Auf dem Weg zum Global Player - Bilfinger Real Estate Germany

Bilfinger Real Estate
Risikobereitschaft
steigt
Investmentmarkt
Australien
wenn fachkräfte
knapp werden
Immer mehr Investoren setzen
auf deutsche B-Standorte und
Value-Add-Potenzial.
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Boomende Wirtschaft, westliche Standards und reichlich
Core-Produkte.
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Doris Pollini berichtet über
nachhaltige Personalentwicklung in der Schweiz.
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interview
Auf dem Weg zum Global Player
Mit dem Zusammenschluss von Bilfinger Real Estate und der britischen
Immobilienberatung GVA zählt die
Unternehmensgruppe zu den Top
Fünf der Immobiliendienstleister
in Europa. Doch die Strategie hinter
dem Merger zielt auf weit mehr als
reines Wachstum ab. Mit breitem
Leistungsangebot und starker internationaler Präsenz will das Unternehmen seine Kunden umfassend
beraten und Immobilienbestände
länderübergreifend betreuen. Aydin
Karaduman und Rob Bould, die CEOs
beider Unternehmen, über Kundenerwartungen, Marktpotenziale und
gemeinsame Ziele.
Welche Strategie steht hinter der Übernahme von GVA?
Karaduman: Großbritannien zählt zu
den Top Drei der größten Investmentund Immobilienmärkte weltweit.
Der strategische Zusammenschluss
mit GVA verschafft uns neben einer
starken und flächendeckenden Präsenz auf dem britischen Markt wichtige Zugänge zu international tätigen
Investoren. Darüber hinaus können
wir unseren Bestandskunden, die
bereits in Großbritannien investiert
sind, unser breites Leistungsspektrum nun auch auf dem britischen
Markt anbieten. Und auch die 2.800
Kunden der GVA bieten sicherlich
gute Ansatzpunkte für Neugeschäft
und organisches Wachstum.
Welche Vorteile ergeben sich für GVA?
Bould: Seit 2013 sind wir auf der Suche
nach einem strategischen Partner,
der uns dabei unterstützt, unser Beratungsgeschäft weiterzuentwickeln
und auf die globale Bühne zu heben.
Bilfinger Real Estate bietet uns die
finanzielle Sicherheit und internationale Präsenz, die wir dafür brauchen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass
sich unsere Leistungen ausgezeichnet ergänzen: Während der Schwerpunkt von Bilfinger Real Estate das
Immobilienma­nagement ist, liegt
tion. Daher werden wir die meisten unserer Teamstrukturen und
Bürostandorte beibehalten und
bestimmte Services entsprechend
unserem neuen Leistungsbild sogar noch verstärken. Die Partnerschaft mit Bilfinger Real Estate
und die Weiterentwicklung auf
internationaler Ebene bieten auch
für unsere Mitarbeiter vielfältige
Chancen.
der Fokus bei GVA auf der Beratung
– im zurückliegenden Geschäftsjahr
wurden etwa 80 Prozent der Unternehmens-Fees mit Consultingleistungen erzielt. Neben Management
und Beratung wird das internationale Transaktionsgeschäft künftig unseren dritten Leistungsschwerpunkt
bilden. In puncto Leistungsspektrum
sind wir sicherlich der Spitzenreiter
unter den europäischen Immobiliendienstleistern.
Welcher Mehrwert ergibt sich aus dem
Zusammenschluss für Ihre Kunden?
Karaduman: Unser breites Leistungsbild und die starke Präsenz in Europa
sind sicherlich die beiden stärksten
USPs für unsere Kunden. Schon heute gibt es keinen anderen Anbieter
am Markt, der sowohl Einzelobjekte
in Randlagen in Deutschland, aber
auch länderübergreifende Portfolios
so umfassend managen und dabei
seine Kunden so vielseitig beraten
kann wie wir.
Wir sind in der Lage, das Investment zu finden, den Käufer bei der
Rob Bould, CEO GVA, und Aydin Karaduman, Executive President Division Real Estate, Bilfinger SE
Akquisition zu beraten, die Immobilie zu managen und ihren Wert
zu steigern – etwa durch eine gute
Objektpositionierung am Markt,
höhere Mieteinnahmen und längere Vertragslaufzeiten, Senkung von
Energie- und Nebenkosten oder
eine Nachhaltigkeits-Zertifizierung
– und den Verkäufer anschließend
bei der Objektveräußerung zu beraten. Dieses Rundum-Angebot ist
vor allem für internationale Investoren interessant, die keine eigenen Managementkapazitäten im
Investitionsland haben und nicht
selbst mehrere Dienstleister steuern wollen.
Und was bedeutet der Zusammenschluss für Ihre Mitarbeiter?
Karaduman: Durch das starke Wachstum unserer Unternehmensgruppe in
den letzten Jahren und den Zusammenschluss mit GVA gibt es immer
mehr Möglichkeiten für unsere Mitarbeiter, in neu geschaffenen Positionen und auf internationaler Ebene zu
arbeiten. Sei es in länderübergreifenden Teams oder zeitweise auch ganz
im Ausland. Die vielen neuen Projekte
und Aufgaben im Unternehmen bieten reichlich Potenzial dazuzulernen,
sich fachlich und persönlich weiterzuentwickeln und Erfahrungen in anderen Märkten zu sammeln.
Vor allem für die Wertsteigerung
eines Investments zahlt sich unsere breite Leistungskompetenz aus.
Denn dabei kommt es darauf an,
zur richtigen Zeit an der richtigen
Stellschraube zu drehen – mit unserem Blick fürs Ganze können wir
das besser als Anbieter, die nur eine
Leistung erbringen und damit nur
einen Ausschnitt der Immobilie
kennen.
Wird es bei GVA zu Einschnitten kommen?
Bould: Bei der Übernahme geht es
um Expansion, nicht um Kontrak-
Bould: Gemeinsam können wir unser Leistungsspektrum jetzt noch
stärker auf Kunden ausrichten, die
infolge der Globalisierung zunehmend international agieren und von
uns weltweit Unterstützung erwarten. Entsprechend werden wir auch
das Transaktionsgeschäft unserer
Unternehmensgruppe
ausbauen
und Kunden noch stärker als bisher
bei der Suche beziehungsweise dem
Verkauf von Investments unterstützen. Was wir in Großbritannien
schon seit Langem erfolgreich tun,
nämlich für unsere Auftraggeber
das passende Investment finden, es
wertsteigernd managen und wieder
verkaufen, werden wir künftig allen
Kunden der Unternehmensgruppe
anbieten.
Herr Bould, was bedeutet die Übernahme der GVA für Sie persönlich?
Bould: Das ist ein großer Moment
in unserer Firmengeschichte. Zu
Beginn meiner Laufbahn bei GVA
war das Geschäft noch regional
begrenzt. Jetzt stehen wir kurz davor, ein globales Schwergewicht zu
werden. Ich werde CEO von GVA
bleiben und als Mitglied des neuen
Management Boards der Gruppe
die weitere Entwicklung des Unternehmens mitgestalten und begleiten.
Wo sehen Sie Bilfinger Real Estate in
fünf bis zehn Jahren?
Karaduman: Zunächst einmal konzentrieren wir uns weiter auf die
Integration unserer beiden Unternehmen und die damit verbundenen strukturellen Veränderungen.
Genauso wichtig ist es, parallel auf
unsere Kunden und den Markt zuzugehen und ihnen unser neues
Leistungsbild vorzustellen. Mittelbis langfristig ist unser Ziel, in der
Top-Liga der international tätigen
Immobilienunternehmen
mitzuspielen.
Vielen Dank für das Interview.
GVA-Steckbrief
Gegründet: 1820
Firmensitz: London
Standorte: 12 Niederlassungen in allen relevanten Wirtschaftsregionen
Großbritanniens
International: Über das Partnernetzwerk GVA Worldwide ist GVA in 21 Ländern in Europa, den USA, Asien und Australien präsent.
Mitarbeiter: ca. 1.300 weltweit
Leistungen: Projektmanagement, Planung, Entwicklung & Revitalisierung,
Beratung, Transaktionsvermittlung, Immobilienbewertung, Investmentmakler, Makler (Büro, Einzelhandel, Gewerbe), Grundstücke & Entwicklung, Vertretung von Eigentümer- und Mieterinteressen, Property Management und Baubetreuung
Kunden: 2.800 – darunter Fonds, Family Offices, der öffentliche Sektor, große Unternehmen wie RBS, HSBC, BMW und BASF
Marktposition: UK-Marktführer für integrierte Beratungsleistungen zu
Gewerbeimmobilien
2 Bilfinger Real Estate Journal 01/2014
Einst ignoriert, heute hofiert
Internationale Geldflüsse in deutsche Projekte
Lange Zeit entlockte der deutsche
Immobilienmarkt internationalen
Investoren aufgrund seiner Kontinuität und geringen Volatilität nur
ein Gähnen. Seit der Finanzkrise
aber gilt Deutschland nicht mehr
als Langweiler, sondern als sicherer
Hafen. Zwar hat sich an der Marktsituation nichts geändert, dafür
aber die Wahrnehmung der Investoren.
