selberplanen-02-07-drilling-baufi-pdf

Finanzen: Baufinanzierung
Konzept schlägt
Kondition
M
an braucht kein Prophet
zu sein für die Einsicht,
dass die Geldmarktzinsen in den
nächsten Jahren steigen werden.
Daher lohnt es sich insbesondere jetzt, über den Einstieg in eine
Baufinanzierung oder das frühzeitige Festzurren einer Anschlussfinanzierung nachzudenken. Der gnadenlose Wettbewerb auf dem Markt für Baufinanzierungsinstrumente hat in
den letzten Jahren dazu geführt,
dass es für den Kunden heute
viel einfacher ist, sich ein individuell passendes und trotzdem
flexibles Finanzierungskonzept
zu stricken – auch ohne Berater.
So sind heute gegenüber der Situation vor 10 Jahren Finanzierungseckdaten wie niedrige Zinsen und flexible Produktkreationen – auch ohne Eigenkapital –
eine
Selbstverständlichkeit,
ebenso wie ein Ändern der Tilgungsraten während der Laufzeit oder gar das vorzeitige Kündigen eines Darlehens ganz ohne Vorfälligkeitsgebühr. Musste
sich der Kunde früher den vorhandenen Bankprodukten anpassen, ist es heute umgekehrt.
Das Internet ist der Schlüssel
zur neuen Transparenz und Flexibilität. So stehen etwa professionelle Online-Plattformen wie
„Planethome“ oder „Eurospace“
Banken und professionellen freien Vermittlern gleichermaßen
zur Verfügung und über die gut
strukturierten Onlineangebote
der Onlinebanken (siehe dazu
den Weblink-Kasten auf der
nächsten Seite), wie etwa IngDiba, oder großen Online-Mak-
lern, wie Interhyp, Dr. Klein &
Co., klicken Sie sich in Minutenschnelle zum individuellen Angebot und erhalten normalerweise innerhalb weniger Stunden oder Tage eine Zusage. Die
extrem guten Konditionen der
Onlinebanken resultieren aus
der Tatsache, dass diese es sich
leisten, mit extrem niedrigen
Margen und kleinen Stückkosten zu kalkulieren, was wiederum hohe Umsätze erfordert.
So verkaufte etwa die Ing-Diba
im Jahr 2006 95.000 Darlehen.
Grundlage dieser Geschäftsmodelle ist in der Regel ein dünnes Personalbudget, das Fehlen
eines Filialnetzes und ein optimiertes internes IT-System. So
generierte etwa die Ing-Diba im
Foto: Interhyp
Planen Sie, in den nächsten Monaten zu bauen,
sollten Sie Ihre Finanzierungswünsche bald
umsetzen, um von einer Festschreibung des
zurzeit noch niedrigen Zinsniveaus zu profi tieren. Auch für eine anstehende Anschluss finanzierung lohnt es, sich jetzt mit den
Details einer soliden Baufinanzierung
vertraut zu machen (Thomas Drilling/mn)
Jahr 2006 ein Neugeschäft von
11 Milliarden Euro. Der Preisdruck der Onlinebanken führt
dazu, dass Hausbanken entweder das Nachsehen haben oder
sich andere Strategien überlegen müssen, um gegen gute
Konditionen punkten zu können.
rend Beratung und Verlauf externe Vermittler übernehmen,
die über das Internet mit allen
wichtigen Kreditgebern vernetzt
sind. Viele Banken haben die
Zeichen der Zeit erkannt und
wissen, dass der Wettbewerb
künftig in immer stärkerem
Maße über den Preis und einfache Produkte entschieden
wird. Das Gros der Kunden
scheut endlose Beratungsmarathons und wünscht sich günstige
Konditionen und eine schnelle
Zusage. Der Preisdruck am
Markt führt teilweise sogar zu
auf den ersten Blick absurden
Situationen. So besorgen sich
manche Banken sogar Kreditbausteine vom Konkurrenten
oder treten überhaupt nicht
mehr selbst als Kreditgeber auf,
wie etwa die Citybank. Es kann
sogar vorkommen, dass Sie einen Kredit über einen Onlinevermittler günstiger bekommen
als von der betroffenen Bank
selbst, da Interhyp & Co. den
Kreditinstituten mit ihren intelligenten IT-Systemen eine Menge
Kleinkram abnehmen und dafür
Sonderkonditionen kassieren.
