Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Gemeinde Salzhausen

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Einzelhandelsentwicklungskonzept
für die Gemeinde Salzhausen
Abschlussbericht vom 18. März 2013
erstellt im Auftrag der
Gemeinde Salzhausen
Dipl.-Geogr. Oliver Ohm
Dipl.-Geogr. Gyde Thönnessen
BBE Handelsberatung GmbH
BBE Handelsberatung GmbH
Wendenstraße 8-12
Wendenstraße 8-12
20097 Hamburg
20097 Hamburg
+49 40 180 4106 24
+49 40 180 4106 26
+49 40 180 4106 10
+49 40 180 4106 10
[email protected]
[email protected]
Hamburg, im März 2013
Einzelhandelsentwicklungskonzept Salzhausen
Inhaltsverzeichnis
Seite
1
Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung ........................................................................ 6
1.1
Ausgangssituation und Zielsetzung ...................................................................................... 6
1.2
Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen ........................................................ 7
2
Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung ........................................................... 9
2.1
Siedlungsstruktur und Verkehrsanbindung ........................................................................... 9
2.2
Demographische Entwicklung ............................................................................................. 11
2.3
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Gemeinde Salzhausen ...................... 13
2.4
Regionale Wettbewerbssituation......................................................................................... 17
2.5
Allgemeine Trends im Einzelhandel .................................................................................... 19
2.6
Konsumtrends in der Gesellschaft ...................................................................................... 21
2.7
Konsequenzen für den Einzelhandel in Deutschland ......................................................... 23
3
Einzelhandelssituation in der Gemeinde Salzhausen ......................................................... 25
3.1
Einzelhandelsausstattung nach Gemeinden der Samtgemeinde Salzhausen ................... 25
3.2
Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten ...................................................................... 26
3.3
Kundeneinzugsgebiet des Salzhäuser Einzelhandels ........................................................ 30
3.4
Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse: Umsatz-Kaufkraft-Relation ........................... 34
4
Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung und grundlegende Empfehlungen zur
Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen .............................................................. 41
4.1
Nahrungs- und Genussmittel .............................................................................................. 42
4.2
Drogeriewaren / Gesundheit ............................................................................................... 43
4.3
Bekleidung / Schuhe ........................................................................................................... 43
4.4
Papier-/ Büro-/ Schreibwaren/Bücher ................................................................................. 44
4.5
Elektrowaren / Unterhaltungselektronik .............................................................................. 44
4.6
Möbel / Einrichtungsbedarf ................................................................................................. 45
4.7
Bau- und Gartenbedarf ....................................................................................................... 45
4.8
Zusammenfassung und Zwischenfazit ................................................................................ 45
5
Einzelhandels- und Zentrenkonzept Salzhausen................................................................ 47
5.1
Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der Landesplanung ................ 47
5.2
Leitziele und Standortkonzept ............................................................................................. 51
5.3
Räumliche Abgrenzung des Hauptzentrums Salzhausen .................................................. 52
5.4
Empfehlungen zur Entwicklung des Hauptzentrums Salzhausen ...................................... 60
5.5
Einordnung laufender Planungen in das Einzelhandels- und Standortkonzept ................. 61
Seite 2 von 89
5.5.1
Neuansiedlung eines Angebotskonzeptes im Segment Schuhe, Outdoor und Reitsport
„Projekt Kreuzweg“ .............................................................................................................. 62
5.5.2
Erneuerung des bestehenden Lebensmittel-Supermarkt e aktiv markt Hartmann an der
Lüneburger Straße (Abriss und Neubau inkl. Erweiterung der Verkaufsfläche) ................. 64
5.5.3
Erweiterung des bestehenden Lebensmittel-Supermarkt e aktiv markt Düver am Standort
„Alte Baumschule“ ............................................................................................................... 66
5.5.4
Neuansiedelung eines LIDL-Lebensmitteldiscounters mit arrondierendem
Fachmarktangebot .............................................................................................................. 68
5.5.5
Fazit und Bewertung der Planvorhaben im Segment des Lebensmittel-Einzelhandels .... 69
5.6
Empfehlungen zur Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels .... 71
5.6.1
Möbelmarkt Michaelis ......................................................................................................... 71
5.7
Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ........................................... 72
5.7.1
Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente .................................. 72
5.7.2
Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten
Sortimenten ......................................................................................................................... 80
5.7.3
Städtebauliche Prüfung von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels ....... 81
5.7.4
Festsetzungen zur Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in Sondergebieten des
großflächigen Einzelhandels ............................................................................................... 83
5.7.5
Beschränkungen von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten................................. 85
5.7.6
Beschränkungen von Einzelhandelsnutzungen in sonstigen Baugebieten ........................ 86
5.7.7
Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen im unbeplanten Innenbereich ........................... 86
5.8
Möglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts durch die Bauleitplanung –
Zusammenfassung der Empfehlungen ............................................................................... 87
Seite 3 von 89
Abbildungsverzeichnis:
Seite
Abbildung 1:
Lage im Raum und zentralörtliche Gliederung .................................................... 9
Abbildung 2:
Verkehrliche Erreichbarkeit ............................................................................... 10
Abbildung 3:
Bevölkerungsentwicklung 2001 2011 der Samtgemeinde Salzhausen ........... 12
Abbildung 4:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Gemeinde Salzhausen
und im Gebiet der Samtgemeinde..................................................................... 13
Abbildung 5:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen in der
Gemeinde Salzhausen ...................................................................................... 16
Abbildung 6:
Erreichbarkeitsbeziehungen von Salzhausen ................................................... 17
Abbildung 7:
Lebensmitteleinzelhandel und Drogeriefachmärkte im überörtlichen
Kontext (Hauptwettbewerber)............................................................................ 19
Abbildung 8:
Entwicklung der Betriebsformen des Einzelhandels 2007-2015
(Prognose) ......................................................................................................... 21
Abbildung 9:
Verkaufsflächen und Umsätze in der Gemeinde Salzhausen nach
Sortimenten ....................................................................................................... 27
Abbildung 10:
Ortsmitte Salzhausen ........................................................................................ 30
Abbildung 11:
Umsatz-Kaufkraft-Relation im Überblick ........................................................... 34
Abbildung 12:
Zentrenkonzept der Gemeinde Salzhausen ...................................................... 51
Abbildung 13:
Nutzungsstruktur im Ortskern Salzhausen ........................................................ 55
Abbildung 14:
Besatzstruktur Auf dem Rathausplatz, Eyendorfer Straße ............................... 56
Abbildung 15:
Nahversorgungsstandort „Am Waldbad“ ........................................................... 57
Abbildung 16:
Nahversorgungsstandort „Alte Baumschule“ .................................................... 57
Abbildung 17:
Besatzstruktur Bahnhofsstraße / Hauptstraße .................................................. 58
Abbildung 18:
Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Ortsmitte Salzhausen ............... 59
Abbildung 19:
Übersicht über die anstehenden Planungen im Gemeindegebiet ..................... 61
Abbildung 20:
Der Mikrostandortbereich des Projektes am Kreuzweg .................................... 63
Abbildung 21:
Mikrostandortsituation des e aktiv markt Hartmann an der Lüneburger
Straße ................................................................................................................ 65
Abbildung 22:
Mikrostandortsituation des e aktiv markt Düver ................................................ 66
Abbildung 23:
Der Standortbereich des geplanten LIDL-Lebensmitteldiscounters .................. 68
Abbildung 24:
Sortimentsliste der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten
Sortimente der Gemeinde Salzhausen ............................................................. 78
Seite 4 von 89
Tabellenverzeichnis
Seite
Tabelle 1:
Einwohner der Samtgemeinde Salzhausen ...................................................... 11
Tabelle 2:
Einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben in der Gemeinde Salzhausen ..... 14
Tabelle 3:
Einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben in der Samtgemeinde
Salzhausen ........................................................................................................ 15
Tabelle 4:
Einzelhandelsausstattung nach Ortsteilen ........................................................ 25
Tabelle 5:
Lebensmittelangebot der Gemeinde Salzhausen nach Betriebsformen ........... 28
Tabelle 6:
Verkaufsflächen und Umsätze in der Samtgemeinde Salzhausen nach
Sortimenten ....................................................................................................... 29
Tabelle 7:
Kundenherkunft insgesamt................................................................................ 32
Tabelle 8:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo aller Sortimente im Überblick für
Salzhausen ........................................................................................................ 35
Tabelle 9:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo aller Sortimente im Überblick für
die Samtgemeinde Salzhausen......................................................................... 36
Tabelle 10:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo der nahversorgungsrelevanten
Sortimente ......................................................................................................... 37
Tabelle 11:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo der zentrenrelevanten
Sortimente ......................................................................................................... 38
Tabelle 12:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo der nicht-zentrenrelevanten
Sortimente ......................................................................................................... 39
Tabelle 13:
potenzielle Verkaufsflächenzuwächse und Entwicklung der Umsatzleistungen
im Bereich Nahversorgung (Modellbetrachtung) ............................................... 69
Tabelle 14:
Entwicklung der Umsatz-Kaufkraft-Relation im Bereich Nahversorgung .......... 70
Seite 5 von 89
1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung
1.1
Ausgangssituation und Zielsetzung
Die Gemeinde Salzhausen hat vor dem Hintergrund der sich stetig wandelnden Einzelhandelslandschaft und verschiedenen Planvorhaben, insbesondere Erweiterungen bestehender Betriebe
sowie Neuansiedelungen im Bereich des großflächigen Einzelhandels ein Entwicklungskonzept für
den Einzelhandel in Auftrag gegeben. Es soll aufgezeigt werden, ob und in welche Richtung sich
der Einzelhandelsstandort Salzhausen zukunftsfähig entwickeln kann.
Eine konzeptionelle Betrachtung des Einzelhandels wird zunächst den gegenwärtigen Zustand der
Einzelhandelssituation in der Samtgemeinde Salzhausen insgesamt und warengruppenübergreifend aufzeigen. Darauf basierend ist es Ziel des Einzelhandelskonzeptes, grundsätzliche Empfehlungen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung im Gebiet der Samtgemeinde auszusprechen. Der
Fokus liegt dabei immer auf der zielgerichteten Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches
im Ortskern.
Darüber hinaus werden in diesem Zusammenhang auch die sich stetig verändernden Rahmenbedingungen aufgegriffen, wie etwa das Einkaufsverhalten der Bevölkerung (große Wettbewerbszentren in der Region wie auch E-Commerce), der sich weiter entwickelnde Wettbewerb in den Nachbarkommunen, wie auch allgemeine Trends und Konsequenzen für den Einzelhandel in Deutschland.
Das Einzelhandelskonzept dient letztlich als fundierte Bewertungsgrundlagen für zukünftige Planvorhaben im Bereich des Einzelhandels und wird auch mögliche Entwicklungsperspektiven und erforderliche Handlungsnotwendigkeiten für die Zukunft aufzeigen.
Ausgehend von der konkreten einzelhandelsbezogenen Situation in der Gemeinde Salzhausen
und den möglichen Entwicklungsperspektiven werden Empfehlungen für eine ortsspezifische Festlegung derjenigen Sortimente ausgesprochen, die künftig vorrangig innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zugelassen werden sollten. Diese „Salzhäuser Liste“ kann anschließend im
Rahmen der Bauleitplanung beispielsweise dazu verwendet werden, genaue Regelungen zur Zulässigkeit von Einzelhandel in einzelnen Baugebieten zu treffen.
Seite 6 von 89
1.2
Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen
Die Untersuchung basiert auf folgenden Erhebungen und Datenquellen:
Betriebsstättenerhebung in der Gemeinde Salzhausen
Die vorliegende Analyse basiert im Einzelnen auf den nachfolgend dargestellten Erhebungen und
Datenquellen:
Begehung und Erfassung aller projektrelevanten Wettbewerbsstandorte und Anbieter
Im Juli 2012 (30. Kalenderwoche) wurde von der BBE in der Gemeinde Salzhausen eine Vollerhe1
bung aller Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Dazu wurden alle Betriebe vom BBEErhebungsteam aufgesucht. Größere Betriebe und Ladenflächen, die von außen nicht vollständig
einsehbar sind, wurden begangen. Insbesondere Selbstbedienungsgeschäfte wurden durch eigene
Flächenschätzung erfasst.
Die Verkaufsflächen aller Betriebe wurden nach 29 Warengruppen differenziert erhoben. Soweit
einsehbar, wurden auch die leerstehenden Ladenlokale mit ihrer Verkaufsfläche erfasst. Anschließend wurde für alle Betriebe unter Beachtung der örtlichen und standortbezogenen Rahmenbedingungen und Besonderheiten sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern
die Umsatzleistung sortimentsspezifisch ermittelt.
Für die vorhandenen Lebensmitteldiscounter wurden die Verkaufsflächen für Aktionswarensortimente anhand von Leistungskennziffern der BBE-Marktforschung anteilig auf 29 Warengruppen
aufgeteilt und entsprechend deren Umsatzleistung ermittelt. So kann gewährleistet werden, dass
alle Aktionssortimente, die innerhalb eines Jahres häufig wechselnd angeboten werden, erfasst
werden und nicht nur ein temporäres Sortiment zum Zeitpunkt der Erhebung abgebildet wird.
Ebenfalls wurden alle öffentlichen Einrichtungen (Rathaus, Schule, Kindergarten) und private
Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe (z.B. Gesundheitsdienstleistungen, Post, Bank, Frisör),
die Gastronomie- und Hotelleriebetriebe und Einzelhandels-Leerstände im Ortskern von Salzhausen erhoben und kartographisch erfasst. Die Nutzungskartierung bezieht sich außerhalb der Einzelhandelskartierung auf die Erdgeschossnutzung.
1
Als Einzelhandelsbetriebe werden hier und im Folgenden diejenigen Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwiegend an letzte Verbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Zu den Ladenhandwerksbetrieben gehören Bäckereien, Konditoreien und Metzgereien. Aus der Betrachtung ausgeklammert
werden die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größeren Verkaufsräumen in Tankstellen) und ähnlichen Waren.
Seite 7 von 89
Weitere Grundlagen
Die Daten zum einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde Salzhausen sowie den
umliegenden Gebieten der Samtgemeinde wurden von der BBE-Marktforschung ermittelt. Zugrunde gelegt werden Daten aus der aktuellen Veröffentlichung der BBE!CIMA!MB-Research-Kaufkraft
für Sortimente.
Für die Konzeptentwicklung wurde auf relevante Daten aus sekundärstatistischen Quellen sowie
einzelhandelsbezogene Kenndaten der BBE Marktforschung zurückgegriffen. Vorliegende Planungsunterlagen der Gemeinde Salzhausen wurden ausgewertet.
Wettbewerbsanalyse in der Region
Entsprechend der Einzelhandelsvollerhebung in Salzhausen wurden auch die sieben weiteren Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde Salzhausen durch die BBE Handelsberatung GmbH Hamburg
erfasst und die Angebotssituation im Einzelhandel differenziert nach Warengruppen und Verkaufsflächen untersucht.
Kundenwohnorterhebung
Des Weiteren erfolgte Ende September 2012 eine Kundenwohnorterhebung zur Ermittlung des aktuellen Einzugsgebietes des Einzelhandels in Salzhausen. Hierzu wurden an zwei Tagen, an einem Freitag (Markttag) und an einem Dienstag durch die BBE die Erhebungen an mehreren
Standorten (Wochenmarkt, Edeka Düver/Aldi, Edeka Hartmann/Penny und sowie Rossmann)
durchgeführt. Die Kunden wurden mittels kurzer Interviews nach ihrem Wohnort befragt. Insgesamt
wurden in dieser Stichprobe über 1.260 Kunden hinsichtlich ihres Wohnortes befragt.
Seite 8 von 89
2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung
2.1
Siedlungsstruktur und Verkehrsanbindung
Die Gemeinde Salzhausen liegt im Landkreis Harburg und umfasst die vier Ortsteile: Salzhausen,
Luhmühlen, Oelstorf und Putensen. Salzhausen übernimmt gemäß regionaler Raumordnung die
Funktionen eines Grundzentrums. 1972 wurde Salzhausen mit sieben umliegenden Gemeinden
2
zur Samtgemeinde Salzhausen zusammengeführt.
Die nächstgelegenen Mittelzentren sind in südlicher Richtung die rd. 30 km entfernten Städte
Munster und Soltau. Nördlich bzw. nordwestlich befinden sich Winsen an der Luhe, Seevetal und
Buchholz in der Nordheide in einer Entfernung von etwa 20 bzw. 25 km. Die oberzentrale Versorgung der Gemeinde Salzhausen wird durch die rd. 20 km östlich bzw. 40 km nördlich gelegenen
Hansestädte Lüneburg und Hamburg gewährleistet.
Abbildung 1:
Lage im Raum und zentralörtliche Gliederung
Quelle: BBE Handelsberatung 2012, Kartengrundlage openstreetmap.org 2012
2
Eyendorf, Garlstorf, Garstedt, Gödenstorf, Toppenstedt, Vierhöfen, Wulfsen
Seite 9 von 89
Salzhausen liegt am Rande des Naturschutzgebietes Lüneburger Heide. Demgemäß weist die
Gemeinde attraktive landschaftliche Rahmenbedingungen auf und ist ein beliebtes Naherholungsziel für die Metropolregion Hamburg und auch darüber hinaus. Mit knapp 5.000 Einwohnern ist
Salzhausen, wie auch die umliegenden Nachbargemeinden, ländlich geprägt. Salzhausen ist als
einwohnerstärkste Gemeinde im regionalen Umfeld Verwaltungssitz und Zentrum des Samtgemeindegebietes.
Die Wirtschaftsstruktur steht bis heute unter einer starken landwirtschaftlichen Prägung. Der wichtigste Arbeitgeber in der Gemeinde ist das Salzhäuser Krankenhaus. Auch der Tourismus spielt für
die Gemeinde eine wichtige Rolle im Bereich des Gastronomie- und Hotelleriegewerbes, für das
örtliche Freibad und die lokalen Jagd- und Reitsportanbieter.
Durch den Ortskern von Salzhausen verlaufen die Landstraßen 234 und 216, die die Gemeinde mit
den benachbarten Ortschaften verbinden. Über die L216 ist zudem die Bundesautobahn 7 als
wichtigste Verkehrsachse der Region über die rd. sechs Kilometer entfernte Anschlussstelle Garlstorf zu erreichen. Salzhausen liegt an der Bahnstrecke Winsen-Hützel, die für den Personenverkehr allerdings keine Bedeutung hat. In das nahegelegene Oberzentrum Lüneburg verkehrt die
Buslinie 5200. Die Verkehrsgemeinschaft Nordost-Niedersachsen (VNN) stellt darüber hinaus die
ÖPNV-Anbindung innerhalb des Gemeindegebietes und zu den Nachbargemeinden sicher.
Abbildung 2:
Verkehrliche Erreichbarkeit
Quelle: BBE Handelsberatung 2012, Kartengrundlage openstreetmap.org 2012
Seite 10 von 89
2.2
Demographische Entwicklung
Für die Betrachtung der demographischen Entwicklung muss neben dem Gemeindegebiet auch
der erweiterte Versorgungsbereich der Samtgemeinde Salzhausen berücksichtigt werden. Dieser
3
weist aktuell eine Einwohnerzahl von 14.828 auf, wovon rd. ein Drittel auf die Gemeinde Salzhausen entfällt.
Tabelle 1:
Gemeinde
Einwohner der Samtgemeinde Salzhausen
Einwohner
Ortsteil
absolut
in %
Salzhausen
3.288
22,2
Luhmühlen
496
3,3
Oelstorf
548
3,7
Putensen
588
4,0
Gesamt
4.920
32,2
Eyendorf
Eyendorf
1.272
8,6
Garlstorf
Garlstorf
1.141
7,7
Garstedt
Garstedt
1.559
10,5
Gödenstorf
669
4,5
Lübberstedt
309
2,1
Gesamt
978
6,6
1.381
9,3
825
5,6
Gesamt
2.206
14,9
Vierhöfen
Vierhöfen
1.052
7,1
Wulfsen
Wulfsen
1.700
11,5
14.828
100
Salzhausen
Gödenstorf
Toppenstedt
Toppenstedt
Tangendorf
Samtgemeinde Salzhausen
Quelle: Samtgemeinde Salzhausen, Stand: 31.12. 2011
Die Samtgemeinde Salzhausen verzeichnet im Zeitraum 2003 - 2010 ein Bevölkerungswachstum
von ca. 3,8 %, das in etwa dem des Landkreises Harburg (3,6 %) entspricht und im deutlichen Gegensatz zur Entwicklung des Landes Niedersachsens (- 0,9 %) in diesem Zeitraum steht. Für die
Zukunft ist im Zeitraum von 2009 bis 2030 ein anhaltendes Wachstum der Bevölkerung um 4,5 %
zu erwarten, das deutlich über der Prognose für den Landkreis liegt (1,9 %) und im starken Gegen4
satz zur Entwicklung in Niedersachsen (- 4,8 %) steht . Die positiven Rahmenbedingungen wie
Nähe zur Stadt Hamburg bei ländlicher Prägung und eine landschaftlich reizvolle Umgebung spie3
Quelle: Samtgemeinde Salzhausen, Stand: 31.12.2011
4
Quelle: Bertelsmann Stiftung, Stand: 19.06.2012
Seite 11 von 89
geln sich hier wider. Mit der stetig zunehmenden Bevölkerung wächst auch das hier vorhandene
Nachfragevolumen.
Abbildung 3:
Bevölkerungsentwicklung 2001 - 2011 in der Samtgemeinde
Salzhausen
Quelle: www.wegweiser-kommune.de , Stand: 31.12. 2010; abgerufen 20.07.2012
Seite 12 von 89
2.3
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Gemeinde Salzhausen
Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens werden die privaten Verbrauchsausgaben zugrunde gelegt, die wiederum aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich der
Sparquote resultieren. Von den privaten Verbrauchsausgaben im gesamten Bundesgebiet sind
demnach aktuell pro Jahr und Kopf insgesamt 5.895 € einzelhandelsrelevant.
5
Die BBE!CIMA!MBR!-Marktforschung weist für die Gemeinde aktuell ein einzelhandelsrelevantes
Kaufkraftniveau von 109,4 % aus. Dieses liegt somit rd. 10 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt. Im regionalen Vergleich zu den benachbarten Gemeinden weist Salzhausen damit ein
leicht überdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf. Lediglich in den Gemeinden Garstedt und Wulfsen sind geringfügig höhere Kaufkraftniveaus festzustellen (vgl. Abbildung ). Insgesamt liegt die
Samtgemeinde über dem Bundesdurchschnitt.
Abbildung 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Gemeinde Salzhausen
und im Gebiet der Samtgemeinde
113,4
111,5
109,4
108,9
102,9
100,0
103,8
105,4
102,9
99,7
Quelle: BBE!CIMA!MBR-Kaufkraftkennziffern
Auf der Grundlage der BBE-Kennzahlen ergeben sich für die Gemeinde jährliche Pro-Kopf-Ausgaben in Höhe von 6.450 € (vgl. Tabelle 2). Multipliziert mit der Einwohnerzahl lässt sich ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Gemeinde in Höhe von aktuell 29,4 Mio. € errechnen (vgl. Tabelle 2).