Die Finanzkrise sorgte für ein insgesamt gestiegenes Sicherheitsbedürfnis, die mangelnden Anlagealternativen unter anderem
aufgrund der anhaltend niedrigen
Renditen für Bundesanleihen und
Co. erhöhten den Anlagedruck. Die
Folge: ein zunehmender Wettbewerb um deutsche Immobilien –
internationales Kapital konkurriert
immer häufiger mit einheimischen
Investoren um die besten Objekte.
Im ersten Quartal 2014 floss einer
Analyse von CBRE zufolge Kapital
in Höhe von 5,2 Mrd. Euro durch
ausländische Investoren in deut-
sche Gewerbeimmobilien – das
entspricht mehr als der Hälfte des
gesamten Marktvolumens. 2013
waren es noch 30 Prozent. Die dominierenden Investoren kamen
2014 mit einem Anteil von 20 Prozent aus den USA. Investoren aus
Großbritannien und Frankreich waren mit elf beziehungsweise sieben
Prozent dabei.
Bezogen auf die Asset-Klassen lag
der Anteil ausländischer Investoren
am Transaktionsvolumen für Büros
im ersten Quartal 2014 bei 42 Prozent. Noch beliebter waren Einzelhandelsimmobilien mit 71 Prozent
und Logistikimmobilien mit 79
Prozent ausländischem Investitionsanteil. Vor allem Logistikfonds
aus dem angelsächsischen Raum
interessieren sich für die Logistikdrehscheibe Deutschland, die stark
vom wachsenden Internethandel
profitiert.
Neben der Hauptstadt Berlin und
der Finanzmetropole Frankfurt am
Main setzen die internationalen In-
vestoren auf die wirtschaftlich starken Städte Hamburg und München.
Aber auch Köln und Düsseldorf ziehen immer mehr ausländisches Kapital an. Die föderale Struktur und
die daher große Anzahl aussichtsreicher Investitionsziele, die eine
Diversifizierung ermöglicht, gilt
als ein wesentlicher Pluspunkt, den
Märkte wie Großbritannien oder
Frankreich aufgrund ihrer hauptstadtfokussierten Struktur eben
nicht bieten.
Das große Interesse ausländischer
Kapitalanleger an Deutschland
wird auch künftig anhalten. Dies
belegt eine Umfrage von CBRE unter 387 europäischen Immobilieninvestoren. So planen mehr als die
Hälfte der Investoren (56 Prozent)
für 2014 mindestens eine zehnprozentige Steigerung der Investmentaktivitäten im Vergleich zu 2013.
Gerade Investoren aus Nordamerika und zunehmend aus Asien
haben Deutschland nachhaltig im
Blick. Da diese Investorengruppen
meist an langfristigen Investments
mit stabilem Cashflow interessiert
sind und es eine Vielzahl von Investoren gibt, die sich dem deutschen
Markt erstmals widmen und große
Summen investieren wollen, ist mit
einer weiteren Zunahme des Interesses zu rechnen.
Das gilt nicht nur für das Jahr 2014,
sondern auch für 2015. Denn der
Anteil großvolumiger Portfolioverkäufe hat zugelegt und weitere großvolumige Portfolios kommen auf den Markt. Und obwohl
Deutschland generell als sicherer
Hafen geschätzt wird: Der Markt
dürfte insgesamt davon profitieren,
dass die Risikoneigung der Investoren wieder etwas angestiegen ist.
Es zeigt sich, dass auch internationale Investoren neben den TopStandorten zunehmend in B-Lagen
großer Metropolen investieren und
dass auch Mittelstädte in ihr Blickfeld geraten – vorausgesetzt, Objekt
und Lage stimmen. Solche Investitionen stellen natürlich einen beson-
ders hohen Anspruch an das Asset
Management, das über umfassende Teilmarktkenntnisse verfügen
muss. Eine Herausforderung speziell für internationale Investoren,
die aber mit einem entsprechend
erfahrenen Partner vor Ort gut gemeistert werden kann.
Dr. Jan Linsin,
Senior Director und Head of Research Germany,
CBRE
Boomender Investmentmarkt
Zunehmende Chancen für risikofreudige Investoren
Um 0,8 Prozent gegenüber dem
Vorquartal wuchs die deutsche
Wirtschaft im ersten Quartal 2014
und damit so stark wie schon seit
drei Jahren nicht mehr. Diese wirtschaftliche Dynamik und die starke Stellung Deutschlands in Europa spiegeln sich auch am hiesigen
Immobilieninvestmentmarkt wider. Nachdem im letzten Jahr mehr
als 30 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert wurden, startete das laufende Jahr mit
einem Umsatz von 10 Mrd. Euro
allein im ersten Quartal – noch beeindruckender als das vergangene
endete. Schon jetzt scheint klar,
dass das Transaktionsvolumen in
diesem Jahr die Marke von 35 Mrd.
Euro erreichen wird.
Dass der Umsatz trotz seines bereits sehr hohen Niveaus weiter steigt, hat vor allem einen
Grund: Zu den anhaltend guten
finanz- und realwirtschaftlichen
Rahmenbedingungen gesellt sich
immer mehr auch eine steigende
Risikobereitschaft der Investoren
und der Investmentmarkt ist nun
endgültig nicht mehr nur auf das
Core-Segment begrenzt. Auf europäischer Ebene äußert sich dies in
steigenden Transaktionsvolumina
in Ländern wie Irland oder Spani-
Käufer dieser Immobilienportfolios sind vor allem angelsächsische PrivateEquity-Investoren,
die im bisherigen Jahresverlauf
mehr als 1,5 Mrd. Euro investierten und damit eine der aktivsten
Käufergruppen waren. Dieses im
Vergleich zu den Vorjahren deutlich größere Engagement opportunistischer Investoren ist durch
die gestiegene Risikobereitschaft
am anderen Ende der Risikoskala
überhaupt erst ermöglicht worden. Denn weil Core-Investoren
wieder stärker ins Risiko gehen, ergibt sich für die Opportunisten ein
Exit-Szenario, das sie im von extremer Risikoaversion geprägten Umfeld der Vorjahre nicht hatten.
en, die in den Vorjahren vor allem
von risikoaversen Investoren noch
gemieden wurden. In Deutschland
kommt die gestiegene Risikobereitschaft in einer steigenden Zahl
von Transaktionen in B-Lagen der
Top-Standorte sowie in B-Standor-
ten zum Ausdruck. So verdoppelte sich das Transaktionsvolumen
jenseits der Top-6-Standorte von
3,2 Mrd. Euro im Vorjahresquartal
auf 6,4 Mrd. Euro im ersten Quartal 2014 – getragen vor allem von
Portfoliotransaktionen.
Auch einheimischen Investoren
bietet das derzeitige Umfeld die
Chance, mit Value-Add-Investments eine, gemessen am Risiko,
attraktive Rendite zu erzielen.
Denn das Preisniveau für ValueAdd- und opportunistische Produkte ist im langjährigen Vergleich nach wie vor niedrig, jenes
für Core- und Core-Plus-Objekte
dagegen
überdurchschnittlich
hoch. Diese Renditedifferenz lässt
sich mit Manage-to-Core-Strategien abschöpfen. Neben lokalen
Markt-Know-hows bedarf es für
die erfolgreiche Umsetzung einer
solchen Strategie vor allem entsprechender Asset ManagementKompetenz, um das vorhandene
Potenzial eines Objektes und seines Standortes in Wert setzen zu
können. Unternehmen, die diese
Kompetenzen bündeln können,
haben die Aussicht auf deutlich
höhere Renditen als im Core-Segment und gehen trotzdem keine
unkalkulierbaren Risiken ein.
MRICS Dipl.-Kfm. Andreas Wende,
Managing Director / COO
Head of Investment Germany
Savills Immobilien Beratungs-GmbH
Bilfinger Real Estate Journal 01/2014 3
Der Mieter ist König!
Mieterbindung als Wertsteigerungsfaktor Nr. 1
dender Kompetenz – in der Mieterbetreuung ein entscheidender
Erfolgsfaktor. Der Fokus richtet sich
dabei auf strategische Kooperationen mit renommierten Partnern, die
in den regionalen Märkten bestens
etabliert sind und die hohen Qualitätsstandards der Commerz Real
teilen.
Seit Beginn dieses Jahres ist die
Bilfinger Real Estate BV mit dem Property Management des niederländischen Geschäftsimmobilien-Portfolios von hausInvest beauftragt – mit
einem Volumen von 9,5 Mrd. Euro einer der führenden offenen Immobilienfonds in Deutschland. Insgesamt
gehören mehr als 100 Immobilien
zum Fondsbestand der hausInvest
– Bürogebäude, Shopping Center,
Hotels und Logistikobjekte. Der regionale Schwerpunkt liegt auf den europäischen Märkten, hinzu kommen
einzelne Investments im asiatischen
Raum.
Der Kunde ist König! Für Einzelhändler mit einem überschaubaren, lokalen Käuferkreis ist dieser Anspruch
bisweilen leichter umzusetzen als
für einen international tätigen Asset Manager wie die Commerz Real,
deren Immobilienportfolio rund 200
Objekte und mehr als 4.300 Mietverträge umfasst. Jeder einzelne Mieter
der Commerz Real ist ebenso Kunde
wie der Fondsanleger oder Leasingnehmer. Untersuchungen haben
gezeigt, dass in der Wertschöpfungskette rund um die Immobilie eine
erstklassige Mieterbetreuung den
größten Beitrag zur Wertentwicklung auf Objekt- und Fonds­ebene
leisten kann. Vor diesem Hintergrund hat für die Commerz Real
das Asset Management inzwischen
eine weitaus höhere Priorität als das
Transaktionsgeschäft.