Allerdings hat die Situation auch
eine Kehrseite. Onlinebanken
arbeiten normalerweise mit einem extrem restriktiven Raster,
das bei der Kreditzusage Maß aller Dinge ist. Hier nützt es rein
gar nichts, wenn Sie den Berater
/HVHSUREH
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Enges Raster
Viele Institute denken auch über
eine Umstrukturierung des Kreditgeschäftes nach, sodass die
eigene Kreditabteilung nur Standarddarlehen bearbeitet, wäh-
Trotz Wegfalls der Eigenheimzulage wird Bauen für viele Bundesbürger immer
attraktiver. Das klassische Bausparen ist noch immer ein Renner unter den
Baufinanzierungsprodukten, etwa als Instrument zum Tilgungsersatz bei
Darlehen mit Tilgungsaussetzung Foto: ddp
125
Finanzen: Baufinanzierung
Weblinks
www.drklein.de
Dr. Klein vertreibt bereits seit 1954 erfolgreich Finanz- und Versicherungslösungen in Deutschland. Heute ist
der Internetmakler auf Onlinevertrieb
und -beratung spezialisiert und arbeitet mit über 50 Banken und Versicherungen zusammen.
www.ing-diba.de
Seit der strategischen Neuausrichtung von der Briefbank zur ersten
Onlinebank (zunächst T-Online)
1992/93 bis zur Umbenennung in
Ing-Diba 2005 ist die Diba heute eine
der größten Internetbanken und bietet neben Onlinebrokerage, Girokonto und Vorsorge auch günstige Kredite und Baufinanzierungen mit Topkonditionen.
www.interhyp.de
Die Interhyp AG wurde im Jahr 1999
gegründet und ist seit Anfang 2000
mit ihrem Internetauftritt online. Innerhalb der vergangenen Jahre entwickelte sich Interhyp vom Start-up
zum deutschen Marktführer im Bereich unabhängige Vermittlung von
Baufinanzierungen.
persönlich kennen. Verhandeln
ist meist zwecklos. Stimmt die
Bonität nicht, wird auch nichts
aus günstigen Konditionen. So
ist die maximale Höhe der möglichen Kreditvergabe auf das
10fache des Netto-Jahreseinkommens beschränkt. Wer
selbstständig ist oder aus anderen Gründen über ein unregelmäßiges Einkommen verfügt,
hat bei Onlinebanken meist
ebenfalls schlechte Karten. Dass
bei der Kreditentscheidung aber
auch ganz andere Faktoren als
die Konditionen einen wichtige
Rolle spielen, zeigen wir Ihnen
im Folgenden.
chen Einfachheit des Themas
leiten sich auch die Geschäftsmodelle der meisten Online-Baufinanzierer ab, deren Angebote
und Instrumente sich in der Regel auf Standardinstrumente beschränken, die aber nur für einen geringen Teil der Interes-
Auch beim Bausparen
lohnt sich der Preisvergleich. Das Internet mit seinen zahllosen Beratungsund Vergleichsplattformen macht es
heute leichter,
Vergleiche
anzustellen
So funktioniert Baufinanzierung
Wer sich als Laie erstmalig mit
der komplexen Materie Baufinanzierung auseinander setzt,
mag vielleicht zunächst zu dem
Schluss kommen, dass die Geschichte doch gar nicht so kompliziert sein kann, denn eigentlich reduziert sich das Instrumentarium der Baufinanzierungsprodukte
auf
wenige
Werkzeuge, wie etwa das Annuitätendarlehen, das Darlehen mit
Tilgungsaussetzung oder das
Foward-Darlehen sowie neuerdings diverse neue Kreationen
mit flexiblerer Handhabung etwa der Zinsbindung. Die wichtigsten Darlehensformen finden
Sie im nebenstehenden Kasten
im Detail. Aus dieser vermeintli-
Abbildung: ddp
/HVHSUREH
senten, etwa mit guter Bonität,
passen. Das Geheimnis einer
soliden und nachhaltigen Baufinanzierung liegt aber nicht so
sehr im Aufspüren der besten
Konditionen, sondern in einem
ausgeklügelten Konzept, das die
verschiedenen Finanzierungsinstrumente individuell für die
persönliche Situation des Kunden passend zusammenführt.
Anhebung der Zinsen ist sicher
www.immobilienscout24.de
Im Immobilienportal immobilienscout24.de finden Sie nicht nur Ihr
Traumhaus, sondern auch gleich
die passende Finanzierung.
www.kfw.de
Eine solide Finanzierung ist gekennzeichnet durch einen gesunden Mix
aus Bankdarlehen, Versicherungsprodukten und Förderdarlehen. Was in
Sachen Bauen an Fördermitteln zur
Verfügung steht, finden Sie auf der
Homepage der Kreditanstalt für
Wiederaufbau.
Webcode: SP1PRP*
Frank Krakenberg ist selbstständiger
Finanzberater, schwerpunktmäßig
aber für die deutsche Bank tätig. Für
ihn ist eine gute Finanzierung nicht
nur durch gute Konditionen gekennzeichnet.
www.banken.de
Das Banken-Portal www.banken.de
hilft bei der Suche nach der richtigen
Bank.
