Balkonsymposium

Balkonsymposium
Februar 2010 in Vilnius
Skyline von Vilnius
Bedeutung von Balkone und
Loggien
• Der Gebrauchswert einer Wohnung erhöht sich
mit dem Vorhandensein eines sogenannten
Freisitzes
• Der Freisitz in Form von Balkon oder Loggia
verbessert auch das Erscheinungsbild des
Gebäudes
• Form und Größe des Freisitzes entscheiden
über den Nutzwert oder ob es sich nur um ein
architektonisches Gestaltungselement handelt
• Loggia mit rahmenloser Faltverglasung
(Kaltverglasung) als zusätzliche
Komplettierbarkeit der Loggia
• Wintergarten ohne Beheizung, als
Kaltverglasung ohne thermisch getrennte AluProfile mit verglasten Fensterrahmen
einschließlich verbundenen Brüstungsbereichen
• Wohnraumerweiterung mit thermisch getrennten
Alu-Profilen und Wärmeschutzverglasung mit
Fensterrahmen als Vorhangfassade von
Loggien mit Beheizung
Nachteile von Balkone und Loggien
• Balkone und Loggien erhöhen die Bauund Sanierungskosten
• Bei unsachgemäßer Ausführung können
Wärmebrücken entstehen, - Folge
Schimmelbildung innerhalb der Wohnung
• Es sind prinzipiell Außenbauteile und
damit von Umwelteinflüssen stark belastet:
- Temperaturwechsel, Feuchtigkeit,
Luftverschmutzung u. s. w.
Unterscheidung von Balkone und
Loggien
Die nutzbare Fläche wird begrenzt
-bei Balkone: durch Gebäudeaußenwand
und umlaufender Brüstung
-bei Loggien: durch Gebäudeaußenwand,
Loggiaseitenwände und der zwischen den
Loggiaseitenwänden verlaufenden
Brüstung
Unterscheidung von Balkone und
Loggien
Nach dem Konstruktionsprinzip
- bei Balkone: auskragende Konstruktionen oder Balkone mit Stützkonstruktionen
aus Stahlbeton oder Stahl
- bei Loggien: nach Art der Brüstungskonstruktion (Brüstungsplatte mit Balken,
mit Konsole, oder aufstehende Brüstungsplatte aus Stahlbeton oder leichte Brüstungsplatte (Faserzement, Stahl/Glas)
Vorgehensweise bei Sanierung
• Balkone und Loggien sind Bestandteile
der Gebäudehülle und somit bei der
Fassadensanierung zu berücksichtigen
• Schäden und Mängel sind zu erfassen und
hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die
Standsicherheit und eventueller negativer
Langzeiteinflüsse auf die Gesamtkonstruktion der Fassade zu bewerten
Entscheidung zur Sanierung oder
Neuaufbau
• Je nach Schwere der erfassten Schäden
und Mängel ist die Entscheidung zur
Sanierung oder zum völligen Neuaufbau
der Balkone und Loggien durch den
Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft zu treffen. Bei Mietwohnungen sind
die betroffenen Mieter rechtzeitig über die
Entscheidung zu informieren.
Sanierung
• Beispielmaßnahmen:
Korrosionsschutz freiliegender Bewehrung,
Rissverfüllung,
Betonerneuerung im oberflächennahen Bereich,
Sanierung der Auflagerfugen,
Abdichtung begehbarer Flächen oder Erneuerung des Estrichs,
Abdichtung der beweglichen vertikalen und
horizontalen Fugen,
Loggiaentwässerung,
ggf. Erneuerung der Brüstung
Neuaufbau
• Aus Standsicherheitsgründen oder aus funktionell-gestalterischen Gründen kann der
Neuaufbau notwendig oder angeraten sein.
Mit dem Neuaufbau ergeben sich Chancen zur
Erhöhung der Funktionalität durch Vergrößerung
der Grundfläche, dem eventuellen Einbau einer
Verglasung, die einen Witterungs- und Staubschutz bietet und zur Erhöhung von Schall- und
Wärmedämmung beiträgt. Somit erreicht man
eine Verbesserung der gesamten Wohnqualität.
