Quartalsbericht zum 2. Quartal 2010

Transcription

Q2
Quartalsbericht
zum 30. Juni 2010
2
Highlights
gagfah
Die gagfah s.a. ist eine nach luxemburgischem Recht gegründete Aktiengesellschaft und erfüllt die Voraussetzungen
einer Verbriefungsgesellschaft nach dem luxemburgischen
Verbriefungsgesetz vom 22. März 2004. Kerngeschäft der
Tochterunternehmen der gagfah s.a. ist der Besitz und
die Bewirtschaftung eines geografisch diversifizierten und
qualitativ hochwertigen Wohnungsportfolios in ganz
Deutschland. Mit einem Portfolio von ca. 160.000 Mietwohnungen ist die gagfah s.a. die größte börsennotierte
Wohnungsgesellschaft in Deutschland.
Di e Ak t i e d e r GAGFAH S . A . zum 3 0 . J u n i 2 0 10
ISIN
Marktkapitalisierung gesamt
(in Mio. €)
Branche
Anzahl der Aktien (in Mio.)
Börse
Wesentliche IndexMitgliedschaften
LU0269583422
1.342,7
Real Estate
225,9
Frankfurter Wertpapierbörse
MDAX, EPRA, GPR
Highlights
E rgebnis aus d er Ver mie tung von als Finanz-
investition gehaltenen Immobilien von 240,3
Mio. € in den ersten sechs Monaten 2010 nach 246,1
Mio. € in den ersten sechs Monaten 2009. Das entspricht einem Rückgang um 2,4 % trotz durchschnittlich 5,0 %, bzw. ca. 8.500 weniger Einheiten. Bereinigt
um verkaufte Einheiten ist das Ergebnis aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien pro Einheit um durchschnittlich 2,8 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2009 gestiegen.
Zum 30. Juni 2010 beträgt der Wert unserer Immobilien 12,44 € je Aktie. Der Vermögenswert der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien liegt bei 848 € je Quadratmeter.
I mmo b i l i env er k auf
In unserem Verkaufsprogramm 2010 haben wir 241
Einheiten mit einem Gesamtvolumen von 21,5 Mio. €
privatisiert sowie weitere 100 Einheiten für 5,2 Mio. €
über Paketverkäufe veräußert.
In den ersten sechs Monaten 2010 sind wir außerdem
Verkaufsverträge für weitere 2.501 Einheiten im Gesamtwert von 92,9 Mio. € eingegangen und haben damit insgesamt 119,6 Mio. € Verkaufserlöse in der ersten Jahreshälfte erzielt.
Außerdem haben wir in den ersten sechs Monaten
den Nutzen- / Lasten-Wechsel von 5.422 Einheiten mit
einem Gesamtvolumen von 226,3 Mio. € aus dem Verkaufsprogramm 2009 vollzogen.
NAV:
L eer s ta nd
FFO
von 0,38 € je Aktie oder 84,9 Mio. € in den ersten
sechs Monaten 2010, nach 0,39 € je Aktie oder 88,3 Mio. €
in den ersten sechs Monaten 2009.
Q ua rta l s d i v i d e n d e für das 2. Quartal 2010 in
Höhe von 0,10 € je Aktie. Der Verwaltungsrat hat
entschieden, die Dividendenhöhe anzupassen, um
den finanziellen Spielraum der Gruppe zu erhöhen.
Die Auszahlung erfolgt am 9. September 2010.
mie te
Mietwachstum entsprechend unseren Erwartungen
i.H.v. 1,2 % in den ersten sechs Monaten 2010 (annualisiert, same-store Basis1)).
Same-store Basis: Einheiten, die GAGFAH an den folgenden Stichtagen besaß:
31. Dezember 2009 und 30. Juni 2010.
1)
Sämtliche Angaben je Aktie basieren auf der Anzahl der zum jeweiligen
Zeitpunkt im Umlauf befindlichen Aktien.
Zum Ende des zweiten Quartals ist unsere Leerstandsquote auf 5,1 % gesunken und entspricht unserer Zielvorgabe für die Jahresmitte von rund 5 %.
Ohne Berücksichtigung der Leerstände von Wohnungen, die Teil des Privatisierungsprogramms sind, beträgt
der Leerstand 5,0 %.
Kos t en
Die durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten je
Einheit lagen trotz durchschnittlich 8.500 weniger
Einheiten in den ersten sechs Monaten mit 392 € unterhalb dem Vorjahreswert von 401 €.
Unser Ziel ist es, die Kosten pro Einheit sowie die gesamten sg&a-Kosten vor allem im Bereich Personal und Verwaltung weiter zu optimieren.
3
Konzern-Kennzahlen
KONZ ERN - GE SA MTERGEBN I S RE C HN U NG
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
Q1 2010
Einnahmen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien
458,4
495,9
237,9
251,6
220,5
Gewinn aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien
240,3
246,1
115,4
118,9
124,9
8,9
10,5
3,4
5,4
5,5
in mio. €
Gewinn aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien und von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
Verlust aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zum beizulegenden Zeitwert
- 10,3
- 92,3
- 8,2
- 73,1
- 2,1
EBITDA
216,7
130,4
101,2
38,6
115,5
EBIT
208,1
124,7
100,2
35,0
107,9
EBT
50,8
- 33,7
24,0
- 38,5
26,8
FFO
84,9
88,3
38,3
39,6
46,6
FFO in € je Aktie
0,38
0,39
0,17
0,18
0,21
K AP I TAL AUSS TATT U NG DE S KONZ ERN S
30.06.2010
in Mio. €
30.06.2010
in %
31.12.2009
in Mio. €
31.12.2009
in %
Eigenkapital
2.387,6
25,5
2.457,7
25,2
Finanzschulden
6.193,4
66,1
6.525,3
66,7
786,5
8,4
794,3
8,1
9.367,5
100,0
9.777,3
100,0
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q1 2010
€ million
Sonstige Schulden
Summe Eigenkapital und Schulden
O P ER AT I VE KENNZ AHLEN
€ million
Wohnungsportfolio des Konzerns
Einheiten
Quadratmeter
Nettokaltmiete / m² (in €)
Leerstandsquote (in %)
Verkaufte Einheiten
159.850
169.534
162.528
9.687.681
10.224.414
9.821.193
5,05
4,99
5,03
5,1
4,6
5,4
5.763
1.116
3.075
4
„Funds from Operations“ (ffo) ist eine nicht nach ifrs ermittelte Finanzkennzahl, die vom Konzern-Management
zur Darstellung der in den fortzuführenden Geschäftsbereichen erwirtschafteten Finanzmittel verwendet wird. ffo
ist eine geeignete Kenngröße zur Darstellung der Entwicklung des operativen Geschäfts von Immobilienunternehmen und bietet den Aktionären Transparenz über zur Verfügung stehende Finanzmittel des Unternehmens, die verwendet werden können, um Kredite zu bedienen, Investitionen zu tätigen oder Dividenden zu zahlen.
Nachfolgend ist eine Überleitung vom ebit zum ffo für den Konzern dargestellt:
F U NDS FROM O P ER AT I ON S – FFO
in mio. €
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
Q1 2010
107,9
208,1
124,7
100,2
35,0
Reorganisations- und Restrukturierungsaufwendungen
6,6
3,9
0,0
2,9
6,6
Abschreibungen
2,0
1,8
1,0
0,7
1,0
216,7
130,4
101,2
38,6
115,5
10,3
92,3
8,2
73,1
2,1
2,2
6,0
1,2
4,1
1,0
EBIT
EBITDA
Durch Veräußerungen realisierte Bewertungsgewinne
Aufwendungen für / Erträge aus anteilsbasierte(r) Vergütung
1,1
- 1,5
0,4
- 2,1
0,7
- 155,6
- 148,2
- 77,5
- 75,4
- 78,1
Tatsächlicher Steueraufwand
- 1,0
- 2,1
- 0,3
- 1,7
- 0,7
Geschäftsbereich Development
- 2,8
4,9
- 3,0
2,8
0,2
Vertriebskosten (Paketverkäufe und non-core-Verkäufe)
12,2
k.A.
7,7
k.A.
4,5
Nettozinsaufwand
Sonstiges
1,8
6,5
0,4
0,2
1,4
FFO
84,9
88,3
38,3
39,6
46,6
FFO in € je Aktie
0,38
0,39
0,17
0,18
0,21
5
Wohnungsportfolio 1)
Unser Portfolio ist auf mehr als 350 Städte und Gemeinden in ganz Deutschland verteilt, mit konzentrierten Beständen in Berlin und Dresden. Die folgende Tabelle zeigt u. a. die geografische Verteilung unseres Wohnungsportfolios:
Einheiten
Anteil an
der Gesamtwohnfläche
(m²) in %
Wohnfläche
in m2
Durchschn.
Wohnfläche
je Einheit
in m2
Annualisierte Nettokaltmiete
(in Mio. €)
Anteil in %
Monatliche
Nettokaltmiete / m2
(in €)
Monatliche
Marktmiete / m2
(in €)2)
Leerstand
in %
Dresden
38.171
Berlin
23.703
20,4 %
2.165.561
57
13,4 %
1.426.712
60
121,2
18,4 %
4,66
4,98
6,2 %
84,8
12,8 %
4,95
5,37
Hamburg
9.414
5,7 %
606.205
2,7 %
64
39,3
6,0 %
5,40
6,38
Hannover
6.072
3,6 %
0,5 %
384.097
63
25,3
3,8 %
5,49
5,79
Heidenheim
4.701
5,3 %
2,8 %
293.145
62
18,9
2,9 %
5,36
5,76
12,0 %
Bielefeld
Osnabrück
4.171
2,6 %
276.404
66
14,6
2,2 %
4,39
4,70
1,5 %
3.502
2,0 %
216.635
62
13,2
2,0 %
5,07
5,46
3,2 %
Braunschweig
3.225
1,9 %
198.368
62
12,2
1,9 %
5,15
5,52
1,7 %
Zwickau
3.087
1,6 %
172.790
56
8,6
1,3 %
4,17
4,28
16,6 %
Essen
2.348
1,5 %
154.936
66
9,8
1,5 %
5,29
5,82
6,2 %
Köln
2.298
1,6 %
175.315
76
13,4
2,0 %
6,35
6,99
2,7 %
Freiburg
1.856
1,2 %
124.581
67
8,9
1,3 %
5,92
6,51
1,2 %
Düsseldorf
1.680
0,9 %
97.593
58
8,0
1,2 %
6,81
6,91
1,8 %
Top-20-Städte
Iserlohn
1.677
1,0 %
106.004
63
5,7
0,9 %
4,45
4,78
4,5 %
Bocholt
1.588
0,9 %
95.060
60
5,6
0,8 %
4,88
5,46
3,4 %
Bremen
1.557
0,9 %
98.825
63
5,8
0,9 %
4,91
5,38
7,3 %
Frankfurt am Main
1.533
0,8 %
84.120
55
7,4
1,1 %
7,30
8,03
0,3 %
Leverkusen
1.404
0,8 %
89.835
64
5,8
0,9 %
5,42
5,82
2,8 %
Duisburg
1.401
0,9 %
95.056
68
5,1
0,8 %
4,44
4,89
19,3 %
Göttingen
1.356
0,7 %
77.434
57
4,8
0,7 %
5,13
5,16
0,2 %
114.744
65,2 %
6.938.674
60
418,1
63,3 %
5,02
5,50
4,8 %
45.106
25,9 %
2.749.007
61
169,0
25,6 %
5,12
5,54
5,7 %
159.850
91,1 %
9.687.681
61
587,1
88,9 %
5,05
5,52
5,1 %
8,9 %
946.445
k. A.
73,1
11,1 %
k. A.
k. A.
27,6 %
100,0 %
10.634.126
660,2
100,0 %
Zwischensumme
Top-20-Städte
Sonstige Standorte
Gesamt-Kern
bestand des
Wohnu ngsportfolios
Sonstiger Bestand 3)
k. A.
Angaben zu GAGFAH-Immobilien zum 30. Juni 2010.
Die Marktmieten wurden von CBRE ermittelt.
3)
Einschließlich HB-Fonds, Gewerbeimmobilien, Stellplätze und Seniorenzentren.
1)
2)
6
Bericht des Verwaltungsrats
Strategie
ER ZI ELUNG VON ERTR ÄGEN D URCH
I MMOB I L I ENVERKÄUFE
A NHALTENDE ERTR AGSSTEIGERUNG
A US DEM BE STEHENDEN PORTFOLIO
Wir wollen die Erträge aus unserem derzeitigen Port
folio erhöhen und gleichzeitig die Mieterbasis und die
Wohnqualität stabil halten bzw. ausbauen. Wir beabsichtigen auch weiterhin, die Mieten im Laufe der Zeit
im Einklang mit deutschem Recht und den bestehen
den Mietzinsbeschränkungen auf Marktniveau anzuheben. Im 1. HJ 2010 lag die Mietsteigerung auf samestore-Basis bezogen auf das Gesamtjahr bei 1,2 %. Die
Leerstandsquote ging zum 30. Juni 2010 auf 5,1 % zurück. Der Gewinn aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien je Einheit erhöhte sich
im 1. HJ 2010 im Durchschnitt um 2,8 % im Vergleich
zum 1. HJ 2009.
Im 1. HJ 2010 haben wir 5.763 Einheiten veräußert. Wir
erwarten auch weiterhin eine starke Nachfrage vonseiten
derzeitiger Mieter und Investoren nach Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Da unsere Aktie derzeit mit einem erheblichen Abschlag auf ihren Net Asset
Value (nav) gehandelt wird, haben wir unseren Fokus
auf die schrittweise Realisierung des inhärenten Werts
unserer Objekte gelegt. Die Nettoveräußerungserlöse
können zur Optimierung der Kapitalstruktur genutzt
werden, z. B. durch Rückzahlung oder Rückkauf von
Verbindlichkeiten, für Dividendenzahlungen oder für
Aktienrückkäufe.
