Retail Market Report - BNP Paribas Real Estate

Transcription

N AT ION A L
RE SE A RC H
Retail Market Report
Germany 2008
2
Inhalt Contents
Inhalt I Contents
Die deutschen Retail-Märkte im Überblick
3
Overview of the German retail locations
3
Berlin
8
Berlin
8
Düsseldorf
13
Düsseldorf
13
Frankfurt
18
Frankfurt
18
Hamburg
23
Hamburg
23
Köln
28
Cologne
28
München
33
Munich
33
Retail-Investment
38
Retail Investment
38
Referenzen
43
References
43
Impressum I Imprint
Herausgeber und Copyright:
Publisher and copyright:
Atisreal GmbH, Retail Services
Atisreal GmbH, Retail Services
Bearbeitung: Atisreal Consult GmbH
Prepared by: Atisreal Consult GmbH
Übersetzung: Clive Winter, Siegburg
Translation: Clive Winter, Siegburg
Realisierung: Konzeption + Design, Köln
Realisation: Konzeption + Design, Cologne
Architekturfotografie: Thomas Götz, Düsseldorf
Architectural photography: Thomas Götz, Düsseldorf
Titelfoto: Alexa, Berlin
Title picture: Alexa, Berlin
Stand: Januar 2008
Status: January 2008
Auflage: 8.000
Circulation: 8,000
Der Retail Market Report ist einschließlich aller seiner Teile
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mit schriftlicher Zustimmung der Atisreal GmbH möglich. Das
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setzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und
mission in writing of Atisreal GmbH.
Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Germany Deutschland
3
Die deutschen Retail-Märkte im Überblick I
Overview of the German retail locations
Top-Standorte erfreuen sich gestiegener Nachfrage
An den begehrtesten deutschen Retail-Standorten war
2007 eine überproportional starke Nachfrage zu verzeichnen, die gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahr noch
einmal zulegte. Diese positive Entwicklung war in allen
von Atisreal beobachteten Standorten zu spüren. Vor allem
nationale und internationale Filialisten sind weiter auf
Expansionskurs und suchen teilweise händeringend nach
Flächen in den Top-Lagen. Getragen wird die Nachfrage
von neuen Marken, die auf den deutschen Markt drängen, wie z. B. das japanische Lifestyle-Unternehmen Muji
oder das auf Buchbindung spezialisierte Unternehmen
Bookbinders Design aus Schweden. Aber auch etablierte
Filialisten, die nunmehr mit neuen Konzepten antreten,
haben Flächenbedarf, z. B. Mono-Label-Stores, FlagshipStores oder Themenkonzepte. Die Unternehmen mit der
stärksten Nachfrage kommen aus den Branchen Textil,
Dienstleistungen (z. B. Mobilfunkanbieter) und Körperpflege/Gesundheit. Aber auch Gastronomiebetriebe, teilweise mit neuen Themenkonzepten, stellen eine wichtige
Nachfragegruppe. Noch einmal verstärkt hat sich die
Fokussierung auf die Top-Lagen, während B- und vor allem
C-Lagen – selbst bei deutlich niedrigeren Mietpreisen –
immer seltener eine echte Alternative darstellen.
Top locations enjoy increased demand
Demand for retail premises in the most favoured German retail locations in 2007 was well above average
and represented a further increase on the already very
good performance of the year before. This positive
development was evident in all the locations surveyed
by Atisreal. National and international chain store
operators in particular are on an expansion course and
in some cases quite desperate to find space in prime
areas. Demand was fuelled by new brands entering the
German market, such as the Japanese lifestyle company Muji and Bookbinders Design from Sweden. But
established chain store firms introducing new concepts, such as monolabel stores, flagship stores or
theme worlds, are also looking for space. This strongest
demand came from clothing firms, service companies
(e.g. mobile telephone vendors) and bodycare/health.
But catering companies, some of them with new theme
concepts, are also eager to find premises. The focus
on prime areas increased even further, while B and
above all C-locations are regarded less and less as
genuine alternatives, even if they lower their rental
prices.
4
Deutschland Germany
Angebot weiter rückläufig
Der großen Nachfrage steht nach wie vor ein nicht ausreichendes Angebot gegenüber, das sich in vielen Städten weiter verringert hat. Aufgrund des zunehmenden
Wettbewerbs um die Flächen in den Top-Lagen werden
kaum noch Ladenlokale aufgegeben, und die Fluktuation ist weiter rückläufig. Obwohl einige neue Projekte
fertig gestellt wurden oder sich zurzeit im Bau befinden, wird sich an dieser Situation auch 2008 nichts
ändern. Vor diesem Hintergrund kommt der Entwicklung
neuer Einzelhandelsflächen sowie der Ausweitung oder
Schaffung neuer A-Lagen eine besondere Bedeutung zu.
Als Beispiel dafür steht die Aufwertung des Alexanderplatzes in Berlin durch den Bau des Shoppingcenters
Alexa und das Projekt „Die Mitte“, die dem Standort zu
einem nachhaltigen Qualitätssprung verhelfen.
Supply declines further
Supply remains unable to meet this strong demand and
in a large number of cities it has in fact even declined.
The intensifying competition for space in prime
addresses means that hardly any shop units are being
vacated; fluctuation is still on a downward course.
Although several new projects have been completed or
are currently under construction, the supply situation
is unlikely to improve much in 2008. Against this background, particular importance is attached to the development of new retail premises or the expansion or creation of new A-locations. Examples in this respect are
the upgrading of Alexanderplatz in Berlin with the construction of the Alexa shopping centre and the project
“Die Mitte”, which represent a genuine quality leap in
this area.
Als Konsequenz aus abnehmendem Angebot und ungebremstem Expansionswillen vieler Filialisten ist an allen
Standorten eine zunehmende Bereitschaft zur Zahlung
von „key money“ zu verzeichnen, um ansässige Mieter
aus ihren Verträgen heraus zu kaufen. Dieser Trend dürfte
sich 2008 weiter fortsetzen.
One consequence of the declining supply and the
unabated expansion desires of many chain store operators is the growing readiness in all locations to pay key
money in order to buy existing tenants out of their contracts. This trend is likely to continue in 2008.
Top-Mieten deutlich gestiegen
Die wachsende Differenz zwischen Nachfrage und Flächenangebot spiegelt sich auch in der Entwicklung der
Mietpreise wider. In allen sechs in die Analyse einbezogenen Standorten stieg die Höchstmiete 2007 deutlich
an. Unangefochtener Spitzenreiter ist unverändert München, wo im Bereich Marienplatz/Kaufingerstraße/Neuhauser Straße 280 €/m2 zu zahlen sind. Gegenüber 2006
entspricht dies einer Steigerung um knapp 8 %. Auf dem
zweiten Platz landet Frankfurt mit 240 €/m2 (+9 %),
gefolgt von Köln (230 €/m2). Die Domstadt weist mit
einem Mietpreisanstieg von 15 % aber den mit Abstand
stärksten Zuwachs im Jahr 2007 auf. Um gut 7 % ist die
Höchstmiete in Berlin geklettert. Sie liegt aktuell bei
220 €/m2 und wird in der Tauentzienstraße erzielt.
Gleichauf liegen Düsseldorf und Hamburg mit jeweils
200 €/m2. Für Düsseldorf bedeutet dies eine Steigerung
von gut 8 % gegenüber 2006, für Hamburg von gut 5 %.
Marked increase in top rents
The widening gap between demand and supply is also
reflected in the way rents have been developing. In all
six locations covered in this survey, prime rents rose
considerably in 2007. Way out in front once again is
Munich, where the area Marienplatz/Kaufingerstrasse/Neuhauser Strasse commands rents of
280 €/m2. That represents a year-on-year increase of
almost 8 %. In second place comes Frankfurt, with
240 €/m 2 (+9 %), followed by Cologne (230 €/m 2),
where the rise was 15 % – the biggest increase anywhere last year. In Berlin, the prime rent, achieved in
Tauentzienstrasse, climbed by over 7 % to 220 €/m2.
Düsseldorf and Hamburg both have a top rent of
200 €/m2, representing a year-on-year rise of more
than 8 % for Düsseldorf and of over 5 % for Hamburg.
Durchschnittsmieten mit moderatem Zuwachs
Neben den Spitzenmieten zogen auch die Durchschnittsmieten in den meisten Städten leicht an. Dies gilt für Aund überwiegend auch für gute B-Lagen. Allerdings
Average rents grow more moderately
In most cities, average rents also climbed. This applies
to those paid in A-locations and largely in good Blocations as well. On the other hand, C-locations and
5
Germany Deutschland
Indexentwicklung der Höchstmieten im Städtevergleich* I Index development of top rents in selected cities*
Berlin
Frankfurt am Main
Köln I Cologne
Düsseldorf
Hamburg
München I Munich
1998 = 100
180
173,9
160
148,6
140,7
136,1
135,1
133,3
© Atisreal GmbH, Retail Services, Jahreswechsel 2007/2008
140
120
100
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
* Idealtypischer 100-m2-Standardshop in bestfrequentierter Lage der jeweiligen Stadt I Typical 100 m2 standard shop in each city's most frequented area
konnten C-Lagen und Nebenstraßen nicht von dieser
Entwicklung profitieren. Vereinzelt waren sogar leichte
Mietpreisrückgänge zu verzeichnen. Für die meisten
Nachfrager, vor allem Filialisten, kommen vielerorts nur
Premiumlagen als Standorte in Frage. Daher wird die
Schere zwischen nachgefragten Top-Lagen und abgeschlagenen Nebenlagen immer größer.
side-streets were unable to benefit from this development and in isolated cases they even registered slightly
lower rents. For most retailers, above all for chain store
companies, only prime addresses are at all interesting.
As a result, the gap between favoured prime areas and
less attractive secondary areas is growing.
Perspektiven
Der Nachfragedruck wird aus Sicht von Atisreal auch
2008 nicht nachlassen. Vor allem Filialisten wollen weiter expandieren und neue Konzepte am Markt platzieren. Deshalb ist davon auszugehen, dass der Grad der
Filialisierung in den Top-Lagen tendenziell weiter steigen wird. Da das Angebot nach wie vor nicht ausreicht,
um die Nachfrage zu decken, werden die Mietpreise
voraussichtlich weiter anziehen. Aufgrund dieser Konstellation ist die Zeit für die Umsetzung neuer Projekte
und Ideen günstig. Bei ausreichender Größe und Kreativität können so bestehende A-Lagen ausgeweitet oder
sogar neu geschaffen werden, wie das Beispiel Alexanderplatz in Berlin eindrucksvoll belegt.
Outlook
Atisreal expects to see the pressure of demand continue unabated in 2008. Chain stores in particular will
remain in expansive mood and position new concepts
in the market. For this reason, the concentration of
chain store outlets in the top areas will tend to increase
even further. Since supply is still unable to meet
demand, rental prices are likely to go on climbing. This
constellation makes it a good point in time to implement new projects and ideas. Given adequate size and
sufficient creativity, existing A-locations can be
extended or new ones can be established, as demonstrated impressively by the example of Alexanderplatz
in Berlin.
