COMFORT Marktbericht 2007/2008 (PDF, ca. 3,76 MB)

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Marktbericht
Jahrbuch 2007/2008
Ansprechpartner für die Bundesländer
Bundesweit
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www.comfort-gmbh.de
Herausgeber:
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
Verantwortlich für den Inhalt:
COMFORT Holding GmbH
Redaktion:
Annett Ehrbarth
Quelle der Zentralitäts- und Kaufkraftkennziffern:
BBE Handelsberatung
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Idee, Konzept, Gestaltung, Produktion:
DMG
Deutsche Marketing Gesellschaft mbH
Niedenau 78
60325 Frankfurt am Main
Druck (7.000 Stück):
mt Druck
Walter Thiele GmbH & Co
Carl-Friedrich-Gauß-Str. 6
63263 Neu-Isenburg
INHALT
Prolog
Erfolgsfaktor Standorthierarchie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Nachhaltiger Aufschwung auf dem Vermietungsmarkt . . . . . . . . . . . . . 9
Investmentmarkt Deutschland:
Preise für Einzelhandelsimmobilien haben Höhepunkt erreicht . . . . . . 17
Die Renaissance der ostdeutschen Innenstädte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Due Diligence für Einkaufszentren nur noch als Quickie? . . . . . . . . . . . 22
Projektentwicklungen in 1A-Lagen – Interna aus einem Nischenmarkt . . . 27
Länderreports
Baden-Württemberg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Bayern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Berlin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Brandenburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Bremen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Hamburg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Hessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
Mecklenburg-Vorpommern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
Niedersachsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Nordrhein-Westfalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
Rheinland-Pfalz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .121
Saarland
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
Sachsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
Sachsen-Anhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Schleswig-Holstein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
Thüringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
Hinweis zu den Grafiken:
Die Angaben zu den Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen
im Jahr 2007 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal von 80 bis 120 m2 reiner
EG-Verkaufsfläche mit mindestens sechs Metern Schaufensterfront, ebenerdigem und stufenfreiem
Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. In die
Untersuchung gingen die Daten von 147 untersuchten Städten ein. In unserem Höchstmietenheft finden sich auch Angaben zu Mietpreisen für Ladenlokale mit einer ebenfalls ebenerdigen Verkaufsfläche
zwischen 300 und 500 m2. Die durchschnittliche Mietentwicklung aller untersuchter Städte der BRD als
Vergleichsgröße wurde grundsätzlich auf das Mietpreisniveau der jeweils untersuchten Stadt oder eines
Bundeslandes angewendet, um grafisch besser darstellen zu können, ob sich die Mieten an dem untersuchten Standort über- oder unterdurchschnittlich zur gesamtdeutschen Entwicklung verhalten.
5
Prolog
6
Erfolgsfaktor Standorthierarchie
Die Dynamik der Expansion vieler national und international erfolgreicher Einzelhandelsketten ist beeindruckend. Trotz Flächenüberhang – meist an den falschen und weniger
gefragten Orten – und einer Vielzahl konkurrierender Nutzungskonzepte, die zum Teil niemand braucht, ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den 1A-Lagen so hoch wie
nie seit der Wiedervereinigung. Neue internationale Anbieter drängen auf den deutschen
Markt, Systemanbieter verstehen sich plötzlich als Einzelhändler und expandieren in Einzelhandelsflächen und auch Hersteller, die bisher ihre Aufgabe ausschließlich als Produzent
sahen, streben nun auch den direkten Verkauf ihrer Waren im stationären Einzelhandel an.
Einige Einzelhändler werden in dem hart umkämpften Markt erfahrungsgemäß ihre Angebotskonzepte nicht durchsetzen können, andere dagegen erfolgreich agieren. Dabei stellt
sich oft die Frage, was deren Geheimnis des Erfolges sein könnte. Worin – vom Umsatz
einmal abgesehen – unterscheidet sich der erfolgreiche von dem weniger erfolgreichen
Einzelhändler, wenn diese doch alle ähnliche oder sogar gleiche Waren verkaufen. Sie
kämpfen um dieselben Kunden und befinden sich an denselben Standorten.
Eines ist dabei allen erfolgreichen Händlern gemeinsam: Sie führen ihre Firma als Marke.
Und zwar unabhängig, ob es sich um den Platzhirschen vor Ort handelt oder eine weltweit
agierende Kette. Nur die hohe Identität einer Marke schafft es in der für den Konsumenten unübersichtlichen Angebotssituation, einzelne Einzelhändler (Marken) aus der Eintönigkeit heraus erkennbar und identifizierbar zu machen. Die Marke dient als stabilisierender
Faktor in einer instabilen Angebotswelt, sie ist das wiederkehrende Gleiche, das sich trotzdem dem Aktuellen anpasst; dadurch schafft sie Vertrautheit und Wiedererkennung, ohne
sich aktuellen Trends zu entziehen.
Der Weg zur Marke führt über die Entwicklung eines einheitlichen Erscheinungsbildes
(Corporate Design) bis hin zu einer sogenannten Corporate Identity, die über die Äußerlichkeiten der Marke hinausgeht, die Besonderheiten des Unternehmens veranschaulicht
und dadurch von den Wettbewerbern abgrenzt. Beim Verbraucher oder Kunden stellt sich
idealerweise so die gewünschte Sichtweise zu dem jeweiligen Unternehmen ein.
Der Grad der Zufriedenheit mit einem Einzelhandelsunternehmen orientiert sich dagegen
ganz praktisch an den täglichen Erfahrungen, die der Kunde mit dem Anbieter macht. Wird
die Erwartungshaltung befriedigt, steigt die Affinität zu der Marke. Wenn nicht, ist die
Enttäuschung umso größer. Dauerhaft erfolgreiche Unternehmen haben erkannt, dass ihr
Verkaufsstandort auch die Visitenkarte des Unternehmens ist. An dieser Stelle wird die Marke
nicht mehr virtuelle, sondern sinnlich erlebbar. Entsprechend viel Wert legen national und
international erfolgreiche Einzelhandelsketten auf die Gestaltung ihrer Shops.
Wenn in den Marktberichten früherer Jahre auch einleitend richtigerweise immer
wieder auf die wesentlichen Entscheidungskriterien für den richtigen Standort und eine
erfolgreiche Expansionspolitik hingewiesen wurde – namentlich Kaufkraft-, Umsatz- und
Zentralitätskennziffern, Zentrenhierarchie, soziodemografische Daten, Marktanteile,
7
Kostensynergien, Wettbewerbssituation, Aufenthaltsqualität, Filialisierungsgrad usw. – , soll
der Blick im Jahr 2007/2008 einmal darauf gelenkt werden, dass es mit Blick auf eine
starke Marke auch eine Standorthierarchie gibt, die den Markenprozess nachhaltig unterstützt. Die Berücksichtigung der Wirkung dieser unterschiedlichen Standortaufgaben für
die Markenentwicklung ist insbesondere für Einzelhändler, die expandieren oder den
Markteintritt in einen für sie fremden Markt wagen wollen, von elementarer Bedeutung.
Marken entstehen in den Köpfen der Kunden, müssen also von diesen auch entsprechend
begriffen werden können. Die in den letzten Jahren zunehmend eröffneten Flagshipstores
großer Einzelhandelsketten sind vor allen Dingen vor diesem Hintergrund zu verstehen.
Sie bieten die beste Möglichkeit, das gesamte Spektrum des Markenerlebnisses zu inszenieren. Flagshipstores wirken durch ihre Größe und Bedeutung. Sie transportieren die Markenbotschaft des Unternehmens und spielen aus diesem Grund insbesondere beim Markteinsteig eines Unternehmens eine entscheidende Rolle. Nike wählte den ersten
Standort für das Nike Town ebenso bewusst in Manhattan, wie Sony den ersten Flagshipstore in Deutschland im Sony Center in Berlin eröffnete. Auch vertikale Konzepte wie
Esprit, s. Oliver und andere entscheiden sich bewusst für Metropolstandorte wie Frankfurt,
Hamburg, München. Selbst ein Unternehmen wie die Hamburger Sparkasse präsentiert sich
ganz aktuell in exponierter Lage am Jungfernstieg in Hamburg, um im öffentlichen Raum
dominant in Erscheinung zu treten. Die Peek & Cloppenburg Weltstadthäuser, die als einzigartige Erlebniswelt konzipiert sind, die sowohl die Firmentradition berücksichtigt als auch
neue Kunden und Einkommensquellen erschließt, sind ebenfalls vor diesem Hintergrund
zu verstehen. Flagshipstores fungieren als Leuchttürme in der Standortpolitik eines Einzelhandelsunternehmens.
Erfolgreiche Einzelhändler wählen dabei Orte, an denen auch ihre Klientel vorzugsweise
anzutreffen ist. Allgemein gesagt lokalisieren sie, wo durch die Anwesenheit ihrer Kunden
das Markenecho am höchsten ist. Diese Image- oder Szenestandorte sind im Allgemeinen stärker fokussiert als die Flagship-Standorte, da sie punktgenau auf die Bedürfnisse
ihrer Kunden zugeschnitten sind. So werden die wenigen wirklichen Luxuslagen in
Deutschland – Neuer Wall in Hamburg, Ku’damm (Bereich Bleibtreustraße) und Friedrichstraße in Berlin, Königsallee in Düsseldorf, Goethestraße in Frankfurt und Theatiner- bzw.
Maximilianstraße in München – naturgemäß von Luxusanbietern und Modedesignern
bevorzugt. Selbst in großen Städten wie Stuttgart, Köln oder Hannover sind echte Luxuslagen eher rudimentär ausgebildet und spielen in der Gesamtheit der 1A-Lagen an diesen
Standorten keine bedeutende Rolle. Hingegen sind für trendige und szenige Marken
Standorte wie Hackescher Markt in Berlin, Ehrenstraße in Köln, Schwabing in München oder
das Karolinenviertel in Hamburg echte Imagestandorte, die entsprechend gesucht werden.
Mit der Präsenz an solchen Standorten wird die Marke gestärkt und deren Image über das
vorhandene Publikum transportiert und multipliziert.
Die Hauptstandorte/tragende Säule sind die wichtigsten Läden. Sie werden dort angesiedelt, wo genügend Nachfrage herrscht, je nach Angebotsform in den herausragenden
Innenstadtlagen mit hoher Frequenz, hoher Kaufkraft und Zentralität. Diese Hauptstandorte/tragende Säule sollten die Standortkategorie Flagship- bzw. Image-/Szenestand-
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ort mit ihrem gebotenen Erlebnis nur festigen, ohne mit ihnen zu konkurrieren.
Es sind die Standorte, an denen sich für Einzelhändler das höchste Umsatzpotenzial bietet.
Standorte in Einkaufszentren oder Shop-in-Shop-Flächen im großflächigen Einzelhandel
sind unter dem Gesichtspunkt der Einzelhandelsagglomeration zu verstehen. „Alles unter
einem Dach“ lockt eine entsprechende Zahl von Kunden
an und schöpft somit zugleich die Vorteile dieses Umfeldes ab. Hier ist der Einzelhändler kein Einzelspieler, sondern Mitglied einer größeren Mannschaft. Jedes Unternehmen muss für sich entscheiden, inwieweit seine Marke
diese Art der Präsentation verträgt.
Die Standorthierarchie ist für die Positionierung der Marke
im Markt von entsprechend hoher Bedeutung. Langfristig
kann die sorgfältige Standortauswahl einen Baustein für
den Erfolg eines Unternehmens beisteuern. Was dem einen
recht, muss dem anderen wie gezeigt nicht zwangsläufig
billig sein. Viele in- und ausländische Konzepte sind
am deutschen Markt gescheitert, weil dies bei der Wahl
der Standorte nicht berücksichtigt wurde. Zu häufig
ging auch hier Tempo vor Qualität.
Günter Rudloff,
Geschäftsführer
Nachhaltiger Aufschwung auf dem Vermietungsmarkt
Parallel zum anhaltenden Aufschwung auf dem Investmentmarkt für einzelhandelsgenutzte
Immobilien zieht auch der Vermietungsmarkt weiter an. Insbesondere der Markt für Einzelhandelsflächen in den klassischen 1A-Lagen der deutschen Innenstädte entwickelt sich
dynamisch und profitiert neben dem Immobilienboom auch von einem stabilen Aufwärtstrend in der Einzelhandelsbranche. Als maßgebliche Gründe hierfür sind zunächst
eher weiche Faktoren wie beispielsweise eine deutliche Verbesserung bei den Geschäftsaussichten und Spitzenwerte bei Konsumklima und Kaufbereitschaft zu nennen. Der Chef
des Marktforschungsinstitutes GfK (Gesellschaft für Konsumforschung), Klaus Wübbenhorst, rechnet sogar mit einer weiteren Verbesserung des Konsumklimas im zweiten
Halbjahr 2007. „Sorgen müssen wir uns nicht machen“, meint er, „der Konsum wird uns
Freude machen.“ Auch unter Berücksichtigung des anziehenden gesamtwirtschaftlichen
Wachstums und der positiven Entwicklung aller harten, konsumrelevanten Daten ist dem
Aufwärtstrend in der Einzelhandelsbranche die Nachhaltigkeit nicht abzusprechen.
Im Einzelnen:
1. Nachhaltiges Wirtschaftswachstum
Nach zwischenzeitlich mehreren Korrekturen gehen Fachleute aktuell von einem Wirtschaftswachstum für 2007 in Höhe von ca. 2,5% aus. Immer mehr Ökonomen sehen
darüber hinaus einen langfristigen und robusten Trend, der sich bei ca. 2,0–2,5% einpendeln könnte. Der Aufschwung wird zunehmend durch die Binnennachfrage getragen.
9
2. Ausbleiben von Schocks
Keines der zahlreichen düsteren Szenarien im Vorfeld der MwSt.-Erhöhung hat sich bewahrheitet. Wenngleich der Einzelhandel zu Beginn des Jahres 2007 insgesamt leichte Einbußen
von nominal 0,8% hinnehmen musste, verzeichnete der Einzelhandel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren ein nominales Plus von 2,7% (Quelle: HDE). Branchenweit
zeigt die Tendenz nach oben. Darüber hinaus boomt die deutsche Wirtschaft trotz des hohen
Euro-Kurses und des hohen Ölpreises.
3. Haushaltskonsolidierung
Aktuelle Schätzungen gehen von einem staatlichen Einnahmeplus von ca. 180 Mrd. EUR
bis zum Jahr 2011 aus. Bund, Länder und Gemeinden sollten zukünftig also wieder handlungsfähiger werden.
4. Jobwunder
Eine der erfreulichsten Auswirkungen des gesamtwirtschaftlichen Aufschwungs ist die sinkende Arbeitslosenzahl. Diese könnte mit weniger als 3,5 Mio. Menschen im nächsten Jahr
auf den niedrigsten Stand seit zehn Jahren fallen. Zum Vergleich: Im Februar 2006 lag die
Arbeitslosenzahl noch bei mehr als 5 Mio. Im Umkehrschluss ist festzuhalten: 1 Mio. mehr
Beschäftigte bringen dem Einzelhandel rund 1,5% Umsatzwachstum!
5. Umsatzentwicklung im deutschen Einzelhandel
Ein geringfügiger Umsatzzuwachs von rund einem Prozent nominal in 2006 sowie eine deutlich gesunkene Sparquote gleichen aus, dass der Einzelhandel in 2006 wie in den Jahren
zuvor weitere Marktanteile am privaten Konsum insgesamt verloren hat.
Die Mieten in den 1A-Lagen steigen
Heruntergebrochen auf den Vermietungsmarkt für ein-
Mietpreisentwicklung der Metropolen
im Vergleich zur BRD
160
zelhandelsgenutzte Liegenschaften in den klassischen
140
1A-Lagen hat dies alles zur Folge, dass die Mietpreise
120
bundesweit fast flächendeckend kräftig gestiegen sind.
100
Nach Erhebung der aktuellen Mietpreise kommt
80
COMFORT zu der Erkenntnis, dass die Mieten in den
60
klassischen 1A-Lagen der 147 wichtigsten Städte in
Deutschland im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um 8%
gestiegen sind. Einen solchen Anstieg hat es seit der
Wiedervereinigung nicht mehr gegeben.
40
20
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Metropolen
80–120 m2
Metrolpolen
300–500 m2
Deutschland
80–120m2
Deutschland
80–120m2
Konzentration auf Filialisten
Die festgestellten Mietpreiserhöhungen sind letztendlich natürlich auch das Ergebnis einer
deutlich erhöhten Konkurrenz um freie Einzelhandelsflächen in den 1A-Lagen. Die stärkste
Nachfrage geht von national und international erfolgreichen Filialisten aus. Was die Branchen betrifft, machen Textilkonzepte den Löwenanteil der Nachfrager aus; innerhalb der
Textilkonzepte wiederum sind die Young-Fashion-Anbieter führend. Im Anschluss hieran
folgen Branchen wie kleinflächige Telekommunikationsanbieter, Drogeriemärkte, der
filialisierte Buchhandel sowie immer stärker auch Bio-Supermärkte. Den Rest der Nach-
10
frage machen Anbieter von Schuhen, Luxusartikeln und
Accessoires unter sich aus. Insbesondere die großen nationalen und internationalen Modemarken heizen die Nach-
Berlin, Tauentzienstraße
frage und damit Mietpreise nach Geschäften in den
Spitzenlagen weiter an, weil sich diese auch von objek-
Frankfurt am Main, Zeil
tiv beurteilt überzogenen Vorstellungen der Vermieterseite zunächst einmal nicht abschrecken lassen.
Hamburg, Spitalstraße
Klassische Filialisten und Newcomer
Hennes & Mauritz ist klassischer Vertreter und New-
Köln, Schildergasse
comer zugleich. Der Marktführer aus Schweden hat mit
seiner „Edelmarke“ COS erfolgreich den deutschen
Markt betreten. Die ersten sechs Stores befinden sich am
München,
Kaufingerstraße/Neuhauser Straße/Marienplatz
Kurfürstendamm und am Hackeschen Markt in Berlin,
an der Weinstraße in München, am Neuen Wall in
0
50
2002
100
2003
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2004
200
2005
250
300
2006
2007
Hamburg, an der Königsallee in Düsseldorf und an
der Königstraße in Stuttgart. Mit den traditionellen
H&M Läden werden gleichzeitig verstärkt auch kleinere und mittlere Städte ins
Visier genommen. Darüber hinaus stärkt H&M Spezialkonzepte wie „H&M Men“ und die
„Beauty“-Stores. Weitere Spezialkonzepte sind in Vorbereitung.
Der wiedererstarkte Textilanbieter C&A ist ebenfalls auf Expansionskurs und plant, die Zahlen seiner deutschen Filialen mittelfristig auf über 400 zu erhöhen. Und zwar sowohl mit Vollsortimentshäusern als auch mit Small-Family Filialen und Kids-Stores, weswegen verstärkt auch
kleinere und mittlere Standorte gesucht werden.
München, Weinstraße 3, COS
„Die neue Edelmarke von Hennes & Mauritz“
11
Wenngleich der spanische Handelskonzern Inditex/Zara für das zweite Halbjahr in
Deutschland die Eröffnung weiterer fünf Zara Stores angekündigt hat – bislang werden
hierzulande 57 Zara und sechs Massimo Dutti Geschäfte betrieben –, ist die Expansion in
Deutschland im Vergleich zu den extrem ambitionierten weltweiten Expansionszielen etwas
verhalten. Über Meldungen, zahlreiche weitere Konzepte von Inditex stünden vor dem Start
in Deutschland, kann derzeit nur spekuliert werden.
Der Young-Fashion-Spezialist New Yorker plant,
in Deutschland kurzfristig
20 neue Stores zu eröffnen.
Das mit Spannung erwartete DOB-Konzept Ann
Christine hat seinen PilotStore in bester Lage von
Braunschweig mit einer Verkaufsfläche von ca. 900 m2
eröffnet. Die Douglas Holding AG ist in Deutschland
vor allem mit der ThaliaGruppe auf Expansionskurs.
München, Kaufingerstraße 13, C&A
„Ein traditionsreicher Filialist stark auf Expansionskurs“
Zum 1. Juli 2007 hat man
sich von vier der insgesamt
sechs Filialen der Juwelier-
marke René Kern getrennt. Mit dem Verkauf fokussiert Douglas seine Aktivitäten im Schmuckbereich auf die Marke Juwelier Christ mit derzeit rund 200 Fachgeschäften in Deutschland.
Ein Fragezeichen steht nach wie vor hinter dem Herrenausstatter Pohland. Was das
Konzept Appelrath & Cüpper angeht, so ist zunächst wohl Modernisierung bzw.
Konsolidierung angesagt.
Telekommunikationsanbieter wie O2, e-plus, Telekom, aber auch The Phone House und Arcor
expandieren wieder stark. Die Shopflächen sind zwar in der Regel relativ klein. Was
die absolute Anzahl der Mietvertragsabschlüsse angeht, ist diese Branche jedoch weit
vorne dabei.
Die großen Drogeriemärkte bleiben aktiv. Rossmann plant, in diesem Jahr weitere 120 Neufilialen in Deutschland zu eröffnen. Der Drogeriekonzern Müller will sein Filialnetz um
weitere 70 Filialen erweitern. Ebenfalls sehr stark auf Expansionskurs ist dm-drogeriemarkt.
Mit seinen oftmals kleinen und schlecht geschnittenen Filialen ein wenig unter Druck
geraten könnte Schlecker.
Der Schuhfilialist Görtz geht vor allem mit dem Format „Görtz“ mit neuen Läden von zum
Teil mehr als 2.000 m2 in die Großflächenoffensive. Das Konzept „Görtz 17“ hat ein neues
Ladendesign bekommen, als Flagshipstore sind für dieses Format mehr als 400 m2 möglich,
wie beispielsweise an der Hohe Straße in Köln. Marktführer Deichmann plant 2007 in
12
Deutschland die Neueröffnung von mehr als 60 Läden sowie die Modernisierung von rund
100 Filialen. Gleichzeitig sollen jedoch mehr als 30 Läden aufgrund von Standortverbesserungen geschlossen werden.
s. Oliver, Mango, Esprit, Mexx und Gerry Weber sind mit ihren Mono-Marken-Stores ebenfalls auf dem Vormarsch. Dasselbe gilt für den Young-Fashion-Spezialisten Bestseller mit
seinen Marken Vero Moda und Jack & Jones. Nach einem Jahr ohne Neueröffnungen begibt
sich auch der Textilfilialist Xanaka wieder auf Expansionskurs. Das Filialnetz in Deutschland
soll bis 2012 um 45 Läden wachsen.
Neben den genannten klassischen Mietern vor allem aus der Textilbranche kommen manch
andere Filialisten manchmal zu kurz. Dabei ist beispielsweise der Erfolg von Ernsting´s
family, die mit mittlerweile mehr als 1.240 Läden einer der größten Modefilialisten
weltweit ist, ebenso bemerkenswert wie die Erfolgsstory des Männermodespezialisten
Engbers, der langfristig 350–400 neue Läden in Deutschland plant.
Neue Nachfrage ergibt sich möglicherweise wieder aus dem Ausland. Dem Vernehmen nach
denken Brooks-Brothers und Urban Outfitters über einen Einstieg in Deutschland nach. Nach
der Eröffnung in London steht Abercrombie & Fitch vor der Tür nach Kontinentaleuropa,
darüber hinaus ist – wie man hört – eine Expansion von Banana Republic, einer Vertriebslinie der bisher in Deutschland wenig erfolgreichen GAP-Gruppe, in Deutschland nicht ausgeschlossen. Bereits in Deutschland aktiv ist Apple und hat in München einen geeigneten
Standort für einen Company-Store an der Rosenstraße gefunden. Weitere Metropolen
sollen folgen.
Newcomer und neue Konzepte aus dem Ausland
Der anhaltende Nachfrageboom nach Einzelhandelsflächen in Deutschland wird aber nicht
nur – wie in der Vergangenheit – von den klassischen und etablierten, häufig vertikal strukturierten Filialisten getragen. Auch die Vielzahl ausländischer Newcomer sorgt für Bewegung.
• Filippa K aus Schweden plant nach den Eröffnungen in Düsseldorf drei bis vier weitere Läden.
• Camel Active will über den Masterlizenznehmer CMLC weitere eigene Stores eröffnen.
• Das französische Modelabel Comptoir des Cotonniers baut nach den Anmietungen in
Nürnberg und Berlin das Filial- und Shop-in-Shop-Netz weiter aus. Das Mutter-TochterKonzept stellt die Speerspitze des japanischen Handelskonzerns Fast Retailing (dessen
bekannteste Konzepte bzw. Marken sind Princesse tam.tam und vor allem Uniqlo) in
Deutschland dar.
• Der schwedische Modeanbieter Nudie-Jeans will in Kürze sein erstes Geschäft in
Deutschland eröffnen.
• Das neue Label des Modeschöpfers Wolfgang Joop, Wunderkind, expandiert in Deutschland, die erste Wunderkind-Boutique hat am Gendarmenmarkt in Berlin eröffnet.
• Das italienische Modelabel Guess ist in Deutschland zwischenzeitlich in Köln, Stuttgart,
Frankfurt und zweimal in München vertreten.
• Marlies Bekkers, die holländische Wäschedesignerin, sucht geeignete Standorte, bevorzugt in den Großstädten.
13
• Der dänische Modeanbieter Blend will noch bis Ende dieses Jahres weitere fünf
Franchiseläden eröffnen.
• Ein neuer, wichtiger Player ist die zum US-amerikanischen Konzern TJX gehörende
Filialkette TK-Maxx, deren erste Filiale in Hamburg auf ca. 2.800 m2 Verkaufsfläche im zur
Ring-Galerie umgebauten ehemaligen Harburg-Center angesiedelt ist.
Die französische Fraktion weiter stärken:
• 1.2.3./Etam plant wie auch das Leder- und Sportswear-Label Redskins die Expansion
in Deutschland.
• Der Bekleidungsfilialist Bcbg Max Azria will mit seinen Marken Manoukian
(über Partner) und Bcbg (mit eigenen Stores) Deutschland erobern.
• Soleil Sucré, ein Wäschefilialist, eröffnet seinen ersten Laden in Deutschland in Köln.
Als weitere Newcomer sind zu nennen:
• Lily und Lex, ein Anbieter für Mode und Accessoires für Damen, hat für seinen ersten
deutschen Shop eine Fläche an der Mittelstraße in Köln gefunden.
• das zur britischen Monsoon-Gruppe gehörende Accessoires-Filialkonzept Accessorize
• das belgische Sportswear-Label Riverwoods (nach Eröffnung zweier Pilotstores in
Oberhausen und in Frankfurt sollen bis 2009 weitere 10 Geschäfte in 1A-Lagen bevorzugt von Metropolen folgen)
• Fossil, der Hersteller von Uhren, Sonnenbrillen, Kleinlederwaren, Modeschmuck und
Accessoires hat im Frühjahr 2007 seinen ersten deutschen Flagshipstore in der Hohe Straße
in Köln eröffnet, weitere Neueröffnungen sind angekündigt.
• Noukie’s aus Belgien
• Balizza aus der Türkei
• Change of Scandinavia aus Dänemark
• Chicoree aus der Schweiz
• Noa Noa aus Dänemark (der Modeanbieter hat in Karlsruhe im Ettlinger-Tor seinen
siebten Mono-Marken-Store in Deutschland eröffnet)
• Friis & Company (nach Eröffnung des Pilotstores in Hamburg sollen in den kommenden
zwei Jahren rund 25 Franchisestores hinzukommen),
• American Apparel (mittlerweile mit 10 Filialen bundesweit vertreten)
Hinzu kommt eine Vielzahl neuer Filialketten aus Polen. Nicht vergessen werden dürfen in
diesem Zusammenhang auch die niederländischen Filialisten, die mit Namen wie Score, Cool
Cat (der Fashion-Anbieter startet seine Deutschland-Expansion in Essen), Gaastra (das
Sportswear-Label plant nach Eröffnung seines Pilotstores in Husum die weitere Expansion,
vor allem in Norddeutschland) sowie The Sting (der Young-Fashion-Anbieter hat zwischenzeitlich mit zahlreichen Anmietungen den Grundstein für seinen Markteintritt in
Deutschland gelegt) auf dem deutschen Markt vertreten sind.
Neue Konzepte und Nachfrager aus Deutschland
Angespornt durch die starke ausländische Konkurrenz ist auch eine Reihe von deutschen
Unternehmen neu oder mit neuen Konzepten auf dem Markt tätig, wie die folgenden
Beispiele zeigen: Der Herrenausstatter SØR testet in Berlin ein neues Store-Konzept für
14
Frauen. Bei einem Erfolg des Pilotladens soll das Konzept ausgebaut werden. Die OttoGruppe platziert praktisch ein stationäres Konzept nach dem anderen. Aktuell das Wäschekonzept Lascana, dessen erster Flagshipstore mit ca. 450m2 in Düsseldorf an der Flinger Straße
eröffnet hat. Hinzu kommen das Premiummarkenkonzept Brandneu sowie das hochwertige DOB-Konzept Apart. Zaffiri, ein neues Konzept der Heidemann GmbH, plant nach Eröffnung des Pilotladens in Bocholt drei bis fünf weitere Läden bis Ende 2007. Das Heidelberger Unternehmen Trend Trading will mit seiner DOB-Linie Art to be nach der Eröffnung
des ersten Stores in Mannheim weiter expandieren, bevorzugt in München, Nürnberg und
Düsseldorf. Der Berliner Young-Fashion-Filialist Picaldi will bundesweit mit eigenen Läden
expandieren. Ziel ist es, in den kommenden zehn Jahren über zwanzig eigene Läden,
bevorzugt in den 1A-Lagen der Top-Städte, zu verfügen. Bislang werden außerhalb Berlins vier Franchiseläden in Hamburg, Bremen, Hannover und Braunschweig betrieben. Und
zuletzt werden edle Lifestyle-Taschen von Jost nun auch im neuen Pilotstore am Hackeschen Markt in Berlin verkauft.
Systemgastronomen auf Expansionskurs
Verstärkt auf Expansionskurs sind weiterhin eine ganze Reihe sowohl bereits eingeführter
als auch vollkommen neuer Gastronomiekonzepte. Neben fast allen Kaffeehaus-Filialisten
sind Unternehmen wie beispielsweise Aran (die Rosenheimer Franchisekette ist mittlerweile
über 14-mal in Deutschland vertreten), Australian Homemade (acht Filialen bundesweit),
Suppenküche (das Münchner Unternehmen plant im Franchisesystem bundesweit zu expandieren), Zeiss, die Bistrokette Cento, Subway, Kochlöffel, Bagelstation, diverse PizzaKetten, Edelsystemgastronomen wie Vapiano und nicht zuletzt Steakhäuser wie beispielsweise Maredo zu nennen.
Banken suchen wieder Retail-Standorte
Auch das Bankgewerbe ist wieder in den 1A-Lagen aktiv. Neben der mit ihren Fortis Credit4me-Shops seit 2006 stark expansiven niederländisch-belgischen Finanzgruppe Fortis, die
bis Jahresende 2007 ihr Filialnetz auf eine Anzahl von ca. 100 aufstocken möchte, sind die
folgenden bereits ansässigen Anbieter auf der Suche nach überwiegend innerstädtischen
Handelsflächen:
• die Citibank, die neue Filialen vor allem in Berlin und in den Vororten großer Städte plant
• die HVB, die verstärkt im Rhein-Main-Gebiet expandiert
• die Commerzbank, die neue Filialen in Hamburg plant
• die Volksbank, die in Berlin auf der Suche nach 20 neuen Standorten ist
• die in Karlsruhe ansässige Badische Beamtenbank, die plant, ihr Filialnetz bis
2010 von 92 auf 107 Filialen auszubauen
• die Sparda-Bank, die fünf neue Filialen in Berlin eröffnen will, und
• die neuerdings in Teambank umbenannte Norisbank, auf deren Expansionsagenda 60 neue
Filialen in Deutschland stehen
Anhaltender Boom der Vertikalen
Um die tatsächliche Dimension des gegenwärtigen Expansionsbooms zu verdeutlichen,
müssen in diesem Zusammenhang zwingend die vertikalen Partnerschaften zwischen Industrie und Handel erwähnt werden. Den in Eigenregie betriebenen Läden kommt ein immer
15
höherer Stellenwert im Vertikalisierungsprozess vor allem der Modeindustrie zu. Viele
Marken bzw. Hersteller stehen erst am Anfang ihrer Retail-Aktivitäten und nutzen die Läden
nicht nur, um den Umsatz zu steigern und die Marke zu stärken, sondern auch, um Erfahrungen sammeln und Partnerkonzepte daraus ableiten zu können. Für die zunehmende
Vertikalisierung gibt es zahlreiche Beispiele:
• das italienische Label Geox
• den dänischen Schuhhersteller Ecco
• den Modehersteller Seidensticker (hat mit dem ersten eigenen Store im Center Nova
Eventis die Expansion eingeleitet)
• die Modemarke Brax (nach Eröffnung der ersten eigenen Filiale im Hamburger AEZ
im Frühjahr sollen zwei bis drei weitere Filialen folgen)
• den DOB-Anbieter St. Emile (hat mit eigenen Stores in Frankfurt sowie in Köln den
Einstieg in das Retail-Geschäft vollzogen)
• die Bekleidungsfirma Eterna Excellent (startet mit eigenen Markenshops in Köln)
• den Hersteller klassischer Mode Delmod (gemeinsam mit Lucia werden bisher drei
Deluläden betrieben, bis Ende dieses Jahres sollen sechs neue Stores eröffnet sein)
• den Jeanswear-Hersteller Mustang (will bis Ende 2007 19 Läden eröffnet haben)
• den Schuhhersteller Gabor
• den Modeanbieter Daniel Hechter (will massiv in neue Shop-in-Shops und Stores investieren)
• den Textiler Carlo Colucci (betreibt mittlerweile zwölf eigene Läden)
Aussteiger
Neben der breiten Front an Newcomern und neuen Konzepten fällt die Anzahl der Aussteiger, zumindest, was die Nachfrage angeht, kaum ins Gewicht. Einige prominente Beispiele:
• Helly Hansen (der norwegische Sportartikelanbieter gibt alle deutschen Läden auf)
• Lindex (der schwedische Bekleidungsfilialist hat sich zwischenzeitlich komplett vom
deutschen Markt zurückgezogen)
• Wal Mart (alle 85 SB-Warenhäuser wurden von der Metro AG übernommen)
• Werdin (von der spanischen Mutter Cortefiel vom Markt genommen, alle 34 Läden
werden geschlossen oder in Springfield bzw. Women´s Secret Filialen umgewandelt)
• Darüber hinaus wurden zahlreiche Kollektionen eingestellt, Beispiele sind Joseph Janard
oder auch der Schuhanbieter Stephane Kélian.
Schlussfolgerungen
1. Die vielerorts geäußerte Befürchtung, dass, wie beispielsweise beim deutschen Handelsimmobilien-Kongress 2007 durch PricewaterhouseCoopers (PwC) formuliert, durch die fortschreitende Filialisierung könnten ganze Einkaufsstraßen und Innenstädte austauschbar
werden, ihre Identität und in Folge auch ihre Anziehungskraft verlieren, lässt sich eingedenk der zahlreichen differenzierten neuen Nachfrager in dieser Form nicht nachvollziehen. Langfristig besteht durch die oben skizzierten Entwicklungen kaum die Gefahr, dass
Premiumlagen an Attraktivität verlieren werden.
2. Die in der Vergangenheit beobachtete Fokussierung auf die Filetstücke der 1A-Lagen
hält an. Mittlerweile aber werden verstärkt auch wieder auslaufende Bereiche der 1A-Lagen
16
nachgefragt, die sich durch entsprechende Mieter in der Folge durchaus zu echten 1A-Lagen
wandeln können. Die Vielzahl neuer Anbieter in Kombination mit den gesteigerten Expansionsbemühungen bereits ansässiger Unternehmen führt in solchen Lagen zu zahlreichen
Anmietungen. Entsprechende Beispiele werden im Report zum Münchner Markt genannt.
3. Trends, Mieter und Konzepte im Einzelhandel wechseln
immer schneller. Das hat zur Folge, dass die Zyklen für eine
Modernisierung, ein Refurbishment oder unter Umständen sogar Abriss und Neubau einer Handelsimmobilie
immer kürzer werden. Gerade bei Neubauten ist daher
darauf zu achten, eine flexible Immobilie zu erstellen, die
mit geringem Aufwand an die Anforderungen eines neuen
Mieters oder Konzeptes angepasst werden kann.
4. Als nachhaltiger Trend ist bei vielen Anbietern verstärkt
ein Trading-up zu beobachten. Dies hat teilweise zu völlig
neuen Konzepten und Marken geführt. Als Beispiele lassen sich COS (Hennes & Mauritz) und Ann Christine (New
Yorker) nennen.
Manfred A. Schalk,
Geschäftsführer
Investmentmarkt Deutschland: Preise für Einzelhandelsimmobilien haben Höhepunkt erreicht
In den Jahren 2006 und 2007 haben Einzelhandelsimmobilien einen weiteren Karriereschritt
gemacht. Die ohnehin von privater wie auch institutioneller Investorenseite gesuchten
Anlageobjekte erlebten einen Nachfrageboom nicht gekannten Ausmaßes. Gestützt durch
ein weiterhin günstiges Kapitalmarktumfeld mit anhaltend historisch niedrigen Zinsen, einer
verbesserten Arbeitsmarktsituation, einem deutlichen Wirtschaftswachstum und einer
signifikant positiven Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes stehen deutsche Einzelhandelsimmobilien weiterhin im Fokus der institutionellen Investoren mit global ausgerichteter Portfolio-Strategie. Das
Transaktionsvolumen für deutsche Gewerbeimmobilien
Entwicklung von Immobilieninvestments
in Deutschland von 1996–2005,
Total Return in Prozent
hat sich im Jahr 2006 gegenüber dem Jahr 2005 glatt verdoppelt. Lag dieses 2005 noch bei 21,3 Mrd., stieg
6
das Volumen in 2006 auf 43,7 Mrd. EUR an. Nach den
5
Erhebungen des ersten Halbjahres 2007 darf mit einer
4
weiteren Steigerung um 10–15% gerechnet werden.
3
2
Bemerkenswert ist, dass in 2006 erstmals mehr Einzelhandelsimmobilien (19,5 Mrd. EUR) als Büroimmobilien
(19,0 Mrd. EUR) den Eigentümer wechselten. Weniger
erstaunlich erscheint die Tatsache, dass rund 65% aller
großen erfassten Gewerbe-Investmentdeals in 2006 von
ausländischen Finanzinvestoren wie z.B. Private Equity
1
0
lt. 3 Jahre
p. a.
lt. 5 Jahre
p. a.
lt. 10 Jahre
p. a.
Handel
Einkaufszentren
Büro
andere Grundstücke
Quelle: DEGI
17
oder Opportunity Funds realisiert wurden. Rund 21% des Umsatzes im Gewerbe-Investmentbereich können den sonstigen ausländischen Investoren zugerechnet werden und nur
rund 14% des investierten Kapitals konnten deutsche Investorengruppen auf sich vereinigen
(Analyse DIP, 2007).
Kontinuierlich hoch bleibt die Nachfrage der angelsächsischen und hier vor allen Dingen
der britischen Investoren, die ihren Fokus in Deutschland überwiegend auf Einkaufszentren, Fach- und Verbraucher- sowie Lebensmittelmärkte gelegt haben. Aber auch das klassische innerstädtische Geschäftshaus steht bei der Vielzahl der ausländischen Investoren –
hier insbesondere bei englischen, niederländischen, skandinavischen und irischen Anlegern
– im Vordergrund. Neben der positiven Zinsdifferenz erscheinen die Kaufpreise, die für deutsche Einzelhandelsimmobilien aufgerufen werden, für Investoren aus Großbritannien,
Irland oder den USA noch ausgesprochen günstig. Neben klassischen Bestandsimmobilien
zählen in diesem Segment auch Projektentwicklungen mit neuer Bausubstanz und neuen
Mietverträgen zu den präferierten Objekten.
Einzelhandelsimmobilien gelten aufgrund der verbesserten konjunkturellen Entwicklung
in Deutschland und der damit auch wieder steigenden Mieten als eine der sichersten und
lukrativsten Anlagen. Noch geht die Rechnung auf und die Renditeschere der Differenz
aus Immobilienrendite und Finanzierungszins schließt sich nur langsam. Gestiegene Vervielfältiger und Kaufpreise werden durch die Erträge aus den Mieteinnahmen wettgemacht
und die Fremdkapitalkosten auch bei einer nahezu fast 100-prozentigen Verschuldungsquote meist noch kompensiert.
Nach dem Anstieg der Finanzierungszinsen innerhalb der Eurozone bis gut 5% in 2007
schwinden jedoch die positiven Renditespannen für Spitzenimmobilien in vielen Märkten.
Die bereits früh in Deutschland investierten ausländischen Erwerber, wie Private Equity Funds,
Opportunity Funds, Investmentbanken und Hedge Funds, die praktisch gesehen keine
Immobilientransaktionen, sondern eher Finanzdeals vollzogen, haben sich bereits größtenteils von ihren Immobilien wieder getrennt. Morgan Stanley, Lonestar, Cerberus, Corpus, Fortress, Babcock & Brown, Blackstone, Goldman Sachs und andere konnten in kürzester Zeit von nur zwei bis drei Jahren erheblich von der Marktentwicklung in Deutschland profitieren. Die extrem fremdkapitalgesteuerten Anleger orientieren sich mittlerweile zusätzlich auch in die osteuropäischen Staaten. Da sowohl in Großbritannien als auch
in der Eurozone mit weiteren Zinserhöhungen gerechnet wird, ist die kurzfristige Entwicklung in diese Richtung absehbar.
Aber auch wenn die fremdfinanzierten Investoren in einem Markt mit steigenden Zinsen weniger wettbewerbsfähig sind, gibt es noch eine Vielzahl anderer Investoren, die diese Lücke
unmittelbar füllen könnten. Indirekte Fonds sammeln nach wie vor Eigenkapital und verfügen über immense Kapitalmengen, die investiert werden müssen. In 2006 und 2007 stiegen
die indirekten Investitionen von Versicherungen, Pensionsfonds und Kapitalsammelstellen über
Spezialfonds, Immobilien-AGs und REITs weiter an. Diese institutionellen Anleger gewinnen
zunehmend an Bedeutung. Hinzu kommt mittelfristig Kapital aus China, Japan und dem Nahen
Osten sowie aus Fonds, die beispielsweise asiatische oder russische Staatsgelder verwalten.
18
Eingedenk der beträchtlichen Kapitalmengen im In- und Ausland in Verbindung mit einem
deutlichen Nachfrageüberhang bleiben die Kaufpreise trotz steigender Zinsen auf hohem
Niveau. Gefragt sind vor allen Dingen großvolumige Objekte und homogene Portfolien. Kleinere Pakete mit inhomogener Struktur jedoch werden derzeit nicht mehr mit den viel gepriesenen Portfoliozuschlägen bedacht, sondern gerne separiert und nur selektiv akzeptiert.
Auch die Akzeptanz der zuletzt eher zur Regel gewordenen Bieterverfahren neigt sich dem
Ende zu. Insbesondere intransparente, vielstufige und schlecht gesteuerte Bieterverfahren binden häufig lediglich Ressourcen und verursachen Prüfungskosten. Zunehmend häufiger beobachtet werden dagegen wieder gezielte Veräußerungen von Einzelobjekten im professionellen
und zugleich begrenzten Wettbewerb und teilweise auch wieder strategische Off-MarketDeals, welche die langfristigen Kundenkontakte wieder vor dem letzten Euro pflegen.
Für eine Vielzahl deutscher institutioneller Anleger ist eine gutachterliche Zustimmung für
den Ankauf von Spitzenimmobilien, die im Wettbewerb mit ausländischen Investoren auf
Höchstpreisniveau getrieben werden, meist zwingend notwendig. Im Wettbewerb bedeutet dies natürlich eine zusätzliche Hürde. Denn je nach Immobilientyp können die hiesigen
Gutachter einige der angestrebten Engagements nicht immer mit gutem Gewissen als
nachhaltig erachten. Insbesondere die von internationaler Seite her stark nachgefragten
Fach-, Verbraucher- und Lebensmittelmärkte befinden sich derzeit auf einem extrem überhitzten und langfristig sicher kritischen Preisniveau. Nicht alle Einzelhandelsimmobilien stehen ungeachtet der hohen Nachfrage automatisch für Qualität und Nachhaltigkeit. Auch
wenn die durchschnittliche Performance von Einzelhandelsimmobilien im Vergleich mit anderen Immobilientypen wie beispielsweise Büroimmobilien nur eine relativ geringe Volatilität aufweist, bleibt das klassische Investment in der 1A-Lage in der richtigen Stadt die wohl
sicherste und lukrativste Anlage.
Die bereits seit mehreren Jahren anhaltende und offensichtlich nachhaltige Renaissance
der Innenstädte als Einzelhandelsstandorte stärkt und bestätigt die Kaufpreisforderungen
der Eigentümer ebenso wie die Akzeptanz derselben aufseiten der Erwerber und deren
meist kritischer Gutachter. Auch die seit vielen Jahren beobachtete Kehrtwende der
Shopping-Center-Entwickler in Richtung Innenstadt muss für klassische FußgängerzonenImmobilien nicht zwingend von Nachteil sein. Von den von 2007 bis 2010 geplanten oder
im Bau befindlichen knapp 50 Shopping-Centern in Deutschland werden sich rund 80% in
der Innenstadt befinden. Je nach Struktur (offenes oder geschlossenes Center), der Anbindung an die klassischen Einzelhandelslagen und vor allem der Dimension des Centers kann
ein solches Produkt entweder eine einzelhandelsspezifische Ergänzung für die Innenstadt
und somit wertstabilisierend sein oder auch – wie häufig bei geschlossenen ECE-Produkten – wertvernichtende Effekte für Teilbereiche der Innenstadt hervorrufen. Aus diesem
Grund ist eine dezidierte, umfassende Beratung und Analyse durch einen Einzelhandelsimmobilien-Profi vor dem Ankauf einer klassischen 1A-Liegenschaft für den langfristigen
Erfolg unabdingbar.
Im Ergebnis kann festgehalten werden, dass 2007 und wohl auch 2008 die Dynamik im Einzelhandelsimmobilien-Investmentmarkt erhalten bleiben wird. Bei den Kaufpreisfaktoren, die
19
von Mitte 2006 bis Mitte 2007 für Einzelhandelsimmobilien nochmals um gut einen Faktor
gestiegen sind, kann derzeit keine weitere signifikante Steigerung erwartet werden. Bei einer
nachhaltig hohen Nachfrage ausländischer und zunehmend auch wieder der inländischen Investoren werden auf gleichbleibend hohem Kaufpreisniveau
die Investments künftig vermutlich wieder selektiver vollzogen. Qualität, Lage und Struktur einer Einzelhandelsimmobilie werden wieder zunehmend wichtiger. Aber auch die
Suche nach Liegenschaften, die noch nicht gehobenes Potenzial bieten, bleibt spannend und vornehmliche Aufgabe aller
Projektentwickler in diesem Bereich. Der Kampf um innerstädtische Spitzenimmobilien und Immobilien mit ValueAdd-Charakter wird auch in 2008 den Einzelhandelsimmobilienmarkt in Deutschland beherrschen. Dass Kaufpreise
und Faktoren weiter in dem Maße ansteigen, wie dies in 2005
und 2006 der Fall war, ist jedoch eher unwahrscheinlich und
wird nur noch in Einzelfällen zu beobachten sein.
Jürgen Kreutz,
Geschäftsführer
Die Renaissance der ostdeutschen Innenstädte
In den Goldgräberzeiten der Nachwendeeuphorie entstanden in den Rand- und Außenstadtlagen der ostdeutschen Städte Fachmarktzentren, die im Hinblick auf die heutige demografische Entwicklung zum großen Teil überdimensioniert sind und in massive Konkurrenz
zu den gewachsenen Handelsstrukturen in den Innenstädten treten. Gesamtdeutschland weist
bekanntermaßen bei der Pro-Kopf-Versorgung der Bevölkerung mit Einkaufszentren eine
Schieflage auf. Im Osten gibt es bei deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegender Kaufkraft nach wie vor eine starke Überversorgung an Center-Verkaufsflächen. Allerdings gehört
der Center-Boom in den ostdeutschen Ländern mittlerweile der Vergangenheit an. Neue Einkaufszentren entstehen fast ausschließlich in integrierten Innenstadtlagen.
Die bekanntesten Beispiele der jüngsten Zeit sind die in Bau befindlichen Einkaufszentren
Kröpeliner Tor Center in Rostock (Tenkhoff/20.000 m2 Verkaufsfläche), das Alexa am Alexanderplatz in Berlin (Sonae/35.000 m2 Verkaufsfläche), die Centrum-Galerie in Dresden
(MDC/40.000 m2 Verkaufsfläche) sowie die Brühl-Arkaden in Leipzig (mfi, 24.500 m2 Verkaufsfläche). Auch in Magdeburg wurde mit der Erweiterung des Alleen-Centers (ECE) um
10.000 m2 auf jetzt 30.000 m2 Verkaufsfläche in die Innenstadt investiert. In der Innenstadt
von Cottbus, ebenfalls in integrierter Lage und nur einen Steinwurf von der Fußgängerzone entfernt, entsteht das sogenannte „Carl-Blechen-Carré“ der Gepro Projektentwicklungsgesellschaft mit rund 15.000 m2 Verkaufsfläche. Auch dieses Projekt ist enorm wichtig für die Revitalisierung der Cottbusser Innenstadt, da die Kunden derzeit noch bevorzugt die in der Peripherie angesiedelten Einkaufszentren „Lausitz Park“ und „Cottbus Center“ ebenso anfahren wie die sogenannte „Spree Galerie“, die sich zwar in Innenstadtlage, aber zu weit entfernt von der Fußgängerzone befindet. Vielen ostdeutschen Innenstädten
mit überregionaler Bedeutung als Einzelhandelsstandort, die von gravierenden Kriegszerstörungen weitestgehend verschont geblieben sind, ist bis auf wenige Ausnahmen die Ver-
20
ödung durch Projektentwicklungen in Rand- und Außenstadtlagen erspart geblieben. Das gilt insbesondere für
die Städte Rostock, Erfurt, Halle an der Saale und auch
für Potsdam. Wenngleich in weiten Teilen vom Krieg in
Durchschnittliche Ladenmieten in 1A-Lage
in Ostdeutschland für Ladenlokale mit einer
Verkaufsfläche von 80–120 m2 im Vergleich zur
durchschnittlichen Entwicklung der Ladenmieten
in Deutschland
60
Mitleidenschaft gezogen, ist auch Leipzig zu nennen, da
50
die historische Bebauung und Stadtstruktur erhalten
40
geblieben ist. Heute ist durch zahlreiche Großbauvorha-
30
ben in Leipzig die signifikanteste Stärkung einer City-
20
Lage in Ostdeutschland zu verzeichnen. Mit den Fertig-
10
stellungen des neuen Karstadt-Hauses, der Galeria Kaufhof und des Kaufhauses Breuninger ist Leipzig zur allerersten Adresse im Ranking der ostdeutschen Einkaufsstädte aufgestiegen.
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
durchschnittliche Entwicklung der
Ladenmieten in Deutschland
Ladenmieten in Ostdeutschland
Auch Zwickau mit der Inneren Plauenschen Straße und Weimar mit der Schillerstraße und
Wielandstraße haben nach der umfassenden Modernisierung nahezu des gesamten
Geschäftshausbestandes außerordentlich attraktive Innenstädte erhalten.
Standorte, die größere Kriegszerstörungen zu verzeichnen hatten, wie insbesondere
Dresden und Magdeburg, sind im Vergleich zu den vorgenannten Standorten noch etwas
im Hintertreffen, da Stadtreparaturmaßnahmen noch nicht vollständig abgeschlossen werden konnten. Das gilt für Dresden mit dem riesigen Baugrundstück der sogenannten
Centrum Galerie, aber auch mit der seit vielen Jahren bestehenden Baubrache am Wiener
Platz. Das gilt aber auch für Magdeburg, wo das Projekt „Blauer Bock“ am Breiten Weg/ErnstReuter-Allee seit vielen Jahren auf den Startschuss der Bauarbeiten wartet. Immerhin ist
jetzt hier mit dem sogenannten „Marietta-Quartier“ ein wichtiges Bauvorhaben mit
10.000 m2 Verkaufsfläche auf der Ostseite des Breiten Wegs fertiggestellt worden.
