Verkündet - Notar in Rostock

5
u
901/ 91
Geschäfts-N r
i'.-0;:;-.-6;-::;7-:;7;-/"
- 90
;-; o ---:L:-G::- Kob1 enz
Verkündet
23.
A
Januar 1992
""'�
Justizassistentin
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelie
des Oberlandesgerichts
Oberlandesgericht Koblenz
Im Namen des Volkes
Urteil
in dem Rechtsstreit
1.
U
L
2.
H
I
,
wohnhaft ebenda,
Kläger und Berufungskläger,
-
Prozeßbevollmächtigter:
g
e g e n
H
A
Beklagte
-
Rechtsanwalt
und
Berufungsbeklagte,
Prozeßbevollmächtigte:
w e g e n
Rechtsanwälte
Schadensersatz aus Grundstückskaufvertrag
Um die Aktualität der Datenbank im Interesse aller Nutzer zu erhalten, benötige ich alle - auch die nur Ihnen vorliegenden - Gerichtsurteile.
Für die Zusendung - auch in anonymisierter Form - danke ich Ihnen verbindlich. Ihre Urteile senden Sie bitte an:
Notar Dr. Stefan Zimmermann, 18055 Rostock, Kröpeliner Str. 49, Tel.:(0381) 242110, Fax:(0381) 2421150,
E-Mail : [email protected], www.zimmermann-notar-rostock.de
- 2
Der
5.
-
Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat auf die
mündliche Verhandlung vom 9.
Januar 1992
den Richter am Oberlandesgericht Bischof,
durch den Vorsitzen­
den Richter am Ober­
landesgericht Kaltenbach und den Richter am Landgericht Weller
für
R e c h t
erkannt:
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Land­
gerichts Koblenz vom 14.
Mai 1991 wird zurückge­
wiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfah­
rens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
-
T
a
t
b
e
s
t
a
n
3 -
d
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 05.05.1990 kauften die
Kläger von der Beklagten das mit einem
1935 oder 1938 errich-
teten Haus bebaute Grundstück in K
s
Der Kaufpreis betrug DM 195.000,00;
stung wurde umfassend
wird auf Bl. 14
die Gewährlei­
ausgeschlossen. Wegen des Wortlauts
GA Bezug genommen..
Das Grundstück gehörte ursprünglich der Mutter der Beklagten;
sie übertrug es dieser 1986. Das Haus wurde
(nur)
von der Mut­
ter bis zu deren Tod am 11.03.1990 bewohnt. Die Beklagte be­
suchte ihre Mutter allerdings regelmäßig, um sie zu pflegen.
Die Kläger rügen Mängel des Hauses -fehlender Kanalanschluß,
Feuchtigkeitsschäden im Keller- und behaupten, die Beklagte
habe diese gekannt und verschwiegen.
In erster
Instanz haben sie deshalb Minderung in Höhe von
DM 24.271,73 geltend gemacht.
Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen
mit der Begründung, es sei nicht erwiesen, daß
die Beklagte
arglistig gehandelt habe.
Mit der Berufung begehren die Kläger nunmehr in erster Linie
Schadensersatz, hilfsweise weiterhin Minderung.
Sie tragen dazu im wesentlichen vor:
Ihr Vortrag erster Instanz, die Abwässer würden zunächst in
eine Klärgrube und von dort aus durch eine Rohrleitung zum öf­
fentlichen Kanal geleitet, sei nicht richtig gewesen. Zwar
seien sämtliche Abwässer in die Klärgrube geleitet worden, je­
doch habe eine Verbindung zwischen dieser und dem öffentli­
chen Kanal nicht bestanden. Hiervon hätten sie Kenntnis erhalten, als der Zeuge E
das Hausgrundstück an den
fentlichen Kanal angeschlossen habe.
öf-
-
Beweis:
Zeuge.
Anläßlich der
klärt,
4 -
er-
Ortsbesichtigung habe der Makler M
die Grube sei tot,
das Grundstück sei ordnungsgemäß an
den Kanal angeschlossen.
Die Kelleraußenwände seien unzureichend gegen Grundflächenwasser isoliert.
Ausblühungen an der
Nach
und Ober­
ihrem Einzug hätten sie alsbald
Innenseite der Kelleraußenwände festge­
stellt.
Beweis:
zeuge.
Diese beiden Mängel habe die Beklagte gekannt.
habe die Wände gestrichen,
Der
Zeuge K
gen
zu verdecken.
