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Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 1 von 23
Nr.: 192
21. KW / 22.05.2009
Kostenlos per E-Mail
ISSN 1860-6369
Sehr geehrte Damen und Herren,
Inhaltsverzeichnis
auf mein letztes Editorial mit der Besprechung des Bildbandes über Angela Merkel
hagelte es einen Anruf - wahrscheinlich aus CDU- oder Rentner-Kreisen. Ich möge
doch einmal in den Spiegel bzw. auf mein eigenes Bild schauen. Das habe ich getan.
Am Motiv konnte ich natürlich - ebenso wie die Kanzlerin - nicht sinnvoll arbeiten.
Dennoch habe ich der Aktualität mit einem neuen Bild Tribut gezollt. Schade; denn
das jetzt pensionierte, stets aktuelle Foto hatte gerade 5-jähriges Dienstjubiläum.
1
2
Was geschieht mit geschl.
Fonds bei Initiatorenpleite?
Editorial (Rohmert)
Catella: Fonds macht wieder auf und kauft in Oslo
Ideenkapital: Restzahlung
für US-Fonds-Anleger
Fundus: Spatenstich für
„City Center Bergedorf“
Europäische Fondsperformance bricht ein
Hoffnungsschimmer am
Immobilienmarkt (Junius)
London wird zur Stadt der
Negativrekorde
Feri: Immobilienfonds
meistern die Krise
5
Estavis: Steigt Investoreninteresse in Deutschland?
CRE: Kräftige Verwässerung (Ries)
Neue Serie: Pressrecht (1)
Darf der das sagen? (von
Mettenheim)
CRM und Resolution gründen Work-Out Plattform
IPD: Deutsche Büromiete
hat Luft nach oben
13
IVD: Nachfrage nach Immobilien steigt spürbar
Zum Finanzierungsverhalten von Banken (Röhr)
Märkte Wohnimmobilien
Spanien 2008 (Götza)
CBRE: Hamburger Büromarkt (Richter)
Ikea zieht in die Stadt
17
Aengevelt: Logistikmesse
Impressum
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6
7
9
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13
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Noch einmal IVG EuroSelect 14: Der Platow Brief hat noch ein wenig weiter recherchiert. Der Prospekt weist den Leser der Bleisatz-Risikohinweise im Rahmen des übrigen Totalverlustrisiko-Potpourris ausführlich korrekt alle finalen Risiken und Stimmrechtsprobleme hin, die durch einen 50%-Partner entstehen können, der nahezu jede
Entscheidung blockieren kann und Vorkaufsrechte hat. Aber ...
Gleichzeitig offenbart aber der Prospekt, dass der Fondsgesellschaft „keine detaillierten Informationen über die Bonität und Liquidität des Joint - Venture – Partners“ vorliegen und „keine gesellschaftsrechtlichen, vertraglichen oder tatsächlichen Einflussmöglichkeiten“ auf ihn bestehen. Es sei weder die Immobilienstrategie noch die Finanzierungssituation mit dem Partner abgestimmt. Wem die Gesellschaft tatsächlich gehöre,
wisse man auch nicht. Sogar Platow stellt die Zurechnungsfähigkeits-Frage. Gerade
auch durch uns nachvollziehbare Produkt-Euphorie und geändertes Finanzumfeld
haben da wohl Betäubungseffekte auf den gesunden Menschenverstand gehabt.
Gerüchteküche: Inzwischen hören wir, dass sich Landespolitik mit der möglichen
Rettung von Schiffsinitiatoren auseinandersetze. Wir haben einmal über Konsequenzen von Initiatorenpleiten für Anleger nachgedacht. Neben dem von mir seit den
frühen 90ern stets angesprochenen Kostenrisiko bei Mieterwechsel und/ oder Renovierungs– oder Sanierungsnotwendigkeit, über dass wir am 4. Juni in Frankfurt (siehe
Veranstaltungshinweis Seite 6) mit Heinz Gerlach u. a. diskutieren, gehört das Initiatoren-Pleiterisiko zu den am meisten unterschätzten Risiken und wichtigsten Investment-Kriterien. Bei Ratings suchen Sie es aber vergebens. Denn die meisten Initiatoren wären final unglücklich, wenn ihre Bonität auch nur andiskutiert würde.
Nach Catella Focus Nordic City und Degi International, die pünktlich nach drei Monaten wieder öffneten und jetzt auch wieder auf der Einkäuferseite stehen, machen
wohl nur noch SEB Immoinvest, CS Euroreal und Axa Immoselect wieder auf. Mehr
als die Hälfte bleibt zu. Das setzt jetzt Regelmechanismen in Kraft, die oft verharmlost
werden. Und zum ersten Mal in über 25 Jahren gehen wir davon aus, dass in zwei
Jahren nicht mehr alle Offenen Fonds ohne „BaFin-Fremdsteuerung“ aktiv sein werden. Wir arbeiten an unserer Störgefühlliste. Für das Platow Spezial, das im Juni erscheint, haben wir schon einmal konkreter nachgedacht.
Manchmal hat auch bei uns der gesunde Selbsterhaltungstrieb
eine Auszeit. So starten wir heute eine Serie darüber, was
Journalisten dürfen, und was nicht. So etwas nennt man
„ausgewogene Berichterstattung“ (Seite 15).
Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner aurelis Real Estate, Catella Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka
Immobilien Investment, Fairvesta, Garbe Group, Ideenkapital AG und RA Klumpe Schroeder & Partner.
Werner Rohmert, Herausgeber
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 2 von 23
Was geschieht mit Geschl. Fonds bei Initiatorenpleiten?
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“,
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Personalien
Wiesbaden: Buddy Roes,
bis Ende Januar 2009 noch
Chef des Deutschlandgeschäfts von ING Real Estate, wird neuer Leiter des Logistik-Fondsmanagements
von Schroder Property.
Zusätzlich wird er Manager
des Schroder European
Logistics Fund, der als Luxemburger FCP aufgelegt ist
und zurzeit 25 Gebäude mit
einem Investitionsvolumen
von 577,2 Mio. Euro in sechs
europäischen Ländern hält.
Leider ist nicht mehr auszuschließen, dass speziell Verwerfungen im Schiffssektor
auch zu Initiatorenpleiten führen können. Wir hören aus der Politik, dass das Thema
diskutiert wird. Die FTD hat dabei die Initiatoren AG’s im Blickfeld. Andererseits kursieren auch bei anderen Initiatoren exorbitante Provisionsgerüchte am Markt, die
nicht einfach ohne Überlebensfrage zu erklären sind. Wir bleiben in unseren Überlegungen aber auf Immobilienebene.
Die positive Botschaft vorab: Jeder Fonds ist eine Insel. Leider korrespondiert
damit auch eine negative Botschaft: Was machen Sie auf einer Insel, wenn die
Versorgungsschiffe ihre Tätigkeit einstellen.
Der typische Konkursverwalter einer Initiatorenpleite, wie sie zuletzt Falk-Fonds hingelegt hat, ist durch zwei Dinge gekennzeichnet: Zum einen hat er keine Ahnung
und zum anderen braucht er Geld für seine Tätigkeit. Fortführungsgedanken modernen Insolvenzrechtes entfallen bei Pleite gegangenen Initiatoren. Hier sind lediglich einzelne Fonds überlebensfähig. Das Image des Initiators als Konstrukteur von
Kapitalanlagen lässt sich regelmäßig nicht wieder herstellen. Auch gute Markennamen haben so keinen monetären Wert.
Es ergeben sich unterschiedliche Fondsperspektiven in Abhängigkeit von der notwendigen Versorgung durch einen möglicherweise Pleite gegangenen Initiator. Eine
große Immobilie mit langfristigem Mietvertrag und ausreichendem cash flowÜberschuss für anständige Ausschüttungen und Verwaltung wird eine Initiatorenpleite
München: Elke Buhl (43)
natürlich weit besser wegstecken, als eine rein betreiberorientierte kleine Anlage.
verstärkt das deutsche BeManche mobile Investments wie Schiffe oder auch Flugzeuge haben in guten Zeiten
wertungsteam bei Knight
den Vorteil einer höheren Fungibilität gegenüber einer Immobilie. Andererseits sind
Frank. Zuletzt war sie für
Fondspleiten tendenziell eher dann zu erwarten, wenn das Gesamtumfeld schwierig
die Westdeutsche Immobi- wird. Das gilt natürlich auch für geschlossene Immobilienfonds, bei denen oftmals
lienBank im Bereich Bewer- Fondsprobleme mit Initiatorenproblemen parallel laufen.
tung von nationalen und internationalen Liegenschaften Bei Immobilienfonds gibt es eigentlich nur zwei Arten von Fonds. Das sind die, bei
denen die Liquidität so gut ist, dass sie die Kosten des Konkursverwalters tragen köntätig.
nen, und die anderen, an denen der Konkursverwalter kein Interesse hat und die desWohnungswirtschaft
Um-Frage
Genossenschaften in Hamburg: 600 neue Wohnungen, über 370 Millionen Investitionen 2009
XXXXPIOVOHTXJSUTDIBѫIFVUFEF
Im Bereich der Immobilienfinanzierung
ist die HYPO Investmentbank AG
eines der erfolgreichsten und wachstumsstärksten Unternehmen in Österreich,
Deutschland und im CEE-Raum.
Der Leiter des Real Estate Finance,
Peter Wendlinger, dazu im Interview.
IHR PARTNER FÜR EINE SICHERE UND
FLEXIBLE IMMOBILIENFINANZIERUNG
Interview
Womit beschäftigt sich das Real Estate Finance-Team der HYPO Investmentbank AG?
Dr. Wendlinger: Wir realisieren Immobilienfinanzierungen für nationale und internationale Investoren, Developer und Fonds. Dabei
handelt es sich vor allem um Büroprojekte,
Hotels, Logistikobjekte sowie Einzelhandelsobjekte. Unsere Kernmärkte sind Österreich,
Ungarn, Slowakei, Tschechien und Deutschland, aber auch die neuen EU-Länder Polen,
Rumänien und Bulgarien.
Wodurch unterscheiden Sie sich von anderen Immobilienfinanzierern?
Dr. Wendlinger: Ein wesentliches Merkmal
der HYPO Investmentbank AG ist der konservative Zugang zu allen Finanzierungsanfragen. Rasche Entscheidungsfindungsprozesse sowie eine im internationalen Vergleich flache, hierarchische Struktur versetzen uns in die Lage, flexibel auf die Anliegen
unserer Kunden reagieren zu können. Das
Real Estate Finance-Team der HYPO Investmentbank besteht aus Spezialisten und
Experten in den relevanten Märkten. Wir
sind eine kundenorientierte Spezialbank, die
zu 100 Prozent im Besitz des Landes Niederösterreich steht, über die entsprechende
Finanzstärke zur Finanzierung qualitativ
hochwertiger Immobilienprojekte verfügt
und mit Know-how und Handschlagqualität
ihre Geschäfte aufbaut.
Wie werden sich angesichts der weltweiten
Finanzkrise Ihrer Ansicht nach die Immobilienmärkte entwickeln?
Dr. Wendlinger: Viele Länder leiden derzeit
unter teils erheblichen Leistungsbilanzdefiziten, dies führt zu Abwertungen der
Währungen. Da österreichische Banken in
allen zentral- und osteuropäischen Ländern
vertreten sind, wirken solche Währungsinstabilitäten auch in Österreich nach. Das
bedeutet, die Erträge werden schrumpfen
und Kostenanpassungen werden folgen. Die
gesamte Problematik wirkt wie eine Spirale:
die Investoren ziehen sich zurück, dadurch
werden Immobilien nicht fertig gestellt. Die
Produktivität und das Innovationspotenzial
von Firmen sinkt, die Arbeitslosigkeit steigt –
und offene Rechnungen werden nicht beglichen. Viele laufende oder geplante Immobilienprojekte werden aufgrund fehlender Finanzierungen nicht realisiert, wie etwa
in Rumänien oder auch in Kroatien. Investoren verlagern ihre Aktivitäten verstärkt
in Standing Investments, also in fertiggestellte, gut ausgelastete Immobilien. Das ist
der aktuelle Trend.
Finden sich in Ihrem Portfolio auch so genannte Vorzeige-Projekte?
Dr. Wendlinger: Wir haben einige sehr
bekannte und prägnante Immobilien finanziert. So haben wir etwa ein Zinshausportfolio in Berlin oder auch die Einzelhandelsund Büroimmobilie „BRILLissimo“ in der
Fußgängerzone von Bremen finanziert.
Aktuelle Kennzahlen Konzern (Stand 31.12.2008)
Werte in TEUR
Bilanzsumme – IFRS-Konzern
10.284.717
Forderungen an Kunden
7.516.621
Finanzielle Vermögenswerte
1.975.821
Verbindlichkeiten gegenüber Kunden 2.615.463
Verbriefte Verbindlichkeiten
4.603.926
Eigenmittel BWG-Konzern
Kernkapital (Tier I)
Ergänzende EM (Tier II, Tier III)
Anrechenbare EM gemäß § 23 BWG
Kernkapitalquote in %
Eigenmittelquote in %
Kontakt:
HYPO Investmentbank AG
Dr. Peter Wendlinger
Head of Real Estate Finance
+43(0)1/90110 – 1461
[email protected]
www.hypoinvest.at
380.681
190.341
567.962
12,44 %
18,56 %
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halb zügig einer Marktverwertung zugeführt werden. Deshalb ist bei einer Initiatorenpleite der Anleger regelmäßig betroffen.
Veranstaltungs-Tipp
EBZ – Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- u. Immobilienwirtschaft:
Besonders ärgerlich wird es für Fonds-Anleger, deren Fonds zwar langfristig werthaltig sind, die aber aufgrund vorübergehender Schwierigkeiten, z. B. Mieterpleiten, aktuell die Liquidität nicht decken oder allein schon auf Grund unglücklicher CovenantKlauseln nur auf Grund von Bewertungszyklen zum Verkauf gezwungen werden. Die
dann am Markt zu erzielenden Opportunity-Preise - Schnäppchen für andere selbstverständlich - dürften selten die Situation des Anlegers berücksichtigen. Meist gelingt
es auch nicht, im Rahmen einer Einigung der Gesellschafter den Fonds zu übernehmen und mit adäquater Liquidität auszustatten.
Eine Initiatorenpleite vernichtet regelmäßig Kapital. Für Fonds, die oftmals von Initiatoren unter Imagegesichtspunkten lediglich mitgeschleift wurden und im Rahmen des
going concern noch überlebensfähig waren, bedeutet eine Initiatorenpleite regelmäßig ein schmerzhaftes Ende. Das ist aber noch verkraftbar, da die Alternative lediglich Schmerzen ohne Ende gewesen wären.
Standort Ruhrgebiet –
Damit bleibt unter dem Aspekt einer Initiatorenpleite für die Anleger lediglich
Potenziale einer Met- die Beschäftigung mit Fonds, die auch aus sich selbst heraus lebensfähig sind
ropole
und eigene Versorgungs- und Managementlinien aufbauen können. Das hört
Mit etwa 5,3 Mio. Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von 1 183 Einwohner je qkm ist das Ruhrgebiet die größte Metropole
Deutschlands. Doch wie wird
dieser Ballungsraum wahrgenommen? Unabhängig davon
welcher Standpunkt vertreten
wird, ist Einigkeit in dem
Punkt, dass eine Menge Potenzial der Region ungenutzt
und unentdeckt bleibt. Gründe hierfür, werden im viel
zitierten „Kirchturmdenken“
einzelner Gemeinden, dem
noch nicht vollständig vollzogenen Strukturwandel und
dem schlechten Image der
Region gesehen.
sich gut an, aber oft zeigt die Praxis ein anderes Bild. Selbst wenn die Klippe genommen wird, ein handlungsfähiges Fondsmanagement, z. B. den Beirat, zu installieren,
stellt sich sehr oft begrenztes Know how und Handlungspotential heraus. Die Übernahme schwieriger Fonds durch Beiräte oder Anlegerschützer, die z. B. auch im Gefolge der Sonder-AfA-Phase mehrfach durchgeführt wurden, hat überwiegend zu desaströsen Ergebnissen geführt.
Ost-Immobilien hatten dabei noch den Vorteil, regelmäßig schnell per Auto erreichbar
zu sein. Bei einer Fondsimmobilie in USA, Kanada, Australien oder Asien wird die
Machtlosigkeit eines Deutschen Managements schon an Reisekosten deutlich.
Insofern schnitt der Falk-Anleger mit der schnellen und sogar gewinnträchtigen Realisierung der USA und Kanada-Fonds noch hervorragend ab. Dies lag aber wiederum
am qualifizierten Fondsmanagement vor Ort. Oft besteht bei Initiatoren mit wenigen
internationalen Immobilien oder einer Pleite noch in der Phase der Erstlingswerke
aber kein regionales oder handlungsfähiges Management. Hier wird man sich regelmäßig anschauen können, wie regionale Manager die Immobilie so „betreuen“, dass
sie automatisch in absehbarer Zeit zu einem Schnäppchen für seinen „Friends and
Family“-Kreis wird. Tendenziell geht auch hier der Anleger relativ leer aus.
Erfahrung zeigt, dass sogar holländische Sprachkenntnisse, Know how im holländischen Steuerrecht und Vertragsrecht oder auch nur die Fähigkeit mit Mietern holländisch in Kontakt zu treten, bei deutschen Beiräten oft wenig ausgeprägt ist. Da könnten Immobilien sogar in zwei Stunden Autoentfernung blitzschnell zu Problemen werZielgruppe: Führungskräfte den, vor allem wenn die Gesprächspartner perspektivisch feststellen, dass sich
aus Wohnungs- und Immobi- hier möglicherweise durch Aushungern eines deutschen Immobilienfonds gute Einstiegsperspektiven ergeben.
lienunternehmen, private
Immobilieneigentümer und
Fazit: Die Reaktions- und Überlebensfähigkeit eines geschlossenen Fonds bei einer
Investoren, Experten und
Initiatorenpleite ist ein wesentliches Investitionskriterium. Gefunden haben wir das bei
Entscheider aus den BereiRating-Gutachten und Analysten allerdings noch nie. Viele hoch finanzierte, innovatichen Finanzierung und Inve oder kleine Investments würden sich bei dieser Betrachtung blitzschnell als „No
vestment, Politik und VerGo“ entpuppen. Da diese Betrachtung allerdings in Sekunden durchführbar ist, wäre
waltung.
sie natürlich Rating-Geschäftsschädigung und hat deshalb wenig Chancen, in den
Moderation: Werner Rohmert, Herausgeber von „Der
Immobilienbrief“, RhedaWiedenbrück
Analyse-Kriterien-Katalog aufgenommen zu werden.
Eine wirkliche Chance gut herauszukommen, haben Anleger bei einer Initiatorenpleite eigentlich nur bei einem Fonds, dessen Mieteinnahmen langfristig in der Lage sind,
die Managementkosten einer professionellen Immobilienverwaltung mit InteressenWeitere Informationen erhal- identität zum Anleger zu bezahlen. Dies dürfte aber der Ausnahmefall sein. Auf den
Konkursverwalter ist wenig Verlass. Der hat andere Interessen als Fonds ohne Mitarten Sie unter www.e-b-z.de
beiter professionell zu managen. An der Auflösung durch Verkauf lässt sich mehr veroder Christian Kesselring
dienen - sowohl für den Verwalter als auch für den Käufer. Im Ergebnis sieht der AnTel.: 0234 94 47- 608
leger bei einer Initiatorenpleite regelmäßig alt aus. Anlegerschutzträume und SelbstDatum: 10.06.2009
verwaltungsideen schlagen oft hart auf dem Boden der Realität auf.
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Personalien
Mainz: Ulrich Lindhaus
leitet ab 1. Juni 2009 den
Marktbereich Süddeutschland und die Geschäftsstelle
München der Westdeutschen ImmobilienBank.
Sofern also Initiatoren unter Druck geraten und es sich noch eine reelle Chance ergibt, über erhöhte Verwaltergebühren, Ausschüttungsverzicht oder Erlass von Garantien das Gesamtkonstrukt zu retten, so ist der Anleger überlebensfähiger Fonds meist
gut beraten, eine Lösung mit dem Initiator zu finden. Fonds in schwierigen Situationen haben sowieso keine andere Chance als das Überleben des Initiators. Fonds mit
gutem cash flow könnten theoretisch weiter machen, haben aber oft größere Probleme der Selbstverwaltung, vor allem wenn es sich um Auslandsfonds handelt.
Catella: Erster wiedereröffneter Offener Fonds kauft in Oslo
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“,
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Mit eher beunruhigenden Nachrichten macht die Szene der Offenen Immobilienfonds
derzeit von sich reden. Neben Catella Real Estate AG KAG mit „Focus Nordic Cities“ und Degi International, die pünktlich nach Ablauf der 3-Monatsfrist ohne spätere Verwerfungen wieder ihre Fonds für Anteilsrückgaben öffneten, werden jetzt wohl
Essen: Ralf Lehmann (46)
wird zum 1. Juni 2009 in die nur SEB Immoinvest, CS Euroreal und Axa Immoselect wieder Anteile zurücknehGeschäftsführung von Hoch- men. Mehr als die Hälfte der Ende Oktober im Zuge der Finanzmarktverwerfungen
tief Property Management „geschlossenen“ Fonds, die Anteilsrücknahmen aussetzten - allen voran wie immer
KanAm -, bleiben über diese Frist hinaus geschlossen. Das setzt aufsichtsrechtlieintreten und als COO für
che Regelmechanismen in Kraft und baut eine immer größer werdende Rückdas operative Geschäft der
nahme-Gefahrenwelle durch kumulierten Liquiditätsbedarf der Anleger, Verfünf Regionalniederlassungen verantwortlich sein. Leh- trauensverlust und auch Zweitmarktspekulation auf.
mann war zuletzt Geschäfts- Gut sieht es dagegen bei Catella KAG aus. Catella hatte den Offenen Fonds Focus
führer der IVG Asset Mana- Nordic Cities genau nach Ablauf der ersten 3-Monatsfrist als erster Offener Fonds, 1
gement.
Tag vor der Degi, wieder geöffnet und damit das erste marktbedingte „Run-Risiko“
München: Tatjana Dänzel
(38) verstärkt seit März 2009
das Bürovermietungsteam
von Colliers Schauer &
Schöll.
getragen. Der kleine Fonds für Institutionelle konnte allerdings mit dem Risiko besser
umgehen, da die wichtigen Investoren persönlich betreut werden konnten.
Jetzt kauft der Focus Nordic Cities wieder. Der von Catella KAG gemanagte offene
Immobilienfonds erwirbt erstmalig nach Wiederöffnung des Fonds eine Einzelhandelsimmobilie in Oslo. Axel Wünnenberg, Head of Acquisition, hat letzte Woche im
norwegischen Oslo ein Stadtteilzentrum in sehr guter Lage mit rund 6 000 qm Han-
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Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 6 von 23
delsfläche und 146 Parkplätzen wurde für rund 25 Mio. Euro erworben. Hauptmieter
ist die norwegische Tochter des schwedischen Einzelhandelskonzerns ICA. Norwegen ist von der Wirtschaftskrise wenig betroffen.