Branche
VERBESSERUNG DER RENTABILITÄT
GE SAMT W I RTSCHAFTL I CHE ENT W I CKLUNG
DURCH O PER ATIVE EFFIZIENZ
Die deutsche Wirtschaft entwickelte sich im 1. HJ 2010
stabil. Laut Statistischem Bundesamt stieg das Bruttoinlandsprodukt (bip) in Deutschland im 1. Quartal 2010
um 0,2 % gegenüber dem 4. Quartal 2009. Führende
Wirtschaftsforschungsinstitute prognostizieren eine Zunahme des bip zwischen 1,4 % und 2,1 % für das Jahr
2010. Die Arbeitslosenquote in Deutschland sank von
8,1 % im Juni 2009 auf 7,5 % im Juni 2010.
Wir haben die allgemeinen Verwaltungskosten und die
betrieblichen Aufwendungen durch aktives Kosten
management und -controlling sowie durch Optimierung
der Geschäftsprozesse weiter gesenkt. Zunehmende
Einsparungen werden auch aus der Reduzierung der
Mitarbeiterzahl, insbesondere im Hinblick auf die
Verwaltungsgemeinkosten, und aus weiteren selektiven
Auslagerungen erwartet. Unsere Bewirtschaftungs
kosten je Einheit sind von 401 € im 1. HJ 2009 auf 392 €
im 1. HJ 2010 gesunken.
7
DER WOHNUNGSMARKT IN DE U TSCHL AND
Die Neubautätigkeit auf dem Wohnungsmarkt nimmt
weiter ab. Die Bautätigkeit bei Wohnungen sank um
10 % auf 159.000 im Geschäftsjahr 2009 von 175.000 im
Geschäftsjahr 2008. Die Anzahl der neu gebauten Wohnungen ging seit 1995 um 73 % zurück und erreichte im
Jahr 2009 ein 14-Jahres-Tief. Gleichzeitig stieg die Zahl
der Baugenehmigungen von 2008 bis 2009 nur leicht um
1,9 % bzw. 3.300 auf insgesamt 178.000 Genehmigungen
an. Dieser Rückgang beim Bau neuer Wohneinheiten ist
weitgehend auf hohe Baukosten zurückzuführen. Im
Wesentlichen bedingt durch gestiegene Kosten, hauptsächlich für Aufzüge, Klempnerarbeiten und Heizungs
installationen, stiegen die Baukosten für Wohnungen in
Deutschland im Mai 2010 um ca. 1,0 % gegenüber Mai
2009 an. Im Geschäftsjahr 2009 lagen die Baukosten gegenüber dem Geschäftsjahr 2008 um 0,9 % höher.
ENT WICKLUNG DER WOHNUNGSPRE ISE UND M I ETEN
In der Vergangenheit zeichnete sich der deutsche Wohnungsmarkt durch eine hohe Stabilität aus, sowohl im
Hinblick auf die Entwicklung des Mietniveaus als auch
der Hauspreise. Diese verlief gegenläufig zu der in anderen Ländern wie Spanien, Irland und Großbritannien,
in denen es zu deutlichen Wertsteigerungen und infolge
der Finanzkrise anschließend zu einem starken Wert
verfall kam. Laut des Hypoport Hauspreisindex hpx
von Juni 2010 blieben die Preise für Wohneigentum in
Deutschland im 1. HJ 2010 stabil.
Die Mieten in Westdeutschland wiesen im Verlauf der
Konjunkturphasen und Rezessionen seit 1975 ein beständiges Wachstum auf. Zu der einzigen Ausnahme kam
es in den frühen 1990er Jahren, als die Wiedervereinigung
zu einer deutlichen Erhöhung der Mieten in den alten
Bundesländern führte. Nach dem Boom der Wiedervereinigung sanken die Mietpreise wieder. Die Entwicklung der Mieten in der Vergangenheit verdeutlicht, dass
Wohneigentum eine stabile Anlageklasse darstellt.
Auch im Jahr 2009 war das deutlich erkennbar: Während
das bip in der Bundesrepublik einen Rekordrückgang
um 5,0 % verzeichnete und die Inflation mit 0,4 % auf dem
niedrigsten Niveau seit der Wiedervereinigung lag, stieg
die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in
Deutschland um 1,1 % an (Quelle: Statistisches Bundesamt, 2010).
8
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
Q1 2010
458,4
495,9
237,9
251,6
220,5
- 1,2
- 1,1
- 0,6
- 0,6
- 0,6
- 216,9
- 248,7
- 121,9
- 132,1
- 95,0
Gewinn aus der Vermietung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
240,3
246,1
115,4
118,9
124,9
Einnahmen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen
253,0
54,0
115,8
35,1
137,2
Buchwert der veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien und der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte
- 244,1
- 43,5
- 112,4
- 29,7
- 131,7
8,9
10,5
3,4
5,4
5,5
- 10,3
- 92,3
- 8,2
- 73,1
- 2,1
5,7
3,4
4,0
1,9
1,7
in mio. €
Einnahmen aus der Vermietung von als Finanzinvestition
Aufwendungen für Erbbauzinsen
Betriebliche Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen
(ohne anteilsbasierte Vergütung)
Einnahmen aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien
- 1,9
- 1,2
- 0,6
- 0,5
- 1,3
Gewinn aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien
3,8
2,2
3,4
1,4
0,4
Gewinn aus sonstigen Leistungen
1,7
1,2
0,9
1,0
0,8
- 9,0
- 6,8
- 5,3
- 3,9
- 3,7
- 20,0
- 22,1
- 9,3
- 10,6
- 10,7
- 1,1
1,5
- 0,4
2,1
- 0,7
Buchwert der veräußerten Vorratsimmobilien
Vertriebskosten (ohne anteilsbasierte Vergütung)
Allgemeine Verwaltungskosten (ohne anteilsbasierte Vergütung)
Sonstige betriebliche Erträge
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Gewinn der betrieblichen Tätigkeit vor Reorganisations- und
Restrukturierungsaufwendungen
Gewinn der betrieblichen Tätigkeit
Beteiligungsgewinn
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
Zinsaufwand
Zinsertrag
3,0
3,8
1,8
2,2
1,2
- 2,6
- 15,5
- 1,5
- 5,6
- 1,1
214,7
128,6
100,2
37,8
114,5
- 6,6
- 3,9
0,0
- 2,9
- 6,6
208,1
124,7
100,2
34,9
107,9
0,0
0,0
0,0
0,1
0,0
208,1
124,7
100,2
35,0
107,9
- 156,4
- 149,6
- 78,1
- 76,0
- 78,3
0,6
1,0
0,4
0,4
0,2
- 0,5
Sonstige finanzielle Aufwendungen / Erträge
- 0,6
0,2
- 0,1
0,3
Verlust / Gewinn aus der Marktbewertung von Derivaten
- 0,9
- 10,0
1,6
1,8
- 2,5
- 157,3
- 158,4
- 76,2
- 73,5
- 81,1
Nettofinanzierungsaufwand
Ergebnis vor Steuern (EBT)
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Periodenergebnis (Gesamtergebnis)
50,8
- 33,7
24,0
- 38,5
26,8
- 28,7
- 9,2
- 14,2
3,8
- 14,5
22,1
- 42,9
9,8
- 34,7
12,3
Vom Periodenergebnis (Gesamtergebnis) entfallen auf:
Minderheitenanteile
- 6,9
- 2,6
- 7,7
1,1
0,8
Anteilseigner des Mutterunternehmens
29,0
- 40,3
17,5
- 35,8
11,5
Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien (unverwässert) in Mio.
225,9
225,7
225,9
225,7
225,9
Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien (verwässert) in Mio.
228,6
226,3
228,6
226,3
228,6
Ergebnis je Aktie (in €)
0,13
- 0,18
0,08
- 0,16
0,05
Verwässertes Ergebnis je Aktie (in €)
0,13
- 0,18
0,08
- 0,16
0,05
9
gagfah-Konzern – Ertragslage
EINNAHMEN AUS DER VERMIET UNG VON ALS F I NANZ- INVESTITION GEHALTENEN IMMOBILIEN
Die Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien ist unser Kerngeschäft und damit der
Hauptbestandteil des Ergebnisses unserer betrieblichen
Tätigkeit. Unsere Strategie ist es, die Mieten bei gleich
zeitiger Aufrechterhaltung der Vermietungsquote und
der Wohnraumqualität auf Marktniveau anzuheben. Die
Mieten werden regelmäßig mit dem jeweiligen Markt
niveau abgeglichen und im Laufe der Zeit angepasst.
Die Einnahmen aus der Vermietung von als Finanz
investition gehaltenen Immobilien setzen sich wie folgt
zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
Q1 2010
Mieteinnahmen, Gebühren
317,0
333,4
157,0
165,1
160,0
Umlagenabrechnungen
140,9
161,3
80,6
85,8
60,3
in mio. €
Sonstige
0,5
1,2
0,3
0,7
0,2
Gesamt
458,4
495,9
237,9
251,6
220,5
Die Einnahmen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umfassen Mieteinnahmen,
Umlagenabrechnungen und Mietzuschüsse. Im 1. HJ 2010
sanken unsere Einnahmen aus der Vermietung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien um 7,6 % auf
458,4 Mio. € gegenüber 495,9 Mio. € im 1. HJ 2009. Dieser Rückgang ist in erster Linie auf ein kleineres Port
folio und die infolge dessen niedrigeren Mieteinnahmen
und Umlagenabrechnungen im 1. HJ 2010 gegenüber dem
1. HJ 2009 zurückzuführen.
Etwa 69 % dieser Einnahmen entfielen auf Mieteinnahmen.
Der Rückgang der Mieteinnahmen im 1. HJ 2010 gegenüber dem 1. HJ 2009 ist hauptsächlich auf eine um durchschnittlich 5,0 % bzw. 8.500 Einheiten geringere Anzahl
von Wohnungen in diesem Zeitraum zurückzuführen.
Die Mieteinnahmen umfassen im Wesentlichen die
Nettokaltmiete, die auf same-store-Basis seit dem
31. Dezember 2009 um 0,6 % bzw. bezogen auf das
Gesamtjahr um 1,2 % auf 5,05 € / m2 anstieg.
Rund 31 % bzw. 140,9 Mio. € der Einnahmen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
entfielen auf umlagefähige Betriebskosten (Umlagenabrechnungen) an Mieter. Auf Gesamtjahresbasis betragen
die Umlagenabrechnungen etwa ein Drittel der Einnahmen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Der Rückgang vom 1. HJ 2009 zum
1. HJ 2010 ist im Wesentlichen den durchschnittlich 8.500
weniger Einheiten und den verhältnismäßig geringen
Umlagenabrechnungen zuzurechnen.
In den Mieteinnahmen sind die Leerstände berücksichtigt.
Unser Gesamtleerstand zum 30. Juni 2010 lag bei 5,1 %,
gesunken von 5,4 % zum Ende des 1. Quartals 2010, und
entspricht damit unserer Zielvorgabe für die Jahresmitte
von rund 5 %.
LEERSTAND
Juni 2010
5,1 %
5,4 %
März 2010
4,9 %
Dezember 2009
Juni 2009
Dezember 2008
Dezember 2007
Dezember 2006
4,6 %
3,9 %
4,4 %
5,7 %
10
BETRIEBLICHE AUF WENDUNGEN FÜR DIE ER ZIELUNG VON
MIETEINNAHMEN
Im 1. HJ 2010 lagen unsere betrieblichen Aufwendungen
für die Erzielung von Mieteinnahmen bei insgesamt
216,9 Mio. €, was einem Rückgang von 12,8 % gegenüber
248,7 Mio. € im 1. HJ 2009 entspricht.
Die betrieblichen Aufwendungen für die Erzielung von
Mieteinnahmen setzen sich wie folgt zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
Q1 2010
128,6
146,4
73,3
79,7
55,3
10,5
11,2
5,4
5,5
5,1
139,1
157,6
78,7
85,2
60,4
Instandhaltungskosten
26,3
34,9
16,4
19,2
9,9
Personalaufwand
in mio. €
Betriebskosten
Grundsteuer
Umlagefähige betriebliche Aufwendungen
30,4
31,6
14,8
16,2
15,6
Wertberichtigungen auf Forderungen
2,7
4,6
2,7
2,1
0,0
Fremdkosten für die Immobilienbewirtschaftung
3,6
5,2
2,0
2,4
1,6
Verwaltungskosten
3,6
3,6
1,8
1,7
1,8
Betriebskosten
2,2
1,9
1,2
0,7
1,0
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und
Sachanlagen
1,1
1,1
0,6
0,6
0,5
Sonstige
Nicht umlagefähige betriebliche Aufwendungen
Die betrieblichen Aufwendungen für die Erzielung von
Mieteinnahmen umfassen Aufwendungen, die zum größten Teil den Mietern in Form von Umlagen weiterberechnet werden können, wie z. B. Kosten für Heizung, Strom,
Wasser und Abwasser sowie Grundsteuer, und nicht um
lagefähige Aufwendungen wie z. B. Instandhaltungskosten
und Personalaufwand.
Die umlagefähigen betrieblichen Aufwendungen sanken
von 157,6 Mio. € im 1. HJ 2009 auf 139,1 Mio. € im 1. HJ
2010. Dieser Rückgang ist in erster Linie auf unser kleineres Gesamtportfolio zurückzuführen. Der Anstieg im
2. Quartal 2010 gegenüber dem 1. Quartal 2010 ergab sich
im Wesentlichen aus jährlichen Versicherungszahlungen,
die größtenteils im 2. Quartal 2010 erfasst wurden. Die nicht
umlagefähigen betrieblichen Aufwendungen gingen von
91,1 Mio. € im 1. HJ 2009 auf 77,8 Mio. € im 1. HJ 2010 zurück.
