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Projektmanagement GmbH - Maastrichter Straße 8 - 41812 Erkelenz - [email protected]
BEGRÜNDUNG
ZUR
51. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES
GEMEINDE NIEDERZIER
ORTSTEIL HUCHEM-STAMMELN
Änderungen der erneuten Offenlage sind in rot hervorgehoben.
BEGRÜNDUNG ZUR ERNEUTEN OFFENLAGE
STAND: DEZEMBER 2015
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
ZUR 51. ÄNDERUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES
Inhalt
1
2
Anlass, Ziel und Zweck der Planung
Derzeitige städtebauliche Situation
2.1
2.2
3
2
3
Räumlicher Geltungsbereich ...................................................................................................................................................... 3
Beschreibung des Plangebietes, derzeitige Nutzung ................................................................................................................. 3
Planungsrechtliche Rahmenbedingungen
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
4
5
Landesplanung........................................................................................................................................................................... 5
Regionalplan .............................................................................................................................................................................. 6
Flächennutzungsplan ................................................................................................................................................................. 6
Bestehendes Planungsrecht ...................................................................................................................................................... 7
Landschaftsplan ......................................................................................................................................................................... 7
Einzelhandelskonzept ................................................................................................................................................................ 7
Planverfahren ............................................................................................................................................................................. 8
Bestandsaufnahme
9
4.1
Abgleich der genehmigten Situation mit den Festsetzungen des Bebauungsplans C 22 .......................................................... 9
4.1.1
Sondergebiet 1: Toom
9
4.1.2
Sondergebiet 2: Sport Fergen, Textil Krause, Teppich Essers
10
4.1.3
Sondergebiet 3: Elektro Joeken, Plana Küchen
12
4.1.4
Sondergebiet 4: Jawoll, Trinkgut
13
4.1.5
Sondergebiet 5: Hornbach
14
4.1.6
Sondergebiet 6: Lidl
15
4.1.7
Sondergebiet 7: Aldi
16
4.1.8
Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet
17
4.1.9
Weitere nicht gewerbliche Nutzungen
17
4.2 Ergebnis der Abstimmung mit den Betreibern ......................................................................................................................... 17
4.2.1
18
4.2.2
Sondergebiet 2: Textil Krause, Teppich Essers, Sport Fergen
18
4.2.3
19
4.2.4
Jawoll, Trinkgut
19
4.2.5
Hornbach
19
4.2.6
Lidl
19
4.2.7
19
5
Begründung der Darstellungen des Flächennutzungsplanes
5.1
5.2
5.3
6
Auswirkungen der Planung
6.1
6.2
7
20
Gewerbliche Bauflächen (G) .................................................................................................................................................... 20
Gemischte Bauflächen (M) ....................................................................................................................................................... 20
Sondergebiete für den großflächigen Einzelhandel (SO – EH) ................................................................................................ 20
5.3.1
SO 1 (Toom)
21
5.3.2
SO 2 (Teppiche Essers)
22
5.3.3
SO 3 (Textil Krause)
22
5.3.4
SO 4 (Jawoll)
22
5.3.5
SO 5 (Hornbach)
23
5.3.6
SO 6 (Lidl)
23
24
Umweltauswirkungen ............................................................................................................................................................... 24
Weitere Auswirkungen ............................................................................................................................................................. 24
Kosten
VDH PROJEKTMANAGEMENT GMBH ERKELENZ
24
1
GEMEINDE NIEDERZIER
1
BEGRÜNDUNG
ANLASS, ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG
In einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren am VG Aachen ist festgestellt worden, dass der Bebauungsplan C 22
„Gewerbegebiet Rurbenden“ aus dem Jahre 2001 an formellen Fehlern leidet. Zwar kann im Rahmen der
Inzidentkontrolle nur die Unwirksamkeit in dem konkreten Fall (hier: Klage im Rahmen einer Nichterteilung einer
Baugenehmigung) festgestellt werden, dieser Mangel würde sich aber auch auf alle weiteren Verfahren auswirken,
so dass insgesamt von einer Unwirksamkeit des Bebauungsplanes ausgegangen werden kann. Somit sind auch
sämtliche Änderungen des Bebauungsplans hinfällig.
Das gesamte Gewerbegebiet Rurbenden wäre demnach bezüglich der Vorhabenzulässigkeit nach § 34 BauGB zu
beurteilen, womit die städtebauliche Ordnung und Entwicklung des Gebietes und der gesamten Gemeinde
gefährdet wäre.
Zum einen gibt es derzeit Anfragen, Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet anzusiedeln. Diese Betriebe sind von
Seiten der Gemeinde nicht gewünscht und wären bei derzeitiger Rechtslage vermutlich zulässig. Die
Gewerbeflächen in Rurbenden sollen den imitierenden Betrieben aus Handwerk und Produktion vorbehalten
bleiben und nicht für „untypische“ Nutzungen in Beschlag genommen werden.
Des Weiteren sind im Gewerbegebiet zahlreiche Einzelhandelsbetriebe ansässig, die die Zulässigkeit weiterer
Betriebe ermöglichen. Im Ratsbeschluss zur „Festlegung eines zentralen Versorgungsbereiches in der Gemeinde
Niederzier“ vom 24.06.2010 hat sich die Gemeinde verpflichtet, im Bereich des nun unwirksamen Bebauungsplans
C 22 den Einzelhandel auf den im Bebauungsplan genehmigten Bestand zu beschränken. Ziel der Gemeinde ist
es, den Einzelhandel in der Art zu steuern, dass sich Betriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten
Sortimenten auf den zentralen Versorgungsbereich beschränken und somit die wohnortnahe Versorgung
sichergestellt wird. Im Bebauungsplan C 25 soll daher eine Festschreibung der Einzelhandelsbetriebe auf den
genehmigten Bestand erfolgen. Geringfügige Erweiterungsmöglichkeiten sind denkbar. Weitere Ansiedlungen
sollen ausgeschlossen werden.
Ein besonderer Handlungsdruck ergibt sich zudem aus der Tatsache, dass im Bereich des Gewerbegebietes
mehrere leer stehende Industrie- und Gewerbeflächen liegen und somit eine Ansiedlung unerwünschter Betriebe
besonders zu befürchten ist.
Die Aufstellung eines Bebauungsplans ist daher zur Sicherstellung der städtebaulichen Ordnung und zur Steuerung
der städtebaulichen Entwicklung zwingend erforderlich.
Der Bebauungsplan C 22 setzte zum einen Gewerbegebiete, zum anderen Sondergebiete für den (großflächigen)
Einzelhandel sowie einzelne Mischgebiete im nördlichen Bereich fest. Zur Steuerung wurden sortimentsbezogene
Verkaufsflächenbegrenzungen getroffen. Ähnliche Festsetzungen sollen auch im Bebauungsplan C 25 getroffen
werden.
Der Flächennutzungsplan wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplans gewerbliche Flächen,
Sonderbauflächen und gemischte Bauflächen darstellen. Die Änderungen erfolgen im Parallelverfahren.
Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. C 25 „Gewerbegebiet Rurbenden“ ist es, unerwünschte
Entwicklungen wie die Ansiedlung von Vergnügungsstätten oder unverträglichen großflächigen
Einzelhandelsbetrieben mit zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zu verhindern und somit die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung sicherzustellen.
Aufgrund der derzeitigen Rechtslage und der vorliegenden Bauanträge hat die Gemeinde Niederzier am
09.12.2012 auf Basis des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans Nr. C 25 eine Veränderungssperre
erlassen. Das Planverfahren wurde mit Bekanntmachung am 12.12.2014 abgeschlossen.
Im Rahmen einer Verpflichtungsklage auf Erteilung eines Bauvorbescheides wurden durch das VG Aachen in
öffentlicher Sitzung am 07.05.2015 Mängel am Bebauungsplan festgestellt. Insbesondere sind die Festsetzungen
2
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
zu den Sondergebieten SO 1c und SO 2 nicht zulässig, da in ihnen gebietsbezogene
Verkaufsflächenkontingentierungen vorgenommen werden. Weiterhin hat das Gericht entschieden, dass dem SO 6
die gleiche Verkaufsflächengröße wie dem SO 1b zugestanden wird. Somit wird die Festsetzung des SO 6
ebenfalls geändert. Diese Fehler sollen nun in einem ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB geheilt
werden. Da zur Heilung des Bebauungsplanes eine Änderung der Festsetzungen erforderlich ist, wird das
Planverfahren zum Verfahrensschritt der erneuten Offenlage gem. § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB wieder
aufgenommen.
