Fallstricke im Mietvertrag

Fallstricke im Mietvertrag
Vortrag von
Rechtsanwalt und Notar
Martin Mücke
A. Mietvertrag
I. Arten
1. Wohnraummietvertrag
2. Mietvertrag über Grundstücke und sonstige Räumlichkeiten
a. Geschäftsraummiete
b. Garagenmietvertrag Überlassung Garage aus Anlass Wohnraummiete
3. Einschränkung der Gestaltungsfreiheit bei Wohnraummiete
(zwingende gesetzliche Regelungen, die zum Nachteil
des Mieters nicht abdingbar)
II. Form
1. grundsätzlich kein Formzwang
2. mündlicher Mietvertrag
a. Einigung über Essentialia
- Mietgegenstand
- Mietdauer
- Miethöhe
Æ Beispiel (Gespräch aus Anlass Wohnungsbesichtigung)
Æ1. Falle: Überlassung von Wohnraum ohne schriftlichen
Mietvertrag, lediglich Einigung über Eckpunkte - Fixierung der
Einzelheiten später (Freunde; Annahme, dass schriftliche
Fixierung später erfolgen kann)
Grundsatz: Keine Überlassung der Räumlichkeiten ohne
schriftliche Fixierung sämtlicher vertraglicher
Vereinbarungen
3. Schriftform
a. Mietvertrag länger als 1 Jahr
b. Schriftliche Fixierung sämtlicher Vereinbarungen sowie
eigenhändige Unterschrift aller Vertragsparteien
c. Folgen der Nichteinhaltung
ÆBeispiel: Geschäftsraummiete (langfristiger Mietvertrag erfolgloser Geschäftsraummieter)
III. Individualvertrag / Formularvertrag
1. Formular als Hilfe
2. Formular auf neuestem Stand
3. Folgen unwirksamer Klauseln
ÆBeispiel: Schönheitsreparaturen (unwirksame Klausel Gesamtunwirksamkeit der Regelung über die
Schönheitsreparaturen - gesetzliche Regelung)
4. Individualvertrag in Praxis Ausnahme
Rat: Ausschließlich von Volljuristen fertigen lassen
B. Fallstricke
I. Parteien des Mietvertrages
1. exakte Bezeichnung
2. Vermietermehrheit
Rat: Unterschrift von nur einem Vermieter,
am Besten, wer nicht gegenüber Mieter handelt,
da Vorteile bei Beweisführung im Rahmen gerichtlicher
Auseinandersetzungen
3. Mietermehrheit
a. Ehegatten
b. Lebenspartner
c. Wohngemeinschaft
Rat: Sämtliche Mieter als Vertragspartei
Vorteil:
mehrere Schuldner, Ausschluss der Mitmieter
im Rahmen gerichtlicher Auseinandersetzungen
Nachteil:
Zugang von Willenserklärungen, die zwingend
sämtlichen Mietern zugehen müssen, wie
Mieterhöhung und Kündigung, hier neueste
BGH-Entscheidung bezüglich Kündigung –
Treu und Glauben.
Allerdings:
für normale Willenserklärungen gelten
Vollmachtsklauseln
II. Mietgegenstand
1. Beschreibung
a. exakte Aufführung
b. nicht aufführen, was nicht vorhanden,
da Mangel (Mietminderung)
c. keine Angabe Quadratmeter
d. separater Garagenmietvertrag
Wenn Trennung von Wohnraummietvertrag
gewünscht
aa. Getrennte Urkunde
bb. Verdeutlichung, dass von Wohnraummietvertrag unabhängig
III. Mietzeit
1. Abschaffung normaler Zeitmietvertrag
Rat: Unterschied zu qualifiziertem Zeitmietvertrag
(Befristungsgrund: Eigenbedarf / Beseitigung bzw.