6
Deutschland Germany
Marktkennziffern der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in Deutschland I
Key market figures for the most important retail locations in Germany
Stadt
City
Bevölkerung
Population
01.01.2007
absolut
absolute
Kaufkraftkennziffer
Purchasing
power index
Umsatzkennziffer
Turnover
index
2008
2008
Wichtigste
Einkaufsstraßen
Prime shopping streets
Höchstmiete Höchstmiete
(nettokalt) (nettokalt)
Top rent
Top rent
(net)
(net)
20061)
je Einwohner je Einwohner
per inhabitant per inhabitant
(BRD = 100) (BRD = 100)
Kaufpreisvervielfältiger Geschäftshaus 2)
Purchase price
multiplier
retail property 2)
20071)
in €/m2/Monat in €/m2/Monat
in €/m2/month in €/m2/month
von
from
bis
to
Aachen
258.770
96,6
124,8
Adalbertstraße
90
100
15,0
17,0
Augsburg
262.512
102,5
133,8
Annastraße
90
95
14,0
16,0
51.903
145,1
79,7
3.404.037
90,3
103,0
Bad Homburg
Berlin
Louisenstraße
Tauentzienstraße, Kurfürstendamm,
Friedrichstraße, Alexanderplatz,
Hackescher Markt
85
90
15,5
17,0
205
220
19,0
21,5
Bielefeld
325.846
99,8
128,9
Bahnhofstraße
90
105
14,0
16,0
Bochum
383.743
98,0
114,7
Kortumstraße
80
80
14,0
15,5
Bonn
314.299
110,4
121,1
Remigiusstraße, Sternstraße, Poststraße
100
110
15,5
17,0
Braunschweig
245.467
104,7
161,7
Hutfiltern, Damm, Schuhstraße, Sack
75
75
15,5
16,5
Bremen
547.934
95,1
121,9
Obernstraße, Hutfilterstraße, Sögestraße
100
100
16,0
17,0
Chemnitz
245.700
89,2
118,5
Straße der Nationen
45
50
11,0
12,5
Darmstadt
141.257
113,5
147,9
Ernst-Ludwig-Straße
100
120
15,0
16,5
Dortmund
587.624
94,1
108,0
Westenhellweg, Ostenhellweg
170
190
16,0
18,0
Dresden
504.795
91,7
104,6
Prager Straße, Seestraße
95
95
14,5
16,5
Duisburg
499.111
88,0
92,0
Königstraße, Kuhstraße
60
65
13,5
14,5
Düsseldorf
577.505
119,3
145,5
185
200
18,5
20,5
Erfurt
202.658
88,5
105,9
Anger
75
80
14,5
15,5
Erlangen
103.753
126,2
141,3
Nürnberger Straße, Hauptstraße
60
60
13,5
15,0
Essen
583.198
101,0
121,5
Kettwiger Straße, Limbecker Straße
95
100
14,0
15,5
86.630
89,4
156,7
Holm
75
80
15,0
16,0
652.610
111,9
125,6
Zeil, Fressgass', Goethestraße,
Biebergasse, Steinweg, Schillerstraße
220
240
18,5
21,0
Freiburg im Breisgau
217.547
93,4
147,9
Kaiser-Joseph-Straße
110
120
16,0
18,0
Gelsenkirchen
266.772
86,3
104,1
Bahnhofstraße
55
55
12,0
13,5
Göttingen
121.581
94,5
100,0
Weender Straße, Groner Straße
65
70
15,0
16,0
Hagen
195.671
97,7
119,3
Elberfelder Straße, Mittelstraße
50
50
11,5
13,0
Flensburg
Frankfurt am Main
Halle (Saale)
Schadowstraße, Königsallee,
Flinger Straße, Mittelstraße
235.720
83,0
97,3
60
65
11,0
13,0
Hamburg
1.754.182
105,9
122,3
Spitalerstraße, Mönckebergstraße,
Neuer Wall, Gerhofstraße, Poststraße,
Große Bleichen, Jungfernstieg,
Bergstraße
Leipziger Straße
190
195
19,0
22,0
Hannover
516.343
105,8
114,9
Große/Kleine Packhofstraße, Georgstraße, Bahnhofstraße, Karmarschstraße
145
160
16,5
18,5
Heidelberg
144.634
98,6
130,8
Hauptstraße
105
108
17,0
18,0
Ingolstadt
122.167
110,6
149,3
Ludwigstraße
75
80
14,0
16,5
Karlsruhe
286.327
104,5
139,1
Kaiserstraße
90
90
14,0
16,0
Kassel
193.518
92,5
148,7
Obere Königsstraße
85
90
14,0
16,0
Kiel
235.366
89,6
139,1
Holstenstraße
75
75
15,0
16,5
Koblenz
105.888
104,2
164,5
Löhrstraße
85
90
13,0
14,5
Köln I Cologne
989.766
109,0
135,4
Schildergasse, Hohe Straße, Neumarkt,
Ehrenstraße, Breite Straße, Mittelstraße
200
230
18,0
20,5
Krefeld
237.104
100,2
121,9
14,0
Leipzig
506.578
84,1
98,6
Leverkusen
161.336
109,8
113,1
Lübeck
211.213
90,6
142,0
Hochstraße
70
70
12,0
105
105
16,0
18,0
Wiesdorfer Platz
50
60
12,0
13,0
Breite Straße, Holstenstraße
75
80
15,5
16,5
Petersstraße, Grimmaische Straße
7
Germany Deutschland
Stadt
City
Bevölkerung
Population
01.01.2007
absolut
absolute
Kaufkraftkennziffer
Purchasing
power index
Umsatzkennziffer
Turnover
index
2008
2008
Wichtigste
Einkaufsstraßen
Prime shopping streets
Höchstmiete Höchstmiete
(nettokalt)
(nettokalt)
Top rent
Top rent
(net)
(net)
20061)
je Einwohner je Einwohner
per inhabitant per inhabitant
(BRD = 100)
(BRD = 100)
Kaufpreisvervielfältiger Geschäftshaus 2)
Purchase price
multiplier
retail property 2)
20071)
in €/m2/Monat in €/m2/Monat
in €/m2/month in €/m2/month
von
from
bis
to
Magdeburg
229.826
84,1
115,1
Breiter Weg
22
25
12,0
13,5
Mainz
196.425
113,7
125,4
Am Brand, Schusterstraße,
Stadthausstraße
95
120
15,0
17,0
Mannheim
307.914
95,9
139,6
Planken, Kurpfalzstraße
17,0
Moers
107.180
101,4
93,5
Mönchengladbach
260.951
99,8
München I Munich
1.294.608
272.106
Münster
115
150
15,0
Steinstraße
50
53
11,5
13,5
123,4
Hindenburgstraße
50
60
12,0
14,0
137,2
152,6
Kaufingerstraße, Marienplatz,
Neuhauser Straße, Maximilian-, Wein-,
Theatiner-, Residenzstraße,
Sendlinger Straße, Tal
260
270
20,0
23,5
108,2
146,1
Ludgeristraße, Prinzipalmarkt,
Salzstraße
125
135
16,0
17,0
Neuss
151.626
116,6
98,8
Nürnberg
500.855
105,3
142,4
Karolinenstraße, Hefnersplatz,
Ludwigsplatz, Breite Gasse,
Pfannenschmiedsgasse
Büchel, Niederstraße, Oberstraße
50
55
12,0
14,0
105
120
17,0
18,0
Oberhausen
218.181
92,8
127,1
Offenbach am Main
117.564
99,3
103,5
Marktstraße
25
25
11,0
12,5
Frankfurter Straße
65
65
13,0
Oldenburg
159.060
100,0
146,8
15,0
Achternstraße, Lange Straße
70
72
14,5
15,5
Osnabrück
163.020
94,3
141,7
Große Straße
75
75
15,0
16,0
Paderborn
144.258
95,9
102,6
Westernstraße, Marienplatz
75
77
14,0
16,0
Potsdam
148.813
93,6
83,0
Brandenburger Straße
55
55
14,0
16,0
Recklinghausen
121.521
96,1
95,3
Breite Straße, Markt, Kunibertistraße
45
45
12,0
14,0
Regensburg
131.342
112,2
181,0
Pfauengasse, Weiße-Lilien-Straße,
Königsstraße
65
69
14,0
16,0
Rostock
199.868
85,0
95,2
Kröpeliner Straße
60
70
13,0
15,0
Saarbrücken
177.870
92,2
121,1
Bahnhofstraße
80
80
14,0
15,5
Schwerin
96.280
89,3
118,5
Marienplatz
30
30
12,0
13,0
Siegen
105.697
99,5
102,1
Bahnhofstraße
45
47
11,0
12,5
Stuttgart
593.923
112,6
140,2
Königstraße
210
240
19,0
21,0
Trier
103.518
87,9
180,1
Simeonstraße, Hauptmarkt, Brotstraße,
Grabenstraße, Fleischstraße
(Ecke Hauptmarkt)
95
98
14,5
16,0
Wiesbaden
275.562
115,1
134,0
Kirchgasse, Langgasse
138
150
16,0
18,0
Wuppertal
358.330
101,0
108,6
Poststraße, Alte Freiheit
65
70
12,5
14,5
Würzburg
134.913
100,8
174,1
Schönbornstraße, Kürschnerhof,
Dominikanerplatz
85
90
13,5
15,5
Quellen: GfK, eigene Recherchen I Sources: GfK, own research
Gilt für idealtypische 100-m2-Standardshops mit folgenden Qualitätsmerkmalen:
• bestfrequentierte Lage in der jeweiligen Stadt
• eingeschossig, rechteckiger Grundriss
• stufenfreier Zugang
• mindestens 6 m Frontlänge
1) Applies to typical 100m2 standard shop with following quality features:
• most frequented area in the city
• single-storey rectangular ground-plan
• step-free entrance
• at least 6m frontage
1)
Gilt für beste Lage, Mieteinnahmen zu mindestens 50 %
aus Einzelhandelsflächen
2) Applies to prime area, at least 50% of rental income from
retail premises
2)
8
Berlin Berlin
Berlin I Berlin
Nachfrage nach diversen Lagen leicht gestiegen
Für die Berliner Top-Lagen war im vergangenen Jahr ein
weiterer Anstieg der Nachfrage zu verzeichnen. Hiervon
profitierten sowohl die traditionell beliebten Frequenzlagen wie Tauentzienstraße, Kurfürstendamm oder
Schloßstraße, als auch Touristen- und Szenelagen wie
beispielsweise Friedrichstraße und Hackescher Markt. Vor
allem die Lage Hackescher Markt boomt und weitete
Demand up slightly in many areas
Prime retail premises in Berlin last year registered a further increase in demand. This benefited both the traditionally favoured high-frequency areas, such as
Tauentzienstrasse, Kurfürstendamm and Schlossstrasse,
but also such tourist locations and trendy addresses as
Friedrichstrasse and Hackescher Markt. The Hackescher
Markt area in particular is booming and in 2007 it
Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Berlin* I Number of lettings according to sectors in Berlin*
in %
9,3 Sonstige
2,3 Elektrotechnik/Elektronik /Tonträger
3,5 Lebensmittel
4,6 Heim-/Haus-/Einrichtungsbedarf
Bekleidung 27,9
10,5 Lederwaren/Schuhe
10,5
Körperpflege/ Gesundheit
Dienstleistungen 19,8
Gastronomie 11,6
* Gilt für die ausgewählten Mikrolagen I Applies to the selected microlocations
9
Berlin Berlin
sich 2007 u. a. in der Münzstraße aus. Hierzu trugen
hauptsächlich die Ansiedlungen neuer Brands und Filialisten bei, wie z. B. Muji. Die breite Nachfragebasis ist
Beleg dafür, dass Berlin nicht zuletzt aufgrund seiner
Größe für alle Branchen und auch neue Retailkonzepte
einer der wichtigsten Standorte in Deutschland ist. Angetrieben wurde die Nachfrage vor allem von Textilfilialisten (oft mit neuen Konzepten), der Systemgastrono-
expanded, for instance into Münzstrasse. This was due
primarily to the influx of new brands and chain store
operators such as Muji. The broadly based demand provides renewed evidence that Berlin – not least because
of its sheer size – is one of the most important locations
in Germany for all types of retailers and also for new
retail concepts. Demand was driven above all by clothing firms (often with new concepts), catering chains and
Durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen nach Branchen in Berlin* I
Average size of lettings according to sectors in Berlin*
Bekleidung
540
Elektrotechnik/Elektronik/Tonträger
400
Körperpflege/Gesundheit
390
Lederwaren/Schuhe
320
Gastronomie
210
Dienstleistungen
130
Lebensmittel
110
Heim-/Haus-/Einrichtungsbedarf
100
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
in m2
10
Berlin Berlin
mie und von Dienstleistern wie Mobilfunkanbietern und
Privatbanken. In mehreren Lagen, speziell in der Tauentzienstraße und am Hackeschen Markt, übersteigt die
Nachfrage deutlich das derzeitige Flächenangebot.
by service-providers such as mobile telephone vendors
and private banks. In several areas, particularly in
Tauentzienstrasse and Hackescher Markt, demand is considerably higher than the currently available supply.