2
2.1
DERZEITIGE STÄDTEBAULICHE SITUATION
Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt im Süden der
Gemeinde Niederzier in der Ortslage
Huchem-Stammeln. Im Norden wird das
Plangebiet von der Bahnhofstraße
begrenzt, auf deren Nordseite gemischte
Bauflächen und Wohnbauflächen liegen.
Im Westen wird das Plangebiet von der
Jülicher Straße (B 56) begrenzt. Westlich
an diese grenzt der Freiraum an. Nach
einer ackerbaulich genutzten Fläche folgt
ein kleiner Waldbereich. Im Süden gehen
die gewerblichen Flächen in ein
gemeinsames Gewerbegebiet der
Gemeinde Niederzier und der Stadt
Düren über. Südlich der A 4 schließt sich
ein weiteres Gewerbegebiet der Stadt
Düren an. Im Osten grenzt das
Plangebiet an die Bahntrasse DürenJülich, die das Gebiet von dem dahinter
liegenden Freiraum abtrennt, der
ackerbaulich genutzt wird.
Das Plangebiet hat eine Größe von ca.
60 ha und liegt auf Flurstücken der Flur 5,
Gemarkung Huchem-Stammeln. Das
Gebiet ist weitestgehend eben.
Abb.1: Lage des Plangebietes (Quelle: TIM online)
2.2
Beschreibung des Plangebietes, derzeitige Nutzung
Das Plangebiet ist bereits fast vollständig bebaut. Auf Basis des nun ungültigen Bebauungsplanes C 22 wurde hier
ein Gewerbegebiet entwickelt, so dass hauptsächlich gewerbliche Betriebe vorhanden sind. In den vergangenen
Jahren haben sich hier zunehmend auch zum Teil großflächige Einzelhandelsbetriebe niedergelassen. Die
Sortimente umfassen dabei eine Bandbreite von Baustoffen über Elektrogeräte und Möbel, Bekleidung bis hin zu
Lebensmitteln. Teilweise sind hier demnach auch Sortimente vorhanden, die eigentlich in den zentralen
Versorgungsbereich von Niederzier gehören.
3
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
Das Plangebiet wird über drei Erschließungsstraßen, die von der Jülicher Straße abgehen, erschlossen. Dies sind
die Bahnhofstrasse im Norden, die Industriestraße und Talbenden im Süden, bereits auf Dürener Stadtgebiet
gelegen. Diese Straßen sind über Nord-Süd-Achsen aneinander angebunden. Im Westen verläuft die Straße
„Rurbenden“, in der Mitte die Grabenstraße und im Osten die Neue Straße. Die Grabenstraße ist in Teilen nur als
Einbahnstraße ausgebildet und verläuft, wie der Name besagt, entlang des eingegrünten Fließgewässers „Langer
Graben“. Die Neue Straße ist im letzten Abschnitt noch nicht vollständig ausgebaut.
Die als Mischgebiet ausgewiesenen Flächen dienen vornehmlich dem Wohnen und sind mit freistehenden Häusern
bestanden.
Abb.2: Luftbildausschnitt (Quelle: TIM online)
4
GEMEINDE NIEDERZIER
3
BEGRÜNDUNG
PLANUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
Landesplanung
3.1
Seit dem 17. April 2012 existiert der Entwurf für den „Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen – Sachlicher
Teilplan Großflächiger Einzelhandel“. Dieser wurde im Rahmen des Beteiligungsverfahrens leicht abgeändert. Der
nun wohl abschließende Wortlaut liegt im Rahmen des Entwurfes des gesamten LEP NRW im Entwurf seit dem
25.06.2013 vor. Seit dem 13. Juli 2013 ist der neue LEP „Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel“ in Kraft.
In diesem werden die Ziele und Grundsätze der Raumordnung bezüglich der Steuerung des großflächigen
Einzelhandels auf Landesebene geregelt. Gemäß § 4 Abs. 1 ROG sind bei raumbedeutsamen Planungen und
Maßnahmen die Ziele der Raumordnung zu beachten sowie die Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der
Raumordnung in Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen zu berücksichtigen. Somit hat im Rahmen der
Planung eine Wertung des LEPs zu erfolgen.
Da es sich bei der vorliegenden Planung um eine Überplanung vorhandener Standorte handelt, ist hier in erster
Linie das Ziel 7 (gemeint ist immer das Unterziel der Gruppe 6.5) „Überplanung von vorhandenen Standorten“ von
Belang. Da das Plangebiet großteils in einem „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung“ (GIB) liegt, können
die Ziele und Grundsätze 1-6 und 9 nicht angewandt werden. Ziel 8 gilt eingeschränkt.
Ziel 7 besagt, dass vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO
dargestellt und festgesetzt werden dürfen. Die Sortimente und Verkaufsflächen sind dabei in der Regel auf den
baurechtlichen Bestandsschutz zu begrenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter durch nicht zentrenrelevante Sortimente
ist möglich. Daher wurde zunächst eine Erhebung des genehmigten Bestandes anhand der Bauakten sowie der
bisher zulässigen Nutzung anhand des Bebauungsplanes C 22 durchgeführt. Die Ergebnisse sind unter Punkt 4.1
dieser Begründung zusammengefasst.
Da der Bebauungsplan C 22 seit dem 08.02.2002 rechtskräftig und somit über 7 Jahre alt war und da die Satzung
zum Bebauungsplan nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Aachen rechtswidrig ist, sind Ansprüche aus dem
Planschadensrechts nicht zu befürchten. Demnach ist eine Anpassung der neuen Planung an die bisherigen
Festsetzungen nicht erforderlich; vielmehr ist in der Regel eine Anpassung an den Stand der Baugenehmigung
vorzunehmen.
Weiterhin wird in Ziel 7 angegeben, dass ausnahmsweise auch geringfügige Erweiterungen zulässig sind, wenn
durch dieses keine wesentlichen Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgen.
Wie bereits erwähnt liegen der Gemeinde bereits mehrere Bauanträge zum Benehmen vor. Diese werden auf
die Kriterien des Ziels 7 zur ausnahmsweisen Betriebserweiterung unter Punkt 4.2 geprüft. Hier wird auch für
die übrigen Betriebe geprüft, ob Erweiterungsmöglichkeiten eingeräumt werden sollten.
Eine besondere Stellung hat der „Toom- Supermarkt“, da dieser in einem „allgemeinen Siedlungsbereich“ (ASB)
liegt. Dieser Standort entspricht somit dem Ziel 1. Daher sind für diesen Markt die Ausnahmekriterien des Ziels 2 zu
prüfen. Demnach dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit
nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche dargestellt werden, wenn
- eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen
Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein
historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist
-
die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten
Sortimenten dient
-
zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
5
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
Ziel 8 besagt, dass die Gemeinden dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender
Einzelhandelsagglomerationen außerhalb All-gemeiner Siedlungsbereiche entgegenzuwirken haben. Darüber
hinaus haben sie dem Entstehen neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung bestehender
Einzelhandelsagglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
entgegenzuwirken. Sie haben sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler
Versorgungsbereiche von Gemeinden durch Einzelhandelsagglomerationen vermieden wird. Die vorliegende
planung führt jedoch nicht zur Entstehung oder Verfestigung einer Agglomeration, da nur der vorhandene Bestand
abgesichert wird und keine neuen Betriebe angesiedelt werden. Auch im Sondergebiet 1 findet lediglich eine
Verlagerung bereits vorhandener Verkaufsflächen statt.
3.2
Regionalplan
D
er
Abbildung 3: Auszug aus dem Regionalplan
Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, stellt für das Plangebiet im
nördlichen Bereich ein „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) dar. Innerhalb dieses Bereiches liegt nur der „ToomSupermarkt“. Für den übrigen Bereich wird ein „Gewerbe- und Industriebereich“ (GIB) festgelegt.