Beweis:
um die Ausblühun-
Zeuge.
Die Kläger
beantragen,
unter Abänderung des
klagte zu
4 %
angefochtenen
verurteilen,
Urteils die Be­
an sie DM 22.237,73
Zinsen seit dem 06.11.1990
nebst
zu zahlen.
Die Beklagte rügt Klageänderung und beantragt,
die
Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte trägt vor:
Ihre Nachforschungen hätten ergeben,
s
daß alle Häuser in der
1970 an den Kanal angeschlossen worden seien.
In
alten Unterlagen ihrer Eltern habe sie nunmehr die Anschluß­
rechnung und Abgabenbescheide von 1974,
den.
Mit dem Makler M
gung nicht gesprochen.
1976
habe sie über
und 1980
gefun-
die Abwasserentsor-
Ihr sei lediglich bekannt,
daß vor
1988 an der zur Gartenseite hin gelegenen Kellerwand Feuchtig­
keitsflecken aufgetreten seien.
Diese geringfügigen
Schäden
- 5
-
seien noch 1988 auf Veranlassung der Mutter durch einen
lier-
Iso­
und Deckanstrich beseitigt worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und
Streitstandes
wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen
Urteils
(Bl.
26.02.1991
73
(Bl.
-
79 GA),
49,
und vom 19.01.1992
die Sitzungsniederschriften vom
50 GA),
(Bl.
118
vom 16.04.1991
-
120 GA)
zweiter Instanz vom 22.08.1991
11.10.1991
(Bl.
102
-
(Bl.
89
(Bl.
61
-
65 GA)
sowie die Schriftsätze
-
98 GA)
108 GA) Bezug genommen.
und vom
E
n t
s
h
c
e
- 6
-
i d u n g
s
g r ü n d
e
Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Die Kläger haben in zweiter
begehrt,
Instanz erstmals Schaderisersatz
ihr Minderungsverlangen erster
aufrechterhalten.
Instanz hilfsweise
Sie haben damit zugleich eine Klageänderung
und eine Anspruchshäufung vorgenommen
der Senat als sachdienlich zuläßt.
(§§ 263,
260 ZPO),
die
Abgesehen von den zur Er­
mittlung der Höhe maßgeblichen Umständen ist der Streitstoff
(Mängel,
arglistiges Verschweigen) für beide geltend gemach­
ten Ansprüche derselbe.
Die Sachdienlichkeit ist aus prozeß­
wirtschaftlichen Gründen schon deshalb gegeben,
weil der
Rechtsstreit auch bei Zulassung der Klageänderung zur Endent­
scheidung reif ist.
Das somit
(insgesamt) zulässige Klagebegehren ist jedoch sach­
lich nicht begründet.
Mit dem Kaufvertrag haben die Parteien die Gewährleistung um­
fassend und wirksam ausgeschlossen.
ersatz,
re,
Der Anspruch auf Schadens­
aber auch der auf Minderung,
der daher nur gegeben wä­
wenn die Beklagte bei Abschluß des Vertrages Mängel argli­
(§§ 462,
stig verschwiegen hätte
reichend dargetan,
463,
476 BGB),
ist nicht hin­
jedenfalls nicht bewiesen.
Arglistig verschweigt,
wer sich bewußt ist,
daß bestimmte Tat­
sachen oder Umstände für die Entscheidung seines Vertragspart­
ners von Bedeutung sind,
pflichtet wäre,
nicht offenbart
er deshalb nach Treu und Glauben ver­
diese Umstände mitzuteilen und sie gleichwohl
(BGH NJW
1986,
980).
Arglist setzt daher zu­
mindest direkten oder bedingten Vorsatz des Verkäufers voraus
(BGH NJW 1991,
arglistig,
2900/2901).
Ferner verschweigt einen Fehler
wer diesen zumindest für möglich hält oder aber
wer einem anderen versichert,
eine bestimmte Kenntnis von Vor­
'
gängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirk-
-
lichkeit nicht hat
1980'
7 -
(BGH NJW 1977,
1055;
NJW 1981,
864;
NJW
2461) .
Von diesen Grundsätzen ausgehend haben die Kläger nach Auffas­
sung des Senats ein arglistiges Verhalten der Beklagten hin­
sichtlich der Erklärungen zum Kanalanschluß nicht ausreichend
dargelegt und im übrigen
(Feuchtigkeit im Keller)
nicht bewie­
sen.