5
unberücksichtigt bleiben die Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Brennstoffe und Reparaturen
Seite 13 von 89
Tabelle 2:
Einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben in der Gemeinde Salzhausen
Deutschland
Gemeinde Salzhausen
Sortiment
Kaufkraftpotenzial in
Mio. EUR
Pro-Kopf-Ausgaben in EUR
Nahrungs- u. Genussmittel
Blumen, Pflanzen
Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere
Drogerie / Parfümerie / Kosmetik
Pharmaz., mediz., orthop. Artikel
PBS/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher
Bekleidung/Wäsche
Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren
Baumarktsortiment
Kfz-Zubehör
Pflanzen/Gartenbedarf (o. G-Möbel)
GPK/Haushaltsgegenstände
Spielwaren/Hobby/Basteln/Musikinstrumente
derwagen
/
2171
2285
11,2
59
72
0,4
49
60
0,3
212
220
1,1
570
602
3,0
189
198
1,0
621
673
3,3
147
162
0,8
271
332
1,6
101
122
0,6
113
139
0,7
76
88
0,4
127
152
0,7
93
112
0,6
44
54
0,3
15
16
0,1
33
37
0,2
22
25
0,1
31
35
0,2
330
379
1,9
54
61
0,3
44
47
0,2
87
93
0,5
272
300
1,5
104
116
0,6
Kin-
Sportartikel, Camping
Fahrräder
Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz
Teppiche
Haus-, Tisch-, Bettwäsche
Bettwaren (Lattenroste, Matratzen, Oberbetten)
Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel)
Lampen und Leuchten
Elektrokleingeräte
Elektrogroßgeräte
UE/CD/Video/PC/Drucker/Kommunikation
Foto/Optik/Akustik
Uhren/Schmuck
Gesamt
60
70
0,3
5.895
6.450
31,7
Anmerkung: Tabelle enthält Rundungsdifferenzen.
Quelle: BBE!CIMA!MBR-Kaufkraft nach Sortimenten 2012
Seite 14 von 89
Tabelle 3:
Einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgaben in der Samtgemeinde
Salzhausen
Deutschland
Sortiment
Kaufkraftpotenzial
in Mio. EUR
Pro-Kopf-Ausgaben in EUR
Nahrungs- u. Genussmittel
Blumen, Pflanzen
Drogerie / Parfümerie / Kosmetik
Pharmaz., mediz., orthop. Artikel
Bekleidung/Wäsche
Baumarktsortiment
Kfz-Zubehör
Pflanzen/Gartenbedarf (o. G-Möbel)
Spielwaren/Hobby/Basteln/Musikinstrumente / Kinderwagen
Fahrräder
Teppiche
Lampen und Leuchten
Elektrokleingeräte
Elektrogroßgeräte
Foto/Optik/Akustik
Uhren/Schmuck
Gesamt
2171
2285
33,8
59
72
1,0
49
60
0,9
212
220
3,2
570
602
8,9
189
198
2,9
621
673
9,8
147
162
2,4
271
332
4,8
101
122
1,8
113
139
2,0
76
88
1,3
127
152
2,2
93
112
1,6
44
54
0,8
15
16
0,2
33
37
0,5
22
25
0,4
31
35
0,5
330
379
5,5
54
61
0,9
44
47
0,7
87
93
1,4
272
300
4,3
104
116
1,7
60
70
1,0
5.895
6.450
94,4
Anmerkung: Tabelle enthält Rundungsdifferenzen.
Quelle: BBE!CIMA!MBR-Kaufkraft nach Sortimenten 2012
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Mit rund 35 % entfällt ein großer Teil des Kaufkraftpotenzials auf die Warengruppe Nahrungs- und
Genussmittel. Zusammen mit Drogerie-, Parfümeriewaren und pharmazeutischen Artikeln bezieht
sich knapp die Hälfte des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente.
Für die zentrenrelevanten Leitbranchen Bekleidung/ Schuhe und Unterhaltungselektronik stehen
im Gemeindegebiet insgesamt rd. 4,1 Mio. € zur Verfügung. Die jährlichen Ausgaben für Bau- und
Gartenbedarf sowie Möbel und Einrichtungszubehör addieren sich auf ca. 6,0 Mio. €, die sonstigen
Warengruppen umfassen ca. 4,1 Mio. € bzw. etwa 13 % des Gesamtvolumens (vgl. Abbildung 5).
Abbildung 5:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen in
der Gemeinde Salzhausen
Gesamt
31,7 Mio. €
sonstige Sortimente
4,1 Mio. €
13%
Möbel/ Einrichtungsbedarf*
2,7 Mio. €
Bau-/ Gartenbedarf,
Blumen, Kfz-Zubehör
3,3 Mio. €
Nahrungs- und Genussmittel
11,2 Mio. €
9%
35%
10%
7%
Unterhaltungselektronik/
Computer/ Elektrowaren
2,2 Mio. €
Bekleidung/ Schuhe
4,1 Mio. €
3%
13%
9%
Drogerie, Kosmetik, Parfümerie
1,1 Mio. €
Apotheken/ Sanitätsartikel
3,0 Mio. €
*Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Teppiche, Haus- und Heimtextilien/ Gardinen, Bettwaren, Leuchten und
Lampen
Quelle: BBE-Marktforschung
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2.4
Regionale Wettbewerbssituation
Die Gemeinde Salzhausen liegt an der Grenze zur Metropolregion Hamburg im ländlich geprägten
Raum der Lüneburger Heide. Als wesentliche Wettbewerbsstandorte im kurzfristigen Bedarfsbereich sind die benachbarten Grundzentren Hanstedt, Amelinghausen und Kirchgellersen zu nennen.
Die Stadt Lüneburg bietet als oberzentraler Einkaufsstandort eine hochdifferenzierte Angebotsstruktur in allen Warengruppen. Im zentralen Geschäftsbereich der historischen Altstadt befindet
sich mit über 400 Betrieben u.a. kleinteiliger Einzelhandelsbesatz mit Schwerpunkt bei Bekleidung,
Schuhen und Elektrowaren. Lüneburg ist sortimentsübergreifend als sehr wichtiger Wettbewerbsstandort herauszustellen.
Darüber hinaus bieten nur Hamburg und Harburg noch vielfältigere Einzelhandelsstrukturen und
sind über die Bundesautobahn 7 in knapp 30 Autominuten erreichbar. Als wettbewerbsrelevante
Mittelzentren sind zudem Winsen an der Luhe, Seevetal und Buchholz in der Nordheide zu erwähnen.
Abbildung 6:
Erreichbarkeitsbeziehungen von Salzhausen
Quelle: BBE Handelsberatung; eigene Darstellung 2012
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Buchholz in der Nordheide verfügt sortimentsübergreifend über rund 20.000 m² Verkaufsfläche im
Innenstadtbereich und in den Einkaufszentren City-Center und Buchholz-Galerie sowie über das
Fachmarktzentrum Vaenser Heide in verkehrsgünstiger Lage an der Bundesstraße 75 mit großflächigen Anbieterstrukturen, u.a. im Bereich Möbel- und Einrichtungsbedarf, Bau- und Gartenbedarf
sowie Elektrowaren.
Die Einzelhandelssituation in Seevetal ist nicht durch einen klassischen innerstädtischen zentralen
Versorgungsbereich, sondern durch primär nahversorgungsorientierte Ortsteilzentren geprägt. Am
Autobahnkreuz Horster Dreieck befindet sich das Fachmarktzentrum „An der Reitbahn“ mit großflächigen Anbieterstrukturen aus dem Bereich Bekleidung sowie Möbel- und Einrichtungsbedarf.
Winsen an der Luhe verfügt als klassisches Mittelzentrum über eine differenzierte Angebotsstruktur
im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt. Darüber hinaus ist die Fachmarktagglomeration
„Luhe Park“ mit einem Warenangebot in den Sortimenten Bettwaren, Unterhaltungselektronik sowie einem SB-Warenhaus als zentraler Einzelhandelsstandort in Winsen hervorzuheben.
Die Wettbewerbsbedeutung für den kurzfristigen Bedarfsbereich ist ausgenommen der Berufspendlerverflechtungen für die genannten Mittel- und Oberzentren jedoch von untergeordneter Relevanz.
In den direkten Nachbargemeinden bezieht sich die Einzelhandelsausstattung in erster Linie auf
die Nahversorgung der örtlichen Bevölkerung. Der einzige großflächige Supermarkt außerhalb
Salzhausens befindet sich in Garstedt. Eyendorf, Garlstorf, Toppenstedt und Wulfsen verfügen zudem über kleinflächige Nahversorgungsanbieter und Betriebe des Lebensmittelhandwerks. Insgesamt sind im Samtgemeindegebiet 25 Einzelhandelsbetriebe außerhalb der Kerngemeinde Salzhausen erfasst worden.
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Abbildung 7:
Lebensmitteleinzelhandel und Drogeriefachmärkte im überörtlichen
Kontext (Hauptwettbewerber)
Quelle: BBE Handelsberatung; Eigene Darstellung 2012
2.5
Allgemeine Trends im Einzelhandel
Die dynamische Veränderung der Einzelhandelsmärkte in Deutschland vollzieht sich unabhängig
von lokalen oder regionalen Einflussfaktoren und wird bei allen Entscheidungen zu Planvorhaben
zu berücksichtigen sein.
Hervorzuheben ist dabei der stetige Wandel der Betriebsformen und ihrer Marktanteile.
Nach dem „optimistischen“ Szenario der BBE Marktforschung (moderates nominales Wachstum
des Gesamtmarktes) werden demnach traditionelle, meist inhabergeführte Betriebe des Facheinzelhandels weiterhin an Marktanteilen verlieren, sofern sie nicht Teil größerer Filial- oder Franchisesysteme sind oder werden bzw. diesen vergleichbare Kooperationsstrukturen aufbauen.
Weiterhin wird der Bedeutungsverlust der Kauf- und Warenhäuser nicht aufzuhalten sein. Allerdings werden sich tendenziell diejenigen Unternehmen am Markt halten können, die flexibel auf die
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unterschiedlichen Bedürfnisse ihrer Zielgruppen und Herausforderungen der Standorte reagieren
können. Für undifferenziertes Mittelmaß wird es keine Überlebenschance gesehen.
Gewinner werden in jedem Fall Discounter und Fachmärkte sein, während SB-Warenhäuser ihre
einstige Zugkraft nicht erhalten werden können. Längst haben spezialisierte Anbieter nahezu aller
Branchen diesem Handelsformat erhebliche Marktanteile abgenommen, sodass nicht nur Verkaufsflächen reduziert und Einzelstandorte aufgegeben wurden, sondern sich auch Filialkonzepte
vollständig vom Markt zurückgezogen haben.
Besondere Bedeutung kommt dabei dem Markt für Nahrungs- und Genussmittel zu. Während die
Zahl der Lebensmittelmärkte i. e. Sinne (ohne Spezialgeschäfte und nicht organisierten Lebensmitteleinzelhandel) im Zeitraum 2006-2008 von rd. 55.000 auf rd. 50.000 zurückging, stiegen deren
Umsatz und Verkaufsfläche insgesamt weiter. Am so definierten Gesamtmarkt von 127,3 Mrd. €
(2008) hatten Discounter bereits einen Anteil von 52 Mrd. € (40,8 %) und liegen damit inzwischen
weit vor den „Supermärkten“ (27,6 %) – nach EHI-Definition mit einer Verkaufsfläche zwischen 400
und 2.500 m², den „Großen Supermärkten“ (9,0 %) mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 und
5.000 m² sowie den SB-Warenhäusern (14,7 %) mit einer Verkaufsfläche ab 5.000 m². Mittlerweile
erreichen die führenden Discounter Aldi und Lidl durchschnittliche Filialgrößen von 750 – 820 m²
Verkaufsfläche bzw. Raumleistungen von rd. 5.500 – 8.100 € (netto) je m² Verkaufsfläche.
6
Zunehmend hat sich auch der Online-Handel (E-Commerce) zu einer relevanten Dimension entwickelt. So stiegen die Online-Umsätze im Versandhandel mit Waren in Deutschland von 5,2 Mrd. €
im Jahr 2004 auf bereits 18,3 Mrd. € im Jahr 2010.
Wesentlichen Anteil daran haben typischerweise zentrenrelevante Sortimente wie Bekleidung/
Schuhe (rd. 12,7 Mrd. €), Unterhaltungselektronik (rd. 2,7 Mrd. €) und Bild-/Tonträger
(rd. 3,0 Mrd. €). Wenn auch mit abnehmenden Zuwachsraten, kann doch von einer anhaltenden
Steigerung des Umsatzvolumens und des Marktanteils ausgegangen werden.
7
6
Quelle: EHI Retail Institute, Köln: Handel aktuell 2009/2010; alle Angaben sind Nettowerte.
7
Quelle: Bundesverband des Deutschen Versandhandels
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Abbildung 8:
Entwicklung der Betriebsformen des Einzelhandels 2007-2015
(Prognose)
Fachhandel
(nicht-filialisiert)
18,5
18,2
17,9
17,5
17,2
17,2
17,1
17,0
17,0
12,4
12,4
12,4
12,3
Filialisten des
Fachhandels
Fachmärkte
12,4
12,4
12,4
12,4
12,5
12,9
13,0
13,1
13,3
13,4
13,5
13,6
13,7
13,7
3,4
3,4
3,3
3,3
3,2
3,2
3,1
3,1
3,0
SB-Warenhäuser /
V-Märkte
5,3
5,3
5,3
5,4
5,3
5,3
5,3
5,3
5,3
Discounter
12,3
12,2
12,1
12,1
12,1
12,0
11,9
11,8
11,7
Supermärkte/
trad. LEH
15,7
15,9
16,1
16,3
Kauf- und
Warenhäuser
Versender
Handwerk
14,3
14,7
15,0
15,3
15,5
10,7
10,5
10,3
10,2
10,1
9,9
9,7
9,5
9,3
2,4
2,4
2,4
2,4
2,4
2,4
2,3
2,3
2,3
5,1
5,1
5,1
5,1
5,1
5,1
5,0
5,0
5,0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Online-Handel
Convenience
Verkaufsformen
Ambulanter Handel
(institutionell)
Gebrauchtwarenhandel
Quelle: BBE-Marktforschung 2011
2.6
Konsumtrends in der Gesellschaft
Nicht nur die Bevölkerung, ihre soziodemographische Struktur und die Höhe der für Konsumzwecke verfügbaren Kaufkraft haben maßgeblichen Einfluss auf die weitere Entwicklung der Versorgungsstrukturen. Auch die Präferenzen und Gewohnheiten beim Einkauf werden die räumliche
Verteilung, die Sortimentsgestaltung und damit letztlich die unterschiedlichen Vertriebsformen weiterhin einem stetigen Wandel unterwerfen. So sollen zunächst wesentliche Verbrauchertrends aufgezeigt werden.
„Smart-Shoppen“: Discount und Luxus sind kein Widerspruch mehr
Grundbedürfnisse sollen effizient und preisgünstig erfüllt werden, das gesparte Geld kann für „Luxusartikel“ ausgegeben werden. Aber auch in diesem Segment muss das Preis-LeistungsVerhältnis stimmen. Traditionelle Verhaltensmuster verschwinden, indem der Konsument ständig in
andere Identitäten schlüpft und einerseits Sonderangebote, andererseits Erlebnis, Freundlichkeit
und Bequemlichkeit sucht. Für Marken wird nicht automatisch mehr ausgegeben. Hinzu kommt,
dass nur rd. 40 % der Haushalte so kaufkraftstark sind, dass sie ihre Konsumwünsche weitgehend
erfüllen können, der größere Anteil der Bevölkerung muss sich zwangsläufig zurückhalten.
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Individualismus als Gegenentwurf zu Massenmode
Viele Verbraucher machen aus der Not eine Tugend: Lifestyle zeigt sich für sie nicht mehr durch
regelmäßigen Kauf von modischer Kleidung, Schuhen oder persönlichen Accessoires. Stattdessen
wird die Nachfrage immer mehr von einem Wunsch nach Individualität bestimmt. Stil ist gefragt,
nicht rastloser Konsum.
Gesundheitsorientierung
Gesundes Essen wird Vielen immer wichtiger. Rauchen verliert an Bedeutung. Gesundheit und
Genuss sind längst kein Widerspruch mehr, immer mehr Menschen wollen ihr Wohlbefinden gezielt
durch bewusstes Einkaufen steigern. So werden Bio-Lebensmittel zum Massenmarkt, Essen „mit
Herkunft“ und regionale Produkte sind zunehmend gefragt. „Glokalisierung“ steht bei vielen für eine
Neuorientierung und löst die manchem längst überdrüssige „Geiz-ist-geil“-Mentalität ab.
Wellness und neue Besinnlichkeit
Es wird immer erstrebenswerter, Arbeit und Freizeit ins Gleichgewicht bringen. Der Rückzug ins
Private ersetzt hektischen Konsum, stattdessen wird Zeit mit der Familie oder dem Lebenspartner
verbracht. Aus kulturellem Interesse – aber auch dank der „Billigflieger“ und günstiger Pauschalangebote - werden mehr Städtereisen durchgeführt, „sanfte“ Sportarten wie Nordic Walking oder
Wandern sowie Musik, Lesen und kreative Tätigkeiten bieten Entspannung. Langsamkeit und Authentizität sind gefragt. Dabei ist durchaus Eitelkeit im Spiel: „Selbstoptimierung“ durch gesunde
Ernährung, „Selbstmedikation“, Sport, Entspannung und falls nötig plastische Chirurgie spielen vor
allem für kaufkraftstarke Personen eine zunehmende Rolle.
Online leben
Immer mehr Haushalte sind ans Internet angeschlossen, immer leistungsfähigere Technik ermöglicht schnellen Informationsaustausch, Mediengenuss und nicht zuletzt Preisvergleiche und OnlineEinkauf. Mobile Geräte und die ständige Verbindung zum Netz bestimmen den Alltag und verändern die Kommunikations- und Freizeitgewohnheiten nicht nur junger Menschen. Medienkompetenz entscheidet über Zukunftschancen: Während gut Ausgebildete von den faszinierenden Möglichkeiten profitieren, fallen „Computeranalphabeten“ und Kaufkraftschwache weiter zurück.
Neue Senioren
Es wird mehr ältere Menschen geben, ihr Einkaufsverhalten wird sich jedoch von dem „früherer
Senioren“ unterscheiden: Sie wollen das Leben genießen, haben Ansprüche und stellen Sparen
nicht mehr in den Mittelpunkt. Sie schätzen die Vielfalt, allerdings nur wenn sie mit persönlicher
Ansprache durch das Personal einhergeht. Sie wollen, dass man sich Zeit für sie nimmt und erwarten Service. Viele sind bis ins hohe Alter mobil, an neuen Erfahrungen interessiert und kaufkraftstark. Auch als Singles wollen sie dabei nicht allein sein. So ist Wohnen in der Stadt zunehmend
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gefragt, dient Einkauf auch der Begegnung mit anderen Menschen und werden überschaubare
Versorgungsstrukturen in Wohnortnähe bevorzugt.
2.7
Konsequenzen für den Einzelhandel in Deutschland
Unter Würdigung der skizzierten Trends sind folgende Entwicklung für die einzelnen Warengruppen bis zum Jahr 2020 zu erwarten:
Der Einzelhandelsumsatz wird zwar ein leichtes nominales Wachstum erfahren, dagegen
sind reale Zuwächse nur in begrenztem Maße und in einzelnen Sortimenten zu erwarten.
Der „Food“-Bereich – Nahrungs- und Genussmittel sowie sonstiger kurzfristiger Haushaltsbedarf (z.B. Reinigungsmittel, Blumen) kann - gemessen am Einzelhandelsdurchschnitt trotz anhaltendem Preiswettbewerb leicht überdurchschnittlich wachsen. Die Konsumenten
werden tendenziell gesünder/ besser essen – Bio-Produkte und Convenience-/ Out of Home-Angebote („Bequemlichkeitsgüter“ sind u. a. Fertiggerichte, verpackte/ tiefgekühlte Lebensmittel) bewirken vor allem ein qualitatives Wachstum, hingegen werden keine größeren Mengen nachgefragt.
Eine tendenziell negative Entwicklung ist vor allem bei Bekleidung/ Wäsche und Schuhen
zu erwarten. Dazu tragen ein rückläufiger Mengenverbrauch und der Trend zu preiswerter
Bekleidung bei.
Aufgrund einer steigenden Zahl von Haushalten kann das Segment Einrichtung/ Haushalt
überdurchschnittlich wachsen (vor allem Möbel/ Einrichtung, Hausgeräte/ Beleuchtung inkl.
sanitärer Haustechnik). Impulse gehen dabei von neuen Technologien und vom Trend zum
Rückzug ins eigene Heim aus. Hausrat/ Eisenwaren und Heimtextilien werden dagegen
nur unterdurchschnittlich zulegen.
Allenfalls geringes Wachstum ist im Bereich Bau-, Heimwerker und Gartenbedarf bei anhaltend hartem Wettbewerb der großen Filialisten im Handel zu erwarten. Impulse kommen aber aus dem Freizeitbereich, auch wirken zunehmende Haushaltszahlen begünstigend.
„Consumer Electronics“ zählen trotz anhaltend ruinöser Preiskämpfe nach wie vor zu den
Wachstumssegmenten. Im Einzelnen fallen darunter klassische Unterhaltungselektronik,
PC/ Zubehör und Telekommunikation, bespielte Bild- und Tonträger, PC- und Videospiele/
Software sowie aus dem Fotobereich Digitalkameras. Mit Blick auf die steigende Zahl von
"Home Offices" wird voraussichtlich auch der Bürobedarf gute Zuwächse haben. Unterdurchschnittlich wird sich hingegen der Fotobereich entwickeln.
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Bei den übrigen Sortimenten wird es nur leichtes Wachstum geben, vor allem beeinflusst
von Körperpflege, Kosmetika und stark steigenden Ausgaben für Gesundheit. Auch Sportund Spielwaren werden sich mit Blick auf das wachsende Freizeitsegment steigern können.
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3 Einzelhandelssituation in der Gemeinde Salzhausen
3.1
Einzelhandelsausstattung nach Gemeinden der Samtgemeinde Salzhausen
In der Gemeinde Salzhausen sind insgesamt 59 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe ansässig, die insgesamt über eine Verkaufsfläche von ca. 19.870 m² verfügen und einen Umsatz in
Höhe von ca. 43,8 Mio. € erwirtschaften. Zum Erhebungszeitpunkt waren im Gemeindegebiet 7
8
Leerstände vorhanden. In der Samtgemeinde sind insgesamt 88 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe ansässig, die insgesamt über eine Verkaufsfläche von rd. 22.400 m² verfügen und
einen prognostizierten Umsatz in Höhe von rd. 55,1 Mio. € erwirtschaften. Die Gemeinde Salzhausen dominiert das Einzelhandelsangebot mit rd. 89 % der Gesamtverkaufsfläche und knapp 80 %
des prognostizierten Umsatzes der Samtgemeinde.