Auch Jena hat nach Kriegszerstörungen mit dem vollständigen Neubau des Löbdergrabens
eine neue 1A-Lage erhalten, die heute die traditionellen Einkaufslagen Holzgraben und
Markt verbindet. Die Investitionsbereitschaft zahlreicher örtlicher und überregionaler Investoren in die ostdeutschen Innenstädte lässt sich aber auch eindrucksvoll an Standorten wie
Stralsund, Görlitz, Stendal, Wernigerode oder Halberstadt ablesen. Das Nachfragevolumen
nach Einzelhandelsflächen ist am Standort Stralsund derzeit signifikant größer als beispielsweise in Schwerin, wo ein völlig überdimensioniertes Einkaufszentrum in innerstädtischer Lage die Nachfrage nach Flächen in der Fußgängerzone lange Zeit zum Erliegen
gebracht hat. Mit der bevorstehenden Bebauung des Rathausplatzes in Stralsund wird die
letzte innerstädtische Brache in der 1A-Lage Ossenreyerstraße geschlossen, sodass sich die
Altstadt für den Kunden in naher Zukunft als eine geschlossene Handelslage mit viel
Charme präsentieren wird.
Auch die City in Halberstadt ist nach den umfangreichen Kriegszerstörungen nach historischem Maß vollständig neu entstanden. Dabei ist es gelungen, den traditionellen
Handelsplatz rund um den Markt mit attraktiven Geschäften, Kaufhäusern und einem Einkaufszentrum aufzuwerten. Städte mit Einkaufsflair wie Stendal und auch Mühlhausen in
21
Thüringen, die dazu noch über eine hohe Zentralität verfügen, ziehen zahlreiche Kunden
aus dem weiten Umland an und verzeichnen eine hohe Flächennachfrage, die sich in tendenziell steigenden Mieten niederschlägt.
Eindrucksvolle Beispiele für die Entwicklung des Mietpreisniveaus sind die Standorte Rostock
und Potsdam. Während im Jahr 1999 in diesen Städten nur 51,– bzw. 36,– EUR/m2 monatlich für kleinere Ladenlokale bezahlt werden mussten, werden heute Mietpreise von 80,–
EUR/m2 in Rostock und 70,– EUR/m2 in Potsdam erzielt. Auch die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren war in diesem Zeitraum außerordentlich dynamisch. Im Jahr 1999 konnte man
an den Standorten Leipzig und Dresden Geschäftshäuser zu Faktoren zwischen 11,0 und
11,5 verkaufen, heute sind an diesen Standorten Faktoren zwischen dem 14,0- und 16,0Fachen realisierbar.
Insgesamt haben sich die Innenstädte Ostdeutschlands also für den Einzelhandel beachtlich gut entwickelt. Aber auch gravierende Fehlentwicklungen, wie beispielsweise der Bau
eines Einkaufszentrums der ECE in Schwedt an der Oder, sollen nicht verschwiegen werden. Das Zentrum in Eisenhüttenstadt ist ein weiteres Beispiel dafür, wie ein absolut dominierendes Einkaufszentrum in nicht integrierter Lage (in diesem Fall ein Fachmarktzentrum
der Metro) die Entwicklung der Innenstadt behindert.
Dennoch bleibt als Fazit, dass es in den meisten ostdeutschen Einkaufsstädten in den letzten
Jahren gelungen ist, durch richtige politische Weichenstellungen und hohen Investitionsaufwand attraktive Innenstädte zu schaffen, die
zahlreiche regionale und überregionale Handelsbetriebe
und zufriedene Kunden anziehen. Eigentümer von Geschäftsflächen an Standorten wie Dresden, Leipzig, Erfurt, Potsdam, Rostock, aber auch Mittelzentren wie Stralsund, Stendal, Weimar, Jena, Zwickau oder Mühlhausen/Thüringen dürfen auch künftig tendenziell mit Wertsteigerungen rechnen.
Die häufig unterschätzten Standorte Chemnitz und Halle an
der Saale befinden sich derzeit im Aufwind, wenn es um Investitions- und Ansiedlungsentscheidungen geht. Hier ist das
Wertsteigerungspotenzial aufgrund der moderaten Zuwächse in der Vergangenheit und im Hinblick auf die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen besonders hoch.
Ronald Steinhagen,
Geschäftsführer
Due Diligence für Einkaufszentren nur noch als Quickie?
Einkaufszentren jeder Güte und Größe zählen zu den begehrtesten Investmentobjekten
nationaler und internationaler Investoren. In einem zwischenzeitlich zumindest heiß gelaufenen oder je nach Sichtweise gar überhitzten Markt wird mehr oder weniger alles, was
nur einem Einkaufszentrum entfernt ähnelt, gekauft. Und zwar zu Faktoren, die vor zwei
oder drei Jahren niemand für möglich gehalten hätte. Nicht wenige der Objekte, die in
den letzten 12 bis 18 Monaten zu seinerzeit für den deutschen Markt hohen Faktoren gekauft
22
wurden, konnten zwischenzeitlich mit einem weiteren Aufschlag von zum Teil mehreren
Jahresmieten wieder verkauft werden.
Dieser Run auf Einkaufszentren folgt weniger endogener als exogener Nachfrage. Es gibt
eigentlich keinen Anlass, anzunehmen, dass Einkaufszentren heute bessere Produkte seien,
als dies in der Vergangenheit der Fall war. Die Verkäufe selbst problembehafteter
Einkaufszentren, die oft lange unverkäuflich und ungeliebt in größeren ImmobilienPortfolien lagen, sind eher ein Indiz dafür, dass die Erwerber unter dem Druck hoher
Anlagebeträge und in einem extrem harten Wettbewerb um Erwerbsobjekte eine solide
Überprüfung des zu erwerbenden Produktes zugunsten der Schnelligkeit etwas zurückstellen. In nicht wenigen Fällen waren Investoren wohl sehenden Auges bereit, nicht
kalkulierbare Risiken zu übernehmen, um die Vorgaben für die angelegten Gelder überhaupt einigermaßen zu erfüllen. Sicherlich spiegelt die strategische Ausrichtung vieler
Anleger auf Einkaufszentren aber auch die im Vergleich zu Büroimmobilien deutlich geringere Volatilität dieser wider. Die erwartete und partiell bereits eingetretene positive Entwicklung beim Konsum der deutschen Bevölkerung ist der Nachfrage ebenso förderlich.
Goldene Zeiten für Verkäufer, spannende Zeiten für Investoren. Während das Gros der Transaktionsobjekte wohl auch künftig die Erwartungen der Käufer erfüllt, steigt in schnellen
Märkten wie dem derzeitigen das Risiko von Fehlkäufen und Fehleinschätzungen eklatant
an. Da ein Einkaufszentrum zu den komplexesten und nur mit großem Aufwand vollständig zu überblickenden Anlageformen zählt, soll im Folgenden auf einige wesentliche Punkte bei der Beurteilung eingegangen werden, die auch bei einer gezwungenermaßen verkürzten Due Diligence nicht aus dem Auge verloren werden dürfen.
Eben weil eine Immobilie immobil ist, spielt auch beim Einkaufszentrum die Lage eine
wesentliche Rolle. Einer der wichtigsten Faktoren ist hierbei gar nicht die Lage selbst, sondern die Erreichbarkeit dieser Lage. Standorte, die trotz Beschilderung nur unter dem
Aufgebot allen Orientierungssinnes oder mithilfe eines Navigationsgerätes nach der fünften Ampel mit roter Welle auffindbar sind, sollten sofort aussortiert werden. Wenn die
Kunden ein Ziel nur erschwert erreichen können, schafft es auch das beste Angebot nicht,
den erforderlichen Umsatz für einen nachhaltig erfolgreichen Betrieb zu binden. Trotz der
meist überwiegenden Bedeutung des Individualverkehrs darf auch eine attraktive und
schnelle Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln nicht fehlen. Ausschließlich Taxen oder
nur in großen Abständen verkehrende Busse sind in keinem Fall eine ausreichende Anbindung. Vorteilhaft ist zudem in jedem Fall eine planungsrechtlich problemlose Lage. Wenn
bei jeder Veränderung oder Marktanpassung des Objektes von Neuem Planungsrecht
geschaffen werden muss, besteht im Rahmen der zunehmend aufwendigeren Verfahren
ein erhebliches Risiko, dass beabsichtigte und erforderliche Maßnahmen nicht oder nur eingeschränkt genehmigt werden. Eine Lage im Kerngebiet gibt hier deutlich mehr Planungssicherheit. Auch lassen sich andere Nutzungen als Einzelhandel im Extremfall in aller
Regel problemlos einführen.
Ebenfalls ein entscheidender Faktor für den Wert eines Einkaufszentrums ist dessen rechtliche Struktur. Während man im Realeigentum Veränderungsentscheidungen an den Erfor-
23
dernissen der Immobilie orientiert, kann bei Teileigentum bereits ein WEG-Miteigentümer
notwendige Veränderungen massiv erschweren oder gar verhindern. Wenn Handel wirklich Wandel ist – und dies ist so –, kann bei einem blockierenden Miteigentümer nicht angemessen auf die sich ändernden Anforderungen reagiert werden. Aber auch bei Realeigentum
kann die Bewegungsfreiheit unverträglich eingeschränkt sein. Dienstbarkeiten und Baulasten können dermaßen einschränkend wirken, dass trotz Realeigentum von der für Veränderungen erforderlichen Dispositionsfreiheit kaum noch gesprochen werden kann. Insbesondere aus Ersparnisgründen oder gegen hohe Einmalabfindungen gegenüber Nachbarn eingeräumte Rechte auf dem eigenen Grundstück (Fluchtwege, Wegerechte etc.)
können die späteren baulichen Möglichkeiten stark einschränken.
Natürlich spielt auch das vorhandene Konzept des Einkaufszentrums eine Rolle für dessen Erfolg. Nur wenn alle Mieter an Wegeführungen mit einer ihrem Sortiment entsprechenden Kundenfrequenz angebunden sind, können diese auch die für einen nachhaltig wirtschaftlichen Betrieb erforderlichen Umsätze generieren. Unübersichtliche
Wegeführungen, parallele Malls und Sackgassen ins Nirgendwo sind Alarmzeichen.
Ein Indiz für eine funktionierende Wegeführung ist die vorhandene Ansiedlung
mehrerer renommierter Filialunternehmen, die in aller Regel, anders als Einzelunternehmer, über ein professionelles Expansionsmanagement verfügen. Auch das Zählen von
Passanten im Vergleich zur örtlichen Fußgängerzone kann für eine Einschätzung hilfreich
sein. Verständlicherweise ist mancher Entwickler geneigt, durch möglichst hohe Ausnutzung des vorhandenen Grundstückes das Entwicklungsergebnis und damit aber nicht
immer auch die Immobilie zu optimieren. Hier gibt es einen klaren Zusammenhang. Je
höher die Ausnutzung (mehrgeschossige Einzelhandelsnutzung) des Grundstückes, desto
geringer ist die Sicherheit einer nachhaltigen Vollvermietung. Leider gibt es hier kaum
praktikable Erfahrungswerte, dafür umso mehr Projekte, die in ihren Ober- und
Untergeschossen notleidend sind. Im Einzelhandel ist eben nicht alles vermietbar,
schon gar nicht nachhaltig.
Weitere wesentliche Erfolgskriterien sind geeignete Parkmöglichkeiten und der vorhandene Nutzungsmix. Sollte das Einkaufszentrum integrierter Bestandteil einer Innenstadt
sein, so ist entscheidend, dass die Innenstadt als Ganzes ausreichende und gut erreichbare
Kfz-Stellplätze hat. Dies bedeutet nicht, dass man dann auf eigene Stellplätze ganz verzichten sollte. Sortimente wie beispielsweise Unterhaltungselektronik machen ihre Ansiedlungsentscheidung von unmittelbar erreichbaren Stellplätzen abhängig. Hierfür sind jedoch
deutlich weniger Stellplätze erforderlich als bei Stand-alone-Einkaufszentren, die für den
Erfolg die entsprechend ihrem individuellen Modal-Split (Verhältnis Individualverkehr zu
ÖPNV) zwingend notwendige Parkplatzzahl aufweisen müssen. Bezüglich des Nutzungsmixes ergeben keineswegs alle Kombinationen die erhofften Synergieeffekte. So werden
Wohnungen auf dem Dach des Einkaufszentrums selbst bei Einhaltung aller Emissionsgrenzwerte durch das Einkaufszentrum nur begrenzte Wohnqualität bieten. In der Sommerzeit, wenn die Bewohner das Bedürfnis haben, die Fenster zu öffnen, kann es selbst in
den Nachtstunden erforderlich werden (innerhalb der zulässigen Grenzwerte), die Lüftungsanlagen des Centers zu betreiben. Auch Diskotheken und ähnliche Entertainmentnutzungen haben eher negative Auswirkungen auf Einkaufszentren. Durch die unter-
24
schiedlichen Betriebszeiten steigen Betriebskosten, Reinigung und Bewachung überdimensional und belasten damit ein gesundes Verhältnis zwischen Miete und Mietnebenkosten. Und in der Folge auch zwischen Mieter und Vermieter. Selbstverständlich ist auch
ein guter Branchenmix der vorhandenen Mieter für den Erfolg des Einkaufszentrums von
großer Bedeutung. Was ein guter Branchenmix ist, bedarf jedoch einer umfangreicheren
Darstellung, als dies an dieser Stelle möglich ist. Es darf jedenfalls nicht verkannt werden,
dass der Branchenmix mit jedem Auslaufen eines Mietvertrages, aber auch im Rahmen eines
aktiven Centermanagements kontinuierlich optimiert werden kann, sofern die übrigen hier
beschriebenen Faktoren im „grünen Bereich“ sind.
Nicht nur die zuvor angesprochenen funktionalen Aspekte des Konzeptes sollten geprüft
werden, sondern auch die bautechnischen Gegebenheiten, welche die nötige Flexibilität
für zukünftige Veränderungen ermöglichen oder aber verhindern können. Ein nicht mehr
zeitgemäßes Stützenraster, eine Vielzahl nicht flexibler Trennwände oder zu geringe Stockwerkshöhen können Totalabriss und Neubau erforderlich machen. Eine sinnvolle Reserve
in der technischen Infrastruktur lässt auf zukünftige Anforderungen von Mietern entspannt reagieren.
Immer wieder wird kolportiert, dass Käufer von Einkaufszentren eigentlich nur „Mietverträge kaufen“. Jeder, der sich ernsthaft mit diesem Thema beschäftigt, wird jedoch schnell
erkennen, dass zumindest für die Nachhaltigkeit der Investition auch „Steine“ und
Funktion wesentlich sind. Natürlich müssen auch die Mietverträge, selbst bei reduzierter
Prüfung, solide durchleuchtet werden. Immerhin sind diese die Basis für den erwarteten
Cashflow. Eine gute Bonität insbesondere der Großmieter gibt Sicherheit. Aber auch das
Image der wesentlichen Mieter kann zu einem attraktiveren und damit stabileren Bran-
Aachen, Einkaufszentrum Kaiserplatz Galerie, Ansicht Süd-Ost
COMFORT: Center Consulting
25
chenmix beitragen. Ohne
eine rechtliche Prüfung
Investmententwicklung Shopping-Center Deutschland im Vergleich zu ausgewählten Metropolen,
Total Return in Prozent
der Bestandskraft der
10
bestehenden Mietverträ-
8
ge (Stichwort „Schriftfor-
7
9
6
merfordernis“) können
5
als langjährig unterstell-
4
te Mietverträge schnell zu
Verträgen mit nur kurzer
gesetzlicher Laufzeit werden. Eine rechtliche Prü-
3
2
1
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Berlin, Hamburg, München
lt. 3 Jahre lt. 5 Jahre lt. 10 Jahre
p. a.
p. a.
p. a.
Deutschland ohne Berlin, Hamburg, München
fung ist unabdingbar.
Auch ein professionelles Centermanagement trägt wesentlich zum dauerhaften Erfolg
eines Einkaufszentrums bei. Wichtige Grundlagen hierzu liegen in den Mietverträgen.
Regelungen über einheitliche Öffnungszeiten, verbindliche Beteiligung an der gemeinschaftlichen Werbung (Werbegemeinschaft), die Betriebspflicht und weitere Vereinbarungen, wie die Zustimmungserfordernis des Vermieters bei Umbauten und anderen wesentlichen Veränderungen, sichern erst die Eingriffsmöglichkeiten des Centermanagements, das
letztlich einen für alle Beteiligten erfolgreichen Betrieb zur Aufgabe hat. Eine saubere und
einheitliche Struktur der Mietverträge, die Abweichungen gegenüber einem jeweils für das
Objekt entwickelten Standardmietvertrag leicht erkennbar machen, erleichtert das Management erheblich.
Für die langfristige Betrachtung ist es auch bedeutend, inwieweit die bestehenden Mietverträge marktgerechte Mieten aufweisen. Im besten Fall kann hier bei Nachvermietungen ein Wertsteigerungspotenzial enthalten sein. Weit häufiger besteht jedoch die Gefahr,
dass Mietverträge für den Verkauf „aufgehübscht“ wurden und man daher bei einer späteren Nachvermietung mit großer Wahrscheinlichkeit und unabhängig von den Marktveränderungen eine geringere Miete akzeptieren muss. Mit der Folge eines Einbruches der
erhofften Renditekurve.
Wie man sieht, bleiben selbst bei den vom Markt geforderten minimalen Prüfungszeiten und wohl auch bei reduzierter Risikosensibilität eine Vielzahl von Faktoren übrig,
die man beim Erwerb eines Einkaufszentrums nicht aus
den Augen lassen sollte, wenn man einigermaßen sicher
sein möchte, nicht nach einigen Jahren erkennen zu müssen, mit der vermeintlichen Prinzessin doch nur ein Aschenputtel erworben zu haben.
Die Komplexität des Produktes Einkaufszentrum spiegelt
sich in der Komplexität der Erwerbsprüfung wider. Nur
wenige der Investoren sind in der Lage, das hierfür erforderliche Know-how im eigenen Hause vorzuhalten. Im
26
Thomas Doerr,
Geschäftsführer
wahrsten Sinne des Wortes gut beraten sind Investoren, die sich in dem Erwerbsverfahren
nicht nur den Rat von Anwälten, sondern auch von kompetenten Einkaufzentren-Fachleuten
einholen. Häufig ist es gerade das Aufzeigen von nicht genutzten Potenzialen im Objekt,
welches dem Investor dann im Bieterwettstreit den entscheidenden Vorteil vor seinen Mitbewerbern bringt. Diese Hinweise kann man jedoch nur von erfahrenen, auch selbst in der
Konzeption von Einkaufszentren aktiven Spezialisten erwarten. Die COMFORT steht hierfür gerne zur Verfügung.
Projektentwicklungen in 1A-Lagen – Interna aus einem
Nischenmarkt
Der seit Anfang 2006 andauernde „größte Boom aller Zeiten“ in der hiesigen Immobilienbranche belebte insbesondere auch das Geschäft der Entwickler von Geschäftsflächen in
den 1A-Citylagen.
Obwohl sich die bessere Konjunktur bisher in den Kassen des Handels kaum spürbar
niederschlägt, sehen die in Deutschland tätigen Handelsketten optimistischer in die Zukunft,
erweitern ihre Filialnetze und fragen wieder vermehrt Einzelhandelsflächen nach. Getrieben durch die gute Geschäftslage in den Heimatländern, interessieren sich gleichzeitig auch
neue Handelskonzepte aus dem Ausland für 1A-Standorte in Deutschland. Und dies nicht
nur, wie sonst üblich, in den Metropolen, sondern vielmehr auch in Mittel- und Oberzentren. Aus dieser in- und ausländischen Mieternachfrage ergibt sich zusammengenommen ein signifikanter Nachfrageüberhang für 1A-Innenstadtlagen, der wohl noch weiterhin zunehmen und voraussichtlich erst in 2008 seinen Höhepunkt finden wird.
Noch etwas früher als die quantitative Zunahme der Mieternachfrage setzte seit Anfang
der zweiten Jahreshälfte 2005 eine in dieser Form noch niemals registrierte Nachfrage internationaler Investoren nach Immobilien aller Nutzungsarten, insbesondere aber nach neu
errichteten oder umgebauten Geschäftshäusern mit frischen Mietverträgen und international aufgestellten Mietern, in Deutschland ein.
Ausgelöst wurde der Investorenboom durch das hierzulande niedrige Zinsniveau einerseits
und die Feststellung, dass deutsche Immobilien im europäischen Vergleich unterbewertet
und damit relativ günstig zu erwerben seien, andererseits. Angeführt wurde die
Investorenwelle aus England, gefolgt von Amerikanern, Niederländern, Israelis, Iren und
Skandinaviern. Später kamen die Franzosen, Spanier, Österreicher und zum Ende dann auch
wieder die Deutschen als Nachfrager hinzu. Letztere hatten sich zuvor unter dem
Eindruck der schwierigen konjunkturellen Lage in Deutschland primär für Auslandsinvestitionen interessiert und die Unterbewertung der Immobilien im eigenen Land schlicht nicht
erkannt. Die hohe Zahl der Nachfrager und insbesondere deren gewaltiges Kapital führten zu bislang unbekannten Kuriositäten. So wechselte der zuvor übliche Abschlag bei
Paketverkäufen in einen Aufschlag, da insbesondere große Volumen ab 300 Mio., besser
noch 500 Mio. oder gleich eine Milliarde EUR, vielfach nachgefragt waren und noch
immer begehrt sind.
27
Dieser Run, vornehmlich auch auf Geschäftshäuser in 1A-Lagen, führte – den Regeln des
Marktes folgend – bald zur Verknappung des Angebotes und zum Anstieg der Kaufpreise.
Beinahe täglich erreichte er neue Dimensionen und da allzu viel Staunen auf Dauer ermüdet, einigte sich die Branche auf das Toyota-Motto „Nichts ist unmöglich“.
Goldene Zeiten auch für Projektentwickler, die schneller verkaufen als vermieten konnten
und aktuell gegenüber Ende 2005 zwischen drei und fünf Jahresmieten mehr für ihre
Produkte erzielen. Die Kehrseite der Medaille ist naturgemäß, dass inzwischen auch der
Produkteinkauf mit ähnlichen Preisaufschlägen einhergeht und selbst an Sekundärstandorten wie beispielsweise Castrop-Rauxel nunmehr die 20-fache Jahresmiete als Kaufpreis
ernsthaft eingefordert wird, womit wir wiederum beim Thema „Einträge ins Kuriositätenbuch der Branche“ angelangt wären. Zusätzlich zu dem Preisanstieg bei den Grundstücken zogen auch die Baupreise seit Anfang 2006 um rund 20% an, sodass vom
Mehrerlös beim Verkauf der Projekte im Einzelfall nicht mehr allzu viel als Marge beim Entwickler verbleibt.
Wenngleich Zinsen wie auch Kaufpreise in 2007 angestiegen sind, hält die Rekordnachfrage
der Investoren unvermindert an. Es ist davon auszugehen, dass bei weiter steigenden
Zinsen einige Investoren im Jahr 2008 auf andere Märkte wie beispielsweise Osteuropa ausweichen werden, was aber auf den „leergekauften“ Markt für Geschäftshäuser kaum
Einfluss haben dürfte. Gute und risikoarme Objekte werden auch zu diesem Zeitpunkt zu
guten Bedingungen vermarktet werden können.
Legt man die von COMFORT ermittelte Steigerung der durchschnittlichen Mieten für
Geschäftsflächen von rund 9% gegenüber dem Vorjahr zugrunde, wird deutlich, dass die
Rechnung der internationalen Endinvestoren aufzugehen scheint. Höhere Kaufpreise, so
deren Credo, seien durch künftig ansteigende Mieten gerechtfertigt. Da die Mieten für
Geschäftsflächen unmittelbar an die Umsätze der Händler gekoppelt sind und die Wirtschaftsinstitute für 2008 nun endlich mehr Konsum und damit auch mehr Handelsumsatz
prognostizieren, wird der Trend weiter ansteigender Mieten wohl auch in 2008 ungebrochen bleiben.
Der Markt für Entwickler innerstädtischer Einzelhandelsimmobilien bleibt also spannend.
Er bietet nach wie vor ein weites Betätigungsfeld, da die vorhandenen, meist kleinstrukturierten, Flächen den modernen Handelskonzepten mit Einheiten um 1.000 bis 3.000 m2
längst nicht mehr gerecht werden. Um die gewünschten Größen herzustellen, reicht zumeist
der einfache Umbau eines Gebäudes nicht mehr aus. Die historisch gewachsene Struktur
mit kleinen Parzellen in unseren Altstädten lässt sich häufig nur durch die Arrondierung
mehrerer Grundstücke auflösen. Da sich die Hauptgeschäftslagen meist in den Altstadtkernen befinden und als Prestigelagen ohnehin im Fokus der Öffentlichkeit stehen, müssen Projektentwickler auch den Spagat zwischen Denkmal- oder Ensembleschutz, städtebaulichen Vorgaben und den Anforderungen an moderne Handelsflächen bewältigen.
Dies gelingt leider nicht immer, was zur Folge hat, dass sich zeitgemäße Handelskonzepte
in Städten mit hoher Denkmaldichte oder allzu restriktiver Auslegung des Denkmalschutzes
nicht ansiedeln können. In der Folge sinkt das Warenangebot und die Attraktivität und
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die Verbraucher nehmen das alternative Angebot in den Nachbarstädten oder Einkaufszentren wahr.
Ein Paradebeispiel dieser Entwicklung zeigt sich in Heidelberg, wo die 1A-Lage Hauptstraße
fast ausschließlich von Denkmälern auf relativ kleinen Parzellen gesäumt ist. Die Verbraucher haben sich mehrheitlich längst in das als Handelsstandort prosperierende und nur
15 Autominuten entfernte Mannheim orientiert. Um diese Abwanderungsbewegung zu
stoppen, ist die Stadt nun gezwungen, möglichst schnell großflächige Handelseinheiten
herzustellen, die sich nur durch Neubau schaffen lassen. Entstehen diese Flächen jedoch zu
weit entfernt von der Hauptstraße, besteht das Risiko, dass sich noch mehr von dieser abwenden und in Richtung des neuen Centers orientieren. Bleibt die Frage, mit welcher Konzeption
passende Grundstücke so eingebunden werden können, dass sie die erhofften Effekte
erzielen und nicht zu Aderlässen in der bisherigen 1A-Lage führen. Dies ist eine der
heikelsten und sensibelsten Aufgaben für Projektentwickler, die aber selbst bei „simplen“
Geschäftshäusern ein hohes Maß an Know-how voraussetzt. Ein wesentlicher Faktor für
deren erfolgreiche Lösung ist die Spezialisierung auf eine Nutzungsart, die es bei der
Projektplanung ermöglicht, die Belange der Primärnutzung zwar konzeptionell in den
Vordergrund zu stellen, gleichzeitig aber die baulichen Voraussetzungen für eine Zweitoder Drittnutzung ohne erneut hohen Aufwand zu schaffen. Die häufig gleichwertig
behandelte Sekundärnutzung dieser Geschäftshäuser durch Wohnen, Büros oder Praxen
steht in den Top-Geschäftslagen in keiner Relation zum Gesamtmietaufkommen und ist in
der Planung entsprechend zu behandeln. Die Märkte für Wohnen und Büros sind vielerorts gesättigt, erzielen geringere Renditen und erhöhen gleichzeitig den Verwaltungsaufwand der Immobilie ganz erheblich. Die erforderliche Spezialisierung ist vermutlich auch
der Grund, weshalb dieses Segment der Immobilienbranche nur durch eine verhältnismäßig geringe Anzahl von Projektentwicklern professionell und regional übergreifend
bearbeitet wird.
Zusammenfassend können die Aussichten für Entwickler
innerstädtischer Einzelhandelsimmobilien auch für 2008
als aussichtsreich erachtet werden. Der sich bereits aktuell abzeichnende Engpass in der Objektbeschaffung wird
sich gleichzeitig verschärfen. Entspannung ist frühestens
Ende 2008 und im Verlaufe des Jahres 2009 in Sicht, wenn
sich Großinvestoren von einzelnen im Paketkauf erworbenen Objekten wieder trennen werden, nachdem sie
erkannt haben, dass sie das erforderliche EntwicklungsKnow-how für die Masse der Immobilien im Eigentum im
eigenen Haus nicht ausreichend qualifiziert auf die Beine
stellen können.
Matthias E. Bechtle,
Geschäftsführer
29
Länderreports
30
BADEN-WÜRTTEMBERG
Der Titelgewinn des VfB Stuttgart in der abgelaufenen Fußballsaison kam für den einen
oder anderen Experten sicher überraschend. Weniger überraschend ist für Experten jedoch
die Tatsache, dass es dem Einzelhandel in Baden-Württemberg im bundesweiten Vergleich
überdurchschnittlich gut geht. Die Südwest-Konjunktur, von der insbesondere der filialisierte Einzelhandel überproportional profitiert, läuft auf vollen Touren und verstärkt die
Nachfrage nach Einzelhandelsflächen kontinuierlich. Besonders im Blickfeld liegen die
klassischen 1A-Lagen der kaufkraft- und vor allem zentralitätsstarken Städte in BadenWürttemberg. So lassen sich den aktuellen COMFORT-Erhebungen zufolge in zwei Drittel
der untersuchten 21 Top-Städte in Baden-Württemberg größtenteils deutliche Mietpreissteigerungen feststellen.
Für kleinere Ladenlokale mit Verkaufsflächen zwischen
in Baden-Württemberg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
80 und 120 m2 errechnete sich im Vergleich zum Vorjahr
100
eine Steigerung der Spitzenmiete um durchschnittlich
90
7,2%. Bei den größeren Ladenlokalen zwischen 300 und
70
500 m2 Verkaufsfläche beträgt die Steigerungsrate rund
60
5%. Auch die für die Höhe der Immobilienkaufpreise ausschlaggebenden Faktoren (Multiplikator der Jahresmiete) haben teilweise noch einmal deutlich zugelegt.
Der hohen Preise ungeachtet stehen 1A-Einzelhandelsstandorte in Baden-Württemberg bei fast allen Filialisten
und Investoren weiterhin ganz oben auf den Expansions- und Einkaufslisten.
80
50
40
30
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Baden-Württemberg
Baden-Baden
Die Bäderstadt Baden-Baden ist vor allem als Mineralheilbad, Urlaubsort, Medien- und Kunststadt sowie internationale Festspielstadt bekannt. Im Jahr 2006 erlangte die Stadt während
der Fußballweltmeisterschaft internationale Berühmtheit durch exzessive Luxus-ShoppingTouren der englischen Spielerfrauen, an der Spitze die Stilikone Victoria Beckham. Was auf
den ersten Blick vielen ein unverständliches Kopfschütteln entlockte, zeigt aber beim
genaueren Hinsehen die große Stärke der Stadt Baden-Baden. Durch die geschichtliche Entwicklung dieser Stadt trägt sie von jeher die Handschrift verschiedener Königs- und
Fürstenhäuser. Der Adel empfand den Standort Baden-Baden aufgrund seiner Bäderlandschaft sowie des milden Klimas als den idealen Ort zur Entspannung. Prunkvolle und gut
erhaltene Bauwerke mit aufwendig angelegten Gärten sind auch heute noch Zeugen dieser Zeit. Baden-Baden entwickelte sich so zu einer mondänen Stadt, die auch heute noch
gerne von vermögenden Menschen aus allen Teilen Deutschlands als Altersruhesitz gewählt
wird. Was nicht ohne Folgen blieb, denn von der Altersstruktur her ist die Stadt als „überaltert“ anzusehen. Gleichzeitig gilt sie aber als entsprechend wohlhabend. Die Kaufkraftkennziffer 110,3 spricht eine deutliche Sprache. Aber auch die Umsatzkennziffer von
31
rund 127 wie auch das Zentralitätsniveau von mehr als 115 signalisieren die Stärke des
Einzelhandels in Baden-Baden. (Prognosewerte 2007, Quelle: BBE)
Das Einzelhandelsangebot in der 1A-Lage der Innenstadt ist tendenziell eher auf eine ältere, solventere Käuferschicht ausgelegt als auf die junge, „stylische“ Generation. Der Besatz
hebt sich vom Branchenmix „normaler“ Einkaufsstädte deutlich ab. Die Haupteinkaufsstraße,
die Lange Straße – mit ausgeprägter Hanglage –, zeichnet sich durch Kleinteiligkeit und
überproportional viele eigentümer- bzw. inhabergeführte Läden aus. Großflächiger Einzelhandel ist hier nur selten anzutreffen. Ein entsprechendes, aktuelles Beispiel ist die neuentwickelte Wagener Galerie mit den beiden Hauptmietern Mode Wagener und Drogeriemarkt Müller. Grundsätzlich kann in Baden-Baden noch Potenzial gehoben werden. Für
die Expansionsleiter diverser Filialisten und Projektentwickler von modernen Handelsflächen bietet sich ein breites Betätigungsfeld. An den Mietpreisen hat sich sowohl für kleinere als auch für die nur rar gesäten größeren Ladenflächen schon seit Jahren nichts geändert. Bei Neuanmietung eines kleineren Ladenlokales muss ein Einzelhändler derzeit mit
einer monatlichen Miete von 60,– EUR/m2 rechnen.
Freiburg
Die Metropole im Südwesten Deutschlands ist und bleibt ein gesuchter Standort für nationale und internationale Einzelhändler. Freiburg kann mit einer gesunden Wirtschaftsstruktur aufwarten, was seinen Ausdruck auch darin findet, dass die Quote der Sozialhilfeempfänger hier bundesweit am niedrigsten ist. Gleichzeitig weist die Stadt den höchsten
Anteil an Wissenschaftlern auf, die sich in Freiburg insbesondere den zukunftsträchtigen
Forschungsgebieten widmen. All dies sichert der Stadt auch künftig die anerkannt hohe
Lebensqualität und den hohen Lebensstandard seiner Bevölkerung. Die Einwohnerzahl ist
seit Mitte der 80er-Jahre um mehr als 20% gestiegen.
Auch die Grenzlage zu Frankreich und der Schweiz erweist sich zunehmend als ein Gewinn
für Freiburg, da viele Schweizer und Franzosen Freiburg als Einkaufsstadt entdeckt haben.
Für die Schweizer ist das deutsch-schweizerische Preisgefälle besonders attraktiv und es werden bereits Shopping-Touren aus der Innerschweiz nach Freiburg angeboten.
Daraus resultiert eine anhaltend hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den klassischen 1A-Lagen der Stadt. Dieser Nachfrage steht ein nur sehr begrenztes Angebot gegenüber. Erstens, weil die durch mittelalterliche Proportionen geprägte Altstadt nur wenig Spielraum für modernen Einzelhandel bietet, und zweitens, weil die gesunde wirtschaftliche
Struktur des existierenden Freiburger Einzelhandels kaum Mieterwechsel nach sich zieht.
Dies lässt sich auch an dem im Vergleich zu anderen Städten sehr geringen Filialisierungsgrad der Freiburger Innenstadt ablesen; hier liegt Freiburg im Vergleich zu anderen Städten in Deutschland immer noch am unteren Ende der Skala.
Die im Flächennutzungsplan ausgewiesenen neuen Entwicklungen Bahnhofsbereich (Güterbahnhofsgelände) und Fahnenbergplatz-Areal erscheinen kaum geeignet, Abhilfe zu schaf-
32
fen, da sie eher fachmarktorientiert bzw.
von den klassischen 1A-Lagen KaiserJoseph-Straße, Rathausgasse und Bertholdstraße fußläufig zu weit entfernt sind.
Ein großes Shopping-Center ist sehr zur
Freude der angestammten Einzelhändler
in Freiburg ebenfalls nicht in Sicht. Als
Resümee darf festgehalten werden, dass
sich an der Situation für den nachfragenden Einzelhandel gegenüber dem
Vorjahr nichts geändert hat. Flächen stehen, wenn überhaupt, nur sehr selten zur
Verfügung. Dadurch haben die Mieten,
wie auch im Vorjahr, weiter angezogen.
Für eine gutgeschnittene Einzelhandelsfläche zwischen 80 und 120 m2 müssen
Freiburg, Kaiser-Joseph-Straße 186–188, Sparkasse
„Das umgebaute Sparkassen Finanzzentrum wird
gut angenommen“
derzeit rund 125,– EUR/m2 gezahlt werden, etwa 4% mehr als im Vorjahr.
Dennoch lässt sich auch von neuen Filialisten berichten. Die Firma Fielmann hat bereits vor
einiger Zeit das ehemalige Café Steinmetz übernommen und großzügig umgebaut. Im Modehaus Herr bietet zukünftig O2 seine Telekommunikationsleistungen an. Auf Vermittlung
von COMFORT München haben sowohl die Fortis Bank (für ihr Retail-Banking-Konzept
Credit4me in der Kaiser-Joseph-Straße 225) als auch New Yorker (in der Kaiser-JosephStraße 168) neue Flächen gefunden.
Heidelberg
Die Stadt Heidelberg zählt unter den Nachfragern nach Einzelhandelsflächen nach wie
vor zu den begehrtesten Städten in Baden-Württemberg. Dies hat zur Folge, dass die Mietpreise, insbesondere in der 1A-Lage von Heidelberg, der Hauptstraße, weiter anziehen.
So müssen in der Top-1A-Lage, zwischen Bismarckplatz und Brunnengasse/Akademiestraße, für eine kleinere Ladenfläche mit optimalem Zuschnitt bis zu 105,– EUR/m2 monatlich bezahlt werden. Auch in den Jahren 2006/2007 haben sich wieder zahlreiche Veränderungen in der Top-Lage ergeben. So wird an der Hauptstraße 4, ehemals belegt von
dem hochwertigen Herrenausstatter Sportiv Männermode, in Zukunft das Unternehmen
Puma sein sehr erfolgreiches und sportliches Lifestylekonzept präsentieren. In dem Haus
Nr. 25 hat sich Leo’s Jeans niedergelassen, im Haus Nr. 27 übernahm Colloseum mit dem
Konzept Forever 18 die Flächen von Eram Schuhe.
An der Hauptstraße 23 wird sich in den aktuell noch von der Rhein-Neckar-Zeitung und
einem Lufthansa Reisebüro genutzten Flächen mehr als nur ein schlichter Mieterwechsel
vollziehen. Hier soll die Müller-Drogeriemarktkette einen großen Coup gelandet haben.
33
Nachdem unzählige internationale Filialunternehmen und Projektentwickler an die Pforten der Eigentümer dieser Liegenschaft sowie auch der Rhein-Neckar-Zeitung geklopft
haben und mit unbefriedigenden Ergebnissen aus den Gesprächen gingen, ist es der Müller-Drogeriemarktkette schlussendlich wohl gelungen, den Eigentümern ein Konzept vorzuschlagen, welches deren Zustimmung gefunden hat. Die Liegenschaft wird nicht verkauft,
sondern an Müller verpachtet. Nach dem sehr wahrscheinlichen Abriss oder zumindest der
Kernsanierung der Gebäude soll hier eine Müller Galerie, die aus einer Vielzahl von süddeutschen Städten bekannt ist, entstehen. Müller soll Berichten zufolge einen hohen Millionenbetrag investieren.
Im Haus Nr. 42 hat sich der Mobilfunkanbieter O2 die Flächen von Yves Rocher gesichert.
Erwähnenswert ist auch der Wechsel an der Hauptstraße von Billy’s zu T-Punkt und
American Apparel. Weitere Neuanmietungen stehen kurz bevor. Grundsätzlich kann
die Nachfrage besonders nach Flächen zwischen 400 und 2.000 m 2 in den meist
kleinteiligen und zusätzlich noch unter Denkmalschutz stehenden Häusern kaum
befriedigt werden.
Der anhaltende Nachfragedruck insbesondere nach großzügigen und modernen
Einzelhandelsflächen (der nicht zuletzt auch auf die Projektentwickler übergreift) hat
wiederum zur Folge, dass seit geraumer Zeit verschiedene Standorte und Projektplanungen für ein Center diskutiert werden. Im marktBericht 2006/2007 wurde darüber
bereits ausführlich berichtet. Zum Wohle der Stadt und seiner 1A-Lage sollte grundsätzlich ein zentraler und an die 1A-Lage angebundener Bereich präferiert werden. Diese
Ansicht vertritt auch der Heidelberger Einzelhandelsverband „Pro Heidelberg“. Man darf gespannt sein, in
welche Richtung sich die Standortdiskussion für ein
Einkaufscenter in Heidelberg entwickeln wird.
Die Hauptstraße als traditionelle 1A-Lage jedenfalls
wird auch von Investorenseite her als überdurchschnittlich gut eingestuft. Dies belegen insbesondere
die letzten Ankäufe durch institutionelle Käufer. So
haben beispielsweise die Hauptstraße 4 (zukünftiger
Mieter Puma) sowie die Hauptstraße 37 (Mieter Hennes & Mauritz) den Eigentümer gewechselt. In der Spitze werden Preise bis zum 18-Fachen der Jahresnettomiete bezahlt.
in Heidelberg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Heidelberg
Heilbronn
Zwei Großbaustellen prägen und beeinflussen bereits derzeit und auch zukünftig die Top1A-Lage von Heilbronn: zum einen die Stadtgalerie der ECE und zum anderen der Kaufhauskomplex Klosterhof der ITG. Beide werden das Gesicht des innerstädtischen Einzelhandels
von Heilbronn nachhaltig verändern und aller Wahrscheinlichkeit nach auch bereichern.
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Die Arbeiten am Bau der „Stadtgalerie Heilbronn“ auf dem sogenannten Landerer-Areal
zwischen Deutschhof und Götzenturm mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone
Fleiner Straße sind in vollem Gange. Nach Fertigstellung, voraussichtlich im ersten Quartal 2008, sollen nach Aussage der ECE verteilt auf drei Ebenen etwa 70 Fachgeschäfte,
Cafés und Restaurants auf rund 13.000 m2 Verkaufsfläche und 660 Parkplätze für das Publikum zur Verfügung stehen. Für den Standort Heilbronn wird dieses weitere von der ECE
entwickelte, geplante und realisierte Einkaufscenter ein Erfolg werden – auch in architektonischer und städtebaulicher Hinsicht. Durch die direkte Anbindung an die Top-1ALage Fleiner Straße wird aus Einzelhandelssicht ein neuer Magnet in der Innenstadt
geschaffen, der sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auch auf die klassische 1A-Lage positiv auswirken wird.
Die zweite Großbaustelle befindet sich in nur rund 100 Meter Entfernung am Kiliansplatz.
Hier entsteht auf dem sogenannten Klosterhof-Areal ein von der ITG Immobilien-Treuhand
aus Düsseldorf geplanter Kaufhauskomplex mit rund 10.500 m2 Verkaufsfläche für ein Kaufhaus und zwei Textilgeschäfte. Eine der beiden Flächen wird der internationale Young-Fashion-Filialist New Yorker beziehen und auf rund 2.600 m2 einen neuen Flagshipstore eröffnen. Lokalen Presseberichten zufolge sind als weitere Interessenten C&A, Müller-Drogerie
oder auch der bereits auf der Fleiner Straße in Heilbronn ansässige Textilit Madison für die
noch zu vergebenden Flächen im Gespräch mit der ITG. Die Fertigstellung und der Bezug
der Einzelhandelsflächen ist spätestens für das Frühjahr 2009 geplant.
Gemeinsam lassen sich beide Entwicklungen für die Innenstadt von Heilbronn als positive
und notwendige Maßnahmen bewerten. Heilbronn litt bis zuletzt unter dem Ruf, eingedenk der Abwesenheit beliebter Marken und Handelsketten, über eine nur wenig attraktive Einkaufswelt zu verfügen. Dadurch bedingt lief die Stadt samt ihrem Umland Gefahr,
zukünftig Kaufkraft nach Stuttgart oder in das an der A 81 gelegene Breuningerland zu
verlieren. Durch die neuen innerstädtischen Projekte aber wird die Anziehungskraft und
Zentralität Heilbronns als Einkaufsstadt der Region spürbar gestärkt.
In der Top-Lage von Heilbronn, der Fleiner Straße, kam es im Berichtsjahr 2006/2007 lediglich zu zwei Neuanmietungen. Die Fortis Bank mit dem Konzept Fortis credit4me hat durch
Vermittlung von COMFORT München an
der Fleiner Straße 5 die ehemals von
Douglas genutzten Flächen übernommen. Weiterhin hat der Mobilfunkanbieter Arcor die ehemaligen e-plusFlächen an der Fleiner Straße 3 angemietet. Diese Mieterwechsel waren
jedoch nur möglich, weil die vorherigen
Betreiber in der Stadtgalerie Heilbronn
größere Flächen anmieten konnten.
Es lässt sich also folgendes Fazit ziehen:
Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen
Heilbronn, Fleiner Straße 7, Fortis
COMFORT: Vermietung
35
in der Top-Lage ist, gemessen an der Anzahl der Mietinteressenten, aufgrund der insgesamt ca. 23.500 m2 neu geschaffenen Flächen rückläufig. Dessen ungeachtet dürfte es aber
auch in Zukunft unproblematisch sein, freie Flächen an der Fleiner Straße zu vermieten,
weil der Standort insgesamt attraktiver wird. Die Mieten sind trotz des Flächenzuwachses
stabil geblieben.
Karlsruhe
Mehr als zwei Jahre nach Eröffnung des Einkaufszentrums „Ettlinger Tor“ mit rund
130 Geschäften auf etwa 33.000 m2 lässt sich feststellen, dass die klassische 1A-Lage, die
Kaiserstraße, nicht – wie von vielen vorhergesagt – vor die Hunde gegangen ist, sondern
sich im Gegenteil bester Gesundheit erfreut. Der Grund hierfür ist in der Integration dieses Centers in die klassische 1A-Lage Kaiserstraße zu suchen. Auf diese Weise wird die Attraktivität des Karlsruher Einzelhandels insgesamt gestärkt, was in der Steigerung des Zentralitätsniveaus deutlich zum Ausdruck kommt. Betrug es im Jahr 2005 noch 129,4, so wurde
für 2007 ein Wert von 135,8 festgestellt (Quelle: BBE).
Besonders bemerkenswert ist darüber hinaus, dass der Anteil der innerstädtischen Einzelhandelsfläche an der Gesamt-Einzelhandelsfläche in Karlsruhe in den letzten 14 Jahren zugenommen hat, und zwar von ca. 37% auf ca. 38%. Hierbei spielt das ECE-Center „Ettlinger
Tor“ natürlich eine bedeutende Rolle. Die Steigerung mag auf den ersten Blick
marginal erscheinen, muss aber als hervorragender Wert angesehen werden. Die Entwicklung in sehr vielen Städten läuft nämlich genau in die andere Richtung. Ein Wert beispielsweise von 30% ist in diesem Zusammenhang bereits als Zeichen für eine grundsätzlich gesunde Innenstadt zu werten. Schwächere Städte liegen zum Teil deutlich darunter.
Also sollte speziell aus diesem Blickwinkel zukünftiges Wertsteigerungspotenzial für Mietflächen und Objekte an der Kaiserstraße bestehen. Besonders interessant dürfte dabei der
Bereich der Kaiserstraße etwa von der Waldstraße bis zur Kreuzstraße knapp hinter dem
Marktplatz sein, der überproportional von der skizzierten Entwicklung profitiert. Auf besonderes Interesse
wird nach COMFORT-Einschätzung aus den genannten
Gründen die geplante Projektentwicklung des Hamburger Developers Newport am bevorzugten Standort
Kaiserstraße/ Ecke Karl-Friedrich-Straße stoßen. Newport hat vom bisherigen Eigentümer, der Volksbank Karlsruhe, letztendlich den Zuschlag bekommen und wird
– mit Unterstützung der COMFORT München – dem
Markt moderne, hochattraktive und leistungsfähige
Einzelhandelsflächen zuführen. Insgesamt lässt sich
auch wieder Potenzial für Mietpreissteigerungen
konstatieren. Bei der Erhebung der diesjährigen Spitzenmieten konnte eine Erhöhung um knapp 6% für kleine sowie um ca. 10% für größere Ladenflächen festgestellt werden.
36
in Karlsruhe für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Karlsruhe
Konstanz
Der Einzelhandel in Konstanz profitiert
weiterhin sowohl vom Tourismus allgemein als auch in besonderem Maße von
den zahlreichen Besuchern und Konsumenten speziell aus der angrenzenden
Schweiz. Dies sorgt für eine nachhaltige
und starke Nachfrage nationaler und
internationaler Filialisten nach geeigneten Ladenflächen in den 1A-Lagen der
Innenstadt.
Als vor mehr als drei Jahren im April 2004
das Konstanzer Einkaufszentrum LagoCenter mit einer Verkaufsfläche von rund
15.000 m2 und rund 70 Geschäften seine
Tore eröffnet hatte, sah die Situation
noch etwas anders aus. Nun scheint es,
Konstanz, Rosgartenstraße 21, x-bags
COMFORT: Vermietung, Investment
dass die klassische 1A-Lage ihre alte Stärke wiedergefunden hat. Festzuhalten bleibt jedoch, dass das Lago-Center eine Lageverschiebung innerhalb der Konstanzer Einkaufsstraßen zur Folge hatte. Teile der Wessenbergund der Hussenstraße haben in der Lagequalität nachgelassen, wobei im selben Zug Kanzleistraße, Marktstätte und vor allem die Rosgartenstraße an Bedeutung gewonnen haben.
Verstärkt wird dies durch eine Reihe aktueller Projektentwicklungen, die sich fast ausschließlich im ehemals auslaufenden Bereich der Rosgartenstraße Richtung Bodanstraße abspielen: Auf dem ehemaligen Sparkassengelände zwischen Bodanstraße und Rosgartenstraße
entsteht bis zum Frühjahr/Sommer 2008 ein neues Geschäftshaus mit mehr als 6.000m2 Nutzfläche. Drei Mieter stehen bereits fest: C&A, Deichmann sowie ein Edeka-Lebensmittelmarkt
im Untergeschoss. Der verantwortliche Projektentwickler, B&L aus Hamburg, führt zusätzlich eine weitere Projektentwicklung schräg gegenüber im ehemaligen Sport Bredl in der
Rosgartenstraße 27 durch. Als Mieter ist ein Young-Fashion-Anbieter im Gespräch. Angespornt durch diese Entwicklungsmaßnahmen ist es nicht ausgeschlossen, dass die Eigentümer und Mieter der unmittelbar angrenzenden Häuser unter Druck kommen, ebenfalls zu
investieren und umzubauen. Langfristig wäre dies sicher die richtige Entscheidung. Die Mieten sowohl für kleinere als auch für größere Ladenflächen in den Top-Lagen haben im zweiten Jahr hintereinander um jeweils mehr als 15% zugelegt.
Ludwigsburg
Anfang des 18. Jahrhunderts entwickelte sich Ludwigsburg, das zunächst nur Standort für
ein von Herzog Eberhard Ludwig geplantes Lust- und Jagdschloss war, durch den Bau des
Residenzschlosses mit mehr als 450 Zimmern in 18 Gebäuden, dann durch das „Schloss Favorite“ oder auch das Seeschloss „Monrepos“ nach und nach zu einem der barocken Mittel-
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punkte Deutschlands und natürlich auch zur damaligen Residenz der württembergischen
Herzöge und Könige. Heute finden in diesen Schlössern sowohl Staatsempfänge als auch
kulturelle Veranstaltungen statt. Das Residenzschloss beispielsweise dient als Kulisse für die
vom SWR produzierte beliebte Fernseh-Talkshow „Nachtcafé“.
In der Gegenwart weist Ludwigsburg zwar 86.000 Einwohner in einer der stärksten Wirtschaftsregionen Deutschlands zwischen Heilbronn und Stuttgart auf, aus Einzelhandelssicht
hat die Stadt aber bisher nicht viel zu bieten. Die Ludwigsburger Bevölkerung fährt zum
Shoppen lieber in das direkt an der A 81 gelegene und von der Innenstadt in nur zehn Autominuten erreichbare „Breuningerland“ oder gleich in die Nachbarstadt Stuttgart, die in
nur 15–20 Autominuten zu erreichen ist.
Dies soll sich durch die augenblicklich im Bau befindliche „WilhelmGalerie“ ändern. Dabei
handelt es sich um ein innerstädtisches Einkaufszentrum in zentraler Lage und mit
direkter Anbindung an die Ludwigsburger Fußgängerzone. Geplant und realisiert wird dieses Projekt von Hochtief. Mit rund 30 Fachgeschäften, die auf zwei Verkaufsebenen und
insgesamt rund 15.000 m2 Handelsfläche in einem historischen Gebäude („Wilhelmsbau“)
verteilt sind, wird diese Shopping-Mall einen Magneten darstellen und dem Standort Ludwigsburg neue Mieter und damit auch neue Anziehungskraft und Attraktivität verleihen.
Noch dazu ist dieses weitere Einkaufszentrum in der Region direkt mit der 1A-Lage von
Ludwigsburg, der Kirchgasse, verbunden und wird so die klassische 1A-Lage insgesamt nachhaltig stärken. Großflächige Mietverträge wurden unter anderem bereits mit Hennes & Mauritz, C&A, REWE und Müller-Drogerie abgeschlossen.