Das Problem vieler Baufinanzierungen besteht darin, dass diese
den Spielraum maximal möglicher monatlicher Belastungen
bereits innerhalb der ersten
Zinsbindungsfrist voll ausschöpfen, ohne Planung eines Puffers
für unvorhergesehene Fälle, wie
Auch Laien können die Signale für steigende Zinsen aus den aktuellen Konjunkturdaten ablesen. Zieht die Konjunktur in Deutschland
und Europa an, wie das zurzeit der Fall ist, wird die EZB (Europäische
Zentralbank) aller Wahrscheinlichkeit nach eine Anhebung des Leitzinses beschließen. Zwar beließ die EZB auf ihrer letzten Ratssitzung
vor unserem Redaktionsschluss den Leitzins noch auf 3,5 %, kündigte aber eine Anhebung für März dieses Jahres an, denn vor dem Hintergrund des momentanen robusten Wirtschaftswachstums und der
anhaltend hohen Geldmengen- und Kreditexpansion wächst nach
Ansicht der EZB-Banker das Risiko einer steigenden Inflation. Insgesamt erwarten die Europa-Banker sogar eine Anhebung des Leitzinses für Mitte 2007 auf 4 %, woraus sich eine Reihe die aktuelle
Wirtschaftslage betreffende Konsequenzen ableiten. Eine Anhebung der Leitzinsen wirkt sich im Kreislauf des Geldmarktflusses
zunächst einmal auf die Kreditinstitute aus, wenn diese etwa kurzfristiges Geld benötigen. Da auch alle Unternehmensdaten in
Deutschland derzeit durchweg gut aussehen, sind die Unternehmen auch wieder zu mehr Investitionen bereit. Damit erhöht sich
langfristig gesehen die Kapitalnachfrage. Wird Kapital aber langfristig teurer, steigen auch die Geldmarktzinsen. Da die Zinsentwicklung in Europa überdies einen indirekten Zusammenhang mit der
Zinsentwicklung in den USA mit einer Zeitdifferenz von etwa 1 bis
1,5 Jahren aufweist, lässt sich der Anstieg des Zinsniveaus auch aus
den Verhältnissen in Amerika prognostizieren.
etwa steigende Zinsen oder eine
Veränderung
der
Lebensumstände. Die Folgen sind oft
dramatisch und – insofern eine
derartige Finanzierung überhaupt noch zu retten ist – profitieren Hausbanken und Berater wieder von einem einträglichen Sanierungsgeschäft mit
hohen Margen.
Berater, Hausbank oder Onlinebank?
Ob Sie sich Ihren Baufinanzierungskredit von Ihrer Hausbank
holen, einen unabhängigen Berater aufsuchen oder sich an einer der immer zahlreicher werdenden Internetbanken oder
Onlinemakler wenden, sollte
nicht ausschließlich von den gebotenen Konditionen abhängen
– es sei denn, Sie verfügen über
eine hervorragende Bonität,
bringen 40 bis 50 Prozent Eigenkapital mit und haben keine speziellen Wünsche hinsichtlich der
Risikoabsicherung oder der
steuerlichen Gestaltung. In diesem Fall führt kein Weg an einer
Onlinebank wie der Ing-Diba
vorbei, denn die gebotenen Zinskonditionen sind meist unschlagbar. Das Gros der Betroffenen wird aber feststellen, dass
sie, aus welchen Gründen auch
immer, nicht in den Genuss der
gebotenen Konditionen kommen. Ist Ihre Bonität weniger
*Geben Sie den Code auf www.pcpraxis.de ein.
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Finanzen: Baufinanzierung
gut, bleibt zunächst trotzdem ein
Gespräch mit der Hausbank, die
ein Engagement mit Ihnen aufgrund einer langjährigen Kundenbeziehung zwar zusagt, sich
aber ihr Risiko in Form einer saftigen Marge (Konditionen, Provisionen, Bearbeitungsgebühren) gut bezahlen lässt. Auch
wer mit seiner Hausbank ein
„gutes Gefühl“ hat oder sich ungern mit komplexen Details auseinander setzen mag, sollte nicht
vergessen, dass es im Kreditgeschäft immer um Geld geht –
auf beiden Seiten der Geschäftsbeziehung. Ihre Bank ist also immer in erster Linie an einem saftigen Gewinn interessiert, erst
dann kommt die Pflege der Kundenbeziehung. Natürlich darf
auch bei der Entscheidung für
ein größeres Darlehen das
Bauchgefühl eine Rolle spielen,
finanzmathematische Fakten haben aber Vorrang. In diesem Sinne ist oftmals der Weg zu einem
unabhängigen Berater der beste. Sicher, auch der will leben
und an Ihnen Geld verdienen,
doch sein Einkommen beschafft
er sich über die Provisionen der
vermittelten Produkte. Freie Berater müssen aber aufgrund ihres überschaubaren Kundenstamms in noch größerem Maßen auf die Pflege ihrer Kundenbeziehungen achten. Berät er
Sie schlecht, verliert er seinen
Kunden und nirgendwo zählt
Empfehlungsgeschäft so sehr
wie hier.
Phase ein Annuitätendarlehen
über 100.000 Euro mit einer auf
10 Jahre festgeschriebenen Verzinsung von 4 % und 1 % Tilgung
abgeschlossen. Das entspricht
einer jährlichen Gesamtbelastung von 5 %. Das bedeutet aber
auch, dass Ihr Darlehen nach 10
Jahren noch immer eine Restschuld von 90.000 Euro darstellt.