Diesem Ansatz folgend, stellt sie im
Zuge einer umfassenden Reorganisation ihrer Immobilienaktivitäten
auch das Property Management
weltweit neu auf. Die unmittelbare Nähe ist – verbunden mit tiefer
Marktkenntnis und vertrauensbil-
Für die Commerz Real ist Property
Management „People Business“. Asset Manager und Property Manager
können nur dann erfolgreich zusammenarbeiten, wenn beide denselben
Anspruch an Leistungsqualität und
Einsatz haben und wenn die vom
Property Manager erwarteten Aufgaben klar definiert sind.
von rund 340.000 qm begann im
vergangenen Jahr. Es handelt sich
ausschließlich um Büroobjekte, die
überwiegend in Amsterdam gelegen sind, aber u. a. auch in Den Haag,
Rotterdam und Utrecht. Bereits in der
Ausschreibung wurde der hohe Anspruch deutlich gemacht. Die Commerz Real hat sich zum Ziel gesetzt,
im Immobilienmanagement ein Nebenkostenprofil darzustellen. Gerade
in einem Markt wie den Niederlanden, in dem vieles in Bewegung geraten ist, ist es wichtig, zum Topsegment zu gehören.
Die Ausschreibung
Eines war uns von Beginn an klar:
Nur mithilfe einer Ausschreibung,
die das Anforderungsprofil klar und
umfassend darlegt, konnte die Commerz Real von den Bewerbern aussagekräftige Angebote erhalten. Die
hohe Qualität der Rückläufe zeigte,
dass sich der hohe Aufwand in der
Vorbereitung und Durchführung der
Ausschreibung gelohnt hatte. Hilfreich für die Entscheidung waren
u. a. auch Ortstermine mit den Bewerbern. Die Commerz Real wollte
sehen, wie sich potenzielle Partner in
ihren Immobilien verhalten und was
sie wahrnehmen.
Die Aufgabe
Das niederländische hausInvestPortfolio umfasst 16 Immobilien mit
einer vermietbaren Gesamtfläche
zur Beauftragung von Bilfinger Real
Estate unterschrieben.
Branchenkenner ahnen, dass trotz aufwendiger Ausschreibung die eigentliche Arbeit erst nach der Unterschrift
begann. Bilfinger Real Estate nahm
postwendend die Arbeit auf, um zum
Jahreswechsel nahtlos übernehmen
zu können – ein großer Kraftakt, sowohl für den Auftragnehmer als auch
für die Commerz Real: In relativ kurzer Zeit waren umfassende Einarbeitungen zu leisten, die Teams auf beiden Seiten optimal miteinander zu
verzahnen und die technische Infrastruktur aufzubauen. Damit wurden
die Voraussetzungen für eine langfristig erfolgreiche Zusammenarbeit
geschaffen.
Die Entscheidung
Das Team von Bilfinger Real Estate
BV verstand den Anspruch an professionelles Property Management
bestens. Aus diesem Grund wurde im
Oktober 2013 eine Absichtserklärung
Dr. Andreas Muschter,
Sprecher des Vorstands,
Commerz Real AG
Das neue Vermietungsportal der Bilfinger Real Estate bedient alle gewerblichen Nutzungsarten
Wettbewerbsfaktor Internetvermarktung
Zur Vermietung freier Büroflächen
stehen den Anbietern im Internet
heute zahlreiche Möglichkeiten zur
Verfügung: von den bekannten Immobilienportalen, wie z. B. Immobilien-Scout24 und ImmoWelt über diverse Makler- oder Städteportale bis
hin zu individuellen Objekt-Homepages. Der Erfolg und die umfangreichen Zusatzangebote der großen Immobilienportale haben zur Folge, dass
die Top-Platzierungen für Flächenangebote innerhalb des Portals hart
umkämpft sind. Die Anzeigenpreise
sind demnach in den letzten Jahren
sprunghaft gestiegen. Maklerhäuser sind oftmals bereit, diese Preise
zu zahlen und investieren zudem in
sehr aufwendige PortalmanagementMaßnahmen. Mit dem Ergebnis, dass
die Flächenangebote anderer Anbieter oft untergehen und weniger gut
zu finden sind.
Internetvermarktung gewinnt an
Bedeutung
Eine Alternative, die sich wachsenden
Zuspruchs im Markt erfreut, ist das
seit 2007 bestehende Vermietungsportal von Bilfinger Real Estate, das
zunächst ausschließlich zur Information von Vertriebspartnern geplant war.
Viele flächensuchende Firmen nutzen
das Portal mittlerweile selbst, um sich
Angebot benannt. Dem Bedürfnis
des Mietinteressenten nach zunächst anonymer Information und
Vergleichbarkeit wird hier nicht
Rechnung getragen. Das Vermietungsportal von Bilfinger Real
Estate bietet Mietinteressenten
Anonymität und aussagekräftige
Informationen zugleich – und die
Gewissheit, bei Kontaktaufnahme
sofort mit einem versierten Objektmanager sprechen zu können, der
sich mit der Immobilie auskennt.
Hiervon profitiert auch der jeweilige Objekteigentümer, weil bereits
beim Erstkontakt eine für die weitere Gesprächsführung wichtige Beziehungsebene aufgebaut werden
kann.
einen Überblick über die von Bilfinger
Real Estate angebotenen Mietflächen
zu verschaffen. Mittlerweile liegt der
Anteil der Direktmietgesuche, die
über das Vermietungsportal erfolgen, bei rund 8 Prozent – fast so viel,
wie uns über ImmobilienScout24 erreichen (12 Prozent). Somit stellt die
Büroflächenvermarktung über das
Internet für Bilfinger Real Estate bereits eine stabile Größe für die Generierung von Flächennachfrage und
erfolgreiche Mietvertragsabschlüsse
für unsere Kunden dar.
Testen Sie das Bilfinger Real Estate Vermietungsportal:
www.vermietung.bilfinger.com
Mit dem Relaunch des Vermietungsportals im Juni 2014 wurden die Informationen zu Flächenangeboten
in allen gewerblichen Nutzungsarten
(Office, Retail, Industrial) erweitert
und noch übersichtlicher aufbereitet.
Mietinteressenten finden auf www.
vermietung.bilfinger.com zu jedem
Flächenangebot aus den von uns
betreuten Immobilien alle relevanten Informationen und Unterlagen.
Auch die Benutzerfreundlichkeit
des Portals wurde durch ein modernes Design und eine intuitive Bedienung verbessert. Ein gesicherter
Zugang zum Download detaillierter
Pläne, Grundrisse und Formulare
erleichtert den Informationsfluss
zwischen Bilfinger Real Estate und
mehr als 600 Maklern, mit denen
wir in der bundesweiten Vermietung zusammenarbeiten. Die dauerhafte Bewerbung und Vermarktung
des Vermietungsportals garantieren
zudem hohe Nutzerzahlen und Flächennachfrage.
Mehr Informationen, persönlicher
Kontakt
Über die großen Immobilien- oder
Maklerportale erhalten Mietinteressenten in erster Linie Maklerangebote, die in der Regel unvollständige Objektinformationen liefern.
Wesentliche
Entscheidungskriterien, wie die genaue Lage des Objekts, werden erst im persönlichen
Nico Preindl,
Leiter Vermietungsmanagement,
Bilfinger Real Estate
4 Bilfinger Real Estate Journal 01/2014
Interview
Ein Blick auf den australischen Markt
In welchen australischen Städten gibt
es die wichtigsten Märkte?
Institutionelle Investoren aus Europa konzentrieren sich vornehmlich
auf Sydney, Melbourne, Brisbane und
Perth. Zum Kreis der für Cross-Border-Investoren infrage kommenden
Märkte gehören des Weiteren noch
Adelaide und Canberra. Die Volumina
der Märkte sind sehr unterschiedlich.
So ist der innerstädtische Büromarkt
Sydneys rund achtmal größer als der
Büromarkt der Hauptstadt Canberra.
Wie beurteilen Sie insgesamt den Investmentmarkt in Australien?
Australiens Immobilienmarkt ist ein
attraktiver Core-Markt, der vertraute
westliche Standards mit der Wachstums-Story Asiens verbindet. Aus­
tralien ist die zwölftgrößte Volkswirtschaft der Welt und nach China und
Japan die drittgrößte in der Weltregion Asien-Pazifik. Trotz ihrer Rohstoffdominanz hat sich Australiens Volkswirtschaft auch während der Krise
verhältnismäßig stabil erwiesen. Zu den Vorzügen des australischen
Immobilien-Investmentmarktes
zählt neben den attraktiven Anfangsrenditen und langfristigen
Mietverträgen insbesondere das
angelsächsisch geprägte Grundbesitzrecht. Ein Wermutstropfen
ist der historisch eher volatile Außenwert des Australischen Dollars.
Dieser führt bei Investoren, die bei
geringem Fremdkapitaleinsatz ihren Eigenkapitalanteil oder sogar
Ausschüttungen „hedgen“ müssen,
zu einer Erosion der Nettorenditen
und damit auch zu einem Wettbewerbsnachteil gegenüber lokalen
Akteuren. In welche Art von Assets investieren
deutsche Unternehmen bevorzugt?