Wie auch in Heilbronn war es in Ludwigsburg von höchster Priorität, den Einkaufsstandort
zu stärken und der umliegenden Konkurrenz (Stuttgart und „Breuningerland“) Paroli zu
bieten. Beide Städte, Heilbronn und Ludwigsburg, litten unter einer tristen und wenig attraktiven Einzelhandelslandschaft in der 1A-Lage, die nun in beiden Städten durch die Eröffnungen der Center im ersten Quartal 2008 gelindert wird. Dies ist als durchaus positiv zu
bewerten, wenngleich die Städte mit verschiedenen Startbedingungen in das Rennen um
neue Kundschaft gehen. Während das Einkaufscenter in Heilbronn im Umkreis von 30–40
Kilometern keine Konkurrenz fürchten muss, ist Ludwigsburg, wie bereits erwähnt, nur
wenige Autominuten vom „Breuningerland“ und der Innenstadt von Stuttgart entfernt.
Das neue, gut angebundene Center in Ludwigsburg sollte aber die Chancen der Stadt in
dem harten Konkurrenzkampf verbessern. Auf die künftige Entwicklung darf man gespannt
sein. In der 1A-Lage Ludwigsburgs, der Kirchgasse, ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen – auch durch den Bau der „WilhelmGalerie“ bedingt – rückläufig. Die Höchstmieten für Einzelhandelsflächen verharren auf einem bereits relativ niedrigen Niveau.
Mannheim
Mit einer Spitzenmiete von bis zu 130,– EUR/m2 für kleinere erdgeschossige Ladenflächen
behauptet die Stadt Mannheim sowohl ihren Spitzenplatz in der Metropolregion RheinNeckar als auch ihre Zugehörigkeit zu den Top 15 der teuersten Einzelhandelsstandorte in
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Deutschland. Das Haupteinkaufsgeschehen in Mannheim spielt sich in dem sogenannten
„Mannheimer Einkaufs-L“ ab, das durch die Fußgängerzonen Planken und Kurpfalz- bzw.
Breite Straße gebildet wird. Das umfangreiche Angebot sowohl an hochwertigen wie auch
an konsumigen Sortimenten ist in den letzten Jahren durch eine Vielzahl von Neuansiedlungen verschiedenster Konzepte und Filialisten vor allem auf den Planken immer breiter
und tiefer geworden, was für eine hohe Akzeptanz bei den Kunden sorgt. Unterstützend
wirken darüber hinaus die gute Parkplatzsituation und die Erreichbarkeit per ÖPNV.
Die absoluten Highlights auf den Planken in 2007 wurden vom Platzhirsch Engelhorn sowie
von der Düsseldorfer Peek & Cloppenburg Gruppe gesetzt. Der Düsseldorfer Modefilialist
geht nach Abriss und Neubau in Mannheim mit seinem zehnten Weltstadthaus mit mehr
als 11.000 m2 Verkaufsfläche an den Start. Die Investitionskosten werden auf ca. 50 Mio.
EUR geschätzt. Integriert ist ein autarker Store von Esprit. Bereits zwei Wochen zuvor hatte
der Platzhirsch Engelhorn noch einmal deutlich sein Revier markiert und sein runderneuertes und um ein eigenständiges Accessoires-Haus namens „acc/ess“ in einem fast avantgardistisch anmutenden Neubau erweitertes Modehaus vorgestellt. Die Gesamtkosten für
diese beiden Maßnahmen werden auf ca. 13,5 Mio. EUR geschätzt. Daneben gab es noch
weitere Veränderungen bei Engelhorn. Über einen Boss Orange Store auf rund 400 m2, den
Engelhorn als Franchisenehmer betreibt, ist das rückwärtig situierte Trendhouse, ein progressives und junges Konzept, jetzt direkt an die Top-Lage Planken angebunden. Es wird
spannend sein, die Dualität des Düsseldorfer Filialisten, der modisch wie preislich eher auf
die Mitte zielt, und des Mannheimer Platzhirschs, der kräftig an der Up-TradingSchraube gedreht hat, über die nächsten Jahre zu beobachten.
Mannheim, O3, 2–8, Peek & Cloppenburg, Esprit
„Ein Weltstadthaus jetzt auch im Rhein-Neckar-Gebiet“
39
Mit dem Auszug von Peek & Cloppenburg aus der bisherigen Interimsmietfläche ist der Weg für die zweite Projektentwicklung der CENTRUM im Planquadrat O7 nach dem zwischenzeitlich
erfolgreichen Abschluss des Umbaus für
Zara und s. Oliver frei. Als neue Mieter
stehen die Young-Fashion-Spezialisten
New Yorker und Bestseller mit Vero Moda
und Jack & Jones bereits fest. Darüber
hinaus wird der Bestandsmieter Hennes &
Mauritz auf optimierten und vergrößerten Flächen neu eröffnen. Insgesamt entstehen hier bis Ende 2008 knapp 6.000 m2
modernste Einzelhandelsflächen. Alle
drei Mietverträge wurden von der
COMFORT München vermittelt.
Mannheim, O7, 11 + 12, Zara, s. Oliver
CENTRUM: Projektentwicklung
Als weitere Neuansiedlungen müssen Snipes, ein Street-Culture-Konzept, das künftig die
Hallhuber-Flächen nutzen wird, und der Systemgastronom Vapiano genannt werden, der
sich rund 850 m2 Gastronomiefläche am Friedrichsplatz 1 gesichert hat.
Grundsätzlich möchte die Stadt Mannheim zum gefeierten 400-jährigen Stadtjubiläum im
Jahr 2007 nicht das Nachsehen haben und plant, die Planken aufzuwerten. Für geschätzte 10 Mio. EUR soll die zentrale Flaniermeile der Stadt zwischen Wasserturm und Rheintor
erneuert werden. Für die städtebauliche Maßnahme wird voraussichtlich zum Jahresende
2007 ein offener Architekturwettbewerb ausgeschrieben.
Die Umgestaltung der Kurpfalzachse mit
der Breiten Straße ist mittlerweile abgeschlossen und hat dieser Lage sichtlich gutgetan. Leider scheinen die Pläne des
Schweizer Projektentwicklers Unimo für
ein Einkaufszentrum in K1 im und um das
Karstadt-Haus auf Eis zu liegen bzw. vor
dem Aus zu stehen, da der benötigte
Zukauf benachbarter Grundstücke bisher
nicht zustande gekommen ist.
Auch im Investmentbereich zählen die klassischen 1A-Lagen von Mannheim zu den
teuersten Standorten in Deutschland. Die
Nachfrage konzentriert sich besonders auf
Mannheim, S1, 1, Müller Drogeriemarkt
COMFORT: Investment
40
die absolute Top-Lage Planken, wobei
sowohl private als auch institutionelle Inve-
storen interessiert sind. Aber auch die Kurpfalz- oder Breite Straße ist für Investoren von
hohem Interesse. So konnte COMFORT München erfolgreich den Verkauf des dominanten
Eckhauses mit dem Hauptmieter Drogeriemarkt Müller im Planquadrat S1 an den institutionellen Käufer EC-Advisors vermitteln.
Mit den oben genannten zahlreichen Neuentwicklungen und Neueröffnungen verweist
Mannheim zum richtigen Zeitpunkt auch den Nachbarn Ludwigshafen wieder auf die
Plätze. Ludwigshafen ist, was wirtschaftliche Kenndaten und die Attraktivität der Einzelhandelslandschaft betrifft, der Innenstadt von Mannheim mit deutlichem Abstand unterlegen und kann im Gegensatz zu dieser nicht auf die Vielzahl individueller Entwicklungsmaßnahmen der Innenstadt bauen. Stattdessen wird hier, wie in anderen Städten auch,
mithilfe der Politik geklotzt. Die ECE wird das neue Einkaufscenter „Rhein-Galerie“ mit rund
30.000 m2 Verkaufsfläche und etwa 120 Geschäften am Zollhafen bauen. Die Eröffnung ist
für Ende 2009 geplant. In Aussicht gestellt werden „Shopping-Welten für gehobene
Ansprüche“, die helfen sollen, verlorene Kaufkraft wieder nach Ludwigshafen zurückzuholen. Interessant dabei
ist, dass die ECE in unmittelbarer Umgebung bereits das
in Mannheim für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
etwas kleiner dimensionierte „Rathaus-Center“, eben-
140
falls in Ludwigshafen, sowie das „Rhein-Neckar-Zen-
120
trum“ mit rund 60.000 m2 Verkaufsfläche im benach-
100
barten Viernheim betreibt.
80
60
Der Anziehungskraft der gewachsenen und stabilen
40
Struktur der Mannheimer Innenstadt werden diese drei
20
Entwicklungen bzw. bereits existierenden Center auch
0
zusammengenommen sowohl mittel- als auch langfristig
keinen Abbruch tun. Mannheim ist und bleibt die Nummer eins in dieser Region.
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Mannheim
Pforzheim
Die Goldstadt Pforzheim liegt zwischen den Einkaufsmetropolen Stuttgart und Karlsruhe
und erfreute sich bereits 1906 an einem Fußballklub in der ersten Liga, wenngleich damals
das Endspiel um die deutsche Fußballmeisterschaft mit 1 : 2 gegen den VfB Leipzig verloren ging. Heute soll, wenn auch nicht im Fußball, wieder an die Zeiten in der ersten Liga
angeknüpft werden. Pforzheim möchte in der Liga der attraktivsten Einkaufsstädte in
Baden-Württemberg wieder ganz vorne mitspielen.
Dafür hat die Stadt den Weg für die im Frühjahr 2005 eröffnete Schlössle-Galerie, mit
ca. 16.000 m2 Einzelhandels- und Gastronomiefläche, sowie für 3.500 m2 Einzelhandelsfläche
an der Westlichen Karl-Friedrich-Straße/Ecke Poststraße für die sogenannten Schmuckwelten, die fast ausschließlich den klassischen Exportschlager der Stadt Pforzheim präsentieren, frei gemacht. Ziel dieser Maßnahmen war und ist, die Kaufkraft in Pforzheim zu binden und weitere aus dem Umland an sich zu ziehen.
41
Bedingt durch diese beiden Maßnahmen hat die Attraktivität der Einkaufsstadt Pforzheim
deutlich hinzugewonnen. Wie im marktBericht 2005/2006 bereits berichtet, hatte sich schon
zur Eröffnung der Schlössle-Galerie eine signifikante Lageverschiebung ergeben. Hatten sich
die Filialisten früher fast ausschließlich auf den Bereich der Westlichen Karl-Friedrich-Straße
zwischen Marktplatz und Leopoldstraße konzentriert, so fokussiert sich das Interesse nun
auf den Abschnitt zwischen Leopoldstraße und Schlössle-Galerie. Zwei Jahre nach Eröffnung
ist dies noch deutlicher zu spüren. Die Passantenfrequenz ist im Bereich zwischen Leopoldstraße und Schlössle-Galerie um ein Vielfaches höher als in dem zuvor genannten Bereich.
Weitere Neuanmietungen attraktiver Konzepte in dem „neuen Top-Bereich“, beispielsweise
von K&L Ruppert (in den ehemals von Breuninger zuvor genutzten Flächen in der Hausnummer 68, direkt neben den Schmuckwelten) sowie von Footlocker und Madonna (im
ehemaligen Haus von Quelle in der Nr. 41; Quelle ist in die Schlössle-Galerie umgezogen),
bestätigen und verstärken die oben genannte Entwicklung. Trotz der durch die SchlössleGalerie auf einen Schlag entstandenen zusätzlichen Handelsflächen von ca. 16.000 m2 ist
aufgrund der durch das Center nachhaltigen Stärkung des Einzelhandelsstandortes in der
Innenstadt von Pforzheim weiterhin ein hohes Interesse verschiedenster Filialisten besonders am Top-Stück der Westlichen Karl-Friedrich-Straße festzustellen. Die überdurchschnittlich hohen Kennziffern für Pforzheim unterstreichen diese Aussage, insbesondere
das Zentralitätsniveau von 149,2 ist beeindruckend (Prognosewerte 2007, Quelle: BBE).
Abschließend lässt sich konstatieren, dass der innerstädtische Einzelhandel von Pforzheim, insbesondere in der klassischen 1A-Lage mit der gut integrierten und angebundenen SchlössleGalerie, besser aufgestellt ist denn je. Dennoch könnte er eine Aufwertung vor allen Dingen
in dem Bereich der Westlichen Karl-Friedrich-Straße hin zum Marktplatz vertragen. Entsprechende Maßnahmen der Stadt, die Attraktivität in diesem Bereich zu steigern, werden denn
derzeit auch diskutiert. Aber auch in dem beschriebenen „neuen Top-Stück“ der Westlichen
Karl-Friedrich-Straße sind die Eigentümer aufgefordert, verstärkt in die eigenen Häuser zu
investieren, um moderne und großzügig geschnittene Einzelhandelsflächen zu schaffen.
Flächen, die von den attraktiven und interessanten Mietkonzepten nachgefragt werden und
in der Spitze nach neuesten COMFORT-Erhebungen mit bis zu 68,– EUR/m2 für kleinere Flächen
(entspricht einer Steigerung von fast 5%) sowie bis zu 37,– EUR/m2 für größere Flächen (das
bedeutet eine Erhöhung von fast 6% gegenüber dem Vorjahr) monatlich honoriert werden.
Stuttgart
Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Stuttgart steigt weiter an. Dies beeinflusst natürlich auch die Mietpreise in den Top-Lagen der Innenstadt. In der Spitze werden auf
der Königstraße, der Top-1A-Lage in Stuttgart, bei einer optimal geschnittenen Fläche von
ca. 80–100 m2 bis zu 220,– EUR/m2 gezahlt. Das sind noch einmal 10% mehr als im Vorjahr.
Ungeachtet der Vielzahl der Projektentwicklungen, Umbauten und Neuvermietungen, die
in den letzten zwei bis drei Jahren in den klassischen Einzelhandelslagen von Stuttgart stattgefunden haben, kann die Nachfrage nach Top-1A-Lagen dennoch nicht befriedigt
42
werden. Über Projektentwicklungen wie beispielsweise das „Weiße Haus“ der Phoenix
Real Estate Development GmbH an der Königstraße 43 b, die Königsbau-Passagen – das
Shopping-Center in der Mitte der Königstraße, am Königsplatz –, den Phoenixbau an
der Königstraße 5, ebenfalls Phoenix, sowie den Kronprinzbau an der Kronprinzstraße,
parallel zur Königstraße verlaufend, wurde bereits ausführlich im marktBericht 2006/2007
berichtet.
Seit Januar 2007 gab es nur wenige Neueröffnungen auf der Königstraße in Stuttgart, nämlich bis zum Juni 2007 genau genommen nur eine einzige. Das neue Konzept COS,
Collection of Style, des schwedischen Modefilialisten Hennes & Mauritz hat auf der ehemaligen Oettinger-Fläche an der Königstraße 46 erfolgreich eröffnet. Darüber hinaus wurden nur Mietverträge unterzeichnet, deren „Folgen“ erst später sichtbar werden, sprich,
bei denen die Übergabe der Flächen noch nicht erfolgt ist. Beispiele sind New Yorker und
Geox an der Königstraße 19 a oder dm-drogeriemarkt an der Königstraße 2.
Weiterhin hoher Nachfrage erfreuen sich auch die Verbindungsstraßen zwischen Königstraße und Marktplatz, die Stiftstraße oder auch die Schulstraße. An der Stiftstraße
beispielsweise, die als einzige echte Luxuslage in Stuttgart gilt, hat Escada an der Ecke
Kirchstraße/Stiftstraße neu eröffnet. Auch auf der Schulstraße stehen für das 1. Quartal 2008
Neueröffnungen an. Lediglich auf den parallel zur „Oberen“ Königstraße verlaufenden
Straßen, Hirsch- und Calwer Straße, gab es wenige bis keine Veränderungen. Die
Calwer Straße entwickelt sich immer mehr zur ausschließlichen Gastronomiemeile. Bedingt
durch die Außenbestuhlung der dort ansässigen Gastronomiebetriebe, die den sogenannten „Lauf“ der Passanten unterbrechen, seien diese nicht mehr in der Lage, die Schaufenster
der Einzelhandelsgeschäfte zu sichten. Dies befürchten zumindest viele Filialunternehmen
und nehmen Abstand von dieser Lage.
Am Marktplatz bei Breuninger wird nach Flächenumgestaltungen in 2006 ein Luxusquartier auf der Rückseite des Breuninger-Stammhauses durch Breuninger-Chef Willem G. van
Agtmael auf dem Karlsplatz angestrebt. Erste Entwürfe hierzu wurden bereits durch den
bekannten holländischen Architekten Ben van Berkel, in Stuttgart besonders durch seine
architektonische Leistung bei dem in 2006 eröffneten Mercedes-Museum bekannt, gefertigt. Entstehen sollen Geschäfte und Büroräume, Restaurants und ein Luxushotel. Auch das
Landesministerium soll hier eine neue Heimat finden. Das Projekt läuft unter dem Namen
„Da Vinci“ und könnte laut van Agtmael bereits im September 2012 stehen. Dass der
Breuninger-Chef Druck macht, ist auch unter dem Aspekt zu sehen, dass nach 13 Jahren
Planung und Diskussion nun der Startschuss für das Projekt Stuttgart 21 gefallen ist. Im
Juli 2007 hatten sich die Bundesregierung und das Land Baden-Württemberg über die Finanzierung dieses aus mehreren Teilprojekten bestehenden Megaprojektes mit einem Gesamtvolumen von ca. 4,8 Mrd. EUR geeinigt. Nun soll von 2010 an der bisherige Kopfbahnhof
als Durchgangsbahnhof unter die Erde verlegt werden. Auf den frei werdenden Flächen
soll ein neuer Stadtteil unter anderem mit einem neuen, großen Einkaufscenter (bisheriger Arbeitstitel „Galeria Ventuno“) entstehen. Dazu kommen noch gewaltige Investitionen in die Neuordnung des gesamten Stuttgarter Knotens inklusive über 30 km neuer Tunnelröhren sowie in den Ausbau der Hochgeschwindigkeitsstrecke nach Ulm. Breuninger-
43
Chef Willem G. van Agtmael befürchtet, wie auch viele andere bereits ansässige Einzelhändler, negative Auswirkungen auf die gewachsene Stuttgarter Einzelhandelslandschaft
durch eine Lageverschiebung in Richtung des „unteren“ Bereiches der Königstraße, ausgelöst vor allem durch ein überdimensioniertes neues Shopping-Center.
Diese Befürchtung ist durchaus berechtigt, gerade wenn man bedenkt, dass im Rahmen
von Stuttgart 21 das Center-Projekt „Galeria Ventuno“ sozusagen auf dem neuen Hauptbahnhof einen Zuwachs an Verkaufsflächen von voraussichtlich 50.000 m2 bringen würde.
Allerdings ist nach der Eröffnung des Konkursverfahrens im April 2007 über die Projektgesellschaft des Düsseldorfer Unternehmens Mediconsult, die das riesige Einkaufscenter
bisher maßgeblich begleitete, wieder offen, wer als verantwortlicher Projektpartner zukünftig auftreten wird. Möglicherweise werden sich nun andere Projektentwicklungsgesellschaften wie ECE oder mfi engagieren.
Sollte das Einkaufscenter in diesen Dimensionen verwirklicht werden, steht Breuninger-Chef
Willem G. van Agtmael mit seinen Warnungen nicht alleine da. Beinahe alle Einzelhändler in
Stuttgart teilen seine Ansicht. Bei einer Gesamtverkaufsfläche von rund 320.000m2 in der City sind die Auswirkungen eines gemanagten rund 16%igen Zuwachses auf
einen Schlag eben nicht zu kalkulieren.
in Stuttgart für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
240
Aber so weit ist es noch nicht und die Stadt Stuttgart
210
steht in Baden-Württemberg in puncto Nachfrage und
180
Miethöhe weiterhin unangefochten an erster Stelle. Für
Letzteres gilt sogar Platz 3 bei einem bundesweiten Ver-
150
120
90
gleich in der Hitliste der Einzelhandelsmieten. Natür-
60
lich ist hier auch auf die nachhaltig positiven Kennzif-
30
fern zu Kaufkraft (107,98), Zentralität (130,06) und
0
Umsatz (140,44) hinzuweisen, welche die auch zukünftig überdurchschnittlich gute Position von Stuttgart
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Stuttgart
unterstreichen (Prognosewerte 2007, Quelle: BBE).
Tübingen
Tübingen hat keine Universität, Tübingen ist eine Universität. Unter diesem Motto stellt
sich die Stadt Tübingen auf ihrer eigenen Homepage vor. Die Stadt am Neckar verfügt über
etwa 85.000 Einwohner, von denen rund 20.000 als Studenten gelten, und befindet sich
geografisch gesehen im Mittelpunkt Baden-Württembergs. Tübingen zählt weder zu den
klassischen Industriestandorten noch zu den Einkaufsmetropolen in Deutschland. Gleichwohl siedeln sich immer mehr Unternehmen aus der Informations-, Bio- und Nanotechnologie an. National und international aufgestellte Filialunternehmen aus der Textilbranche
versuchen, größere Einzelhandelsflächen anzumieten. Nicht weit entfernt von Tübingen,
nur ca. 29 km, befindet sich die bekannte Lehranstalt des deutschen Textileinzelhandels,
LTD Nagold, die wiederum für Nachwuchskräfte im Fachbereich textiler Einzelhandel sorgt.
44
Shoppen geht man in Tübingen im historischen Stadtzentrum. Vor mittelalterlicher Kulisse
floriert der Einzelhandel. In der klassischen 1A-Lage, Holzmarkt, Kirchgasse und Neckargasse,
findet man national und international tätige Unternehmen, wie z.B. Hennes & Mauritz, Orsay,
Xanaka, Fielmann oder auch Tchibo, um nur einige zu nennen. Voraussichtlich Ende 2007
wird durch Vermittlung von COMFORT München der internationale Textilfilialist New Yorker im ehemaligen Modehaus Haidt auf ca. 1.300 m2 die Türen öffnen und den Bewohnern
der Stadt Tübingen ein noch breiteres Textilsortiment im Bereich Young Fashion bieten.
In den verwinkelten historischen Gassen wie beispielsweise Markt-, Collegiums- oder
Hirschgasse haben sich vorwiegend regionale Einzelhandelsanbieter niedergelassen. Hier
findet der interessierte Käufer auf meist kleinen bis sehr kleinen Einzelhandelsflächen zwischen 10 und 100 m2 von Antiquitäten über Schallplatten alles, was man in den durchgestylten, modernen Konsumtempeln eben nicht mehr findet. Zwischen den kleinen Boutiquen
und Geschäften haben sich gastronomische Betriebe niedergelassen, die dem altertümlichen und doch durch das Publikum wieder jung erscheinenden Viertel einen sehr angenehmen und gemütlichen Touch verleihen.
Das Einkaufen in der Universitätsstadt Tübingen ist demnach durch ein breiteres Sortiment
geprägt, als dies in vergleichbaren Städten der Fall ist. Die Vielfalt der Einkaufsmöglichkeiten könnte jedoch noch weiter ausgebaut werden, wenn genügend Flächen in der 1ALage zur Verfügung stünden und eventuell auch hinter den historischen Fassaden großflächige und dem Bedarf der Filialunternehmen angepasste moderne Einzelhandelsflächen entstehen könnten. Hier ist vor allem an die Denkmalschutzbeauftragten zu appellieren, denn
ohne die Möglichkeit eines gekonnten Zusammenspiels von Alt und Neu, unter Einbeziehung denkmalgeschützter Fassaden, denen dennoch ausreichend Transparenz für eine
optimale Warenpräsentation entlockt wird, ist es für moderne Konzepte schwierig bis
unmöglich, entsprechend großzügige Einzelhandelsflächen zu schaffen und zu betreiben.
Die Nachfrage nach 100 bis 200m2 großen Erdgeschossflächen kann aktuell ebenso wenig befriedigt werden wie jene nach 600 bis 800m2 großen Verkaufsflächen über maximal zwei Ebenen. Die Mieten für kleinere Flächen bleiben auch in diesem Jahr stabil bei 45,– EUR/m2. Für
größere Flächen müssen seitens des Einzelhandels Preise von 30,– EUR/m2 kalkuliert werden.
Ulm/Neu-Ulm
Die „Doppelstadt“ Ulm/Neu-Ulm weist zusammen rund 170.000 Einwohner auf und liegt
zwischen den zwei stärksten Wirtschaftsregionen Süddeutschlands, nämlich München und
Stuttgart. Geprägt durch das Ulmer Münster mit dem höchsten Kirchturm der Welt, kann
die Stadt auch mit Rekordzahlen bei der Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der Top1A-Lage, Hirsch- und Bahnhofstraße, aufwarten.
Aus diesem Grund ist die PEG Projektentwicklungsgesellschaft mbH der Stadt Ulm in Zusammenarbeit mit verschiedenen Dienstleistern und Interessengruppen seit geraumer Zeit in
Gesprächen über die Entwicklung eines an die Fußgängerzone angrenzenden Areals im
45
Bereich Bahnhofstraße, Friedrich-Ebert-Straße, Sedelhofgasse und Keltergasse. Es geht um
ein innerstädtisches Einkaufscenter mit einer Verkaufsfläche von rund 20.000 m2. Eine Machbarkeitsstudie ist in Auftrag gegeben, Gespräche mit allen beteiligten Eigentümern der
Liegenschaften innerhalb des geplanten Areals sollen geführt werden.
Darüber hinaus plant die Hamburger Procom-Unternehmensgruppe auf dem Gelände des
ehemaligen Neu-Ulmer Hauptbahnhofes den Bau eines Einkaufscenters mit etwa 24.000 m2
Verkaufsfläche zzgl. Büro- und Gastronomieflächen. Der Baubeginn soll im Oktober 2008
erfolgen und das Center nach rund 18 Monaten fertiggestellt sein.
In der Ulmer Top-1A-Lage, Hirsch- und Bahnhofstraße, hat sich seit Januar 2007 lediglich ein
Wechsel vollzogen: Im ehemaligen Tack-Haus an der Bahnhofstraße 1 werden zukünftig Schuhe von Deichmann verkauft. Die Verfügbarkeit der Flächen in dieser Lage ist so knapp
bemessen, dass sich die bereits seit Jahren niedergelassenen Filialunternehmen lieber mit
einer kompletten Sanierung und Optimierung der angemieteten Liegenschaft in Eigenregie befassen, als – wie an
anderen Standorten üblich – eine Optimierung mittels Standortwechsel vorzunehmen. Weitere innerstädtische Einkaufslagen, wie Platzgasse oder auch Münsterplatz, bleiben
weiterhin primär lokal geprägt und weisen nur vereinzelt
Filialisten auf. Diese werden auch künftig kaum Konkurrenz
oder Alternativen zur Top-Lage Hirsch- und Bahnhofstraße
bieten können. Mit weiter anziehenden Miet- und auch
Kaufpreisen ist zu rechnen. So hat sich die Spitzenmiete im
Vergleich zum Vorjahr sowohl für kleine als auch für größere Ladenlokale jeweils um mehr als 11% erhöht.
Thorsten Kruczyna,
Vermietung
Höchstmieten in Baden-Württemberg 2007
TOP-CITY
Aalen
Baden-Baden
Esslingen am Neckar
Freiburg im Breisgau
Friedrichshafen
Heidelberg
Heilbronn
Karlsruhe
Konstanz
Lörrach
Ludwigsburg
Mannheim
Offenburg
Pforzheim
Ravensburg
Reutlingen
Schwäbisch Gmünd
Singen
Stuttgart
Königstraße
Schulstraße
Stiftstraße
Hirschstraße/Calwer Straße/Marktplatz
Tübingen
Ulm
46
Einwohner
67.066
54.581
92.091
215.966
58.068
142.993
121.613
285.263
81.217
47.026
87.673
307.900
58.793
119.021
48.994
112.252
61.350
45.366
592.569
EH-KKZ
106,4
110,3
113,1
96,8
107,0
99,9
100,5
103,2
102,8
103,8
110,5
98,4
103,2
101,3
107,1
107,0
103,5
99,0
108,0
ZKZ
121,3
115,1
110,4
155,1
121,5
132,9
146,4
135,8
128,9
140,9
167,0
140,1
141,1
149,2
172,7
136,9
112,3
176,1
130,1
80–120 m² [€ /m²]
45
60
60
125
40
105
80
90
60
40
35
130
40
68
50
75
45
40
300–500 m² [€ /m²]
30
35
35
75
25
60
40
55
35
25
25
75
25
37
28
40
28
25
220
150
170
90
83.496
120.625
102,1
103,5
84,7
143,1
45
100
110
100
45
30
50
BAYERN
Einer aktuellen Studie der HypoVereinsbank zufolge haben die beiden süddeutschen
Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg die Nase vorn, wenn es um die Frage geht,
welche Regionen in Deutschland die besten Zukunftsaussichten haben. Das Ergebnis ist weder
überraschend noch kommt es unerwartet. Denn schon seit Jahren wird diesen beiden am
ehesten zugetraut, überproportionale Steigerungen in puncto Wirtschaftsleistung und
Erwerbstätigkeit zu erzielen. So ist es auch nicht verwunderlich, dass Einzelhandelsflächen
und Geschäftshäuser in den 1A-Lagen der bayerischen Städte auf den Expansions- und Einkaufslisten der expansiven Filialisten und Anleger weiterhin ganz oben stehen. Bei der
Erhebung der Daten zur jährlichen COMFORT-Mietpreisuntersuchung ließ sich konstatieren, dass in den klassischen 1A-Lagen der 20 Top-Städte in Bayern an 60%
aller Standorte die Mieten zum Teil kräftig angezogen
in Bayern für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
80
haben. Für kleinere Ladenlokale mit Verkaufsflächen
70
zwischen 80 und 120m2 wurde im Vergleich zum Vorjahr
60
eine Steigerung der Spitzenmiete um durchschnittlich
50
4,8% festgestellt. Bei den größeren Ladenlokalen zwi-
40
schen 300 und 500m2 Verkaufsfläche beträgt die Steige-
30
20
rungsrate sogar 5,6%. Dabei lagen die Mieten im süd-
10
deutschen Raum schon in den Jahren zuvor auf einem
0
deutlich höheren Niveau als im Bundesvergleich. Eine der
Hauptursachen hierfür ist die überdurchschnittlich hohe
Zentralität auch kleinerer Städte in Bayern.
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Bayern
Augsburg
Augsburgs klassische 1A-Lage bleibt im Aufwind. Die Zeiten harter Konkurrenz durch die
City-Galerie scheinen weit entfernt, die Kunden haben die Annastraße, BürgermeisterFischer-Straße und Bahnhofstraße als klassische Einkaufsmeilen wiederentdeckt. CityGalerie und Innenstadt haben ein Gleichgewicht gefunden und können wieder gut nebeneinander bestehen.
Höhere Passantenfrequenzen und neue Einzelhandelskonzepte in der City haben eine
zusätzliche Nachfrage nach neuen und modernen Einzelhandelsflächen ausgelöst. So haben
unter anderem Hunkemöller, Buddelei, e-plus, Olymp & Hades sowie Bestseller neue Ladenlokale in Augsburg eröffnet. National und international erfolgreiche Einzelhandelsketten
bekunden immer wieder ihr Interesse an Flächen vor allen Dingen entlang der Annastraße.
Dort haben bereits die Thalia-Buchhandlung und der amerikanische Modedesigner Tommy
Hilfiger die ehemalige Kaufhalle-Fläche, die zuletzt unter Niveau genutzt worden war, angemietet und die Attraktivität der Annastraße noch einmal spürbar verbessert. Spannend wird
es demnächst auch in der ehemaligen Attinger-Passage, wo man nach einem Wechsel
des Eigentümers kurz vor der endgültigen Auswahl eines neuen Mietpartners steht.
47
Die Spitzenmiete für kleinere Flächen in den Augsburger 1A-Lagen hat sich im Vergleich
zum Vorjahr um fast 10% erhöht.
Es ist davon auszugehen, dass das positive wirtschaftliche und konjunkturelle Umfeld in
Deutschland und insbesondere im Wirtschaftsraum Oberschwaben in Verbindung mit der
nachweislich gestiegenen Attraktivität der Innenstadt Augsburgs den Aufschwung an diesem Standort weiter beflügeln wird. Deutlich wird dies auch daran, dass Lagen wie
beispielsweise Maximilian- und Philippine-Welser-Straße, die in der Vergangenheit eher als
weniger attraktiv empfunden und nachrangig eingestuft wurden, heute von verschiedenen Einzelhändlern intensiv geprüft und nachgefragt werden.
Hinsichtlich des Investmentmarktes bleibt festzuhalten, dass die Nachfrage nach geeigneten Objekten in den Top-Lagen überdurchschnittlich hoch ist und die Kaufpreise noch einmal entsprechend angezogen haben. In der Spitze wird mittlerweile bis zum 18-Fachen der
Jahresnettomiete bezahlt, in Einzelfällen sogar noch knapp darüber.
Coburg
Eine Stadt beschäftigt sich mit sich selbst. Diesen Eindruck vermittelt die Hochschul- und
Europastadt im Norden Bayerns dem externen Betrachter. Es wirkt, als ob hier Teile der
Politik gegen große Teile aus der Wirtschaft kämpften. Sinnbild hierfür ist das Bürgerbegehren vom 22. April 2007, in dem sich die Mehrheit für das sogenannte „neue Innenstadtkonzept“ ausgesprochen hat. Dieses Konzept wurde von einer Gruppe heimischer
Unternehmer mit Michael Stoschek (Unternehmer Brose Gruppe) an der Spitze vorgestellt.
In einigen Teilen der Politik fand dieses Konzept keine Zustimmung und entfachte hitzige
Diskussionen. Diese gipfelten in der Abspaltung eines Teiles der CSU-Ratsfraktion, nachdem das Bürgerbegehren zugunsten des „neues Innenstadtkonzeptes“ ausgefallen war.
Dabei könnte in Coburg alles so einfach sein. Die Stadt hat durch starke Wirtschaftsunternehmen (Brose, HUK Coburg etc.) eine gute Einnahmesituation. Aufgrund der geschichtlichen Entwicklungen – bis 1918 als Residenzstadt der Herzöge von Sachsen-Coburg bekannt
– ist die Stadt mit atemberaubenden Prunkbauten in sehr gutem Zustand und einem
wunderschönen Schlossplatz mit angrenzendem Schloss, welcher ideal für Open-AirVeranstaltungen nutzbar ist, ausgestattet. Höhepunkt dieser geschichtlichen Zeitreise ist
sicherlich die „Veste“ zu Coburg, die sich über Coburg erhebt und die zweitgrößte
erhaltene Burg Deutschlands ist. All diese Punkte ziehen jährlich eine Vielzahl von
Touristen an.
Dass die Stadt gesund ist, zeigt sie deutlich. So wurde im letzten Jahr der Marktplatz, der
von historischen Gebäuden umrandet ist und den Startpunkt der 1A-Lage Spitalgasse darstellt, aufwendig saniert. Cafés, Restaurants etc. laden zum Verweilen und Flanieren ein.
Spaziert man über die Spitalgasse in Richtung Spitaltor, so fallen einem die renovierte
Müller Drogerie und das WEKA-Kaufhaus auf, ein lokaler Vollsortimenter. Neben dem
WEKA-Kaufhaus kommt man dann zu einer echten Besonderheit für Kenner des Einzel-
48
handels: einem Hennes & Mauritz Store mit kleiner Antrittsfläche und großer Verkaufsfläche im ersten Obergeschoss, welches nur über Stufen zu erreichen ist und sich über drei
Häuser erstreckt (!). Filialisten wie McDonalds, New Yorker oder Orsay runden das Bild ab.
Erreicht man dann durch das Spitaltor den Steinweg, wo unter anderem auch K&L Ruppert
ansässig ist, stellt man schnell fest, dass sowohl der Steinweg als auch die Mohrenstraße
mit Galeria Kaufhof in Coburg nicht mehr als echte 1A-Lage zu betrachten sind, sondern
eher als eine auslaufende A- bzw. B-Lage. Genau genommen kann lediglich der kurze
Bereich vom Marktplatz bis zum Spitaltor als absolute Top-1A-Lage angesehen werden.
Auch die wirtschaftlichen Kennzahlen der Stadt Coburg müssen differenziert betrachtet
werden. Zunächst ist festzuhalten, dass Coburg infrastrukturell sehr schlecht angebunden
ist. Zwar ist man im Moment aktiv und es werden Teilstücke einer Autobahn in Richtung
Erfurt gebaut, aber alles in allem werden Besucher, die nach Coburg kommen, teilweise
mit einer Anreise von etwa 80 Kilometern über Bundesstraßen konfrontiert. Dies führt aber
auch dazu, dass die Kaufkraft zum größten Teil vor Ort bleibt, da auch die Coburger es als
mühselig erachten, in andere Städte zu fahren. Und dies erklärt auch, warum das gesamte Coburger Umland stark auf die Einkaufsstadt Coburg angewiesen ist. Alternativen sind
einfach zu schlecht zu erreichen. Eine Umsatzkennziffer von 138,1, gepaart mit einer Kaufkraftkennziffer von 103,5 und einer Zentralitätskennziffer von 133,4, spricht eine deutliche Sprache. (Prognosewerte 2007, Quelle: BBE)
Dennoch muss die Einkaufsstadt Coburg aufpassen, nicht mit der Zeit einzuschlafen. Es wäre
wünschenswert, wenn sowohl Wirtschaft als auch Politik hier an einem Strang ziehen würden, um die historische Stadt Coburg wieder weiter nach vorne zu bringen. Die Mietpreise
in Coburg zollen dem gemächlichen Treiben Tribut und verharren schon seit Jahren auf etwa
gleichem Niveau.
Erlangen
Der Siemens-Stadt Erlangen steht durch die Eröffnung der Erlangen Arcaden im Herbst 2007
eine Zäsur der gesamten Einzelhandelslandschaft bevor, die nicht zu unter- und derzeit leider auch noch nicht wirklich einzuschätzen ist. Dabei lautet die bange Frage, ob die
Arcaden des Essener Entwicklers mfi den gesamten Einzelhandel der Innenstadt durch eine
Erhöhung der Zentralität gegenüber dem Umland stärken können oder die Kaufkraft nur
innerhalb des Standortes verteilt wird und eine entsprechende Schwächung des innerstädtischen Einzelhandels bevorsteht.
Nach Ansicht der Mehrheit der Erlanger Bürger werden die Arcaden neben Arbeitsplätzen
auch mehr Kaufkraft und Einkaufsqualität in die Stadt bringen. Anders lässt es sich nicht
erklären, dass sie sich zu rund 60% in zwei Bürgerentscheiden für den Bau des Einkaufszentrums entschieden haben. In Würzburg dagegen hat sich die Mehrheit kurze Zeit später gegen die Arcaden-Pläne der mfi entschieden. Die hohe Kaufkraft und die sehr hohe
Zentralität der Stadt Erlangen lassen darauf hoffen, dass ein Negativszenario ausbleibt und
die Stadt den Flächenzuwachs absorbieren und die Ansiedlung verkraften kann.
49
Die Konzeption der Erlangen Arcaden, einmal mit direktem Anschluss an die Wernervon-Siemens-Hochstraße und damit an die A 73, verbunden mit der Mikrolage an der Fußgängerzone Nürnberger Straße, bietet jedenfalls gute Chancen, die vorhandene Zentralität zu
stärken und die Kompetenz Erlangens als Einkaufsstadt weiter zu verbessern. Gelingt es, neue
Käuferschichten zusätzlich aus dem Umland zu gewinnen, können innerstädtischer Handel
und Center neben- und miteinander gut bestehen. Einfach wird diese Aufgabe jedoch nicht.
In der Nachbarstadt Nürnberg war der Einzelhandel ebenfalls nicht untätig und lockt mit vielen neuen und attraktiven Betreibern die Kunden an.
Einige aktuelle Wechsel an der Nürnberger Straße sind primär auf die Eröffnung der
Arcaden zurückzuführen. So zieht beispielsweise K&L Ruppert in die Arcaden, Nachfolger
am bisherigen Standort wird Müller Drogerie. Durch Vermittlung der COMFORT
München wird die Fortis-Bank ihr Retail-Banking-Konzept credit4me in Kürze am bisherigen Standort von Bonita an der Nürnberger Straße umsetzen. Diesem Wechsel wird noch
der eine oder andere folgen.
Als eine weitere Konsequenz wurden die Mietpreise der klassischen 1A-Lage durch das
zusätzliche Flächenangebot unter Druck gesetzt, sodass Erlangen nicht an dem allgemeinen Trend anziehender Mietpreise in Deutschland partizipieren konnte.
Ingolstadt
„Friede, Freude, Einkaufsmeile“ titulierte die Süddeutsche Zeitung am 4. Oktober 2006.
Trefflicher kann man die aktuelle Situation in Ingolstadt kaum beschreiben. Das „gefürchtete“ Factory-Outlet, Ingolstadt Village, hat in den vergangenen Jahren seine Berechtigung
unter Beweis gestellt und mittlerweile den zweiten Bauabschnitt mit weiteren rund 5.000 m2
erfolgreich eröffnet. Der dritte Bauabschnitt mit ebenfalls etwa 5.000 m2 befindet sich in
der Planung. Auch die zweite große Einkaufsagglomeration außerhalb der Innenstadt, der
WestPark, hatte 2006 Grund zu feiern. Zu seinem 10-jährigen Bestehen kamen in der
Festwoche mehr als 100.000 Besucher und wer meinte, dass die Innenstadt durch diese
externen Einkaufscenter ausbluten werde, der irrte gewaltig. Die Innenstadt mit der TopLage Ludwigstraße, Bayerns erster Fußgängerzone, erfreut sich weiterhin größter Beliebtheit und Attraktivität.
Die Redevco konnte die Eröffnung einer rund 1.500 m2 großen Einzelhandelsfläche in ihrer
Projektentwicklung Ludwigstraße 12 an Esprit vermelden. K&L Ruppert wird den alten Standort Theresienstraße aufgeben und präsentiert sich bereits jetzt im modernen Look in einem
Neubau am ehemaligen Standort von Wöhrl in bester und sehr dominanter Ecklage ebenfalls mitten im Top-Stück der Ludwigstraße zwischen Moritzstraße und Kaufhof. Die im Herbst
2005 im ehemaligen Wagner-Haus eröffneten City Arcaden mit Einzelhandel auf fünf Ebenen scheinen sich besser zu schlagen als von vielen erwartet. Aber auch im eigentlich
schwächeren Bereich zwischen Kaufhof und Paradeplatz hat die Ludwigstraße bereits vor
einiger Zeit durch interessante neue, zwischenzeitlich etablierte Mieter, unter anderem Jack
Wolfskin und Glenfield, eine Aufwertung des Angebots erfahren. Als Folge ist auch die
50
Passantenfrequenz auf der Ludwigstraße insgesamt signifikant gestiegen.
in Ingolstadt für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
Im Zuge der zuvor genannten Entwicklungen bleiben die
90
80
Mietpreise für Ladenflächen nicht nur stabil, sondern
70
haben im Zeitraum der letzten zwei Jahre um rund 15%
60
zugelegt. Sie liegen derzeit für kleinere Ladenlokale auf
einem Niveau von rund 80,– EUR/m2.
50
40
30
20
Parallel zu dieser positiven Entwicklung verhält sich seit
2006 auch der Markt für Immobilieninvestments. Potenzielle Investoren sind am Ankauf von Immobilien in
Ingolstadt so stark interessiert wie kaum zuvor. So haben
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Ingolstadt
beispielsweise die Liegenschaften Ludwigstraße 18 und
Ludwigstraße/Ecke Schmalzingergasse im letzten Jahr einen neuen Eigentümer gefunden.
Hierbei ließ sich konstatieren, dass Kaufpreise für Bestandsimmobilien in der Spitze bis zum
17,5-Fachen der Jahresnettomiete bezahlt wurden.
Die Rahmendaten für Ingolstadt bleiben erfreulich. Neben einer Umsatzkennziffer von 151,6
und einer Kaufkraftkennziffer von 106,1 weist die Stadt eine Zentralitätskennziffer von
142,9 auf, welche die Stärke der Stadt in Bayern eindrucksvoll unterstreicht. (Prognosewerte
für 2007, Quelle: BBE)
München
München und sein Umland bleiben bundesweit die größte Wachstumsregion. Traditionell
belegt die bayerische Landeshauptstadt bei Rankings aller Art den Spitzenplatz – meist mit
großem Vorsprung. Die Branchenvielfalt und der Mix von großen und kleinen Unternehmen machen die Stadt relativ konjunkturunabhängig. Nach dem Umzug der Linde Group
von Wiesbaden nach München hat die bayerische Landeshauptstadt als Sitz von acht DAXgelisteten Unternehmen ihre Position als DAX-Hauptstadt weiter gefestigt. Den Münchner
Bürgern steht auch das meiste Geld zur Verfügung. Mit einer einzelhandelsrelevanten
Kaufkraft in Höhe von 6.778,– EUR je Einwohner (BBE, Prognosewert für 2007) steht München unter allen Großstädten und Metropolen einsam an der Spitze. Und München wächst
weiter. Im Mai 2006 wurden erstmals mehr als 1,3 Mio. Einwohner registriert. Darüber hinaus soll die Wirtschaftskraft der Stadt nach einer aktuellen Studie des Wirtschaftsforschungsinstitutes Feri bis 2013 um 26% zulegen. Im selben Zeitraum sollen mehr als 56.000
neue Jobs entstehen. Nicht zu vergessen die Touristen. Nach einem absoluten Rekordjahr
mit 8,9 Mio. Übernachtungen in 2006 wird für das laufende Jahr 2007 damit gerechnet,
erstmalig die Zahl von 9 Mio. zu überschreiten. Auch 2008, im Jahr des 850. Stadtgeburtstages, soll es mit dem Tourismus auf Rekordkurs weitergehen.
Doch zunächst gilt es noch einmal, dreier runder Jubiläen herausragender Münchner Aushängeschilder in diesem Jahr zu gedenken: das Hofbräuhaus wurde 400, die Weißwurst
51
150 und Karl Valentin immerhin 125 Jahre alt. Und ein „Store of the Year 2007“ befindet
sich auch in München: Manufactum in dem von der Bayerischen Bau und Immobilien
Gruppe revitalisierten „Alten Hof“ wurde vom Hauptverband des Deutschen Einzelhandels
in der Kategorie „Living“ ausgezeichnet.
Die Gesamtheit dieser Daten und Fakten wirkt sich natürlich ebenfalls positiv auf den lokalen Immobilienmarkt sowie speziell auf den Markt für einzelhandelsgenutzte Immobilien
aus. Insbesondere der innerstädtische Münchner Einzelhandel und hier vor allem die klassischen 1A-Lagen weisen bundesweit traditionell die stärksten Umsätze sowie die
höchsten Mieten auf. Im Vergleich zum letzten Jahr kann auf diesem bereits sehr hohen
Niveau eine weitere Steigerung um gut 3,5% bei kleineren Flächen sowie um fast 6% bei
den größeren Einheiten zwischen 300 und 500 m2 festgestellt werden.
Ein wichtiger Grund für die traditionell herausgehobene Stellung des Münchner City-Einzelhandels ist die Konzentration der Umsätze und Lagen auf die Innenstadt. So befinden
sich in München mehr als 28% der einzelhandelsrelevanten Gesamtverkaufsfläche in der
City. Dies ist ein überragend hoher Wert, gerade für Metropolen, in denen die Stadtteile
in der Regel eine besonders wichtige Rolle (Beispiel Berlin) spielen. Entsprechende Vergleichswerte liegen zum Teil deutlich darunter. In Hamburg mit gut 13% oder in Frankfurt
bei rund 23%. So ist es nur folgerichtig, dass in den 1A-Lagen in München bundesweit ebenso traditionell die höchsten Passantenfrequenzen gemessen werden. Verschiedene Fre-
München, Rosenstraße 1–5, Sporthaus Schuster
„Der neue Sport Schuster beeindruckt mit seiner modernen Fassade“
52
quenzzählungen bestätigen, unabhängig voneinander, diese Aussage und kommen in der
Spitze auf mehr als 20.000 Personen pro Stunde.
Dabei schätzen viele Konsumenten die Vielfalt des Angebotes, was unter anderem eine
Folge des im Vergleich zu anderen Metropolen und Großstädten immer noch relativ niedrigen Filialisierungsgrades der einzelnen Lagen sein kann.
Münchens klassische Top-1A-Lagen werden als die einzigen deutschen nachhaltig in der
Spitzengruppe der weltweit teuersten und umsatzstärksten Einkaufsstraßen aufgeführt.
So ist es nicht verwunderlich, sondern fast logisch, dass Bestandsmietern von Top-Flächen
von nationalen und internationalen Filialisten zwischenzeitlich Schlüsselgelder (Keymoney)
offeriert und bezahlt werden, nur um sich eine der begehrten Flächen zu sichern. Besonders begehrt sind die absoluten Top-1A-Lagen Marienplatz, Kaufinger- sowie Neuhauser
Straße, aber auch die etwas wertigeren Lagen Wein- und Theatinerstraße sowie die Rosenstraße und – wieder verstärkt – die Sendlingerstraße, speziell im vorderen Bereich.
Dasselbe gilt für die Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße, wobei auch Residenz- und
Dienerstraße verstärkt im Fokus für gehobene Sortimente sind.
Es fällt auf, dass gerade ansässige, großflächige Einzelhändler aktuell Pläne zur
Modernisierung oder zum Umbau ankündigen, wahrscheinlich, um mit den
zahlreichen Ansiedlungen und Neueröffnungen von Filialisten und Konzepten in den letzten Jahren mithalten zu
können. Einige Beispiele: Hertie in München wird modernisiert und vergrößert.
Zunächst das Erdgeschoss, bis 2008 ist
dann eine Optimierung des Untergeschosses mit U-Bahn-Zugang geplant. Im
September soll das Haus unter dem
München, Frauenplatz 7, Maredo
COMFORT: Vermietung
Namen Karstadt wiedereröffnet werden.
Das 1953 gegründete Traditionshaus für Jeans in München, Jeans Kaltenbach, hat sich in
den vergangenen beiden Jahren optisch und modisch verjüngt sowie die Verkaufsflächen
vergrößert und modernisiert. Das Bekleidungshaus Konen, im Neubau seit 2001 ansässig,
wird etwa 3.000 m2 des ca. 14.000 m2 großen Hauses bis September umbauen und modernisieren. Sein bauliches Erscheinungsbild deutlich zu verändern, die Flächen zu erweitern
sowie ein Upgrading durch verstärkte internationale Ausrichtung der Sortimente und individuelles Profil zu erreichen, plant Ludwig Beck. Die Umbauarbeiten haben im Juni begonnen und werden voraussichtlich bis 2009 andauern. Ein anderer Münchner Platzhirsch, das
Modehaus Hirmer, wird durch einen Neubau an der Ecke Frauenplatz/Liebfrauenstraße ebenfalls seine Flächen erweitern.
Sehr erfreulich, insbesondere für Anrainer und Besucher der Münchner Fußgängerzone, ist
die Tatsache, dass nun endlich Bewegung in das Vorhaben kommt, die gute Stube der Stadt
53
nach 35 Jahren zu entrümpeln und neu zu gestalten. Konkret ist noch nichts, aber immerhin sind ernsthafte Überlegungen im Gange, die Container der Tombola für München
zumindest zu verlagern sowie das „Mobiliar“ (Vitrinen, Sitzgelegenheiten, Blumentröge
und gegebenenfalls die Lampen) zu erneuern. Darüber hinaus wird geprüft, ob beispielsweise der teilweise beschädigte und unschön gewordene Boden ebenfalls saniert wird.
Weiterhin gibt es eine Reihe von Einzelhandels-Großprojekten in der City, die zusätzliche,
positive Impulse im Hinblick auf die weitere Entwicklung der Innenstadt auslösen werden.
So rollt zurzeit die LBBW Immobilien GmbH, ein Tochterunternehmen der Landesbank
Baden-Württemberg, mit zahlreichen Großprojekten den Münchner Markt auf. Besonders
interessant und ambitioniert in diesem Zusammenhang ist das Projekt „Alte Residenzpost“
an der Ecke Maximilian-/Residenzstraße sowie die Sanierung bzw. Revitalisierung der unterirdischen Ladenpassage am Stachus/Karlsplatz. Darüber hinaus ist die LBBW mit Partnern
beim Projekt „Areal Süddeutscher Verlag“ im Hackenviertel engagiert. Mit Interesse verfolgen Marktteilnehmer auch die zukünftige Entwicklung der Rieger-City am Isartorplatz.
Nach Auszug und Umzug der Bernhard Rieger Pelzmoden GmbH auf die Residenzstraße
verbleibt praktisch nur noch das Maxx-Kino als prominenter Mieter. Die Immobilie mit rund
27.000 m2 Gesamtfläche gilt seit Längerem als Problemfall. Im Dezember 2006 hatte der USInvestor Värde Partners den Riegerblock als Bestandteil eines Portfolios mit bundesweit 86
Objekten von der HVB Immobilien AG übernommen. Entscheidend wird sein, ob sich ein
nachhaltiges Konzept für diese Immobilie entwickeln lässt.
