Special Market Reports Ausgabe 22 - DENVER

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Hotel, Tourism and Leisure
Special Market Reports
Ausgabe 22 - DENVER
Horwath HTL Special Market Reports
AKTUELLES AUS DENVER
Im Juni 2010 erhielt Horwarth HTL den Auftrag einen
Marktbericht für den Großraum Denver in Colorado zu
erstellen. Zwei Jahre später, im Juli 2012 wurden wir
gebeten ein Update unseres Berichts vorzunehmen und
darin die aktuellen Marktbedingungen darzustellen. Im
Februar 2014 wurden wir dann wiederum gebeten
sowohl den ersten Bericht vom Juni 2010 als auch den
zweiten vom Juli 2012 zu überarbeiten und darin,
derzeitige und antizipierte lokale, regionale und auch
nationale Marktkonditionen darzustellen.
Überblick des Hotelmarkts im
Großstadtbereich Denvers
Seit dem Wirtschaftsabschwung von Ende 2008 2010 erlebte das Beherbergungsgewerbe in Denver
eine starke Kehrtwende. Trends zu Auslastungszahlen
für Ende 2011 - 2013 deuten darauf hin, dass sich
der Markt größtenteils erheblich erholt hat.
Dies lässt sich auch durch eine signifikante Erhöhung
der jährlichen Bettenauslastung bestätigen. Der
durchschnittliche Zimmerpreis konnte diesem Trend
nur bedingt folgen und verzeichnet wesentlich
geringere Wachstumsraten
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DIE AGGLOMERATION DENVER IM ÜBERBLICK
Das Ballungsgebiet Denver umfasst Denver-Aurora als
primäre statistische Metropolregion (PMSA – Primary
Metropolitan Statistical Area) mit seinen sechs
zentralen Verwaltungsbezirken Denver, Adams,
Arapahoe, Douglas, Jefferson und Broomfield sowie
die statistische Metropolregion Boulder (MSA) mit
seinem Bezirk Boulder County. Broomfield wurde im
November 2010 aus Teilen von Adams, Jefferson,
Weld und Boulder County gegründet. Die beiden
Metropolregionen Denver und Boulder bedecken
insgesamt rund 7.200 Quadratmeter am östlichen
Fuße der vorderen Rocky Mountains.
Aufgrund seiner Lage und der existierenden
Verkehrsinfrastruktur, dient Denver PMSA als
natürlicher Markt und Verteilungsmarkt für einen
großen Teil des Westens der USA. Denver befindet sich
auf der östlichen Seite der Rocky Mountains am
Knotenpunkt zwischen dem Cherry Creek Fluss und
dem südlichen Platte River. Denver ist nicht nur die
Hauptstadt des US-Bundesstaates Colorado sondern
auch die größte Stadt im Bundesstaat. Folglich ist
diese auch Regierungs-, Wirtschafts-, Verkehrs-,
Handels-, Profisport- und Konferenzzentrum.
Denver liegt an der Kreuzung der wichtigsten NordSüd-Achse des Staates, dem Interstate Highway 25
(I-25), und der wesentlichen Ost-West-Achse, dem
Interstate Highway 70 (I-70). Außerdem ist Denver die
Heimat des Denver International Airport (DIA),
welcher 1995 eröffnet wurde.
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Eine Karte der Großstadtregion Denver folgt:
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Die Wirtschaft des Großstadtraums Denver ist von
keinem speziellen Sektor abhängig. Sowohl die
Beschäftigungsbasis als auch die hauptsächlichen
Arbeitgeber variieren. Im Vergleich zu anderen
Gebieten in denen einzelne Industrien dominieren, ist
die Region dadurch auch weniger anfällig für
zyklische Konjunkturschwankungen. Die 10 größten
und bedeutendsten Arbeitgeber der Region und
deren Mitarbeiterzahlen (jeweils auf die nächste
Hunderterstelle gerundet) werden untenstehend
angeführt:
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Die zentrale Lage von Denver, macht die Stadt zu
einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt für einen
Großteil der westlichen USA. Von dieser
geographischen Lage profitiert auch die
Telekommunikationsbranche, denn Denver ist die
größte Stadt der USA, die nur eine Satellitenlänge
von den meisten Plätzen auf der Erde entfernt ist.
