NI_Merkblatt EFH-Vermietung F-3.11

Einfamilienhaus vermieten
Fassung 3.11 || Reproduktion nur mit schriftlicher Zustimmung gestattet!
1. Die Grundsatzfrage
Wenn das Traumhaus zu anstrengend wird…
Wohnen im Einfamilienhaus ist, so zeigen es Umfragen und Statistiken immer wieder, die
beliebteste Form der „eigenen vier Wände“ in der Schweiz. Rund 2 Mio. Personen leben
in der Schweiz in einem Einfamilienhaus. Dabei geht diese Wohnform typischerweise
einher mit dem Lebensabschnitt der Familiengründung und neigt sich meist dann einem
Ende entgegen, wenn die Kinder „ausgeflogen“ sind und das Haus zu gross, im Unterhalt
zu anstrengend und sich möglicherweise als zu wenig behindertengerecht erweist (Treppen!). Wer dazu in der Lage ist, leistet sich auf den „dritten Lebensabschnitt“ hin eine
pflegeleichte Eigentumswohnung, möglichst mit guter Verkehrsanbindung.
Ein zweites, immer häufigeres Motiv für das Aufgeben eines Einfamilienhauses ist die
heute stark ausgeprägte berufliche Mobilität: Mitten in der „Familienphase“ lockt eine
Karrierechance, die zu Umzug in entfernte Regionen, evtl. ins Ausland zwingt.
Vermietung als Ideallösung?
Oft bestehen gefühlsmässige Hemmschwellen, sich vom „Lebenswerk“ Einfamilienhaus
zu trennen, selbst wenn es als Eigenheim nicht mehr geeignet ist. Was liegt dann näher,
die Trennung durch ein vorläufiges Vermieten milder zu gestalten? Wollen vielleicht nicht
doch einmal die Nachkommen, die im Moment anderweitig orientiert sind, einziehen?
Bei der Beantwortung dieser Fragen will dieses Merkblatt behilflich sein und zudem aufzeigen, worauf bei einer Einfamilienhaus-Vermietung besonders zu achten ist.
2. Vor- und Nachteile der Vermietung
Mögliche Vorteile
Zeitgewinn bei unklarer Situation (evtl. Übernahme durch Nachkommen, grosser
Wertzuwachs erwartet / Zeitpunkt für Verkauf ungünstig), man gewinnt psychologisch Distanz
Kapitalanlage bleibt, auch bei geringem Nettoertrag, erhalten
Zuwarten mit Verkauf senkt eventuell Progression bei der Grundstückgewinnsteuer
Man hat im Moment keine Umtriebe bezüglich Verkauf
Es geschieht keine steuerlich relevante Handänderung, es kann weiterhin steuergünstig in die Liegenschaft investiert werden (Instandhaltung und Umweltschutz)
Mögliche Nachteile
Aus ökonomischer Sicht ist die Vermietung eines Einfamilienhauses meist ein „Verlustgeschäft“. Aufwand und Ertrag stehen in einem ungünstigen Verhältnis, weil nur
ein einzelnes „Objekt“ dem Grundaufwand – den jede Vermietung auslöst – gegenübersteht. Auch aus dem bautechnischen Blickwinkel gibt es einen relativ hohen
„Grundaufwand“, indem z. Bsp. eine Heizungsanlage, ein Dach, usw. einem einzigen vermieteten Objekt dient. Es liegt auf der Hand, dass alle diese Aspekte bei einem Mehrfamilienhaus („Mietshaus“) wesentlich günstiger ausfallen. Gleichwohl
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steht man beim Vermieten bezüglich Mietzins mit grossen Wohnungen, die oft zentraler liegen als Einfamilienhäuser, in Konkurrenz; ein Überwälzen dieser ungünstigen Faktoren auf den Mietzins wird sehr oft an der Nachfrage scheitern.
Eine professionelle Fremdverwaltung ist, gemessen am Ertrag zu teuer (in der Regel
ab ca. Fr. 3500.- p. a. erhältlich).
