Prüfung der Standortvoraussetzungen zur Aufwertung des

Transcription

Prüfung der Standortvoraussetzungen zur Aufwertung des Standortes Neuendorfer Straße
in Brandenburg an der Havel zu einem B-Zentrum
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Prüfung der Standortvoraussetzungen zur Aufwertung des
Standortes Neuendorfer Straße in Brandenburg an der Havel
zu einem B-Zentrum
Ihre Ansprechpartner:
Dr. Angelus Bernreuther
Dr. Manfred Bauer
Dipl.-oec. Mathias Vlcek
BBE Handelsberatung GmbH
GMA –Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Brienner Straße 45
Hohenzollernstraße 14
80333 München
71638 Ludwigsburg
Tel.: (089) 55118 181
Tel.: (07141) 93 60 16
E-Mail: [email protected]
E-Mail: [email protected]
[email protected]
Ludwigsburg/München, den 13. Juli 2011
1
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Inhaltsverzeichnis
1. Ausgangssituation und Zielsetzung.............................................................................................. 4
2. Bewertung der derzeitigen Zentrenstruktur in Brandenburg ..................................................... 5
3. Lage und Einzugsbereich des möglichen B-Zentrums an der Neuendorfer Straße ................ 9
3.1.
3.2.
Lage des Projektstandortes....................................................................................................... 9
Einzugsgebiet .......................................................................................................................... 12
4. Versorgungsqualitäten eines B-Zentrums.................................................................................. 14
5. Diskussion von Kaufkraftrückholungseffekten von dezentralen Standorten in das
B-Zentrum Neuendorfer Straße.................................................................................................... 18
6. Exkurs: Ausweisung von „B-Zentren“ in Orten bis ca. 100.000 Einwohner ........................... 20
7. Fazit ................................................................................................................................................ 26
2
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Vergleich der wesentlichen Mieter des Projektvorhabens mit anderen
ausgewiesenen B-Zentren in Brandenburg a.d.H............................................................. 14
Tabelle 2: Vergleich Drogeriefachmarkt - Drogeriediscounter ............................................................ 17
Kartenverzeichnis
Karte 1: Versorgungszentren und dezentrale Agglomerationsstandorte in Brandenburg .................... 5
Karte 2: Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel in Brandenburg a.d.H.
(Hauptwettbewerber)........................................................................................................... 7
Karte 3: Lage des Projektstandortes Neuendorfer Straße .................................................................... 9
Karte 4: Entwicklungsschwerpunkte Ring ........................................................................................... 10
Karte 5: Kerneinzugsgebiet und erweitertes Einzugsgebiet des Projektstandortes............................ 12
Karte 6: Angebotsaffine Wettbewerber im Bereich Lebensmittel des Projektvorhabens.................... 13
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Aktuelle Struktur des Lebensmitteleinzelhandels in Brandenburg a. d. Havel .............. 15
Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels.... 16
Abbildung 3: Aktuelle Verteilung der Anbieter im Lebensmitteleinzelhandel in
Brandenburg a. d. Havel ................................................................................................... 18
Anlagenverzeichnis
Anlage 1:
Strukturprägende Lebensmittelanbieter in Brandenburg an der Havel ............................ 28
3
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1.
Ausgangssituation und Zielsetzung
Derzeit ist die Entwicklung eines Grundstücks an der Neuendorfer Straße / Ecke Otto-Sidow-Straße
in
Brandenburg
an
der
Havel
geplant.
Beabsichtigt
ist
die
Ansiedlung
eines
Lebensmittelsupermarktes (3.500 m²) zzgl. Konzessionäre, eines Drogeriemarktes (400 m²), eines
Textilfachmarktes (900 m²) sowie einer Apotheke (200 m²). Des Weiteren ist die Entwicklung von
Einzelhandelsflächen
mit
sog.
nicht-zentrenrelevanten
Sortimenten
mit
maximal
3.000 m²
Verkaufsfläche geplant. Ein Bebauungsplanentwurf hierzu liegt bereits vor. Die BBE Handelsberatung
GmbH (BBE) hat in diesem Zusammenhang bereits ein Verträglichkeitsgutachten sowie mehrere
Stellungnahmen erstellt (September 2010, März 2011). Die GMA Gesellschaft für Markt- und
Absatzwirtschaft GmbH (GMA) hat das derzeit in Kraft befindliche Einzelhandelskonzept für die Stadt
Bandenburg an der Havel (Juni 2007) verfasst. Beide Unternehmen verfügen somit über eine
ausgesprochene Standortexpertise.
Der Standort ist derzeit im gültigen Zentrenkonzept nicht als zentraler Versorgungsbereich
ausgewiesen. Im Rahmen des bisherigen Planungsprozesses kamen BBE in einer gemeinsamen
Stellungnahme mit GMA zu einem Lösungsweg für die Stadt Brandenburg an der Havel, wie mit teils
divergierenden Meinungen zum Projekt in Politik und Verwaltung umgegangen werden kann. Beide
Unternehmen empfahlen die Aufstufung des Standortes zu einem sog. B-Zentrum, also einer
höherwertigen Kategorie über eine Nahversorgungsfunktion hinaus. Standort und Konzept sind
hierfür eindeutig geeignet.
Die Eignung des Standortes für ein sog. B-Zentrum gilt es nun zu verfeinern, um das laufende BPlan-Verfahren zu unterstützen. Die geplanten Sortimente des Edeka E-Centers sowie der weiteren
projektierten Fachmärkte gilt es nun im Rahmen der Festsetzungen des B-Plan-Entwurfs erneut und
auf aktueller Datenbasis zu untersuchen. Die Ausführungen sollen explizit auch zur Abwägung des BPlan-Entwurfes dienen und eine Unterstützung im derzeitigen Fortschreibungsprozess des
Einzelhandelskonzeptes darstellen.
Folgendes abgestimmtes Arbeitsprogramm zwischen GMA und BBE garantiert dabei, dass die
langjährige Orts- und Strukturkenntnis der Unternehmen sowie die beidseitige Expertise in
Kommunal- und Handelsfragen in diesen Prozess mit einfließen kann:
•
Bewertung der derzeitigen Zentrenstruktur mit Blick auf die Qualität der Versorgungssituation.
•
Aussagen zum Einzugsbereich des möglichen B-Zentrums.
•
Aussagen zur Qualitätserhöhung durch ein B-Zentrum.
•
Diskussion von Kaufkraftrückholeffekten durch das mögliche B-Zentrum aus dezentralen
Standorten.
•
Diskussion von Vergleichskommunen mit entsprechenden B-Zentren inkl. Beschreibung von
Ankerbetrieben und der sonstigen Einzelhandels- und Dienstleistungsausstattung.
4
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2.
Bewertung der derzeitigen Zentrenstruktur in Brandenburg
Die Stadt Brandenburg an der Havel besitzt derzeit eine Versorgungsstruktur, welche in vier
Kategorien unterteilt wurde. Neben den dezentralen Agglomerationsstandorten, welche städtebaulich
nicht integriert liegen und auf wenige Branchen des großflächigen Einzelhandels spezialisiert sind,
sind drei Typen von „zentralen Versorgungsbereichen“ vorhanden. Hierbei handelt es sich um den
1
zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (A-Zentrum), um drei B-Zentren (Nebenzentren) sowie
acht Nahversorgungszentren (C-Zentren).