Veranstaltungs-Tipp
Vorstandssprecher Dr. Andreas Kneip sieht in den Catella-Heimatmärkten Oslo,
Stockholm und Helsinki derzeit sehr gute Einkaufsmöglichkeiten für hohe Immobilienqualität zu vernünftigen Preisen. Oslo erscheine auf Grund der weiterhin hohen norwegischen Kaufkraft vor allem im Bereich Einzelhandel interessant.
Gefragt zur Entwicklung auf den Investmentmärkten sieht im Background-Gespräch
Kneip auch wieder Bewegung in der Investorenszene, die sich im Moment aber noch
nicht in Zahlen auswirke. Das könne sich aber recht schnell ändern. Beim Focus NorDie häufig viel zu niedrige dic Cities seien annähernd alle Rückgabeanträge storniert worden. Nahezu alle AnleProspektierung der
ger hätten ihre Bereitschaft erklärt, die Anteile am Fonds weiterhin zu halten. Seit
Anschlussvermietungs- und Fondsöffnung habe der Fonds Nettozuflüsse. Auch für 2009 werde eine Rendite anRevitalisierungskosten bei gestrebt, die sich in dem Plankorridor zwischen 5 und 6% bewegt.
geschlossenen ImmobilienDa Kneip mit Erfahrungen aus drei Krisenzeiten nicht auf Aufwertungsgewinne gefonds - die Haftungsfalle
setzt hatte, ist für den Fonds die Höhe der Nettomieteinnahmen aus den Fondsobjekschlechthin
ten maßgeblich. Die liegt im Fondsdurchschnitt bei 5,6%. Zudem hatte Catella unmitMit den Experten:
telbar nach Wiederöffnung des Fonds bei der BaFin den Antrag auf Einführung von
Rücknahmefristen, die eine besser planbare Liquiditätssteuerung und eine höhere
Andreas M. Lang
(Fachanwalt); Werner Klum- Planungssicherheit ermöglichen, gestellt. Die neuen Fondsbedingungen, die in Einpe; Thomas Mayer (Comes zelregelungen sowieso bereits seit Dezember umgesetzt wurden, werden am
Real GmbH); Werner Roh- 28.06.2009 in Kraft treten. Die BVI-Fonds warten dagegen noch auf neue Gesetze.
mert; Prof. Dr. Ramon Sote- Da ist sogar Godot zuverlässiger.
lo (Bauhaus Universität)
(Literaturhinweis: In dem Schüleralbtraum „En attendant Godot“ von Samuel Beckett verbringen die beiden Landstreicher Estragon und Wladimir u. a. an einem un4. Juni im Sheraton Hotel
definierbaren
Ort ihre Zeit damit, auf eine Person namens Godot zu warten, die sie
Frankfurter Flughafen
nicht kennen und von der sie Nichts wissen, nicht einmal, ob es sie überhaupt gibt.)
Kosten: 420,- Euro plus
MwSt. (bei 3 Teilnehmern
werden nur 2 berechnet)
Gute US-Fonds-News– Restzahlung für Anleger
Direkter AnlegerschutzProfi-Dialog zum Thema:
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Anleger des Fonds ProVictor VI von Ideenkapital erhalten in den kommenden Tagen eine Restzahlung aus dem Verkaufserlös des New Yorker Chrysler Building.
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Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 7 von 23
Personalien
Buxtehude: Frank H. Albrecht (65), Aufsichtsratsvorsitzender und Gründer der
AVW Immobilien, legt aus
Altersgründen sein Mandat
nieder. Er wechselt nun lt. IZ
als Vorstandsvorsitzender in
die familieneigene gemeinnützige Stiftung, die unter
anderem 25,1% des Aktienkapitals der AVW Immobilien halten wird. Seine Nachfolge als Aufsichtsratsvorsitzender tritt Kurt Lindemann, ehemaliger Vorstandssprecher der EdekaZentrale und Vorstandsvorsitzender der AVA, an.
Solingen: Saskija Pennekamp-Wolf von Cushman
& Wakefield (C&W) leitet
seit 1. Mai das CenterManagement der ClemensGalerien.
Nach Steuern und Gebühren erhalten die Gesellschafter nochmals rund 6,9% auf
ihre ursprüngliche Geldanlage. Insgesamt haben die ProVictor VI-Anleger bisher einen Nettoverkaufserlös nach Steuern von bis zu 194,9% ihres investierten Eigenkapitals erhalten. Die vollständige Auflösung des Fonds ist für den Anfang kommenden
Jahres geplant. Das Chrysler Building wurde im vergangenen Jahr für 800 Mio. USD
an den Staatsfonds Abu Dhabi Investment Council verkauft. Vorheriger Eigentümer
war die Objektgesellschaft TST/TMW 405 Lexington, L.P.. An ihr waren der
US-Immobilienfonds ProVictor Fund VI zu 75% und Tishman Speyer zu 25%
beteiligt. Die Objektgesellschaft hatte das Chrysler Building im Jahr 2001 für
390 Mio. USD erworben. (WR)
Fundus - Erster Spatenstich zum 140 Mio. Projekt „City Center Bergedorf“ - es geht doch!
Die Fundus-Gruppe, Düren, feierte als Projektentwickler letzte Woche den „1. Spatenstich“ für den 2. und 3. Bauabschnitt des 140 Mio. Euro Projektes „City Center
Bergedorf“ in Hamburg. Eigentümer wird nach Fertigstellung des Objektes die CommerzReal Spezialfondsgesellschaft mbH. Die Ankermietverträge für die Handelsund Büroflächen des neuen Bauvorhabens sind geschlossen. Der im März geöffnete
1. Bauabschnitt ist voll vermietet. Das Projekt wurde auch in schwierigem Umfeld
durchgängig finanziert.
Baubeginne von Projekten, die in den letzten
6 bis 12 Monaten eine neue Finanzierung
brauchten, werden selten. Aber auch bei den
Mittelständlern geht doch noch etwas. Zugegebenermaßen ließ sich mit guter Vorvermietung
und kontrahierten Ankermietern, abgeschlossenem Kaufvertrag für das fertige Projekt, absoluter Innenstadtlage und einschätzbarer Standorthistorie durch das Vorgänger-Center auch
aus Bankensicht wenig falsch machen.
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IDEENKAPITAL 2009
Das Jahr der Sachwerte.
IDEENKAPITAL ist das Emissionshaus für geschlossene Fonds,
dessen Handeln von zwei Grundsätzen geprägt wird: zukunftsorientierte Kreativität und traditionelle Werte. Mit dieser Strategie hat sich das Unternehmen seit der Gründung im Jahr
1994 in der Spitzengruppe der deutschen Emissionshäuser
etabliert.
Gesamtinvestitionsvolumen 4,7 Mrd. EUR
2,8 Mrd. EUR platziertes Eigenkapital
48 aufgelegte Fonds
Anleger mit mehr als 73.000 Beteiligungen
Weitere Informationen unter www.ideenkapital.de
IDEENKAPITAL Financial Service AG I Berliner Allee 27–29 I 40212 Düsseldorf
Telefon +49 (0)211/136 08-0 I Fax +49 (0)211/136 08-55 I [email protected]
I
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Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 9 von 23
Unternehmens-News
München: BVT beauftragt
psg mit dem PropertyManagement für die Fonds
IFK Sachwertfonds
Deutschland Nr. 1 und den
BVT Ertragswertfonds Nr.
4. Die sechs Einzelhandelsimmobilien mit einer Gesamtmietfläche von 54 000
qm stehen in der Region
Köln-Bonn und Stuttgart.
Hamburg: MPC konnte im
ersten Quartal des Jahres
Eigenkapital in Höhe von
11,13 Mio. Euro einwerben.
Bauunternehmen, der finanzierenden Bank und des zukünftigen Eigentümers folgten
der Einladung zum 1. Spatenstich des 2. und 3. Bauabschnittes des Projektes „City
Center Bergedorf“ (CCB) in absoluter Citylage von Hamburg-Bergedorf. Auf dem
ehemaligen ZOB-Gelände entsteht mit dem im März bereits eröffneten und voll vermieteten „CCB Fachmarktzentrum Bergedorf“ mit 13 375 qm Mietflächen zzügl. 626
PKW-Stellplätzen, der Revitalisierung des bestehenden CCB Einkaufszentrum mit
9 715 qm Handelsfläche, des Wohnturms mit 5 422 qm Wohnflächen und der Ärzteetage mit 1 815 qm Praxisflächen (2. Bauabschnitt) und dem Erweiterungsbau mit
12 740 qm Handelflächen im EG und 1.OG sowie ca. 8 000 qm Büroflächen (3. Bauabschnitt) bis zur Eröffnung am 21. Oktober 2010 die „Neue Mitte Bergedorf“.
Professor Volkwin Marg, Architekturbüro gmp, Entwickler Helmut Jagdfeld, Fundus,
und Bezirksamtsleiter Dr. Christoph Krupp stellten das Projekt vor. Die Mieter des
Fachmarktzentrums sind u. a. Saturn, Kaufland, Budnikowski und Sport ABC. Ankermieter in den folgenden Bauabschnitten sind u.a. C&A, Peek & Cloppenburg, die
auf 3 326 qm erweitern, Edeka, Sparda-Bank, Street One, Orsay und Xanaka. Am
20.05.2009 wird der Mietvertrag mit der Freie und Hansestadt Hamburg mit 6 770 qm
von ges. 8 000 qm Büroflächen für das zukünftige Dienstleistungszentrum mit
Gesundheitsamt unterschrieben. Das Bestandsgebäude wird über eine fast
18 m breite Bergedorfer Realtobrücke mit dem neuen Erweiterungsbau über dem
Serrahn verbunden.
Europäische Fondsperformance bricht kräftig ein
Der Druck durch die sich verschlechternde Finanzkrise trifft europäische nichtbörsennotierte Immobilienfonds. Der INREV Index weist einen PerformanceRückgang von -26,8% (Vj.: -2,1%) für 2008 aus. Italien und Deutschland haben sich
am oberen Ende mit -0.6% bzw. -1.0% ausgezeichnet gehalten. Das bezieht sich
aber auf deutsche Immobilien und nicht deutsche Fonds mit hohem Auslandsanteil.
Catella
Wir k aufen auch Ihre Immobilie...
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Aberdeen Property Investors Unternehmensgruppe
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 11 von 23
Unternehmens-News
Es dürfte wieder einmal erfrischend sein, zu sehen, wie sich die BIIS Bewerter der
deutschen Offenen Immobilienfonds mit hohem Auslandsanteil von der internationalen Entwicklung abkoppeln können. Schließlich hatten die BIIS-Bewerter noch letztes
Jahr stolz der Presse verkündet, als einzige internationale Bewerter den Preis-Boom
in ihren Bewertungen vorhergesehen zu haben, so dass ihre hohen Bewertungen von
allen internationalen Bewertern am nächsten am Markt liegen würden. Das lässt Anpassungsnotwendigkeiten befürchten.
Der Index erfasst die Investment Performance von ca. 200 nicht-börsennotierten Immobilienfonds, die ein Eigenkapital von ca. 150 Mrd. Euro verwalten, von denen nach
Hamburg: Deutsche EuroZahlen 84% und nach Wert 54% institutionelle Fonds sind. Großbritannien trug durch
shop hat im ersten Quartal
den Rückgang der Erträge in Euro von -13,2% auf -49,6% stark zu dem negativen
2009 seinen Umsatz um 18%
Ergebnis bei. Jedoch zeigen die Ergebnisse des Ex-UK Index, dass die Auswirkunauf 31,8 Mio. Euro gesteigen der Rezession mit von 11,9% in 2007 auf -9,8% in 2008 gefallenen Erträgen jetzt
gert, auf vergleichbarer Fläauch deutlich auf dem Kontinent spürbar sind, so Andrew Smith, CIO bei Aberdeen
che um 2%. Das Ergebnis
Property
Investors und Vorsitzender des INREV Benchmark-Ausschusses.
vor Zinsen und Steuern
(Ebit) legte um 19% auf 27,1 Wenn man die Erträge nach Kapitalwachstum und Rendite aufschlüsselt, sieht man,
Mio. Euro zu. Das Finanzer- dass der wesentliche Beitrag zu den negativen Erträgen in 2008 durch den rapiden
Rückgang der Kapitalwerte kommt. Portugal und die Niederlande waren mit 1,6%
gebnis verschlechterte sich
um 22% auf -14,2 Mio. Euro bzw. 1,1% Rendite in lokalen Währungen die Länder mit der besten Performance,
wegen höherer Zinsaufwen- während alle anderen Land-Subindexe negative Renditen produzierten. Wohnen war
mit -1.3% Rendite der Sektor mit der besten Performance. Einzelhandel- und Büroimdungen.
mobilien wiesen mit -27,1% bzw. -20.6% die schlechteste Performance aus. (WR)
Hamburg: Bei der HCI Capital ging in den ersten drei
Monaten 2009 das platzierte Hoffnungsschimmer am Immobilienmarkt
Eigenkapital auf 30,1 Mio.
Dr. Karsten Junius, Leiter Immobilienresearch der DekaBank, 19.05.09
Euro zurück. Dank des breiten Vertriebsnetzwerks und
Die Stimmung auf den Immobilienmärkten hat sich in den letzten Wochen klar verder diversifizierten Produkt- bessert. Immobilienaktien konnten den Gesamtmarkt wieder outperformen. Die in
palette konnte die HCI denImmobilienmarktderivaten eingepreisten Ertragsentwicklungen der nächsten Jahre
noch in allen angebotenen
haben sich gegenüber Mitte März ebenfalls erhöht. Und der King Sturge Index für
Produktklassen kontinuierdas Investmentklima auf den deutschen Immobilienmärkten hat sich sogar bereits
lich platzieren.
zum 4. Mal in Folge verbessert. Einher geht die Stimmungsverbesserung auch mit
Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv.
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Deka Immobilien GmbH
Finanzgruppe
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 12 von 23
Unternehmens-News
Dortmund: Bei der RGM
betrug der Jahresumsatz
102,7 Mio. Euro (ggü. Vj.:
+11%). Ein Großauftrag der
Meag sowie Zukäufe kleinerer Unternehmen führten zu
dem positiven Zahlen. Künftig will das Unternehmen im
Rahmen eines Joint Ventures
mit CRE Resolution und
weiteren Partnern modulare
Bausteine zur Optimierung
notleidender Immobilienportfolios anbieten.
einer Stabilisierung der Mehrzahl der deutschen Indikatoren wie den ifoKonjunkturerwartungen, den Auftragseingängen oder dem ZEW-Konjunkturausblick.
Die Konjunkturindikatoren stiegen im April und Anfang Mai nicht nur in Deutschland
sondern auch weltweit an. Sie signalisieren natürlich lediglich, dass der freie Fall der
Wirtschaft beendet ist. Die Lage ist deshalb noch nicht annähernd wieder als „normal“
zu bezeichnen, die Erwartungen der Unternehmen verbessern sich aber wieder, was
insbesondere für ihre mittelfristige Investitionsplanung Anlass zu Hoffnung gibt. Damit
besteht die Möglichkeit, dass sich auch die rasante Talfahrt auf den Immobilienmärkten ihrem Ende entgegen neigt.
Systemische Risiken sind seit G-20 Treffen deutlich gesunken
Selbst diejenigen, die an der Nachhaltigkeit einer Markterholung zweifeln, müssen
zugestehen, dass sich die systemischen Risiken zurückgebildet haben. Diese hatten
bis Mitte März selbst in der Eurozone zu Ängsten vor einem Zusammenbruch des
Finanz- und Bankensystems, vor Staatsbankrotten und selbst einer Währungsreform
geführt. Das geschlossene Vorgehen der internationalen Staatengemeinschaft sowie
die Aufstockung der IWF-Mittel haben ein starkes Signal gesendet, das die Kapitalmärkte positiv aufgenommen haben. Die Furcht vor unkontrollierten Entwicklungen
und weiteren Kettenreaktionen ist deutlich zurückgegangen. Davon profitiert vor allem
Osteuropa. Aufgrund der Abhängigkeit der dortigen Bankensysteme von den schlecht
kapitalisierten Banken Westeuropas schienen die Kreditversorgung der Wirtschaft in
Gefahr und Staatsbankrotte und Währungskrisen wahrscheinlich. Dies hatte zu stark
ansteigenden Risikoprämien und fallenden Wechselkursen vieler Länder geführt, was
die Fähigkeit zur Zahlung hoher Euro-Mieten beeinträchtigt hätte. Die tiefe Rezession
ist in vielen osteuropäischen Ländern sicherlich nicht vorbei und die Verschuldungsproblematik auch noch nicht gelöst, die Gefahr von Staatsbankrotten ist aber geringer
Frankfurt: DIC Asset
geworden. Bestes Beispiel dafür ist die Gewährung eines unkonditionalen Kredits
schließt mit einem operativen
über 21 Mrd. US-Dollar vom IWF an Polen.
Ergebnis vor AbschreibunSteigende Arbeitslosenzahlen verschlechtern die Perspektiven der Mietmärkte
gen (EBDA) von 9,9 Mio.
Euro an das Vorjahresniveau allerdings weiter
an. (Q1/2008: 10,2 Mio. Eu- Eine Besserung auf den Arbeitsmärkten ist aber noch nicht in Sicht. Dies wäre auch
ro). Es wurde ein Konzernverwunderlich, da die Konjunkturindikatoren nur ein Ende des freien Falls und eine
überschuss in Höhe von 2,6 Stabilisierung auf extrem niedrigem Niveau anzeigen aber noch keine Trendwende.
Mio. Euro (Q1/2008: 3,3
Für so gut wie alle Länder rechnen wir daher mit einem weiteren Anstieg der ArbeitsMio. Euro) erwirtschaftet.
losenquoten in den nächsten Quartalen. Dies ist typisch in Rezessionsphasen, da
Weiterhin gab das Unterneh- zunächst die Kurzarbeit ausgebaut wird und Stellen erst zeitversetzt gestrichen wermen bekannt, dass sich die
den. Betroffen sind derzeit vor allem die temporär oder nicht fest angestellten ArbeitsSolvia Vermögensverwalkräfte. In Deutschland ist der Anstieg der Arbeitslosenquote bislang sehr begrenzt
tung aus Braunschweig mit geblieben. Sie stieg seit ihrem Tiefpunkt im November saisonbereinigt lediglich von
5,11% an der DIC Asset AG 7,6% auf 8,3% an. Dramatischer war der Anstieg in Spanien von 8,0% Mitte 2007 auf
beteiligt. Hinter Solvia steckt zuletzt 17,4%. Dies dürfte den privaten Konsum entsprechend belasten und eine konein vermögender Privatinves- junkturelle Erholung dämpfen. In die gleiche Richtung wirkt die in den letzten Jahren
tor. Für rd. 10 Mio. Euro
gestiegene Verschuldung der privaten Haushalte. Bei fallenden Wohnimmobilienpreiverkaufte DIC das Aktienpa- sen und einer restriktiveren Kreditvergabe werden viele Haushalte ihre Sparquote
ket, welches aus dem jüngst zunächst noch erhöhen und ihren Konsum einschränken. Die Konsequenzen steigenabgeschlossenen Rückkauf- der Arbeitslosenraten auf die Leerstandquoten bei Büroimmobilien und die Umsatzprogramm stammt. Die ca.
entwicklung von Einzelhandelszentren sind klar: Die Abwärtsbewegung auf den Miet1,5 Mio. Aktien erwarb Sol- märkten sollte weiter anhalten.
via zu einem Stückpreis von
6,50 Euro. Solvia hatte zuvor Das Schlimmste auf den Investmentmärkten ist vorbei
bereits einen Anteil an der
Die fundamentale Situation auf den Immobilienmärkten ist auch weiterhin nicht inspiDIC in Höhe von 0,4%. Bei- rierend. Eine hohe Verschuldung, steigende Arbeitslosenquoten und ein schwacher
de Seiten vereinbarten eine
privater Konsum werden für den Rest des Jahres die Immobilienmärkte belasten und
Bindungsklausel, nachdem
eher zu fallenden als steigenden Mieten führen. Es mag daher noch einiger Zeit und
Solvia das Aktienpaket min- einer Reihe weiterer positiver Indikatoren bedürfen, um eine Trendwende auszurufen.
destens bis Ende 2010 halten Auf den Investmentmärkten ist dennoch positiv herauszustellen, dass sich die Stimwird. Die neue Aktionärsmung etwas verbessert, die systemischen Risiken sowie die Zinsen zurückgegangen
struktur: DIC-Gruppe 39,4%, sind und die Marktliquidität sich wieder erhöht. Gleichzeitig scheint die Anpassung
Morgan Stanley Real Estate der Renditen auf den Investmentmärkten schneller fortzuschreiten als die Korrektur
Funds 10,4%, Solvia 5,1%,
der Marktmieten. Es lässt sich damit sagen, dass an vielen Standorten in Europa der
Freefloat 45,1%.
stärkste Rückgang der Vervielfältiger hinter uns liegen sollte.
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 13 von 23
London meldet neue Rekorde - so tief ging es noch nie
Unternehmens-News
Schweden: Angermann
gründet mit der Angermann
Investment Advisory AB
nach Prag nun die zweite
Auslandsniederlassung in
Stockholm. Zwei ehemalige
Mitarbeiter von Leindörfer,
schwedisches Maklerunternehmen, werden als GF fungieren.
Aschheim: SHB erzielte im
1. Q. 2009 ein Plus von 1,7
Mio. Euro (Vj.: -0,7 Mio.
Euro). Das Ebitda verbesserte sich um 1,9 Mio. Euro auf
2,5 Mio. Euro (Vj.: 0,6 Mio.
Euro). Der SHB Renditefonds 6 trug maßgeblich zu
dem positiven Ergebnis bei.
Der Fonds sammelte 21,4
Mio. Euro bei Anlegern ein.
Frankfurt: Cushman &
Wakefield (C&W) baut
Führungsspitze seines Geschäftsbereichs Real Estate
Management in Deutschland
aus. Dieses Wachstumssegment wird von drei Partnern
geleitet: Am Standort Düsseldorf stehen Ellen
Lackner und Anne Braun
und in Frankfurt Michael
Amann insgesamt 100 Mitarbeitern vor.
Hamburg: TAG Immobilien steigerte im ersten Quartal d. J. den Umsatz um 81%
auf 33,5 Mio. Euro. Die
Mieterlöse konnten um 15%
auf 12,2 Mio. Euro gesteigert
werden, die Verkaufsumsätze
verdreifachten sich von 6,7
Mio. Euro auf 20,7 Mio. Euro. Das Ebitda vor Neubewertungen steigerte sich um
36% auf 5,7 Mio. Euro. Beim
Konzernergebnis nach Steuern steht allerdings ein Minus
von 0,2 Mio. Euro, 2008 war
das Ergebnis noch mit 2,1
Mio. Euro im Plus.
