„Novellierung der Brandenburgischen Bauordnung“

„Novellierung
der
Brandenburgischen Bauordnung“
Referent: Gerd Gröger
(Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung)
Gliederung
1.
2.
3.
4.
Entwicklung der rechtlichen Sicherung in der BauO/BbgBO
Rechtslage nach § 65 BbgBO 2003
Dienstbarkeitenerlass 2004
Anwendungsfälle in der Verwaltungspraxis
Straße
Zufahrt
WH
WH
WH
Straße
Zufahrt
WH
WH
WH
Entwicklung der rechtlichen Sicherung in der BauO/BbgBO
§ 80 Abs. 1 Satz 1 BauO vom 20. Juli 1990
Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können
Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu
einem ihrer Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder
Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich
rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten).
BbgBO vom 1. Juni 1994
formuliert zwar „wenn rechtlich gesichert ist“, jedoch keine
ausdrückliche gesetzliche Regelung, sondern
Verfahrensregelungen im Runderlass vom 30.09.1994.
Die rechtliche Sicherung erfolgt durch:
- Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) und
- beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB)
Brandenburgische Bauordnung vom 16. Juli 2003
Da sich die Eintragung der rechtlichen Sicherung in das Grundbuch
bewährt hat, eine ausdrückliche Regelung der Sicherungsinstrumente in
der Bauordnung 1994/1998 aber fehlte, wurde in die Bauordnung 2003
folgende neue Regelung aufgenommen:
§ 65 BbgBO
(1) Die zur Erfüllung öffentlich rechtlicher Anforderungen zu
übernehmenden Verpflichtungen sind durch Eintragung einer
beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch des zu
belastenden Grundstücks zu Gunsten der Gebietskörperschaft
rechtlich zu sichern, die die Aufgaben der unteren
Bauaufsichtsbehörde wahrnimmt.
VVBbgBO 65.1.1
Die Regelung des § 65 ersetzt den Runderlass Nr. 3/1994 „Rechtliche
Sicherung durch Grunddienstbarkeiten im bauaufsichtlichen
Genehmigungsverfahren“ vom 30. September 1994 (Abl. S. 1576).
Begriff der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
BGB § 1018
Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit
Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers
eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass
dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf
oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht
vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines
Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem
belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber
ergibt (Grunddienstbarkeit).
= subjektives dingliches Recht
● dienendes Grundstück
● herrschendes Grundstück
Begriff der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
BGB § 1090 Gesetzlicher Inhalt der beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass
derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt
ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder
dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer
Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche
Dienstbarkeit).
(2) Die Vorschriften der §§ 1020 bis 1024, 1026 bis 1029, 1061
finden entsprechende
= subjektives persönliches Recht
● dienendes Grundstück
● Person
Begriff der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
BGB § 1018 Gesetzlicher Inhalt der
Grunddienstbarkeit
Ein Grundstück kann zugunsten des
jeweiligen Eigentümers eines anderen
Grundstücks in der Weise belastet werden,
dass dieser das Grundstück in einzelnen
Beziehungen benutzen darf oder dass auf
dem Grundstück gewisse Handlungen
nicht vorgenommen werden dürfen oder
dass die Ausübung eines Rechts
ausgeschlossen ist, das sich aus dem
Eigentum an dem belasteten Grundstück
dem anderen Grundstück gegenüber ergibt
(Grunddienstbarkeit).
= subjektives dingliches Recht
● dienendes Grundstück
● herrschendes Grundstück
BGB § 1090 Gesetzlicher Inhalt der
beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
(1) Ein Grundstück kann in der Weise
belastet werden, dass derjenige, zu dessen
Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt
ist, das Grundstück in einzelnen
Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm
eine sonstige Befugnis zusteht, die den
Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann
(beschränkte persönliche Dienstbarkeit).
