Workshop_MIL_Mischgebiete Dorfgebiete

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WORKSHOP
Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung
Mischgebiete und Dorfgebiete
Grenzen der planerischen Steuerungsmöglichkeiten
Allgemeine Grundlagen und Problemstellungen
02. März 2015
Plan+Consult Mitschang GmbH
Tagesordnung
10.00 Uhr - Beginn der Veranstaltung
Begrüßung
Inhaltliche Einführung und Ergebnisse der Umfrage
Überblick zu den städtebaurechtlich relevanten Fragestellungen
Gemeinsamkeiten und Unterschiede
Ca. 11.30 Uhr – Kaffeepause
Festsetzung von Misch- und Dorfgebieten
Ca. 13.30 Uhr bis 14.00 Uhr – Mittagspause
Fallbeispiele
FAZIT
16.00 Uhr - Ende der Veranstaltung
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Einführung
 Der Umgang mit Mischgebieten und Dorfgebieten ist in der städtebaulichen Praxis, v.a. bei der
Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen, aber auch im unbeplanten Innenbereich mit
zahlreichen Problemen und Rechtsunsicherheiten verbunden.
 Im Auftrag des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung (MIL) des Landes Brandenburg
sollen diesbezüglichen Fragestellungen unter Zugrundelegung der spezifischen Besonderheiten im
Land Brandenburg und der konkreten Fragen, die sich für die Städte und Gemeinden sowie die
Baugenehmigungsbehörden in Brandenburg stellen, nachgegangen werden.
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Umfrage
 Erfassung der landesspezifischen Besonderheiten im Land Brandenburg
mit Hilfe einer Umfrage unter Einbeziehung :
aller Städte und Gemeinden sowie alle Landkreise als untere Bauaufsichtsbehörden
im Land Brandenburg
 Versendung eines mit dem MIL abgestimmten Fragebogens
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Fragebogen
1. Haben Sie in Ihrem Gemeindegebiet durch Bebauungsplan festgesetzte Misch- oder Dorfgebiete?
2. Was waren die Gründe für die Festsetzung der Misch- und Dorfgebiete?
3. Hatten Sie bei der Aufstellung des Bebauungsplans Probleme bei der Festlegung des Umgriffs der
festgesetzten Misch- oder Dorfgebiete? Wenn ja, welche genau?
4. Gibt es bei festgesetzten Misch- oder Dorfgebiete Probleme im Planvollzug? Wenn ja, welche genau?
5. Wie wird im Planvollzug sichergestellt, dass die notwendige Nutzungsmischung, die charakteristisch
für ein Misch- und Dorfgebiet ist, hergestellt bzw. bewahrt?
6. Gibt es in Ihrem Gemeindegebiet faktische Misch- oder Dorfgebiete?
7. Wenn ja, stellen sich auch hier Probleme im Planvollzug und welche sind das?
8. Gibt es sonstige Probleme bei der Behandlung von Misch- oder Dorfgebieten?
9. Hatten Sie in jüngerer Zeit Rechtsmittelverfahren im Zusammenhang mit festgesetzten oder
faktischen Dorf- oder Mischgebieten (Widerspruchs- oder Klageverfahren von Bauherren oder
Nachbarn) und welche waren ggf. die Gründe dafür?
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Auswertung Rücklauf
Fragen 1 und 2
1. Haben Sie in Ihrem Gemeindegebiet durch Bebauungsplan festgesetzte Misch- oder Dorfgebiete?
In den vielen Gemeinden bestehen Bebauungspläne, die als Art der baulichen Nutzung Misch- oder
Dorfgebiete festsetzen. Dabei kommt in erster Linie das Mischgebiet zur Anwendung.
