GESCHÄFTSBERICHT 2013/14

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LOGISTICS
OFFICE
RETAIL
GESCHÄFTSBERICHT 2013/14
2 Kennzahlen
Ergebniskennzahlen
30. April 2014 Veränderung in % 30. April 2013
Mieterlöse in Mio. EUR
506,7
-7,2%
546,2
Operatives Ergebnis in Mio. EUR
319,2
-19,5%
396,4
EBIT in Mio. EUR
521,1
54,0%
338,4
EBT in Mio. EUR
230,8
>100,0%
63,2
Konzernergebnis in Mio. EUR
180,4
62,8%
110,8
Ergebnis je Aktie in EUR
0,18
63,6%
0,11
156,7%
-14,5%
183,3%
Cashflow aus dem Ergebnis in Mio. EUR
333,6
-18,3%
408,51
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Mio. EUR
287,8
-27,4%
396,31
20,9
-3,0%
21,61
Interest Coverage Ratio in %
Enterprise Value/Operatives Ergebnis
1
Die Zahlen per 30. April 2013 beinhalten noch das operative Geschäftssegment der BUWOG.
Vermögenskennzahlen
Bilanzsumme in Mio. EUR
9.567,7
-23,9%
12.580,71
Bilanzielle Eigenkapitalquote in %
44,5%
5,2%
42,3%1
Loan to Value in %
52,8%2
12,0%
47,1%1
Gearing in %
87,9%2
0,0%
87,8%1
2
Die Wandelanleihe der BUWOG AG ist einerseits in den kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerten i.H.v. EUR 262,4 Mio. und andererseits
als sonstige Finanzverbindlichkeit i.H.v. EUR 260,1 Mio. dargestellt. Für die Ermittlung der LTV- bzw. Gearing-Berechnung erfolgte eine Saldierung
dieser zwei Positionen.
1
Die IMMOFINANZ-Aktie
A 4,57
A 3,017 Mrd.
F1,129 Mrd.
NAV
(verwässert) pro Aktie,
per 30. April 2014
BÖRSENKAPITALISIERUNG
unter Annahme des Börsenkurses
vom 30. April 2014: EUR 2,67
AKTIENANZAHL
in Stück, per 30. April 2014
Kennzahlen 3
Kennzahlen zum Immobilienvermögen
30. April 2014
Gesamtanzahl der Immobilien
Vermietbare Fläche in m²
Vermietungsgrad in %
Buchwert Immobilienvermögen in Mio. EUR
Veränderung in % 30. April 2013
521
-70,4%
1.7591
3.825.325
-41,4%
6.526.5501
85,0%
-5,0%
89,5%1
6.574,4
-29,3%
9.297,41
Buchwert In Bau befindliches Immobilienvermögen in Mio. EUR
251,9
-26,8%
344,21
Buchwert Immobilienvorräte in Mio. EUR
159,1
-39,4%
262,61
1
Aktienkennzahlen
Buchwert je Aktie in EUR
4,18
-20,0%
5,231
Net Asset Value verwässert je Aktie in EUR
4,57
-21,2%
5,791
2,67
-13,9%
3,111,2
41,5%
-10,6%
46,4%1
Ultimokurs der Aktie in EUR
Abschlag Aktienkurs zum NAV verwässert je Aktie in %
Anzahl der Aktien
1.128.952.687
Anzahl eigene Aktien
Ultimo Börsenkapitalisierung in Mio. EUR
0,0% 1.128.952.687
112.895.268
0,0%
112.895.268
3.016,6
-13,9%
3.505,41
2
Bereinigt um die Abspaltungseffekte der BUWOG weist die Aktie jedoch eine positive Performance auf, der Kurs verbesserte sich von EUR 2,50
um 7,1 % auf EUR 2,67.
1
Die Bestandsimmobilien
A 6,328 Mrd.
D 363
C 3,825 Mio.
BESTANDSIMMOBILIEN
Buchwert, per 30. April 2014
BESTANDSIMMOBILIEN
Anzahl, per 30. April 2014
VERMIETBARE FLÄCHE
der Bestandsimmobilien in m2,
per 30. April 2014
4 Highlights
Highlights im Geschäftsjahr 2013/14
Highlights 5
7. Mai 2013
Listing in
Warschau
Listing der IMMOFINANZ-Aktie an der
Warschauer Börse – Erwartungen hinsichtlich einer größeren Nachfrage polnischer Investoren haben sich b
estätigt.
Mai 2013
September
13. September 2013
Silesia City
Center verkauft
Verkauf des polnischen Einkaufszentrums
ilesia City Center für EUR 412,0 Mio. an ein
S
internationales Investorenkonsortium unter
Führung der Allianz abgeschlossen ( Closing).
Dabei handelte es sich um eine der g
rößten
Einzeltransaktionen im Jahr 2013 in Polen.
6 Highlights
28. Oktober 2013
Baufortschritt beim
Gerling Quartier
Gerling Quartier – alle zehn Rohbauten des ersten
Bauabschnitts in Köln abgeschlossen.
Oktober
Februar 2014
Februar 2014
DGAG-Portfolio
erworben
BUWOG erwirbt das DGAG-Portfolio in N
orddeutschland
und ebnet damit den Weg zur Verselbständigung.
IMMOFINANZ kündigt die Börsennotiz der BUWOG
über Abspaltung an.
Highlights 7
Abschluss des
Verkaufsprogramms
Das mit Beginn des Geschäftsjahres 2010/11 g
estartete
Fünf-Jahres-Verkaufsprogramm, das ein Volumen von
EUR 2,5 Mrd. aufgewiesen hat, wurde vorzeitig erfüllt:
Zwischen Mai 2010 und April 2014 belaufen sich die
Immobilienverkäufe inklusive Fondsverkäufe bereits auf
insgesamt EUR 2,7 Mrd.
März
April 2014
28. April 2014
BUWOG AG
Spin-off
Spin-off der BUWOG AG von
der IMMOFINANZ AG erfolgreich
abgeschlossen. Die BUWOG-Aktie
startete in Frankfurt mit einem e
rsten
Kurs von EUR 13,00 in den Handel,
in Wien mit EUR 13,20.
8 Inhalt
VIVO! Center | Pila | PL
T
Neues Shopping Center K
onzept
VIVO! – die Eröffnung ist im
Q4 2014 geplant
ca. 24.000 C vermietbare Fläche
Inhalt 9
Inhalt
Kennzahlen
2
Konzernabschluss126
Highlights im Geschäftsjahr 2013/14
4
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
128
Vorwort des Vorstands
10
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
129
Vorstand im Fokus
14
Konzernbilanz
130
Konzern-Geldflussrechnung
131
Unser Unternehmen
22
Konzern-Eigenkapitalentwicklung
132
Trade
24
Konzernanhang
134
Development
28
1. Allgemeine Angaben
134
Asset Management
32
2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
140
Bericht des Aufsichtsrats
46
Corporate Governance Bericht
48
3. Konsolidierungskreis und
Unternehmenszusammenschlüsse
156
Investor Relations
56
4. Informationen zu den Geschäftssegmenten
164
Konzernlagebericht62
5. Erläuterungen zur Konzern-Gewinnund Verlustrechnung
172
Wirtschaftsentwicklung
64
6. Erläuterungen zur Konzernbilanz
181
Immobilienmärkte
67
7. Erläuterungen zur Konzern-Geldflussrechnung
210
Entwicklung der Finanzmärkte
72
8. Sonstige Angaben
211
Portfoliobericht
75
9. Konzernunternehmen der IMMOFINANZ AG
230
Immobilienbewertung
90
Erklärung des Vorstands
249
Finanzierungen
91
Bestätigungsvermerk
250
Ergebnis-, Bilanz- und Cashflow-Analyse
96
Nachhaltigkeit
104
Rechtsstreitigkeiten
109
Angaben zum Kapital
Einzelabschluss252
Bilanz zum 30. April 2014
252
113
Gewinn- und Verlustrechnung für
das Geschäftsjahr 2013/14
254
Risikomanagement
118
Anhang
255
Internes Kontrollsystem
121
Forschung und Entwicklung
122
Entwicklung des Anlagevermögens
gemäß § 226 (1) UGB
275
Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften
123
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013/14
276
Ausblick
123
294
Glossar
296
10 Vorwort des Vorstands
V.l.n.r.: Mag. Dietmar Reindl, Mag. Birgit Noggler, Dr. Eduard Zehetner
Vorwort des Vorstands 11
12 Vorwort des Vorstands
Sehr geehrte Damen und Herren,
im letzten Jahr haben wir an dieser Stelle die Deutsch- förderlich. Daher hoffen wir auch auf ein baldiges Ende der
land-Expansion der BUWOG und die Verselbständigung Krise bzw. vertrauen auf einen Sieg der Vernunft.
unserer Wohnimmobilientochter über den Kapitalmarkt
als einen Schwerpunkt für das Geschäftsjahr 2013/14 Abseits dieser Entwicklungen ist am Transaktionsmarkt
genannt. IMMOFINANZ und BUWOG sprechen unter- rege Tätigkeit zu beobachten. Mit dem Verkauf unseschiedliche Investorengruppen an und erhalten zusam- res polnischen Einkaufszentrums Silesia City C
enter
mengefasst in einem Konzern daher vom Markt nicht haben wir im zurückliegenden Geschäftsjahr eine
jene Bewertungen, die sie eigentlich verdienen, lautete Benchmark-Transaktion in CEE abgewickelt. Das Inteunsere Argumentation.
resse für Osteuropa hat in den letzten zwölf Monaten deutlich zugenommen, angesichts des attraktiven
Ein arbeitsintensives Jahr später haben wir dieses Vorha- Risiko-Rendite-Profils wird die Region für Investoren
ben umgesetzt: Die BUWOG hat sich mit dem Zukauf von zunehmend zur Alternative zu den westlichen Märkten.
rund 18.000 Wohnungen im Nordwesten Deutschlands
als deutsch-österreichisches Wohnimmobilienunter- Die EZB hat zudem mit ihren zinspolitischen Ankündinehmen positioniert, die Aktie notiert seit 28. April 2014 gungen ein Signal in Richtung Immobilieninvestments
an den Börsen Wien und Frankfurt, gefolgt von Warschau gesetzt. Ein Ende der lockeren Geld- und damit der Tiefam 29. April. Wie von uns erwartet, wurde die BUWOG, zinspolitik ist nicht in Sicht. Das wiederum verstärkt
die sich mit ihrem Geschäftsmodell einer Immobilien die Suche der Anleger nach relativ sicheren Alternativ-
maschine von der deutschen Peergroup abhebt, sehr gut Investments zum Geldmarkt.
am Kapitalmarkt aufgenommen, die Aktie und damit die
in der BUWOG gebündelten Wohnimmobilien werden von Vom Wirtschaftswachstum in den einzelnen Ländern
den Investoren mit einem deutlich geringeren Abschlag würden wir uns hingegen stärkere Unterstützung für
zum Net Asset Value bewertet als zuvor unter dem Dach unser Vermietungsgeschäft wünschen, wenngleich
sich die wirtschaftliche Lage in Zentral- und Osteuropa
der IMMOFINANZ Group.
zunehmend verbessert und in vielen CEE-Ländern das
Marktführer für Gewerbeimmobilien in CEE
BIP-Wachstum im 1. Quartal 2014 höher als erwartet
Die Abspaltung der B U WO G bedeutet für die ausgefallen ist.
IMMOFINANZ eine Schärfung ihres Portfolioprofils als
ein rein auf Gewerbeimmobilien ausgerichteter Immo- Wir fühlen uns daher mit unserer Positionierung als fühbilienkonzern mit Schwerpunkt Zentral- und Osteuropa. render Gewerbeimmobilieninvestor und -entwickler in
Nach dem Spin-off ist Russland nun unser größter Ein- CEE sehr wohl und sind vom langfristigen Wachstumszelmarkt, gefolgt von Österreich, Rumänien, Polen und und Aufholpotenzial dieser Region überzeugt. Neben
Deutschland. Wie bereits in der Vergangenheit betont, vergleichsweise gesunden Staatshaushalten wird vor
bereitet uns unser Russland-Geschäft – kleinen Rück- allem der Aufholbedarf dieser Länder gegenüber Westschlägen zum Trotz – Freude: Die erzielten Renditen lie- europa ein wichtiger Wachstumstreiber bleiben. Der
gen deutlich über jenen in Ost- bzw. Westeuropa, unsere Export – insbesondere nach Westeuropa – und zunehImmobilien weisen eine hohe Auslastung deutlich jenseits mend auch die Binnennachfrage unterstützen die positive Entwicklung.
der 90%-Marke auf.
Die Krise in der Ukraine, ihre weitere Entwicklung und die
eingesetzte Sanktionspolitik zwischen dem Westen und
Russland stellen allerdings Unsicherheitsfaktoren dar,
die in den zurückliegenden Wochen die Stimmung der
Investoren deutlich trübten. Dies belastete sowohl den
Gesamtmarkt in Wien als auch unsere Aktie.
Die zuletzt angekündigten bzw. bis Mitte August
beschlossenen Sanktionen betreffen die IMMOFINANZ
Group nicht direkt. Als Betreiber großer Einkaufszentren
in Moskau sind wir allerdings indirekt davon berührt. Denn
latente Kriegsängste und wirtschaftliche Sanktionen
sind der Konsumlaune der Moskauer Bevölkerung nicht
Konzernergebnis gesteigert
Im zurückliegenden Geschäftsjahr 2013/14 konnte
das Konzernergebnis um rund 63% auf EUR 180,4 Mio.
gesteigert werden. Die um Verkäufe, Zukäufe und Fertigstellungen bereinigten Mieterlöse (like-for-like) zeigen eine im Großen und Ganzen stabile Entwicklung.
Insgesamt sind wir als Vorstand mit dem im Plan liegenden Konzernergebnis zufrieden. Im operativen Bereich
wurden zwar nicht alle Ziele erreicht, wenngleich das vor
allem aus Russland resultierende negative Ergebnis aus
der Immobilienentwicklung durch einen wesentlichen
Verhandlungserfolg, ebenfalls in Russland, kompensiert
werden konnte.
Vorwort des Vorstands 13
Das negative Ergebnis aus der Immobilienentwicklung > Im operativen Geschäft haben wir einen noch stärkeren Fokus auf Markt- und Kundennähe gelegt
ist vor allem auf die Verzögerungen bei der Fertigstelund mehr Verantwortung in unsere Kernländer verlung des Moskauer Shopping Centers GOODZONE und
lagert – sowohl im Asset Management als auch im
damit in Zusammenhang stehende höhere Baukosten zurückzuführen. Mittlerweile ist dieses Shopping
Development. Wir sind überzeugt, dass dies ein komCenter aber fertiggestellt und in Betrieb. Aufgrund der
petitiver Vorteil und Werttreiber für unser Unternehniedrigen Bewertung von GOODZONE (pro Quadratmemen ist.
ter gerechnet deutlich unter der Bewertung unseres
größten Moskauer Shopping Centers Golden Babylon Wie angekündigt, werden wir Ihnen, sehr geehrte
Rostokino) gehen wir allerdings von entsprechenden Aktionärinnen und Aktionäre, in der am 30. SeptemWertaufholungen in den Folgejahren aus.
ber 2014 stattfindenden ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2013/14 keine Dividende
In der währungsbereinigten Neubewertung macht sich vorschlagen. Die IMMOFINANZ hat im zurückliegenden
bemerkbar, dass die externen Immobiliengutachter ihre Geschäftsjahr einen wesentlichen Teil ihrer erwirtschafDiskontierungssätze für Russland etwas erhöht haben, teten Liquidität in die Expansion der BUWOG investiert
den Markt also aufgrund der politischen Situation und und damit den Spin-off und erfolgreichen Börsengang
möglicher Sanktionen vorsichtiger bewerten. Letztend- ermöglicht. Durch die automatisch erfolgte Einbuchung
lich entspricht die Abwertung für russische Immobilien der BUWOG-A ktien (je eine BUWOG-Aktie für je
aber weniger als 5% des russischen Portfolios.
20 IMMOFINANZ-Aktien) in Ihr Depot können Sie direkt
vom Wertpotenzial der Wohnimmobilienaktivitäten proLassen Sie uns – abseits der erfolgreichen BUWOG- fitieren, die BUWOG wird zudem nachhaltig Dividenden
Expansion in Deutschland und der Verselbständigung ausschütten und plant die erste Dividende – wie vom
des Unternehmens über den Kapitalmarkt – kurz noch Unternehmen kommuniziert – bereits im Herbst, sofern
einige Highlights des zurückliegenden Jahres anführen: diese von der Hauptversammlung beschlossen wird.
Damit sollte der Dividendenentfall bei der IMMOFINANZ
> Der ursprüngliche Plan, binnen fünf Jahren Immo- wenigstens teilweise kompensiert werden.
bilien für EUR 2,5 Mrd. zu verkaufen, wurde bereits
nach vier Jahren übererfüllt. So hat die IMMOFINANZ Wir als Vorstand der IMMOFINANZ planen für das lauin vier Jahren Immobilien inklusive Fonds im Wert von fende Geschäftsjahr die Dividendenzahlungen wieder
EUR 2,7 Mrd. verkauft – und das mit einer durch- aufzunehmen. Wir werden auch weiterhin mit aller Kraft
schnittlich zweistelligen Marge über Buchwert.
daran arbeiten, die Profitabilität des Konzerns nachhaltig
> Das im Mai 2013 erfolgte Warschau-Listing der zu steigern und die Bewertung der Aktie am Kapitalmarkt
I MMOFINANZ-Aktie sorgte für einen deutlichen zu verbessern.
Anstieg polnischer Investoren.
Dr. Eduard Zehetner
CEO
Mag. Birgit Noggler
CFO
Mag. Dietmar Reindl
COO
14 Vorstand im Fokus
Unser Vorstand im Interview
„Marktkonsolidierung wird auch
für die Immobilienbranche in
Zentral- und Osteuropa ein Thema“
Das Geschäftsjahr 2013/14 stand im Zeichen der hilfe von Vergleichstransaktionen an den europäischen
Abspaltung der BUWOG, die seit 28. April börsennotiert Kapitalmärkten, belegt und begründet sich damit, dass
der Entherrschungsvertrag nur zwischen BUWOG und
ist. Wie sieht die erste Zwischenbilanz aus?
Eduard Zehetner: Wir haben immer gesagt, dass IMMOFINANZ gilt. Es ist nämlich durchaus anzunehIMMOFINANZ und BUWOG kombiniert vom Markt nicht men, dass ein Dritter, der ein 49%-Paket an der BUWOG
jene Bewertungen erhalten, die sie eigentlich aufgrund erwirbt, diese damit beherrschen würde und daher einen
ihrer Portfolioqualität verdienen. Und das hat sich als rich- Aufschlag zum Börsenkurs zu zahlen bereit wäre.
tig erwiesen: Die BUWOG wird als eigenständiges börsennotiertes Unternehmen von den Investoren deutlich Zehetner: Der Ansatz nach der Equity-Methode wurde
höher bewertet als unter dem Dach der IMMOFINANZ. möglich, weil die IMMOFINANZ keine Kontrolle mehr über
So konnte die BUWOG-Aktie den Kursabschlag zum die BUWOG hat. Das sieht man etwa an der ZusammenNet Asset Value (NAV) von Beginn weg stark reduzieren. setzung des fünfköpfigen BUWOG-Aufsichtsrats, in dem
Belief sich der Abschlag, gemessen an der IMMOFINANZ, nur ein IMMOFINANZ-Vorstand vertreten ist.
vor dem Spin-off implizit auf rund 36%, so hat sich dieser
bereits am ersten Handelstag der BUWOG halbiert. Die Neben dem Anteil an der BUWOG ist die IMMOFINANZ
Erstnotiz der BUWOG in Wien lag mit EUR 13,2 über unse- auch in eine BUWOG-Wandelanleihe investiert, die ein
ren Erwartungen. Und seither ist der Kurs weiter gestie- Volumen von EUR 260,0 Mio. hat. Wie sehen Ihre Pläne
für diese beiden Investments aus?
gen, das bisherige Jahreshoch lag bei EUR 14,75.
Zehetner: Von der BUWOG-Beteiligung wollen wir uns
Birgit Noggler: Die Roadshows haben gezeigt, dass mittelfristig trennen – und zwar zumindest zum Buchdie Investoren das Geschäftsmodell und die deutsch- wert je Aktie und auf eine marktschonende Art und
österreichische Aufstellung der BUWOG schätzen. Die Weise. Das haben wir bereits im Vorfeld des Spin-offs
ersten Analysteneinstufungen sind sehr positiv ausge- kommuniziert, und daran hat sich nichts geändert.
fallen. Zwischenzeitlich hat die BUWOG auch ihre GroßWas die Wandelanleihe anbelangt, so ist die BUWOG im
akquisition in Deutschland, das DGAG-Portfolio mit rund Zeitraum bis Ende Jänner 2015 berechtigt, diese zu kündi18.000 Wohnungen sowie die dazugehörende Manage- gen und alles zurückzuzahlen. Ist das nicht der Fall, dann
ment-Plattform mit ca. 300 Mitarbeitern, abgeschlossen. werden wir die Anleihe nach Ablauf dieser Call-Option am
Alles verläuft somit nach Plan.
Kapitalmarkt platzieren und mit dem Erlös unsere Zwischenfinanzierung tilgen.
Die IMMOFINANZ-Aktie weist aber nach wie vor einen
hohen Abschlag zum NAV auf.
Und wohin soll die Liquidität aus einer Verwertung der
Zehetner: Hier waren in den zurückliegenden Monaten BUWOG-Aktien fließen?
vor allem die politischen Unruhen in der Ukraine nicht Zehetner: In unsere Immobilienmaschine, genauer gesagt
hilfreich, das betrifft uns aber nicht allein. Sieht man sich in den Ausbau unserer Entwicklungsaktivitäten bzw. in
den Gesamtmarkt seit Jahresbeginn 2014 an, so entwi- Portfolioinvestitionen in West- und Osteuropa. Aktuell,
ckelt sich unsere Aktie quasi im Gleichklang mit dem ATX. also per Ende April 2014, weisen die im Bau befindlichen
Entwicklungsprojekte einen voraussichtlichen VerkehrsWie spiegelt sich der Spin-off im Jahresabschluss wert nach Fertigstellung in Höhe von EUR 773,2 Mio. auf.
2013/14 der IMMOFINANZ wider?
Diesen Wert wollen wir durch neue Projekte mittelfrisNoggler: Die Verselbständigung der BUWOG wurde tig auf bis zu EUR 2,0 Mrd. erhöhen, wobei die Schwerim Konzernabschluss entsprechend abgebildet. Auf- punkte auf den Märkten Deutschland, Polen, Russland
grund des Spin-offs haben wir die BUWOG endkon- und Rumänien liegen. Diese Expansion bedingt klarersolidiert; gleichzeitig ist ein 49%iger Anteil als nach der weise eine höhere Kapitalbindung.
Equity-Methode bilanzierte Beteiligung wieder zugegangen. Diese wird nun als Anteil an einem assoziierten Und wie sieht es mit Dividenden und Aktienrückkäufen aus?
Unternehmen ausgewiesen. Die Zugangsbewertung der Zehetner: Die Liquidität dafür muss aus dem operatiBeteiligung erfolgte zum Börsenkurs plus einer Kont- ven Geschäft kommen. Wir haben angekündigt, dass wir
rollprämie. Diese Kontrollprämie wurde extern, also mit- ab dem laufenden Geschäftsjahr die Dividendenzahlung
Vorstand im Fokus 15
wieder aufnehmen werden. Aus heutiger Sicht streben
wir für 2014/15 eine Ausschüttung in Höhe von EUR 0,15
bis EUR 0,20 je Aktie an, wobei sich diese grundsätzlich
aus Dividendenzahlung und Aktienrückkaufprogramm
zusammensetzen kann.
verwendeten 9,00% an eigenen Aktien nach Rückführung oder Umstrukturierung dieser Finanzierung einzuziehen.
Portfolioinvestitionen können ja auch Zukäufe umfassen: Inwiefern bieten sich Konsolidierungsmöglich
Noggler: Wir als Vorstand werden der Hauptversamm- keiten an?
lung für das Geschäftsjahr 2013/14 keine Dividende Zehetner: Der Markt bewegt sich eindeutig in diese Richvorschlagen. Die IMMOFINANZ hat im zurückliegen- tung. Am deutschen Wohnimmobiliensektor hat die Konden Jahr wesentliche Teile ihrer erwirtschafteten liqui- solidierung bereits vor einigen Quartalen eingesetzt, weil
den Mittel in den Ankauf von deutschen Wohnimmobi- Synergiepotenziale auf der Hand lagen. Die BUWOG hat
lien investiert und damit die Positionierung der BUWOG dabei mit der Übernahme des DGAG-Portfolios mitals deutsch-österreichisches Wohnimmobilienunterneh- gewirkt. Mit Blick auf den Retail-Sektor in Westeuropa
haben erst kürzlich Klépierre und Corio Fusionspläne
men ermöglicht …
bekannt gegeben. Wir erwarten, dass sich die Konsolidierung
im gewerblichen Immobilienbereich in ZentralZehetner: Und das wiederum war die Voraussetzung für
und
Osteuropa
fortsetzen wird. Als Marktführer in dieser
die mehrheitliche Abspaltung der BUWOG, bei der unsere
Aktionäre für je 20 IMMOFINANZ-Aktien zusätzlich eine Region werden wir dabei eine aktive Rolle einnehmen und
BUWOG-Aktie erhalten haben. Die BUWOG ist ebenfalls Opportunitäten, die sich in unseren Kernmärkten bieten,
ein nachhaltiger Dividendentitel und wird für 2013/14 mit Blick auf Synergien und Skaleneffekte prüfen.
voraussichtlich EUR 0,65 je Aktie ausschütten. Der
IMMOFINANZ werden daraus rund EUR 32,0 Mio. zufließen. An welche Dimensionen denken Sie dabei?
Zehetner: Das ist immer davon abhängig, welche MögNoggler: Was künftige Aktienrückkaufprogramme lichkeiten sich ergeben, und kann generell von Anteilsangeht, so planen wir, die derzeit für eine Finanzierung und Portfolioakquisitionen bis zu Fusionen reichen. Falls
wir Konsolidierungsschritte setzen, streben wir dabei
aber die unternehmerische Verantwortung an.
zweite polnische Standort eröffnet, im 2. Halbjahr 2014 folgen Ketrzyn und Zary. Mittelfristig sind rund zehn weitere
geplant. In Rumänien steht ebenfalls der Markteintritt mit
STOP.SHOP.s
bevor, hier besitzen wir einige sehr interesIst nach dem Spin-off der BUWOG und der Abgabe des
sante
Grundstücke,
die derzeit bei unseren Landreserven
westeuropäischen Residential-Bereichs auch eine weitere
geparkt
sind.
Im
zurückliegenden
Geschäftsjahr haben
Simplifizierung des IMMOFINANZ-Portfolios angedacht?
Zehetner: Mittelfristig bleibt es sicher bei den drei kom- wir zudem fünf Fachmarktzentren – vier in Slowenien
merziellen Assetklassen Einzelhandel, Büro und Logis- und eines in Tschechien - zugekauft und einem Rebranding
tik. Mit der Abspaltung der BUWOG und der Realisierung unterzogen. Diese Märkte sind voll vermietet und weisen
größerer Transaktionen haben wir allerdings gezeigt, eine hohe Rendite auf. Wenn sich solch attraktive Kaufdass wir sehr rasch in der Lage sind, Chancen am Markt möglichkeiten bieten, sehen wir uns diese an.
wahrzunehmen. Daher will ich nicht ausschließen, dass
wir zu einem späteren Zeitpunkt vielleicht ein Segment Reindl: Die internationalen Einzelhändler schätzen unser
aus unserem Retail- oder Logistikbereich – zum Beispiel großes Netzwerk. Bei der Expansion in neue Länder
unsere Fachmarktkette STOP.SHOP. – drehen, wenn sich benötigen sie eine gewisse Mindestanzahl an Stand
Möglichkeiten bieten und die Preise attraktiv sind.
orten, damit Skaleneffekte erzielbar sind. Sie wollen daher
einen verlässlichen Partner und Developer wie uns, der
Vor diesem Hintergrund ist auch der Fokus auf die sie begleitet und in der Lage ist, rasch einen Roll-out in
mehreren Ländern zu realisieren.
Markenbildung im Portfolio zu sehen?
Dietmar Reindl: Ja. Angefangen von der Wohnimmobilienmarke BUWOG über unsere Fachmarktkette STOP. Nach dem Spin-off der BUWOG hat sich die geografische
SHOP. bis zu Deutsche Lagerhaus und LOG CENTER, die für Ausrichtung der IMMOFINANZ noch stärker in Richtung
unsere Logistikaktivitäten in Deutschland und Osteuropa Osteuropa verschoben. Knapp 70% des Portfolios sind
stehen, können wir hier bereits auf zahlreiche erfolgreich in CEE bzw. Russland angesiedelt. Wird es vor dem Hinetablierte Marken verweisen, mit denen wir auch weiter tergrund der weiteren Development-Vorhaben ungefähr
in unseren Kernländern expandieren. Im zurückliegen- bei dieser Aufteilung bleiben?
den Geschäftsjahr haben wir mit VIVO! zudem eine neue Zehetner: An sich sind keine größeren VeränderunMarke für den Einzelhandel geschaffen. VIVO! Einkaufs- gen vorgesehen. Aber natürlich ist für den Fall möglizentren sind hinsichtlich Größe, Ausrichtung und Ange- cher Konsolidierungsschritte nicht ausgeschlossen,
bot zwischen STOP.SHOP.s auf der einen Seite und gro- dass sich die Prozentsätze deutlicher verschieben. Das
ßen Shopping Center auf der anderen Seite angesiedelt. Es entscheiden dann aber die jeweiligen Umstände und
handelt sich typischerweise um eingeschoßige Einkaufs- Opportunitäten.
zentren mit starker F
ashion- und Entertainment-Ausrichtung, die ideal für kleinere und mittelgroße Städte sind. Es Der Wachstumsausblick für die CEE-Region ist posiist geplant, dass unser erstes VIVO!-Center im 4. Quartal tiv. Ist die schrittweise Erholung der Wirtschaft bereits
2014 im polnischen Pila eröffnet wird, das zweite voraus- bemerkbar?
sichtlich im Kalenderjahr 2015 in Stalowa Wola, das ist eine Zehetner: Insgesamt ist Osteuropa nach wie vor nicht
Stadt im südöstlichen Polen. Insgesamt haben wir aktu- die Wachstumsstory, die wir gerne hätten. Wir würell fünf VIVO!-Standorte in Polen in der Umsetzung. Die- den uns mehr Rückenwind vom Wirtschaftswachstum
ses Konzept bietet sich prinzipiell auch für Moskau und für unsere Vermietungen wünschen. Sieht man sich das
Startquartal 2014 an, so haben wir zwar in einigen LänMoskau-Region an.
dern teils sehr gute BIP-Daten gesehen, aber wie gesagt:
Und wie sehen die Expansionspläne für STOP.SHOP.s Es sollte noch mehr werden.
und Logistik aus?
Reindl: Unter dem Markendach von LOG CENTER wollen Reindl: Neben vergleichsweise gesunden Staatshauswir schwerpunktmäßig Logistikprojekte in Rumänien und halten wird vor allem der Aufholbedarf dieser Länder
Russland errichten, die Deutsche Lagerhaus baut ihre Pro- gegenüber Westeuropa ein wichtiger Wachstumstreiber
jekt-Pipeline in Deutschland aus. Mit unseren STOP.SHOP.s bleiben. Der Export – insbesondere nach Westeuropa –
sind wir bereits an 50 Standorten in sechs Ländern ver- und zunehmend auch die Binnennachfrage unterstüttreten und starten nun auch mit der Expansion in Serbien, zen die positive Entwicklung. In Rumänien etwa beobdie ersten beiden Standorte stehen bereits fest. Das STOP. achten wir eine wachsende Nachfrage nach qualitativen
SHOP.-Konzept passt hinsichtlich Größe der Städte, Kauf- Logistikflächen. Die Logistik ist innerhalb der kommerkraft der Bevölkerung etc. ideal für die Gegebenheiten in ziellen Immobilien-Assetklassen ja eine Art Frühindiden Balkan-Ländern. Das Feedback der Mieter ist sehr kator für eine Wirtschaftserholung. Nach der jüngsten
Großvermietung an Ursus Breweries (Anm.: nach Ende
positiv.
des Berichtszeitraums) liegt die Auslastung in unserem
Zehetner: In Polen arbeiten wir ebenfalls am Roll-out unse- rumänischen Logistikportfolio bei rund 93%. Und wie
rer STOP.SHOP.s, im November 2013 wurde in Mlawa der bereits gesagt, wir planen den Start neuer Projekte.
„Wir haben etliche operative Maßnahmen gesetzt,
um die Auslastung unserer
Büroimmobilien mittelfristig
an jene des Einzelhandels
portfolios – also über 90% –
heranzuführen.“
Mag. Dietmar Reindl, COO
Zehetner: Bei der Bevölkerung in Rumänien ist die Erho- Die vorübergehenden Reduktionen erfolgten nicht im
lung allerdings noch nicht angekommen. Die Binnennach- „Gießkannen-Prinzip“ für ein gesamtes Shopping Center,
sondern rein auf Einzelfall-Basis. Auch sprechen wir von
frage erholt sich erst langsam.
einem Zeitraum von wenigen Monaten. Diese VorgehensUnd wie sieht es am Transaktionsmarkt aus?
weise hat sich bereits während der Finanzkrise 2008/09
Noggler: Das Interesse für osteuropäische Immobilien als nachhaltig im Sinne der Mieterbindung erwiesen.
zieht an. Natürlich wird in CEE nach wie vor nur ein Bruchteil des Volumens von Westeuropa gehandelt, im 1. Quar- Also kommt es zu keiner Strategieänderung?
tal 2014 waren es etwa 6% aller europäischen Transak- Zehetner: Wenn man in eine langfristige Assetklasse
tionen. Aber wir sehen, dass die Investoren stärker in wie Immobilien investiert, kann die Strategie nicht bei
Richtung Osteuropa tendieren.
jedem Störfeuer über Bord geworfen werden. Die aktuellen Ereignisse in der Ukraine sind nicht hilfreich, nichtsZehetner: Aufgrund der Nachfrage sollten wir in den nächs- destotrotz besteht in Russland aber eine klare Unterverten 18 bis 24 Monaten eine deutliche Yield-Compression in sorgung mit Retail- und Logistikimmobilien. Und eines
Osteuropa sehen. Sprich, die Differenz zwischen den Ver- darf man auch nicht vergessen: Die Immobilienrenditen
kaufsrenditen in Ost- und Westeuropa von aktuell rund in Russland sind deutlich höher als jene in anderen Tei200 bis 300 Basispunkten sollte sich in etwa halbieren. Ich len Ost- und Westeuropas. Generell besitzt Russland ein
erwarte auch, dass die Verkaufsrenditen in Russland sin- großes wirtschaftliches Aufholpotenzial.
ken, wobei die Lage in der Ukraine natürlich ein Unsicherheitsfaktor ist. Aber in Russland sehen sich vermehrt Käu- Deshalb prüfen Sie auch weitere Developments?
Zehetner: Ja, im Einzelhandels- und Logistikbereich in
fer aus China und der Arabischen Halbinsel um.
Moskau und im Großraum Moskau. Wir werden vorBleiben wir gleich bei Russland: Die Abspaltung der aussichtlich noch im Geschäftsjahr 2014/15 mit EntBUWOG hat das Russland-Portfolio der IMMOFINANZ wicklungen starten, wobei die Gesamtinvestitionsstärker in den Fokus vieler Anleger gerückt. Zuletzt kosten der Einzelprojekte eher im hohen zweistelligen
kamen hier mehrere Faktoren zusammen: Verzögerun- Millionen-Euro-Bereich anzusiedeln sein werden – und
gen beim Development-Projekt GOODZONE, ein schwa- nicht im dreistelligen Bereich wie in der Vergangenheit.
cher Rubel, die Unruhen in der Ukraine. Wie schätzen Sie
Reindl: In diesen beiden Assetklassen hat sich der Leerdie Lage ein?
Zehetner: Unser Shopping Center GOODZONE haben stand am Gesamtmarkt in Moskau zuletzt auf 2,5%
wir mittlerweile eröffnet und damit qualitativ in Mos- belaufen – das entspricht eigentlich einer Vollvermietung.
kau neue Standards gesetzt. Ursprünglich war geplant,
dass G OODZONE bereits im gesamten zurückliegenden Der Vermietungsgrad des IMMOFINANZ-Portfolios ist
Geschäftsjahr zu den Mieterlösen beiträgt und damit im Jahresvergleich um rund fünf Prozentpunkte auf 85%
den Wegfall verkaufter Immobilien, vor allem des Silesia gesunken. Eine Folge der BUWOG-Abspaltung?
City Centers, ausgleicht. Das wird nun erst 2014/15 der Reindl: Ja. Die BUWOG-Wohnimmobilien weisen – was
Fall sein, weil es bei der Entwicklung zu Verzögerungen typisch für diese Assetklasse ist – eine hohe Auslasgekommen ist, die nicht in unserem Einflussbereich lagen. tung auf. Der Fokus im Asset Management liegt klar auf
Natürlich ist die weitere Entwicklung der politischen einer weiteren Verringerung des Leerstands, vor allem im
Unruhen in der Ukraine ein Unsicherheitsfaktor, der auf Office-Bereich. Wir haben etliche operative Maßnahmen
der Stimmung der Investoren und auch der Bevölkerung gesetzt, um die Auslastung unserer Büroimmobilien mitlastet. Wir hoffen daher auf eine baldige Entspannung telfristig an jene des Einzelhandelsportfolios – also über
der Lage. Mittel- bis langfristig sind weder ein schwa- 90% – heranzuführen. Dazu zählen etwa eine noch stärcher Rubel noch latente Kriegsängste in der Bevölke- kere Kundennähe durch Dezentralisierung oder die Ausrung unserem Geschäft zuträglich, da diese Faktoren für arbeitung länderübergreifender Wachstumsstrategien
eine Konsumzurückhaltung sorgen. Und diese wiederum für unsere Kunden.
Auch werden wir verstärkt in die Gebäudequalität
schlägt sich in den Umsätzen unserer Mieter nieder.
unserer Bestandsimmobilien investieren. Das Motto lauHinsichtlich des schwachen Rubels haben Sie zuletzt tet dabei „in shape as new“, also „so gut wie neu“. Damit
angekündigt, Ihren Mietern eventuell entgegenkommen sprechen wir nicht nur zusätzliche Kunden an, sondern
bleiben für unsere bestehenden Mieter ein attraktiver
zu wollen. Was ist daraus geworden?
Reindl: Wie in Aussicht gestellt, haben wir einzelnen Mie- Partner. Ein Beispiel dafür ist die geplante Modernisietern unserer Moskauer Einkaufszentren mit zeitlich eng rung unserer Bürotürme Polus Tower I und II in Bratislava.
begrenzten Vereinbarungen geholfen, die Wechselkurs
effekte im 1. Quartal 2014/15 abzufedern. Grundsätzlich Wie hat sich die Vermietungssituation im zurückliegensind bei uns die Mieteinnahmen des russischen Port- den Jahr dargestellt?
folios in den Währungen Euro oder US-Dollar fixiert, Reindl: Wir konnten in unseren Kernmärkten die Mietein anhaltender Wertverfall des Rubels verschlech- preise im Schnitt stabil halten, das zeigt sich auch im
tert allerdings die Kostenverhältnisse für unsere Mieter. Like-for-like-Vergleich, also der Entwicklung der Miet
„Der unter u
nseren
ursprünglichen Schätzungen
liegende Kaufpreis
für Rostokino ist auf
einen Verhandlungs
erfolg der IMMOFINANZ
zurückzuführen.“
Mag. Birgit Noggler, CFO
„Mit der Abspaltung
der BUWOG und der
Realisierung größerer
Transaktionen haben wir
gezeigt, dass wir sehr rasch
in der Lage sind, Chancen
am Markt wahrzunehmen.“
Dr. Eduard Zehetner, CEO
erlöse bereinigt um Immobilienverkäufe, Neuakquisiti- jahr 2012/13 haben wir aufgrund der hohen Auslastung
onen und Fertigstellungen. Lediglich in Polen kam es zu dieses Shopping Centers unsere Schätzungen für den
einem deutlicheren Rückgang des Vermietungsgrads voraussichtlichen Kaufpreis angepasst. Dies hat sich im
um 11 Prozentpunkte auf 77,8%. Das ist zum einen auf Abschluss 2012/13 mit EUR -106,4 Mio. im Bewertungsden Verkauf des voll vermieteten Silesia City Centers ergebnis widergespiegelt. Im Februar 2014 fanden finale
zurückzuführen, zum anderen auf einen höheren Leer- Verhandlungen statt und es ergab sich eine Reduktion
stand in einigen Bürogebäuden und einer Logistikimmo- des Kaufpreises um EUR 77,7 Mio., was nun positiv im
bilie. In diesen Objekten sind einige größere Mietverträge Bewertungsergebnis für 2013/14 zum Tragen kommt.
Der nunmehr unter unseren ursprünglichen Schätgleichzeitig ausgelaufen und es konnten nicht alle Verträge verlängert werden. Wir arbeiten allerdings hart an zungen liegende Kaufpreis ist allerdings ausschließlich
der Wiedervermietung und haben bereits einige Erfolge auf einen Verhandlungserfolg der IMMOFINANZ zurückzuführen und nicht auf eine Verschlechterung der Markterzielt.
lage oder geringeren Bewertung.
Bei den Immobilienverkäufen wurde 2013/14 neuerlich ein Rekordwert bei den Volumina verzeichnet, das Von welchen Faktoren wurde das Bewertungsergebnis
Ergebnis liegt aber unter dem Vorjahreswert. Wie passt darüber hinaus beeinflusst?
Noggler: Währungsbedingt haben wir vom Anstieg des
das zusammen?
Zehetner: Es war ein sehr erfolgreiches Jahr. Wir haben Euro gegenüber dem russischen Rubel profitiert. BereiImmobilien im Gesamtwert von etwas über EUR 1,0 Mrd. nigt um Währungseffekte ist das Bewertungsergebnis
verkauft. Ursprünglich hatten wir uns vorgenommen, in negativ, was vor allem das russische Immobilienportfofünf Jahren Immobilien für EUR 2,5 Mrd. zu verkaufen. Tat- lio betrifft und eine Folge der Unruhen in der Ukraine und
sächlich haben wir aber nach vier Jahren bereits ein Volu- der damit verbundenen bzw. in Aussicht gestellten Sankmen von EUR 2,67 Mrd. geschafft – und das mit einer tionen gegen Russland ist. Die externen Bewerter sind für
zweistelligen Marge auf den Buchwert. Wir streben wei- diesen Markt vorsichtiger geworden.
terhin an, Verkäufe von durchschnittlich EUR 500,0 Mio.
bis EUR 600,0 Mio. pro Jahr zu tätigen.
Noch ein Blick auf die Refinanzierungen. Was steht
Größeres an?
Noggler: Was das Ergebnis aus Immobilienverkäu- Zehetner: Im laufenden bzw. im nächsten Geschäftsjahr
fen betrifft, so muss man berücksichtigen, dass gemäß wird der Ersatz der CMBS-Struktur Forrest Finance ein
den Vorschriften nach IFRS die mit zwei größeren Ver- Thema sein. Es handelt sich dabei um eine Finanzierung im
käufen verbundenen Aufwertungsgewinne – im Detail Volumen von rund EUR 200,0 Mio., in der einige unserer
Silesia City Center und die Logistikimmobilie Egerkin- österreichischen Prime-Immobilien als Hypothek gebüngen – bereits im Ergebnis des Geschäftsjahres 2012/13 delt sind. Mit dem Auslaufen dieser Finanzierung haben
enthalten waren, die Ausbuchung der Liegenschaften wir die Möglichkeit, etliche Wiener Innenstadt-Objekte
sowie der Liquiditätszufluss erfolgten allerdings erst auf den Markt zu bringen – und dieser gestaltet sich für
2013/14. Wir haben im Vorjahr auch darauf hingewiesen, Verkäufer derzeit ja sehr attraktiv. Die Verkaufsrenditen
dass es sich um ein außerordentlich gutes Ergebnis aus sind niedrig, die Preise hoch.
Immobilienverkäufen gehandelt hat.
Noggler: Generell kommt uns das günstige Zinsumfeld
Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung ist nega- für unsere Refinanzierung entgegen. Daher sollte – auch
tiv ausgefallen.
im Falle von Margenerhöhungen der Banken – ein sehr
Zehetner: Hier schlugen die Verzögerungen bei der Fer- gutes Ergebnis erzielbar sein.
tigstellung von GOODZONE und damit in Zusammenhang
stehende höhere Baukosten negativ durch. Mittlerweile Und wie sieht es mit der Wandelanleihe 2018 aus, für die
ist dieses Shopping Center aber fertiggestellt und in Inhaber im Jahr 2016 eine Put-Option ausüben können?
Betrieb. In Russland leiden wir auch unter der vorsich- Zehetner: Wir gehen davon aus, dass die Wandelanleihe
tigeren Bewertung der externen Gutachter im Zusam- bis zu diesem Zeitpunkt im Geld sein wird, sprich, die
menhang mit der Ukraine-Krise. In Deutschland fiel das Anleiheinhaber in Aktien wandeln werden.
Development-Ergebnis deutlich positiv aus, auch in
Tschechien. Das unterstreicht sehr wohl, dass wir diesen
Job profitabel erledigen können, so wir nicht mit externen
oder Faktoren aus der Vergangenheit konfrontiert sind.
Das Bewertungsergebnis wird erneut von einer Kaufpreisanpassung für das Moskauer Shopping Center
Rostokino beeinflusst. Was ist der Grund?
Noggler: Es war vertraglich vereinbart, dass der Kaufpreis für Rostokino insbesondere vom Net Operating
Income des Kalenderjahres 2013 abhängt. Im Geschäfts-
22 DAs Unternehmen im Überblick
Die IMMOFINANZ Group – Marktführer
für Gewerbeimmobilien in CEE
Immobilienmaschine mit Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette
Wer wir sind
Die IMMOFINANZ Group ist ein an der Wiener und Warschauer Börse notierter Immobilieninvestor und -entwickler.
Wir haben seit unserer Gründung im Jahr 1990 ein hochwertiges Immobilienportfolio mit derzeit 363 Bestandsobjekten und einem Buchwert von rund EUR 6,3 Mrd. aufgebaut. Insgesamt verwalten wir aktuell eine vermietbare Fläche
von 3.825.325 m² und generieren eine Rendite von 7,9% bei einer Auslastung von rund 85,0%.
Wo wir uns engagieren
Wir erwirtschaften mit erstklassigen Immobilien nachhaltige Erträge für unsere Investoren. Dabei konzentrieren wir
unsere Aktivitäten in den Assetklassen Einzelhandel, Büro und Logistik. Unser geografischer Fokus liegt auf den acht
Kernländern Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, der Slowakei, Rumänien, Ungarn und Russland.