Tabelle 4:
Einzelhandelsausstattung nach Ortsteilen
Betriebe
Ortsteil
Salzhausen
absolut
Prognostizierter Umsatz
in %
in Mio. €
in %
Verkaufsfläche
in m²
in %
59
67%
43,8
79%
19.873
89%
Eyendorf
5
6%
0,8
1%
290
1%
Gödenstorf und Garlstorf *
9
10%
1,5
3%
400
2%
Toppenstedt
6
7%
0,9
2%
235
1%
Wulfsen, Garstedt und Vierhöfen*
9
10%
8,2
15%
1620
7%
88
100
55,1
100
22.418
100
*Anmerkung: Bei weniger als 5 Betriebe wurden Ortsteile aus Gründen des Datenschutzes zusammengefasst
Quelle: BBE-Erhebungen/ -Berechnungen 2012
Zur Bewertung der Einzelhandelsausstattung kann die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl (ca. 4.920 Einwohner) bezogen werden. Es ergibt sich hier für die Gemeinde Salzhausen ein Dichtewert (Arealitätsziffer) von 4,0 m² je Einwohner. Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt von ca. 1,5 m² je Einwohner verzeichnet die Gemeinde Salzhausen einen deutlich überdurchschnittlichen Flächenbesatz, der vor allem auf das Möbelhaus Michaelis im Ortsteil Oelsdorf
zurückzuführen ist. Aber auch ohne diesen Betrieb liegt die Verkaufsflächenausstattung bei ca.
2,0 m² je Einwohner, so dass eine übergemeindliche Versorgungsbedeutung für die Samtgemeinde auch in anderen Einzelhandelssortimenten ablesbar ist.
Auf Samtgemeindeebene ergibt sich eine Arealitätsziffer von 1,5 m² je Einwohner, dies entspricht
exakt dem Bundesdurchschnitt.
8
Als Leerstände wurden freigesetzte Objekte aufgenommen, die augenscheinlich auch weiterhin als Ladenflächen genutzt werden sollen.
Seite 25 von 89
Der räumliche Schwerpunkt des Einzelhandelsangebotes befindet sich in Salzhausen nicht ausschließlich auf den historischen Ortskern, sondern insbesondere entlang der innerörtlichen Haupterschließungsachse, auf den ein Einzelhandelsbesatz mit 55 Betrieben, ca. 10.000 m² Verkaufsfläche
und ca. 35 Mio. € prognostiziertem Umsatz entfällt. Die nördlich und südlichen Grenzen der verdichteten Besatzstrukturen markieren jeweils Nahversorgungsstandorte mit je einem LebensmittelDiscountbetrieb sowie einem Lebensmittel-Vollsortimentsbetrieb und entsprechenden Randbetrieben (z.B. Backshop, Getränkemarkt).
An sonstigen Standorten in der Gemeinde Salzhausen und in den sonstigen Ortsteilen ist nur ein geringer, überwiegend kleinteiliger Einzelhandelsbesatz vorhanden.
3.2
Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
Die Einzelhandelsausstattung der Gemeinde Salzhausen weist verkaufsflächen- und umsatzbezogen den Schwerpunkt bei Möbeln und dem sonstigen Einrichtungsbedarf (u. a. Glas, Porzellan,
Keramik, Haushaltsgegenstände, Haus- und Heimtextilien, Gardinen, Teppiche, Bettwaren sowie
Lampen, Leuchten) auf. Über die Hälfte der Verkaufsfläche und rund ein Fünftel des prognostizierten Umsatzes entfallen auf diese Sortimente. Das Angebot wird durch die Firma Michaelis dominiert, die in Salzhausen im Ortsteil Oelstorf auf einer Verkaufsfläche von rd. 10.000 m² agiert.
Eine hohe Verkaufsflächenkonzentration ist im nahversorgungsbezogenen Sortiment der Nahrungs- und Genussmittel zu verzeichnen, rd. ein Viertel der Verkaufsflächen fallen auf dieses
Sortiment. Die prognostizierte Umsatzleistung beläuft sich auf ca. 46 % des Salzhäuser Einzelhandelsumsatzes, dies demonstrieren die hohen Flächenleistungen der nahversorgungsrelevanten
Anbieter. Prägend sind die Lebensmittelmärkte E aktiv Düver, E aktiv Hartmann, Aldi und Penny.
Darüber hinaus ist ein ergänzendes Angebot im Lebensmittelhandwerk (Bäckereien) und im kleinteiligen Fachhandel gegeben.
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Abbildung 9: Verkaufsflächen und Umsätze in der Gemeinde Salzhausen nach Sortimenten
* Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Teppiche, Haus- und Heimtextilien/ Gardinen, Bettwaren,
Leuchten und Lampen
Quelle: BBE-Erhebungen/ -Berechnungen 2012
Das Ausstattungsniveau bei Lebensmittel-SB-Märkten/ -Geschäften liegt in der Gemeinde Salzhausen mit rd. 0,28 m² Verkaufsfläche je Einwohner unter dem bundesdurchschnittlichen Niveau
9
(ca. 0,41 m² Verkaufsfläche je Einwohner). Allerdings zeigt die Betrachtung der Vertriebstypen,
dass Lebensmittel schwerpunktmäßig durch Super- und Discountmärkte angeboten werden. Bei
der Ausstattung mit Supermärkten (hier die E aktiv Märkte) liegt die Verkaufsfläche je Einwohner
sogar deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Das Lebensmittelangebot auf Discounterflächen ist in Salzhausen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt unterdurchschnittlich. Die Betriebsformen des SB-Warenhauses und die der Großen Supermärkte sind dagegen aufgrund der Einwohnerzahl in der Gemeinde nicht vertreten.
9
Ohne Ladenhandwerk, Fachgeschäfte
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Tabelle 5:
Lebensmittelangebot der Gemeinde Salzhausen nach Betriebsformen
(14.828 EW)
Bundesdurchschnitt
(81.751.600 EW)
Verkaufsfläche
in m²
Arealität
in VKF m²/EW
Verkaufsfläche
in Mio. m²
Arealität
in VKF m²/EW
SB-Warenhäuser (> 5.000 m² VKF)
-
-
6,30
0,08
Große Supermärkte (1.500 – 5.000 m² VKF)
-
-
3,40
0,04
Supermärkte (400 – 1.500 m² VKF)
3.100
0,21
9,55
0,12
Discounter
1.500
0,10
11,70
0,14
635
0,04
2,90
0,03
4.215
0,28
33,85
0,41
Vertriebstypen
sonstige LE-Geschäfte (SB-Läden, SB-Märkte)
Summe
Quelle: EHI Handelsdaten (Stand: 2010), BBE-Berechnungen 2012
Der Nahversorgung dienen darüber hinaus die Angebotsbereiche Drogerie/ Gesundheit
/Apotheken. Der Drogeriebereich ist mit einem Drogeriemarkt (Rossmann) sowie den Drogerieabteilungen der Lebensmittelmärkte bedarfsgerecht ausgestattet. Das Apothekenangebot ist mit drei
Betrieben im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gegenüber der Einwohnerzahl leicht unterdurchschnittlich zu werten, stellt sich aus Gutachtersicht jedoch bedarfsgerecht dar.
10
Auf Bekleidungs- und Schuhangebote entfallen nur ca. 3,1 % der Verkaufsfläche und knapp 3 %
des prognostizierten Umsatzes. In Salzhausen findet sich in diesem Bereich der Textildiscounter
KiK. Die weiteren Anbieter sind Inhabergeführte Boutiquen und Textilfachgeschäfte, insgesamt gibt
es fünf Anbieter für Bekleidung. Schuhe und Lederwaren werden derzeit nicht angeboten, hier besteht insgesamt noch ein deutliches Defizit.
Im Angebotssegment Elektrowaren, Unterhaltungselektronik, Computer und Kommunikation
weist die Gemeinde nur einen geringen Einzelhandelsbesatz durch kleinteilige Fachgeschäfte (Euronics, Der Telefonladen, Digital Elektronik) und Randsortimente der Lebensmittelmärkte auf.
In den sonstigen Sortimenten besteht eine vergleichsweise differenzierte Einzelhandelsausstattung, die zumindest eine grundzentrentypische Versorgung der Bevölkerung der Gemeinde und
zum Teil auch des Umlandes sicherstellen kann.
10
In der Samtgemeinde Salzhausen liegt die Apothekendichte bei einer Apotheke auf 4.942 Einwohner. Im
Bundesdurchschnitt wird ein Wert von ca. 3.800 Einwohnern je Apotheke erreicht (Quelle: APDA-Statistik
2011).
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Tabelle 6:
Verkaufsflächen und Umsätze in der Samtgemeinde Salzhausen nach Sortimenten
Verkaufsfläche
Sortiment
in m²
in %
in Mio. €
in %
5.390
24,1
25,5
46,1
Drogerie, Parfümerie, Kosmetik und Gesundheit
7800
3,5
8,8
15,8
Papier, Büro, Schreibwaren, Bücher, Zeitungen
230
1,0
0,9
1,7
Bekleidung
690
3,1
1,6
2,9
10
0,0
0,0
0,1
Bau- und Heimwerkerbedarf, Kfz-Zubehör
100
0,4
0,2
0,3
Pflanzen, Gartenbedarf, Blumen
610
2,7
1,3
2,3
240
1,1
0,4
0,8
Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände
520
2,3
0,8
1,4
Spielwaren, Hobby, Musikinstrumente, Kinderwagen
320
1,4
0,7
1,2
760
3,4
1,7
3,1
Fahrräder
290
1,3
0,4
0,7
Haus- und Heimtextilien, Gardinen
250
1,1
0,3
0,6
Teppiche
50
0,2
0,1
0,2
Bettwaren
360
1,6
0,5
0,8
10.810
48,4
8,9
16,0
Lampen, Leuchten
150
0,7
0,4
0,7
Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte
370
1,7
1,0
1,8
Unterhaltungselektronik, Computer, Kommunikation
200
0,9
1,0
1,8
Foto, Optik, Akustik
110
0,5
0,6
1,1
90
0,4
0,3
0,5
22.330
100,0
55,0
100,0
Schuhe, Lederwaren
Möbel
Uhren, Schmuck
Gesamt
Quelle: BBE-Erhebungen/ -Berechnungen
Zusammenfassend erfüllt die Gemeinde Salzhausen damit primär Nahversorgungsfunktion. Hier
wird ein Einzugsgebiet, welches deutlich über das Gemeindegebiet hinaus geht, angesprochen
(insb. Samtgemeinde). In den sonstigen Sortimenten ist ein spezialisiertes Einzelhandelsangebot
prägend. Das Möbelhaus Michaelis weist bei Möbeln und im sonstigen Einrichtungsbedarf eine
deutliche regionale Ausstrahlungskraft auf.
Ein geringes Einzelhandelsangebot ist in den Segmenten Bekleidung, Schuhe, Bau- und Gartenbedarf, Schreibwaren, Elektrowaren/ Unterhaltungselektronik und Uhren/ Schmuck festzustellen.
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Abbildung 10:
Quelle:
3.3
Ortsmitte Salzhausen
BBE Handelsberatung (2012), eigene Aufnahmen 2012
Kundeneinzugsgebiet des Salzhäuser Einzelhandels
Um die Attraktivität des Einzelhandelsstandorts Salzhausen und dessen Ausstrahlung in umliegende Orte und Gemeinden zu ermitteln, erfolgte Ende September 2012 eine Kundenwohnorterhebung zur Ermittlung des aktuellen Einzugsgebietes des Einzelhandels in Salzhausen. In kurzen Interviews wurde der Wohnort der Passanten/Kunden ermittelt. Die Kundenwohnorte wurden dabei
differenziert nach Ortsteilen der Gemeinde Salzhausen sowie den Umlandgemeinden und -städten
erfragt.
Hierzu wurden innerhalb von zwei Kalenderwochen, an zwei ausgewählten Tagen, durch BBEMitarbeiter an verschiedenen Standorten in Salzhausen Erhebungen durchgeführt. Ein Erhebungstag fand am Freitag im Zeitraum des Wochenmarktes auf dem Marktplatz statt. Der zweite Erhebungstag war ein Dienstag mit verschiedenen Standorten, zum einen wurde im nordwestlichen
Ortsgebiet auf dem gemeinsamen Parkplatz von E aktiv markt Düver und Aldi befragt, zum anderen wurde die Herkunft der angetroffenen Kunden auf den Parkplatzflächen des E aktiv markt
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Hartmann und des Lebensmitteldiscounter Penny in südöstlicher Lage Salzhausens erhoben. Ein
geringerer Anteil der Stichproben wurde vor dem Drogerie-Filialisten Rossmann in der Ortsmitte
erhoben, hier waren die Frequenzen allerdings deutlich geringer. Insgesamt wurden in dieser
Stichprobe 1.260 Kunden hinsichtlich ihres Wohnortes befragt.
Werden alle Erhebungsergebnisse der aktuellen Kundenwohnorterhebung zusammengefasst zeigt
sich, dass die erfassten Kunden überwiegend in dem eigenen Gemeindegebiet wohnhaft sind.
•
Rund 411 Personen und damit 33 % aller Kunden haben angegeben, direkt in Salzhausen
wohnhaft zu sein.
•
Rund 183 Personen und damit 15% aller Kunden haben angegeben, in den zur Gemeinde
Salzhausen gehörenden Ortssteilen Oelstorf, Luhmühlen und Putensen wohnhaft zu sein.
Knapp die Hälfte der Befragten mit 48 % insgesamt (594 Personen) stammen demnach
aus der Gemeinde Salzhausen.
•
Aus den weiteren Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde Salzhausen kamen rund 359 der
Befragten (28 %).
•
Insgesamt gaben 953 Personen Orte an, die im Samtgemeindegebiet liegen, dies entspricht 76 % aller befragten Personen.
•
Aus benachbarten Gemeinden kamen insgesamt 228 Befragte (18 %). Die Gemeinde Amelinghausen hatte hierbei mit 11 % einen dominierenden Anteil. Die Gemeinden Gellersen und Hanstedt waren jeweils mit 4 % vertreten.
•
Rund 79 Personen und damit 6 % aller Kunden entstammen sonstigen Orten. Neben Einzelnennungen aus dem gesamten Bundesgebiet fallen hierunter in erster Linie Einwohner
aus Winsen an der Luhe, Lüneburg und Hamburg.
Neben den absoluten Kundenanteilen nach Herkunftsgemeinden zeigt die kalkulatorische Kundenzahl je 10.000 Einwohner, dass anteilig die stärkste Bindung die Salzhäuser Bevölkerung
selber zum Einzelhandelsangebot hat – und hier insbesondere die Raumeinheit Luhmühlen (Kundenindex von 1.392 zu 10.000 EW). Ebenfalls gut aufgestellt ist der Hauptort Salzhausen mit einem Wert von 1.250 und Oelstorf mit 1.113 je 10.000 Einwohner. Putensen liegt mit 901 Kunden je
10.000 Einwohner schon weiter abgeschlagen.
In den beiden weiteren Raumeinheiten der Samtgemeinde Salzhausen sinkt diese Kundenbindungsquote bereits auf unter 700 zu 10.000 EW. Eyendorf, Gödenstorf und Lübberstedt erreichen
immerhin noch einen Wert von über 600 pro 10.000 Einwohner, die anderen Mitgliedsgemeinden
der Samtgemeinde haben deutlich geringere Werte.
Seite 31 von 89
Die Marktdurchdringung des Salzhäuser Einzelhandels ist gegenüber den Nachbargemeinden
Hanstedt, Gellersen und Amelinghausen bereits relativ klein (Kundenindex von deutlich unter 200
zu 10.000 EW).
Tabelle 7:
Kundenherkunft insgesamt
Gemeinden
3.288
411
32,6%
1.250
Oelstorf
548
61
4,8%
1.113
Luhmühlen
496
69
Putensen
588
53
4,2%
901
1.632
183
14,5%
1.121,3
4.920
594
47,1%
1.207,3
1.272
79
6,3%
621,1
Gödenstorf
669
44
3,5%
657,7
Lübberstedt
309
19
1,5%
614,9
Garlstorf
1.141
53
4,2%
464,5
Toppenstedt
1.381
36
2,9%
260,7
825
30
2,4%
363,6
Ortsteile Salzhausen
Gemeinde Salzhausen Gesamt
Eyendorf
Eyendorf
Gödenstorf
Garlstorf
Toppenstedt
Kunden
insgesamt
je 10.000
Einwohner
Kunden
insgesamt
Salzhausen Hauptort
Salzhausen
Kundenanteile insgesamt
Einwohner
(31.12.2011)
Ortsteil
Tangendorf
5,5%
1.391
Wulfsen
Wulfsen
1.700
36
2,9%
211,8
Garstedt
Garstedt
1.559
29
2,3%
186,0
Vierhöfen
Vierhöfen
1.052
33
2,6%
313,7
9.908
359
28,5%
362,3
14.828
953
75,6%
642,7
8.196
137
10,9%
167,2
Samtgemeinde Hanstedt
13.526
41
3,3%
30,3
Samtgemeinde Gellersen
12.821
50
4,0%
39,0
Nachbargemeinden Gesamt
34.543
228
18,1%
66,0
247.989
79
6,3%
3,2
1.260
100%
Mitgliedsgemeinden Salzhausen Gesamt
Samtgemeinde Salzhausen Gesamt
Samtgemeinde Amelinghausen
Sonstige
LK Harburg
Kunden insgesamt
Quelle: Kundenwohnorterhebung BBE 2012; eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich
•
Die Samtgemeinde Salzhausen stellt somit das Kerneinzugsgebiet des Salzhäuser Einzelhandels dar.
•
Teile der Samtgemeinden Amelinghausen, Gellersen und Hanstedt stellen das erweiterte
Einzugsgebiet des Salzhäuser Einzelhandels dar.
Seite 32 von 89
•
Kunden aus allen anderen Orten sind den diffusen Umsatzzuflüssen hinzu zu rechnen,
die einem Gesamtkundenanteil von unter 7 % entsprechen.
Die höchsten Anteile mit Kunden von außerhalb der Kerngemeinde Salzhausen konnten am Markttag auf dem Marktplatz festgestellt werden; hier kamen insgesamt knapp 30 % der Befragten von
außerhalb. Hierbei handelt es sich zum überwiegenden Teil um Kunden aus den unmittelbaren
Nachbarkommunen.
Insgesamt liegen die Kundenanteile von außerhalb der unmittelbaren Nachbarkommunen in der
Regel unter 5 %, lediglich der E aktiv Markt Düver hat hier einen höheren Anteil (9 %) zu verzeichnen. Der E aktiv Markt Hartmann hat anteilig den höchsten Anteil an Salzhäuser Kundschaft, rd.
43% der angesprochenen Kunden kamen direkt aus Salzhausen, von außerhalb der Samtgemeinde kamen nur rd. 10 %. Bei Rossmann ist ein ähnliches Muster festzustellen, hier kamen 39 % der
Befragten direkt aus Salzhausen, von außerhalb der Nachbargemeindegebiete kam keiner der befragten Kunden.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass der ortsansässige Einzelhandel der Gemeinde Salzhausen im Wesentlichen die eigene Bevölkerung und die der Samtgemeinde
Salzhausen anspricht.
Eine deutlich über das eigene Samtgemeindegebiet hinausgehende Ausstrahlungskraft
kann dem Einzelhandel der Gemeinde Salzhausen weder insgesamt noch einem der verschiedenen Standorte im Einzelnen attestiert werden.
Seite 33 von 89
3.4
Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse: Umsatz-Kaufkraft-Relation
Aufbauend auf den Ergebnissen der Angebots- und Nachfrageanalyse lässt sich die funktionale
Bedeutung des Einzelhandels mit Hilfe der Einzelhandelszentralität bewerten, die auch Aussagen
zur Versorgungsbedeutung des Einzelhandels zulässt. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation stellt das
Verhältnis zwischen den erwirtschafteten Umsätzen des ansässigen Einzelhandels und dem örtlichen Kaufkraftpotenzial dar. Für die Gemeinde Salzhausen liegt die Umsatz-Kaufkraft-Relation bei
ca. 138 %, so dass der erwirtschaftete Gesamtumsatz ca. 38 %-Punkte über dem vorhandenen
Kaufkraftpotenzial liegt, so dass per Saldo ca. 12 Mio. € mehr Umsatz erzielt wird, als Kaufkraft in
der Gemeinde vorhanden ist. Auf Samtgemeindeebene fällt die Umsatz-Kaufkraft-Relation deutlich
negativer aus, sie liegt bei nur rd. 58 %, per Saldo fließt damit ein prognostizierter Umsatz in Höhe
von rd. 40 Mio. EUR in Richtung außerhalb der Samtgemeinde.
Die Umsatz-Kaufkraft-Relationen nach Sortimenten lassen Rückschlüsse auf die Stärken und
Schwächen des Einzelhandels in der Gemeinde Salzhausen zu.
Abbildung 11:
Umsatz-Kaufkraft-Relation im Überblick
157%
Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik
Bekleidung/ Schuhe
172%
37%
Unterhaltungselektronik/ Computer/ Elektro
81%
Spielwaren, Hobby, Sportartikel
Bau-/ Gartenbedarf, Pflanzen, Kfz-Zubehör
137%
43%
Möbel/ Einrichtungsbedarf*
sonstige Sortimente
Gesamt
389%
100%
138%
*Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Teppiche, Haus- und Heimtextilien/ Gardinen, Bettwaren,
Leuchten und Lampen
Quelle: BBE-Berechnungen 2012
Seite 34 von 89
Tabelle 8:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo aller Sortimente im Überblick
für Salzhausen
Sortimente
Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger
Mio. €
Prognostizierter Umsatz in Mio. €
UmsatzKaufkraftRelation
KaufkraftSaldo in Mio.
€
11,2
17,6
157%
6,4
Schnittblumen, Pflanzen
0,4
0,3
79%
-0,1
0,3
0,4
122%
0,1
4,0
7,0
172,3%
2,9
1,0
0,8
84%
-0,2
Bekleidung/Wäsche
3,3
1,5
45%
-1,8
0,8
0,0
6%
-0,7
Baumarktsortiment
1,6
0,1
9%
-1,5
Kfz-Zubehör
0,6
0,0
2%
-0,6
Pflanzen/Gartenbedarf
0,7
0,4
60%
-0,3
0,4
0,7
168%
0,3
0,7
0,5
69%
-0,2
Kinderwagen
0,0
0,0
0%
0,0
Sportartikel
0,6
1,3
228%
0,7
Fahrräder
0,3
0,4
135%
0,1
0,1
0,1
180%
0,1
Teppiche
0,2
0,1
49%
-0,1
0,1
0,2
147%
0,1
0,2
0,5
273%
0,3
1,9
8,7
467%
6,8
Lampen und Leuchten
0,3
0,4
128%
0,1
Elektrokleingeräte
0,2
0,4
155%
0,1
Elektrogroßgeräte
0,5
0,5
116%
0,1
1,5
1,0
69%
-0,5
Foto/Optik/Akustik
0,6
0,6
111%
0,1
Uhren/Schmuck
0,3
0,3
88%
0,0
31,7
43,8
138%
12,1
Gesamt
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Tabelle 9:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo aller Sortimente im Überblick
für die Samtgemeinde Salzhausen
Sortimente
Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger
Mio. €
Prognostizierter Umsatz in Mio. €
UmsatzKaufkraftRelation
KaufkraftSaldo in Mio.