7,9
8,2
3,7
4,0
4,2
77,8
91,1
43,2
46,9
34,6
216,9
248,7
121,9
132,1
95,0
Die Instandhaltungskosten lagen im 1. HJ 2010 bei 26,3
Mio. € gegenüber 34,9 Mio. € im 1. HJ 2009. Die Gründe
für diesen Rückgang liegen in einem kleineren Portfolio,
der klarer fokussierten Ausgabenkontrolle und der Optimierung unserer Kosten für die Neuvermietung leer
stehender Einheiten. Zudem führen wir immer mehr
Arbeiten intern mit eigenen Mitarbeitern durch. Durch
die Erledigung der gleichen Arbeiten mit unseren eigenen
Arbeitskräften konnten wir unsere durchschnittlichen
Kosten für die Neuvermietung leer stehender Wohnungen
erheblich senken.
Der Personalaufwand lag im 1. HJ 2010 bei 30,4 Mio. €, eine
Abnahme um 3,8 % gegenüber dem 1. HJ 2009 (31,6 Mio. €),
obgleich wir unseren internen Personalbestand für Instandhaltungsarbeiten und Gartenpflege aufgestockt haben. Dies
ermöglicht es uns, schneller auf die Bedürfnisse unserer
Mieter zu reagieren und einen größeren Teil der Instandhaltungsarbeiten und Gartenpflege intern durchzuführen.
11
Die Fremdkosten für die Immobilienbewirtschaftung beinhalten Marketingkosten im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnungen und beliefen sich auf 3,6 Mio. €
im 1. HJ 2010 gegenüber 5,2 Mio. € im 1. HJ 2009.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen lagen im 1. HJ 2010 bei 7,9 Mio. €
und damit nahezu auf dem Niveau des 1. HJ 2009.
GE WINN AUS DER VERMIET UNG VON ALS FINANZ- INVESTITION GEHALTENEN IMMOBILIEN
Der Gewinn aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien belief sich für das 1. HJ 2010
auf 240,3 Mio. € gegenüber 246,1 Mio. € im 1. HJ 2009.
Ausgehend von einer um durchschnittlich 5 % oder
8.500 Einheiten geringeren Anzahl von Wohnungen
stellt dies einen Rückgang um 2,4 % dar. Dieser Rück-
gang wurde im 1. HJ 2010 teilweise von den geringeren
nicht umlagefähigen betrieblichen Aufwendungen kompensiert. Im 1. HJ 2010 erhöhte sich unser Gewinn aus
der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien je durchschnittlicher Einheit um 2,8 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2009.
Der Gewinn aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien errechnet sich aus dem Einnahmenüberschuss aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Mieten und sonstige
Umlagen an Mieter) unter Abzug der damit in Zusammenhang stehenden Pachtaufwendungen und betrieblichen
Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen. Der
Gewinn aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird wie folgt berechnet:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
Q1 2010
317,0
333,4
157,0
165,1
160,0
Umlagenabrechnungen
140,9
161,3
80,6
85,8
60,3
0,5
1,2
0,3
0,7
0,2
458,4
495,9
237,9
251,6
220,5
- 1,2
- 1,1
- 0,6
- 0,6
- 0,6
- 139,1
- 157,6
- 78,7
- 85,2
- 60,4
Nicht umlagefähige betriebliche Aufwendungen
- 77,8
- 91,1
- 43,2
- 46,9
- 34,6
240,3
246,1
115,4
118,9
124,9
in mio. €
Sonstige
Umlagefähige betriebliche Aufwendungen
12
VERÄUSSERUNG VON ALS FINANZINVESTITION GEHALTE NEN IMMOBILIEN UND VON ZUR VERÄUSSERUNG GEHAL TENEN VERMÖGENSWERTEN
Im 1. HJ 2010 haben wir insgesamt 5.763 Einheiten mit
einem Volumen von 253,0 Mio. € verkauft.
Im Rahmen der Privatisierung, d. h. ohne Berücksichtigung von Einheiten aus den Paketverkäufen, haben wir
die Veräußerung von 495 Einheiten für insgesamt 35,3
Mio. € oder 71.290 € je Einheit mit einem durchschnitt
lichen Multiplikator von 17,8 auf die Nettokaltmiete
und einer Gewinnmarge von 21,8 % abgeschlossen.
Der Nettogewinn aus der Veräußerung von als Finanz
investition gehaltenen Immobilien und von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten errechnet sich aus
den Einnahmen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten abzüglich des
jeweiligen Buchwerts. Unter Berücksichtigung der Veräußerungskosten wie z. B. Gebühren für externe Vertriebspartner, CapEx (anteilig) und Marketingkosten errechnet sich der Nettogewinn aus der Privatisierung wie
folgt:
P R I VAT I S I ERU NGS P ROGR A MM
1. HJ 2010
Verkaufte Einheiten
Verkaufte Quadratmeter
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
Q1 2010
495
1.116
190
899
305
34.282
58.016
12.449
44.168
21.833
1. HJ 2010
in Mio. €
1. HJ 2010
€ je Einheit
1. HJ 2010
€ je m2
Q2 2010
in Mio. €
Q1 2010
in Mio. €
35,3
71.290
1.029
14,1
21,2
- 24,2
- 48.847
- 705
- 9,5
- 14,7
- 4,8
- 9.675
- 140
- 2,3
- 2,5
6,3
12.769
184
2,3
4,0
19 %
23 %
P R I VAT I S I ERU NGS P ROGR A MM
Bruttoveräußerungserlöse
Buchwert 1)
Veräußerungskosten 2)
Nettogewinn
Nettogewinn-Marge
22 %
Bereinigt um Neubewertungsgewinne.
Einschließlich verkaufsbezogener Kosten wie z. B. Gebühren für externe Vertriebspartner, CapEx (anteilig), Marketingkosten, Personalaufwand und allgemeine Verwaltungskosten.
Beinhaltet keine Vorfälligkeitsentschädigungen.
1)
2)
13
Im Rahmen unserer Paketverkäufe haben wir im 1. HJ 2010
die Veräußerung von 5.268 Einheiten für insgesamt
217,7 Mio. € mit einem durchschnittlichen Multiplikator
von 11,7 auf die Nettokaltmiete abgeschlossen.
Darüber hinaus verringern wir derzeit unsere non-coreObjekte durch die Veräußerung von Objekten der „hbFonds“. Die hb-Fonds, an denen die gagfah die Mehrheit der Anteile hält, setzen sich aus verschiedenen
Fonds zusammen, in deren Eigentum insgesamt 7.130
Einheiten stehen. Alle Einheiten der hb-Fonds wurden
bereits in der Vergangenheit als non-core-Einheiten eingestuft und zählen somit nicht zum Kernbestand des
Wohnungsportfolios der gagfah. Die gagfah hat im
2. Quartal 2010 bereits für 2.048 Einheiten Verkaufsverträge abgeschlossen.
VERLUST AUS DER BE WERT UNG VON ALS FINANZI NVE S TITION GEHALTENEN IMMOBILIEN ZUM BE IZU LEGENDEN
ZEIT WERT
Der Wert unserer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien einschließlich der zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerte beläuft sich zum 30. Juni 2010 auf
9.036,0 Mio. €, was einem Multiplikator von 13,7 auf die
Nettokaltmiete entspricht. Unsere Bewertungen der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach ias 40
ergaben einen Nettoverlust aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert in Höhe von 10,3 Mio. €.
Unser Fair-Value-Bewertungsmodell basiert auf dem
Discounted-Cashflow-Modell (dcf), bei dem der Barwert aus den künftigen Cashflows der Immobilien abgeleitet wird. Die Bewertung erfolgt auf Basis der Einzelobjekte. Dem dcf-Modell liegt eine Detailplanungsperiode
von zehn Jahren zugrunde, innerhalb der die betreffenden Cashflow-Bestandteile aus den Immobilien für jede
Periode gemäß der Risikobeurteilung für jedes einzelne
Objekt prognostiziert werden. Beispielsweise wird das
Mietwachstum gemäß den gesetzlichen Bestimmungen
und den Prognosen so berechnet, dass es im Laufe der
Zeit das Marktniveau erreicht. Am Ende der Detailplanungsperiode von zehn Jahren wird der Nettobarwert für
die Restnutzungsdauer berechnet.
Die Cashflows in der Detailplanungsperiode werden
mit einem gewichteten durchschnittlichen Abzinsungssatz von 5,53 % (1. HJ 2009: 5,45 %) abgezinst, der auf
der Grundlage des Abzinsungssatzes für jedes einzelne
Objekt festgelegt wird. Anschließend werden die Barwerte der Cashflows der einzelnen Objekte kumuliert
und der Nettobarwert wird hinzuaddiert, wodurch sich
der Gesamtwert ergibt. Aufgrund unseres umfangreichen
und diversifizierten Portfolios besteht unser Ziel darin,
den Wert jeder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie von einem unabhängigen Gutachter rollierend
über einen Zeitraum von vier Jahren prüfen zu lassen.
Während des Geschäftsjahres 2009 hat die CB Richard
Ellis GmbH die Werte von 45 % des gagfah-Portfolios
bestätigt.
14
BEITR AG d es geschäf tsbereichs D e velo pment ZUM
ERGEBNIS VOR STEUERN (EBT )
Bei dem Geschäftsbereich Development handelt es sich
um einen aufgegebenen Geschäftsbereich. Die gagfah
befindet sich derzeit in der Abwicklung dieses Teils ihres
in mio. €
Geschäfts und veräußert daher die verbliebenen Vorratsimmobilien. Der Beitrag des Geschäftsbereichs Development zum Ergebnis vor Steuern (ebt) setzt sich wie folgt
zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
Q1 2010
5,7
3,4
4,0
1,9
1,7
- 1,9
- 1,2
- 0,6
- 0,5
- 1,3
3,8
2,2
3,4
1,4
0,4
Vertriebskosten
0,0
- 0,1
0,0
- 0,1
0,0
Nettozinsaufwand
0,8
0,6
0,6
0,5
0,2
- 1,7
- 7,1
- 1,0
- 4,4
- 0,7
- 0,1
2,9
- 4,4
3,0
- 2,6
- 0,1
- 0,5
0,0
- 0,2
- 0,1
2,8
- 4,9
3,0
- 2,8
- 0,2
SONSTIGE ERTR ÄGE UND AUF WENDUNGEN
Die sonstigen Erträge und Aufwendungen unseres Konzerns ergaben im 1. HJ 2010 einen Nettoaufwand in
Höhe von 28,0 Mio. € gegenüber einem Nettoaufwand
von 37,9 Mio. € im 1. HJ 2009.
in mio. €
Vertriebskosten
Allgemeine Verwaltungskosten
Gesamt
Die Entwicklung der sonstigen Ertrags- und Aufwandspositionen ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
Q1 2010
1,7
1,2
0,9
1,0
0,8
- 9,0
- 6,8
- 5,3
- 3,9
- 3,7
- 20,0
- 22,1
- 9,3
- 10,6
- 10,7
- 1,1
1,5
- 0,4
2,1
- 0,7
3,0
3,8
1,8
2,2
1,2
- 2,6
- 15,5
- 1,5
- 5,6
- 1,1
- 28,0
- 37,9
- 13,8
- 14,8
- 14,2
15
Der Gewinn aus sonstigen Leistungen beinhaltet Umsätze aus Tätigkeiten wie z. B. Hausmeisterdienste für Dritte
und Vermittlungsgebühren für Versicherungen.
gruppe und Kosten in Höhe von 7,1 Mio. € im Zusammenhang mit dem Geschäftsbereich Development erfasst
wurden.
Die Vertriebskosten bestehen aus Personalkosten, Kosten
für externe Vertriebspartner sowie Marketingaufwand
für unser Verkaufsgeschäft. Im 1. HJ 2010 stiegen die Vertriebskosten auf 9,0 Mio. € von 6,8 Mio. € im 1. HJ 2009.
Dieser Anstieg ist im Wesentlichen auf die gesteigerten
Verkaufsaktivitäten im Zusammenhang mit den Paketverkäufen und den Veräußerungen der hb-Fonds zurückzuführen. Beispielsweise stiegen die Aufwendungen für
externe Vertriebspartner von 1,7 Mio. € im 1. HJ 2009 auf
3,9 Mio. € im 1. HJ 2010.
BE W I RTSCHAFT UNGSKOSTEN J E E I NHEI T
Die allgemeinen Verwaltungskosten setzen sich hauptsächlich aus Personalkosten, it-Kosten, Beratungsgebühren, Abschreibungen und Bürokosten zusammen.
Diese Kosten sanken aufgrund unserer anhaltenden
Bestrebungen zur Optimierung unserer Kostenstruktur
im 1. HJ 2010 auf 20,0 Mio. € von 22,1 Mio. € im 1. HJ 2009.
Die Aufwendungen für / Erträge aus anteilsbasierte(r)
Vergütung entstanden in erster Linie im Zusammenhang mit den Optionsplänen für die gagfah-Unternehmensführung. Diese Aufwendungen lagen im 1. HJ 2010
bei 1,1 Mio. €, während im 1. HJ 2009 Erträge in Höhe von
1,5 Mio. € verzeichnet wurden. Die Erträge im 1. HJ 2009
entstanden durch verwirkte Optionen aufgrund von
Kündigungen.