Die Zentrenstruktur, welche im GMA-Einzelhandelskonzept bis 2015 planerisch zugrunde gelegt
wurde, umfasst zusammenfassend 12 städtebaulich integrierte Versorgungszentren (sog. zentrale
Versorgungsbereiche) sowie vier dezentrale Agglomerationsstandorte. Nachfolgende Karte stellt die
Zentrenstruktur von Brandenburg dar.
Karte 1: Versorgungszentren und dezentrale Agglomerationsstandorte in Brandenburg
Quelle: GMA, Einzelhandelskonzept der Stadt Brandenburg, 2007
Anmerkung:
1
Der zentrale Versorgungsbereich Genthiner Straße befindet sich im Stadtteil Plaue, welcher außerhalb des
Kartenausschnitts liegt und somit kartographisch nicht dargestellt ist.
Bei dem Begriff „zentraler Versorgungsbereich“ handelt es sich um einen räumlich abgrenzbaren Bereich im Gebiet einer
Gemeinde, dem eine bestimmte Versorgungsfunktion zukommt. Neben Handelsbetrieben sollte der zentrale
Versorgungsbereich auch Dienstleistungsbetriebe oder sonstige Nutzungen aufweisen, welche die Einzelhandelsfunktion
ergänzen. Dem zentralen Versorgungsbereich muss die Funktion eines Zentrums zukommen, welches die Versorgung
des Gemeindegebietes oder eines Teils davon mit einem bestimmten Spektrum an Waren und Dienstleistungen
funktionsgerecht sicherstellen kann. Vgl. auch OVG NRW, Urteil v. 11.12.2006 (7 A 964/05), Bestätigung durch das
BVerwG 11.10.2007 (4 C 7.07)
5
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Das A-Zentrum, die Brandenburger Einkaufsinnenstadt, ist die größte integrierte Einzelhandelslage
in der Gesamtstadt und besitzt eine örtliche sowie auch regionale Ausstrahlung. Die Angebotsstruktur
wird im Wesentlichen durch die Branchen Textilien, Schuhe und Sport geprägt, jedoch sind ebenfalls
die Branchen Drogeriewaren und Unterhaltungselektronik stark ausgeprägt. Das Angebot ist vor
allem durch kleinteilige Ladenstrukturen gekennzeichnet, welche in den Hauptgeschäftslagen
Hauptstraße und Steinstraße sowie den angrenzenden Straßenzügen verortet sind. Die qualitative
Ausprägung des Angebots bewegt sich im mittleren bis gehobenen Qualitäts- und Preisniveau.
Die in der Sankt-Annen-Straße neu erbaute Sankt-Annen-Galerie beherbergt vor allem Filialisten und
ist als leistungsfähiges Shoppingcenter einzustufen, welches die umliegenden kleinteiligen
Ladenstrukturen sehr gut ergänzt. Die Integration in den Hauptgeschäftsbereich, das vorhandene
Parkplatzangebot sowie die zahlreich hier verorteten Einzelhandelsmagneten (u.a. Media-Markt,
C&A, Esprit, Deichmann, Street Schuhe, dm, Parfümerie Douglas, Thalia) manifestieren diesen
Versorgungsbereich als den Einzelhandelsschwerpunkt im Oberzentrum Brandenburg.
Der
Einzelhandel
im
A-Zentrum
wird
vor
allem
durch
zahlreiche
Dienstleistungs-
und
Gastronomieangebote ergänzt, so dass ein attraktives Hauptgeschäftszentrum vorhanden ist,
welches ein hohes Maß an Aktivitätenkopplung ermöglicht.
Als B-Zentren sind die Versorgungsbereiche Altstadt, Am Neuendorfer Sand und Tschirchdamm
ausgewiesen. Diese Nebenzentren befinden sich in städtebaulich integrierter Geschäftslage und sind
größtenteils auf eine stadtteilbezogene Versorgung ausgerichtet. Das Angebot umfasst im
Wesentlichen nahversorgungsrelevante Sortimente. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Brandenburg
2
wurde ein Mindeststandard von 5 Betrieben bzw. 2.500 m² Verkaufsfläche definiert , wobei ein
großflächiger Lebensmittelanbieter vorhanden sein sollte.
Das Nebenzentrum Altstadt umfasst vor allem die Straßenzüge Ritterstraße, Plauer Straße und
Bäckerstraße und ist siedlungsstrukturell in die Kernstadt bzw. die Brandenburger Altstadt integriert.
Der Einzelhandel ist durch überwiegend kleinteilige Ladenstrukturen geprägt, welche gesamtstädtisch
eine untergeordnete Bedeutung besitzen. Der meist lückenhafte Einzelhandelsbesatz befindet sich in
einem städtebaulich attraktiven Umfeld und ist durch die Havel vom Hauptgeschäftszentrum getrennt.
Neben der Einzelhandelsnutzung ist vor allem die Gastronomie sowie auch teilweise das
Dienstleistungsangebot gut ausgeprägt.
Das Nebenzentrum Am Neuendorfer Sand liegt im westlichen Teil der Kernstadt und ist vorwiegend
durch
nahversorgungsrelevante
Anbieter
geprägt.
Als
Magnet
fungiert
ein
großflächiger
Lebensmittelmarkt (NP), welcher durch weitere Fachmärkte (u.a. Dänisches Bettenlager, Deichmann)
ergänzt wird. Dieser Versorgungsbereich besitzt eine Fachmarktstruktur und ist durch eine Randlage
zur östlich liegenden Wohnbebauung geprägt. Am Standort sind nur wenige Dienstleister bzw.
sonstige Komplementärfunktionen vorhanden.
Als weiteres Nebenzentrum fungiert der Versorgungsbereich Tschirchdamm, welcher im Nordwesten
der Stadt in einer Großwohnsiedlung liegt. Das Angebot ist durch einen Supermarkt (REWE) sowie
einen großflächigen Textilfachmarkt (AWG) geprägt, welche als Magneten fungieren. Dieser
Einzelhandel wird durch kleinere Einzelhandelsbetriebe und Dienstleister ergänzt. Das Einzugsgebiet
umfasst vor allem das umliegende Wohnumfeld, da u.a. die Erreichbarkeit des Standortes aufgrund
seiner integrierten Lage keinen gesamtörtlichen Einzugsbereich zulässt.
2
Einzelhandelskonzept für die Stadt Brandenburg an der Havel, GMA, 2007, Tabelle 18
6
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------In
der
Stadt
Brandenburg
sind
weitere
acht
C-Zentren
vorhanden.
