(PDF, 4MB, Datei ist nicht barrierefrei)

Transcription

Forschungen Heft 110
Potenziale der Wohneigentumsbildung
für die soziale Stabilität von Stadtvierteln
Forschungsvorhaben im Auftrag des
Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen,
vertreten durch das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.
Endbericht
Auftragnehmer
Arbeitsgemeinschaft für Sozialplanung
und angewandte Stadtforschung e.V. AG SPAS, Berlin
Bearbeiter
Katrin Voigt
Peter Pulm
Anett Endesfelder
Herausgegeben vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
Bonn 2003
Forschungen
In der Schriftenreihe Forschungen veröffentlicht das BBR ausgewählte Ergebnisse aus
der eigenen Forschung und der Ressortforschung des Bundesministeriums für Verkehr,
Bau- und Wohnungswesen in den Themenbereichen Raumordnung, Städtebau,
Wohnungswesen und Bauwesen.
IMPRESSUM
Herausgeber
Bundesamt für
Bauwesen und Raumordnung
Deichmanns Aue 3137
53179 Bonn
www.bbr.bund.de
Vertrieb und Verlag
Selbstverlag und Buchhandel
Selbstverlag des Bundesamtes
für Bauwesen und Raumordnung
Deichmanns Aue 3137, 53179 Bonn
Postfach 21 01 50, 53156 Bonn
Telefon: 0 18 88 - 4 01 - 22 09
Telefax: 0 18 88 - 4 01 - 22 92
E-Mail: [email protected]
ISSN 1435 4659 (Schriftenreihe)
ISBN 3 87994 442 3
Bonn 2003
Inhalt
Kurzfassung
1
Abstract
3
Einleitung
5
1 Grundlagen und methodisches Vorgehen
1.1 Soziale Stabilität von Stadtvierteln
1.2 Fallbeispiele
1.3 Methodisches Vorgehen
7
7
8
10
2 Die
2.1
2.2
2.3
2.4
neuen Eigentümer
Zusammenfassung
Käufergruppen
Nachfragepotenzial
Kaufmotive und -hemmnisse
12
12
12
19
20
3 Kosten und Finanzierung
3.1 Zusammenfassung
3.2 Kosten und Belastung
3.3 Finanzierung und Förderung
26
26
26
31
4 Der
4.1
4.2
4.3
37
37
38
42
Prozess und die Beteiligten
Zusammenfassung
Verfahrensaspekte bei Neubaumaßnahmen
Verfahrensarten und Akteure bei Umwandlungsmaßnahmen
5 Quartiers- und objektbezogene Rahmenbedingungen
5.1 Zusammenfassung
5.2 Quartiersbezogene Rahmenbedingungen
5.3 Objektbezogene Rahmenbedingungen
51
51
51
57
6 Effekte der Eigentumsbildung
6.1 Zusammenfassung
6.2 Mobilität und Verdrängung
6.3 Nachbarschaften und soziale Netze
6.4 Wohnzufriedenheit und Verbleibeperspektive
6.5 Image als beharrendes Element
6.6 Ein neues Gesicht für das Quartier
61
61
62
64
71
72
73
7 Strategien für die Wohneigentumsbildung in benachteiligten Stadtteilen
7.1 Soziale Stabilität als Zielstellung
7.2 Art der Eigentumsmaßnahmen
7.3 Zielgruppen
7.4 Verfahren
7.5 Förderung und Finanzierung
75
75
76
77
79
80
Quellenverzeichnis
83
Anhang 1 Tabellen, Gebietspässe
Anhang 2 Vorträge Expertenworkshop 13.6.2002
87
137
Abbildungen
Abbildung 1.1
Karte der Fallbeispiele
9
Abbildung 2.1
Alter der Käufer zum Kaufzeitpunkt
13
Abbildung 2.2
Anteil der Käufergruppen nach ihrer Herkunft
13
Abbildung 2.3
Kaufmotive der Eigentümer in Umwandlungsmaßnahmen
20
Abbildung 2.4
Kaufmotive der Eigentümer in Neubaumaßnahmen
22
Abbildung 2.5
Kaufmotive der Eigentümer nach Haushaltstyp
23
Abbildung 2.6
Kaufmotive der Mieterkäufer im Vergleich zu Käufern von außerhalb
24
Abbildung 2.7
Kaufmotive der kaufinteressierten Mieter
24
Abbildung 2.8
Gründe für fehlendes Kaufinteresse
25
Abbildung 3.1
Kaufpreise der Neubauimmobilien
27
Abbildung 3.2
Kaufpreise der Bestandsimmobilien
28
Abbildung 3.3
Wohnkostenbelastung der Eigentümer und Mieter
30
Abbildung 3.4
Wohnkostenbelastung der Eigentümer und Mieter nach Alter
31
Abbildung 5.1
Gebietsbezogene Auswahlkriterien für den Immobilienkauf der Eigentümer von Neubauimmobilien
52
Abbildung 5.2
Gebietsbezogene Auswahlkriterien für den Immobilienkauf der Eigentümer von Bestandsimmobilien
55
Abbildung 5.3
Gebietsbezogene Auswahlkriterien für den Immobilienkauf der kaufinteressierten Mieter
57
Abbildung 5.4
Objektbezogene Auswahlkriterien für den Immobilienkauf der Eigentümer
57
Abbildung 5.5
Objektbezogene Auswahlkriterien für den Immobilienkauf der kaufinteressierten Mieter
60
Tabellen
Tabelle 2.1
Sozioökonomische Merkmale der Käufergruppen nach Neubau und Umwandlung
15
Tabelle 2.2
Sozioökonomische Merkmale der Käufergruppen
18
Tabelle 3.1
Immobilienpreise in
27
E pro m² im Vergleich
Tabelle 3.2
Durchschnittlicher Anteil der Wohn- und Kapitalkosten am Haushaltsnettoeinkommen
29
Tabelle 3.3
Wohnnebenkosten der Eigentümer und Mieter
30
Tabelle 4.1
Verfahrensaspekte der Neubaumaßnahmen
41
Tabelle 4.2
Verfahrensaspekte der Umwandlungsmaßnahmen
49
Tabelle 5.1
Wohnungsschlüssel und Verkaufsquoten
59
Tabelle 6.1
Selbstnutzende Eigentümer und Kapitalanleger in den Fallbeispielen
62
Tabelle 6.2
Herkunft der selbstnutzenden Eigentümer in den Fallbeispielen
62
Tabelle 6.3
Sozioökonomische Merkmale der Eigentümer und Mieter nach Neubau und Umwandlung
64
Potenziale der Wohneigentumsbildung für die soziale Stabilität von Stadtvierteln
Kurzfassung
Die Untersuchung von 21 Fallbeispielen in
14 westdeutschen Großstädten hat gezeigt,
dass die Schaffung von Wohneigentum
durch Neubau und Bestandsprivatisierung
einen wichtigen Beitrag zur Stabilisierung
benachteiligter Stadtteile leisten kann,
wenn bestimmte Grundvoraussetzungen
erfüllt und notwendige Rahmenbedingungen geschaffen werden.
Umwandlungsmaßnahmen führen in erster Linie zur Bindung langjähriger, relativ
zufriedener Gebietsbewohner an den Stadtteil. Zwei Drittel der Käufer von Bestandsimmobilien kommen aus dem Stadtteil. Die
zuziehenden Käufer von außerhalb tragen
durch vergleichsweise gute Einkommen
und den höheren Familienanteil zu einer
Aufwertung und Durchmischung der Sozialstruktur bei. Nichtdeutsche Käufer sind
überdurchschnittlich vertreten. Die Käufer
haben ihre Bestandsimmobilien aufgrund
des günstigen Verhältnisses von Preis und
Leistung, aus Gründen der Altersvorsorge
und aus dem Wunsch heraus, die Wohnsituation abzusichern, erworben.
Bestandsprivatisierung kann bei geeigneten Verfahren die Nachbarschaften durch
die Verbesserung der nachbarschaftlichen
Beziehungen, die Aufwertung des Erscheinungsbildes und den Rückgang der Fluktuation stabilisieren. Dadurch erhöht sich
die Wohnzufriedenheit der Bewohner.
Durch eine stärkere soziale Kontrolle ändert sich das Verhalten der Bewohner gegenüber dem Gemeinschaftseigentum.
Eine Mischung von Mietern und Eigentümern in überschaubaren Wohnanlagen
kann am ehesten positive Synergieeffekte
innerhalb der Nachbarschaften auslösen,
wenn die sozialen Unterschiede zwischen
den Bewohnergruppen nicht zu groß und
die Lebensstile ähnlich sind.
Eine stabilisierende Privatisierung mit Ausstrahlungseffekten auf den Stadtteil kann
nur durch ein behutsames Verfahren erreicht werden. Wichtige Voraussetzungen
dafür sind der Verkauf an Selbstnutzer, besonders an Mieter aus den betroffenen
Wohnanlagen, der Schutz der Mieter vor
Kündigung und die Vermittlung von Konflikten in den Nachbarschaften. Flankierende Maßnahmen am Gebäude und im Wohnumfeld verringern das Kostenrisiko für die
neuen Eigentümer. Eine transparente Finanzierungs- und Immobilienberatung für
Käufer und eine sorgfältige Vermittlung von
Kompetenzen an die neuen Eigentümer
sichern den langfristigen Erfolg der Maßnahme ab. Konventionelle Privatisierungsverfahren nehmen häufig Risiken wie
die Destabilisierung von Nachbarschaften
durch die Verunsicherung der Bewohner,
die Verstärkung des sozialen Gefälles und
die Verdrängung von Mietern in Kauf beziehungsweise provozieren sie und sind damit
kontraproduktiv.
Die Durchschnittspreise der Bestandimmobilien liegen deutlich unter den Vergleichspreisen der untersuchten Großstädte. Die Eigenheimzulage des Bundes hat bei
der Finanzierung eine besondere Rolle gespielt, da die Bestandsförderung einiger
Bundesländer erst in jüngerer Zeit gegriffen
hat. Ein Drittel der Erwerber hat den Wohnungskauf ohne Eigenkapital finanziert.
Insgesamt ist die durchschnittliche Wohnkostenbelastung der Eigentümer im Bestand niedriger als die der Mieter.
Bei Neubauimmobilien sind mehr Käufer
von außerhalb, nämlich drei Viertel, zugezogen. Es handelt sich überwiegend um
junge, gut qualifizierte Familien mit Erwerbseinkommen an der Schwelle zur
Eigentumsbildung. Die neuen Eigentümer
leisten einen Beitrag zur Verjüngung und
zur sozialen Durchmischung der Quartiere.
Sie repräsentieren andere Lebensstile und
können zu einer Belebung der Wohngebiete und zu einer Auslastung der Infrastruktur
führen. An Kindertagesstätten und Schulen
führt dies zu temporären positiven Veränderungen. Käufer von Neubauimmobilien
engagieren sich in der Regel überdurchschnittlich für die Situation ihrer Kinder
und ihre Wohnsituation. Die Einbeziehung
der Eigentümer in die Stadtteilentwicklung
kann neue Handlungspotenziale für die
Stadtteile erschließen und ihnen damit eine
Entwicklungsperspektive eröffnen. Eigenheimerwerber tendieren jedoch dazu, sich
von den Mietern in ihrer Nachbarschaft
und von dem Stadtteil abzugrenzen, während das Leben unter Gleichen in den Neubausiedlungen zu ihrer hohen Wohnzufriedenheit beiträgt. Eine architektonisch ambitionierte Neubaumaßnahme kann die
lokale städtebauliche Situation aufwerten
und ein positives Signal setzen, der Einfluss
der meist peripher gelegenen Neubaugebiete auf das Gesamterscheinungsbild eines Stadtteils ist jedoch eher gering. Wichtige Kaufmotive für die Eigenheimerwerber
1
2
waren der Wunsch nach größerem Wohnkomfort, das günstige Preis-/Leistungsverhältnis und die Familie.
Die Durchschnittspreise der Neubauimmobilien liegen unter den Durchschnittspreisen der untersuchten Großstädte. Die staatliche Neubauförderung des Bundes und der
Länder hat bei der Finanzierung der Neubaumaßnahmen eine wichtige Rolle gespielt. Nur in Ausnahmefällen war der Kauf
ohne Eigenkapital möglich. Die Eigenheimerwerber sind im Durchschnitt stärker
durch Wohnkosten belastet als die Wohnungserwerber.
Die wichtigste Zielgruppe für Neubaumaßnahmen in benachteiligten Stadtteilen sind
junge Schwellenhaushalte von außerhalb
des Stadtteils. Bestehende Käuferpotenziale in den Stadtteilen sollten im Rahmen einer gezielten Vermarktung mit berücksichtigt werden. Für die erfolgreiche Eigentumsbildung im Neubau und die Erreichung der Zielgruppe ist die Schaffung von
kostenund flächensparenden Angeboten
und ihre städtebauliche und funktionale
Einbindung in den Stadtteil von strategi-
scher Bedeutung. Das Angebot an Schulen
und Kindertageseinrichtungen sollte im Interesse einer erhöhten Integrationsleistung
verbessert werden. Dies kann die Nachfrage nach Wohneigentum erhöhen.
Die Eigentumsbildung durch Neubau oder
im Bestand muss in ein umfassendes stadtteilbezogenes Handlungs- und Imagekonzept eingebettet werden, da isoliert umgesetzte Maßnahmen wenig Ausstrahlungseffekte auf den Stadtteil haben. Den
Kommunen kommt als Initiator, Steuerungsinstanz und Vermittler von Stadtteilkonzepten und von sozial verträglichen
Verfahren zur Wohneigentumsbildung eine
zentrale Rolle zu. Sie können flankierende
Maßnahmen in den Wohngebieten initiieren bzw. selber durchführen und damit den
Erfolg der Eigentumsbildung sicherstellen.
Eine stärkere Ausrichtung der Förderung
des Bundes und der Länder auf den Bestand, auf benachteiligte Stadtteile und auf
die Zielgruppen würde die Initiierung stabilisierender Effekte durch sozialverträgliche
Eigentumsmaßnahmen in benachteiligten
Stadtteilen erleichtern.
Abstract
The investigation of 21 example cases in 14
west-German large cities has shown that
the creation of home ownership through
new construction and the sale of rental
apartments to individual owners can
make an important contribution to the
stabilisation of disadvantaged city sectors if
certain basic prerequisites are met and
necessary framework conditions are
established.
The sale of rental apartments leads
primarily to a bonding of long-term,
relatively content area residents to the city
sector. Two thirds of purchasers of rental
apartments originate from the same
district. Residents moving into the area
contribute to an upgrading and mixing of
the social structure with comparably good
incomes and children. Non-German
purchasers are represented higher than
average. Buyers have acquired their rental
apartments on the basis of a favourable
price-performance ratio, for old age
provision and out of the desire to secure
their housing needs.
With suitable processes in place the sale of
existing rental apartments can stabilise
neighbourhoods through the improvement
of neighbourhood relationships, superior
appearance and a decline in the frequency
people move in and out of the
neighbourhood. In this way residents
satisfaction is increased. The effect of
stronger social control changes residents
behaviour regarding common property. A
mixture of renters and owners in smaller
residential complexes is most likely able to
evoke positive synergetic effects in
neighbourhoods if social differences
between residential groups are not too
large and lifestyles are similar.
The stabilising results of privatisation with
their far reaching effects on the district can
only be achieved by proceeding in a
cautious way. Important conditions for this
are the sale of units to residents actually
using the premises, especially to tenants of
the affected residential complexes, the
protection of tenants from evictions
and the mediation of conflicts in the
neighbourhoods. Additional measures at
the building and in the residential
environment reduce the risks of high costs
for the new owners. A transparent financial
and real estate consultation programme for
purchasers and the careful passing on of
skills to new owners ensure the long-term
success of the measures. Conventional
privatisation procedures are counterproductive because they often accept or
provoke such risks as the destabilisation of
neighbourhoods through the undermining
of residents sense of security, through
increased differentiation in social classes
and by the displacement of renters.
Average prices of existing rental apartments
are clearly under comparable prices in
sampled large cities. The federal home
ownership benefit has played a special
financing role because public financing
programmes in some Laender had taken
effect just recently. One third of buyers
have financed their purchase without
equity capital. All told average housing
costs are lower for owners of rental
apartments than for tenants.
Three quarters of buyers who bought newly
built homes moved into the area from
elsewhere. These are primarily young, well
qualified families with employment
incomes at the threshold of being able to
afford their own homes. The new owners
contribute to the rejuvenation and to a
social mix of the neighbourhoods. They
represent new life styles, can enliven the
residential areas and contribute to the
utilisation of the infrastructure. This leads
to temporary positive changes at day cares
and schools. Generally purchasers of newly
built homes are involved in the situation of
their children and their living condition at
an above average level. Inclusion of owners
interests in district planning can create
new activity potentials for these districts
and can thereby offer a perspective for
development. However home owners tend
to differentiate themselves from tenants
and tenant neighbourhoods whereas living
among other owners in the new subdivision
contributes to their high rate of satisfaction.
An architecturally ambitious new development can enhance the situation from the
point of view of town planning and set a
positive signal, but the influence of the
mostly peripherally located new subdivision on the appearance of the whole
city district is rather limited. Important
criteria for home buyers are the desire for
higher living comforts, an attractive price
performance ratio and the family.
Average costs of newly built homes are
below average costs in sampled large cities.
3
4
Federal and Laender financial support for
new residential construction has played an
important role in the financing of new
construction projects. Purchases without
equity capital were possible only in
exceptional cases. On average owners of
newly constructed homes have higher
housing costs than apartment owners.
The most important target group for new
home ownership projects in disadvantaged
city districts are young households from
outside the district who are at the threshold
of being able to afford their own homes.
Potential purchasers already residing in the
districts are to be taken into consideration
within the framework of targeted
marketing. For the successful achievement
of new home ownership and the reaching of
the target group, the establishment of cost
and space saving opportunities and their
inclusion in town planning criteria in the
city district is of strategic importance. In
the interest of increased integration the
availability of schools and day care facilities
should be improved. This can increase the
demand for home ownership.
The development of home ownership
through new construction or through the
purchase of existing rental apartments
must be embedded in an encompassing
action and image concept in relation to the
district, since measures implemented in
isolation have little appeal. Communities
receive a central role as initiator, taxation
authority and agent for planning concepts
and socially acceptable processes towards
home ownership. They can initiate or even
carry out additional measures in residential
areas and are thereby able to ensure the
success for home ownership. Stronger
orientation of federal and Laender
contributions towards rental apartments,
disadvantaged city districts and target
groups, would ease initiating stabilising
effects via socially acceptable ownership
measures in disadvantaged city districts.
Einleitung
Die Fachdiskussion über mögliche Instrumente für eine Stabilisierung von benachteiligten Stadtvierteln hat auch vor dem
Hintergrund der Erfahrungen aus dem
Bund-Länder-Programm
Die
Soziale
Stadt die Frage aufgeworfen, ob die Bildung von Wohneigentum stabilisierende
Effekte auf ein Wohngebiet haben kann. Erfahrungen aus der Praxis hatten gezeigt,
dass vor allem von selbstnutzenden Eigentümern aufgrund spezifischer Einstellungen und Verhaltensweisen positive Effekte
in einem Wohnquartier ausgehen können.
Es war jedoch weitgehend unbeantwortet
geblieben, ob Maßnahmen zur Wohneigentumsbildung tatsächlich zur Stabilisierung
eines Stadtquartiers beitragen beziehungsweise einer Destabilisierung entgegenwirken können.
Ziel des Forschungsvorhabens war somit
die Gewinnung von empirisch abgesicherten Erkenntnissen darüber, ob und in welchem Umfang die Schaffung von Wohneigentum für selbstnutzende Eigentümer
durch Neubau und im Bestand einen Beitrag zur Stabilisierung benachteiligter
Stadtviertel leisten kann. Im Zentrum der
Untersuchung standen drei Fragen:
Welche Zielgruppen sind für Eigentumsmaßnahmen in benachteiligten Stadtvierteln auszumachen?
Welche Voraussetzungen müssen für die
Eigentumsbildung in diesen Quartieren
erfüllt sein?
Welche Auswirkungen hat Eigentumsbildung auf benachteiligte Gebiete?
Zusätzliche Aktualität hat das Thema durch
zwei Aspekte erhalten: Die aktuelle Diskussion über die Ausgestaltung der Förderung
der Wohneigentumsbildung durch den
Bund mit Hilfe der Eigenheimzulage hat die
Frage aufgeworfen, inwieweit eine Neugewichtung von Neubau- und Bestandsförderung sinnvoll sein kann. Eine solche
Überlegung kann auch eine wichtige Weichenstellung in Bezug auf die Eigentumsbildung in benachteiligten Stadtteilen bedeuten.
Die angespannte Haushaltslage in den
Kommunen führt dazu, dass sich eine Reihe
von Städten durch den Verkauf der kommunalen Wohnungsunternehmen von ihren gesamten Wohnungsbeständen trennen will. Eine solches Vorgehen kann einem Ansatz zur sozialen Stabilisierung benachteiligter Stadtteile durch Umwandlung
und Verkauf an selbstnutzende Einzeleigentümer entgegenstehen.
Die hier vorgestellte empirische Untersuchung für das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Wohnungswesen wurde im
Oktober 2000 vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung in Auftrag gegeben.
Die Recherchephase dauerte vom November 2000 bis in den April 2001, die eigentliche Feldphase von Mai 2001 bis in den
Oktober 2001. Mit einem Expertenworkshop im März 2002 fand die Untersuchung
ihren Abschluss.
Wir möchten uns an dieser Stelle für die
freundliche und geduldige Unterstützung
durch die Kommunen, die Wohnungswirtschaft und die vielen Experten vor allem in
der vertiefenden Betrachtung der einzelnen
Fallbeispiele bedanken, ohne die diese Untersuchung so nicht möglich gewesen wäre.
5
1 Grundlagen und methodisches Vorgehen
1.1 Soziale Stabilität
von Stadtvierteln
einander sowie die Ausgrenzung und Stigmatisierung seiner Bewohner.
Die Untersuchung rückt zwei zentrale Begriffe der sozialen Stadtentwicklung in den
Mittelpunkt: soziale Stabilität von Stadtvierteln und benachteiligte Quartiere.
In diesen benachteiligten Gebieten galt es
nun, den Beitrag der Wohneigentumsbildung für die soziale Stabilität der Stadtteile zu eruieren. Die Schwierigkeiten einer
Operationalisierung des Begriffes soziale
Stabilität werden schnell deutlich. Es
drängen sich verschiedene Fragen auf: Wie
definiert man die Teilgruppen einer Bevölkerung, und wie müssen sie zueinander im
Verhältnis stehen, um von einem Zustand
der Ausgewogenheit, der Stabilität sprechen zu können? Reicht es aus, Ausgewogenheit mit Hilfe einiger Strukturdaten zu
messen oder müssen nicht vielmehr auch
qualitative Aspekte des Zusammenlebens
eine Rolle spielen? Gibt es einen allgemeingültigen Begriff von Ausgewogenheit, oder
läßt sie sich nur im Kontext lokaler Zusammenhänge bestimmen?
So genannte benachteiligte Gebiete werden in der Regel durch bestimmte sozioökonomische und wohnungswirtschaftliche Kenndaten charakterisiert. Hierzu gehören z. B. hohe Fluktuation, Wohnungsund Gewerbeleerstand sowie die Konzentration von Problemhaushalten und von
Transfereinkommensbeziehern. Einseitige
Bevölkerungsstrukturen und Segregationstendenzen werden problematisiert und
eine faktische Entmischung im Bestand an
Sozialwohnungen (Difu, 1998) konstatiert.
Es wird von Überforderten Nachbarschaften und Milieus der Ärmlichkeit gesprochen. Dies bedeutet für große Anteile der
Bewohner, dass die Anregungen und Annehmlichkeiten des normalen Alltagslebens aus dem Gesichtskreis verschwinden,
dass sie .. . ohne wirtschaftlich relevante
Kontakte und Beziehungen leben und von
frustrierten, durch tägliche Sorgen zermürbte Menschen umgeben sind (GdW,
1998). Das Miteinander der Menschen wird
somit von dem Gefühl der dauerhaften Ausgrenzung aus dem gesellschaftlichen Leben
und damit der Benachteiligung gegenüber
breiten Bevölkerungsschichten bestimmt.
Im Rahmen des Bund-Länder-Programms
Soziale Stadt, das auf Gebiete mit erhöhtem Entwicklungsbedarf abzielt, werden
die Zielgebiete umfassend beschrieben.
Hier stehen Quartiere im Vordergrund, die
aufgrund sozialer, wirtschaftlicher und
städtebaulicher Probleme drohen, ins
soziale Abseits zu rutschen (ARGEBAU,
1998). Es handelt sich um Stadtteile, die sozialstrukturelle, bauliche und infrastrukturelle Defizite, Probleme im Bereich des
Wohnumfeldes, der Wohnungsqualität, der
Umweltsituation sowie ein unzureichendes
Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen aufweisen.
Benachteiligte Gebiete zeichnen sich
nicht zwangsläufig durch Ausstattungsdefizite im Bereich Wohnen, Wohnumfeld, Infrastruktur etc. aus, sondern und häufig in
erster Linie durch eine eher einseitig ausgeprägte Bewohnerschaft und soziale Problemlagen, wie ein konfliktreiches Neben-
In stadtsoziologischen Untersuchungen zu
städtischen Teilräumen werden in diesem
Zusammenhang Zielvorstellungen und
Leitbilder benannt, die sich auf soziale
Durchmischung bzw. heterogene Bevölkerungsstrukturen beziehen.
Ein Stadtteil kann dann als sozial instabil
bezeichnet werden, wenn Segregationserscheinungen auftreten und diese sozialräumliche Trennung nicht freiwillig, sondern erzwungen ist, was in erster Linie für
ökonomisch benachteiligte Haushalte zutrifft. Im Umkehrschluss bedeutet demnach Stabilität, dass diese unfreiwilligen
Entmischungsprozesse zwischen ökonomisch besser und schlechter gestellten
Haushalten nicht auftreten oder zum Stillstand kommen, d. h. eine Abwanderung
besser gestellter Haushalte nicht stattfindet.
Darüber hinaus ist die Wahrnehmung der
Außenstehenden von großem Einfluss. Distanzieren sich die gebietsfremden Bewohner von dem Stadtteil und seiner Bevölkerung, führt dies u. a. zu Vorurteilen und einem negativen Außenimage. Das Gebiet
wird von den Personen, die es sich leisten
können, woanders zu wohnen, gemieden,
und es beginnt ein Prozess der sozialräumlichen Abwärtsentwicklung. Aus Orten der
Benachteiligten werden so benachteiligte
Orte, die für die Bewohner zur Falle werden (ARGE Kirchhoff/ Jacobs, 2000).
7
8
Grundsätzlich muss die zwingende Ableitung einer sozialen Destabilisierung allein
aufgrund bestimmter sozioökonomischer
Merkmale der Bewohnerschaft hinterfragt
werden.
Was uns Sorgen macht sind die Verhaltensweisen (. . . ), nicht der Status der Bewohner.
(Stadtverwaltung Kiel)
Dies macht noch einmal die Komplexität
des Begriffes soziale Stabilität deutlich
und legt nahe, neben strukturellen auch andere Indikatoren zur Bestimmung von sozialer Stabilität hinzuzuziehen. Infolge einer dauerhaften Abhängigkeit von Transferleistungen und sozialräumlicher Stigmatisierung fühlen sich viele Bewohner in benachteiligten Gebieten sozial isoliert, verlieren ihr Selbstwertgefühl und grenzen
sich von den übrigen Bewohnern ab. Eine
Teilhabe am normalen Leben und an der
Gebietsentwicklung ist nur eingeschränkt
möglich.
Daher erscheint es wenig sinnvoll und unzureichend, allein anhand von Strukturdaten soziale Stabilität zu messen bzw. zu
bewerten. Für die hier vorgestellte Untersuchung können wiederum nicht alle Indikatoren der sozialen Stabilität herangezogen werden, da der Wirkungsbereich der
Eigentumsbildung begrenzt ist.
Es haben in erster Linie qualitative Bewertungen der sozialen Situation, der Lebensqualität, der Gebietsbindung, der Wohnperspektive sowie der baulichen und wohnungswirtschaftlichen Situation bei der Bewertung der Stabilität Berücksichtigung gefunden. Folgende Indikatoren sind für die
Untersuchung der sozialen Stabilität in den
Fallbeispielen herangezogen worden:
Soziale Indikatoren:
Sozialstruktur
Nachbarschaftssituation
soziale Kontakte im Gebiet
Image des Quartiers
Wohnzufriedenheit
Wohnperspektive der Bewohner (z. B.
Umzugs- und Verkaufsabsichten)
Gebietsbindung (z. B. Wohndauer)
Teilhabe an der Gebietsentwicklung
(z. B. Engagement)
Identifikation mit dem Wohnstandort
Gemeinwesen (Nutzung und Bewertung)
Einschätzung der Sicherheit im Quartier
Wohnungswirtschaftliche und bauliche Indikatoren:
Entwicklung der Fluktuation
Entwicklung des Leerstandes
Instandhaltungsaufwand an Gebäuden
Erscheinungsbild von Gebäuden
Erscheinungsbild des Wohnumfeldes
Erscheinungsbild des Quartiers
1.2 Fallbeispiele
Für die Auswahl der einzelnen benachteiligten Untersuchungsgebiete im Rahmen
des Forschungsvorhabens wurde die Kumulation verschiedener sozialer, baulicher,
wirtschaftlicher oder wohnungswirtschaftlicher Missstände vorausgesetzt. Es haben
sowohl qualitative als auch quantitative
Aspekte Berücksichtigung gefunden. Die
Gebietsmerkmale mussten derart ausgeprägt sein, dass sie aus der Sicht der jeweiligen Kommune im gesamtstädtischen Vergleich zu einer negativen Gebietsbewertung führten.
Angesichts der regionalen Unterschiede erschien die Festlegung einheitlicher Kriterien wenig sinnvoll. Die kommunalen Einschätzungen hängen sehr stark von den
lokalen Bedingungen ab. Ein benachteiligtes Quartier in Stuttgart ist in der Regel
objektiv weniger belastet als ein benachteiligter Stadtteil im Ruhrgebiet. Diese großen regionalen Unterschiede spiegeln sich
nicht nur in den hier untersuchten Gebieten, sondern auch in den Soziale-StadtGebieten wider. Die Hauptmissstände, die
die ausgewählten Gebiete kennzeichnen,
sind die folgenden (vgl. Tab. 1 und Tab. 2 im
Anhang):
Stigmatisierung durch ein negatives
Image
hohe Anteile nichtdeutscher Bewohner
hohe Anteile an Transfereinkommensbeziehern
hohe Anteile an einkommensschwachen
Haushalten
vernachlässigtes Wohnumfeld
hoher Instandsetzungsbedarf an Gebäuden und Wohnungen
hoher Wohnungsleerstand
hohe Fluktuation
soziale Konflikte zwischen Bewohnergruppen
Integrationsprobleme
nichtdeutscher
Bewohner
Defizite der sozialen und gewerblichen
Infrastruktur
Die Auswahl der Eigentumsmaßnahmen
(Fallbeispiele) wurde durch verschiedene
Umstände erschwert. Die Schwierigkeit der
Gebietsauswahl lag nicht an der zu geringen Anzahl an Eigentumsmaßnahmen,
sondern zum einen an der geringen Gebietskenntnis der Kommunen. Die kontaktierten Vertreter der Wohnungs- und Stadtplanungsämter verfügten in vielen Fällen
nicht über Informationen zur Eigentumsbildung, insbesondere dann nicht, wenn es
sich um private Wohnungsbestände handelte. Zum anderen wurde der Suchprozess
dadurch erschwert, dass in relativ wenigen
benachteiligten Gebieten eine Eigentumsbildung für Selbstnutzer in Form von Umwandlungen oder Neubau in den letzten
zehn Jahren stattgefunden hat. In einem
Teil der von den Kommunen vorgeschlagenen Quartiere konnten zwar Eigentumsmaßnahmen ermittelt, aber keine Problemlagen nachgewiesen werden (z. B. BerlinSiemensstadt, Sindelfingen-Spitzholz). In
diesem Zusammenhang wurde deutlich,
dass Umwandlungsmaßnahmen nur dann
in nennenswertem Umfang in innerstädtischen Altbauquartieren stattgefunden haben, wenn sich diese Gebiete in einem Aufwertungsprozess (Gentrification) befunden
haben bzw. nicht benachteiligt waren. In
anderen Gebieten wurden soziale Probleme ermittelt, aber keine Eigentumsmaßnahmen bzw. in zu geringem Umfang realisiert.
Die 21 näher untersuchten Eigentumsmaßnahmen verteilen sich auf 20 ausgewählte
Stadtteile in 14 Großstädten mit mehr als
100.000 Einwohnern. Sie liegen in neun alten Bundesländern und Westberlin. Insgesamt kann von einer ausgewogenen räumlichen Schwerpunktsetzung ausgegangen
werden. Das Saarland und Baden-Württemberg sind in Ermangelung geeigneter
Fallbeispiele nicht in der Untersuchung
vertreten (vgl. Abb. 1.1).
Bei der Anlage der Untersuchung haben
neben geographischen auch städtebauliche
Aspekte Berücksichtigung gefunden, so
dass bei der Auswahl der Stadtteile und
Fallbeispiele unterschiedliche Siedlungstypen einbezogen wurden. Die überwiegende Mehrheit der Fallbeispiele (17) liegt
in Großsiedlungen der 60er/70er Jahre.
Zwei Maßnahmen befinden sich in innerstädtischen Altbauquartieren und wurden
in den 20er bzw. in der 80er Jahren errichtet. Als weitere Untersuchungsbeispiele
wurden eine Nachkriegs- und eine Zechensiedlung in die Untersuchung aufgenom-
men. Stadträumlich gesehen befinden sich
die Untersuchungsgebiete überwiegend in
Randlagen.
Typische innerstädtische Gründerzeitquartiere wurden nicht untersucht, da nur unvollständige Daten zur Eigentumsbildung
vorlagen und den Kommunen keine Umwandlungsmaßnahmen in größerem Umfang bekannt waren.
Da im Mittelpunkt der Untersuchung auch
die sozialen Auswirkungen der Eigentumsbildung in den Nachbarschaften und die
Ausstrahlungseffekte standen, war ein weiteres Kriterium bei der Auswahl der Fallbeispiele die räumliche Nähe zwischen Wohneigentum und Mietwohnungsbeständen.
Im Rahmen der Untersuchung sollten keine
Fallstudien zu Best-Practice-Beispielen erstellt werden. Es galt, eine möglichst große
Bandbreite sehr unterschiedlicher Maßnahmen zu untersuchen.
Die ausgewählten Fallbeispiele umfassen
ganz überwiegend selbstgenutztes Wohneigentum, das schwerpunktmäßig in den
Abbildung 1.1
Karte der Fallbeispiele
9
10
letzten zehn Jahren entstanden ist. 14 der
21 Maßnahmen wurden zwischen 1995 und
1998 realisiert. In diesem Zusammenhang
muss darauf hingewiesen werden, dass zum
Zeitpunkt der Untersuchung die Privatisierung von Wohnungen bzw. der Verkauf von
Neubaumaßnahmen in den Fallbeispielen
schon über einen längeren Zeitraum erfolgte und sich dies auch in den Ergebnissen
(z. B. Nachfrage nach Eigentum, Verunsicherung durch Umwandlungen) widerspiegelt.
Insgesamt wurden acht Neubau- und
13 Umwandlungsmaßnahmen untersucht.
Die Neubauprojekte entfielen zu 70 % auf
Reihenhäuser. Die übrigen Beispiele verteilen sich auf Eigentumswohnungen in
Mehrfamilienhäusern und auf Ein-/Zweifamilienhäuser. Vier der acht Neubaumaßnahmen wurden unter kostenund flächensparenden Gesichtspunkten gebaut.
Bei den Umwandlungsmaßnahmen wurde
auch dem Fördertatbestand Sozialer Wohnungsbau Rechnung getragen: Neun von
13 Umwandlungsmaßnahmen sind im
Rahmen des sozialen Wohnungsbaus errichtet worden.
Zwölf der 21 Untersuchungsgebiete befinden sich in Soziale-Stadt-Gebieten oder liegen in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft.
Circa ein Drittel der Eigentumsprojekte
wurde im Rahmen strategischer Maßnahmen zur Gebietsaufwertung realisiert. Die
übrigen Projekte sind zum Teil aus rein
wirtschaftlichen Gesichtspunkten initiiert
worden und hatten keinen Gebietsbezug.
Die Umwandlungsmaßnahmen wurden sowohl von kommunalen und freien Wohnungsunternehmen als auch von Privatisierungsgesellschaften durchgeführt. Neubauprojekte entstanden u. a. durch kommunale, soziale und kirchliche Träger.
Der Umfang der Neubaumaßnahmen variiert zwischen 35 neu errichteten Wohneinheiten in Siegen-Fischbacherberg und
210 Wohneinheiten in Bremen-Blockdiek.
Mit Ausnahme des Fallbeispiels BottropBoy/Welheim waren zum Zeitpunkt der
Untersuchung alle Neubaumaßnahmen
verkauft und dies ganz überwiegend an
Selbstnutzer.
Die Größe der Umwandlungsmaßnahmen
liegt zwischen 92 (Bremen-Kattenturm)
und 522 Wohneinheiten (Frankfurt-Frankfurter Berg). Die Verkaufsquoten der Umwandlungsmaßnahmen liegen zwischen
33 % (Berlin-Schlangenbader Straße) und
100 % (Duisburg-Hochheide, HamburgJenfeld, Wolfsburg-Westhagen). Die Anteile der Selbstnutzer, bezogen auf die verkauften Wohneinheiten, liegen zwischen
25 % (München-Neuperlach) und 100 %
(Bremen-Kattenturm,
LudwigshafenPfingstweide I und II).
1.3 Methodisches Vorgehen
Das Untersuchungsdesign umfasst einen
Methodenmix, der darauf ausgerichtet ist,
sowohl quantitative und qualitiatve Aspekte des Themas Potenziale der Wohneigentumsbildung für die soziale Stabilität von
Stadtvierteln zu erfassen.
Haushaltsbefragung
Ziel der Haushaltsbefragung war es, auf
breiter empirischer Basis Daten und Einstellungen von Mietern und selbstnutzenden Eigentümern in ausgewählten Großstadtquartieren zu erfassen. Im Vordergrund standen die individuellen Voraussetzungen und Rahmenbedingungen der Eigentumsbildung und deren Auswirkungen.
Die Befragung von Eigentümern und Mietern wurde in den 21 Fallbeispielen durchgeführt. Dabei sind Eigentümer und Mieter
innerhalb von Nachbarschaften befragt
worden. In den Umwandlungsmaßnahmen
wurden miteinander lebende Mieter und
Eigentümer in Gebäuden bzw. einzelnen
Aufgängen interviewt. Bezogen auf die
Neubaumaßnahmen sind Eigentümer in
den Neubaugebieten und Mieter in unmittelbar angrenzenden Mietwohnungsbeständen in die Befragung einbezogen worden.
Damit spiegeln die Ergebnisse die spezifische Situation in den Nachbarschaften von
Mietern und Eigentümern in benachteiligten Stadtteilen westdeutscher Großstädte
wider.
Die Befragung der 840 Haushalte in 21 Fallbeispielen durch beauftragte Interviewer
fand zeitversetzt zwischen dem 7.6.2001
und dem 24.10.2001 statt. Es wurden insgesamt 420 Mieter und 420 Eigentümer im
Rahmen von Face-to-face-Interviews befragt. Bezogen auf die Gesamtstichprobe
sind in Neubaumaßnahmen jeweils 160 Eigentümer- und 160 Mieterhaushalte, in den
Umwandlungsmaßnahmen 260 Eigentümer- und 260 Mieterhaushalte erfasst worden (vgl. Tab. 3 im Anhang).
Schlüsselpersoneninterviews
Es wurden 126 Gespräche mit Experten zu
den einzelnen Fallbeispielen von den Verfassern geführt. Neben den Kommunen
sind u. a. Vertreter von Wohnungsunternehmen und Bauträgern, von freien und öffentlichen sozialen Trägern, Vertreter aus
Schulen und Kindertagesstätten, Verwaltungsbeiräte, Stadtteilmanager, Makler und
Bewohnerorganisationen in diese Gespräche einbezogen worden.
Im Rahmen der leitfadengestützten Gespräche wurden in Abhängigkeit von der
Funktion der Person Informationen zum
Gebiet (Bewohnerstruktur, Wohnsituation
etc.), die Rahmenbedingungen der Eigentumsbildung (Verfahren, Kosten, Zielgruppe etc.) und ihre Auswirkungen (Sozialstruktur,
Wohnzufriedenheit,
Erscheinungsbild von Gebäuden etc.) thematisiert.
Sekundärdaten und -materialien
Um das Bild zu vervollständigen, sind Sekundärmaterialien und -daten von Kommunen, Wohnungsunternehmen, Vermarktern und Bauträgern erhoben und
ausgewertet worden.
Während die Kommunen in erster Linie statistisches Datenmaterial zu den Fallbeispielen und Stadtteilen (Bevölkerungs- und
Wohnungsdaten) bereitstellten, sind die
privatisierenden Gesellschaften, die Bau-
träger und Vermarkter gebeten worden, Angaben zur wohnungswirtschaftlichen Situation (Leerstand, Fluktuation etc.) und zu
den Rahmenbedingungen der Eigentumsbildung (Verfahren, Kosten, Auswirkungen
auf Leerstand etc.) zu machen.
Schriftliche Erhebungen
Im Rahmen einer schriftlichen Erhebung
sind Vermieter, Vermarkter und Privatisierungsgesellschaften zu den Auswirkungen
der Eigentumsbildung befragt worden. Parallel dazu wurden Vertreter der Landesinvestitionsbanken und der Bausparkassen um
schriftliche Einschätzungen und Bewertungen der Förderungs- und Finanzierungsmöglichkeiten von Eigentumsmaßnahmen
in benachteiligten Gebieten gebeten.
Expertenworkshop
Zum Abschluss der Untersuchung ist am
14. März 2002 ein ganztägiger Expertenworkshop durchgeführt worden, der dazu
diente, die Ergebnisse der Untersuchung zu
diskutieren und zu qualifizieren. Teilnehmer waren Vertreter aus einzelnen untersuchten Projekten sowie Vertreter von Verbänden, Kommunen, Länderministerien
und aus der Wohnungswirtschaft.
Der Bericht wurde im Rahmen einer Fachtagung am 13. Juni 2002 der Öffentlichkeit
vorgestellt. Die Beiträge dieser Veranstaltung befinden sich im Anhang 2.
11
12
2 Die neuen Eigentümer
2.1 Zusammenfassung
Drei Viertel der Käufer von Neubauimmobilien sind junge Familien von außerhalb
der Stadtteile. Sie leben in großen Haushalten, sind ganz überwiegend erwerbstätig
und haben die höchsten Haushaltseinkommen. Dagegen ist nur jeder vierte Käufer
von Neubauimmobilien ein Bewohner aus
dem Stadtteil. Es handelt sich zum großen
Teil um Familien und Haushalte mit überdurchschnittlicher beruflicher Qualifikation. Unter ihnen sind auch hoch motivierte,
integrationsbereite und gut qualifizierte
Aussiedlerhaushalte anzutreffen, die im
Durchschnitt bereits zehn Jahre im Stadtteil wohnen. Die Käufer von Neubauimmobilien begründen ihre Kaufentscheidung
mit dem Wunsch nach größerem Wohnkomfort, dem günstigen Preis-/Leistungsverhältnis und führen familienbezogene
Gründe an. Insgesamt ist deutlich geworden, dass durch die Neubaumaßnahmen
überwiegend junge Schwellenhaushalte in
die untersuchten Gebiete gezogen sind.
Besserverdienende sind nur unter sehr spezifischen objekt- und gebietsbezogenen Bedingungen erreicht worden.
Zwei Drittel der Käufer von Bestandsimmobilien kommen aus dem Stadtteil. Die Hälfte unter ihnen sind sogenannte Mieterkäufer. Sie zeichnen sich durch eine sehr lange
Wohndauer im Gebiet, eine sehr hohe
Wohnzufriedenheit und einen vergleichsweise hohen Anteil an Rentnern aus. Das
übrige Drittel der Bestandskäufer kommt
von außerhalb der Stadtteile. Sie sind die
jüngsten Käufer im Bestand (Ø 41 Jahre), leben zu einem vergleichsweise hohen Anteil
in Familien und haben die höchsten ProKopf-Einkommen. Charakteristische Merkmale sind zum Teil hohe berufliche Qualifikationen sowie hohe Anteile an nichtdeutschen Haushalten. Die Käufer von Bestandsimmobilien haben sich aufgrund des
günstigen Verhältnisses von Preis und Leistung, aus Gründen der Altersvorsorge und
aus dem Wunsch heraus, die Wohnsituation abzusichern, für die Immobilie entschieden. Die Veräußerung von Bestandsimmobilien führt dazu, dass überwiegend
langjährige, zufriedene Gebietsbewohner
mit besseren Einkommen im Gebiet gehalten werden.
Obwohl in den untersuchten Gebieten seit
mehreren Jahren privatisiert wird bzw. Eigenheime geschaffen werden, hatte noch
knapp jeder fünfte befragte Mieter zum
Zeitpunkt der Befragung Interesse am Erwerb von Eigentum. Die kaufinteressierten
Mieter leben seit durchschnittlich 15 Jahren
im Stadtteil und verfügen über überdurchschnittliche Einkommen. Unter ihnen sind
besonders viele nichtdeutsche und Aussiedlerhaushalte anzutreffen sowie ein hoher Anteil an hoch Qualifizierten. Sie sind
im Mittel 39 Jahre alt und leben zu großen
Anteilen in Familien. Ihre Kaufwünsche
richten sich besonders auf Ein- und Zweifamilienhäuser im ländlichen Raum. Ein
gutes Drittel möchte allerdings eine Immobilie im eigenen Stadtteil erwerben. Dort
kann sich mehr als die Hälfte vorstellen,
eine Eigentumswohnung zu erwerben. Nur
jeder Siebte würde sich für die eigene Wohnung entscheiden. Die kaufinteressierten
Mieter sind bereit, durchschnittlich 1.524/
m² für eine Immobilie auszugeben. Die
Käufer, die keine Immobilie im Stadtteil erwerben wollen, beziehen auch negative
Imageaspekte des Gebietes in ihre Überlegungen ein.
2.2 Käufergruppen
Das Interesse der Untersuchung richtet
sich an selbstnutzende Käufer von Eigentumsmaßnahmen. Während die Neubauprojekte annähernd zu 100 % von Selbstnutzern erworben wurden, machen letztere
bezogen auf die verkauften Wohnungen in
Umwandlungsmaßnahmen einen Anteil
von ca. 60 % aus. Dementsprechend sind
im Durchschnitt 40 % der Erwerber in den
untersuchten Umwandlungsbeispielen Kapitalanleger. Die Quote der Kapitalanleger
variiert in den Fallbeispielen zwischen 0 %
und 72 % (vgl. Kapitel 4).
Die unterschiedlichen Gruppen an selbstnutzenden Käufern in den Fallbeispielen
werden im Folgenden anhand sozioökonomischer Merkmale und ihrer Herkunft für
Neubau- und Umwandlungsmaßnahmen
dargestellt.
Unabhängig von benachteiligten Gebieten
kann der typische Wohneigentumserwerber durch charakteristische Merkmale beschrieben werden. Einer Infrateststudie zufolge liegt das Durchschnittsalter des
Wohneigentumserwerbers in Westdeutschland bei 40 Jahren und die durchschnittliche Haushaltsgröße bei knapp drei Personen (2,9 Pers.). In dem überwiegenden An-
teil der Haushalte leben Kinder (65 %) (LBS,
2001).
13
Abbildung 2.1
Alter der Käufer zum Kaufzeitpunkt
Der durchschnittliche befragte Eigentümer
in den untersuchten benachteiligten Gebieten ist zum Zeitpunkt des Kaufs mit 41 Jahren nur unwesentlich älter als der Durchschnittskäufer im ehemaligen Bundesgebiet. Allerdings unterscheidet sich das
Kaufalter sehr stark nach Neubau und Umwandlung. Im Neubau liegt das durchschnittliche Alter der Käufer bei 36 Jahren,
im Bestand bei 44 Jahren.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße der
befragten Eigentümer ist mit drei Personen
vergleichbar hoch. Auch hier gibt es große
Abweichungen zwischen Neubau- und
Umwandlungsmaßnahmen. Die Haushalte
der Käufer von Neubauimmobilien sind
deutlich größer als die der Bestandskäufer
(4,9 : 2,5 Pers./Haushalt). Die Käuferhaushalte in den benachteiligten Gebieten
zeichnen sich über alle Untersuchungsgebiete hinweg durch einen etwas kleineren
Familienanteil als in den übrigen Gebieten
in Westdeutschland aus (vgl. LBS, 2001). Er
liegt bei ca. 51 %. Im Neubau beträgt der
Anteil der Familien drei Viertel. In den privatisierten Objekten gibt es dagegen nur in
jedem dritten Haushalt Kinder. Die untersuchten Käuferhaushalte verfügen im
Durchschnitt über 2.434 E im Monat und
über ein gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen
von 1.104 E1, das ihnen nur begrenzten finanziellen Verfügungsspielraum läßt.
Die Käufergruppen unterscheiden sich zum
einen nach Neubau- und Umwandlungsmaßnahmen und zum anderen nach ihrer
Herkunft (innerhalb/ außerhalb des Stadtteils), ihrer sozialen Zusammensetzung, ihrer kulturellen Zugehörigkeit, ihrer Qualifikation und ihrer Einkommenssituation.
Auch das Kommunikationsverhalten in
Form von Internetnutzung wurde als ein
Indikator für die Abgrenzung unterschiedlicher sozialer Gruppen untersucht.2 Im
Rahmen der Untersuchung wurde für alle
befragten Personen ermittelt, ob sie zu
Hause oder am Arbeitsplatz das Internet
regelmäßig für private Zwecke nutzen.
Die Abbildung 2.2 stellt die wichtigsten
Käufergruppen nach ihrer Herkunft für
Neubau- und Umwandlungsmaßnahmen
dar (vgl. auch Tab. 2.1). Im Weiteren werden die markantesten Merkmale dieser
Käufergruppen skizziert sowie die Charakteristika der nichtdeutschen Käufer und
Aussiedler beschrieben.
Abbildung 2.2
Anteil der Käufergruppen nach ihrer Herkunft
Quellen: AG SPAS Haushaltsbefragung 2001
Neubau
Die Eigentümer in den Neubaugebieten besitzen ihre Immobilie seit durchschnittlich
sechs Jahren und kommen zum überwiegenden Teil nicht aus dem Stadtteil (77 %).
Sie unterscheiden sich hinsichtlich ihrer sozioökonomischen Merkmale deutlich von
den anwohnenden Mietern (vgl. Kapitel 6).
Während im Neubau der Anteil der nichtdeutschen Käufer niedriger liegt als
in den Umwandlungsmaßnahmen (11 % :
19 %) verhält es sich mit den Aussiedlern
umgekehrt. Sie sind mit knapp 10 % stärker
unter den Eigenheimerwerbern im Neubau
vertreten als unter den Bestandskäufern
(6,5 %).
Die Käufer von Neubauobjekten haben im
Durchschnitt eine Immobilie mit 4,7 Zimmern und 112 m2 für 1.670 /m2 gekauft.
Käufer von außerhalb des Stadtteils
Drei Viertel der Käufer sind neu in den
Stadtteil gezogen. Sie sind in starkem Maße
durch junge Familien bestimmt (vgl. Tab.
2.1). Sie wurden in einigen Neubaumaßnahmen gezielt angeworben, um die Sozialstruktur positiv zu beeinflussen. In Bottrop-
(1)
Der durchschnittliche Vierpersonenhaushalt im früheren
Bundesgebiet verfügt über ein
Haushaltsnettoeinkommen von
3.897 E (Statistisches Bundesamt, Einkommens- und Verbrauchsstichprobe,
Wiesbaden 2001, Stand: 1998).
(2)
In diesem Zusammenhang gibt
die Teilhabe am technischen
Fortschritt und an der medialen
Informationsbeschaffung und
Kommunikation Hinweise auf
Einstellungen und Verhalten
bzw. Lebensstile. Diese Teilhabe an technischen Neuerungen wird durch materielle Restriktionen und konservative
Einstellungen eingeschränkt.
Das modernste massentaugliche Kommunikationsmittel ist
derzeit das Internet. Im Rahmen einer Forsa-Untersuchung
wurde ermittelt, dass derzeit 27 Millionen Deutsche
über 14 Jahre das Internet nutzen (Berliner Tagesspiegel,
14.12.2001). Das sind knapp
40 % aller Personen, die älter
als 14 Jahre sind.
14
Boy/Welheim sollte beispielsweise durch
die Neubaumaßnahme ein Beitrag zur Verjüngung der Altersstruktur geleistet werden. In Stadtteilen mit rückläufigen Bewohnerzahlen galt es, demographische Verluste
wettzumachen und Nutzer für perspektivisch leerfallende Infrastruktureinrichtungen (Kita, Grundschulen) ins Gebiet zu holen (z. B. Hamburg-Neuwiedenthal). Die
Strategien gingen zum Teil so weit, dass explizit keine Käufer aus dem Stadtteil gewünscht waren, um keinen Leerstand im
Mietwohnungsbestand zu produzieren.
Weiterhin wurde der Zuzug neuer Eigentümer mit der Hoffnung auf eine Stärkung der
Kaufkraft verbunden, da die Gebietszentren
häufig unter mangelnder Nachfrage der
Stadtteilbewohner leiden.
In der Regel wurden die untersuchten Neubauvorhaben für Familien bzw. speziell für
junge und kinderreiche Haushalte konzipiert. Die bauliche Gestaltung der Reihenund Doppelhäuser bzw. der Eigentumswohnungen ist dementsprechend auf die
Bedürfnisse von Familien ausgerichtet.
Dies drückt sich in den Wohnflächengrößen, der Grundrissgestaltung und der
Funktionalität der Gebäude aus. Darüber
hinaus wurden in verschiedenen Gebieten
ergänzende Infrastruktureinrichtungen für
diese Zielgruppe, wie Kindertagesstätten
oder Spielplätze errichtet (z. B. IngolstadtPuisviertel). In einigen Maßnahmen war die
Zugangsberechtigung direkt an den Familienstatus gebunden (z. B. Duisburg-Hagenshof).
Die zugezogenen Käufer haben im Durchschnitt ihr Eigentum mit 35 Jahren erworben und sind damit jünger als die Käufer
aus dem Stadtteil (38 Jahre). Es handelt sich
häufig um aufstrebende Haushalte und
ordentlich verdienende Familien. Obwohl sie die höchsten HaushaItseinkommen beziehen, macht das gewichtete ProKopf-Einkommen deutlich, dass ihnen anteilmäßig weniger Geld pro Person zur Verfügung steht als den Käufern aus dem
Stadtteil. Ihr Bildungsniveau ist relativ
hoch, wird jedoch von Käufern aus dem
Stadtteil noch übertroffen (vgl. Tab. 2.1).
(3)
Haushalte, deren Einkommen
unterhalb der Einkommensgrenzen nach § 25 II WoBauG
liegen.
Diese jungen Familien zeichnen sich durch
einen hohen Anteil an Erwerbs- und einen
geringen Anteil an Arbeitslosenhaushalten
aus. Der Anteil der nichtdeutschen Käufer
ist in dieser Käufergruppe im Vergleich zu
den Umwandlungsmaßnahmen relativ
niedrig.
Die zugezogenen Käufer unterscheiden
sich auch deutlich in ihrem Kommunikationsverhalten von anderen Käufern. Sie nutzen das Internet intensiver als alle anderen
Käufergruppen: 60 % unter den externen
Käufern einer Neubauimmobilie geben an,
das Internet regelmäßig zu nutzen.
Käufer aus dem Stadtteil
Unter den Erwerbern von Neubauimmobilien machen die Käufer aus dem Stadtteil
einen Anteil von 23 % aus. Sie leben ebenfalls zum überwiegenden Anteil in Haushalten mit Kindern. Da es sich hier um eine
sehr kleine Gruppe handelt, können lediglich Tendenzaussagen hinsichtlich der sozioökonomischen Merkmale gemacht werden.
Diese Käufer aus dem Stadtteil gehören
zum Teil zu den abwanderungsbereiten Bewohnern. Ziel der Neubaumaßnahmen war
es u. a., Schwellenhaushalte 3 an die Stadtteile zu binden und weitere Segregationserscheinungen durch die Abwanderung von
Beziehern mittlerer Einkommen zu verhindern. Es gibt Hinweise, dass es sich zum Teil
auch um ehemalige Mieter aus dem sozialen Wohnungsbau handelt.
Es sollte gerade denen die Möglichkeit zur
Eigentumsbildung gegeben werden, die es
sich an anderer Stelle nicht erlauben können. (Stadtverwaltung)
Zum Teil sollten die Neubaumaßnahmen
auch den Familien eine Perspektive im
Stadtteil bieten, die über höhere Einkommen verfügen, ihre Wohnsituation verbessern und/oder aufgrund der Zahlung von
Fehlbelegungsabgabe ihre Wohnsituation
verändern wollen.
Sie haben mit durchschnittlich 19 Jahren
eine lange Wohndauer im Stadtteil. Sie sind
im Durchschnitt zum Kaufzeitpunkt etwas
älter (38 Jahre) als die zugezogenen Käufer
und leben ebenfalls in großen Haushalten
(3,8 Pers./Haushalt). Ihre finanzielle Situation stellt sich geringfügig besser dar als
die der zuziehenden Eigentümer (gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen: 1.008 : 941, vgl.
Tab. 2.1).
Die Käufer aus dem Stadtteil verfügen über
die höchsten Bildungsabschlüsse: Knapp
jeder Vierte kann einen Hochschul- oder
Fachhochschulabschluss vorweisen. Alle
Befragten konnten einen berufsqualifizierenden Abschluss angeben und sind zu
ganz überwiegenden Anteilen erwerbstätig
(94 %).
15
Tabelle 2.1
Sozioökonomische Merkmale der Käufergruppen nach Neubau und Umwandlung
Neubau
n = 160
Ø Alter zum Kauf (befragte Person)
Ø HH-Größe (Personen pro HH)
Ø HH-Nettoeinkommen
Ø bedarfsgew. Pro-Kopf-Einkommen
Umwandlung
n = 260
Käufer von
außerhalb
des Stadtteils
Käufer
aus dem
Stadtteil
Käufer von
außerhalb
des Stadtteils
Mieterkäufer
aus dem
Stadtteil
Käufer
77%
23%
37%
33%
30%
35 Jahre
38 Jahre
41 Jahre
46 Jahre
44 Jahre
3,9
3,8
2,6
2,4
2.743
941
2.727
2.454
2,4
2.197
2.097
1.008
1.255
1.180
1.118
HH-Typ (in %)
Alleinerziehende + Fam. m. Kindern
80,5
71,4
40,2
31,4
28,6
Singles + Erwachsenenhaushalte
18,7
22,9
50,5
43,0
52,0
0,8
5,7
9,3
25,6
19,5
Hoch-, Fachhochschule
15,6
23,5
17,9
14,0
7,8
Fachschule, Meister, Techniker
16,4
11,8
13,7
10,5
18,2
Berufsfachschule, Lehre
Rentnerhaushalte
berufsqualifiz. Abschluss (in %)
59,0
61,8
52,6
57,0
53,2
berufliches Praktikum, angelernt
3,3
2,9
1,1
4,7
10,4
in beruflicher Ausbildung

1,1

2,6
kein Abschluss
5,7

13,7
14,0
7,7
69,0
Erwerbstyp (in %)
Erwerbshaushalt
94,7
93,8
87,8
67,1
Arbeitslosenhaushalt
2,7

4,4
3,8
3,5
Rentnerhaushalt
2,7
6,3
7,8
29,1
27,5
6 Jahre
19 Jahre
4 Jahre
24 Jahre
22 Jahre
12,2
8,6
25,8
10,5
19,5
9,2
12,5
8,9
4,7
8,8
Ø Wohndauer im Stadtteil
Anteil an nichtdeutschen HH (in %)
Anteil an Aussiedlern (in %)
Quelle: AG SPAS Haushaltsbefragung 2001
Aussiedler sind in dieser Käufergruppe
überproportional vertreten: Jeder achte
Käufer ist ein Aussiedler. Damit ist der Anteil höher als in allen anderen Käufergruppen.
Umwandlung
Die Struktur der selbstnutzenden Käufer im
umgewandelten Wohnungsbestand wird
durch drei Käufergruppen geprägt, die jeweils zu fast gleichen Anteilen vertreten
sind. Es handelt sich zum einen um die
Käufer aus dem Stadtteil. Hier wird zwischen den Mieterkäufern, die ihre eigene
Wohnung kaufen, und den übrigen Käufern
unterschieden. Zum anderen werden die
Käufer, die von außerhalb des Stadtteils
kommen, betrachtet. Gegenüber den Mietern in den privatisierten Objekten zeichnen sie sich u. a. durch deutlich mehr Familienhaushalte, weniger Rentner, mehr Er-
werbstätige und bessere Einkommensverhältnisse aus.
Die Käufer im Bestand sind im Unterschied
zu den Erwerbern im Neubau älter, leben in
kleineren Haushalten mit weniger Kindern
und verfügen über ein deutlich höheres
Pro-Kopf-Einkommen. Sie besitzen ihre Eigentumswohnung seit durchschnittlich
vier Jahren. Der Anteil der Aussiedler unter
ihnen ist deutlich geringer und der der
Nichtdeutschen fast doppelt so hoch.