Was aber, wenn der Zinssatz
nach 10 Jahre bei 7 % oder gar
8 % liegt? Haben Sie entsprechende monatliche Reserven
nicht eingeplant, wird die dann
folgende monatliche Belastung
mit Sicherheit Ihr Budget sprengen. Hinzu kommt, dass in diesem Zeitraum ebenfalls die Kosten für Energie, Wasser, Kanal
oder Lebensmittel steigen und
außerdem die Steuern mit Sicherheit auch nicht geringer, die
Gehälter aber bestimmt fallen
werden. Außerdem sollte Ihr Berater Denkanstöße geben, wie
die Folgenden:
Foto: DiBa
/HVHSUREH
Ganzheitliche Finanzplanung
Ein guter Berater fragt nicht in
erster Linie danach, welches
Budget Ihnen monatlich zur Erbringung von Kapitaldiensten
zur Verfügung steht, sondern
analysiert gewissenhaft Ihre Lebensumstände und sensibilisiert
Sie unter anderem auch für folgende Fragen. Angenommen,
Sie haben in einer Niedrigzins-
Onlinebanken wie die Diba positionieren sich mit sensationellen Konditionen sehr aggressiv im Markt. Eine
gute Finanzierung definiert sich allerdings nicht nur darüber Foto: Ing-Diba
Mit diesen Tipps finden Sie die richtige Baufinanzierung
Falls Sie Ihre Baufinanzierung mithilfe der folgenden Tipps und
der modernen
Möglichkeiten
der Teilnahme am
Geldmarkt doch
selbst managen
möchten, hüten
Sie sich davor,
sich Ihre Finanzierung schönzurechnen. Denken
Sie an die Gefahren und seien Sie
ehrlich zu sich
selbst. Folgende Checkliste kann Ihnen dabei helfen:
❑
Verfügen Sie über einen gesunden Anteil an Eigenkapital, arbeiten im Angestelltenverhältnis und sind Sie sich sicher, dass alle
die Baufinanzierung tangierenden Begleitumstände, wie etwa Altersvorsorge und Risikoabsicherungen bei Ihnen geklärt sind, besorgen Sie
sich ein konkurrenzlos günstiges Darlehen mit flexibler Zinsbindung
und Möglichkeiten zur Sondertilgung.
❑
Verfügen Sie nicht über ausreichend Eigenkapital oder fließt Ihr
Einkommen – etwa als Selbstständiger – nicht regelmäßig, schauen Sie nicht nur auf die gebotenen Konditionen. Viele Onlinebanken
werden Ihnen die gebotenen Top-Konditionen ohnehin nur dann einräumen, wenn Ihre Bonität stimmt.
❑
❑
Berücksichtigen Sie in Ihren Betrachtungen auch die Absicherung
des Risikos auf Leben oder Berufsunfähigkeit.
Denken Sie insbesondere dann, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder verpachten möchten, daran, dass die gewählte Finanzierungsform auch steuerliche Effekte nach sich zieht.
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❑
Besitzen Sie bereits eine Lebensversicherung, die schon eine Zeit
lang läuft, sprechen Sie Ihre Lebensversicherung auf ein günstiges Darlehen an.
❑
Versuchen Sie, sich mithilfe der einschlägigen Fachpresse und
entsprechender Informationsportale im Internet, wie etwa www.
onvista.de, ein Bild von der Zinsentwicklung in den kommen 5 bis 10
Jahren zu machen und treffen Sie danach Ihre Entscheidung zur Zinsbindungsfrist.
❑
Vereinbaren Sie nach Möglichkeit Sondertilgungen von bis 5 %
per anno oder mehr. Banken und Kreditinstitute lassen heute in
aller Regel mit sich reden. Die Bedingungen sind oft nicht mehr so unflexibel wie noch vor einigen Jahren.
❑
Möchten Sie Angebote von einem Online-Kreditinstitut einholen,
halten Sie alle erforderlichen Unterlagen bereit. Machen Sie sich
vorher ein Bild von Ihrer aktuellen Finanzsituation. Tragen Sie dazu alle
momentanen und in Zukunft absehbaren monatlichen Belastungen zusammen (Versicherungen, Beiträge, Miete, Lebenshaltung, Energie, Kfz,
Altersvorsorge, Rentenversicherung etc.) und berechnen Sie ehrlich das
Ihnen zur Erbringung des Kapitaldienstes erforderliche Budget.
❑
Denken Sie bei Darlehen mit Tilgungsaussetzung daran, dass die
als Tilgungsersatz vorgesehenen Vermögensbildungsinstrumente
möglicherweise nicht den prognostizierten Ertrag abwerfen. Planen Sie
immer mit dem schlechtesten Fall und rechnen Sie beispielsweise keine
Überschussbeteiligung ein.
❑
Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank zunächst nach einem geförderten Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau und nach anderen Fördermaßnahmen.
❑
Je nach vorauszusehender Zinsentwicklung kann es sich trotzdem lohnen, ein noch nicht fälliges Bankdarlehen unter Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig abzulösen, um
von den verbilligten Konditionen einer Anschlussfinanzierung zu
profitieren. Einen ähnlichen Zweck erfüllt ein so genanntes ForwardDarlehen.