Diese
zentralen
Versorgungsbereiche sind vorwiegend auf die wohnortnahe Nahversorgung ausgerichtet und
befinden sich in einer städtebaulich integrierten Lage. Als Magnet fungiert i.d.R. ein größerer
Lebensmittelanbieter, welcher durch weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote ergänzt
wird. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Brandenburg wurde ein Mindeststandard von 5 Betrieben
3
bzw. 1.200 m² Verkaufsfläche definiert , wobei ein größerer Lebensmittelanbieter vorhanden sein
sollte. Dies ist in den Nahversorgungszentren EKZ Marienberg (Netto), Wilhelmsdorfer Straße
(Norma), Veilchenweg (REWE, Penny), Havelpassage (Aldi, Netto), Werner-Seelenbinder-Straße
(Edeka),
Willi-Sänger-Straße
(Netto,
Aldi)
und
Genthiner
Straße
(REWE)
der
Fall.
Im
Nahversorgungszentrum Neuendorfer Straße wurde der ehemals bestehende REWE-Markt verlagert
und befindet sich derzeit – wenn auch nur geringfügig – außerhalb dieses Bereiches.
Nachstehende Übersicht verdeutlicht den Bestand von Lebensmittelanbietern (Hauptwettbewerber) in
Brandenburg an der Havel (vgl. auch Anlage 1).
Karte 2: Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel in Brandenburg a.d.H. (Hauptwettbewerber)
Quelle: GMA, eigene Erhebungen, Juni 2011
Das Angebot in den dargestellten zentralen Versorgungsbereichen wird durch diverse dezentral
gelegene Agglomerationsstandorte erweitert. Die Anbieter in diesen Bereichen befinden sich an
autokundenorientierten Standorten und sind nicht auf die verbrauchernahe Versorgung der
Bevölkerung ausgerichtet. Als wichtigste Lagen sind das Einkaufszentrum Wust (Kaufland), die
3
7
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Agglomerationen an der Alten Potsdamer Straße (Real) und an der Upstallstraße (Lidl) sowie das
Beetzsee-Center (Real) zu sehen. Die genannten Lebensmittelanbieter fungieren darin als
großflächige Magneten und stellen mit den weiteren Non-Food-Anbietern ein umfassendes Angebot
an nicht-wohnortnaher Versorgung dar.
8
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3.
Lage und Einzugsbereich des möglichen B-Zentrums an der
Neuendorfer Straße
3.1. Lage des Projektstandortes
Das Projektgrundstück liegt in der Neuendorfer Straße / Ecke Otto-Sidow-Straße innerhalb der
Neuendorfer Vorstadt. Neben den beiden Straßenzügen wird das Areal durch die angrenzende
Wohnbebauung der Neuendorfer Straße sowie die Havel begrenzt. Der Fluss stellt eine Zäsur, aber
auch einen wichtigen Attraktivitätsfaktor des Projektgrundstücks dar. Die Otto-Sidow-Straße
(B 1/B 102) fungiert als innerstädtische Verbindungsstraße und ist durch eine hohe Fahrzeugfrequenz
gekennzeichnet. Über die Neuendorfer Straße kann das Stadtzentrum von Brandenburg aus
westlicher Richtung relativ zügig erreicht werden. Der Querschnitt der Neuendorfer Straße ist durch
einen beidseitig kombinierten Geh- und Radweg, einen einseitigen PKW-Parkstreifen sowie zwei
Fahrstreifen geprägt. Der Straßenzug ist saniert. Entlang der Otto-Sidow-Straße befindet sich
ebenfalls ein moderner, kombinierter Fuß-/Fahrradweg, welcher die fußläufige Erreichbarkeit sowie
auch die Anfahrt per Fahrrad sicherstellt.
Neben dem Individualverkehr ist die Neuendorfer Straße auch durch öffentlichen Verkehr geprägt.
Unmittelbar vor dem Projektstandort liegt die Haltestelle Ferdinand-Lassalle-Straße, welche durch
den Stadtbus der Verkehrsbetriebe Brandenburg in regelmäßiger Taktung bedient wird.
Karte 3: Lage des Projektstandortes Neuendorfer Straße
Landesbehördenzentrum
Wohngebiet
Niederhavel
Projektgrundstück
Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung
9
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Die Neuendorfer Straße ist vor allem durch Wohnnutzungen geprägt und auch als „Vorranggebiet
Wohnen“ ausgewiesen. Die Neuendorfer Vorstadt, welche dem Stadtteil Ring zugeordnet wird, ist in
den letzten Jahren durch eine steigende Bevölkerung geprägt. Insbesondere war ein deutlicher
Anstieg der Anzahl kleinerer Kinder zu verzeichnen.
4
Ein Ziel der Stadt Brandenburg ist es, den Stadtteil Ring in seiner Funktion als Wohn- und
Versorgungsstandort zu stärken, da dieser Stadtteil als Wohn- und Versorgungsstandort für die
Gesamtstadtentwicklung eine positive Entwicklungsperspektive aufweist.
5
Insbesondere ist laut
Masterplan die Brachflächenreaktivierung fortzusetzen. Hierzu zählt auch das Projektgrundstück in
der Neuendorfer Straße, welches sich am Kernstadteingangsbereich befindet. Laut aktuellem Entwurf
des Masterplans sollen insbesondere die Kernstadteingänge attraktiviert werden.
Karte 4: Entwicklungsschwerpunkte Ring
Projektgrundstück
Quelle: Masterplan Brandenburg an der Havel – Fortschreibung 2011 (Entwurf EBP 07.06.2011), Abb. 25
Die vorhandenen Immobilien zwischen der Neuendorfer und der Vereinsstraße sind zum Teil
aufwändig saniert bzw. rekonstruiert. Der Sanierungsbestand lag bereits in 2008 in der gesamten
6
Neuendorfer Vorstadt bei ca. 62 %. Entlang der Neuendorfer Straße sind in den Erdgeschosszonen
der umliegenden Wohn- und Geschäftshäuser teilweise Kleingewerbebetriebe sowie Gastronomie
angesiedelt.
4
5
6
Bürgerinformationen zur Stadtentwicklung 02/2008
Masterplan Brandenburg an der Havel – Fortschreibung 2011 (Entwurf EBP 07.06.2011), Seite 104 (Kapitel Kernstadt Stadtteil Ring)
Bürgerinformationen zur Stadtentwicklung 02/2008
10
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------An die nördlich gelegene Vereinsstraße schließt sich das Areal des Landesbehördenzentrums an, wo
u.a. das Amtsgericht, Finanzamt, Landesbauamt, Studentenwerk sowie auch das Brandenburgische
Oberlandesgericht und die Polizei verortet sind. Insbesondere profitiert die Neuendorfer Vorstadt von
der Ansiedlung der Fachhochschule Brandenburg sowie der damit verbundenen Aufwertung als
Wohn- und Aufenthaltsstandort. Aufgrund der genannten öffentlichen Einrichtungen verfügt die
Neuendorfer Vorstadt über eine hohe gesamtstädtische und (über)regionale Bedeutung. Die
Entfernung des Landesbehördenzentrums vom Projektstandort beträgt knapp 400 m.