Die erworbene Immobilie hat im Durchschnitt drei Zimmer und ist zwischen 73 m2
(Mieterkäufer) und 78 m2 (Käufer von außerhalb) groß. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt im Bestand bei 1.188 E
(ohne Erwerbskosten).
Die Mieterkäufer
Ein Drittel der Käufer in den Umwandlungsmaßnahmen sind Mieterkäufer. Sie
16
haben sich im Rahmen der Privatisierung
zum Kauf der eigenen Wohnung entschlossen. Sie wohnen in der Regel seit 24 Jahren
im Stadtteil und fast genauso lange in ihrer
Wohnung (21 Jahre). Sie gehören damit
zum Teil zu den Erstbeziehern, kennen die
Gebietsgeschichte und können sich an die
besseren Zeiten der Stadtteile erinnern.
Sie sind mit durchschnittlich 46 Jahren
(zum Kaufzeitpunkt) die Ältesten unter den
Käufern und zeichnen sich durch eine besonders hohe Wohnzufriedenheit aus.
Sie stehen häufig im Mittelpunkt der Verkaufsbemühungen der Eigentümer bzw.
der Vermarkter. Mieter haben ein Vorkaufsrecht und werden gezielt umworben. Zum
einen verspricht man sich durch Mieterkäufe die Förderung der sozialen Stabilität
in den Wohnanlagen, zum andern erleichtern sie den Verkauf von Wohnungen im
bewohnten Zustand.
Zum Teil nutzen Mieter den Wohnungskauf
zum Wohnungswechsel innerhalb des
Wohnhauses bzw. der Wohnanlage, um
eine ihren veränderten Bedürfnissen entsprechende Wohnung zu beziehen. Es handelt sich zwar dabei streng genommen
nicht um Mieterkäufer. In Bezug auf die
Bindung an den Wohnstandort können sie
jedoch mit den echten Mieterkäufern verglichen werden. Die Möglichkeit, auf veränderte Wohnungsansprüche im Rahmen der
Privatisierung reagieren zu können, ist positiv zu bewerten.
In den Haushalten der Mieterkäufer leben
im Durchschnitt 2,4 Personen. Mehr als jeder Vierte unter ihnen ist ein Rentnerhaushalt. Der Rentneranteil ist damit im Vergleich zu allen anderen Käufern von Bestandsimmobilien
überdurchschnittlich
hoch (vgl. Tab. 2.1). Dementsprechend
niedrig ist der Anteil an Erwerbshaushalten
(67 %).
Mieterkäufer sind an langfristig gesicherten
Wohnverhältnissen auch im Zusammenhang mit der Absicherung im Alter interessiert. Sie verfügen oft über eine bessere Eigenkapitalausstattung als junge Haushalte.
Vor allem Ehepaare ohne Kinder oder Ehepaare, deren Kinder den gemeinsamen
Haushalt verlassen haben (leere Nester),
treten als Käufer auf. Aus diesen Haushalten stammt ein Teil der so genannten
Rückkehrer, d. h. Personen, die aus dem
Stadtteil weggezogen sind und für die die
Eigentumsbildung ein Anstoß ist, in den
Stadtteil zurückzukehren.
Mit monatlich 1.180 E pro Person gehören
diese Haushalte zu den Bessersituierten im
Stadtteil und liegen damit über dem Vergleichseinkommen der Käufer aus dem
Stadtteil. Unter den Bestandskäufern werden sie hinsichtlich ihres Einkommens nur
von den zuziehenden Käufern von außerhalb des Stadtteils übertroffen.
Mit knappen 5 % ist der Aussiedleranteil
unter den Mieterkäufern der niedrigste unter allen Käufergruppen. Ähnliches gilt für
die nichtdeutschen Käufer, zu denen nur jeder zehnte Haushalt gehört. In keiner anderen Käufergruppe im Bestand ist der Anteil
so gering.
Käufer aus dem Stadtteil
Ein weiteres Drittel der Bestandserwerber
kommt aus dem Stadtteil und verbindet mit
dem Kauf einen Wohnungswechsel. Sie
sind in noch stärkerem Maße als die Mieterkäufer durch kinderlose Haushalte gekennzeichnet (72 %).
Sie können auf eine lange Wohnbiographie
im Stadtteil zurückblicken (durchschnittlich 22 Jahre). Sie stehen ebenfalls im Blickpunkt der an einer Verbesserung der sozialen Situation in den Quartieren interessierten Eigentümer und Vermarkter. Dahinter
steht die Absicht, abwanderungsbereite
Haushalte durch ein attraktives Kaufangebot an die Stadtteile zu binden und somit
die soziale Situation innerhalb des Stadtteils zu stabilisieren.
Das Haushalts- und Pro-Kopf-Einkommen
liegt unter dem der Mieterkäufer (2.097 E :
1.118 E). Das Qualifikationsniveau ist deutlich niedriger als bei anderen Käufern. Jeder
fünfte Käufer lebt in einem nichtdeutschen
Haushalt. Der Anteil der Aussiedler ist vergleichsweise gering (9 %).
Käufer von außerhalb des Stadtteils
Mehr als jeder dritte Käufer in der Umwandlung ist von außerhalb zum Kauf der
Bestandsimmobilie in den Stadtteil gezogen (37 %). Sie sind mit durchschnittlich
41 Jahren die jüngsten Käufer im Bestand
und unterscheiden sich deutlich von den
anderen Käufergruppen in Umwandlungsmaßnahmen. Dies drückt sich zum Beispiel
in ihren größeren Haushalten (2,6), dem
höheren Anteil an Familien (40 %) und dem
deutlich besseren Einkommen aus. Sie verfügen im Schnitt über monatlich 1.255 E
pro Person und 2.454 E Haushaltsnettoeinkommen.
Diese Käufer lassen sich in zwei Hauptgruppen unterteilen: Zum einen handelt es sich
um Haushalte bzw. Personen, die den
Stadtteil kennen und mit ihm verbunden
sind. Aufgrund von freundschaftlichen
oder familiären Bindungen haben sie eine
persönliche Beziehung zum Wohngebiet
und/oder zur Wohnanlage. Dieser Gruppe
gehören auch die erwähnten Rückkehrer
an.
Zum anderen bestehen sie aus Personen
von außerhalb des Gebiets, die keine persönliche Beziehung zum Stadtteil haben
und über wenig Kenntnisse zum Stadtteil
verfügen.
Es gibt Hinweise, dass unter ihnen auch die
Käufer anzutreffen sind, die als Immobilieneinsteiger bezeichnet werden können.
Dies sind Familien, die sich noch kein Eigenheim leisten können und aufgrund des
günstigeren Preises zunächst eine Eigentumswohnung erwerben. Den Wunsch vom
Reihen- oder Doppelhaus erfüllen sie sich
zu einem späteren Zeitpunkt, wenn sich
ihre finanzielle Situation verbessert bzw.
stabilisiert hat.
Diese Tendenz konnte im Rahmen der Untersuchung benachteiligter Gebiete bestätigt werden. Unter den Käufern, die in den
letzten drei Jahren Eigentum erworben haben, ist der Anteil an Nichtdeutschen und
an Aussiedlern überdurchschnittlich hoch.
Im Rahmen der Haushaltsbefragung in benachteiligten Gebieten wurden rund 16%
nichtdeutsche Eigentümer ermittelt. Erfahrungsgemäß sind nichtdeutsche Haushalte
in empirischen Untersuchungen häufig
leicht unterrepräsentiert. Es ist davon auszugehen, dass in den untersuchten benachteiligten Gebieten der Anteil der nichtdeutschen Käufer überdurchschnittlich hoch
ist. Für einige Wohnanlagen wurde dies
explizit bestätigt (z.B. Berlin - Flusskarree,
Frankfurt - Frankfurter Berg, München Ludwigsfeld).
In den untersuchten Fallbeispielen sind unter den nichtdeutschen Käufern besonders
türkische, (ehemals) jugoslawische, außereuropäische (z. B. vietnamesische), italienische und sonstige europäische bzw. osteuropäische Haushalte aufgetreten.
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist oft
der erste Einstieg in die Eigentumsbildung.
(Wohnungsbaugesellschaft)
Die nichtdeutschen Käufer sind anteilmäßig häufiger unter den Käufern von Bestandsimmobilien anzutreffen als im Neubau (Bestand: 19 %, Neubau: 12 %).
Auffallend ist, dass jeder Vierte ein nichtdeutscher Käufer ist. Dies ist der höchste
Anteil unter allen Käufergruppen. Sie verfügen insgesamt über ein gutes Ausbildungsniveau: Der Anteil der Hoch- und Fachhochschulabsolventen ist von allen Käufern
in den Umwandlungsmaßnahmen am
höchsten. Die Erwerbshaushalte sind in
dieser Käufergruppe überdurchschnittlich
stark vertreten (88 %).
Sie wohnen mit durchschnittlich zehn Jahren nicht so lange wie die deutschen Eigentümer im Stadtteil (13 Jahre) und sind zum
Kaufzeitpunkt jünger als die Vergleichsgruppe. Charakteristisch für diese Käufergruppe sind größere Haushalte (3,5 Pers./
Haushalte) und Familien. Der Anteil an
Rentnerhaushalten ist im Gegensatz zu den
deutschen Haushalten gering (4 % : 13 %,
vgl. Tab. 2.2).
In Bezug auf ihr Kommunikationsverhalten
fallen die Käufer von außerhalb des Stadtteils dadurch auf, dass sie den zweithöchsten Anteil an Internetnutzern (44 %) im
Vergleich zu allen anderen Bestandskäufern aufweisen. Sie werden nur durch die
Käufer von Neubauimmobilien übertroffen
(57 %).
Die finanziellen Verhältnisse der nichtdeutschen Käufer sind etwas bescheidener: Das
gewichtete monatliche Pro-Kopf-Einkommen liegt unter dem der deutschen Käufer.
In Bezug auf das Bildungsniveau konnte ein
hoher Anteil zum einen an sehr gut Qualifizierten (18 % Hoch-/Fachhochschulabschluss) und zum anderen an Personen
ohne berufsqualifizierenden Abschluss
(15 %) ermittelt werden. Der Anteil der Erwerbstätigen ist höher als bei den deutschen Käufern (90 % : 82 %).
Nichtdeutsche Käufer
Der Anteil der nichtdeutschen Käufer hat in
den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Anfang der 80er Jahre haben
2,3 % der ausländischen Haushalte über
Wohneigentum verfügt. Gut 20 Jahre später
sind es bereits 17 %, die Eigentum gebildet
haben (ILS, 2002).
Im übrigen ist der Anteil der Internetnutzer
unter den nichtdeutschen Käufern nur geringfügig niedriger als bei den deutschen
Eigentümern (43 % : 46 %).
17
18
Tabelle 2.2
Sozioökonomische Merkmale der Käufergruppen
Deutsche
Nichtdeutsche
Kaufinteressierte
Mieter
Neubau
n = 141
Umwandlung
n = 211
Gesamt
n = 352
n = 68
n = 79
36 Jahre
44 Jahre
41 Jahre
42 Jahre
39 Jahre
3,9
2,3
2,9
3,5
3,2
2.770
968
1.222
2.209
1.124
2.423
1.014
2.476
2.236
976
HH-Typ (in %)
77,3
28,9
48,3
63,2
65,8
20,6
50,7
38,6
32,4
29,1
2,1
20,4
13,1
4,4
5,1
16,6
13,4
14,7
17,8
16,7
15,8
13,9
14,7
13,2
11,5
61,2
57,4
58,9
42,6
41,0
1,4
4,8
3,4
8,8
5,1
0,0
0,5
0,3
2,9
7,7
kein Abschluss
5,0
10,0
8,0
14,7
17,9
Rentnerhaushalte
Erwerbstyp (in %)
Erwerbshaushalt
95,4
72,2
82,0
90,6
81,8
1,5
3,7
2,8
4,7
9,1
Rentnerhaushalt
3,1
23,5
15,2
4,7
9,1
9 Jahre
16 Jahre
13 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
Aussiedler
Der Anteil an Aussiedlern unter den Käufern beträgt 7,4 % und ist damit etwas geringer als unter den Mietern (10,5 %). In
verschiedenen Wohnanlagen hat die Privatisierung zu einer überdurchschnittlichen
Zunahme dieser Bevölkerungsgruppe geführt (z. B. Frankfurt-Am Bügel, WolfsburgWesthagen). Für einige Beispiele werden
2565 % Aussiedlerkäufer ermittelt (z. B.
Siegen-Fischbacherberg, Frankfurt-Frankfurter Berg, Düsseldorf-Garath-Südost).
Aussiedler sind unter den Käufern von Eigenheimen stärker vertreten als unter den
Bestandskäufern. Die empirischen Befunde
werden durch die Experten bestätigt.
Aussiedlerkäufer sind zum Kaufzeitpunkt
älter als die übrigen deutschen und die
nichtdeutschen Käufer (47 Jahre). Da sie im
Durchschnitt zehn Jahre im Stadtteil wohnen, muss ein Großteil bereits vor 1992
nach Deutschland zugezogen sein. Alle
nach 1992 zugezogenen Aussiedler werden
als Spätaussiedler bezeichnet.
Sie kamen vermutlich mit der Zuwanderungswelle 1989/90 aus der ehemaligen Sowjetunion nach Deutschland. Sie stammen
i. d. R. aus städtischen Regionen und sind
integrationswillig. Dies wird zum Teil auch
von den im Gebiet arbeitenden Experten
wahrgenommen:
Es handelt sich um hochmotivierte und anpassungswillige Familien. (Schulleiter)
Sie verfügen über eine gute berufliche Qualifikation. Der Anteil an Hochschul- und
Fachhochschulabsolventen ist mit 23 % besonders hoch.
Es wird in einigen Fällen auch der Erwerb
von Eigentum durch Mehrgenerationsfamilien beobachtet. Hier leben oft noch
Großeltern im gemeinsamen Haushalt. Die
durchschnittliche Haushaltsgröße liegt
dennoch im Durchschnitt unter der der
nichtdeutschen Haushalte. In Bezug auf
ihre finanziellen Verhältnisse sind die Aussiedlerkäufer etwas schlechter als die übrigen deutschen Haushalte gestellt.
Bei der Internetnutzung liegen sie mit 48 %
über den deutschen und nichtdeutschen
Käufern.
2.3 Nachfragepotenzial
Sozioökonomische Merkmale
Neben den verschiedenen Käufergruppen
stellt die Gruppe der kaufinteressierten
Mieter eine wichtige Gruppe dar, um Kaufpotenziale in den Stadtteilen spezifizieren
zu können (vgl. Tab. 2.2). Diese Gruppe hat
vor dem Hintergrund, dass fast die Hälfte
aller ermittelten Käufer aus den Stadtteilen
kommt, eine besondere Bedeutung auch im
Hinblick auf die soziale Stabilisierung dieser Gebiete. Es wurden zwei Mietergruppen
in die Befragung einbezogen: Zum einen
die Mieter in den umgewandelten Objekten, die nicht gekauft haben, und zum anderen diejenigen, die in unmittelbarer
Nähe der Neubaumaßnahmen in nicht umgewandelten Wohngebäuden wohnen.
Knapp jeder fünfte befragte Mieter (19 %)
hat ein Interesse an der Eigentumsbildung
signalisiert. Ein Drittel dieser Gruppe beabsichtigt konkret, Eigentum zu bilden. Dies
entspricht ca. 6 % aller befragten Mieter.
Insgesamt ist das Interesse in den nicht umgewandelten Gebäuden größer als in den
anderen Objekten. Da die Privatisierungen
in den Fallbeispielen bereits seit längerem
begonnen haben und z. T. abgeschlossen
sind, kann davon ausgegangen werden,
dass dort das Käuferpotenzial unter den
Mietern bereits abgeschöpft ist. Das Kaufinteresse zu Beginn der Privatisierung lag
mit hoher Wahrscheinlichkeit über dem ermittelten Wert.
Die kaufinteressierten Mieter leben durchschnittlich bereits seit 15 Jahren im Stadtteil und seit neun Jahren in der derzeitigen
Wohnung, sind damit nicht ganz so sesshaft wie der Durchschnittsmieter (18 Jahre
Stadtteil, 13 Jahre Wohnung).
Die kaufinteressierten Haushalte sind mit
durchschnittlich drei Personen (3,2) deutlich größer als die übrigen Mieterhaushalte
(2,4). Sie zeichnen sich im Vergleich zu den
übrigen Mietern durch einen überdurchschnittlichen Anteil an Familien (66 % :
36 %) und durch ein überdurchschnittliches Einkommen aus, was sich in der Höhe
des gewichteten Pro-Kopf-Einkommens
und des Haushaltsnettoeinkommens ausdrückt (vgl. Tab. 2.2).
Erwartungsgemäß handelt es sich überwiegend um Erwerbshaushalte (82 %) mit zum
Teil höheren beruflichen Stellungen. Die
kaufinteressierten Mieter zeichnen sich
darüber hinaus durch ein deutlich höheres
Bildungsniveau aus. Auffallend ist, dass der
Anteil der nichtdeutschen Haushalte und
der Aussiedler unter den Kaufinteressenten
überdurchschnittlich hoch ist (20 % bzw.
15 %).
Wohnsituation
Die derzeitige Wohnsituation der kaufinteressierten Mieter stellt sich nur bedingt
schlechter dar als bei den übrigen Mietern:
Der Anteil der Fehlbeleger (ca. 6,4 %) und
die Bruttokaltmiete der kaufinteressierten
Mieter entspricht annähernd den Werten
der übrigen Mieter (6,02 E/m² : 6,10 E/m²).
Ihre durchschnittliche Mietbelastung ist
mit 27 % sogar deutlich geringer (Mieter:
Ø 34 %). Allerdings fehlt es am Wohnkomfort. Die Kaufinteressenten verfügen über
weniger Wohnfläche pro Person (31,44 m²/
Pers.) als die Vergleichsgruppe (36,88 m²/
Pers.) und sind gegenüber den anderen
Mietern unzufriedener mit ihrer Wohnsituation. Dies wird insbesondere bei der Bewertung des Hauses und des Wohnumfeldes deutlich.
Nachgefragtes Wohneigentum
Das Interesse des typischen Erwerbers gilt
vergleichsweise großen Immobilien: Das in
Deutschland erworbene Wohneigentum ist
durchschnittlich 125 m² groß und kostet
203.494 E (LBS, 2001). Auch in den untersuchten Fallbeispielen haben die kaufinteressierten Mieter ihre Eigentumswünsche
präzisiert. Sie möchten nicht ganz so viel
ausgeben und verzichten auch auf Komfort,
wollen sich aber insgesamt verbessern. Sie
wünschen sich im Durchschnitt 110 m²
Wohnfläche, das entspricht 42 m² pro
Person, und würden dafür ca. 163.613 E
(1.524 E/m²) ausgeben. Die kaufinteressierten Mieter sind damit bereit, mehr Geld für
eine Immobilie zu bezahlen als die befragten Käufer ausgegeben haben (1.375 E). Sie
scheinen jedoch auch höhere Ansprüche in
Bezug auf die Wohnflächenversorgung zu
haben. Die befragten Käufer verfügen nur
über 31 m² pro Person.
Insgesamt wird deutlich, dass diejenigen
Mieter, die ein Kaufinteresse äußern, zu
sehr großen Anteilen den Wunsch nach einem Eigenheim in Form eines Ein- oder
Zweifamilienhauses im ländlichen Raum
hegen: 57 % der Kaufinteressierten wünschen sich ein Ein- und Zweifamilienhaus
und 41 % votieren für die Lage im ländlichen Raum. Ein Drittel hat Interesse an
einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus, während das Interesse an einem
19
20
Reihenhaus mit 10 % gering ist. 18 % aller
Kaufinteressenten würden selbst bauen
wollen.
Mehr als ein Viertel der Kaufinteressenten
spricht sich explizit für das Umland aus und
ein gutes Fünftel könnte sich auch mit einer
Immobilie in einem anderen Stadtteil anfreunden.
Ein gutes Drittel der Kaufinteressenten
möchte eine Immobilie im eigenen Stadtteil erwerben. Insgesamt sagen weit mehr
als die Hälfte der potenziellen Käufer, dass
sie eine Eigentumswohnung in einem
Mehrfamilienhaus kaufen wollen, aber nur
jeder Siebte würde sich für die eigene Wohnung entscheiden (Mieterkäufer). Auch
hier muss davon ausgegangen werden, dass
das Kaufinteresse an der eigenen Wohnung
zu Beginn der Privatisierung größer war.
Der wichtigste Grund dafür, nicht im eigenen Stadtteil zu kaufen, ist das negative Gebietsimage. Die ungenügende Infrastrukturausstattung und die Architektur der Gebäude sind weitere Gründe. Immerhin sagt
ein Viertel der potenziellen Käufer, dass der
Erwerb einer anderen Wohnung im Stadtteil vorstellbar wäre. Die Altbauwohnungen
in der Innenstadt werden eher von den Erwachsenenhaushalten und von Singles
nachgefragt, die Eigenheime in Siedlungen
am Stadtrand stärker von Familien.
2.4 Kaufmotive und -hemmnisse
Die Motive für den Kauf einer Immobilie in
benachteiligten Gebieten unterscheiden
sich bedingt von denen in anderen Gebieten. So wird allgemein die Wohneigentumsbildung mit den Vorteilen größerer Gestaltungsmöglichkeiten, der Unabhängigkeit
vom Wohnungsmarkt, den besseren RahAbbildung 2.3
Kaufmotive der Eigentümer in Umwandlungsmaßnahmen
menbedingungen für Kinder, langfristig geringeren Wohnkosten, einer sicheren Kapitalanlage und einer dauerhaften Wohnperspektive in Verbindung gebracht (vgl.
Empirica, 1997). In den untersuchten Quartieren standen für die befragten Eigentümer vor allen Dingen finanzielle Aspekte
(Preis-/Leistungsverhältnis, hohe Mieten)
und die Altersvorsorge im Vordergrund. Die
Motive der unterschiedlichen sozialen
Gruppen werden im folgenden für Umwandlungs- und Neubaumaßnahmen dargestellt.
Kaufmotive in Umwandlungsmaßnahmen
Das wichtigste Kaufmotiv von Wohnungseigentümern in Umwandlungsmaßnahmen ist das günstige Preis-/Leistungsverhältnis der Immobilie. Auch wenn sich die
Kaufpreise nicht ausschließlich am unteren
Ende des Preisspektrums bewegen, konnte
doch offensichtlich in vielen Fällen die gebotene Qualität im Verhältnis zu den Kosten überzeugen (vgl. Kapitel 3). In einigen
Gebieten sind auch die besonders günstigen Angebote gebrauchter Immobilien für
viele Interessenten, zum Beispiel für Mieterkäufer, so attraktiv, dass sie sich zum Erwerb entschlossen haben.
Es lassen sich wunderbar Objekte auch in
solchen Gebieten verkaufen, nur der Preis
muss stimmen. (Vermarkter)
Im Gegensatz zum Kaufpreis spielen niedrige Wohnkosten insgesamt als Motiv eher
eine nachgeordnete Rolle. Allerdings ist es
in einer Reihe von Fallbeispielen durch besondere Finanzierungsmodelle gelungen,
die Wohnkostenbelastung der Eigentümer
unter die der Mieter zu senken. Besonders
für jüngere Haushalte und Familien scheint
eine geringe monatliche Belastung bzw. ein
günstiger Kaufpreis ein wichtiges Kaufmotiv zu sein.
Ein großer Anteil dieser Eigentümer denkt
vorausschauend an die Altersvorsorge. Angesichts der Veränderungen der gesetzlichen Altersvorsorge könnte davon ausgegangen werden, dass der Immobilienbesitz
im Rahmen der Altersvorsorge in Zukunft
an Bedeutung gewinnt (Riester-Rente). Der
hohe Stellenwert der Eigentumswohnung
als Altersvorsorge in benachteiligten Gebieten entspricht einer Studie der LBS zufolge
dem bundesdeutschen Trend: 78 % der
Deutschen sind der Meinung, dass Wohneigentum eine sichere Altersvorsorge sei
(LBS, 2001).
Kapitel 5).
An dritter Stelle steht die Absicherung der
Wohnsituation als Motiv für den Kauf einer
Wohnung. Dieses Argument ist in noch größerem Maße für die Haushalte, die über ein
etwas niedrigeres Haushaltseinkommen (<
1.530 E) verfügen, von Bedeutung. Es könnte vermutet werden, dass ein Teil der Mieter
aufgrund von Verunsicherungen und der
Angst, die eigene Wohnung zu verlieren,
seine Wohnung gekauft hat. Im Durchschnitt haben 12,5 % der befragten Mieter
entsprechende Befürchtungen geäußert.
Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass
bei vielen Befragten der grundsätzliche
Wunsch bestand, den oft unsicheren Status
des Mieters gegen den des Eigentümers einzutauschen, um nicht vorhersehbare Mieterhöhungen oder Kündigungen zu vermeiden. Das Wohneigentum vermittelt ihnen
eine größere Wohnsicherheit und eine dauerhafte Wohnperspektive.
Die Wohnungszuschnitte sind ideal und
werden gut angenommen. (Hausverwaltung)
Auffallend ist, dass häufig hohe Mieten als
Kaufgrund genannt wurden. Immerhin behaupten 28 % der befragten Eigentümer in
Umwandlungsmaßnahmen, aus diesem
Grund Eigentum gebildet zu haben. Hervorzuheben ist, dass dieses Motiv in sehr
viel geringerem Maße von Mieterkäufern
als von anderen Käufergruppen angegeben
wird.
Eine deutlich nachgeordnete Bedeutung
haben für die Käufer der privatisierten
Wohnungen die familienbezogenen Gründe und die Steuerersparnis (vgl. Abb. 2.3).
Experten haben über die systematisch erhobenen Kaufgründe hinaus auf das Argument der attraktiven Lage der Immobilie
aufmerksam gemacht. Die vergleichsweise
große Bedeutung der Lage im Stadtgebiet
wird im Zusammenhang mit den untersuchten Auswahlkriterien für die Bestandsimmobilie deutlich (vgl. Kapitel 5).
In den Gebäuden der 60er und 70er Jahre
wird die Qualität der Wohnung als weiteres
Kaufmotiv genannt. Hier sind es vor allem
die Wohnungsgrundrisse (Größe, Zuschnitt), die von den Käufern positiv bewertet werden. Für die Eigentümer in Umwandlungsmaßnahmen steht dieses Kriterium an dritter Stelle der Auswahlkriterien.
Immerhin sagen 78 % aller befragter Eigentümer, dass die Wohnungsqualität für sie
ein wichtiges oder sehr wichtiges Auswahlkriterium für den Immobilienkauf war (vgl.
Die Bindung an den Wohnstandort bzw. die
Identifikation mit dem Stadtteil ist ein weiterer wichtiger Grund dafür, dass vor allem
langjährige Bewohner mittleren Alters in
ihren Wohnanlagen bzw. in den entsprechenden Stadtteilen Wohnungen erwerben. Immerhin liegt die durchschnittliche
Wohndauer im Stadtteil bei den Eigentümern in Umwandlungsmaßnahmen bei 15
Jahren. Im Durchschnitt besitzen sie die
Immobilien seit vier Jahren, so dass sie zum
Zeitpunkt des Kaufs bereits auf durchschnittlich elf Jahre im Stadtteil zurückblikken können.
Kranichsteiner kaufen nur in Kranichstein. (Stadtverwaltung)
Auch die Fehlbelegungsabgabe wird in Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb
gebracht.
Fehlbelegungszahler
haben
grundsätzlich eine niedrigere Kaufschwelle
als andere Mieter, da bei ihnen u. U. die monatliche Belastung durch den Wohnungskauf eher geringer ist als durch die monatlichen Zahlungen für Miete und Fehlbelegungsabgabe. In einigen Wohnanlagen
scheinen Fehlbeleger als Käufergruppe
stark vertreten zu sein (Hamburg-Jenfeld,
Ludwigshafen-Pfingstweide II).
Die Einschätzungen, inwieweit die Fehlbelegungsabgabe die Ursache für den Wegzug
von Bewohnern ist, gehen allerdings auseinander. Während Vertreter der Wohnungswirtschaft auf diesen Kausalzusammenhang hinweisen, gehen Mitarbeiter der
Wohnungsämter von einem Bündel von Ursachen aus, das Fehlbeleger zum Umzug
veranläßt. Die Fehlbelegungsabgabe wird
eher als ein Grund unter vielen und nicht
als wesentliches Motiv bezeichnet. Allgemein hat die Bereitschaft der Kommunen
zugenommen, Gebiete von der Zahlung der
Fehlbelegungsabgabe in der Hoffnung frei
zu stellen, dass dadurch die zur Zahlung
verpflichteten Haushalte nicht abwandern
(z. B. Berlin-Schlangenbader Straße). Eine
Stadtverwaltung beschreibt die Situation
so:
. . . das ist ja noch ein ziemlich großer
Sprung vom Fehlbelegungszahler zum Eigentumsbildner . . . (Stadtverwaltung)
21
22
Kaufmotive in Neubaumaßnahmen
Die Motive der Eigenheimkäufer spiegeln
die Bedürfnisse von großen Familien wider:
Sie begründen die Eigentumsbildung in erster Linie mit dem Wunsch nach größerem
Wohnkomfort, legen auf ein günstiges
Preis-/Leistungsverhältnis Wert und führen familienbezogene Aspekte an (vgl.
Abb. 2.4).
Abbildung 2.4
Kaufmotive der Eigentümer in Neubaumaßnahmen
bietet und damit zu einer Entlastung der Eltern beiträgt.
Die hohen Mieten haben als Kaufmotiv einen besonderen Stellenwert bei den Eigenheimerwerbern. Jeder dritte Käufer der untersuchten Neubauobjekte sagt, dass u. a.
hohe Mieten ein Kaufmotiv sind. Hohe
Mietbelastungen lassen die Wohnkostenbelastung durch Eigentum erträglicher
oder niedriger erscheinen. In diesem Zusammenhang kann auch die Fehlbelegungsabgabe in Verbindung mit einer vergleichsweise hohen Miete die Kaufmotivation positiv beeinflusst haben.
Experten weisen darüber hinaus darauf hin,
dass die Bildung von Eigentum und insbesondere der Erwerb eines Eigenheims auch
im Zusammenhang mit gesellschaftlicher
Anerkennung steht. Es ist davon auszugehen, dass in einer traditionellen Kleinfamilie das Statussymbol Eigenheim nach wie
vor einen hohen Stellenwert besitzt. Darüber hinaus sind die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten in einem Eigenheim
ein Beweggrund für den Erwerb.
Der größere Wohnkomfort steht mit Abstand an erster Stelle und wird noch einmal
besonders von Angehörigen höherer Einkommensgruppen (> 3.070 E Haushaltseinkommen) als ein relevantes Kaufmotiv benannt. Für viele Käufer bedeutet der Umzug
in ein Eigenheim eine deutliche Verbesserung des Wohnkomforts. Dies drückt sich
nicht nur in einem Wohnflächenzuwachs
und in einer besseren Ausstattung aus. Für
viele Käufer bedeutet der eigene Eingangsbereich und der individuelle Vorgarten sowie der eigene Carport eine entscheidende
Verbesserung.
Ein wesentliches Kaufmotiv bei Neubaumaßnahmen ist das besonders günstige
Preis-/Leistungsverhältnis, denn in der Regel liegen die durchschnittlichen Kaufpreise hier unter den Marktpreisen (vgl. Kapitel 3). Vielen Eigentümern, die an anderen
Standorten aufgrund des Preisgefüges finanziell überfordert gewesen wären, bot
sich nur in den untersuchten Gebieten die
Möglichkeit der Eigentumsbildung.
Für junge Familien mit mehreren Kindern
stellt das Eigenheim ein attraktives Wohnmodell dar, da es u. a. mehr Freiraum für
die Kinder im unmittelbaren Wohnumfeld
Auch für den Neubau gilt, dass bestimmte
bauliche Qualitäten der Häuser einen großen Einfluss auf die Kaufentscheidung haben. Hierzu gehören zum Beispiel familiengerechte Grundrisse, die zum Teil auch variabel sind und den Bedürfnissen der Haushalte angepasst werden können. Die Abbildung 5.4 (Kapitel 5) verdeutlicht den hohen
Stellenwert der Wohnungsqualität, hier
Qualität des Eigenheims, unter den Auswahlkriterien für die Eigentumsbildung.
Nur bei wenigen Eigentümern hatte die
Nähe zu Freunden und Verwandten einen
wichtigen Einfluss auf die Kaufentscheidung. Dieses Argument scheint noch am
ehesten für Familien bzw. weibliche Befragte zuzutreffen. Es besteht eine Tendenz darin, dass ehemalige Bewohner, die ihre
Stadtteile als junge Erwachsene verlassen
haben, nach der Familiengründung den
Kauf zum Anlass nehmen, zurückzukehren.
Viele der Eigentümer haben Verwandte im
Mietwohnungsbau, z.B. Kinder oder Eltern.
(Vermarkter)
Kaufmotive unterschiedlicher
Bewohnergruppen
Haushaltstypen
Bei der Betrachtung der einzelnen Bewohnergruppen fallen deutliche Unterschiede
hinsichtlich der Kaufmotive auf. Interes-
santerweise hat das Preis-/Leistungsverhältnis nicht für alle Haushaltstypen den
gleichen Stellenwert. Es scheint bei Familien (bis zu zwei Kindern) besonders ausgeprägt zu sein.
Große Familien mit drei und mehr Kindern,
die oft Probleme haben, sich mit adäquatem Mietwohnraum zu versorgen, führen
zu gleichen Anteilen den größeren Wohnkomfort und familienbezogene Gründe ins
Feld. Sie möchten durch die Eigentumsbildung eine ausreichende Wohnraumversorgung für alle Familienmitglieder gewährleisten und den Bedürfnissen der Kinder
Rechnung tragen. Auch die hohen Mieten
sind für sie häufiger ein Grund für den Immobilienerwerb als für andere Haushaltstypen. Für Familien ist neben der Qualität
der Immobilie die Gestaltungsfreiheit in ihren eigenen vier Wänden von großer Wichtigkeit.
Die Ergebnisse deuten an, dass für Singles
neben dem Preis-/Leistungsverhältnis eher
fiskalische Gründe, wie sichere Kapitalanlage und Steuerersparnis, eine Rolle im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb
spielen. Es handelt sich allerdings um eine
gering vertretende Gruppe unter den Käufern (9 %). Sie sind vergleichsweise alt
(45 Jahre), haben relativ hohe Einkommen
und sind überdurchschnittlich qualifiziert.
Die Erwachsenen- und Rentnerhaushalte
betonen vor allem die Altersvorsorge bzw.
die Absicherung der Wohnsituation. Für die
Rentnerhaushalte und in erster Linie die
deutschen Haushalte unter ihnen ist auch
wegen der geringeren Mobilität die Lage
im Stadtgebiet ein wichtiger Kaufgrund. Da
sich die Mehrzahl der ausgewählten Fallbeispiele in eher peripherer Lage zum
Stadtgebiet befindet, schätzen die älteren
Erwerber offensichtlich die Nähe zum Umland.
Das Preis-/Leistungsverhältnis spielt für
Frauen bei der Kaufentscheidung eine weniger wichtige Rolle als für Männer. Umgekehrt verhält es sich mit dem Wohnkomfort
und den familienbezogenen Gründen, die
wiederum für das weibliche Geschlecht
eher ein Kaufmotiv darstellen als für die
Männer. Die männlichen Käufer messen
demgegenüber der Altersvorsorge einen
größeren Stellenwert bei der Immobilienanschaffung bei.
Nichtdeutsche und Aussiedler
Unter den nichtdeutschen Käufern geben
im Vergleich zu den deutschen Haushalten
Abbildung 2.5
Kaufmotive der Eigentümer nach Haushaltstyp
anteilsmäßig noch mehr Käufer das Preis-/
Leistungsverhältnis, die familienbezogenen Gründe und die sichere Kapitalanlage
als Kaufmotive an. Hier scheinen ein besonderes Preisbewußtsein und traditionelle
Familienstrukturen eine wichtige Rolle zu
spielen. Es gibt Hinweise, dass es unter den
nichtdeutschen Bewohnern der ersten und
zweiten Generation mittlerweile zu einer
beträchtlichen Vermögensbildung gekommen ist. Ein Teil dieses Geldes fließt in den
Immobilienerwerb. Zudem entspricht die
Eigentumsbildung auch eher den eigenen
kulturellen Traditionen. In vielen süd- und
osteuropäischen Ländern ist das Wohnen
zur Miete wenig verbreitet.
Für nichtdeutsche Haushalte ist der Wohnungserwerb vor allem auf angespannten
Mietwohnungsmärkten oft die einzige
Möglichkeit, sich mit Wohnraum zu versorgen. Hier sind besonders Haushalte mit vielen Kindern und geringem Einkommen benachteiligt. Nichtdeutsche Käufer sind im
Vergleich zu deutschen Haushalten sicher
auch aus diesem Grunde bereit oder gezwungen, höhere Immobilienpreise zu bezahlen. Es wurde die Vermutung geäußert,
dass ihnen Geldquellen zur Verfügung stehen, über die deutsche Käufer in der Form
nicht verfügen können (Familie, Freundeskreis, Banken im Herkunftsland).
Für Aussiedlerhaushalte spielt der Gestaltungsspielraum, d. h. die Möglichkeiten,
den Wohnbereich nach den eigenen Wünschen gestalten zu können, eine wichtige
Rolle bei der Kaufentscheidung.
23
24
Für Nichtdeutsche und in ganz besonderem Maße für Aussiedler stellt zudem die
Nähe zu Bekannten, Kindern, Eltern und
anderen Verwandten ein wichtiges Argument dar, Eigentum zu erwerben. Es wird
die Nähe von Gleichgesinnten und Familienangehörigen gesucht, da hier eher auf
familiäre Strukturen und traditionelle Formen der Unterstützung und der Nachbarschaftshilfe zurückgegriffen wird als bei
Deutschen.
Mieterkäufer und
andere Erwerbergruppen
Auffallend ist, dass Mieter, die ihre eigene
Wohnung kaufen im Vergleich zu allen anderen Käufern in stärkerem Maße die Absicherung der Wohnsituation und die Altersvorsorge in den Vordergrund stellen. Sie
wollen keine Risiken bzgl. ihrer Wohnung
eingehen und kaufen ihre Wohnung aufgrund ihrer starken Gebietsbindung und ihrer Identifikation mit dem Standort. Für
viele von ihnen war auch das Privatisierungsvorhaben des Vermieters ein Kaufmotiv. Fast völlig bedeutungslos scheint für sie
die Nähe zu Verwandten zu sein. Im GegenAbbildung 2.6
Kaufmotive der Mieterkäufer im Vergleich zu Käufern von außerhalb
Abbildung 2.7
Kaufmotive der kaufinteressierten Mieter
satz dazu ist die Lage der Immobilie im
Stadtgebiet ein wichtiger Kaufgrund.
Die Gruppe der Käufer, die von außerhalb
des Stadtteils ins Gebiet gezogen ist, hat in
erster Linie aus Kostengründen (Preis-/Leistungsverhältnis) die Wohnung gekauft. Sie
haben sich für diese Eigentumsbildung entschieden, weil sie einen größeren Wohnkomfort wünschen, Kinder haben oder planen, eine Familie zu gründen. Für viele
spielt die Veränderung der Wohnumgebung eine zentrale Rolle. Sie sind in den
Stadtteil gezogen, weil sie offensichtlich bestimmte Qualitäten der Wohnumgebung,
zum Beispiel die Stadtrandlage oder den
Zugang zum Landschaftsraum schätzen.
Kaufinteressierte Mieter
Interessant ist, dass die kaufinteressierten
Mieter etwas andere Prioritäten bei der
Kaufentscheidung setzen als die befragten
Eigentümer. Die überwiegende Mehrheit
dieser Mieter vor allen Dingen an Neubaumaßnahmen verweist auf den größeren Wohnkomfort, und knapp die Hälfte
aller Mieter legt auf die Absicherung der
Wohnsituation großen Wert. Die Veränderung der Wohnumgebung steht an dritter
Stelle in der Rangfolge dieser Mieter. Dies
erstaunt wenig, da die an Neubaumaßnahmen wohnenden Mieter ihr Wohnhaus und
auch das Wohnumfeld vergleichsweise
schlecht bewerten. Dem entspricht zum
Teil auch der tatsächliche schlechte Instandhaltungszustand der untersuchten
Objekte in der Nähe von Neubaumaßnahmen. Erst an vierter Stelle liegen die familienbezogenen Gründe. Die finanziellen
Aspekte spielen im Gegensatz zu den Bewertungen der Eigentümer eine untergeordnete Rolle. Diese Tendenzen machen
deutlich, dass beim tatsächlichen Kauf
letztendlich der Preis das entscheidende
Kriterium zu sein scheint, während bei der
Vorbereitung der Kaufentscheidung viele
Wünsche Berücksichtigung finden.
Kaufhemmnisse
Der überwiegende Teil der Mieter in den
Fallbeispielen hat kein Interesse am Erwerb
einer Immobilie zur Selbstnutzung. Im Gegensatz zu den Kaufinteressenten handelt
es sich hier zu großen Anteilen um ältere
Personen (Ø 52 Jahre) und um Rentnerund Erwachsenen- bzw. Singlehaushalte, in
denen im Durchschnitt zwei Personen leben (2,4 Personen/Haushalt). Mit ihrem
Einkommen liegen sie eher im unteren
Spektrum der untersuchten Bewohner-
gruppen (1.631 E Haushaltseinkommen,
900 E gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen).
Ihre berufliche Stellung ist eher niedrig: Jeder Fünfte ist ein angelernter Arbeiter.
Abbildung 2.8
Gründe für fehlendes Kaufinteresse
Die Erkenntnisse aus Untersuchungen, die
sich auf nicht benachteiligte Quartiere beziehen, belegen, dass der Immobilienpreis,
die Angst vor Verschuldung und die Eigenkapitalproblematik zentrale Hindernisse
beim Eigentumserwerb sind (vgl. Empirica,
2001). Die vorliegenden Ergebnisse aus benachteiligten Gebieten belegen, dass vor
allen Dingen die finanziellen Verhältnisse
der Bewohner und die Stellung im Lebenszyklus (Alter) wichtige Argumente gegen
den Immobilienerwerb sind.
Insgesamt geben die Mieter eine Vielzahl
von Gründen für ihre ablehnende Haltung
zum Immobilienerwerb an. Dennoch
scheinen finanzielle Aspekte ein zentrales
Problem darzustellen, denn bei rund der
Hälfte der Befragten wurde die Einkommenssituation als Hindernis benannt. Ein
etwas kleinerer Teil der Mieter begründet
das fehlende Kaufinteresse mit nicht vorhandenem Eigenkapital. Vor allem Mieter
in noch nicht umgewandelten Gebäuden
sind durch die engen finanziellen Spielräume eingeschränkt (vgl. Abb. 2.8).
Entsprechend der Altersstruktur ist ein sehr
hoher Anteil von 40 % der befragten Mieter
ohne Kaufabsichten der Meinung, dass sie
aus gesundheitlichen oder Altersgründen
keine Immobilie kaufen wollen. Dies wird
in stärkerem Maße in den bereits privatisierten Wohngebäuden behauptet. Das Lebensalter hat großen Einfluß auf die Kaufentscheidung. Mehr als drei Viertel der befragten Käufer sind unter 50 Jahre alt. Wenn
Haushalte eine gewisse Altersgrenze überschritten haben, lässt das Interesse an der
Eigentumsbildung wieder nach. Oft rechnet sich der Kauf einer Wohnung im Vergleich zu einem Mietverhältnis aufgrund
der geringeren Lebensperspektive nicht
mehr. Der Kauf einer Immobilie wird nicht
als sinnvoll bewertet, wenn der verbleibende Lebensabschnitt zu kurz erscheint und
auch keine Erben vorhanden sind. Zudem
ist die Aufnahme von langfristigen oder höheren Krediten nicht möglich oder nicht
sinnvoll. Eine höheres Lebensalter ist somit
als Hemmnis bei der Eigentumsbildung zu
bewerten.
Hohe Immobilienpreise werden erst an
vierter Stelle als Kaufhindernis genannt.
Langfristige Verbindlichkeiten und zu starke Wohnortbindung durch den Immobilienerwerb werden dagegen in deutlich ge-
25
Quelle:
AG SPAS Haushaltsbefragung 2001
ringerem Umfang als Hinderungsgründe
benannt.
Die Kaufentscheidung steht darüber hinaus
im Zusammenhang mit den privaten und
beruflichen Perspektiven. Generell unsichere Zukunftsperspektiven bzw. ein unsicheres Arbeitsverhältnis sind nachvollziehbare Bedenken, die im Hinblick auf einen
Immobilienerwerb genannt werden. Weiterhin besteht die Angst vor Verschuldung,
insbesondere vor dem Hintergrund unsicherer Einkommensperspektiven.
Eine preiswerte Miete ist für viele Bewohner
ebenfalls ein Argument gegen den Erwerb
einer Wohnung. Bei einer vergleichsweise
geringen Wohnkostenbelastung lohnt sich
ein Kauf aus der Sicht der Mieter nicht.
Die Mieter wohnen sehr gerne hier. Sie
wohnen preiswert und fragen sich, warum
sie nun ihre Wohnung kaufen sollen und
dann noch für alle Reparaturen selber gerade stehen müssen. (Wohnungsbaugesellschaft)
Dies könnte auch der Grund sein, warum
die kaufinteressierten Mieter mit einer vergleichsweise geringen Mietbelastung bisher
nur Kaufinteressenten und nicht Käufer
sind.
Andere Mieter scheuen die Verantwortung
und die neuen Pflichten. Sie befürchten die
ständigen Instandhaltungen oder auch
unkalkulierbar hohe Zusatzkosten beim
Erwerb einer Bestandsimmobilie. Damit
sind ein mangelhafter baulicher Zustand
des zu privatisierenden Objekts und eine
fehlende
Kostentransparenz
weitere
Hemmnisse auf dem Weg zur Eigentumsbildung.
26
3 Kosten und Finanzierung
3.1 Zusammenfassung
Die Neubauimmobilien haben im Durchschnitt 184.000 E bzw. 1.680 E/m² gekostet.
Die Preise liegen fast alle unterhalb der
kommunalen Durchschnittspreise für Neubauimmobilien in den jeweiligen Kommunen. Dies gelang vor allem durch kostenund flächensparende Ansätze, durch das
Einbringen von kommunalem Bauland zu
Vorzugspreisen oder in Erbpacht und durch
Selbsthilfemaßnahmen. Die niedrigen Preise haben die Käufer überzeugt bzw. den Immobilienerwerb erst möglich gemacht.
Die Eigenheime sind im Durchschnitt
112 m² groß. Aufgrund der größeren Haushalte verfügen die Bewohner von Eigenheimen jedoch über relativ wenig Wohnraum
pro Person (Ø 31 m²). Die Wohnkostenbelastung der Erwerber von Neubauimmobilien beträgt 35 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens. Vier Fünftel der
Wohnkostenbelastung der Eigentümer entstehen durch Kredite und Bausparverträge.
Die staatliche Neubauförderung des Bundes und der Länder hat für die meisten Erwerber bei der Finanzierung ihrer Neubauimmobilie eine wichtige Rolle gespielt. Die
Förderprogramme der Länder schreiben
unterschiedliche Eigenkapitalquoten vor,
wobei hier die Eigenheimzulage des Bundes
eine wichtige Rolle als Eigenkapitalersatz
spielt. Ein hoher geforderter Eigenkapitalanteil kann jedoch zu einer Hürde für die
Eigentumsbildung werden. Eigenkapital ist
eine Voraussetzung für den Erwerb einer
Neubauimmobilie, so dass fast alle Eigenheimerwerber Eigenkapital eingebracht haben. In Einzelfällen war es jedoch möglich,
das notwendige Eigenkapital durch Eigenleistung oder besondere Darlehen vollständig zu ersetzen. Erbschaften, Schenkungen
und private Darlehen wurden überwiegend
im Neubau in Anspruch genommen, haben
jedoch insgesamt nur eine untergeordnete
Rolle gespielt.
Die Käufer von Bestandswohnungen haben
durchschnittlich 92.000 E bzw. 1.188 E/m²
für ihre Immobilie bezahlt. Sie verfügen
durchschnittlich über 76 m² Wohnfläche
bzw. 37 m² pro Person. Die gute Ausstattung der Wohnungen und der Verzicht auf
größere Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden hat sich preismindernd ausgewirkt.
Darüber hinaus wurden Sonderabschläge
für erwünschte Käufergruppen gewährt
und auf Vermittlungsgebühren verzichtet.
Schließlich musste im Rahmen der Preisgestaltung der Vermarktbarkeit der Immobilien auf dem lokalen Immobilienmarkt
Rechnung getragen werden. Die Preisdifferenz zu den kommunalen Durchschnittspreisen für Bestandsimmobilien ist größer
als bei den untersuchten Neubaumaßnahmen.
Die Wohnkostenbelastung der Erwerber
von Bestandswohnungen beträgt 30 % des
monatlichen Haushaltsnettoeinkommens.
Davon entstehen zwei Drittel durch Kredite
und Bausparverträge. Die Wohnkostenbelastung der befragten Mieter in den Fallbeispielen liegt bei 32 %.
Bankkredite und Hypothekendarlehen stellen den am häufigsten verwendeten Finanzierungsbaustein bei Bestandserwerb dar.
Die Eigenheimzulage des Bundes hat eine
besonders große Rolle gespielt, da die Länder hier wenig gefördert haben. Ein hoher
geforderter Eigenkapitalanteil hemmt die
Eigentumsbildung durch Schwellenhaushalte auch im Bestand. Aufgrund von gemeinsamen Bemühungen eines Teils der
Privatisierer und ihrer Hausbanken war es
möglich, dass ein Drittel der Erwerber den
Kauf ohne Eigenkapital tätigen konnte. Es
werden vermehrt Überlegungen dahingehend angestellt, den Eigenkapitalanteil zu
senken und die Förderung so zu gestalten,
dass sie stärker projektorientiert wirken
kann und dazu führt, dass die Belastung der
Wohnungseigentümer nicht höher ist als
die der Mieter.
Die Inanspruchnahme staatlicher Förderung bei relativ niedrigen Immobilienpreisen scheint besonders im Bestand dazu zu
führen, dass die monatliche Belastung der
Eigentümerhaushalte durch Kauf z. T. unter
der Mietbelastung vor Kauf liegt. Die Ausweitung der staatlichen Förderung auf den
Bestand hat hier wichtige Impulse gegeben
und die Eigentumsbildung für Schwellenhaushalte attraktiver gemacht.
Arbeitgeberdarlehen haben bei der Finanzierung im Bestand ebenso wie im Neubau
nur eine sehr geringe Rolle gespielt.
3.2 Kosten und Belastung
Der Entschluss, eine Immobilie zu erwerben, hängt zu großen Teilen von der Finanzierbarkeit ab. Besonders Haushalte mit
niedrigen Einkommen müssen abwägen,
inwieweit sie die finanziellen Belastungen
tragen können und inwieweit sie sich langfristig verschulden wollen.
Ich muss abzahlen, bis ich 80 bin, aber da
müsste ich ja auch Miete zahlen. (Verwaltungsbeirätin)
Die Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum setzt vor allem bei gering verdienenden Haushalten und Haushalten mit
Kindern eine hohe freiwillige Sparbereitschaft und einen langfristigen Konsumverzicht voraus (Bildung des Eigenkapitals,
Leistung der Zins- und Tilgungszahlungen).
Tabelle 3.1
Immobilienpreise in
27
E pro m² im Vergleich
E/m²
Fallbeispiele ¹
Untersuchte Städte²
Altes Bundesgebiet
Neubau
Umwandlung
1.680 E
1.188 E
1.673 E²
1.294 E³
2.110 E
1.703 E
Quellen: ¹ AG SPAS Haushaltsbefragung 2001, ² LBS 2001, ³ focus.de
Abbildung 3.1
Kaufpreise der Neubauimmobilien
Kaufpreis
Neubau
Die Neubauimmobilien haben im Durchschnitt 184.000 E bzw. 1.680 E/m² insgesamt gekostet. Die durch den Erwerb zusätzlich entstehenden Kosten (Notar, Makler, Grunderwerbssteuer) machten einen
Anteil von 4,8 % aus.
Die Verkaufspreise fast aller Neubaumaßnahmen liegen unterhalb des Durchschnittspreises für eine Neubauimmobilie
in der jeweiligen Großstadt (vgl. Abb. 3.1).
Wichtige Faktoren bei der Preisgestaltung
von Neubaumaßnahmen sind die Baukosten (Wohnfläche, Gebäudeausstattung)
und die Grundstückskosten (Grundstücksgröße, Stellplatz) in Abhängigkeit vom lokalen Immobilienmarkt.
Die größten Einsparungseffekte scheinen in
Siegen-Fischbacherberg und München Ludwigsfeld (Eigentumswohnungen) erzielt worden zu sein. Bei beiden handelt es
sich um kostensparende Baumaßnahmen.
Die konventionelleren Neubauvorhaben
orientieren sich stärker an den Durchschnittswerten der jeweiligen Stadt (Bottrop-Boy-Welheim, Hamburg-Neuwiedenthal, Bremen-Blockdiek).
Umwandlung
Die Käufer von Bestandswohnungen haben
durchschnittlich 92.000 E bzw. 1.188 E/m²
für ihre Immobilie bezahlt. Der Anteil der
durch den Erwerb zusätzlich entstehenden
Kosten betrug 5,3 %. Vor allem bei von
Wohnungsunternehmen selbst vermarkteten Bestandswohnungen wurden diese
Kosten nicht erhoben, um den Kaufpreis attraktiv zu gestalten.
Die Preisdifferenz zwischen den Umwand-
lungsmaßnahmen und dem lokalem Immobilienmarkt ist meist größer als bei den
Neubaumaßnahmen (vgl. Abb. 3.2). In den
Umwandlungsmaßnahmen wirken sich die
Qualität der Immobilie, der lokale Immobilienmarkt, die Lage der Immobilie und das
Image des Stadtteils auf den Kaufpreis aus.
Daneben führen besondere Maßnahmen
der Vermarkter dazu, dass die Preise zum
Teil erheblich abgesenkt werden. Mieterkäufern wurde in vielen Umwandlungsmaßnahmen erste Priorität eingeräumt. Ihnen wurden Preisabschläge gewährt, die
dazu geführt haben, dass Mieterkäufer im
Durchschnitt 204 E/m² weniger für ihre
Wohnung bezahlt haben als die Erwerber
von außerhalb der Wohnanlagen.
In einigen Fallbeispielen werden Anteile für
die Instandsetzungsrücklage in den Kaufpreis eingerechnet. Dies hat zwar zu einer
Erhöhung des Preises um 51 E bis 102 E/m²
geführt, führt aber zu einer Reduzierung
des Kostenrisikos für die neuen Eigentümer.
Vermarkter haben die Immobilienpreise
bei Absatzschwierigkeiten gesenkt. Vor allem in Umwandlungsmaßnahmen hat das
zu wahrnehmbaren Preisnachlässen von
mehreren Hundert Euro pro m² geführt
Quelle:
28
Abbildung 3.2
Kaufpreise der Bestandsimmobilien
den 60er bis 70er Jahre vorgenommen wurde.
Die zur Verfügung stehende Wohnfläche ist
ein weiteres Qualitätskriterium. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person liegt in
den befragten Haushalten mit 35 m² pro
Person unter dem Durchschnitt der alten
Bundesländer mit 40 m² pro Person (Statistisches Jahrbuch 2001, S. 245).
Neubau
Die eher konventionellen Neubaumaßnahmen verfügen meist über Kellerräume und
Ausbaureserven im Dachgeschoss. Die
Grundstücke sind mit dem Fahrzeug direkt
zu erreichen und verfügen über eigene
Stellplätze.
(z. B. Hamburg-Jenfeld).
Schwankungen des lokalen Preisgefüges
haben Einfluss auf den Wiederverkaufswert
der Immobilien. Es besteht das Risiko des
Wertverlustes, das sich im Falle des Wiederverkaufs als Verlust niederschlagen kann.
In einzelnen Gebieten ist es trotz der Lagenachteile zu Wertsteigerungen und damit zu Gewinnen im Falle des Wiederverkaufs von Neubauimmobilien gekommen
(z. B. Bremen-Blockdiek).
Die relativ niedrigen Preise in den Frankfurter Fallbeispielen hängen vermutlich mit
der schlechten Vermarktbarkeit der Immobilien zusammen (Qualität der Immobilie,
Image der Wohngebiete). Auch in München-Neuperlach liegt die Verkaufsquote
aus ähnlichen Gründen relativ niedrig. Die
vergleichsweise hohen Preise in BerlinSchlangenbader Straße sind sicher auch auf
die gute stadträumliche Lage der Immobilie
zurückzuführen. Der Anteil der verkauften
Wohnungen ist hier vermutlich auch aufgrund des hohen Kaufpreises relativ niedrig. Der Verkaufspreis in Berlin-Flusskarree
ist insgesamt der niedrigste. Hier wurde
versucht, den Lage- und Imagenachteil auszugleichen. Verkaufsquote und Selbstnutzeranteil liegen höher als im Fallbeispiel
Berlin - Schlangenbader Straße.
Ausstattung und Wohnflächenversorgung
Die Ausstattung der erworbenen Eigenheime und Wohnungen ist im Durchschnitt
gut. Dies hängt auch damit zusammen,
dass ein großer Teil der Umwandlungsmaßnahmen in Wohnungsbeständen aus
Ein Teil der Neubaumaßnahmen wurde als
kostenund flächensparende Bauvorhaben
errichtet. Dadurch sind die Grundstücksund Wohnflächen begrenzt und es wurde
auf bestimmte Ausstattungsstandards verzichtet. Kosten- und flächensparendes Bauen hat im Zusammenhang mit der Realisierung von Wohneigentum in benachteiligten Stadtteilen eine besondere Bedeutung,
da auf diesem Wege für Schwellenhaushalte
bezahlbare Neubauimmobilien entstehen
können. In Siegen-Fischbacherberg konnten Baukosten von unter 1.023 E/m² erreicht und damit eine sehr günstige Immobilie an den Markt gebracht werden.
Die Eigenheimerwerber verfügen in Bezug
auf die Wohnfläche (Ø 112 m²) und Zimmerzahl (Ø 4,7 Räume) erwartungsgemäß
über größere Wohneinheiten als die Wohnungserwerber. Die Wohnflächenversorgung und die pro Person zur Verfügung stehenden Räume sind aufgrund der großen
Anzahl an Kindern jedoch unterdurchschnittlich (Ø pro Person: 31 m²/1,3 Räume). Dies führt dazu, dass die Wohnsituation besonders in den flächensparenden
Eigenheimen beengt ist.
Die Grundstücke der Eigenheimbesitzer
sind im Durchschnitt 240 m² groß, ein Drittel ist kleiner als 200 m². Die nutzbaren privaten Freiflächen sind bei einem großen
Teil der Eigenheime aufgrund der kleinen
Grundstücksgrößen gering.
Umwandlung
Die Ausstattung der untersuchten Gebäude
und Wohnungen ist überwiegend gut. Die
verkauften Bestandswohnungen sind im
Durchschnitt 76 m² groß und verfügen über
3,2 Räume. Die Wohnflächenversorgung
der Wohnungserwerber (Ø pro Person:
37 m²/1,5 Räume) ist aufgrund der geringeren Haushaltsgrößen besser als die der
Eigenheimerwerber.
In einigen Umwandlungsmaßnahmen haben Eigentümer von Erdgeschosswohnungen direkt zugängliche Gärten langfristig
von der Eigentümergemeinschaft gepachtet (z. B. Bremen-Kattenturm). Die Wohnungserwerber können meist einen Stellplatz mieten oder erwerben (z. B. für 5.113 E
in Hamburg Jenfeld).
Das Preis-/Leistungsverhältnis ist bei den
untersuchten Maßnahmen gut. Für die Erwerber der Wohnungen war dies der wichtigste Kaufgrund.
Wohnkostenbelastung
Die Wohnkosten der Eigentümer setzen
sich aus dem Hausgeld und den monatlichen Belastungen durch die Finanzierung
der Immobilie (Zinsen, Tilgung) zusammen. Das Hausgeld besteht aus den Wohnnebenkosten (Betriebskosten, Heizkosten,
Verwaltungskosten) und den Rücklagen für
die Instandhaltung.
Die Höhe und die Entwicklung der Wohnkostenbelastung (Anteil der Wohnkosten
am Haushaltsnettoeinkommen) hat Einfluss auf die wirtschaftliche Situation der
Haushalte. Eine zu hohe Belastung kann bei
Haushalten mit niedrigeren Einkommen zu
einer Destabilisierung der individuellen Lebenssituation führen (Insolvenzrisiko, abnehmende Wohnzufriedenheit). In diesem
Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die
Eigenheimzulage innerhalb des Bewilligungszeitraums zu einer finanziellen Entlastung der Haushalte führt.
Die Entwicklung der Wohnkostenbelastung
verläuft zum Teil sprunghaft in Abhängigkeit von der Art der Finanzierung und
der Entwicklung des Haushaltsnettoeinkommens. Deutliche Verringerungen der
Wohnkostenbelastung treten z. B. auf durch
die vollständige Tilgung von Bausparverträgen oder von Hypothekendarlehen. Die
Anteil am Haushaltsnettoeinkommen in %
29
Entlastung durch die Eigenheimzulage, die
den Erwerb von Immobilien für Schwellenhaushalte erleichtert, entfällt nach acht
Jahren und führt damit zu einem Anstieg
der Wohnkostenbelastung. Der Wegfall des
Kindergeldes bei Erreichung der Volljährigkeit der Kinder bedeutet für Familien eine
Einkommenseinbuße, die sich auch auf
die Wohnkostenbelastung niederschlägt.