Vermietungen in allen Flächengrößenklassen
Erfreulich ist auch, dass sich die gute Nachfrage auf alle
Größenklassen erstreckte und nicht auf bestimmte Kategorien beschränkte. Knapp 34 % aller neu abgeschlossenen Verträge entfiel auf die Klasse 121 m2 bis 250 m2,
gefolgt von den Vermietungen für Ladenlokale zwischen
61 m2 und 120 m2 (29 %). Demgegenüber machten
Abschlüsse für Großflächen über 500 m2 knapp 20 %
der Berliner Vermietungen aus. Lediglich in Düsseldorf
konnten noch etwas höhere Anteile der Großvermietungen registriert werden.
Lettings in all size categories
It is gratifying to note that the strong level of demand
was not confined to specific categories but extended to
all size brackets. Almost 34 % of all new lettings were
in the size class 121 m2 to 250 m2. In second place came
the bracket 61 m2 to 120 m2 (29 %). At the other end of
the scale, lettings of large premises of over 500 m2 made
up just on 20 % of total volume. Only in Düsseldorf was
the proportion of large lettings somewhat higher.
Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Berlin* I Number of lettings according to size categories in Berlin*
in %
5,8
10,5
13,9
>1.000 m2
7,0 < 61 m2
251–500 m2
121–250 m2 33,7
501–1.000 m2
61–120 m2 29,1
Interessante Projekte erweitern das Angebot
Angesichts der guten Nachfrage ging das Angebot weiter leicht zurück. Für zusätzliche Flächen sorgte eine
Reihe neuer Projekte, wenngleich die Angebotssituation
für hochwertige Flächen in den Top-Lagen weiterhin
angespannt bleiben wird. Zu einem der wichtigsten 2007
fertig gestellten Objekte gehört das Alexa, in dem u. a.
Media Markt und Thalia Einzelhandelsflächen anmieteten. Zusammen mit dem 2009 bezugsfertigen Projekt
„Die Mitte“, in dem u. a. Saturn Flächen anmietet, wird
Interesting projects extend supply
The strong demand resulted in a further slight reduction
in the supply of available premises. Although the stock
of space was boosted by a number of new projects, the
supply situation for high-grade units in top areas will
remain tense. One of the most important properties completed in 2007 was the Alexa, where the tenants include
Media Markt and Thalia (books). Together with the project “Die Mitte”, due to be finished in 2009 and where
tenants include Saturn (home electronics), the Alexa will
Berlin Berlin
das Alexa maßgeblich zur Weiterentwicklung des Alexanderplatzes als Einkaufslage beitragen. Aber auch die
Wilmersdorfer Arkaden (Mieter: u. a. MediMax, Starbucks) sowie das zurzeit im Bau befindliche Upper Eastside (Mieter: u. a. Zara, Douglas, Esprit) in der Friedrichstraße werden das Angebot weiter beleben.
11
make a substantial contribution to the further development of Alexanderplatz as a shopping area. The Wilmersdorfer Arkaden (with tenants MediMax, Starbucks etc.)
and the Upper Eastside, currently under construction in
Friedrichstrasse (tenants include Zara, Douglas, Esprit),
will also help to invigorate supply.
Höchstmieten nach Lagen in Berlin I Top rents according to location in Berlin
Mikrolagen
Microlocations
Lagequalität*
Location quality*
Tauentzienstraße 1–24
Kurfürstendamm 11–26a / 217–237
Kurfürstendamm 42–59 / 182–194
Friedrichstraße 60–96 / 147–193
Alexanderplatz
Schloßstraße (Steglitz)
Wilmersdorfer Straße (Charlottenburg)
Hackescher Markt / Rosenthaler Straße
K
K
L
K/N
K
K
K
K
Nettomiete pro Monat** in €/m2
Net rent per month** in €/m2
2005
200
160
100
95
95
90
85
75
2006
205
165
100
100
95
90
85
85
2007
220
170
105
120
160
105
90
100
* Lagequalität I Location quality
K-Konsumlage I Consumer-level quality
N-Hochwertige Niveaulage (Mix aus Konsum-/Luxuslage) I
High-grade standard location (mix of consumer/luxury location)
L -Luxuslage I Luxury location
Mietpreisanstieg in allen Lagen
Die starke Nachfrage und das begrenzte Angebot spiegeln sich auch in der Entwicklung der Mietpreise wider.
So stiegen in allen Lagen die Höchstmieten 2007 an. Die
Spitzenmiete wird mit 220 €/m2 in der Tauentzienstraße
erzielt und entspricht einem Anstieg von rund 7 % gegenüber 2006. Die stärkste Steigerung verzeichnete der Alexanderplatz, wo die Spitzenmiete derzeit 160 €/m2 beträgt
(+68 %). Erst mit der Fertigstellung des Shoppingcenters
Alexa standen hier hochwertige Retailflächen zur Verfügung. Damit rückt der Alexanderplatz stärker in den Fokus
vieler nationaler und internationaler Retailer. Durch die
erhöhte Nachfrage und das weiter begrenzte Angebot
stiegen die Mieten auf das genannte Niveau. Auch die
Durchschnittsmieten zogen in vielen Lagen leicht an. Wie
in anderen Städten ist auch in Berlin die Lage entscheidend. Denn während die Durchschnittsmieten in TopLagen weiter zulegen, sind in weniger gefragten Nebenlagen (z. B. Müllerstraße, Karl-Marx-Straße) sogar Mietpreisrückgänge zu beobachten.
** Idealtypischer 100-m2-Standardshop in bestfrequentierter Lage I
Typical 100 m2 standard shop in most frequented area
Rents higher in all areas
In the face of limited supply, the strong level of demand
is reflected in the way rental prices have developed.
Prime rents rose in all areas in 2007. The top rent,
achieved in Tauentzienstrasse, is now 220 €/m2, which
corresponds to an increase of around 7 % on 2006. The
strongest rise, of 68 %, was registered on Alexanderplatz, where the peak rent is currently 160 €/m2. The
reason for this huge jump is that it was only with the
completion of the Alexa shopping centre that high-grade
retail space became available in this location. Alexanderplatz is now attracting greater interest on the part
of many national and international retailers and the
more buoyant demand, with still restricted supply, made
rents surge. In many locations, average rents also went
higher. But in Berlin, as in many other cities, the decisive factor is the address. Whereas average rents in top
locations went higher, in the less favoured subcentres,
such as Müllerstrasse and Karl-Marx-Strasse, they actually declined.
12
Berlin Berlin
Entwicklung der Höchstmiete in Berlin* I Development of top rent in Berlin*
205
200
148
164
200
200
205
205
189
205
250
220
Nettomiete pro Monat in €/m2 I Net rent per month in €/m2
150
100
50
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
* Idealtypischer 100-m2-Standardshop in bestfrequentierter Lage I Typical 100 m2 standard shop in most frequented area
2006
2007
Ausgewählte Vermietungen in Berlin I Selected lettings in Berlin
Mieter I Tenants
Madame Tussauds
Bestseller
Muji
Postbank
Easycredit
Lage I Location
Unter den Linden
Schloßstraße
Hackescher Markt
Kurfürstendamm
Wilmersdorfer Straße
m2
2.500
1.300
450
300
150
Perspektiven für 2008
Auch für das Jahr 2008 geht Atisreal von einer ungebrochen guten Nachfrage aus. Vor allem Einzelhändler
mit kreativen Konzepten wie z. B. Flagship Stores, die
auch vom hohen Tourismusaufkommen und Hauptstadtbonus profitieren, suchen unverändert attraktive Flächen. Die Angebotssituation wird weiterhin angespannt
bleiben, sich aufgrund einiger neuer interessanter Projekte aber wohl nicht verschärfen. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die Mieten in den Berliner Top-Lagen auch 2008 noch Luft nach oben haben.
Outlook for 2008
Atisreal expects the high level of demand to continue
unabated in 2008. Above all retailers with creative concepts (such as flagship stores) who also benefit from the
large numbers of tourists and the “capital city bonus”,
continue to be on the lookout for attractive premises.
The supply situation will remain tense, but thanks to a
number of new and interesting projects it will probably
not intensify. Against this background it seems likely
that 2008 will bring further scope for upward movement on the rents front in Berlin’s top locations.
Düsseldorf Düsseldorf
13
Düsseldorf I Düsseldorf
Viele Labels noch auf Flächensuche
Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Düsseldorf
bewegte sich auch 2007 auf dem sehr hohen Vorjahresniveau. Vor allem Unternehmen aus der Textil- und Schuhbranche, die Ladengeschäfte für bisher noch nicht in der
Stadt vertretene Labels und neue Konzepte suchten, sorgten für eine lebhafte Nachfrage. Ebenso drängte die Telekommunikationsbranche verstärkt in die Einzelhandelslagen, um ihre Präsenz in den Einkaufsstraßen zu erhöhen.
Many labels still looking for space
Demand for retail premises in Düsseldorf in 2007
remained at the very high level of the year before. It was
fuelled above all by companies from the garment and
shoe sectors seeking retail space for labels previously
not represented in the city and for new concepts. The
telecoms sector was another driver of demand for space
in the retail locations as it set out to heighten its presence in shopping streets.
Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Düsseldorf* I Number of lettings according to sectors in Düsseldorf*
in %
8,3 Sonstige
8,3 Lederwaren/Schuhe
Bekleidung 33,4
8,3 Freizeit-/Persönlicher
8,3
Bedarf
Gastronomie
8,3 Lebensmittel
8,3
Körperpflege/ Gesundheit
Dienstleistungen 16,8
14
Durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen nach Branchen in Düsseldorf * I
Average size of lettings according to sectors in Düsseldorf *
Freizeit-/Persönlicher Bedarf
4.400
Sonstige
300
Bekleidung
280
Lederwaren/Schuhe
230
Gastronomie
150
120
Dienstleistungen
120
Lebensmittel
70
50
100
150
200
250
300
350
400
450
in m2
500
Nachfrage primär in den A-Lagen
Die Nachfrageschwerpunkte bildeten 2007 die Niveaulage Königsallee sowie die A-Lagen der Schadowstraße
und Flinger Straße. Hier wurden auch einige der bedeutendsten Vermietungen getätigt, beispielsweise eine
Großvermietung über 4.400 m2 an die Mayersche Buchhandlung im Neubau in der Königsallee 18/Ecke Schadowstraße. Auch H&M ist seit vergangenem Jahr mit
einem der deutschlandweit ersten Stores des höher positionierten Konzepts COS in einem neuen Objekt auf der
Demand primarily in A-locations
The focus of demand in Düsseldorf in 2007 was on the
high-value area of Königsallee and the A-locations of
Schadowstrasse and Flinger Strasse. It was here that
several of the most important new lettings were completed, for instance the conclusion of a lease by Mayersche Buchhandlung for premises of 4,400 m2 in the new
building at the junction of Königsallee 18/Schadowstrasse. H&M also moved into Königsallee, opening one
of Germany’s first stores for its upmarket COS concept
Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Düsseldorf* I
Number of lettings according to size categories in Düsseldorf*
in %
8,3
8,3 >1.000 m2
501–1.000 m2
8,3
251–500 m2
33,4
121–250 m2
61–120 m2 41,7
Königsallee 80 vertreten. Die Nachfrage erstreckte sich
auch im Jahr 2007 über nahezu alle Größenklassen, wobei
die meisten Verträge für Flächen zwischen 61 m2 und
250 m2 abgeschlossen wurden. Während auch einige
Großvermietungen über 1.000 m2 getätigt wurden, konnten Abschlüsse bis 60 m2 nicht registriert werden.
in a new property at Königsallee 80. Just like the year
before, demand covered virtually all size categories. Most
of the new leases were for premises in the bracket
61 m2 to 250 m2. While there were some large lettings
of over 1,000 m2, no deals at all were registered for units
of up to 60 m2.
Projekte frühzeitig vermietet
Beim Flächenangebot ergaben sich gegenüber dem Vorjahr noch keine nennenswerten Änderungen. Nach wie vor
mangelt es vor allem in der Niveaulage Königsallee sowie
in den A-Lagen der Schadowstraße und Flinger Straße an
einem ausreichenden Angebot an gut geschnittenen Ladenflächen. Neue, derzeit im Bau befindliche Projekte weisen
oft schon in einem frühen Entwicklungsstadium hohe Vorvermietungsquoten auf. Dies gilt auch für den etwa
Space in projects quickly pre-let
There was no notable year-on-year change in the supply of space. In Königsallee and the A-locations of Schadowstrasse and Flinger Strasse, well-shaped stores are
still scarce. New projects currently under construction
often report high pre-letting rates from an early stage.
This also applies to the 3,000 m2 retail part of the Breidenbacher Hof complex between Königsallee, Schadowstrasse and Flinger Strasse. Several months before com-
15
Höchstmieten nach Lagen in Düsseldorf I Top rents according to location in Düsseldorf
Mikrolagen
Microlocations
Lagequalität*
Location quality*
Königsallee
Schadowstraße
Flinger Straße
Mittelstraße
L/N
K
K
K
2005
180
180
150
95
2006
185
185
165
95
2007
200
200
180
105
16
3.000 m2 umfassenden Einzelhandelsteil des Breidenbacher Hofs zwischen der Königsallee, der Schadowstraße
und der Flinger Straße. Diese Flächen wurden bereits mehrere Monate vor der Fertigstellung vollständig an Mieter
wie Hugo Boss, Douglas, Escada oder Marc O’Polo vergeben. Eine weitere wichtige Entwicklungsmaßnahme ist der
Neubau des Einkaufszentrums Düsseldorf Arkaden, der
voraussichtlich im Herbst 2008 fertig gestellt wird.
pletion, the premises there were already fully let to such
tenants as Hugo Boss, Douglas, Escada and Marc O’Polo.
Another important development is the new Düsseldorf
Arkaden shopping centre, due to be completed in autumn
2008.
Mieten weiter steigend
Die Mieten setzten im Jahr 2007 ihren Aufwärtstrend fort.
Die Spitzenmiete stieg um gut 8 % und wird mit 200 €/m2
sowohl auf der Königsallee als auch in der Schadowstraße
erzielt. Ebenso in der Flinger Straße (180 €/m2) und der
Mittelstraße (105 €/m2) konnten deutliche Steigerungen
der Höchstmiete registriert werden. Auch die Durchschnittsmieten zogen an, wenngleich weniger deutlich als
die Spitzenmieten. Vor allem in den hochwertigen, hoch
frequentierten A-Lagen stiegen diese aufgrund des großen Ansiedlungswettbewerbs der Filialisten deutlich an.
Rents in 2007 continue to climb
The prime rent rose by over 8 % to 200 €/m2, which is
obtained in Königsallee and also in Schadowstrasse.
There were also significant increases in top rents in
Flinger Strasse (180 €/m2) and Mittelstrasse (105 €/m2).
Average rents also rose, but to a less marked extent
than prime rents, which climbed significantly above all
in the high-grade, high-frequency A-locations as the
result of tough competition for space between chain
store operators.
Entwicklung der Höchstmiete in Düsseldorf *
I Development of top rent in Düsseldorf *
185
170
160
160
165
160
150
150
200
170
200
250
150
100
50
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
17
Ausgewählte Vermietungen in Düsseldorf I Selected lettings in Düsseldorf
Mieter I Tenants
Mayersche Buchhandlung
H&M (COS)
Mont Blanc
Geox
Monsoon
Lage I Location
Königsallee/Ecke Schadowstraße
Königsallee
Königsallee
Königsallee
Schadowstraße
m2
4.400
630
200
180
90
Obwohl im Jahr 2008 voraussichtlich mehrere Projekte
fertig gestellt werden, wird die Angebotssituation angesichts der hohen Vorvermietungsquote weiterhin angespannt bleiben, besonders vor dem Hintergrund der nach
wie vor hohen Nachfrage von Seiten der Filialisten. Da
auch künftig nur wenige attraktive Flächen in den
begehrten Lagen zur Verfügung stehen werden, sind in
diesen Lagen weitere Mietpreissteigerungen möglich.
Dies gilt speziell für die Bestlage Königsallee, auf der
aktuell ein enormer Nachfragedruck lastet. Überproportional hohe Steigerungen dürfen hier erwartet werden.
Outlook for 2008
Although several projects are likely to be completed in
2008, the high level of pre-letting means that the supply situation will remain tense, particularly against the
background of the still strong demand on the part of
chain store companies. Since the supply of attractive
retail units in the most favoured areas will remain
scarce, higher rents in these locations are a distinct
possibility. This applies especially to the best part of
Königsallee, where the pressure of demand is currently
enormous. Here, well above-average rent increases can
be expected.
18
Frankfurt Frankfurt
Frankfurt I Frankfurt
Gestiegene Nachfrage vor allem nach Top-Lagen
Die Frankfurter Top-Lagen erfreuten sich 2007 einer weiter steigenden Nachfrage. Vor allem für Ladenlokale auf
der Zeil, Goethestraße sowie Fressgass´ und Biebergasse
können die Flächengesuche immer seltener befriedigt
werden. Interessenten für Top-Flächen in der Mainmetropole sind insbesondere Monolabel-Stores, exklusive
Designer und Textilfilialisten. Angesichts des äußerst
Prime areas attract greater demand
The prime retail areas of Frankfurt enjoyed a further
increase in demand in 2007. Particularly where the locations Zeil and Goethestrasse, Fressgass´ and Biebergasse
are concerned, it is becoming more and more difficult to
satisfy requests for shop units. Top premises in Frankfurt,
which is Germany’s financial centre, are especially attractive to monolabel stores, exclusive designers and garment
Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Frankfurt* I Number of lettings according to sectors in Frankfurt*
in %
14,3
7,1
14,3
Sonstige
Bekleidung 21,4
Gastronomie
Lederwaren/Schuhe
14,3 Dienstleistungen
Körperpflege/Gesundheit 14,3
Heim-/Haus-/Einrichtungsbedarf 14,3
19
Frankfurt Frankfurt
knappen Flächenangebots sind die Mieter in den absoluten 1A-Lagen zunehmend bereit, sich nicht nur im Erdgeschoss, sondern auch in darüber liegende Etagen auszuweiten. Der Expansionswille vieler internationaler Filialisten ist ungebremst. Dies führt dazu, dass in Frankfurt
– wie auch an anderen Standorten – eine zunehmende
Bereitschaft zur Zahlung von „key money“ zu verzeichnen ist, um Mieter aus ihren Verträgen herauszukaufen.
chain operators. In view of the extremely scarce supply,
tenants in the really prime 1A areas are increasingly ready
to move into space on upper floors, rather than confine
themselves to ground-floor premises. Many international
chain store companies continue to be in expansive mood
and in Frankfurt, as in other cities, this is reflected by a
growing readiness to pay key money to buy existing tenants out of their contracts. Fundamentally, the pressure
Durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen nach Branchen in Frankfurt* I
Average size of lettings according to sectors in Frankfurt*
Dienstleistungen
260
Bekleidung
200
Gastronomie
140
120
Lederwaren/Schuhe
120
60
Sonstige
60
50
100
150
200
250
in m2
20
Frankfurt Frankfurt
Prinzipiell hat sich der Drang in die absoluten Top-Lagen
weiter verstärkt, während schwächer frequentierte Straßenzüge immer weniger nachgefragt werden.
on space in the absolutely prime areas has increased even
further, while the demand for street sections where pedestrian frequencies are lower is actually declining.
Keine Großflächen vermietet
In den analysierten Lagen wurde 2007 keine Neuvermietung über 500 m2 registriert. Dies liegt allerdings nicht
an einer fehlenden Nachfrage, sondern am faktisch nicht
vorhandenen Flächenangebot in diesem Marktsegment.
Die meisten Vermietungen (rund 70 %) entfallen demzufolge auf Läden in einer Größenordnung zwischen
61 m2 und 250 m2. In den Flächenkategorien bis 60 m2
sowie zwischen 251 m2 und 500 m2 wurden jeweils gut
14 % der neuen Vermietungen abgeschlossen.
No lettings of large premises
In the areas analysed in the Atisreal survey, no lettings
at all of premises of over 500 m2 were registered in 2007.
This was due not to any lack of demand, though, but to
the fact that units of this size are simply not available
in this market segment. Accordingly, most lettings
(around 70 %) were for shops in the size category
between 61 m2 and 250 m2. The size bracket up to
60 m2 and that between 251 m2 and 500 m2 each
accounted for over 14 % of new leases.
Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Frankfurt* I Number of lettings according to size categories in Frankfurt*
in %
14,3
251–500 m2
61–120 m2 35,7
14,3
< 61 m2
35,7 121–250
m2
Angebot und Nachfrage
klaffen immer weiter auseinander
Der zunehmende Wettbewerb um die Flächen in den
Top-Lagen führte zu einem deutlich rückläufigen Angebot, da kaum noch Ladenlokale aufgegeben werden und
die Fluktuation weiter rückläufig ist. An dieser Situation
wird sich auch im laufenden Jahr nichts ändern. Dies
trifft sowohl für die Niveaulage Goethestraße/Steinweg
als auch die Frequenzlage Zeil/Fressgass´/Biebergasse
zu. Daher kommt der Entwicklung neuer Einzelhandelsflächen besondere Bedeutung zu. Zu den wichtigsten
Growing gap between
demand and supply
The intensifying competition for premises with top
addresses has led to a further significant fall in supply,
since it is rare for retailers to vacate space in these areas;
fluctuation continues to decline. This situation is unlikely
to change in the coming year, either. This applies both
to the high-value area of Goethestrasse/Steinweg and
also to the high-frequency location of Zeil/Fressgass´/
Biebergasse. Against this background, the development
of new retail premises attracts particular interest. Among
21
Frankfurt Frankfurt
Höchstmieten nach Lagen in Frankfurt I Top rents according to location in Frankfurt
Mikrolagen
Microlocations
Lagequalität*
Location quality*
Zeil
Goethestraße
Fressgass´: Große Bockenheimer Str. / Kalbächer Gasse
Biebergasse
Steinweg
Schillerstraße (bis Börsenplatz)
2005
210
150
155
150
110
75
K
N
K
K
N
K
2006
220
195
185
185
170
85
2007
240
220
190
200
180
85
** Idealtypischer 100-m -Standardshop in bestfrequentierter Lage I
2
aktuellen Maßnahmen zählen die Projekte des ehemaligen Plöger-Hauses sowie des Volksbank-Hauses, die
beide in der Fressgass´ gelegen sind.
the most important current projects are the development of the former Plöger House and of the Volksbank
building, both in Fressgass´.