(2) Die Vorschriften der §§ 1020 bis 1024,
1026 bis 1029, 1061 finden entsprechende
= subjektives persönliches Recht
● dienendes Grundstück
● Person
Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
BGB § 873
Erwerb durch Einigung und Eintragung
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem
Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit
einem Recht sowie zur Übertragung oder
Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung
des Berechtigten und des anderen Teils über den
Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung
der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
BGB § 873
Erwerb durch Einigung und Eintragung
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem
Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit
einem Recht sowie zur Übertragung oder
Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung
des Berechtigten und des anderen Teils über den
Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung
der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
BGB § 873
Erwerb durch Einigung und Eintragung
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem
Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit
einem Recht sowie zur Übertragung oder
Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung
des Berechtigten und des anderen Teils über den
Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung
der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
BGB § 873
Erwerb durch Einigung und Eintragung
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem
Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit
einem Recht sowie zur Übertragung oder
Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung
des Berechtigten und des anderen Teils über den
Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung
der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
BGB § 873
Erwerb durch Einigung und Eintragung
1.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem
Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit
einem Recht sowie zur Übertragung oder
Belastung eines solchen Rechts die Einigung des
Berechtigten und des anderen Teils ist über den
Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung
der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
2.
Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit
1. Einigung des Landkreises/der Stadt als uBAB mit dem
Eigentümer des dienenden Grundstücks über den Inhalt
Bauaufsichtsbehörde
§ 873 BGB
Eigentümer
Bauherr
2. Eintragung in das Grundbuch
a) Unterschrift des Eigentümers bedarf der notariellen
Beglaubigung, § 29 Abs. 1 GBO; oder der notariellen
Beurkundung
b) Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt
Anwendungsfälle für Dienstbarkeiten
Fälle in denen zur Schaffung baurechtlich ordnungsgemäßer
Zustände die Mitwirkung eines Grundstückseigentümers
erforderlich ist, um ein Grundstück zu nutzen z.B. für:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Zufahrt zum Baugrundstück (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 BbgBO)
Erschließungsleitungen (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 BbgBO)
Überbauung (§ 4 Abs. 2 BbgBO)
Feuerwehrzufahrt zum Baugrundstück (§ 5 BbgBO)
Übernahme von Abstandsflächen (§ 6 Abs. 2 Satz 4 BbgBO)
gemeinsame Bauteile (§ 11 Abs. 2 BbgBO)
Brandschutzabstand von 5 m (§ 26 Abs. 2 Nr. 2 BbgBO)
Notwendige Stellplätze (§ 43 Abs. 2 BbgBO)
Befreiungen nach BauGB, Verzicht auf bauliche Ausnutzung
!
Die rechtliche Sicherung nach
§ 65 BbgBO ist ein
bauordnungsrechtlich
rechtmäßiger Zustand
!
Entspricht die Teilung nicht dem materiellen Bauordnungsrecht
und kann der Zustand nicht nach § 65 BbgBO rechtlich gesichert
werden, dann setzt die Teilung eine Abweichungsentscheidung
der Bauaufsichtsbehörde voraus.
Sonderfälle
• Duldung von Leitungen (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 BbgBO)
Rechtliche Sicherung nicht erforderlich, weil eine
Duldungserklärung des Grundstücks-Nachbarn vorliegt
(§ 44 BbgNRG, Leitungen in Privatgrundstücken)
• gemeinsame Bauteile (§ 11 Abs. 2 BbgBO)
Rechtliche Sicherung nicht erforderlich, wenn die
gemeinsamen Bauteile so getrennt werden können, dass
die Standsicherheit baulicher Anlagen nicht beeinträchtigt
wird
z.B. gemeinsame Bodenplatte für Doppelhaus
Verfahren
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Bauaufsichtsbehörde stellt die Erforderlichkeit der
rechtlichen Sicherung im BA-Verfahren fest
Anhörung des Bauherrn (Objektplaners):
Welche konkrete Anforderung ist im öffentlichen Interesse
zu sichern?