Weiteres Potenzial für den Münchner Einzelhandel verspricht das Areal Alte Akademie/
Statistisches Landesamt auf der Neuhauser Straße. Der Eigentümer, der Freistaat Bayern,
will über die Veräußerung und künftige Nutzung dieses einzigartigen Filetgrundstücks mitten in der Fußgängerzone noch in diesem Jahr entscheiden. Mit der Forderung des Verkäufers, dem zukünftigen Investor aufzuerlegen, von den insgesamt rund 25.000 m2 Fläche
des Gesamtareals lediglich 15.000 m2 für kommerzielle Zwecke nutzen zu können und auf
den restlichen 10.000 m2 den Bau eines Wissenschaftszentrums zu finanzieren, ist die Messlatte freilich einigermaßen hoch gelegt. Zusätzlich soll der neue Investor im Rahmen dieser öffentlich-privaten Partnerschaft den Umzug des Statistischen Landesamtes nach Giesing bezahlen. Damit greift Finanzminister Faltlhauser ein bewährtes Modell auf, das schon
bei der Privatisierung des Alten Hofes oder beim Projekt „Maximilianshöfe“ durchgesetzt
wurde. Dessen ungeachtet gibt es bereits zahlreiche Interessenten. Der geballten Dynamik
all dieser Großprojekte in der Innenstadt kann die Deutsche Bahn leider nicht folgen. Der
geplante, rund 350 Mio. EUR teure futuristische Neubau des Münchner Hauptbahnhofes
droht aufgrund hausgemachter Finanzierungsprobleme zu scheitern.
Zu dem bisher grundsätzlich beobachteten Trend der Verkürzung der 1A-Lagen aufgrund
der starken Fokussierung der Filialisten auf die Filetstücke dieser Lagen lässt sich am Beispiel Münchens Folgendes anmerken. Es ist richtig, dass gerade Flächen in den Spitzenlagen der Top-Städte weiterhin besonders begehrt sind. Parallel lassen sich als Folge der steigenden Anzahl an Flächengesuchen von Mietern verschiedenster Couleur aber auch vermehrt Neuvermietungen in Lagen beobachten, die eher als auslaufende A-Lagen oder
sogar als B-Lagen zu klassifizieren sind. So glänzt beispielsweise das Tal in München mit
54
attraktiven Neuanmietungen. Im Tal 24
hat die Citibank ihre größte deutsche
Filiale eröffnet, der Apple Handelspartner Gravis hat im Tal 38 die Tore für seine
bundesweit 30. Filiale geöffnet und im Tal
31 wird das fünfte Maggi-Kochstudio in
Deutschland voraussichtlich im Herbst an
den Start gehen. Die beiden zuletzt
genannten Mietverträge wurden durch
COMFORT München vermittelt. Ebenfalls
im Herbst 2007 soll die neue Filiale von
Kentucky Fried Chicken im Tal 27 eröffnet sein. Ein anderes Beispiel für die Breite der Nachfrage findet sich im trendigen
Gärtnerplatzviertel. An der Buttermelcherstraße 2 hat sich, ebenfalls auf Vermittlung der COMFORT München, die
dänische Möbelkette BoConcept im traditionsreichen Rosipal-Haus auf ca. 500m2
neu angesiedelt.
München, Buttermelcherstraße 2, „Rosipalhaus“,
BoConcept
COMFORT: Vermietung
Als der Aufsteiger für den filialisierten Einzelhandel gilt jedoch Schwabing, wo speziell an
der Ecke Leopold-/Hohenzollernstraße ein ganzes Bündel aktueller und künftiger Projektentwicklungen und Neuanmietungen einen wahren Run auslöst. Den Anfang machten Zara
München, Projektstudie Leopoldstraße 41, Tengelmann
CENTRUM: Projektentwickler/Eigentümer
COMFORT: Consulting, Vermietung
55
im ehemaligen Marmorhauskino an der Leopoldstraße und Esprit im ehemaligen Hotel International an der Hohenzollernstraße 9. Neu hinzugekommen sind Miss Sixty und Marc O’Polo ebenfalls im an die Leopoldstraße angrenzenden Bereich der Hohenzollernstraße. In
Ergänzung zu diesen Neuansiedlungen sind zwei weitere Projektentwicklungen zu nennen. Zum einen ist geplant, die über die Hohenzollernstraße 3 angebundene „tote“ Hohenzollernpassage zu einer attraktiven, erdgeschossigen Verkaufsfläche für einen Mononutzer
umzubauen. Zum anderen plant CENTRUM mit Unterstützung der COMFORT München auf
dem zurzeit von Tengelmann genutzten Gründstück Leopoldstraße 41 eine weitere Projektentwicklung. Nach Abriss und Neubau entstehen hier mehr als 3.000 m2 Einzelhandelsfläche, die von zwei großflächigen Top-Mietern genutzt werden. Einer der beiden wird wieder Tengelmann mit einem topmodernen Lebensmittelmarkt auf „Schwabing“-Niveau sein.
Die sich verdichtende Anballung von nationalen und internationalen Filialisten, vor allem
aus dem Textilbereich, hat hier eine absolut neue Lagequalität geschaffen, die weiteres
Potenzial besitzt. Mit anziehenden Miet- und Kaufpreisen ist zu rechnen.
Trotz alledem geben die Münchner und München-Besucher ihr Geld nicht nur in der Stadtmitte, im trendigen Gärtnerplatzviertel oder in Schwabing, sondern auch in den Einkaufszentren der Peripherie aus. Neben den seit langen Jahren bestens eingeführten Centern
OEZ in Moosach mit etwa 56.000 m2 Verkaufsfläche und dem PEP in Perlach mit ca. 50.000 m2
Verkaufsfläche haben seit 2004 die Riem-Arcaden auf rund 30.000 m2 geöffnet. Diese werden künftig Konkurrenz aus dem eigenen Haus bekommen, denn die Essener mfi plant auch
die Pasing-Arcaden mit rund 21.000 m2 Verkaufsfläche. Mit dem ersten Spatenstich ist voraussichtlich Ende 2007 zu rechnen. Bereits am 8. Dezember 2006 erfolgte die Grundsteinlegung für ein rund 16.000 m2 großes Einkaufszentrum des Investors Fondara im Rahmen
des Neubaugebiets Nordheide. Im Zuge der Stadtteilentwicklung Freiham soll – ähnlich Nordheide – künftig ein ähnlich dimensioniertes Stadtteilzentrum entstehen. Geschlossen werden soll der Ring der Einkaufszentren schließlich im Süden, für den verschiedene Standorte wie der Ratzingerplatz oder das E.ON-Areal an der Drygalski-Allee diskutiert werden.
Erhebliche Dynamik war und ist auch auf dem Münchner Immobilien-Investmentmarkt zu verzeichnen. Auch
an ausländische Investoren wurde eine ganze Reihe prominenter Objekte verkauft. Beispielsweise die Maximilianhöfe sowie das Haus Kaufingerstraße 18 mit Hennes
in München für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
& Mauritz nach Irland, die Lenbachgärten nach Öster-
320
reich, der Elisenhof nach Amerika sowie die Münchner
280
Börse nach Holland. Die Liegenschaft mit Zara als Haupt-
240
mieter an der Kaufingerstraße wurde dagegen an einen
deutschen privaten Investor veräußert. Die für die Höhe
200
160
120
der Immobilienkaufpreise ausschlaggebenden Faktoren
80
haben weiter zugelegt. Aktuell wird für Objekte in den
40
absoluten Top-Lagen der Münchner Fußgängerzone in
0
der absoluten Spitze bis zum 26-Fachen der Jahresnettomiete bezahlt, was umgerechnet eine Bruttoanfangsrendite von etwa 3,85% ergibt.
56
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in München
Nürnberg
War im vorherigen Marktbericht noch vorsichtig davon die Rede, dass die Talsohle des Mietund Kaufpreisniveaus in Nürnberg durchschritten sei und der Trend klar und eindeutig nach
oben zeige, hat die tatsächliche Entwicklung dann doch auch die meisten Experten ein wenig
überrascht. Angetrieben durch den positiven Konjunkturaufschwung in Deutschland nahm
der Einzelhandel in Nürnberg eine Entwicklung, die als überdurchschnittlich gut bezeichnet werden darf.
Lag in den vergangenen Jahren der Schwerpunkt der Anmietungen auf der Achse Karolinenstraße, Hefnersplatz und Ludwigstraße, so lässt sich heute, wie bereits im letzten Jahr
zutreffend prognostiziert, von einer Qualitätssteigerung für die Breite Gasse berichten. Im
mittleren Bereich der Breiten Gasse hat sich die Firma Fielmann die Hausnummer 62 gesichert. Nach einer Generalsanierung der Immobilie wird man in einem neuen und wesentlich größeren Store die Kunden empfangen. Im Bereich des Übergangs der Breiten Gasse
zum Ludwigsplatz hat sich Esprit das ehemalige Modehaus Carnaby der Wöhrl-Gruppe gesichert und wird im Herbst auf ca. 1.200m2 eröffnen.
Schräg gegenüber präsentiert sich der neue Nike-Store sehr modern. Miss Sixty/ Energie,
die vorher dort residierten, haben an der Kaiserstraße neu angemietet. Auch Fortis
Credit4me, vermittelt durch COMFORT, präsentiert sich nun an der Breiten Gasse 48.
Nürnberg, Breite Gasse 80, Nike
„Der amerikanische Marktführer trägt zur Aufwertung der Breiten Gasse bei“
57
Für die Kaiserstraße, die in den letzten Jahren ein wenig von der positiven Entwicklung
abgekoppelt schien, hat sich der positive Trend nun auch manifestiert. Die Leerstände sind
abgearbeitet, die Verkaufsflächen modernisiert und so konnte sich ein ansprechender Mix
aus Luxus- und Niveauanbietern etablieren. Neben der bereits erwähnten Relocation von
Miss Sixty haben dort das französische Label Comptoir des Cotonniers, Marc Cain und Emerson Renaldi eröffnet.
Erwähnenswert erscheint auch die Entwicklung der Sebalder Höfe zu einem neuen „Stadtteil“ Nürnbergs. Der bekannte Berliner Architekt Volker Staab zeichnet dort die fast fünf
Kilometer lange Linie des Nürnberger Mauerrings nach und stellt eine Verbindung zu dem
jahrhundertealten Bollwerk her. Wo noch bis vor wenigen Jahren die Maschinen einer der
größten deutschen Tiefdruckereien tief im Erdreich verschiedene Zeitschriften druckten,
entstehen nun Büros, Theater, Läden und Appartements. Neben 140 Eigentumswohnungen,
Lofts und Studentenappartements stehen 4.500 m2 für eine Shopping-Mall und 3.500 m2 für
Büros zur Verfügung. Das Familientheater soll über 200 Sitzplätze verfügen.
So gesehen kann man beinahe von einer Runderneuerung des Einzelhandelsstandortes
Nürnberg berichten, der an Attraktivität deutlich gewonnen hat und nunmehr seiner hohen
Zentralität gerecht wird. Mit einer Zentralitätskennziffer von 138,6 liegt Nürnberg in der
Kategorie deutscher Metropolen hinter München und Düsseldorf, aber noch vor Stuttgart,
Köln, Frankfurt und Hamburg, auf dem dritten Platz. (Prognosewerte 2007, Quelle: BBE, Köln)
Dieses Ranking, die Wirtschaftskraft der Metropolregion Nürnberg mit 3,5 Mio. Einwohnern und ein Einzelhandelsumsatz in Höhe von rund 4
Mrd. EUR in der Stadt Nürnberg unterstreichen die
Bedeutung der Frankenmetropole. Die gewachsene
Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Nürnberg hat
in Nürnberg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
140
auch zu einer gestiegenen Anzahl von Anmietungsge-
120
suchen geführt, in deren Folge sich auch der Mietpreis
100
für Einzelhandelsflächen weiter nach oben bewegt hat.
80
Gegenüber dem Vorjahr lässt sich eine Steigerung der
60
Spitzenmiete für kleinere Ladenflächen um rund 10%
40
auf derzeit 115,– EUR/m an der Breiten Gasse feststellen.
20
Überschritten wird dieser Wert noch durch die Miet-
0
2
preise an der Karolinenstraße, wo aufgrund des extremen Flächenmangels bis zu 130,– EUR/m2 für kleinere
Flächen (sofern überhaupt vorhanden) bezahlt werden.
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Nürnberg
Passau
Gespannt wartet Passau auf die Eröffnung des Einkaufscenters „Stadtgalerie Passau“ der
ECE, das im Herbst 2008 auf dem ehemaligen Lokschuppenareal mit Haupteingang am Ludwigsplatz und rund 20.000 m2 Verkaufsfläche eröffnet werden soll. Inwieweit die bisher klassische Top-1A-Lage, die Ludwigstraße im Bereich zwischen Ludwigsplatz und Heuwinkel,
58
von der Center-Entwicklung tangiert wird, lässt
sich nach wie vor nicht
detailliert einschätzen.
Fest steht, dass die Bahnhofstraße durch das neue
ECE Center einen positiven Schub erfahren wird.
Es lässt sich bei aller Vorsicht
prognostizieren,
dass nicht zuletzt aufgrund der überragend
hohen Zentralität von
Passau mit einem Wert
von über 218 der innerstädtische Einzelhandel
aufgrund der Center-Entwicklung noch attraktiver
werden wird. Interessant
Passau, Ludwigstraße/Ecke Wittgasse 2
COMFORT: Investment
ist in diesem Zusammenhang auch, dass der Investmentmarkt zuletzt kräftig in Bewegung gekommen ist. So hat
beispielsweise APO die Bahnhofstraße 22 und 22a (Hauptmieter sind Wöhrl und Dresdner
Bank) erworben und Dawnay Day bereits Ende 2006 das C&A Modehaus, ebenfalls an der
Bahnhofstraße, gekauft. Ebenfalls den Eigentümer gewechselt haben die Bahnhofstraße
11, ein Entwicklungsobjekt, das an einen privaten Investor verkauft wurde, sowie die Nibelungenpassage, die an die britische Investmentgesellschaft Merchant Place veräußert wurde.
COMFORT München vermittelte, nach dem Verkauf des K&L Ruppert Hauses an einen deutschen institutionellen Anleger, den Verkauf der direkt gegenüberliegenden Liegenschaft
Ludwigstraße/Ecke Wittgasse 2 an EC-Advisors aus der Schweiz. Was die Mieten betrifft, so
muss von stabilen Mieten auf dem bisherigen Niveau ausgegangen werden. Auch in den
letzten Jahren hat es diesbezüglich kaum Bewegung gegeben.
Regensburg
In dem im Frühjahr dieses Jahres vorgestellten Zukunftsatlas 2007 des Schweizer Wirtschaftsforschungsinstitutes Prognos nimmt die Stadt Regensburg einen der acht
Spitzenplätze im Gesamtranking ein, wird also bundesweit als eine von acht Regionen mit
Top-Zukunftschancen klassifiziert. Den innerstädtischen Einzelhandel, der überwiegend eher
kurzfristig orientiert plant und denkt, tröstet das zunächst wenig. Mussten doch in der Vergangenheit die negativen Folgen der im Frühjahr 2002 eröffneten Regensburg-Arcaden,
eines nicht in die Altstadt integrierten, baulich introvertierten Centers, überwunden werden. Mehr als fünf Jahre nach diesem Schockerlebnis zeigt sich die 1A-Lage, die sich von
der Königsstraße über die Weiße-Lilien-Straße bis hin zum von Galeria Kaufhof dominierten Areal Neupfarrplatz/Drei-Helm-Gasse/Pfauengasse erstreckt, wieder deutlich erstarkt.
59
Einen ersten, wichtigen Impuls für diese positive Entwicklung gab die Entscheidung des spanischen Modefilialisten Zara, sich in dem ehemaligen RothdauscherHaus am Neupfarrplatz/Ecke Residenzstraße anzusiedeln.
Hunkemöller hat an der Weiße-Lilien-Straße 7–9 neu
angemietet. Die größte Anzahl an Mieterwechseln in
Verbindung mit Refurbishments bzw. Projektentwicklungen fand jedoch an der Königsstraße statt. Neue Mieter wie beispielsweise Tommy Hilfiger, The Phone House,
Bestseller, Strauss Innovation, Bonita und Street One stärken neben anderen nachhaltig den innerstädtischen Ein-
in Regensburg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
70
60
50
40
30
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
zelhandel in Regensburg. Aus den genannten Gründen
lassen sich daher auch im zweiten Jahr in Folge steigen-
Ladenmieten in Regensburg
de Spitzenmieten konstatieren. Aktuell liegen diese für
kleinere Ladenflächen um mehr als 9% höher als im vergangenen Jahr. Die Mieten für größere Ladenflächen liegen um knapp 7% über den Werten des Vorjahres.
Rosenheim
Die Metropole des Chiemgaus mit rund 60.000 Einwohnern ist das wirtschaftliche Zentrum
einer Region mit etwa 600.000 Einwohnern. Weit im Südosten der Republik gelegen, ist
Rosenheim oftmals erste Anlaufstation für die österreichischen und italienischen Touristen
in Deutschland. Die österreichische Grenze ist nur rund 30 Kilometer entfernt, nach
Italien sind es lediglich etwa 140 Kilometer und nach Tschechien und Ungarn führt der Weg
auch nicht selten über Rosenheim.
Die herausragende Position von Rosenheim als wirtschaftlichem Zentrum der Region dokumentiert auch die vierthöchste Zentralität Deutschlands mit einer Kennziffer von 202,9. Dies
in Verbindung mit einer Kaufkraft von 103,98 macht Rosenheim zu einem Eldorado für Einzelhändler (Prognosewerte 2007, Quelle: BBE).
Wechsel im Besatz der klassischen 1A-Lage sind eher selten und frei werdende Ladenflächen sind begehrt. Dies treibt die Mietpreise weiter nach oben. Gegenüber dem Vorjahr
lässt sich eine gut 11%ige Steigerung auf nunmehr 80,– EUR/m2 für kleine Ladeneinheiten
zwischen 80 und 120 m2 Verkaufsfläche konstatieren. Bei den besonders begehrten größeren Flächen beträgt der Anstieg der Spitzenmieten ebenfalls mehr als 11% auf glatte
50,– EUR/m2. Absolute Spitze für eine Stadt dieser Größenordnung!
Dennoch scheint sich aufgrund fehlender Flächenangebote und entsprechend fehlender
Perspektiven in Rosenheim ein strukturelles Problem für den Einzelhandel abzuzeichnen.
So konzentrieren sich internationale wie nationale Einzelhändler immer stärker auf den,
wie bereits erwähnt, nur 30 Kilometer entfernten Salzburger Raum. Seit der Abschaffung
60
der Grenzen und des lästigen Wechselns der Währung ist der Einkaufstrip in diese Region
immer attraktiver geworden.
Neben der sehr attraktiven Altstadt mit hochwertigem Einzelhandelsbesatz in Salzburg selbst
hat der Wirtschaftsraum Salzburg durch die Erlaubnis zum Bau diverser Shopping-Center
und zur Erweiterung bestehender Center massiv aufgerüstet. Der Europapark, schon immer
eine erste Adresse, bietet nach Erweiterung rund 50.000 m2 Einzelhandelsfläche und ist mittlerweile Heimat aller führenden europäischen Einzelhandelsanbieter. Hinzu kommt im
Sommer 2009 das FOC der McArthur Glen Gruppe, die mit dem Bau eines zweigeschossigen Centers auf 28.000 m2 begonnen hat. Hier muss die Stadt Rosenheim dringend innovative Konzepte fördern, die geeignet sind, die vorhandene Kaufkraft weiterhin an die Stadt
zu binden, um nicht einem schleichenden Erodierungsprozess zum Opfer zu fallen.
Würzburg
Im Dezember 2006 kam es zum mit großer Spannung erwarteten Showdown um die geplanten Würzburg-Arcaden des Essener Projektentwicklers mfi mit rund 100 Ladeneinheiten
rund um den Würzburger Hauptbahnhof. In einem Bürgerentscheid hatten die Bürger der
Stadt Würzburg die Möglichkeit, entweder pro Einkaufscenter zu stimmen und damit den
Befürwortern mit der Oberbürgermeisterin an der Spitze zu folgen oder aber Kontra zu
geben und den „Bewahrern und Beschützern“ des ansässigen Einzelhandels in den klassischen 1A-Lagen der Innenstadt den Rücken zu stärken. Dem Bürgerentscheid vorausgegangen waren äußerst aufwendige und emotionale Kampagnen von beiden Seiten. Das
Ergebnis fiel sehr knapp gegen das geplante Einkaufszentrum aus. Die mfi akzeptierte die
Niederlage, wies jedoch gleichzeitig darauf hin, dass sie auch weiterhin an diesem Standort festhalten werde, da sich die Fläche bereits im Eigentum befinde. Hier stehen der Stadt
Würzburg also noch spannende Zeiten mit wahrscheinlich immer wieder neuen Umplanungen bevor. Dies wird sicherlich nicht dazu führen, dass vorläufig Ruhe in dem oberen
Bereich Hauptbahnhof/Kaiserstraße einkehren wird.
An Veränderungen in der klassischen 1A-Lage gibt es traditionell nur wenige zu vermelden: Im Herbst 2007 wird die Buchhandlung Hugendubel am bisherigen Breuninger-Standort am Kürschnerhof neu eröffnen. Mit diesem Umzug hat Hugendubel endlich seinen
Standort in der favorisierten Top-Lage gefunden. In der ehemals von Hugendubel genutzten Liegenschaft am Schmalzmarkt 12 wird dann New Yorker seine Young-Fashion-Kollektion
präsentieren können.
Des Weiteren wird der Textilfilialist Tally Weijl nach Umbau der Liegenschaft Kürschnerhof
11 einen Flagshipstore in Top-1A-Lage eröffnen. An der Domstraße, der Verbindungsachse zwischen Kürschnerhof und dem bekannten Wöhrl-Plaza, hat ein neuer Media Markt
die Flächen der Duttenhofer Gruppe übernommen. Dieser Wechsel hat sich positiv auf die
Passantenfrequenz der Domstraße ausgewirkt. Die Kaiserstraße, die als Verbindungsachse
zu dem nun vorerst gescheiterten Einkaufszentrum deutlich an Attraktivität gewonnen hätte,
kann diese jedoch bereits jetzt weiter ausbauen, da aufgrund des Nachfrageüberhanges
61
für Ladenflächen in Würzburg kaum Alternativen für
eine Anmietung bestehen.
Nach Auszug des bisherigen Eigennutzers Volksbank
Raiffeisenbank wird die Liegenschaft am Marktplatz
vom neuen Eigentümer neu gestaltet und von s. Oliver
als zweiter markanter Standort in der Top-1A-Lage
genutzt werden. Die Volksbank selber wird ihren Stand-
in Würzburg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
100
90
80
70
60
50
40
30
ort auf die andere Seite des Marktplatzes verlegen. Hier
20
hatte sie vor einigen Jahren ein größeres Grundstück von
10
der Stadt Würzburg erworben, um dort einen Neubau
zu errichten. Mit den dadurch erzielten städtischen
Einnahmen wird das Gesamtkonzept der Marktplatz-
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Würzburg
sanierung finanziert. Diese beinhaltet eine komplette
Oberflächensanierung der Marktplatzfläche und die Schließung der Spindel, welche bislang die Zufahrt zur Tiefgarage unter dem Marktplatz darstellt. Alle Maßnahmen werden
bis Ende 2007 abgeschlossen sein und so die gute Stube der Stadt Würzburg im neuen Glanz
erstrahlen lassen.
Andere Projektentwickler konzentrieren sich derzeit auf das „Mozart-Areal“ in der Nähe
des Kardinal-Faulhaber-Platzes in gut 500 Metern Entfernung zum Marktplatz und zur
Fußgängerzone. Unter der Voraussetzung einer nachhaltigen Stadtentwicklung und eines
respektvollen Umgangs mit der historisch wertvollen Nachbarbebauung könnten dort bis
zu 10.000 m2 Einzelhandelsfläche entstehen.
Die hohe Zentralität von 175,1 und eine Umsatzkennziffer von 178,2 weisen Würzburg als
einen Standort mit nachhaltig besten Chancen für den Einzelhandel aus (Prognosewerte
2007, Quelle: BBE). Auch legen die Zahlen den Schluss nahe, dass die Ansiedlung eines entsprechend integrierten Einkaufscenters für die 1A-Lage der Stadt Würzburg verkraftbar ist
und die Attraktivität als Einzelhandelsstandort insgesamt sogar steigern könnte. Voraussetzung ist freilich eine funktionierende und logische Anbindung an die Innenstadt.
Gelingt es, mithilfe des geplanten Centers, ähnlich wie
in Karlsruhe mit dem Einkaufscenter Ettlinger Tor, neue
Käuferschichten aus dem Umland an sich zu binden, könnten die klassische Einzelhandelslage in der Innenstadt und
das Center nebeneinander bestehen, ohne dass es für einen
der Beteiligten zu einer Negativentwicklung kommt, wie
beispielsweise in Regensburg oder Bayreuth, wo die traditionellen innerstädtischen Einkaufslagen im Wettbewerb
mit dem Center jeweils den Kürzeren gezogen und sich –
vor allem in Regensburg – erst nach Jahren wieder mühsam nach vorne gekämpft haben. Die Mieten für Ladenflächen bewegen sich in Würzburg auf stabilem Niveau.
Gegenüber dem Vorjahr konnten wir keine Veränderung
62
Stephan Cordier,
Vermietung
feststellen. Die nachhaltige Spitzenmiete für eine Ladenfläche beträgt 90,– EUR/m2 für eine
gut geschnittene (idealtypische) Ladenfläche von ca. 80–120 m2, in Ausnahmefällen wird
sogar noch etwas mehr bezahlt.
Höchstmieten in Bayern 2007
TOP-CITY
Aschaffenburg
Augsburg
Bamberg
Bayreuth
Coburg
Erlangen
Fürth
Hof
Ingolstadt
Kempten
Landshut
Memmingen
München
Kaufinger Str./Neuhauser Str./Marienplatz
Maximilianstraße/Perusastraße
Residenzstraße/Dienerstraße
Sendlinger Straße
Weinstraße/Theatinerstraße/Rosenstraße
Tal
Leopoldstraße/Hohenzollernstraße
Nürnberg
Karolinenstraße
Breite Gasse/Pfannenschmiedsgasse
Hefnersplatz/Ludwigsplatz
Kaiserstraße
Königstraße
Passau
Regensburg
Rosenheim
Schweinfurt
Straubing
Würzburg
Einwohner
68.642
262.676
70.081
73.997
41.950
103.197
113.422
48.723
121.314
61.360
61.368
41.107
1.259.677
EH-KKZ
104,0
102,0
102,6
100,6
103,5
115,4
104,7
96,6
106,1
104,7
110,3
103,4
121,1
ZKZ
174,6
131,6
161,6
160,9
133,4
123,7
128,0
189,1
142,9
194,8
160,9
186,6
128,3
80–120 m² [€ /m²]
55
98
60
30
50
65
35
25
80
55
65
42
300–500 m² [€ /m²]
35
57
35
18
30
35
22
15
45
35
35
25
285
225
150
140
180
130
80
80
210
499.237
50.651
129.859
60.226
54.273
44.633
133.906
103,6
101,5
107,3
104,0
100,2
102,4
101,7
125
130
100
65
53
130
115
115
65
60
60
30
40
30
32
50
20
33
50
138,6
218,1
173,9
202,9
186,5
227,7
175,1
70
80
45
60
80
35
55
90
63
BERLIN
Nach 15 Minusjahren hat der Berliner Einzelhandel im
Jahre 2006 und 2007 seinen Umsatz erstmals wieder
steigern können. Nach Angaben des Handelsverbandes
Berlin-Brandenburg (HBB) stiegen die Erlöse des Berli-
in Berlin für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
270
240
ner Einzelhandels um nominal 1,9% auf 12,12 Mrd. EUR
210
im Jahre 2006. Diese Tendenz hat sich erfreulicherwei-
180
se im Jahre 2007 stabilisiert, sodass mit einem weiteren
150
120
Anstieg gerechnet werden darf. Zu den wichtigsten
90
Wachstumsfaktoren in Berlin zählt der Tourismus. In
60
2006 konnte die Stadt erneut eine Steigerung der Besu-
30
0
cherzahlen verzeichnen. Im Gesamtjahr kamen mehr
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Berlin
als 7 Mio. Touristen in die Stadt, was einen Zuwachs von
9% gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet. Den
Anteil der Touristen am Jahresumsatz taxiert der Ein-
zelhandelsverband auf knapp 20%. Der Berliner Handel hat mit längeren Öffnungszeiten
auch an den Adventssonntagen gute Voraussetzungen für eine positive Umsatzentwicklung geschaffen. Hervorzuheben ist, dass diese Umsatzzahlen auch ohne den erhofften
Zuwachs während der Fußball-WM erzielt worden sind. Der Verkaufsflächenzuwachs gestaltete sich in 2006 mit rund 100.000 m2 auf nunmehr 4,35 Mio.m2 relativ moderat. Ein wesentlich höherer Verkaufsflächenzuwachs wird für das Jahr 2007 verzeichnet werden, weil
wichtige Center-Bauvorhaben wie das „Alexa“ am Alexanderplatz und die Wilmersdorfer
Arkaden in Charlottenburg fertiggestellt worden sind.
Die polyzentrale Struktur Berlins setzt die Cityzentren mit Kurfürstendamm und
Tauentzienstraße im Westen und Alexanderplatz und Friedrichstraße im Osten zwangsläufig
in den Wettbewerb zu den zahlreichen Haupt- und Stadtteilzentren der deutschen Hauptstadt. Dies ist der entscheidende Grund dafür, dass sich die Citystandorte Alexanderplatz/
Friedrichstraße und Kurfürstendamm/Tauentzienstraße
im Ranking der am höchsten frequentierten Einkaufsstraßen Deutschlands erst auf den Plätzen 11, 12 und 13
Mieten in Top-Einkaufsstraßen in Berlin
(City-West und Mitte)
für Ladenlokale von 80–120 m2
von 2002 bis 2007
befinden. Berlins beliebteste Shopping-Meilen bleiben
Kurfürstendamm und Tauentzienstraße. Der größte Teil
des mit 32,8 Mrd. EUR insbesondere im Vergleich zu
anderen deutschen Einkaufsmetropolen riesigen einzelhandelsrelevanten Kaufhauspotenzials verteilt sich
250
200
150
nach wie vor auf die beiden Citystandorte Ost und West.
Der Standort Schloßstraße im kaufkraftstarken Südwesten Berlins gewinnt durch zahlreiche Investitionen
100
50
viele neue Kunden hinzu. Die prognostizierte Verlagerung der Kundenströme im Westen Berlins vorrangig
zulasten der Citylage Kurfürstendamm/Tauentzienstraße
darf angesichts der oben genannten Zahlen bezweifelt
64
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Alexanderplatz
Kurfürstendamm
Friedrichstraße
Tauentzienstraße
werden. Verlierer sind hier in erster Linie unterentwickelte Stadtteillagen wie beispielsweise
der Tempelhofer Damm.
Im Bereich Kurfürstendamm/Tauentzienstraße ist die zwischenzeitlich abgeschlossene Renovierung des KaDeWe hervorzuheben, das aufwendig umgebaut und im hochpreisigen Einzelhandel neu positioniert wurde. Eine wesentliche Stärkung der Lage ist auch durch die
Eröffnung des Textilkaufhauses Appelrath & Cüpper sowie durch die Eröffnung des zweitgrößten Elektromarktes der Saturn-Gruppe in Deutschland zu verzeichnen. Castro konnte
durch Vermittlung der COMFORT Berlin GmbH seine sechste Filiale auf 1.000 m2 an der
Tauentzienstraße 18 eröffnen. Mit dem Übergang der vormalig von Yves Rocher gemieteten Flächen an der Tauentzienstraße 18a an Hallhuber stehen nunmehr auf der gesuchten
Südseite der Straße mittelfristig keine größeren Mieteinheiten mehr zur Disposition.
Damit
sich
Kurfürstendamm
und
Tauentzienstraße dauerhaft als Top-Citylage im Wettbewerb der Berliner Standorte behaupten können, ist eine weitere Standortstärkung dringend erforderlich. Zwei Maßnahmen könnten dieser
Zielstellung dienlich sein: Zum einen planen Investoren seit Längerem den Umbau
des Kudamm-Karrees zu einem Einkaufszentrum mit rund 20.000 m2 Verkaufsfläche. Zum anderen wird die
Bayerische Bau und Immobilien Gruppe
am Zoobogen im Jahr 2008 ca. 20.000 m2
Berlin, Kurfürstendamm 48–49, Escada
COMFORT: Vermietung
zusätzliche Handels- und Gastronomieflächen schaffen. Nur allein mit diesen beiden Maßnahmen würde sich die Verkaufsfläche von heute derzeit ca. 270.000 m2 auf 310.000 m2
erhöhen. Auch die Entwicklung der NPC-Group an der Tauentzienstraße 5 wird einen
Zuwachs von weiteren ca. 3.000 m2 Verkaufsfläche bringen. Es wird erwartet, dass sich an
diesem Standort ein Sportkaufhaus etablieren wird.
Für eine weitere Stärkung der jetzt schon sehr gut etablierten Niveau- und Luxuslage im
oberen Abschnitt des Kurfürstendamms wird der Umbau des sogenannten Hauses
Cumberland sorgen, in dem die Orco Group einen Mix aus hochwertigem Handel, Kultur
und Wohnen plant. Offen bleibt die Frage, wer in der vormaligen Filmbühne Wien als
Mieter gewonnen werden kann.
Pläne, im unmittelbaren Bereich des Bahnhofs Zoo unter der Regie der Deutschen Bahn
einen weiteren Standort für großflächigen Einzelhandel zu entwickeln, haben sich zwischenzeitlich in Luft aufgelöst.
Beachtlich an Dynamik gewonnen hat auch die Bautätigkeit in der City-Ost. Die größte Neueröffnung des Jahres 2007 konnte am Alexanderplatz gefeiert werden, wo ein Einkaufszentrum der Sonae Sierra mit ca. 54.000 m2 als Shopping-Center der Superlative eröffnet
65
hat. Auch die Hines-Gruppe hat mit der Grundsteinlegung eines Geschäftshauses auf dem
Eckgrundstück Grunerstraße/Alexanderplatz ein Signal für die weitere Verdichtung dieses
hoch frequentierten Standortes gesetzt. Als Ankermieter konnte Saturn gewonnen werden, der mit dem neuen Standort seine Verkaufsfläche auf rund 12.000 m2 verdoppeln wird.
Passantenzählungen haben ergeben, dass die Frequenzen am Alexanderplatz zumindest
unter der Woche höher liegen als an Standorten der City-West. Mit den Publikumsmagneten Kaufhof, C&A und Saturn konnte aber insgesamt noch zu wenig Zugkraft für neue Kunden entwickelt werden. Dieses Bild wird sich nach Eröffnung des EKZ „Alexa“ und sicher
noch einmal nach Fertigstellung des Hines-Projektes gravierend verändern. Allgemein wird
damit gerechnet, dass dann die zahlreichen Umsteiger am größten Verkehrsknoten der
Hauptstadt den kleinen Umweg in eines der zahlreichen neuen Geschäfte nicht scheuen
werden. Als Großmieter wird Sonae Sierra im „Alexa“ unter anderem Zara, Intersport, Media
Markt, Douglas und Thalia begrüßen können.
Die Situation des Einzelhandels in der City-Ost ist aber mit der Beschreibung der Entwicklungen am Alexanderplatz nicht vollständig. Denn die in der Vergangenheit viel geschmähte Friedrichstraße gelangt zunehmend in den Fokus internationaler Filialisten des gehobenen Preissegments. Einen wichtigen Meilenstein in der Entwicklung dieser Straße setzt
hier die MEAG in Kooperation mit der Hines-Gruppe als
Dienstleister für die Projektentwicklung mit der Erstellung des Geschäftshausquartiers „Upper Eastside Berlin“,
in dem ca. 10.000 m2 Verkaufsfläche unmittelbar an der
berühmten Kreuzung Unter den Linden/Friedrichstraße
Carl-Schurz-Straße (Spandau)
entstehen. Die höhere Nachfrage findet in deutlich
anziehenden Mieten ihren Niederschlag. Bewegten sich
Gorkistraße (Tegel)
die Spitzenmieten in den letzten zwei Jahren zwischen
90 und maximal 100,– EUR/m2, werden derzeit um 120,–
EUR/m2
verlangt
und
erzielt.
Wenn
von
Karl-Marx-Straße (Neukölln)
der
Friedrichstraße die Rede ist, sollte ein Blick auf den direkt
Müllerstraße (Wedding)
angrenzenden Gendarmenmarkt gestattet sein, wo mit
dem Wunderkind Store Wolfgang Joops ein weiterer
High-Fashion-Standort etabliert wird. Schon vor zwei
Oranienburger/Rosenthaler Straße
Jahren hatte sich Josef Voelk entschlossen, die Luxusboutique „The Corner“ an der gegenüberliegenden
Schloßstraße (Steglitz)
Straßenecke zu etablieren, eine Filiale soll in Kürze an
der Knesebeck-/Ecke Mommsenstraße in der City-West
Teltower Damm (Zehlendorf)
eröffnet werden.
Tempelhofer Damm (Tempelhof)
Und noch eine Entwicklung in der City-Ost ist bemerkenswert: Das Grundstück des einstigen Wertheim-
Wilmersdorfer Straße (Charlottenburg)
Komplexes am Potsdamer Platz, das von der Orco Group
erworben wurde, wird einen ca. 88.000 m2 großen Komplex mit Läden, Büros, Luxuswohnungen und Hotels
erhalten. Bisher beschränkte sich der Einzelhandel
66
0
20
2002
40
2003
60
2004
80
100
120
2005
2006
2007
bekanntlich allein auf die Potsdamer Platz Arkaden. Nunmehr können auch an diesem Standort weitere ca. 3.000 m2 Einzelhandel geschaffen werden, die sich dem Vernehmen nach
schon jetzt einer guten Nachfrage erfreuen.
Der derzeit wohl am stärksten wachsende Einzelhandelsstandort (ohne Center-Entwicklungen) in der City-Ost ist der Standort Hackescher Markt. Einzelhandel in hochwertigen Boutiquen in schmalen Straßen, Passagen und belebten Hinterhöfen bestimmen hier
das Bild. Internationale Lifestylemarken wie Puma oder Tommy Hilfiger fühlen sich magisch
angezogen. Dabei werden derzeit Flächen zu Mieten angeboten, die man vor fünf Jahren
noch als illusorisch bezeichnet hätte, nämlich bis zu 100,– EUR/m2.
Ein besonders interessantes Kapitel stellt die Entwicklung der Schloßstraße dar, die hinsichtlich der Verkaufsfläche, der Filialisierung und der Kaufkraft als zweitgrößtes Berliner
Einzelhandelszentrum bezeichnet werden darf. Derzeit verfügt die Schloßstraße mit rund
160.000 m2 noch über nur halb so viel Verkaufsfläche wie die Einkaufslage am Kurfürstendamm/Tauentzienstraße. Ein Großteil der neuen Flächen wurde im Shopping-Center „Das
Schloss“ mit 25.000 m2 Verkaufsfläche und in dem sogenannten Schloßstraßen-Center der
Tenkhoff-Gruppe mit rund 16.500 m2 Verkaufsfläche neu geschaffen. Das Forum Steglitz
wurde darüber hinaus umfassend modernisiert und vergrößert und verfügt nunmehr über
32.000 m2 Verkaufsfläche. Ergebnis dieser Entwicklung ist die Etablierung eines wirklich
attraktiven Einzelhandelsstandortes. Und weitere große Planungen werfen jetzt schon ihre
Schatten voraus. Bis 2009 soll das Karstadthaus auf etwa 30.000 m2 Verkaufsfläche um das
Doppelte anwachsen und das Sortiment wird in Richtung „Premium“ ausgebaut werden.
Zusammengelegt wird dieses Kaufhaus mit dem auf dem Wertheim-Grundstück entstehenden 70.000 m2 großen Einkaufszentrum, das derzeit durch die Multi Development entwickelt wird. Einige Experten betrachten diesen rasanten Verkaufsflächenzuwachs mit kritischen Augen, denn selbst nach der Inbetriebnahme des neu gebauten SchloßstraßenCenters vor einem halben Jahr waren noch zahlreiche Leerstandsflächen in Erdgeschosslage zu verzeichnen. Auch die Vermietung des Forum Steglitz ist ein halbes Jahr nach
Abschluss der Umbaumaßnahmen noch immer nicht vollständig. Zwischenzeitlich sind
COMFORT bereits einige Nachvermietungsaufträge verschiedener Mieter aus diesen
Centern übertragen worden. Da alle Premiummarken am Standort Schloßstraße zwischenzeitlich mindestens einmal, häufig
jedoch mehrfach vertreten sind, stellt sich
die Frage, mit welchem Mieterbesatz die
Multi Development das neue EKZ
bestücken will. Möglicherweise gelingt
eine erfolgreiche Vermarktung mit dem
Konzept Boulevard Berlin, das eine Stadt
in der Stadt mit überdachten Fußgängerzonen, Brücken, Galerien, Terrassen,
Passagen und Gastronomie ein ShoppingAngebot im oberen Marktsegment
platzieren will. Bedenken zur Dimension
des Vorhabens bestehen jedoch auch sei-
Berlin, Walther-Schreiber-Platz 1,
Schloßstraßen-Center
67
tens der Politik. Die Planungen der Stadt Berlin sehen bis zum Jahr 2020 eine maximale
Verkaufsfläche von 150.000 m2 an der Schloßstraße vor. Die zusätzlichen 36.000 m2 Verkaufsfläche, die mit den Projekten Karstadt- und Wertheim-Grundstück entstehen, sollen
nun insbesondere im Hinblick auf die Auswirkungen auf die Citylage Kurfürstendamm/
Tauentzienstraße einer Überprüfung unterzogen werden.
Aber auch in anderen Stadtteilen Berlins bleibt die Entwicklung der Einzelhandelslagen
spannend. Anfang 2007 hat der Metro-Konzern den neuen Galeria Kaufhof an der
Frankfurter Allee (Friedrichshain/Lichtenberg) eröffnet. Diese Kaufhof-Filiale verfügt über
rund 8.000 m2 Nutzfläche auf vier Ebenen und entstand als dritter Bauabschnitt des gut etablierten Ring-Centers der ECE. Die Filiale wird den bisherigen Standort am Lichtenberger
Anton-Saefkow-Platz ersetzen. Der neue Standort am Ring-Center ist ungleich besser an
den öffentlichen Nahverkehr und an die großen Verkehrsachsen angebunden.
Die Wilmersdorfer Straße im Stadtteil Charlottenburg hat als Einkaufslage bewegte Zeiten
hinter sich. Nachdem Karstadt, P&C und C&A in den vergangenen Jahren in den Standort
investiert hatten, ist mit der im September 2007 erfolgten Eröffnung der WilmersdorferArkaden der mfi der entscheidende Durchbruch gelungen, die Straße wieder für einen größeren Kundenkreis attraktiv zu machen. Es entstanden rund 25.000 m2 Verkaufsfläche und
etwa 100 neue Geschäfte. Auch gegenüber dem sogenannten Kant-Center mit den
Mietern P&C, C&A und Media Markt werden eine Reihe von Geschäftshäusern modernisiert, sodass sich die einzige echte Fußgängerzone in der City-West in Zukunft mit einem
attraktiveren Erscheinungsbild präsentieren wird.
Im gutbürgerlichen Stadtteil Tempelhof wurde im Mai 2007 der Grundstein für das
Einkaufszentrum Hafen Tempelhof gelegt. Es entstehen ca. 19.500 m2 Einzelhandelsfläche
mit Gastronomie und Freizeiteinrichtungen. Als Mieter konnten Marktkauf, Hennes &
Mauritz sowie Media Markt gewonnen werden. Ob sich das zweite in unmittelbarer
Nähe in Planung befindliche Einkaufszentrum der SEPA direkt neben dem Rathaus
gegen den Einkaufsstandort
Hafen
Tempelhof
behaupten kann, bleibt
abzuwarten. Nach den
Wünschen der Kommunalpolitik sollen hier noch einmal 15.000 m2 Einzelhandel
entstehen. Diese Flächen
am Rathaus waren schon
einmal erfolglos vergeben
worden. Man darf gespannt sein, ob der SEPA
nun gelingen wird, hier ein
weiteres Einkaufszentrum
Berlin, Projektstudie Karl-Marx-Str. 92–98
COMFORT: Investment, Consulting, Vermietung
68
in der geplanten Größenordnung zu bauen.
Im Problembezirk Neukölln hat besonders die Karl-Marx-Straße unter der in den letzten Jahren erheblichen Ausweitung der Verkaufsflächen am Standort Gropiusstadt (Gropius-Passagen der HFS) gelitten. Auch die Neukölln-Arkaden der mfi, ein Projekt der KapHag mit
vielen funktionellen Mängeln, konnten nicht zu einer Trendumkehr beitragen. Nun hat sich
der Düsseldorfer Projektentwickler CENTRUM des ehemaligen Hertie-Kaufhauses in prominenter Lage angenommen. Die Planungen sehen ein modernes Geschäftshaus mit acht
Mieteinheiten vor, deren Branchenschwerpunkt Textilien sein werden. Die Fertigstellung ist
für 2009 vorgesehen. COMFORT Berlin ist eingedenk der laufenden Gespräche zuversichtlich, bereits in Kürze die Vollvermietung vermelden zu können.
Dass das Verkaufsflächenwachstum in Berlin partiell mittlerweile die Nachfrage überschreitet und an Grenzen politischer Akzeptanz stößt, zeigt das Beispiel Pankow. Hier plante die Aurelis Real Estate, auf dem ehemaligen Güterbahnhof ein EKZ mit 120.000 m2 Verkaufsfläche zu errichten. Der Handelsverband Berlin-Brandenburg hatte sich
jedoch gegen diese Entwicklung ausgesprochen, da hiermit alle Bemühungen um eine Revitalisierung des mittelständischen Einzelhandels in Pankow zunichte gemacht
worden wären. Vor dem Hintergrund, dass in jeweils 15
Minuten Fahrentfernung weitere etablierte Einkaufszentren zu erreichen sind (Schönhauser Allee Arkaden und
Märkisches Zentrum), und unter Berücksichtigung der Tatsache, dass es seit vielen Jahren mit dem Einkaufszentrum
der Fundus-Gruppe an der Breiten Straße einen etablierten Einkaufsmittelpunkt im Stadtteil gibt, ist diese Entscheidung zu begrüßen.
René Junge,
Vermietung
Höchstmieten in Berlin 2007
TOP-CITY
Berlin
Alexanderplatz (City Mitte)
Carl-Schurz-Straße (Spandau)
Friedrichstraße (City Mitte)
Gorkistraße (Tegel)
Karl-Marx-Straße (Neukölln)
Kurfürstendamm
Müllerstraße (Wedding)
Oranienburger Straße/Rosenthaler Straße (Mitte)
Schloßstraße (Steglitz)
Tauentzienstraße
Teltower Damm (Zehlendorf)
Tempelhofer Damm (Tempelhof)
Wilmersdorfer Straße (Charlottenburg)
Einwohner
3.395.189
EH-KKZ
94,8
ZKZ
109,0
80–120 m² [€ /m²]
300–500 m² [€ /m²]
120
70
50
23
120
70
50
40
25
22
180
32
120
16
30
90
105
65
230
80
35
85
155
40
20
60
69
BRANDENBURG
Die Stimmung in der Brandenburger Wirtschaft hellt
sich im Zuge des allgemeinen Aufschwungs auf und
ansteigende Investitionen kurbeln den Konjunkturmotor
langsam wieder an. Es bleibt die bange Frage, ob es sich
in Brandenburg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
60
um einen nachhaltigen Aufschwung handelt, der auch
50
weiterhin Investitionen mit sich bringt. Der Branden-
40
burger Einzelhandel könnte diese Stabilität gebrauchen.
30
Die Städte im Einzelnen:
20
10
Potsdam
0
Die Landeshauptstadt Potsdam behauptet im Vergleich
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Brandenburg
der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Region Ost
nach Berlin, Leipzig und Dresden einen beachtlichen vierten Platz und besetzt mit einer Kaufkraftkennziffer von 95,5 in 2006 den ersten Platz in der gesamten Region.
Potsdam als größte Stadt im Land Brandenburg ist mit einem Durchschnittsalter von
41,4 Jahren eine der jüngsten Landeshauptstädte Deutschlands. Und nicht nur das. Sie ist
– entgegen dem Trend in der Region Ost – auch eine wachsende Stadt. Ihre Einwohnerzahl
ist von 2004 auf 2005 (Stichtag jeweils 31.12.) von 144.544 auf 146.430 Einwohner angestiegen. Neben dem natürlichen Bevölkerungswachstum ist ein stetiger Zuzug von Neubürgern hierfür verantwortlich. Langfristige Prognosen gehen davon aus, dass sich die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2020 auf rund 160.000 erhöhen wird.
Die Arbeitslosenquote ist mit 10,9% deutlich unter den Werten sowohl für das Land
Brandenburg als auch für die übrigen ostdeutschen Regionen. Die meisten Angestellten
finden im Dienstleistungs- und Verwaltungssektor eine Beschäftigung.
Potsdam verfügt insgesamt über Verkaufsflächen in einer Größenordnung von rund
195.000 m2, die sich zum überwiegenden Teil auf die Standorte Brandenburger Straße,
Zentrum Babelsberg, Einkaufszentrum Stern Center, Bahnhofspassagen und das MarktCenter an der Breiten Straße verteilen. Mit einer Verkaufsfläche von ca. 1,3m2 je Einwohner ist ein Wert erreicht, der im Vergleich zu anderen Oberzentren durchaus noch Zuwachs
ermöglicht. Dieses Wachstum sollte jedoch schwerpunktmäßig im Zentrumsbereich
Brandenburger Straße/Friedrich-Ebert-Straße erfolgen, um das Gewicht der City gegenüber
den nicht integrierten Handelsstandorten weiter zu stärken.
Entscheidende Zäsur für die Einkaufsstraße Brandenburger Straße im positiven Sinne
war die Eröffnung des Karstadthauses im Jahr 2006. Seitdem haben sich die Passantenfrequenzen stetig erhöht. Nach der Eröffnung dieses Kaufhauses konnte ein beachtlicher
Nachfrageschub insbesondere von Young-Fashion-Filialbetrieben verzeichnet werden. Alle
70
bedeutenden Young-Fashion-Marken suchen mittlerweile geeignete Geschäftsflächen am
Standort. COMFORT Berlin konnte beispielsweise ca. 550m2 Mietfläche an der Brandenburger
Straße 59/60 an einen Partner des Modeunternehmens s. Oliver vermitteln, der hier im Frühjahr 2008 ein neues s. Oliver-Modehaus eröffnen wird.
Dennoch kann die 1A-Lage Brandenburger Straße vor allem im Wettbewerb mit dem in
Stadtteillage befindlichen Einkaufszentrum Stern Center ihr Kundenpotenzial noch nicht
entscheidend ausschöpfen, da neben dem Karstadthaus nur noch ein H&M-Modehaus
sowie ein Kleinkaufhaus Strauss als Magnetbetriebe fungieren. Besonders hinderlich für
die Ansiedlung weiterer Modehandelsbetriebe, die Geschäftsflächen ab einer Größe von
ca. 400 m2 nachfragen, sind die aufgrund der barocken Stadtstruktur sehr restriktiven Denkmalschutzauflagen, die Projektentwicklungen für Einzelhandelsflächen dieser Größe häufig behindern. Hier
wäre die Umsetzung der Forderung „Denkmalschutz
mit Augenmaß“ der IHK Potsdam die richtige Antwort
für eine weitere Stärkung der Citylage gegenüber den
nicht integrierten Handelsstandorten.
in Potsdam für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
90
80
70
Die Mieten in der Brandenburger Straße sind im Steigen
60
50
begriffen und haben im Verlauf des Jahres 2006 bis
40
Mitte 2007 um gut 14% zugelegt. Für einen Laden mit
30
einer Geschäftsfläche in der Größe zwischen 80 und
120 m2 werden je nach Zuschnitt und Lage in der Fußgängerzone zwischen 60,– und 80,– EUR/m2 monatlich
bezahlt. Einheiten zwischen 300 und 600 m2 erzielen 35,–
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Potsdam
bis 45,– EUR/m2.
