Letzte Ausgabe - Süddeutsche.de - Immobilienmarkt

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Der Stadtteil, einst glitzerndes Viertel, ist auch heute noch hoch im Kurs
M
it der Bezeichnung Schwabings als „Münchens schönste Tochter“ kommt der berechtigte Stolz genau auf den
Punkt. Schwabing bietet herrliche Grünanlagen und prächtige
Bauten und galt seit jeher als von der Muse geküsstes Quartier
der Künstler, Philosophen und Schöngeister; als das Viertel derer, die gerne sehen und gesehen werden im In-Viertel der Studenten und Nachtschwärmer, das nur von einer so pulsierenden
Stadt wie München hervorgebracht werden kann. Und das, obwohl Schwabing bedeutend älter ist als die Landeshauptstadt.
stellen. „Dolce far niente“ auf die bayerische Art. Die süße Kunst
des Müßiggangs ist es denn auch, die einen Besuch in einem der
zahlreichen Biergärten an einem lauen Sommerabend zu einer
Mischung aus lässig und bayerisch-griabig macht.
Im Westen des Stadtbezirks befinden sich große Gewerbeflächen, so zum Beispiel der Euro-Industriepark. In Alt-Schwabing hingegen dominieren nach wie vor Einzelhändler.
Kunst, Kultur und Lebenskünstler
Beliebter Bereich mit langer Historie
Der Blick ins Geschichtsbuch informiert über die erste Erwähnung in einem schriftlichen Dokument im Jahre 782 unter dem
Namen „Suuapinga“ (in der Bedeutung „Siedlung eines Schwaben“). Schwabing wurde dann 1890 nach München eingemeindet und später in zwei Bezirke aufgeteilt: in Schwabing-West
(Bezirk 4), entstanden aus dem westlichen Teil der ehemaligen
Stadt Schwabing, und Schwabing-Freimann (Bezirk 12).
Der 12. Stadtbezirk ist über die Jahrzehnte aus Schwabing und
Freimann zusammengewachsen. Hier wohnen (Zahlenquelle:
Statistisches Amt 2016) 75.020 Einwohner auf 2.567,22 Hektar
(Einwohnerdichte: 29 Bürger pro Hektar).
In Schwabing-West, dem 4. Bezirk, findet sich, was landläufig
als das Schwabing bekannt ist. Der 4. Bezirk wurde künstlich
geschaffen, als im Jahre 1992 die Anzahl der Münchner Stadtteile auf 25 reduziert wurde. In Schwabing-West leben 68.527
Einwohner auf 436,30 Hektar – das entspricht einer Einwohnerdichte von 157 Personen pro Hektar (Zahlen: Statistisches
Amt 2016). Schwabing-West kann wiederum unterteilt werden
in Schwabing-Nord und das zentrale Schwabing; jener Südteil
repräsentiert das typische städtebauliche Erscheinungsbild.
Vor einigen Jahren erfuhr der Stadtteil eine großzügige Erweiterung: Durch das nördliche Schwabing (mit Krankenhaus
und Luitpoldpark, der neben dem Olympiapark eines der größeren Naherholungsgebiete im Münchner Norden darstellt)
und Oberwiesenfeld (Teil von Neuhausen) konnte die Fläche
von Schwabing-West verdreifacht werden, die Einwohnerzahl
wurde verdoppelt. Schwabing konnte trotz des kulturellen,
strukturellen und geschichtlichen Wandels seine attraktive
Vielfalt bewahren. Diese Anziehungskraft und das besondere
Flair gewinnen durch die repräsentative Verbindung aus Ver-
Das Siegestor, ein 1843 bis 1850 errichteter Triumphbogen, trennt die
Ludwig- von der Leopoldstraße.
Foto: Fotolia
gangenheit und Gegenwart. Die in der Gründerzeit angelegten Plätze Elisabeth-, Hohenzollern- und Kurfürstenplatz, eine
Reihe denkmalgerecht restaurierter Bürgerhäuser und Stadtvillen sowie die gut erhaltene Altbausubstanz und zahlreiche
Jugendstilfassaden machen Schwabing zu einem wahren
Schmuckstück. Daneben kann sich moderner, urbaner Lebensstil ebenso behaupten wie schwungvoller Elan, der den vielen
Studenten zu verdanken ist.
Da Schwabing einen Großteil der Gebäudekomplexe und Institute der altehrwürdigen Ludwig-Maximilians-Universität beheimatet, zählt der Bereich zu den begehrten Wohngegenden
für junge Leute. Die LMU wurde im Jahre 1472 in Ingolstadt gegründet und nach ihrem Gründer Herzog Ludwig IX. sowie dem
König Maximilian I. Joseph benannt. 1826 wurde die LMU nach
München geholt – durch König Ludwig I. Das Hauptgebäude
der LMU, architektonisch prägend, wurde zwischen 1835 und
1840 erbaut. An der LMU waren im Wintersemester 2015/16
an den 18 Fakultäten rund 50.000 Studenten eingeschrieben,
die von nahezu 750 ProfessorInnen und weiteren rund 5600
wissenschaftlichen MitarbeiterInnen betreut und ausgebildet
wurden. Rund 150 Studiengänge werden angeboten.
München
in Porträts
Shoppen, flanieren, sehen und gesehen werden: Laissez-faire auf die
bayerische Art.
Foto: Fotolia
König Ludwig I. ist auch an weiterer Stelle präsent: Noch heute
spielt sich das blühende Leben rund um die von ihm gestaltete
und nach ihm benannte Ludwigstraße ab. Die Vision von einer
modernen Stadt, wie von König Ludwig I. und den Baumeistern
Klenze und Gärtner ersonnen, veränderten das bis zum Anfang
des 19. Jahrhunderts spätmittelalterlich geprägte München
entscheidend.
Schwabing, der Bezirk der Lebenskünstler und Studenten, selbstverwalteten Kneipen, Kulturgrüppchen und gepflegter Bohemiens, hat nach wie vor nichts von seinem Glamour und seiner
strahlenden Erscheinung verloren. Freilich sind hier und da ein
paar Nähte am schillernden Kostüm rissig geworden, aber die
lassen sich mit dem Garn der Studentendynamik, dem Elan junger Neubürger und dem Glanz vergangener Tage flicken.
Grüne Lunge der Stadt
Die Attraktivität Schwabings wird zusätzlich durch die naturnahe Verbindung unterstrichen. Beispielsweise der Luitpoldpark
wartet mit allerhand Freizeitmöglichkeiten und großflächigem
Erholungsraum auf. Der Luitpoldhügel bietet sich als Aussichtspunkt an, im Winter ist er ein beliebter Rodelberg. Außerdem
gibt es ein Hecken-Labyrinth sowie einen Biergarten.
Der Englische Garten gilt als Münchens grüne Lunge Nummer
eins und bietet mit einer Gesamtfläche von 375 Hektar (eine
der größten innerstädtischen Grünanlagen der Welt) ausreichend Platz für diverse Freizeitaktivitäten. Die herrliche Anlage,
die seit ihrer Gründung im 18. Jahrhundert (sie wurde in den
Jahren 1789 bis 1792 angelegt) prächtig gewachsen ist, lässt
auch die Naturliebhaber auf ihre Kosten kommen. Auf einem
solch großen Areal kann man sich im Müßiggang üben und in
Ruhe die landschaftlichen Reize genießen.
Jene Parkanlage erfreut sich sowohl bei den Münchnern als
auch bei den Touristen großer Beliebtheit. Der südliche Teil des
Englischen Gartens ist Bestandteil des Münchner Landschaftsschutzgebiets Isarauen. Jenseits des Isarrings erstreckt sich die
Nordhälfte des Englischen Gartens bis zum Aumeister-Biergarten in Freimann. Wiesen, Waldhaine und stille Weiher – wer
die Ruhe sucht, findet sie eher hier als in den von Studenten
heimgesuchten Bereichen.
Seinen Namen erhielt der Englische Garten nach der unregelmäßigen, lockeren Bepflanzung mit weiträumigen Rasenflächen; im Unterschied zur italienischen oder französischen
Gestaltung wird auf alle millimetergenauen Dekorelemente
und eine strenge Geometrie verzichtet. Stattdessen wird der
Eindruck erweckt, als hätte eine geeignete Fläche der Natur
ihren freien Lauf gelassen.
