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Kauf einer vermieteten Immobilie
Mittwoch, den 12. Oktober 2011 um 07:27 Uhr - Aktualisiert Mittwoch, den 29. Februar 2012 um 14:10 Uhr
Ob durch eine Schenkung oder Vererbung, durch den direkten Kauf oder die Ersteigerung –
auch Immobilien wechseln immer wieder einmal den Eigentümer. Dann stellt sich für den
bisherigen und vor allem den neuen Besitzer die Frage, wie er mit den Mietern umgehen muss,
die noch im Haus wohnen.
Der Mieter bleibt
Grundsätzlich gilt, dass der Eigentümerwechsel zunächst keinen Einfluss auf das Mietverhältnis
hat. Für den Mieter bleibt alles wie gehabt (§ 566 BGB). Der neue Eigentümer der Immobilie tritt
automatisch in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Etwas anderes gilt für einen
Mietvorvertrag. Den übernehmen Sie als neuer Eigentümer nicht. Sind Sie aber mit einem
bestehenden Mietvertrag nicht einverstanden, können Sie nichts machen, wenn der Mieter
keiner Änderung zustimmt.
Vor dem Kauf sollten Sie die bestehenden Mietverträge einsehen und prüfen. Wurden für die
Nebenkosten Vorauszahlungen oder Pauschalen vereinbart? Ist die Übernahme von
Schönheitsreparaturen geregelt und sind die entsprechenden Paragraphen im Vertrag auch
rechtlich in Ordnung?
Der neue Vermieter
Zu welchem Datum der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, spielt für den Beginn der
Übernahme der Mietverhältnisse eigentlich keine Rolle. Entscheidend ist, ab wann das
Eigentum laut Grundbuch übergeben wurde. Das bedeutet, dass Sie erst ab dem Datum im
Grundbuch die Möglichkeit haben, die Rechte des Vermieters (Mahnungen, Abmahnungen,
Kündigungen, Mieterhöhungsverlangen usw.) auszuüben. Sollten Sie bereits vorher solche
Schritte einleiten, können Sie rechtlich nur im Auftrag des (Noch-)Eigentümers handeln.
Die Miete steht Ihnen auch erst ab dem Datum des Eigentumsübergangs im Grundbuch zu.
Hier können aber abweichende Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden. Dann muss im
Vertrag geregelt werden, ab wann Nutzen und Lasten auf Sie als neuen Eigentümer übergehen.
Wichtig
Soll der Mieter ab dem zwischen Ihnen und dem Verkäufer angegebenen Termin an Sie zahlen,
muss der Voreigentümer seine Ansprüche ausdrücklich an Sie abtreten.
Solange der Mieter nichts davon weiß, dass der Vermieter gewechselt hat, kann er seine Mieter
auch weiter an den alten Vermieter zahlen. Sie müssen dann Ihre Ansprüche gegenüber dem
Verkäufer der Immobilie durchsetzen. Der Mieter muss nicht zweimal zahlen.
Damit es zu keinen Überschneidungen kommt, sollten Sie den Mieter möglichst frühzeitig über
den Eigentümerwechsel informieren. Am besten ist ein gemeinsames Schreiben des bisherigen
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und des neuen Vermieters.
Ihnen stehen alle Mieten ab dem vereinbarten oder im Grundbuch stehenden Termin zu. Das
heißt aber auch, dass Mietrückstände, die sich auf vor diesem Datum liegende Zeiträume
beziehen, dem Voreigentümer zustehen. Wenn dieses Geld an Sie fließen soll, muss der
Verkäufer ausdrücklich erklären, dass er die Forderungen an Sie abtritt.
Ab wann darf gekündigt werden?
Kündigungen können Sie als neuer Eigentümer aussprechen, wenn die hierfür notwendigen
Voraussetzungen gegeben sind und
Sie laut Grundbuch Eigentümer der Immobilie sind oder
Sie der Verkäufer der Immobilie dazu ermächtigt (§ 185 Abs. 1 BGB). Diese Ermächtigung
kann bereits im Kaufvertrag vereinbart werden.
Haben Sie mit Ermächtigung des Vorbesitzers bereits vor Eintrag im Grundbuch gekündigt,
sollten Sie sicherheitshalber noch einmal nach der Eintragung hilfsweise kündigen.
Wird eine Wohnung wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt, stellt sich die Frage nach der
Abwicklung der noch offenstehenden Mietforderungen. Grundsätzlich stehen die Forderungen,
die vor der Grundbucheintragung, liegen dem Voreigentümer zu. Eine Abtretung der Forderung
ist allerdings möglich. Dann stehen Ihnen die noch offenstehenden Mieten zu.
Wichtig
Wird eine Kündigung vom Voreigentümer ausgesprochen, gilt diese auch beim Verkauf der
Immobilie weiter. Dies gilt allerdings nur, wenn erhebliche Vertragsverletzungen als
Kündigungsgrund angeführt wurden.