Der Textteil des Regionalplans definiert das Ziel, dass in der Bauleitplanung Sondergebiete für Einkaufszentren,
großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe i. S. d. § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) nur im ASB geplant werden sollen. In der hier behandelten Planung geht es jedoch um die Überplanung
vorhandener Standorte.
3.3
Flächennutzungsplan
Im ursprünglichen Flächennutzungsplan der Gemeinde Niederzier wurden für das Plangebiet hauptsächlich
gewerbliche Flächen festgesetzt. In der nordöstlichen Ecke des Plangebietes ist ein Mischgebiet, in der
nordwestlichen Ecke (Toom-Markt) ist eine Sonderbaufläche dargestellt.
In der 33. Änderung (2000) wurden dann zur Sicherung der bestehenden Einzelhandelsbetriebe Sonderbauflächen,
jedoch ohne Zweckbestimmung, dargestellt. Aus diesen sollen nun, wie im Bebauungsplan C 22 damals auch,
6
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
Sondergebiete für den Einzelhandel entwickelt werden. Für die umliegenden Gewerbeflächen sollen
Gewerbegebiete festgesetzt werden, bei denen detaillierte Regelungen zum Ausschluss bestimmter Nutzungen
erfolgen werden.
Der Bebauungsplan wird gemäß § 8 Abs. 3 BauGB im Parallelverfahren zeitgleich mit der Änderung des
Flächennutzungsplanes aufgestellt.
Abbildung 4: Flächennutzungsplan
3.4
Abbildung 5: 33. Änderung des Flächennutzungsplans
Bestehendes Planungsrecht
Im Plangebiet liegt kein rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Der Bebauungsplan C 22, der den gleichen
Geltungsbereich wie der hier behandelte Bebauungsplan C 25 hatte, wurde in einem verwaltungsgerichtlichen
Verfahren am VG Aachen im Rahmen einer Inzidentkontrolle für fehlerhaft befunden. Es ist insgesamt von einer
Unwirksamkeit des Bebauungsplanes auszugehen.
3.5
Landschaftsplan
Da das Gebiet bereits bebaut ist liegt kein Landschaftsplan vor.
3.6
Einzelhandelskonzept
Im Jahr 2010 hat die Gemeinde Niederzier einen zentralen Versorgungsbereich für die Gemeinde Niederzier
beschlossen. Das hierzu vorgelegt Gutachten erfüllt die Funktion eines Einzelhandelshandelskonzeptes. Basis der
Ausweisung war eine Markt- und Standortanalyse der BBE Unternehmensberatung GmbH aus Köln aus dem Jahre
2006 zur Ausweisung der „neuen Mitte Niederzier“. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB ist das Ergebnis eines von der
Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer sonstigen städtebaulichen Planung
bei der Aufstellung der Bauleitpläne besonders zu berücksichtigen.
Die Untersuchung ergab, dass der Schwerpunkt der Einzelhandelstätigkeit in Niederzier im Gewerbegebiet
Rurbenden liegt. Hierbei handelt es sich jedoch um einen nicht zentralen Standort, der einzig mit dem Pkw
erreichbar ist.
7
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
Demgegenüber stehen die historischen Ortskerne in Niederzier und Oberzier, die beide ein für zentrale
Versorgungsbereiche typische Angebote aus Verwaltung, Kultur, Bildung und Gesundheit aufweisen. Hier lag
jedoch eine schlechte Einzelhandelsausstattung vor, so dass es zu hohen Kaufkraftabflüssen aus den Ortsteilen
Niederzier, Oberzier, Ellen und Hambach (ca. 10.100 Einwohner) von knapp 70 % (ca. 34 Mio. €) kam. Unter
anderem wurden Abflüsse in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel von ca. 7,4 Mio. € und
Bekleidung/Wäsche von ca. 4,9 Mio. € verzeichnet. Diese Defizite wurden inzwischen durch die Beplanung und
Realisierung der Neuen Mitte behoben.
Für Huchem-Stammeln bzw. das Gebewerbegebiet Rurbenden wurde formuliert, dass das Gebiet nach den Zielen
der Gemeinde und in Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln über den genehmigten Bestand nicht weiter
anwachsen soll. Entsprechend dieser Zielsetzung beschließt die Gemeinde, Huchem-Stammeln nicht als zentralen
Versorgungsbereich festzulegen, sondern sich entsprechend § 24a LEPro1 nur auf den vorhandenen, im
Bebauungsplan C 22 genehmigten, Bestand der Sondergebiete zu beschränken (vgl. hierzu Kapitel 4 und 5).
Die Ausweisung weiterer Sondergebiete für die Ansiedlung von zentren- oder nahversorgungsrelevanten Vorhaben
soll künftig nicht mehr zulässig sein.
3.7
Planverfahren
Die Aufstellung der Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgt im Regelverfahren. Sie erfolgt im
Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplanes C 25
Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan bereits frühzeitig im Jahre 2012 gefasst. Bereits frühzeitig im
Verfahren erfolgte dann eine Beteiligung der Eigentümer und Betreiber der Einzelhandelsbetriebe (vgl. 4.2 dieser
Begründung) sowie eine grundsätzliche Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln und der IHK.
Die frühzeitige Beteiligung erfolgte parallel zur Beteiligung des Bebauungsplanes in der Zeit vom 01.11.02.12.2013. Die Offenlage der Planung erfolgte vom 17.03.- 17.04.2014.
Der Feststellungsbeschluss wurde am 08.05.2014 gefasst und am 12.12.2014 nach Genehmigung durch die
Bezirksregierung Köln vom 24.10.2014 bekanntgemacht. Aufgrund des erfolgten Verfahrens beim VG Aachen soll
nun zur Heilung der Fehler ein ergänzendes Verfahren, beginnend mit der erneuten Offenlage der Planung,
erfolgen.
1
Heute wird das gleiche Ziel im LEP NRW „Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel“ definiert.
8
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
4
BESTANDSAUFNAHME
4.1
Abgleich der genehmigten Situation mit den Festsetzungen des Bebauungsplans
C 22
4.1.1
Das alte Sondergebiet 1 umfasst mehrere zusammenhängende Flächen. Die textlichen Festsetzungen des C 22
Nr. 2.1 „Sonstiges Sondergebiet Gliederungsbereich 1 (SO 1)“ erlauben folgende Nutzung:
„Der Verkauf von zentrenrelevanten Produkten gem. der Kölner Liste – Stand Februar 1999- ist
zulässig, wenn die Verkaufsfläche für nahversorgungsrelevante Produkte mindestens 3.000 m²
beträgt.“
Auf dem Flurstücken 726, 809, Flur 5, Rurbenden,
wurde ein REWE Supermarkt, hier: Toom, errichtet und
letztmalig 2011 erweitert. Nach Baugenehmigung ist
nun ein Bestand von 7.587,21 m² Verkaufsfläche
vorhanden.
2011 erfolgte ein Umbau des SB-Warenhauses und der
Halle 2, die Fläche des Dänischen Bettenlagers wurde
zur Aktionsfläche. In diesem Zusammenhang wurde
eine Flächenaufteilung dem Bauantrag beigefügt. Diese
gilt für Haupt- und Nebenhaus.
Der Toom-Markt besteht dabei aus einer Halle 1 und
einer Halle 2. In der Halle 1 ist das Haupthaus, sprich
der Toom-Markt untergebracht. Dieser hat eine
Verkaufsfläche von 5.600 m².