Sämtliche nicht direkt den einzelnen Funktionsbereichen
zurechenbare Erträge werden unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen. Im 1. HJ 2010 wurde
ein leichter Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge
auf 3,0 Mio. € gegenüber 3,8 Mio. € im Vorjahreszeitraum
verzeichnet.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen fielen deutlich auf 2,6 Mio. € im 1. HJ 2010 von 15,5 Mio. € im Vorjahreszeitraum, in dem ein Einmaleffekt in Höhe von 6,1
Mio. € für die Entkonsolidierung einer Veräußerungs-
Infolge unserer Reorganisationsaktivitäten und unseres
Schwerpunkts auf Kosteneffizienz sanken unsere durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten je Einheit im 1. HJ
2010 auf 392 € gegenüber 401 € im Geschäftsjahr 2009,
trotz der um durchschnittlich rund 8.500 Einheiten geringeren Anzahl von Wohnungen. Die Bewirtschaftungskosten umfassen sämtliche mit der Bewirtschaftung unserer Einheiten verbundenen Kosten, beinhalten jedoch
keine Reparatur- und Instandhaltungskosten. Wir beabsichtigen, unsere Kosten auch weiterhin durch Reduzierung der Mitarbeiterzahl, insbesondere im Hinblick auf
Verwaltungsgemeinkosten, sowie durch selektive Auslagerungen zu senken.
REORGAN I SAT I ON S - UND RE STRUKT UR I ERUNGS
AUF W END UNGEN
Die Reorganisations- und Restrukturierungsaufwendungen beziehen sich auf die Kostenrationalisierung und die
Prozessintegration unseres Konzerns im Zuge der Optimierung der Geschäftsbereiche. Im 1. HJ 2010 lagen die
bei 6,6 Mio. € (Vorjahr: 3,9 Mio. €). Sie bestanden hauptsächlich aus einmaligen Entschädigungszahlungen im
Zusammenhang mit einer Änderung eines OutsourcingVertrags.
ERGEBNI S VOR ZI N SEN UND STEUERN (EBI T )
Im 1. HJ 2010 lag unser ebit bei 208,1 Mio. €, ein Anstieg
um 66,9 % gegenüber 124,7 Mio. € im 1. HJ 2009.
NETTOF I NANZI ERUNGSAUF WAND
Der Nettofinanzierungsaufwand ist die Summe des Zins
aufwands für Fremdkapitalaufnahmen und der Kosten
der Refinanzierung für die Konzernverbindlichkeiten,
bereinigt um Zinserträge und den Verlust / Gewinn aus
der Marktbewertung von Derivaten.
16
Der Anstieg des gesamten Zinsaufwands im 1. HJ 2010
auf 156,4 Mio. € von 149,6 Mio. € im 1. HJ 2009 ist im
Wesentlichen auf Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe
von 11,3 Mio. € (Vorjahr: 1,8 Mio. €) im Zusammenhang
mit Immobilienverkäufen zurückzuführen. Der Rückgang
des zahlungswirksamen Zinsaufwands resultiert aus der
in mio. €
Zinsaufwand
Vorfälligkeitsentschädigungen
Zinsaufwand gesamt
Rückzahlung von Verbindlichkeiten in Höhe von 457,3
Mio. €, vor allem im Zusammenhang mit Verkäufen.
Unser Nettofinanzierungsaufwand setzt sich aus folgenden Posten zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
Q1 2010
- 145,1
- 147,8
- 72,8
- 74,2
- 72,3
- 11,3
- 1,8
- 5,3
- 1,8
- 6,0
- 156,4
- 149,6
- 78,1
- 76,0
- 78,3
0,6
1,0
0,4
0,4
0,2
- 0,6
0,2
- 0,1
0,3
- 0,5
Zinsertrag
- 0,9
- 10,0
1,6
1,8
- 2,5
- 157,3
- 158,4
- 76,2
- 73,5
- 81,1
ERGEBN IS VOR STEUERN (EBT )
NET ASSET VALUE (NAV )
Im 1. HJ 2010 lag das ebt des Konzerns bei 50,8 Mio. €
gegenüber - 33,7 Mio. € im 1. HJ 2009. Das Ergebnis vor
Steuern errechnet sich aus dem Ergebnis vor Zinsen und
Steuern (ebit) in Höhe von 208,1 Mio. €, vermindert um
den Nettofinanzierungsaufwand in Höhe von 157,3 Mio. €.
Der nav je Aktie ging zum 30. Juni 2010 auf 12,44 € zurück. Der Verlust aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert
belief sich auf 10,3 Mio. € bzw. 0,1 % des Gesamtwerts von
9.289,3 Mio. € zum 31. Dezember 2009. Der übrige Rückgang war auf das verringerte Eigenkapital zurückzuführen.
STEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTR AG
Die Ertragsteuern beliefen sich im 1. HJ 2010 auf 28,7 Mio. €
(Vorjahr: 9,2 Mio. €) und beinhalten einen latenten Steueraufwand in Höhe von 27,7 Mio. € (Vorjahr: 7,1 Mio. €) und
effektive Ertragsteuern in Höhe von 1,0 Mio. € (1. HJ 2009:
2,1 Mio. €).
in mio. €
30.06.2010
31.12.2009
2.312,4
2.373,1
Den Anteilseignern des
Mutterkonzerns zurechenbares
Eigenkapital
Latente Steuern auf als
Finanzinvestition gehaltene
Immobilien und zur Veräußerung
gehaltene Vermögenswerte
NAV
NAV je Aktie (in €)
497,3
473,2
2.809,7
2.846,3
12,44
12,60
17
Finanzlage
Zum 30. Juni 2010 und 31. Dezember 2009 stellten sich das Eigenkapital und die Schulden des Konzerns wie folgt
dar:
30.06.2010
in Mio. €
30.06.2010
in %
31.12.2009
in Mio. €
31.12.2009
in %
Eigenkapital
2.387,6
25,5
2.457,7
25,2
Finanzschulden
6.193,4
66,1
6.525,3
66,7
786,5
8,4
794,3
8,1
9.367,5
100,0
9.777,3
100,0
Sonstige Schulden
Die Finanzschulden des Konzerns beinhalteten zum 30. Juni 2010 im Wesentlichen die folgenden Verbindlichkeiten:
Buchwert zum
30.06.2010
Nominalwert zum
30.06.2010
Gewichtete
durchschnittliche Laufzeiten
Aktueller
Zinssatz
Globaldarlehen
5.293,5
5.283,6
2013
4,09 %
fest
Globaldarlehen
329,3
310,7
2012
1,76 %
variabel1)
Objektfinanzierungen
403,7
480,8
2036
2,41 %
fest
Revolvierender Kreditrahmen
149,3
149,0
2010
2,85 %
variabel
2014
3,81 %
in mio. €
Sonstige
17,6
16,9
Gesamt
6.193,4
6.241,0
Fest oder variabel verzinslich
Um das Risiko von Zinsschwankungen während der Laufzeit der Darlehen zu reduzieren, haben wir die Zinsen der Darlehen überwiegend durch Zinsswaps gesichert.
1)
Die Differenz zwischen dem Nominalwert und dem Buchwert – wie in der Bilanz ausgewiesen – ergibt sich aus der
Marktbewertung von Objektfinanzierungen, aus fortgeführten Transaktionskosten und abgegrenzten Zinsen.
18
Vermögenslage
Dividendenzahlungen
Die Bilanz des gagfah-Konzerns stellt sich wie folgt
dar:
Die gagfah hat für das 2. Quartal 2010 eine Dividende
in Höhe von 0,10 € je Aktie beschlossen, um die finan
zielle Flexibilität der Gesellschaft zu erhöhen. Die gagfah
erzielt auch weiterhin einen soliden Cashflow aus der
betrieblichen Tätigkeit und wird durch diese Maßnahme
besser aufgestellt sein, um etwaige sich bietende attraktive Chancen für Investitionen oder Refinanzierungen
ergreifen zu können. Die Dividende für das 2. Quartal
2010 wird am 9. September 2010 an Aktionäre gezahlt,
die am 27. August 2010 einen Dividendenanspruch haben.
Der Ex-Tag für die Dividende auf Aktien der gagfah s.a.
für das 2. Quartal 2010 ist der 30. August 2010.
30.06.2010
31.12.2009
Langfristige Vermögenswerte
8.966,0
9.089,2
Kurzfristige Vermögenswerte
258,7
413,7
in mio. €
Zur Veräußerung gehaltene
Vermögenswerte
142,8
274,4
Summe Vermögenswerte
9.367,5
9.777,3
Eigenkapital
2.387,6
2.457,7
Langfristige Schulden
6.379,4
6.442,2
Kurzfristige Schulden
600,5
877,4
9.367,5
9.777,3
Summe Eigenkapital und
Schulden
Die langfristigen Vermögenswerte betrugen 8.966,0 Mio. €.
Davon entfielen 99,2 % auf als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien. Während des Geschäftsjahres 2009 haben
unabhängige Gutachter der CB Richard Ellis GmbH die
Werte von 45 % des gagfah-Portfolios bestätigt.
Die kurzfristigen Vermögenswerte beliefen sich auf
258,7 Mio. €. Davon entfielen 54,1 % bzw. 140,0 Mio. €
auf Bankguthaben und Kassenbestand und 11,8 % bzw.
30,4 Mio. € auf Vorräte.
Die langfristigen Schulden in Höhe von 6.379,4 Mio. €
bilden 91,4 % der Gesamtschulden und umfassen in erster Linie 5.812,0 Mio. € langfristige Finanzschulden und
258,8 Mio. € latente Steuerschulden.
Wesentliche Ereignisse nach dem
Zwischenberichtsstichtag
Nach dem Abschlussstichtag sind keine wesentlichen Ereignisse eingetreten.
Ausblick
Im 2. Quartal 2010 konnte die gagfah ihre seit Beginn
des Jahres stabile Entwicklung fortsetzen und auf dem
erfolgreichen 1. Quartal 2010 aufbauen. Unser Kerngeschäft, die Vermietung von Wohnraum, entwickelt sich
erfreulich und die Mieten und Leerstände entsprechen
unseren Erwartungen. Die von uns bereits implementierten Kostenoptimierungen erzielen erste gute Ergebnisse.
Die Nachfrage nach unseren Objekten ist nach wie vor
hoch, da sowohl Käufer einzelner Wohneinheiten als auch
Käufer kleinerer Portfolien über attraktive Finanzierungsmöglichkeiten für ihre Akquisitionen verfügen. Unsere
Kapitalstruktur ist stabil, da über 90 % der Schulden der
gagfah im Jahr 2013 oder später vertraglich fällig werden.
Chancen- und Risikobericht
Gegenüber den in der Darstellung des Finanzrisiko
managements im Geschäftsbericht 2009 beschriebenen
Risiken und Chancen ergaben sich keine wesentlichen
Änderungen.
19
Zukunftsgerichtete Aussagen
Dieser Finanzbericht enthält Aussagen, die sich auf die
Zukunft beziehen. Zukunftsgerichtete Aussagen sind in
der Regel gekennzeichnet durch Begriffe wie z. b. „können“, „werden“, „sollten“, „potenziell“, „beabsichtigen“,
„erwarten“, „anstreben“, „versuchen“, „rechnen mit“,
„schätzen“, „überschätzen“, „unterschätzen“, „glauben“,
„könnten“, „vorausplanen“, „vorhersagen“, „fortdauern“,
„planen“, „prognostizieren“ oder ähnliche Begriffe und
Formulierungen.
Zukunftsgerichtete Aussagen beruhen auf bestimmten
Annahmen, erläutern zukünftige Erwartungen, beschreiben Zukunftspläne und -strategien, enthalten Vorhersagen zur Ertrags- oder Finanzlage oder bringen andere
zukunftsgerichtete Informationen zum Ausdruck. Unsere Möglichkeiten, Ergebnisse bzw. die tatsächlichen Auswirkungen von Zukunftsplänen und -strategien vorherzusagen, sind begrenzt. Wenngleich wir davon ausgehen,
dass die Erwartungen, die durch zukunftsgerichtete Aussagen zum Ausdruck gebracht werden, auf angemessenen
Annahmen beruhen, kann es bei unseren tatsächlichen
Ergebnissen und Entwicklungen zu wesentlichen Abweichungen von den in den zukunftsgerichteten Aussagen
dargestellten Informationen kommen. Diese zukunftsgerichteten Aussagen unterliegen Risiken bzw. Unsicherheiten und sind von anderen Faktoren abhängig, aufgrund
derer unsere tatsächlichen Ergebnisse in zukünftigen
Perioden wesentlich von den prognostizierten Ergebnissen oder kommunizierten Erwartungen abweichen können. Hierzu zählt u. a. auch das Risiko, dass die gagfah
s.a. nicht in der Lage sein könnte, bestehende Finanzierungen zu akzeptablen Konditionen zu verlängern, Mieten und Belegungsraten weiter zu erhöhen, weitere Einheiten zu verkaufen oder die Bewirtschaftungskosten
weiter zu senken.
Luxemburg, 9. August 2010
Der Verwaltungsrat der gagfah s.a.
20
Konzernzwischenabschluss
und Anhang
Konzernbilanz
22
24
Konzern-Kapitalflussrechnung
25
Konzern-Eigenkapitalspiegel
26
Anhang zum Konzernzwischenabschluss
28
21
22
Konzernbilanz
zum 30. Juni 2010
VERMÖ GEN S W ERTE
in mio. €
Anhang
30.06.2010
31.12.2009
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte
E.1.
26,6
27,1
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
E.2.
8.893,2
9.014,9
40,7
41,5
3,9
3,9
0,9
0,9
Sachanlagen
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Forderungen
E.3.
Sonstige Vermögenswerte
0,7
0,9
8.966,0
9.089,2
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte
E.4.
30,4
47,5
Forderungen
E.3.
35,7
76,7
43,5
44,7
9,1
8,6
Sonstige Vermögenswerte
Kurzfristige Steueransprüche
E.5.
Bankguthaben und Kassenbestand
E.6.
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte
Summe Vermögenswerte
E.7.
140,0
236,2
258,7
413,7
142,8
274,4
9.367,5
9.777,3
23
E I GENK AP I TAL U ND S C H U LDEN
in mio. €
Eigenkapital
Anhang
30.06.2010
31.12.2009
E.8.