Mietpreisanstieg in den bevorzugten Lagen
Die starke Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot spiegelt sich auch in der Entwicklung der Mietpreise
wider. In nahezu allen Lagen stiegen die Höchstmieten 2007
spürbar an. Am stärksten in der Goethestraße auf 220 €/m2
(+13 %) und auf der Zeil (+9 %), wo mit 240 €/m2 auch
die Spitzenmiete erzielt wird. In Einzelfällen wurden für
besondere Flächen sogar noch höhere Mieten gezahlt. Der
Increase in rents in the favoured areas
Strong demand coupled with very limited supply is also
reflected by the way rental prices have evolved. Prime
rents increased perceptibly in almost all areas in 2007.
The most marked climbs were in Goethestrasse, where
the rent rose to 220 €/m2 (+13 %) and on Zeil (+9 %),
the location commanding Frankfurt’s peak rent of
240 €/m2. In isolated cases, involving especially interest-
Entwicklung der Höchstmiete in Frankfurt* I Development of top rent in Frankfurt*
210
205
195
148
150
138
200
190
189
210
250
220
240
100
50
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
22
Frankfurt Frankfurt
dynamischen Mietpreisentwicklung in den A-Lagen stehen
lediglich leichte Preissteigerungen in den B-Lagen und sogar
moderate Rückgänge in den C-Lagen gegenüber. Dies gilt
auch für die erzielten Durchschnittsmieten, die in den am
stärksten nachgefragten Lagen ebenfalls deutlich anzogen.
In den frequenzärmeren Seitenstraßen blieben sie hingegen stabil oder sind sogar leicht gefallen.
ing premises, even higher rents were achieved. Compared
with the dynamic development in the A-locations, the
increases in the B-locations were only slight, while in the
C-locations there were even moderate declines. This also
applies to average rents, which increased considerably
in the most favoured areas, while in the less frequented
side-streets they remained stable or even fell somewhat.
Ausgewählte Vermietungen in Frankfurt I Selected lettings in Frankfurt
Mieter I Tenants
The Phone House Telecom GmbH
Starbucks Coffee
Bally Schuhfabriken AG
Lage I Location
Zeil
An der Hauptwache
Goethestraße
m2
220
140
150
Nach Einschätzung von Atisreal deutet alles darauf hin,
dass sich die sehr gute Nachfrage in Frankfurt auch 2008
fortsetzen wird. Da auf der Angebotsseite keine deutliche Ausweitung der Flächen zu erwarten ist, darf mit
einem weiteren Anstieg der Mietpreise, vor allem in den
Top-Niveau- und Frequenzlagen, gerechnet werden. Es
ist demzufolge davon auszugehen, dass zukünftig die
Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsflächen oder die
Kernsanierung bestehender Objekte zunehmend an
Bedeutung gewinnen wird.
Outlook for 2008
Atisreal expects to see the very buoyant demand in
Frankfurt continuing in 2008. Since no significant expansion of available space is to be expected, a further rise
in rental prices, above all in the prime top-level and
high-frequency areas must be anticipated. For this reason, greater importance will probably be attached in
future to the creation of additional retail space or the
core refurbishment of existing properties.
Hamburg Hamburg
23
Hamburg I Hamburg
Hohe Nachfrage nach Flächen in Top-Lagen
Obgleich die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in
Hamburg bereits 2006 sehr hoch war, stieg sie im vergangenen Jahr noch einmal deutlich an. Vor allem internationale Filialisten sowie neue, bisher noch nicht in der
Hansestadt ansässige Händler mit neuen Konzepten interessierten sich für Einzelhandelsflächen. Da attraktive
Ladengeschäfte oft langfristig vermietet sind, zeigen
Strong demand for prime-area premises
Despite the fact that demand for retail premises in
Hamburg had already been very buoyant in 2006, last
year produced another significant rise. This was fuelled
in particular by international chain store operators and
by traders with new concepts who had previously not
been active in the North German city. Since attractive
store units are often let on a long-term basis, prospec-
Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Hamburg* I Number of lettings according to sectors in Hamburg*
in %
10,5
Lederwaren/Schuhe
15,8
Bekleidung 36,8
Gastronomie 21,1
24
Hamburg Hamburg
Durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen nach Branchen in Hamburg* I
Average size of lettings according to sectors in Hamburg*
360
Gastronomie
360
Bekleidung
280
Lederwaren/Schuhe
110
Dienstleistungen
70
50
100
150
200
250
300
in m2
350
sich Interessenten vermehrt bereit, „key money“ zu zahlen, um die Mieter aus ihren bestehenden Verträgen
herauszukaufen. Zu den stärksten Nachfragegruppen
zählte die Textilbranche, die auch die meisten Vermietungen in den Top-Lagen für sich verbuchen konnte.
Aber auch Gastronomieunternehmen, die mit neuen Konzepten aufwarten, suchten hier vermehrt Flächen.
tive tenants are increasingly ready to pay key money to
buy out the existing lessees. Among the strongest
sources of demand were clothing firms and they also
accounted for the largest number of lettings in prime
areas. But there was also growing interest on the part
of new-concept catering companies.
Alle Flächengrößen gefragt
Die begehrtesten Einkaufslagen Hamburgs waren im vergangenen Jahr die Spitalerstraße und Mönckebergstraße
sowie die Luxuslage Neuer Wall. In den A-Lagen der
Poststraße konnte eine zunehmende Verdichtung der
All shop sizes in demand
The most favoured shopping areas in Hamburg last year
were Spitalerstrasse and Mönckebergstrasse and the
luxury part of Neuer Wall. In the A-locations of Poststrasse, the concentration of retail premises increased
Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Hamburg* I Number of lettings according to size categories in Hamburg*
in %
5,3
>1.000 m2
10,5 121–250
10,5
m2
251–500 m2
61–120 m2 47,4
10,5
501–1.000 m2
< 61 m2 15,8
Hamburg Hamburg
Einzelhandelsflächen und eine weitere Aufwertung der
Lage beobachtet werden. Derzeit existiert eine Nachfrage nach Flächen in jeder Größenordnung, sowohl nach
Einzelhandelsflächen zur Realisierung kleinerer Konzepte
bis 60 m2, als auch nach größeren Objekten über
1.000 m2. Der überwiegende Teil der Anmietungen fand
in den vergangenen zwölf Monaten im mittleren Flächengrößensegment statt. Mietverträge für große Einzelhandelsflächen wurden 2007 trotz hoher Nachfrage
nur selten abgeschlossen, da kaum Flächen in diesem
Segment frei werden.
and the area enjoyed further upgrading. At present,
demand for space covers all size categories, ranging
from units of up to 60 m2 required for implementing
smaller concepts through to sizeable premises of over
1,000 m2. In the past twelve months, though, most new
lettings were in the medium size bracket. Despite strong
demand, only few new leases for large units were concluded, since premises in this size category only rarely
become vacant.
Rege Bautätigkeit in den A-Lagen
Der Mangel an gut geschnittenen Flächen in attraktiven
Lagen setzte sich im vergangenen Jahr fort. Nicht nur in
den Konsumeinkaufsmeilen, sondern auch in den Niveauund Luxuslagen fehlt es an adäquaten Flächen. Deshalb
finden derzeit verstärkt umfangreiche Baumaßnahmen
statt, wie der Abriss und Neubau des Bornhold Hauses am
Neuen Wall, das voraussichtlich im vierten Quartal 2008
fertig gestellt sein wird. Darüber hinaus werden im Moment
zahlreiche Flächen in Bestandsobjekten modernisiert. Angesichts der Projekte, die sich zurzeit im Planungsstadium
befinden, darf mit einem leichten Anstieg des Flächenangebots in den kommenden Jahren gerechnet werden. Da
die guten Flächen oft langfristig vermietet sind, liegen viele
der geplanten Projekte nicht in den Top-Lagen der Stadt,
sondern vielmehr im Übergangsbereich zwischen den Bund A-Lagen mit guter Sichtbarkeit.
Lively construction activity in A-locations
Well-shaped premises in attractive areas continued to
be in scarce supply last year. There was a lack of adequate space not only in the consumer-oriented streets
but also in the high-value and luxury locations. As a
result, there has been an increase in extensive construction measures, such as the demolition and new-build of
the Bornhold House on Neuer Wall, which is due to be
completed in the fourth quarter of 2008. In addition,
numerous premises in existing properties are being modernized. In view of the projects currently at the draft
stage, a slight expansion in the supply of space can be
expected in the course of the next few years. Since good
premises are often leased on a long-term basis, many
of the planned projects are not in Hamburg’s top
addresses but in transitional areas between the B and
A-locations which offer good visibility.
25
Höchstmieten nach Lagen in Hamburg I Top rents according to location in Hamburg
Mikrolagen
Microlocations
Lagequalität*
Location quality*
Spitalerstraße
Mönckebergstraße
Neuer Wall
Gerhofstraße
Poststraße
Große Bleichen
Jungfernstieg
Bergstraße
K
K/N
L
K
K/N
K/N
N
K/N
2005
185
180
170
150
145
120
110
100
2006
190
185
170
150
145
125
110
95
2007
200
190
180
150
150
130
120
110
26
Hamburg Hamburg
Flächenknappheit beflügelt Mieten in Top-Lagen
Die Flächenknappheit findet ihren Ausdruck auch in den
Mietpreisen. So stieg die Spitzenmiete aufgrund des
Nachfrageüberhangs in nahezu allen Lagen. Aktuell liegt
sie bei 200 €/m2 (+5,3 %) und wird wie bereits im Vorjahr in der Spitalerstraße erzielt. Zudem sicherten sich
die Mönckebergstraße mit derzeit 190 €/m2 (+2,7 %)
und der Neue Wall mit einer Spitzenmiete von 180 €/m2
(+5,9 %) Plätze auf dem Siegerpodest der teuersten Einkaufsstraßen Hamburgs.
Lack of space boots rents in top areas
The scarcity of space is also reflected by the development of rental prices. In almost all areas, the demand
overhang resulted in higher prime rents. At present,
the peak rent is 200 €/m2 (+5.3 %), which is achieved
– just as in 2006 – in Spitalerstrasse. Mönckebergstrasse and Neuer Wall came second and third in
the rent stakes, with 190 €/m2 (+2.7 %) and 180 €/m2
(+5.9 %) respectively.
Entwicklung der Höchstmiete in Hamburg* I Development of top rent in Hamburg*
200
190
185
185
148
148
200
185
200
179
205
250
150
100
50
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Mietpreise entwickeln sich unterschiedlich
Gleichermaßen waren im vergangenen Jahr bei den Durchschnittsmieten deutliche Steigerungen zu verzeichnen.
