliche
Arbeitserleichterung
gegenüber der vormals üblichen zeitanteiligen Abrechnung dar.
Sie stößt jedoch oft bei Eigentümern, die erstmalig eine
Eigentumswohnung erwerben, zunächst auf Unverständnis.
Auch wenn mittlerweile die meisten notariellen Kaufverträge
Standardformulierungen über einen internen Ausgleich zwischen
Veräußerer
und
Erwerber
bezüglich
des
Abrechnungsergebnisses enthalten, empfiehlt sich für Verwalter,
den neu in eine Gemeinschaft eintretenden Eigentümer im
Begrüßungsschreiben auf die einheitliche Abrechnung
hinzuweisen.
263
Ab h
Abrechnungs-Genehmigungsbeschlüsse
G
h i
b
hlü
b
begründen
ü d eine
i
Zahlungspflicht für denjenigen, der zum Zeitpunkt der
Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
ist (BGH, NJW 1988, 1910, 1911).
Dabei ist es unschädlich, wenn hier die Eigentümerversammlung
bei einer Beschlussfassung in Unkenntnis eines bereits erfolgten
Eigentumswechsels eine Zahlungspflicht zu Lasten eines
Rechtsvorgängers begründen wollte, da eine Abrechnung für
alle Beteiligten erkennbar "für die Wohnung" ("objektbezogen")
als solche bestimmt sei.
264
132
Abrechnungs-Genehmigungsbeschlüsse
Ab
h
G
h i
b
hlü
b
begründen
ü d eine
i
Zahlungspflicht für denjenigen, der zum Zeitpunkt der
Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
ist (BGH, NJW 1988, 1910, 1911).
Dabei ist es unschädlich, wenn hier die Eigentümerversammlung
bei einer Beschlussfassung in Unkenntnis eines bereits erfolgten
Eigentumswechsels eine Zahlungspflicht zu Lasten eines
Rechtsvorgängers begründen wollte, da eine Abrechnung für
alle Beteiligten erkennbar "für die Wohnung" ("objektbezogen")
als solche bestimmt sei.
265
g) Verjährung
266
133
Verjährung
Ansprüche
A
ü h d
der W
Wohnungseigentümergemeinschaft
h
i
tü
i
h ft
aus beschlossenen Einzelabrechnungen verjähren
gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern in
drei Jahren,
§ 195 BGB (OLG Frankfurt/M. v. 11.9.2006, 20 W
209/06, BeckRS 2007, 01167).
267
h) Heizkostenabrechnung
268
134
i) Steuerliche Fragen
269
Steuerliche Fragen
Hi b
Hier
behandeln
h d l wir
i ffolgende
l
d B
Bereiche:
i h
1. Zinsen / Steuern
2. Haushaltsnahe Dienstleistungen
3. Umsatzsteuer
270
135
Zinsen / Steuern
Di Ab
Die
Abrechnung
h
muss enthalten:
th lt
• Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
• ideelle Anteil des Eigentümers an der Rücklage
• Zinsen und Steuern
• Anteil des Eigentümers an den Zinsen + Steuern
271
272
136
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Neues Anwendungsrundschreiben des
BMF zu § 35 a EStG
vom 15.02.2010
Hebt das Anwendungsschreiben vom
26.10.2007 auf!
273
274
137
275
Haushaltsnahe Dienstleistungen bis 08
Begünstigte Tätigkeit in einem
Privathaushalt
1. § 35 a Abs. 1 S.1 Nr. 1 EStG
Er-Er
mäßimäßigung
g g
10%
Geringfügige Beschäftigung
2. § 35a Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG
12%
Handwerkerleistungen
2.400 €
(ggf. 12
12--telung)
20%
haushaltsnahe DL durch Selbständige
4. § 35a Abs. 2 S. 2 EStG
510 €
(ggf. 1212-telung)
Sozialversicherungspfl. Beschäftigung
3. § 35a Abs. 2 S.1, 1. HS EStG
HöchstHöchstbetrag
600 €
(keine 1212-telung)
20%
600 €
(keine 1212-telung)
276
138
Haushaltsnahe Dienstleistungen bis 08
Begünstigte Tätigkeit in der
Wohnungseigentümergem.
2. § 35a Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG
Er-Er
mäßimäßigung
12%
3. § 35a Abs. 2 S.1, 1. HS EStG
2.400 €
(ggf. 12
12--telung)
20%
h h l
haushaltsnahe
h DL ddurch
h SSelbständige
lb
d
und Mini
Mini--Jobs
4. § 35a Abs. 2 S. 2 EStG
600 €
(keine 1212-telung)
20%
600 €
(keine 1212-telung)
277
Haushaltsnahe Dienstleistungen ab 09
Begünstigte Tätigkeit in der
Wohnungseigentümergem.
2. § 35a Abs. 2 EStG
Er-Er
mäßimäßigung
20%
haushaltsnahe DL durch Selbständige
und Mini
Mini--Jobs
4. § 35a Abs. 3 EStG
4.000 €
(ggf. 12
12--telung)
20%
1200 €
(keine 1212-telung)
278
139
279
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Gemäß Anwendungsschreiben des
Bundesfinanzministeriums kann der Verwalter:

