Danske husholdninger på dybt vand

Transcription

Danske
husholdninger
på dybt vand
Resultater fra en undersøgelse
blandt 2.386 husholdninger
Morten Skak og
Gintautas Bloze
Februar 2013
Danske
husholdninger
på dybt vand
Resultater fra en undersøgelse
blandt 2.386 husholdninger
Morten Skak og
Gintautas Bloze
Februar 2013
Syddansk Universitet
Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi
www.sdu.dk
Indholdsfortegnelse
Forord ........................................................................................................................ 4
Resumé ...................................................................................................................... 5
1.
Indledning ...................................................................................................... 9
2.
Undersøgelsens population ........................................................................... 9
3.
Dansk økonomi i sommeren 2012 ............................................................... 11
4.
Primære boliger ........................................................................................... 13
4.1 Lån med pant i den primære bolig ............................................................. 13
4.2 Boligernes markedsværdi .......................................................................... 14
4.3 Solvens for primære boliger ...................................................................... 17
5.
Sekundære boliger ....................................................................................... 19
5.1 De sekundære boligers markedsværdi og belåning................................... 19
5.2 Den samlede solvens for de primære og sekundære boliger i Danmark .. 22
6.
Husholdningernes lån, indkomst og formue................................................ 23
6.1 Andre lånetyper ......................................................................................... 23
6.2 Lån og indkomst ......................................................................................... 25
6.3 Husholdningernes aktiver .......................................................................... 29
6.4 Husholdningernes samlede solvenssituation ............................................ 31
7.
Husholdningernes valg af lånetyper ............................................................ 35
8.
Husholdningernes økonomiske situation .................................................... 43
8.1 Økonomisk råderum og indkomst ............................................................. 45
8.2 Økonomisk hjælp mellem forældre og børn.............................................. 48
8.3 Husholdninger med betalingsproblemer ................................................... 49
8.4 Husholdninger, der ikke betaler ydelserne ................................................ 52
8.5 Husholdninger, der tager ekstraarbejde .................................................... 53
8.6 Husholdningernes økonomisk situation og solvens ................................... 55
8.7 Hvor robuste er de insolvente husholdninger? ......................................... 57
8.8 Konsekvenserne af renteforhøjelser.......................................................... 60
8.9 Udløb af afdragsfrihed ............................................................................... 61
9.
10.
Forbedringer af boligen ............................................................................... 62
Belåning og udlejning af sekundære boliger ........................................... 65
2
11.
Husholdningernes psykiske stressniveau................................................. 68
12.
Afsluttende bemærkninger ...................................................................... 70
Referencer ............................................................................................................... 72
Appendiks ................................................................................................................ 74
3
Forord
Denne rapport resultatet af et projekt hos Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi ved Syddansk Universitet. Den bagvedliggende
spørgeskemaundersøgelse er gennemført af Danmarks Statistiks interviewservice. Der er desuden i mindre omfang anvendt registerdata
fra Danmarks Statistik. Forfatterne takker for samarbejdet og den
service, der er ydet fra Danmarks Statistik. Projekt har modtaget
økonomisk støtte fra Realdania/Boligøkonomisk Videncenter, som
også står for formidlingen af denne rapport. Forfatterne takker for
den økonomiske støtte fra Realdania og det gode samarbejde med
Boligøkonomisk Videncenter. Vi takker også for råd og kommentarer
fra kolleger ved instituttet. Eventuelle fejl i rapporten er alene vores
ansvar.
Morten Skak og Gintautas Bloze
4
Resumé
Denne rapport baserer sig på en spørgeskemaundersøgelse gennemført i sensommeren 2012. Et web-baseret spørgeskema blev sendt til
3731 personer, med efterfølgende opfølgning med interview per telefon. Ud af disse har 2386 personer responderet, svarende til 64 procent. Der er først og fremmest spurgt til husholdningernes økonomiske forhold, herunder deres låneforhold og værdien af deres boliger
mv. Primær fokus i undersøgelsen har været boligejere, men andelshavere og lejere er også inddraget.
Knap 90 procent af boligejerne oplyser at have lån med pant i den
primære bolig, mens det kun gælder for knap halvdelen af andelshaverne. Også boligens eller andelens skønnede handelsværdi oplyses,
således at forholdet mellem restgælden og boligernes værdi kan beregnes. Noget over halvdelen af ejerboligerne har god solvens, idet
lånene udgør mindre end 80 procent af boligernes værdi. Omvendt er
over 6 procent af ejerne teknisk insolvente, idet restgælden med pant
i boligen overstiger boligens markedsværdi. Situationen er noget
værre for ejerlejligheder end for parcelhuse. Andelshavere er generelt
meget solvente, men blandt dem er der enkelte stærkt insolvente
andelshavere.
Teknisk insolvens ”stavnsbinder” typisk boligejerne, idet et salg af
boligen ikke fuldt ud kan indfri restgælden. De tidligere ejere vil derfor få en personlig gæld, som gør det svært at komme videre i livet.
Mere end en fjerdedel af boligejerne har en restgæld, der overstiger
80 procent af boligens værdi. De har således ikke en friværdi i boligen, der gør dem i stand til at optage tillægslån hos et realkreditinstitut f. eks. med henblik på at forbedre boligen i form af energirenoveringer.
Det vides ikke præcist, hvor mange blandt de besvarende husholdninger, der har et afdragsfrit realkreditlån, som vil udløbe indenfor de
nærmeste år. Men de af dem, som har en restgæld, der overstiger 80
5
procent af boligens værd, kan blive udsat for betydelige stigninger i
ydelserne. Det skønnes på et meget groft grundlag, at over 100 tusinde husholdninger skal have særbehandling for at komme igennem
en refinansiering af lånene.
Inkluderes de sekundære boliger, som typisk er sommerhuse, bliver
solvensgraderne generelt bedre, da disse boliger er mindre belånte.
I tilknytning til lån med pant i en bolig har respondenterne givet oplysninger om andre lån og andre aktiver. Derimod foreligger pensionsformuerne ikke belyst. Ses der bort fra disse, kan de samlede lån
sættes i forhold til de samlede aktiver. For parcelhusejerne og andelshaverne forbedrer inddragelse af andre lån og aktiver solvensbilledet, mens situationen generelt forværres for lejerne. Det sidste
skyldes, at en del lejere optager andre lån, som ikke placeres i værdibevarende aktiver.
Undersøgelsen giver oplysninger om realkreditbelåningen af den primære bolig. I forhold til anden statistik er andelen med afdragsfrihed
lidt mindre blandt husholdningerne i denne undersøgelse, og det
samme gælder for andelen med variabelt forrentede lån. Der findes
en tendens til, at de insolvente husholdninger i højere grad har afdragsfrie lån, og generelt er det således, at variabel rente er mere
udbredt blandt husholdninger med højere indkomster. Ikke overraskende har de unge husholdninger den ringeste solvens.
Husholdningerne er også spurgt om, hvor stor en stigning i de månedlige udgifter de kan klare, før udgifter og indtægter ikke længere
hænger sammen. Det således angivne økonomiske råderum forøges
med indkomsten og alderen, og hvis der er en samlever, mens det
reduceres, hvis der er børn i husholdningen. Når der spørges til betalingsproblemer eller manglende betalinger, klarer ejerne sig bedst og
lejerne værst. Insolvente husholdninger har den højeste tilbøjelighed
til at have betalingsproblemer.
Generelt har de insolvente husholdninger et relativt beskedent økonomisk råderum, både når insolvensen beregnes ud fra alle passiver
og aktiver, og når den beregnes i relation til den primære bolig. Med
udgangspunkt i den oplyste restgæld samt lånetypen med pant i den
6
primære bolig kan det beregnes, om ydelsesstigningerne ved en renteforhøjelse kan rummes inden for det opgivne økonomiske råderum.
En rentestigning på et procentpoint vil medføre, at ca. 4½ procent af
husholdningerne med lån med variabel rente ikke kan rumme det
inden for rådighedsbeløbet. Andelen stiger til 9½ procent af husholdningerne, hvis renten stiger med to procentpoint. De knap 4½ procent udgør 2½ procent af ejerboligerne. Opregnet til landsplan bliver
der tale om mellem 32 og 33 tusind ejerboliger, og mellem 66 og 67
tusind boliger, hvis rentestigningen bliver på to procentpoint.
Blandt de husholdninger, som ikke kan klare en rentestigning på et
procentpoint, er knap en femtedel insolvente, idet deres lån i boligen
overstiger boligens værdi. For disse boliger er der udsigt til tab for
långiverne, når renten stiger. Opregnet til landsniveau bliver antallet
af boliger, som umiddelbart kan påføre realkreditinstitutterne tab ved
en rentestigning på et procentpoint, knap 6 tusind eller 4 promille af
alle ejerboligerne. Tallene for en to procentpoints rentestigning bliver
henholdsvis godt 17 tusind og 1,3 procent af alle ejerboligerne i
Danmark.
De insolvente boliger er typisk de parcelhuse, som blev højt belånte,
da boligpriserne var på sit højeste, og det betyder, at de sidder på en
procentvis større andel af de udestående realkreditlån end de ovennævnte tal antyder. De ovennævnte 4 promille af ejerboligerne bliver
således til 1½ procent af ejerboligernes restgæld. Ved en to procentpoints stigning af renten vil 4½ procent af ejerboligernes samlede
restgæld være udsat for tab.
Et egentligt rentechok i form af en rentestigning på 5 procentpoint
bringer en tredjedel af husejerne med variabel rente i økonomisk uføre svarende til knap 17 procent af alle husejere, eller et sted mellem
200 og 225 tusind ejerboliger på landsplan. Heraf vil knap 3 procent
eller mellem 35 og 36 tusind boligejere være insolvente.
Isoleret set er realkreditsektoren robust nok til at klare en rentestigning på fem procentpoint. Regnes der f. eks. med et tab på 20 procent af restgælden i de insolvente boliger, hvis husholdninger ikke
7
kan klare rentestigningen, bliver tabet 1½ procent af institutternes
samlede udestående restgæld i ejerboligerne.
Rentechokket på 5 procentpoint vil imidlertid have negative makroøkonomiske virkninger. Når et sted mellem 200 og 225 tusind husholdninger i ejerboliger kommer i økonomisk uføre, vil det medføre et
kraftigt negativt gennemslag i det private forbrug, på boligmarkedet
og dermed i dansk økonomi generelt. Den negative effekt på økonomien kan medføre yderligere belastninger af realkreditten.
Forbedringer af boligen kan ses som et alternativ til at betale afdrag
på realkreditlånene, men i undersøgelsen blev der ikke fundet sammenhæng mellem vedligeholdelse og forbedringer af boligen på den
ene side og afdragsfrihed på den anden.
Specielt for de sekundære boliger udgør udlejning en mulighed for at
afhjælpe ydelsesbyrden, og der findes større tilbøjelighed til at udleje
jo ringere solvens, der er for den sekundære bolig.
Den foreliggende undersøgelse kan ikke påvise en signifikant sammenhæng mellem de mere risikable lånetyper, og psykisk stress hos
de husholdninger, som vælger denne lånetype. Den afslører imidlertid
en tendens til, at nogle ejere med økonomiske problemer tager lettere på disse end lejerne.
I et afsluttende afsnit perspektiveres de her fundne resultater i forhold til de nylige undersøgelser af Andersen et al. (2012b) og Erhvervs- og Vækstministeriet (2013), og de makroøkonomiske implikationer kommenteres.
8
1. Indledning
Som led i et forskningsprojekt med støtte fra Realdania gennemførtes
i august og september 2012 en spørgeskemaundersøgelse, hvor der
blev taget kontakt til 3.731 voksne personer i Danmark. Danmarks
Statistik stod for den praktiske gennemførelse af undersøgelsen, som
blev tilretteagt som en web-baseret undersøgelse med efterfølgende
opfølgning ved interview per telefon.
Et af de væsentlige forhold, som er søgt belyst med undersøgelsen,
er husholdningernes økonomiske situation og reaktionsmønstre med
speciel interesse for de husholdninger, som har optaget lån med pant
i fast ejendom og som er højt gældsatte i forhold til værdien af deres
formue. I engelsk litteratur bruger man ofte betegnelsen ”Houses
under Water”, når gælden på husholdningernes lån med pant i boligen overstiger boligens værdi1. Da danske husholdninger er højt
gældsatte i international sammenligning, er titlen på denne rapport
blevet Danske husholdninger på dybt vand.
2. Undersøgelsens population
På baggrund af de senest foreliggende registerdata blev personerne i
undersøgelsen udvalgt blandt ”hovedpersoner”, dvs. den person i en
husholdning, som har den højeste indkomst, i ordinære husholdninger. Kollegier, plejehjem og lignende2 er således ikke medtaget. Kun
personer med alder fra 26 til 87 år er med i undersøgelsen. En pilotundersøgelse blev indledningsvis gennemført og viste blandt andet en
lavere svartilbøjelighed blandt yngre mennesker. Da yngre personer
og personer med lavere uddannelse traditionelt har lavere svarprocenter, blev dette søgt imødegået gennem en overvægtning af disse
personer i stikprøven. Herudover blev stikprøven stratificeret ud fra
enkelte andre kriterier for at sikre en god repræsentativitet. Desuden
blev boligejere bevidst overvægtede for at sikre et tilfredsstillende
1
På dansk bruges ofte betegnelsen teknisk insolvens for denne situation.
2
En mere udførlig redegørelse for stikprøven findes i appendiks bagest.
9
datagrundlag for denne gruppe. Tabel 1 viser de 2.386 respondenters
fordeling på boligform og boligtype. Det er især lejerne, som er underrepræsenterede blandt respondenterne, mens andelen af lejere i
andelsboliger ligger på niveau med landsgennemsnittet. Overvægtningen af ejere betyder naturligvis, at de typiske ejerboligtyper er
overvægtede i analyser, hvor alle observationer anvendes.
Tabel 1: Svarpersonernes fordeling på boligform og -type
Ejerbolig
Andelsbolig
Lejebolig
Ved ikke
Total
1.227
9
44
11
1291
Række-/dobbelthus
132
48
71
2
253
Etagebolig
144
123
298
2
567
Landbrugsejendom
196
0
9
4
209
Sommerhus
13
0
0
0
13
Anden type
24
6
20
0
50
2
0
1
0
3
1.738
186
443
19
2.386
Parcelhus
Ved ikke
Total
Der blev primært spurgt om personernes og deres eventuelle samlevers boligforhold samt deres gældsætnings- og formueforhold. Der er
indhentet svar fra 2.386 personer, hvilket giver en svarprocent på 64.
Det er som nævnt hovedpersonerne i husholdninger, der udspørges.
Men såfremt det oplyses, at hovedpersonen bor sammen med en ægtefælle eller samlever, spørges der også til dennes forhold. For eksempel spørges der: Hvad er restgælden på de(t) lån, du har i denne
bolig? Såfremt der er en ægtefælle/samlever spørges der i stedet:
Hvad er restgælden på de(t) lån, du og/eller din samlever har i denne
bolig? Formålet har været at få belyst husholdningernes samlede
økonomiske forhold3. I rapporten bruges udtrykket husholdningen
3
Udvælgelsesteknikken medfører, at i husholdninger, hvor der f. eks. er børn og/eller
(bedste)forældre, der har lån og formue, men ikke den højeste indkomst, vil disse ikke
blive hovedpersoner. Oplysninger om deres lån og formue kommer således ikke med i
undersøgelsen.
10
oftest, men i nogle tilfælde tales der om respondenten eller hovedpersonen.
3. Dansk økonomi i sommeren 2012
Undersøgelsen er som nævnt gennemført i månederne august og
september 2012, og resultaterne skal ses i lyset af den generelle
økonomiske situation på det tidspunkt og situationen på boligmarkedet i særdeleshed.
Målt ved udviklingen i værditilvæksten (realt BNP) betegnede sommeren 2012 en fortsættelse af et meget svagt, stort set stagnerende
vækstforløb. Sæsonkorrigeret lå bruttoledigheden på godt 6 procent,
og antallet af ledige var omkring 150.000 personer (fuldtidspersoner
brutto). Når der ses bort fra sæsonudsving, havde ledigheden holdt
sig på dette niveau siden 2010. Den stabile ledighed var i sig selv et
positivt tegn i en tid med manglende vækst i økonomien og kan have
medvirket til den forbedring af forbrugertilliden, især af familiernes
syn på deres egen økonomi, som indtraf op til undersøgelsens gennemførelse. Danmarks Statistiks tillidsindikator steg således frem til
sommeren 2012, men faldt igen i september. Årsagen til faldet i indikatoren var i højere grad svagere generelle økonomiske udsigter end
forværring af familiernes egen økonomiske situation.
Boligmarkedet var stadig præget af forholdsvis få handler og lange
salgstider. Den faldende pristendens, jfr. figur 1, blev imidlertid afløst
af stagnerende priser for enfamiliehuse i 2012, mens priserne på
ejerlejligheder begyndte at vise tendens til stigning.
En usædvanlig lav rente for såvel de fast som de variabelt forrentede
realkreditlån holdt i nogen grad en hånd under priserne på boligmarkedet. Renten på de fast forrentede lån lå på et historisk lavt niveau
omkring 3,5 procent per år. Samtidig var rentespændet til de variabelt forrentede lån forholdsvis stort, således at renten på de helt korte F1 lån kom under 1 procent. Den lave faste rente udløste en del
lånekonverteringer, men de variabelt forrentede lån bevarede deres
store popularitet.