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Finanzen: Baufinanzierung
Auch Onlinebanken bieten inzwischen
eine Beratung an. Die Diba sichert
sogar für die gesamte Laufzeit eines
Kredites einen festen Ansprechpartner
zu Foto: Interhyp
● Was passiert, wenn der Versorger wegen Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit oder Tod ausfällt ?
● Was passiert, wenn die Lebenspartnerin bzw. der Lebenspartner, die Ehefrau beziehungsweise der Ehemann oder andere
Familienangehörige pflegebedürftig werden?
Es ist also im Einzelfall dringend
notwendig, im Rahmen der Baufinanzierung auch über eine Risikoabsicherung auf Leben oder
Berufsunfähigkeit nachzudenken. Unter diesem Blickwinkel
schließen sich dann auch Fragen zur Altersvorsorge an und
im Nu stehen Sie vor einem
komplexen Gebilde Vermögensbildung und Altersabsicherung,
das eine viel differenziertere
Auseinandersetzung erfordert,
als dies eine Onlinebank oder
ein Onlinemakler leisten kann.
Finanzierungslücken und Steuern
Suchen Sie sich daher einen guten Berater, der in der Lage ist,
wirklich alle Lebensumstände
aus Ihrer Sicht – aus Sicht des
Kunden nämlich – zu bewerten
und diesen Anforderungen auch
gerecht wird. Ein weiteres typisches Beispiel für eine wenig
weitsichtige Planung der Baufinanzierung ist folgendes. Ein
beliebtes Instrument zur Baufinanzierung ist beispielsweise
ein Darlehen einer Lebensversicherungsgesellschaft, das
nach Ablauf durch die gleichzeitig angesparte Ablaufleistung
der abzuschließenden und abzutretenden Lebensversicherung
getilgt werden soll. Hierbei ist
aber unbedingt darauf zu achten,
dass die Erträge der Lebensversicherung auch zum Kreditvolumen passen. Viele Baufinanzierungsmodelle mit einer Lebensversicherungen kranken daran,
Konzept schlägt Kondition: Unabhängiger Berater versus Onlinebank
Frank Krakenberg ist selbstständiger Finanzberater und Salesmanager bei der Deutschen Bank. Es rät seinen Kunden: „Eine gute
Finanzierung zeichnet sich durch Beratung und Individualität aus
und nicht nur durch Konditionen.
Die schlanke und auf den Internetvertrieb optimierte Kostenstruktur
der Onlinebanken und -makler ermöglicht das Kalkulieren mit geringeren Margen, was dem Kunden letztendlich in Form sehr guter Konditionen zugute kommt. In der Praxis kommen allerdings nur wenige Kunden in den Genuss solcher Spitzenkonditionen, wenn diese etwa über
eine sehr gute Bonität verfügen und außerdem keine individuellen Finanzierungswünsche haben. Die Realität sieht im Jahr 2007 aber ganz
anders aus. Das Gros der Baufinanzierungsinteressenten bringt gar kein
oder nur sehr wenig Eigenkapital mit. In diesen Fällen ist die Nachhaltigkeit des Finanzierungsmodells sowie die Absicherung des Ausfallrisikos besonders wichtig. Eine gute Finanzierung besteht nicht nur
aus guten Konditionen.
Individuelles Verhandeln
Folgendes Beispiel stammt aus
meiner alltäglichen Beratungspraxis und dürfte in seiner Einzigartigkeit bis heute nicht viele
Nachahmer gefunden habe. So
konfrontierte mich beispielsweise ein Kunde mit einen Angebot
der Diba für ein normales Annuitätendarlehen mit außergewöhnlich guten Konditionen bei
einer Zinsbindung von 15 Jahren. Mit diesen Konditionen und
der guten Bonität des Kunden
dürfte dieser seine Immobilie in
knapp 20 Jahren abgezahlt haben. Eigentlich unmöglich, hier
mit einem normalen Annuitätendarlehen gegenzuhalten. Norma-
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lerweise ist es üblich, bei Darlehen mit Tilgungsaussetzung die Ablösung mit einem Bausparvertrag zu besparen. Ebenfalls möglich ist das
Ansparen einer Lebensversicherung. Diese Option bietet sich insbesondere dann an, wenn bereits eine Lebensversicherung besteht, aber auch
der Neuabschluss als Instrument zur Baufinanzierung ist möglich. Allerdings verlangt die Lebensversicherungsgesellschaft dabei normalerweise die Abtretung der LV-Ansprüche. Statt aber die Ablaufleistung der
Lebensversicherung als Tilgungsersatz zu verwenden, verhandelten wir
mit dem Lebensversicherer, das LV-Darlehen als Annuitätendarlehen mit
1 % zu tilgen. Außerdem verhandelten wir eine mögliche Sondertilgung
von 5 % per anno – Konditionen also, die eigentlich bei einem Lebensversicherungsdarlehen nicht üblich sind. Da aber die Zinssätze von Lebensversicherungsdarlehen gegenüber normalen Bankdarlehen außergewöhnlich günstig sind, lagen wir bei der monatlichen Belastung noch
gleichauf mit dem Diba-Darlehen. Den finanziellen monatlichen Spielraum, der dem Kunden aufgrund der günstigen Konditionen des LV-Darlehens noch blieb, investierten
wir in eine per Gehaltsumwandlung angesparte betriebliche Altersvorsorge, die gegenüber der
Lebensversicherungsgesellschaft
allerdings nicht abtretbar ist. Aufgrund der Vereinbarung jedoch,
das Lebensversicherungsdarlehen zu tilgen, konnten wir mit
dem Lebensversicherer verhandeln, auf eine rechtlich nicht
mögliche Abtretung der BAV zu
verzichten. Damit steht dem Kunden neben den günstigen Zinsen
des LV-Darlehens als Bonus eine
BAV-Ablaufleistung von 80.000
Euro zusätzlich zur Verfügung,
sodass er sich wegen der Summe
der Vorteile gegen das Diba-Darlehen für eine individuelle Lösung entschied.