Unser Hauptaugenmerk liegt auf
den Büroimmobilienmärkten der
Big-Four, also Sydney, Melbourne,
Brisbane und Perth. Unseren Markteintritt in Australien haben wir über
den Projektkauf einer Büroimmobilie
in Brisbane realisiert. Wir schauen
uns aber auch auf den Hotel- und
Logistikmärkten um. Grundsätzlich
lässt sich jedoch beobachten, dass je
weiter sich ein europäischer Core-Investor von seinem Heimatmarkt weg
bewegt, desto fokussierter wird auch
sein Blick auf die Nutzungsart. Und
da sind langfristige Büromietverträge, in der Regel mit jährlichen Mietstaffeln und vermieterfreundlichem
Nebenkostenregelungen, natürlich
die erste Wahl. Wie wird sich der australische Markt
zukünftig entwickeln?
Australiens Wirtschaft ist eng mit
der Entwicklung Asiens, insbesondere Chinas, verbunden. Insofern
ist unsere Erwartung an die langfristige Marktentwicklung positiv,
auch wenn sich ein temporäres Abschwächen des Rohstoffhungers
Chinas auf die australische Konjunktur auswirken dürfte. Australi-
en ist jedoch nicht nur ein Rohstofflieferant. Zuletzt zeigten die soliden
Wirtschaftsdaten, dass sich das Land
auf einem guten Weg befindet, die
angestrebte Diversifikation der Wirtschaft, z. B. im Finanzdienstleistungsund Tourismussektor, erfolgreich
umzusetzen.
Ist es langfristig ratsam für deutsche Investoren, dort zu investieren?
In einem international diversifizierten Immobilienportfolio kann Australien eine exzellente Beimischung
sein. Core-Investoren finden in Down
Under eine transparente, angelsächsisch geprägte, hoch professionelle
und liquide Marktplattform vor, die
nachhaltig von den langfristigen
Wachstumsperspektiven Asiens profitieren wird. Für einen Einstieg in
den Markt bieten sich derzeit vor dem
Hintergrund des im internationalen
Vergleich attraktiven Renditeniveaus
und der – langfristig betrachtet – eher
niedrigen Kosten der Wechselkursabsicherung des Australischen Dollars
zum Euro besonders gute Rahmenbedingungen. Martin Brühl,
Leiter Investment Management International,
Union Investment Real Estate GmbH
down under
Australische Sicht auf den internationalen Markt
Der Immobilienmarkt in Australien erlebte in den letzten Jahren einen beachtlichen Aufschwung, dies führte 2013 zu
einem Rekordumsatz im Investmentmarkt, was auf die steigende Anzahl
von ausländischen Investoren vor allem
aus Asien, Europa und Nordamerika zurückzuführen ist. Auf der anderen Seite
haben australische Investoren schon
seit vielen Jahren eine internationale
Ausrichtung. Zeitlich gesehen kann die
Art der Investitionen in zwei Kategorien
unterteilt werden, dem Investitionsprofil vor und nach der globalen Finanzkri-
Vishant Narayan,
Managing Director,
Real I.S. Australia Investment Management
se (GFC). Vor der Finanzkrise stiegen viele große australische Fonds wie Valad,
Westfield, GPT, Babcock & Brown, MFS,
Allco Finance und Centro mit der Akquisition von Portfolios in allen Assetklassen zu bedeutenden Marktteilnehmern
im Bereich des internationalen Immobiliengeschäfts auf. Die notwendigen
Kapitalmittel wurden vorwiegend von
australischen Pensionskassen oder international agierenden Investoren bereitgestellt.
Durch die globale Finanzkrise kam es
zu einer dramatischen Kehrtwende,
und seit 2007 sind australische Investoren sehr zurückhaltend geworden
mit dem Fokus auf Restrukturierung
und Refinanzierung ihrer europäischen Assets. Dabei wurden in Zeiten
eines boomenden Marktes die Bilanzbücher gut bestückt. Mit dem Leveragehebel am Anschlag ging es von
Transaktion zu Transaktion. Die Folge:
eine hohe Fremdverschuldung, geringe Eigenkapitalquoten und teilweise
überhöhte Buchwerte. Die veränderte
Marktlage führte zu Neubewertungen
der Immobilienbestände. Das Endergebnis ist bekannt – unverkäufliche
Immobilien und der spektakuläre Zusammenbruch von Babcock & Brown
und Allco Finance. Gepeinigt durch
Verluste ging es für viele Investment
Manager mit ihren institutionellen
Kapitalquellen zurück nach Australien,
wobei man dem globalen Trend der
Flucht in qualitativ hochwertige CoreAssets mit risikoarmen Erträgen folgte.
Viele der großen Investoren fokussierten sich auf die Rückzahlung der Schulden, die Rekapitalisierung der Bilanzen
und auf das aktive Management des
eigenen Kernportfolios.
mit der Akquise des Billring in Birmingham (2009) gemacht, eines der besten
Shopping Center in Großbritannien.
Branchenexperten erwarten in den
kommenden Jahren weitere Investitionen in Landmark-Immobilien in Europa und Nordamerika.
Die neue Generation der Immobilienkapitalquellen sind staatliche
Investitionsfonds, institutionelle Kapitalanlagegesellschaften und Pensionsvermögen.
2) Wichtige australische institutionelle
Investoren werden weiterhin Kapital
auf nationaler Ebene einwerben, um es
international anzulegen. Einige australische Investoren wurden durch global
agierende Firmen aufgekauft und nutzen jetzt neben der australischen auch
die globale Plattform, um ihre Investitionsziele auszubauen. MGPA (Macquarie Global Property Advisors), früher im
Besitz der Macquarie Bank, wurde von
Blackrock im Mai 2013 erworben. Des
Weiteren nutzte Blackstone die Gelegenheit, Valad zu übernehmen, um seine Präsenz in Europa zu stärken. Und
Investa, ein australischer REIT, der Büroimmobilien im Wert von über 7 Mrd.
AUD verwaltet, wurde im Juni 2007
von Morgan Stanley übernommen.
1) Australien hat zwei Fonds, die als
staatliche Investitionsfonds vom Sovereign Wealth Fund Institute anerkannt
werden, Australian Future Fund (AFF)
sowie Western Australia Future Fund
(WAFF). AFF hat bereits Schlagzeilen
3) Das australische Altersvorsorgesystem ist das viertgrößte der Welt
und wird in Zukunft eine zunehmend
zentralere Rolle im australischen Investmentmarkt spielen, nicht nur im
Bereich Immobilien, sondern auch
Institutionelles Kapital aus Australien
stellt derzeit die Weichen für ein erneutes Engagement in Europa. Analysten
erwarten, dass diese Investoren nicht
unbedingt mit australischen Investoren kooperieren werden, stattdessen
wird die nächste Welle in Form von
Joint Ventures und individuellen Mandaten mit europäischen Fonds-Managern vollzogen.
bei Infrastrukturinvestments; ebenso
werden Produkte an den globalen Finanzmärkten ins Anlageprofil fallen.
Die australische Handelskommission
schätzt, dass die Pensionsvermögenswerte seit 2003 von 424 Mrd. AUD auf
ca. 1,565 Mrd. in 2013 gestiegen sind.
Viele Pensionshäuser haben durch
steigende Liquidität und hohen Anlagedruck ihre Investment-Teams mit
professionellen Immobilienexperten
verstärkt. Die australischen Fondsmanager haben an Vertrauen verloren, der
Trend geht in Richtung direkter Mandatierung von führenden Investmentmanagern für bestimmte Regionen
oder bestimmte Länder. Australian Super hat vor Kurzem Henderson Global
Investors mandatiert mit dem Anlageziel, Einzelhandelsimmobilien in UK zu
erwerben. Weitere bedeutende australische Pensionsfonds sind auf der Suche
nach ähnlichen Partnern.
Zusammenfassend ist festzuhalten,
dass neben den erlittenen Verlusten
auch viele Lehren gezogen wurden.
Australische Investoren prüfen derzeit
neue Engagements in Europa. Diesmal
mit einem eher konservativen, disziplinierten und direkteren Ansatz sowie
einer ausreichenden Kapitaldecke, was
sie zu wichtigen Marktteilnehmern
machen kann.
Bilfinger Real Estate Journal 01/2014 5
interview
Chancen auf dem fünften Kontinent
en. Davon profitieren beispielsweise
deutsche Kunden und Investoren,
die in diesen Teilen der Welt tätig
werden wollen, dort aber noch nicht
über die notwendigen Marktkenntnisse oder auch die personellen Kapazitäten verfügen. Insofern sehen
wir uns als wichtigen Baustein für
die Umsetzung der Internationalisierungsstrategie der Unternehmensgruppe.
Erzählen Sie bitte über Ihr Engagement
in Australien. Wo liegen die Schwerpunkte von Bilfinger RE Asset Management?
Wir haben zwei Schwerpunkte und
sind dabei, ein drittes Standbein zu
etablieren. Unser Kerngeschäft ist
das Asset Management für weltweit
insgesamt 35 Verkehrs- und Infrastrukturprojekte. In Australien betreiben wir zurzeit drei Gefängnisse,
eine Frauen- und Kinderklinik sowie
eine privat finanzierte Autobahn – ein
solides Geschäft, das noch auf Jahre
hinaus Bestand haben wird. Die Verträge haben sehr lange Laufzeiten von
durchschnittlich etwa 20 Jahren.