Woran wir täglich arbeiten
Als Immobilienmaschine konzentrieren wir uns auf die Verzahnung unserer drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger, maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen (Development), die professionelle Bewirtschaftung der Objekte (Asset Management) und zyklusoptimierte Verkäufe (Trade). Unser aktives und dezentrales
Asset Management sorgt für eine Steigerung der Mieterträge und gleichzeitig für die Reduktion von Leerständen. Die
aus unseren Verkäufen erwirtschafteten liquiden Mittel reinvestieren wir in neue Entwicklungsprojekte. Unser Ziel ist,
mit einem klar definierten, standardisierten und „industrialisierten“ Prozess mehr Profitabilität entlang der gesamten
Wertschöpfungskette zu generieren, das erreichte Verkaufstempo beizubehalten, um damit unser Portfolio modern
und attraktiv zu gestalten und einen hohen Cashflow für unsere Aktionäre zu erwirtschaften.
Warum wir auf CEE setzen
Nach dem Spin-off der BUWOG im Geschäftsjahr 2013/14 hat sich unsere geografische Ausrichtung noch stärker
nach Osteuropa verschoben. Zugleich haben wir unser Profil als führender Spezialist für Büro-, Einzelhandels- und
Logistikimmobilien in Zentral- und Osteuropa geschärft. Das IMMOFINANZ-Portfolio ist nunmehr zu rund zwei Drittel in CEE und Russland und zu einem Drittel in Westeuropa beheimatet. Für die Gesamtrendite unserer CEE-Immobilien wurden wir 2013 mit dem „IPD Property Investment Award in Central & Eastern Europe“ für das Portfolio mit
der höchsten Performance von insgesamt 49 untersuchten Portfolios in der Region ausgezeichnet. Wir sind von der
langfristigen Wachstumsstory und dem Aufholpotenzial Osteuropas überzeugt.
Mit dem IPD Award 2013 ausgezeichnetes
Bestandsimmobilienportfolio in CEE & Russland
DAs Unternehmen im Überblick 23
Buchwerte, Vermietungsgrade und vermietbare Flächen
des Bestandsimmobilienportfolios per 30. April 2014
27,6%
Deutschland
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Vermietbare Fläche in m2
431,7
87,8%
881.942
Polen
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Russland
512,1
77,8%
272.010
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
1.744,3
94,2% (97,9)1
320.076
Tschechien
520,5
84,7%
296.591
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
8,1%
Slowakei
6,8%
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
8,2%
3,8%
20,8%
Österreich
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
1.316,1
84,8%
716.242
238,3
91,0%
138.028
7,7%
Ungarn
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Rumänien
10,4%
487,5
81,2%
388.255
6,6%
Nicht-Kernländer
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
100%
418,5
80,1%
406.788
IMMOFINANZ Group
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
6.328,2
84,8% (85,0%)1
3.825.325
Anteil am Bestandsimmobilienportfolio (gemessen am Buchwert)
1
Exklusive unterjährig fertiggestelltes Development (GOODZONE) in Russland
Verteilung der Bestandsimmobilien per 30. April 2014
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
659,3
82,2%
405.393
Silesia City Center, Kattowitz, PL
Geschäftsfeld Trade
Immobilien für rund
eine Milliarde Euro verkauft
Gewinnbringende Portfoliooptimierung
Im Geschäftsjahr 2013/14 stellte die IMMOFINANZ bei Tempo soll beibehalten werden. Ziel ist, das Portfolio mitden getätigten Immobilienverkäufen den Rekordwert tels zyklusoptimierter, selektiver und strategiekonforvon 2012/13 in den Schatten: Damals wurden Objekte für mer Immobilientransaktionen langfristig und gewinnEUR 661,3 Mio. verkauft, im zurückliegenden Geschäfts- bringend zu stärken. Wir setzen damit Eigenmittel frei
jahr wurde ein Wert von EUR 1.017,9 erzielt. Die Transak- und schaffen Liquidität, um in neue Entwicklungs
tionen erfolgten gewinnbringend und bestätigen damit projekte zu investieren oder Zukäufe zu tätigen. Eine
einmal mehr die Werthaltigkeit der Immobilien des Kon- hohe „Taktfrequenz“, also Umschlagsgeschwindigkeit,
zerns – sowohl in West- als auch in Osteuropa.
der Immobilienmaschine hält das Portfolio attraktiv und
modern.
Schneller als erwartet
Bereits nach drei Quartalen dieses Berichtszeitraums (per Paradebeispiel Silesia City Center
Ende Jänner 2014) meldeten wir, dass das mit Beginn des Der Verkauf einer Immobilie nahe oder am Höhepunkt
Geschäftsjahres 2010/11 gestartete Fünf-Jahres-Ver- ihres Lebenszyklus soll für die Aktionäre den maximalen
kaufsprogramm, das ein Volumen von EUR 2,5 Mrd. zum Ertrag sichern. Das Silesia City Center in Polen, das wir für
Ziel hatte, vorzeitig erfüllt worden ist. Zwischen Mai 2010 EUR 412,0 Mio. an ein internationales Konsortium unter
und April 2014 beliefen sich die Immobilienverkäufe inklu- Führung der Allianz verkauft haben, ist dafür ein Paradesive Fondsverkäufe auf insgesamt EUR 2,7 Mrd. Dabei beispiel. Dabei handelte es sich gleichzeitig um eine der
konnte eine durchschnittliche Marge von 14,1% auf den größten Einzeltransaktionen am polnischen ImmobilienBuchwert erzielt werden.
markt im Jahr 2013.
Die Immobilienverkäufe werden natürlich fortgesetzt,
sind sie doch ein wichtiger Bestandteil der Immobilienmaschine. Das in den zurückliegenden Jahren erreichte
Auch die Abgabe der Bürogebäude Airport Office III in
Düsseldorf sowie Arbes in Prag an institutionelle Investoren fällt in diese Kategorie. Die beiden Objekte wechsel-
Airport Office III, Düsseldorf, DE
Arbes, Prag, CZ
ten für insgesamt knapp EUR 29,0 Mio. – und damit über
Buchwert – den Besitzer.
FMZ Horn, Horn, AT
80%-Anteil), die Fachmarktzentren Rosental und Wels
sowie Retail-Immobilien in Leonding und Winklern wurden ebenfalls gewinnbringend abgegeben.
Bestandteil des Verkaufsprogramms sind auch Immo
bilien, die aufgrund ihrer Größe, ihrer Qualität, ihrer Zur IMMOFINANZ-Strategie im Trade-Bereich zählen
Lage – beispielweise Objekte in Sekundär- und Tertiär zudem opportunistische Zukäufe: Das ist dann der Fall,
städten oder außerhalb der Kernländer – oder ihrer wenn wir billiger zukaufen als selbst entwickeln könNutzung nicht länger in die Portfoliostrategie passen. nen oder Akquisitionen strategisch Sinn ergeben. So
So haben wir im zurückliegenden Geschäftsjahr den erwarb die IMMOFINANZ kurz vor Jahreswechsel 2013
Rückzug aus dem Hotelbereich fortgesetzt und das fünf bestehende Gewerbeparks – vier in Slowenien und
Hilton Vienna Danube für EUR 48,4 Mio. an einen Fonds einen in Tschechien – für insgesamt rund EUR 26,0 Mio.
der deutschen Internos Real Investors Kapitalanlage- Die voll vermieteten Märkte werden im Jahresverlauf
gesellschaft verkauft. Mit dieser Transaktion befin- 2014 einem Rebranding unterzogen und das bestehende
den wir uns in der Zielgeraden für die Devestition die- STOP.SHOP.-Portfolio um rund 19.000 m² vermietbare
ser Assetklasse. Bezogen auf die Hauptnutzungsart der Fläche auf rund 330.000 m² erweitern.
Immobilie hat die IMMOFINANZ nur noch ein Hotelobjekt,
das Leonardo Vienna. Davon wollen wir uns ebenfalls
Historische Verkäufe in MEUR
trennen.
Mit dem Verkauf der Logistikimmobilie in Egerkingen für
knapp CHF 60,0 Mio. an einen Immobilienfonds der Credit
Suisse wurde der Rückzug aus der Schweiz, die nicht zu
den Kernmärkten zählt, fortgesetzt.
Portfoliooptimierung in Österreich
In Österreich trennten wir uns nicht nur von diversen Bürogebäuden in Wien, etwa in der Brünner Straße
und in der Laxenburger Straße, auch im Retail-Bereich
wurde das Portfolio durch etliche Verkäufe optimiert. Das
Fachmarktzentrum Horn ging an den deutschen institutionellen Investor KGAL (die IMMOFINANZ hielt einen
3.000
2.500
2.671,1
■ Verkäufe im jeweiligen Jahr
■ Verkäufe kumuliert
2.000
1.653,2
1.500
500
1.017,9
991,9
1.000
361,9
630,0
661,3
0
GJ 2010/11
GJ 2011/12
GJ 2012/13
GJ 2013/14
Interview Trade
„Wir haben einfach gute Deals gemacht“
Erneut hat die IMMOFINANZ ein Rekordvolumen bei Inwiefern hat sich das Stimmungsbild der Investoren im
Immobilienverkäufen erzielt. Spiegelt das die Stimmung zurückliegenden Jahr geändert?
am Gesamtmarkt wider?
Für einige der großen Investoren werden die westlichen
Marco Kohla: Auch im zurückliegenden Geschäftsjahr Märkte wieder reichlich teuer. Mit Anfangsrenditen unter
konnten wir wieder große Volumina über Verkehrswert, 5% lässt sich eben nur schwerlich eine zweistellige Interteilweise sogar mit Gewinnspannen von 10% und mehr, nal Rate of Return (annualisierte Rendite, Anm.) darstelveräußern. Wir sind froh und stolz, die Strategie des akti- len. Daher wird Osteuropa zur validen Alternative mit
ven Tradings erfolgreich fortgesetzt zu haben. Diese einem attraktiven Risiko-Rendite-Profil. Das Interesse
werden wir auch künftig beibehalten. Als Spiegelbild hat in den letzten zwölf Monaten deutlich zugenommen
des Markts würde ich das Ergebnis aber nicht unbedingt und ich gehe davon aus, dass es sich bald in tatsächlichen
sehen. Zwar hat der Transaktionsmarkt in einigen Seg- Deals manifestiert. Die Stimmung ist jedenfalls deutlich
menten wieder angezogen, von Rekordständen ist CEE optimistischer als vor einem Jahr.
aber noch weit entfernt. Wir haben einfach gute Deals
gemacht.
Sind neue Käufer am Markt unterwegs?
Ja, eindeutig. Erfreulicherweise sind in allen GrößenklasEs gibt also nach wie vor große Unterschiede zwischen sen neue Akteure hinzugekommen, von eher lokalen
West- und Osteuropa?
Privatinvestoren und Family Offices über mittelgroße
Die Diskrepanz zwischen den westeuropäischen Ländern Fonds bis hin zu global operierenden „Schwergewichten“
und Osteuropa ist nach wie vor immanent. Das sieht man der Private-Equity-Branche oder Staatsfonds. Auch wir
allein an den Transaktionsvolumina: Westeuropa kam im hatten das Vergnügen, den einen oder anderen in ein für
Jahr 2013 auf EUR 145,0 Mrd., während in Osteuropa nur ihn neues Terrain zu begleiten.
rund EUR 10,0 Mrd. gehandelt wurden. Und in dieser Zahl,
die allerdings beinahe Vorkrisenniveau erreicht, ist Russ- Welche Entwicklungen sehen Sie auf Sicht des kommenland bereits inkludiert. Innerhalb Osteuropas sind wei- den Jahres am Investmentmarkt?
terhin Polen und Tschechien die aktivsten Märkte mit Das Interesse an Immobilieninvestments wird in
deutlichem Abstand zum Rest. Aber eine Erholung ist Deutschland und Österreich unverändert hoch bleiben.
hier eindeutig spürbar, es wird zum Beispiel wieder nach Die Fundamentaldaten sind gut, Geld ist vorhanden und
Bukarest geschaut.
insbesondere sogenannte Core-Investments, also sehr
Dipl.-Kfm. Marco Kohla MRCIS
Director Transactions
Trade
Marco Kohla, geboren 1978, hat sein Diplomstudium an
der European Business School abgeschlossen. Nach
Stationen im Fondsgeschäft und Investment B
anking ist
er seit März 2009 bei der IMMOFINANZ Group: zunächst
als Head of Portfolio Strategy, seit Jänner 2012 als
Director Transactions.
„Weiterhin sind Polen und
Tschechien die a
ktivsten
Märkte. Aber es wird auch
wieder nach Bukarest
geschaut.“
Dipl.-Kfm. Marco Kohla MRICS,
Director Transactions
gute Immobilien in sehr guten Lagen, werden sich ungebrochener Beliebtheit erfreuen. Zusätzlich wird sich der
Trend zu etwas mutigeren Käufen verstärken, denn auch
mit B-Class-Immobilien lässt sich gutes Geld verdienen.
Osteuropa wird, wie bereits erwähnt, für einige wieder
stärker ins Blickfeld rücken.
Liegt nun auch ein stärkerer Fokus auf opportunistischen Zukäufen, bieten sich mehr Möglichkeiten an?
Wir sehen in der aktuellen Marktlage hervorragende
Chancen für selektive Zukäufe. Einige Märkte haben
den Tiefpunkt hinter sich gelassen. Und bevor der Aufschwung einsetzt, kann man die besten Käufe tätigen.
Die Möglichkeiten haben nicht zugenommen, sie waren
auch bisher schon da, nur hat sich ihre relative Attraktivität verbessert.
Interview Development
„Wir setzen im Development gezielter
auf unsere Stärken als großer Konzern“
Im Gespräch vor einem Jahr kündigten Sie an, die Schlagkraft im Development erhöhen zu wollen. Was hat sich
seither getan?
Andreas Thamm: Wir haben etliche Maßnahmen gesetzt,
um uns auf unsere Stärken zu besinnen und diese noch
besser zur Geltung zu bringen. Zum einen sind wir mittlerweile dezentraler aufgestellt, zum anderen setzen wir
noch gezielter auf den Aufbau von Marken und Portfolios
und damit auf einen hohen Standardisierungsgrad unserer Projekte.
Bleiben wir kurz bei der Aufstellung. Wie sieht diese aus?
In den von uns für das Entwicklungsgeschäft definierten Kernmärkten – also Deutschland, Polen, Russland
und Rumänien – sind wir nun mit lokalen Teams tätig
und machen alles selbst: von der Suche nach passenden Grundstücken bis zur Herstellung der Baureife. Auch
haben wir Fachkräfte vor Ort, die die Bauphase begleiten.
Zudem wurden die Bereiche Development Commercial
und Development Residential zusammengelegt und das
lokale Team unserer rumänischen Adama-Tochter integriert. Insgesamt kommen wir damit auf 106 Mitarbeiter
im Immobilien-Entwicklungsbereich.
„Wir können ein Produkt sehr schnell in
mehreren Ländern ausrollen – das kann
man mit einem industriellen Fertigungsprozess vergleichen.“
Dipl. Wirt.-Ing. (FH) Andreas Thamm,
Director Development
wickelte Großraum Moskaus – als Beispiel heran: Dabei
handelt es sich um ein riesiges Einzugsgebiet, das ohne
die Stadt Moskau fast so viele Einwohner wie Österreich
hat und für das es seitens der Verwaltung ambitionierte
Stadtentwicklungspläne gibt. Wir untersuchen, welche
Städte für uns Sinn machen könnten, schauen uns Kaufkraft, Verkehrsströme, Entwicklungs- und Infrastrukturpläne der jeweiligen Region etc. an und definieren aufgrund der analysierten Parameter den geeignetsten Ort
für ein mögliches Einzelhandels- oder Logistikobjekt. Im
besten Fall sind wir dann vielleicht die Ersten, die sich für
ein identifiziertes Grundstück interessieren.
Und wenn Sie ausreichend quantitativen Bedarf orten,
wird dazu ein Markenkonzept entwickelt?
So ist es. Wir müssen auf unsere Stärken als großer Konzern setzen. Bei Einzelprojekten können wir vielleicht
nicht so schnell agieren wie ein lokaler mittelständischer
Developer. Aber wir verfügen über eine hohe Finanzkraft
und sind in zahlreichen Märkten präsent, können also auf
vorhandene Strukturen aufsetzen. Das ermöglicht uns,
ein Produkt sehr schnell in mehreren Ländern auszurollen – das kann man durchaus mit einem industriellen
Fertigungsprozess vergleichen. Unsere Fachmarktkette
STOP.SHOP. ist dafür ein sehr gutes Beispiel. Einheitliche
Qualitätsstandards, Zweckmäßigkeit und hoher Wiedererkennungswert zeichnen sie aus. Neben der Expansion
in Polen bereiten wir die ersten STOP.SHOP.s in Rumänien und Serbien vor. Unser jüngstes Shopping Center
Konzept – das VIVO! Shopping Center – basiert auf derselben Strategie. Und unter dem Markendach von LOG
CENTER wollen wir Logistikprojekte schwerpunktmäßig
in Rumänien und Russland bauen.
Erwarten Sie, dass noch im laufenden Geschäftsjahr in
diesen Ländern Projekte gestartet werden?
Die Vorarbeiten laufen seit einiger Zeit. Ja, bis zum Ende
des Geschäftsjahres 2014/15 sind durchaus noch Grundstückszukäufe vorstellbar.
Wo liegt der Unterschied, ob Sie jetzt jemand Dritten
mit der Grundstückssuche beauftragen oder es selbst
machen?
Vereinfacht gesagt geht es darum: Wende ich mich an Vor allem in Rumänien verfügt die IMMOFINANZ über
einen der diversen Dienstleister, dann zeigt er mir ein umfangreiche Landreserven. Ergeben sich hier neue
Projekt, das vorher bereits 20 andere Entwickler gese- Möglichkeiten?
hen – und aufgrund diversester Überlegungen – nicht Wir bearbeiten diesen Landbesitz sehr strukturiert und
verwirklicht haben. Wir leisten mit unseren eigenen überprüfen ihn regelmäßig auf Projekte, die wir initiieScouts hingegen Basisarbeit. Ziehen wir Moskau Oblast – ren könnten. Die Tatsache, dass wir Grundstücke in teildas ist der dicht besiedelte und wirtschaftlich gut ent- weise sehr interessanten Lagen bereits besitzen, ist von
Dipl. Wirt.-Ing. (FH) Andreas Thamm
Director Development
Development
Andreas Thamm, geboren 1967, ist seit
Juni 2013 bei der IMMOFINANZ Group und
verantwortet den gesamten Development-Bereich. Er ist ein erfahrener Immobilienspezialist und widmet sich vor allem
der Weiterentwicklung und dem Wachstum der gewerblichen Entwicklungs
projekte.
großem Vorteil: Damit verkürzen wir den gesamten
Development-Prozess um ca. ein Drittel der Zeit.
gut bekannt sind. Zusätzlich sehen wir besonders in Berlin im Bürosegment noch viel Potenzial.
Kurz zu den vier Kernländern, auf die sich der Großteil In Rumänien sind derzeit Einzelhandel und Logistik die
der Entwicklungstätigkeit konzentriert bzw. in denen Sie Themen bzw. werden wir unsere Grundstücksreserven
auch teilweise für weitere Wohnimmobilieninvestments
neue Projekte sondieren. Worauf liegt der Fokus?
In Polen, wo wir derzeit unser Shopping Center Tarasy unter unserer Marke Adama nutzen. Es handelt sich
Zamkowe in Lublin fertig bauen und am Roll-out unse- dabei aber ausschließlich um Apartments, die zum Verrer STOP.SHOP.s arbeiten, primär auf dem Retail-Seg- kauf vorgesehen sind.
ment. Das erste VIVO! Einkaufszentrum planen wir ebenfalls noch im Kalenderjahr 2014 in Pila, das ist eine Stadt Und nachdem wir in Moskau im zurückliegenden
im Nordwesten Polens, zu eröffnen. An weiteren VIVO!s Geschäftsjahr 2013/14 den Bau unseres Shopping
Centers GOODZONE fertiggestellt haben, prüfen wir
arbeiten wir bereits. Auch Office haben wir am Radar.
weitere Investitionsmöglichkeiten im Einzelhandel und
In Deutschland fokussieren wir parallel zur Fertigstel- im Logistik-Bereich. In den zurückliegenden Monaten
lung unseres Kölner Stadtentwicklungsprojekts Gerling haben wir bereits etliche potenzielle Objekte identifiziert.
Quartier die Bereiche Büro und Logistik, in letzterem Es handelt sich dabei aber um kleinere Projekte, also nicht
Bereich sind wir mit unserer Tochter Deutsche Lager- in der Dimension von GOODZONE.
haus bereits ein wichtiger Player und agieren bundesweit. Der Schwerpunkt für weitere Office-Projekte liegt
auf Nordrhein-Westfalen, weil wir – aufgrund unserer
jüngsten Developments – in dieser Region bereits sehr
Ertragsquelle Development
Panorama
Dritte Bauphase ...
beendet – hieß es im Juni 2014 bei unserem Wohnbauprojekt Dębowe
Tarasy im polnischen Kattowitz. In diesem dritten Schritt wurden
317 Apartments errichtet, der Großteil ist bereits verkauft. Rund
100 Gäste wohnten dem Event bei, darunter Piotr Uszok, der Bürgermeister von Kattowitz. Die IMMOFINANZ ist in der oberschlesischen
Metropole bestens bekannt, in unmittelbarer Nähe zum Dębowe Tarasy
befindet sich das beliebte Shopping Center Silesia City Center, das wir
2013 für mehr als EUR 400,0 Mio. verkauft haben. In der einst klassischen polnischen Industriestadt – geprägt von Kohle und Stahl – hat
sich in den vergangenen Jahren übrigens viel getan. Zahlreiche Infrastrukturinvestitionen werden begleitet von der Umwandlung ehemaliger Industriegebäude in Shopping Center, Kunstgalerien und Museen.
Über 5.000 Pflanzen …
auf einer großflächigen grünen Wand in der Lobby versorgen die Luft
in unserer Prager Büroimmobilie Jindřišská 16 mit frischem Sauerstoff
und natürlicher Feuchtigkeit. Im vergangenen Frühling haben wir die
Refurbishment-Arbeiten bei diesem historischen Gebäude fertiggestellt. Und die grüne vertikale Fassade ist nur eine von vielen erwähnenswerten Besonderheiten dieser Immobilie: vermietbare Fläche
6.620 m², im Herzen des Prager Stadtzentrums gelegen, erstklassige Geschäftslage, sehr gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Kombination der historischen Bestandteile mit dem
neuesten Stand der Technik sowie eine Gebäudevorzertifizierung nach „LEED-Gold“.
Das
1. VIVO! ...
Shopping Center sollte plangemäß im 4. Kalenderquartal 2014 die Pforten öffnen – und zwar im polnischen Pila. Die Bauarbeiten laufen auf
Hochtouren, rund 60 Shops werden sich auf der vermietbaren Fläche
von rund 24.000 m² einmieten. Zahlreiche namhafte Mieter sind bereits
fix, dazu zählen u.a. H&M, Reserved, Media Expert, Deichmann, CCC
und Adidas-Reebok-Nike. VIVO!, unsere jüngste Marke, ist ein Shopping-Center-Konzept für kleinere und mittelgroße Städte. Es handelt
sich um typischerweise eingeschoßige Einkaufszentren mit starker
Fashion- und Entertainment-Ausrichtung.
Die Ersten ...
sind in unserem Kölner Stadtentwicklungsprojekt Gerling Quartier bereits eingezogen. Nachdem wir im Herbst 2013 mit einem
Richtfest die Fertigstellung der Rohbauten
im ersten Abschnitt gefeiert haben, wurden in der ersten Jahreshälfte 2014 weitere
wesentliche Bauziele erreicht. Die ersten
Gewerbemieter haben die Büros bezogen,
die Wohnungen werden laufend an ihre neuen
Eigentümer übergeben. Gastroflächen und
Läden füllen sich ebenfalls nach und nach mit
Mietern. Im Frühsommer 2014 waren auf der
Baustelle über 400 Personen im Einsatz. Das
Torhaus wurde im April fertiggestellt, im Mai
wurde im Haus Gerling mit dem Innenausbau
begonnen, und ebenfalls im Mai haben wir
die Außenanlagearbeiten zur Wiedereröffnung des historischen Stadtarchivs und der
Kapelle fertiggestellt. Gleichzeitig wurde mit den Fassadenabbrucharbeiten der zweite Abschnitt eingeleitet. Laut Masterplaner Prof. Johannes Kister hat es übrigens in Köln „eine derart ruhige und perfekt organisierte Baustelle noch nie gegeben. Und ich als Kölner kann das sagen.“
Im Sommer 2013 kam es auf der Baustelle übrigens zu rasanten Kampf- und Schussszenen, Sprüngen von Gebäuden und kleineren Explosionen: Es fanden Dreharbeiten für die RTL-Serie „Alarm für Cobra 11 – Die Autobahnpolizei“ mit Erdogan Atalay und Tom Beck statt.
38.000 m²
vermietbare Fläche …
Über 1.000
Besucher …
umfasst unser Fashion und Entertainment Shopping Center in
Tarasy Zamkowe in Lublin. Am 30. Oktober 2013 fand die offizielle Grundsteinlegung-Zeremonie statt. Die Zeitkapsel wurde in
Teamarbeit eingemauert: IMMOFINANZ-CEO Eduard Zehetner,
Vertreter des Generalunternehmers Warbud und des Architekturbüros Stelmach I Partnerzy griffen im Beisein des Priesters
zur Maurerkelle. Nur wenige Monate später – im Juni 2014 –
feierten wir die Rohbaufertigstellung. 50% der Flächen sind
bereits an bekannte und renommierte Fashion-Marken vermietet, die Gesamtvermietungsquote lag zu diesem Zeitpunkt bei
nahezu 70%. Im 1. Quartal 2015 gibt es wieder Grund zum Feiern:
Dann steht die Fertigstellung und Eröffnung dieser polnischen
Retail-Eigenentwicklung an.
kamen am 27. November 2013 zum Opening unseres
zweiten polnischen STOP.SHOP.s. Besondere Premiere
dabei: Der STOP.SHOP. in Mlawa ist der erste als reines
Eigendevelopment entwickelte STOP.SHOP. Den gesamten Eröffnungstag war für ein abwechslungsreiches
Unterhaltungsp rogramm gesorgt, u.a. warteten bei diversen Gewinnspielen attraktive Preise. Am frühen Abend
folgte dann der offizielle Part, anschließend gab Popstar
Jula ein Konzert. Die Eröffnungsfeierlichkeiten waren – trotz
eisiger Kälte – sehr gut besucht und gaben einen ersten
Eindruck vom künftigen Einkaufsalltag. Der nächste STOP.
SHOP., angesiedelt im polnischen Ketrzyn, eröffnet übrigens im Spätsommer 2014.
Geschäftsfelder der Assetklasse Office
Büros für jeden Bedarf und
starke Service-Orientierung
Secondary Office AT/DE
> Konzentration auf die stabilen Märkte Österreich und
Deutschland
> Gute, zweckmäßige Objekte für kostenbewusste
Mieter
> Fokus: Steigerung der Auslastung sowie Qualitäts
optimierung ausgewählter Objekte
Die erfolgreiche Bewirtschaftung und Entwicklung von
Büroimmobilien basiert auf unserem Know-how und
der langjährigen Erfahrung in den einzelnen Märkten.
Die starke Service-Orientierung, der wir zuletzt durch
eine Dezentralisierung der Struktur Rechnung getragen
haben, sowie die aufgrund unserer Größe mögliche Flexibilität und Synergien sorgen für eine nachhaltige Einnahmequelle.
Secondary Office East
> Befinden sich ausschließlich in Hauptstädten Zentralund Osteuropas
> Gute B-Class-Immobilien für kostenbewusste Mieter
> Fokus: Erhöhung der Auslastung, Weiterentwicklung
ausgewählter Projekte, aktive Kauf- und Verkaufsstrategie
Unsere Office-Geschäftsfelder
International High-Class Office
> Repräsentative Spitzenobjekte in Toplagen für
höchste Ansprüche
> Hochqualitatives Büroportfolio als wichtige Einnahmequelle und Stabilitätsanker
> Fokus: weitere Stärkung und Ausbau
Die wichtigsten Zahlen
Assetklassen2
*5,2 %
%
8
0,
A2.520,8 Mio.
2%
B77,5%
C 1,3 Mio. m2
44,
BESTANDSIMMOBILIEN
R
BESTANDSIMMOBILIEN
VERMIETBARE FLÄCHE
der Bestandsimmobilien
in m2, per 30. April 2014
Detaillierte Informationen zum Office-Portfolio finden
Sie im Portfoliobericht auf den Seiten 80–81.
1
D 93
Opportunistic Office
> Objekte mit konzeptionellen Herausforderungen wie
Größe, Lage oder Qualität
> Neupositionierung oder Verkauf
V
Erfahrung &
Service für eine
nachhaltige
Einnahmequelle
Die IMMOFINANZ Group engagiert sich seit 1990 in der
Assetklasse Büro. Mit Ende April 2014 umfasst unser
Portfolio in diesem Bereich 93 Bestandsimmobilien. Der
Buchwert beträgt EUR 2,5 Mrd., das entspricht einem
Anteil von 39,8% des Bestandsportfolios. Wir konzentrieren unsere Aktivitäten auf Österreich, Deutschland,
Polen, Tschechien, Rumänien, Ungarn und die Slowakei.
AUSLASTUNG
per 30. April 2014
A37,6 Mio.
MIETEINNAHMEN1
im Q4 2013/14
B 6,0%
BRUTTORENDITE
auf Basis von Miet
einnahmen Q4 2013/14
1 Mieterlöse im Q4 2013/14 auf Basis der Hauptnutzungsart des Objekts
(Mieterlöse gemäß GuV laut tatsächlicher Nutzung des Objekts, daher
marginale Differenzen zur GuV möglich)
,8
T 39
%
R RETAIL | T OFFICE |
V LOGISTICS | * SONSTIGES
2 Anteil am Bestandsimmobilienportfolio
City Tower Vienna | Wien | aT
T
Unmittelbar neben dem ersten
Wiener Gemeindebezirk gelegen ist dieses Bürohochhaus zu
100% an die Republik Österreich
vermietet
26.600 C vermietbare Fläche
 G Tiefgaragenplätze
93
Interview Asset Management Office
„Unsere Asset Manager fliegen nicht
wöchentlich für zwei Tage von Wien ein“
Gemäß dem Leitspruch „More than office“ lauteten Christian Bauer: Immobilien sind ein lokales Geschäft –
die Schlüsselthemen für den Bürobereich zuletzt: Kun- und wir haben nunmehr auch unsere Strukturen an die
denorientierung und Kundenzufriedenheit. Sind neue lokalen Gegebenheiten und regionalen Besonderheiten
angepasst.
Schlagwörter dazugekommen?
Dennis Lin: Ja. Dezentralisierung, Marktnähe sowie
ein stärkerer Fokus auf länderübergreifende Vermie- Das heißt im Detail?
tungs- und Wachstumsstrategien. Im zurückliegenden Lin: Wir haben mehr Verantwortung in die Länder ver
Geschäftsjahr wurde die gesamte Organisation unseres lagert. Unsere Asset Manager sind im jeweiligen Land, das
Bereichs auf die Maxime der Kundenorientierung ausge- sie betreuen, aufgewachsen. Sie sprechen nicht nur die
richtet. Auch haben wir zwei neue Bereiche geschaffen: Sprache, sondern sind auch in die Community eingebetzum einen das Key Account Management, zum anderen tet und fliegen nicht wöchentlich für zwei, drei Tage vom
das Central Asset Management. Das ist auch der Grund, Headquarter aus Wien ein. Man muss diese Entwicklung
warum wir dieses Mal die Antworten geben dürfen (lacht). auch im Licht der letzten Jahre sehen: Früher, in der ersten Expansionswelle nach CEE, haben sich viele Mieter
eines internationalen Immobilienhauses bedient, sogenannte Expatriates waren gefragt. Das hat sich mittlerweile geändert: Es wird stärker der Kontakt zu lokalen Marktexperten gesucht. Das „Local to local“-Prinzip
ermöglicht schnellere Entscheidungswege. Außerdem
fällt das Knüpfen von Kontakten in der jeweiligen LanMag. Christian Bauer, dessprache immer leichter.
Head of Central Asset Management Office & Logistics
Die Vorteile der Dezentralisierung, allen voran die Kunden- und Marktnähe, liegen auf der Hand. Aber wird
damit nicht zugleich auch die Koordination bzw. das
Ausloten von Synergien schwieriger? Immerhin reden
wir von 93 Büroimmobilien.
Bauer: Nein. Dafür ist das Central Asset Management
zuständig. Wir kümmern uns um die länderübergreifende
Steuerung und Effizienzsteigerungen. Gerade was Synergien anbelangt, können wir einen tollen Erfolg vorweisen. Im zurückliegenden Kalenderjahr haben wir für den
Büro- und Logistikbereich in insgesamt sieben Kernländern unsere Property Management Dienstleistungen neu
„Nach unserem Wissen war das die
bislang größte derartige Ausschreibung
im CEE-Immobilienbereich.“
Mag. Christian Bauer
Head of Central Asset Management Office & Logistics
Christian Bauer, geboren 1978, ist seit Jänner 2007 bei
der IMMOFINANZ Group und verantwortete zuletzt das
ungarische Office- und Logistikportfolio des Unternehmens. Im Herbst 2013 hat er die Leitung des neu geschaffenen Bereichs „Central Asset Management Office &
Logistics “ übernommen.
Mag. Dennis Lin
Head of Key Account Management
Office & Logistics Europe
Asset Management
Dennis Lin, geboren 1982, leitet in der IMMOFINANZ
Group den Bereich „Key Account Management Office &
Logistics Europe“. Er ist seit 2008 bei der IMMOFINANZ
Group und verantwortete zuletzt das polnische Officeund Logistikportfolio des Unternehmens.
„Die Top-15-Kunden der IMMOFINANZ haben
mehr als 20% unserer Bürofläche gemietet.“
Mag. Dennis Lin,
Head of Key Account Management Office & Logistics Europe
ausgeschrieben. Wir reden dabei von einer vermietbaren und Wachstumsstrategien. Und es geht auch um die WeiFläche von 1,6 Mio. m². An die 60 Unternehmen haben an terentwicklung unseres Office- und Service-Angebots.
diesem Tender, der sich über Monate erstreckt hat, teilgenommen. Nach unserem Wissen war das bislang die Wie kann man sich das vorstellen?
größte derartige Ausschreibung im CEE-Immobilien Lin: Am Beispiel „InPost“: Dabei handelt es sich um den
bereich.
größten privaten Post- und Kurierdienstleister in Polen,
der bei uns in Warschau rund 2.000 m² Bürofläche gemieDas Ergebnis lässt sich sehen – auch und vor allem für tet hat. InPost verfolgt globale Expansionspläne und ist
unsere Mieter: Wir konnten nicht nur die Anzahl der Pro- aktuell bereits in 20 Märkten vertreten. Wir arbeiten an
perty Manager deutlich reduzieren, und zwar von 22 auf einer europäischen Kooperation für Paketdienstleistun13 in diesen sieben Kernländern, sondern erwarten auch gen und an einem Concierge Service. Sprich: In Zusameine deutliche Reduktion der Betriebskosten für unsere menarbeit mit InPost stellen wir vor unseren BürogebäuBüro- und Logistikimmobilien. Und mit deutlich meine ich den oder im Empfangsbereich Terminals auf, die neben
ein Ausmaß, das für unsere Mieter bei der Abrechnung Paketdienstleistungen auch einen Wäscheservice anbieten. Alles kann via Strichcode und Internet abgewickelt
deutlich spürbar sein wird.
werden – für unsere Mieter ist das praktisch und effiziMit dem Key Account Management wurde ein weiterer ent zugleich.
neuer Bereich geschaffen. Was ist dessen Aufgabe?
Lin: Die Betreuung der großen internationalen Mieter Ein anderes Beispiel ist unsere Clusterhaus-Kooperation,
und der langfristige Ausbau der Geschäftsbeziehungen mit der wir uns seit 2012 den Zugang zur Start-up-Szene
mit diesen, u.a. in Form von aktiver Begleitung bei Expan- sichern. Gemeinsam mit unserem Partner vermieten wir
sionsplänen. Allein die Top-15-Kunden der IMMOFINANZ inzwischen in fünf unserer Bürogebäude Flächen exkluhaben mehr als 20% unserer Bürofläche gemietet. Die- siv an Start-ups. Und den Standorten in Köln, Wien, Brasen wollen wir nicht nur einen direkten Ansprechpartner tislava, Budapest und Brünn werden sicher weitere folzur Verfügung stellen, der für rasche Lösungen steht. Wir gen. Diese innovativen Firmen wollen wir langfristig als
arbeiten zudem an länderübergreifenden Vermietungs- Kunden an uns binden.
Geschäftsfelder der Assetklasse Retail
Retail – Kundennähe als
wesentlicher Erfolgsfaktor
Die IMMOFINANZ Group ist seit 1990 im Bereich Einzelhandel tätig. Mit Ende April 2014 umfasst unser Portfolio 171 Bestandsimmobilien. Der Buchwert dieser Objekte
beträgt EUR 2,8 Mrd., das entspricht einem Anteil von
44,2% des Bestandsportfolios. Russland, genauer gesagt
Moskau, ist für uns mit Abstand der wichtigste Einzelhandelsmarkt – neben Österreich, Rumänien, Tschechien,
Polen, Ungarn und der Slowakei.
Routine und gute Vernetzung mit internationalen Einzelhandelsketten sowie Partnern in den relevanten Märkten zählen bei der erfolgreichen Bewirtschaftung von
Einkaufszentren zu unseren Stärken. In den zurückliegenden Jahren erfolgte eine schrittweise Internalisierung der Dienstleistungen und damit auch der Mitarbeiter. Zuletzt haben wir mit Jahresbeginn 2014 das Center
Management für unsere Einzelhandelsobjekte in Polen,
der Slowakei und in Rumänien integriert. Damit garantieren wir einen konstanten „IMMOFINANZ-Standard“ in
unseren Immobilien und setzen auf die lokale Expertise
unserer Mitarbeiter. Über allem steht weiterhin unser
zentraler Ansatz: das kundenorientierte Asset Management. Durch einen ausgewogenen Mietermix und die Einbindung von Freizeit- und Entertainment-Möglichkeiten
bringen wir die Menschen in die Shopping Center und sorgen für ein Umfeld, in dem unsere Mieter höchstmögli-
Assetklassen2
*5,2 %
%
8
0,
2%
B92,7%
AUSLASTUNG
per 30. April 2014
BRUTTORENDITE
auf Basis von Miet
,8
B 8,9%
39
T MIETEINNAHMEN
im Q4 2013/14
Detaillierte Informationen zum Retail-Portfolio finden Sie
im Portfoliobericht auf den Seiten 82–83.
44,
C 1,0 Mio. m2
1
Opportunistic Retail
> Objekte mit konzeptionellen Herausforderungen wie
Größe, Lage oder Qualität
> Neupositionierung oder Verkauf
R
BESTANDSIMMOBILIEN
A62,5 Mio.
STOP.SHOP./Retail Warehouse
> Standardisierte Fachmarkt- und kleinere Einkaufszentren für den täglichen Bedarf
> Verkehrsgünstige Standorte in regionalen Ballungsräumen Zentral- und Osteuropas
> Hohes Maß an Standardisierung ermöglicht Kosten
effizienz und Synergieeffekte für Mieter
> Mittlerweile in sechs Ländern vertreten
A2.796,6 Mio.
BESTANDSIMMOBILIEN
VERMIETBARE FLÄCHE
Quality Shopping Center
> Große und moderne Einzelhandelsimmobilien
> Für höchste Ansprüche in Toplagen
> Konstant hoher Vermietungsgrad und stabile Erträge
1
D 171
Unsere Retail-Geschäftsfelder
V
usgewogener
A
Mietermix und
Freizeit- und
Entertainmentmöglichkeiten
che Umsätze erzielen können. Dieses Potenzial nutzen
wir auch für das Entwickeln eigener Projekte.
%
Golden Babylon Rostokino
moskau | ru
R
Eines der größten Shopping und
Entertainment Center Europas
> 400 F Shops
Interview Asset Management Retail
„Das Shopping Center ist ein
Unterhaltungsunternehmen“
Im Asset Management erfolgt seit Jahren eine schrittweise Internalisierung der Dienstleistungen und damit
auch der Mitarbeiter. Im Retail wurde zuletzt mit Beginn
des Kalenderjahres 2014 das Center Management für die
Einzelhandelsimmobilien in Rumänien, Polen und der Slowakei übernommen. Welche Überlegung steht dahinter?
Wolfgang Idl: Die grundlegende Idee ist noch mehr Kundennähe und eine bessere Betreuung der Mieter. Wir
wollen das Shopping Center direkt steuern und ungefiltert wissen, was vor Ort los ist. Daraus erwachsen auch
eine bessere Vermietungsleistung und insgesamt eine
Erhöhung der Wertschöpfungstiefe. Nach der Integ-
„In großen Einkaufszentren kann das
Specialty Leasing deutlich sechsstellige
Mieteinnahmen im Jahr bringen.“
Wolfgang Idl, Director Retail
ration des Property Managements für unser Fachmarktportfolio in Tschechien, der Slowakei und Ungarn
war das jetzt der nächste logische Schritt. Durch den
hohen Internalisierungsgrad werden im Retail-Bereich
mittlerweile rund 50% der Vermietungsleistung intern
getätigt, das heißt ohne Einbeziehung von Maklern.
Und dieser Prozentsatz wird weiter steigen. Exklusive
Russland sind es bereits 90%. Durch die Übernahme
der Center-Management-Tätigkeiten wollen wir sowohl
Qualitätssteigerungen als auch Kostenoptimierungen
erreichen. Und die ersten Monate zeigen bereits, dass
wir damit richtig liegen.
Woran zeigt sich das?
Nach der Integration des zuvor angesprochenen Property Managements haben wir im Kalenderjahr 2013
rund 10% an Betriebskosten eingespart. Geholfen haben
dabei Neuausschreibungen aller Dienstleistungen, eine
gestärkte Einkaufsmacht und Effizienzsteigerungen.
Diese Schritte setzen wir jetzt auch im Center Management.
Welches Motto wird im Center Management hochgehalten?
Wir unternehmen alles, um für die Mieter ein ideales Umfeld zu schaffen und sie mit dem bestmöglichen
Service zu unterstützen. Wir achten darauf, dass ein
spannender Mietermix entsteht, der für den jeweiligen
Standort passt. Pro Einkaufszentrum arbeiten bis zu
15 Personen in unterschiedlichen Bereichen im Center
Management.
Und worum kümmern sich diese Mitarbeiter im Detail?
An der Spitze steht der Center Manager, er ist quasi der
„Bürgermeister“ des Shopping Centers, der sich um die
Belange der Mieter kümmert und auch Eigentümervertreter, also Vertreter der IMMOFINANZ, ist. Unter ihm ist
eine schlagkräftige Struktur angesiedelt: Die Vermietungsabteilung kümmert sich um die laufende Vermietung und Vermarktung der Shop-Einheiten, das
sogenannte Specialty Leasing vergibt Kioske, Stände,
Werbetafeln und Ähnliches in den Allgemeinflächen. In
großen Einkaufszentren kann dieses Specialty Leasing
deutlich sechsstellige Mieteinnahmen im Jahr bringen.
Auch ist es eine gute Möglichkeit, lokale Gewerbetreibende einzubinden. Der Bereich Operations kümmert
sich um die Organisation aller Instandhaltungen, Reparaturen und Dienstleistungen, wie Reinigung und Bewa-
Wolfgang Idl
Director Retail
Asset Management
Wolfgang Idl, geboren 1967, wechselte 2006 zur IMMOFINANZ Group
und ist seit 2009 Director Retail.
Heute verfügt Idl über 15 Jahre
Erfahrung im Retail Immobilienmanagement, die er u.a. in seinen
Funktionen bei Gerngross Kaufhaus AG und Jones Lang LaSalle
sammelte.
chung. Die Marketingabteilung ist für das laufende Marketing und Event-Management zuständig. Dieses wird
übrigens immer wichtiger, wir müssen Entertainment
und emotionale Gründe anbieten, die das Shopping
Center für Kunden attraktiv machen. Eigentlich reicht
es nicht mehr, dass der Center Manager „nur“ Bürgermeister ist, er muss auch als „Zirkusdirektor“ agieren,
wie Wolfgang Richter, Geschäftsführer von RegioPlan,
sagt.
Das Shopping Center als Unterhaltungsunternehmen?
Ja, das Shopping Center ist eine Art Unterhaltungs
unternehmen. Wir müssen regelmäßig Events und
Attraktionen bieten, das kann von Fashion Shows über
spezielle Kinder-Events, Kochshows, Schminktipps und
Pop-up-Stores bis zu Facebook-Aktionen reichen –
um einige Beispiele aus unserem Center Marketing zu
nennen.
Was das Center Management anbelangt, so klingt das
nach vielen neuen Mitarbeitern?
Ja, das stimmt. Insgesamt haben wir derart rund 80 Mitarbeiter integriert und den Personalstand im Bereich
Asset Management Retail auf rund 130 Mitarbei-
ter erhöht. Es handelt sich um ein eingespieltes Team,
die Mitarbeiter waren bislang ja auch schon für unsere
Shopping Center tätig. Sie können sich nun aber stärker
mit der IMMOFINANZ identifizieren. Das entspricht auch
unseren Erfahrungen, die wir bei der Integration des
Property Managements für unsere insgesamt 32 STOP.
SHOP.-Märkte in Tschechien, der Slowakei und Ungarn
gemacht haben.
Ein tolles Beispiel dafür ist unser STOP.SHOP. im ungarischen Gödöllo. Das ist eine Stadt ca. 30 Kilometer
nordöstlich von Budapest, der Hungaroring liegt gleich
in der Nähe. Unser STOP.SHOP. hat rund 8.300 m² Fläche
und wir erweitern diesen nun um 1.600 m², die Eröffnung
ist für September 2014 geplant. Und bereits seit Jahresbeginn ist die gesamte Erweiterungsfläche vermietet – an Einzelhändler wie DM, Fressnapf und KIK. Diese
ergänzen den hervorragenden Mietermix: So sind dort
u.a. H&M, New Yorker, C&A, Takko, Deichmann und Hervis vertreten.
Auch für den ungarischen STOP.SHOP. in Veszprem
haben wir Erweiterungspläne und bereits Zusagen
bekannter westlicher Retailer.
Geschäftsfelder der Assetklasse Logistics
Logistik: Kompetent in
Ost- und Westeuropa
Die IMMOFINANZ Group engagiert sich seit 1991 im
Bereich Logistik. Mit Ende April 2014 zählen 63 Bestands
immobilien zu unserem Portfolio, deren Buchwert
EUR 681,7 Mio. beträgt. Das entspricht einem Anteil von
10,8% am Bestandsportfolio. Unser wichtigster Logistikmarkt ist Deutschland. Der Schwerpunkt unserer Aktivitäten liegt im aktiven Asset Management der
Bestandsimmobilien. Wir verfolgen das Ziel, laufend den
Vermietungsgrad zu erhöhen und das Portfolio zu optimieren. Zudem wollen wir Marktpotenziale nutzen und
sowohl in Deutschland als auch in einigen osteuropäischen Ländern die Projektpipeline ausbauen.