Schließlich kann der Eintritt in die Rente zu
einem spürbaren Rückgang des Einkommens und damit zu einer Erhöhung der
Wohnkostenbelastung führen.
Die Befragung der Haushalte hat im Durchschnitt sechs bzw. vier Jahre nach dem Erwerb der Immobilie stattgefunden. Insofern spiegeln die hier vorgestellten Zahlen
die finanzielle Situation der befragten
Haushalte zu diesem Zeitpunkt wider.
Eigentümerhaushalte mit Kindern haben in
den untersuchten Wohnanlagen im Durchschnitt eine besonders hohe Wohnkostenbelastung zu tragen (34 %). Erwachsenenhaushalte ohne Kinder sind mit 28 % unterdurchschnittlich belastet. Rentnerhaushalte im Eigentum müssen 30 % ihrer Rente für
das Wohnen aufbringen. Nichtdeutsche Eigentümer geben ein Drittel ihre Einkommens für ihr Wohneigentum aus, Aussiedlerhaushalte sogar 36 %. Deutsche Eigentümer sind nur mit 31 % belastet.
Eigentümer im Neubaumaßnahmen
Die Wohnkostenbelastung der Eigenheimerwerber beträgt 35 %. Davon entfallen ein
knappes Viertel auf die Wohnnebenkosten
und gut drei Viertel auf Annuitäten. Die
Wohnkostenbelastung der Eigenheimerwerber steigt mit zunehmender Wohnfläche an. Die höchste Wohnkostenbelastung
müssen die Eigentümer von Eigenheimen
mit einer Wohnfläche zwischen 100 m² und
120 m² tragen (Reihenhäuser: 37 %, Ein-/
Zweifamilienhäuser: 45 %).
Eigenheimerwerber entscheiden selbst darüber, ob und inwieweit sie sich durch regelmäßige Rücklagen vor Kostenrisiken durch
Neubau
Umwandlung
Gesamt
Eigentümer
Hausgeld (inkl. Heiz- und Betriebskosten)
7,4
10,9
9,7
Kredite und Bausparverträge
27,3
18,4
21,6
Hausgeld und Kredite und Bausparverträge
34,7
29,3
31,3
Bruttokaltmiete (inkl. Betriebskosten)
24,8
27,6
29,2
Bruttowarmmiete (inkl. Heiz- und Betriebskosten)
30,4
33,5
32,3
Tabelle 3.2
Durchschnittlicher Anteil der
Wohn- und Kapitalkosten am
Haushaltsnettoeinkommen
Mieter
Quelle:
30
Instandhaltung absichern. Nur ein sehr geringer Anteil der Eigenheimerwerber hat
angegeben, dies zu tun. Die monatlich
entrichteten Wohnnebenkosten betragen
196 E.
Eigentümer in Umwandlungsmaßnahmen
Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung der Wohnungseigentümer in den
Fallbeispielen beträgt 30 % vom Haushaltsnettoeinkommen. Davon entfallen ein gutes Drittel auf das Hausgeld und knapp zwei
Drittel auf Annuitäten. In einigen Umwandlungsmaßnahmen war die niedrigere
Wohnkostenbelastung nach Kauf im Vergleich zur Wohnkostenbelastung vor Kauf
ein wichtiges Verkaufsargument vor allem
gegenüber den Mieterkäufern. Die Wohnkostenbelastung variiert kaum in bezug auf
die Wohnungsgröße.
Die regelmäßigen Zahlungen der Wohnungsbesitzer an die WEG-Verwaltungen
im Rahmen des Hausgeldes belaufen sich
im Durchschnitt auf monatlich 221 E. Bestandteile dieses monatlichen Hausgeldes
sind die pauschale InstandhaltungsrückTabelle 3.3
Wohnnebenkosten der Eigentümer und Mieter
E/m²
Eigentümer
Neubau
Mieter
Umwandlung
Betriebskosten
1,08
1,56
1,47
Heizkosten
0,68
0,81
0,91
Abbildung 3.3
Wohnkostenbelastung der Eigentümer und Mieter
lage (Ø 0,48 E/m²), die Verwaltungskostenpauschale (Ø 0,30 E/m²) sowie die Betriebskosten (Ø 1,56 E/m²) und die Heizkosten
(Ø 0,81 E/m²). In einzelnen Wohnanlagen
sind die Betriebskosten der Wohnungseigentümer recht hoch. Ähnlich wie bei
Verwaltungen in Mietwohnungsbeständen
besteht auch im Falle von WEG-Verwaltungen das Problem, dass schwer nachvollziehbare und überhöhte Betriebskosten
abrechnungen vorgelegt werden. Darauf
haben verschiedene Verwaltungsbeiräte
aufmerksam gemacht.
Mieter
Die Mieter bringen im Durchschnitt ein
Drittel ihres Haushaltsnettoeinkommens
(inkl. Wohngeld, Wohnkostenübernahme)
für die Miete (Warmmiete inkl. Fehlbelegungsabgabe) auf. Die Belastung ist in
den Umwandlungsobjekten im Durchschnitt 4 % höher als in den Mietobjekten
an den Neubaumaßnahmen.
Die Nettokaltmiete in den untersuchten
Fallbeispielen beträgt im Durchschnitt
4,60 E/m² monatlich. Die Betriebskosten
belaufen sich auf 1,47 E/m² im Monat, die
Heizkosten auf 0,91 E/m². Die Nettokaltmiete in den Umwandlungsmaßnahmen
liegt im Durchschnitt knapp 23 % über der
Miete für die Wohnungen in der Nachbarschaft der Neubaumaßnahmen. Dies liegt
vor allem an dem höheren Anteil an mietpreisgebundenen Wohnungen in den nicht
umgewandelten Objekten.
Der Anteil der Wohngeldempfänger unter
den Mietern liegt bei 18 % (in Umwandlungsmaßnahmen: 18,7 %, an Neubaumaßnahmen: 17,3 %). Der Durchschnitt für das
frühere Bundesgebiet beträgt 6,7 % (Statistisches Bundesamt: Empfängerhaushalte
von Wohngeld am 31.12.1999). 6 % der Mieter müssen Fehlbelegungsabgabe bezahlen.
Im Jahre 1998 musste ein Mieterhaushalt in
den alten Bundesländern durchschnittlich
24,5 % seines Haushaltsnettoeinkommens
für die Bruttokaltmiete aufbringen (Statistisches Bundesamt: Mikrozensus-Zusatzerhebung 1998). Die entsprechende Belastungsquote der befragten Mieter liegt mit
29,2 % deutlich höher. Ursachen sind die
vergleichsweise niedrigeren Einkommen
der befragten Haushalte und die höheren
Mieten in den untersuchten Beständen.
Im Mietwohnungsbestand sind es die Rentner, die mit 35 % die höchste und die Familien, die mit 30 % die niedrigste Wohnkostenbelastung haben. Der Schwerpunkt der
Wohnkostenbelastung der Mieterhaushalte
liegt zwischen 20 % und 30 %, der Schwerpunkt der Wohnkostenbelastung der Eigentümerhaushalte zwischen 30 % und 40 %.
Der Anteil der Mieter und Eigentümer, die
eine Wohnkostenbelastung von mehr als
40 % aufweisen, ist relativ gering. Haushalte
mit einer niedrigen Wohnkostenbelastung
von unter 20 % sind bei den Eigentümern
stärker vertreten als bei den Mietern (vgl.
Abb. 3.3).
Die Wohnkostenbelastung der befragten
Eigentümer nimmt mit zunehmendem Alter tendenziell ab, während die der befragten Mietern eher steigt (vgl. Abb. 3.4).
Insgesamt wird deutlich, dass die Wohnkostenbelastung der Mieter etwas über der
Wohnkostenbelastung der Eigentümer
liegt. Dies hat seine Ursache vor allem in
der vergleichsweise hohen Belastung der älteren Mieterhaushalte. Die Eigenheimbesitzer haben die höchste, die Mieter in ihrer
Nachbarschaft die niedrigste Wohnkostenbelastung. Vor allem in den Umwandlungsmaßnahmen scheint es im Durchschnitt
gelungen zu sein, die Wohnkosten durch
den Erwerb von Wohneigentum im Vergleich zu den Mietern zu senken.
Der Lastenzuschuss für Haus- und Wohnungseigentümer entspricht dem Mietzuschuss für Mieter und ist abhängig vom Gesamteinkommen und der Größe des antragstellenden Haushaltes. Die Höhe des
Zuschusses richtet sich nach den monatlichen Belastungen durch die Bewirtschaftung der eigenen Wohnanlage (Instandhaltungskosten, Verwaltergebühren, Grundsteuer) und dem Kapitaldienst (Zins und
Tilgung). 5,6 % der befragten Haushalte bezogen Wohngeld. Davon erhielten 36 %
Lastenzuschüsse und 64 % Mietzuschüsse
(Wohneigentumsquote 50 %).
3.3 Finanzierung und Förderung
Die Finanzierung der Eigentumsbildung in
den untersuchten Fallbeispielen ruht im
wesentlichen auf fünf Säulen: Eigenkapital,
Kredite und Hypothekendarlehen, Bausparverträge, Eigenheimzulage des Bundes
und Fördermittel der Länder.
Eigenkapital
Der weitaus größte Anteil der befragten Erwerber von Immobilien hat Eigenkapital
eingebracht. In allen Eigentumsmaßnahmen, die sich an Haushalte mit mittleren
und niedrigen Einkommen richten, waren
31
Abbildung 3.4
Wohnkostenbelastung der Eigentümer und Mieter nach Alter
die Beteiligten bemüht, die Hürde Eigenkapital so niedrig wie möglich zu halten.
Dies war im Bestand eher möglich als im
Neubau. So mussten die Käufer von Wohnungen in Bremen-Kattenturm lediglich
10 % Eigenkapital aufbringen. Andere Wohnungsunternehmen bzw. Vermarkter waren bemüht, mit Hilfe von Hausbanken eine
Finanzierung gänzlich ohne Eigenkapital
zu ermöglichen, um so Kaufanreize vor allem für Mieter aus dem Haus zu schaffen,
wenn dies die Belastung der Käufer durch
Annuitäten zugelassen hat (z. B. HamburgJenfeld). Insofern ist der Anteil der Wohnungserwerber, die ohne angespartes Eigenkapital kaufen konnten, im Bestand mit
32 % höher als im Neubau.
90 % der befragten Eigenheimerwerber haben Eigenkapital aufgebracht. Hier war aufgrund der im Vergleich zu den Umwandlungsmaßnahmen höheren Kaufpreise eine
Finanzierung ohne Eigenkapital seltener
möglich als bei Bestandskäufen. Lediglich
in Ingolstadt-Piusviertel und in DuisburgHagenshof war es überhaupt möglich, ein
Eigenheim ohne eigenes Geldvermögen zu
finanzieren. Dies gelang mit Hilfe einer
üppigen Förderung durch besondere
Landesmittel bzw. durch die Möglichkeit,
Eigenleistungen am Bau anrechnen zu lassen.
Eigenkapital ist ein wichtiger Baustein für
die Finanzierung von Wohneigentum. Banken setzten ihn für die Gewährung von Krediten ebenso voraus wie die Fördergeber
bei der Gewährung von Darlehen. Vor allem
junge, kinderreiche Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen sind auf-
32
grund der relativ hohen Lebenshaltungskosten und der kurzen Ansparzeiten häufig
nicht in der Lage, ausreichend Eigenkapital
aufzubringen, um Wohneigentum zu bilden. Die Eigenheimzulage des Bundes ist
ein wichtiges Instrument zur Kompensierung fehlenden Eigenkapitals.
Der in den Länderprogrammen vorgeschriebene Eigenkapitalanteil zwischen
15 % und 25 % kann bei gleichzeitig niedrigen Einkommensgrenzen für viele Schwellenhaushalte zu einer sehr hohen Belastung
führen. In Bremen hat die Erhöhung der Eigenkapitalquote im Rahmen der Förderung
dazu geführt, dass die Eigentumsbildung
für Schwellenhaushalte unattraktiver wurde und in viel geringerem Maße abgefragt
wurde als vorher. Deshalb soll die Quote
wieder gesenkt werden. Das Land BadenWürttemberg hat in seinem Landeswohnungsbauprogramm 2002 die Mieterprivatisierung dadurch erleichtert, dass der für
den Bestandserwerb erforderliche Eigenkapitalanteil auf 5 % abgesenkt wurde.
Bankkredite und Hypothekendarlehen
Drei Viertel der befragten Erwerber von
Neubau- und Bestandsimmobilien haben
Bankkredite und Hypothekendarlehen aufgenommen, um ihre Immobilie zu finanzieren. Aufgrund der höheren Immobilienpreise im Neubau und der z. T. niedrigeren
Pro-Kopf-Einkommen bei den Eigenheimerwerbern mussten die Neubauerwerber
vermutlich in größerem Maße Kredite aufnehmen als die Erwerber von Bestandswohnungen. Die befragten Eigentümerhaushalte binden sich durch die Aufnahme
von Krediten und Darlehen im Durchschnitt fast 15 Jahre, wobei die Laufzeiten in
den Neubaumaßnahmen vermutlich aufgrund des höheren Kreditvolumens im
Durchschnitt vier Jahre länger sind als in
den Umwandlungsmaßnahmen.
Das Kreditausfallrisiko ist bei Haushalten
mit niedrigen Einkommen überdurchschnittlich hoch, da Veränderungen in bezug auf die wirtschaftliche Situation des
Kreditnehmers schnell dramatische Auswirkungen haben können. Der überwiegende Teil der Ausfälle von Hypothekenkrediten bei Privathaushalten hat seine Ursache
in plötzlichen Einkommenseinbußen, die
bei 60 % bis 70 % der Betroffenen durch Arbeitslosigkeit oder Trennung von Lebensgemeinschaften ausgelöst werden (Faller
et al., 2001, S. 4).
Besonders jüngere und ältere Kreditnehmer weisen im Vergleich zu Haushalten
mittleren Alters ein höheres Kreditausfallrisiko auf. Bei älteren Kreditnehmern können z. B. durch unerwartete längere Krankheiten, Frühverrentung oder Verlust des
Arbeitsplatzes plötzliche Einkommenseinbußen nachhaltig auftreten, bei jüngeren
Haushalten z. B. durch Familienzuwächse
und die damit verbundenen zusätzlichen
Kosten bei gleichzeitigem Ausfall eines
Zweiteinkommens.
Hinweise, dass es in den untersuchten Fallbeispielen über wenige Einzelfälle hinaus in
bemerkenswertem Maße zu Insolvenzen
und Zwangsversteigerungen gekommen ist,
wurden nicht gegeben. Es ist jedoch abzusehen, dass die Wohnkostenbelastung in
einzelnen Fallbeispielen durch das Auslaufen der Eigenheimzulage und das Einsetzen
von zunächst ausgesetzten Zinszahlungen
für Landesdarlehen in Zukunft z. T. sprunghaft ansteigen wird. Dadurch werden vor
allem bereits jetzt überdurchschnittlich
stark belastete junge Haushalte mit mehreren Kindern und geringeren Einkommen,
die besonders in Neubaumaßnahmen
anzutreffen sind, zusätzlich belastet (z. B.
München-Ludwigsfeld,
Ingolstadt-Piusviertel). Inwieweit es dadurch verstärkt zu
Insolvenzen und Zwangsversteigerungen
kommt, lässt sich aus den vorliegenden
Untersuchungsergebnissen nicht ablesen.
Staatliche Förderung
Eigenheimzulage
Die Eigenheimzulage ist mit Kinderzulage
und Zulage für ökologische Baumaßnahmen ein wichtiges Instrument zur steuerlichen Förderung von Wohneigentumsbildung durch Neubau und Bestandserwerb.
Die Eigenheimzulage ist als progressionsunabhängige Förderung zugänglich für
Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen und erreicht auch Schwellenhaushalte. Sie kann als Eigenkapitalersatz eingebracht werden oder ermöglicht eine zusätzliche Kreditaufnahme bzw. eine erhöhte
Tilgung.
Die Eigenheimzulage wurde von Eigenheim- wie Wohnungserwerbern gleichermaßen in Anspruch genommen. Dadurch,
dass die Länder den Bestandserwerb erst
in jüngerer Vergangenheit oder gar nicht
gefördert haben, hat hier die Eigenheimzulage eine besondere Bedeutung für einkommensschwache Haushalte gehabt. Der
überraschend geringe Anteil derjenigen Eigentümer, die im Rahmen der Befragung
Bundeszuschüsse als Finanzierungsbaustein angegeben haben, hängt vor allem damit zusammen, dass die steuerlich geltend
zu machenden Förderinstrumente wie Eigenheimzulage und Baukindergeld nicht
als solche wahrgenommen werden. Gleiches gilt für KfW-Kredite, die über Banken
und Sparkassen abgerufen und durchgeleitet werden.
In den Jahren 1995 bis 1999 wurden insgesamt 2,1 Mio. Haushalte durch die Eigenheimzulage des Bundes gefördert, davon
54 % Bestandserwerber und 46 % Neubauerwerber (Bundesministerium der Finanzen, Januar 2001). Die Wirkung der Eigenheimzulage greift dort, wo die Wohnungsmärkte entspannt und die Immobilienpreise niedrig sind, am stärksten. Hier ist ihr
Anteil an der Gesamtfinanzierung größer
als in Regionen mit höheren Immobilienpreisen. Darüber hinaus sind die Kernstädte mit ihren hohen Immobilienpreisen
durch die pauschale Zulage gegenüber Immobilien in städtischen Randlagen und im
Umland benachteiligt. Vor diesem Hintergrund wäre die Regionalisierung der Eigenheimzulage auch aus der Sicht der Kommunen durchaus sinnvoll.
Die Eigenheimzulage soll regionalisiert
werden, damit die Kernstädte nicht weiterhin benachteiligt sind. Sie sollten eher begünstigt werden aufgrund der großen Belastung z. B. durch die Baulandbereitstellung.
(Stadtverwaltung)
Förderprogramme der Länder
Die Länder fördern die Eigentumsbildung
durch die Vergabe von zinsgünstigen Darlehen, die Übernahme von Bürgschaften und
die Gewährung von Aufwendungszuschüssen. Diese subjektorientierte, rückzahlungspflichtige Förderung nimmt Rücksicht auf die Einkommensentwicklung des
Erwerbers und führt insbesondere zu einer
Entlastung junger Familien in den ersten
Jahren nach der Eigentumsbildung.
Da die Eigentumsförderung der Länder traditionell stärker auf den Neubau ausgerichtet war, haben vor allem die befragten Erwerber von Neubauimmobilien diese Förderung in Anspruch genommen. Einzelne
Sonderprogramme der Länder, z. B. für kostenund flächensparendes Bauen, haben
die Eigentumsbildung der Befragten weiter
erleichtert. So wurde das Fallbeispiel Ingolstadt-Piusviertel durch das einmalige Son-
derprogramm Offensive Zukunft Bayern
(Siedlungsmodell 2000) des Landes Bayern
gefördert. In München-Ludwigsfeld wurde
der Erwerb von Eigentumswohnungen
durch das Bayerische Landesprogramm
Kostensparendes Bauen gefördert.
Das Land Niedersachsen fördert in seinem
Wohnungsbauprogramm u. a. den Neubau
und Erwerb von Wohnraum im Zusammenhang mit städtischen Maßnahmen. Hier
fließen Mittel in die kommunalen Sanierungsgebiete und damit auch in SozialeStadt-Gebiete. So konnte die Stadt Wolfsburg die Mittel innerhalb des Sanierungsgebietes Wolfshagen durch entsprechende
Festlegung zielgenau auf einzelne Objekte
des Fallbeispiels in der Jenaer Straße lenken. Mit einem solchen Instrument können
Kommunen die Privatisierung einzelner
Wohnanlagen initiieren und deren Eigentümer für eine gemeinsame Strategie gewinnen. Die Förderung des Bestandserwerbs
erleichtert den Wohnungserwerb durch
kaufwillige Schwellenhaushalte und kann
im Rahmen konventioneller Privatisierungsmaßnahmen eine Verdrängung benachteiligter Haushalte durch die Erleichterung des Mieterkaufs abfedern helfen.
Förderprogramme der Kommunen
Im Rahmen der Untersuchung haben zwei
Kommunen den Erwerb von Wohneigentum in den untersuchten Fallbeispielen
durch die Vergabe von zinsverbilligten Darlehen an Selbstnutzer gefördert (Ingolstadt,
Wolfsburg).
In Wolfsburg wurde 1999 ein auf vier Jahre
befristetes kommunales Förderprogramm
für den Erwerb und die Errichtung von
Wohneigentum im gesamten Stadtgebiet
aufgelegt, um der Abwanderung von
Immobilienerwerbern in das Umland
entgegenzuwirken. Pro Jahr stehen rund
2,04 Mio. E aus dem eigenen Haushalt zur
Verfügung. Es werden Familien mit Kindern
(Einkommensgrenze: § 25 II. WoBauG +
40 %) mit zinslosen Darlehen gefördert
(Neubaumaßnahme: 12.782 E, Bestandserwerb: 6.391 E).
In Ingolstadt hat die Kommune Fördermittel des Landes Bayern (Sonderprogramm
Offensive Zukunft Bayern) in Höhe von
9,2 Mio. E für die Baumaßnahme Ingolstadt-Piusviertel u. a. dazu verwendet,
Haushalten den Erwerb eines Eigenheims
in der Neubaumaßnahme mit Hilfe eines
zinsverbilligten
Eigenkapitalersatzdarlehens für Selbstnutzer in Höhe von 51.129 E
33
34
(keine Einkommensbeschränkung) zu ermöglichen.
Das Wolfsburger Förderprogramm zeigt,
dass es für eine Kommune sinnvoll sein
kann, ein eigenes Programm aufzulegen,
um die wohnungspolitische Ziele durch die
Förderung von Wohneigentumsbildung zu
verfolgen. In Kombination mit dem Wohnungsbauprogramm Niedersachsen ist es
in Wolfsburg in besonderem Maße möglich,
Schwellenhaushalten zu Wohneigentum zu
verhelfen (Doppelförderung zulässig). Vor
allem die Kombination von räumlicher
Schwerpunktsetzung und zusätzlicher Förderung von Haushalten mit mittleren und
niedrigen Einkommen in kommunalem Zuständigkeitsbereich gibt einen wichtigen
Hinweis auf mögliche zukünftige Ausgestaltung von Eigentumsförderung in benachteiligten Stadtquartieren.
Baulandbereitstellung,
Bodenbevorratung, Bodenpreise
Die Bereitstellung von preisgünstigem Bauland ist ein wichtiger Baustein zur Errichtung von kostengünstigem Wohneigentum
vor allem in Städten mit hohen Baulandpreisen. Hier können die Kommunen mit
einer Bodenbevorratung und durch Überlassung in Erbpacht oder Verkauf unter
Marktpreis wichtige Impulse zum kostensparenden Bauen für Haushalte mit niedrigen Einkommen auch in benachteiligten
Stadtteilen geben.
Im Rahmen der Fallbeispiele haben u. a.
Siegen, Ingolstadt und München kommunale Flächen z. T. weit unter Marktpreis in
die Projekte eingebracht. Durch dieses
kommunale Engagement war es möglich,
die Preise im Vergleich zu anderen Immobilien in ähnlichen Lagen um ein Drittel zu
senken. Dieser Effekt lässt sich auch deutlich an dem Anteil der Grundstückskosten
an den Gesamtkosten der Immobilien ablesen, der für die untersuchten Neubaumaßnahmen mit durchschnittlich 14 % recht
niedrig ist (vgl. z. B. Hessen mit 25 %). Die
Stadt Stuttgart bietet über ein Sonderbauprogramm Preiswertes Wohneigentum
Haushalten mit Kindern die Möglichkeit,
familiengerechte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen im Stadtgebiet kostengünstig zu erwerben, indem sie für einzelne
Bauvorhaben die Kosten für kommunale
Baugrundstücke um bis zu 45 % des Verkehrswertes absenkt.
Andere Städte versuchen, mit Hilfe einer
Förderung die Baukosten zu minimieren.
So schafft die Stadt Düsseldorf über den
Verkauf von kommunalem Bauland Anreize
zur Minimierung von Baukosten. Der zu
zahlende Grundstückspreis ist an den Fertigpreis der Immobilie gekoppelt. Junge
Familien erhalten einen zusätzlichen Abschlag.
In zwei Fallbeispielen wurden kommunale
Grundstücke in Erbpacht an die neuen Eigentümer vergeben. Dies hat dazu geführt,
dass die Kaufpreise einer Neubaumaßnahme (Duisburg-Hagenshof) und einer Umwandlungsmaßnahme
(LudwigshafenPfingstweide II) gesenkt werden konnten.
Die Immobilien der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft in LudwigshafenPfingstweide waren aus diesem Grund
günstiger als die des freien Wohnungsunternehmens.
Arbeitgeberdarlehen
Größere Unternehmen stellen ihren Beschäftigten Arbeitnehmerdarlehen zur Verfügung, um ihnen den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern. Im Rahmen der
Neubaumaßnahme Düsseldorf-Garath und
in den Umwandlungsmaßnahmen Ludwigshafen-Pfingstweide I und WolfsburgWesthagen konnten Beschäftigte großer
Industrieunternehmen im Rahmen des
Immobilienerwerbs auf z. T. zinsgünstige
Darlehen ihres Arbeitgebers zurückgreifen.
Erbschaften, Privatdarlehen
Erbschaften oder Schenkungen von Geld
und Immobilien und private Darlehen haben im Rahmen der Fallbeispiele eine untergeordnete Rolle gespielt. Nur in wenigen
Fällen waren sie vor allem im Neubau Teil
der Finanzierung bzw. ersetzten sie angespartes Eigenkapital.
Wir sind doch die Erbengeneration, da wird
gekauft. (Stadtverwaltung)
Diese Einschätzung scheint auf Haushalte
mit niedrigen Einkommen in benachteiligten Stadtquartieren kaum zuzutreffen. Insofern überrascht es nicht, dass zinslose
private Darlehen ebenfalls nur in geringem
Maße zur Finanzierung der Immobilien
herangezogen wurden.
Finanzierungsmix
der befragten Eigentümer
Die Gewichtung der einzelnen Finanzierungsbausteine im Rahmen des Finanzierungsmix hängt von wichtigen Merkmalen
des Erwerberhaushaltes ab (Haushaltstyp,
-einkommen, Alter des Erwerbers). Lediglich der Anteil der Haushalte, die Eigenkapital aufgebracht haben, ist unabhängig
von diesen Merkmalen in allen Gruppen
beinahe konstant. Die Anzahl der weiteren
Bausteine, mit deren Hilfe die Finanzierung
des Wohneigentums sichergestellt wurde,
nimmt mit zunehmendem Alter ab. Die
Käufer bis 44 Jahre haben am stärksten die
staatliche Förderung der Länder in Anspruch genommen. Sie schlossen darüber
hinaus häufiger Bausparverträge ab und
benötigten mehr Kapitalmarktmittel als die
älteren Käufer. Personen, die heute im Rentenalter sind, haben ihre Immobilie in erster Linie mit Hilfe von Eigenkapital und
Bankkrediten finanziert. Bundesmittel,
Landesmittel und Bausparverträge wurden
von ihnen deutlich weniger in Anspruch genommen als von Familien und Erwachsenenhaushalten. Ältere Käufer entscheiden
sich eher für eine Eigentumswohnung, sind
weniger eine Zielgruppe der staatlichen
Förderung und verfügen eher über Eigenkapital als andere.
Bezogen auf einzelne Haushaltstypen fällt
auf, dass Familien zwar in ähnlichem Maße
Eigenkapital eingebracht haben wie Erwachsenenhaushalte. Sie waren jedoch
stärker als andere Haushalte auf Fördermittel und Kapitalmarktmittel angewiesen. Familien haben am häufigsten Landesförderung in Anspruch genommen. Dies liegt
zum einen daran, dass sie wesentlich stärker in den Neubaumaßnahmen vertreten
sind. Zum anderen sind die meisten Länderprogramme besonders auf Haushalte
mit Kindern ausgerichtet. Darüber hinaus
haben sie überdurchschnittlich häufig Bausparverträge abgeschlossen, um die Finanzierung des Eigenkapitalanteils sicherzustellen.
Die Erwerber, die Landesmittel in ihre Finanzierung eingebaut haben, sind in der
Einkommensgruppe zwischen 1.534 E bis
3.068 E besonders stark vertreten. Hier hat
die Länderförderung gegriffen, da sie die
untere Einkommensgruppe der Eigenheimerwerber bilden, auf die die meisten Länderprogramme zugeschnitten sind.
Der Anteil derjenigen, die im Rahmen ihrer
Finanzierung Kredite aufgenommen ha-
ben, steigt mit zunehmendem Einkommen.
Die Haushalte mit Einkommen über 3.068 E
fallen vor allem durch den hohen Anteil an
Kreditnehmern auf.
Die kaufinteressierten Mieter haben im
Vergleich zu den Käufergruppen eigene
Vorstellungen zur Finanzierung ihrer Immobilie. Sie scheinen in geringerem Maße
über Eigenkapitel zu verfügen (63 %), wollen aber auf der anderen Seite weniger Kredite und Darlehen aufnehmen (60 %). Die
Finanzierungslücke soll dafür stärker mit
öffentlichen Zuschüssen geschlossen werden.
Marketing der Förderprogramme
und Finanzierungsberatung
Das Wissen über staatliche Förderinstrumente zur Bildung von Wohneigentum ist
vor allem für Schwellenhaushalte, die Interesse an einer Eigentumsbildung haben,
ohne eine Förderung jedoch nicht dazu in
der Lage sind, sehr wichtig. Es scheint jedoch so zu sein, dass häufig nur der Kaufinteressierte, der aktiv Rat sucht und sich
konkret informiert, von den Möglichkeiten
der Förderung von Haushalten mit mittleren und niedrigen Einkommen erfährt.
Dies hat sich auch im Rahmen einer Evaluierung der Berliner Bestandserwerbsförderung durch die Investitionsbank Berlin
(IBB) gezeigt. Es wurde festgestellt, dass die
Hälfte der Kunden, die sich bei der IBB zu
den Fördermöglichkeiten beraten ließen,
über Mund-zu-Mund-Propaganda von der
Bestandsförderung erfahren hatten. Nur jeder zehnte Kunde konnte durch Anzeigen
und Presseartikeln zu einer Beratung angeregt werden. Es wurde festgestellt, dass
die privatisierenden Wohnungsbaugesellschaften und deren Vermarkter wichtige
Multiplikatoren für das Förderprogramm
gewesen sind. In einer repräsentativen Befragung der Berliner Bevölkerung wurde
darüber hinaus festgestellt, dass nur jeder
Zehnte von der Existenz der Förderung
wusste, obwohl sich jeder Fünfte vorstellen
konnte, in näherer Zukunft eine Wohnung
zu erwerben (Investitionsbank Berlin,
2001).
Die Kaufinteressenten unter den befragten
Mietern möchten zu einem größeren Teil
ein Eigenheim erwerben. Dennoch rechnen
sie stärker mit einer Bundesförderung als
mit einer Landesförderung, obwohl gerade
die Förderung der Länder in stärkerem
Maße auf den Neubau ausgerichtet war.
Dies betont die Notwendigkeit einer Finan-
35
36
zierungsberatung, in deren Rahmen auch
über die Verwendung staatlicher Förderung
informiert wird und der Ersatz von Eigenkapital durch Darlehen, Eigenheimzulage
oder Selbsthilfe Berücksichtigung findet.
Es wird deutlich, dass durch ein gezieltes
Marketing von Förderprogrammen weitere
Nachfragepotenziale auch in benachteiligten Stadtteilen erschlossen werden können.
Wichtig ist neben der Information über die
Existenz von Förderprogrammen die konkrete Beratung über existierende Instrumente und ihre Wirksamkeit für den einzelnen Kaufinteressenten. Dabei müssen diese
Informationen durch unterschiedliche
Multiplikatoren vermittelt werden. Je kleinteiliger und unübersichtlicher die staatlichen Förderinstrumente sind, desto wichtiger wird die Beratung durch einen kompetenten Ansprechpartner vor Ort (Kommune, Wohnungsunternehmen, Banken, Makler). Für die befragten Eigentümer in den
Fallbeispielen waren vor allem die Vermarkter eine wichtige Informationsquelle
vor der Kaufentscheidung. Daneben waren
in erster Linie schriftliches Informationsmaterial und Anzeigen sowie das Gespräch
mit Angehörigen oder Freunden wichtige
Entscheidungshilfen. Nur jeder Zehnte hat
die Bank oder den Steuerberater als wichtige Informationsquelle vor dem Kauf genannt.
Eine seriöse Finanzierungsberatung umfasst auch die Aufklärung über bestehende
Förderinstrumente und deren Berücksichtigung im Rahmen der individuellen Finanzierung des Immobilienerwerbs. Vermarkter können gemeinsam mit Banken Finanzierungsmodelle unter Einbeziehung der
zur Verfügung stehenden staatlichen Förderangebote entwickeln und diese den
Kaufinteressenten im Rahmen von Beratungsgesprächen transparent machen. Vermarkter werben zum Teil offensiv mit der
Möglichkeit, dass bestimmte Haushalte
beim Kauf öffentliche Förderung in Anspruch nehmen können.
4 Der Prozess und die Beteiligten
4.1 Zusammenfassung
Vier der insgesamt acht Neubaumaßnahmen sind in besonderem Maße auf benachteiligte Haushalte und Stadtteile zugeschnitten und wurden in aufwendigen Verfahren mit überdurchschnittlichem Engagement der Verfahrensbeteiligten realisiert.
Hier stand die Zielgruppe der jungen, kinderreichen Familien mit mittleren und
niedrigen Einkommen im Vordergrund, mit
deren Hilfe die Stadtteile verjüngt und stabilisiert werden sollten.
Kommunen können Anreize zum Bau von
bezahlbaren Eigenheimen in benachteiligten Stadtteilen schaffen (Baurecht, Baulandbereitstellung, Förderung) und kommunale Wohnungsunternehmen in ihre
Strategien einbinden. Durch ihr Engagement (Architekturwettbewerb, Bauträgerschaft, Vermarktung, Finanzierungsberatung) kann ein wesentlicher Beitrag zum
Gelingen der Maßnahmen geleistet werden.
Kosten- und flächensparende Bauverfahren haben sich als besonders geeignet erwiesen. Der Selbsthilfeansatz ermöglicht
eine weitere Reduzierung der Baukosten,
erhöht jedoch deutlich den Beratungs- und
Betreuungsaufwand. Im Rahmen der Vermarktung sollten potenzielle Käufer aus
den Stadtteilen gezielt angesprochen werden. Die Einbettung von Neubaumaßnahmen in ein stadtteilbezogenes Gesamtkonzept erhöht ihre stabilisierende Wirkung.
Um die soziale und funktionale Einbindung
der neuen Eigentümer in den Stadtteil sicherzustellen und Konflikte mit Anwohnern zu vermeiden, ist es sinnvoll, flankierende Maßnahmen im Stadtteil durchzuführen (z. B. Wohnumfeldmaßnahmen, soziale Infrastruktur, Öffentlichkeitsarbeit)
und die neuen Eigentümer in bestehende
soziale Netze einzubinden.
Die untersuchten Umwandlungsmaßnahmen wurden in konventionellen, behutsamen und komplexen Verfahren realisiert.
Konventionelle Verfahren haben keine
spürbaren stabilisierenden Effekte auf die
Stadtteile. Behutsame und in besonderem
Maße komplexe Verfahren, die in Kooperation mit weiteren Akteuren und unter Einbeziehung der Bewohner durchgeführt
wurden, wirken stabilisierend auf die
Wohnanlagen und strahlen auf die Stadtteile aus. Selbstnutzende Eigentümer und besonders Mieterkäufer stehen im Zentrum
des Vermarktungsinteresses. Die durch die
Privatisierung frei werdenden Mittel kommen den Stadtteilen zugute. Komplexe Verfahren setzen ein überdurchschnittliches
Engagement der Akteure voraus.
Kommunen können in besonderem Maße
durch die Schaffung wichtiger Rahmenbedingungen und durch steuerndes Eingreifen die Stabilisierung der betroffenen
Wohnanlagen und Stadtteile sicherstellen.
Mit Hilfe kommunaler Wohnungsbaugesellschaften sind sie in der Lage, Privatisierungsverfahren direkt zu initiieren. Durch
die Privatisierung gebundener Bestände
wird bezahlbarer Mietwohnungsbestand
für Haushalte mit niedrigen Einkommen jedoch reduziert, was vor allem in angespannten Wohnungsmärkten bedenklich
erscheint.
Im Rahmen komplexer Verfahren wird sichergestellt, dass die Mieter der betroffenen Anlagen weitgehend einbezogen und
über die gesetzlichen Regelungen (Vorkaufsrecht, Kündigungsschutz) hinaus vor
Verunsicherung und Verdrängung geschützt werden (vertragliche Vereinbarungen, Bewohnerversammlung, Einzelgespräche, Verzicht auf Kapitalanleger). Die Ermittlung des Kaufpotentials der Mieter in
den in Frage kommenden Wohnungsbeständen ist eine wichtige Voraussetzung für
die Auswahl der Wohnanlage. Eine Vermarktung innerhalb der Stadtteile kann
dazu führen, dass potenzielle Käufer verstärkt angesprochen werden und damit den
wirtschaftlichen und sozialen Erfolg einer
Eigentumsmaßnahme befördern.
Die selbstnutzenden Eigentümer müssen
vor finanziellen Risiken geschützt werden.
Dazu dienen Instandhaltungsmaßnahmen
am Gemeinschaftseigentum vor Verkauf,
die Bildung einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage zum Kaufzeitpunkt sowie
eine sorgfältige Immobilien- und Finanzierungsberatung im Rahmen der Vermarktung.
Das Engagement und die soziale Kompetenz einzelner Hausverwalter oder Verwaltungsbeiräte ist ausschlaggebend dafür,
dass Konflikte konstruktiv gelöst und Missstände in der Wohnanlage abgebaut werden. Die Unterstützung der Einzeleigentümer und der Verwaltungsbeiräte durch
ein erfahrenes Wohnungsunternehmen
bzw. eine Hausverwaltung bei der Wahrnehmung ihrer neuen Aufgaben kann den
37
38
Erfolg einer Privatisierung vor allem in der
Anfangsphase deutlich erhöhen.
Die potenziellen Konflikte und bestehenden Steuerungsbedarfe machen eine Moderation des Privatisierungsprozesses zwischen unterschiedlichen Beteiligten und
Interessen als institutionalisierter Bestandteil des Verfahrens von Beginn an erforderlich. Die Wohnungsunternehmen müssen
diese Moderation von Anfang an sicherstellen.
Die Bestrebungen, die Privatisierungsmaßnahmen in stadtteilbezogene Aufwertungsansätze einzubinden und flankierende
Maßnahmen zu initiieren, sind wichtiger
Bestandteil der komplexen Privatisierungsverfahren. Die positiven Ansätze, die in den
Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf (Bund-Länder-Programm Die Soziale Stadt) bestehen, könnten dabei aufgegriffen werden.
4.2 Verfahrensaspekte
bei Neubaumaßnahmen
Den untersuchten Neubaumaßnahmen lagen die folgenden Zielstellungen zugrunde:
rein wirtschaftliche Gründe
Wohnraumversorgung bestimmter Zielgruppen
(z. B.
Stadtteilbewohner,
Schwellenhaushalte, Familien, Beschäftigte eines Unternehmens)
Verbesserung der sozialen Situation in
einem Stadtteil (Stabilisierung, Verjüngung, Bevölkerungszuwachs, heterogene
Bevölkerungsstruktur)
städtebauliche Aufwertung eines Quartiers (Modellvorhaben, Arrondierung)
Aufwertung des Quartiersimages
Düsseldorf-Garath-Südost
Verfahrensart
Ein Teil der untersuchten Fallbeispiele ist
als konventionelle Neubaumaßnahme entstanden (Bottrop - Boy-Welheim, Bremen Blockdiek, Düsseldorf - Garath-Südost,
Hamburg - Neuwiedenthal). Nach rein
wirtschaftlichen Gesichtspunkten haben
Bauträger die zu entwickelnden Grundstükke ausgewählt, erworben, bebaut und vermarktet. Entsprechend geradlinig waren
die Umsetzungsverfahren. Düsseldorf - Garath-Südost wurde auf Initiative eines Industrieunternehmens von einem Bauträger
realisiert, um eigene Beschäftigte mit
Wohneigentum zu versorgen. Vier Neubaumaßnahmen sind in besonderem Maße auf
benachteiligte Haushalte und Stadtteile zugeschnitten (Duisburg - Hagenshof, Ingolstadt - Piusviertel, München - Ludwigsfeld,
Siegen - Fischbacherberg). Sie sind in Bezug auf die Zielstellung, die Finanzierung,
die Beteiligung von Akteuren und das Umsetzungsverfahren komplexer als die konventionellen Maßnahmen. Hier stand die
Zielgruppe der jungen, kinderreichen Familien mit mittleren und niedrigen Einkommen stärker im Vordergrund. Mit Hilfe
dieser neuen Eigentümer sollten die Stadtteile verjüngt und gleichzeitig stabilisiert
sowie das Stadtteilimage verbessert werden.
Die Verfahren zur Entwicklung von Eigenheimgebieten in den Stadtteilen sind charakterisiert durch eine mehr oder weniger
komplexe Planungs- und Realisierungsphase. Sie enden meist mit der Fertigstellung
und Vermarktung der Immobilien.
Verfahrensaspekte
Die folgende Darstellung wichtiger Verfahrensschritte konzentriert sich auf die
Aspekte, die über eine rein wirtschaftlich
ausgerichtete Strategie hinaus die Wohnraumversorgung bestimmter Zielgruppen,
die Verbesserung der sozialen Situation
und die städtebauliche Aufwertung in den
benachteiligten Stadtteilen befördern können.
Kommune als Motor
Die Kommunen haben bei der Vorbereitung, Initiierung und Flankierung der Neubaumaßnahmen eine besondere Stellung
eingenommen, die in Abhängigkeit von den
lokalen Rahmenbedingungen unterschiedlich stark ausgeprägt war. Kommunen sind
vor allem in den Fällen besonders aktiv gewesen, in denen die wirtschaftliche Verwertung der Grundstücke durch Unternehmen
nicht möglich war (z. B. Duisburg - Hagenshof, München - Ludwigsfeld). Das Fallbeispiel Ingolstadt - Piusviertel ist in Bezug auf
die umfassende Rolle der Kommunalverwaltung eine bemerkenswerte Ausnahme.
Hier hatte die Kommune fast alle wichtigen
Funktionen im Rahmen der Neubaumaßnahme inne. Sie steuerte das gesamte Verfahren, erwarb das notwendige Bauland,
führte einen Architekturwettbewerb durch,
war Fördergeberin und nahm die Funktion
des Bauträgers, des Finanzierungsberaters
und des Vermarkters wahr. Es ist davon
auszugehen, dass ein überdurchschnittliches Engagement aller Verfahrensbeteiligter, also auch der Bauträger und Architekten, den Erfolg der einzelnen Maßnahmen
befördert hat.
baurechtliche Festlegungen
und Baulandbereitstellung
Zunächst kann die Kommune direkt Einfluss darauf nehmen, wo, in welchem Umfang und in welcher Form Wohneigentum
durch Neubau entstehen soll. Durch baurechtliche Festlegungen (z. B. Bebauungsplan, Gestaltungsrahmenplan) legt sie die
Lage und die Ausgestaltung von Neubaumaßnahmen fest (z. B. Hamburg - Neuwiedenthal) und schafft dadurch wichtige Voraussetzungen für Baumaßnahmen in benachteiligten Stadtteilen.
Die Bereitstellung von preiswertem Bauland stellt eine weitere wichtige Grundbedingung für den Bau von bezahlbaren Eigenheimen für Familien mit niedrigeren
und mittleren Einkommen in benachteiligten Stadtteilen dar (vgl. Kapitel 3). Auch
hier haben die Kommunen eine wichtige
Rolle gespielt. Durch eine Bodenbevorratung konnten fünf Kommunen Bauland zu
Preisen, die z. T. weit unter dem lokalen
Preisgefüge lagen, bereit stellen (Verkauf,
Erbpacht) und so die niedrigen Gesamtkosten der Maßnahme gewährleisten (Bottrop - Boy-Welheim, Duisburg - Hagenshof,
Ingolstadt - Piusviertel, München - Ludwigsfeld, Siegen - Fischbacherberg). Es sind
jedoch nicht nur Kommunen, die durch die
Bereitstellung von Bauland die Immobilienpreise niedrig halten können. In einem
Fallbeispiel hat ein Industrieunternehmen
eigene Flächen in Erbpacht zur Verfügung
gestellt (Düsseldorf - Garath-Südost).
Architekturwettbewerbe
und städtebauliche Verträge
Im Rahmen von vorgeschalteten Architekturwettbewerben (München - Ludwigsfeld,
Ingolstadt - Piusviertel) bzw. einem Gutachterverfahren (Duisburg - Hagenshof),
die von der öffentlichen Hand durchgeführt
wurden, konnten wichtige Ansätze, die dem
Bauen für niedrige und mittlere Einkommensschichten dienen, optimiert werden
(kostenund flächensparenden Bauen,
Selbsthilfe, Ökologie). Das Neubaugebiet
Duisburg - Hagenshof war ein Projekt der
IBA - Emscher Park, die Fallbeispiele Ingolstadt - Piusviertel und München - Ludwigsfeld wurden als Modellvorhaben des Freistaat Bayern realisiert. Die drei Vorhaben
zeichnen sich durch eine ambitionierte Architektur zum kostenund flächensparenden Bauen aus, die durch eine relativ hohe
Dichte geprägt wird. Die z. T. prämierten
Entwürfe unterscheiden sich deutlich von
denen der konventionellen Baumaßnahmen (vgl. Abbildungen im Anhang).
In Bottrop - Boy-Welheim hat die Kommune mit dem Eigentümer der zu bebauenden
Grundstücke, einem Industrieunternehmen, im Vorfeld von Neubaumaßnahmen
einen städtebaulichen Vertrag ausgehandelt. Auf diesem Wege hat die Kommune einen Teil der (Wohnbau-)Flächen erhalten,
um eigene Bauprojekte umzusetzen. Im Gegenzug kam sie für die Erschließung des
Grundstückes auf und hat unter finanzieller
Beteiligung des Industrieunternehmens
eine Kindertagesstätte und einen Spielplatz
errichtet. Das Industrieunternehmen hat
seine Grundstücke an einen konventionellen Bauträger veräußert, die Kommune ihre
Flächen an das städtische Wohnungsunternehmen verkauft, das die Bauträgerschaft
u. a. für die Errichtung von Eigenheimen
mit Selbsthilfeanteil übernommen hat.
Einbeziehung der Stadtteilbewohner
und Konfliktmanagement
Es ist sinnvoll, bereits in der Planungsphase
eines Neubauvorhabens Maßnahmen vorzusehen, die mögliche Konflikte zwischen
neuen Eigentümern und anwohnenden
alteingesessenen Mietern und Eigentümern vermeiden helfen. Im Zusammenhang mit einigen Neubaumaßnahmen kam
es vor allem in der Anfangsphase zu Konflikten, die in erster Linie von den Anwohnern ausgegangen sind (Bottrop - Boy-Welheim, Bremen - Blockdiek, Ingolstadt Piusviertel, München - Ludwigsfeld). Ursachen waren z. T. Flächenkonkurrenzen
(Stellplätze, Freiflächen, Aufenthaltsbereiche von Jugendlichen) und Vorbehalte gegenüber den neuen Bewohnern. In Einzelfällen waren Akteure vor Ort bemüht, Kon-
39
40
flikte auszugleichen. In Ingolstadt - Piusviertel hat sich ein Kirchenvertreter engagiert, in Siegen - Fischbacherberg haben
neue Eigentümer aus Unzufriedenheit einen Vereins gegründet, um ihre Interessen
besser vertreten zu können. Lediglich in
Duisburg - Hagenshof wurden die Bewohner des Stadtteils im Vorfeld durch den
Bauträger gezielt über die geplante Maßnahme informiert.
Bauträgerschaft
In der Realisierungsphase kommt dem Bauträger und -betreuer eine zentrale Rolle zu.
Von ihm hängt die Qualität der Baumaßnahme und der Bauherrenberatung bzw. betreuung ab. Dort, wo die Kommune im
Besitz des Baulandes ist, kann sie die Auswahl des Bauträgers davon abhängig machen, inwieweit dieser in der Lage ist, die
mit der Neubaumaßnahme verbundenen
baulichen und sozialen Ziele zu erreichen
(z. B. Ingolstadt - Piusviertel, München Ludwigsfeld, Siegen - Fischbacherberg). In
den untersuchten Fallbeispielen haben unterschiedliche Akteure die Aufgaben eines
Bauträgers und Baubetreuers übernommen: Kommunale oder kirchliche Wohnungsunternehmen (Siegen - Fischbacherberg bzw. Düsseldorf - Garath), eine Landesentwicklungsgesellschaft
(Siegen
Fischbacherberg), ein Träger von Selbsthilfemaßnahmen (Duisburg - Hagenshof), ein
Bauunternehmen (Bottrop - Boy-Welheim), ein Architekturbüro (München Ludwigsfeld) oder die Kommune selber
(Ingolstadt - Piusviertel).
Städtischen
Wohnungsunternehmen
kommt als Bauträger und Vermarkter von
Neubaumaßnahmen eine besondere Rolle
zu. Sie agieren im Sinne der Kommune und
waren eher als andere Unternehmen bereit,
auch unkonventionelle und aufwendige
Vorhaben wie zum Beispiel das kostensparende Bauen in Siegen - Fischbacherberg
oder eine Gruppenselbsthilfe in Bottrop Boy-Welheim (Bestandteil der Siedlung Im
Johannestal) umzusetzen.
Der Selbsthilfeansatz stellt besondere Anforderungen an die Baubetreuung. Er ermöglicht eine weitere Minimierung der
Baukosten (vgl. Kapitel 3), erhöht jedoch
deutlich den Beratungs- und Betreuungsaufwand und birgt das Risiko zusätzlicher
Unwägbarkeiten im Verfahrensablauf in
sich. Maßnahmen mit Selbsthilfeansatz
sind insofern nur unter bestimmten Rahmenbedingungen möglich. So wurde das
Verfahren in Duisburg - Hagenshof von
einer erfahrenen Siedlungsgesellschaft betreut, in Bottrop sicherte die kommunale
Wohnungsbaugesellschaft unter großem
Aufwand den Erfolg der Selbsthilfe ab.
Vermarktung und
Finanzierungsberatung
Die Vermarktung der Immobilien ist ein
weiteres wichtiges Element des Verfahrens,
vor allem, wenn bestimmte Bewohnergruppen gezielt angesprochen und optimal beraten werden sollen. Es wurde deutlich,
dass eine schwach ausgeprägte Vermarktung innerhalb der Stadtteile dazu führen
kann, dass potenzielle Käufer nicht angesprochen werden (z. B. München - Ludwigsfeld). Wichtigste Informationsquellen
vor der Kaufentscheidung waren für die befragten Eigenheimerwerber Anzeigen und
Informationsmaterialien sowie Gespräche
mit Freunden und Angehörigen. In den
meisten Gebieten wurden die Immobilien
von den Bauträgern vermarktet, in Einzelfällen wurde der Verkauf über den Grundstückseigentümer abgewickelt (Düsseldorf
- Garath-Südost, Ingolstadt - Piusviertel).
Die Bauträger und Vermarkter haben die
Nähe zu den destabilisierten Quartieren
in den wenigsten Fällen als Standortfaktor
problematisiert, obwohl es z. T. zu Schwierigkeiten bei der Vermarktung aufgrund des
schlechten Images eines Stadtteils gekommen ist (z. B. Siegen - Fischbacherberg).
Im Rahmen der Vermarktung erfolgte eine
Finanzierungsberatung der Käufer meist
durch die jeweiligen Bauträger, in einigen
Fällen durch externe Büros (z. B. München Ludwigsfeld) oder die Stadtverwaltung (z. B.
Ingolstadt - Piusviertel). Externe Beauftragte haben den Vorteil einer stärkeren Unabhängigkeit, da sie nicht direkt an dem Verkauf der Immobilie interessiert sind. Allerdings birgt die Finanzierungsberatung
durch den Bauträger den Vorzug der Verfahrensvereinfachung.
Es kann von Vorteil sein, wenn die Kommunen auch in die Vermarktung der Immobilien involviert sind. Als Verfahrens- und Vertragspartner vermitteln sie den zukünftigen
Bauherren und Käufern Sicherheit, Kontinuität und Seriosität. Ist die Kommune
gleichzeitig Finanzierungsberater, genießt
sie einen besonderen Vertrauensvorschuss.
Nimmt sie darüber hinaus Einfluss auf die
Auswahl der Erwerber der Eigenheime bzw.
der Bauherren (Ingolstadt - Piusviertel,
München - Ludwigsfeld), kann sie das Ge-
lingen einer Maßnahme zusätzlich sicherstellen.

Maßnahmen zur sozialen
und funktionalen Integration
Um die soziale und funktionale Einbindung
der neuen Eigentümer in den Stadtteil nach
dem Bezug der Immobilien sicherzustellen
und Konflikte mit Anwohnern zu vermeiden, ist es sinnvoll, flankierende Maßnahmen durchzuführen, die auch den angrenzenden Quartieren zugute kommen (z. B.
Wohnumfeldmaßnahmen in Hamburg Neuwiedenthal, Neubau von Kindertagesstätten in Ingolstadt - Piusviertel und Bottrop - Boy-Welheim).
Daneben sollten die neuen Eigentümer aktiv in bestehende Kommunikations- und
Beteiligungsnetze in den Stadtteilen eingebunden werden. Dies ist in den untersuchten Stadtteilen jedoch nur zum Teil gelungen. In sechs untersuchten Stadtteilen waren Quartiersmanager (Soziale-Stadt-Gebiete), in zwei Fällen Vertreter der kommunalen Sozialdienste tätig. Eine Notwendigkeit der Einbindung der als eher unauffällig
41
eingeschätzten Eigenheimerwerber in die
Stadtteilarbeitarbeit bestand aus Sicht dieser Gebietsakteure nicht.
Grundsätzlich ist es sinnvoll, Neubaumaßnahmen für Familien mit niedrigen oder
mittleren Einkommen in benachteiligten
Stadtquartieren in ein stadtteilbezogenes
Gesamtkonzept einzubetten. In Bottrop Boy-Welheim umfasste das Stadtteilkonzept z. B. die Schaffung von Wohnraum, Arbeitsplätzen, den Aufbau von Projekten der
Kinder- und Jugendbetreuung und von Integrationsmaßnahmen für nichtdeutsche
Haushalte sowie die Förderung der Stadtteilkultur. In Siegen - Fischbacherberg waren u. a. der Aufbau von Beteiligungsstrukturen, die Verbesserung der Wohnumfeldsituation, die Entwicklung von Belegungskonzepten und die Imagewerbung Bestandteil einer Gesamtkonzeption.
Die Entwicklung eines solchen integrativen
Konzeptes ist in erster Linie eine Aufgabe
der Kommunen. Durch stadtteilaufwertende Maßnahmen (z.B. Infrastruktur, Freiflächen) kann sie die Attraktivität des Wohnstandortes erhöhen. Die Neuschaffung un-
Tabelle 4.1
Verfahrensaspekte der Neubaumaßnahmen
Fallbeispiel
Verfahrensart
negative Verfahrensaspekte
positive Verfahrensaspekte
Bottrop Boy-Welheim
konventionelles
Verfahren
isolierte Lage
Mischung von Eigentumsformen und Mietwohnungsbau, Kita-Neubau, städtebaulicher Vertrag, Stadtteilkonzept
Bremen Blockdiek
konventionelles
Verfahren
keine Einbindung in Stadtteilkonzept, keine funktionale
Anbindung an Stadtteil,
monotone Gestaltung
Anbindung an bestehende Eigenheimsiedlung
Düsseldorf Garath-Südost
konventionelles
Verfahren
keine Einbindung
in Stadtteilkonzept
Erbpacht, städtebauliche Gestaltung und Einbindung
Duisburg Hagenshof
kostenund
flächensparendes
Bauen, Gruppenselbsthilfe
keine Einbindung
in Stadtteilkonzept
günstiger Preis, Selbsthilfe als Eigenkapitalersatz,
Lage innerhalb der Siedlung, Einbeziehung der
Anwohner, kommunales Bauland, Anbindung an
vorhandenes Eigentum, Erbpacht, Gutachterverfahren,
Öffentlichkeitsarbeit im Stadtteil, Bau von Gemeinschaftsräumen
Hamburg Neuwiedenthal
konventionelles
Verfahren
keine Einbindung
in Stadtteilkonzept
Mischung unterschiedl. Eigentumsformen und
Mietwohnungsbau, gemeinsame Freiflächen, Anbindung an vorhandenes Eigentum
Ingolstadt Piusviertel
kostenund
flächensparendes
Bauen
Konflikte mit Anwohnern,
isolierte Lage
Engagement der Kommune, kommunale Darlehen als
Eigenkapitalersatz, kommunales Bauland, Architekturwettbewerb
München Ludwigsfeld
kostenund
flächensparendes
Bauen
keine Vermarktung im Stadtteil
günstiger Preis, kommunales Bauland, Architekturwettbewerb, Kita-Neubau
Siegen Fischbacherberg
kostenund
flächensparendes
Bauen
Vermarktungsschwierigkeiten
Stadtteilkonzept, günstiger Preis, Engagement der
Kommune, flankierende Maßnahmen (Soziale-StadtGebiet), kommunales Bauland, Mischung von
Eigentumsformen im Stadtteil
42
terschiedlicher Angebote zur Eigentumsbildung in einem Stadtteil kann positive Synergieeffekte mit sich bringen (z. B. Bottrop Boy-Welheim, Siegen - Fischbacherberg).
Die Instrumente der Sozialen Stadt können für die städtebauliche und soziale Einbindung solcher Neubaumaßnahmen genutzt werden. Sechs Neubaumaßnahmen
liegen innerhalb oder in direkter Nachbarschaft eines Gebietes aus dem Bund-Länder-Programm Die soziale Stadt (Bremen
- Blockdiek, Bottrop - Boy-Welheim, Siegen
- Fischbacherberg, Düsseldorf - GarathSüdost, Hamburg - Neuwiedenthal, Ingolstadt - Piusviertel). Die positiven Entwicklungen, die durch dieses Programm in den
geförderten Stadtteilen ausgelöst werden,
können auch den Neubaugebieten zugute
kommen.
4.3 Verfahrensarten und Akteure
bei Umwandlungsmaßnahmen
Die wichtigsten Ziele, die im Rahmen der
Privatisierungsmaßnahmen in den untersuchten Fallbeispielen zum Tragen kamen,
sind:
rein wirtschaftliche Gründe
soziale Aufwertung einer Wohnanlage
(Stabilisierung, heterogene Bevölkerungsstruktur)
bauliche Aufwertung einer Wohnanlage
(Instandsetzung, Modernisierung, Wohnumfeld, Ökologie)
Verbesserung der sozialen Situation in
einem Stadtteil (Stabilisierung, heterogene Bevölkerungsstruktur)
Frankfurt - Am Bügel
Wohnungsversorgung bestimmter Zielgruppen
(z. B.
Stadtteilbewohner,
Schwellenhaushalte, Beschäftigte eines
Unternehmens)
Aufwertung des Quartiersimages
Die Planungs- und Realisierungsphase in
den Verfahren zur Privatisierung von Bestandswohnungen sind weniger komplex
als beim Neubau. Hier gewinnen jedoch die
sozialen Prozesse während des gesamten
Verfahrens stark an Bedeutung. Das führt
dazu, dass auch nach der Veräußerung der
Wohnungen in den Wohnanlagen ein Regelungsbedarf besteht, der über die reine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
hinausgeht.
Verfahrensarten
Die untersuchten Umwandlungsmaßnahmen lassen sich drei Verfahrensarten mit
jeweils spezifischen Zielkonstellationen
und Umsetzungsstrategien zuordnen. Dabei gibt es in Einzelfällen fließende Übergänge.
konventionelles Verfahren
Konventionelle Verfahren sind dadurch geprägt, dass Unternehmen durch die Privatisierung von Mietwohnungsbeständen in einem möglichst kurzen Zeitraum einen
möglichst großen wirtschaftlichen Erfolg
erzielen möchten. Die meist gebietsfremden Privatisierungsgesellschaften erwerben
preiswerte Wohnungsbestände z. B. im
Rahmen einer Zwangsversteigerung, um sie
umzuwandeln und an Einzeleigentümer zu
verkaufen. Selbstnutzer stehen nicht im
Mittelpunkt ihres Vermarktungsinteresses.
Soziale Aspekte werden weitestgehend außer Acht gelassen. So wird in konventionellen Verfahren meist wenig Wert auf eine
Schlichtung von Konflikten innerhalb der
Wohnanlagen gelegt. Das führt zu einer Destabilisierung innerhalb der labilen Nachbarschaften.
Die Präsenz der Privatisierer in den Stadtteilen beschränkt sich auf die einzelne zu
vermarktende Wohnanlage und auf den
Privatisierungszeitraum. Das Interesse dieser Akteure an einer Einbindung in stadtteilbezogene Aufwertungsstrategien ist gering. Unternehmen von außerhalb der
Stadtteile verfügen selten über die dafür
notwendige Gebietskenntnis. Von einer
solchen Privatisierungsmaßnahme gehen
wenig stabilisierende Effekte aus. Oft führen sie zu einer Verdrängung von Bewoh-
nern und zu einer Destabilisierung der umgewandelten Objekte und des Quartiers
(vgl. Kapitel 6). Positive Ausstrahlungseffekte in die Stadtteile sind kaum festzustellen. Die aus der Privatisierung erzielten Gewinne kommen den Stadtteilen nicht zugute.