Gezeichnetes Kapital
Kapitalrücklage
Gesetzliche Rücklage
Gewinnrücklagen
Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zurechenbares Eigenkapital
Minderheitenanteile
Summe Eigenkapital
282,4
282,4
1.178,4
1.358,4
28,2
28,2
823,4
704,1
2.312,4
2.373,1
75,2
84,6
2.387,6
2.457,7
Schulden
Langfristige Schulden
Schulden gegenüber Minderheitsgesellschaftern
Pensionsrückstellungen
Sonstige Rückstellungen
E.9.
4,9
4,3
108,7
108,5
9,3
9,0
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern
E.10.
91,9
89,7
Latente Steuerschulden
E.11.
258,8
231,1
Finanzschulden
E.12.
5.812,0
5.906,2
Sonstige Schulden
E.13.
6,6
4,0
87,2
89,4
6.379,4
6.442,2
6,5
6,5
57,9
Abgrenzung für Darlehen der öffentlichen Hand
Kurzfristige Schulden
Pensionsrückstellungen
Sonstige Rückstellungen
E.9.
51,1
Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern
E.10.
46,2
47,3
Finanzschulden
E.12.
381,4
619,1
Sonstige Schulden
E.13.
111,2
142,3
4,1
4,3
Abgrenzung für Darlehen der öffentlichen Hand
600,5
877,4
Summe Schulden
6.979,9
7.319,6
9.367,5
9.777,3
24
für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2010
Anhang
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Q2 2010
Q2 2009
F.1.
458,4
495,9
237,9
251,6
- 1,2
- 1,1
- 0,6
- 0,6
- 216,9
- 248,7
- 121,9
- 132,1
240,3
246,1
115,4
118,9
Einnahmen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen
253,0
54,0
115,8
35,1
Buchwert der veräußerten als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien und der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte
- 244,1
- 43,5
- 112,4
- 29,7
8,9
10,5
3,4
5,4
- 10,3
- 92,3
- 8,2
- 73,1
5,7
3,4
4,0
1,9
- 1,9
- 1,2
- 0,6
- 0,5
1,4
in mio. €
(ohne anteilsbasierte Vergütung)
F.2.
3,8
2,2
3,4
F.3.
1,7
1,2
0,9
1,0
Vertriebskosten (ohne anteilsbasierte Vergütung)
F.4.
- 9,0
- 6,8
- 5,3
- 3,9
Allgemeine Verwaltungskosten (ohne anteilsbasierte Vergütung)
F.5.
- 20,0
- 22,1
- 9,3
- 10,6
- 1,1
1,5
- 0,4
2,1
F.6.
3,0
3,8
1,8
2,2
F.6.
- 2,6
- 15,5
- 1,5
- 5,6
214,7
128,6
100,2
37,8
- 6,6
- 3,9
0,0
- 2,9
208,1
124,7
100,2
34,9
Gewinn der betrieblichen Tätigkeit vor Reorganisations- und
Restrukturierungsaufwendungen
F.7.
Gewinn der betrieblichen Tätigkeit
Beteiligungsgewinn
Zinsaufwand
F.8.
Zinsertrag
H.1.
F.9.
0,0
0,0
0,0
0,1
208,1
124,7
100,2
35,0
- 156,4
- 149,6
- 78,1
- 76,0
0,6
1,0
0,4
0,4
- 0,6
0,2
- 0,1
0,3
- 0,9
- 10,0
1,6
1,8
- 157,3
- 158,4
- 76,2
- 73,5
- 38,5
50,8
- 33,7
24,0
- 28,7
- 9,2
- 14,2
3,8
22,1
- 42,9
9,8
- 34,7
Vom Periodenergebnis (Gesamtergebnis) entfallen auf:
Minderheitenanteile
- 6,9
- 2,6
- 7,7
1,1
Anteilseigner des Mutterunternehmens
29,0
- 40,3
17,5
- 35,8
Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien (unverwässert) in Mio.
225,9
225,7
225,9
225,7
Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien (verwässert) in Mio.
228,6
226,3
228,6
226,3
Ergebnis je Aktie (in €)
0,13
- 0,18
0,08
- 0,16
Verwässertes Ergebnis je Aktie (in €)
0,13
- 0,18
0,08
- 0,16
25
Konzern-Kapitalflussrechnung 1)
1. HJ 2010
1. HJ 2009
22,1
- 42,9
Verlust aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert
10,3
92,3
2,0
1,8
Gewinn aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
und von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
- 8,9
- 10,5
Sonstige zahlungsunwirksame Erträge / Aufwendungen
18,9
23,1
- 10,6
- 3,9
in mio. €
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
Veränderung der Rückstellungen, Pensionsrückstellungen und Abgrenzungen
für Darlehen der öffentlichen Hand
Veränderung der latenten Steuern
27,7
7,1
Veränderung des Working Capital
24,8
- 2,4
Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit 2)
86,3
64,6
Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
und von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
257,8
135,5
Auszahlungen für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien –
Akquisition und Modernisierung
- 1,3
- 15,0
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen
- 0,6
- 1,8
0,0
0,1
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
255,9
118,8
Auszahlungen an die Aktionäre der GAGFAH S.A.
- 90,4
- 90,4
- 2,5
- 3,1
- 345,3
- 110,6
- 0,2
- 0,8
- 438,4
- 204,9
Liquiditätswirksame Veränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
- 96,2
- 21,5
Bankguthaben und Kassenbestand zum Jahresanfang
236,2
176,4
0,0
- 13,5
140,0
141,4
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen
Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter
Auszahlungen für die Tilgung von Finanzschulden
Gezahlte Zinsen und Geldbeschaffungskosten für Refinanzierung
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Liquiditätswirksame Veränderung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
aufgrund von Änderungen des Konsolidierungskreises
Weitere Angaben sind in Abschnitt G dieses Berichts zu finden.
Im Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit werden gezahlte Steuern in Höhe von 1,8 Mio. € (Vorjahr: 0,2 Mio. €), gezahlte Zinsen in Höhe von 138,5 Mio. €
(Vorjahr: 134,5 Mio. €) und erhaltene Zinsen in Höhe von 0,3 Mio. € (Vorjahr: 2,8 Mio. €) ausgewiesen.
1)
2)
26
Kapital
rücklage
Gesetzliche
Rücklage
Gewinnrücklagen
Mutterunternehmens zurechenbares
Eigenkapital
in mio. €
1. Januar 2010
Minderheitenanteile
Summe
Eigenkapital
282,4
1.358,4
28,2
704,1
2.373,1
84,6
2.457,7
Gesamtergebnis der Periode
0,0
0,0
0,0
29,0
29,0
- 6,9
22,1
Anteilsbasierte Vergütung
0,0
0,7
0,0
0,0
0,7
0,0
0,7
Änderung von Anteilsquote und
Konsolidierungskreis
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Dividendenzahlungen
30. Juni 2010
0,0
- 180,7
0,0
90,3
- 90,4
- 2,5
- 92,9
282,4
1.178,4
28,2
823,4
2.312,4
75,2
2.387,6
27
Kapital
rücklage
Gesetzliche
Rücklage
Gewinnrücklagen
Mutterunternehmens zurechenbares
Eigenkapital
in mio. €
1. Januar 2009
Minderheitenanteile
Summe
Eigenkapital
282,1
1.540,7
28,2
777,2
2.628,2
105,4
2.733,6
Gesamtergebnis der Periode
0,0
0,0
0,0
- 40,3
- 40,3
- 2,6
- 42,9
Anteilsbasierte Vergütung
0,0
- 1,6
0,0
0,0
- 1,6
0,0
- 1,6
Änderung von Anteilsquote und
Konsolidierungskreis
0,0
0,0
0,0
- 0,9
- 0,9
- 14,0
- 14,9
Dividendenzahlungen
30. Juni 2009
0,0
- 180,5
0,0
90,1
- 90,4
- 3,1
- 93,5
282,1
1.358,6
28,2
826,1
2.495,0
85,7
2.580,7
28
Anhang zum
Konzernzwischenabschluss
A. Allgemeine Angaben
Dieser ungeprüfte Konzernzwischenabschluss der gagfah s.a., Luxemburg, wurde
unter Beachtung der in das eu-Recht übernommenen Bestimmungen des International
Accounting Standard (ias) 34 „Zwischenberichterstattung“ aufgestellt.
Der ungeprüfte, verkürzte Konzernzwischenabschluss enthält nicht alle für einen
Konzernjahresabschluss erforderlichen Angaben und Erläuterungen und sollte in
Verbindung mit dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009 gelesen werden.
Die Erläuterungen gelten hauptsächlich für die Berichtsperiode vom 1. Januar bis zum
30. Juni 2010.
Angaben, die im Rahmen der Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung,
zur Konzern-Kapitalflussrechnung, zum Konzern-Eigenkapitalspiegel und zur KonzernSegmentberichterstattung mit „Vorjahr“ gekennzeichnet sind, beziehen sich auf die
jeweilige Berichtsperiode des unmittelbar vorangegangenen Geschäftsjahres. Bei den
Erläuterungen zur Konzernbilanz dient als Vergleichswert der Wert zum 31. Dezember
des vorangegangenen Geschäftsjahres.
B. Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden
KONSOLIDIERUNGSKREI S
Im 2. Quartal 2010 gab es keine Veränderungen des Konsolidierungskreises.
KONSOLIDIERUNGSMETHODEN
Die angewandten Konsolidierungsmethoden stimmen mit den für den Konzernabschluss des Vorjahres angewandten Konsolidierungsmethoden überein. Eine nähere
Beschreibung findet sich im Anhang zum Konzernabschluss zum 31. Dezember 2009.
C. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Den Zwischenabschlüssen der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften
liegen einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zugrunde. Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden stimmen mit den für den Konzern
abschluss zum 31. Dezember 2009 angewandten Methoden überein.
29
D. Segmentberichterstattung
Die Kerngeschäftssegmente „Immobilienbewirtschaftung“ und „Immobilienverkauf“
bilden das primäre Berichtsformat der gagfah. Diese Geschäftssegmente stellen die
strategischen Unternehmensbereiche innerhalb des Konzerns dar.
Alle sonstigen Erträge und Aufwendungen, die nicht auf die Geschäftssegmente
"Immobilienbewirtschaftung" und "Immobilienverkauf" entfallen, werden in der
Konzern-Segmentberichterstattung in der separaten Spalte „Sonstiges“ ausgewiesen.
„Segmenterlöse“ und „Segmentergebnis (ebitda) 1)“ sind die wesentlichen Leistungsindikatoren, die der Konzern zur Messung der Ertragslage der Segmente verwendet.
Die Hauptunterschiede zwischen Segmenterlösen / Segment-ebitda einerseits und
Konzernerlösen / Konzern-ebitda andererseits sind in der Konzern-Segmentbericht
erstattung in den Fußnoten (1) and (2) für die Berichtsperioden vom 1. Januar bis zum
30. Juni 2010 bzw. 2009 (siehe Seiten 30 und 31) angegeben.
Die Segmenterlöse aus der Immobilienbewirtschaftung beinhalten die Gesamteinnahmen
aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, wie sie in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen sind, sowie Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit
und aus sonstigen Lieferungen und Leistungen, vermindert um die zahlungsunwirksamen
Erträge aus der Auflösung der Abgrenzung für Darlehen der öffentlichen Hand .2)
Das Segmentvermögen des Segments Immobilienbewirtschaftung besteht in erster
Linie aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Das Segmentvermögen des
Segments Immobilienverkauf umfasst vorwiegend zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte (Privatisierungsprogramm) und Forderungen aus dem Verkauf von
Grundstücken (langfristige Vermögenswerte).
Die Segmentschulden des Segments Immobilienbewirtschaftung beinhalten hauptsächlich Globaldarlehen, Objektfinanzierungen und den revolvierenden Kreditrahmen.
Die kurzfristigen Finanzschulden und die sonstigen Schulden aus dem Privatisierungsprogramm wurden dem Segment Immobilienverkauf zugeordnet.
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte, die dazugehörigen kurzfristigen Finanzschulden und sonstigen Schulden sowie Erträge und Aufwendungen aus den Paketverkäufen und den Veräußerungen der hb-Fonds sind in der Spalte „Sonstiges“ ausgewiesen. Die
Einnahmen aus der Vermietung von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten werden weiterhin in den Segmenterlösen des Segments Immobilienbewirtschaftung erfasst.
Konzerninterne Transaktionen zwischen den Segmenten werden grundsätzlich zu
marktüblichen Bedingungen durchgeführt.
EBITDA = Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen.
Die Segmenterlöse des Segments Immobilienbewirtschaftung des Vorjahres wurden darüber hinaus um die Einnahmen aus der
Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und den Einnahmen aus sonstigen Leistungen in Höhe von insgesamt
2,4 Mio. € der Veräußerungsgruppe Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH („BGF“) verringert.
1)
2)
30
Konzern-Segmentberichterstattung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2010
Immobilienbewirtschaftung
Immobilienverkauf
Segmente
gesamt
Sonstiges
Konzern
gesamt
Segmenterlöse
462,1
35,3
497,4
225,9 1)
723,3
Segmentergebnis (EBITDA)
216,2
4,6
220,8
- 4,1 2)
216,7
- 5,9
0,0
- 5,9
- 0,7
- 6,6
Abschreibungen
- 1,3
0,0
- 1,3
- 0,7
- 2,0
209,0
4,6
213,6
- 5,5
208,1
- 136,2
- 4,3
- 140,5
- 17,4
- 157,9
0,2
0,0
0,2
0,4
0,6
73,0
0,3
73,3
- 22,5
50,8
0,0
0,0
0,0
- 28,7
- 28,7
in mio. €
Zinsaufwand
Zinsertrag
Periodenergebnis
73,0
0,3
73,3
- 51,2
22,1
Segmentvermögen
8.933,9
34,7
8.968,6
398,9 3)
9.367,5
Segmentschulden
6.198,3
22,3
6.220,6
759,3 4)
6.979,9
1,3
0,0
1,3
0,6
1,9
- 6,0 5)
- 2,0
- 8,0
- 15,3 6)
- 23,3
Segmentinvestitionen
Wesentliche zahlungsunwirksame
Segmentaufwendungen (-) / -erträge (+)
Die Erträge beinhalten Einnahmen aus der Veräußerung von Immobilien im Rahmen von Paketverkäufen (217,7 Mio. €), Einnahmen aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien
(5,7 Mio. €) und Erträge aus der Auflösung der Abgrenzung für Darlehen der öffentlichen Hand (2,5 Mio. €).