wesentlicher Umbau Mietobjekt / Bedarf für Dienstverpflichteten)
a. Unwirksamkeit zeitliche Befristung /
auch keine Umdeutung in Kündigungsverzicht
b. statt dessen Kündigungsverzicht
aa. wechselseitig (auch formularmäßig,
maximal 4 Jahre
bb. einseitig zu Lasten Mieter, nur
individualvertraglich zulässig, maximal
5 Jahre
Rat: Verdeutlichung, dass individualvertraglich
vereinbart: Angabe von Gründen für einseitigen
Kündigungsverzicht
2. stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses,
§ 545 BGB
Achtung:
Auch heute noch Formulare, die die Geltung dieser
Vorschrift nicht ausschließen
IV. Miete
1. klare Trennung von Kaltmiete und Zahlung auf
Betriebskosten
Æansonsten Bruttomiete
ÆFolgeproblem: keine Erstattung von
Betriebskostensteigerung
ÆAusnahme:
Heiz- und Warmwasserkosten,
immer verbrauchsabhängig abzurechnen
Æ fehlende getrennte Ausweisung der darauf zu leistenden
Zahlung:
Schätzung des in dem Zahlungsbetrag
enthaltenen Anteiles als Vorauszahlung
2. Miethöhe
a. Staffelmiete
aa. Angabe Betrag, nicht Prozent
bb. Mindestdauer 1 Jahre
cc. Unwirksamkeit
Staffelmietvereinbarung
insgesamt
Einzelheiten
b. Indexmiete
aa. nunmehr zulässig
bb. exakte Belehrung notwendig
cc. in Praxis jedoch selten, daher
nur auf Nachfrage
3. Vereinbarung über Betriebskosten
a. Betriebskostenkatalog
aa. Inbezugnahme von § 2 Betriebskostenverordnung möglich
bb. Sonstige Betriebskosten: Ausdrückliche
Vereinbarung, das heisst namentliche
Aufführung notwendig
(BGH: Kosten Dachrinnenreinigung,
zum Teil Kosten Pförtner bzw. Concierge)
b. Zahlungen auf Betriebskosten
aa. Vorauszahlungen / jährliche Abrechnung
bb. Pauschale / keine Nachforderung, nur
Erhöhung Pauschale in kompliziertem Verfahren
cc. fehlende Angabe des Zahlungsbetrages
auf Betriebskosten, keine gesonderte
Umlegung der Betriebskosten
c. Vereinbarung Umlageschlüssel
ÆFehlen: Quadratmetermaßstab
4. Zahlungsweise
a. Einzugsermächtigung zulässig, da
Widerspruchsrecht des Mieters
b. Abbuchungsermächtigung nein, da kein
Widerspruchsrecht
V. Kaution
1. Vereinbarung notwendig
2. Höhe bis 3 Monatskaltmieten / Teilzahlungsrecht
bis 3 Monatsraten
ÆBGH: grundsätzlich wirksam, auch wenn Kaution zu hoch oder
kein Teilzahlungsrecht vereinbart
Besonderheit: Rückforderung bei zu hoher Kaution infolge
Flächenabweichung von mehr als 10 %
3. Bar-Kaution statt Bürgschaft
VI. Haftungsbeschränkung zugunsten Vermieter
(besonderes Interesse)
1. Garantiehaftung für anfängliche Sachmängel der Mietsache
a. besonders gefährlich, da durch Schuldrechtsmodernisierung Ersatz von Schmerzensgeld auch