Neue Möglichkeiten und Chancen auf dem 234
Hektar großem und 4,7 Milliarden US-Dollar
schweren Fitzsimons Campus (in Aurora, Colarado
gelegen), führen derzeit zu einem Wachstum der
Biotechnologie und Pharmaindustrien. Mit über
4.500 Quadratkilometer stufenweiser Neubauten
bietet das Areal bei komplettem Ausbau
Beschäftigungsmöglichkeiten für über 32.000
Personen.
Die Energieindustrie beschäftigt zur Zeit über
24.000 Personen im Ballungsgebiet Denver. Das
National Renewable Energy Laboratory (NREL) in
Golden ist die primäre nationale Forschungs- und
Entwicklungseinrichtung für erneuerbare Energien
und Energieeffizienz.
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U.S. Government ...................................... 40,000
State of Colorado ..................................... 33,500
University of Colorado ystem ....................16,100
Denver Public Schools .............................. 13,100
City and County of Denver ....................... 10,900
HealthONE ............................................... 10,300
Exempla Healthcare .................................... 7,300
Lockheed Martin ......................................... 7,000
Centura Health ........................................... 6,900
CenturyLink ................................................ 6,900
Hinsichtlich des Verkehrswesens gibt es in der Gegend
mehrere Komponenten: den lokalen Flughafen,
Fernstraßen/Verkehrsachsen und Eisenbahnen.
Flughafen: Von wesentlicher Bedeutung für den
Großteil des Wirtschaftsraums Denver ist der
International Airport (DIA). Das Hauptgebäude des
Flughafens DIA befindet sich ungefähr 40 Kilometer
nordöstlich von Denvers Innenstadt entfernt. Der DIA
ist seit 20 Jahren der erste komplett neugebaute
Flughafen der USA und ersetzte 1995 den Stapleton
International Airport. Mit einer Fläche von rund 21
Quadratkilometern war er mit Ende des Jahres 2013
nicht nur einer der größten Flughäfen weltweit,
sondern mit der Abfertigung von 52,5 Millionen
Fluggästen auch der elft-verkehrsreichste Flughafen
der Welt sowie der sechst-verkehrsreichste Flughafen
der Nation. Für die United Airlines stellt der DIA das
viertgrößte Drehkreuz dar. Die United Airlines ist
somit die größte Fluggesellschaft des DIA, wobei auch
die Southwest Airlines und die Frontier Airlines einen
signifikanten Marktanteil haben. Zusätzlich führte die
United Airlines mit Anfang 2013 einen Non-StopService nach Japan ein.
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Fernstraßen/Verkehrsachsen/Öffentlicher Verkehr:
Neben Flugverbindungen ist Denver auch mittels
eines ausgedehnten Fernstraßennetzes erreichbar.
Der Interstate Highway 70 (I-70) fungiert als die
hauptsächliche Ost-West-Route, während der
Interstate Highway 25 (I-25) als Nord-Süd-Route
dient. Der Interstate Highway 225, eine Nord-SüdAchse, verbindet die I-70 im Norden Auroras
(oststädtische Gegend) mit der I-25 im Süden
Denvers. C-470/E-470 stellen das StadtumgehungsHighway-System dar, welches derzeit als zusätzlicher
Expressway dient. Dieser neue Highway wirkt als
Katalysator für neuen Wohnraum und die
kommerzielle Entwicklungen im Südosten,
Nordosten und den nördlichen Quadranten des
Stadtgebietes. Zusätzlich verbindet der U.S. Highway
36 den Südosten Denvers mit dem Nordwesten
Boulders, einer der am ökonomisch stärksten
wachsenden Sektoren im Großraum Denvers.
Das Transportation Expansion Project (T-REX) zum
Ausbau des Verkehrssystems stellte ein 1,67
Milliarden großes Infrastrukturprojekt dar, welches
2006 abgeschlossen wurde. Im Zuge des Projekts
wurden insgesamt 25 Kilometer der Fernstraßen
verbessert und rund 31 Kilometer neue
Straßenbahnlinie zur Verbindung von wichtigen
Beschäftigungszentren im gesamten Stadtraum
geschaffen. Wesentliche Verbesserungen
beinhalteten außerdem zusätzliche Fahrbahnen für
große Teile des Interstate Highways 25 und des
Interstate Highways 225, das Verbreitern von
Brücken, die Sanierung von acht Autobahnkreuzen
sowie von 14 Straßenbahn-Stationen.