(Muster)
Termin zur Einigung bei der uBAB
Beglaubigung der Unterschrift des Eigentümers auf
Dienstbarkeitsbewilligung durch Notar
Original mit Antrag auf Eintragung zum Grundbuchamt
Erteilung der BG, wenn Antrag wirksam gestellt ist
Alternativ:
a) Eintragung einer Vormerkung auf dem ungeteilten
Grundstück
b) Auflage: Eintragung nachzuweisen bis Baubeginn
Teilung nach § 4 Abs. 3 BbgBO
• „(3) Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder
dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse
geschaffen werden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder
den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften,
insbesondere den Vorschriften über die Abstandsflächen, den
Brandschutz und die Erschließung, zuwiderlaufen.
• Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, die das
Trenngrundstück betreffen, können auch an genau
bezeichneten Grundstücks-Teilflächen eingetragen werden
(Lageplan muss Bestandteil der Bewilligung sein !)
• zur Verfahrensbeschleunigung sollte der Notar bevollmächtigt
werden, nach Teilung des Grundstück gegenüber dem
Grundbuchamt zu erklären, dass das abgeschriebene
Grundstück mit dem im Lageplan gekennzeichneten
Grundstücksteil identisch ist (Identitätserklärung)
Anlage 1/1
Muster Überschrift
Inhalt der Einigung
Zur Sicherung von (...) einigen sich
NameVornameTelefon / Fax / E-Mail
Straße, Hausnummer PLZ, Ort
als Eigentümer/in des Grundstücks
Grundbuch des AmtsgerichtsGrundbuchbezirkBlatt
GemarkungFlurFlurstück
(Dienstbarkeitsbesteller)
und
der Landkreis / die Stadt
als untere Bauaufsichtsbehörde
(Dienstbarkeitsberechtigter)
wie folgt über die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit an erster, notfalls nächstoffener Rang-stelle mit
folgendem Inhalt:
Der Eigentümer verpflichtet sich gegenüber dem Dienstbarkeitsberechtigten zu dulden, ...
Anlage 1/2
Dienstbarkeitsbewilligung und Eintragungsantrag
Herr / Frau
Folie 17
Firma vertreten durch
Straße, Hausnummer PLZ, Ort
als Eigentümer/in des Grundstücks
Grundbuch des AmtsgerichtsGrundbuchbezirkBlatt
GemarkungFlurFlurstück
bewilligt und
beantragt
hierdurch an erster, notfalls nächstoffener Rangstelle an diesem Grundstück die Eintragung
einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten
des Landkreises / der Stadt
als untere Bauaufsichtsbehörde
(Dienstbarkeitsberechtigter)
folgenden Inhalts: (...)
Folie 18
Anlage 1/3
Vollzug
Der Eigentümer des belasteten Grundstücks stimmt allen zur Beschaffung der geforderten Rangstelle geeigneten Erklärungen,
Löschungen und Rangrücktritten im Grundbuch zu und erklärt die entsprechende Bewilligung.
Die Bestellung der Dienstbarkeit erfolgt durch den Dienstbarkeitsbewilligenden. Der Dienstbarkeitsbewilligende beantragt gegenüber dem
Grundbuchamt, dem Dienstbarkeitsberechtigten Informationen über Zwischenverfügungen, Antragsrücknahme und
Antragszurückweisungen zukommen zu lassen.
Von dieser Erklärung erhalten je eine beglaubigte Abschrift, der Grundstückseigentümer und der vorgenannte Dienstbarkeitsberechtigte.
Ort, Datum
Unterschrift des Eigentümers des belasteten Grundstücks
Die Unterschrift ist vom Notar zu beglaubigen.
Kostenübernahme
Die Eintragung erfolgt in meinem Interesse, deshalb trage ich die Kosten.
NameVornameTelefon / Fax / E-Mail
Straße, Hausnummer PLZ, Ort
Unterschrift
BayBO Kommentar Simon/Busse
Folie 20
341 Die Einfachsicherung des Abs. 2 Nr. 2 stellt nur ein bauordnungsrechtliches Minimum dar. Es ist
dem Eigentümer des Baugrundstücks unbenommen, sich darüber hinaus noch weiter rechtlich
abzusichern.