Abb 6: Toom Verbrauchermarkt
In Halle 2 liegt ein Getränkehandel mit einer Verkaufsfläche von 1279, 34 m². Teile der Halle 2 waren
zwischenzeitlich als „Dänisches Bettenlager“ untervermietet. Dieses ist nun jedoch nach Düren abgewandert. Für
das „Dänische Bettenlager“ war eine Verkaufsfläche von 625,91 m² im Jahre 2001 genehmigt worden. Heute liegt
auf diesen Flächen eine Untervermietung an einen Sportbekleider vor. Gemäß Baugenehmigung sollen in diesem
Bereich auf 626,50 m² Aktionsflächen untergebracht sein. Insgesamt hat das Nebenhaus eine genehmigte
Verkaufsfläche von 1.905,84 m²
Die textlichen Festsetzungen geben hier keine Verkaufsflächenobergrenze an. Lediglich der Anteil an
nahversorgungsrelevanten Sortimenten muss mindestens 3.000 m² betragen. Nach der im Einzelhandelskonzept
festgeschriebenen Niederzierer Liste wird von folgender Verteilung der genehmigten Verkaufsfläche ausgegangen:
Nahversorgungsrelevante Sortimente
Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren Facheinzelhandel mit
Nahrungsmitteln
Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel, Drogerieartikel
Zentrenrelevantes Randsortiment
Haushaltsgegenstände
Bücher und Zeitschriften
Sport- und Spielwaren
Aktionsfläche Spiel- und Schreibwaren2
Bekleidung
2.961 m²
461 m²
323 m²
264 m²
141 m²
116 m²
896 m²
2
Mischung zweier Sortimentsgruppen
9
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
Aktionsfläche Textil
Bekleidung gesamt
Technik
Aktionsfläche Elektro
Elekrto gesamt
Nicht-zentrenrelevante Sortimente
„gemischt“ (Auto, Fahrrad, Saison)
Aktionsfläche Haushaltswaren, Auto und Rad
Tiernahrung, Zoo
Zwischensumme
Kassenzone
Shops
Mall
Windfang
GESAMT
164 m²
1060 m²
335 m²
129 m²
464 m²
431 m²
217 m²
253 m²
6.691 m²
128 m²
387 m²
358 m²
19 m²
7587 m²
Tab. 1: Sortimentsliste Toom Halle 1 und 2
4.1.2
Sondergebiet 2: Sport Fergen, Textil Krause, Teppich Essers
Das alte Sondergebiet 2 umfasst zwei Flächen, auf denen aktuell drei Einzelhandelsbetriebe „Teppich Essers“,
„Sport Fergen“ und „Textil Krause“ errichtet sind.
Abb 7: Sport Fergen und Teppich Esses
Abb. 8: Textil Krause
Die Textlichen Festsetzungen des C 22 Nr. 2.2 „Sonstiges Sondergebiet Gliederungsbereich 2 (SO 2)“ erlaubten
zunächst folgende Nutzung:
„Der Verkauf von zentrenrelevanten Produkten gem. der Kölner Liste – Stand Februar 1999 –
ist auf maximal 700 m² Verkaufsfläche zulässig.“
Mit der 2. Änderung des Bebauungsplans C 22 wurden die Festsetzungen, offensichtlich nur für das südliche SO 2
(Outlet Krause), obwohl nicht klar ablesbar, wie folgt formuliert:
„Im sonstigen Sondergebiet SO 2 sind zulässig:
Geschäfts- und Bürogebäude
Anlagen für die Verwaltung
Großhandelsbetriebe
Einzelhandelsbetriebe
Im Einzelhandel ist der Verkauf von Bekleidungsartikeln auf 2.271 m² mit einem temporären
Nebensortiment in der Summe auf maximal 401 m² zulässig. Zulässig sind:
10
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
Einrichtungsgegenstände
Geschenk-, Spiel- und Freizeitartikel
Schuh- und Lederwaren
Braue und weiße Ware
Pharmazeutische/ medizinische Artikel.
Für die Nebensortimente Einrichtungsgegenstände, Geschenk-, Spiel- und Freizeitartikel sowie
Schuh- und Lederwaren gilt im Einzelnen jeweils eine Verkaufsfläche von maximal 200 m², wobei
die Gesamtverkaufsfläche für Nebensortimente in der Summe 401 m² nicht überschreiten darf.“
Im nördlichen SO wurde auf dem Flurstück 813, Flur 5, Rurbenden 10, zunächst auf Basis des alten
Bebauungsplans C 2 ein Teppichlager der Firma Essers errichtet. Dieses dient auch dem Verkauf. Aus der
Baugenehmigung für eine teilweise Umnutzung lässt sich eine genehmigte Verkaufsfläche von 1.699 m² ablesen.
Bei dem Kernsortiment wird es sich um Teppiche, Bodenbeläge etc. handeln. Inwieweit die textlichen
Festsetzungen (Annahme: die ursprünglichen Festsetzungen) der Beschränkung der Verkaufsfläche auf maximal
700 m² für zentrenrelevante Produkte eingehalten wird, ist nicht prüfbar. Nach der im Einzelhandelskonzept
festgeschriebenen Niederzierer Liste wird von folgender Verteilung der genehmigten Verkaufsfläche ausgegangen:
Zentrentrelevantes Randsortiment
Teppiche etc.
GESAMT
Max. 700 m²
Mind. 999 m²
1.699 m²
Tab. 2: Sortimentsliste Teppiche Essers
Teile des bestehenden Ladens wurden dann für einen Sportladen „Sport Fergen“ umgenutzt. Für diesen wurde eine
Verkaufsfläche von 253 m² für Sportartikel (Schuhe, Bekleidung, Zubehör) genehmigt.
Sportartikel
GESAMT
253 m²
253 m²
Tab. 3: Sortimentsliste Sport Fergen
Auf dem Flurstück 739, Flur 5, Rurbenden 36, wurde im Jahre 2005 auf Basis des Bebauungsplans C 22 ein
Textilfachgeschäft „Textil Krause“ mit einer Verkaufsfläche von 2.672 m² für einen Textilfachmarkt mit temporären
Nebensortimenten errichtet. Hierzu wurde der Bebauungsplan C 22 in der 2. Änderung geändert. Diese Änderung
begründet die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit einer Verkaufsfläche von 2.271 m² zum Verkauf von
Bekleidungsartikeln mit einem temporären Nebensortiment auf maximal 401 m². Dies entspricht der
Baugenehmigung von 2.672 m². Nach der im Einzelhandelskonzept festgeschriebenen Niederzierer Liste verteilt
sich die genehmigte Verkaufsfläche wie folgt:
Zentrenrelevantes Hauptsortiment
Einrichtungsgegenstände
Geschenk-, Spiel- und Freizeitartikel
Schuh- und Lederwaren
Braue und weiße Ware
Pharmazeutische/ medizinische Artikel.
GESAMT
2.271 m²
401 m²
Max. 200 m²
Max. 200 m²
Max. 200 m²
Max. 200 m²
Max. 200 m²
2.672 m²
Tab. 4: Sortimentsliste Textil Krause
11
GEMEINDE NIEDERZIER
4.1.3
BEGRÜNDUNG
Das alte Sondergebiet 3 umfasst zwei Flächen, auf denen aktuell zwei Einzelhandelsbetriebe „Elektro Joeken“
und „Plana Küchen“ errichtet sind.
Die textlichen Festsetzungen des C 22 Nr. 2.3 „Sonstiges Sondergebiet Gliederungsbereich 3 (SO 3)“ erlauben
folgende Nutzung:
„Der Verkauf von zentrenrelevanten Produkten gem. der Kölner Liste – Stand Februar 1999 – ist
zulässig, wenn das angebotene Sortiment ganz oder teilweise den nachfolgend aufgeführten
Warengruppen der Kölner Liste – Stand Februar 1999 – zuzuordnen ist:
-
Elektrotechnische Geräte für den Haushalt (WB 391, 392)
Heiz- und Kochgeräte, Kühl- und Gefriermöbel, Wasch- und Geschirrspülmaschinen für
den Haushalt (WB 67)
Randsortimente sind auf höchstens 700 m² Verkaufsfläche zulässig.“
Abb 9: Elektro Joeken
Abb. 10: Plana Küchen
Auf dem Flurstück 842, Flur 5, Industriestraße 7 wurde im Jahre 1999 ein Elektromarkt „Joeken“ genehmigt. Die
Gesamtverkaufsfläche beträgt laut Baugenehmigung 556 m². Randsortimente sind nicht geregelt.