€
33,8
25,5
76%
-8,3
Schnittblumen, Pflanzen
1,0
0,6
54%
-0,5
0,9
0,4
49%
-0,4
12,1
8,8
72%
-3,3
2,9
0,9
32%
-2,0
Bekleidung/Wäsche
9,8
1,6
16%
-8,2
2,4
0,0
2%
-2,3
Baumarktsortiment
4,8
0,1
3%
-4,6
Kfz-Zubehör
1,8
0,0
1%
-1,8
Pflanzen/Gartenbedarf
2,0
0,7
35%
-1,3
1,3
0,8
61%
-0,5
2,2
0,5
24%
-1,7
Kinderwagen
0,0
0,0
0%
0,0
Sportartikel
1,6
1,7
104%
0,1
Fahrräder
0,8
0,4
51%
-0,4
0,2
0,1
61%
-0,1
Teppiche
0,5
0,1
17%
-0,4
0,4
0,2
50%
-0,2
0,5
0,5
92%
0,0
5,5
8,9
161%
3,4
Lampen und Leuchten
0,9
0,4
43%
-0,5
Elektrokleingeräte
0,7
0,4
58%
-0,3
Elektrogroßgeräte
1,4
0,6
43%
-0,8
4,3
1,0
24%
-3,3
Foto/Optik/Akustik
1,7
0,6
37%
-1,1
Uhren/Schmuck
1,0
0,3
30%
-0,7
94,4
55,1
58%
-39,3
Gesamt
Seite 36 von 89
Im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente kann mit einer Umsatz-Kaufkraft-Relation
von rd. 161 % eine vergleichsweise hohe Kennziffer verzeichnet werden. Über alle nahversorgungsrelevanten Sortimente hinweg liegt sie gut rd. 23 Prozentpunkte über der durchschnittlichen
Umsatz-Kaufkraft-Relation der Gemeinde Salzhausen (rd. 138 %). Die Darstellung der UmsatzKaufkraft-Relation auf der Samtgemeindeebene relativiert dieses äußerst positive Ergebnis, hier
liegt sie bei rd. 75 % (rd. 17% Punkte höher als die durchschnittliche Umsatz-Kaufkraft-Relation der
Samtgemeinde Salzhausen, die bei rd. 58 % liegt). Hier wird deutlich, dass Salzhausen die Nahversorgungsfunktion der Samtgemeinde trägt, jedoch deutliche Abflüsse aus dem Samtgemeindegebiet zu konstatieren sind.
Tabelle 10:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo der nahversorgungsrelevanten Sortimente
Warengruppe
Nachfragepotenzial
in Mio. €
Salzhausen
Nahrungs- u. Genussmittel/ Bäcker/ Metzger
in Mio. €
Samtgemeinde
Salzhausen
Umsatz-Kaufkraft-Relation
in %
Samtgemeinde
Salzhausen
Samtgemeinde
11,2
33,8
17,6
25,5
157%
76%
4,0
12,1
7,0
8,8
172%
72%
Nahrversrgungsrelevante Sortimente
gesamt
15,3
45,9
24,6
34,3
161%
75%
Sortimente gesamt
31,7
94,4
43,8
55,1
138%
58%
Drogerie / Gesundheit
Für den Bereich der Nahrungs- und Genussmittel spiegelt die Umsatz-Kaufkraft-Relation von rd.
122 % eine sehr gute Versorgungssituation wider. In Salzhausen können per Saldo rd. 6,4 Mio.
EUR prognostizierter Umsatz mehr im Bereich Lebensmittel gebunden werden, als Kaufkraft vorhanden ist. Auf der Samtgemeindeebene wird allerdings deutlich, dass neben Salzhausen noch
weitere Angebotsstandorte außerhalb der Samtgemeinde zum Lebensmitteleinkauf aufgesucht
werden. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation liegt per Saldo bei 76 %, es gehen rd. 11,6 Mio. EUR in
Richtung von Angebotsstandorten außerhalb der Samtgemeinde verloren.
Im Segment der Drogerie- und Gesundheitswaren stellen sich die Quoten noch etwas besser dar,
sie liegen bei 172 %. Auf Ebene der Samtgemeinde sind allerdings wiederrum deutliche Verluste
zugunsten anderer Standorte zu verzeichnen, die Zentralität liegt nur bei rd. 72 %.
Insgesamt kann Salzhausen ein Plus von 9,3 Mio. EUR in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten verzeichnen, daraus ergibt sich eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von etwa 161 % bei einem
vorhandenen Kaufkraftpotenzial von 15,3 Mio. EUR. Per Saldo fließen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten somit rd. 11,6 Mio. EUR aus dem Samtgemeindegebiet ab, so dass sich bei
einem vorhandenen sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenzial von etwa 45,9 Mio. EUR eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von etwa 75 % berechnen lässt.
Seite 37 von 89
Bei den zentrenrelevanten Leitsortimenten
11
sind insgesamt relativ ausgeglichene Kaufkraftsal-
den festzustellen. Aufsummiert ergibt sich per Saldo ein Abfluss von rd. 2,0 Mio. EUR über die
Gemeindegrenze von Salzhausen hinaus. Stellt man das entsprechende Kaufkraftpotenzial den
prognostizierten Umsätzen gegenüber, so lässt sich eine UKR von rd. 81 % errechnen. Die geringste Kaufkraftbindung kann dabei in den Warengruppen Bekleidung Wäsche, Schuhe und Lederwaren festgestellt werden. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation beträgt hier nur rd. 37 %. Hier liegt
die entsprechende Umsatz-Kaufkraft-Relation somit rd. 44 Prozentpunkte unterhalb der Gesamtzentralität von 81 % in den zentrenrelevanten Leitsortimenten. Die Warengruppen UE, CD, Video,
PC, Drucker, Kommunikation, Elektrokleingeräte und PBS, Zeitungen, Zeitschriften, Bücher verzeichnen ebenfalls negativ Salden von 0,2 bis 0,3 Mio. EUR. Eine auffallend hohe UmsatzKaufkraft-Relation ist bei der Warengruppe Heimtextilien, Gardinen, Stoffe, Sicht- und Sonnenschutz anzumerken, sie liegt bei rd. 165 % für Salzhausen, auf Samtgemeindeebene hingegen
liegt sie nur bei rd. 59 %. Zu erklären ist diese Situation durch den großflächigen Anbieter Michaelis, der in Randsortimenten neben Möbeln die zuvor genannten Sortimente verkauft. Für die Warengruppe Spielwaren, Hobby, Basteln und Musikinstrumente gestaltet sich die Verteilung ähnlich,
für Salzhausen wird mit einen prognostizierten Umsatzplus von rd. einer halben Millionen Euro gerechnet; dies entspricht einer Umsatz-Kaufkraftrelation von 137 %. Auf Samtgemeindeebene wird
ein prognostizierter Abfluss des Nachfragepotenzials von rd. 1,6 Mio. EUR bei einer Umsatzkaufkraft-Relation von 58 % erwartet.
Tabelle 11:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo der zentrenrelevanten
Sortimente
Warengruppe
Nachfragepotenzial
in Mio. €
Salzhausen
in Mio. €
Samtgemeinde
Salzhausen
in %
Samtgemeinde
Salzhausen
Samtgemeinde
1,0
2,9
0,8
0,9
84%
32%
Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Lederwaren
4,1
12,2
1,5
1,6
37%
13%
GPK, Haushaltsgegenstände, Heimtextilien,
Gardinen, Stoffe, Sicht- und Sonnenschutz
0,6
1,9
1,0
1,1
165%
59%
Spielwaren, Hobby, Basteln,
Musikinstrumente, Kinderwagen, Sportartikel
1,3
3,8
1,8
2,2
137%
58%
UE, CD, Video, PC, Drucker,
Kommunikation, Elektrokleingeräte
1,7
5,0
1,4
1,4
81%
28%
Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere,
Teppiche, Camping, Fahrräder und Zubehör
Foto, Optik, Akustik, Uhren, Schmuck
Lampen und Leuchten
0,3
0,4
0,9
0,3
0,9
1,3
2,7
0,9
0,4
0,4
0,9
0,4
0,4
0,5
0,9
0,4
122%
100%
102%
128%
49%
37%
35%
43%
Zentrenrelevante Sortimente gesamt
10,7
31,6
8,7
9,5
81%
30%
Sortimente gesamt
31,7
94,4
43,8
55,1
138%
58%
11
Ausgangspunkt sind dabei die Sortimente nach Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen.
Seite 38 von 89
Insgesamt fließen auf Samtgemeindeebene sogar rd. 22,1 Mio. EUR des zentrenrelevanten Nachfragepotenzials in Richtung von Angebotsstandorten außerhalb. In keiner Warengruppe wird ein
Umsatzplus erwirtschaftet.
Die absolut gesehen höchsten per Saldo-Kaufkraftabflüsse liegen mit über rd. 10 bzw. 3,6 Mio.
EUR in der Warengruppe Bekleidung/Wäsche/ Schuhe/ Lederwaren und bei den Sortimenten UE/
Video/ PC/ Drucker/ Kommunikation/ Elektrokleingeräte. Die Umsatzkaufkraft-Relation ist insbesondere im Segment Bekleidung mit nur 13 % als sehr gering einzustufen und liegt damit deutlich
unter dem Durchschnitt auf Samtgemeindeebene aller zentrenrelevanten Sortimente (30 %).
Werden die in der Regel nicht-zentrenrelevanten Sortimente betrachtet, so ist festzustellen,
dass hier deutlich differenzierte Umsatz-Kaufkraft-Relationen auftreten. Die positivste UmsatzKaufkraft-Relation ist mit 389 % im Segment Möbel, Bettwaren und Elektrogroßgeräte zu verzeichnen, hier wird sogar auf Samtgemeindeebene mit einem prognostizierten Umsatzplus von rd. 2,6
Mio. EUR gerechnet, für Salzhausen werden 7,2 Mio. EUR prognostiziert. Diese Werte sind primär
auf das Segment Möbel und hier auf den bekannten und großflächigen Anbieter Möbel Michealis
zurückzuführen.
In den Warengruppen Baumarktsortiment/Kfz-Zubehör/Pflanzen/Gartenbedarf liegt die Verteilung
bei rd. 26 % für Salzhausen und bei 15 % für die Samtgemeinde, so dass alleine in diesen Warengruppen per Saldo rd. 2,4 bzw. 8,2 Mio. EUR aus dem Gemeindegebiet bzw. Samtgemeindegebiet
in Richtung außerhalb fließen.
Tabelle 12:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo der
nicht-zentrenrelevanten Sortimente
Nachfragepotenzial
in Mio. €
in Mio. €
in %
Warengruppe
Salzhausen
Samtgemeinde
Salzhausen
Samtgemeinde
Salzhausen
Samtgemeinde
Baumarktsortiment, Kfz-Zubehör, Pflanzen,
Gartenbedarf
3,3
9,6
0,9
1,4
26%
15%
Möbel, Bettwaren, Teppichböden,
Elektrogroßgeräte
2,5
7,4
9,7
9,9
389%
135%
5,8
17,0
10,6
11,3
183%
67%
31,7
94,4
43,8
55,1
138%
58%
Nicht-zentrenrelevante Sortimente
gesamt
Sortimente gesamt
Im Fazit ist somit festzuhalten, dass das Grundzentrum Salzhausen über alle Bereich hinweg insgesamt positive Kaufkraftsalden generieren kann. Die Nahversorgungsrelevanten Sortimente können als gut aufgestellt bewertet werden. Vor allem in den Sortimenten Möbel, Bettwaren und Elektrogroßgeräten, bedingt durch den dominanten Anbieter Michaelis, werden deutliche Kaufkraftzu-
Seite 39 von 89
flüsse prognostiziert. In dieser Warengruppe können sogar auf Samtgemeindeebene Umsatzzuflüssen prognostiziert werden.
Sonstige Sortimente wie z.B. die zentrenrelevanten Warengruppen Bekleidung, Wäsche, Schuhe,
Lederwaren bieten durchaus noch Potenziale, allerdings eher auf kleinteiliger Ebene oder kleinerer
Fachmarktebene.
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4 Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung und grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach
Warengruppen
Das Grundzentrum Salzhausen hat insgesamt ein positiv zu wertendes Einzelhandelsstrukturgefüge. Es sind kaum Leerstände vorhanden und auch ein „trading-down“-Effekt (Mindernutzung in
Verbindung mit hoher Leerstandsquote) ist nicht erkennbar. Das Strukturgefüge ist vor diesem Hintergrund als ‚gesund‘ einzustufen, es sind auf Basis der durchgeführten Vor-Ort-Begutachtung und
Betriebsstättenerhebung keine gravierenden Mängel oder Fehlentwicklungen festzustellen.
Salzhausen ist durch einen insgesamt in starkem Maß auf die Grundversorgung ausgerichteten
Besatz geprägt. Die Gemeinde steht im kurzfristigen Bedarfsbereich maßgeblich mit den in der
Nähe liegenden Grundzentren Hanstedt, Amelinghausen und Kirchgellersen im Wettbewerb. Die
Stadt Lüneburg ist sortimentsübergreifend als weiterer wichtiger Wettbewerbsstandort herauszustellen.
Das nächstgelegene Oberzentrum Hamburg stellt aufgrund der vergleichsweise hohen Wegedistanz zudem ein Ziel des Erlebniseinkaufs dar oder wird im Verbindung mit Pendlertätigkeiten aufgesucht.
Die Bevölkerungsprognosen lassen weiteren Bevölkerungszuwachs erwarten und damit einhergehend wird das Kaufkraftpotenzial in der Region steigen. Bis zum Jahr 2030 ist von einen Bevölkerungswachstum um rd. 3,9 % für die Samtgemeinde auszugehen, die Ausweisung weiterer Wohngebiete ist geplant (z.B. Baugebiet „Witthöftsfelde“). Zusätzlich als positiv hervorzuheben ist die
Touristische Attraktivität des Naturparks Lüneburger Heide, hierüber werden zusätzliche Potenziale
durch Tages- und Übernachtungsgäste erzielt.
Die Ansiedlung von Anbietern, die ein deutlich größeres, als das festgestellte Einzugsgebiet generieren könnten sind unter betriebswirtschaftlich marktüblichen Bedingungen praktisch in keinem
Sortimentsbereich realistisch (eine Ausnahme stellt Michaelis dar, der ein darüber hinaus reichendes Einzugsgebiet erreichen dürfte).
Insgesamt ist von gewissen Zuflüssen von außen und von einer „endogenen“ Zunahme der Kaufkraft auszugehen, primär aus dem Samtgemeindegebiet. Die Entwicklungspotenziale der Gemeinde Salzhausen hängen außerdem im Wesentlichen davon ab,
inwieweit es gelingt, das vorhandene Kaufkraftpotenzial stärker anzusprechen und
derzeitig abfließende Kaufkraft zukünftig im Gemeindegebiet zu halten,
Seite 41 von 89
Dabei wird die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Gemeinde Salzhausen nicht ausschließlich von marktseitigen Voraussetzungen bestimmt. Kaufkraftabflüssen kann somit nicht allein mit
zusätzlicher Einzelhandelsfläche begegnet werden.
Mindestens genauso bedeutsam wie eine ausreichend hohe Kaufkraftpotenzialbasis, die die wirtschaftliche Tragfähigkeit zusätzlicher Einzelhandelsangebote ermöglicht, sind standortseitige Anforderungen, die (neue) Einzelhandelseinrichtungen zu erfüllen haben. Denn nur am „richtigen“
Standort machen Neuan- bzw. Umsiedlungen von Einzelhandelsbetrieben städtebaulich Sinn und
stärken tatsächlich den Einzelhandelsstandort Salzhausen.
Die Regeln, nach denen sich die künftige Einzelhandelsentwicklung der Gemeinde Salzhausen
richten soll, werden im folgenden Zentrenkonzept vorgeschlagen.
Unter Berücksichtigung der o.g. Rahmenbedingungen werden für folgende Sortimente in der Gemeinde Salzhausen nachstehende Empfehlungen ausgesprochen:
4.1
Durch das vorhandene Lebensmittelangebot in der Samtgemeinde wird bei einer UmsatzKaufkraft-Relation von rd. 76 % nicht die gesamte zur Verfügung stehende Kaufkraft auch im
Samtgemeindegebiet gebunden - per Saldo fließen rd. 8,3 Mio. EUR aus dem Samtgemeindegebiet ab. Auch im Bereich Drogerie/Parfümerie/Kosmetik/Gesundheit ist von Kaufkraftabflüssen
auszugehen. Für den Kernort Salzhausen stellt sich eine positive Umsatz-Kaufkraft-Relation von
157 % dar, es wird per Saldo Zufluss in einer Größenordnung in Höhe von 6,4 Mio. EUR prognostiziert. Hier wird die Versorgungsfunktion für das Samtgemeindegebiet abgebildet.
In Salzhausen wird die Lebensmittelversorgung aktuell durch zwei Edeka-Vollsortimenter, einen
Aldi- und einen Penny-Lebensmitteldiscounter sichergestellt. Darüber hinaus sind die folgenden
Planungen anzuführen:
-
Ein LIDL-Lebensmitteldiscounter mit bereits erteiltem Baurecht wird sich im westlichen Bereich des Zentralen Versorgungsbereiches ansiedeln. Zusätzlich soll am Standort ein ergänzender Fachmarkt entstehen (Nutzung noch unklar).
-
Der Lebensmittelvollsortimenter E aktiv Düver, im Standortverbund mit einem AldiLebensmitteldiscountmarkt im nordwestlichen Ortsausgangsbereich plant eine Erweiterung
der Verkaufsfläche um 600 m².
-
Der Lebensmittelvollsortimenter E aktiv Hartmann, mit separatem Getränkemarkt, im
Standortverbund mit einem Penny-Lebensmitteldiscounter soll abgebrochen werden und in
einem neu zu errichtenden Gebäude auf 1.600 m² soll ein neuer Vollsortimenter entstehen.
Eine Auswirkungsanalyse aus dem September 2012 liegt vor und attestiert die VerträglichSeite 42 von 89
keit. Der Getränkemarkt wird im Zuge der Umbaumaßnahmen geschlossen. Dieser Standortverbund markiert die östliche Grenze des Zentralen Versorgungsbereiches in Salzhausen.
Die Planvorhaben sind im Wettbewerbskontext grundsätzlich positiv zu werten. Die Neuansiedlung eines Lebensmittel-Discounters führt zu einer Aufwertung im Ortskern. Gleichwohl verschärft sich dadurch der Wettbewerb insbesondere unter den Discountern. Um eine bipolaren
Versorgungsstruktur mit zwei qualifizierten Angebotsstandorten im Nordwesten und im Südosten des Zentralen Versorgungsbereiches auch weiterhin gewährleisten zu können, ist auch die
Anpassung dieser beiden Standorte an heute marktübliche und moderne Konzepte zu begrüßen.
Potenziale für weitere Neuansiedelungen sehen die Gutachter im Segment Nahrungs- und
Genussmittel nach erfolgter Realisierung des LIDL-Marktes nur eingeschränkt. Änderungen
und Erweiterungen sollten vor dem Hintergrund der sich verschärfenden Wettbewerbsstruktur
maßvoll gehalten werden und ggf. einer gutachterlichen Prüfung unterzogen werden.
4.2
Drogeriewaren / Gesundheit
Wie dargelegt, sind auf Samtgemeindeebene im Segment der Drogeriewaren / Gesundheit insgesamt niedrigere Kaufkraftbindungsquoten festzustellen (72 %). Vor diesem Hintergrund erscheinen
maßvolle Angebotsentwicklungen in diesen Segmenten sinnvoll. Apotheken sind mit zwei Angebotsstandorten in Salzhausen (ein weiterer Standort im Samtgemeindegebiet) ausreichend vertreten. Im Bereich der Drogeriewaren sollte insbesondere flächenseitig optimiert werden. Derzeit
agiert der Filialist Rossmann, nach dem Rückzug des Drogerieanbieters Schlecker, als einziger
Drogeriefachmarkt in Salzhausen. Der aktuelle Rossmann-Standort, im Standortverbund mit dem
KiK-Textildiscount, ist ein wichtiger Frequenzbringer für den Salzhäuser Einzelhandel. Grundsätzlich bleibt es anzuraten, den frequenzbringenden Anbieter Rossmann auch in der Ortsmitte zu halten. Für eine marktgerechte Performance stellt sich für den Drogerieanbieter eine Erweiterung der
Verkaufsfläche (bisher nur rd. 290 m²) als sinnvoll dar.
Im Zuge der Neuansiedlung von LIDL mit möglicherweise arrondierender Fachmarktnutzung wird
über die Möglichkeit der Verlagerung des Kik-Textildiscount an den neuen Standort neben LIDL
diskutiert. Die Lage im Standortverbund mit LIDL hat Vorteile (Frequenzen und Standortsicherung).
In diesem Zuge wäre dem Drogerieanbieter Rossmann die Möglichkeit geboten am Standort eine
Verkaufsflächenerweiterung zu realisieren.
4.3
Bekleidung / Schuhe
Das Bekleidungs- und Schuhangebot in der Gemeinde Salzhausen wird durch fünf Anbieter geprägt. Flächenmäßig am dominantesten ist der Anbieter KiK, die weiteren vier Ladeneinheiten verfügen über Verkaufsflächen von jeweils 100 bis rd. 200 m². Hier sind die vier Fachgeschäfte BouSeite 43 von 89
tique Tiffany, Boutique AS, Campo Casa Modeboutique und SABI Sabine Dorka anzuführen. Auf
Samtgemeindeebene ist in Eyendorf ein Fachgeschäft für Brautmoden ansässig, in Garlstorf die
Ritter Büchsenmanufaktur, die zusätzlich zu Waffen auch Jagdbekleidung anbietet.
Vor dem Hintergrund der Kaufkraftpotenzialbasis fehlt dem Salzhäuser Einzelhandel ein bundesweit agierender Filialist des unteren Preisgefüges im Bereich Junger Familienmode, der aufgrund
der Bekanntheit als breite und preisattraktive „Grundversorgung“ den Salzhäuser Einzelhandel in
diesem Segment ergänzen könnte (z.B. Ernstings family). Der ansässige Textildiscounter KiK
agiert derzeit auf einer Verkaufsfläche von 280 m², auch hier besteht Potenzial diese Flächen zu
erweitern (ggf. Verlagerung).
Es ist zu attestieren, dass in der Gemeinde Salzhausen derzeit kein qualifizierter Anbieter von
Schuhen und Sportschuhen sowie Sportartikeln ansässig ist, hier besteht noch Potenzial zur Ansiedelung eines Fachanbieters oder Filialbetreibers.
Außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches befindet sich auf einer Gesamtfläche von
rd. 700 m² ein Handelskonzept mit schwerpunktmäßiger Ausrichtung auf die Segmente
Sport/Freizeit/Schuhe in Bau. Im Einzelnen sollen die Warengruppen Schuhe, Reitsportartikel sowie Outdoorbekleidung, Trekkingschuhe und Sportschuhe vertrieben werden.