FasTracks nennt sich der umfassende Plan des
Regional Transportation District (RTD) für den
öffentlichen Verkehr in den Großstadtgebieten
Denver und Boulder. Dieses 6,1+ Milliarden Dollar
Projekt beinhaltet den Bau von 196 Kilometern
neuer Straßen- und Pendlerbahnen, eines 29
Kilometer langen Schnellbusdienstes (Bus Rapid
Transit), 57 neuer Transitstationen, über 21.000
zusätzlicher Parkplätze am Park-n-Rides sowie ein
erweiterter Busdienst in der gesamten Region.
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Das Hauptdrehkreuz des Schienennetzes soll sich mit
Abschluss des Projekts an der Union Station in der
Innenstadt Denvers befinden. Als Teil des FasTracksProjekts werden an der Union Station momentan
umfassende
Sanierungsarbeiten
durchgeführt,
welche den Standort in eine dichte und vielfältig
genutzte transportorientierte Zone (inklusive Hotels,
Restaurants,
Einzelhandelsund
Büroflächen)
umwandeln sollen.
Einer aktuellen Umfrage (2012) von Visit Denver
zufolge, stellt der Tourismus die größte
Privatindustrie des Bundestaates Colorado dar.
Denvers top fünf Quellmärkte sind Colorado,
Kalifornien, Texas, Arizona und Illinois. Der Raum
Denver verzeichnet in etwa 13,6 Millionen
Übernachtungsgäste jährlich. Circa 2,3 Millionen
davon waren Geschäftsreisende, während die Zahl
von Urlaubsreisenden rund 11,3 Millionen betrug.
Auch sportliche Events zählen mittlerweile zu den
beliebtesten Attraktionen Denvers, dazu tragen unter
anderem erfolgreiche Mannschaften wie die Denver
Broncos (American Football), die Colorado Rockies
(Baseball), die Colorado Avalanche (Eishockey), die
Denver Nuggets (Basketball) und die Colorado
Rapids (Fußball) bei. Ein weiterer Anziehungspunkt
ist die National Western Stock Show, welche jedes
Jahr im Januar stattfindet. Diese Veranstaltung zieht
jährlich über 600.000 Vieh- und Rodeo-Fans aus der
gesamten Nation an.
Generell genießt Colorado weltweit eine Reputation
für seine malerischen Berge, sein Klima und die
Vielfalt an verschiedenen Freizeitmöglichkeiten.
Einige der weltweit besten Schigebiete sind von
Denver aus innerhalb 60-bis-90-Minuten erreichbar.
Die Gegend ist unter anderem auch für ihre
herausragenden Freizeitaktivitäten wie beispielsweise
Jagen, Fischen, Wandern, Campen und White-WaterRafting bekannt. Außerdem bietet die I-70 eine
direkte Verbindung zu vielen erstklassigen
Erholungsgebieten in den Rocky Mountains wie z.B.
Keystone, Breckenridge, Vail/ Beaver Creek und
Copper Mountain.
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Wie im Horwath HTL Lodging Market Trend Report
dargestellt, gibt die folgende Tabelle einen
historischen Überblick über Auslastungsraten (OCC)
und den durchschnittlichen Zimmerpreise (ARR) der
Hotels im Großraum Denver.
Mit Jahresende 2008 verzeichnete die Metro Denver
Hotel Statistik eine 66,7 prozentige Auslastung mit
einem durchschnittlichen Zimmerpreis von $125,88.
Die wirtschaftliche Rezession, welche im zweiten
Quartal des Jahres 2008 augenscheinlich die gesamte
Nation erfasste, begann mit Ende 2008 und 2009
einen negativen Effekt auf Denvers Markt auszuüben
(Auslastungsraten nahmen ab und die
durchschnittlichen Zimmerpreise gingen signifikant
zurück). Im nachfolgenden Zeitraum zeugen die
Kennzahlen von einer signifikanten Erholung
hinsichtlich der jährlichen Auslastung, während die
durchschnittlichen Zimmerpreise vergleichsweise
langsam steigen.