Für den Einzelhandelsbetrieb gibt es keine Festschreibung der Verkaufsflächenobergrenze. Die zulässigen
Sortimente werden eingehalten. Insgesamt bleibt der Markt deutlich hinter dem Spielraum der textlichen
Festsetzungen zurück. Gegliedert nach Niederzierer Liste verteilt sich die heutige, genehmigte Verkaufsfläche wie
folgt:
Elektrische Haushaltsgeräte (Kleingeräte ohne Waschmaschinen,
Kühlschränke, Spülmaschinen, Herde und Öfen)
Elektronische Haushaltsgeräte
GESAMT
?
?
xxx m²
?
xxx m²
566
Tab. 5: Sortimentsliste Elektro Joeken
Auf dem Flurstück 738, Flur 5, Rurbenden 38 wurde im Jahre 1996 ein Plana Küchenmarkt genehmigt. Die
genehmigte Verkaufsfläche beträgt 575 m². Weitere Angaben werden in der Baugenehmigung nicht getroffen.
Für den Einzelhandelsbetrieb gibt es keine Festschreibung der Verkaufsflächenobergrenze. Die zulässigen
Sortimente werden eingehalten. Vermutlich liegt das Kernsortiment hier im Bereich „Möbel“. Insgesamt bleibt der
12
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
Markt deutlich hinter dem Spielraum der textlichen Festsetzungen zurück. Gegliedert nach Niederzierer Liste verteilt
sich die heutige, genehmigte Verkaufsfläche wie folgt:
Elektrische Haushaltsgeräte (Kleingeräte ohne Waschmaschinen,
Kühlschränke, Spülmaschinen, Herde und Öfen)
Möbel
GESAMT
?
?
xxx m²
?
xxx m²
xxx m²
566
Tab. 6: Sortimentsliste Plana Küche
4.1.4
Sondergebiet 4: Jawoll, Trinkgut
Das alte Sondergebiet 4 ist mit einem Einzelhandelsbetrieb „Jawoll“ und einem Getränkemarkt „Trinkgut“ bebaut.
Die Textlichen Festsetzungen des C 22 Nr. 2.4 „Sonstiges Sondergebiet Gliederungsbereich 4 (SO 4)“ erlauben
folgende Nutzung:
zulässig, wenn das angebotene Sortiment der einzelnen Warengruppen (zweistellig) 100 m² nicht
überschreitet.“
Auf dem Flurstück 1089, Flur 5, Rurbenden 13a wurde ehemals ein „Tedox“-Gemischtwarenhandel betrieben. Nach
dem dieser seinen Betrieb an dieser Stelle aufgegeben hat, wurde die Nutzung 2011 in einen „Jawoll“-Markt
geändert. Dieser bietet, wie der Tedox auch, ein breites Sortimentsspektrum an. Der Schwerpunkt des „Tedox“ lag
jedoch im Bereich „Teppiche, Bodenbeläge, Tapeten“. Dieser hat eine Verkaufsfläche von 3.950 m².
Für den Einzelhandelsbetrieb gibt es keine Festschreibung der Verkaufsflächenobergrenze. Lediglich die
zentrenrelevanten Sortimente werden auf 100 m² je Warengruppe (zweistellig) beschränkt. Da der Bebauungsplan
aus dem Jahre 2002 stammt, wurde hier die „Kölner Liste“, Stand Februar 1999, zur Festlegung herangezogen.
Gegliedert nach Niederzierer Liste verteilt sich die heutige, genehmigte Verkaufsfläche wie folgt:
13
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren Facheinzelhandel
mit Nahrungsmitteln
Unterhaltungselektronik
Heimtextilien
Elektrische Haushaltsgeräte
Keramische Erzeugnisse
Haushaltsgegenstände
Bücher
Sportartikel
Spielwaren
Bekleidung
Schuhe, Leder
Kunstgegenstände, Bilder, Deko
Metall- und Kunststoffwaren etc.
Möbel
Fahrräder
Camping, Gartenmöbel
Pflanzen, Saatgut und Düngemittel
Zoologischer Bedarf und lebende Tiere
Autozubehör
GESAMT
505 m²
220 m²
950 m²
15 m²
50 m²
20 m²
50 m²
110 m²
20 m²
100 m²
40 m²
255 m²
140 m²
150 m²
150 m²
50 m²
150 m²
150 m²
500 m²
1.100 m²
100 m²
75 m²
3.950 m²
Tab. 7: Sortimentsliste Jawoll
Auf dem Flurstück 1088, Flur 5, ist seit dem 18.04.2002 ein Getränkemarkt mit 799 m² Verkaufsfläche genehmigt.
Dieser ist somit nicht großflächig. Neben dem Verkauf von Getränken aller Art sind in der Baugenehmigung auch
Knabberartikel, Süßwaren, Tabak und Gläser aufgeführt. Im Markt wurde am 22.10.2004 ein Backshop genehmigt.
Abb 11: Trinkgut
4.1.5
Abb. 12: Hornbach
Sondergebiet 5: Hornbach
Das alte Sondergebiet 5 ist mit einem Einzelhandelsbetrieb „Hornbach“ bebaut.
Die Textlichen Festsetzungen des C 22 Nr. 2.5 „Sonstiges Sondergebiet Gliederungsbereich 5 (SO 5)“ erlauben
14
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
folgende Nutzung:
Warengruppen der Kölner Liste – Stand Februar 1999 – zuzuordnen ist und nicht mehr als 200 m²
Verkaufsfläche für die einzelne Warengruppe (zweistellig) umfasst:
-
Elektrotechnische Geräte für den Haushalt (WB 3930, 3932, 3937)
einschließlich Wohnraumleuchten (WB 3930, 3932, 3937)
Wasch- und Putzmittel (WB 15/16)
Randsortimente sind auf maximal 700 m² Verkaufsfläche zulässig.“
Auf den Flurstücken 815, 984, 985, Flur 5, Industriestraße 19, wurde im Jahre 2010 die letzte Genehmigung zur
Erweiterung des bestehenden Baumarktes auf Basis des C 22 erteilt. Derzeit hat der Baumarkt eine Verkaufsfläche
von 16.411 m² (abweichend ergibt die Aufstellung der Sortimente 16.554 m²).
Für den Baumarkt gibt es keine Festsetzung der Gesamtverkaufsfläche. Einzelne nahversorgungs- oder
zentrenrelevante Sortimente werden großzügig begrenzt. Auch die Begrenzung der Randsortimente auf 700 m²
erfüllt ohne Gesamtverkaufsfläche nicht die erforderliche Regelungsfunktion. Nach der im Einzelhandelskonzept
festgeschriebenen Niederzierer Liste verteilt sich die heutige, genehmigte Verkaufsfläche wie folgt:
Bilder, Kunstgegenstände, Deko etc.
„Freizeit“
Metall- und Kunststoffwaren etc.
Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, etc.
Tapeten, Teppiche und Bodenbeläge
Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel
Pflanzen, Saatgut und Düngemittel
Verkaufsfläche ohne Angabe
GESAMT
160 m²
398 m²
10.231 m²
594 m²
1.028 m²
183 m²
3.081 m²
523 m²
358 m²
16.554 m²
Tab. 8: Sortimentsliste Hornbach
4.1.6
Sondergebiet 6: Lidl
Das alte Sondergebiet 6 ist mit einem Einzelhandelsbetrieb „Lidl“ bebaut. Die Textlichen Festsetzungen des C 22
Warengruppen der Kölner Liste - Stand Februar 1999 – zuzuordnen ist:
-
Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren (WB 00-13)
Wasch- und Putzmittel, Hygieneartikel, Körperpflegemittel (WB 15 – 18)
Auf insgesamt weiteren 300 m ² ist der Verkauf weiterer zentrenrelevanter Produkte zulässig,
wobei die Verkaufsfläche für die Produkte der einzelnen Warengruppen (zweistellig) 200 m² nicht
überschreiten darf.“
Auf dem Flurstück 830 oder 1102, Flur 5, Industriestraße, wurde im Jahre 1998 noch auf Basis des alten
Bebauungsplans C 2 ein „Lidl“ Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche von zunächst 699 m² genehmigt.
