Artikel - Dr. Johannes Fiala

DA-Nr. 45A/07
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07. November 2007
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11. Jahrgang
INHALT
Leistungsbilanz-Ad-hoc-Meldungen
… der 1996 gestarteten König & Cie. GmbH & Co. KG:
„Private Equity bietet hohe Renditen – Erneuter lukrativer Börsengang für
König & Cie. - Internationale Private Equity I“
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… der 1978 gegründeten KanAm-Gruppe:
„KanAm-USA-Fonds schütten an Anleger mehr als 320 Millionen US-Dollar aus“
> Allerdings fehlt die Leistungsbilanz-Dokumentation <
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Bei sechs Emissionen
kein anlegerschutz-TRANSPARENZ-Rating durchführbar,
da uns gegenüber von den folgenden Initiatoren kein beanstandungsfreies
Wirtschaftsprüfer-Prospektgutachten und/oder keine vollständige InitiatorenLeistungsbilanz dokumentiert worden ist: CFB Commerz Fonds
Beteiligungsgesellschaft mbH, Lympho Opt Verwaltungs GmbH, Macquarie Corporate
Finance Ltd., quickfunds Gesellschaft für Internationales
Investment mbH und Vega-Reederei GmbH & Co. KG
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RechtsprechungsReport
BGH:
Initiatoren bzw. Verkäufer haften für Falschaussagen (auch ihrer Erfüllungsgehilfen)
in Musterberechnungen für Kapitalanleger über Renditen, Wertsteigerungspotentiale,
potentielle Mieterträge, Kosten und Leerstände, insbesondere beim Mietpool
> Urteilsbesprechung von Dr. Johannes Fiala <
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ANLAGE-MARKT-NEWS
15 neue Anlage-Angebote im
anlegerschutz-TRANSPARENZ-Rating
HINWEIS: Die DA-CD-ROM November 2007 mit Komplett-Update erhalten unsere Lizenznehmer
voraussichtlich Mitte Dezember 2007. Darauf sind die vollständigen Inhalte aller bisher erschienenen Print-Ausgaben einschließlich dieser Ausgabe samt der dazugehörigen ResearchUnterlagen dokumentiert.
Bis dahin sind die Dokumente, auf die sich die Research-Berichte dieser Ausgabe abstützen,
teilweise über die Internet-Adresse www.direkteranlegerschutz.de verfügbar.
> Doku-Nr. 07.9493.01 (ab Mitte Dezember auf der DA-CD-ROM November 2007)
Am 02.11.07 sandte uns die König & Cie. GmbH & Co. KG,
Hamburg, eine mit „Private Equity bietet hohe Renditen –
Erneuter lukrativer Börsengang für König & Cie. - Internationale Private Equity I“ überschriebene Pressemitteilung:
Der von König & Cie., Hamburg, initiierte und von der bmp AG beratene Dachfonds König &
Cie. „International Private Equity I“ (INPEQ I) hat einen weiteren Börsengang aus den Portfolien der Zielfonds zu verzeichnen. Diesmal ist die TelecityGroup, ein europaweiter Anbieter
von netzwerk- und providerunabhängigen Rechenzentren, nach zweijähriger Abwesenheit an die
Londoner Börse zurückgekehrt. Die Aktien, die am vergangenem Mittwoch zu je 220p (Pence)
ausgegeben wurden, werden heute bereits zu 315p das Stück gehandelt. Damit profitiert der
INPEQ I zum dritten Mal von einem Börsengang.
Der König & Cie. „International Private Equity I“ hatte im Juli 2007 nur wenige Monate nach
Schließung eine erste Ausschüttung von 5 % geleistet. Grund dafür waren drei Unternehmensverkäufe und zwei Börsengänge aus den Portfolien der Zielfonds. Auf Ebene des Dachfonds meldete der INPEQ I per 30.06.2007 eine IRR von über 20 % p.a. und einen TVIP (Total Value/Paid-in-Capital) von über 1,2. Der durchschnittliche Vervielfacher bei den bislang realisierten
Beteiligungen lag bei mehr als dem 4,5-Fachen der Anschaffungskosten, d.h. ein Zuwachs von
zurzeit ca. 350 % auf das investierte Kapital.