Zusammenfassend ist der Standort in der Neuendorfer Straße als städtebaulich integriert
einzustufen, da er
-
räumlich und funktional einem Siedlungsschwerpunkt zugeordnet ist,
-
in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage liegt,
-
über eine gute verkehrliche Anbindung verfügt (sanierte Straße, Fuß- und Fahrradweg,
Parkraum, Bedienung durch den ÖPNV),
-
in unmittelbarem Anschluss an vorhandene Bebauung liegt.
Aufgrund der gegebenen verkehrlichen Anbindung des Standortes sowie seiner Erreichbarkeit
ist dieser geeignet, Teile des Brandenburger Stadtgebietes zu versorgen. Als Vorteil ist dabei
die dennoch integrierte Lage einzustufen.
11
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3.2. Einzugsgebiet
Als einzelhandelsrelevantes Marktgebiet wird der Raum definiert, aus welchem die Verbraucher
überwiegend Versorgungsangebote in Brandenburg in Anspruch nehmen. Dabei ist von keiner
ausschließlichen Einkaufsorientierung nach Brandenburg auszugehen, da auch Kaufkraftabflüsse zu
konkurrierenden Standorten bestehen.
Von besonderer Bedeutung hinsichtlich der Wettbewerbssituation im regionalen Kontext sind die
umliegenden Konkurrenzzentren. Diese Orte grenzen das Einzugsgebiet von Brandenburg ein und
stehen im regionalen Wettbewerb mit der Stadt.
Karte 5: Kerneinzugsgebiet und erweitertes Einzugsgebiet des Projektstandortes
Quelle: Microsoft MapPoint
Bearbeitung: BBE Handelsberatung
Das vorstehend dargestellte Einzugsgebiet stellt den maximalen Einzugsbereich des Vorhabens dar,
in welchem ca. 124.000 Einwohner leben. Insbesondere im erweiterten Einzugsbereich sind dabei
aufgrund der nachlassenden Verflechtungsintensität nur geringfügige Marktanteile des Vorhabens zu
erwarten.
Das Haupteinzugsgebiet des Vorhabens umfasst vorwiegend die Stadt Brandenburg mit knapp
7
72.000 Einwohnern . Hier erfolgt eine weitere Eingrenzung des Einzugsbereichs vor allem durch
wettbewerbsaffine
Anbieter
bzw.
Angebotsagglomerationen.
Dies
sind
insbesondere
die
verkehrsgünstig bzw. dezentralen Einkaufslagen Einkaufszentrum Wust und Beetzsee-Center,
7
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, Einwohner der Stadt Brandenburg: 71.931 Personen
(3. Quartal 2010)
12
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------welche neben einen Magnetbetrieb im Lebensmittelbereich auch leistungsstarke Non-Food-Anbieter
beherbergen.
Karte 6: Angebotsaffine Wettbewerber im Bereich Lebensmittel des Projektvorhabens
Quelle: Microsoft MapPoint
Aufgrund leistungsstarker Mitbewerber, welche sich teilweise in dezentralen Lagen befinden sowie
deren Wettbewerbsvorteile umfasst das Kerneinzugsgebiet des Planvorhabens vorwiegend den
westlichen Teil der Stadt Brandenburg. Aus diesem Teil ist ebenfalls eine relativ zügige Anreise zum
Projektstandort möglich. Das Vorhaben besitzt somit ein überwiegend stadtteilbezogenes
Einzugsgebiet.
13
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4.
Versorgungsqualitäten eines B-Zentrums
8
Gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Brandenburg sollte ein B-Zentrum folgende Anforderungen
aufweisen:
-
Nebenzentrum als städtebaulich integrierte Geschäftslage,
-
Auf stadtteilbezogene Versorgung ausgerichtet, eingeschränktes privates und öffentliches
Dienstleistungsangebot,
-
Überwiegend nahversorgungs- und zentrenrelevante Waren und Dienstleistungen,
-
Mindeststandard: 5 Betriebe / 2.500 m² Verkaufsfläche, davon ein größerer
Lebensmittelanbieter.
Das
geplante
Fachmarktzentrum
an
der
Neuendorfer
Straße
entspricht
den
genannten
Ausstattungskriterien eines B-Zentrums. Insbesondere befindet sich der Standort in einer
städtebaulich integrierten Lage (vgl. Punkt 3.1), ist überwiegend auf die Versorgung der umliegenden
Bevölkerung
ausgerichtet
(vgl.
Punkt 3.2)
und
besitzt
mit
einem
Supermarkt
(3.500 m²
Verkaufsfläche), einem Drogeriemarkt (400 m² Verkaufsfläche) sowie einer Apotheke (200 m²
Offizinfläche) ein überwiegend nahversorgungsrelevantes bzw. auch zentrenrelevantes Sortiment.
Zuzüglich der geplanten Fachmärkte mit sog. nicht-zentrenrelevanten Sortimenten wird der
Mindeststandard von 5 Betrieben bzw. 2.500 m² Mindestverkaufsfläche eingehalten.
Vergleicht man das Projektvorhaben mit anderen, ähnlich strukturierten B-Zentren in Brandenburg, so
ergeben sich gewisse strukturelle Übereinstimmungen bei der Einzelhandelsausstattung. Als
vergleichbare Zentren kommen die B-Zentren Am Neuendorfer Sand sowie Tschirchdamm in Frage.
Beide
B-Zentren
verfügen
ebenfalls
über
eine
Fachmarktstruktur
bzw.
ähnliche
Einzelhandelsmagneten. Nachfolgend wird eine kurze Gegenüberstellung der wesentlichen Anbieter
mit zentrenrelevanten Sortimenten präsentiert.
Tabelle 1: Vergleich der wesentlichen Mieter des Projektvorhabens mit anderen ausgewiesenen
B-Zentren in Brandenburg a.d.H.
Projektvorhaben
B-Zentrum Neuendorfer Sand
B-Zentrum Tschirchdamm
Edeka-Supermarkt
NP-Supermarkt
REWE-Supermarkt
Textilfachmarkt (vermutlich AWG)
Schuhfachmarkt (Deichmann)
Textilfachmarkt (AWG)
Drogerie (Ihr Platz)
Drogerie (Schlecker)
Apotheke
Apotheke (Hohenstücken)
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellungen
In dem möglichen B-Zentrum in der Neuendorfer Straße ist ebenso wie in den anderen beiden
ausgewiesenen B-Zentren Am Neuendorfer Sand sowie am Tschirchdamm ein Supermarkt als
Ankermieter vorhanden. Das Angebot wird im modischen Bereich durch jeweils einen Textil- bzw.
Schuhfachmarkt ergänzt, wobei der Textilfachmarkt im B-Zentrum Tschirchdamm oberhalb der
8
14
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Schwelle
zur
Großflächigkeit
liegt.
Im
B-Zentrum
Tschirchdamm
ist
ferner
noch
ein
Drogeriediscounter Schlecker sowie eine Apotheke vorhanden. Zusammenfassend ist einzuschätzen,
dass sich die Sortimentsstrukturen in den dargestellten Versorgungslagen weitgehend gleichen.
