Kredite in der Praxis

Kredite in der Praxis
Was Sie über Immobilienfinanzierungen wissen sollten
Innsbruck, 12. März 2013
Referent:
Christoph Kirchmair,
GF INFINA Credit Broker GmbH
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12.03.2013
Inhalte
1.
2.
3.
4.
Grundsätzliches (Basiswissen)
Ihre Rechte als Kreditnehmer
Kreditmarkt (Kreditlandschaft, ZinsCrash)
Niedrige Zinsen sichern (Fixzinskredite,
ZinsCaps, Bandbreitendarlehen)
5. Sonderfall FX-Kredit
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Auszug Immobilien Preisspiegel 2012:
In Innsbruck sind die Quadratmeter-Preise in
nahezu allen Segmenten angezogen.
Baugrundstücke:
von € 588,- auf € 631,- (+ 7,23 %)
Erstbezugs-Eigentumswohnungen:
von € 3.105,- auf € 3.320,- (+ 6,92 %)
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Eigentumswohnungen - Erstbezug
Quelle: Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder; Immobilien Preisspiegel
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Durchschnittseinkommen im Vergleich
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EINKOMMENSENTWICKLUNG
2000 - 2012 (EU-Vergleich)
Durchschnittliche jährliche
Zunahme der realen Bruttoverdienste je Arbeitnehmer
(in %)
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Verwerfungen am Kreditmarkt
 Sinkende Zins-Indikatoren wurden zur Anhebung
der Margen bei Neukrediten genützt
 Gravierende Konditionsunterschiede zw. Banken
 1% mehr Marge bei gleicher Bonität
 Mindestzinssätze wurden eingeführt
 Enorme regionale Unterschiede
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Herausforderungen für Kreditnehmer
1. Steigende Immobilienpreise
bei fallender Kaufkraft
2. Zinscrash (hist. Tiefe Zinsen)
aber Verteuerung bei Krediten
3. Zunehmende Komplexität und
Intransparenz des Marktes
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Kreditnehmer
Der beste Kredit
Geschäftsmodelle
Komplexität
Kreditkompetenz
Neuausrichtung
Tiefe und Spezialisierung /
Expertentum
Komplexität kreditmarkt
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Was Sie über Kredite
wissen sollten…
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Kredit: Allgemeine Definition (umgspr.)
 Abgeleitet vom lateinischen credere „glauben“
und creditum „das auf Treu und Glauben
Anvertraute“
 Eingehen einer Geldschuld mit zeitlich
verzögerter Rückzahlung
 Umgangssprachlich wird nicht zwischen Kredit
und Darlehen differenziert
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DEFINITION
KREDIT
DARLEHEN
• Leistungsversprechen,
Geldbetrag auf Abruf wie
z.B. beim Kontokorrentkredit
• Kann wiederholt bis zum
vereinbarten Rahmen
genützt werden
• Realvertrag
(gültig erst mit Übergabe)
• Kann nur einmal ausgenützt
werden
• Juristisch gesehen auch der
„Abstattungskredit“
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Hypothekarkredit
Privat- und
Konsumkredit
Kreditart
Kontokorrentkredit
(Verwendungszweck)
Lombarddarlehen
Bauspardarlehen
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Investitionskredit
Sanierungsdarlehen
Leasing
12.03.2013
TILGUNG
ENDFÄLLIG
ABSTATTER
• Während der Laufzeit nur
Zinszahlungen
• Ansparung zur Tilgung
• Bei neuen FX-Krediten
verboten
• Bei Euro-Krediten noch
erlaubt
• Tilgungen bereits während
der Laufzeit
• Zinsänderungsrisiken sinken
mit fortschreitender Laufzeit
• Kein TT-Risiko
• Die geläufigste Variante
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Abstattungskredite
 Pauschalrate (Annuität)
 Rate variabel – fixe Laufzeit (marktüblich)
 Rate fix – Laufzeit variabel
 Kapitalrate
 Dynamische Rate
 Rate mit Restwert (Leasing)
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Produkt-Check
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Kreditraten-Check
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Zins-Check
Indikatorzins
11.03.2013
Durchschnitt
5 Jahre
Durchschnitt
10 Jahre
1 Monats Euribor
0,1180%
1,87%
2,24%
3 Monats Euribor
0,2010%
2,16%
2,41%
6 Monats Euribor
0,3260%
2,35%
2,53%
12 Monats Euribor
0,6430%
2,57%
2,70%
3J-Euro-Swap
0,5853%
2,65%
2,96%
Indikator
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Indikatoren im historischen Vergleich (10J)
Kreditbetrag 200.000 Euro, Laufzeit 25 Jahre, Pauschalraten
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Relativer Indikatorenvergleich (10J)
Kreditbetrag 200.000 Euro, Laufzeit 25 Jahre, Pauschalraten
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Rückrechnung 10 Jahre historisch
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Ratenvergleich und Zinsszenarien
(Laufzeit 25 Jahre, Kreditbetrag: EUR 200.000)
Ratenkalkulation (nominal)
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1,75%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
823,58
948,42
1.055,67
1.169,18
1.288,60
12.03.2013
Kreditvergabe: Was prüft die Bank?
 Bedienbarkeit bzw. Leistbarkeit
 Statische Besicherung
 Kredithistorie
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Quick-Check (Leistbarkeit):
Frei verfügbare 1/14 Einkommen
(lt. Haushaltsrechnung) versus
Rate bei 6 % Zinsen und 30 Jahre Kreditlaufzeit
(=fiktive Kreditrate)
Leistbare Kreditrate (Faustformel):
< 50 % des 1/14 Einkommens
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Sicherstellung von Krediten
 Pfandrechte auf Liegenschaften
 Verpfändung bzw. Abtretung von Rechten aus
WP-Depots und Lebensversicherungen
 Eigenmittelsurrogate
 Risikoablebensversicherung (Blankoanteile)
 Bürgschaft(en)
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Beleihungsgrenzen Wohnkredit
 Belehnwert/Verkehrswert:
Schätzung durch Bank (meist 10 bis 30 % unter
dem tatsächlichen Verkehrswert)
 Beleihungsauslauf:
bis zu 80 % des Schätzwertes abzgl. Vorlasten
(bonitätsabhängig)
 Blankoanteile (unbesichert):
bis zu € 75.000 bzw. € 25.000 pro Person
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12.03.2013
Beleihungsgrenze Anlageimmobilien
 Anlegerwohnungen:
80% des Netto Kaufpreises
 Gewerbeimmobilien:
40-60% des Netto Kaufpreises
 Wertpapiere, Lebensversicherungen:
50-90% des aktuellen Wertes (Assetklasse)
 Achtung: 10-15% Kaufnebenkosten beachten!
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12.03.2013
Bankenverhalten heute