11
Figur 1: Prisindeks (2006 = 100) for enfamiliehuse og ejerlejligheder
og obligationsrenter
110
105
100
95
90
85
80
75
70
65
Enfamiliehuse
2012M05
2012M01
2011M09
2011M05
2011M01
2010M09
2010M05
2010M01
2009M09
2009M05
2009M01
2008M09
2008M05
2008M01
2007M09
2007M05
2007M01
2006M09
2006M05
2006M01
60
Ejerlejligheder
Pct.
9
8
7
6
5
4
3
2
1
Kort rente
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
0
Lang rente
Note: Prisindeksene viser udviklingen i de nominelle priser.
Kilde: Danmarks Statistik og Realkreditrådet.
12
4. Primære boliger
I første omgang behandles de økonomiske forhold i relation til husholdningernes primære bolig4. Nogle husholdninger har herudover en
eller flere sekundære boliger. Den mest typiske sekundære bolig er et
sommerhus, men det kan også være en ferielejlighed i Danmark eller
i udlandet, et timesharearrangement og andet.
4.1 Lån med pant i den primære bolig
Mens ejere har mulighed for at optage lån med pant i boligen (ejendommen), har lejere i andelsboliger mulighed for at belåne deres andel i foreningens formue. På spørgsmålet, om der er lån i boligen eller
andelen, fordeler svarene sig som illustreret i figur 2.
Figur 2: Er der lån med pant i den primære bolig?
100
90
80
Procent
70
60
ja
50
nej
40
andet svar
30
20
10
0
Ejerbolig
Andelsbolig
Kilde: Egne beregninger på basis af interview data
Figuren viser som forventeligt, at lån med pant i boligen er stærkt
udbredt blandt ejere, hvoraf 88 procent har et sådant lån. Blandt le-
4
Den primære bolig er den bolig, der er registreret som helårsbolig. I nogle tilfælde kan
det være et sommerhus. Se tabel 2.
13
jere i andelsboliger er det langt mindre udbredt at optage lån med
pant i andelen. Her er det kun knap halvdelen, som har denne form
for lån. Denne lånemulighed blev imidlertid først tilladt for lejere i
andelsboliger i 2005, så lånemuligheden er blevet udbredt på kort tid.
4.2 Boligernes markedsværdi
Husholdningerne er blevet spurgt om, hvad de mener, deres bolig
eller andel kan sælges til på boligmarkedet ”i dag”. Da registerdata
for 2012 kommer med forsinkelse, er det ikke muligt, at foretage en
vurdering af, hvor realistisk de opgivne salgsværdier er. En sådan
vurdering vil endvidere kun kunne foretages på gennemsnitlig basis,
da der ikke i registrene er oplysninger om alle de prispåvirkende forhold, som gør sig gældende for den enkelte ejendom. Andre undersøgelser, se f. eks. Benitez-Silva et al. (2009) og referencerne deri, peger på, at ejernes vurdering af deres ejendoms værdi er realistisk,
når købet er foretaget i økonomisk vanskelige tider, mens der er en
tendens til overvurdering, når købet er foretaget i en periode med
økonomisk opgang. I deres amerikanske undersøgelser ligger ejernes
vurdering i gennemsnit 5 til 10 procent over handelsprisen. Det kan
måske sammenlignes med de prisnedslag, der gives på handlede
ejendomme i Danmark i 2012. Regnet i forhold til den første udbudspris blev der i årets andet kvartal givet et prisnedslag på ca. 10 procent, lidt mere for parcelhuse og lidt mindre for ejerlejligheder5.
Tabel 2 giver en oversigt over de oplyste værdier af boliger og andele. For de respondenter, der ejer flere boliger, vedrører tallene alene
primærboligen. Standardafvigelsen er et udtryk for afstanden mellem
de enkelte observationer (dvs. oplyste salgsværdier) og gennemsnittet og er især påvirket af de større afvigelser. De store standardafvigelser i tabellen betyder således, at observationerne ikke er stærkt
koncentrerede omkring gennemsnitsværdien. Ved en vurdering af
gennemsnittenes generelle repræsentativitet, skal man desuden tage
hensyn til antallet af respondenter. Jo færre respondenter, jo mindre
sikkert er det beregnede gennemsnit for gruppen.
5
Ifølge Realkreditrådets Boligmarkedsstatistik.
14
Tabel 2: Den selvrapporterede salgsværdi af primære boliger og andele
StandardVærdier i kroner
Parcelhus
Respondenter
Gennemsnit
afvigelse
Minimum
Maximum
1195
2.037.789
1.114.493
100.000
8.600.000
9
522.778
263.618
260.000
1.100.000
128
2.002.852
1.007.479
600.000
7.200.000
46
707.000
504.305
200.000
3.200.000
Ejerboliger
139
1.789.056
1.263.718
119.800
6.000.000
Andelsboliger
119
949.454
749.846
50.000
6.000.000
Ejerboliger
178
2.404.410
1.530.742
375.000
9.000.000
Ejerboliger
12
1.337.500
660.965
400.000
2.500.000
Ejerboliger
21
1.635.714
902.378
450.000
4.000.000
5
650.000
331.662
350.000
1.200.000
1853
1.928.413
1.207.559
50.000
9.000.000
Ejerboliger
Andelsboliger
Række/dobbelthus
Etagebolig
Ejerboliger
Andelsboliger
Landbrugsejendom
Sommerhus
Anden type
Andelsboliger
Total
Note: Kun værdier over 10 tusind og under 10 millioner kroner er medtaget. I totalen indgår en respondent, der ikke har oplyst boligtypen. For respondenter med flere boliger vedrører værdierne alene primærboligen.
Kilde: Egne beregninger på basis af interview data
Det kan konstateres, at en andel i en andelslejlighed typisk har en
ganske høj værdi i dag, og det forklarer naturligvis, at tæt på halvdelen af andelshaverne har optaget lån med pant i andelen, jfr. figur 2.
Når der ses bort fra de ekstreme observationer, er værdien af en andel i gennemsnit knap 860 tusind kroner, mens værdien af en ejerbolig i gennemsnit er lidt over 2 millioner kroner.
15
Figur 3: Forholdet mellem restgælden og boligens værdi. Ejerboliger
0
5
Procent
10
15
og andele
.5
1
LTV af primær bolig
1.5
2
0
5
Procent
10
15
0
0
.5
LTV af andel
1
1.5
Note: Kun observationer for respondenter, der har gæld med pant i boligen eller andelen,
og hvor LTV er mindre end 2, er medtaget i figurerne.
Kilde: Egne beregninger på basis af interview data.
16
4.3 Solvens for primære boliger
Boligejerne og lejerne i andelsboliger er som vist ovenfor også blevet
spurgt, om de har lån med pant i boligen eller andelen. Hvis de har
dette, spørges der om størrelsen af restgælden på disse lån. Da spørgeskemaet blev udformet var det formodningen, at de udspurgte personer lettest kunne svare på restgældens størrelse; men det skal erindres, at restgælden typisk vil afvige noget fra det beløb, der kræves
ved indfrielse af lånene, idet kursen på de bagvedliggende obligationer varierer. Under en antagelse om, at den opgivne salgsværdi er
korrekt, kan forholdet mellem restgælden og værdien af boligen eller
andelen, betegnet LTV-kvoten (loan to value) beregnes6.
Figur 3 giver et visuelt indtryk af fordelingen af LTV-kvoten for de to
boligformer. LTV-kvoten for boligejerne, der har gæld med pant i boligen, er vist i det øverste histogram i figuren. I gennemsnit udgør
restgælden 66 procent af boligernes værdi, og som det fremgår, er
figuren højreskæv, således at mere end halvdelen har en LTV-kvote
herunder. Der er dog også en del teknisk insolvente boligejere, hvor
restgælden overstiger boligens værdi (dvs. LTV-kvoten er over 1 og
husholdningerne er ”under water”). Der drejer sig om 7,5 procent af
boligejerne, der har gæld med pant i boligen, og 6,1 procent af alle
boligejere. Ser man kun på ejere af parcelhuse og række/dobbelthuse, er procenterne for teknisk insolvente boligejere henholdsvis 7,3 og 5,9, altså lidt mindre; mens procenterne for etageejendomme (ejerlejligheder) er 14,1 og 12,5, dvs. væsentlig højere.
LTV-kvoten for lejere i andelsboliger, dvs. andelshavere, der har gæld
med pant i andelen, er vist i det nederste histogram i figur 2. Også
denne figur er højreskæv. Restgælden udgør i gennemsnittet 75 procent af andelens værdi. De teknisk insolvente lejere i andelsboliger
udgør 7,6 procent af andelshaverne med gæld, dvs. helt på linje med
billedet for ejere; men kun 3,2 procent af alle andelshaverne er teknisk insolvente, idet kun knap halvdelen har lån med pant i andelen,
jfr. figur 1.
6
LTV-kvoten omfatter således ikke kun realkreditlån, men alle lån med pant i boligen eller
andelen.
17
Tabel 3: Solvensgrader for primære ejer- og andelsboliger
Andele i procent af alle
Meget
Svagt
Svagt
Meget
solvente
solvente
insolvente
insolvente
LTV≤0,8
0,8<LTV≤1
1<LTV≤1,2
1,2<LTV
pant i boligen
55,4
19,8
4,0
2,1
81,3
husholdninger i kategorierne
Boligejere
Husholdninger
med oplyst
-
Parcelhuse mv.
55,2
19,7
4,1
1,8
80,8
-
Ejerlejligheder
48,6
26,4
6,3
6,3
87,6
Andelshavere
30,6
8,6
0,0
3,8
43,0
Total
53,0
18,7
3,6
2,3
77,6
Vægtet total
52,1
18,3
3,5
2,3
76,1
Vægtet total med nedslag
43,6
19,0
9,1
4,4
76,1
Noter: Tabellens procenter baserer sig på de boliger, hvor alle oplysninger til beregning af
LTV foreligger, og er i forhold til alle husholdninger/boliger, også ikke-belånte, i kategorierne. Da ikke alle respondenter oplyser de nødvendige data, udgør de angivne procenter en
undergrænse i de enkelte kategorier. Parcelhuse omfatter også række- og dobbelthuse.
Ejerlejligheder er her defineret som boliger i etagehuse, der bebos af ejeren. Den vægtede
total angiver de procentvise andele, såfremt fordelingen på ejerform i stikprøven havde
svaret til fordelingen på ejerform på landsplan. Vægtet total med nedslag er vægtet total
med den tilføjelse, at de af respondenterne opgivne værdier af boligerne er nedsat med 10
procent.
Tabel 3 supplerer figur 3, idet den viser den procentvise andel af
husholdningerne, der ligger i de forskellige solvenskategorier. Procenterne er beregnet i forhold til alle husholdninger i boligkategorierne,
dvs. inklusive de boliger, som ikke er belånte. Det medfører forholdsvis lave procenter for andelsboligerne. Ejerlejlighederne er klart mest
belånte blandt ejerboligerne, og en ganske stor andel er insolvente.
De mindre belånte andelshavere har markant højere solvensgrader;
men det gælder, at der er en lille gruppe på 3,8 procent, som er meget insolvente. Procenterne i rækken vægtet total angiver andelen af
boligejere, som ligger i de fire solvensgrupper, såfremt fordelingen på
ejerform i stikprøven havde svaret til fordelingen på ejerform på
landsplan. Med de forbehold for unøjagtighed, som en stikprøve giver, viser tabellen således, at 76,1 procent af ejerne og andelshaverne er belånte på landsplan, og 13,5 procent er insolvente. Procenter-
18
ne i den nederste række kan formentlig betragtes som et ”worst case” for insolvens blandt ejere og andelshavere.
5. Sekundære boliger
En del husholdninger ejer en sekundær bolig, typisk et sommerhus.
Blandt de adspurgte har 16 procent én sekundær bolig i Danmark7,
mens 3 procent har flere sekundære boliger. Som det fremgår af figur 4, er der flest af husholdningerne boligejere, således at de ejer
deres primære bolig foruden den sekundære bolig. Men godt 10 procent af andelshavere og lejere af den primære bolig er ligeledes ejere
af en eller flere sekundære boliger.
Figur 4: Andelen af husholdninger, der ejer sekundære boliger i
Danmark
25
Procent
20
15
10
5
0
Boligejere
Andelshavere
Lejebolig
5.1 De sekundære boligers markedsværdi og belåning
Mens værdien af de primære boliger, som husholdningen ejer eller
har andel i, i gennemsnit er lidt under 2 millioner, når der ses bort fra
ekstreme observationer, er gennemsnitsværdien for de sekundære
7
Der er spurgt om sekundære boliger i Danmark. Forældrekøb af lejligheder og kolonihaver
er ikke medtaget.
19
boliger i Danmark godt 1½ million kroner. Som det fremgår af tabel
4, ligger værdien højest for sommerhusene8 og lavest for lejlighederne, mens de sekundære boliger, som ejes i fælleskab med personer
uden for husstanden, ligger derimellem.
Såfremt husholdningerne har sekundære boliger i udlandet, er disse
kun medtaget i spørgsmål om formuen, mens antallet og øvrige forhold vedrørende de sekundære boliger i udlandet ikke er oplyst9. De
følgende oplysninger baserer sig derfor på boligerne i Danmark.
Tabel 4: Den selvrapporterede salgsværdi af sekundære boliger
StandardVærdier i kroner
Respondenter
Gennemsnit
afvigelse
Minimum
Maximum
Sommerhus
300
1.471.383
1.093.744
20.000
8.500.000
Lejlighed
49
1.145.408
650.302
10.000
2.700.000
18
1.331.944
957.163
250.000
4.000.000
Total for ovenanførte
357
1.421.022
1.043.044
20.000
8.500.000
Total for alle boliger
518
1.526.734
1.196.839
20.000
8.500.000
Fællesskab uden for
husstanden
Note: Kun værdier over 10 tusind og under 10 millioner kroner er medtaget. På grund af
spørgeskemaets udformning er det kun muligt at opdele på boligtype for de husholdninger,
som ejer én sekundær bolig.
Generelt er de sekundære boliger mindre belånt end de primære. I
gennemsnit er LTV-kvoten, der angiver lånenes størrelse i forhold til
den opgivne markedsværdi, 45 procent for de sekundære boliger,
mens den er 68 procent for de primære boliger. Det gælder endvide8
Begrebet refererer til svarene i henhold til spørgeskemaets begreb (sommer)hus. Om der
formelt er tale om en fritidsbolig uden helårs bopælspligt, eller om boligen benyttes mest i
sommermånederne, vides ikke.
9
Spørgsmålene er formulerede således, at ejerskab af boliger, der er ”forældrekøb”, og
egentlige udlejningsejendomme samt boliger i udlandet ikke kommer med under opgørelsen af sekundære boliger i Danmark. Friværdien af disse boliger tages imidlertid med i
spørgsmål vedrørende formueopgørelsen. Mellem 7 og 8 procent af husholdningerne har
denne type af friværdi.
20
re, at 27 procent af de sekundære boliger slet ikke er belånte, mens
det kun gælder for ½ procent af de primære boliger. Figur 5 giver et
visuelt indtryk af sammenhængen mellem belåningsgraden af de primære og de sekundære boliger. Der er en tendens til, at højere LTVkvote for den primære bolig også følges af højere LTV-kvote for de
sekundære boliger, men sammenhængen er ikke tæt, og det bemærkes, at der er ganske mange husholdninger, der ikke har belånt deres
sekundære boliger. Det er kun få husholdninger, som er insolvente
både med hensyn til den primære og de sekundære boliger (har begge LTV-kvoter over 1), mens flere er insolvente med hensyn til den
ene af de to boligtyper.
0
LTV af sekundære boliger
.5
1
1.5
Figur 5: LTV-kvoter for primære og sekundære boliger
0
.5
LTV af primær bolig
1
1.5
Note: Figuren er afskåret således, at de (forholdsvis få) meget høje LTV-kvoter ikke vises.
Kun husholdninger, som har sekundære boliger, er medtaget i figuren.
21
5.2 Den samlede solvens for de primære og sekundære boliger i
Danmark
Når sekundære boliger inddrages, skal også husholdninger, der bor til
leje i deres primære bolig, medtages, når der skal opstilles solvensgrader i relation til belåning med pant i boligen og/eller andelen. Respondenterne er som nævnt blevet spurgt om den skønnede salgsværdi af de sekundære boliger og restgælden på de lån, de har med
pant i boligerne. Med inddragelsen af de sekundære boliger fremkommer således en ny LTV-kvote, som dækker over husholdningernes samlede boligbesiddelser. Tabel 5 viser det således udvidede solvensbillede. For ejernes og andelshavernes vedkommende kan tabellen sammenlignes med tabel 3 foroven, der kun vedrører den primære bolig.
Tabel 5: Solvensgrader for primære og sekundære boliger og andele
Meget
Svagt sol-
Svagt insol-
Meget
Husholdninger
husholdninger i
solvente
vente
vente
insolvente
med oplyst
kategorierne
LTV≤0,8
0,8<LTV≤1
1<LTV≤1,2
1,2<LTV
pant i boligen
60,6
17,9
3,6
1,8
83,9
Boligejere
-
Parcelhuse mv.