342 Die rechtliche Sicherung des Abs. 2 Nr. 2 besteht nur im Verhältnis des Eigentümers des
Wohnwegegrundstückes und des Trägers der Bauaufsichtsbehörde. D.h. der Bauherr (Eigentümer
des Baugrundstückes) ist i.d.R. - vom Notwegerecht abgesehen - „rechtlos“. Es ist daher dem
Bauherrn im wohlverstandenen eigenen Interesse dringend zu empfehlen, sich zusätzlich zur
Einfachsicherung mit einem eigenen Recht abzusichern ... z.B. durch eine Grunddienstbarkeit zu
seinen Gunsten.
363 Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist i.d.R. diejenige Form der Einfachsicherung, die Abs.
2 Nr. 2 entspricht.
364 Der Wohnweg wird dadurch gesichert, dass durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§
1090 Abs. 1 1. Alternative BGB) als deren Hauptinhalt ein Geh- und Fahrtrecht begründet wird. Durch
diese beschränkte persönliche Dienstbarkeit verpflichtet sich der Eigentümer des Wegegrundstückes
gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde (Freistaat Bayern bzw. Gemeinde), die
Benutzung seines Grundstückes als Zugang und Zufahrt für das Baugrundstück zu einer öffentlichen
Straße zu dulden.
Zu § 4 Abs. 3 BbgBO
(3) Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen
Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen
werden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund
dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften, insbesondere den Vorschriften über die Abstandsflächen, den Brandschutz und die Erschließung,
zuwiderlaufen. Entspricht die Teilung eines Grundstücks, das bebaut
oder dessen Bebauung genehmigt ist, nicht den Anforderungen des
Satzes 1 oder des § 19 Abs. 2 des Baugesetzbuchs, so darf eine die
Teilung vorbereitende Liegenschaftsvermessung nur vorgenommen
werden, wenn die erforderliche Abweichung nach § 60 zugelassen
oder die erforderliche Befreiung erteilt ist.
Zu § 4 Abs. 3 BbgBO
(3) Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen
Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen
werden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund
dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften, insbesondere den Vorschriften über die Abstandsflächen, den Brandschutz und die Erschließung,
zuwiderlaufen. Entspricht die Teilung eines Grundstücks, das bebaut
oder dessen Bebauung genehmigt ist, nicht den Anforderungen des
Satzes 1 oder des § 19 Abs. 2 des Baugesetzbuchs, so darf eine die
Teilung vorbereitende Liegenschaftsvermessung nur vorgenommen
werden, wenn die erforderliche Abweichung nach § 60 zugelassen
oder die erforderliche Befreiung erteilt ist.
Verweis auf § 19 Abs. 2 BauGB
(2) Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines
Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den
Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen.
Öb-VI-Berufsordnung- ÖbVIBO
§ 10 Pflichten gegenüber dem Antragsteller
(1) Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur darf die
Vornahme von Amtshandlungen nach § 1 Abs. 2 nicht ohne
sachlichen Grund verweigern. Soweit ein Antrag aufgrund der
Einschränkungen des Absatzes 4 oder allgemeiner Befangenheitsgründe nicht angenommen oder aus sonstigen Gründen nicht in
einer angemessenen Zeit ausgeführt werden kann, hat er dies dem
Antragsteller unverzüglich unter Angabe der Gründe schriftlich
mitzuteilen.
(2)
Der
Öffentlich
bestellte
Vermessungsingenieur
hat
Amtshandlungen nach § 1 Abs. 2 unter Beachtung der für ihre
Durchführung erlassenen Rechts- und Verwaltungsvorschriften in
einer der Sachlage und Zweckbestimmung entsprechenden
wirtschaftlichen Weise sorgfältig und gewissenhaft auszuführen.