2)
Darin enthalten sind der Verlust aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert (- 10,3 Mio. €), der EBITDA-Beitrag aus den Paketverkäufen (- 3,2 Mio. €), das EBT aus dem Geschäftsbereich Development (2,8 Mio. €), Erträge aus der Auflösung der Abgrenzung für Darlehen der öffentlichen Hand (2,5 Mio. €)
und Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (0,2 Mio. €). Sonstige Anpassungen belaufen sich auf 3,9 Mio. €.
3)
Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen im Rahmen der Paketverkäufe und der Veräußerungen der HB-Fonds zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte, Zahlungsmittel, immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen, Vorräte, sonstige Forderungen und sonstige Vermögenswerte, kurzfristige Steueransprüche und sonstige finanzielle Vermögenswerte.
4)
Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen latente Steuerschulden, Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern, Pensionsrückstellungen, Finanzschulden aus den Paketverkäufen und
Veräußerungen der HB-Fonds, zum beizulegenden Zeitwert bewertete derivative Finanzinstrumente, sonstige Schulden und sonstige Rückstellungen.
5)
Wesentliche zahlungsunwirksame Aufwendungen der Immobilienbewirtschaftung umfassen Zuführungen zu den Rückstellungen für die Immobilienbewirtschaftung (- 4,0 Mio. €),
Abschreibung von Mietforderungen (- 2,7 Mio. €) und sonstiger Forderungen der Immobilienbewirtschaftung (- 0,1 Mio. €) sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen für
die Immobilienbewirtschaftung (0,8 Mio. €).
6)
Die sonstigen wesentlichen zahlungsunwirksamen Aufwendungen / Erträge umfassen den Verlust aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert (- 10,3 Mio. €), den Verlust aus der Marktbewertung von Derivaten (- 0,9 Mio. €), Erträge aus der Auflösung der Abgrenzung für Darlehen der öffentlichen Hand
(2,5 Mio. €), den Aufwand aus der Aufzinsung von Objektfinanzierungen (- 3,4 Mio. €), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (1,3 Mio. €), Zuführungen zu den sonstigen
Rückstellungen (- 3,2 Mio. €), den Aufwand für Vorfälligkeitsentschädigungen für die vorzeitige Tilgung von Darlehen im Zusammenhang mit Paketverkäufen (- 0,7 Mio. €) und die
Zunahme von Schulden aufgrund von Provisionen im Zusammenhang mit den Paketverkäufen (- 0,6 Mio. €).
1)
31
Konzern-Segmentberichterstattung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. Juni 2009
Immobilienverkauf
Segmente
gesamt
Sonstiges
Konzern
gesamt
Segmenterlöse
496,7
54,0
Segmentergebnis (EBITDA)
222,1
0,0
550,7
8,4 1)
559,1
222,1
- 91,7 2)
130,4
- 1,2
Abschreibungen
- 1,1
0,0
- 1,2
- 2,7
- 3,9
0,0
- 1,1
- 0,7
- 1,8
219,8
0,0
219,8
- 95,1
124,7
- 140,3
0,0
- 140,3
- 19,1
- 159,4
0,6
0,2
0,8
0,2
1,0
80,1
0,2
80,3
- 114,0
- 33,7
0,0
0,0
0,0
- 9,2
- 9,2
80,1
0,2
80,3
- 123,2
- 42,9
Segmentvermögen
9.110,3
79,4
9.189,7
810,6 3)
10.000,3
Segmentschulden
6.726,0
3,8
6.729,8
689,8 4)
7.419,6
5)
0,0
15,0
1,8
16,8
- 21,3 6)
- 0,4
- 21,7
- 100,8 7)
- 122,5
in mio. €
Zinsaufwand
Zinsertrag
Periodenergebnis
Segmentinvestitionen
Wesentliche zahlungsunwirksame
Segmentaufwendungen (-) / -erträge (+)
15,0
Die Erträge beinhalten Einnahmen aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien (3,4 Mio. €), Erträge aus der Auflösung der Abgrenzung für Darlehen der öffentlichen Hand
(2,6 Mio. €), Erträge aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie Umsatzerlöse aus sonstigen Leistungen der Veräußerungsgruppe Baugesellschaft
Frankenthal (Pfalz) GmbH („BGF“) (2,4 Mio. €).
2)
Die Aufwendungen umfassen den Verlust aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert (- 92,3 Mio. €), Erträge aus der Auflösung
der Abgrenzung für Darlehen der öffentlichen Hand (2,6 Mio. €), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (1,0 Mio. €) und das EBIT des Geschäftsbereichs Development
(- 4,4 Mio. €). Sonstige Anpassungen belaufen sich auf 1,4 Mio. €.
3)
Dieser Posten beinhaltet im Wesentlichen im Rahmen der Paketverkäufe zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte, Zahlungsmittel, immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen, Vorräte, sonstige Forderungen und sonstige Vermögenswerte, kurzfristige Steueransprüche, sonstige finanzielle Vermögenswerte und latente Steueransprüche.
4)
Dieser Posten beinhaltet hauptsächlich latente Steuerschulden, Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern, Pensionsrückstellungen und Schulden aus unfertigen Erschließungsmaßnahmen auf Treuhandbasis, sonstige Schulden und sonstige Rückstellungen sowie Finanzschulden aus den Paketverkäufen.
5)
Bei den Segmentinvestitionen der Immobilienbewirtschaftung handelt es sich in erster Linie um Zugänge zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.
6)
Wesentliche zahlungsunwirksame Aufwendungen der Immobilienbewirtschaftung umfassen Zuführungen zu den Rückstellungen für die Immobilienbewirtschaftung (- 17,6 Mio. €),
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen für die Immobilienbewirtschaftung (0,9 Mio. €) und die Abschreibung von Mietforderungen (- 4,6 Mio. €).
7)
Die sonstigen wesentlichen zahlungsunwirksamen Erträge / Aufwendungen umfassen den Verlust aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert (- 92,3 Mio. €), den Verlust aus der Marktbewertung von Derivaten (- 10,0 Mio. €), Erträge aus der Auflösung der Abgrenzung für Darlehen der öffentlichen Hand
(2,6 Mio. €), den Aufwand aus der Aufzinsung von Objektfinanzierungen (- 3,3 Mio. €), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (2,3 Mio. €) sowie die Abschreibung sonstiger
Forderungen (- 0,1 Mio. €).
1)
32
E. Erläuterungen zur Konzernbilanz
1. IMM ATERIELLE VERM Ö GENSW ERTE
Die immateriellen Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungsdauer enthalten im
Wesentlichen Softwarelizenzen für Anwenderprogramme mit einem Wert von
3,0 Mio. € (Vorjahr: 3,5 Mio. €).
Die immateriellen Vermögenswerte beinhalten den Geschäfts- oder Firmenwert aus
den Unternehmenserwerben der gagfah Pegasus GmbH von 21,5 Mio. € (Vorjahr:
21,5 Mio. €) und des nileg -Teilkonzerns von 2,1 Mio. € (Vorjahr: 2,1 Mio. €).
2. ALS FINANZINVEST I T I ON GEHALTENE I MMOB I L I EN
Die nachfolgende Übersicht stellt die Entwicklung des Immobilienportfolios seit dem
1. Januar 2010 dar:
in mio. €
Stand zum 1. Januar
30.06.2010
31.12.2009
9.014,9
9.774,1
Änderungen des Konsolidierungskreises
0,0
- 77,6
Zugänge
1,3
23,1
- 112,5
- 508,8
- 0,2
1,1
Abgänge und Umgliederungen in die zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerte
Umgliederungen in die / aus den Sachanlagen und Vorräte(n)
Wertänderungen
Stand zum Bilanzstichtag
- 10,3
- 197,0
8.893,2
9.014,9
Die Änderungen des Konsolidierungskreises im Vorjahr betreffen die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien der Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH („bgf“)
(77,6 Mio. €), die zum 31. März 2009 als Teil der Veräußerungsgruppe ausgewiesen und
zum 1. April 2009 entkonsolidiert wurden.
Die Zugänge in Höhe von 1,3 Mio. € (Vorjahr: 23,1 Mio. €) beziehen sich im Wesentlichen
auf Modernisierungsprogramme.
33
Einzelheiten zu der Umgliederung von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
können dem Abschnitt E. 7. „Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte“ entnommen
werden.
Die Abschnitte F. 1. und F. 2. dieses Berichts enthalten Erläuterungen zu den Einnahmen
aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von
458,4 Mio. € (Vorjahr: 495,9 Mio. €) sowie zu den betrieblichen Aufwendungen für die
Erzielung von Mieteinnahmen in Höhe von 216,9 Mio. € (Vorjahr: 248,7 Mio. €).
3. FORDERUNGEN
Seit dem 31. Dezember 2009 sanken die Forderungen insgesamt um 41,0 Mio. €, im
Wesentlichen bedingt durch Einzahlungen im Zusammenhang mit dem Abschluss
von Grundstücksverkäufen im Geschäftsjahr 2009.
4. VORRÄTE
Der Rückgang der Vorräte seit dem 31. Dezember 2009 ist hauptsächlich auf die Beendigung eines Erschließungsprojekts zurückzuführen. Der Buchwert des damit im Zusammenhang stehenden Grundstücks lag bei 15,7 Mio. €.
5. KURZFR ISTIGE STEUER AN SP RÜCHE
Die gagfah s.a. weist zum 30. Juni 2010 kurzfristige Steueransprüche in Höhe von
9,1 Mio. € (Vorjahr: 8,6 Mio. €) aus. Der Ausweis betrifft überwiegend Ansprüche aus
Kapitalertragsteuer und Umsatzsteuer.
6. BANKGU THABEN UND K ASSENBESTAND
Dieser Posten beinhaltet Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Form von
Kassenbeständen, Schecks und Bankguthaben in Höhe von insgesamt 140,0 Mio. €
(Vorjahr: 236,2 Mio. €).
Die Festgeldeinlagen der gagfah s.a. haben Laufzeiten zwischen einem Monat
und drei Monaten und werden mit Zinssätzen zwischen 0,01 % bis 0,69 % verzinst
(gewichteter Durchschnitt: 0,29 %).
34
Der gewichtete Durchschnitt der Zinssätze der Hauptbanken des Konzerns belief sich
im 2. Quartal 2010 auf 0,38 %. Die Bankeinlagen bei allen anderen Banken wurden im
2. Quartal 2010 mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 0,09 % verzinst.
Von den Zahlungsmitteln von insgesamt 140,0 Mio. € (Vorjahr: 236,2 Mio. €) sind
101,3 Mio. € (Vorjahr: 182,6 Mio. €) verfügungsbeschränkt und 38,7 Mio. € (Vorjahr:
53,6 Mio. €) frei verfügbar. Von den verfügungsbeschränkten Zahlungsmitteln entfallen
53,4 Mio. € (Vorjahr: 107,4 Mio. €) auf Immobilienverkäufe und werden zur Tilgung von
Schulden verwendet. Weitere Angaben zur verfügungsbeschränkten Liquidität können
Abschnitt G. „Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung“ entnommen werden.
7. ZUR VERÄUSSERUNG GEHALTENE VERMÖ GENSW ERTE
Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte in Höhe von 142,8 Mio. € (Vorjahr:
274,4 Mio. €) enthalten die Buchwerte der von der Geschäftsführung zur Veräußerung
bestimmten Immobilien, deren Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Von dem Gesamtbetrag entfallen 59,4 Mio. € (Vorjahr: 264,5 Mio. €) auf Paketverkäufe und 13,3 Mio. €
(Vorjahr: 9,9 Mio. €) auf das Privatisierungsprogramm. Ein weiterer Betrag in Höhe
von 70,1 Mio. € (Vorjahr: 0,0 Mio. €) steht im Zusammenhang mit der Veräußerung der
Objekte der HB-Fonds.
Die Darlehen im Zusammenhang mit Vermögenswerten, für die Verkaufsverträge abgeschlossen wurden, wurden von den langfristigen Finanzschulden in kurzfristige Finanzschulden umgegliedert. Wir verweisen auf Abschnitt E. 12. „Finanzschulden“ dieses
Berichts.
Die im Rahmen der Paket- und hb-Fonds-Verkäufe zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und die entsprechenden Finanzschulden, sonstigen Schulden, Erträge
und Aufwendungen sind in der Segmentberichterstattung in der Spalte „Sonstiges“
ausgewiesen. Weitere Angaben sind in Abschnitt D. „Segmentberichterstattung“ zu finden.
35
8. EIGENK APITAL
Die Entwicklung des Eigenkapitals der gagfah s.a. ist im Konzern-Eigenkapitalspiegel
dargestellt.
Am 21. April 2010 genehmigten die Aktionäre bei der Hauptversammlung die für das
Jahr 2009 ausgeschüttete Zwischendividende. Da die Aktionäre die Ausschüttung der
Dividenden aus der Kapitalrücklage genehmigten, erfolgte eine Umgliederung des entsprechenden Betrags von 180,7 Mio. € aus den Gewinnrücklagen. Die Zwischendividenden für das Jahr 2010 werden weiterhin in den Gewinnrücklagen ausgewiesen.
