Ertragswertverfahren - Sachverständigenbüro für

Transcription

Immobilienwertermittlungsverordnung
und
Leerstandsbewertung
im Ertragswertverfahren (Teil 2)
Jürgen Rath
FRICS
© J. Rath
Dipl.- Ing.
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
Dipl.-Ing. Jürgen Rath FRICS
-
1 -
Inhaltsübersicht
1. ImmoWertV: Genesis, Inhalt und Inkrafttreten
2. Finanzmathematik und Sonderwerte
3. Beispiele Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren
© J. Rath
4. Leerstandsbewertung im Ertragswertverfahren
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
2 -
Sonderwerte im Ertragswertverfahren
Mögliche Berücksichtigung von besonderen Gegebenheiten am Bewertungsobjekt
Vorläufiger Grundstücksertragswert
+/-
Mögliche Berücksichtigung der tatsächlichen Eigenschaften
durch Sonderwerte
Staffelmietvereinbarungen
OverrentedMietverhältnis
UnderrentedMietverhältnis
Gewährte
Mietfreiheiten
(Incentives)
Leerstand
Übernahme
Renovierungskosten
durch
Mieter
Struktureller
Leerstand
© J. Rath
Temporärer
Leerstand
Übernahme
Bewirtschaftungskosten
durch
Mieter
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
3 -
Finanzmathematik
Auf- und Abzinsung, Rentenbarwertfaktor
Kn
K0 = n
q
Aufzinsung
© J. Rath
Beispiel:
Sn
V = n
q
Abzinsung
(Diskontierung)
R = 1,00
p = 5,00%
q = 1,05
V=
qn − 1
V= n
q * (q − 1)
q n −1
Sn =
q −1
Summe der verzinsten Raten
(jährlich nachschüssig)
t [Jahre]
1
2
3
4
5
S5 =
Rentenbarwertfaktor
(„Vervielfältiger“)
1,00000
1,05000
1,10250
1,15763
1,21551
5,52564
5,52564 5,52564
=
= 4,329
5
1,05
1,2763
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
4 -
Kapitalisierung der Erträge
Anteil der diskontierten Erträge in Bezug auf die Nutzungsdauer
12.000 €
11.000 €
10.000 €
9.000 €
8.000 €
7.000 €
6.000 €
5.000 €
4.000 €
3.000 €
2.000 €
1.000 €
0€
1
2
3
4
5
6
7
8
9
© J. Rath
ca. 43 % des Barwertes
Jährliche Einnahmen
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
10
Jahre
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
ca. 3 % des Barwertes
Diskontierte Einnahmen
-
5 -
Ertragswertverfahren
Zahlenbeispiel
Gewählte Werte
Jahresrohertrag
Liegenschaftszinssatz
Bodenwert
Gesamtnutzungsdauer
Restnutzungsdauer
Jahresrohertrag
Jahresrohertrag
2.185.500 €
2.185.500 €
2.185.500 €
12,8 %
6,00 %
8.000.000 €
60 Jahre
35 Jahre
-
-
12,8 % von 2.185.500 € = 279.744 €
12,8 % von 2.185.500 € = 279.744 €
=
=
Jahresreinertrag
Jahresreinertrag
2.185.500 € - 279.744 € = 1.905.756 €
2.185.500 € - 279.744 € = 1.905.756 €
Bodenertragsanteil
6,00 % von 8.000.000 € = 480.000 €
x
=
Gebäudereinertragsanteil
1.905.756 € - 480.000 € = 1.425.756 €
x
Rentenbarwertfaktor
Rentenbarwertfaktor
(1,0635 - 1) / (1,06 3 5 x 0,06) = 14,498
(1,0635 - 1) / (1,063 5 x 0,06) = 14,498
=
=
Gebäudeertragswert
Ertragswert
des kapitalisierten Reinertrages
1.425.756 € x 14,498 = 20.670.610 €
1.905.756 € x 14,498 = 27.629.650 €
+
+
Diskontierter Bodenwert
© J. Rath
Bodenwert
8.000.000 €
1 / 1,063 5 x 8.000.000 € = 1.040.842 €
=
=
Ertragswert der Liegenschaft
20.670.610 € + 8.000.000 € = 28.670.610 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
=
Ertragswert der Liegenschaft
27.629.650 € + 1.040.842 € = 28.670.492 €
-
6 -
Beispielhafte Mietsituation