Vor allem im mittleren Bereich der Spitalerstraße und im
unteren Teil des Neuen Walls konnten überproportional
starke Mietpreissteigerungen durchgesetzt werden. Das
mangelnde Flächenangebot in den Top-Lagen führte zu
einer Fokussierung auf die B-Lagen und einem relativen
Bedeutungsverlust der C-Lagen, in denen sogar Mietpreisrückgänge hingenommen werden mussten.
2006
2007
Varied development on rents front
Average rents also rose considerably last year, especially in the middle part of Spitalerstrasse and the
lower part of Neuer Wall. The lack of space in the prime
areas led to a greater focus on B-locations and at the
same time a relative loss of significance on the part
of C-locations, some of which even suffered a decline
in rents.
Hamburg Hamburg
27
Ausgewählte Vermietungen in Hamburg I Selected lettings in Hamburg
Mieter I Tenants
Urban Outfitters
Dedon
Block House
Mango
Tumi
Iittala
Danish Daughters
Crocs
Lage I Location
Gänsemarkt
Neuer Wall
Jungfernstieg
Neuer Wall
Neuer Wall
Mönckebergstraße
Mönckebergstraße
Alsterarkaden
m2
1.250
900
700
300
140
80
80
80
Atisreal geht davon aus, dass sich das große Interesse an
Einzelhandelsflächen in Hamburg auch 2008 fortsetzen
wird. Da das aktuelle Projektvolumen voraussichtlich auch
in diesem Jahr noch nicht die Nachfrage bedienen kann,
wird ein weiterer Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmieten vor allem in den Top-Lagen erwartet. Daher ist
auch eine weiter wachsende Bereitschaft zur Zahlung
von „key money“ nicht auszuschließen.
Outlook for 2008
Atisreal expects the strong interest in retail premises in
Hamburg to continue in 2008. Since the volume of space
currently at the project stage will probably not yet be
able to meet demand this coming year either, a further
rise in prime and average rents, especially in the top
areas, is to be expected, while increased readiness to
pay key money cannot be excluded.
28
Köln Cologne
Köln I Cologne
Starkes Interesse an allen Top-Lagen
Der Kölner Retailmarkt verzeichnete 2007 erneut eine
positive Entwicklung und große Dynamik. Die hohe Nachfrage im Jahr 2006 steigerte sich in den vergangenen
zwölf Monaten nochmals und mündete in einer Reihe
von Vertragsabschlüssen. Besonders gefragt waren die
vier Haupteinkaufsmeilen Schildergasse, Hohe Straße,
Strong interest in all prime areas
In 2007, the Cologne retail market once again exhibited
a positive development and great dynamism. Demand
was even stronger than in the already very good prior
year and led to a number of new leases. Particularly in
demand were the city’s four main shopping streets,
Schildergasse, Hohe Strasse, Ehrenstrasse and Breite
Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Köln* I Number of lettings according to sectors in Cologne*
in %
11,5
Sonstige
3,9 Freizeit-/Persönlicher
Bedarf
7,7 Gastronomie
7,7
Bekleidung 50,0
Lederwaren /Schuhe 11,5
29
Cologne Köln
Ehrenstraße und Breite Straße, die bei den Einzelhändlern aufgrund der hohen Passantenfrequenz und Kaufkraft an der Spitze der Beliebtheitsskala standen.
Strasse, which have pedestrian frequencies of the kind
that delight retailers.
Textil-/Lederwarenbranche größte Nachfrager
Traditionell stellten Textilunternehmen in Köln die größte
Nachfragegruppe, die im vergangenen Jahr auch einige
größere Abschlüsse tätigten. So mietete H&M 640 m2
Garment/leatherwear sectors boost demand
Clothing firms are traditionally the biggest source of
demand in Cologne and last year they concluded several substantial deals. The Swedish chain store opera-
Durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen nach Branchen in Köln* I
Average size of lettings according to sectors in Cologne*
Lederwaren/Schuhe
340
330
Bekleidung
310
Gastronomie
290
Freizeit-/Persönlicher Bedarf
200
Dienstleistungen
170
50
100
150
200
250
300
350
in m2
30
Köln Cologne
in der Ehrenstraße, wo der schwedische Filialist seinen
bundesweit sechsten COS-Store eröffnen wird. Mehr
noch als andere Branchen streben Modefirmen nach
einer Vergrößerung und Optimierung ihrer Ladenflächen
und Standorte. Ein bedeutender Teil der Nachfrage wurde
auch von der Branche Lederwaren/Schuhe generiert, die
mit der Anmietung eines neuen Flagship-Stores von
Görtz über 660 m2 in der Hohen Straße aufwarten kann.
tor H&M, for instance, rented 640 m2 in Ehrenstrasse
for its sixth COS store in Germany. Fashion companies,
even more than other business sectors, are always eager
to increase and optimize their retail space and their locations. An important proportion of demand also came
from the leatherwear/shoes sector, including the establishment of a new flagship store by Görtz, with over
660 m2 in Hohe Strasse.
Nachgefragt wurden sämtliche Flächengrößen, wenngleich eine Konzentration auf das Segment zwischen
120 m2 und 500 m2 festzustellen war. Kleinere Flächen
unter 60 m2 spielten hingegen 2007 nur eine untergeordnete Rolle. In der Kategorie über 1.000 m2 kamen
keine Abschlüsse zustande. Der Grund hierfür ist in erster Linie im mangelnden Angebot an attraktiven Flächen
in den Top-Lagen zu finden.
Demand covered all size categories, but there was a definite concentration on the bracket between 120 m2 and
500 m2. Smaller premises, of under 60 m2, played only a
subordinate role in 2007. There were no lettings at all
in the category of over 1,000 m2, but this was due mainly
to the lack of attractive premises in the prime areas.
Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Köln* I Number of lettings according to size categories in Cologne*
in %
7,7 <60
15,4
m2
501–1.000 m2
19,2
121–250 m2 30,8
60–120 m2
251–500 m2 26,9
Zunehmende Flächenknappheit in den Top-Lagen
Aufgrund des hohen Flächenumsatzes reduzierten sich
die gut geschnittenen Einzelhandelsflächen in den ALagen deutlich. So machte sich vor allem in den Mikrolagen Schildergasse, Hohe Straße, Ehrenstraße und Breite
Straße ein spürbarer Flächenengpass bemerkbar. Da in
naher Zukunft keine nennenswerten Projekte auf den
Markt kommen werden, ist auf absehbare Zeit mit einer
Entspannung nicht zu rechnen.
Premises in top areas increasingly scarce
The strong level of take-up led to a significant reduction in the availability of well-shaped retail premises in
prime locations. The microlocations of Schildergasse,
Hohe Strasse, Ehrenstrasse and Breite Strasse, for
instance, suffered a real bottleneck in supply. Since no
sizeable projects will be coming onto the market in the
near future, this situation is unlikely to ease for the time
being.
31
Cologne Köln
Ausgewählte Vermietungen in Köln I Selected lettings in Cologne
Mieter I Tenants
Ludwig Görtz
H&M (COS)
Douglas
Geox
Tommy Hilfiger
Fossil
Lage I Location
Hohe Straße
Ehrenstraße
Ehrenstraße
Breite Straße
Ehrenstraße
Hohe Straße
m2
660
640
300
260
250
200
Top rents surge
The growing scarcity of attractive retail units in the most
sought-after areas also impacted on the level of rental
prices. Peak rents rose in all the prime shopping streets
with the exception of Mittelstrasse. A typical 100 m2
standardized shop in a high-frequency area of Schildergasse currently commands a top rent of 230 €/m2 – a
year-on-year rise of 15 %. Neue Strasse (110 €/m2),
Ehrenstrasse (100 €/m2) and Breite Strasse (70 €/m2) also
enjoyed peak rent increases in the double-digit range.
Spitzenmieten im Aufwind
Die zunehmende Verknappung attraktiver Flächen in TopLagen wirkte sich gleichermaßen auf das Mietpreisniveau
aus. Mit Ausnahme der Mittelstraße ließen sich steigende
Spitzenmieten in allen Top-Einkaufsstraßen beobachten.
Für einen idealtypischen 100-m2-Standardshop in bestfrequentierter Lage in der Schildergasse wird aktuell eine
Höchstmiete von 230 €/m2 gezahlt. Dies entspricht einer
nochmaligen Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 15 %.
Auch die Neue Straße (110 €/m2), Ehrenstraße (100 €/m2)
und Breite Straße (70 €/m2) vermeldeten Zuwächse bei
der Spitzenmiete im zweistelligen Bereich.
Höchstmieten nach Lagen in Köln I Top rents according to location in Cologne
Mikrolagen
Microlocations
Lagequalität*
Location quality*
Schildergasse
Hohe Straße
Neumarkt
Ehrenstraße
Mittelstraße
Breite Straße
K
K
K
K
N
K
2005
190
180
100
90
60
70
2006
200
195
100
90
65
60
2007
230
210
110
100
65
70
© Atisreal GmbH, Retail Services, Jahreswechsel
32
Köln Cologne
Auch Durchschnittsmieten steigend
Auch bei den Durchschnittsmieten ließen sich deutliche
Steigerungen registrieren. Besonders in der Szenelage
Ehrenstraße stiegen die Mieten überproportional stark.
Verantwortlich hierfür ist die hohe Nachfrage, verbunden mit einem Verdrängungswettbewerb der regionalen Händler. Diese Situation führt zu einem kontinuierlichen Wandel in der Ehrenstraße, die sich immer mehr
zu einer Filialistenlage entwickelt.
Average rents also climbing
There were also significant increases in average rents.
Particularly in trendy Ehrenstrasse, rents rose at a disproportionate rate, due to the buoyant demand coupled
with cut-throat competition among regional traders.
This situation is gradually transforming Ehrenstrasse into
a chain store address.
Entwicklung der Höchstmiete in Köln* I Development of top rent in Cologne*
230
200
190
185
185
185
185
174
169
200
169
250
150
100
50
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Angesichts der zahlreichen Flächengesuche und des
begrenzten Angebots werden voraussichtlich auch 2008
die Kölner Mieten weiter steigen. Einzig in der Niveaulage Mittelstraße ist mit gleich bleibenden Quadratmeterpreisen zu rechnen. Da das Flächenangebot in den ALagen die Nachfrage nicht bedienen kann, ist mit einer
weiteren Aufwertung der Nebenlagen und der Verbindungsstraßen zu Mittelstraße, Ehrenstraße, Breite Straße
und zur Schildergasse zu rechnen. Bereits in den vergangenen Jahren schlossen ehemalige B-Lagen wie die
Ehrenstraße und die Breite Straße, bedingt durch den
Flächenmangel in den Top-Lagen, zu den A-Lagen auf.
Atisreal geht davon aus, dass diese Straßen ihre Lagequalität in diesem Jahr verfestigen können.
2006
2007
Outlook for 2008
In view of the numerous current enquiries for premises
and the limited supply, rents in Cologne are likely to go
on rising in 2008. Only in the high-end Mittelstrasse
area are square-metre prices likely to remain constant.
Since the supply of space in prime locations is insufficient to meet demand, a further upgrading of subsidiary
areas and the side-streets leading into Mittelstrasse,
Ehrenstrasse, Breite Strasse and Schildergasse can be
expected. For Cologne, this is not an unusual phenomenon: in recent years, the lack of space in the prime
areas turned B-locations like Ehrenstrasse and Breite
Strasse into top addresses. Atisreal expects these streets
to consolidate their status during the course of the coming year.