In den 1920ern und 30ern, auch in den 50ern und 60ern erlebte
Schwabing seine Hochphase an Kultur, Amüsement und Nachtleben. Ainmiller- und Gedonstraße erinnern an die prächtigen
Zeiten. Das alte Spielchen von „sehen und gesehen werden“ ist
ein gern absolviertes Freizeitvergnügen vieler Münchner auf der
Leopoldstraße. In Schwabing lockt der Englische Garten, um auf
den Wegen zu flanieren oder um auf den weiten Wiesen in der
Sonne zu brutzeln. Die Münchner Lässigkeit, das entspannte
Gefühl von „Laissez-faire“, findet im Englischen Garten reichlich Freiraum – rund um Monopteros auf dem Hügel oder im
Biergarten rund um den Chinesischen Turm, um dort eine Mass
Bier zu genießen oder beim Kocherlball seine Fähigkeiten beim
Alpenländischen Volkstanz vorzuführen. Zudem lockt die Isar:
Hier lässt es sich herrlich südländisch fühlen, grillen, die Füße
ins Wasser halten und das Bier im munter fließenden Nass kalt-
Schwabing kann mit einem breit gefächerten Angebot an
Kunst und Kultur aufwarten, auch das Angebot für Nachtschwärmer ist beachtlich. Rund um die Hauptschlagader
Schwabings, die Leopoldstraße, und die Münchner Freiheit finden Kultur, Nachtleben und Kunst ihren Höhepunkt. Mit seinen
Möglichkeiten zum Flanieren und Shoppen zieht Schwabing
ein facettenreiches Publikum an und begeistert mit seinen
vielen Gesichtern und Gegensätzlichkeiten alle Altersklassen. Die Wohnqualität ist kaum zu überbieten; die gelungene Verbindung aus historischer Architektur und modernem
Stadtbild, aus naturverbundener Beschaulichkeit und aktiver,
pulsierender Lebensenergie, aus charmanter Idylle und junger,
frischer Dynamik sorgt für kurzweilige Vielfalt. Die Ansiedlung
namhafter, teilweise weltweit agierender Unternehmen nutzt
Schwabings Vorzüge eines modernen Wirtschaftsstandortes.
Bekannte (inter-)nationale Konzerne, die sich in diesem Stadtteil mit ihrem Firmensitz niedergelassen haben, bieten eine beachtliche Anzahl an Arbeitsplätzen. Durch diesen gelungenen
Ausgleich aus Wohnambiente, Arbeitswelt und Freizeitwert
erzielt Schwabing eine besondere Lebensqualität. Die optimale Verkehrsanbindung sorgt für bequeme Wege und trägt als
weiterer Pluspunkt zum beachtlichen Wohnkomfort in diesem
abwechslungsreichen Stadtviertel bei.
Leben in historisch gewachsenen Strukturen
Schwabing wurde 1890 nach München eingemeindet und erlebte einen großen Bauboom der Gründerzeit. Das städtebauliche
Erscheinungsbild ist nach wie vor geprägt von Altbau-Immobilien aus der Zeit um 1900. Zwar wurden in der Nachkriegszeit
einige große Wohnanlagen errichtet (Beispiel jüngeren Datums:
Ackermannbogen), doch der Anteil der renovierten Altbauten ist
Der Monopteros auf der Aushubmasse des Kleinhesseloher Sees ermöglicht dem Besucher auf etwa 15 Metern Höhe einen weiten Blick über
den Englischen Garten.
Foto: Fotolia
sehr hoch. Als Beispiele seien hier die Ainmillerstraße und die
Apianstraße angeführt. Der charmante, renovierte Altbestand
trägt maßgeblich dazu bei, dass Schwabing zu einer der bevorzugten Wohngegenden Münchens zählt.
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Aktuell liegt der Mietpreis für Wohnungen in Schwabing-West
bei durchschnittlich 25 Euro pro Quadratmeter (wobei Wohnungen in der Größe 40 bis 80 Quadratmeter den teuersten
Quadratmeterpreis aufweisen). Wer mit dem Gedanken spielt,
eine Wohnung in Schwabing-West zu kaufen, muss für einen
Quadratmeter rund 8000 Euro löhnen (bis hin zu rund 10.500
Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen mit einer Größe ab
120 Quadratmetern), während der Kaufpreis für ein Haus (Größe: 140 bis 180 Quadratmeter) bei rund 1.690.000 Euro liegt.
Im Unterschied dazu legt man für den Kauf eines Hauses gleicher Größe „nur“ rund eine Million Euro auf den Tisch, wenn
man nach Schwabing-Freimann ziehen möchte. Für eine
Wohnung beläuft sich dort der Quadratmeterpreis auf durchschnittlich 23 Euro (Miete) beziehungsweise 7300 Euro (Kauf).
Andrea Hoffmann
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GRUNDSTÜCK AUF ZEIT
Erbbaurechtsverträge laufen in der Regel zwischen 75 und 99 Jahren
U
nter dem Begriff Erbbaurecht versteht man das „veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der
Erdoberfläche des belasteten Grundstücks ein Bauwerk
zu errichten, ohne selbst Eigentümer des Grundstücks zu
sein“. Kurz gesagt: Man „leiht“ sich für gewisse Zeit Land,
statt es zu kaufen. Der Erbbaurechtgeber überlässt für die
zeitliche Befristung von in der Regel 75 bis 99 Jahren das
Grundstück dem Erbbaurechtnehmer, der dafür ein Entgelt, den so genannten Erbbauzins, bezahlt.
Finanzielle Vorteile des Erbbaurechtes
Der größte Vorteil des Immobilienbesitzes im Erbbaurecht ist
finanzieller Natur, der Nutzen ergibt sich aus einer einfachen
Rechnung: Je höher der Zinssatz für „normale“ Hypotheken
und je niedriger der Erbbauzins, umso vorteilhafter für den
Nutzer. Der Prozentanteil am Grundstücksverkehrswert sollte
so niedrig sein, dass die Finanzierung des Erbbaus günstiger
ausfällt als die herkömmliche Bankfinanzierung beim Kauf
eines Grundstückes – der Erbbauzins ist in der Regel nicht so
hoch wie der Hypothekenzins für einen langfristigen Kredit,
den man für einen Grundstückskauf aufnehmen müsste.
Durch die Bebauung eines langfristig gemieteten Grundstücks zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer lediglich einen vertraglich festgelegten und gestaffelten Erbbauzins. Somit muss kein Kredit für den Kauf des
Grundstücks aufgenommen werden, das Modell des Erbbaus
senkt die Kosten der Eigenheimfinanzierung. Diese geringe
Liquiditätsbelastung kommt allerdings nur dann zum Tragen,
wenn der Erbbauzins auf Jahre gerechnet tatsächlich günstiger ist als die Bankfinanzierung des Grundstückskaufs. Die
Rechnung ist also nur dann interessant, wenn Höhe und Entwicklung des Erbbauzinses beziehungsweise der angebotene
Prozentsatz (gemessen am Grundstücksverkehrswert) „stimmen“. Doch junge Familien oder finanzschwächere Haushalte
können bei kommunalen und kirchlichen Grundeigentümern
mit Vergünstigungen rechnen. Welche Alternative sich letztlich lohnt, muss im jeweiligen Fall kalkuliert werden. Da die
Immobilie rechtlich vom Grundstück getrennt ist, das Eigentum also das dazugehörige Grundstück ausschließt, wird
auch die steuerliche Abschreibungsgrundlage erhöht: Da das
nicht abschreibungsfähige Grundstück entfällt, sind 100 Prozent der Anschaffungskosten dem Objekt zuzurechnen. Die
Zinskonditionen richten sich nach diversen Faktoren (zum
Beispiel Liquidität des Nutzers und Anzahl der Nutzerkinder). Mit geringer Liquidität und vielen Kindern steigt die
Chance auf einen niedrigen Erbbauzins. Die Konditionen
(Höhe und Entwicklung des Erbbauzinses) werden in einem Erbbaurechtsvertrag festgelegt, denn bei einer Laufzeit von bis zu 99 Jahren bleibt der Zins nicht konstant.
Deshalb ist eine Anpassungsklausel nötig. Während der
Vertragslaufzeit ist dann der Berechtigte der Eigentümer
des neu errichteten Bauwerks. Nach Ablauf der Pacht- und
damit Erbbaurechtszeit wird das Gebäude wesentlicher
Bestandteil des Grundstücks, das wieder an den Erbbaurechtgeber zurückfällt. Die Erben des ehemals Erbbauberechtigten erhalten eine Entschädigung, die sich nach den
vertraglich festgelegten Kriterien für die Berechnung des
Gebäudewertes richtet. Der Vertrag muss notariell beglaubigt und das Erbbaurecht in ein besonderes Grundbuch
(Erbbaugrundbuch) eingetragen werden.
Laufzeit ist Laufzeit – aber …
Von Generation zu Generation – doch nach 99 Jahren Laufzeit des
Erbbaurechtsvertrages ist Schluss; dann geht das Grundstück an den
Erbbaurechtgeber zurück.