Bilfinger hat seine Anteile an den Infrastrukturprojekten im Frühjahr 2014 veräußert. Macht der Verkauf der Projekte
einen Unterschied für Ihre Kunden?
Im Prinzip nicht. Wir haben ja nur
unsere finanziellen Beteiligungen
verkauft – nicht die Dienstleistungen,
die damit zusammenhängen. Unsere
Kunden waren sogar sehr erfreut, dass
wir die Projekte auch weiterhin so betreuen, als wären wir immer noch die
Eigentümer.
Welches ist Ihr zweiter Schwerpunkt?
Ein weiterer Schwerpunkt ist das Beratungsgeschäft rund um Infrastrukturprojekte. Wir verfügen über mehr
als 15 Jahre gewachsenes Know-how
zu privat sowie öffentlich-privat finanzierten Großprojekten einschließlich der damit verbundenen, komplexen Vertrags-, Kalkulations- und
Finanzierungsstrukturen. Dieses Wissen bieten wir Investoren, Entwicklern, Bieterkonsortien und Fondsmanagern an. Zurzeit führen wir z. B. für
ein Konsortium die Due Diligence für
den Kauf eines neu gebauten Krankenhauses in New South Wales durch,
dem Royal North Shore Hospital. Auch
beim geplanten Erwerb des Northern
Beaches Hospital, das sich ebenfalls in
New South Wales befindet, realisieren
wir die Ankaufsprüfung und beraten
zu verschiedenen Themen im Facility
Management.
Zum Hintergrund
Bilfinger RE Asset Management ist aus dem zum Bilfinger Konzern gehörenden Geschäftsbereich Bilfinger Project Investments (PI) hervorgegangen und wurde zum 1. Januar 2014 in die Bilfinger Real Estate Gruppe
integriert. Traditionell ist Bilfinger RE Asset Management auf das Management von großen Verkehrs- und Infrastrukturprojekten spezialisiert.
Die Anteile an den Projekten hatte der Bilfinger Konzern 2014 verkauft. In
Großbritannien, Deutschland, Kanada und Australien betreut Bilfinger RE
Asset Management zurzeit rund 35 Projekte mit einem Gesamtwert von
7 Mrd. Euro.
Darüber hinaus beraten wir aber auch
Investoren, die Projekte wie diese finanzieren wollen, suchen bei Bedarf
den geeigneten Partner für die vollständige Finanzierung des Vorhabens
und kümmern uns um die komplette
Realisierung des Bauprojekts – inklusive Planung, Beauftragung der Dienstleister, Aufsicht und Inbetriebnahme.
Wir erstellen Lösungen für Betriebsund Erhaltungsprogramme sowie für
die Optimierung in den Bereichen Projektmanagement und Effizienz.
Wie viele Mitarbeiter haben Sie?
In Australien sind wir ein Team
von rund 20 Leuten. Zusammengerechnet mit unseren Standorten in
Deutschland, Großbritannien und
Kanada sind wir 50 Mitarbeiter. Bei
Bedarf können wir darüber hinaus
natürlich auch auf unsere Kollegen
aus der Unternehmensgruppe zugreifen.
Sie sprachen von einem dritten Standbein.
Als drittes Standbein werden wir
unsere Leistungen, die sehr auf Infrastrukturprojekte und öffentliche
Einrichtungen fokussiert sind, künftig auch für weitere Nutzungsarten
anbieten und unser Servicespektrum deutlich ausbauen. Auf dem
australischen Markt sehen wir z. B.
im Transaktions- und Investmentbereich großes Potenzial für neues
Business. Für den Ausbau unserer
Leistungen und zur Unterstützung
des Transaktionsgeschäfts haben
wir die Position eines Director Real
Estate neu geschaffen und vor einigen Monaten erfolgreich besetzt.
Außerdem arbeiten wir eng mit
GVA Franklin Shanks, Partner des
GVA Worldwide Netzwerks, zusammen. Wenn wir unsere Marktchancen hier nutzen können, werden wir
gegen Jahresende weiteres Personal
an Bord holen.
Wie sehen Sie die Rolle der Bilfinger
RE Asset Management im internationalen Kontext der Gruppe?
Viele unserer Kunden sind weltweit
tätig und haben mit Bilfinger RE Asset Management einen Partner, der
sich nicht nur in einem Markt auskennt, sondern in vielen Märkten in
Europa, Nordamerika und Australi-
Was haben Sie sich für die nächsten
zwei Jahre vorgenommen?
Wir werden in unseren Zielmärkten
verstärkt unsere Beratungs- sowie
zusätzliche Immobiliendienstleistungen anbieten. Außerdem steht
der weitere Ausbau des Transaktions- und Investmentgeschäfts
auf dem Plan. Mit Blick auf unseren
Standort in London und den aktuellen Zusammenschluss unseres
Unternehmens mit der britischen
Immobilienberatung GVA werden
wir mit den GVA-Kollegen über
mögliche gemeinsame Projekte in
Großbritannien sprechen. Es ist sehr
spannend mitzuerleben, wie Bilfinger Real Estate immer internationaler wird und die damit verbundenen
Chancen wahrzunehmen.
Vielen Dank für das Interview.
Nick Dawson,
Geschäftsführer,
Bilfinger RE Asset Management
Case-Study: Der Peninsula Link Freeway – ein Vorzeigeprojekt für australischen StraSSenbau
Ein wichtiges Stück Infrastruktur
Nach einer rekordverdächtigen Bauzeit von nur drei Jahren wurde Anfang 2013 der Peninsula Link Freeway
freigegeben. Das 27 km lange, vierspurige Autobahnstück verbindet
die Mornington-Halbinsel mit dem
Stadtzentrum und den östlichen
Stadtteilen Melbournes. Für die unter
Staus und Abgasen leidende Bevölkerung in den zahlreichen Gemeinden
entlang der alten Landstraße ging
damit ein lang gehegter Wunsch in
Erfüllung.
In den Medien sorgte das 889 Mio.
AUD teure Projekt für große Aufmerksamkeit, denn erstmalig wurde
eine private Autobahn in Australien
nicht als Mautmodell, sondern als
Verfügbarkeitsmodell realisiert. Als
Co-Manager der verantwortlichen Projektgesellschaft und Investor war Bilfinger Project Investments vor seiner
Auflösung wesentlich am Erfolg des
Projekts beteiligt. Der Vertrag für den
Betrieb des Peninsula Link durch die
Nachfolgeorganisation Bilfinger RE Asset Management endet im Jahr 2038.
Innovative Lösungen
Als große technische Herausforderung während der Bauphase erwiesen sich die elf Anschlussstellen, drei
Autobahnkreuze sowie 28 Brücken.
Entlang der Autobahn wurden darüber hinaus ein 25 km langer Fuß- und
Fahrradweg angelegt sowie in Zusammenarbeit mit einem Skulpturenpark
eine Reihe von urbanen Kunstwerken
installiert. Um den hohen australischen Baustandards und Umweltschutzauflagen zu entsprechen,
wurden über 6.400 Lärmschutzwandelemente aus robusten „Poly
Panels“ – recyceltem Polyethylen
– installiert und ca. 1,7 Mio. Gräser,
Büsche und Bäume angepflanzt.
Die umweltschonende und harmonische Eingliederung der Autobahn in die Landschaft sorgte
für eine positive Resonanz in der
Bevölkerung und gilt als einer der
Erfolgsfaktoren des Projekts.
6 Bilfinger Real Estate Journal 01/2014
Tüte trifft Netz
Multichannel als Chance für den Offlinehandel
kleidung nach wie vor an erster Stelle bei den Befragten steht, denn das
sinnliche Kauf- und Produkterlebnis,
die individuelle Beratung und die sofortige Verfügbarkeit der Ware zählen.
Zentrales Argument für eine Erweiterung des Offlineangebots ins Netz ist
jedoch das veränderte Informationsverhalten der Konsumenten.
Mit der zunehmenden Internetnutzung und der schnellen Verbreitung
des mobilen Internets nimmt die digitale Revolution in der Handelswelt
ihren Lauf. Die fortschreitende Virtualisierung bietet den Kunden die Möglichkeit, ihre Einkäufe jederzeit von
überall zu tätigen. Dies stellt bereits
seit Jahren die Händler vor die Herausforderung, den veränderten Kundenbedürfnissen gerecht zu werden.
Der heutige Konsument handelt kanalübergreifend: Es ist für ihn selbstverständlich, Produkte über mehrere
Vertriebskanäle zu kaufen oder sich
über diese zu informieren. Wenn sich
die Händler heute für Multichannel
entscheiden, so ist dies keine Innovation, sondern eine Antwort auf das
veränderte Kauf- und Informationsverhalten.
Dieses Verhalten wurde von uns in
einer repräsentativen Online-Befragung untersucht und im Detail analysiert. Zunächst ist festzustellen, dass
der stationäre Offlineeinkauf in vielen
Produktkategorien wie Mode und Be-
Das Internet ist ein hervorragendes
Recherchemedium – in der Tat ist es
so gut in dieser Funktion, dass drei
Viertel der Befragten das viel diskutierte „Research offline, Purchase
online“-Verhalten umkehren: Sie
suchen einen Onlineshop im Kaufvorfeld auf, bevor sie die Ware in der
Filiale erwerben. Selbst ein reines
Online-Rechercheangebot eines Filialisten ohne „echten“ Onlineshop kann
deswegen die Attraktivität des Anbieters und seines stationären Kanals
entscheidend erhöhen.