> Doku-Nr. 07.9493.02 – Vollständige Pressemitteilung - auch für FaxEmpfänger ab sofort verfügbar unter www.direkteranlegerschutz.de,
ab Mitte Dezember auf der DA-CD-ROM November 2007
Wir werten diese Pressemitteilung als Leistungsbilanz-Adhoc-Meldung.
Die König & Cie. GmbH & Co. KG hat ihre 2006er Leistungsbilanz dokumentiert, die sich bei uns im Vollständigkeitscheck befindet.
Ihre 2005er Leistungsbilanz hat die König & Cie. GmbH & Co.
KG vollständig dokumentiert.
> Doku-Nr. 06.8309.02 (Leistungsbilanz-Basistableau)
Für das zentrale Kriterium Leistungsbilanz unseres anlegerschutz-TRANSPARENZ-Ratings erhält die König & Cie.
GmbH & Co. KG für ihre Anlage-Angebote das 9-Rating.
> ABLAUF: anlegerschutz-TRANSPARENZ-Rating
> Doku-Nr. 07.9494.01 (ab Mitte Dezember auf der DA-CD-ROM November 2007)
Am 06.11.07 sandte uns die KanAm-Gruppe, München, eine
mit „KanAm-USA-Fonds schütten an Anleger mehr als
320 Millionen US-Dollar aus“ überschriebene Presseinformation:
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Die geschlossenen US-Immobilienfonds des Münchener Initiators KanAm haben termingerecht
Anfang November ihre Anleger bedient und damit in den zurückliegenden 12 Monaten insgesamt 320 Millionen US-Dollar ausgeschüttet. Diese Summe schließt sowohl die regelmäßig stattfindenden regulären Ausschüttungen als auch eine Sonderausschüttung ein. Hierzu zählt vor allem die erst im Oktober 2007 geleistete Sonderausschüttung für eine Shopping Mall in Maryland. Nach den erfolgreichen Verkäufen zweier Büro-Immobilien in Washington, D.C. und Miami
wurden zudem zwei weitere Fonds ausgekehrt. Im Durchschnitt liegen damit die Ergebnisse bisher aufgelöster KanAm-USA-Immobilienfonds bei deutlich über 15 Prozent p.a. Mit dem aktuellen Beteiligungsangebot KanAm USA Real Estate Partners I bietet KanAm chanceorientierten
Investoren derzeit ein neues Produkt an, das inklusive des Veräußerungserlöses durchschnittlich
rund 15 Prozent jährlich vor Steuern erwirtschaften soll.
Die Oktober-Sonderausschüttung betrifft die sehr erfolgreiche Arundel Mills Mall. Das in dieses
Objekt investierte Eigenkapital konnte durch eine an die Wertschöpfung angepasste Fremdfinanzierung um Jahre früher als geplant zurückgeführt werden. Die Anleger bleiben aber weiter
an der aussichtsreichen Shopping Mall beteiligt. Bei zwei der dort investierten Fonds konnte
jetzt die gesamte Nominaleinlage vorzeitig zurückgeführt werden.
Und:
Insgesamt hat KanAm bis Ende 2006 Immobilieninvestitionen im Wert von mehr als 12 Milliarden Euro getätigt. Geschlossene KanAm-Immobilienfonds haben seit ihrem Bestehen insgesamt
rund 1,3 Milliarden Euro an rund 12.000 Anleger ausgeschüttet.
> Vollständige Pressemitteilung:
http://www.kanam.de/kanam_dt/presse/pressemitteilungen/geschlossene_fonds/2007_11_06.php
Wir werten diese Presseinformation als Leistungsbilanz-Adhoc-Meldung.
Die KanAm hat allerdings ihre 2006er Leistungsbilanz uns gegenüber nicht dokumentiert.
Für das zentrale Kriterium Leistungsbilanz unserer
anlegerschutz-TRANSPARENZ-Ratings erhält die KanAm
somit für ihre Anlageangebote das Gesamtergebnis:
TRANSPARENZ-Rating nicht durchführbar.
