Die Zeit ist reif! - Immobilien in Cape Coral, Fort Myers, Bonita

Die Zeit ist reif!
Representing Prime Real Estate in Florida
Markus Hartwich, P.A.
Realtor® / Lizenzierter Immobilienmakler
1326 SE 47th St., Cape Coral, FL 33904 * phone: (239) 549-7207 * fax: (888) 435-3060 * Intl. fax +1 (239)443-1488
email: [email protected] * www.gulfgatewayrealty.com * www.markushartwich.com
Nutzen Sie den starken Käufermarkt!
Sonnenschein das ganze Jahr, traumhafte Strände, Golfen,
Bootstouren, der American Lifestyle…
…und ein Haus mit Pool zum Schnäppchenpreis!
Sollten Sie sich mit dem Kauf eines zweiten Wohnsitzes, eines Ferienhauses oder
Investmentobjektes beschäftigen – dann ist jetzt die richtige Zeit um Nägel mit Köpfen
zu machen. Die Kombination von wertgesicherter Anlage und subtropischem
Ferienvergnügen wird nun mit dem Sonderangebotsschild unterstrichen.
Amerikanische Immobilien sind momentan so preiswert, weil eine Vielzahl
von Hauseigentümern sich schlichtweg übernommen haben. Wer zum Beispiel zu
Beginn des Jahrtausends ein Einfamilienhaus für $150.000 gekauft hatte, sah in den
kommenden Jahren einen enormen Wertzuwachs. Bis zum Jahr 2005 stiegen diese
Immobilien bis auf sagenhafte $400.000 und mehr – mit diesem Zugewinn an Wert fiel
es dem Eigentümer nicht schwer, die Bank von einem Eigenkapitaldarlehen (Home
Equity Loan) zu überzeugen, bei dem das Haus als Sicherheit für die Rückzahlung des
Darlehens benutzt wurde. Damit wurden dann weitere Anschaffungen getätigt, wie
Sportwagen, Yachten oder zusätzliche Immobilien. Auch die Kreditvergabe generell war
zu einfach gehandhabt worden. Ganze Investorengruppen kauften Dutzende von
Grundstücken auf, um sie dann eine Woche später bereits unter massivem Zugewinn
wieder weiter zu verkaufen. Schätzwerte für Land und Häuser schossen gen
Himmel…….und dann kam der grosse Crash.
Kredite und Darlehen konnten nicht mehr getilgt werden, Preise waren im Sturzflug
unterwegs, das Drama nahm seinen Lauf. Unzählige müssen notgedrungen verkaufen. In
Florida herrscht Ausverkauf – mit allen Preisvorteilen für europäische Käufer. Die Preise
befinden sich derzeit wieder auf dem Niveau des Jahres 2000/2001, der richtige
Zeitpunkt um zuzuschlagen - der Immobilienmarkt bietet jetzt für jeden Geldbeutel eine
Vielzahl günstiger Möglichkeiten zu Preisen, die vor dem Boom gezahlt wurden. Viele
clevere Kleininvestoren, die schon lange ein Haus kaufen wollten, denen aber die Preise
zu hoch waren, aber auch Investmentunternehmen, die gleich ganze Wohnanlagen
unter Vertrag nehmen wollen, bevor sie zwangsversteigert werden, reagieren nun auf
die Entwicklung. Der Euro steht weiterhin auf gutem Kurs - die ca. 12%ige Steigerung
der Krauftkraft des US-Dollar gegenüber dem Euro innerhalb des letzten Jahres wurde
im Gegenzug um ein Mehrfaches vom Wertverlust der Immobilien in Florida
übertroffen, Zinssätze sind auf einem Tiefstand angekommen. Laut Informationen der
“Florida Association of Realtors” (FAR) stiegen die Verkaufszahlen floridaweit im
Dezember 2008 bei bestehenden Einfamilienhäusern mit insgesamt 11.053 um 27%
gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Die Verkäufe in Florida im Dezember 2008 waren um fast 29% höher als im Vormonat.