Kanalanschluß
Die Kläger haben den behaupteten
bzw.
widerspruchsfrei dargetan.
behauptet,
Sachmangel nicht schlüssig
In erster Instanz haben sie
nach Herstellung der öffentlichen Kanalisation sei
ein baurechtlich nicht zulässiger Weg gewählt worden.
Die Ab­
wässer seien in die alte Klärgrube und von dort zur öffentli­
chen Kanalisation geleitet worden
stanz haben sie vorgetragen,
(Bl.
2
GA).
In zweiter In­
sie hätten sich geirrt.
Tatsäch­
lich bestehe keine Verbindung zwischen der Klärgrube und dem
öffentlichen Kanal
(Bl.
90 GA).
Die Beklagte ist dem mit der Berufungserwiderung entgegenge­
treten,
hat die Rechnung über die Herstellung des Hausan­
schlusses und Abgabenbescheide der Stadtverwaltung K
mit �ngefallenen Kanalbenutzungsgebühren vorgelegt.
ger haben hierauf nicht erwidert.
Die Klä­
Nach Vorlage der Urkunden,
die jsdenfalls für das Jahr 1974 den Kanalbau zur
''Fahrbahn''
hin und die gezahlten Abgaben für 1976 und 1980 belegen,
ten die Beklagten vortragen müssen,
daß der Kanalanschluß zwi­
schenzeitlich wieder beseitigt worden ist.
nicht vorgetragen,
graben hat,
hät­
Sie haben auch
ob der neue Unternehmer gerade dort aufge­
wo der in Rechnung gestellte Kanal angelegt war.
Für den Senat ist unter diesen Umständen nicht nachvollzieh­
bar,
welcher genaue Vortrag gehalten und welcher Mangel denn
nun konkret geltend gemacht wird und welche hierauf bezogene
Kenntnis der· Beklagten für deren angeblich arglistiges Verhal­
ten anspruchsbegründend sein soll.
- 8 -
Darüber hinaus hat die Beklagte zum Kanalanschluß unstreitig
eine eigene Willenserklärung nicht abgegeben.
Besichtigung nicht zugegen;
gefragt worden.
Sie war bei der
bei der Beurkundung ist sie nicht
Nicht ersichtlich ist,
weshalb sie sich zur
Frage des Kanalanschlusses angesichts dieser Sachlage ungef­
ragt hätte äußern sollen.
Eine Zurechnung eventueller Erklärungen des Maklers über
§§ 278,
166 BGB kommt nicht in Betracht.
ler Regel nicht Verhandlungsgehilfe,
Der Makler ist in al­
sondern Dritter,
nicht mit Abschlußvollmacht ausgestattet ist
98).
Etwas anderes gilt nur dann,
(RGZ 101,
97,
wenn das Verhalten des Mak­
lers dem des Vertragspartners gleichzusetzen ist,
re,
wenn er
insbesonde­
wenn er als beauftragter Verhandlungsführer Dder Verhand­
lungsgehilfe tätig geworden ist
(BGH WM 1986,
1032,
1034).
Das Verhalten einer solchen Hilfsperson ist nur dann zurechen­
bar,
wenn es mit dem eines Vertreters "Berührungspunkte" auf­
weist,
wenn also die Hilfsperson mit eigener Verantwortung
und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattet und sie
in irgendeiner Form maßgeblich an der
schäfts beteiligt gewesen ist
§ 166,
Rdnr.
Gestaltung des Ge­
(Soergel-Leptin,
12.
Aufl.,
6) .
Hierzu enthält das Vorbringen der Kläger
jedoch keine genügen­
den tatsächlichen Anhaltspunkte. Allein die Tatsache,
daß die
Beklagte bei den Verhandlungen anläßlich der Ortsbesichtigung
nicht zugegen war,
reicht für die Zurechnung der Äußerungen
des Maklers nicht aus.
Eine Zurechnung von Erklärungen des mit der
Durchführung
der
Ortsbesichtigung beauftragten Maklers - sähe man dies als ei­
ne eigenverantwortliche Erledigung bestimmter Angelegenheiten
- käme jedenfalls deshalb nicht in Betracht,
weil es um den
Abschluß eines formbedürftigen Grundstückskaufvertrages ging.
