Forderungen der Wohnungseigentümer und ihre Rechte in der

Wie werden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säumige Wohngeldzahler im Zwangsversteigerungsverfahren behandelt ?
von Rechtsanwältin Claudia Karwatzki
Mit der Novellierung des WEG Gesetzes wurden die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren, welches gegen einen säumigen Wohngeldzahler betrieben wird, erheblich gestärkt.
Bis zur WEG-Reform wurden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Versteigerungsverfahren nachrangig behandelt. Dies bedeutete: Erst nachdem die Kosten des Verfahrens, die öffentliche Hand und
die Banken aus dem Versteigerungserlös befriedigt waren, wurde die Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigt. In den
meisten Fällen war dann nichts mehr übrig aus dem Versteigerungserlös,
so dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrer Forderung gegen
den säumigen Wohngeldzahler im Versteigerungsverfahren regelmäßig
ausgefallen ist.
Was hat sich durch die WEG-Reform verändert?
Das neue WEG hat i.V.m. gesetzlichen Änderungen im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) für eine Besserstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft Sorge getragen. Denn: Die Wohnungseigentümergemeinschaft
wird nun im Versteigerungsverfahren vor den öffentlichen Grundstückslasten, den Hypotheken und Grundschuldgläubigern berücksichtigt. (sog.
„bevorrechtigte Befriedigung“)
Dies gilt jedoch nicht generell, sondern nur dann, wenn nachfolgende Voraussetzungen erfüllt sind:
1.
Zu berücksichtigende Forderungen:
a) fällige Nachforderungsbeträge aus der beschlossenen Jahresabrechnung;
b) fälliges, zu zahlendes laufendes Wohngeld aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes;
c) fällige Beiträge zur Instandhaltungsrücklage;
d) fällige Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage.
2.
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Die bevorrechtigte Berücksichtigung der Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (s. o.) erfolgt im Rahmen der Zwangsversteigerung
jedoch nur dann, wenn nachfolgende weitere Voraussetzungen vorliegen:
a) Die Forderungen müssen aus dem Jahr der Beschlagnahme und
den letzten beiden Kalenderjahren stammen.
b) Die Ansprüche dürfen insgesamt nicht mehr als 5 % des im Zwangsversteigerungsverfahren festgesetzten Verkehrswertes ausmachen.
Achtung:
Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, können – wie nach der bisherigen Rechtslage auch
– im Versteigerungsverfahren in der „schlechteren“ Rangklasse 5 angemeldet werden.
3.
Liegen die Voraussetzungen zu Ziffer 1 und 2 vor und hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss gefasst, die Forderungen im
Wege der Zwangsversteigerung durchzusetzen, müssen weitere nachfolgende Voraussetzungen vorliegen:
a) Der säumige Wohnungseigentümer muss sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung in Höhe eines Betrages in Verzug befinden, der 3 % des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt. Der Verzug muss länger als 3 Monate
andauern.
b) Die Forderungen der Gemeinschaft müssen tituliert sein, d.h. es
bedarf eines Zahlungstitels, an den darüber hinaus bestimmte Anforderungen zu stellen sind, nämlich nachfolgende:
-
die Art der Forderung (z.B. laufendes Wohngeld);
der Bezugszeitraum (also z.B. April 2008);
die Fälligkeit der einzelnen Beträge (z.B. Datum der Beschlussfassung)
4.
Neben der Betreibung des Zwangsversteigerungsverfahrens durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft besteht daneben weiterhin auch die
Möglichkeit, dass ein Dritter (also ein anderer als die Eigentümergemeinschaft) die Zwangsversteigerung betreibt.
Unter welchen Voraussetzungen sind in diesem Fall die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft bevorrechtigt zu
berücksichtigen?
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a) Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen im
Zwangsversteigerungsverfahren rechtzeitig angemeldet werden,
damit sie aus dem Versteigerungserlös befriedigt werden können.
b) Die Ansprüche müssen glaubhaft gemacht werden
aa)
die Glaubhaftmachung kann durch Vorlage bereits vorliegender Titel erfolgen
bb)
eine Anmeldung ist aber auch möglich, wenn ein Titel noch nicht
vorliegt, z.B. deshalb, weil bis zum Zwangsversteigerungstermin
ein Titel gegen den säumigen Miteigentümer nicht mehr zu erlangen sein wird. In diesem Fall reicht es zur Glaubhaftmachung aus,
wenn eine Niederschrift der maßgeblichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen (z.B. Wirtschaftplan
oder Jahresabrechnung) vorgelegt wird, aus der sich die Art und
Höhe des Rückstandes ergibt.
Die obigen Ausführungen machen also Nachfolgendes deutlich:
Im Verhältnis zur früheren Rechtslage hat sich eine deutliche Besserstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben, wenn das Zwangsversteigerungsverfahren gegen den säumigen Wohngeldeigentümer betrieben wird. Allerdings ist genau auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zu achten, da nur in diesem Fall die Berücksichtigung der Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft bevorrechtigt, d. h. in
Rangklasse 2, erfolgt. Anderenfalls muss sich die Wohnungseigentümergemeinschaft, wie bisher, mit der Einordnung Ihrer Forderung in die
Rangklasse 5 begnügen, was in der Regel nicht zu einer Befriedigung im
Versteigerungsverfahren führen wird.
Rechtsanwältin Claudia Karwatzki ist auf den Rechtsgebieten Immobilienrecht, Erb- und
Familienrecht tätig.