Stichtag
Schematisch
20 €/m²
1.000 m² Nutzfläche
22 €/m²
25 €/m²
2014
2013
2012
2010
2010
2011
2009
2009
2008
1.000 m2 Nutzfläche
2007
2006
2005
2004
2003
2002
25 €/m²
© J. Rath
2062
2014
2008
18 €/m²
Prognostizierter Leerstand (Ertragsausfall)
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
7 -
Allgemeines Ertragswertverfahren
EW = RE * V +
„Vereinfachtes Ertragswertverfahren“
BW
qn
Marktüblich erzielbarer Jahresrohertrag (§ 18 ImmoWertV)
Mietansatz
Ertrag
pro Monat
Jahresrohertrag
Flächennutzungsart
Fläche
Mietfläche im Erdgeschoss
1.000 m²
18,00 €/m²
18.000 €
216.000 €
Mietfläche im 1. Obergeschoss
1.000 m²
18,00 €/m²
18.000 €
216.000 €
1.000 m²
18,00 €/m²
18.000 €
216.000 €
1.000 m²
18,00 €/m²
18.000 €
216.000 €
4.000 m²
864.000 €
864.000 €
© J. Rath
Marktüblich erzielbar erachteter Jahresrohertrag
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
8 -
„Allgemeines Ertragswertverfahren“
EW = ( RE − p * BW ) * V + BW
864.000 €
Marktüblich erzielbarer Jahresrohertrag
abzüglich kalkulatorischer, nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten
Verwaltungskosten
Betriebskosten
2,0%
1,0%
Instandhaltungskosten
Bürofläche
4.000 m²
gesamt
8,00 €/m²
3,7%
Mietausfallwagnis
4,0%
betragen somit
10,7%
17.280 €
8.640 €
32.000 €
32.000 €
34.560 €
92.480 €
des Jahresrohertrages
Jahresreinertrag
abzüglich Bodenertragsanteil
© J. Rath
Ertragsanteil der baulichen Anlagen
Kapitalisierung:
Restnutzungsdauer
n = 54 Jahre
p = 5,00 %
Rentenbarwertfaktor
V = 18,565
Gebäudeertragswert aus marktüblich
erzielbarem Jahresroh-/reinertrag
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
- 92.480 €
771.520 €
5,00% von 3.000.000 € =
- 150.000 €
621.520 €
621.520 € x 18,565 = 11.538.519 €
-
9 -
Sonderwertermittlung
Sonderwert aus temporärem Minderertrag ("Ertragsausfall")
Der temporäre Minderertrag wird als Sonderwert
entsprechend einer prognostizierten Leerstandszeit berücksichtigt.
Temporärer Minderertrag (Rohertrag):
zuzüglich Korrektur der BWK von 6 %
Zusatzkosten von 2,00 €/m² x 1.000 m² x 12 =
- 216.000 €
12.960 €
- 24.000 €
Temporärer Minderertrag (Reinertrag):
- 227.040 €
Kapitalisierung:
angenommen Vermarktungszeit
Rentenbarwertfaktor
© J. Rath
Sonderwert aus temporärem Minderertrag
n = 2,0 Jahre
p = 5,00 %
V = 1,859
-227.040,-- € x 1,859 = - 422.067 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
10 -
EW = RE * V +
„Over- / underrent-Berechnung“
BW
qn
Mietvertragliche Gegebenheit (Over- und Underrents)
Gemäß Angabe des Eigentümers beträgt
der vertragliche Mietertrag der vermieteten Flächen:
zuzüglich Bewertung des Leerstandes:
1. OG
Bürofläche
1.000
18,00
804.000 €
18.000 €
216.000 €
Somit beträgt der Jahres-Sollertrag (Sollmiete = Netto-Kaltmiete):
1.020.000 €
Der Barwert der Over- und Underrents errechnet sich aus der jeweiligen
Differenz der tatsächlich gezahlten Mieten gegenüber den als marktüblich
erzielbar erachteten Mietansätzen, kapitalisiert über die jeweilige
Restlaufzeit der Mietverträge (siehe Anlage)
Der Berechnung dieses Barwertes liegt der Gedanke zugrunde,
dass nach Ablauf des Mietvertrages wieder zu den Bedingungen des
marktüblich erzielbar erachteten Ertrages weitervermietet werden kann.