Der Londoner Büromarkt ist nach den Rekorden der vergangenen Jahre nach Recherche von Drivers Jonas mit britischer Ironie jetzt auch wieder für Rekorde gut.
Während zuvor allerdings die höchste Miete aller Zeiten und die größte Transaktion
mit einer Einzelimmobilie gemeldet werden konnten, steht jetzt der niedrigste je gemessene Flächenabsatz in einem Quartal und der schärfste Verfall des Kapitalwertes
von Immobilien im Buch der Londoner Rekorde. In der City of London gingen nur
27 000 qm über die Vermietertheke. Das ist die Hälfte des 10-Jahresdurchschnittes.
Das 2. Quartal wird nur wenig besser. Rund 400 000 qm sind derzeit als spekulative
Flächen im Bau. Knapp 300 000 qm Neubau-Flächen stehen schon leer. (WR)
„Immobilienfonds meistern die Krise“ sagt „Rating“-Feri
Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt
Die Feri Services rechnet für 2009 bei Offenen Immobilienfonds mit einer durchschnittlichen Wertentwicklung von etwa 3,5%. Die Spanne wird sich laut Feri für die
einzelnen Fonds zwischen 2 und 5% bewegen. Die Analyse umfasste 33 Fonds.
„Wir gehen davon aus, dass es nicht zu größeren Abwertungen der Immobilienportfolios kommen wird“, so Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate bei Feri. Die Kaufpreise auf den Immobilienmärkten seien zwar weltweit gefallen, dies wirke sich allerdings
nur gedämpft und zeitverzögert auf die Bewertung der Bestände und damit auf die
Performance aus. So schlage sich eine Änderung der Immobilienpreise durchschnittlich nur zu 25% in einer Änderung der Verkehrswerte der Fondsimmobilien nieder.
Die aktuellen Abschläge beim Börsenhandel mit Anteilen derjenigen Fonds, die vorübergehend die Rücknahme von Anteilen eingestellt haben, seien nicht als Anzeichen
für einen Abwertungsbedarf zu sehen. Sie seien vielmehr eine „Liquiditätsprämie“.
„Im Vergleich zu anderen Anlageklassen zeigen Offene Immobilienfonds eine bemerkenswerte Robustheit in Krisenzeiten“, konstatiert Kubatzki. Im Zehn-Jahres-Zeitraum
liegt die Rendite der Fonds deutlich über den europäischer Aktien, ziehen mit Rentenpapieren gleich und übertreffen die Inflationsrate. Dabei sei die Volatilität dieser
Fondskategorie vergleichsweise niedrig.
Unterschiede bei der Performance der Offenen Fonds resultieren aus der Qualität der
einzelnen Portfolios. Trotz der weltweiten Immobilienkrise zeige sich eine positive
Korrelation zwischen der Diversifikation des Objektbestandes und der Performance
eines Fonds.
(Anmerkung des Herausgebers Werner Rohmert: Die Bewertungsmathematik, wie
Diversifikation und Bewertung der Immobilien zusammenhängen, würde mich schon
interessieren. Gibt es Einzel-Portfolioaufschläge für die Immobilie oder gibt es einen
Diversifikationsaufschlag für das Gesamtportfolio? Das dürfte Excel’s Geduld doch
arg strapazieren.)
Estavis - Steigt Deutschland wieder im Investoreninteresse?
Renditeziele im Definitionschaos?
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“,
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Nach langsamer Lösung der Schockstarre, wie die Flaute der letzten Monate im Branchenjargon genannt wurde, steigt Deutschland als „sicherer Hafen“ wieder im Investoreninteresse. Nach dem aktuellen Ergebnis des (wahrscheinlich PR-getunten) Investmentbarometers der Estavis AG möchten 39% der institutionellen Investoren 2009
ihre Immobilien-Investitionen in Deutschland erhöhen. Lediglich 4% beabsichtigen
eine Reduzierung ihrer deutschen Immobilienquote. Kurz vor der Lehman-Pleite hatten noch 25% der befragten Investoren ihre Immobilienquote in Deutschland reduzieren wollen, aktuell sind es lt. Estavis-Chef Rainer Schorr nur noch 4%. Vor allem
institutionelle Investoren aus Deutschland seien stark am Heimatmarkt interessiert.
Fast 40% der Investoren denken bereits dieses Jahr an Deutschland Investments.
Interessant ist im Gegenzug die Antwort auf die Frage, wann denn wohl die Erholung
des deutschen Immobilien-Transaktionsmarktes kommt. Nur 2% sehen das Erwachen
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 14 von 23
noch im diesem Jahr. Zwei Drittel erwarten sie im kommenden Jahr, 16% frühestens
2011. 61% der Befragten wollen künftig fast nur in Gewerbeimmobilien investieren.
Wohnimmobilien kommen auf 14%.
Deals Deals Deals
Paris: Corpus Sireo erwirbt
für den Sireo Immobilienfonds Nr. 4 Sicav-Fis zwei
Bürogebäude mit 4 500 qm
Fläche in der Rue d’Anjou
für 40,35 Mio. Euro aus dem
European Property Fund
von Aviva über DTZ.
Essen: scNet mietet für einen apple Store ca. 400 qm
Ladenlokal am Rüttenscheider Stern 1-9 von einer Gesellschaft aus Luxemburg
über Brockhoff & Partner.
Hamburg: WBS Training
mietet rd. 2 500 qm Bürofläche im Wandalenweg 14-20
von Deka Immobilien über
Atisreal.
Haßfurt: Regionaler Immobilienfonds erwirbt eine
Wohnanlage mit 36 WE und
1 822 qm Wohnfläche von
einer Privatperson über Dr.
Lübke.
Als Mindestrendite erwarten die Investoren im Schnitt für Core Plus-Objekte
5,7%, für Value Added 7,1% und für opportunistische Investments 8,5%. Die
Spannbreite der Mindestrenditeangaben liegt für Core Plus zwischen 4% und
8%, für Value Added zwischen 5% und 10% und für opportunistische Investments zwischen 6% und 15%.
„Der Immobilienbrief“: Wer kann Core? Das DefinitionsChaos lässt grüßen
Die Bandbreite der Preisvorstellungen der Investoren, die die Estavis-Recherche so
locker berichtet, macht für „Der Immobilienbrief“ das statistische Problem und vor allem das definitorische Problem deutlich. Anscheinend weiß niemand so recht, wie
denn die Begriffe in Immobilienqualität umzusetzen sind.
Da Fonds-Anleger bzw. Initiatoren anscheinend glauben, dass „Core“ etwas Gutes
ist, findet sich in geschlossenen Fonds jede vermietete Immobilie mit 7 oder 8% Einkaufsrendite in Mittelstädten im Prospekt als Core Immobilie wieder. Die internationalen Chartered Surveyors sehen das etwas enger, ganz einfach schon, weil sie die
Standorte, an denen sich viele Core Kapitalanlagen finden noch nicht einmal einer
Beobachtung für wert halten.
„Core plus“ müsste eigentlich noch besser sein, heißt aber de facto „Core plus Risiko“. „Value Add“ bezeichnet Immobilien, die „auf ein aktives Management angewiesen sind“, da sie z. B. über Sanierungen, Mieter-Restrukturierungen oder auch Refinanzierungsverbesserung zusätzliche „Chancen“ - das sagt ja schon der Name bieten. Das sind ebenso wie klassische „Schnäppchen“ (heute: „opportunistische
Investments“) Immobilien, um die der risikoaverse Anleger früher einen
großen Bogen machte.
Wo sind die Erfolgsfaktoren der jeweiligen Investments? Ziel von CoreInvestments sind Sicherheit und die Hoffnung, langfristige Wertsteigerungen über
Miet- und Multiplikatoreffekte zu erzielen. In schlechten Zeiten gibt es zwar keine Immobilienprobleme aber neuerdings lästige Bewertungs- und Finanzierungsprobleme.
Manchmal öffnen sich, wie jetzt wohl in London, Zeitfenster, die Core-Investments
sogar mit schneller Wert-Perspektive eröffnen. Wer mit dieser Zielsetzung allerdings
in den letzten Jahren niedrigster Renditen in Deutschland ein Zeitfenster sah und
für Milliarden Core-Immobilien zum jeweils höchsten Preis breiter Nachfrage
kaufte, dürfte sogar in den sicherheitsvernarrten USA schon als Baby vom
Wickeltisch gefallen sein.
Bad Hersfeld: Union Investment erwirbt für ihren
institutionellen Immobilienfonds Immo-Invest: Europa Die risikobehafteten Investments mit Entwicklungsperspektive leben vor allem vom
Glauben an die eigene Managementqualität. Das kann Enttäuschungen geben, die
ein 102 020 qm großes Logistikzentrum von Goodman dann aus einer Value Add Immobilie schnell eine Opportunity machen - für andere.
Bad Hersfeld Logistics
(Lux) S.a.r.l.
Colonia Real Estate - Kräftige Verwässerung
Frankfurt: Edel-Gastronom
mietet ab Herbst langfristig
1 300 qm Gastronomiefläche
in der Welle im Opernviertel
von Morgan Stanley Fonds
über Argoneo Real Estate.
Hans Christoph Ries, Finanzjournalist/ Investmentanalyst (DVFA)
Zuversicht und vorsichtiger Optimismus
finden sich in der Pressemitteilung der
Colonia Real Estate zum 1. Quartal.
Doch hier wird einmal mehr die Lage
beschönigt. Die Gesellschaft weist zwar
einen Gewinn aus von 7,7 Mio. Euro,
München: Balfour Beatty
dieser kam allerdings nur deswegen zu
Rail verlängert Mietvertrag
Stande, weil ein Darlehensverzicht über
über 3 400 qm Bürofläche
am Leonhard-Moll-Bogen 10 8,7 Mio. Euro erzielt wurde. Der Finanzmittelbestand gab weiter nach. Gegenaus dem Liegenschaftsverüber dem Jahresultimo waren gut 5 Mio.
mögen des DekaEuro weniger in der Kasse, im Vergleich
ImmobilienFonds.
zur Vorjahresperiode sind es mehr als
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 15 von 23
Deals Deals Deals
20 Mio. Euro. Diesem Trend sollte im April mit einer Kapitalerhöhung entgegengetreten werden. Doch was dabei herauskam, war mit viel Wohlwollen gesagt ernüchternd. Dennoch macht der 6Monatschart eine beeindruckende
Entwicklung
deutlich.
Im
3Jahresvergleich sieht es aber noch
ein wenig anders aus.
Lediglich 1,3 Mio. Aktien konnten
an den Mann gebracht werden, bei
Essen: Klapp-Cosmetics
einem Ausgabepreis von 2,77 Eumietet rd. 286 qm Fläche im ro betrug der BruttoemissionserBüropark Bredeney, Theolös 3,6 Mio. Euro. Bei einer Bilanzdor-Althoff-Straße/Hatzper
summe von rd. 925 Mio. Euro und
Straße von MC Immobilien- Schulden von annähernd 700 Mio.
verwaltung über Brockhoff Euro ist dies der berühmte Trop& Partner.
fen auf den heißen Stein. Die Kommentierung der Colonia Real Estate zu dieser homöopathischen Dosis zeugt von ReStuttgart: CDM mietet ca. alitätsferne. Die Verantwortlichen sprechen von einer erfolgreich durchgeführten Ka360 qm Bürofläche im Engi- pitalerhöhung und dass der Erlös zur Optimierung bestehender Finanzierungen verneering Park aus dem
wendet wird und die Eigenkapitalbasis stärkt.
WestInvest Immo Value
von Deka Immobilien über Da kann man dem Vorstand nur kopfschüttelnd attestieren: Chapeau-toll gemacht!
Vor allem vor dem Hintergrund, dass der net asset value pro Aktie bei fast 12 Euro
Ellwanger & Geiger.
liegen soll und somit die neuen Investoren mit einem Abschlag von mehr als 75%
Stuttgart: Paritätische So- zum Zuge kamen, sollte den Altaktionären zu denken geben. Je höher das Disagio
desto höher die Not(wendigkeit). Mit der angeführten Kapitalmaßnahme wurden die
zialdienste mietet ca. 180
qm Bürofläche in der Vaihin- Anteilseigner verwässert und der nächste Schritt steht unmittelbar bevor.
ger Str. 169 über Ellwanger
& Geiger.
Aus einem Optionsprogramm vom November 2004 können noch bis zum 1.Juni bis
zu 4,5 Mio. Aktien zu 3 EUR erworben werden. Da der aktuelle Börsenkurs deutlich
darüber liegt, stehen die Chancen nicht schlecht, dass sich die Zahl der ausstehenden Aktien weiter erhöht. Aus gut 22,8 Mio. Aktien zum 31.3. könnten somit bis zu
28,6 Mio. Aktien werden. Der net asset value pro Aktie würde sich parallel auf knapp
unter 10 Euro verringern.
Alzenau: KfH Kuratorium
für Dialyse und Nierentransplantation e.V. mietet
4 616 qm Hallen- u. Bürofläche im Gewerbegebiet Süd
Der nachfolgende Beitrag ist der erste Teil einer Artikelserie des Hamburger
von ProLogis über Nai.
Presse- und Medienanwalts Philipp von Mettenheim über das Presse- und ÄuBerlin-Friedrichshain: Lo- ßerungsrecht.
con Logistik & Consulting
mietet rd. 600 qm Bürofläche Presserecht (1): Darf der das sagen? – Die Äußerung als
in der Karl-Marx-Allee 90a Ausgangspunkt
von der Allianz LebensverPhilipp von Mettenheim
sicherung über Allianz Real
In der Auseinandersetzung, ob jemand hinnehmen muss, was ein anderer sagt,
Estate. Das private Eisenschreibt oder verbreitet, ist die umstrittene Äußerung stets der Ausgangspunkt
bahnunternehmen nutzt die
Flächen im 10. OG ab dem 2. für die Frage nach den rechtlichen Möglichkeiten. Entscheidend ist die Einordnung der Äußerung als Tatsachenbehauptung oder Meinungsäußerung.
Quartal 2009.
Jeder hat das Recht, seine Meinung frei zu äußern, Kritik ist also grundsätzlich nicht
Augsburg: Patrizia erwirbt angreifbar. Anders verhält es sich, wenn es dem Äußernden ohne sachlichen Bezug
für ihren Immobilienallein um die vorsätzliche Kränkung geht. Schmähkritik oder Beleidigungen muss nieSpezialfonds Patrizia Ger- mand hinnehmen.
man Residential Fund I ein
Portfolio mit insgesamt 208 Bei einer „Tatsachen“-Behauptung ist nach Wahrheitsgehalt zu unterscheiden. Ist sie
WE in Hamburg und Hanno- unwahr, ist sie grundsätzlich angreifbar. Ist sie hingegen wahr, so kommt es darauf
ver von einem international an, ob das Recht des Äußernden, sich zu äußern, oder das Persönlichkeitsrecht des
Betroffenen überwiegt. Die Intimsphäre des Betroffenen ist unantastbar. Berichte üagierenden Versicherungsber seine Privatsphäre muss er nur hinnehmen, wenn die Öffentlichkeit hieran ein
konzern.
berechtigtes Informationsinteresse hat (Personen der Zeitgeschichte), und in seiner
Sozialspähre, also beispielsweise im Berufsleben, bestehen noch geringere Hürden.
Hamburg: IKB Leasing
mietet für 10 Jahre 3 900 qm Unternehmen können sich auf ihr allgemeines Persönlichkeitsrecht berufen, wenn sie
Bürofläche in der Gertruin ihrem sozialen Geltungsbereich als Wirtschaftsunternehmen oder Arbeitgeber bedenstr. 2 von DG HYP.
troffen sind. Auch sie können sich gegen Schmähkritik, Beleidigungen und unwahre
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 16 von 23
Tatsachenbehauptungen wehren. Sehr wichtig ist es also, eine Äußerung als Tatsachenbehauptung oder als Meinungsäußerung einzuordnen.
Deals Deals Deals
München: Hitachi Power
Tools und Gouda Feuerfest
mieten rd. 4 400 qm Büro- u.
Lagerfläche und Suplex
Fahrwerkstechnik mietet
rd. 1 400 qm Hallenfläche im
Business-Park Münchheide
M III aus einem institutionellen Anlagevehikel aus der
BGV-Reihe der Real I.S
über GermanInvest.
Berlin: Aktivschuh mietet
850 qm Ladenfläche in der
Tauentzienstr. 5 von NPC
Gruppe über CB Richard
Ellis. Die Eröffnung wird
voraussichtlich im Sommer
2010 erfolgen.
Vancouver: Deka erwarb
das 54 000 qm große Geschäftshaus „Bentall V“ für
186 Mio. Euro von der kanadischen Immobiliengesellschaft SITQ. Das Gebäude
fließt in den Fonds DekaImmobilienGlobal und ist
vollständig vermietet. CB
Richard Ellis vermittelte.
Berlin: Arabinvestments
Ltd. London erwirbt für
ihren ersten Deutschlandfonds das Stadtteilcenter
Zehlendorfer Welle in der
Clayallee 330 von der OFB
Projektentwicklung für ca.
70 Mio. über Savills. Die ca.
23 000 qm große Immobilie
umfasst ca. 6 000 qm Einzelhandelsfläche, ein Fitnessstudio und ein Ärztehaus. Ankermieter sind C&A, Saturn
und Fitness First.
Essen: Krankenkasse mietet
570 qm, Dzingel Personaldienst mietet 110 qm und
BTD Behältertechnik mietet
170 qm an der Gutenbergstr.
39/Kronprinzenstr. 5-7 von
DEFO über Cubion.
Während eine Tatsachenbehauptung theoretisch mit Mitteln des Beweises auf ihrem
Wahrheitsgehalt hin überprüfbar sein muss, enthält eine Meinungsäußerung wertende
Elemente, die nicht als wahr oder unwahr eingeordnet werden können. Zur Einordnung einer Äußerung als Tatsachenbehauptung oder Meinungsäußerung wird zunächst auf das Verständnis eines unbefangenen Lesers oder Zuhörers ggf. mit bestehendem Vorverständnis abgestellt.
Bei der juristisch wichtigen Zuordnung der Äußerung wird diese innerhalb ihres Kontextes nach ihrem Zweck untersucht. Liegt eine von einer Tatsachenbehauptung untrennbare Meinungsäußerung vor? Lässt sich ein Tatsachenkern ermitteln, der den
Adressaten der Äußerung eine bestimmte Vorstellung vermittelt? Liegt „zwischen den
Zeilen“ eine verdeckte Tatsachenbehauptung vor? Lässt die Äußerung mehrere nicht
ganz fern liegende Deutungen zu? Enthält eine Schlagzeile eine selbstständige Aussage oder ist sie nur ein Anreiz?
Fragen können rhetorisch sein und sind wie eine Aussage zu behandeln. Fragen können auf eine Antwort abzielen. Dann kommt es darauf an, ob sie über ihren fragenden
Charakter hinaus eigene Aussagen enthalten. Prognosen sind Vorhersagen über die
Zukunft. Sie sind nicht dem Beweis zugänglich und daher Meinungsäußerungen. Wird
eine Prognose aber zum Beispiel auf gegenwärtige Absichten gestützt, so kann
die Prognose zugleich die Tatsachenbehauptung enthalten, dass eine solche
Absicht vorgelegen habe.
Die Ermittlung des Inhalts einer Äußerung und ihre Einordnung als Tatsachenbehauptung oder Meinungsäußerung sind in der Praxis häufig sehr schwierig. Sie sind aber
die Weichenstellungen für die richtige Wahl der rechtlichen Mittel. Lässt eine Äußerung beispielsweise mehrere Interpretationen ihres Inhaltes zu und verletzt eine dieser
Interpretationen – sofern sie nicht ganz fern liegend ist – den Betroffenen in seinen
Rechten, so ist diese maßgeblich für die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs. Der Äußernde kann sich ja in Zukunft genauer ausdrücken.
Für die Geltendmachungen eines Anspruchs auf Gegendarstellung hingegen gilt dies
nicht. Hier kann dem Äußernden nicht einfach eine Rede in den Mund geschoben werden. Die Einordnung einer Äußerung als wahre oder unwahre Tatsachenbehauptung
oder als Meinungsäußerung (unangreifbare Meinungsäußerung oder Schmähkritik/
Beleidigung) ist für die weitere rechtliche Vorgehensweise ebenso wichtig, wie die Klärung der Frage, wem eine inkriminierte Äußerung zuzurechnen ist. Wer hat also für die
Äußerung gerade zu stehen?
(Im zweiten Teil dieser Serie wird es in vier Wochen daher um das Behaupten und
Verbreiten, insbesondere um Zitate, Gerüchte und Verdächtigungen gehen.
www.omg-legal.de)
RGM Gebäudemanagement und CRE Resolution gründen
Work-Out Plattform
Betrachtet man die derzeitige Welle der Spezialisierungen und Gründungen mit dem
Ziel, notleidende Immobilien oder Kreditengagements zu bearbeiten, als Indikator für
Markterwartungen dürften schwierige Zeiten auf die Branche zukommen. Um auf die
erwarteten Erfordernisse des Marktes adäquat reagieren und notleidende Immobilienportfolios aus einer Hand managen zu können, hat die RGM Gebäudemanagement
GmbH, Dortmund, gemeinsam mit der Kölner CRE Resolution GmbH die „German
Work-Out Platform" gegründet. "Diese maßgeschneiderte Work-Out Platform bündelt
die Kompetenz von Partnern mit kaufmännischer, steuerlicher, rechtlicher sowie finanzmarktrelevanter Expertise“, erklärt RGM-Chef Fritz-Klaus Lange das Ziel. CRE
bringe Kompetenz in Asset Management und Projektentwicklung mit.
Die zum privaten Firmen-Imperium des Milliardärs und RWE-Chefs Jürgen Großmann gehörende RGM, an der Lange mit 10% beteiligt ist, ist eines der führenden
konzernunabhängigen Immobilien-Dienstleistungsunternehmen in Deutschland mit
den Schwerpunkten technisches, kaufmännisches und infrastrukturelles Management.
2008 erwirtschafteten 955 Mitarbeiter einen Gesamtumsatz von 102,7 Mio. Über seine
Investmentgesellschaft Stego kaufte sich Großmann 2006 bei der damaligen RAG/
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 17 von 23
Evonik-Tochter ein. Um Interessenkonflikte zu vermeiden, sind Aufträge von RWE
für Lange tabu. Von der Krise auf den Finanz- und Immobilienmärkten will sich Lange
im Platow-Backgroundgespräch nicht bange machen lassen. Um den auf Wachstumskurs zu halten, strebe Lange auch weitere Akquisitionen an. Insgesamt 3 Gebäudemanager habe der RGM-Lenker auf dem Radar, berichtet Platow. Finanzieren
will Lange die Zukäufe über den Cashflow.
Deals Deals Deals
München: Wolfgang Lippert mietet ca. 230 qm Fläche in der „Alten Börse“ am
Lenbachplatz 2 von Dekor
B.V., Generalunternehmer
Kondor Wessels über
CBRE gemeinschaftlich
mit Reiß & Co. Real Estate.