Des Weiteren erfüllt das Projektvorhaben in der Neuendorfer Straße nicht nur die quantitativen
Vorgaben aus dem Einzelhandelskonzept für ein B-Zentrum, sondern trägt ebenfalls zur qualitativen
Verbesserung der aktuellen Versorgungsstrukturen in Brandenburg, insbesondere im Bereich der
nahversorgungsrelevanten Sortimente, bei.
Der von der Firma Edeka geplante Supermarkt hebt sich deutlich von konkurrierenden Vertriebstypen
ab. Um sich gegenüber dem Wettbewerb (insbesondere den expansiven Discountern) besser
profilieren
zu
können,
wurde
Veränderungen unterzogen.
das
Sortimentskonzept
in
der
Vergangenheit
So hat beispielsweise die Gestaltung
der
strukturellen
Bedientheken für
Frischeprodukte (Wurst, Fleisch, Käse, Delikatessen, etc.) deutlich an Qualität gewonnen. Ferner
zeichnet sich der geplante Supermarkt durch eine stärkere Betonung der Frische-Sortimente, durch
neuartige Convenience-Produkte (Tiefkühl- und Halbfertigwaren) sowie durch umfangreiche ServiceAngebote (Ruhezonen, Sitzbänke, Hinweisschilder etc.) aus. Eine attraktive Innenarchitektur, ein
moderner Ladenbau, eine helle und freundliche Atmosphäre sowie überdurchschnittlich breite Gänge
sind für das Konzept von Edeka prägend.
Vor allem im Lebensmittelbereich ist die Angebotsstruktur in Brandenburg derzeit durch die
Betriebstypen Discounter und Verbrauchermarkt/ SB-Warenhaus geprägt, welche aktuell den Großteil
9
(ca. 73 %) der Gesamtverkaufsfläche der Branche Lebensmittel (ca. 49.000 m²) einnehmen. Somit
wird sich durch die Ansiedlung eines hochwertigen Supermarktes eine qualitativ verbesserte
Angebotsstruktur ergeben.
Nachfolgend wird die Betriebstypenstruktur von Brandenburg vor und nach der geplanten Ansiedlung
des Supermarktes dargestellt.
Abbildung 1: Aktuelle Struktur des Lebensmitteleinzelhandels in Brandenburg a. d. Havel
Flächenstruktur
Brandenburg (nach
geplanter Ansiedlung
Edeka)
37%
Flächenstruktur
Brandenburg (IST)
30%
40%
33%
23%
Flächenstruktur BRD
0%
10%
SBW/VM
23%
38%
20%
30%
40%
Discounter
16%
23%
50%
60%
Supermarkt
10%
70%
11%
16%
80%
90%
100%
übrige LM-Geschäfte
Quelle: GMA, eigene Erhebungen, Juni 2011; Bearbeitung: BBE Handelsberatung
9
Verkaufsflächenerhebung der GMA im Juni 2011, ohne Tankstellen und sonstigen Einzelhandel
15
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Der Verkaufsflächenanteil des Betriebstyps Supermarkt wird sich nach der geplanten Ansiedlung auf
ca. 23 % der gesamten Lebensmittelverkaufsfläche von Brandenburg erhöhen und damit auf
bundesdurchschnittlichem Niveau liegen. Somit wird auch ein strukturelles Defizit, welches aus der
Dominanz von discountorientierten Vertriebsformen resultiert, teilweise beseitigt. Aus städtebaulichen
Aspekten ist es u.a. wichtig, dass sich das B-Zentrum an einem integrierten Standort befindet.
Wie bereits dargestellt, erfährt die Qualität der Grundversorgung mit Lebensmitteln in Brandenburg an
der Havel durch die geplante Ansiedlung eine maßgebliche Weiterentwicklung. Auch in der
Gegenüberstellung der Artikelanzahl von Discountern und Supermärkten wird die nachhaltige
Stärkung der Versorgungsqualität für Brandenburg durch den geplanten Supermarkt deutlich. Der
Supermarkt weist sortimentsmäßig eine starke Betonung von Frische, Qualität, Sortimentstiefe,
Service, und nicht nur des Preises auf.
Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels
Quelle: Trade Dimensions; Bearbeitung: BBE Handelsberatung
Zusammenfassend kann der geplante Supermarkt mit dem ergänzenden Angebot auch eine
hohe Versorgungsqualität nicht nur für den fußläufigen Einzugsbereich, sondern für weitere
Teile des Stadtgebiets gewährleisten. Dies ist insbesondere unter dem Blickwinkel qualitativer
Aspekte zu bewerten. Im Mittelpunkt steht hierbei die Möglichkeit zur Rückholung von
Kaufkraft aus dezentralen Standorten an einen integrierten Standort.
16
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Im Sortimentsbereich Drogeriewaren ist die Ansiedlung eines Drogeriemarktes („Ihr Platz“) geplant.
Der zur Schlecker-Gruppe gehörende Drogeriemarkt führt ein Grundsortiment im Bereich
Drogeriewaren, welches im Wesentlichen aus einem Basissortiment (Körperpflege/ -reinigung,
Gesichts-/ Haarpflege, Mundhygiene, Haushaltspflege/ -reinigung) sowie Randsortimenten besteht.
Das Sortiment ist nicht nur auf die Grundbedürfnisse des Kunden orientiert, sondern es werden
ebenso die Bereiche „Schönheit“ und „Gesundheit“ thematisiert. Die offerierten Markenprodukte
werden bei „Ihr Platz“ durch leistungsstarke Eigenmarken ergänzt, so dass in den einzelnen
Warengruppen qualitativ hochwertige, preisgünstige Alternativen zu den gängigen Markenartikeln
angeboten werden. Zusammenfassend wird durch das moderne Drogeriefachmarktkonzept eine hohe
Sortimentskompetenz propagiert. Gerade im Zusammenhang mit dem geplanten Supermarkt ist
hierbei ein Kopplungspotenzial vorhanden.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass sich das Konzept von „Ihr Platz“ im Vergleich zu
Drogeriediscountern (bspw. Schlecker) nicht nur hinsichtlich der Verkaufsfläche, sondern auch im
Preisniveau sowie der Artikelanzahl wesentlich unterscheidet.
Tabelle 2: Vergleich Drogeriefachmarkt - Drogeriediscounter
Beispiel
Drogeriefachmarkt
Drogeriediscounter
dm, Rossmann, Ihr Platz
Schlecker
ca. 400 - 700 m²
ca. 100 - 250 m²
bis zu 20.000
ca. 4.000 bis 5.000
gering bis mittel
discountorientiert
Verkaufsfläche
Artikel
Preisniveau
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellungen
Zusammenfassend
ist
einzuschätzen,
dass
Drogeriefachmärkte
im
Vergleich
zum
Drogeriediscounter eine stärkere Betonung auf Qualität, Sortimentstiefe, Service und nicht nur
den Preis haben. Somit wird das Projekt eine qualitativ höherwertige Versorgung im
Drogeriewarenbereich gewährleisten.
Das Warenangebot des Lebensmittelsupermarktes sowie des Drogeriefachmarktes wird durch
eine Apotheke ergänzt, so dass in Summe ein kompetentes und qualitativ gehobenes
Versorgungsangebot entstehen wird.