Diesem Typ lassen sich die Fallbeispiele
Duisburg - Hochheide, Frankfurt - Am Bügel, Frankfurt - Frankfurter Berg, Darmstadt
- Kranichstein, München - Neuperlach,
Wolfsburg - Westhagen zuordnen.
Die Mietwohnungsbestände, die in konventionellen Verfahren umgewandelt werden, erfüllen aufgrund der Auswahlkriterien häufig nicht die Voraussetzungen für ein
behutsames Verfahren. Sie sind vor dem Erwerb meist über Jahre schlecht bewirtschaftet worden und vernachlässigt. Die
Bewohner sind benachteiligt und kaum in
der Lage, ihre eigene Wohnung zu kaufen.
Im Rahmen der konventionellen Verfahren
wird das aus dem oft Gemeinschaftseigentum entstehende Kostenrisiko der Wohnungserwerber häufig deshalb nicht abgefangen, weil dies eine Erhöhung des Kaufpreises und des monatlichen Hausgeldes
nach sich ziehen und damit die Vermarktung beeinträchtigen würde. Die Immobilien- und Finanzierungsberatung ist häufig
an einer schnellen Vermarktung orientiert.
Die schnelle Vermarktung einer Immobilie
steht im Vordergrund und setzt den Verkauf
von Wohnungen an Kapitalanleger voraus.
In einigen der untersuchten Fallbeispiele
beträgt der Anteil an Kapitalanlegern 50%
und mehr (z. B. Darmstadt - Kranichstein:
50 %, Duisburg - Hochheide: 70 %, München - Neuperlach: 65 %, Wolfsburg - Westhagen: 50 %).
Kapitalanleger vermieten ihre Immobilien
oft ohne Berücksichtigung der sozialen Situation in den Wohnanlagen, auch mit Hilfe der Sozialämter. Dies beeinträchtigt die
soziale Situation in den Gebäuden häufig
stark.
Es sind immer wieder Probleme gekommen
durch die Mieter von den Steuersparern,
die in die Wohnungen gezogen sind. Die sind
nämlich nicht in der Verwaltung mit drin
und belegen ihre Wohnungen über das Sozialamt. (Verwaltungsbeirat)
Eine schlechte Verwaltung der Einzelimmobilie oder überhöhte Mieten können die
Wohnsituation zusätzlich beeinträchtigen.
Dies kann zu Bewohnerkonflikten und einer erhöhten Fluktuation führen. Oft sind
die Mieter von Kapitalanlegern die in einer
Wohnanlage am stärksten benachteiligten
Haushalte.
Kapitalanleger lassen sich nicht immer in
eine gemeinsame Hausverwaltung vor Ort
einbinden. Sie sind z. T. aus Unkenntnis,
z. T. aus fehlendem Interesse schwer in strategische Überlegungen einzubeziehen. Sie
können z.B. Maßnahmen an Gebäuden, die
aus Sicht der selbstnutzenden Eigentümer
sinnvoll sind, aus finanziellen Gründen
blockieren.
In einem Fallbeispiel mit einem vergleichsweise hohen Anteil an Kapitalanlegern
scheint es nach einem längeren Prozess gelungen zu sein, die Kapitalanleger in eine
gemeinsame Hausverwaltung einzubinden
und dadurch die Vermietung und Verwaltung für die gesamte Wohnanlage zu koordinieren (Duisburg-Hochheide).
Wir machen die Vermietung für die Kapitalanleger, immerhin zwei Drittel der Wohnungseigentümer. Wir machen das nicht
mit dem Wohnungs- oder Sozialamt zusammen, damit es keine Konzentration von Problemfällen in der Wohnanlage gibt und alles
zusammen passt. (Hausverwaltung)
Einige Wohnungsunternehmen haben den
Verkauf an Kapitalanleger ausgeschlossen
(z. B. Ludwigshafen - Pfingstweide I und II)
bzw. nur für leerstehende Wohnungen vorgenommen (Kiel - Mettenhof). In einem
Beispiel wurden Wohnungen erst dann an
Kapitalanleger veräußert, als absehbar war,
dass Verkäufe an Mieter oder andere Selbstnutzer nicht zur vollständigen Privatisierung der Anlage führen würden (Hamburg Jenfeld).
Behutsames Verfahren
Behutsame Verfahren sind dadurch gekennzeichnet, dass Unternehmen durch
die Privatisierung von Mietwohnungsbeständen mittel- und langfristig einen wirtschaftlichen Erfolg erzielen möchten und
dies durch flankierende stabilisierende
Maßnahmen innerhalb der Wohnanlage sicherzustellen versuchen. Selbstnutzende
Eigentümer stehen im Zentrum des Vermarktungsinteresses. Mieterkäufer sind
eine bevorzugte Käufergruppe.
Es handelt sich meist um größere kommunale oder freie Wohnungsunternehmen,
die über einen längeren Zeitraum in einem
Gebiet verankert sind, eine längerfristige
Gebietsperspektive haben und dadurch eng
an den Stadtteil gebunden sind.
43
44
Diese Unternehmen verfügen über größere
Wohnungsbestände im Stadtteil und damit
über mehr Gestaltungsspielräume. Sie wandeln lediglich Teile ihrer Bestände um, die
sie nach bestimmten Kriterien aussuchen.
Ein solches Privatisierungsverfahren kann
positiv in den Stadtteil ausstrahlen.
Die durch die Privatisierung frei werdenden
Mittel werden von den Unternehmen häufig in die Qualifizierung der verbleibenden
Mietbestände investiert. Dies kann auch
den Stadtteilen zugute kommen.
Berlin - Flusskarree, Berlin - Schlangenbader Straße, Bremen - Kattenturm, Hamburg
- Jenfeld und Kiel - Mettenhof zuordnen.
Komplexes Verfahren
Das komplexe Verfahren erfüllt die Kriterien des behutsamen Verfahrens und geht
noch darüber hinaus. Das privatisierende
Wohnungsunternehmen ist bestrebt, durch
flankierende bauliche und soziale Maßnahmen auch außerhalb der Wohnanlage stabilisierende Effekte im Stadtteil zu erzielen.
In einem langfristigen Verfahren wird mit
Hilfe vielfältiger Strategien und in Kooperation mit weiteren Akteuren aus dem Stadtteil (z. B. Wohnungsunternehmen, Kommune, freie Träger) und unter Einbeziehung der Bewohner der Versuch unternommen, den Stadtteil insgesamt aufzuwerten
um damit die Tragfähigkeit der Wohnungsbestände langfristig zu sichern. Ein solches
komplexes Verfahren setzt ein überdurchschnittliches Engagement der Akteure voraus.
Ludwigshafen - Pfingstweide I und Ludwigshafen - Pfingstweide II zuordnen.
Verfahrensaspekte
Im Folgenden werden wichtige Aspekte aus
den untersuchten Privatisierungsverfahren
herausgestellt, die stabilisierende Wirkungen auf die Wohnanlagen und den Stadtteil
hatten und im Rahmen einer sozial verträglichen Privatisierung Berücksichtigung finden sollten.
Die Kommune als Motor
Den Kommunen kommt im Rahmen der
Privatisierungsverfahren eine besondere
Bedeutung zu. Durch die Schaffung wichtiger Rahmenbedingungen und Anreize sowie durch steuerndes Eingreifen können sie
dazu beitragen, dass Privatisierungsmaß-
nahmen der sozialen Stabilisierung der betroffenen Wohnanlagen und Stadtteile dienen. Mit Hilfe eigener Wohnungsbestände
sind Kommunen in der Lage, selbst Privatisierungsverfahren umsetzen. Kommunale
Wohnungsbaugesellschaften unterliegen
den spezifischen kommunalpolitischen
Vorgaben. Während den Wohnungsunternehmen in Berlin klar bezifferte Privatisierungsvorgaben gemacht wurden, lehnen
andere kommunale Wohnungsunternehmen auch aufgrund der politischen Vorgaben Privatisierungsmaßnahmen grundsätzlich ab (z. B. Hamburg, München). In
zwei Fallbeispielen haben kommunale
Wohnungsbaugesellschaften Wohnungsteilbestände privatisiert und die Kommunen gleichzeitig stadtteilbezogene Aufwertungskonzepte entwickelt sowie Maßnahmen umgesetzt (Bremen - Kattenturm,
Ludwigshafen - Pfingstweide II ).
Einbindung in ein Stadtteilkonzept
Wenige Unternehmen haben die Privatisierung von Anfang an in ein umfassenderes
Stadtteilkonzept, das von unterschiedlichen Akteuren getragen wird, eingebunden. Einige Stadtteile sind seit Jahren Bestandteil kommunaler Aufwertungsbemühungen. So ist Bremen - Kattenturm seit
1991 Sanierungsgebiet und wurde aus verschiedenen Länderprogrammen gefördert
(z. B. Wohnen in Nachbarschaften). Lediglich in Ludwigshafen - Pfingstweide war
es von Anfang an Unternehmensstrategie,
im Zusammenhang mit der Aufwertung der
eigenen Bestände stadtteilbezogene Aktivitäten zu verfolgen und dafür weitere Akteure zu gewinnen.
Auswahl der Wohnanlagen
In einigen Fallbeispielen waren es in Bezug
auf die städtebauliche Situation, den Erhaltungszustand und die Bewohnerschaft eher
auffällige Wohnanlagen, die privatisiert
wurden. Das Unternehmen erhoffte sich
durch die Auswahl eines schwierigen Objektes dessen Stabilisierung z. B. durch Abbau von Fluktuation oder Wohnungsleerstand (Berlin - Schlangenbader Straße,
Ludwigshafen - Pfingstweide I).
In anderen Fallbeispielen waren es in Bezug
auf die städtebauliche Situation, den Erhaltungszustand und die Bewohnerschaft eher
unauffällige Wohnanlagen, die privatisiert
wurden. Hier wurde der Versuch unternommen, durch eine stärker an den Bewohnern orientierte Mieterprivatisierung
in vergleichsweise attraktiven Objekten
45
eine Situation stabil zu halten oder wieder
zu stabilisieren und damit insgesamt den
Wohnstandort aufzuwerten (Bremen - Kattenturm, Kiel - Mettenhof).
In behutsamen Verfahren haben Wohnungsunternehmen mit größeren Beständen bereits im Vorfeld der Privatisierung
das Kaufpotential der im Objekt wohnenden Mieter in den in Frage kommenden
Wohnungsbeständen mit Hilfe einer Bewohnerbefragung ermittelt.
Umgang mit Belegungsbindungen
Der Kreis der möglichen Käufer hängt auch
davon ab, ob die zu privatisierenden Bestände den Bindungen des sozialen Wohnungsbaus unterliegen, da in diesem Fall
nur Berechtigte nach dem Wohnungsbindungsgesetz (WobindG) die Wohnung erwerben können. Während bei vorzeitiger
Ablösung von Belegungs- und Mietpreisbindung eine Nachwirkungsfrist mit den
entsprechenden Auflagen besteht, fallen
diese Auflagen nach dem Auslaufen der
Bindungen weg. Aus diesem Grund beginnen Privatisierungsgesellschaften mit der
Privatisierung z. T. erst, wenn die Bindungen ausgelaufen sind (z. B. Frankfurt Frankfurter Berg).
Die Kommune kann Mietwohnungsbestände von Belegungsbindungen und Fehlbelegungsabgabe freistellen. Sie hat die Möglichkeit, in umgewandelten Beständen, die
einer Bindung unterliegen, Freistellungen
für alle kaufinteressierten Selbstnutzer zu
erteilen (z. B. Kiel - Mettenhof). Die Aufhebung der Fehlbelegungsabgabe ist ein häufig praktizierter Ansatz zur Entlastung der
betroffenen Mieterhaushalte (z. B. Düsseldorf - Garath). Durch die Privatisierung gebundener Bestände wird bezahlbarer Mietwohnungsbestand für Haushalte mit niedrigen Einkommen reduziert, was vor allem
in angespannten Wohnungsmärkten bedenklich scheint.
Bauliche Aufwertung der Wohnanlage
Die bauliche Aufwertung von Wohnanlagen
wirkt sich positiv auf die Wohnzufriedenheit der Bewohner sowie das Erscheinungsbild und die Vermarktungschancen der
Wohnanlage aus (vgl. Kapitel 5). Im Rahmen der behutsamen und komplexen Verfahren wurden Aufwertungsmaßnahmen
am Gemeinschaftseigentum (Gebäude,
Wohnumfeld) vor und während der Privatisierung durchgeführt (z. B. Berlin - Schlangenbader Straße, Bremen - Blockdiek, Kiel -
Berlin - Schlangenbader Straße
Mettenhof, Ludwigshafen - Pfingstweide).
Wohnanlagen, die keine bauliche Aufwertung erfahren, haben z. T. ein schlechteres
Erscheinungsbild als benachbarte Mietwohnungsbestände (z. B. Frankfurt - Frankfurter Berg). Die Aufwertungsmaßnahme
dürfen jedoch nicht dazu führen, dass die
Mieten bzw. die Kaufpreise für Bewohner
und kaufinteressierte Selbstnutzer zu teuer
werden.
Absicherung der Mieter
Im Rahmen der behutsamen und komplexen Verfahren wird mit Hilfe eines Bündels
von Maßnahmen und mit Unterstützung
von Akteuren vor Ort versucht, die Mieter
der betroffenen Anlagen weitgehend in das
Verfahren einzubeziehen, Verunsicherung
und Verdrängung zu vermeiden sowie Bewohnerfluktuation zu minimieren.
Über die gesetzlichen Regelungen zum Vorkaufsrecht und zum Kündigungsschutz zur
Absicherung von durch Privatisierung betroffene Mieter hinaus (vgl. Kapitel 6) hat
das Wohnungsunternehmen die Möglichkeit, Mieter durch den Abschluss eines Ergänzungsvertrages, der ihnen lebenslangen
Kündigungsschutz gewährleistet, vor der
Kündigung durch einen Kapitalanleger zu
schützen. Darüber hinaus kann Kapitalanlegern die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf durch Regelungen im Kaufvertrag
untersagt werden (Hamburg - Jenfeld).
In einer Situation, in der sich ein Mieter
dem Kaufangebot des Vermieters gegenübersieht, ist er auf eine neutrale und kompetente Beratung angewiesen, um einschätzen zu können, welche finanziellen
Möglichkeiten er als potenzieller Käufer
46
hat, welche Risiken er tragen kann und welche Handlungsalternativen er hat. Um die
Verunsicherung unter den Mietern so gering wie möglich zu halten, haben einzelne
Eigentümer bzw. Vermarkter zu Beginn der
Privatisierung Einzelgespräche mit Mietern
und z. T. Bewohnerversammlungen gemeinsam mit einer Mieterorganisation
durchgeführt, um die Bewohner über das
Verfahren und ihre Rechte zu informieren.
Wir haben so eine Art Sozialberatung gemacht, besonders bei den Senioren. (Vermarkter)
Absicherung der selbst nutzenden
Eigentümer
Wohnungsunternehmen und Vermarkter,
die eine Strategie der mittel- und langfristigen Stabilisierung von Wohnungsbeständen im Rahmen eines behutsamen Verfahren verfolgen, bemühen sich besonders um
die Absicherung der selbstnutzenden Eigentümer vor finanziellen Risiken.
Ein Kostenrisiko für die neuen Eigentümer
besteht zum einen in größeren, nicht vorhergesehenen
Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, deren
Kosten nicht durch Rücklagen gedeckt sind.
Hier bemühen sich Unternehmen, die
Wohnanlage in einen technischen Zustand
zu versetzen, der die Eigentümer vor größeren Investitionen in den ersten Jahren nach
Kauf schützt. Daneben wird über den Kaufpreis eine Instandhaltungsrücklage erhoben, die unvorhersehbare Kosten abdecken
soll. Die WEG-Verwaltung sichert dieses
Kostenrisiko durch die monatlich erhobene
Instandhaltungspauschale zusätzlich ab.
Die Unternehmen sind z. T. bemüht, die
Kaufinteressenten in Beratungsgesprächen
vor Kauf über den baulichen Zustand der
Immobilie und die daraus entstehenden
zukünftigen Investitionsbedarfe zu informieren. Darüber hinaus soll eine sorgfältige
Finanzierungsberatung vor Kauf sicherstellen, dass das Kostenrisiko aus der Aufnahme von Darlehen möglichst gering gehalten
wird. Der Eigentümer entwickelt zusammen mit dem Vermarkter und den Hausbanken entsprechende Finanzierungsmodelle für potenzielle Käufer.
Wir arbeiten hier nach dem Kümmererprinzip. (Wohnungsunternehmen)
Vermarktung
Die Vermarktung wird entweder durch einen in das Unternehmen integrierten Geschäftsbereich (z. B. Bremen - Blockdiek,
Kiel - Mettenhof, Ludwigshafen - Pfingstweide I und II) oder durch ein neugegründetes Tochterunternehmen (z. B. Berlin Schlangenbader Straße) betrieben. Manche
Eigentümer bedienen sich externer Maklerbüros (z. B. Hamburg - Jenfeld). Wohnungsunternehmen, die Interesse an einer sozial
verträglichen Privatisierung haben, übernehmen die Vermarktung der Immobilie
innerhalb der Wohnanlagen meist selbst.
So kann sichergestellt werden, dass sich die
Bewohner nicht verunsichert oder sogar
zum Kauf gedrängt fühlen.
Zu Beginn der Privatisierung muss den Mietern aufgrund des Vorkaufsrechtes eine
Kaufofferte unterbreitet werden. Sie wird
z. T. mit Hilfe von Wurfsendungen und einem schriftlichen Gesprächsangebot gemacht. Andere Vermarkter haben das direkte, persönliche Gespräch konsequenter gesucht und z. T. Mieterversammlungen
durchgeführt, um über das Kaufangebot
und das weitere Verfahren zu informieren.
Eine gezielte Vermarktung innerhalb der
Stadtteile kann dazu führen, dass potenzielle Käufer verstärkt angesprochen werden.
Dies kann den wirtschaftlichen und sozialen Erfolg einer Eigentumsmaßnahme befördern.
Der Zeitraum, in dem eine Bestandsimmobilie vermarktet werden kann, hängt z. B.
vom Vermarktungsziel, den Zielgruppen
und den Immobilienpreisen ab. Vor allem
der Verzicht auf Kapitalanleger und die
Konzentration auf Selbstnutzer (Mieterkäufer, Stadtteilbewohner) lassen den Verkauf von Wohnungen nach einer anfänglichen Boomphase zurückgehen. Der Umstand, dass nur leerstehende bzw. freiwerdende Wohnungen an selbstnutzende Eigentümer von außerhalb der Wohnanlage
veräußert werden können, kann zu Verfahrensverzögerungen führen.
Wir hatten einen Boom in den ersten beiden
Jahren, da haben wir 65 % verkauft. Dann
gab es den Einbruch. (Vermarkter)
Im Rahmen von behutsamen und komplexen Verfahren, die auch die Stabilisierung
von Wohnanlagen und Wohnquartieren
zum Ziel haben, werden eher defensive und
langfristig angelegte Verkaufs- bzw. Marketingstrategien verfolgt. Die Wohnungsunternehmen rechnen mit einem Verkaufszeitraum, der viele Jahre umfassen kann.
Man muss ein Konzept durchhalten können. (Wohnungsunternehmen)
Neben dem sozialen lässt sich auch der
wirtschaftliche Erfolg einer solchen Strategie nur mittel- bis langfristig realisieren.
Hausverwaltung
Von der Qualität der Hausverwaltung und
der Kompetenz ihrer Mitarbeiter hängt zu
einem nicht unwesentlichen Teil die Atmosphäre in einer Wohnanlage ab.
Für eine Privatisierung braucht man eine
gute Assistenz: stabile Hausverwaltung, gute
Hausmeister, Concierge. (Ortsamtsleiter)
In einer teilprivatisierten Wohnanlage fallen verschiedene Verwaltungsbereiche an.
Neben dem noch verbliebenen Mietwohnungsbestand des Alteigentümers müssen
die vermieteten Wohnungen der Kapitalanleger und das gemeinschaftliche Eigentum
der Einzeleigentümer verwaltet werden.
Die von den Wohnungseigentümern beauftragte Verwaltung (WEG-Verwaltung) ist für
das gemeinschaftliche Eigentum zuständig.
Sie wird von den Eigentümern für fünf Jahre
beauftragt. In den untersuchten Fallbeispielen übernehmen die Alteigentümer
bzw. die von ihnen beauftragten Firmen zunächst die Aufgaben der WEG-Verwaltung.
So kann die Kontinuität der Verwaltung sichergestellt werden. Bei zufriedenen Mietern kann dieses Vorgehen zu einem größeren Vertrauen führen und die Kaufentscheidung stützen. Wenn die Hausverwaltung
das Vertrauen aller Bewohner genießt, kann
sie den Erfolg einer Privatisierungsmaßnahme entscheidend mit absichern.
Der Umstand, dass hier alles in einer Hand
liegt, wirkt sich positiv aus. Wir sind zuständig für die Verwaltung des Objektes und machen die Vermietung. (WEG-Verwaltung)
Zum Teil waren die neuen Eigentümer
nicht zufrieden mit der anfänglich beauftragten Verwaltung.
Nach dem Verkauf gab es große Probleme
mit der alten Hausverwaltung. Das hat unheimlich Arbeit gemacht, die zu kontrollieren. Wir haben dann am Schluss den Vertrag
gekündigt und eine andere Verwaltung beauftragt. Das läuft jetzt besser. (Verwaltungsbeirat)
Den neuen Eigentümern fällt es häufig
schwer abzuschätzen, welche Rechte und
Pflichten ihnen zugewachsen sind. Hausverwaltungen bemühen sich in dieser Situation, die neuen Eigentümer mit ihren
Verantwortlichkeiten vertraut zu machen.
Verwaltungsbeirat und
Eigentümergemeinschaft
Die ehrenamtlich arbeitenden Verwaltungsbeiräte als gewählte Interessenvertreter der Einzeleigentümer spielen eine wichtige Rolle im Rahmen des Privatisierungsprozesses. Die Erfahrung, das persönliche
Engagement und die soziale Kompetenz
einzelner Verwaltungsbeiräte kann ausschlaggebend dafür sein, dass Konflikte
zwischen Bewohnern oder Bewohnergruppen konstruktiv gelöst und Missstände in
der Wohnanlage abgebaut werden können.
Es ist von der Person abhängig, ob es klappt
oder nicht. (Stadtverwaltung)
Die Unterstützung der Verwaltungsbeiräte
bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben, die
Vermittlung von Kompetenzen durch Wohnungsunternehmen und Hausverwaltung
und ihre Einbindung in den Privatisierungsprozess kann den Erfolg einer Privatisierung erhöhen.
Die Eigentümergemeinschaft fasst auf den
Eigentümerversammlungen
Beschlüsse
z. B. über die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates, über die Vergabe der
Hausverwaltung und über Maßnahmen am
Gemeinschaftseigentum. Hier ist die Unterstützung der Einzeleigentümer bei der
Wahrnehmung dieser neuen Aufgaben
durch ein erfahrenes Wohnungsunternehmen bzw. eine Hausverwaltung vor allem in
der Anfangsphase der Privatisierung sehr
hilfreich.
Je größer die Eigentümergemeinschaft ist,
umso geringer scheint das Verantwortungsgefühl des Einzelnen gegenüber der Wohnanlage zu sein. Erfahrungen aus den Fallbeispielen machen deutlich, dass die Situation in kleinen Wohnanlagen und
überschaubaren Eigentümer- und Mietergemeinschaften besser ist (z. B. Kiel - Mettenhof, Bremen - Kattenturm) als in relativ
großen Einheiten (z. B. München - Neuperlach, Darmstadt - Kranichstein). Dieser Zusammenhang sollte bei der Auswahl der
Wohnungsbestände berücksichtigt werden.
Neubelegung der Mietwohnungen
Im Rahmen der behutsamen und komplexen Verfahren erfolgt die Vermietung der
nicht verkauften Wohnungen unter Berücksichtigung der sozialen Situation in der
Wohnanlage, um Konflikte in den Nachbarschaften zu vermeiden. Dazu ist eine enge
Kooperation mit den Wohnungsämtern erforderlich, wenn die Kommune über Bele-
47
48
gungs- bzw. Benennungsrechte in der
Wohnanlage verfügt. Eine unreflektierte
Belegung von Wohnungen mit Hilfe der
Wohnungs- und Sozialämter kann durch
den Zuzug benachteiligter Haushalte in
teilprivatisierte Wohnanlagen immer wieder zu Unzufriedenheiten innerhalb der
Nachbarschaften führen. Die Kooperation
mit dem Verwaltungsbeirat bei der Belegung kann im Vorfeld Konflikte vermeiden
helfen.
Moderation des Verfahrens
Eine Moderation innerhalb des Privatisierungsprozesses ist Bestandteil des behutsamen und komplexen Verfahrens. Vor allem
in der Anfangsphase der Privatisierung
können Konflikte zwischen unterschiedlichen Bewohnergruppen entstehen (vgl. Kapitel 6), die einer Vermittlung bedürfen.
Moderierende Aufgaben sind von unterschiedlichen Akteuren im Rahmen der Verfahrens wahrgenommen worden: Wohnungsunternehmen, Hausverwaltung, Verwaltungsbeirat oder einem Akteur von außerhalb der Anlage.
Die potentiellen Konflikte und bestehenden Steuerungsbedarfe machen es jedoch
erforderlich, dass die Moderation zwischen
unterschiedlichen Beteiligten und Interessen von Beginn an institutionalisierter Bestandteil des Privatisierungsverfahrens ist.
Hier fällt den Wohnungsunternehmen eine
besondere Verantwortung zu. Sie müssen
eine Moderation des Privatisierungsverfahrens von Anfang an sicherstellen.
Mischung von Mietern
und Eigentümern
Nicht alle Wohnungsunternehmen verfolgen das Ziel, sämtliche Mietwohnungen in
den umgewandelten Objekten tatsächlich
zu veräußern.
Vielleicht verkaufen wir gar nicht alle Wohnungen. (Wohnungsunternehmen)
Die Mischung von Eigentums- und Mietwohnungen kann dazu führen, dass das Angebot an Mietwohnungen in den aufgewerteten Standorten auch attraktive Mieterhaushalte anlockt.
Flankierende Maßnahmen im Stadtteil
Der Erfolg von Eigentumsmaßnahmen
hängt auch davon ab, inwieweit sie in stadtteilbezogene Aufwertungsansätze eingebunden sind und von Maßnahmen im Umfeld flankiert werden. Die vorgefundenen
Aufwertungsansätze in den untersuchten
Stadtteilen reichen von kleinräumigen Einzelmaßnahmen bis zu stadtteilbezogenen
Strategien (vgl. Kapitel 5). Dazu gehören
u. a. Maßnahmen weiterer Wohnungsunternehmen (z. B. Sanierungsmaßnahmen in
Frankfurt - Frankfurter Berg), Aktivitäten
der Kommunen (z. B. Maßnahmen im
Wohnumfeld in Hamburg - Neuwiedenthal,
Bau einer Kindertagesstätte in Bottrop Boy-Welheim), polizeiliches Engagement
zur Erhöhung der Sicherheit (z. B. Duisburg
- Hagenshof) und stadtteilbezogene Managementansätze sowie Imagekampagnen
unter Einbeziehung wichtiger Akteure (z. B.
Ludwigshafen - Pfingstweide).
Eigentumsbildung ist eine Möglichkeit .. .
Die Vielfalt von Maßnahmen macht es.
(Leiterin eines Sozialzentrums)
Wolfsburg - Westhagen
In einigen Stadtteilen ist es gelungen, unattraktive Gebietszentren aufzuwerten (z. B.
Bremen - Kattenturm, Darmstadt - Kranichstein, Wolfsburg - Westhagen). Investitionen waren dort nicht möglich, wo den
Zentrenbetreibern aufgrund geringer Umsätze die nötigen finanziellen Mittel fehlten
(z. B. München - Neuperlach, Ludwigshafen
- Pfingstweide).
Sechs Umwandlungsmaßnahmen liegen
innerhalb oder in direkter Nachbarschaft
eines aus dem Bund-Länder-Programm
Die soziale Stadt geförderten Quartiers
(Bremen - Kattenturm, Darmstadt - Kranichstein, Hamburg - Jenfeld, Wolfsburg Westhagen, Berlin - Flusskarree, Kiel - Mettenhof). In keinem dieser Fallbeispiele war
der Handlungsansatz Wohneigentumsbil-
49
Tabelle 4.2
Verfahrensaspekte der Umwandlungsmaßnahmen
Fallbeispiel
Verfahrensart
negative Verfahrensaspekte
positive Verfahrensaspekte
Berlin Flusskarree
behutsames
Verfahren
keine Einbindung
in Stadtteilkonzept
günstiger Preis, begrenzte Sanierungsmaßnahmen,
Verkauf überwiegend an Selbstnutzer, überschaubare
Nachbarschaften
Berlin Schlangenbader
Straße
behutsames
Verfahren
Leerstand
Eigentumsbildung als Teil einer Gesamtstrategie
(Sanierung, Wohnumfeldmaßnahmen, Aufhebung
Fehlbelegung), Mieterbefragung
Bremen Kattenturm
behutsames
Verfahren
z.T. negatives Erscheinungsbild
Mieterbefragung, flankierende Maßnahmen
(Soziale-Stadt-Gebiet), überschaubare Nachbarschaften
Darmstadt Kranichstein
konventionelles
Verfahren
keine Einbindung in Stadtteilkonzept, hochverdichtete
Wohnanlage, negatives Erscheinungsbild, hoher Anteil
an Kapitalanlegern, wenig
Mieterkäufe, Verunsicherung
der Mieter, Imageverlust
Duisburg Hochheide
konventionelles
Verfahren
Wohnanlage, hoher Anteil
an Kapitalanlegern
Frankfurt Am Bügel
konventionelles
Verfahren
Wohnanlage, Verunsicherung
der Mieter
Frankfurt Frankfurter Berg
konventionelles
Verfahren
Wohnanlage, hoher Anteil an
Kapitalanlegern, Verunsicherung der Mieter, Leerstand
Hamburg Jenfeld
behutsames
Verfahren
keine Einbindung
in Stadtteilkonzept
Sanierung vor Verfahrensbeginn, Wohnumfeldmaßnahmen, Kündigungsschutz für Mieter
Kiel Mettenhof
behutsames
Verfahren
keine Einbindung
in Stadtteilkonzept
Sanierung vor Verfahrensbeginn, Wohnumfeldmaßnahmen, Betreuung der Käufer bis Vertragsabschluss, zusätzlicher Kündigungsschutz für Mieter,
Vereinbarung zur Freistellung von Belegungsbindung
mit Kommune, Verkauf nur an Selbstnutzer, überschaubare Nachbarschaften
Ludwigshafen Pfingstweide I
komplexes
Verfahren
z.T. hochverdichtete
Wohnanlagen
Einbindung in Stadtteilkonzept, Sanierungs- und
Wohnumfeldmaßnahmen, Mieterbefragung, Kündigungsschutz für Mieter, Verkauf nur an Selbstnutzer,
Kooperation mit anderem Wohnungsunternehmen und
Kommune
Ludwigshafen Pfingstweide II
komplexes
Verfahren
Differenzen in den
Nachbarschaften
Einbindung in Stadtteilkonzept, Sanierungs- und Wohnumfeldmaßnahmen, Mieterbefragung, Kündigungsschutz für Mieter, Verkauf nur an Selbstnutzer, Kooperation mit anderem Wohnungsunternehmen und
Kommune, Erbpacht
München Neuperlach
konventionelles
Verfahren
Wohnanlage, hoher Anteil
an Kapitalanlegern, Verunsicherung der Mieter,
hohe Fluktuation
Wolfsburg Westhagen
konventionelles
Verfahren
keine Einbindung in Stadtteilkonzept, hoher Anteil an
Kapitalanlegern, Verunsicherung der Mieter
gemeinsame Hausverwaltung von Mietern und Eigentümern, Aufwertung des Erscheinungsbildes
z.T. Verbesserung des Erscheinungsbildes, überschaubare Nachbarschaften, Mischung von Eigentumsformen
im Quartier
50
dung Bestandteil der quartiersbezogenen
Handlungsansätze, noch hat es eine Einbeziehung des Quartiersmanagements in Privatisierungsprozesse gegeben. Dies lag zum
einen daran, dass die Prozesse bei der Aufnahme der Arbeit vor Ort bereits weit fortgeschritten oder abgeschlossen waren (z. B.
Darmstadt - Kranichstein, Hamburg - Jenfeld, Wolfsburg - Westhagen). Zum anderen
wurden die untersuchten Privatisierungsverfahren als wenig problematisch eingeschätzt (z. B. Bremen - Kattenturm, Kiel Mettenhof). Die positiven Impulse, die in
den untersuchten Stadtteilen durch das
Bund-Länder-Programm ausgelöst werden,
können auch den neuen Eigentümern zugute kommen.
5 Quartiers- und objektbezogene Rahmenbedingungen
5.1 Zusammenfassung
Eigentumsmaßnahmen größeren Umfangs
in benachteiligten Gebieten wurden überwiegend in Großsiedlungen der 60er/70er
Jahre ermittelt. Typische Umwandlungsmaßnahmen in innerstädtischen Altbauquartieren sind im Rahmen der Untersuchung nicht vertieft worden. Sie scheinen
sich bei nichtdeutschen Haushalten einer
besonderen Beliebtheit zu erfreuen, sind
aber aus strategischer Sicht (z. B. Vielzahl
von Einzeleigentümern) deutlich schwerer
in gebietsbezogene Aufwertungsstrategien
einzubinden.
Die Erwerber von Neubauimmobilien messen den quartiersbezogenen Auswahlkriterien deutlich mehr Gewicht bei als die Bestandskäufer. Allerdings hat sich gezeigt,
dass das Image des Gebiets eine deutlich
geringere Rolle spielt als angenommen. Die
Käufer von Eigenheimen stellen an die
Quartiere vor allen Dingen Anforderungen
hinsichtlich der Qualität der sozialen Infrastruktur (Kindergärten, Grundschulen), der
individuellen und öffentlichen Verkehrsanbindung, der Gebietsentwicklung (Aufwertungsmaßnahmen im Stadtteil) und der
stadträumlichen Lage der Immobilie. In
diesem Zusammenhang wurde deutlich,
dass Neubaumaßnahmen in peripheren
Lagen und ohne städtebauliche und funktionale Bezüge zu den Stadtteilen sich wenig für Stabilisierungsansätze eignen. Neubau in Form von Nachverdichtung ist mit
einem hohem Abstimmungsaufwand verbunden und stößt bei Anwohnern häufig
auf Widerstand.
Für die Realisierung von Eigenheimen in
benachteiligten Gebieten spielen neben
den Kosten und der Qualität der Immobilie,
Garten und Stellplatz sowie die Gestaltungsmöglichkeiten eine wichtige Rolle.
Kosten- und flächensparenden Bauverfahren kommt in diesem Rahmen eine besondere Bedeutung zu, wobei die hohe räumliche Dichte dieser Maßnahmen Konfliktpotenziale in den Nachbarschaften bergen
kann.
Die Erwerber von Bestandsimmobilien in
benachteiligten Gebieten haben im Vergleich zu Käufern von Neubauimmobilien
deutlich weniger Anforderungen an das
Quartier, in dem sie Eigentum bilden wollen. Sie legen Wert auf die Verkehrsanbindungen, die Lage der Immobilie im Stadtge-
biet und die zukünftige Gebietsentwicklung. Die soziale Zusammensetzung der Bewohner im Stadtteil und das Gebiets-image
haben nur eingeschränkte Bedeutung für
die Erwerber von Bestandsimmobilien. Nur
für ältere Käufer (heutige Rentner) ist ein
intaktes soziales Umfeld ein wichtiges Kriterium.
Kosten und Qualität der Wohnung sind bei
der Auswahl der eigentlichen Immobilie
entscheidend. Weiterhin hängt der Erfolg
von Umwandlungsmaßnahmen von den
objektbezogenen Aufwertungsmaßnahmen
(Instandsetzung,
Wohnumfeldverbesserungen), den Gebäudestrukturen (kleine
Gebäude, weniger Geschosse), den Grundrissen (z. B. Größe, Qualität) und der Wohnungsausstattung (z. B. Balkon) ab. Die Zusammensetzung der Nachbarschaften in
den umzuwandelnden Objekten ist für ein
Gelingen der Maßnahme zentral.
Kaufinteressierte Mieter haben in den untersuchten Stadtteilen besonders viele
quartiersbezogene Anforderungen. Sie sind
auf die Verbesserung ihres sozialen Umfeldes bedacht, so dass die Zusammensetzung
der Bewohnerschaft für sie ein besonders
wichtiges Entscheidungskriterium beim
Immobilienerwerb ist. Darüber hinaus
muss die Verkehrsanbindung stimmen, die
Lage im Stadtgebiet ihren Vorstellungen
entsprechen, eine positive Gebietsentwicklung absehbar sein und eine ausreichende
soziale Infrastruktur vorhanden sein. Kaufinteressierte Mieter, die nicht im Stadtteil
kaufen wollen, begründen dies auch mit
dem schlechten Gebietsimage.
Insgesamt wird deutlich, dass zur Absicherung des Erfolgs aller Eigentumsmaßnahmen den stadtteilbezogenen Aufwertungen
(z. B. Wohnumfeldverbesserungen, Erscheinungsbild des Quartiers) eine besondere Bedeutung zukommt.
5.2 Quartiersbezogene
Rahmenbedingungen
Die umfangreiche Gebietsrecherche im
Vorfeld der empirischen Untersuchung hat
deutlich gemacht, dass nur in bestimmten
benachteiligten Quartieren eine Eigentumsbildung in jüngerer Vergangenheit
stattgefunden hat. Die ausgewählten Untersuchungsbeispiele spiegeln mit wenigen
Ausnahmen die Siedlungstypen in benachteiligten Quartieren wider, in denen
51
52
schwerpunktmäßig in den letzten zehn Jahren Eigentum geschaffen wurde. Es handelt
sich überwiegend um Großsiedlungen der
60/70er Jahre. Sie haben sich für die Untersuchung als besonders geeignet erwiesen,
da hier oft größere Eigentumsmaßnahmen
realisiert wurden und damit eine wichtige
Voraussetzung für die Untersuchung der
Auswirkungen auf den Stadtteil erfüllt wurde.
Es gibt ausreichend Hinweise dahingehend, dass Eigentumsbildung in Form von
Umwandlungen auch in benachteiligten
Altbauquartieren stattfindet (z. B. Berlin Schöneberger Insel, Darmstadt - Martinsviertel, Karlsruhe - Südweststadt). In der
Regel sind allerdings umfangreiche Umwandlungsmaßnahmen nur dann festzustellen, wenn sich diese Gebiete in einem
Aufwertungsprozess befinden. Darüber
hinaus sind die Daten zu Umfang und Zeitpunkt der Eigentumsbildung nur sehr eingeschränkt zugänglich bzw. nicht statistisch aufgearbeitet. Aufgrund der Datenproblematik fanden diese Quartiere im
Rahmen der Untersuchung nur sehr eingeschränkt Berücksichtigung. Jeweils eine
Wohnanlage aus den 20er Jahren (Berlin Flusskarree) und aus den 70/80er Jahren
(Berlin - Schlangenbader Straße) innerhalb
eines innerstädtischen Altbauquartiers
sind in die Untersuchung einbezogen worden. Diese Fallbeispiele sind für Altbauquartiere nur begrenzt aussagefähig, da die
Eigentumsbildung in untypischen baulichen Strukturen (20er Jahre Wohnanlage
bzw. Großwohnanlage) stattgefunden hat.
Abbildung 5.1
Gebietsbezogene Auswahlkriterien für den Immobilienkauf der Eigentümer
von Neubauimmobilien
In anderen Altbauquartieren haben sich interessante Entwicklungen im Zusammenhang mit der Eigentumsbildung nichtdeutscher Haushalte abgezeichnet. In Duisburg
werden beispielsweise in benachteiligten
Gebieten mit hohem Instandhaltungs- und
Modernisierungsbedarf zunehmend ganze
Wohngebäude von nichtdeutschen Haushalten erworben. Zum Teil wurden mehr als
10 % des Wohnungsbestandes einzelner
Stadtteile an türkische Haushalte veräußert. Es handelt sich um unsanierte Objekte
aus der Gründerzeit, die in Eigenleistung
modernisiert und instand gesetzt werden
und dann von Familienangehörigen genutzt bzw. vermietet werden.
Käufer und kaufinteressierte Mieter wurden nach den Auswahlkriterien für ihre Immobilie befragt. Auf dieser Grundlage sollen wichtige Quartiersmerkmale für die Eigentumsbildung benannt werden.
Neubaumaßnamen
Käufer, die sich in einem benachteiligten
Gebiet eine Neubauimmobilie kaufen wollen, ziehen verschiedene Aspekte, die sich
sowohl auf die Immobilie selbst als auch auf
das Quartier beziehen, in ihr Kalkül ein.
Diese Käufergruppe in der Regel handelt
es sich hier um jüngere Familien mit zwei
oder mehr Kindern setzt im Gegensatz zu
den Bestandskäufern andere Schwerpunkte
bei der Immobilienauswahl. Den quartiersbezogenen Auswahlkriterien wird im Neubau deutlich mehr Gewicht beigemessen
als beim Erwerb einer Bestandsimmobilie.
Sie stellen insgesamt höhere Anforderungen an den Standort und an das Quartier.
Zu den wichtigen Entscheidungskriterien
zählen die soziale Infrastruktur, die verkehrstechnische Anbindung, die Gebietsentwicklung und die Lage im Stadtgebiet.
An dieser Stelle sollen die relevanten Quartiersmerkmale ausführlicher dargestellt
werden.
soziale Infrastruktur
Die soziale Infrastruktur (Kindergärten,
Schulen) steht erwartungsgemäß an erster
Stelle, da es sich bei den Erwerbern zumeist
um junge, kinderreiche Familien handelt,
die auf ein entsprechendes Angebot angewiesen sind. In einigen Gebieten wurden
Kindergärten im Zuge der Neubaumaßnahme errichtet, in anderen Fällen waren sie
bereits in ausreichendem Maße vorhanden.
Der Qualität der vorhandenen Schulen und
Kindergärten kommt als Standortfaktor
eine zentrale Bedeutung zu. Es gibt Hinweise, dass nicht in allen Fällen diese Einrichtungen von Mietern und Eigentümern gleichermaßen genutzt werden. Häufig grenzen sich vor allen Dingen besser gestellte
Eigentümer von den übrigen Bewohnern in
der Form ab, dass sie andere Infrastruktureinrichtungen innerhalb oder außerhalb
der Stadtteile nutzen, die ihnen eine bessere Versorgungsqualität gewährleisten. Die
Bedeutung der sozialen Infrastruktur als
Auswahlkriterium für den Immobilienstandort ist unabhängig vom kulturellen
Hintergrund und der Herkunft der Käufer.
Verkehrsanbindung
Die jungen Familien sind aufgrund ihrer
Lebenssituation stärker motorisiert als andere Haushalte. Aus diesem Grund wird der
Anbindung an den Individualverkehr von
den Eigenheimerwerbern eine größere Bedeutung beigemessen als von den Bestandserwerbern. Dies wird von Aussiedlern noch stärker betont als von anderen
Haushalten. Gleiches gilt für den ÖPNV, der
an dritter Stelle der quartiersbezogenen
Merkmale genannt wird.
zukünftige Gebietsentwicklung
Die zukünftige Gebietsentwicklung wird
vor allen Dingen von Familien und von Aussiedlern als Auswahlkriterium hervorgehoben. Die Familien sind um ihre Kinder und
deren langfristige Perspektiven im Gebiet
besorgt. Es müssen sichtbare Zeichen für
eine positive Gebietsentwicklung erkennbar sein. Hierzu gehören Aufwertungsmaßnahmen im Stadtteil, Verbesserungen des
Erscheinungsbildes der Gebäude und des
Wohnumfeldes. Nicht zuletzt ist dabei auch
der Werterhalt der Immobilie von Bedeutung.
Lage im Stadtgebiet und
städtebauliche Einbindung
Die Lage im Stadtgebiet wird insgesamt von
den Käufern von Neubauimmobilien als ein
wichtiges Entscheidungskriterium hervorgehoben. Ein Großteil der Eigentümer hätte
eine Immobilie im ländlichen Raum vorgezogen. Kostenaspekte haben sie letztendlich dazu bewogen, Kompromisse einzugehen. Daher schätzen viele unter ihnen die
Naturqualitäten der peripheren Standorte
und die unmittelbare Nähe zum Landschaftsraum.
Die periphere Lage der Neubaumaßmahmen innerhalb der Stadtteile vermittelt den
neuen Eigentümern das Gefühl, in einem
eigenen Siedlungsbereich zu wohnen, der
nichts mit dem möglicherweise stigmatisierten übrigen Gebiet zu tun hat. Voraussetzung für positive soziale Effekte ist allerdings die städtebauliche und funktionale
Anbindung der Neubaumaßnahmen (z. B.
München - Ludwigsfeld). Dies kann auch
durch die bauliche Gestaltung der Neubausiedlung (offene, durchlässige Struktur, z. B.
Duisburg - Hagenshof) oder ihre Einbindung in übergeordnete Wegebeziehungen
(z. B. Düsseldorf - Garath) geschehen.
Viele Neubaumaßnahmen liegen außerhalb der vorhandenen Siedlungen und sind
deutlich räumlich getrennt von den benachteiligten Quartieren. Ein Teil der recherchierten Fallbeispiele wurde nicht in
die Untersuchung aufgenommen, da hier
keine Ausstrahlungseffekte aufgrund der
räumlichen Lage zu erwarten waren (z. B.
Dortmund - Ewing).
An der Peripherie der Siedlungen gibt es
sehr häufig kleinere Gebiete mit Eigenheimen, die bereits vor dem Siedlungsbau,
zeitgleich oder nur wenig später errichtet
wurden. Ein Teil der untersuchten Neubauvorhaben liegt in der Nähe dieser Gebiete
und bildet, wenn auch nicht unbedingt
städtebaulich, zumindest eine räumliche
Einheit. Es ist davon auszugehen, dass die
bereits vorhandenen Eigenheime sich positiv auf die Vermarktung und die Akzeptanz
bei den potenziellen Käufern auswirken.
Obwohl das Zusammenleben der neuen
und alten Eigentümer nicht immer konfliktfrei ist (vgl. Kapitel 6), trägt die vorhandene
Eigenheimbebauung durchaus zu einer
stärkeren Identifikation der neuen Käufer
bei und kommt dem Wunsch, unter Gleichen zu leben, entgegen.
Freiflächenpotenziale innerhalb der Siedlungen eröffnen die Möglichkeit der Nachverdichtung. Unter den untersuchten Neubaumaßnahmen ist Duisburg - Hagenshof
ein Beispiel dafür. Obwohl es zu Beginn des
Projektes Akzeptanzprobleme von Seiten
der Anwohner gab, scheint das Miteinander
zum jetzigen Zeitpunkt relativ konfliktfrei
zu sein. Weitere Nachverdichtungsbeispiele aus jüngster Zeit wurden in Hamburg Jenfeld und München - Hasenbergl besichtigt. In Hasenbergl sind geförderte Eigentumswohnungen in einem Soziale-StadtGebiet erstellt worden.
Insgesamt wird die Eigentumsbildung in
Form von Nachverdichtung sehr zurückhaltend bewertet. In der Regel führt sie in
hochverdichteten Gebieten zu großen Wi-
53
54
derständen innerhalb der Bewohnerschaft.
Die Sinnhaftigkeit der Vorhaben ist nicht
immer vermittelbar. Die Mieter fühlen sich
nicht nur ihrer Freiflächen und ihrer Aussicht beraubt, sondern empfinden auch
eine Art Minderwertigkeit angesichts des
Statusgefälles gegenüber den neuen Nachbarn. Auch aus gestalterischen und städtebaulichen Gründen ist Nachverdichtung in
Großsiedlungen umstritten.
Image
In vielen Fällen bietet es sich aus pragmatischen Gründen an, die Neubauprojekte an
der Peripherie der Großsiedlungen zu errichten. Größere zusammenhängende Baulandreserven, weniger Konfliktpotenziale
mit Anwohnern sowie geringere baurechtliche Einschränkungen erleichtern die Realisierung von Neubauvorhaben.
Selbst die aus der JVA (Justizvollzugsanstalt) wollen nicht nach Mettenhof ziehen.
(Verwaltungsbeirätin Kiel-Mettenhof)
Naherholung und Nähe
des Arbeitsplatzes
Für die befragten Käufer sind weitere Naherholungsmöglichkeiten und die Nähe zum
Arbeitsplatz etwas weniger wichtig. Sie sind
in der Regel motorisiert und der Wohnstandort bietet gute Wohnumfeldqualitäten
mit Garten.
Bewohnerschaft
Im Vergleich zu anderen quartiersbezogenen Aspekten wird der Bewohnerschaft als
Auswahlkriterium weniger Aufmerksamkeit
geschenkt, da die meisten Neubauquartiere
eher peripher liegen und viele Eigentümer
sich nicht zum Gebiet gehörig fühlen, sich
abgrenzen und sich eher mit der eigenen
Neubausiedlung identifizieren. Besonders
den Aussiedlern ist die Bewohnerschaft im
Großen und Ganzen gleichgültig. Die Nähe
zu Freunden und Verwandten ist für sie jedoch durchaus von Bedeutung.
Die zum Teil objektiv problematische Zusammensetzung der Bewohnerschaft in
den untersuchten Stadtteilen scheint kein
Kaufhindernis für die Eigentumsbildung zu
sein. Die Befragten geben sogar an, dass sie
recht zufrieden mit den Bewohnern in ihrem Stadtteil sind. Eigentümer von Neubauimmobilien bewerten die Bewohnerschaft im Stadtteil am positivsten. Es ist zu
vermuten, dass sie die Aussage auf ihre
Kontaktgruppe innerhalb der Eigenheimsiedlung beziehen.
Für die meisten Käufer von Neubauimmobilien stellt die Nähe von Freunden und
Verwandten nur ein untergeordnetes Auswahlkriterium für die Immobilie dar.
Das schlechte Außenimage kann der Fluch
eines Stadtteils sein. Das Dilemma, dass die
untersuchten Stadtteile trotz einer eher positiven Einschätzung durch die Bewohner
unter einem schlechten Außenimage leiden, wird auch im Rahmen der Bewohnerbefragung deutlich. Dies trifft sowohl auf
Neubau- als auch auf Umwandlungsmaßnahmen zu.
Image als Auswahlkriterien für den Eigentumserwerb hat für die meisten Käufer von
Neubauimmobilien eine untergeordnete
Rolle gespielt. In den Expertengesprächen
ist allerdings auch deutlich geworden, dass
ein negatives Gebietsimage zu Vermarktungsschwierigkeiten von Neubaumaßnahmen und Verkaufsverzögerungen führen
kann (z. B. Siegen - Fischbacherberg).
Der schlechte Ruf führt dazu, dass Wohnungen schlechter verkauft werden. (Wohnungseigentümerin, Kiel - Mettenhof)
Ein schlechtes Image führt mittel- und
langfristig zu einem Wiederverkaufsrisiko.
Es ist schwer, das Eigenheim wieder loszuwerden der Ruf mindert den Wohnwert.
(Ortsamtsleiter)
In Ingolstadt - Piusviertel wurde die Bezeichnung einer Neubaumaßnahme aus
Vermarktungsgründen geändert, um sie
nicht in Zusammenhang mit einer stigmatisierten Mietwohnanlage zu bringen. In Kiel
- Mettenhof bemühen sich Bewohner einer
ganzen Neubausiedlung, nicht mehr als
Mettenhofer sondern als Heidenberger
bezeichnet zu werden.
Die Verbesserung des Images eines Stadtteils stellt eine zentrale Aufgabe im Rahmen
der Maßnahmen zur Stabilisierung eines
benachteiligten Stadtteils dar. Dies wird
von vielen Verantwortlichen in Unternehmen und Verwaltungen so gesehen. Dabei
sind die Strategien unterschiedlich.
Viele Kommunen versuchen, mit einem
Bündel von Maßnahmen die Situation in
den belasteten Stadtteilen zu verbessern
(z. B. Bremen - Kattenturm, Kiel - Mettenhof, Hamburg - Jenfeld). Zum Teil werden
diese Bemühungen mit Imagekampagnen
verbunden (Ludwigshafen - Pfingstweide).
Wichtige Partner der Kommunen sind große Wohnungsunternehmen und Betreiber
der Stadtteilzentren, die starke wirtschaftli-
che Interessen mit dem Stadtteilimage verbinden und auch bereit sind, sich finanziell
zu engagieren.
55
Abbildung 5.2
Gebietsbezogene Auswahlkriterien für den Immobilienkauf der Eigentümer
von Bestandsimmobilien (Umwandlung)
kulturelle Infrastruktur
Die gebietliche Versorgung mit Kulturangeboten wird nicht in den Abwägungsprozess
beim Kauf einbezogen. In der Regel gibt es
vor allen Dingen in den Großsiedlungen
wenige oder keine Angebote dieser Art. Für
die nichtdeutschen Käufer und vor allen
Dingen für die Aussiedler spielen die Kulturangebote eine etwas größere Rolle. Es ist
davon auszugehen, dass auch informelle
Treffpunkte und religiöse Vereinigungen
eine größere Bedeutung für diese Gruppen
haben.
Umwandlungsmaßnahmen
Die Käufer von Bestandsimmobilien setzen
im Vergleich zu den Käufern von Neubauimmobilien weniger quartiersbezogene
Prüfkriterien für den Immobilienkauf an.
Dies mag auch daran liegen, dass sie zu
zwei Dritteln aus dem Stadtteil kommen,
im Durchschnitt seit über 20 Jahren dort leben und sich stark mit dem Gebiet identifizieren.
Verkehrsanbindung
Für die Umwandlungsmaßnahmen haben
sich einige zentrale Kriterien in Hinblick auf
die Quartiersmerkmale herauskristallisiert.
Für fast alle Gebiete wurde auf den PullFaktor ÖPNV-Anbindung hingewiesen,
der die Attraktivität der Eigentumsmaßnahmen erhöht. Dieser verkehrstechnische Aspekt spielt eine zentrale Rolle bei der Entscheidung zum Kauf einer Wohnung. Erwartungsgemäß ist für die Eigentümer in
Rentnerhaushalten und die Mieterkäufer
die öffentliche Verkehrsanbindung von besonderer Bedeutung.
Die meisten Gebiete sind gut durch den
ÖPNV erschlossen. In den Quartieren mit
verkehrstechnischen Defiziten wurde bzw.
wird den neuen Eigentümern eine Verbesserung des ÖPNV in Aussicht gestellt (z. B.
Darmstadt - Kranichstein). Dies hat dazu
geführt, dass auch diese Gebiete leichter
vermarktet werden konnten. In mindestens
einem Gebiet wurde diese Zusage auch
nach Fertigstellung der Eigentumsmaßnahmen nicht eingehalten, mit der Folge, dass
es einzelne Käufer gibt, die einen Wiederverkauf in Erwägung ziehen, sollte sich die
Situation in absehbarer Zeit nicht verändern. Damit wird noch einmal deutlich,
welche Bedeutung die ÖPNV-Anbindung
für die Wohnzufriedenheit und die Bindung
an den Standort hat.
Auch die IV-Anbindung spielt für die Käufer
von Bestandsimmobilien und vor allen
Dingen für Familien eine wichtige Rolle.
Die Straßenanbindung ist allerdings nur ein
Grund für eine positive Entscheidung im
Hinblick auf den Erwerb einer Immobilie,
der der ÖPNV-Anbindung nachgeordnet
ist.
Lage der Immobilie im Stadtgebiet
Es wird deutlich, dass die Lage der Immobilie im Stadtgebiet ein wichtiges Auswahlkriterium ist. Für die Wohnungskäufer scheint
die periphere Lage der Siedlung und die
Nähe zum Umland ein wichtiger Kaufaspekt zu sein. Vor allen Dingen für Rentner, deutsche Haushalte und Mieterkäufer
ist dies der Fall. Die periphere Lage vieler
Großsiedlungen wird in der Regel positiv
bewertet und nicht als Lagenachteil wahrgenommen, was auch auf die gute ÖPNVAnbindung der meisten Gebiete zurückzuführen ist.
Zukünftige Gebietsentwicklung
Die Entwicklungsperspektive des Gebiets
ist ein Quartiersmerkmal, das neben anderen in die Entscheidung zum Wohnungskauf einfließt. Für die Käufer in der Umwandlung ist es von Bedeutung, ob Ansätze
für eine positive Entwicklung erkennbar
sind. Dies kann sich auf eine positive Wohnumfeldentwicklung, ein aufgewertetes
Einkaufszentrum oder ähnliches beziehen.
Zum Teil sind diese Entwicklungsperspek-
56
tiven auch mit Hoffnungen auf eine bessere gebietliche Entwicklung verbunden.
Bewohnerschaft
Die soziale Zusammensetzung der Bewohnerschaft hat als Entscheidungskriterium
für die Immobilienauswahl nur eine eingeschränkte Bedeutung für die Käufer der privatisierten Wohnungen. Vor allen Dingen
die Aussiedler und nichtdeutschen Käufer
betonen die Bedeutungslosigkeit dieses
Kaufaspektes.
Die Rentner ziehen ihr soziales Umfeld
stärker ins Kalkül. Für sie ist die Bewohnerschaft im Gebiet definitiv ein Entscheidungskriterium. Im Gegensatz dazu hat für
Erwachsenen- und Singlehaushalte dieses
Argument weniger Bedeutung.
Infrastruktur
Die Versorgung mit sozialen und kulturellen Infrastruktureinrichtungen im Gebiet
ist für die meisten Käufer von Bestandsimmobilien kein besonders hervorhebenswertes Kaufkriterium. Diese Tatsache erklärt
sich u. a. dadurch, dass es sich bei diesen
Käufern überwiegend um kinderlose Haushalte handelt, die nicht auf Schulen oder
Kindergärten angewiesen sind.
Für einen Teil der Käufer von Bestandsimmobilien muss davon ausgegangen werden, dass sie für ihre tägliche Grundversorgung auf die Gebietszentren angewiesen
sind. Lokale Einzelhandelseinrichtungen
werden ganz besonders von Rentnern
nachgefragt.
Gastronomieangebote
in
Form von Cafés und Restaurants sind besonders für ältere und nichtdeutsche Käufer von Interesse. In diesem Sinne tragen
belebte, aufgewertete Quartierszentren zur
Attraktivität der Quartiere bei (Darmstadt Kranichstein). Durch die Errichtung großer
Einkaufszentren, z. T. auf der grünen Wiese
in unmittelbarer Nähe zu den kleineren
Quartierszentren, werden diese in ihrer Existenz bedroht bzw. durch ein fast ausschließlich nichtdeutsches Einzelhandelsangebot eher abgewertet (z. B. München Neuperlach, Duisburg - Hagenshof).
Image
Die Eigentümer wissen, dass das Außenimage der Stadtteile, in denen sie leben,
eher negativ ist, und sie machen die Erfahrung, dass die öffentlichen Medien das
schlechte Image undifferenziert und wider
besseres Wissen kolportieren.
Der Stadtteil wird von der Presse schlechter
gemacht, als er ist. Gute Sachen werden
kaum erwähnt. (selbstnutzende Eigentümerin, Darmstadt Kranichstein)
Sie versuchen, das Beste aus dieser Situation zu machen, sich mit ihr zu arrangieren.
Sie erfinden Kosenamen für ihre Siedlungen wie Schlange oder Fischi und entwickeln das Gefühl, mit den anderen nichts
zu tun zu haben. Sie begegnen dem
schlechten Ruf ihres Stadtteils mit einem
Augenzwinkern.
Wie sind die Golanhöhen von Frankfurt.
(Bewohner, Frankfurt - Am Bügel)
Dieses Selbstbewusstsein erwächst zum
Teil aus der Gewissheit, dass das schlechte
Image nicht der tatsächlichen Situation gerecht wird.
Ich bin ein Kranichsteinfan. (langjähriger
Bewohner)
Aber nicht alle Bewohner können so zu ihrem Stadtteil stehen, und es bedeutet eine
ständige Anstrengung, gegen das schlechte
Image anzureden.
Viele haben das Gefühl, sie müssen erklären, warum man hier wohnt. (Bewohner
Darmstadt - Kranichstein)
Als Auswahlkriterium findet das Gebietsimage bei den Käufern von Bestandsimmobilien nur sehr wenig Berücksichtigung, da
die meisten von ihnen aus dem Gebiet
kommen, die tatsächlichen Verhältnisse im
Stadtteil kennen und zu den zufriedeneren
Bewohnern gehören. Wie wichtig die
Imagekampagnen für die längerfristige Veränderung des Gebietsimage sind, wird
durch das Fallbeispiel Wolfsburg - Westhagen deutlich. Hier scheinen entsprechende
Aktionen des Stadtteilmanagements mehr
Effekte in der Stadtöffentlichkeit gehabt zu
haben als die Gebietsaufwertungen.