Rechtliche Besonderheiten / Erschwernisse bei der Einfamilienhaus-Vermietung
(s. unten) bzw. für Laien schwer zu handhabendes Mietrecht.
Mieterhaushalte legen weniger Wert auf gute Instandhaltung als Eigenheimbesitzer
– schliesslich zahlt man ja Mietzins für die Be- und Abnützung! Dies kann zur Folge
haben, dass das Haus in relativ kurzer Zeit einen stark „verwohnten“ Eindruck
aufweist und die spätere Verkäuflichkeit darunter leidet.
Kapital bleibt gebunden und steht nicht, z. Bsp. zum Erwerb einer Eigentumswohnung, zur Verfügung
3. Spezielle Möglichkeiten und Gesichtspunkte
Vermieten an Angehörige, Freunde oder Bekannte als Übergangslösung
Bei dieser Variante ist zu beachten, dass je besser man jemand „kennt“, desto genauer
die Rechtsbeziehungen schriftlich zu regeln sind! Oft fliessen nämlich andere „Probleme“
ins Mietverhältnis ein, welches evtl. dann für jene Konflikte instrumentalisiert wird. Das
Mietrecht unterscheidet nicht zwischen „Freunden“ und „Fremden“!
Vermieten nur eines Hausteils (z. Bsp. Einliegerwohnung)
Hier ist oft die Übergangslösung schon baulich vorgeplant, indem etwa eine Einliegerwohnung einen separaten Hauseingang aufweist. Es liegt nahe, diese Variante in einem
solchen Fall in die Tat umzusetzen. Die längerfristigen Grundsatzfragen bleiben aber weiter bestehen, und das Leben unter einem Dach mit einer fremden Person kann auch
seine Tücken haben: Mietende eigenen sich selten als „Familienersatz“.
Erst vermieten, dann verkaufen – der Mieter als Käufer?
Verlockend erscheint oft, das Haus einem Mieter zu überlassen, der es zu einem späteren Zeitpunkt kaufen will. Der echte Mietkauf, bei dem der Mieter sich schon endgültig
zum späteren Kauf verpflichtet hat, ist in der Praxis äusserst selten. Bei dieser Variante
ist eigentlich alles wesentliche schon entschieden und muss lediglich unter Beachtung
der mietrechtlichen und kaufrechtlichen Vorschriften (z. Bsp. öffentliche Beurkundung
des Kaufes) vereinbart werden.
Weit häufiger ist es aber so, dass jemand vorerst als reiner Mieter auftritt und, eventuell
sogar unter Einräumung eines Vorkaufsrechtes, den Wunsch angibt, das Haus später
kaufen zu wollen. Dem stehen zwei Erfahrungstatsachen entgegen:
Wer heute nicht solvent genug ist, muss es auch morgen nicht sein.
Der Mieter ist meist ein „schlechter“ Käufer, weil er alle Fehler des Hauses schon
kennt und bei ihm der psychologische Antrieb für den Kauf abnimmt, je mehr er
sich an das Haus gewöhnt hat. Er wird daher selten das höchste Angebot machen,
der Verkauf kommt am Ende nicht zustande.
Einfluss auf Einkommenssteuern
Die Netto-Mieterträge sind als Einkommen zu versteuern und treten im Umfang der
Vermietung an die Stelle des Eigenmietwertes. Letzterer ist aber in den meisten Kantonen tiefer als die erzielbare Marktmiete, so dass die Vermietung insofern steuerlich oft
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leicht nachteilig ist. Der eigene Verwaltungsaufwand kann zudem normalerweise nicht
abgezogen werden.
4. Vermietung und Vertragsgestaltung
Weil das Mietrecht nicht zwischen der Vermietung eines Einfamilienhauses und einer
„Blockwohnung“ unterscheidet, die Wohnformen mit ihren Anforderungen aber sehr
unterschiedlich sind, ist die sorgfältige Vertragsgestaltung unerlässlich. (Das Gesetz sieht
lediglich für „luxuriöse“ Objekte, beschränkt auf Fragen der Mietzinsgestaltung, spezielle
Vorschriften vor, die aber bei den allermeisten Einfamilienhäusern nicht anwendbar sind;
Art. 253b Abs. 2 OR).