Foto: AXA
Das Eigentum im Erbbaurecht ist vererbbar, übertragbar und
somit fungibel wie eine Immobilie inklusive Grundstück. Allerdings kann der Erbbauvertrag während der Laufzeit weder
vom Erbbaurechtnehmer noch vom Grundstückseigentümer
gekündigt werden. Von dieser Regelung unterscheidet sich der
Das Eigentum im Erbbaurecht ist vererbbar und somit fungibel wie eine
Immobilie inklusive Grundstück.
Foto: Verband Wohneigentum NRW e.V. / BHW Bausparkasse
so genannte Heimfall, durch den eine Kündigung von Seiten
des Erbbaurechtgebers und damit die Rückübertragung des
Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer vor Ablauf der
vereinbarten Laufzeit des Erbbauvertrages ermöglicht wird. Voraussetzung ist, dass der Nutzer das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist nicht bebaut, über längere Zeit mit seinen
Zinszahlungen im Rückstand ist (beispielsweise durch Insolvenz
und die daraus resultierende Unfähigkeit zur Zahlung) oder gegen seine Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag verstößt. Hat
der Nutzer jedoch schon ein Haus auf dem Grundstück gebaut,
muss er angemessen entschädigt werden – gesetzlich festgelegt sind zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie, die
der Grundstückseigentümer in diesem Fall dem Nutzer zahlen
muss. Die Bindung an einen Erbbauvertrag lässt auch Freiheiten zu: Möchte beispielsweise der Erbbaurechtnehmer
das gebaute Haus während der Vertragslaufzeit verkaufen, muss der neue Erwerber das Bauwerk vertragsgemäß
nutzen (ein Wohnhaus darf nicht als Gewerbeimmobilie
genutzt werden – eine solche Umwandlung kann nur mit
Genehmigung des Erbbaurechtgebers erfolgen). Der neue
Erwerber tritt dann an die Stelle des ursprünglichen Nutzers. Der Vertrag läuft mit gleicher Restlaufzeit zu den gleichen Konditionen weiter, wie zwischen dem ursprünglichen
Nutzer und dem Erbbaurechtgeber zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vereinbart. Vergleichbar damit sind auch
die Konditionen beim Tod des Erbbaurechtnehmers und der
Weitervererbung seiner Rechte an seine Angehörigen.
Eigentümer von Grundstücken, die zur Bebauung im Rahmen des Erbbaurechts zur Verfügung gestellt werden, sind
gemeinschaftliche Institutionen wie Kirchen (insbesondere
die katholische Kirche ist der größte Grundbesitzer Deutschlands) und die Kommunen. Hierbei verkörpert der Erbbau
die private Bodenbewirtschaftung im gemeinschaftlichen
Eigentum. Daneben können auch Unternehmen und Privatleute Eigentümer sein, die ihr Grundstück für die Bebauung
im Sinne des Erbbaurechts überlassen. Andrea Hoffmann
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fest, dass der Markt mittlerweile leergefegt ist. Eigen- wie auch Anlageimmobilien gelten heute als die
sinnvollste und günstigste Möglichkeit der finanziellen
Absicherung. Wer noch nicht fündig geworden ist, sollte
daher nicht scheuen, alternative Modelle für sich zu prüfen. Etwa in die Rolle eines Bauherren zu schlüpfen, sofern
es gelingt, eines der raren Baugrundstücke zu ergattern.
In Zeiten hochwertiger Immobilien zu horrenden Preisen
werden entsprechend auch in der Regel große Grundstücke angeboten. Das sollte keinen Interessenten abschrecken, sofern darauf auch Doppelhäuser gebaut werden
dürfen. Die sind meist günstiger als freistehende Einfamilienhäuser und ermöglichen weitere Einsparungen, die
schon erheblich ausfallen können. Synergie- und Effizienzvorteile sind hier die Zauberworte, die durch Beauftragung gleicher Handwerker, Dienstleister usw. nutzbringend
„gesprochen“ werden können. Auch Mengenrabatte beim
Kauf von Baumaterial machen sich deutlich bemerkbar.
Doch leichter gesagt als getan, denn zunächst muss ein
Fertighäuser sind günstiger. Baut man sie gemeinsam, sind weitere Einsparungen möglich, schon alleine deshalb, weil bestimmte Posten nicht
gedoppelt werden müssen, etwa Baustelleneinrichtung, Entsorgung,
Anfahrt, Gerätetransport etc.
Foto: KfW-Bildarchiv
geeigneter Partner zur gemeinsamen Durchführung des
Projekts gefunden werden. Dabei gilt es nicht nur darum,
Nachbarn zu finden, mit denen man über viele Jahre hinweg ein gutes Verhältnis haben kann, sondern vor allem
darum, zuverlässige, vertrauenswürdige und kompromissbereite Partner zu finden, die in der Vorstellung zur Größe,
Aussehen und Finanzvolumen ungefähr übereinstimmen.
Hierbei erwiesen sich entsprechende Foren und Plattformen im Internet als hilfreich, wenn sich im Freundeskreis
kein Interessent findet.
Individueller oder Fertigbau?
Die allergünstigste Lösung ist beim gemeinsamen Bau eines Doppelhauses der Rückgriff auf Fertighauslösungen,
bei denen feste Eckdaten abgerufen und für die Planung
verwendet werden können. Es bleibt den Bauherrenpartnern nur noch, sich über das letzte Customizing den eigenen Präferenzen entsprechend einig zu werden. So spart
man sich die langwierige Gesamtentwicklung des Projekts.
Wer über das nötige Kapital verfügt, sich dennoch individuelle Lösungen zu leisten, sollte auf alle Fälle einen Architekten oder Bauträger einschalten, der über das nötige Wissen
auch zu Kosten-Nutzen-Verhältnissen im Bau verfügt, wie
auch als Bauleiter durch geschickte Organisation und Koordination der Handwerker weitere Einsparungen bewirken
kann. Vor allem hilft er aber, die Kostenkontrolle zu behalten,
damit sich die Bauherren finanziell nicht übernehmen.
Um die Eigentumsverhältnisse von vorne herein auf zwei
Schultern zu verteilen, kann bereits das Grundstück in
Baugemeinschaft erworben werden. Idealerweise ist es ein
Grundstück, das geteilt werden darf und somit klare Eigentumsverhältnisse vorliegen. Wird das Doppelhaus ohne
Grundstücksteilung gebaut, sind beide Parteien Eigentümer des gesamten Grundstücks.
Wird das Grundstück von einem Privateigentümer gekauft,
kann es vorkommen, dass er nicht mit zwei Parteien verhandeln will. Abhilfe schafft in dem Fall die Gründung einer GbR, die dann übereinstimmend als eine Partei auftritt.
Auch der Bau des Doppelhauses kann von der GbR umge-
Dringend zu beachten: Die Bauherrenpartner sollten sich während der
Arbeiten laufend eng abstimmen, damit beide Parteien mit dem Ergebnis zufrieden sind.
Foto: Schwäbisch Hall
setzt werden. Anschließend werden die einzelnen Haushälften den einzelnen Gesellschaftern übertragen und die GbR
aufgelöst. Damit ist für jede Doppelaushälfte ein eigenes
Grundbuch möglich, wenn die Voraussetzungen für die sog.
Abgeschlossenheitsbescheinigung gewährleistet sind.
Juristisch nicht unproblematisch
Zum Gelingen eines solchen Unternehmens ist es notwendig, intensiv und möglichst oft miteinander zu kommunizieren. Denn es stehen laufend Entscheidungen an,
in denen sich die Parteien möglichst schnell einig werden
müssen, damit die Arbeiten zügig voranschreiten. Einsparungen sind aber nicht nur beim Bau des Doppelhauses
möglich. Sie gelten auch für die Zeit danach, wenn Unterhaltungskosten anfallen.
Dennoch bleibt eine solche Gemeinschaft ein heikles Unternehmen. „Schon rechtlich ist es immer komplizierter,
ein Haus mit mehreren Parteien gemeinsam zu kaufen
oder zu bauen als alleine“, weiß Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands privater Bauherren (VPB). Selbst
wenn sich zwei verständnisvolle, kompromissbereite und
harmonierende Partner finden, können bei Schwierigkeiten
schon erhebliche rechtliche Probleme bis tief ins Gesellschaftsrecht hinein auftauchen. Neu entstehende Bauherrengemeinschaften sollten daher nicht ohne juristischen
Beistand in Angriff genommen werden.
Die Vorteile einer solchen gemeinsamen Unternehmung
gelten natürlich auch im Bereich des Wohnungseigentums
mit mehreren Partnern. Der Fall liegt allerdings komplexer,
zumal Einigkeit über das Gemeinschaftseigentum hergestellt werden muss.