Neben den Eigentümern wurden Mieter zu
ihrem Interesse am Kauf einer Immobilie
und ihren Auswahlkriterien befragt. Sie unterscheiden sich von den Käufern dadurch,
dass sie besonders viele quartiersbezogene
Anforderungen an den Immobilienstandort
stellen. Sie leben überwiegend in Familien
und sind insgesamt mit ihrer Wohnsituation relativ unzufrieden. Sie wohnen seit
durchschnittlich 15 Jahren im Stadtteil und
wollen zu einem Großteil das Gebiet verlassen. Sie achten bei der Auswahl ihrer zukünftigen Immobilie besonders auf die Zu-
sammensetzung der Bewohnerschaft, was
sie von allen anderen Gruppen unterscheidet. So sagt die überwiegende Mehrheit dieser Gruppe, dass bei der Immobilienauswahl die Bewohnerschaft im Gebiet ein
wichtiges oder sehr wichtiges Kriterium sei.
Wie bereits an anderer Stelle erwähnt, beziehen die Kaufinteressenten im Vorfeld
sehr viele Aspekte in ihre Überlegungen ein,
die jedoch bei der tatsächlichen Entscheidung nicht unbedingt ausschlaggebend
sein müssen.
Die übrigen Entscheidungskriterien ähneln
in gewisser Weise denen der Käufer von
Neubauimmobilien. Besonders wichtig ist
die ÖPNV-Anbindung, gefolgt von der Lage
im Stadtgebiet, der zukünftigen Gebietsentwicklung, der IV-Anbindung und der Versorgung mit sozialer Infrastruktur (siehe
Abb. 5.3).
Es gibt darüber hinaus noch eine Reihe weiterer Kriterien, die zumindest bei der Vorbereitung des Kaufs in Erwägung gezogen
werden. Für die kaufinteressierten Mieter
gehört das Image zu den Entscheidungskriterien. Dementsprechend begründen Kaufinteressenten, die explizit nicht im Stadtteil
kaufen möchten, diese Einstellung eher mit
dem Gebietsimage als mit der vorherrschenden Architektur in den Stadtteilen, in
denen sie leben. Gleichzeitig schätzt diese
Mietergruppe das Außenimage schlechter
ein als die übrigen Mieter. Insofern verwundert es nicht, dass ein großer Teil von ihnen
unzufrieden mit dem Gebiet ist und nicht
im eigenen Stadtteil kaufen will.
57
Abbildung 5.3
Gebietsbezogene Auswahlkriterien für den Immobilienkauf
der kaufinteressierten Mieter
Abbildung 5.4
Objektbezogene Auswahlkriterien für den Immobilienkauf der Eigentümer
5.3 Objektbezogene
Rahmenbedingungen
Die wichtigsten objektbezogenen Bedingungen für den Immobilienerwerb sind sowohl für Käufer von Bestands- als auch von
Neubauimmobilien die Kosten und die
Qualität der Immobilie.
Neubaumaßnahmen
Für die Käufer von Neubauimmobilien ist
die Möglichkeit, einen Garten zu nutzen
von zentraler Bedeutung. Neben der Qualität der Immobilie werden der Stellplatz, die
Gestaltungsmöglichkeiten und die Finanzierungshilfen als wichtige objektbezogene
Entscheidungskriterien benannt. Stellplätze stellen dort, wo keine grundstückseigenen Parkflächen entstanden sind, ein zentrales Konfliktpotenzial zwischen den neuen und alten Bewohnern dar (z. B. München
- Ludwigsfeld, Ingolstadt - Puisviertel).
Kosten- und flächensparendes Bauen
Die kostenund flächensparenden Neubaumaßnahmen erscheinen besonders geeignet für die Käuferzielgruppe in benachteiligten Gebieten. Das gute Verhältnis zwischen den Kosten und der Qualität der Objekte hat in den meisten Fällen zu einer guten Vermarktung und Akzeptanz der Maßnahmen bei den Käufern beigetragen.
Durch oberirdische Abstellräume im Gartenbereich, gemeinsame Technikzentralen
für Heizungs-, Strom- und Wasserversorgung sowie durch eine Optimierung im Bereich Erschließung und Hausinstallation
konnten Kosten eingespart werden.
Die hohe bauliche Dichte der flächensparenden Neubauobjekte hat nach bisherigen
Erkenntnissen zu keinen großen Problemen im Zusammenleben der Bewohner ge-
58
führt. Dennoch gibt es Hinweise, dass die
Nachbarschaftsverhältnisse etwas belasteter sind als in anderen Neubausiedlungen.
Die räumliche Nähe kann dazu führen, dass
die Geräuschbelastung im Innen- und Außenbereich zu Spannungen führt.
Ökologie
Ökologische Aspekte haben u. a. in den
Neubaumaßnahmen Duisburg - Hagenshof
und Ingolstadt - Piusviertel Berücksichtigung gefunden. Es wurden zum Beispiel
Gründächer angelegt, Regenwasserversikkerunganlagen installiert, Blockheizkraftwerke und Niedrigenergiehäuser errichtet.
Ökologische Maßnahmen haben nach den
bisherigen Erkenntnissen nicht zu einer
deutlichen Verbesserung der Vermarktungschancen geführt. Sie machen jedoch
die Maßnahmen insofern interessant, als
sie das Image der Wohnanlagen positiv beeinflussen. Für die Käufer bedeuten die
ökologischen Maßnahmen zusätzliche Fördermöglichkeiten (z. B. Eigenheimzulage,
Länderförderungen).
hier zu keinen positiven Synergieeffekten
zwischen Alt- und Neubewohnern kommen
kann (z. B. Bremen-Blockdiek). Darüber
hinaus trägt die Monotonie größerer Reihenhaussiedlungen nicht zu einer städtebaulichen Aufwertung der Großsiedlung
bei.
Die Konzipierung mehrerer kleiner, städtebaulich gut angebundener Maßnahmen
(München - Ludwigsfeld) erscheint unter
dem Gesichtspunkt der Integration der
neuen Eigentümer und der gewünschten
Synergieeffekte sinnvoller als die Realisierung einer großen isolierten Maßnahme.
Für die Käufer von Bestandsimmobilien
zählen nach den Kosten und der Wohnungsqualität die Ausstattung und Sanierung des Gebäudes zu den wichtigsten objektbezogenen Aspekten (siehe Abb. 5.4).
Sanierungsmaßnahmen
und Wohnumfeldaufwertungen
Während die Käufer von Bestandsimmobilien die Sanierung des Gebäudes für vergleichsweise wichtig halten, ist die Sanierung der Wohnung deutlich nachrangig.
Duisburg - Hagenshof
Ein Teil der Käufer ist bereit, notwendige
oder zusätzliche Maßnahmen durchzuführen. Ein nicht unerheblicher Anteil der Käufer hat hohe Investitionen in der Wohnung
getätigt. Es wurden zum Teil bis zu 30.000
DM für Wohnungsmodernisierungen investiert und viel Eigenleistungen erbracht.
Nur in Einzelfällen wurden für Eigenleistungen Preisabschläge bei Verkauf vereinbart. Insgesamt scheint es bei einem Teil
der Käufer eine gewisse Bereitschaft zu geben, Aufwertungsmaßnahmen in der eigenen Wohnung durchzuführen.
Größe der Neubaumaßnahmen
Kleinere Neubaumaßnahmen sind in Bezug
auf demographische und soziale Auswirkungen wenig wirksam und zeigen damit
nur wenig Ausstrahlungseffekte auf den
Stadtteil. Sie können bestenfalls Signalwirkungen für den Stadtteil haben und zu
kleinräumigen städtebaulichen Aufwertungen an der Peripherie oder im Innenbereich
beitragen (z. B. München - Ludwigsfeld).
Sehr große Neubausiedlungen mit z. T. eigener Infrastruktur werden oft als separate
Stadtteile wahrgenommen, so dass es auch
In einigen Fallbeispielen wurde die Attraktivität von Wohnungen durch die Veränderung von Wohnungsgrundrissen, z. B.
durch Wohnungszusammenlegung und
Veränderung der Zuschnitte der Räume,
aufgewertet (z. B. Berlin Flusskarree, Berlin Schlangenbader Straße).
Sichtbare Aufwertungsmaßnahmen am Gebäude fördern die Akzeptanz und den Erfolg von Privatisierungsmaßnahmen bei
Käufern, Mietern und Anwohnern. Die
durchgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen beziehen sich
in der Regel auf das gemeinschaftliche
Eigentum (Hauseingangsbereiche, Fahrstühle, Hausaufgänge, Fassaden, Dächer,
Wohnumfeld). Die Tatsache, dass das äußere Erscheinungsbild sich deutlich verändert, erhöht die Zustimmung der Bewohner
zu den Maßnahmen, vorausgesetzt die Kostenwirksamkeit der Maßnahmen ist begrenzt und im Vorfeld mit den Mietern abgestimmt. Darüber hinaus ist die Vermarktung der Eigentumswohnungen vor allen
Dingen bei externen Käufern sehr problematisch, wenn das Erscheinungsbild des
Gebäudes vernachlässigt wirkt.
Aufwertungsmaßnahmen im Wohnumfeld
werden in der Regel bei fast allen Privatisierungsverfahren durchgeführt. In Bezug auf
das Wohnumfeld ist festzustellen, dass ein
starkes Bedürfnis nach Abgrenzung bei den
Eigentümern besteht. Fast alle privatisierten Anlagen mit zugeordneten Freiflächen
wurden nach der Umwandlung eingezäunt.
Dadurch werden ehemals öffentlich oder
informell genutzte Flächen für andere Bewohner unzugänglich.
Man erkennt die Privatisierung an den
Bonanza-Zäunen. (Wohnungsbaugesellschaft)
Darüber hinaus sind Maßnahmen an den
Eingangsbereichen besonders wichtig, da
sie das äußere Erscheinungsbild maßgeblich beeinflussen und das Aushängeschild
des Gebäudes sind (z. B. Ludwigshafen Pfingstweide). Die wichtigsten Maßnahmen sind u. a. der Anbau von Windfängen
oder Regendächern, die Erneuerung der
Briefkästen, der Klingelanlagen und der Beleuchtung sowie die farbliche Gestaltung.
Wohnungsausstattung
Die Untersuchungsergebnisse haben die
zentrale Bedeutung der Wohnungsqualität
unterstrichen. Die Wohnungsausstattung
und die Qualität der vermarkteten Wohnungen ist gut. Neben Standardwohnungen wurden zum Teil innerhalb des gleiches
Gebäudes besser ausgestattete Wohnungen
(Loggia, hochwertige Einbauküchen, Qualität des Bodenbelags etc.) angeboten. Diese
Form des Qualitäts- und Preismix kann
sinnvoll sein, um auch unterschiedlichen
Anforderungen der potenziellen Käufer gerecht zu werden.
Die Ausstattung der Wohnungen mit Balkonen erscheint für die Vermarktung sehr
wichtig. Die überwiegende Mehrheit der
untersuchten Fallbeispiele hat über eine
entsprechende Ausstattung verfügt.
Ein Fahrstuhl ist für die Vermarktung von
höhergeschossigen Objekten ebenfalls
wichtig. Im Zuge der Privatisierung sind
59
häufig Aufwertungen an Fahrstühlen
durchgeführt worden, die sich sehr positiv
auf das gesamte Erscheinungsbild des Gebäudes ausgewirkt haben.
Mietergärten wurden von den befragten
Mietern nur nachrangig als Kaufkriterium
benannt. Dennoch gibt es Beispiele für gelungene Umwandlungsmaßnahmen, in denen Käufer auch aufgrund des Gartenangebotes geworben werden konnten. In diesen
Fällen wurden in den Erdgeschossen die
Balkonbrüstungen aufgebrochen und ein
direkter Zugang zum Garten geschaffen.
Wohnungsschlüssel
Der Wohnungsschlüssel der untersuchten
Anlagen ist überwiegend durch 2- und 3Zimmerwohnungen geprägt. Der Anteil
kleiner (1-1,5-Zimmer) bzw. großer Wohnungen (4-Zimmer u. mehr) ist insgesamt
gering. Die Vermarktung von 1-Zimmerwohnungen gestaltet sich vor allen Dingen
im Zusammenhang mit anderen Push-Faktoren (z. B. schlechtes Erscheinungsbild)
sehr schwierig. In den drei Fallbeispielen
mit 1-Zimmerwohnungen wurden diese
zum Teil von selbstnutzenden Singles und
zum Teil von Kapitalanlegern erworben.
Tabelle 5.1
Wohnungsschlüssel und Verkaufsquoten
Zimmer
Ø Größe
Wohnungen im
Objekt insgesamt
davon verkaufte WE
1 1,5
42,1 m²
179
11,8 %
77
43,0 %
2 2,5
62,5 m²
683
45,1 %
414
60,6 %
3 3,5
80,2 m²
606
40,2 %
442
72,9 %
4 4,5
96,2 m²
45
2,9 %
36
80,0 %
1.513
100,0 %
969
64,0 %
Insgesamt
Quelle : AG SPAS, Angaben der Vermarkter
Große Wohnungen sind angesichts der Immobilienpreise für die Eigentumsbildung
relativ unattraktiv. Die Mehrheit der Familien bevorzugt Eigenheime.
Größe und Struktur der Wohnanlage
Die Lage der Wohnung nach Geschosshöhe
hat Einfluss auf die Attraktivität der Immobilie. Wohnungen in unteren Etagen sind in
einigen Fällen schlechter zu vermarkten als
Wohnungen in höheren Lagen. Dies drückt
sich zum Teil in der Preisgestaltung aus.
Bei den ausgewählten Umwandlungsbeispielen handelt es sich zum Teil um hoch
verdichtete Wohnanlagen (Darmstadt Kranichstein) und zum Teil um überschau-
60
bare, kleine Gebäudekomplexe (Berlin Flusskarree). Über die Hälfte der befragten
Wohnungseigentümer leben in Gebäuden
mit 150 Wohneinheiten und mehr.
Die Anzahl der Wohnungen im Gebäude
und an einzelnen Hausaufgängen einer
Wohnanlage hat einen nicht unbedeutenden Einfluss auf die Privatisierungsmaßnahme. Von ihr hängt auch die Größe der
Eigentümergemeinschaft ab. Je größer sie
ist, umso komplizierter ist das gesamte Verfahren. Mit der Anzahl der Wohnungseigentümer können auch die divergierenden
Einzelinteressen und damit der Aufwand
für den Interessenausgleich zunehmen.
Das macht die Entscheidungsprozesse
schwerfälliger und erhöht den Vermittlungsbedarf.
Die soziale Kontrolle, die durch die Eigentumsbildung ermöglicht wird und sich in
der Regel positiv auf das Erscheinungsbild
auswirkt, wird durch die Anonymität großer
Gebäudeaufgänge (> 25 WE) erschwert.
Dies kann dazu führen, dass die positiven
Aspekte der Privatisierung (Verbesserung
des Erscheinungsbildes, Verantwortlichkeit
etc.) nicht in dem Maße zu Buche schlagen,
wie es gewünscht wird. Gleiches gilt für besonders große Wohnanlagen, die durch die
Gesamtzahl an Wohnungen unüberschaubar und schwer zu kontrollieren sind (Berlin - Schlangenbader Straße). Dies trifft in
ähnlicher Weise auf das Wohnumfeld zu.
Kleinere Gebäudestrukturen (niedrige Geschosshöhen, kleinere Aufgänge) wie beispielsweise in Berlin - Flusskarree oder Kiel
- Mettenhof gewährleisten durch ihre Überschaubarkeit eher einen Erfolg im Rahmen
der Privatisierung.
Ökologische Kriterien
Ökologische Kriterien spielen im Rahmen
der Vermarktung von Bestandsimmobilien
eine geringe Rolle. Auch bei der Nachrüstung werden sie in der Regel nicht berücksichtigt. Ausnahmen bilden Fassadendämmungen, umweltfreundliche Heizsysteme,
und Solarkollektoren (Hamburg - Jenfeld).
Bewohnerstruktur der Wohnanlage
Abbildung 5.5
Objektbezogene Auswahlkriterien für den Immobilienkauf der kaufinteressierten
Mieter
Wohnanlagen mit sozialen Brennpunkten
scheinen ungeeignet zu sein, da hier das
Kaufpotenzial zu niedrig und die Gefahr der
Verdrängung von Mietern zu groß ist. Die
Bewohnerstruktur sollte durch potenzielle
Mieterkäufer und Haushalte mit nicht zu
unterschiedlichen Lebensstilen gekennzeichnet sein (vgl. Kapitel 6).
Auch bei den kaufinteressierten Mietern
stehen finanzielle und qualitätsbezogene
Aspekte der Immobilie im Vordergrund.
Die Abbildung 5.5 verdeutlicht, dass für die
befragten kaufinteressierten Mieter alle erhobenen Kriterien von Wichtigkeit sind und
im Vergleich zu den befragten Eigentümern
insgesamt höhere Anforderungen an das
Objekt gestellt werden.
6 Effekte der Eigentumsbildung
6.1 Zusammenfassung
Der von Neubaumaßnahmen ausgelöste
Zuzug von Familien führt zu einer mehr
oder weniger spürbaren Verjüngung vor allem in den Nachbarschaften und in Teilen
zu einer stärkeren Auslastung der leerfallenden Infrastruktur. Besonders an Kindertagesstätten und Schulen kann es zu temporären positiven Veränderungen durch
die neuen Haushalte und zu einer Verzahnung der Lebenswelten von Eigentümern
und Mietern kommen. Die Käufer von Neubauimmobilien engagieren sich in der Regel deutlich mehr und zielstrebiger als andere Bewohner für die Belange ihrer Kinder
oder für die Verbesserung der eigenen
Wohnsituation.
Eigenheimerwerber grenzen sich eher gegenüber benachbarten Wohnanlagen und
den Stadtteilen ab. Sie repräsentieren andere Lebensstile und nehmen missbilligend
wahr, dass sich die benachbarten Mietwohnungsbestände im Erscheinungsbild und in
Bezug auf Sauberkeit und Ordnung z. T.
stark von der eigenen Neubausiedlung unterscheiden. Sie sind zum Teil darauf bedacht, dass ihre Kinder schulische und sonstige Einrichtungen außerhalb der Stadtteile aufsuchen. Dennoch sind die Eigenheimerwerber mit ihrer Wohnsituation so zufrieden wie keine andere Mieter- oder Eigentümergruppe. Die Nachbarschaften innerhalb der Neubaumaßnahmen sind relativ
homogen und scheinen gut zu funktionieren. Die sozialen Unterschiede zwischen
den Eigenheimbesitzern und den Bewohnern der benachbarten Mietwohnungsbestände sind demgegenüber relativ groß.
Eine Neubausiedlung kann die städtebauliche Situation vor allem in direkter Nachbarschaft zu Geschosswohnungsbauten
aufwerten. Peripher gelegene Neubaugebiete verändern das Erscheinungsbild eines
Stadtteils jedoch kaum. Die breitere Wahrnehmung einzelner gelungener Neubaumaßnahmen auch innerhalb der Stadtteile
gelingt dann, wenn es sich um architektonisch interessante Projekte handelt. Größere Reihenhaussiedlungen wirken leichter
monoton.
Das schlechte Image eines Stadtteils hat in
einzelnen Fällen zu Vermarktungsschwierigkeiten geführt. Der Effekt der untersuchten Neubaumaßnahmen auf das Außenimage der Stadtteile war eher gering. Die Eigenheimerwerber haben seit der Eigen-
tumsbildung keine positiven Imageveränderungen festgestellt.
Mehr als 60 % der umgewandelten Wohnungen konnten veräußert werden. Davon
sind knapp 60 % von Selbstnutzern bewohnt.
Durch Umwandlungsmaßnahmen werden
vor allem langjährige, zufriedene Mieter
aus den Stadtteilen angesprochen. Sie machen einen Anteil von zwei Dritteln unter
den Bestandskäufern aus. Mieterkäufer verbleiben langfristig in den Wohnanlagen,
andere Selbstnutzer ziehen zu. In Abhängigkeit von der Privatisierungsstrategie
können problematische Haushalte aus den
umgewandelten Objekten in andere Wohnanlagen im Stadtteil verdrängt werden.
Insgesamt wurde ein Anteil von 16 % an
Wiederverkäufern sowohl im Bestand als
auch im Neubau ermittelt.
Soziale Prozesse in den Nachbarschaften
werden durch Umwandlungsmaßnahmen
in stärkerem Maße ausgelöst als durch Neubaumaßnahmen, soziale Effekte sind am
unmittelbarsten spürbar. Eigentümer achten stärker auf das äußere Erscheinungsbild
der Gebäude und auf das Verhalten der Bewohner. Sie sind häufig mit der Sauberkeit
und Ordnung im Haus unzufrieden.
Dadurch, dass sie eine stärkere soziale Kontrolle ausüben, kommt es zu positiven Veränderungen in den Wohnanlagen. Sie führen dazu, dass sich das Erscheinungsbild
verbessert und die Instandhaltung weniger
aufwendig ist. Mieter fühlen sich durch die
Eigentümer zunächst eher zurückgesetzt
und kontrolliert. Eine Vermittlung zwischen den Bewohnergruppen vor allem in
der Anfangsphase einer Privatisierung hat
die Überwindung von Konflikten erleichtert. Mittel- und langfristig stabilisieren
sich die Nachbarschaften durch den Rückgang der Fluktuation, die positiven Verhaltensänderungen und die Verbesserung der
nachbarschaftlichen Beziehungen. Ein zu
großes soziales Gefälle wirkt der Stabilisierung entgegen. Die Veränderungen werden
vor allem von den Eigentümern positiv eingeschätzt und führen zu einer Erhöhung
der Wohnzufriedenheit.
Aufwertungsmaßnahmen, die im Zusammenhang mit der Privatisierung an den Gebäuden (Fassaden, Eingangsbereiche, Aufgänge, Fahrstühle) und im Umfeld (Spiel-,
Freiflächen) durchgeführt werden, werten
61
62
die Wohnanlage und damit das Wohnquartier auf. Sie werden von Mietern und Eigentümern positiv bewertet und erhöhen ihre
Wohnzufriedenheit.
Das Außenimage eines Stadtteils ist durch
einzelne, nur begrenzt wahrnehmbare Privatisierungsmaßnahmen kaum zu beeinflussen. Wohnungserwerber und vor allem
Mieterkäufer haben leichte Imageverbesserungen feststellen können. Offensichtlich
kann der Imagewandel eines Stadtteils nur
langfristig und im Rahmen eines Maßnahmenpaketes erreicht werden.
Für die neuen Eigentümer zieht die Bildung
von Eigentum insgesamt eine deutliche Erhöhung der Wohnzufriedenheit und eine
Verstärkung der Bindung an den Stadtteil
nach sich. Sie äußern wesentlich seltener
Umzugabsichten als Mieter. Unter den wenigen, die eine Wiederverkaufsabsicht äußern, sind Familien überdurchschnittlich
stark vertreten. Ihre Verkaufsmotive sind in
stärkerem Maße durch gebietsbezogene als
durch wohnungsbezogene Gründe geprägt.
Die Effekte der Eigentumsmaßnahmen auf
das Sicherheitsgefühl der Mieter und Eigentümer sind insgesamt gering.
Umwandlung
abs.
in %
abs.
in %
Wohneinheiten insgesamt
773
100
2.902
100
davon verkauft
752
97
1.800
62
selbstgenutzte Eigentümer
732
97
1.062
59
20
3
738
41
Kapitalanleger
Quelle: Angaben der Vermarkter
Tabelle 6.2
Herkunft der selbstnutzenden Eigentümer in den Fallbeispielen (Stand 12/2001)
Neubau
abs.
Mieterkäufer ²
Umwandlung
in %
abs.
Die untersuchten Eigentumsmaßnahmen
haben zu Wanderungsbewegungen innerhalb der Stadtteile geführt. Die Zuwanderungen der selbstnutzenden Eigentümer
sind freiwillig und führen unter positiven
Rahmenbedingungen zu einer Stabilisierung von Quartieren. Unter negativen Rahmenbedingungen können Umwandlungsmaßnahmen zur Verdrängung von Mieterhaushalten und damit zur Destabilisierung
von Nachbarschaften führen.
Neubau
Die Neubaumaßnahmen führen zu einem
Zuzug neuer, vor allem jüngerer Bewohner.
In den acht untersuchten Neubaumaßnahmen wurden Wohneinheiten für insgesamt
682 Haushalte errichtet. Die Haushalte in
den Neubaugebieten umfassen, bezogen
auf die Stichprobe, durchschnittlich vier
Personen. Demnach zogen über 2.700 Erwachsene und Kinder in die untersuchten
Gebiete ein. Davon kamen ein Viertel direkt
aus den betroffenen Stadtteilen und drei
Viertel von außerhalb. Drei Viertel der in die
Stadtteile eingewanderten Käufer von Eigenheimen waren innerhalb derselben
Stadt umgezogen, ein Viertel zog mit dem
Kauf neu in die Stadt.
Umwandlung
Tabelle 6.1
Selbstnutzende Eigentümer und Kapitalanleger in den Fallbeispielen
(Stand 12/2001)
Neubau
6.2 Mobilität und Verdrängung
in %

350
33
Käufer aus dem Stadtteil ²
178
23
319
30
Käufer von außerhalb
der Stadtteile²
595
77
393
37
selbstgenutzte Eigentümer
insgesamt¹
773
100
1.062
100
¹ Angaben der Vermarkter, ² Haushaltsbefragung AG SPAS (Berechnungen entsprechend der
Anteile in der Stichprobe)
Von den fast 2.900 Wohnungen in den 13
untersuchten Umwandlungsmaßnahmen
waren zum Zeitpunkt der Untersuchung
1.800 Wohnungen verkauft. 41 % dieser
Wohnungen waren an Kapitalanleger verkauft worden. Das heißt insgesamt, dass
mehr als jede zweite verkaufte Wohnung
von einem Selbstnutzer bewohnt wird. Diese über alle Umwandlungsmaßnahmen ermittelten Quoten differieren in Bezug auf
die einzelnen Fallbeispiele (vgl. Tab. 6 im
Anhang).
Die selbstnutzenden Eigentümer in den
Umwandlungsmaßnahmen sind zu einem
Drittel Mieterkäufer, zwei Drittel der Käufer
sind mit dem Erwerb in die Wohnanlagen
gezogen. Das zeigt, dass durch die Umwandlungsmaßnahmen deutlich mehr
Mieter aus dem Gebiet an den Stadtteil gebunden werden können als durch Neubau.
Durch die Eigentumsbildung der Käufer
aus den Stadtteilen und den anschließenden Umzug sind insgesamt fast 500 Mietwohnungen vor allem durch Umwandlungsmaßnahmen aufgegeben worden.
Nur in einem Fallbeispiel hatte man kon-
kret die Befürchtung, durch die Eigentumsbildung Leerstände innerhalb des Stadtteils
zu erzeugen. Aus diesem Grunde sollten die
Immobilien zunächst nur an Interessenten
von außerhalb des Stadtteils veräußert werden. Insgesamt scheinen die 21 Eigentumsmaßnahmen jedoch nicht zu einem nennenswerten Leerstand in Mietwohnungsbeständen geführt zu haben. Die Erfahrungen in einzelnen Fallbeispielen haben eher
gezeigt, dass Leerstände im Mietwohnungsbestand durch die Aufwertung von
Stadtteilen u.a. durch die Schaffung von
Wohneigentum zurückgegangen sind
(z. B. Ludwigshafen - Pfingstweide).
Privatisierungsmaßnahmen können zu einem Austausch der Bewohnerschaft oder
einzelner Bewohnergruppen in Wohnanlagen führen. Das Ausmaß der Bevölkerungsbewegung ist abhängig von den spezifischen Rahmenbedingungen und den flankierenden Maßnahmen eines Privatisierungsverfahrens (vgl. Kapitel 4).
Mieter haben aufgrund der Regelungen des
§ 577 BGB bei Privatisierung vermieteter
Wohnungen das Vorkaufsrecht für ihre
Wohnung und müssen vom Eigentümer
über das Verkaufsangebot informiert werden. Sie sind für mindestens drei Jahre vor
Eigenbedarfskündigungen durch den neuen Eigentümer geschützt. In Abhängigkeit
von der Lage auf dem Wohnungsmarkt
kann die Kommune die dreijährige Frist
zum Schutz der Mieter vor Eigenbedarfskündigung auf bis zu zehn Jahre verlängern
(z. B. Darmstadt - Kranichstein). Dies sichert bestehende Mietverhältnisse zusätzlich ab.
Durch positive Anreize wie das Angebot von
attraktiven Wohnungen außerhalb der
Wohnanlagen oder die Zahlung von Abfindungen versuchen Eigentümer, Mieter, die
ihre Wohnung nicht kaufen wollen, zum
Auszug aus einer umgewandelten Wohnanlage zu veranlassen. Auf diese Weise wird
zum Teil der Versuch unternommen, leerstehende Wohnungen für Selbstnutzer zur
Verfügung zu haben.
Andere Maßnahmen können trotz Kündigungsschutz von Vermietern zu einer gezielten Verdrängung von nicht erwünschten Bewohnern eingesetzt werden. So führen Mieterhöhungen dazu, dass einkommensschwache Haushalte ihre Wohnung
aufgeben müssen. Mietsteigerungen ergeben sich auch durch mietwirksame Modernisierungsmaßnahmen, mit denen die
Wohnanlagen im Zuge der Privatisierung
aufgewertet werden sollen. Zum Teil werden Räumungsklagen gegen Mieter angestrengt. Mieter werden unter Vortäuschung
falscher Tatsachen und mittels einer Mietsenkung dazu veranlasst, neue, aber befristete Mietverträge abzuschließen. Diese
werden nach Ablauf der Frist nicht verlängert.
Die sehen nur die billige Miete und verstehen gar nicht, was da vor sich geht. (Sozialarbeiter)
Eine schlechte Wohnungsverwaltung und
andere z. T. gezielte Maßnahmen von Kapitalanlegern können ebenfalls zu einem vorzeitigen Auszug von Mietern führen.
Die gezielt verdrängten benachteiligten
Haushalte ziehen meist innerhalb der betroffenen Stadtteile in belegungsgebundene Wohnungsbestände um (z. B. Frankfurt Frankfurter Berg). Zum Teil bemühen sich
die zuständigen Wohnungsämter, die die
Situation in den Wohnanlagen kennen, die
von Wohnungslosigkeit bedrohten Haushalte bevorzugt mit Wohnraum zu versorgen (z. B. Frankfurt). Dies kann dazu führen,
dass sich diese Haushalte in anderen Beständen des sozialen Wohnungsbaus konzentrieren. Eine Verschlechterung der sozialen Situation in diesen Häusern und eine
Beeinträchtigung der Wohnzufriedenheit
der dortigen Mieter ist damit vorprogrammiert.
Die problematischen Mieter werden aus
den privatisierten Objekten rausgedrückt
und konzentrieren sich in belegungsgebundenen Beständen. (Stadtteilmanagerin)
Die Gefahr der Verunsicherung der Mieterschaft u.a. durch die Angst vor Verdrängung
oder vor neuen Bewohnern ist besonders zu
Beginn des Wohnungsverkaufs groß.
Die Mieter sind schon erst mal ängstlich
viele wissen nicht, was passiert. (Mieterorganisation)
In einigen Wohnanlagen wurde die Verunsicherung der Mieter aufgrund gezielter
Maßnahmen der Wohnungsunternehmen
und Vermarkter von Anfang an gering gehalten. Dazu gehörten die Absicherung der
bestehenden Mietverhältnisse mit Hilfe zusätzlicher Vereinbarungen zum Kündigungsschutz und die gezielte Aufklärung
der Bewohner zur Erhöhung der Transparenz des Verfahrens.
Insgesamt fühlte sich jeder achte befragte
Mieter zum Zeitpunkt der Befragung durch
die Eigentumsbildung verunsichert. Es sind
63
64
überwiegend die in den umgewandelten
Objekten lebenden Mieter, die eine Verunsicherung durch Eigentumsbildung erfahren. Eine stärkere Verunsicherung ist besonders in drei Wohnanlagen festzustellen
(Frankfurt - Am Bügel, Frankfurt - Frankfurter Berg, Darmstadt - Kranichstein). Da
der Beginn aller Privatisierungsmaßnahmen schon mindestens drei Jahre zurückliegt, kann zum jetzigen Zeitpunkt davon
ausgegangen werden, dass sich die Situation in einigen Umwandlungsmaßnahmen
wieder beruhigt hat bzw. dass nachhaltig
verunsicherte Mieter bereits ausgezogen
sind.
In den umgewandelten Mietwohnungsbeständen bleibt eine gewisse Fluktuation
durch den Wiederverkauf von Eigentumswohnungen durch selbstnutzende Eigentümer bestehen. Die Ergebnisse weisen darauf hin, dass vor allem besser verdienende
Eigentümer, auch aufgrund der hohen Unzufriedenheit vor allem mit den Stadtteilen,
ihr Eigentum wieder verkaufen und aus den
Stadtteilen wegziehen.
Viele merken, dass es hier nicht so schön ist,
erst, wenn sie hier leben. (Kitaleiterin)
Verkaufsbereite Eigentümer sind sowohl in
den Neubaumaßnahmen als auch in den
Umwandlungsmaßnahmen anzutreffen.
Etwa 20 % verkaufen weiter. (Wohnungsunternehmen)
6.3 Nachbarschaften
und soziale Netze
Das Verhältnis von Mietern und Eigentümern in den neu entstehenden Nachbarschaften ist ein wichtiger Indikator für die
Wirkung von Wohneigentumsbildung auf
die soziale Stabilität. Die Entwicklung der
nachbarschaftlichen Beziehungen innerhalb der Eigentümer- und Mietergruppe ist
ebenfalls ein Spiegel dieser Entwicklung.
Neue Nachbarschaften
Aufgrund der Eigentumsbildung durch
Umwandlung und Neubau entwickeln sich
in den untersuchten Fallbeispielen neue
Tabelle 6.3
Sozioökonomische Merkmale der Eigentümer und Mieter nach Neubau und Umwandlung
Neubau
Eigentümer
Umwandlung
Mieter
Eigentümer
36 Jahre

44 Jahre

3,9
3,0
2,5
2,5
5.341 DM
2.731 E
3.208 DM
1.640 E
4.429 DM
2.265 E
3.415 DM
1.746 E
1.863 DM
1.004 E
1.534 DM
784 E
2.327 DM
1.190 E
1.873 DM
958 E
Mieter
HH-Typ (in %)
20,1
27,5
48,4
38,4
78,2
49,4
33,9
27,6
1,9
23,1
17,7
33,8
Rentnerhaushalte
Erwerbstyp (in %)
Erwerbshaushalt
94,6
59,4
76,3
48,5
2,0
14,3
3,9
11,5
Rentnerhaushalt
3,4
26,3
19,8
40,1
16,4
6,4
11,5
14,1
11,1
4,4
10,1
6,3
57,2
57,0
55,3
50,8
2,8
5,1
6,1
5,9
5,8
4,4
3,8
2,3
kein Abschluss
6,7
22,8
13,2
20,7
Arbeitslosenquote (in %)
2,0
12,3
3,4
16,0
Ø Wohndauer in der Wohnung
6 Jahre
11 Jahre
9 Jahre
15 Jahre
8 Jahre
16 Jahre
15 Jahre
19 Jahre
nachbarschaftliche Konstellationen
bestehende verändern sich.
und
Neubau
Die Eigenheimerwerber unterscheiden sich
aufgrund ihrer sozioökonomischen Situation deutlich von den Mietern in ihrer Nachbarschaft. In den Neubaugebieten wohnen
vor allem jüngere Familien mit vergleichsweise höheren Positionen im Beruf, guter
Beschäftigungslage und höheren Einkommen. In den angrenzenden Mietwohnungsbeständen leben etwas ältere Haushalte mit
geringem Einkommen und mehr Arbeitslosen (vgl. Tab. 6.1). Während mehr als jeder
zweite Eigenheimerwerber das Internet
nutzt, tut dies nur jeder fünfte Mieter in der
Nachbarschaft. Das soziale Gefälle zwischen Mietern und Eigentümern ist somit
relativ groß.
Die haben nix miteinander zu tun. (Stadtteilkoordinator)
Eine Ursache dafür ist der Umstand, dass in
der Nachbarschaft eines großen Teils der
Neubaumaßnahmen besonders stark belastete Mietwohnungsbestände stehen (z. B.
Bremen - Blockdiek, Duisburg - Hagenshof,
Hamburg - Neuwiedenthal, Ingolstadt - Piusviertel).
Umwandlung
Die Unterschiede in der sozioökonomischen Situation zwischen den Eigentümerund Mieterhaushalten in den Umwandlungsmaßnahmen sind geringer ausgeprägt, wobei auch hier die Situation der Eigentümer besser ist als die der Mieter. Sie
haben einen vergleichsweise höheren berufsqualifizierenden Abschluss, sind deutlich weniger arbeitslos und verfügen über
höhere Einkommen (vgl. Tab. 6.1). Die Eigentümer nutzen zu einem guten Drittel,
die Mieter zu einem knappen Drittel das Internet.4
Der Kontakt zu denen in den Eigentumswohnungen ist etwas leichter als der Kontakt zu den Besitzern der Reihenhäuser. Die
haben ein ganz anderes Lebensgefühl.
(Hausverwalter)
Rollenverständnis
Eine Dynamik in den Nachbarschaften wird
durch den Zuzug neuer Bewohner, der z. T.
mit dem Wegzug anderer Haushalte verbunden ist, ausgelöst. Damit einher geht
auch die Veränderung von Einstellungen,
die mit den zuziehenden Eigentümern in
den Nachbarschaften ausgelöst wird, und
65
die sich bei den verbliebenen Haushalten in
Umwandlungsobjekten, seien es Mieter
oder Mieterkäufer, langsam entwickeln. Es
ist festzustellen, dass Eigentümer und Mieter in Bezug auf ihre Wohnsituation eine
andere Sichtweise haben. Diese unterschiedlichen Einstellungen treffen in Umwandlungsmaßnahmen unmittelbarer aufeinander als zwischen Neubaugebieten
und Mietwohnungsbeständen.
Der Hauseigentümer
Die Bewohner der Neubaugebiete leben in
dem Bewusstsein, einen anderen sozialen
Status zu haben als die Bewohner in den angrenzenden
Mietwohnungsbeständen.
Gleichzeitig haben sie die Gewissheit, innerhalb ihrer Siedlung mit ihresgleichen
zusammen zu leben.
Die Eigentümer kennen sich alle, die Leute
nennen sich Das Dorf. (Kitaleiterin)
Die innere Abgrenzung der Eigentümer gegenüber benachbarten Wohnanlagen wird
mit der Errichtung von Zäunen und Abpflanzungen zur wahrnehmbaren Realität.
Man lebt aneinander vorbei. Mit den Leuten aus der Siedlung [angrenzender Mietwohnungsbestand] haben die Eigentümer
möglichst keinen Kontakt. (Pfarrer)
Die Eigentümer der neuen Einfamilienhäuser identifizieren sich von ihrem Status her
eher mit den Bewohnern der älteren Einfamilienhausgebiete in den Randbereichen
der Stadtteile. Die jungen Eigentümer haben jedoch aufgrund der unterschiedlichen
Stellung im Lebenszyklus und der unterschiedlichen Situation in den Familien wenig Berührungspunkte mit den Alteigentümern. Vereinzelt ist es auch zu Konflikten
(4)
Die Nutzung des Internet hängt
auch von der Verfügbarkeit
moderner Technik zusammen,
die ihren Preis hat. So überrascht es nicht, dass mit zunehmendem Einkommen die
private Internetnutzung zunimmt. Nur jeder Fünfte mit einem Haushaltseinkommen unter 1.530 E nutzt das Netz.
Jeder Dritte, der zwischen
1.530 E und 3.060 E, und bereits drei Viertel derjenigen, die
mehr als 3.060 E verdienen,
gehen privat ins Internet. Die
Wahrscheinlichkeit, dass Besserverdienende mit einem höheren Berufsabschluss auch
an ihrem Arbeitsplatz über einen Internetzugang verfügen,
ist sehr groß.
Ingolstadt - Piusviertel
66
zwischen alteingesessenen und neuen Eigentümern gekommen, wenn neue Häuser
unmittelbar an alte Gebiete angrenzen und
sich die Nachbarschaften gegenseitig gestört fühlen. In Bremen - Blockdiek entfachte sich ein Konflikt zwischen Alt- und
Neueigentümern daran, dass Jugendliche
aus dem Neubaugebiet ihren Cliquentreffpunkt in ein Wohngebiet mit älteren Eigentümern gelegt hatten.
Die Tendenz, dass sich in den neuen Eigenheimgebieten Lebenswelten unabhängig
von dem übrigen Stadtteil entwickeln, wird
durch andere Erfahrungen bestätigt. In den
untersuchten Großsiedlungen der 60er und
70er Jahre wurde von Anfang an Wohneigentum in Form von Einfamilienhausgebieten und Eigentumswohnungen in Geschossbauweise unter dem Aspekt der Mischung mit berücksichtigt. Die selbstnutzenden Eigentümer, die dem gehobenen
Mittelstand zuzurechnen sind, wohnen
zum Teil seit ca. 30 Jahren in ihren Immobilien. Sie bilden eigene Gemeinschaften und
grenzen sich deutlich gegenüber den Mietwohnungsbeständen ab. Die innere Abkehr
von den Stadtteilen vollzog sich vor allem
mit Zunahme der sozialen Probleme im sozialen Wohnungsbau. Wohnanlagen mit
Einzeleigentümern riegeln sich ebenso hermetisch nach außen ab wie Eigentümergemeinschaften im Geschosswohnungsbau.
Beide schaffen sich so ihre wohl gepflegten
und nicht einsehbaren Schutzzonen. In
einigen dieser Stadtteile sind in der Zwischenzeit weitere Einfamilienhausgebiete
(z. B. Kiel - Mettenhof, Bremen - Blockdiek)
bzw. Wohnanlagen in Einzeleigentum
durch Neubau (z. B. Hamburg - Jenfeld)
oder Umwandlung (z. B. Darmstadt - Kranichstein) entstanden, für die z. T. ähnliche
Beobachtungen zu machen sind.
Der Wohnungseigentümer
Der Statuswechsel vom Mieter zum selbstnutzenden Eigentümer bedeutet für den
Wohnungskäufer eine Veränderung der
Verantwortlichkeiten und der Anforderungen, die an ihn gestellt werden. Er hat neue
Rechte und Pflichten, ist für sämtliche Belange des Eigentums selber verantwortlich
und trifft wichtige Entscheidungen im Rahmen der Eigentümerversammlung. Diese
neuen Kompetenzen können zu Verhaltensunsicherheiten führen, unabhängig ob
es sich um einen Mieterkäufer oder einen
Käufer von außerhalb handelt.
Mit dieser Rolle scheinen viele selbstnutzende Eigentümer zunächst überfordert,
nicht zuletzt, weil sie das Maß der Eigenverantwortlichkeit nicht kannten oder falsch
eingeschätzt haben. Dies kann soweit gehen, dass Mieterkäufer noch lange nach
dem Wohnungskauf ihre vormalige Hausverwaltung irrtümlicherweise dazu auffordern, Instandhaltungsmängel in der Wohnung zu beheben.
In einem mehr oder weniger langen Veränderungsprozess wachsen die neuen Eigentümer in ihre neue Rolle. Etwas drastisch
formulierte eine WEG-Verwaltung:
Es dauert ein Weilchen, bis die wissen, was
das eigentlich ist, Wohneigentum bestimmt 10 bis 15 Jahre. (WEG-Verwaltung)
Selbstnutzende Eigentümer achten stärker
auf den Umgang mit der Wohnanlage und
üben eine stärkere soziale Kontrolle aus.
Aufgrund der größeren Selbstverantwortung und der besseren Kenntnis der Kosten
für Pflege und Instandhaltung gehen sie in
der Regel sorgfältiger mit ihrer Wohnanlage um.
Eigentümer haben eine andere Verantwortlichkeit. (Wohnungsunternehmen)
Die Identifizierung der Eigentümer mit ihrer Wohnanlage und der Wille, sich wohl zu
fühlen, finden ihren Ausdruck häufig darin,
dass verstärkt schmückende Blumenbänke,
Reliefbilder oder ähnliches in den Hausfluren anzutreffen sind. Und sie möchten,
dass es so gepflegt bleibt.
Die Eigentümer sind sehr stark daran interessiert, dass das Niveau gehalten wird.
(Ortsvorsteher)
Dies wirkt sich auf Dauer positiv auf das Erscheinungsbild der Wohnanlagen und z. T.
auf das Verhalten anderer Hausbewohner
aus.
Der Mieter
Mieter identifizieren sich in der Regel weniger mit ihrem Wohnhaus als selbstnutzende Eigentümer. Dies führt zu spezifischen
Verhaltensweisen. Sie achten tendenziell
weniger auf den Zustand der Wohnanlage
und machen eher die Hausverwaltung für
Fehlentwicklungen verantwortlich. Die
Mieter können im Rahmen der Privatisierung lediglich eine passive Rolle spielen. Sie
fühlen sich im Falle einer Umwandlung verunsichert und sind u. U. von Verdrängung
bedroht.
Der Umstand, dass die Mieter kein Stimmoder Mitspracherecht auf der Eigentümerversammlung haben, führt dann zu Unzufriedenheit, wenn dort Entscheidungen ge-
troffen werden, die die Wohnsituation von
Mietern beeinträchtigen. Mieter, deren
Wohnung an Kapitalanleger verkauft wurde, fühlen sich im Vergleich zu selbstnutzenden Eigentümern oder Mietern in noch
nicht verkauften Wohnungen tendenziell
am stärksten benachteiligt oder zurückgesetzt. Das macht die Situation nicht immer
einfach.
Eigentümer fangen oftmals an zu spinnen.
(WEG-Verwaltung)
Um hier vorprogrammierte Konflikte zwischen Mietern und Eigentümern zu vermeiden, versuchen Wohnungsunternehmen,
auch die Mieter stärker in den Entwicklungsprozess einzubeziehen.
Man muss die Wünsche der Mieter rechtzeitig erkennen, gemeinsame Aktionen machen, gegebenenfalls die Miete senken, die
Ausstattung verbessern, Feste und Events organisieren. (Wohnungsunternehmen)
Nachbarschaftskontakte
Neubau
Bei den Neubaumaßnahmen stellt sich das
Verhältnis zwischen Eigentümern und Mietern in der Nachbarschaft eher als ein Nebeneinander dar. Die nachbarschaftlichen
Beziehungen zwischen den beiden Gruppen bestehen hier eher aus Grußkontakten
bzw. gaben die Befragten an, dass keine
Kontakte zwischen Mietern und Eigentümern bestehen. Eigentümer schätzen die
nachbarschaftlichen Beziehungen zu Mietern insgesamt besser ein als umgekehrt die
Mieter zu den Eigentümern.
Die städtebauliche Situation in den Neubaumaßnahmen hat Einfluss auf die Intensität des nachbarschaftlichen Verhältnisses
der Eigentümer untereinander. Es deutet
sich an, dass eine zu dichte Bebauung ihre
nachbarschaftlichen Beziehungen auch beeinträchtigen kann.
Positive Veränderungen im nachbarschaftlichen Zusammenleben werden in den
Neubaumaßnahmen in stärkerem Maße
wahrgenommen als in den umgewandelten
Mietshäusern. Die Nachbarschaftskontakte
haben sich aus Sicht der Eigenheimerwerber am besten entwickelt. Das ist vor allem
auf die guten Beziehungen der Eigenheimerwerber untereinander zurückzuführen.
In den Umwandlungsmaßnahmen kann
eher von einem nachbarschaftlichen Miteinander gesprochen werden. Die freund-
67
schaftlichen und näheren Kontakte zwischen den Eigentümern und Mietern sind
hier stärker ausgeprägt als in den Neubaumaßnahmen. Die sozialen Kontakte in den
Nachbarschaften beruhen zum Teil auch
auf bestehenden familiären Beziehungen
zwischen Mieter- und Eigentümerhaushalten.
In den Umwandlungsmaßnahmen sind die
Einschätzungen von Mietern und Eigentümern eher ausgeglichen. Hier kommt es sogar zu einer Belebung der Nachbarschaften
durch die Eigentumsbildung. Aufgrund der
gemeinsamen Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum haben die Wohnungseigentümer regelmäßig untereinander Kontakt.
Die Leute in den Hochhäusern reden jetzt
miteinander, es sind gleiche Interessen da.
(Ortsvorsteher)
Die städtebauliche Situation in den Umwandlungsmaßnahmen wirkt sich dahingehend auf die Intensität der Nachbarschaftskontakte aus, dass in Wohnanlagen mit geringer Geschosshöhe und überschaubaren
Aufgängen (z. B. Berlin - Flusskarre, Bremen
- Kattenturm, Hamburg - Jenfeld) die Beziehungen zwischen Eigentümern und Mietern enger sind als in den hoch verdichteten, anonymeren Wohnanlagen (z. B.
Frankfurt - Am Bügel, München - Neuperlach, Berlin - Schlangenbader Straße).
Die Käufer aus den Stadtteilen haben ein
weit besseres Verhältnis zu den Mietern als
die Käufer von außerhalb. Die Mieterkäufer
schätzen ihr nachbarschaftliches Verhältnis zu den Mietern am besten ein: Die Hälfte von ihnen unterhält nähere, z. T. freundschaftliche Kontakte zu Mietern in der
Hamburg - Jenfeld
68
Nachbarschaft. Sie heben sich damit sehr
von den anderen Bewohnergruppen ab.
Das macht deutlich, dass besonders Mieterkäufer ein wichtiger Garant für die Stabilität
von Wohnanlagen sein können.
Insgesamt wird deutlich, dass in den Umwandlungsmaßnahmen die Wirkungen auf
das nachbarschaftliche Zusammenleben
von Mietern und Eigentümern deutlicher
ausgeprägt sind und hier stabilisierende
Wirkungen eher zu erzielen sind.
Aus Sicht der Befragten haben sich die
nachbarschaftlichen Beziehungen seit der
Eigentumsbildung insgesamt eher zum positiven verändert. Diese Ansicht vertreten
vor allem die Eigentümer.
Die Mieter schätzen nicht nur die Kontakte
zu den Eigentümern als weniger intensiv
ein als umgekehrt, sie beurteilen auch die
Entwicklung der Kontakte seit Eigentumsbildung verhaltener. Das zeigt, dass die Effekte der Eigentumsbildung von den Eigentümern deutlicher wahrgenommen und
positiver eingeschätzt werden.
Jüngere Haushalte nehmen positive Veränderungen in den Nachbarschaften stärker
wahr als ältere. Auch Käufer, die von außerhalb der Stadtteile bzw. von außerhalb der
Wohnanlagen zuziehen, nehmen stärkere
positive Veränderungen in den Nachbarschaften wahr als Käufer aus den Stadtteilen und besonders Mieterkäufer. Den neuen Bewohnern, die von außerhalb kommen, scheint es zu gelingen, nachbarschaftliche Kontakte innerhalb kürzerer Zeit aufzubauen. Bei den langjährigen Bewohnern
mit ausgeprägten sozialen Beziehungen
schlägt sich die Veränderung der Nachbarschaften zwar positiv aber nicht so deutlich
nieder.
Konflikte
In den nachbarschaftlichen Beziehungen
der Befragten spielen Spannungen und
Konflikte zwischen Eigentümern und Mietern eine untergeordnete Rolle. Sie treten
vor allem in den Umwandlungsmaßnahmen und hier besonders auf Seiten der Eigentümer auf.
Aus den weiter oben beschriebenen unterschiedlichen Lebensumständen und Einstellungen von Mietern und Eigentümern
ergeben sich zwischen den beiden Bewohnergruppen in erster Linie die folgenden
Konfliktfelder, die von den Eigentümern in
stärkerem Maße wahrgenommen werden
als von den Mietern.
Neubau
In den Neubaumaßnahmen haben vor allem die Eigentümer Probleme im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit den Mietern. Sie nehmen den z. T. schlechten Zustand der vergleichsweise vernachlässigten
Mietwohnungsbestände in ihrer Nachbarschaft als störend wahr, wenn sie die
Gleichgültigkeit gegenüber der Wohnanlage, die Sauberkeit und Ordnung im Haus
und den Zustand des Wohnumfeldes als
problematisch einschätzen. Und sie benennen die Probleme um so deutlicher, je dichter die Neubaumaßnahme neben den Mietwohnungsbeständen errichtet wurde. Anwohner aus den Mietbeständen (z. B. Kinder und Jugendliche) nutzen Neubaugebiete hörbar mit und hinterlassen ihre Spuren
(z. B.. Lärm, Graffiti, Abfall). Dies kann zu
Unmut auf Seiten der Eigentümer führen.
Die Mieter sehen kaum Probleme im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit den
Eigenheimerwerbern. Das einzige nennenswerte Problem aus der Sicht der benachbarten Mieter besteht in der Abgrenzung der Eigentümer ihnen gegenüber.
Umwandlung
In den Umwandlungsmaßnahmen werden
sowohl von Mietern als auch von Eigentümern Probleme wahrgenommen, wobei die
Situation für die Eigentümer in weniger
großen Nachbarschaften entspannter ist als
in den hoch verdichteten Wohnanlagen.
Die Konflikte bestehen vor allem in der
mangelnden Sauberkeit und Ordnung in
den Wohnanlagen und der Lärmbelastung.
Der Umstand, dass auch Mieter die Sauberkeit und Ordnung im Haus zu einem großen
Teil bemängeln, deutet darauf hin, dass es
sich nicht unbedingt nur um ein mieterspezifisches Verhaltensproblem handelt. Die
Eigentümer bemängeln darüber hinaus besonders die Gleichgültigkeit der Mieter gegenüber den Wohnanlagen. Dies liegt zum
einen an ihrer niedrigeren Wahrnehmungsschwelle in Bezug auf bestimmte Missstände im Haus. Zum anderen besteht das Problem von Sauberkeit und Ordnung
besonders in Wohnanlagen mit großen, anonymen Nachbarschaften und einem
wahrnehmbaren sozialen und wirtschaftlichen Gefälle zwischen Mietern und Eigentümern. Die Mieterkäufer in den Umwandlungsmaßnahmen sehen insgesamt weniger Probleme in den Wohnanlagen als diejenigen, die zum Kauf ihrer Wohnung in die
Anlage eingezogen sind.
Der Umstand, dass die Eigentümer aufmerksamer sind und ihrer Unzufriedenheit
mit dem Verhalten der Mieter auch Ausdruck verleihen, wird von diesen als soziale
Kontrolle häufig negativ bewertet.
Die Eigentümer glauben, die Mieter sind an
allem Schuld was sich negativ auf die
Wohnanlage auswirken würde, z. B. der
Schmutz und die mutwillige Zerstörung.
(Mieterin)
Die Wohnungseigentümer schätzen die
Entwicklung der sozialen Kontrolle seit der
Eigentumsbildung positiv ein. Dass sich
tatsächlich etwas verbessert hat, lässt sich
auch daran ablesen, dass vor allem Mieterkäufer als langjährige Bewohner diese Entwicklung positiv sehen.
Die neuen Eigentümer sind im Vergleich zu
den Mietern nicht in jedem Fall die besseren Bewohner. Auch auf Seiten der Eigentümer kann es an der notwendigen Sensibilität im Zusammenleben mit den Mieterhaushalten fehlen.
Viele dachten, jetzt hab ich gekauft, jetzt
kann ich machen ... Als ob es keine Hausordnung gäbe. (Verwaltungsbeirätin)
In gut geführten Umwandlungsmaßnahmen mit einem hohen Anteil an Mieterkäufern scheint die Phase, in der Mieter und Eigentümer lernen, einvernehmlich miteinander zu leben, relativ kurz.
Nach ein, zwei Jahren vertragen sich Mieter
und Eigentümer. (WEG-Verwaltung)
Die Probleme in den Nachbarschaften werden von einzelnen Bewohnergruppen unterschiedlich wahrgenommen. Dabei bestehen fast durchgängig drei wichtige Konflikte: Sauberkeit der Hausflure und Gemeinschaftsräume, Gleichgültigkeit gegenüber der Wohnanlage und Lärmbelastung.
In Bezug auf die Haushaltstypen zeigt sich
das klassische Konfliktmuster zwischen
Haushalten mit und ohne Kinder. Die Familien unter den Eigentümern sind deutlicher unzufrieden mit dem Zustand des
Wohnumfeldes als Haushalte ohne Kinder.
Innerhalb des Hauses leiden Eigentümerfamilien stärker unter der Abgrenzung der
anderen und Mieterfamilien unter der sozialen Kontrolle. Im Vergleich dazu bemängeln die Haushalte ohne Kinder viel stärker
die Lärmbelastungen. Die Senioren, die
insgesamt die wenigsten Probleme haben,
sind sehr unzufrieden mit der Sauberkeit
der Hausflure.
Nichtdeutsche Eigentümer und Mieter sehen ebenso wie Aussiedler weniger Probleme in der Nachbarschaft als die deutschen
Bewohner. Vor allem die nichtdeutschen
Eigentümer aber auch Aussiedlerhaushalte
fühlen sich jedoch von der Abgrenzung der
anderen Bewohner und von der sozialen
Kontrolle im Haus stärker betroffen, auch
wenn das von deutschen Bewohnern gar
nicht so empfunden wird.
Es wohnen viele Ausländer bei uns. Wir verstehen uns aber gemeinhin ganz gut. Probleme treten mit Mietern auf, denen alles egal
ist. Das ist unabhängig von der Nationalität. (Verwaltungsbeirat)
Freunde und Verwandte
Die Nähe von Freunden und Verwandten
scheint als Bindungsfaktor an den Stadtteil
keine herausragende Bedeutung für die Befragten zu besitzen. Sie haben insgesamt
mehr Freunde und Verwandte außerhalb
der Stadtteile als innerhalb. Dies trifft in
noch stärkerem Maße auf die Eigentümer
zu. Der Anteil von Freunden und Verwandten aus dem Stadtteil nimmt mit zunehmender Wohndauer im Stadtteil zu.
Nur bei wenigen Eigentümern hatte die
Nähe zu Freunden und Verwandten einen
wichtigen Einfluss auf die Kaufentscheidung - und das, obwohl fast die Hälfte der
Erwerber aus den jeweiligen Stadtteilen
kommt. Nur in einzelnen Fallbeispielen ist
dieses Motiv stärker ausgeprägt (z. B. Kiel Mettenhof). Das zeigt auch, dass Freunde
und Verwandte für die Bindung potenzieller Käufer an einen Wohnort keine so wesentliche Rolle spielen (vgl. Kapitel 5).
Begegnungen an Schulen
und Kindertagesstätten
Soziale Prozesse zwischen unterschiedlichen Bewohnergruppen wie Mietern und
Eigentümern lassen sich in einem gewissen
Rahmen über die Nachbarschaften hinaus
auch in den Einrichtungen der Kinderbetreuung und in den Schulen beobachten.
Hier begegnen sich Eltern und Kinder aus
den unterschiedlichen Familien. Ein Berührungspunkt ist die gemeinsame Elternarbeit. Erfahrungen zeigen, dass sich Eltern
aus mittelständischen Eigentümerhaushalten stärker engagieren als Erwachsene aus
benachteiligten Familien. Auch ist die Zusammenarbeit zwischen Lehrern und den
engagierten Eltern oft besser. In der gemeinsamen Elternarbeit kann es zu positiven Anstößen kommen.
69
70
Die Mittelschicht-Eltern können die sozial
schwachen Familien auch mitziehen.
(Leiter einer Gesamtschule)
Kinder aus Eigentümerhaushalten scheinen oft in geordneteren sozialen Verhältnissen zu leben, können sich besser artikulieren und sind eher zur Mitarbeit zu motivieren. Hier sind im Miteinander von Kindern aus unterschiedlichen Familien positive Anstöße in den Schulen möglich. Im Bereich der Kleinkinderbetreuung lassen sich
nur zum Teil vergleichbare Beobachtungen
machen. Vor allem die Kinder aus Neubaugebieten ziehen wie eine demographische
Welle innerhalb weniger Jahre durch die
Einrichtungen. In dieser Zeit kann es zu positiven Anstößen zwischen den Eltern bzw.
zwischen den Kindern kommen. Die integrierende Wirkung in den Kindertagesstätten und den Schulen ist auf einen gewissen
Zeitraum begrenzt, denn die Wege der
meisten Kinder und Jugendlichen trennen
sich wieder nach dem Verlassen der Einrichtungen.
Viele Schulen in den Stadtteilen leiden trotz
ambitionierter Bildungsarbeit unter einem
schlechten Image. Ursachen sind häufig die
Einseitigkeit und das Stigma ihrer Klientel.
Die Lehrer machen da eine wirklich gute
Arbeit, aber was nützt das bei den Kindern.
(ehemalige Bewohnerin)
Dadurch, dass viele Eltern ihre Kinder bewusst in Einrichtungen außerhalb der
Stadtteile schicken, werden vor allem an
den Schulen Integrationseffekte verhindert.
Privilegiertere Eltern mit einem höheren
Bildungsanspruch melden ihre Kinder bei
anderen, besseren Einrichtungen auch
außerhalb der Stadtteile an, um so die Bildungschancen zu erhöhen und schlechte
Einflüsse auf ihre Kinder zu vermeiden. Dabei handelt es sich überdurchschnittlich
häufig um Eigentümerhaushalte, die auch
weitere Schulwege in Kauf nehmen.
Die Durchmischung in den Einrichtungen
bleibt letztendlich oberflächlich. (Jugendamtsleiterin)
Hier spiegelt sich deutlich die Tendenz wider, dass die Haushalte aus den Neubaugebieten zu einer stärkeren Abgrenzung gegenüber dem Stadtteil und seinen Bewohnern neigen und sich in den Neubaugebieten eher Parallelwelten aufbauen.
