Bauplanungsrechtliche Einzelhandelssteuerung

Bauplanungsrechtliche Einzelhandelssteuerung
Dr. Christoph Brandenburg, Dr. Tanja Brunner
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Schweinfurt, 12.03.2015
Einzelhandelssteuerung
> Wo erfolgt die Einzelhandelssteuerung?
– Einzelhandel in der Planungshierarchie:




Landesentwicklungspläne
Regionalpläne
Flächennutzungspläne
Bebauungspläne
– Einzelhandelssteuerung über informelle Pläne und Konzepte
 Stadtentwicklungspläne
 Einzelhandelskonzepte
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Einzelhandelssteuerung
> Wesentliche Vorgaben des LEP 2013 für Einzelhandelsgroßprojekte:
5.3.1.
Lage im Raum
Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen nur in Zentralen Orten
ausgewiesen werden.
Abweichend sind Ausweisungen zulässig


5.3.2.
für Nahversorgungsbetriebe bis 1 200 m² Verkaufsfläche in allen Gemeinde
Für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs
dienen, nur in Mittel- und Oberzentren sowie in Grundzentren mit bestehenden Versorgungsstrukturen
in dieser Bedarfsgruppe.
Lage in der Gemeinde
Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich
integrierten Standorten zu erfolgen
Abweichend sind Ausweisungen in städtebaulichen Randlagen zulässig, wenn


Das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dient oder
Die Gemeinde nachweist, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte auf Grund der
topographischen Gegebenheiten nicht vorliegen.
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Einzelhandelssteuerung
> Wesentliche Vorgaben des LEP 2013 für Einzelhandelsgroßprojekte:
5.3.3.
Zulässige Verkaufsflächen
Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit
der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich
dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit
sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle
überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte


soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.H.,
soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100 000 Einwohner 30 v.H., für die
100 000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v.H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im
einschlägigen Bezugsraum abschöpfen
-> Steuerungselemente:
 Lage im Raum
→ Zulässigkeit nur in bestimmten Gemeinden
 Lage in der Gemeinde
→ Integrierte Lage
 Zulässige Verkaufsflächen
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Einzelhandelssteuerung
> Lage in der Gemeinde
> Grüner Pfeil:
Städtebaulich integrierte Lage
> Roter Pfeil:
Nicht städtebaulich integriert;
keine Randlage
Aus der im Rahmen des 2. Forums Einzelhandel erstellten Präsentation
„Landesentwicklungsprogramm Bayern - Festlegungen zu Einzelhandelsgroßprojekten (5.3 LEP)“ von Herrn Dr. Hellmut Fröhlich, November 2013
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Einzelhandelssteuerung
> Lage in der Gemeinde
> Integrierte Lage,
Da direkt an Siedlungszusammenhang angrenzend
Aus der im Rahmen des 2. Forums Einzelhandel erstellten Präsentation
„Landesentwicklungsprogramm Bayern - Festlegungen zu Einzelhandelsgroßprojekten (5.3 LEP)“ von Herrn Dr. Hellmut Fröhlich, November 2013
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Abwehr bzw. Durchsetzung von Einzelhandelsansiedelungen
Ausgangspunkt:
Einzelhandelskonzept
> Erstellung mittels sachverständiger
Datenerhebungen und -auswertungen
> Ermittlung eines zentralen Versorgungsbereiches
> Bestimmung der zentrenrelevanten
Sortimente
> Beschluss durch den Stadtrat
> Umsetzung des Konzeptes in der
Bauleitplanung
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Abwehr bzw. Durchsetzung von Einzelhandelsansiedelungen
> Ziel:
 Schutz des zentralen Versorgungsbereiches (Kommune)
 Durchsetzung des Projekts
(Entwickler)
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„Fallstricke“ bei der Einzelhandelsansiedelung
1. Fallgruppe: Bebauungsplan
> Art der baulichen Nutzung
– Mischgebiet
Kerngebiet, Sondergebiet
– Gliederung des Baugebietes:
horizontal oder vertikal
– Ausschluss bestimmter Sortimente
– Sortimentsliste
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„Fallstricke“ bei der Einzelhandelsansiedelung
1. Fallgruppe: Bebauungsplan
> Ausschluss von Betriebstypen,
Verkaufsflächenbeschränkungen
– Ausschluss bestimmter Betriebstypen
– Begrenzung der Gesamt-VK über Festsetzungen zum Maß der
baulichen Nutzung (GRZ, GFZ etc.)
– Begrenzung der Gesamt-VK über Festsetzungen zur überbaubaren
Grundstücksfläche (Baugrenzen, Baulinien, Bebauungstiefen)
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„Fallstricke“ bei der Einzelhandelsansiedelung
1. Fallgruppe: Bebauungsplan
> Ausschluss von Betriebstypen,
Verkaufsflächenbeschränkungen
– Baugebietsbezogene VK-Beschränkungen sind in typisierten
Baugebieten nicht zulässig
– Auch Festsetzung von VKZ ist in typisierten Baugebieten nicht
zulässig
– Festsetzung von VKZ in Sondergebieten ist zulässig
– Bislang unklar, ob Beschränkungen auf nur einen
Einzelhandelsbetrieb in Sondergebieten zulässig sind
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„Fallstricke“ bei der Einzelhandelsansiedelung
1. Fallgruppe: Bebauungsplan
> Maß der baulichen Nutzung
– Baulinien, Baugrenzen
– Überplanung im Bestand
– Überschreitung von grdsl. zulässigen Obergrenzen
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„Fallstricke“ bei der Einzelhandelsansiedelung
1. Fallgruppe: Bebauungsplan
> Einzelhandelskonzept
– „Übernahme“ in den Bebauungsplan
– Schlüssigkeit
– Aktualität
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„Fallstricke“ bei der Einzelhandelsansiedelung
1. Fallgruppe: Bebauungsplan
> Abwägungsfehler
– Städtebauliche Belange
weitere öffentliche Belange
Eigentümerinteressen
– Beteiligung der Öffentlichkeit
– Umgang mit Einwendungen
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„Fallstricke“ bei der Einzelhandelsansiedelung
1. Fallgruppe: Bebauungsplan
> Veränderungssperre
– Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes
– Normenkontrolle
– Maximale Geltungsdauer und Entschädigungspflichten
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„Fallstricke“ bei der Einzelhandelsansiedelung
1. Fallgruppe: Bebauungsplan
> Immissionsschutz
– Immissionen
Festsetzung zur Art der baulichen
Nutzung
– Gebot der Konfliktbewältigung
– Gutachter
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„Fallstricke“ bei der Einzelhandelsansiedelung
1. Fallgruppe: Bebauungsplan
> Grünordnerische Festsetzungen
– Planungsrechtliche
Vorgabe
örtliche Bauvorschrift
 Bedingte Festsetzungen
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„Fallstricke“ bei der Einzelhandelsansiedelung
2. Fallgruppe: Unbeplanter Innenbereich - § 34 Abs. 3 BauGB
> Zentraler Versorgungsbereich
> Schädliche Auswirkungen
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Dr. Christoph Brandenburg
Partner, München
Dr. Tanja Brunner
Senior Associate, München
Christoph Brandenburg ist Partner bei Taylor Wessing und berät die
Immobilienwirtschaft und die öffentliche Hand im öffentlichen Bau- und
Planungsrecht. Ein besonderer Schwerpunkt liegt hierbei regelmäßig auf
Einzelhandelsthemen.
Tanja Brunner berät als Rechtsanwältin nationale und internationale
Mandanten vorwiegend im öffentlichen Bau- und Planungs- sowie
Umweltrecht. Neben der Beratung von Planungsverfahren
(Bauleitplanung und Baugenehmigungsverfahren) ist sie auch im
Umweltrecht tätig.
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