Von daher waren die Nachrufe auf den
Offlinehandel verfrüht: Auch zukünftig wird das klassische Ladengeschäft
ein wichtiger Anlaufpunkt für Konsumenten und Kunden bleiben, die das
Kauferlebnis und die Befriedigung,
die Ware sofort zu haben, nicht missen möchten. Ein Multichannelansatz
wird Offlinehändlern ermöglichen,
sich mit vergleichsweise geringem
Aufwand gegenüber Onlinehändlern
zu profilieren, die sich mit dem Aufbau eines funktionierenden Filial-
systems einer Herausforderung ganz
anderer Größenordnung gegenübersehen. Eine Verzahnung von Kommunikations- und Vertriebskanälen
könnte den klassischen Einzelhandel
deswegen nicht nur dabei unterstützen, die sinkende Profitabilität von
Verkaufsflächen durch Onlineangebote zu kompensieren, sondern auch,
seine Attraktivität und somit Wettbewerbsfähigkeit insgesamt zu steigern.
Über den zukünftigen Immobilienbedarf des Einzelhandels kann zum jetzigen Zeitpunkt nur gemutmaßt werden, wird er doch vermutlich ebenso
vielfältig sein wie die Multichannelansätze, die derzeit entwickelt und
Prof. Dr. Oliver Klante,
Otto Group Stiftungsprofessor,
HAW Hamburg
erprobt werden. Angebote wie die
persönliche Abholung einer online
bestellten Ware lassen Ladengeschäfte in verkehrsgünstigen Lagen weiterhin attraktiv erscheinen, andererseits kann die Onlineüberprüfung der
Verfügbarkeit einer Ware in einem
dezentral gelegenen Ladengeschäft
eher mal dazu führen, einen Umweg
in Kauf zu nehmen. Für Immobilienanbieter eröffnet sich durch die Ausdifferenzierung der Bedürfnisse ihrer
Mieter und Käufer die Chance, bislang
eher unattraktive Objekte erfolgreich
zu vermarkten, ohne befürchten zu
müssen, dass bereits begehrte Immobilien an Anziehungskraft verlieren
werden.
Frank Drewes,
Director Marketing Science,
Harris Interactive
Bilfinger Real Estate begleitet internationale Retailer bei der Expansion Nach Deutschland und Europa
Ausländische Retailer drängen nach Deutschland
Deutschland ist als Expansionsziel
internationaler Retailer unangefochten die Nummer eins. Seit 2010
traten über hundert internationale Filialisten und Einzelhändler in
den deutschen Markt ein. Vor allem
Modelabels für junge Käufergruppen wie Urban Outfitters, Hollister,
Bershka, Forever 21, CCC oder Primark eroberten die Einkaufsstraßen
und Shopping Center des Landes im
Sturm. Auch aktuell ist der Expansionsdrang nach Deutschland ungebrochen: Nach dem Markteintritt
von 49 neuen Konzepten aus dem
Ausland im vergangenen Jahr planen rund 40 Prozent der globalen
Einzelhändler ihren Eintritt in den
deutschen Markt für 2014. Starker
Partner für international expandierende Retailmarken ist Bilfinger
Real Estate. Mit deutschlandweit
flächendeckender Präsenz, ausgezeichneten Kenntnissen der hiesigen Einzelhandelslandschaft sorgt
Michaela Heinen,
Teamleiterin Vermietungsmanagement Shopping,
Bilfinger Real Estate
der Immobiliendienstleister dafür,
dass der Markteintritt internationaler Handelsunternehmen ein Erfolg
wird – in Deutschland, aber auch in
anderen Ländern Europas.
Eine Expansion in einen ausländischen Markt ist für einen Retailer
stets mit einem schwer einschätzbaren Risiko und hohen Kosten verbunden. Mit europaweit 50 Standorten,
1,5 Mio. qm betreuter Einzelhandelsfläche und 68 Shopping Center
im Management verfügt Bilfinger
Real Estate über ausgezeichnete
Marktkenntnisse in Deutschland
und im Ausland. Das Beratungsund Service-Spektrum des Immobiliendienstleisters fängt bei der
Konzeptberatung an, umfasst das
Erstellen des Standortprofils, die
Standortsuche, den Abschluss von
Mietverträgen und reicht bis hin
zum Ladenausbau. Sämtliche Leistungsbausteine für eine erfolgreiche
Standortplanung und Expansion
kommen aus einer Hand, durch die
Einbindung externer Partner ist auch
die Beratung und Rechtssicherheit in
allen arbeits- und steuerrechtlichen
Fragestellungen gewährleistet.
Durch den großen Bestand an betreuten Handelsflächen kann Bilfinger Real Estate ausländische Retailer
nicht nur kompetent beraten, sondern auch geeignete Ladenflächen in
der gewünschten Lage anbieten. Ein
wichtiger Vorteil, der die Standortsuche vereinfacht und beschleunigt
und so die Expansionskosten für den
Retailer reduziert. Auch der spätere
Aus- und Umbau der Ladenflächen,
der mit dem Marken- und StoreAuftritt vieler anspruchsvoller Life-
style-Konzepte verbunden ist, läuft
reibungsloser ab.
Shopping-Flächen in Top-Lage in
Europa
Attraktive Handelsflächen finden Retailer nicht nur in den rund 30 Shop-
ping Centern, die Bilfinger Real Estate
in Deutschland betreut. In der Türkei
beispielsweise managt Bilfinger Real
Estate große Shopping Center im ganzen Land. So beherbergen allein die
beiden Istanbuler Mega-Komplexe
„Buyaka“ und „Metropol Istanbul“ zusammen knapp 500 exklusive Laden-
lokale. Aber auch Retailern, die in die
Niederlande oder in Großbritannien
expandieren wollen, ebnet Bilfinger
Real Estate mit Präsenz in allen Regionen des Landes und vielen attraktiven
Shopping Centern und Einzelhandelsflächen im Management erfolgreich
den Weg.
Bilfinger Real Estate Journal 01/2014 7
retail-development-Studie der bulwiengesa ag
Deutsche Projektentwickler im Visier
Mit einem Umsatz von über 430
Mrd. Euro im Jahr gehört der Einzelhandel zu den wesentlichen Säulen
der deutschen Wirtschaft. Einzelhandelsimmobilien kommt eine
dementsprechend hohe Bedeutung
zu. Somit ist das Spektrum der Interessengruppen breit gefächert: Es
reicht von Projektentwicklern über
Handelsunternehmen und Investoren bis hin zu Kommunen und Konsumenten. Mit der Auswahl der geeigneten Projektentwickler kommt
insbesondere der Kommune eine
hohe Verantwortung für die Einzelhandelsentwicklung zu.
Ziel der Studie ist es, die quantitative Analyse der deutschen Einzel­
handelsprojektentwicklerland­schaft
mit einer qualitativen Einschätzung der relevanten Aspekte zu
kombinieren. Berücksichtigt wurden in der Studie Developments
mit einer Einzelhandelsmietfläche
von mindestens 5.000 qm und der
Fertigstellung zwischen 2009 und
2013. Als Projektentwickler im Sinne der Studie verstehen sich Unternehmen mit einer Kompetenz im
gesamten Projektentwicklungsprozess. Dieser beinhaltet die Projekt­
initiierung und -konzeption sowie
die Erstellung und Vermarktung
des Gebäudes mit dem Ziel der Gewinnmaximierung.
Quantitative Analyse
Insgesamt wurden im Zeitraum zwischen 2009 und 2013 rund 3,7 Mio. qm
Einzelhandelsmietfläche fertiggestellt.
Die dominierende Gruppe im untersuchten Zeitraum war die Betriebsform Shopping Center mit einem
Volumen von rund 1,3 Mio. qm, gefolgt von den großen Fachmarktzentren, welche mit einem deutlichen
Abstand ein Entwicklungsvolumen
von 610.000 qm Mietfläche erreichten.
Gemessen an der Anzahl der Objekte sind die kleinen Fachmarktzentren mit einer Fertigstellungsanzahl
von 68 Objekten dominierend, gefolgt von den Shopping Centern mit
60 Objekten. Werden die Betriebsformen nur in zwei Kategorien
untergliedert, so hat die Kategorie
Fachmärkte/Nahversorgung einen
Flächenanteil von 45,4 Prozent und
die Kategorie Geschäftshaus/Einkaufszentren einen Flächenanteil
von 54,6 Prozent.
Im Ranking der Projektentwickler
befinden sich unter den fünf Erstplatzierten mit ECE, Multi Development und Sonae Sierra drei typische Shopping Center-Entwickler.
ECE liegt mit einem Entwicklungsvolumen von knapp 300.000 qm
ganz klar auf Platz eins. Insgesamt
vereinigen die zehn größten Entwickler jedoch nicht einmal ein
Drittel des gesamten Projektentwicklungsvolumens auf sich. Die
restlichen zwei Drittel verteilen
sich auf mehr als 200 weitere Projektentwickler, was die Kleinteiligkeit des Entwicklermarkts aufzeigt.