„Die German Work-Out Platform schnürt für Banken oder Finanzinvestoren, die unfreiwillig zu Bestandshaltern geworden sind und deren Immobilienbestände aufgrund
der aktuellen Wirtschaftslage ein besonderes Krisenmanagement benötigen, intelligente Dienstleistungspakete. „Unser Ziel ist es, Notverkäufe, drohenden Abschreibungsbedarf oder - schlimmer noch - eine Insolvenz zu verhindern", betont Resolution GF Michael Kunz. (WR)
IPD - Deutsche Büromiete hat Luft nach oben
Andre Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“
Zum zweiten Mal stellte IPD den von Alstria office gesponserten Deutschen Büro
Mietpotenzial Index vor. Aktuell beträgt das durchschnittliche Mietsteigerungspotenzial bei Büromietverträgen in Deutschland demnach rd.
1,5%. Die durchschnittliche
VerBerlin: KBV Kassenärztli- tragsmiete, jeweils
che Bundesvereinigung
gewichtet mit Büroverlängert bestehenden Mietflächenbestand pro
vertrag über 1 350 qm BüroStadt, liegt bei
fläche in der Straße des 17.
12,28 €/qm, der
Juni 106-108 aus dem Deka
nachhaltige Rohertrag bei 12,47 €/qm. Beide Werte sind gegenüber dem Vorjahr
ImmobilienEuropa.
leicht gesunken (12,35 €/qm bzw. 12,50 €/qm). Allerdings präsentieren sich die untersuchten Standorte in Bezug auf die Entwicklung ihrer Bestandsmieten und der ermitBad Homburg: GC Germa- telten Preissteigerungspotenziale uneinheitlich. Der Index berücksichtigt 27 deutsche
ny mietet rd. 500 qm BüroStädte, wobei 7 Hochburgen und 20 „B-Städte“ in die Beurteilung einfließen. Der InPraxisfläche in der
dex beruht auf 13 000 Bestandsmietverträgen mit einem Mietwert von 2 Mrd. Euro/
Seifgrundstr. 2 von Privat
Jahr bezogen auf ihr jeweiliges Marktsegment, ihre Restlaufzeit und das Alter.
über Dr. Lübke.
Im letzten Jahr hatte der Index noch für 6 der 7 deutschen Büroimmobilienhochburgen ein negatives Vorzeichen. Das heißt dort hatten Vermieter mit MietpreisanpasBerlin: Edith-Maryonsungsrisiken zu rechnen. Einzig Berlin hatte
Stiftung erwirbt das KünstMietpotenzial Index
lerhaus in der Wiesenstr. 29 mit fast 20% ein positives Potenzial bei den Stadt
Mai 09 Mai 08 Änder.
Büromieten. In diesem Jahr hat sich das Bild
vom Liegenschaftsfonds
Berlin
12,83% 19,59% -6,76
Berlin. Die Stiftung wird mit verschoben. Von den 7 Hochburgen weisen Düsseldorf -3,59% -7,57% 3,98
heute nur noch 3 Standorte (Stuttgart, Frankden dort ansässigen KünstFrankfurt
-9,20% -6,66% -2,54
furt und Düsseldorf) ein negatives Mietpotenzilern einen ErbbaurechtsverHamburg
2,69% -0,56%
3,25
al auf. Wobei die Tendenz bei allen Standortrag schließen.
Köln
1,26% -3,66%
4,92
ten außer Frankfurt positiv ist. In der BankenMünchen
0,98% -1,28%
2,26
metropole am Main hat sich der Index des
Stuttgart: Mori-Projects,
-2,65% -4,42%
1,77
Mietpotenzials im Vergleich zum Vorjahr sogar Stuttgart
Büro für Innenarchitektur
B-Städte
3,14% 1,14%
2,00
noch verschlechtert. Auch in Berlin sank zwar
und Architektur, mietet ca.
der Index um 6,7 Prozentpunkte, insgesamt ist das Mietsteigerungspotenzial in der
220 qm Bürofläche in der
Böblinger Str. 245 über Ell- Hauptstadt aber immer noch am größten.
wanger & Geiger.
Dortmund: Fenske Verwaltung mietet 320 qm Bürofläche am Rheinlanddamm von
ING Real Estate über
Brockhoff & Partner.
Hamburg: Bayerische Bau
und Immobilien Gruppe
erwirbt 6 190 qm großes
Grundstück am Spielbudenplatz 5 – 13 von Jürgen
Schütze.
IVD: Nachfrage nach Immobilien steigt spürbar
Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt
Für 43% der Immobilienkäufer sind Inflationsängste das wesentliche Erwerbsmotiv.
Sie schätzen die Immobilie als sichere Anlageform ein. Ein weiteres Kaufmotiv ist das
günstige Zinsniveau. Diese Argumente ermittelte der Immobilienverband Deutschland IVD durch eine Umfrage bei 6.000 Mitgliedsunternehmen.
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 18 von 23
Deals Deals Deals
Hamburg: Systems Management Consulting mietet
370 qm Gesamtfläche im
Binnenhafen am Veritaskai
1-3 von Lorenz & Vogler
GbR – Manfred Vogler
über Engel & Völkers.
„Viele Teile der Bevölkerung haben die Bedeutung der Immobilie in der aktuellen Finanzkrise erkannt“, kommentiert Michael Jürgen Schick, Vizepräsident des IVD
das Umfrageergebnis. Die Unsicherheiten bei anderen Anlageklassen führte zur Besinnung auf die Immobilie als sichere Anlageform, so der IVD. Ein gestiegenes Interesse der Bundesbürger an Wohneigentum registrierten die im IVD zusammengeschlossenen Makler. Einfamilien- und Zinshäuser favorisieren die Käufer. Dabei halten etwa 75% der Eigentümer ihre Häuser oder Wohnungen für eine werthaltige Vermögensanlage. Nach Untersuchungen des IVD stieg der Preis für das freistehende
Einfamilienhaus mit einer guten Wohnqualität und 150 qm Fläche seit 1978 bis heute
von 220 000 auf 382 000 Euro.
Weiter ergab die Untersuchung, dass 86% der Bevölkerung von einer steigenden Bedeutung des Eigentums bei der Altersvorsorge ausgeht. 67% halten es für wichtig,
dass möglichst viele Menschen Eigentum erwerben können. Dabei sollte der Staat
den Kauf einer eigen genutzten Immobilie fördern (51%). Lediglich 31% sind der Meinung, der Staat tue genug.
Berlin: Yello Pilot TextilZum Finanzierungsverhalten von Banken
handel verlängert bestehenden Mietvertrag über 290 qm
Christoph Röhr, RMA Real Estate Management
Einzelhandelsfläche am KurSeit die Banken im Zuge der Finanzmarktkrise ihr Kreditvergabeverhalten geändert
fürstendamm 212-214 aus
haben, müssen nicht nur Bestandskunden mit neuen Gegebenheiten kämpfen. Insbedem Deka-Immobilien
sondere Projektentwickler haben unter der restriktiven Kreditvergabe zu leiden.
Fonds.
In der Brache besteht wohl Einigkeit darüber, dass in den vergangenen Jahren die
Kreditfinanzierung für Immobilienprojekte und Portfolien mit hohen BeleihungsausläuDortmund: Rätia Energie
Deutschland mietet rd. 300 fen recht einfach zu haben war und Basel II nicht wirklich spürbar geworden ist. Das
lasche Risikomanagement der Banken wurde vom Kapitalmarkt nicht sanktioniert, wie
qm Fläche am Freistuhl 3
von W2005 Saracena B. V. es die Theorie vorsieht, sondern gefördert. Heute werden diese Auswüchse nicht nur
korrigiert; das Pendel schlägt zurück und führt zu einem Risikoregime, das Grundlage
über Cubion.
für weitere Marktverwerfungen sein wird.
München-Moosach: Euro- Banken - soweit sie überhaupt noch handlungsfähig sind - reduzieren die Beleihungsmaster, Spezialist für Reiausläufe einzelner Engagements bei gleichzeitiger Margenerhöhung. Da bei Anfen, Räder und Autoservice
schlussfinanzierungen von Beständen aufgrund der Kreditklemme erheblichen Marmietet 1 500 qm Hallenfläche genausweitungen durchgesetzt werden können, brauchen die Banken deutlich weniin der Dachauer Str. 509a
ger Neugeschäft, um gleiche Erträge (Nettomargen) zu erzielen. Das Geschäftsvoluvon Privat über Jones Lang men und das Risiko des Gesamtkreditportfolios werden reduziert. Bei BeleihungsausLaSalle.
läufen von 60% bis 70% werden heute Margen von über 150 Basispunkten (zzgl.
Funding-Kosten) erzielt, was vor der Finanzmarktkrise nur mit risikobehaftetem ProKöln: VW Originalteile
jektentwicklungsgeschäft erreicht werden konnte.
Logistik mietet über 7 000
qm Logistikfläche im ProLo- Die Finanzierung von Projekten muss sich aus Sicht der Bank nunmehr mit „SeniorLoan“ Alternativen messen lassen. Für die Bank ist es eine rationale Entscheidung,
gis Park Köln Eifeltor von
die knappen Ressourcen dort einzusetzen, wo sie bei vergleichbaren Bruttoerträgen,
ProLogis.
die geringeren Risiken tragen.
Hamburg: Kanzlei Rose
Für die Projektentwickler ergeben sich damit Eigenkapitalanforderungen von 50% für
und Partner mietet rd. 300
Grundstücksankäufe; 30% mit Vorvermietung oder ggf. auch 20% bei vorzeitigem
qm Bürofläche am Jungfern- Verkauf an einen Endinvestor. Die Kalkulation des Beleihungsauslaufs orientiert sich
stieg 40 von Hansainvest
hierbei nicht am zukünftigen Marktwert eines Projekts sondern wie bei der Bestandsfiüber Engel & Völkers.
nanzierung am kontrahierten Cash-flow. Ausgehend vom Cash-flow werden in der
Regel pauschal 15% Bewirtschaftungskosten (mit dem unzutreffenden Hinweis auf
München: Demos und Indie WertV) abgezogen. Bei einem DSCR von 1,1 oder 1,05 ergibt sich je nach langduwo Wohnbau erwerben
fristigem Zins und geforderter Anfangstilgung ein Fremdkapitalrahmen in Höhe der
ein 6 200 qm großes Grund- 10-fachen Nettojahresmiete. Selbst bei vollständig vermieteten Projekten bleibt ein
stück in der Rümannstraße
erheblicher EK-Bedarf des Entwicklers.
von den Stadtwerken MünDiese für Projektentwicklung nicht adäquate Cash-flow-Betrachtungsweise
chen. Geplant ist der Bau
führt zu zwei Tendenzen: 1. Viele gute Projekte scheitern an einer Finanzierungslüvon 95 Wohnungen.
cke zwischen dem vorhandenen EK (10% bis 20%) und dem FK (60%-70%). 2. Bei
Stuttgart: SB-Bäckerei Ket- Projekten, die diesen Kriterien genügen, und die einen Projekteinstand in Höhe der
11-fachen Nettojahresmiete haben, dürfte es sich um weniger qualitative Projekte
te Backwerk mietet rd. 90
qm Filialfläche im City Plaza handeln wie Logistik, Fachmark, Büro in Nebenlagen. Der Beleihungsauslauf dieser
Finanzierungen liegt unter Umständen näher am Marktwert als die Finanzierung einer
über Ellwanger & Geiger.
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 19 von 23
Handelsimmobilie in 1-A-Lage mit einem Erstellungsfaktor in Höhe der 14 fachen
NJM. Ob Banken unter der Cash-flow Betrachtung die Risikoposition tatsächlich
verbessern, wird sich erst später zeigen.
Deals Deals Deals
Berlin: Copro erwirbt das
Einzeldenkmal Voßpalais mit
4 500 qm Nutzfläche in der
Voßstraße über CBRE.
Mit einer Normalisierung des Finanzierungsmarktes darf allerdings erst dann wieder
gerechnet werden, wenn die Banken die Marktwerte von Immobilien wieder aus
laufenden Transaktionen ablesen können. Dies wird spätestens dann der Fall
sein, wenn die institutionellen Anleger ihre Kaufzurückhaltung aufgeben und
offenkundig wird, dass das Preisniveau bei Top-Objekten (auch wegen
fehlendem Angebot) stabil bleibt.
Die Krise ist da - Märkte Wohnimmobilien Spanien 2008
Marion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“
Berlin-Mitte: Taschenhersteller Freitag mietet rd. 200
qm Shopfläche in der MaxBeer-Str. 3 von TLG.
London: aik erwirbt für einen ihrer ImmobilienSpezialfonds eine Büroimmobilie mit rd. 1 972 qm
Nutzfläche in der King
Street/Ecke Trump Street.
Hauptmieter ist die chinesische Bank ICBC.
Im Jahr 2006 war der Immobilienmarkt in Spanien gesättigt. Dennoch haben die
meisten Bauträger viele neue Projekte begonnen. Der spanische Immobilienmarkt
gehörte in den letzten Jahren zu den wachstumsstärksten in Europa. Die Zahl der
Neubauten erreichte einen Rekordstand, die inflationsbereinigten Preise stiegen zwischen 1996 und 2006 um das 2,2fache und die Hypothekenverschuldung erhöhte
sich dramatisch. Die wichtigsten Trends hat die spanische Sachverständige Lieselotte Geiger zusammengetragen.
Mit der Einführung des Euros 2002 und einem historisch niedrigen Zinsniveau begann für viele Spanier der Traum vom Eigenheim. Rund 85% der Spanier sind Eigenheimbesitzer. Im Jahr der Finanzkrise wurden allerdings die Hypotheken teurer, der
Zinssatz erhöhte sich zwischen Januar 2007 und Januar 2008 um einen Punkt von
gut 4 auf über 5%. Investoren konnten in der Vergangenheit von niedrigen Zinsen
und steigenden Immobilienwerten profitieren. Durch die jetzt nicht mehr stetig steiKarlsruhe: L’Occitane mie- genden Immobilienpreise gepaart mit höheren Zinsen entstand ein Abwärtssog, der
tet rd. 100 qm Einzelhandels- die spanischen Bauträger mitriss.
fläche in Bestlage stores and Die Zahl der neu begonnenen Bauprojekte in Spanien nähert sich mit ca. 22 000 dem
concepts.
niedrigsten je registrierten Wert von März 1993. Der registrierte Wert von September
2008 ist im Vergleich zum selben Wert im Vorjahr um 54% gefallen. Die Zahl der FerBerlin: Capital LLP erwirbt tigstellungen von ca. 50 000 Bauprojekten im September 2008 hat sich im Vergleich
für seinen neuen Europa
zum Vorjahr nicht groß verändert. Die Provinz Alicante hat im Jahr 2008 lediglich
Fonds das Einkaufszentrum
8 103 neue Bauprojekte begonnen, das entspricht einem Rückgang von 74% gg.
Forum Steglitz für 70 Mio.
dem Vorjahr. Im Vergleich zum durchschnittlichen Rückgang in Spanien schneidet
Euro von der HammersonAlicante deutlich schlechter ab. Nach Aussagen der Bauträger kommt eine erneute
Gruppe.
Aufnahme von neuen Bauprojekten erst in Frage, wenn leer stehende Wohnimmobilien verkauft wurden. Das Überangebot im niedrigen und mittleren Preissegment ist
Karlsruhe: Harder & Part- unübersehbar. Das führte auch zu einer Verkopplung an Baustopps und einer historiner erwirbt das Firmengelän- schen Preisreduktion im Jahr 2008.
de des Pharmaunternehmens
Das Angebot an gebrauchten Wohnimmobilien ist im Jahr 2008 sowohl in GesamtPfizer mit 20 ha Grundstücksfläche und 90 000 qm spanien als auch an der Costa Blanca erheblich gestiegen. An den Küstenregionen
Brachland im Gewerbegebiet ist das Überangebot aufgrund des intensiven Baubooms größer als im Landesinneren. Eine Studie von Immobilien-Internetportal Idealista hat ergeben, dass 76,8% der
Hagsfeld. Pfizer mietet die
für das eigene Unternehmen gesamten angebotenen Wohnimmobilien aus der Provinz Alicante Wohnungen sind
nötigen Flächen zurück. Har- und nur 23,2% Häuser. Aus der Studie ist auch zu erkennen, dass an der Costa Blanca das Angebot hauptsächlich aus einer Flut von Wohnungen aus dem niedrigen
der übernimmt auch den
Mietvertrag mit EnBW und Preissegment besteht. Das Angebot ist im gehobenen Preissegment am niedrigsten.
Durch die gesamtwirtschaftliche Lage in den Jahren 2007 und 2008 waren vor allem
den Landschaftspark.
Eigentümer von Immobilien im niedrigen und mittleren Preissegment gezwungen, ihre
Hamburg: Das Depot, An- Immobilien zu verkaufen.
bieter von Geschenkartikeln,
mietet 775 qm Shopfläche
am Sachstentor 58 über
Lührmann.
Der trächtigste Grund der Spanier zum Verkauf dürfte aber in den zahlreichen zu bedienenden Krediten liegen. Das spanische Volk hatte im Bauboom in einer sehr unbürokratischen Form und vor allem sehr günstig Hypotheken bekommen. Das führte
dazu, dass die Spanier fast ausschließlich finanziert haben. Nicht zuletzt ist das Angebot auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt durch die Briten stark gestiegen. Durch die
Berlin-Spandau: Unicut
starke Abwertung der britischen Währung stehen viele Wohnimmobilien von Briten an
mietet 125 qm Salonfläche in der Costa Blanca zum Verkauf. Auch wenn die Briten den Preis ihrer Immobilien sender Altstadt am Markt 2-3
ken müssen, schmerzt es sie bei weitem nicht so sehr, da sie beim Wechsel in britiüber Engel & Völkers.
sche Pfund wiederum gewinnen und die Preissenkungen dadurch auffangen.
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 20 von 23
Viele Spanier haben in den letzten Jahren vom Bauplan Immobilien gekauft und vorab die übliche Anzahlung geleistet. Jetzt kommen viele in Bedrängnis, da der Erlös
aus der gebrauchten Immobilie direkt in die Finanzierung der neuen Immobilie fließt,
aber diese nicht realisiert werden kann. Oder eine erteilte Kreditzusage durch die
neuen Bankvorgaben widerrufen wurde – oder der damalige Kaufpreis gegenwärtig
oberhalb des Marktpreises liegt.
Deals Deals Deals
Dortmund: Häusser-Bau
erwirbt ein Immobilienpaket
mit 290 WE in Westerfilde.
Oldenburg: Modeschmuckund Accessoireanbieter Beeline mietet ca. 230 qm Gesamtfläche in der Langen Str.
61 über stores and concepts.
Der ausländische Käufermarkt hat stark abgenommen. Im Jahr 2008 verkauften die
Bauträger aus dem Raum Alicante lt. der Statistik vom Wohnungsbauministerium lediglich 702 Wohnimmobilien an ausländische Kunden. Das entspricht 83% weniger
im Vergleich zum Jahr 2006. Die Briten, die in den letzten Jahren die besten ausländischen Kunden waren, halten sich nun wegen der wirtschaftlichen Probleme im eigenen Land zurück. Auch viele Deutschen warten lieber ab, weil sie damit rechnen,
dass die Preise weiter sinken.
Die Nachfrage nach Neubauprojekten ist größer als nach Gebrauchtimmobilien. Aber
durch die drastische Reduzierung ist das Angebot im letzten Jahr knapper geworden.
Die Preise bei neuen Wohnimmobilien sind zwar ebenfalls gefallen, aber nicht so
drastisch wie bei Gebrauchtimmobilien. Die Costa Blanca ist vom Überangebot in den
unteren und mittleren Preissegmenten stärker betroffen als der spanische Durchschnitt. Das liegt vor allem daran, dass die Costa Blanca zu den größten TouristenreBochum: Modepark Röther gionen Spaniens zählt und hier der Bauboom besonders exzessiv war. Die Nachfrage
mietet für 10 Jahre ca. 6 500 nach Immobilien im oberen Preissegment ist nicht mit den anderen beiden Preissegqm Einzelhandelsfläche in
menten zu vergleichen. Zwar ist dieser Markt nicht gänzlich von der Krise verschont
der Stadtbadgalerie von DIC geblieben, aber die Nachfrage an High-Class-Immobilien ist nach wie vor vorhanden.
Asset.
Die Nachfrage ging aber hauptsächlich auf ausländische Käufer, vielfach aus Osteuropa, zurück. Im Schnitt investierten diese jeweils mehr als 2 Mio. Euro in ihr TraumDüsseldorf: Privatinvestor
haus. Da dieses Segment wegen der Gesamtmarktsituation momentan ebenfalls
erwirbt ein MehrfamilienPreiszugeständnisse macht, führt dies zu einer Zunahme von Angebot und Nachfrahaus mit rd. 520 qm Nutzflä- ge in diesem Segment. Schnäppchenjäger siedeln sich vermehrt hier an.
che in der Kirchfeldstr. 17
Bei den Preisen für neue Wohnimmobilien wurde an der Costa Blanca ein Umsatzvon der Stadt Düsseldorf
rückgang von 40% verzeichnet. Bei gebrauchten Wohnimmobilien im niedrigen und
über Engel & Völkers.
mittleren Segment müssen bis April 2009 Preiszugeständnisse von 20 bis 40% gemacht werden, der Tiefpunkt wird für dieses Jahr erwartet. In nobleren WohngegenKöln: Privatinvestor erwirbt den lagen die Preiszugeständnisse bei 15%.
Mehrfamilienhaus mit rd.
280 qm Nutzfläche in der
Follerstr. 85 von einer ErbenCBRE - Hamburger Büromarkt gibt wenig Grund zur
gemeinschaft über Engel &
Hoffnung
Völkers.
Sabine Richter, freie Wirtschaftsjournalistin
Aachen: Privatinvestor erAm Hamburger Büromarkt hat die Wirtschaftskrise im ersten Quartal 2009 erwarwirbt ein Mehrfamilienhaus
tungsgemäß voll auf den Flächenumsatz durchgeschlagen. Mit einem Vermietungsmit rd. 496 qm Nutzfläche in
volumen von rund 83 700 Quadratmetern lag der Umsatz rund ein Drittel unter dem
der Bergdriesch 7 von Privat
Vorjahreswert (117 500 qm) und damit etwa auf dem Niveau der letzten konjunkturelüber Engel & Völkers.
len Schwächephase in 2002 und 2003.
Berlin: Rechtsanwalts- und
Steuerkanzlei von Kenne &
Partner mietet rd. 450 qm
Bürofläche im Objekt Waterfalls in der Reinhardtstr. 52
aus dem Deka-Immobilien
Europa über Savills.