60,7
17,5
3,8
1,6
83,6
-
Ejerlejligheder
52,1
25,7
6,3
4,9
89,0
38,2
7,7
0,0
3,8
49,7
8,8
1,6
0,9
0,9
11,3
Total
48,9
13,9
2,7
1,8
67,3
Vægtet total
38,7
10,8
2,3
1,6
53,0
33,0
11,9
5,5
2,8
53,0
Andelshavere
Lejere
LTV foreligger, og er i forhold til alle husholdninger/boliger, også ikke belånte, i kategorierne. Da ikke alle respondenter oplyser de nødvendige data, udgør de angivne procenter en
undergrænse i de enkelte kategorier. Kategorierne refererer til den primære bolig. Parcelhuse mv. omfatter række- og dobbelthuse, men ikke landbrugsejendomme og sommerhuse. Ejerlejligheder er definerede som boliger i etagehuse, der bebos af ejeren. Den vægtede total angiver de procentvise andele, såfremt fordelingen på ejerform i stikprøven havde
svaret til fordelingen på ejerform på landsplan.
Når de sekundære boliger inddrages, stiger andelen af husholdninger,
der har taget lån med pant i boligen eller i andelen (tabel 4’s sidste
22
søjle), og lejerne kommer med i tabellen. Det er kun 11,3 procent af
lejerne, der har lån i en sekundær bolig, og det medfører, at procenten for alle husholdninger (totalen) falder. For andelshaverne er det
nu tæt på halvdelen, som har lån med pant i en andel eller en bolig,
mens det kun var 43 procent, der havde lån i andele tilknyttet den
primære bolig. Solvensgraden for de sekundære boliger er som
nævnt ovenfor generelt bedre end for de primære, og det betyder, at
andelen af insolvente husholdninger blandt de, der har en bolig eller
en andel, falder. Den bedre solvensgrad for sommerhuse hænger
sammen med, at belåningsgrænsen for realkreditlån er 60 procent af
ejendommens værdi for fritidsboliger, mens den er 80 procent for
helårsboligerne. Hertil kommer at sommerhuse typisk ejes af ældre
mennesker, der har afdraget en del af den oprindelige gæld. Såfremt
den vægtede total med ti procents nedslag i forhold til den af respondenterne opgivne salgsværdi anvendes, vil 8,3 procent af husholdningerne være insolvente på landsplan. En indgående beskrivelse af
sommerhuse i Danmark findes i Hjalager (2009) og Skifter Andersen
og Vacher (2009).
6. Husholdningernes lån, indkomst og formue
Ud over lån med pant i boligen, kan husholdningerne have lån i form
af billån, kassekredit og lignende. Faktisk optager de danske husholdninger så mange lån, at de i internationale analyser optræder
som ovenud belånte. Men belåningen skal sammenholdes med husholdningernes indkomst og formue for at få en fyldestgørende vurdering af deres finansielle situation. I det følgende belyses deres finaniselle situation nærmere ud fra de oplysninger, som spørgeskemaet
har kunnet frembringe.
6.1 Andre lånetyper
23
Figur 6 viser tilbøjeligheden til at optage andre lånetyper blandt de
tre boligformer. Mest udbredt er kassekreditten10, som knap halvdelen af såvel boligejerne som andelshaverne har. Forholdsvis mange
boligejere, godt en fjerdedel – har lån med pant i deres bil. Forbrugslån er mindre udbredte. Boligejere har dem sjældent, mens lejere er
mest tilbøjelige til at tage disse lån. Lån hos familien er forholdsvis
sjældent. Andelshavere har oftest denne lånetype.
Alt i alt svarer 84 procent af husholdningerne, at de har optaget en
eller anden form for lån. Det dækker over, at 94 procent af boligejerne, 73 procent af andelshaverne og godt halvdelen af lejerne har lån.
Enkelte har lånebeløbet 0 kroner. Det kan for eksempel være en kassekredit, der ikke var trukket på, da spørgeskemaet blev udfyldt.
Figur 6: Andelen af husholdninger med andre lånetyper
50
45
40
35
Procent
30
25
20
15
10
5
0
Billån
Kassekredit
Boligejere
Andelshavere
Forbrugslån
Familielån
Lejebolig
10
En ”kassekredit” kan være en låneadgang alene, men kan også være et indskud fra et
”prioritetslån” med pant i bolig eller andel, som låneren kan trække på. Det er ikke forsøgt
at få respondenterne til at skelne mellem disse former.
24
6.2 Lån og indkomst
Størrelsen af husholdningernes indkomst betyder meget for deres
evne til troværdigt at forpligte sig til fremtidige betalinger og dermed
til at kunne få bevilget et lån. Lav indkomst vil normalt reducere mulighederne for at få lån i de erhvervsaktive år, og mange alderspensionister, som typisk har lav indkomst, har desuden helt eller delvist
tilbagebetalt de lån, som blev optaget i de erhvervsaktive år.
Figur 7: Andelen af husholdningerne, der har lån
80
70
60
Procent
50
40
30
20
10
0
Lån i primære bolig
Lån i sekundære bolig
Andre lån
Årlig husholdningsindkomst under 250.000 kroner
Årlig husholdningsindkomst over eller lig 250.000 kroner
I figur 7 er sammenhængen mellem indkomst og lån søgt illustreret
ved at opdele den andel af husholdningerne, der har lån, i to indkomstlag. Der er valgt en afskæring af husholdningernes årlige indkomst ved 250.000 kroner. Blandt husholdninger med en årlig indkomst over 250.000 kroner har tre fjerdedele lån i den primære bolig
(herunder lån i andele), mens det kun gælder for 40 procent af hus-
25
holdningerne med en årlig indkomst under 250.000 kroner11. En lignende tendens fremkommer for lån i sekundære boliger og for andre
lån. Figur 8 giver et andet billede af den generelt positive relation
mellem indkomsten og størrelsen af de optagne lån.
Figur 8: Husholdningernes årlige indkomst og størrelsen af deres
3
2
0
1
Samlet gæld
4
5
gæld
0
.5
1
Årlig husholdningsindkomst
1.5
Note: Beløb i mio. kroner. 42 husholdninger (knap 2 procent) oplyser, at de havde 0 kroner
i indkomst i den sidste måned, som opregnes til 0 kroner i årlig indkomst.
I international sammenligning er de danske husholdninger meget belånte. Andersen et al. (2012a) opgør den aggregerede bruttogældskvote, dvs. husholdningernes samlede gæld divideret med den disponible indkomst, til at være ca. 2,2 i 2010. Eurostat (2012) angiver
forholdet til 2,7 og OECD (2012) beregner, at husholdningernes bruttogæld12 i forhold til bruttonationalindkomsten er 3. Uanset bereg11
Husholdninger med årlig indkomst under 250.000 kroner udgør 23 procent af hushold-
ningerne i spørgeskemaundersøgelse. Blandt disse er 51 procent ejere og 12 procent andelshavere.
12
OECD inkluderer gælden hos non-profit selskaber, der servicerer husholdningerne.
26
ningsmetoden viser det sig, at danske husholdninger er de mest forgældede i forhold til indkomsten blandt husholdningerne i de industrialiserede lande.
10
0
5
Procent
15
20
Figur 9: Fordelingen af forholdet mellem gæld og indkomst
0
2
4
6
8
10
LTI kvote
Note: Figuren viser fordelingen af LTI-kvoten blandt de husholdninger, som har lån.
Den samlede bruttogælds-kvote kan imidlertid dække over meget
forskellige fordelinger af gælden mellem de enkelte husholdninger.
Det er især problematisk, hvis den gennemsnitlige kvote dækker
over, at forholdsvis mange husholdninger er i fare for ikke at kunne
betale ydelserne på deres lån13. Spørgeskemaundersøgelsen kan give
et fingerpeg om fordelingen af gælden mellem husholdningerne.
For at belyse tilstanden er foretaget en beregning af forholdet mellem
den udestående gæld og den opgivne indkomst med betegnelsen LTIkvoten (loan to income). Hvis man summerer over alle respondenterne, fås en summarisk LTI-kvote på 1,55. Tallet er imidlertid ikke
13
Alternativt kan gennemsnittet dække over, at relativt få husholdninger er voldsomt be-
lånte med fare for, at de ikke kan betale ydelserne på lånene.
27
umiddelbart sammenligneligt med de ovenfor angivne tal og er desuden usikkert, da nogle respondenter ikke svarer på alle spørgsmålene. Stikprøven er heller ikke repræsentativ for alle danske husholdninger, idet. boligejere, som har relativ megen gæld, er overvægtede.
Figur 9 viser fordelingen af LTI-kvoten blandt de husholdninger, som
har lån. Der er tale om en højreskæv fordeling, således at forholdsvis
få husholdninger med en særlig høj LTI-kvote trækker den gennemsnitlige kvote op. Faktisk er den gennemsnitlige LTI-kvote blandt de
udspurgte husholdninger med lån 283 på grund af nogle få husholdninger, som er ekstremt belånte i forhold til deres indkomst. I stedet
for gennemsnittet kan man se på medianen for LTI-kvoten14, der ”afskærer” de højeste LTI-kvoter. Median LTI-kvoten er 1,96. En meget
høj LTI-kvote for en husholdning skyldes enten, at lånene er meget
store og/eller, at indkomsten er meget lav. Begge situationer forekommer i stikprøven. Ud af de 2.386 udspurgte husholdninger er der
tretten med en LTI-kvote over 20. Ser man bort fra disse ekstreme
tilfælde, falder den gennemsnitlige LTI for husholdningerne med lån
fra 2,83 til 2,3115.
Husholdninger, som er meget belånte i forhold til deres indkomst,
kan være i fare for ikke at kunne betale ydelserne på lånene. Derfor
kan den høje danske LTI-kvote være et problem for den økonomiske
stabilitet. Problemets omfang kan imidlertid bedst vurderes, når husholdningernes aktiver inddrages; ligesom det også betyder noget,
hvorledes lånene er fordelt på henholdsvis den erhvervsaktive versus
den alderspensionerede del af befolkningen. I det følgende afsnit ser
vi på husholdningernes aktiver.
14
Medianen er den højeste LTI-kvote blandt de 50 procent af husholdningerne, som har
den laveste LTI-kvote.
15
Antages den disponible indkomst at udgøre 2/3 af den opgivne indkomst, kan LTI-kvoten
opregnes til 3,8 for den disponible indkomst.
28
6.3 Husholdningernes aktiver
Der er i spørgeskemaundersøgelsen ikke spurgt om størrelsen af
husholdningernes pensionsformue, idet det er antaget, at kun få respondenter er i stand til at oplyse denne. Figur 10 viser den gennemsnitlige størrelse af henholdsvis boligformuen, herunder værdien af
andele, og værdien af andre aktiver, samt den totale værdi af disse.
Den gennemsnitlige værdi, dvs. søjlernes højde, er beregnet blandt
de husholdninger, som har de pågældende formuegoder. Ca. 90 procent af respondenterne oplyser, at de har et eller flere formuegoder.
Divideres summen af alle formuerne med antallet af respondenter i
undersøgelsen – altså også de, der ikke oplyser at have formuegoder,
bliver den gennemsnitlige totale formue per husholdning 2,6 millioner
kroner. Det høje tal skyldes, at der blandt de udspurgte findes husholdninger med store formuer. Det er dog ikke nogle få husholdninger med meget høje formuer, der ”forvrider” gennemsnittet, idet der
er 72 husholdninger med en samlet formue over 10 millioner16.
Figur 10: Husholdningernes aktiver. Tusinde kroner
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Boligformue
Boligejere
16
Andre aktiver
Andelshavere
Total
Lejebolig
De store formuer skyldes næppe indtastningsfejl. Spørgeskemaet er indrettet således, at
angivelse af større formuer, f. eks. over 500.000 i opsparing, udløser et spørgsmål, om det
opgivne beløb nu også er rigtigt.
29
Note: Figuren viser den gennemsnitlige værdi af aktiverne blandt de husholdninger, som
har boligformue og/eller andre aktiver. Eventuel pensionsformue indgår ikke i totalen. Boligformen refererer til den primære bolig.
Hvor meget de store gennemsnitlige formuer per husholdning i figur
10 trækkes op af husholdninger med de højeste formuer, kan man få
et indtryk af ved at regne medianværdierne ud. For boligejere er medianen for den totale formue 2,3 millioner mod en gennemsnitlig formue på 3,3 millioner kroner. For andelshavere er medianen 1,0 millioner mod en gennemsnitlig formue på 1,4 millioner kroner, og for
lejere er medianen 120 tusind mod en gennemsnitlig formue på 580
tusind kroner. Såfremt husholdningerne ejer en bolig, er det typisk
det største formuegode, og for lejere betyder det meget for formuen,
om de har en sekundær bolig. Som det fremgår af figur 10, har de
lejere, der har en sekundær bolig, gennemsnitligt en større boligformue end andelshaverne, som typisk kun har værdien af andelen som
boligformue.
Tabel 6: Husholdningernes andre aktiver
Aktivposter
i kroner
Boligejere
Gennemsnit
Median
Andelshavere
Gennemsnit
Median
Lejere
Gennemsnit
Median
Kontant opsparing
mv.
247.121
100.000
326.678
100.000
205.826
90.000
Obligationer
366.899
119.000
401.111
225.000
339.938
75.000
Aktier mv.
302.160
80.000
207.154
50.000
218.214
50.000
Likvide aktiver
409.855
132.500
424.876
130.000
306.836
100.000
Egen bil mv.
152.775
100.000
94.941
65.000
70.550
40.000
Ejendom i udlandet mv.
1.415.004
800.000
808.333
650.000
524.861
350.000
Eget firma
1.272.209
450.000
414.151
200.000
351.142
150.000
Værdigenstande i
hjemmet
136.035
70.000
133.725
20.000
103.972
50.000
Andre aktiver
706.447
250.000
458.349
180.000
299.739
100.000
Note: Værdierne er beregnet for de husholdninger, som oplyser at have de nævnte aktiver.
Nogle respondenter oplyser ikke gerne deres aktiver; det gælder især værdigenstande i
hjemmet. Boligformen refererer til den primære bolig. Værdier er netto i de tilfælde, hvor
der kan være gæld knyttet til aktivet. Kontant opsparing omfatter også likvide indskud i
pengeinstitutter. Når medianværdierne er afrundede beløb, skyldes det, at respondenten
30
med den højeste formue blandt de 50 procent med lavest formue har oplyst et afrundet
beløb. Ved en gennemsnitsberegning, kommer man yderst sjældent til et sådant afrundet
tal.
Husholdningernes aktiver i tillæg til en eventuel boligformue kan naturligvis antage mange former. Tabel 6 viser gennemsnits- og medianværdierne for forskellige andre aktiver blandt de ca. 90 procent af
husholdningerne, som oplyser, at de har et eller flere formuegoder.
Lejerne har overalt de laveste værdier, mens andelshavere har de
højeste beløb for kontant opsparing og obligationer. Ejere synes mere
tiltrukket af aktier og har de mest værdifulde biler samt de højeste
værdier i form af boliger i udlandet og eget firma. Forskellene mellem
de gennemsnitlige værdier i hjemmet er ikke store, men for medianværdierne ligger ejere klart højest.
6.4 Husholdningernes samlede solvenssituation
Hvis man sammenholder de enkelte husholdningers samlede gæld
med deres samlede formue fremkommer det i figur 11 viste billede.
Hvis man tegner en streg, der danner en vinkel på 45 grader med
den vandrette akse, vil alle husholdninger under denne linje være
solvente, mens alle over vil være insolvente. Det er således en mindre andel af husholdningerne, der er insolvente og færre ville være
det, hvis pensionsformuerne kunne inddrages i den samlede formue.
31
0
2
Samlet gæld
4
6
8
Figur 11: Husholdningernes aktiver og gæld.
0
2
4
6
8
10
Samlet formue
Note: Beløb i mio. kroner. Pensionsformuer indgår ikke i den samlede formue.
For at få et bedre indblik i husholdningernes solvensmæssige stilling
er i tabel 7 beregnet totale solvensgrader eller TLTV-kvoter, dvs. forholdet mellem alle lån og værdien af alle formueposter, uden dog at
indregne pensionsformuerne. Tabel 7 kan sammenlignes med tabel 5
ovenfor, der viser LTV-kvoten, hvor kun lån med pant i boliger eller
andelen og værdien af boligerne og andelene er indregnet.
Med inddragelse af alle lånetyper stiger andelen af husholdninger,
som er belånte fra 67,3 procent i tabel 5 til 79,1 procent i tabel 7.
Der er også en tendens til, at de insolvente husholdninger kommer til
at fylde mere i billedet og får større grad af insolvens. Tydeligst
kommer det frem for husholdninger, der har ejerlejligheder, og husholdninger, som er lejere. Blandt de sidste er der nu 11,5 procent,
som er stærkt insolvente, mens der kun var 0,9 procent, når man
alene så på de boligtilknyttede lån og værdier.
32
Tabel 7: Totale solvensgrader for husholdningerne (eksklusiv pensionsformuer)
husholdninger i
kategorierne
Boligejere
Meget
Svagt sol-
Svagt insol-
Meget
Husholdninger
solvente
vente
vente
insolvente
med oplyst
TLTV≤0,8
0,8<TLTV≤1
1<TLTV≤1,2
1,2<TLTV
pant i boligen
69,3
11,7
5,0
4,1
90,1
-
Parcelhuse mv.