Vor diesem Hintergrund dürften ähnliche Entwicklungen im Ortskern für die Zukunft deutlich erschwert werden. Gleichwohl wäre die Ansiedlung eines Schuhanbieters im Ortskern wünschenswert, auch in Ergänzung mit Sportartikeln.
4.4
Papier-/ Büro-/ Schreibwaren/Bücher
Die entsprechenden Angebote im Bereich Bücher, Papier-, Büro- und Schreibwaren werden im
Wesentlichen von dem Fachgeschäft Buchhandlung Hornborstel und dem Fachgeschäft Papino –
Alles für´s Basteln und Schreiben sowie im Randsortiment der Edeka-Supermärkte und der Discounter angeboten.
Aufgrund des eingeschränkten Marktpotenzials erscheint eine über diesen Bestand hinausgehende
Angebotsausweitung wenig realistisch.
4.5
Elektrowaren / Unterhaltungselektronik
Bei Unterhaltungselektronik sowie bei Computern besteht in der Gemeinde Salzhausen ein grundzentrentypisches Angebot, drei kleine Fachgeschäfte sind in Salzhausen ansässig (Euronics, der
Telefonladen und Digital Elektronik). Aufgrund des eingeschränkten Marktpotenzials und der Wettbewerbsstrukturen in dem benachbarten Mittelzentrum Buchholz i. d. Nordheide mit einem MediaMarkt ist eine Sortimentserweiterung durch Neuansiedlung entsprechender Anbieter wenig realistisch.
Seite 44 von 89
4.6
Möbel / Einrichtungsbedarf
Im Möbel- und Einrichtungsbedarf verfügt die Gemeinde Salzhausen mit dem Möbelhaus Michaelis
und dem Küchenhaus Michaelis über ein durchaus auch überregional bedeutsames Angebot. Um
mittel- bis langfristig Konkurrenzfähig zu bleiben wird aktuell über eine Erweiterung der Verkaufsflächen nachgedacht. Eine Anpassung auf marktübliche Größenordnungen wäre aus Gutachtersicht zu befürworten, sofern der zentrenrelevante Randsortimentebereich sich nicht bzw. nur zentrenverträglich ausweitet.
4.7
Bau- und Gartenbedarf
Der Garten- und Pflanzenbedarf wird aktuell durch drei in Salzhausen ansässige Anbieter abgedeckt, es sind die Anbieter Gartenmarkt Kanefeldt, Blumenhaus Hornborstel und Gärtnerei Peter
Pröhl. Ein qualifizierter Baumarkt fehlt in Salzhausen, allerdings deckt der Fachmarkt F.-W. Hornbostel diese Warengruppen sortimentsübergreifend ab und auch der Gartenmarkt Kanefeldt hat
zusätzlich zum typischen Gartenbedarf Baumarktsortimente und Tierfutter und -zubehör im Angebot. Eine weitergehende Bindung von Kaufkraftpotenzial innerhalb der Gemeinde hängt entscheidend von der Sortimentspolitik der ansässigen Einzelhandelsbetriebe ab. Durch den Wettbewerb in
den Nachbarkommunen ist eine Ausweitung des Einzugsgebiets des Salzhäuser Einzelhandels in
diesen Sortimentsbereichen kaum realistisch, zumal diese Segmente i.d.R. über große Baumarktfilialisten vertrieben werden, die bereits in den Mittel- und Oberzentren der Region ansässig sind.
Insofern ist das vorhandene Angebot positiv zu werten.
4.8
Zusammenfassung und Zwischenfazit
Für die Gemeinde Salzhausen ist insbesondere die Weiterentwicklung der zentralen Erschließungsachse von strategischer Bedeutung. Diese bündelt eine Reihe wichtiger Einzelhandels- und
Dienstleistungsfunktionen für die gesamte Gemeinde und verfügt über Strukturen, die einen maßvollen Ausbau im Segment Nahversorgung und zusätzlich auf kleiner bis mittlerer Ebene auch in
den sonstigen Sortimentsgruppen rechtfertigen. Insgesamt kann von einem positiv zu bewertenden
Nutzungsmix gesprochen werden. Potenziale bieten etwa die Segmente Bekleidung und insbesondere Schuhe wenngleich es aufgrund der Neuansiedelung des Outdoormarktes gewisse Einschränkungen für Neuansiedelungen hingenommen werden müssen.
Zur nachhaltigen Funktionsstabilisierung und -sicherung empfiehlt die BBE eine weitere Konzentration und Verdichtung des Einzelhandels auf den zentralen Versorgungsbereich – die Ortsmitte mit den Haupterschließungsachsen Bahnhofsstraße und Lüneburger Straße.
Der Lebensmitteleinzelhandel, der aufgrund seiner frequenzbildenden Eigenschaften für den
Funktionserhalt und die langfristige Stärkung des Zentralen Versorgungsbereiches von elementarer Bedeutung ist, muss grundsätzlich die Möglichkeit zur Erweiterung und Marktanpassung gegeben werden. Dies wird im Zuge bereits vorliegender Planungen auch angestrebt.
Seite 45 von 89
Wichtig ist zudem die Sicherung der Standortpräsenz des Anbieters Rossmann, diesem Anbieter
sollte eine Erweiterung ermöglicht werden (z.B. Verlagerung des Textilfachmarktes KiK).
Neuansiedelungen kleinteiliger Einheiten entlang der Bahnhofs- und Lüneburger Straße sind wünschenswert. Die ehemalige Schleckerfläche bietet etwa die Möglichkeit einer Nachnutzung für ein
Reformhaus oder Bekleidungs- und Schuhfachhandel.
Im Rahmen dieser Maßnahmen wäre eine weitere Wettbewerbsprofilierung gegenüber den Umlandkommunen in einem Maß leistbar, dass weitere Kaufkraftabflüsse verhindert und die vorhandenen Versorgungsfunktionen in ihrem Bestand gefestigt werden können.
Die „Spielregeln“, nach denen sich die künftige Einzelhandelsentwicklung der Gemeinde
Salzhausen richten soll, werden mit dem folgenden Zentrenkonzept vorgeschlagen.
Seite 46 von 89
5 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Salzhausen
5.1
Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der
Landesplanung
Aus Sicht der Landesplanung soll ein kommunales Einzelhandels- und Zentrenkonzept in erster Linie Vorschläge für die Ausgestaltung des landesplanerischen Steuerungsansatzes unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Besonderheiten entwickeln. Dabei liegt der Fokus immer auf der
Steuerung des großflächigen Einzelhandels.
Dabei formuliert der Abschnitt 2.3 Entwicklung der Versorgungsstrukturen aus dem LandesRaumordnungsprogramm Niedersachsen 2012 (LROP) die Grundsätze der Raumordnung für die
12
Planung großflächiger Einzelhandelsvorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO. Demnach
kommen für großflächigen Einzelhandel künftig nur noch Standorte innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes in Betracht. Wenn es sich um Vorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten handelt, sind nur Standorte innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen
zulässig. Vorhandene Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche genießen Bestandsschutz. Vorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten und begrenztem Randsortiment dürfen
weiterhin außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen entstehen.
Der Begriff „Einzelhandelsgroßprojekte“ im Sinne des Landes-Raumordnungsprogramms umfasst
Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe gemäß § 11 Abs. 3 Nr.1 bis 3 BauNVO
sowie Agglomerationen verschiedener Einzelhandelsbetriebe auch unterhalb der Schwelle der
Großflächigkeit, die in der Gesamtbetrachtung raumbedeutsame Auswirkungen wie ein Einkaufszentrum oder großflächiger Einzelhandel hervorrufen. Auch diese Summationswirkung von großund kleinflächigen Anordnungen an einem Standort (Agglomerationen) sind in die raumordnerische
Betrachtung einzubeziehen. Die raumordnerischen Anforderungen gelten sowohl für neue Vorhaben als auch für die Erweiterung bestehender Einzelhandelsgroßprojekte.
Einzelhandelsbetriebe zur wohnortbezogenen Nahversorgung im Sinne des Ziels 2.2 03 Satz 3
LROP unterliegen nicht einer landesweiten Standortsteuerung im LandesRaumordnungsprogramm. Sie sind Wohngebieten räumlich funktional direkt zugeordnet. Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung haben nur unwesentliche Auswirkungen im Sinne des § 11
Abs. 3 Satz 2 BauNVO. Als Einrichtungen der Nahversorgung können Betriebe im Einzelfall auch
dann noch gelten, wenn sie die Schwelle der Großflächigkeit (d.h. 800 m² Verkaufsfläche) überschreiten. Ob von einem großflächigen Betrieb nicht nur unwesentliche Auswirkungen ausgehen
oder er der Nahversorgung zugeordnet werden kann, richtet sich nach dem konkreten Einzelfall;
entscheidend sind Zweckbestimmung, Ausrichtung, Einzugsgebiet und Angebot.
12
Verordnung zur Änderung der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen
(LROP) vom 24. September 2012
Seite 47 von 89
Es gelten laut LROP (Erläuterungen 2008) folgende Grundprinzipien:
■
Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes
entsprechen (Kongruenzgebot). Die zulässigen Nutzungen müssen sich in Art und Umfang
nach der Funktion des zentralen Versorgungsbereiches richten, in dem ihr Standort liegt.
Der Umfang neuer Flächen bestimmt sich auch aus den vorhandenen Versorgungseinrichtungen und der innergemeindlichen Zentrenstruktur.
■
Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des
jeweiligen Zentralen Ortes zulässig. Dieses Konzentrationsgebot bezweckt eine angemessene und nachhaltige Bündelung der Angebote für Daseinsvorsorge an Zentralen Orten zur
Erzielung vielfältiger positiver Synergieeffekte.
■
Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig. Diese Flächen müssen in das Netz
des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. Dieses Integrationsgebot ist das
am kleinteiligsten wirkende raumordnerische Instrument, das die Sicherung und Entwicklung
der Handelsfunktionen vor allem von Innenstädten und Ortsmitten zum Ziel hat. Es verknüpft
die raumordnerischen und städtebaulichen Gestaltungsmittel zur zentralörtlichen Standortentwicklung.
■
Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind interkommunal abzustimmen. Zur Verbesserung der
Grundlagen für regionalbedeutsame Standortentscheidungen von Einzelhandelsprojekten
sollen regionale Einzelhandelskonzepte erstellt werden. Das Abstimmungsgebot hat zum
Ziel, dass die raumordnerische Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten im Sinne einer
umfassenden Betrachtung in den Kontext der regionalen Einzelhandelsentwicklung gestellt
wird.
■
Das Beeinträchtigungsverbot besagt, dass ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfen. Im Unterschied zu den oben
genannten Geboten hat das Beeinträchtigungsverbot keine aktive räumliche Steuerungswirkung. Es wirkt in seinem Tatbestandsmerkmalen als Maßstab und Regulativ bei der Beurteilung der Auswirkungen von Warensortiment und Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte auf die einzelnen Komponenten ausgeglichener Versorgungsstrukturen und deren
Verwirklichung. Somit verhindert dieses Verbot eine Verletzung der drei zuerst aufgeführten
Gebote zur räumlichen Steuerung von Einzelhandelsgroßprojekten. Zudem ermöglicht erst
das Beeinträchtigungsverbot als Prüfnorm Ausnahmen vom Landes- und Raumordnungsprogramm.
Seite 48 von 89
■
Neue Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht innenstadt-relevanten Kernsortimenten sind auch
außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen an verkehrlich gut erreichbaren Standorten
innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes zulässig,
o
A) wenn die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente nicht mehr als
10 % der Gesamtverkaufsfläche und höchstens 800 m² beträgt oder
o
B) wenn sich aus einem verbindlichen regionalen Einzelhandelskonzept die
Raumverträglichkeit eines größeren Randsortiment ergibt und sichergestellt wird,
dass der als raumordnungsverträglich zugelassene Umfang der Verkaufsfläche für
das innenstadtrelevante Randsortiment auf das geprüfte Einzelhandelsgroßprojekt
beschränkt bleibt.
■
In der überregional bedeutsamen Tourismusregion Lüneburger Heide soll die touristische
Entwicklung auch durch Ausschöpfung der Möglichkeiten einer verträglichen Kombination
von touristischen Großprojekten und Einzelhandelsgroßprojekten gestärkt werden, sofern
diese keine entwicklungshemmenden Beeinträchtigungen für die vorhandenen innerstätischen Einzelhandelsstrukturen der im Einzugsgebiet befindlichen Oberzentren, Mittelzentren
und Grundzentren mit mittelzentraler Teilfunktion mit sich bringen. Es kann nur an einem
Standort ein Hersteller-Direktverkaufszentrum zugelassen werden.
Mit der Aufstellung von gemeindlichen Einzelhandelskonzepten und der planungsrechtlichen
Umsetzung dieser Konzepte durch Bauleitpläne unterstützen die Gemeinden die Entwicklung ihrer
Zentren und Nebenzentren und sorgen für eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Einzelhandelskonzepte schaffen einerseits eine Orientierungs- und Beurteilungsgrundlage für die Bauleitplanung
und die Beurteilung von Vorhaben, andererseits Planungs- und Investitionssicherheit für Einzelhandel, Investoren und Grundstückseigentümer.
Grundzentren haben lt. Landes-Raumordnungsprogramm einen auf das Samtgemeindegebiet
ausgerichteten Versorgungsauftrag insbesondere für die allgemeine, tägliche Versorgung. Es
ist kommunale Aufgabe, die Voraussetzungen einer ausreichenden, kostengünstigen und
möglichst wohnortnahen Grundversorgung zu sichern und nachhaltig zu verbessern (Vgl.
LROP 2008; Erläuterungen Ziffer 01, 5-6).
In den Einzelhandelskonzepten legen die Gemeinden ihre Entwicklungsziele für den Einzelhandel fest. Dies beinhaltet neben den angestrebten Zentrengefügen über die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche auch die Bestimmung der Sonderstandorte für großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sowie sonstige Sonderstandorte.
Dabei werden auf der Grundlage einer konkreten Bestandserhebung und -analyse der Einzelhandelssituation sowie der städtebaulichen Konzeption für die Einzelhandelsentwicklung die bestehenden tatsächlichen zentralen Versorgungsbereiche sowie die Entwicklung zentraler VerSeite 49 von 89
sorgungsbereiche räumlich und funktional festgelegt. Zu einem Einzelhandelskonzept gehört
auch die ortsspezifisch zu entwickelnde Liste zentrenrelevanter Sortimente.
Die Erstellung einer Liste mit zentren- und nichtzentrenrelevanten Sortimenten hat sich als Beurteilungs- und Entscheidungshilfe bewährt. Es ist jedoch zu beachten, dass sich die Sortimentsstruktur
in keiner Handelsbranche statisch festlegen lässt. Die Erstellung einer abschließenden und landesweit dauerhaft gültigen Liste ist daher nicht möglich, die Festlegung bedarf immer der Einzelfallbetrachtung und Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten durch die planende Gemeinde.
Der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit über die Verfahren der Bauleitplanung ist
grundsätzlich die wichtigste Genehmigungsvoraussetzung.
Vor diesem Hintergrund werden im vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzept folgende
Aussagen getroffen:
Festlegung eines zentralen Versorgungsbereiche mit dem zu versorgenden Bereich,
Identifizierung von Entwicklungsarealen für standortgerechte Einzelhandelsnutzungen innerhalb der Zentren (räumliche Festlegung),
Begründung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente unter Beachtung der ortsspezifischen Besonderheiten in den Angebotsstrukturen.
Ziel ist es, ein Einzelhandelskonzept zu entwickeln, dass als Leitlinie für die künftige Entwicklungsplanung der Gemeinde Salzhausen dienen kann.
Beschließt der Rat der Gemeinde Salzhausen das Konzept als städtebauliche Planung im
Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, wäre es künftig bei der Aufstellung einzelhandelsrelevanter Bauleitpläne zu berücksichtigen und als wichtige, abwägungsrelevante Planungsgrundlage zu beachten.
Seite 50 von 89
5.2
Leitziele und Standortkonzept
Die einzelhandelsrelevanten Ziele der Landesplanung bilden den Orientierungsrahmen für das
kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept Salzhausen, das sich aus Sicht des Gutachters an
folgenden Leitzielen ausrichten sollte:
Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion für die Gemeinde und darüber hinausgehende Samtgemeindegebiet durch das Hauptzentrum Salzhausen
Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Versorgung,
Konzentration neu anzusiedelnder Einzelhandelsbetriebe auf städtebaulich geeignete
Standorte im Gemeindegebiet, insbesondere auf integrierte Standorte innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches und der Ortsmitte von Salzhausen.
Abbildung 12: Zentrenkonzept der Gemeinde Salzhausen
Quelle: BBE Handelsberatung; Eigene Darstellung 2012
Seite 51 von 89
Standortkonzept - Konsequenzen für die Zentrenentwicklung der Gemeinde Salzhausen:
Aufgrund der spezifischen Siedlungs- und Versorgungsstruktur wird neben dem Hauptzentrums auf
die Ausweisung weiterer zentraler Versorgungsbereiche verzichtet.
Damit ist das Hauptzentrum als einziges Zentrum dazu privilegiert, auch großflächige Einzelhandelsbetriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche und zentrenrelevanten Kernsortimenten aufzunehmen
Die Dimensionierung möglicher Einzelhandelsnutzungen ist im Falle des Hauptzentrums von Salzhausen am Bevölkerungspotenzial im Einzugsgebiet auf Samtgemeindeebene (rd. 14.800 Einwohner) auszurichten.
Mit dieser Funktionszuweisung wird das Salzhäuser Hauptzentrum dazu privilegiert, großflächige
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten anzusiedeln. Voraussetzung ist
allerdings, dass diese Vorhaben sich in ihrer Versorgungsreichweite auf den Verflechtungsbereich
des Hauptzentrums beschränken.
Neben den vier innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs ansässigen nahversorgungsrelevanten Betrieben sind im Samtgemeindegebiet darüber hinaus weitere Lebensmittelbetriebe ansässig,
denen wichtige Aufgaben der wohnungsnahen Versorgung zufallen. (Der geplante Anbieter LIDL
ist hier nicht mitgezählt).
Diese örtlichen Nahversorger sind städtebaulich ebenfalls von großer Bedeutung. Im Einzelnen
handelt es sich hierbei um
Den im Garstedt-Wulfsen (Auetal-Zentrum) ansässigen Edeka-Markt sowie den in Garlstorf
ansässigen Anbieter Markant – Nah & Frisch.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten können unter der Voraussetzung der raumordnerischen und städtebaulichen Verträglichkeit außerhalb der
zentralen Versorgungsbereiche angesiedelt werden.
5.3
Räumliche Abgrenzung des Hauptzentrums Salzhausen
Bei Zentralen Versorgungsbereichen handelt es sich um „räumlich abgrenzbare Bereiche einer
Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt“ (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Dieser Bereich ist im Sinne einer Zielplanung grundsätzlich als Entwicklungsbereich zu sehen (Verhinderungsplanungen sind nicht zulässig), er kann
sowohl anhand vorhandener Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen bestimmt werSeite 52 von 89
den. Zentrale Versorgungsbereiche können sich somit aus bestehenden Bauleitplänen und der Situation vor Ort ergeben.
Für die räumliche Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches gelten folgende Anforderungen:
Verdichtete Bebauung, faktisch vorhandene Strukturen
Städtebaulich identifizierbarer Bereich mit charakteristischer baulicher Ausprägung
Vergleichsweise hohe Nutzungsdichte und Vielfalt im Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz
Mischung der zentralörtlich bedeutsam öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen
in einem fußläufig erlebbaren Bereich in der Nähe von Wohngebieten
Schwerpunktfunktion des Einzelhandels unter den Aspekten des Betriebsbesatzes, der
Verkaufsflächenausstattung und der Umsatztätigkeit
„zentrale Funktion“ für die Versorgung der Bevölkerung über den Nahbereich hinaus (z.B.
Samtgemeinde)
funktionsfähige Verkehrserschließung für den Fußgängerverkehr, den motorisierten Individualverkehr sowie den öffentlichen Personennahverkehr.
Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich somit durch ein multifunktionales Angebot aus, das
neben Einzelhandel auch Dienstleistungen, Gastronomie und öffentliche Einrichtungen umfasst.
Dieses Angebot ist räumlich konzentriert, so dass Verbundeffekte bestehen. Zentrale Versorgungsbereiche befinden sich an städtebaulich integrierten Standorten, die in Flächennutzungsplänen beispielsweise als allgemeine Siedlungsgebiete oder Mischgebiete ausgewiesen sind. Zudem
besteht eine gute Einbindung in die Verkehrsnetze, insbesondere in das öffentliche Personennahverkehrsnetz.
Damit orientiert sich die Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen an der faktischen Prägung. Gleichwohl kann die Gemeinde auch mögliche Entwicklungsflächen in den zentralen Versorgungsbereichen einschließen, sofern diese eine städtebaulich sinnvolle Ergänzung des bestehenden Versorgungszentrums darstellen.
Bei der räumlichen Festlegung des zentralen Versorgungsbereiches sind insbesondere die städtebauliche Situation sowie die Nutzungsstrukturen vor Ort zu beachten.
In der Gemeinde Salzhausen lassen sich Ansätze einer historischen Ortsmitte im direkten Umfeld
der Kirche St. Johannis erkennen. Der Haupteinkaufsbereich von Salzhausen erstreckt sich über
Seite 53 von 89
diesen Bereich hinaus entlang der innerörtlichen Hauptverkehrsachse (L 216 Bahnhofsstraße / L
216 Hauptstraße / L 234 Lüneburgerstraße). Großflächige Strukturen befinden sich im nordwestlichen Ortseingangsbereich und südöstlich in Höhe Am Waldbad. Hier finden sich die beiden prägenden Nahversorgungsstandorte mit jeweils einem Lebensmittel-Discountbetrieb sowie einem
Lebensmittel-Vollsortimentsbetrieb und entsprechender Randbetriebe (z.B. Backshop, Getränkemarkt). Zwischen den beiden Nahversorgungsstandorten finden sich kleinere Betriebe durchmischt
mit Fachmarktangeboten (z.B. Rossmann, KiK). Im Wesentlichen sind die innerörtlichen Strukturen
durch kleinteiligen Besatz geprägt.
Seite 54 von 89
Abbildung 13:
Nutzungsstruktur im Ortskern Salzhausen
Quelle: BBE-Erhebungen
Der zentrale Versorgungsbereich (ZVB) Salzhausen umfasst somit den Haupteinkaufsbereich
entlang der Haupterschließungsachse, der durch einen intensiven Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz (öffentliche und private Dienstleistungen) gekennzeichnet ist. Als nennenswerter
Leerstand ist in diesem Bereich die ehemalige Schleckerfläche anzuführen. Im Bereich zwischen
dem Rathaus und der Eyendorfer Straße verdichtet sich der Einzelhandelsbesatz zunehmend, in
diesem Bereich ist das „Herzstück“ des kleinteiligen Einzelhandels zu sehen.