Eine sinnvolle Ergänzung für ein B-Zentrum stellen dabei die weiteren Sortimente dar.
17
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5.
Diskussion von Kaufkraftrückholungseffekten von dezentralen
Standorten in das B-Zentrum Neuendorfer Straße
Derzeit wird das Angebot von nahversorgungsrelevanten Sortimenten, insbesondere im Bereich
Lebensmittel, vor allem durch großflächige Anbieter in dezentralen Lagen geprägt. Ein großer Teil der
gesamten Lebensmittelverkaufsfläche ist an autokundenorientierten Standorten entwickelt worden.
10
Von der insgesamt vorhandenen Lebensmittelverkaufsfläche von ca. 49.000 m²
befinden sich ca.
42 % dieser Verkaufsflächen an dezentralen Lagen.
Abbildung 3: Aktuelle Verteilung der Anbieter im Lebensmitteleinzelhandel in Brandenburg a. d. Havel
Verkaufsflächenverteilung im Sortiment Lebensmittel in
Brandenburg a. d. Havel
15%
30%
10%
Sonstige Versorgungslagen
zentrale Versorgungsbereiche
Upstallstraße
Beetzsee Center
15%
2%
Alte Potsdamer Straße
28%
EKZ Wust
Der Angebotsschwerpunkt befindet sich im Einkaufszentrum Wust, wo mit dem SB-Warenhaus
Kaufland ein großer Magnetmieter vorhanden ist. Des Weiteren sind zwei großflächige Anbieter
(jeweils real) in der Brielower Landstraße sowie der Alten Potsdamer Straße vorhanden. Beide
Standorte liegen ebenfalls dezentral.
Somit ist davon auszugehen, dass sich bei der Ansiedlung eines Lebensmittel-Vollsortimentmarktes
in der Neuendorfer Straße Kaufkraftrückholungseffekte in diese städtebaulich integrierte Lage
ergeben werden.
10
Verkaufsflächenerhebung der GMA im Juni 2011, ohne Tankstellen und sonstigen Einzelhandel
18
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Wesentliche Gründe für die Favorisierung des geplanten Lebensmittelsupermarktes in der
Neuendorfer Straße gegenüber den peripher gelegenen Standorten und die damit verbundenen
Kaufkraftrückholeffekte sind dabei:
-
Zeitersparnis der Kunden aufgrund der geringeren Distanz von den Wohnquartieren zum
geplanten Lebensmittelvollsortimenter in der Neuendorfer Straße,
-
Qualitativer Ausbau der wohnortnahen Versorgung, insbesondere im Bereich
nahversorgungsrelevanter Sortimente (Lebensmittel, Drogeriewaren, Apotheke),
-
Revitalisierung einer bestehenden Gewerbebrache und Attraktivierung des
Kernstadteingangsbereiches,
-
Integration des Lebensmittelmarktes und auch der Fachmärkte in ein bestehendes
Wohnumfeld,
-
Kaufkraftrückholungseffekte von dezentralen Standorten in das Kernstadtgebiet von
Brandenburg durch Minimierung von Einkaufsverkehren,
-
Entwicklung des B-Zentrums zu einem Treff- und Kommunikationsmittelpunkt für die
umliegende Wohnbevölkerung.
Zusammenfassend gilt es hervorzuheben, dass sich ein großer Teil der Kaufkraftrückholung
durch den Projektstandort Neuendorfer Straße in Form einer Umsatzverlagerung aus
peripheren Lagen ergibt.
19
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
6.
Exkurs: Ausweisung von „B-Zentren“ in Orten bis ca. 100.000
Einwohner
Bei der Frage, ob das Einzelhandelsprojekt der Fa. Isarkies auf dem Gelände der alten Stärkefabrik in
Brandenburg
verträglich
und
genehmigungsfähig
ist,
spielt
die
städtebauliche
und
versorgungsstrukturelle Wertigkeit, die diesem Areal seitens der Stadt zugeordnet wird, eine
besondere Rolle. So ist z. B. die Etablierung von Verbrauchermärkten in D-Zentren (Nahversorgung)
und C-Zentren (Stadtteilversorgung) eher selten oder wenn, dann nur in Großstädten üblich.
Hingegen fungieren Verbrauchermärkte in „B-Zentren“ häufig als zentrale Kundenmagneten, von
denen die ergänzenden Einzelhandelsnutzungen im jeweiligen zentralen Versorgungsbereich mit
profitieren. Leistungsfähige Magnetbetriebe sind hierbei für die Funktionsfähigkeit von B-Zentren
nahezu unverzichtbar, weil sonst die notwendige und typische Marktreichweite und Marktbedeutung i.
d. R. nicht generiert werden kann.
Im kurz geschilderten Kontext wurde die GMA – Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
aus Dresden gebeten, eine Aussage darüber zu treffen, ob die Ausweisung von B-Zentren in der
Ortsgrößenklasse von Brandenburg / Havel (ca. 72.000 Einwohner) üblich und an Beispielen
empirisch belegbar ist. Das Unternehmen hat hierzu seine umfangreiche betriebsinterne Datenbank
11
sowie zahlreiche Einzelhandels- und Zentrenkonzepte ausgewertet .
In die Analyse einbezogen wurden insgesamt 16 Städte zwischen ca. 40.000 und 106.000
Einwohnern, zu denen aktuelle Informationen über den Einzelhandelsbestand und die zentralen
Versorgungsbereiche vorlagen. Bei der Suche nach B-Zentren spielte hierbei die in der jeweiligen
Stadt gewählte Benennung der zentralen Versorgungsbereiche keine Rolle. Relativ häufig wird zur
Hierarchisierung bzw. Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche zwar die Abstufung „A-, B-, Coder D-Zentrum“ verwendet, es finden sich jedoch auch andere Bezeichnungen, wie z. B.
„Stadtteilzentrum“, „Nebenzentrum“ oder „Ergänzungszentrum“. Vielmehr wurde bei der Identifikation
von B-Zentren v. a. darauf geachtet, dass diese in der hierarchischen Abfolge unmittelbar nach der
Innenstadt folgten und gleichzeitig einen Einzelhandelsbesatz aufwiesen, der über die reine Nahoder Stadtteilversorgung hinausging. Zum anderen wurde von der GMA ermittelt, in welchen Fällen
Verbrauchermärkte oder SB-Warenhäuser als zentrale Kundenmagnetbetriebe von B-Zentren
fungieren, um die Realitätsnähe und Plausibilität der Planung eines Verbrauchermarktes mit ca. 3.500
m² Verkaufsfläche zzgl. Konzessionären auf dem Gelände der alten Stärkefabrik in Brandenburg an
der Havel bewerten zu können.
11
Die GMA erstellt pro Jahr in Deutschland durchschnittlich über 100 Einzelhandelskonzepte.