Munich München
33
München I Munich
Beliebtester deutscher Einzelhandelsstandort
München behauptete sich auch im Jahr 2007 als begehrtester Einzelhandelsstandort Deutschlands. Begünstigt
durch das hohe Tourismusaufkommen verfügt die Stadt
über hohe Fußgängerfrequenzen, die sich einhergehend
mit einer starken Kauf- und Anziehungskraft für das
Umland positiv auf die Einzelhandelsumsätze auswirkten. Diese Faktoren beeinflussten das erneut hohe Nach-
Most popular retail location in Germany
In 2007, Munich once again confirmed its position as
the most favoured retail location in Germany. The large
numbers of tourists visiting the Bavarian capital and the
fact that the city attracts substantial purchasing power
from its hinterland generate high pedestrian frequencies which impact positively on the sales revenues of
retailers. These factors influenced the once again strong
Anzahl der Vermietungen nach Branchen in München* I Number of lettings according to sectors in Munich*
in %
12,5
Dienstleistungen
12,5 Gastronomie
12,5
Elektrotechnik/Elektronik/ Tonträger
Bekleidung 62,5
34
München Munich
Durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen nach Branchen in München* I
Average size of lettings according to sectors in Munich*
Gastronomie
800
Elektrotechnik/Elektronik/Tonträger
700
Bekleidung
490
Dienstleistungen
190
100
200
300
400
500
600
700
in m2
800
frageniveau, spiegelten sich aber auch in den wenigen
frei werdenden Flächen wider. Wie auch in anderen deutschen Großstädten sind Interessenten in München angesichts der Flächenknappheit zur Zahlung von „key money“
bereit, um Mieter aus ihren Verträgen herauszukaufen.
level of demand for space and also meant that only very
few premises became vacant. Just as in other large German cities, the scarcity of space had made prospective
tenants ready to pay key money to buy existing tenants
out of their lease contracts.
Textilunternehmen stellen Großteil der Nachfrage
Die Einkaufsmeilen mit der größten Nachfrage 2007
waren der Marienplatz, die Kaufinger Straße, Neuhauser Straße, Weinstraße und Theatinerstraße, die allesamt mit einer hohen Passantenfrequenz und einem
internationalen Filialistenumfeld punkten konnten. Aber
Clothing firms drive demand for demand
The shopping areas exhibiting the strongest demand in
2007 were Marienplatz, Kaufinger Strasse, Neuhauser
Strasse, Weinstrasse and Theatinerstrasse, all of which
have strong pedestrian frequencies and an environment
which features international chain store outlets. But
Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in München* I Number of lettings according to size categories in Munich*
in %
12,5
60–120 m2
12,5 121–250
m2
501–1.000 m2 50,0
25,0
251–500 m2
Munich München
auch Niveaulagen wie die Maximilianstraße waren
begehrt, vor allem bei hochwertigen Designer-Labels.
Das größte Mietinteresse zeigten Textilunternehmen, die
nach Flächen für Flagship-Stores suchten. Hier traten
vor allem Mono-Labels in Erscheinung oder Firmen aus
dem Bereich Young Fashion, die bei der Suche nach
geeigneten Einzelhandelsflächen zum Teil recht preisaggressiv vorgingen. Bei den Flächengrößen sticht München durch eine relativ hohe Nachfrage im mittleren bis
großflächigen Segment hervor, was sich auch mit den
zahlreichen Anmietungen der Flagship-Stores erklärt.
Rund 50 % aller Verträge wurden für Flächen abgeschlossen, die zwischen 501 m2 und 1.000 m2 groß sind.
high-value locations such as Maximilianstrasse were
also favoured, above all by top-grade designer labels.
The fiercest demand for new premises came from clothing companies looking for premises for flagship stores.
This was a field dominated primarily by monolabels and
by firms from the young fashion segment, which sometimes demonstrated considerable price-aggressiveness
in their search for suitable retail space. In terms of the
distribution of lettings according to size categories, one
notable fact about Munich is the very buoyant demand
for premises in the medium to large segment. One reason for this last year was the number of leases concluded
for flagship stores. Around 50 % of all lettings were in
the size bracket between 501 m2 and 1,000 m2.
Weiterhin sehr geringes Flächenangebot
Das Angebot an hochwertigen Einzelhandelsflächen veränderte sich gegenüber dem Vorjahr nur unwesentlich
und ist weiterhin so gering wie in keiner anderen deutschen Stadt. Besonders in der City werden Ladenflächen
äußerst selten angeboten. Daher müssen Retailer in der
Regel viel Ausdauer und auch Geld mitbringen, um in
diesen Lagen anmieten zu können. Die wenigen Projekte,
wie die Pasing Arcaden in der Nähe des ehemaligen Bahnhofs, die auf rund 25.000 m2 führende Modehändler und
einen Supermarkt beherbergen sollen, stellen zwar interessante Angebotserweiterungen dar, können aber den
Flächenengpass in den Top-Lagen nicht abmildern.
Supply of space remains very low
There was little year-on-year change in the supply of
high-grade retail premises; this remains lower than in
any other German city. In the city centre in particular it
is extremely rare for any units to be on offer. So to acquire
space in these areas, retailers generally have to exhibit
a great deal of stamina and also have a lot of money.
The few projects currently being pursued, such as the
Pasing Arcaden in the vicinity of the former train station, which will offer around 25,000 m2 of space for leading fashion stores and a supermarket, admittedly represent interesting extensions to the volume of supply,
but they cannot ease the bottleneck in the prime areas.
35
Höchstmieten nach Lagen in München I Top rents according to location in Munich
Mikrolagen
Microlocations
Lagequalität*
Location quality*
Kaufingerstraße / Marienplatz
Neuhauser Straße
Maximilianstraße
Weinstraße
Theatinerstraße
Residenzstraße
Sendlinger Straße
Tal
K
K
L
K
N
K
K
K
2005
250
240
230
225
180
150
140
110
2006
260
260
230
205
165
140
125
100
2007
280
280
230
210
200
160
140
115
36
München Munich
Mietpreissteigerungen auf breiter Basis
Da nur wenige Flächen dem Markt zur Verfügung stehen, stiegen die Mieten in den Haupteinkaufsstraßen im
Jahr 2007 deutlich an. Die Spitzenmiete im Münchener
Marktgebiet stieg um knapp 8 % auf 280 €/m2 und stellt
zum wiederholten Mal die bundesweit höchste Einzelhandelsmiete dar. Wie schon 2006 wird sie in den Konsumlagen Marienplatz/Kaufinger Straße sowie in der
Neuhauser Straße erzielt. Auch in den anderen Lagen
waren zum Teil deutliche Anstiege der Höchstmiete zu
beobachten, wie in der Theatinerstraße um über 20 %
auf 200 €/m2 oder in der Residenzstraße/Diener Straße
um gut 14 % auf 160 €/m2. Auch bei den Durchschnittsmieten konnten leichte Zuwächse erzielt werden.
Higher rents across the board
In view of the low supply of available space, rents in the
main shopping streets rose considerably in 2007. The
prime rent in the Munich market area increased by just
on 8 % to 280 €/m2. So the Bavarian capital was once
again the city with Germany’s highest retail rents. Just
as in 2006, the top rents are achieved in the consumeroriented areas of Marienplatz/Kaufinger Strasse and in
Neuhauser Strasse. But prime rents were also higher in
other areas as well, such as Theatinerstrasse, where the
figure rose by over 20 % to 200 €/m2, and in Residenzstrasse/Diener Strasse where it climbed by over 14 % to
160 €/m2. There were also slight increases in the field
of average rents.
Entwicklung der Höchstmiete in München* I Development of top rent in Munich*
280
260
250
250
210
205
199
250
230
230
250
300
200
150
100
50
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Ausgewählte Vermietungen in München I Selected lettings in Munich
Mieter I Tenants
H&M (COS)
Gucci
Replay
Lage I Location
Weinstraße
Maximilianstraße
Residenzstraße (Theatinerstraße)
m2
830
800
260
Munich München
Angesichts des begrenzten Projektvolumens darf auch
für 2008 von einem geringen Flächenangebot ausgegangen werden, weshalb die Mieten noch etwas steigen dürften. Die Nachfrage wird sich voraussichtlich auf
dem Niveau des Vorjahres bewegen, sodass bei Ladenanmietungen in den Top-Lagen häufig Ablösebeträge
durchgesetzt werden können. Zusätzliche Nachfrageimpulse dürften Lagen wie Sendlingerstraße, Tal und Karlsplatz/Stachus erhalten. Aufgrund der hier herrschenden
Flächenknappheit und des hohen Mietniveaus in den
besten Lagen ist auch hier mit weiteren Mietpreissteigerungen zu rechnen.
Outlook for 2008
The restricted volume of space currently being created
in new projects means that premises will remain in scarce
supply in 2008. As a result, rents are likely to climb somewhat further. Since demand will probably be on around
the prior-year scale, acquiring premises in prime locations will probably call for the payment of key money.
The level of demand is likely to impact positively on
addresses like Sendlingerstrasse, Tal and Karlsplatz/
Stachus, which – in view of the current bottleneck in
supply and the high rents commanded by the best areas
– are also likely see rental increases.
37
Retail-Investment Retail Investment
Retail-Investment I Retail Investment
7.347
7.822
11.885
Demand remains very buoyant
Nach wie vor sehr starke Nachfrage
Die Nachfrage nach Retail-Objekten ist weiterhin Retail properties in Germany remain in high demand and
ausgesprochen gut. Insgesamt 13,71 Mrd. € wurden in 2007, they attracted investment totalling 13.71 bn €.
2007 in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. That admittedly represents a marked fall, of 30 %, on
Dies entspricht einem deutlichen Rückgang von 30 % 2006, but the comparison is distorted by the fact that
gegenüber dem Vorjahr, in dem der Megadeal des 2006 was the year of the KarstadtQuelle portfolio
megadeal (4.5 bn €). If
KarstadtQuelle-Portfolios
that factor is excluded, the
(4,5 Mrd.€) stattfand. Ohne
transaction volume in 2007
diesen Sonderfall liegt das
Transaktionsvolumen 2007 Retail-Investments in Deutschland 2006 und 2007 I was in fact slightly up
on the year before. Some
sogar leicht über dem des Retail investments in Germany in 2006 and 2007
6.4 bn € (46 %) of total
Vorjahres. Rund 6,4 Mrd. €
2006 in Mio. €
turnover was accounted for
(46 %) des Gesamtumsat2007 in Mio. €
by single deals, while
zes entfallen auf Einzelinvestment in portfolios
deals, ca. 7,3 Mrd. € (54 %)
15.000
totalled approx. 7.3 bn €
auf Portfolios. Ausländische
(54 %). Foreign investors
Investoren waren auch 2007
12.500
were once again very active
sehr aktiv, vor allem im Portin 2007, above all in the
foliosegment. Sie zeichneten für rund 72 % des 10.000
portfolio segment. In all,
Gesamtumsatzes verantthey generated around
72 % of total turnover. In
wortlich. Bei den Einzelin- 7.500
the field of single investvestments sind dagegen
deutsche Anleger mit einem 5.000
ments, on the other hand,
German investors are gainAnteil von 38 % wieder auf
ing ground, and attained a
dem Vormarsch.
PortfolioEinzelshare of 38 %.
investments
investments
6.367
38
Retail Investment Retail-Investment
Geschäftshäuser und Fachmärkte sehr beliebt
Im Blickpunkt der Anleger standen vor allem Geschäftshäuser in guten Innenstadtlagen (Anteil: knapp 38 %)
sowie stabil vermietete Fach- und Supermärkte (38 %).