Im zurückliegenden Geschäftsjahr wurden erneut zahlreiche Vermietungserfolge verbucht und durch einen
zyklusoptimierten Verkauf der Rückzug aus der Schweiz,
die nicht zu den Kernländern zählt, fortgesetzt.
Logistics East
> Zentrale Standorte in Osteuropa
> Enge Zusammenarbeit mit unserem westeuropäischen Kompetenzzentrum
>Dachmarke LOG CENTER für Rumänien, Ungarn und
die Slowakei
Detaillierte Informationen zum Logistics-Portfolio finden
Sie im Portfoliobericht auf den Seiten 84–85.
Unsere Logistics-Geschäftsfelder
Logistics West
> Aktivitäten in Deutschland, die in der 100%-Tochter
Deutsche Lagerhaus (DLG) zusammengefasst sind,
der Schweiz und den NIederlanden (City Box)
A681,7 Mio.
2%
B84,9%
C 1,3 Mio.
44,
BESTANDSIMMOBILIEN
R
BESTANDSIMMOBILIEN
VERMIETBARE FLÄCHE
*5,2 %
%
8
0,
1
D 63
Assetklassen2
V
Zahlreiche Vermietungserfolge
im letzen Jahr
> Ganzheitlicher Serviceansatz steht im Vordergrund
> Ausbau der Position der DLG als wichtiger Logistik-
Player am deutschen Markt. Sie fungiert zugleich als
Logistik-Kompetenzzentrum für das konzernweite
Wachstum
AUSLASTUNG
per 30. April 2014
,8
T 39
A15,2 Mio.
MIETEINNAHMEN1
im Q4 2013/14
B 8,9%
BRUTTORENDITE
auf Basis von Miet
%
Łopuszańska Business Park |
Warschau | PL
Der Business Park liegt
im Włochy Bezirk im
Süden Warschaus

V
Networking- und Diskussions-Event im ThirtyFive im Twin Tower
Asset Management
Immobilienmarketing
Was hinter zufriedenen Kunden steckt
Im Asset Management und im Development der
IMMOFINANZ kommt dem Immobilienmarketing eine
ausgeprägte Bedeutung zu. Bereits bei der Konzeption
eines Projekts – sei es im Einzelhandels-, Büro- oder
Logistikbereich – werden Design, Marke und auch Kommunikationsstrategie im Detail geplant. In der Bestandsverwaltung, also dem Asset Management, wiederum sind
regelmäßige Marketingaktionen und standortbezogene
Maßnahmen wichtig, um z.B. den Besuchern eines Einkaufszentrums Mehrwert zu liefern, die Kundenfrequenz
zu steigern sowie die Kundenbindung zu erhöhen und
damit die Umsatzerlöse der Mieter zu maximieren.
Maritimo
Shopping
Center:
88.000 Fans
feiern Geburtstag
begeisterte mit ihrer Show trotz eisiger Kälte weit über
1.000 Besucher. Im April 2014 lud die IMMOFINANZ Group
in ihrem neuesten Einkaufszentrum in Moskau zu einer
großen Frühlings- und Willkommensfeier: G OODZONE
stand dabei ab Mittag ganz im Zeichen von Attraktionen unterschiedlicher Art – angefangen von zahlreichen Gewinnspielen über diverse Unterhaltungsprogramme für Kinder bis hin zu Fotoboxen. Am Abend
sorgte die beliebte Popsängerin Vera Brezhneva mit ihrem
Live-Konzert für den krönenden Abschluss.
Publikumsmagneten
Im zurückliegenden Geschäftsjahr feierten wir Ende
Oktober 2013 etwa den Geburtstag unseres Maritimo
Shopping Center im rumänischen Constanta. Ein verlängertes Wochenende war dem zweiten Jahrestag gewidmet: Es spielten rumänische Bands und es gab einen Riesenkuchen für alle Besucher. Und diese waren zahlreich:
nämlich 88.000.
Neue Trends im Gespräch
Bereits Tradition hat unser „Retail Day“: Bei dieser Veranstaltung informieren wir unsere Einzelhandelsmieter über
aktuelle Pläne und Trends und nutzen die Gelegenheit
zum Gedankenaustausch in gemütlicher Atmosphäre.
Im Geschäftsjahr 2013/14 begrüßten wir unsere Retailer
in Bukarest (Motto der Veranstaltung: „Rock me Amadeus“) und in Warschau (Motto: „First Arrivals in Spring“).
Die Fashion-Ausrichtung unseres Shopping-Center-
Projekts Tarasy Zamkowe in Lublin stand dabei ebenso
im Fokus wie unsere STOP.SHOP.-Expansion in Polen.
Sehr gut aufgenommen wurde auch die Eröffnungsp arty
für den STOP.SHOP.-Fachmarkt im polnischen Mlawa
Ende November. Der Popstar Jula rockte die Bühne, sie
Superman setzt Akzente
Im Office-Bereich setzten wir zu Beginn des Jahres 2013
mit dem „More than office“-Konzept einen Vermark-
„Wenn Clark Kent lieber im Büro bleibt“ – die erste Image- und Markenkampagne
der IMMOFINANZ
Asset Management
tungsschwerpunkt. Unser Ansatz: Wir bieten mehr als Jahr eine Networking- und Diskussionsveranstaltung
reine Bürofläche, im Mittelpunkt stehen unsere Mieter im ThirtyFive, der Event-Location im 35. Stock der Twin
und deren Mitarbeiter. Im Geschäftsjahr 2013/14 haben Tower, ins Leben gerufen: Der Einladung zum ersten „Talk
wir diesen Fokus mit unserer Superman-Werbelinie fort- im Tower“ im November 2013 folgten mehr als 140 Gäste.
gesetzt. Das ist die erste Image- und Markenkampagne Das Thema: „The economy, stupid? – Wie viel Finanzin der Geschichte des IMMOFINANZ-Konzerns. Im Mit- wirtschaft braucht die Realwirtschaft?“ Im April 2014 distelpunkt steht der bekannteste Superheld der Filmge- kutierten wir zur Fragestellung „Schnittmenge Mozart:
schichte: Superman bzw. seine bürgerliche Tarniden- Wie stark differieren Selbstbild und Außenwahrnehmung
tität Clark Kent. Unter dem Motto „Wenn Clark Kent Österreichs?“
lieber im Büro bleibt“ werden das perfekte Büro sowie
die Servicekompetenz der IMMOFINANZ in den Mittel- Die IMMOFINANZ Group betreut zudem rund 50 Internet
punkt gerückt. Die Rückmeldungen bisher haben unse- auftritte für ihre Immobilien, darunter die Websites für
ren, für einen Immobilienkonzern doch neuartigen Auftritt zahlreiche Shopping Center, auf denen ebenfalls regelbestätigt: Wir konnten die Zugriffsraten auf unsere Ver- mäßig Marketingaktionen gesetzt werden, und Vermarkmarktungsplattform office.immofinanz.com um mehr als tungsplattformen für den Office- und Logistikbereich.
100% steigern, unsere Spots wurden mehr als dreihunderttausendmal angesehen.
Durch die regelmäßige Teilnahme an Immobilienmessen,
darunter die internationale MAPIC in Cannes oder die
Die Superman-Kampagne erhielt zudem viele Auszeich- EXPO Real in München, pflegen wir unsere Kontakte zu
nungen: beste Online-Kampagne 2013, Superbrands internationalen Investoren, Käufern und Verkäufern von
Award 2014, Top-3-Ranking beim Immobilien Manager Immobilien sowie Asset Managern von Immobilienfonds.
Award 2013 und auf der Shortlist beim Jahr der Werbung.
Neue Event-Reihe
Für unsere Topbüroimmobilie in Wien, die Twin Tower im
Business Park Vienna, haben wir im zurückliegenden
Immobilienmarketing
Panorama
Mehrere
1.000 Stück …
Eis verteilen wir im Hochsommer an IMMOFINANZ-Bürostandorten: Bei
Außentemperaturen von fast 40 Grad überraschten wir unsere Mieterinnen und Mieter mit einer sommerlichen Erfrischung. Bewaffnet mit
einem – entsprechend aufgefüllten – großen Kühlauto tourte unser
Promotorenteam drei Tage lang durch ganz Österreich. Nach der Osterhasenverteilung im März war das ein weiterer Schritt, den Kontakt zu
unseren Kunden zu pflegen – auch weiterhin sind derartige saisonale
Aufmerksamkeiten geplant.
1 Superheld …
für unsere 93 Büroimmobilien: Erstmals in der Unternehmens
geschichte haben wir eine Image- und Markenkampagne gestartet.
Diese umfasst mehrere Kernländer und wurde auch im Fernsehen
ausgestrahlt. Als Testimonial fungiert Superman, der bekannteste
Superheld der Filmgeschichte, bzw. seine bürgerliche Tarnidentität Clark Kent. Unter dem Motto „Wenn Clark Kent lieber im Büro
bleibt“ werden das perfekte Büro sowie unsere Servicekompetenz
in den Mittelpunkt gerückt. Die Schaltungen starteten im Oktober.
Auf zahlreichen IMMOFINANZ-Bürogebäuden wurden zudem großflächige Banner und Transparente angebracht. Wir wollen mit dieser
Kampagne die IMMOFINANZ-Büros als Marke positionieren und Mitarbeiter umzugswilliger Unternehmen für uns gewinnen. Unser Ziel:
Wer an Büro denkt, denkt an die IMMOFINANZ Group.
46.639
Adventkalender …
verteilten wir in der Vorweihnachtszeit an unsere Mieter in insgesamt
sechs IMMOFINANZ-Kernmärkten. Da die „Superman“-Kampagne
sehr gut vom Markt und von unseren Kunden aufgenommen wurde,
haben wir das Motto „Wenn Clark Kent lieber im Büro bleibt“ für die
diesjährigen Adventkalender folgendermaßen abgewandelt: „When
Santa Claus prefers to stay in the office“. Mit dieser Aktion setzen wir
das Vorhaben, unseren Mietern in regelmäßigen Abständen saisonale
Aufmerksamkeiten zukommen zu lassen, fort.
An die
800
Personen …
besuchten die 20. ordentliche Hauptversammlung
Anfang Oktober 2013. Ähnlich groß war der Andrang
bei der außerordentlichen Hauptversammlung
anlässlich der BUWOG-Abspaltung im März 2014.
Damit zählt unsere HV in Österreich zu den „Publikumshits“. Im Vorfeld des Spin-offs informierten wir die Privatanleger u.a. in zwei Briefen über
die Aktionärsversammlung und das geplante Prozedere. Auch unsere Live-Blogs von den Hauptversammlungen verzeichnen rege Zugriffe
(blog.immofinanz.com).
Fast
60.000
Fans …
haben unsere STOP.SHOP.s in Ungarn auf Facebook: Im zurückliegenden Jahr führten wir bereits zum zweiten Mal die Kampagne „Kaufe
und gewinne täglich“ durch. Ein ausgewogener Mediamix wurde durch
Bodensticker, Flyer und Plakate perfekt ergänzt. In den ersten 30 Tagen
der Kampagne konnten wir über 10.000 neue Facebook-Freunde gewinnen – eine Steigerung um knapp 25%.
Im 35. Stock …
... des Vienna Twin Tower haben wir unsere neue Eventreihe „Talk im
Tower“ etabliert. Die erste Veranstaltung fand im November 2013
unter dem Motto „The economy, stupid? – Wie viel Finanzwirtschaft
braucht die Realwirtschaft?“ statt. Im April diskutierten wir mit unseren Mietern im Business Park und weiteren Gästen zu „Schnittmenge
Mozart: Wie stark differieren Selbstbild und Außenwahrnehmung
Österreichs?“. Das Podium – darunter die ehemalige Außenministerin
Ursula Plassnik – war abermals hochkarätig besetzt und gut besucht.
Fortsetzung folgt. Bilder und Kurzvideos von den Veranstaltung finden
Sie hier: businessparkvienna.com/talk-im-tower/
46 Bericht des Aufsichtsrats
Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG blickt auf ein
arbeitsintensives und erfolgreiches Geschäftsjahr
2013/14 zurück. In insgesamt sieben Aufsichtsratssitzungen haben wir über die wirtschaftliche Situation
und die Strategie der IMMOFINANZ Group, die aktuellen
Marktbedingungen und -entwicklungen diskutiert.
Im Anschluss an die 20. ordentliche Hauptversammlung
der Aktionäre im Oktober 2013 fand der geltenden Satzung entsprechend eine konstituierende Aufsichtsratssitzung statt, in der aufgrund der Übernahme des Vorsitzes durch Herrn Dr. Michael Knap die Strukturen sowohl im
Präsidium als auch in den Ausschüssen geändert wurden.
Verlängerung Vorstandsmandat
Im Mai 2013 wurde das Vorstandsmandat von Mag. Birgit Noggler als Finanzvorstand um vier Jahre verlängert.
Somit läuft ihr Mandat bis 30. September 2017.
Verkauf Silesia City Center
Ebenfalls im Mai 2013 hat der Aufsichtsrat den Verkauf
des Einkaufszentrums Silesia City Center in Kattowitz,
Polen, genehmigt.
BUWOG Spin-off
Die Umstrukturierung zur Entflechtung der BUWOG
sowie die Spin-off Vorbereitungen samt Portfolioankauf
in Norddeutschland (DGAG-Portfolio) wurden vom Aufsichtsrat in der Sitzung im Dezember 2013 beschlossen.
In der Sitzung im Jänner 2014 hat der Aufsichtsrat die
Spaltungsunterlagen zur Beschlussfassung durch die
Hauptversammlung genehmigt.
Änderungen im Aufsichtsrat
Ende Jänner 2014 hat Dr. Herbert Kofler aus persönlichen
Gründen sein Aufsichtsratsmandat zurückgelegt.
Ende April 2014 sind mit der Eintragung der Abspaltung
der BUWOG AG Mag. Vitus Eckert und Mag. Klaus Hübner
aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Sie wurden im Mai
2014 – und damit nach dem Berichtszeitraum – von der
Hauptversammlung der BUWOG AG in den Aufsichtsrat
gewählt. Der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG besteht
zum 30. April 2014 somit aus folgenden vier Kapitalvertretern: Dr. Michael Knap, Dr. Rudolf Fries, Mag. Christian
Böhm und Nick J. M. van Ommen, MBA FRICS.
Budget für das Geschäftsjahr 2014/15
In der Sitzung im April 2014 wurde das Budget für das
Geschäftsjahr 2014/15 vom Vorstand vorgelegt und vom
Aufsichtsrat verabschiedet. Ebenso wurde die überarbeitete Mittelfristplanung präsentiert und vom Aufsichtsrat
zur Kenntnis genommen.
Neuer Vorstand berufen
Ebenfalls in der Sitzung im April wurde Mag. Dietmar
Reindl mit Wirkung per 1. Mai 2014 zum Vorstandsmitglied für die Dauer von drei Jahren bestellt. Er folgt auf
Mag. Daniel Riedl FRICS, der mit der erfolgten Abspaltung der BUWOG von der IMMOFINANZ aus dem
I MMOFINANZ-Vorstand ausgeschieden ist.
Nachfolgeregelung für CEO getroffen
Bereits außerhalb des Berichtszeitraums wurde die
Nachfolgeregelung für CEO Dr. Eduard Zehetner getroffen. Die Übergabe an Dr. Oliver Schumy erfolgt per Anfang
Mai 2015. Das Vorstandsmandat von Dr. Eduard Zehetner, das am 30. November 2014 ausgelaufen wäre, wurde
bis 30. April 2015 verlängert.
Prüfungsausschuss
Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats, der im
Berichtsjahr zweimal tagte, ist u.a. für die Überwachung
der Rechnungslegungsprozesse sowie für die Kontrolle
der Abschlussprüfung und der Konzernabschlussprüfung zuständig. Zusätzlich überwacht der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats die Wirksamkeit des Internen
Kontrollsystems, des Internen Revisionssystems und des
Risikomanagementsystems der Gesellschaft.
In der März-Sitzung wurde dem Aufsichtsrat der Zwischenbericht über erfolgte Revisionsprüfungen und die
Umsetzung der Revisionsempfehlungen im Unternehmen in Form eines Revisionsplans vorgelegt.
Die Vorbereitung des Vorschlags für die Auswahl des
Abschlussprüfers, die Prüfung des Jahresabschlus-
Bericht des Aufsichtsrats 47
ses der IMMOFINANZ AG samt Lagebericht sowie des
Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts, des
Vorschlags für die Gewinnverteilung und des Corporate Governance Berichts, jeweils für das Geschäftsjahr
2013/14, fand in der Sitzung des Prüfungsausschusses im August 2014 statt. Über die Prüfungsergebnisse
wurde Bericht an den gesamten Aufsichtsrat erstattet.
Strategieausschuss
Die Festlegung der strategischen Ausrichtung sowie
der Investitionen und Devestitionen des Unternehmens zählt zu den Aufgaben des Strategieausschusses. Die Aufgaben des Strategieausschusses wurden im
Geschäftsjahr 2013/14 vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen.
Personal- und Nominierungsausschuss
Die Zuständigkeit des Personal- und Nominierungsausschusses des Aufsichtsrats umfasst die Bestellung
und Vergütung von Vorstandsmitgliedern sowie deren
Anstellungsverträge. Der Personal- und Nominierungsausschuss hat im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013/14
eine Sitzung abgehalten.
Umfassende Information durch Vorstand
Der Vorstand unterrichtete den Aufsichtsrat umfassend,
laufend und zeitnah über die Geschäfts- und Finanzlage
des Unternehmens. Neben den oben angeführten Themen hat der Aufsichtsrat auch intensiv über die strategische Ausrichtung des Unternehmens, die Finanzierungssituation, die Entwicklungen am Kapitalmarkt und
die Situation in den Zielmärkten des Unternehmens diskutiert. Besonderer Fokus wurde auf die Optimierung des
Immobilienportfolios und dessen Finanzierung gelegt.
Aktuelle Einzelthemen wurden außerhalb der Sitzungen
in direkten Gesprächen zwischen dem Vorstand, dem
Vorsitzenden des Aufsichtsrats und den Mitgliedern des
Aufsichtsrats erörtert.
Feststellung des Jahresabschlusses 2013/14
Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat den nach UGB erstellten Jahresabschluss 2013/14 samt Lagebericht, den nach
International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellten Konzernabschluss 2013/14 samt Konzernlagebe-
richt, den Gewinnverwendungsvorschlag des Vorstands
sowie den Corporate Governance Bericht 2013/14 vorgelegt. Der Jahresabschluss 2013/14 samt Lagebericht
und der Konzernabschluss 2013/14 samt Konzernlagebericht wurden von Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs
GmbH als Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer
geprüft und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Die Jahres- und Konzernabschlussunterlagen und die
Prüfberichte des Abschluss- und Konzernabschlussprüfers wurden im Prüfungsausschuss im Beisein von
Vertretern des Abschluss- und Konzernabschlussprüfers und des Vorstands eingehend erörtert und gemäß
§ 96 AktG geprüft. Als Ergebnis dieser Prüfung und Erörterung haben die Mitglieder des Prüfungsausschusses
einstimmig beschlossen, dem Aufsichtsrat die uneingeschränkte Annahme zu empfehlen. Vom Aufsichtsrat
wurde der Jahresabschluss zum 30. April 2014 gebilligt
und damit gemäß § 96 Abs. 4 AktG festgestellt.
Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstands und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der
IMMOFINANZ Group für ihr herausragendes Engagement
und den Aktionärinnen und Aktionären für das entgegengebrachte Vertrauen.
Wien, 1. August 2014
Für den Aufsichtsrat
Dr. Michael Knap
Vorsitzender
48 Corporate Governance Bericht
Corporate Governance Bericht
der IMMOFINANZ AG für 2013/14
Bekenntnis zur Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex
Wir stehen für
transparente
Wertschöpfung
mit Verantwortung
Vorstand und Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG bekennen sich zu den Regeln des Österreichischen Corporate Governance
Kodex (ÖCGK) und damit zur Transparenz und zu einer stets guten Unternehmensführung. Der Österreichische Corporate
Governance Kodex, der erstmals im Jahr 2002 vom Österreichischen Arbeitskreis für Corporate Governance ausgearbeitet wurde, ist ein vitaler Bestandteil des österreichischen Kapitalmarktsystems und damit ein wesentliches Instrument, um das Vertrauen der Anleger in die Leitung und Überwachung von Unternehmen zu stärken. Es handelt sich um
eine freiwillige Selbstverpflichtung, die über die gesetzlichen Anforderungen an eine börsennotierte Aktiengesellschaft
hinausgeht und vor dem Hintergrund nationaler und internationaler Entwicklungen regelmäßig überprüft und angepasst wird. Der Kodex (in der Fassung Juli 2012) ist auf der Homepage der IMMOFINANZ AG sowie auf der Website des
Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance unter www.corporate-governance.at öffentlich zugänglich.
Der Corporate Governance Kodex enthält außer wichtigen gesetzlichen Vorgaben (L-Regeln, „Legal Requirement“)
international übliche Vorschriften, deren Nichteinhaltung erklärt und begründet werden muss (C-Regeln, „Comply or
Explain“). Darüber hinaus umfasst er Regeln, die einen Empfehlungscharakter haben (R-Regeln, „Recommendation“).
Die IMMOFINANZ AG hat den ÖCGK im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013/14 eingehalten. Zu folgender „Comply or
Explain“-Regel lag eine Abweichung vor:
Regel 83: Im Geschäftsjahr 2013/14 wurde keine gesonderte Prüfung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagements
durch den Abschlussprüfer durchgeführt, diese ist für das laufende Geschäftsjahr geplant.
Aktionäre und Hauptversammlung
Das Grundkapital der IMMOFINANZ AG ist per 30. April 2014 in 1.128.952.687 Stückaktien unterteilt.
Die Aktien der IMMOFINANZ AG befinden sich überwiegend im Streubesitz. Der Gesellschaft ist auf Basis der ihr
zugegangenen Meldungen bekannt, dass die Fries-Gruppe (FRIES Familien-Privatstiftung sowie die Dr. Rudolf FRIES
Familien-Privatstiftung und die Ehegatten Rudolf und Anna Fries sowie in enger Beziehung stehende Personen) per
30. April 2014 direkt und indirekt über 5% der Aktien (5,8% der Aktien) besessen haben. Im Zusammenhang mit den
Finanzierungsgeschäften mit eigenen Aktien hat JPMorgan Chase & Co. der Gesellschaft im Jänner 2013 bekannt
gegeben, gemeinsam mit kontrollierten Unternehmen einen relevanten Anteil hinsichtlich IMMOFINANZ-Aktien entsprechend einem Stimmrechtsanteil von 6,1% des Grundkapitals der IMMOFINANZ AG zu halten.
Alle Aufsichtsratsmitglieder (Kapitalvertreter) wurden von der Hauptversammlung gewählt. Die IMMOFINANZ AG ist stets
bestrebt, ihre Aktionäre bei der Teilnahme an der Hauptversammlung und bei der Ausübung ihrer Rechte zu unterstützen. Gemäß Aktiengesetz und ÖCGK erfolgt die Einberufung spätestens vier Wochen (28 Tage) vor der ordentlichen
Hauptversammlung und spätestens drei Wochen (21 Tage) vor einer außerordentlichen Hauptversammlung. Ebenso
sind alle Unterlagen, soweit möglich, drei Wochen (21 Tage) vor der Hauptversammlung auf der W
ebsite der Gesellschaft
zu veröffentlichen und bleiben bis zum Ablauf eines Monats nach der Hauptversammlung auf der Website zugänglich.
Abstimmungsergebnisse sowie die allfällig geänderte Satzung werden umgehend auf der Website zur Verfügung gestellt.
Vorstand
Im Geschäftsjahr 2013/14 hat sich die Zusammensetzung des Vorstands der IMMOFINANZ AG geändert. Der Vorstand bestand bis zum 25. April 2014 aus drei, ab dem 26. April 2014 aus zwei und ab dem 1. Mai 2014 schließlich wieder aus drei Vorstandsmitgliedern. Mag. Daniel Riedl FRICS hat den Vorstand per 26. April 2014 mit Abspaltung der
BUWOG verlassen. Mag. Dietmar Reindl wurde mit Wirkung ab 1. Mai 2014 für die Dauer von drei Jahren neu zum Mitglied des Vorstands bestellt. Vorstandsvorsitzender ist derzeit Dr. Eduard Zehetner.
Das Mandat von Mag. Birgit Noggler als Finanzvorstand wurde für die Dauer von vier Jahren verlängert und läuft somit
bis 30. September 2017.
Corporate Governance Bericht 49
Die Verantwortungsbereiche gemäß Geschäftsordnung sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.
Persönliche Angaben
Dr. Eduard Zehetner, geb. 9. August 1951
Funktionsperiode
Bestellt seit 21. November 2008 bis 30. April 2015
Verantwortungsbereich
Vorsitzender, Entwicklung gewerblicher Büro- und Einzelhandelsimmobilien, Corporate
Finance, Recht, Investor und Public Relations, kommerzielle und strategische Beteiligungen und Fonds, Portfoliostrategie und -management, kommerzielle Immobilientransaktionen, Personalwesen (ab 26. April 2014)
Weitere
Aufsichtsratsmandate1
> A.M.I Agency for Medical Innovation GmbH – Mitglied Aufsichtsrat
> BUWOG AG²–Mitglied Aufsichtsrat
>„HSF“ Vermögensverwaltung GmbH – Geschäftsführer
> Privatstiftung Sparkasse Niederösterreich – Mitglied Aufsichtsrat
> Sparkasse Niederösterreich Mitte West Aktiengesellschaft – Mitglied Aufsichtsrat
1 Oder vergleichbare Funktionen in anderen in- und ausländischen, nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften
2 Nach dem Spin-off der BUWOG AG wirksam mit 26. April 2014 hält IMMOFINANZ AG (wirtschaftlich) eine 49%-Beteiligung an der BUWOG AG
und hat einen Entherrschungsvertrag mit der BUWOG AG abgeschlossen.
Mag. Birgit Noggler, geb. 10. September 1974
Funktionsperiode
Bestellt seit 1. Oktober 2011 bis 30. September 2017
Rechnungs- und Berichtswesen, Controlling, Steuern, Allgemeiner Einkauf, Objektfinanzierung, Treasury, Interne Revision, Internes Kontrollsystem und Risikomanagement, wobei
diese beiden Bereiche in ihrer Gesamtheit in die Verantwortung des Gesamtvorstands fallen,
Prozessentwicklung, Informationstechnologie (ab 26. April 2014)
Mag. Daniel Riedl FRICS, geb. 7. September 1969
Funktionsperiode
Bestellt von 1. Juli 2008 bis 25. April 2014
Immobilienentwicklung, -bewirtschaftung und -transaktionen im Wohnbau (inklusive
Beteiligungen wie BUWOG, ESG und Adama), Personalwesen, Informationstechnologie,
Marketing
Mag. Dietmar Reindl, geb. 3. August 1969
Funktionsperiode
Bestellt seit 1. Mai 2014 bis 30. April 2017
Bewirtschaftung gewerblicher Büro-, Logistik- (inklusive operativer Beteiligungen) und
Einzelhandelsimmobilien, Marketing
Zusammenwirken von Vorstand und Aufsichtsrat
Die Zusammenarbeit zwischen den beiden Organen basiert auf einer offenen und konstruktiven Diskussion. Der Vorstand
informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Geschäftsentwicklung und alle damit verbundenen Themen. Bei wichtigen Anlässen, insbesondere bei Themen, die für die Rentabilität und Liquidität der IMMOFINANZ
Group von großer Bedeutung sind, informiert der Vorstand das Präsidium des Aufsichtsrats auch außerhalb der Sitzungen.
Vergütung des Vorstands und des Aufsichtsrats
Die Vergütung der Vorstandsmitglieder enthält einen fixen sowie einen erfolgsabhängigen und damit variablen
Prämienbestandteil, der derzeit bis zu 75% der Fixbezüge ausmacht. Kriterium für die Erfolgsbeteiligung ist das Erreichen qualitativer und quantitativer Ziele, welche sich an der Erreichung relativer (Budget) und absoluter Ergebnisziele
orientieren. In Abweichung davon beträgt der variable Prämienbestandteil der Vergütung des Vorstandsvorsitzenden
0,5% des Betrags der ausgeschütteten Dividende vor Kapitalertragsteuer. In allen Vorstandsverträgen sind „Change
of Control“-Klauseln enthalten, die Ansprüche im Falle einer vorzeitigen Beendigung regeln.
Die Vorstandsmitglieder verfügen über Pensionskassenregelungen, für die das Unternehmen jährlich Beiträge leistet.
Darüber hinausgehende Verpflichtungen für das Unternehmen bestehen nicht. Für die Vorstandsmitglieder wurden
im Geschäftsjahr 2013/14 insgesamt EUR 149.149,00 (Vorjahr: EUR 188.700,00) in Form von Beiträgen zu Pensionskassen (beitragsorientierte Zusagen) aufgewendet.
Dabei entfielen auf Eduard Zehetner EUR 47.600,00, Daniel Riedl EUR 60.120,00 und auf Birgit Noggler EUR 41.429,00.
Die Verringerung des Gesamtaufwands ist vorrangig auf die Verkleinerung des Vorstands von vier auf drei Mitglieder zurückzuführen.
Die Offenlegung der Höhe dieser Beiträge erfolgt im Anhang zum Konzernabschluss.
Für die Organe der IMMOFINANZ AG wurde eine Manager-Vermögensschadenshaftpflichtversicherung (D&O Versicherung) mit einem Deckungsumfang von EUR 40,0 Mio. abgeschlossen. Diese Versicherung sieht für versicherte
Personen keinen Selbstbehalt vor.
IMMOFINANZ AG Vorstandsbezüge GJ 2013/14 in TEUR
Fixum
Variabel
Gesamt
1.408,0
762,0
2.170,0
Mag. Daniel Riedl FRICS
841,0
230,0
1.071,0
Mag. Birgit Noggler
453,0
180,0
633,0
2.702,0
1.172,0
3.874,0
Dr. Eduard Zehetner
Dargestellt werden die ausbezahlten Beträge, die tatsächliche Höhe der variablen Bezüge für das Geschäftsjahr 2013/14
wird erst nach Erstellung des Abschlusses feststehen.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten gemäß Beschluss der 20. ordentlichen Hauptversammlung vom 2. Oktober 2013
für das Geschäftsjahr 2012/13 eine Vergütung von insgesamt EUR 300.300,00. Die Vergütung des Aufsichtsrats wird alljährlich von der Hauptversammlung beschlossen. Die Beschlussfassung über die Vergütung für das Geschäftsjahr 2013/14
erfolgt daher in der kommenden 21. ordentlichen Hauptversammlung am 30. September 2014. Die Verteilung der Aufsichtsratsvergütung für das Geschäftsjahr 2012/13 erfolgte mit einer fixen Vergütung von EUR 25.025,00 als Basis, zuzüglich EUR 5.005,00 für die Tätigkeit in einem Ausschuss. Als Vergütung für den Vorsitzenden des Aufsichtsrats wurde das
Zweifache, für den stellvertretenden Vorsitzenden das Eineinhalbfache eines einfachen Aufsichtsratsmitglieds festgesetzt.
IMMOFINANZ AG Vergütung Aufsichtsrat GJ 2012/13
Dr. Michael Knap
Fixum in EUR
Ausschuss1 in EUR
Anzahl der Mandate in Ausschüssen
Vorsitz/Stv. Vorsitz2
Summe in EUR
25.025,00
5.005,00
3
1,50
60.060,00
Dr. Rudolf Fries
25.025,00
5.005,00
2
1,00
35.035,00
Mag. Christian Böhm
25.025,00
5.005,00
1
1,00
30.030,00
Mag. Vitus Eckert
25.025,00
5.005,00
2
1,00
35.035,00
Mag. Klaus Hübner
25.025,00
5.005,00
1
1,00
30.030,00
Univ.-Prof. Dr. Herbert Kofler
25.025,00
5.005,00
3
2,00
80.080,00
1,00
Nick J. M. van Ommen, MBA FRICS
25.025,00
5.005,00
1
175.175,00
35.035,00
13
30.030,00
300.300,00
1 Ausschussmitglied im Geschäftsjahr 2012/13
2 Vorsitz/Stv. Vorsitz im Geschäftsjahr 2012/13
Aufsichtsrat und Ausschüsse
Der Aufsichtsrat überwacht den Vorstand und unterstützt ihn bei der Leitung des Unternehmens, insbesondere bei Entscheidungen von grundlegender Bedeutung. Neben seiner primären Aufgabe als Überwachungs- und Unterstützungs
organ ist der Aufsichtsrat stets bemüht, im Sinne der Selbstevaluierung die Effizienz seiner Arbeit kontinuierlich zu steigern. Er besteht derzeit aus vier von der Hauptversammlung gewählten und zwei vom Betriebsrat entsendeten Mitgliedern.
Im Berichtsjahr fanden eine konstituierende, fünf ordentliche und eine außerordentliche Sitzung des Aufsichtsrats statt.
Im Geschäftsjahr 2013/14 hat sich die Zusammensetzung des Aufsichtsrats der IMMOFINANZ AG verändert. Univ.Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler ist (aus privaten Gründen) aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Im Zuge des Spin-offs
der BUWOG Gruppe sind Mag. Vitus Eckert und Mag. Klaus Hübner in den Aufsichtsrat der BUWOG AG gewechselt. In
den Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG wurden im September 2013 Arbeitnehmervertreter entsandt.
V.l.n.r.: Nick J. M. van Ommen, MBA FRICS, Dr. Michael Knap, Mag. Christian Böhm, Dr. Rudolf Fries
Von der Hauptversammlung gewählte Mitglieder des Aufsichtsrats
Dr. Michael Knap
geb. 18. Mai 1944
Vorsitzender des Aufsichtsrats seit 2. Oktober 2013
Jahr der Erstbestellung: 2008
Ende der Funktionsperiode: 2016
>Vizepräsident IVA Interessenverband
für Anleger, Wien
geb. 20. September 1958
Mitglied
Vorstandsvorsitzender in folgenden Gesellschaften:
> APK Pensionskasse AG, Wien
> APK Versicherung AG, Wien
> APK Vorsorgekasse AG, Wien
geb. 17. August 1946
Mitglied
Mitglied des Aufsichtsrats in folgenden Gesellschaften:
> BABIS VOVOS INTERNATIONAL CONSTRUCTION S.A.,
Griechenland
> Intervest Retail Actions au Port. O.N., Belgien
> Intervest Offices SICAFI Actions Nom. O.N., Belgien
> W.P. Carey & Co. LLC, USA
> Allianz Nederland Asset Management B.V., Niederlande
> Ehemaliger Vorstandsvorsitzender der European Public
Real Estate Association (EPRA)
Dr. Rudolf Fries
geb. 9. Mai 1958
Stv. Vorsitzender des Aufsichtsrats seit 2. Oktober 2013
> Vorsitzender des Aufsichtsrats der EAG-Beteiligungs
Aktiengesellschaft, Baden bei Wien
> Rechtsanwalt, Partner der Eckert Fries Prokopp Rechtsanwälte
GmbH, Baden bei Wien
Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler
geb. 14. Mai 1949
Mitglied bis 30. Jänner 2014, V
orsitzender des Aufsichtsrats bis
2. Oktober 2013
> Vorsitzender des Aufsichtsrats der B+S B
anksysteme AG,
Deutschland
> Mitglied des Aufsichtsrats der Kärntner Sparkasse AG, Klagenfurt
> Emeritierter Universitätsprofessor (ehemaliger V
orstand des Instituts für Finanzmanagement, Alpen Adria Universität Klagenfurt)
Mag. Vitus Eckert
geb. 14. Juli 1969
Mitglied bis 25. April 2014
> Rechtsanwalt, Partner der Eckert Fries Prokopp Rechtsanwälte
GmbH, Baden bei Wien
Mag. Klaus Hübner
geb. 9. November 1952
> Wirtschaftstreuhänder, Wien
> Präsident der Kammer der Wirtschaftstreuhänder, Wien
Vom Betriebsrat entsendete Mitglieder des Aufsichtsrats
Der Betriebsrat der IMMOFINANZ AG hat sich am 9. September 2013 konstituiert und folgende Betriebsratsmitglieder
in den Aufsichtsrat entsandt:
Nikolaus Obermair Akad.BO
geb. 24. Jänner 1985
> Cash Management
Mag. Mark Anthony Held
geb. 8. Mai 1979
> Central Controlling
Mag. (FH) Philipp Obermair
geb. 10. März 1979
Mitglied bis 30. Jänner 2014
> Controlling East Team Polen
Dipl.-Ing. Siegfried Burger-Schattauer
geb. 4. März 1970
>Engineering
Der Aufsichtsrat hat drei Ausschüsse eingerichtet
Prüfungsausschuss
Michael Knap, Vorsitzender
Rudolf Fries, Stellvertreter
Christian Böhm, Mitglied
Klaus Hübner, Mitglied bis 25. April 2014
Philipp Obermair, Mitglied bis 30. Jänner 2014
Mark Anthony Held, Mitglied ab 30. Jänner 2014
Siegfried Burger-Schattauer, Mitglied bis 25. April 2014
Nikolaus Obermair, Mitglied ab 25. April 2014
Der Prüfungsausschuss befasst sich mit Fragen der Rechnungslegung sowie mit der Prüfung von Gesellschaft und
Konzern. Er ist für die Prüfung und Vorbereitung der Feststellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts,
die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts, des Vorschlags für die Gewinnverteilung und
des Corporate Governance Berichts zuständig. Weitere Aufgaben sind die Überwachung der Rechnungslegung,
der Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, der Abschlussprüfung sowie die Prüfung und Überwachung der
Unabhängigkeit des Abschlussprüfers. Im Geschäftsjahr 2013/14 tagte der Prüfungsausschuss in zwei Sitzungen. Den gesetzlichen Vorgaben sowie dem ÖCGK entsprechend gehört dem Prüfungsausschuss mindestens ein
Finanzexperte an.
Strategieausschuss
Vitus Eckert, Stellvertreter bis 25. April 2014
Nick J. M. van Ommen, Stellvertreter seit 25. April 2014
Herbert Kofler, Mitglied bis 30. Jänner 2014
Mark Anthony Held, Mitglied
Nikolaus Obermair, Mitglied
Der Strategieausschuss ist für die kontinuierliche Prüfung der Konzernstrategie und Beratung des Vorstands bei deren
Festlegung zuständig. Er berücksichtigt die strategischen Entwicklungsmöglichkeiten mit dem Ziel der Verbesserung
der Wettbewerbsposition und der nachhaltigen Wertschöpfung für die Aktionäre. Der Strategieausschuss ist auch
zur Entscheidung in dringenden Fällen befugt, wenn die Entscheidung des Aufsichtsratsplenums nicht zeitgerecht
eingeholt werden konnte. In der nächstfolgenden Aufsichtsratssitzung wird über derartige Genehmigungen berichtet. Die Funktion des Strategieausschusses wurde im Berichtszeitraum vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen.
Personalausschuss
Rudolf Fries, Stellvertreter
Vitus Eckert, Mitglied bis 25. April 2014
Klaus Hübner, Mitglied bis 25. April 2014
Der Personal- und Nominierungsausschuss beschäftigt sich mit der Vergütung der Vorstandsmitglieder und dem
Inhalt ihrer Anstellungsverträge und unterbreitet dem Aufsichtsrat Vorschläge zur Besetzung frei werdender Mandate
in Vorstand und Aufsichtsrat. Der Personalausschuss hat im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Sitzung abgehalten.
Unabhängigkeit und Vermeidung von Interessenkonflikten
Die Vorstandsmitglieder haben ihre Beschlüsse frei von Eigeninteressen und Interessen bestimmender Aktionäre,
sachkundig und unter Beachtung aller relevanten Rechtsvorschriften zu fassen. Sie müssen persönliche Interessen
an Transaktionen der Gesellschaft sowie sonstige Interessenkonflikte dem Aufsichtsrat gegenüber unverzüglich
offenlegen und die anderen Vorstandsmitglieder informieren. Aufsichtsratsmandate in konzernfremden Gesellschaften dürfen von Vorstandsmitgliedern nur mit Zustimmung des Aufsichtsrats angenommen werden. Das gesetzlich
geltende Wettbewerbsverbot wurde nicht aufgehoben.
Auch die Aufsichtsratsmitglieder sind dem Unternehmensinteresse verpflichtet und haben allfällige Interessenkonflikte unverzüglich offenzulegen. Sie nehmen keine Organfunktionen in anderen Gesellschaften wahr, die zur
IMMOFINANZ AG in Wettbewerb stehen.
Die Aufsichtsratsmitglieder Dr. Rudolf Fries und Mag. Vitus Eckert sind Gesellschafter der Rechtsanwaltskanzlei
Eckert Fries Prokopp Rechtsanwälte GmbH, Baden bei Wien. Die Rechtsanwaltskanzlei hat für Rechtsberatung von
Gesellschaften der IMMOFINANZ Group im Geschäftsjahr 2013/14 in Summe EUR 65.945,00 verrechnet. Die mit der
Kanzlei vereinbarten Honorarkonditionen, insbesondere Stundensätze, sind marktüblich.
Von einer früheren Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ Group (BUWOG-Facility Management GmbH) werden
Immobilien der ARSENAL Immobilien Development GmbH verwaltet. Das Aufsichtsratsmitglied Dr. Rudolf Fries ist
Geschäftsführer dieser Gesellschaft und die Dr. Rudolf FRIES Familien-Privatstiftung ist (mittelbare) Gesellschafterin dieser Gesellschaft. Für die Immobilienverwaltung ist ein marktübliches Entgelt vereinbart. Im Geschäftsjahr
2013/14 ist insgesamt für die Immobilienverwaltung ein Entgelt von EUR 418.601,80 angefallen. Mit Wirksamwerden
der Abspaltung der BUWOG von der IMMOFINANZ ist die BUWOG-Facility Management GmbH keine Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ Group mehr, sondern sie ist zur BUWOG Gruppe zu zählen.
Die IMMOFINANZ AG leistet als Entgeltbestandteile für ihre Vorstandsmitglieder Zahlungen an die APK Pensionskasse
AG. Es handelt sich dabei um Betriebspensionen der Vorstandsmitglieder zu marktüblichen Bedingungen. Das Aufsichtsratsmitglied Mag. Christian Böhm ist Mitglied des Vorstands dieser Gesellschaft. Die Summe der im Geschäftsjahr 2013/14 geleisteten Beiträge ist im Anhang zum Konzernabschluss ersichtlich.
Abgesehen davon bestehen keine Verträge im Sinne der Regel L-48 zwischen Mitgliedern des Aufsichtsrats oder
Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat, einerseits, und der
IMMOFINANZ AG oder Tochterunternehmen andererseits.
Die Aufsichtsratsmitglieder der IMMOFINANZ AG haben Regel C-53 und die im Anhang 1 des Österreichischen Corporate Governance Kodex angeführten Leitlinien als Kriterien für ihre Unabhängigkeit definiert. Alle Mitglieder haben
sich nach diesen Kriterien als unabhängig erklärt. Von Beteiligungsgesellschaften im „Einflussbereich“ des Aufsichtsratsmitglieds Dr. Rudolf Fries wurden zum 30. April 2014 rund 5,8% der Stimmrechte an der IMMOFINANZ AG
gehalten. Kein Aufsichtsratsmitglied vertritt einen Anteilseigner mit einer Beteiligung von mehr als 10% oder dessen Interessen. Im Aufsichtsrat sind weder ehemalige Vorstandsmitglieder noch leitende Angestellte der Gesellschaft vertreten.
Leitlinien für die Unabhängigkeit des Aufsichtsrats
Ein von der Hauptversammlung gewähltes Aufsichtsratsmitglied ist als unabhängig anzusehen, wenn es in keiner
geschäftlichen oder persönlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder deren Vorstand steht, die einen materiellen
Interessenkonflikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinflussen.
Der Aufsichtsrat hat als Kriterien für die Beurteilung der Unabhängigkeit eines Aufsichtsratsmitglieds die folgenden,
in Anhang 1 zum ÖCGK enthaltenen Leitlinien, festgelegt:
> Das Aufsichtsratsmitglied war in den vergangenen fünf Jahren nicht Mitglied des Vorstands oder leitender Angestellter der Gesellschaft oder eines Tochterunternehmens der Gesellschaft.
> Das Aufsichtsratsmitglied unterhält zu der Gesellschaft oder einem Tochterunternehmen der Gesellschaft kein
Geschäftsverhältnis in einem für das Aufsichtsratsmitglied bedeutenden Umfang oder hat im letzten Jahr ein solches unterhalten. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Aufsichtsratsmitglied
ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat, jedoch nicht für die Wahrnehmung von Organfunktionen im Konzern. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Aufsichtsrat gemäß Regel L-48 führt nicht automatisch
zur Qualifikation als nicht unabhängig.
Alle Aufsichtsratsmitglieder sind
unabhängig
> Das Aufsichtsratsmitglied war in den letzten drei Jahren nicht Abschlussprüfer der Gesellschaft oder Beteiligter
oder Angestellter der prüfenden Prüfungsgesellschaft.
> Das Aufsichtsratsmitglied ist nicht Vorstandsmitglied in einer anderen Gesellschaft, in der ein Vorstandsmitglied
der Gesellschaft Aufsichtsrat ist.
> Das Aufsichtsratsmitglied gehört nicht länger als 15 Jahre dem Aufsichtsrat an. Dies gilt nicht für Aufsichtsratsmitglieder, die Anteilseigner mit einer unternehmerischen Beteiligung sind oder die Interessen eines solchen Anteileigners vertreten.
> Das Aufsichtsratsmitglied ist kein enger Familienangehöriger (direkte Nachkommen, Ehegatten, Lebensgefährten,
Eltern, Onkeln, Tanten, Geschwister, Nichten, Neffen) eines Vorstandsmitglieds oder von Personen, die sich in einer
in den vorstehenden Punkten beschriebenen Position befinden.
Compliance
Der Vorstand hat nach den Vorgaben der Emittenten-Compliance-Verordnung zur Vermeidung von Insiderverstößen interne Richtlinien für die Informationsweitergabe im Unternehmen erlassen. Den Vorschriften dieser Compliance-Richtlinie sind alle für die IMMOFINANZ AG tätigen Mitarbeiter und Organe unterworfen. Dies entspricht dem
Bestreben des Vorstands, die Gleichbehandlung aller Aktionäre, eine Vermeidung von Interessenkollisionen und die
Wahrung der Interessen aller Anspruchsgruppen sicherzustellen. Die Einhaltung der Compliance-Richtlinie wird kontinuierlich überwacht.
Directors’ Dealings
Gemäß § 48d Abs. 4 Börsegesetz haben Personen mit Führungsaufgaben und Personen, die in enger Beziehung zu
einer Führungskraft stehen, die von ihnen getätigten An- oder Verkäufe von IMMOFINANZ-Aktien der Finanzmarktaufsicht zu melden. Die Transaktionsmeldungen werden auf der Website der IMMOFINANZ AG mittels Link auf die
entsprechende Website der Finanzmarktaufsicht veröffentlicht. Nachstehend eine Übersicht über den direkten und
indirekten Aktienbesitz der Organmitglieder.