304.256 €
0 €
Gesamter Barwert der Over- und Underrents
304.256 €
© J. Rath
Summe der Barwerte aus Vermietungen über marktüblichem Ertrag (Overrents)
Summe der Barwerte aus Vermietungen unter marktüblichem Ertrag (Underrents)
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
11 -
EW = RE * V +
„Over- / underrent-Berechnung“
Mieter
Mieter 1
Mieter 2
Mieter 3
Mieter 4
Nutzung
Büro
Büro
Büro
Büro
Vermietete Bürofläche
vertragl. marktüblicher
MietMietansatz ansatz
Fläche
lt. Mietvertrag
vertragl.
Monatsmiete
[m² / Stk.]
[€]
[€/m²]
[€/m²]
[m² / Stk.]
[1]
[2]
[3] = [2] / [1]
[4]
[5]
1.000
0
1.000
1.000
25.000
0
22.000
20.000
marktübliche
Monatsmiete
[€]
Over- /
Underrent
(Rohertrag)
[€]
[6] = [4] x [5] [7] = [2] - [6]
Korrek.
BWK
6,0%
[€]
[8]
[€]
Restlaufzeit
Mietvertrag
[Jahre]
Rentenbarwertfaktor
(5,00%)
[-]
[€]
[€]
[9] = [7] + [8]
[10]
[11]
[12] = [9] x [11] x 12
[13]
Over- /
Underrent
(Reinertrag)
barwert
1)
18,00
1.000
18.000
7.000
- 420
6.580
2,00
1,859
+ 146.787
22,00
20,00
18,00
18,00
1.000
1.000
18.000
18.000
4.000
2.000
- 240
- 120
3.760
1.880
1,00
6,00
0,952
5,076
+ 42.954
+ 114.515
overrented
304.256,00
Underrented
--,--
12.220 €
67.000
Durchschnittliche Miete für Bürofläche [€/m²]
Sonder-
25,00
3.000
Miete aus Bürofläche [€]
Fläche
"gif"
MF-G
146.640 €
22,33
BW
qn
Sonderbarwert,
kumuliert
pro Monat
pro Jahr
+ 304.256
© J. Rath
Summe der Over- und Underrents
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
12 -
„Allgemeines Ertragswertverfahren“
EW = ( RE − p * BW ) * V + BW
Zusammenstellung des Ertragswertes
Gebäudeertragswert aus marktüblich erzielbarem Jahresrohertrag:
zuzüglich Sonderwert aus temporärem Mehrertrag:
abzüglich Sonderwert wegen temporärem Leerstand
zuzüglich Bodenwert:
- 422.067 €
3.000.000 €
14.420.708 €
© J. Rath
Ertragswert der Liegenschaft zum Stichtag
11.538.519 €
304.256 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
13 -
EW = RE * V +
„Vereinfachtes Verfahren“
BW
qn
864.000 €
Verwaltungskosten
2,0%
17.280 €
Betriebskosten
1,0%
8.640 €
Bürofläche
4.000 m²
8,00 €/m²
gesamt
Mietausfallwagnis
betragen somit
3,7%
32.000 €
4,0%
34.560 €
10,7%
92.480 €
des Jahresrohertrages
© J. Rath
Jahresreinertrag
Kapitalisierung:
Restnutzungsdauer
n = 54 Jahre
p = 5,00 %
Rentenbarwertfaktor
V = 18,565
erzielbarem Jahresroh-/reinertrag
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
32.000 €
- 92.480 €
771.520 €
771.520 € x 18,565 = 14.323.269 €
-
14 -
EW = RE * V +
„Vereinfachtes Ertragswertverfahren“
BW
qn
zuzüglich Sonderwert aus temporärem Mehrertrag:
304.256 €
abzüglich Sonderwert wegen temporärem Leerstand
- 422.067 €
zuzüglich diskontierter Bodenwert (BW/q n = 3.000.000 €/ 1,0554):
215.228 €
14.420.686 €
© J. Rath
14.323.269 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
15 -
Beispielhafte Mietsituation
Stichtag
Schematisch „Partielle Diskontierung“
20 €/m²
22 €/m²
25 €/m²
2062
2018
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
25 €/m²
888.000 €
2062
Phase 10
2018
Phase 6
2014
Phase 5
Phase 4
2010
Phase 1
2009
2008
© J. Rath
Phase 2
804.000 €
756.000 €
Phase 3
nachhaltig: 864.000 €/J.
