Magazin downloaden - Verband der Wohnungs

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vdwmagazin
NEUES VDW-MITGLIED
Studentenwerk Göttingen stellt sich vor
9. JANUAR IN HANNOVER
vdw-auftakt / Neujahrsempfang
WAS GOLD WERT IST...
Gastbeitrag von Lutz Freitag
EIN STARKES STÜCK WOLFSBURG
Neuland feiert Jubiläum
VIRTUELLE NACHBARSCHAFT
meravis präsentiert das kiezbook
05
Multimedia für zufriedene Bewohner
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Inhalt
0513
1
XX
03
06
XX
14
XX
58
55
T H E M A – A NA LYSE – VI SI O N
VDW
02
Vorwort
10
Serie: Kommunale Wohnungswirtschaft
03
Wohnungspolitischer Kongress
14
75 Jahre Neuland Wolfsburg
06
Verbandstag
18
Interview mit WIRO-Chef Ralf Zimlich
08
Studentenwerk Göttingen
22
meravis-kiezbook
24
Bauleistungsversicherung
49
Namen und Nachrichten
26
Serie: Nachhaltigkeitsmanagement
55
Startschuss für Millionenprojekt
30
Konzepte fürs Quartier
56
Zur Person
34
Abfallsysteme
40
1. Norddeutscher Mietrechtstag
42
Bauherrenpreis
44
Elektromobilität
46
Forum Personal
47
Fassadendämmung
»Wenn es klemmt – wende Gewalt an. Wenn es kaputt geht,
hätte es sowieso erneuert werden müssen.«
(alt e r Han d werk ers p ruc h)
IN H A LT
Titelfoto:
Die Wohnungsgenossenschaft Gartenheim sorgt mit
ausgetüftelten und individuellen „Haute Couture“-Fassaden
für Farbe im hannoverschen Stadtbild. Rockpanel-Platten
und eine Mineralwolledämmung garantieren darüber hinaus ein optimales energetisches Ergebnis. (Aufn.: Gartenheim)
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VO RWO RT
2
Heiner Pott,
vdw-Verbandsdirektor
F
ür den vdw geht ein ereignisreiches Jahr 2013 zu Ende.
Nicht zuletzt geprägt von personellen Wechseln, beim
Verband selbst, aber auch bei zahlreichen Mitgliedsunternehmen. Der Generationenwechsel ist in der Wohnungswirtschaft im vollen Gange – eine Herausforderung und Chance
gleichermaßen für das Personalmanagement in den Unternehmen. Der vdw bietet seinen Mitgliedern zur Bewältigung
dieser Aufgabe ein dichtes Netzwerk – etwa mit dem FAI
und dem EBZ an unserer Seite – und viele Informationen.
Das Forum Personal Anfang November in Hamburg war
eine von mehreren Fachveranstaltungen zu diesem Thema.
Und auch der „auftakt14“ mit dem schönen Titel „Chef 2.0“
steht im gleichen Zusammenhang.
Vor Personalien jedoch machen politische Diskussionen
nicht halt. Zumal nicht im Jahr von Landtags- und Bundestagswahl. Weil die Parteien zudem die Wohnungspolitik
als akutes Handlungsfeld für sich entdeckt haben, war die
Expertise der Verbände gefragter denn je. Die Resultate, die
dabei erzielt werden konnten, sind äußerst differenziert zu
bewerten.
In Niedersachsen hat eine Arbeitsgruppe aus dem Sozialministerium und aus Reihen des vdw im Spätsommer
über die Neuausrichtung der Wohnbauförderung beraten.
Die überaus konstruktiven Gespräche haben zu einem bemerkenswerten Ergebnis geführt, dem sich die Konzertierte
Aktion im Oktober angeschlossen hat. Das künftige Wohnraumförderungsprogramm trägt insbesondere den stark gestiegenen Baukosten Rechnung. Dazu wurden verschiedene
Förderstufen erarbeitet, in denen gestaffelt nach Wohnungsgröße unterschiedliche Förderbeträge ausgewiesen werden.
Die Fördersummen werden sich voraussichtlich erheblich
steigern. Ministerin Cornelia Rundt hat die Veröffentlichung
des Programms bis Anfang des Jahres angekündigt. Die
vdw-Mitgliedsunternehmen, die im kommenden Jahr Mietwohnungen bauen wollen, können aber bereits jetzt ihre
Förderanträge stellen.
Nicht nur auf Landesebene, sondern auch im regionalen
Bereich konnte der Verband zu einem guten Verhandlungsergebnis beitragen. Gemeinsam mit betroffenen Wohnungsunternehmen hat der vdw in Gesprächen mit der
Verwaltung der Region Hannover einen Kompromiss bei der
künftigen Abfallbeseitigung erzielt.
Insbesondere auf Bundesebene hat sich die Politik den
guten Argumenten der wohnungswirtschaftlichen Verbände versagt. Bei der Novelle der Energieeinsparverordnung
wurden die gesetzlichen Vorgaben für Neubauten ab 2016
um 25 Prozent verschärft – der vdw hatte sich in einem
Brief an den Ministerpräsidenten von Niedersachsen sowie
den Bürgermeister von Bremen für maximal 12,5 Prozent
eingesetzt. Bundespolitisch für noch mehr Aufsehen hat die
Entscheidung zur Einführung einer Mietpreisbremse gesorgt.
Gemeinsam mit der ebenfalls verabschiedeten zeitlichen
Befristung der Modernisierungsumlage dürften sich diese
Maßnahmen gravierend auf die Investitionsbereitschaft am
Wohnungsmarkt auswirken. Das Gegenteil von gut ist bekanntlich gut gemeint. Und so dürften sich die als Schutz für
einkommensschwächere Mieterhaushalte gedachten Instrumente schnell ins Gegenteil umkehren.
Die vdw-Mitgliedsunternehmen haben sich, das ist landauf, landab an zahllosen Beispielen zu erkennen, immer
wieder um das soziale Wohnen verdient gemacht. Seit Jahren investieren sie in die Qualität ihrer Wohnungsbestände,
verbessern Komfort und Sicherheit, schaffen intakte Nachbarschaften – und das alles zu bezahlbaren Mietpreisen. Wer
zum Ziel hat, dass einkommensschwächere Haushalte auch
künftig in energetisch modernisierten Wohnungen leben
können, wer Segregation verhindern und weiterhin lebendige Städte für alle möchte, der muss unser funktionierendes
Angebot nachhaltiger Wohnungswirtschaft stützen und darf
es nicht gefährden. Wir sind bereit, in den Quartieren Verantwortung zu übernehmen. Wer mehr fordert, muss mehr
fördern. Das Land Niedersachsen ist mit gutem Beispiel
vorangegangen.
»Das ist der Unterschied zwischen mir und dem Rest der
Welt! Glück ist mir nicht genug, ich verlange Euphorie!«
(au s d er C o mi c s eri e „ C a l v i n un d H o bbe s “ )
„Das Quartier ist die neue Handlungsarena!“
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12. Wohnungspolitischer Kongress mit großer Resonanz/
Breites Programm für 270 Teilnehmer
3
WO H N UN G S PO L ITIS C H ER KO N G RES S
Hannover. Beim Wohnungspolitischen Kongress in
Hannover hat die Niedersächsische Sozialministerin Cornelia
Rundt die wohnungspolitischen Grundzüge der rot-grünen
Landesregierung skizziert. Wichtige Impulse versprechen
sich Politik und Wohnungswirtschaft insbesondere vom
neuen Wohnraumförderprogramm, das in der Konzertierten
Aktion vorbereitet worden ist. Vor rund 270 Teilnehmern
betonte die Ministerin: „Ich bin mit dem Beratungsergebnis
sehr zufrieden. Mein Dank gilt in diesem Zusammenhang
insbesondere dem vdw.“
NBank-Vorstand Michael Kiesewetter hatte bei seiner
Begrüßung bereits darauf hingewiesen, dass die drei
Kongressveranstalter – Ministerium, NBank und vdw –
allesamt mit neuer Spitze vertreten seien. Kiesewetter hat
den Staffelstab von Walter Koch übernommen und auch
vdw-Verbandsdirektor Heiner Pott und Ministerin Rundt
waren in ihren neuen Funktionen erstmals beim Kongress.
Unter den Gästen: Landtagspräsident Bernd Busemann,
die wohnungspolitischen Sprecher ihrer Landtagsfraktionen Marco Brunotte (SPD) und Dr. Max Matthiesen (CDU)
sowie zahlreiche Vertreter von Ministerien, Kreis- und
Stadtverwaltungen.
Die Ministerin machte deutlich, dass in Niedersachsen
preiswerte Wohnungen in Ballungsräumen, aber auch generationengerechte Wohnungen in anderen Regionen fehlen.
Sie sprach sich dafür aus, den Weg freizumachen für neue
Sozialministerin Cornelia Rundt umrahmt von NBank-Chef
Michael Kiesewetter (links) und vdw-Verbandsdirektor Heiner Pott
Wohnformen, insbesondere auch für Wohngemeinschaften
für Menschen mit Demenz. Außerdem dürfe man die Klimaschutzanforderungen im Gebäudebereich nicht außer Acht
lassen. Die Landesregierung werde sich intensiv um EFREMittel aus Brüssel bemühen, um energetische Modernisierungsmaßnahmen auch in strukturell schwächeren Gebieten
möglichst kostenneutral realisieren zu können.
Erfreut zeigte sich Rundt von den Signalen aus Berlin,
die Städtebauförderung nachhaltig zu stärken und die
„Diskriminierung des Programms Soziale Stadt“ zu beenden.
„Der Bedarf in Niedersachsen ist weiterhin groß“, sagte die
SPD-Politikerin, und die Fördermittel reichten derzeit nicht
aus, um alle interessanten Projekte zu bedienen.
Mit zwei exzellenten Vorträgen wurde der Kongress am
Vormittag fortgesetzt. Dabei ging es um die zentralen
Themen „Energiewende“ und „Quartiersmanagement“.
Unterhaltsam und prägnant beschrieb Prof. Dipl.-Ing. Timo
Leukefeld, wie sich Gebäude „vom Energieverbraucher zum
Energieerzeuger“ entwickeln werden. Noch setze die Energiewende falsche Prioritäten, verlege sich praktisch nur auf
das Thema der Stromerzeugung und lasse den Bereich der
Wärmeerzeugung außen vor, sagte Leukefeld. Gleichwohl
3
m a g a z i n 05 1 3
Wo h n un g s po l itis c h er Ko n g res s
4
Niedersächsischer
Staatspreis 2014
Sozialministerin Cornelia Rundt hat beim Wohnungspolitischen Kongress das Thema des nächsten Niedersächsischen Staatspreises für Architektur verkündet:
„Wohnen im Wandel – Bauen für Generationen“. Die
Auslobung erfolgt voraussichtlich im April 2014, die
Preise wird Ministerpräsident Stephan Weil im Herbst
2014 in Hannover verleihen.
müsse zur Kenntnis genommen werden, dass der Strompreis
„besorgniserregend“ steige. Prognosen gehen schon von bis
zu 50 Cent pro Kilowattstunde aus. „In diesem Jahr wurde
ca. 500 000 private Haushalte vom Strom abgeklemmt, weil
sie die Rechnungen nicht mehr zahlen konnten“, berichtete
der Professor aus dem sächsischen Freiberg. Er sprach sich
dafür aus, Photovoltaik zur Stromerzeugung nicht mehr zu
fördern und stattdessen Solarthermie (dabei werden Strom
und Heizenergie zugleich produziert) in den Fokus zu nehmen. Die zentrale Frage hierbei sei die Speicherung der erzeugten Energie, doch gute Ansätze gebe es bereits.
Prof. Dr. Rolf Heinze von der Ruhr-Universität Bochum vertrat die These, dass „neue Quartierskonzepte Vernetzungen
und neue Finanzierungsstrukturen“ erfordern. Derzeit sei
der Begriff des Quartiers dabei sich zu verändern. Aus einem
„Sozialraum“ werde eine „Handlungsarena“. Problematisch
ist nach Heinzes Auffassung weiterhin „die Versäulung von
Zuständigkeiten“. Statt alles mit Geld reparieren zu wollen, sei zunächst eine integrierte Sichtweise nötig. Heinze
empfiehlt etwa, die Städtebauförderung zu vereinfachen
und die Segmentierung der Ministerien in diesem Bereich
aufzuheben.
Gesagt ist gesagt
„Es geht um Motivation. Auch ein neunzigjähriger
Rentner kann noch Chinesisch lernen. Aber nicht an
der Volkshochschule, sondern nur, wenn er von einer
sechzigjährigen Chinesin dazu motiviert wird. Aber
diese sechzigjährige Chinesin vermisse ich bei der
Energiewende.“
Prof. Dipl.-Ing. Timo Leukefeld
Auch Verbandsdirektor Heiner Pott schlug in diese Kerbe:
„Wir brauchen einen Systemwechsel in unseren Denk- und
Sichtweisen.“ Die Frage, um die es geht, laute: Was braucht
man für den Alltag? Die Wohnung sei dabei nur ein Teilaspekt. Pott schränkte ein: „Wir sind bei diesem Thema alles
Lernende.“ Er kündigte an, dass die Wohnungswirtschaft als
„Partner im Quartier“ ihrer Verantwortung nachkommen
und jeweils vor Ort eine aktive Rolle in einem auszugestaltenden Quartiersmanagement übernehmen werde.
Der Kongress wurde mit vier Fachforen abgerundet, in denen es zum einen um Konzepte und Projekte zum Stichwort
Inklusion, um kommunale Wohnraumförderprogramme
sowie um ganz praktische Quartiersförderung ging. Besonders wichtig– wie schon in den Vorjahren – war natürlich
die „Kontaktbörse“. „Der Kongress“, sagte vdw-Chef Heiner
Pott, „ist das wichtigste Netzwerktreffen für Politik, Verwaltung, Wohnungswirtschaft, Planer und Architekten. Es
treffen Leute zusammen, die Ideen austauschen und damit
den Boden bereiten für erfolgreiche Maßnahmen in unseren
Städten und Gemeinden.“
Der 13. Wohnungspolitische Kongress wird aller
Voraussicht nach Mitte Oktober 2014 stattfinden
– vor den niedersächsischen Herbstferien.
»Um das Jahr 2050 werden 80 Prozent der Menschheit in
Städten hausen. Tokyo, Mumbai, Lagos, Dhaka, Sao Paulo,
Karatschi, Mexico City, New York, Jakarta, Kalkutta.
Dies werden die wichtigsten zehn Stadtstaaten sein.«
(aus: „E s leb e d i e P o l i s “ v o n Ha nnes S t e in in „ D ie We lt “ , 8 . N o ve m be r 2 0 1 3 )
magazin 0513
5
Aufmerksam: Landtagspräsident Bernd Busemann
zwischen Ministerin und Verbandsdirektor
Karsten Klaus neuer Geschäftsführer bei der GBH Hannover
Dieter Cordes nach zehn Jahren
im Amt verabschiedet
Dieter Cordes,
ehemaliger Geschäftsführer der GBH Hannover
Hannover. Der frischgebackene hannoversche Oberbürgermeister Stefan Schostok war dabei, natürlich auch Stadtbaurat Uwe Bodemann, Dr. Bernd Hunger vom GdW und
zahlreiche Weggefährten aus Bremen und Niedersachsen.
Sie alle waren in den Gartensaal des hannoverschen Rathauses gekommen, um Dieter Cordes in den Ruhestand zu verabschieden. Die Gästeschar machte noch einmal deutlich,
welchen Respekt sich der 65-Jährige in seiner 40-jährigen
Karriere in der Wohnungswirtschaft erworben hat.
Die „Hannoversche Allgemeine Zeitung“ schrieb zu Cordes‘ Abschied: „Der Sanierer geht.“ Gemünzt war die lokale
Schlagzeile vor allem auf seine Rolle als Geschäftsführer der
hannoverschen Wohnungsgesellschaft GBH, bei der er mit
Umsicht und Durchsetzungsvermögen in den vergangenen
zehn Jahren einen positiven Imagewandel erreicht hatte.
Doch eigentlich ist Dieter Cordes seit seinem Quereinstieg
in die Branche 1973 stets Stadtsanierer und Stadtentwickler
gewesen.
Der gelernte Speditionskaufmann kam zur Bremischen
Gesellschaft für Stadterneuerung, Stadtentwicklung und
Wohnungsbau, kurz nachdem das Städtebauförderungsgesetz erlassen worden war. Unter der Führung von Egon
Kähler wurde Cordes rasch mit der Durchführung von Sanierungsvorhaben betraut. Nach der Wiedervereinigung
war der Bremer im Rahmen der Städtepartnerschaft auch
in Rostock aktiv und hat dort wesentliche Impulse gesetzt.
1996 wechselte er als Kaufmännischer Geschäftsführer zur
Wohnungsbaugesellschaft Marzahn. 1999 kehrte er zurück,
diesmal als Geschäftsführer der „Bremischen“. 2003 folgte
der Wechsel von der Weser an die Leine. Cordes wurde
Geschäftsführer der GBH; 2012 kam die Geschäftsführung
im Gleichstellungskonzern GBH/union-boden hinzu. Neben
seiner Tätigkeit als Geschäftsführer war Cordes Vorsitzender
des Fachausschusses Stadterneuerung und Stadtentwicklung
im GdW und darüber hinaus Vorstandsvorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Deutscher Sanierungs- und Entwicklungsträger sowie Jurymitglied bei verschiedenen Wettbewerben.
Für sein umfangreiches Engagement wurde ihm vom GdW
die Ehrenmedaille in Gold verliehen.
Bis zum Schluss hat er die soziale Verantwortung der Wohnungswirtschaft betont und die Rolle der „Heuschrecken“
scharf kritisiert. Die GBH habe sich unter seiner Regie vor
allem um die Qualitätsverbesserung des Bestandes gekümmert. „Das war unser Brot-und-Butter-Geschäft, und die
Kunden danken es uns.“ Mitunter habe das Unternehmen
wie eine „städtebauliche Feuerwehr“ agiert und damit das
Vakuum versucht auszufüllen, das nach dem Ende der Nileg
entstanden sei. Für die nächsten Jahre hat Cordes seinem
Nachfolger Karsten Klaus ein Neubauprogramm mit auf den
Weg gegeben: Wohnungen, Kindertagesstätten und Büros
sollen entstehen. Hinzu kommt noch die neue IGS im Stadtteil Mühlenberg. Die GBH ist auf einem guten Weg. Oder
wie es Dieter Cordes formuliert: „Die GBH ist ein geniales
Werkzeug der öffentlichen Hand zur Stadtentwicklung.“
WO H N UN G S PO L ITIS C H ER KO N G RES S
Heiner Pott (von links), Prof. Timo Leukefeld,
Prof. Rolf-G. Heinze, Michael Kiesewetter
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Rückblick auf den vdw-Verbandstag
in Hildesheim
VERBA N DS TA G
6
Zwei Tage blauer Himmel über Hildesheim: beste Vorzeichen also für einen gelungenen vdw-Verbandstag.
Und so sollte es auch kommen. Von der Mitgliederversammlung bis zur abschließenden Fachtagung gab
es im Tagungsraum des Novotels Fachinformationen
auf hohem Niveau. Im Foyer hatten zudem 20 Firmen
Ausstellungsstände aufgebaut, um auf ihre Produkte
und Dienstleistungen aufmerksam zu machen.
Festredner bei der Öffentlichen Veranstaltung war der Berliner Journalist Michael H. Spreng, der einen Blick voraus auf
die Bundestagswahl Ende September wagte. Und – heute
kann man es sagen – der Experte lag knapp daneben. Sein
favorisiertes Szenario, die Fortsetzung der CDU/FDP-Koalition, kam nicht zustande. Immerhin hatte er einer großen
Koalition ebenfalls gute Chancen eingeräumt. Dass eine Koalitionsvereinbarung einer neuen Bundesregierung aber acht
Wochen nach der Wahl immer noch nicht unterzeichnet ist,
hat selbst der skeptische Beobachter Spreng nicht erwartet.
Sehr bewährt hat sich die „bunte Mischung“ bei der diesjährigen Fachtagung. Die Themenpalette ging von Personalmanagement (mit Unternehmerin Tina Voß) bis zur
energetischen Gebäudesanierung (mit Bernd Schwarzfeld).
Wundervoller Abschluss des Verbandstages war der Abend
auf Schloss Marienburg. Stimmungsvoller als in dieser beeindruckenden Kulisse ging es kaum, und die vielen Künstler
und Gaukler sorgten für viel Spaß bis weit in die Nacht.
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7
VERBA N DS TA G
Rüdiger Warnke verabschiedet
Annegret Dettmer
Besuch der Dom-Baustelle
Michael H. Spreng
Tina Voß
Landrat Rainer Wegner, Heiner Pott
Die freundlichen Damen der NT
Jens Mahnken hochkonzentriert
Hannover Harmonists
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Studentenwerk Göttingen
neues Mitglied im vdw
S TUDEN TEN WERK
8
Göttingen. Der vdw Niedersachsen Bremen kann ein
neues Mitglied begrüßen: Das Studentenwerk aus
Göttingen ist in den Kreis der Wohnungsunternehmen
aufgenommen worden. Mittlerweile gibt es auch von
anderen Studentenwerken Hinweise, dass sie eine Mitgliedschaft im vdw anstreben.
Aktuell befeuert durch die Diskussion über den gravierenden Mangel an studentischem Wohnraum, rücken die Studentenwerke natürlich auch als „Vermieter“ in den Fokus.
Oft kooperieren sie mit der lokalen Wohnungswirtschaft,
um Erfahrungen auszutauschen oder schlicht und einfach
Wohnungen für Studierende anbieten zu können.
Auch in Göttingen hat sich das Studentenwerk seit der
Gründung als „Studentenhaus Göttingen e.V.“ im Dezember
1921 von einer Selbsthilfeorganisation, die die soziale und
wirtschaftliche Not der Studierenden nach dem Ersten Weltkrieg lindern wollte, zu einem modernen Dienstleistungsunternehmen entwickelt.
Gemäß dem Niedersächsischen Hochschulgesetz (NHG)
hat das Studentenwerk die Aufgabe, die Göttinger Studierenden wirtschaftlich, gesundheitlich, sozial und kulturell
zu fördern. Dafür beschäftigt das Studentenwerk rund 400
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Das Studentenwerk ist „Wohnungsgesellschaft“ und
„Gastronomiegigant“ in einem: Es unterhält vier Mensen, in
denen jährlich mehr als zwei Millionen Essen zubereitet und
ausgegeben werden, neun Cafeterien und 45 Wohnobjekte
mit rund 4 600 Plätzen.
Die Förderung der Studierenden beschränkt sich nicht
nur auf die klassischen Bereiche Wohnen, Essen und BAföG.
Zahlreiche weitere Gebiete sind im Laufe der Zeit hinzugekommen: der Sozialdienst, die Psychosoziale Beratungsstelle,
das Kulturbüro, das Club-Kino sowie fünf Kinderbetreuungseinrichtungen mit 247 Plätzen.
Die Finanzierung der Aufgaben des Studentenwerks
erfolgt zu rund 72 Prozent durch eigene Einnahmen. Der
Anteil städtischer Zuschüsse und der Mittel des Landes Niedersachsen liegt bei 18 Prozent. Die Studierenden sind mit
ihrem Semesterbeitrag zu acht Prozent an der Finanzierung
des Studentenwerks beteiligt.
Über den Schritt in die Reihen des vdw sprach das magazin mit dem geschäftsführenden Vorstandsmitglied des
Studentenwerkes, Prof. Dr. Jörg Magull.
magazin: Professor Magull, was erhofft sich das Studentenwerk von der Mitgliedschaft im vdw Niedersachsen Bremen?