Engagement im Stadtteil
Die Möglichkeit der Teilhabe der Bewohner
an der Entwicklung ihres Stadtteils wird als
wichtiger Faktor für die soziale Stabilisierung von Wohnquartieren angesehen. Umgekehrt ist das tatsächliche ehrenamtliche
Engagement jedes einzelnen ein wichtiger
Anhaltspunkt für die Bereitschaft, sich auch
außerhalb der eigenen vier Wände für etwas
einzusetzen. Dabei ist es von besonderem
Interesse, inwieweit sich durch die Eigentumsbildung und den Zuzug neuer Bewohner in die Stadtteile Effekte ergeben.
Das ehrenamtliche Engagement der befragten Bewohner ist eher schwach ausgeprägt.
Nur ein Fünftel ist ehrenamtlich aktiv. Die
Gemeinwesenarbeit in den Stadtteilen wird
meist nur von wenigen Aktiven getragen.
Man sieht immer dieselben aktiven Menschen, egal wo man ist. (Verwaltungsbeirätin)
Die Befragten engagieren sich ehrenamtlich mit Abstand am stärksten in der Vereinsarbeit (z. B. Sport, Kultur). Daneben
sind es Kirchen, Gemeinwesenarbeit und
Elternarbeit an Schulen und Kindergärten,
für die sich die Befragten engagieren. Politisch aktiv sind die wenigsten. Nichtdeutsche Haushalte engagieren sich weniger als
ihre deutschen Nachbarn, unabhängig davon, ob sie Eigentümer oder Mieter sind.
Ähnliches gilt für die Aussiedlerhaushalte.
Die Eigenheimerwerber engagieren sich
deutlich mehr als die anderen Befragten.
Die Mieter und Eigentümer in den Umwandlungsmaßnahmen sind passiver und
unterscheiden sich in dieser Hinsicht nicht
wesentlich voneinander. Die aus den Stadtteilen stammenden Wohnungserwerber
und hier besonders die Mieterkäufer
sind aktiver als diejenigen, die zugezogen
sind.
Die Eigentümer setzen sich stärker für die
eigene Wohnsituation und die Situation in
der Familie ein. Sie sind besonders im Erziehungsbereich aktiv.
Das Engagement des Mittelstandes ist deutlich höher, auch an der Schule. (Schulleiter)
In Siegen - Fischbacherberg haben Eigenheimerwerber, die mit der Situation ihrer
Kinder im Stadtteil nicht zufrieden waren,
einen Verein gegründet, der sich gemeinsam mit anderen Akteuren stadtteilbezogen
für eine Verbesserung dieser Situation erfolgreich engagiert und so die Gesamtsituation in einem Stadtteil mit verändert. In einem anderen Fall haben Eigentümer die öffentliche Diskussion stadtteilbezogener
Probleme jedoch behindert, da sie einen
realen und ideellen Wertverlust für ihre Immobilien befürchteten.
In den Fällen, in denen sich Eigentümer engagieren, fallen sie häufig dadurch auf, dass
sie ihre Interessen besser und konsequenter vertreten können als andere Bewohner.
Es sind immer die gleichen, die sich engagieren, eher die, die auch Eigentum haben,
weil die sich besser ausdrücken können.
(Stadtverwaltung)
Insofern ist die Hoffnung auf eine Stärkung
des Gemeinwesens durch den Zuzug von
engagierten Eigentümern nachvollziehbar.
Wir brauchen diese Leute [Eigentümer] für
unsere Arbeit. (Quartiersmanagerin)
In den Fallbeispielen haben unterschiedliche Rahmenbedingungen dazu geführt,
dass sich Bewohner für ihren Stadtteil engagieren. In den Quartieren, in denen aktiv
für Bürgerengagement geworben wird und
Beteiligungsangebote bestehen (z. B. Ludwigshafen - Pfingstweide), wurden Bewohner ebenso aktiv wie in Stadtteilen mit hohem Problemdruck und geringem Engagement der öffentlichen Hand (z. B. Frankfurt
- Frankfurter Berg, Frankfurt - Am Bügel).
Insgesamt ist es schwierig, Bewohner in benachteiligten Stadtteilen auf breiter Basis
für ein eher bürgerschaftliches Engagement
zu gewinnen.
6.4 Wohnzufriedenheit
und Verbleibeperspektive
Wichtige Indikatoren für die soziale Stabilität eines Stadtviertels und die Bindung der
Bewohner bzw. bestimmter Bewohnergruppen an ihren Stadtteil sind die Zufriedenheit mit der Wohnsituation und die Verbleibeperspektive.
Wohnzufriedenheit
Die befragten Bewohner sind insgesamt mit
ihren Stadtteilen recht zufrieden. Wohnung, Wohnhaus, Wohnanlage, Wohnumfeld und Stadtteil werden überwiegend positiv bewertet. Diese hohe Zufriedenheit
legt vor dem Hintergrund der tatsächlichen
Situation in einigen Stadtteilen bzw. Lebensbereichen die Vermutung nahe, dass
die Befragten ihre Einschätzung positiv verstärkt haben.
Es zeigt sich deutlich, dass die Eigentümer
zufriedener mit ihrer Wohnung bzw. ihrem
Eigenheim und dem Wohnumfeld sind als
die Mieter. Die Wohnungsbesitzer wiederum sind tendenziell zufriedener als Eigenheimerwerber.
71
Mieter und Eigentümer in privatisierten
Wohnanlagen sind mit ihren Wohnhäusern
zufriedener als die Bewohner der nicht privatisierten Gebäude in der Nachbarschaft
der Neubaumaßnahmen (z. B. Bremen Kattenturm, Duisburg - Hagenshof, Hamburg - Neuwiedenthal). Letztere sind oft in
deutlich schlechterem Zustand als die untersuchten umgewandelten Wohnanlagen
(z. B. Bremen - Blockdiek, Ludwigshafen Pfingstweide) und werden dementsprechend auch am schlechtesten bewertet.
Dies zeigt sich auch in der besonders bei
Bewohnern der Mietwohnungsbestände
geringer ausgeprägten Zufriedenheit mit
dem Wohnumfeld.
Eigenheimerwerber sind mit ihrem Stadtteil weniger zufrieden als die anderen Bewohner. Dies erklärt z. T. die stärkere Außenorientierung und vielleicht auch die relativ starke Abgrenzung gegenüber dem
Stadtteil.
Die Bezieher höherer Einkommen sind mit
dem Stadtteil weniger zufrieden als die anderen Bewohner. Dies trifft auf Mieter
ebenso zu wie auf Eigentümer. Hier deutet
sich an, dass es neben der Verbesserung der
Wohnsituation auch darauf ankommt, die
Stadtteile attraktiver zu machen, wenn es
gelingen soll, diese Einkommensgruppe an
den Stadtteil zu binden.
Seit der Eigentumsbildung hat sich die
Wohnzufriedenheit der Befragten erhöht,
die der Mieter leicht, die der Eigentümer
deutlich. Diese positive Entwicklung ist besonders bei den Familien in den Neubaumaßnahmen festzustellen. Für die Mieterhaushalte ohne Kinder in den Umwand-
Bremen - Blockdiek
72
lungsmaßnahmen hat sich die Zufriedenheit am wenigsten verbessert.
Wohndauer und Perspektive
Die befragten Haushalte wohnen im
Durchschnitt zehn Jahre in der Wohnung
und 15 Jahre im Stadtteil. Die befragten
Mieter wohnen länger in ihrer Wohnung (Ø
13 Jahre) als die Eigentümer (Ø 8 Jahre), die
Wohnungskäufer (Ø 9 Jahre) länger als die
Eigenheimerwerber (Ø 6 Jahre).
Die befragten Mieter in den Umwandlungsmaßnahmen wohnen im Durchschnitt 15
Jahre in ihren Wohnungen, die Mieter an
den Neubaumaßnahmen elf Jahre. Ursache
für diese Differenz ist die deutlich höhere
Mieterfluktuation in den Wohnungsbeständen am Neubau in den Jahren zuvor. Der
Umstand, dass die Umzugsabsichten bei
Mietern in der Nachbarschaft der Neubaumaßnahmen am stärksten ausgeprägt ist,
unterstreicht die geringe Stabilität dieser
Bestände im Vergleich zu den Umwandlungsmaßnahmen.
Mieter- und Eigentümerhaushalte mit Kindern weisen die geringste Wohndauer im
Stadtteil und in der Wohnung auf. Sie sind
in den letzten Jahren auch aufgrund der Eigentumsmaßnahmen am stärksten zugewandert.
Die Gruppe der Eigentümer mit höheren
Einkommen ist in den letzten Jahren leicht
angewachsen, während der entsprechende
Anteil bei den Mieterhaushalten zurückgegangen ist. Dies zeigt, dass die Stadtteile für
Mieter mit höheren Einkommen wenig attraktiv sind, und dass es durch das Angebot
von Wohneigentum zu gelingen scheint,
einkommensstärkere
Bevölkerungsgruppen an diese Stadtteil zu binden.
Eigentümer tragen sich deutlich weniger
mit Umzugsabsichten als Mieter. Während
jeder fünfte Mieter die Absicht äußert, in
den nächsten ein bis zwei Jahren umzuziehen, tut dies nur jeder 20. Eigentümer.
Wohnungseigentümer haben seltener Umzugsabsichten, dann jedoch mit zeitlich
klarerer Umzugsperspektive als Eigenheimerwerber.
Mit steigendem Alter und zunehmender
Wohndauer geht die Umzugsabsicht der
Bewohner zurück. Haushalte mit Kindern
äußern am häufigsten die Absicht, umziehen zu wollen. Die Überlegung umzuziehen, bildet sich mit zunehmendem Einkommen stärker aus. Diese Tendenzen sind
bei den Eigentümern wesentlich schwächer
ausgeprägt als bei den Mietern.
Die beiden wichtigsten Auslöser für einen
möglichen Umzug sind durchgängig wohngebiets- und wohnungsbezogene Gründe.
Die Eigentümer und hier besonders die
Hauserwerber sind unzufriedener mit dem
Wohngebiet als die Mieter, jedoch zufriedener mit der eigenen Wohnung. Fast alle
Gruppen nennen als wichtigsten Umzugsgrund neben dem Wohngebiet die eigene
Wohnung.
Jeder sechste Eigentümer möchte seine Immobilien in absehbarer Zeit wieder verkaufen. Davon äußerte jedoch nur die Hälfte
eine konkrete Verkaufsabsicht (8 %). Diese
Wiederverkäufer verteilen sich annähernd
gleich auf die Neubau- und Umwandlungsmaßnahmen.
Wiederverkäufer verfügen über ein vergleichsweise hohes Haushaltsnettoeinkommen (2.600 E) bzw. Pro-Kopf-Einkommen
(1.160 E). Sie sind im Mittel 43 Jahre alt und
besitzen die Immobilie seit fünf Jahren. Der
Umstand, dass die Wiederverkäufer seit
zehn Jahren im Stadtteil und seit sieben
Jahren in der Wohnung wohnen, bedeutet,
dass es sich um Käufer aus dem Stadtteil
handelt. Die Verkaufsabsicht steigt mit zunehmendem Einkommen und geht mit zunehmendem Alter und längerer Wohndauer zurück. Familien sind unter den Wiederverkäufern überdurchschnittlich vertreten.
Jede zehnte befragte Familie hat diese Absicht geäußert.
Die Wiederverkäufer bewerten vor allen
Dingen den Stadtteil deutlich schlechter als
die Eigentümer ohne Verkaufsabsichten.
Ihre Beweggründe konzentrieren sich ganz
überwiegend auf gebietsbezogene Defizite
im Wohnumfeld und im Stadtteil (Verwahrlosungserscheinungen etc.). Sie werden in
erster Linie von den gut verdienenden Familien bemängelt. Immerhin führt ein gutes Drittel die Unzufriedenheit mit der eigenen Wohnung als Verkaufsgrund an. An
dritter Stelle stehen die familiären Gründe,
die mehr als jeder vierte Wiederverkäufer
angibt.
6.5 Image als beharrendes Element
Das Außenimage eines Stadtteils lässt sich
sehr schwer und nur unter großem Aufwand verändern. Gerade Stadtteile, die
über einen längeren Zeitraum stigmatisiert
waren, scheinen in ihrem schlechten Image
gefangen zu sein. Positive Veränderungen,
die innerhalb von Stadtteilen wahrgenommen werden können, müssen nicht unbe-
73
dingt Einfluss auf die Wahrnehmung von
außen haben. Einzelne Eigentumsmaßnahmen scheinen einen geringen Einfluss auf
das Außenimage eines Stadtteils zu haben
und nur in wenigen Fallbeispielen wurden
gewisse Einflüsse der Eigentumsbildung
festgestellt.
Die Eigentümer haben dazu geführt, dass
der Fischbacherberg mittlerweile differenzierter gesehen wird. Es ist nicht mehr nur
schlimm. (Lehrer)
Manche Einschätzungen gleichen jedoch
eher Beschwörungsformeln.
Grundsätzlich ist der Neubau von Eigentum am Rande dieser Siedlung positiv einzuschätzen. Er hat einen positiven Effekt auf
das Image. (Sozialstation)
Das Außenimage eines Stadtteils ist im Rahmen einer Bewohnerbefragung nur indirekt
zu erfassen. Die befragten Bewohner geben
das Image wieder, dass ihnen von auswärtigen Freunden, Bekannten, Arbeitskollegen
oder von Medien vermittelt wird. Dieses
vermittelte Außenimage wird von den Befragten eher negativ eingeschätzt. Die Eigentümer und besonders die Eigenheimerwerber scheinen am stärksten mit dem negativen Image konfrontiert zu sein. Sie
schätzen das Außenimage ihrer Stadtteile
schlechter ein als die Mieter.
Die Bewohner haben seit der Eigentumsbildung kaum Veränderungen in Bezug auf
das Image der Stadtteile wahrgenommen,
wobei lediglich die Eigentümer in den Umwandlungsmaßnahmen von einer leichten
Verbesserung ausgehen. Die Verbundenheit der Mieterkäufer mit ihrem Stadtteil
zeigt sich auch darin, dass sie als langjährige Stadtteilbewohner eher von einer Verbesserung des Images ausgehen, denn in
den Augen der anderen selbstnutzenden
Eigentümer, die ihre Immobilie länger als
zehn Jahre besitzen, hat sich das Image der
Stadtteile verschlechtert.
Besonders negativ wird die Veränderung
von den Beziehern höherer Einkommen gesehen. Dies trifft für Eigentümer in noch
stärkerem Maße zu als für Mieter. Auch dies
kann zu der vermutlich nur schwachen Bindung der Bezieher höherer Einkommen an
die Stadtteile geführt haben.
Ein Aspekt, der negativen Einfluss auf das
Außenimage von Stadtteilen und die
Wohnzufriedenheit seiner Bewohner haben kann, ist die Annahme, dass belastete
Stadtteile unsicherer und von Kriminalität
stärker betroffen sind als andere. Diese
München - Ludwigsfeld
pauschale Annahme wird selten durch Kriminalitätsstatistiken bestätigt.
Das subjektive Sicherheitsempfinden der
Befragten hat sich seit der Bildung von Eigentum wenig verändert, wobei die Eigentümer die Entwicklung etwas positiver beurteilen als die Mieter. Tendenziell bewerten jüngere Befragte die Veränderungen etwas schlechter als ältere. Käufer aus den
Stadtteilen schätzen die Entwicklung etwas
besser als die Käufer von außerhalb, aber
schlechter als Mieterkäufer.
Die Untersuchung macht deutlich, dass in
benachteiligten Stadtteilen trotz des
schlechten Images Immobilien gekauft
werden. Immerhin kommt über die Hälfte
der neuen Eigentümer von außerhalb der
Stadtteile. Sie bewerten das Außenimage
schlechter als die Käufer aus den Stadtteilen, messen dem Image des Stadtteils bei
der Kaufentscheidung jedoch nur eine untergeordnete Rolle bei (vgl. Kapitel 5).
6.6 Ein neues Gesicht
für das Quartier
Neubau
Neubaumaßnahmen können durch ihre
städtebauliche und architektonische Gestaltung positiven Einfluss auf das Erscheinungsbild eines Stadtteils haben. Besonders im unmittelbaren Nebeneinander von
Geschosswohnungsbau und Neubaugebiet
kann die aufgelockerte Reihenhaus- bzw.
Doppelhausbebauung der Monotonie der
verdichteten Wohnanlagen entgegenwirken (z. B. Duisburg - Hagenshof). Kleinteilige, überschaubare Neubausiedlungen wir-
74
ken fast dörflich vor dem Hintergrund der
anonymen Großsiedlungen (z. B. Düsseldorf - Garath). In der Nachbarschaft weniger dichter Siedlungsstrukturen scheint es
eher darauf anzukommen, dass die Neubaumaßnahme mit dem Bestand harmonisiert (z. B. München - Ludwigsfeld, Bottrop Boy-Welheim).
Umwandlung
Der nach außen wahrnehmbaren Verbesserung des Erscheinungsbildes der Gebäude
(z. B. Eingangsbereiche, Fassaden) und
Freiflächen (z. B. Pflanzungen, Spielbereiche, Eigentümergärten) von Umwandlungsmaßnahmen kommt in Bezug auf die
Aufwertung der Stadtteile und Nachbarschaften eine besondere Bedeutung zu.
Umgekehrt wirken massive Wohnungsbestände, an denen keine sichtbaren Aufwertungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
besonders in der Nachbarschaft sanierter
Mietwohnungsbestände
vernachlässigt
(z. B. Frankfurt - Frankfurter Berg).
Im Zusammenhang mit der Privatisierung
wurden am überwiegenden Teil der untersuchten Fallbeispiele Aufwertungsmaß-
Ludwigshafen - Pfingstweide I
nahmen durchgeführt, die auch nach außen sichtbar sind (Fassaden, Eingangsbereiche, Wohnumfeld). In besonders ambitionierten Verfahren wird der Aufwertung
der Wohnanlage besondere Aufmerksamkeit geschenkt (z. B. Kiel - Mettenhof, Ludwigshafen - Pfingstweide). Die Verbesserung des Erscheinungsbildes wirkt sich positiv auf die Wohnzufriedenheit von Mietern und Eigentümern in Umwandlungsmaßnahmen aus (vgl. Kapitel 5).
Der Pflegezustand und das Erscheinungsbild der Gebäude und des Wohnumfeldes
sind auch ein Indikator für das Bewohnerverhalten und ihr Verantwortungsgefühl.
Die Hauseingänge und -aufgänge und das
Wohnumfeld von Umwandlungsmaßnahmen werden häufig besser gepflegt und instand gehalten. Eigentümer verhalten sich
anders als Mieter, da sie nicht zuletzt aufgrund des besseren Einblicks in die Kosten
ein stärkeres Interesse an dem pfleglichen
Umgang mit den Gemeinschaftsflächen haben. Insofern üben sie eine stärkere Kontrolle auf Nutzer und Firmen aus.
Positive bauliche oder städtebauliche Veränderungen wirken sich nur dann positiv
auf die Stabilität von Stadtquartieren aus,
wenn sie von Bewohnern wahrgenommen
und positiv bewertet werden. Die Befragten
und besonders die Eigentümer schätzen die
Auswirkungen der Eigentumsbildung auf
das Erscheinungsbild der Gebäude, des
Wohnumfeldes und des Quartiers positiv
ein.
Wohnungseigentümer und vor allem Mieterkäufer beurteilen die Veränderungen am
Erscheinungsbild der Gebäude und des
Wohnumfeldes am besten. Wahrscheinlich
messen sie ihnen eine größere Bedeutung
bei als die in den selben Wohnanlagen befragten Mieter. Darüber hinaus waren sie
als Eigentümer stärker in die Vorbereitung
von Maßnahmen involviert als Mieter. Auffällig ist, dass die Mieterhaushalte mit den
höchsten Einkommen die Veränderungen
deutlich am schlechtesten bewerten.
7 Strategien für die Wohneigentumsbildung
in benachteiligten Stadtteilen
7.1 Soziale Stabilität als Zielstellung
Die Untersuchungsergebnisse machen
deutlich, dass das Instrument der Wohneigentumsbildung in benachteiligten Stadtteilen stabilisierende Effekte haben kann,
wenn bestimmte Grundvoraussetzungen
erfüllt sind.
Es hat sich gezeigt, dass selbstgenutztes
Wohneigentum am ehesten stabilisierende
Effekte auf die soziale Situation in einem
benachteiligten Stadtteil hat. Wohneigentumsbildung ist jedoch kein Allheilmittel
und hat als isoliert eingesetztes Instrument
nur begrenzte Ausstrahlungseffekte auf den
Stadtteil.
Eine nachhaltige Stabilisierung ganzer
Stadtteile durch einzelne Privatisierungsmaßnahmen scheint kaum möglich. Eigentumsbildung für sich genommen wirkt eher
auf der kleinräumigen Ebene. Im Rahmen
einzelner überschaubarer Nachbarschaften
können positive, stabilisierende Effekte
festgestellt werden.
Umwandlung und Neubau sind als zwei
unterschiedliche eigentumsbildende Instrumente zu sehen. In Abhängigkeit von
den spezifischen Rahmenbedingungen
können sie unterschiedliche soziale Wirkungen in den Stadtteilen erzielen. Vor diesem Hintergrund sind sie strategisch einsetzbar.
Wohneigentumsbildung durch Neubau
und Umwandlung kann grundsätzlich vier
wichtige stabilisierende Wirkungen haben:
1. Wohneigentumsbildung durch Umwandlung stabilisiert dadurch, dass sie
Bewohner mit einer längeren Wohnbiographie und positiven Einstellungen zu
dem eigenen Stadtteil in den Gebieten
hält.
2. Wohneigentumsbildung durch Neubau
stabilisiert Stadtteile im Gegensatz dazu
eher dadurch, dass neue und jüngere
Haushalte einwandern. Sie repräsentieren andere Lebensstile, führen zu einer
Verjüngung und Belebung der Stadtteile
und eröffnen dadurch eine Entwicklungsperspektive.
3. Wohneigentum führt zu einer Stabilisierung in den Stadtteilen, da es zu einer Erhöhung der Wohnzufriedenheit führt.
Durch den Erwerb ihrer Immobilie sind
die Eigentümer deutlich zufriedener und
stärker an den Stadtteil gebunden.
4. Wohneigentumsbildung führt zu einer
Veränderung des Erscheinungsbildes
der Stadtteile durch die Aufwertung von
Wohnanlagen
(Umwandlung)
und
Wohngebieten (Neubau) und durch die
Veränderung von Verhaltensweisen in
privatisierten Objekten.
Die soziale Stabilisierung durch Wohneigentum ist an einige wichtige Grundvoraussetzungen geknüpft.
Ein nachhaltiger Effekt für den Stadtteil
scheint eher durch eine Mischung von
Milieus möglich zu sein. Ein unvermitteltes Nebeneinander von Mietern und
Eigentümern führt nicht zu den erwünschten positiven Veränderungen.
Eine Stabilisierung im Kleinen, d. h. in
den Nachbarschaften, scheint eher
durch eine gewisse soziale Homogenität
erreichbar zu sein. Stabilität auf der
Stadtteilebene ist dagegen eher durch
eine gewisse Heterogenität in der sozialen Zusammensetzung der Bewohnerschaft zu erzielen.
Eine im Sinne der Fragestellung erfolgreiche
Eigentumsmaßnahme
muss
durch weitere unterstützende Maßnahmen flankiert werden. Sie sollte sowohl
in ein stadtteilbezogenes Konzept als
auch in ein objektbezogenes Privatisierungsverfahren eingebettet sein.
Der Schutz der angestammten Bewohnerschaft vor Verdrängung muss im Rahmen einer Privatisierung gewährleistet
sein. Auch das ist eine Anforderung an
die stabilisierende Wirkung von Eigentumsmaßnahmen.
Wohneigentumsbildung birgt gewisse Risiken in sich. Es können negative Effekte in
einzelnen
Haushalten,
Wohnanlagen,
Wohngebieten oder Stadtteilen auftreten.
Risiken müssen im Rahmen der Umsetzung
von Maßnahmen zur Eigentumsbildung in
benachteiligten Stadtteilen abgewogen und
minimiert werden.
Wohneigentumsbildung kann zu einer
erhöhten Fluktuation durch Verunsicherung und Verdrängung von Mietern führen.
Eine Verstärkung des sozialen Gefälles
durch Eigentumsbildung birgt die Gefahr einer Destabilisierung von Nachbarschaften in sich.
75
76
Privatisierungsmaßnahmen können zu
Segregationserscheinungen und zu einer
Polarisierung der sozialen Milieus in
Stadtteilen führen.
Durch Eigentumsbildung verschuldete
Schwellenhaushalte unterliegen einem
überdurchschnittlich hohen Insolvenzrisiko bei unvorhersehbaren Veränderungen der Einkommenssituation und
einer z. T. starken finanziellen Belastung.
Der ökonomische Stress kann zu einer
Destabilisierung in den Haushalten führen.
Das Risiko, dass Immobilien in benachteiligten Stadtquartieren einen Wertverlust erfahren, ist in Phasen entspannter
Wohnungsmärkte besonders hoch.
Einzeleigentümer in Umwandlungsmaßnahmen tragen das Kostenrisiko der
Instandhaltung der Wohnanlage. Die
Unwägbarkeit der möglichen Kosten ist
besonders groß in vernachlässigten
Wohnanlagen und bei Unkenntnis der
notwendigen baulichen Maßnahmen.
Unter dem Aspekt der Wohnraumversorgung benachteiligter Haushalte ist der
Verkauf von Mietwohnungsbeständen
des Sozialen Wohnungsbaus problematisch. Bezahlbarer Mietwohnungsbestand für Haushalte mit niedrigen Einkommen wird dadurch reduziert.
Besonders in angespannten Wohnungsmärkten scheint dies bedenklich.
Vor diesem Hintergrund werden im weiteren wichtige Rahmenbedingungen und
Voraussetzungen aufgezeigt, die die stabilisierenden Effekte einer Eigentumsmaßnahme in benachteiligten Stadtteilen gewährleisten können. Empfehlungen zu Neubaumaßnahmen beziehen sich auf Eigenheime
bzw. Reihenhäuser und die zu Umwandlungsmaßnahmen auf den Geschosswohnungsbau.
7.2 Art der Eigentumsmaßnahmen
Nicht alle benachteiligten Gebiete eignen
sich gleichermaßen für eine behutsame
und erfolgversprechende Eigentumsbildung. Die stabilisierende Privatisierung von
Bestandswohnungen setzt bestimmte bauliche, gebäudestrukturelle und soziale Rahmenbedingungen voraus. Neubaumaßnahmen bedürfen ebenfalls spezifischer Rahmenbedingungen, um positive Effekte im
Sinne einer sozialen Stabilisierung zu erzielen.
Neubau
Standortauswahl in Abhängigkeit
von lokalen Gegebenheiten
Große Neubaumaßnahmen lassen sich am
ehesten am Siedlungsrand realisieren. Sie
bringen neue jüngere Bewohner in den
Stadtteil und binden einen Teil der kaufinteressierten Schwellenhaushalte aus dem
Stadtteil an das Quartier. Nachverdichtungsmaßnahmen innerhalb des Stadtteils
sind nur unter spezifischen Bedingungen
umzusetzen. Potenziale zur kleinteiligen
Nachverdichtung sind in vielen Gebieten
vorhanden (städtebauliche Arrondierung
einzelner Wohnanlagen, Baulückenschließung, brachliegende Flächen/Abrissflächen). Bei der Standortauswahl ist es wichtig, Konflikte zu vermeiden, die sozialen
Rahmenbedingungen zu prüfen und ggf.
rechtzeitig flankierende Maßnahmen zu ergreifen (z. B. Bewohnerbeteiligung).
Kosten- und flächensparendes Bauen
Die Zielgruppe für die Eigentumsbildung in
benachteiligten Gebieten ist auf preisgünstige Angebote angewiesen. Kostenreduzierungen sind im Rahmen des kostenund
flächensparenden Bauens am ehesten zu
realisieren. Höherwertige Objekte können
in diesen Gebieten nur vermarktet werden,
wenn sich der Standort durch besondere
Qualitäten (Wald, Wasser etc.) und Lagefaktoren (z. B. Entfernung zur Siedlung) auszeichnet.
Städtebauliche Einbindung
der Neubaumaßnahmen
Ein wichtiger Aspekt bei der Realisierung
von Neubaumaßnahmen ist die städtebauliche Einbindung der neuen Siedlung. Es ist
wichtig, dass diese Strukturen den neuen
und alten Bewohnern Kommunikationsgelegenheiten bieten. Die Siedlungen sollten
sich nicht nach außen abgrenzen und
durch funktionale und gestalterische Verknüpfungen (z. B. Durchwegung, Spielplätze, Sitzgelegenheiten) den Kontakt zwischen den Bewohnergruppen erleichtern
und soziale Mischungen fördern.
Umwandlung
Umwandlung überschaubarer
Wohnanlagen
Bei der Auswahl der zu privatisierenden
Objekte muss die Gebäudestruktur in Betracht gezogen werden. Große, hochverdichtete Wohnanlagen mit hoher Ge-
schossanzahl und großen Aufgängen bergen Risiken im Rahmen des Privatisierungsverfahrens. Die anonyme Wohnsituation
mindert die Attraktivität dieser Objekte. Die
positiven Effekte der Eigentumsbildung
durch eine größere soziale Kontrolle und
die häufig damit verbundene Verbesserung
des Erscheinungsbildes sind in überschaubaren Wohnanlagen eher zu erreichen. Soziale Kontrolle und soziale Lernprozesse
werden durch kleine Gebäudestrukturen
erleichtert. Kleinteilige Raumstrukturen
(z. B. Innenhöfe, geringe Geschossanzahl)
kommen dem Wunsch der Eigentümer
nach geschützten Bereichen im Wohnumfeld entgegen.
Homogene Nachbarschaften
als Voraussetzung
Eine Privatisierung, die auf Mieterkäufer
abzielt, funktioniert nur in relativ homogenen Nachbarschaften mit einem geringen
sozialen Gefälle. Homogenität bezieht sich
hier weniger auf Haushaltstypen und kulturelle Herkunft als auf die Lebensstile und
sozialen Zugehörigkeiten. Die Bewohnerstruktur der Objekte sollte sozial unauffällig
und durch einen überdurchschnittlichen
Anteil an Erwerbshaushalten gekennzeichnet sein.
Keine Umwandlung
destabilisierter Wohnanlagen
Destabilisierte Wohnanlagen, die in hohem
Maße Verwahrlosungs- und Fluktuationserscheinungen sowie eine Konzentration
von Transfereinkommensbeziehern aufweisen, sind schwer durch Privatisierungsmaßnahmen zu stabilisieren. In diesen Anlagen führt die Eigentumsbildung verstärkt
zu Auszügen von einkommensschwachen
Haushalten, und die Wahrscheinlichkeit,
einen hohen Anteil an Mieterkäufern zu erreichen, ist aufgrund der unattraktiven Gesamtsituation gering.
Wohnungsbestände mit sehr hohem Leerstand sind häufig unattraktiv und durch instabile und konfliktreiche Nachbarschaften
gekennzeichnet. Privatisierungen als isolierte Maßnahmen sind wenig geeignet,
diese Objekte aufzuwerten und führen mit
großer Wahrscheinlichkeit nicht zur Stabilisierung der Wohnanlagen.
Aufwertungsmaßnahmen vor Verkauf
Es ist sinnvoll, eher intakte Wohnungsbestände auszuwählen. Vor Verkauf müssen
notwendige Instandsetzungs- und soweit
sinnvoll
Modernisierungsmaßnahmen
durchgeführt werden, um die Attraktivität
und die Vermarktung der Bestände zu gewährleisten. Umfangreiche umlagefähige
Modernisierungsmaßnahmen
können
auch zur Erhöhung von Mieten und Kaufpreisen führen und dadurch zu einer Erhöhung der Fluktuation sowie zur Erschwerung der Vermarktung beitragen. Es müssen Standards realisiert werden, die den
mittelfristigen Einkommen der Bewohner
entsprechen. Unterschiedliche Wohnungsstandards kommen i. d. R. den verschiedenen Bedürfnissen der Käufer entgegenkommen. Grundrissveränderungen und Wohnungszusammenlegungen können die Attraktivität der Angebote erhöhen. Sehr kleine und sehr große Wohnungen sind schwer
vermarktbar. Alle Maßnahmen sollten in
enger Abstimmung mit den Bewohnern
durchgeführt werden.
Streuung von Eigentum im Stadtteil
Bei der Auswahl der Objekte ist die Lage innerhalb der Stadtteile als Kriterium zu berücksichtigen. Die räumliche Verteilung der
Maßnahmen ermöglicht einen größeren
Ausstrahlungseffekt und die Mischung der
Milieus in den Nachbarschaften. Große
Konzentrationen von Eigentumsmaßnahmen innerhalb der Stadtteile fördern die soziale Ausgrenzung und das soziale Gefälle.
Mischung von
Eigentums- und Mietwohnungen
Im Sinne einer Stabilisierung der einzelnen
Wohnanlage sollte nicht der Verkauf aller
Wohnungen angestrebt werden. Die Mischung von selbstgenutzten Eigentumsund Mietwohnungen trägt zur Erhöhung
der sozialen Kontrolle im Haus bei. Durch
die Mischung der Eigentumsverhältnisse
können sich das Wohnverhalten und die
Einstellungen der Eigentümer positiv auf
die Mieter auswirken. Es werden soziale
Lernprozesse in Gang gesetzt. Darüber hinaus macht sich die soziale Kontrolle durch
die neuen Eigentümer im Hinblick auf das
Erscheinungsbild positiv bemerkbar.
7.3 Zielgruppen
Durch behutsame Eigentumsbildung in benachteiligten Gebieten sollen bestimmte
soziale Gruppen gezielt motiviert werden,
in den Stadtteil zu ziehen bzw. im Stadtteil
zu verbleiben. Die zu verfolgende Strategie
hängt im einzelnen von den soziodemographischen Verhältnissen in den Stadtteilen
ab.
77
78
Neubau
Schaffung von Eigenheimen
für junge Familien
Junge Familien mit mittleren und niedrigen
Einkommen gehören zu den wichtigsten
Zielgruppen für die Eigentumsbildung im
Neubau in benachteiligten Gebieten. Sie
ziehen vorzugsweise in Reihenhäuser am
Siedlungsrand. Insbesondere für Familien
mit zwei und mehr Kindern stellt diese
Wohnform eine Alternative zum Geschosswohnungsbau dar. Eine gute soziale Infrastruktur kann die Stadtteile für junge Familien attraktiver machen. Die Verkehrsanbindung durch den IV und ÖPNV muss gewährleistet sein. Für Familien aus dem
Stadtteil, aber auch für Zuzieher, sollte erkennbar sein, dass sich im Gebiet etwas
tut, positive Impulse gesetzt werden, sichtbare Veränderungen stattfinden. Das kindgerechte Umfeld, familiengerechte Grundrisse, Stellplatz- und Gartennutzung sowie
die Nähe von anderen jungen Familien sind
wichtige Aspekte für diese Käufer.
Angebote für Selbsthelfer
Selbsthilfeprojekte ermöglichen auch einkommensschwächeren Haushalten die Bildung von Eigentum. Sie erfordern jedoch
einen deutlich höheren Verfahrens- und
Betreuungsaufwand. In der Regel können
diese Neubaumaßnahmen nur mit engagierten Bauträgern und unter hohem Zeitaufwand durchgeführt werden.
Umwandlung
Verkauf an Selbstnutzer
Stabilisierende Effekte sind in erster Linie
durch den Verkauf an Selbstnutzer zu erzielen. Verkäufe an Kapitalanleger sollten vermieden werden. Sie sind nur schwer in objekt- und stadtteilbezogene Strategien einzubinden und ihre Vermietungspraxis kann
nachteilige Auswirkungen auf die soziale
Stabilität in der Wohnanlage haben.
Angebote für Mieterkäufer
Da die Mieterkäufer zu den Bewohnergruppen gehören, die u. a. die stärkste Gebietsbindung haben und mit ihrer Wohnsituation am zufriedensten sind, gelten sie als
besonderes Stabilisierungspotenzial. Der
Kauf der eigenen Wohnungen führt soweit
dies behutsam und freiwillig geschieht zu
keiner Bewohnerverdrängung. Mieterkäufer können vor allen Dingen durch Preisnachlässe und durch gute bauliche In-
standhaltungs- und Ausstattungsqualität
von Wohnungen und Gebäuden gewonnen
werden. Die Kontinuität einer guten Hausverwaltung über die Privatisierung hinaus
(WEG-Verwaltung) kann sich ebenfalls positiv auf die Kaufmotivation der Mieter auswirken.
Bindung von Stadtteilbewohnern
an das Quartier
Fluktuations- und leerstehende Wohnungen sollen auch Kaufinteressenten aus dem
Stadtteil zur Verfügung gestellt werden. Ziel
ist es, Erwerbshaushalte im Gebiet zu halten. Abwanderungsbereite Bewohner können u. a. durch attraktive Angebote, gute
Ausstattungsqualitäten der Wohnung und
konsequente Vermarktung im Stadtteil gewonnen werden. Der Kauf innerhalb des
Stadtteils ermöglicht es ihnen, eine ihren
Bedürfnissen entsprechende Wohnung zu
beziehen. Den oft kinderlosen Paaren
(Leere Nester) können so attraktivere
Wohnungen (Größe, Grundrisse, Balkon),
ansprechende Gebäude und ein attraktiveres Wohnumfeld geboten werden.
Berücksichtigung von Bestandskäufern
von außerhalb des Stadtteils
Neue Bewohner von außerhalb des Stadtteils müssen durch ein überzeugendes
Preis-Leistungsverhältnis gewonnen werden. Da diese Käufergruppe auch durch Familien bestimmt wird, können ausreichende Wohnungsgrößen, gute Grundrisse und
Wohnumfeldbedingungen, gute Verkehrsanbindungen sowie gute Infrastruktureinrichtungen positive Anreize bilden. Bestandsimmobilien sind auch für nichtdeutsche Haushalte von außerhalb der Stadtteile interessant. Sie müssen gezielt in die Vermarktung einbezogen werden.
Gezielte Vermarktung an Aussiedler
und nichtdeutsche Käufer
Nichtdeutsche Haushalte und Aussiedler
stellen eine ernst zu nehmende Käufergruppe dar. Aussiedler, auch aus den Stadtteilen, haben großes Interesse an der Eigentumsbildung und verfügen über die entsprechenden finanziellen Mittel. Sie scheinen sich in erster Linie für Eigenheime zu
interessieren. Nichtdeutsche Käufer erwerben eher Bestandswohnungen. Sie ziehen
häufig aus anderen Stadtteilen zu, um Eigentum zu bilden. Für beide Gruppen ist Eigentum in der Nähe ihrer kulturellen Bezugsgruppen, ihrer Freunde und Verwandten attraktiv. Gleichzeitig müssen profes-
sionelle Vermittlungsangebote im Konfliktfall gemacht werden, die das nachbarschaftliche Zusammenleben erleichtern.
Ihrer Integration und ihrer Beteiligung im
Stadtteil sollte ein hoher Stellenwert eingeräumt werden.
Eigentumsangebote für Rückkehrer
Häufig nutzen Personen, die im Stadtteil
aufgewachsen sind und bei Verlassen des
elterlichen Haushalts aus dem Gebiet weggezogen sind, attraktive Eigentumsangebote, um in den Stadtteil zurückzukehren, in
dem sie aufgewachsen sind. Dieser Aspekt
ist bei der Vermarktung der Immobilie zu
berücksichtigen.
7.4 Verfahren
Die nachhaltige Stabilisierung von Wohnanlagen und Wohnquartieren setzt die
Durchführung von sozial verträglichen und
damit aufwändigen Verfahren voraus. Die
Einbindung der Maßnahmen in eine übergeordnete quartiersbezogene Strategie ist
dabei von zentraler Bedeutung.
Entwicklung von Stadtteilkonzepten
Die Maßnahmen zur Wohneigentumsbildung sollten auf der Stadtteilebene in umfassende Stadtteilkonzepte eingebunden
werden, deren Ziel die Aufwertung des
Stadtteils insgesamt ist. Unter Berücksichtigung der Handlungspotenziale im Stadtteil
sind unter Federführung der Kommunen
die Handlungsbedarfe, Ziele und Strategien
zu formulieren, die Aufgaben der einzelnen
Akteure (Wohnungswirtschaft, freie Träger,
Gewerbetreibende) in den Stadtteilen zu
bestimmen und zu koordinieren.
Umsetzung stadtteilbezogener
Aufwertungsmaßnahmen
Stadtteilbezogene
Aufwertungsmaßnahmen können die Eigentumsmaßnahmen
flankieren und deren positive Effekte verstärken. Mögliche Maßnahmen sind z. B.
die Verbesserung der sozialen Infrastruktur
(Schulen, Kindergärten) und der öffentlichen Spiel- und Freiflächen, die Vernetzung der Akteure, die Schaffung von Gelegenheiten zur Begegnung von neuen und
alten Bewohnern sowie der Aufbau von Beteiligungsstrukturen.
Kommune als Motor
der Eigentumsbildung
Kommunen können mit Hilfe von bauoder planungsrechtlichen Vorgaben, durch
Bereitstellung von kommunalem Bauland
und durch Vergabe von Fördermitteln Eigentumsmaßnahmen in benachteiligten
Stadtteilen initiieren. Sie haben die Möglichkeit, durch flankierende Maßnahmen
Anreize zur Wohneigentumsbildung zu
schaffen und einzelne Maßnahmen zu stabilisieren.
Das neue Wohnraumfördergesetz weist den
Kommunen neue Aufgaben im Bereich der
sozialen Wohnraumförderung zu. Sie sollten ihre wohnungswirtschaftlichen Belange
gemeinsam mit den Ländern stärker in
die Förderung einbringen (kommunales
Wohnraumversorgungskonzept)
und
durch flexible und bedarfsgerechte Förderprogramme weitere Anreize zur Wohneigentumsbildung in benachteiligten Stadtteilen schaffen.
Image als Handlungsfeld
Die mittel- und langfristige Stabilisierung
benachteiligter Stadtteile durch Eigentumsbildung erfordert die Verbesserung
des Außenimages. Mit Hilfe von Einzelmaßnahmen, Kampagnen, Aktionen oder städtebaulichen Modellvorhaben ist es möglich, die Aufmerksamkeit der Stadtöffentlichkeit auf einen Stadtteil zu lenken. Die
Aufwertung des Außenimages eines stigmatisierten Stadtteils ist nur langfristig und als
Teil einer Gesamtstrategie möglich.
Neubau
Maßnahmen zur Einbindung der
Eigenheimerwerber in den Stadtteil
Die Einbindung der Eigenheimerwerber in
den Stadtteil ist eine Voraussetzung dafür,
dass Abgrenzung vermieden wird und positive Synergieeffekte ausgelöst werden.
Durch die Schaffung von entsprechenden
Angeboten in den Nachbarschaften und im
Stadtteil können neue und alte Bewohner
im Umfeld der Eigentumsmaßnahme zusammengeführt werden (z. B. attraktive
Spiel- und Freiflächen, gemeinsam nutzbare Räumlichkeiten, attraktive Infrastruktur). Angebote zur Teilhabe an der Stadtteilentwicklung im Rahmen von Bewohnerbeteiligung sollten sich gezielt an die neuen
Eigentümer wenden und diese in die Stadtteilarbeit einbinden.
Kommunale Wohnungsunternehmen
als Träger von Neubaumaßnahmen
Kommunale Wohnungsunternehmen sollten stärker als Träger von Neubaumaßnahmen zur Bildung von Wohneigentum für
Schwellenhaushalte auftreten, da sie eher
79
80
den sozialen Zielen einer stadtteilbezogenen Entwicklungsstrategie verpflichtet sind
als andere Wohnungsunternehmen.
Umwandlung
Komplexes Umwandlungsverfahren
Die Umsetzung von umfassenden, komplexen Privatisierungsverfahren unter Einbeziehung wichtiger Akteure (Kommune,
Wohnungsunternehmen, Hausverwaltung,
Bewohner) gewährleistet am ehesten eine
stabilisierende Wirkung auch außerhalb
der betroffenen Wohnanlagen unter Vermeidung von Mieterverdrängung und
Nachbarschaftskonflikten.
Wichtige Bestandteile eines komplexen
Verfahrens sind die Ermittlung der sozialen
Zusammensetzung und der Kaufbereitschaft bei Mietern, die umfassende Information der Bewohner über Rahmenbedingungen, Maßnahmen, Kosten und Risiken
der Privatisierung, die Durchführung von
persönlichen Informationsgesprächen zur
Beratung der Kaufinteressenten, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zur Aufwertung der Wohnanlage und
zur Minimierung des Kostenrisikos, die Befähigung der neuen Wohnungseigentümer
zur kompetenten Wahrnehmung ihrer neuen Rolle als Immobilienbesitzer, vertragliche Vereinbarungen zum Kündigungsschutz und ein Konfliktmanagement während des gesamten Verfahrens.
Das komplexe Verfahren umfasst darüber
hinaus flankierende Maßnahmen außerhalb der Wohnanlage, die der Aufwertung
des Wohnstandortes insgesamt dienen und
so die Tragfähigkeit der Wohnungsbestände langfristig sichern.
Behutsamer Umgang mit kommunalen
Wohnungsbeständen
Der Verkauf von Wohnungen mit Belegungs- und Mietpreisbindung sollte vermieden werden. Besonders in Städten mit
angespannten Wohnungsmärkten führt der
Verkauf von belegungs- und mietgebundenem Wohnraum zu einer weiteren Verknappung preiswerten Wohnraums. Nur
unter besonderen lokalen Bedingungen
(z. B. geringe Nachfrage) kann die Umwandlung von gebundenen Beständen einen positiven Beitrag zur Stabilisierung leisten. In diesen Fällen ist es sinnvoll, gemeinsam mit den Wohnungsämtern Strategien für die berechtigten Käufer festzulegen.
Kommunale Wohnungsunternehmen sind
wichtige Akteure im Zusammenhang mit
der Stabilisierung benachteiligter Stadtteile. Durch den Verkauf kommunaler Wohnungsbestände geben die Kommunen ein
wichtiges Steuerungsinstrument aus der
Hand.
Entwicklung von Belegungskonzepten
Die Bestimmung von Zielgruppen für eine
Eigentumsmaßnahme und die Entwicklung
von Belegungskonzepten für die verbleibenden Mietwohnungen kann Probleme in
den Nachbarschaften vermeiden helfen
und die Stabilität fördern. Die Auswahl der
Käufer und die Belegung der Mietwohnungen sollte die soziale Situation der Haushalte und den stabilisierenden Effekt berücksichtigen. Die Kooperation mit Bewohnervertretern (Eigentümer, Mieter) und Wohnungsämtern bei der Belegung kann im
Vorfeld Konflikte vermeiden helfen.
Vermarktung und
Finanzierungsberatung
Im Rahmen der Vermarktung müssen Kaufinteressenten in die Lage versetzt werden,
die Risiken des Immobilienerwerbs realistisch und individuell abzuschätzen. Risikobereiche sind die Finanzierung mit
Fremdmitteln und der zukünftige Investitionsbedarf, der sich aus der Instandhaltung
der Immobilie ergibt. Auf diesem Weg lässt
sich das Insolvenzrisiko für die zukünftigen
Eigentümer reduzieren. Eine Vermarktung
unter Berücksichtigung der Risikotatbestände schafft Vertrauen und kann die
Kaufbereitschaft bei Haushalten mit niedrigen und mittleren Einkommen erhöhen.
Moderation von Konflikten
Die Gefahr des Auftretens von sozialen
Konflikten im Zusammenhang mit Privatisierungsverfahren macht eine Moderation
zwischen unterschiedlichen Beteiligten
und die Vermittlung zwischen divergierenden Interessen als institutionalisiertem Bestandteil des Privatisierungsverfahrens von
Beginn an erforderlich. Die Wohnungsunternehmen müssen ein solches Konfliktmanagement innerhalb der Wohnanlagen sicherstellen.
7.5 Förderung und Finanzierung
Zu einem ausdifferenzierten Steuerungsinstrumentarium gehört ein flexibles Fördersystem, dass auf die sozialen und städtebaulichen Rahmenbedingungen in einzelnen Stadtteilen reagieren kann.
Anpassung der Eigenheimzulage
Da sich benachteiligte Haushalte eher in
Großstädten konzentrieren und hier die
Immobilienpreise besonders hoch sind,
sollte die Eigenheimzulage stärker auf
Großstädte als auf den ländlichen Raum
ausgerichtet werden. Gerade für einkommensschwächere Haushalte hat die Eigenheimzulage häufig die Funktion, den Eigenkapitalanteil zu ersetzen und spielt damit
eine zentrale Rolle bei der Finanzierung
von Eigentum in benachteiligten Gebieten.
Die Regionalisierung dieser Förderung
kann darüber hinaus auch einen Beitrag gegen die Abwanderung junger Haushalte ins
Umland leisten.
Regionalisierung
der Länderförderprogramme
Die Regionalisierung der Förderung von
Wohneigentumsbildung ist Voraussetzung
für eine stärkere Berücksichtigung regionaler und lokaler Preisdisparitäten (d. h. unterschiedlicher Teilmärkte) und damit für
eine Stärkung benachteiligter Stadtteile.
Die Länderförderung sollte in Höhe und
Förderart an die regionalen Erfordernisse
angepasst werden.
Ausbau der Bestandsförderung
der Länder
Die staatliche Förderung von Bestandserwerb ist Voraussetzung für den flexiblen
und gleichwertigen Einsatz der Instrumente Neubau und Umwandlung in benachteiligten Stadtteilen. Eine stärkere Schwerpunktsetzung auf die Bestandsförderung
kann zu einer größeren Bindung langjähriger Gebietsbewohner an ihre Stadtteile führen.
Schaffung kommunaler Förderprogramme zur Stärkung von Stadtteilen
Die Kommunen sollten ihre Möglichkeiten
zur Steuerung von Eigentumsbildung stärker nutzen. Das neue Wohnraumfördergesetz eröffnet ihnen neue Möglichkeiten zur
Entwicklung eigener kommunaler Förderprogramme. Diese könnten als Förderschwerpunkte auch benachteiligte Stadtteile bestimmen. Die Kooperation mit der
Wohnungswirtschaft ist im Zusammenhang mit der Festlegung von räumlichen
Förderschwerpunkten notwendig.
Ein Instrument der gezielten Steuerung
kann die Förderung des Erwerbs von kommunalem Bauland durch Bauherren unter
Berücksichtigung bestimmter Auflagen (kosten-/flächensparendes Bauen, Schwellenhaushalte) sein.
Die Koppelung kommunaler Programme
mit
bestehenden
Förderprogrammen
bringt darüber hinaus Synergieeffekte (z. B.
Programm Soziale Stadt).
Förderung von Schwellenhaushalten
mit und ohne Kinder
Die neuen Möglichkeiten einer gezielten
Förderung der Eigentumsbildung für einkommensschwache Haushalte in benachteiligten Stadtteilen im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes sollten genutzt
werden. Die Einkommensgrenzen der Förderung sind weiterhin danach auszurichten, dass auch Haushalte mit niedrigerem
Einkommen in der Lage sind, Eigentum zu
bilden. Auch die Förderung von Haushalten
ohne Kinder ist gerade im Rahmen des Bestandserwerbs sinnvoll.
Marketing der Förderprogramme
Gerade Schwellenhaushalte, die kaufbereit
sind, sind häufig nicht über die Möglichkeiten der Förderung informiert. Die Vermarktung staatlicher Förderprogramme sollte
deshalb besonders vor dem Hintergrund
des neuen Wohnraumförderungsgesetzes
intensiviert werden, um bestehende Kaufpotenziale zu erschließen. Aufgrund der
Umstellung der Wohneigentumsförderung
müssen die Programme mit ihren spezifischen Bestimmungen viel stärker vor Ort
und nahe am Kunden vermarktet werden.
Besonders den Kommunen aber auch anderen Akteuren vor Ort kommt dabei eine
wichtige Rolle zu.
Kostensicherheit für Erwerber
Die Kosten für die Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandsetzung der Wohnanlagen
machen einen spürbaren Anteil der Wohnkosten aus. Die Vermeidung von Kostenrisiken für die Eigentümer durch überhöhte
laufende Kosten (z. B. Betriebskosten) und
plötzliche Kostensprünge (z. B. durch Sonderzahlungen aufgrund von Instandhaltungsmängeln) muss sichergestellt werden.
Zur materiellen Absicherung der Eigentümergemeinschaft sind ausreichende Instandhaltungsrücklagen notwendig.
81
Quellenverzeichnis
Arbeitsgruppe der Ämter 42, 43, 72, 67, 61:
Integriertes Handlungskonzept für KielMettenhof im Rahmen des Städtebauförderprogramms Soziale Stadt. Kiel,
Dezember 1999
ARGEBAU, Allgemeiner Ausschuss: Leitfaden zur Ausgestaltung der Gemeinschaftsinitiative Soziale Stadt. 1998
ARGE Kirchhoff/Jakobs: Strategien und
Maßnahmen der Wohnungspolitik und
der Wohnungswirtschaft gegen soziale
Entmischung in Großwohnanlagen.
Hamburg 2000
Beer, I. Dr.; Frinken, M.; Multhaup, B.:
Wolfsburg - Westhagen. Vorbereitende
Untersuchungen Integriertes Handlungskonzept. Wolfsburg; Berlin; Hamburg, August 1999
Bundesministerium für Verkehr, Bau- und
Wohnungswesen: Wohngeld- und Mietenbericht 1999, Berlin, März 2000
(http://www.bmvbw.de/Wohngeldund-Mietenbericht-1999-456.htm)
Der Bundesminister für Raumordnung,
Bauwesen und Städtebau (Hrsg.): Querschnittsuntersuchung
Städtebauliche
Lösungen für die Nachbesserung von
Großsiedlungen der 50er bis 70er Jahre,
Teil A: Städtebauliche und bauliche Probleme und Maßnahmen, Forschungsvorhaben des Experimentellen Wohnungs- und Städtebaus. Bonn 1990
Der Bundesminister für Raumordnung,
Bauwesen und Städtebau (Hrsg.): Querschnittsuntersuchung
Städtebauliche
Lösungen für die Nachbesserung von
Großsiedlungen der 50er bis 70er Jahre,
Teil B: Wohnungswirtschaftliche und soziale Probleme und Maßnahmen, Forschungsvorhaben des Experimentellen
Wohnungs- und Städtebaus. Bonn
1990
Deutsches Institut für Urbanistik (difu):
Städtebauförderung und Ressourcenbündelung, Expertise zur Vorbereitung
eines Forschungsfelds Stadtteile mit
Entwicklungspriorität im Experimentellen Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt). Berlin, Januar 1998
Städtebauförderung und Ressourcenbündelung, Dokumentation der untersuchten Fallbeispiele Teil B. Berlin,
Januar 1998
Entmischung im Bestand an Sozialwohnungen. Seminar 27.04. bis 30.04.1998.
Berlin 1998
Echte, C.-P.: Beiträge für eine sozial-integrative Wohnungspolitik: Dokumentation einer Veranstaltung des Deutschen
Städtetages Nordrhein-Westfalen und
des Deutschen Instituts für Urbanistik
am 30. September 1998 in Köln. Berlin
2000
empirica Qualitative Marktforschung,
Struktur- und Stadtforschung GmbH:
Hemmnisse der Wohneigentumsbildung. Bonn 2001
Ernst, W. Dr.; Zinkahn, W. Dr.; Bielenberg,
W. Dr. et.al.: Baugesetzbuch Kommentar. Teil C. Stand 01.7.1997. München
Expertenkommission
Wohnungspolitik:
Wohnungspolitik auf dem Prüfstand.
Tübingen 1995
Faller, B.; Braun, R.; Heyn, T.; Pfeiffer, U.:
Kreditrisiko bei Schwellenhaushalten.
In: Der langfristige Kredit, Heft 21/2001,
S. 748751. Frankfurt am Main 2001
Faller, B. et al. (empirica): Hemmnisse der
Wohneigentumsbildung, Kurzfassung.
Bonn 2001
Forum Wohneigentum, Zeitschrift für
Wohneigentum in der Stadtentwicklung
und Immobilienwirtschaft, (Verbandsorgan des vhw), 1. Jahrgang, Heft 4/2000
Forum Wohneigentum, Zeitschrift für
Wohneigentum in der Stadtentwicklung
und Immobilienwirtschaft, (Verbandsorgan des vhw), 1. Jahrgang, Heft 5/2000
Freie Hansestadt Bremen, Der Senator für
das Bauwesen Bremen (Hg.): Nachbesserung von Großsiedlungen. Blockdiek,
Vorbereitende Untersuchung, Kurzbericht. Bremen, Juni 1994
GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. (Hrsg.): Überforderte Nachbarschaften. Zwei sozialwissenschaftliche Studien über Wohnquartiere in den alten und neuen Bundesländern. GdW Schriften 48. Köln
1998
83
84
Grosskopf, W. Prof. Dr. (Hrsg.): Privatisierung von kommunalem Wohneigentum.
Wohnungswirtschaftliche Schriften 4.
Forschungsstelle für Genossenschaftswesen an der Universität Hohenheim.
Stuttgart-Hohenheim 1999
Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes NordrheinWestfalen (ILS): Bau- und Wohnungspolitik in Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf. Dortmund 1999
Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes NordrheinWestfalen (ILS) (Hrsg.): Analyse der Umsetzung des integrierten Handlungsprogramms für Stadtteile mit besonderem
Entwicklungsbedarf. Dortmund 2000
Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes NordrheinWestfalen (ILS) (Hrsg.): Eigentumsbildung von Migranten und Migrantinnen.
Zwischenergebnisse aus einem laufenden Forschungsvorhaben, 2002 (http://
www.ils.nrw.de/forsch/2001-iv-9.htm)
Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft
und Bausparwesen e.V. (ifs): Wohneigentum in Ballungsräumen: 34. Königsteiner Gespräch Referate und Statements -29./30. April 1999. Bonn 1999
Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft
und Bausparwesen e.V. (ifs): Wohnungsnot oder Leerstände: Die Wohnungsmärkte im neuen Jahrtausend, 35. Königsteiner Gespräch Referate und
Statements 30./31 März 2000. Berlin
2000
Institut Wohnen und Umwelt (IWU): Beitrag verschiedener wohnungspolitischer
Instrumente zur Schaffung ausgewogener Belegungsstrukturen, Erster Zwischenbericht (Darmstadt, Juni 1999) und
Sachstandsbericht (Darmstadt, Mai
2000)
Investitionsbank Berlin (Hrsg.): Evaluierung der Bestandsförderung der Jahre
1999 und 2000. Berlin, Mai 2001
Kelle, M.; Bölting, H. M.; Suntum, U. van:
Wohnungspolitik für morgen. In: Materialien zum Siedlungs- und Wohnungswesen und zur Raumplanung, Bd. 35.
Münster 1999
Krings-Heckemeier, M.-T. Dr. et al. (empirica): Potentiale für kostengünstige Eigenheime. Bonn 1997
Landesinstitut für Bauwesen des Landes
Nordrhein-Westfalen (LB) (Hrsg.): Preiswert Wohneigentum schaffen. Ratgeber 8. Aachen 1997
Landesbausparkassen LBS (Hrsg.): Markt
für Wohnimmobilien 2001 Daten, Fakten, Trends. Berlin 2001
Landeshauptstadt Düsseldorf, Wohnungsamt in Zusammenarbeit mit dem Planungsamt (Hrsg.): Garath-Südost wird
aufgewertet Bewohner/innen verbessern das Wohnumfeld und ihr Zusammenleben im Stadtteil Dokumentation.
Düsseldorf o.J.
Landeshauptstadt München, Referat für
Stadtplanung und Bauordnung (Hrsg.):
Stadtteilstudie München Vorstudie.
München, April 1997 (nicht veröffentlicht)
Landeshauptstadt München, Referat für
Stadtplanung und Bauordnung (Hrsg.):
Münchener Sozialstudie Soziale Entwicklung und Lebenssituation der Münchener Bürger. In: Perspektive München
Schriftenreihe zur Stadtentwicklung
B 4. München, April 1995
Magistrat der Stadt Darmstadt, Sozialdezernat (Hrsg.): Sozialbericht Kranichstein. In: Beiträge zur Sozialberichterstattung 1/1997. Darmstadt, Dezember
1997
Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (Hrsg.): Stadtteile mit besonderem Erneuerungsbedarf. Ressortübergreifendes Handlungsprogramm der Landesregierung Nordrhein-Westfalen. Düsseldorf 1998
Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes
Nordrhein-Westfalen
(MASSK)
(Hrsg.): Quergedacht - Selbstgemacht.
Integrierte Handlungsansätze in Stadtteilen mit besonderem Erneuerungsbedarf. Monheim 2000
Raschke, W.-D. (Hrsg.), LBS Münster
(Hrsg.): Wohneigentums-Studie 1989.
Münster 1990
Scholten, U.: Die Förderung von Wohneigentum. Tübingen 1999
Stadt Ludwigshafen, Amt für Öffentlichkeitsarbeit (Hrsg.): Pfingstweide Lebendiges Ludwigshafen. Informationsbroschüre. Ludwigshafen, ca. 1987
Stadtentwicklungsbehörde Hamburg: Soziale Stadtteilentwicklung. Das Programm. Hamburg, März 1999
Statistisches Bundesamt: Mikrozensus-Zusatzerhebung 1998, Früheres Bundesgebiet
Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch für die Bundesrepublik
Deutschland 2000. Wiesbaden 2000
Statistisches Bundesamt: Fachserie 5: Bautätigkeit und Wohnungen. Mikrozensus
Zusatzerhebung 1998, Heft 2 Wohnsituation von Haushalten und Familien.