Prognostizierter Leerstand (Ertragsausfall)
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
16 -
i
EW = ∑ RE *
„Partielle Diskontierung“
Phase
(1)
Rohertrag
(2)
BWK
(3)
Reinertrag
(4)=(2)-(3)
1
Barwert
V (5,0%;n=1)
=0,952
(5)=(4)xV
Diskont.faktot
Diskont.
Barwert
(6)
(7)=(5)x(6)
1
804.000 €
- 112.280 €
691.720 €
658.517 €
1,0000
658.517 €
2
756.000 €
- 108.920 €
647.080 €
616.020 €
0,9524
586.686 €
3
888.000 €
- 94.160 €
793.840 €
755.736 €
0,9070
685.475 €
4
888.000 €
- 94.160 €
793.840 €
755.736 €
0,8638
652.833 €
5
888.000 €
- 94.160 €
793.840 €
755.736 €
0,8227
621.746 €
6
888.000 €
- 94.160 €
793.840 €
755.736 €
0,7835
592.139 €
7
864.000 €
- 92.480 €
771.520 €
734.487 €
0,7462
548.086 €
8
864.000 €
- 92.480 €
771.520 €
734.487 €
0,7107
521.986 €
9
864.000 €
- 92.480 €
771.520 €
734.487 €
0,6768
497.130 €
10
864.000 €
- 92.480 €
771.520 €
734.487 €
0,6446
473.457 €
Gebäudeertragswert Phase 1-10
11-54
864.000 €
- 92.480 €
771.520 € 13.627.358 €
0,6140
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Verwaltungskosten
n
1/q
1
BW
+ n
i −1
q
q
Betriebskosten
2,0%
rd.
1,0%
Mietausfallwagnis
4,0%
Bürofläche
4.000 m²
8,00 €/m²
32.000 €
5.838.053 €
8.367.198 €
14.205.251 €
Gebäudeertragswert Phase 1 -10:
5.838.053 €
Gebäudeertragswert Phase 11 - 54 (Fortführungsphase):
© J. Rath
n
8.367.198 €
54
zuzüglich diskontierter Bodenwert (BW/q = 3.000.000 €/ 1,05 ):
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
215.228 €
14.420.479 €
-
17 -
Inhaltsübersicht
3. Beispiele Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren
© J. Rath
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
18 -
Beispiel der verschiedenen Darstellungsweisen des Ertragswertverfahren“
Kenngrößen:
Bürogebäude
Neubau 2009
Laufzeit Mietvertrag: 20 Jahre
Jahresrohertrag: 2.212.440 €/Jahr
Bewirtschaftungskosten: 208.570 €/Jahr
Mieterbonität: sehr gut
Nutzfläche: ca. 9.200 m²
Bodenwert: 11.400.000 €
Diskontierter Bodenwert: 664.965 €
Liegenschaftszinssatz: p = 4,85%
© J. Rath
Ähnliches Gebäude bezüglich Typ und Größe.
Das Bild dient nur der Veranschaulichung
und ist unabhängig vom Zahlenbeispiel.