15
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
In den folgenden Jahren erfolgten verschiedene Erweiterungen. 2005 wurde eine Pfandstation errichtete und eine
Erweiterung auf 1001 m² beantragt. 2009 wurde der Markt auf 887 m², im Jahre 2011 auf die nun vorhandenen
1.023 m² erweitert.
Für den Lidl Markt gab es also keine Festsetzung der Gesamtverkaufsfläche. Die heutigen
nahversorgungsrelevanten Sortimente waren unbegrenzt zulässig, die i.d.R. zentrenrelevanten Randsortimente
wurden auf 300 m² begrenzt. Nach der im Einzelhandelskonzept festgeschriebenen Niederzierer Liste verteilt sich
die heutige, genehmigte Verkaufsfläche wie folgt:
mit Nahrungsmitteln
„Waren aller Art“
GESAMT
551 m²
129 m²
307 m²
36 m²
1.023 m²
Tab. 9: Sortimentsliste Lidl
Abb. 13: Lidl
4.1.7
Abb. 14: Aldi
Das alte Sondergebiet 7 ist mit einem Einzelhandelsbetrieb „Aldi“ bebaut. Die Textlichen Festsetzungen des C 22
„Zulässig ist eine Verkaufsfläche von maximal 700 m² zum Verkauf von Waren aller Art.
Ausnahmsweise ist eine Verkaufsfläche bis 800 m² zulässig, wenn mindestens 60 % der
Nahversorgung angeboten werden.“
Auf dem Flurstück 829, Flur 5, Industriestraße, wurde im Jahre 1996 noch auf Basis des alten Bebauungsplans C 2
ein „Aldi“ Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche von 715 m² für Waren aller Art genehmigt. Der Windfang
mit 19,4 m² zählte damals noch nicht zur Verkaufsfläche.
Im Jahr 2006 erfolgte auf Basis des C 22 eine Erweiterung der Verkaufsfläche auf 805 m². Der Festsetzung des C
22 wurde in der Art entsprochen, dass 60% der Verkaufsfläche der Nahversorgung gewidmet wurden.
Nach der im Einzelhandelskonzept festgeschriebenen Niederzierer Liste verteilt sich die genehmigte Verkaufsfläche
wie folgt:
16
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
mit Nahrungsmitteln
„Waren aller Art“
GESAMT
460 m²
15 m²
320 m²
5 m²
800 m²
Tab. 10: Sortimentsliste Aldi
4.1.8
Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet
Im Gewerbebetrieb ist an der Straße „Rurbenden“ ein
nicht großflächiger Fressnapf-Tierbedarfshandel
angesiedelt (Lager und Verkauf: 615 m²) Dieser wurde
auf dem Flurstück 973, Flur 5, am 21.02.2000
genehmigt. Zum Sortiment sind Tiernahrung und
Zubehör aufgeführt. Auch dieser soll in seinem Bestand
gesichert werden.
Abb. 15: Fressnapf
4.1.9
Weitere nicht gewerbliche Nutzungen
Ebenfalls an der Straße „Rurbenden“ wurde ein Casino
errichtet. Weitere Spielhallen und ähnliche Nutzungen
sollen durch die Überplanung des Gebietes verhindert
werden.
Abb. 16: Casino
4.2
Ergebnis der Abstimmung mit den Betreibern
Bereits zu einem sehr frühzeitigen Zeitpunkt haben Abstimmungen
mit den Eigentümern der
Einzelhandelsgrundstücke sowie mit den Betreibern der Einzelhandelsbetriebe stattgefunden, um eine
größtmögliche Transparenz herzustellen und die Akzeptanz der Planung zu erhöhen. Hierzu hat die Gemeinde
Niederzier oben genannte Personen in zwei Anschreiben-Runden informiert und befragt.
In der ersten Anschreiben-Runde im September 2012 wurden die Betreiber/ Eigentümer über die geänderte
Rechtslage informiert. Ihnen wurde ein erster Festsetzungsvorschlag übermittelt mit der Bitte, hierzu Stellung zu
17
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
nehmen. Diese Stellungnahmen und Wünsche wurden im Anschluss mit der Bezirksregierung Köln als
Genehmigungsbehörde für den Flächennutzungsplan und der IHK diskutiert. In der zweiten Anschreiben-Runde im
März 2013 wurden sich aus diesem Gespräch und der 1. Anschreiben-Runde ergebenden Änderungen den
Eigentümern/ Betreibern mitgeteilt. Im Folgenden werden die geäußerten Wünsche und bestehenden Bauanträge
zusammengefasst. Die geplanten Festsetzungen werden unter Nr. 5 der Begründung erläutert.
4.2.1
Am 29.05.2012 hat ein Gespräch zwischen Vertretern der Gemeinde Niederzier und Vertretern der REWE
stattgefunden, bei dem die REWE ihr Interesse an einem Abriss des bestehenden Verbrauchermarktes (Halle 1
und 2) sowie einem Neubau mit verändertem Plankonzept vorgelegt hat. Dieses Konzept sieht vor, Neben dem
REWE-Vollsortimenter mit 3.500 m² Verkaufsfläche einen separaten Getränkemarkt mit 1.000 m² sowie 4
Fachmärkte zu errichten. Bei den Fachmärkten handelt es sich um einen Textilmarkt mit 750 m² VK, einen
Schuhladen mit 1.200 m² Verkaufsfläche, einen Sportladen mit 1.300 m² VK und einen Drogerieladen mit 750 m²
VK.
Nach erster Abstimmung mit der VDH, der Gemeinde Niederzier und den zuständigen Genehmigungsbehörden ist
die Rewe-Gruppe von diesen Vorstellungen abgerückt. Nach aktuellem Planentwurf ist die Errichtung eines REWE
Marktes mit 3.400 m² Verkaufsfläche inklusive eines Getränkemarktes sowie von nur noch drei nicht großflächigen
Fachmärkten geplant. Bei den Fachmärkten handelt es sich um einen Sportladen mit ca. 650 m² VK, einen
Drogerieladen mit 650 m² VK und einem weiteren nicht großflächigen Betreiber. Daneben laufen Gespräche mit der
Firma Aldi, so dass die Verlagerung und Erweiterung des im SO 6 befindlichen Marktes kommen kann. Die
Verkaufsfläche soll dabei von 800 auf 1250 m² VK erweitert werden.
Gegenüber dem Bestand würde sich die Situation wie folgt verändern:
Bestand SO 1a
(in m²) Rewe
Nahversorgungsrelevante
Sortimente
Nahrungsmittel,
Getränke,
Tabakwaren Facheinzelhandel
mit Nahrungsmitteln
Kosmetische Erzeugnisse und
Körperpflegemittel,
Drogerieartikel
Zentrenrelevantes Sortiment
Nicht-zentrenrelevante
Sortimente
sonstiges
GESAMT
SO 1b
Aldi
SO 1c Fachmärkte
0
0
Neue Planung
insgesamt
3422
2890
1000
585
4475
2961
2570
900
47
3470
461
323
100
538
961
2368
680
250
65
650
650
2295
901
0
0
0
0
0
0
650
6600
892
7583
3400
1250
650
650
Tab. 11: Gegenüberstellung der Verkaufszahlen.
4.2.2
Sondergebiet 2: Textil Krause, Teppich Essers, Sport Fergen
Die Firma Krause hat einen Bauantrag auf Nutzungsänderung in Textil- und Nebensortimentsverkaufsflächen
gestellt. Bisher ist hier ein Textilfachmarkt mit temporären Nebensortimenten zulässig. Die bisherige
Baugenehmigung umfasst eine Verkaufsfläche von 2.271 m² zum Verkauf von Bekleidungsartikeln mit einem
temporären Nebensortiment auf maximal 401 m².
Im Rahmen der ersten Abstimmungen hat der Betreiber von Teppich Essers angegeben, dass er eine möglichst
flexible Festlegung der Nutzungen befürworten würde. Er beabsichtigt eine Untervermietung von ca. 400 m²
Verkaufsfläche an ein Design-Möbelgeschäft. Da bis zum ergänzenden Verfahren hier keine Untervermietung
18
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
erfolgte und die Festsetzung des SO 2 insoweit unzulässig war, dass diese eine Kontingentierung vorsah, kann die
Vermietungsabsicht im ergänzenden Verfahren nicht berücksichtigt werden.