Parteien
Die Auswahl einer geeigneten Mieterschaft ist bei der Einfamilienhaus-Vermietung
von erhöhter Bedeutung, da die Verantwortung für ein ganzes Gebäude teilweise
abgegeben wird (z. Bsp. Meldepflichten, gewisse Instandhaltungsmassnahmen)
und die Aufsicht bzw. „soziale Kontrolle“ weniger greift als bei einer Mietwohnung.
Sehr oft werden Ehepaare (oder werdende Ehepaare) sich als Mieter bewerben. In
diesem Fall muss man in Erinnerung halten, dass es im Bereich des sog. Kündigungsschutzes strenge Vorschriften bezüglich Ehepaaren (bzw. Familienwohnungen im Rechtssinne) gibt, welche auch dann gelten, wenn die Ehe erst im Verlauf
der Mietdauer geschlossen wird; vgl. Art. 266m – 266o OR. Nebst möglichst
vollständigen Personalien sind natürlich Referenzen (z. Bsp. des aktuellen Vermieters) eine der besten Beurteilungsgrundlagen.
Mietobjekt
Zunächst soll das Mietobjekt möglichst genau bezeichnet werden. Es empfiehlt sich,
Einschränkungen im Mietumfang (z. Bsp. betreffend einen einzelnen Kellerraum oder
einen
bestimmten
Bereich
im
Garten
usf.)
unmissverständlich
festzulegen, nötigen-falls unter Beifügung eines Planes oder zumindest einer aussagekräftigen Skizze. Dies gilt auch für Mitbenützungs-Situationen, welche Nachbarn und
Dritte
tangieren
können
(Bsp.
externer
Tiefgaragenplatz,
gemeinsames Wegrecht, gemeinschaftlicher Spielplatz usw.). Sollten in diesem Zusammenhang spezielle Benutzungsordnungen o. dgl. existieren, müssen diese im
Mietvertrag als anwendbar erklärt werden. Auch optisch unklare Grenzen usw. sollten
definiert werden. Am besten stellen Sie sich den Alltag der Mieter ganz konkret vor und
überlegen sich, was theoretisch alles „schief gehen“ könnte.
Benutzungsart und –zweck
Es ist sinnvoll, auch in diesem Punkt das Wesentliche im Vertrag festzuhalten: Wohnzweck oder geschäftlicher Zweck, Familienwohnung, Personenzahl. Auch besondere
Wünsche der Mieter, z. Bsp. spezielle Hobby-Nutzungen des Gartens, sollten deutlich
vereinbart werden.
Mietbeginn, Übergabe, Mietzinsdepot (Kaution)
Es liegt auf der Hand, dass der Mietbeginn (Datum) in den Vertrag gehört. Bei der
konkreten Übergabe ist die Erstellung eines Protokolls gerade beim Einfamilienhaus unbedingt zu empfehlen. Neben der Aufnahme bestehender Mängel sind
auch Zähler- und Ölstände zu dokumentieren, der Zustand des Gartens festzuhalten und bewegliche Sachen zu inventarisieren (z. Bsp. Rasenmäher).
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Die Übergabe des Mietobjektes bzw. der Schlüssel sollte erst erfolgen, wenn die
Einzahlung der Mietkaution (nach den Vorschriften des Art. 257e OR) belegt ist und
der erste Mietzins eingegangen ist. Auch den überhaupt nicht zahlenden Mieter
werden Sie frühestens nach drei Monaten wieder los und gehen
dabei ein grosses Verlustrisiko ein.
Laufzeit des Mietvertrages, Kündigung
Anders als bei der Wohnungsmiete, werden Mietverträge über Einfamilienhäuser in
der Regel über eine längere Periode abgeschlossen. Dies ist grundsätzlich im Interesse beider Seiten, da ein „Wohnungswechsel“ beim Einfamilienhaus einen erhöhten Aufwand darstellt.