selber planen 2/2007
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Finanzen: Baufinanzierung
Auch in Anbetracht der Rentensituation
wird Bauen als Komponente der eigenen
Altersvorsorge interessant Foto: Fingerhaus
dass zur Sicherstellung der
Darlehenstilgung die garantierte Ablaufleistung plus eine prognostizierte, aber nicht garantierte Überschussbeteiligung herhalten sollen. Gerade Verträge,
die vor 5 bis 8 Jahren abgeschlossen wurden, gingen noch
von einer Rendite von 6 % und
mehr aus, die nach heutiger
Sicht unrealistisch ist. Im
schlimmsten Fall verbleibt eine
Restschuld von 20.000 bis 40.000
Euro. Hinzu kommen steuerliche Aspekte. Denken Sie z. B.
unbedingt daran, dass die Erträge Ihrer Lebensversicherung
bei Fälligkeit zu versteuern sind.
Lediglich wenn Ihre Lebensversicherung mindestens 12 Jahre
läuft und Sie 60 Jahre oder älter
sind, müssen Sie nur die Hälfte
der Erträge versteuern. Unterm
Strich sollten Sie zu der Erkenntnis kommen, dass eine solide
Baufinanzierung keineswegs ein
Standardgeschäft darstellt – weder für Sie noch für die Bank –
und das geschickte Kombinieren verschiedener Geldmarktund Versicherungsprodukte unter Berücksichtigung Ihrer ganz
persönlichen
Lebenssituation
und Lebensziele erfordert und
außerdem mögliche Zinsrisiken
absichert.
Flexibilität und Beratung auch bei der Baufinanzierung im Internet mit Dr. Klein
Die Dr. Klein & Co. AG (www.drklein.de)
mit Sitz in Lübeck gehört neben Interhyp
und der Ing-Diba zu den Großen im Internet-Finanzierungsgeschäft. Dr. Klein tritt
allerdings selbst nicht als Kreditgeber
auf, sondern versteht sich als Makler und
vermittelt die Produkte von mehr als 50
Anbietern. Wir sprachen mit DiplomKaufmann Klaus Kannen, Vorstand bei
der Dr. Klein & Co. AG und verantwortlich
für das Privatkundengeschäft.
selber planen Sie treten als Makler für Finanzierungsprodukte
auf. Erläutern Sie uns doch kurz, wie der Kunde von Ihrem Geschäftsmodell profitiert.
Klaus Kannen Dr. Klein gehört zum Hypoport-Konzern. Beide Unternehmen – Dr. Klein und die Hypoport AG – profitieren vom Know-howAustausch unter den Gesellschaften. Dr. Klein stellt seine umfangreichen Kenntnisse des Finanzmarktes zur Verfügung und nutzt im Gegenzug dazu den technologischen Vorsprung der Hypoport in Form
von EUROPACE. Die europaweit führende Plattform für Finanzvermittlungen ermöglicht uns den Zugang zu derzeit knapp 50 Produktanbietern, an die wir unser Geschäft vermitteln können. EUROPACE ist die
einzige unabhängige Plattform, die eine durchgehende Prozessunterstützung vom Darlehenskunden bis zum Investor bietet.
selber planen Wie flexibel können Sie Sonderwünsche von Kunden wie beispielsweise Sondertilgung, keine Vorfälligkeitskosten
oder eine Änderung des Tilgungssatzes bei Ihren Angeboten berücksichtigen?
Klaus Kannen Durch diese breite Auswahl und die großen vermit-
gleich umfangreicher, flexibler und günstiger als bei den etablierten Anbietern von Finanzierungen.
selber planen Zeichnet sich nach Ihrer Meinung ein immer stärkerer Trend zu Vollfinanzierungen ab?