Rechtliche Sicherung für
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
§ 65 BbgBO
Ausnahme
§ 44 NRGBbg
§ 44
Leitungen in Privatgrundstücken
(1) Der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten eines
Grundstücks müssen dulden, daß durch ihr Grundstück der
Eigentümer
und
die
Nutzungsberechtigten
des
Nachbargrundstücks auf eigene Kosten Versorgungs- und
Abwasserleitungen hindurchführen, wenn
1. das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig,
2. der Anschluß an das Versorgungs- und Entwässerungsnetz
anders nicht möglich und
3. die damit verbundene Beeinträchtigung nicht erheblich
ist.
§ 65
Rechtliche Sicherung
(1) Die zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen
zu übernehmenden Verpflichtungen sind durch Eintragung
einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im
Grundbuch des zu belastenden Grundstücks zu Gunsten
der Gebietskörperschaft rechtlich zu sichern, die die
Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde wahrnimmt.
(2) Die Baugenehmigung kann erteilt werden, wenn die
Dienstbarkeit oder eine entsprechende Vormerkung
eingetragen oder nachgewiesen ist, dass der Antrag auf
Eintragung der Dienstbarkeit oder Vormerkung beim
Grundbuchamt eingegangen ist.
(3) Die Dienstbarkeit soll im Rang vor Grundpfandrechten
eingetragen werden. Davon kann abgewichen werden,
wenn ein Rangrücktritt vorrangiger Rechte nicht möglich
ist.
(4) Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht
erforderlich, wenn die Miteigentümer die Verwaltung und
Benutzung des dienenden Grundstücks geregelt sowie das
Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf
Dauer ausgeschlossen haben und dies gemäß § 1010 des
Bürgerlichen Gesetzbuchs in Verbindung mit § 3 Abs. 4 bis
6 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragen ist.
(5) Die bestehenden Baulastenverzeichnisse behalten ihre
Gültigkeit, soweit Baulasten nicht durch Dienstbarkeiten
nach Absatz 1 ersetzt sind.
Was muss bei einer Teilung aus bauplanungsrechticher
Sicht beachtet werden.
● Maß der Nutzung (§ 16 BauNVO)
● Grundfläche/Grundflächenzahl
● Geschoßfläche/Geschossflächenzahl
● Baumasse/Baumassenzahl
GRZ u
nd G FZ
ausges
chöpft
GRZ = 0,2
GRZ = 0,4
III
II
Was muss bei einer Teilung aus bauplanungsrechticher
Sicht beachtet werden.
● Maß der Nutzung (§ 16 BauNVO)
● Grundfläche/Grundflächenzahl
● Geschoßfläche/Geschossflächenzahl
● Baumasse/Baumassenzahl
GRZ
und
G
FZ ü
bers
c
hritt
en
GRZ = 0,2
GRZ = 0,4
III
GRZ und GFZ
überschritten
II
II
Berechnung der Abstandsflächen nach § 6 BbgBO
(1) 1Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen
von oberirdischen Gebäuden freizuhalten.
Berechnung der Abstandsflächen nach § 6 BbgBO
(1) 1Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen
von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. 2Eine Abstandsfläche
ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen
Vorschriften das Gebäude an die Grundstücksgrenze gebaut
werden muss oder darf.
(2) 1Die Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst
liegen. 2Die Abstandsflächen dürfen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen oder öffentlichen Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. 3Eine geringfügige
Erstreckung von Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück mit
einer Breite von nicht mehr als 4 m und einer Tiefe von nicht mehr
als 1 m, höchstens jedoch einer Fläche von insgesamt nicht mehr
als 2 m², ist zulässig. 4Abweichend von Satz 1 dürfen sich
Abstandsflächen ganz oder teilweise auf ein Nachbargrundstück
erstrecken, wenn rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut
werden und sich nicht mit anderen Abstandsflächen überdecken.