Cottbus
Die Top-Einkaufslage der Brandenburger
Innenstadt, Spremberger Straße, leidet
in
erheblichem
Maße
unter
den
großflächigen Fachmarktzentren in der
Außenstadt sowie der abseits der
Fußgängerzone
entstandenen
so-
genannten „Spree-Galerie“. Sowohl
dieses Einkaufszentrum als auch der
„Lausitz-Park“ und das „Cottbus-Center“
mit ingesamt rund 60.000 m2 Verkaufsfläche werden bevorzugt von den Cottbusser Kunden aufgesucht. Obwohl mit
H&M und Esprit Publikumsmagneten in
der Fußgängerzone angesiedelt sind, ist
die Passantenfrequenz für eine Stadt mit
Cottbus, Spremberger Straße 10–12, Dahlback
COMFORT: Vermietung
71
ca. 100.000 Einwohnern vergleichsweise gering. Insofern wird das neue Einkaufszentrum
„Carl-Blechen-Karree“, das zwischen Stadthalle und Brandenburger Platz mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone ca. 19.900 m2 Verkaufsfläche und ca. 85 Ladengeschäfte erhalten wird, von allen Seiten begrüßt. Ein großer Verbrauchermarkt, ein Fachmarkt für Unterhaltungselektronik und ein Textilmodehaus haben bereits Mietverträge unterschrieben, die
Eröffnung ist für September 2008 geplant. Für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 und 120 m2 in besten innerstädtischen Lagen werden rund 30,– EUR/m2 gezahlt.
Brandenburg an der Havel
Der Brandenburger Einzelhandel spielt sich insgesamt betrachtet in großen Teilen in der
Peripherie der Städte ab. Große Fachmarktzentren in Stadtrandlage wie das Brandenburger Einkaufszentrum in Wust und SB-Warenhäuser in Zwischenstadtlage ziehen nahezu die
gesamte Nachfrage auf sich. Die Fußgängerzone der Brandenburger Innenstadt verzeichnet dagegen relativ schwache Passantenfrequenzen. Nur zwei Ankerbetriebe (H&M und
ein Intersport-Fachgeschäft) können nicht genügend Kunden anziehen. Abhilfe schaffen
könnte das derzeit in der Planung befindliche Sankt-Annen-Center der Egenter Projektentwicklung mit rund 12.000 m2 Verkaufsfläche. Dies sollte zu einer Attraktivitätssteigerung
der Innenstadt beitragen und in Folge auch höhere Passantenzahlen nach sich ziehen.
Frankfurt/Oder
Die Stadt Frankfurt/Oder kann sich trotz ihres Standortes an der deutsch-polnischen
Grenze kaum in Szene setzen. Die zentrale Shopping-Lage der Stadt befindet sich an der
Karl-Marx-Straße, wobei diese Einkaufslage mit einem geringen Filialisierungsgrad und
Leerstand zunehmend ins Hintertreffen geraten ist. Vielmehr konzentriert sich das Haupteinkaufsgeschehen mit gutem Filialbesatz auf das Center-Ensemble Oderturm und LennéPassagen (30.000 m2 Verkaufsfläche), wobei auch hier einige Leerstände unübersehbar sind.
Auch in Frankfurt/Oder, das noch mit einer relativ guten Zentralität von 108,2 und einer Kaufkraftkennziffer von 82,0 aufwarten kann, wird deutlich, dass eine Innenstadt bei einem geringen Kaufkraftpotenzial und zu viel Verkaufsfläche an der Peripherie notleidend werden muss.
Das Spitzkrug Multi Center an der Berliner Chaussee erfreut sich dagegen konstant guter
Nachfrage bei Filialunternehmen.
Schwedt
Schwedt ist eine Stadt mit mehreren Einkaufszentren und einer ebenfalls notleidenden
Innenstadt. Das Oder-Center der ECE dominiert mit ca. 18.000 m2 Mietfläche und rund
60 Fachgeschäften in nicht integrierter Lage den Handel in dieser Stadt. Daneben gibt es
noch die Uckermark-Passagen mit etwa 30 Geschäften, die Altstadt-Passagen, welche sich
direkt in der Altstadt befinden, das Nord-Center mit rund 16 Geschäften sowie das
Centrum-Kaufhaus Schwedt, welches bereits in den 70er-Jahren zu den ersten Waren-
72
hausneubauten im Oderbezirk zählte. Es ist mit der Kaufland-Erweiterung von den Einheimischen gut angenommen worden, jedoch werden hier nur Versorgungseinkäufe
getätigt. Das erste Obergeschoss ist mangels Nachfrage nahezu unvermietet.
Höchstmieten in Brandenburg 2007
TOP-CITY
Cottbus
Potsdam
Einwohner
105.309
147.583
EH-KKZ
90,9
95,0
ZKZ
143,8
86,8
80–120 m² [€ /m²]
30
80
300–500 m² [€ /m²]
20
45
73
BREMEN
Die Bremer Innenstadt leidet nach wie vor unter den
historisch gewachsenen und starken Einzelhandelsstandorten an der Peripherie und im Umland des Bundes-
in Bremen für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
landes Bremen. Das spiegelt sich in der für eine Stadt mit
mehr als 540.000 Einwohnern relativ niedrigen Zentralität von 124,7 wider. Die Einzelhandelskunden aus dem
Umland werden durch den Weser Park in Bremen-Osterholz, den Dodenhof in Posthausen, das Roland-Center
in Bremen-Huchting und in der Zukunft auch durch die
Waterfront am Bremer Werfthafen abgefangen. Zudem
plant die Krieger-Gruppe die Ansiedlung eines Möbelmarktes mit 45.000 m Mietfläche in der Nähe des Weser
2
Parks.
140
120
100
80
60
40
20
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Bremen
Der Space Park, eine der wohl bekanntesten Immobilien-Fehlinvestitionen in Deutschland,
hat einen neuen Eigentümer/Investor gefunden und wurde in Waterfront Bremen umgetauft. Mit einigen architektonischen Änderungen und wahrscheinlich deutlich geringeren
Mietpreisen für den Einzelhandel ist es gelungen, eine Reihe namhafter überregionaler
Einzelhändler für das Einkaufscenter als Mieter zu gewinnen.
Durch die zusätzlichen 44.000 m2 Verkaufsfläche der Waterfront Bremen ist die Nachfrage
nach Einzelhandelsflächen in der Bremer Innenstadt naturgemäß gesunken. Viele Einzelhändler, die in Bremen noch nicht vertreten sind, weichen auf die Einkaufscenter-Standorte
aus. Die Einzelhändler, die schon in der Bremer Innenstadt vertreten sind und sich aufgrund
neuer Filialkonzepte vergrößern möchten, erwägen ebenfalls die Abwanderung in die
Peripherie.
Die Bremer 1A-Lage in der Innenstadt mit der Obern- und Sögestraße, Lloyd-Passage und
mit Abstufung auch der Hutfilterstraße ist aufgrund ihrer Topografie und Geschichte kurz
und klein. In der Bremer Innenstadt finden sich nur rund 15% der Bremer Einzelhandelsflächen insgesamt. Neben dem Missverhältnis zwischen der Bremer Innenstadt und den peripheren Lagen fehlen gewisse Flächenformate in der von Passagen und Höfen geprägten
Innenstadt komplett.
Als stärkste Lage muss die Obernstraße angesehen werden. Gegenüber von Karstadt konnten sich The Phone House und Frenz Optik neu ansiedeln. Auch Snipes hat zwischenzeitlich an der Obernstraße eröffnet.
Die Sögestraße hat sich in der Vergangenheit von einer Luxuslage immer mehr zu einer
zusätzlichen Konsumlage entwickelt, was auch an der sehr guten Passantenfrequenz und
der Zufriedenheit der Einzelhändler in dieser Lage ablesbar ist. Die lokalen Einzelhändler
und Luxusanbieter sind in Richtung Katharinen-Passage und Domhof ausgewichen.
74
Die Lloyd-Passage profitiert nach wie vor von der direkten Parkhausanbindung,
den teilweise von der Obernstraße durchgehenden Einzelhandelsflächen und den
Magnetbetrieben Karstadt und Galeria Kaufhof, die direkt an die Lloyd-Passage
angebunden sind.
Die Hutfilterstraße ist als der schwächste Teil der Bremer Innenstadt anzusehen. Durch die
Ansiedlung der Görgens-Gruppe mit dem Konzept Kult/Planet und des Geschenkartikelanbieters Das Depot im hinteren Teil der Obernstraße profitiert jedoch auch die Hutfilterstraße. Am Ende der Hutfilterstraße soll sich das Kleinkaufhaus Strauss Innovation ansiedeln, sodass künftig von einer Verbesserung der Lage ausgegangen werden muss. Gegenwärtig jedoch gibt es immer noch Leerstand und 1-Euro-Shops im hinteren Bereich, die das
Bild trüben.
Durch das Einkaufszentrum Waterfront wird die Bremer Innenstadt nun weiter
geschwächt. Die Stadt hat aus den Fehlern der Vergangenheit nicht gelernt und muss
nun damit leben, dass ihre Innenstadt im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten
als eher schwach anzusehen ist. Auch die Mieten sind in den letzten Jahren nur geringfügig gestiegen, sodass die notwendigen Investitionen in die Immobilien, welche die
Attraktivität der Innenstadt steigern und neue Flächenformate schaffen könnten, bislang
ausgeblieben sind.
Bremerhaven
Bremerhavens Einzelhandel bleibt geprägt durch die schlechten wirtschaftlichen Rahmendaten der Stadt. Von dem Niedergang der deutschen Werftenindustrie in den 80erJahren des vergangenen Jahrhunderts konnte sich Bremerhaven bislang nicht erholen. Die
Kaufkraft liegt mit 81,0 deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Durch Milliardensubventionen versucht das Land Bremen nun gemeinsam mit dem Bund den Standort zu
stabilisieren. So werden Logistiksektor und Hafenwirtschaft vergrößert, wird in die Lebensmitteltechnologie investiert, ein Forschungskompetenzzentrum für die Windkraft
offshore gegründet und der Tourismus verstärkt. Insbesondere das Schifffahrtsmuseum,
das Klimahaus und das deutsche Auswandererhaus sollen den Tourismusstandort
Bremerhaven attraktiver machen.
Die Bürgermeister-Smidt-Straße als 1A-Lage hat das topografische und architektonische
Problem, zu lang und zu breit zu sein. So ist speziell der vordere Teil der BürgermeisterSmidt-Straße durch Leerstand und 1-Euro-Shops geprägt. Der mittlere Bereich in der Nähe
von Karstadt und dem Columbus-Center ist am stärksten zu bewerten. Durch die Ansiedlung von Hennes & Mauritz in der Nähe des Columbus-Centers konnte dieser weiter
gestärkt werden. Dennoch ist die Nachfrage nach Flächen weiterhin sehr gering. Die
geplanten 13.000 m2 Fläche in dem sogenannten Mediterraneo werden eine schwache
Bürgermeister-Smidt-Straße eingedenk der geringen Flächennachfrage weiter
schwächen. Dies gilt insbesondere, weil der Standort nicht direkt an die Innenstadt
angeschlossen wurde.
75
Noch haben sich Bemühungen um den Standort Bremerhaven also nicht auf den Einzelhandelsstandort niedergeschlagen. Die weitere Entwicklung bleibt spannend.
Ansgar Müller
Investment
Höchstmieten in Bremen 2007
TOP-CITY
Bremen
Obernstraße
Sögestraße
Hutfilterstraße
Bremerhaven
76
Einwohner
546.852
EH-KKZ
98,0
ZKZ
125,0
80–120 m² [€ /m²]
110
115
75
116.615
89,3
130,5
32
300–500 m² [€ /m²]
65
70
40
18
HAMBURG
Hamburg zieht als zweitgrößte Stadt Deutschlands
zwangsläufig das Interesse aller national und international erfolgreichen Einzelhandelsketten auf sich. Die
wirtschaftlichen Rahmendaten und vor allen Dingen die
anhaltend starke Nachfrage nach Verkaufsflächen in
den Top-Lagen der Innenstadt Hamburgs weisen auf ein
in Hamburg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
240
210
180
150
weiterhin enormes Wachstumspotenzial für die Hanse-
120
stadt hin. Hiervon partizipiert in starkem Maße die Innen-
90
stadt, die als Aushängeschild für Qualität und Wachstum
60
zugleich gilt.
30
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Der stationäre Einzelhandel in Hamburg lag im Jahr
2006 mit einem Umsatzplus von 2,5% ebenso wie 2005
Ladenmieten in Hamburg
einmal mehr deutlich über dem Bundesdurchschnitt, der
nur rund 0,8% betrug. Faktisch hat der Hamburger Einzelhandel seit dem Jahr 2000 rund
0,5 Mrd. EUR Umsatz hinzugewonnen. Allein etwa 1,8 Mrd. EUR hiervon werden in der
Hamburger Innenstadt erwirtschaftet und unterstreichen deren herausragende Rolle. Und
diese Tendenz setzt sich fort. Für das 1. Halbjahr 2007 zeigt der Hamburger stationäre
Einzelhandel mit 0,9% plus (preisbereinigt) im Gegensatz zum Bundesdurchschnitt mit
minus 1,5% (preisbereinigt nominal 0,8%) eine ordentliche Entwicklung auf.
Aufbauend auf der Gesamtentwicklung in 2005 und 2006 kann davon ausgegangen werden, dass das Wachstum in Hamburg weiter über dem Bundesdurchschnitt liegen wird.
Welche Faktoren aber werden die zukünftige Entwicklung der Wirtschaftsmetropole
Hamburg, insbesondere der Innenstadt, maßgeblich determinieren?
• Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) prognostiziert für die Wirtschaft weiterhin einen Höhenflug. Die Konjunkturaussichten für die Hansestadt sind so gut wie seit
2001 nicht mehr. Während die Forscher für 2007 deutschlandweit ein Wachstum von
2,3% erwarten, dürfte es in Hamburg bei 3,7% liegen. Auch für 2008 hält die gute Wirtschaftslage an, für Deutschland erwartet das HWWI einen Zuwachs des Bruttoinlandsproduktes von 2,4%, für Hamburg sogar 4,2%.
• Nach der Frühjahrsumfrage der Handelskammer unter 1.600 Hamburger Firmen will jedes
vierte Unternehmen 2007 seinen Personalbestand erhöhen, nur 7,5% wollen ihre Mitarbeiterzahl reduzieren. Zugleich bewerten die Firmen ihre Geschäftslage derzeit als so gut
wie seit 16 Jahren nicht mehr.
• Die Hamburger Arbeitsagentur geht davon aus, dass die Arbeitslosigkeit nachhaltig
weiter sinkt. Die Zahl der freien Arbeitsplätze in Hamburg liegt aktuell bei rund
71.000 Stellen.
• Nach einer neuen Studie des Prognos Instituts wird Hamburg in den Jahren bis 2030 auf
ein durchschnittliches Wachstum von 1,7% kommen und rangiert nur knapp hinter den
besten Bundesländern Bayern und Baden-Württemberg.
77
• Jeder dritte Arbeitsplatz in Hamburg ist in einer Wachstumsbranche angesiedelt. Mit dieser Quote liegt Hamburg an der Spitze aller Bundesländer.
• Im Vergleich zu anderen Bundesländern wird Hamburg der Prognos-Studie zufolge auch
weniger stark vom demografischen Wandel betroffen sein. Während der Großteil der
Bundesländer mit einer schrumpfenden Einwohnerzahl rechnen muss, steigt der Studie
zufolge die Bevölkerungszahl in Hamburg bis 2030 um rund 85.000 Mitbürger.
• Die Einkommensentwicklung bleibt überdurchschnittlich.
• Die persönliche Einschätzung der Bevölkerung zu ihrer Stadt ist sehr positiv. Dies ist das
Ergebnis einer repräsentativen Umfrage, für die das Marktforschungsinstitut Cima 1.800
Haushalte befragt hat. Demnach sind die Innenstädte von München, Hamburg und Berlin bei den Deutschen am beliebtesten. Dabei hat München mit der Zustimmung von 14,6%
der Befragten im Vergleich zur letzten Befragung 2002 (16,3%) merklich verloren, während
Hamburg mit 11,8% ein deutliches Plus gegenüber 2002 (6,4%) zu vermerken hat.
• Wachstumsmarkt Hafen und Hafenentwicklung: Seit Jahren ist der Hafen das Zugpferd
der Hamburger Wirtschaft. Hier helfen der wirtschaftliche Hinterraum Ostsee wie auch
China.
• Einen nicht unerheblichen Anteil an dieser Gesamtentwicklung und Einschätzung hat der
politische Wille in Hamburg, auf Wachstum zu setzen. Mit dem Zukunftsprogramm „Wachsende Stadt“ hat die Politik erkennbare, begreifbare und nachvollziehbare Wachstumsziele und Maßnahmen ergriffen, die die Sogwirkung auf Investoren, Kapital, Wissen und
Menschen signifikant erhöht haben.
• Die anhaltende Qualitätsverbesserung, vor allen Dingen auch der Innenstadt, hat die Sogkraft und Attraktivität befördert. Der Tourismus erfährt ständige Steigerungen. 2006
stiegen die Besucherzahlen auf weit über 6 Mio. Touristen. Dies bedeutet eine Steigerung von mehr als 11% zum Jahr 2005. Vor allen Dingen der ansteigende Anteil ausländischer Besucher ist in diesem Zusammenhang hervorzuheben.
• Das hochwertige Verbrauchssegment zeigt auf breiter Sortimentsbasis eine anhaltend stabile Umsatzentwicklung auf. Die Luxuskonzerne wie LVMH, PPR oder Richemont freuen
sich über ein jährliches zweistelliges Umsatzwachstum. Unter der Headline „Luxus ist geil“
setzte sich auch das Handelsblatt mit dieser Entwicklung auseinander. Als soziale Funktion von Luxus wird die Abgrenzung in einer Massen- und Überflussgesellschaft definiert,
in der alles immer und überall zu kaufen ist. Es zählt das Besondere. Die Lust auf Luxus
ist durch nichts größer geworden als durch die „Geiz ist geil“-Parole. Wer clever geizt,
kann auch mal prassen. Dieses Entscheidungsmuster ist ausschließlich innenstadtkompatibel. Die Befriedigung emotionaler Bedürfnisse ist meist nur in den guten Innenstadtlagen zu bedienen. Dies sind die tieferen Hintergründe für die anhaltend positive Entwicklung der Luxuslagen in der City-West von Hamburg und die anhaltende Nachfrage
nach Flächen auch in den angrenzenden räumlichen Bereichen.
Welche erkennbaren Auswirkungen zeigen diese Perspektiven?
Auch die Einzelhandelsmieten sind ein Produkt von Angebot und Nachfrage, von Flächenproduktivität und ein Ausdruck dafür, welches Potenzial ansiedlungswillige Einzelhändler
einem Standort beimessen. Dementsprechend ist die Höhe der Einzelhandelsmiete auch
ein Gradmesser für die Leistungsfähigkeit eines Standortes. Einzelhändler entscheiden über
einen Standort in der Regel ausschließlich nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Die Miet-
78
kosten sind nach den Personalkosten der zweithöchste
Kostenblock eines Einzelhändlers. Die nachfolgenden
Hamburg: prozentuale Entwicklung 1A-Lagen
und City-Ost und -West
10
Charts geben einen Überblick über die momentane
9
Mietpreissituation der Hamburger Innenstadt. Der Innen-
8
stadtbereich West hat eine spürbare Aufwertung erhal-
6
ten und die Mieten steigen hier am stärksten.
5
7
4
3
Grundsätzlich haben die Mieten am Neuen Wall mit der
2
hoch frequentierten Spitalerstraße gleichgezogen, so-
0
1
2002 2003 2004 2005 2006 2007
dass es in Hamburg mit der Mönckebergstraße, dem
% Entwicklung aller 1A-Lagen
Neuen Wall und der Spitalerstraße bereits drei 1A-Lagen
% Entwicklung City-Ost
% Entwicklung City-West
gibt, in denen Mieten jenseits von 200,– EUR/m2 generiert werden.
gleich der Mietentwicklung aller Metropolen, wenn man
den Mittelwert aller von der COMFORT untersuchten 1ALagen heranzieht. Hier ist festzustellen, dass Hamburg
den höchsten Wert aller deutschen Großstädte verzeichnet.
Die Nachfrageintensität deutet darauf hin, dass diese
Mietpreisentwicklung, die ebenso überdurchschnittlich
ist wie die Umsatzentwicklung, anhalten wird. Je nach
Lagequalität kann mittelfristig von einer jährlichen Miet-
Ladenmieten in 1A-Lagen in Hamburg 2007
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Ju
ng
fe
rn
sti
M
eg
ön
ck
eb
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gs
tr.
Ne
ue
Po
rW
sts
all
tr.
/G
er
ho
fst
r.
Sp
ita
lst
r.
Interessant ist in diesem Zusammenhang auch ein Ver-
steigerung von 5 bis 10% ausgegangen werden.
Weitere Entwicklung
Sowohl Einzelhandel als auch Investoren haben die Situation erkannt und agieren entsprechend. Die Investi-
Vergleich Mietentwicklung Metropolen
– Mittelwert aller 1A-Lagen –
250
tionstätigkeiten der Einzelhändler, der Projektentwickler,
aber auch der Investoren zeigen eine ungebrochen posi-
200
tive Einstellung. Die Nachfrageintensität ist hoch und kann
150
in der Innenstadt nicht annähernd befriedigt werden.
100
Ein wesentliches Merkmal der Hamburger Innenstadt ist
die qualitative Aufteilung in den Innenstadtbereich Ost
und West mit den jeweils unterschiedlichen Entwicklungszyklen. So ist die Mönckeberg- und Spitalerstraße in
den letzten Jahren einmal komplett runderneuert worden.
50
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Berlin
Köln
Frankfurt am Main
München
Hamburg
In keiner Großstadt Deutschlands hat sich innerhalb kurzer Zeit das gesamte Flächenangebot durch Investitionen oder Neuansiedlungen so verändert wie in diesen beiden
Straßen. Ein Großteil aller national und international erfolgreichen Einzelhändler ist derzeit hier vertreten. In einem nächsten Schritt soll nun die Mönckebergstraße weiter ver-
79
edelt werden. Durch eine Initiative des „Trägerverbundes Projekt Innenstadt“ wird an
einem Beleuchtungskonzept für die Mönckebergstraße gearbeitet. Somit werden die Aufenthaltsqualität und der Anspruch dieser Einzelhandelslage weiter verbessert.
Dennoch gibt es für die Zukunft eindeutige Entwicklungshemmnisse, welche die City-Ost
ins Hintertreffen geraten lassen könnten. Die 1A-Lage in diesem Stadtquartier lässt sich
aufgrund der topografischen Situation nicht mehr beliebig vermehren. Der Glockengießerwall wie auch die Steinstraße behindern eine weitere Entwicklung. Auch haben die
Anstrengungen in Richtung Binnenalster, Parkhäuser, Gestaltung Gertrudenkirchhof,
Gerhart-Hauptmann-Platz nicht zu einer Verbesserung oder zu einer Entwicklung von
Einzelhandelslagen geführt. Somit bleibt für die Zukunft die Ansiedlungsmöglichkeit für
neue nationale oder internationale Konzepte in der City-Ost begrenzt. Dies bedeutet aber
auch, dass bei Mieterwechseln aufgrund des Nachfragedruckes die Mieten in Bestlage
erheblich steigen werden.
Verändern bzw. verbessern könnte diese Situation eine stadtgestalterische Anbindung des
Kontorhausviertels in Richtung Hafencity und eine Neuplanung der City-Hochhäuser in dem
oben geschilderten Sinne. Für diese Entwicklung hat sich ebenfalls der Trägerverbund
Projekt Innenstadt e.V. stark gemacht.
Hamburg, Mönckebergstraße, Karstadt
80
Die Fertigstellung der Europa Passage
war wohl das herausragende Einzelhandelsereignis des Jahres 2006. Im Hinblick
auf die Verbesserung der Aufenthaltsqualität hat die Europa Passage durch
ihre städtebauliche und architektonische
Lösung neue Akzente gesetzt. Auch das
vielfältige gastronomische Angebot hat
die Aufenthaltsdauer der Kunden erhöht,
wenn auch die Qualität und die Kundenansprache sehr einseitig sind. Die
hohe Frequenz in den Ein- und Ausgangsebenen Mönckebergstraße/Ballindamm zeigt, dass sich eine Scharnierwirkung zwischen City-Ost und City-West
etabliert, wobei es durch das Angebot
innerhalb der Europa Passage fraglich ist,
ob die Niveaulage Ballindamm und im
weiteren Verlauf die City-West diese jetzt
generierte Frequenz qualitätsmäßig
überhaupt benötigen.
Hamburg, Jungfernstieg 40, Bestseller
COMFORT: Vermietung
Die Vielzahl der Ein- und Ausgänge in die unterschiedlichen Richtungen sowie die fünf Verkaufsebenen machen aber die Orientierung für den Besucher nicht unbedingt einfacher.
Das Angebot ist stark filialistenorientiert und auf ein jüngeres Publikum ausgerichtet.
Damit stellt es nicht die Ergänzung zu dem bestehenden Innenstadtangebot dar, die
ursprünglich angekündigt worden war. Die jetzigen Erkenntnisse weisen mehr auf Umsatzverlagerungen denn auf Umsatzsteigerungen hin. Dementsprechend ist von unserer Seite
aus zu konstatieren, dass die Europa Passage zwar die Verkaufsfläche in der Innenstadt um
gut 20.000 m2 bereichert hat, aber wegen der Passage wird es zukünftig keine zusätzlichen
Innenstadtbesucher geben.
Vergleichbar zur City-Ost stellt sich der Nachfragedruck für den gesamten City-West-Bereich
(Jungfernstieg, Gänsemarkt, Poststraße, Gerhofstraße, Neuer Wall, Große Bleichen und Hohe
Bleichen) dar, wobei die zur Verfügung stehenden öffentlichen Räume und die Bausubstanz im Gegensatz zur City-Ost Entwicklungsmöglichkeiten für die Zukunft lassen. Berücksichtigt man die bereits geschilderte Wirtschaftsentwicklung, leitet sich hieraus auch ein
qualitativer Anspruch für die Innenstadt ab. Die Entwicklungsqualität wird weniger in Richtung Masse (City-Ost), sondern mehr in Richtung Klasse (City-West) gehen.
Die erheblichen Spielräume, die es in diesem Stadtquartier gibt, werden aufgrund der Nachfrageintensität zwangsläufig zu Ansiedlungen auch in solchen Lagen führen, die bisher nicht
unbedingt im Fokus der Expansion standen. Somit wird es eine weitere Annäherung der
Mietpreise zur City-Ost geben. Es ist davon auszugehen, dass in exzellenten Lagen der CityWest die Mieten mittelfristig ebenso um 5 bis 10% anziehen werden.
81
Nachdem nun der Business Improvement District (BID) für den Neuen Wall gegriffen hat
und sich das letzte Drittel in Richtung Stadthausbrücke entwickelt, zeigen auch die
weiteren Anstrengungen am Jungfernstieg Erfolge, welche die weitere Aufwertung der
Colonnaden unterstützen.
Die nebenstehende Karte
verdeutlicht noch einmal
die gewaltigen Anstrengungen, die in der CityWest gegriffen haben.
11
Das bislang etwas zurückhaltende
Drittel
des
Neuen Walls erhält nun
am Markt eine große Aufmerksamkeit. So hat der
8
Investor Newport GmbH
die ehemalige Bornhold-
7
6
Immobilie Neuer Wall
76–82 erworben und wird
5
4
durch eine hochwertige
3
Entwicklung den gesamten
Bereich
stärken.
2
Die COMFORT Hamburg
1
unterstützt und begleitet
diesen Investor bei seinen
Bemühungen, das letzte
Drittel mit 2.000m2 Ver-
10
9
kaufsfläche hochwertigen Einzelhandels zu veredeln (Nr. 1).
Hamburg, Einzelhandelsentwicklung City-West
Inhalt des nächsten Immobilienpaketes der Stadt Hamburg wird sicher die Baubehörde, Ecke
Neuer Wall/Stadthausbrücke, sein. Hier gibt es bereits ambitionierte Projektentwicklungspläne, die rund 14.000 m2 Einzelhandelsfläche vorsehen und eine weitere Verbindung
zwischen Neuem Wall und Großen Bleichen schaffen (Nr. 2).
Der Bleichenhof (Nr. 3) ist vor einigen Monaten an einen namhaften Hamburger Investor
veräußert worden. Brancheninsider gehen von einer Neukonzeptionierung im Zusammenhang mit der Baubehörde aus. Der Bleichenhof selbst verfügt über 800 Parkplätze. Der
neue Eigentümer des Kaufmannshauses (Nr. 4) plant eine Neupositionierung dieser Immobilie, die gegenwärtig der Bedeutung der Großen Bleichen für den Einzelhandel nicht
gerecht wird. Die aktuell ebenfalls nicht mehr zeitgemäße Passage Alte Post (Nr. 5) erhält
mit Sicherheit eine umfangreiche Neuausrichtung. Der Beginn hierfür ist im Jahr 2008
angesiedelt. Eine weitere Projektentwicklung der Firma Famos an den Großen Bleichen 34
(Nr. 6) wird diesen Straßenbereich ebenso stärken. Auf rund 1.200 m2 Einzelhandelsfläche
82
wird sich zukünftig ein gehobenes Angebot ansiedeln. In dem architektonisch hochwertigen Neubau Hohe Bleichen 10 eröffnete 2004 das deutschlandweit erste Restaurant der
erfolgreichen Kette „Vapiano“ (Nr. 7) und hat somit den gesamten Bereich Heuberg und
Hohe Bleichen/Abc-Straße in den Fokus alternativer Architektur und Konzepte gebracht.
Mit der Firma Linette hat sich auch ein erfolgreiches Hamburger Einzelhandelsunternehmen
angesiedelt. Im selben Gebäude hat im ersten Obergeschoss das Szene-Restaurant „Die Bank“
eröffnet und ist für die Hamburger Geschäftswelt zu einer regelmäßigen Anlaufstelle
geworden (Nr. 8). Auch die Luxushotels Sofitel Hamburg am Alten Wall (Nr. 9) und
Steigenberger (Nr. 10) bereichern diesen Stadtbereich. Letztlich beflügelt auch die
Projektentwicklung „Opernhof“ der Carlyle Group direkt am Gänsemarkt (Nr. 11) mit
zukünftig mehr als 2.000 m2 Fläche die weitere Entwicklung der Dammtorstraße und
der Colonnaden.
Welche Hemmnisse bestehen für die weitere Entwicklung?
Eine Gefahr besteht darin, dass die in der Innenstadt von Hamburg sich bietenden
Chancen nicht ergriffen werden. Eine langfristig angelegte Betrachtung über den Zeitraum
von 1992 bis 2006 (lt. GfK GeoMarketing GmbH 2007) macht deutlich, dass in diesem Zeitraum die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche in Hamburg insgesamt um 20,1% gestiegen, der Flächenanteil der Innenstadt hingegen von 15,6% auf 12,5% gesunken ist. Im
Vergleich: Städte wie beispielsweise München, die ihre Innenstadt stärken und eine enorme Attraktivität und Sogwirkung für das Umland erzeugen, haben im Schnitt einen innerstädtischen Verkaufsflächenanteil von rund 30%.
Allein die Fläche der Einkaufszentren mit mehr als 10.000 m2 in den Randbezirken Hamburgs
ist in dem untersuchten Zeitraum um 69% gestiegen. Diese eklatante Schieflage hat dazu
geführt, dass die Hamburger Innenstadt viele Jahre schwächelte und nur durch die qualitativen Anstrengungen der letzten Jahre eine Trendwende geschafft hat. Derzeit ist die Innenstadt von Hamburg mit 305.000 m2 Verkaufsfläche noch nicht ausreichend für die Konkurrenz mit den umliegenden Flächen gerüstet. Hannover hat nicht einmal ein Drittel der
Hamburger Bevölkerung, weist aber mit 235.000 m2 einzelhandelsrelevanter Fläche in der
Innenstadt in der Relation deutlich mehr Fläche auf. Diese Schieflage gilt es zu beseitigen.
Als kritisch beurteilt werden muss in diesem Zusammenhang der wenig ausgeprägte politische Wille des Senates, im Rahmen des Zukunftsprogramms „Wachsende Stadt“ eine
noch eindeutigere Stärkung der Innenstadt zu formulieren und somit das Konzept der zentralen Standorte langfristig auf den Prüfstand zu stellen. Nur mit der klaren Aussage, die
positiven Rahmendaten, die der Großraum Hamburg bietet, durch ein qualitativ und quantitativ ausreichendes Einzelhandelsangebot auch für die Innenstadt zu nutzen, lässt sich
die Diskussion, keine Flächenerweiterung an den Rändern der Innenstadt (Bezirkszentren)
oder an der Peripherie vorzunehmen, überzeugend führen.
Derzeit ist dies nicht der Fall. Und auch in Zukunft werden noch einige periphere Einzelhandelsansiedlungen am Umsatzkuchen der Innenstadt nagen. An der Großen Bergstraße
in Altona sollen nach Abriss des Frappants 14.000 m2 Verkaufsfläche entstehen. Der
Projektentwickler DGAG/Pirelli & C. Real Estate errichtet auf dem Gelände des ehemaligen
83
Bismarckbades an der Ottenser Hauptstraße ein neues Geschäftshaus mit rund 8.000 m2
Verkaufsfläche für den Einzelhandel. Der gleiche Projektentwickler möchte das Lurup
Center am Eckhofplatz in Lurup, (mit 10.000 m2 Verkaufsfläche und einem SB-Warenhaus)
platzieren. Die Hamburger Straße rüstet nach dem Joint Venture zwischen der ECE und Hermann Friedrich Bruhn erneut auf. Hier sollen die 53.000 m2 Verkaufsfläche (160 Geschäfte)
neu strukturiert und positioniert werden.
Die Erweiterung des Nedderfeld Centers um 3.000 m2 auf 17.000 m2 ist bereits erfolgt. In
Langenhorn ist mit dem Krohnstieg Center ein weiteres Center entstanden, welches sich
aber von Beginn an nicht richtig etablieren konnte. Im Elbe Einkaufszentrum möchte die
ECE um 15.000 m2 erweitern, nachdem sie soeben ihr Flagship-Center AEZ um 17.000 m2
vergrößert hat. Das Wandsbeker Karree in Wandsbek soll massiv vergrößert werden.
Die mfi denkt in Rahlstedt über eine Erweiterung auf 50.000 m2 nach. Fundus möchte in
Bergedorf sein CCB mit der ZOB-Bebauung zusammenführen. Auch dort sollen weitere
15.000 m2 entstehen.
Wie man sieht, rüsten die Bezirkszentren massiv auf. Dies hat mit der Zielsetzung, die
Versorgungslage vor Ort durch das Konzept der zentralen Standorte zu gewährleisten, nichts
zu tun. Das Angebot zielt auf die Innenstadt. Hinzu kommt, dass am Speckgürtel von
Hamburg, ob in Wedel, Pinneberg, Norderstedt oder Ahrensburg, ebenfalls aufgerüstet wird
und dadurch potenzielle Innenstadtbesucher abgehalten werden, zum Einkaufen nach
Hamburg zu fahren.
Tatsächlich werden Hafencity und vor allen Dingen das Überseequartier mit seinen geplanten 40.000 m2 Einzelhandelsfläche eine zusätzliche Sogwirkung erzeugen und die Zentralität der Innenstadt stärken. Dazu muss es aber gelingen, dass neben den Attraktionen der
Hafencity (Elbphilharmonie, internationales Schifffahrts- und Meeresmuseum, Kreuzfahrtterminal, neue Universität und neue Wohnräume) auch der Einzelhandel so gestaltet wird, dass er eine echte Bereicherung und Ergänzung des gesamten innerstädtischen
Einzelhandels darstellt. Um Synergien mit dem etablierten Handel in der Innenstadt wirklich zu realisieren, ist es notwendig, eine städtebauliche Verbindung zu schaffen, die es
Besuchern der Hamburger Innenstadt leicht macht, sowohl das neue als auch das alte
Quartier aufzusuchen.
Im Investmentbereich konnte Hamburg in besonderem Maße von dem derzeit boomenden Markt partizipieren. Mit rund 4,4 Mrd. EUR wurde das Vorjahresergebnis von
1,6 Mrd. EUR bei Weitem übertroffen. Zum Vergleich: Im Jahr 2002 lag das Gesamtvolumen bei ca. 1,3 Mrd. EUR.
Kennzeichnend für den attraktiven Investmentmarkt ist der hohe Anteil an ausländischem
Kapital von knapp 70%. Die ausländischen Marktteilnehmer haben mittlerweile eine besondere Affinität zum Hamburger Markt entwickelt. Natürlich ist das Transaktionsvolumen durch
die herausragenden Aktivitäten Hafenrandbebauung und Hafencity ebenso beeinflusst wie
durch die büroorientierte Nutzung in der Innenstadt. Die Paketverkäufe der Freien und
Hansestadt Hamburg an IXIS Capital Partners Ltd. weisen auf die hohe Attraktivität des
84
Investmentmarktes hin und haben die Statistik für 2006 selbstverständlich ebenfalls stark
beeinflusst. Insgesamt ist davon auszugehen, dass mehr als 50% des Transaktionsvolumens
Portfolioverkäufe waren.
In der Innenstadt von Hamburg selbst hat es nur sehr wenige An- bzw. Verkäufe von
Geschäftshäusern gegeben. Einige offene Immobilienfonds haben im Rahmen von größeren Immobilienpaketen auch Hamburger Objekte veräußert. So kaufte das Konsortium
privater irischer Investoren „Davy House“ für 141 Mio. EUR den Spitaler Hof und das
britische Unternehmen Belgravia den Bahnhof Altona für 60 bis 70 Mio. EUR.
Im ersten Halbjahr 2007 belief sich nach einschlägigen Branchenanalysen das Transaktionsvolumen auf rund 1,5 Mrd. EUR. Es ist davon auszugehen, dass in 2007 insgesamt
rund 4 Mrd. EUR wieder erreicht werden. Die in den ersten beiden Quartalen herausragenden Transaktionen waren ein Paket des privaten Investors Dieter Becken – hier wurden
22 Immobilien für rund 670 Mio. EUR an Morgan Stanley Real Estate verkauft – und der
Verkauf des Kaufmannshauses an die RFR Holding, New York, für ca. 85 Mio. EUR. Ein weiterer herausragender Immobiliendeal im ersten Halbjahr war der Verkauf des „Hühnerpostens“ von Famos an die IXIS AEW für 60 Mio. EUR.
Grundsätzlich lässt die Eigentümerstruktur in Hamburg einen regen Handel mit Geschäftshäusern nicht zu. Der auf diese Weise ausgeprägte Nachfragemarkt lässt darauf schließen,
dass bei herausragenden Einzelhandelsstandorten künftig mit einer weiter sinkenden
Bruttoanfangsrendite gerechnet werden muss, die je nach Objekt zwischen 4 und 4,5%
liegen kann.
Höchstmieten in Hamburg 2007
TOP-CITY
Hamburg
Jungfernstieg
Mönckebergstraße
Neuer Wall
Poststraße/Gerhofstraße
Spitalerstraße
Einwohner
1.743.627
EH-KKZ
104,0
ZKZ
117,8
80–120 m² [€ /m²]
165
195
220
180
220
300–500 m² [€ /m²]
110
120
105
120
138
85
HESSEN
Hessen zählt mit seinen wirtschaftlich starken Ballungsräumen im Rhein-Main-Gebiet, allen voran Frankfurt
am Main und Wiesbaden, aber auch mit starken
Städten in der Mitte Deutschlands wie beispielsweise
in Hessen für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
100
90
Kassel zu den beliebtesten Standorten für national und
80
international erfolgreiche Einzelhandelsketten.
70
60
50
40
Frankfurt
30
20
10
Neben erheblichen Investitionen in die und an der Frankfurter Einkaufsmeile Zeil rüsten sich die meisten hessischen Oberzentren in den Einzelhandelslagen. Unan-
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Hessen
gefochten an der Spitze der interessantesten Immobilienstandorte in Hessen steht Frankfurt. Die bekannten
Einkaufsstraßen Zeil, Goethestraße, Fressgass, Steinweg
und Biebergasse sind nach wie vor die beliebtesten Zielstandorte der nationalen und internationalen Filialisten. Beschränkten sich die Gesuche lange Zeit ausschließlich auf die Zeil,
so sind heute die Anmietungen von Zara an der Börsenstraße 2/Ecke Biebergasse oder
auch die Verlagerung von Gucci innerhalb der Goethestraße (in die ehemals von Miele
genutzte Hausnummer 5) mit deutlich größerer Fläche ein Zeichen dafür, dass auch die um
die Zeil herum liegenden Einkaufsstraßen weiter an Bedeutung gewinnen. Auch die Stadt
Frankfurt hat dies erkannt und plant in naher Zukunft, durch Investitionen die Attraktivität ihrer Innenstadt noch zu steigern. Dieses Maßnahmenpaket sieht auch die Schließung
des Abschnittes zwischen Katharinenkirche und Kaufhof vor, sodass eine durchgängige
Fußgängerzone von der Konstablerwache bis hin zum Goetheplatz entsteht. Der häufig
kritisierte Abschnitt zwischen Hauptwache und Stiftstraße soll im Rahmen dieser Investitionen ebenfalls verschönert werden. Die Einkaufsmeile Zeil erhält neue Lampen und teilweise ein neues Pflaster. Die jetzigen vier Gastronomiepavillons werden verschwinden und
durch zwei attraktivere ersetzt. Ebenso werden 50 Platanen entfernt. Dieses Vorhaben
soll gleichzeitig zur verschobenen Eröffnung des Großprojektes FrankfurtHochVier im
Frühjahr 2009 beendet sein.
Die beiden Projekte „Bienenwabenhaus“ an der Zeil 65–69 mit der Vermietung an Ludwig
Görtz auf mehr als 2.000 m2 und das seit Jahren virulente Thema FrankfurtHochVier mit
noch nicht feststehendem Mietermix stehen im Fokus des öffentlichen Interesses. Mit Stand
August 2007 standen in der Shopping-Mall des Projektes FrankfurtHochVier „Zeilforum“
mit einem gewagten vertikalen Konzept nur die Ankermieter Saturn (8.000 m2), Anson´s
(3.500 m2), s. Oliver (1.700 m2), die Fitness Company (5.000 m2) und im Basement ein REWESupermarkt (2.200 m2) mietvertraglich fest. Unzweifelhaft ist, dass die zur Zeil gelegenen
Flächen wohl attraktive Abnehmer finden werden. Die innere Anbindung und vor allem
die nachhaltige Akzeptanz dieser „Vertical Mall“ könnten jedoch schwierig werden.
86
Als letzter Mobilfunkanbieter hat sich nun auch e-plus
eine Fläche auf der Zeil sichern können. Nach intensiver
Suche ist man in der Hausnummer 83 im besten Stück
fündig geworden und es ist davon auszugehen, dass
in Frankfurt am Main für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
240
210
dieser Standort gegenwärtig sicher eine der in der Rela-
180
tion am teuersten bezahlten Flächen in Frankfurt ist. Die
150
häufig kolportierten Abstandssummen, die manche
120
Händler dem Vernehmen nach zu zahlen bereit sein sol-
90
len, sind teilweise auch in Frankfurt ein Thema. Solan-
60
ge jedoch die Flächen im „Zeilforum“ noch nicht ver-
30
0
geben sind, dürfte sich diese Bereitschaft nur auf eini-
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Frankfurt a. M.
ge wenige ausländische Filialisten beziehen, die mit aller
Macht den Standort Zeil belegen wollen.
Wiesbaden
Auch die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Wiesbaden ist nach wie vor hoch. Die
beiden Centerprojekte – zum einen das „Liliencarree“ der Multi Development am Hauptbahnhof mit beinahe allen bekannten innerstädtischen Einzelhandelskonzepten wie
New Yorker, s. Oliver, Thalia etc. und zum anderen das „Luisenforum“ Ecke Kirchgasse/
Luisenstraße – haben zwar mit ihrem Flächenangebot diese Nachfrage teilweise bedienen
können. Viele Filialisten suchen jedoch ausschließlich an der Kirchgasse nach Mietflächen.
Entweder, weil Center nicht gerne angemietet werden, oder auch als zweiter Standort innerhalb Wiesbadens.
Neue Konzepte wie beispielsweise der von der COMFORT
Düsseldorf vermittelte polnische Schuhfilialist Gino Rossi
an der Kirchgasse 51 oder Geox als Nachfolger des nur kurz
existierenden Konzeptes Kju der Schiesser-Gruppe an der
Kirchgasse 38 wirken mit ihren frischen und noch nicht in
jedem Stadtbild etablierten Läden als willkommene
Abwechslung in der Wiesbadener Fußgängerzone.
in Wiesbaden für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
Zusätzlich zu den oben genannten Entwicklungen ist
140
noch immer die Umgestaltung der beiden Immobilien
120
Kirchgasse 11 und 13 im Gespräch. Städtische Vorgaben
100
machen dieses Vorhaben für den Eigentümer jedoch
80
sehr kompliziert.
60
40
Festzuhalten bleibt, dass die Kirchgasse als Top-1A-Lage
20
in Wiesbaden für den Handel die erste Adresse bleibt
0
und ihre Position eindeutig weiter festigt. Parallel hierzu bildet die Langgasse für große Filialisten zumindest
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Wiesbaden
derzeit noch keine Ausweichmöglichkeit.
87
Darmstadt
Gar nicht still und leise hat sich Darmstadt
als Einzelhandelsstandort einen Namen
gemacht. Neben der Entwicklung der
Top-1A-Lage Schuchardstraße mit den
Anmietungen von Zara, Fielmann und
Esprit sowie Thalia gerät auch die ErnstLudwig-Straße immer mehr in den Fokus
der Filialisten. Nachdem der StreetwearAnbieter Snipes an der Ernst-LudwigStraße 24 eröffnet hat, stellt sich das Sortiment der Straße nun etwas verjüngt
dar, was im Zusammenhang mit dem in
2006 neu eröffneten Shopping-Center
„Boulevard“ – unter anderem mit einem
großen Mango-Store – als Verbindung
zwischen Schuchardstraße und Ludwigsplatz dazu führt, dass für alle Zielgruppen ein weitgefächertes Angebot vorhanden ist. Dies hat auch der Young-
Darmstadt, Schuchardstraße 10, Esprit
Fashion-Anbieter Topaz erkannt, der mit
seinem Konzept Madonna diesen perfekten Rundlauf nutzt und sich am Ludwigsplatz 3
unmittelbar neben dem Haupteingang des „Boulevard“ eingemietet hat. Die Nachfrage
ist ungebrochen hoch und frei werdende Flächen werden höchstbietend verteilt.
Die Shopping-Center-Entwicklung Weiterstadt der Sonae Sierra mit mehr als 170 Geschäften könnte mittelfristig Auswirkungen auf die Innenstadt von Darmstadt haben, wäre
nicht bereits ein weiteres
innerstädtisches Einkaufszentrum
neben
dem
Luisencenter als Gegenmaßnahme geplant. Der
Darmstädter
Entwickler
Karl-Herrmann Klotz hat
angekündigt, neben dem
Schloss
ein
Shopping-
Center zu entwickeln, welches über etwa 30.000 m2
Verkaufsfläche und rund
1.000 Stellplätze verfügen
soll. Eine daraus resultierende Problematik für die
Innenstadt ist aber auch
Darmstadt, Blick in die Ernst-Ludwig-Straße
88
nicht auszuschließen.
Kassel
Kassel profitiert von dem anhaltend guten Wirtschaftsklima und hat neben seiner Anziehungskraft als kulturelles, wirtschaftliches und soziales Oberzentrum in Nordhessen mit mehr
als 3 Mio. Besuchern jährlich eine konstant hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zu
verzeichnen. Die Obere Königsstraße hat durch die Neueröffnungen von Zara, Thalia und
WE Fashion in der Hausnummer 30 mit insgesamt mehr als 5.500 m2 Einzelhandelsfläche
weiter an Attraktivität gewonnen. Das Who is who der deutschen Einzelhandelslandschaft
ist mittlerweile in Kassel vertreten und markiert zwischen Königsplatz und Opernplatz die
absolute Top-Lage. Leerstände sind hier nicht zu verzeichnen. Die geringe Fluktuation in
der 1A-Lage ist mitverantwortlich dafür, dass sich auch hier die Mieten positiv entwickeln.
Die Untere Königsstraße leidet ebenso wie der weitere Verlauf der Oberen Königstraße
unter dem von der ECE betriebenen Center „City Point Kassel“ und ist nur als 1b-Lage zu
bezeichnen. Insgesamt jedoch bleibt Kassel ein gefragter Standort auf den Expansionslisten nationaler und internationaler Filialisten.
Gießen
Die Entwicklung der Stadt Gießen ist
ebenfalls als positiv zu bezeichnen.
Dass
die
Projektentwicklung
der
CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbH
am Seltersweg 83 und 85/85 a mit den
durch die COMFORT Düsseldorf GmbH
vermittelten Mietverträgen mit s. Oliver
und dem holländischen Textilfilialisten
The Sting mit jeweils mehr als 1.000 m2
Verkaufsfläche eine Bereicherung für die
Innenstadt darstellt, steht außer Zweifel.
Neben den beiden genannten Großmietern hat sich der niederländische YoungFashion Anbieter WE-Fashion in der ehemals von Werdin genutzten Immobilie
Seltersweg 75 eingemietet und beweist,
dass Gießen auch von ausländischen Filialisten positiv gesehen wird. Mittlerweile
bildet das obere Ende des Selterswegs
Gießen, Projektstudie Seltersweg 83–85,
s. Oliver, The Sting
einen Schwerpunkt im Bereich Textil.
Bereits im Jahr 2005 hatten hier auch Esprit und Madonna neue Läden eröffnet. Dies findet seine Ursache vor allen Dingen in der funktionierenden Einzelhandelslage Seltersweg,
die wie nur wenige andere Fußgängerzonen einer Mittelstadt eine hervorragende Passantenfrequenz und Akzeptanz bei den Kunden aufweist. Die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der Gießener 1A-Lage kann aufgrund des vorhandenen Denkmal-
89
schutzes an vielen Gebäuden und der eher kleinteiligen
Struktur der Grundstücke nicht vollständig bedient werden.
Das Einzugsgebiet der Stadt ist groß und die Zentralität
Gießens hat auch durch den Wettbewerb mit dem von der
ECE gemanagten Shopping-Center „Forum Wetzlar“ in der
Nachbarstadt nicht gelitten. Auch wenn die „Galerie
Neustädter Tor“ als Einkaufszentrum nicht die Magnetkraft ausstrahlt, die man sich vielleicht erhofft hatte, ist
diese insofern positiv zu sehen, weil die Top-1A-Lage
Seltersweg nicht unter dem Center leidet.
Sascha Loser,
Leiter Vermietung
Höchstmieten in Hessen 2007
TOP-CITY
Darmstadt
Frankfurt/Main
Zeil
Goethestraße
Große Bockenheimer Straße
Biebergasse
Steinweg
Fulda
Gießen
Hanau
Kassel
Marburg
Offenbach
Wetzlar
Wiesbaden
90
Einwohner
140.562
651.899
EH-KKZ
108,1
107,1
ZKZ
141,5
117,9
80–120 m² [€ /m²]
100
225
150
125
190
110
63.958
73.690
88.746
194.427
79.139
119.430
52.473
274.611
99,6
96,8
101,9
96,6
95,1
100,4
98,2
109,1
229,6
203,5
137,8
153,8
119,4
101,8
166,1
121,8
48
90
62
100
38
48
21
130
300–500 m² [€ /m²]
55
170
75
70
110
60
32
55
39
62
24
26
11
75
MECKLENBURG-VORPOMMERN
Noch immer sind die nackten Zahlen ernüchternd. Mecklenburg-Vorpommern ist das am
dünnsten besiedelte Bundesland und hat seit 1995 rund 120.000 Einwohner verloren. Es
leben nur noch rund 1,7 Mio. Menschen in Mecklenburg-Vorpommern, weniger als in der
Hansestadt Hamburg allein. Dieser Bevölkerungsrückgang beschert dem Einzelhandel in
Verbindung mit einer hohen Arbeitslosenquote Rahmenbedingungen, die insgesamt wenig
Anlass zum Optimismus geben. Von den sieben Städten des Landes mit mehr als 30.000 Einwohnern verfügen die City-Lagen in Rostock, Stralsund und Greifswald mit attraktiven
Fußgängerzonen über gewachsene Handelslagen mit
einem attraktiven Branchenmix. Die Textilkaufhäuser
P&C, H&M und C&A sowie Karstadt in Wismar und Kaufhof in Rostock übernehmen als Frequenzerzeuger
Magnetfunktion, die diesen City-Lagen hinreichende
in Mecklenburg-Vorpommern für Ladenlokale mit
einer Verkaufsfläche von 80–120 m2 im Vergleich
zur durchschnittlichen Entwicklung
der Ladenmieten in Deutschland
Passantenfrequenzen sichern. In Schwerin und Neu-
60
brandenburg beherrschen Einkaufscenter der ECE den
50
innerstädtischen Handel, wodurch die angrenzenden
40
Fußgängerzonen in weiten Bereichen unverändert ein
30
Schattendasein fristen. In den Küstenregionen und
Tourismusgebieten der Mecklenburgischen Seenplatte
20
profitiert der Einzelhandel von den weiter steigenden
10
Gästezahlen. Ostseebäder wie Binz und Boltenhagen,
0
aber auch Waren (Müritz) sind Standorte, die eine
stetig wachsende Nachfrage von Handelsfilialisten nach
Geschäftsflächen verzeichnen.