Der Warnstellen,
und Schutzzweck der Beurkundung zwingt darauf abzu­
wie die an der Beurkundung beteiligten Vertragspar­
teien selbst die beurkundeten Erklärungen verstanden haben
oder verstehen mußten
(BGH NJW RR 1986,
1019,
1020).
-
9 -
Gerade die Verlesung des eindeutigen,
verständlichen und um­
fassenden Gewährleistungsausschlusses
(Bl. 14 GA) bot Anlaß
und Gelegenheit für die Vertragsparteien auf für notwendig er­
achtete Zusicherungen zu drängen bzw. gegebenenfalls zur De­
batte stehende Mängel anzusprechen.
Weiterhin soll der Makler nach dem Vorbringen der Berufung ei­
ne eigenverantwortliche Erklärung gar nicht abgegeben,
dern eine solche der Beklagten weitergegeben haben
92
GA),
Dies,
sowie die
angeblich
gegebene
klagten vom fehlenden Kanalanschluß
Vermutungen behauptet,
son­
(Bl.
Kenntnis
91,
der Be-
wird mit substanzlosen
die einer Beweisaufnahme nicht zugäng­
lich sind:
Ein
Bachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs ist nur
schlüssig,
wenn der Kläger
Tatsachen vorträgt,
dung mit einem Rechtssatz geeignet sind,
die in Verbin­
das geltend gemachte
Recht als in der Person des Klägers entstanden erscheinen zu
lassen
(BGH NJW 1984,
lehnen,
2889).
Ein Beweisantrag ist daher abzu­
wenn eine unter Beweis gestellte Tatsache zwar in das
Gewand einer bestimmt aufgestellten Behauptung gekleidet,
doch aufs
stellt,
"Geratewohl" gemacht,
mit anderen Wort aus der
gleichsam
"ins Blaue"
je­
aufge­
Luft gegriffen ist und sich
deshalb als Rechtsmißbrauch darstellt
(BGH
NJW
1991,
2707,
2709). Bei der Annahme von Willkür in diesem Sinne ist zwar
Zurückhaltung geboten.
fertigt,
In der Regel ist sie aber dann gerecht­
wenn jegliche tatsächliche Anhaltspunkte fehlen
(BGH
a.a.O.).
Daß die Kläger hier "ins Blaue hinein" vortragen,
ergibt sich
aus ihren Formulierungen. Beispielsweise wird auf Bl. 4,
der Berufungsbegründung
Kläger
(Bl. 92 GA) ausgeführt:
nicht vorstellen können,
5
"Da sich die
müssen sie behaupten,
"
Angesichts des Vortrages der Beklagten zum vorhandenen Kanal­
anschluß,
der mit Bescheiden belegt worden ist,
haben die Klä­
ger auf falscher Tatsachengrundlage so nicht haltbare Vermu-
-
10
-
tungen aufgestellt zur Entleerung der Klärgrube und zu einer
in der Vergangenheit angeblich vorhandenen Geruchsbelästigung
(Bl.
5,
6 der Berufung;
zeugung des Senats,
Bl.
94 GA).
93,
Dies zeigt zur Über­
daß die Kläger ohne jegliche tatsächli­
chen Anhaltspunkte vorgetragen haben,
nannten Zeugen W
obgleich sie mit dem be­
(Reinigungsunternehmen) Kontakt hatten
und es ihnen daher möglich gewesen wäre,
sich die erforderli­
chen Kenntnisse für eine zulässige Beweisbehauptung zu ver­
schaffen
(Bl.
Tatsachen,
93 GA).
die zur
Sie waren also tatsächlich in der Lage,
Sphäre der Beklagten gehörten,
unter Ein­
satz eigener Mittel vorzutragen.
Insgesamt gesehen ist der
Sachvortrag zum
angeblich
handenen Kanalanschluß und der behaupteten
klagten deshalb unsubstantiiert,
nicht vor­
Kenntnis der Be­
so daß er einer Beweiserhe­
bung nicht zugänglich ist.
Feuchtigkeit der Kellerwände
Die Kläger haben vorgetragen,
nicht hinreichend isoliert.
gen an der
die Kelleraußenwände seien
Nach ihrem Einzug seien
Ausblühun­
Innenseite dieser Wände aufgetreten .
Sie haben nicht bewiesen,
daß die Beklagte diesen behaupteten
Mangel arglistig verschwiegen hat.