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Projekt der
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Januar 2017
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AUF NUMMER SICHER
Der Immobilien-Kaufvertragsentwurf sollte vor dem Notartermin geprüft werden
G
eht es um den Kauf einer Immobilie, geht es in der
Regel zugleich auch um erhebliche Summen, die nicht
nur zum Kauf, sondern auch als Nebenkosten aufgewendet
werden müssen. Doch Kaufinteressenten dürfen beruhigt
sein: Wohl kaum ein anderer Bereich ist juristisch im Sinne
des Käufer- wie Verkäuferschutzes so durchdacht, wie der
Immobiliensektor. Das zentrale Schutzinstrument für beide
Parteien ist der Kaufvertrag, den sie vorab als Entwurf vom
Notar zugestellt bekommen. Und gerade dieser Entwurf
macht aber den meisten Beteiligten Angst.
Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Kaufverträge auch
im Immobiliensektor sind in ihrer juristischen Sprache
schwer verständlich und mit Fachbegriffen gespickt. Große Verunsicherung kommt aber vor allem durch die Ausrichtung der Inhalte zustande, denn das Dokument setzt
grundsätzlich in jedem Punkt Betrugsfälle voraus. Aus jedem Satz spricht Skepsis und Misstrauen heraus, als wäre
keiner der beiden Parteien über den Weg zu trauen. Dadurch werden den Käufern wie Verkäufern alle Gefahren
geballt erst richtig bewusst gemacht.
Doch im Grunde gilt hier: Je erschreckender der Inhalt, desto
besser der Schutz. Denn erst wenn für alle Eventualitäten
Vereinbarungen getroffen sind, ist der Vertrag wasserdicht.
Oder anders: „Der Immobilien-Kaufvertrag soll die zwischen
den Parteien getroffenen Regelungen wiedergeben, ist aber
gleichzeitig geschrieben für das Grundbuchamt, das die An-
träge vollziehen soll, und für ein Zivilgericht, das letztlich
über einen immer denkbaren Streit unter den Parteien entscheiden muss“ (Hildebrandt & Mäder).
Erst verstehen, dann unterschreiben
Die Anzahl der Problemfälle, in denen beispielsweise der
Verkäufer eine Immobilie zweimal verkaufen oder der Käufer sofort zum höheren Preis wiederverkaufen will, ohne
zum Zeitpunkt der Verbriefung über die Kaufsumme zu
verfügen, ist zwar verschwindend gering, doch wegen
dieser Ausnahmefälle müssen alle Vorsichtsmaßnahmen
getroffen werden. Und das bedeutet: juristisch gültige
Formulierungen ohne Schlupflöcher und die Annahme betrügerischer Absichten beider Parteien.
Nichtsdestotrotz sollten Käufer und Verkäufer in der Lage
sein, den Inhalt des Vertragsentwurfs zu verstehen. Zumindest so weit, um gezielte Fragen an den Notar richten zu können. Selbstverständlich sind Notare dazu verpflichtet, erst zur Unterschrift überzugehen, wenn beide
Parteien jeden einzelnen Punkt des Vertrags verstanden
haben und ihm zustimmen. Käufer wie Verkäufer sollten
also nicht scheuen, jede noch so nebensächlich erscheinende Frage zu stellen, denn selbst hinter harmlos klingenden juristischen Formulierungen können sich dennoch
ernsthafte Konsequenzen verbergen. Beide Parteien können vorab auch ohne Anwesenheit der Gegenpartei einen
Erläuterungstermin beim Notar wahrnehmen, bei dem alle
Einzelheiten sorgfältig erörtert werden.
Im Zweifelsfall zum Rechtsanwalt
Mindestens 14 Tage vor dem Notartermin bekommen die Vertragsparteien den Vertragsentwurf. Dann gilt es, ihn sorgfältig zu prüfen, bevor
die Unterschriften rechtskräftig darunter gesetzt werden.
Foto: VRD/Fotolia / AXA
Es ist auf alle Fälle sinnvoll, den Inhalt des Vertrags vorab
zu verstehen. Denn unter Umständen sind darin Punkte
enthalten, mit denen die einzelnen Parteien nicht einverstanden sind und sich Änderungswünsche durch den Kopf
gehen lassen wollen. Dafür steht ohnehin wenig Zeit zur
Verfügung, denn für den Notar ist verpflichtend, lediglich
14 Tage vor Unterzeichnungstermin den Entwurf zur Verfügung zu stellen.
In Sachen Kaufvertrag ist der/die zuständige NotarIn die erste Anlaufstelle. Aufgrund deren Neutralität ist jedoch keine Beratung möglich.
Diese kann man nur beim Rechtsanwalt suchen.
Foto: Camindu Unternehmergesellschaft
Um zunächst die sprachlichen Formulierungen zu verstehen, helfen entsprechende Internetangebote sowie auch
das beauftragte Maklerbüro, sofern es gut ausgebildet und
in juristischen Fragen versiert ist. Dies ist keine Seltenheit,
haben doch Immobilienmakler nicht nur täglich damit zu
tun, sondern sind auch darum bemüht, stets gerade in den
gesetzlichen Regelungen auf dem Laufenden zu sein. Wer
auf Nummer sicher gehen will, schaltet einen Rechtsanwalt ein, den Vertragsentwurf zu prüfen. Zwar fällt damit
ein zusätzliches Honorar an, doch anders als beim neutralen Notar kann ein Rechtsanwalt auch beratend für
den Klienten tätig werden, was die Konditionen des Kaufs
betrifft. Insbesondere, wenn die Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags mit Verträgen beim finanzierenden
Kreditinstitut koordiniert werden müssen.
Kaufpreis, Zahlungszeitpunkt sowie Übergabe der Immobilie gehören ebenfalls zu den zentralen Punkten des Vertrags und sollten darin keinen Deutungsspielraum zulassen. Im Text sollte auch eine Zusicherung enthalten sein,
dass keine nicht abgelösten Grundschulden oder andere
Lasten auf dem Grundstück bestehen. Leichtsinnig überlesen werden oft die ersten Punkte, in denen der Kaufgegenstand definiert wird. Hier ist sorgfältig zu prüfen, ob alle
im Maklerangebot enthaltenen Objekte, Flächen, Rechte
am Gemeinschaftseigentum etc. übereinstimmend angegeben sind.
Reinhard Palmer
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I
n Wolfratshausen erstellt der dort ansässige renommierte Bauträger Krämmel Wohn- und
Gewerbebau GmbH mit
dem
Projekt
„Meine
Flößerstadt“ ein Wohngebäude mit 26 Zwei
bis
Vier-Zimmer-Eigentumswohnungen.
Der
Baubeginn erfolgt im
Frühjahr 2017 und in
etwa zum Jahreswechsel 2018/2019 sollen
die Wohnungen bezugs-
fertig sein. „Meine Flößerstadt“ liegt in einem
ruhigen,
gewachsenen
Wohnviertel unmittelbar
an einen Park grenzend.
Der historische, denkmalgeschützte
Stadtkern sowie der Bahnhof
sind nur wenige Gehminuten entfernt und
ebenso befinden sich
zahlreiche
Einkaufsmöglichkeiten für die
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Foto: Krämmel
Nähe. Das Angebot an
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Die 26 Wohnungen des
dreigeschossigen
Gebäudes bieten Wohnflächen zwischen etwa 55
und 139 Quadratmetern.
Mit seiner auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
ausgerichteten
Bauweise erreicht das
Projekt den Energieeffizienzstandard KfW Effizienhaus 55. Großzügige
Terrassen und Balkone
sowie verschiedene gestalterische
Elemente
sollen dazu eine hohe
Wohnqualität schaffen.
Hochwertig
angelegte
Außenanlagen mit aufwendig gestalteten Wasserspielen im Zentrum
des Neubaus vermitteln
dabei durch die zen-
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und Wasser oberbayerische Gemütlichkeit.Die
Innenausstattung
der
Wohnungen steht für
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Duschen mit Echtglasduschabtrennung sowie
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SOLARLICHT: ENERGIE
In Photovoltaik zu investieren lohnt sich besonders, wenn der so erzeugte Strom der Eigennutzung dient oder gespeichert wird
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ie Energie der Sonne zu nutzen, ist keine Erfindung der
Neuzeit – die effiziente Nutzung, Umwandlung, Speicherung nach den neuesten Erkenntnissen, Know-how und
technischen Finessen schon. Das Zauberwort heißt Photovoltaik: Die Sonnenlichtenergie wird hier in elektrische Energie, also in Strom umgewandelt. Photovoltaikzellen werden
seit rund 60 Jahren in der Satellitentechnik und Raumfahrt
genutzt, seit 30 Jahren wird im Bereich Photovoltaik für die
Nutzung auf der Erde geforscht. Entsprechend ausgereift ist
diese Entwicklung „für den Hausgebrauch“: Die Sonnenlichtenergie wird mittels Solarzellen auf Flächen von Hausdächern aufgenommen, auch Zellen auf Freiflächen sind im
Landschaftsbild bekannt sowie im Straßenverkehr (beispielsweise bei Parkscheinautomaten), genutzt wird sie auch im
Kleinformat: bei Taschenrechnern.