bei vertraglicher Haftung eingeführt
Beispiel: Feuchtigkeit aufgrund Baumängel bei Mietvertragsschluss
b. Ausschluss unbedingt nötig und zulässig
2. Haftungsbeschränkung im übrigen
a. Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit: nein
b. leichte Fahrlässigkeit: ja, aber unwirksam, wenn
nicht Sachschaden ausgenommen, der an Sachen des Mieters
aufgrund Mangelhaftigkeit des Mietobjektes entstanden ist
VII. Einschränkung Aufrechnungsmöglichkeit des
Mieters
1. Interesse des Vermieters, um Bezahlung Mietesicherzustellen.
2. nur eingeschränkte Möglichkeit
a. Aufrechnung für Mieter immer möglich mit
Aufwendungsersatzanspruch bzw. Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete
wegen Mängeln der Mietsache
b. Insoweit nur regelbar: Ankündigungsfrist von 1 Monate
ÆFormulierungsbeispiel:
„Der Mieter kann mit einer Forderung aus § 536a BGB und
auf Rückerstattung von aufgrund von Minderungsansprüchen
zu viel gezahlter Miete die Aufrechnung erklären. Mit anderen
Ansprüchen kann er nur aufrechnen, soweit sie unbestritten,
rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Ist die
Aufrechnung des Mieters zulässig, muss er sie mindestens
1 Monat vor Fälligkeit der Vermieterforderung diesem anzeigen.“
Æ siehe Hannemann, Wohnraummietrecht, S. 234
VIII. Mietgebrauch
1. Tierhaltung
a. darauf zu achten bei Erlaubnisvorbehalt,
dass Kleintiere, wie Zierfische, Ziervögel,
Hamster, ausgenommen
2. Parabolantenne
a. Generelles Verbot unzulässig (Grundrecht
der Informationsfreiheit)
b. dagegen Regelungen über Ort der
Anbringung zulässig
IX. Pflichten- und Kostenüberbürdung auf Mieter
1. Kleinreparaturen
a. nur bestimmte Gegenstände, die dem Zugriff des Mieters
ausgesetzt (Rollläden, Fenster / Türverschlüsse,
Installationsgegenstände)
b. Höchstgrenze im Einzelfall (75,00 € - 125,00 €;
sichere Seite: 100,00 €)
c. Höchstgrenze im Jahr (6-8 % der Jahresbruttokaltmiete)
Æ Jahresbruttokaltmiete = Jahreskaltmiete zzgl. Zahlungen
auf die Betriebskosten im Jahr ohne Nebenkosten)
2. keine Kostenbeteiligung an größeren Reparaturen oder
Neuanschaffungen, auch nicht mit geringfügigem Kostenbeitrag
ÆGefahr zu 1. und 2. bei Nichteinhaltung: Rückforderungsrecht des
Mieters hinsichtlich zu Unrecht erfolgter Zahlungen
3. keine Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturarbeiten
bzw. Wartungsarbeiten (Vornahmeklauseln)
Æ z.B. Verpflichtung zur Durchführung der Thermenwartung
einmal jährlich
X. Schönheitsreparaturen
1. Vertragliche Vereinbarung notwendig
2. Verpflichtung zur Anfangsrenovierung unzulässig
(da Beseitigung Abnutzungsspuren des Vormieters)
3. laufende Schönheitsreparaturen
a. Bedarfs-/Fristenregelung
b. auch wichtig hier: keine Belastung mit Abnutzungsspuren durch Vormieter
c. unrenovierte Wohnung: Niemals Bedarfsregelung, Fristen
dürfen erst mit Mietbeginn zu laufen beginnen
d. keine starren Fristen (spätestens / mindestens u.ä.)
e. keine zu kurzen Fristen
f. keine Fachhandwerkerklausel (mittlere Art und Güte)
g. Kellerräume: ausdrücklich zu vereinbaren
4. Abgeltungs-/Quotenklausel (Problem: starre Fristenregelung)
5. keine Zusatzvereinbarung, auch individuell, die
Renovierungspflicht verschärft, z. B. Endrenovierungsverpflichtung (Summierungseffekt)
6. Gefahr: Gesamtunwirksamkeit
ÆSchönheitsreparaturen durch Vermieter
Æ Ausnahme: Fachhandwerkerklausel, BGH: Teilunwirksamkeit
XI. Verjährungsklauseln
1. grundsätzlich zulässig
Æ bietet sich an für den Fall, dass Mieter zunächst
unauffindbar bei Schadensersatz Veränderung /
Verschlechterung der Mietsache, da hier bekanntlich
kurze Verjährungsfrist von nur 6 Monaten)
2. formularmäßig wechselseitig bis zu einem Jahr vereinbar,
also auch zu Lasten des Vermieters Verlängerung der
Verjährung notwendig, zum Beispiel Verwendungsersatz
XII. Formular nicht vollständig ausgefüllt
1. Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters als Verwender
2. es gilt dann ungünstige gesetzliche Regelung
XIII. Anlagen zum Mietvertrag
1. Anlage muss Vertragsurkunde unmittelbar beigefügt sein
2. nicht mehr nötig: körperliche Verbindung
3. es reicht
a. fortlaufende Paginierung
b. fortlaufende Numerierung
c. inhaltlicher Zusammenhang
4. Inbezugnahme notwendig
5. sinnvolle Anlagen
a. Hausordnung, bei mehreren Mietverträgen in
einem Mietobjekt wichtig, dass gleiche Fassung
b. Übergabeprotokoll