20
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------In die empirische Auswertung der GMA zum Thema „B-Zentren“ wurden folgende Städte einbezogen:
12
Stadt
Einwohner
1
Stadt
Einwohner
Erlangen
105.600
Aalen
66.000
Jena
105.100
Weimar
65.500
Zwickau
94.400
Neubrandenburg
65.100
Ludwigsburg
87.500
Frankfurt / Oder
60.600
Villingen-Schwenningen
80.900
Stralsund
57.800
Bayreuth
72.700
Offenburg
59.200
Bamberg
70.000
Görlitz
55.600
Plauen
66.100
Bautzen
40.600
Die ausgewählten Beispielstädte decken eine breite Einwohnerspanne ab und sind in verschiedenen
Bundesländern verortet. Im Hinblick auf die Landeszugehörigkeit liegen die Orte u. a. in BadenWürttemberg, Bayern, Brandenburg, Hessen, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen.
In der Analyse der Beispielstädte zeigt sich, dass die Ausweisung von B-Zentren an die Vor-OrtStrukturen gebunden ist. So konnten in Aalen, Bamberg, Bayreuth, Erlangen, Frankfurt / Oder,
Görlitz, Ludwigsburg, Neubrandenburg, Offenburg, Stralsund, Villingen-Schwenningen und Weimar
keine zentralen Versorgungsbereiche dieser Hierarchiestufe ermittelt werden. Gradmesser für diese
Einschätzung
war
v.
a.
das
Fehlen
großer
Kundenmagnetbetriebe,
eine
zu
kleine
Verkaufsflächenausstattung und ein zu geringes Maß an Multifunktionalität. In den genannten Städten
gibt es zwar außerhalb der Innenstadt durchaus gut ausgestattete zentrale Versorgungsbereiche,
diese weisen jedoch lediglich Supermärkte oder Lebensmitteldiscounter als Kundenmagnetbetriebe
auf, welche keine große Marktreichweite entfalten und nur auf die Nah- oder Stadtteilversorgung
abzielen.
Immerhin vier der geprüften Städte wiesen indes „echte“ B-Zentren auf. Dabei handelt es sich um die
Orte Bautzen, Plauen, Jena und Zwickau. Interessanterweise sind diese Orte ganz unterschiedlichen
Ortsgrößenklassen zuzuordnen. So weist Bautzen lediglich eine Einwohnerzahl von ca. 40.600 auf.
Plauen liegt mit seinen ca. 66.100 Einwohnern im Mittelfeld der Beispielorte, während Zwickau und
Jena bereits als größere Städte bzw. sogar als Großstädte einzustufen sind.
In der Stadt Bautzen konnte ein B-Zentrum im verdichteten Wohngebiet „Gesundbrunnen“ im
Nordosten des Stadtgebietes ermittelt werden. Als Kundenmagnet fungiert hier ein SB-Warenhaus
der Fa. Kaufland, dessen Angebot durch mehrere Fachmärkte, Fachhändler und Betriebe des
Lebensmittelhandwerks ergänzt wird. Insgesamt weist das B-Zentrum eine Verkaufsfläche von ca.
7.855 m² auf (siehe Zentrenpass B-Zentrum „Kaufland).
12
ca.-Werte.
21
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bautzen: B-Zentrum „Kaufland“
Quelle: GMA
22
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------In der Stadt Plauen ist im Bereich der Morgenbergstraße ebenfalls ein B-Zentrum zu identifizieren.
Als Kundenmagnetbetrieb dient hier ein Kaufland SB-Warenhaus. Dessen Angebot wird ergänzt
durch einen Baumarkt, mehrere Fachmärkte aus den Sortimentsbereichen Textil und Schuhe sowie
einen Drogeriemarkt. Darüber hinaus finden sich in dem B-Zentrum diverse Fachhändler und
Lebensmittelhandwerker (siehe Zentrenpass B-Zentrum „Nord“). Insgesamt ist in dem Plauener BZentrum eine Verkaufsfläche von ca. 9.615 m² vorhanden.
Plauen: B-Zentrum „Nord“
Quelle: GMA
23
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------In Zwickau existiert ein B-Zentrum im Stadtteil Marienthal (Fritzscheplatz). Als Kundenmagnetbetrieb
dient ein Kaufland-Verbrauchermarkt. Dessen Angebot wird ergänzt durch einen Konsum-Supermarkt
sowie
kleinflächige
Betriebe
des
Fachhandels
und
Ladenhandwerks.
Zahlreiche
Komplementärnutzungen aus dem Dienstleistungsbereich runden das Angebot im B-Zentrum ab
(siehe
Zentrenpass
B-Zentrum
Marienthal
„Fritzscheplatz“).
Insgesamt
liegt
die
Einzelhandelsausstattung im B-Zentrum Marienthal (Fritzscheplatz) bei ca. 5.730 m².
Zwickau: B-Zentrum Marienthal (Fritzscheplatz)
24
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Quelle: GMA
In Jena konnte ebenfalls ein B-Zentren identifiziert werden. Es handelt es sich um das
„Nebenzentrum Lobeda-West.“ Hier ist als Kundenmagnetbetrieb ein Kaufland SB-Warenhaus
vorhanden. Das B-Zentrum befindet sich in der Karl-Marx-Allee und besitzt eine Ausstrahlung, die
deutlich über den Stadtteil Lobeda-West hinausgeht. Insgesamt verfügt das B-Zentrum „LobedaWest“ über eine Verkaufsfläche von ca. 9.155 m². Ein Zentrenpass zu diesem Zentrum liegt leider
nicht vor.
---------------------
Zieht man ein Resümee aus den Erkenntnissen der durchgeführten Analysen, so ist festzuhalten,
dass in der Ortsgrößenklasse zwischen 40.000 und 110.000 Einwohnern eine Ausweisung von BZentren möglich ist. Die Auswertung hat zudem transparent gemacht, dass es B-Zentren auch in
Städten mit deutlich weniger Einwohnern als Brandenburg an der Havel B-Zentren gibt. Sie verfügen
als zentrale Kundenmagneten meist über einen Verbrauchermarkt oder ein SB-Warenhaus und
generieren dadurch eine Marktreichweite, die deutlich über den jeweiligen Stadtteil hinausreicht.
Neben einem leistungsfähigen Kundenmagnetbetrieb scheint für die Funktionsfähigkeit solcher BZentren auch ein hohes Maß an Multifunktionalität im Einzelhandels- und Dienstleistungsbereich
ausschlaggebend zu sein. Die Größe der ausgewiesenen B-Zentren lag im Einzelhandelssektor
zwischen ca. 5.000 und ca. 10.000 m² Verkaufsfläche.
Bei den vier Beispielstädten mit B-Zentren handelt es sich durchweg um attraktive und
leistungsfähige Einzelhandelsstandorte. Zur Attraktivität der einzelnen Städte trägt hierbei neben der
Einkaufsinnenstadt in abgestuftem Maße sicher auch das vorhandene B-Zentrum bei. Mit Bezug auf
die vier Städte kann auch konstatiert werden, dass trotz der Ausweisung eines B-Zentrums ein relativ
dichtes Netz an Nahversorgungszentren existiert. Der Erhalt dieses Nahversorgungsnetzes hängt
hierbei zum einen von der Eigenattraktivität der Nahversorgungslagen und zum anderen von der
Maßstäblichkeit des B-Zentrums ab.
25
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
7.