9. SONSTIGE RÜ CK STELLUNGEN
Der Rückgang der sonstigen Rückstellungen gegenüber dem 31. Dezember 2009 ist
hauptsächlich auf die Inanspruchnahme von Rückstellungen für Restrukturierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Personalabbau zurückzuführen.
10. VERBINDLICHKE I TEN AUS ERTR AGSTEUERN
Der leichte Rückgang der kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern seit dem
31. Dezember 2009 ist bedingt durch eine Verringerung der Verbindlichkeiten aus Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer. Gegensätzlich zu diesem Rückgang wirkt sich der
Zugang abgegrenzter Zinsen auf langfristige Verbindlichkeiten aus der Körperschaftsteuer auf EK 02 von 2,2 Mio. € aus.
11. L ATENTE STE UER SCH ULDEN
Die latenten Steuerschulden in Höhe von 258,8 Mio. € (Vorjahr: 231,1 Mio. €) ergeben
sich aus temporären Differenzen vornehmlich im Zusammenhang mit Differenzen aus
der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte.
36
12. FINANZSCHULDEN
Die Finanzschulden in Höhe von 6.193,4 Mio. € (Vorjahr: 6.525,3 Mio. €) setzen sich
zum 30. Juni 2010 wie folgt zusammen:
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen in Höhe von 6.142,1 Mio. €
(Vorjahr: 6.472,3 Mio. €) und Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern in
Höhe von 51,3 Mio. € (Vorjahr: 53,0 Mio. €).
Der Wert des Portfolios der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (einschließlich
zur Veräußerung gehaltener Vermögenswerte) in Höhe von 9.036,0 Mio. € (Vorjahr:
9.289,3 Mio. €) ist hauptsächlich durch Grundpfandrechte zur Besicherung der kurzund langfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern belastet. Die durch Grundpfandrechte besicherten Finanzschulden belaufen sich
auf 6.004,4 Mio. € (Vorjahr: 6.204,9 Mio. €). Für die verbleibenden 189,0 Mio. € (Vorjahr: 320,4 Mio. €) wurden keine Sicherheiten gestellt.
Die Abnahme der unbesicherten Finanzschulden ergibt sich aus dem niedrigeren Betrag aus dem ausstehenden Saldo des Kredits und dem Rückgang der Verbindlichkeiten
aus der nicht abgeschlossenen Erschließung im Auftrag von Städten und Gemeinden.
Im 1. HJ 2010 wurden Darlehen in Höhe von insgesamt 345,3 Mio. € getilgt gegenüber
110,6 Mio. € im 1. HJ 2009.
Zum 30. Juni 2010 verfügte der Konzern über einen Kreditrahmen von 300,0 Mio. €,
wovon 149,0 Mio. € zum Ende des Berichtszeitraums in Anspruch genommen waren.
Der Zinssatz für den revolvierenden Kreditrahmen beträgt derzeit euribor zuzüglich
2,5 %.
37
Darlehen im Zusammenhang mit den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
wurden von den langfristigen Finanzschulden in kurzfristige Finanzschulden umgegliedert und den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten des Konzerns wie folgt
zugeordnet:
30.06.2010
Zur Veräußerung
gehaltene
Vermögenswerte
Paketverkäufe
Privatisierungsprogramm
Veräußerungen der HB-Fonds (non-core)
in mio. €
Gesamt
31.12.2009
Finanz
schulden
Zur Veräußerung
gehaltene
Vermögenswerte
Finanz
schulden
59,4
43,3
264,5
219,4
13,3
9,5
9,9
8,4
70,1
4,3
0,0
0,0
142,8
57,1
274,4
227,8
38
Der Konzern ist langfristig finanziert. Die Finanzschulden des Konzerns beinhalten zum 30. Juni 2010 im Wesentlichen die folgenden Verbindlichkeiten:
2. HJ 2010
Buchwert zum
30.06.2010
Nominalwert zum
30.06.2010
Gewichtete
durchschn.
Laufzeiten
Aktueller
Zinssatz
5.293,5
5.283,6
2013
329,3
310,7
2012
403,7
480,8
2036
2,41 %
149,3
149,0
2010
2,85 %
0,0
0,0
0,00 %
variabel
Sonstige
17,6
16,9
Gesamt
6.193,4
6.241,0
in mio. €
Globaldarlehen 1)
Globaldarlehen
3)
NILEG Sonstige
2014
Fest oder
variabel
verzinslich
Tilgungen
Zinszahlungen
4,09 %
fest
155,2
116,0
1,76 %
variabel 2)
0,0
2,8
fest
13,3
5,8
variabel
149,0
2,1
0,0
0,0
317,5
126,7
3,81 %
Die auf die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und veräußerten Vermögenswerte entfallenden festverzinslichen Globaldarlehen belaufen sich auf 155,2 Mio. €. Von
diesem Betrag entfallen 137,8 Mio. € auf die Paketverkäufe (davon 43,3 Mio. € auf zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und 94,5 Mio. € auf veräußerte Vermögenswerte)
und 17,4 Mio. € auf das Privatisierungsprogramm (davon 9,5 Mio. € auf zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und 7,9 Mio. € auf veräußerte Vermögenswerte). In Übereinstimmung mit dem Plan zur Veräußerung dieser Vermögenswerte werden die Globaldarlehen im Jahr 2010 in Höhe dieses Betrags getilgt. Dies führt in den Geschäftsjahren 2010
bis 2013 zu verringerten Zinszahlungen auf die festverzinslichen Globaldarlehen.
2)
3)
Die Tilgungen im Geschäftsjahr 2010 beinhalten einen Betrag von 4,3 Mio. € aus der Veräußerung der Objekte der -Fonds.
1)
2010
Buchwert zum
31.12.2009
Nominalwert zum
31.12.2009
Gewichtete
durchschn.
Laufzeiten
Aktueller
Zinssatz
in mio. €
Globaldarlehen 1)
Fest oder
variabel
verzinslich
Tilgungen
Zinszahlungen
5.487,9
5.486,4
2013
4,07 %
fest
282,5
221,2
Globaldarlehen
329,4
311,8
2012
1,82 %
variabel 2)
0,0
5,8
408,9
499,3
2037
2,40 %
fest
15,8
14,5
265,3
265,0
2010
2,94 %
variabel
265,0
5,9
NILEG Sonstige 3)
16,4
16,7
2011
1,46 %
variabel
0,0
0,2
Sonstige
17,4
17,4
Gesamt
6.525,3
6.596,6
2015
3,78 %
563,3
247,6
Die auf die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte entfallenden festverzinslichen Globaldarlehen belaufen sich auf 227,8 Mio. €. Von diesem Betrag entfallen 219,4 Mio. €
auf die Paketverkäufe und 8,4 Mio. € auf das Privatisierungsprogramm. Zudem wurde ein weiterer Betrag in Höhe von 54,7 Mio. € hauptsächlich aufgrund sonstiger Tilgungen im
Zusammenhang mit dem Privatisierungsprogramm vor der vereinbarten Fälligkeit von den langfristigen Finanzschulden in kurzfristige Finanzschulden umgegliedert.
2)
3)
Bezieht sich im Wesentlichen auf treuhänderische Erschließungsmaßnahmen im Auftrag von Kommunen.
1)
Die Differenz zwischen dem Nominalwert und dem Buchwert – wie in der Bilanz ausgewiesen – ergibt sich in erster
Linie aus Abschlägen, fortgeführten Transaktionskosten und abgegrenzten Zinsen.
39
2011
2012
Tilgungen
Zinszahlungen
0,0
0,0
2013
2014
2015
Tilgungen
Zinszahlungen
Tilgungen
Zinszahlungen
Tilgungen
Zinszahlungen
227,7
0,0
233,4
3.535,2
180,9
1.593,2
5,6
274,7
2,0
0,0
0,6
0,0
14,7
11,2
14,4
10,9
13,8
10,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
14,7
244,5
289,1
246,3
3.549,0
2011
2012
Tilgungen
Zinszahlungen
0,0
0,0
≥ 2016
Tilgungen
Zinszahlungen
Tilgungen
Zinszahlungen
47,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,6
36,0
0,4
0,0
0,0
13,8
10,6
13,1
10,1
397,7
262,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
191,9
1.607,0
58,2
49,1
10,5
397,7
262,6
2013
2014
2015
Tilgungen
Zinszahlungen
Tilgungen
Zinszahlungen
Tilgungen
Zinszahlungen
216,0
0,0
224,1
3.605,1
168,3
1.598,8
5,8
275,8
2,1
0,0
0,6
0,0
15,6
14,2
15,2
13,9
14,6
13,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
16,7
0,1
0,0
0,0
0,0
32,3
236,1
291,0
240,1
3.619,7
≥ 2016
Tilgungen
Zinszahlungen
Tilgungen
Zinszahlungen
35,7
0,0
0,0
0,0
0,0
0,6
36,0
0,4
0,0
0,0
14,4
13,5
13,8
13,0
409,9
249,7
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
182,3
1.613,2
49,8
49,8
13,4
409,9
249,7
40
13. SONSTIGE SCHULDEN
Die Abnahme der sonstigen kurzfristigen Schulden seit Ende des Jahres 2009 steht in
erster Linie in Zusammenhang mit einer Verringerung der erhaltenen Vorauszahlungen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von 34,3 Mio. € aufgrund des Abschlusses der
zugrunde liegenden Transaktionen.
F. Erläuterungen zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung
1. EINNAHMEN AUS DER VERMI ET U NG VON AL S F I NA NZ INVES T I T I ON GEHA LTENEN
IMMOBILIEN
Die Einnahmen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
setzen sich wie folgt zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
317,0
333,4
Umlagenabrechnungen
in mio. €
140,9
161,3
Miet-, Zins- und Aufwendungszuschüsse
0,4
1,1
Umlagenausfallwagnis
0,1
0,1
458,4
495,9
Gesamt
Die Einnahmen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
stammen im Wesentlichen aus der Vermietung von Grundstücken mit Wohnbauten.
Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist auf ein vergleichsweise kleineres Portfolio
zurückzuführen.
Die Mieteinnahmen umfassen die zahlungsunwirksamen Erträge aus der Auflösung
der Abgrenzung für Darlehen der öffentlichen Hand in Höhe von 2,5 Mio. € (Vorjahr:
2,6 Mio. €).
Bei den Miet-, Zins- und Aufwendungszuschüssen handelt es sich überwiegend um
von der öffentlichen Hand gewährte Mietzuschüsse zur Mietverbilligung der geförderten
Wohnungen.
41
2. BETRIEBLICHE AUF W END UNGEN F ÜR D I E ER ZI ELUNG VON M I ETE I NNAHMEN
Die betrieblichen Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen setzen sich
wie folgt zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
130,8
148,3
Personalaufwand
30,4
31,6
Instandhaltungskosten
26,3
34,9
Grundsteuer
10,5
11,2
Fremdkosten für die Immobilienbewirtschaftung
3,6
5,2
Verwaltungskosten
3,6
3,6
Wertberichtigungen auf Forderungen
2,7
4,6
1,1
1,1
Sonstige Aufwendungen für die Immobilienbewirtschaftung
7,9
8,2
216,9
248,7
in mio. €
Betriebskosten
Gesamt
Die betrieblichen Aufwendungen gingen von 148,3 Mio. € im 1. HJ 2009 auf
130,8 Mio. € im 1. HJ 2010 zurück. Dieser Rückgang ist in erster Linie auf unser
kleineres Gesamtportfolio zurückzuführen.
Die Instandhaltungskosten lagen im 1. HJ 2010 bei 26,3 Mio. € gegenüber 34,9 Mio. €
im 1. HJ 2009. Die Gründe für diesen Rückgang liegen in einem kleineren Portfolio
und einer stärker fokussierten Ausgabenkontrolle.
3. GE WINN AUS SON ST I GEN LEI ST UNGEN
Der Gewinn aus sonstigen Leistungen setzt sich wie folgt zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen
3,6
3,0
Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit
2,6
2,8
Personalaufwand
- 2,6
- 2,6
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
- 1,5
- 1,7
Aufwendungen für die Betreuungstätigkeit
- 0,4
- 0,3
1,7
1,2
in mio. €
Gesamt
42
4. VERTRIEB SKOSTEN
Die Vertriebskosten setzen sich wie folgt zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Externe Vertriebspartner
3,9
1,7
Personalaufwand
1,9
2,5
Allgemeine Verwaltungskosten
1,3
0,4
Notarkosten
0,5
0,0
Aufwand für Marketing und Verkaufsvorbereitungen
0,5
0,6
Löschung von Grundpfandrechten
0,4
0,3
Instandhaltung von leer stehenden Wohnungen und Musterwohnungen
0,4
0,3
in mio. €
Sonstige
0,1
0,9
Zwischensumme
9,0
6,7
Vertriebskosten des Geschäftsbereichs Development
0,0
0,1
Gesamt
9,0
6,8
Die Aufwendungen für externe Vertriebspartner lagen im 1. HJ 2010 bei 3,9 Mio. € gegenüber 1,7 Mio. € im 1. HJ 2009. Diese Erhöhung ist auf die Zuführungen zu Rückstellungen für Paketverkäufe und die Veräußerung der Objekte der hb-Fonds zurückzuführen.
Der Anstieg der allgemeinen Verwaltungskosten von 0,4 Mio. € im 1. HJ 2009 auf
1,3 Mio. € im 1. HJ 2010 resultiert aus den Beratungskosten im Zusammenhang mit der
Veräußerung der Objekte der hb-Fonds im Geschäftsjahr 2010.