Die Beklagte hat das Anwesen seit
15
Jahren ausgezogen ist,
1944,
nicht mehr
als sie im Alter von
bewohnt
(Bl.
49,
Der zur Kenntnis der Beklagten vom Mangel vorgetragene
verhalt
(Bl.
6,
7 der Berufung;
chen auf Vermutungen,
94,
95
94 GA).
Sach­
GA) beruht im wesentli­
die durch die erstinstanzliehe Beweis­
aufnahme widerlegt sind.
Die Zeugen B
,
und S
gung begleitet hatten,
die die Kläger zur Ortsbesichti-
haben ausgesagt,
Kellerraum sei weiß gestrichen,
nicht zu sehen gewesen.
ob der Anstrich neu oder
der einzig vorhandene
Feuchtigkeitsspuren seien
Die zeugen konnten
älter
war.
nicht beurteilen,
- 11 -
Nach den in den wesentlichen Punkten übereinstimmenden Aussa­
gen des Ehemannes der Beklagten und der Beklagten als Partei
geht der Senat davon aus,
daß der Kellerraum im Sommer 1988,
veranlaßt durch die Mutter der Beklagten wegen Feuchtigkeits­
spuren gestrichen wurde.
Die Beklagte hat dazu bei ihrer Anhö­
rung durch den Senat geäußert,
1988 gewewsen sei.
fahren,
sie wisse,
daß dies im Juni
Sie sei damals mit ihrem Mann in Urlaub ge­
be­
ihre Mutter sei von einer Frau aus der R
treut worden.
Diese habe einen
Sohn,
der von
Beruf Maur�r sei
und der im Juni sowohl den Keller als auch das Wohnzimmer ge­
strichen und einen neuen
War dem so -
das Gegenteil
beweisen müssen -
(11.03.1990)
Zaun angebracht habe.
bzw.
(Arglistbeweis1
hätten die Kläger
und ist sodann bis zum Tod der Mutter
bis zur Besichtigung durch die Kläger eine
erneute Feuchtigkeit im Kellerraum nicht aufgetreten,
te die Beklagte davon ausgehen,
so konn­
daß die Schäden durch den An­
strich im Juni 1988 ordnungemäß beseitigt worden sind.
Ein
arglistiges Verhalten oder die Verletzung einer Aufklärungs­
pflicht ist unter diesen Umständen nicht gegeben.
Für den Senat bestand keine Veranlassung zur Wiederholung
oder Erweiterung der erstinstanzliehen Beweisaufnahme.
sicherheit des Zeugen A
dahin,
ster vorgenommen wurde,
insbesondere,
dem Anstrich des Kellers geschah,
erklärt,
daß zu dem Zeitpunkt,
worden seien,
Die Un-
wann der Einbau der Fenob dies zugleich mit
hat dieser glaubhaft damit
als die Arbeiten verrichtet
keiner an den Verkauf des Hauses gedacht habe.
Die zeitlichen
Zusammenhänge sind durch die Anhörung der Be­
klagten im Termin nochmals geklärt worden.
Die Behauptung der
Berufung,
seien zu Lebzeiten
wegen der Feuchtigkeit im Keller
der Mutter keine Gegenstände im Keller gelagert worden,
der Zeuge A
Lei der erstinstanzliehen Beweisaufnahme
bereits verneint.
Er hat berichtet,
daß er seiner Schwieger­
mutter öfters Kartoffeln aus dem Keller geholt habe.
könne er sagen,
hat
daß der Keller nicht naß gewesen,
diglich eine w�nd etwas
feucht gewesen sei.
Deswegen
sondern le­
- 12
Die
-
Beklagte durfte nach alledem beim
vertrauen,
daß die im
schäden ordnungsgemäß
Hausverkauf 1990 darauf
Sommer 1988 aufgetretenen Feuchtigkeits­
beseitigt seien.
Da die Kläger ein arglistiges Verhalten der Beklagten nicht
hinreichend dargelegt
(Kanalanschluß)
(Feuchtigkeit im Keller)
haben,
bzw.
nicht bewiesen
hat das Landgericht die Klage
zu Recht abgewiesen.
Die Berufung ist mit der Kostenfolge des § 97 Abs.
1
ZPO zu­
rückzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt
sich aus §§ 708 Ziffer 10,
711,
713 ZPO.
St r eitwert und Beschwer der Kläger:
Bischof
Weller
DM 22.237,73.
Kaltenbach