in die Abrechnung integrieren

eine separate Bescheinigung erstellen
280
140
Umsatzsteuer in der WEG
Die umsatzsteuerliche Grundregel ist die, dass grundsätzlich
Umsatzsteuerfreiheit besteht.
besteht Insoweit kann jedoch zur Umsatzsteuer
optiert werden. Es besteht dann entsprechende Bindung an dieses
ausgeübte Optionsrecht.
Bei einer Option zur Umsatzsteuer wird die gesamte
Wohnungseigentümergemeinschaft umsatzsteuerpflichtig. Insoweit hat die
Option durch Mehrheitsbeschluss zu erfolgen. Durch Ausübung einer
solchen Option entstehen dann auch weitreichende steuerliche
V rpfli ht n n wie
Verpflichtungen
i di
die Ab
Abgabe
b von
n Um
Umsatzsteuererklärungen
tz t r rklär n n und
nd
Führung gesonderter Aufzeichnungen nach §22 UStG. Dies kann der
Kommentierung bei Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 8.
Auflage, Rd. 57 zu §28 entnommen werden.
281
Klar zu entnehmen ist dies auch bei Deckert,
Die Eigentumswohnung,
Eigentumswohnung Anm.
Anm 1215,
1215 Gruppe 4.
4
Hieraus kann auch eindeutig entnommen werden, dass bei
gesondertem Ausweis von Umsatzsteuer in den
Einzelabrechnungen dies eine Rechnung im Sinne von §14 III
UStG darstellt. Dies hat zur folge, dass entsprechend ausgewiesene
Umsatzsteuerbeträge auch an das Finanzamt abzuführen sind. Es
besteht dann Erklärungspflicht.
282
141
Entschieden wurde die angesprochene Problematik insbesondere
durch das BayObLG mit Beschluss vom 13.06.2006.
13 06 2006 Hier wird
erneut darauf abgestellt, dass die WEG insgesamt durch Beschluss
zur Umsatzsteuer optiert.
Ausweislich der Begründung am Ende, kann hier nur dann zu
Gunsten eines einzelnen Eigentümers ein Anspruch auf
Verpflichtung der übrigen Miteigentümer bestehen, wenn sich der
anspruchstellende Miteigentümer dazu verpflichtet, die den übrigen
Wohnungseigentümern entstehenden Nachteile auszugleichen.
283
Nur wenn die WEG insgesamt durch nicht angefochtenen
Mehrheitsbeschluss zur Umsatzsteuerpflicht optiert,
optiert besteht
entsprechende Verpflichtung zur Ausweisung der Umsatzsteuer.
Es besteht dann aber auch Erklärungspflicht. Dies betrifft dann die
WEG insgesamt, da diese dann umsatzsteuerlich Unternehmerin
geworden ist.
Nur dann muss der Verwalter in der Abrechnung ausweisen!
284
142
VI.
Rechnungslegung
Beiratsprüfung
285
Grundlagen
g der Rechnungsprüfung
gp
g
§§ 28,29 WEG
Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung
sollensollen
ll - bevor
b
di
die Ei
Eigentümerversammlung
ü
l
hierüber beschließt – vom Verwaltungsbeirat
geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen
werden.
286
143
BGH, 11.2.2011, V ZR 66/10
Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht
zur Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen.
Die Einsichtnahme hat nach §269 BGB am
Firmensitz der Verwaltung zu erfolgen.
erfolgen
Entscheidend sind aber
Zumutsbarkeitsgesichtspunkte.
287
BGH, 11.2.2011, V ZR 66/10
Weitergehende Auskunftsansprüche insbesondere
zu Abrechnung und Wirtschaftsplan stehen grds.
nur allen Eigentümern gemeinschaftlich als
„„unteilbare Leistung“
g zu.
288
144
Welche Unterlagen sind vorzulegen:
Kontoauszüge im Original
Rücklagenkonten im Original
Buchhaltungsbelege / Rechnungen Original
Verwaltungsbeiratsabrechnung
Rückstandliste Wohngeldzahlungen
Mahnakten und Gerichtsakten
Wichtige Geschäftsvorfälle, Versicherungsfälle
Vertragsunterlagen