2. Was waren die Gründe für die Festsetzung der Misch- und Dorfgebiete?
 Erhaltung und Fortentwicklung der bestehenden Siedlungsstruktur (meist Ortslagen, Gemengelagen)
 Schaffung der Voraussetzung für die Entwicklung neuer Mischgebiete (Ortszentrum)
 Pufferzone zwischen Wohnen und Gewerbe/Industrie bzw. Puffer zwischen Straße und Wohnen
 Höhere Dichtewerte
 Umsetzung der Ziele eines Vorhabenträgers (z.B. Umnutzung einer Industriebrache),
 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
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Fragen 3 und 4
3. Hatten Sie bei der Aufstellung des Bebauungsplans Probleme bei der Festlegung des Umgriffs der
festgesetzten Misch- oder Dorfgebiete? Wenn ja, welche genau?
Probleme bei der räumlichen Abgrenzung bestehen nicht.
4. Gibt es bei festgesetzten Misch- oder Dorfgebiete Probleme im Planvollzug? Wenn ja, welche genau?
 Gewährleistung der Durchmischung / der Steuerung der Durchmischung
 Überwiegend Bedarf für Wohnen nicht für Gewerbe bzw. Landwirtschaft
 Beurteilung des zulässigen Störgrads ("nicht wesentlich störend"), Nachbarschutz
 Umnutzung eines "nicht wesentlich störend" Gewerbebetriebs in einen störenden (3-Schicht-Betrieb)
 Zulässigkeit von Nutzungen am Rande des Mischgebiets zu Gewerbegebiet hin
 Umnutzungen: GE wird nach Inbetriebnahme wieder aufgegeben -> Wohnnutzung
Aufgabe der Landwirtschaft, Scheunen -> Wohnnutzung
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Frage 5
5. Wie wird im Planvollzug sichergestellt, dass die notwendige Nutzungsmischung, die charakteristisch
für ein Misch- und Dorfgebiet ist, hergestellt bzw. bewahrt?
 Die Sicherstellung wird überwiegend als problematisch angesehen
 Es wird keine Baugenehmigung mehr erteilt, wenn eine Nutzungsart (Wohnen bzw. Gewerbe)
überwiegt
 Dabei wird als Grenze meist als 60 -70 % zum Ansatz gebracht
(Problem: Gebiete laufen mit Wohnen voll; Restflächen für Gewerbe u.ä. bleiben leer)
 Vertragliche Regelungen
 Beratung
Es wurde insbesondere folgende Fragen aufgeworfen:
 Welches Mischungsverhältnis ist anzunehmen?
 Wie hat die Durchmischung räumlich zu erfolgen?
 Was ist für eine rechtssichere Versagung zu beachten?
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Fragen 6 und 7
6. Gibt es in Ihrem Gemeindegebiet faktische Misch- oder Dorfgebiete?
 Ganz überwiegend sind faktische Mischgebiete (Dorfgebiete eher selten) vorhanden
 In der Regel im Bereich der Ortskerne und entlang von Straßen
 Die Anzahl von Dorfgebieten ist eher gering
 Anregung: Neue Gebietskategorie in BauNVO: "ländlich geprägtes Dorfgebiet“
7. Wenn ja, stellen sich auch hier Probleme im Planvollzug und welche sind das?
 Immissionsschutz (Lärm und Gerüche)
 Eigentumswechsel/-verhältnisse
 Einfügen
 Gebot der Rücksichtnahme
 Begrifflichkeit: Dörfer ≠ Dorfgebiet
 ab wann nicht mehr MD sondern MI
 Nutzungsaufgabe Landwirtschaft bzw. Neuansiedlung v.a. Nebenerwerb/Kleintierhaltung
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Frage 8
8. Gibt es sonstige Probleme bei der Behandlung von Misch- oder Dorfgebieten?
 Umgang mit Abstandserlass
 Unterschiedliche Auffassungen betreffend die Abgrenzung bzw. Einstufung der Gebietsart
seitens der Gemeinde (MI) bzw. der Genehmigungsbehörde (WA), wessen Einschätzung hat mehr
Gewicht?
 Wie kann eine Trennung von Wohnen und Gewerbe im Mischgebiet erfolgen?