Klaus Kannen Absolut. Wir bieten unseren Kunden sogar 110-%-Finanzierungen an. So können die Kaufnebenkosten und bis zu 10.000 Euro, beispielsweise für eine neue Küche, bereits mit finanziert werden. Zu
beobachten ist, dass weiter neue Anbieter in dieses Marktsegment einsteigen. Wir bieten mit dieser Finanzierungsform insbesondere jungen
Familien oder Kunden, die noch nicht die Möglichkeit hatten, Eigenkapital anzusparen, einen guten Weg in die eigenen vier Wände. Wichtige
Voraussetzung für ein solches Darlehen ist ein mittleres bis gutes gesichertes Einkommen.
selber planen Wie stark ist zurzeit die Anfrage nach Forward-Darlehen, die erst nach einer bestimmten Vorlaufszeit ausgezahlt werden, dadurch aber einen günstigen Zinssatz für die Zukunft sichern?
Klaus Kannen Dr. Klein bietet Forward-Darlehen sogar bis zu 60 Monate im Voraus an. Der Trend zu höheren Baugeldzinsen ist insbesondere in den letzten Monaten deutlich geworden. Damit ist dann natürlich
auch die Nachfrage nach Forward-Darlehen stark gestiegen. Leider nutzen jedoch immer noch zu wenige Kunden die Möglichkeit, ihre Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen gegen steigende
Zinsen abzusichern.
selber planen Wie beurteilen Sie die Zinsentwicklung in den
nächsten 2 bis 5 Jahren?
Klaus Kannen Wie auch andere Finanzierungsexperten bin ich der
Ansicht, dass sich die Zinsen für Baufinanzierungen zwar noch auf einem
recht niedrigen Niveau befinden, das historische Zinstief scheint jedoch
mittlerweile überwunden zu sein. Viele Zinssignale, wie beispielsweise
die Entwicklung der deutschen Wirtschaft oder auch die positiven Signale der Aktienbörsen, lassen die künftige Entwicklung vermuten. Mittelfristig gehe ich davon aus, dass die Baugeldzinsen wieder verhalten
steigen werden.
telten Finanzierungsvolumina können wir unserem Kunden auch vor
dem Hintergrund unserer niedrigen Stückkosten und einer geringen
Eigen-Marge das für seinen individuellen Fall passende Angebot zu
Top-Konditionen anbieten. Sondertilgungen (jährlich bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme) und die Möglichkeit der TilgungssatzÄnderung (bis zu drei Mal während der Zinsbindung) können wir bei
fast jedem Annuitätendarlehen kostenfrei mit anbieten.
selber planen Nicht wenige Kunden suchen Partner zur Nachrang-
selber planen Ist eine gute Bonität des Kunden für Dr. Klein ein
Finanzierung – ein für die meisten Banken unattraktives Geschäft.
Wie geht Dr. Klein mit derartigen Anfragen um?
Kriterium, das allein entscheidend ist oder kann es auch andere
Entscheidungskriterien geben?
Klaus Kannen Natürlich spielt auch die Bonität des Kunden eine
Rolle bei der Konditionsgestaltung. Doch aufgrund unserer großen Angebotspalette können wir oft auch Finanzierungswünschen nachkommen, die ohne einen professionellen Vermittler mit breitem Marktzugang nur schwer realisierbar wären. Unsere Angebotspalette ist zu-
selber planen 2/2007
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Klaus Kannen Nachrang-Geschäfte sind für Banken in der Regel ein
eher unattraktives Geschäft, da es für das finanzierende Institut höhere
Risiken birgt. Wir haben allerdings mit unseren Bankpartnern einen Weg
gefunden, bis zu 100 % des Beleihungswertes im Nachrang zu finanzieren. In einigen Fällen wird hier ein Risikoaufschlag berechnet. Eine andere Möglichkeit besteht in der Besicherung des Kredits mit einer lastenfreien Immobilie.
129
Finanzen: Baufinanzierung
Schwarzweiß-Denken hat auch
im
Baufinanzierungsgeschäft
ausgedient. Trotz des damit verbundenen Risikos geht der
Trend zu Finanzgeschäften im
Internet, aber auch zur Vollfinanzierung. Außerdem sind die
Baufinanzierungsprodukte sowohl der Onlinebanken als auch
der traditionellen Banken heute
weit flexibler als noch vor eini-
gen Jahren. Überdies sorgt der
stetige Konkurrenzdruck dafür,
dass Sie mit Kreditgebern verhandeln können – egal, ob traditionell oder im Internet. Unsere
Empfehlung: Vergessen Sie bei
der Baufinanzierung nicht die
Risikoabsicherung und Ihre
sonstigen Lebensumstände und
suchen Sie sich einen guten Berater, der in der Lage ist, flexibel
auf alle genannten Umstände
einzugehen. Verfügen Sie über
ausreichend Eigenkapital, lohnt
es sich, von Diba & Co. einen
Kredit mit Traumkonditionen
abzugreifen. Mit einem ausgefuchsten Finanzierungsberater
lässt sich auch mit der Hausbank ein Baufinanzierungskonzept stricken, das in der Summe
der Eigenschaften (Konditionen,
/HVHSUREH
Risikoabsicherung, Flexibilität
und Zusatzleistungen) mit dem
Angebot einer Internetbank mithalten kann, aber viel individueller auf die Bedürfnisse des Kunden passt. Fühlen Sie sich der
Sache gewachsen, stehen Ihnen
im Internet aber auch alle Werkzeuge zur Verfügung, Ihre Finanzplanung selbst in die Hand
zu nehmen.