289
Bewertungg der Prüfergebnisse
g
Sachverhaltsauswertung
was liegt im Toleranzbereich
was muss korrigiert werden
wo sind Fragen offen

290
145
VII.
Buchführung
291
1. Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung

Dokumentationsprinzip

Belegprinzip

Aufbewahrungspflicht
292
146
2. Form der Buchführung
293
doppelte Buchführung
WEG--Verwalter
WEG
chronologisch
(Bank--)Journal
(Bank
-
sachlich
Einzahlungskonten
Auszahlungskonten
294
147
VIII.
Rechnungskontrolle
Darf der andere Wohnungseigentümer die
Einzelabrechnung des anderen sehen?
295
Ja, die Summe der Einzelabrechnungen ist ein Pflichtteil der
Nebenkostenabrechnung.
Hintergrund:
Gesamtschuldnerische Haftung der
Eigentümergemeinschaft
g
g
– Möglichkeit
g
des Erkennens von
Gefahren und Ausfällen
296
148
Praxislösung:
Auslage in die Versammlung mit Hinweis in der
Nebenkostenabrechnung oder eine Aufstellung
mitversenden.
297
Datenschutz
Innerhalb der Eigentümergemeinschaft existiert kein
Datenschutz! Diesen gibt es nur gegenüber Dritten. Das
Recht Rückstände zu erfahren hat jeder Eigentümer –
gesamtschuldnerische Haftung
298
149
Einsicht in Unterlagen
299
Jeder einzelne Wohnungseigentümer
hat das Recht, in die Aufzeichnungen
und Belege der Abrechnung Einsicht zu
nehmen (OLG
(OLG Frankfurt/Main NJW
1972 1376)
1972,
1376).
300
150
Das Recht auf Einsichtnahme in die
Belege ist nach Maßgabe des
Grundsatzes von Treu und Glauben und
unter Beachtung des
Schikaneverbotes (§§ 242, 226 BGB)
auszuüben
üb (B
((BayObLGZ
B
BayObLGZ
ObLGZ 1972,
1972 246
246,
248).
301
Die Belege sind grundsätzlich im Büro
der Verwaltung zur Einsichtnahme
zugänglich zu machen.
Kein Anspruch auf Herausgabe der
g an Wohnungseigentümer.
g g
Unterlagen
Kein Recht auf Einsichtnahme an
einem neutralen Ort.
Ort.
302
151
Der Wohnungseigentümer hat das
Recht, sich Abschriften oder Kopien zu
fertigen. Geht dies nicht, kann er gegen
Kostenvorschuss
Kosten
vorschuss die Anfertigung von
Kopien durch den Verwalter verlangen.
303
Hinweis:
Übergabe der Unterlagen an Verwaltungsbeirat
Er gibt diese dem Verwalter nicht zurück.
Aktuelles Urteil:
304
152
IX. Genehmigung der
Jahresabrechnung durch
Beschluss
305
Die Gesamt‐ und Einzelabrechnung 2010 wird genehmigt.
153
Entlastung des Verwalters
307
Die Entlastung bewirkt wie ein
negatives Schuldanerkenntnis nach
§ 397 Abs. 2 BGB, dass den
Wohnungseigentümer keine Ansprüche
gegen den Verwalter wegen solcher
Vorgänge zustehen, die bekannt oder
bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar
waren (vgl. BGH NJW 1997, 2106,
2108).
308
154
Ein Entlastungsbeschluss widerspricht nicht
grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung
Verwaltung,
denn die Wohnungseigentümer haben ein
berechtigtes Interesse durch die
Vertrauenskundgabe die Grundlage für eine
weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in
der Zukunft zu schaffen (BGH
(BGH NJW 2003,
3124 m.w.N.; BayObLG ZMR 2004, 211, 212;
a.A. AG Kerpen NZM 2004, 112).
309
Auch ein Eigentümerbeschluss, mit dem
einem ausgeschiedenen Verwalter
Entlastung erteilt wird, widerspricht nicht
grundsätzlich einer ordnungsmäßigen
Verwaltung (BGH
(BGH NJW 2003
2003, 3554)
3554).
310
155
Einen Anspruch
p
auf Entlastung
g hat
der Verwalter nur, wenn die
Teilungserklärung, eine sonstige
Vereinbarung oder der Verwaltervertrag
dies vorsieht.
311
Einen Anspruch
p
auf Entlastung
g hat der
Referent nur,
wenn alle Fragen der Teilnehmer geklärt
sind.
Sind Sie das?
312
156
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Mir hat es Spaß gemacht!
313
157