Somit wurden im vergangenen Jahr jeweils rund
5,2 Mrd. € in diesen Assetklassen umgesetzt. Auf dem
dritten Platz folgen die Shoppingcenter mit einem Transaktionsvolumen von ca. 2,6 Mrd. €, was einem Anteil
von gut 19 % entspricht.
39
Focus on office/retail and power stores
The focus of investors was primarily on office/retail buildings in good inner-city areas (proportion just under 38 %)
and on power stores and supermarkets let on a longterm basis (38 %). Last year, each of these asset classes
accounted for around 5.2 bn €. Then came shopping centres, with a transaction volume of 2.6 bn €, representing a share of over 19 %.
Retail-Investments nach Objektart I Retail investments according to type of property
in %
5,2
Kaufhaus
19,1 Shoppingcenter
Fach-/Supermarkt, Discounter 38,0
Geschäftshaus 37,7
40
Investments in allen Größenklassen
Der höchste Umsatz wurde mit gut 6,6 Mrd. € in der
Größenklasse 100 Mio. € bis 500 Mio. € erzielt, in der
die Portfoliodeals klar dominierten. In allen anderen
Kategorien lagen dagegen die Einzelinvestments in Front.
In die mittleren Abschlüsse zwischen 10 Mio. € und
100 Mio. € wurden knapp 5,5 Mrd. € investiert. Bemerkenswert ist, dass Verträge bis 10 Mio. € ebenfalls auf
einen Gesamtumsatz von über 920 Mio. € kommen. Dies
unterstreicht die Lebhaftigkeit des Investmentmarkts in
allen Marktsegmenten.
Investments in all size classes
The size category which attracted the highest proportion
of investment in 2007 was that between 100 million €
and 500 million €. It generated over 6.6 bn €, with portfolio deals predominating. In all the other size brackets,
single investments were out in front, with the mediumscale bracket between 10 million and 100 million €
accounting for investment of just under 5.5 bn €. One
notable fact is that deals under the 10 million € threshold also totalled over 920 million €. This underlines just
how lively the investment market is in all segments.
Retail-Investments nach Größenklassen I Retail investments according to € categories
Einzelinvestments, total 6.367 Mio. €
4.942
Portfolioinvestments, total 7.347 Mio. €
5.000
<10 Mio. €
700
629
994
690
0
280
815
106
1.000
1.078
2.000
1.673
1.807
3.000
10–<25 Mio. €
25–<50 Mio. €
50–<100 Mio. €
100–<500 Mio. €
4.000
≥500 Mio. €
Auch die sechs großen Städte (Big Six) mussten 2007
aufgrund des erwähnten KarstadtQuelle-Deals einen
Rückgang des Investmentumsatzes um 30 % hinnehmen.
Insgesamt wurden in diesen Städten rund 3,74 Mrd. €
umgesetzt. Spitzenreiter ist Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 1,94 Mrd. € (52 %). Die Hauptstadt
konnte als einziger Standort das Vorjahrsergebnis nahezu
halten. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg
(684 Mio. €) und Düsseldorf (309 Mio. €), die beide aber
erheblich gegenüber 2006 verloren.
The distorting factor of the KarstadtQuelle deal mentioned above meant that Germany’s Big Six cities also
suffered a year-on-year fall of around 30 % in investment turnover. Overall, investment in these cities came
to around 3.74 bn €. Out in the lead was Berlin, with a
transaction volume of 1.94 bn € (52 %), making it the
only German location able to more or less match its
prior-year result. It was followed by Hamburg (684 million €) and Düsseldorf (309 million €). Both these results,
however, were well down on those in 2006.
Bemerkenswert und erfreulich ist die homogene Verteilung der Investments über alle Städtegrößen. Bei den
Einzeldeals liegen die Big-Six-Standorte mit einem
One gratifying fact was the remarkably uniform distribution of investment across cities of all sizes. In the field
of single deals, the Big Six locations were in front, with
41
Retail Investment Retail-Investment
Retail-Investments in den Big Six 2006 und 2007 I Retail investments in the Big Six in 2006 and 2007
2006 in Mio. €, total 5.350 Mio. €
2007 in Mio. €, total 3.735 Mio. €
1.078
1.500
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
Gesamtumsatz von knapp 2,6 Mrd. € an der Spitze. Aber
auch in allen anderen Städtekategorien wurde teilweise
deutlich über 1 Mrd. € investiert. So liegen kleinere
Standorte mit weniger als 100.000 Einwohnern
(1,32 Mrd. €) nur knapp hinter den Städten mit über
250.000 Einwohnern (1,4 Mrd. €) auf dem dritten Platz.
Hier zeigt sich, dass Retail-Investments dem Mikrostandort und der nachhaltigen Vermietungssituation
größere Bedeutung beimessen als dem Makrostandort,
worin ein wesentlicher Unterschied zu Büro-Investments zu sehen ist.
254
400
Hamburg
251
500
297
309
488
644
684
745
1.000
Köln
1.995
2.000
1.940
2.500
München
total turnover of close to 2.6 bn €, but cities in all the
other size categories also attracted substantial investment, in some cases with totals of well over 1 bn €.
Small locations with fewer than 100,000 inhabitants,
for instance, generated 1.32 bn €, to finish in third place
just marginally behind cities with a population of over
250,000 (1.4 bn €). This is an indication that where retail
investment is concerned, greater importance is attached
to the microlocation and a sustained occupancy situation than to the size of the city concerned. That distinguishes this sector from the office investment market.
Einzelinvestments nach Städtegrößen I Single investments according to city categories
in Mio. €
1.088 100.000–250.000
Einwohner
Big Six 2.557
1.316
<100.000 Einwohner
>250.000 Einwohner 1.406
42
Renditen stabilisieren sich wieder
Nachdem die Renditen bis Mitte 2007 im Zuge des allgemeinen Investment-Booms in Deutschland erheblich
gesunken waren, zogen sie im Verlauf der SubprimeKrise wieder an. Die Korrektur fiel dabei in den B-Lagen
deutlicher aus als in den absoluten Top-Lagen. Eine aktuelle Übersicht zu den Multiplikatoren wichtiger deutscher Städte findet sich in der Übersicht auf Seite 6/7.
Für nachhaltig vermietete Fach- und Verbrauchermärkte
in guten Lagen liegt die Spannweite der Multiplikatoren aktuell zwischen 13,5 und 14,5.
Yields stabilizing again
Up to the middle of 2007, the general investment boom
in Germany led to yields falling quite considerably, but
then in the wake of the subprime crisis they picked up
again. The adjustment was more marked in B-locations
than in absolutely prime areas. An overview of the multipliers for important German cities is to be found on
Page 6/7. For power stores and superstores in good areas
let on a long-term basis, the multipliers currently range
between 13.5 and 14.5.
Auch für 2008 ist von einem im langjährigen Vergleich
sehr guten Investmentumsatz auszugehen, auch wenn
er wahrscheinlich leicht unter dem des Vorjahres liegen
dürfte. Verantwortlich hierfür sind die Turbulenzen auf
den Finanzmärkten und das teilweise fehlende Angebot,
das die ungebrochen hohe Nachfrage oft nicht befriedigen kann. Die Renditen haben sich im ersten Quartal
2008 zunächst überwiegend wieder verfestigt. Einen spürbaren Anstieg im weiteren Jahresverlauf erwartet Atisreal nicht. Im Fokus der Investoren werden weiterhin vor
allem Geschäftshäuser sowie Fach- und Supermärkte stehen. Aber auch Shoppingcenter und innerstädtische Projektentwicklungen stoßen auf großes Interesse.
Outlook for 2008
Investment turnover in 2008 will probably again be very
good on a multi-year comparison. However, it is likely
to be slightly below the prior-year result, partly because
of the turbulence in the financial markets, but also
because of the inadequate level of supply in some places
in the face of ongoing strong demand. In the first quarter of 2008, the signs are that yields are generally firming up again. Atisreal does not expect to see them rise
perceptibly during the remaining months of the rest of
the year. The prime focus of investors will once again be
on office/retail buildings and power stores and supermarkets. But shopping centres and inner-city project
developments are also attracting a lot of interest.
Ausgewählte Retail-Investments I Selected retail investments
Objekt
Verkäufer
Gemini-Portfolio
Curzon
Portfolio
Distributa-Gruppe
Portfolio
Portfolio
Island-Portfolio
Portfolio
Stadtgalerie Heilbronn
Canstatter Carrée
Degi
Bauwert, OFB, Züblin
Hamburger Sparkasse
Babcock & Brown
ECE
ING Real Estate
Development
Dr. Ebertz
A10-Center
Fashion Houses
Kudamm-Karree
Rathaus-Galerie
Messe Düsseldorf,
privater Investor
Fortress
ECE
Käufer
Active Investment
Management
Numisma
RFR-Holding
Arab Investments
Strategic Value Partners
IXIS
ING
LaSalle Investment
Management
Luxemburgische
Gesellschaften
Goldman Sachs
Ballymore
CreditSuisse
Anzahl
Immobilien
51
Immobilientyp
Standorte
Heimwerkermärkte,
Kaufhäuser
Bau-, Supermärkte,
Warenhäuser
Geschäftshäuser
Geschäftshäuser
Geschäftshäuser
Gemischt
Shoppingcenter
Shoppingcenter
Saarland, Rheinland-Pfalz,
Baden-Württemberg
Berlin, Hamburg, München
Berlin, Gera
Hamburg
Bundesweit
Heilbronn
Stuttgart
1
Shoppingcenter
Berlin-Wildau
245
1
Center
Düsseldorf
100
1
1
Shoppingcenter/Büro
Shoppingcenter
Berlin
Leverkusen
156
190
32
3
9
118
68
1
1
Bundesweit
Kaufpreis (geschätzt) in Mio. €
700
450
142
250
400–450
300
100
100
References Referenzen
Referenzen I References
Berlin
Hamburg
Alexa
Alexanderplatz/Grunerstraße
10178 Berlin
als Mitglied des Vermietungsteams Sonae Sierra
Massimo Dutti
Neuer Wall 38
20354 Hamburg
Deutsche Postbank AG
Kurfürstendamm 29
10719 Berlin
Ermenegildo Zegna GmbH
Neuer Wall 44
20354 Hamburg
Bonn
Fossil Group Europe GmbH
Dreieck 1
53111 Bonn
Alnatura Super Natur
Markt GmbH
Hoheluftchaussee 18
20253 Hamburg
Frankfurt
Guccio Gucci S.p.A.
Goethestraße 5
60313 Frankfurt am Main
Mongo's Gastro GmbH
Straßenbahnring 15
20251 Hamburg
Hilden
Starbucks Coffee
Deutschland GmbH
An der Hauptwache 7
s.Oliver (Bernd Freier GmbH & Co.
KG), Mexx Modehandels GmbH,
E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG
Mittelstraße 58
40271 Hilden
Mainz
Vapiano AG, WestendDuo
Bockenheimer Landstraße 24
denn's Biomarkt GmbH
Schusterstraße 41-45
55116 Mainz
43
The difference is real
Atisreal GmbH
10719 Berlin
Neues Kranzler Eck
Kurfürstendamm 22
Telefon +49-30-8 84 65-0
Telefax +49-30-8 84 65-1 00
40547 Düsseldorf
Fritz-Vomfelde-Straße 34
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45131 Essen
Rüttenscheider Straße 144
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Telefon +49-69-2 98 99-0
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20354 Hamburg
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Overstolzenstraße 2a
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