Heiko Fischer, Geschäftsführer von CB Richard Ellis, sah auf dem turnusmäßigen
Hamburger Immo-Talk auch für das restliche Jahr eher trübe Perspektiven. Das aufgrund seiner diversifizierten Branchenstruktur bisher stabile Hamburg hat der zurückgehende Welthandel inzwischen ganz besonders stark getroffen – deutlich zu sehen
am verminderten Betrieb im Hafen und den Frachtern, die mit halber Containerladung
auslaufen. Im März stieg die Arbeitslosenquote auf 8,8% (Deutschland 8,6%). Da
arbeitsmarktpolitische Maßnahmen einen stärkeren Rückgang nur befristet abfedern
können, lassen die kommenden Monate Schlimmeres erwarten.
München: Softwareunternehmen Kordoba mietet rd.
5 000 qm Bürofläche in der
Barthstr. 12-22 aus dem Deka-ImmobilienEuropa über
Colliers Schauer & Schöll.
Man sehe zwar keinen abrupten Einbruch, heißt es noch optimistisch bei CBRE, die
rezessiven Tendenzen würden den Büromarkt aber mindestens bis Ende 2010 im
Griff behalten, dieses auch, weil die Vermietungsmärkte traditionell der Konjunktur
hinterherlaufen. Fischer rechnet in 2009 mit einem Gesamtumsatz von 350 000 bis
400 000 Quadratmetern. Im unsicheren Umfeld scheuten insbesondere Großinvestoren Entscheidungen, die mit langfristigen Verpflichtungen einhergingen.
Wie alle Makler in Krisenzeiten beschwört auch CBRE-Chef Fischer die Vorzüge eines Umzugs in preiswertere und bedarfsgerechtere Flächen. Die höhere Effizienz
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 21 von 23
kompensiere Umzugskosten rasch über. Zudem sprächen der mit einem Tapetenwechsel verbundene Motivationsschub für neue Flächen, auch weil dann der Kahlschlag bei den Mitarbeitern nicht mehr so auffalle.
Fonds-News
Hamburg: Hesse Newman
Capital gründet Zweitmarkt
AG, das sich auf den Kauf
von Anteilen an geschlossenen Schiffsfonds und die
Entwicklung von Zweitmarktfonds spezialisieren
wird. Ein erster Zweitmarktfonds ist in Vorbereitung.
Steiermark: Immac startet
mit seinem bereits im April
angekündigten Renditefonds
Austria III. Der Fonds ist
37,7 Mio. Euro (davon 14,6
Mio. Euro EK) groß, investiert in drei Pflegeheime in
der Steiermark und soll eine
Anfangsausschüttung von
6,75% p.a. bringen. Anleger
können sich ab 20 000 Euro
beteiligen.
Immac Objekt Verbana
Die erhofften „erhöhten Marktaktivitäten“ sind noch nicht eingetroffen, die Büroflächennachfrage reagiere erstaunlich passiv auf die wirtschaftlichen Veränderungen,
wundert sich Fischer. Unternehmen reduzierten derzeit eher Personal, als sich einen
günstigeren Standort zu suchen.
Das Mietpreisniveau ist derzeit noch relativ stabil. Die Spitzenmiete liegt seit über
einem Jahr bei 24 Euro, erzielbar in der HafenCity und der City. Die gewichtete
Durchschnittsmiete ist im ersten Quartal erstmalig seit 5 Quartalen leicht um 0,5% auf
13,53 Euro/qm gesunken. Ein deutlicherer Rückgang ist ausgeblieben, weil es keine
großvolumigen Abschlüsse gegeben hat, die zu günstigeren Konditionen abgeschlossen worden wären. Allerdings nahm die Bedeutung von Incentives, die die Spitzenmiete effektiv mindern, immer mehr zu, ein Trend der sich verstärken wird. Mietfreie
Zeiten werden mittlerweile für fünf bis acht Monate, in Lagen mit hohen Leerständen
sogar bis zu neun Monate gewährt, die Zuschüsse für Ausbau und Umzug steigen.
Ab dem 3. Quartal sieht CBRE die Mieten auch nominal unter Druck. Bei auslaufenden Mietverträgen werden Mieter zunehmend ihre Konditionen hinterfragen und Mietverträge nach verhandeln. Vor allem in den weniger guten Lagen werden Preisreduktionen von 8 bis 10% bzw. drei bis vier Euro pro Quadratmeter „drin“ sein. Bei bestehenden Mietverträgen täten sich Vermieter derzeit noch extrem schwer, die Mieten zu
reduzieren, auch um den Markt nicht zu beschädigen, so Fischer. Aber auch hier
werden Eigentümer angesichts leer stehender Neubauten und der von Monat zu Monat steigenden Zahl von Untermietverhältnissen verhandlungsbereiter werden.
Zu den typischen Krisensymptomen gehören nach Angaben des Immobiliendienstleisters die Verlagerung der Nachfrage aus dem Spitzensegment in die mittlere
Preiskategorie. Unternehmen wünschten sich zwar qualitative gute, effiziente und
ökologisch sinnvolle Büroflächen. Aber wer früher für 17 Euro gemietet hat sucht jetzt
für 12 Euro und kommt parallel mit kleineren Flächen aus. Nach Angaben von CBRE
ist die Nachfrage nach dem bisher umsatzstärksten Teilmarkt City und der ebenfalls
teuren Hafencity (beide Spitzenmieten: 24 Euro/qm Euro, gewichtete Durchschnittsmiete City: 16,72 Euro/qm, Hafencity: 18,15 Euro/qm) dann auch erwartungsgemäß
zurückgegangen. Anteilig nahm, wie immer in Krisenzeiten, das Volumen des vom
Umsatz her zweitgrößten Standortes City-Süd (Durchschnittsmiete 10,85 Euro) am
deutlichsten zu und generiert relativ stabile Flächenumsätze. Auch die in guten Zeiten
geforderte hohe Flächenqualität wird vielfach Opfer der Sparmaßnahmen: Die Umsatzanteile von A-Flächen gingen von 61% im Vorjahr auf mittlerweile 55% zurück.
Den Leerstand beziffert CBRR auf aktuell rund 8%. Dabei dürfte es nicht bleiben: Im
ersten Quartal wurden 84 200 qm Büroflächen fertiggestellt. Zwei Drittel waren bei
Sonsitges
Bauabschluss vorvermietet. Bis zum Jahresende werden am Hamburger Markt weiteDer VDWI - Absolventenre 202 000 qm hinzu kommen. Bei den noch projektierten Flächen liegt der spekulativerein der EBZ Business
ve Anteil bei 52%. Im Jahr 2010 werden noch einmal 328 000 erwartet, von
School - wird für das Winter- denen zum jetzigen Zeitpunkt 62% noch nicht vermietet sind. Damit lägen die
Semester 2009 ein Stipendi- Fertigstellungsvolumina 2009 und 2010 deutlich über dem langjährigen Mittel
um vergeben. Es werden die (2003 bis 2008: 190 000 qm).
Gebühren für das Studium an
Insgesamt sind in Hamburg derzeit 489 000 qm im Bau, wovon 61% noch nicht verder EBZ zum „Bachelor of
mietet sind. Wie in den Vorjahren liegen die Schwerpunkte in der City und Hafencity.
Arts Real Estate“ übernommen. Über die Studiendauer
Die erschwerten Finanzierungsbedingungen dürften aber die Realisierungschancen
von sechs Semestern errech- von Projekten ohne Vorvermietung deutlich schmälern. Zahlreiche Projekte dürften
net sich der Wert des Stipen- verschoben und nicht mehr weiterverfolgt werden. Auch Entwickler mit guter Kapitaldiums auf 21 000 Euro.
ausstattung ziehen ihre Projekte bereits deutlich in die Länge.
Bewerbungsformular sowie
ausführliche Informationen
zur Vergabe des Stipendiums Hamburg - Ikea zieht es erstmalig in die Innenstadt
stehen auf der Homepage
Wenn der Kaufvertrag zwischen der IMMO Trading GmbH und Ikea über das Grundwww.vdwi.de zur Verfüstück in Hamburg unterschrieben ist, betritt das erfolgreiche schwedische Möbelhaus
gung. Die Bewerbungsfrist
läuft ab sofort und endet am Neuland. Zum ersten Mal plant Ikea in Deutschland eine Filiale in zentraler Innenstadtlage. Das neue Möbelhaus soll in dem Szenestadtteil Hamburg-Altona entste30. August 2009.
hen. Bisher konnte Ikea nur in England Erfahrungen mit einem innerstädtischen Mö-
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 22 von 23
Buch-Tipp
In der Immobilienbranche
wird viel gereist. Das Thema
Reisekosten jedoch ist ein
schwer überschaubares Feld,
mit einer komplexen Rechtslage, die sich zudem laufend
ändert. Im Jahr 2009 gibt es
auch wieder einige Änderungen im Berech Reise– und
Fahrtkosten, die man als
Steuerzahler unbedingt kennen sollte, um optimal Steuern zu sparen. Darunter fallen vor allem die neuen
Sachbezugswerte, die Pendlerpausschale und die neuen
Auslandsreisekosten. Der
Ratgeber „Reisekosten 2009“
erklärt Grundzüge zum Reiskostenrecht auf dem aktuellen Stand der Rechtslage
2009 und klärt knifflige Detailfragen, beantwortet alle
Frage (so der Verlag) zu beruflich veranlassten Auswärtstätigkeiten, Fahrten
zwischen Wohnung und Arbeitsstätte, doppelter Haushaltsführung und Bewirtungskosten. Auf der beiliegenden CD-Rom gibt es
Checklisten, Mustertexte,
Rechner und Formulare.
Der Autor Rainer Hartmann ist Experte auf dem
Gebiet Lohnsteuer und steuerlichen Reiskostenrechts
und hat sich dort bereits einen Namen gemacht.
„Reisekosten 2009“
Ratgeber mit CD-ROM, 13.
Auflage, 248 Seiten, Broschur, 29,80 Euro,
belhaus sammeln. Im bisherigen Ikea-Konzept dominiert nicht nur das „Prinzip des
selber Bauens“, sondern auch das des „Selbstabholens“. Dazu gehört naturgemäß ein
großes Parkplatzangebot. Das Grundstück im dicht besiedelten Altona misst aber nur
10 000 qm und weist damit eine ganz andere Dimension auf als die 40 000 bis 80 000
qm großen Grundstücke, auf denen Ikea sonst baut. Gründe für die Standortentscheidung sind die aus allen Nähten platzenden Hamburger Ikea-Häuser Schnelsen und
Moorfleet. Hinzu kommt, dass Ikea in Deutschland wachsende Probleme hat, Flächen
und Baugenehmigungen für neue Standorte auf der grünen Wiese zu bekommen. Den
Hamburger Einzelhandel macht die neue Strategie aber dennoch nicht glücklich, berichtet die Spezialistin Sabine Richter. Dem lokalen Einzelhandel werde auf Grund des
für Ikea typischen innenstadtrelevanten Sortiments Umsatz abgezogen, heißt es. So
ist denn auch der erste Versuch mit einem City-Haus in Hamburg-Altona als Pilotprojekt zu werten. Rund 70 Mio. Euro will Ikea in das City-Haus investieren. Dafür wird
der Frappant-Komplex an der Großen Bergstraße abgerissen und durch einen Neubau mit 25 000 qm Verkaufsfläche und geplanten 6 Stockwerken ersetzt. (WR)
Aengevelt zur Logistik-Leitmesse „transport logistic“ in München: „Logistik – Frühwarnsystem der Realwirtschaft“
Im Gegensatz zu den langsamer reagierenden Büromärkten sind bei den Logistikdienstleistern Marktveränderungen aufgrund der unmittelbaren Verknüpfung mit Produktions- und Warenströmen schnell ablesbar, denn die Projektzeiten liegen meist
unter 12 Monaten. Damit ist die Logistik ein „Frühwarnsystem“ für die Realwirtschaft
und damit auch für den Logistik-Immobilienmarkt. Entsprechend große Bedeutung hat
die Logistik-Leitmesse, die alle zwei Jahre in München stattfindende „transport logistic“. In diesem Jahr kamen vom 12. bis 15. Mai mit rund 47.500 Besuchern genau
so viele wie vor zwei Jahren. Die Zahl der ausstellenden Unternehmen stieg um 11%
auf 1.760 aus 55 Ländern.
Die Stimmung war lt. Dr. Lutz Aengevelt verhalten positiv. So stellt sich zum Beispiel
die Auftragslage im Discount- und Lebensmittelbereich, aber auch in den Teilsegmenten Pharmazie, Kosmetik, Bio- und Wellness-Produkte angesichts steigender Verbrauchernachfrage durchaus positiv dar und zeigt entsprechenden Flächenbedarf bei geeigneten Logistikobjekten.
Logistikimmobilien gewinnen auch als eigene Asset-Klasse an Bedeutung und
werden neben Wohninvestments und Einzelhandelsobjekten derzeit stärker von Investoren nachgefragt. Logistikinvestments erzielen in den 11 von Aengevelt-Research
analysierten deutschen Logistikregionen Berlin, Bremen, Düsseldorf/Köln,
Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Kassel, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart
hohe Bruttoanfangsrenditen zwischen 7,4 und 8,4%. Zudem ist der durchschnittliche
Anteil leerstehender Logistikflächen in den analysierten Regionen mit unter fünf Prozent sehr gering (z. Vgl. der mittlere Leerstand auf den 15 DIP-Büromärkten: 9,1%).
Nur geringe Angebotsüberhänge gibt es in Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf/Köln/
Rhein-Ruhr und Leipzig, während die Regionen München und Frankfurt aufgrund
zahlreicher spekulativer Projektentwicklungen 8% bzw. 10% erreichen.
Ein weiterer Vorteil ist das weitgehend stabile Mietpreisniveau marktgerechter Logistikimmobilien. Das Themenfeld „Logistikimmobilie als Kapitalanlage“ ist jedoch
hochkomplex. Flexibilität und Drittverwendungsfähigkeit, Expansionspotentiale,
Standort und Infrastruktur entscheiden über Qualität und Erfolg der Immobilie und
ihrer Nutzer. Grundsätzlich gilt: Bei professioneller Realisierung sind qualifizierte
Logistikimmobilien attraktive, erfolgreiche und damit begehrte und international handelbare Investmentprodukte.
Rudolf Haufe Verlag Freiburg
ISBN 978-3-448-08762-8
Bestell-Nr. 03809-0013
Redaktionssitz „Haus Aussel“
Nr. 192, 21. KW, 22.05.2009, Seite 23 von 23
Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:
Impressum
Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251
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Chefredaktion: André Eberhard
(V.i.S.d.P.)
stellv.: Dr. Karina Junghanns
Immobilienredaktion: Thorge
Albat, Michael Beck, Dr. Thomas
Beyerle, Daniel T. Borger, Dr.
Gudrun Escher, Marion Götza,
Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner
Rohmert, Martina Rozok, Frank
Peter Unterreiner, Petra Rohmert,
Constanze Wrede
Immobilienaktien: Hans Christoph Ries, Berlin: Karin Krentz,
Frankfurt: Christina Winckler,
München: Thomas Döbel (u.v.a.),
Einzelhandel: Dr. Ruth
Vierbuchen, Volkswirtschaft: Dr.
Günter Vornholz
Hrsg.: Werner Rohmert
Recht / Anlegerschutzrecht:
Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Dr. Wolfgang Schirp - RA
Schirp & Apel, Berlin
Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann
(Deutsche Post Immobilien), Dr.
Kurt E. Becker (BSK), Jürgen
Böhm (ImmobilienScout24),
Joachim Bücker, Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Bernhard
Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik),
Franz Lucien Mörsdorf (Deka
Immobilien) Dr. Karl Hamberger
(Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine,
Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz
Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel
(Wenzel Consulting AG)
Wissenschaftliche Partner:
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FRICS (Studiendekan, Duale
Hochschule Baden-Württemberg
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Prof. Dr. Thomas Kinateder
(Hochschule für Wirtschaft und
Umwelt Nürtingen -Geislingen)
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Vorstand: Werner Rohmert
Aufsichtsrat: Prof. Volker Hardegen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr.
jur. habil. Karl-Georg Loritz,
(Bayreuth), Petra Rohmert
Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ
478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207
Namens-Beiträge geben die Meinung
des Autors und nicht unbedingt der
Redaktion wieder.
Aberdeen (11), Abu Dhabi Investment Council (7), Aengevelt (22), aik (19), Aktivschuh
(16), Allianz Lebensversicherung (15), Allianz Real Estate (15), Angermann (13), apple
(14), Arabinvestments (16), Argoneo Real Estate (14), Atisreal (14), Aviva (14), AVW Immobilien (7), Axa Immoselect (5), Backwerk (18), Balfour Beatty Rail (14), Bayerische Bau
und Immobilien Gruppe (17), Beeline (20), Brockhoff & Partner (14,15,17), BTD Behältertechnik (16), Budnikowski (9), BVT (9), C&A (9,16), Capital LLP (19), Catella
(1,5,6,9), CB Richard Ellis (16,17,19,20,21), CDM (15), Clemens Galerien (7), Colliers
Schauer & Schöll (5,20), Colonia Real Estate (14, 15), CommerzReal Spezialfondsgesellschaft mbH (7), Copro (19), Corpus Sireo (14), CRE Resolution (12,16), CS Euroreal (5),
Cubion (16,18), Cushman & Wakefield (7,13), Das Depot (19), Defo (16), Degi (5,10),
Deka (6,11,14,15,16,17,18,20), Dekor B.V. (17), Demos (18), Deutsche Euroshop (11), DG
Hyp (15), DIC Asset (12,20), Dr. Lübke (14,17), Drivers Jonas (13), DTZ (14), Dzingel Personaldienst (16), EBZ (4), Edeka (7,9), Edith-Maryon-Stiftung (17), Ellwanger & Geiger
(15,17,18), EnBW (19), Engel & Völkers (18,19,20), Estavis AG (13), Euromaster (18),
Evonik (17), fairvesta (5), Fenski Verwaltung (17), Feri Services (13), Fitness First (16),
FTD (2,5), Fundus-Gruppe (7), Garbe Logistic AG (7), GC Germany (17), GermanInvest
(16), Goodmann Bad Hersfeld Logistics (14), Gouda Feuerfest (16), HafenCity (21), Hammerson-Gruppe (19), Hansainvest (18), Harder & Partner (19), Häusser-Bau (20), HCI
(11), Hesse Newman Capital (21), Hitachi Power Tools (16), Hochtief Property Management (5), ICBC (19), Idealista (19), Ideenkapital (6), IK (8), IKB Leasing (15), Ikea (21),
Immac (21), IMMO Trading GmbH (21), Immobilienverband Deutschland IVD (17, 18), Induwo Wohnbau (18), ING Real Estate (2,17), IVG Asset Management (5), Jones Lang LaSalle (18), KanAm (5), Kaufland (9), KBV (17), KfH Kuratorium für Dialyse und Nierentransplantation e.V. (15), Knight Frank (2), Kordoba (20), L´Occitane (19), Lehman (13),
Leindörfer (13), Lloyd Fonds (22), Locon (15), Lorenz & Vogler (18), Lührmann (19), MC
Immobilienverwaltung (15), Meag (12), Modepark Röther (20), Morgan Stanley Fonds (14),
Mori-Projects (17), MPC (9), Nai apollo (15), NPC Gruppe (16), Orsay (9), Patrizia (15),
Peek & Cloppenburg (9), Pfizer (19), ProLogis (15,18), Property Investors (11), RA Klumpe
Schroeder & Partner (11), RAG (16), Rätia Energie Deutschland (18), Real I.S. (16), Reiß
& Co. Real Estate (17), RGM (12), RGM Gebäudemanagement (16), MA Real Estate Management (18), Rose und Partner (18), Rudolf Haufe Verlag (23), Saturn (16), Saturn (9),
Savills (16,20), Schroder Property (2), scNet (14), SEB (1,5), SHB (13), SITQ (16), Solvia
(12), Sparda-Bank (9)Sport ABC (9), Stadt Düsseldorf (20), Stadtwerke München (18),
Stego (16), stores and concepts (19,20), Street One (9), Suplex Fahrwerkstechnik (16),
Systems Management Consulting (18), TAG Immobilien (13), Tishman Speyer (7), TLG
(19), TST/TMW 405 Lexington, L.P. (7), Unicut (19), Union Investment (14), VDWI (22),
von Henne & Partner (20), VW Originalteile Logistik (18), W2005 Saracena B.V. (18), WBS
Training (14), Westdeutsche ImmobilienBank (2,5), Wölbern Invest (21), Xanaka (9), Yello
Pilot Textilhandel (18), Zweitmarkt AG (21).
Unternehmen aus "Der Immobilienbrief Ruhr":
A4e Deutschland (6), AEW Europe (11), Akin Holding (7), Anders Braks & Rich Investments GbR II (2), Archon Group (5), artega Gebäudemanagement (5), Atisreal (2,3,4,6),
Aurelis Real Estate (2,3), Bahl + Partner Architekten BDA (4), BFW (11), Brockhoff & Partner (2,4), Brück Immobilien (2), BTD Behältertechnik (6), BVR (11), C&A (10), Carrefour
(7), CBRE (10), Context Wae (2), Corpus (9), CRE Resolution (4,5), Credit Suisse (7), Cubion (3,5,6), Curzon Capital Partners II (11), DEFO (6), Degussa (5,7), DeTe Immobilien
(5), DGNB (5,10), DGRV (11), Dzingel Personaldienst (6), ECE (7), Engel & Völkers (8),
Evonik Industries (4,5,6), FDL (9), FdR (9), FMSC (5), Foster + Partners (2), Freundlieb
Bauunternehmung (4), fünf Wände Wohnkonzepte GmbH (6), Future Value Group (1),
GdW (11), Georgsmarienhütte Holding (4), GFW (2), Häusser-Bau (2,5,10), Heitkamp (5),
Hessisches Immobilienmanagement (5), HIH (7), ICSC (10), Immeo (9), ING Real Estate
(4), Innenstadt Entwicklungsgesellschaft (2), Institut für angewandte Logistik IAL (4), Institut für Hyperthermie-Forschung (2), Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung
ILS (4), IVG (5), KAMB Elektrotechnik (5), KfW Bank (10,11), Kölbl Kruse (4), LEG (8),
Mark-Hotel (3), MEAG (5), mfi (7), Multi Development (3,10), NH Hoteles (9), Objektgesellschaft Mars Propco 13 S.à.r.l. (6), Parea (6), Pestel-Institut (8), Pirelli RE (10), ProLogis
(11), property EU (9), Property First (5), RAG (5), RA-Micro Software (4), Rätie Energie (5),
Realogis (9,11), Redevco (5,10), RGM (4), Ruhrpark Bochum (5), Sahle Wohnen (6,8),
Savills (8), Sevens (5), Stego Vermögensverwaltung (5), Steigenberger Duisburger Hof (3),
Stiwa (11), TH Dortmund (5), THS (7), Thyssen Krupp (3,8,9), Treureal (5), Trombello Kölbel (7), TU Darmstadt (10), TU Dortmund (9), Unibail Rodamco (10), Union Investment (8),
Unique Hotel (5), Universität Duisburg-Essen (11), Universität Wuppertal (5), Verein pro
Ruhrgebiet (5), Verlagsgruppe Wiederspahn (11), W2005 Saracena B.V. (5), WarburgHenderson (7), WAZ-Gruppe (3,6), Wessling Beratene Ingenieure (10), WestLB (5), Wüstenrot Stiftung (9), Zuidas company (8).
Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 1
Nr.: 5
Sehr geehrte Damen und Herren,
21. KW / 22.05.2009
Kostenlos per E-Mail
Diversifikation, zurück zu den Steinen, zurück zu den Pfennigfuchsern der Nebenkostenabrechnungen, das sind einige der Erkenntnisse, die aus den hochrangig besetzten Podiumsdiskussionen der 16. Handelsblatt-Immobilientagung in Berlin zu gewinnen waren. Und
keiner hat wirklich Probleme, wie es den Anschein hatte, eine Immobilienkrise in Deutschland gebe es eigentlich nicht und Geld wäre auch da, manche hielten es nur zurück. Aber
dann, wenn sich die Schleusen wieder öffnen…! Bis dahin soll das Asset Management es
richten – vom buy and sell zum buy and do -, weil man ja "am Bestand arbeiten" müsse, um
beim Exit, d. h. dem Wiederverkauf, die Renditen zu verbessern. Ob solche Exit-Lösungen
angesichts allgemein sinkender Renditen noch funktionieren, ist mehr als fraglich. AM heißt
auch FM, das Thema Facility Management kommt dem Beobachter der Szene jedenfalls
recht bekannt vor, denn schon einmal vor etwa fünf, sechs Jahren war FM in aller Munde,
auf der damaligen MIPIM gab es einen kompletten Messebereich nur für diese Firmen, bis
die ernüchternde Erkenntnis wuchs: Für diese Leistungen ist niemand wirklich bereit zu
zahlen. Ob das morgen anders wird? Die üblichen Prognoseinstrumente der Immobilienwirtschaft, das machte Werner Gleißner von FutureValue Group in einem außerplanmäßigen Vortrag in Berlin deutlich, sind jedenfalls viel zu ungenau, um marktgerechte
Strategien aufzubauen.
ISSN 1860-6369
Inhaltsverzeichnis
Editorial
1
Aurelis entwickelt
„Duisburger Freiheit“
2
Büromarktzahlen Essen und Dortmund
3
RGM und CRE verein- 4
baren Zusammenarbeit
Der Abschwung, die Delle, die Krise oder wie immer man dieses Etwas nennen will, soll ja
auch eine Chance sein, heißt es immer wieder. Chance für wen? Chance für die wenigen
triple A Standorte in Deutschland, auf die jetzt alle schielen, um auf der sicheren Seite zu
sein? Dann bräuchten die Ruhrgebietsstädte, die nie über ein BB hinaus kommen werden,
Wohnungsmarkt Ruhr- 7 keinen Aufwand mehr für Immobilienmarktstudien zu treiben, denn die lokalen Akteure, die
dort das Geschäft unverändert beherrschen, wissen ohnehin, wo was möglich ist und wen
gebiet
man dafür einspannen muss, in der Regel ohne dies groß an die öffentliche Glocke zu hän9 gen. Anders herum könnte es einen Sinn machen: Gerade diese Städte, die sich unentwegt
FDL und Immeo mit
abstrampeln müssen, um ihre Bevölkerung bei der Stange zu halten und jungen Leuten
stabilem Ergebnis
eine Perspektive zu bieten, wissen besser als die gerühmten AAA, wo der Schuh drückt.
10 Kleinräumige Analysen der Wohnungsbestände könnten ein Vorbild dafür sein, auch die
Konjunkturpaket II
Bestände der Gewerbeimmobilien mal unter die Lupe zu nehmen. Zwar führt Transparenz
11 in der Regel zu höheren Preisen, aber nicht, wenn man aus der Tatsache des "B" einen
Termine
Vorteil zieht nach dem Motto: Hier kriegen Sie zwar nicht die pressewirksame, international
12 anerkannte Adresse, aber mit weniger Kosten einen soliden Standort mit hohem FreizeitImpressum
wert (ja, so was gibt es im Ruhrgebiet, da rauchen schon längst nicht mehr überall die
Schlote!), guten Nachbarschaften in den zahlreichen, oft denkmalwerten Siedlungen mit viel
Grün, eine dichte Bildungslandschaft und folglich auch bestens ausgebildetes Personal.
Der gewerbliche Hochbau, so ein Kenner des Marktes, sei ein "statistisches Nirwana". Bisher wollte niemand wissen, ob nur 30% aller existierenden Gebäude, deren größter Anteil
aus den 1960er bis 1970er Jahren stammt, leer stehen oder punktuell noch mehr. Die einfache Rechnung, dass bei steigender Konjunktur auch die Flächennachfrage steige, geht
nicht mehr auf und auch Wohnimmobilien bleiben bei wachsendem sozialem und qualitativem Gefälle nicht wertstabil. Bei einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von 40 Jahren
sind große Gebäudebestände obsolet geworden. Entweder reißt man sie ab, was für die
Eigentümer, wenn sie sich den Ersatzneubau nicht leisten können oder wollen, erst einmal
den Totalverlust bedeutet, oder investiert in die Anpassung an modernere Standards, was
genau so aufwändig oder noch teurer werden kann. Immer dann nämlich, wenn da unter
der vielleicht noch gar nicht so hässlichen Oberfläche Asbest zum Vorschein kommt, oder
ein statisches Gerüst, das zerbröselt, oder überhaupt zu niedrige Deckenhöhen für die Verkabelung von Arbeitsplätzen, oder… Die Liste ließe sich fortsetzen und viele Bauherren
können ein Lied von dem Leid singen.
Meilenstein für Wohnen im Quartier
6
Was heißt das alles für den Immobilienmarkt in dieser Region? Einem Marktvolumen und Marktgeschehen nachzulaufen, das man nie erreichen kann und
im Interesse langfristig stabiler Verhältnisse vielleicht auch nicht erreichen
sollte, hat kaum Aussichten auf Erfolg. Aber realistisch den Gegebenheiten
auf den Grund gehen, das könnte sogar ein Alleinstellungsmerkmal werden.
Wenn im Ruhrgebiet eine Kompetenz mehr als sonst irgendwo in Deutschland
ausgeprägt ist, dann die, einen tiefgreifenden Strukturwandel zu bewältigen.
Glück auf!
Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin
Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 2
aurelis Real Estate Management entwickelt die "Duisburger
Freiheit"
Bochum
Jetzt ist es offiziell: Auf der rund 35 Hektar großen Fläche der ehemaligen Güterabfertigung südlich des Duisburger Hauptbahnhofes soll ein neues Stadtviertel mit Büros, Gewerbe und Wohnungen entstehen. Den Masterplan entwarf
das Londoner Büro Foster + Partners.
Rat und Verwaltung sind von
den Plänen begeistert, Logo
und Projektname stehen auch
Durch Vermittlung der
Brockhoff & Partner Immo- schon fest, jetzt fehlt nur noch
bilien GmbH hat die Context der Bebauungsplan. Und die
Definition einzelner Baufelder
WAE GmbH erneut 300 qm
für verschiedene Nutzungen,
Bürofläche im Ruhrgebiet
um damit in die Vermarktung
angemietet. Die Anmietung
gehen zu können. Jetzt fängt
erfolgte in der Wagenfeldstradie Arbeit erst an.
ße 1 in Bochum. Eigentümer
In Weiterentwicklung des
des Objektes in der Wagen2007 von Norman Foster
feldstraße ist die Brück Imerarbeiteten Masterplans für
mobilien GmbH & Co. KG.
die Duisburger City soll auf
der rund 1,6 Kilometer langen,
275 Meter breiten und rund 35
Hektar großen Fläche am alDie Unternehmensgruppe
ten Güterbahnhof zwischen
HÄUSSER-BAU, Bochum,
Hauptbahnhof und der BABentwickelt ein Wohn- und
59-Anschlussstelle Hochfeld
Geschäftshaus mit rund 2 200 ab 2010 ein weiterer, citynaqm Wohn- und Geschäftsflä- her Büro- und Dienstleistungsstandort entstehen. Dr. Ralf Oehmke, Geschäftsführer
che an der Meinolphusstraße der Innenstadt Entwicklungsgesellschaft meint dazu: „Die Duisburger Freiheit ist
10 am Shakespeareplatz im
die logische Fortsetzung des Innenhafens; wir schaffen damit ein notwendiges
Bochumer Zentrum. Das ehe- Flächenangebot, da wir die Nachfrage dort nicht mehr befriedigen können.“ aumalige Altenpflegeheim der
relis-Geschäftsführer Dr. Joachim Wieland ergänzt: „Mit dem städtebaulichen KonKirchengemeinde St. Meizept des Büros Foster + Partners haben wir die beste Grundlage für eine qualitativ
nolphus wird umgebaut zu 21 hochwertige Entwicklung der Fläche, alle Beteiligten sind entschlossen, den QualiWohnungen mit Größen zwi- tätsstandard des Innenhafens fortzuschreiben.“ Zu diesen Qualitätsmaßstäben gehöschen 24 und 156 qm sowie 5 ren ökologische Standards auf der Höhe der Zeit und über Einzelwettbewerbe erGewerbeflächen mit mehr als reichte, architektonische Vielfalt. Keine leichte Aufgabe für den Entwickler,
700 qm Mietfläche. Das Ob- dies durchzuhalten.
jekt ist bereits zu rund 70%
Für die aurelis Real Estate GmbH & Co. KG mit einem Bestand von rund 24 Mio.
vermietet sind.
qm citynaher Flächen gehört Duisburg zu den wichtigsten Standorten in Deutschland.
Im Duisburger Portfolio befinden sich ehemalige Bahnflächen von knapp 1,7 Mio. qm
verteilt auf zwölf Grundstücke mit 88 Hektar in unterschiedlichen Duisburger Stadtteilen. Um dem Rechnung zu tragen, hat das Unternehmen entschieden, sein Regionalbüro West zum 15. Juni 2009 von Köln nach Duisburg zu verlegen (wir beDie Praxis-Klinik für angerichteten). Die Nähe zum Geschehen soll die Projekte beflügeln.
wandte Hyperthermie und
Palliativmedizin sowie das
Das schmale, lang gestreckte Areal teilt sich entsprechend der querenden StraßenInstitut für Hyperthermieunterführungen unter dem Gleiskörper in drei Entwicklungsbereiche auf: Nördlich der
Forschung mieteten 300 qm Koloniestraße in direkter Anbindung an den Bahnhof und die City bietet sich vorBüro- u. Praxisfläche in Bonehmlich eine Büro- und Dienstleistungsnutzung an. Zwischen Koloniestraße und
chum. Die neuen RäumlichKarl-Lehr-Straße ist eine Mischnutzung vorgesehen mit Wohnen, Gastronomie, Freikeiten in der Massenbergstra- zeit und Kultur. Südlich der Karl-Lehr-Straße soll ein Gewerbepark entstehen mit eiße 19 – 21 sind bereits bezo- nem Einrichtungshaus, über das bereits verhandelt wird. Eine Unternehmerbefragung, die die Wirtschaftsförderung aktuell durchführte, ergab bei erfreulichen 155
gen. Eigentümerin des Objekts ist die Anders Braks & Rückläufen insgesamt eine große Zufriedenheit mit dem Standort Duisburg. Bedeutsam waren die Antworten auf die Frage nach einer Verlagerungsabsicht: 393 UnterRich Investments GbR II
nehmen wollen dem Standort treu bleiben, während 136 Unternehmen kurz- und mitaus Köln, Vermittler war
telfristig eine Verlagerung ins Auge fassen. Von letzteren gaben 101 Unternehmen
Atisreal Essen.
an, dass ihr neuer Betriebsstandort in Duisburg-Süd oder Duisburg-Mitte liegen soll.
„Dies spricht für ein großes Interesse an einem Gewerbepark im Süden des
Güterbahnhofsgeländes“, wertet GFW-Geschäftsführer Ralf Meurer das Ergebnis.
Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 3
Denkbar wären 35 000 qm Bürofläche und Wohnungen für 4 000 Menschen. Der
Masterplan sieht vor, dass die Bebauung und damit auch der Anlieferverkehr sich in
den Randbereichen konzentriert, um die Mitte für eine vom Lärm der parallel verlaufenden Autobahn und dem Zugverkehr abgeschirmte „Oase der Ruhe“ in Form eines
zentralen Parks frei zu lassen. Dies böte den Vorteil, dass hohe Schadstoffkonzentrationen z. B. im Bereich der alten Güterbahnhofshalle unter einem künstlichen See
eingekoffert werden könnten. Bisher ist das gesamte Areal um einige Meter über das
Duisburg
Straßenniveau angehoben. Die neuen Planungen sehen vor, das Gelände im Bereich
Das Traditionshotel Steigen- der Karl-Lehr-Straße bis auf das Fahrbahnniveau abzusenken, um hier den Zugang
berger Duisburger Hof wur- zu erleichtern. Ein weiterer Zugang ist von der Koloniestraße vorgesehen. In Nordde an die Berliner Gruppe
Süd-Richtung öffnet sich der Park für Fußgänger und Radfahrer.
Mark-Hotel veräußert, Inha"Mit der Duisburger Freiheit entsteht ein Standort, der die Tradition der Weltoffenheit
ber Alon Shamir und Bodo
Sikora. Sie wollen die Sanie- und des Aufbruchs in dieser Stadt fortsetzt", so heißt es in den Broschüren. Fehlt eigentlich nur noch ein Bordell, um den Mix des Lebens abzurunden, denn der
rung, deren Kosten wegen
statischer Mängel des Hauses Gedanke an die Große Freiheit in Hamburg ist doch zu verlockend.
Baujahr 1927 von 17 auf 26
Mio. Euro anwuchsen, weiter
vorantreiben. Der Name Steigenberger für den HotelbeBüromarktzahlen Essen und Dortmund
trieb werde zunächst beibeDie von Atisreal sowie von Cubion erhobenen Marktdaten für das 1. Quartal 2009
halten.
differieren in den Umsatzzahlen erstaunlich weit, bekräftigen aber dennoch, dass die
Multi Development
Krise in den Ruhrgebietsstädten noch nicht angekommen ist. Auch die Perspektiven
Deutschland erhielt Ende
für das Gesamtjahr werden als moderat bewertet.
April die Baugenehmigung
für die Umwandlung des klei- In Essen ließen Mietverträge im ThyssenKrupp Quartier über 15 000 qm die Umnen Einkaufszentrums Galle- satzzahlen gegenüber dem 1. Quartal 2008 lt. Atisreal um sagenhafte 28,6% auf
ria zur Königsgalerie. Bereits 36 000 hochschnellen (Cubion nannte bei 35 500 qm 10% Rückgang gegenüber dem
fünfjährigen Durchschnitt, vgl. DIB Ruhr Nr. 4). Darin ist mit 1 400 qm die aktuelle
im Vorfeld war die Galleria
Vermietung an die WAZ-Gruppe im Europa-Center Essen enthalten, die dort eine
von Hans Grothe Immobilien an Multi verkauft worden neue Zentralredaktion für die Hauptteile ihrer Tageszeitungen einrichtet. Die Leerund die Mietverträge gekün- standsrate wird mit 4,4% entsprechend 149 000 qm angegeben, wobei die besonders
digt. Mit den Bauarbeiten soll nachgefragten modernen Flächen nur noch 23% ausmachten (Cubion 132 500 qm
und 3,85%). Die Spitzenmiete, erzielt in Cityrandlage, blieb bei 13,50 Euro. Auch für
Mitte des Jahres begonnen
werden, Umfang ca. 80 Mio. das Gesamtjahr erwartet man eine stabile Entwicklung, zumal noch zwei
Großabschlüsse ausstünden.
Euro, Neueröffnung 2012.
aurelis. Ideen finden Stadt.
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Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 4
In Dortmund stieg lt. Atisreal die Leerstandsquote leicht an auf 4,0%, wobei sich die
111 000 qm Flächen zur kurzfristigen Anmietung gleichmäßig auf die City, Cityrand
und Nebenlagen verteilten. Zu den beliebtesten Lagen zählte wie im Vorjahr die
Stadtkrone Ost entlang der B1 mit 31% Flächenumsatz. Insgesamt wurden 15 000
qm neu vermietet darunter mehrere Kanzleien, das Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung ILS (2 200 qm) sowie das Institut für angewandte Logistik IAL (1 100 qm). Mit 58 000 qm Flächen im Bau, davon 41 000 verfügbar, sei der
Dortmund
Anteil an Neubauangeboten gegenüber den Nachbarstädten sehr hoch. Die Spitzenmiete sei wieder um 50 Cent auf 13 Euro gefallen. In der Perspektive erwartet AtisAm 1. Juni starten die Bauarreal wenig Veränderungen bei den Mieten und eine moderate Zunahme der Leerstänbeiten für ein neues siebengede. Cubion beziffert den Gesamtumsatz nur auf 13 800, davon 1 800 Eigennutzer,
schossiges Bürogebäude auf
und den Leerstand auf 123 000 entsprechend 4,32%, einem Rückgang gegenüber
dem Gelände der ehemaligen
dem 1. Quartal 2008, jedoch Anstieg im Vergleich zum vergangenen Gesamtjahr.
Dortmunder Unionbrauerei.
Der Essener Projektentwick- Zu den derzeitigen Baukosten ließen sich, so Petra Brockhoff von Brockhoff &
ler Kölbl Kruse wird gemein- Partner Immobilien, in einer Zusammenfassung der Ruhrgebietsmärkte, Neubauprojekte in hoher Qualität immer weniger erstellen und dies führe dazu, dass Bestandssam mit der Dortmunder
immobilien in guten Lagen und gutem Zustand zunehmend attraktiv würden. BesonFreundlieb Bauunternehders gefragt seien Sandsteingebäude in Ecklagen mit Parkplätzen, guter Verkehrsanmung GmbH & Co.KG ein
Büro- und Verwaltungsgebäu- bindung und repräsentativen Foyers. Für solche Objekte würden dann auch Spitzende mit rund 22 000 qm BGF mieten von über 10 Euro/qm gezahlt. Geradezu boomartig entwickle sich die Nachfrage nach kleineren Büroflächen unter 300 qm in allen Ruhrgebietsstädten, besonerrichten nach Entwurf von
Bahl + Partner Architekten ders in Bochum und Essen. Eigentümer hätten erkannt, dass Investitionen in den BeBDA aus Hagen. Das Gebäu- stand sich lohnen. Die geringe Neubauquote führe zu weiterem Rückgang der Angede erhält eine fußläufige An- botsreserven, sodass die Mieten weiterhin stabil bleiben würden.
bindung zur U-Bahn und zum Kommentar: Das Instrumentarium zur Erstellung von Marktberichten stammt aus
„Platz von Buffalo“, dem
Zeiten eines kontinuierlichen Wachstums, ausgerichtet auf die Neuentwicklung von
Vorplatz des bekannten
Büroflächen und deren Vermietung. Dass in einer Stadt aber auch Bürogebäude oder
„Dortmunder U“, das derzeit als Büros genutzte Gebäude stehen, die nicht "innerhalb von drei Monaten dem
als Kunstmuseum umgebaut Markt verfügbar sind" (Definition Leerstand nach gif), spielte bislang keine Rolle. Jetzt
wird.
spült die Finanzmarktkrise auch solche Karteileichen nach oben, denn sie erwirt-
Bürohaus Dortmund Kölbl Kruse
Die RA-MICRO Software
GmbH mit Sitz in Berlin,
mietet rund 200 qm Bürofläche im „Office Park Rheinlanddamm“ in Dortmund an.
Eigentümerin der Immobilie
ist die ING Realestate. RAMICRO ist Marktführer für
deutsche Anwaltssoftware
und eröffnet ein weiteres Vertriebscenter in Dortmund. Die
Vermittlung erfolgte durch
Brockhoff & Partner Immobilien in Essen.
schaften vielleicht keine oder nur geringe Erträge, könnten sogar in den Bereich der
faulen Kredite abrutschen, wenn die meist privaten Eigentümer mit den Erhaltungsaufwendungen überfordert sind. Oder wenn solche Objekte als Beigabe in großen
Paketen bisher gut versteckt wurden und jetzt bei genauerer Prüfung auffallen. Die
Wohnungswirtschaft beschäftigt sich auch nicht nur mit dem neuwertigen Bestand –
da gäbe es bei dem stetig sinkenden Neubauvolumen wenig zu berichten und wenig
zu vermarkten - sondern mit dem Gesamtbestand, auch dem schlecht vermietbaren.
Mit und an solchen Beständen muss dann gearbeitet werden, sei es zur Aufwertung
oder in Richtung Abriss (vgl 1. regionaler Wohnungsmarktbericht der Ruhrstädte). Ersatzneubau (vgl. Bericht Konjunkturpaket II) wird im Gewerbesektor nicht
registriert und erst recht nicht, wo Flächen gänzlich verschwinden. Die regelmäßige
Ausweisung der Nettoabsorption, die Umzüge innerhalb der Stadt verzeichnet, wäre
das mindeste. Wenn die Immobilienwirtschaft nach Aussage zahlreicher Experten
wieder auf dem Boden, d. h. bei den Steinen angekommen ist, sollte sie auch ihre
Marktberichte an der realen Welt ausrichten, einschließlich Sockelleerstand und einer Bilanzierung der Flächen. Dann würden die Zahlen auch besser das Bild spiegeln, das die Städte sowohl in den Zentren wie in den Randlagen tatsächlich bieten.
Transparenz in dieser Hinsicht könnte zudem den Druck verstärken, hier noch
aktiver zu werden.
RGM und CRE Resolution vereinbaren Zusammenarbeit
Umsatzsteigerungen erwartet die RGM Gebäudemanagement vorwiegend durch die
Betreuung von Großkunden, die sich mit problematischem Immobilienbesitz befassen
müssen. Technisches und kaufmännisches Know How soll in der neuen German
work-out platform koordiniert angeboten werden.