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
19 -
Darstellung im „allgemeinen“ Verfahren
Ertragswertermittlung gemäß "allgemeinem Verfahren"
Jahresrohertrag (marktüblich erzielbar)
2.212.440 €
abzüglich der nicht umlagefähigen
Bewirtschaftungskosten (II.BV)
- 208.400 €
Jahresreinertrag
2.004.040 €
4,85 % von € 11.400.000 =
Gebäudereinertragsanteil:
Kapitalisierung:
Gesamtnutzungsdauer
Restnutzungsdauer
Rentenbarwertfaktor
Gebäudeertragswert
zuzüglich Bodenwert
1.451.140 €
n = 60 Jahre
n = 60 Jahre
p = 4,85 %
V = 19,416
1.451.140 € x 19,416
= 28.175.334 €
11.400.000 €
39.575.334 €
© J. Rath
Ertragswert zum Bewertungsstichtag
- 552.900 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
20 -
Entsprechende Darstellung im „vereinfachten“ Verfahren
Ertragswertermittlung im "vereinfachten Verfahren"
2.212.440 €
abzüglich der nicht umlagefähigen
Bewirtschaftungskosten (II.BV)
- 208.400 €
Jahresreinertrag
2.004.040 €
Kapitalisierung:
Gesamtnutzungsdauer
Restnutzungsdauer
Rentenbarwertfaktor
Gebäudeertragswert
zuzüglich diskontierter Bodenwert
2.004.040 € x 19,416
= 38.910.182 €
664.965 €
39.575.147 €
© J. Rath
n = 60 Jahre
n = 60 Jahre
p = 4,85 %
V = 19,416
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
21 -
Beispiel für sinnvolle Darstellung als „term and reversion“
Ertragswertermittlung aus mietvertraglichen Gegebenheiten
Mietvertraglicher Jahresrohertrag
abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten
2.212.440 €
- 208.400 €
Jahresreinertrag
2.004.040 €
Kapitalisierung:
Laufzeit des Mietvertrages
Rentenbarwertfaktor
Gebäudeertragswert
2.004.040 € x 12,622
=
25.295.489 €
Reversion-Phase
Jahresrohertrag (marktüblich erzielbar)
abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten
2.212.440 €
- 208.400 €
Jahresreinertrag
2.004.040 €
Kapitalisierung:
Restnutzungsdauer
Rentenbarwertfaktor
Gebäudeertragswert
Diskontierung
© J. Rath
n = 20 Jahre
p = 4,85 %
V = 12,622
n = 40 Jahre
p = 4,85 %
V = 17,517
2.004.040 € x 17,517
=
35.105.611 €
35.105.611 € x 0,3878
=
13.614.693 €
Ertragswertanteil aus mietvertraglicher Gegebenheit
25.295.489 €
Ertragswertanteil aus anschließend marktüblich erzielbarem Ertrag
13.614.693 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
664.965 €
39.575.147 €
-
22 -
Darstellung im „allgemeinen“ Verfahren
Kennwerte:
Wohngebäude Baujahr: 1904
Jahresrohertrag: 87.417 €/Jahr (= marktüblich erzielbar)
Bodenwert: 1.095.200 €
87.417 €
Jahresreinertrag
66.634 €
4,60% von 1.095.200 € =
Ertragsanteil der baulichen Anlagen
Kapitalisierung:
Restnutzungsdauer
Barwertfaktor
- 20.783 €
- 50.379 €
16.255 €
n = 30 Jahre
p = 4,60 %
V = 16,099
Gebäudeertragswert aus
marktüblich erzielbarem Jahresrohertrag
16.255 € x 16,099 =
261.689 €
© J. Rath
261.689 €
zuzüglich Bodenwert:
1.095.200 €
1.356.889 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
23 -
Entsprechende Darstellung im „vereinfachten“ Verfahren
Kennwerte:
Wohngebäude Baujahr: 1904
Jahresrohertrag: 87.417 €/Jahr (= marktüblich erzielbar)
Bodenwert: 1.095.200 €
87.417 €
- 20.783 €
Jahresreinertrag
Kapitalisierung:
Restnutzungsdauer
n = 30 Jahre
p = 4,60 %
Barwertfaktor
V = 16,099
Gebäudeertragswert aus
marktüblich erzielbarem Jahresrohertrag
66.634 € x 16,099 =
66.634 €
1.072.741 €
1.072.741 €
zuzüglich diskontierter Bodenwert (BW/qn = 1.095.200 €/ 1,04630):
1.356.888 €
© J. Rath
284.147 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
24 -
Inhaltsübersicht
3. Beispiele Sachwertverfahren
© J. Rath
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
25 -
Marktwertableitung aus einer Sachwertermittlung
Reihenmittelhaus
Kennwerte des Bewertungsobjektes:
Reihenmittelhaus, unterkellert,
nicht ausgebautes Dachgeschoss
Baujahr 1955
BGF
WFL
NFL
165 m²
61 m²
90 m²
Eigenheimgebiet in gehobener Lage
© J. Rath
Welche Verfahren kommen in Betracht ?
Vergleichswert und Sachwert
Auskunft aus der Kaufpreissammlung für Vergleichwertverfahren und zur
Ableitung eines individuellen Marktanpassungsfaktors für das Sachwertverfahren.