Beim unbefristeten Mietverhältnis kann mit einer längeren Kündigungsfrist, z. Bsp.
sechs statt drei Monate, operiert werden.
Von unechter Befristung spricht man dann, wenn der Mietvertrag eine
bestimmte Zeit lang, z. Bsp. zwei Jahre, unkündbar ist und danach erst kündbar
wird. Auch eine solche Kombination kann u. U. sinnvoll sein.
Am häufigsten und in der Regel klar am empfehlenswertesten ist eine echte Befristung. Der Mietvertrag läuft bis zum Tag X und endigt ohne Kündigung. Dies hat den
Vorteil, dass man relativ gut planen kann. Wenn auch das Gesetz selbst in einem
solchen Fall dem Mieter die Möglichkeit einräumt, eine Erstreckung zu verlangen
(Art. 273 Abs. 2 lit. b OR), sind die Aussichten für ein
solches Begehren sicher viel kleiner als bei einem unbefristeten Mietvertrag.
Aus diversen Gründen hat sich als Laufzeit für echt befristete Mietverträge die
Dauer von fünf Jahren in der Praxis durchgesetzt und kann in den allermeisten Fällen als gute Lösung empfohlen werden.
Beim End- bzw. Kündigungstermin empfiehlt es sich ferner, auf die ortsüblichen
Termine abzustellen, jedenfalls auf Ende März und Ende September. In dieser Zeit
gibt es relativ viel Nachfrage auf dem Mietmarkt, aber auch beim Verkauf (hier ist
primär das Frühjahr interessant).
Mietzins
Bei der Ermittlung des Mietzinses wird man meist von Angeboten auf dem Wohnungsmarkt ausgehen und einen angemessenen Zuschlag für den erhöhten Komfort (Umschwung, Nebenräume, usw.) machen. In der Deutschschweiz bewegen
sich an durchschnittlichen Lagen die Netto-Mietzinse für Einfamilienhäuser meist
zwischen Fr. 2000.- und 3000.- pro Monat. In stark nachgefragten Lagen können
die Preise aber ein Vielfaches davon betragen, wobei dann meist auch grössere
und aufwändiger ausgestattete Liegenschaften in Frage stehen. Im Zweifel kann es
sich
lohnen, den Mietwert bei der Erstvermietung von einem Fachmann schätzen zu lassen, wenn sich sonst keine Anhaltspunkte finden lassen.
In jedem Fall zu vermeiden sind Brutto-Mietzinse, d. h. solche, die auch gewisse
Nebenkosten mit beinhalten: Ändern diese Kostenfaktoren (z. Bsp. Ölpreis), ist es
ausgesprochen mühsam und formal anspruchsvoll, die Situation zu korrigieren.
Nebenkosten
Alle Nebenkosten, die der Mieter gesondert bezahlen soll, müssen explizit im Mietvertrag aufgeführt sein (Art. 257a Abs. 2 OR). Das heisst: Fehlt es an einer solchen
Benennung, gelten die Nebenkosten als im Mietzins inbegriffen!
Als Nebenkosten kommen ferner nur solche Positionen in Frage, die mit dem
Gebrauch der Sache zusammenhängen, also im weitesten Sinn vom Mieter „verurHAUS CLUB SCHWEIZ
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sacht“ werden. Nicht Nebenkostenfähig ist also z. Bsp. die Gebäudeversicherungsprämie – ist diese doch geschuldet, ob das Haus nun bewohnt ist oder nicht.
Als Besonderheit bei der Einfamilienhaus-Vermietung hat der Mieter, vorausgesetzt,
es ist im Vertrag richtig geregelt, die Nebenkosten nicht nur zu zahlen, sondern die
meisten davon auch direkt zu administrieren. Die Kosten sollen
also möglichst vom Leistungserbringer direkt dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Umgekehrt soll der Mieter auch das Notwendige organisieren, z. Bsp. die
rechtzeitige Heizölbestellung an die Hand nehmen.