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Meckl.-Vorpommern
Die Hansestadt Wismar entwickelt sich zunehmend stärker, wohingegen Güstrow noch
immer unter der Tatsache leidet, dass kein Kaufhausbetrieb in der Fußgängerzone angesiedelt werden konnte. Nach der Eröffnung des C&A small family Hauses in Wismar ist eine
weitere Stärkung der 1A-Lage Hinter dem Rathaus zu verzeichnen, die mit der voraussichtlichen Eröffnung von Hennes & Mauritz im ersten Halbjahr 2008 an gleicher Stelle weitere Impulse erhalten wird. Beide Mietverträge wurden durch die COMFORT Hamburg GmbH
vermittelt. Für kleinere Ladenlokale zwischen 80 und 120 m2 Verkaufsfläche werden in beiden Städten mit 20,– EUR/m2 (Wismar) und 18,– EUR/m2 (Güstrow) noch immer sehr moderate Mieten bezahlt.
In der Hansestadt Rostock konzentriert sich das Einkaufsgeschehen in der City auf die
Kröpeliner Straße und die Breite Straße. Die 1A-Lage zerfällt jedoch in zwei unterschiedliche Abschnitte. Relativ ins Hintertreffen geraten ist der Bereich zwischen Neuem Markt
und Universitätsplatz. Dagegen stellt sich der Abschnitt bis zum Kröpeliner Tor sehr dynamisch dar. Die Passantenfrequenz steigt in diesem Bereich kontinuierlich an. Im Zentralabschnitt der Kröpeliner Straße sind mit Galeria Kaufhof und dem Einkaufszentrum Rostocker
Hof zwei Kundenmagneten vertreten, die über große Anziehungskraft verfügen. Das gilt
auch für den Bereich bis zum Kröpeliner Tor, wo sich Peek & Cloppenburg und C&A recht-
91
zeitig aufgestellt und ihren Standort gesichert hatten. In Kürze wird auch Hennes & Mauritz eine Filiale in der Jacobi-Passage eröffnen, sodass alle Kaufhausbetriebe in diesem Bereich
konzentriert sein werden. Eine weitere Attraktivitätsverstärkung erfuhr dieser Abschnitt
der Fußgängerzone mit der Eröffnung des Einkaufszentrums Kröpeliner Tor Center mit rund
19.000 m2 Verkaufsfläche und 45 Ladeneinheiten, das als standortverträgliche Größenordnung bezeichnet werden darf. Zudem kann das neben dem Grundstück von Peek & Cloppenburg befindliche Center als gut integriert betrachtet werden. Als Großmieter fungieren Saturn, Zara und
Plus. Welches Potenzial in Rostock steckt, verdeutlicht
eine Vermietung der TLG Rostock im bislang schwäch-
in Rostock für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
sten Abschnitt der Fußgängerzone nahe Neuem Markt.
90
Hier konnten rund 500 m2 Mietfläche an einen Young-
80
Fashion-Filialbetrieb vermietet werden. Im Zuge der
70
60
angeführten Entwicklungen könnte also noch weiteres
50
Potenzial gehoben werden. Deutlich wird dies auch an
40
den Mietpreisen für Rostock. Mit 85,– EUR/m2 führt die
30
20
Hansestadt die Tabelle in Mecklenburg-Vorpommern
10
mit weitem Abstand an. Allein in den letzten fünf
0
Jahren ist der Mietpreis für Ladenlokale in Rostock um
rund 70% gestiegen.
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Rostock
Während die Verödung weiter Bereiche der Fußgängerzonen in Neubrandenburg und Schwerin unumkehrbar erscheint, haben sich die Standorte Stralsund und Greifswald gut entwickelt. Insbesondere Stralsund wird durch die
geplante Stärkung des Hauptgeschäftszentrums mit der Bebauung des Rathausplatzes weiter an Attraktivität gewinnen. Ein Berliner Entwickler plant an diesem Standort den Bau
eines Wohn- und Geschäftsquartiers mit rund 10.000m2 Einzelhandelsfläche. Dem Vernehmen nach sind Edeka und Kloppenburg als Ankerbetriebe für dieses Projekt geplant. Die
Mietpreise in Stralsund liegen mittlerweile bei 30,– EUR/m2 und damit deutlich über dem
Niveau vor der Jahrtausendwende. 1999 kosteten die gleichen Flächen laut COMFORT-Erhebungen nur 20,– EUR/m2.
Wenngleich Greifswald nur über eine unterdurchschnittliche Kaufkraftkennziffer (84,7) verfügt, hat die Stadt dank
ihrer hohen Zentralität von 108,2 dennoch eine positive Entwicklung vorzuweisen. Die wirtschaftlichen Rahmendaten
und die entgegen dem Trend in vielen Regionen Ostdeutschlands anwachsende Bevölkerungszahl sprechen an
diesem Standort für eine gute Entwicklungsperspektive.
Aktuelle Mietpreise liegen bei 25,– EUR/m2.
Über die höchste Zentralität im Lande verfügt der Standort
Neubrandenburg, was sich in einer aktuell starken Nachfrage nach Handelsflächen widerspiegelt, der jedoch nur
ausnahmsweise entsprochen werden kann. Möglicherweise
92
Jürgen Jakobs,
Vermietung
wird die ECE deshalb mittelfristig doch Gehör bei den Stadtvätern nach Erweiterung des
Einkaufszentrums Markt-Center finden, denn in der A-Lage ist kaum Entwicklungspotenzial
vorhanden. Aktuelle Mietpreise liegen bei 25,– EUR/m2.
Höchstmieten in Mecklenburg-Vorpommern 2007
TOP-CITY
Rostock
Schwerin
Stralsund
Einwohner
199.288
96.656
58.708
EH-KKZ
90,0
92,5
88,7
ZKZ
105,6
123,5
93,7
80–120 m² [€ /m²]
85
35
30
300–500 m² [€ /m²]
42
22
18
93
NIEDERSACHSEN
Die von der niedersächsischen Industrie- und Handelskammer erhobenen Einschätzungen ihrer Mitglieder
folgen dem allgemeinen Optimismus und bewegen sich
auf rekordverdächtigem Niveau. Die Investitions- und
in Niedersachsen für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
90
80
Beschäftigungsdynamik hat im Frühjahr 2007 noch deut-
70
licher zugelegt, als dies beim letzten Hoch im Jahr 2000
60
der Fall war. Sie erreicht beinahe das Niveau des Booms
50
zur deutschen Einheit. Der Einzelhandel hatte zu Beginn
40
30
des Jahres 2007 zwar nach der Mehrwertsteuererhöhung
20
den erwartet schwächeren Start – dies traf allerdings im
10
Wesentlichen Autohäuser oder Möbelhändler und weniger den Einzelhandel mit Bekleidung oder Schuhen. Dieser berichtet von guten Zahlen und geht davon aus, dass
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Niedersachsen
sich dieser Trend fortsetzt (Quelle: IHK Hannover).
Braunschweig
Braunschweig ist mit rund 245.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Niedersachsens nach
Hannover und damit unbestritten eines der wichtigen Oberzentren dieses Bundeslandes.
Braunschweig ist aber auch im bundesdeutschen Vergleich nicht umsonst weit
oben auf den Expansionslisten der Filialisten zu finden. Der Vergleich mit Städten
ähnlicher Einwohnerzahl zeigt, dass Braunschweig bezüglich Zentralität (153,6) und Kaufkraft (106,1) eine überdurchschnittliche Leistung aufweist, wovon der örtliche Einzelhandel
entsprechend profitiert.
Und doch befand sich der Einzelhandel in Braunschweig lange in Unruhe. Ende März 2007
hatte die ECE die in der Öffentlichkeit kontrovers diskutierten Schloss-Arkaden in dem wieder erbauten Braunschweiger Schloss eröffnet. Auf der einen Seite ist dies städtebaulich
durchaus eine Bereicherung, denn eine bis dahin sehr unattraktiv genutzte städtebauliche
Lücke wurde geschlossen und das gesamte Umfeld mit dem Umbau des Bohlweges aufgewertet. Auf der anderen Seite steht aber die Frage, wie sich 150 neue Läden auf das Einzelhandelsgeschehen Braunschweigs auswirken werden, die sich zudem in einem nach
außen hin abgeschotteten und nicht in die Einzelhandelslandschaft der Stadt integrierten
Shopping-Center befinden, das seine Kunden nicht nur mit 1.700 Parkplätzen, sondern auch
mit Vorteilen aus Parkwertkarten oder Shopping-Cards an das Center zu binden versucht.
Ob dies gelingen kann, hängt wesentlich vom Branchenmix des Centers ab.
Als einzige echte Newcomer in Braunschweig wurden der Herrenausstatter Pohland und
der Schuhanbieter Humanic als Ankermieter im Center präsentiert, die weiteren Großmieter
Hennes & Mauritz, New Yorker, C&A oder Thalia sind bereits wenige Meter entfernt weiter in der attraktiven Innenstadt vertreten. Es stellt sich die Frage, inwieweit dies ernsthaft
94
als Zugewinn für den Einzelhandelsstandort Braunschweig dargestellt werden kann. Wirklich interessante Neuansiedlungen, die den Einzelhandelsstandort Braunschweig insgesamt bereichern könnten, sind Mangelware. Mit dem vorhandenen Mieterbesatz kann das
Center nicht als bereichernde Ergänzung der Innenstadt, sondern lediglich als eine nicht
notwendige Wiederholung betrachtet werden. Im Ergebnis steht zu befürchten, dass sich
die Unkenrufe der Gegner bewahrheiten werden, die lediglich eine Umverteilung der Einzelhandelsumsätze statt der von dem Entwickler ECE versprochenen Zuwächse prognostiziert haben.
Ein solcher Trend lässt sich denn auch im Stadtbild ableiten. Gerade in den von den SchlossArkaden etwas weiter entfernten Lagen wie Sack und Schuhstraße sind einige Leerstände
sichtbar. In diesen Lagen muss in der Folge zukünftig auch von fallenden Mietpreisen ausgegangen werden. Dieses Bild ist allerdings nicht nur auf die neue Konkurrenzsituation
durch die Schloss-Arkaden zurückzuführen. Durch deren Eröffnung werden die – durch Renovierungsrückstau selbst verschuldeten – eklatanten Schwächen der „Magnete“ in diesem
Bereich nur umso sichtbarer: Weder die deutlich in die Jahre gekommene Burgpassage, das
schwierige Konzept des City-Point, noch der sehr altbackene Karstadt versprechen durch
ihre Optik ein attraktives Einkaufserlebnis. Handlungsbedarf drängt sich auf, wenn die
Konkurrenzfähigkeit erhalten bleiben soll. Immerhin ist mit dem ehemaligen Kaufhaus
„Kimmich“ schon einer der nicht zeitgemäßen Betriebe gewichen, eine zukünftige attraktive Nutzung dieser Großfläche voraussichtlich durch den Erwerber New Yorker ist für diesen Teil der Innenstadt von höchster Wichtigkeit. Man kann sich des Schlusses nicht erwehren, dass der langjährige Renovierungsstau dieser Großflächen und die allgemeine Investitionszurückhaltung dazu geführt haben, dass der Center-Entwickler ECE auf manches offene Ohr bei Einzelhändlern gestoßen ist, die lange Zeit vergeblich nach einer modernen Maßstäben angepassten Einzelhandelsfläche in Braunschweig gesucht haben. Für diesen Teil
der Braunschweiger Innenstadt bleibt insofern nur zu hoffen, dass Grundstückseigentümer
und Einzelhändler die Zeichen der Zeit erkennen und sich durch Investitionen bemühen,
die Unterlassungssünden der Vergangenheit zu beheben.
Im Gegensatz zu Sack- und Schuhstraße präsentieren
sich die den Schloss-Arkaden näher gelegenen Lagen
Damm und Hutfiltern als Profiteure. Die durch die
COMFORT Hamburg und den Düsseldorfer Entwickler
CENTRUM initiierte Aufwertung des Quartiers Damm
infolge der Projektentwicklungen Damm 16–17 mit den
Mietern Hennes & Mauritz, Zara, Mexx, Vero Moda und
Jack & Jones wird weiter fortgesetzt.
Das Karstadt-Sporthaus am Damm 5–8 ist an eine niederländische Investorengesellschaft veräußert worden,
hier ist wohl demnächst mit einer Neukonzeptionierung
zu rechnen. Ebenfalls neu entwickelt wird der Damm 22
für einen Mobiltelefon-Anbieter. Außerdem ist nach etli-
in Braunschweig für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Braunschweig
chen Jahren endlich das markante Eckgebäude
95
Damm/Bohlweg wiedereröffnet worden.
New Yorker hat hier den Flagship
seines attraktiven neuen Konzeptes „Ann
Christine“ platziert. In der Branche wurde
erwartet, dass dies ein Zeichen für den
Bohlweg als zukünftige Flaniermeile
setzt. Derzeit ist dieser Trend allerdings
noch nicht erkennbar. Als Nächstes folgt
am Bohlweg der Neubau für die Volksbank Braunschweig-Wolfsburg. Es ist
jedoch allgemein bekannt, dass Banken
nicht gerade als Magneten für die
Braunschweig, Bohlweg 1–3
„Das neue Konzept „Ann Christine“ von New Yorker“
Ansiedlung weiterer interessanter Einzelhandelskonzepte in der Nachbarschaft wirken. Der weitere Besatz des Bohlwegs bleibt
nach wie vor nicht gerade vielversprechend. Die große Anzahl von Imbissbetrieben wirkt
auf mögliche Investoren eher abschreckend. Es ist damit zu rechnen, dass die Aufwertung
des Bohlwegs mehr Zeit in Anspruch nimmt als ursprünglich angenommen.
Insgesamt betrachtet kommt man nicht umhin, festzustellen, dass die Eröffnung der SchlossArkaden kurzfristig die Schwächen der Innenstadt im Bereich Sack und Schuhstraße offengelegt hat und sich dieser Unterschied in der Lagequalität auch in den Mietpreisen niedergeschlagen hat. Während im vorderen Bereich des Damms nahe Schloss-Arkaden Höchstmieten von bis zu 110,– EUR/m2 erzielt werden, sind die Mietpreise im Bereich Sack/Schuhstraße um rund 20% gesunken. Wenn allerdings durch die Grundstückseigentümer und
Betreiber der Einzelhandelsflächen dem Trend durch Attraktivitätssteigerung dieses Bereiches entgegengesteuert wird, hat die schöne Innenstadt von Braunschweig mit ihrer hohen
Aufenthaltsqualität an historischen Plätzen langfristig eine gute Chance, sich gegen die
Schloss-Arkaden mit ihrem wenig inspirierten Mieterbesatz zu behaupten.
Hannover
Zu den mit Abstand stärksten Einzelhandelsstandorten
Deutschlands zählt auch Niedersachsens Landeshauptstadt Hannover, wenngleich dies für viele angesichts des
unattraktiven 70er-Jahre-„Beton-Ambientes“ überra-
in Hannover für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
180
160
schend sein mag. Doch der Erfolg dieses Standortes lässt
140
sich unter anderem eindrucksvoll an einem Ranking der
120
Passantenfrequenz ablesen, welches der Bahnhofstraße
100
80
nach der Kaufinger Straße in München den zweiten
60
Platz im bundesdeutschen Vergleich ausweist (Quelle:
40
Immobilienzeitung vom 07.06.2007). Auch die Passantenzahlen für die Georgstraße sind beeindruckend. Diese
beiden Einkaufsstraßen bilden gemeinsam mit der
Großen Packhofstraße die 1A-Lage Hannovers.
96
20
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Hannover
Der große Erfolg der
Bahnhofstraße hat viele
Gründe. Im Gegensatz zu
mancher „Betonsünde“
präsentiert sich zunächst
der Ernst-August-Platz
mit dem Hauptbahnhof
am Ende der Bahnhofstraße städtebaulich sehr
Hannover im Vergleich zu deutschen Einkaufsmetropolen
ähnlicher Größenordnung
TOP-CITY
Dresden
Duisburg
Nürnberg
Leipzig
Hannover
Bremen
Düsseldorf
Essen
Dortmund
Stuttgart
Einwohner
495.181
501.564
499.237
502.651
515.729
546.852
574.514
585.430
588.168
592.569
EH-KKZ
93,6
94,0
103,6
89,6
103,0
98,0
111,9
101,5
97,4
108,0
ZKZ
113,7
96,2
138,6
110,3
135,6
125,0
130,8
118,4
110,7
130,1
100
75
130
105
165
115
210
110
200
220
attraktiv. Des Weiteren
sind an der Bahnhofstraße in den letzten Jahren mehrere Projekte sehr erfolgreich entwickelt worden, wie beispielsweise der herausragende Flagshipstore von New Yorker oder
das neue Ladenlokal von Olymp & Hades. Kaufhof Galeria wird derzeit aufwendig modernisiert. Hinzu kommt die gelungene Revitalisierung der ehemaligen Passarelle zur Niki-deSaint-Phalle-Promenade, die vom Publikum sehr gut angenommen wird.
Neben ihrer eigenen Stärke konnte die Bahnhofstraße zuletzt auch die Aufwertung ihres
Umfeldes in Erfolge ummünzen. Die Verbesserung des Quartiers um den Hauptbahnhof
wird mit der Eröffnung der Ernst-August-Galerie mit ca. 30.000 m2 Mietfläche und rund
140 Läden im August 2008 ihren Höhepunkt finden. Damit wird der Schwerpunkt für den
Einzelhandel rund um den Hauptbahnhof endgültig manifestiert. Aufgrund dieser Entwicklung hat der Düsseldorfer Projektentwickler CENTRUM kürzlich die Immobilie Bahnhofstraße 8 in direkter Sichtbeziehung zur Ernst-August-Galerie erworben. Die Neukonzeption des Geschäftshauses wird gemeinsam mit der COMFORT Hamburg erarbeitet.
Aber in Hannover birgt nicht nur die Bahnhofstraße weiteres Entwicklungspotenzial. Dass
dieses noch lange nicht ausgereizt ist, wird bei einem Vergleich der Einzelhandelskennziffern
von Hannover mit denen anderer Städte der Bundesrepublik mit einer Einwohnerzahl ab
500.000 deutlich. Hannover verfügt mit einem Wert von 135,6 über eine höhere Zentralitätskennziffer als beispielsweise Düsseldorf oder Stuttgart. Die bisher für eine Stadt dieser Größenordnung mit Bahnhofstraße, Georgstraße und Großer Packhofstraße ohnehin
kurze 1A-Lage ist dementsprechend weiter entwicklungsfähig. Daran wird auch der Flächenzuwachs durch die Eröffnung der Ernst-August-Galerie im August 2008 kaum etwas ändern.
Hier werden sich manche interessante Einzelhandelskonzepte finden, die schon jahrelang
wegen der Flächenknappheit vergeblich auf der Suche waren und nun die Angebotsvielfalt der Innenstadt bereichern. Die Nachfrage der Einzelhändler wird mit Eröffnung der
Ernst-August-Galerie wohl auch nicht nachhaltig geschwächt werden. Vielmehr ist damit
zu rechnen, dass angesichts der Stadtgröße für einige Einzelhandelsketten durchaus auch
mehrere Standorte in Hannover in Betracht kommen.
Großes Entwicklungspotenzial besteht in den Bereichen Große Packhofstraße oder
Karmarschstraße, die bereits in den letzten Jahren mit guten Passanten- und Umsatzzahlen aufwarten konnten. Zwar hinken bisher die Investitionen der Immobilieneigentümer
in diesem Bereich dem Erfolg hinterher, dies wird sich nun jedoch deutlich ändern: Die
CENTRUM Grundstücksgesellschaft Düsseldorf hat kürzlich das traditionelle Heutelbeck-
97
Kaufhaus erworben. Hier ist die Neugestaltung eines Geschäfts- und Bürohauses mit einer Einzelhandelsfläche von
3.800 m2 geplant, als ersten Mieter konnte COMFORT Hamburg das Unternehmen
s. Oliver mit einer Verkaufsfläche von
ca. 1.500 m2 gewinnen. Mit dieser Entwicklung bekommt das Quartier einen
neuen Anziehungspunkt, der sich aufgrund seiner Dominanz äußerst positiv
auf das Umfeld auswirken wird.
Weiterhin rechnen Brancheninsider demnächst mit einer Neuentwicklung der
Salamander-Immobilie, außerdem wird
Hannover, Projektstudie Heutelbeck-Kaufhaus,
Große Packhof- und Karmarschstraße
die Große Packhofstraße zwischen
Georgstraße und Osterstraße mit einer gläsernen Überdachung versehen. Pläne zur Modernisierung des Kröpcke-Centers bestehen schon länger, allerdings ist dasselbe zwischenzeitlich
veräußert worden und über die Absichten des neuen Eigentümers ist noch nichts bekannt.
Rund um die Oper soll durch neues Pflaster und Stadtmobiliar für neuen Schwung gesorgt
werden. Gleichzeitig rücken auch bisher wenig beachtete Straßenzüge in den Blickwinkel
der Projektentwickler. So plant Euroland auf dem früheren Telekomgelände zwischen Schillerstraße und Kurt-Schumacher-Straße eine teilweise Neubebauung mit einem innovativen
und attraktiven Konzept, das außer Einzelhandel im größeren Rahmen auch eine Hotelund Büronutzung beinhaltet. Dass Lagen wie Schillerstraße oder Kurt-Schumacher-Straße
in das Blickfeld von Einzelhändlern und Projektentwicklern geraten, ist auf die zu erwartende Frequenzzunahme infolge der Eröffnung der Ernst-August-Galerie im August 2008
zurückzuführen, die einen ihrer beiden Haupteingänge in der Kurt-Schumacher-Straße
direkt gegenüber der Projektentwicklung von Euroland hat. Diese Lagen werden als Verbindungsstraße zur 1A-Lage Georgstraße profitieren und damit künftig eine gewichtigere
Rolle im Einzelhandelsgeschehen der Stadt Hannover spielen, als dies bislang der Fall war.
Ungeachtet der Tatsache, dass die Eröffnung der Ernst-August-Galerie von einigen ortsansässigen Einzelhändlern nicht nur positiv betrachtet wird, ist davon auszugehen, dass dieses Einkaufscenter den Standort Innenstadt nachhaltig stärken wird. Die Stärke der Innenstadt von Hannover beruhte immer auch darauf, dass das innenstadtrelevante Einzelhandelssortiment in den Randbezirken nicht allzu stark aufgestellt war. Nun wird auch in diesen Bereichen aufgerüstet, um den Kaufkraftabfluss in die Innenstadt von Hannover aufzuhalten. Das City-Center in Langenhagen beispielsweise wird von 12.000 m2 auf 27.000 m2
erweitert. In Garbsen gibt es gleich zwei miteinander konkurrierende Entwicklungspläne:
Zum einen soll das Planetencenter erweitert werden und zum anderen plant der Entwickler
Sonae Sierra ein Einkaufs- und Freizeitcenter am Garbsener Rathaus. Unter diesem Gesichtspunkt ist es als positiv zu betrachten, dass mit der Ernst-August-Galerie ein weiterer Magnet
für die Innenstadt geschaffen wird, der die Zentralität des Standortes weiter erhöht.
98
Hildesheim
Die Einzelhandelslandschaft in Hildesheim hat sich in der jüngsten Vergangenheit sehr
gewandelt. Ursprünglich war der Hohe Weg den höherwertigen und größeren Konzepten
vorbehalten, während sich der etwas kleinteiligere, filialisierte Einzelhandel in der Almsstraße um den Magneten Kaufhof scharte. Dies schlug sich in den zu erzielenden Mieten
nieder. Für die Almsstraße als die höher frequentierte Lage wurden auch entsprechend hohe
Mieten bezahlt. Mittlerweile aber hat der Hohe Weg nachgezogen. Aufgrund der Kleinteiligkeit der Flächen in der Almsstraße konnte die Nachfrage von größeren Flächenkonzepten nur am Hohen Weg befriedigt werden, was letztlich die Projektentwickler auf
den Plan gerufen hat.
Nun sind zahlreiche Um- oder Neubauten zu beobachten und Neuansiedlungen von Einzelhändlern beleben das Straßenbild. Den Anfang machte die durch COMFORT Hamburg
initiierte und durch den Düsseldorfer Projektentwickler CENTRUM verwirklichte Projektentwicklung am Hohen Weg 6. Das dänische Unternehmen Bestseller mit seinen Linien Vero
Moda und Jack & Jones fungiert hier als beliebter Anlaufpunkt im Young-Fashion-Bereich.
Am Hohen Weg 30–31 wird nach der erfolgten Veräußerung der Liegenschaft mit Hennes
& Mauritz künftig ebenfalls ein skandinavisches Unternehmen Einzug halten. Am Hohen
Weg 10 hat s. Oliver einen Store eröffnet und am Hohen Weg 36 wird der niederländische
Modeanbieter The Sting nach Umbau des Gebäudes durch den Düsseldorfer Projektentwickler CENTRUM eines seiner ersten Geschäfte in Deutschland betreiben. Deichmann hat
seine Bestandsfläche am Hohen Weg 12 erworben und dies zum Anlass genommen, eine
Modernisierung und Vergrößerung vorzunehmen. Am Hohen Weg 11 hat nach dem Verkauf der Immobilie an eine Investmentgesellschaft Rossmann eröffnet, deren ehemalige
Fläche am Hohen Weg 9/10 künftig von Koffer Koch genutzt wird. Deren ehemalige Fläche
am Hohen Weg 35 ist ebenfalls veräußert worden und mittlerweile auch nachvermietet.
Auch an Hildesheim geht der Trend zum Shopping-Center nicht vorbei. Es gibt sogar zwei
miteinander konkurrierende Vorhaben. Bei dem ersten handelt es sich um ein in die Innenstadt mit Anschluss an die Almsstraße integriertes Center, das über ca. 25.000 m2 Mietfläche
verfügen soll. Das zweite Center wird mit ca. 14.000 m2 Mietfläche am Bahnhof errichtet
und hat den Nachteil, dass es nicht in die
bestehende 1A-Lage integriert, sondern
nur an eine B-Lage angeschlossen ist. Es
mag grundsätzlich positiv zu bewerten
sein, die Innenstadt von Hildesheim durch
ein Center zu stärken, denn abgesehen
von der für den Hildesheimer Einzelhandel nicht einfachen Dominanz des nahen
Hannover ließ sich in den vergangenen
Jahren eine stetige Abnahme der Zentralitätskennziffer beobachten, sodass
interessante Einzelhandelsprojekte sicher
zu einer wieder größeren Kaufkraftbin-
Hildesheim, Projektstudie Hoher Weg 36, The Sting
99
dung in der Innenstadt führen würden. Darüber hinaus würde damit wieder ein ausgeglicheneres Verhältnis zum Anteil der Verkaufsfläche in den Randbezirken und auf der
„grünen Wiese“ gefunden. Hildesheim hat nämlich im Verhältnis zum Bundesdurchschnitt
(1,4m2 pro Einwohner) mit 2,2m2 Verkaufsfläche pro Einwohner zwar mehr Verkaufsfläche,
aber davon befinden sich nur ca. 30% in der Innenstadt. Insofern ist die Stärkung der Innenstadt durch ein in die bestehende 1A-Lage integriertes Center zu begrüßen. Die nicht integrierten Bahnhofsarkaden erscheinen aus den gleichen Gründen wenig vielversprechend.
Lüneburg
Das charmante Altbauambiente Lüneburgs lockt immer wieder begeisterte Besucher an.
Die Aufenthaltsqualität nicht nur der 1A-Lage Kleine und Große Bäckerstraße, sondern auch
der Nebenstraßen lädt zum Einkaufsbummel oder zum Verweilen in einem der Straßencafés ein. Das bleibt nicht ohne Folgen für den Einzelhandel, der hiervon profitiert. Die
Nachfrage der Filialisten nach geeigneten Flächen kann in Lüneburg nicht befriedigt werden. Dies liegt allerdings nicht nur an der geringen Mieterfluktuation in der 1A-Lage,
sondern vor allem auch an der meist kleinteiligen Altbausubstanz, die dem Trend zu immer
größeren Flächenkonzepten im filialisierten Einzelhandel nicht gerecht wird.
Diesem Nachfragedruck kann also nur durch Ausweitung der 1A-Lage begegnet werden.
Naheliegend ist das Ausweichen in Richtung Grapengießerstraße. Ansiedlungen von Görtz
und Strauss Innovation haben hier bereits den Anfang gemacht. Anfang dieses Jahres
wurde dieser Trend durch die Eröffnungen von Deichmann und Kloppenburg im früheren
Kaufhaus Kerber fortgeführt, was nach
dem jahrelangen Leerstand an dieser
prominenten Stelle sehr zu begrüßen ist.
Bleibt die Frage, ob sich die Grapengießerstraße langfristig als 1A-Lage etablieren kann. Für Lüneburg wäre dies zu
wünschen, denn anderenfalls könnte die
Nachfrage der Einzelhändler wie anderenorts durch den Bau eines ShoppingCenters befriedigt werden. Eben dies
wurde in der Vergangenheit auch in
Lüneburg immer wieder diskutiert. Was
Lüneburg, Grapengießerstraße 18–21,
„Aus Kerber wird Deichmann und Kloppenburg“
aber andere Innenstädte durchaus stärken kann, wird in Lüneburg vermutlich nicht hilfreich sein. Das Potenzial des Einzelhandelsstandortes sollte nicht überschätzt werden. Ein Standort mit knapp 72.000 Einwohnern
hätte lediglich Kapazitäten für ein kleines Center, was aber für das Gros der Projektentwickler nicht von Interesse ist. Eine Bereicherung wäre zudem nur in einem integrierten
Shopping-Center zu sehen, aber einen Standort mit Anschluss an die 1A-Lage Große und
Kleine Bäckerstraße zu finden, dürfte sich schwierig gestalten. Im Ergebnis sollte die
Stadt Lüneburg alles daransetzen, den Einzelhandel in der 1A-Lage zu manifestieren und
die Grapengießerstraße auf ihrem guten Weg in diese Rolle zu fördern.
100
Dabei wirkt die historische und lange Front der Industrie- und Handelskammer, auf die der
kaufwillige Besucher blickt, wenn er aus der Kleinen Bäckerstraße kommt und in die
Grapengießerstraße abbiegt, nicht eben inspirierend. Dennoch bleibt die Grapengießerstraße die beste Möglichkeit, die 1A-Lage zu erweitern und einen Rundlauf zurück in
Richtung Große Bäckerstraße zu etablieren. Es ist damit zu rechnen, dass Deichmann und
Kloppenburg als „Trendsetter“ wirken und andere interessante Filialisten nachziehen.
Oldenburg
Die Universitätsstadt Oldenburg ist mit ca. 158.000 Einwohnern die wirtschaftliche und kulturelle Metropole der Weser-Ems-Region. Die für den Einzelhandel ausschlaggebenden
Kennziffern der Kaufkraft mit 100,7 und der Zentralität mit 144,2 liegen über dem Bundesdurchschnitt (100) und verdeutlichen vor allen Dingen die Ausstrahlung Oldenburgs auf
die Weser-Ems-Region als Einzelhandelsoberzentrum. Die architektonisch und optisch
ansprechenden Gebäude tragen zu einer hohen Aufenthaltsqualität in der Innenstadt bei.
Die Zentralität stagniert jedoch in den letzten Jahren, weil die Städte in der Umgebung
aufgeholt haben und in den peripheren Lagen zu viele Einzelhandelsagglomerationen entstanden sind. Zudem haben viele Eigentümer nicht in ihre Immobilien investiert und so nichts
gegen den schleichenden Prozess der Kaufkraftabwanderung aus der City unternommen.
Die Oldenburger 1A-Lage erstreckt sich auf die Lange Straße und die Achternstraße, die
beide südlich mit dem Marktplatz verbunden sind und am Heiliggeistwall enden. Dadurch
bildet sich ein geschlossener Rundweg durch die Oldenburger Innenstadt. Die Lange Straße
weist einen Filialisierungsgrad von
ca. 65% und die Achternstraße von
ca. 70% auf. Die Verbindungsstraßen zwischen der Achternstraße und der Langen
Straße werden von den Passanten kaum
frequentiert, sodass sich in der Schüttingstraße und der Baumgartenstraße
fast ausschließlich örtlicher Einzelhandel
für Zielkundschaft angesiedelt hat.
Die Oldenburger B-Lagen werden von
örtlichen Einzelhändlern und einem vielfältigen
gastronomischen
Angebot
geprägt. Um den Waffenplatz, in der
Wall-, Motten- und Kurwickstraße
herrscht ein großes und vielfältiges
gastronomisches Angebot, das gerade im
Sommer die Verweilqualität in der Oldenburger Innenstadt erhöht. Die stärkste
B-Lage in Oldenburg ist die Haarenstraße,
die durch den lokalen Platzhirschen
Oldenburg, Projektstudie Achternstraße 1-2,
The Sting
101
Bruns-Männermoden dominiert wird. Das Oldenburger Traditionskaufhaus C.W.Meyer wird
zurzeit neu vermietet und es bleibt abzuwarten, ob durch einen neuen Mieterbesatz die
Attraktivität der Haarenstraße gehalten oder sogar gesteigert werden kann. Die Heiligengeiststraße kann keine starke Passantenfrequenz aufweisen, obwohl Media Markt im
Oldenburger City Center vertreten ist.
Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen an der Achternstraße und der Langen Straße
wurde in den Jahren 2005 und 2006 durch die Ankündigung der ECE, ein innerstädtisches
Einkaufszentrum in der Oldenburger Innenstadt im Bereich des Schlossplatzes mit einer
Anbindung an das Warenhaus Galeria Kaufhof zu errichten, beeinflusst. So haben sich
in der letzten Zeit an der Achternstraße nur der Schuhfilialist Schuh Kay und der Kreditspezialist Fortis neu angesiedelt. Die CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbH hat die
Woolworth Immobilie an der Achternstraße 1–2 gekauft und an dieser Stelle eine neue,
repräsentative Immobilie errichtet. Als Mieter wird der holländische Modefilialist The Sting
einziehen, welcher die Attraktivität in diesem Bereich erheblich steigern wird.
An der Langen Straße haben sich der Buchhändler Jokers und der Einrichter Cult at Home
neu angesiedelt.
Die ECE konnte ihr Vorhaben nur deswegen realisieren, weil im Gegenzug auch die Neuansiedlung von Ikea an der Peripherie genehmigt wurde. Durch die angekündigte Neuansiedlung warteten die Einzelhändler bei ihrer Standortentscheidung die Entwicklung des
neuen Einkaufszentrums ab. Von den 12.500 m2 Verkaufsfläche im Center der ECE werden
wahrscheinlich 2.000–3.000 m2 an einen Lebensmittler fallen, sodass die Innenstadt noch
10.000 m2 zusätzliche Einzelhandelsfläche verkraften muss. Die Zahl wird wahrscheinlich
durch eine weitere Großanmietung reduziert, welche in der Innenstadt aufgrund ihrer architektonischen Gegebenheiten sonst nicht möglich gewesen wäre. Für die Oldenburger
Innenstadt bleibt es entscheidend, inwieweit das Einkaufscenter direkt an die Fußgängerzone angebunden wird.
Nachdem die ECE nun ihr Einkaufszentrum realisieren kann, nimmt der Nachfragedruck
auf die Oldenburger Innenstadt wieder zu. Eingedenk der gestiegenen Nachfrage nach
Flächen im oberen Bereich der Langen Straße und der
Achternstraße ist damit zu rechnen, dass diese auch
nach der Ansiedlung der ECE die attraktivsten Lagen für
Filialisten bleiben werden. COMFORT Hamburg liegen
in Oldenburg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
90
aktuell mehr als 55 Anfragen von überregionalen
80
Einzelhändlern vor, die Flächen in der Oldenburger
70
1A-Lage suchen.
60
50
40
Es bleibt abzuwarten, inwieweit sich der Passantenlauf
30
verändern wird. Relativ sicher werden die vorderen Berei-
20
che der Achternstraße, der Langen Straße sowie der
Markt, der zurzeit nur gastronomisch genutzt wird, profitieren. Diese wurden in der Vergangenheit von den Einzelhändlern weniger nachgefragt.
102
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Oldenburg
Die Höchstmieten sind für kleinere Flächen in den letzten sieben Jahren im Schnitt um mehr
als 30% auf 85,– EUR/m2 gestiegen, für große Flächen liegen die Mietpreise mittlerweile
bei 45,– EUR/m2. Während die Mieten zwischen den Jahren 2005 und 2006 aufgrund der
Unsicherheit, ob und in welcher Form die ECE kommt, stagnierten, stiegen sie im Jahr 2007
sehr stark an.
Cuxhaven
Die gute Stube von Cuxhaven ist die Nordersteinstraße. Sie beginnt an der Kaemmerer Straße
und endet an der Süderstraße. Der filialisierte Einzelhandel bevorzugt aus zwei Gründen
in erster Linie das Teilstück zwischen der Holstenstraße und der Segelckestraße: Beide
Straßen sind direkte Verbindungen zum Parkhaus und zur Einzelhandelsagglomeration
in der Johannes-Gutenberg-Straße. Dort konnte die Schintzel KG erfolgreich C&A,
Deichmann, Jeans Fritz und andere Einzelhändler ansiedeln, die entweder ihren Standort
an der Nordersteinstraße aufgegeben haben oder noch nicht in Cuxhaven vertreten waren.
Zum anderen fehlen am Anfang und am Ende der Nordersteinstraße attraktive Einzelhandelsflächen mit interessanten Einzelhändlern. Dies kann sich in dem Bereich zwischen
der Kaemmerer Straße und der Holstenstraße ändern, wenn es Hertie mit seiner Neuausrichtung gelingt, für seine Kunden wieder ein attraktives Angebot zu schaffen und seine
Immobilie zu modernisieren.
Durch die Topografie, die Architektur und den Denkmalschutz können in Cuxhaven passende Flächen häufig nicht angeboten werden. Bestimmte Flächenformate sind schlicht nicht
verfügbar. Es besteht daher die Gefahr, dass sich Einzelhändler in der Peripherie ansiedeln.
Wenn es dagegen gelingt, für den Einzelhandel geeignete Flächen bereitzustellen, könnten die Mieten wieder steigen und Cuxhaven behielte seine schöne Fußgängerzone, die
gerade im Sommer eine hohe Aufenthaltsqualität bietet.
Osnabrück
Das Einkaufsgeschehen in dem niedersächsischen Oberzentrum Osnabrück konzentriert sich
derzeit fast ausschließlich auf die 1A-Lage Große Straße. Der konzeptionell gelungene Rundlauf durch das offene Shopping-Center „Kamp-Promenade“ mit den Ankermietern Saturn
und Karstadt Sport verbindet die Große Straße mit dem Busbahnhof am Neumarkt und der
Universitätsbibliothek wieder zurück zur Fußgängerzone Große Straße. Einzelhandelslagen
wie die Johannissstraße und die Krahnstraße konnten dagegen bislang kaum von der steigenden Nachfrage nach geeigneten Einzelhandelsimmobilien profitieren und weisen nach
wie vor einen bedeutend geringeren Filialisierungsgrad auf. Die Große Straße hingegen
hat in den letzten Jahren durch private wie auch öffentliche Investitionen stark gewonnen. Die Neugestaltung (Renovierung) der kompletten Einkaufsstraße hat die Attraktivität
des Einzelhandelsstandortes verbessert und zu einer gesteigerten Flächennachfrage in diesem Bereich der Innenstadt geführt.
103
Dieser Nachfrage wird nun mit diversen Entwicklungsmaßnahmen begegnet. So plant
beispielsweise das an der Großen Straße ansässige Traditionsunternehmen Lengermann +
Trieschmann eine Erweiterung des Textilkaufhauses. Neben dem Neubau der CentralPassage, in der C&A als Hauptmieter mit rund 4.500 m2 Fläche dann endlich in Top-1A-Lage
vertreten sein wird, sorgt die überfällige Sanierung der ehemaligen Kaufhalle-Fläche für
eine weitere Aufwertung im oberen Bereich der Haupteinkaufsstraße. Hier hat der Schuhfilialist Reno eine der seltenen Anmietungsmöglichkeiten genutzt und wird an diesem
Standort ab Herbst 2007 vertreten sein. Da die vorgenannten Bauvorhaben den derzeitigen Nachfrageüberhang nicht auffangen können, hat bei den Einzelhändlern ein Umdenken eingesetzt. Der heute noch von Gastronomie geprägte Nikolaiort rückt zunehmend
in den Fokus des Einzelhandels und lässt eine zukünftige Erweiterung der 1A-Lage als Verlängerung der Großen Straße rund um P&C erwarten. Die seit Jahren diskutierte Umgestaltung des Neumarktes würde diese Entwicklung freilich umlenken – sofern sie denn käme.
Göttingen
Der Standort Göttingen wird für viele nationale und internationale Filialisten zunehmend
interessanter. Der Textilfilialist New Yorker wird hier nach dem Umbau des ehemaligen Stadtsparkassengebäudes in der Weender Straße 65–69 seinen zweiten Standort realisieren. Mit
der Fertigstellung wird noch im Jahr 2007 gerechnet. Dass der bisherige Standort, der nur
einige Meter weiter in Richtung Kornmarkt entfernt liegt, ebenfalls beibehalten wird, ist ein
Indiz für die Attraktivität der Einkaufsstadt Göttingen. Im Fokus des Interesses der Einzelhändler liegt neben dem unteren Teil der Weender Straße und dem Kornmarkt das erste Stück
der Groner Straße bis zur Padektengasse/Düstere Straße. So
hat sich hier im vergangenen Jahr das Schuhhaus Klauser auf
rund 600 m2 Mietfläche angesiedelt. In diesem Teilstück der
einst wichtigsten Einkaufsstraße Göttingens existierten noch
vor ein bis zwei Jahren wesentlich bedeutendere Planungen
für eine Vielzahl von Einzelhandelskonzepten. Ohne äußere Einflüsse ist abzusehen, dass die untere Gronerstraße mittelfristig an Anziehungskraft verlieren wird. An der Weender Straße werden sich eingedenk des grundsätzlichen Nachfrageüberhangs nach geeigneten Einzelhandelsflächen zwischen dem neu angesiedelten New Yorker und dem Kornmarkt vermutlich weitere international und national erfolgreiche Filialisten niederlassen.
Tina Maren Below,
Vermietung
Wolfsburg
Wolfsburg ist mit knapp 70 Jahren eine der jüngeren deutschen Städte und bietet dem Einzelhandel an und für sich keine schlechten wirtschaftlichen Voraussetzungen. Die rund
121.200 Einwohner verfügen über eine überdurchschnittliche Kaufkraft (111,6) und die wieder gestiegene Zentralität weist darauf hin, dass auch das Umfeld das Einkaufsangebot in
104
Wolfsburg nutzt (120,0). Allerdings resultiert aus der Jugend der Stadt auch eine ihrer größten Schwächen für den Einzelhandel, nämlich die Architektur der Geschäftshäuser in der
Innenstadt und die städtebauliche Anlage der 1A-Lage Porschestraße, die ursprünglich eine
Autobahn werden sollte und daher bedauerlicherweise in ihrer Länge und Breite auch so
konzipiert ist. Dennoch hat sich der mittlere Teil der Porschestraße zur 1A-Lage der Stadt
entwickelt. Die auf ihre ursprüngliche Konzeption zurückgehenden Schwächen führen aber
dazu, dass sie nicht sehr einladend wirkt. Durch ihre Breite und Länge fühlt sich der Besucher verloren und orientierungslos. Diese Schwäche sollte in den 70er-Jahren durch die
Errichtung mehrerer Pavillons behoben werden, die allerdings den Effekt nur verstärkt
haben. Die Orientierungslosigkeit wird durch die Unübersichtlichkeit aufgrund der Pavillons eher noch gefördert. Entsprechend der Optik präsentiert sich auch das Niveau des vorhandenen Mieterbesatzes, der dem Discountbereich zuzurechnen ist und keine attraktiven
Magnetbetriebe bietet. Außerdem entstehen durch die Pavillons unsaubere und dunkle Ecken.
Die Stadt hat diese Schwäche erkannt und bemüht sich im Rahmen ihres langfristig angelegten Masterplanes sehr um die Aufwertung ihrer 1A-Lage, stößt jedoch spätestens bei
der Einflussnahme auf Immobilieneigentümer an Grenzen. Die Aufenthaltsqualität soll
zwar durch einen neuen Straßenbelag und die Fortführung der Platanenallee aus dem südlichen Bereich oder auch Glasdächer mit attraktiven Beleuchtungseffekten verbessert
werden. Das größte Übel aber, nämlich die unästhetische Architektur und die Pavillons, kann
nicht kurzfristig behoben werden. Zwar ist ein Anfang gemacht, indem einer der
dominantesten Pavillons nun den Umbauarbeiten zum Opfer fällt, aber dies reicht nicht
aus, um eine deutliche Trendwende einzuleiten.
Wolfsburg, Baustelle Porschestraße
105
Wolfsburgs 1A-Lage leidet zudem noch unter einem weiteren Problem. In der Innenstadt
lassen sich die negativen Folgen eines zwar innerstädtisch gelegenen, aber nur mäßig integrierten Shopping-Centers mit einem in sich autarken Branchenmix exemplarisch erfahren.
Die sogenannte City-Galerie dominiert das Einzelhandelsgeschehen in Wolfsburg so eindeutig,
dass die ursprüngliche 1A-Lage Porschestraße beinahe chancenlos gegen die Übermacht dieses Einkaufscenters ist. Die Nachfrage der Einzelhändler richtet sich daher auch vorzugsweise
auf Flächen im Center und den Eigentümern der Einzelhandelsflächen in der Porschestraße
bleibt häufig nur eine Nachvermietung an 1-Euro-Shops übrig, wenn sie noch unattraktivere Leerstände vermeiden wollen. Entsprechend verhält sich auch der Investmentmarkt für
Einzelhandelsimmobilien. Bis auf den Verkauf der von dem Kaufhaus WKS genutzten Immobilie ist der Markt verhältnismäßig ruhig und steht im Gegensatz zu nahe gelegenen Städten wie beispielsweise Hildesheim, wo in der jüngeren Vergangenheit durch kaufwillige Projektentwickler fast ein Boom entstanden ist.
Hinzu kommt nun in Konkurrenz zur City-Galerie und der 1A-Lage noch das erste innerstädtische Designer Outlet Center (DOC) auf dem ehemaligen Gelände der Stadtwerke, das
im Herbst dieses Jahres mit dem ersten Bauabschnitt auf ca. 12.000 m2 mit 50 Geschäften
eröffnen wird. Zudem wurde mit dem Abriss des früheren Hertie-Gebäudes am Nordkopf
begonnen, an dessen Stelle künftig das JobCenter mit nahversorgungsorientiertem Einzelhandel im Erdgeschoss stehen soll. Gerüchten zufolge wird sich dieser Teil der Porschestraße aber auf den Verlust seines wichtigsten Ankermieters Saturn einstellen müssen, der
in der City-Galerie angemietet hat.
Bemerkenswert ist in Wolfsburg die Dynamik, mit der die Stadt sich insgesamt entwickelt
und bemüht, Anziehungspunkte für Bevölkerung und Besucher zu schaffen. Fraglich ist
jedoch, ob das engagierte Bemühen der Stadt Wolfsburg um eine Erlebnisstadt mit zahlreichen Besucherattraktionen positive Auswirkungen auf den Einzelhandel und damit auch
auf die Mietpreise oder die Immobilienpreise an der Porschestraße haben wird. Die erhofften Synergien mit der Autostadt haben sich jedenfalls bislang nur unzureichend eingestellt.
Lediglich 9% der Besucher der Autostadt verbinden einer Passantenbefragung durch die
Wolfsburg Marketing GmbH im Oktober 2006 zufolge
ihren Aufenthalt in Wolfsburg mit einem Einkaufsbummel über die Porschestraße. Das ist auch nicht verwunderlich, denn ungeachtet aller Bemühungen besteht
diesbezüglich ein nur schwer zu lösendes Problem.
Namentlich die weite fußläufige Entfernung zwischen
in Wolfsburg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
50
40
dem Einzelhandelsschwerpunkt im mittleren Teil der
Porschestraße und den touristischen Attraktionen
30
Richtung Nordkopf. Das DOC kommt nun erschwerend
20
hinzu. Es ist davon auszugehen, dass der shoppingwillige
Besucher der Autostadt eher vom DOC abgefangen wird,
bevor er sich der traditionellen Einkaufslage widmen
kann. Ein reger Austausch dieser Einzelhandelslagen ist
eher unwahrscheinlich. Weiterhin lässt ein DOC in Innenstadtlage ohnehin eher Nachteile für die angestammte
106
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Wolfsburg
Einkaufslage befürchten, weil es aufgrund seines Sortimentes nicht als konfliktfreie Ergänzung des innerstädtischen Einzelhandels betrachtet werden kann. Für den Einzelhandel im Bereich der Mitte der Porschestraße wird sich
die Ansiedlung des DOC entsprechend kritisch bemerkbar
machen.
Wolfsburg wird in der öffentlichen Wahrnehmung mit
der Autostadt, dem Phaeno oder demnächst dem Outletcenter als Ausflugsziel in Verbindung gebracht. Die traditionelle 1A-Lage Porschestraße wird aufgrund ihrer mangelhaften Aufenthaltsqualität langfristig mit Sicherheit
Sinje-Swala Buschmann,
Vermietung
nicht als ähnlich lohnenswertes Ziel betrachtet werden.
Überregional bietet sich zudem mit Braunschweig eine
Alternative, die neben den gerade neu eröffneten SchlossArkaden noch eine schöne, historische Altstadt hat, die
auch zum Verweilen in einem Café einlädt.
Höchstmieten in Niedersachsen 2007
TOP-CITY
Braunschweig
Celle
Cuxhaven
Delmenhorst
Emden
Göttingen
Hameln
Hannover
Georgstraße
Bahnhofstraße
Karmarschstraße
Große Packhofstraße
Hildesheim
Lingen
Lüneburg
Nordhorn
Oldenburg
Osnabrück
Salzgitter
Wilhelmshaven
Wolfenbüttel
Wolfsburg
Einwohner
245.273
71.336
52.095
75.916
51.693
121.884
58.739
515.729
EH-KKZ
103,4
101,9
98,8
97,9
95,2
98,0
101,5
103,0
ZKZ
153,6
136,9
112,5
120,8
124,9
142,1
145,8
135,6
80–120 m² [€ /m²]
110
55
38
30
30
60
45
300–500 m² [€ /m²]
60
30
22
16
16
30
25
165
165
150
150
102.575
51.317
71.842
53.085
158.565
163.814
107.726
83.552
54.461
121.199
102,2
99,7
102,4
94,6
100,7
97,4
96,7
95,2
104,6
106,5
118,7
138,9
129,2
120,3
144,2
145,3
95,9
124,5
94,9
120,0
70
30
75
28
85
77
30
30
28
40
100
100
90
90
35
16
48
16
45
45
16
16
16
20
107
NORDRHEIN-WESTFALEN
Neben den drei Top-Standorten Köln, Düsseldorf und
Dortmund gibt es in Nordrhein-Westfalen noch eine Vielzahl interessanter Mittelstädte, die sowohl bei den natio-
in Nordrhein-Westfalen für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
nalen und internationalen Filialisten und Investoren als
80
auch bei den Center-Entwicklern hoch im Kurs stehen.
70
Grundsätzlich kann man konstatieren, dass die räumliche Enge vor allen Dingen im Ruhrgebiet die Zentralität
60
50
40
auch größerer Städte erheblich einschränkt. Hinzu kommt
30
vielerorts ein Wettlauf um immer mehr Einzelhandels-
20
fläche vor dem eigenen Kirchturm, der auch den tradi-
10
tionellen 1A-Lagen schadet. Dessen ungeachtet wartet
0
das bevölkerungsreichste Bundesland mit einigen Standorten auf, die auf den Wunschlisten national und inter-
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in NRW
national erfolgreicher Einzelhändler ganz oben stehen.