Vorstand per 30. April 2014
Name
Dr. Eduard Zehetner
IMMOFINANZ-Aktien
1.806.788
Mag. Birgit Noggler
240.000
Mag. Daniel Riedl FRICS 1
400.942
1 Bis 25. April 2014
Aufsichtsrat per 30. April 2014
Name
Dr. Michael Knap
Dr. Rudolf Fries (Beteiligungsgesellschaften im „Einflussbereich“ sowie nahestehende Personen)
IMMOFINANZ-Aktien
1.250
65.051.048
0
50.000
Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler1
65.400
Mag. Vitus Eckert2
20.000
Mag. Klaus Hübner2
80.000
Mag. Mark Anthony Held
0
Nikolaus Obermair Akad.BO
0
1 Bis 30. Jänner 2014
2 Bis 25. April 2014
Interne Revision und Risikomanagement
In Konformität mit der Regel C-18 des Österreichischen Corporate Governance Kodex ist die Interne Revision als eigene
Stabsstelle des Vorstands eingerichtet. Über den Revisionsplan und die damit verbundenen Ergebnisse wird mindestens einmal jährlich dem Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats berichtet.
Externe Evaluierung
Die Einhaltung der Bestimmungen des Österreichischen Corporate Governance Kodex durch die IMMOFINANZ AG
wurde von Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH evaluiert und bestätigt. Das Ergebnis dieser Evaluierung steht
auf www.immofinanz.com zum Download bereit.
Frauen in der IMMOFINANZ AG
IMMOFINANZ AG bietet weiblichen und männlichen Mitarbeitern gleiche Vergütung, gleiche Aufstiegschancen und
gleichberechtigte Zusammenarbeit. Im Geschäftsjahr 2013/14 waren in Führungspositionen 25% Frauen tätig. Der
Anteil von Frauen an der Gesamtbelegschaft beträgt 59%. Coaching-Maßnahmen, bei denen fachliche Weiterentwicklung und Persönlichkeitsentwicklung im Fokus stehen, sollen dafür sorgen, dass der Anteil von Frauen in Führungspositionen in der IMMOFINANZ AG stetig steigt.
Mit Mag. Birgit Noggler wurde im September 2011 erstmals eine Frau in den Vorstand der IMMOFINANZ AG berufen.
Sie war zu diesem Zeitpunkt der einzige weibliche CFO eines ATX-Unternehmens.
56 Investor Relations
Entwicklung internationaler Börsenindizes
50%
40%
30%
IMMOFINANZ-Aktie
ATX
Euro STOXX 50
EPRA/NAREIT Emerging Europe
EPRA/NAREIT Developed Europe
20%
10%
0%
-10%
-20%
Mai Juni Juli
2012
Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jän. Feb. März April Mai Juni Juli
2013
Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jän. Feb. März April Mai
2014
Investor Relations
Kapitalmarktumfeld und Kursentwicklung
Die internationalen Finanzmärkte waren im Geschäftsjahr 2013/14 von hoher Volatilität geprägt. Zu Beginn des
1. Quartals wurden neue Höchstmarken erreicht, im Juni 2013 gerieten die Aktienmärkte allerdings unter Druck, auch
der Syrien-Konflikt belastete die Kurse. Im 2. Quartal war die Entwicklung wiederum überwiegend positiv. Die Aussicht auf Stabilisierung in einigen Euro-Krisenländern und kräftige konjunkturelle Impulse sorgten für einen Aufwärtstrend, der auch im September, dem statistisch gesehen schwächsten Börsenmonat des Jahres, anhielt und sich im
3. Quartal fortsetzte. Die Stimmung trübte sich mit dem Beginn der Ukraine-Krise im 4. Quartal ein, die Finanzmärkte
reagierten mit zum Teil deutlichen Kursverlusten. Anfang Juni 2014 sorgten positive Konjunkturdaten und die historische Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) für Aufschwung an den Börsen. Der DAX zog sogar erstmals in seiner Geschichte über die Marke von 10.000 Punkten.
Der ATX, mit 2.414,25 Punkten in den Berichtszeitraum gestartet, schloss am 30. April 2014 mit 2.525,22 Punkten. Der
IATX stieg von 169,00 auf 200,14 Punkte, der Euro STOXX 50 von 2.712,00 auf 3.198,39 Punkte. Der EPRA/NAREIT
Emerging Europe Index sank von 1.037,87 auf 975,4 Punkte, der EPRA/NAREIT Developed Europe stieg von 1.553,33
Punkten auf 1.719,48 Punkte.
Außerordentliche Hauptversammlung zur BUWOG-Abspaltung
Die Aktionäre der IMMOFINANZ AG haben am 14. März 2014 in einer außerordentlichen Hauptversammlung in Wien
über die Abspaltung von 51% der Anteile an der Wohnimmobilientochter BUWOG AG abgestimmt. Bei einer Präsenz
von 3.680 Aktionären bzw. Aktionärsvertretern, rund 34,4% des vertretenen Grundkapitals, gab es eine deutliche
Zustimmung: 99,96% der abgegebenen gültigen Stimmen votierten für den Spin-off.
BUWOG-Abspaltung abgeschlossen
Die IMMOFINANZ AG hat die Abspaltung der BUWOG AG im zurückliegenden Geschäftsjahr erfolgreich abgeschlossen.
Am 28. April 2014 wurden die Aktien der BUWOG AG (ISIN: AT00BUWOG001) erstmals im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse sowie im Amtlichen Handel (Prime Market) der Wiener Börse gehandelt. Die Aktie startete in
Frankfurt mit einem Kurs von EUR 13,00 in den Handel, in Wien mit EUR 13,20. Am 29. April folgte das Zweitlisting im
Main Market der Warschauer Börse. Der Schlusskurs der BUWOG-Aktien per 30. April 2014: EUR 13,20 in Frankfurt,
EUR 13,24 in Wien. Damit beträgt die Marktkapitalisierung der BUWOG AG per Ultimo rund EUR 1,3 Mrd. Der Aktien-
Investor Relations 57
kurs der BUWOG entwickelt sich weiter positiv. Der Schlusskurs der BUWOG-Aktien lag am 14. August in Frankfurt
bei EUR 14,15 (Wien: EUR 14,18).
Mit Wirksamwerden der Abspaltung der BUWOG von der IMMOFINANZ wurde jedem Aktionär, der am 25. April 2014
Aktien der IMMOFINANZ AG auf seinem Wertpapierdepot gehalten hat, für je 20 IMMOFINANZ-Aktien zusätzlich eine
Stammaktie der BUWOG AG in sein Depot eingebucht. Der Bestand an IMMOFINANZ-Aktien änderte sich dadurch
nicht. Die Zuteilung erfolgte für die Aktionäre automatisch und spesenfrei. Der gewählte Weg des Spin-offs bietet den bestehenden Aktionären die Möglichkeit, sowohl an der Wertentwicklung der BUWOG als auch an jener der
IMMOFINANZ voll zu partizipieren.
Klareres Profil
Der Spin-off und die damit einhergehende Trennung der BUWOG-Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich
von den Gewerbeobjekten der IMMOFINANZ machen beide Unternehmen für Investoren attraktiver, die Wert auf
einen klaren Fokus legen. Die IMMOFINANZ hat nun ein geschärftes Profil als Spezialist für Büro-, Einzelhandels- und
Logistikimmobilien in Zentral- und Osteuropa einschließlich Russland. Weitere Informationen zur BUWOG-Abspaltung
finden Sie auf www.immofinanz.com/de/investor-relations/meldungen/buwog-spin-off/.
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sti
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Retail 41,9%
7,6% *Sonstige
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Portfolioaufteilung vor und nach dem BUWOG Spin-off¹
¹ Anteil am Gesamtportfolio per 31. Jänner 2014
Die IMMOFINANZ-Aktie
Die IMMOFINANZ AG notiert mit rund 1,1 Mrd. stimmberechtigten, nennbetragslosen Stückaktien (Inhaberaktien, keine
Vorzugs- oder Namensaktien) im Leitindex der Wiener Börse. Der Kurs der IMMOFINANZ-Aktie entwickelte sich
weitgehend ATX-konform. Sie startete mit einem um den BUWOG Spin-off bereinigten Kurs1 von EUR 2,50 (unbereinigt: EUR 3,11) in das Geschäftsjahr 2013/14 und schloss das 1. Quartal mit EUR 2,47 ab (vor Spin-off: EUR 3,08).
Das 2. Quartal beendete die IMMOFINANZ-Aktie mit EUR 2,59 (EUR 3,23), das 3. Quartal mit EUR 2,81 (EUR 3,50). Am
30. April betrug der Schlusskurs EUR 2,67. Am 28. Juni 2013 wurde mit einem Schlusskurs von EUR 2,31 (EUR 2,87)
der Tiefststand verzeichnet. Der Höchststand beim Schlusskurs lag am 26. Februar 2014 bei EUR 2,99 (EUR 3,72).
Die Aktie stieg im Vergleich zum Vorjahresschlusskurs um 7,1% (30. April 2013, bereinigt: EUR 2,50). Mit einem
Abschlag per 30. April 2014 von -41,5% zeigt die IMMOFINANZ-Aktie ein hohes Wertaufholungspotenzial zwischen
Aktienkurs und NAV des Unternehmens.
Per Ultimo wies die IMMOFINANZ AG eine Börsenkapitalisierung von EUR 3,0 Mrd. (30. April 2013: EUR 3,5 Mrd.) aus;
das durchschnittlich täglich gehandelte Volumen liegt bei EUR 5,83 Mio.
IMMOFINANZ-Aktien in Warschau gelistet
Die Aktien der IMMOFINANZ AG sind seit 7. Mai 2013 an der Börse Warschau im Main Market und seit 24. Juni im WIG
Index gelistet. Dieses Zweitlisting ohne Begebung neuer Aktien erleichtert polnischen Anlegern, vor allem Pensions1 Rechenbeispiel für den um den BUWOG Spin-off bereinigten IMMOFINANZ-Aktienkurs: tatsächlich zustande gekommener IMMOFINANZ-Schlusskurs laut
Wiener Börse am 30. April 2013 EUR 3,11 x Kursbereinigungsfaktor von 0,803396 = EUR 2,50.
fonds, ein Investment in die IMMOFINANZ. Die Aktie startete mit einem Eröffnungskurs von PLN 10,89 (unbereinigt:
13,55) und schloss am 30. April 2014 bei PLN 11,10. Polnische institutionelle Investoren halten im Juli 2014 rund 2,4% an
der IMMOFINANZ, ein Plus von mehr als 200% gegenüber dem Vorjahr (Anteil im Juli 2013 rund 0,70% gemäß damals
durchgeführter Shareholder ID).
Dividendenpolitik
In der ordentlichen Hauptversammlung am 2. Oktober 2013 im Austria Center Vienna wurde für das Geschäftsjahr
2012/13 eine Dividende von EUR 0,15 pro Aktie beschlossen. Präsenz: 3.665 Aktionäre bzw. Aktionärsvertreter, das
waren rund 29,4% des vertretenen Grundkapitals. Die Dividende wird nach österreichischem Steuerrecht als Einlagenrückzahlung gemäß § 4 Abs. 12 Einkommensteuergesetz behandelt. Sie ist damit für in Österreich ansässige natür
liche Personen, die Aktien der IMMOFINANZ AG im Privatvermögen halten, bei der Ausschüttung kapitalertragsteuerfrei und wurde am 11. Oktober 2013 ausbezahlt.
Als Folge der Abspaltung der BUWOG AG wird die IMMOFINANZ AG für das Geschäftsjahr 2013/14 die Dividendenausschüttung aussetzen. Dies ist insbesondere damit begründet, dass die IMMOFINANZ Group wesentliche Teile der
erwirtschafteten liquiden Mittel in den Ankauf von deutschen Wohnimmobilien investiert hat, um die Verselbständigung der BUWOG zu ermöglichen. Für das laufende Geschäftsjahr 2014/15 plant die IMMOFINANZ eine Fortsetzung
der Dividendenpolitik. Die Höhe der Ausschüttung (inklusive eines allfälligen Aktienrückkaufs) soll sich in der Höhe
von EUR 0,15 bis 0,20 je Aktie bewegen.
Anleihe & Wandelanleihen
Aufgrund der Dividendenausschüttung für das Geschäftsjahr 2012/13 wurden die Wandlungspreise der von
IMMOFINANZ AG emittierten Wandelanleihen 2014, 2017 und 2018 mit Wirksamkeit 4. Oktober 2013 angepasst: Für
die Wandelanleihe 2014 auf EUR 12,62, für die Wandelanleihe 2017 auf EUR 7,97 und für die Wandelanleihe 2018 auf
EUR 3,56. Die Wandelanleihe 2014 war am 20. Jänner 2014 zur Rückzahlung fällig und das aushaftende Nominale von
EUR 25,7 Mio. (zzgl. aufgelaufener Zinsen) wurde getilgt. Somit haften zum 30. April 2014 die Unternehmensanleihe
2017 sowie die Wandelanleihen 2017 und 2018 mit einem Nominale von insgesamt EUR 643,8 Mio. aus.
Wirksam mit der Eintragung der Abspaltung der BUWOG AG von der IMMOFINANZ AG am 26. April 2014 erfolgte
eine Anpassung der Bestimmungen des Wandlungsrechts und des Wandlungspreises der IMMOFINANZ-Wandelanleihen fällig 2018 und 2017. Der zum Zeitpunkt der Abspaltung geltende Wandlungspreis gilt nach der Abspaltung
als „rechnerischer Wandlungspreis“. Dieser bezieht sich auf die bei Ausübung des Wandlungsrechts zu liefernden
IMMOFINANZ-Aktien sowie BUWOG-Aktien. Anlässlich der Abspaltung erfolgte eine Anpassung gemäß dem Zuteilungsverhältnis (1 BUWOG-Aktie für 20 IMMOFINANZ-Aktien), somit hat jeder Anleiheinhaber bei Ausübung des
Wandlungsrechts zusätzlich zu seinem Anspruch auf Lieferung von IMMOFINANZ-Aktien einen anteiligen Anspruch
auf Lieferung von 0,05 BUWOG-Aktien pro IMMOFINANZ-Aktie.
Derzeit berechtigt ein Stück der Wandelanleihe 2018 (Nominale EUR 4,12) zur Wandlung in 1,1573 IMMOFINANZ-
Aktien und 0,0579 BUWOG-Aktien. Ein Stück der Wandelanleihe 2017 (Nominale EUR 100.000,0) berechtigt derzeit
zur Wandlung in 12.547,05 IMMOFINANZ-Aktien und 627,35 BUWOG-Aktien. Zukünftige Anpassungen der Wandlungsrechte, sowohl bei IMMOFINANZ-Aktien als auch hinsichtlich der BUWOG-Aktien, werden von den jeweiligen
Berechnungsstellen in Abstimmung mit IMMOFINANZ durchgeführt und gemäß den Emissionsbedingungen veröffentlicht (siehe dazu Seite 94 im Kapitel Finanzierungen und Seite 113 im Kapitel Angaben zum Kapital).
Die folgenden von der IMMOFINANZ AG emittierten Wertpapiere werden per 30. April 2014 an der Börse gehandelt:
Bezeichnung
ISIN
Art des Wertpapiers
IMMOFINANZ-Aktie
AT0000809058
Aktie
Wandelanleihe 2007–2017
XS0332046043
Wandelanleihe
XS0592528870
Wandelanleihe
Unternehmensanleihe 2012–2017
AT0000A0VDP8
Unternehmensanleihe
Analyse der Aktionärsstruktur
Die IMMOFINANZ AG zählt zu den führenden börsennotierten Immobilienunternehmen in Europa. Sie fungiert als Dachgesellschaft der IMMOFINANZ Group und ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien breit gestreut sind. Der Streubesitz exklusive eigener Aktien beträgt über 90% und verteilt sich größtenteils auf österreichische Privatanleger sowie
nationale und internationale institutionelle Investoren.
Österreichische Privatanleger sind mit rund 32,4% etwas geringer am Unternehmen beteiligt als institutionelle Investoren mit rund 51,3%. Die meisten institutionellen Anleger kommen aus Österreich (15,1%), gefolgt von Nordamerika
(8,7%), Großbritannien (5,5%), den Niederlanden (3,9%) und Norwegen (2,5%). Zwischen Juli 2013 und Juli 2014 hat sich
der Anteil der polnischen Anleger an der IMMOFINANZ AG von 0,7% auf 2,4% erhöht.
Struktur privater und institutioneller Anleger nach Ländern
Institutionelle Anleger
Private und institutionelle Anleger
Nicht zugeordnete Aktien: 6,16%
Private sonstige: 0,16%
UK 5,51%
NL 3,89%
Eigene Aktien: 10,00%
NO 2,53%
US 8,65%
Institutionelle:
PL 2,38%
51,31%
DE 2,01%
CH 1,91%
AT 15,12%
Private AT: 32,37%
FR 1,82%
CI 1,57%
Sonstige inkl. Trading: 5,91%
Datenerhebung IPREO im Juli 2014
Die Gesellschaft wurde darüber informiert, dass die FRIES Familien-Privatstiftung, die Dr. Rudolf FRIES Familien-
Privatstiftung und die Ehegatten Rudolf und Anna Fries sowie in enger Beziehung stehende Personen (alle zusammen
„Fries-Gruppe“) seit 15. April 2011 direkt und indirekt über 5% der Aktien besitzen. Zum 30. April 2014 hält die FriesGruppe rund 5,8% der Stimmrechte an der IMMOFINANZ AG.
Am 11. Jänner 2013 gab die US-amerikanische Bank JPMorgan Chase & Co. bekannt, gemeinsam mit kontrollierten
Unternehmen einen relevanten Anteil an IMMOFINANZ-Aktien von rund 6,1% der Stimmrechte am Grundkapital der
IMMOFINANZ AG zu halten.
Weitere Meldungen zu Beteiligungen über 4% bzw. 5% liegen nicht vor.
Indizes
Die Aktie der IMMOFINANZ AG ist per 30. April 2014 u.a. in folgenden Indizes enthalten:
Index
Indexverwalter
ATX
Wiener Börse
ATX five
Wiener Börse
ATX Prime
Wiener Börse
Immobilien-ATX
Wiener Börse
NTX (New Europe Blue Chip Index)
Wiener Börse
WBI
Wiener Börse
EMEA Real Estate Index
Bloomberg
Europe 500 Real Estate Index
Bloomberg
World Real Estate Index
Bloomberg
Emerging Europe Index
EPRA/NAREIT
EURO STOXX Real Estate (Price) EUR
STOXX Ltd.
STOXX EUROPE 600 Real Estate (Price) EUR
STOXX Ltd.
STOXX 600 Optimised Real Estate Index EUR Price
STOXX Ltd.
WIG
Warschauer Börse
Externe Analysen
Die Sicht von Analysten auf ein Unternehmen hat wesentlichen Einfluss auf die Meinungsbildung von Investoren.
Daher kommuniziert das Investor Relations Team der IMMOFINANZ Group verstärkt jene Informationen, die für fundierte Unternehmensanalysen notwendig sind. Folgende Unternehmen veröffentlichen regelmäßig Analysen über die
IMMOFINANZ und ihre Aktie:
Institution
Datum
Empfehlung
Erste Group
8. August 2014
Buy
Kursziel in EUR
Alpha Value
6. August 2014
Buy
3,32
Wood & Company
5. August 2014
Buy
4,08
2,80
3,00
Société Generale
4. August 2014
Hold
Kempen & Co
4. August 2014
Neutral
2,75
Kepler Cheuvreux
4. August 2014
Buy
3,30
Raiffeisen Centrobank
7. Juli 2014
Buy
3,15
Baader Bank
17. Juni 2014
Hold
3,00
Morgan Stanley
11. April 2014
Equal-weight
3,20
HSBC
27. Februar 2014
Overweight
4,40
Deutsche Bank
13. Februar 2014
Hold
3,20
Das durchschnittliche Kursziel liegt bei EUR 3,29 und damit 40,6% über dem aktuellen Kurs vom 14. August 2014
(EUR 2,34).
Kommunikation mit Zielgruppen
Auch im Geschäftsjahr 2013/14 gab es zahlreiche, intensive Kontakte zu Finanzanalysten, institutionellen Investoren,
Privatanlegern, Geschäfts- und Vertragspartnern, Mitarbeitern und Medienvertretern. In Einzelgesprächen, Roadshows, auf Investorenkonferenzen, auf der Unternehmenswebsite sowie auf blog.immofinanz.com informierte die
IMMOFINANZ Group zeitnah und transparent über Unternehmensstrategien, aktuelle Entwicklungen und Ergebnisse.
Der direkte Kontakt mit den einzelnen Zielgruppen hat für die IMMOFINANZ Group einen hohen Stellenwert.
Die Vorstände und der Head of Corporate Finance & Investor Relations haben im Geschäftsjahr 2013/14 rund 230
One-on-One und Kleingruppen-Gespräche im Zuge von Roadshows und Investorenkonferenzen in Amsterdam,
Boston, Den Haag, Frankfurt/Main, Helsinki, Hollywood/Florida, London, Montreal, München, New York, Paris, Prag,
Rotterdam, Stegersbach, Stockholm, Tallinn, Toronto, Warschau, Wien, Zürich und Zürs geführt. Darüber hinaus nutzen zahlreiche Investoren und Analysten das Angebot, im Rahmen von persönlichen Meetings in der Unternehmens
zentrale detailliert über die IMMOFINANZ Group informiert zu werden und bei Immobilienführungen an unterschiedlichen Kernstandorten das IMMOFINANZ-Portfolio kennenzulernen.
Aktuelle Kennzahlen präsentiert der Vorstand Analysten und institutionellen Anlegern am Tag der Veröffentlichung
in einem moderierten Conference Call. Bei besonderen Ereignissen wie der Akquisition des DGAG-Portfolios und der
Ankündigung des BUWOG Spin-offs organisierte die IMMOFINANZ Group ebenfalls Conference Calls. Vertiefende
Gespräche zu den Ergebnissen und Ereignissen sind u.a. beim Investoren-Frühstück möglich.
Im Rahmen des 4. Capital Markets Day am 4. Juni 2013 in Wien nutzten rund 35 institutionelle Investoren und Analysten die Gelegenheit, sich über Strategie und operative Themen zu informieren und im Anschluss das Wiener Portfolio
der IMMOFINANZ Group bei einer Property Tour zu besichtigen.
Privatanleger und andere Interessenten hatten u.a. bei der GEWINN-Messe Gelegenheit, mehr über die IMMOFINANZ
Group zu erfahren. CEO Eduard Zehetner referierte auf der GEWINN-Bühne, stellte sich den Fragen der Anleger am
IMMOFINANZ-Stand und absolvierte eine Diskussionsrunde zum Thema Immobilienaktien.
Im Vorfeld der BUWOG-Abspaltung wurden die IMMOFINANZ-Aktionäre umfassend informiert: Neben einer Informationsveranstaltung für Bankkunden-Berater wandte sich der Vorstand auch in zwei Anlegerbriefen an die Privat
aktionäre: zunächst im Vorfeld der außerordentlichen Hauptversammlung, um die geplante Transaktion zu erklären
und um die Ausübung des Stimmrechts zu ersuchen, weiters kurz vor Inkrafttreten der Abspaltung, um die Auswir-
kungen am Depot und die geschärfte Ausrichtung der „neuen“ IMMOFINANZ darzustellen. Zudem stellten wir umfangreiche Q&A zur Transaktion zur Verfügung.
Auf unserer Media-Plattform (presentations.immofinanz.com) finden sich Videomitschnitte unserer Pressekonferenzen und Anlegerveranstaltungen.
Im Blog (blog.immofinanz.com) informierten wir in zahlreichen Beiträgen über „Geschichten aus dem Unternehmen“,
darunter etwa die Erreichung diverser Projektmeilensteine (Grundsteinlegungen, Richtfeste), Pressekonferenzen und
Marketingaktivitäten, gingen aber auch auf aktuelle Anlegerfragen, darunter z.B. die Auswirkungen eines schwächeren Rubels auf unsere Einzelhandelsaktivitäten in Moskau, ein. Besonders hoher Zugriffe erfreuten sich unsere LiveBlogs anlässlich der ordentlichen Hauptversammlung und der außerordentlichen Hauptversammlung zur BUWOGAbspaltung.
Der IMMOFINANZ-Newsletter (in deutscher und englischer Sprache), mit dem wir über aktuelle Presseaussendungen,
Blog-Beiträge und Events auf dem Laufenden halten, hat mittlerweile mehr als 700 Abonnenten.
62 Konzernlagebericht
Konzernlagebericht
Konzernlagebericht 63
S-Park | Bukarest | RO
T
Ein modernes A-Klasse-Bürogebäude im rasant wachsenden
nördlichen Teil von Bukarest
 F Ebenen
8
64 Konzernlagebericht – Wirtschaftsentwicklung
Wirtschaftsentwicklung in den
Kernländern der IMMOFINANZ Group
Analysen und Prognosen
Nach einigen von schwachem Wachstum gekennzeichneten Jahren ist die Weltwirtschaft wieder von stärkerer Dynamik geprägt: Laut EIU (Economist Intelligence Unit) lag das weltweite Wachstum des BIP (Bruttoinlandsprodukt) 2013
bei 2,1%, für 2014 und 2015 werden Anstiege von jeweils 2,9% prognostiziert. Die USA verzeichnen einen kräftigen
Aufschwung der Wirtschaft seit dem 2. Halbjahr 2013. Für Europa wird mit einer weiteren Erholung gerechnet.
Europäische Marktentwicklung
Die nach der Eurokrise schwer gezeichnete Europäische Union (EU) fand 2013 mit einem BIP-Wachstum von 0,1% den
Weg aus der Rezession. Die EIU rechnet für 2014 mit einem BIP-Wachstum in der EU von 1,6% (2015: +1,7%). Der krisengeschüttelte Euroraum verzeichnete 2013 einen Rückgang des BIP von 0,4%, allerdings sind die Wachstumsprognosen für 2014 und 2015 mit 1,1% und 1,4% positiv. Die Folgen der Finanzkrise sind noch deutlich zu spüren, die hohe
Arbeitslosigkeit belastet die Haushaltseinkommen, die Verschuldung der Haushalte sinkt lediglich langsam und somit
wachsen die Konsumausgaben nur sehr verhalten.
Überblick über die IMMOFINANZ-Kernmärkte
Der Aufwärtstrend nach der europäischen Finanzkrise spiegelt sich auch in den IMMOFINANZ-Kernländern wider. Die
Länder Zentral- und Osteuropas, wie etwa Rumänien, bestätigen langsam wieder ihr großes Wachstumspotenzial
und profitieren vom Exportgeschäft nach Deutschland, Österreich und in die weiteren Länder Westeuropas. Nachfolgend werden die wichtigsten Indikatoren, wie BIP-Wachstum, Inflation, Staatsverschuldung und Arbeitslosenrate,
dargestellt.
Im EU-Durchschnitt wird das BIP laut EIU heuer um 1,6% wachsen (2013: plus 0,1%). Die Lage im CEE-Raum ist
wesentlich besser: Hier wird für das nach Verkehrswerten gewichtete durchschnittliche BIP aller CEE-Kernländer der
IMMOFINANZ Group nach einem Wachstum von 1,1% im Jahr 2013 für 2014 ein Plus von 1,8% prognostiziert. Wichtigste
Treiber sind dabei Polen (3,1%) und Rumänien (3,0%). Dies untermauert die strategische Ausrichtung der IMMOFINANZ
Group auf die Wachstumsmärkte in CEE.
Die Inflation in der Europäischen Union liegt weiter deutlich unter dem Zielwert von nahe 2,0%. Die EZB (Europäische
Zentralbank) meldete eine Inflation von 0,8% im April 2014, der geringste Wert seit November 2009. Niedrige Inflationsraten können bei der Ankurbelung des Wirtschaftswachstums helfen, jedoch droht in einigen Mitgliedstaaten,
etwa Griechenland oder Portugal, eine Deflation. Die EZB versucht, durch Leitzinskürzungen einer zu geringen Inflation entgegenzuwirken und die Wirtschaft zu stützen.
IMMOFINANZKernländer entwickeln sich überwiegend positiv
Die durchschnittliche Arbeitslosenrate in der EU hat sich laut EuroStat in den vergangenen Monaten leicht verbessert und lag im Mai 2014 bei 10,3%. Mit Ausnahme der Slowakei verzeichnen die Kernländer der IMMOFINANZ Group
allerdings eine weitaus niedrigere Arbeitslosigkeit. Auch die Staatsverschuldung ist im CEE-Raum deutlich geringer
als im EU-Durchschnitt. Ende des Jahres 2013 wiesen die EU-Mitgliedstaaten laut EIU im Durchschnitt einen öffentlichen Bruttoschuldenstand von 88,4% des BIP auf, der Euroraum kam auf 94,9% des BIP – im Jahresvergleich neuerlich ein Anstieg. Die IMMOFINANZ-Kernländer, wie etwa Rumänien (36,0%) und Tschechien (46,0%), haben einen
deutlich geringeren Verschuldungsgrad.
Konzernlagebericht – Wirtschaftsentwicklung 65
Arbeitslosenquote
im Mai 2014
in %
Jährliche Inflationsrate im Mai 2014
in %1
Öffentlicher Bruttoschuldenstand
2013 in % des BIP
Defizit/Überschuss in % des
BIP in 2013
BIP-Wachstumsrate 2013
in %2
Prognose
BIP-Wachstumsrate 2014 in %2
Prognose
BIP-Wachstumsrate 2015 in %2
5,1%
0,6%
78,3%
0,0%
0,5%
2,0%
1,7%
Österreich
4,7%
1,5%p
74,5%
-1,5%
0,3%
1,4%
1,8%
Polen
9,6%
0,3%
49,7%
-2,6%
1,6%
3,1%
3,6%
Deutschland
Rumänien
7,3%
1,3%
36,0%
-2,5%
3,5%
3,0%
3,5%
Russland
5,3%
7,3%
8,1%
-0,5%
1,3%
0,5%
1,4%
Slowakei
13,9%
0,0%
55,4%
-2,7%
0,9%
2,6%
2,7%
6,3%
0,5%
46,0%
0,5%
-0,9%
2,4%
2,6%
Tschechien
Ungarn
7,9%a
0,0%
79,3%
-2,3%
1,1%
2,5%
2,3%
EU-28
10,3%
0,6%p
88,4%
-3,3%
0,1%
1,6%
1,7%
Euroraum (17 Länder)
11,6%
0,5%p
94,9%
-3,0%
-0,4%
1,1%
1,4%
6,6%
2,6%
45,9%
-1,3%
1,1%
1,8%
2,2%
IMMOFINANZ Group (nach
Verkehrswerten gewichtet)
1 Veränderungsrate des Jahresdurchschnitts der Harmonisierten Verbraucherpreisindizes (HVPI)
2 Wachstumsrate des BIP-Volumens – prozentuale Veränderung relativ zum Vorjahr
EU = EuroStat; Economist Intelligence Unit (EIU)
RU = Rosstat; EIU
p = vorläufig
a = April 2014
Deutschland
> BIP-Prognose 2014: 2,0%1
> Staatsverschuldung/Defizit 2013: 78,3%/0,0% (im Vergleich zum BIP)1
> Arbeitslosenquote: Mai 2014: 5,1%; Mai 2013: 5,3%1
Deutschland war 2013 erneut ein wichtiger wirtschaftlicher Motor Westeuropas, das Wachstum betrug laut EIU 0,5%
und lag damit über der durchschnittlichen BIP-Entwicklung des Euroraums von -0,4%. Für das Jahr 2014 rechnen die
Analysten mit einem Anstieg des Wachstums auf 2,0%. Dabei ist die Binnennachfrage nach wie vor eine wichtige
Stütze der deutschen Wirtschaft, aber auch das Exportgeschäft sollte sich 2014 gut erholen. Der Arbeitsmarkt entwickelt sich weiterhin positiv mit einer im EU-Vergleich niedrigen Arbeitslosenquote von 5,1%.
eutschland
D
bleibt die
Konjunktur
lokomotive
Europas
Österreich
> Staatsverschuldung/Defizit 2013: 74,5%/-2,6% (im Vergleich zum BIP)1
Österreichs Wirtschaft hat sich laut EIU im Jahr 2013 mit einem BIP-Wachstum von 0,3% leicht über dem EU-Durchschnitt von 0,1% entwickelt. Für 2014 wird ein stärkeres BIP-Wachstum in Höhe von 1,4% prognostiziert, für 2015 sind
es 1,8%. Verglichen mit den vorangegangenen Jahren wäre dieses Wachstum deutlich und vor allem auf die Erholung
des gesamten Euroraums und den dadurch angekurbelten Export zurückzuführen. Weiterhin gut entwickelt sich der
österreichische Arbeitsmarkt. Im Mai 2014 lag die Arbeitslosenrate bei 4,7%. Das ist die niedrigste Arbeitslosigkeit
der gesamten EU. Der Durchschnitt aller EU-Mitgliedstaaten lag im Mai 2014 bei 10,3%, jener der Eurozone bei 11,6%.
Österreich
weiterhin mit
niedrigster
Arbeitslosenquote der EU
Polen
Eines der größten Länder der EU, gemessen an den Einwohnern, wies 2013 ein Wirtschaftswachstum von 1,6% auf,
für den Rückgang im Vergleich zu 2012 (2,1%) waren vor allem schwächere Exporte verantwortlich. Die polnische Wirtschaft wuchs dennoch kräftiger als in den meisten anderen CEE-Ländern und in den EU-Staaten. Für 2014 prognostiziert die EIU ein Plus von 3,1%, für 2015 sind es 3,6%. Dieses Wachstum wird vor allem vom Export und der Erholung
der Binnennachfrage getrieben. Die Arbeitslosenrate fiel in den zurückliegenden Quartalen und lag im Mai 2014 bei
9,6% im europäischen Mittelfeld.
1Quelle: BIP-Prognose bzw. Staatsverschuldung/Defizit: EIU; Arbeitslosenquote: EuroStat
Polen unter
wachstumsstärksten CEE-Ländern
66 Konzernlagebericht – Wirtschaftsentwicklung
Rumänien
Rumänien mit
gutem Auftakt
ins Jahr 2014
Rumäniens BIP wuchs 2013 um 3,5% und liegt damit deutlich über dem EU-Durchschnitt von 0,1%. Den EIU-Prognosen
zufolge soll das BIP 2014 um 3,0% steigen. Die positive Entwicklung wird vom Export getrieben, die Binnennachfrage
erholt sich erst langsam. Bereits im 1. Quartal 2014 wuchs die Wirtschaft um 3,8%. Die Arbeitslosenrate betrug laut der
zuletzt veröffentlichten Erhebung von EuroStat im Mai 2014 7,3% – im Vergleich zur gesamten EU ist das relativ niedrig.
Russland
Ukraine-Krise
als Bremse für
Russland
Russlands Wirtschaft wuchs 2013 um 1,3%. Für 2014 wird mit einem Plus von nur 0,5% gerechnet, bedingt durch die
Ukraine-Krise und mögliche wirtschaftliche Sanktionen des Auslands. Die Situation sollte sich nach Beendigung der
Krise wieder entspannen. Generell besitzt Russland ein großes wirtschaftliches Aufholpotenzial. Die Arbeitslosenrate
lag im Mai 2014 bei 5,3% und ist weitaus geringer als in vielen Staaten der Europäischen Union.
Slowakei
Exportgeschäft
stützt Wirtschaftswachstum in der
Slowakei
Das BIP der Slowakei wuchs 2013 um 0,9% und damit über dem EU-Durchschnitt von 0,1%. Für 2014 rechnen die Analysten mit einem – vor allem exportgetriebenen – Wachstum von 2,6%. Als Unsicherheitsfaktor gilt die U
kraine-Krise,
da die Slowakei im Exportgeschäft auch von Russland abhängig ist. Die Arbeitslosenrate weist seit Anfang 2014 eine
sinkende Tendenz auf, liegt mit 13,9% (laut EuroStat im Mai 2014) aber noch immer über dem EU-Durchschnitt von
10,3%.
Tschechien
> Staatsverschuldung/Defizit 2013: 46,0%/0,5% (im Vergleich zum BIP)1
Tschechien mit
positiver Wachstumsprognose
Tschechien weist für 2013 einen Wirtschaftsrückgang von 0,9% auf. Dieses basiert vor allem auf der hohen Exportabhängigkeit des Landes von Deutschland und den anderen westeuropäischen Staaten und deren Erholung. Die BIP-Prognose für 2014 lautet auf 2,4%, wobei neben der Exportnachfrage auch die Ankurbelung der Industrie und des Bauwesens helfen sollte. Die Arbeitslosenquote lag im Mai 2014 bei 6,3%, einem im europäischen Vergleich niedrigen Wert.
Ungarn
> Arbeitslosenquote: April 2014: 7,9%; April 2013: 10,5%1
Ungarn wird
2014 schneller
wachsen
Ungarns BIP wuchs 2013 um 1,1% und wird in 2014 um prognostizierte 2,5% steigen. Stützen sind auch hier der Export
und eine sich erholende Binnennachfrage. Premierminister Viktor Orban wurde im April 2014 für eine zweite Amtsperiode gewählt. Die Arbeitslosenrate konnte sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich verbessern und lag im April 2014
bei niedrigen 7,9%.
1Quelle: BIP-Prognose bzw. Staatsverschuldung/Defizit: EIU; Arbeitslosenquote: EuroStat
2Quelle: RUS: BIP-Prognose bzw. Staatsverschuldung/Defizit: EIU; alles andere: Rosstat
Konzernlagebericht – Immobilienmärkte 67
Die Immobilienmärkte in den
Kernregionen der IMMOFINANZ Group
Entwicklungen. Ergebnisse. Prognosen.
Nach einer weiteren Stabilisierung der Immobilienmärkte im Jahr 2013 entwickelten sich die Märkte auch im 1. Quartal 2014 positiv. Dabei bestätigen die abermals gestiegenen Transaktionsvolumina die Erholung des Immobilienmarkts
in Europa, die sich bei anhaltend positivem Wirtschaftswachstum fortsetzen sollte.
Im Schlussquartal 2013 erhöhte sich das Transaktionsvolumen in Europa (wie auch schon im 4. Quartal 2012) beachtlich gegenüber den Vorquartalen: Laut CBRE wurden in diesem Zeitraum Immobilien im Wert von EUR 53,4 Mrd. gehandelt. Das entspricht ca. 35% des gesamten Jahresvolumens von EUR 154,0 Mrd. Gegenüber dem Gesamtjahr 2012
beläuft sich die Steigerung auf 21% (EUR 120,4 Mrd. in 2012). Diese Entwicklung setzte sich laut CBRE im 1. Quartal 2014
fort: In diesen drei Monaten wurden in Europa Immobilientransaktionen im Wert von EUR 38,0 Mrd. verzeichnet (+18%
gegenüber dem 1. Quartal 2013). Die Nachfrage für stabile und als sicher geltende Märkte, wie beispielsweise Deutschland, wuchs weiter, aber auch die südeuropäischen Länder, wie etwa Spanien und Italien, verzeichneten ein stärkeres
Investitionsinteresse. Die Situation in einigen CEE-Ländern verbesserte sich ebenfalls, allen voran in Polen, aber auch
in Rumänien. Laut CBRE betrug das Transaktionsvolumen in CEE im Zeitraum Jänner bis März 2014 ca. EUR 2,0 Mrd.
(ca. 6% des gesamten europäischen Volumens). Indessen belastet die Ukraine-Krise weiter den Immobilienmarkt in
Russland, aber auch einige andere Märkte der Region. Das Vertrauen vor allem großer, internationaler Investoren ging
zurück. Nach Beendigung und Lösung des Konflikts sollte sich das Vertrauen aber wieder festigen, die Nachfrage nationaler Investoren ist weiterhin hoch.
Weiterhin stark
steigende Transaktionsvolumina
in Europa
In den Assetklassen und Kernländern der IMMOFINANZ Group sind die Marktkennzahlen stabil bzw. weisen eine
positive Tendenz auf. Die Gruppe profitiert von ihrem CEE-Engagement, da sich einige osteuropäische Volkswirtschaften weiterhin besser entwickeln als jene in Westeuropa und ein hohes Wachstumspotenzial aufweisen. Die Entwicklung des russischen Markts hingegen hängt stark von der Entwicklung der Ukraine-Krise ab, und die dadurch
bedingten Unsicherheiten haben zu einer währungsbereinigten Abwertung des russischen Immobilienportfolios der
IMMOFINANZ Group geführt. Allerdings ist in dem für die IMMOFINANZ Group wichtigen Einzelhandelssegment die
Binnennachfrage in Russland weiterhin hoch, und daher ist das operative Geschäft der Gruppe nur wenig betroffen.
Büro
Kernmarkt/Stadt
Deutschland/Düsseldorf
Leerstandsrate Q1 2014 des Büroimmobilienmarkts in %
Spitzenrendite Q1 2014 des Büroimmobilienmarkts in %
11,5%
4,7%–5,6%
Österreich/Wien
6,8%
4,7%
Polen/Warschau
12,1%
6,0%–6,3%
Rumänien/Bukarest
14,7%
8,3%
Russland/Moskau
13,9%
9,0%
Slowakei/Bratislava
14,5%
7,0%–7,3%
Tschechien/Prag
13,7%
6,0%–6,3%
Ungarn/Budapest
18,5%
7,5%–7,8%
Quelle: JLL, EHL (Wien-Daten)
Im Hinblick auf die Vermietung entwickeln sich die Büromärkte Europas stabil. Der durchschnittliche Leerstand von
Büroobjekten in der EMEA- (Europe, Middle East, Africa) Region betrug laut JLL, wie in den letzten fünf Quartalen, auch
im 1. Quartal 2014 9,7%. Die Mieten lagen im vergangenen Geschäftsjahr in den europäischen Märkten weitgehend auf
unverändertem Niveau, da wenige neue Flächen (Steigerung von 4% des Neubauvolumens gegenüber 2012) hinzukamen und zusätzliche Nachfrage erst mit der Erholung der Wirtschaft 2014 generiert werden sollte. Für 2014 rechnet
JLL mit einem Anstieg des Neubauvolumens um 20% gegenüber dem Vorjahr, rund die Hälfte der Flächen ist bereits
vorvermietet oder für Eigennutzer vorgesehen.
üroimmobilien
B
Europa –
Neubautätigkeit
nimmt zu,
Leerstand stabil
68 Konzernlagebericht – Immobilienmärkte
In den südeuropäischen Ländern scheint die Talsohle des Büroimmobilienmarkts durchschritten zu sein. Experten
rechnen mit steigender Nachfrage und einer damit einhergehenden Verringerung des Leerstands sowie einer Anhebung der Mietpreise. In CEE wurde bereits 2013 eine Erhöhung der Nachfrage um ca. 5% gegenüber dem Vorjahr festgestellt. 2014 sollte sich dieser positive Trend zumindest in den meisten osteuropäischen Märkten fortsetzen, die Entwicklung des russischen Markts hängt stark von der Entwicklung der Ukraine-Krise ab.
Die Kennzahlen der Büro-Kernmärkte der IMMOFINANZ Group weisen im Jahresvergleich (1. Quartal 2014 zu 1. Quartal 2013) eine gute Entwicklung auf. Der Leerstand verbesserte sich oder blieb stabil. Einzig in jenen Märkten, in denen
ein hohes Volumen an Neuflächen hinzukam, beispielsweise in Prag oder Warschau, erhöhte sich der Leerstand um
ca. ein respektive zwei Prozentpunkte. Die Spitzenmieten blieben insgesamt überwiegend auf stabilem Niveau. Investoren konzentrierten sich 2013 und Anfang 2014 weiterhin auf die sicheren Anlagehäfen Deutschland und Österreich
und im Bürosegment auch besonders auf die Märkte Warschau und Prag, wo sich die Spitzenrenditen abermals leicht
nach unten entwickelten.
Einzelhandel
Kernmarkt/Stadt
Leerstandsrate Q1 2014 der Einkaufszentren in %
Spitzenrendite Q1 2014 der Einkaufszentren in %
n.a.
4,6%–5,1%
Österreich/Wien
n.a.
5,8%
Polen/Warschau
1,5%
5,8%
9,0%–9,5%
8,3%
Russland/Moskau
2,5%
9,3%–9,5%
Slowakei/Bratislava
8,0%
6,8%–7,0%
Rumänien/Bukarest
Tschechien/Prag
3,5%
6,3%
Ungarn/Budapest
10,0%
7,3%–7,5%
inzelhandel
E
entwickelt sich
positiv in den
IMMOFINANZ-
Kernländern
Der Transaktionsmarkt für Einzelhandelsimmobilien verzeichnete 2013 ein Rekordjahr. Laut CBRE belief sich das Volumen auf EUR 41,3 Mrd., ein Plus von rund 20% gegenüber dem Vorjahr (Volumen 2012: EUR 34,3 Mrd.). Allein rund
EUR 15,5 Mrd. wurden im 4. Quartal umgesetzt. Somit war das letzte Jahresquartal 2013 das stärkste seit dem Schlussquartal 2006. Besonders positiv entwickelten sich die Volumina in den Ländern der iberischen Halbinsel und Italien sowie
in CEE und Großbritannien.
Die Kennzahlen der Retail-Kernmärkte der IMMOFINANZ Group weisen auf Sicht der vergangenen Quartale eine positive Tendenz auf. Die Spitzenmieten blieben relativ stabil, die Leerstandsraten bewegten sich nur marginal. Die höchsten
Spitzenmieten können weiterhin in Moskau erzielt werden, hier ist auch der Leerstand mit 2,5% sehr niedrig.
Logistik
Kernmarkt/Stadt
Leerstandsrate Q1 2014 des Logistikimmobilienmarkts in %
Spitzenrendite Q1 2014 des Logistikimmobilienmarkts in %
n.a.
6,5%–7,8%
Österreich/Wien
n.a.
7,0%
Polen/Warschau
Rumänien/Bukarest
14,5%
7,3%–7,5%
13,5%–14,0%
10,0%–10,5%
Russland/Moskau
2,5%
11,0%
Slowakei/Bratislava
6,3%
8,5%–8,8%
Tschechien/Prag
8,0%
7,5%–8,0%
Ungarn/Budapest
21,7%
9,3%–9,5%
Der Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien wird vor allem von der erhöhten Flächennachfrage von Online-Retailern
geprägt und wächst somit stetig. Die höchste Nachfrage gibt es laut JLL in Russland, der Türkei und in Polen.
Konzernlagebericht – Immobilienmärkte 69
Der Logistikinvestmentmarkt entwickelte sich 2013 fulminant – nach einem bereits sehr positiven Verlauf 2012.
Insgesamt wurden im Vorjahr laut JLL EUR 15,2 Mrd. an Logistikimmobilien veräußert, ca. 10% des gesamten Invest
mentvolumens Europas und ein Plus von 73% im Vergleich zum Vorjahr. Besonders stark stieg das Interesse an
Logistikimmobilien in Deutschland und Großbritannien. Bemerkenswert ist zudem, dass knapp die Hälfte des Volumens (EUR 7,5 Mrd.) in Portfoliodeals gehandelt wurde.
Die Kennzahlen der Logistik-Kernmärkte der IMMOFINANZ Group entwickelten sich im 1. Quartal 2014 gegenüber
den Vorquartalen stabil. Die Spitzenmieten blieben großteils unverändert. Der Leerstand ging vor allem in Prag,
Bratislava und Budapest zurück. Die Spitzenrenditen sanken neben Österreich und Deutschland auch im EU-Teil der
CEE-Region leicht, so in Warschau und Prag, aber auch in Bukarest.