Insgesamt kann von einer sog. „Knochenstruktur“ gesprochen werden, die Hauptanker befinden
sich jeweils an der südöstlichen und nordwestlichen Grenze des Zentralen Versorgungsbereiches,
dazwischen liegt eine hochfrequentierte Verkehrsstraße mit Einzelhandelsbesatz, der sich zur Mitte
hin verdichtet und im Kreuzungsbereich an der St. Johannis Kirche den Kern des Hauptgeschäftszentrums bildet.
Seite 55 von 89
Der multifunktionale Geschäftsbereich entspricht den städtebaulichen Kriterien und dem Aspekt
der Nutzungsvielfalt eines zentralen Versorgungsbereiches. Dieser schließt im westlichen Ortsgebiet die Anbieter Aldi und E aktiv Markt Düver mit ein und verläuft entlang der Bahnhofstraße, die
angrenzenden Grundstücke sind dem Zentralen Versorgungsbereich zuzuordnen. Es befinden sich
aus westlicher Richtung kommend u.a. folgende Nutzungen: Thorand Elektro, Natursteine Hahn,
feel good Kosmetik, Blumenhaus Hornborstel, Gartenmarkt Kanefeldt, Naturbad Stölting, Schnellreinigung und Wäscherei Berthold, Die Raumausstatterin, China Restaurant Hay Yang, Sanitätshaus Reinicke, Haide-Apotheke, Zoo-Expert – Jens Riebe, Die Kruke – Naturkost & Keramik und
das Hörstudio Weghenkel.
Abbildung 14:
Quelle:
Besatzstruktur Auf dem Rathausplatz, Eyendorfer Straße
BBE Handelsberatung (2012), eigene Aufnahmen
Im Kreuzungsbereich Bahnhofsstraße/Eyendorfer Straße, verdichtet sich der Einzelhandelsbesatz,
der Zentrale Versorgungsbereich schließt die Grundstücke der Eyendorferstraße bis hin zum gut
fußläufig erreichbaren Anbieter Euronics mit ein, anschließend findet sich Wohnnutzung entlang
der Eyendorferstraße. Weitere relevante Anbieter in diesem Bereich sind u.a. Karoline Scharf –
Schmuck, SABI Sabine Dorka, F:W: Hornbostel, Augenoptik Susanne Helms, Atelier Birte Stöckmann, Frisörsalon Enka, WollArt, Fahrschule Friedrich Rudolf und Teddy´s Croque, es sind in diesem Bereich zudem zwei kleinere Leerstände vorhanden. Dany´s Änderungsschneiderei, Fahrschule Wüpper, Concordia Versicherung, Musikschule Salzhausen, Secret of Beauty und Digital
Elektronik sind die prägenden Anbieter in der gegenüberliegenden Straße Hoßberg. Nach Norden
hin in die Winsener Straße ist die Grenze des Zentralen Versorgungsbereiches hinter dem Anbieter
Bäckerei Willert zu sehen, welcher rd. 200 m südlich der Kreuzung Winsener Straße/Hoßberg befindet.
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Im Übergangsbereich der Bahnhofsstraße in die Hauptstraße befindet sich die ehemalige Schleckerfläche, die nun leer steht. Es schließen sich zu beiden Straßenseiten diverse zentrenprägende
kleinteilige Nutzungen an, u.a. sind dies: Rüter's Hotel & Restaurant, Spielwarenladen Froschkönig, Stolze & Kalb Rahmenmanufaktur, Buchhandlung Hornbostel, Boutique Tiffany, die Sparkasse
Harburg-Buxtehude, KuKuK – Kunstkiosk, Reisekontor Salzhausen, Vincke & Söhne Heizung,
Campo Casa Modeboutique, Naturheil Centrum Salzhausen, Ristorante La Cantina, Friseur Olaf
Köhler, Mesude's kleines Restaurant, die Volksbank Lüneburger Heide, die Polizei, Rossmann, der
Friseursalon Heinl und KiK. Es folg der Rathausplatz mit dem Rathaus und der Feuerwehr, außerdem sind hier das Eiscafe Mancini und der Papier- und Schreibwarenhändler Papino ansässig. Die
südliche Grenze des Zentralen Versorgungsbereiches umfasst außerdem die Schulstraße und die
angrenzenden Grundstücke.
Abbildung 15:
Quelle:
Abbildung 16:
Quelle:
Nahversorgungsstandort „Am Waldbad“
Nahversorgungsstandort „Alte Baumschule“
Seite 57 von 89
Der Haupteinkaufsbereich setzt sich entlang der Lüneburger Straße fort, der Besatz wird hier dünner, die Nutzungen VGH Versicherungen, Tischlerei Wilhelm Wille, kf Sale Reitsportartikel, Parkett
/ Diele Salzhausen und die Star Tankstelle prägen den fußläufigen Erschließungsbereich. Die östliche Grenze des Zentralen Versorgungsbereiches auf der nördlichen Straßenseite markiert der E
aktiv Markt Hartmann im Standortverbund mit dem Anbieter Getränkeland und Anbieter Penny,
dieser Standort stellt einen wichtigen Nahversorgungsstandort für die Salzhäuser Bevölkerung dar.
Auf der südlichen Straßenseite wird die Grenze nach dem Arena Kebap House gezogen. Es
schließen sich Wohnhäuser an, weiterer Einzelhandel folgt zwar einige hundert Meter weiter, allerdings haben die ausgeschlossenen Betriebe vornehmlich nicht-zentrenrelevante Sortimente im
Angebot. Die Anbieter, die sich außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches befinden sind noch
folgende: „der Telefonladen“, Fußpflege Regina Heinemann, Gardinen Forum, das Küchenhaus
Michaelis, Uwe Theilmann Fahrräder und eine Aral Tankstelle.
Abbildung 17:
Quelle:
Besatzstruktur Bahnhofsstraße / Hauptstraße
Zwischen der Bundesstraße und Wiffhöftsfelde, westlich der Bahntrasse liegende Gewerbeflächen
sind als perspektivische Entwicklungsbereiche in den Zentralen Versorgungsbereich zu übernehmen. Der Bereich wird mittelfristig voll integriert sein (Baugebiete Wohnen im Westen) und durch
Einzelhandel vorgeprägt (Gartenmarkt), zudem ist geplant einen Lebensmitteldiscounter (LIDL)
zzgl. Fachmarkt anzusiedeln. Gewerbeflächen sollen den Zielvorstellungen der Stadtplanung zufolge zukünftig außerhalb des Siedlungsgebietes im Ortskern etabliert werden.
Die Abgrenzung des Salzhäuser Hauptzentrums ist der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen.
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Abbildung 18:
Quelle:
Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Ortsmitte Salzhausen
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung (2012).
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5.4
Empfehlungen zur Entwicklung des Hauptzentrums Salzhausen
Die künftige Entwicklung des gesamten Einzelhandelsstandortes Salzhausen wird im Wesentlichen
davon abhängen, in welchem Maße die Ausstrahlungskraft des Salzhäuser Haupteinkaufsbereiches erhalten und ggfs. gesteigert werden kann. Wichtige Funktion haben die bestehenden Nahversorgungsstandorte an der nordwestlich und südöstlichen Grenze des Zentralen Versorgungsbereiches. Zur nachhaltigen Funktionsstabilisierung und -sicherung empfiehlt die BBE Handelsberatung grundsätzlich eine weitere Konzentration und Verdichtung des Einzelhandels auf den Zentralen Versorgungsbereich.
Die Entwicklung der ehemaligen Schleckerfläche sollte forciert werden, denkbar sind hier Schuhanbieter, Gastronomieanbieter, Dienstleistungsbetriebe und/oder kleine Ladeneinheiten. Zur Stärkung des zentralen Haupteinkaufsbereiches könnte auch eine Verlagerung eines anderen, bisher
außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches gelegenen Betriebes (z.B. der Telefonladen) in
Betracht gezogen werden.
Entlang der Haupterschließungsachsen im Zentralen Versorgungsbereich sollten bei frei werdenden Flächen weitere Einzelhandels- und Gastronomienutzungen ggf. auch kleinere Fachmarktkonzepte angesiedelt werden um die Strukturen zu verdichten und die Sortimente zu ergänzen.
Dem Drogerieanbieter Rossmann, sollte zum Zwecke einer Anpassung an wettbewerbsübliche
Rahmenbedingungen die Möglichkeit zur Flächenerweiterung eingeräumt werden. Die Möglichkeit
einer Verlagerung sollte auch hierbei in Betracht gezogen werden. Alternativ stellt sich auch eine
Verlagerung des Anbieters KiK an einen zentral gelegenen Standort dar, die frei gezogenen Flächen könnten dann durch den Anbieter Rossmann nachgenutzt werden.
Der geplante LIDL-Lebensmitteldiscountmarkt im westlichen Zentralen Versorgungsbereich ist
grundsätzlich positiv zu sehen. Um die Bipolare Nahversorgungsstruktur zu stärken und die Hauptankermieter an den Nahversorgungsstandorten Am Waldbad und Alte Baumschule nachhaltig zu
sichern und marktgerecht aufzustellen sind mittelfristig entsprechende Maßnahmen durchzuführen.
Dazu zählt insbesondere die Erneuerung und Erweiterung des Anbieters Hartmann am Standort
Am Waldbad.
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5.5
Einordnung laufender Planungen in das Einzelhandels- und
Standortkonzept
Der Gemeinde Salzhausen liegen aktuell vier Einzelhandelsplanungen vor, die im Folgenden in
das vorgeschlagene Standortkonzept eingeordnet und einer grundlegenden Bewertung unterzogen
werden. Dabei befindet sich das Projekte Neuansiedelung eines Outdoormarktes bereits in der
Realisierungsphase, LIDL hat Baurecht für rd. 800 m² Verkaufsfläche, während die Erweiterungsprojekte der beiden E aktiv Märkte Düver und Hartmann auf die Erteilung des Baurechts warten.
Abbildung 19:
Übersicht über die anstehenden Planungen im Gemeindegebiet
Quelle: BBE Handelsberatung 2012
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5.5.1 Neuansiedlung eines Angebotskonzeptes im Segment Schuhe, Outdoor und Reitsport „Projekt Kreuzweg“
In der Gemeinde Salzhausen bestehen Planungen, auf einem Grundstück außerhalb des Zentralen
Versorgungsbereichs auf einer Gesamtfläche von rd. 700 m² ein Handelskonzept mit schwerpunktmäßiger Ausrichtung auf die Segmente Sport/Freizeit/Schuhe zu etablieren. Im Einzelnen sollen die Warengruppen Schuhe, Reitsportartikel sowie Outdoor-Bekleidung, Trekkingschuhe und
Sportschuhe vertrieben werden. Das Plankonzept sieht vor, die Flächen (in der Summe 700 m²)
nicht voneinander separiert, sondern in einem großen Verkaufsraum im Erdgeschoss zu integrieren, wobei es sich bei den drei Sortimentsschwerpunkten um unterschiedliche Betreiber handeln
wird. Das Projektareal befindet sich südlich des Kreuzweg, am südlichen Ortsrand von Salzhausen. Das Grundstück ist derzeit unbebaut. Der Standort ist städtebaulich als teilintegriert zu bewerten. Südlich schließen sich an das Plangrundstück Grünflächen und landwirtschaftliche Nutzfläche
an, westlich Wohngebietsnutzung. Nördlich befindet sich auf dem Eckgrundstück Kreuzweg/ Lüneburger Straße eine Tankstelle. Darüber hinaus ist das nördliche Umfeld von Wohnnutzung geprägt.
In östlicher Richtung finden sich einige Wohngebäude sowie weitere landwirtschaftliche Nutzflächen. Im direkten Umfeld ist kein Einzelhandel i.e.S. vorhanden, lediglich eine Tankstelle sowie ein
kleinerer Anbieter von Kunsthandwerk jenseits der Lüneburger Straße sind als gewerbliche Betriebsformen anzuführen. Es handelt sich um eine wohngebietsorientierte Randlage. Die verkehrliche Erschließung würde über den Kreuzweg erfolgen. Aus Betreibersicht positiv zu werten ist die
Sichtanbindung in Richtung des örtlichen Hauptverkehrsträgers, der Lüneburger Straße (L234).
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Abbildung 20:
Der Mikrostandortbereich des Projektes am Kreuzweg
Die vorliegende gutachterliche Stellungnahme der BBE Handelsberatung aus April 2012 hat mögliche schädliche Auswirkungen dieser Neuansiedelung thematisiert. Es wird darauf verwiesen, dass
akute Gefährdungen von vorhandenen Strukturen ausgeschlossen werden, da sich aktuell keine
hinsichtlich der Sortimentsstruktur und der Verkaufsflächengröße vergleichenden Angebotskonzepte im Bereich des Ortskernes befinden. Vor diesem Hintergrund wird die projektierte Ansiedlung
des Schuh- und Outdoor-Anbieters keine schädlichen städtebaulichen Auswirkungen auf den
Haupteinkaufsbereich und die wohnungsnahe Versorgung in Salzhausen hervorrufen. Jedoch sind
ähnliche Entwicklungen im Zentralen Versorgungsbereich für die Zukunft erschwert und ggf. sogar
ausgeschlossen. Die Ansiedelung sollte eine Ausnahme darstellen, da aufgrund der fehlenden Flächenverfügbarkeit innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches eine Ansiedelung dort nicht ermöglicht gewesen wäre.
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5.5.2 Erneuerung des bestehenden Lebensmittel-Supermarkt e aktiv markt
Hartmann an der Lüneburger Straße (Abriss und Neubau inkl. Erweiterung der Verkaufsfläche)
Der bestehende Lebensmittel-Supermarkt e aktiv markt Hartmann an der Lüneburger Straße in
Salzhausen soll erneuert werden. Das Plankonzept sieht vor, die bislang auf dem Areal agierenden
Anbieter Getränkefachmarkt Getränkeland (526 m² Verkaufsfläche) sowie e aktiv markt Hartmann
(690 m² Verkaufsfläche) abzureißen und auf dieser Fläche einen neuen Lebensmittelvollsortimenter mit rd. 1.600 m² Verkaufsfläche (Verbrauchermarkt) zu errichten. Darüber hinaus ist die Realisierung von 82 ebenerdigen Pkw-Stellplätzen unmittelbar am Objekt vorgesehen.
Der Mikro-Standort des geplanten Verbrauchermarktes an der Lüneburger Straße (Am Waldbad 1)
ist einzelhändlerisch vorgeprägt und liegt innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches. Derzeit
befinden sich auf dem Projektareal ein Penny Lebensmitteldiscounter sowie der zur Disposition
stehende e aktiv Supermarkt Hartmann zzgl. einem Getränkefachmarkt. Das Standortumfeld charakterisiert sich durch eine Mischnutzung bestehend aus punktuell gewerblichen Einrichtungen
(Kebab House), Freizeiteinrichtungen (Waldbad) sowie überwiegend Wohnbebauung (Einfamilienhäuser). Unter verkehrlichen Aspekten ist das Projektareal durch seine unmittelbare Lage an der
L234/216 (Lüneburger Straße) sehr gut in das örtliche bzw. regionale Verkehrswegenetz eingebunden. Der nächstgelegene ÖPNV-Haltepunkt (Bushaltestelle ‘‘Im Kamp‘‘ der Linie 4406) befindet
sich in ca. 400 m Entfernung an der Lüneburger Straße.
Das Projektareal verfügt über eine gute Sichtanbindung bzw. Präsentationsfront zum Hauptverkehrträger.
Insgesamt betrachtet handelt es sich bei dem Mikro-Standort des geplanten Verbrauchermarktes
um einen städtebaulich integrierten Standortbereich, der sowohl über ein fußläufiges Nahpotenzial
als auch über eine stark verkehrsorientierte Komponente verfügt.
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Abbildung 21:
Mikrostandortsituation des e aktiv markt Hartmann an der Lüneburger Straße
Das Lebensmittelangebot in der Gemeinde Salzhausen wird im Wesentlichen durch zwei Nahversorgungsstandorte im nordwestlichen sowie südöstlichen Siedlungsgebiet bestimmt. Zum einen
handelt es sich dabei um den Nahversorgungsstandort ‘‘Alte Baumschule‘‘ mit einem Aldi Lebensmitteldiscounter (rd. 800 m² VKF) sowie den Lebensmittelvollsortimenter e aktiv markt Düver (rd.
1.450 m² VKF) nebst Bäckerei, zum anderen um den Standortbereich an der Lüneburger Straße
mit einem Penny Lebensmitteldiscounter (rd. 800 m²), einem Getränkefachmarkt Getränkeland (rd.
530 m² VKF) sowie dem Lebensmittelvollsortimenter e aktiv markt Hartmann mit rd. 690 m² Verkaufsfläche (inkl. Bäckerei). Mit der geplanten Realisierung eines Lidl Lebensmitteldiscounters an
der Bahnhofstraße wird der Ortskern im nördlichen Bereich zudem weiter gestärkt. Aktuell ist der
„Nord“-Standort bereits stärker aufgestellt, daher ist eine Stärkung des Standorts am Waldbad im
Gesamtkontext wichtig für den Erhalt der bipolaren Versorgungsstruktur.
Dieses Planvorhaben ordnet sich in das vorgeschlagene Standortkonzept ein und ist deshalb aus Sicht der Gutachter zu befürworten, da sich dadurch das Ungleichgewicht zwischen
den beiden Nahversorgungsstandorten im Gemeindegebiet (d.h. Nahversorgungsbereich ‘‘Alte
Baumschule‘‘ sowie Nahversorgungsbereich ‘‘Am Waldbad‘‘) wieder nivelliert. Die im September
2012 in unserem Hause erstellte Auswirkungsanalyse untermauert diese Empfehlungen.
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5.5.3 Erweiterung des bestehenden Lebensmittel-Supermarkt e aktiv markt
Düver am Standort „Alte Baumschule“
Der bestehende Lebensmittel-Supermarkt e aktiv markt Düver an der alten Baumschule im nördlichen Ortseingangsbereich von Salzhausen soll erweitert werden. Im Zuge der Planungen ist vorgesehen, durch einen Anbau an das Bestandsgebäude die Verkaufsfläche um rd. 600 m² zu erweitern. Der Lebensmittelmarkt verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche in Höhe von insgesamt rd.
1.500 m² und soll im Zuge des Planvorhabens auf rd. 2.100 m² erweitert werden.
Der Mikro-Standort des zu erweiternden Lebensmittel-Supermarktes befindet sich auf einem
Grundstück zwischen „Alte Baumschule“ und der Bahnhofstraße. Das Grundstück befindet sich im
westlichen Ortseingangsbereich und ist durch Einzelhandel vorgeprägt.
Abbildung 22:
Mikrostandortsituation des e aktiv markt Düver
Der Planstandort befindet sich derzeit in einer städtebaulich als teilintegriert zu definierenden Lage,
im direkten Umfeld schließen sich Wohnsiedlungsbereiche an. Das Standortumfeld charakterisiert
sich entlang der Hauptachse Bahnhofstraße weiter in Richtung Ortskern durch eine Mischnutzung
aus gewerblichen Einrichtungen und sich verdichtendem Einzelhandel. Südlich zum Planstandort
ist zudem die Ausweisung weiterer Wohngebiete geplant (Baugebiet „Witthöftsfelde“).
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Unter verkehrlichen Aspekten ist das Projektareal durch seine unmittelbare Lage an der L216
(Bahnhofstraße) sehr gut in das örtliche bzw. regionale Verkehrswegenetz eingebunden. Das Projektareal verfügt zudem über eine sehr gute Sichtanbindung bzw. Präsentationsfront zum Hauptverkehrsträger.
Der Planstandort Alte Baumschule ist bereits heute durch nahversorgungsrelevanten Einzelhandel
mit einer Verkaufsfläche in Höhe von über 2.000 m² vorgeprägt und ist ein wichtiger und integraler
Bestandteil der Einzelhandelslandschaft in Salzhausen. Der Angebotsstandort führt eine wichtige
Versorgungsfunktion auch auf Samtgemeindeebene aus und ist Bestandteil des faktischen zentralen Versorgungsbereiches der Gemeinde Salzhausen.
Vor dem Hintergrund, dass sich alle nahversorgungsrelevanten vorhandenen Anbieter vorliegenden Planungen zufolge an den heute marktüblichen Flächenanforderungen orientieren, ist eine
Flächenanpassung des Anbieters Düver grundsätzlich als Maßnahme zu sehen, die letztlich umsatzseitig zu einer Stabilisierung des Anbieters führen dürfte. Gleichwohl bleibt zu attestieren, dass
sich weitere Flächenzuwächse (weitere Neuansiedlungen und spürbare Flächenerweiterungen
über die vorliegenden Planvorhaben hinaus) im wettbewerblichen Gesamtkontext unter Gesichtspunkten der langfristigen Tragfähigkeit der vorhandenen Angebotsstrukturen aus Gutachtersicht
nur noch eingeschränkt darstellen lassen.
Dieses Planvorhaben ordnet sich in das vorgeschlagene Standortkonzept ein und ist deshalb aus Sicht der Gutachter zu befürworten, da sich durch die Marktanpassung die beiden Pole Nord und Süd nachhaltig ihre Standortpräsenz sichern. Es ist zudem anzuführen, das infolge der
geplanten LIDL-Ansiedelung der Wettbewerbsdruck insgesamt auch auf diesen Standort erhöht
wird. Durch die geplante Erweiterung würde der Angebotsstandort flächenseitig weiterhin dominieren. Umsatzseitig stellen sich die Spielräume „nach oben“ allerdings begrenzt dar, da sich die
Wettbewerbssituation insbesondere nach Ansiedelung eines weiteren Lebensmitteldiscounters
insgesamt anspannen dürfte.
Die Projektierung wird im Rahmen einer Auswirkungsanalyse geprüft.
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5.5.4 Neuansiedelung eines LIDL-Lebensmitteldiscounters mit arrondierendem Fachmarktangebot
Innerhalb des Zentralen Versorgungsgebietes der Gemeinde Salzhausen soll auf einem Grundstück an der Bahnhofsstraße ein Lebensmittel-Discountmarkt (Lidl) angesiedelt werden. Die Firma
LIDL hat bereits Baurecht für rd. 800 m² Verkaufsfläche. Der Gemeinde liegt aktuell ein Änderungsantrag der Firma LIDL vor, welcher vorsieht, die Verkaufsfläche auf rd. 1.000 m² aufzustocken und zusätzlich am Planstandort die Ansiedlung eines ergänzenden Fachmarktes zu ermöglichen. Für die ergänzende Fachmarktnutzung ist derzeit die Verlagerung eines bereits im Ortskern
ansässigen Textil-Fachmarktes des Filialisten KiK im Gespräch.
Abbildung 23:
Quelle:
Der Standortbereich des geplanten LIDL-Lebensmitteldiscounters
BBE Handelsberatung, eigene Darstellung 2012
Dieses Planvorhaben ordnet sich in das vorgeschlagene Standortkonzept ein und ist deshalb aus Sicht der Gutachter zu befürworten. Das Grundstück ermöglicht die Errichtung eines
weiteren modernen Lebensmitteldiscounters innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von
Salzhausen. Im Standortumfeld sind eine Vielzahl von Einzelhandelsgeschäften und gastronomischen Nutzungen ansässig. Durch die Neuetablierung dürfe der zentrale Standort eine Aufwertung
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erfahren. Zudem ist mit einem spürbaren Frequenzanstieg zu rechnen. Der Standort ist fußläufig
an den Haupteinkaufsbereich angebunden.