• Bei der Konstruktion und
Anordnung einer neuen
Loggia ist die spätere
ausreichende Belichtung der
dahinter liegenden
Wohnung zu beachten
• Das Tiefenmaß der Loggia
von größer 2,00m sollte
vermieden werden
Baustellenfreimachung
5 AT
Baustelleneinrichtung
Vorbereitung Demontage
Demontage der Loggien
Fassadenschneidarbeiten (Verankerung)
Schachtarbieten / Fundamente /Abdichtung
Montage der Loggien
Gerüstaufbau
WDVS
Gerüstabbau
Grünflächen herrichten
2 AT
3 AT
1,5 AT
(Durchschnitt 8 Loggien pro Tag)
1,5 AT
5 AT
1,5 AT
(Durchschnitt 8 Loggien pro Tag)
3 AT
20 AT
3 AT
5 AT
Ablaufplan Fenstertausch bei neuen Loggien
1.Tag
In den ersten 1-2 WE
In den nächsten 1-2 WE
07.00-08.00 Uhr
Demontage der Fenster
08.00-11.30Uhr
Ausschnitt der Brüstung
11.00-14.00Uhr
Einbau der Fenster
11.00-12.00 Uhr
Demontage der Fenster
12.00-15.30Uhr
Ausschnitt der Brüstung
15.00-17.00Uhr
Einbau der Fenster
Ablaufplan Fenstertausch bei neune Loggien
2.Tag
In maximal 4 WE
07.00-16.00 Uhr
Malerarbeiten
14.00-17.00Uhr
Versiegelung der Fenster
Kosten – Sanierung
• Plattenbau Typ WBS 70, 5 gesch.
Demontage Loggiabrüstung
Korrosionsschutz
Abdichtung Loggiadach
Ausbesserung Loggiafußboden
Erneuerung Loggiaentwässerung
Erneuerung Loggiabrüstung (leichte Konstruktion – Lochblech,pulverbeschichtet)
1996 6.598 DM pro Loggia ca. 3.373 €
• Plattenbau Typ QP 71, 10 gesch.
Demontage Loggiabrüstung
Betonsanierung
Korrosionsschutz
Sanierung Auflagerfugen
Abdichtung Loggiadach
Estricharbeiten am Fußboden
Erneuerung Loggiaentwässerung
Erneuerung Loggiabrüstung (leichte Konstruktion – Faserzement)
1997 10.031 DM pro Loggia ca. 5.128 €
• Plattenbau Typ QP 71, 10 gesch.
Sanierungsmaßnahmen wie vor, neue
Brüstungsplatten als leichte Konstruktion für den
Mieter wahlweise aus Faserzement oder
transluzentem Glas mit Muster in
Siebdruckverfahren
1998 13.145 DM pro Loggia ca. 6.721 €
Preise enthalten keine anteiligen Kosten für
Baustelleneinrichtung, Gerüst und Wärmedämmung der Loggiarückwand (Fassade).
Kosten - Neuaufbau
• Plattenbau Typ WBS 70, 5 gesch.
komplette Demontage
Erdarbeiten
Fundamentverbreiterung bzw. neue Fundamente
(Abdichtung gegen Feuchtigkeit)
komplette Montage der neuen Loggiastränge mit
vergrößerter Grundfläche incl. Betonbrüstung mit
Handlauf (Edelstahl oder pulverbeschichtet) und
Blumenkästen, innen liegende Entwässerung,
rahmenlose Faltverglasung (optional 2.198 €)
2000 5.880 € pro Loggia
• Plattenbau Typ WBS 70, 6 gesch.
Neubaumaßnahmen wie vor, Loggiastränge und Brüstung Beton
aber incl. Verglasung wegen Lage an Hauptstr. (Lärm-, StaubSchmutzreduzierung)
2001 6.668 €/Loggia, 2.018 € Verglasung
• Plattenbau Typ WBS 70, 11 gesch.
Neubaumaßnahmen wie vor, Brüstung Stahl/Glas, (Faltverglasung
optional, 2.184 €)
2004 7.133 €/Loggia
• Plattenbau Typ WBS 70, 5 gesch.
Neubaumaßnahme wie vor, Brüstung Stahl/Glas,
(Faltverglasung optional, 2.350 €)
2009 8.346 €/Loggia
• Plattenbautyp WBS 70, 11 gesch.
Neubaumaßnahme wie vor, Brüstung Stahl/Glas
incl. gerahmter Faltverglasung (geschlossenes
System, keine Innenentwässerung) wegen
hoher Lärmimmission vom Sportplatz
2004 9.547 €/Loggia (davon Verglasung
4.340 €)
• Plattenbau Typ WBS 70, 11 gesch.