Strenge Vergabepolitik
Konditionserhöhungen
Mindestzinssätze
Intransparente Produkte
Kreditentscheidungen
treffen vermehrt IT-Systeme
Komplexität
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12.03.2013
NEBENKOSTEN (Kreditbetrag 100.000 EUR)
BANK
BAUSPARKASSE
• Bearbeitungsgebühr: bis 3 %
• Bereitstellungsgebühr: bis 3 %
• Pfandrechtseintragung: 1,20 – 1,56 %
• Pfandrechtseintragung: 1,44 %
• Grundbuchsgesuch: bis 400 EUR
• EM-Auffüllungsentgelt: 0.5 %
• Eingabegebühr: 40 bis 56 EUR
• Eingabegebühr: 53 bis 56 EUR
• Grundbuchsauszug: bis 50 EUR
• Beglaubigung: bis 268 EUR
• Beglaubigung: bis 130 EUR
• Verwaltungskostenbeitrag: bis 3.000 EUR
• Kontoführung: 19,20 bis 120 EUR p.a.
• Kontoführung: 8,48 bis 12,12 EUR p.a.
• Gesamt: 5.196 EUR
• Gesamt: 5.264 EUR
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Kundensicht
Einstiegszins
Rate
Spesen
Geschäftsmodelle
Worauf der Kunde
Risikobereitschaft
Neuausrichtung
noch achtgeben sollte
Bedienbarkeit
Tiefe und Spezialisierung
/
Steigende
Zinsen
Expertentum
Zinsindikator
Pönalfreie Tilgung
Komplexität kreditmarkt
Nachteilige Klauseln
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Die Gefahr von
Zinsanstiegen ist nicht
zu unterschätzen…
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Allg. Einflussfaktoren auf den Kreditzins:




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Leitzinsen der EZB
Anleihenrenditen
Interbankensätze
Gesamte Refinanzierungskosten der Banken
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Ind. Einflussfaktoren auf Kreditzinsen

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



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Wahl des Refinanzierungsindikators
Konditionspolitik des Instituts (Aufschläge)
Interne Refinanzierungsstruktur der Bank
Bonität des Kreditnehmers
Höhe und Art der Besicherung
Kreditlaufzeit
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12.03.2013
Indikatorzins
11.03.2013
Durchschnitt
5 Jahre
Durchschnitt
10 Jahre
1 Monats Euribor
0,1180%
1,87%
2,24%
3 Monats Euribor
0,2010%
2,16%
2,41%
6 Monats Euribor
0,3260%
2,35%
2,53%
12 Monats Euribor
0,6430%
2,57%
2,70%
3J-Euro-Swap
0,5853%
2,65%
2,96%
Indikator
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Ratenvergleich und Zinsszenarien
(Laufzeit 25 Jahre, Kreditbetrag: EUR 200.000)
Ratenkalkulation (nominal)
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1,75%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
823,58
948,42
1.055,67
1.169,18
1.288,60
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Szenarien steigender Referenzzinssätze
Vertrauenskrise
am
Interbankenmarkt
(Lehman-Pleite
2008)
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Lösung der EuroSchuldenkrise
und Rückkehr
Europas auf den
Wachstumspfad
Hohe
Inflationsraten
(z.B. bei
kriegsbedingtem
Ölschock)
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Zins-Absicherungen den deren Preise
 Fixzinssatz: von Beginn weg fixe Zinsen über
dem aktuell variablen Marktzinssatz
 Zinsuntergrenze: diese liegt über dem aktuellen
Kreditzinsniveau (bei Bausparkassen)
 Zinscaps: „Versicherungsprämie“ für Zinsobergrenze die im Voraus zu entrichten ist
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Fixzinskredite




Kalkulationssicherheit für die Zinsbindungsdauer
In Deutschland die geläufige Variante
In Österreich im Kommen
Zinssatz orientiert sich an die Laufzeit kongruenten
EUR-Swapsätze
 Ab 2,95 % p.a. auf 10 Jahre fix
 Regionale und zeitlich begrenzte Sonderangebote
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Bauspardarlehen
 Zinskorridor 2,75%, 2,90% bzw. 3,00% bis max. 6,0 %
 Laufzeiten 30 bzw. 35 Jahre möglich
 Innerhalb des Korridors teurere Referenzzinssätze:
12-Mo-Euribor oder 3-Jahres-EUR-Swap
 Günstige Aufschläge auf Indikatoren:
ab 1,00% auf 12-Mo-Euribor
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ZinsCaps




Kette von Optionen (Pricing mittels Forwards)
Zinsobergrenze (darüber Ausgleichszahlungen)
Partizipation an fallenden Zinsen besteht weiter
Einmalige Prämie: abhängig vom Tageskurs
(kann mitfinanziert werden)
 ZinsCrash ließ ZinsCap-Preise sinken
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ZinsCap-Chart: Strike 3-Mo-EUR: 3% bis 12/2023
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Absicherungskalkulation Caps tilgend 3-Mo-Euribor
Emittent ISIN
Strike
Fälligkeit
Prämie per
12.03.13
Erste
Group
3,00%
31.12.2023
7,20%
AT0000A0UJ00
Kosten %
Maximaler
p.a.*
Zinsaufwand**
0,738%
5,238%
* Prämie durch Restlaufzeit
** Strike + Aufschlag von 1,5 % + Absicherungskosten p.a.
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Die passende Kredit-Absicherung hängt ab von
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Liquiditätsreserven
Einkommen
Risikoneigung
(Rest)Laufzeit
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Sonderfall Fremdwährungskredit
 Zinsersparnis vs. Währungsverluste
 Fehlstellung von Tilgungsträgern
 Kritische Bankenschreiben und Vorladungen zu
Beratungsgesprächen
 Zwangskonvertierungen, Liquiditätsaufschläge und
Einforderung zusätzlicher Sicherheiten
 Wechselkursuntergrenze in Gefahr
 Handlungsbedarf
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12.03.2013
Endfälliger CHF-Kredit
Ursprünglich über EUR 100.000; Vertragsbeginn 01.11.2006;
Kurs EUR/CHF: 1,2331
Stand: 12.03.2013; 16:50 Uhr
Endfälliger CHF-Kredit
Ursprünglich EUR 100.000
Vertragsbeginn: 01.11.2006
Zins:
+EUR 6.311,58
Kurs:
- EUR 28.776,94
Gesamt: - EUR 22.465,36
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Gesetzlicher Rahmen Privatkunden