Von der Firma Sport Fergen sind keine Anmerkungen eingegangen.
4.2.3
Bezüglich des Grundstückes der Firma Joeken wurde mitgeteilt, dass eine Aufnahme von Küchenmöbeln in
Ergänzung zu den Elektrogeräten ins Kernsortiment gewünscht ist. Weiterhin soll der Zwischenraum zwischen den
Gebäuden baulich geschlossen werden; zeitgleich ist eine Erweiterung der Verkaufsfläche um 290 m² auf 850 m²
gewünscht.
Plana Küchen wünscht keine Erweiterungen, jedoch eine Aufnahme von Töpfen und Haushaltsartikeln ins
Kernsortiment.
4.2.4
Jawoll, Trinkgut
Die Firma Jawoll will sich für Umstrukturierungen im Betrieb Wege offen halten, eine Erweiterung der
Verkaufsflächen ist nicht gewünscht. Insgesamt ist eine flexiblere Festsetzung der Sortimentsaufteilung gewünscht.
Weiterhin soll auf die Festschreibung eines „Sonderpostenmarktes“ verzichtet werden.
Die Eigentümer der Fläche „Trinkgut“ sehen bei einer Festschreibung auf einen Getränkemarkt Probleme für eine
mögliche spätere Nachvermietung des Gebäudes und wünschen daher eine flexiblere Regelung. Erweiterungen
oder Änderungen durch den Mieter sind nicht vorgesehen.
4.2.5
Hornbach
Der Hornbach in Niederzier steht unter einem starken Wettbewerb mit Baumärkten der größeren
Nachbarkommunen. Aus diesem Grund wäre eine Erweiterung gewünscht. In jedem Fall wünscht sich der
Hornbach eine flexible Festsetzung der Sortimente sowie eine planungsrechtliche Absicherung der
Außenpräsentationsflächen.
4.2.6
Lidl
Der Lidl-Markt plant eine Erweiterung der Verkaufsflächen auf 1.300 m². In einem Klageverfahren vor dem VG
Aachen wurde dem Markt eine Erweiterung auf 1.250 m² Verkaufsfläche zugestanden.
4.2.7
Im Rahmen der Vorgespräche zur Neuaufstellung des C 25 teilte die Firma Aldi der Gemeinde mit, dass man an
einer Erweiterung auf ca. 920 m² Verkaufsfläche interessiert sei und, in der gewählten Art der Festsetzungen, mit
denen der Firma Lidl (SO 6), gleichgestellt sein möchte.
Alternativ steht die Verlagerung des Aldi in das SO 1 als Möglichkeit im Raum. In diesem Falle würde das SO 7
gemäß der im Einzelhandelskonzept festgeschrieben Maxime, keine neuen Flächen für den großflächigen
Einzelhandel im Gewerbegebiet Huchem-Stammeln auszuweisen, als Gewerbegebiet überplant werden.
19
GEMEINDE NIEDERZIER
5
BEGRÜNDUNG
BEGRÜNDUNG DER DARSTELLUNGEN DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES
Gewerbliche Bauflächen (G)
5.1
Der Flächennutzungsplan in der 33. Änderung ist, wie auch der Bebauungsplan C 25, unwirksam aufgrund
fehlerhafter Darstellungen. So wird für die Sondergebiete jeweils nur ein SO ohne Zweckbestimmung dargestellt.
Die in der 33. Änderung dargestellten gewerblichen Flächen (G) sollen auch weiterhin als gewerbliche Bauflächen
dargestellt werden, um die derzeitige Nutzung zu stärken. Daneben sollen auch die Flächen, die mit nicht
großflächigen Einzelhandelsbetrieben bestanden sind, als G überplant werden. Im Rahmen der Fernsteuerung im
nachfolgenden Bebauungsplan können die Einzelhandelsnutzungen als Fremdkörper hier planungsrechtlich
gesichert werden. Hiervon sind folgende Einzelhandelsnutzungen betroffen:

Sport Fergen, bisher SO 2

Elektro Joeken, bisher SO 3

Plana Küchen, bisher SO 3

Trinkgut, bisher SO 4
Der Fressnapf liegt bereits heute in einem Gewerbegebiete bzw. in einer gewerblichen Fläche
5.2
Gemischte Bauflächen (M)
Auch die bisherigen Mischgebiete werden weiterhin als gemischte Baufläche (M) dargestellt.
5.3
Sondergebiete für den großflächigen Einzelhandel (SO – EH)
Anders verhält es sich für die großflächigen Einzelhandelsbetriebe. Gemäß des Ziels 7 des LEP NRW (Sachlicher
Teilplan großflächiger Einzelhandel) dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3
Baunutzungsverordnung (BauNVO) außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete gemäß §
11 Abs. 3 BauNVO dargestellt und festgesetzt werden. Die Sortimente und Verkaufsflächen sind dabei in der Regel
auf den baurechtlichen Bestandsschutz zu begrenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter durch nicht zentrenrelevante
Sortimente ist möglich.
Da der Bebauungsplan C 22 seit dem 08.02.2002 rechtskräftig und somit über 7 Jahre alt war, ist eine Anpassung
der neuen Planung an die bisherigen Festsetzungen nicht erforderlich, um einen Planungsschaden zu vermeiden.
Daher ist in der Regel eine Anpassung an den Stand der Baugenehmigung vorzunehmen.
Weiterhin wird in Ziel 7 angegeben, dass ausnahmsweise auch geringfügige Erweiterungen zulässig sind, wenn
durch dieses keine wesentlichen Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgen.
Im Rahmen der Erstellung der Darstellungen wurde sowohl mit den Inhabern als auch den Betreibern sowie den
zuständigen Behörden (IHK, Bezirksregierung Köln) diskutiert, inwieweit eine Abweichung vom Bestand unter den
Rahmenbedingungen der Landesplanung möglich ist.
20
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
Abbildung 16: Übersicht der Sondergebiete
5.3.1
SO 1
Für das SO 1 wird die besondere Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel, Schwerpunkt Nahversorgung,
zentrenrelevante Verkaufsfläche max. 4.650 m² Verkaufsfläche, und nicht großflächiger Einzelhandel VK, davon
max. 2.300 m² zentrenrelevante Randsortimente“ dargestellt. Dabei unterscheidet sich die Abgrenzung des SO 1 in
der Lage von der bisherigen Abgrenzung, die Größe bleibt in etwa gleich.
Das Sondergebiet als Standort eines großflächigen Einzelhandelsvorhabens liegt außerhalb eines zentralen
Versorgungsbereiches und muss demnach entsprechend der Regelungen des Ziels 7 geregelt werden. Das SO 1
ist derzeit mit einem Toom-Warenhaus bebaut (vgl. Nr. 4.1.1). Dieses ist sowohl in seinem baulichen Bestand und
in der Stellung des Gebäudes nicht mehr marktgerecht. Derzeit ist gerade die Frage der Erschließung und der
Stellplatzanordnung unbefriedigend gelöst. Daher plant die Firma REWE, die Nachfolgerin der Firma Toom, hier
einen Neubau mit einem neuen Konzept zu errichten.
Eine Aufwertung des bestehenden Standortes wird durch die Gemeinde begrüßt. Die Planung bietet die
Möglichkeit, auch eine optische Aufwertung dieses Nahversorgers für die Huchem-Stammelner Bevölkerung
herbeizuführen. Eine Verlagerung des Plangebietes und auch ein Neubau sind nach Auffassung des
Planungsbüros denkbar und stimmen insoweit auch mit dem Ziel 7, der Meinung der Bezirksregierung und den
Aussagen des Einzelhandelskonzepts der Gemeinde Niederzier überein. Das Ziel verfolgt die Absicherung des
21
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
planungsrechtlichen Bestandsschutzes, der über den bauordnungsrechtlichen hinausgeht.
Das Konzept verfolgt ebenfalls die Verlagerung des Aldi, was begrüßt wird. Er rückt nun von einer Lage mitten im
Gewerbegebiet an eine an den Siedlungsbereich angegrenzte Lage. Zudem befindet sich das neue Gebiet
zumindest im Allgemeinen Siedlungsbereich und nicht mehr im GIB.