Im Folgenden wird die Marktentwicklung der jeweiligen Assetklassen in den Kernmärkten, auf die sich die
IMMOFINANZ Group konzentriert, beschrieben1,2:
> Büro: Spitzenmiete: EUR 27,5 pro m2; Spitzenrendite: 4,7–5,6%; Leerstand: 11,5%
> Einzelhandel: Spitzenmiete: EUR 65,0 pro m2; Spitzenrendite: 4,6–5,1%; Leerstand: n.a.
> Logistik: Spitzenmiete: EUR 5,4 pro m2; Spitzenrendite: 6,5–7,8%; Leerstand: n.a.
Der Büromarkt in Düsseldorf entwickelt sich stabil. Der Flächenumsatz 2013 betrug rund 388.000 m2 und somit rund
12,0% mehr als im Jahr 2012. Die Leerstandsrate im 1. Quartal 2014 blieb laut JLL relativ konstant bei 11,5%, die Spitzenmiete stieg im Vorjahresquartalsvergleich leicht auf EUR 27,5 pro m2 pro Monat. 2013 wurden nur ca. 27.000 m2
an neuen Flächen fertiggestellt, 2014 sollte das Fertigstellungsvolumen steigen.
Das Logistiksegment in Deutschland verzeichnete 2013 nach einem außerordentlichen Vermietungsergebnis
2012 einen leichten Rückgang auf ein normales Niveau. Der Flächenumsatz belief sich auf 4,6 Mio. m², davon rund
2,2 Mio. m² in den Top-7-Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig und München. Der
Investmentmarkt erlebte einen Rekordanstieg von 57% auf EUR 2,8 Mrd.
Österreich/Wien
> Büro: Spitzenmiete: EUR 26,0 pro m2; Spitzenrendite: 4,7%; Leerstand: 6,8%
> Einzelhandel: Spitzenmiete: n.a.; Spitzenrendite: 5,8%; Leerstand: n.a.
> Logistik: Spitzenmiete: EUR 6,4 pro m2; Spitzenrendite: 7,0%; Leerstand: n.a.
Der Wiener Büromarkt entwickelt sich stabil. Der Leerstand belief sich im 1. Quartal 2014 auf 6,8% und ist im internationalen Vergleich unverändert sehr gering. Der Flächenbestand von etwa 10,8 Mio. m2 wuchs im Jahr 2013 nur
um 153.000 m2 (inkl. Generalsanierungen). Die Spitzenmiete liegt laut EHL unverändert bei EUR 26,0. 2014 sollte die
Neubauproduktion erneut gering ausfallen.
Die Indikatoren für Österreichs Fachmarkt- und Shopping Center blieben im vergangenen Geschäftsjahr weitgehend unverändert. Die Mieternachfrage gestaltet sich sehr dynamisch, vor allem nach hochwertigen Flächen in
Wien. In einzelnen Teilsegmenten sind Steigerungen festzustellen, so lag die Spitzenmiete in Fachmarktzentren
(FMZ) leicht über dem Vorjahreswert bei EUR 14,0 pro m2/Monat, dabei sank deren Spitzenrendite. Im Allgemeinen
entwickelten sich die Einkaufszentren wirtschaftlich stabil.
Polen/Warschau
> Einzelhandel: Spitzenmiete: EUR 100,0 pro m2; Spitzenrendite: 5,8%; Leerstand: 1,5%
> Logistik: Spitzenmiete: EUR 3,6 pro m2; Spitzenrendite: 7,3–7,5%; Leerstand: 14,5%
Der Büromarkt in Warschau entwickelte sich 2013 gut, das Take-up betrug rund 633.000 m² und stieg abermals
im Vergleich zum Vorjahr (+4,0%). Im 1. Quartal 2014 setzte sich dieser positive Trend fort – ein gutes Zeichen für
eine Region mit umfangreicher Bautätigkeit. In Warschau befinden sich zurzeit ca. 40 Gebäude mit einer Fläche von
rund 600.000 m² in Bau. Dadurch steigt die Leerstandsrate stetig, sie liegt nun bei 12,1% (1. Quartal 2013: 9,9%) und trifft
besonders B-Klasse-Gebäude, da vermehrt Mieter von älteren Gebäuden in A-Klasse-Immobilien mit besseren Kon-
1 Die Angaben für die Länder/Städte sind jeweils für das 1. Quartal 2014; die Spitzenmiete versteht sich pro Monat;
Einzelhandel = Einkaufszentren; Quelle: JLL; für Wien: EHL.
2 Die Quelle des Texts ist CBRE, wenn nicht anders angegeben.
ulminantes
F
Logistik
investmentjahr
70 Konzernlagebericht – Immobilienmärkte
ditionen umziehen. Allerdings ist das Investmentinteresse, speziell von internationalen Anlegern, an Warschau ungebrochen, da der Markt als der reifste der CEE-Region gilt. Die Spitzenrendite liegt nun laut JLL bei niedrigen 6,0–6,3%.
Der Einzelhandelsmarkt in Polen erfährt weiterhin durch die Wirtschaftserholung und das steigende Pro-Kopf-
Einkommen, das der Bevölkerung zur Verfügung steht, Unterstützung. Dabei ist aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive die Entwicklung regional sehr unterschiedlich: In einigen Regionen kann bereits von einer Sättigung des Markts
gesprochen werden, die Konkurrenz nimmt zu. Fachmarktzentren werden, vor allem in kleineren Städten und Ballungsgebieten, immer beliebter und von Konsumenten, Entwicklern und Mietern als Alternative zu klassischen Einkaufszentren gesehen. Der moderne Retail-Flächenbestand beträgt bereits ca. 10 Mio. m² in Polen. Davon kamen 2013 nur rund
161.000 m² auf den Markt. In Bau befinden sich zurzeit ca. 625.000 m2, deutlich mehr als 90,0% dieser Flächen befinden
sich nicht in Warschau.
Das Wirtschaftswachstum in Polen und das verstärkte Interesse ausländischer Unternehmen beeinflussen den lokalen
Logistikmarkt positiv. Polen verfügt über rund 7,7 Mio. m2 an Logistikflächen, besonders in und um Warschau sowie in
den Regionen Zentralpolen und Schlesien. Darüber hinaus befinden sich rund 630.000 m2 an neuen Flächen in Bau. Die
Vermietungsleistung fiel im Jahr 2013 mit rund 2,0 Mio. m2 erneut positiv aus, der Leerstand stieg laut JLL leicht auf ein
Level von rund 14,5%.
Rumänien/Bukarest
> Büro: Spitzenmiete: EUR 18,5 pro m2; Spitzenrendite: 8,3%; Leerstand: 14,7%
> Einzelhandel: Spitzenmiete: EUR 70,0 pro m2; Spitzenrendite: 8,3%; Leerstand: 9,0–9,5%
> Logistik: Spitzenmiete: EUR 4,0 pro m2; Spitzenrendite: 10,0–10,5%; Leerstand: 13,5–14,0%
Der Büromarkt in Bukarest umfasst laut Colliers ca. 1,7 Mio. m² an modernen Flächen und weist eine stabile Entwicklung
auf. Nach einem sehr schwachen Neubaujahr 2012 kamen im Vorjahr laut Colliers ca. 116.000 m² an Neuflächen hinzu,
ein Großteil davon im schnell wachsenden Floreasca-Viertel. Durch eine Steigerung der Nettoabsorption laut Colliers
um rund 20% auf ca. 100.000 m2 lag die Leerstandsrate Ende des 1. Quartals 2014 laut JLL bei 14,7% und sank damit im
Vergleich zum 1. Quartal 2013 leicht.
Der Markt für Einkaufszentren in Rumänien ist stabil. In den Jahren 2012 und 2013 wurden laut Colliers lediglich
ca. 130.000 m² an neuen Flächen fertiggestellt. Die Spitzenmiete verbesserte sich gegenüber dem Jahr 2013 im 1. Quartal 2014 leicht und lag laut JLL bei etwa EUR 70,0 pro m2 pro Monat. Die Bautätigkeit im Einzelhandelssegment wird
langsam, in vernünftigem Maße, wieder angekurbelt. In Bukarest sollten bis 2017 laut Colliers ca. 300.000 m2 an neuen
Shopping-Center-Flächen hinzukommen.
Der Logistikmarkt in Rumänien weist noch eine verhaltene Entwicklung auf. So wurde in Bukarest 2013 kein Objekt fertiggestellt, die Nettoabsorption lag laut Colliers bei lediglich rund 36.000 m2. Die Erholung der Wirtschaft und das damit
einhergehende höhere Produktionsaufkommen sollten sich in den kommenden Quartalen auf die Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen positiv auswirken.
Russland/Moskau
> Büro: Spitzenmiete: USD 91,7 pro m2; Spitzenrendite: 9,0%; Leerstand: 13,9%
> Einzelhandel: Spitzenmiete: USD 342,0 pro m2; Spitzenrendite: 9,3–9,5%; Leerstand: 2,5%
> Logistik: Spitzenmiete: USD 11,7 pro m2; Spitzenrendite: 11,0%; Leerstand: 2,5%
Im Startquartal 2014 stand der Flächennachfrage internationaler Retailer eine vergleichsweise geringe Neubautätigkeit
am Moskauer Einzelhandelsmarkt gegenüber. Eine teils deutliche Abschwächung der russischen Währung gegenüber
Euro und US-Dollar sowie die Ukraine-Krise lasteten auf der Stimmung internationaler Investoren. Binnennachfrage und
Privatkonsum entwickelten sich zuletzt allerdings zufriedenstellend. In der russischen Hauptstadt standen Ende 2013
ca. 4,1 Mio. m² an modernen Shopping-Flächen zur Verfügung, von denen 2013 nur rund 262.000 m² fertiggestellt wurden. Im Jahr 2014 sollten weitere 600.000 m² eröffnet werden. Die Leerstandsrate (laut JLL 2,5% im 1. Quartal 2014) wird
stabil erwartet oder sollte nur marginal steigen. Die Spitzenrendite lag laut JLL gegenüber dem 1. Quartal 2013 unverändert bei 9,3–9,5%.
In Moskau wurden 2013 rund 930.000 m2 an neuen Logistikflächen fertiggestellt – das entspricht dem Niveau von
2011 und ist ein Anstieg um 40% gegenüber 2012. Somit beträgt die gesamte Logistikfläche in Moskau und Umgebung rund 7,0 Mio. m². Die Leerstandsrate ist unverändert gering (laut JLL 2,5% im 1. Quartal 2014). Weitere rund
1,7 Mio. m² an Flächen sind für 2014 projektiert, diese sollten aber dank der guten Nachfrage großteils absorbiert werden. Die Spitzenmieten blieben laut JLL seit dem 1. Quartal 2013 stabil bei einem Niveau von USD 11,7 pro m² pro Monat.
KONZERNLAGEBERICHT – IMMOBILIENMÄRKTE 71
Slowakei/Bratislava
> Einzelhandel: Spitzenmiete: EUR 70,0 pro m2; Spitzenrendite: 6,8–7,0%; Leerstand: 8,0%
Der Büromarkt in Bratislava ist von geringer neuer Nachfrage geprägt. 2013 kamen auch nur rund 25.000 m² an
Neuflächen hinzu. Die Spitzenmieten blieben konstant bei EUR 15,0 pro m2 und Monat (Ende des 1. Quartals 2014
laut JLL). Die Leerstandsrate nahm im letzten Geschäftsjahr erneut zu (wenn auch nur leicht) und beträgt nun laut
JLL 14,5% (1. Quartal 2014).
Der Einzelhandelsmarkt in der Slowakei entwickelt sich unverändert. Im Schlussquartal 2013 eröffnete ein
utlet-Zentrum in Voderady, ansonsten ist die Neubautätigkeit sehr gering, was der verhaltenen Nachfrage ausO
ländischer Retailer entspricht. Die Spitzenmiete liegt seit einigen Quartalen laut JLL bei EUR 70,0 pro m² und Monat.
Der Logistikmarkt der Slowakei umfasste am Ende 2013 ca. 1,3 Mio. m² an Fläche, davon entfielen weniger als
50.000 m2 auf die Neuproduktion. Die Projektentwickler konzentrierten sich neben Bratislava vor allem auf Sekundärstädte, wie etwa Zlina oder Kosice.
Tschechien/Prag
> Einzelhandel: Spitzenmiete: EUR 95,0 pro m2; Spitzenrendite: 6,3%; Leerstand: 3,5%
Der Büromarkt in Prag (ca. 1,5 Mio. m2) entwickelt sich unverändert. Die Leerstandsrate von 13,7% am Ende des
1. Quartals 2014 (laut JLL) entspricht einem leichten Anstieg gegenüber 2013. Im zurückliegenden Jahr lag die Nettoabsorption bei 25.000 m2, die Neuproduktion hingegen bei 75.000 m2. Im Moment befinden sich nur wenige Flächen in Bau, im Gesamtjahr 2014 sollte sich die Neuflächenproduktion auf etwa 128.000 m2 belaufen. Im 1. Quartal
2014 wurden lediglich rund 4.000 m2 fertiggestellt.
Am Einzelhandelsmarkt in Tschechien eröffneten 2013 Einkaufszentren mit einer Gesamtfläche von ca. 160.000 m².
Für 2014 ist mit einem weitaus niedrigeren Flächenzuwachs von rund 80.000 m² zu rechnen.
Die Neuvermietung am tschechischen Logistikmarkt belief sich 2013 auf rund 600.000 m² (ohne Verlängerungen), ein
leichter Anstieg gegenüber 2012. Die Leerstandsrate lag laut JLL im 1. Quartal 2014 bei 8,0%, die Spitzenmieten waren
bei EUR 4,0 pro m2 pro Monat; beide Indikatoren haben sich im Vergleich zum Vorjahresquartal leicht verbessert. Der
Neuflächenzuwachs betrug 2013 rund 250.000 m². Für 2014 ist ein ähnlicher Zuwachs von 250.000 m² zu erwarten.
Ungarn/Budapest
> Büro: Spitzenmiete: EUR 20,0 pro m2; Spitzenrendite: 7,5–7,8%%; Leerstand: 18,5%
> Einzelhandel: Spitzenmiete: EUR 65,0 pro m2; Spitzenrendite: 7,3–7,5%; Leerstand: 10,0%
Der Budapester Büromarkt gewann 2013 wieder etwas an Schwung. Das Netto-Take-up lag bei 200.000 m² (+21%
im Vergleich zu 2012), die Vermietungsleistung inklusive Verlängerungen bei etwa 400.000 m2. Die Leerstandsrate
betrug im 1. Quartal 2014 laut JLL 18,5% und verbesserte sich damit um etwas mehr als einen Prozentpunkt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Eine weiterhin geringe Neubautätigkeit sowie eine höhere Nachfrage nach Flächen
sollten zu einer besseren Stimmung am Markt beitragen.
Nach einer Stagnation im Jahr 2013 tendiert der Einzelhandelsmarkt in Ungarn seit dem 1. Quartal 2014 wieder
leicht nach oben. Die als Folge der Krise gesunkenen Konsumausgaben der letzten Jahre sollten sich erholen, was –
gemeinsam mit geringer Flächenproduktion – zu einem sinkenden Leerstand führen dürfte.
Am ungarischen Logistikmarkt war die Flächennachfrage 2013 gering, es kamen auch fast keine Neuflächen hinzu. Die
Leerstandsrate in der ungarischen Hauptstadt betrug laut JLL zum Ende des 1. Quartals 2014 21,7%, ein vergleichsweise hoher Wert. Erst eine nachhaltigere Erholung der Wirtschaft und Industrie sollte für Flächennachfrage sorgen.
72 Konzernlagebericht – Finanzmärkte
Entwicklung der Finanzmärkte
Zinsentwicklung & Refinanzierung in den Kernmärkten
Das Geschäftsjahr 2013/14 war durch ein weiterhin extrem niedriges Zinsniveau geprägt. Nachdem die Europäische
Zentralbank (EZB) den Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) Mitte 2011 für kurze Zeit leicht auf 1,50% erhöht hatte,
wurde dieser Zinsschritt bereits Anfang November 2011 wieder zurückgenommen und der Zinssatz in mehreren
Schritten bis Juli 2012 auf 0,75% gesenkt. Auf diesem Niveau verharrte der Leitzins für längere Zeit, bis ihn die EZB im
Mai 2013 auf 0,50% und in weiterer Folge im November des gleichen Jahres auf 0,25% reduzierte. Hauptgrund dafür
war die Fortsetzung der Strategie, Banken mit Liquidität zu versorgen, Investitionen zu stimulieren und den Krisenländern billigere Kredite zu verschaffen, und damit die Eurokrise weiter zu entschärfen. Die mittlerweile extrem niedrige
Inflation im Euroraum und die in Folge befürchtete Spirale aus sinkenden Preisen, reduziertem Wachstum und ansteigender Arbeitslosigkeit führten im Juni 2014 (nach dem Berichtszeitraum) zu einer weiteren Zinssenkung um 0,10%
auf ein historisch niedriges Niveau von 0,15%. Weitere Zinsschritte sind jedoch unwahrscheinlich, der Handlungsspielraum der EZB ist praktisch nicht mehr vorhanden und die EZB kündigte an, die Zinsen für eine längere Zeit auf diesem
Niveau halten zu wollen. Ein Ende der lockeren Geldpolitik im Euroraum ist daher nicht in Sicht.
EZB-Leitzins
1,25
Quelle: Thomson Reuters Eikon
Werte in %
1,0
0,75
EZB-Leitzins
0,5
0,25
April Mai Juni Juli
2012
Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jän. Feb. März April Mai Juni Juli
2013
Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jän. Feb. März April
2014
Eine weitere Maßnahme zur Entlastung der Kreditmärkte sind Liquiditätsoffensiven der Europäischen Zentralbank.
Vor dem Hintergrund der Staatsschuldenkrise im Euroraum wurden durch die EZB längerfristige Refinanzierungsgeschäfte durchgeführt, um den Normalisierungsprozess und das Funktionieren des Euro-Geldmarkts zu unterstützen.
Im Rahmen zweier Tender im Dezember 2011 und im Februar 2012 stellte die EZB unbegrenzt Liquidität für jeweils drei
Jahre zur Verfügung. Die Banken zahlen nach Fälligkeit einen Zins, der dem durchschnittlich während der Laufzeit herrschenden EZB-Hauptrefinanzierungssatz („Leitzins“) entspricht. Dieser lag zum Zeitpunkt der Zuteilung der dreijährigen Basistender bei 1,00%. Mit der Liquiditätsoffensive wollte die EZB eine Kreditklemme im Euroraum verhindern.
Ein guter Teil dieser Milliardenliquidität floss jedoch wieder an die EZB zurück und die Übernachteinlagen erreichten
Mitte 2012 ein Rekordhoch von über EUR 800,0 Mrd. Als daraufhin der Zins für Übernachteinlagen der Banken bei der
EZB im Juli 2012 um 25 Basispunkte (bp) von 0,25% auf 0,00% gesenkt wurde, bestand für die Institute kein Anreiz
mehr, überschüssige Milliarden kurzfristig bei der Notenbank zu parken. Die Maßnahme zeigte Erfolg, binnen weniger
Tage sanken die Übernachteinlagen auf weniger als die Hälfte. Der Abwärtstrend setzte sich infolgedessen fort und die
Einlagen betrugen am Ende des Berichtszeitraums Ende April 2014 „nur“ noch ca. EUR 50,0 Mrd. Die Billionensummen,
die die EZB in der Krise in das Finanzsystem gepumpt hat, um den stockenden Kreditfluss in Teilen der Währungsunion
zu beleben, erreichten die Unternehmer aber wieder nur eingeschränkt – viele Banken nutzten das billige Geld stattdessen, um damit höher verzinste Staatsanleihen aufzukaufen.
Im Rahmen der letzten Zinssenkung im Juni 2014 wurde der Einlagensatz, zu dem Banken kurzfristig Geld bei der EZB
parken können, erstmals in den negativen Bereich gedrückt. Er sank von zuvor 0,00% auf -0,10%. Die EZB hat erneut
angekündigt, mit weiteren Milliardenspritzen die Kreditvergabe vor allem in den südlichen Euroländern ankurbeln zu
wollen. Die EZB verleiht abermals billiges Geld, erstmals allerdings mit einer Laufzeit von vier Jahren bis 2018, der Ausleihungssatz wurde um 0,35%-Punkte auf 0,40% reduziert. Die Vergabe der Kredite wird bei dem LTRO-Programm
(Long Term Refinancing Operations) anders als bisher an die Bedingung geknüpft, dass die Geschäftsbanken die Mittel
zumindest teilweise an Unternehmen und Privatkunden weiterreichen und damit die Konjunktur beleben.
Konzernlagebericht – Finanzmärkte 73
Der krisengeschüttelte Euroraum verzeichnete laut Economist Intelligence Unit (EIU) im Jahr 2013 einen Rückgang des
Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 0,4%. Für das laufende Jahr rechnen die Analysten allerdings mit einem Wachstum
von 1,1% und 2015 dürfte sich das Wachstum auf 1,4% erhöhen.
Übernachteinlagen
Quelle: Europäische Zentralbank
900.000 Werte in MEUR
800.000
700.000
600.000
EZB-Übernachteinlagen
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
Mai
2009
November
Mai
2010
November
Mai
2011
November
Mai
2012
November
Mai
2013
November
Die EZB entscheidet genau genommen nicht nur über einen, sondern über drei Leitzinssätze für den Euroraum. Der
wichtigste Leitzins ist der oben angeführte Hauptrefinanzierungssatz, zu dem sich Geschäftsbanken einen Kredit
mit einwöchiger Laufzeit bei der EZB leihen können. Änderungen dieses Satzes wirken sich meist direkt auf die Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt aus. Wenn die Banken ganz kurzfristig Geld benötigen, greift der Spitzenrefinanzierungssatz, der in der Regel einen Prozentpunkt über dem Hauptrefinanzierungssatz liegt. Diese Kredite weisen eine
Laufzeit von einem Tag auf. Haben Banken die Möglichkeit, einen Überschuss bis zum nächsten Geschäftstag bei der
EZB einzulagern, greift der Einlagefazilitätssatz. Je niedriger dieser Zinssatz ist, desto geringer ist der Anreiz für die
Banken, Geld bei der EZB zu parken, und desto wahrscheinlicher ist es, dass sie es verleihen und das Geld somit auch
in die Realwirtschaft fließt.
Der 3-Monats-EURIBOR (3-M-EURIBOR), der für die meisten variablen Finanzierungen relevante Referenzsatz,
zeigte eine ähnliche Entwicklung wie der Leitzins. Er fiel vom Höchststand im Oktober 2008 (5,39%) im Juli 2009
erstmals unter 1,00% und damit auch unter den EZB-Leitzins. Ende März 2010 sank er auf den historischen Tiefstand von 0,63%. In Folge stieg der 3-M-EURIBOR stetig an, bis er Mitte Oktober 2010 die Leitzins-„Hürde“ von
1,00% erreichte und mit einem Abstand von 20 Basispunkten zum Leitzins am Ende des 1. Quartals 2011 erstmals
seit der Finanzkrise eine Entwicklung in Richtung „Normalisierung“ des Markts anzeigte. Die weiteren Zinssenkungen vorwegnehmend begann Mitte Oktober 2011 die Talfahrt des EURIBOR, die sich im Berichtszeitraum in eine Seitwärtsbewegung entwickelte. Ab der Zinssenkung im November 2013 bewegte sich der EURIBOR nahe am Leitzins.
EZB-Leitzins vs. EURIBOR 2008-2014
6,0 Werte in %
5,5
5,0
4,5
EZB-Leitzins
3-M-EURIBOR
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
Mai
2008
November Mai
2009
November Mai
2010
November Mai
2011
November Mai
2012
November Mai
2013
November Mai
2014
74 Konzernlagebericht – Finanzmärkte
Bei den mittel- und langfristigen Zinsen war im Geschäftsjahr 2013/14 zunächst eine signifikante Aufwärtsbe
wegung in mehreren Schritten zu beobachten, die Anfang September 2013 ihren Höhepunkt erreichte. Danach
setzte eine Gegenbewegung ein, die bis zum Ende des Geschäftsjahres und darüber hinaus andauerte. Insgesamt
bewegten sich die Kurven im Geschäftsjahr in einer Bandbreite von immerhin rund 75 bp. Bemerkenswert ist die
Stabilisierung des Zinsabstands. Bereits vor der Finanzkrise 2007 lagen die Zinskurven eng beieinander, zum Höhepunkt der Liquiditätsknappheit 2008 wurde sogar eine inverse Zinsstruktur verzeichnet. Nach dem Berichtszeitraum setzte, nicht zuletzt als Folge der EZB-Maßnahmen, eine weitere Abwärtsbewegung ein und die Zinssätze
nähern sich wieder den Rekordtiefs des vergangenen Jahres.
EUR-Swap-Sätze 1. Mai 2008–30. April 2014
6,0 Werte in %
5,5
5,0
4,5
10-Jahres-Swap
7-Jahres-Swap
5-Jahres-Swap
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
Mai
2008
Nov.
Mai
2009
Nov.
Mai
2010
Nov.
Mai
2011
Nov.
Mai
2012
Nov.
Mai
2013
Nov.
Mai
2014
Bei Bestandsfinanzierungen wird von den Geschäftsbanken weiterhin verstärkt auf Deckungsstockfähigkeit für
Pfandbriefemissionen geachtet. Das führt zu etwas günstigeren Refinanzierungskosten in diesem „gedeckten“ Teil,
aber auch zu niedrigeren Loan-to-Value-Ratios.
Verfügbarkeit und Konditionen von Krediten sind weiterhin stark von Assetklassen und Märkten abhängig. Während
in etablierten Märkten wie Österreich oder Deutschland bei entsprechender Objektqualität mit durchaus attraktiven
Konditionen finanziert werden kann und auch stabile Märkte wie Tschechien und Polen sich wieder dem „Vorkrisenniveau“ nähern, manifestiert sich das deutlich verschlechterte Länderrating von Ungarn und Rumänien in einer eingeschränkten Verfügbarkeit von Finanzierungen bei vergleichsweise hohen Margen. Eine Sonderstellung nimmt nach
wie vor Russland ein. Die Finanzierungskonditionen liegen, obwohl tendenziell sinkend, über jenen der anderen Kernmärkte der IMMOFINANZ Group. Der Abstand zu den erzielbaren, zweistelligen Objektrenditen macht Finanzierungen
in Russland dennoch sehr attraktiv.
Die Finanzierungsvolumina orientieren sich aktuell weniger am Verhältnis zum Marktwert (Loan to Value), sondern
vielmehr am Cashflow bzw. NOI (Net Operating Income), womit eine nachhaltig gesicherte Bedienbarkeit der Finanzverbindlichkeit im Vordergrund steht. Das extrem niedrige Zinsniveau kompensiert dabei – zum Teil – die gestiegenen Margen.
Für Projektentwicklungen ist für große Marktteilnehmer mit entsprechender Reputation wie die IMMOFINANZ Group,
wenn auch mit entsprechenden Auflagen, ausreichend Fremdkapital verfügbar. Die Margen während der Bauphase
liegen über jenen für die Bestandsfinanzierung. Bei einer Kombination von einer Entwicklungsfinanzierung mit einer
von vornherein vereinbarten Anschlussfinanzierung ist jedoch Optimierungspotenzial vorhanden. Entscheidende Faktoren sind Kostensicherheit und eine gute und belegbare Vorverwertung, die zumindest den Zinsendienst nach Fertigstellung gewährleistet.
Die IMMOFINANZ Group ist großteils in Euro finanziert, da die Mietverträge ebenfalls in der Regel in Euro abgeschlossen
werden. Durch die währungskongruente Finanzierung werden Wechselkursrisiken ausgeschlossen. Russland nimmt
hier eine Sonderstellung ein, da sowohl Finanzierungen als auch Mietverträge zum Großteil in US-Dollar abgeschlossen werden.
Die Eurofinanzierungen der IMMOFINANZ Group sind sowohl variabel als auch fix verzinst. Die Verzinsung orientiert
sich primär an dem allgemeinen Zinsniveau des Euroraums sowie an der Laufzeit der jeweiligen Finanzierung. Das allgemeine Zinsniveau spiegelt die aktuelle wirtschaftliche Lage des Euroraums wider und wird von der EZB über den
Konzernlagebericht – Portfoliobericht 75
Hauptrefinanzierungssatz ausgedrückt. Dieser Leitzins beeinflusst den EURIBOR sowie die mittel- und langfristigen
Zinssätze EUR-Swap-Sätze. Der wesentliche Anteil der variablen Eurofinanzierungen ist auf Basis des 3
-M-E URIBOR s
verzinst. Der 3-M-EURIBOR wird täglich in Brüssel neu fixiert. Dies bedeutet, dass der fixierte Zinssatz zum Zinssatzfeststellungstag für die nächsten drei Monate Gültigkeit hat. Bei durchschnittlichen Laufzeiten von fünf Jahren für
Refinanzierungen bedeutet das für die IMMOFINANZ Group, dass sich hieraus ein Zinsänderungsrisiko ergibt. Das
Zinsänderungsrisiko kann durch Abschluss von Zinsderivaten abgesichert werden (Details zu angewendeten Zins
absicherungsinstrumenten finden Sie im Kapitel Finanzierungen auf Seite 95). Die Preisstellung von Zinsderivaten
basiert primär auf den EUR-Swap-Sätzen, die somit eine erwartete Entwicklung des jeweiligen E
URIBOR-Satzes
widerspiegeln. Abgeschlossene Zinsderivate werden jedes Quartal erfolgswirksam bewertet. Für die Bewertung werden die EUR-Swap-Sätze hinterlegt und die daraus resultierenden Cashflows auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Die IMMOFINANZ Group hat Zinsderivate abgeschlossen, um das Zinsänderungsrisiko abzusichern. Somit ist die Entwicklung der EUR-Swap-Sätze ein wesentlicher Einflussfaktor für das Finanzergebnis.
Portfoliobericht
Zum Kerngeschäft der IMMOFINANZ Group zählen die Vermietung und die Entwicklung von Immobilien in den Ländern
Zentral- und Osteuropas. Ziel ist die Schaffung eines diversifizierten, risikooptimierten und nachhaltigen Bestands
immobilienportfolios. Im Vordergrund steht dabei, die Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu
maximieren – von der Eigenentwicklung über die Optimierung durch aktives Asset Management bis hin zum zyklus
optimierten Verkauf.
In der außerordentlichen Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG am 14. März 2014 stimmten die Aktionäre einer
Abspaltung der BUWOG AG von 51% der Anteile an die Aktionäre der IMMOFINANZ AG mit deutlicher Mehrheit zu und
ermöglichten dadurch die Verselbständigung der Wohnimmobilientochter BUWOG. Mit Wirksamwerden der Abspaltung
am 26. April 2014 haben sich das Immobilienportfolio und die Gewichtung der Geschäftsaktivitäten der IMMOFINANZ
Group verändert: Die in der BUWOG gebündelten Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland, welche die IMMOFINANZ
Group seit 30. April 2013 als eigenes Segment ausgewiesen hat, fallen mit der Abspaltung komplett weg – daher wird
das Segment BUWOG per 30. April 2014 nicht mehr dargestellt. Wohnimmobilien in Österreich, die nicht der BUWOG
oder ihren Tochtergesellschaften zuzurechnen waren, werden erstmals per 30. April 2014 im Segment Sonstige dargestellt. Die IMMOFINANZ Group hat nun ein geschärftes Profil als Spezialist für Gewerbeimmobilien in den Assetklassen
Büro, Einzelhandel und Logistik in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, der
Slowakei und Russland. Um in den einzelnen Ländern besser agieren zu können, unterscheidet das Unternehmen auf
Basis der Assetklassen zehn strategische Geschäftsfelder mit homogenen Produktgruppen.
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group ist in der Bilanz unter den Posten „Immobilienvermögen“, „In Bau
befindliches Immobilienvermögen“, „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ und „Immobilienvorräte“ ausgewiesen. Der Posten „Immobilienvermögen“ umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch temporär eingestellte Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke. Unter „In Bau befindliches Immobilienvermögen“ sind ausschließlich
aktiv verfolgte Entwicklungsprojekte erfasst, die nach Fertigstellung in das Bestandsportfolio der IMMOFINANZ Group
transferiert werden. Bei „Immobilienvorräten“ handelt es sich um Immobilien, die mit der Absicht entwickelt werden, sie
nach Fertigstellung zu verkaufen. In dieser Position sind z.B. Eigentumswohnungen enthalten. Für die unter „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ klassifizierten Objekte existierten zum 30. April 2014 konkrete Verkaufspläne
und eine zeitnahe Veräußerung dieser Immobilien wird angestrebt. Im Portfoliobericht sind diese Objekte in Höhe von
EUR 244,3 Mio. in den Bestandsimmobilien bzw. Pipelineprojekten enthalten.
Im Portfoliobericht werden sämtliche Immobilien der IMMOFINANZ Group unabhängig von der bilanziellen Klassifizierung
dargestellt und entweder als Bestandsimmobilien (Mieteinnahmen generierende Immobilien), Entwicklungsprojekte
(in Bau befindliche Projekte und bereits fertiggestellte Eigentumswohnungen) oder Pipelineprojekte (temporär eingestellte Projekte, zukünftig geplante Entwicklungsprojekte und Grundstücksreserven) ausgewiesen.
76 Konzernlagebericht – Portfoliobericht
Das Immobilienvermögen der IMMOFINANZ Group lässt sich gemäß bilanziellem Ausweis zum 30. April 2014 wie folgt auf
die Darstellung im Portfoliobericht überleiten:
Beträge in MEUR
Bilanzgliederung des Immobilienportfolios
Immobilienvermögen6.574
Langfristiges
Vermögen
Kurzfristiges
Vermögen
Gliederung im Portfoliobericht
Beschreibung
In Bau befindliches
Immobilienvermögen252
Zur Veräußerung gehaltenes
Immobilienvermögen 1244
Immobilienvorräte159
Immobilienportfolio7.230
6.106
Bestandsimmobilien
491
Pipelineprojekte
6.328
Bestandsimmobilien
384
Entwicklungsprojekte
517
Pipelineprojekte
252 Entwicklungsprojekte
222
Bestandsimmobilien
132 Entwicklungsprojekte
27
Pipelineprojekte
7.230
7.230
1 Das zur Veräußerung gehaltene Immobilienvermögen ist in der Bilanz unter dem Posten zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen in Höhe von EUR 244,3 Mio. enthalten.
Der Buchwert des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group setzt sich zum Stichtag 30. April 2014 folgendermaßen zusammen:
Immobilienportfolio
Österreich
Anzahl der
Immobilien
Bestandsimmobilien
in MEUR
Entwicklungs
projekte in MEUR
Pipelineprojekte
in MEUR
Immobilienportfolio
in MEUR
Immobilienportfolio
in %
200
1.316,1
4,3
34,6
1.354,9
18,7%
Deutschland
37
431,7
177,2
16,4
625,3
8,6%
Tschechien
30
520,5
46,2
27,0
593,6
8,2%
Ungarn
37
487,5
1,0
40,2
528,7
7,3%
Polen
40
512,1
120,3
18,7
651,1
9,0%
Rumänien
89
659,3
32,5
286,7
978,5
13,5%
24,1%
Russland
6
1.744,3
0,0
0,0
1.744,3
Slowakei
20
238,3
0,0
37,4
275,7
3,8%
Nicht-Kernländer
62
418,5
3,0
56,1
477,6
6,6%
521
6.328,2
384,3
517,2
7.229,7
100,0%
87,5%
5,3%
7,2%
100,0%
IMMOFINANZ Group
Der Buchwert des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ Group beträgt zum 30. April 2014 EUR 7.229,7 Mio. Davon
entfällt der überwiegende Teil mit EUR 6.328,2 Mio. oder 87,5% auf Bestandsimmobilien. Aus aktiven Entwicklungsprojekten stammen EUR 384,3 Mio. oder 5,3% des Buchwerts des Immobilienportfolios. Ein Buchwert in Höhe von
EUR 517,2 Mio. oder 7,2% entfällt auf die Projektpipeline, die temporär eingestellte Entwicklungsprojekte, zukünftig
geplante Developments und unbebaute Grundstücke beinhaltet.
Der Schwerpunkt des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ Group liegt mit 24,1% in Russland, gefolgt von den Ländern
Österreich mit 18,7% und Rumänien mit 13,5%. Polen liegt mit 9,0% an vierter Stelle.
Nachfolgend eine Beschreibung des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group:
Büro
Das Geschäftsfeld International High-Class Office umfasst ausschließlich Topbüroobjekte in den attraktivsten Märkten. Höchste Qualität und beste Standorte sind in diesem Geschäftsfeld die Grundvoraussetzungen. Bei der Auswahl
der Objekte wird insbesondere auf die Erfüllung von internationalen Standards geachtet. Mit einem 17,6%-Anteil am
Gesamtportfolio bildet das International High-Class Office Portfolio eine wesentliche Einnahmequelle und ist daher
als Stabilitätsanker der IMMOFINANZ Group zu sehen. Zu diesem Geschäftsfeld zählen u.a. der voll vermietete City
Tower Vienna (Wien, Österreich), der ebenfalls zu 100% vermietete Park Postepu (Warschau, Polen) und der Bukarester S-Park oder der Iride Business Park (Bukarest, Rumänien).
Das Secondary Office AT/DE Portfolio umfasst funktionelle Büroobjekte mit guter Qualität. Zielgruppe dieses
Geschäftsfelds sind vor allem kostenbewusste Mieter. Mit einem Anteil von rund 7,8% am Gesamtportfolio liegt der
Fokus auf den stabilen Märkten in Österreich und Deutschland.
Die Objekte des Geschäftsfelds Secondary Office CEE befinden sich ausschließlich in Hauptstädten Zentral- und Osteuropas. Mit einem Anteil von rund 10,8% am Gesamtportfolio richtet sich auch dieser Bereich insbesondere an kostensensitive Mieter und festigt gleichzeitig die Marktposition in Osteuropa.
Die Konzentration der IMMOFINANZ Group auf hochqualitative Immobilien in guten Lagen erfordert den Verkauf von
Objekten, die zwar großes Potenzial für eine Neupositionierung besitzen, jedoch hinsichtlich Größe, Lage, Qualität
oder anderer Merkmale nicht dem Zielportfolio entsprechen. Derartig kurz- und mittelfristig für den Verkauf vorgesehene Büroobjekte sind im Geschäftsfeld Opportunistic Office zusammengefasst. Diese Kategorie umfasst 2,7%
des Gesamtportfolios.
Einzelhandel
Im Einzelhandel liegt der Schwerpunkt auf dem Geschäftsfeld Quality Shopping Center. Mit rund 30,8% Anteil am
Gesamtportfolio sind diese erstklassigen Einkaufszentren mit internationalen Mietern ausschließlich an großen und
stark frequentierten Standorten zu finden – die Ansprüche an Größe, Qualität, Lage und den Mietermix sind sehr hoch.
Durch ihre langjährige Retail-Kompetenz und starke Vernetzung ist die IMMOFINANZ Group in der Lage, in diesem
Bereich nachhaltige Wettbewerbsvorteile zu generieren. Zu diesem Geschäftsfeld zählen u.a. das Polus Center Cluj
(Cluj-Napoca, Rumänien), das Golden Babylon Rostokino (Moskau, Russland), das mit einer vermietbaren Geschäftsfläche von rund 168.000 m² das größte und ertragreichste Objekt im Retail-Portfolio der IMMOFINANZ Group darstellt,
oder auch das von der IMMOFINANZ neu errichtete Moskauer Shopping Center GOODZONE.
Das Geschäftsfeld STOP.SHOP./Retail Warehouse umfasst Fachmarktzentren in Österreich und Osteuropa, die für
ein standardisiertes Format und einen attraktiven Mietermix stehen. Der Anteil am Gesamtportfolio beläuft sich auf
rund 6,7%. Die Objekte befinden sich überwiegend an Topstandorten mit Einzugsgebieten von 30.000 bis 150.000
Einwohnern und bestehen typischerweise aus mindestens 3.000 m² vermietbarer Fläche auf einer Ebene. Innerhalb
dieses Geschäftsfelds hat die IMMOFINANZ Group im Jahr 2002 die Marke STOP.SHOP. ins Leben gerufen und seither erfolgreich in CEE und Österreich etabliert. Nach dem Rebranding ausgewählter österreichischer Märkte Ende
2012 sowie dem Zukauf fünf bestehender Gewerbeparks Ende Dezember 2013 (vier in Slowenien und einer in Tschechien) ist die Marke STOP.SHOP. mit insgesamt 50 Fachmarktzentren in sechs Ländern des Konzerns vertreten. Diese
Fachmarktzentren überzeugen vor allem mit einheitlichen Qualitätsstandards, einer Planung für einfaches Einkaufen
(„Easy Shopping“) und einem hohen Wiedererkennungswert. Für die nächsten Jahre ist eine weitere Expansion der
Marke mit einem Schwerpunkt auf den polnischen Markt geplant.
Die IMMOFINANZ Group hat mit VIVO! eine neue Shopping Center Marke entwickelt. VIVO! Einkaufszentren sollen
typischerweise aus mindestens 15.000 m² vermietbarer Fläche auf einer Ebene bestehen und in Städten errichtet
werden, die ein Einzugsgebiet von 40.000 bis 100.000 Einwohner aufweisen. Die Markteinführung des ersten VIVO!
Shopping Centers ist für das 4. Kalenderquartal 2014 im polnischen Pila geplant, gefolgt von einem weiteren Center
2015 in Stawola Wola. Da das VIVO!-Konzept – ähnlich wie die STOP.SHOP.s – einen hohen Standardisierungsgrad
aufweist, eignet es sich ebenfalls für einen standardisierten Roll-out. Die Entwicklung weiterer VIVO!-Standorte ist
daher vorgesehen und bereits in Planung.
Der Fokus auf hochqualitative Immobilien in guten Lagen erfordert auch im Einzelhandelssegment den Verkauf von
jenen Objekten, die zwar großes Potenzial für eine Neupositionierung besitzen, jedoch hinsichtlich Größe, Lage, Qualität oder anderer Merkmale nicht in das Zielportfolio der IMMOFINANZ Group passen. Im Geschäftsfeld Opportunistic
Retail sind daher jene Einzelhandelsobjekte zusammengefasst, die kurz- und mittelfristig für den Verkauf vorgesehen sind. Rund 3,9% des Gesamtportfolios sind dieser Kategorie zugeordnet.
Logistik
Die Logistikaktivitäten in Westeuropa, vor allem in Deutschland, der Schweiz und in den Niederlanden, sind im
Geschäftsfeld Logistics West zusammengefasst. Mit den Tochterunternehmen Deutsche Lagerhaus und Citybox ist
es gelungen, eine starke Position im Logistikmarkt aufzubauen, der sehr gute Perspektiven hat und in Westeuropa als
eine der dynamischesten Assetklassen gilt. Rund 7,4% des Gesamtportfolios gehören zu dieser Kategorie.
Das Logistics East Portfolio mit einem Anteil von rund 3,2% am Gesamtportfolio hat seinen Schwerpunkt im vielversprechenden mittel- und osteuropäischen Raum und umfasst sämtliche Logistikaktivitäten in den Ländern Tschechien, Rumänien, Ungarn, Russland, Polen und der Slowakei. Mit LOG CENTER wurde dabei eine starke internationale
Dachmarke für die Immobilien dieser Assetklasse in Rumänien, Ungarn und der Slowakei etabliert. Durch die Vernetzung mit dem Logistics West Portfolio ist die IMMOFINANZ Group in der Lage, Mietern in weiten Teilen Europas Logistikflächen aus einer Hand anzubieten.
Die IMMOFINANZ Group will ihre Position als wichtiger Logistik-Player am deutschen Markt, aber auch in den Ländern Ungarn, Rumänien und Russland ausbauen und das Portfolio weiter optimieren. Die dynamische Nachfrage in
diesen Ländern ist u.a. bedingt durch die Expansion des Online-Handels. Insbesondere in Rumänien gab es im Laufe
des Berichtszeitraums positive Signale von der Nachfrageseite, was auf eine schrittweise Erholung der Gesamtwirtschaft zurückzuführen ist.
Sonstige
Das Geschäftsfeld Sonstige mit einem Anteil von rund 9,1% am Gesamtportfolio umfasst sämtliche anderen Aktivitäten der IMMOFINANZ Group, die nicht den drei definierten Assetklassen (Büro, Einzelhandel, Logistik) zugeordnet werden können. Hierzu gehören vor allem Objekte im Wohnbereich, die nach Abspaltung der BUWOG in der IMMOFINANZ
Group verblieben sind, beispielsweise Wohnimmobilien zur Vermietung in Österreich und den USA. Weiters zählen dazu,
zum Verkauf vorgesehene Wohnungen im Gerling Quartier in Deutschland und von der IMMOFINANZ entwickelte
Eigentumswohnungen in Rumänien (Adama) und Polen. Auch das zum Verkauf gestellte Hotel Leonardo in Wien fällt
in diesen Bereich. Dieses neue Segment weist die IMMOFINANZ Group zum 30. April 2014 erstmals aus.
Kurz- bis mittelfristig sollen die in diesem Segment angeführten Bestandsimmobilien verkauft werden, da sie nicht
im strategischen Fokus der IMMOFINANZ Group liegen.
Der Buchwert des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group setzt sich zum 30. April 2014 wie folgt zusammen:
Immobilienportfolio
Anzahl der
Immobilien
Bestandsimmobilien
in MEUR
Entwicklungs
projekte in MEUR
Pipelineprojekte
in MEUR
Immobilienportfolio
in MEUR
Immobilienportfolio
in %
Intern. High-Class Office
24
1.102,9
148,5
17,8
1.269,1
17,6%
24
530,4
0,0
32,6
563,0
7,8%
Secondary Office CEE
43
698,4
0,0
81,0
779,4
10,8%
26
189,2
0,9
3,3
193,3
2,7%
117
2.520,8
149,3
134,7
2.804,9
38,8%
16
2.137,9
92,3
0,0
2.230,2
30,8%
61
468,5
11,2
7,8
487,5
6,7%
Office
124
190,2
0,0
93,2
283,3
3,9%
Retail
201
2.796,6
103,5
101,0
3.001,0
41,5%
Logistics West
53
519,9
0,0
13,3
533,2
7,4%
Logistics East
28
161,8
0,0
72,3
234,1
3,2%
Logistics
81
681,7
0,0
85,6
767,3
10,6%
Sonstige
122
329,1
131,5
195,9
656,5
9,1%
IMMOFINANZ Group
521
6.328,2
384,3
517,2
7.229,7
100,0%
Der Buchwert des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ Group beträgt per 30. April 2014 insgesamt EUR 7.229,7 Mio.
Dabei liegt der Schwerpunkt mit 30,8% im Geschäftsfeld Quality Shopping Center gefolgt von International High-Class
Office mit 17,6% und Secondary Office CEE mit 10,8%.
Bestandsimmobilien
Bestandsimmobilien sind jene Immobilien, die von der IMMOFINANZ Group per 30. April 2014 zum Zweck der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten werden. Das Bestandsimmobilienportfolio repräsentiert einen Buchwert in Höhe
von EUR 6.328,2 Mio. und somit 87,5% des gesamten Immobilienportfolios.