Hat der Voreigentümer eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, wird diese natürlich durch
den Eigentumsübergang unwirksam. Das gilt auch, wenn eine Kündigung damit begründet
wurde, dass eine angemessene wirtschaftliche Verwertung nicht gegeben sei. Eine seltene
Ausnahme
gibt es bei der Eigenbedarfskündigung. Hat der Voreigentümer die
Eigenbedarfskündigung zugunsten des neuen Eigentümers ausgesprochen, gilt diese
Kündigung auch nach dem Verkauf weiter.
Das Mieterhöhungsverlangen
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Hat der Voreigentümer ein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter gerichtet, wirkt dieses über
den Tag des Eigentümerwechsels hinaus. Wird nach dem Verkauf die erhöhte Miete fällig, kann
diese vom neuen Eigentümer verlangt werden.
Das gilt auch für Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen. Dabei spielt es
keine Rolle, ob die Kosten der Maßnahme von Ihnen als neuem Eigentümer oder Ihrem
Vorgänger getragen wurden.
Vorsicht Falle
Da Sie als neuer Eigentümer in die bestehenden Mietverträge einsteigen, können Sie
diese ohne Einwilligung des Mieters nicht ändern. Auch bereits erteilte Zusagen können nicht
ohne Weiteres widerrufen werden.
Aber nicht nur das, was im Mietvertrag steht, müssen Sie akzeptieren. Auch wenn der vorherige
Vermieter beispielsweise jahrelang die Nutzung des Gartens hingenommen hat, obwohl dies
nicht im Mietvertrag vereinbart war, können Sie dies dem Mieter nun nicht verbieten. Die
Gerichte sprechen in solchen Fällen dann von einer stillschweigenden Vertragsänderung, an die
auch Sie gebunden sind.
Auch eine von Ihrem Vorgänger – häufig über Monate stillschweigend – akzeptierte
Mietminderung müssen Sie hinnehmen. Sie können jetzt nicht nachträglich bestreiten, dass die
Mietminderung gerechtfertigt war.
Haben Sie die Immobilie übernommen und bestehen Mängel, hält sich der Mieter jetzt an Sie.
Er kann dann die Miete mindern. Zur Beseitigung der Mängel sind Sie verpflichtet und können
sich nicht darauf berufen, dass der Vorvermieter für die Mängelbeseitigung verantwortlich sei.
Wichtig
Hat der Mieter seine Miete wegen eines Mangels unter Vorbehalt gezahlt, gilt dieser Vorbehalt
nur gegenüber dem Voreigentümer, nicht aber gegenüber Ihnen. Er müsste dann vom Mieter
neu erklärt werden.
Schadenersatzansprüche
Macht der Mieter Schadenersatzansprüche geltend, deren Grund noch in der Zeit vor
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dem Eigentümerwechsel lag, ist der ehemalige Vermieter weiterhin hierfür haftbar. Das gilt auch
umgekehrt, wenn der Vorvermieter noch Schadenersatzansprüche gegenüber dem Mieter hat.
Hier kann allerdings vereinbart werden, dass die Ansprüche an Sie abgetreten werden.
Teure Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung muss immer vom jeweiligen Vermieter erstellt werden. Entsteht
bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben für den Mieter, müssen Sie als
Vermieter das Geld ausbezahlen – und zwar für die gesamte Abrechnungsperiode. Sollten Sie
beispielsweise zum 01.07. die Immobilie übernommen haben, können Sie nicht nur die Hälfte
der Rückzahlung an den Mieter auszahlen. Wegen der vom Vorvermieter eingezogenen
Vorauszahlungen müssen Sie sich an ihn wenden.
Kautionszahlungen
Da Sie als neuer Vermieter in die alten Verträge eintreten, stehen Ihnen auch alle mit diesen
Verträgen verbundenen Sicherheitsleistungen zu. Somit muss der Vorvermieter beispielsweise
auch die Kautionszahlungen oder etwaige Bürgschaften an Sie abtreten.
Da die Form der Übergabe von Bürgschaften, Kautionen usw. nicht eindeutig geregelt ist,
sollten Sie diese Frage im Immobilien-Kaufvertrag regeln. Der Vorvermieter ist auf jeden Fall
verpflichtet, Ihnen alle Unterlagen bezüglich der Sicherheitsleistungen (z. B. auch Sparbücher)
auszuhändigen.
Wichtig
Wenn Sie keine Regelung im Kaufvertrag getroffen haben, hat der ehemalige Vermieter das
Recht, die Kaution zur Begleichung offener Forderungen zu verwenden, auch wenn das
Mietverhältnis nicht beendet ist.
Als Verkäufer bleibt die Kaution für Sie ein großes Problem. Kommt es nämlich zur
Kautionsabrechnung, hat der Mieter zwar zunächst seine Forderungen gegenüber dem neuen
Vermieter geltend zu machen. Ist dieser aber zahlungsunfähig, kann sich der Mieter an Sie
wenden – und Sie müssen zahlen. Kann der neue Vermieter die Kaution nicht zahlen, können
sich die Mieter nämlich auch an Sie wenden. Aus dieser Falle kommen Sie nur heraus, wenn
die Übergabe der Kaution vom Mieter verlangt wird oder der Mieter der Übergabe zustimmt.
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