Die 1994 gegründete und letztlich aus dem Bergbau hervorgegangene RGM Gebäudemanagement GmbH wurde im Zuge der Neustrukturierung der RAG AG (heute:
Evonik Industries AG) 2006 an eine Investorengruppe veräußert, die 100% der
Anteile an dem Unternehmen über die Georgsmarienhütte Holding GmbH,
Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 5
Hamburg, hielt. Im Folgejahr gingen 90% dieser Anteile an die STEGO Vermögensverwaltungs GmbH, ebenfalls Hamburg, und deren Inhaber Jürgen Großmann
über. Geschäftsführender Gesellschafter mit 10% Anteil ist der Jurist Fritz Klaus
Lange aus Bochum. Lange war zuvor von 1996 bis 2006 Generalbevollmächtigter
der in Insolvenz gegangenen Baugesellschaft Heitkamp in Herne und ist Vorstandsmitglied im Verein pro Ruhrgebiet, über den Unternehmen sich für das Ruhrgebiet
Dortmund
engagieren. Hauptsitz des konzernunabhängigen Dienstleisters RGM mit 955 Vollzeitkräften und 15 Niederlassungen ist Dortmund. Die zu 85% in Eigenleistung bewirtschaftete Bruttogeschossfläche umfasste zum Jahreswechsel 2009 8,9 Mio. qm
Die Unternehmensgruppe
(Vorjahr 7,8 Mio.) bei einer Umsatzsteigerung um 11% auf 102,7 Mio. Euro. Die heutiHÄUSSER-BAU, Bochum,
ge RGM ist das Ergebnis einer Wachstumsstrategie durch Zukäufe. Beteiligungsgehat ein Immobilienpaket mit
sellschaften sind die RGM KonServ GmbH (100%) mit Schwerpunkt Industrial Servi290 Wohneinheiten und
ces, die RGM Service GmbH (100%) mit Schwerpunkt Integrierte Dienstleistungen
17 450 qm Wohnfläche in
Portfoliomanagement sowie die KAMB Elektrotechnik GmbH, Ludwigshafen (60%)
Dortmund-Westerfilde überfür Mess- und Regeltechnik, Daten- und Kommunikationstechnik und Schaltanlagennommen. Ein Großteil der
bau. 2008 kam zudem die Übernahme der artega Gebäudemanagement GmbH,
Immobilien soll im Bestand
Nürnberg, hinzu sowie die MEAG FMG Hausmeistergesellschaft, Düsseldorf, ververbleiben und der Teil, der
bunden mit der Akquisition eines großen Einzelauftrags im Volumen von rund 10 Mio.
bereits in Etagenwohnungen
Euro p.a. Als Kunden werden u. a. benannt die Evonik Industries AG (Degussa),
umgewandelt wurde, als Eidie Universität Wuppertal, das Hessische Immobilienmanagement, das Einkaufsgentumswohnungen vermarkzentrum Ruhrpark Bochum und in Düsseldorf die Zentrale der West LB und das
tet werden. Für die wegen
Kaufhaus Sevens (ehem. DeTe Immobilien).
ihrer auskragenden Dächer
sogenannten Tankstellenhäu- Zur Optimierung der Gebäudebewirtschaftung arbeitet die RGM zusammen mit dem
ser aus den 1960er Jahren an Beratungsunternehmen FMSC Facility Management and Services Consulting von
der Gesenhofstraße wird ein Mike Gralla, Professor für Baubetrieb an der TH Dortmund, der sein Personal
Investor gesucht, der die Re- vorwiegend aus dem eigenen Lehrbetrieb rekrutiert und für RGM den direkten Konvitalisierung zu hochwertigen takt zur Wissenschaft sichert. Mit der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges
Mietwohnungen nach vorlie- Bauen DGNB arbeitet er derzeit daran, eine Vereinfachung der Kriterien für das
Nachhaltigkeitssiegel zu erreichen. Dies zielt zugleich auf eine vereinheitlichte Systegenden Plänen übernimmt.
matik im Facility Management, die sich aus den bewährten Leistungsbeschreibungen
Dies soll im Notarvertrag
des Baubetriebs ableiten ließe.
festgelegt werden.
Das Geschäftsfeld, von dem Fritz Klaus Lange in Zeiten der Krise gute Umsatzsteigerungen erwartet, ist die Betreuung von Großkunden mit Immobilienbesitz, die über
keine eigene Kompetenz verfügen, künftig aber Probleme mit ihren Beständen beAm Freistuhl 3 mietete die
kommen, Beispiel Großbanken. Der Bereich des kaufmännischen FM, der bereits
Rätia Energie Deutschland durch das Tochterunternehmen Property First in Bochum abgedeckt wird, soll künfGmbH, einer 100%igen
tig verstärkt werden durch ein Joint Venture mit CRE Resolution. Dessen TätigTochter des Schweikeitsschwerpunkt liegt in den Bereichen Akquisitions- und Transaktionsmanagement
zer Energieversorgers Rätia
sowie Realisierung von Wertsteigerungspotentialen von problembehafteten ImmobiEnergie AG, rund 300 qm an. lienportfolios durch Revitalisierungen oder Umwidmung einzelner Objekte. Diese geEigentümer ist die niederlän- meinsame German work-out platform mit einem einheitlichen Berichtssystem soll
dische W2005 Saracena
den Vorteil bieten, schnell reagieren zu können. Die Frage sei nur, so Michael
B.V., deren Immobilien in
Kurz, wann die Großbanken bereit seien, die Leistung auszulagern.
Deutschland von der Archon
Group betreut werden. Ver- Das Geschäftsmodell, schwierige Portfolios zu optimieren, ist nicht ganz neu und
wenn das so einfach wäre, gäbe es jetzt weniger Problemfälle, schließlich baute ja
mittler war Cubion.
das heute weitgehend gescheiterte Modell der NPL's genau darauf auf. Mit der Idee,
Nebenkostenabrechnungen zu professionalisieren, hat auch Dr. Gerhard Niesslein,
ehem. DeTeImmobilien, vor, die IVG auf Gewinnkurs zu bringen. Großkunden im FMEnde April eröffnete das Uni- Bereich sind gut, wenn sie in Zeiten knappen Geldes auch bezahlen, wovon Wolfgang Wingendorf, CEO von Treureal, ein Lied singen kann. Ein strukturelles Probque Hotel mit 99 Zimmern
lem sind gerade im Bereich der Gebäudebewirtschaftung allzu große Unternehmensund Suiten und der Bar
"Casablanca" am Hohen Wall geflechte. Da könnte leicht die Bodenhaftung zu dem banalen Tagesgeschäft verloin der ehemaligen Brau- und ren gehen, etwa ob zum Besichtigungstermin die richtigen Schlüssel und Pläne vor
Brunnen-Zentrale nach mehr- Ort sind oder wie genau die uralte Klimaanlage funktioniert. Eine solche dürfte auch
jähriger Verzögerung. Betrei- das Hansahaus in Dortmund noch haben, ehemals Sitz der RAG und inzwischen
veräußert, in dem die RGM residiert. Dieses etwa 30 Jahre alte, burgartige Großobber und Eigentümer ist eine
Betriebsgesellschaft von Na- jekt, das sogar eine Straße überspannt, wäre mit seiner braun eloxierten Fassade
ohne natürliche Belüftung und mit dunklen Fluren sicher ein geeigneter Kandidat für
dine Ayashi und Haluk
eine Revitalisierung. Nebenan hat es die Redevco für das Hansakontor vorgemacht.
Demirci.
Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 6
Meilenstein für das zukünftige Wohnen im Quartier
Mit dem Neubau eines so genannten „Generationenhauses“ für die Wohnsiedlung an der Max
-Planck-Straße im Duisburger Norden kommt die Neuausrichtung eines bisher problematischen Wohnquartiers aus den 1970er Jahren mit hoher Verdichtung zum Abschluss.
Carmen Coburger ist gelernte Altenpflegerin und so eine Wohnsiedlung zu managen, war ihr Traumjob. In ihrer herzlichen, zupackenden Art kniet sie sich in jede KleiEssen
nigkeit, ohne den Überblick zu verlieren, denn das persönliche Verhältnis zu allen
Die A4e Deutschland GmbH Mietern ist die wichtigste Voraussetzung dafür, dass die umfassenden Umbauten und
Sanierungsarbeiten in Duisburg-Neumühl gelingen.
(„Action for employment“),
Gelsenkirchen, mietete über
Einen zusammenhängenden Komplex von etwa 370 Wohneinheiten zwischen Otto620 qm Bürofläche in der
Hahn- und Max-Planck-Straße erwarb das Wohnungsunternehmen Sahle Wohnen
Kastanienallee 95 über Atis- mit Sitz im münsterländischen Greven 2004 von der damaligen Rhein-Lippe, heutireal. Das Unternehmen, das
gen Evonik Wohnen für 9,3 Mio. Euro. Seit 2006 wurden Umbau und Sanierung geLangzeitarbeitslose, Familien plant, um den Vermietungsstand zu verbessern und langfristig zu sichern. Dabei
und ältere Menschen bei der wurden 110 Wohneinheiten als frei finanziert aus der Sozialbindung ausgeklammert
Wiedereingliederung in den
und drei Achtgeschosser abgerissen, um mehr Luft zu schaffen. Inzwischen ist die
Beruf unterstützt, richtet hier ehemals graue Siedlung zu einem echten Farbtupfer mit guter Wohnqualität gewordas fünfte Schulungs- und
den. Aber nicht nur das äußere Bild hat sich verändert. Neben Maßnahmen zur EnerVermittlungszentrum ein.
gieeinsparung wie Wärmedämmung und effizientere Heizanlagen statt der alten
Eigentümerin des Objekts ist Nachspeicheröfen wurde vor allem am Zuschnitt der Wohnungen gearbeitet. Zwar
die Objektgesellschaft Mars leben Familien seit Generationen hier und immer noch bevölkern viele Kinder die
Propco 13 S.à.r.l., LuxemSpielplätze, aber das Durchschnittsalter ist gestiegen. Heute sind 60% der Bewohner
burg.
über 50 Jahre alt und 40% beziehen Renten. Aufgabe ist es, künftig das selbstständige Wohnen im Alter länger und besser zu ermöglichen als bisher mit barrierefreien
Wohnungen auf ältere Menschen und solche mit Behinderungen. Mit relativ wenigen
Für das „Holtgreve Bürohaus Eingriffen in den Bestand wurden einige große Wohnungen geteilt, Bäder so vergröEssen Süd“ an der Gutenßert, dass ein Rollstuhl darin wenden kann und Wannen durch ebenerdige Duschen
bergstraße 39/
ersetzt. Jetzt sind auch alle Häuser mit Aufzügen und Balkons ausgestattet. Die geKronprinzenstraße 5-7 konn- samte Maßnahme im Umfang von ca. 14 Mio. Euro wurde mit 11 Mio. Euro Landesten drei Mietverträge über
mitteln als zinsgünstige Kredite gefördert. Dagegen gab es keine Zuschüsse aus dem
rund 850 qm Bürofläche ab- Programm Stadtumbau West.
geschlossen werden. Etwa
Für den letzten Baustein des "Generationenhauses" wurde jetzt der Grundstein ge570 qm übernimmt eine
legt, Fertigstellung Februar 2010, Investition 2,3 Mio. Euro, davon rund 1,8 Mio. als
Krankenkasse, 110 qm der
zinsgünstiges Darlehen vom Land NRW. Das dreigeschossige Gebäude mit rund 500
Dzingel Personaldienst und
qm Nutzfläche bildet nicht nur örtlich das Zentrum der Siedlung, sondern soll künftig
weitere circa 170 qm die
auch die wichtigste Anlaufstelle für die Bewohner sein, ob jung oder alt. Hier wird das
BTD Behältertechnik
örtliche Kundencenter von Sahle Wohnen einziehen, dazu eine Pflegestation mit 20
GmbH, die das Objekt beZimmern, in denen körperlich Pflegebedürftige und dementiell veränderte Menschen
reits bezogen hat. Eigentümer
von der in Lünen ansässigen fünf Wände Wohnkonzepte GmbH betreut werden.
ist die DEFO Deutsche
Außerdem wird dort ein ambulanter Dienst integriert, der in der Siedlung rund um die
Fonds für ImmobilienverUhr für Betreuung, Hilfen und Pflege in den eigenen vier Wänden zur Verfügung steht
mögen GmbH. Vermittler
und per Notruf angefordert werden kann. Neben der Pflegestation und dem Servicewar Cubion.
büro des Pflegedienstes soll in dem Neubau auch ein Bistro mit angeschlossenem
Kiosk eingerichtet werden, das gesundes Mittagessen für die Bewohner zu günstigen
Preisen bietet. Besonders erwünscht ist, dass gerade die älteren Bewohner von dieIm EUROPA-CENTER an
sem offenen Angebot Gebrauch machen, um damit der Vereinsamung in den eigeder Friedrichstraße ist 1. Mai
nen vier Wänden vorzubeugen. Weiteres Element im Spektrum der sozialen Angebo2009 wird eine weitere Bürote des Generationenhauses wird die Kinder- und Jugendbetreuung sein, die Carmen
fläche von ca. 1 500 qm an
Coburger besonders am Herzen liegt. Angedacht ist zum Beispiel eine Kinderbetreudie WAZ Mediengruppe
ung durch Tagesmütter, Schulaufgabenaufsicht und Nachhilfe. Dazu kommen Freivermietet, deren Hauptsitz
zeitaktivitäten, die ehrenamtlich organisiert werden und Interessen und Wünsche aus
direkt gegenüber liegt. Im
der Bewohnerschaft aufgreifen. Für die soziale Betreuung der Mieter wird die DienstEuropa Center wird die neu
leistungsgesellschaft Parea zuständig sein. Erfahrungen auf dem Gebiet sammelte
eingerichtete „ContentSahle Wohnen bereits mit dem Neubau einer Seniorenanlage in Bonn oder dem aus
Desk“-Redaktion mit 85 RePlatzmangel in den Baubestand integrierten Zentrum in Wuppertal-Wichlinghausen,
dakteuren einziehen, die dort
das von Rot-Kreuz-Schwestern betreut wird.
Inhalte für die klassischen
Eine solch umfassende Maßnahme macht nur Sinn im Zuge einer strategischen AusMantelressorts von drei Tarichtung des Unternehmens selbst, um auch diejenigen Mieter zu halten, ob alt, gegeszeitungen der WAZ Mebrechlich oder kinderreich, die sonst vielleicht ausziehen müssten. Statt auf
diengruppe erarbeiten.
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kurzfristige Renditen zu setzen wurde hier ein kleinteiliges Konzept gemeinsam mit
der Stadt Duisburg und dem Land NRW entwickelt, das geeignet ist, den regionalen
Wohnungsmarkt zu stabilisieren.
Essen
Das türkisch-deutsche Joint
Venture avm mfi partners
der Essener mfi AG übernimmt das Management für
zwei weitere Shopping Center
in der Türkei. Das Projekt
"212" in Istanbul mit 67 380
qm Mietfläche, Investor die
Akin Holding, soll im September 2009 eröffnen, und
das Babil Shopping Center im
südtürkischen Diyarbakir eröffnete 2007. In beiden Centern ist Carrefour vertreten.
Bereits im Management befindet sich das Palladium
Shopping Center in Istanbul.
1. regionaler Wohnungsmarktbericht Ruhrgebiet
Der Masterplan Ruhr von 2006 bezeichnete den Wohnungsmarkt als ausgeglichen,
das Niveau der Preise und Mieten als moderat, konstatierte insgesamt starke regionale Unterschiede, aber mit ausbaufähigen Teilmärkten. Der Bedarf an einem qualitativ hochwertigen Angebot spiegele sich in dem Neubaugeschehen. Drei Jahre später
müssen einige dieser Parameter relativiert werden.
Der 1. regionale Wohnungsmarktbericht ist eine Fortschreibung der Zusammenarbeit der acht kreisfreien Städte im Ruhrgebiet Duisburg, Oberhausen, Mülheim, Gelsenkirchen, Herne, Bochum und Dortmund. Sie hatten vor drei Jahren den Masterplan Ruhr vorgelegt, aufgefächert in den Bereich Wohnen, eine Auflistung
städtebaulicher Projekte von besonderer Bedeutung, und einen Ausblick auf die Zukunft der Region am Wasser. Gemeinsam wollte man den Wohnungsmarkt fördern,
die kommunale Wohnungspolitik stärken, den demographischen Wandel als Chance
begreifen und die innovativen Qualitäten in Architektur und Städtebau besser
herausstellen.
Die jetzigen Ergebnisse einer Analyse des Wohnungsmarktes sind so zwiespältig wie
der Markt selbst. Inzwischen zeigt sich, dass in den Ruhrgebietsstädten nicht nur die
Bevölkerung insgesamt abnimmt, sowohl durch Sterbefälle als auch durch Abwanderung, sondern auch die Zahl der Haushalte bis 2025 um durchschnittlich 5,6% abnehmen wird (2003-6 noch +0,3%!), gegen den Landestrend (+3,1%). Örtlich wird die
Düsseldorf
Entwicklung aber sehr unterschiedlich verlaufen, die Schere zwischen wachsenden
Die Sanierung des ehemaligen und sterbenden Quartieren, zwischen jungen und alten, zwischen solchen mit Bewohnern aus aller Herren Ländern und gebürtigen Deutschen geht immer weiter ausDegussa-Hauptquartiers in
Düsseldorf steht vor dem Ab- einander. Dies schlägt sich massiv in den Spannen des Mietpreisniveaus nieder und
schluss. Im Zuge der Revitali- hat Auswirkungen auf alle Lebensbereich bis zu der Tatsache, dass es bereits
"demokratiefreie Zonen" gibt mit sehr geringer Wahlbeteiligung und sehr geringem
sierung hat der Projektentwickler HIH Hamburgische Interesse an gesellschaftlichen Themen über die eigene Familie hinaus. Eine Detailbetrachtung zum Wanderungssaldo ergibt, dass die Binnenwanderung im Revier eiImmobilien Handlung das
Gebäude kernsaniert, um ein nen hohen Anteil hat, die Städte Essen, Dortmund, Oberhausen und Mülheim noch
gewinnen, der Verlust in Gelsenkirchen mit –16,3% = 44 000 Einwohner am höchsten
Stockwerk erweitert und mit
sein wird. Der Anteil an Haushalten mit Mietzuschüssen liegt im Revier etwa auf
modernster Technik ausgestattet. Nach Fertigstellung im dem Niveau von Hamburg, in Berlin ist er höher. Dennoch bewahrheitet sich die
Aussage, dass qualitativ hochwertiger Neubau gerade in Zeiten entspannter
Oktober 2009 sollen 19 700
qm Nutzfläche zur Verfügung Wohnungsmärkte dringend erforderlich sei für ein nachfragegerechtes Angebot. Als die THS zum Tag der offenen Tür für das Gelsenkirchener Neubauprojekt
stehen. Für den Eigentümer,
"Wohnen am Park" einlud, wurde sie von Mietinteressenten gerade zu überrannt.
die Warburg-Henderson
KAG, hat die HIH insgesamt Ende des Jahres 2006 betrug der Wohnungsbestand insgesamt im Ruhrgebiet
72 Mio. Euro investiert. Ver- 1 743 380 Einheiten entsprechend 20% des Landes NRW. Die Neubauquote liegt
marktet wird das B1 exklusiv landesweit bei 1% pro Jahr, im Ruhrgebiet nur bei 0,5%. Diese Zahl relativiert sich
durch das Düsseldorfer Bera- jedoch durch die hohen Bestandszahlen. Der Neubautrend geht wie überall mehr zu
tungsunternehmen Trombello
Kölbel.
Leverkusen
Das ECE-Einkaufszentrum
Rathaus-Galerie in Leverkusen feiert Richtfest. Verkaufsfläche 22 600 qm für 110 Geschäfte, Investition 200 Mio
Euro, Investor Credit Suisse
Asset Management Immobilien KAG.
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Amsterdam
Jan Stoutenbeek, Direktor
des ambitionierten Entwicklungsprojektes Zuidas am
Amsterdamer Hafen tritt nach
zehn Jahren zum 1. August
zurück. Ein Grund seien gravierende Veränderungen in
der Strategie, u. a. drohe das
Projekt des Tunnelbaus zu
scheitern. Die Pläne zum
Ausbau der ehemaligen Hafeninsel Zuidas als moderner
Business Distrikt gerieten in
den letzten Monaten ins Stocken, weil Privatinvestoren
nicht auf die Vorgaben der
Stadtverwaltung eingehen
wollten. Zuidas ist das größte und wichtigste Immobilienprojekt in den Niederlanden und sollte Amsterdam
international konkurrenzfähig
machen. Teil des Projektes
war der Plan, für 4 Mrd. Euro
die gesamte Infrastruktur einschließlich Autobahn und
Zuglinien in einen Tunnel zu
verlagern, um ein Areal von
2,7 Mio. qm frei zu machen
für Wohnen, Büros und Gewerbe. Anteilseigner der Zuidas company sind die Stadt
Amsterdam (20%), der Staat
(20%) sowie Privatinvestoren.
Die Stadt hält an dem Tunnelprojekt fest, prüft jedoch auch
Alternativen.
Bad Hersfeld
Union Investment Real
Estate hat für den Fonds Immo-Invest ein Logistikprojekt
mit 102 000 qm Fläche in Bad
Hersfeld von Goodman, Luxemburg, erworben. Das Objekt ist mit einem 10Jahresvertrag vermietet und
wird im September bezugsfertig. Savills war für Union
Investment tätig.
1-2 Familienhäusern als zu Mehrfamilienhäusern. Das ist statistisch nicht relevant,
wirkt sich aber erheblich auf die Stadtstruktur aus. Von den Beständen sind über 70%
älter als 40 Jahre (in Gelsenkirchen sogar 79%, in Hamm 61,9%, Landesdurchschnitt
60%) und 25% sogar vor 1948 errichtet. Von diesem Altbestand sind seit 1987 nur
etwa 7,9% modernisiert worden, in Gelsenkirchen noch weniger. Allerdings ist das
Baualter nicht unbedingt mit dem Bauzustand gleich zu setzen, auch wenn nicht umfassend modernisiert wurde. Da der Anteil sozial gebundener Wohnungen u. a. in
Folge von Quartiersaufwertungen durch die Unternehmen der Wohnungswirtschaft
wie der Sahle Wohnen im Duisburger Norden – um durchschnittlich 50% bis 2015
abnehmen wird, in Mülheim sogar um 77%, schwinden die Einwirkungsmöglichkeiten
der Kommunen auf das Wohnungsangebot an Sozialschwache.
Erst die kleinräumliche Datenerfassung ergebe ein wirklichkeitsnahes Bild, heißt es in
der Studie, jedoch verfügen bei weitem nicht alle Städte über einen korrekten Mietspiegel mit turnusmäßigen Befragungen, auch seien die Methoden und damit die Daten zur Leerstandsuntersuchung nicht vergleichbar. So ergab sich z. B. für Bochum
ein geschätzter struktureller Leerstand von 2,3%, jedoch ein errechnetes Defizit an
Wohnungen von 6,4%. Entscheidend ist bei dieser Betrachtung der Anteil an Wohnungen, der abgerissen wird weil unvermietbar. Den setzte das Pestel-Institut in
seiner Studie von 2006 relativ hoch an, sodass auch das erforderliche Neubauvolumen dort größer angenommen wurde. Tatsächlich aber fielen die Abgänge
geringer aus. In der Abwägung zwischen Qualitätsanpassung und Renditeerwartung
ist der Totalverlust nur die letzte aller möglichen Varianten. 2005 waren in den Ruhrstädten – wie in Berlin oder Hamburg – fast alle fertiggestellten Neubauten Ein- und
Zweifamilienhäuser. Insgesamt ging das Bauträgergeschäft deutlich zurück und das
von der Wohnungswirtschaft bevorzugte Instrument zur Erzielung von Kapitalrenditen, die Einzelprivatisierung, erlebte 2007-8 geradezu einen Einbruch. Mietsteigerungen sind bei der geringen Nachfrage kaum durchsetzbar und lassen in der Regel keine Spielräume für Investitionen im Bestand, es sei denn durch eine deutliche,
qualitative Aufwertung. Die geht dann meist mit einer Neubesetzung einher
einschließlich sozialer Spannungen, wie sie derzeit die LEG in der Reichelsiedlung in
Rheinberg erlebt. Engel & Völkers registrierte in den Wohnungsmarktberichten
2008/2009 für Duisburg, Essen und Dortmund einen Überhang im Angebot und nur in
Bochum überwiege die Nachfrage nach Wohnraum, in allen Städten sinkende Haushaltszahlen, überwiegend gleichbleibende Mieten bzw. Renditen und nur im Süden
von Essen "sehr gute" Lagen. Ob die jedoch lange so bleiben ist fraglich, denn schon
heute gibt es dort Wohnviertel gänzlich ohne Kinder.