Derzeit ist für das SO 1 ein baurechtlicher Bestand von 5.790 m² für zentrenrelevante Sortimente genehmigt. Dieser
wird durch die neue Darstellung unterschritten, da vom Inhaber auch nur noch geringere Verkaufsflächen geplant
sind. Die detaillierte Festschreibung der Sortimente erfolgt im Bebauungsplan C 25. Bereits im
Flächennutzungsplan wird jedoch die maximale Verkaufsfläche für großflächigen Einzelhandel, Nahversorgung der
Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente bestimmt. Das Sondergebiet soll vornehmlich der Nahversorgung
dienen. Nicht-zentrenrelevante Sortimente bedürfen, da unschädlich auf den Zentralen Versorgungsbereich, keiner
Regelung. Der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente wird jedoch bereits hier auf die neue Planung
abgestimmt; im derzeitigen Bestand sind ca. 2.368 m² zentrenrelevante Sortimente vorhanden.
5.3.2
SO 2
Für das SO 2 wird die besondere Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel, nicht zentrenrelevante und nicht
nahversorgungsrelevante Sortimente max. 1.700 m² VK, nicht zentrenrelevante Sortimente, davon max. 700 m²
Randsortimente“ dargestellt.
Versorgungsbereiches und muss demnach entsprechend der Regelungen des Ziels 7 geregelt werden. Der
baurechtlich genehmigte Bestand beträgt 1.699 m² VK, wobei auf maximal 700 m² zentrenrelevante Sortimente
verkauft werden dürfen. Die Verkaufsfläche wird auf den Bestand festgelegt. Hierbei soll der Verkauf auf nicht
zentrenrelevante Sortimente im Kernsortiment beschränkt werden. Die detaillierte Festschreibung der Sortimente
erfolgt im Bebauungsplan C 25.
5.3.3
SO 3
Für das SO 3 wird die besondere Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel, Bekleidungsfachmarkt, max.
2.800 m² VK, max. 5% Randsortimente“ dargestellt.
baurechtlich genehmigte Bestand umfasst eine Verkaufsfläche von 2.672 m², wobei ein zentrenrelevantes
Kernsortiment zulässig ist. Auf maximal 401 m² darf ein zentrenrelevantes Randsortiment, je maximal 200 m² je
Sortimentsgruppe, verkauft werden. Die Gesamtverkaufsfläche wird hier geringfügig um ca. 5% erweitert. Die
Festschreibung der Sortimente erfolgt im Bebauungsplan C 25. Die Regelung der zulässigen Randsortimente wird
vorweggenommen.
5.3.4
SO 4
Für das SO 4 wird die besondere Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel, Sonderpostenmarkt, max. 4.000
m² VK, davon max. 750 m² Nahversorgung und max. 950 m² zentrenrelevante Sortimente“ dargestellt.
baurechtlich genehmigte Bestand umfasst eine Verkaufsfläche von 3.950 m², wobei ein äußerst differenziertes
Sortiment als Sonderpostenmarkt zulässig ist. Einer Erweiterung der Verkaufsfläche kann, aufgrund der hiervon
ausgehenden möglichen Schädlichkeit für zentrale Versorgungsbereiche, nicht zugestimmt werden. Um schädliche
Auswirkungen auch zukünftig zu vermeiden, werden bereits im Flächennutzungsplan die zulässigen
Sortimentsanteile geregelt und entsprechend des Bestandes mit geringen Erweiterungsmöglichkeiten
22
GEMEINDE NIEDERZIER
BEGRÜNDUNG
festgeschrieben. Die Festschreibung der Sortimente erfolgt daher im Bebauungsplan C 25.
5.3.5
SO 5
Für das SO 5 wird die besondere Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel, Baumarkt, max. 16.800 m²
VK, davon max. 600 m² Randsortimente“ dargestellt.
baurechtlich genehmigte Bestand umfasst eine Verkaufsfläche von 16.554 m², wobei das Kernsortiment nicht
zentrenrelevant ist. Trotz des Wettbewerbs, dem der vorhandene Markt ausgesetzt ist, kann einer weiteren
Erweiterung der Verkaufsfläche nicht zugestimmt werden, da der Markt für eine Gemeinde wie Niederzier bereits zu
groß ist. Die Gesamtverkaufsfläche wird hier nur geringfügig erweitert. Zur Vermeidung künftiger schädlicher
Auswirkungen durch Sortimentsverlagerungen wird der zulässige Anteil an Randsortimenten, die nicht dem
Baumarktsortiment entsprechen, bereist im Flächennutzungsplan festgeschrieben. Die Festschreibung der
Sortimente erfolgt im Bebauungsplan C 25.
5.3.6
SO 6
Für das SO 6 wird die besondere Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel, Nahversorgung, max. 1.250
m² VK“ dargestellt.
Versorgungsbereiches und muss demnach bei Überplanung entsprechend der Regelungen des Ziels 7 geregelt
werden. Der baurechtlich genehmigte Bestand umfasst eine Verkaufsfläche von 1.023 m², wobei ein
nahversorgungsrelevantes Kernsortiment zulässig ist. Auf maximal 300 m² darf ein zentrenrelevantes oder nichtzentrenrelevantes Randsortiment, verkauft werden, was einem Anteil der Randsortimente von knapp 30%
entspricht.
Zunächst war für das SO 6 keine Erweiterung der zulässigen Verkaufsflächen vorgesehen. In einem
Klageverfahren vor dem VG Aachen wurde dem Markt jedoch die Erteilung eines Bauvorbescheides mit einer
Verkaufsflächengröße von 1.250 m² zugestanden. Somit muss dieser Bauvorbescheid quasi als Bestand gewertet
werden. Die Erweiterung des Lidl-Marktes wird gemäß des Beschlusses des VG Aachen mit insgesamt 1.250 m²
Verkaufsfläche zugelassen. Eine Gleichbehandlung des Lidl-Marktes mit dem sich verlagernden und vergrößernden
Aldi-Markt (SO 1b) ist demnach gegeben.
Die detaillierte Festschreibung der Sortimente erfolgt im Bebauungsplan C 25.
23
GEMEINDE NIEDERZIER
6
6.1
BEGRÜNDUNG
AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
Umweltauswirkungen
Im Verlauf des Planverfahrens wurde gemäß § 2a BauGB ein Umweltbericht beigefügt, in dem nach der Anlage 1
des BauGBs die Belange des Umweltschutzes ermitteln und bewerten wurden. Durch die Planung werden keine
Umweltauswirkungen erwartet.
6.1.1
Schutzgut Boden
Für das SO 1 besteht ein Altlastenverdacht. Die Fläche wird im Altlastenkataster des Kreises Düren geführt. Da
die Fläche jedoch bereits vollständig bebaut ist und die Oberflächen zum Großteil versiegelt sind, wird derzeit
von keiner möglichen Umweltgefährdung ausgegangen.
6.1.1
Ausgleich
Da sich der Zulässigkeitsmaßstab hinsichtlich der möglichen Versiegelung nicht verändert und weiterhin nach
§ 34 BauGB zu bestimmen ist, ist nach § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB kein Ausgleich erforderlich. Mögliche Eingriffe sind
nach § 34 BauGB bereits vor der Aufstellung des Bebauungsplanes C 25 zulässig.
6.2
Weitere Auswirkungen
Durch die Planung werden die bestehenden Gewerbebetriebe in Ihrem Bestand abgesichert. Fehlentwicklungen in
Bezug auf Einzelhandelsansiedlungen, aber auch in Bezug auf andere gewerbliche Nutzungen wie
Vergnügungsstätten, können vermieden werden. Es werden keine erhöhten Auswirkungen auf das
Verkehrsaufkommen erwartet, da nur die bestehenden Nutzungen abgesichert werden.
7
KOSTEN
Durch die Planung entstehen Kosten für die Durchführung des Planverfahrens. Da die Erschließung bereits
hergestellt ist, wird hier nicht mit weiteren Kosten gerechnet.
24

begründung gemeinde niederzier ortsteil huchem

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