Prinzip der Berechung I
(4) 1Die Tiefe der Abstandsflächen bemisst sich nach der
Wandhöhe von der Geländeoberfläche bis zum oberen
Abschluss der Wand. 2Die Schnittlinie der Außenfläche
der Wand mit der Dachhaut gilt als oberer Abschluss der
Wand. 3Bei gegenüber der Außenwand vor- oder
zurücktretenden Bauteilen gilt die Höhe des oberen
Abschlusses des Bauteils über der Geländeoberfläche als
Wandhöhe. 4Bei gestaffelten Wänden, bei Dächern oder
Dachaufbauten
sowie
bei
vor
die
Außenwand
vortretenden Bauteilen oder Vorbauten ist die Wandhöhe
für den jeweiligen Wandabschnitt, Dachaufbau, Vorbau
oder das jeweilige Bauteil gesondert zu ermitteln. 5Das
sich ergebende Maß ist H.
Prinzip der Berechung II
Prinzip der Berechung II
Prinzip der Berechung III
0,5 H bedeutet:
tan α = 2
α = 64,43º
O,5 H
O,5 H
α
α
O,5 H
O,5 H
Prinzip der Berechung III
O,5 H
O,5 H
1. September 2008
45
O,5 H
O,5 H
Prinzip der Berechung IV
1. September 2008
46
Prinzip der Berechung V
0,5 H bedeutet:
tan α = 2
α = 64,43º
O,5 H
O,5 H
α
O,5 H
O,5 H
O,5 H
Bagatellfläche gemäß § 6 Abs. 2 Satz 3 BbgbO
Eine geringfügige Erstreckung von Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück
mit einer Breite von nicht mehr als 4 m und einer Tiefe von nicht mehr als 1 m,
höchstens jedoch einer Fläche von insgesamt nicht mehr als 2 m², ist zulässig.
Bagatellfläche gemäß § 6 Abs. 2 Satz 3 BbgbO
Eine geringfügige Erstreckung von Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück
mit einer Breite von nicht mehr als 4 m und einer Tiefe von nicht mehr als 1 m,
höchstens jedoch einer Fläche von insgesamt nicht mehr als 2 m², ist zulässig.
Zur Anwendung des § 6 Abs. 6 BbgBO
(6) Vor den Außenwänden von Wohngebäuden mit nicht
mehr als zwei oberirdischen Geschossen und nicht mehr als
9 m Gebäudehöhe genügt als Tiefe der Abstandsfläche 3 m.
Absatz 2 Satz 3 ist nicht anzuwenden.
Fall 1
Fall 1
Fall 1
Fall 1
Fall 1
Fall 1
Fall 1
Definition Vollgeschoss in § 2 Abs. 4 BbgBO
(4) Vollgeschosse sind alle oberirdischen Geschosse, deren
Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die
Geländeoberfläche hinausragt. Geschosse, die ausschließlich der
Unterbringung technischer Gebäudeausrüstungen dienen
(Installationsgeschosse) sowie Hohlräume zwischen der obersten
Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht
möglich sind, gelten nicht als Vollgeschosse.
Definition Aufenthaltsräume in § 2 Abs. 5 BbgBO
(5) Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur
vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder nach
Lage und Größe dazu geeignet sind.
Fall 2
Fall 2
Fall 2
Definition Aufenthaltsräume in § 2 Abs. 5 BbgBO
(5) Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur
vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder nach
Lage und Größe dazu geeignet sind.
Anforderungen an Aufenthaltsräume in § 40 BbgBO
(1) Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende
Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben.
Aufenthaltsräume im Dachraum müssen diese lichte Höhe über
mindestens die Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit
einer lichten Höhe unter 1,50 m bleiben dabei außer Betracht. Bei
nachträglichem Ausbau von Dachräumen genügt eine lichte Höhe
von 2,30 m.
Fall 2
Die Bezeichnungen Geschoss und Stockwerk leiten sich von unterschiedlichen
Arten der Holzbauweise ab.