69,2
11,3
5,5
3,5
89,5
-
Ejerlejligheder
63,2
15,3
4,9
8,3
91,7
Andelshavere
55,9
5,4
1,6
5,4
68,3
Lejere
25,7
2,9
1,1
11,5
41,2
Total
60,0
9,5
4,0
5,6
79,1
Vægtet total
51,3
7,8
3,2
7,1
69,4
47,7
8.8
4,7
8,2
69,4
LTV foreligger, og er i forhold til alle husholdninger/boliger, også ikke belånte, i kategorierne. Da ikke alle respondenter oplyser de nødvendige data, udgør de angivne procenter en
undergrænse i de enkelte kategorier. Kategorierne refererer til den primære bolig. Parcelhuse mv. omfatter række- og dobbelthuse, men ikke landbrugsejendomme og sommerhuse. Ejerlejligheder er defineret som boliger i etagehuse, der bebos af ejeren. De beregnede
solvensgrader baserer sig på de af respondenterne rapporterede værdier og gæld og er
eksklusive pensionsformuer. Den vægtede total angiver de procentvise andele, såfremt
fordelingen på ejerform i stikprøven havde svaret til fordelingen på ejerform på landsplan.
Tabellerne 3, 5 og 7 har procenter, der viser andelen blandt alle de
husholdninger, der befinder sig i de fire opstillede solvenskategorier.
De danske husholdningers generelle økonomiske situation kan belyses på den måde. Men for långiverne, dvs. penge- og realkreditinstitutter mv., er det mere interessant at vide, hvorledes den økonomiske situation er for det udsnit af husholdninger, som har optaget lån.
Tabel 8 viser den andel af de belånte husholdninger, som er insolvente, dvs. som har en LTV(eller TLTV)-kvote over 1. Husholdninger med
en kvote over 1 har ikke en formue, som gør dem i stand til at indfri
(alle) lånene, såfremt de blev stillet overfor et krav om indfrielse her
og nu. Såfremt husholdningerne løbende betaler de aftalte ydelser vil
der yderst sjældent opstå et sådant krav om øjeblikkelig indfrielse af
de udestående lån. Men ved en pludselig stærk reduktion af indkomsten, f. eks. ved arbejdsløshed, skilsmisse eller død, kan det blive
svært for husholdningerne at betale ydelserne, og situationen kan
33
opstå. Det kan heller ikke udelukkes, at situationen opstår, hvis størrelsen af ydelserne stiger som følge af en stigende rente på lånene,
og husholdningernes økonomi i forvejen er anstrengt. I afsnit 8 ser vi
nærmere på den økonomiske situation for de insolvente husholdninger og deres evne til at betale ydelserne.
Tabel 8: Insolvente husholdningers andel af alle belånte (eksklusiv
pensionsformuer)
Andele i procent af belånte husholdninger i kategorierne
Boligejere
Primær
Primære og se-
Alle lån ift. alle
bolig
kundære boliger
formueposter
7,5
6,4
10,1
-
Parcelhuse mv.
7,3
6,5
10,1
-
Ejerlejligheder
14,4
12,6
14,4
Andelshavere
8,8
Lejere
7,6
10,2
15,8
30,6
Total
7,6
6,7
12,1
Vægtet total
7,6
7,4
14,8
17,7
15,7
18,6
Noter: De angivne procenter viser andelen af husholdninger med en LTV-kvote over 1 i
forhold til alle belånte husholdninger i kategorierne. Kategorierne refererer til den primære
bolig. Parcelhuse mv. omfatter række- og dobbelthuse, men ikke landbrugsejendomme og
sommerhuse. Ejerlejligheder er her defineret som boliger i etagehuse, der bebos af ejeren.
De beregnede solvensgrader baserer sig på de af respondenterne rapporterede værdier og
gæld og er eksklusive pensionsformuer. Den vægtede total angiver de procentvise andele,
såfremt fordelingen på ejerform i stikprøven havde svaret til fordelingen på ejerform på
landsplan.
Det er især blandt de belånte lejere, at vi finder de mest insolvente
husholdninger, og især når alle lån og formueposter (eksklusiv pensionsformuer) regnes med. Så bliver tæt på hver tredje låntagende
lejer insolvent. Årsagen er uden tvivl, at ikke-bolig lån udgør en stor
andel af lejernes lån, og der købes derfor kun få goder af blivende
værdi for de lånte penge. Næst efter lejerne kommer ejerne af ejerlejligheder ind med en andel på 14,4 procent insolvente husholdninger blandt de belånte. Det svarer stort set til andelen af insolvente
blandt alle de belånte husholdninger på landsplan (den vægtede to-
34
tal). Andelen af insolvente stiger yderligere til 18,6 procent, såfremt
den vægtede total med ti procents nedslag i forhold til den af respondenterne opgivne salgsværdi anvendes.
7. Husholdningernes valg af lånetyper
Det skal indledningsvis nævnes, at det er begrænset, hvor detaljeret
man kan spørge husholdningerne om deres lån og samtidig forvente
tilfredsstillende besvarelsesprocenter. En detaljeret analyse af husholdningernes valg af lånetype mv. findes i Andersen et al. (2012b),
der arbejder med data for realkreditlån leveret af realkreditinstitutterne, som sammenkøres med registre fra Danmarks Statistik. Andersen et al. (2012b) viser resultater for året 2010. Også rapporten
fra Erhvervs- og Vækstministeriet (2013) belyser husholdningernes
realkreditbelåning på et lignede detaljeret datagrundlag, mens Lunde
(2012) belyser danske familiers gældsætning og finansielle sårbarhed
ud fra en stikprøve af ”Lovmodelsekretariatets” data.
Det er ikke i sig selv ufornuftigt at optage lån med pant i boligen eller
andelen, som er afdragsfrie og med variabel rente17. Om det f. eks.
er fornuftigt at have variabel rente, afhænger dels af, om ens indkomster kan rumme større udsving i ydelserne på lånene, og dels af
om man bliver psykisk stresset, når de fremtidige udgifter er ukendte. For ældre mennesker med stor friværdi i boligen kan det være en
del af en rationel plan for indkomstudjævning over livet, at tage afdragsfrie lån og på den måde bruge en del af den i boligen opsparede
formue til forbrug. Men en udbredt anvendelse af lån med afdragsfrihed og variabel rente kan potentielt bringe mange husholdninger og
dermed de långivende institutioner i en usikker situation. Det er derfor nyttigt at se nærmere på husholdningernes valg af lånetyper.
Der er i spørgeskemaundersøgelsen kun spurgt til lån hos realkreditinstitutter med pant i den primære bolig. Andelshaverne og lejerne er
17
Med variabel rente menes her, at det er en del af låneaftalen, at renten ændres i lånets
løbetid. Sådanne lån kan have mange forskellige betegnelser som flexlån, rentetilpasningslån, rentegarantilån osv.
35
således ikke med i det følgende. Blandt ejere af den primære bolig
oplyser 82 procent, at de har realkreditlån. Kun ½ procent af respondenterne giver ikke svar på spørgsmål vedrørende lånenes vilkår. 63
procent af ejerne betaler afdrag og 45 procent betaler fast rente. Opdeler man på de fire kombinationsmuligheder, der kan opstilles,
fremkommer de i figur 12 viste andele for lånenes sammensætning18.
Figur 12: Realkreditlånenes fordeling på lånetyper
Fordeling af lånetyper blandt husholdningerne med
realkreditlån
35
30
25
20
15
10
5
0
Afdrag med fast
rente
Afdrag med
variabel rente
Uden afdrag med Uden afdrag med
fast rente
variabel rente
Fordeling af restgælden blandt husholdinger med
de respektive lånetyper
35
30
25
20
15
10
5
0
Afdrag med fast
rente
Afdrag med Uden afdrag med Uden afdrag med
variabel rente
fast rente
variabel rente
Note: Figuren vedrører alene belåning af primære ejerboliger.
18
Spørgsmålet er formuleret: Betaler du/din samlever for tiden afdrag (variabel rente) på
et eller flere realkreditlån. Der er ikke spurgt præcist til lånevilkårene for hvert enkelt lån
hos de husholdninger, der har flere typer af realkreditlån. Skønsmæssigt har under 10
procent af husholdningerne mere end en lånetype, se tabel 2 i Andersen et al. (2012b). På
grund af bortfald, når der spørges til de fire kombinationer af afdrag og rente, bliver procenterne i figur 12 lidt anderledes.
36
Det er de færreste husholdninger, der sidder med den mest risikable
kombination: afdragsfrihed og variabel rente. Når renten ændrer sig,
og der ingen afdrag er, bliver udsvinget i de kvartalsvise eller månedlige betalinger relativt størst for de husholdninger, der har denne lånetype. De manglende afdrag bevirker desuden, at husholdningerne
har større sandsynlighed for at komme under vand, dvs. blive teknisk
insolvente, såfremt boligpriserne falder. Blandt de realkreditbelånte
husholdninger i undersøgelsen er der 13,3 procent, der har den mest
risikable lånetype, og det fremgår, at disse låntagere også sidder
med en relativt stor del af den samlede restgæld, mens det omvendte
er tilfældet for låntagerne med fast rente og afdragsfrihed. I forhold
til fordelingerne i de ”officielle” statistikker for realkreditten er andelen med afdragsfrihed lidt mindre for husholdningerne i denne undersøgelse, og det samme gælder for andelen med variabelt forrentede
lån19.
Figur 13: De realkreditbelånte husholdningers fordeling på lånetyper
og LTV-kvote
100%
90%
80%
70%
60%
1.2<LTV
50%
1<LTV≤1.2
40%
30%
0.8<LTV≤1
20%
LTV≤0.8
10%
0%
Afdrag med Afdrag med Uden afdrag Uden afdrag
fast rente variabel rente med fast rente med variabel
rente
19
Forskellen kan skyldes, at kun ”ordinære” husholdninger i ”ordinære” boliger er medtaget
i undersøgelsen, jfr. afsnit 2 herom.
37
Note: Figuren vedrører alene belåning af primære ejerboliger.
De teknisk insolvente20 husholdninger er i figur 13 vist med orange
og rød farve. Figuren viser ingen klar tendens til, at disse husholdninger dominerer som aftagere af de mest risikable låntyper, men det
kan noteres, at lån uden afdrag er forholdsvis udbredt blandt de insolvente husholdninger. Ikke noget specielt godt tegn.
Det er en almindelig formodning, at det især er de unge husholdninger, der er insolvente, og respondenternes gennemsnitsalder er da
også lavere blandt de insolvente husholdninger end blandt de solvente. Men billedet ikke helt så enkelt, således er gennemsnitsalderen
højere for de meget insolvente husholdninger end for de svagt solvente husholdninger.
Figur 14: De realkreditbelånte husholdningers fordeling på alder og
lånetyper
100%
90%
80%
Uden afdrag med variabel
rente
70%
60%
50%
Uden afdrag med fast
rente
40%
Afdrag med variabel rente
30%
Afdrag med fast rente
20%
10%
0%
25 til 40
41 til 65
over 65
Note: Figuren vedrører alene belåning af primære ejerboliger. Alder refererer til hovedpersonens = respondentens alder.
20
Insolvens gælder her den primære bolig, jfr. tabel 3.
38
Ikke blot alderen spiller en rolle for valg af lånetype, jfr. figur 14.
Husholdningernes indkomst er nok så afgørende. Resultatet af en
analyse af, hvad der adskiller hustande med de forskellige lånetyper,
er vist i tabel 9, som er forenklet version af tabel A1 i appendiks. I
anden søjle er der taget udgangspunkt i husholdninger som ikke betaler afdrag. Alder refererer til respondentens alder (husholdningens
hovedperson). Kombinationen af et plus ud for alder og et minus ud
for alder kvadreret betyder, at sandsynligheden for, at husholdningen
betaler afdrag på (et eller flere) realkreditlån stiger med alderen op til
begyndelsen af fyrrene, hvorefter sandsynligheden falder. Tendensen
til at betale afdrag bliver lavest for de ældste husholdninger. Det
stemmer overens med det billede, som er vist i figur 14.
Sandsynligheden for, at der betales afdrag, stiger, hvis hovedpersonen boede i ejerbolig som barn, dvs. i en tid, hvor det var et krav, at
der blev betalt afdrag på lån med pant i boligen. Hvis hovedpersonen
har en videregående uddannelse, reducerer det tilbøjeligheden til at
betale afdrag på lånene. Husholdninger, som er insolvente med hensyn til deres primære bolig, har en tendens til at undlade at betale
afdrag. Det er naturligvis uheldigt ud fra et långiversynspunkt. Den
sidste (og stærke) sammenhæng findes mellem tilbøjeligheden til at
betale afdrag og husholdningernes indkomst, idet højere indkomst
forøger sandsynligheden for, at der betales afdrag. Her kan der være
et samspil med alderen, idet ældre personer, som har forladt arbejdsmarkedet, har lavere indkomst. Analysen er imidlertid egnet til
at skille de forskellige sammenhænge ad21.
21
Såfremt der er meget stærk korrelation mellem de ”forklarende” variable, f. eks. mellem
indkomst og alder, bliver det vanskeligt at adskille forbindelsen mellem disse to variable og
valget af lånetype. Den matematiske specifikation af modellen er også vigtig for at få de
rigtige udsagn om valg af lånetype.
39
Tabel 9: Forhold, der hænger sammen med valg af lånetype
Lån med
Lån med variabel
afdrag
rente
Alder
+
0
Alder kvadreret
-
0
Boede i ejerbolig som barn
+
0
Har videregående uddannelse
-
0
Er insolvent mht. primær bolig
-
0
+
+
Placering i kvartil af husholdningens
indkomst
Noter: Plus/minus angiver positiv/negativ samvariation. Et 0 angiver, at sammenhængen
ikke er signifikant på et 10 procents niveau og således ikke bliver bekræftet af analysen.
Analysen omfatter kun de belånte husholdninger i ejerboliger.
Når det gælder bestemmelse af forhold, der har sammenhæng med
tilbøjeligheden til at have lån med variabel rente, er det sværere at
finde signifikante relationer. Den eneste signifikante sammenhæng,
der er fundet, er, at højere indkomst forøger sandsynligheden for, at
husholdningerne har valgt lån med variabel rente. Set fra et långiversynspunkt, er det godt, idet der er en tendens til, at højere indkomst
og større økonomisk råderum22 og dermed modstandskraft mod renteudsving følges ad.
Som illustreret i figur 14, er de unge husholdninger mere tilbøjelige til
at tage lån med afdrag end de ældre husholdninger. Det er positivt
og i god overensstemmelse med en livscyklus, hvor der spares op i
de erhvervsaktive år for at have en økonomisk buffer, når man trækker sig tilbage fra arbejdsmarkedet. I overensstemmelse hermed har
de ældre låntagere i højere grad afdragsfrie lån. Det er ikke nødvendigvis foruroligende for de långivende institutioner, at de ældre i høj
grad benytter sig af lån med afdragsfrihed og variabel rente, da ældre husholdninger typisk har en lav LTV-kvote, som illustreret i tabel
10. Det er derfor også mindre problematisk for långiverne, at de æl-
22
Økonomisk råderum behandles i det næste afsnit.
40
dre husholdninger har en høj LTI-kvote som følge af, at indkomsten
typisk reduceres, når arbejdsmarkedet forlades.
Tabel 10: De realkreditbelånte husholdningernes fordeling på alder og
LTV- samt LTI-kvoter. Median værdier
Primær
Alle lån ift. alle formue-
Alle lån ift. ind-
Alder
bolig (LTV)
poster (TLTV)
komst (LTI)
25 til 45
0,78
0,72
2,33
46 til 65
0,63
0,50
2,22
Over 65
0,56
0,43
3,11
Note: Tabellen omfatter husholdninger med realkreditlån i den primære bolig. Alder refererer til hovedpersonens = respondentens alder. Pensionsformuer er ikke inkluderet.
Figurerne 12 til 14 opdelte husholdningerne efter den valgte sammensætning af realkreditlånene på henholdsvis afdrag/uden afdrag
og fast/variabel rente. Husholdningerne er også blevet spurgt, om de
har foretaget ændringer i lånetypen inden for de sidste to år. Den
korte (variable) obligationsrente kom i 2010 ned under 2 procent
mens den lange (faste) rente nærmede sig 5 procent. I 2012 er den
korte rente faldet til under ½ procent, mens den lange er kommet
tæt på 3½ procent. Disse historisk meget lave procentsatser for begge lånetyper har givet boligejerne et stærkt incitament til at overveje,
om de kan opnå en fordel ved at omlægge deres lån. Blandt de realkreditbelånte husholdninger har 26 procent foretaget en omlægning.
Stort set lige mange har foretaget et skift mellem at betale afdrag og
have afdragsfri lån og omvendt, mens netto 7,5 procent har foretaget
et skift fra fast til variabel rente i perioden.
41
Tabel 11: Husholdningernes skift af lånetype i de seneste to år
Meget
Svagt sol-
Svagt insol-
Meget in-
solvente
vente
vente
solvente
LTV≤0,8
0,8<LTV≤1
1<LTV≤1,2
1,2<LTV
Fra uden til med afdrag
7,5
13,1
11,9
9,4
Fra med til uden afdrag
8,1
9,8
7,5
7,2
11,0
12,8
19,4
5,1
realkreditbelånte husholdninger i
solvenskategorierne
Fra fast til variabel rente
-
og til med afdrag
1,1
3,0
4,5
0,7
-
og til uden afdrag
3,3
4,2
6,0
0,7
Fra variabel til fast rente
4,0
4,5
0,0
2,2
-
og til med afdrag
1,6
1,2
0,0
0,7
-
og til uden afdrag
0,1
0,3
0,0
0,0
Noter: Tabellen omfatter husholdninger med realkreditlån i den primære bolig, som har
foretaget et skift af lånetype.