Jörg Magull: Wir erhoffen uns durch die Mitgliedschaft im vdw
Einblicke in Finanzierungsmethoden für Neubauten, Sanierungsvorhaben und Instandhaltungen von Wohnanlagen zu
gewinnen. Des Weiteren können wir dadurch hilfreiche Tipps
zur Planung und strategischen Ausrichtung von Sanierungs-/
Modernisierungsmaßnahmen sowie Neubauvorhaben erhalten.
magazin: Gibt es überhaupt Parallelen zwischen Ihrer
Institution und einer kommunalen Wohnungsgesellschaft
oder sogar einer Wohnungsgenossenschaft?
Magull: Das Studentenwerk Göttingen setzt sich wie die
Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften
für die Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum ein.
Hierbei setzen alle auf ein wirtschaftliches Handeln, um auf
eine lange Zeitachse ihr Angebot zu sichern und aufrechterhalten zu können.
magazin: Was kann ein traditionelles Wohnungsunternehmen von einem Studentenwerk lernen?
Magull: Unser Vermietungsgeschäft ist durch eine regelmäßige
Fluktuation der Mieterschaft geprägt. Unsere Stärke ist der Umgang mit einem Vermietungsgeschäft, dessen Mieter/innen zu
50 Prozent im Jahr wechseln.
magazin: Danke für das Gespräch.
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Mit TeleVision steigt die Mieterzufriedenheit, weil bei der TV- und Multimedia-Versorgung
keine Wünsche offen bleiben. 35 analoge und über 100 digitale Sender im Free-TV, inklusive
aller öffentlich-rechtlichen HD-Sender. Eine vielfältige Auswahl an internationalen Programmen
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SERIE | Kommunale Wohnungswirtschaft
Verkauf öffentlicher und kommunaler Wohnungsunternehmen
Was Gold wert ist, sollte man nicht versilbern
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110
0
Glücksfall: Im Kreis Pinneberg wurde 2005 die kommunale Wohnungsgesellschaft
GeWoGe an die eigens gegründete Genossenschaft “Neue GeWoGe eG“ verkauft
Ab 2004 kam es in Deutschland in erheblichem Umfang
zur Veräußerung öffentlicher und kommunaler Wohnungsunternehmen sowie der Tochtergesellschaften
von Industrieunternehmen, die früher der Wohnraumversorgung der Mitarbeiter/innen dienten. Der Autor –
Präsident des GdW von 2001 bis 2011 – beschreibt, was
zu dieser Entwicklung geführt hat und wie die Verkäufe
heute zu bewerten sind.
Eine Ursache für die Veräußerungen von Wohnungsbeständen in großem Stil war die Steuerbefreiung der Erlöse
aus dem Verkauf von Beteiligungen, die ab 2001 unter
der rot-grünen Bundesregierung beschlossen wurde. Die
steigende Verschuldung der Gebietskörperschaften war ein
weiterer Anlass. Außerdem nährten die weitgehend ausgeglichenen oder – vor allem in Ostdeutschland – sogar von
Überangebot gekennzeichneten Wohnungsmärkte sowie
ein radikal marktorientierter Mainstream die Illusion, Wohnungsgesellschaften der öffentlichen Hand könnten ohne
negative Folgen für die Mieter/innen sowie die Stadt- und
Quartiersentwicklung privatisiert werden.
Die an den Transaktionen und deren Finanzierung verdienenden Heerscharen von Beratern und Bankern sowie gut
dotierte Lobbyisten – nicht selten ehemalige Politiker – nahmen im Sinne der Veräußerung Einfluss auf die öffentliche
und veröffentlichte Meinung sowie die politische Debatte.
Da wurde argumentiert, das frische Kapital, das im Zuge der
Transaktion nach Deutschland fließen würde, fördere den
Neubau und die Modernisierung und das externe Knowhow steigere die Effizienz der Wohnungsunternehmen. Diese Argumentation erwies sich schon bald als ausschließlich
interessengeleitet und ohne Wahrheitsgehalt. Die Finanzierung der Käufe erfolgte weit überwiegend mit Fremdkapital
(Leverage-Effekt), das dann nicht bei den Käufern als Schulden verblieb, sondern in die Bilanzen der gekauften Wohnungsunternehmen „gemergert“ wurde.
Erhoffte und eingetretene Effekte
Diese Finanztransaktion steigerte deren Verschuldungsquote
extrem, machte Neubau und umfassende Modernisierung
unmöglich. Manchmal standen nicht einmal ausreichend
Mittel für die notwendige Instandhaltung zur Verfügung.
Hinzu kam: Die Private-Equity-Branche dachte beim Einstieg
in das Wohnungsunternehmen meist schon wieder an den
magazin 0513
Ausstieg. Das führte dazu, dass sich die Modernisierung und
– schon gar nicht – der Neubau von Wohnungsbeständen
bei den sich daraus ergebenden relativ kurzen Amortisierungszeiträumen sowieso nicht rechneten. Die immobilienökonomische Realität stand im krassen Widerspruch zu den
prophezeiten positiven Effekten für den Wohngebäudebestand in Deutschland, der immerhin rund 50 Prozent des
gesamten Volksvermögens ausmacht.
Bei den früheren privaten Eigentümern wurden die Verkaufserlöse in das „Kerngeschäft” des Unternehmens investiert, und die öffentlichen Gebietskörperschaften stopften
Haushaltslöcher oder bauten Verschuldung ab. Das verfügbare Kapital für Wohnimmobilien wurde nicht nur nicht gesteigert, im Gegenteil, die Investitionskraft der Wohnungswirtschaft wurde geschwächt.
Es war im Übrigen generell eine „Milchbubenrechnung”,
wenn behauptet wurde, man könne durch den Verkauf von
Wohnungsgesellschaften die öffentlichen Haushalte sanieren. Der einmalige Kapitalzufluss leistete meist keinen
dauerhaften Sanierungsbeitrag. Dazu hätten die strukturellen Defizite beseitigt werden müssen. Die einmaligen
Einnahmen schmolzen dahin wie Schnee in der Sonne,
und der ursprüngliche Schuldenstand wurde meist sehr
bald wieder erreicht. Jetzt war die Kommune allerdings
„wohnungslos”. Zwei besonders folgenschwere Beispiele:
Der Total-Ausverkauf der Wohnungsgesellschaften in
Wilhelmshaven und Dresden.
Die ehemals kommunale Gesellschaft in Wilhelmshaven
wurde sogar mehrmals weiterverkauft – mit verheerenden Folgen für die Substanz. Die wiederholt angefallenen
Transaktionskosten hätten ein komfortables Modernisierungsprogramm für die Wohnungsbestände des Unternehmens ermöglicht. Im Übrigen: Nach wenigen Jahren
war das Defizit im Haushalt Wilhelmshavens wieder genauso hoch wie vor dem Verkauf.
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Denken Sie daran, dass die Trinkwasserverordnung in 2013 eine fachgerechte Legionellenprüfung vorschreibt. In
Gebäuden mit zentraler Warmwasserversorgung ist nachzuweisen, dass die Gesundheit der Bewohner nicht durch
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11
KO M M UN A L E WO H N UN G S WIRTS C H A FT
Lutz Freitag
Aufsichtsrat GEWOBAG Wohnungsbau-AG Berlin,
ehemaliger GdW-Präsident
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KO M M UN A LE WO H N UN G S WIRTS C H A F T
12
Politische und ökonomische
Fehleinschätzungen
Dieser ökonomischen Fehleinschätzung unterlag sogar das
Bundesverfassungsgericht, als es im Oktober 2006 in der Urteilsbegründung zur Ablehnung von Sanierungsbeihilfen für
das Land Berlin darauf verwies, es könne zur Konsolidierung
seines Haushalts und zum Abbau der Verschuldung die städtischen Wohnungsunternehmen verkaufen. Der Sachverständigenrat zur Beurteilung der gesamtwirtschaftlichen Lage
unter Vorsitz von Prof. Bert Rürup korrigierte das höchste
deutsche Gericht mit dem Hinweis, dass ökonomisch die
gegebene Empfehlung auf einem rechnerischen Irrtum beruhe. Denn bei wirtschaftlicher Ermittlung des Kaufpreises
entspricht dieser der abgezinsten Summe der künftigen
Mieteinnahmen (Ertragswert-Methode). Das bedeutet ein
Null-Summen-Spiel: Mit dem Verkauf verzichtet die Stadt
genau auf die – abgezinsten – Mieteinnahmen der Zukunft,
die dem heutigen Kaufpreis entsprechen. Versucht man
durch Erhöhung des Kaufpreises einen größeren Reibach zu
machen, werden die Mieten entsprechend erhöht, und die
generelle Aussage gilt auch wieder – aber mit der Folge starker Belastungen für die Mieter/innen.
Meist verschleuderte man aber die Wohnungsunternehmen viel zu billig, wie das Beispiel des 2004 erfolgten
Verkaufs der GSW durch den Berliner Finanzsenator Thilo
Sarrazin zeigt. Wenn man den heutigen Börsenwert dieses
Unternehmens – trotz der zeitweiligen Führungsprobleme
– betrachtet, kann man in Hinblick auf die Ignoranz der
damals handelnden Politiker schier verzweifeln. Die Sanierungsillusion der Kämmerer wurde vor allem durch ihre
mittelalterliche Rechnungslegung begünstigt: Die Kameralistik erfasst den einmaligen Geldzufluss, nicht aber den
dauerhaften Vermögensverlust und den Verzicht auf künftige
Einnahmen.
Besonders absurd war in diesem Zusammenhang auch der
Verkauf der GAGFAH, einer 100-prozentigen Beteiligung der
Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA). Von der
schwarz-gelben Bundesregierung 1995 beschlossen, konnte
der Verkauf jahrelang dennoch verhindert werden. Ich war
zu dieser Zeit Vorstandsvorsitzender der BfA und Aufsichtsratsvorsitzender der GAGFAH und erinnere mich noch gut
an die taktisch variantenreichen, aber legitimen Abwehrkämpfe. Dass dann ausgerechnet unter der rot-grünen Bundesregierung der Verkauf exekutiert wurde, ist vor allem der
Uneinsichtigkeit und Unwissenheit des damaligen Bundesarbeitsministers Walter Riester geschuldet. Der Erlös aus dem
Verkauf der GAGFAH reichte dann gerade für knapp drei
Tage zur Finanzierung der Rentenausgaben.
Auch ein grundlegender Know-how-Transfer war keineswegs festzustellen. Im Gegenteil, viele aus der angelsächsischen Finanzwirtschaft oder anderen Wirtschaftsbereichen
kommende Manager scheiterten kläglich. Erfolg an der
Spitze der nun kapitalmarktorientierten Wohnungsunternehmen hatten meist aus der deutschen Immobilienbranche
stammende Manager, denen es gelang, die Balance herzustellen zwischen den Erwartungen und Anforderungen der
neuen Anteilseigner und den besonderen Bedingungen der
in Deutschland regional sehr ausdifferenzierten Wohnungsmärkte sowie der – gerade auch regulativen – Behandlung
der Wohnung in Deutschland als Wirtschafts- und Sozialgut.
Glücksfall: Die Wohnungsbestände der kommunalen
Wohnungsgesellschaft WoBau Flensburg gingen 2006 in
die Bestände der Selbsthilfe-Bauverein eG Flensburg (SBV)
über – hier zu sehen: Wohnungen in der Katharinenstraße
Widerstand
Es formierte sich Widerstand: Der Mieterbund und die Wohnungsverbände warnten vor dem Verkauf der kommunalen
und öffentlichen Wohnungsvermögen. Der GdW veranstaltete im November 2005 eine große Konferenz in Hannover,
auf der die in kommunalem Besitz befindlichen Gesellschaften als unverzichtbar identifiziert wurden. Auf dieser gut besuchten und in der interessierten Öffentlichkeit aufmerksam
verfolgten Tagung wurde der Begriff der „Stadtrendite”
geprägt. Damit sollte kurz und knapp deutlich gemacht
werden, dass die öffentlichen Wohnungsunternehmen zusätzlich zur betriebswirtschaftlichen Rendite umfangreiche
Leistungen für die Stadt und die Quartiere sowie deren
Bewohner/innen erbrachten. Damit sollte auch einer fatalen
Schieflage in der politischen Debatte entgegen gewirkt werden: Denn in dieser wurde verbreitet, dass die neuen Eigentümer wesentlich höhere Renditen mit den Wohnungsunternehmen erwirtschaften, als es vorher der Fall gewesen sei.
Dabei unterschieden die Diskutanten jedoch leider nicht
zwischen Eigenkapital- und Gesamtkapitalrendite. Natürlich
erreicht man bei einem sehr hohen Einsatz von Fremdkapital – wie das bei den Transaktionen üblich war – und relativ
niedrigen Zinsen zwangsläufig eine sehr hohe Eigenkapitalrendite, selbst wenn das Unternehmen im Kerngeschäft
nicht effizienter wird. Diesem Effekt hätte man sich nur
durch Selbstmord entziehen können.
Später widmete sich auch die empirische ökonomische
Forschung der „Stadtrendite”, die eben gerade nicht „statt”,
sondern additiv zur betriebswirtschaftlichen Rendite erwirtschaftet wurde und von den nicht-kapitalmarktorientierten
Wohnungsunternehmen auch heute erwirtschaftet wird.
Insbesondere durch den Rückzug der neuen Eigentümer aus
der Stadt- und Quartiersentwicklung sowie den Projekten
der Sozialen Stadt wurde der Wegfall der „Stadtrendite” offensichtlich. Es entstand eine öffentliche Debatte auf vielen
gesellschaftlichen und politischen Ebenen.
Noch sehr gut erinnere ich mich an die bei diesen Diskussionen erforderliche hohe Frustrationstoleranz, um die vielen
dümmlichen Argumente ertragen zu können. So wurde ich
Besonders eindrucksvoll waren immer wieder die Debatten
mit dem damaligen Berliner Senator für Finanzen, Thilo
Sarrazin, der die städtischen Wohnungsunternehmen mit
der gleichen Zuneigung betrachtete wie ein Bauer seine
Kühe: Entweder melken oder schlachten. Später räumte er
allerdings ein, dass es falsch gewesen sei, die GSW zu veräußern. Die politische Debatte über diese Transaktion hatte
jedoch für die verbliebenen sechs Berliner Wohnungsunternehmen positive Folgen. Sie führte zur Durchsetzung eines
wertorientierten Managements. Der Senator praktizierte in
diesem Zusammenhang einen einfachen, aber schlüssigen
Steuerungsansatz über definierte und vorgegebene Renditekennzahlen und -erwartungen, die auf dem Cash-Flow
basierten. Die Ergebnisse waren überzeugend und haben
Sarrazin bewogen, seine Verkaufsentscheidung noch kritischer zu sehen.
Dieser Artikel erschien in der DW 10/2013
Die neue
Sicherheit.
Geht mit Ihnen durch
dick und dünn.
Kommunale Sünden- und Glücksfälle
Der größte Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens fand 2006 in Dresden statt und war nur möglich, weil
auch einige Mitglieder der PDS im Stadtrat dafür stimmten.
Seitdem weist die Stadtentwicklung in Dresden erhebliche
Defizite auf, und die Neugründung einer städtischen Wohnungsgesellschaft wird diskutiert.
Die heißeste Debatte vor Ort löste der vom grünen Oberbürgermeister (OB) Salomon betriebene Verkauf der Freiburger Wohnungsgesellschaft aus. Vorschläge von vbw und
GdW – unterstützt durch den früheren SPD-OB von Freiburg
– für ein „Genossenschaftsmodell”, wie es z.B. 2006 in Flensburg (Kauf der kommunalen WoBau durch den SBV), 2005
im Kreis Pinneberg (wo die kommunale GeWoGe nicht im
Höchstpreisverfahren, sondern an eine eigens gegründete
Genossenschaft „Neue GeWoGe eG” verkauft wurde) oder in
Borken (hier übernahm die WohnBau Westmünsterland eG
im Dezember 2007 über ihre Tochter Kreisbauverein GmbH
die Kommunale Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft
mbH) sehr erfolgreich praktiziert worden war, ignorierte Herr
Salomon. Also musste auch in Freiburg Widerstand mobilisiert werden: Mehrmals sprach ich mich auf öffentlichen
Veranstaltungen – im Übrigen gemeinsam mit dem Mieterbund-Präsidenten Dr. Rips – deutlich gegen den Verkauf
der stadteigenen Wohnungsgesellschaft aus. Es gelang eine
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So wird gedämmt
13
KO M M UN A L E WO H N UN G S WIRTS C H A FT
Politische Irrwege und Neubewertungen
Solidarisierung gegen den Verkauf auch der Bürgerinnen und
Bürger zu erreichen, die keine Mieter/-innen der kommunalen Wohnungsgesellschaft waren.
Beim Bürgerentscheid stimmten 2006 dann 70,4 Prozent
gegen die Privatisierung. Dies und die in der Zwischenzeit
vorliegenden Erfahrungen mit einigen Verkäufen waren
dann wesentlicher Anlass für eine politische Wende in dieser Frage. Neulich sagte mir ein einflussreicher Freiburger
Kommunalpolitiker, er – und wohl auch der wiedergewählte
OB Salomon –, sei recht froh darüber, am Verkauf gehindert
worden zu sein.
Einen ähnlichen Sinneswandel gab es auch in Berlin. Weil
man die soziale Funktion und die „Stadtrendite” der städtischen Gesellschaften erkennt und anerkennt, soll ihr Bestand
durch Zukauf und Neubau wieder erheblich steigen. Die
weiter wachsende Bedeutung der kommunalen Wohnungsunternehmen bei der Wohnraumversorgung breiter Schichten der Bevölkerung und im Hinblick auf den steigenden gesellschaftlichen Bedarf an Quartiers- und Stadtentwicklung
macht sie mehr denn je unverzichtbar.
Denn: Was Gold wert ist, soll man nicht versilbern.
magazin 0513
auf einem Podium von einem forschen Vertreter der New
Economy mit dem Hinweis attackiert, ich müsse mich ja gegen die Privatisierung öffentlicher Wohnungsunternehmen
aussprechen, sei ich doch Exponent der Old Economy. Meine Entgegnung lautete, dass die geringe Lebenserwartung
seines Geschäftsmodells den Privatisierungsbefürworter mit
Sicherheit davor schütze, je zur Old Economy zu gehören.
Die kurze Geschichte dieser Transaktionen und der anhaltendende Erfolg der auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Wohnungswirtschaft beweisen dies zudem eindrücklich.
m a g a z i n 05 1 3
75 Jahre Neuland Wohnungsgesellschaft
Ein starkes Stück Wolfsburg
J UBIL Ä UM
14
Wolfsburg. Die Geschichte der kommunalen Wolfsburger
Wohnungsgesellschaft Neuland ist untrennbar verbunden mit der Geschichte der Stadt selbst. Nicht nur das
gemeinsame Gründungsjahr 1938 schweißt sie zusammen. Weite Teile der Stadtentwicklung wären ohne diese
enge Partnerschaft nicht möglich gewesen; das galt für
die Anfangsjahre, den Wiederaufbau nach dem Krieg,
die Zeit des Wirtschaftswunders und die Phase der Konsolidierung. Heute ist diese vertraute Zusammenarbeit
wichtiger denn je: Wolfsburg will wachsen, Wolfsburg
muss wachsen, und mit der Neuland hat die Stadt ein Instrument in der Hand, um die ambitionierten Ziele auch
realisieren zu können.
Die Geschichte
Am 1. Juli 1938 fiel der Startschuss für die „Stadt des KdFWagen bei Fallersleben“, fünf Monate später wurde ein
städtisches Wohnungsunternehmen gegründet – die Neuland. Praktisch aus dem Stand ging es mit höchstem Tempo
an die Arbeit, schließlich sollten 90 000 Menschen in einer
Werkssiedlung eine neue Heimat finden. Die Stadtplaner, in
erster Linie Albert Speer und der von ihm mit der Aufgabe
betraute Peter Koller, hatten eine Gartenstadt mit weiten
Grünflächen und einer räumlichen Trennung von Wohnen,
Arbeit und Verkehr vor Augen. Ihren Vorgaben entsprechend begann 1939 der Wohnungsbau im großen Stil:
am Steimker Berg und in der Stadtmitte. Die Nachkriegsjahre: aufräumen, Baracken errichten, Dachmansarden
ausbauen.
1955 bekam der Wohnungsneubau neuen Schwung. Die
Stadt erhielt das Eigentumsrecht über einen großen Teil des
im Stadtgebiet gelegenen Grund und Boden. Bis weit in die
1960er Jahre schien Wolfsburgs Wachstum unaufhaltsam
– eng verbunden natürlich mit der Stärke des VW-Werkes.
Doch Brüche in der Autokonjunktur und die Ölkrise schlugen sich auf die Geschäftslage des Autoherstellers nieder
– und bremsten auch die Stadtentwicklung. Dennoch: Die
Einwohnerzahl hat sich binnen eines Vierteljahrhunderts von
1950 bis 1975 auf 126 000 verfünffacht.
Nach der Grenzöffnung 1990 kam es in Wolfsburg erneut
zu einem Nachfrageboom nach Wohnungen. Die Stadt
kratzte an der 130 000-Einwohner-Marke, büßte in den Folgejahren aber auch wieder kräftig ein. Mittlerweile zeigt der
Daumen wieder nach oben. Der Masterplan 2020 trägt den
Titel „Wolfsburg wächst auf 130 000“.
magazin 0513
Das Jubiläum
Der Ausblick
Mit einem bunten Fest für alle Wolfsburger hat die Neuland
ihr Jubiläum gefeiert. Musikalischer Höhepunkt: Der Auftritt
von „Revolverheld“, eingeleitet von drei lokalen Bands, die
sich in den Wochen zuvor in einem Casting durchgesetzt
hatten. Offizieller Höhepunkt: Die Gesprächsrunde mit dem
ehemaligen Volkswagen-Chef Prof. Carl H. Hahn, vdwVerbandsdirektor Heiner Pott, Stadtbaurätin Monika Thomas
und Neuland-Geschäftsführer Manfred Lork. Zuvor hatte
Oberbürgermeister Klaus Mohrs betont: „Die Neuland ist
ein verlässlicher Partner für die Stadtentwicklung und ein
Garant für Stabilität, Kontinuität und Innovation.“ Besonderer Höhepunkt: Aus Anlass des Firmengeburtstages kündigte
Lork an, am 1. Januar 2014 die „Neuland-Stiftung Wolfsburg“ zu gründen, die sich für vielfältige Projekte in der
Stadt engagieren will. Passend zum Geburtstag wurde eine
überdimensionale Torte serviert, die der Geschäftsführer mit
seiner Aufsichtsratsvorsitzenden Immacolata Glosemeyer
anschnitt.
Nach den Feierlichkeiten wird in Wolfsburg wieder kräftig in
die Hände gespuckt. Dem ehrgeizigen Masterplan der Stadt
entsprechend, muss der Wohnungsneubau kräftig angekurbelt werden. Für die kommunale Wohnungsgesellschaft
heißt das, ein großes Paket zu schnüren. 310 Millionen Euro
sollen in den nächsten fünf Jahren investiert werden, um
mindestens 800 neue Wohnungen zu errichten und den Bestand von mehr als 11 000 Wohnungen zeitgemäß weiterzuentwickeln. Im Modernisierungsbereich setzte das Unternehmen zuletzt schon Maßstäbe: Das Quartier Neue Burg hat
nach der grundlegenden Überarbeitung bundesweite Anerkennung erlangt. Noch ist nicht alles fertig – ein Neubau
auf einer nach Abriss alter Gebäude frei gewordenen Fläche
steht noch aus, dennoch hat die Neuland den Abschluss der
Sanierungsarbeiten mit den Anwohnern gefeiert. Nächstes Großprojekt ist die Modernisierung der 1950er-JahreSiedlung im Hellwinkel. Elf Millionen Euro sollen investiert
werden. Der erste Bauabschnitt soll noch in diesem Jahr, der
Rest im kommenden Sommer fertig werden.