Die Region hat nach Umfragen unter den Marktteilnehmern viele Schwächen, aber
auch deutliche Stärken. Dazu zählt das niedrige Bodenpreisniveau, aber auch die
soziale und medizinische Infrastruktur, die Verkehrsmöglichkeiten, die Nahversorgung und nicht zuletzt das Kultur- und Freizeitangebot. Seit den Zeiten der IBA Emscherpark wurden die Grünzüge, Rad- und Fußwege kontinuierlich ausgebaut und
weiter vernetzt. Ein Exempel ist die kürzlich eingeweihte, sich wie ein Lindwurm über
die ICE-Bahnstrecke auf
Oberhausener
Gebiet
windende Brücke (Foto)
nach Entwurf des Tragwerksplaners
Stefan
Polonyi, die zwei Grünzonen verbindet, ein anderes der Beginn der Abrissarbeiten rings um das
Stahlwerk
von
ThyssenKrupp in DuisburgHamborn, um mit dem
Grüngürtel Nord endlich
die Wohnbebauung von
dem Industriekoloss zu
trennen. Damit werden
zugleich minderwertige Wohnungsbestände vom Markt genommen. Solche Anpassungen sind die wichtigsten Handlungsfelder für Kommunen wie für die Wohnungsbesitzer, um zukunftsfähige städtebauliche Lösungen zu finden.
Nr. 5, 21. KW, 22.05.2009, Seite 9
FDL und Immeo Wohnen Gruppe mit stabilen Ergebnissen
für das Jahr 2008
Berlin
Laut property EU plant die
spanische Hotelgruppe NH
Hoteles den Verkauf von
Immobilien im Wert von 300
Mio. Euro, nachdem die Verluste im 1. Quartal 2009 um
39,2 Mio. Euro auf rund 700
Mio. angewachsen sind. Man
will die Objekte jedoch als
Sale-and-Leaseback weiter
betreiben. Außerdem möchte
man 197 Mio. Euro frisches
Geld am Kapitalmarkt generieren durch die Ausgabe von
99 Mio. Anteilen zu je 2 Euro. Aktuell betreibt NH 349
Hotels in 22 Ländern weltweit, darunter zwei im Ruhrgebiet in Dortmund und
Oberhausen, weitere 55 sind
in Planung.
Sonstiges
Realogis Immobilien Düsseldorf, Berater für Logistikimmobilien, Industrieflächen
und Gewerbeparks mit Hauptsitz in München, zieht zwei
Jahre nach der Gründung eine
positive Bilanz. 2008 seien im
Markt Nordrhein-Westfalen
rund 120 000 qm Industrieund Logistikflächen vermittelt
worden. Auch in den ersten
Monaten 2009 sei mit über
50 000 qm Vermietungsleistung die Nachfrage in den
Kernmärkten Ruhrgebiet,
Düsseldorf und Köln stabil.
An der TU Dortmund wird
ein interdisziplinäres Forschungszentrum LogistikCampus eingerichtet. Den
Neubau fördert das Land
NRW mit 6 Mio. Euro.
Die Wüstenrot Stiftung legt
eine Studie vor, die die Ansprüche von Kindern und
Jugendlichen an die städtischen Räume untersucht. Titel: Stadtsurfer, Quartierfans
& Co. Stadtkonstruktionen
Jugendlicher und das Netz
urbaner öffentlicher Räume.
Der Cash-flow der französischen börsennotierten Aktiengesellschaft Foncière Développement Logements FDL und deren Tochter Immeo Wohnen Gruppe mit Sitz in
Oberhausen stieg 2008 um 13% bei einem Umsatz von 214 Mio Euro, 12% über
dem Vorjahresergebnis.
Die Mehrheitseigentümerin von FDL ist die Immobilienaktiengesellschaft Foncière
des Régions FdR mit einem konsolidierten Anlagevermögen von rund 17 Mrd. Euro.
FdR konnte im 1. Quartal 2009 ihre Einnahmen durch steigende Mieten in Frankreich
um 3,8% auf 162 Mio. Euro steigern. Zugleich wurden bereits Objektverkäufe für 417
Mio. Euro abgewickelt bzw. vereinbart bei einem Verkaufsziel von 500 Mio. Euro für
das ganze Jahr. Diese Strategie stehe im Einklang mit dem Konsolidierungskonzept
des Unternehmens, so Christophe Kullmann, CEO von FdR, das darauf abzielt, das
Kreditvolumen auf 50-60% zu begrenzen. Der Sektor Wohnen, beziffert auf 3,6 Mrd.
Euro, macht 38% des Gesamtportfolios aus. Die Bestände von FDL sind zu 30% in
Frankreich und zu 70% in Deutschland lokalisiert, bedingt durch den 2006 vollzogenen Ankauf der ehemaligen Thyssen-Wohnungen, die Corpus in der neuen Gesellschaft Immeo Wohnen zusammenfasste. FDL ihrerseits konnte 2008 alle wichtigen
Kennzahlen verbessern. Der operative Cash-Flow pro Aktie konnte um 13% auf 1,44
Euro gesteigert werden. Angesichts des guten Geschäftsverlaufs hat das Management der FDL vorgeschlagen, die Dividende um 5% auf 1,05 Euro pro
Aktie zu erhöhen.
Die heute noch rund 46 000 Einheiten in Deutschland werden verwaltet von Immeo
und sind aus der Historie heraus vorwiegend in NRW verteilt, davon 35% in Duisburg
und 27% in Essen, zusammengefasst in 30 Einzelgesellschaften. Außerdem betreut
Immeo seit 2008 ein Logistikportfolio mit 200 000 qm Flächen und bewirtschaftet
2 000 Wohnungen für Dritte. Neu dazu gekommen ist ein Bestand in Datteln durch
die Übernahme einer lokalen Wohnungsgesellschaft, dort werden gerade 19 Wohneinheiten altengerecht neu gebaut. Durch Einzelprivatisierung (53%) sowie Verkauf
an Investoren (47%) stiegen die Verkaufserlöse 2008 in Deutschland um 45% von
52,6 Mio. Euro auf 76,3 Mio. Euro. Bei Immeo beziffert man die jährliche Verkaufsquote mit 1-2% des Bestandes als sehr gering, Immeo sei darauf ausgerichtet, die
Bestände zu halten und auszubauen. Für Neubauprojekte wird allerdings der Spielraum eng, denn angesichts der Börsenkurse der Muttergesellschaft scheidet die
Geldbeschaffung auf dem Kapitalmarkt aus. Wie Thierry Beaudemoulin, CEO von
FDL, bereits bei einem Gespräch anlässlich der MIPIM 2008 darlegte, ist man nach
wir vor offen für "externe Finanzpartner". Die Renditeerwartung der Aktionäre wird
mit 5% angegeben.
Das wichtigste Kapital von Immeo sei, dies bekräftigen auch die Mitglieder der Geschäftsführung Danie Frey und Walter Ziegler, die Mitarbeiter vor Ort, die die Mieter
und Kunden betreuen. In Oberhausen ist dies weitgehend dieselbe Truppe wie bereits zu Zeiten der Werkswohnungen von Thyssen, auch Walter Ziegler gehört seit
1982 dazu und argumentiert: "Irgendwann profitiert man von dem Einsatz". Bei Immeo kennt man die Bestände Haus für Haus, die Mieter und auch deren Wünsche.
2008 konnten die Leerstandsrate von durchschnittlich 4,4% auf 3,8% gesenkt werden
bei einem durchschnittlichen Mitanstieg um 3% auf jetzt 4,80 Euro je qm. Dabei bewegt sich die Mietpreisspanne allerdings zwischen 2,30 Euro in der einfachen, unsanierten Arbeiterwohnung und 11 Euro im hochwertigen Neubau. Die Betriebskosten
sanken im gleichen Zeitraum um 6% entsprechend 32% der Mieteinnahmen (2007
34%). Für Instandhaltung werden nach eigenen Angaben 12-14 Euro je qm und Jahr
aufgewendet, ausreichend, weil bei kontinuierlicher Bestandspflege kein Nachholbedarf bestünde. Investiert wird auf andere Weise in die Quartiersaufwertung, so in Mülheim-Heimaterde in die Nachverdichtung der denkmalgeschützten Siedlung mit Neubauten für seniorengerechte Apartments oder eine Solaranlage auf einem Fünfgeschosser in Essen-Fulerum für 1,3 Mio. Euro, die Ende 2008 ans Netz ging.
In Duisburg-Marxloh wurde die Abrissgenehmigung für denkmalgeschützten, jedoch
minderwertigen Bestand erwirkt, um ein 20 000 qm großes Grundstück für eine Neuentwicklung frei zu manchen. Hier will man in Abstimmung mit der Stadt mit neuen
Konzepten auf die vorwiegend türkische bzw. muslimische Bevölkerung eingehen. In
unmittelbarer Nachbarschaft zu der neuen Moschee soll ein Quartiersplatz entstehen,
vielleicht mit einer Markthalle wie ein Bazar, dazu auf Wunsch der Bewohner ein
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Nachhaltigkeit
Die TU Darmstadt, Fachbereich Architektur, Entwerfen
und Energieeffizientes Bauen,
Manfred Hegger, und Pirelli
RE entwickeln ein Wohnwertbarometer. Der Prototyp
des ersten Zertifizierungssystems für Nachhaltigkeit der
Wohnungswirtschaft wird im
Sommer 2009 vorgestellt.
Das International Council of
Shopping Centres (ICSC)
übernimmt das britische Zertifizierungssystem BREEAM
für seine 13 Mitgliedsunternehmen. Die Arbeitsgruppe
ICSC Sustainability unter
Leitung von Jaap Gillis,
COO von Redevco entwickelte das europäische
BREEAM Label in Zusammenarbeit mit BRE Global.
Das BREEAM Zertifikat für
Einkaufszentren ist bereits an
Forum Duisburg von Multi
Development Germany verliehen worden, an C&A EcoStore, Mainz von Redevco
Germany und Docks 76 by
Unibail-Rodamco.
Das Ministerium für Wirtschaft, Mittelstand und
Energie NRW hat in Philadelphia, USA, das GADORE
Center USA erworben. Damit sollen deutsche Unternehmen ihre Marktchancen im
Bereich der Erneuerbaren
Energien in USA verbessern
können. Zu den Leistungen
gehören u. a. die Vermietung
von Räumen, die Kontaktanbahnung innerhalb der Branche der Erneuerbaren Energien, die Messevorbereitung
und die Verknüpfung zu Beratern, Dienstleistern, Banken
und Investoren. Bis 2030 sollen in USA 20% des Stromverbrauchs aus erneuerbaren
Energiequellen.
Rosengarten, begleitet von neuen Wohnungen mit einer Pflegeeinheit in einem Mix
aus Wohnen und Gewerbe. Zwar gebe es einen internationalen Investor, aber genehmigt ist das alles noch nicht. Immeo ist vielerorts die Aufgabe zugewachsen, Siedlungen mit hoher historischer Bedeutung angemessen zu betreuen. Dies führt gelegentlich zu Konflikten wie derzeit in Mülheim-Heimaterde, an anderer Stelle in der sogenannten Jupp-Kolonie in Duisburg Alt-Hamborn wurde teilweise denkmalgerecht saniert. 21 Siedlungshäuser mit einer Gesamtwohnfläche von über 4 350 qm an der
Bremenstraße sowie An der Abtei wurden zum Jahreswechsel an die in Bochum ansässige Unternehmensgruppe Häusser-Bau veräußert, um sie zu privatisieren. Die
Häuser stammen bis auf zwei Objekte von 1905 aus den frühen 1950er Jahren und
wurden bereits früher umfangreich modernisiert einschließlich Wärmedämmung und
neuen Bädern. Die bisher für vier Wohneinheiten genutzten Hausgrößen liegen zwischen 146 qm und 229 qm Wohnfläche und lassen sich perfekt als Zweifamilienhaus
nutzen – die kleineren auch als Einfamilienhaus für die große Familie. Die zugehörigen Kaufgrundstücke sind zwischen 800 qm und 1200 qm groß, was bei neu errichteten Häusern kaum noch angeboten wird. Die Preise differieren je nach Größe zwischen 145 000 Euro und 217 000 Euro und seien nach Einschätzung von HäusserBau damit auch für junge Familien mit Kindern, die hier von dem Vorteil einer gewachsenen Quartiersstruktur profitieren können, noch attraktiv.
Konjunkturpaket II – zweifelhafte Förderung für energetische
Gebäudesanierung
Energetisch vielleicht sinnvoll, ökonomisch ohne eine Generalinstandsetzung sicher
nicht sinnvoll, in puncto Nachhaltigkeit äußerst fragwürdig. So könnte man das Echo
auf die Maßnahmen der Bundesregierung zur Ankurbelung der Bauwirtschaft
zusammenfassen.
Energetische Sanierung von Gebäuden in öffentlicher Hand wird aus Bundesmitteln
des Konjunkturpaket II gefördert, jetzt sofort, denn die zinsgünstigen Kredite der KfW
-Bank müssen je zur Hälfte in diesem und dem kommenden Jahr ausgegeben werden, und zusätzlich zu ohnehin in den Etats vorgesehenen Investitionen. Aber Vorsicht, ausschließlich energetische Sanierung ist erlaubt. Überwiegen andere Maßnahmen wie allgemeine Modernisierungen, können die Fördergelder wieder zurück gefordert werden. So weit so schwierig in der Umsetzung: Für komplexe Objektuntersuchungen ist eben so wenig Zeit wie für eine koordinierte, umfassende Planung, die
nicht nur energetische Optimierung – sprich Fenster, Dämmung, Heizanlage – einbezieht, sondern sich z. B. um die Unbedenklichkeit bereits eingebauter Materialien
kümmert, einen Lichtplan erstellt, der jede Menge Strom sparen könnte, oder eine
Funktionsanalyse zur besseren Flächen- und Gebäudenutzung. Wie komplex das
Thema einer nachhaltigen Gebäudekonzeption ist, beginnend etwa mit der Baustellenlogistik, wurde bei einer Fachtagung am Standort Bochum des Büros Wessling
Beratende Ingenieure aufgefächert (Hauptsitz Altenberge, 880 Mitarbeiter, 46,2 Mio.
Euro Umsatz, Zweigbüros europaweit). Das auf technische Beratung und Betreuung
spezialisierte Unternehmen ist Mitglied bei der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen DGNB, die Anfang 2009 das gleichnamige Gebäude-Siegel auf den Weg
brachte, und passt die eigenen Qualitätssiegel in einem "lernenden" System kontinuierlich an. Die Zielrichtung müsse lauten: "Vom nachbereitenden zum vorsorgenden
Umweltschutz", so der Geschäftsführer Stephan Simon. In der realen Welt des
Marktes spielt dabei immer der Gesichtspunkt der Amortisation von Investitionen eine
zentrale Rolle. Unter normalen Bedingungen, d. h. ohne Förderung, wäre die Amortisationszeit für eine Heizanlage mit 21-24 Jahren nur wenig kürzer als deren Lebensdauer. Fazit: Einzelmaßnahmen können sich nicht rechnen, umso weniger, wenn alle
zur selben Zeit, nämlich in den Sommerferien, wenn die Schulen geschlossen sind,
anfangen wollen. Bis Jahresende werden Material und Arbeitsleistung knapp und teuer werden, erwartet auch Alexander von Erdely, Leiter der Public Advisory Services bei CBRE, der ausschließlich Gesellschaften in öffentlicher Hand berät. Wer so
investiert, hat keine Chance, einen Mehrwert zu erreichen. Das ist nur möglich mit
konzertierten Aktionen, für die wiederum ein erheblicher Einsatz von Sachkompetenz
und Planungsvorleistung erforderlich ist, um einigermaßen abgesicherte Entscheidungen treffen zu können.
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Sonstiges
ProLogis European Properties (Euronext: PEPR),
Marktführer für Logistikflächen in Europa, hat mit Curzon Capital Partners II, dem
Core Plus Fonds von AEW
Europe, einen Sale-and-lease
-back Vertrag für ein Portfolio von sieben Lagergebäuden
in den Niederlanden und
Deutschland für rund 119,5
Mio. Euro vereinbart. Der
Verkauf wird in Tranchen
über die nächsten sechs bis
acht Wochen erfolgen. Das
Portfolio umfasst 229 000 qm
Betriebsfläche an drei niederländischen Standorten
(Bergen op Zoom, Haaften
and Rotterdam) und vier in
Deutschland (Neumarkt, Peine, Soest und Straubing). Der
Verkaufspreis liegt 6,4% unter dem Schätzwert vom Dezember 2008. Der Erlös dient
zur Ablösung von auslaufenden Krediten.
Für das Spezialgebiet der Sportstätten organisierte die Verlagsgruppe Wiederspahn, renommiert und etabliert in allem was Stahlbau betrifft – Brücken, Parkhäuser, technische Bauwerke – kurzfristig ein Symposium "Konjunkturpaket II und
Sportstättenbau", Veranstaltungsort die MSV-Arena in Duisburg. Ergebnis: Im Vorfeld großes Interesse bei den Kommunen und Verwaltungen. Ja prima – aber konkrete Anmeldungen Fehlanzeige, das Ganze wurde abgeblasen. "Von Seiten der politisch Verantwortlichen können jedoch derzeit keine zusätzlichen Ausgaben für Veranstaltungen freigegeben werden" heißt es in der Begründung. Das Dilemma der Bundesregierung besteht darin, dass der Bund nicht vorschreiben kann, wie und wo gebaut werden soll, denn das unterliegt der Planungshoheit der Kommunen. Aber er
kann die Einlösung der Anforderungen der Energieeinsparverordnung fordern und
fördern. Deshalb wird für kurzfristige und vielleicht kurzsichtige Investitionen in Millionenumfang Geld ausgegeben, aber auf Ebene der Kommunen und öffentlichen Verwaltungen, die das alles umsetzen sollen, fehlt es an allen Ecken und Enden, an
Personal wie Ressourcen für sachgerechte Weiterbildung. In welchem
Tollhaus leben wir?
Auf einen zentralen Kritikpunkt wies kürzlich der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen anlässlich der Berliner Energietage hin: „Eine
voraussetzungslose energetische Sanierung sämtlicher Bestände ohne Prüfung ihrer
Zukunftsfähigkeit ist verbranntes Geld“, sagte der Bundesgeschäftsführer Alexander
Rychter. Er forderte, die Alternative des Ersatzneubaus nicht zu vernachlässigen:
„Abriss und Neubau wären bei rund 20% der Nachkriegsbestände aus den 50er bis
70er Jahren bautechnisch, betriebswirtschaftlich und städtebaulich der sinnvollere
Lösungsansatz". Die Sanierungsquote bei Bestandsimmobilien liege zwischen ein
und zwei Prozent, was einem Gesamtsanierungszyklus von circa
50 Jahren entspräche.
Die derzeitige Förderpolitik gebe zu eindimensionale Anreize für die Bestandssanierung, die zum Teil jedoch bauphysikalisch und wirtschaftlich nicht sinnvoll sei. Der
Ersatzneubau dürfe kein Tabu sein.
Termine
Starke Genossenschaften auch in Zeiten der Krise, Genossenschaftspolitischer
Dialog von GdW und DGRV am 25. 05. 2009 16.00 Uhr in Berlin. Eröffnungsvortrag
Impressum
durch den Bundesminister für Arbeit und Soziales, Olaf Scholz, anschließend DisChefredaktion:
kussion mit den Mitgliedern des Deutschen Bundestages Klaus Uwe Benneter und
Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.) Gero Storjohann, Lutz Freitag, Präsident des GdW, Dr. Eckhard Ott, Vorstandsvorsitzen-der des DGRV, Uwe Fröhlich, Vorstand des Bundesverbandes der DeutKontakt:
Gudrunescher
schen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) und Holger Kowalski, [email protected]
standsvorsitzender der Wohnungsgenossenschaft Altonaer Spar- und Bauverein
eG. Thema sind die ökonomischen Potentiale der Genossenschaften und ihr soziales
Herausgeber:
Engagement
in der Zukunft von Wirtschaft und Gesellschaft. Ort: KfW BankengrupWerner Rohmert
pe, Historischer Kassensaal in der Niederlassung Berlin, Eingang Behrenstraße 33.
Verlag:
Research Medien AG,
Lippstädter Str. 133,
33378 Rheda-Wiedenbrück,
T.: 05242 - 901-250,
F.: 05242 - 907-9899
E.: [email protected]
Vorstand: Werner Rohmert
Aufsichtsrat: Prof. Volker
Hardegen (Vorsitz), Univ.
Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg
Loritz, Petra Rohmert
Bank: KSK Wiedenbrück
BLZ 478 535 20
Kto.-Nr.: 53 207
Namens-Beiträge geben
die Meinung des Autors
und nicht unbedingt der
Redaktion wieder.
Inspire ruhr 28.05.09 im LVR Industriemuseum Oberhausen. Andreas Waschk stellt
"Innovative Konzepte für die Revitalisierung von Industriebrachen" vor, Claudia
Horch, RVR, erläutert die Ergebnisse einer Studie "Gesundheitswirtschaft in der Metropole Ruhr", Matthias Niemeyer, STIWA, präsentiert den bisher nicht veröffentlichten "Hotelatlas Ruhr, Ergebnisse einer Potentialanalyse des Hotelmarktes in der Metropole Ruhr". Zum Thema "Infrastruktur und Logistik in der Metropole Ruhr" diskutieren Prof. Rudolf Juchelka, Zentrum Logistik und Verkehr der Universität DuisburgEssen und Friedrich Weege, Arbeitsgemeinschaft der Kanalhäfen. Näheres unter:
www.inspire-conference.de
Vom 04.-19.06.09 machen die Sehstationen in Oberhausen Station. Die eigene
Stadt "Sehenlernen" ist das Motto. Dafür werden die zentrale Station am Friedensplatz und weitere elf "Sichtfenster" an markanten Stellen aufgebaut. Eine Gelegenheit
der anderen Art, kleinräumige Erfahrungen im Umfeld von Wohn- und Gewerbeimmobilien zu sammeln. Initiator ist die Landesinitiative Stadtbaukultur NRW. Aktuelle Hinweise zum Programm unter www.oberhausenCity.de