Fazit
Die BBE Handelsberatung GmbH und die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
haben zu dem vorstehenden Projektvorhaben vorstehende gutachterliche Stellungnahme zur
Aufstufung des Standortes „Alte Stärkefabrik“ an der Neuendorfer Straße in Brandenburg an der
Havel abgegeben. Gemeinsam wird zum Ergebnis gekommen, dass eine derartige Aufstufung
möglich ist. Nachfolgend werden die wichtigsten Punkte zusammenfasst:
-
Der Planstandort an der Neuendorfer Straße ist derzeit im Einzelhandelskonzept nicht als
zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Der Standort erfüllt jedoch grundsätzlich die
Kriterien, die an einen zentralen Versorgungsbereich der Stufe eines B-Zentrums zu stellen
sind. Eine vorangegangene gemeinsame Empfehlung von GMA und BBE umfasste deshalb
eine Anpassung des derzeit gültigen Zentrenkonzepts durch die Aufnahme des geplanten
Standortes in die Zentrenhierarchie. Durch die Größe der Gesamtverkaufsfläche ist eine
Aufwertung als B-Zentrum möglich.
-
Der Projektstandort an der Neuendorfer Straße ist städtebaulich integriert. Der Standort
übernimmt eine qualifizierte Versorgung der örtlichen Bevölkerung. Der Projektstandort ist an
den ÖPNV sowie auch an das Fußgänger- und Radwegnetz angebunden.
-
Das Einzugsgebiet des geplanten Vorhabens umfasst im Kern den westlichen Stadtbereich von
Brandenburg an der Havel.
-
Durch das moderne Supermarktkonzept der Firma Edeka erfährt die Qualität der
Grundversorgung mit Lebensmitteln
in
Brandenburg an der
Havel
eine qualitative
Weiterentwicklung.
-
Das Projektvorhaben in der Neuendorfer Straße erfüllt nicht nur die quantitativen Vorgaben aus
dem Einzelhandelskonzept für ein B-Zentrum, sondern trägt zur qualitativen Verbesserung der
aktuellen Versorgungsstrukturen in der Stadt Brandenburg, insbesondere im Bereich der
nahversorgungsrelevanten Sortimente, bei. Neben dem Lebensmittelmarkt werden die
nahversorgungsrelevanten Sortimente Drogeriewaren und Apotheke realisiert, so dass gute
Kopplungsmöglichkeiten zwischen den Branchen bestehen.
-
Der projektierte Edeka-Supermarkt (3.500 m² VK) bleibt wesentlich hinter dem Bestand in der
13
Gesamtstadt Brandenburg (ca. 49.000 m² Lebensmittel-VK ) zurück. Der Flächenanteil beträgt
lediglich 7 % der gesamten Lebensmittelverkaufsfläche, so dass durch die geplante Neufläche
keine Funktionsstörung bzw. keine überdimensionierte Verkaufsflächenansiedlung entsteht.
Durch die Ansiedlung wird ein strukturelles Defizit, welches aus der Dominanz von
discountorientierten Vertriebsformen resultiert, abgemildert.
-
In einem Exkurs Sinnhaftigkeit der Implementierung eines B-Zentrums in Brandenburg wird
deutlich,
dass
Größenordnung
die
Ausweisung
gängig
ist.
dieser
Die
Zentrumskategorie
Größe
der
in
Städten
ausgewiesenen
vergleichbarer
B-Zentren
lag
im
Einzelhandelssektor zwischen ca. 5.000 und ca. 10.000 m² Verkaufsfläche. Bei den
dargestellten Beispielstädten mit B-Zentren handelt es sich durchweg um attraktive und
13
Aktuelle Verkaufsflächenerhebung der GMA im Juni 2011, ohne Tankstellen und sonstigen Einzelhandel
26
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------leistungsfähige Einzelhandelsstandorte. Zur Attraktivität der einzelnen Städte tragen hierbei
neben der Einkaufsinnenstadt in abgestuftem Maße auch die vorhandenen B-Zentren bei. Mit
Bezug auf die dargestellten Städte kann auch konstatiert werden, dass trotz der Ausweisung
eines B-Zentrums ein relativ dichtes Netz an Nahversorgungszentren existiert.
Abschließend stellen GMA und BBE gemeinsam fest, dass die Ausweisung des Standortes
„Alte Stärkefabrik“ als B-Zentrum möglich ist und eine sinnvolle Fortentwicklung der
bestehenden Zentrenstrukturen vor Ort darstellen kann.
i.V.
i.V.
Dr. Angelus Bernreuther
Dr. Manfred Bauer
BBE Handelsberatung GmbH
GMA Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg/München, den 13. Juli 2011
27
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Anlage 1: Strukturprägende Lebensmittelanbieter in Brandenburg an der Havel
Lfd. Nr. Ort
Strraße
Haus-Nr.
Anbieter
NP-Markt
1
Brandenburg
Am Neuendorfer Sand
2A
2
Brandenburg
Friedrich-Franz-Straße
4
3
Brandenburg
Genthiner Straße
4
Brandenburg
Geschwister-Scholl-Straße
30
Aldi
5
Brandenburg
Gördenallee
206
Netto (dansk)
6
Brandenburg
Haydnstraße
19
Edeka
7
Brandenburg
Königsmarckstraße
18
Penny
8
Brandenburg
Krakauer Landstraße
31
Norma
9
Brandenburg
Meyerstraße
15
Auktions-Markthalle
10
Brandenburg
Neuendorfer Straße
11
Brandenburg
Potsdamer Straße
23
Lidl
12
Brandenburg
Tschirchdamm
17
Rewe
13
Brandenburg
Upstallstraße
22
Lidl
14
Brandenburg
Veilchenweg
2
Rewe
15
Brandenburg
Veilchenweg
2
Penny
16
Brandenburg
Ruppinstraße
2
Norma
17
Brandenburg
Werner-Seelenbinder-Straße
52
Edeka
18
Brandenburg
Wilhelmsdorfer Straße
4
Norma
19
Brandenburg
46A
Netto
20
Brandenburg
20
Netto
21
Brandenburg
66
Aldi
22
Brandenburg
Rosa-Luxemburg-Allee
4A
Netto
23
Brandenburg
Willibald-Alexis-Straße
40
Aldi
24
Brandenburg
Wusterwitzer Straße
32A
Netto
25
Brandenburg
Ziesarer Landstraße
105
Netto (dansk)
26
Brandenburg
Göttiner Straße
8
Netto
27
Brandenburg
Am Gleisdreieck
14
Netto (dansk)
28
Brandenburg
Magdeburger Landstraße
190
Netto
29
Brandenburg
Brielower Landstraße
29
Real
30
Brandenburg
Venise-Gosnat-Straße
1
Netto (dansk)
31
Brandenburg
Alte Potsdamer Straße
33
Real
32
Brandenburg
An der Bundesstraße
1
Kaufland
33
Brandenburg
Potsdamer Straße
16
Netto
34
Brandenburg
Neustädtischer Markt
3
Rewe
43 – 45
73 – 77
Lidl
Rewe
Rewe
28

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