Bei Gebäuden mit einem über die gesamte Höhe des Gebäudes durchgehenden
Ständerwerk (Ständerbauweise) wurden Geschosse dadurch gebildet, das in das
Ständerwerk Quer- oder Deckenbalken eingeschossen, also eingezogen wurden.
Darin unterscheidet es sich auch ursprünglich von einem Stockwerk oder Stock,
das jeweils in sich abgezimmert (ausgesteift) ist und eine eigene Konstruktionseinheit bildet (Rähmbauweise).
§ 2 BbgBO
(3) Gebäude geringer Höhe sind Gebäude, bei denen der Fußboden
eines oberirdischen Geschosses nicht höher als 7 m über der
Geländeoberfläche liegt. Gebäude mittlerer Höhe sind Gebäude, bei
denen der Fußboden eines oberirdischen Geschosses höher als 7 m
und nicht höher als 22 m über der Geländeoberfläche liegt.
Hochhäuser sind Gebäude, bei denen der Fußboden eines
oberirdischen Geschosses höher als 22 m über der Geländeoberfläche liegt.
7m
Gebäude geringer Höhe
7m
Gebäude mittlerer Höhe
7m
Gebäude
??
Ist das ein Geschoss ??
Höhe
7m
Gebäude
??
Höhe
Ist das ein Geschoss ??
Definition des Gebäudes in § 2 BbgBO
(2) Gebäude sind selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche
Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet
oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen
zu dienen.
nicht gesetzlich definiert: Geschoss
Sprachgebrauch:
Ein Geschoss ist die Gesamtheit aller Räume einer horizontalen
Gebäudeebene.
§ 2 Abs. 2 BbgBO gilt auch für die Geschossebene
Weist der Raum zwischen der obersten Decke und der Bedachung eine so
geringe Höhe auf, dass er von einem Menschen aufrecht stehend nicht
betretbar ist, dann handelt es sich nicht um ein Geschoss, sondern um
einen Hohlraum im Dach.
Daraus folgt:
Hohlräume zwischen der obersten Decke und der Bedachung deren lichte
Höhe 2,3 m nicht überschreitet werden auf die Zahl der Geschosse nicht
angerechnet
Lichte Höhe < 2,3 m
7m
Gebäude geringer Höhe
Lichte Höhe ≥ 2,3 m
Gebäude mittlerer Höhe
Änderung zu § 6 Abs. 10
(10) Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume und mit nicht mehr als 3 m Gebäudehöhe dürfen
ohne Abstandsflächen auch unmittelbar an der
Grundstücksgrenze errichtet werden (Grenzbebauung).
Die entlang der Grundstücksgrenzen errichteten
Außenwände dürfen insgesamt eine Länge von 15 m
und entlang einer Grundstücksgrenze eine Länge von
9 m nicht überschreiten. Die Einbeziehung der Grenzbebauung unter das Dach eines Hauptgebäudes ist
nicht zulässig. Feuerstätten sind in der Grenzbebauung
unzulässig.
0-xm
0-xm
0-xm
Gebäudehöhe
≤3m
Wandlänge
≤9m
Stichworte zum 2. ÄGBbgBO vom 15.09.2005
Bagatellflächen dürfen sich mit Abstandsflächen überlappen
Einfügung eines neuen § 6 Abs. 12 BbgBO
(12) 1Die sich bei Änderung rechtmäßig errichteter
Gebäude ergebenden Abstandsflächen sind unbeachtlich, soweit die für den Gebäudebestand ermittelten
Abstandflächen nicht überschritten werden. 2Satz 1
gilt für die Nutzungsänderung rechtmäßig errichteter
Gebäude, ausgenommen Garagen und Nebengebäude
nach Absatz 10 Satz 1, wenn die geänderte bauliche
Nutzung nach Art und Maß zulässig ist.
? Was heißt „rechtsmäßig errichtet“?
? Was heißt „für den Gebäudebestand ermittelt“?
? Was heißt „nicht überschreiten“?