Eigenverbrauch und Speicherung
Die Photovoltaik, der Zweig der Energietechnik, der sich
mit der Gewinnung von elektrischer Energie besonders
aus Sonnenenergie befasst, hat ihren Namen von Foto
(griechisch für „Licht“) und Volt (Einheit der elektrischen
Spannung, nach dem italienischen Physiker A. Volta (1745–
1827)). Die technische Grundlage für die Photovoltaik ist
so einfach wie clever: Solarzellen werden zu so genannten
Solarmodulen verbunden, um die Energie von Sonnenlicht
in elektrische Energie umzuwandeln. Die Module werden
als Aufdach- oder Indach-System montiert. Letzteres integriert (tatsächlich und optisch) die Photovoltaik-Anlage in
die Dachhaut, entsprechend ist sie auch für Dachdichtigkeit
und Wetterschutz zuständig. Zwar ist eine solche Montage
aufwendiger und preisintensiver, jedoch wird an jener Stelle
die Dacheindeckung eingespart. Mit der restlichen Dacheindeckung wird eine geschlossene Oberfläche erzielt, was diese
Art zu einer „eingepassten“ Lösung macht. Klarer Pluspunkt
für die Ästhetik – ein weiterer Punkt geht auf das Konto Stabilität. Schnee und Wind können einem Indach-System nicht
so schnell etwas anhaben wie einem Aufdach-System. In Betracht kommt diese Montageart bei Neubauten und Dachsanierungen, aber nicht bei jeder Art von Dach – so zum Beispiel
nicht bei Blech- oder Bitumendächern. Zudem sind Form und
Neigungswinkel des Daches ein wichtiger Faktor; so ist eine
genügend große Fläche des ausreichend geneigten Schrägdaches (Stichwort Regenwasserabfluss) erforderlich. Bei bereits
bestehenden Dächern wird auf das Aufdach-System gesetzt:
Geneigte Hausdächer werden mittels darauf befestigtem, witterungsbeständigem Montagegestell (das eine ausreichende
Hinterlüftung der Solarmodule sicherstellt) mit den Solarmodulen versehen. In Betracht kommen für diese Montageart
Ziegel-, Blech-, Schieferdächer, aber auch Wellplatten. Ist der
Neigungswinkel zu gering, sorgen spezielle Haken für Ausgleich. Dies wäre freilich beim Indach-System nicht möglich,
hier muss ein größerer Neigungswinkel als beim AufdachSystem gegeben sein.
Die Solarmodule und die weiteren Bauteile (die Stromleitung
und der Wechselrichter, der die erzeugte Gleichspannung vor
der Einspeisung in Wechselspannung-Stromnetze umwandelt) ergeben zusammen das System, das als Photovoltaikanlage (oder auch als Solargenerator) bekannt ist.
Klassischer Energiewirtschaft zum Trotz
Bei steigenden Strompreisen und sinkender Vergütung für den ins Netz eingespeisten Strom wird es künftig immer rentabler, den Photovoltaikstrom
im eigenen Haus zu verbrauchen.
Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall
Der so erzeugte Strom kann direkt im Haus genutzt, in Akkus gespeichert oder ins Stromnetz eingespeist werden. Wer
mit Solarsystemen Strom für das Netz produziert, konnte in
der Vergangenheit mit guten Preisen (rund 29 Cent pro Kilowattstunde Strom) rechnen. Diese Einspeisung ist heute nicht
mehr so rentabel, dafür sind die Photovoltaik-Anlagen in der
Anschaffung mittlerweile etwas günstiger geworden. Und:
Wer möglichst viel von seinem „eigenen“ Strom verbraucht,
Mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach kann man entspannt in die
Zukunft blicken. Anlagen und Kreditkosten sind günstig wie nie.
Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall
kann dies im Vergleich zu klassischen Versorgern günstiger
tun: Aufgrund des Preisverfalls bei der Technik kann Strom
mit der Photovoltaik-Anlage schon für 10 bis 12 Cent pro Kilowattstunde erzeugt werden, während er vom Versorger für
rund 30 Cent bezogen werden kann.
Allerdings gelingt es Haushalten nicht im vollen Rahmen,
den Strom zu mehr als ein Viertel des Hausmacher-Stroms
selbst zu nutzen. Der Bedarf ist in Spitzenzeiten im Regelfall nicht so hoch, die Rechnung ist einfach: Wann ist die
Spitzenzeit für eine Photovoltaik-Anlage? In der Mittagszeit, wenn die Sonnenenergie am höchsten ist – dann allerdings ist der Bedarf gering, da meistens zur Mittagszeit an
Werktagen niemand zuhause ist. Das Zauberwort hier heißt
Solarstromspeicher, deren Preis im vergangenen Jahr um
fast zwanzig Prozent gesunken ist. Da muss Unterstützung
her, die Speicher besser auszulasten, um weitere Erlöse zu
erzielen. Die Vernetzung der Speicher miteinander ist eine
Option. Die Steuerung erfolgt über eine Leitzentrale, die
auf die Akkus Zugriff hat. So soll erzielt werden, dass die
Haushalte unabhängig von der klassischen Energiewirtschaft werden. Die zweite Partei in dieser Win-win-Lösung
ist das Unternehmen, das über diese Fernsteuerung Zugriff
auf das System hat und bei vollem Speicher und hohen
Preisen den Strom verkauft und somit Einnahmen an der
Strombörse erzielt. Strom vom Versorger ist somit für die
Besitzer einer Photovoltaikanlage unnötig, da immer eine
„gewisse Menge Strom“ vorhanden ist, auf die zugegriffen
werden kann.
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Januar 2017
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TIPPS ZUM KAUFVORGANG
Zuerst Kauf oder Finanzierung? So geht man auf Nummer sicher
E
s ist ein heikler Moment: Fiel der Zuschlag zum Kauf
einer Immobilie, gilt es, die Finanzierung auf sichere
Beine zu stellen, bevor die Unterschrift unter dem Kaufvertrag vollumfänglich haftbar macht. Hier kommt es also
entscheidend darauf an, wie geschickt der Käufer die Kaufvertragsverhandlungen mit den Verhandlungen mit den
finanzierenden Kreditinstituten abstimmt und koordiniert.
Sollte man meinen. Doch schon bald merkt man, dass es
dabei nicht möglich ist, Risiken gänzlich auszuschließen.
Wie geht man also vor, um den Kauf der Wunschimmobilien dennoch zu bewältigen?
Man tut als Käufer gut daran, sich zunächst die rechtlichen
Rahmenbedingungen vor Augen zu halten: Ist der Immobilienkaufvertrag abgeschlossen, ist der Käufer gegenüber
dem Verkäufer schadenersatzpflichtig und kann von dem
Vertrag nicht einfach zurücktreten. Andererseits: Ist der
Darlehensvertrag für die Finanzierung unterzeichnet, muss
das Darlehen abgenommen werden, auch wenn der Kauf
Bevor die Finanzierungsverträge unterzeichnet werden, sollte der Kauf
sicher sein, denn Zurücktreten vom Vertrag ist nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung an die Bank möglich.
Foto: Deutsche Bank
nicht zustande kommt. Tut der Käufer es nicht, weil vielleicht der Verkäufer es sich anders überlegt hat, wird eine
Nichtabnahmeentschädigung an die Bank fällig. Damit
sich hier die Katze nicht in den Schwanz beißt, erfand der
Gesetzgeber ein rechtliches Schlupfloch: Das 14tägige Widerrufsrecht, von dem ohne finanzielle Nachteile Gebrauch
gemacht werden kann. Jetzt kommt es also darauf an, die
Unterzeichnungstermine aufeinander abzustimmen. Auf
den Punkt gebracht: Der Notartermin zur Unterzeichnung
des Immobilienkaufvertrages muss innerhalb dieser 14tägigen Frist liegen und einen Puffer für den entsprechenden
Widerruf des Finanzierungsvertrags übrig lassen.
Sollte die Finanzierung nicht gelingen, kommt der Käufer nur dann
glimpflich davon, wenn im Kaufvertrag ein kurzfristiges Rücktrittsrecht
eingeräumt wurde.