Gemäß der Ergebnisse von 2013 konnte die
Großstadt Denver eine der höchsten
Auslastungsraten der vergangenen zwei Jahrzehnte
erzielen. Hinzu kommt, dass 2013 der
durchschnittliche Zimmerpreis endlich jenen vor
dem Wirtschaftsabschwung 2008/2009 übertraf.
Weitere wirtschaftliche und demographische
Highlights, welche sich auf das Großraumgebiet
Denvers beziehen:
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2007 und 2012 stetig mit einem jährlichen
Wachstum in der Höhe von 1,7 Prozent.
Branchenexperten nehmen an, dass die
Wachstumsrate 2014 bei 1,6 Prozent liegen wird.
Das Denver Regional Council of Governments
(DRCOG) rechnet mit einem Bevölkerungswachstum
im Großraum Denvers von 3.055.896 Personen bis
2015, 3.321.019 bis 2020, und 3.852.768 bis 2030.
Beschäftigungszuwächse sind ein starker Indikator
für wirtschaftliche Entwicklung und korrelieren
erfahrungsgemäß mit der Nachfrage nach
Immobilien. Bei einem Beschäftigungswachstum
von 2,9 Prozent in 2013, erwartet die Stadt Denver
2014 ein Wachstum von voraussichtlich 2,7
Prozent.
Die Arbeitslosenrate im Großraum Denver lag 2013
bei 6,5 Prozent. Für 2014 wird eine Quote von 6,0
Prozent erwartet.
Die Stärke von Denvers Markt liegt in seiner Position
als regionales Zentrum in der Rocky Mountain Region.
Es ist der Mittelpunkt finanzieller, staatlicher und
industrieller Aktivität entlang der vorderen Bergkette
der Rocky Mountains und in Colarado. Aufgrund
seiner gut ausgebildeten Arbeitskräfte, Pro-Business
Haltung und ausgezeichneten Lebensqualität, genießt
Denver einen guten Ruf als potenzieller Wohn- und
Arbeitsplatz.
Viele Immobilienexperten glauben, dass Denvers
zahlreiche Attribute es der Stadt erlauben dem
Wirtschaftsabschwung stand zu halten und sich
dadurch wesentlich schneller zu erholen als andere
Teile der USA. Die Experten stützen sich dabei auf
die Tatsache, dass die kürzliche/derzeitige Rezession
das Gebiet nicht so stark beeinträchtigt hat wie viele
andere Teile des Landes.
Einer Schätzung von 2011 entsprechend, beträgt die
gesamte Bevölkerung von Denver-Aurora PMSA und
Boulder MSA in rund 2.899.000 Personen und stellt
damit mehr als die Hälfte aller 5.0+ Millionen
Einwohner des Bundesstaates dar. Die Bevölkerung
im Ballungsraum Denver entwickelte sich zwischen
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Denvers Beherbergungsmarkt im Überblick
Bis Ende des Jahres 2013 gab es im Großraum
Denver schätzungsweise 38.946 verfügbare
Hotelzimmer. Einer Studie von Horwath HTL Denver zufolge, verzeichneten diese
Beherbergungsstätten 2013 eine Auslastung von
71,1 Prozent mit einem Durchschnittlichem
zimmerpreis von $126,87. Diese Zimmer verteilten
sich auf verschiedene Sektoren Denvers. Die
folgende Tabelle zeigt die Leistung dieser
Beherbergungsstätten mit Ende 2013.
HOTEL TRENDS IM GROßRAUM DENVER ZU
JAHRESENDE 2013 VERGLICHEN MIT
JAHRESENDE 2012
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Als Bemerkung am Rande, zwischen 1995 und 2013
stieg das Beherbergungsangebot im Großraum
Denver um circa 16.671 Zimmer/Einheiten oder
umgerechnet circa 75 Prozent.
Den herausragendsten Sektor von Denvers
Beherbergungsmarkt stellt nach wie vor der
Innenstadtbereich dar.