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
26 -
Reihenmittelhaus
Normalherstellungskosten NHK 2000
(ohne Baunebenkosten, inklusive Umsatzsteuer, Preisstand 2000)
Gebäudetyp: Reihenmittelhaus ohne ausgebautes Dachgeschoss, Typ 2.12
Ausstattungsstandard
mittel
Baujahrsklasse
1946 - 1959
Kosten der Brutto-Grundfläche von
525 €/m² bis 565 €/m² BGF
Angesetzte NHK / BGF
565 €/m²
Baupreisindex 2. Quartal 2010 (Jahr 2005 = 100)
113,5
Baupreisindex 2000 (Jahr 2005 = 100)
98,0
Landesfaktor Hessen (Landesspezifische Baupreisanpassung)
100,0
Regionalfaktor (Regionalspezifische Baupreisanpassung)
100,0
Index-angepasste NHK / BGF inkl. Umsatzsteuer, gerundet
655 €/m²
Gebäudeherstellungswert
Brutto-Grundfläche (BGF) : 165 m² à €
zuzüglich Baunebenkosten ca. 14 %
655 =
Normalherstellungskosten (Jahr 2000 = 100)
110.000 €
15.400 €
125.400 €
abzüglich Wertminderung nach Ross wegen fiktiven Alters (45/80)
© J. Rath
(nach "Ross", weil Marktanpassungsfaktoren entsprechend ermittelt)
und gegebenfalls Anpassung durch Ortsbesichtigung rd. 44%
Vorläufiger Gebäude-Zeitwert (Ausgangswert)
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
- 55.176 €
70.224 €
-
27 -
Reihenmittelhaus
Sachwert
Vorläufiger Gebäude-Zeitwert (Ausgangswert)
zuzüglich Zeitwert der Außenanlagen
zuzüglich Bodenwert
70.224 €
7.020 €
65.000 €
Vorläufiger Sachwert zum Bewertungsstichtag (Ausgangswert)
Marktanpassungsfaktor
142.244 €
1,23
175.000 €
abzüglich Wertminderung wegen Renovierungsstau
- 18.000 €
Sachwert der Liegenschaft zum Bewertungsstichtag
157.000 €
© J. Rath
Vorläufiger marktangepasster Sachwert
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
28 -
Reihenmittelhaus
3.2 Daten aus der Kaufpreissammlung
Nr.
Lage
(Ohne Inventar)
Wohnfläche
€
m²
Kaufpreis
Dachausbau
Grundstücks- Kaufpreis
größe
[€/m²-WFL]
m²
€/m²
Ziegenhainer Str. xyz
210.000
85
ja
174
2.471
2
Ziegenhainer Str. xyx
236.000
85
ja
174
2.776
3
Ziegenhainer Str. xz
201.000
85
ja
185
2.365
4
Max-Bock-Str. xy
217.500
80
ja
129
2.719
5
C-Goerdeler-Str. xx
135.000
61
nein
134
2.213
6
Max-Bock-Str. xx
205.000
62
nein
129
3.306
7
Adolf-Reichwein-Str.
181.600
63
nein
133
2.883
8
225.000
80
ja
170
2.813
9
Ziegenhainer Str. xy
211.000
82
ja
172
2.573
© J. Rath
1
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
29 -
Reihenmittelhaus
3.3 Fiktive Vergleichswerte ohne Dachgeschossausbau
Preisanpassung mit Faktor f = 1 - [20 m² / (2 x 30 m² + 20 m²)] = 0,75
Nr.
Lage
Kaufpreis
Wohnfläche
€
m²
Dachausbau
Grundstücks- Kaufpreis
größe
[€/m²-WFL]
m²
€/m²
Ziegenhainer Str. xyz
157.500
64
nein
174
2.461
2
Ziegenhainer Str. xyx
177.000
64
nein
174
2.766
3
150.750
64
nein
185
2.355
4
Max-Bock-Str. xy
163.125
60
nein
129
2.719
5
C-Goerdeler-Str. xx
135.000
61
nein
134
2.213
6
Max-Bock-Str. xx
205.000
62
nein
129
3.306
7
Adolf-Reichwein-Str.
181.600
63
nein
133
2.883
8
168.750
60
nein
170
2.813
9
Ziegenhainer Str. xy
158.250
62
nein
172
2.552
© J. Rath
1
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
30 -
Reihenmittelhaus
€/m² WFL
Minimum
Maximum
Spannweite
Median
unterer Wert
2.356 €/m²
Mittelwert
oberer Wert
2.595 €/m²
2.834 €/m²
Standardabweichung
Vergleichswert
obere Grenze
untere Grenze
© J. Rath
2.213 €/m²
2.883 €/m²
670 €/m²
2.636 €/m²
239 €/m²
9,21%
158.087 €
143.528 €
172.647 €
Bei Vollauswertung der KPS durch den Gutachterausschuss
erhält man für jedes Objekt einen eigenen Marktanpassungsfaktor !!