Foto: KfW-Bildarchiv
ten Grundbesitz bereits vor Eigentumsumschreibung mit
Grundpfandrechten des finanzierenden Kreditinstituts zu
belasten. Zur Absicherung beider Parteien kennt der Notar
entsprechende Standardsicherungsformulierungen, die
vor allem den Verkäufer vollständig schützen.
Kurzfristiges Rücktrittsrecht
Kommunizieren hilft
Doch oft ist es leichter gesagt als getan. Schließlich kann
auch ein Notartermin verschoben werden. Der Käufer
muss also vertraglich vorsorgen, um nicht in eine prekäre
Situation zu geraten. Eine solche Fluchttür ist ein kurzfristiges Rücktrittsrecht, das sich der Käufer vom Verkäufer
vertraglich gewähren lassen kann. Auf diese Weise ist der
Käufer in der Lage, den Kaufvertrag relativ risikofrei zu unterzeichnen und sich dann erst die Finanzierung vertraglich zu sichern. Gelingt die Finanzierung nicht, kann der
Käufer also innerhalb der vereinbarten Frist vom Kaufvertrag zurücktreten. Allerdings nicht ganz ohne finanzielle
Nachteile, denn die entstandenen Notargebühren fallen
auf alle Fälle an und müssen entrichtet werden.
Welche Reihenfolge der Kaufinteressent auch wählt: Er
wird sich mit einer weiteren Schwierigkeit konfrontiert
sehen, denn als Sicherheit verlangt die finanzierende Bank
in der Regel den Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch
der Immobilie. Bis jedoch der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, können einige Wochen bis Monate
vergehen. In diesem Fall ist der Notar darüber zu informieren, um im Kaufvertrag rechtliche Grundlagen dafür
zu schaffen, damit die Finanzierung dennoch gesichert
werden kann. Bei dem dafür vorgesehenen Instrument
handelt es sich um eine sogenannte Belastungsvollmacht,
die vom Verkäufer an den Käufer erteilt wird, den verkauf-
Wichtig ist dabei, dass die Bank ebenfalls über den Vorgang informiert ist, um dem Notar entsprechende Unterlagen rechtzeitig zukommen zu lassen. Wie auch grundsätzlich zu empfehlen ist, alle am Kauf- bzw. Verkaufsvorgang
Beteiligten stets über alle Schritte ins Bild zu setzen. Auf
diese Weise können nicht nur Formfehler vermieden, sondern auch Vertrauenswürdigkeit vermittelt werden. Und
das ist keine schlechte Voraussetzung für den vertraglichen Abschluss des Immobilienkaufs, denn schließlich
kann der Verkäufer durchaus noch vor der Beurkundung
von seiner Entscheidung zurücktreten und einem anderen
Interessenten den Vorzug geben, sofern noch keine Auflassungsvormerkung vorgenommen worden ist.
Eine Auflassungsvormerkung erfolgt allerdings in der Regel erst nach der Beurkundung. Sie dient der Absicherung
des Kaufanspruchs und wird ins Grundbuch eingetragen.
Erst dann verfügt der Kaufinteressent eine rechtliche
Grundlage dafür, den Kaufabschluss notfalls einzuklagen,
sofern der Eintrag in der Rangordnung auf der höchsten
Stelle steht. Besteht etwa ein Vorkaufsrecht eines Dritten, so bleibt es trotz der Auflassung gültig und kann in
Anspruch genommen werden. Es ist daher dringend zu
empfehlen, über die Grundbucheintragungen vollständig
informiert zu sein, um Risiken mit entsprechenden Absicherungen zu minimieren.
Reinhard Palmer
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und am 1. und 2. April dreht
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In München geht die erfolgreiche Leitmesse für den
hiesigen
Wohnimmobilienmarkt bereits in ihre sechste
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werdenden Angebot zum
Trotz erwarten die Besucher
in diesem Jahr etwa 10 000
Angebote an neuen und gebrauchten Wohnungen sowie
Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser. Darunter finden sich
auch viele Projekte, die hier
erstmals der Öffentlichkeit
vorgestellt werden. Als etablierte Größe stellt die MIM
die wichtigste Anlaufstelle
für Kaufinteressenten von
Wohnimmobilien im Münchner Raum dar. Träger der
Messe ist der Landesverband
Bayern des Bundesverbandes Freier Immobilien- und
Wohnungsunternehmen e.V.
(BFW). Die Schwester-Veranstaltung BERLINER IMMOBILIENMESSE (BIM) findet nur
eine Woche später an zwei
Tagen und damit zum fünften Mal statt. Das Konzept
der Messe ist das gleiche wie
bei der Veranstaltung in München und bietet in etwa die
gleiche Menge an Objekten
und die gleiche Ausstellerzahl. Träger der BIM ist der
BFW-Landesverband Berlin/
Brandenburg e.V.
Nahezu alle führenden großen sowie zahlreiche kleinere
Unternehmen
mit
Bedeutung für die beiden
Wohnungsmärkte sind auf
den jeweiligen Messen als
Aussteller präsent. Die BFWLandesverbände als Träger
sorgen dabei dafür, dass nur
Aussteller zugelassen werden, deren Angebote sich auf
die jeweiligen Regionen konzentrieren. So werden Streuverluste für die Besucher vermieden, damit diese sich auf
das Wesentliche konzentrie-
ren können. Zu den jeweils
mehr als 60 Ausstellern gehören neben Bauträgern und
Projektentwicklern ebenso
Makler und Vertriebsunternehmen, Finanzdienstleister
wie Banken, Kreditinstitute,
Bausparkassen und Berater,
Rechts- und Steuerberater,
Verbände oder Förderungsberatungsstellen. Die BFWFachforen flankieren die
Gut beraten werden Besucher auf den Immobilienmessen in München und Berlin.
Foto: acm medien
Veranstaltungen mit jeweils
rund 20 Fachvorträgen und
Podiumsdiskussionen
und
die Teilnahme ist für die
Besucher im Eintrittspreis
bereits inkludiert. Zu den
Rednern und Vortragenden
gehören prominente Vertreter aus Politik und Wirtschaft.
In München findet die Messe
in der Kleinen Olympiahalle
am Spiridon-Louis-Ring statt
und in Berlin werden die Besucher in der Arena Berlin
erwartet. Die Öffnungszeiten
an den Messetagen sind jeweils von 10 bis 18 Uhr. Tageskarten kosten 10 Euro für
Erwachsene, 15 Euro für Familien und ermäßigte Karten
für Studenten, Rentner und
Behinderte kosten 7 Euro.
Informationen und einen
Link zum Kartenvorverkauf
im Internet gibt es unter
www.mim.de beziehungsweise unter www.bim-messe.de.
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Immer noch gibt es Dörfer oder Ortsteile, die wie aus der
Zeit gefallen wirken – aber nur auf den ersten Blick. Wovon ländliche Regionen andernorts oft nur träumen, ist
im Landkreis Dachau nämlich häufig längst Wirklichkeit.
Schnelles Internet sorgt dafür, dass in der Idylle global
kommuniziert und gearbeitet wird. Nicht ganz so schnell
geht es mit dem Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs voran. Abseits der S-Bahnlinien Richtung Petershausen und
Altomünster sind die Busverbindungen oft (noch) eher bescheiden. Ein neues Gesamtverkehrskonzept ist in Vorbe-
Das Dachauer Schloss und der Hofgarten sind Anziehungspunkt für
Touristen und Einheimische.
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Im Dachauer Land lebt es sich gut Miet- und Kaufpreise für Immobilien steigen aber auch hier
Breitband und ÖPNV
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EIN LANDKREIS – VIELE GESICHTER
udwig Thoma (1867-1921), einer der Säulenheiligen der
Literaturgeschichte des Dachauer Landes, wird immer
wieder gerne zitiert, wenn es um die Lebensqualität in
der Großen Kreisstadt und im Landkreis geht: „Wenn ich
zurückdenke, am schönsten wars doch in Dachau“. Dass
er damit nicht ausschließlich den damaligen Marktort
gemeint hat, sondern das gesamte Hinterland, zeigt ein
weiteres Zitat: „Hinter Dachau, dem das große Moos vorgelegen ist, dehnt sich ein welliges Hügelland von großer
Fruchtbarkeit aus, in dem Dorf an Dorf bald zwischen Höhen, bald hinter Wäldern versteckt liegt.“ Thoma hat auf
den Punkt gebracht, was bis heute den Charme der Region
ausmacht, ungeachtet der auch hier wuchernden Einheitsbrei-Architektur in Gewerbegebieten und Neubauvierteln.
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reitung, als erster Schritt soll das ÖPNV-Angebot im Landkreis und darüber hinaus optimiert und ausgebaut werden.