Det fremgår af tabel 11, at de husholdninger, der har valgt at skifte
fra afdragsfrihed til at betale afdrag over de seneste to år, er forholdsvis jævnt fordelt på alle solvenskategorier, men dog med en
tendens til, at de husholdninger, der har en LTV-kvote over 0,8 har
været mest tilbøjelige til at foretage dette skift. Det omvendte skift
fra at betale afdrag til at ikke at betale afdrag er der generelt lidt
færre, der har foretaget, og her er ændringen mest hyppig blandt de
solvente husholdninger. Alt i alt er der en tendens til skift mod at betale afdrag for husholdninger med LTV-kvote over 0,8, mens det
modsatte er tilfældet for husholdninger med LTV-kvote under 0,8.
Flere husholdninger har valgt at skifte mellem fast og variabel rente,
og det mest populære har været at skifte til variabel rente. De
stærkt insolvente husholdninger har været mindst tilbøjelige til at
foretage dette skift, og de er generelt mindre tilbøjelige til at vælge
denne lånetype, jfr. figur 13. Det står i kontrast til husholdningerne,
som er svagt insolvente, der været de mest ivrige til at skifte til variabel rente. Det gælder også for skift til både variabel rente og afdragsfrihed. Man skal imidlertid huske, at antallet af husholdninger i
42
stikprøven, der har foretaget de forskellige typer af skift ikke er stort,
og det reducerer pålideligheden af undersøgelsesresultaterne.
8. Husholdningernes økonomiske situation
Spørgeskemaet indeholder et antal spørgsmål, som nærmere belyser
husholdningernes økonomiske situation. Husholdningerne er således
blevet spurgt om, hvor stor en stigning i de månedlige udgifter, de
kan klare, før udgifter og indtægter ikke længere hænger sammen.
Det angivne beløb (beløbsinterval) omtales i det følgende som husholdningernes rådighedsbeløb eller økonomiske råderum. I økonomisk litteratur, se f. eks. Andersen et al. (2012b), anvendes begrebet
”den økonomiske marginal”, som udtryk for den luft, der er i familiernes økonomi, når alle de faste udgifter og en ”tilstrækkelig” rådighedsudgift er afholdt. Den økonomiske marginal beregnes ud fra registerdata og gennemsnitlige udgifter. I Erhvervs- og Vækstministeriet
(2013) anvendes i stedet den såkaldte gældsserviceringsbrøk, der
sætter husholdningernes ydelser på deres lån i forhold til deres disponible indkomst. Det skønnes, at gældsserviceringsbrøken skal holde sig under 30 procent; i modsat fald antages det, at husholdningerne har problemer med at få udgifter og indtægter til at hænge
sammen. Begge typer af mål for husholdningernes økonomisk anspændthed vil sjældent svare præcis til situationen for de enkelte
husholdninger, men de kan bruges til at vurdere den økonomiske situation for et større udsnit af den danske befolkning.
43
Figur 15: Husholdningernes økonomiske råderum
40
35
30
Procent
25
20
15
10
5
0
0
under 1000 1001 til
2001 til
3001 til
5001
kroner
2000
3000
5000 kroner eller
kroner
kroner
kroner
mere
Boligejere
Andelshavere
Lejebolig
Note: Kategorierne refererer til den primære bolig. Figuren viser den procent af husholdningerne, der svarer på spørgsmålet: Hvor stor en stigning i de månedlige udgifter kan du
og/eller din samlever klare, før udgifter og indtægter ikke længere hænger sammen? ved
at ”sætte hak” i en af de anførte besvarelseskategorier. Procenterne summer til 100 for
hver boligform.
Figur 15 illustrerer fordelingen af husholdningerne efter deres boligtype og det oplyste økonomiske råderum. Der er en tydelig forskel
mellem boligformerne, idet lejerne har det mindste råderum efterfulgt af andelshaverne, og med ejerne som de bedst stillede. Knap 20
procent af lejerne anfører, at de ikke kan klare nogen udgiftsstigning
overhovedet, før økonomien ikke hænger sammen længere, mens det
kun gælder for 5 procent af ejerne. Et meget lille økonomisk råderum
skulle alt andet lige give en større sandsynlighed for, at husholdningerne kommer i betalingsproblemer. Figur 18 i afsnit 8.3 nedenfor
viser, at knap 17 procent af lejerne ofte eller altid har problemer med
at få pengene til at slå til. Det svarer nogenlunde til de knap 20 procent, der opgiver, at det økonomiske råderum er 0 kroner. Blandt
ejerne er der 5 procent, som har et råderum på 0 kroner, mens 9
procent har betalingsproblemer. 7 procent af boligejerne, som har
betalingsproblemer, rapporterer samtidigt, at de har et positivt øko-
44
nomisk råderum. Det er ikke heldigt for långiverne, hvis boligejerne
har en særlig tendens til at tage let på deres økonomiske problemer.
De 5 procent boligejere, der har et økonomisk råderum på 0 kroner,
og de 9 procent, der har betalingsproblemer, kan sammenlignes med
de 16 procent af familierne, som Andersen et al. (2012b) beregner
som værende uden positiv økonomisk marginal blandt familier med
realkreditgæld i 2010. Andersen et al. (2012b) beregner imidlertid
også, at procenten falder fra 16 til 3, hvis der indsættes et ”skrabet
forbrug” i beregningerne.
8.1 Økonomisk råderum og indkomst
Det økonomiske råderum er et mere interessant beløb end husholdningernes indkomst, når deres evne til at klare udsving i indtægter og
udgifter, skal vurderes. Mens tal for husholdningernes indkomst let
kan hentes ud af registrene, kræver det betydelig mere information
at få hold på det økonomiske råderum. Problemet er mindre, hvis
indkomst og økonomisk råderum hænger pænt sammen således, at
højere indkomst medfører større økonomisk råderum. Figur 16 giver
et indtryk af sammenhængen for alle husholdninger i undersøgelsen
og for de husholdninger, som har optaget lån med pant i en bolig.
Tendensen er som forventet, at husholdninger med højere indkomst
også med større sandsynlighed har et stort økonomisk råderum. Tre
ud af fire husholdninger med indkomst i den højeste kvartil, kan således klare en månedlig udgiftsstigning på op til 3000 kroner, og det
gælder yderligere for fire ud af fem blandt de ”rigeste” husholdningerne med boliglån. Når det gælder de stærkt pressede husholdninger, der angiver et rådighedsbeløb på 0 kroner, og således ikke kan
modstå nogen stigning i udgifterne overhovedet, er sammenhængen
med indkomsten mindre tydelig, idet der også findes husholdningerne, som befinder sig i den højeste kvartil mht. indkomster, som ikke
kan klare nogen udgiftsstigning overhovedet.
45
Figur 16: Indkomst og økonomisk råderum
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1. kvartil 2. kvartil 3. kvartil 4. kvartil 1. kvartil 2. kvartil 3. kvartil 4. kvartil
Andelshavere og lejere
Boligejere
0
under 1000 kroner
1001 til 2000 kroner
5001 kroner eller mere
Note: Husholdningerne er opdelt på kvartiler (fjerdedele) efter størrelsen af deres indkomst. 1. kvartil omfatter de første 25 procent af husholdningerne, der har de laveste indkomster; 2. kvartil omfatter de næste 25 procent, der har den næstlaveste indkomster,
osv. Figurens søjler angiver de procenter af husholdningerne inden for hver kvartil, som har
et økonomisk råderum inden for de anførte intervaller.
Andre forhold end indkomsten spilder naturligvis en rolle for, hvor
hårdt pressede husholdningerne er økonomisk. Udgiftssiden og dermed forhold, som påvirker denne, er lige så vigtig. Tabel 12 viser et
forsøg på at finde andre forhold end indkomsten, som har relation til
husholdningernes økonomiske råderum.
46
Tabel 12: Forhold, der hænger sammen med størrelsen af det økonomiske råderum
Alle husholdninger
Samboende
Alder
+
+
Alder kvadreret
-
-
Har børn
-
-
Bor med samlever
+
Uddannelse
+
+
Husholdningens indkomst
+
+
Er arbejdsløs
-
-
Samlever er arbejdsløs
-
Lejer
-
-
Andelshaver
-
0
Tabellen baserer sig på den rangordnede logistiske regression, som vises i tabel A2 i appendiks.
Det er en positiv sammenhæng mellem respondentens alder og det
økonomiske råderum, men sammenhængen bliver dog mindre kraftig, når alderen stiger23, således at stigende alder får negativ effekt
på råderummet efter 50 år. Har respondenten børn, reducerer det
sandsynligheden for, at råderummet er stort, mens den omvendte
sammenhæng gælder, når der er en samlever i husholdningen24.
Større råderum er positivt korreleret med mere uddannelse, og der er
den forventede positive sammenhæng mellem husholdningens indkomst og størrelsen af det økonomiske råderum. Arbejdsløshed har
en klar negativ sammenhæng med råderummet, og lejere har signifikant lavere råderum end ejere. For andelshavere gælder denne
23
Den negative sammenhæng med alderen i anden potens giver denne afbøjning af relati-
onen.
24
Beregningen af den økonomiske marginal tager hensyn til, om der er børn i familien, og
om der er en samlever, men ikke til de andre faktorer.
47
sammenhæng dog kun, når alle typer af husholdninger inddrages i
analysen25.
8.2 Økonomisk hjælp mellem forældre og børn
Såfremt der skulle opstå betalingsproblemer, kan nogle husholdninger have en skjult ”forsikring” i form af økonomisk hjælp fra forældrene. Den mulighed er illustreret i figur 17, der viser, om respondenten og/eller dennes samlever nogensinde på én gang har modtaget økonomisk hjælp, gave eller arv på over 40.000 kroner fra forældre, og om de nogensinde har givet en sådan økonomisk hjælp til
deres børn.
Figur 17: Økonomisk hjælp mellem forældre og børn
40
35
30
Procent
25
20
15
10
5
0
Modtaget økonomisk hjælp
Boligejere
Andelshavere
Givet økonomisk hjælp
Lejebolig
Note: Kategorierne refererer til den primære bolig. Figuren viser den procent af husholdningerne, der svarer bekræftende på spørgsmålet, om de nogensinde på én gang har modtaget/givet økonomisk hjælp, gave eller arv over 40.000 kroner.
Med hensyn til modtagelse af økonomisk hjælp, er der en klar forskel
mellem boligformerne, idet godt hver tredje blandt ejerne har fået
25
Lejerne og andelshaverne sammenlignes med boligejerne i analyserne.
48
hjælp fra forældrene, mens det gælder for knap hver fjerde af andelshaverne og kun for godt hver femte af lejerne. Samme forskel
findes ikke, når der spørges, om der er givet økonomisk hjælp til
børn. Det generelt mindre niveau for givet økonomisk hjælp har en
forklaring, idet modtagelse af hjælp omfatter arv, der sjældent kan
gives af respondenterne, omend et arveforskud er en mulighed. Når
der spørges, om respondenterne regner med at efterlade arv, følger
tilkendegivelserne billedet for den allerede givne hjælp, men på et
betydeligt højere niveau. Således regner 91 procent af andelshaverne
med at efterlade arv til børnene, mens kun 85 procent af boligejerne
og 64 af lejerne regner med dette.
8.3 Husholdninger med betalingsproblemer
Husholdninger, som er meget belånte i forhold til deres indkomst,
kan være i fare for ikke at kunne betale ydelserne på lånene. Det kan
ske, hvis de bliver udsat for en uforudset nedgang i deres indkomst,
eller hvis deres lån er således sammensat, at ydelserne vil stige, når
markedsrenten stiger. Men der vil også være et antal husholdninger,
som allerede har eller er tæt på at have problemer med at betale de
daglige udgifter. Og der kan være husholdninger, som ikke aktuelt er
i betalingsproblemer, men som er urolige for den fremtidige økonomiske situation.
Figur 18 viser den procentdel af de responderende husholdninger i de
tre boligformer, der rapporter, at de aktuelt har betalingsproblemer.
Det er lejerne, der især oplever problemer med at få pengene til at
slå til; knap 17 procent har ofte eller altid svært ved at få pengene til
at slå til, og 6 procent blandt de låntagende er mere end 2 måneder
bagud med betaling af ydelserne på deres lån. Færre, men 9 procent
af boligejerne har problemer med at få pengene til at slå til i hverdagen; men kun ganske få – 0,3 procent – er bagud med betaling af
ydelserne på deres lån.
49
Figur 18: Husholdninger med betalingsproblemer
18
16
14
12
Procent
10
8
6
4
2
0
Betalingsproblemer
Bagud med betalinger på lån
Boligejere
Andelshavere
Lejebolig
Note: Kategorierne refererer til den primære bolig. Betalingsproblemer refererer til spørgsmålet: Hvor ofte har du i den seneste måned følt, at det var svært i hverdagen at få pengene til at slå til? Figuren viser den procent af de besvarende, der angiver, at det ofte eller
altid er tilfældet. Bagud med betalinger på lån viser den procent, der giver et bekræftende
svar på spørgsmålet: Er du og /eller din samlever for tiden mere end 2 måneder bagud
med betaling af ydelserne på et eller flere af dine/jeres lån?
Specielt for långiverne er det af betydning at vide, hvilke husholdninger, der især er ramt af betalingsproblemer26. For nærmere at belyse
det, foretages en analyse af, hvad der kendetegner de husholdninger,
som har betalingsproblemer. Tabel 13, der findes i udvidet form i tabel A3 i appendiks, viser, hvorledes forskellige husholdningsforhold er
relaterede til betalingsproblemer i husholdningen i forhold til husholdninger uden betalingsproblemer.
26
Betalingsproblemer er defineret som angivet i noten til figur 18.
50
I de første fire modeller (søjle 2 til 5) er alle husholdninger, der har
afgivet svar på de relevante spørgsmål, medtaget, mens de sidste to
modeller i tabellen kun omfatter husholdninger, der ejer deres primære bolig, andelshavere inklusive. Plus og minus i tabellen angiver,
om der er positiv eller negativ sammenhæng mellem betalingsproblemer og de forskellige forhold.
Tabel 13: Forhold, der hænger sammen med betalingsproblemer
Alle hushold-
Belånte husholdnin-
ninger
ger, der ejer den
primære boliga)
Søjlenummer
2
3
4
5
6
7
Alder
-
-
-
-
-
-
Har børn
+
+
+
+
+
+
Bor med samlever
-
-
-
-
-
-
Videregående uddannelse
-
-
-
-
0
Lejer
+
0
0
+
Andelshaver
0
0
0
+
0
0
Indkomst over nederste kvartil
-
-
-
-
-
-
LTI over nederste kvartil
+
Forældrehjælp er modtaget
Er insolvent mht. TLTV
+
0
0
+
+
0
+
+
Noter: a) Inklusive andelshavere. Plus/minus angiver positiv/negativ samvariation. Et 0
angiver, at sammenhængen ikke er signifikant på et 10 procents niveau og således ikke
bliver bekræftet af analysen. Alle husholdninger indskrænkes til kun at omfatte de belånte
husholdninger, så snart insolvens med hensyn til TLTV-kvoten inddrages i modellen.
Minus i tabellens række for variablen alder fortæller således, at husholdninger med høj alder har ringere sandsynligheden for at have
betalingsproblemer. Omvendt er det således, at sandsynligheden for,
at en husholdning har betalingsproblemer, stiger, hvis hovedpersonen
har børn. Tilkendegiver respondenten, at hun/han bor sammen med
en ægtefælle eller samlever, reducerer det sandsynligheden for beta-
51
lingsproblemer. Når husholdningerne har en indkomst, der ligger over
den nederste kvartil, dvs. en årsindkomst på over 276 tusinde kroner, er der ringere sandsynlighed for betalingsproblemer. Det er alt
sammen som forventet. Mere nyt er det, at sandsynligheden for betalingsproblemer stiger, hvis husholdningen er insolvent. For de første
fire modeller (søjle 2 til 5) gælder insolvensen alle lån- og formueposter bortset fra pension (TLTV-kvoten); og resultatet skal ses i lyset
af, at en del husholdninger, som er meget insolvente, er lejere, jfr.
tabel 7 og figur 18 ovenfor. For långiverne er det imidlertid uheldigt,
at husholdninger, som er højt belånte i forhold til deres formue, har
større sandsynlighed for at have betalingsproblemer.
Som tidligere nævnt, har danske husholdninger en i international
sammenligning meget høj låntagning i forhold til indkomsten. Indkomstvariablen er derfor suppleret med forholdet mellem lån og indkomst (LTI-kvoten) i søjle fem27. Analysen viser en positiv samvariation mellem stor låntagning i forhold til indkomsten på den ene side
og betalingsproblemer på den anden. Endelig viser analyserne også,
at det forhold, at en husholdning tidligere har modtaget økonomisk
hjælp fra forældrene, ikke har sammenhæng med aktuelle betalingsproblemer i husholdningen28.
De følgende to søjler viser modeller, hvor kun husholdninger, der ejer
deres primære bolig, herunder andelshavere, er medtaget. Den første
(søjle 6) bekræfter den tidligere fundne positive sammenhæng mellem insolvens og betalingsproblemer for dette udsnit af husholdningerne. Insolvensen vedrører nu kun lån og formue i relation til den
primære bolig.