 Heranrücken der Wohnnutzung des Mischgebiets an das angrenzende Gewerbegebiet, was ist zu
beachten?
 Tierhaltung,
Abgrenzung von privater und gewerblicher Tierhaltung in faktischen MI- oder MD-Gebieten
 Problem: Keine Steuerung der Entwicklung über FNP
 Beurteilung der Zulässigkeit bei Ausbau/Umnutzung von Nebengebäuden / Wohnen in 2. Reihe
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Frage 9
9. Hatten Sie in jüngerer Zeit Rechtsmittelverfahren im Zusammenhang mit festgesetzten oder
faktischen Dorf- oder Mischgebieten (Widerspruchs- oder Klageverfahren von Bauherren oder
Nachbarn) und welche waren ggf. die Gründe dafür?
 Verfahren sind überwiegend nicht anhängig.
 Wenn dann sind die Lärmbelastung bzw. Geruchsemissionen ausschlaggebend.
 Ein großes Thema stellen auch die Umnutzung von Stallgebäuden für die Pferdehaltung /
Hobbytierhaltung dar.
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1
Auswertung Fallbeispiele
6 Fallgruppen
 Bestandssicherung
 Angebotsplanung / Kleinstädtisches Zentrum
 Mischgebietsvollzug / Bedarf
 Gegliedertes Mischgebiet
 Vorgeschobenes Mischgebiet
 Etikettenschwindel
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Städtebaurechtlich relevante Fragestellungen
Dorfgebiete § 5 BauNVO
Mischgebiete § 6 BauNVO
(1) Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen
land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der
Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben
sowie der Versorgung der Bewohner des Gebietes dienenden
Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.
(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung
von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind
1.Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und
die dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude,
2.Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden
Nutzgärten und landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,
3.sonstige Wohngebäude,
4.Betriebe zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und
forstwirtschaftlicher Erzeugnisse,
5.Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
6.sonstige Gewerbebetriebe,
7.Anlagen für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle,
soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
8.Gartenbaubetriebe,
9.Tankstellen.
(2) Zulässig sind
1.Wohngebäude,
2.Geschäfts- und Bürogebäude,
3.Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirt-schaften sowie
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.sonstige Gewerbebetriebe,
5.Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle,
soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.Gartenbaubetriebe,
7.Tankstellen,
8.Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen
des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen
geprägt sind.
(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des
§ 4a Abs. 3 Nr. 2 außerhalb der in Absatz 2 Nr. 8 bezeichneten
Teile des Gebiets zugelassen werden.
(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des
§ 4a Abs. 3 Nr. 2 zugelassen werden.
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Mischgebiete
§ 6 Mischgebiete
(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von
Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
 Ziel: „Stadt der kurzen Wege“ : Wohnen, Arbeiten, Versorgung und
Freizeitgestaltung auf in räumlicher Nähe
 quantitative und qualitative Gleichrangigkeit und Gleichwertigkeit,
also keine „Übergewichtigkeit“ einer Nutzung
 Durchmischung: keine rechnerisch exakte Zahlenwerte
 Tatsächliche Umstände im Einzelfall
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Mischgebiete
 Zulässiger Störgrad: Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören
Störgradsystematik der BauNVO:
 nicht störende Gewerbebetriebe in WS- und WA-Gebieten.
 nach der besonderen Eigenart mit der Wohnnutzung vereinbare Gewerbebetriebe in WB-Gebieten.
 nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe in MD-, MI- und MK-Gebieten.
 nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe in GE-Gebieten.
 erheblich belästigende Gewerbebetriebe in GI-Gebieten.