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m a g a z i n 05 1 3
IN TERVIEW
16
Interview mit Neuland-Geschäftsführer
Manfred Lork
„Boomtown klingt gut!“
In seinem Buch „Ansichtssache“ beschreibt der frühere
Geschäftsführer der Neuland, Siegfried Trogisch, ein
ziemlich ambivalentes Verhältnis zu Wolfsburg. Ende der
1980er Jahre habe man ihn als Neuankömmling „in der
westlichsten Stadt des real existierenden Sozialismus“
begrüßt. Mittlerweile gilt es als „chic“, in Wolfsburg
zu wohnen. Die Stadt platzt förmlich aus allen Nähten.
Es gibt einen Masterplan, der davon ausgeht, dass die
Einwohnerzahl schon bis 2020 auf 130 000 anwächst. Insbesondere zielt man auf die Pendler ab, die täglich zur
Arbeit in die Stadt kommen. Es sind sage und schreibe
fast 75 000. Binnen weniger Jahre soll nun ein ehrgeiziges Neubauprogramm umgesetzt werden. Darüber, über
die Rolle der Neuland und die weitere Perspektive des
Unternehmens sprach das magazin mit Geschäftsführer
Manfred Lork.
magazin: Boomtown Wolfsburg – wie kommt’s?
Manfred Lork: Boomtown klingt gut! Den Titel verdient Wolfsburg eindeutig. Maßgeblicher Treiber der positiven und sehr
dynamischen Entwicklung sind zum einen die Stadt
Wolfsburg selbst und natürlich der Weltkonzern Volkswagen.
magazin: Ist dieses Wachstum eigentlich Fluch oder Segen?
Lork: Natürlich ist es ein Segen, wenn man sowohl wirtschaftlich also auch demografisch gegen den Trend wächst. Es ist
klar, dass dieses Wachstum diverse Herausforderungen mit sich
bringt, die wir aktiv annehmen, um die daraus erwachsenden
Chancen zu nutzen.
magazin: Was muss jetzt geschehen im Bereich der Stadtentwicklung? Und vor allem: Wie muss es geschehen – gilt das
Gebot der Eile oder kann man noch mit Umsicht auch auf
Qualitäten achten?
Lork: Mit dem Masterplan 2020, der den Bau von 6 000 Wohneinheiten vorsieht, und dem im letzten Jahr gegründeten Bündnis für Wohnen sind die Weichen für ein planvolles Wachstum
gestellt. Wir wollen dabei zwar schnell vorankommen, jedoch
gilt natürlich der Grundsatz: Qualität vor Quantität. Hier können wir mit unserem Strategiepapier Neubau glänzen, das bei
der Neuland interdisziplinär entstanden ist. Das war eine gute
Planungsgrundlage, um wieder in den Prozess des Neubaus
einsteigen zu können. Aus unterschiedlichen Fachrichtungen
sind neue Ansätze und Denkweisen berücksichtigt worden.
Erfahrungswerte im Umgang mit dem Bestand, Zukunftstrends
und Kundenbedürfnisse haben ebenfalls Berücksichtigung in
diesem Planungsprozess gefunden.
magazin: Welche Rolle kommt der Neuland
in diesem Prozess zu?
Lork: Wir fördern die Stadtentwicklung mit einem Neubauund Modernisierungsprogramm von rund 310 Millionen Euro
in den nächsten fünf Jahren. Die ersten 178 von rund 800
Neubauwohnungen gehen aktuell in die Realisierung. Dabei
vernachlässigen wir nicht, unser Bestandsportfolio nachhaltig
weiterzuentwickeln.
magazin: Neubau auf der einen Seite, Bestandssanierung auf
der anderen – kann ein kommunales Wohnungsunternehmen
immer alles leisten?
Lork: Unser Geschäftsmodell ist auf langfristige Nachhaltigkeit
ausgerichtet und bildet dabei eine Symbiose aus ökonomischen,
ökologischen und nicht zuletzt sozialen Zielen. Wir decken dabei sicher ein breites Spektrum ab, bis hin zum Sozialmanagement. Jedoch sind natürliche Grenzziehungen in der täglichen
Arbeit erforderlich, die über das von uns Leistbare hinausgehen.
Bei diesen Übergängen nutzen wir unser Netzwerk zur Stadt
Wolfsburg und anderen Dienstleistern.
magazin: Wie steht es um das Ansehen der Neuland in der
Stadt? Wie werden Sie wahrgenommen in der Öffentlichkeit,
bei der Politik, in der Verwaltung, bei den Medien?
Lork: Die Neuland hat im Interesse der Stadt Wolfsburg über
einen längeren Zeitraum bedeutende strukturelle Aufgaben
übernommen, und das nicht nur bei der Entwicklung von
Wohnprojekten. Dazu gehörten in der Vergangenheit größere
Projekte im gewerblichen Bereich. Zu erwähnen sind hier insbesondere die Gewerbeansiedlungen im Heinenkamp, die eine
große Anzahl an Firmenansiedlungen mit sich brachte, und natürlich der Bau des phaeno, welches aufgrund seiner Architektur
Ihr Energiepartner.
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magazin: Zum Schluss der Blick voraus:
Neuland 2020 – was fällt Ihnen dazu ein?
Lork: Ich sehe die Neuland im Jahr 2020 ganz klar als
Vorreiter für Innovationen, Service und Dienstleistungen sowie
als konstant verlässlichen Partner für Stadtentwicklung.
magazin: Herzlichen Dank für das Gespräch.
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IN TERVIEW
magazin: Der Bau des phaeno und der Markthalle
haben dem Unternehmen nicht nur positive Schlagzeilen
eingebracht. Wie gehen Sie damit um?
Lork: Ganz klar mit einer transparenten Kommunikation
in alle Richtungen!
magazin: Sie haben das Erscheinungsbild der Neuland vor
einiger Zeit verändert. Reicht das, um zu sagen: Seht her, wir
sind nun ein modernes Unternehmen? Oder anders gefragt:
An welchen Stellschrauben haben Sie noch gedreht?
Lork: Natürlich reicht es nicht, ein neues Logo zu kreieren und
sich damit einen neuen Anstrich zu verpassen. Grundstein
für unsere Unternehmensneuausrichtung ist die Entwicklung
unseres neuen Leitbildes, auf das ich ja bereits eingegangen
bin. 2011 haben wir uns bewusst mit den Fragen beschäftigt,
wie uns die Öffentlichkeit sieht, welche Ziele wir haben und für
welche Werte wir einstehen. Für uns war es an der Zeit, dass
wir den Blick schärfen für die neuen Herausforderungen, die
in Zukunft auf uns zukommen werden. Folge dieses gesamten
identitätsbildenden Prozesses war auch die Entscheidung, dass
wir unser Logo und unseren Claim überarbeiten müssen. Wir
wollen, dass unsere Kernkompetenz Wohnen, aber auch unsere
Stärke als Stadtentwickler auf den ersten Blick klar zum Ausdruck kommen. Das ist uns eindeutig gelungen.
m a g a z i n 05 1 3
und Bauart zu den zwölf bedeutendsten modernen Bauwerken
der Welt gehört. Großprojekte bringen natürlich nicht immer
nur Freude und Anerkennung mit sich, besonders, wenn es wie
beim phaeno auch eine Reihe von Komplikationen gab und
gibt. Das ist, leider kommunal gesehen, nicht immer imagefördernd gewesen.
Im Einklang mit den Gesellschaftern der Neuland haben wir
2011 den Fokus zurück zum Kerngeschäft, der nachhaltigen
Bestandsbewirtschaftung, gelenkt. Bereits im vergangenen Jahr
haben wir ein neues Leitbild, welches den Grundstein der Unternehmenswerte und der Unternehmensidentität, der so genannten Corporate Identity bildet, entwickelt und implementiert. Auf
diese Grundwerte aufbauend, konzipierten wir ein neues Logo,
das eine klare Identifikation und Besinnung auf die Kernkompetenz unseres Unternehmens ausdrücken sollte. Im Frühjahr
dieses Jahres haben wir dann unser neues Corporate Design mit
dem neuen Claim ,Wohnen. Leben. Neues Bewegen.‘ vorgestellt
– begleitet von einer groß angelegten Imagekampagne.
Sie sehen, Neuland bewegt eine Menge, und das wird von
der Öffentlichkeit auch wahrgenommen. Besonders in diesem
Jahr bestätigen uns das eine Vielzahl von positiven Presseberichten und eine im Frühjahr durchgeführte Imageanalyse.
m a g a z i n 05 1 3
Ein Interview mit Ralf Zimlich, Vorsitzender
der Geschäftsführung Wiro Wohnen in Rostock
Ein starkes Team
WIRO WO H N EN IN RO S TO C K
18
Ralf Zimlich
Investitionen in ein nachbarschaftliches Miteinander und soziales Engagement schaffen Win-win-Situationen, die sich
nicht in kurzfristigen Renditen messen lassen, sondern langfristigen Erfolg sichern, von dem letztlich alle profitieren –
menschlich und wirtschaftlich.
Foto: Jens Scholz
Mit 36 000 Wohnungen und mehr als 560 Mitarbeitern
gehört die WIRO Wohnen in Rostock zu den größten
kommunalen Wohnungsgesellschaften der Republik.
Dagmar Horning, stellvertretende Pressesprechering
der WIRO sprach mit dem Vorsitzenden der Geschäftsführung, Ralf Zimlich, über 23 Jahre spannende
Unternehmensgeschichte.
Dagmar Horning: Herr Zimlich, wenn Sie die letzten 23 Jahre – so lange gibt es die WIRO – Revue passieren lassen, wie
sähe die Hansestadt Rostock heute ohne ihren kommunalen
Vermieter aus? Gäbe es modernen, bezahlbaren Wohnraum
in allen Größen, Grundrissen und Lagen? Für Singles, Studenten, Familien und Senioren? Hätte sich Rostock ohne die vom
Unternehmen gestalteten Wohnumfelder, grünen Oasen und
angelegten Spielplätze zu dieser reizvollen Stadt entwickelt,
die sie heute ist?
Ralf Zimlich: Mit seiner hanseatischen Tradition, ihrem urbanen Leben und der Ostsee vor der Tür hat Rostock seinen
Bewohnern viel zu bieten. Als hundertprozentiges Tochterunternehmen sind wir an der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen
Entwicklung der Hansestadt aktiv beteiligt und haben in den
letzten Jahren durch die Qualität unseres Wohn- und Dienstleistungsangebotes Maßstäbe gesetzt. Fast zwei Milliarden Euro
investierten wir dafür in unseren Bestand. Moderne Wohnungen, Know-how, unsere Unternehmenskultur und die Nähe zu
unseren Kunden sind unsere Stärken. All unser Wissen und unsere Erfahrungen fließen in den verantwortungsvollen Umgang
mit Tausenden von Menschen ein. Ob Studenten-WG oder
Appartement für Senioren – wir haben für jeden ein passendes
Zuhause. Ein Drittel aller Rostocker weiß das zu schätzen und
lebt in unseren Wohnungen. Unsere Leerstandsquote spricht
eine recht deutliche Sprache: 1,6 Prozent sind ein Ergebnis, an
dem wir uns auch künftig messen lassen wollen.
magazin 0513
19
Foto: Jens Scholz
Im Nordwesten Rostocks entstehen zwei neue Vier- bis Sechs-Geschosser
mit 39 Wohnungen. Die WIRO Wohnen in Rostock wird damit nach der
Grundsteinlegung im Jahr 2012 für den „Likedeelerhof“ erneut als
Bauherrin eines Wohnprojektes aktiv.
Sommerfest in der Lange Straße
Foto: Jens Scholz
Die Hansestadt Rostock ist das Wirtschaftszentrum des
Landes Mecklenburg-Vorpommern und hat 204 500
Einwohner. Ein gutes Drittel der Rostocker lebt in den
Wohnungen der WIRO. Foto: RenÄ©Legrand
Horning: Die Immobilienbranche steht vor vielen politischen,
demografischen und gesellschaftlichen Herausforderungen.
In Rostock entwickeln sich Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen seit einigen Jahren positiv, die Hansestadt wächst,
braucht mehr Wohnraum. Wie schafft die WIRO Investitionssicherheit für Wohnungsum- und Neubau?
Zimlich: Die Ansprüche an zeitgemäßes Wohnen und guten
Service werden sich künftig stark verändern: Mehr Singles,
mehr Senioren und viele unterschiedliche Wohnkonzepte
bestimmen dann die Nachfrage. Deshalb ist es eine unserer
wichtigsten Aufgaben, unseren Bestand qualitativ so aufzuwerten und zu gestalten, dass dieser sich bereits heute an den
Kundenbedürfnissen von morgen orientiert. In den nächsten
zwei Jahren planen wir außerdem in mehreren Stadtteilen den
Bau von 240 neuen Wohnungen, größtenteils barrierefrei und
generationsübergreifend.
Die dafür notwendigen Investitionen können wir uns leisten:
Trotz der globalen Wirtschafts- und Finanzkrisen der letzten
Jahre erweist sich die Finanzpolitik der WIRO als stabil. Für
unser strategisches Finanzmanagement wurden wir 2012 mit
dem renommierten Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft
zum Thema „Effizienz 2020“ ausgezeichnet. Darauf sind wir
stolz. Er dokumentiert und würdigt in wertvoller Weise unsere
Unternehmensstrategie und belegt, auf welch wertsteigerndem
Niveau unsere Mitarbeiter arbeiten.
Horning: 2012 erzielte die WIRO mit einem Gewinn von
18,7 Millionen Euro das beste Ergebnis ihrer 22-jährigen
Firmengeschichte. 15 Millionen Euro davon flossen in den
Haushalt der Hansestadt. Welchen (Mehr-)Wert hat die
WIRO für Rostock?
Die WIRO wurde 2012 mit dem
Zukunftspreis zum Thema
„Effizienz 2020“ ausgezeichnet.
m a g a z i n 05 1 3
20
5,72 %
4,88 %
3,89 %
2,67 %
1,92 %
1,70 %
10.233
5
4
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3
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5
0
0
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2008
2009
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2011
2012
Leerstandsentwicklungen
bei Wohnungen 2007–2012
Zimlich: Als größter Vermieter versorgen wir nicht nur breite
Bevölkerungsschichten mit modernem, bezahlbarem Wohnraum, sondern verwalten auch das Eigentum der Stadt und
somit aller Hansestädter – und das rentabel.
Wirtschaftlicher Erfolg und passende Wohnkonzepte bilden
die Basis unserer gesellschaftlichen Verantwortung als Quartiersentwickler, der gemeinschaftliches Wohnen und Leben
fördert. Investitionen in ein nachbarschaftliches Miteinander
und soziales Engagement schaffen Win-win-Situationen, die
sich nicht in kurzfristigen Renditen messen lassen, sondern
langfristigen Erfolg sichern, von dem letztlich alle profitieren –
menschlich und wirtschaftlich. Feste, die wir fördern, Sport- und
Vereinsarbeit, die wir vernetzen, und Bildung, für die wir uns
stark machen, verbessern auf lange Sicht die Lebensqualität
in den Stadtteilen. Sie entscheiden über die Akzeptanz unserer
Immobilienangebote bei Mietern und potenziellen Kunden wesentlich mit und haben somit einen erheblichen Einfluss auf den
Wert des städtischen Immobilienvermögens.
2007
12.581
15.280
17.195
18.667
€
€
€
€
€
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2011
2012
Bilanzgewinn
in TEuro 2007-2012
Horning: Der Klimawandel und die prognostizierte Ressourcenknappheit sind zwei der größten Herausforderungen
unserer Zeit. Als Pionier der energetischen Modernisierungsoffensive hinterließ die WIRO während ihrer großen
Sanierungen von 1992 bis 2004 beeindruckende ökologische Fußabdrücke. Was tut das Unternehmen heute für die
Energiewende?
Zimlich: Unsere Energiebilanz verbessern wir von Jahr zu Jahr,
dank Fassadendämmung, Heizungsoptimierung, neuen Fenstern und modernen Technologien für eine intelligente und
effiziente Energieversorgung. Mit Geo- und Solarthermie,
E-Autos und Fotovoltaik – am Ende dieses Jahres stehen 48 Anlagen auf unseren Dächern – leisten wir einen wichtigen Beitrag
für das „Energiebündnis Rostock“ und sind gleichzeitig Vorbild
für den lokalen Wohnungsmarkt. Wir haben schon viel erreicht
und wollen künftig noch ökologischer agieren: Mikro-Blockheizkraftwerke, Wärmepumpen und Windkraftanlagen setzen dann
in einer Zeit steigender Energiepreise neue Maßstäbe beim
Energiesparen.
magazin 0513
21
Insgesamt hat die WIRO 563 Mitarbeiter –
ein starkes Team für Rostock
Horning: Altersfluktuation und weniger Schulabgänger: Im
Wettbewerb um Nachwuchsrekrutierung und Mitarbeiterbindung geht die Personalentwicklung weit über Fortbildungen
und gute Gehälter hinaus. Eine moderne Unternehmenskultur
und Familienfreundlichkeit gelten als Schlüsselfaktoren, die
die Leistungsfähigkeit eines Unternehmens sicherstellen.
Wie macht die WIRO aus 563 Mitarbeitern ein Team, das
an einem Strang zieht?
Zimlich: Unser Unternehmen wäre nichts ohne seine Mitarbeiter. Jeden Tag sorgen sie mit Herzblut und Engagement dafür,
dass unsere Kunden mit uns zufrieden sind. Das bestätigen
unsere guten Platzierungen in regelmäßigen Mieterbefragungen über die Wohnzufriedenheit. Die Anforderungen in der
Wohnungswirtschaft aber wachsen: Energieeffizienz, wohnbegleitende Dienstleistungen und Quartiersentwicklung sind
Aufgaben, die längst über das Kerngeschäft hinausgehen und
immer mehr Fachwissen erfordern. Wir investieren deshalb viel
Zeit und Geld in die kontinuierliche Qualifizierung der gesam-
ten Belegschaft. Mit flexiblen Arbeitsbedingungen, moderner
IT-Ausstattung und familienfreundlichen Angeboten stärken wir
unsere Attraktivität als Arbeitgeber. Wer für die WIRO arbeitet,
soll das gut und gerne tun: Motivierte und treue Mitarbeiter
sichern unseren Unternehmenserfolg.
Achtsamkeit und Wertschätzung sind deshalb aus gutem
Grund Teil unserer Unternehmensphilosophie. „Mitdenken,
mitbewegen, mitentwickeln“, so steht es im Leitbild der WIRO.
Dahinter steht ein Prozess der strategischen Neuausrichtung,
den wir im Jahr 2009 intensiv angeschoben haben. Die gesamte Belegschaft entwickelte damals eine gemeinsame Zukunftsvision und stellte damit die Weichen für die kommenden Jahre.
Heute sind wir ein starkes Team, in dem alle mitgestalten,
wohin die WIRO-Welt sich dreht. Der Beitrag dazu kann unterschiedlich groß sein, aber niemals zu klein. In diesem Sinne
entwickeln wir unser Leitbild weiter und gestalten eine Kultur, in
der wir vertrauensvoll zusammenarbeiten und an einem Strang
ziehen.
Foto: Jens Scholz
Energieefﬁzienz und
Warmwasserkomfort
Die elektronischen Durchlauferhitzer für Küche, Bad und Waschbecken
begeistern mit energiesparender Technik. Zuverlässige Elektronik und
komfortable Bedienung sorgen für angenehmen Warmwassergenuss
bei geringen Verbrauchskosten. www.clage.de
Kraftwerk Sonne: sauber und bezahlbar. Bis Ende des Jahres
stehen insgesamt 48 Fotovoltaik-Anlagen auf den Dächern des
kommunalen Vermieters. Foto: Jens Scholz
magazin 0513
kiezbook:
das virtuelle Nachbarschaftsnetzwerk
N A C H BA RS C H A F TS N ETZ WERK
22
Von Melanie Römermann und
Sina Rudolph, meravis
Hannover/Hamburg. Nach der rasanten Entwicklung
des Internets sorgt Web 2.0 für die Vernetzung zwischen
den Menschen. Soziale Netzwerke wie Xing, Facebook und
Myspace sind Bestandteil des Alltags. Viele Branchen haben
sich diese Technologie bereits zunutze gemacht. meravis hat
sich die Frage gestellt, wie die neue Vernetzung der Wohnungswirtschaft und ihren Kunden in ihrem täglichen Leben
helfen kann. Wie können Wohnungsunternehmen wohnbegleitende Dienstleistungen digital umsetzen? Wie können sie
digital für lebendige Nachbarschaften sorgen, gerade wenn
bei Streubesitz nicht überall ein Nachbarschaftstreff aufgebaut werden kann? Wie kann Web 2.0 Nachbarschaftshilfe
organisieren? Wie können sich Mieter online austauschen,
Empfehlungen geben, kommentieren?
meravis’ Antwort auf die Fragen ist das Nachbarschaftsportal kiezbook – die virtuelle Ergänzung für Mietertreffs,
eine Art Sozialmanagement online.
Vorausgegangen ist eine Umfrage in der meravis-Kundenzeitung. Der Bedarf nach kleineren Hilfsdienstleistungen für
das Zuhause wurde über alle Alters- und sozialen Schichten
sehr deutlich. Viele gewünschte Unterstützungen können
nur in der Nachbarschaft stattfinden und werden oft auch
nicht professionell angeboten (Blumen gießen, Hund „Gassi“ führen, Regal/Gardinen montieren etc.). Die bekannten
sozialen Netzwerke mit Facebook-Freunden weltweit nützen
hier nichts. Hierfür ist die Vernetzung in der Nachbarschaft
erforderlich: Lokal geht vor global.
Im eigenen Stadtteil gelangt man oft nur per Zufall an
Informationen. Am Laternenpfahl wird per Abreißzettel eine
Tagesmutter gesucht, am Schwarzen Brett des Supermarkts
wird das alte Sofa angeboten, und beim Bäcker wirbt ein
Plakat für eine Veranstaltung. Obwohl heute alle Informationen jederzeit weltweit online zur Verfügung stehen – wenn
der entlaufene Kater gesucht wird, muss man einen Zettel
basteln. Das sollte mithilfe der neuen Medien heute auch
online zu bündeln sein.