Der Durchschnittspreis für ein bestehendes Haus im Dezember lag bei etwa $155.000 –
27% niedriger als noch ein Jahr zuvor. Positive Aktivitäten sind also klar zu erkennen - so
wie in Lee County insgesamt – hier meldete die FAR für Dezember 2008 mit 1.064
verkauften Häusern eine 146%ige Steigerung gegenüber dem Vorjahresmonat. 2008
wechselten mehr als 8.200 bestehende Häuser den Eigentümer, was eine 43%ige
Steigerung zum Vorjahr darstellt. Weitere 4.000 in Cape Coral, mehr als 3.000 in Fort
Myers und knapp 2.700 in Lehigh Acres suchen noch einen neuen Besitzer. Das Angebot
ist reichhaltig, wer jetzt nicht findet was er sucht, wird seinen eigenen Stil nur durch
einen Hausbau verwirklichen können.
Beispiel 1: Lage im bevorzugten Südwesten von
Cape Coral mit Golfzugang, Südausrichtung, Haus
Baujahr 2004, 3 Schlafzimmer, 3 Badezimmer, ca.
220 qm Wohnfläche, gehobene Ausstattung, Pool
und separater Whirlpool
Gelisteter Preis: $365.000
Beispiel 2: Foreclosure - Haus im bevorzugten
Südwesten von Cape Coral mit Golfzugang,
Westlage, Baujahr 2004, 4 Schlafzimmer, 2
Badezimmer, ca. 200 qm Wohnfläche, Pool und
separater Whirlpool
Gelisteter Preis: $233.000
Beispiel 3 : Short Sale - Haus im Nordwesten von
Cape Coral, Südlage, Baujahr 2007, 3 Schlafzimmer,
2 Badezimmer, ca. 210 qm Wohnfläche
Gelisteter Preis: $146.000
Foreclosure- und Short-Sale-Immobilien kaufen nun viele als Investmentobjekte –
Häuser, die vor 4-5 Jahren noch das Dreifache wert waren! Vermietung ist das
Stichwort, wenn es um die Deckung der Kosten geht und wenn der Markt in ein paar
Jahren wieder den Weg nach oben angetreten hat, bieten sich gute Chancen, das Objekt
mit lohnendem Gewinn zu verkaufen. Trotz der recht guten Abverkäufe der “Short
Sales” und “Foreclosures” ist immer noch ein reichhaltiger Bestand an 1 oder 2 Jahre
alten Häusern vorhanden, die teilweise noch nie bewohnt wurden und in fast
einwandfreiem Zustand sind.
Was ist ein “Short Sale”?
Bei einem Short Sale (Verkauf mit Restschuld beim Gläubiger) schuldet der Hausbesitzer
dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt
werden kann. Die Bank hat die Möglichkeit dem Eigentümer die Restschuld zu erlassen,
wenn der seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Nach
schriftlicher Vereinbarung der Konditionen und Klauseln zwischen Eigentümer und Bank
werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um
dann dem Höchsten den Zuschlag zu geben. Es ist also Schnelligkeit, Flexibilität aber
auch Geduld gefragt, wenn man hier den Stich machen möchte – lange Wartezeiten
bezüglich Rueckmeldungen der Banken sind an der Tagesordnung.
Was ist ein “Foreclosure”?
Bei einem Foreclosure (Verfall der Immobilie an den Gläubiger) gehört die Immobilie
bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank hat hier einen
verbindlichen Preis festgelegt, um diese Immobilie schnellstmöglich aus Ihrem Bestand
abzuverkaufen. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, einen
soliden Käufer zu finden. Aussagekräftige Dokumente müssen vorgelegt werden, die die
finanziellen Möglichkeiten gegenüber der Bank offenlegen.
Der immer stärker werdende Anteil von verkauften Short Sales und Foreclosures hat
seine Auswirkung auf die Preisgestaltung des “normalen” Immobilienmarktes nicht
verfehlt. Die Preise sind drastisch gesunken und jeder Verkäufer weiss, dass er seine
Immobilie nur zu einem äusserst niedrigen Preis verkaufen kann. Eines sollte klar sein:
Wer jetzt ein Schnäppchen machen will, der sollte zeitnah zuschlagen!
Ist Ihr Interesse geweckt?
Ich helfe Ihnen bei der Suche Ihres Traumobjektes – anhängend finden Sie ein
Kontaktformular, mit dem ich Sie kostenlos und unverbindlich in die MLSInformationsdatenbank aufnehmen kann. Als Mitglied der “REALTOR® Association of
Greater Fort Myers and the Beach” ist Gulf Gateway Realty, Inc. an das sogenannte
“Multiple Listing System” (MLS) angeschlossen, welches Ihnen ermöglicht den
Immobilienmarkt in Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres und anderen umliegenden
Städten ständig beobachten zu können, jeweils mit den von Ihnen hinterlegten
Wunscheigenschaften für Ihr Haus – die Sie natürlich auch jederzeit verändern können.
