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VIERTES QUARTAL 2004, VOL. 13, NUMBER 4
GIBT ES EINE IMMOBILIENBLASE?
Einige Analysten sind der Meinung, dass der amerikanische Immobilienmarkt ähnlich wie der
Aktienmarkt Mitte bis Ende der 90iger Jahre überbewertet ist. Die Aktienmarktblase platzte spektakulär
und es gibt Befürchtungen, dass der Immobilienmarkt ähnlich reagieren könnte. Wie wir in früheren
Marktberichten bereits erwähnt haben, zählten Immobilienanlagen bei erfahrenen Investoren zu den
bevorzugten Anlagekategorien in den vergangenen 3 bis 4 Jahren und deswegen sind die Investitionen in
diesem Markt beträchtlich gestiegen. Investoren, die in gewerblich genützten Immobilien investieren,
unterscheiden sich genauso maßgeblich von Aktienmarktinvestoren wie sich der Immobilienmarkt vom
Aktienmarkt unterscheidet. Deswegen halten wir eine Überhitzung ähnlich wie auf dem Aktienmarkt auf
dem Immobilienmarkt so gut wie ausgeschlossen.
Da Immobilieninvestitionen grundsätzlich einem detaillierterem Investmentprozess als
Aktieninvestitionen unterliegen ist die Gefahr der Überwertung begrenzt. Es gibt keine heißen Anlagetips
in Immobilien und es gibt auch keine Konzepte in die man sich einkauft. Es gibt keine Theorien,
Chartisten und technische Analysten wie bei Aktienanlagen. Außerdem haben Immobilieninvestoren einen
längeren Anlagehorizont als die meisten Aktieninvestoren und sind deshalb in ihren Entscheidungsfindungsprozessen vorsichtiger. Investitionen in Immobilien sind Sachinvestitionen und der Einstandswert
dient als Sicherheit gegen Preisüberhitzungen. Wir glauben deshalb, dass der Markt trotz adequater
Bewertungen in einigen Segmenten und einem leichten Druck auf die Preise durch steigende Zinsen,
nicht an eine Marktüberhitzung und sehen keine Immobilienmarktkorrektur im Ausmaß der
Aktienmarktkorrektur.
IMMOBILIENINVESTMENTPROZESS
Die meisten professionellen Immobilieninvestoren verfolgen von
Anfang bis Ende einen sehr disziplinierten Investmentprozess.
Die Bewertung einer Immobilie ergibt sich hauptsächlich durch die
Rendite, die die Immobilie heute hat oder in greifbarer Zukunft
haben wird. Jede attraktive Immobilienanlage wird auf dieser
Basis beurteilt und detaillierte Analysen über die Mieteinnahmen
pro Mietvertrag und zu erwartenden Mieterhöhungen je nach
Marktgegebenheit werden erstellt. Sobald die Einnahmen
festgestellt sind wird entweder eine Kapitalisierungsrate für die
laufenden Nettobetriebseinnahmen festgelegt oder der diskontierte
Wert zukünftiger Kapitalströme berechnet. Einer der Hauptgründe
der Aktienmarktblase war, dass die Investoren vollkommen den
Bezug zum tatsächlichen Ertrag – Gewinne und Dividenden –
speziell bei Technologie- und Telekommunikationsunternehmen
verloren hatten. Der Investmentprozess bei Immobilien basiert
hingegen auf dem tatsächlichen Ertrag aus der Investition.
Bei Immobilieninvestitionen muss es eine Exitstrategie
geben. Es ist wichtig, dass eine Entscheidung auf der
Laufzeit der zu erwartenden Mietverträge basiert. Das
bestimmt dann die Art und Laufzeit der Hypothek. Eine
Exitstrategie sollte in die Laufzeit der Hypothek eingebaut
werden. Jede Immobilie muss sehr genau analysiert werden
und Investmententscheidungen sollten darauf basieren.
Nur zu häufig gibt es bei Aktieninvestitionen keine klare
Exitstrategie.
HALTEPERIODE
Eine weitere kennzeichnende Eigenschaft der
Immobilieninvestoren ist, dass sie langfristig investieren.