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
31 -
Marktwertermittlung bei geänderter Nutzung
Umwandlungsmöglichkeit nach WEG
Mehrfamilienwohnhaus (Mietshaus) in sehr guter Lage
Ertragswert der baulichen Anlagen
77.484 €
Jahresreinertrag
- 12.383 €
65.101 €
Kapitalisierung:
Restnutzungsdauer
n = 35 Jahre
p = 4,50 %
Barwertfaktor
V = 17,461
erzielbarem Jahresrohertrag
65.101 € x 17,461 =
1.136.729 €
Zusammenstellung:
Gebäudeertragswert aus marktüblich erzielbarem Jahresrohertrag
Unbeeinflusster Ertragswert des Grundstücks zum Stichtag
© J. Rath
abzüglich Ertragsminderung wegen mietrechtlicher Gegebenheiten
Ertragswert des Grundstücks zum Stichtag 1. Juli 2010
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
1.136.729 €
205.684 €
1.342.413 €
- 46.201 €
1.296.212 €
-
32 -
Einsicht und Auswertung der Kaufpreissammlung für Eigentumswohnungen
Daten des
Anzahl der
BewertungsKauffälle
objektes
Filterkriterien und Vergleichsfaktoren
Zeitraum der Kauffälle:
1.1.2006 - 01.07.2010
10
Baujahr:
1950-1970
10
Lage:
sehr gut
10
seht gut
Ortsteil:
Bezirke 10, 11, 17-19
10
18
Wohnfläche:
140 m² < A < 180 m²
10
160
Eigneranzahl
< 10
10
4
© J. Rath
Nr.
Lage
Adresse
€/m² WFL
Kaufpreis
Wohnfläche
Baujahr
Renovierung
Lage
im
Gebäude
€
m²
m²
m²
€/m²
Minimum
Maximum
Spannweite
Median
2.665 €/m²
4.698 €/m²
2.033 €/m²
3.772 €/m²
2.936 €/m²
Mittelwert
3.692 €/m²
Kaufpreis
[€/m²-WFL]
1
Beethovenstraße
710.000
156
1953
3.OG
4.551
2
Unterlindau xx
450.000
150
1950
1.OG
3.000
3
Telemannstraße
469.000
176
1960
3.OG
2.665
4
Schumannstraße xx
620.000
141
1951
3.OG
4.397
5
Unterlindau yy
700.000
149
1969
6.OG
4.698
6
Liebigstraße
577.000
141
1953
3.OG
4.092
7
Unterlindau xx
410.000
149
1950
EG
2.752
8
Liebigstraße
635.000
178
1953
4.OG
3.567
9
Schumannstraße xx
550.000
171
1952
4.OG
3.216
10
Schumannstraße xx
680.000
171
1952
1.OG
3.977
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
Auswertung über alle Daten
4.448 €/m²
Standardabweichung
Vergleichswert
Minimalwert
Maximalwert
756 €/m²
20,48%
2.063.828 €
1.641.224 €
2.486.432 €
-
33 -
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Investorenüberlegungen
Investorenrechnung
Erzielbar erachteter Preis
450 m²
120 m²
à
à
4.600 €/m²
5.000 €/m²
Projektwert
2.070.000 €
600.000 €
2.670.000 €
2.670.000 €
abzüglich
Generalrenovierung
neues Dachgeschoss
618 m²
206 m²
à
à
750 €/m²
1.000 €/m²
463.500 €
206.000 €
669.500 €
- 669.500 €
Nebenkosten
Umwandlung (Notar, Mieter etc.)
Gebühren (Planung, Genehmigung etc.)