Kern des virtuellen Nachbarschaftsnetzwerks ist die Community mit user-generated content. Oder auf gut Deutsch:
Die Nutzer selbst stellen die Inhalte ein! Dabei kann es um
Nachbarschaftshilfeangebote oder Stadtteilinformationen
gehen; es kann einen Suche/Biete-Marktplatz geben, die
Nutzer erstellen eigene Profile; sie können Nachrichten, Fotos oder Kommentare posten und vieles mehr. Ein soziales
Netzwerk lebt, indem Nutzer selbst aktiv sind, denn das
Wissen ist bei den Nachbarn selbst vorhanden. Außerdem
integriert kiezbook per RSS Feed Informationen aus der
Tageszeitung bzw. von Anzeigenblättern und ist damit eine virtuelle Stadtteilzeitung mit Nachrichten rund um den
Kirchturm.
kiezbook ist nicht begrenzt auf die Mieter eines bestimmten Wohnungsunternehmens, sondern offen gestaltet. Eine
funktionierende Nachbarschaft hört nicht vor dem eigenen
Wohnungsbestand auf, sondern sollte das ganze Quartier
einbinden. Anders wäre auch die Integration der Sportvereine oder Jugendtreffs mit Nicht-Mietern, die aber wertvolle
Aktivitäten für die Nachbarschaft posten könnten, nicht
möglich. meravis nimmt sich daher in der Außenwirkung
von kiezbook zurück. Nur für die bei der Registrierung als
meravis-Mieter eingeloggten Nutzer erscheint die meravisUnternehmensseite als ein Reiter neben den Inhaltsseiten
wie „Veranstaltungen“ und „Marktplatz“. Alle anderen
Nachbarn erhalten keine Unternehmensinfos. Dieser
integrative Ansatz spricht dafür, dem virtuellen Nachbarschaftsportal keinen Unternehmensnamen zu geben,
sondern es neutral „kiezbook“ zu nennen.
Zur Einführung des virtuellen Nachbarschaftsnetzwerks
hat meravis Rat eingeholt, u.a. beim Fraunhofer Institut
und dem Quartiersmanagement der Johanniter-UnfallHilfe. Danach reicht es nicht aus, eine fertig programmierte
Technologie anzubieten, sie muss zunächst in einem überschaubaren Testgebiet eingeführt werden. Die Einführung
m a g a z i n 05 1 3
23
kontakte aus den Kursen werden online zu Kiez-Freunden.
Nachbarn, die Hilfe beim Babysitten oder Handwerken anbieten, lernen sich hier kennen.
Mit Mietertreffs setzen sich Wohnungsunternehmen mit
hohem finanziellen Aufwand durch Personal, dem Betrieb
der Immobilie und eigenen Veranstaltungen für lebendige
Nachbarschaften ein. Gerade bei Streubesitz ist es nicht
möglich, überall Mietertreffs zu bauen. kiezbook bietet mit
dem zeitgemäßen Einsatz der neuen Medien eine virtuelle
Ergänzung oder sogar Alternative zu Mietertreffs.
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besonders effizient weitergeben
kann“ informiert über Einsatzmöglichkeiten, Funktionsweise
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regenerativer Energie. Die Broschüre kann angefordert werden per E-Mail: [email protected]. Sie steht
außerdem unter in der Rubrik „Fachinformationen“ zum
Download bereit.
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läuft zurzeit im Pilotstadtteil Hannover-Davenstedt, begleitet
durch den analogen Nachbarschaftstreff „Café kiezbook“,
eine im kiezbook-Design modernisierte ehemalige Begegnungsstätte.
Im „Café kiezbook“ werden die Aktivitäten des Sozialmanagements durch eine Quartiersmanagerin der Johanniter
mit der virtuellen Welt des Portals vernetzt: offenes Wohncafé, Senioren-PC-Kurse, integratives Frauenfrühstück,
Kreativkurse usw. Die Veranstaltungen werden auf kiezbook
durch die Aktiven selbst eingestellt. Neue Nachbarschafts-
m a g a z i n 05 1 3
Bauleistungsversicherung –
Die Vollkaskoversicherung für Neubauten
und Modernisierungsmaßnahmen
BA UL EIS TUN G S VERS IC H ERUN G
24
Hohe Investitionen werden für Neubauten, Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen aufgewendet.
Jedes einzelne Bauvorhaben birgt nicht unerhebliche
Gefahren und Risiken in sich. Die finanziellen Folgen
von extremen Naturereignissen, wie z.B. Überschwemmungsschäden oder Hagelschäden, aber auch Vandalismus und Diebstahlschäden fest eingebauter Teile, können erheblich sein.
Die bereits fest eingebaute Therme
wurde von Unbekannten entwendet.
Die Gebäudeversicherung übernimmt keine Schäden an
der Neubauleistung bis zur Fertigstellung. Außerdem sind
Schäden an der bestehenden Gebäudesubstanz nicht versichert, sofern beispielsweise Arbeiten an der Außenhülle
des Gebäudes, wie bei einer Dach- oder Fassadensanierung,
ausgeführt werden.
Wir empfehlen daher, für Neubauten, Umbaumaßnahmen, Erweiterungsbauten, aber auch für größere Sanierungsmaßnahmen eine Bauleistungsversicherung abzuschließen. Diese schützt z.B. bei:
Zur Veranschaulichung von möglichen Schäden, die im
Bereich der Bauleistungsversicherung reguliert werden,
folgen einige Beispiele aus der Praxis:
●
●
●
●
●
●
●
●
●
Sturm/Hagel,
Vandalismus, Böswilligkeit und Sabotage,
Überschwemmungen und Wasserschäden,
Glasschäden,
Baugrubeneinsturz,
Beschädigung lagernder Teile,
Schäden aus Grund und Boden,
Diebstahl eingebauter Teile.
●
●
●
●
Speziell für die Wohnungswirtschaft hat die NT Nordwestdeutsche Treuhand ein Konzept zur Bauleistungsversicherung entwickelt, das Bauherrn und Bauunternehmern Schutz
vor unvorhergesehenen finanziellen Schäden bietet.
NT-Tipp: Durch eine entsprechende Vertragsgestaltung mit
den am Neu- oder Umbau beteiligten Unternehmern kann
der Versicherungsbeitrag anteilig mit der Schlussrechnung
verrechnet werden. Eine finanzielle Belastung kann somit
gering gehalten werden.
●
Aufschwemmen von Schlamm durch extreme
Witterungsniederschläge;
Dritte entwenden bereits eingebaute Kupferrohre oder
Heizungen oder zerschlagen bereits fest eingebaute
Fensterscheiben;
Glasscheiben werden durch Schmutzpartikel bei der
Endreinigung zerkratzt;
Aufquellen des Estrichs durch Wasser;
Austritt von Öl aus einem Baufahrzeug;
Eindringen von Regen nach einem Sturm, der das
provisorisch abgedichtete Dach beschädigt hat.
NT Nordwestdeutsche Treuhand
Gesellschaft zur Betreuung von Wohnungsunternehmen mbH
Leibnizufer 19
30169 Hannover
Telefon: (0511) 12 65-201
Telefax: (0511) 12 65-222
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SERIE | Nachhaltigkeitsmanagement
55|4|3 : Weit vorn dabei
Kreiswohnbau Hildesheim wendet Deutschen Nachhaltigkeitskodex an
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Als 55. Unternehmen in Deutschland, viertes aus Niedersachsen und drittes der Branche hat die Kreiswohnbau
Hildesheim eine Entsprechenserklärung zum Deutschen
Nachhaltigkeitskodex (DNK) veröffentlicht.
magazin: Herr Kaufmann, wieso haben Sie sich entschieden,
eine Entsprechenserklärung zum Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) abzugeben?
Matthias Kaufmann: Unser Unternehmen ist in den drei Bereichen, die das Nachhaltigkeitskonzept umfasst, schon immer
sehr stark. Wir haben einen sozialen Auftrag, den wir mit ökologischen und wirtschaftlichen Ansprüchen verbinden müssen
und wollen. Dass wir dabei eine Vorbildrolle übernehmen möchten, haben wir 2009 in unserem neuen Leitbild festgeschrieben.
Für ein kommunales Unternehmen halte ich dies auch für einen
richtigen Anspruch.
Einer von vielen weiteren Gründen sind die anspruchsvollen
Ziele unseres Landkreises im Bereich des Klimaschutzes, die ohne Mitwirkung der Wohnungswirtschaft nicht erreicht werden
können. Hier sind wir natürlich ein wichtiger Partner und wollen
gerne mithelfen.
Das Thema Nachhaltigkeit hat für uns also große Bedeutung,
und wir wollen es daher auch professionell behandeln. Hierzu
gehört die Berücksichtigung des DNK.
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GESCHÄFTSBERICHT 2009
LEITBILD
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KOMMUNIKATION
UMWELT- UND
KLIMASCHUTZ
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... zuhause aufblühen
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magazin: Wie kam es zur Festlegung auf einen Standard
und warum haben sie sich für den DNK entschieden?
Kaufmann: In unseren letzten Geschäftsberichten haben wir
jeweils einen Schwerpunkt aus unserem Leitbild gewählt: 2010
war es Wirtschaftlichkeit, 2011 das soziale Miteinander, und
für 2012 stand der Umwelt- und Klimaschutz an. Weil wir hier
nicht einfach über einzelne Vorzeigeprojekte berichten, sondern
in eine systematische Berichterstattung einsteigen wollten,
haben wir nach einem geeigneten Standard gesucht. In einem
Workshop mit Mitarbeitern aus allen Organisationsbereichen
haben wir uns dann für den Deutschen Nachhaltigkeitskodex
entschieden.
Die Stärke von Standards sehe ich vor allem darin, dass
sie die Möglichkeit geben, eigene Fortschritte zu beobachten
und Vergleiche mit anderen herzustellen. Und zugleich begegnen wir so natürlich auch möglichen Vorwürfen, wir würden
„Greenwashing“ betreiben. Die wären bei der Darstellung einzelner Vorzeigeprojekte ja leicht denkbar. Da es uns nicht um
Schönfärberei geht, sondern um anhaltende Verbesserungen,
lag es nahe, einen entsprechenden Standard zu suchen.
Dass es der Deutsche Nachhaltigkeitskodex geworden ist,
liegt ganz klar auch daran, dass er für Unternehmen unserer
Größe eine gute Möglichkeit bietet, in eine professionelle Nachhaltigkeitsberichterstattung einzusteigen. Schließlich ist er auch
mit Blick auf kleine und mittlere Unternehmen in Deutschland
entwickelt und erprobt worden.
Kreiswohnbau
Kreiswohnbau
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magazin: Wie umfangreich ist Ihre Entsprechenserklärung
und wie sieht so eine Erklärung aus?
Kaufmann: Unsere Entsprechenserklärung umfasst elf Seiten
und ist sowohl auf unserer Website (Anm. d. R.: unter Geschäftsberichte, siehe auch QR-Code am Ende des Textes) als auch auf
der Seite deutscher-nachhaltigkeitskodex.de veröffentlicht. Die
Gliederung ist fest vorgegeben, um eine bessere Vergleichbarkeit
zu schaffen.
magazin: Wie aufwändig war es,
die Entsprechenserklärung zu erstellen?
Kaufmann: Viele der 20 Punkte, zu denen wir in der Erklärung
Auskunft geben mussten, waren schnell zu klären – da ging
es also nur darum, Stellungnahmen zu formulieren. Bei weiteren Punkten mussten wir Entscheidungen treffen und Daten
zusammentragen. Da der DNK aber nicht verlangt, dass man
von Anfang an zu allen möglichen Themen und in voller Breite
berichtet, sondern eine begründete Auswahl von Themen und
Daten zulässt, haben wir uns für unsere erste Entsprechenserklärung auf wesentliche Punkte beschränkt. Wir haben als Erstes
eine Nachhaltigkeitsstrategie entwickelt. Und mit Blick auf das
Thema Umwelt- und Klimaschutz haben wir entschieden, über
unsere Verbräuche für Heizenergie und die zugehörigen Treibhausgasemissionen in den Jahren 2008 und 2012 zu berichten.
2008, weil wir von da an den Bestand der früheren Kreiswohnbau Alfeld mit aufgenommen haben und weil die Nationale
Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung sich vielfach auf
dieses Jahr bezieht.
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magazin 0513
Matthias Kaufmann,
ist seit 2006 Geschäftsführer der Kreiswohnbau Hildesheim GmbH
und seit 1999 im Unternehmen. Er hat Architektur/Baubetrieb und
Immobilienmanagement (FWI) studiert. In seiner Freizeit ist er als
Handelsrichter am Landgericht sowie als stellvertretender Vorsitzender des Architekten- und Ingenieurvereins Hildesheim tätig.
m a g a z i n 05 1 3
28
Unser zeitlicher Aufwand – von der Auswahl eines Standards
bis zur Veröffentlichung der Entsprechenserklärung – liegt wohl
bei 40 Arbeitstagen. Ein Großteil hiervon geht allerdings auf
den zweitägigen Workshop mit zwölf Kolleginnen und Kollegen
zurück, den ich vorhin schon erwähnt hatte.
magazin: Hat sich die Arbeit gelohnt?
Kaufmann: Soweit eindeutig: ja. Wir haben heute eine überzeugende Nachhaltigkeitsstrategie, die unserem Leitbild entspricht. Wir wissen wo wir stehen und wo wir hinwollen und
unsere Mitarbeiter stehen hinter diesen Zielen.
magazin: Wieso soweit?
Kaufmann: Wir sind mit unserer Arbeit ja noch lange nicht
fertig und wir haben unsere Ziele natürlich noch längst nicht erreicht. Daher kann ich kein abschließendes Urteil abgeben. Wir
sind aber ganz sicher auf dem richtigen Weg. Ich wüsste auch
nicht, wie man ernsthaft zum Erreichen von Nachhaltigkeitszielen beitragen wollte, ohne das Ganze systematisch anzugehen
und möglichst alle Kolleginnen und Kollegen einzubeziehen.
magazin: Wie wird es weiter gehen?
Werden Sie ihre Nachhaltigkeitsziele erreichen?
Kaufmann: Ein nächster wichtiger Schritt ist die Einbeziehung
von Mietern und Geschäftspartnern. Diese haben wir natürlich
auch schon länger im Blick. Wir möchten sie in den nächsten
Jahren aber in allen drei Bereichen des Nachhaltigkeitskonzepts
systematischer und weitergehender einbeziehen, wo immer es
sinnvoll und möglich ist.
Ob wir es schaffen werden, unseren Bestand bis 2050 klimaneutral zu bewirtschaften, hängt leider auch von Faktoren
ab, auf die wir keinen direkten Einfluss haben: Zu welchen Kosten werden regenerative Energien verfügbar sein? Wie wird sich
das Nutzerverhalten wandeln? Welche technischen Neuerungen wird es geben? Mit unserem Engagement tragen wir sicher
aber jetzt schon dazu bei, dass sich die Chancen zum Erreichen
unserer Klimaschutzziele verbessern.
In anderen Bereichen, wie dem demografischen Wandel und
dem sozialen Miteinander, können wir unsere Ziele bestimmt
erreichen und erfüllen sie zum Teil ja auch bereits. Mit unseren
neuen Angeboten zum sicheren und komfortablen Wohnen im
fortgeschrittenen Alter, mit unseren Programmangeboten für
Mieter und unserer wirtschaftlichen Situation stehen wir heute
bereits sehr gut dar. Diese sind natürlich nicht erst auf dem
Boden unseres Nachhaltigkeitsmanagements gewachsen aber
sie können darin bestens aufgenommen und weiterentwickelt
werden.
magazin: Vielen Dank und weiterhin viel Erfolg!
Dieser Link führt Sie zur Entsprechenserklärung der Kreiswohnbau
Hildesheim in der Datenbank zum
Deutschen Nachhaltigkeitskodex.
Kreiswohnbau Hildesheim
Die Kreiswohnbau Hildesheim GmbH ist das größte Wohnungsunternehmen in der
Region Hildesheim und bietet neben Wohnungsvermietung und Bestandsmanagement auch
WEG- und Fremdverwaltung an. Insgesamt betreut sie rund 4 700 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie rund 1100 Garagen und Einstellplätze. Neben Wohn- und Geschäftsräumen bewirtschaftet die Kreiswohnbau Hildesheim auch Räumlichkeiten für Rettungswachen, Schulen, Kindergärten sowie speziell für Menschen im fortgeschrittenen Alter entwickelte und neu
erbaute Immobilien. Des Weiteren beschäftigt sich das 1949 gegründete Unternehmen mit
der Projektentwicklung und dem Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Gesellschafter der Kreiswohnbau sind der Landkreis Hildesheim (58 %) und zugehörige
Städte und Gemeinden (42 %). Das Unternehmen hat 28 Mitarbeiter. Mit seiner Geschäftsstelle und vier Kundencentern ist es in Hildesheim, Alfeld und Sarstedt präsent. Umsatz
und Gewinn liegen für das Jahr 2012 bei 21 Millionen/1,6 Millionen.
Mit dem Bau zweier Biomasse-Heizwerke (2007/2009), die zusammen 386 Wohnungen,
6 Gewerbeeinheiten, 112 Einfamilienhäuser und ein Altenheim (89 Plätze) mit Wärme
beliefern, trägt das Unternehmen zu massiven Einsparungen von Treibhausgasemissionen
bei.
magazin 0513
Unterwegs kostenlos surfen
WLAN-Offensive von Kabel Deutschland
Der Kabelnetzbetreiber Kabel Deutschland hat eine
WLAN-Offensive gestartet. Seit Oktober laden 300
öffentliche Hotspots in rund 70 bayerischen Städten
und Gemeinden die Nutzer von Tablet, Smartphone
& Co. zum Surfen ein. Jetzt folgen bis Ende des Jahres
noch einmal über 200 öffentliche WLAN-Hotspots in 21
Städten im Verbreitungsgebiet von Kabel Deutschland,
darunter in Niedersachsen die Städte Braunschweig,
Celle, Göttingen, Hannover, Oldenburg und Osnabrück
sowie Bremen.
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WL A N -DIEN S T
Kabel Deutschland-Hotspots nutzen
leistungsfähige Kabel-Infrastruktur
Die öffentlichen WLAN-Hotspots werden an Standorten platziert, an denen sich viele Menschen aufhalten, also an Orten
mit hohem Publikumsverkehr. Kabel Deutschland setzt auf
die eigenen Verteilerkästen so genannte WLAN-Hauben. Unter diesen Hauben steckt jeweils ein leistungsfähiger WLANRouter. Jeder Hotspot deckt ungefähr einen Radius von rund
150 Metern ab. Die exakte Reichweite ist vom jeweiligen
baulichen Umfeld abhängig. Innerhalb dieses Umkreises
können Nutzer mobil im Internet surfen. Sämtliche Kabel
Deutschland-Hotspots nutzen die vorhandene Kabel-Infrastruktur. Jeder Hotspot ist auf Basis des Internet-Standards
DOCSIS 3.0 mit bis zu 100 Mbit/s Downloadgeschwindigkeit und einem Upload von bis zu 6 Mbit/s angebunden.
Sicherheit bei Tag und Nacht
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Nutzer können 30 Minuten pro Tag
kostenlos surfen
In den WLAN-Städten kann aktuell jeder Nutzer pro Tag
30 Minuten kostenfrei surfen. Die Nutzung der WLANHotspots ist einfach und funktioniert ohne umständliche
Registrierungen und Hinterlegung von persönlichen Daten.
Kabel-Deutschland-Kunden stehen die Hotspots aktuell nach
einmaliger Anmeldung mit den Zugangsdaten des Kundenportals rund um die Uhr kostenfrei zur Verfügung.
Die Standorte der nächstgelegenen Hotspots zeigt der
Hotspotfinder von Kabel Deutschland an. Dieser steht
entweder unter www.hotspot.kabeldeutschland.de/
hotspots.html oder als Gratis-App für Apple iPhone/
iPad und Android zur Verfügung. Outdoor-Hotspots von
Kabel Deutschland können anhand des WLAN-Namens
(SSID) „KD WLAN Hotspot+“ oder „30 Min Free WIFI“
identifiziert werden.
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Wohnen im Quartier als zentrale Herausforderung
einer alternden Gesellschaft
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Prof. Dr. Rolf G. Heinze
Nach dem Studium der Soziologie an der Universität Bielefeld folgten 1979 die Promotion und 1984 die
Habilitation an der Universität Paderborn. 1988 übernahm er den Lehrstuhl für Allgemeine Soziologie
und Arbeits- und Wirtschaftssoziologie an der Ruhr-Universität Bochum. Seit 1994 ist der 62-Jährige
geschäftsführender wissenschaftlicher Direktor von InWIS. Prof. Heinze ist Mitglied in verschiedenen
wissenschaftlichen Beiräten. Seit vorigem Jahr gehört er zur Sachverständigenkommission der Bundesregierung für den Siebten Altenbericht zum Thema „Sorge und Mitverantwortung in der Kommune/
Aufbau und Sicherung zukunftsfähiger Gemeinschaften. Im September hat ihn die Universität in
Antalya (Türkei) zum Gastprofessor auf Lebenszeit ernannt.
In allen europäischen Ländern gewinnt der Wohnbereich
und speziell das Wohnquartier an Bedeutung. Programme zur besseren Integration von Wohnen, Beteiligung
und Pflege im Wohnquartier prägen derzeit den Diskurs
um die Herausforderungen des demografischen Wandels. Dabei geht es um folgende Punkte:
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●
●
Altersgerechte Gestaltung des Wohnraums,
Entwicklung neuer kooperativer Wohnformen (vom betreuten Wohnen bis hin zu Altenwohngemeinschaften)
Beratung, Vermittlung und Unterstützung bei der Alltagsbewältigung durch Serviceleistungen und Beratung
vor Ort,
Aufbau einer altengerechten Infrastruktur im Wohnumfeld (Wohnquartiersebene) inklusive der Schaffung bzw.
des Ausbaus öffentlicher Begegnungsräume,
Förderung des bürgerschaftlichen Engagements,
Entwicklung von assistierenden Technologien.
Zwar hat sich im Wohnungsbestand in den letzten Jahren
baulich einiges verändert, dennoch gibt es noch immer
Anpassungsschwierigkeiten gerade im Bereich des Wohnens im Alter. Mehr als die Hälfte der Altenhaushalte lebt
in Gebäuden der Baujahre 1949 bis 1980. Das Baujahr der
Gebäude ist insofern ein wichtiges Kriterium für die Beurteilung der Wohnqualität, als die einzelnen Baualtersklassen
von Architektur- bzw. Baustilen dominiert werden. Für ältere
Menschen mit eintretenden Bewegungsbeeinträchtigungen
eignen sich diese Wohnungen aufgrund der geringen Bewegungsflächen innerhalb der Wohnungen nur bedingt. Da
diese Gebäude meist nicht über Aufzüge verfügen, stellen
Treppen eine weitere Barriere dar. Auch die seit den 1970er
Jahren insbesondere im Umfeld der Ballungszonen entstandenen Einfamilienreihenhäuser entsprechen zumeist den
Anforderungen an die Barrierefreiheit nicht. Schätzungen
gehen davon aus, dass insgesamt nur rund zwei Prozent des
deutschen Wohnungsbestands altersgerecht sind.
Viele dieser Umweltfaktoren können jedoch durch relativ
einfache Wohnanpassungsmaßnahmen verbessert werden.
Dabei gibt es klare Prioritäten, was den 65- bis 85-Jährigen
besonders wichtig wäre2: vor allem barrierefreie Badezim-
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(au s d em J ahres g uta c hten 2013 /2 0 1 4 d e s S a c h ve r s t ä n d ig e n r a t e s
zu r Beg utac htung d er g es amtwi r t sc h a f t lic h e n En t w ic k lu n g , 1 3 . N o v e m be r 2 0 1 3 )
magazin 0513
»Ein Ungleichgewicht zwischen der nachgefragten und
der angebotenen Menge an Wohnraum lässt sich nicht durch
Obergrenzen für die Miethöhe in neu abzuschließenden Verträgen
beseitigen…Mittelfristig führen Obergrenzen für Mieten bei
Neu- oder Wiedervermietung sogar zu einer Verschärfung
des am Markt bestehenden Ungleichgewichts.«
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Q UA RTIER
32
mer, die Vermeidung von Treppen sowie die Möglichkeit,
über ein Hausrufsystem bzw. einen Alarmknopf ständig Hilfe
rufen zu können. Sicherheit im Alter wird so in den verschiedenen Dimensionen zu einem zentralen Thema und bietet
zahlreiche Anknüpfungspunkte für ergänzende Dienstleistungskonzepte. Hier werden zwar seit Jahren mit großem
Aufwand Erprobungsprojekte durchgeführt, jedoch wird
„die Rechnung häufig ohne den Wirt“ gemacht. Es gelingt
nicht die Angebote so zu dimensionieren, dass sie von Kostenträgern und Endkunden breitflächig akzeptiert werden.