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Mischgebiete
 gewisse Störungen in Mischgebieten müssen hingenommen werden
 Typisierende Betrachtung stellt auf den Störgrad des jeweiligen Gewerbebetriebes ab, und zwar auf die aktuellen Störungen und auf die künftigen bei
funktionsgerechter Nutzung (vgl. BVerwG, U. v. 24.9.1992 – 7 C 7.92)
 Es kommt nicht auf die konkreten örtlichen Gegebenheiten an, da sich die
Rahmenbedingungen ändern können
 Eine nur scheinbare Problembewältigung sog. „maßgeschneiderte
Baugenehmigung“ ist nicht ausreichend
 Hilfestellung für Beurteilung:
Anlagen, die einer Genehmigung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz
bedürfen, sind in der Regel in einem Mischgebiet nicht zulässig sind
 Korrektiv „Immissionsschutzrechtliche Notfallbremse“: § 15 Abs.1 BauNVO
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Dorfgebiete
§ 5 Dorfgebiete
(1) Dorfgebiete dienen der Unterbringung der Wirtschaftsstellen land- und
forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der Unterbringung von nicht
wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner
des Gebietes dienenden Handwerksbetrieben. Auf die Belange der land- und
forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer Entwicklungsmöglichkeiten ist
vorrangig Rücksicht zu nehmen.
 Wesentlicher Unterschied zur MI: Vorrang von Land- und Forstwirtschaft
 Ohne landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Betriebsstellen ist ein
Baugebiet kein Dorfgebiet!
(vgl. BVerwG, B. v. 29.5. 2001 – 4 B 33.01; VGH Ba-Wü, U. v. 02.10.2013 – 5 S
1273.12 -, NVwZ-RR 2014, 177)
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Dorfgebiete
 Das Baugebiet muss von Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher
Betriebe geprägt sein (vgl. BVerwG, U. v. 23.42009 – 4 CN 5.07).
 Landwirtschaftstypische Emissionen (Tiergeräusche, Gerüche, Lärm
landwirtschaftlicher Maschinen u.s.w.) sind prinzipiell hinzunehmen.
 Duldungspflichten gegenüber Gerüchen für Wohnbebauung etwas höher als die
Regelwerte der GIRL 2008, weil vorrangige Rücksichtnahme auf
landwirtschaftliche Betriebe (vgl. OVG Münster, U. v. 20.9.2007 – 7 A 1434.06).
 Zulässiger Störgrad von Gewerbebetrieben wie beim Mischgebiet
 Rechtlicher Begriff und umgangssprachlicher Dorfbegriff liegen weit auseinander.
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Festgesetzte Misch- und Dorfgebiete
 Rechtliche Grundlagen:
> § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Art der baulichen Nutzung)
> § 1 Abs. 3 i.V.m. § 1 Abs. 2 BauNVO (Baugebiete)
Exkurs: Flächennutzungsplan
 Rechtliche Grundlagen
> § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (allgemeine bzw. besondere Art der baulichen Nutzung)
> § 1 Abs. 1 BauNVO (Bauflächen), § 1 Abs. 2 BauNVO (Baugebiete)
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Faktische Misch- und Dorfgebiete
 Achtung: Gemengelage ≠ Misch- oder Dorfgebiet
Industriell oder hinsichtlich ihrer Geräuschauswirkungen vergleichbare Nutzungen
sowie zum Wohnen dienende Gebiete oder ggf. auch nur entsprechende einzelne
bauliche Anlagen grenzen aneinander (vgl. Nr. 6.7 der TA Lärm)
 Also:
Nicht jedwede Mischung von gewerblichen Nutzungen und Wohnnutzungen ist als
Misch- oder Dorfgebiet im bauplanungsrechtlichen Sinne einzustufen.
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Festgesetzte und faktische Misch- und Dorfgebiete
 Rechtsanspruch auf Zulassung
> sowohl einer Wohnnutzung
> als auch einer das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbenutzung
 Einziges Korrektiv: § 15 Abs. 1 BauNVO
> Ein sonst zulässiges Vorhaben ist unzulässig, weil es im Hinblick auf die
Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets
widerspricht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO)
> Schwelle: wenn ein Kippen des Baugebiets unmittelbar bevorsteht, also
keine Flächen nach Anzahl, Größe, Lage und Zweckbestimmung mehr zur
Verfügung stehen, die die Entwicklung zu einem Misch- oder Dorfgebiet
ermöglichen.