Werden die fertiggestellten Projekte als Referenzgröße herangezogen,
belegen die HBB und Ten Brinke –
zwei Projektentwickler mit Fokus
auf mittelgroße Einzelhandelsimmobilien – die vorderen Plätze.
Qualitative Analyse
Die Selektion und Einladung einzelner Kommunen zur Teilnahme
an der Befragung basierte auf den
vorab ermittelten Projektentwicklungen. Da diese sich nur auf eine
Teilmenge aller durchgeführten
Projektentwicklungen in Deutschland bezieht, kann nicht von einem vollständigen Meinungsbild
gesprochen werden. Auch die
Rücklaufquote musste bei der Interpretation der Ergebnisse berücksichtigt werden. Die in der Studie
dargestellten Ergebnisse erheben
daher keinen Anspruch auf vollständige Repräsentativität. Die
Erfahrungen der Kommunen sind
alles in allem befriedigend bis gut
und liegen auf aggregierter Ebene
auf Basis der Punktwertung nahe
beisammen. Dennoch gibt es punktuell deutliche Abweichungen auch
nach unten, erkennbar an den zum
Teil sehr niedrigen Minimalwerten
in einzelnen Fragestellungen.
Aber nicht nur die genehmigenden Kommunen können zu einer
schnellen und für alle Beteiligten
zufriedenstellenden
Umsetzung
beitragen. Auch die Projektentwickler können hier stellenweise
noch nachjustieren. Die befragten
Kommunen kritisieren hier, dass
benötigte Anträge nicht immer
zeitnah und vollständig abgegeben werden. Dies ist aber essenziell, um die schnelle Abwicklung
zwischen allen Beteiligten gewährleisten zu können. So kann z. B. die
Einbindung eines versierten Projektsteuerers mit der notwendigen
fachlichen Kompetenz und ausreichender Erfahrung in der Erstellung von Bauablaufplänen zu einer
schnellen Umsetzung des Projekts
beitragen.
Die vollständige Studie der
bulwiengesa AG kann als
SmartPDF online erworben
werden: www.bulwiengesa.de
Besucheransturm zur Eröffnung des türkischen Shopping Centers Ceylan Karavil Park
Marken-Mix, Show-Spektakel und Verkaufsrekorde
Bilfinger Real Estate hat in der Türkei den größten gemischt genutzten
Shopping-. und Hotelkomplex im
Osten und Südosten des Landes eröffnet. Mit mehr als 200.000 Besuchern am Eröffnungstag und knapp
700.000 Besuchern in den ersten
fünf Tagen, vollen Läden und einem mehrtägigen Showprogramm
für alle Zielgruppen und jeden Geschmack übertraf die mit Spannung
erwartete Eröffnung alle Erwartungen. Bei den Feierlichkeiten handelte es sich um das sogenannte „Soft
Opening“ des Centers. Noch größer
gefeiert wird voraussichtlich im
Herbst dieses Jahres, wenn das zum
Ceylan Karavil Park gehörende gigantische Aquarium fertiggestellt
ist und der Öffentlichkeit präsentiert wird.
Der enorme Besucheransturm zur
„kleinen“ Eröffnung ließ sowohl bei
den Investoren als auch den 200
Einzelhändlern des Centers keine
Wünsche offen. Die starke Nachfrage und Kauflust belegen die Verkaufszahlen der ersten Stunden
nach Eröffnung: So verkaufte ein
Restaurant innerhalb von nur vier
Stunden über 2,5 Tonnen Geflügel,
ein Supermarkt im Center machte
innerhalb von acht Stunden rund
120.000 Euro Umsatz, ein Anbieter
von Kids Fashion 19.000 Euro und
ein Schuhladen 24.000 Euro.
Über die eindrucksvolle Eröffnung
hinaus beeindruckt der Ceylan
Karavil Park mit weiteren Superlativen: Erbaut innerhalb von nur
zwei Jahren ist das im Juni fertiggestellte Shopping- und Hotelensemble mit einer Gesamtfläche
von 800.000 qm der mit Abstand
größte gemischt genutzte Komplex
in Ost- und Südostanatolien. Allein
65.000 qm Mietfläche zählt das
ellipsenförmige Shopping Center,
das 200 Läden verteilt auf vier Etagen und eine große Vielfalt in- und
ausländischer Retailmarken in sich
vereint. Die Größe und Planung
des Ceylan Karavil Parks spiegelt
das rasante Wachstum Diyarbakirs
wider, das sich in den letzten Jahren zur größten und lebendigsten
Stadt Südostanatoliens entwickelt
hat und als Knotenpunkt zwischen
Anatolien und Mesopotamien fungiert. So verdoppelte sich die Einwohneranzahl Diyarbakirs seit 2008
auf über 1,6 Mio.
Bilfinger Real Estate Türkei zeichnete sich für die erfolgreiche Vermietung der Einzelhandelsflächen und
die Konzeption des richtigen Marken-Mixes vor Ort verantwortlich.
Bereits in der Bauphase wurden wir
von der Eigentümer- und Investorengruppe Ceylan & Karavil in das
Projekt eingebunden und konnten
pünktlich zum Opening alle 200
Stores an namhafte Retailer vermieten. Ausschlaggebend hierfür waren die ausgezeichneten Kontakte
zu vielen nationalen und internationalen Handelsunternehmen, deren Expansionsaktivitäten Bilfinger
Real Estate europaweit seit Jahren
erfolgreich begleitet. Über die Vermietung der Einzelhandelsflächen
hinaus verantwortet Bilfinger Real
Estate für den Ceylan Karavil Park
das Center Management inklusive
Mieterbetreuung, Steuerung der
Mieterausbauten und Marketing.
Zudem zählen Vertrags- und In-
kassomanagement, Reporting und
die Steuerung der Facility Managementleistungen zum Aufgabenspektrum.
Viele der rund 200 Retail- und Gastronomiemarken des Ceylan Karavil
Parks sind neu in Diyarbakir. Darunter sind vor allem internationale Kosmetik-, Fashion- und HomeTextile-Anbieter wie Hummel, B &
G, Madame Coco, Pierre Cardin, US
Polo und Mavi Jeans. Auch die große Auswahl an Cafés, Fast-FoodAngeboten und Restaurants trägt
zur starken Akzeptanz des Shopping
Centers bei. Für die Zukunft rechnet
Bilfinger Real Estate mit jährlich 15
Mio. Besuchern im Ceylan Karavil
Park. Um eine so hohe Nachfrage
dauerhaft zu erreichen, ergänzt eine
Reihe weiterer Attraktionen das Angebot des Centers: So eröffnete im
August ein Entertainment Center
auf einem 2.800 qm großen Areal,
einen Monat später im September
folgte die Eröffnung eines KinoKomplexes. Und mit der Eröffnung
des frei stehenden Aquariums, einem weiteren Besuchermagneten
des Ceylan Karavil Parks, steht im
Herbst 2014 das offizielle Grand
Opening des Komplexes an, das in
puncto Besucher- und Absatzzahlen
sicherlich neue Rekorde aufstellen
wird.
Leyla Özulucak,
Geschäftsführerin,
Bilfinger Real Estate Türkei
8 Bilfinger Real Estate Journal 01/2014
Metropolregion Rheinland
Zukunft gemeinsam gestalten
Als Mitte der Neunzigerjahre vor allem unter Wirtschaftspolitikern die
Thematik der Metropolregionen aufkam, war zunächst die Statistik ein
Instrument der Definitionsbildung.
Mit dem Lissaboner Vertrag im Rücken suchte man damals nach statistischen, territorial zuzuordnenden
Fundamenten für die Darstellung und
Beschreibung der wirtschaftlichen
Wettbewerbsfähigkeit von bedeutenden Agglomerationen Europas im
Verhältnis zum Weltmarkt. Über entsprechende Identifikationsmerkmale
wurden innerhalb Deutschlands bis
1997 sieben Metropolregionen und
bis 2005 noch vier weitere identifiziert und von der Ministerkonferenz
für Raumordnung verifiziert.
Für Nordrhein-Westfalen wurde die
Metropolregion Rhein-Ruhr als eine
der indikatorengestützt stärksten
und wettbewerbsfähigsten Metropolregionen in Deutschland beschrieben. Mit rund 12 Mio. Einwohnern
auf lediglich 7.000 km² überflügelte
diese Metropolregion statistisch sogar noch das „junge“ Konstrukt der
„Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg“. Wie belastbar jedoch statistische Werte im Verhältnis zur Realität
sind, zeigte sich schnell: die heterogene wirtschaftliche Genese der beiden
Teilräume „Ruhr“ und „Rhein“ war
nur einer der Gründe, die eine zielgerichtete gemeinsame strukturpolitische Entwicklungsarbeit in einer Metropolregion Rhein-Ruhr verhinderte.
Das Ruhrgebiet als „Metropole Ruhr“,
institutionell hinterlegt mit dem Regionalverband Ruhr, war bereits als
eigener Teilraum 2004 im Netzwerk
der deutschen Metropolregionen angekommen. Der „territoriale Rest“ hingegen (noch) nicht.
Themen und Raumkulissen finden sich
Das Strukturprogramm des Landes
NRW „Regionale 2010“ war dann
der Anstoß für ein verstärkt abgestimmtes Miteinander im südlichen
Teilraum der Metropolregion Rhein-
Dr. Reimar Molitor,
Geschäftsführendes Vorstandsmitglied,
Region Köln/Bonn e.V.