Die Ursachen könnten in einer zu starken Orientierung am
technisch Machbaren und einer zu geringen Berücksichtigung der Präferenzen, Bedürfnisse und Interessen der potenziellen Nutzer liegen.
In Deutschland lebten 2011 rund 46 Prozent aller Haushalte im Wohneigentum, wobei es erhebliche regionale Unterschiede beim Wohneigentum gibt. Generell ist es zu einer
Steigerung der Wohneigentumsquote in den letzten Jahren
gekommen. 1998 bis 2011 ist diese um mehr als zehn
Prozentpunkte gestiegen und vieles spricht dafür (u.a. die
Niedrigzinspolitik), dass sich dieser Trend fortsetzen wird.
Während in manchen Großstädten die Quote von Wohneigentum um 20 Prozent liegt, ist sie generell in ländlichen
Regionen (auch in Niedersachsen) höher.
Wenn auch eine genaue Quantifizierung sowohl des Bestands als auch des Bedarfs an barrierefreien bzw. -armen
Wohnungen schwierig ist, verfügt Deutschland gleichwohl
über eine vielfältige Experimentierlandschaft im Bereich
des vernetzten Wohnens. Es wird jedoch nicht ausreichen,
Bestandswohnungen zu altersgerechtem Wohnraum umzubauen oder ganze Seniorenwohnanlagen neu zu errichten.
Vielmehr ist eine Aufwertung des gesamten Wohnquartiers
erforderlich. Dies erfordert jedoch Verknüpfungen, die organisiert werden müssen und neue Finanzierungsstrukturen
benötigen. Derzeit gibt es nur wenig erfolgreiche Praxisbeispiele, da Rahmenbedingungen fehlen. Wenn es gelingt, die
Versorgungssicherheit (d.h. das Zusammenspiel von Wohnen, Nahversorgung, medizinischer Versorgung, sozialen
Kontakten und Begegnungsmöglichkeiten) quartiersbezogen zu organisieren und den Menschen in ihrer gewohnten
Umgebung eine echte Perspektive bis ins hohe Alter zu bieten, so kann dies dazu beitragen, dass weniger Pflegeplätze
in Anspruch genommen werden müssen und dadurch auch
Kosten in den Sozialversicherungen verringert werden können. Zunächst sind jedoch die in diese Richtung agierenden
Kommunen oft überfordert, da die traditionell verkrusteten
Strukturen sich ihnen in den Weg stellen.
Die Fokussierung auf integrierte, wohnquartiersbezogene
Versorgungsstrukturen impliziert also einen erheblichen
politischen Handlungsbedarf, der auf den unterschiedlichen
Ebenen des politischen Systems ansetzt. Qualitative empi-
rische Studien („Mehrwertanalysen“) liegen vereinzelt für
integrierte Wohn- und Versorgungsstrukturen vor. Da es sich
aber um Welfare-Mix-Analysen handelt, ist eine eindeutige
fiskalische Bewertung schwierig. Nach derzeitigem Stand
kann aber nachgewiesen werden, dass die Netzwerkeinbindung präventive Wirkungen hat und die Lebensqualität
steigert. Es ist deshalb mit Blick auf die wachsenden Herausforderungen im Bereich des Wohnens im Alter und der Pflege eine zentrale Aufgabe, solche lokalen sozialen Netzwerke
zu stärken (auch im Zusammenspiel mit Familien- und
Verwandtschaftsnetzen). In dem intelligenten und effizienten Zusammenwirken von Angehörigen, Freunden, Profis
und bürgerschaftlich Engagierten liegt die Zukunft einer
gelingenden Sorge für Menschen mit Unterstützungsbedarf.
Inzwischen liegen auch verschiedene an den Bedürfnissen
in der Praxis orientierte Wegweiser für das Wohnen im Alter
vor, die sowohl praktische Tipps als auch „Leuchtturmprojekte“ umfassen.
Nicht nur die Kommunen und die Wohnungswirtschaft
müssen sich zukünftig den neuen Entwicklungen im Bereich
der Haushaltsstrukturen und den Wohnwünschen älterer
Menschen anpassen. Als entscheidender Faktor für Produkte
und Dienstleistungen im Bereich Wohnen und Immobilien
hat sich herausgestellt, dass das gesamte Wohnumfeld mit
in die Betrachtung einbezogen werden muss. „Wohnen im
Alter“ darf und wird sich deshalb künftig nicht mehr nur auf
die Anpassung des unmittelbaren Wohnraumes beschränken können. Vielmehr gilt es, umfassende Konzepte zu
entwickeln, die auch eine Anpassung des Wohnumfeldes,
der quartiersbezogenen Infrastruktur sowie der Versorgung
mit Einkaufs- und sonstigen Dienstleistungsangeboten auf
Stadtteilebene einschließen. Dies impliziert auch die Förderung von generationenübergreifenden Initiativen auf lokaler
Ebene.
Ohne quartiersnahe Versorgungskonzepte und einen Welfare-Mix wären Ältere ansonsten alternativlos auf eine Heimunterbringung verwiesen. Einen Umzug in eine stationäre
Einrichtung lehnt jedoch die große Mehrheit der älteren
Generation nach verschiedenen Umfragen ab. In lokalen,
wohnquartiersbezogenen Projekten kann man den Verbleib
in der eigenen Wohnung in vielen Fällen ermöglichen, aber
nur dann, wenn sowohl technische Assistenz als auch soziale
Betreuung (professionelle wie bürgerschaftliche Hilfen) eingesetzt werden. Inzwischen sind in Deutschland in einigen
Kommunen solche Netzwerke entstanden, die sich explizit
mit Themen wie dem längeren Wohnen zuhause oder Generationenwohnprojekten und anderen innovativen Wohnformen beschäftigen. Hervorzuheben ist auch der ansteckende
Charakter solcher lokaler Netzwerke, die insgesamt eine
Aktivierung des Bürgerengagements und der Generationenbeziehungen bewirken. Wenn man bedenkt, dass die ältere
Generation noch in beachtlichem Maße ehrenamtlich aktiv
ist und nach der Generali Altersstudie (2013) auch noch
große Potenziale für die Ausweitung dieses Engagements
bestehen, dann zeigt sich ein zukunftsweisender Weg, um
den Herausforderungen des demografischen Wandels aktiv
zu begegnen.
Solche strategischen Optionen werden derzeit (u.a. in
der Siebten Altenberichtskommission der Bundesregierung)
unter dem Begriff der „sorgenden Gemeinschaften“ diskutiert. In dem intelligenten und effizienten Zusammenwirken
von Angehörigen, Freunden, Profis und bürgerschaftlich
Engagierten liegt die Zukunft einer „gelingenden Sorge“ für
Menschen mit Unterstützungsbedarf. Die vernetzte Versorgung aller Generationen im Wohnquartier wird künftig eine
noch größere Rolle spielen. Dabei kommt der Kooperation
der Wohnungswirtschaft mit sozialen Diensten sowie Kostenträgern (Kranken- und Pflegeversicherung) eine wesentliche Rolle zu. Konkret geht es um ein neues, integriertes
Schnittstellenmanagement. Neue integrative Versorgungsangebote stoßen allerdings auf zahlreiche institutionelle
Hürden. Es existiert für sie häufig keine klare öffentliche
Finanzierungsverantwortung, und zudem bringen öffentliche Kostenträger neuen Akteuren oft Misstrauen entgegen.
Vor diesem Hintergrund ist es keine leichte Aufgabe, auf
lokaler Ebene kleinteilig vernetzte Versorgungsstrukturen zu
etablieren, die es älteren Menschen möglich machen, notwendige Versorgungs- und Dienstleistungen einschließlich
Pflege und Betreuung innerhalb ihres Quartiers in für sie
erreichbaren Distanzen zu erhalten und so im Nahbereich
um ihre Wohnung herum soziale Kontakte zu erleben und
zu pflegen. Eine solche Neustrukturierung der sozialen
Dienste in Richtung sozialintegrierter, vernetzter Versorgung
setzt ein strategisches Umdenken der zentralen Akteure in
diesem Politikfeld voraus. Soziale Innovationen sind also gefragt – und hier kann die Wohnungswirtschaft wesentliche
Impulse setzen, da sie in vielen Fällen die Schnittstelle zwischen den verschiedenen Akteuren bei der Bewältigung der
demografischen Herausforderungen darstellt. Verschiedene
Wohnungsunternehmen haben inzwischen diese Vorteile
auch erkannt und entwickeln verschiedene Maßnahmen,
um sowohl die Verweildauer in den Wohnungen zu erhöhen
als auch die Lebensqualität und die Sicherheit im Quartier
zu steigern.
1 Professor an der Ruhr-Universität Bochum (RUB) und wiss. Direktor
des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und
Regionalentwicklung (InWIS) an der RUB
2 Vgl. Generali Altersstudie 2013, Frankfurt 2013 (Fischer Tb)
m a g a z i n 05 1 3
Anreizsysteme zur Abfalltrennung
A BFA L L S Y S TEM E
34
Sabine Rautenberg,
SAGA GWG
Dennis Kissel,
AWSH Abfallwirtschaft Südholstein GmbH
Abfalltrennung ist kein lästiges Übel, sondern insbesondere in einem rohstoffarmen Land volkswirtschaftliche
und ökologische Notwendigkeit. Wohnungs- und
Abfallwirtschaft spielen dabei eine wichtige Rolle.
1. Rahmenbedingungen
Warum handeln? Für Wohnungswirtschaft und Abfallwirtschaft gibt es eine Reihe motivierender Gründe. Dazu
kommen gesamtwirtschaftliche Notwendigkeiten und ökologische Erfordernisse, die auch ohne konkreten Nutzen zum
Handeln animieren (sollten).
1.1 Wohnungswirtschaft
Kalte und warme Betriebskosten als „zweite Miete“ zu apostrophieren, ist nicht neu. Tatsächlich senkt die Höhe der
Betriebskosten den Spielraum, der Wohnungsgesellschaften
für die Gestaltung der Nettokaltmiete zur Verfügung steht.
Und dieser Spielraum wird durch administrative Vorschriften nicht größer: die Aufwendungen für die gesetzlich
vorgeschriebene Legionellenprüfung oder die zusätzliche
Ausrüstung großer Wohnungsbestände mit Wärmemengenzählern sind nur kleine Beispiele für ständig neue Herausforderungen, vor die die Wohnungswirtschaft ohne eigenes
Zutun gestellt wird. Außerdem erfordert eine zunehmend
komplexe Technik zusätzliche Wartungsaufwendungen, die
ebenfalls im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen auf
die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Gleichzeitig sind wir gefordert, Betriebskosten-Senkungspotenziale zu erkennen und umzusetzen. Dabei ist die
Wirkung bei den betragsmäßig höchsten Kostenarten naturgemäß am größten. Die Abfallkosten stellen ausweislich
des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes
2011 eine der höchsten Positionen der kalten Betriebskosten dar. Demnach bezahlen Mieterinnen und Mieter
durchschnittlich 17 Cent pro Quadratmeter und Monat für
Abfallbeseitigung.
Die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter wird nicht
nur durch geringere Kosten gefördert, sondern auch durch
ein gepflegtes Hausumfeld, das auch die Abfallstandplätze
umfasst.
Zusätzlich fordert das Wirtschaftlichkeitsgebot gemäß
§ 556 Absatz 3 Satz 1 BGB, dass der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten das Kosten- und Nutzenverhältnis bei Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der
Betriebskosten haben, im Auge behalten muss.
1.2 Abfallwirtschaft
Abfallwirtschaft hat sich „von der Abfallabfuhr zur Entsorgungslogistik“ (Sonderausgabe VKS NEWS zu Hundert Jahre
Kommunale Städtereinigung, Seite 34) und zur Organisatorin von Stoffströmen gewandelt. Dabei steht bei den
öffentlich-rechtlichen Entsorgern (ÖRE) das GemeinwohlInteresse naturgemäß im Mittelpunkt, da sie ihre Aufgaben im Auftrag der kommunalen Gebietskörperschaften
wahrnehmen. Dies beinhaltet neben der ordnungsgemäßen
Entsorgung der unterschiedlichen Abfallfraktionen auch die
Verantwortung für angemessene und damit möglichst wenig belastende Entgelte/Gebühren für die Bürgerinnen und
Bürger. Da die thermische Verwertung des Restabfalls häufig
mit höheren Kosten verbunden ist als die Behandlung der
Wertstofffraktionen (z.B. Papier, Pappe, Kartonagen (PPK)
oder biogene Abfälle), muss es im Interesse der Abfallwirtschaft sein, die Trennung der Abfälle durch die Nutzerinnen
und Nutzer zu unterstützen und lenkend im Rahmen der
bestehenden Verträge einzugreifen.
1.3 Sonstige Rahmenbedingungen
Das am 1. Juni 2012 in Kraft getretene Kreislaufwirtschaftsgesetz schreibt die fünfstufige Abfallhierarchie (Vermeidung;
Vorbereitung zur Wiederverwendung; Recycling; Sonstige
Verwertung, insbesondere energetische Verwertung und
Quelle: Abfallwirtschaft Südholstein
m a g a z i n 05 1 3
36
Verfüllung, Beseitigung) verbindlich vor. Zusätzlich gilt
grundsätzlich:
● Abfälle sind getrennt zu halten und zu behandeln,
soweit dies für die Verwertung erforderlich ist;
● eine getrennte Sammlung von Bioabfällen, die einer
Überlassungspflicht unterliegen, ist spätestens bis
zum 1. Januar 2015 umzusetzen und
● Papier-, Metall-, Kunststoff- und Glasabfälle sind
ebenfalls spätestens ab 1. Januar 2015 getrennt zu
sammeln, wo dies technisch möglich und wirtschaftlich
zumutbar ist.
Die Umsetzung dieser Vorgaben ist auch aus ökologischen
Gründen relevant. Ressourceneffizienz ist darüber hinaus
besonderes für rohstoffarme Länder wie Deutschland von
hoher wirtschaftlicher Bedeutung.
2. Umsetzung – Motivation der Akteure
Die Umsetzung des Ziels – wo Abfallvermeidung nicht geht,
ist die Getrenntsammlung das Gebot der Stunde – setzt
voraus, dass die Mieterinnen und Mieter dieses als sinnvoll
akzeptieren und umsetzen. Dies bedeutet, dass der Nutzen
für sie erkennbar sein muss. Finanzielle Anreize, als Ergän-
zung zu einer Aufklärung über den ökologischen Nutzen der
Abfalltrennung, sind hier das Mittel der Wahl. Zudem wird
generell durch eine verursachungsgerechte Abrechnung von
Kosten das Gerechtigkeitsgefühl der Nutzerinnen und Nutzer befriedigt.
2.1 Wohnungswirtschaft
Im Geschosswohnungsbau besteht aufgrund der zeitverzögerten Betriebskostenabrechnung (innerhalb eines Jahres
nach Ablauf der Abrechnungsperiode) und des üblichen Verteilungsmaßstabes nach Wohnfläche in der Regel kein Bezug
zu den Kosten, die durch die Abfallentsorgung entstehen.
Sie sind durch den Einzelnen kaum beeinflussbar. Trotzdem
kann durch konventionelles Abfallmanagement, das die
Betreuung der Standplätze, Information der Mieterinnen
und Mieter, die Überprüfung und Optimierung der Anzahl,
Größe und des Abfuhrrhythmus der Behälter sowie ggf.
Kontrolle und Nachsortierung umfasst, bereits eine deutliche Reduktion der Kosten der Abfallentsorgung erreicht
werden. Bei diesem Modell werden typischerweise Verträge
mit Dienstleistern abgeschlossen, deren Vergütung sich prozentual an den eingesparten Abfallentgelten bemisst.
Ein weitaus höheres Potenzial zur Senkung der Betriebskosten und Reduktion des Restabfalls durch bessere
Trennung der Abfallfraktionen bieten so genannte Abfallschleusen (Abfallmengenerfassungsanlagen), die eine
verursachungsgerechte Zuordnung der Abfallmengen zu
den Nutzerinnen und Nutzern ermöglichten. Bei den Abfallschleusen handelt es sich üblicherweise um verschlossene
Behälter, die einen 1,1-Kubikmeter-Abfallcontainer enthalten. Die Befüllung erfolgt über Einwurfklappen, die häufig in
zwei Größen angeboten werden (5 Liter und 20 Liter). Die
Nutzung ist über identgesteuerte Transponder möglich, da
mit dem Einlesen die Schleusenklappe freigegeben wird. Jede Mietpartei erhält einen Transponder, auf dem die Anzahl
der Einwürfe gespeichert wird. Damit ist nach Ende der Abrechnungsperiode eine Zuordnung der verursachten Abfallmenge zu den Wohnungen bzw. Mietparteien möglich. Im
Einzelfall kann der Nachweis über die Einwürfe gegenüber
den Mieterinnen und Mietern erbracht werden.
Um den Einsatz von Abfallschleusen im Geschosswohnungsbau zu evaluieren, wurden drei Pilotstandorte im
Wohnungsbestand von SAGA GWG in Hamburg von innotec
Abfallmanagement GmbH in den Jahren 2006/2007 mit
Schleusen ausgestattet. Die wissenschaftliche Begleitung
dieser Pilotierung erfolgte durch das Beratungsunternehmen
ATUS GmbH. Es wurden drei Standorte identifiziert, die das
Profil des Bestandes von SAGA GWG widerspiegeln sollten:
Versuchsstandort 1: 43 Wohneinheiten in Osdorf,
Reihenhäuser, zweigeschossig;
Versuchsstandort 2: 105 Wohneinheiten in Burgwedel,
3 freistehende Mehrfamilienhäuser, vier- bis fünfgeschossig;
Versuchsstandort 3: 254 Wohneinheiten in Winterhude,
mehrere Mehrfamilien- und Hochhäuser, drei- bis
elfgeschossig.
An allen Standorten wurde eine signifikante Reduktion
der Restabfallmenge realisiert (Osdorf um 72 Prozent, Burgwedel um 59 Prozent und Winterhude um 55 Prozent).
Die Fraktionen Leichtverpackungen (LVP) und PKK nahm
an allen Standorten überproportional zu. Das tatsächlich
genutzte Restabfallvolumen lag an zwei Standorten sogar
unter dem satzungsmäßig vorgeschriebenen Volumen
(in Hamburg 30 Liter pro Woche pro Benutzungseinheit
auf Antrag unter bestimmten Voraussetzungen).
Insgesamt verlief die Einführung der Schleusen an allen
drei Standorten so erfolgreich, dass im Endbericht folgendes
Fazit gezogen wird: „Abschließend ist festzustellen, dass
durch Kombination von Abfallschleusen und Abfallmanagement abfallwirtschaftlich erwünschte Effekte (kontrollierter
Rückgang der Gesamtabfallmengen, verstärkte Abfalltrennung) erreicht werden können, gleichwohl wurde deutlich,
dass zur Vermeidung unerwünschter Begleiterscheinungen
(Fremdentsorgung, Beistellungen, Fehlwürfe) in Geschosswohnanlagen ein Abfallmanagement erforderlich ist.“ („Abfallschleusen in Hamburg“, ATUS GmbH im Auftrag von Innotec Abfallmanagement GmbH, Endbericht 2007, Seite 91)
Die verursachungsgerechte Abrechnung der Abfallkosten
kann gemäß § 2 Nummer 8 Betriebskostenverordnung
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m a g a z i n 05 1 3
38
Abfallmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten
der Berechnung und Aufteilung erfolgen. Weiterhin ist die
Zuordnung und Umlage der Betriebskosten über einen verbrauchs- bzw. verursachungsorientierten Maßstab durch
§ 556a Absatz 2 BGB geregelt.
Auch in der Praxis sind der Einsatz von Abfallschleusen
und die verursachungsgerechte Zuordnung der Abfallgebühren effektiv und unkompliziert. Bei SAGA GWG sind in
über 50 Wirtschaftseinheiten mit 6 179 Wohnungen insgesamt 165 Standplätze mit Abfallmengenerfassungsanlagen
ausgestattet (Quelle SAGA GWG + Innotec Abfallmanagement GmbH). Durchschnittlich wurden die Abfallvolumina
in diesen Wohnungen pro Woche von 142 Litern auf 49
Liter reduziert, also um 65,5 Prozent. Die Ersparnis an Restabfallkosten beträgt pro Haushalt 108,72 Euro, die Gebühren betragen durchschnittlich noch 57,18 Euro jährlich pro
Wohnung.
„Baustellen“ sind die Akzeptanz und damit Nutzung der
Biotonnen durch die Mieterinnen und Mieter sowie ein
erhöhtes Sperrmüllaufkommen. Hier werden Wohnungswirtschaft und Abfallwirtschaft weiter gemeinsam an Lösungen
arbeiten.
2.2 Abfallwirtschaft
Die Struktur der Abfallentgelte wird im Wesentlichen
durch folgende Einflussfaktoren bestimmt:
● Grundentgelt/Leistungsentgelt;
● Berücksichtigung von Behältervolumina, Gewicht,
Anzahl der Leerungen;
● Verrechnung der Kosten auf unterschiedliche
Abfall-Fraktionen und Leistungen.
Die Abfallwirtschaft Südholstein GmbH (AWSH) ist zuständig
für die Abfallentsorgung in den Kreisen Stormarn und Herzogtum Lauenburg und wurde von diesen in 2012 beauftragt, ein Entgeltsystem vorzulegen und die abfallwirtschaftlichen Ziele gemäß der Abfallwirtschaftkonzepte der Kreise
umzusetzen. Diese hatten u.a. zum Ziel:
● Reduzierung der zu beseitigen Restabfallmengen,
● die Steigerung der Erfassungsquoten bei Papier,
Pappe und Kartonagen,
● die Intensivierung der Bioabfallsammlung,
● die Intensivierung der Wertstoffsammlung,
d.h. insbesondere die Ausweitung auf die Erfassung von
stoffgleichen Nichtverpackungen und weiterer
Materialien (gemäß der bundesrechtlichen Vorgaben
im Rahmen des Kreislaufwirtschaftsgesetzes.
Das bisherige Entgeltsystem besteht aus einem Leistungsentgelt jeweils für Rest- und Bioabfall in Abhängigkeit von Be-
hältergröße und Leerungsintervall. Das Mindestvolumen für
Restabfall beträgt zehn Liter pro Person und Woche. Für die
Bürgerinnen und Bürger bietet dieses System relativ wenig
Reduktionsmöglichkeit; zusätzlich besteht kein Einfluss auf
die Inanspruchnahme der Abfallentsorgung bei temporär
unterschiedlichem Anfall von Restabfall.
Bei der Untersuchung der voraussichtlichen Effekte unterschiedlicher Entgeltmodelle wurden neben dem Status quo
drei weitere Optionen diskutiert:
(1) Kombination aus Grundentgelt und Leistungsentgelt;
Leistungsentgelt Restabfall abhängig von Behältergrößen
und Leerungsintervall;
(2) rein leerungsabhängiges Leistungsentgelt Restabfall
(abhängig von Behältergrößen und Anzahl tatsächlich
durchgeführter Leerungen);
(3) Kombination aus Grundentgelt und Leistungsentgelt
Restabfall (abhängig von Behältergrößen und Anzahl tatsächlich durchgeführter Leerungen).