Sie werden daraufhin automatisch e-mails erhalten mit einer Verknüpfung auf Ihre
persönliche Webseite, auf der Sie diese Angebote einsehen und bewerten können. Die
selektierten Angebote - vom System gefiltert aus mehreren tausend verzeichneten
Immobilienobjekten –
werden ständig aktualisiert und reflektieren Änderungen wie z.B. Preisreduzierungen
oder Neuzugänge zeitnah. So können Sie dann einfach und bequem Informationen und
Preise aus der Ferne vergleichen und selbst über weitere Angebote oder zu verändernde
Kriterien bestimmen.
Sie ganz alleine sitzen am Lenkrad, wenn es um die Fahrt in Richtung Ihrer
floridianischen “vier Wände” geht! Verschaffen Sie sich Ihren ersten Eindruck in Ruhe.
Probieren Sie es aus – unverbindlich und kostenlos!
Auf was kommt es an und was sollten Sie wissen?
• Wo soll die Immobilie stehen?
Location, Location, Location – die Lage spielt eine grosse Rolle für zukünftige
Wertsteigerungen
• Wie groß sollte diese sein und welche Eigenschaften muss sie haben?
Machen Sie sich Gedanken, welche Kriterien erfüllt sein müssen und wieviele
square foot sie haben sollte (1 sq ft = 0,093 qm)
• Wollen Sie finanzieren oder können Sie als Barkäufer auftreten?
Bedenken Sie, dass Sie als Barkäufer grosse Vorteile bei allen Transaktionen
haben, sei es bei Banken und deren Foreclosure- oder Short Sale-Objekten oder
auch beim unerzwungenen Verkauf durch den Eigentümer selbst
• Wie hoch sind die laufenden Kosten, wie z.B. Versicherung, Steuern etc.?
Ich kann Ihnen helfen, an diese Informationen zu kommen – offizielle Daten zu
Steuern und andere relevante Daten können Sie jedoch auch selbst abfragen, z.B.
für Lee County unter www.leepa.org
• Wieviel möchten Sie maximal ausgeben?
• Wie finden Sie den richtigen Immobilienmakler?
Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie mit einem lizenzierten Makler
zusammenarbeiten. Jeder vom Staat Florida geprüfte Makler (Real Estate Agent)
hat
eine
Lizenznummer,
die
Sie
einfach
auf
der
Webseite
www.myfloridalicense.com unter “Verify a License” nachsehen oder auch einfach
nur mit dem Namen abfragen können. Lizenzierte Makler unterliegen einer
klaren, strikten Gesetzgebung, garantieren Fachkenntnis, Integrität und sind in
der Lage verschiedene Dienstleistungen anzubieten, wie die Abwicklung eines
Kaufes, Verkaufes, die Schätzung oder Vermarktung einer Immobilie etc.
Mitglieder in offiziellen Vereinigungen, wie z.B. der “Vereinigung der Makler von
Fort Myers und Umgebung” unterliegen desweiteren einem strengen Berufskodex
und nennen sich Realtor®.
Nutzen Sie einen deutschsprachigen Makler und ersparen Sie sich
Missverständnisse in der Kommunikation; Fachbegriffe und Vertragsenglisch
können zu kostspieligen Fehlern führen – ich bin lizenziert und unterstütze Sie bei
Ihren Vorhaben – auf deutsch!
Gulf Gateway Realty, Inc. ist seit mehr als 14 Jahren im Immobilienmarkt
vertreten und deckt die beliebtesten Städte an der Westküste ab. Dazu gehören
Fort Myers, Bonita Springs, Naples, Lehigh Acres, Punta Gorda, Port Charlotte,
Sarasota, Sanibel Island, Pine Island, Captiva Island und natürlich nicht zu
vergessen Cape Coral als beliebteste Stadt unter den deutschen Käufern.
• Wie läuft der Immobilienkauf in Florida ab?
Während Ihr Erstkontakt zu einem Makler schon von Deutschland aus erfolgen
kann, ist es empfehlenswert, sich ein Bild vor Ort über den Markt zu machen und
die selektierten Objekte selbst zu besichtigen. Sollten Sie sich Ihr Traumobjekt
ausgesucht haben, erledige ich den schriftlichen Teil mit Ihnen gemeinsam und
führe ab diesem Zeitpunkt die Verhandlungen mit dem Verkäuferagenten.