? Hat Satz 1 einen eigenen Regelungsgehalt?
OVG Berlin-Brandenburg zu § 6 Abs. 12
Beschluss vom 14. März 2006 AZ.: 10 S 7.05
Eine „Überschreitung“ der Abstandsflächen des Bestandsgebäudes im Sinne dieser Vorschrift ist stets zu bejahen, wenn die
durch das geänderte Gebäude geworfenen Abstandsflächen
größer sind als diejenigen, die das Bestandsgebäude ausgelöst
hat, auch wenn die hinzutretenden Bauteile für sich genommen
die Regelungen über die erforderlichen Abstandflächen
einhalten.
Wenn ein Vorhaben nicht nach § 6 Abs. 12 BbgBO privilegiert
ist, ist wegen der baulichen Änderungen an dem Bestandsgebäude eine uneingeschränkte Beurteilung des gesamten
Baukörpers einschließlich des Altbestandes anhand der
abstandsflächenrechtlichen Regelungen erforderlich.
3m
2m
1m
§ 6 Abs. 12 BbgBO
(12) Die sich bei Änderung rechtmäßig errichteter Gebäude
ergebenden Abstandsflächen sind unbeachtlich, soweit die
für den Gebäudebestand ermittelten Abstandsflächen nicht
überschritten werden oder Gebäudeteile für sich genommen
die Abstandsflächen einhalten. Satz 1 gilt entsprechend für
die Nutzungsänderung rechtmäßig errichteter Gebäude,
ausgenommen Garagen und Nebengebäude nach Absatz 10
Satz 1, wenn die geänderte bauliche Nutzung nach Art und
Maß zulässig ist. Vor Erlöschen des Bestandschutzes
rechtmäßig errichteter Gebäudebestand gilt hinsichtlich der
Anwendung der Sätze 1 und 2 weiter als rechtmäßig errichtet.
3m
2m
1m
Erfassung der Dienstbarkeiten durch die uBAB
• die uBAB hat für eine ordnungsgemäße Erfassung
der Dienstbarkeiten Sorge zu tragen
• sie führt ein Grundstücksbelastungsregister
• die beglaubigte Abschrift der
Dienstbarkeitsbestellung und die
Eintragungsbestätigung des Grundbuchamtes sind
getrennt von den Bauakten in Verwahrung zu
nehmen
• Abschriften sind zu den Bauakten des Bauvorhabens
und des belasteten Grundstücks zu nehmen
Verfahren bei Zwangsversteigerung
• Wird für ein Grundstück ein Zwangsversteigerungsverfahren für
ein vorrangiges Recht durchgeführt und droht dadurch die
bpDbk zu erlöschen, so sind zweckmäßigerweise gegenüber
dem Amtsgericht vorsorglich abweichende Versteigerungsbedingungen im Sinne des § 59 i.V.m. § 52 ZVG zu beantragen.
• Folge: es werden zwei Aufgebote bestellt. Das erste Aufgebot
enthält die Maßgabe, dass das Recht mit der Ersteigerung des
Grundstück bestehen und eingetragen bleibt. Bei dem zweiten
Aufgebot erlöschen nachrangige Rechte.
• Der Bieter kann zwischen beiden Aufgeboten wählen oder auf
beide Aufgebote bieten.
Löschung
Der Antrag auf Abgabe einer Löschungsbewilligung wird an die
Gebietskörperschaft, die Träger der uBAB ist, gestellt (Landkreis
oder Stadt).
Nach Zugang der vom Grundbuchamt ausgestellten
Löschungsbestätigung wird das Grundstücksbelastungsregister
berichtigt und die Löschung in allen betroffenen Bauakten
vermerkt.
Baulastenverzeichnis § 65 Abs. 5 BbgBO
„Die bestehenden Baulastenverzeichnisse behalten ihre Gültigkeit,
soweit Baulasten nicht durch Dienstbarkeiten nach Abs. 1 ersetzt
sind.“