Sollte der Textil-Fachmarkt KiK seinen Standort aus der Ortsmitte heraus zum neuen LIDLStandort verlagern, bestünde für den Drogerie-Filialisten Rossmann die Möglichkeit am jetzigen
Standort zu erweitern. Für die Ortsmitte von Salzhausen wäre die Entwicklung grundsätzlich positiv
zu werten.
5.5.5 Fazit und Bewertung der Planvorhaben im Segment des
Lebensmittel-Einzelhandels
Insgesamt stehen derzeit drei Planvorhaben zur Disposition. Dabei handelt es sich um zwei Erneuerungen bzw. Erweiterungen bereits bestehender Betriebe (Edeka Düver, Edeka Hartmann),
sowie um eine Neuansiedlung im Segment der Lebensmittel-Discountbetriebe. In der Summe werden, sofern alle drei Planvorhaben realisiert würden, + 2.600 m² Verkaufsfläche mit nahversorgungsrelevanten Warengruppen neu entstehen (inkl. bereits erfolgter Erweiterung Edeka Meyer).
Es ist davon auszugehen, dass in der Summe bis zu 5,4 Mio. € mehr generiert werden könnten, als
es heute der Fall ist (Modellbetrachtung auf Basis bereits durchgeführter Auswirkungsanalysen für
die Erweiterungsvorhaben Edeka Düver und Edeka Hartmann: Mehrumsätze abzüglich potenzieller
Umsatzumverteilungen in Salzhausen, dabei wurde auch das aufgrund neuer Wohngebietsausweisungen perspektivisch steigende Nachfragepotenzial mitberücksichtigt.).
Tabelle 13:
potenzielle Verkaufsflächenzuwächse und Entwicklung der Umsatzleistungen
im Bereich NuG/Drogerie (Modellbetrachtung, Ebene: Samtgemeinde)
Verkaufsfläche
(eigene Erhebung/ Angaben der
Projektentwickler)
Anbieter
Zuwachs
Verkaufsfläche
Umsatz NuG/Drogerie
Zuwachs
Umsatz
vorher
nachher
vorher
nachher
0
1.000
1.000
0,0
4,0
4,0
Edeka Düver
1.500
2.100
600
6,0
6,4
0,4
Edeka Hartmann
(inkl. Getränkemarkt)
Edeka Meyer
(Garstedt)
1.220
1.600
380
3,6
6,1
2,5
900
1.500
600
5,0
5,2
0,2
sonstige
2.550
2.550
0
13,1
11,4
-1,7
Summe
6.170
8.750
2.580
27,7
33,1
5,4
Lidl
Quelle:
BBE Handelsberatung, eigene Berechnungen und Erhebungen, 2012, Umsatzverluste unter
sonstige sind auf potenzielle Umverteilungen zurückzuführen
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Bezogen auf die relevanten Warengruppen NuG (Nahrungs- und Genussmittel) und Drogeriewaren
stellt sich somit unter Berücksichtigung der potenziell zu erwartenden Umsatzzuwächse ein Anstieg der Umsatz-Kaufkraft-Relation von heute etwa 75 % auf perspektivisch bis zu 89 % dar.
Tabelle 14:
Entwicklung der Umsatz-Kaufkraft-Relation im Bereich NuG/Drogerie
(Ebene: Samtgemeinde)
Nachfragepotenzial
NuG/Drogerie
Quelle:
NuG/Drogerie
in Mio. €
vorher
nachher
vorher
nachher
37,0
27,7
33,1
75%
89%
BBE Handelsberatung, eigene Berechnungen und Erhebungen, 2012
Unter Würdigung der skizzierten derzeit bereits sehr differenzierten und leistungsstarken Angebotsstrukturen im Segment der Nahversorgung ist davon auszugehen, dass der Wettbewerbsdruck
infolge der Erweiterungen bzw. Neuansiedlung insgesamt spürbar steigen wird. Wenngleich per
saldo bis zu 5,4 Mio. € zusätzlich gebunden werden dürften, ist davon auszugehen, dass neu hinzukommende Konzepte aufgrund des begrenzten Nachfragepotenziales im Samtgemeindegebiet
deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegende Flächenproduktivitäten erreichen werden, also
insgesamt nur unterdurchschnittliche Gesamtumsätze generieren dürften. Zudem dürften bei weiter
ansteigenden Verkaufsflächen, insbesondere infolge von Neuansiedlungen, in zunehmenden Maße auch die vorhandenen Wettbewerbsstrukturen in Nachbarzentren (auch Mittel- und Oberzentren) durch Umsatzumverteilungseffekte betroffen sein.
Vor diesen Hintergründen ist zu attestieren, dass die geplanten Erweiterungs- und Erneuerungsmaßnahmen in der Summe grundsätzlich zwar zur langfristigen Sicherung und Attraktivierung der Nahversorgung im Samtgemeindegebiet beitragen werden, jedoch aus Gutachtersicht eine Wachstumsgrenze erreicht werden dürfte, die weitere Ansiedlungsvorhaben bzw. größere Erweiterungsmaßnahmen sowohl aus betriebswirtschaftlicher Sicht (Tragfähigkeit im vorhandenen Wettbewerb) als auch unter landesentwicklungsplanerischen Gesichtspunkten (spürbare Auswirkungen in Richtung der Nachbarzentren) langfristig ausschließen dürften.
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5.6
Empfehlungen zur Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels
Die Einzelhandelsanalyse hat ebenfalls Angebotsdefizite im Bereich der nicht-zentrenrelevanten
Nutzungen aufgezeigt. Angebotsergänzungen sind aufgrund des eingeschränkten Bevölkerungsund damit Kaufkraftpotenzials allerdings unter marktüblichen Bedingungen kaum realistisch.
Die größten Chancen zu einer erhöhten Bindung ortsansässiger Kaufkraft zu gelangen, sind aus
Sicht der BBE darin zu sehen, dass die in Salzhausen bereits ansässigen Betriebe ihr Angebot
profilieren und ausbauen. Ansiedlungschancen für weitere, eigenständige Fachmarktkonzepte bestehen aus Sicht der BBE nur eingeschränkt (ggfs. Fachmärkte mit kleineren Flächenkonzepten).
Standortseitig wird auch für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten seitens der Gutachter eine Konzentration auf den Bereich entlang der Haupteinkaufsstraße
empfohlen. Hierfür sprechen neben der zentralen Lage im Gemeindegebiet auch die hohe Verkehrszentralität der Standortbereiche sowie die Flächenverfügbarkeit (inbs. Gewerbeflächen südlich des LIDL-Standortes).
5.6.1 Möbelmarkt Michaelis
Der großflächige, etablierte Möbelstandort im Gewerbegebiet soll erhalten bleiben. Zur langfristigen Standortsicherung sollte hier dem Betreiber dabei die Möglichkeit eingeräumt werden, sich an
wettbewerbsübliche Erfordernisse anpassen zu können. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich
um nicht-zenrenrelevante Sortimente handelt, der Schwerpunkt der angebotenen Waren liegt im
Michaelis Möbelmarkt bei Wohn-, Büro-, Bad- und Gartenmöbeln, darüber hinaus werden Küchengarnituren, Teppiche, Lampen und Leuchten sowie Haushaltstextilien und –waren angeboten. Zentrenrelevante Randsortimente sind zwingend auf ein zentrenunschädliches Maß zu begrenzen und
in der Bauleitplanung festzusetzen.
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5.7
Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
Die Umsetzung der vorgeschlagenen Zentrenkonzeption erfordert einen maßvollen Einsatz planungsrechtlicher Steuerungsinstrumente. Denn nur so wird es gelingen, die aus unternehmerischer
Sicht am Standort Salzhausen zusätzlich wettbewerbsfähigen Einzelhandelsnutzungen auf diejenige Standorte zu lenken, die sich städtebaulich bestmöglich in das Siedlungsgefüge einordnen.
Vor diesem Hintergrund werden im Folgenden grundlegende Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels ausgesprochen.
5.7.1 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten
Sortimente
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich im Allgemeinen dadurch aus, dass sie für das Einzelhandelsangebot von Ortsmitten bzw. Innenstädten (Haupt- und Nebenzentren) prägend und funktional von Bedeutung sind. Als zentrenrelevant sind somit grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen und daraus resultierenden Verdrängungseffekten in der Ortsmitte bzw. Innenstadt führen kann.
Die Einstufung als "zentrenrelevantes Sortiment" setzt allerdings nicht voraus, dass ein Sortiment
bereits in einer Ortsmitte bzw. einer Innenstadt vertreten ist. Dies bedeutet, dass auch Sortimente
als zentrenrelevant eingestuft werden können, die gegenwärtig nicht bzw. nur in einem geringen
Umfang in einer Ortsmitte bzw. Innenstadt angeboten werden, jedoch als ein wichtiger Beitrag zu
einer attraktiven und leistungsstarken Ortsmitte bzw. Innenstadt anzusehen sind.
Als wesentliche Merkmale zentrenrelevanter Sortimente anzusehen sind:
eine hohe Verbundwirkung mit anderen Sortimenten
eine hohe Beratungsintensität
eine hohe Flächenproduktivität
eine gute Handlichkeit bzw. geringe Sperrigkeit (weshalb sie nicht nur mit dem Pkw transportierbar sind)
Dagegen sind alle diejenigen Sortimente als nicht-zentrenrelevant anzusehen, die nicht oder nur
in geringem Umfang in der Innenstadt vertreten sind und für das innerstädtische Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen.
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Vielfach können diese Sortimente aufgrund ihrer Beschaffenheit und der besonderen Standortanforderungen der auf sie spezialisierten Betriebe (z.B. hoher Flächenbedarf, starke PkwOrientierung, Sperrigkeit der Waren) kaum in innerstädtische Bereiche bzw. in Ortsmitten integriert
werden.
Eine Untergruppe der zentrenrelevanten Sortimente stellen die nahversorgungsrelevanten Sortimente dar. Es handelt sich dabei vor allem um Angebote des kurzfristigen Grundbedarfs, die von
allen Bevölkerungsschichten und Altersgruppen gleichermaßen nachgefragt werden.
Die Nahversorgungsrelevanz von derartigen Sortimenten ergibt sich aus den in sehr kurzen Abständen wiederkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger mobile Verbraucher ohne eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit verbrauchernah gelegenes Angebot gewährleistet werden sollen. Eine Beschränkung solcher Angebote ausschließlich auf die
größeren Zentren würde die verbrauchernahe Versorgung mit Waren des Grundbedarfs einschränken. Insofern können bei Beachtung der spezifischen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Rahmenbedingungen nahversorgungsrelevante Sortimente auch an Standorten zugelassen
werden, die zwar außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen liegen, aber einen deutlichen
Wohngebietsbezug aufweisen.
Gleichwohl weisen nahversorgungsrelevante Warenangebote auch eine wichtige Bedeutung für
Versorgungszentren auf. Insbesondere in den Zentren von Gemeindezentren, Klein- und Mittelstädten bzw. in „kleinen“ zentralen Versorgungsbereichen (Nebenzentren, Nahversorgungszentren) größerer Städte können kundenfrequenzstarke Lebensmittelbetriebe die wichtige Funktion
von Frequenzbringern übernehmen. Auch in der Gemeinde Salzhausen ist dies der Fall. Als Beispiel können hier die vier innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs ansässigen Lebensmittelmärkte (E aktiv Märkte Düver und Hartmann, Penny und Aldi) angeführt werden.
In der Vergangenheit wurden bundesweit von verschiedenen Kommunen, Planungsbehörden und
Trägern öffentlicher Belange Sortimentslisten entwickelt, in denen die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente auf Basis grundsätzlicher Überlegungen definiert wurden.
Eine allgemeingültige Aufstellung genügt jedoch der aktuellen Rechtsprechung zufolge nicht den
Anforderungen, die etwa an textliche Festsetzungen im Rahmen der Bauleitplanung zu stellen
sind. Sollen zum Schutz des Innenstadtbereiches bestimmte Warensortimente an nicht-integrierten
Standorten ausgeschlossen werden, bedarf es beispielsweise nach Ansicht des OVG Münster
ausdrücklich einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation.
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Dabei gibt es erfreulicherweise keine grundsätzlichen Zweifel daran, dass das Ziel der Erhaltung
und der Einzelhandelsfunktion einer Innenstadt zur städtebaulichen Rechtfertigung des Ausschlus13
ses von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten herangezogen werden darf .
Das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 weist den Kommunen die Aufgabe zu,
zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente eigenverantwortlich festzulegen, da sich diese
Festsetzungen als Beurteilungs- und Entscheidungshilfe bewährt hat. Im LandesRaumordnungsprogramm Niedersachsen wird betont, das jeweils der Einzelfall für eine sinnvolle
Festlegung betrachtet werden muss. Es ist Allerdings eine Liste mit den Sortimenten angeführt, die
in der Regel als Zentrenrelevant gelten, von dieser kann – begründet – abgewichen werden.
Demzufolge sind folgende Leitsortimente grundsätzlich als zentrenrelevant definiert:
Genuss- und Lebensmittel, Getränke,
Drogerieartikel, Kosmetika und Haushaltswaren,
Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren, Büroorganisation,
Kunst, Antiquitäten
Baby- und Kinderartikel, Spielwaren,
Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Sportartikel,
Unterhaltungselektronik, Elektrohaushaltswaren, Foto/Film, Optik,
Uhren, Schmuck, Musikinstrumente,
Einrichtungszubehör, Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe,
Teppiche (ohne Teppichböden),
Blumen,
Campingartikel, Fahrräder und Fahrradzubehör,
Tiernahrung und Zoobedarf.
Lampen / Leuchten
13
Vgl. Schmitz / Federwisch (Hrsg.): Einzelhandel und Planungsrecht (2005), S. 165
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Für einen großen Teil des gesamten Sortimentsspektrums ist die Zentrenrelevanz unter Würdigung
der oben skizzierten Kriterien demnach unstrittig. Weiter gehende Festlegungen können und sollten unter Würdigung der ortspezifischen Gegebenheiten getroffen werden.
Von den Vorschlägen der Landesplanung ausgehend, wird auch für die Gemeinde Salzhausen eine differenzierte Sortimentsliste vorgeschlagen, die nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante
Warengruppen in einer Positivliste darstellt. Übertragen auf die Gemeinde Salzhausen ist die Sortimentszuordnung wie folgt zu beurteilen:
Nahversorgungsrelevante Sortimente
Die Kriterien für die Nahversorgungsrelevanz von Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren werden auch in Salzhausen erfüllt. Sie decken den Grundbedarf jedes Haushaltes ab
und werden häufig eingekauft. Zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zählen außerdem
Apothekensortimente (Gesundheitsartikel, insbesondere frei verkäufliche Medikamente). Die strukturprägenden Betriebe mit diesen Sortimenten befinden sich in der Gemeinde Salzhausen im abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich und sind als nahversorgungsrelevant zu bewerten.
Zentrenrelevante Leitsortimente
Die in der Erläuterungs-Anlage des LROP Niedersachsen dargestellten Leitsortimente sind bei der
Festlegung der ortsspezifischen Sortimentsliste zu beachten, die Liste dient als regionalplanerisch
abgestimmte Orientierung und als regionaler Handlungsrahmen, in begründeten Einzelfällen kann
auf der Grundlage eines konkreten und beschlossenen Einzelhandelskonzeptes in der jeweiligen
Gemeinde von der Liste abgewichen werden.
Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software, Telekommunikationsgeräte und Geräte
der Unterhaltungselektronik sind als zentrenrelevant zu betrachten. Ebenfalls sind Bücher, Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen, Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel sowie Ton- und Bildträger für Salzhausen als zentrenrelevant einzustufen. Unstrittig zentrenrelevant sind außerdem Bekleidung, Schuhe. Lederwaren, Reisegepäck medizinische und orthopädische Artikel, Uhren und Schmuck, Augenoptiker, Foto- und optische Erzeugnisse, Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel, Antiquitäten und Gebrauchtwaren, Musikinstrumente sowie Blumen, keramische Erzeugnisse und
Glaswaren.
Das Sortiment Zoologischer Bedarf und lebende Tiere hat für die Funktionsfähigkeit von Zentren
zwar nur eine geringe Bedeutung und sollte dennoch in der Gemeinde Salzhausen als zentrenrelevant eingestuft werden. Neben den Randsortimenten der Garten-, Lebensmittel- und Drogeriewarenanbieter ist vorallem durch den Anbieter Zoo-Expert - Jens Riebe ein Angebot in Salzhausen im
zentralen Versorgungsbereich in der Ortsmitte vorhanden. Der Flächenanspruch und die Umsatzerwartung lassen allerdings eine zukünftige innerörtliche Ansiedelung eines potenziellen großfläSeite 75 von 89
chigen Zoo- und Tier-Fachmarktkonzeptes nicht erwarten, eine solitäre Ansiedlung wird ebenfalls
nicht erwartet. Aus Gutachtersicht ist eine Neuansiedelung am ehesten im Standortverbund mit
Frequenzbringern denkbar, die relevanten Frequenzbringer liegen in Salzhausen innerhalb des
Zentralen Versorgungsbereiches. Daher sollte das Sortiment den zentrenrelevanten Sortimenten
zugeordnet werden.
Die aufgezählten Sortimente werden zwar teilweise nicht bzw. nur in geringen Umfang in Salzhausen angeboten, da es sich aber um Artikel handelt, die eine hohe Frequenzwirkung bzw. Kopplungsaffinität entfalten, sind sie hervorragend geeignet, die innerörtlichen Angebotsstrukturen weiterzuentwickeln. Unter dem Aspekt der Entwicklungsfähigkeit im abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich besteht auch aufgrund des sortimentsbezogenen Flächenbedarfs und der standortbezogenen Flächenverfügbarkeit die Chance der Weiterentwicklung in zentraler Lage. Damit wird
empfohlen diese Sortimente als zentrenrelevant zu bewerten.
Teilweise zentrenrelevante Sortimente
Im Bereich der Elektrohaushaltswaren ist dagegen zwischen Elektrogroßgeräten und sonstigen
elektrischen Haushaltsgeräten zu unterscheiden. Während Elektrogroßgeräte (nur Großgeräte
wie Herde, Kühlschränke, Spülmaschinen und Waschmaschinen; sog. „Weiße Ware“) mit Möbeln
vergleichbare Standortanforderungen stellen und deshalb je nach spezifischer Gegebenheit ebenfalls als nicht-zentrenrelevant angesehen werden können, sind Elektrokleingeräte generell den
zentrenrelevanten Sortimenten zuzuweisen.
Das Sortiment der Elektrokleingeräte wird in der Gemeinde Salzhausen insgesamt auf geringer
Verkaufsfläche, allerdings maßgeblich von drei innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ansässigen Fachhändler vorgehalten. Elektrogroßgeräte werden innerhalb Salzhausens nur von dem
Fachhändler Küchenhaus Michaelis, allerdings außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches
angeboten. Außerhalb Salzhausens werden Elektrogroßgeräte in Vergleichbarer Flächendimensionierung noch in Eyendorf durch den Anbieter Elektro Glahn angeboten.
Spielwaren, Bastelartikel sowie Sportbekleidung, Sportschuhe und die meisten Sportartikel
sind ebenfalls grundsätzlich als zentrenrelevante Leitsortimente zu bewerten.
Ausnahme stellen Reitsportartikel und Campingartikel dar, da die Flächenanforderungen in diesen
Segmenten innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches kaum darstellbar sind.
Die Sortimente Teppiche, Fußbodenbeläge, Vorhänge und Tapeten sind angesichts einer überwiegend geringen Handlichkeit und der hierdurch bedingten Notwendigkeit, dass insbesondere
Teppiche fast nur mit dem Pkw transportierbar sind, als nicht-zentrenrelevant anzusehen. Bereits
heute wird das Sortiment de facto ausschließlich außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches
vorgehalten. Gleiches gilt auch für die Warengruppe Tapeten, so dass aus Sicht der Gutachter
vorgeschlagen wird, diese ebenfalls den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zuzuordnen. DasSeite 76 von 89
selbe gilt für die Warengruppe Bettwaren (u.a. Matratzen, Lattenroste und Oberdecken). Die Sortimente allerdings, die unter die Kategorie Haushaltstextilien (Haus-. Tisch- und Bettwäsche),
Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche fallen
wird eine zentrenrelevante Bedeutung zugesprochen und es wird empfohlen diese als zentrenrelevant einzustufen.
Bei der Warengruppe „Pflanzen und Blumen“ wird empfohlen, eine Differenzierung zwischen
Schnittblumen und gartenmarktspezifischen Sortimenten vorzunehmen. Blumen werden zumeist
über Fachgeschäfte verkauft und daher auch laut LROP Niedersachsen als zentrenrelevantes
Sortiment anzusehen. Pflanzen, Sämereien, Düngemittel und weitere Waren des Gartenbedarfes
(z.B. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte und Pflanzgefäße allerdings werden vor allem über Gartenmärkte verkauft, die aufgrund ihrer geringen Flächenproduktivität und des Flächenbedarfes in
integrierten Lagen in der Regel nicht rentabel zu betreiben sind. Diese Verteilung ist auch in der
Gemeinde Salzhausen vorzufinden, so dass gartenmarktspezifische Sortimente daher als nichtzentrenrelevant eingestuft werden.
Nicht-zentrenrelevante Sortimente
Das Segment Lampen/Leuchten und Beleuchtungsmittel wird in der Gemeinde Salzhausen als
Randsortiment im Möbelhaus Michaelis angeboten. Es wird sich auch zukünftig nicht als prägendes Sortiment für den Ortskern von Salzhausen entwickeln, so dass empfohlen wird, diese Warengruppe als nicht-zentrenrelevant einzustufen.
Im Marktsegment Fahrrad und Fahrradzubehör ist in Deutschland eine zunehmende Polarisierung zu verzeichnen. Ähnlich wie in anderen Sortimenten, etablieren sich zunehmend großflächige
Fachmärkte, die gemeinsam mit den Fachabteilungen der Baumärkte und SB-Warenhäuser den
niedrig- bis mittelpreisigen Bereich abdecken. Der Facheinzelhandel spezialisiert sich dagegen
verstärkt auf höherpreisige Waren und versucht, sich durch eine intensive fachliche Kundenberatung und den Service nach dem Kauf von discountorientierten Fachmärkten abzusetzen. Vor dem
Hintergrund der absehbaren Marktentwicklungen sowie der Tatsache, dass heute ein entsprechender Fachanbieter (Uwe Theilmann Fahrräder) in Salzhausen außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches ansässig ist, (ein weiterer Anbieter Willi Meier Fahrräder befindet sich in Eyendorf)
wird vorgeschlagen, die Warengruppe Fahrräder und Fahrradzubehör als nicht-zentrenrelevant
zu bestimmen.