Kaum überraschend kommt das mit der Untersuchung der
Effekte beauftragte Institut (ECONUM) zu der Bewertung,
dass auch in Flächenkreisen die verursachungsgerechte Zuordnung mit der direkten Einflussmöglichkeit der Bürgerinnen und Bürger (Variante 2) die größten Effekte in Bezug auf
Mengenverschiebungen (steigende Biomengen, sinkende
Restabfallmengen) hat.
3. Fazit
Finanzielle Anreize sind starke Anreize zur Verhaltensänderung. Abfallschleusen und schüttabhängige Entgeltsysteme setzen diese Anreize.
Die bestmögliche Trennung von Restabfall und Wertstofffraktionen werden wir nur erreichen, wenn wir Nutzerinnen und Nutzer entsprechende Anreize bieten. Diese sind
neben Information und Werbung vor allem finanzieller
Natur. Im Geschosswohnungsbau kann durch klassisches
Abfallmanagement eine Verbesserung des Trennverhaltens
erzielt werden; erheblich höhere Effekte werden – soweit
die Rahmenbedingungen passen – durch den Einsatz von
Abfallmengenerfassungsanlagen (Abfallschleusen werden
auch als quasi-Identsystem für den Geschosswohnungsbau
bezeichnet; „Abfallschleusen in Hamburg“, a.a.O., Seite 5)
erreicht, mit denen sich die Abfallverursachung direkt den
Mietparteien zurechnen lässt. In der Abfallwirtschaft sind
die Stellschrauben für die Senkung des Restabfalls und die
bessere Sammlung von Wertstofffraktionen die Mindestvolumina, die Beeinflussbarkeit der Abfuhrrhythmen durch die
Bürgerinnen und Bürger sowie die Verrechnung der Kosten
auf die Dienstleistungen.
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m a g a z i n 05 1 3
1. Norddeutscher Mietrechtstag
„Das Mietrecht darf nicht
überreguliert werden“
M IETREC H TS TA G
40
Am 11. November 2013 fand in Lübeck der 1. Norddeutsche Mietrechtstag statt, eine Gemeinschaftsveranstaltung vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. und dem Verband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft Niedersachsen und Bremen e.V.
VNW-Verbandsdirektor Dr. Joachim Wege eröffnete vor
über 120 Gästen die Tagung, die ganz im Zeichen des
Mietrechtsänderungsgesetzes stand. Die aktuelle Mietrechtsprechung sowie die für den Praktiker wichtigen
Themen, wie energetische Modernisierung, Störung
des Hausfriedens, Betriebskostenrecht und Contracting,
standen auf der Tagesordnung.
Lübeck/Hannover. Dr. Wege kritisierte in seiner Eröffnungsrede die von CDU/CSU und SPD in den Koalitionsverhandlungen vorgeschlagene Mietpreisbremse. Die Vermieter
fühlten sich zu Unrecht an den Pranger gestellt. Tatsächlich
belaufe sich die durchschnittliche Nettokaltmiete bei den
Verbandsunternehmen auf 5,26 Euro pro Quadratmeter.
Die Wohnung sei Sozial- und Wirtschaftsgut. Neubau und
Modernisierung müsse auf wirtschaftlich fundiertem Grund
stattfinden können. Das Mietrecht müsse auf ökonomische
Grundlagen Rücksicht nehmen.
VNW-Justitiar Rainer Maaß gab einen Überblick über die
aktuelle Rechtsprechung des BGH und der Instanzgerichte.
„Mieter dürfen nicht alles“, so seine Feststellung. Die Gerichte müssten im Einzelfall Grenzen aufzeigen. Maaß verdeutlichte dies bei den Einzelthemen Beleidigung des Vermieters,
Rauchen, Lüften, Tierhaltung, teilgewerbliche Nutzung und
Verkehrslärm. Exemplarisch behandelte Maaß den Fall des
Mieters Friedhelm Adolph (74), der seit 40 Jahren in Düsseldorf in einer Mietwohnung wohnte und von seiner Vermieterin die fristlose Kündigung erhielt, mit der Begründung,
dass die Geruchsbelästigung der anderen Hausbewohner
zu hoch sei. (AG Düsseldorf, Urteil vom 31. Juli 2013, Az:
24 C 1355/13). Das Verfahren ist mittlerweile beim LG Düsseldorf anhängig. Dies hat im Gegensatz zum Amtsgericht
Düsseldorf den Prozesskostenhilfeantrag bewilligt
(Az: 21 T 65/13).
Dr. Dietrich Beyer, Richter am BGH a.D., gab in seinem
Referat „Contracting in der Wohnraummiete“ einen Überblick über den aktuellen Stand der Dinge. Die Vorteile des
Contractings bestünden in einer verbesserten Energieeffizienz der Heizungsanlage, der Entlastung des Vermieters
von der Heizungsabrechnung und der des Mieters durch
geringere Heizkosten. Soweit die Intention des Gesetzgebers. Beyer äußerte Bedenken gegen diese Konstruktion,
eine Kostenneutralität sei in der Praxis unrealistisch. Deshalb
sei das Gebot „verrückt“, so Beyer wörtlich. Grundsätzlich
könnten nach der BGH-Rechtsprechung Contractingkosten
auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Art der Wärmeversorgung im Mietvertrag vereinbart ist. Dazu genüge
die pauschale Bezugnahme auf den Katalog in § 2 Betriebskostenverordnung. Bei einer Umstellung im laufenden
Mietverhältnis sei eine Reduzierung der Grundmiete nicht
erforderlich.
Dirk Both, Richter am Oberlandesgericht Rostock, kritisierte in seinem Vortrag zum Thema „Energetische Modernisierung, Ankündigung, Duldung, Minderungsausschluss und
Umlage Mieterhöhung“ das neue Gesetz. „Nicht immer,
wenn der Gesetzgeber mit einer Idee schwanger geht,
entwickelt sich hieraus eine properes Baby, sondern allzu
oft eine rechtliche Fehlgeburt. Das gilt sowohl für die neue
Sicherungsanordnung des § 283 a ZPO, die einstweilige
Räumungsverfügung gegen den unbekannten Dritten sowie die Überleitung des Wärmecontractings im laufenden
Mietverhältnis. Lobby und Parteiprogramme sind befriedigt,
der praktische Jurist zweifelt“, so Both. Herzstück der Mietrechtsänderung sei die Neufassung der Duldungspflicht
von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und die
Kostenumlage dafür. Die tatsächlichen Änderungen hielten
sich jedoch im Verhältnis zur Gesetzesverirrung in Grenzen.
Die Regelungen in § 555 a BGB zu den Erhaltungskosten
brächten nichts wirklich Neues. Im Wesentlichen gäben sie
das wieder, was die Rechtsprechung bisher ohnehin umgesetzt habe. Der Mieter könne zukünftig eine Modernisierung nur mit persönlichen Härtegründen ausbremsen, die
Kostenfrage reiche nicht aus. Der Minderungsausschluss für
drei Monate werde wohl ordentliche Probleme in der Praxis
aufwerfen.
Dr. Werner Hinz, Vorsitzender Richter am Landgericht Itzehoe, berichtete über erste Erfahrungen in der Praxis. Bislang
gebe es wenig Rechtsprechung, dafür umso mehr Aufsätze
in der Fachliteratur. Zu dem von Both kritisierten Minderungsausschluss forderte Hinz eine restriktive Auslegung des
Die Referenten des 1. Norddeutschen Mietrechtstages: VNW-Justitiar
Rainer Maaß, vdw-Justitiar Heinrich Kleine Arndt, Dirk Both,
RiOLG Rostock, RAin Ruth Breiholdt, VNW-Verbandsdirektor
Dr. Joachim Wege und Dr. Dietrich Beyer, Richter am BGH a.D.
Nicht auf dem Foto: VRiLG Dr. Werner Hinz
Instrumentes. Die Entwicklung in der Rechtsprechung bleibe abzuwarten, Streit würde es vor allem über die Auslegung der „Drei-Monatsfrist“ geben. Anhand mehrerer Fälle demonstrierte er die Bedeutung
der Problematik. Weitere Themenschwerpunkte seines Vortrages waren
die Kautionskündigung, die abgesenkten Kappungsgrenzen, die Sicherungsanordnung sowie die Räumungsverfügung.
Heinrich Kleine Arndt, Justitiar des Verbandes der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V., gab in seinem
Referat einen Überblick über „Neues aus dem Betriebskostenrecht“.
Dabei konzentrierte er sich auf die Neuerungen, die die Bundesregierung mit dem Gesetz auf den Weg gebracht hat. Anhand eines
Fallbeispiels, Einbau eines Aufzugs, erläuterte er, welche Auswirkungen
das Mietrechtsänderungsgesetz auf das Betriebskostenrecht hat. In
zwei Fallvarianten stellte er die Komplexität des Betriebskostenrechts
bei einer (recht einfachen) Baumaßnahme vor. Dabei handelt es sich
insbesondere um die Rechtsfolgen im Hinblick auf die Duldungspflicht
des Mieters, die Ausschlussfrist für Härtegründe, die Mieterhöhung als
solche und die Betriebskostenabrechnung des Vermieters gegenüber
dem Mieter.
Rechtsanwältin Ruth Breiholdt aus Hamburg erläuterte in ihren
Ausführungen „Störung des Hausfriedens“ Handlungsoptionen des
Vermieters. Zu Störungen des Hausfriedens zählte sie insbesondere
Beleidigungen, Körperverletzungen, Polizeieinsätze, Belästigung durch
psychisch Kranke und Nachbarschaftsstreitigkeiten. Anhand von Fallbeispielen erläuterte sie einzelne Handlungsoptionen, dazu gehören
insbesondere die Abmahnung, der Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch nach § 541 BGB, die Kündigung, Regressansprüche sowie
Schadensersatz und Schmerzensgeldansprüche und ggf. Hausverbote
gegen Besucher.
Abschließend blieb den Teilnehmern noch Zeit zur Diskussion. Das
Ziel, mit dem 1. Norddeutschen Mietrechtstag ein Forum für Information und Austausch rund um das Mietrecht zu schaffen, wurde erreicht.
Die gemeinsame Veranstaltung von VNW und vdw Niedersachsen
Bremen war ein voller Erfolg. Am 10. November 2014 im Radisson Blu
Hotel in Lübeck ist deshalb ein weiterer Norddeutscher Mietrechtstag
geplant.
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m a g a z i n 05 1 3
Preise und Anerkennungen gehen auch nach Hamburg und Schwerin
Bauherrenpreis 2013 in Berlin verliehen
BA UH ERREN PREIS
42
Hamburg/Berlin. Der Deutsche Bauherrenpreis 2013 in
der Kategorie Modernisierung ist entschieden. Die Jury unter
dem Vorsitz von Prof. Christiane Thalgott hat zehn Projekte
mit einem Preis ausgezeichnet, zehn weitere Projekte erhielten eine besondere Anerkennung. Ausgelobt wurde der
wichtigste nationale Wohnungsbauwettbewerb erneut vom
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, dem Bund Deutscher Architekten und dem
Deutschen Städtetag. „Ich gratuliere den Preisträgern ganz
herzlich. Sie zeigen in beispielhafter Weise, wie die Modernisierung eines Gebäudes innovativ, baukulturell hervorragend
ausgearbeitet und gleichzeitig wirtschaftlich erfolgen kann”,
erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko bei der Preisverleihung in Belrin. Vor dem Hintergrund bezahlbarer Mieten
werde künftig das preisgünstige Bauen und Modernisieren
noch stärker in den Mittelpunkt rücken müssen.
Hamburg:
Das kommunale Wohnungsunternehmen SAGA/GWG wurde gemeinsam mit der Architektenpartnerschaft kfs krause
feyerabend sippel für die Modernisierung des „Weltquartiers“, eines interkulturellen Wohnquartiers aus den 1930er
Jahren in Hamburg-Wilhelmsburg, ausgezeichnet. Die aus
Das Hochhaus der WGS vor und nach der Modernisierung
Quelle: WGS-Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH
mehr als 30 Ländern kommenden Bewohner des stark sanierungsbedürftigen Hafenarbeiterviertels wurden zunächst
nach ihren Wohnwünschen befragt, ehe ein Konzept entwickelt wurde, das dem historischen Erscheinungsbild der
Backsteinfassaden auf der Straßenseite gerecht wird. Auf der
Hofseite ermöglicht das „Wohnregal“ – eine neue räumliche
Schicht – großzügigere Grundrisse und Loggien.
Schwerin:
Die Wohnungsgesellschaft Schwerin bekam für die Modernisierung und Instandsetzung des Hochhauses an der WernerSeelenbinder-Straße 4 eine besondere Anerkennung. Im
ältesten Hochhaus in Mecklenburg-Vorpommern entstanden
nach einjährigen Sanierungsarbeiten 68 seniorenfreundliche
und barrierereduzierte Wohnungen. Als eine der besonderen
Herausforderungen stellten sich dabei vor allem die Denkmalschutzauflagen heraus.
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Deutscher Bauherrenpreis
Quelle: IBA Hamburg GmbH / Martin Kunze
Die WoGe Bremerhaven eG kann als größte und älteste
Wohnungsgenossenschaft in Bremerhaven auf eine 95-jährige
Tradition zurückblicken. Mit unserem Wohnungsbestand von
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Die Arbeitsgruppe KOOPERATION GdW-BDA-DST
hat diesen Wettbewerb im Jahr 1986 gestartet. Bis
2012 sind 20 Verfahren ausgelobt und über 3500
Neubau- und Modernisierungsprojekte mit ca.
248 000 Wohnungen eingereicht und beurteilt worden. Der Wettbewerb wurde Ende der 1990er Jahre
in die Kategorien “Modernisierung” und “Neubau”
geteilt. Im kommenden Jahr wird der Deutsche Bauherrenpreis für innovative Projekte im Wohnungsneubau vergeben. Darüber hinaus kann ein Sonderpreis
„Freiraumgestaltung im Wohnungsbau“ für eines der
mit einem Bauherrenpreis ausgezeichneten Projekte
verliehen werden. Weitere Infos dazu im Internet:
www.deutscherbauherrenpreis.de
43
m a g a z i n 05 1 3
Elektromobilität hat nur mit der Wohnungswirtschaft
eine echte Chance
Thema bei der nächsten Energiekonferenz
M O BIL ITÄ T
44
Dr. Klaus-Dieter Clausnitzer,
(Jahrgang 1955) hat in Hannover Architektur studiert und im Anschluss als selbstständiger Ingenieur und Architekt in Hannover und
Bremen gearbeitet. 1990 wechselte er als wissenschaftlicher Mitarbeiter zum Bremer Energie Institut, das seit September zum FraunhoferInstitut für Fertigungstechnik und Angewandte Materialforschung
(IFAM) gehört. Seine Spezialgebiete: Gebäude-Energie effizienz,
Energieberatung, Evaluation und „Wohnen und Elektromobilität“.
Elektromobilität ist ein wichtiges Zukunftsthema. Bei
Elektroautos gibt es aktuell noch viel Luft nach oben,
aber bei den Pedelecs geht es bereits steil bergauf. Wie
die Entwicklung auch sein wird, die Frage nach notwendigem Parkraum drängt schon jetzt auf die Tagesordnung. Schnell kommt hierbei die Wohnungswirtschaft ins Spiel: Ein großer Teil der Stellplätze und der
Ladeinfrastruktur wird sich in unmittelbarer Nähe der
Wohnungen und damit im Besitz der Hauseigentümer
befinden müssen – sonst kann die Elektromobilität nicht
wirklich entwickelt werden. Bisher wird dieser an sich
banale Zusammenhang zu wenig beachtet.
Eine Studie des Bremer Energie Instituts1 hat sich umfassend
mit dem Zusammenhang von Elektromobilität und Wohnungswirtschaft befasst.2 Dabei wurde deutlich, dass der
Wohnungswirtschaft eine wichtige Rolle bei der Umsetzung
der Energiewende im Verkehrssektor zukommt. Um die Ziele
der Bundesregierung Wirklichkeit werden zu lassen, wird pro
100 Miet- und Eigentumswohnungen im Jahr 2020 ca. ein
Stellplatz für einen Elektro-Pkw geschaffen werden müssen;
im Jahr 2030 jedoch bereits sieben bis acht. Bei den Pedelecs ist die Entwicklung dynamischer: Hier werden 2020 je
100 Wohnungen bereits 14 bis 21 hochwertige Stellplätze
benötigt; im Jahr 2030 sogar ca. 40.
1 Seit September 2013 ist das Bremer Energie Institut in das Fraunhofer
IFAM in Bremen integriert worden
2 Die Studie „Elektromobilität und Wohnungswirtschaft“ wurde 2012 im
Auftrag der Stiftung für Forschungen im Wohnungs- und Siedlungswesen, Berlin, erstellt. Download; http://www.bremer-energie-institut.de/de/
publications/reports
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45
M O BIL ITÄ T
dem Haus ist wegen des hohen Wertes von ca. 1500 Euro
nicht sehr sinnvoll, jedenfalls nicht über Nacht. Hierfür werden zumindest Möglichkeiten zum sicheren Abschließen des
Rahmens benötigt. Besser ist jedoch die Unterbringung in
einem Fahrradkeller mit zusätzlicher Befestigungsmöglichkeit in einem Gemeinschafts-Fahrradkäfig, einem Schuppen
oder einer Einzelbox. Auch hier geht nichts ohne den Hauseigentümer, womit sich der Kreis schließt. Elektromobilität
hat nur mit der Wohnungswirtschaft eine echte Chance!
Dr. Clausnitzer wird über das Thema bei der Norddeutschen Energiekonferenz am 6. Februar im Hotel Hafen Hamburg berichten. Darüber hinaus plant das Fraunhofer IFAM
vom nächsten Jahr an Workshops zum Themenkreis „Elektromobilität und Wohnen“ durchzuführen. Themen sind z.B.
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eignen sich für unsere eigene Fahrzeugflotte?
Bei Interesse bitte Kontakt mit Klaus-Dieter.Clausnitzer@
ifam.fraunhofer.de
magazin 0513
Für Einfamilienhäuser sowie für fest vermietete Stellplätze
(z.B. Einzelgaragen) kann die Lade-Infrastruktur für einen
Elektro-Pkw relativ simpel ausfallen: Hier reicht für die so
genannte Langsam-Ladung (ca. fünf Stunden) eine spezielle
Steckdose und ein mit mindestens zehn Ampere Dauerleistung belastbarer Stromkreis. Komplizierter und teurer wird
es, wenn z.B. mehrere Nutzer eine Ladesäule benutzen
sollen und diese sowohl mit dem Auto als auch mit dem
Stromnetz kommunizieren soll. Teurer wird es auch, wenn
erst eine belastbare Leitung verlegt werden muss und die
Ladesäule im Außenbereich steht.
Bei einem Elektro-Pkw werden nur ca. 15 Kilowattstunden Strom pro 100 Kilometer benötigt. Bei 0,30 Euro pro
Kilowattstunde sind dies Stromkosten von nicht einmal fünf
Euro. Wenn nur ein fester Nutzer diese Strommenge z.B. in
einer Garage einer Reihenhaussiedlung zapft und mit ihm
abgerechnet werden soll, reicht bei gutem Willen von Mieter und Vermieter ein einfacher Stromkreis-Zwischenzähler,
um die Kosten des Verbrauchs abzurechnen.
Bei den Pedelecs ist nicht die Stromversorgung das Problem: Die Akkus der meisten Pedelecs kann man nämlich mit
ein paar Handgriffen ausbauen und in der Wohnung laden.
Problematischer ist das Abstellen von Pedelecs. Wegen ihres
Gewichts von 25 Kilogramm ist es für viele Personen nicht
möglich, sie in den Keller zu tragen. Um dies zu erleichtern,
wird eine Rampe bzw. Schiene benötigt. Das Abstellen vor
m a g a z i n 05 1 3
2. gemeinsames Forum Personal:
Wichtig sind zukunftssichere
Mitarbeiterstrukturen
PERS O N A LTA G UN G
46
Hamburg/Hannover. Das Thema Personal hat in der
Wohnungswirtschaft immer noch nicht den Stellenwert,
den es nach Ansicht der Verbände haben müsste. Daher
haben der VNW, der vdw Niedersachsen Bremen und der
VdW Rheinland Westfalen gemeinsam mit dem Arbeitgeberverband und dem EZB Europäisches Bildungszentrum
bereits zum zweiten Mal das „Forum Personal“ angeboten.
Die Beteiligten hoffen, so der Personalentwicklung in den
Unternehmen einen Schub zu geben, sind die Probleme,
wie Fachkräftemangel, alternde Belegschaften, Nachwuchsfindung oder lebenslanges Lernen, doch drängend. Mehr
als 60 Teilnehmer aus den verschiedenen Verbandsgebieten
waren in Hamburg dabei. Nach den zwei Tagen freute man
sich über den Erkenntnisgewinn und auf ein weiteres Treffen
im kommenden Jahr in Hannover.
„Es macht keinen Sinn, den Unternehmen immer wieder
zu sagen: Ihr müsst! Wir müssen unsere Mitgliedsunternehmen durch Fakten, Informationen und Praxiserfahrungen
von den Chancen angemessener Personalentwicklung überzeugen“, sagte Andreas Daferner. Der Bildungsreferent des
Verbandes Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)
hatte die Rolle des Gastgebers auf der Veranstaltung in
Hamburg inne. „Mit dem Forum Personal verknüpfen wir
jeden theoriebasierten Vortrag mit einem Praxisbeispiel aus
unseren Mitgliedsunternehmen. Das hat auf dem 2. Personalforum zu einem vielfältigen und lebendigen Austausch
geführt, dass man die Veranstaltung als vollen Erfolg bezeichnen kann.“
Abgebildet wurde bei der Tagung der Dreiklang, der
nachhaltige Personalentwicklung ausmacht: Erst ging es
darum, wie sich Wohnungsunternehmen attraktiv für Bewerber machen können. Im Anschluss wurde diskutiert, wie
die Mitarbeiter motiviert, in ihrer Gesundheit gefördert und
in ihren Kompetenzen weiterentwickelt werden können. Im
letzten Schritt wurde der Umgang mit älteren Mitarbeitern
diskutiert. Hier findet allgemein ein Umdenken statt: Dass
man ältere Fachkräfte besser „in Ruhe lassen“ als mit Weiterbildungen behelligen sollte, wird kaum noch in einem Wohnungsunternehmen so gesehen. Lebenslanges Lernen wird
zur unternehmerischen Notwendigkeit.
So spannte die Veranstaltung einen weiten Bogen. Heiko Sulimma, Auditor der berufundfamilie Service GmbH,
forderte: „Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter müssen die
Möglichkeit erhalten, ihr Familienleben und die berufliche
Tätigkeit miteinander in Einklang zu bringen.“ Wie dies angesichts der beruflichen Realität gelingt, stellte im Anschluss
Andreas Otto, der Vorstandsvorsitzende und Geschäftsführer
der Gifhorner Wohnungsbau-Genossenschaft eG vor. Er erläuterte den Weg der Zertifizierung und stellte die verschiedenen Maßnahmen vor, die die GWG als familienfreundliches Unternehmen auszeichnen.