Falls Sie ein Angebot auf eine Imobilie abgeben möchten, muss eine Anzahlung
geleistet werden, um Ihre Kaufbereitschaft zu signalisieren. Generell spricht man
hier von ca. 5% des Kaufpreises, wobei aber zunächst eine Teilsumme ausreicht.
Jedoch muss der restliche Betrag innerhalb einer im Angebot vereinbarten kurzen
Frist nachgereicht werden. Damit können Sie sich auch aus dem fernen
Deutschland Ihre Immobilie vor Ort sichern, wenn Sie diese nicht besichtigen
können oder das Objekt bereits einmal gesehen haben.
Sie können die Wirksamkeit des Vertrages beeinflussen, in dem sie sie z.B.
abhängig machen von einer fachmännischen Überprüfung des Hauses, durch
sogenannte “Home Inspections”. Hierbei stellen Ihnen lizenzierte Prüfer gegen
einen geringen Obulus einen detaillierten Bericht aus, der alle beschädigten oder
defekten Hausbestandteile, Geräte und Einrichtungsgegenstände auflistet und
Mängel und Schwachstellen aufdeckt – inclusive Bildmaterial.
Im letzten Schritt, nach der Einigung über Kaufpreis und Vertragsbedingungen
kommt dann eine “Title Company” (eine Art Notar) ins Spiel und übernimmt den
eigentlichen schriftlichen Abschluß der gesamten Transaktion, wobei eine
Anwesenheit beider Parteien vor Ort nicht nötig ist.
Prinzipiell trägt der Verkäufer die Maklercourtage für den Käufer- und
Verkäuferagenten. Für den Käufer fallen Kosten z.B. für die Eintragung ins
Grundbuch, anteilige Jahreskosten für Steuern oder Bearbeitungsgebühren an.
• Wie finanzieren Sie einen Immobilienkauf?
Eine Finanzierung für Ausländer ist grundsätzlich in Florida möglich, jedoch sind
die Voraussetzungen nach dem Einbruch des Marktes drastisch nach oben gesetzt
worden. Für den Deutschen ist eine Finanzierung in den USA aber kein Ding der
Unmöglichkeit - im Gegenteil, manche Banken spezialisieren sich aufgrund der
ausländischen Käuferschaft immer mehr darauf.
Finanzierungen bis zu 75% des Immobilienwertes sind oftmals kein Problem – bei
den derzeitigen Preisen ist der Eigenkapitalbetrag auch für Nichtgrossverdiener
eine stemmbare Summe. Wer als Barkäufer auftreten kann ist gerne gesehen und
spart sich das lästige Besorgen der zahlreichen, bankgeforderten Dokumente für
den Kredit.
• Vermietung & Verwaltung
Möchten Sie anfallende Kosten durch Vermietung abdecken, sollten Sie darüber
nachdenken, aus Haftungsgründen die Transaktion sowie die Vermietung im
Rahmen einer einfach zu gründenden “Corporation” abzuwickeln. Im Falle einer
Vermietung benötigen Sie auch einen vertrauenswürdigen Partner, der Ihr Haus
verwaltet, während Sie nicht vor Ort sind. Gulf Gateway Realty, Inc. hat speziell
hierfür eine eigene Abteilung, die sich mit diesem Thema beschäftigt.
• Visum und Einwanderung, Geschäftsexpansion oder –umzug, sowie Steuerthemen
Möchten Sie für längere Zeit nach Florida kommen, privat oder geschäftlich?
Wollen Sie ein bestehendes Geschäft nach Florida portieren oder expandieren?
Haben Sie steuerrechtliche oder einwanderungstechnische Fragen?
Ich verfüge über das Wissen um Sie schnell und unkompliziert ans Ziel bringen
zu können und habe die Kontakte, wie z.B. Rechts- und Einwanderungsanwälte,
Steuer- und Unternehmensberater oder offizielle Stellen, die Ihnen professionelle
Hilfestellung bieten.
Zum Schluss bleibt mir nur zu raten : Warten Sie nicht zu lange – Schnäppchen werden
in der Regel nicht mehr günstiger! Demnach sollten Sie JETZT anfangen zu beobachten,
was Sie eventuell in Kürze Ihr Eigen nennen möchten.
Sichern Sie sich jetzt Ihren Teil des Paradieses, die Zeit ist reif!
Die Angebote sind da - und ich als Ihr kompetenter Makler auch!