Doch schon jetzt ist der Ruf des Hinterlandes unüberhörbar. Das ist der sich unaufhaltsam drehenden Preisspirale
für Mieten und Kaufimmobilien nur zum Teil geschuldet.
Beide zählen – zumindest was die Stadt Dachau betrifft –
zu den höchsten in ganz Deutschland. Aktuellen Angaben
einschlägiger Internetportale zufolge sind für 100-Quadratmeter-Eigentumswohnungen im Dachauer Stadtgebiet
inzwischen bis zu 5600 Euro/ Quadratmeter zu zahlen.
Der Durchschnitts-Quadratmeterpreis im Landkreis Dachau liegt für eine 100-Quadratmeter-Wohnung aktuell bei
4483 Euro (bayernweit: 4155 Euro). Im vergangenen Jahr
waren für eine Wohnung dieser Größe noch rund 4200
Euro/ Quadratmeter fällig. Eine 60-Qudratmeter-Wohnung kostete rund 4000 Euro pro Quadratmeter.
Auch die Mietpreise für Neubauwohnungen nähern sich
Münchner Niveau an, zumindest in der großen Kreisstadt
und entlang der S-Bahn. Rund 11,50 Euro Kaltmiete je
Quadratmeter sind derzeit für Wohnungen mit einer Größe von 60 beziehungsweise 100 Quadratmetern zu zahlen.
Wobei je nach Lage und Ausstattung vor allem bei kleineren Wohnungen immer häufiger die 13- oder gar 15-EuroMarke geknackt wird. In den immer noch beschaulichen
Dörfern abseits der MVV-Linien sind die Mieten teilweise
erheblich günstiger, sie bewegen sich oftmals (noch) bei
traumhaften 6,50 bis 7 Euro/ Quadratmeter. Der Vorteil: Es
gibt genügend Platz zum Spielen und Toben für den Nachwuchs, der so beliebte eigene Garten gehört dazu – und
gute Nachbarschaft ist garantiert. Der Nachteil: Ohne Auto
geht (fast) gar nichts.
Doch das hält Stadtflüchtlinge längst nicht mehr ab. Denn
ein weiterer Grund für den „Drang aufs Land“ ist die Vielzahl mittelständischer Unternehmen in der Region und ihr
großes Angebot an qualifizierten Arbeitsplätzen. Die Lage
zwischen den Metropolregionen München und Augsburg,
die Nähe zu den Autobahnen, die gute Erreichbarkeit des
Flughafens Franz Josef Strauß machen den Landkreis für die
Münchens
Umland
in Porträts
Wer genug vom Stadtleben hat, sucht und findet im Dachauer Land
Wohnidylle pur.
Foto: Roth
unterschiedlichsten Branchen attraktiv. Mittelständische,
oft inhabergeführte Firmen, global agierende und hochinnovative Hightech-Betriebe wachstumsstarke Startups,
zahlreiche Handwerks- und Gewerbebetriebe sowie unternehmensnahe Dienstleister unterschiedlichster Art sind der
Motor des Landkreises. Dennoch sind die Bewahrung bäuerlicher Kultur, die Pflege von Traditionen, aber auch die überall spürbare Lust auf Neues, Ungewohntes unübersehbare
Alleinstellungsmerkmale des Dachauer Landes.
Münchens selbstbewusste Partner
Kein Wunder also, dass die Zahl der Einwohner steigt und
steigt. Im vergangenen Jahr lebten 147.409 Menschen in 17
Kommunen auf den 579 Quadratkilometern Landkreisfläche.
Die Vertreter von Kommunen und Landkreis sind übrigens
durchaus selbstbewusste Partner der Landeshauptstadt München – was nicht zuletzt angesichts von Wohnungsmangel
und Infrastruktur-Aufgaben von Vorteil ist. So wird das vierte
Landkreisgymnasiums in Karlsfeld in interkommunaler Zusammenarbeit mit München entstehen. Eine lebendige Kunstszene, ein Profi-Theater, zwei Sinfonieorchester, Konzertreihen
auf höchstem Niveau, Kultur- und Theatervereine, die gerne
heiße Eisen anpacken, dazu eine vielfältige Museumslandschaft: Der Landkreis kann in Sachen Kultur ebenso punkten
wie in der Pflege von Überliefertem.
Dorothea Friedrich
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ie Miteigentumsquote legt im Falle einer Eigentumswohnung fest, wie laufende Kosten
auf die jeweiligen Eigentümer von Wohnungen
umgelegt werden. Dabei handelt es sich um Ausgaben beispielsweise für Heizöl, für den Allgemeinstrom oder Hausmeisterdienste. Man kann auch
von der Größe der Miteigentumsanteile sprechen
– und bezeichnet damit die Quote, die eine erhebliche Bedeutung für die Lasten des ganzen Grundstücks hat. Entsprechend sollte vor Kauf einer Eigentumswohnung klar sein, wie hoch die Anzahl
der Miteigentumsanteile ist – die Höhe wird bei
der Umwandlung eines Anwesens in Eigentumswohnungen festgelegt. Jede Wohnung erhält dann
ihren eigenen Wert. Normalerweise wird der Anteil
pro Wohnung nach dem Verhältnis zwischen der
Wohnfläche der Wohnung und der Gesamtfläche
des Hauses ermittelt und als Bruchteil angegeben,
zum Beispiel 152/1000.
Die Rechnung ist dabei ganz einfach: je höher die
Anzahl der Miteigentumsanteile, umso höher die
Ausgaben des Wohnungseigentümers bezüglich
der laufenden Kosten, die nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden. Von dieser Regel
weichen manche Wohnungseigentümergemeinschaften ab: Es ist beispielsweise auch ein Modell
denkbar, nach dem nicht nur Kosten anfallen, sondern das auch Gewinnwirtschaft anstrebt (wenn
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Verlag:
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Bei der Umwandlung eines Anwesens in Eigentumswohnungen werden die Miteigentumsanteile für jede Wohnung festgelegt – meist in unterschiedlicher Höhe.
Foto: Bernd Borchardt/BHW Bausparkasse
zum Beispiel Geschäftsräume vermietet werden).
Entsprechend der Miteigentumsanteile kann der
Wohnungseigentümer dann mit relativen Gutschriften rechnen. Gibt die Gemeinschaft ein
Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen, betrifft
die Anteilshöhe auch das Gewicht der Stimme
bei Eigentümerversammlungen: So hat ein Wohnungseigentümer mit einer großen Miteigentumsquote eine „gewichtigere“ Stimme.
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Texte:
Isabel Winklbauer (verantwortlich)
Druck:
Süddeutscher Verlag Zeitungsdruck GmbH,
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Anzeigenleitung Immobilien:
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Anzeigenberatung Immobilien:
Tel: 0 89/21 83 - 87 31, -2 37,
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BPD baut 135 neue Eigentumswohnungen mitten in der Stadt
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Garmisch-Partenkirchen steht
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Projekts der Münchner Niederlassung der BPD Immobilienentwicklung GmbH. Am
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Modernes Wohnen im alpinen Stil
135
Eigentumswohnungen
realisiert werden. Diese Wohnungen werden auf einem
14.000 Quadratmeter großen
Grundstück am Wannerweg
entstehen. Das Wohnensemble wurde auf den Namen Herzstück getauft, welcher auf die
Qualität der Entwicklung und
seine zentrale Lage verweisen
soll. „Was hier in Bahnhofsnähe entsteht, verknüpft die Lagevorzüge des Ferienorts mit
einer guten Anbindung ins
Umland und nach München,
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möchten lebendige Räume
gestalten, wo sich Bewohner
ab dem ersten Tag zu Hau-
Foto: BPD Immobilienentwicklung
se fühlen“. Genau das bietet
Herzstück für Menschen, die
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verankern, wohnlich verbessern oder einen schönen Lebensabend haben möchten.“
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die Holz-, Hochschul- und Rosenstadt ausmacht: ein Stück
Süden diesseits des Brenners, kleine Läden, Cafés und Restaurants, Marktstände, quirlig-wuseliges Leben. Eine gewisse entspannte Leichtigkeit liegt selbst an kalten, grauen
Wintertagen in der Luft. Der Schrannenplatz ist ein guter
Ausgangspunkt für Entdeckungstouren durch die Stadt. Da
fällt zunächst erstaunlich viel Grün ins Auge, der Blick bleibt
aber auch immer wieder an hochherrschaftlichen Häuserensembles und „Hier will ich wohnen“-Idyllen hängen – sofern
er nicht durch verlockende Auslagen in kleinen und großen
Geschäften abgelenkt wird. Nicht umsonst ist Rosenheim
als Einkaufsstadt für die gesamte Region so beliebt. Weit,
großzügig, mit Arkaden, Laubengängen und prachtvollen
Bürgerhäusern im Inn-Salzach-Stil präsentiert sich der MaxJoseph-Platz. Glücklicherweise ist er Teil der Fußgängerzone
und geradezu prädestiniert für einen Ausflug in die Historie
und die Entwicklung Rosenheims. Die Geschichte der heutigen Stadt mit ihren mehr als 60.000 Einwohnern beginnt
in der Römerzeit. Die Militärs erkannten auf ihren Eroberungszügen sofort die strategische Bedeutung des Orts und
bauten hier die Pons Aeni über den Inn und ein Militärla-
Fünf Stockwerke mit viel Potenzial: der Gillitzer-Block.