8.4 Husholdninger, der ikke betaler ydelserne
En alvorlig variant af betalingsproblemer er manglende betaling af
ydelserne på de lån, som husholdningen har optaget. I undersøgelsen
er husholdningerne spurgt, om de for tiden er mere end 2 måneder
27
Nederste kvartil er en LTI værdi på 0,725.
28
Det stemmer overens med Kolodziejczyk og Leth-Petersen (2010). Som det fremgår af
tabel A3 bliver koefficienten positiv i alle tre modeller, men der opnås ikke signifikans.
52
bagud med betalingen af ydelserne på et eller flere lån. Tyve husholdninger svarer bekræftende på spørgsmålet. Det er et beskedent
antal, som udelukker en holdbar analyse. Halvdelen af husholdninger,
der ikke har betalt til tiden, har en årlig indkomst under den nedre
kvartil (276.000 kroner), og halvdelen er insolvente, når alle gældsog formueposter bortset fra pensionsformuer medregnes (TLTVkvoten). Fem husholdninger sidder i en kombination af lav indkomst
og insolvens. Lejerne er overrepræsenterede og udgør 13 ud af de 20
husholdninger, der er bagud med betalingerne.
8.5 Husholdninger, der tager ekstraarbejde
En femtedel af husholdningerne svarer, at de har arbejdet mere i det
sidste halve år for at forbedre deres økonomi. Det er imidlertid kun
blandt husholdninger, hvor hovedpersonen er lønmodtager eller arbejdsløs, at man har påtaget sig mere arbejde for at forbedre økonomien. Vi kan ikke ud fra spørgeskemaet se, hvem det er i husholdningen, som har påtaget sig ekstraarbejde, men hvor der er en samlever, befinder disse sig i alle kategorierne (lønmodtager, selvstændig, arbejdsløs, pensionist, under uddannelse mv.).
Tabel 14 viser de forhold, der er fundet at have en sammenhæng
med ekstraarbejde. Det gælder således for hovedpersonens alder, at
højere alder giver mindre sandsynlighed for, at man har påtaget sig
ekstraarbejde for at forbedre økonomien. Der en positiv sammenhæng mellem ekstraarbejde og børn for de belånte husholdninger, og
der er en (stærk) positiv sammenhæng mellem betalingsproblemer i
husholdningen og det forhold, at respondenten og/eller en samlever
har påtaget sig ekstraarbejde, og en tilsvarende negativ sammenhæng mellem husholdningens økonomiske råderum og ekstraarbejde.
For de belånte husholdninger adskiller andelshaverne sig fra ejerne
ved at have større tilbøjelighed til at tage ekstraarbejde for at forbedre økonomien.
53
Tabel 14: Forhold, der hænger sammen med ekstraarbejde
Alle husholdninger
belånte
Belånte husholdninger,
der ejer den primære
bolig
Alder
-
-
-
Har børn
0
+
+
Betalingsproblemer
+
+
+
Økonomisk råderum
-
-
-
Er insolvent mht.
TLTV
+
Er insolvent mht.
primær bolig
0
Lejer
0
0
Andelshaver
0
+
+
Andre forhold som at bo med samlever, husstandens indkomst, at modtage forældrehjælp
og at foretage forbedringer på boligen har hverken positiv eller negativ sammenhæng med
tendensen til at tage ekstraarbejde.
Det forhold, at der er insolvens, skaber ikke økonomiske problemer,
så længe husholdningen er i stand til at betale de aftalte ydelser på
lånene. At værdien af aktiverne, herunder boligens værdi, svinger og
eventuelt kommer under den udestående gæld, skulle derfor ikke i
sig selv påvirke behovet for ekstraarbejde. Det er imidlertid således,
at den insolvente husholdning kommer i mere alvorlige økonomiske
problemer, hvis indkomsten falder, så ydelserne ikke kan betales, og
boligen skal sælges. Den insolvente husholdning vil da komme til at
stå med en personlig gæld, som det kan være svært at arbejde sig ud
af. Det kan derfor tænkes, at de insolvente husholdninger har større
tilbøjelighed til gennem ekstra arbejde og indtjening (samt opsparing) at polstre sig mod et eventuelt indkomstbortfald. Analysen bekræfter den positive sammenhæng, når alle belånte husholdninger
inddrages, men den findes ikke, når alene husholdningerne, der ejer
deres primære bolig analyseres. For den sidste gruppe gælder det
54
derfor, at insolvens med hensyn til den primære bolig ikke giver større tendens til, at husholdningen påtager sig ekstraarbejde. Men fra
tabel 13 vides det, at insolvens giver forøget sandsynlighed for, at
der er betalingsproblemer; og for de husholdninger, hvor det er tilfældet, er der efter ovenstående analyse forøget sandsynlighed for,
at man påtager sig ekstraarbejde for at forbedre økonomien. Det ser
således ud til, at det er betalingsproblemerne og ikke insolvensen,
som udløser en tendens til at påtages sig ekstraarbejde.
8.6 Husholdningernes økonomisk situation og solvens
Som tidligere nævnt er det uheldigt for långiverne, hvis de husholdninger, der er insolvente, samtidigt er under økonomisk stress, således at risikoen for, at de ikke kan betale ydelserne på lånene er stor.
Den positive sammenhæng mellem betalingsproblemer og insolvens,
som kom frem i tabel 13, er derfor bekymrende, omend ikke overraskende. Tabel 15 opdeler husholdningerne i de fire solvenskategorier,
og viser indikatorer på det økonomiske stressniveau. Med hensyn til
det økonomiske råderum, synes der at være en skillelinje omkring et
månedligt råderum på 2000 kroner. For husholdninger med et økonomisk råderum herunder, er der forholdsvis flere insolvente, mens
der blandt husholdninger med et rådighedsbeløb herover er forholdsvis flere solvente. Det bemærkes også, at ganske mange insolvente
husholdninger giver udtryk for, at de har betalingsproblemer. Det
hænger formentlig sammen med, at der i denne gruppe er forholdsvis
flere unge husholdninger med lavere erhvervsmæssig anciennitet og
indkomst, som samtidig har store udgifter til etablering og drift af
børnefamilier, jfr. tabel 10. Man kan imidlertid notere sig, at der kun
er ganske få insolvente husholdninger, der er mere end 2 måneder
bagud med betalinger på deres lån. Men også her er tendensen, at
der er procentvis flere blandt de insolvente husholdninger.
55
Tabel 15: Husholdningernes økonomiske situation og solvens
Meget
Svagt sol-
Svagt in-
Meget
realkreditbelånte hus-
solvente
vente
solvente
insolvente
LTV≤0,8
0,8<LTV≤1
1<LTV≤1,2
1,2<LTV
holdninger i
solvenskategorierne
Økonomisk råderum
-
0 kroner
4,7
4,8
4,5
9,5
-
under 1000 kro-
6,6
6,0
13,6
9,5
12,3
15,8
21,2
17,2
15,5
18,5
15,2
15,5
21,0
17,6
21,2
19,0
40,0
37,5
24,2
29,3
Betalingsproblemer
6,3
13,1
25,4
14,8
Bagud med betalinger
0,2
0,0
1,5
0,7
38,6
27,2
22,4
36,8
ner
-
1001 – 2000
kroner
-
2001 – 3000
kroner
-
3001 – 5000
kroner
-
over 5000 kroner
på lån
Har modtaget økonomisk hjælp fra forældre
Noter: Tabellen omfatter husholdninger med realkreditlån i den primære bolig. Procenterne
er beregnende ift. de husholdninger, der besvarer spørgsmålene. En husholdning kan befindes sig i flere af de økonomiske tilstande på samme tid.
Nogle husholdninger kan have en økonomisk buffer i form af økonomisk hjælp fra forældrene. Det vides imidlertid ikke, om denne hjælp
fremtidigt vil være til stede, og der er ikke spurgt, om husholdningerne har en forventning om en sådan hjælp, når der opstår økonomiske
problemer. Tabel 15 viser, hvor mange husholdninger, der har modtaget forældrehjælp i de fire solvenskategorier. Højest ligger husholdninger, der er meget solvente, med 38,6 procent, og dernæst
kommer husholdninger, der er meget insolvente, med 36,8 procent.
En del af forklaringen på den høje procent blandt de meget solvente
56
husholdninger er, at denne gruppe omfatter en del ældre mennesker,
som har modtaget arv fra deres forældre. Den høje procent blandt de
meget insolvente husholdninger, der omfatter en del unge mennesker, kan derfor muligvis tages som udtryk for, at der i denne gruppe
er forholdsvis flere forældre, som har givet økonomisk hjælp. Analysen i tabel 13 viste imidlertid ingen signifikant sammenhæng mellem
modtaget forældrehjælp og aktuelle betalingsproblemer29.
8.7 Hvor robuste er de insolvente husholdninger?
Figur 19 er en anden måde at illustrere sammenhængen mellem det
økonomiske råderum og andelen af hudholdninger, som er insolvente.
Figur 19: Insolvens og økonomisk råderum
25
20
Procent
15
10
5
0
0
under 1000 1001 til
2001 til
kroner 2000 kroner 3000 kroner 5000 kroner eller mere
Insolvens når alle gælds- og formueposter bortset fra pensionsformuer
medregnes (TLTV).
Insolvens mht. lån og formue tilknyttet den primære bolig.
Note: Figuren angiver den procent af husholdningerne, som er insolvente (har en kvote
over 1) efter de to begreber.
29
Modellerne i tabel A3 viser en positiv sammenhæng mellem betalingsproblemer og foræl-
drehjælp, men der opnås ikke en signifikans.
57
Insolvens er mest udbredt blandt husholdninger med forholdsvis
snævre økonomiske rammer. Mest tydeligt er det for det omfattende
insolvensbegreb TLTV, hvor også husholdninger, som lejer deres primære bolig er medtaget. For ejere og andelshavere af den primære
bolig er insolvensen beregnet ud fra lån og formue tilknyttet den primære bolig, og her er insolvensen ligeledes højest blandt husholdninger med lave rådighedsbeløb.
Figur 20: Solvens, afdragsfrihed og variabel rente blandt boligejere
80
70
Procent
60
50
40
30
20
10
0
LTV≤0.8
0.8<LTV≤1
Afdragsfrihed
1<LTV≤1.2
1.2<LTV
Variabel rente
Note: Figuren viser den andel inden for hver kategori som har valgt afdragsfrihed/variabel
rente på et eller flere af deres realkreditlån. Se også tabel 3.
Figur 20 belyser hvor store andele i de forskellige solvenskategorier,
der har valgt afdragsfrihed og variabel rente30. Den høje andel af respondenter med afdragsfrihed blandt de meget solvente husholdninger, hvor der findes forholdsvis mange ældre, er ikke bekymrende.
Derimod er den udbredte tendens (ca. halvdelen af husholdningerne)
til at vælge afdragsfrihed og variabel rente blandt de meget insolvente boligejere ikke heldigt.
30
Antallet af respondenter er for spinkelt til at opdelingen kan foretages for andelshavere.
58
Hvis man ser på de ejere, som har realkreditlån med variabel rente,
kan figur 21 fremstilles ud fra den oplyste restgæld i boligen og de
månedlige rådighedsbeløb. Blandt de husholdninger, der har lån med
variabel rente, vil ca. 4½ procent ikke kunne klare en rentestigning
på 1 procentpoint, idet den månedlige udgiftsstigning efter skat da vil
overskride det oplyste rådighedsbeløb. Andelen stiger til 9½ procent
af husholdningerne, hvis renten stiger med to procentpoint.
Figur 21: Rentestigning og rådighedsbeløb
Kroner per måned
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
0
0 - 1000 1001 - 20002001 - 3000 3001 - 5000
5001 -
Rentestigning på 1 procentpoint efter skat
Rentestigning på 2 procentpoint efter skat
Økonomisk råderum
Note: Figuren omfatter belånte ejere af den primære bolig, som har variabel rente. Kurven
for det økonomiske råderum følger skønnede ”midtpunkter” i de på den vandrette akse
anførte intervaller. Udgiften ved en rentestigning er beregnet ud fra den gennemsnitlige
restgæld med pant i boligen for husholdningerne i hvert interval og med et skattefradrag
på 30 procent.
De knap 4½ procent udgør 2½ procent af ejerboligerne. Opregnet til
landsplan bliver der tale om mellem 32 og 33 tusind ejerboliger, hvis
husholdninger ikke er i stand til at klare en rentestigning på et procentpoint, og mellem 66 og 67 tusind boliger, hvis rentestigningen
bliver på to procentpoint.
59
Tallet kan sættes i relation til de godt tre tusinde tvangsauktioner
over enfamiliehuse, der har fundet sted over det seneste år, hvor
renten har været faldende. Tvangsauktionerne udløses imidlertid oftest af indkomstbortfald f. eks. på grund af arbejdsløshed, skilsmisse
og dødsfald, snarere end af mindre rentestigninger. Hvor mange huse, der sælges på almindelige markedsvilkår, fordi husholdningerne
ikke er i stand til at klare ydelserne, kendes ikke.
8.8 Konsekvenserne af renteforhøjelser
For långiverne er det altid problematisk, hvis husholdningerne ikke
kan betale ydelserne på de lån, de har optaget. Men særlig problematisk bliver det, hvis restgælden på lånene overstiger værdien af pantet, dvs. boligernes handelsværdi. Blandt de husholdninger, som ikke
kan klare en rentestigning på et procentpoint, er knap en femtedel
teknisk insolvente, idet de har en LTV-kvote for deres primære bolig
over 1. For disse boliger er der udsigt til tab for långiverne, når renten stiger.
Opregnet til landsniveau bliver antallet af boliger, som umiddelbart
kan påføre realkreditinstitutterne tab ved en rentestigning på et procentpoint, knap 6 tusind eller 4 promille af ejerboligerne. Tallene for
en to procentpoints rentestigning bliver henholdsvis godt 17 tusind og
1,3 procent af ejerboligerne. De insolvente boliger er typisk de parcelhuse, som blev højt belånte, da boligpriserne var på sit højeste.
Det betyder, at de sidder på en procentvis større andel af de udestående realkreditlån end de ovennævnte tal antyder. De 4 promille af
ejerboligerne bliver således til 1½ procent af ejerboligernes restgæld,
som kan udløse tab for realkreditinstitutterne ved en et procentpoints
stigning i renten. Ved en to procentpoints stigning af renten vil 4½
procent af ejerboligernes restgæld være udsat for tab.
Mens de ovennævnte virkninger af en renteforhøjelse på et og to procentpoint er forholdsvis beskedne, vil et egentligt rentechok, f.eks. en
rentestigning på 5 procentpoint, bringe en tredjedel af husejerne med
variabel rente i økonomisk uføre svarende til knap 17 procent af alle
husejere, eller et sted mellem 200 og 225 tusind ejerboliger på
60
landsplan. Heraf vil knap 3 procent eller mellem 35 og 36 tusind boligejere være teknisk insolvente. Som det fremgår af figur 1 kan et
sådant rentechok forekomme, men det har været kortvarigt i de år,
som figuren viser. Realkreditsystemet er robust nok til at klare en
rentestigning på fem procentpoint. Regnes der f. eks. med et tab på
20 procent af restgælden i de insolvente boliger, hvor husholdninger
ikke kan klare rentestigningen, bliver tabet 1½ procent af institutternes samlede udestående restgæld i ejerboligerne. Med den udbredte
anvendelse af variabelt forrentede lån, vil rentechokket imidlertid have negative makroøkonomiske virkninger. Når et sted mellem 200 og
225 tusind husholdninger i ejerboliger kommer i økonomisk uføre ved
en fem procentpoints rentestigning, vil det medføre et kraftigt negativt gennemslag i det private forbrug og i dansk økonomi.
Ovenstående beregninger er naturligvis behæftede med usikkerhed. I
appendiks redegøres der nærmere for forhold, som bør tages i betragtning ved en vurdering af resultaternes holdbarhed.
8.9 Udløb af afdragsfrihed
Tiårige realkreditlån med afdragsfrihed indførtes i 2003, og de første
af disse lån udløber således i 2013. Spørgeskemaundersøgelsen er
ikke umiddelbart egnet til at belyse, hvor mange husholdninger, der
kommer i økonomiske problemer, som følge af udløbet af afdragsfrie
lån. Det skyldes dels manglende oplysninger om realkreditlånene, f.
eks. hvornår de er optaget og eventuelt omlagt, og dels at registerdata for 2012 ikke foreligger. For de boligejere, der har købt deres
bolig tæt på undersøgelsestidspunktet, vil registerdataene derfor ikke
kunne anvendes. Med forbehold for disse fejlkilder har ca. en tredjedel af ejerne købt deres bolig i årene fra 2003 og frem. Heraf har
godt en tredjedel lån med afdragsfrihed31, og blandt disse vurderer
noget under en tredjedel, at værdien af deres bolig ligger under
købsprisen. Såfremt boligpriserne ikke stiger fremadrettet, skønnes
det ud fra dataene, at ca. 8 procent af de realkreditbelånte boliger
købt efter 2002 ikke vil kunne refinansieres inden for 80 procents
31
Ingen af disse har ændret deres lån til afdragsfrihed inden for de seneste to år
61
grænsen for realkreditlån32, og heraf har halvdelen et månedligt rådighedsbeløb på under 3000 kroner. Alt i alt kan det kan det anslås,
at over 100 tusinde husholdninger må have ”særbehandling” for at
komme igennem refinansieringen. Det må understreges, at dette tal
er behæftet med betydelig usikkerhed.