Als Vermieter müssen Sie daher unbedingt alle mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängenden Kosten einzeln im Vertrag aufzählen (bei den Heizkosten enthält die Verordnung zum Mietrecht eine detaillierte, aber nicht abschliessende Aufzählung, Art. 5 VMWG; es genügt insoweit das Stichwort „Heizkosten“) und ausdrücklich festhalten, welche davon „direkt zulasten Mieter“ gehen und von diesem
selbst zu administrieren sind.
Weitere Leistungen des Mieters /sog. kleiner Unterhalt /Hauswartungsaufgaben
Das Mietrecht sieht zwar vor, dass der „kleine Unterhalt“ Sache des Mieters ist (Art.
259 OR), jedoch fallen bei einem Einfamilienhaus viel mehr solche Aufgaben an als
bei einer Mietwohnung, und einen Hauswart gibt es dort natürlich nicht. Alle Pflichten des Mieters, die über das auch bei einer Wohnungsvermietung selbstverständliche
Mass
hinausgehen,
sollten
daher
explizit
im
Vertrag
fixiert werden. Zudem sollte der entsprechende Aufwand des Mieters im Mietzins
berücksichtigt werden – und dies wiederum ausdrücklich im Vertrag
festgehalten sein.
Service-Abos im Speziellen
Während in einem Mietshaus die Wartung von Apparaten wie Heizung, Waschautomaten, usw. meist zwangsläufig erfolgt (ein Defekt bleibt kaum lange
verborgen), muss der Einfamilienhaus-Vermieter sicherstellen, dass während der
gesamten Mietdauer eine gute Pflege und fachmännische Wartung der wichtigeren
Haustechnik stattfindet. Am besten geschieht dies mittels Service-Abos, wobei im
Vertrag
dem
Mieter
die
Pflicht
zu
übertragen
ist,
solche
abzuschliessen. Es empfiehlt sich, dies bei Mietbeginn zu überprüfen.
Umbau- und Veränderungswünsche des Mieters
Umbauten und Veränderungen darf der Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des
Vermieters vornehmen (Art. 260a OR). Wenn nun in irgendeiner Form, z. Bsp. im
Mietvertrag, eine solche Zustimmung erteilt wird, gilt es unbedingt auch die damit
zusammenhängenden
Fragen
schriftlich
zu
regeln,
insbesondere: genauer Beschrieb der Veränderung, Rückbaupflicht, evtl.
Entschädigung bei Auszug, Qualität der Ausführung, Einhalten von Vorschriften, Sicherheit für Kosten von Bauhandwerkern, Versicherungsschutz, u. a. m.
Haustierhaltung
Dieser Punkt sollte unbedingt im Einfamilienhaus-Mietvertrag enthalten sein. Entweder als Verbot oder aber unter exakter Bezeichnung des erlaubten
Verhaltens (Art und Anzahl Tiere, Ausschluss von Zucht-Zwecken, Ferienobhut u.
dgl.). Oft sind Einfamilienhäuser gerade von Tierhaltern stark gesuchte Mietobjekte.
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5. Weiteres Vorgehen
Dieses Merkblatt will eine erste Übersicht über die wichtigsten Fragen zur Einfamilienhaus-Vermietung vermitteln. Wenn Sie noch nicht schlüssig sind, ob Sie vermieten oder
verkaufen wollen, empfehlen wir Ihnen eine persönliche Beratung bei unseren ausgewiesenen Spezialisten. Falls Sie sich zur Vermietung entschlossen haben, bietet Ihnen unser
Beratungsdienst die Erstellung des genau auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Mietvertrages an. Eine Mustervorlage kann als Word-Dokument, mit allgemeinen Bedingungen
als PDF, bei uns bestellt werden.
Weiterführende Fragen & Beratung
Das Beratungszentrum HAUS CLUB SCHWEIZ bietet zu allen Fragen rund um den Verkauf
einer Liegenschaft Informationen und Dienstleistungen an.
Kurze Auskünfte zu diesem Themenkreis sind kostenlos. Mitglieder des HAUS CLUB
SCHWEIZ erhalten Schätzungen, die Betreuung von Verkaufsaufträgen, diesbezüg-liche
Rechtsberatung usw. zu einem Vorzugstarif.
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