Köln
Einer dieser Standorte ist ohne Frage Köln. Die Domstadt und Rheinmetropole mit rund
einer Million Einwohnern ist die viertgrößte Stadt Deutschlands und Oberzentrum einer
Region mit mehr als 3 Mio. Menschen im unmittelbaren Einzugsgebiet. Die größte Stadt
Nordrhein-Westfalens verfügt mit der Schildergasse und der Hohen Straße über zwei der
bundesweit am stärksten frequentierten Fußgängerzonen Deutschlands. Ungeachtet der
fünf Shopping-Center, die sich mittlerweile rund um die City in den Stadtteilen mit insgesamt rund 150.000 m2 Verkaufsfläche angesiedelt haben, bleibt der Markt für Einzelhandelsflächen in den innerstädtischen Fußgängerzonen hart umkämpft. Mit einem fast einzigartigen Rundlauf vom Dom über die Hohe Straße, Schildergasse, Neumarkt, Mittelstraße
und zurück über die Ehren- und Breite Straße findet sich Köln weit oben auf der Prioritätenliste eines jeden Expansionsplans überregionaler und vor allem internationaler Einzelhandelsfilialisten. Eingedenk des weitreichenden Einzugsgebietes, der touristischen Attraktivität und der Größe der Stadt ist die Nachfrage nach Flächen auf der Schildergasse, der
Hohen Straße und auch der Ehrenstraße enorm. Die Ansiedlung stetig neuer Konzepte sowie
der harte Wettbewerb aller führenden nationalen und auch internationalen Filialisten in
direkter Nachbarschaft zwingen die Einzelhändler zu kürzeren Renovierungsintervallen,
um konkurrenzfähig zu bleiben. Der Kampf um frei werdende Flächen findet auch in einem
stetig steigenden Mietniveau, das die Attraktivität des Standortes für den Einzelhandel
widerspiegelt, seinen Ausdruck. Allein von 2006 bis 2007 stiegen die durchschnittlichen Mietpreise für kleinere Ladenlokale an der Schildergasse noch einmal um mehr als 13%. Im Zeitraum zwischen 2002 und 2007 verbesserten sich die Mieten um mehr als 31%.
Sowohl Renovierungen und Ladenumbauten wie beispielsweise an der Schildergasse bei
den beiden Young-Fashion-Anbietern Pimkie und Orsay als auch Konzepterweiterungen
108
wie bei der dreigeschossigen Parfümerie Douglas, die in ihrem Store an der Schildergasse
einen Wellness-Tempel mit rund 270 m2 integriert hat, schaffen in Köln zusätzliche Anziehungskraft für die Kunden. Flächen zu erweitern und optimal zu nutzen, fordert mehr und
mehr Kreativität und Flexibilität. So präsentiert sich das dänische Unternehmen Bestseller
mit seinem Label „Jack & Jones“ auf einer kleinen Antrittsfläche im Erdgeschoss und einer
10-mal so großen Untergeschossfläche. Dieser Weg wurde auch beim Konzept „Kult“ auf
der Schildergasse verfolgt.
Insbesondere aber neue Konzepte und Filialunternehmen beleben die Einkaufsmeile
Schildergasse. Claudia Sträter startete an der Schildergasse 105 a mit einem neuen Konzept.
In diesem Jahr folgen Neueröffnungen der Filialisten Swarovski (Schildergasse 69–73) und
Mexx (Schildergasse 46–48). Sidestep (Schildergasse 104) und Springfield (Schildergasse
72–76) haben bereits eröffnet. Direkt neben Springfield platzierte sich Footlocker mit
Verkaufsflächen auf rund 570 m2. Mexx zieht in das Gebäude des alteingesessenen Spielwarengeschäftes Feldhaus ein. Ebenfalls in bester Lage und schräg gegenüber weicht das
alteingesessene Schuhhaus Böhmer einem Neubau und wird sicherlich auch problemlos
einem repräsentativen Mieter Platz bieten.
Die Kölner Hohe Straße hat sich in den letzten Jahren stetig konsumiger ausgerichtet und
konnte messbar an Passantenfrequenz gewinnen. Die zahlreichen Neuanmietungen rekrutieren sich überwiegend aus dem Bereich Young-Fashion, Mobilfunk oder Gastronomie. Das
Filialunternehmen Colloseum verdrängte mit seiner Linie „Forever 18“ das lange Zeit an
diesem Standort präsente Auktionshaus. Ebenso konnten sich das skandinavische Unternehmen Dressmann, der Textiler Hallhuber, Juwelier Schäfer, Vodafone, e-plus und
Häagen Dazs neue Flächen sichern. Im Stollwerkhaus ist das Young-Fashion-Konzept Tally
Weijl in die ehemalige Coast-Fläche eingezogen. Der Springfield-Laden wurde vom Schuhhaus Görtz übernommen. Die traditionsreiche Kristall Passage mit denkmalschutzwürdigen Schaufenstern verließ ihren langjährigen Standort am Wallrafplatz. Bei kontinuierlich
steigenden Mietpreisen verlegen einige szenige Konzepte wie beispielsweise der Textilanbieter Gas Jeans ihren Standort an die seit Jahren aufstrebende 1A-Lage Ehrenstraße,
in der der Wandel noch immer anhält.
Aufgrund des Nachfrageüberhangs der
Filialunternehmen nach geeigneten
Flächen an der Ehrenstraße wird vielfach
befürchtet, dass die besondere Atmosphäre der Straße im Ergebnis verloren
gehen könnte. Viele kleinere und vor
allem szenige Einzelhändler wechseln
daher ihrerseits in die benachbarten
Seitenstraßen. Neueröffnungen des SixtyAblegers Energie, Tommy Hilfiger auf
250 m2 an der Ehrenstraße 27 a, Eye
Catcher in der Nr. 18–26 oder der erste
Deutschland-Shop des französischen
Köln, Ehrenstraße 54, Kyo my friend
COMFORT: Vermietung
109
Lingerie-Spezialisten Soleil Sucré an der
Ehrenstraße 18–26 sorgen ebenso wie
Mandarina Duck, das spanische Schuhlabel Camper, Gas Jeans, Replay, American Apparel und der Apple-Computerpartner „Gravis“ dafür, dass inzwischen
jeder zweite Laden von einem Filialunternehmen belegt wurde. Am stärksten bedauert wird in Köln der Verlust des
Gastronomen „Café Spitz“, der für die
meisten Besucher der Ehrenstraße
Anlauf- und Verweilpunkt war. Dennoch
ist die Entwicklung positiv. Denn kleine
und lokale Einzelhändler finden in Köln
auch in Nebenlagen ihre Nische und können in diesen weniger frequentierten
Lagen von dem starken Besucherandrang
der Domstadt ebenfalls profitieren. Sol-
Köln, Mittelstraße 19, René Lezard
che Händler hätten mit ihren teilweise
ausgefallenen und exklusiven Angeboten in kleineren Städten auch in 1A-Lagen weniger
Chancen als im Windschatten der Publikumsmagneten in den großen Einkaufsmetropolen.
Die Niveaumeile Mittelstraße präsentiert sich mit neuen Konzepten von Toni Gard,
Marlboro Classic, René Lezard, Marc Cain, dem Herrenausstatter Linus, Eterna, Lilly und Lex
(erster deutscher Laden mit DOB + Accessoires) sowie zukünftig St. Emile als auch Gerry
Weber. Diese hochkarätigen und namhaften Neuvermietungen stärken die Lage und die
Mietpreise an der Mittelstraße. Entwicklungspotenzial in eine ähnliche Richtung gibt es
noch an der Breiten Straße. Trotz der drei innerstädtischen Einkaufspassagen und Center
„DuMont-Carré“, „WDR-Arkaden“ und „Opern-Passage“ bleibt die Breite Straße – in der
Hauptsache eine Verbindungsstraße – derzeit die noch günstigste innerhalb der Kölner
Fußgängerzone. Die vergleichsweise niedrigen Mieten nutzen sowohl regionale Filialisten
als auch Konzepte, die mit ihrem Spezialangebot die Top-Lagen in den Metropolen nicht
bezahlen können. Beispiele sind Ulla Popken oder Bose Soundsysteme. Durch erfolgreiche Großflächenkonzepte wie jenes
der Görgens-Gruppe mit „Kult“ und „Planet“ auf rund 2.000m2 Verkaufsfläche wird
auch hier jüngeres Publikum angezogen.
Die Medien- und Domstadt Köln steht aber
nicht nur bei den Filialunternehmen, sondern vor allem auch bei den Investoren
weit oben auf der Wunschliste. Vor allen
Dingen internationale Investoren mit
Köln, Mittelstraße 15–17, Mambo
110
höherem Sicherheitsbedürfnis akzeptieren
für echte „Prime Locations in Cologne“ Anfangsrenditen mit einer Vier vor dem Komma.
Die beiden wohl spektakulärsten Investmentdeals in Köln bildeten in 2006 zum einen der
Verkauf der Neumarkt Galerie mit 33.500 m2 Nutzfläche und den Ankermietern KarstadtSport, SinnLeffers und der Mayerschen Buchhandlung an
den irischen Investor „Quinlan Private“ sowie der Verkauf des Olivandenhofes mit dem AdventureKonzept „Globetrotter“ Ende 2006 an den dänischen
Investor Kristensen.
in Köln für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
270
240
Köln wird seine Vormachtstellung für den Einzelhandel
210
180
in Nordrhein-Westfalen weiter ausbauen und aufgrund
150
des großen Nachfrageüberhangs auch künftig für stei-
120
gende Mieten und Immobilienwerte bei Ladenlokalen
90
60
und Geschäftshäusern sorgen. Insbesondere die inter-
30
national erfolgreichen Filialisten legen höchsten Wert
0
auf repräsentative Flächen in der Domstadt. Viele neue
Konzepte werden gerade hier zum ersten Mal umgesetzt
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Köln
und „live“ getestet und in den Markt eingeführt.
Düsseldorf
In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt Düsseldorf, deren Ruf als Mode- und
Messestadt weit über Deutschland hinausreicht, sind nahezu alle großen und internationalen Filialisten vertreten. Als Schauplatz der Mode bietet Düsseldorf mit seinen Messen
cpd, Global Fashion oder der Schuhmesse GDS internationales Flair und ist für viele Einzelhändler ein Tor für neue Konzeptansiedlungen.
An der Königsallee hat das alteingesessene Multi-Label-Haus Eickhoff eine komplette Renovierung erhalten. Ein weiterer Neuzuwachs ist das Unternehmen
Tommy Hilfiger, das mit dem Konzept
„Denim“ die ehemalige Kookai-Fläche
belegt. Die COMFORT konnte den TopMietern Hennes & Mauritz und Esprit
erfolgreich langfristige Mietverträge für
„Flagshipstores“ im Zuge einer Projektentwicklung der CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbH an der Königsallee 76–78 vermitteln. Ebenfalls neu an
der Königsallee sind Orwell (Königsallee
27) und René Lezard in der Kö-Galerie. In
das Heinemann-Haus an der Ecke Königsallee/Schadowstraße werden die Mayer-
Düsseldorf, Königsallee 76–78, H&M, Esprit
COMFORT: Investment, Vermietung
111
sche Buchhandlung über fünf Verkaufsebenen auf rund 4.000 m2 sowie der Juwelier
Tiffany und Escada ab August 2008 einziehen. Das neue Hennes & Mauritz Konzept COS
eröffnete im Frühjahr 2007 an der Königsallee 80. Die gesteigerte Nachfrage von Filialisten
im Bereich der Königsallee ist zum einen den anhaltenden Aktivitäten der Luxus- und
Niveau-Mieter, zum anderen der Nachfrage hochwertiger Young-Fashion-Anbieter zu danken. Deren Ansiedlung ist auf das hybride Kaufverhalten der Kunden zurückzuführen.
Der neue Breidenbacher Hof zwischen Königsallee und Heinrich-Heine-Allee ist im Rohbau
fertig. Für das Projekt der kuwaitischen Immobiliengesellschaft Pearl of Kuwait war am 16.
August 2006 auf dem knapp 3.000 m2 großen Areal der Grundstein gelegt worden. In dem
Neubau finden ein Fünf-Sterne-Plus-Hotel der Capella-Hotels-&-Resorts-Gruppe sowie Büros
und hochwertige Läden Platz. Die Investitionssumme beträgt rd. 160 Mio. EUR.
Neben der Hotelnutzung mit knapp 100 Gästezimmern wird es in dem neun Stockwerke
hohen neuen Breidenbacher Hof auch Penthäuser, Eigentumswohnungen, ein Restaurant
sowie sieben Geschäfte (darunter Hugo Boss, Escada, Claudia Sträter, Parfümerie Schnitzler, La Mer Salon und Douglas) geben. Der Breidenbacher Hof, der inmitten des Dreiecks
zwischen Königsallee, Flinger Straße und Schadowstraße liegt, kann als ergänzende Bereicherung zu den 1A-Lagen und Aufwertung für die schwächer frequentierte Seite der
Königsallee angesehen werden. Als erstes Indiz kann man die Ansiedlung der hochwertigen Modehändler Tristano Onofri und Orwell in diesem Bereich der Königsallee werten.
Filialisten, die auf eine hohe Passantenfrequenz und auf eine junge Käuferschaft angewiesen sind, zieht es grundsätzlich an die Flinger Straße. Die hier vorherrschenden szenigeren
Konzepte haben teilweise
Flächen- und Standortoptimierungen vorgenommen.
So
verlegte
beispiels-
weise das Unternehmen
Tally Weijl seinen Standort
in den Bereich Flinger
Straße/Ecke Kasernenstraße.
Den ehemaligen Standort
belegt
nun
das
Label
Madonna. Der niederländische Wäschespezialist Hunkemöller hat sich ebenfalls
an der Flinger Straße angesiedelt. Im Zuge der
Projektentwicklung
der
CENTRUM im ehemaligen
Woolworth-Gebäude eröffneten bereits Zara auf
Düsseldorf, Flinger Straße 28, Zara/Lascana
112
rund 1.200 m2 und das zur
Otto-Gruppe gehörende
Wäschekonzept Lascana. Die seit Jahren große Nachfrage nach Flächen an der Flinger Straße
hat auch positive Auswirkungen auf angrenzende Lagen wie die Mittelstraße, wo 2007 unter
anderem Miss Sixty eröffnet hat. Die starke Anziehungskraft der Flinger Straße führt dazu,
dass die Lagen um diese herum ebenfalls deutlich aufgewertet wurden. So scheint sich die
Verlängerung der Flinger Straße über das Kult-Kaufhaus hinaus ebenso zu einer echten
1A-Lage zu entwickeln wie die Mittelstraße, die eine natürliche Verbindung zwischen
traditioneller 1A-Lage und dem Karlsplatz (Markt) darstellt. Dies wird auch deutlich, wenn
man die Ansiedlung verschiedener Filialisten an diesen Standorten betrachtet, die
üblicherweise nur Ladenlokale in Top-Lagen anmieten.
Die Schadowstraße, die im östlichen Teilstück durch die Fahrstraße getrennt ist, zeichnet
sich auf der stärker belebten Straßenseite unter anderem durch die Magnetkräfte der
Waren- und Kaufhäuser aus. Der Karstadt-Konzern plant, in den Jahren 2008 und 2009 sein
Haus an der Schadowstraße in ein Luxuskaufhaus nach dem Vorbild des Berliner KaDeWe
umzuwandeln. Die etwas weniger belebte Seite könnte sich verbessern, sofern nach dem
anstehenden U-Bahn-Bau langfristig über eine Verkehrsberuhigung und eine Fußgängerzone in diesem Bereich entschieden wird.
Parallel zur derzeit fußläufigen Schadowstraße und als
Verlängerung der Königsallee Richtung Hofgarten ist
bereits seit Längerem das Projekt „Kö-Bogen“ mit einer
partiellen Einzelhandelsnutzung im Gespräch. Eine
in Düsseldorf für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
240
210
Realisierung ist aber noch nicht endgültig beschieden
180
und wird frühestens Anfang 2009 erwartet. In diesem
150
Zuge wird auch nachhaltig über die Entfernung der
120
Hochbrücke „Tausendfüßler“ diskutiert. Diese könnte
90
entfernt werden, wenn die Berliner Allee in diesem Teil-
60
stück untertunnelt wird. Dies wäre für eine Passanten-
30
0
frequenzsteigerung des derzeitigen Fahrstraßenteils der
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Düsseldorf
Schadowstraße von großer Bedeutung, da dann die optische Barriere des Tausendfüßlers bei P&C als auch die psychologische Barriere der Fußgängerampel an der
Berliner Allee entfallen würde.
in Dortmund für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
210
Dortmund
180
150
Dortmund ist mit rund 588.000 Einwohnern die zweit-
120
größte Stadt Nordrhein-Westfalens und hat sich in den
90
letzten Jahren zur Einkaufsstadt Nummer eins im Ruhr-
60
gebiet entwickelt. Die Fußgängerzone Westenhellweg
30
hat immer mehr an Attraktivität gewonnen und lockte
0
zuletzt mehr Passanten an als je zuvor. Dies liegt vor
allem an den erfolgreichen Neuansiedlungen, bei-
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Dortmund
spielsweise von Zara und Anson’s, aber auch an den
113
Modernisierungen und Erweiterungen bestehender Konzepte wie Esprit, Mayersche Buchhandlung, Pohland, Appelrath-Cüpper und Peek & Cloppenburg.
Die Pläne für das rund 550 Mio. EUR teure Projekt 3do, die den Neubau des Hauptbahnhofs mit integriertem Shopping-Center vorsahen, sind geplatzt. Kurz nachdem der städtebauliche Vertrag mit der Sonae Sierra für das 3do aufgelöst wurde, begann die ECE verstärkt mit ihren Planungen zur Realisierung eines Centers auf dem Thier-Areal. Die Gespräche
mit den dort angrenzenden Grundstückseignern laufen, um die geplanten rund 30.000 m2
Handelsfläche gut an die Fußgängerzone Westenhellweg anbinden zu können. Diese neue
Entwicklung sehen besonders die Eigentümer der Geschäftshäuser im heute etwas schwächeren Teilstück des Westenhellwegs zwischen Petrikirchhof und Westentor positiv, da dieser
Teilbereich durch seine Nähe zum Center mittelfristig zulasten des Ostenhellwegs profitieren könnte. Nach Einschätzung der ECE könnte im Herbst 2007 das BebauungsplanVerfahren beginnen und die Eröffnung frühestens 2011 erfolgen.
Münster
Besonders im Fokus der Einzelhändler und Investoren steht auch die wirtschaftlich sehr starke Region Westfalen. In Münster fließen allein durch den Tourismus jährlich rund 850 Mio.
EUR Umsatz in Einzelhandel, Gastgewerbe und Dienstleistungsunternehmen. Der CityEinzelhandel profitiert nachhaltig von den Münster Arkaden mit rund 30.000 m2 Verkaufsfläche sowie deren Ankermietern Peek & Cloppenburg, Esprit, Zara, Thalia und Saturn.
Am Prinzipalmarkt siedelten sich zuletzt Tommy Hilfiger und Appelrath-Cüpper sowie am
Roggenmarkt Hirmer mit mehr als 600 m2 Verkaufsfläche neu an. Dem kommunalpolitischen
Willen folgend werden durch Neu- und Umbaumaßnahmen weitere Handelsflächen im
Bereich Stubengasse und dem angrenzenden Hanseviertel entstehen und den Standort
Innenstadt gegenüber der Konkurrenz auf der grünen Wiese weiter stärken. Ansiedeln werden sich dort wohl unter anderem das Schuhhaus Görtz mit rund 2.500 m2, New Yorker mit
ca. 1.200 m2 und H1-Kultstore mit etwa 1.200 m2. Durch die beiden Projekte „Hanseviertel“
und „Stubengasse“ zwischen den Warenhäusern Kaufhof, Karstadt und der Ludgeristraße beziehungsweise
den „Münster Arkaden“ ist mittelfristig eine leichte
Abschwächung der unteren Salzstraße absehbar. Gleich-
in Münster für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
zeitig wird die Ludgeristraße, die seit Bekanntwerden
160
des hervorragend integrierten Shopping-Centers
140
„Münster Arkaden“ zunehmend gewonnen hat, wohl
120
nochmals gestärkt werden. Ungeachtet des gewachsenen Flächenangebotes steigen die Mietpreise in
Münster weiter an.
100
80
60
40
20
Neben Bielefeld, wo sich die Nachfrage stark auf die
Bahnhofstraße und die Niedernstraße konzentriert,
erfreuen sich besonders die Standorte Gütersloh und
Paderborn großer Beliebtheit. Die Top-Filialisten haben
114
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Münster
hier in den letzten Jahren bereits verstärkt Flächen angemietet und zu einem verbesserten
Sortimentsangebot beigetragen. Der COMFORT Düsseldorf GmbH liegt für diese Standorte
eine große Anzahl an Interessensbekundungen speziell für größere Handelsflächen vor. In
diesen drei westfälischen Oberzentren sind derzeit keinerlei bedeutende Einzelhandelsprojekte bekannt, in deren Folge sich die etablierten Passantenwege verschieben könnten.
Aachen
Hoch im Kurs steht auch nach wie vor die
Stadt Aachen. In der Top-Einkaufsmeile
Adalbertstraße eröffnen durch die Vermittlung der COMFORT im Jahr 2008 New
Yorker und Görtz neue Läden mit jeweils
mehr als 2.000 m2 in dem ehemaligen
Woolworth-Gebäude. Die Planungen,
im bisher schwächeren Teilstück der
Adalbertstraße zwischen Kugelbrunnen
und Kaiserplatz ein Center zu errichten,
haben sich konkretisiert. Mit den ersten
Abbrucharbeiten wurde bereits im Früh-
Aachen, Projektstudie Kaiserplatz Galerie,
Innenansicht
Aachen, Projektstudie Kaiserplatz Galerie, Außenansicht
115
sommer 2007 begonnen, die Eröffnung der Kaiserplatz Galerie mit rund 28.000 m2 Fläche
wird im Frühjahr 2010 erfolgen. Die COMFORT Center Consulting wurde mit der Beratung
und Vermietung der Einzelhandels- und Gastronomieflächen beauftragt und verzeichnet
eine sehr hohe Nachfrage. Nach Eröffnung wird die Kaiserplatz Galerie nicht nur wegen
ihrer Architektur und Konzeption, sondern auch aufgrund der großen Anzahl gut anfahrbarer Parkplätze und der interessanten Konzepte, die sich dort ansiedeln werden, zur
Steigerung von Sortimentsvielfalt und Attraktivität der bestehenden 1A-Lage beitragen.
Weit vorangeschritten sind auch die Planungen für das Projekt Büchel. Hier soll das meistgenutzte Parkhaus Aachens einem neuen Gebäudekomplex mit speziellem Nutzungskonzept weichen. Die Konzeption sieht zukünftig Parkplätze in der neuen Tiefgarage vor,
das Erdgeschoss und die erste Etage werden einer kleinflächigen Handelsnutzung zugeführt und nach Ladenschluss als Dancefloor, Galerie oder
Club weiter genutzt. Auf der darüberliegenden Ebene
wird es eine großflächige Gastronomienutzung mit
einem öffentlichen Sandstrand und im Winter einer Eislauffläche geben.
in Aachen für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
110
100
90
80
Der Bau der Aachen Arkaden auf dem ehemaligen
70
Güterbahnhofsgelände Rothe Erde hat zwar zwischen-
50
zeitlich begonnen, doch hinsichtlich des Vermietungs-
40
standes und der Ankermieter der rund 15.000 m2 Ver-
20
kaufsfläche gibt es unterschiedliche Aussagen. Es ist
60
30
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
abzusehen, dass dieses Center nicht genügend Magnet-
Ladenmieten in Aachen
kraft haben wird, sich nachhaltig außerhalb der City
etablieren zu können.
Bonn
Bonn erfreut sich als südlichste Stadt Nordrhein-Westfalens konstant großer Beliebtheit. Die etabliertesten
Einkaufszonen Bonns heißen weiterhin Remigiusstraße,
Poststraße und Sternstraße. Aber auch die angrenzenden Lagen wie Dreieck/Münsterplatz, Vivatsgasse und
Fürstenstraße entwickeln sich positiv. Neben den fehlenden Anbietern im Luxussegment erschweren die
Kleinteiligkeit der Grundstücke und die Denkmalschutzproblematik in vielen Fällen die Schaffung größerer Verkaufsflächen, die erforderlich wären, um noch
mehr Frequenzbringer ansiedeln zu können. Nur
in Bonn für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
140
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100
80
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40
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0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Bonn
Hennes & Mauritz ist es in den letzten Monaten gelungen, in der Remigiusstraße eine rund 1.170 m2 große Fläche anzumieten, weil der Eigentümer in enger Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde eine Lösung für die erforderlichen Umbaumaßnahmen erarbeitet hat. Diese Prozesse sind oft ebenso langwierig wie
116
kostenintensiv und werden von vielen Eigentümern daher gemieden. Keine Neuigkeiten
gibt es mit Stand August 2007 hinsichtlich der seit Jahren diskutierten Planung „Bonner
Loch“, deren Umsetzung weiterhin weit entfernt scheint.
Essen
Im westlichen Ruhrgebiet wurden bereits eine ganze Reihe von Shopping-Centern und
andere Projekte realisiert und weitere werden folgen. So beispielsweise die Eröffnung des
rund 70.000 m2 großen Centers in Essen am Limbecker Platz mit dem ersten Bauabschnitt
2008 und dem zweiten im Jahr 2009. Mittlerweile kann man nach längerer Durststrecke am
Standort Essen wieder eine leichte Belebung des Marktes verspüren. Trotz zuletzt schlechterer Frequenzzahlen an der Limbecker und Kettwiger Straße zeigen die Einzelhändler wieder größeres Interesse an Neuanmietungen, zumindest für Flächen in der Limbecker Straße.
Auch das seit 1981 bestehende City Center Essen an der Porschekanzel soll bis Ende 2009
für rund 40 Mio. EUR neu konzipiert werden und zukünftig Rathaus Galerie heißen. Aufgrund dieser beiden starken Magnetpole an beiden Enden der Limbecker Straße
– vergleichbar dem altbewährten Knochenprinzip – ist
absehbar, dass die Kettwiger Straße mittelfristig Frequenzverluste hinnehmen werden muss. Auch die zwischenzeitlich
zugesagten
Investitionen
in
den
Essener Hauptbahnhof werden diese Entwicklung langfristig wohl nicht aufhalten können. Derzeit befinden sich
noch die meisten Textilkaufhäuser und Großflächenkonzepte an der Kettwiger Straße im Eigentum.
Strategische Sale-and-lease-back-Konzepte, um das mit-
in Essen für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
120
110
100
90
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50
40
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0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
telfristige Risiko zu mindern und Flexibilität für Reak-
Ladenmieten in Essen
tionen auf mögliche Lageverschiebungen zu erreichen,
sind nicht auszuschließen.
Duisburg
in Duisburg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
In Duisburg eröffnete bereits im März 2007 das CityPa-
80
lais. Die rund 2.900 m2 großen Verkaufsflächen sind bei
70
der Gesamtkonzeption bestehend aus einem Parkhaus
60
mit etwa 670 Stellplätzen, der Mercatorhalle mit Ver-
50
anstaltungs-, Kongress- und Tagungszentrum und dem
Spielcasino trotz exponierter Lage in der Fußgänger-
40
30
20
zone Königstraße tendenziell als unbedeutend für die
10
Güte des Standortes zu betrachten. Denn gegenüber
0
wird das „Forum Duisburg“ mit rund 57.000 m2 Handelsfläche Ende 2008 eröffnen und die Attraktivität und
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Duisburg
Sortimentsvielfalt des Standortes Duisburger Innenstadt
117
deutlich mehr beeinflussen. Im Juli 2007 meldete die Multi Development bereits einen
85%igen Vermietungsstand mit textilen Magnetkonzepten wie H&M, New Yorker oder The
Sting. Anders als in Essen lässt sich einhergehend mit dem im Bau befindlichen Center am
Standort Duisburg noch keine signifikant stärkere Nachfrage seitens der Einzelhändler und
Investoren feststellen.
Der seit geraumer Zeit prognostizierte Verfall der Fußgängerzone Münzstraße ist mittlerweile zur Tatsache geworden. Ungeachtet der Existenz der Textilkaufhäuser C&A, P&C und
SinnLeffers am Ende der Münzstraße besteht keinerlei Nachfrage seitens interessanter
nationaler und internationaler Einzelhändler für frei werdende Flächen. Ein bunter Mix aus
1-Euro-Läden, Fastfood- und preisaggressiven Konzepten ist das Ergebnis dieses Prozesses.
Bochum
Konstant hoch hingegen ist die Nachfrage für die Kortumstraße in Bochum zwischen Südring
und Bongardstraße. Hier wird voraussichtlich zum Jahresende 2007 das Gebäude KortumKaufhaus mit rund 16.500 m2 Fläche nach erfolgter Umbaumaßnahme mit neuem Mieterbesatz eröffnet. Ankermieter ist Saturn, die restlichen Flächen verteilen sich auf neun bis
zehn weitere Einheiten. Die seit Jahren
unbefriedigte Nachfrage nach größeren
Handelsflächen in Bochum führte dazu,
dass die ECE nun angrenzend an den
Husemannplatz auf dem Gelände des
Lands- bzw. Amtsgerichts ein 25.000 m2
bis 30.000 m2 großes Einkaufszentrum
errichten möchte. Der weitere Verlauf der
Gespräche wird sicherlich von vielen
Marktteilnehmern mit Interesse verfolgt.
Wird das laut ECE-Gerüchten „GerichtsArkaden“ betitelte Shopping-Center realisiert, ist absehbar, dass die beiden Enden
der Kortumstraße – also hinter dem
Südring und hinter der Bongardstraße –
weitere Frequenzverluste hinnehmen
werden müssen – mit entsprechend negativen Folgen für die Mieten und Immobilienwerte an diesem Standort.
Bochum, Kortumstraße 49
COMFORT: Investment
In mehreren Städten Nordrhein-Westfalens wurde ebenfalls mit dem Bau oder der Planung
weiterer Center begonnen, von denen wir hier stellvertretend nur einige nennen möchten. In Neuss hat die Stadt die mfi als Investor für das geplante Einkaufszentrum in der
Neusser City ausgewählt. Hier sollen zwischen Kastellstraße und Glockhammer die Neuss
Arkaden mit rund 33.000 m2 Fläche entstehen. In Mönchengladbach bekam die ECE vom
Stadtrat grünes Licht für die Realisierung eines Centers mit maximal 25.600 m2 Verkaufs-
118
in Bochum (ohne Wattenscheid) für Ladenlokale
mit einer Verkaufsfläche von 80–120 m2 im
Vergleich zur durchschnittlichen Entwicklung
der Ladenmieten in Deutschland
90
fläche im Bereich des ehemaligen Schauspielhauses an
der Hindenburgstraße. Das geplante Einkaufszentrum
„Forum Mönchengladbach“ wird mit der bestehenden
Theater-Galerie und dem C&A Modehaus verbunden. Das
80
70
100 Mio. EUR teure Center soll 2010 bzw. 2011 eröffnet
60
werden und die maximale Verkaufsfläche von 25.600 m2
50
voll ausnutzen. Der Mönchengladbacher Einzelhandel
40
30
dringt weiterhin darauf, die Fläche auf maximal 20.000 m2
20
zu beschränken. In Bergisch Gladbach wurde im April
10
2007 das Richtfest für die RheinBerg Passage mit rund
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Bochum (ohne
Wattenscheid)
17.000 m2 Verkaufsfläche gefeiert. Im angrenzenden
Leverkusen wurden im Mai 2007 die städtebaulichen
Verträge für das Einkaufszentrum Rathausgalerie unterzeichnet. Die ECE wird dort gemäß Vertragswerk maximal
22.600m Verkaufsfläche und weitere 2.300m2 für Gastronomie und einzelhandelsnahe Dien2
ste realisieren. In Moers soll nach dem Willen des Stadtrats auf dem Areal Königlicher Hof
ein Einkaufszentrum entstehen. Hier konkurrieren noch mehrere Investoren mit unterschiedlichen Konzepten. Am Standort Minden wuchs zwar Anfang 2007 der Widerstand
gegen das geplante Center Domhof-Galerie der Multi Development mit rund 17.000 m2 Verkaufsfläche, doch verhindern lassen sich solche Entwicklungen immer seltener. Anders sieht
es scheinbar in Krefeld aus, wo seitens der Stadt die ursprünglichen Planungen für einen
Centerbau zumindest nicht zeitnah weiter forciert werden. Welche Auswirkungen ein
Einkaufszentrum auf den jeweiligen Handelsbesatz der Stadt hat, ist standortabhängig. In
vielen Fällen führen die großen Shopping-Center zu einer
deutlichen Konkurrenz für die örtlichen Einzelhändler und
aufgrund des Flächenzuwachses zu einer Verschiebung
oder Verödung bestehender Handelslagen. Meist bildet
das neue Shopping-Center den neuen Mittelpunkt in der
Stadt. Je weiter eine bis dato etablierte Einzelhandelslage
von dem Center entfernt liegt, desto größer ist das Risiko,
dass sich Passantenfrequenzen reduzieren oder verschieben
und zukünftige Neuvermietungen nur noch auf gemindertem Mietniveau realisiert werden können. Je kleiner die
Stadt und je schwächer die wirtschaftlichen Eckdaten der
Region, desto größer sind die Gefahren, die von einem
solchen Center ausgehen.
Frank Kaiser,
Prokurist/Investment
119
Höchstmieten in Nordrhein-Westfalen 2007
TOP-CITY
Aachen
Bad Salzuflen
Bergisch Gladbach
Bielefeld
Bocholt
Bochum
Bonn
Bottrop
Castrop-Rauxel
Detmold
Dinslaken
Dormagen
Dorsten
Dortmund
Westenhellweg
Ostenhellweg
Duisburg
Königstraße
Kuhstraße
Münzstraße
Sonnenwall
Düren
Düsseldorf
Flingerstraße
Schadowstraße
Königsallee
Eschweiler
Essen
Kettwiger Straße
Limbecker Straße
Euskirchen
Gelsenkirchen
Gladbeck
Gummersbach
Gütersloh
Hagen
Hamm
Hattingen
Herford
Herne
Hilden
Ibbenbüren
Iserlohn
Kleve
Köln
Schildergasse
Hohe Straße
Mittelstraße
Ehrenstraße
Breite Straße
Krefeld
Leverkusen
Lippstadt
Lüdenscheid
Minden
Mönchengladbach
Moers
Mülheim an der Ruhr
Münster
Neuss
Oberhausen
Paderborn
Ratingen
Recklinghausen
Remscheid
Siegen
Soest
Solingen
Unna
Velbert
Viersen
Wesel
Witten
Wuppertal
Wuppertal-Elberfeld
Wuppertal-Barmen
120
Einwohner
258.208
54.673
105.761
326.925
73.790
385.626
312.818
119.356
77.619
73.508
70.189
63.466
79.639
588.168
EH-KKZ
99,3
103,5
117,1
100,6
101,4
99,7
106,9
98,2
96,8
103,4
103,8
106,2
101,0
97,4
ZKZ
125,3
85,6
93,1
128,1
124,7
115,0
114,3
98,5
95,4
110,1
97,1
79,1
105,1
110,7
80–120 m² [€ /m²]
100
33
45
125
32
80
120
35
25
45
58
28
30
300–500 m² [€ /m²]
62
19
25
70
18
39
67
20
15
30
31
10
18
200
115
501.564
93.656
574.514
94,0
101,1
111,9
105
45
96,2
120,9
130,8
75
60
28
21
55
35
30
16
10
32
190
210
200
55.691
585.430
98,9
101,5
102,2
118,4
30
12
110
85
55.110
268.102
76.861
53.048
96.145
196.934
184.239
56.979
64.965
170.992
56.545
51.010
97.285
49.099
983.347
101,8
92,9
95,4
102,2
106,7
99,6
94,3
102,0
103,4
93,2
112,6
97,2
102,6
97,6
106,0
133,4
111,8
79,5
130,1
107,5
119,5
99,1
76,4
122,7
88,6
100,2
101,6
110,7
140,6
128,5
100
125
105
55
40
22
32
22
24
32
32
15
20
22
22
30
12
28
16
40
58
35
38
55
50
28
41
38
40
50
26
45
32
250
220
237.701
161.227
67.446
78.688
83.118
261.444
107.547
169.917
270.868
151.610
218.898
143.769
91.975
121.827
115.864
106.293
48.223
163.581
68.264
87.378
76.330
61.711
100.793
359.237
100,9
106,5
101,3
104,2
99,6
100,6
101,4
107,7
105,3
107,2
96,6
99,5
116,2
98,8
103,9
100,2
97,2
102,8
99,9
106,0
102,5
102,7
101,4
101,5
120,1
104,1
120,6
109,2
124,6
122,8
111,2
124,0
139,3
113,4
131,7
144,4
111,3
116,5
96,8
139,4
165,4
95,4
103,8
87,2
97,6
119,8
111,2
106,6
80
100
65
75
43
47
40
44
60
55
30
140
54
28
82
55
50
32
50
37
34
40
35
34
39
36
75
40
140
125
40
55
40
45
18
28
22
24
36
26
17
80
26
17
40
28
25
18
27
20
17
28
20
16
19
18
32
22
RHEINLAND-PFALZ
Die Landeshauptstadt Mainz dominiert die rheinlandpfälzische Einzelhandelslandschaft hinsichtlich der
Nachfrage von Einzelhändlern, der Mietpreise in 1A-
in Rheinland-Pfalz für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
Geschäftslagen und auch der Kaufkraft nachdrücklich.
80
Die Zentralitätskennziffern, welche einen Einblick in die
70
tatsächlich realisierte Kaufkraft des Einzugsgebiets
geben, sind jedoch in den Städten Trier (197,2), Kaisers-
60
50
40
lautern (159,6) und Koblenz (156,3) deutlich höher, was
30
daran liegt, dass Mainz mit dem benachbarten Wies-
20
baden konkurriert, das in puncto Einzelhandelsange-
10
bot stetig aufrüstet. Mit 42% überdurchschnittlich hoch
0
ist in der Stadt Mainz und im direkten Umland die Zahl
der Menschen, die nach eigenen Angaben ausschließ-
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Rheinland-Pfalz
lich in der Mainzer Innenstadt einkaufen.
Mainz
Die Innenstadt von Mainz mit ihren Fußgängerzonen Stadthausstraße, Schusterstraße präsentiert sich als stabile Einzelhandelslandschaft. Die Mietpreise haben vor dem Hintergrund des Nachfrageüberhangs kräftig angezogen. Im ersten Halbjahr 2007 musste ein
Einzelhändler bei der Neuanmietung eines Ladenlokales mit 80–120 m2 Verkaufsfläche
mit einer monatlichen Miete von
110,– EUR/m2 kalkulieren. Damit sind die
Mietpreise gegenüber dem Vorjahr aufgrund der besseren Konjunktur im Einzelhandel und der daraus resultierenden
gestiegenen Nachfrage um mehr als 20%
gestiegen.
Die größte Neuentwicklung stellt die
Revitalisierung des Geschäftshauses „Am
Brand 41“ in Mainz dar, bei dem die DEGI
Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH das ehemalige Warenhaus umgebaut hat. Auf den rund
8.500 m2 Einzelhandelsmietflächen und
ca. 3.200 m2 Büro- und Praxisflächen, die
bei einem Gesamtvolumen von etwa
18 Mio. EUR realisiert wurden, haben der
Elektrofachmarkt Saturn auf 3 Verkaufsebenen und rund 5.100 m2 sowie
Mainz, Am Brand 41, Zara/Esprit/Saturn
121
der spanische Modeanbieter Zara auf ca. 1.600 m2 und Esprit auf etwa 1.900 m2 neue Ladenlokale eröffnet. Nach der Neugestaltung des ehemaligen SinnLeffers Gebäudes mit der Eröffnung von Esprit, Zara und Saturn sowie der Erweiterung des Filialisten Hennes & Mauritz
auf fast 3.000 m2 baut nun auch P&C seine Filiale in Mainz aus. Nach den Plänen der
Kölner Architektin Claudia Lindener, die auch das Saturn-Haus entworfen hat, plant die
Düsseldorfer Modekette, ihre Schaufensterfront nach vorne zu verschieben und den
Gebäudeteil eines früheren China-Restaurants einzubeziehen. Hier sollen ab März 2008 auf
6.750 m2 auch „exklusive Designerlabels“ präsentiert werden. Nicht zuletzt durch die architektonische Aufwertung ist die Nachfrage nach Ladenflächen an diesem Standort weiterhin sehr hoch. Sowohl Großflächen als auch kleinere Einheiten sind bei namhaften
Filialisten von großem Interesse und schwer zu akquirieren. Zuletzt nutzte das Unternehmen Marc Shoes eine der wenigen Chancen und mietete das Objekt Am Brand 13. Brand-Mehrheitseigner
Günther Drees hat bereits angekündigt, dass er neun
Läden in der Korbgasse erwerben möchte, um die bislang schlechte Einkaufslage zwischen dem „Glaspalast“,
den die Wohnbau mit ihren Markthäusern errichtet, und
dem Brand-Komplex aufzuwerten.
Die beiden Fußgängerzonen Stadthaus- und Schusterstraße sind ebenfalls sehr gefragt. So wird beispielsweise
e-plus zusätzlich zu dem bestehenden Standort „Am
Brand“ eine weitere Filiale in der Stadthausstraße eröffnen. Die Notwendigkeit, das Karstadt-Haus an der
Ludwigsstraße ebenfalls zu modernisieren, ist offensichtlich und wird auch vom Mainzer Oberbürgermeister
in Mainz für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Mainz
der Presse gegenüber offen vertreten.
Koblenz
In der Koblenzer Fußgängerzone Löhrstraße hat sich das Teilstück zwischen Altlöhrtor und
Pfuhlgasse durch die drei neuen Flagshipstores von Hennes & Mauritz, Esprit und Zara stark
gefestigt und unterstreicht damit die Attraktivität dieser Innenstadtlage unmittelbar neben
dem etablierten ECE-Löhr-Center. Der untere Teil der Löhrstraße (hinter der Pfuhlgasse) in
Richtung Altstadt bleibt fest in der Hand von überwiegend regionalen Einzelhändlern und
wird auch zukünftig eher touristisch orientierte Passanten anziehen. Ungeachtet einer der
deutschlandweit größten Fachmarkt-Agglomerationen im direkten Umfeld besticht die
Innenstadt von Koblenz mit einer gefestigten Einzelhandelsstruktur und sichert so die
langfristige Wertstabilität der innerstädtischen Geschäftshäuser. Dies lässt sich auch an der
Höhe der Mietpreise für Ladenlokale in bester Lage ablesen. Im ersten Halbjahr 2007 musste ein Einzelhändler bei der Neuanmietung eines Ladenlokales mit 80–120 m2 Verkaufsfläche mit einer monatlichen Miete von 95,– EUR/m2 kalkulieren. Damit haben sich die Mietpreise in dem mit rund 106.000 Einwohnern vergleichsweise kleinen Koblenz gegenüber
dem Vorjahr noch einmal um knapp 12% gesteigert.
122
Auf dem Zentralplatz in der Koblenzer Innenstadt soll nun ein neues Einkaufs- und Erlebniszentrum mit dem Namen Mittelrheinforum mit etwa 20.000m2 Einzelhandelsfläche entstehen. Der Baubeginn ist für das zweite Halbjahr 2008 vorgesehen, die Eröffnung für den Herbst
2010. Mittels eines Architektenwettbewerbs soll ein geeignetes Konzept gefunden werden.
Es ist aber nicht davon auszugehen, dass dieses Center eine ernsthafte Schwächung der
Fußgängerzone Löhrstraße oder des bestehenden Löhr-Centers der ECE verursachen könnte.
Trier
In Trier dreht sich derzeit aus Einzelhandelssicht alles um die Trier-Galerie. Im September
2008 soll dieses Einkaufszentrum mit rund 13.500 m2 Handelsfläche auf dem ehemaligen
Paulinus-Gelände an der Fleischstraße eröffnet werden. Als Ankermieter fungieren mit je
rund 1.600 m2 Verkaufsfläche Kult und Zara. Zahlreiche weitere namhafte Filialisten wie
Thalia, Mexx, Tommy Hilfiger oder Hallhuber haben sich ihre Flächen an diesem Standort
ebenfalls bereits gesichert.
Trier verfügt über eine enorm hohe Zentralität, die auf die geografische Lage und das große
Einzugsgebiet zurückzuführen ist. Auch aus dem benachbarten Luxemburg zieht es die kaufkräftige Kundschaft nach Trier. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen bleibt trotz des
zusätzlichen Flächenangebotes in der Trier-Galerie konstant hoch. Bereits im September
dieses Jahres wird die Drogerie Müller auf 1.500 m2 als Nachmieter einer Teilfläche der ehemaligen Lindex-Filiale in der Grabenstraße eröffnen. Die verbleibende Fläche in diesem
Objekt wird weiterhin von der Buchhandlung Thalia genutzt.
Auch für Investoren ist Trier von Interesse. So hat ein Projektentwickler das Objekt Brotstraße 46–47 erworben und plant hier mittelfristig eine Erweiterung der Nutzfläche von
rund 1.100 m2 auf rund 3.000 m2.
Die Nachfrage nach geeigneten Einzelhandelsflächen in der Fußgängerzone Fackelstraße
in Kaiserslautern bleibt nachhaltig hoch, folgt jedoch nach Mainz, Trier und Koblenz nur
auf Rang vier in Rheinland-Pfalz. Die Karstadt AG plant in Kaiserslautern eine Investition
in Höhe von 100 Mio. EUR, um ihr Warenhaus an diesem Standort zu modernisieren. Möglicherweise kommt auch ein Umzug innerhalb der Stadt infrage. Am derzeitigen KarstadtStandort soll dann ein vierstöckiges Einkaufszentrum entstehen. Gespräche mit Investoren
für dieses Vorhaben wurden von Karstadt bestätigt, eine Entscheidung ist allerdings noch
nicht gefallen.
Ludwigshafen
Ludwigshafen steht hinsichtlich der Anziehungskraft des Einzelhandels traditionell im
Schatten der benachbarten Einkaufsstadt Mannheim und verliert in der Innenstadt von Jahr
zu Jahr an Attraktivität. Doch besteht nunmehr die Hoffnung, dass sich dies künftig spürbar verbessern könnte. Das vom Mieterbesatz derzeit noch dominierende Rathaus-Center
123
bekommt am Zollhofhafen (am Ende der Bahnhofstraße) eine neue, fast erdrückende Konkurrenz. Das neue Shopping-Center-Projekt der ECE mit hervorragender Verkehrsanbindung
soll rund 1.300 Stellplätze und etwa 30.000 m2 Verkaufsfläche mit ca. 120 neuen Geschäften aufweisen. Ziel ist es, ein attraktives Stadtquartier am Rhein zu bauen, das die Einkaufsstadt Ludwigshafen in der Region deutlich aufwertet und damit Kaufkraft bindet. Wenn
dieses Projekt in 2009 fertiggestellt ist, würde ein großes Teilstück der Bismarckstraße zwischen Bahnhofstraße und Kaiser-Wilhelm-Straße extrem an Passantenfrequenz verlieren
und sich vom Mieterbesatz entsprechend verändern. Der Kaufhof wird zeitgleich in sein
Ludwigshafener Kaufhaus investieren und somit seine Stellung an der prägnanten Ecke Bismarckstraße/ Bahnhofstraße herausstellen. Neben der bewussten Schwächung
dieses oben genannten Teilstücks der Einkaufsstraße wird
sich die Achse vom Zollhofhafen bis zum Rathaus-Center
entsprechend verstärken. Zudem wird die überregionale
Anziehungskraft Ludwigshafens durch dieses citynahe
Shopping-Center-Projekt weiter gesteigert. Die Mietpreise in Ludwigshafen sind als Folge der beschriebenen Entwicklung in der Vergangenheit beinahe stetig zurückgegangen. Zwischen dem Jahr 2002 und dem Jahr 2007 fielen sie COMFORT-Berechnungen zufolge um 5,7%. Allein
im letzten Jahr gaben die Preise noch einmal um mehr als
10% nach.
Elisabeth Michalowski,
Vermietung
Höchstmieten in Rheinland-Pfalz 2007
TOP-CITY
Kaiserslautern
Koblenz
Ludwigshafen
Mainz
Neustadt an der Weinstraße
Neuwied
Trier
Worms
124
Einwohner
98.372
106.501
163.343
194.372
53.628
66.144
99.843
81.545
EH-KKZ
97,2
103,0
97,8
108,4
107,3
101,2
94,3
99,7
ZKZ
158,9
160,7
107,8
117,3
114,6
129,4
197,5
130,2
80–120 m² [€ /m²]
78
95
33
110
38
42
97
35
300–500 m² [€ /m²]
35
40
15
65
18
20
50
18
SAARLAND
Im Saarland profitiert auch die Landeshauptstadt Saarbrücken als praktisch einzige Einkaufsstadt mit überregionaler Bedeutung von dem anhaltenden Boom im Einzelhandel und
in der Immobilienwirtschaft. War Saarbrücken bislang ohnehin schon der zentrale Schauplatz der Nachfrage nationaler und internationaler Filialisten im Saarland, so wird diese
Vormachtstellung durch die von der ECE betriebene Erweiterung der Saargalerie noch einmal unterstrichen.
Zusätzlich zu der Erweiterung der Saargalerie auf etwa 25.000 m2 Verkaufsfläche wird
der zum Bahnhof gelegene Teil der 1A-Lage Bahnhofstraße auch durch den projektierten
Neubau am Bahnhof/Ecke Viktoriastraße der CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbH mit
ca. 6.000 m2 Verkaufsfläche aufgewertet. Die bislang eher durch Discounter, Imbissläden
und ähnliche Sortimente geprägte Lage wird eingedenk des neuen Haupteinganges zum
ECE-Center einen neuen Schwerpunkt innerhalb der 1A-Lage Bahnhofstraße bilden. Geplant
sind drei große Einheiten, die sich harmonisch in das Gesamtgefüge der Fußgängerzone
einfügen und gleichzeitig als architektonisches Highlight begriffen werden können. Die
mit der Vermietung des Projektes beauftragte COMFORT Düsseldorf GmbH ist mit der
Nachfrage an dieser Stelle mehr als zufrieden. Gespräche und Verhandlungen mit
Filialisten zeigen, dass sowohl Textilanbieter, Schuhfilialisten als auch andere Sortimente
Saarbrücken, Projektstudie Bahnhofsstraße 106–108
COMFORT: Vermietung
125
starkes Interesse an Großflächen in Saarbrücken haben. Die unmittelbare Nähe des
neuen Haupteinganges der Saargalerie ist sicher ein nicht unerheblicher Anreiz für
diese Unternehmen.
In diese beiden innerstädtischen Entwicklungen werden mehr als 120 Mio. EUR investiert.
Sie werden die Position von Saarbrücken als Einkaufsstadt im Dreiländereck im Ergebnis
weiter stärken. Dass sich die Bahnhofstraße bereits heute positiv entwickelt,
belegen die beiden Anmietungen der vertikalen Textilanbieter Zara und Bestseller mit
jeweils deutlich mehr als 1.000 m2 Mietfläche. Nach Esprit, Hennes & Mauritz und s. Oliver
sind damit die großen fünf im Textilbereich mit einer der Landeshauptstadt angemessenen Fläche vertreten.
Nach wie vor kennzeichnend für Saarbrücken ist die hohe Zentralität, die mit einer Kennziffer von 162,5 weit über dem Bundesdurchschnitt liegt und somit auch die vergleichsweise niedrige Kaufkraft von 99,1 mehr als ausgleicht.
Festzuhalten bleibt, dass auch Saarbrücken von der
hohen Investitionsbereitschaft, die kennzeichnend für
den Immobilienmarkt in 2007 ist, enorm profitiert. Die
Stadt wird ihre Spitzenstellung im Saarland in den nächs-
in Saarbrücken für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
100
90
ten Jahren weiter ausbauen und verstärkt Konsumen-
80
ten von außerhalb anziehen.
70
60
50
Weitere Städte im Saarland wie beispielsweise
40
30
Neunkirchen mit dem ebenfalls von der ECE betriebe-
20
nen Shopping-Center „Saarpark“ oder die beschauliche,
10
aber dennoch gut funktionierende Innenstadt von
Saarlouis bleiben als ergänzende Angebote deutlich
hinter der Dominanz der Landeshauptstadt Saarbrücken
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Saarbrücken
zurück. Sie bilden innerhalb eines begrenzten Einzugsgebietes eine Shopping-Alternative für diejenigen, die
jenseits vom Trubel der Landeshauptstadt oder der
Shopping-Center ihre Einkäufe erledigen möchten.
Höchstmieten im Saarland 2007
TOP-CITY
Saarbrücken
126
Einwohner
178.914
EH-KKZ
98,1
ZKZ
162,1
80–120 m² [€ /m²]
85
300–500 m² [€ /m²]
44
SACHSEN
Wie in vielen ostdeutschen Bundesländern werden der
demografische Wandel und dessen Folgen auch die Entwicklung des Einzelhandels in Sachsen künftig stark
in Sachsen für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
determinieren. Sachsens Bevölkerung wird sich letzten
100
90
Untersuchungen zufolge im Zeitraum bis 2020 von der-
80
zeit rund 4.350.000 Einwohnern auf voraussichtlich nur
70
noch rund 3.750.000 Einwohner verringern. Diese Prog-
50
nose entspricht einem Rückgang von rund 14%. Damit
40
60
30
wird sich auch die Anzahl der Kunden innerhalb
20
bestimmter Ziel- und Altersgruppen für den Einzelhan-
10
del drastisch reduzieren. Die Ursachen hierfür sind viel-
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
fältig und wurden oft diskutiert. Der Geburtenrückgang
nach 1990, eine strukturell hohe Arbeitslosigkeit und die
Ladenmieten in Sachsen
daraus folgende Abwanderung insbesondere der jüngeren Bevölkerungsgruppen bilden jedoch nach wie vor
den Kern des Problems.