9. Forbedringer af boligen
Forbedringer og vedligeholdelse af en bolig kan ses som et alternativ
til afdrag på de lån, der er optaget med pant i boligen. Mens afdrag
på lånene reducerer gælden i forhold til værdien af boligen og giver
en reduktion af LTV-kvoten, kan en lignende reduktion af LTV-kvoten
opnås ved i stedet at forøge værdien af boligen gennem forbedringer
og vedligeholdelse. For långiverne vil det derfor være gunstigt, hvis
husholdninger, som ikke betaler afdrag på deres lån, anvender (en
del af) de ”sparede” betalinger på lånet til at forbedre og vedligeholde
boligen.
Lidt over tre fjerdedele af husholdningerne i ejerboliger og 51 procent
af husholdningerne i andelsboligerne angiver, at der er foretaget forbedringer og vedligeholdelse af boligen inden for de seneste to år.
Ingen, der bor i udlejningsbolig, angiver dette. Der er også spurgt om
hvor mange kroner, der er brugt til forbedringer og vedligeholdelse.
Figur 22 viser fordelingen for henholdsvis ejere og andelshavere. Der
er en tendens til, at husholdninger, der sidder i dyrere boliger, i højere grad foretager forbedringer og vedligeholdelsesarbejder på deres
bolig. Det er også sådan, at der forbedres og vedligeholdes for større
beløb i de dyrere boliger.
32
Såfremt de fortsætter med afdragsfrihed.
62
Figur 22: Forbedringer af boligen og boligens værdi
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1. kvartil 2. kvartil 3. kvartil 4. kvartil 1. kvartil 2. kvartil 3. kvartil 4. kvartil
Andelshavere
Ingen arbejder
Under 5000 kroner
15.001-50.000 kroner
Over 50.000 kroner
Ejere
5000-15.000 kroner
Note: Husholdningerne er opdelt på kvartiler (fjerdedele) efter værdien af deres bolig. 1.
kvartil omfatter de første 25 procent af boligerne, der har den laveste værdi; 2. kvartil
omfatter de næste 25 procent, der har den (næst)laveste værdi, osv. Figurens søjler angiver de procenter af husholdningerne inden for hver kvartil, som har gennemført forbedringer og vedligeholdelse af de anførte beløbsstørrelser i de sidste to år.
For at undersøge forholdet nærmere er i tabel 16 fortaget en analyse
af sammenhængen mellem at have lån med afdragsfrihed og tilbøjeligheden til at foretage forbedringer og vedligeholdelse af boligen.
Tabel 16 bringer33 ikke så meget nyt i forhold til figur 22. Den viser,
at sandsynligheden for, at der er foretaget vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, stiger med boligens værdi. Hertil kommer, at der er
en lignende sammenhæng med husholdningens indkomst, således at
højere indkomst giver større sandsynligheden for, at der er foretaget
vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Men derudover er det svært
at finde signifikante sammenhænge. Der er således ikke den (ønsk33
Tabellen vises også som tabel A5 i appendiks.
63
værdige) sammenhæng, at husholdninger, der ikke betaler afdrag på
deres realkreditlån, har en større tendens til at vedligeholde og forbedre boligen og på den måde forøge boligens værdi og nedbringe
LTV-kvoten.
Tabel 16: Forhold der adskiller husholdninger i relation til vedligeholdelse
og forbedringer
Husholdninger, der ejer
Andelshavere af
den primære bolig
den primære bolig
belånte
Placering i kvartil af
boligens værdi
+
+
+
+
+
+
+
+
+
0
+
0
husholdningens indkomst
Økonomisk råderum
0
LTV for primærbolig
Betaler ikke afdrag
0
0
0
solvens.
En lignende undersøgelse som den i tabel 16 viste er fortaget med en
udgiftsmæssig skillelinje på 15.000 kroner. Det er således kun, når
udgifterne overstiger 15.000 kroner, at det regnes som forbedring af
boligen. I forhold til resultaterne i tabel 16, viser en analyse heraf, at
husholdningernes indkomst og deres økonomiske råderum får større
betydning. Men derudover er der ikke noget nyt i forhold til resultatet
i tabel 16.
64
10.
Belåning og udlejning af sekundære boliger
Som vist i afsnit 5 ovenfor kan ejere, andelshavere og lejere alle have en eller flere sekundære boliger. I den foreliggende undersøgelse
har knap 19 procent af alle34 husholdningerne en eller flere sekundære boliger i Danmark. 16 procent har én sekundær bolig, knap 2½
procent har to sekundære boliger og ½ procent har mere end to sekundære boliger i Danmark.
Center for Bolig og Velfærd gennemførte i 2009 på basis af registerdata flere undersøgelser af sommerhusområdet, se Hjalager (2009)
samt Skifter Andersen og Vacher (2009) og senere Hjalager et al.
(2011). Den her gennemførte undersøgelse supplerer de tidligere
bl.a. derved, at der spurgt til udlejning af de sekundære boliger. I det
omfang de sekundære boliger lejes ud, kan indtægterne herfra betyde, at nettoudgiften ved at have boligen bliver mindre.
Godt 20 procent af de husholdninger, der ejer deres primære bolig,
har en sekundær bolig eller partnerskab i en sekundær bolig i Danmark, mens andelen for de andelshavende og lejende husholdninger
er mellem 11 og 12 procent. Enkelte andelshavere og lejere har to
sekundære boliger, mens det kun er ejere, som angiver at have mere
end to sekundære boliger.
Lidt under 40 procent af de husholdninger, som har en sekundær bolig, angiver, at denne/disse udlejes. Andelen er noget under (34 procent) for husholdninger med én sekundær bolig og en del højere for
husholdninger med flere sekundære boliger.
Ifølge tal fra Danmarks Statistiks toppede udlejningsmarkedet for
fritidsboliger i 2007, hvorefter et fald i antal udlejede uger (hus-uger)
satte ind frem til 2009. I 2010 og 2011 indtraf beskedne stigninger i
antallet af udlejede uger, mens foreløbige tal for 2012 typer på et
fald på ca. 2 procent i forhold til året før. Der er i spørgeskemaet
spurgt om, hvor mange uger om året boligen ca. er udlejet. I hvor
34
Tallene må ikke tolkes som landsgennemsnit, da ejerboligerne er overrepræsenterede i
undersøgelsen.
65
høj grad svarene er påvirkede af det aktuelt noget svagere marked
vides ikke.
For de udlejede boliger ligger udlejningstiden fra tre uger til udlejning
gennem hele året. I gennemsnit udlejes hver sekundære bolig 32
uger om året. Ser man på husholdninger med én sekundær bolig, er
der en tendens til, at ejere af den primære bolig lejer lidt færre uger
ud end lejere af den primære bolig. På grund af få observationer, når
der opsplittes på underkategorier, bliver gennemsnitstallene mindre
sikre.
Den gennemsnitlige husleje ligger på godt 2000 kroner per uge og
spænder mellem 0 og 10.000 kroner per uge. Udelades ugentlige lejer under 1000 kroner, som måske er mest brugt ved udlejning til
familie og bekendte, bliver den gennemsnitlige leje tæt på 2.500 kroner per uge.
Beregnes forholdet mellem den indkomne leje og den opgivne salgsværdi af de sekundære bolig som en RTV-kvote, fremkommer en
gennemsnitlig RTV-kvote på 4,7 procent. Gennemsnittet trækkes op
af enkelte udlejere med en meget høj RTV-kvote. Således har 3 procent af udlejerne en RTV-kvote over 20 procent. Medianværdien for
RTV-kvoten er 3,5 procent.
Selv om udgifter til vand, el og eventuelt skat skal fratrækkes indtægterne, kan en bruttoforrentning på 3 til 4 procent af boligernes
værdi give et væsentligt bidrag til betalingen af de løbende ydelser på
et lån med pant i boligerne. Det kan derfor være interessant at se,
om der er en sammenhæng mellem husholdningernes låntagning
med pant i de sekundære boliger og deres tilbøjelighed til at udleje
boligerne. En sådan analyse er forsøgt med det i tabel 17 viste resultat.
66
Tabel 17: Forhold, der hænger sammen med udlejning af sekundære
boliger
Husholdninger, der har
Husholdninger, der
en eller flere sekundære
har én sekundær
boliger
bolig
belånte
belånte
Antal sekundære boliger
+
+
Alder
-
-
-
-
Bor med samlever
+
+
+
+
-
-
-
-
Solvensgruppe for
sekundære boligera)
+
+
Lejer
0
0
0
0
Andelshaver
0
0
0
0
ikke er signifikant på et 10 procents niveau og således ikke bliver bekræftet af analysen. a)
Højere solvensgruppe betyder større LTV i relation til de sekundære boliger, dvs. ringere
solvens.
Det kan ikke overraske, at husholdninger, der har flere sekundære
boliger, har en større tilbøjelighed til at udleje en af disse boliger.
Omvendt reducerer en højere alder hos respondenten tendensen til at
udleje. Da husenes belåningsgrad i nogen grad korrelerer negativt
med alderen ligger her en antydning af, at mindre belånte sekundære
boliger udlejes mindre35. Tilstedeværelse af børn synes ikke at have
nogen indflydelse og er derfor ikke medtaget i tabellen. Derimod er
der en tendens til, at samlevende personer, der har sekundær bolig,
har større tilbøjelighed til at leje ud.
Højere indkomst medfører for normale goder, at disse efterspørges
mere, og en naturlig konsekvens heraf i relation til sekundære boliger
35
Det kan også skyldes, at boligerne ændrer karakter, når indehaverens alder ændres. Det
ligger imidlertid uden for denne undersøgelses rammer, at bringe det ind i analysen.
67
vil være, at de udlejes mindre, når indkomsten stiger. Denne formodning bekræftes af analysen, men boligens belåningsgrad betyder
også noget. Jo mere belånte boligerne er, jo større er tilbøjeligheden
til at leje dem ud. Det er endvidere således, at antallet af uger, de
sekundære boliger lejes ud, stiger med boligernes belåningsgrad36.
Hverken lejere eller andelshavere adskiller sig fra boligejere med
hensyn til udlejning af de sekundære boliger.
Med en gennemsnitlig RTV-kvote mellem 3 til 4 for de udlejede boliger, har husholdningerne, som nævnt ovenfor, mulighed for at få et
bidrag til at betale de løbende ydelser på eventuelle lån med pant i de
sekundære boliger. Muligheden for at udleje boligerne vil imidlertid
afspejle sig i boligernes pris, således at der alt andet lige ikke vil være større sikkerhed for långiverne, når der gives lån med pant i de
sekundære boliger.
11.
Husholdningernes psykiske stressniveau
En økonomisk presset hverdag fører i nogle tilfælde til, at personer i
husholdningerne også bliver mentalt stressede. Men psykisk stress
kan naturligvis have mange årsager, og det er ikke sikkert, at økonomisk stress er en afgørende årsag til en mental stresssituation. I
undersøgelsen er det alene respondentens, dvs. hovedpersonens,
eventuelle stress, der spørges til. Spørgsmålet lyder: Føler du stress
for tiden? - og det forklares samtidigt, at ”der med stress menes en
situation, hvor man føler sig anspændt, rastløs, nervøs eller urolig,
eller ikke kan sove om natten, fordi man tænker på problemer hele
tiden”. Til brug for en analyse af sammenhængen mellem stress og
andre forhold, er det valgt at klassificere personer, der svarer, at de
ofte eller altid føler stress, som værende under psykisk stress. Med
denne definition er der i tabel 18 testet for nogle forhold, der kan have sammenhæng med stressniveauet. Tabellen er fremstillet ud fra
tabel A8 i appendiks, og som i tidligere tabeller viser et
plus/minustegn en signifikant positiv/negativ sammenhæng og et nul,
at der ikke kan udledes nogen entydig sammenhæng.
36
En analyse, der viser dette, kan ses i tabel A7 i appendiks.
68
Tabel 18: Forhold, der hænger sammen med psykisk stress
Alle belånte hus-
Belånte husholdninger,
holdninger
der ejer den primære bolig
ste kvartil
0
0
0
Indkomst over neder-
0
Har betalingsproblemer
+
+
Økonomisk råderum
-
-
Er arbejdsløs
+
+
Er førtidspensionist
0
0
Er alderspensionist
-
-
Er underuddannelse
0
0
Lejer
0
Andelshaver
0
0
Der er ikke fundet nogen signifikant sammenhæng med alder, men
det skyldes i høj grad, at kategorien alderspensionist fanger en del af
en alderseffekt. Der kan ikke udledes noget entydigt om sammenhængen mellem på den ene side at have børn og/eller at have en
samlever og på den anden side stressniveauet. Disse variable er derfor udeladt. Det er heller ikke således, at husholdninger med lave
indkomster er mere stressede, og insolvens synes heller ikke at betyde noget. Derimod slår betalingsproblemer og økonomisk råderum
signifikant ud som forventet. Størrelsen af indkomsten synes således
mindre afgørende end følelsen af at have et tilstrækkeligt økonomisk
råderum og kunne betale sine regninger. Hvis indkomsten er høj,
men det økonomiske råderum opfattes som snævert, vil der være
større sandsynlighed for at opleve psykisk stress hos hovedpersonen.
69
Fra analyserne i tabel 12 vides det imidlertid, at lav indkomst forøger
sandsynligheden for, at det økonomiske råderum indskrænkes og
omvendt. Vejen fra indkomst til psykisk stress er således upræcis, da
den går over størrelsen af det økonomiske råderum. Som tidligere
nævnt har få husholdninger egentlige betalingsproblemer, men denne
tilstand har tydeligt sammenfald med psykisk stress.
Man kunne man forvente, at husholdninger, der har eller skifter til de
mere risikable lånetyper, har et højere psykisk stressniveau. Denne
sammenhæng kan imidlertid ikke konstateres37. Det skyldes måske,
at de husholdninger, der føler sig mindst stressede af at have de risikable lån også vil være dem, der er mest tilbøjelig til at have disse
lånetyper. En god analyse af hypotesen kræver, at man kan måle
stressniveauet før og efter et skift af lånetype og kan tage højde for
de mange andre forhold, som øver indflydelse på ændringer i personernes psykiske stressniveau.
12.
Afsluttende bemærkninger
Formålet med denne rapport er at give et billede af danske husholdningers økonomiske situation med speciel vægt på deres låntagningsog formueforhold.
I forhold til de nylige undersøgelser fra Andersen et al. (2012b) og
Erhvervs- og Vækstministeriet (2013), der begge arbejder med registerdata, er antallet af observationer (husholdninger) i denne undersøgelse betydeligt mindre. Undersøgelsen har imidlertid den fordel, at
den indeholder information om de enkelte husholdningernes aktuelle
situation, herunder deres vurdering af værdien af deres aktiver og af
deres økonomiske råderum; om de har betalingsproblemer, om økonomisk hjælp mellem generationerne betyder noget, og om de påtager sig ekstraarbejde.
Trods disse forskelle er de overordnede resultater meget ens mellem
de tre undersøgelser, hvad angår vurderingen af, hvor mange husholdninger, der kommer i økonomisk klemme ved en forhøjelse af
37
Analysen, der forkaster denne sammenhæng, er udeladt.
70
den for tiden meget lave rente på realkreditlån. For mindre og sandsynlige stigninger i renten på et og to procentpoint i forhold til det
aktuelle niveau skønnes det ud fra nærværende undersøgelse, at op
til godt 5 procent af husholdningerne i ejerboliger eller ca. 65 tusind
husholdninger vil komme i alvorlige økonomiske problemer. Selv om
antallet af husholdninger kan forekomme højt, skønnes det, at det
kun vil medføre et tab på ca. 1 procent af de samlede realkreditlån til
sektoren. Det sætter således ikke spørgsmålstegn ved realkreditsektorens robusthed.
Selv ved et rentechok på 5 procentpoint skønnes det, at realkreditsektorens umiddelbare tab på ejerboliger kun vil blive på 1½ procent
af de udestående lån. Konklusionen bliver således, at den danske realkreditsektor er ganske robust.
Et rentechok på 5 procentpoint bringer imidlertid en del mere end
200 tusind husholdninger i økonomisk uføre med afledte negative
virkninger på privatforbruget, boligpriserne og dansk økonomi i det
hele taget. Den negative effekt på økonomien vil medføre yderligere
belastninger af realkreditten.
Det danske realkreditsystem har ændret sig, og dansk økonomi er
blevet mere rentefølsom. Danske husholdningers høje belåningsgrader, og kombinationen af en udbredt anvendelse af variabelt forrentede lån og afdragsfrihed gør økonomien mere sårbar over for bevægelser i renten og i boligpriserne. Det er derfor vigtigt, at der fremadrettet etableres økonomisk politiske styringsmidler, der kan reducere
rentefølsomheden og den udbredte brug af afdragsfrihed samt dæmpe udsvingene i boligpriserne.
71
Referencer
Andersen, Asger Lau, Anders Møller Christensen, Nick Fabrin Nielsen,
Sigrid Alexandra Koob, Martin Oksbjerg og Ri Kaarup (2012a), Danske
familiers formue og gæld, Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt,
2.
kvartal, Del 2.