■
Die wichtigsten Darlehens-Instrumente mit Vor- und Nachteilen im Überblick
Die klassischen Darlehenstypen, die bei der Baufinanzierung zum Einsatz kommen, sind das Annuitätendarlehen, das Tilgungsdarlehen, das
Darlehen mit Tilgungsaussetzung (auch Endfälligkeitsdarlehen), das Eigenheimzulage-Darlehen, das Forward-Darlehen und das KfW-Darlehen. Fast alle Kreditinstitute bieten diese Darlehenstypen in dieser oder
einer leicht abweichenden Bezeichnung an. Oft gibt es auch eigene
Kreationen oder Darlehen mit variablem Zins. Das EigenheimzulageDarlehen kommt leider anno 2007 nicht mehr in Betracht. Das normale
Tilgungsdarlehen kommt vorrangig für Firmen in Frage, die etwa Wert
darauf legen, die beim Tilgungsdarlehen monatlich konstant bleibende
Tilgung exakt an Abschreibungen anpassen zu können. Im Folgenden
erklären wir Ihnen die wichtigsten Darlehenstypen.
Annuitätendarlehen
Die Standardlösung unter den Instrumenten zur Baufinanzierung ist
das klassische Annuitätendarlehen. Hierbei bezahlen Sie während der
gesamten Laufzeit monatlich oder vierteljährlich eine gleichbleibende
Rate (Annuität), die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Beim
Annuitätendarlehen vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Zinssatz
für eine bestimmte Zinsbindungsfrist, etwa 10 oder 15 Jahre. Es sind
aber auch kürzere oder längere Zinsbindungen möglich. Ist die monatliche Rate (Belastung) so gewählt, dass Sie Ihr Darlehen nicht bis zum
Ende der Zinsbindung vollständig tilgen können, müssen Sie für das
verbleibende Restdarlehen eine Anschlussfinanzierung abschließen.
Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes können Sie meist selbst bestimmen, üblich sind 1 %, womit Sie das Darlehen Monat für Monat
zurückzahlen. Dabei verringert sich kontinuierlich der Zinsanteil der
Rate, während der Anteil der Tilgung wegen der ersparten Zinsen
steigt. Das herkömmliche Annuitätendarlehen eignet sich insbesondere für eine selbst genutzte Immobilie, da diese Art der Finanzierung
ein geringes Zinsrisiko birgt.
Endfälligkeitsdarlehen (Tilgungsaussetzung)
Ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung
eignet sich besonders für Kapitalanleger, die die steuerlichen Vorteile der
Immobilienanlage
ausnutzen möchten. Statt kontinuierlich zu tilgen,
zahlen Sie über die
vereinbarte Laufzeit
nur Zinsen an die
Bank. Die Restschuld bleibt dadurch über die gesamte Laufzeit allerdings konstant, da
Sie ja nichts tilgen. Auf der anderen Seite sparen Sie parallel zum Darlehensvertrag ein Guthaben an, mit dem Sie das Darlehen dann bei Fälligkeit komplett zurückzahlen. Als Ansparformen kommen dazu ein
Bausparvertrag, eine Lebensversicherungen, eine fondsgebundene
Lebensversicherung oder ein Investmentfonds in Frage. Der Vorteil gerade für Anleger oder Vermieter liegt darin, dass Sie die Darlehenszinsen in voller Höhe über die gesamte Laufzeit steuerlich geltend machen
können. Zu bedenken ist allerdings, dass die von dem jeweiligen Anspar-Instrument letztendlich erzielte Rendite nicht exakt vorhersehbar
ist, sodass bei der Fälligkeit möglicherweise auch eine Lücke bleibt.
Forward-Darlehen
Das so genannte
Forward-Darlehen
ist ein spezielles Annuitätendarlehen,
das ausschließlich
für eine Umschuldung gedacht ist.
Hierbei schließen
Sie bereits heute ein
Darlehen zum gegenwärtigen Zinssatz ab, das aber
erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird, nämlich wenn die Zinsbindung des erstrangigen Darlehens ausläuft. Bei vielen Banken ist hier eine Zeitspanne von 12 bis 36
Monaten im Voraus möglich. Mit dieser Art Darlehen können Sie sich
gegen steigende Zinsen absichern und verfügen bereits frühzeitig
über eine gesicherte Kalkulationsbasis für Ihre Anschlussfinanzierung.
KfW-Darlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (www.kfw-foerderbank.de) vergibt
zinsgünstige Darlehen für wohnwirtschaftliche Investitionen und fördert damit indirekt Maßnahmen zur Energieeinsparung und Modernisierung. Allerdings vergibt die KfW entsprechende Kredite nicht direkt,
sondern über die durchleitenden Kreditinstitute.
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3/2007