Wiesbaden 2000a
Statistisches Bundesamt (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch für die Bundesrepublik
Deutschland 2001. Wiesbaden 2001
Statistisches Landesamt Berlin (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch 2000. Berlin 2000
Thiel, G.: 40 Jahre Ludwigsfeld. Ludwigsfeld 1993
TOPOS Stadtforschung: Nachfragepotentiale für Eigentümer- und Mietwohnungen in Berlin, Gutachten im Auftrag der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,
Umweltschutz und Technologie. Berlin, Mai 1998
Ulrich, R.: Wohneigentum in Deutschland Darstellung und Interpretation von Zeitreihen im Zusammenhang mit der
Wohneigentumsbildung. In: Wohnungsmarkt, Hrsg.: Bausparkasse Schwäbisch
Hall, Dezember 1997, S. 727
Ulrich, R.: Zur Eingrenzung der Schwellenhaushalte: Demographisch-ökonomische Struktur und wohnungspolitische
Bedeutung Darstellung und Interpretation von Zeitreihen im Zusammenhang mit der Wohneigentumsbildung.
In: Wohnungsmarkt, Hrsg. Bausparkasse
Schwäbisch Hall, Dezember 1997,
S. 2961
Verhülsdonk, D.; Spieker, R.: Strategien der
Wohnungspolitik. Materialen zum Siedlungs- und Wohnungswesen und zur
Raumplanung, Band 36. Zentralinstitut
für Raumplanung; Institut für Siedlungsund Wohnungswesen der Universität
Münster. Münster 2000
Wissenschaftsstadt Darmstadt, Der Magistrat, Sozial- und Jugenddezernat
(Hrsg.): Armut in Darmstadt Zweiter
Bericht . In: Beiträge zur Sozialberichterstattung 1999. Darmstadt 1999
85
Anhang 1
Tabellen
Gebietspässe
89
Tabelle 1
Problemlagen in Stadtteilen mit Neubaumaßnahmen
Fallbeispiel
Problemlagen im Stadtteil
Bottrop - Boy/Welheim
Konzentration von einkommensschwachen Haushalten, hohe Arbeitslosigkeit, Abwanderung von
deutschen Haushalten, Rückgang der Kaufkraft, negative Umwelteinflüsse, Defizite in der Wohnraumversorgung, Defizite der Freizeitinfrastruktur für Kinder und Jugendliche
Bremen - Blockdiek
Hoher Anteil an nichtdeutschen Haushalten, einseitig ausgeprägte Sozialstruktur, Konzentration
von Problemgruppen, hohe Fluktuation, Sanierungsbedarf in Teilbereichen
Hoher Anteil an nichtdeutschen Haushalten in Teilbereichen, Defizite im Wohnumfeld, Mängel an
Gebäuden, Wohnungsleerstand, vernachlässigtes Stadtteilzentrum, negatives Image
Düsseldorf - Garath-Südost
Hoher Anteil an Aussiedlern, Konzentration von einkommensschwachen Haushalten und
Transfereinkommensbeziehern, Drogenkriminalität, hohe Jugendarbeitslosigkeit, Instandhaltungsdefizite, negatives Image
Hamburg - Neuwiedenthal
Überdurchschnittlich hoher Anteil an nichtdeutschen Bewohnern und an Transfereinkommensbeziehern, Wohnungsleerstand, soziale Konflikte, Defizite der Infrastruktur für Kinder und Jugendliche, negatives Image
Hoher Anteil an nichtdeutschen Bewohnern, an Transfereinkommensbeziehern und an einkommensschwachen Haushalten, soziale Konflikte in Teilbereichen, negatives Image
Hoher Anteil an nichtdeutschen Bewohnern, an Aussiedlern u. an einkommensschwachen Haushalten, Überalterung der Gebietsbevölkerung, soziale Konflikte in Teilbereichen, schlechter
baulicher Zustand von Wohnungen und Gebäuden, defizitäre soziale Infrastruktur, mangelhafte
öffentliche Verkehrsanbindung, negatives Image
Siegen - Fischbacherberg
Defizite im Wohnumfeld, Vandalismus, Wohnungsleerstand, unzureichende Ausstattung mit
Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen, großes soziales Gefälle, hoher Anteil an arbeitslosen und sozialhilfeabhängigen Haushalten, negatives Image
Quelle: Expertenbefragung, amtliche Statistik, AG SPAS 2001
90
Tabelle 2
Problemlagen in Stadtteilen mit Umwandlungsmaßnahmen
Fallbeispiel
Problemlagen im Stadtteil
Berlin - Flusskarree
Hoher Anteil an nichtdeutschen Haushalten, an Transfereinkommensbeziehern und an einkommensschwachen Haushalten, Konzentration von Problemgruppen, vernachlässigtes Wohnumfeld,
Mangel an wohnungsnahen Grünflächen, negatives Image
Berlin Schlangenbader Straße
Konzentration von Problemgruppen und Transfereinkommensbeziehern, Wohnungs-,
Gewerbeleerstand, negatives Image1
Bremen - Kattenturm
Überdurchschnittlicher Anteil an nichtdeutschen Haushalten und an Transfereinkommensbeziehern, hohe Arbeitslosigkeit, Integrationsprobleme, auffällige ausländische Jugendgruppen,
defizitäre Freizeitinfrastruktur für Jugendliche
Darmstadt - Kranichstein
Hoher Anteil an nichtdeutschen Haushalten u. an Sozialhilfe- und Wohngeldempfängern,
soziale Konflikte, hoher Instandsetzungsbedarf, negatives Image
Duisburg - Hochheide
Hoher Anteil an nichtdeutschen u. an einkommensschwachen Haushalten, teilweise hoher
Instandsetzungsbedarf, Vandalismus, Kriminalität, hoher Wohnungsleerstand, vernachlässigtes
Wohnumfeld, Verunsicherung durch Privatisierungen, Defizite der Infrastruktur für Kinder und
Jugendliche, schlechtes Image
Hoher Anteil an ausländischen Bewohnern und an einkommensschwachen Haushalten,
vernachlässigtes Wohnumfeld, negatives Image
Frankfurt - Frankfurter Berg
Konzentration von Problemgruppen, Segregationserscheinungen, Defizite im Wohnumfeld,
vernachlässigtes Stadtteilzentrum, Wohnungsleerstand, negatives Image
Hamburg - Jenfeld
Überdurchschnittlich hoher Anteil an Transfereinkommensbeziehern, an Arbeitslosen und
an nichtdeutschen Bewohnern, negatives Image
Kiel - Mettenhof
Hoher Anteil an nichtdeutschen Bewohnern, an Sozialhilfeempfängern und Arbeitslosen,
teilweise Sanierungsbedarf, Defizite der Infrastruktur v.a. für Jugendliche, teilweise Wohnungsleerstand, Bevölkerungsverluste, negatives Image
Wohnungsleerstand, Bevölkerungsverluste, Defizite im Wohnumfeld, vernachlässigtes Stadtteilzentrum, negatives Image
Ludwigshafen - Pfingstweide II
1
München - Neuperlach
Hoher Anteil an nichtdeutschen u. einkommensschwachen Haushalten, Bevölkerungsverluste,
unattraktives Wohnumfeld, Instandhaltungsdefizite, instabiles Quartierszentrum, soziale Konflikte
Hoher Anteil an nichtdeutschen Haushalten, an Transfereinkommensbeziehern, an arbeitslosen
und schwer integrierbaren Bewohnern, schlechter baulicher Zustand von Wohngebäuden,
defizitäres Wohnumfeld, hohe Fluktuation, hoher Wohnungsleerstand, Bevölkerungsverluste,
negatives Image
Die Angaben beziehen sich auf die Wohnanlage Schlangenbader Straße.
Quelle: Expertenbefragung, amtliche Statistik, AG SPAS 2001
91
Tabelle 3
Personenbezogene Merkmale der befragten Personen (in %)
Eigentümer
Mieter
Gesamt
abs.
%
abs.
%
abs.
%
Alter
< 18
18 < 45
45 < 65
65 <
1
222
167
28
S
53,1
39,9
6,7
3
171
146
100
S
40,7
34,8
23,8
4
393
313
128
S
46,9
37,3
15,3
Geschlecht
weiblich
männlich
183
235
43,8
56,2
213
207
50,7
49,3
396
442
47,2
52,7
Deutsch
369
87,8
355
84,5
724
86,3
Nichtdeutsch
51
12,2
64
15,2
115
13,7
Nationalität
Quelle: Haushaltsbefragung AG SPAS 2001 (S = zu geringe Fallzahl)
Tabelle 4
Verkaufsquoten und Selbstnutzer in den Umwandlungsmaßnahmen (Stand 12/2001)
Beginn der Eigentumsbildung
WE insgesamt
absolut
davon Verkäufe
in %
1982
160
100,0
30,6
Bremen - Kattenturm
1987
92
85,9
100,0
München - Neuperlach-Nordost
1993
442
80,0
28,1
1994
130
100,0
50,0
1995
323
44,9
86,2
1997
138
41,3
93,0
1997
522
39,1
68,1
Kiel - Mettenhof
1997
136
47,0
96,9
1998
204
68,6
50,0
1998
180
47,2
100,0
1996
144
65,3
100,0
Fallbeispiel
davon Selbstnutzer
in %
1996
221
33,5
64,9
Hamburg - Jenfeld
1996
210
100,0
44,3
2.902
62,0
59,1
Insgesamt
Quelle: AG SPAS 2001 (Berechnungen nach Angaben der Hausverwaltungen)
Tabelle 5
Umfang der Neubaumaßnahmen
Beginn der
Eigentumsbildung
WE insgesamt
absolut
1986
35
Bremen - Blockdiek
1990
210
1990
52
1995
52
Düsseldorf - Garath-Südost
1995
150
1996
70
1997
150
1998
54
Fallbeispiel
Insgesamt
773
92
Tabelle 6
Anteil an nichtdeutschen Personen in den Untersuchungsgebieten
Nr.
Bundesland
Fallbeispiel
Anteil an nichtdeutschen Personen (in %)
Stadtteil
(Stand 2000) (1)
Stadt
(Stand 1998) (2)
1
B
31,7
2
B
12,2
12,6
3
NRW
13,1
8,5
4
HB
Bremen - Blockdiek
22,0
5
HB
Bremen - Kattenturm
18,7
12,3
6
HES
24,9
14,9
7
NRW
8,7
8
NRW
18,0
16,0
9
NRW
Düsseldorf - Garath/SO
16,0
19,8
10
HES
Frankfurt - BGR
k.A.
11
HES
k.A.
12
HH
Hamburg - Jenfeld
24,0
13
HH
18,5
15,8
14
BAY
28,9
15,7
15
SH
Kiel - Mettenhof
13,7
8,7
16
RP
18,6
17
RP
18,6
18
BAY
48,3
19
BAY
München - Neuperlach
33,3
21,7
20
NRW
k.A.
10,5
21
NS
14,7
9,4
32,1
20,6
Quelle: (1) Angaben der Statistischen Ämter der Kommunen, (2) Deutscher Städtetag (Hrsg.): Statistisches Jahrbuch
Deutscher Gemeinden, 86. Jahrgang 1999, S. 2630
Anmerkungen zu den Gebietspässen
Die Gebietspässe beinhalten die wichtigsten Informationen zu den einzelnen Fallbeispielen. Sie geben einen Überblick über
die Situation der Bevölkerung in den jeweiligen Stadtteilen und informieren speziell
über die Eigentumsmaßnahmen. Dem Material liegen unterschiedliche Quellen zugrunde:
Das Datenmaterial zu Bevölkerungsentwicklung, Wanderungen, Arbeitslosenquote, Sozialhilfeempfänger, Anzahl der Haushalte und Haushaltsgröße sowie zu Anzahl
der Wohnungen und Anteil der öffentlich
geförderten Wohnungen in den Stadtteilen
wurde in der Regel von den Statistischen
Ämtern der jeweiligen Kommunen geliefert.
Die Angaben zu den Problemlagen der verschiedenen Stadtteile gehen auf Aussagen
von Experten zurück und basieren z. T. auf
Sekundärdaten aus der amtlichen Statistik.
Detaillierte Informationen hinsichtlich der
Eigentumsmaßnahmen, wie z. B. Umfang,
Kaufpreis, Herkunft und Struktur der Käufer wurden im Rahmen einer schriftlichen
Befragung der Eigentümer, Verwalter bzw.
Entwicklungsträger erhoben.
Aufgrund der eingeschränkten Mitwirkungsbereitschaft einiger Stadtverwaltungen, Eigentümer, Verwalter bzw. Entwicklungsträger sind die Angaben nicht immer
vollständig.
93
94
Berlin
Stadt
Berlin
Flusskarree
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Neukölln (Statistisches Gebiet 075)
Siedlungstyp
Gründerzeitquartier
Baustruktur
Blockrandbebauung
Baujahr
20er Jahre
Gesamtstädtische Lage
innenstadtnah
Problemlagen
hoher Anteil an nichtdeutschen Haushalten, an Transfereinkommensbeziehern und an
einkommensschwachen Haushalten, Konzentration von Problemgruppen, vernachlässigtes
Wohnumfeld, Mangel an wohnungsnahen Grünflächen, negatives Image
Maßnahmen und Projekte
keine
Bevölkerungsentwicklung
1990
1995
± 199095
2000
± 19952000
Einwohner absolut
34.673
35.478
2,3 %
33.272
-6,2 %
... davon Nichtdeutsche
24,0 %
28,2 %
31,7 %
Altersgruppen:
<6 Jahre
6,5 %
6,7 %
6,7 %
618 Jahre
9,1 %
10,6 %
10,4 %
18<45 Jahre
51,7 %
51,1 %
50,9 %
45<65 Jahre
20,0 %
20,8 %
21,9 %
65 Jahre u. älter
12,7 %
10,8 %
10,0 %
1990
1995
2000
k.A.
-1,3 %
-0,6 %
Wanderungen
Bilanz Zu-/Fortzüge
Arbeitslosenquote (2000)
22,9 % (Bezirk Neukölln)
Sozialhilfeempfänger (6/2000)
27,6 % (Bezirk Neukölln)
Anzahl der Haushalte
k.A.
Mittlere Haushaltsgröße
k.A.
Wohnungen (2000)
k.A.
öffentl. geförderte Wohnungen
k.A.
95
Fallbeispiel Berlin - Flusskarree (Statistischer Block 075 037)
Baustruktur
Blockrandbebauung, 5 Geschosse
Baujahr
192728
1990
1995
± 199095
912
850
-6,8 %
26,2 %
30,7 %
Einwohner absolut
2000
± 19952000
771
-9,3 %
34,8 %
Altersgruppen:
6,3 %
5,3 %
4,8 %
6<18 Jahre
12,5 %
12,7 %
10,4 %
18<45 Jahre
50,3 %
47,5 %
50,4 %
45<65 Jahre
18,4 %
23,2 %
24,8 %
65 Jahre u. älter
12,5 %
11,3 %
9,6 %
<6 Jahre
Wohnadresse der Umwandlung
Ossastraße 916A, Weichselstraße 24, 25, Fuldastraße 37, 39
Jahr der Umwandlung
1997
Jahr des ersten, letzten Verkaufs
1997, Verkauf noch nicht abgeschlossen
Eigentümer (Umwandler),
Vermarkter
Stadt und Land, WoBeGe
Anzahl der Wohneinheiten
in MFH, RH, DH, EFH
umgewandelte WE
138 WE in MFH
Motive für Umwandlung,
Auswahlkriterien
für Umwandlungsobjekte
Bildung eines günstigen Kaufpreises, möglichst geschlossenes Wohnensemble, geringer
Leerstand, keine schlechte Wohnlage
davon Eigentum
57 WE (41 %)
davon Selbstnutzer
53 WE (93 %)
Bindungen
keine
Investitionen vor Verkauf
Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (Fassade, Treppenhaus)
Kaufpreis / m²
Ø 741 E/m²
Bruttokaltmiete / m²
Ø 2,94 E/m²
Herkunft der Käufer
40 % Wohnanlage, 30 % Wohngebiet, 30 % außerhalb
Struktur der Käufer
deutsche und nichtdeutsche Ehepaare und Familien, deutsche Singles
96
Berlin
Stadt
Berlin
Bundesland
Schlangenbader Straße
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Wilmersdorf (Statistisches Gebiet 045)
Siedlungstyp
Großwohnanlage
Baustruktur
Zeilenbebauung, Autobahnüberbauung
Baujahr
70/80er Jahre
innerstädtisch
Problemlagen
Konzentration von Problemgruppen und Transfereinkommensbeziehern, Wohnungs-,
Gewerbeleerstand, negatives Image (Die Angaben beziehen sich auf die Wohnanlage
Schlangenbader Straße)
Aufhebung der Fehlbelegungsabgabe, gezielte Belegungsstrategie und Aufwertung seitens
der DEGEWO, Umwandlung eines Teils des Wohnungsbestandes, umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten
Einwohner absolut
1990
1995
± 199095
2000
± 19952000
20.272
20.090
-0,9 %
19.400
-3,4 %
8,5 %
10,8 %
12,2 %
4,3 %
Altersgruppen:
4,5 %
4,3 %
6<18 Jahre
8,9 %
9,2 %
9,0 %
18<45 Jahre
37,1 %
36,0 %
34,5 %
45<65 Jahre
27,6 %
29,9 %
32,4 %
65 Jahre u. älter
22,1 %
20,6 %
19,8 %
<6 Jahre
Wanderungen
1990
1995
2000
k.A.
0,0 %
0,5 %
12,6 % (Bezirk Wilmersdorf)
Sozialhilfeempfänger (2000)
4,6 % (Bezirk Wilmersdorf)
k.A.
Mittlere Haushaltsgröße (2000)
Ø 1,8 Personen pro Haushalt (Bezirk Wilmersdorf)
Wohnungen
k.A.
k.A.
97
Fallbeispiel Berlin - Schlangenbader Straße (Statistischer Block 045 619)
Baustruktur
Terrassenbebauung, Zeilenbebauung, 5 Geschosse
Baujahr
80er Jahre
1990
1995
± 199095
-6,8%
2000
± 19952000
1.848
-7,5%
Einwohner absolut
2.142
1.997
12,1%
12,0%
15,3%
3,3%
Altersgruppen:
5,3%
3,8%
6<18 Jahre
11,3%
11,1%
9,1%
18<45 Jahre
43,0%
37,4%
32,2%
45<65 Jahre
23,9%
29,9%
36,1%
65 Jahre u. älter
16,5%
17,8%
19,3%
<6 Jahre
Wohnadresse der Umwandlung
Schlangenbader Straße 13-22
Jahr der Umwandlung
1996
Vermarkter
DEGEWO, GEWOBE
in MFH, RH, DH, EFH
umgewandelte WE
221 WE in MFH
davon Eigentum
74 WE (33%)
davon Selbstnutzer
66 WE (89%)
Motive für Umwandlung
soziale Probleme, wohnungswirtschaftliche Gründe, Eigentumsinitiative des Senats
Auswahlkriterien
Lage, Wohnungsmix, Struktur der Mieter
Bindungen
keine
Gebäude, Wohnumfeld
Kaufpreis / m²
Ø 1.508 E/m²
Ø 6,90 E/m²
20% Wohnanlage, 70% Wohngebiet, 10% außerhalb
deutsche Ehepaare
98
Bottrop
Stadt
Nordrhein-Westfalen
Boy / Welheim
Bundesland
Neubau
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Boy / Welheim (Statistische Bezirke 51, 52)
Siedlungstyp
Zechensiedlung, Siedlungsbau der 60/70er Jahre, Gartenstadtsiedlung
Baustruktur
Zeilen- und Blockrandbebauung
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
Konzentration von einkommensschwachen Haushalten, hohe Arbeitslosigkeit, Abwanderung
von dt. Haushalten, Rückgang der Kaufkraft, negative Umwelteinflüsse, Defizite i. d. Wohnraumversorgung, Defizite der Freizeitinfrastruktur für Kinder und Jugendliche
Sanierung einer Jugendeinrichtung, Stadtkulturprojekte, Kinder- und Jugendarbeit,
Einrichtung eines Stadtteilbüros und Sanierung eines Wohnblocks in der Obdachlosensiedlung, Soziale-Stadt-Gebiet im Rahmen des Bund-Länder-Programms
1990
1995
± 199095
2000
± 19952000
Einwohner absolut
12.583
13.038
3,6 %
13.380
2,6 %
12,0 %
14,2 %
13,1 %
1990
1995
2000
k.A.
k.A.
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
Wanderungen
Arbeitslosenquote
k.A.
6,5 %
Anzahl der Haushalte (2000)
ca. 5.800 Haushalte
Ø 2,3 Personen pro Haushalt
Wohnungen
k.A.
k.A.
99
Fallbeispiel Bottrop - Boy/Welheim
Neubausiedlung Im Johannestal
Baustruktur
Reihenhaus- und Doppelhauszeilen
Baujahr
1997
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
420
10,7 %
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
1997, Verkauf noch nicht beendet (Fertigstellung bis 2002)
WBG, Entwicklungsträger
RBU - Reeser Bau-Unternehmung AG, Gemeinnützige Baugesellschaft Bottrop mbH
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
49 WE in MFH
93 WE in RH
8 WE in DH
Motive für Standortwahl
Grundstückspreise in Relation zur Lage günstig, gute Infrastruktur mit ausreichenden
Naherholungsmöglichkeiten
Besondere Ausstattungsmerkmale
Garagen (z.T. in RH), Fußbodenheizung, Keller (DH), Satteldach, Ausbaureserve
Dachgeschoss, Mauerwerk
davon Eigentum
129 WE (86 %)
Grundstücksfläche
ca. 144333 m²
Wohnfläche
ca. 100130 m² (RH, DH), ca. 56-80 m² (ETW)
Kaufpreis / m²
2.173 E/m² (RH), 1.779 E/m² (ETW)
Bindungen, Auflagen
nur für WE mit öffentlicher Förderung
1/3 Wohngebiet, 2/3 außerhalb
deutsche Familien und Ehepaare, nichtdeutsche Familien
davon Selbstnutzer
129 WE (100 %)
100
Bremen
Stadt
Bremen
Blockdiek
Bundesland
Neubau
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Blockdiek (Ortsteil 375)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Zeilenbebauung 38 Geschosse, Blockrandbebauung, 2 Punkthochhäuser 1418 Geschosse
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an nichtdeutschen Haushalten, einseitig ausgeprägte Sozialstruktur, Konzentration von Problemgruppen, hohe Fluktuation, Sanierungsbedarf in Teilbereichen
Sanierungsgebiet, Förderung in versch. Landesprogrammen, seit 1999 Soziale-Stadt-Gebiet
im Rahmen des Bund-Länder-Programms (Stadtteilmanagement, Bewohnerbeteiligung,
Maßnahmen am Wohnumfeld und an Gebäuden etc.)
1990
1995
± 199095
6,4 %
2000
± 19952000
7.421
-3,8 %
Einwohner absolut
7.247
7.712
20,3 %
21,5 %
22,0 %
11,1 %
Altersgruppen:
<10 Jahre
11,2 %
12,4 %
10<18 Jahre
8,6 %
9,2 %
9,1 %
18<45 Jahre
41,9 %
39,5 %
38,6 %
45<65 Jahre
27,6 %
27,1 %
27,3 %
65 Jahre u. älter
10,7 %
11,8 %
13,9 %
Wanderungen
1990
1995
2000
-0,9 %
-0,04 %
-0,6 %
k.A.
17,0 %
3.410 Haushalte
Wohnungen (2000)
3.266 Wohnungen
(1987)
85,9 %
101
Fallbeispiel Bremen - Blockdiek
Düsseldorfer Straße (Statistische Blöcke 375 030, 375 023)
Baustruktur
Zeilenbebauung, Reihenhäuser, 2 Geschosse + Dachgeschoss
Baujahr
19901993
1990
0
Einwohner absolut
1995
± 199095
895
100 %
2000
± 19952000
868
-3,0 %
7,9 %
10,0 %
<10 Jahre
26,6 %
17,2 %
10<18 Jahre
15,1 %
21,2 %
18<45 Jahre
47,4 %
43,0 %
45<65 Jahre
8,4 %
15,3 %
65 Jahre u. älter
2,5 %
3,3 %
Altersgruppen:
19901993
Müller & Bremermann GmbH & Co. KG
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
210 WE in RH
k.A.
davon Eigentum
210 WE (100 %)
davon Selbstnutzer
210 WE (100 %)
Satteldach, Keller, Ausbaureserve Dachgeschoss, variable Grundrisse, Carport
Grundstücksfläche
Ø 154265 m²
Wohnfläche
Ø 98 m²
Kaufpreis / m²
Ø 1.200 E/m²
Bindungen, Auflagen
Familien mit Berechtigungsschein
k.A.
deutsche und nichtdeutsche Familien, Aussiedlerfamilien
102
Bremen
Stadt
Bremen
Kattenturm
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Kattenturm (Ortsteil 233)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Zeilenbebauung 34 Geschosse, Blockrandbebauung 78 Geschosse, 2 Punkthochhäuser
14 Geschosse
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
überdurchschnittlicher Anteil an nichtdeutschen Haushalten u. an Transfereinkommensbeziehern, hohe Arbeitslosigkeit, Integrationsprobleme, auffällige ausländische Jugendgruppen, defizitäre Freizeitinfrastruktur für Jugendliche
Sanierungsgebiet, Förderung in verschiedenen Landesprogrammen, seit 1999 Kattenturm
Soziale-Stadt-Gebiet im Rahmen des Bund-Länder-Programms
1990
1995
± 199095
2000
± 19952000
Einwohner absolut
13.313
13.248
-0,5 %
12.638
4,6 %
16,0 %
17,7 %
18,7 %
11,2 %
Altersgruppen:
10,8 %
11,5 %
10<18 Jahre
8,7 %
8,7 %
9,2 %
18<45 Jahre
41,7 %
39,8 %
37,8 %
45<65 Jahre
25,8 %
26,5 %
27,2 %
65 Jahre u. älter
13,0 %
13,5 %
14,6 %
<10 Jahre
Wanderungen
1990
1995
2000
2,0 %
-0,8 %
-1,8 %
Arbeitslosenquote
k.A.
17,5 %
6.010 Haushalte
Wohnungen (2000)
5.811 Wohnungen
(1987)
53,0 %
103
Fallbeispiel Bremen - Kattenturm
Ernst-Erhardt-Straße 515, Immanuel-Kölle-Weg 210, Hinrich-Hormann-Straße 1214
Baustruktur
Blockrandbebauung, 38 Geschosse
Baujahr
1969
1990
1995
± 199095
-10,3 %
2000
± 19952000
383
4,6 %
408
366
9,1 %
10,9 %
16,7 %
<10 Jahre
11,5 %
12,8 %
20,1 %
10<18 Jahre
9,5 %
7,9 %
10,7 %
18<45 Jahre
42,9 %
37,2 %
34,5 %
45<65 Jahre
24,3 %
28,2 %
21,1 %
65 Jahre u. älter
11,8 %
13,9 %
13,6 %
Einwohner absolut
Altersgruppen:
Jahr der Umwandlung
1987
Vermarkter
GEWOBA
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
92 WE in MFH
soziale Probleme, Leerstand, Nachfrage, wirtschaftliche Gründe
Auswahlkriterien
Lage, Nachfrage
Bindungen
Bindungen 1988 ausgelaufen
Kaufpreis / m²
ca. 870-1.230 E/m²
Ø 4,84 E/m²
k.A.
k.A.
davon Eigentum
79 WE (86 %)
davon Selbstnutzer
79 WE (100 %)
104
Darmstadt
Stadt
Hessen
Kranichstein
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Kranichstein (Statistischer Bezirk 910)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Zeilen- und Hochhausbebauung
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an nichtdeutschen Haushalten und an Sozialhilfe- und Wohngeldempfängern,
soziale Konflikte, hoher Instandsetzungsbedarf, negatives Image
Kinder- und Jugendarbeit, Konzept für ein Jugendcafé, seit 2000 Kranichstein Soziale-StadtGebiet im Rahmen des Bund-Länder-Programms
1990
Einwohner absolut
k.A.
1996
± 199096
1996
± 199699
6.932
6.809
-0,1 %
21,2 %
24,9 %
Altersgruppen:
<6 Jahre
7,4 %
7,3 %
6<18 Jahre
18,4 %
19,4 %
18<45 Jahre
30,8 %
28,2 %
45<65 Jahre
31,0 %
31,0 %
65 Jahre u. älter
12,4 %
14,1 %
1990
1995
2000
k.A.
k.A.
k.A.
Wanderungen
7,3 %
20,0 %
k.A.
k.A.
Wohnungen (2000)
2.856 Wohnungen
(1995)
34,8 % (Quote rückläufig zum Jahr 2000)
105
Fallbeispiel Darmstadt - Kranichstein
Bartningstraße 820
Baustruktur
Hochhauszeile, 12 Geschosse
Baujahr
1969
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
Altersgruppen:
<6 Jahre
6<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
Jahr der Umwandlung
1998
Vermarkter
Strohbach und Nichtern GmbH
in MFH, RH, DH, EFH
umgewandelte WE
204 WE in MFH
k.A.
Auswahlkriterien
k.A.
davon Eigentum
140 WE (69 %)
Bindungen
keine
Instandhaltungsmaßnahmen am Gebäude
Kaufpreis / m²
ca. 1.1701.430 E/m²
k.A.
25 % Wohnanlage, 75 % Wohngebiet / außerhalb
k.A.
davon Selbstnutzer
70 WE (50 %)
106
Duisburg
Stadt
Nordrhein-Westfalen
Hagenshof
Bundesland
Neubau
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Neumühl (Ortsteil 204)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Hochhausbebauung, bis 15 Geschosse
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an nichtdeutschen Haushalten in Teilbereichen, Defizite im Wohnumfeld, Mängel
an Gebäuden, Wohnungsleerstand, vernachlässigtes Stadtteilzentrum, negatives Image
keine
Einwohner absolut
1990
1995
± 199095
2000
± 19952000
18.660
19.071
2,2 %
18.649
-2,2 %
5,0 %
7,6 %
8,7 %
10,6 %
11,6 %
10,0 %
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
8,8 %
9,5 %
10,7 %
18<45 Jahre
40,1 %
37,9 %
35,7 %
45<65 Jahre
26,0 %
25,3 %
26,6 %
65 Jahre u. älter
14,5 %
15,7 %
17,0 %
1990
1995
2000
0,6 %
0,0 %
0,6
Wanderungen
10,6 %
Sozialhilfeempfänger
k.A.
k.A.
k.A.
Wohnungen (2000)
8.328 Wohnungen
k.A.
107
Fallbeispiel Duisburg - Hagenshof
Taunusstraße 155
Baustruktur
Zeilenbebauung
Baujahr
1995 (1998)
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
1995
dfh-Siedlungsbau GmbH
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
52 WE in EFH, DH
k.A.
Pultdach, ohne Keller, Holzverkleidung, Abstellräume, PKW-Stellplatz, variable Grundrisse,
Gemeinschaftshaus, Gründächer, Regenwasserversickerung, Brennwerttechnik, kostenund
flächensparendes Bauen
Grundstücksfläche
Ø 230250 m²
Wohnfläche
Kaufpreis / m²
Ø 8495 m²
Ø 1.430 E/m²
Bindungen, Auflagen
einkommensschwache Familien
k.A.
Familien
davon Eigentum
52 WE (100 %)
davon Selbstnutzer
52 WE (100 %)
108
Duisburg
Stadt
Nordrhein-Westfalen
Hochheide
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Hochheide (Ortsteil 403)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Hochhausbebauung, 820 Geschosse
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an nichtdeutschen u. an einkommensschwachen Haushalten, teilweise hoher
Instandsetzungsbedarf, Vandalismus, Kriminalität, hoher Wohnungsleerstand, vernachlässigtes
Wohnumfeld, Verunsicherung durch Privatisierungen, Defizite der Infrastruktur für Kinder und
Jugendliche, schlechtes Image
keine
1990
1995
± 199095
2000
± 19952000
Einwohner absolut
19.279
19.307
0,1 %
17.844
-7,6 %
12,8 %
17,1 %
18,0 %
10,5 %
Altersgruppen:
<10 Jahre
10,1 %
10,9 %
10<18 Jahre
7,5 %
8,5 %
9,2 %
18<45 Jahre
42,7 %
40,5 %
36,4 %
45<65 Jahre
25,7 %
25,5 %
27,1 %
65 Jahre u. älter
14,0 %
14,6 %
16,8 %
Wanderungen
1990
1995
2000
1,0 %
-0,3 %
-1,4 %
9,8 %
k.A.
k.A.
k.A.
Wohnungen (2000)
8.548 Wohnungen
k.A.
109
Fallbeispiel Duisburg - Hochheide
Ottostraße 1820
Baustruktur
Baujahr
1970
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
Jahr der Umwandlung
1982
19821985
Vermarkter
Konventa
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
160 WE in MFH
k.A.
Auswahlkriterien
k.A.
Bindungen
keine
Kaufpreis / m²
Gebäude
davon Eigentum
160 WE (100 %)
Ø 1.176 E/m² (1998), 820920 E/m² (2001)
Ø 4,65 E/m²
1/3 der Käufer von außerhalb
deutsche Haushalte
davon Selbstnutzer
49 WE (31 %)
110
Düsseldorf
Stadt
Nordrhein-Westfalen
Garath-Südost
Bundesland
Neubau
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Garath-Südost (Sozialräume 21003, 21011)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Hochhaus und Zeilenbebauung, 48 Geschosse
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an Aussiedlern, Konzentration von einkommensschwachen Haushalten und
Transfereinkommensbeziehern, Drogenkriminalität, hohe Jugendarbeitslosigkeit,
Instandhaltungsdefizite, negatives Image
seit 1987 Stadtteilbüro der Diakonie, Wohnumfeldprojekte
1990
1995
± 199095
4,7 %
2000
± 19952000
6.967
3,3 %
Einwohner absolut
6.437
6.741
11,6 %
11,5 %
16,0 %
<10 Jahre
14,2 %
13,9 %
10,9 %
10<18 Jahre
10,3 %
11,1 %
11,8 %
18<45 Jahre
40,1 %
39,8 %
38,2 %
45<65 Jahre
25,3 %
24,5 %
25,9 %
65 Jahre u. älter
10,1 %
10,7 %
13,2 %
1990
1995
2000
k.A.
k.A.
k.A.
Altersgruppen:
Wanderungen
Arbeitslosenquote
k.A.
16,2 %
k.A.
k.A.
Wohnungen (2000)
2.305 Wohnungen
(2000)
96,7 %
111
Fallbeispiel Düsseldorf - Garath-Südost
Am Garather Mühlenbach
Baustruktur
Einzelbebauung
Baujahr
19951997
1990
1995
± 199095
54,3 %
2000
± 19952000
436
27,9 %
Einwohner absolut
221
341
4,1 %
4,7 %
2,3 %
13,3 %
Altersgruppen:
<10 Jahre
11,8 %
12,0 %
10<18 Jahre
8,1 %
7,9 %
9,2 %
18<45 Jahre
43,9 %
44,3 %
41,0 %
45<65 Jahre
28,5 %
28,2 %
28,2 %
7,7 %
7,6 %
8,3 %
65 Jahre u. älter
19951997
Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
18 WE in MFH
132 WE in RH
ruhige Lage am Stadtrand, gute Verkehrsanbindung
Satteldach, Keller, Garage, Massivbauweise, Klinkerfassade
Grundstücksfläche
Ø 200230 m²
Wohnfläche
ca. 6595 m²
davon Eigentum
150 WE (100 %)
davon Selbstnutzer
150 WE (100 %)
Kaufpreis / m²
ca. 1.917 E/m², 3.750 DM/m², 1.636 E/m², 3.200 DM/m² im Erbbaurecht
Bindungen, Auflagen
vereinzelt Einkommensgrenzen
45 % Stadtteil Garath/Hellershof, 55 % Düsseldorf
deutsche Familien, Aussiedlerfamilien
112
Frankfurt
Stadt
Hessen
Am Bügel
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Am Bügel
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Hochhaus- und Zeilenbebauung
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an ausländischen Bewohnern und an einkommensschwachen Haushalten,
vernachlässigtes Wohnumfeld, negatives Image
keine
Einwohner absolut
1990
1995
± 199095
2000
k.A.
k.A.
k.A.
1990
1995
2000
k.A.
k.A.
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
Wanderungen
Arbeitslosenquote
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Wohnungen
k.A.
k.A.
± 19952000
113
Fallbeispiel Frankfurt - Am Bügel
Ben-Gurion-Ring 6488
Baustruktur
Hochhaus- und Zeilenbebauung, 9 Geschosse
Baujahr
1976
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
Jahr der Umwandlung
1995
Vermarkter
Schleich Immobilien, Dietz und Partner
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
323 WE in MFH
k.A.
Auswahlkriterien
k.A.
Bindungen
Bindungen abgelöst
keine
Kaufpreis / m²
1.1251.380 E/m²
k.A.
k.A.
k.A.
davon Eigentum
145 WE (45 %)
davon Selbstnutzer
125 WE (86 %)
114
Frankfurt
Stadt
Hessen
Frankfurter Berg
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Frankfurter Berg
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
Konzentration von Problemgruppen, Segregationserscheinungen, Defizite im Wohnumfeld,
vernachlässigtes Stadtteilzentrum, Wohnungsleerstand, negatives Image
keine
Einwohner absolut
1990
1995
± 199095
2000
k.A.
k.A.
k.A.
1990
1995
2000
k.A.
k.A.
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
Wanderungen
Arbeitslosenquote
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Wohnungen
k.A.
k.A.
± 19952000
115
Fallbeispiel Frankfurt - Frankfurter Berg
Berkersheimer Weg 4, Julius-Brecht-Straße 25
Baustruktur
Baujahr
1976
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
Jahr der Umwandlung
1997
Vermarkter
Schleich Immobilien, Ludwig und Partner
in MFH, RH, DH, EFH
umgewandelte WE
522 WE in MFH
k.A.
Auswahlkriterien
k.A.
Bindungen
Bindungen abgelöst
Kaufpreis / m²
keine
Ø 1.380 E/m²
k.A.
k.A.
k.A.
davon Eigentum
204 WE (39 %)
davon Selbstnutzer
139 WE (68 %)
116
Hamburg
Stadt
Hamburg
Jenfeld
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Jenfeld (Statistische Gebiete 058 007, 058 008, 058 011)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Hochhausbebauung
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
überdurchschnittlich hoher Anteil an Transfereinkommensbeziehern, an Arbeitslosen und
an nichtdeutschen Bewohnern, negatives Image
seit Mitte der 90er Jahre Förderung im Rahmen verschiedener Landesprogramme
(Revitalisierungs- u. Armutsprogramm), Soziale-Stadt-Gebiet im Rahmen des Bund-Länder
Programms
1990
1995
± 199095
2,2 %
2000
± 19952000
9.484
0,2 %
Einwohner absolut
9.256
9.462
22,8 %
21,8 %
24,0 %
<10 Jahre
13,3 %
11,7 %
10,9 %
10<18 Jahre
10,9 %
11,0 %
11,3 %
18<45 Jahre
40,1 %
39,1 %
37,2 %
45<65 Jahre
23,2 %
25,5 %
26,3 %
65 Jahre u. älter
12,5 %
12,7 %
14,3 %
1990
1995
2000
k.A.
k.A.
k.A.
Altersgruppen:
Wanderungen
Arbeitslosenquote
k.A.
ca. 16 %
k.A.
k.A.
Wohnungen
k.A.
k.A.
117
Fallbeispiel Hamburg - Jenfeld
(Baublock 81 im Statistischen Gebiet 058 011)
Baustruktur
Baujahr
1968
1990
1995
± 199095
-6,5 %
2000
± 19952000
1.109
-0,3 %
Einwohner absolut
1.189
1.112
23,3 %
25,6 %
26,6 %
<10 Jahre
12,6 %
11,0 %
11,8 %
10<18 Jahre
10,9 %
11,8 %
11,2 %
18<45 Jahre
38,3 %
34,2 %
33,5 %
45<65 Jahre
30,7 %
33,1 %
31,9 %
7,5 %
9,9 %
11,6 %
Altersgruppen:
65 Jahre u. älter
Wohnadresse d. Umwandlung
Barsbüttler Straße 2438, Gleiwitzer Bogen 1, 5, 7, 9
Jahr der Umwandlung
1996
19961998
Vermarkter
BBT - Bau-Boden-Treuhand GmbH
in MFH, RH, DH, EFH
umgewandelte WE
210 WE in MFH
k.A.
davon Eigentum
210 WE (100 %)
davon Selbstnutzer
93 WE (44 %)
Auswahlkriterien
k.A.
Bindungen
1996 Bindungen abgelöst, Nachwirkungsfrist bis 2006
Sanierung während Verkauf (Fassade, Fahrstühle, Treppenhäuser, Solaranlage, Fenster)
Kaufpreis / m²
ca. 1.125 E/m²
k.A.
k.A.
k.A.
118
Hamburg
Stadt
Hamburg
Neuwiedenthal
Bundesland
Neubau
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Neuwiedenthal (Statistische Gebiete 099 004, 099 007, 100 007)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Hochhaus-, Zeilenbebauung
Baujahr
60/80er Jahre
peripher
Problemlagen
überdurchschnittlich hoher Anteil an nichtdeutschen Bewohnern und an Transfereinkommensbeziehern, Wohnungsleerstand, soziale Konflikte, Defizite der Infrastruktur für Kinder und
Jugendliche, negatives Image
seit Anfang der 90er Jahre Förderung im Rahmen verschiedener Landesprogramme
(Revitalisierungs- u. Armutsprogramm)
seit 1996 Soziale-Stadt-Gebiet im Rahmen des Bund-Länder-Programms
1990
1995
± 199095
2000
± 19952000
Einwohner absolut
12.132
12.217
0,7 %
11.942
-2,3 %
16,2 %
17,6 %
18,5 %
<10 Jahre
12,6 %
12,7 %
12,2 %
1018 Jahre
10,5 %
11,1 %
12,4 %
18<45 Jahre
36,2 %
35,4 %
34,5 %
45<65 Jahre
26,3 %
25,4 %
24,4 %
65 Jahre u. älter
14,4 %
15,4 %
16,5 %
1990
1995
2000
k.A.
k.A.
k.A.
Altersgruppen:
Wanderungen
k.A.
ca. 16,0 %
k.A.
k.A.
Wohnungen
k.A.
k.A.
119
Fallbeispiel Hamburg - Neuwiedenthal
(Statistisches Gebiet 099 002)
Baustruktur
Reihen- und Einzelhauszeilen, freistehende Einzelhäuser
Baujahr
80/90er Jahre
1990
1995
± 199095
2000
± 19952000
Einwohner absolut
1.234
1.483
20,2 %
2.717
83,2 %
1,6 %
3,2 %
7,5 %
<10 Jahre
21,6 %
19,8 %
18,0 %
10<18 Jahre
10,9 %
12,6 %
14,6 %
18<45 Jahre
47,9 %
44,9 %
43,2 %
45<65 Jahre
17,6 %
19,8 %
20,1 %
2,0 %
2,9 %
4,1 %
Altersgruppen:
65 Jahre u. älter
Wohnadresse des Neubaus
Hausbrucher Straße, Hausbrucher Eck, Wildkatzenweg
19901997
TWIN Bauträgergesellschaft, Altländer Baugesellschaft, TECTONIK Baugesellschaft mbH,
Scharnowski Bauunternehmungsgesellschaft mbH
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
52 WE in RH, DH
Förderung des Hamburger Stadtgebietes
davon Eigentum
52 WE (100 %)
davon Selbstnutzer
52 WE (100 %)
Satteldach, Keller, Ausbaureserve Dachgeschoss, Steinbauweise, variable Grundrissgestaltung
Grundstücksfläche
k.A.
Wohnfläche
Ø 105 m²
Kaufpreis / m²
Ø 2.45 E/m²
Art der Förderung
k.A.
Bindungen, Auflagen
k.A.
k.A.
k.A.
120
Ingolstadt
Stadt
Bayern
Piusviertel
Bundesland
Neubau
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Piusviertel (Soziale-Stadt-Gebiet)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Baujahr
50/60er Jahre
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an nichtdeutschen Bewohnern, an Transfereinkommensbeziehern und
an einkommensschwachen Haushalten, soziale Konflikte in Teilbereichen, negatives Image
seit 1999 Soziale-Stadt-Gebiet im Rahmen des Bund-Länder-Programms
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
1999
13.239
28,9 %
Altersgruppen:
<10 Jahre
10,4 %
10<18 Jahre
9,7 %
18<45 Jahre
34,7 %
45<65 Jahre
26,7 %
65 Jahre u. älter
18,5 %
Wanderungen
7,1 %
6,4 %
1990
1995
2000
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Wohnungen (1999)
ca. 3.650 Wohnungen
(1999)
82 %
± 199599
121
Fallbeispiel Ingolstadt - Piusviertel
Siedlungsmodell Permoser Straße (Richard-Strauss-Straße)
Baustruktur
Zeilenbebauung mit Reihenhäusern
Baujahr
1998
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
1998
Stadt Ingolstadt
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
54 WE in RH
k.A.
Pultdach, Holzskelettbauart, ohne Keller, Abstellraum, variable Grundrisse, Regenwasserversickerung, Dachterrasse, PKW-Stellplatz (extern), Niedrigenergiehaus, Blockheizkraftwerk,
Regenwasserversickerung, kostenund flächensparendes Bauen
Grundstücksfläche
100119 m²
Wohnfläche
89143 m²
Kaufpreis / m²
davon Eigentum
54 WE (100 %)
1.8402.045 E/m²
Art der Förderung
öffentliche Mittel des Bundes und des Landes (Baudarlehen)
Bindungen, Auflagen
Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen
k.A.
k.A.
davon Selbstnutzer
54 WE (100 %)
122
Kiel
Stadt
Schleswig-Holstein
Mettenhof
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Mettenhof
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an nichtdeutschen Bewohnern, an Sozialhilfeempfängern und Arbeitslosen,
teilweise Sanierungsbedarf, Defizite der Infrastruktur v.a. für Jugendliche, teilweise Wohnungsleerstand, Bevölkerungsverluste, negatives Image
seit 1995 Sanierungsgebiet
Einwohner absolut
1990
1995
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
19.882
k.A.
18.445
-7,8 %
11,9 %
13,7 %
<10 Jahre
14,8 %
13,1 %
10<18 Jahre
11,4 %
12,0 %
18<45 Jahre
38,0 %
35,6 %
45<65 Jahre
25,3 %
26,9 %
65 Jahre u. älter
10,5 %
12,4 %
1990
1995
2000
k.A.
-1,2 %
-0,2 %
Altersgruppen:
Wanderungen
10,1 %
19,6 %
k.A.
k.A.
Wohnungen
8.691 Wohnungen
(2000)
49,6 %
123
Fallbeispiel Kiel - Mettenhof
Esbjerg Weg 13, Aalborgring 4062, Aarhusstraße 13
Baustruktur
Zeilenbebauung, 4 Geschosse
Baujahr
1967
1990
k.A.
Einwohner absolut
1996
± 199096
341
k.A.
5,3 %
2000
± 19962000
296
-13,2 %
8,5 %
Altersgruppen:
15,2 %
8,1 %
10<18 Jahre
9,4 %
11,8 %
18<45 Jahre
35,2 %
31,8 %
45<65 Jahre
31,1 %
31,8 %
9,1 %
16,5 %
<10 Jahre
65 Jahre u. älter
Jahr der Umwandlung
1997
Vermarkter
BGI Immobilien Service GmbH
in MFH, RH, DH, EFH
umgewandelte WE
136 WE in MFH
betriebswirtschaftliche Motive, Nachfrage
davon Eigentum
64 WE (47 %)
Auswahlkriterien
Lage, Sozialstruktur
Bindungen
abgelöste Bindungen mit einer Nachwirkungsfrist bis 2006
Kaufpreis / m²
Ø 1.023 E/m², 1.125 E/m² mit Gartenanteil
Ø 5,53 E/m²
deutsche Ehepaare, nichtdeutsche Familien
davon Selbstnutzer
62 WE (97 %)
124
Ludwigshafen
Stadt
Rheinland-Pfalz
Pfingstweide I
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Pfingstweide
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Hochhaus- und Zeilenbebauung, 416 Geschosse, Einfamilienhäuser
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
verschiedene stadtteilbezogene Arbeitskreise mit Mitgliedern aus Wohnungswirtschaft, Stadtverwaltung, Schule, Bewohnern etc. (Wohnen, Wohnumfeld, Verkehr, Öffentlichkeitsarbeit)
1990
1995
± 199095
-3,8 %
2000
± 19952000
6.962
-12,0 %
Einwohner absolut
8.230
7.913
12,7 %
17,6 %
18,6 %
<10 Jahre
13,5 %
13,6 %
10,9 %
10<18 Jahre
10,6 %
11,1 %
11,6 %
18<45 Jahre
43,9 %
38,9 %
36,3 %
45<65 Jahre
26,3 %
28,1 %
28,5 %
5,7 %
8,3 %
12,7 %
1990
1995
2000
-1,0
-1,6
-3,0
Altersgruppen:
65 Jahre u. älter
Wanderungen
10,0 %
4,5 %
k.A.
k.A.
Wohnungen (2000)
2.821 Wohnungen
(2000)
38,0 %
125
Fallbeispiel Ludwigshafen - Pfingstweide I
Prager Straße 33, Budapester Straße 28, Brüsseler Ring 28
Baustruktur
Baujahr
19701972
1990
Einwohner absolut
1995
± 199095
-5,5 %
383
362
19,6 %
18,8 %
2000
± 19952000
336
-7,2 %
25,9 %
Altersgruppen:
<10 Jahre
18,0 %
18,0 %
8,9 %
10<18 Jahre
8,3 %
8,8 %
12,2 %
18<45 Jahre
49,9 %
45,3 %
38,4 %
45<65 Jahre
18,8 %
20,7 %
30,4 %
5,0 %
7,2 %
10,1 %
65 Jahre u. älter
Jahr der Umwandlung
1996/97
Vermarkter
LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF GmbH
in MFH, RH, DH, EFH
umgewandelte WE
144 WE in MFH
wohnungswirtschaftliche Gründe, Leerstände Nachfrage
Auswahlkriterien
Lage, Ausstattung
Bindungen
keine
Kaufpreis / m²
davon Eigentum
94 WE (65 %)
davon Selbstnutzer
94 WE (100 %)
Ø 997 E/m²
Ø 4,14 E/m²
deutsche Singles, Ehepaare, Rentner, deutsche und nichtdeutsche Familien
126
Ludwigshafen
Stadt
Rheinland-Pfalz
Pfingstweide II
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Pfingstweide
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Hochhaus- und Zeilenbebauung, 416 Geschosse, Einfamilienhäuser
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
stadtteilbezogene Arbeitskreise mit Mitgliedern aus Wohnungswirtschaft, Stadtverwaltung,
Schule, Bewohnern etc. (Wohnen, Wohnumfeld, Verkehr, Öffentlichkeitsarbeit)
1990
1995
± 199095
-3,8 %
2000
± 19952000
6.962
-12,0 %
Einwohner absolut
8.230
7.913
12,7 %
17,6 %
18,6 %
<10 Jahre
13,5 %
13,6 %
10,9 %
10<18 Jahre
10,6 %
11,1 %
11,6 %
18<45 Jahre
43,9 %
38,9 %
36,3 %
45<65 Jahre
26,3 %
28,1 %
28,5 %
5,7 %
8,3 %
12,7 %
1990
1995
2000
-1,0
-1,6
-3,0
Altersgruppen:
65 Jahre u. älter
Wanderungen
10,0 %
4,5 %
k.A.
k.A.
Wohnungen (2000)
2.821 Wohnungen
(2000)
38,0 %
127
Fallbeispiel Ludwigshafen - Pfingstweide II
Pariser Str. 10, Amsterdamer Str. 1, 5, Dubliner Str. 10, Londoner Ring 39
Baustruktur
Punkthochhäuser, 9 Geschosse
Baujahr
1968
1990
1995
± 199095
-4,4%
2000
± 19952000
337
-12,9%
Einwohner absolut
405
387
7,1%
13,2%
8,9%
<10 Jahre
11,6%
10,6%
6,8%
10<18 Jahre
7,6%
6,7%
6,8%
18<45 Jahre
36,8%
32,6%
31,8%
45<65 Jahre
24,7%
32,3%
35,9%
65 Jahre u. älter
19,3%
17,8%
18,7%
Altersgruppen:
Jahr der Umwandlung
1998
1998
Vermarkter
GAG Ludwigshafen am Rhein (Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau)
in MFH, RH, DH, EFH
umgewandelte WE
180 WE in MFH
zu geringer Eigentumsanteil in der Pfingstweide
davon Eigentum
85 WE (47%)
Auswahlkriterien
Wohnungsschlüssel
Bindungen
abgelöste Bindungen mit einer Nachwirkungsfrist bis 2008
Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld
Kaufpreis / m²
Ø 920 E/m² (inklusive 51 E Instandhaltungsrücklage)
Ø 3,17 E/m²
53% Wohnanlage, 13% Wohngebiet, 34% außerhalb
deutsche Singles, Ehepaare, Familien, Rentner
davon Selbstnutzer
85 WE (100%)
128
München
Stadt
Bayern
Ludwigsfeld
Bundesland
Neubau
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Ludwigsfeld (Bezirksteil 2430)
Siedlungstyp
Wohnsiedlung der 50er Jahre
Baustruktur
Zeilenbebauung
Baujahr
19501952
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an nichtdeutschen Bewohnern, an Aussiedlern und an einkommensschwachen
Haushalten, Überalterung der Gebietsbevölkerung, soziale Konflikte in Teilbereichen, schlechter baulicher Zustand von Wohnungen und Gebäuden, defizitäre soziale Infrastruktur, mangelhafte öffentliche Verkehrsanbindung, negatives Image
verschiedene soziale Begegnungszentren
1990
1995
± 199095
-3,7 %
2000
± 19952000
2.911
8,0 %
Einwohner absolut
2.801
2.696
50,9 %
52,2 %
48,3 %
9,3 %
Altersgruppen:
<10 Jahre
5,8 %
6,6 %
10<20 (22) Jahre
(7,7 %)
(7,2 %)
7,6 %
20 (22)<45 Jahre
(44,4 %)
(43,5 %)
45,2 %
45<65 Jahre
28,6 %
28,8 %
26,4 %
65 Jahre u. älter
13,5 %
13,9 %
11,5 %
Wanderungen
Arbeitslosenquote
k.A.
k.A.
1990
1995
2000
0,9 %
2,9 %
12,8 %
1.070 Haushalte
Wohnungen
k.A.
k.A.
129
Fallbeispiel München - Ludwigsfeld
Smaragdstraße 224
Baustruktur
Zeilenbebauung
Baujahr
1997
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<20 Jahre
20<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
19961997
CONCEPT BAU Projektentwicklung und Wohnungsbau GmbH
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
70 WE in MFH
ruhiges Umfeld, gutes Preis-Leistungsverhältnis
Pultdach, ohne Keller, Ersatzkellerräume, Ziegelmauerwerk, variable Grundrisse,
z.T. mit Privatgarten, Terrasse, Balkon, kostenund flächensparendes Bauen
Grundstücksfläche
keine
Wohnfläche
5092 m²
Kaufpreis / m²
davon Eigentum
70 WE (100 %)
davon Selbstnutzer
50 WE (71 %)
Ø 2.352 E/m²
Bindungen, Auflagen
Einkommensgrenzen, kein Wiederverkauf innerhalb von 15 Jahren
10 % Wohngebiet, 90 % außerhalb
deutsche und nichtdeutsche Familien, Aussiedlerfamilien
130
München
Stadt
Bayern
Neuperlach
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Neuperlach (Stadtbezirksviertel 1642)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Baujahr
60/70er Jahre
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an nichtdeutschen u. einkommensschwachen Haushalten, Bevölkerungsverluste,
unattraktives Wohnumfeld, Instandhaltungsdefizite, instabiles Quartierszentrum, soziale
Konflikte
keine
1990
1995
± 199095
-2,6 %
Einwohner absolut
9.223
8.987
23,9 %
28,9 %
2000
± 19952000
8.873
-1,3 %
33,3 %
Altersgruppen:
<10 Jahre
9,0 %
9,7 %
9,8 %
10<20 (22) Jahre
(14,3 %)
(12,1 %)
10,1 %
20 (22)<45 Jahre
(36,7 %)
(33,7 %)
33,3 %
45<65 Jahre
29,9 %
31,7 %
31,4 %
65 Jahre u. älter
10,1 %
12,8 %
15,4 %
Wanderungen
Arbeitslosenquote
1990
1995
2000
-1,7 %
-2,1 %
0,6 %
k.A.
k.A.
4.287 Haushalte
Wohnungen (2000)
4.045 Wohnungen
k.A.
131
Fallbeispiel München - Neuperlach
(Block 1642 03)
Baustruktur
Baujahr
1974
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<20 Jahre
20<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
Wohnadresse d. Umwandlung
Max-Kolmsperger-Straße 1119, Peschelanger 514
Jahr der Umwandlung
1993
Vermarkter
Deinböck AG
in MFH, RH, DH, EFH
umgewandelte WE
442 WE in MFH
betriebswirtschaftliche Motive
Auswahlkriterien
Angebot der Neuen Heimat
Bindungen
keine
keine
Kaufpreis / m²
davon Eigentum
ca. 356 WE (80 %)
Ø 1.841 E/m²
Ø 7,41 E/m²
25 % Wohnanlage, 75 % außerhalb
deutsche Ehepaare, nichtdeutsche Familien
davon Selbstnutzer
ca. 100 WE (28 %)
132
Siegen
Stadt
Nordrhein-Westfalen
Fischbacherberg
Bundesland
Neubau
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Fischbacherberg (Statistische Bezirke 632, 633)
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Hochhausbebauung, Reihenhausanlagen, Einfamilienhäuser
Baujahr
50/70er Jahre
peripher
Problemlagen
Defizite im Wohnumfeld, Vandalismus, Wohnungsleerstand, unzureichende Ausstattung
mit Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen, großes soziales Gefälle, hoher Anteil an
arbeitslosen und sozialhilfeabhängigen Haushalten, negatives Image
seit 1995 Stadtteil mit besonderem Erneuerungsbedarf im Rahmen des Sonderprogramms,
Beseitigung städtebaulicher Defizite, Verbesserung der Wohnumfeldsituation, Kinder- und
Jugendarbeit, seit 1999 Soziale-Stadt-Gebiet im Rahmen des Bund-Länder-Programms
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
3.042
± 199095
2000
± 19952000
3.476
14,3 %
5,9 %
Altersgruppen:
<18 Jahre
29,2 %
18<45 Jahre
39,0 %
45<65 Jahre
24,2 %
65 Jahre u. älter
7,6 %
Wanderungen
1990
1995
2000
k.A.
k.A.
k.A.
Arbeitslosenquote
k.A.
12,9 %
ca. 1.100 Haushalte
k.A.
Wohnungen
k.A.
k.A.
133
Fallbeispiel Siegen - Fischbacherberg
Thüringer Straße, Königsberger Straße, Tilsiter Straße
Baustruktur
Zeilenbebauung Reihenhäuser, offene Bauweise
Baujahr
19861998
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
Altersgruppen:
<10 Jahre
10<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
19861998
Siegener Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH
in MFH, RH, DH, EFH
neu errichtete WE
35 WE in RH
Bauen für Familien mit Kindern
Satteldach, Ausbaureserve Dachgeschoss, Carport/Garagen, variable Grundrisse, ohne Keller,
Abstellräume, mind. 3 Kinderzimmer
Grundstücksfläche
Ø 250 m²
davon Eigentum
35 WE (100 %)
Wohnfläche
Ø 130 m²
Kaufpreis / m²
Ø 1.0231.534
Art der Förderung
überwiegend sozialer Wohnungsbau (1. Förderungsweg)
Em²
Bindungen, Auflagen
Einkommensgrenze, ausschließlich Familien
100 % außerhalb
deutsche Familien
davon Selbstnutzer
35 WE (100 %)
134
Wolfsburg
Stadt
Niedersachsen
Westhagen
Bundesland
Umwandlung
Fallbeispiel
Umwandlung / Neubau
Stadtteil Westhagen
Siedlungstyp
Großsiedlung
Baustruktur
Baujahr
19661975
peripher
Problemlagen
hoher Anteil an nichtdeutschen Haushalten, an Transfereinkommensbeziehern, an arbeitslosen und schwer integrierbaren Bewohnern, schlechter baulicher Zustand von Wohngebäuden, defizitäres Wohnumfeld, hohe Fluktuation, hoher Wohnungsleerstand, Bevölkerungsverluste, negatives Image
Sanierungsgebiet im Kernbereich des Stadtteils, seit 2000 Soziale-Stadt-Gebiet im Rahmen
des Bund-Länder-Programms
2000
± 19952000
9.558
-17,5 %
1990
1995
± 199095
12.361
11.580
-6,3 %
9,9 %
12,1 %
14,7 %
<11 Jahre
17,1 %
15,4 %
12,4 %
11<18 Jahre
10,9 %
12,8 %
11,5 %
18<45 Jahre
47,4 %
42,0 %
38,4 %
45<65 Jahre
16,1 %
17,9 %
21,5 %
8,5 %
11,9 %
16,2 %
1990
1995
2000
k.A.
k.A.
k.A.
Einwohner absolut
Altersgruppen:
65 Jahre u. älter
Wanderungen
17,6 %
13,2 %
k.A.
k.A.
Wohnungen (2000)
4.328 Wohnungen
(2001)
ca. 12,6 %
135
Fallbeispiel Wolfsburg - Westhagen
Weimarer Straße 19, Jenaer Straße 214
Baustruktur
Baujahr
1972
Einwohner absolut
1990
1995
k.A.
k.A.
± 199095
2000
± 19952000
k.A.