Bestandsimmobilien
Anzahl der
Immobilien
Buchwert
in MEUR
Buchwert
in %
181
1.316,1
20,8%
716.242
607.346
84,8%
29
431,7
6,8%
881.942
774.233
87,8%
Tschechien
24
520,5
8,2%
296.591
251.244
84,7%
Ungarn
30
487,5
7,7%
388.255
315.214
81,2%
Polen
24
512,1
8,1%
272.010
211.649
77,8%
Rumänien
17
659,3
10,4%
405.393
333.038
82,2%
Russland
6
1.744,3
27,6%
320.076
301.448
94,2% (97,9)3
Slowakei
14
238,3
3,8%
138.028
125.621
91,0%
Österreich
Deutschland
Nicht-Kernländer
IMMOFINANZ Group
Österreich
Vermietbare
Fläche in m²
Vermietete Fläche
in m²
38
418,5
6,6%
406.788
325.919
80,1%
363
6.328,2
100,0%
3.825.325
3.245.712
84,8% (85,0%)3
Mieteinnahmen Q4
2013/14 in MEUR1
Bruttorendite
in %
Restschuld bestehender
Finanzierungen in MEUR
Finanzierungskosten
inkl. Derivate in %
LTV
in %2
20,2
6,1%
539,3
2,7%
3,3%
41,0%
Finanzierungs-
kosten in %
Deutschland
8,5
7,9%
303,2
2,3%
3,6%
70,2%
Tschechien
9,1
7,0%
206,3
2,3%
2,6%
39,6%
Ungarn
7,4
6,0%
196,0
2,5%
2,8%
40,2%
Polen
7,8
6,1%
291,4
2,7%
3,7%
56,9%
Rumänien
11,5
7,0%
260,0
3,8%
4,6%
39,4%
Russland
42,3
9,7% (11,0%)3
645,0
7,1%
7,1%
37,0%
Slowakei
Nicht-Kernländer
IMMOFINANZ Group
Entwicklungs- bzw. Pipelineprojekte
4,6
7,7%
121,2
3,4%
4,0%
50,8%
10,0
9,5%
191,5
2,4%
3,4%
45,8%
121,4
7,7% (7,9%)3
2.753,9
3,7%
4,3%
43,5%
214,8
3,5%
3,5%
1,0
Im Q4 2013/14 veräußerte Immobilien
1,6
0,0
0,0%
0,0%
Beteiligungsfinanzierung
0,0
276,8
1,4%
2,0%
Konzernfinanzierungen
IMMOFINANZ Group
Liquide Mittel
IMMOFINANZ Group
0,0
793,8
4,3%
4,8%
124,0
4.039,3
3,7%
4,2%
55,9%
-244,9
3.794,4
1 Mieterlöse im Q4 2013/14 auf Basis der Hauptnutzungsart des Objekts (Mieterlöse gemäß GuV laut tatsächlicher Nutzung des Objekts,
daher marginale Differenzen zur GuV möglich)
2 LTV = tatsächliche Restschuld (nominelle Schuld) dividiert durch den Fair Value zum Berichtszeitpunkt
3 Exklusive unterjährig fertiggestelltes Development (GOODZONE) in Russland
Die IMMOFINANZ Group hält zum 30. April 2014 363 Bestandsimmobilien mit einem Buchwert in Höhe von
EUR 6.328,2 Mio. und einer Rendite von 7,9%.
Der Auslastungsgrad der Bestandsimmobilien beträgt zum 30. April 2014 85,0%. Gemessen am Buchwert liegt der
Schwerpunkt der Bestandsimmobilien in den Ländern Russland (EUR 1.744,3 Mio.), Österreich (EUR 1.316,1 Mio.) und
Rumänien (EUR 659,3 Mio.).
Die Bestandsimmobilien aller Nicht-Kernländer umfassen EUR 418,5 Mio. Davon entfallen EUR 126,0 Mio. auf die USA,
EUR 113,8 Mio. auf die Niederlande und EUR 94,4 Mio. auf die Schweiz. Des Weiteren besitzt die IMMOFINANZ Group
Bestandsimmobilien in Kroatien, Slowenien und Bulgarien.
52,5%
Büro
Der Buchwert der 93 Bürobestandsimmobilien beträgt zum 30. April 2014 EUR 2.520,8 Mio. und umfasst somit 39,8%
des Bestandsimmobilienportfolios der IMMOFINANZ Group. Die vermietbare Fläche dieses Büroportfolios beträgt
1.258.934 m² und ist zu 77,5% ausgelastet. Die Mieteinnahmen im 4. Quartal des Geschäftsjahres 2013/14 betrugen
EUR 37,6 Mio. und erzielten eine Rendite von 6,0%.
Regional ist die IMMOFINANZ Group mit ihrem Bürobestandsimmobilienportfolio schwerpunktmäßig in den Kernmärkten Österreich (EUR 878,4 Mio.), Polen (EUR 449,1 Mio.) und Tschechien (EUR 387,1 Mio.) vertreten. Dabei zählen der City Tower Vienna in Wien, Österreich, der Park Postepu in Warschau, Polen, sowie der Atrium Park in Budapest, Ungarn, und das BB Centrum Gamma in Prag, Tschechien, zu den bedeutendsten Immobilien des Büroportfolios.
Mietauslaufprofil Büro
15%
13%
bis zum 30. April 2015
22%
14%
9%
6%
2%
9%
ab dem 1. Mai 2021
10%
0%
unbefristet
10%
20%
30%
40%
Auf Basis der Geschäftsfelder ergeben sich die folgenden wesentlichen Kennzahlen per 30. April 2014:
Bestandsimmobilien
Anzahl der
Immobilien
Buchwert
in MEUR
Buchwert
in %
Vermietbare
Fläche in m²
Vermietete Fläche
in m²
18
1.102,9
43,8%
19
530,4
21,0%
451.505
362.101
80,2%
246.081
196.216
79,7%
34
698,4
27,7%
419.660
322.554
76,9%
22
189,2
7,5%
141.688
95.409
67,3%
IMMOFINANZ Group
93
2.520,8
100,0%
1.258.934
976.280
77,5%
Mieteinnahmen Q4
2013/14 in MEUR1
Bruttorendite
in %
Finanzierungs- Finanzierungskosten
kosten in %
inkl. Derivate in %
LTV
in %2
15,7
5,7%
524,3
2,4%
3,5%
47,5%
7,5
5,7%
335,9
2,6%
3,2%
63,3%
11,4
6,5%
261,5
2,8%
3,6%
37,4%
3,0
6,2%
79,9
3,1%
3,5%
42,3%
IMMOFINANZ Group
37,6
6,0%
1.201,5
2,6%
3,5%
47,7%
1 Mieterlöse im Q4 2013/14 auf Basis der Hauptnutzungsart des Objekts (Mieterlöse gemäß GuV laut tatsächlicher Nutzung des Objekts, daher marginale Differenzen zur GuV möglich)
T Der Bürosektor in den IMMOFINANZ-Kernmärkten
Polen
Deutschland
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Mieteinn. im Q4 in MEUR1
Bruttorendite
4
117,6
55.903
72,7%
1,6
5,5%
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
18
449,1
198.844
79,2%
6,7
6,0%
Tschechien
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
17,8%
Slowakei
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
4,7%
15,4%
34,8%
12
387,1
191.101
79,6%
6,5
6,8%
1
31,9
22.576
100,0%
0,9
10,9%
Rumänien
1,3%
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
10,5%
13,9%
9
350,7
206.402
76,8%
6,1
6,9%
Österreich
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
34
878,4
389.413
80,4%
11,9
5,4%
Ungarn
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
12
264,8
165.457
71,0%
3,3
5,0%
1,6%
n Anteil am Bestandsimmobilienportfolio
1 Mieterlöse im Q4 2013/14 auf Basis der Hauptnutzungsart des
Objekts (Mieterlöse gemäß GuV laut tatsächlicher Nutzung des
Objekts, daher marginale Differenzen zur GuV möglich)
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben
können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen
rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
100%
Nicht-Kernländer
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
IMMOFINANZ Group
3
41,3
29.238
49,7%
0,6
5,5%
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
93
2.520,8
1.258.934
77,5%
37,6
6,0%
Einzelhandel
Der Buchwert der 171 Einzelhandelsbestandsimmobilien beträgt EUR 2.796,6 Mio. und umfasst somit 44,2% des
Bestandsimmobilienportfolios. Die Auslastung per 30. April 2014 liegt bei 93,6%. Bei Mieteinnahmen in der Höhe von
EUR 62,5 Mio. im 4. Quartal des Geschäftsjahres 2013/14 ergibt sich eine Rendite von 9,6%. Die höchste Rendite wird
dabei mit 11,0% in Russland erzielt, gefolgt von Österreich mit 9,9% und Tschechien mit 7,8%.
Gemessen am Buchwert zum 30. April 2014 sind die bedeutendsten Märkte in der Assetklasse Einzelhandel die Kernländer Russland mit EUR 1.710,2 Mio., Rumänien mit EUR 286,1 Mio. und Österreich mit EUR 234,6 Mio. Die laut Buchwert größten Immobilien im Bereich Einzelhandel sind die Einkaufszentren Golden Babylon Rostokino, GOODZONE
und Golden Babylon I in Moskau, Russland, sowie das Polus Center Cluj in Rumänien.
Mietauslaufprofil Einzelhandel
8%
8%
8%
10%
5%
17%
13%
27%
4%
ab dem 1. Mai 2021
unbefristet
0%
10%
20%
30%
40%
Bestandsimmobilien
Anzahl der
Immobilien
Buchwert
in MEUR
Buchwert
in %
Vermietbare
Fläche in m²
Vermietete F läche
in m²
Vermietungs
grad in %
12
2.137,9
76,4%
53
468,5
16,8%
478.080
444.183
92,9% (95,1%)3
342.893
322.060
93,9%
106
190,2
6,8%
221.963
200.299
90,2%
IMMOFINANZ Group
171
2.796,6
100,0%
1.042.937
966.542
92,7% (93,6%)3
Mieteinnahmen Q4
2013/14 in MEUR1
Bruttorendite
in %
Finanzierungskosten in %
Finanzierungskosten
inkl. Derivate in %
LTV
in %2
48,7
9,1% (10,1%)3
803,6
6,5%
6,5%
37,6%
9,3
7,9%
206,2
2,9%
3,1%
44,0%
4,5
9,5%
30,8
2,6%
2,9%
16,2%
IMMOFINANZ Group
62,5
8,9% (9,6%)3
1.040,5
5,7%
5,7%
37,2%
3 Exklusive unterjährig fertiggestelltes Development (GOODZONE) in Russland
R Der Einzelhandelssektor in den IMMOFINANZ-Kernmärkten
61,2%
Russland
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
Polen
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
3
31,7
25.049
87,4%
0,5
6,9%
5
1.710,2
278.771
93,3% (97,6%)2
41,3
9,7% (11,0%)2
Tschechien
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
1,1%
4,8%
8,4%
12
133,4
105.490
93,9%
2,6
7,8%
Slowakei
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
12
194,1
90.363
94,6%
3,5
7,3%
Rumänien
6,9%
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
5,8%
10,2%
5
286,1
146.651
91,6%
4,9
6,9%
Österreich
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
115
234,6
245.205
91,5%
5,8
9,9%
Ungarn
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
13
161,1
121.035
93,0%
2,9
7,3%
1,6%
Nicht-Kernländer
2 Exklusive unterjährig fertiggestelltes Development (GOODZONE)
in Russland
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
100%
IMMOFINANZ Group
6
45,4
30.372
94,5%
0,9
7,7%
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
171
2.796,6
1.042.937
92,7% (93,6%)2
62,5
8,9% (9,6%)2
Logistik
Der Buchwert der 63 Logistikbestandsimmobilien beträgt EUR 681,7 Mio. und umfasst somit 10,8% des Bestands
immobilienportfolios. Innerhalb der Kernmärkte erzielt das Unternehmen mit 12,2% die höchste Rendite in Russland.
Die Auslastung des Logistikportfolios beträgt zum Stichtag 84,9%.
Innerhalb des gesamten Logistikbestandsportfolios liegt der am Buchwert gemessene Schwerpunkt mit 46,1%
in Deutschland. Die übrigen Kernmärkte der IMMOFINANZ Group repräsentieren jeweils unter 10% des Portfolios.
Wesentliche Logistikportfolios der Nicht-Kernländer befinden sich in den Niederlanden (EUR 111,4 Mio.) und in der
Schweiz (EUR 94,4 Mio.).
Mietauslaufprofil Logistik
16%
15%
13%
9%
7%
1%
8%
7%
ab dem 1. Mai 2021
24%
0%
10%
unbefristet
20%
30%
40%
Bestandsimmobilien
Anzahl der
Immobilien
Buchwert
in MEUR
Buchwert
in %
Vermietbare
Fläche in m²
Vermietete Fläche
in m²
Logistics West
50
519,9
76,3%
1.055.106
906.562
85,9%
Logistics East
13
161,8
23,7%
268.615
216.638
80,7%
IMMOFINANZ Group
63
681,7
100,0%
1.323.720
1.123.200
84,9%
Mieteinnahmen Q4
2013/14 in MEUR1
Bruttorendite
in %
kosten in %
inkl. Derivate in %
LTV
in %2
Logistics West
11,8
9,1%
286,9
2,0%
3,6%
55,2%
Logistics East
3,3
8,3%
86,3
3,4%
4,0%
53,3%
15,2
8,9%
373,2
2,3%
3,7%
54,7%
IMMOFINANZ Group
V
Der Logistiksektor in den IMMOFINANZ-Kernmärkten
5,0%
Russland
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
Polen
Deutschland
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
25
314,1
826.038
88,8%
6,9
8,8%
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
3
31,3
48.117
67,2%
0,6
7,1%
4,6%
1
34,1
41.305
100,0%
1,0
12,2%
Slowakei
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
46,1%
1
12,3
25.088
70,1%
0,2
6,0%
Rumänien
1,8%
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
9,0%
3,3%
3
22,5
52.341
76,9%
0,5
8,3%
Ungarn
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
5
61,6
101.763
83,7%
1,1
7,1%
30,2%
100%
Nicht-Kernländer
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
IMMOFINANZ Group
25
205,8
229.067
75,5%
4,9
9,5%
Immobilien
Buchwert in MEUR
Vermietungsgrad
Bruttorendite
63
681,7
1.323.720
84,9%
15,2
8,9%
Sonstige
Der Buchwert des Geschäftsfelds Sonstige beträgt EUR 329,1 Mio. und umfasst somit 5,2% des Bestandsimmobilien
portfolios. Die Mieteinnahmen im 4. Quartal des Geschäftsjahres 2013/14 betrugen EUR 6,1 Mio. und generierten eine
Rendite von 7,4%.
Unter Sonstige sind nach dem Spin-off der BUWOG in der IMMOFINANZ Group verbliebene Wohnimmobilien in
Österreich (EUR 183,7 Mio.) – als Teil einer im Mai 2015 auslaufenden CMBS Finanzierungsstruktur – und den USA
(EUR 126,0 Mio.) zusammengefasst sowie das Hotel Leonardo in Wien. Das Hotel und die Wohnimmobilien in den USA
werden zum 30. April 2014 bereits als „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ klassifiziert und sind somit
zur Veräußerung nach dem Bilanzstichtag vorgesehen. Auch das Wohnportfolio in Österreich ist nach Auslaufen der
CMBS Finanzierung ab 2015 für den Verkauf bestimmt.
Bestandsimmobilien
Anzahl der
Immobilien
Buchwert
in MEUR
Buchwert
in %
Vermietbare
Fläche in m²
Vermietete Fläche
in m²
Sonstige
36
329,1
100,0%
199.734
179.690
90,0%
IMMOFINANZ Group
36
329,1
100,0%
199.734
179.690
90,0%
Mieteinnahmen Q4
2013/14 in MEUR1
Bruttorendite
in %
kosten in %
inkl. Derivate in %
LTV
in %2
Sonstige
6,1
7,4%
138,6
3,1%
3,4%
42,1%
IMMOFINANZ Group
6,1
7,4%
138,6
3,1%
3,4%
42,1%
Entwicklungsprojekte sind ausschließlich jene Immobilienprojekte der IMMOFINANZ Group, die sich zurzeit in Bau
befinden bzw. bereits fertiggestellte Eigentumswohnungen. In der Bilanz werden diese Projekte in die Bilanzposten
„In Bau befindliches Immobilienvermögen“ und „Immobilienvorräte“ unterteilt.
Bereits fertiggestellte Eigentumswohnungen:
IMMOFINANZ Group
10,1%
Buchwert: MEUR 38,7
Buchwert: MEUR 384,3
In Bau befindliche Eigentumswohnungen:
24,4%
Buchwert: MEUR 93,7
In Bau befindliche Entwicklungsprojekte:
65,6%
Buchwert: MEUR 251,9
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen
auftreten.
Auf in Bau befindliche Entwicklungsprojekte entfällt ein Buchwert in Höhe von EUR 251,9 Mio. bzw. 65,6% aller Entwicklungsprojekte. Diese Immobilien sollen nach Fertigstellung vermietet und als Bestandsimmobilien gehalten werden. Ein Anteil von 24,4% entfällt auf in Bau befindliche Eigentumswohnungen bzw. 10,1% auf bereits fertiggestellte
Eigentumswohnungen, die auch nach der Abspaltung der BUWOG in der IMMOFINANZ Group verblieben sind.
Anzahl der
Immobilien
Davon zum Verkauf
vorgesehene Projekte
Österreich
2
2
4,3
1,1%
0,6
1.520
5,4
Deutschland
4
1
177,2
46,1%
154,0
84.567
355,8
Tschechien
4
0
46,2
12,0%
24,7
31.525
86,1
Ungarn1
0
0
1,0
0,3%
0,0
0
1,0
Polen
9
4
120,3
31,3%
107,2
115.226
278,6
11
11
32,5
8,4%
0,0
63.067
42,9
Rumänien
Nicht-Kernländer
IMMOFINANZ Group
Buchwert
in MEUR
Buchwert
in %
Offene
Baukosten
in MEUR
Geplante vermietbare/veräußerbare
Fläche in m2
Voraussichtlicher
erkehrswert nach
V
Fertigstellung in MEUR
2
2
3,0
0,8%
0,0
4.432
3,4
32
20
384,3
100,0%
286,6
300.335
773,2
Aktivierte Vorlaufkosten für ein Projekt in Ungarn
1
Der Schwerpunkt der Immobilienentwicklung liegt, gemessen am Buchwert, derzeit auf den Kernmärkten Deutschland
und Polen. Aber auch Tschechien steht im Fokus der Entwicklungstätigkeit.
In den Entwicklungsprojekten sind 20 für den Verkauf vorgesehene Projekte mit einem Buchwert von EUR 132,4 Mio.
enthalten. Davon entfallen elf Projekte auf fertiggestellte und noch nicht vollständig verkaufte Wohnimmobilienentwicklungen in Rumänien mit einem Buchwert von EUR 32,5 Mio. Bei den Entwicklungsprojekten in Nicht-Kernländern handelt
es sich ebenfalls um fertiggestellte Eigentumswohnungen.
Gemessen am anteiligen voraussichtlichen Verkehrswert nach Fertigstellung verzeichnen Deutschland mit EUR 355,8 Mio.,
Polen mit EUR 278,6 Mio. und Tschechien mit EUR 86,1 Mio. die höchsten Werte im Projektentwicklungsbereich.
Anzahl der
Immobilien
Davon zum Verkauf
vorgesehene Projekte
Buchwert
in MEUR
Buchwert
in %
Offene
Baukosten
in MEUR
Fläche in m2
Voraussichtlicher
erkehrswert nach
V
Fertigstellung in MEUR
271,8
5
0
148,5
38,6%
94,7
79.929
1
1
0,9
0,2%
0,6
547
1,5
4
0
92,3
24,0%
68,4
51.827
186,2
3
0
11,2
2,9%
12,2
20.618
27,4
Sonstige
19
19
131,5
34,2%
110,7
147.414
286,2
IMMOFINANZ Group
32
20
384,3
100,0%
286,6
300.335
773,2
Die gemessen am Verkehrswert nach Fertigstellung bedeutendsten Immobilienentwicklungsprojekte stellen sich zum
30. April 2014 wie folgt dar:
Projekt
Land
Hauptnutzungsart
Fläche in m² (gerundet)1
Konsoldierungsquote
am Projekt in %
Gerling Quartier
Deutschland
Büro/Sonstige (Wohnen)
75.000
100,0%
Tarasy Zamkowe
Polen
Einzelhandel
38.000
100,0%
Riverpark
Polen
Sonstige (Wohnen)
29.000
100,0%
Nimbus
Polen
Büro
19.000
100,0%
Debowe Tarasy
Polen
Sonstige (Wohnen)
18.000
100,0%
CSOB Na Příkopě 14
Tschechien
Einzelhandel/Büro
17.000
50,0%
CSOB Jungmannova 15
Tschechien
Büro
8.000
100,0%
1
Diese Zahlen beziehen sich auf 100% des Projekts und berücksichtigen nicht die Beteiligung der IMMOFINANZ Group am jeweiligen Projekt.
Pipelineprojekte
Bei den Pipelineprojekten handelt es sich um zukünftig geplante Entwicklungsprojekte, Grundstücksreserven oder um
temporär eingestellte Projekte. Um den richtigen Zeitpunkt für die (Re-)Aktivierung dieser Projekte zu erkennen, werden sie permanent evaluiert. Entscheidungsparameter sind die Verfügbarkeit von Baugenehmigungen, der Baufortschritt, die rechtliche Situation, die Höhe des von der IMMOFINANZ Group bereits investierten Eigenkapitals, die Höhe
des bis zur Fertigstellung erforderlichen Kapitals, die Verfügbarkeit von Bankfinanzierungen, die Vorvermietung, die
erwartete Rendite, die durch Alternativprojekte erzielbaren Renditen, die Erwartungen hinsichtlich der Wiederveräußerbarkeit, projektspezifische Faktoren und nicht zuletzt das makroökonomische Umfeld.
Pipelineprojekte
Österreich
Anzahl der Immobilien
Buchwert in MEUR
Buchwert in %
17
34,6
6,7%
Deutschland
4
16,4
3,2%
Tschechien
2
27,0
5,2%
Ungarn
7
40,2
7,8%
Polen
Rumänien
Slowakei
Nicht-Kernländer
IMMOFINANZ Group
7
18,7
3,6%
61
286,7
55,4%
6
37,4
7,2%
22
56,1
10,9%
126
517,2
100,0%
Die im Moment temporär eingestellten Projekte, zukünftig geplanten Projekte und Grundstücksreserven der
IMMOFINANZ Group umfassen per 30. April 2014 einen Buchwert in Höhe von EUR 517,2 Mio. Im Bereich der Projektpipeline ist gemessen am Buchwert Rumänien mit EUR 286,7 Mio. der am stärksten gewichtete Kernmarkt, gefolgt
von Ungarn mit EUR 40,2 Mio.
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen
Für die unter „Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen“ klassifizierten Objekte existierten zum 30. April 2014
konkrete Verkaufspläne, eine zeitnahe Veräußerung dieser Immobilien wird angestrebt. Im Portfoliobericht sind diese
Objekte in Höhe von EUR 244,3 Mio. in den Bestandsimmobilien bzw. Pipelineprojekten enthalten.
Like-for-like-Betrachtung des IMMOFINANZ-Portfolios
In den nachfolgenden Absätzen erfolgt eine Like-for-like-Betrachtung der Mieterlöse und der Bewertungseffekte
im Vergleich zum vorangegangenen Geschäftsjahr. In dieser Berechnung sind nur jene Objekte enthalten, die in beiden Jahren vollständig im Besitz der IMMOFINANZ Group waren, das bedeutet um Neuakquisitionen, Fertigstellungen
und Verkäufe bereinigt.
Das Bewertungsergebnis 2013/14 ist in einer Like-for-like-Betrachtung um 2,3% gesunken (Erläuterung siehe unten),
die Mieterlöse hingegen reduzierten sich lediglich um 1,3%. Dies zeigt eine nahezu stabile operative Entwicklung, während der Rückgang im Bewertungsergebnis die vorsichtige Einschätzung unserer externen Gutachter widerspiegelt.
Mieterlöse
Die Mieterlöse im Geschäftsjahr 2013/14 reduzierten sich in einer Like-for-like-Betrachtung gegenüber dem Vorjahr
insgesamt um EUR 6,0 Mio. bzw. 1,3%. Der Großteil des Mieterlösrückgangs erfolgte aufgrund negativer Effekte in
Polen. Die Mieterlöse in Polen reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um EUR 4,0 Mio. Der Rückgang ist dabei insbesondere auf eine Reduktion der Auslastungsgrade bei drei Objekten zurückzuführen. Betrug der Auslastungsgrad
zum 30. April 2013 in Polen noch 88,6%, reduzierte sich dieser zum 30. April 2014 auf 77,8%. Neben dem Verkauf des voll
vermieteten Silesia City Centers in Kattowitz ist der Vermietungsrückgang auf einen gestiegenen Leerstand in einigen
Büroimmobilien sowie einer Logistikimmobilie zurückzuführen, bei denen gleichzeitig eine Vielzahl von Mietverträgen ausgelaufen sind und wo nicht alle Verträge verlängert werden konnten. Außerdem hat die IMMOFINANZ diesen
Leerstand und die Sperre der Zufahrtsstraße im Zuge des U-Bahn-Baus dazu genutzt, bei einem Objekt die technische Gebäudeausstattung komplett zu erneuern. Die Wiedervermietung der drei genannten Objekte liegt mittlerweile
bereits bei fast 70%. Zusätzlich wird die negative Entwicklung in Polen durch den regen Neubau von Büroimmobilien
insbesondere in Warschau verstärkt. Die positive Wirtschaftsentwicklung in Polen sollte den Wiedervermietungs
prozess aber unterstützten. Das polnische BIP wuchs zuletzt kräftiger als jenes der meisten anderen CEE-Länder und
der EU-Staaten. Für 2014 prognostiziert die EIU ein weiteres Plus von 3,1%, für 2015 sind es bereits 3,6%.
Bestandsimmobilien
Österreich
Buchwert
2013/14
in MEUR
Buchwert
in %
Buchwert
2012/13
in MEUR
Mieteinnahmen
2013/14
in MEUR
Mieteinnahmen
Veränderung der
2012/13 Mieterlöse 2013/14 zu
in MEUR
2012/13 in MEUR
Bruttorendite
2013/14
in %
Bruttorendite
2012/13
in %
1.295,9
21,8%
1.303,1
79,0
78,9
0,1
6,1%
6,1%
Deutschland
370,8
6,2%
373,5
33,1
32,3
0,8
8,9%
8,6%
Tschechien
489,0
8,2%
508,1
35,4
35,3
0,1
7,2%
6,9%
Ungarn
479,6
8,1%
481,3
28,9
29,8
-0,9
6,0%
6,2%
Polen
508,5
8,6%
526,3
32,5
36,5
-4,0
6,4%
6,9%
Rumänien
659,3
11,1%
654,6
47,1
48,2
-1,1
7,1%
7,4%
Russland
1.537,4
25,9%
1.610,0
163,5
164,3
-0,9
10,6%
10,2%
Slowakei
238,3
4,0%
246,4
18,3
18,6
-0,3
7,7%
7,6%
Nicht-Kernländer
365,8
6,2%
377,8
35,0
34,7
0,2
9,6%
9,2%
5.944,7
100,0%
6.081,1
472,7
478,7
-6,0
8,0%
7,9%
Mieteinnahmen
Veränderung der
2012/13 Mieterlöse 2013/14 zu
in MEUR
2012/13 in MEUR
Bruttorendite
2013/14
in %
Bruttorendite
2012/13
in %
IMMOFINANZ Group
Mieterlöse aus im GJ 2013/14 veräußerten Objekten
19,5
Mieterlöse aus im GJ 2013/14 zugegangene Objekten sowie Developments
14,4
IMMOFINANZ Group
Bestandsimmobilien
506,6
Buchwert
2013/14
in MEUR
Buchwert
in %
Buchwert
2012/13
in MEUR
Mieteinnahmen
2013/14
in MEUR
Office
2.465,5
41,5%
2.519,8
152,0
156,9
-4,9
6,2%
6,2%
Retail
2.550,4
42,9%
2.623,7
240,0
241,3
-1,3
9,4%
9,2%
Logistics
648,7
10,9%
653,8
60,3
61,2
-0,9
9,3%
9,4%
Sonstige
280,1
4,7%
283,9
20,4
19,4
1,0
7,3%
6,8%
5.944,7
100,0%
6.081,1
472,7
478,7
-6,0
8,0%
7,9%
IMMOFINANZ Group
Bewertungseffekte
Aufgrund der externen Immobilienbewertung zum 30. April 2014 ergaben sich im Geschäftsjahr 2013/14 in einer
Like-for-like-Betrachtung negative Bewertungseffekte in Höhe von EUR 138,5 Mio. bzw. 2,3% gegenüber dem Vorjahr. In der Berechnung der Bewertungseffekte auf einer Like-for-like-Basis sind nur jene Objekte enthalten, die in
beiden Jahren vollständig im Besitz der IMMOFINANZ Group waren. Der Großteil der negativen Bewertungseffekte ist
vor allem auf Russland zurückführen und steht im direkten Zusammenhang mit den politischen Unruhen in der Ukraine
und den damit verbundenen bzw. in Aussicht gestellten Sanktionen gegen Russland. Like-for-like reduzierten sich
die Mieterlöse in Russland nur geringfügig um 0,5% gegenüber der Vorjahresperiode. Höhere negative Bewertungseffekte gibt es auch in Polen mit EUR -19,7 Mio. bzw. in Tschechien mit EUR -19,5 Mio. In Polen ist dies auf eine Reduktion der Auslastungsgrade bei einigen Objekten zurückzuführen (siehe Erläuterung unter Mieterlöse Like-for-like im
vorangegangenen Absatz). In Tschechien kam es ebenfalls zu einer geringeren Auslastung in einigen Büroimmobilien.
Bestandsimmobilien
Österreich
Buchwert 30. April 2014 in MEUR
Buchwert in %
Bewertungseffekte 2013/14 in MEUR
-9,3
1.295,9
21,8%
Deutschland
370,8
6,2%
-3,4
Tschechien
489,0
8,2%
-19,5
Ungarn
479,6
8,1%
-3,0
Polen
508,5
8,6%
-19,7
659,3
11,1%
3,6
Russland
Rumänien
1.537,4
25,9%
-74,2
Slowakei
238,3
4,0%
-8,2
Nicht-Kernländer
365,8
6,2%
-4,8
IMMOFINANZ Group
5.944,7
100,0%
-138,5
Bestandsimmobilien
Bewertungseffekte 2013/14 in MEUR
Buchwert 30. April 2014 in MEUR
Buchwert in %
Office
2.465,5
41,5%
-61,7
Retail
2.550,4
42,9%
-77,9
Logistics
648,7
10,9%
-7,2
Sonstige
280,1
4,7%
8,2
5.944,7
100,0%
-138,5
IMMOFINANZ Group
90 Konzernlagebericht – Immobilienbewertung
Immobilienbewertung
Die IMMOFINANZ Group erstellt ihren Konzernabschluss zum 30. April 2014 entsprechend den Grundsätzen der IFRS (International Financial Reporting Standards) unter Anwendung der Methode des beizulegenden Zeitwerts. Damit ist eine regelmäßige Neubewertung des Immobilienvermögens durch unabhängige Experten erforderlich. Die Bewertung des Immobilienportfolios erfolgt entsprechend den EPRA-Empfehlungen („EPRA’s Best Practices Policy Recommendations“) nach der
Verkehrswertmethode gemäß IFRS. Details zur Bewertungsmethodik siehe Konzernabschluss Kapitel 2.3.3.
Die IMMOFINANZ Group hat entsprechend den Konzernrichtlinien eine Neuausschreibung der Gutachten im
Geschäftsjahr 2012/13 durchgeführt und für die Bewertung der verschiedenen Portfoliobestandteile neue Gutachter beauftragt. Für die Immobilienbewertung zum Stichtag 30. April 2014 wurden somit folgende externe und unabhängige Gutachter wiederbestellt:
Jones Lang LaSalle
Die Liegenschaften der IMMOFINANZ Group in den Regionen CEE, SEE und CIS werden von Jones Lang LaSalle (JLL) bewertet. Dieses Dienstleistungs- und Investment-Management-Unternehmen bietet spezialisierte Leistungen für Immobilien
eigentümer, -nutzer und -investoren. Mit über 200 Büros in 75 Ländern weltweit erwirtschaftete JLL einen Umsatz von
rund USD 4,0 Mrd. in 2013. JLL unterstützt seine Klienten mit vielseitigen Management- und Immobilienleistungen für ein
Portfolio, das zurzeit rund 3,0 Mrd. m² umfasst. In 2013 wurden Verkaufs-, Ankaufs- und Finanztransaktionen von insgesamt rund USD 99,0 Mrd. abgeschlossen. LaSalle Investment Management, die JLL Investment-Management-Tochter,
verwaltet Liegenschaften in der Höhe von rund USD 48,0 Mrd. JLL ist der Markenname der Jones Lang LaSalle Incorporated.1
BNP Paribas Real Estate Consult
Mit der Bewertung der Immobilien in den Niederlanden, den USA, der Schweiz und Deutschland hat die IMMOFINANZ Group
die BNP Paribas Real Estate Consult GmbH (BNPP REC) beauftragt. Zusätzlich hat BNPP REC im Zuge der Neuausschreibung
der Immobilienbewertung den Zuschlag für die Bewertung des gewerblichen Immobilienportfolios in Österreich, erstmalig
per 30. April 2013, von der IMMOFINANZ Group erhalten. Die Bewertung der nach dem BUWOG Spin-off im Unternehmen
verbliebenen deutschen Wohnimmobilien wird ebenfalls von BNPP REC durchgeführt. Das Unternehmen berät seit über
20 Jahren nationale und internationale Investoren, Eigentümer und sonstige Firmen bei der Entwicklung und Optimierung
ihrer Immobilien. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ist mit weltweit mehr als 180 Büros in 38 Ländern präsent, wobei es
eigene Niederlassungen in 17 Ländern gibt und weitere 21 Länder mithilfe von Kooperationen abgedeckt werden.2
CB Richard Ellis
IMMOFINANZ Group hat CB Richard Ellis (CBRE) mit der Bewertung der nach dem BUWOG Spin-off im Unternehmen verbliebenen österreichischen Wohnimmobilien sowie einzelner Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Österreich beauftragt.
Gemessen am Jahresumsatz 2013 ist das Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles laut eigenen Angaben das weltgrößte
Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit rund 44.000 Mitarbeitern in ca. 350 Büros
weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE als Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer tätig. CBRE Residential Valuation Germany ist einer der Marktführer für die Bewertung von
Wohnimmobilienbeständen in Deutschland und Österreich. 2013 wurden rund 940.000 Wohneinheiten mit einem Volumen von ca. EUR 54,0 Mrd. bewertet.
Entwicklung der Immobilienbewertung im Geschäftsjahr 2013/14
Das Geschäftsjahr 2013/14 zeigt eine währungsbereinigte Abwertung des Immobilienportfolios, welche zum überwiegenden
Teil im Russland-Portfolio wegen der herrschenden Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Ukraine-Krise begründet ist.
Zum 30. April 2014 haben die oben genannten Gutachter folgende Anteile am gesamten Immobilienportfolio der
IMMOFINANZ Group bewertet:
Buchwert zum 30. April 2014 in MEUR
in %
Jones Lang LaSalle
Gutachter
4.875,4
67,4%
BNP Paribas Real Estate Consult
1.882,0
26,0%
CB Richard Ellis
208,8
2,9%
Zum Verkaufspreis bilanzierte Immobilien3
244,3
3,4%
19,3
0,3%
7.229,7
100,0%
Interne Immobilienbewertung
IMMOFINANZ Group
1www.jll.com
2www.realestate.bnpparibas.de/bnppre/de/unternehmen/uber-uns/immobilienzyklus-p_57658.html
3 Immobilien, die nach dem Bilanzstichtag veräußert werden, sind gemäß IFRS 5 zum voraussichtlichen Verkaufspreis zu bilanzieren.
Konzernlagebericht – Finanzierungen 91
Finanzierungen
Wie schon im vorangegangenen Geschäftsjahr setzte die IMMOFINANZ Group auch 2013/14 sämtliche fälligen Refinanzierungen bzw. erforderlichen Prolongationen sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Development-Projekte
plangemäß um. Im Berichtszeitraum getätigte Akquisitionen wurden durch Aufnahme entsprechender Fremdmittel
finanziert. Darüber hinaus gelang es, durch Aufstockungen zusätzliche liquide Mittel für den Konzern sicherzustellen.
Planmäßige Rückführungen
Bereits kurz nach Beginn des Wirtschaftsjahres wurde die noch aushaftende Resttranche aus dem Syndizierten Kredit
(Syndicated Loan) in Höhe von rund EUR 173,5 Mio. plangemäß zur Gänze rückgeführt, eine Refinanzierung war nicht
vorgesehen. Weitere fällige Kreditverbindlichkeiten aus ehemaligen „Land Loans“ (reine Grundstücksfinanzierungen)
wurden ebenfalls planmäßig getilgt, deren Refinanzierung ist erst im Rahmen einer Projektentwicklung geplant.
Restrukturierungen & Umschuldungen
Bereits in das vorangegangene Geschäftsjahr fiel eine Bankenfinanzierung über ein Volumen von EUR 150,0 Mio. unter
Verwendung eigener Aktien. Durch diese innovative Finanzierungsform wurde einerseits das in den eigenen Aktien
gebundene Kapital teilweise wieder entsprechend freigesetzt, um es gewinnbringend in Immobilien zu investieren,
und andererseits das Kurspotenzial der IMMOFINANZ-Aktie behalten. Die Abspaltung der Konzerntochter BUWOG
machte eine Restrukturierung dieser Finanzierung erforderlich. Nach entsprechender Anpassung der Dokumentation stehen die zugeflossenen Mittel dem Konzern nun zu unveränderten Bedingungen weiterhin zur Verfügung.
Informationen zur Finanzierung mit eigenen Aktien finden Sie im Kapitel Angaben zum Kapital auf Seite 115.
Ebenfalls in den Berichtszeitraum fiel die vorzeitige Restrukturierung einer Finanzierung für ein Büroobjekt in Salzburg, Österreich. Hier gelang es, einen Bestandskredit vorzeitig mit attraktivem Abschlag rückzuführen und bei
gleichzeitiger Aufstockung auf ein anderes Bankinstitut umzuschulden. Erwähnenswert ist auch die Restrukturierung und mittelfristige Prolongation einer fälligen Bestandsfinanzierung für das gemischt genutzte Objekt Polus City
Center in Bratislava, Slowakei, bestehend aus einem Büroturm samt angeschlossenem Shopping Center.
Refinanzierungen, Prolongationen & Aufstockungen
Ein Highlight im Berichtszeitraum war die erfolgreiche großvolumige Refinanzierung des Business Park Vienna in Wien,
Österreich, des größten Bürokomplexes im Portfolio, mit einem Gesamtvolumen in Höhe von rund EUR 105,0 Mio.
Als weitere Beispiele sind die vorzeitige langfristige Refinanzierung und Aufstockung eines Bestandskredits für die
Shopping Center Golden Babylon I & II in Moskau, Russland, in Höhe von USD 150,0 Mio. sowie für STOP.SHOP. Kranj
und Novo Mesto, Slowenien, und STOP. SHOP. Puchóv, Slowakei, erwähnenswert.
Ein Refinanzierungsschwerpunkt lag im Bereich der Assetklasse Logistik: für Objekte in Wien, Nove Mesto, Slowakei,
Otzberg, Deutschland und den Euro Business Park bei Budapest, Ungarn, konnten ebenso langfristige Bestandsfinanzierungen abgeschlossen werden wie für Logistikobjekte der deutschen Lagerhaus in Essen, Minden, Neuss und Nürnberg.
Akquisitionsfinanzierungen
Für die Akquisition eines Fachmarkzentrums in Kladno, Tschechien, konnte mit der bereits finanzierenden Bank
eine Anschlussfinanzierung erfolgreich umgesetzt werden. Weitere, teils großvolumige Akquisitionsfinanzierungen
erfolgten im Rahmen der Deutschland-Expansion der mittlerweile abgespaltenen BUWOG AG, wie etwa die Ankaufs
finanzierung eines Wohnungsportfolios in Kassel, bestehend aus einem Paket von 1.190 Wohnungen sowie weiterer Portfolios in Lüneburg, Syke und Berlin. Das absolute Highlight war hier aber die nach dem Berichtszeitraum
erfolgte Akquisitionsfinanzierung des DGAG Portfolios in Norddeutschland mit rund 18.000 Wohnungen in Höhe von
rund EUR 402,0 Mio.
Die BUWOG Gruppe hat den Ankauf nach Freigabe durch das Bundeskartellamt und Eintritt aller Bedingungen erfolgreich
im Juni 2014 (Closing) abgewickelt. Der Kaufpreis für das DGAG Wohnportfolio mit regionalen Schwerpunkten in Lübeck,
Kiel, im Hamburger Umland und Braunschweig beträgt rund EUR 892,0 Mio. Die Finanzierung dieses Ankaufs erfolgte
durch ein Hypothekendarlehen der Berlin Hyp AG, die Übernahme von Förderdarlehen und die Erlöse aus der im April 2014
begebenen BUWOG-Wandelanleihe in Höhe von EUR 260,0 Mio., die zu 100% von der IMMOFINANZ AG gezeichnet wurde.
IMMOFINANZ finanzierte den Ankauf der BUWOG-Wandelanleihe durch eine Kreditfinanzierung mit mehreren Banken im Ausmaß von ebenfalls EUR 260,0 Mio. Diese Finanzierung wurde erst nach dem Berichtszeitraum gezogen
und hat eine Laufzeit von bis zu zweieinhalb Jahren. Die BUWOG-Wandelanleihe sowie BUWOG-Aktien dienen als
Sicherheit für diese Finanzierung.
92 Konzernlagebericht – Finanzierungen
Development-Finanzierungen
Für zahlreiche Entwicklungsprojekte konnten bereits während der Bauphase Development-Finanzierungen abgeschlossen werden. Besonders erwähnenswert ist hier der Abschluss einer großvolumigen Development-Finanzierung für das Projekt Tarasy Zamkowe in Lublin, Polen. Diese Finanzierung wurde in Euro abgeschlossen, wobei durch
ein entsprechendes FX-Termingeschäft die zeitgerechte Verfügbarkeit von Polnischen Zloty sichergestellt wurde.
Für das Entwicklungsprojekt Panta Rhei in Düsseldorf, Deutschland, sowie das Büroprojekt Nimbus in Warschau,
Polen, wurden ebenfalls Development-Finanzierungen mit angeschlossenen langfristigen Bestandsfinanzierungen
erfolgreich abgeschlossen. Als weitere Beispiele laufender Development-Finanzierungen sind die Büroprojekte Jungmannova 15 und Jindřišská 16 sowie das gemischt genutzte Projekt Na Příkopě 14 in Prag, Tschechien, erwähnenswert.
In Anbetracht des nach wie vor volatilen Marktumfelds sind diese Abschlüsse ein Beweis dafür, dass gute Projekte
eigenkapitalstarker Unternehmen wie der IMMOFINANZ Group weiterhin problemlos finanziert werden. Trotz der
anhaltenden schwierigen Rahmenbedingungen ist die IMMOFINANZ Group nach wie vor in der Lage, Finanzierungen
für ihr Bestandsportfolio, ihre Akquisitionen und ihre Entwicklungsprojekte zu vorteilhaften Konditionen abzuschließen. Das Unternehmen profitiert von langjährigen Geschäftsbeziehungen zu über 70 Banken bzw. Finanzinstituten
im In- und Ausland. Durch eine breite Streuung der Finanzierungen ist die IMMOFINANZ Group von einzelnen Fremdkapitalgebern unabhängig und verfügt gleichzeitig über einen breiten Zugang zu verschiedensten Finanzierungsquellen.
Das Gesamtvolumen an Refinanzierungen, langfristigen Prolongationen und Mittelzuflüssen nach Neufinanzierungen im Geschäftsjahr 2013/14 betrug exklusive BUWOG rund EUR 692,2 Mio., wovon EUR 373,7 Mio. bereits ausbezahlt wurden.
Finanzierende Bankengruppen – per 30. April 2014
Andere:
16,51%
OTP Group:
Sberbank:
14,66%
2,36%
Volksbanken Group:
2,54%
2,62%
Commerzbank Group:
Aareal Bank AG:
J.P. Morgan:
Nordea:
17,43%
2,22%
Bayern LB Group:
HELABA:
Raiffeisen Group:
2,64%
2,68%
UniCredit Group:
9,33%
Erste Group:
8,98%
Sparkasse KölnBonn:
6,05%
2,95%
3,07%
CMBS Forest Finance:
5,96%
Neben der breiten Streuung der Finanzierungen der IMMOFINANZ Group erfolgen diese gezielt und selektiv sowohl
grenzüberschreitend als auch, wie in letzter Zeit verstärkt, national mit lokalen Finanzierungspartnern. So sind z.B.
sämtliche Objekte in Russland ausschließlich mit russischen Banken finanziert, um das Refinanzierungsrisiko in Hinblick auf einen möglichen Markt-Exit internationaler Banken zu reduzieren.
0%
10
0%
0%
77
6%
,3
22
%
0%
,4
41
Nicht-Kernländer
2%
Ungarn
17
,7
1
IMMOFINANZ Group
58
,6
8%
44
Tschechien
0%
Slowakei
20
,3
0%
Russland
Rumänien
8,
51
%
Polen
4,
31
%
Österreich
20%
0%
40%
Deutschland
44
,9
,0
55
5%
,0
,9
55
60%
4%
9%
82
,2
0%
,7
79
5%
80%
,6
9%
91
100%
■ national
■ international
,4
95
10
,6
0%
9%
Finanzierungen national/international
Zu den wesentlichen Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group zählen Verbindlichkeiten aus Wandel- und
Unternehmensanleihen und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit beträgt vier Jahre und drei Quartale, zum 30. April 2014 setzten sich diese Verbindlichkeiten wie folgt zusammen:
Gewichteter Durchschnittszinssatz der
wesentlichen Finanzverbindlichkeiten
Restschuld¹ in TEUR
per 30. April 2014
Gewichteter Durchschnittszinssatz
Fix ver
zinst in %
Variabel
verzinst in %
Fix verzinst
in TEUR
Variabel ver
zinst in TEUR
Zinssatz
fix in %
Zinssatz
variabel in %
543.784,5
4,22%
100,00%
0,00%
543.784,5
0,0
4,22%
n.a.
Unternehmensanleihe in EUR
100.000,0
5,25%
100,00%
0,00%
100.000,0
0,0
5,25%
n.a.
Bankverbindlichkeiten in EUR
2.626.849,3
2,74%
10,18%
89,82%
267.397,0
2.359.452,3
3,82%
2,62%
Bankverbindlichkeiten in CHF
43.081,4
0,92%
0,00%
100,00%
0,0
43.081,4
n.a.
0,92%
Bankverbindlichkeiten in USD
714.144,4
6,71%
0,03%
99,97%
192,0
713.952,4
3,97%
6,71%
Wandelanleihen in EUR
Bankverbindlichkeiten in RON/PLN
IMMOFINANZ Group
11.409,6
5,95%
0,00%
100,00%
0,0
11.409,6
n.a.