Ruhr. Der Region Köln/Bonn e.V.,
ein regionalpolitischer Zusammenschluss der Akteure im südlichen
Rheinland innerhalb NRWs, der bereits seit 1992 bestand, wurde Träger
des Strukturprogramms und richtete
die Regionale 2010 auf die Herausforderungen und Chancen der Kooperation innerhalb der Region Köln/Bonn
aus. Die Oberbürgermeister der kreisfreien Städte Köln, Bonn und Leverkusen berieten bereits 2007 gemeinsam mit den Landräten der Kreise
Rheinisch-Bergischer Kreis, Oberbergischer Kreis, Rhein-Sieg-Kreis und
dem Rhein-Erft-Kreis im Vorstand
des Region Köln/Bonn e.V. die Herangehensweise, um die gut gewachsenen Kooperationen auch nach der
Regionale 2010 pflegen und ausbauen zu können. Hierbei beschäftigte man sich auch mit dem Aspekt
„Metropolregion Rhein-Ruhr“. Der
Region Köln/Bonn e.V. beauftragte
Professor Dr. Hans H. Blotevogel von
der TU Dortmund. Dessen Untersuchung ergab ein eindeutiges Votum:
Den indikatorenbedingten Anforderungen einer Metropolregion an Bedeutung und Entwicklungspotenzial
ist die Region Köln/Bonn im europäischen Vergleich umfassend gewachsen. Somit trat der Region Köln/Bonn
e.V. als Metropolregion Köln/Bonn an
der Seite der Metropole Ruhr dem Initiativkreis Europäische Metropolregionen (IKM) im Frühjahr 2008 bei.
Der Region Köln/Bonn e.V. betrieb in
engem Schulterschluss mit dem Ruhr-
Johannes Wingenfeld,
Regionalmanager,
Region Köln/Bonn e.V.
gebiet die Netzwerkarbeit zwischen
den Metropolregionen im Bund.
Nachhaltige Personalentwicklung in der Schweiz
Wenn Fachkräfte
knapp werden
Auf Initiative der Oberbürgermeister
von Köln und Düsseldorf sowie der Präsidenten der Industrie- und Handelskammern im Rheinland kam es im Jahr
2011 zum ersten „RegioGipfel Rheinland“. Für den zweiten „RegioGipfel
Rheinland“ in Köln wurde 2013 ein weiteres Gutachten von Professor Dr. Blotevogel eingeholt, das mit der Erkenntnis
abschloss, dass im nun erreichten Kooperationsstadium die „Metropolregion Rheinland“ ein umsetzbares Ziel
ist. Vor allem für die „großen Themen“
wie Sicherung und Ausbau der Infrastruktur, Erhalt der Mobilitätsfähigkeit
der Region oder verstärkte kulturelle
Zusammenarbeit bzw. Arbeitsteilung
empfiehlt sich laut Blotevogel eben diese Raumkulisse.
Während das Land NRW im ersten
Landesentwicklungsplan-Entwurf
(LEP 2025) die Idee der Metropolregion
Rhein-Ruhr verwarf und fortan die Idee
des Metropolraumes NRW verfolgt,
hatte sich die Raumkulisse Rhein-Ruhr
„von unten“ her bereits „sortiert“ und
aufgestellt. Dies führte zu einer gemeinsamen Stellungnahme der beiden
Regionen zum LEP, in der vom Land das
Bekenntnis zu einer Metropolregion
Rheinland – neben der bereits formatierten Metropole Ruhr – gefordert wird.
Perspektiven der Metropolregion
Rheinland?
Diese langfristige Entwicklung innerhalb Nordrhein-Westfalens ist kein
Einzelfall unter den regionsbildenden Prozessen der Metropolregionen.
Lediglich die „Hauptstadtregion“ der
beiden Länder Berlin und Brandenburg hat heute noch den Zuschnitt,
den die Ministerkonferenz für Raumordnung seinerzeit angedacht bzw.
identifiziert hat. Hinter dem Format
„Metropolregion“ bedarf es dabei immer einer ausgewogenen und erprobten Kooperationskultur. Diese ist und
bleibt Garant für gemeinsames Agieren und reale Kooperationsprojekte.
Dieser im Mittelpunkt stehende Kooperationswille der Akteure ist dann
die operative „Nulllinie“, an der sich
eine organisatorische Ebene einer zukünftigen Metropolregion Rheinland
im Sinne einer Regionalen Governance-Struktur ausrichten muss.
Impressum
Herausgeber
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Bilfinger Real Estate GmbH
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Fax +49 2331 6 98 43-39
[email protected]
www.waz-mediengruppe.de
Während sich die Schweizer Wirtschaft im laufenden Jahr weiter im
Aufwind befindet, beklagen sich die
eidgenössischen Immobiliendienstleister zunehmend über ein mangelndes Angebot an gut ausgebildeten
Fachkräften und einen „abgegrasten“
Personalmarkt. Sowohl in der Bewirtschaftung als auch in den Bereichen
Vermarktung und Bewertung von Immobilien sind gut ausgebildete Mitarbeiter knapp. Obwohl in der Schweiz
jährlich mehrere Hundert Personen
die entsprechenden Fach- und Diplomprüfungen ablegen, übersteigt die
Nachfrage nach Immobilienfachkräften die vorhandenen Ressourcen bei
Weitem.
Um qualifizierten Nachwuchs für das
Unternehmen zu sichern, beschreitet
Bilfinger Real Estate in der Schweiz
verschiedene Wege. Zum einen bietet das Unternehmen eine Reihe von
Ausbildungsplätzen im kaufmännischen Bereich an. Zurzeit lernen neun
junge Menschen bei Bilfinger Real
Estate, verteilt auf alle Geschäftsstellen im Land. Da dies aber längst nicht
ausreicht, um den künftigen Bedarf
an Fachkräften abzudecken, erhalten
auch Quereinsteiger bei Bilfinger Real
Estate die Chance, in der Branche Fuß
zu fassen.
Da das Aufgabengebiet im Immobilienmanagement breit gefächert ist
und viel Know-how erfordert, absolvieren alle Sachbearbeiter regelmäßig
interne Schulungen, z. B. im Umgang
mit der Immobilien-Software REM.
Ebenso hohe Priorität hat die externe fachliche Aus- und Weiterbildung
durch den Schweizerischen Verband
der Immobilienwirtschaft SVIT. Bilfinger Real Estate unterstützt und berät
seine Mitarbeiter zudem bei der Auswahl externer Weiterbildungsangebote.
beiter mit mindestens drei Jahren
Facherfahrung in der Bewirtschaftung können berufsbegleitend einen
externen
Weiterbildungslehrgang
zum Immobilien-Bewirtschafter mit
Fachausweis absolvieren. Während
der zweijährigen Maßnahme werden
sie auch intern zu unterschiedlichsten technischen, kaufmännischen
und mietrechtlichen Themen geschult.
Zurzeit verfügen 67 Mitarbeiter bei
Bilfinger Real Estate in der Schweiz
über eine abgeschlossene Fachausbildung in der Immobilienwirtschaft:
Vom Zertifikat Sachbearbeiter über
die Fachausweise Immobilien-Bewirtschafter und Vermarkter bis zum
Diplom eidgenössisch diplomierter
Immobilien-Treuhänder und Mastertitel MAS Real Estate Management
reichen die Abschlüsse und Auszeichnungen. 2014 haben zwölf Mitarbeiter berufsbegleitend eine fachliche
Weiterbildung begonnen, sechs weitere Mitarbeiter wurden nach erfolgreich bestandener Prüfung zu JuniorBewirtschaftern befördert.
Niedrige Fluktuation
Die Position Junior-Immobilien-Bewirtschafter bietet Mitarbeitern von
Bilfinger Real Estate in der Schweiz
eine berufliche Perspektive – und ist
gleichzeitig ein wirksames Instrument, mit dem das Unternehmen
verhindern kann, dass gut ausgebildete Nachwuchskräfte zur Konkurrenz abwandern, Know-how verloren
geht und die Rekrutierungskosten
weiter steigen. Sichtbarer Beweis
für den Erfolg dieser Strategie ist die
niedrige Fluktuation: 50 Mitarbeiter
sind bereits mehr als fünf Jahre dabei,
30 Mitarbeiter sogar zehn Jahre und
länger.
Karrierechance: Qualifizierung zum
Junior-Immobilien-Bewirtschafter
Besonders stark nachgefragt sind
Immobilien-Bewirtschafter in der
Schweiz. Aktuell beschäftigt Bilfinger Real Estate landesweit 36 Bewirtschafter, die einen Portfoliowert von
insgesamt ca. 13 Mrd. CHF betreuen.
Um diese verantwortungsvollen Positionen mit integrem und hoch qualifiziertem Personal besetzen zu können,
hat das Unternehmen bereits vor einiger Zeit die Position „Junior-Immobilien-Bewirtschafter“ ins Leben gerufen.
Damit wird jungen, ambitionierten
Mitarbeitern die Möglichkeit gegeben, sich vom Sachbearbeiter zum Bewirtschafter zu entwickeln. Mitar-
Doris Pollini,
Leiterin Personal,
Bilfinger Real Estate Schweiz