5. ALLGEMEINE VERWALT UNGSKOSTEN
Die allgemeinen Verwaltungskosten setzen sich wie folgt zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Personalaufwand für Verwaltungsmitarbeiter
9,4
10,0
Kosten für Büroausstattung, Porto, Telefon und IT
4,1
4,1
Beratungsgebühren
1,1
1,9
Prüfungshonorare
1,5
1,5
Versicherungen
0,7
0,6
0,7
0,7
Raumkosten
0,4
0,4
Reisekosten, Kosten für Dienstwagen
0,3
0,4
Gerichts- und Anwaltskosten
0,3
0,4
Sonstige
1,5
2,1
Gesamt
20,0
22,1
in mio. €
43
6. SONSTIGE BETR I EBL I CHE ERTR ÄGE UND AUF W END UNGEN
Sämtliche nicht direkt den einzelnen Funktionsbereichen zurechenbare Erträge und
Aufwendungen werden unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. den sonstigen
betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen.
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
Verkauf von Kabelnetzanschlüssen
0,3
0,0
Kooperationsvereinbarung mit einem öffentlichen Dienstleister
0,3
0,3
Auflösung von Rückstellungen
0,2
1,0
Vereinnahmte Erbbauzinsen
0,1
0,1
Übertragung von Beratungsgebühren
0,0
0,4
Erstattung der Aufwendungen für Steuerberatung
0,0
0,4
Sonstige
1,3
1,0
Zwischensumme
2,2
3,2
in mio. €
Sonstige betriebliche Erträge aus dem Geschäftsbereich Development
0,8
0,6
Gesamt
3,0
3,8
Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 2,6 Mio. € (Vorjahr:
15,5 Mio. €) betreffen 1,7 Mio. € (Vorjahr: 7,1 Mio. €) Kosten des Geschäftsbereichs
Development.
Der Vorjahresbetrag beinhaltete Aufwendungen in Höhe von 6,1 Mio. € für Wertminderungen von Bestandteilen der Veräußerungsgruppe und 1,1 Mio. € für Zuführungen
zu Rückstellungen.
7. REORGANISAT I ON S - UND RE STRUKT UR I ERUNGSAUF W END UNGEN
Die Reorganisations- und Restrukturierungsaufwendungen beziehen sich auf die Kostenrationalisierung und die Prozessintegration unseres Konzerns im Zuge des Zusammenschlusses und der Optimierung von Geschäftsbereichen der erworbenen Unternehmen und Portfolios.
Im 1. HJ 2010 beliefen sich die Reorganisations- und Restrukturierungsaufwendungen
auf 6,6 Mio. € (Vorjahr: 3,9 Mio. €). Davon entfallen 5,7 Mio. € auf Entschädigungszahlungen im Zusammenhang mit einer Änderung eines Outsourcing-Vertrags mit einem
Instandhaltungsdienstleister, die es dem gagfah-Konzern ermöglicht, Instandhaltungsleistungen in zunehmendem Maße selbst durchzuführen.
44
8. Z INSAUF WAND
Der Zinsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:
1. HJ 2010
1. HJ 2009
127,1
130,3
11,3
1,8
Aufwand aus der Aufzinsung von Objektfinanzierungsdarlehen
3,4
3,3
Zinsanteil der Pensionsverpflichtungen
2,6
2,8
Aufzinsung der Verbindlichkeiten aus EK 02
2,2
2,4
Auflösung abgegrenzter Transaktionskosten
1,9
1,8
Zinsen (Refinanzierung)
0,2
0,4
in mio. €
Zinsaufwand
Vorfälligkeitsentschädigungen
Sonstiger Zinsaufwand
Zwischensumme
Zinsen für den Geschäftsbereich Development
Gesamt
7,6
6,3
156,3
149,1
0,1
0,5
156,4
149,6
Die Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von 11,3 Mio. € (Vorjahr: 1,8 Mio. €) enthalten
eine Zahlung von 9,8 Mio. € (Vorjahr: 1,8 Mio. €) für die vorzeitige Tilgung von Darlehen im 1. HJ 2010. Weitere zahlungsunwirksame Aufwendungen in Höhe von 1,5 Mio. €
(Vorjahr: 0,0 Mio. €) entfallen auf erwartete Vorfälligkeitsentschädigungen für die vorzeitige Tilgung von Darlehen.
9. S TEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTR AG
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag umfassen einen latenten Steueraufwand
in Höhe von 27,7 Mio. € (Vorjahr: 7,1 Mio. €) und einen effektiven Ertragsteueraufwand
in Höhe von 1,0 Mio. € (Vorjahr: 2,1 Mio. €).
45
G. Erläuterungen zur Konzern-Kapitalflussrechnung
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente umfassen alle in der Bilanz aus
gewiesenen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente und setzen sich wie folgt
zusammen:
in mio. €
30.06.2010
31.12.2009
30.06.2009
Kassenbestand
0,1
0,1
0,1
Bankguthaben
22,4
38,3
37,1
101,3
182,6
92,5
16,2
15,2
11,7
140,0
236,2
141,4
Verfügungsbeschränkte Liquidität
Guthaben der HB-Fonds
Bei den nachfolgend als „Vorjahr“ ausgewiesenen Vergleichszahlen handelt es sich um
die Beträge zum 30. Juni 2009.
Die verfügungsbeschränkte Liquidität setzt sich aus folgenden Posten zusammen: Ein
Betrag von 30,1 Mio. € (Vorjahr: 31,3 Mio. €) entfällt auf Zinsen auf Globaldarlehen, die
bereits fällig, aber erst zum Ende des Berichtszeitraums zahlbar sind. Ein weiterer Betrag in Höhe von 3,5 Mio. € (Vorjahr: 7,6 Mio. €) ist für Garantiefazilitäten hinterlegt.
Weiterhin umfasst die verfügungsbeschränkte Liquidität einen Betrag von 66,0 Mio. €
(Vorjahr: 53,6 Mio. €), der für die Tilgung von Globaldarlehen aufgewendet oder für
den Erwerb neuer Immobilien reinvestiert werden kann.
H. Sonstige Angaben
1. FINANZRISIKOM ANAGEMENT
Die Methoden des Finanzrisikomanagements sind gegenüber dem letzten Konzernabschluss unverändert. Eine detaillierte Beschreibung des Zinsänderungs-, Liquiditätsund Ausfallrisikos sowie des Finanzrisikomanagements der gagfah s.a. findet sich
im Anhang zum Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2009.
Änderungen der maßgeblichen Bewertungsparameter für Zinsswaps
Aufgrund der Bewertung der Derivate wurden die Zinsswaps mit einem negativen Betrag in Höhe von 16,8 Mio. € (Vorjahr: 15,9 Mio. €) unter dem Posten „Finanzschulden“
erfasst.
46
Der Bewertung zum 30. Juni 2010 liegen die folgenden Laufzeitstrukturen zugrunde:
30.06.2010
31.12.2009
Zins für sechs Monate
1,041 %
0,993 %
Zins für ein Jahr
1,306 %
1,247 %
Zins für zwei Jahre
1,355 %
1,860 %
Zins für fünf Jahre
2,075 %
2,805 %
Die Restlaufzeiten der Zinsswaps betragen ebenso wie die Restlaufzeiten der zugrunde
liegenden Globaldarlehen zwischen zwei und fünf Jahren.
Zum 30. Juni 2010 wurde ein Gesamtverlust in Höhe von 0,9 Mio. € (Vorjahr: 10,0 Mio. €)
aus der Veränderung des beizulegenden Zeitwerts der Zinsswaps unter dem Posten
„Verlust aus der Marktbewertung von Derivaten“ erfolgswirksam erfasst.
2. EVENT UALSCHULDEN UND F I NANZI ELLE VER P FL I CHT UNGEN
Im 2. Quartal 2010 gab es keine wesentlichen Veränderungen der Eventualschulden
und der finanziellen Verpflichtungen.
3. MITARBEITER
Gegliedert nach den Geschäftssegmenten der gagfah ergeben sich folgende durchschnittliche Mitarbeiterzahlen:
1. HJ 2010
Anzahl
Mitarbeiterkapazitäten
Anzahl
Mitarbeiterkapazitäten
1.222
1.166
1.265
1.221
689
663
663
644
€ m illion
davon: F acility-ManagementLeistungen
Immobilienverkauf
1. HJ 2009
34
33
38
38
Sonstige
214
205
247
238
Gesamt
1.470
1.404
1.550
1.497
Die Gesamtzahl der Mitarbeiter einschließlich 331 nebenberuflich tätiger Mitarbeiter
(Vorjahr: 364) lag bei 1.906 (Vorjahr: 1.997); davon waren 105 (Vorjahr: 83) Auszubildende.
47
4. TR ANSAKT IONEN M I T NAHE STEHENDEN UNTERNEHMEN UND P ER SONEN
Im Anhang zum Konzernabschluss für das vergangene Geschäftsjahr wurden die
wesentlichen Transaktionen mit nahe stehenden Unternehmen und Personen erläutert.
Im 1. HJ 2010 waren keine Transaktionen mit nahe stehenden Unternehmen und
Personen zu verzeichnen.
5. UNTERNEHMEN SF ÜHRUNG
Herr Stefan de Greiff wurde mit Wirkung zum 1. April 2010 zum Chief Investment and
Sales Officer und zum Mitglied der Geschäftsführung der wichtigsten Tochterunternehmen der Gesellschaft bestellt.
6. BARDIVIDENDE
Im 1. HJ 2010 wurden folgende Bardividenden gezahlt:
Jeweilige Bezugsperiode
Datum der Zahlung
in Mio. €
4. Quartal 2009
13. April 2010
45,2
1. Quartal 2010
11. Juni 2010
45,2
7. WESENTLICHE ERE I GNI SSE NACH DEM ZW I SCHENBERI CHT SST I CHTAG
Nach dem Abschlussstichtag sind keine wesentlichen Ereignisse eingetreten.
48
Versicherung der gesetzlichen Vertreter
Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwendenden allgemein anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns vermittelt und im Bericht des Verwaltungsrats der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt wird, dass
ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die
wesentlichen Risiken und Chancen der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im
verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind.
Wesley R. Edens
Robert I. Kauffman
Randal A. Nardone
William J. Brennan
Yves Wagner, PhD
Dieter H. Ristau
Dr. Jürgen Allerkamp
Luxemburg, 9. August 2010
49
Glossar
C ap e x
UML AGEFÄH I GE BETRI EBSKOSTEN
Wertsteigernde Arbeiten an einem Gebäude oder einer
Wohnung. CapEx sind aktivierungsfähige Modernisierungsaufwendungen, die erfolgsneutral erfasst werden.
Umlagefähige Betriebskosten sind Aufwendungen, die
im Zuge der Bewirtschaftung unserer Objekte entstehen
und den Mietern weiterbelastet werden können. Darin
enthalten sind:
öffentliche Lasten des Grundstücks wie Grundsteuer
Kosten der Wasser- / Abwasserversorgung
Kosten der Entwässerung
Heizkosten
Kosten der Warmwasserversorgung
Kosten des Betriebs von Personen- oder Lastenaufzügen
Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Kosten des Winterdienstes
Kosten der Gebäudereinigung
Kosten der Gartenpflege
Kosten der Beleuchtung
Kosten der Schornsteinreinigung
Kosten der Versicherungen
Kosten des Hauswarts
CBRE
Die CB Richard Ellis (cbre) ist ein unabhängiges externes
Unternehmen, das die gagfah für externe Bewertungen
ihres Portfolios einsetzt.
PRIVATISIERUNGSPROGR AMM
Verkauf einzelner Wohnungen („Privatisierung“) oder einzelner Mehrfamilienhäuser an Mieter oder Kleinanleger.
HB-FONDS
Die hb-Fonds umfassen 20 geschlossene Immobilienfonds
mit insgesamt 7.130 Einheiten, die nach § 741 bgb als
Bruchteilsgemeinschaft strukturiert sind und an denen
die gagfah die Mehrheit der Anteile hält. Die gagfah m,
eine der operativen Tochterunternehmen der gagfah s.a.,
ist die Treuhänderin und Verwalterin der Fonds. Die Veräußerung der Immobilien der hb-Fonds wurde eingeleitet.
Alle Einheiten der hb-Fonds gelten als non-core-Einheiten
und zählen somit nicht zum Kernbestand des Wohnungsportfolios der gagfah.
RE PAR AT UREN UND I N STANDHALT UNG
Arbeiten für die Reparatur und / oder Instandhaltung
bzw. Instandsetzung einer Wohnung. Reparaturen und
Instandhaltungskosten werden nicht aktiviert.
SAME - STORE - BASI S
PAKETVERKÄUFE
Verkauf ganzer Gebäude oder Gebäudekomplexe an
institutionelle / professionelle Investoren.
Einheiten, die gagfah an den folgenden beiden Stich
tagen besaß: 31. Dezember 2009 und 30. Juni 2010.
LEER STAND
BE WIRT SCHAFT UNGSKOSTEN JE EINHEIT
Durchschnittliche Kosten für die Bewirtschaftung einer
Einheit für ein Jahr. Dieser Betrag umfasst die direkt der
Bewirtschaftung unserer Einheiten zurechenbaren Kosten; Reparatur- und Instandhaltungskosten sind jedoch
nicht darin enthalten.
NETTOK ALTMIETE
Die Nettokaltmiete (auch "Soll-Nettokaltmiete") ist der
unter Ausschluss von Leerständen und Mietausfällen
erzielbare Mietertrag.
Eine Einheit gilt als leer stehend, wenn zum jeweiligen
Stichtag kein gültiger Mietvertrag vorliegt. Darunter
fallen ausschließlich Einheiten unseres Kernbestands.
50
i mpre s s u m:
konz ep t / d e s i g n :
gagfah s.a.
3st kommunikation
2-4, rue beck
mainz
l-1222 luxemburg
deutschland
grossherzogtum luxemburg
handels- und gesellschaftsregister
luxemburg b109526
im fall von abweichungen zwischen der deutschen übersetzung und dem englischen original ist das englische original massgebend.

Quartalsbericht zum 2. Quartal 2010

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