Der Einzelhandel wird sich auf diese Rahmenbedingungen einstellen müssen. Selbst bei
einem verhaltenen Kaufkraftzuwachs wird das absolute Kaufkraftvolumen aufgrund des
Einwohnerrückganges sinken. Zudem sorgen zahlreiche neue Projekte auch in der Zukunft
für Verkaufsflächenzuwachs allerorten. Dabei liegt die Verkaufsfläche pro Einwohner schon
heute in den wichtigsten Städten Sachsens deutlich über dem Landesdurchschnitt von
1,4m2 bis 1,5m2 pro Einwohner.
Im Unterschied zu den Kleinstädten werden die vier wichtigsten Städte Sachsens, namentlich Leipzig, Dresden, Chemnitz und Zwickau, auch künftig als Wirtschaftsstandorte prosperieren und ihren Nimbus als attraktive Einkaufsstädte verstärken.
Hervorzuheben sind hierbei vor allen Dingen die Entwicklungen in Leipzig und
Dresden. Beide Städte weisen aufgrund Ihrer Größe und Bevölkerung von jeweils
rund 500.000 Einwohnern sowie gleichzeitig funktionierender Fußgängerzonen im
Bundesvergleich überdurchschnittliche Zentralitätskennziffern auf. Auch das Kaufkraftniveau ist, bezogen auf den Durchschnitt in Ostdeutschland, leicht überdurchschnittlich.
Aber auch für Chemnitz und Zwickau ist die Lage tendenziell positiv zu bewerten.
Beide Städte bilden gemeinsam mit Dresden und Leipzig die deutsche Metropolregion
„Sachsendreieck“ und zählen damit zu den 11 deutschen bzw. zu den 120 europäischen
Metropolregionen. In diesen Metropolregionen werden bedeutsame ökonomische und
wissenschaftliche Potenziale auf Landesebene sowie im europäischen Rahmen gezielt
gefördert. Damit erhält die Region „Sachsendreieck“ eine besondere Chance zur Positionierung im bundesweiten und im europäischen Wettbewerb.
127
Letztlich stehen auch die Chancen für Plauen und den Städteverbund Görlitz, Bautzen und
Hoyerswerda nicht schlecht, sich als Oberzentren regional positiv weiterzuentwickeln.
Denn Bund, Land und Gemeinden unterstützen die Mittel- und Grundzentren in ihrer Entwicklung. Der klassische Einzelhandel hat es in diesen Klein- und Mittelstädten, vor allen
Dingen in den ländlichen Regionen, dennoch schwer und muss weiter um seine Existenz
kämpfen. Kleinere und mittlere Fachgeschäfte dominieren hier die Einzelhandelslandschaft, denen durch Shopping- und Einkaufs-Center, Fachmarktzentren und die immer
zahlreicher auftretenden Discountanbieter wie Aldi, Lidl oder dm-drogeriemarkt zunehmend Konkurrenz erwächst.
Vor allen Dingen in den Mittelstädten ist im Bereich der Lebensmittel-, Discount- und Verbrauchermärkte eine weitere Expansion der bereits vertretenen Handelsketten zu verzeichnen. Hier entstehen neue größere Märkte in zumeist infrastrukturell begünstigten
Lagen. Das Sortiment, auch im Non-Food-Bereich, wird ständig erweitert und verdrängt
traditionelle Anbieter und Fachgeschäfte.
In den größeren Städten werden solche Anbieter häufig als Ankermieter in ShoppingCenter und Stadtteil-Center integriert. Die Zunahme der Verkaufsfläche im großflächigen Einzelhandel kommt somit auch den Innenstädten im Vergleich zur „grünen Wiese“ im Umland
zugute. Die Form der Shopping- und Einkaufs-Center hat sich in den meisten Fällen offensichtlich bewährt. Die großen Fachmärkte bevorzugen hingegen weiterhin den Stadtrand.
Die Errichtung neuer großflächiger Einzelhandelsobjekte ab 5.000 m2 Verkaufsfläche aufwärts vollzog sich in den vergangenen Jahren fast ausschließlich in den Oberzentren und
deren Umfeld. Dabei entstanden in Leipzig Projekte wie die Breuninger Marktgalerie am
Markt; Galeria Kaufhof an der Grimmaischen Straße; Karstadt im Petersbogen, Messehof
und Messehaus an der Petersstraße. In Dresden sind die Altmarktgalerie und der Wiener
Platz an der Prager Straße ebenso zu nennen wie Galeria Kaufhof und Peek & Cloppenburg in Chemnitz.
Weitere Großprojekte wie das Projekt Brühl-Arkaden in Leipzig mit 27.500 m2 Verkaufsfläche
oder das Forum Dresden/Centrum-Galerie mit mehr als 40.000 m2 Handelsfläche befinden
sich in Planung oder bereits in der Realisierungsphase.
Nach Angaben der Industrie- und Handelskammern verfügt der Einzelhandel im Freistaat
Sachsen Ende 2006 über rund 6,92 Mio.m2 Verkaufsfläche. Davon fallen auf den Regierungsbezirk Dresden 37,4%, auf den Regierungsbezirk Leipzig 38%, auf den Regierungsbezirk Chemnitz 24,6% und auf die Stadt Zwickau 3,7%. Etwa 40% der Einzelhandelsfläche
stehen Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Drogerieartikel,
Zeitschriften und Ähnliche), 32% für mittelfristigen Bedarf (Kleidung, Schuhe, Sportartikel) und 28% dem langfristigen Bedarf (Möbel, TV/Hi-Fi, Autos, Uhren/Schmuck, Fotoartikel) durchschnittlich zur Verfügung.
Als die beiden bedeutendsten Handelsstandorte sind nach wie vor Leipzig und Dresden zu
nennen, die das Ranking der ostdeutschen Städte auch insgesamt anführen.
128
Leipzig
Leipzig präsentiert sich den Einzelhandelskunden und
Touristen als traditionsreiche Handels- und Messemetropole mit modernster Einzelhandels- und Infrastruktur, als großer Industrie- und Dienstleistungsstandort mit einer Universität und sechs Hochschulen sowie
als Musik- und Kulturstadt. Die Leipziger Innenstadt
genießt bei der Planung weiterer Einzelhandelsflächen
nach wie vor die höchste Priorität bei den Stadtverantwortlichen. Ziel ist es, die Innenstadt weiter zu stärken
und Kaufkraft in Leipzig zu binden. Leipzig kann eine
Zentralitätskennziffer von 110,3 und eine Kaufkraftkennziffer von 81,6 vorweisen.
in Leipzig für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Leipzig
Die Mietpreise für Ladenlokale der Größenordnung zwischen 80 und 120 m2 Verkaufsfläche bewegen sich an der
Petersstraße laut COMFORT-Beobachtungen in Abhängigkeit von Mikrolage und baulicher
Qualität aktuell in einer Spanne zwischen 80,– und 140,– EUR/m2 monatlich. Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen im Jahr 2006 wurden im ersten Halbjahr 2007 durchschnittlich 105,– EUR/m2 erzielt.
Neue Projekte mit großvolumigem Flächenbesatz für den Einzelhandel sind projektiert oder
befinden sich bereits in der Bauphase. Hierzu zählen die Sanierung des Handelshofes an
der Grimmaischen Straße (Fertigstellung 2008/2009) und der Neubau eines Uni-Institutsgebäudes mit Einzelhandelsbesatz im Erd- und Zwischengeschoss am Standort der alten
Zentralmensa an der Grimmaischen Straße (Fertigstellung 2008). Das alte Geschäftshaus
von Karstadt-Sport im Südabschnitt der Petersstraße wird derzeit für eine neue Nutzung
vorbereitet. Ebenso werfen die Planungen für den Bau der Brühl-Arkaden bereits ihre
Schatten voraus (Fertigstellung 2009).
Das City-Tunnel-Projekt hat zwar Rückschläge erlitten, doch mit Fertigstellung
2010/2011 wird die Erreichbarkeit der Innenstadt durch die Bahn zusätzlich verbessert.
Obwohl mit den zahlreichen bereits erfolgten und den noch geplanten Neueröffnungen eine erhebliche Ausweitung der Einzelhandelsflächen erfolgt, bleibt die Nachfrage nach zeitgemäßen Ladenlokalen in
den Toplagen der City konstant hoch und
kann mithin auch nicht immer befriedigt
werden. Das Potenzial der Innenstadt für
Leipzig, Königsbau, Goethestraße 1
Sitz der COMFORT Berlin-Leipzig GmbH
eine weiterhin positive Entwicklung des Einzelhandels bleibt dementsprechend hoch.
129
Dresden
Dresden hat ebenfalls beste Aussichten, zur künftig erfolgreichsten Stadt in Ostdeutschland zu avancieren. Die Stadt, die durch den Verkauf der kommunalen Wohnungen im Immobilienbereich quasi schuldenfrei geworden ist, gilt als gelungenes Beispiel für die erfolgreiche Zusammenarbeit von Politik und Wirtschaft. Nachdem auch hier nach der Wende
ein Großteil der alten Industrie zusammengebrochen ist, präsentiert man sich heute als Regierungssitz und Hightechstandort ebenso wie als Kultur- und Tourismusmetropole. Natürlich
dämpft aber auch in Dresden die hohe Arbeitslosigkeit nach wie vor die wirtschaftliche
Entwicklung. Dies ist bei der Betrachtung der ökonomischen Kennziffern im Vergleich zu
den meisten westdeutschen Städten nicht zu übersehen.
Dessen ungeachtet ist die Stadt für den Einzelhandel attraktiv und kann mit einer Zentralitätskennziffer von 113,7 sowie mit einer Kaufkraftkennziffer von 93,6 aufwarten. Ladenlokale in der Top-Geschäftslage an der Prager Straße erzielten im Jahr 2006 durchschnittliche Spitzenmieten von 100,– EUR/m2.
Wenngleich man der sächsischen Landeshauptstadt mit 1,7 m2 Einzelhandelsfläche pro Einwohner eine gute Versorgungslage attestieren muss, gelten neue Geschäftsflächen und
Geschäfte entlang der Achse Neumarkt, Prager Straße und Hauptbahnhof noch immer als
willkommen. Das Zentrum soll stärker gefördert und mit weiterem attraktivem Einzelhandelsbesatz verdichtet werden.
Mit dem begonnenen Abriss und dem Neubau am Standort des ehemaligen Centrum-Kaufhauses konnte ein weiterer internationaler Investor für ein wichtiges innerstädtisches
Dresden, Prager Straße 11, Bestseller
COMFORT: Vermietung
130
Projekt gewonnen werden (Fertigstellung 2009). Geplant
sind rund 52.000 m2 Verkaufsfläche mit 150 Geschäften
und 1.000 Parkplätzen. Als Ankermieter konnten
P&C (12.000 m2) und der Konsum Dresden (3.000 m2)
gewonnen werden.
in Dresden für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
110
100
90
80
70
Das Gebiet um die Frauenkirche feiert derzeit eine Fertig-
60
stellung nach der anderen. Diese Quartiersbebauung
40
50
rund um den Neumarkt soll 2008 abgeschlossen sein.
30
Der positive Trend wird von in- und ausländischen
10
Investoren und Filialbetrieben honoriert, sodass es weiterhin einen hohen Nachfragedruck nach Flächen auch
in dieser Niveaulage gibt.
20
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Dresden
Chemnitz
Chemnitz kann als Industriestandort mit einer dynamischen Wirtschaftsstruktur, einem
qualifizierten Arbeitnehmerpotenzial, einer technischen Universität, mit günstigen Lohnkosten und anderen Investitionsanreizen glänzen. Zwar hat Chemnitz mit rund 250.000 Einwohnern nur rund die Hälfte der Einwohner im Vergleich zu Dresden und Leipzig zu bieten. Dennoch ist die viertgrößte Stadt Ostdeutschlands (bundesweit Rang 28) groß genug,
um für den Einzelhandel eine gewichtige Rolle zu spielen. Das zeigen auch die jüngsten
Neuansiedlungen in der Fußgängerzone der Chemnitzer Innenstadt mit neuen Shops von
Zara, Görtz und Esprit auf dem neu entwickelten ehemaligen Postgelände. Damit ist
die Neugestaltung der Einkaufsmeile entlang der Straße der Nationen/Am Rathaus/
Neumarkt/Markt/Rosenhof weitgehend abgeschlossen. In diesem Bestabschnitt der Fußgängerzone wurden nach COMFORT-Erhebungen im ersten Halbjahr 2007 für Ladenlokale mit
Verkaufsflächen zwischen 80 und 120 m2 je nach Lage und Ausstattung Spitzenmieten
bis zu 60,– EUR/m2 monatlich bezahlt. Dies dokumentiert nachdrücklich die positive Entwicklung, welche die Stadt zuletzt im Bereich des innerstädtischen Einzelhandels genommen hat. 1999 etwa lagen diese Mieten noch bei 43,– EUR/m2. Aktuell sind für ein altes und
fast vollständig entmietetes Bestandsgebäude an der Straße der Nationen/Ecke Brückenstraße sowie für ein Baufeld am Düsseldorfer Platz neue Projektentwicklungen zu
vermelden, deren Realisierung wegen der verhaltenen Resonanz im Mietermarkt aber voraussichtlich noch ein wenig Zeit benötigen wird.
Zwickau
Zwickau belegt mit rund 100.000 Einwohnern Platz 84 im bundesweiten Ranking der
größten Städte. Die Stadt blickt auf mehr als 100 Jahre Tradition im Automobilbau zurück.
In nicht wenigen Familien waren und sind ganze Generationen in der Automobilindustrie
beschäftigt. Volkswagen mit seinen zahlreichen Zulieferbetrieben und die angeschlossene
Hochschule sind heute die Zugpferde einer positiven Stadtentwicklung.
131
Allerdings wäre Zwickau nicht Oberzentrum, wenn nicht aus den angrenzenden Gemeinden insgesamt rund 400.000 Menschen die Stadt traditionell als Einkaufs- und Dienstleistungsstadt nutzen würden. In den letzten Jahren konnte Zwickau so als Einkaufsstadt wieder an Attraktivität gewinnen und weist mittlerweile mit der Inneren Plauenschen Straße
eine funktionierende Fußgängerzone auf, deren gute Entwicklung sukzessive auch auf die
Äußere Plauensche Straße ausstrahlt.
Auch die Zwickau-Arcaden haben zur Stärkung der Innenstadt beigetragen. Allerdings gibt
es entlang von Münzstraße, Kornmarkt, Hauptmarkt und Hauptstraße auch viele ungenutzte
und modernisierungswürdige Einzelhandelsflächen, die durch dieses Einkaufszentrum in
Mitleidenschaft gezogen worden sind. Diese Flächen bergen derzeit noch Potenzial, das
Stadtzentrum mit Restaurants, Cafés, Geschäften, Hotels und Dienstleistungseinrichtungen
weiter aufzuwerten. Die von Filialunternehmen gesuchte Top-1A-Lage ist knapp bemessen, weshalb für Ladenlokale mit Verkaufsflächen zischen 80 und 120 m2 je nach Lage und
Ausstattung Spitzenmieten bis zu 45,– EUR/m2 monatlich zu zahlen sind.
Alexander Folz,
Geschäftsführer
Enrico Näther,
Vermietung
Jan Wetzel,
Vermietung
Höchstmieten in Sachsen 2007
TOP-CITY
Chemnitz
Dresden
Leipzig
Zwickau
132
Einwohner
246.587
495.181
502.651
97.832
EH-KKZ
92,1
93,6
89,6
89,6
ZKZ
128,6
113,7
110,3
144,5
80–120 m² [€ /m²]
60
100
105
45
300–500 m² [€ /m²]
30
55
60
25
SACHSEN-ANHALT
Sachsen-Anhalt hat wie die anderen neuen Bundesländer seit 1990 einen starken Bevölkerungsrückgang verkraften müssen, der sich der jüngsten Bevölkerungsprognose für
Sachsen-Anhalt zufolge noch bis 2020 fortsetzen wird. Lebten in 1995 noch 2.738.928 Einwohner im Lande, waren es 2004 nur noch 2.494.437 Einwohner. Nach den letzten Prognosen
wird Sachsen-Anhalt in 2020 nur noch rund 2 Mio. Einwohner zählen.
Dieser starke Bevölkerungsrückgang ist auf die geringe Geburtenrate wie auf die hohe
Arbeitslosigkeit gleichermaßen zurückzuführen. Insbesondere viele junge Erwachsene sind
auf der Suche nach einem Arbeitsplatz nach West- und Süddeutschland abgewandert.
Dieser Umstand hat auch dem Einzelhandel im Land nur ein reduziertes Wachstumspotenzial
beschert. Der verhaltene Kaufkraftzuwachs pro Einwohner konnte den Einwohnerschwund
nur unzureichend kompensieren. Dennoch gibt es wie überall in Ostdeutschland auch in
Sachsen-Anhalt einzelne Standorte, an denen nicht nur der Einzelhandel prosperiert. Dies
ist unzweifelhaft in Halle an der Saale und in Magdeburg der Fall.
Die Einzelhandelsverkaufsfläche in Sachsen-Anhalt entspricht dem bundesweiten Durchschnitt von 1,3 bis 1,4m2 je Einwohner, wobei sich die Situation in den Zentren deutlich von
diesen Durchschnittswerten unterscheidet. So verfügt Magdeburg über 2,7m2 und Dessau
über 2,2m2 Verkaufsfläche je Einwohner. Beide Städte liegen damit bei einigermaßen limitierter Kaufkraft in ihrem Einzugsbereich über den Referenzwerten solcher Metropolen
wie Berlin, Leipzig oder Düsseldorf.
Nach wie vor halten im Einzelhandel die kleineren und mittleren Fachgeschäfte mit rund
25% in Sachsen-Anhalt den höchsten Marktanteil unter den Betriebsformen. Jedoch haben
diese insbesondere in den Klein- und Mittelstädten – die Hauptstandorte des mittelständischen Fachhandels – mit einem Kaufkraftabfluss an Shopping-Center und benachbarte Oberzentren zu kämpfen.
Der Bedeutungsverlust des Handels in den Zentren der größeren Städte gegenüber Fachmarktstandorten in städtischen Randlagen konnte dagegen aufgehalten werden. Diese
müssen sich jedoch auch in Zukunft gegen weitere Neuentwicklungen auf der grünen
Wiese, wie z. B. die IKEA-Planung am Rande Magdeburgs, behaupten.
Von den sechs wichtigsten Städten des Landes verfügen nur die Zentren in Halle an der
Saale und in Stendal über attraktive Fußgängerzonen in gewachsenen Handelslagen. In
den Städten Magdeburg, Dessau und Halberstadt sind nach den beträchtlichen Kriegszerstörungen völlig neue Stadtzentren entstanden, wobei nur Magdeburg und Halberstadt
mit überdurchschnittlichen Zentralitätskennziffern und einem attraktiven Branchenmix
zahlreiche Kunden aus einem überregionalen Einzugsbereich anziehen können. Dagegen
dominiert den Cityhandel in Dessau allein das dortige ECE-Einkaufszentrum. Die Dessauer
Fußgängerzone Zerbster Straße weist nur einen wenig attraktiven Mieterbesatz auf.
133
Halle an der Saale
Der bedeutendste Handelsstandort in Sachsen-Anhalt ist
Halle an der Saale, das im Ranking der wichtigsten
Einzelhandelsstandorte in der Region Ost den siebten
Platz behaupten kann. In Halle wird nach wie vor die
größte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in City-
in Halle an der Saale für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
90
80
70
Lagen verzeichnet. Die Fußgängerzone gliedert sich in
60
zwei sehr unterschiedliche Abschnitte. Der Abschnitt
50
zwischen Waisenhausring und Markt gilt als die abso-
40
30
lute 1A-Lage. Hier haben sich alle wichtigen Textilkauf-
20
häuser (P&C, C&A und H&M) angesiedelt. Am Markt
10
0
befinden sich zusätzlich Kaufhof und Wöhrl.
2002 2003 2004 2005 2006 2007
In Kürze wird ein Flagshipstore des Young-Fashion-
Ladenmieten in Halle an der Saale
Filialisten New Yorker an der Leipziger Straße 105 neu
eröffnen. Noch nicht zum Abschluss gekommen sind die
Umbauarbeiten am sogenannten „Ritterhaus“, in dem sich H&M auf einer gegenüber dem
alten Shop verdoppelten Fläche neu aufgestellt hat. Trotz der einigermaßen positiven
Entwicklungsansätze stagnierten die Mieten in den letzten fünf Jahren. Für ein Ladenlokal
in der Größenordnung zwischen 80 und 120 m2 Verkaufsfläche muss ein Einzelhändler gegenwärtig 70,– EUR/m2 Miete kalkulieren.
Der zweite Abschnitt der Fußgängerzone Kleinschmieden/Große Ulrichstraße schneidet im
Hinblick auf die Passantenfrequenzen gegenüber der Leipziger Straße wesentlich schwächer
ab. Hier hat sich der Drogeriemarkt dm-drogeriemarkt sowie der SB-Bäcker Back Factory
neu angesiedelt. Bemerkenswert ist auch die Eröffnung des Modehauses Fischer im Einkaufszentrum „Rolltreppe“. Damit buhlen in Halle nunmehr fünf bedeutende überregionale Textilkaufhäuser um die Gunst der Kunden. Die durch dm-drogeriemarkt aufgegebene Fläche in der Großen Ulrichstraße 16 ist zwischenzeitlich durch einen Bio-Supermarkt
angemietet worden, sodass es in diesem
Bereich der Großen Ulrichstraße keine
nennenswerten Leerstände mehr zu verzeichnen gibt. Befürchtungen, wonach das
Einkaufszentrum „nova eventis“ an der
Landesgrenze zu Sachsen den Einzelhandel von Halle an der Saale erheblich stören
könnte, haben sich nicht bewahrheitet.
Kundenbefragungen zeigen immer wieder, dass dieses Center nicht durch Kunden
aus den Städten Leipzig und Halle, sondern vornehmlich aus den ländlichen
Regionen Sachsens und Sachen-Anhalts
angefahren wird. Damit hat sich das CenHalle an der Saale, Markt 18
134
ter nach der vollständigen Fertigstellung
mit rund 70.000 m2 Verkaufsfläche nicht so etabliert wie von den Investoren und dem
Center-Management erhofft. Nach wie vor sind die riesigen Malls unter der Woche eher
menschenleer. Umsatz wird zum größten Teil an den Wochenenden generiert.
Magdeburg
Magdeburg hat in seinem Einzugsgebiet mit einer
in Magdeburg für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
Zentralitätskennziffer von rund 129,3 die zweitstärkste
Anziehungskraft nach Halberstadt, wobei die optimalen
60
Verkehrsanbindungen hier einen entscheidenden Standortvorteil darstellen. 17.000 Studenten an Universität und
50
Hochschule sowie an den zahlreichen Forschungsinstitu-
40
ten prägen mittlerweile das Stadtbild und sorgen für
30
eine starke Nachfrage nach Mode-, Freizeit- und Sport-
20
artikeln. Als Folge ist in Magdeburg in der Hauptein-
10
kaufslage Breiter Weg ein Rückgang der noch vor einem
0
Jahr zu verzeichnenden Leerstände zu beobachten.
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Magdeburg
Insofern hat sich die Erweiterung des ECE-Centers um
ca. 10.000 m2 Verkaufsfläche eher positiv auf die
traditionelle Einkaufslage ausgewirkt. Im Nordabschnitt sind jedoch weiter Billiganbieter
und Leerstände dominierend. Die Eröffnung des sogenannten „Marietta-Quartiers“ mit rund
7.000 m2 Handelsfläche und Anbietern wie
Reno, WMF und dm-drogeriemarkt ist
erfolgt und hat die Einkaufslage Breiter
Weg weiter gestärkt. Entsprechend
positiv haben sich auch die Einzelhandelsmieten entwickelt. Mit 50,– EUR/m2 konnte sich Magdeburg zwischenzeitlich vom
zehnten auf den achten Platz im Ranking
der wichtigsten Standorte in Ostdeutschland
vor
Chemnitz
und
Schwerin
positionieren. Im Verlauf der letzten fünf
Jahre stiegen die Mieten für kleinere
Magdeburg, Breiter Weg 23, Marietta-Quartier
Ladenlokale um mehr als 80%.
Dessau
Der Einzelhandel in der drittgrößten Stadt Dessau ist weiter von Einkaufszentren in Cityund Außenstadtlagen geprägt. An der Stelle des ehemaligen Horten-Kaufhauses in der Franzstraße/Ecke Askanische Straße plant ein Projektentwickler den Bau eines weiteren Einkaufszentrums mit rund 12.000m2 Verkaufsfläche. Für den Sommer 2008 ist die Fertigstellung
des 28 Mio. EUR teuren Projekts geplant, zu dem auch etwa 630 Parkplätze zählen. Es bleibt
135
abzuwarten ob bei einer bestehenden Einzelhandelsverkaufsfläche von 2,2m2 je Einwohner diese neuen Verkaufsflächen nachhaltig vom Markt absorbiert werden können. Das
Mietpreisniveau für Ladenflächen in der 1A-Lage hat sich dennoch verbessert. Im Verlauf
der letzten fünf Jahre steigerten sich die Mieten für Ladenlokale in der Größenordnung
zwischen 80 und 120 m2 Verkaufsfläche um mehr als 13% auf 25,– EUR/m2.
In Lutherstadt Wittenberg ist ebenfalls ein weiteres Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von rund 12.000 m2 in unmittelbarer Marktnähe und somit in integrierter Lage
geplant. Möglicherweise löst dieses Zentrum den dringend benötigten Wachstumsschub
für die Innenstadt aus, denn ohne Magnetbetriebe wird sich der innerstädtische Handel
weiter schwer gegen die Fachmarktzentren auf der grünen Wiese behaupten können.
Denn obwohl Lutherstadt Wittenberg über eine durch den Krieg unversehrte Innenstadt
mit zahlreichen Sehenswürdigkeiten und eine baulich attraktive Fußgängerzone verfügt,
die auch zahlreiche Touristen anzieht, spielt die Citylage für den Handel nur eine untergeordnete Rolle.
Halberstadt hat in den letzten Jahren eine erstaunliche Entwicklung im Citybereich durchlaufen. Die Wiederaufbau- und Stadtreparaturmaßnahmen auf der durch die schweren
Kriegszerstörungen entstandenen Stadtbrache im Stadtkern sind zwischenzeitlich zu einem
Abschluss gekommen. Der Bereich um den Fischmarkt konnte mit einem städtebaulich
beachtlichen Ergebnis vollständig wiederhergestellt werden. So zeigt sich Halberstadt in
seinem Kernbereich mit den von den Kunden gut angenommenen Rathaus-Passagen, dem restaurierten Rathaus
sowie den neu gebauten Geschäftshäusern als neuer, attraktiver Handelsplatz, der mit einer Spitzenzentralitätskennziffer von rund 163 glänzt und daher weiterhin großes
Potenzial aufweist.
In der Altmark konzentriert sich die Nachfrage auf den
Einzelhandelsstandort Stendal, der in Citylage gleich über
zwei mittelständisch geführte Kaufhausbetriebe verfügt.
Die Fußgängerzone weist einen sehr hohen Filialisierungsgrad auf und ist in Sachsen-Anhalt einer der gefragtesten Standort für Filialbetriebe.
Andreas Albrecht,
Investment
Höchstmieten in Sachsen-Anhalt 2007
TOP-CITY
Dessau
Halle an der Saale
Magdeburg
136
Einwohner
78.360
237.198
229.126
EH-KKZ
89,9
89,1
89,6
ZKZ
131,5
108,3
129,3
80–120 m² [€ /m²]
25
70
55
300–500 m² [€ /m²]
15
30
30
SCHLESWIG-HOLSTEIN
Aufgrund der geostrukturellen Lage haben die wenigen Großstädte in Schleswig-Holstein
generell eine weit über dem Bundesdurchschnitt liegende Zentralität, die entweder einem
respektablen Einzugsgebiet oder dem starken Einkaufstourismus wie beispielsweise in
Flensburg zu danken ist. Auch die Nähe zu Hamburg – wie in Neumünster – spielt eine Rolle.
Nur einen geringen Anteil an dieser Zentralität hat der Bedeutungsüberschuss, also die
Attraktivität der jeweiligen Innenstadt. Alle im Folgenden beschriebenen innerstädtischen
Standorte kämpfen gegen das Flächenwachstum in der Peripherie. Das Bild ist recht einheitlich, grundsätzlich weisen die Innenstädte laut GfK GeoMarketing GmbH in der Regel
unter 30% Flächenanteil für die Innenstadt an der gesamten einzelhandelsrelevanten
Verkaufsfläche aus.
Nicht so eindeutig sind die Bemühungen der Kommunen, die Innenstädte zu stärken. So
hat in einer Kraftanstrengung aller Marktteilnehmer in Flensburg ein innerstädtisches
Einkaufszentrum, die Flensburg Galerie, die Bedeutung der Stadtrandlagen etwas zurückgedrängt, wohingegen die Stadtväter in Neumünster unbedingt ein FOC in Randlage
ansiedeln wollen und Gefahr laufen, die angestammte Innenstadtlage Großflecken zu
einer gewissen Bedeutungslosigkeit zu degradieren.
In Kiel kämpft besonders die Fußgängerzone Holstenstraße seit Jahren nicht nur gegen das
erfolgreiche Zusammenwirken der innerstädtischen Einkaufszentren Sophienhof,
Holstentörn und jetzt Querpassage, sondern vor allen
Dingen gegen die verstärkten Fachmarktagglomerationen Kiel-Raisdorf und Citi Park.
in Schleswig-Holstein für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
100
Nur in der Hansestadt Lübeck hat man die Innenstadt
90
80
wieder neu entdeckt und gibt jegliche Unterstützung,
70
dass sich die angestammten 1A-Lagen durch Revitali-
60
sierungen zum Kundenmagneten entwickeln. Leider hat
das Oberverwaltungsgericht Schleswig eine Klage gegen
die Ansiedlung des Möbelhauses Dodenhof abgewiesen,
welches nun in Genin-Süd rund 50 Mio. EUR in ein Möbelhaus mit rund 50.000m Verkaufsfläche investieren kann.
50
40
30
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
2
Dies kann das stetige Wachstum der Innenstadt
durchaus stören.
Ladenmieten in Schleswig-Holstein
Flensburg
Flensburg ist Deutschlands nördlichste Stadt und liegt direkt an der dänischen Grenze. Mit
einer Zentralität von 167,9 liegt Flensburg unter den deutschen Städten weit vorne. Dies
liegt auch daran, dass Flensburg bei den Dänen aus der Grenzregion als Einkaufsstadt sehr
137
beliebt ist. Zwei wichtige Ereignisse haben zuletzt die Einzelhandelslandschaft geprägt: Zum
einen hat die Flensburg Galerie eröffnet und zum anderen ist das erste PACT-Projekt in Schleswig-Holstein beschlossen worden. Dabei investieren die Flensburger Immobilieneigentümer des Holms und der Großen Straße gemeinsam mit der Stadt rund 4 Mio. EUR in den
Ausbau der Fußgängerzone, in Beleuchtungsanlagen und Bänke. Mit diesem PACT wollen
die Eigentümer die Fußgängerzone modernisieren und nachhaltig besser positionieren.
Die neu eröffnete Flensburg Galerie mit
rund 70 Läden auf 20.000 m2 und mehr als
250 Tiefgaragenstellplätzen hat ihren
Haupteingang angrenzend an die Fußgängerzone Holm am Südermarkt und einen
Seiteneingang an der Angelburger Straße.
Als Ankermieter konnten das dänische
Lifestylekaufhaus Sinnerup mit seiner
ersten Filiale in Deutschland und der Elektronikanbieter Saturn gewonnen werden.
Flensburg, Südermarkt, Flensburg Galerie
Die 1A-Lage Holm bleibt als Haupteinkaufsstraße dominant, weil die Flensburg
Galerie durch ihre Angebotsstruktur nicht zu einer Konkurrenz der Fußgängerzone geworden ist. Das Engagement des Entwicklers C&T Development hat vielmehr zu einer Ergänzung des Angebots der Flensburger Innenstadt gegenüber den peripheren Standorten
geführt. Dies ist als positiv zu bewerten, da die umliegenden kleineren Städte im Bereich
Einzelhandel ebenfalls aufgerüstet haben.
Der Holm wird nach wie vor von den filialisierten Einzelhändlern am stärksten nachgefragt.
In letzter Zeit haben sich unter anderem Gerry Weber und Christ neu angesiedelt. Die Große
Straße konnte sich bislang nicht als Konsummeile durchsetzen und es bleibt abzuwarten,
ob sich durch die Investitionen des PACT etwas an dieser Situation ändern wird. Es ist
jedoch davon auszugehen, dass nur die Modernisierung des Karstadt-Hauses im hinteren
Teil der Einkaufslage auch die Große Straße als Einkaufslage wieder verbessern würde.
Kiel
Die Kieler Fußgängerzone ist eine der
ältesten in ganz Deutschland. In den
Fünfzigerjahren des letzten Jahrhunderts
galt die Holstenstraße als Einkaufsmeile
modern und innovativ. Leider hat sich die
Holstenstraße seitdem nicht unbedingt
positiv entwickelt. Durch den Sophienhof ist zwar die Innenstadt gestärkt worden, die Lauflage Holstenstraße konnte
138
Kiel, Holstenstraße 21–27, Einkaufszentrum Leik
COMFORT: Consulting, Vermietung
jedoch nicht profitieren. Auch durch die Neueröffnung der Querpassage (ehemals Kleiner
Herzog) mit dem Ankermieter C&A hat sich die Attraktivität der Holstenstraße, die zudem
mit starken Einzelhandelsansiedlungen an der Peripherie zu kämpfen hat, nicht verbessert.
Die Immobilieneigentümer der Holstenstraße haben darüber hinaus in den letzten Jahren
zu wenig in ihre Flächen investiert. Durch die Einführung eines PACT soll die Holstenstraße
nun optisch verbessert werden. Der stärkste Teil der Holstenstraße befindet sich
zwischen dem Berliner Platz und der Schevenbrücke. Dieser profitiert noch von dem
Sophienhof und der Querpassage. Der hintere Teil
zwischen Berliner Platz und altem Markt wird infolge des
hohen Investitionsstaus bei Karstadt und dem sehr
schlecht funktionierenden Leik schwächer. Durch eine
Neupositionierung von Karstadt und Leik böte sich die
Chance, das erfolgreiche Knochenprinzip für die
Holstenstraße zu verwirklichen. Auf der einen Seite
befände sich der Sophienhof mit der Querpassage und
auf der anderen Seite würde ein funktionierender
Karstadt als Magnet fungieren. Davon könnte die gesamte Holstenstraße profitieren, wenn auch die Eigentümer im Rahmen des PACT in ihre eigenen Immobilien
investieren würden. Die in diesem Bereich derzeit
in Kiel für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
stagnierenden Mieten würden dann aller Voraussicht
Ladenmieten in Kiel
nach auch wieder anziehen.
Neumünster
Neumünster ist mit mehr als 78.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt in Schleswig-Holstein
und kann mit einer Zentralität von 149,3 aufwarten. Die Lauflage in Neumünster befindet
sich am Großflecken und dem Kuhberg. Der Name Großflecken beschreibt dessen topografische Besonderheit. Die Straße ist ein großer runder und unübersichtlicher Flecken, dessen Straßenseiten zudem durch den starken Autoverkehr voneinander getrennt sind. Der
Austausch der Fußgängerströme wird hierdurch massiv behindert.
Der von den Einzelhändlern am stärksten nachgefragte Teil liegt zwischen Karstadt und
der Mühlen-Lütjenstraße/Holstenstraße. Allerdings bleibt die Nachfrage der überregionalen Einzelhändler nach Flächen in Neumünster gering. Viele namhafte Filialisten, die man
sonst häufig in Städten dieser Größenordnung trifft, fehlen in Neumünster. Der Grund ist
darin zu suchen, dass Neumünster durch den sehr starken Nortex am Stadtrand und die
geringe Aufenthaltsqualität in der Fußgängerzone die Passantenströme nicht in die Innenstadt lenken kann.
Der Einzelhandel in der Innenstadt von Neumünster wird noch mehr zu leiden haben, wenn
am Stadtrand wie geplant ein Designer-Outlet-Center von McArthur Glen und Michel
Objektbau mit 20.000 m2 entsteht. Eine Option auf weitere 10.000 m2 bei Erfolg besteht
139
bereits. Die Stadt erhofft sich dadurch, mehr Kaufkraft aus dem Umland gewinnen zu
können und dem starken Dodenhof in Kaltenkirchen, der seine Flächen um 9.000 m2
erweitern möchte, Konkurrenz zu bieten.
Die Nachbargemeinden von Neumünster sprechen sich gegen das DOC aus und versuchen,
dieses über die Landesregierung zu stoppen. Für die Innenstadt von Neumünster wird das
DOC aber auch keine Bereicherung darstellen, da viele Filialisten sich nicht dem Preiswettbewerb mit dem DOC aussetzen wollen und auf den Standort Neumünster weiterhin
verzichten werden. Als Folge sinken die Mieten und der Investitionsstau nimmt zu.
Lübeck
Lübeck hat in den letzten Jahren die beste Entwicklung
im
Hinblick
auf
Stärkung
und
Attraktivitäts-
erhöhung seiner Innenstadt hinter sich. Lag laut BBE
in Lübeck für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
GeoMarketing GmbH 2003 die Einzelhandelszentralität
110
noch bei 136, liegt sie 2007 bei 145,7. Diese Steigerung
90
100
macht deutlich, dass die Innenstadt nicht nur durch ihre
80
touristische Ausstrahlung, sondern vor allen Dingen
60
durch die verbesserte Ausstattung an modernen, zeit-
70
50
40
gemäßen einzelhandelsorientierten Nutzungskonzep-
30
ten an Sogkraft gewonnen hat.
10
20
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Die Ansiedlung von Peek & Cloppenburg im Frühjahr
2005 direkt am Markt hat die Einstellung zum Standort
Ladenmieten in Lübeck
Lübeck in der Einzelhandelsbranche Innenstadt beflügelt
und im öffentlichen Raum positiv ins Gespräch gebracht. Die Präsenz von Peek & Cloppenburg
hat nicht nur zu einer wesentlichen Lageverbesserung des Bereiches Kohlmarkt und
Holstenstraße geführt, sondern aufgrund des Nachfragedruckes vor allen Dingen die
1A-Lage Breite Straße noch mehr gestärkt.
In den letzten fünf Jahren hat allein die COMFORT Hamburg GmbH im Zusammenwirken
mit der CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbH fünf Projektentwicklungen mit einem
Projektvolumen von rund 90 Mio. EUR in Lübeck realisiert. Dabei entstanden nicht weniger als 16.500 m2 Verkaufsfläche. Zu diesen Entwicklungen zählen neben dem oben erwähnten Peek & Cloppenburg Haus am Markt 1 auch die Geschäftshäuser Breite Straße 39–43
mit den Mietern Zara, Woolworth und Buddelei, die Breite Straße 47–53 mit den Mietern
Hennes & Mauritz, Ihr Platz und Roland Schuhe wie auch die Breite Straße 37 mit dem international agierenden dänischen Modehändler Bestseller, der auf 900 m2 seine Linien
Vero Moda und Jack & Jones anbietet.
Nun hat die Düsseldorfer CENTRUM Grundstücksgesellschaft in Zusammenarbeit mit der
COMFORT Hamburg die beiden Geschäftshäuser Breite Str. 36–40/Beckergrube 1–3 und
Breite Straße 42 im historischen Stadtzentrum der Hansestadt Lübeck mit dem Ziel erwor-
140
ben, an dieser exponierten Stelle einen weiteren städtebaulichen Akzent zu setzen. Um
eine optimale Lösung zwischen Funktionalität und Ökonomie einerseits und einer angemessenen architektonischen Antwort in dem historischen Kontext andererseits zu finden,
wurde ein Wettbewerb mit sechs beteiligten Architekturbüros durchgeführt. Die zentrale
Lage in der historischen Altstadt, die in ihrer Gesamtheit seit 1987 aufgrund ihres exemplarischen Charakters für die hansische Städtefamilie im Ostseeraum als Unesco-Weltkulturerbe anerkannt wurde und damit unter besonderem Schutz steht, fordert hohe
qualitative Ansprüche an die städtebauliche und architektonische Gestaltung. Aus dem Wettbewerb ging der Entwurf des Berliner Büros Grüntuch & Ernst als Sieger hervor. Grundlage für den Wettbewerb zur äußeren Gestaltung des Gebäudes war der Vorentwurf des mit
der Planung beauftragten Architekturbüros Heiko Vahjen aus Braunschweig, der anstelle
eines Nachkriegsaltbaus den Neubau eines modernen innerstädtischen Geschäftshauses vorsieht. Das geplante Bauvorhaben bietet nach Ansicht aller Beteiligten und der Politik die
Chance, die Lübecker Altstadt gerade an dieser Stelle in ihrer Funktion als Oberzentrum
für die Region weiter zu stärken.
Die Projektentwicklung, die von COMFORT Hamburg initiiert wurde, ist praktisch voll vermietet. Auf dem Grundstück des ehemals durch die Landesbank genutzten Gebäudes entsteht ein modernes Geschäftshaus für drei Hauptmieter mit mehr als 3.800 m2 Mietfläche. Als
künftige Mieter stehen der Modeanbieter s. Oliver ebenso fest wie ein weiteres international
erfolgreiches Modeunternehmen und ein hochwertiger Lebensmittelanbieter. Mit dem Bau
soll Mitte November 2007 begonnen werden. Die Fertigstellung könnte bereits im Herbst
2008 erfolgen. Das Projektvolumen in der Hansestadt beläuft sich auf rund 23 Mio. EUR.
Lübeck, Projektstudie Breite Straße 36–42, s. Oliver
141
Die Nachfragesituation in der Hansestadt Lübeck hat sich aufgrund dieses Gesamtengagements in den letzten Jahren stetig gesteigert, und dies nicht, obwohl es bereits einige erfolgreiche Einzelhandelsentwicklungen in Lübeck gegeben hat, sondern gerade deswegen. Da
sich erfolgreiche Einzelhändler gerne dort ansiedeln, wo andere vor ihnen bereits Erfolg hatten, hat sich dieses Teilstück der Breiten Straße zur absoluten 1A-Lage entwickelt. Als Gegenpol zu dieser Entwicklung könnte nun die ehemalige Haerder-Immobilie, heute Haerder Einkaufszentrum von dem Projektentwickler Tenkhoff aus Berlin, wirken. Hier entstehen ca.
12.000m2 Einzelhandelsfläche, die dem Vermieter allerdings eingedenk ihrer Gesamtkonfiguration und der Standortqualität große Anstrengungen
abverlangen. Die Stadt selbst geht in Vorleistung, um auch
diesen Quartierbereich zu stärken. Die Wahmstraße wird
verjüngt und der Straßenbelag Breite Straße in die Sandstraße hineingezogen, um den fußläufigen Bereich in die
Sandstraße zu erweitern und attraktiver zu gestalten.
Eine weitere Aufgabe ist es nun, die 1A-Lage weiter
in Richtung Holstentor zu entwickeln. Aufgrund der
Nachfragesituation erscheint dies möglich und die
Realisierung sollte nicht dadurch gefährdet werden, dass
die lauten Stimmen nach Flächenerweiterung an der
Peripherie Gehör finden.
Jan Philipp Rausch,
Vermietung
Höchstmieten in Schleswig-Holstein 2007
TOP-CITY
Elmshorn
Flensburg
Kiel
Lübeck
Neumünster
142
Einwohner
48.331
86.080
234.433
211.825
78.072
EH-KKZ
102,0
94,9
94,9
95,4
95,7
ZKZ
131,1
167,9
147,7
145,7
149,9
80–120 m² [€ /m²]
35
76
90
100
36
300–500 m² [€ /m²]
18
40
50
55
15
THÜRINGEN
Thüringen ist auf einem guten Weg, an seine Tradition als leistungsstarker Wirtschaftsstandort in der Mitte
Deutschlands und Europas anzuknüpfen. Getragen
in Thüringen für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
wird der wirtschaftliche Aufbauprozess durch eine Viel-
70
zahl leistungsstarker mittelständischer Unternehmen
60
ebenso wie durch Investoren aus dem In- und Ausland.
50
Auch wenn sich das Wirtschaftswachstum im letzten
Jahr verlangsamt hat, setzt sich die Entwicklung
wettbewerbsfähiger Wirtschaftsstrukturen kontinuierlich fort.
40
30
20
10
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Den Wirtschaftsstandort Thüringen kennzeichnet heute
eine breit diversifizierte Industrie, die von der
Ladenmieten in Thüringen
Ernährungswirtschaft über die Automobilindustrie bis
hin zu Hochtechnologiebranchen wie der Biotechnologie und der Optoelektronik reicht. Ein leistungsfähiges Handwerk sowie eine wachsende Groß-, Einzelhandels- und Dienstleistungswirtschaft gehören ebenso dazu. So ist
der wirtschaftliche Strukturwandel in Thüringen weit vorangeschritten, aber noch nicht
abgeschlossen. Die landesweite Arbeitslosenquote liegt im Durchschnitt bei 15,3% und
ist damit die niedrigste Arbeitslosenquote in Ostdeutschland.
Zugpferde des stetigen wirtschaftlichen Aufschwungs sind die kreisfreien Städte Erfurt, Jena,
Eisenach, Gera, Weimar und Suhl/Zella-Mehlis entlang der Autobahnen A 4 und A 71, aber
auch Mittelstädte wie Gotha oder Ilmenau.
Freilich gibt es auch in Thüringen die Probleme, mit denen beinahe alle ostdeutschen
Regionen zu kämpfen haben: Geburtenrückgang, nach wie vor im Bundesvergleich überdurchschnittlich hohe Arbeitslosigkeit und die Abwanderung jüngerer Bevölkerungsschichten. Thüringen ist das flächenmäßig kleinste der fünf neuen Bundesländer,
liegt aber mit rund 2,34 Mio. Einwohnern im bundesweiten Einwohnervergleich
auf Rang 12.
Im Zuge des demografischen Wandels wird die Bevölkerung im Zeitraum 2004 bis 2020 im
Landesdurchschnitt voraussichtlich um 9,2% abnehmen. In Städten wie Erfurt, Jena und
Weimar fällt der Bevölkerungsverlust wesentlich geringer aus oder wird durch eine höhere Zentralität kompensiert. Der Einzelhandel wird sich auf den Umstand abnehmender und
aufgrund der Alterspyramide auch veränderter Zielgruppen einstellen müssen.
Zunächst erscheint eingedenk der schon heute im Vergleich zum Bundesdurchschnitt hohen
Einzelhandelsfläche pro Kopf bei gleichzeitig niedrigerer Kaufkraft pro Kopf
(14.400,– EUR, Rang 14 im Bundesvergleich) ein behutsamer Umgang bei der Ausweitung
von Einzelhandelsflächen grundsätzlich notwendig.
143
Erfurt
Überregional bedeutsam sind die Entwicklungen in der
Landeshauptstadt Erfurt. Erfurt ist mit etwa 200.000 Einwohnern die größte Stadt in Thüringen. Die Fußgän-
in Erfurt für Ladenlokale mit einer
in Deutschland
90
gerzonen Anger, Bahnhofstraße und Schlösserstraße
80
entwickeln sich als gesamtstädtischer Einzelhandels-
70
schwerpunkt kontinuierlich weiter. Als absolute Top-
60
Lage, die entsprechend stark nachgefragt wird, darf
50
40
noch immer die Einkaufslage Anger gelten.
30
20
10
Zahlreiche innerstädtische Sanierungs- und Moderni-
0
sierungsmaßnahmen konnten zwischenzeitlich abge-
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ladenmieten in Erfurt
schlossen werden. Für den Einzelhandel hervorzuheben
ist der Abschluss der Baumaßnahmen in der ehemaligen
„Hauptpost“ am Anger, in die der Investor rund
40 Mio. EUR für den Aus- und Umbau der Büro- und Geschäftsräume investierte. Ein weiteres Projekt wurde am Anger abgeschlossen, wo zwischenzeitlich Benetton und Zara Ihre
Filialen eröffnet haben. Einen weiteren Schub dürfte die Erfurter Innenstadt durch die bevorstehende Fertigstellung des Erfurter Hofs
am Bahnhofsvorplatz/Ecke Bahnhofstraße
erhalten. Hier werden rund 14,3 Mio. EUR
für die Sanierung der Flächen investiert.
Am Anger erzielen Eigentümer für Ladenlokale mit einer Fläche von 80–120 m2
durchschnittliche
80,– EUR/m
2
Höchstmieten
von
monatlich. Für größere
Flächen zwischen 300 und 500 m2 werden
Spitzenmieten bis 45,– EUR/m2 bezahlt.
Gegenüber dem Vorjahr stiegen die
Erfurt, Anger 55–56, Esprit/Mexx
Mieten noch einmal um rund 7% an.
Gera
Gera ist nach Erfurt die zweitgrößte Stadt Thüringens. Bauprojekte in der Innenstadt wie
die „Gera-Arcaden“, die „Amthorpassage“ und das Einkaufszentrum „Elsterforum“
stärken die Rolle der Stadt als Oberzentrum der Region. Jedoch haben diese Center-Neubauten ihre negative Auswirkung auf die Haupteinkaufsstraße sichtbar hinterlassen. Nur
nach und nach entwickelt sich die Einkaufsstraße wieder positiv. Ab der Humboldtstraße
jedoch präsentiert sich die Fußgängerzone Sorge immer noch mit zahlreichen Leerständen.
Die Mietpreise bewegen sich für ein Ladenlokal von 80–120 m2 um 35,– EUR/m2. Für
größere Flächen zwischen 300 und 500 m2 werden Spitzenmieten bis 20,– EUR/m2 bezahlt.
Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Mieten noch einmal um mehr als 9% an.
144
Jena ist mit rund 100.000 Einwohnern die nach Erfurt und Gera drittgrößte Stadt in
Thüringen und pflegt ihr Profil als dynamischer und junger Hightech-Standort. Gleichzeitig ist Jena eine gefragte Adresse für Handelsfilialisten. Das räumliche Angebot in den 1ALagen ist eher begrenzt. Es erstreckt sich um den Markt und entlang der Löbderstraße sowie
auf die beiden Shopping-Center „Goethe-Galerie“ und „Neue Mitte Jena“. In der Entwicklungsphase befinden sich neben dem Intershop-Tower und der ehemaligen Hauptpost
auch die Bebauung und Nutzung des Eichplatzes.
Die Mietpreise bewegen sich für ein Ladenlokal von 80–120 m2 um 45,– EUR/m2. Für
größere Flächen zwischen 300 und 500 m2 werden Spitzenmieten bis 25,– EUR/m2 bezahlt.
Gegenüber dem Vorjahr blieben die Mieten weitgehend unverändert.
Die kreisfreie Stadt Suhl profitiert von der Nähe zu Bayern. Eine Vielzahl an Pendlern sorgt
im ostdeutschen Vergleich für geringe Arbeitslosenzahlen und eine erhöhte Kaufkraft. Als
Mittelstadt mit oberzentralen Funktionen und guter Verkehrsinfrastruktur ist sie ein gelungenes Beispiel funktionierender regionaler Wirtschaftspolitik. Im Innenstadtbereich am
Steinweg wird bis zum Frühjahr 2008 ein Shopping-Center mit 10.000 m2 Einzelhandelsfläche
fertiggestellt. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 25 Mio. EUR. COMFORT berät den
Investor bei der Vermietung.
Die Weimarer Innenstadt hat den Neubau und die Eröffnung des Shopping-Centers
„Weimar Atrium“ mit 13.000 m2 zusätzlicher Verkaufsfläche noch nicht ganz bewältigt. Die
62.000-Einwohner-Stadt lebt von ihrer überregionalen Bedeutung und vom Tourismus.
Besonders in den Nebenlagen der Stadt Goethes und
Schillers stehen noch zahlreiche Geschäfte leer, dagegen verzeichnet die Fußgängerzone Schillerstraße/
Wielandstraße einen hohen
Filialisierungsgrad.
Kristina Städter,
Investment, City Parking
Andreas Lösche,
Prokurist/Vermietung
Höchstmieten in Thüringen 2007
TOP-CITY
Erfurt
Gera
Jena
Einwohner
202.844
103.948
102.532
EH-KKZ
91,7
89,0
92,8
ZKZ
115,8
139,7
118,7
80–120 m² [€ /m²]
80
35
45
300–500 m² [€ /m²]
45
20
25
145

COMFORT Marktbericht 2007/2008 (PDF, ca. 3,76 MB)

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