>
Empfehlung für die Anlageberatung bei Anlage-Angeboten mit Gesamtergebnis: TRANSPARENZ-Rating nicht durchführbar
> ABLAUF: anlegerschutz-TRANSPARENZ-Rating
Kein anlegerschutz-TRANSPARENZ-Rating durchführbar
> siehe Ablauf <
bei sechs Emissionen
→ ohne beanstandungsfreies Wirtschaftsprüfer-Prospektgutachten
nach dem IDW Standard > siehe Merkblatt: Prospektgutachten
→ und ohne uns gegenüber vollständig dokumentierte Initiatoren-Leistungsbilanz >
siehe Merkblatt: Leistungsbilanz
zzz CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH,
Düsseldorf
„CFB-Fonds Nr. 164 – asia opportunity I“
zzz Lympho Opt Verwaltungs GmbH, Nürnberg
„Lympho Opt Beteiligungs IV GmbH & Co. KG“
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zzz Macquarie Corporate Finance Ltd., Frankfurt
„Macquarie Infrastrukurgesellschaft Nr. 5 mbH & Co. KG“
zzz quickfunds Gesellschaft für Internationales
Investment mbH, Köln
„Dubai Direkt Fonds II GmbH & Co. KG“
zzz Vega-Reederei GmbH & Co. KG, Hamburg
„MS Vega Aries“
„MS Vega Taurus“
RechtsprechungsReport
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch Urteil vom 20.07.07 einen Initiator (Sanierer von Altwohnbaubeständen) zur Rückabwicklung verurteilt.
Rechtsanwalt Dr. Johannes Fiala (www.fiala.de), München, hat das Urteil besprochen und uns
mit seinem Leitsatz zur Veröffentlichung übersandt.
Auszug aus der Urteilsbesprechung:
Haftung von Initiatoren bzw. Immobilien-Sanierungsgesellschaften
Der Initiator hatte Altwohnbestände aufgekauft, saniert, nach WEG aufgeteilt, und zusammen
mit einer „Musterrentabilitätsberechnung“ durch einen Beauftragten mit einem Finanzierungsvorschlag versehen. Insbesondere eine unrichtige Kalkulation der Ausschüttungen aus einem
Mietpool führten zur Unterdeckung.
Beratungshaftung des Verkäufers durch unrichtige Berechnungsbeispiele
Nach der ständigen Rechtsprechung kommt ein Beratungsvertrag mit dem Verkäufer zustande,
wenn dieser bzw. seine Erfüllungsgehilfen einem Kaufinteressenten Berechnungsbeispiele über
Kosten und finanzielle Vorteile eines Erwerbs vorlegt.
Diese „Haftung für Auskunft“ gilt generell bei „Musterberechnungen“ im Zusammenhang mit
Kapitalanlagen: Ein „innerer“ Willen, „nicht haften zu wollen“, ist unbeachtlich, da es auf den
„objektiv erkennbaren Willen“, also den Empfängerhorizont ankommt.
Zahlreiche unrichtige Berechnungsposten können zur Haftung führen
Beispiele zu optimistischer Kalkulation sind nach diesem BGH-Urteil
- zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials
- unzutreffendes Bild der Ertragserwartung
- unrichtige Angabe der erzielbaren Miete (z.B. durch fehlende Zu-/Abschläge)
- insbesondere fehlerhafte Angaben zum Mietpoolrisiko oder Mietausfallwagnis
- Kalkulation zu geringer Einnahmereserven (z.B. für Leerstand, Uneinbringlichkeit von Mieten,
Instandhaltungsaufwendungen, Ausgleich aufgelaufener Ausfälle).
Auch Unklarheiten der Berechnungsmethode führen zur Haftung
Auch andere Unklarheiten über „die wahre Wirkungsweise und Bedeutung“ einer Renditeberechnung können zur Haftung führen: Dies zeigte sich bereits durch das Urteil des LG München II
vom 17.08.2006 zur Irreführung von Kapitalanlegern durch den Internen Zinsfuß (IRR). Die
Werbung mit dem IRR wurde insbesondere wiederholt auch durch Obergerichte als „irreführende Werbung für eine Kapitalanlage“ gesehen.