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Konsumentenschutzgesetz (KSchG)
Verbraucherkreditgesetz (VKrG)
Bankwesengesetz (BWG)
Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)
12.03.2013
Regulativer Rahmen Firmenkunden
 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)
 Basel III (Eigenmittelbestimmung für Banken bei
Firmenkrediten)
 Bankwesengesetz (BWG)
 Etwaige Anpassungen bedürfen jedenfalls einer
sachlichen Rechtfertigung
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12.03.2013
Schwellwertklausel rechtswidrig
Urteil: "10 Prozent - Klausel" bei Fremdwährungskrediten
gesetzwidrig:
Das Landesgericht Feldkirch beurteilt die vielfach verwendete 10 % Klausel als
gesetzwidrig. Nach dieser Klausel wäre die Bank berechtigt bei einer nachteiligen
Währungsänderung von 10 % eine u.U komplette Rückführung des Kredites zu
verlangen.
Der VKI führte im Auftrag der AK Vorarlberg wegen vier aus Sicht des VKI
gesetzwidriger Klauseln in Fremdwährungskreditverträgen eine Verbandsklage gegen
die Sparkasse Bludenz Bank AG. Im Laufe des Verfahrens kam es zu einem
gerichtlichen Vergleich zu folgenden drei Klauseln. Die Sparkasse Bludenz
verpflichtete sich diese drei Klauseln nicht mehr zu verwenden und sich auf die
Klauseln auch nicht mehr zu berufen.
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12.03.2013
Zur eingeforderten Zusatzbesicherung
„Ein Anspruch einer Bank auf Beibringung
nachträglicher Sicherheiten bestehe nur dann,
wenn nachträgliche Umstände eintreten, die die
bei Vertragsabschluss vorgenommene
Risikoeinschätzung als unrichtig erwiesen,
welche für die Bank nicht vorhersehbar gewesen
und nicht in deren Sphäre gelegen seien.“
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Umschuldungsaktionen für FX-Schuldner
 Gebührenfreie Umschuldung in Fixzinskredit, LZ 10
Jahre, 2,875 % Zinsen, Laufzeitverlängerung
 Aktion - Bausparkasse: Übernahme der
Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,44 %
 Forderungseinlösung gemäß §§ 1422 u 1423 ABGB
 Angebot einer Regionalbank: Zinsobergrenze von 4,75
% auf 10 oder 5,25 % auf 15 Jahre, Marge von 1,50 %
auf 3-Mo-EUR
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12.03.2013
Der Kreditmakler…

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erspart Ihnen mühselige Bankgespräche…
selektiert den Markt und findet den besten Kredit…
ergänzt Ihre Vorstellungen mit seiner Erfahrung…
erarbeitet für Sie maßgeschneiderte Kreditkonzepte…
erledigt für Sie die zeitaufwändige Aufbereitung…
überprüft auch Ihren bestehenden Kredit…
betreut Sie auch nach Auszahlung des Kreditbetrages…
12.03.2013
Für Fragen stehen wir gerne zur Verfügung!
INFINA Credit Broker GmbH
6020 Innsbruck, Brixner Straße 2/4
Telefon: +43 512 584380
Fax: +43 512 584380 14
E-Mail: [email protected]
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Christoph Kirchmair
Geschäftsführer
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55
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