Welche Qualitätsmerkmale ein Wohnungsunternehmen
ausmachen, beschrieb Carolyn Danger, Seniorreferentin
Führungskräfteentwicklung/Talentmanagement der Vivawest Wohnen GmbH. „In einem Unternehmen arbeiten
Menschen. Beziehungsstrukturen im Unternehmen gilt es
daher zu pflegen und zu fördern“, so ihr Hinweis. Gute
Arbeit müsse als Aspekt der unternehmerischen Strategie
angesehen werden.
Sandra Stöhr, Personalleiterin des Altonaer Spar- und Bauverein eG in Hamburg, schilderte anschaulich, wie es der
Genossenschaft unter anderem durch innovatives und strukturiertes Kompetenzmanagement gelungen ist, zu Hamburgs bestem Arbeitgeber gekürt zu werden. Gerade auf der
Suche nach guten Auszubildenden habe dieses Imageplus
schon geholfen.
Das betriebliche Gesundheitsmanagement wurde von Dr.
Antje Kisch, Fachärztin für Allgemein- und Arbeitsmedizin,
sowie von Manuela Eltner, Leiterin des Personalmanagements bei der NEULAND Wohnungsgesellschaft mbH in
Wolfsburg, thematisiert. In der lebhaften Diskussion flammte
immer wieder der Streit um das Thema Burnout auf. Wie
man es auch immer nennen möge, es gebe zusehends Fälle
von Erschöpfungsfällen, die ihre Ursache auch in der Arbeit
haben könnten, sagte die Arbeitsmedizinerin. Damit so etwas erst gar nicht passiert, hat die Neuland in Wolfsburg ein
umfassenden Fitness-, Entspannungs- und Ernährungsprogramm für ihre Mitarbeiter konzipiert.
Wie Unternehmen die kontinuierliche Wissensauffrischung
der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter organisieren können,
erläuterte Prof. Dr. Christian Stamov-Roßnagel (Jacobs Centre of Live-long Learning, Jacobs University Bremen). Die
These, dass ältere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter häufig
eine unterschätzte Ressource in Unternehmen sind, bejahte
Heinz Hülskötter (ehemaliger Personalleiter der SAGA GWG)
aus seiner langjährigen praktischen Erfahrung eindringlich.
Zum Abschluss des 2. Forums Personal behandelten Patricia Will (Arbeitgeberverband der deutschen Immobilienwirtschaft e. V.) und Prof. Dr. Wolfgang Jäger (Hochschule
RheinMain, Wiesbaden) das Thema Arbeitsorganisation,
insbesondere das wachsende Interesse an mehr Flexibilität
durch Sabbaticals, Korridormodelle oder die – insbesondere
im technisch-handwerklichen Bereich interessanten – Jahresarbeitszeitmodelle. Der rechtliche Aspekt geriet nicht zu
kurz, und insbesondere zur rechtssicheren Gestaltung von
Home-Office-Verträgen gab es zahlreiche Tipps und Hinweise.
m a g a z i n 05 1 3
Fachtagung „Fassadendämmung“ in Hannover
Gibt es Alternativen?
47
FA S S A DEN DÄ M M UN G
Hannover/Hamburg. Dämmen ohne Alternative? So
lautet der Titel eines Expertengespräches bei der nächsten
Norddeutschen Energiekonferenz am 6. Februar in Hamburg. Um das Thema „Fassadendämmung“ ging es auch
schon bei einer Fachtagung in Hannover, bei der der vdw
Niedersachsen Bremen rund 50 Vertreter von Wohnungsunternehmen und mit Caparol, alsecco, Deutsche Rockwool,
Eternit, isofloc, Keimfarben, Rheinzing, Isover, Sto und Wienerberger zehn Aussteller begrüßen konnte.
Die Referenten, u.a. Fabian Viehrig vom GdW, Berufsfeuerwehrmann Torge Malchau, Carlo-Franz Greifenberg von der
NT, Rechtsanwalt Berthold von Knobelsdorff und Prof. Dr.
Andreas Holm vom Forschungsinstitut für Wärmeschutz aus
München, diskutierten Chancen und Risiken einer fortwährenden Dämmoffensive. Tenor: Dämmung muss sein, um die
Klimaschutzziele zu erreichen, doch die Möglichkeiten der
Dämmtechnologie seien auch begrenzt. In verschiedenen
Arbeitsgruppen zeigten die Vertreter der Industrie ihre neuesten Produkte. Neue Materialien bieten auch bei geringer
Dämmstärke verbesserte Einspareffekte. Darüber hinaus spielen auch ästhetische Überlegungen eine immer größere Rolle. „Fassadensysteme für attraktive Gebäudehüllen“ ist nicht
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DER ÄSTHETISCHE SCHUTZ FÜR DACH UND FASSADE
9. Norddeutsche Energiekonferenz 2014
Energiewende: Wohin?
Mittwoch, 5. Februar 2014
18:00-21.00 Uhr „Zauberhaftes“ Get together mit Weitblick
auf dem Panoramadeck des EMPORIO
Donnerstag, 6. Februar 2014
09:30 Uhr Begrüßung und Einführung
durch Dr. Joachim Wege, VNW-Verbandsdirektor
Vorträge:
Nachbarschaft, Versorgung, Lebensstil - Zukünftige
energetische Versorgungsbedürfnisse in Quartieren
Prof. Dr. Frank Eckardt, Bauhaus-Universität Weimar
Was haben wir energiepolitisch von der
Bundesregierung zu erwarten?
Dipl.-Phys. Ingrid Vogler, GdW
Projekt ALFA: Erkenntnisse für die Wohnungswirtschaft
Prof. Dr. Norbert Raschper, iwb
Das novellierte Mietrecht:
Wie lässt sich Contracting rechtssicher umsetzen?
RAin Ruth Breiholdt, W I R Breiholdt Nierhaus Schmidt
E-Mobilität als Chance für Wohnungsunternehmen
Dr.-Ing. Klaus-Dieter Clausnitzer, Fraunhofer-Institut
„Vision Wärmeversorgung 2030“
aus der Perspektive eines Energieversorgers
Dr. Frank May, Vattenfall Europe Wärme AG
Diskussion: Dämmen ohne Alternative?
Hans Westfeld, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden
Prof. Dr. Andreas Holm, Forschungsinstitut für Wärmeschutz e.V., München
Zusammenfassung
von Heiner Pott, vdw-Verbandsdirektor
Tagungsort: Hotel Hafen Hamburg · Seewartenstraße 9 · 20459 Hamburg
Hamburg, 5. & 6. Februar 2014
Anmeldung und Informationen bei Sabrina Henke · Telefon: 040/520 11-224 · E-Mail: [email protected]
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m a g a z i n 05 1 3
Namen & Nachrichten
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GLÜCKWUNSCH: Die Wohnungsgenossenschaft Selbsthilfe Linden in
Hannover hat ihr 30-jähriges Bestehen
gefeiert. Der Vorstand um Gerd Nord,
Heiner Rüschenschmidt und Alke
Warnken erinnert in der Jubiläumsbroschüre, dass die Genossenschaft bis
heute an ihren Grundwerten festgehalten hat: „Wir sind nach wie vor unserem Ziel, günstigen Wohnraum für
Menschen mit wenig Einkommen zu
erhalten, treu geblieben, ein gerade in
der heutigen Gentrifizierungsdebatte
bedeutungsvolles Merkmal.“
BREMSE: In Bremerhaven wird die
so genannte Privatisierungsbremse
diskutiert. Sie soll bewirken, dass die
Bewohner der Stadt befragt werden
müssen, ehe ein städtisches Unternehmen verkauft werden darf. Für das
Land Bremen und die Stadtgemeinde
gilt eine solche Regelung bereits. Beispielsweise müsste es dann in Bremerhaven eine Volksbefragung geben, falls
der Verkauf der Stäwog zur Debatte
stünde.
JUNGBRUNNEN: Die Vereinigte
Bau- und Siedlungsgenossenschaft
Bremerhaven verpasst einem Gebäudekomplex, der maßgeblich aus
den 1950er Jahren stammt, eine
Verjüngungskur. Neben zahlreichen
energetischen Maßnahmen bis hin zur
Installation von zwei BHKW werden
Balkone erneuert bzw. ergänzt und die
Dachwohnungen durch große Gauben aufgewertet. 2,6 Millionen Euro
werden investiert, die Genossenschaft
profitiert von einer Förderung durch
die KfW. Die Mieten verteuern sich um
1,20 Euro pro Quadratmeter. Nach
Angaben von Vorstand Torben Peschel
ist das „die Hälfte von dem, was wir
gesetzlich dürften“.
SAG’S MIT BLUMEN: Die GEWOBA
hat im Quartier Marßel 80 000 Blumenzwiebeln eingesetzt. Die Nachbarn
freuen sich schon jetzt aufs kommende
Frühjahr.
MUSIKALISCH: Die Braunschweiger
Baugenossenschaft hat erstmals ein so
genanntes Wohnzimmerkonzert ausgerichtet. Für die Veranstaltung hatten
BBG-Mitglieder ihre Wohnung in der
Schuntersiedlung zur Verfügung gestellt. Die Abmachung ist ganz einfach:
Die BBG sorgt für Livemusik, Getränke,
Geschirr, Stehtische und Stühle; und
die Gastgeber laden Freunde und
Nachbarn ein. Die Party in kleinem
Rahmen soll für ein gutes Miteinander
sorgen und die Kommunikation in der
Nachbarschaft fördern. Zur Premiere
kamen 30 Gäste. Die Stimmung war
prima. Mittlerweile gab es ein zweites
„BBG-Wohnzimmerkonzert“, zwei weitere sollen im nächsten Jahr folgen.
N A M EN UN D N A C H RIC H TEN
HAUTE COUTURE: Die Wohnungsgenossenschaft Gartenheim hat sich bei zwei
Wohnhäusern in Hannover für eine besonders auffällige Fassadensanierung entschieden. Vorstand Dr. Günther Haese spricht von „ästhetischen Leuchttürmen“,
bei denen „eine beliebige technische Zweckoberfläche durch eine ausdrucksstarke
Webstruktur“ ersetzt worden sei. Das „Strickmuster“ der sechsfarbigen, zweischalig hinterlüfteten Fassade, die maßgeblich aus acht Millimeter starken RockpanelPlatten und einer 18 Zentimeter dicken Mineralwolleschicht besteht, wurde
penibel vom Architekturbüro Kozjak geplant. Neben der Optik war der Genossenschaft auch die Tatsache wichtig, dass alle verwendeten Materialien vollständig zu
recyclen sind. Der „ultimative Übergang vom plumpen Isoliermaterial zur edlen
Designerhülle“, wie Haese es formuliert, hat seinen Preis und ist nach Angaben
der Genossenschaft etwa doppelt so teuer wie eine herkömmliche Wärmedämmung. Umgesetzt hat Gartenheim die maßgeschneiderte Fassadengestaltung
zunächst bei einem Haus mit 18 Wohnungen im Stadtteil List, ein zweites Objekt
mit 19 Wohnungen in Herrenhausen wurde kürzlich fertiggestellt.
ALLES BLÜHT: Der 4. Braunschweiger
Balkonwettbewerb ist entschieden.
250 Teilnehmer, so viele wie noch nie,
hatten sich um die Preise beworben,
die von der Braunschweiger Baugenossenschaft, dem Stadtmarketing und
der Braunschweiger Zeitung ausgelobt
worden waren. Entscheiden konnten
diesmal übrigens die Leser der Zeitung
– und 600 gaben ihr fachkundiges
Urteil ab. Benotet wurden Vielfalt,
Pflege, Farbgestaltung und der Gesamteindruck. Preise gab es auch für
die dekorativsten Balkone mit LoungeCharakter. Fazit: Der Balkonwettbewerb der BBG entwickelt sich immer
mehr zu einem festen Bestandteil im
Braunschweiger Jahreskalender (im
Bild der Siegerbalkon von Christa und
Detlef Klähr).
m a g a z i n 05 1 3
50
STOLZES ERGEBNIS: Die GBH hat
in Hannover den Abschluss ihrer
5 000. Wohnungsmodernisierung innerhalb der vergangenen zehn Jahre
gefeiert. Symbolisch durchschnitten Stadtbaurat Uwe Bodemann (von links),
GBH-Geschäftsführer Dieter Cordes und vdw-Verbandsdirektor Heiner Pott ein
rotes Band. 147 Millionen Euro wurden insgesamt investiert. 117 Millionen Euro
stammten aus öffentlicher Förderung bzw. aus KfW-Darlehen. Im Mittelpunkt der
Modernisierungsoffensive standen die Verbesserung der Heiztechnik sowie die
Dämmung von Fassaden, Dachböden und Kellerdecken. Bei der Badmodernisierung wurde aus zeitlichen und finanziellen Gründen ein Systembad aus vorgefertigten Bauelementen verwendet. In Seniorenwohnungen wurden bodengleiche
Duschen eingebaut. Darüber hinaus gab es Grundrissveränderungen, und Wohnungen wurden zusammengelegt. Neue Außenanlagen, Balkonanbauten und
zeitgerechte Multimedia-Installationen rundeten das Programm ab. Die modernisierten Wohnungen liegen verteilt über das gesamte Stadtgebiet mit Schwerpunkten in den Stadtteilen Vahrenheide, Mittelfeld, und Hainholz.
GENOSSENSCHAFT, OLÉ: Acht
junge Leute aus Spanien, die Anfang April im Zuge des Modellprojekts Adelante! der IHK Hannover
nach Deutschland gekommen
waren, sind in vier Drei-ZimmerWohnungen der Wohnungsgenossenschaft Heimatwerk eingezogen.
In Zweier-Wohngemeinschaften
werden sie künftig im hannoverschen Stadtteil Mittelfeld leben. „Wir finden das
Projekt großartig und möchten die jungen Menschen dabei unterstützen, dass sie
ihre Ausbildung in Ruhe zu Ende bringen können“, sagt Heimatwerk-Vorstand
Jürgen Kaiser. Der Caritasverband hatte den Kontakt zur Genossenschaft hergestellt. Da die Frauen und Männer im Alter zwischen 20 und 25 Jahren bislang
keinen eigenen Hausstand besitzen, spendeten etliche Heimatwerk-Mitglieder
sowie die Wohnungsgenossenschaften Heimkehr und WGH Herrenhausen
Möbel, Lampen und Küchengeräte. Kabel Deutschland übernimmt für ein Jahr
die Kosten für die Internetanschlüsse. Das Heimatwerk sponsert für die jungen
Spanier eine Grundausstattung mit Bettwäsche und Handtüchern. Im Projekt
Adelante! absolvierten die jungen Leute aus Andalusien zunächst ein dreimonatiges Praktikum und konnten sich danach für eine Ausbildung im Unternehmen
entscheiden. Neben der Lehre besuchen sie an vier Abenden in der Woche einen
Intensiv-Sprachkursus.
GRÜNDUNGSMITGLIEDER: Der vdw Niedersachsen Bremen, die
Nibelungen Wohnbau
und meravis sind Gründungsmitglieder
des Vereins GENIAAL e.V. Der Verein
ist Nachfolger der „GENIAAL Leben –
Netzwerkinitiative für ein generationsgerechtes, selbstbestimmtes Wohnen
und Leben in der Zukunft“, die in den
vergangenen Jahren vom Bundeswirtschaftsministerium gefördert worden
war. Der Verein bietet die Plattform
für Wissenschaft und Wirtschaft. Ziel
soll es sein, gemeinsame AAL-Projekte
zu initiieren. Der Wohnungswirtschaft
kommt dabei eine zentrale Bedeutung
zu, gilt es doch, die Alltagstauglichkeit
vieler Entwicklungen im Blick zu behalten und ggf. auch im Praxistest in
den Wohnungen zu überprüfen. „Das
Themenfeld AAL und Vernetztes Wohnen wird in den kommenden Jahren
zunehmend an Bedeutung gewinnen“,
ist sich Verbandsdirektor Heiner Pott
sicher.
SPORTLICH: Die Stadt Bremen und
die GEWOBA haben in Lüssum einen
Bolzplatz eröffnet. Die neue Anlage
kostete 109 000 Euro, 59 000 Euro
kamen vom Wohnungsunternehmen,
50 000 aus dem Topf des Förderprogramms „Soziale Stadt“. Bausenator
Dr. Joachim Lohse und GEWOBAVorstandsvorsitzender Peter Stubbe
nahmen den Platz offiziell in Betrieb –
und ließen es sich auch nicht nehmen,
selbst gegen den Ball zu treten.
ZUSCHLAG: Die Lehrter Wohnungsbau wird das Areal des alten Fachgymnasiums kaufen. Geschäftsführer Frank
Wersebe kündigte an, Abriss oder
Umbau des Schulgebäudes genau prüfen zu wollen. In jedem Fall werde auf
dem innenstadtnahen Gelände kein
„Yuppie-Palast“ entstehen, sondern
bezahlbarer Wohnraum.
PARTNERSCHAFT: Die gute Zusammenarbeit zwischen der Wohnungsgenossenschaft Ostland und den Johannitern wird nun auf einer anderen Ebene ausgeweitet. Nach zahlreichen Kooperationen im Bereich von Pflege und Betreuung
bringt nun die Genossenschaft ihre wohnungswirtschaftliche Expertise in die
Partnerschaft ein. Sie übernimmt die Verwaltung des Johanniter-Neubaus in
Hannover-Kirchrode. Dort entstehen 57 Wohnungen, die im Frühjahr bezugsfertig werden sollen. Die Johanniter investieren in ihr erstes Wohnprojekt dieser Art
elf Millionen Euro. Johanniter-Regionalvorstand Uwe Beyes (links) und OstlandVorstand Andreas Wahl unterzeichneten den Verwaltervertrag, der zunächst fünf
Jahre läuft und das Vermietungs-ABC umfasst – von der Wohnungsübergabe bis
zur Betriebskostenabrechnung.
m a g a z i n 05 1 3
Mit Sicherheit
ein guter Kaffee
Den morgendlichen Kaffee kochen und dabei unbemerkt
den Gesundheitszustand mitteilen? Das ist möglich und
wird seit Mitte Juli in einem Feldversuch mit 20 Teilnehmern getestet. Insgesamt sollen 100 Testpersonen in
Niedersachsen und Bremen daran teilnehmen. Offiziell
heißt die Technologie AmbiAct und wird beim Hausnotruf der Johanniter-Unfall-Hilfe verwendet.
Wie funktioniert die Technik?
Hannover. Der Mensch ist ein Gewohnheitstier. Kaffee
kochen nach dem Aufstehen gehört zum morgendlichen
Rhythmus wie Zähne putzen. Vor rund einem Jahr hatten
zwei „Johanniter“ die Idee, Kaffee kochen mit dem Hausnotruf zu kombinieren. Normalweise bestätigen HausnotrufNutzer einmal täglich über eine Taste, dass es ihnen gut
geht. Bleibt das aus, erfolgt ein Rückruf. Geht niemand ans
Telefon, wird sofort der Einsatzdienst losgeschickt.
„Viele Nutzer empfinden die so genannte Tagestastenrückstellung als Belastung, da sie den Eindruck erweckt,
sie seien alt und gebrechlich. Dabei geht es nur darum,
den Menschen im Notfall schnell helfen zu können, und
zwar in ihrem eigenen Zuhause“, erklärt Alexander Jüptner,
Fachberater des Johanniter-Hausnotrufs im Landesverband
Niedersachsen/ Bremen. Deshalb hatte er gemeinsam mit
Landesvorstand Thomas Mähnert die Idee, die Kontrolltaste
mit dem Kaffee kochen zu verbinden.
Dazu wird ein Gerät von der Größe einer Zeitschaltuhr
zwischen Steckdose und Kaffeemaschine geschaltet. Der
Druck auf den An-Knopf der Maschine setzt die Tagestaste
zurück und die Zentrale weiß: alles in Ordnung im Hause
Mustermann. „AmbiAct“ heißt diese Technologie. Die Abkürzung steht für Ambiente Aktivitätserkennung und gehört
zum Bereich des Ambient Assistet Living (AAL), zu Deutsch:
selbstbestimmtes Leben durch innovative Technik. Entwickelt wurde das mittlerweile patentierte Gerät am Institut für
Informatik Oldenburg (OFFIS). „Mit dieser Einrichtung der
Universität Oldenburg haben wir bereits mehrfach erfolgreich Forschungsprojekte abgeschlossen“, berichtet Jüptner.
Ehe das Gerät in Serie geht, wird kräftig getestet. „Die ersten 20 Geräte sind in den Regionen Weser-Ems, BremenVerden und Hannover installiert“, erklärt Jüptner und fügt
hinzu: „Je nach den Ergebnissen könnte es dann mit der
Markteinführung schnell gehen.“
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Die Johanniter-Unfall-Hilfe als bundesweit organisiertes und vernetztes soziales Dienstleistungsunternehmen entwickelt maßgeschneiderte und innovative Wohn- und Servicemodelle für die
Wohnungswirtschaft. Ziel ist es, Mehrwerte zu schaffen, die Zukunft aktiv zu gestalten und gemeinsame Schnittstellen zu nutzen.
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garantiert, dass Ihre Vorstellungen bedarfsgerecht umgesetzt werden.
Die Beratung für die Mitgliedsunternehmen ist kostenlos.
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Thorsten Müller, Fachbereich Soziale Dienste/Wohnkonzepte
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Bausteine für eine erfolgreiche Zusammenarbeit:
Baustein I: Quartiersmanagement
Gute Nachbarschaften wollen gepﬂegt werden
Baustein II: Service-Wohnen
Flexible Dienstleistungen ganz nach Bedarf
Baustein III: Concierge-Service
Komfortatmosphäre für jedes Haus
Baustein IV: Betreutes Wohnen
Das Rundum-Sorglos-Paket
Baustein V: Innovative Wohnkonzepte
So vielfältig wie das Leben
Baustein VI: Generationenwohnen
Ein lebendiges Miteinander von Alt und Jung
Lebenswert wohnen
Konzepte und Lösungen für die Wohnungswirtschaft
m a g a z i n 05 1 3
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BALD FERTIG: Die gbg Hildesheim
baut derzeit in bester Innenstadtlage
ein Hotel mit fast 100 Zimmern. Der
Bau wird mit sechs Millionen Euro
veranschlagt. Beim Richtfest attestierte
Oberbürgermeister Kurt Machens,
das Projekt sei für eine kommunale
Wohnungsgesellschaft „sehr exotisch“.
Im kommenden März sollen sich die
Türen im ersten Hildesheimer DesignHotel öffnen.
REKORD: VW Immobilien hat bei seinem siebten Treppenhauslauf mit 371
Startern einen neuen Teilnehmerrekord
verzeichnet. Beim Wettkampf ging es
gleichzeitig um die Landesmeisterschaft im Treppenhauslauf, die in Kooperation mit dem Niedersächsischen
Leichtathletikverband veranstaltet
wurde. Am Ende konnten der 24-jährige Markus Kurka (0:51.2 Minuten)
und die zwölfjährige Joelle Kohlmann
(1:05.2 Minuten) Pokale und Preisgeld
in Empfang nehmen. Mit ihren Zeiten
verfehlten sie die jeweiligen Bestleistungen nur hauchdünn. Neben den
Einzelwettbewerben gab es zahlreiche
Staffelrennen, die live auf einer großen
Videoleinwand übertragen und von
den 1000 Zuschauern lautstark begleitet wurden. Dabei verteidigte u.a. die
Staffel der Grundschule Ehmen (Foto)
erneut ihren Titel und sicherte sich
1000 Euro Preisgeld.
AUF KONSOLIDIERUNGSKURS: Die
Siedlungsgesellschaft Cuxhaven blickt
wieder optimistisch in die Zukunft.