Grundsätzliche Bedeutung auch für andere Kapitalanlagen
Dies ist keine Besonderheit dieser Art einer Kapitalanlage: Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung haften beispielsweise auch Lebensversicherungsunternehmen, wenn ihre (angeblich)
völlig „unverbindlichen“ Musterberechnungen auf der Grundlage unrichtiger Kalkulation beruhen. Dies ist etwa dann der Fall, wenn veraltete Sterbetafeln zugrunde liegen, so dass zu optimistische Ablaufleistungen bei der Vermittlung dargestellt werden.
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Leitsatz:
Initiatoren bzw. Verkäufer haften für Falschaussagen (auch ihrer Erfüllungsgehilfen) in Musterberechnungen für Kapitalanleger über Renditen, Wertsteigerungspotentiale, potentielle Mieterträge, Kosten und Leerstände, insbesondere beim Mietpool.
> Doku-Nr. 07.9495.02 - komplettes BGH-Urteil - .03 komplette Urteilsbesprechung - ab sofort verfügbar unter
www.direkteranlegerschutz.de, ab Mitte Dezember auf der DA-CD-ROM November 2007
Wir haben das Urteil in die folgenden Urteilslisten aufgenommen:
• Liste wichtiger Haftungsurteile
• Urteilsliste zur gleichen Verhandlungsstärke zwischen Anlageinteressent und Anlageberater/Anlagevermittler
• Urteile zur gedanklichen Ordnung
• Urteilsliste zur Renditewerbung
ANLAGE-MARKT-NEWS
zzz NEU im Vertrieb > und daher bei uns ab sofort im
anlegerschutz-TRANSPARENZ-Rating:
• “MS Appen Paule“ der AppenCapital GmbH & Co. KG, Hamburg
• “CFB-Fonds Nr. 164 – asia opportunity I“ der CFB Commerz Fonds
Beteiligungsgesellschaft mbH, Düsseldorf
• “Biogasanlage Rogäsen“ der CONINVEST Gesellschaft für
unternehmerische Beteiligung mbH, Schönfeld OT Waltersdorf
• “ConRendit 9 GmbH & Co. KG“ der ConRendit Management GmbH,
Hamburg
• “DS-Fonds Nr. 125 DS Blue Ocean, DS Blue Wave“ der Dr. Peters
GmbH & Co. Emissionshaus KG, Dortmund
• “GHF Global Bulker I“ der GHF Gesellschaft für Handel und Finanz mbH,
Leer
• “HCI Johannes S“ der HCI Hanseatische Capitalberatungsgesellschaft mbH,
Hamburg
• “HCI Exklusivangebot Embdens Welvaart“ ebenfalls der HCI Hanseatische
Capitalberatungsgesellschaft mbH, Hamburg
• “HCI Shipping Select XXIV“ ebenfalls der HCI Hanseatische Capitalberatungsgesellschaft mbH, Hamburg
• “HCI Real Estate BRIC+“ ebenfalls der HCI Hanseatische
Capitalberatungsgesellschaft mbH, Hamburg
• “Macquarie Infrastrukturgesellschaft Nr. 5 mbH & Co. KG“ der Macquarie
Corporate Finance Ltd., Frankfurt
• “MPC Holland Portfolio“ der MPC Capital AG, Hamburg
• “Global Equity X“ ebenfalls der MPC Capital AG, Hamburg
• “MS Vega Aries“ der Vega-Reederei GmbH & Co. KG, Hamburg
• “MS Vega Taurus“ ebenfalls der Vega-Reederei GmbH & Co. KG, Hamburg
Heinz Gerlach MEDIEN AG ● Registergericht Bad Homburg, HRB 7048
Postfach 2169, 61411 Oberursel ● Hausanschrift: Oberhöchstadter Straße 8, 61440 Oberursel ● Deutschland
Tel.: +49-6171-6370-0 (10-17 Uhr) ● Fax: +49-6171-6370-40 ● e-Mail: [email protected]
www.direkteranlegerschutz.de ● www.anlegerschutzauskunft.de
Vorstand: Heinz Gerlach ● Vorsitzender des Aufsichtsrates: StB Rolf Auth
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