Foto: privat
ger gleich dazu. Einen ersten Boom erlebte Rosenheim im
Mittelalter dank Salzhandel und Innschifffahrt. 1810 erhielt
Rosenheim eine Saline, die Sole zur Salzherstellung wurde
über eine achtzig Kilometer lange Leitung aus Berchtesgaden transportiert. Leider nur ein kurzes Zwischenspiel, denn
kaum hundert Jahre später löste die norddeutsche Steinsalzkonkurrenz den Niedergang dieses Industriezweigs aus.
Holz-, Salz- und Rosenstadt
Was aber hat es mit der Rose im Namen und im Stadtwappen auf sich? Diese Frage kann nicht einmal das vorzügliche
Stadtarchiv beantworten. Diesem zufolge hat möglicherweise ein Mann namens Roso den Ort gegründet. Eine andere These geht davon aus, dass Name und Wappen auf die
weiße Rose im Wappen der Wasserburger Grafen zurückgehen, die um 1234 eine Burg Rosenheim erbauten. Weshalb
zur Sommerzeit die Königin der Blumen fast allgegenwärtig im Stadtbild ist. Und im Riedergarten besonders gerne
bestaunt und beschnuppert wird. Auch im Salingarten mit
seinem beeindruckenden Skulpturenpark und gleich neben
dem Kultur + Kongress Zentrum, dem KUKO, gelegen finden
sich im Sommer reichlich Rosen. Doch zurück ins städtische
Leben. Gillitzerblock heißt eine auffallend geschmackvolle Häuserzeile aus der Zeit um die Wende vom 19. zum 20.
Jahrhundert. Hier betreibt der Warenhauskonzern Karstadt
eine Filiale in singulärem Ambiente. Und ist für das Auge
ein wohltuender Gegensatz zum Kaufhausfassaden-Einerlei
andernorts.
Wer nun beschließt, Studium oder Alter in Rosenheim zu
verbringen und sich gleich im Rathaus anmelden will, dem
stellt sich möglicherweise ein stimmgewaltiges Fernsehteam
entgegen. Das ist nicht etwa angetreten, um den Neubürger
zu filmen, sondern weil die berühmten Rosenheim-Cops ihren TV-Dienstsitz im Rathaus haben, das wiederum einst der
nere Wohnungen allerdings werden auch in Rosenheim bis
zu 15 Euro je Quadratmeter verlangt. Dass hier die Nachfrage besonders hoch ist, ist der Hochschule Rosenheim
geschuldet. Mit ihren 22 Bachelor- und zwölf Masterstudiengängen hat sie sich zu einer wichtigen Bildungsinstitution
weit über Südostbayern hinaus entwickelt. Bis vor wenigen
Jahren war „Holz“ einer der Schwerpunkte. Inzwischen ist
das Angebot so breit gefächert, dass Studierende buchstäblich die Qual der Wahl haben. Was die Hochschule Rosenheim besonders auszeichnet, ist die enge Verknüpfung von
Hochschule, Wirtschaft und Forschung. Dazu gehören auch
die zahlreichen und gut ausgestatteten Werkstätten und Labore, die technischen wie kreativen Arbeits- und Spielraum
für studienspezifische Projekte jeder Fachrichtung bieten.
Die praxisorientierten Projekte mit Kooperationspartnern
aus unterschiedlichen Branchen sind zudem ein optimales
Sprungbrett für eine Karriere in der Region – möglicherweise
sogar in einem international agierenden Unternehmen.
Zweite Heimat für Studierende: der grüne Campus mit moderner Infrastruktur.
Foto: Hochschule Rosenheim
Global Player und Mittelstand
erste Bahnhof Rosenheims war. Max-Josef-Platz, Mittertor,
St. Nikolaus-Kirche, Ludwigplatz, Hafner- und Heilig-GeistStraße sind beliebte Drehorte, an denen die Kult-Kommissare immer wieder mal auf Verbrecherjagd gehen, Alpenpanorama inklusive.
Wieviel aber zahlt man, wenn man zwischen Mangfall und
Inn wohnen will? Die einschlägigen Immobilienportale im
Internet geben Auskunft. So lag 2016 der durchschnittliche
Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung bei 3672
Euro. Auch wenn es nur eine Momentaufnahme ist: Im Vergleich zum „Preishöhepunkt“ im Juni vergangenen Jahres
lässt sich eine leicht fallende Tendenz beobachten. Für die
allerorten sehr teuren kleinen Wohnungen (bis 40 Quadratmeter) lag der Quadratmeterpreis bei rund 3600 Euro, für
60 bis 80 Quadratmeter Wohnfläche waren gut 3400 Euro je
Quadratmeter zu zahlen, für Wohnungen ab 80 Quadratmeter Wohnfläche haben die Experten einen Quadratmeterpreis
von rund 3800 Euro errechnet. Allerdings dreht sich aktuell
die Preisspirale bereits wieder und Preise weit mehr als 4000
Euro/ Quadratmeter sind marktüblich. Das ist immer noch
nicht die Welt, verglichen mit den Preisen in München. So
ist es für Arbeitnehmer mehr als eine Überlegung wert, einen
Wechsel von der Isar an den Inn in Betracht zu ziehen. Zumal Pendler die Landeshauptstadt locker mit dem Zug – und
aufgrund der vielen Staus – etwas weniger locker mit dem
PKW erreichen können.
Davon gibt es in und um Rosenheim eine Vielzahl. „Das Tor
zum Süden“ hat seit jeher von seiner verkehrsgünstigen Lage
inmitten eines Dreiecks profitiert, das die Wirtschaftszentren
München, Salzburg und Innsbruck bilden. Die solide, nach
wie vor mittelständisch geprägte Struktur und ein krisensicherer Branchenmix sorgen für einen positiv besetzten Arbeitsmarkt, auf dem in vielen Bereichen die Nachfrage das
Angebot übersteigt. Straße und Schiene garantieren eine op-
Wohnen ist noch bezahlbar
Einkaufen mit „Ah“ und „Oh“: der Max-Joseph-Platz bietet jedem etwas.
Foto: VKR Rosenheim
Das gilt selbstredend nicht nur für Immobilienkäufer, sondern
auch für potenzielle Mieter, die das etwas beschaulichere
Rosenheim dem Münchner Trubel vorziehen. Die Mietpreise
bewegen sich für eine 60- bis 80-Quadratmeter-Wohnung
immer noch im 10-Euro-Bereich pro Quadratmeter. Für klei-
timale verkehrstechnische Anbindung, großzügige Gewerbeflächen und die flächendeckende Versorgung mit Glasfaseranbindungen durch die komro, einen lokalen Anbieter, sind
wichtige Voraussetzungen für wirtschaftliches Wachstum.
Viele Forschungs- und Bildungseinrichtungen, die Hochschule, ein reichhaltiges und hochqualifiziertes Kulturangebot, die Nähe zu München und Salzburg und nicht zuletzt
eine beneidenswert schöne Landschaft mit sehr hohem
Freizeitwert machen Rosenheim zu einem idealen Wohn-,
Arbeits- und Lebensort.
Kulturell in der ersten Liga
Das Ellmeierhaus bietet im Sommer ein schattiges Plätzchen.
Foto: Stadt Rosenheim
Die Landesgartenschau 2010 war hier Initialzündung für
eine ganze Reihe von Projekten und führte letztendlich zur
Umgestaltung großer innerstädtischer Bereiche. Rosenheim
wurde eine beneidenswert grüne Stadt, verbindet heute Natur und Kultur auf eindrucksvolle Weise. So spielt die kreisfreie Stadt auch kulturell in der ersten Liga. Die vorbildliche
Stadtbibliothek erhielt bereits viele Auszeichnungen, die
Ausstellungen im Lokschuppen sind Publikumsmagneten, im
KUKO treten Künstler von Weltrang auf, Galerien und Museen beleuchten Vergangenheit und Gegenwart. Für sportlichen Ausgleich sorgen Eishockey und Fußball – und natürlich die Nähe zu Bergen und Seen.
Dorothea Friedrich
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