Dem Team um den Vorstandsvorsitzenden Peter Miesner ist eine deutliche
Senkung der Wohnungsleerstände
geglückt. Die wirtschaftlichen Zahlen
weisen mittlerweile einen positiven
Trend auf, so dass bereits ein Antrag
auf eine städtische Bürgschaft in Millionenhöhe zurückgezogen werden
konnte. Die für die begonnene Modernisierungsoffensive benötigten Finanzierungsmittel sind von den Banken
auch ohne diese Bürgschaft gewährt
worden. „Wir haben verlorenes Vertrauen wieder zurückgewonnen“, heißt
es dazu bei der Siedlungsgesellschaft.
SCHWIERIG: Die KSG Hannover hat in
der Stadt Großburgwedel ein Gebäude aus dem Jahr 1668 gekauft. KSGGeschäftsführer Karl-Heinz Range sagte
gegenüber der örtlichen Presse: „Es ist
unser Selbstverständnis, auch schwierige Objekte zu übernehmen, wenn sie
eine besondere Bedeutung für Ortsbild
und Ortsgeschichte haben.“ Das ebenso auffällige wie marode Bauernhaus
soll unter der Regie der KSG sorgfältig
wiederhergestellt werden. Um die
Grundsanierung wirtschaftlich darstellen zu können, setzt Range auf die Unterstützung der Stadt: „Wenn uns der
Anbau von Miet- und Eigentumswohnungen auf dem Grundstück gestattet
wird, werden wir einen siebenstelligen
Betrag in das Projekt investieren.“
NACHBARN FEIERN: Die Wohnungsgenossenschaft Kleefeld-Buchholz
hat unweit ihres Verwaltungsgebäudes die Außenanlagen zwischen drei
Häuserzeilen zu einem parkähnlichen
Begegnungsraum umgestaltet. Maßgeblich waren die Auszubildenden
der Genossenschaft mit dem Projekt
betraut. Kleinere Gartenparzellen wurden aufgelöst, und entstanden ist eine
großzügige Grünfläche mit Sitz- und
Spielmöglichkeiten. Die Nachbarn
haben den Abschluss der Arbeiten mit
einem großen Gartenfest gefeiert.
AUFGERÜSTET: Kabel Deutschland
sorgt im Jeverland für mehr Tempo im
Internet. Profitieren werden in erster
Linie auch die Mieter der Wohnungsbau Friesland.
EHRGEIZIG: Die Wohnungsgenossenschaft Heimkehr setzt bei der Sanierung von drei Altbauten auf Erdwärme
und Sonnenenergie. Beim Richtfest
erklärte Vorstand Sven Scriba das Vorgehen: „Über eine Geothermieanlage
heizen wir in einem geschlossenen
Kreislaufsystem künftig das Wasser auf,
das aus der Erde nach oben gepumpt
wird. Die Energie für die Wärmepumpen kommt über die Sonnenkollektoren auf dem Dach.“ Seit Januar lässt
die Genossenschaft die Häuser vollständig umbauen. Insgesamt rund 6,5
Millionen Euro wird die Maßnahme
kosten. Die Häuser werden barrierefrei
gestaltet, alle Wohnungen sind über
einen Aufzug erreichbar. Außerdem
erhalten alle Wohnungen Balkone,
die sich über die gesamte Wohnungsbreite erstrecken. Im Dachgeschoss
entstehen Maisonette-Wohnungen mit
großzügigen Dachterrassen. Gleichzeitig werden die Grundrisse dem
heutigen Bedarf angepasst. So werden
aus ehemals 40 nun 30 Wohnungen.
Mit dem Umbau steigt die Wohnfläche
von rund 2 000 auf fast 2 700 Quadratmeter. Anfang des kommenden Jahres
sollen die ersten neuen Mieter in die
Häuser einziehen können. Die neuen
Wohnungen werden von Anfang an
komplett belegt sein.
FERTIG: VW Immobilien hat das Erweiterungsgebäude seiner Hauptverwaltung feierlich eröffnet. Geschäftsführer
Roland Stöckigt (2. von rechts) konnte
dabei prominente Gäste vom VW-Konzern begrüßen, unter anderem den
Konzernbetriebsratsvorsitzenden Bernd
Osterloh (4. von rechts). Der Neubau
bietet 100 Mitarbeitern Platz, die bislang teilweise im gesamten Stadtgebiet
verstreut gearbeitet hatten. Architektonisches Highlight ist sicherlich die
zweistöckige Glasbrücke, die Neu- und
Altbau verbindet.
TEURER ABRISS: Rund 150 000 Euro
hat der Abriss eines Hochhauses mit 49
Wohnungen in Hildesheim-Drispenstedt gekostet. Die gbg als kommunale
Wohnungsgesellschaft wird auf dem
freigewordenen Grundstück Reihenund Doppelhäuser bauen. gbg-Chef
Jens Mahnken: „Das ist Teil unserer
Qualitätsoffensive für den gesamten
Stadtteil.“
LEUCHTTURM: Der Bauverein Sarstedt
beobachtet mit Stolz, wie sein Neubau, der 15 seniorengerechte Wohnungen umfasst, wächst und gedeiht.
„Das ist unser Leuchtturmprojekt“,
sagt Vorstand Rolf Hofer. Im Juli kommenden Jahres sollen die Mieter einziehen können. Dann wäre das erste
Neubauvorhaben der Genossenschaft
seit den 1990er Jahren erfolgreich über
die Bühne gegangen. Vier Millionen
Euro investiert der Bauverein und kalkuliert mit einer Quadratmetermiete
von 7,50 Euro.
PROMINENTER BESUCH: Bei der
KSG Hannover: Wenige Tage vor
der Bundestagswahl waren die SPDAbgeordnete Caren Marks aus der Region Hannover und SPD-Fraktionschef
Frank-Walter Steinmeier zu Gast. Geschäftsführer Karl Heinz Range zeigte
den beiden Bundespolitikern die umfangreiche Neubau- und Sanierungsmaßnahme in Langenhagen-Wiesenau
und gab ihnen drei wichtige Punkte
mit auf den Weg: Stärkung der Städtebauförderung, keine weitere Verschärfung der Energieeinsparverordnung
und keine Vermögenssteuer, die sich
auf die Substanz der Unternehmen
auswirkt.
ERÖFFNET: Die Nibelungen Wohnbau
in Braunschweig wertet das Quartier
rund um den Bebelhof weiter auf.
Nach dem „Haus der Begegnung“
wurde nun der „Platz der Begegnung“
seiner Bestimmung übergeben. Demnächst wird eine frühere Gaststätte zu
einem „Zentrum für soziale Beratung“
umgebaut. Bis 2016 sollen nach Worten von Geschäftsführer Rüdiger Warnke auch die mehr als 600 NibelungenWohnungen saniert sein.
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DRUCKEN UND PFLANZEN: Die meravis Immobiliengruppe hat zahlreiche
Arbeitsplatzdrucker durch wenige,
hochmoderne Multifunktionsgeräte
ersetzt. Das neue System weist einen
deutlich niedrigeren CO2-Ausstoß auf
und ist somit umweltfreundlicher.
Die Aktion „Print and Plant“ ist ein
Gesamtkonzept, und deshalb haben
meravis, Druckerhersteller Ricoh und
IT-Dienstleister Ascop pro eingespartem Drucker auch noch mindestens
einen Baum gepflanzt. Aus 100 Bäumen entsteht in der Revierförsterei
Resse vor den Toren Hannovers nun
ein Baumlehrpfad mit seltenen und
alten heimischen Gewächsen wie z.B.
der Elsbeere, dem Wildapfel oder dem
Speierling.
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AUSZEICHNUNG: Alle zwei Jahre verleiht die GEWOBA in
Bremen den Alvar Aalto Preis. In diesem Jahr ging der mit
1 500 Euro dotierte Preis an Lydia Vogel (links) von der Bremer School of Architecture. Das Thema des studentischen
Architekturwettbewerbs lautete „Neue Vahr Südost - Wohnungsbau der Nachkriegsmoderne weiterdenken“. Neben
dem Preis gab es drei Anerkennungen, die mit je 500 Euro
Preisgeld verbunden waren. Diese gingen an: Sebastian Gatz
(rechts)/Mario Nolle (2. von rechts; beide Münster), Anika
Müller sowie Steffen Krecklow (beide Bremen).
EFFEKTIV: Rund 15 bis 20
Millionen Euro investiert die
GEWOBA in Bremen jährlich
in die Verbesserung der Energiebilanz ihrer Gebäude, vor
allem in Wärmedämmung
an Fassaden, Dächern und
Kellergeschossen. Die Maßnahmen zeigen Wirkung. Eine
interne Studie zu 31 Mietobjekten zeigt, dass die Mieter
in der Heizperiode nach einer
energetischen Modernisierung mindestens ein Viertel
weniger Heizkosten bezahlen als im Vorjahr. In der Spitze
sind 43 Prozent Kostenersparnis möglich. „Bei den hohen
Energiepreisen lohnt sich eine Modernisierung für die Mieter
erst recht. In mehr als der Hälfte aller Fälle kompensiert die
Heizkostenersparnis die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen bereits im ersten Jahr“, kommentiert Betriebskostenmanagerin Evelyn Loock. Deutlich wird in der Studie aber
auch, dass die Ergebnisse stark vom individuellen Heizverhalten abhängen. Deswegen geben die GEWOBA-Hauswarte
wie Jens Pohlmann (Bild) gerne Tipps zum richtigen Lüften
und Heizen. Außerdem gibt es weiterhin die kostenlosen
„EnergieSparChecks“ der GEWOBA und der Klimaschutzagentur energiekonsens. Kürzlich wurde die 888. Beratung
durchgeführt.
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NEUBAU I: Die GSG Oldenburg hat
den Grundstein für einen Gebäudekomplex mit 13 Wohnungen, Kinderkrippe und einer Tagespflege gelegt.
Krippe und Pflegestation werden von
den Johannitern betrieben. Sechs der
Wohnungen sind barrierefrei, sieben
speziell für Familien konzipiert. GSGGeschäftsführer Stefan Könner kündigt
an, dass die Mieten zwischen 7,10 und
7,97 Euro liegen werden. Beide Gebäude werden als KFW-70-Effizienzhäuser
errichtet. Die Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgt zentral über
ein Blockheizkraftwerk. Im Januar soll
der erste Bauabschnitt abgeschlossen
sein, im August dann der zweite.
NEUBAU II: Die Kreiswohnbau Hildesheim baut ein zweites „Argentum“
– ebenfalls in Sarstedt. Während das
erste Projekt Anfang November offiziell
den Mietern übergeben wurde, wächst
das zweite Stück für Stück heran. Es
wird 23 Wohnungen umfassen, die
zu Quadratmeterpreisen von 2100
bis 2 600 Euro verkauft werden sollen.
Die technische Ausstattung sowie das
wohnbegleitende Servicepaket sollen
weitgehend deckungsgleich sein mit
dem im Mietshaus.
NEUBAU III: Die Kreiswohnbau Osterode hat Richtfest gefeiert an einem
Mehrfamilienhaus mit zehn seniorengerechten Wohnungen, die im nächsten Sommer bezugsfertig sein sollen.
PLANUNG I: Die Wohnstätte Stade
will im Stadtteil Hahle 64 Wohnungen
und eine Parkpalette errichten. Der Bebauungsplan wurde jetzt entsprechend
geändert. Auf dem größten Teil des
Geländes standen früher Mehrfamilienhäuser, die in marodem Zustand waren und deshalb bereits abgebrochen
wurden. In den Neubauten sollen moderne, energetisch zeitgemäße Wohnungen entstehen, die zu moderaten
Preisen und mit günstigen Nebenkosten vermietet werden. Die Wohnungen
werden über ein neues Nahwärmenetz
der Genossenschaft beheizt.
PLANUNG II: In Oldenburg beschäftigen sich die Planer mit der Nachnutzung der Donnerschwee-Kaserne. Ziel
soll es offenbar sein, möglichst viel
Wohnungsbau zuzulassen. Die kommunale Wohnungsgesellschaft GSG
hat sich bereits mit anderen Investoren
zusammengetan, um die Fläche eines
ehemaligen Hubschrauberlandeplatzes
zu entwickeln.
PLANUNG III: Die Kreis-Wohnungsbaugesellschaft Helmstedt will auf
einem innerstädtischen Grundstück in
Schöningen ein Seniorenkompetenzzentrum errichten. Für das Projekt sind
vier Millionen Euro veranschlagt. Zuvor
müssen noch Gebäude und ein Spielplatz abgerissen werden, die derzeit
noch auf dem Grundstück stehen.
NEUBAU IV: Nach dem Abriss eines nicht mehr sanierungsfähigen
Gebäuderiegels baut die Hamelner
Wohnungsbau-Gesellschaft nun auf
dem frei gewordenen Grundstück zwei
Mehrfamilienhäuser mit Aufzugsanlage
und Blockheizkraftwerk. Die Fertigstellung ist für Juni 2014 geplant.
PLANUNG IV: Die Gifhorner Wohnungsbau-Genossenschaft will in der
Samtgemeinde Wesendorf bis zu 40
barrierefreie Wohnungen bauen. Noch
in der ersten Jahreshälfte 2014 sollen
die Bauarbeiten beginnen, im September 2015 werde alles fertig sein, kündigte Vorstand Andreas Otto an. Die
Baukosten gibt er mit 4,1 Millionen
Euro an.
NEUBAU V: Die GSG Oldenburg hat
das Neubauprojekt an der Nettelbeckstraße gestartet. Nach dem Abriss des
alten Gebäudes entstehen eine zweizügige Kinderkrippe, die Verwaltung des
Kindertagesstätten- und BeratungsVerband KiB sowie drei Wohnungen.
In einem zweiten Bauabschnitt – voraussichtliche Fertigstellung 2015 – sind
weitere 24 Wohnungen geplant.
PLANUNG V: Die Wohnungsgenossenschaft Heimatwerk plant, in
Barsinghausen rund 40 Wohnungen
für Senioren und Alleinerziehende zu
errichten. Vorstand Jürgen Kaiser stellte
das Konzept vor Kommunalpolitikern
vor. Entstehen soll ein Mix aus Mehrfamilien- und Mietreihenhäusern.
HILFE FÜR INDIEN: Die Wohnungsgenossenschaft Ostland und die hannoversche Studenteninitiative „weitblick“
unterstützen ein Schulbauprojekt der
DESWOS im indischen Pettavaithalai.
Um die Arbeit der Entwicklungshilfeorganisation der deutschen Wohnungswirtschaft näher vorzustellen,
waren DESWOS-Geschäftsführer
Werner Wilkens und GdW-Präsident
Axel Gedaschko zu einem Informationsabend nach Hannover gekommen.
Ostland-Vorstand Andreas Wahl, neben
GBH-Chef Karsten Klaus für den vdw
im Verwaltungsrat der DESWOS, zeigte
sich zuversichtlich, mit Unterstützung
der Studenten in diesem Jahr 5 000
Euro an Spenden für Pettavaithalai
zusammenzutragen. Nach Bildern und
Erklärungen ließen sich Klaus (von
links), Kristina Vortmann (weitblick),
Gedaschko, Wahl, Wilkens und Lea
Allers (weitblick) mit rund 50 weiteren
Gästen dem Anlass angemessen selbstgemachtes Indisches Curry schmecken.
FUSION: Im Harz rückt der Zusammenschluss zwischen der GWG Goslarer Wohnstätten-Gesellschaft und der
Wohnbau Goslar, einer Holding mit
der Wohnbaugesellschaft für den Landkreis Goslar, der Wohnungsbau- und
Kleinsiedlungsgesellschaft Bad Gandersheim sowie der Wohnbau Braunlage näher. Insgesamt verfügen die
Unternehmen über 5 800 Wohnungen.
Derzeit leitet GWG-Geschäftsführer
Andreas Matschkus kommissarisch per
Geschäftsbesorgungsvertrag auch die
Geschicke der Holding. Die Befürworter der Fusion rechnen mit erheblichen
Synergieeffekten.
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Wohnungsgenossenschaft investiert
mehr als 20 Millionen Euro in Neubauprojekt
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Hannover. Die Wohnungsgenossenschaft Kleefeld-Buchholz hat den Startschuss zum größten Wohnungsbauprojekt
der jüngeren Firmengeschichte gegeben. Im hannoverschen
Stadtteil Misburg werden 77 hochwertige Wohnungen
entstehen. Der erste Bauabschnitt mit 26 Wohnungen soll
im Sommer 2015 fertig sein. Insgesamt rechnet die Genossenschaft für das Projekt „SüdSüdWest“ mit Kosten von 20,5
Millionen Euro.
Vorstand Christian Petersohn sprach beim symbolischen
Spatenstich von einem „richtungsweisenden“ Bauvorhaben,
sowohl in ästhetischer als auch in energetischer und sicherheitstechnischer Hinsicht. Die Wohnungen werden zwischen
55 und 170 Quadratmeter groß. Die Mieten sollen zwischen
acht und 8,50 Euro pro Quadratmeter liegen. Mit Aufzügen
gelangen die künftigen Bewohner von der Tiefgarage auf
Genossenschaftsvorstand Christian Petersohn (von links),
Architektin Anne Peters, Stadtbaurat Uwe Bodemann,
Bezirksbürgermeister Klaus Dickneite und Aufsichtsratsvorsitzender Eckart Galas beim „ersten Spatenstich“ auf der
Baustelle in Hannover-Misburg.
ihre Etage. Balkone, Terrassen und Dachgärten sind ebenso
selbstverständlich wie gestaltete Außenanlagen mit Spielund Begegnungsplätzen.
Vor dem Baustart hatte die Genossenschaft einigen Architekturbüros zu einem kleinen Wettbewerb eingeladen.
Durchgesetzt hat sich schließlich die hannoversche Architektin Anne Peters. Ihr Entwurf findet auch die Zustimmung
von Uwe Bodemann. „Hohe Qualität im Wohnungsneubau
tut in allen Stadtteilen gut“, sagte der hannoversche Stadtbaurat.
Startschuss für bundesweites
Forschungsvorhaben
In Hannover wurde der Startschuss für das dreijährige Forschungsprojekt „Transdisziplinäre Sicherheitsstrategien für
Polizei, Wohnungsunternehmen und Kommunen – transit“
gegeben. Federführende Projektpartner sind das Landeskriminalamt Niedersachsen, das difu Deutsches Institut für Urbanistik und das Beratungsunternehmen F+B aus Hamburg.
Als assoziierte Partner sind unter anderem der vdw Niedersachsen Bremen und der Niedersächsische Städtetag dabei.
Ebenfalls beteiligt sind die Magistratsdirektion der Stadt
Wien, die University of Salford in England und die Politechnische Universität Mailand. Gefördert wird das Projekt durch
das Bundesministerium für Bildung und Forschung.
Der Staatssekretär im Niedersächsischen Innenministerium, Stephan Manke, hob bei der Eröffnungsveranstaltung
den integrierten Ansatz des Projektes hervor, durch den
Wissenschaft, Polizei und Wohnungswirtschaft ihre Erfahrungen einbringen könnten. Für den vdw machte Carsten Ens
in einem kurzen Statement deutlich, dass das Interesse der
Wohnungswirtschaft am Thema Sicherheit sehr vielschichtig
ist und über technischen Einbruchschutz an Wohnungstüren
und -fenstern weit hinaus geht. Für das Forschungsprojekt
hat der Verband gemeinsam mit F+B eine Befragung aller
Mitgliedsunternehmen durchgeführt.
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Termine 2014
9. Januar
Hannover: auftakt14 und
Neujahrsempfang
5./6. Februar
Hamburg: 9. Norddeutsche
Energiekonferenz
25. März
Hannover:
Vernetztes Wohnen III
27./28. März
Bad Zwischenahn:
33. Zwischenahner Gespräch
22./23. Juli
Osnabrück: vdw-Verbandstag
TERM IN E
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Zur Person
Die neue Niedersächsische Sozialministerin CORNELIA
RUNDT hat sich bei ihrer Tour durchs Land unter anderem
bei der Wohnungsbaugesellschaft Friesland in Jever über die
Anpassung des Wohnungsbestandes an die Ansprüche einer
immer älter werdenden Bevölkerung informiert.
Geschäftsführerwechsel bei der GeWobau Vechta:
Aus Altersgründen scheidet FRANZ MEYER aus dem Amt
aus. Sein Nachfolger ist TONY ENGELMANN.
DIRK TENNSTEDT, Geschäftsführer der WBG Helmstedt,
scheidet Ende des Jahres aus dem Unternehmen aus.
Die Leitung der WBG übernimmt anschließend PETER
BRUCKMANN.
Die neue Bürgermeisterin der Stadt Ronnenberg vor den
Toren Hannovers heißt STEPHANIE HARMS. Die 41-Jährige
ist derzeit noch als Prüferin beim vdw Niedersachsen Bremen beschäftigt. Zum Jahresbeginn 2014 wird sie dann ihr
neues Amt im Rathaus von Ronnenberg antreten. Harms
setze sich in der Stichwahl durch. Zu ihrem Erfolg bei der
Bürgermeisterwahl gratuliert der vdw sehr herzlich. Ganz
aus dem Blick der Wohnungswirtschaft dürfte sie nicht
geraten, denn als Bürgermeisterin sitzt sie in der Gesellschafterversammlung der KSG Hannover.
HENNING SCHREIBER ist seit
25 Jahren Vorstandsmitglied
der Wohnungsgenossenschaft Göttingen. Dafür
wurde er von Verbandsdirektor HEINER POTT mit
der Silbernen Ehrennadel des vdw ausgezeichnet.
GÜNTER SCHMIEDESKAMP, ehemaliges Vorstandsmitglied
der Wohnungsbaugenossenschaft Laatzen, ist im Oktober
verstorben. Er war von 1984 bis 1995 Delegierter des vdw
zum GdW-Verbandstag und darüber hinaus von 1990 bis
1995 Vertreter des vdw im GdW-Verbandsrat.
HER AUSGEB E R
vdw
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Niedersachsen Bremen e.V.
R EDAKT IO N
Carsten Ens
verantwortlich im Sinne des Presserechts
0511 1265-127
Jörg Cammann
Steuern
0511 1265-143
Heinrich Kleine Arndt
Wohnungswirtschaft, Recht
0511 1265-124
Jörg Berens
Bauen und Technik
0511 1265-145
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GE STA LT U N G
DRUCK
Ilka Birnbaum
0511 1265-123
designagenten
Visuelle Kommunikation
www.designagenten.com
gutenberg beuys feindruckerei
Hans-Böckler-Str. 52
30851 Hannover
Karsten Dürkop
Multimedia, Bildung, FAI
0511 1265-126
vdw
Verband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft
in Niedersachsen und Bremen
0114
Das erste magazin im neuen Jahr beschäftigt sich noch einmal
mit dem Thema „Fassadendämmung“. Außerdem blicken
wir auf den vdw-Neujahrsempfang zurück. Die Serien zum
Nachhaltigkeitsmanagement, zur kommunalen Wohnungswirtschaft und zu Sicherheit im Städtebau werden fortgesetzt.
Geplant sind darüber hinaus Beiträge zum Datenschutz im
Wohnungsunternehmen und über Mieterzufriedenheitsanalysen.
vdw
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Niedersachsen Bremen e. V.
Postfach 61 20
30061 Hannover
Tel.: 0511 12 65 - 01
Fax: 0511 12 65 - 111
Internet: www.vdw-wohnen.de
www.vdw-magazin.de
VNW
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83
22415 Hamburg
Tel.: 040 520 11- 0
Fax: 040 520 11- 201
Internet: www.vnw.de