5,91%
4.039.269,2
3,69%
22,56%
77,44%
911.373,5
3.127.895,7
4,22%
3,54%
1 Tatsächliche Restschuld (nominelle Schuld)
In Summe beläuft sich die Restschuld der Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group per 30. April 2014 auf
EUR 4,0 Mrd. und umfasst zwei aushaftende Wandelanleihen, eine Unternehmensanleihe (siehe Tabelle unten) sowie
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und Gebietskörperschaften. Per 30. April 2014 sind 80,97% der wichtigsten Finanzierungen in Euro denominiert, weitere 17,68% in US-Dollar und 1,35% in Schweizer Franken, Polnischen
Zloty und Rumänischen Lei. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz sämtlicher wesentlicher Finanzverbindlich
keiten beträgt 3,69% (exklusive Aufwendungen für Derivate).
Finanzverbindlichkeiten pro Währung – per 30. April 2014
Finanzverbindlichkeiten sonstige Währungen:
Finanzverbindlichkeiten in USD:
1,35%
17,68%
Finanzverbindlichkeiten in EUR:
80,97%
Anleihe & Wandelanleihen
Die IMMOFINANZ AG hat zwei Wandelanleihen und eine Unternehmensanleihe mit einem Nominale von insgesamt
EUR 643,8 Mio. aushaftend. Der Wandlungszeitraum der Inhaber der Wandelanleihen 2014 ist per 9. Jänner 2014 ausgelaufen und das aushaftende Nominale von EUR 25,7 Mio. wurde getilgt. Zum 30. April 2014 stellen sich die Anleihen
wie folgt dar:
ISIN
Fälligkeit
Verzinsung
in %
Nominale per
30. April 2013
in TEUR
Wandlungen
2013/14
in TEUR
Rückkäufe/Tilgungen/Neuemissionen
2013/14 in TEUR
Nominale per
30. April 2014
in TEUR
XS0332046043
19. Nov. 20141
3,75% 2
35.100,0
0,0
0,0
35.100,0
XS0283649977
20. Jän. 2014
2,75%
25.700,0
0,0
-25.700,0
0,0
XS0592528870
8. März 20161
4,25%
508.684,5
0,0
0,0
508.684,5
Anleihe 2012–2017
AT0000A0VDP8
3. Juli 2017
5,25%
1 Put Option für Wandelanleiheninhaber
2 Held to maturity (Kupon 1,25%)
100.000,0
0,0
0,0
100.000,0
669.484,5
0,0
-25.700,0
643.784,5
94 Konzernlagebericht – Finanzierungen
Wirksam mit Eintragung der Abspaltung der BUWOG AG von der IMMOFINANZ AG am 26. April 2014 erfolgte eine Anpassung der Bestimmungen der Wandlungsrechte und der Wandlungspreise der Wandelanleihen fällig 2017 und 2018: Derzeit berechtigt ein Stück der Wandelanleihe 2018 (Nominale EUR 4,12) zur Wandlung in 1,1573 I MMOFINANZ-Aktien
und 0,0579 BUWOG-Aktien. Ein Stück der Wandelanleihe 2017 (Nominale EUR 100.000,0) berechtigt derzeit zur
Wandlung in 12.547,05 IMMOFINANZ-Aktien und 627,35 BUWOG-Aktien.
Kommt es zukünftig zu Dividendenzahlungen der IMMOFINANZ oder der BUWOG, werden die Wandlungsrechte in
Aktien der IMMOFINANZ und BUWOG gemäß den Bestimmungen der Wandelanleihen angepasst. Die nachfolgenden Berechnungen für die Wandelanleihe 2018 erläutern diesen Anpassungsmechanismus anhand von fiktiven Beispielrechnungen:
Beispielkalkulation für die Wandlungspreisanpassung
bei der Wandelanleihe 2018 im Falle zukünftiger Dividenden (Annahmen)
IMMOFINANZ
BUWOG
1,1573
0,0579
3,36
3,40
1,2267
0,0607
3,56
3,56
Anzahl zugrunde liegender Aktien aktuell pro Wandelanleihe 2018
Wandlungspreis neu = CP x (M – V) / M =
IMMOFINANZ: 3,56 x (2,65 – 0,15) / 2,65
BUWOG: 3,56 x (14,10 – 0,65) / 14,10
Anzahl zugrunde liegender Aktien neu pro Wandelanleihe 2018
(Anzahl zugrunde liegender Aktien aktuell /(Wandlungspreis neu / Wandlungspreis aktuell)
IMMOFINANZ: 1,1573 / (3,36 / 3,56)
BUWOG: 0,0579 / (3,40 / 3,56)
Input Faktor „CP“
Wandlungspreis aktuell
Input Faktor „M“
Durchschnittlicher Marktpreis (Annahme)
2,65
14,10
Input Faktor „V“
Dividende (Annahme)
0,15
0,65
Fälligkeitsstruktur Finanzverbindlichkeiten nach Geschäftsjahren per 30. April 2014
Werte in MEUR
■
■
■
■
1.800
Unternehmensanleihe
Finanzierung mit eigenen Aktien
Wandelanleihen
CMBS Transaktion
■
■
■
■
Finanzierungen barbesichert
Beteiligungsfinanzierungen
Objektfinanzierungen Laufzeitende
Objektfinanzierungen reguläre
Rückzahlungen aus Mieteinnahmen
1.600
1.400
1.200
Liquide Mittel & Barbesicherung
(EUR 272,5 Mio.)
1.000
Liquide Mittel
(EUR 244,9 Mio.)
800
600
400
200
GJ 2011/12
GJ 2012/13 GJ 2013/14
GJ 2014/15
GJ 2015/16
GJ 2016/17
GJ 2017/18
GJ 2018/19
GJ 2019/20
Historische Refinanzierungsvolumina
Die liquiden Mittel betrugen per 30. April 2014 EUR 244,9 Mio.
GJ 2020/21
GJ 2021/22
GJ 2022/23 GJ 2023/24
ab GJ 2024/25
Derivate
Zum Stichtag 30. April 2014 hält die IMMOFINANZ Group Derivate zur Zinssicherung bzw. Zinsdeckelung mit einem
Referenzbetrag in Höhe von EUR 1.520,0 Mio. Zusammen mit den fix verzinsten Finanzmitteln sind damit 60,2% der
wesentlichen Finanzverbindlichkeiten gegen das Zinsänderungsrisiko abgesichert.
Zinsderivat
Variables Element
Marktwert inkl. Z insen & CVA _ DVA
per 30. April 2014 in TEUR
Referenzbeträge
in TEUR
Durchschnittlich
abgesicherter Zinssatz
Cap
3-M-EURIBOR
0,0
23.100,0
2,75%
Collar
3-M-EURIBOR
-3.888,1
201.149,4
3,00%
Zins-Swap
1-M-EURIBOR
-396,1
28.312,5
1,06%
Zins-Swap
3-M-EURIBOR
-43.590,3
1.036.897,5
2,06%
Zins-Swap
6-M-EURIBOR
-3.661,2
149.543,7
1,44%
Zins-Swap
1-M-LIBOR USD
-215,3
47.427,4
0,88%
Zins-Swap
3-M-LIBOR CHF
-1.111,4
33.606,6
1,70%
-52.862,4
1.520.037,1
IMMOFINANZ Group
Bei Caps werden Zinsobergrenzen definiert: Steigt der Basiszinssatz (z.B. 3-M-EURIBOR) über diese Obergrenze,
erhält die IMMOFINANZ Group Ausgleichszahlungen von ihrem Vertragspartner. Ein prämienneutraler Zinscollar ist die
Kombination aus einem Cap und einem Floor (vertraglich vereinbarte Zinsober- bzw. Zinsuntergrenze). Bei diesem
Derivat wird eine Mindest- bzw. Maximalverzinsung (Korridor) prämienneutral vereinbart. Somit entstehen keine
fixen Prämienzahlungen oder zusätzlichen Kosten durch das Instrument und gleichzeitig sind die Zinsen abgesichert.
Bei Swaps werden variable gegen fixierte Zinszahlungen getauscht, sodass variabel verzinste Verbindlichkeiten, die
mit einem Swap abgesichert sind, wirtschaftlich als fix verzinst anzusehen sind. Die Marktwerte der Derivate wurden erstmalig intern durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung basieren auf am Markt beobachtbaren Zinskurven pro Währung. Die ermittelten Marktwerte wurden
gemäß IFRS 13 um CVA (Credit Value Adjustment) bzw. DVA (Debit Value Adjustment) korrigiert (Details zu IFRS 13
siehe Konzernabschluss Kapitel 8.1.3).
Inklusive der Aufwendungen für Derivate beträgt der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der wesentlichen
Finanzverbindlichkeiten 4,23%. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der wichtigsten Finanzierungen exklusive der Aufwendungen für Derivate beträgt 3,69%.
Finanzverbindlichkeiten – Verzinsung per 30. April 2014
Fix verzinste
Verbindlichkeiten: 22,56%
Variabel verzinste
Verbindlichkeiten: 39,81%
60,19%
Variabel verzinst, davon
abgesichert durch Derivate: 37,63%
96 Konzernlagebericht – Ergebnis-, bilanz- und Cashflow-analyse
Ergebnis-, Bilanz- und
Cashflow-Analyse
Gewinn- und Verlustrechnung
Die Kurzfassung der Gewinn- und Verlustrechnung der IMMOFINANZ Group stellt sich für die Geschäftsjahre 2013/14
und 2012/13 wie folgt dar:
Werte in TEUR
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
Mieterlöse
506.666,3
546.202,3
Ergebnis aus Asset Management
401.158,5
426.484,0
Ergebnis aus Immobilienverkäufen
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung
Sonstige betriebliche Erträge
32.774,0
68.833,1
-39.877,3
-33.505,8
17.872,0
30.170,6
Sonstige nicht direkt zurechenbare Aufwendungen
-92.764,3
-95.607,7
Operatives Ergebnis
319.162,9
396.374,2
Sonstiges Bewertungsergebnis
201.930,5
-58.021,3
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)
521.093,4
338.353,0
-290.310,8
-275.148,3
230.782,6
63.204,7
Finanzergebnis
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
75.444,1
10.668,1
Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten
Konzernergebnis aus fortgeführten Aktivitäten
104.980,6
100.167,9
Konzernergebnis
180.424,7
110.836,0
Da die Wohnimmobilientochter BUWOG abgespalten wurde, erfolgte in beiden angeführten Geschäftsjahren eine
Bereinigung der Werte in den einzelnen Ergebniszeilen. Das Ergebnis der BUWOG ist nur noch in der Gewinn- und
Verlust-Position „Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten“ enthalten. Das Konzernergebnis beinhaltet das
Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten.
Das Ergebnis aus Asset Management umfasst Mieterlöse, sonstige Umsatzerlöse, Betriebskostenaufwendungen
und -erträge sowie direkt dem Immobilienvermögen zurechenbare Aufwendungen. Die Mieterlöse reduzierten sich
im Geschäftsjahr 2013/14 um 7,2% auf EUR 506,7 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 546,2 Mio.). Diese
Entwicklung ist auf den planmäßigen Verkauf von Immobilien zurückzuführen und konnte aufgrund der verzögerten Fertigstellung des Shopping Centers GOODZONE in Moskau noch nicht vollständig wettgemacht werden. Die
kompensatorischen Effekte der Reinvestition werden erst im Wirtschaftsjahr 2014/15 wirksam und werden diese
Rückgänge ausgleichen, wenn das Shopping Center den Vollbetrieb aufgenommen hat. Ein deutlicher Rückgang der
Mieterlöse zeigt sich bei den sonstigen Mieterträgen, welche die Assetklassen Wohnen und Hotels beinhalten. Dies
steht im Einklang mit der Unternehmensstrategie, sich aus diesen Bereichen zurückzuziehen. Die Devestition in
diesen Assetklassen hat eine weitere Schärfung des Unternehmensprofils zur Folge. Aufgrund weiterer geplanter
Verkäufe werden die sonstigen Mieterträge daher auch künftig rückläufig sein. Im zurückliegenden Jahr erfolgte u.a.
der Verkauf des Hilton Vienna Danube.
Im Like-for-like-Vergleich (das bedeutet um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt) haben sich
die Mieterlöse im zurückliegenden Geschäftsjahr weitestgehend stabil entwickelt (-1,3% von EUR 478,7 Mio. auf
EUR 472,7 Mio., siehe auch Kapitel Portfoliobericht auf Seite 88).
Die Umsatzerlöse sanken – analog zu den Mieterlösen – um 7,8% auf EUR 643,8 Mio. Das Ergebnis aus Asset
Management liegt mit EUR 401,2 Mio. um 5,9% unter dem Vorjahreswert. Der im Vergleich zu Umsatz- und Miet
erlösen geringere Rückgang ist auf reduzierte Kosten (vor allem Instandhaltungs- und Hauseigentümeraufwendungen) zurückzuführen.
Der Fokus im Asset Management liegt auf einer weiteren Verringerung des Leerstands in den einzelnen Assetklassen. Durch zahlreiche operative Maßnahmen (stärkere Kundenorientierung und Marktnähe durch Dezentrali-
Konzernlagebericht – Ergebnis-, bilanz- und Cashflow-analyse 97
sierung, Beziehungs- und Key Account Management etc.) soll die Auslastung im Bürobereich mittelfristig an jene
des Einzelhandelsbereichs (größer 90%) herangeführt werden.
Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen betrug im Berichtszeitraum EUR 32,8 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 68,8 Mio.). Bereits in den ersten drei Quartalen 2013/14 wurden Immobilien im Gesamtwert von
EUR 863,1 Mio. verkauft. Damit wurde – wie erwartet – das mit Beginn des Geschäftsjahres 2010/11 gestartete Fünf-Jahres-Verkaufsprogramm, das ein Volumen von EUR 2,5 Mrd. aufgewiesen hat, vorzeitig erfüllt. Zwischen Mai 2010 und April 2014 belaufen sich die Immobilienverkäufe inklusive Fondsverkäufe bereits auf insgesamt
EUR 2.671,1 Mio. Die IMMOFINANZ Group will im Transaktionsbereich in Zukunft auch weiterhin das Verkaufstempo
beibehalten, das entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Volumen von rund EUR 500,0 Mio. bis EUR 600,0 Mio.
Im Zuge der Portfoliooptimierung wurden neben kleineren Objekten in Österreich das Hilton Vienna Danube in Wien
und das Fachmarktzentrum in Horn, das Silesia City Center in Polen und die Logistikimmobilie Egerkingen in der
Schweiz veräußert. Der Verkauf des Einkaufszentrums Silesia City Center für EUR 412,0 Mio. an ein internationales Investorenkonsortium unter Führung der Allianz stellt eine der größten Transaktionen im osteuropäischen
Immobilienmarkt der letzten Jahre dar. Gemäß den Vorschriften nach IFRS waren die mit den Verkäufen Silesia und
Egerkingen verbundenen Aufwertungsgewinne bereits im Geschäftsbericht zum 30. April 2013 dargestellt, die Ausbuchung der Liegenschaften sowie der Liquiditätszufluss erfolgten allerdings erst 2013/14. Neben weiteren zyklus
optimierten Verkäufen sind für das Geschäftsjahr 2014/15 Portfoliooptimierungen (Rückzug aus Nicht-Kernländern bzw. nicht strategiekonformen Assetklassen) insbesondere in der Schweiz und in den USA geplant.
Im Ergebnis aus Immobilienentwicklung sind der Verkauf von Vorratsimmobilien und die Bewertung von laufenden und bereits 2013/14 fertiggestellten Entwicklungsprojekten enthalten. Im Geschäftsjahr 2013/14 wurde ein
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung in Höhe von EUR -39,9 Mio. erzielt (Vorjahr: EUR -33,5 Mio.). Ursache für
das negative Ergebnis sind u.a. Verzögerungen und Baukostenüberschreitungen beim Projekt GOODZONE in Moskau wegen der Insolvenz des früheren Generalunternehmers und höhere Diskontierungssätze der Gutachter in
der Bewertung aufgrund der politischen Situation. Basierend auf der vergleichsweise niedrigen Bewertung von
GOODZONE erwarten wir entsprechende Wertaufholungen in den Folgejahren.
Nach Ende des Berichtszeitraums erfolgte die Übergabe der ersten Eigentumswohnungen im Gerling Quartier in
Köln an die neuen Eigentümer. Der Abschluss der ersten Bauphase des Gerling Quartiers ist für das Geschäftsjahr 2014/15 geplant. Zudem erwarten wir die Eröffnung unseres ersten VIVO! Shopping Centers in Pila (Polen) für
das Schlussquartal des Kalenderjahres 2014, ein weiterer VIVO! im polnischen Stalowa Wola folgt dann im Kalenderjahr 2015.
Operatives Ergebnis
Das operative Ergebnis beläuft sich auf EUR 319,2 Mio. und liegt damit um 19,5% unter dem Vorjahreswert
(EUR 396,4 Mio.). Dies ist überwiegend auf geringere Mieterlöse sowie ein geringeres Ergebnis aus Immobilienverkäufen zurückzuführen. Die nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen (Gemeinkosten und Personalaufwendungen) konnten – trotz höheren Aufwands im Zusammenhang mit dem BUWOG Spin-off – um 3,0% auf EUR -92,8 Mio.
gesenkt werden (Vorjahr: EUR -95,6 Mio.).
EBIT, Finanzergebnis und EBT
Das EBIT verbesserte sich im Jahresvergleich um 54,0% auf EUR 521,1 Mio. Das Sonstige Bewertungsergebnis ist mit EUR 201,9 Mio. positiv (Vorjahr: EUR -58,0 Mio.). Die währungsbereinigte Neubewertung beträgt dabei
EUR -177,9 Mio. (Vorjahr: EUR -31,4 Mio.). Dies betrifft vor allem das russische Immobilienportfolio und steht im
Zusammenhang mit den politischen Unruhen in der Ukraine und den damit verbundenen bzw. in Aussicht gestellten Sanktionen gegen Russland. Die währungsbedingte Neubewertung verbesserte sich vor allem aufgrund des
Anstiegs des Euro gegenüber dem Russischen Rubel im Berichtszeitraum von EUR 96,6 Mio. auf EUR 311,0 Mio. Weiters kommt im Bewertungsergebnis ein positiver Einmaleffekt in Höhe von EUR 77,7 Mio. aus einer Kaufpreisanpassung für das Shopping Center Rostokino in Moskau zum Tragen (nach einem negativen Einmaleffekt in Höhe
von EUR -106,4 Mio. im Vorjahr). Dies ist ausschließlich auf einen Erfolg der IMMOFINANZ bei den Verhandlungen für
den Kaufpreis der restlichen 50% des Shopping Centers zurückzuführen.
Das Finanzergebnis reduzierte sich leicht auf EUR -290,3 Mio. (Vorjahr: EUR -275,1 Mio.). Der Finanzierungsaufwand
konnte dabei um 5,8% auf EUR -203,7 Mio. gesenkt werden, was u.a. auf den Verkauf von Immobilien zurückzuführen ist. Im Finanzergebnis sind weiters unbare, rein buchhalterische Wechselkurseffekte in Höhe von EUR -135,8 Mio.
enthalten (Vorjahr: EUR -32,5 Mio.), die quasi den Gegenposten zu den währungsbedingten Aufwertungen im russischen Portfolio darstellen. Der Ergebnisanteil an assoziierten Unternehmen konnte u.a. aufgrund einer positiven
Entwicklung bei der ungarischen Beteiligung TriGránit sowie einem Bewertungseffekt aus der BUWOG-Beteiligung
auf EUR 43,5 Mio. (Vorjahr: EUR -2,9 Mio.) gesteigert werden.
Die Kaufpreisanpassung für den Erwerb der restlichen 50% von Rostokino sowie positive Effekte aus Wechselkursen führten zu einem Anstieg des Ergebnisses vor Ertragsteuern auf EUR 230,8 Mio. (Vorjahr: EUR 63,2 Mio.).
Konzernergebnis
Das Konzernergebnis verbesserte sich um 62,8% auf EUR 180,4 Mio. Höhere Ertragsteuern im Vergleich zum Vorjahr
sind auf Immobilienverkäufe sowie eine Steuernachzahlung infolge einer Betriebsprüfung in Russland zurückzuführen. Der Anstieg der latenten Steuern ist im Wesentlichen mit dem Nichtansatz nicht werthaltiger aktiver latenter
Steuern sowie Steuereffekten aus der möglichen zukünftigen Steuerschuld aus dem Verkauf der BUWOG-Beteiligung begründet. Aufgrund der Abspaltung der BUWOG ist das Ergebnis der BUWOG in der Position „Aufgegebene
Geschäftsbereiche“ ausgewiesen. Dieses konnte um 4,8% von EUR 100,2 Mio. auf EUR 105,0 Mio. gesteigert werden.
Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 3.8 im Konzernabschluss verwiesen.
Ergebnis je Aktie
Das verwässerte Ergebnis aus fortgeführten Aktivitäten je Aktie beträgt zum 30. April 2014 EUR 0,08 (Vorjahr:
EUR 0,01). Das verwässerte Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten je Aktie beträgt zum 30. April 2014
EUR 0,10 (Vorjahr: EUR 0,10).
Bilanz
Die Kurzfassung der Bilanz stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
30. April 2014
in %
30. April 20131
in %
6.574.379,5
75,7%
9.297.431,3
83,4%
In Bau befindliches Immobilienvermögen
251.916,1
344.170,1
Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen
261.530,0
583.403,2
Immobilienvorräte
159.107,2
262.649,6
Sonstige Sachanlagen
8.768,5
0,1%
19.594,7
0,2%
Immaterielle Vermögenswerte
219.112,9
2,3%
275.243,7
2,2%
Anteile an assoziierten Unternehmen
827.078,8
8,6%
72.320,4
0,6%
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen
550.495,4
5,8%
696.491,1
5,5%
37.736,0
0,4%
32.051,8
0,3%
417.298,1
4,4%
213.859,3
1,7%
15.389,6
0,2%
45.034,2
0,4%
Steuererstattungsansprüche
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Latente Steueransprüche
244.859,9
2,6%
738.454,9
5,9%
Aktiva
Liquide Mittel
9.567.672,0
100,0%
12.580.704,3
100,0%
Eigenkapital
4.259.903,8
44,5%
5.327.066,9
42,3%
Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen
Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten
538.262,0
5,6%
554.108,4
4,4%
3.709.409,0
38,8%
4.863.503,3
38,7%
376.994,3
3,9%
854.020,2
6,8%
Steuerschulden
35.530,0
0,4%
31.950,5
0,3%
Rückstellungen
99.051,1
1,0%
110.398,2
0,9%
467.806,4
4,9%
577.181,0
4,6%
80.715,4
0,8%
262.475,8
2,1%
9.567.672,0
100,0%
12.580.704,3
100,0%
Latente Steuerschulden
Zur Veräußerung bestimmte Verbindlichkeiten
Passiva
1 Die Zahlen per 30. April 2013 beinhalten noch das operative Geschäftssegment der BUWOG.
Das Immobilienvermögen repräsentiert 75,7% der Aktiva und ist in die Bilanzpositionen „Immobilienvermögen“, „In
Bau befindliches Immobilienvermögen“, „Immobilienvorräte“ und „Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen“ unterteilt. Das Immobilienvermögen verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 3,2 Mrd. auf EUR 7,2 Mrd.
Hauptgründe dafür sind die Abspaltung der BUWOG und der Verkauf von Immobilien im Rahmen des Verkaufsprogramms.
Der Anstieg der Anteile an assoziierten Unternehmen von EUR 72,3 Mio. auf EUR 827,1 Mio. ist auf die Teilabspaltung der BUWOG und der damit verbundenen Bilanzierung der BUWOG als Finanzbeteiligung sowie einer Erhöhung
des Beteiligungsansatzes der ungarischen Beteiligung TriGránit zurückzuführen. Dies entspricht einem Anteil von
8,6% an den Vermögenswerten der Gesellschaft und erläutert den Rückgang des Immobilienvermögens in Prozent
der Aktiva.
Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte erhöhten sich von EUR 213,9 Mio. auf EUR 417,3 Mio. Dieser Anstieg
ist durch die Zeichnung der BUWOG-Wandelanleihe durch die IMMOFINANZ zu erklären, die es der BUWOG ermöglicht hat, rund 18.000 Wohneinheiten in Deutschland zuzukaufen. Diese starke Positionierung in Deutschland war
eine wichtige Voraussetzung für die Verselbständigung und den Börsengang der BUWOG. Die BUWOG emittierte
Ende April 2014 diese Wandelanleihe mit einer Nominale von EUR 260,0 Mio., die vollständig von der IMMOFINANZ
gezeichnet worden ist.
Die liquiden Mittel verringerten sich von EUR 738,5 Mio. auf EUR 244,9 Mio. und entsprechen damit 2,6% der Vermögenswerte der Gesellschaft. Der Rückgang ist großteils auf den Abgang der liquiden Mittel aufgrund der BUWOG-
Abspaltung, die Finanzierung der Wohnimmobilienzukäufe der BUWOG in Deutschland, die Rückzahlung des syndizierten Kredits (Syndicated Loan) sowie die Tilgung des offenen Kaufpreises für den Erwerb der restlichen 50% an
Rostokino zurückzuführen.
Die gesamten Vermögenswerte betragen EUR 9,57 Mrd. und teilen sich mit EUR 8,42 Mrd. auf langfristiges und mit
EUR 1,14 Mrd. auf kurzfristiges Vermögen auf.
Das Eigenkapital der IMMOFINANZ Group beläuft sich zum 30. April 2014 auf EUR 4,3 Mrd. (Vorjahr: EUR 5,3 Mrd.); der
Rückgang ist großteils auf die Abspaltung der BUWOG zurückzuführen. Für weiterführende Informationen wird auf
das Kapitel 6.12 im Konzernabschluss verwiesen. Die Eigenkapitalquote beträgt zum 30. April 2014 44,5% und konnte
trotz des reduzierten Eigenkapitals gegenüber dem Vorjahr leicht gesteigert werden (Vorjahr: 42,3%).
Die Finanzverbindlichkeiten inklusive Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen haben sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der Abspaltung der BUWOG um EUR 1,2 Mrd. verringert und betragen zum 30. April 2014 EUR 4,2 Mrd.
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten reduzierten sich von
EUR 854,0 Mio. auf EUR 377,0 Mio. – ebenfalls eine Folge des BUWOG Spin-offs.
Die gesamten Verbindlichkeiten betragen EUR 5,3 Mrd. und teilen sich mit EUR 3,6 Mrd. auf langfristige und mit
EUR 1,7 Mrd. auf kurzfristige Verbindlichkeiten auf.
Anhand des prozentuellen Anteils der einzelnen Positionen am Gesamtkapital wird ersichtlich, dass die Abspaltung
der BUWOG einen sehr geringen Einfluss auf die Bilanzstruktur hatte.
Cashflow-Rechnung
Die Kurzfassung der Cashflow-Rechnung der IMMOFINANZ Group inkl. BUWOG stellt sich für das Geschäftsjahr
2013/14 wie folgt dar:
Werte in TEUR
1. Mai 2013–30. April 2014
1. Mai 2012–30. April 2013
Konzernergebnis vor Steuern aus fortgeführten Aktivitäten
230.782,6
63.204,2
Konzernergebnis vor Steuern aus nicht fortgeführten Aktivitäten
127.773,5
131.837,9
-148.107,0
-113.526,1
-42.711,0
2.910,6
Neubewertung/Abschreibungen/Auflösung negativer Firmenwerte
Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen
Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
Temporäre Marktwertschwankungen von Finanzinstrumenten
241,9
171,1
109.111,7
60.469,8
Gezahlte Ertragsteuern
-50.504,2
-13.672,5
Zinsensaldo
228.996,6
234.394,3
Ergebnis aus der Anteilsveränderung
-19.584,7
-49.067,7
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen
-102.433,1
91.739,5
Cashflow aus dem Ergebnis
333.566,3
408.461,6
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
287.799,3
396.347,7
Cashflow aus Investitionstätigkeit
105.191,5
-26.315,9
-910.968,4
-201.071,7
24.382,7
10.331,6
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Differenzen aus der Währungsumrechnung
Veränderung des Finanzmittelbestands
-493.595,0
179.291,7
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
738.454,9
559.163,2
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
244.859,9
738.454,9
Sämtliche Cashflow-Kennzahlen beinhalten die Zahlungsflüsse von nicht fortgeführten Aktivitäten.
Der Cashflow aus dem Ergebnis verringerte sich um 18,3% von EUR 408,5 Mio. auf EUR 333,6 Mio., jener aus der laufenden Geschäftstätigkeit um 27,4% auf EUR 287,8 Mio. (Vorjahr: EUR 396,3 Mio.). Hauptgrund dafür sind geringere
operative Ergebnisse als Folge der Immobilienverkäufe, negative Einmaleffekte aus Steuerzahlungen und die Kosten
für die Abspaltung der BUWOG. Aufgrund der Verzögerungen bei der Fertigstellung von Developments (insbesondere GOODZONE) im Berichtszeitraum konnte dieser Rückgang nicht vollumfänglich kompensiert werden, wie in der
Analyse zu den Ergebnissen aus Asset Management bereits erläutert.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Geschäftsjahr 2013/14 bei EUR 105,2 Mio. (Vorjahr: EUR -26,3 Mio.).
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit enthält im Wesentlichen die Aufnahme und Bedienung von Finanzverbindlichkeiten, Anleihen und Wandelanleihen sowie die Dividendenausschüttung und beträgt aufgrund von hohen
Tilgungen für die Rückführung des syndizierten Kredits sowie Kredittilgungen infolge von Immobilienverkäufen für das
Geschäftsjahr 2013/14 EUR -911,0 Mio. (Vorjahr: EUR -201,1 Mio.).
Der Finanzmittelbestand hat sich im Vergleich zum Vorjahr von EUR 738,5 Mio. auf EUR 244,9 Mio. verringert. Der Rückgang ist großteils auf den Abgang der liquiden Mittel aufgrund der BUWOG-Abspaltung, die Finanzierung der Wohn
immobilienzukäufe der BUWOG in Deutschland, die Rückzahlung des syndizierten Kredits sowie die Tilgung des offenen
Kaufpreises für den Erwerb der restlichen 50% an Rostokino zurückzuführen.
Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow1 der IMMOFINANZ bereinigt um Einmaleffekte und ohne BUWOG beträgt
EUR 169,2 Mio.
1 Nachhaltiger Unternehmens-Cashflow (bereinigt um Einmaleffekte, exkl. BUWOG): Cashflow aus dem Ergebnis (EUR 265,0 Mio.) + Erhaltene Zinsen aus
Finanzinvestitionen (EUR 9,7 Mio.) - Gezahlte Zinsen (EUR 146,3 Mio.) - Geldabfluss aus Derivatgeschäften (EUR 26,4 Mio.) + Ergebnis aus Immobilien
verkäufen (EUR 32,8 Mio.) + BUWOG Spin-off Kosten (EUR 10,0 Mio.) + Rostokino Betriebsprüfung (EUR 24,4 Mio.)
Kennzahlen
Die folgende Tabelle beinhaltet die wesentlichen Kennzahlen zur Finanz-, Vermögens- und Ertragslage der IMMOFINANZ
Group:
Ergebniskennzahlen
30. April 2014
Veränderung in %
30. April 2013
Mieterlöse in Mio. EUR
506,7
-7,2%
546,2
Operatives Ergebnis in Mio. EUR
319,2
-19,5%
396,4
EBIT in Mio. EUR
521,1
54,0%
338,4
EBT in Mio. EUR
230,8
>100,0%
63,2
Konzernergebnis in Mio. EUR
180,4
62,8%
110,8
0,18
63,6%
0,11
Ergebnis je Aktie in EUR
156,7%
-14,5%
183,3%
Cashflow aus dem Ergebnis in Mio. EUR
Interest Coverage Ratio in %1
333,6
-18,3%
408,56
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Mio. EUR
287,8
-27,4%
396,36
20,9
-3,0%
21,66
30. April 2014
Veränderung in %
30. April 2013
9.567,7
-23,9%
12.580,76
44,5%
5,2%
42,3%6
Net Loan to Value in %4
52,8%7
12,0%
47,1%6
Gearing in %5
87,9%7
0,0%
87,8%6
30. April 2014
Veränderung in %
30. April 2013
521
-70,4%
1.7596
3.825.325
-41,4%
6.526.5506
85,0%
-5,0%
89,5%6
Enterprise Value/Operatives Ergebnis2
Bilanzsumme in Mio. EUR
Bilanzielle Eigenkapitalquote in %3
Gesamtanzahl der Immobilien
Buchwert Immobilienvermögen in Mio. EUR
6.574,4
-29,3%
9.297,46
Buchwert In Bau befindliches Immobilienvermögen in Mio. EUR
251,9
-26,8%
344,26
Buchwert Immobilienvorräte in Mio. EUR
159,1
-39,4%
262,66
Aktienkennzahlen
30. April 2014
Veränderung in %
30. April 2013
Buchwert je Aktie in EUR
4,18
-20,0%
5,236
Net Asset Value verwässert je Aktie in EUR
4,57
-21,2%
5,796
Ultimokurs der Aktie in EUR
Abschlag Aktienkurs zum NAV verwässert je Aktie in %
Anzahl der Aktien
Anzahl eigene Aktien
Ultimo Börsenkapitalisierung in Mio. EUR
2,67
-13,9%
3,116
41,5%
-10,6%
46,4%6
1.128.952.687
0,0%
1.128.952.687
112.895.268
0,0%
112.895.268
3.016,6
-13,9%
3.505,46
1 Operatives Ergebnis (EUR 319,2 Mio.) dividiert durch Finanzierungsaufwand (EUR 203,7 Mio.)
2 Marktkapitalisierung = Anzahl der Aktien ohne eigene Aktien (1.016,1 Mio.) mal Aktienkurs zum 30. April 2014 (EUR 2,67) + Finanzverbindlichkeiten lfr. und kfr. (EUR 3.709,4 Mio.) +
Verbindlichkeiten aus WA lfr. und kfr. (EUR 538,3 Mio.) - Liquide Mittel (EUR 244,9 Mio.) - sonstige finanzielle Vermögenswerte im Umlaufvermögen (Geldmarktfonds) (EUR 23,6 Mio.)
dividiert durch operatives Ergebnis (EUR 319,2 Mio.)
3 Eigenkapital (EUR 4.259,9 Mio.) dividiert durch Gesamtkapital (EUR 9.567,7 Mio.)
4 (Finanzverbindlichkeiten lfr. und kfr. (EUR 3.709,4 Mio.) + Verbindlichkeiten aus WA lfr. und kfr. (EUR 538,3 Mio.) + zur Veräußerung bestimmte Verbindlichkeiten (EUR 80,7 Mio.) –
BUWOG Wandelanleihe (EUR 262,4 Mio.7) - Liquide Mittel (EUR 244,9 Mio.)) dividiert durch (Immobilienvermögen (EUR 6.574,4 Mio.) + In Bau befindliches Immobilienvermögen (EUR 251,9 Mio.)
+ Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen (EUR 261,5 Mio.) + Immobilienvorräte (EUR 159,1 Mio.))
5 (Finanzverbindlichkeiten lfr. und kfr. (EUR 3.709,4 Mio.) + Verbindlichkeiten aus WA lfr. und kfr. (EUR 538,3 Mio.) - Liquide Mittel (EUR 244,9 Mio.)) dividiert durch Eigenkapital (EUR 4.259,9 Mio.)
7 Die Wandelanleihe der BUWOG AG ist einerseits in den kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerten i.H.v. EUR 262,4 Mio. und andererseits als sonstige Finanzverbindlichkeit i.H.v.
EUR 260,1 Mio. dargestellt. Für die Ermittlung der LTV- bzw. Gearing-Berechnung erfolgte eine Saldierung dieser zwei Positionen.
Ergebniskennzahlen
Die in der Tabelle dargestellten operativen Kennzahlen reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der Immobilienverkäufe und der verzögerten Fertigstellung von Entwicklungsprojekten. So sanken die Mieterlöse im Vergleich
zur Vorjahresperiode um 7,2% und das operative Ergebnis lag um 19,5% unter dem Vergleichswert. Auch der Cash
flow wurde von diesen Entwicklungen negativ beeinflusst. Im Gegensatz dazu erhöhte sich das EBIT um 54,0%, das
Konzernergebnis um 62,8%. Weitere Details können der Analyse der Gewinn- und Verlustrechnung bzw. der Analyse
der Cashflow-Rechnung entnommen werden.
Die Bilanzsumme der IMMOFINANZ verringerte sich aufgrund der Abspaltung der BUWOG um 23,9%. Die bilanzielle
Eigenkapitalquote verbesserte sich von 42,3% auf 44,5%. Der Net Loan to Value und die Gearing-Kennzahl erhöhten sich auf 52,8% bzw. 87,9% (Vorjahr: 47,1% bzw. 87,8%), was auf die vergleichsweise geringere Verschuldung des
abgespalteten BUWOG-Vermögens zurückzuführen ist.
Das Geschäftsjahr 2013/14 stand im Zeichen des BUWOG Spin-offs. Dieser spiegelt sich in der Entwicklung der
Immobilienkennzahlen plangemäß wider. Die Anzahl der Immobilien reduzierte sich um 70,4% auf 521, die vermietbare Fläche um 41,4% auf 3.825.325 m². Der Vermietungsgrad sank von 89,5% auf 85,0%. Die abgespaltenen Wohn
immobilien der BUWOG weisen – wie für diese Assetklasse typisch – eine sehr hohe Auslastung auf – dies erklärt
den Rückgang des Auslastungsgrads.
Aktienkennzahlen
Der Buchwert je Aktie beläuft sich auf EUR 4,18 (Vorjahr: EUR 5,23). Der Net Asset Value betrug zum 30. April 2014
EUR 4,57 (Vorjahr: EUR 5,79) – auch hier macht sich die BUWOG-Abspaltung bemerkbar. Weitere Details können den
nachfolgenden Berechnungen entnommen werden. Unbereinigt reduzierte sich der Aktienkurs im Jahresvergleich um
13,9% auf EUR 2,67. Bereinigt um die Abspaltungseffekte der BUWOG weist die Aktie jedoch eine positive Performance
auf, der Kurs verbesserte sich von EUR 2,501 um 7,1 % auf EUR 2,67.
Net Asset Value (NAV)
Der Net Asset Value wird entsprechend den Best Practices Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) ermittelt. Das Konzept des EPRA NAV wird verwendet, um den Fair Value des Eigenkapitals auf langfristiger Basis darzustellen, um Investoren derart einen Eindruck von der nachhaltigen Vermögensposition des Unternehmens zu vermitteln. Für die Berechnung des EPRA NAV werden die stillen Reserven in Immobilienvorräten ebenso
dazugezählt wie die (negativen) beizulegenden Zeitwerte von derivativen Finanzinstrumenten. Erstere sind aufgrund
der Bilanzierungsvorschriften nach IFRS nicht in den bilanzierten Werten enthalten; Letztere dienen regelmäßig der
Absicherung langfristiger Finanzierungen, sodass die hypothetischen Verluste bei einer Auflösung zum Bilanzstichtag nicht realisiert werden. Die latenten Steuern auf diese Posten werden berücksichtigt. Gemäß EPRA sind darüber
hinaus die latenten Steuern auf das Immobilienvermögen, die bei einem Verkauf dieser Vermögenswerte anfallen würden, hinzuzurechnen. Firmenwerte, die als technische Rechengröße aufgrund des Ansatzes von Steuerabgrenzungen
bei Unternehmenszusammenschlüssen entstehen, sind in Abzug zu bringen.
Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar:
30. April 2014
in TEUR
in EUR je Aktie
30. April 20132
in TEUR in EUR je Aktie
Eigenkapital exkl. nicht beherrschende Anteile
4.251.823,0
5.316.315,2
Verwässertes Eigenkapital exkl. nicht beherrschende Anteile nach Berücksichtigung
von Wandelanleihen und Optionsausübungen
4.251.823,0
5.316.315,2
Stille Reserven in den Immobilienvorräten
10.578,4
18.914,5
Beizulegender Zeitwert von derivativen Finanzinstrumenten
48.332,2
105.055,3
Latente Steuern auf Immobilenvermögen
557.710,7
746.529,9
Latente Steuern auf Immobilenvorräte und derivative Finanzinstrumente
-11.059,7
-28.270,9
-216.327,4
-271.948,2
Firmenwerte infolge latenter Steuer
Anzahl der Aktien exkl. eigene Aktien (in 1.000 Stück)
EPRA NAV
1.016.057,4
4.641.057,2
4,57
1.016.057,4
5.886.595,8
1 Rechenbeispiel für den um den BUWOG Spin-off bereinigten IMMOFINANZ-Aktienkurs: tatsächlich zustande gekommener IMMOFINANZ-Schlusskurs
laut Wiener Börse am 30. April 2013 EUR 3,11 x Kursbereinigungsfaktor von 0,803396 = EUR 2,50
5,79
Der Net Asset Value verringerte sich vor allem aufgrund der Abspaltung der BUWOG von EUR 5,79 auf EUR 4,57 per
30. April 2014.
Buchwert je Aktie
Der Buchwert je Aktie ermittelt sich aus dem Eigenkapital vor nicht beherrschenden Anteilen dividiert durch die Anzahl
der Aktien.
30. April 2014
30. April 20131
Eigenkapital vor nicht beherrschenden Anteilen in TEUR
4.251.823,0
5.316.315,2
Anzahl der Aktien exkl. eigene Aktien (in 1.000 Stück)
1.016.057,4
1.016.057,4
4,18
5,23
Buchwert je Aktie
Triple Net Asset Value (NNNAV)
Der Triple Net Asset Value wird – ebenso wie der NAV – entsprechend den Best Practices Recommendations der
European Public Real Estate Association (EPRA) errechnet. Bei der Berechnung des EPRA NNNAV wird die Korrektur
um die (negativen) beizulegenden Zeitwerte von derivativen Finanzinstrumenten, die bei der Berechnung des NAV
vorgenommen worden ist, wieder zurückgenommen. Weiters werden die Finanzverbindlichkeiten auf ihren beizulegenden Zeitwert umgewertet. Jene latenten Steuern, mit deren Anfall im Falle einer Veräußerung des Immobilien
vermögens – dies ist regelmäßig bei Asset Deals in bestimmten Geschäftssegmenten der Fall – zu rechnen ist, werden abgezogen. Weiters erfolgt die Berücksichtigung der latenten Steuern auf die Korrekturbeträge der derivativen
Finanzinstrumente und aus der Zeitwertbewertung der Finanzverbindlichkeiten. Ziel ist es, Investoren einen Überblick über den aktuellen Wert sämtlicher Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu gewähren.
30. April 2014
EPRA NAV
30. April 20131
in TEUR
je Aktie
in TEUR
je Aktie
4.641.057,2
4,57
5.886.595,8
5,79
Beizulegender Zeitwert von derivativen Finanzinstrumenten
-48.332,2
-105.055,3
Zeitwertbewertung der Finanzverbindlichkeiten
-16.182,4
-169.178,0
12.465,7
65.678,0
Latente Steuern auf derivative Finanzinstrumente und
die Zeitwertbewertung von Finanzverbindlichkeiten
Latente Steuern auf Immobilienvermögen
EPRA NNNAV
-176.234,8
4.412.773,5
-214.586,8
4,34
5.463.453,6
Der Triple Net Asset Value verringerte sich vor allem aufgrund der Abspaltung der BUWOG von EUR 5,38 auf EUR 4,34
per 30. April 2014.
5,38
104 Konzernlagebericht – Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit
Als Immobilieninvestor und -entwickler verfolgt die IMMOFINANZ Group das klare Ziel, nachhaltige Erfolge für ihre
Stakeholder zu erreichen. Dazu zählen private und institutionelle Investoren, Geschäfts- und Vertragspartner, die
Öffentlichkeit und die Mitarbeiter. Da dieses Vorhaben nur im Einklang mit der Gesellschaft und der Umwelt realisierbar ist, nimmt das Unternehmen seine verantwortungsvolle Rolle ernst. Der Fokus liegt dabei neben Klimaschutz und
Ressourcenschonung auf Entfaltungsmöglichkeiten für Menschen und vor allem auf einer vernünftigen, tragfähigen
Wirtschaftsweise. Im Firmenalltag selbst sorgt das Unternehmen für ein Umfeld, in dem sich seine Mitarbeiter wohlfühlen und optimal weiterentwickeln können.
Somit umfasst das Thema Nachhaltigkeit bei der IMMOFINANZ Group einen ökologischen, einen ökonomischen und
einen sozialen Aspekt. Jeder dieser Aspekte tangiert die Stakeholder des Unternehmens in unterschiedlicher Ausprägung.
Nachhaltigkeit
Ökonomische
Aspekte
Kapitalgeber
(Investoren)
Öffentlichkeit
(Medien, Politik,
Mitbewerber,
Anrainer)
(Corporate Governance,
Profitabilität, Interne
Kontrolle …)
Ökologische
Aspekte
(Umweltschutz,
Schonung von
Ressourcen,
energieeffizientes
Bauen …)
Soziale
Aspekte
(Gemeinwohl, Fairness,
Personalpolitik,
gesellschaftliche
Verantwortung …)
Geschäfts- und
Vertragspartner
(Mieter, Kunden, Käufer,
Dienstleister)
Mitarbeiter
Drei Ebenen der Nachhaltigkeit
Ökologische Aspekte
Die IMMOFINANZ Group als Immobilienunternehmen betrachtet den Umweltschutz als eine gesellschaftliche und ökonomische Notwendigkeit. Daher kommt den Themen Energieeffizienz und ressourcenschonende Bauweise besonders bei Renovierungen, Neukäufen und Eigenentwicklungen ein hoher Stellenwert zu.
Umweltfreundliches Handeln beim Bauen und Revitalisieren
Um zum Umwelt- und Klimaschutz beizutragen, können – basierend auf relevanten Vorschriften und Regulierungen –
gerade im Baubereich sehr sinnvolle Maßnahmen gesetzt werden: durch den verantwortungsvollen Umgang mit Ressourcen, den Einsatz von klimafreundlichen Technologien, eine konsequente Energieeinsparungsstrategie, das Sanieren erhaltenswerter Bausubstanz und durch die Errichtung hocheffizienter Neubauobjekte. Den Energieverbrauch
zu minimieren und verstärkt nachhaltige Energiequellen zu nutzen, steht dabei im Vordergrund: Alle Neubauten der
IMMOFINANZ Group haben zumindest Niedrigenergiestandard.
Die Development-Abteilung der IMMOFINANZ Group bekennt sich klar zum nachhaltigen Bauen und optimiert jede
Immobilie über den gesamten Entwicklungszyklus in ökologischer und kommerzieller Hinsicht. Einer übergreifenden
und nachhaltigen Planung, Ausführung und Inbetriebnahme kommt in diesem Zusammenhang eine bedeutende Rolle
Konzernlagebericht – Nachhaltigkeit 105
zu. Um die ökologische Verantwortung auch für die Außenwelt sichtbar und vergleichbar zu machen, wird für alle aktuellen und zukünftigen Projektentwicklungen eine Zertifizierung der Nachhaltigkeit durchgeführt. Neben Green Building,
einem von der europäischen Kommission initiierten Zertifizierungssystem für gewerbliche Immobilien, ist für Bürogebäude vorrangig eine Zertifizierung nach LEED (Leadership in Energy and Environment Design) bzw. für Shopping
Center eine Zertifizierung nach BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) vorgesehen. In Abhängigkeit von den lokalen Erfordernissen finden auch Vergleiche mit den DGNB- (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) Systemen statt.