Dieser erzielte eine der höchsten jährlichen
Auslastungszahlen
und
den
höchsten
durchschnittlichen Zimmerpreis aller Marktsektoren
Denvers.
Verglichen
mit
dem
zuvor
erwähnten
Auslastungsniveau von 71,0 Prozent im gesamten
Raum Denvers, erreichte das Zentrum Denvers 2013
eine Auslastungsrate von rund 72,2 Prozent.
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Maßgebliche Gründe für die kontinuierlich positive
Leistung von Denvers Innenstadt sind – das allgemein
positive Image, der kontinuierliche Einfluss von „Lo –
Do“ der unteren Innenstadt Denvers (Sportzentren,
Restaurants, Beherbergungsbetriebe und Nachtleben);
die stattfindende Revitalisierung der 14th, 15 th und
17th Street (Restaurants, Beherbergungsbetriebe und
Wohnraum); das Denver Pavillons Einzelhandels- und
Unterhaltungsprojekt; das Pepsi Center; fortlaufend
neue Einzelhandels- und Wohnraumprojekte in
anderen Teilen der erweiterten Innenstadt und
anderen zentrumsnahen Gegenden; neue Wohnviertel
im Speckgürtel der Stadt.
In etwa 25 Prozent der zuvor erwähnten Anzahl von
Gästezimmern, also ungefähr 9.800 Räume, befinden
sich in der Innenstadt Denvers. Die Nachfrage in
diesem Sektor der Stadt wird durch eine Erscheinung
vorangetrieben, die man Sieben-Tage-Businesswoche
nennen könnte. Während der Arbeitswoche wird die
Nachfrage von Meetings/Konferenzen/Messen sowie
von kommerzieller/betrieblicher Nachfrage bestimmt.
An den Wochenenden lässt sich die Nachfrage auf die
zahlreichen Aktivitäten in der Innenstadt zurückführen,
dazu zählen Veranstaltungen der Sport Teams (die
Gebäudekomplexe der American Football, Baseball und
Hockey/Basketball Mannschaften sind nur einige
Minuten vom Stadtzentrum entfernt). Zusätzlich bietet
der Innenstadtbereich Denvers zahlreiche Museen,
Theater, Opern und andere Arten von Unterhaltung.
Das Nachtleben der Stadt sowie Einkaufsmöglichkeiten
befinden sich am arimer S uare, im abor enter, in
der 1 th Street Shoppingmall, in den Denver avilions
und im oDo-Distrikt.
Das Angebot an unterschiedlichen Aktivitäten hat
wesentlich zur Hotelentwicklung beigetragen. Zu den
Innenstadthotels, die 2013 eröffnet wurden zählen
unter anderem:
- das 120-Zimmer Hampton Inn & Suites – Downtown
Denver
- die 182-Einheiten Homewood Suites – Downtown
Denver
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Zu den derzeit entstehenden Beherbergungsprojekten
in der Innenstadt Denvers zählen:
- das 230-Zimmer Renaissance Denver Downtown (im
Bau)
- 140-Zimmer über dem Denver City Center (im Bau)
- das 110-Zimmer Union Station Hotel Downtown
Denver (Crawford Hotel) (im Bau)
- das 346-Zimmer (kombinierte) Hyatt Place and Hyatt
House- Downtown Denver (in Planung)
- das 400-Zimmer Hilton-Downtown Denver (in
Planung)
Das oben erwähnte Crawford Hotel ist Teil eines der
spannendsten innerstädtischen Bauprojekte der
vergangenen Jahre (die Denver Union Station
Renovierung). Das Denver Union-Station-Projekt schuf
die Möglichkeit eines verdichteten, transitorientierten
Mixed-Use Objekts mit integrierter Verkehrsanlage. Die
aktuelle Planung sieht eine Bebauung von bis zu
185.000 Quadratmeter an besagter Stelle vor.
Nach Projektabschluss Mitte 2014, soll das Gebäude
die "Grand Central Station" des Großraumgebiets
darstellen und somit zum Zentrum des
Regionalverkehrssystems im Herzen der Stadt werden.