Altersgruppen:
<11 Jahre
11<18 Jahre
18<45 Jahre
45<65 Jahre
65 Jahre u. älter
Jahr der Umwandlung
1994
Vermarkter
Konopka
in MFH, RH, DH, EFH
umgewandelte WE
130 WE in MFH
k.A.
Auswahlkriterien
k.A.
Bindungen
k.A.
z.T. Sanierungsmaßnahmen
Kaufpreis / m²
Ø 8181.074 E/m²
k.A.
k.A.
k.A.
davon Eigentum
130 WE (100 %)
davon Selbstnutzer
65 WE (50 %)
Anhang 2
Vorträge
Expertenworkshop 13.6.2002
Wohneigentumsbildung und soziale Stabilität
Umwandlung von Mietwohnungen und Neubau von Eigentumsmaßnahmen aus der Sicht der Stadt Ludwigshafen
1 Einleitung
Die Probleme der Großstädte bzw. der
Kernstädte in Ballungsräumen in Deutschland und Europa verschärfen sich immer
mehr. Trends wie die Stadt-Umland-Wanderung von wirtschaftlich und sozial stabilen Bevölkerungsteilen, sowie von Unternehmen, Handels- und Gewerbebetrieben,
die Zunahme regionaler Ungleichgewichte,
die soziale Entmischung innerhalb der
Städte und der Stadtregionen, sowie der
Verlust urbaner Funktionen halten an und
verstärken die finanzielle Misere der meisten deutschen Großstädte. Vielerorts wird
bereits von der Verelendung der Großstädte
gesprochen, die Stadt als Heimat für junge
Familien scheint gefährdet.
Die hier skizzierten Probleme von Großstädten sind auch charakteristisch für die
Stadt Ludwigshafen, einer von drei Oberzentren in der Region Rhein-NeckarDreieck, dem siebtgrößten Ballungsraum
Deutschlands. Starke städtische Konkurrenz innerhalb der Region, die landschaftliche Attraktivität des Umlandes bei
gleichzeitiger guter Erreichbarkeit des
Oberzentrums, eine fehlende historische
Mitte mit entsprechendem Orientierungswert für die Bevölkerung und ein belastetes
Image durch die chemische Industrie kennzeichnen die besondere Problemlage der
Stadt. Festzustellen sind auch hier Bevölkerungsverluste insbesondere von jungen
Familien und Besserverdienenden zugunsten des Umlandes, sowie Kaufkraftverluste
zugunsten der Nachbarstädte und auch der
Einkaufszentren im Landkreis. Wir verzeichnen eine Erhöhung und Konzentration von Problemgruppen in bestimmten
Stadtvierteln, womit die Gefahr der sozialen und damit auch baulichen Verschlechterung bestimmter Quartiere, nicht zuletzt
auch der City, gegeben ist.
2 Indikatoren für soziales Risiko
in Ludwigshafen
Um Strategien der sozialen Stabilisierung
zu entwickeln, muss zunächst die Gefährdung der sozialen Stadt genau beschrieben
und kleinräumig durch Indikatoren gemessen werden. In einer Untersuchung des
Geographischen Instituts der Universität
Mannheim (Diplomarbeit von Michael
Horn, April 1999) wurde der Frage nachgegangen, ob und in welchem Ausmaß sich
von Armut betroffene Personen in Teilräumen der Stadt konzentrieren. Ein soziales
Risiko liegt dann vor, so die These, wenn
sich Armutsindikatoren in einem städtischen Teilraum häufen. Als Armutsindikatoren wurden die Variablen HLU-Empfänger je 100 Einwohner, Ausländer je 100
Einwohner, Wohnfläche je Einwohner, Sozialwohnungen je 100 Wohnungen, Wohnungen ohne Bad je 100 Wohnungen und
Alleinerziehende je 100 Haushalte mit Kindern herangezogen.
Das Ergebnis der Überlagerung der genannten Indikatoren ist eine Karte von
statistischen Bezirken, die ein erhöhtes
soziales Risiko tragen. Ergänzt wird diese
Untersuchung durch die laufende Beobachtung von Baugeschehen und Leerständen, sowie der Verteilung der von Eigentümern bewohnten Wohnungen (Baugebietsmonitoring). Wiederum ergänzt wird
dies durch die Kriminalitätsstatistik und
Auswertung von eigenen Umfragen zum
Sicherheitsempfinden der Bevölkerung
und zur Zufriedenheit mit Wohnumfeld,
Quartier und Stadtteil.
Interessant dabei ist, dass in Gebieten mit
erhöhtem sozialen Risiko größere Wohnungsleerstände nicht unbedingt beobachtet werden können, auch nicht höhere
Kriminalitätsraten (wie z. B. Straßenkriminalität). Allerdings steigt in den Problemgebieten die negative Bewertung des
Wohnumfeldes und der Sauberkeit öffentlicher und halböffentlicher Räume. Nachbarschaften werden als belastend empfunden, die Befragten fühlen sich gestört durch
Lärm, große Hunde, Raser, herumlungernde Jugendliche und Ausländer.
139
Volker Adam
Fachbereichtsleiter
Außensteuerung
der Stadt Ludwigshafen
am Rhein
140
3 Handlungsmöglichkeiten
der Stadtentwicklung
Die zentrale Frage lautet: Wo kann eine
Stadt ansetzen, um diese Problembereiche
zu lindern und soziale Stabilität zu erzeugen und hat dabei die Wohneigentumsbildung eine Leitfunktion?
Zunächst handelt es sich hierbei um eine
ganzheitliche Aufgabe der Stadtentwicklung, bei der die Initiativen der öffentlichen Hand und verschiedenen Handlungsträgern der Gesellschaft kommuniziert und koordiniert werden sollten. Damit
angesprochen sind die Bereiche Bauen und
Wohnen, Wirtschaft, Einzelhandel und
Beschäftigungsförderung sowie die soziale
Infrastruktur wie Kindertagesstätten, Schulen und soziale Einrichtungen. Ein weiterer
wichtiger Bereich sind die weichen Standortfaktoren wie Stadtbild, Kultur und Freizeit sowie Stadtmarketing und Maßnahmen zur Imageverbesserung. Gerade der
Vergleich von objektiven und subjektiven
(befragten) Indikatoren zeigt, dass ein
Quartier insbesondere in den Köpfen der
Menschen abrutschen kann und dass
Verbesserungsmaßnahmen kaum oder erst
zu spät wahrgenommen werden. Der Ruf
eines Quartiers ist gerade in Ludwigshafen oft schlechter als die Realität; daher
muss auch hier angesetzt werden!
Welche Instrumente stehen nun der Stadt
oder der Region zur Verfügung, um erkennbares soziales Risiko in Teilgebieten zu verringern? Auf der Ebene der Region haben
wir die Situation, dass die Regionalplanung
eher ein schwaches Instrumentarium zur
Angleichung regionaler Ungleichgewichte
bereithält. Dem hohen normativen Anspruch steht in der Realität durch das Fehlen stringenter Durchgriffsmöglichkeiten
leider meist eine geringe Wirkung entgegen.
Anders sieht es schon auf der kommunalen
Ebene aus. Hier können die Städte durch
Festlegung von politischen Zielen in den
entsprechenden
Stadtentwicklungskonzepten den Weg vorgeben, der dann durch
die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan
und Bebauungspläne) vollzogen wird. Gesteuert werden kann durch Ausweisung geeigneter Neubauflächen, durch gezielte
Förderung der Innenentwicklung, durch
Stadterneuerung, Sanierung, Infrastrukturausbau und auch durch Aufbau von Netzwerken, z. B. in Stadtmarketinginitiativen,
um die Betroffenen und die Akteure von
vorn herein einzubinden und um die mit
entscheidenden Fragen des Images von
Quartieren mit zu behandeln.
4 Konkrete Ansätze
in Ludwigshafen
Folgende Wege sind in Ludwigshafen gegangen worden:
Wohnbaukonzeption 2010, 1998 vom
Stadtrat beschlossen mit dem Ziel, künftig mindestens ein Drittel der neu zu
bauenden Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern zu verwirklichen. Eine
Eigentumsquote wurde bisher allerdings
noch nicht festgelegt!
Stadtentwicklungskonzept als Verwaltungs-Entwurf von 1998. Hier wurden
die Leitbilder für die gesamtstädtische
Entwicklung festgelegt und die Wohnbaukonzeption 2010 integriert mit einer
räumlichen Schwerpunktbildung.
Der Flächennutzungsplan 1999 ist eine
Selbstbindung der Kommune und
schafft die Rahmenbedingungen für die
Wohnbauentwicklung durch Ausweisung von ausreichenden und geeigneten
Neubaugebieten
Kommunikation und Koordination der
entsprechenden Maßnahmen im Rahmen der Stadtmarketing-Initiative durch
Behandlung im Arbeitskreis Wohnen,
Soziales und Umwelt; dabei werden
Wohnungsbaugesellschaften und weitere Akteure außerhalb der Stadtverwaltung ständig eingebunden.
Bei der Ausweisung von Flächen für Einund Zweifamilienhäuser müssen Art, Ort,
Größe und Menge, insbesondere aber die
Qualität der ausgewiesenen Grundstücke
stimmen. Nur dann kann bei einer so starken Konkurrenzsituation in der Region
auch die Nachfrage geweckt und die Abwanderung in den Speckgürtel gestoppt
werden. Das Baugebietsmonitoring der
Stadt gibt der Planung Hinweise an die
Hand, welche Art und Größe von Grundstücken nachgefragt werden. Ein weiterer
nachfrageorientierter Schritt ist das zielgruppenspezifische Marketing, wie es u. a.
von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GAG verstärkt auch in diesem Sektor
eingesetzt wird.
Ein- und Zweifamilienhäuser sind jedoch
nur ein Ansatz zu Stärkung des Wohneigentums. Zur Strategie in Ludwigshafen gehört
auch die Stabilisierung und Stärkung der
sogenannten Innenentwicklung durch Lückenschließungen, Stadtumbau, Stadterneuerung und Modernisierung des Bestandes. Konkret werden hier u. a. die großen
Wohnungsbaugesellschaften bei Modernisierungs- und Umwandlungsmaßnahmen
durch flankierende Maßnahmen der öffentlichen Hand wie Wohnumfeldverbesserung
und Stärkung der Infrastruktur unterstützt.
Für vier Quartiere mit sehr hohem sozialen
Risiko erfolgt in Ludwigshafen auch eine
Unterstützung durch das Programm Soziale Stadt. Das europäische Förderprogramm URBAN II, das gemeinsam mit
Mannheim insbesondere für den Innenstadtbereich aufgelegt wird, unterstützt
ebenfalls die Strategie, ein weiteres trading-down abzuwenden.
Weitere Beispiele sind die Aufwertung der
30er Jahre Siedlung Grazer Hof durch die
städtische Wohnungsbaugesellschaft GAG,
wobei kleinere Wohnungen zu Doppelhäusern zusammengelegt werden und Eigentumsbildung fürs untere und mittlere Einkommenssegment betrieben wird. Dies
wird erreicht, indem bei der Modernisierung eine energetisch aufwendige Rohbauhülle geschaffen wird, die zum Selbstausbau zur Verfügung steht.
Stabilisierend und präventiv angelegt ist die
konzertierte Aktion der Stadt Ludwigshafen, der GAG und der LUWOGE (Wohnungsbaugesellschaft der BASF) in der
Pfingstweide (vergl. Vortrag Dr. Schubert).
In dieser Großsiedlung der 70er Jahre werden Wohngebäude der Gesellschaften modernisiert, verstärkte Eigentumsbildung für
die bisherigen Mieter geschaffen und flankierende Maßnahmen auf öffentlichen und
halböffentlichen Flächen durchgeführt.
Hier können erste Erfolge wie gesunkene
Straßenkriminalität, höhere Bindung an
den Stadtteil und verringerter Vandalismus
gerade bei halböffentlichen Flächen beobachtet werden.
Eine interessante Erfahrung beider Wohnungsbaugesellschaften ist, dass bei größeren zusammenhängenden Wohnungsbeständen Eigentumsbildung nicht nur den
umgewandelten Bereich stabilisiert, sondern auch den Mieterbereich. Daher ist in
einem Gebiet der richtige Mix von Eigentums- und Mietwohnungen entscheidend.
Auch tendieren die Gesellschaften dazu, in
den Gebieten weiterhin vertreten zu bleiben, z. T. als Vermieter, z. T. als Verwalter
der Eigentumswohnungen.
Eine Wiederbelebung der Idee des Werkssiedlungsbaus ist die Sanierung des
Brunckviertels durch die LUWOGE. Durch
die Entwicklung eines energieeffizienten
Vorzeigeprojekts (z. B. Entwicklung des 3-lHauses im Bestand) wurde der Ruf des
Brunckviertels nachhaltig verbessert, Interesse und Nachfrage steigt, es gibt wieder
Wartelisten und die (neuen) Mieter werden
stärker an Werk und Stadt gebunden, das
Risiko der Stadt-Umland-Wanderung deutlich gebremst.
Ebenfalls als Erfolg zu werten sind die Qualitätsverbesserungen und die Erhöhung der
Eigentumsquote im alten Sanierungsgebiet
Hemshof. Hier wurde sogar eine Abwerbung von Bürgern aus Mannheim und
Heidelberg möglich durch ein entsprechendes Marketing von engagierten Projektentwicklern trotz des schlechten Rufs
des Quartiers bei der einheimischen Bevölkerung. Hier zeigt sich immer mehr, dass
ein zielgruppenorientiertes Marketing notwendig ist und ökologische Aspekte als Verkaufs- oder Vermietungsargument stärker
in den Vordergrund treten, weil sie nachgefragt werden.
Ein anderes Beispiel ist die Entwicklung
citynaher Quartiere durch Neubau von
hochwertigem Wohnraum wie beim Stadtentwicklungsprojekt Rheinufer Süd. Hier
kommt der Eigentumsbildung eine zentrale
Rolle zu, jedoch eher in Form einer Imageverbesserung für die Gesamtstadt und zur
Bindung neuer Bewohner- und Käuferschichten.
Bei all den genannten Maßnahmen kann
man feststellen, dass zunächst eine stärkere
Bindung der Bevölkerung an die Stadt eintritt, verbunden mit einer besseren Infrastrukturauslastung, einer Verringerung von
Pendlerströmen, einer Bindung der Kaufkraft und einer Stabilisierung von Steuerkraft der Gemeinde. Darüber hinaus gibt es
noch weitere positive Nebeneffekte, wie
zum Beispiel eine höhere Energieeffizienz
bei der Modernisierung, die sich positiv auf
die Nebenkosten auswirkt und somit unmittelbar den Bewohnern zugute kommt.
Außerdem bedeutet eine verstärkte Innenentwicklung sparsamer Umgang mit Grund
und Boden und energieeffiziente Modernisierung schafft Beschäftigung im Bauhandwerk, was die Energieeffizienz-Agentur Rhein-Neckar-Dreieck (E2A) eindrucksvoll nachgewiesen hat.
141
142
5 Schlussbemerkungen
Zur Unterstützung der genannten Strategien zur stärkeren Bindung von sozial stabilen Bevölkerungsschichten an die Stadt
dient auch die Forderung des Deutschen
Städtetags vom 18.4.2002 in Berlin, die
Eigenheimförderung für zentrale Orte und
für Altbausubstanz gerade in den Innenbereichen der Städte zu verbessern. Ebenfalls positiv auswirken würde sich eine verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten für
Selbstnutzer bei Modernisierungsmaßnahmen auch außerhalb von förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und eine Entkoppelung der Grundsteuer vom Einheitswert. Im Hemshof ist z. T. eine Versechsfachung der Grundsteuer nach der Modernisierung, auch von selbstgenutzten Objekten, eingetreten.
Abschließend kann gesagt werden, dass aus
der Erfahrung der Stadt Ludwigshafen die
verstärkte Wohneigentumsbildung kein alleiniges Allheilmittel zur sozialen Stabilisierung darstellt, aber ein gutes Instrument ist
in Zusammenwirken mit anderen Strategien der Stadtentwicklung. Nur im Verbund
entstehen die o. g. positiven Effekte. Ebenfalls wichtig erscheint ein integriertes und
konzertiertes Vorgehen aller Handlungsträger. Insofern kommt dem Stadtmarketing
eine wichtige Rolle zu, denn es integriert
Handlungsträger wie Bewohner, schafft
Netzwerke (ppp) und kann auch Akteure
der Lokalen Agenda einbinden, was letztlich auch die Nachhaltigkeit der genannten
Maßnahmen stärkt.
Die Bildung von Wohneigentum als Erfolgsfaktor
für zukunftsorientierte Unternehmensstrategien
Nachhaltige Stadtentwicklung
als wohnungswirtschaftliches
Gesamtkonzept
Die Erhaltung der langfristigen Vermietbarkeit der Wohnungsbestände und die Sicherung der Ertragskraft und Vermögenswerte
sind zentrale Ziele eines jeden Wohnungsunternehmens. Dabei spielt die zukunftsfähige Revitalisierung ganzer Wohngebiete
eine wichtige Rolle, um für den Kunden
(Mieter und Eigentümer) attraktiv zu bleiben bzw. für die Zukunft wieder fit zu werden und sich als gute Wohnadresse zu präsentieren.
Deshalb bündelt das Wohnungsunternehmen LUWOGE anstehende Sanierungsund Modernisierungsmaßnahmen seit
1995 zu Projekten der nachhaltigen Stadtentwicklung im Sinne der Agenda 21 und
Urban 21.
Die Projekte Wasserturmsiedlung in
Schwarzheide, Brunckviertel und die Großsiedlung Pfingstweide in Ludwigshafen stehen für Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit der Wohnqualität an zwei wichtigen
BASF-Standorten. Das jeweilige wohnungswirtschaftliche Gesamtkonzept umfasst je
nach spezifischer Situation des Wohngebietes folgende Bereiche:
Gebäude-/Quartiermodernisierung
Zeitgemäßer Wohnungsstandard
Synthese von Erhalt/Modernisierung
und Abriss/Neubau
Neue Stadtreihenhäuser anstelle von
Geschosswohnungsbauten
Wohnumfeldgestaltung
Attraktive Eingangsbereiche
Entsiegelung der Flächen
Parkähnliches Umfeld
Kommunikations- und Spielzone
Bewohnerstruktur/-beteiligung
Infrastruktur
Gesamtverkehrsgutachten
Durchgangsstraßen werden zu Spielstraßen
Ausreichend Parkmöglichkeiten für den
ruhenden Verkehr in den Tiefgaragen
der Neubauten
Eigentumsbildung
Mieterprivatisierungsprogramm
Energie- und Ökoeffizienz
Standardmodernisierung auf 7 l/m²
Wohnfläche und Jahr Heizenergieverbrauch
Highlight: 3-Liter-Haus im Bestand
Durchschnittsverbrauch des Brunckviertels liegt bei 5 l/m² Wohnfläche und
Jahr
Reduzierung der CO2-Emissionen um
7080 %
Zukunftsstrategieen
Modellprojekt Zukunftswerkstatt Wohnen
Notwendigkeit zur Konsolidierung
des Wohnungsbestandes
Ähnlich wie an vielen Wohnstandorten in
Deutschland, besitzt unsere Gesellschaft
ein Überangebot an Mietwohnungen. Ziel
ist es deshalb, die Entwicklung der verbleibenden eigenen Mietwohnungsbestände
an die Entwicklung unserer Kunden, also
die BASF-Belegschaft, anzupassen. Hierzu
müssen wir den für die Zukunft quantitativ
und qualitativ richtigen Wohnungsbestand
definieren. Dieser Anpassungs- bzw. Änderungsprozess soll wirtschaftlich erfolgreich
und sozialpolitisch verantwortlich ablaufen. Die Privatisierung von Mietwohnungen spielt dabei eine entscheidende Rolle
und wird damit zu einem unternehmensstrategischen Instrument.
Ausgewogene Sozial- und Altersstruktur
Schichtarbeiter und Senioren entwerfen
Grundrisse nach ihren Bedürfnissen
Mieterbefragungen und Umzugsmanagement
Mietergärten, Patenschaften
Projekt Eigentumsbildung
in Arbeitnehmerhand,
Mieter werden zu Eigentümern
Frühzeitig wurde die Chance erkannt und
umgesetzt, die nötige Konsolidierung des
143
Wolfgang Schubert
Vorsitzender der
Geschäftsführung der
LUWOGE Wohnungsunternehmen der BASF
GmbH, Ludwigshafen
144
eigenen Wohnungsbestandes in ganz überwiegendem Umfang durch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum
nach WEG vorzunehmen und an die Mieter
bzw. Belegschaft der BASF zu verkaufen.
Dieses gemeinsam mit dem Betriebsrat der
BASF gestartete Verkaufsprogramm ist eine
Weiterentwicklung der betrieblichen Wohnungs- und Sozialpolitik am Standort Ludwigshafen. Sie ist ein Teil der Vermögensbildung für die BASF-Belegschaft, der bisherige Mieter bleibt dem Wohnungsunternehmen weiter als Kunde jetzt aber als
Eigentümer erhalten. Grundlage des Erfolges für beide Partner ist eine starke Vertrauensbasis, dass der Kauf einer Wohnung
sich als rentable Vermögensanlage erweist
und somit eine gute Entscheidung für die
Zukunft darstellt.
Das Konzept umfasst im Einzelnen:
Attraktiver Verkaufspreis
Gemeinschaftseigentum wird hergerichtet
Bestandssicherung durch Instandhaltungsrücklage
Beratung rund um die Immobilie
LUWOGE als Verwalter
Selbstnutzungsverpflichtung für mindestens fünf Jahre
Mieter, die nicht kaufen wollen, können
unbegrenzt wohnen bleiben
Verkaufserlöse fließen in die Bestandssanierung zurück
Als Auswahlkriterien für die Verkaufsobjekte wurden herangezogen:
Bestehender oder zu erwartender Leerstand
Eingeschränkte Chancen der künftigen
Vermietbarkeit, abhängig von
Wohnungsgröße
Wohnungsstandard
Lage
Unrentabel zu bewirtschaftender Streubesitz
Kein BASF-Standort
Eigentumsähnliche Nutzung über mehrere Generationen
Hochhäuser
Großsiedlung Pfingstweide
Attraktiv für Verkauf
Geringe Buchwerte, hohe stille Reserven
Ergebnisse
Derzeit sind ca. 3 000 Wohnungen in WEGs
umgewandelt. Davon werden ca. 200 Einheiten pro Jahr überwiegend an die Mieter
verkauft. Insgesamt soll in den nächsten
Jahren ein Drittel des Wohnungsbestandes
von derzeit 10 000 Einheiten in Eigentum
umgewandelt und verkauft werden. In einzelnen Hochhäusern wurden in den ersten
drei Jahren bis zu 70 % der Wohnungen
privatisiert. Das kommunale Wohnungsunternehmen GAG in Ludwigshafen kann
ähnliche Erfolge aufweisen.
Erfolgsfaktoren
Ganz entscheidend für den Erfolg ist das
gemeinsam verantwortliche Handeln aller
Akteure der Wohnungswirtschaft und der
Stadtentwicklung in Ludwigshafen. Deshalb erfolgt die Steuerung der Stadtentwicklungsprojekte über einen Lenkungskreis und entsprechende Arbeitskreise, in
denen das jeweilige Wohnungsunternehmen, Vertreter der Stadt, zum Teil des Landes Rheinland-Pfalz, der Mieter und Bewohner, Vertreter lokaler Organisationen,
von Vereinen und der Polizei vertreten
sind. Die Bildung von Wohneigentum wird
hierbei in einem separaten Arbeitskreis
behandelt und konzeptionell weiterentwickelt.
Die Erfolgsfaktoren sind im Einzelnen:
Umfassendes wohnungswirtschaftliches
Gesamtkonzept, das Vertrauen in die Bildung von Eigentum schafft
Gemeinsam verantwortlich Handeln mit
Land, Kommune, anderen Wohnungsunternehmen und Bewohnern im Sinne
einer Win-Win-Situation
Hohe Verantwortlichkeit und Sensibilität im Umgang mit den Menschen
Erzeugen einer hohen Identifikation bei
den Bewohnern
Imagegewinn für die Wohnanlage durch
soziale Stabilisierung
Motivation zum Handeln und Mitmachen, positive Mund-zu-Mund-Propaganda
Letztendlich muss das Gesamtkonzept der
Revitalisierung und zukunftsfähigen Weiterentwicklung innerstädtischer Wohngebiete für alle Beteiligten einen großen Nutzen bringen:
Neue Wohn- und Lebensqualität für die
Bewohner (Mieter und Eigentümer)
Attraktivitätsgewinn für die Kommune
als Wohnort
Stärkung der sozialen Strukturen und
nachbarschaftlichen Beziehungen durch
mehr Eigenverantwortung der neuen
Eigentümer
Zukunftsfähigkeit im Sinne von Klimaschutz und Ressourcenschonung durch
eine hohe Energieeffizienz
Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit für
das Wohnungsunternehmen
Positive Einflüsse auf die lokale Beschäftigung durch Eigentumsprojekte
Fazit
Bei der zukunftsorientierten Entwicklung
der Wohnungsbestände spielt die Bildung
von Eigentum eine zentrale Rolle. Sie
schafft eine neue Wertigkeit des Gebäudes,
der Bewohnerstruktur und des Images. Projekte dieser Art sollten als lokale Netzwerkprojekte mit allen relevanten wohnungswirtschaftlichen Akteuren geplant und getragen werden. Durch die Nutzung eigener Stiller Reserven sehen wir uns in die
Lage versetzt, unsere Wohnungsbestände
schneller als ursprünglich geplant durch
Modernisierung und Instandhaltung den
künftigen Markterfordernissen anzupassen
und Zukunftsstrategien zu realisieren.
145
146
Andrea BestgenSchneebeck
Abteilungsleiterin
im Amt für Soziales
und Wohnen
der Stadt Duisburg
Potenziale der Wohneigentumsbildung für die
soziale Stabilität von Stadtvierteln am Beispiel Duisburg
1 Privatisierungen in Duisburg
Typ 4
Wie in einer Vhw-Veröffentlichung erwähnt, gibt es lautlose und weniger geräuscharme Privatisierungen.
Intakte Siedlung aus den 50er Jahren mit
alteingesessener Bevölkerung über mehrere Generationen, die bei Eigentümerwechsel mit dem Verkauf konfrontiert wurden
und entsprechende Unsicherheit und
Ängste haben NRW engagiert sich mit Genossenschaftsmodell.
Von den lautlosen wird an dieser Stelle
nicht gesprochen, weil sie die Kommune
meistens nur beiläufig oder nachträglich
erfährt. Es ist davon auszugehen, dass diese
Privatisierungen in intakten Beständen im
gegenseitigen Einvernehmen stattfinden.
Ein wenig auffälliger sind Privatisierungen
in Problembeständen, stigmatisierten Bereichen mit einseitiger Sozialstruktur und
z. T. vernachlässigten Wohnungen und
Mietern.
Der Versuch einer Typisierung könnte wie
folgt aussehen.
Typ 1
Arbeitersiedlungen unter Denkmalschutz,
die modernisiert und in gutem Zustand
sind aber geprägt von türkischstämmiger
Bevölkerung mit eigener Infrastruktur und
durch die Lage im Stadtgebiet eine Exklave
die Wohnungen werden trotz guter Ausstattung vom Wohnungsmarkt nicht angenommen Leerstände sind vorprogrammiert.
Typ 2
Arbeitersiedlung unter Denkmalschutz in
baufälligem Zustand mit erheblichem Modernisierungsbedarf im Stadterneuerungsgebiet, geprägt von einseitiger Sozialstruktur, vom Markt nicht angenommen. Verkaufsbemühungen der Eigentümer laufen
zäh.
Typ 3
Hochgeschossiges hochverdichtetes Gebiet
aus den 70er Jahren Eigentümer haben oft
gewechselt sind teilweise anonyme
Fonds. Wurde über Jahre vernachlässigt in
der Betreuung und Vermietung. Problematische Sozialstruktur mit vielen Nationalitäten. Aber darunter auch einige stabile Familien, die alteingesessen und scheinbar
kaufbereit sind.
Typ 5
Neubaumaßnahme in direkter Nähe zu
einem hoch verdichteten und problematischen Wohnungsbestand Beispiel Hagenshof, das auch eines der untersuchten
Gebiete ist.
2 Handlungsfeld Kommune
Bis auf Typ 5 ist die Kommune von allen
Privatisierungen mehr oder weniger überrascht worden. Die Eigentümer haben ihre
Konzepte vorbereitet und setzen sie um.
Dabei spielen natürlich fiskalische und
wirtschaftliche Gründe eine große Rolle.
Einige Eigentümer waren sehr negativ
überrascht, als sie ihre Bestände sahen. Die
Kommune hatte sich in den Vorjahren oft
bemüht, angesichts der problematischen
Entwicklungen mit den verschiedenen Eigentümern zu kontakten, was aber nur z. T.
gelungen ist. Auch mit wohnungswirtschaftlichen Sanktionen lässt sich ohne Engagement der Eigentümer keine wesentliche und nachhaltige Verbesserung durchsetzen.
Duisburg hat letztlich auf die Intention der
Eigentümer reagiert, in der Erwartung, eine
Strukturverbesserung zu erreichen.
Damit wurden die Eigentümer unterstützt
mit einer Palette von Maßnahmen:
Kontakte herstellen zu den Fachbereichen in der Verwaltung gemeinsame
Besprechungen und Infoveranstaltungen,
Information zu Fördermöglichkeiten,
Abwicklung von Anträgen,
Wohnungsversorgung
Haushalte,
problematischer
Kontakte zu dem zuständigen Ministerium, z. B. für Ausnahmegenehmigungen,
Einbindung der Akteure vor Ort: Caritative Organisationen, Politik, Presse,
Initiierung von Runden Tischen, an denen alle Organisationen und die verschiedenen Eigentümer teilnehmen.
Insgesamt also Begleitung des Prozesses im
Rahmen der Möglichkeiten, Einbinden und
Zusammenführen aller Akteure.
Im Ergebnis hat aber die Kommune keinen
entscheidungsrelevanten Einfluss und hat
die Rahmenbedingungen, u. a. die des Eigentümers zu akzeptieren. Es fehlt eine
Möglichkeit, aktiv und gestaltend den Prozess zu begleiten, um unerwünschte Entwicklungen zu verhindern. Deshalb können
Privatisierungen auch (noch) nicht als
kommunale Strategie zur gesamtstädtischen Entwicklung gewertet werden.
Es fehlen:
Wissenschaftliche Aufarbeitung des Prozesses zur
o Entwicklung von Kriterien zur Begleitung des Prozesses,
o Erarbeitung von Handlungsempfehlungen,
o Entwicklung von Kriterien zur Evaluation und
Erfahrungsaustausch mit anderen Kommunen.
In Duisburg werden die Privatisierungen
unterstützt, weil unterstellt wird, dass es
langfristig zur Stabilisierung der Strukturen
führt.
Darüber hinaus unterstützt Duisburg Eigenheimförderungen auch vor dem Hintergrund des Nachholbedarfes und der immer
noch niedrigen Eigentumsquote, auch um
weitere Abwanderungen zu verhindern.
Privatisierung ist aber auch kein Allheilmittel und sollte kritisch durchleuchtet werden. Insbesondere da, wo sie andere, sinnvollere Entwicklungen verhindert. Es muss
auch die Abwägung erlaubt sein, ob ein
Wohnungsbestand, der über Jahre mehr
oder weniger erfolglos therapiert wurde,
vom Markt genommen werden kann
(muss).
3 Aspekte der Unternehmen
Die Unternehmen entwickeln Strategien
auf der Grundlage fiskalischer und wirtschaftlicher Erwägungen.
Sie trennen sich von Wohnungsbeständen,
um ihr Portfolio umzustrukturieren aber
auch um problematische Wohnbereiche zu
entschärfen.
Grundsätzlich ist die Mieterprivatisierung
wesentlich schwieriger für die Unternehmen als der Verkauf an Investoren.
Der Aufwand des Mieterverkaufes ist ungleich höher:
Informationen an Betroffene
Einbindung der verschiedenen Akteure
vor Ort mit den unterschiedlichen Interessenlagen
intensive Zusammenarbeit mit verschiedenen kommunalen Fachbereichen
Presse/Politik
Die Kommune unterstützt Mieterprivatisierungen, weil eine stärkere Identifikation
entsteht mit besseren Entwicklungsmöglichkeiten.
Unternehmen informieren Kommunen unterschiedlich über ihre Absichten:
Offensiv im Vorfeld oder
erst dann, wenn Probleme entstehen.
Einige schalten professionelle Beratungs
und Betreuungsunternehmen ein, um einen engen Kontakt zu den potenziellen Erwerbern zu sichern. Auch die Beratungsunternehmen weisen deutliche Unterschiede
auf:
Eine seriöse und nachhaltige Vermarktung und Betreuung stehen einer
aggressiven und vornehmlich
auf
schnelle Vermarktung angelegten Strategie gegenüber.
Auch in diesem Zusammenhang besteht
Regelungsbedarf, der nicht per Gesetz verordnet werden kann, sondern mehr über
einzelfallbezogene Vereinbarungen umgesetzt werden muss.
4 Neubau in einem belasteten
Stadtteil am Beispiel Hagenshof
Der Hagenshof liegt im Duisburger Norden,
im Bezirk Meiderich. Es handelt sich um ein
hochgeschossiges und hochverdichtetes
Wohngebiet, das in den 70er Jahren aus
dem Boden gebaut wurde.
Er besteht aus rd. 1 800 Wohnungen, in denen ca. 4 400 Menschen leben. Rund 78 %
der Wohnungen sind öffentlich gefördert.
Ohne Anbindung an eine vorhandene Siedlungs und Infrastruktur war der Bereich
von Beginn an ein Fremdkörper im Siedlungsgefüge.
147
148
Das wurde noch verstärkt durch die Belegung mit problematischen Familien, die
sich hier konzentrierten. In den Folgejahren verschlechterte sich das Image, was zu
Vermietungsschwierigkeiten und Leerständen führte.
Bereits Anfang bis Mitte der 80er Jahre wurde über eine Abtragung der oberen Geschosse nachgedacht, um das Problempotenzial zu reduzieren. Wegen der Kosten
wurde dieser Gedanke jedoch verworfen.
In den folgenden Jahren bis heute haben
die Eigentümer mit sehr viel Aufwand Verbesserungen durchgeführt, sowohl im baulichen als auch sozialen Bereich, was im aktuellen Erscheinungsbild positiv auffällt.
In Zusammenarbeit mit der IBA wurde
Anfang der 90er Jahre ein Modellprojekt
am Rande der Hochhaussiedlung konzipiert. Die Stadt stellte in Erbpacht ein ca.
15 000 m2 großes Grundstück zur Verfügung.
Das Siedlungskonzept war durchaus auch
als Gegenmodell zum verdichteten Geschosswohnungsbau zu verstehen. Gleichzeitig bestanden Befürchtungen, dass dieser krasse Gegensatz zu einer Verstärkung
der Probleme führen könnte.
Das Planungsverfahren war als wechselseitiger Lernprozess konzipiert. In einem Gutachterverfahren wurde zwischen drei Entwürfen ausgewählt. Den Zuschlag erhielt
ein Büro aus Aachen. Danach entstanden
52 Einfamilienhäuser und fünf Eigentumswohnungen.
Vorgestellt wurde das Projekt im November
1993 in einer öffentlichen Versammlung.
Das Interesse war sehr groß, bereits im
Frühjahr 1994 standen 40 Erwerber verbindlich fest.
Fast 70 % der Bauherren bekamen eine Förderung nach dem Modell A für Einkommensschwache mit drei Kindern, auffällig
viele Aussiedler waren vertreten.
Mittlerweile leben die Eigenheimbesitzer
seit mehren Jahren in ihren Häusern. Die
Siedlung macht einen positiven, sehr gepflegten Eindruck.
In Gesprächen mit Bewohnern und auch
den Betreuern des Bürgerhauses gibt es viel
Positives zu berichten.
So sind die Befürchtungen, dass eine Verstärkung von Problemen entsteht, nicht
eingetreten. Vielmehr gab es von Anfang an
Durchlässe, d. h. heutige Eigenheimer
waren Mieter in den Hochhäusern, so dass
eine strikte Trennung vermieden werden
konnte.
Auch werden die Kontakte durch die Kinder
gepflegt. Besonders positiv fällt auf, dass
sich die Eigentümer stark in Schule und
Kindergarten engagieren.
Die Familien stabilisieren den Bereich mit
seinen sozialen Einrichtungen.
Da es sich um eine recht kleine Maßnahme
handelt, bestand auch eher die Möglichkeit
des Zusammentreffens zwischen den Bewohnern. Es entwickelte sich nicht so sehr
eine eigene Struktur mit Tendenz zur Abgrenzung.
Der Hagenshof war schon immer ein Zuzuggebiet, so dass die Bewohner bereit
sind, zumindest friedlich nebeneinander zu
wohnen und sich zu akzeptieren.
Fazit
Es kann nicht festgestellt werden, was
passiert wäre ohne die Eigenheime. Wäre
die Situation in den Hochhäusern eskaliert?
Es kann aber ebenfalls nicht bewiesen
werden, dass die Gruppenselbsthilfe zur
Verbesserung beigetragen hat.
Bemerkenswert sind aber die vielen kleinen positiven Entwicklungen in dem gesamten Bereich: Eigentümerengagement
durch Modernisierungen und Sozialmaßnahmen; Verbesserung des äußeren Erscheinungsbildes, unauffällige Kriminalstatistik, angesichts der 47 Nationalitäten
ein insgesamt friedliches Nebeneinander.
Ist das der Erfolg einer solchen Maßnahme?
5 Schlussbemerkungen
Insgesamt müssen die Privatisierungen
auch in einem gesamtstädtischen Zusammenhang als Strategie zur Stadtentwicklung gesehen werden.
So dürfen Privatisierungen, wie schon
erwähnt, sinnvolle Entwicklungen nicht
verhindern. Dazu gehört der Rückbau von
Wohnungen. Viele Quartiere werden mit
viel Aufwand erhalten, mit Denkmalschutz
und Modernisierungsförderung, wobei der
Bestand nicht nachgefragt wird und es mittelfristig zu Vermietungsschwierigkeiten
kommt.
Der Denkmalschutz wird oft sehr restriktiv gehandhabt.
Häufig werden durch den Erhalt von Altsubstanz Erneuerungen, auch in der Sozialstruktur, verhindert. Aus manchen Fehlern der Vergangenheit können und sollten
wir hier lernen.
Die Kommunen müssen in die Lage versetzt werden, aktiv an dem Prozess teilzunehmen, zu agieren.
Rahmenbedingungen der Privatisierungen und Handlungsempfehlungen müssen
konkretisiert und Umsetzungsstrategien
entwickelt werden.
Es sollten Vereinbarungen zwischen den
betroffenen Akteuren geschlossen werden,
um die Prozesse zu steuern.
149
150
Werner Teetz
Mitglied des Vorstands
der GEWOBA AG
Wohnen und Bauen,
Bremen
Erfahrungen mit der Umwandlung und Privatisierung
von Mietwohnungen aus Sicht der GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen, Bremen
Vorstellung
Die GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen
und Bauen hat ihren Sitz in Bremen.
Knapp drei Viertel des Aktienkapitals der
GEWOBA befindet sich im Besitz der Kommune.
25,7 % verteilen sich auf fünf Banken. Ein
geplanter Börsengang ist aus verschiedenen Gründen zunächst einmal zurückgestellt, aber nicht aufgehoben.
Das Unternehmen ist 78 Jahre alt und hat
eine bewegte Geschichte. Bis 1987 waren
wir Regionalgesellschaft im Neue HeimatKonzern, sind aber auch jetzt mit der Eigentümerstruktur sehr zufrieden.
Seit 1987 hat sich das Unternehmen gut
entwickelt. Unser Jahresüberschuss 2001
beträgt 17,4 Millionen Euro. Hierbei sind
bereits 5 Millionen Euro Abwertungen für
geplante Rückbauten und 4,5 Millionen
Euro als Zuführung zur 6 b-Rücklage aus
dem Geschäftsfeld, das heute Thema ist,
gekürzt.
Das Unternehmen ist vorrangig im Wirtschaftsraum Bremen tätig und beschäftigt
sich mit allen Geschäftsfeldern der Immobilienwirtschaft und der Immobiliendienstleistung. Wir haben 400 Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter.
Mit 44 600 Wohnungen verfügt die
GEWOBA über das größte Mietwohnungsangebot im kleinsten Bundesland: von der
Ein-Zimmer-Wohnung bis zum Reihenhaus in fast allen Stadtteilen Bremens und
Bremerhavens. Die Bewirtschaftung dieses
Bestandes stellt unser Kerngeschäft dar.
Es gehört jedoch auch zu unserer strategischen Ausrichtung, in allen größeren
Wohnquartieren bis zu 25 % des Mietwohnungsbestandes zu privatisieren. Bereits
seit über 20 Jahren wandeln wir Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um und
bieten sie vorrangig den Mietern zum Kauf
an. Hieraus hat sich mittlerweile ein eigenständiges Geschäftsfeld entwickelt, das einen wichtigen Ergebnisbeitrag leistet.
Wir haben ständig rund 3 000 Wohnungen
aus dem Bestand im Angebot. Wird unser
Angebot durch Abverkauf kleiner, wandeln
wir ein weiteres Objekt um.
Wer sind unsere Zielgruppen
in diesem Geschäftsfeld?
Unsere vorrangige Zielgruppe sind die Mieter des Objektes.
Bevor wir ein Objekt umwandeln, schreiben wir die Mieter an, informieren sie über
unsere Absicht und fragen, ob sie am Kauf
ihrer Wohnung möglicherweise interessiert
sind. Zu dieser Abfrage gehört selbstverständlich bereits ein konkretes Verkaufsangebot und eine beispielhafte Finanzierungsrechnung. Die zu erwartende Belastung nach Kauf darf die Miete nicht wesentlich übersteigen, sonst werden unsere Kunden einfach überfordert. Die Eigenheimzulage ist hierbei natürlich ein ganz wichtiger
Faktor und darf auf keinen Fall durch den
Gesetzgeber gekürzt werden.
Wenn mindestens 10 % der Mieter Kaufinteresse signalisieren, wandeln wir um.
Der Verkauf wird durch selbstständige Vertriebspartner durchgeführt, die bereits lange Jahre für uns tätig sind und auch auf keinen Fall mit Drückermethode arbeiten.
An dieser Stelle möchte ich deutlich darauf
hinweisen, dass wir uns für den Verkauf der
Wohnungen Grundsätze verordnet haben
zum Schutz der Mieter:
Käufer sollen Mieter sein. Mit Zustimmung der Mieter kann die einzelne Wohnung an nächste Angehörige verkauft
werden.
Bewohnte Wohnungen werden also
nicht an Dritte veräußert. Jeder Mieter
kann auswohnen.
Freiwerdende Wohnungen können auch
an andere Interessenten (möglichst zur
Eigennutzung) verkauft werden.
Der Verkauf en-bloc ist grundsätzlich
ausgeschlossen. Der Verkauf einzelner
unvermieteter Wohnungen an Erwerber
im Sinne der Zielsetzungen der GEWOBA ist möglich.
In Bremen ist die Politik informiert und alle
Parteien tragen unsere Handlungsweise
voll mit.
Was kostet eine Eigentumswohnung
aus dem Bestand der GEWOBA?
Abhängig von der Größe und qualitativen
Aspekten, wie Ausstattung und Lage, liegen
die Kaufpreise aktuell zwischen 850 und
1 250 Euro je Quadratmeter. Die vergleichbaren Neubaupreise liegen bei 1 600 bis
2 000 Euro je Quadratmeter.
Wer übernimmt eventuell erforderliche Modernisierungsarbeiten?
Das Gemeinschaftseigentum modernisiert
die GEWOBA grundsätzlich vor der Umwandlung. Damit vermeiden wir eine weitere Belastung unserer Käufer in den
nächsten Jahren. Den Kunden bietet das
Unternehmen auch eine kostengünstige
Modernisierung des Sondereigentums an.
Hierzu gehören insbesondere Elektro- und
Malerarbeiten, Erneuerung der Bodenbeläge und Sanitärobjekte sowie Fliesenarbeiten. Besonders preiswert sind die Angebote
aus der GEWOBA-Musterkollektion.
Auch nach dem Verkauf bleiben wir im
Kontakt mit den Kunden.
Mit der Umwandlung wird die GEWOBA
zunächst auch als Eigentumsverwalter bestellt.
Der Geschäftsbereich Eigentumsverwaltung der GEWOBA verwaltet über 12 400 Eigentumswohnungen in rund 290 Eigentümergemeinschaften, davon 60 % aus Umwandlungen.
Wir gehören zur Zeit sicherlich zu den größten Eigentumsverwaltern in der Bundesrepublik.
In den meisten Fällen verlängern die Eigentümergemeinschaften ihren Auftrag und
bleiben dem Unternehmen so als Kunden
erhalten. Die Eigentumsverwaltung muss
professionell durchgeführt werden, dann
ist sie auch ertragsbringend. Unsere Kernkompetenz im Mietwohnungsbereich wird
um einen wichtigen Bereich des Immobilienmarktes durch unsere Tätigkeit als Eigentumsverwaltungen erweitert.
Nach diesen Informationen zum
Verfahren nun zu unseren Erfahrungen:
Unsere Kunden nutzen gern diese vergleichsweise preisgünstige Form der Eigentumsbildung. Das bestätigen die Vertriebserfolge mit 250 bis 450 Verkäufen
umgewandelter Wohnungen pro Jahr.
In den Quartieren führt die Privatisierung zu einer sozialen Stabilisierung. Die
Kunden übernehmen als Eigentümer
eine neue Verantwortung für Wohnung,
Wohnhaus und Wohnumfeld. Sie identifizieren sich stärker mit ihrem Eigentum.
Positive Effekte, wie zum Beispiel ein
besserer Pflegezustand des Objektes,
strahlen auf die Nachbarschaft aus.
Wir haben festgestellt, dass überwiegend
die Kunden ihre Wohnungen kaufen, die
das Unternehmen bereits als Mieter positiv bewertet haben. Sie übertragen den
Vertrauensvorschuss auf die GEWOBA
als Verkäufer und als Eigentumsverwalter.
Etwa 36 % der von uns verwalteten Eigentumswohnungen befinden sich inzwischen im Eigentum von sogenannten
Kapitalanlegern:
Das sind im Wesentlichen Erben früherer Erwerber oder Eigentümer, die ausgezogen sind und ihre Wohnung jetzt
vermieten. Zum Teil sind es auch Käufer,
die das Objekt als Kapitalanlage erworben haben, zum Beispiel Verwandte der
Mieter.
Relativ gering ist in den umgewandelten
Beständen die Fluktuation. Die Zahl der
Weiterverkäufer in Relation zum verwalteten Bestand lag zum Beispiel im Jahr
2001 bei 1,8 %. Diese geringe Fluktuationsrate gilt für sich auch als Beweis für
große soziale Stabilität im Quartier.
Zum Vergleich: Im Mietwohnungsbestand der GEWOBA lag die Fluktuation
im Jahr 2001 bei 13,6 %. Die Bremer sind
eigentlich für ihre Umzugsfreude bekannt.
Wie wirkt es sich nun aus, dass gemäß
unserer Grundsätze jeder Bewohner in
einer umgewandelten Wohnung Mieter
bleiben kann?
Es ergibt sich ein so genannter Schweizer Käse Bestand. In fast allen umgewandelten Eigentumswohnanlagen gibt
es auch noch Mieter der GEWOBA.
Hieraus resultieren jedoch keine speziellen Schwierigkeiten.
Zu beobachten sind gelegentlich die
normalen Nachbarschaftsprobleme,
die es in allen Mehrfamilienhäusern gibt
und, und nicht nur das. Auch bei geborenen Eigentumswohnungen gibt es kaum
Bestände, die ausschließlich von Eigentümern bewohnt werden.
151
152
Übrigens die Verwaltung der unverkauften, noch vermieteten Wohnungen ist
etwa 60 % teurer als die reine Eigentumsverwaltung.
Die Erfahrungen mit den neuen Eigentümern sind überwiegend positiv. Viele
müssen jedoch ihre neue Rolle und ihre
Rechte zuerst erlernen.
Sie müssen sich zum Beispiel daran gewöhnen, dass sie jetzt die Entscheidungen selbst treffen: in der Eigentümerversammlung und dass die GEWOBA als
Eigentumsverwalter die Entscheidungen
nicht mehr treffen kann.
Gelegentlich kommt es vor, dass wir unverkaufte Wohnungen wieder vermieten. In diesen Fällen müssen wir die Auswahl der Mieter besonders achtsam
treffen, damit sie wirklich gut in die
Hausgemeinschaft passen.
Zum Schluss möchte ich ein kurzes Fazit
aus der über zwanzigjährigen Erfahrung im
Geschäftsfeld der Bestandsprivatisierung
ziehen:
Die Bestandsprivatisierung bringt, wenn sie
mit Augenmaß betrieben wird, deutliche
Vorteile für alle Beteiligten.
Die Kunden erhalten eine kostengünstige
Möglichkeit, Eigentum zu bilden. In den
Quartieren werden die Sozialstrukturen
stabilisiert. Positive Effekte strahlen auf die
Nachbarschaft aus. Und uns als Wohnungsunternehmen fließen Erträge zu, die
eine marktgerechte Weiterentwicklung unseres Bestandsportfolios ermöglichen. So
halten wir unser Angebot fit für die Zukunft.
Es findet selbst bei den hohen Verkaufszahlen von 250 bis 450 Einheiten je Jahr kein
Ausverkauf statt. Die GEWOBA hat ihren
Wohnungsbestand seit 1990 gehalten, immer rund 2,5 Millionen Quadratmeter vermietete Fläche. Wir haben die frei gewordenen Mittel genutzt, um Wohnungen zu kaufen und zu bauen, auch als Ergänzungsbauten in unseren großen Wohnanlagen.
Die GEWOBA ist ein engagierter Anhänger
des Eigentumsgedanken und hat damit
herausragende Erfolge.
Erfahrungen mit der Umwandlung von
Mietwohnungen aus der Sicht der Unternehmen
1 Das Unternehmen
Sozialverantwortliche Wohnungsprivatisierung war der Anlass für die Landesbank
Baden-Württemberg und der Bietigheimer
Wohnbau GmbH Bietigheim-Bissingen,
einem regionaltätigen Wohnungsunternehmen der Stadt Bietigheim-Bissingen,
die SüdWERT Wohnungsprivatisierungsgesellsch mbH Bietigheim-Bissingen 1997
zu gründen.
Seit diesem Zeitpunkt wurden vorwiegend
in Baden-Württemberg und zwischenzeitlich auch in Bayern knapp 4 000 Wohnungen an 61 Einzelstandorten mit dem Ziel
erworben, Wohnungsprivatisierung nach
den selbst auferlegten sozialen Kriterien
durchzuführen. Vorwiegend von Kommunen, kommunalverbundenen Wohnungsunternehmen, als auch von Versicherungen, Industrieunternehmen und privaten
Eigentümern wurden bislang Wohnungen
erworben und erfolgreich privatisiert.
In der noch jungen Firmengeschichte ist es
gelungen, ein beachtenswertes Firmenimage aufzubauen und in Baden-Württemberg auf diesem Sektor mit als Marktführer
zu gelten.
2 Motive der Gesellschaft
Die Bietigheimer Wohnbau (einer der
Gründungsväter Dr. Lothar Späth) hat sich
als regionaler Bauträger darüber Gedanken
gemacht, ob es gelingen kann, einer breiten
Schicht der Bevölkerung zu Wohneigentum
zu verhelfen. Aus diesem Grund wurden bereits vor ca. 15 Jahren verschiedene Modelle
preiswerter Eigentumswohnungen und
Reihenhäuser entwickelt und mit großem
Erfolg an so genannte Schwellenhaushalte veräußert.
Der selbsterlegte Auftrag, einer breiten
Schicht der Bevölkerung zur Wohnungseigentum zu verhelfen, lässt sich am
Stammsitz des Unternehmens damit belegen, dass im Stadtgebiet eine Eigentumsquote von ca. 55 % existiert, die damit weit
über dem Bundesdurchschnitt liegt.
Trotz aller Anstrengungen ist es jedoch
nicht gelungen, die Bevölkerungsschicht zu
bedienen, die knapp am so genannten
Schwellenhaushalt anzusiedeln ist.
Aus diesem Grund begann das Unternehmen damit, entsprechende erste Privatisierungsmaßnahmen mit großem Erfolg
durchzuführen. Kaufquoten durch die Mieterschaft von fast 75 % konnten erreicht
werden und eine Vielzahl von positiven
Aspekten festgestellt werden.
Somit konnte einem weiteren Teil der Bevölkerung Zugang zu Wohneigentum verschafft werden, der somit aus unserer Sicht
ein ganz wichtiger Aspekt zur privaten Eigentums- und Vermögensbildung ist, sowie
der eigenen Altersvorsorge Rechnung trägt.
Die langjährig gesammelte Erfahrung hat
gezeigt, dass sich durch sozialverantwortliche Wohnungsprivatisierung deutliche
Verbesserungen von Bewohnerstrukturen
ergeben. Die mit der Wohnungsprivatisierung verknüpfte Modernisierung von
Wohnanlagen trägt außerdem zu erheblicher städtebaulicher Verbesserung entsprechender Wohnquartiere bei. Oft war
zu beobachten, dass, ausgelöst durch die
Wohnungsprivatisierung, auch in den
Nachbarschaften erhebliche Anstrengungen zur städtebaulichen Verschönerung
ausgelöst wurden. In aller Regel war bei allen Betroffenen und Beteiligten eine hohe
allgemeine Zufriedenheit durch die Wohnungsprivatisierung festzustellen. Hierzu
werde ich im weiteren Verlauf noch näher
eingehen.
3 Privatisierungsgrundsätze
der SüdWERT
Die erworbenen Wohnungsbestände, meist
aus den Baujahren 19501970, entsprechen
in der Regel nicht mehr den heutigen
marktwirtschaftlichen Vorstellungen, was
den Zustand der Wohnanlagen betrifft. Aus
diesem Grund erfolgt in der Regel eine Modernisierung des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums, so dass durchschnittliche
Wohnungsqualitäten geschaffen werden.
In den letzten vier Jahren haben wir ca.
80 Mio. EUR in die erworbenen Wohnanlagen für Fassadenmodernisierung, Einbau
von Heizungsanlagen, Erneuerung von
Fenstern etc. investiert. Im Übrigen Investitionen, die für das Bauhandwerk in der
heutigen Zeit von beträchtlicher Bedeutung
sind.
153
Dieter Schwahn
Geschäftsführer der
SüdWERT Wohnungsprivatisierungsgesellschaft mbH,
Bietigheim-Bissingen
154
Nach Erwerb von Wohnanlagen wird ein
ganzes Bündel von Informationsmaßnahmen ausgelöst, damit alle direkt und indirekt Betroffenen über die Privatisierungsabsichten informiert werden. Insbesondere
die Mieter werden sofort und umfassend
über die geplante Privatisierungsmaßnahme informiert.
Beratungen der Mieterschaft, ob ein Weg
ins Wohneigentum sinnvoll ist, und alle damit zusammenhängenden Fragen, werden
durch entsprechend ausgebildete Mitarbeiter vor Ort in den Wohnanlagen durchgeführt. Hierzu werden entsprechende Büros
eingerichtet, so dass ein ständiger Kontakt
zwischen Mieter und Berater vor Ort möglich ist.
Unser erstes Ziel ist es, möglichst vielen
Mietern den Weg ins Wohneigentum zu ermöglichen. Ein ganzes Bündel von Maßnahmen wird hierzu eingesetzt. Eine Zeitdauer der Beratungen, die ohne Zeitdruck
erfolgen, wird in der Regel einen Zeitraum
von sechs bis 12 Monaten beanspruchen.
Die langjähren Erfahrungen zeigen, dass
oftmals nicht der Mieter selbst, sondern der
Mieterfreund die Wohnung des Mieters
erwirbt. Hier handelt es sich um Verwandte,
Bekannte und sonstige Personen, die vom
Mieter uns zugeführt werden. Die Kombination, dass aus einem Vertrauensverhältnis der Käufer einer Wohnung ein persönliches Verhältnis zum vorhandenen Mieter
mitbringt, ist eine Kombination, die aus unserer Sicht durchaus wünschenswert ist.
Fast 10 % unseres Umsatzes findet in der
Sparte Mieterfreunde statt.
Übliche Fluktuation in den Wohnanlagen
wird nach unserer Beobachtung durch Privatisierungsmaßnahmen nicht erhöht. Auf
diesem Wege verfügen wir über Wohnungen, die wir dann Selbstnutzern am Wohnungsmarkt anbieten. Durch die in der Regel günstigen Kaufpreise gelingt es einer
breiten Schicht der Bevölkerung, Eigentum
zu bilden.
Selbstverständlich ist es nicht möglich, generell alle Wohnungen an die zuvor beschriebenen Käufergruppen zu vermarkten. Es war auch nie unsere Absicht, eigene
größere Wohnungsbestände aufzubauen.
Aus diesem Grund werden Wohnungen von
Mietern, die kein Interesse am Erwerb zeigen, oder auch nicht in der Lage sind, ihre
Wohnung zu erwerben, Dritten angeboten.
Nachdem diese Strategie von Anfang an
vorgesehen war, wollte man jedoch unbedingt sicherstellen, dass solche Käufer die
vorhandenen Mieter auf Dauer in ihrem
Mietverhältnis belassen. Aus diesem Grund
wird in der Regel nach Erwerb einer Wohnanlage ein Nachtrag zu den bestehenden
Mietverträgen abgeschlossen, der Kündigungen der Mietverhältnisse wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung
ausschließt. Ich stelle fest, dass somit in
aller Regel zunächst der Mieter über ein
wesentlich sichereres Mietverhältnis verfügt, als vor einer beginnenden Mieterprivatisierung.
Durch diese Maßnahme, und dies haben
wir seit Jahren beobachtet, werden diese
Mietverhältnisse ohne Probleme weitergeführt.
Die Dritterwerber erwerben solche Wohnungen in aller Regel zur eigenen Altersvororge und Vermögensbildung. Untersuchungen dieser Käufergruppe haben ergeben, dass es in Anbetracht der günstigen
Kaufpreise und der guten Mietrenditen es
sich hierbei fast ausschließlich um ebenfalls Käufergruppen handelt, die in der Regel einfache berufliche Qualifikationen und
Schulbildungen besitzen und ansonsten
nicht in der Lage wären, Wohneigentum
zur Vermögensbildung und Altersvorsorge
zu erwerben.
Wir sind uns wohl bewusst, dass diese Vorgehensweise oftmals von verschiedenen
Gruppen kritisiert wird, jedoch sind die
zwischenzeitlich reichlich gesammelten Erfahrungen so positiv, dass wir auch künfitg
diesen Weg weiter beschreiten wollen.
4 Wissenschaftliche Studie
einer durchgeführten
Wohnungsprivatisierung
Um die zuvor getroffene Aussagen zu belegen, haben wir eine unserer Privatisierungsmaßnahmen durch ein Sozialforschungsinstitut von Anfang kritisch begleiten lassen. Diese Studie, die sich über vier
Jahre erstreckt hat, liegt zwischenzeitlich
vor und die positiven Ergebnisse bestätigen
meine Ausführungen.
Die heutige Gelegenheit will ich selbstverständlich dazu nutzen, die Politik aufzufordern, Wohnungsprivatisierungen zu unterstützen, sofern sie nach sozialveranwortlichen Kriterien durchgeführt wird.
In Baden-Württemberg wurden nunmehr
im Rahmen des Landeswohnungsbauprogrammes erstmalig auf unsere Initiative hin
Fördermittel zur Wohnungsprivatisierung
bereitgestellt. Unter bestimmten Voraussetzungen der Wohnungsprivatisierung, als
auch der persönlichen Voraussetzungen
des Mieters werden Darlehen durch die
Förderbank gewährt.
Eine erhebliche anfängliche Zinssubvention, die über einen Zeitraum von zwölf
Jahren nach und nach zurückgefahren
wird, ist ein wichtiger Beitrag, einkommensschwachen Mietern den Weg zum
Wohneigentum zu ermöglichen.
Durch diese Förderung möchte das Land
Baden-Württemberg beitragen, entsprechende Wohnquartiere zu stabilisieren.
Man ist auch dort der Auffassung, dass Mieterprivatisierung hierzu einen erheblichen
Beitrag leistet.
Die Eigenheimzulage, die hoffentlich trotz
aller Spekulationen und Gerüchte beibehalten wird, könnte Elemente der Überarbeitung vertragen. Insbesondere eine Diffe-
renzierung nach entsprechenden Regionen, bei denen das Preisniveau deutlich höher ist, könnte ein möglicher Ansatz sein.
Auch die pauschale Gewährung der Zulage,
ohne Rücksicht auf Wohnungsgrößen müsste überdacht werden.
Oft privatisieren wir Wohnanlagen, bei denen die noch vorhandenen öffentlichen
Mittel abgelöst wurden. Im Rahmen der
gesetzlichen Nachwirkungsfrist können
durch Fluktuation freiwerdende Wohnungen nur an Selbstnutzer veräußert werden,
deren Einkommen nicht über den gesetzlichen Grenzen liegen. Über den Weg der
Wohnungsprivatisierung bessere Belegungsstrukturen zu erzielen, sollte deshalb
Anlass sein, diese Einkommensgrenzen
entweder ganz aufzuheben oder deutlich zu
erhöhen.
Ich bin mir sicher, dass sozialverantwortliche Wohnungsprivatisierungen eine Menge positiver Effekte hat, die ich in meinen
Statement nur ansatzweise ansprechen
konnte.
Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit.
155