Andersen, Asger Lau, Anders Møller Christensen, Charlotte Duus og Ri
Kaarup (2012b), Familiernes økonomiske robusthed, variabel rente
og afdragsfrihed, Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt, 4.
kvartal, Del 2.
Andersen, Hans Skifter og Mark Vacher (2009). Sommerhuse i Danmark. Hvem har dem og hvordan bruges de? Center for Bolig og Velfærd.
Benítez-Silva, Hugo, Selcuk Eren, Frank Heiland, and Sergi JiménezMartín (2009). "How well do individuals predict the selling prices of
their homes?" The Levy Economics Institute Working Paper No. 571.
Erhvervs- og Vækstministeriet (2013), Gældsudgifter i husholdninger
med realkreditlån. Vækstpolitisk tema nr. 2. januar 2013.
Eurostat (2012). Tabeller fra
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do?tab=table&init=1&lan
guage=en&pcode=tec00104&plugin=0
Hjalager, Anne-Mette; Staunstrup, Jan Kloster; Ibsen, Rikke (2009):
Udviklingsdynamikker i sommerhussektoren. Center for Bolig og
Velfærd.
Hjalager, Anne-Mette; Staunstrup, Jan Kloster; Ibsen, Rikke (2011):
Trade and value developments in the Danish second-home sector:
implications for tourism policies. Tourism Economics, 17 (3) pp. 677691.
Kolodziejczyk, Christophe and Søren Leth-Petersen (2010). Motives
for Transfers from Parents to Children Tests with First-Time Home-
72
owners' Data. CAM Working paper, Centre for Applied Microeconometrics, Department of Economics, University of Copenhagen.
Lunde, Jens (2012), En analyse af de danske familiers gældsætning
og finansielle sårbarhed. Finans/invest nr. 7. November.
OECD (2012): Factbook Country Statistical Profiles - 2013 edition:
Household income and wealth. Download fra
http://stats.oecd.org/Index.aspx?DatasetCode=CSP2012.
73
Appendiks
Forhold, som har betydning for beregningsresultaterne i afsnit 8.8
Beregninger på baggrund af en stikprøve er behæftet med en usikkerhed, som stiger, når der regnes på underopdelinger af respondenterne,
og antallet af observationer derfor bliver mindre. Hertil kommer flere
andre usikkerhedsfaktorer i forbindelse med ovenstående beregninger.
Da boligejerne formentlig har en tendens til at overvurdere handelsværdien af deres boliger, kan en del af de husholdninger, som ovenstående
er klassificeret som svagt solvente med hensyn til deres primære bolig, i
realiteten være insolvente, hvilket vil forøge tallene. Der synes også at
være en underrepræsentation af boligejere med variabel rente blandt
respondenterne, og flere ejere med variabel rente vil legeledes give større tal. De fleste ejere har også andre typer af gæld, og nogle har lån i
sekundære boliger. Renten på de fleste af disse lån må antages at følge
med op, således at rådighedsbeløbet bliver endnu mere presset. Det er
desuden i beregningerne antaget, at alle husholdninger, som angiver et
rådighedsbeløb indenfor et interval, har et rådighedsbeløb svarende til
intervallets øvre grænse. Havde man regnet med et rådighedsbeløb i
intervallets midte, ville det indskrænke rådighedsbeløbet. Endelig kan det
anføres, at husholdninger, der må afhænde deres bolig pådrager sig
salgsomkostninger, som alt andet lige reducerer låntagernes evne til at
honorere kreditorernes krav.
På den anden side er der forhold, som mildner de negative konsekvenser
af renteforhøjelser i forhold til de beregnede. En del af de variabelt forrentede lån er med renteloft, som begrænser ydelsesstigningen. De variabelt forrentede lån vil desuden have forskellige refinansieringsperioder,
således at de ikke alle rammes samtidigt af en renteforhøjelse. Nogle
husholdninger vil desuden være i stand til at spænde den økonomiske
livrem mere ind end det i undersøgelsen opgivne rådighedsbeløb, når det
gælder om at bevare hus og hjem; og det kan heller ikke udelukkes, at
der er husholdninger, som kan få hjælp fra forældregenerationen i den
situation, jfr. afsnit 8.2 og tabel 15. Ekstraarbejde kan også være en
mulighed, der forbedrer husholdningernes råderum. Der er endvidere
den mulighed, at husholdninger, der får problemer under en kortvarig
74
renteforhøjelse, forlænger livet i boligen ved at gøre brug af deres likvide
aktiver eller alternativt bringer sig ud af insolvensen ved at betale ekstraordinære afdrag på lånene. For de insolvente husholdninger, der betaler variabel rente, udgør de likvide aktiver 12 procent af restgælden i den
primære bolig, med en medianværdi på 3½ procent af restgælden. De
husholdninger blandt disse, der ikke kan klare en rentestigning på 2 procentpoint, har likvide aktiver på i gennemsnit godt 3 procent af restgælden (medianen er knap 2 procent af restgælden). Nogen større umiddelbar nedskrivning af restgælden er der således ikke likviditet til, men
husholdningerne vil kunne overleve en kortvarig stigning i renten.
Afsluttende kan det anføres, at også husholdninger med fast rente kan
blive ramt af ydelsesforhøjelser, f. eks. ved stigninger i bidragssatserne.
Selvom sådanne stigninger typisk vil være beskedne i sammenligning
med tidligere tiders udsving i de variable renter, kan nogle husholdninger
med fast rente have svært ved at klare disse forhøjelser.
Tabeller
Tabel A1: Logistisk regression af betaling af afdrag og betaling af variabel rente
Betaler afdrag
Alder
Alder kvadreret
Boede i ejerbolig som barn
Har videregående uddannelse
Er insolvent mht. primær
bolig
Placering i kvartil af husholdningens indkomst
Konstant
Antal observationer
LR Chi2
Pseudo R2
Betaler variabel rente
1,115***
1,020
(3,01)
(0,60)
0,999***
1,000
(3,67)
(0,59)
1,313*
1,005
(1,92)
(0,04)
0,777**
1,156
(2,06)
(1,25)
0,477**
1,251
(3,45)
(1,04)
1,139**
1,281***
(2,07)
(4,12)
0,159**
0,354
(2,07)
(1,27)
1317
1320
87,96***
27,85***
0,0506
0,0154
Noter: Tabellen angiver odds ratioer og z værdier i parentes. Tre stjerner angiver signifikans på 1 procents niveauet, to på fem procents niveauet og én på ti procents niveauet.
75
Når antallet af observationer skifter, skyldes det, at ikke alle husholdninger har givet svar
på de spørgsmål, der knytter sig til de forskellige forklarende variable.
Tabel A2: Rangordnet logistisk regression af det økonomiske råderum
Alle husholdninger
Samboende
Alder
0,0536**
0,1072**
(2,74)
(3,97)
Alder kvadreret
-0,001***
-0,001***
(2,91)
(4,25)
Har børn
-0,245**
-0,353***
(2,53)
(2,58)
Bor med samlever
0,606***
(6,59)
Ungdomsuddannelse
Faglig uddannelse
Lav videregående
uddannelse
Høj videregående
uddannelse
Husholdningens
indkomst
Arbejdsløs
0,392*
0,313
(1,91)
(1,18)
0,324***
0,305**
(2,87)
(2,08)
0,530***
0,528***
(4,40)
(3,37)
1,128***
1,231***
(7,29)
(6,27)
2.05e-07***
1.56e-07***
(5,21)
(3,82)
-1,142***
-0,981***
(5,17)
Arbejdsløs samlever
(3,14)
-1,119***
(4,49)
Lejer
-0,744***
-0,492***
(6,60)
(2,73)
-0,303**
-0,243
(2,04)
(1,06)
Cut1
-0,9509
-0,6650
Cut2
0,0145
0,4396
Cut3
0,9809
1,3498
Cut4
1,7389
2,1096
Cut5
2,6104
2,9942
2156
1418
345,06***
147,06***
0,0478
0,0329
Andelshaver
Antal observationer
2
LR Chi
Pseudo R2
Noter: Ordered logistic regression. Tabellen angiver odds ratioer og z værdier i parentes.
Tre stjerner angiver signifikans på 1 procents niveauet, to på fem procents niveauet og én
på ti procents niveauet. Når antallet af observationer skifter, skyldes det, at ikke alle husholdninger har givet svar på de spørgsmål, der knytter sig til de forskellige forklarende
variable. Ud af de 2386 respondenter svarer 1554, at de bor med ægtefælle/samlever,
mens kun 61 svarer, at de bor alene. Sammenholdt med registerstatistikken (som i paren-
76
tes bemærket ikke kan være præcis mht. respondenterne aktuelle situation) synes der at
være en tendens til, at de enligt boende undlader at besvare dette spørgsmål. For at få
flere observationer i regressionerne, er alternativet til Bor med samlever derfor både svaret
nej og intet svar. Den udvidelse af observationerne, der følger af dette, ændrer ikke på
koefficienternes ”fortegn”, men giver højere signifikans. Generelt er regressionen for samboende bedst. Antagelsen om samme sammenhæng for variablerne mellem alle intervaller
holder dog ikke for Husholdningens indkomst omend sammenhængen dog klart positiv
mellem alle intervaller. Koefficienterne til Bor med samlever og Alder og Alder kvadreret er
problematiske i regressionen for alle husholdninger. Referencen til uddannelserne er grundskole.
Tabel A3: Logistisk regression af betalingsproblemer
Alle belånte husholdninger
Belånte husholdninger, der
ejer den primære bolig
Alder
0,962***
(7,14)
(4,53)
(4,36)
(4,18)
(3,32)
(3,11)
Har børn
2,897***
2,309***
2,326***
2,524***
2,471***
2,498***
(5,05)
(3,52)
(3,55)
(3,72)
(3,12)
(3,16)
0,645**
0,663**
0,667**
0,702*
0,552***
0,558***
(2.52)
(2,17)
(2,14)
(1,82)
(2,78)
(2,73)
0,564***
0,593***
0,602***
0,614***
0,612**
0,629**
(3,50)
(2,98)
(2,87)
(2,73)
(2,55)
(2,39)
1,679*
1,420
1,421
Bor med samlever
Har videregående
uddannelse
Lejer
Andelshaver
0,972***
0,973***
0,973***
1,508**
1,223
1,197
(2,19)
(0,80)
(0,71)
(1,67)
1,229
1,473
1,468
1,725*
0,976***
0,977***
(0,75)
(1,29)
(1,28)
(1,77)
(0,96)
(0,96)
Indkomst over
0,408***
0,410***
0,412***
0,407***
0,510***
0,517***
nederste kvartil
(4,85)
(4,26)
(4,22)
(4,07)
(2,69)
(2,62)
LTI over nederste
1,576*
kvartil
(1,87)
Forældrehjælp er
0,832
modtaget
Er insolvent mht.
TLTV
0,772
0,730
(1,53)
(1,01)
(1,39)
2,440***
2,422***
2,120***
(4,52)
(4,48)
(3,68)
Er insolvent mht.
primær bolig
Konstant
Antal observatio-
3,484***
3,475***
(5,10)
(5,08)
0,900
0,611
0,611
0,373**
0,448
0,445
(0,29)
(1.14)
(1,14)
(2,00)
(1,55)
(1,56)
2199
1800
1794
1763
1446
1441
113,91***
97,86***
98,95***
96,87***
67,08***
69,76***
0,0764
0,0806
0,0816
0,0818
0,0712
0,0741
ner
LR Chi2
Pseudo R2
Noter: Se noter til de foregående tabeller.
77
Tabel A4: Logistisk regression af ekstraarbejde
Alle husholdninger
belånte
Alder
Har børn
0,958***
Belånte husholdninger, der ejer
den primære bolig
0,964***
0,965***
(10,68)
(7,93)
(6,84)
1,218
1,365**
1,353
(1,44)
(2,00)
(1,67)
Betalingsproblemer
2,530**
2,505***
2,386***
(5,67)
(5,12)
(4,27)
Økonomisk råderum
0,899***
0,909**
0,891**
(2,27)
(2,50)
(2,86)
1,806***
(3,54)
1,043
bolig
(0,18)
Lejer
Andelshaver
Konstant
Antal observationer
LR Chi2
Pseudo R2
0,875
1,015
(0,87)
(0,07)
1,385
1,645**
1,636*
(1,61)
(2,23)
(1,85)
2,458***
1,464
1,648*
(3,12)
(1,15)
(1,36)
2257
1825
1457
204,28***
170,73***
103,28***
0,0894
0,0888
0,0676
78
Tabel A5: Logistisk regression af vedligeholdelse og forbedringer
Husholdninger, der ejer den primære bolig
belånte
Andelshavere af den
primære bolig
Placering i kvartil af boligens
værdi
1,131**
1,170***
1,131*
1,151**
1,411**
1,409**
(2,27)
(2,77)
(1,92)
(2,23)
(2,15)
(2,11)
1,289***
1,353***
1,239***
1,112
1,274*
1,219
(4,57)
(5,01)
(3,21)
(1,56)
(1,73)
(1,25)
Placering i kvartil af husholdningens indkomst
Økonomisk
0,937
1,078
råderum
(1,57)
(0,72)
LTV for primær-
0,830
bolig
(1,06)
Betaler ikke
0,849
afdrag
(1,20)
Konstant
Antal observati-
1,239
1,402
1,723**
2,097***
0,248***
0,199***
(1,27)
(1,61)
(2,39)
(3,49)
(2,85)
(2,82)
1738
1686
1412
1416
186
178
37,11***
45,07***
22,86***
13,54***
10,15***
10,17**
0,0197
0,0250
0,0156
0,0093
0,0394
0,0412
oner
LR Chi2
Pseudo R
2
79
Tabel A6: Logistisk regression af udlejning af sekundære boliger
Husholdninger, der har en eller
Husholdninger, der har én
flere sekundære boliger
sekundær bolig
belånte
Antal sekundære boliger
Alder
Bor med samlever
belånte
2,296***
2,445***
(3,70)
(3,84)
0,960***
0,962***
0,956***
0,958***
(4,75)
(4,20)
(4,79)
(4,29)
1,909**
1,800*
1,983*
1,842*
(2,12)
(1,89)
(1,93)
(1,68)
0,803**
0,822*
0,768**
0,780**
(1,75)
(2,18)
(2,05)
Solvensgruppe for se-
1,595**
kundære boligera)
Lejer
Andelshaver
Konstant
Antal observationer
LR Chi2
Pseudo R2
(1,96)
1,694***
(2,43)
(2,66)
0,716
0,676
0,661
0,592
(0,96)
(1,08)
(1,06)
(1,25)
0,511
0,543
0,592
0,631
(1,23)
(1,11)
(0,94)
(0,81)
2,472
1,125
7,368**
3,527
(1,28)
(0,14)
(2,72)
(1,49)
443
420
377
356
44,42***
49,83***
28,56***
36,24***
0,0767
0,0906
0,0553
0,0806
Noter: Se noter til de foregående tabeller. a) Højere solvensgruppe betyder større LTV i
relation til de sekundære boliger, dvs. ringere solvens.
80
Tabel A7: OLS regression af antal udlejningsuger for sekundære boliger
Alder
-0,238*
(1,88)
Bor med samlever
7,456
(1,46)
Husholdningens indkomst
-4,84e-06**
(2,26)
LTV-kvote for sekundær bolig
5,167***
(2,78)
Lejer
5,282
(0,91)
Andelshaver
-28,512***
(3,12)
Konstant
42,499***
(4,61)
Antal observationer
112
LR Chi2
4,79***
Adj. R2
0,1700
Noter: Tabellen angiver t værdier i parentes. Se i øvrigt noter til de foregående tabeller.
Regressionen er gennemført for belånte husholdninger, der har én sekundær bolig.
81
Tabel A8: Logistisk regression af psykisk stress
Alle belånte hushold-
Belånte husholdninger, der ejer den
ninger
primære bolig
Indkomst over nederste
0,790
0,701
kvartil
(0,92)
(1,19)
1,222
(0,85)
1,545
bolig
(1,47)
Betalingsproblemer
3,228***
(5,31)
(3,63)
Økonomisk råderum
0,824***
0,819***
Arbejdsløs
Førtidspensionist
Alderspensionist
Under uddannelse
Lejer
2,576***
(3,16)
(2,87)
2,318**
2,524**
(2,26)
(2,13)
1,250
0,852
(0,41)
(0,20)
0,429***
0,423***
(2,92)
(2,56)
1,389
0,448
(0,52)
(0,72)
1,182
(0,62)
Andelshaver
Konstant
Antal observationer
2
LR Chi
Pseudo R2
1,294
1,522
(0,83)
(1,17)
0,218***
0,249***
(4,31)
(3,49)
1796
1447
103,29***
64,64***
0,0949
0,0777
Noter: Se noter til de foregående tabeller. Alderspensionist omfatter efterløn og hjemmegående. Under uddannelse omfatter værnepligtig. Referencen er i arbejde (dvs. lønmodtager, selvstændig eller medhjælpende hustru).
82

Danske husholdninger på dybt vand

Transcription

Similar documents

Understanding your pay slip

Michael Scheuer FSA – maj 2013 Side 1 1.1 Tre

Statistik

anledningsgaver generelt

Statistik fra MAT C.pdf

indhentning af tilbud for udarbejdelse af en potentialeplan for fanø

Sand og falsk loyalitet

siesta 3 - Ferielejlighed i Portugal

Vilkår for køb af mobil med afdragsordning og