Neubaumaßnahme wie vor, Brüstung
Stahl/Glas, rahmenlose Faltverglasung (optional
2.250 €)
2007 8.099 €/Loggia
Der Vorzug eines
Loggianeubaus mit
Stahlbetonfertigteilsystemen besteht in
der Vielzahl der
möglichen
Grundrisslösungen
Auftraggeber:
Typ W 1 (Seitenwand)
Rechteck, klein
Typ W 2 (Seitenwand)
Geschwungene Form, klein
Typ W 4 (Seitenwand)
Rechteck, groß mit Auskragung
STADT-AKZENT
Bau-Projekt-Consult GmbH
SPP
Bauplanungs- und
Ingenieurgesellschaften
Schüttauf & Persike mbH
Typ S 2 (Einzelstütze)
Geschwungene Form, klein
Typ S 3 (Einzelstütze)
Rechteck, groß
I. Rahmen- / Tischkonstruktionen
(mit Option Kaltverglasung, Seitenwände zum Teil mit Öffnung)
Typ R 1
Typ R 2
Typ R 3
Rechteck, klein
ca. 2,0 x 3,7 m
Eckform, klein
ca. 2,0 x 3,7 m
Rechteck, groß,
ca. 1,8 x 6,0 m
Typ R 4
Trapez, groß,
ca. 1,8 x 6,0 m
II. Seitenw and - Konstruktionen
Typ W 1
Typ W 2
Typ W 3
Rechteck, klein
ca. 2,0 x 3,7 m
geschwungen, klein
ca. 2,0 x 3,7 m
Rechteck, groß, eingerückt
ca. 1,8 x 5,5 m
Typ W 4
auskragend, groß
ca. 1,6 / 2,0 x 6,0 m
III. Einzelstützen - Konstruktionen
Typ S 1
Typ S 2
Typ S 3
Rechteck, klein ca. 2,0 x 3,7 m
geschwungen, klein ca. 2,0 x 3,7 m
Rechteck, groß ca. 1,8 x 5,7 m
Rechtliche Rahmenbedingungen
bei Wohneigentum
• Balkone und Loggien Gemeinschafts- oder
Sondereigentum?
Folgende Bauteile sollen zum
Gemeinschaftseigentum gehören:
Brüstung, Decke, Bodenplatte, Tür, Isolierschicht und Abdichtungsanschlüsse
zum Gebäude
Boden- und Innenwandbeläge gehören
zum Sondereigentum
Zuständigkeit für Instandsetzung
und Duldung von Maßnahmen
• Die einzelnen Wohnungseigentümer bzw. die
Eigentümergemeinschaft beschließen die
notwendigen Maßnahmen und deren
Finanzierung.
• Für einen ordnungsgemäßen Beschluss sind
mehrere Kostenvoranschläge einzuholen.
• Ein einzelner Wohnungseigentümer kann
gegenüber der Gemeinschaft seinen Anspruch
auf Durchsetzung der Sanierungsmaßnahmen
erklären. Lehnt die Gemeinschaft ab (Negativbeschluss), muss der Eigentümer den Beschluss
gerichtlich anfechten.
• Entsteht einem Eigentümer durch unterlassene
Sanierung ein Schaden, haftet ggf. die
Eigentümergemeinschaft.
• Ist ein Eigentümer nicht direkt von Mängeln
betroffen, so muss er doch den Zugang zu
seiner Wohnung (Sondereigentum) gewähren,
wenn nur dadurch der Mangel/Schaden für
einen anderen Eigentümer behoben werden
kann.
Kostenteilung
• Die Kostenteilung für
Instandsetzungsmaßnahmen ist für
Eigentümergemeinschaften in der
Teilungserklärung (wenn vorhanden)
festgelegt oder sie richtet sich nach dem
Verhältnis der Anteile der einzelnen
Wohnungseigentümer. Es ist auch
möglich, dass die Eigentümer durch
Beschluss eine andere Kostenverteilung
vereinbaren.
Bauliche Veränderungen
• Gehen Maßnahmen über die normale
Instandhaltung oder Instandsetzung
hinaus, z.B. Balkonüberdachungen,
Verglasungen u. ä. m., so ist die
Zustimmung eines jeden
Wohnungseigentümers erforderlich. Bei
fremd vermieteten Wohnungen
entscheidet der Eigentümer.
Modernisierung
• Modernisierungen sind Maßnahmen die den
Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig
erhöhen, auf Dauer verbessern oder zur
Einsparung von Energie und Wasser beitragen.
Modernisierungsmaßnahmen können auch vom
Gesetz- und Verordnungsgeber angeordnet
sein.
Der völlige Neuanbau von Loggien oder
Balkonen zur besseren Vermietbarkeit von
Wohnungen könnte eine Mod-Maßnahme sein.
• In jedem Fall stellen intakte und funktionell
gut durchdachte Balkone und Loggien
eine Wertsteigerung der Immobilie dar.
Für viele Mieter oder Käufer von
Wohnungen ist der Freisitz ein wesentliches Miet- oder Kaufkriterium.
Für Ihre Aufmerksamkeit und für Ihr reges
Interesse bedanke ich mich
Marianne Blätz Dipl.Ing (FH)