 Bedeutung der Darstellung des FNPs bei faktischen Misch- oder Dorfgebieten
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Planungsziele und Gründe
Städtebauliche und umweltbezogene Zielsetzungen
 Bestandssicherung
 Neuplanung in der Nachbarschaft zu immissionsrelevanten Nutzungen bzw.
Neuplanung in der Nachbarschaft zu bestehenden Wohngebieten
 Puffer zwischen störungsempfindlichen und immissionsrelevanten Nutzungen
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Rechtfertigung
 Trennungsgrundsatz § 50 Satz 1 BImSchG
Bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen sind die für eine bestimmte Nutzung
vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen
und von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nummer 5 der Richtlinie 96/82/EG in
Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen auf die ausschließlich oder
überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige
Gebiete, insbesondere öffentlich genutzte Gebiete, wichtige Verkehrswege,
Freizeitgebiete und unter dem Gesichtspunkt des Naturschutzes besonders wertvolle
oder besonders empfindliche Gebiete und öffentlich genutzte Gebäude, so weit wie
möglich vermieden werden.
 Erforderlichkeit der Planung § 1 Abs. 3 BauGB
Hinreichend nachvollziehbarer Bedarf und tatsächliches Planungsziel
sonst: „Etikettenschwindel“ (BVerwG, B. v. 28.2.2002 – 4 CN 5.01)
 Hinreichende Flächengröße
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Feinsteuerung
 Gliederungs- und Differenzierungsmöglichkeiten nach §§ 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO
> Abs. 4: Gliederung
> Abs. 5: Ausschluss von allgemein zulässige Nutzung/Ausnahmsweise zulässig
> Abs. 6: Ausschluss von ausnahmsweise zulässigen Nutzungen / allgemeine
Zulässigkeit von Ausnahmen
> Abs. 7: horizontale Gliederung
> Abs. 8: Beschränkung auf Teile des Gebiets
> Abs. 9: Beschränkung der Anwendung von Abs. 5 bis 8 auf bestimmte Arten
> Abs. 10: Fremdkörperfestsetzung
 Auch anwendbar für Misch- und Dorfgebiete
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Feinsteuerung
 Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB) / städtebauliche Gründe (BVerwG, B. v.
6.5.1996 – 4 NB 16.96)
 Zweckbestimmung muss gewahrt bleiben (BVerwG, B. v. 8.11.2004 – 4 BN 39.04),
daher
> ist ein Ausschluss der jeweiligen Hauptnutzung
im MI: Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe
im MD: land- und forstwirtschaftliche Betriebsstätten
ist nicht möglich!
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Fallbeispiele
Fallgruppe I
Bestandssicherung
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Fallbeispiele
Fallgruppe I
Bestandssicherung
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Fallbeispiele
Fallgruppe II
Angebotsplanung / Kleinstädtisches Zentrum
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Fallbeispiele
Fallgruppe II
Angebotsplanung /
Kleinstädtisches Zentrum
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Fallbeispiele
Fallgruppe III
Mischgebietsvollzug / Bedarf
30
Fallbeispiele
Fallgruppe III
Mischgebietsvollzug / Bedarf
31
Fallbeispiele
Fallgruppe IV
Gegliedertes
Mischgebiet
32
Fallbeispiele
Fallgruppe IV
Gegliedertes
Mischgebiet
33
Fallbeispiele
Fallgruppe V
Vorgeschobenes Mischgebiet
34
Fallbeispiele
Fallgruppe V
Vorgeschobenes Mischgebiet
35
Fallbeispiele
Fallgruppe VI
Etikettenschwindel
36
Fallbeispiele
Fallgruppe VI
Etikettenschwindel
37
Fallbeispiel
Umnutzung / Bauen in 2. Reihe
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WORKSHOP
Mischgebiete und Dorfgebiete
in der städtebaulichen Praxis
FAZIT
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