Das Möbelsortiment zeichnet sich im Allgemeinen durch einen hohen Flächenbedarf und Sperrigkeit aus und zusätzlich aufgrund der flächenintensiven Warenpräsentation und Großformatigkeit
der Artikel sind Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen und Büromöbel in der Gemeinde Salzhausen als nicht-zentrenrelevant zu bewerten. Eine Entwicklung innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ist nicht zu erwarten, zudem prägt der Anbieter Michaelis dies Segment maßgeblich an
einem Gewerbestandort außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs.
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Die Anbieter von Baumarktsortimenten weisen in der Regel ebenfalls einen großen Flächenbedarf und eine starke Pkw-Orientierung auf, weshalb sie im Allgemeinen nicht in innerstädtische Gefüge integrierbar sind. Angesichts dieser Aspekte sind Baumarktsortimente auch in der Gemeinde
Salzhausen als nicht-zentrenrelevant einzustufen.
Anbieter für Autozubehör sind in der Regel nicht in Innenstädten oder Ortsmitten vorzufinden, da
ihre spezifischen Standortanforderungen einen Betrieb in zentralen Lagen nur in Ausnahmefällen
ermöglichen. In Salzhausen ist kein auf Kfz-Zubehör spezialisierte Fachhandel anzufinden, diese
Warengruppe ist in der Gemeinde Salzhausen ebenfalls als nicht-zentrenrelevant einzustufen.
In der nachstehenden „Salzhäuser Liste“ ist die Zuordnung der einzelnen Warengruppen nach
zentren- und nahversorgungsrelevanten sowie nicht-zentrenrelevanten Sortimenten für die Gemeinde Salzhausen detailliert aufgeführt. Die Bezeichnung der Warengruppen stützt sich auf die
vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008).
Unter Verwendung der WZ-Systematik 2008 (Klassifikation der Wirtschaftszweige) wird für die
Gemeinde Salzhausen folgende Sortimentsliste empfohlen:
Abbildung 24:
Sortimentsliste der nahversorgungs-, zentren- und nichtzentrenrelevanten Sortimente der Gemeinde Salzhausen
Definition zentren- und
nahversorgungsrelevanter Sortimente
WZ
Bezeichnung
Definition nicht-zentrenrelevanter Sortimente
WZ
Bezeichnung
nahversorgungsrelevante Sortimente
47.2
Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Tabakwaren
47.73
Apotheken
47.75
Drogeriewaren, kosmetische Erzeugnisse
und Körperpflegemittel
zentrenrelevante Sortimente
47.41
Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte
und Software
47.42
Telekommunikationsgeräte
47.43
Geräte der Unterhaltungselektronik
aus 47.51
Haushaltstextilien (Haus-, Tisch- und Bettwäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf,
Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche
nicht-zentrenrelevante Sortimente
aus 47.51
Bettwaren (u. a. Matratzen, Lattenroste,
Oberdecken)
47.52.1
Metall- und Kunststoffwaren (u .a. Schrauben und -zubehör, Kleineisenwaren, Bauartikel, Dübel, Beschläge, Schlösser und
Schlüssel, Installationsbedarf für Gas, Wasser, Heizung und Klimatechnik, Bauelemente aus Eisen, Metall und Kunststoff, Werkzeuge aller Art; Werkstatteinrichtungen,
Seite 78 von 89
Definition zentren- und
nahversorgungsrelevanter Sortimente
WZ
Bezeichnung
Definition nicht-zentrenrelevanter Sortimente
WZ
Bezeichnung
47.52.1
Leitern, Lager- und Transportbehälter,
Spielgeräte für Garten und Spielplatz,
Drahtwaren, Rasenmäher)
aus 47.53
Vorhänge, Teppiche,
aus 47.53
Fußbodenbeläge und Tapeten
aus 47.54
elektrische Haushaltsgeräte (Kleingeräte)
aus 47.54
elektrische Haushaltsgeräte (Großgeräte wie
Herd, Waschmaschine)
47.59.1
Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel
47.64.1
Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör
Aus 47.64.2
Reitsport- und Campingartikel
aus 47.76.1
Pflanzen, Sämereien und Düngemittel
47.59.2
keramische Erzeugnisse und Glaswaren
47.59.3
Musikinstrumente und Musikalien
aus 47.59.9
Haushaltsgegenstände (u. a. Koch-, Bratund Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke, nicht elektrische Haushaltsgeräte),
Holz-, Flecht- und Korbwaren (u. a. Drechslerwaren, Korbmöbel, Bast- und Strohwaren,
Kinderwagen)
aus 47.59.9
Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel
47.61.0
Bücher
47.62.1
Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften
und Zeitungen
47.62.2
Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel
47.63
Ton- und Bildträger
47.64.2
Sportartikel (inkl. Sportbekleidung, -schuhe,
-geräte)
47.65
Spielwaren und Bastelartikel
47.71
Bekleidung
47.72
Schuhe, Lederwaren und Reisegepäck
47.74
medizinische und orthopädische Artikel
aus 47.76.1
Blumen
47.76.2
zoologischer Bedarf und lebende Tiere (inkl.
Futtermittel für Haustiere)
47.77
Uhren und Schmuck
47.78.1
Augenoptiker
47.78.2
Foto- und optische Erzeugnisse
47.78.3
Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche
Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel
47.79
Antiquitäten und Gebrauchtwaren
Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008)
Seite 79 von 89
5.7.2 Steuerung des Einzelhandels mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Sortimenten
Um das Ziel einer weitgehenden Konzentration des zentrenrelevanten Einzelhandels auf den Zentralen Versorgungsbereich zu erreichen, wird der Gemeinde Salzhausen mit dem vorliegenden
Konzept empfohlen, Ausschlussregelungen für die Standortbereiche außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs zu treffen.
Dazu sind der Gemeinde Salzhausen weitgehende Möglichkeiten gegeben:
Wie das Bundesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 4. Oktober 2001 klarstellt, lässt
§ 1 Abs. 9 BauNVO auch Sortimentsbeschränkungen des Einzelhandels zu, wenn diese Differenzierung marktüblichen Gegebenheiten entspricht (BVerwG, 4 BN 45.01 – BRS 64 Nr.28). Diese
Anforderung ist dann erfüllt, wenn die gewählten Sortimentsbezeichnungen zweifelsfrei die in der
Realität vorhandenen Einzelhandelsbetriebe bezeichnen (siehe OVG NRW, Urteil vom 22. April
2004, Az. 7a D 142/02, Seite 18).
Als rechtlicher Hintergrund für die vorgeschlagenen Ausschlussregelungen in bestimmten Standortbereichen ist weiterhin zu beachten, dass die Zulässigkeit von Sortimentsbeschränkungen nicht
nur auf großflächige Einzelhandelsbetriebe
14
begrenzt ist, die mit einer Geschossfläche von mehr
als 1.200 m² der so genannten Regelvermutung des § 11 Abs. 3 BauNVO unterliegen. Nach dem
zitierten Urteil des OVG NRW vom 22. April 2004 lässt § 1 Abs. 9 BauNVO den Ausschluss aller
Arten baulicher Anlagen im Sinne der BauNVO zu, mithin auch den Ausschluss bestimmter Einzelhandelsbetriebe in Gewerbegebieten nach § 8, Industriegebieten nach § 9 und sogar in Mischgebieten nach § 6 BauNVO.
Allerdings ist zu beachten, dass eine Feindifferenzierung der zulässigen Art der baulichen
Nutzung nach § 1 Abs. 9 BauNVO eine städtebauliche Begründung erfordert, die sich aus
der jeweiligen konkreten Planungssituation ergeben muss und geeignet ist, die Abweichung
vom normativen Regelfall der Baugebietsausweisung zu rechtfertigen.
14
Zur Definition der Großflächigkeit vgl. Ausführungen im folgenden Kapitel 5.7.3.
Seite 80 von 89
5.7.3 Städtebauliche Prüfung von Ansiedlungsvorhaben
des großflächigen Einzelhandels
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) enthält mit § 11 Abs. 3 eine Sondervorschrift für die planungsrechtliche Behandlung des großflächigen Einzelhandels. Die grundlegende Vorgabe besteht
darin, großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich auf die Ziele der Raumordnung oder die städtebauliche Entwicklung auswirken können, lediglich in Kerngebieten und in Sondergebieten zuzulassen.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe, insbesondere mit zentrenrelevanten Sortimenten, sollten aufgrund ihrer zumeist nicht unerheblichen Auswirkungen auf die lokalen und regionalen Versorgungsstrukturen, die Umwelt und die Stadtentwicklung nur dann zugelassen werden, wenn sie
nach Art und Umfang in einem angemessenen Verhältnis zur lokalen und regionalen Versorgungsstruktur stehen. Darüber hinaus gibt Abschnitt 2.3 LROP Niedersachsen
15
unter Ziffer 03 Satz 6 als
Grundsatz vor, dass sich der Planstandort innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen befindet.
Aus städtebaulicher Sicht ist im Zuge von Ansiedlungsverfahren zu prüfen, ob der großflächige
Einzelhandelsbetrieb mit dem städtebaulichen Gefüge vereinbar ist. Dabei ist ein wesentlicher öffentlicher Belang das Interesse der Kommunen an der Erhaltung und Weiterentwicklung ihrer Zentren.
Mit seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) hat sich das Bundesverwaltungsgericht zur Grenze der Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben verbindlich geäußert. Demnach
sind Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr.2 BauNVO, wenn sie
eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten (Tatbestandsmerkmal, unabhängig von lokalen Gegebenheiten).
Im Rahmen seiner Auseinandersetzung mit den Bestimmungsgrößen großflächiger Einzelhandelsbetriebe hat das Bundesverwaltungsgericht weiterhin die Frage beantwortet, wann die Funktionseinheit mehrerer Einzelhandelsbetriebe als großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11
Abs. 3 BauNVO zu betrachten ist. Die Eckpunkte lassen sich wie folgt zusammenfassen (BVerwG
4 C 14.04, Urteil vom 24. November 2005):
Ob es sich bei einer Verkaufsstätte um einen einzigen oder um mehrere Betriebe handelt,
bestimmt sich nach baulichen und betrieblich-funktionellen Gesichtspunkten.
Für die räumliche Abgrenzung eines Einzelhandelsbetriebs ist auf die nach außen erkennbaren baulichen Gegebenheiten abzustellen.
15
Verordnung zur Änderung der Verordnung über das Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen vom 21.01.2008
Seite 81 von 89
Eine Verkaufsstätte kann nur dann ein selbstständiger Einzelhandelsbetrieb sein, wenn sie
selbstständig, d.h. unabhängig von anderen Einzelhandelsbetrieben genutzt werden kann
und deshalb baurechtlich auch als eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Hierzu muss die Verkaufsstätte jedenfalls
- einen eigenen Eingang,
- eine eigene Anlieferung und
- eigene Personalräume haben sowie
- unabhängig von anderen Betrieben geöffnet und geschlossen werden können.
Ist innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbstständig nutzbare
betriebliche Einheiten unterteilt, bilden diese Einheiten gleichwohl einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO, wenn die Gesamtfläche durch einen
Einzelhandelsbetrieb als Hauptbetrieb geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als Nebenleistung ein Warenangebot hinzutritt, das in einem
inneren Zusammenhang mit der Hauptleistung steht, diese jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt (z.B. Backshop, Lotto/ Toto/Zeitschriften).
Nach § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 sind städtebauliche Auswirkungen bei Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche des Betriebes
1.200 m² überschreitet.
Weist das Vorhaben mehr als 800 m² Verkaufsfläche, aber weniger als 1.200 m² Geschossfläche
auf, ist die Genehmigungsbehörde darlegungspflichtig dafür, ob mit Auswirkungen zu rechnen ist.
Bei mehr als 1.200 m² Geschossfläche obliegt es dem Antragsteller, die Regelvermutung zu widerlegen.
Hierzu bedarf es zunächst des Nachweises einer "atypischen Fallgestaltung". Dazu müssen Anhaltspunkte dafür bestehen, dass von einem Vorhaben jenseits der Vermutungsgrenze keine Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung
der Bevölkerung ausgehen.
Dabei sind nach dem Verordnungstext "... in Bezug auf die in Satz 2 [des § 11 Abs. 3 BauNVO]
bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot
des Betriebs zu berücksichtigen."
Insofern kann diese Atypik aus betrieblichen oder städtebaulichen Besonderheiten des konkreten
Sachverhaltes resultieren. Dabei können betriebliche Besonderheiten z.B. vorliegen
Seite 82 von 89
bei einer Abweichung des Verhältnisses von Geschossfläche zur Verkaufsfläche, d. h. wenn
der Anteil der Verkaufsfläche trotz Überschreitung des Schwellenwertes von 1.200 m² Geschossfläche unter 800 m² liegt,
wenn der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment (z.B. Baustoffe),
bei Artikeln, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden (z.B. Kfz-Handel mit Werkstatt).
Städtebauliche Besonderheiten können beispielsweise vorliegen,
wenn der Einzugsbereich des Betriebs im Warenangebot bisher unterversorgt war und innerhalb des Einzugsbereichs des Betriebs keine zentralen Versorgungsbereiche vorhanden
sind,
wenn der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet werden soll und das Vorhaben aufgrund eines außergewöhnlich
hohen Nachfragepotenzials im Nahbereich überwiegend von der lokalen Nachfrage getragen
wird.
Auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB (innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, jedoch außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplanes) kann die Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO in bestimmten Fällen Anwendung finden.
Sie gilt beispielsweise dann, wenn nach § 34 Abs. 2 BauGB die Eigenart der näheren Umgebung faktisch einem der Baugebiete der BauNVO, z.B. einem Gewerbe- oder Industriegebiet, entspricht. Auch in diesem Fall ist die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in der Regel unzulässig, es sei denn
die Eigenart der näheren Umgebung wird bereits durch großflächige Einzelhandelsbetriebe
geprägt und entspricht somit faktisch einem Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO oder
die nähere Umgebung des Vorhabens ist als Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen und ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb fügt sich ein. Im letzteren Fall bleiben die
Fernwirkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO außer Betracht.
5.7.4 Festsetzungen zur Art und Umfang von Einzelhandelsnutzungen in
Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels
Um potenzielle raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen grundsätzlich in einem 'verträglichen Rahmen' zu halten und die zukünftige Flächenentwicklung in den Sonderlagen gemäß
§ 11 Abs. 3 BauNVO planungsrechtlich abzusichern, sind in der Regel Begrenzungen der zulässigen Verkaufsfläche und genaue Sortimentsfestsetzungen zu empfehlen. Insbesondere sollten verSeite 83 von 89
bindliche und definitorisch eindeutige Festsetzungen der zentrenrelevanten Sortimente erfolgen,
die auf der Salzhäuser Sortimentsliste basieren.
Bei großflächigen Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten hängt die städtebaulich
verträgliche Obergrenze für zentrenrelevante Randsortimente jeweils von der Art und Größe des
konkreten Vorhabens sowie auch von der örtlichen Situation ab.
Gemäß Abschnitt 2.3 Satz 8 a) und b) LROP Niedersachsen ist die Höchstgrenze für Vorhaben
mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten an nicht-integrierten Standorten auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche, max. jedoch auf 800 m² zu beschränken.
Seite 84 von 89
5.7.5 Beschränkungen von Einzelhandelsnutzungen
in Gewerbegebieten
Eine Beschränkung von bestimmten, in einem Baugebiet an sich zulässigen Nutzungen ist der
Gemeinde Salzhausen nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO grundsätzlich dann möglich, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Nach allgemeiner Rechtsauffassung bleibt beispielsweise der Gebietscharakter bei Einschränkung von Einzelhandelsnutzungen in einem Gewerbegebiet gewahrt, wie das Bayerische Verwaltungsgericht bereits 1985 im Rahmen eines Normenkontroll-Verfahrens bestätigte.
16
In dem vorgenannten Urteil wird u. a. ausgeführt, dass der Einzelhandel nur einen schmalen Ausschnitt aus der Fülle der nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen eines Gewerbegebietes darstellt, so dass die Wahrung des Gebietscharakters auch dann gegeben ist, wenn ein
Bebauungsplan diese Nutzungsart ausschließt.
Vor diesem Hintergrund wird der Gemeinde Salzhausen empfohlen, Einzelhandelsbetriebe und
sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher in Gewerbegebieten durch geeignete Bebauungspläne auszuschließen, sofern sich das Kernsortiment aus zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zusammensetzt. Zentrenrelevante Sortimente
sollten nur als Randsortimente zulässig sein, die dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich untergeordnet sind.
Ausnahmen sind für Einzelhandelsbetriebe denkbar, die aufgrund ihres Warensortiments und ihrer
begrenzten Verkaufsfläche überwiegend der Versorgung der im Gewerbegebiet Tätigen dienen
(z. B. ein Kiosk). Auch sollten Verkaufsstätten von produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben sowie Handwerksbetrieben als „Annexhandel“ zugelassen werden, wenn die Verkaufsfläche
dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet,
in betrieblichem Zusammenhang errichtet,
dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist
Dabei ist den bestehenden Einzelhandelsbetrieben Bestandsschutz einzuräumen. Mit den vorgeschlagenen Empfehlungen zu den textlichen Festsetzungen werden:
die unkontrollierbare Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben verhindert,
Handwerks- und Gewerbebetrieben die Möglichkeit gegeben, funktional untergeordneten
Einzelhandel mit dem Produktionsbetrieb angemessen zu verknüpfen und
16
Bay VGH, Normenkontroll-Urteil vom 23.05.1985, Nr. 2 N 83 A 1490.
Seite 85 von 89
zum Zeitpunkt der Planänderung bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben angemessene
Erweiterungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen zugestanden.
5.7.6 Beschränkungen von Einzelhandelsnutzungen
in sonstigen Baugebieten
Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes kann es erforderlich
werden, auch in allgemeinen Wohngebieten nach § 4 oder Mischgebieten nach § 6 BauNVO Regelungen zum Ausschluss bestimmter Einzelhandelsnutzungen zu treffen. Diese setzen jedoch in
der Regel besondere städtebauliche Begründungen voraus, die zum Beispiel auf Zielaussagen eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes beruhen können. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass
jeweils der Gebietscharakter gewahrt bleibt, was einem generellen Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen entgegenstehen dürfte.
5.7.7 Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen
im unbeplanten Innenbereich
Am 1. Januar 2007 ist das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte in Kraft getreten. Mit ihm sind das Baugesetzbuch (BauGB) sowie das Gesetz über
die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) und die Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) geändert
worden. Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche ist in § 1 Abs. 6 Nr. 4
BauGB als bei Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigender Belang ausdrücklich aufgenommen worden. Als zusätzliches planungsrechtliches Steuerungsmoment ist es nach § 9 Abs. 2 a
BauGB möglich, in einem Bebauungsplan für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ohne Ausweisung von Baugebieten im Sinne der Baunutzungsverordnung die Zulässigkeit beschränkende
Festsetzungen insbesondere zum Einzelhandel zu treffen, um zentrale Versorgungsbereiche zu
erhalten und zu entwickeln. Die Anwendung des neuen Steuerungsinstruments macht eine genaue
Begründung erforderlich. Denn wie bereits in früheren Urteilen auch von hohen Gerichten klargestellt wurde, „… ist der bauplanerische Ausschluss einzelner Nutzungsarten nur dann städtebaulich
gerechtfertigt, wenn er anhand eines schlüssigen Plankonzepts auf Eignung, Erforderlichkeit und
17
Angemessenheit überprüft werden kann“ (VGH Mannheim, Urteil vom 28.01.2005).
17
zitiert nach Schmitz, H: Die Novellierung des BauGB 2007 unter Berücksichtigung der spezifischen
Berliner Planungsbedingungen, Berlin 2007.
Seite 86 von 89
5.8
Möglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts durch die
Bauleitplanung – Zusammenfassung der Empfehlungen
Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzepts werden für die
künftige Bauleitplanung zusammengefasst folgende Handlungsempfehlungen ausgesprochen:
Neuansiedlungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten sowie
nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind grundsätzlich nur noch innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches am Hauptort Salzhausen möglich.
Sofern die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen bisher fehlen, ist die Genehmigung von
großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten bzw. nahversorgungsrelevanten
Sortimenten innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche durch geeignete Bebauungspläne mit Festlegungen von Verkaufsflächen und Sortimenten nach § 11 Abs. 3 BauNVO
zu regeln.
Großflächiger Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten ist auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs an städtebaulich geeigneten Standorten
grundsätzlich zuzulassen. Dabei ist der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente auf
10 % zu beschränken.
Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf
an Endverbraucher sind in Gewerbegebieten auszuschließen, sofern sich das Kernsortiment aus zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zusammensetzt.
Zentrenrelevante Sortimente sollten nur als Randsortimente zulässig sein, die dem nichtzentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich untergeordnet sind.
In Mischgebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sollten Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten nur dann
zugelassen werden, wenn deren Ansiedlung die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche nicht gefährdet. Dies ist im Einzelfall gutachterlich nachzuweisen.
In den Wohngebieten des Kernortes und in den Ortsteilen sollten nur noch Läden für
die Gebietsversorgung wie Nachbarschaftsläden, Lebensmittel SB-Geschäfte, Ladenhandwerksbetriebe und Kioske zugelassen werden.
Vorhandene Bebauungspläne sind daraufhin zu überprüfen, ob der angestrebte
Schutz der zentralen Versorgungsbereiche den Teilausschluss bestimmter Einzelhandelsnutzungen erfordert. Ggf. sind unter Beachtung der Anforderungen des Bestandsschutzes Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Sortiment bis auf eng begrenzte
Seite 87 von 89
Ausnahmen gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO durch geeignete Bebauungspläne auszuschließen.
Für den unbeplanten Innenbereich sollten Bebauungspläne aufgestellt werden, die die
Einhaltung der vorab definierten städtebaulichen Ziele gewährleisten. Dabei ist auch zu
prüfen, ob als zusätzliches planungsrechtliches Steuerungsmoment Bebauungspläne nach §
9 Abs. 2 a BauGB Anwendung finden können. Danach ist es möglich, in einem Bebauungsplan für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ohne Ausweisung von Baugebieten die Zulässigkeit beschränkende Festsetzungen zu treffen, um die zentralen Versorgungsbereiche zu
erhalten und zu entwickeln.
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten sind somit nach wie vor auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches möglich, sofern keine schädlichen Auswirkungen auf die vorhandenen Strukturen zu erkennen sind. Dies ist im Rahmen der Baurechtlichen Vorgaben i.d.R. dann gegeben, wenn es sich um nicht großflächige Betriebe
handelt.
Das vorliegende Konzept bietet aber auch die Basis dafür, ggf. Einzelhandelsbetriebe auszuschließen, sofern diese schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich
nach sich ziehen würden. Eine entsprechende Anpassung der Bebauungspläne wäre dann
notwendig und kann entsprechend der in Kap. 5.7 angeführten Möglichkeiten umgesetzt
werden.
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Untersuchung an Dritte weiterzugeben, soweit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen
des Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe
der Untersuchung nur mit vorheriger Zustimmung der Arbeitsgemeinschaft Peter U. Berger/ BBE
Handelsberatung erlaubt.
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Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Gemeinde Salzhausen

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