10%
15%
- 66.950 €
- 100.425 €
- 167.375 €
Unternehmergewinn
15%
- 400.500 €
- 400.500 €
© J. Rath
(auf Projektwert bezogen)
1.432.625 €
Kaufmännisch sinnvolles Angebot eines Bauträgers:
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
1.430.000 €
-
34 -
Beispiel
Mehrfamilienwohnhaus (Mietshaus) in sehr guter Lage
Zusammenstellung:
Gebäudeertragswert aus marktüblich erzielbarem Jahresrohertrag
Unbeeinflusster Ertragswert des Grundstücks zum Stichtag
abzüglich Ertragsminderung wegen mietrechtlicher Gegebenheiten
205.684 €
1.342.413 €
- 46.201 €
Ertragswert des Grundstücks zum Stichtag 1. Juli 2010
1.296.212 €
Ermittelte Werte
Wertermittlungsstichtag = Qualitätsstichtag
1. Juli 2010
Zeitwert der baulichen Anlagen inkl. Außenanlagen
© J. Rath
1.136.729 €
395.455 €
Sachwert des bebauten Grundstücks (inklusiv Bodenwert)
1.355.455 €
Ertragswert des bebauten Grundstücks zum Stichtag
1.296.212 €
Wert unter Berücksichtigung des Wertsteigerungspotenzials
1.432.625 €
Marktwert des bebauten Grundstücks zum Stichtag 1.Juli 2010
1.430.000 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
35 -
5
WA II
35
GFZ 0,8
25
100 €/m²
500 m² BGF
Gebäude
5
Übergroße Grundstücke
10
5
40
Grundstücksgröße
A = 35 m x 40 m = 1.400 m²
Rohertrag: 500 m² x 0,85 x 6 €/m² x 12 = 30.600 €
© J. Rath
RND = 45 Jahre p = 5,50% : V = 16,548
Baurechtlich erf. Bauland A = 500 m²/0,8 = 625 m²
Baulandreserve: A = 1.400 m² - 625 m² = 775 m²
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
36 -
Übergroße Grundstücke
© J. Rath
Falsche Ertragswertermittlung:
Bodenwert: 1.400 m² à 100 €=
140.000 €
Jahresrohertrag
30.600 €
abzüglich 15% BWK
-4.590 €
Grundstücksreinertrag
26.010 €
-7.700 €
abzügl. 5,5% Bodenertragsanteil
Gebäudeertragsanteil
18.310 €
Gebäudertragswert: 16,548 x 1.900 €
=
302.994 €
Grundstücksertragswert
442.994 €
443.000 €
Richtige Ertragswertermittlung:
Bodenwert: 625 m² à 100 €=
62.500 €
Jahresrohertrag
30.600 €
abzüglich 15% BWK
-4.590 €
Grundstücksreinertrag
26.010 €
-3.438 €
abzügl. 5,5% Bodenertragsanteil
Gebäudeertragsanteil
22.573 €
Gebäudertragswert: 16,548 x 17.778 €
= 373.530 €
zuzügl. Baulandreserve: 775 m² à 100 € =
77.500 €
Grundstücksertragswert
513.530 €
513.500 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
37 -
Verkehrswert (Marktwert) vs. Market value
Definition des Verkehrswertes (Marktwertes)
Angebote im Bieterverfahren:
16.500.000 €
17.000.000 €
16.900.000 €
15.900.000 €
16.250.000 €
Marktwert i.S. § 194
Gute Zeiten
Market value
Schlechte Zeiten
Gute Zeiten
Verkäufer
Käufer
© J. Rath
Schlechte Zeiten
Durchschnittswert
= Marktwert i.S. §194:
16.310.000 €
Kaufpreis (Market Value):
17.000.000 €
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
38 -
Typischer Mietzyklus
Miete
[€/m²]
Idealisierter Verlauf des marktüblich erzielbaren Ertrages
sowie der leerstands- und nachfragebedingten Markt-Miete
Verlauf der Markt-Miete
Marktüblich
erzielbarer
Ertrag
© J. Rath
[Zeit]
Wenig Leerstand
Viel Leerstand
Wenig Leerstand
geringe
Leerstandsquote
0 - 8%
hohe
Leerstandsquote
8 - 18%
geringe
Leerstandsquote
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
39 -
Vielen Dank
für Ihre Aufmerksamkeit
Dipl.- Ing.
Jürgen Rath
FRICS
Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung
© J. Rath
Dreieichstraße 59
60594 Frankfurt am Main
Telefon +49 (069) 66 37 17 – 0
Fax +49 (069) 66 37 17 – 29
Email [email protected]
Homepage www.gutachter-rath.de
ImmoWertV
Leerstandsbewertung
-
40 -

Ertragswertverfahren - Sachverständigenbüro für

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