Die Pläne sehen vor, dass die Fläche des Terminals
über 2.000 Quadratmeter der Gesamtfläche
einnimmt und rund 10 verschiedene Restaurant- und
Einzelhandelsflächen bietet. Außerdem wird das
Gebäude über rund 1.100 Quadratmeter zusätzlicher
Freiluftfläche verfügen. Die sanierte Union Station
wird des weitern das Personenverkehrsunternehmen
Amtrak und den Verkehrsverbund der RTD (Regional
Transit District)sowie das Crawford Hotel in den
höheren Stockwerken des historischen
Bahnhofsgebäudes unterbringen.
Einen weiteren Indikator für die Stärke des
innerstädtischen Marktplatzes stellen 8-10 zusätzlich
Hotelprojekte für den Innenstadtbereich dar welche
in Planung oder angedacht sind. Zu diesen zählen
sowohl Kettenhotels als auch unabhängige
Beherbergungsbetriebe.
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Aktuelle Hotelentwicklungen im Großraum Denver
beinhalten
eine
Vielfalt
an
verschiedenen
Beherbergungsprojekten wie beispielsweise die
folgenden:
- das 107-Einheiten Home2 Suites-Lakewood
(eröffnet)
- das 135-Einheiten Residence Inn-Cherry
Creek (eröffnet)
- das 81-Zimmer Holiday Inn Express Peoria
(eröffnet)
- das 180-Zimmer Drury Inn Westminster
(eröffnet)
- das 106-Zimmer Hampton Inn-Lone Tree
(eröffnet) - das 212-Zimmer Marriott Denver/
Westminster (im Bau)
- das 115-Zimmer Drury Inn-Stapleton (im
Bau)
- das 187-Zimmer Wooley’s Classic Suites (im
Bau)
- das
Drury
Inn-Stapleton/I-70
(im
Bau)
- das Holiday Inn Express & Suites-Golden (im
Bau)
- das 519-Zimmer Westin Hotel & Conference
Center-Denver
International
Airport
(im
Bau)
- das 174-Einheiten Embassy Suites-Lone
Tree (in Planung)
- das 200-Zimmer Westin Hotel-Greenwood Village
(in Planung)
- das 249-Einheuten “namenlose” Hotel &
Conference Center-Fitzsimons/Aurora (in Planung)
- das 1,500-Zimmer Gaylord Hotel-Denver
International Airport/Aurora (in Planung)
Das neue Westin Hotel & Conference Center und
benachbarte Transit Center (beide in unmittelbare
Nähe des bestehenden Airport Terminals) setzen sich
aus unabhängigen jedoch physisch integrierten
Projekten zusammen: dem Bau/Design des 519Zimmer Westin Hotel & Conference Centers; einem
Transitbahnhof mit einem S-Bahnhof, welcher den
Flughafen mit der Innenstadt Denvers verbindet, und
einem zentralen Busterminal für alle RTD-Busse zum
Denver International Airport sowie einem öffentlichen
Platz. Für letzteren wünscht man sich, dass er sich in
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Zukunft zum Ort für verschiedene Veranstaltungen und
Events entwickelt wo Passagiere und Besucher
Unterhaltung, Kunst und Restaurants finden können.
Die Fertigstellung des Hotels und Transit Centers erfolgt
phasenweise, wobei mit der Eröffnung des Westin
Hotels bis 2015 gerechnet wird und der
Eisenbahnverkehr 2016 den Betrieb aufnehmen soll.
Das zweite Projekt ist der Bau des Gaylord Hotels. Dieses
Beherbergungs- und Unterhaltungsprojekt mit
erwarteten Kosten von bis zu $800 Millionen, soll in
etwa 10.000 Arbeitsplätze in der Baubranche
generieren. Mit 1.500 Zimmer, 3.700 Quadratmetern
Konferenzbereich, mehreren Einzelhandels- und
Gastronomieangeboten und einem eigenen Wasserpark,
würde das Hotel nahe dem Denver International Airport,
zum größten Hotel im gesamten Bundesstaat werden.
VERFASST VON:
John Montgomery
Managing Director
Horwath HTL
1670 Broadway, Suite 3000
Denver, Colorado 80202
TEL: (303) 831-5061
email: [email protected]
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