Immobilien sind relativ illiquide und die
Transaktionskosten beim An- und Verkauf sind im
Allgemeinen nicht unwesentlich. Langfristige Investoren
müssen daher vorsichtiger und genauer analysieren bevor
sie sich binden. Zu viele Investoren haben in der
Aktienmarktblase -in der Hoffnung einen schnellen
Gewinn zu realisieren- investiert ohne Kenntnis oder
Verständnis der Firmen in die sie investierten. Eine Frage,
die sich jeder Langfristinvestor stellen muss ist” Kann das
Preisniveau in den nächsten Jahren gehalten werden?“
Obwohl die KGVs bei Aktien normalerweise in einer
Bandbreite von 20 auf 15 fallen können, waren KGVs
von 50 bis 100 in der Haussephase üblich. In vielen Fällen
konnten die KGVs nicht errechnet werden, da die Firmen
keine Gewinne auswiesen. Im Gegensatz dazu lag die
Kapitalisierung bei Immobilien historisch in einer
Bandbreite von 7,5% bis 9,5%. Abweichungen davon gab
es nur in Ausnahmen. Zurzeit ist die Kapitalisierung auf
ein Niveau von 6% bis 7% gefallen und vereinzelt auch
darunter. Investoren, die jedoch auf diesem Niveau
einsteigen erwarten keinen schnellen Gewinn. Sie
investieren auf 10 bis 15 Jahre in der Erwartung, dass
die Kapitalisierung sich wieder erholt. In der Zwischenzeit
sorgen höhere Mieteinnahmen für die Kapitalerhaltung
der Immobilie.
WIEDERBESCHAFFUNGSWERT
Ein weiterer Faktor, der den Immobilieninvestor
unterscheidet, ist die Anlage in Sachvermögen wo der
Wiederbeschaffungswert eine wichtige Überlegung
darstellt. Der Wiederbeschaffungswert kann je nach
Immobilie und Marktlage sehr schwanken. Ein
Industriegebäude in Dallas kann $40 pro square foot
kosten, eine Wohnimmobilie auf dem Rodeo Drive in
Beverly Hills hingegen kann $ 1.000 pro square foot
kosten. Um den angemessenen Preis pro square foot
festzustellen muss man sich als allererstes den
Wiederbeschaffungswert ansehen. Land in Dallas ist sehr
preiswert und ein Industriegebäude kann relativ preiswert
gebaut werden, deshalb können $40 pro square foot nur
leicht über oder unter dem Wiederbeschaffungswert liegen.
Auf der anderen Seite sind die Grundstückskosten in
Beverly Hills sehr teuer und es gibt so gut wie kein
Bauland in der Stadt, um ein Einzelhandelsgeschäft zu
bauen. Dazu kommt, dass die Qualität der Immobilie in
Beverly Hills viel besser sein muss als die Qualität eines
Industriegebäudes in Dallas. In beiden Fällen spielt jedoch
der tatsächliche Wert der Immobilie beim Kauf eine weitere
wichtige Rolle, die den Investor zur Realität zwingt.
DIE AUSWIRKUNGEN EINER HYPOTHEK
AUF DIE IMMOBILIENBEWERTUNG
Die meisten Immobilienkäufe basieren auf einer
Fremdfinanzierung von 60% bis 70%. Hypotheken werden
von Versicherungen, Banken and Investmentbankhäusern
gegeben. Häufig werden die Hypotheken weiterverkauft.
Als Folge der Sparkassenkrise in den 80iger Jahren, die
durch schlechte Hypothekenfinanzierungen gewerblicher
Immobilien in Milliardenhöhe ausgelöst wurde, erliess der
U.S. Kongress ein Gesetz, dass für jede Hypothek ein
unabhängiges Gutachten erstellt werden muss. Diese
Gutachten in Verbindung mit den internen Auswertungen
der Hypothekendarlehensgebern führen dazu, dass die
Bewertungen der meisten Gewerbeimmobilien sehr genau
analysiert werden. Außerdem unterliegen Hypotheken,
die nicht in den Büchern der Hypothekendarlehensgeber
gehalten werden einem sehr speziellem Standart, der
für die Vermarktung dieser Hypotheken zugrunde gelegt
werden muss. Im Gegensatz zu diesem strengen Prozess,
der einer Immobilienfinanzierung vorausgeht, sind
Wertpapierkredite, die mit Wertapapierpositionen
abgesichert sind relativ leicht erhältlich. Die Federal
Reserve Bank wurde dafür kritisiert, dass sie die
Wertpapierkreditrichtlinien während der Aktienmarktblase
in den 90iger Jahren nicht verschärft hat.
ZUSAMMENFASSUNG
Der Immobilieninvestmentprozess zwingt den Investor auf
realistische Fakten zu achten. Dazu zählen der cash flow
aus der Immobilie, die Kosten pro square foot und die
Wiederbeschaffungskosten. Ein weiterer Punkt ist, dass
die Unbeweglichkeit der Immobilie den Investor zu einer
langfristigen Anlage zwingt und zu einer vorsichtigeren
und genaueren Analyse auffordert. Die meisten
Immobilienkäufe müssen außerdem von
Hypothekenbanken und unabhängigen Gutachtern
überprüft werden. Unserer Meinung nach hat diese Art
des Investmentprozess auch trotz der hohen Nachfrage
nach US Immobilien in den letzten Jahren eine
Überhitzung des Immobilienmarktes verhindert.
Weitere Informationen erhalten Sie unter
www.falconreal.com oder über die
Niederlassungen von Falcon Real Estate .
New York, New York
Howard E. Hallengren
Tel: (212) 271-5445
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