Im Berichtsjahr wurde ein tschechisches Refurbishment-Projekt fertiggestellt: Die umfassende Renovierung des historischen Gebäudes Jindřišská 16 in Prag wurde im Frühling 2014 erfolgreich abgeschlossen. Das Office-Gebäude mit
einer vermietbaren Fläche von 6.620 m² liegt im Herzen des Prager Stadtzentrums nahe dem Wenzelsp latz und punktet mit erstklassiger Geschäftslage und sehr guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. In der bemerkenswert
gestalteten Lobby werden Mieter und Besucher von einer großflächigen grünen Wand begrüßt. Die über 5.000 Pflanzen dieses vertikalen Gartens versorgen die Luft mit frischem Sauerstoff und natürlicher Feuchtigkeit. Die Koexistenz
von Stein, Glas und der grünen Wand spiegelt den Nachhaltigkeitsgedanken und das harmonische Zusammenspiel
von Gestaltungselementen und Energieeffizienz wider. Die Renovierung erfolgte in enger Zusammenarbeit mit dem
Prager Denkmalschutz. Die prägenden architektonischen Originalelemente, wie die Fassade des Gebäudes, die innere
Struktur des historischen Teils, die repräsentativen Stiegenhäuser, die Fenster, die Einrichtung etc., blieben erhalten.
Die Kombination der historischen Bestandteile mit dem neuesten Stand der Technik gibt Jindřišská 16 einen einzigartigen Charakter und sorgt für besondere Atmosphäre. Die Immobilie ist bereits „LEED Gold“ vorzertifiziert, das Endzertifikat wird in den kommenden Wochen erwartet.
Mit der Casa Stupenda ist im Düsseldorfer Medienhafen ein Plusenergiehaus in Planung. Das Class-A-Office-Gebäude
wird voraussichtlich eine vermietbare Bürofläche von rund 28.000 m² bieten. Ziel ist maximale Nachhaltigkeit. Die Casa
Stupenda ist nicht nur in der Lage, ihren Energiebedarf selbst zu decken, sondern kann auch Überschüsse erzielen,
die in das Stromnetz eingespeist werden. Für das Gebäude sind eine „LEED Platin“-Zertifizierung sowie eine Zertifizierung als „Plus-Energie-Haus“ geplant.
Für weitere Projekte konnten im vergangenen Geschäftsjahr Zertifizierungsprozesse vollzogen werden: Die Büro
gebäude des Kölner Gerling Quartiers sind bereits nach „DGNB Silber“ vorzertifiziert. Neben Jindřišská 16 wurde auch
für das zweite Prager Büro-Refurbishment Jungmannova 15 sowie für das im zurückliegenden Geschäftsjahr fertiggestellte Büro-Eigendevelopment Panta Rhei in Düsseldorf der Status „LEED Gold pre-certified“ erreicht. Das Bürogebäude Nimbus in Warschau hat im Berichtsjahr „LEED Gold Pre-Assessments“ durchlaufen. Für das Quality Shopping Center Tarasy Zamkowe in Lublin wird die Zertifizierung „BREEAM Excellent“ angestrebt und das VIVO! Shopping
Center in Stalowa Wola hat ein „BREEAM Pre-Assessment“ mit „very good” abgeschlossen.
Auch ausgewählte Bestandsgebäude werden einem Green-Building-Audit unterzogen. Beispielsweise haben kürzlich
die Büroimmobilien Polus Tower I und Polus Tower II in Bratislava ein positives Pre-Assessment durchlaufen.
Umweltbewusstsein in der Konzernzentrale
Die IMMOFINANZ Group beschäftigt sich nicht nur in ihrem Kerngeschäft mit Umweltschutz. Auch im Konzern selbst
werden konkrete Maßnahmen umgesetzt, denn Energiemanagement ist inzwischen eine ergebniskritische Herausforderung für Unternehmen geworden.
So ist zum Beispiel die IT-Organisation der IMMOFINANZ Group auf einen effizienten und energiesparenden Betrieb
ausgelegt. Aufgrund des Einsatzes modernster Hardware, der Implementierung von Energiesparkonzepten zusammen mit entsprechenden Verhaltensrichtlinien und organisatorischen Anpassungen konnte in der Vergangenheit eine
wesentliche Energieeinsparung erzielt werden. Aktuelle Architekturkonzepte wie die konsequente Virtualisierung und
Zentralisierung der Systeme über Terminal-Server-Lösungen zeigen dabei die größten Einsparungseffekte. Im Unternehmen beginnt das Energiebewusstsein direkt im Rechenzentrum. Durch den Einsatz modernster Kühlsysteme, die
ständiger Kontrolle auf Effizienz und Auslastung unterzogen werden, kann der Energieverbrauch wesentlich verringert
werden. Dabei hilft auch, dass die neuen Geräte weniger Wärme abgeben und daher einen verringerten Kühlbedarf
aufweisen. Darüber hinaus leisten moderne soft- und hardwarebezogene Methoden wie Standby, Nachtabschaltung
oder die automatische Deaktivierung nicht benötigter Hardware-Komponenten in allen Geräten einen spürbaren Beitrag zur Energieeffizienz. In den letzten Jahren wurde die Videokonferenz-Initiative als ein weiteres Projekt der GreenIT-Strategie erfolgreich umgesetzt: Die Videokonferenz wird als Kommunikationsmedium mittlerweile sehr gut angenommen – Reisekosten und der Carbon Footprint konnten so wesentlich reduziert werden.
Im Berichtsjahr wurden für den Mineralwasserkonsum im Unternehmen GROHE-Armaturen installiert. Seit Ende
Februar 2014 wird in der Unternehmenszentrale das mit Kohlensäure angereicherte Wasser mithilfe der neuen
G ROHE-Wasserhähne direkt aus der Wiener Wasserleitung bezogen. Damit wurde die Verwendung von Plastik
flaschen komplett aufgegeben. Weiters wurde im Berichtsjahr eine Lösung für eine sachgerechte Kaffeekapsel-
Entsorgung gefunden und im Unternehmen implementiert.
Soziale Aspekte
Mitarbeiter als wichtigstes Asset der IMMOFINANZ Group
Neben den Immobilien stellen die Mitarbeiter ein wichtiges Asset der IMMOFINANZ Group dar. Die Human Resources
Abteilung sorgt in enger Zusammenarbeit mit den Führungskräften dafür, motivierte und kompetente Arbeitnehmer
zu gewinnen und zu halten, sie in den richtigen Positionen einzusetzen und zu fördern. Auf dem Programm stehen
neben Personalmanagement und Recruiting die Personal- und Organisationentwicklung.
Im Geschäftsjahr 2013/14 lag der Fokus der Personalabteilung einerseits auf der Begleitung des Dezentralisierungsprozesses der IMMOFINANZ Group und andererseits auf der weiteren Entwicklung unserer Führungskräfte und Mitarbeiter.
Neue Organisationsstruktur durch Dezentralisierung
Beim Dezentralisierungsprozess stand in erster Linie die Erweiterung des Aufgabenbereichs der Tochtergesellschaften in den Ländern um operative Agenden im Vordergrund – diese waren bisher überwiegend kaufmännisch ausgerichtet. Ziel ist es, damit näher beim Kunden – insbesondere beim Mieter – zu sein, um Beziehung und Bindung zu stärken. Diese organisatorische Weiterentwicklung brachte Veränderungen für den gesamten Konzern, speziell für den
Bereich Asset Management Office, Logistics & Hotels und die Development-Abteilung: Einige Mitarbeiter nutzten die
Möglichkeit eines Auslandseinsatzes, andere übernahmen neue Funktionen in Wien, wie zum Beispiel Key Account
Management oder Central Asset Management. In den Tochtergesellschaften wurden Managementteams ernannt, die
neben ihren operativen Aufgaben auch die Agenden der lokalen Geschäftsleitung übernahmen.
Zudem wurde mit 1. Jänner 2014 das Center Management (inklusive Verwaltung) für die IMMOFINANZ-Einzelhandels
objekte in Polen, der Slowakei und in Rumänien mit 82 Mitarbeitern integriert.
IMMOFINANZ-Mitarbeiter: Zahlen und Fakten
Zum 30. April 2014 sind 791 Mitarbeiter in den voll- bzw. quotenkonsolidierten Gesellschaften der IMMOFINANZ Group
tätig. Im Vorjahr betrug dieser Wert 1.132. Der Rückgang der Mitarbeiterzahl ist durch die Abspaltung der BUWOG
Gruppe per 26. April 2014 begründet.
Insgesamt verteilt sich die IMMOFINANZ-Belegschaft auf zehn Länder. Rund 88% aller Mitarbeiter sind in den acht
Kernmärkten angestellt, ca. 12% in den übrigen CEE-, CIS- und SEE-Gesellschaften.
Geografische Verteilung der -Mitarbeiter¹
Mitarbeiter IMMOFINANZ Group Gesamt: 791
Nicht-Kernländer: 93
Tschechien: 32
Ungarn:
36
Deutschland:
Österreich: 274
37
Slowakei: 41
Polen: 51
Rumänien: 164
Russland: 63
1 Bitte beachten Sie, dass in dieser Grafik die Daten der BUWOG Gruppe nicht berücksichtigt werden.
Konzernlagebericht – Nachhaltigkeit 107
Tätigkeitsbereich der -Mitarbeiter¹
Mitarbeiter IMMOFINANZ Group exkl. : 791
Transactions:
Legal:
6
Sonstige: 21
49
Property Manager/Center Manager: 54
Finance (Accounting, Controlling …): 256
Development: 106
Stabsstellen (HR, Marketing, IT, Assistenz,
Corporate Communications, Internal Audit):
109
Asset Management: 190
1 Bitte beachten Sie, dass in dieser Grafik die Daten der BUWOG Gruppe nicht berücksichtigt werden.
Durch die Ausarbeitung und unternehmensweite Umsetzung einer neuen Dienstreiserichtlinie wurden die Reisekosten
im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesenkt.
Die Integration des Property- und des Center Managements wirkte sich nicht nur positiv auf die Vermietungsleistung
und die Motivation der Mitarbeiter aus, es wurden dadurch auch Kostenvorteile für die Mieter erzielt und eine stärkere
Kundenbindung erreicht. Beschaffungsprozesse wurden optimiert, die Service-Qualität und die Mieterbetreuung verbessert. Beispielsweise gelang es, durch die Integration des Property Management für das STOP.SHOP.-Portfolio in
Tschechien, der Slowakei und Ungarn 10% der Betriebskosten im Kalenderjahr 2013 einzusparen.
Karriere bei der IMMOFINANZ Group
Hohe Eigenverantwortung, Leistungsbereitschaft, Flexibilität und Professionalität – das sind die Eigenschaften, die
das IMMOFINANZ-Team in allen Kernländern auszeichnen. Als Ausdruck der Wertschätzung und mit dem Ziel, die
Mitarbeiter ständig zu fördern und weiterzuentwickeln, werden in jährlichen Mitarbeitergesprächen klare Zielverein
barungen fixiert. Individuellen Fortbildungsplänen – in Form von Einzelschulungen oder Gruppentrainings – kommt
dabei ein hoher Stellenwert zu. Im Rahmen der IMMOFINANZ Academy haben interessierte Mitarbeiter zum Beispiel
die Möglichkeit, an einer Immobiliengrundausbildung teilzunehmen. In diesem Berichtsjahr wurde gemeinsam mit ausgewählten Immobilienexperten an einer vertiefenden Fortbildung (bestehend aus acht Modulen) gearbeitet, welche
im April 2014 gestartet ist. Mit dieser Schulung werden einerseits neue Mitarbeiter angesprochen, um ihnen einen
detaillierteren Einblick in die einzelnen Fachbereiche zu geben. Andererseits richtet sich die Ausbildung an Mitarbeiter, die die Immobiliengrundausbildung bereits absolviert haben und sich in ausgewählten Modulen vertiefen möchten. Aus den Mitarbeitergesprächen hat sich zudem der Bedarf an Trainings in den Bereichen „Verhandlungstechnik“,
„Präsentationstechnik“ und „Projektmanagement“ ergeben. Diesem Bedarf wurde großteils bereits nachgekommen.
Die ausstehenden Schulungstermine werden bis Dezember 2014 angeboten.
Sowohl Mitarbeiter des nationalen als auch des internationalen Führungskräfteentwicklungsprogramms haben im
Berichtsjahr ihre Ausbildung erfolgreich absolviert. Diese Fortbildungen werden für alle neuen Führungskräfte erneut
angeboten. Zudem konnte auch das Experten-Curriculum, das eine Fachkarriere fördern soll und im Februar 2013 startete, mit April 2014 erfolgreich abgeschlossen werden.
Sowohl im Finanz- als auch im Legal-Bereich wurden im Berichtsjahr drei Bereichsleiter- bzw. Teamleiterpositionen
intern besetzt. Dasselbe gilt auch für die internationalen Asset Management Führungspositionen.
Hohe Leistungsbereitschaft wird von allen Mitarbeitern erwartet. Daher honoriert die IMMOFINANZ Leistung und
Produktivität mit einem variablen Gehaltsbestandteil, den 79,6% aller Mitarbeiter der IMMOFINANZ AG beziehen. Im
Durchschnitt beträgt er 15,2% des Jahresgehalts. Die Höhe des Bonus hängt vom Erreichen definierter und überprüfbarer, qualitativer und quantitativer Ziele jedes Einzelnen ab.
IMMOFINANZ Group: Der Beweis für gelebte Vielfalt und Chancengleichheit
Die IMMOFINANZ Group vereint 23 Nationen unter einem Dach und sieht Nationalitätenvielfalt und Diversität als Wettbewerbsvorteil. Das Motto lautet „global denken – lokal handeln“. Damit verlässt sich das Unternehmen u.a. auf lokale
Experten in den einzelnen Kernmärkten. Die Basis für ein erfolgreiches Miteinander sind der regelmäßige Austausch
und ein reibungsloser Informationsfluss, der einerseits über die interne Informations- und Wissensmanagementplattform IMMnet, andererseits durch regelmäßige konzernweite Personalentwicklungsmaßnahmen sichergestellt
wird. Ein zentrales Anliegen des Unternehmens ist auch die Chancengleichheit zwischen Frauen und Männern: Mit
einem Frauenanteil von 59% an der Gesamtbelegschaft und 25% Frauen in Führungspositionen – darunter Mag. Birgit
Noggler als CFO – übernimmt das Unternehmen hier eine klare Vorreiterrolle.
Im Mittelpunkt der Mensch: Der IMMOFINANZ-Wohlfühlfaktor
Die IMMOFINANZ-Mitarbeiter leisten enorme Arbeit. Aus diesem Grund ist es der IMMOFINANZ Group ein wichtiges
Anliegen, den Wohlfühlfaktor zu erhöhen – zum Beispiel mit kleinen Aufmerksamkeiten im Arbeitsalltag. Das Unternehmen unterstützt Teambuilding-Aktivitäten sehr stark, so z.B. Sportveranstaltungen wie den Business Run und
den Vienna City Marathon oder regelmäßige Fußballspiele unter Mitarbeitern. Ebenso werden diverse Zusatzleistungen wie kostengünstige Massagen angeboten. Darüber hinaus nützten im Berichtsjahr viele Mitarbeiter die Möglichkeit, einen gemeinsamen Abend beim Nachtskilauf am Semmering zu verbringen. Zudem wird darauf geachtet, dass
die Mitarbeiter auch aus arbeitsmedizinischer und sicherheitstechnischer Sicht eine gute Betreuung erhalten. Dafür
wurde gemeinsam mit externen Experten ein Jahresplan entwickelt. Weiters startete im Berichtsjahr eine Mitarbeiter
umfrage. Die Ergebnisse werden seit Juli 2014 in Fokusgruppen bearbeitet, mögliche Maßnahmen werden anschließend dem Vorstand vorgeschlagen.
Auch mit modernen und komfortablen Büros soll den Mitarbeitern Wertschätzung entgegengebracht werden. So wurden im Berichtsjahr die Räumlichkeiten der CEE-Auslandstochtergesellschaften dem Wiener Standard – großzügige,
topmoderne und vollausgestattete Büros – angepasst. Der letzte Umbau wurde im August 2014 beendet.
Mitarbeitervertretung: Etablierung eines IMMOFINANZ-Betriebsrats
Für die Förderung und Vertretung der Interessen der IMMOFINANZ-Mitarbeiter wurde im August 2013 erstmals eine
Betriebsversammlung einberufen und vier Wochen später eine Betriebsratswahl durchgeführt. Die beiden kandidierenden Listen „Arbeitnehmer Aktiv“ und „Kommunikation und Kooperation“ erreichten jeweils drei Mandate bei einer
Wahlbeteiligung von 66% (175 abgegebene Stimmen).
Den Vorsitz übernahm Siegfried Burger-Schattauer, Philipp Amadeus Obermair wurde als sein Stellvertreter ernannt.
V.l.n.r.: Nikolaus Obermair, Akad.BO, Mag. Rita Macskási-Temesváry, Dipl.-Ing. Siegfried Burger-Schattauer,
Mag. (FH) Philipp Obermair, Mag. Mark Anthony Held (nicht anwesend: Carmen Balazs)
Konzernlagebericht – Rechtsstreitigkeiten 109
Weitere Gründungsmitglieder sind Mark Held, Barbara Hörmanseder, Nikolaus Obermair und Rita Macskási-Temesváry. Aufgrund ihrer anstehenden Karenz übergab Barbara Hörmanseder ihr Mandat im Jänner 2014 an Carmen Balazs.
Der Betriebsrat hat sich in seinem ersten Amtshalbjahr um eine aktive Rolle in der unternehmensinternen Kommunikation bemüht. Zur Stärkung der betrieblichen Kommunikation war das sechsköpfige Team bestrebt, durch Aktivitäten außerhalb der üblichen Arbeitszeiten die Mitarbeiter zu vernetzen. Innerhalb des Betriebs konnte die Mitarbeiterinformation durch Betriebsversammlungen erfolgreich verbessert werden. Ebenfalls nicht unerwähnt bleiben
soll das positive Gesprächsklima mit der Unternehmensleitung, welche stets ein offenes Ohr für die Wünsche und
Anliegen der Belegschaftsvertreter hat.
Das Projekt Clusterhaus: Die internationale „Firmensitz-Starthilfe“ für Jungunternehmer
Die IMMOFINANZ Group kooperiert seit 2012 mit Clusterhaus, das ist ein Projekt für junge Start-up-Unternehmer:
Es umfasst kleinteilige, sogenannte Clustervermietungen in IMMOFINANZ-Büroimmobilien und richtet sich an die
Bedürfnisse von Jungunternehmern, die in den Markt einsteigen und sich dort positionieren möchten. In zentraler
Lage können diese Start-up-Unternehmen ihre Geschäftsideen zu attraktiven Preisen und mit flexiblen Mietver
trägen vorantreiben.
Zwei Jahre nach Eröffnung des ersten Clusterhauses in Köln eröffnete im Juni 2014 bereits das fünfte Objekt – und das
zugleich im fünften Land: Nach Deutschland (Köln), Österreich (Wien), Slowakei (Bratislava) und Ungarn (Budapest)
startete somit auch das erste Clusterhaus in Tschechien (Brünn).
Das Konzept erfreut sich großer Nachfrage und Beliebtheit: Aktuell sind rund 12.000 m² vermietbarer Fläche in fünf
IMMOFINANZ-Büroimmobilien für diese Zielgruppe reserviert – über 100 Start-up-Unternehmen haben sich bereits
für dieses Angebot entschieden.
Ökonomische Aspekte
Der ökonomische Aspekt von Nachhaltigkeit besagt: Das wirtschaftliche Tun eines Unternehmens ist so angelegt,
dass es dauerhaft eine tragfähige Grundlage für positive Ergebnisse bietet. Es geht also um den klugen Umgang mit
wirtschaftlichen Ressourcen und den Schutz dieser vor Ausbeutung. Bei der IMMOFINANZ Group spielt in diesem
Zusammenhang auch die Transparenz in Verbindung mit diversen Kontrollprozessen eine große Rolle.
Freiwillige Selbstverpflichtung zu Transparenz und guter Unternehmensführung
Die IMMOFINANZ Group bekennt sich zu den Regeln des Österreichischen Corporate Governance Kodex (besteht seit
1. Oktober 2002) und damit zur Transparenz im unternehmerischen Handeln. Der Corporate Governance Bericht ist
ab Seite 48 ersichtlich.
Das Interne Kontrollsystem (IKS) der IMMOFINANZ Group
Die IMMOFINANZ Group hat zur Früherkennung und Überwachung von Risiken die Abteilung Internal Audit etabliert
und diese im vergangenen Geschäftsjahr weiter professionalisiert. Im IKS sind sämtliche aufeinander abgestimmten
Methoden und Maßnahmen zusammengefasst, die der Vermögenssicherung und der Gewährleistung von Genauigkeit und Zuverlässigkeit von Abrechnungsdaten bei Rechnungslegung und Finanzberichterstattung dienen. Das IKS
wird im Konzernlagebericht ab Seite 121 beschrieben.
In diesem Kapitel wird der Status jener Verfahren dargestellt, die aufgrund von Klagen von (ehemaligen) Aktionären
geführt werden bzw. die im Zusammenhang mit dem vormaligen Managementvertrag mit der Constantia Privatbank
Aktiengesellschaft (jetzt: Aviso Zeta AG) und/oder früheren Vorstandsmitgliedern des Konzerns stehen. Die angeführten Streitwerte beinhalten teilweise idente Sachverhalte und sind daher nicht einfach addierbar.
110 Konzernlagebericht – Rechtsstreitigkeiten
Gerichtliche Verfahren von Aktionären gegen IMMOFINANZ AG
und IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH
Beginnend mit November 2008 brachten einige Aktionäre Klagen gegen IMMOFINANZ AG (kurz: IFAG) und IMMOEAST AG
(nunmehr IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, kurz: IMBEA) ein. Teilweise handelt es sich bei den Klägern um Aktionäre der IMMOFINANZ AG, teilweise um Aktionäre der ehemaligen IMMOEAST AG, die Ansprüche gegen
IMMOFINANZ AG geltend machen oder gegen IMBEA als Rechtsnachfolgerin der IMMOEAST AG. In sämtlichen Verfahren
machen die Kläger Schadenersatzansprüche aufgrund von Prospekthaftung oder anderen angeblich mangelhaften
Kapitalmarktinformationen geltend. Inhaltlich besteht die Argumentation der Kläger im Wesentlichen darin, dass die Prospekte der IMMOFINANZ AG oder der IMMOEAST AG mangelhaft gewesen seien. Daneben stützen zahlreiche Kläger ihre
Ansprüche noch auf weitere Rechtsgrundlagen, etwa dass gegen Ad-hoc-Meldepflichten verstoßen worden wäre. Die
Kläger brachten u.a. vor, dass die aufgrund öffentlicher Angebote erhaltenen Mittel nicht für Akquisitionen oder Entwicklung neuer Immobilienprojekte, sondern für die Finanzierung der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG und den Erwerb
von Aktien der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG verwendet worden seien. Die IMMOFINANZ AG und IMBEA bestreiten diese Ansprüche. Besonders hervorzuheben sind 19 „Sammelklagen“ österreichischer Prägung, in denen zwischen
10 und 908 Kläger Ansprüche gegen die IMMOFINANZ AG – großteils gemeinsam mit der IMBEA – geltend machen.
Bis Ende April 2014 wurden 810 Klagen gegen die IMMOFINANZ AG (wobei teilweise auch IMBEA geklagt wurde) und
78 Klagen nur gegen die IMMOEAST AG/IMBEA, insgesamt somit 888 Klagen, mit einem Streitwert von insgesamt
ca. EUR 253,0 Mio. eingebracht. Ein Großteil der Kläger hat Deckung durch eine Rechtsschutzversicherung oder den
Prozessfinanzierer AdvoFin. Der Stand der anhängigen Verfahren ist unterschiedlich. Der Großteil befindet sich nach wie
vor im Anfangsstadium. In vielen Verfahren wurden bereits die Kläger vernommen, erst in wenigen erfolgten mehr oder
weniger umfangreiche Beweisaufnahmen. In 64 Verfahren erging ein erstinstanzliches Urteil bzw. ein Endbeschluss
jeweils – aus unterschiedlichen Gründen – zugunsten der IMMOFINANZ AG bzw. IMMOEAST AG/IMBEA. In 13 weiteren
Verfahren wird in den nächsten Monaten ein Urteil erwartet. In einem Verfahren wurde der Klage stattgegeben. Die
IMMOFINANZ AG hat gegen dieses Urteil berufen. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Wien (OLG Wien) wird in
den nächsten Monaten erwartet. Teilweise wurden die erstinstanzlichen Entscheidungen durch das OLG Wien bzw. den
Obersten Gerichtshof aufgehoben und zur neuerlichen Verhandlung an die erstinstanzlichen Gerichte zurückverwiesen.
Insgesamt wurden bisher 138 Verfahren beendet (39 rechtskräftige klagsabweisende Urteile, 19 Klagsrückziehungen,
74 Vereinbarungen ewigen Ruhens, 6 Vergleiche, wobei IMMOFINANZ und IMBEA keine Zahlungen an Kläger leisteten).
Zieht man von den oben erwähnten, bis Ende April 2014 eingebrachten 888 Klagen die bisher beendeten 138 Verfahren
ab, ergibt sich folgender Stand an anhängigen Verfahren per Ende April 2014:
Anhängige Verfahren: IFAG/IMBEA
IFAG
IMBEA
Anzahl Verfahren
Streitwert in MEUR
331
24,4
55
7,1
IFAG und IMBEA
364
217,4
Gesamt
750
248,9
Gerichtliche Verfahren von Aktionären gegen Anlageberater und die Aviso Zeta AG
und Streitverkündigungen gegen die IMMOFINANZ AG/IMBEA
Beginnend mit August 2008 brachten Aktionäre der IMMOFINANZ AG und IMMOEAST AG (nunmehr: IMBEA) Klagen
gegen die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft (nunmehr: Aviso Zeta AG) und die AWD Gesellschaft für Wirtschaftsberatung GmbH (nunmehr: Swiss Life Select Österreich GmbH), über die sie IMMOFINANZ- und IMMOEAST-
Aktien erworben hatten, ein. Die Kläger behaupten insbesondere falsche Anlageberatung, irreführende Werbung sowie
unrichtige Darstellung der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG in der Öffentlichkeit durch angebliches Verschweigen
des Naheverhältnisses zwischen der ehemaligen Constantia Privatbank AG und der IMMOFINANZ AG/IMMOEAST AG.
Weiters wird das Verschweigen substanzieller Transaktionen der ehemaligen Constantia Privatbank AG mit Aktien der
IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG und zweck- und prospektwidrige Verwendung von Anlegergeldern behauptet.
Die Kläger begehren den Ersatz bzw. die Feststellung entstandener Vermögensschäden. Die Kläger brachten in diesen
Fällen keine direkten Klagen gegen IMMOFINANZ AG/IMMOEAST AG ein. IMMOFINANZ AG und IMBEA sind aber an zahlreichen dieser Verfahren gegen die Aviso Zeta AG oder die Swiss Life Select Österreich GmbH als Nebenintervenienten beteiligt. Ein Nebenintervenient ist jeder, der ein rechtliches Interesse daran hat, dass in einem zwischen anderen
Personen anhängigen Rechtsstreit eine Partei obsiegt. Hintergrund dieser Nebenintervention ist, dass sich die Beklagten im Falle des Verlusts an IMMOFINANZ AG/IMBEA regressieren wollen und daher IMMOFINANZ AG/IMBEA den Streit
verkünden. Würden IMMOFINANZ AG/IMBEA den Verfahren nicht beitreten, könnten sie in allfälligen Regressprozessen
keine nicht schon im Vorprozess erörterten Punkte mehr entgegenhalten. Das Hauptargument der Beklagten gegen
IMMOFINANZ AG/IMBEA ist, dass der Schaden der Kläger durch Handlungen der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG,
die in einem Strafverfahren von der Staatsanwaltschaft Wien untersucht werden, verursacht worden wäre.
Konzernlagebericht – Rechtsstreitigkeiten 111
Bis Ende April 2014 verkündete die Aviso Zeta AG der IMMOFINANZ AG und/oder IMBEA in 397 Verfahren den Streit,
im Großteil der Verfahren beiden. Weiters verkündete die Swiss Life Select Österreich GmbH der IMMOFINANZ AG
und/oder IMBEA in 229 Verfahren den Streit, auch in Sammelklagen, die gegen die Swiss Life Select Österreich GmbH
geführt werden. Die IMMOFINANZ AG und IMBEA traten den meisten dieser Verfahren bei.
In 54 Verfahren gegen die Swiss Life Select Österreich GmbH und die Aviso Zeta AG liegen nach dem derzeitigen Wissen der IMMOFINANZ AG bereits Urteile vor. Die jeweils beklagten Parteien unterlagen teilweise, in manchen Fällen
obsiegten sie. Weder die Swiss Life Select Österreich GmbH noch die Aviso Zeta AG haben bis dato Regressansprüche
gegen die IMMOFINANZ AG oder IMBEA geltend gemacht. Ein Großteil der Verfahren gegen Swiss Life Select Österreich GmbH ist bereits abgeschlossen.
Streitverkündungen an IFAG/IMBEA
Aviso Zeta
Anzahl Verfahren
Streitwert in MEUR
397
40,6
AWD (nunmehr: Swiss Life Select Österreich GmbH)
229
32,3
Gesamt
626
72,9
Gerichtliche Verfahren gegen die Aviso Zeta AG
Gegen die Aviso Zeta AG sind per Ende April 2014 noch insgesamt 1.245 Verfahren mit einem Streitwert von EUR 281,0 Mio.
bei Gericht anhängig, wobei sie in diesen Verfahren entweder beklagte Partei oder Nebenintervenientin ist. Den Verfahren liegen unterschiedliche Sachverhalte zugrunde. In 1.122 Verfahren mit einem Streitwert von EUR 268,5 Mio. wird der
Kauf von IMMOFINANZ/IMMOEAST-Aktien noch verhandelt. Bis zum Ende des Geschäftsjahres 2013/14 (Ende April
2014) wurden darüber hinaus bereits 365 Verfahren beendet. In den meisten Fällen (201 Verfahren) wurde ewiges Ruhen
gegen Kostenaufhebung vereinbart. In weiteren 23 Fällen erfolgte eine Zurückziehung der Klage unter Anspruchsverzicht und in 53 Verfahren wies das Gericht die Klage ab. Lediglich 12 Verfahren wurden aus Sicht der Aviso Zeta AG verloren. In insgesamt 76 Fällen wurden Vergleiche abgeschlossen. Die Aviso Zeta AG ist in weiteren 921 Verfahren (Streitwert EUR 18,5 Mio.) geklagt worden, in denen es um die Vermittlung von Wertpapieren geht (insbesondere um Produkte
von Lehman Brothers mit der Bezeichnung „Dragon FX Garant“). Davon sind bereits 799 Verfahren beendet. Hiervon
wurden in Summe 796 Verfahren positiv beendet (Klagsrückziehung, Klagsabweisung, Vergleiche oder ewiges Ruhen),
lediglich in drei Verfahren wurde der Klage stattgegeben. Einige wenige Verfahren wurden bis zur Entscheidung des EuGH
zur Frage der korrekten Prospektveröffentlichung unterbrochen. Mittlerweile hat der EuGH das Verfahren wieder an die
innerstaatlichen Gerichte zurückverwiesen, wo diese Verfahren Ende des Jahres 2014 fortgesetzt werden.
In insgesamt 273 noch offenen Verfahren wurde der Aviso Zeta AG der Streit verkündet und ist die Aviso Zeta AG
dem Streit beigetreten. Diese Verfahren befassen sich ausschließlich mit dem Erwerb von IMMOFINANZ/IMMOEAST-
Aktien. Bislang sind keine Regressansprüche gegen die Aviso Zeta AG geltend gemacht worden.
Darüber hinaus wurde die Aviso Zeta AG von ehemaligen Vorstandsmitgliedern in zwei Fällen auf Abfertigungsansprüche geklagt.
Ende 2012 hat die Aviso Zeta AG drei ehemalige Vorstände der Constantia Privatbank AG auf Schadenersatz und
Feststellung geklagt, um sich für allfällige Fehlberatungen im Zusammenhang mit Aktienkäufen regressieren zu können. Diese Verfahren befinden sich noch im Anfangsstadium.
Passivverfahren Aviso Zeta AG
Aviso Zeta AG
Anzahl Verfahren
Streitwert in MEUR
1.245
281,0
Beklagte i. S. IMMOFINANZ/IMMOEAST
849
256,0
Beklagte i. S. Dragon FX Garant
122
2,6
Nebenintervenientin
273
12,5
1
9,9
Gesamt
Sonstige
112 Konzernlagebericht – Rechtsstreitigkeiten
Verfahren zur Überprüfung des Umtauschverhältnisses der
Verschmelzung der IMMOEAST AG mit IMMOFINANZ AG
Die IMMOFINANZ AG wurde gemäß Verschmelzungsvertrag vom 21. Jänner 2010 als übernehmende Gesellschaft
mit der IMMOEAST AG als übertragende Gesellschaft verschmolzen. Den ehemaligen Aktionären der IMMOEAST AG
wurden im Zuge der Verschmelzung gemäß dem vereinbarten Umtauschverhältnis von drei Aktien der IMMOFINANZ
AG für zwei IMMOEAST-Aktien insgesamt 567.363.702 Aktien der IMMOFINANZ AG gewährt. Sowohl von Aktionären
der IMMOFINANZ AG als auch von ehemaligen Aktionären der IMMOEAST AG wurde gemäß §§ 225c ff AktG die nachträgliche gerichtliche Überprüfung des Umtauschverhältnisses beim Handelsgericht Wien beantragt. Dieser Schritt
hat ein entsprechendes Verfahren eingeleitet. Die IMMOFINANZ AG erstattete umfassende Stellungnahmen zu den
Anträgen. Das Handelsgericht Wien hat das gesetzlich vorgesehene Gutachten des Gremiums zur Überprüfung des
Umtauschverhältnisses (§ 225g AktG) beauftragt. Das Gremium hat im April 2014 Dr. Hans Bodendorfer als Sachverständigen bestellt und mit einem Gutachten beauftragt, ob das festgesetzte Umtauschverhältnis der Sach- und
Rechtslage entspricht und zu untersuchen, ob die angewandten Bewertungsmethoden plausibel sind.
Entscheidungen oder Vergleiche in diesem Verfahren zur Überprüfung des Umtauschverhältnisses wirken zugunsten aller Aktionäre der jeweiligen Aktionärsgruppe (Erga-omnes-Wirkung). Werden in diesem Verfahren Zuzahlungen (Ausgleichszuzahlungen) festgesetzt, erhalten die Aktionäre der benachteiligten Aktionärsgruppe diese zuzüglich Zinsen von 2% über dem Basiszinssatz ab Eintragungsstichtag (28. April 2010). Vonseiten der IMMOFINANZ AG
wurde optional das Recht zur Gewährung weiterer Aktien anstelle barer Ausgleichszuzahlungen beantragt.
Ob in diesem Verfahren zur Überprüfung des Umtauschverhältnisses Zuzahlungen (Ausgleichszuzahlungen) zugunsten einer Aktionärsgruppe zugesprochen werden und in welcher Höhe, kann derzeit nicht abgeschätzt werden.
Sonstige Rechtsstreitigkeiten
Die IMMOFINANZ AG brachte im März 2011 Klage gegen drei ehemalige Vorstands- bzw. Aufsichtsratsmitglieder der
ehemaligen Constantia Privatbank AG wegen Optionsgeschäften zum Nachteil der ehemaligen IMMOEAST AG ein.
Das Verfahren wurde nach der ersten Verhandlung im September 2011 bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Strafverfahren gegen diese Vorstands- bzw. Aufsichtsratsmitglieder unterbrochen. In diesem Strafverfahren erfolgte eine
(nicht rechtskräftige) erstinstanzliche Verurteilung u.a. von zwei der drei in diesem Verfahren Beklagten. In erster Instanz erfolgte (nicht rechtskräftig) ein Zuspruch an die IMBEA in Höhe von rund EUR 7,0 Mio. Weiters wurde der Aviso
Zeta ein Betrag in Höhe von rund EUR 4,0 Mio. zugesprochen. Derzeit ist das Verfahren über die Nichtigkeitsbeschwerden beim Obersten Gerichtshof anhängig, eine Entscheidung wird für Herbst 2014 erwartet.
Eine weitere Klage brachte die IMMOFINANZ AG im September 2011 ein, mit der Ansprüche gegen ein ehemaliges
Vorstandsmitglied und andere Personen in Zusammenhang mit Zahlungen geltend gemacht werden, die auf Veranlassung des Vorstandsmitglieds treuwidrig an Dritte geleistet wurden. Im Verfahren haben erst einige Parteieinvernahmen stattgefunden.
IMMOFINANZ AG und IMBEA brachten 2013 eine Klage gegen ein ehemaliges Vorstandsmitglied auf Zahlung von
EUR 10,0 Mio. Schadenersatz ein. Dieses Verfahren befindet sich noch im Anfangsstadium.
Im August 2011 brachte ein ehemaliges Vorstandsmitglied eine Klage gegen die IMMOFINANZ AG auf Zahlung von
Vergütung seiner Vorstandstätigkeit über einen Zeitraum von etwa drei Monaten ein. Dieses Verfahren ist derzeit bis
zur Entscheidung über ein Parallelverfahren unterbrochen. Das Parallelverfahren ist ein gesondertes Verfahren gegen
IMBEA. Auch hier brachte das ehemalige Vorstandsmitglied eine Klage auf Zahlung von Vergütung seiner Vorstands
tätigkeit über denselben Zeitraum von etwa drei Monaten ein. Nach einem Richterwechsel wird das Verfahren im
Herbst 2014 fortgesetzt.
Wie bereits oben angeführt beinhalten die Streitwerte teilweise idente Sachverhalte. Nach Einschätzung des voraussichtlichen Verfahrensausgangs wurden im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Rückstellungen für Prozesskosten in ausreichender Höhe bilanziert.
In einzelnen Ländern Osteuropas können Rechtsunsicherheiten betreffend der Grundeigentumsverhältnisse auftreten.
Hinsichtlich der vorhandenen Haftungen seitens der IMMOFINANZ wird auf das Kapitel 8.3.1 im Konzernabschluss
verwiesen.
Konzernlagebericht – Angaben zum Kapital 113
Angaben zum Kapital
Das Grundkapital der IMMOFINANZ AG beträgt zum 30. April 2014 EUR 1.172.059.877,27. Dieses Grundkapital ist in
1.128.952.687 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je
(gerundet) EUR 1,04 unterteilt. Die Höhe des Grundkapitals und die Anzahl der Aktien sind damit unverändert im Vergleich zum Stand 30. April 2013.
Sämtliche Aktien der Gesellschaft sind auf Inhaber lautende, nennbetragslose Stückaktien, die gemäß den anwendbaren gesetzlichen Regelungen zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Ausübung des Stimmrechts bzw.
zur Ausübung der sonstigen Aktionärsrechte berechtigen. Jede Inhaberaktie gewährt eine Stimme.
Dem Vorstand sind keine Vereinbarungen zwischen den Aktionären bekannt, die eine Beschränkung der Stimmrechte
oder die Übertragung von Aktien betreffen.
Es gibt keine Aktien mit besonderen Kontrollrechten im Sinne von § 243a Abs. 1 Z 4 UGB.
Es gibt kein Beteiligungsprogramm der IMMOFINANZ AG für Arbeitnehmer. Daher entfällt die Angabe der Stimmrechtskontrolle gemäß § 243a Abs. 1 Z 5 UGB.
Wandelanleihen
Wandelanleihe 2014 (WA 2014)
IMMOFINANZ AG hat am 19. Jänner 2007 Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. mit einer Laufzeit
bis zum 20. Jänner 2014 emittiert (ISIN XS0283649977).
Die WA 2014 war am 20. Jänner 2014 zur Rückzahlung fällig. Die von IMMOFINANZ AG im Gesamtnominale von
EUR 96,2 Mio. gehaltenen WA 2014 wurden eingezogen. Das restliche aushaftende Gesamtnominale von EUR 25,7 Mio.
(zzgl. aufgelaufener Zinsen) wurde getilgt.
IMMOFINANZ AG hat am 19. November 2007 Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 19. November 2017 emittiert (ISIN XS0332046043). Gemäß den Emissionsbedingungen ist jeder Inhaber
der WA 2017 berechtigt, die WA 2017 zum 19. November 2014 zur vorzeitigen Rückzahlung zu kündigen.
IMMOFINANZ AG hält noch nicht eingezogene zurückgekaufte WA 2017 im Gesamtnominale von EUR 22,4 Mio. Die
WA 2017 ist zum 30. April 2014 im Gesamtnominale von EUR 35,1 Mio. aushaftend.
Anlässlich der Abspaltung der BUWOG Gruppe und der Zuteilung von BUWOG-Aktien an die Aktionäre der
IMMOFINANZ AG wurden die Wandlungsrechte aus der WA 2017 gemäß dem Zuteilungsverhältnis der Abspaltung (1 BUWOG-Aktie für 20 IMMOFINANZ-Aktien) angepasst und zusätzlich anteilige Wandlungsrechte in Aktien
der BUWOG AG eingeräumt. Der am Anpassungsstichtag (25. April 2014) geltende Wandlungspreis von EUR 7,97
bezieht sich entsprechend der Anpassung als rechnerischer Wandlungspreis auf die bei Wandlung auszugebenden
I MMOFINANZ-Aktien sowie BUWOG-Aktien und unterliegt den Anpassungen gemäß Emissionsbedingungen. Auf
Grundlage der angepassten Wandlungsrechte berechtigt die ausstehende WA 2017 derzeit zur Wandlung in insgesamt 4.404.015 Stück Aktien der IMMOFINANZ AG und 220.200 Aktien der BUWOG AG.
Am 8. März 2011 hat IMMOFINANZ AG 125.029.692 Stück Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 515,1 Mio.
mit einer Laufzeit bis zum 8. März 2018 emittiert (ISIN XS0592528870). Gemäß den Emissionsbedingungen ist jeder
Inhaber der WA 2018 berechtigt, die Schuldverschreibung zum 8. März 2016 zur vorzeitigen Rückzahlung zu kündigen.
IMMOFINANZ AG hält noch nicht eingezogene zurückgekaufte WA 2018 im Gesamtnominale von EUR 6,4 Mio. Zum
30. April 2014 ist die WA 2018 im Gesamtnominale von EUR 508.684.500 aushaftend.
Anlässlich der Abspaltung der BUWOG Gruppe und der Zuteilung von BUWOG-Aktien an die Aktionäre der
IMMOFINANZ AG wurden die Wandlungsrechte aus der WA 2018 gemäß dem Zuteilungsverhältnis der Abspaltung (1 BUWOG-Aktie für 20 IMMOFINANZ-Aktien) angepasst und zusätzlich anteilige Wandlungsrechte in Aktien
114 Konzernlagebericht – Angaben zum Kapital
der BUWOG AG eingeräumt. Der am Anpassungsstichtag (25. April 2014) geltende Wandlungspreis von EUR 3,56
bezieht sich entsprechend der Anpassung als rechnerischer Wandlungspreis auf die bei Wandlung auszugebenden
I MMOFINANZ-Aktien sowie BUWOG-Aktien und unterliegt den Anpassungen gemäß Emissionsbedingungen. Auf
Grundlage der angepassten Wandlungsrechte berechtigt die ausstehende WA 2018 derzeit zur Wandlung in insgesamt 142.888.904 Stück Aktien der IMMOFINANZ AG und 7.144.445 Aktien der BUWOG AG.
Keine Ausübung von Wandlungsrechten und Ausgabe von Bezugsaktien im Geschäftsjahr 2013/14
Im Geschäftsjahr 2013/14 wurden keine Umtauschrechte aus Wandelanleihen ausgeübt und somit von der
IMMOFINANZ AG keine Bezugsaktien ausgegeben.
Zusammenfassung der Entwicklung der Nominale der Wandelanleihen im Geschäftsjahr 2013/14:
ISIN
Nominale per
30. April 2013 in TEUR
Wandlungen
2013/14 in TEUR
Rückkäufe/Tilgungen
2013/14 in TEUR
Nominale per
WA 2014
XS0283649977
25.700,0
0,0
25.700,0
0,0
WA 2017
XS0332046043
35.100,0
0,0
0,0
35.100,0
WA 2018
XS0592528870
508.684,5
0,0
0,0
Gesamt
569.484,5
508.684,5
543.784,5
Ermächtigung zur Ausgabe neuer Wandelanleihen
In der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 28. September 2011 wurde der Vorstand ermächtigt, Wandelanleihen, mit denen ein Umtausch- und/oder Bezugsrecht auf bis zu 212.804.717 Stück auf Inhaber lautende Stamm
aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 220.930.312,99 verbunden
ist, mit oder ohne Bezugsrechtsausschluss jeweils auch in mehreren Tranchen bis zu einem Gesamtnennbetrag
von insgesamt EUR 1,2 Mrd. auszugeben. Gleichzeitig wurde eine bedingte Kapitalerhöhung gemäß § 159 AktG um
EUR 220.930.312,99 beschlossen zur Bedienung von Umtausch- oder Bezugsrechten von Inhabern von Wandelanleihen, die von der Gesellschaft (i) auf Grundlage eines Beschlusses der Hauptversammlung vom 28. September 2011
und/oder (ii) in der Hauptversammlung vom 27. September 2007 ausgegeben oder mit Umtauschrechten in junge
Aktien ausgestattet wurden bzw. werden.
Eigene Aktien
Erwerbe von eigenen Aktien im Geschäftsjahr 2010/11 aufgrund
der Vereinbarungen zum „IBAG Bond“ und Aviso Zeta
Von IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, einer 100%-Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG, wurden
am 23. August 2010 im Zuge des Closings der Vereinbarungen zwischen IMMOFINANZ Group und Constantia Packaging B.V. zum sogenannten „IBAG Bond“ (EUR 512,0 Mio.) als Leistungsbestandteil der Constantia Packaging B.V.
55.005.409 Stück IMMOFINANZ-Aktien zum Tagesschlusskurs der IMMOFINANZ-Aktie von EUR 2,75 gegen Verrechnung mit Finanzierungsforderungen der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH erworben. Der Erwerb
erfolgte auf Basis des Erlaubnistatbestands „Schadensabwehr“ gemäß § 65 Abs. 1 Z 1 AktG.
Weiters hat IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH 2.066.020 Stück IMMOFINANZ-Aktien von Aviso
Zeta AG (nunmehrige 100%-Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG) am 29. September 2010 zum Tagesschlusskurs der IMMOFINANZ-Aktie in Höhe von EUR 2,708 pro Aktie gekauft. Der Erwerb erfolgte auf Basis des Erlaubnistatbestands „Schadensabwehr“ gemäß § 65 Abs. 1 Z 1 AktG.
Die insgesamt von IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH erworbenen 57.071.429 Stück
I MMOFINANZ-Aktien umfassen einen anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 59.250.607,08 entsprechend 5,06%
des Grundkapitals zum 30. April 2014.
Durch den Erwerb sämtlicher Aktien der Aviso Zeta AG durch die IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH
im Dezember 2010 erfolgte mittelbar ein Erwerb von sechs Stück auf Inhaber lautende Aktien (ehemalige Namensaktien) der IMMOFINANZ AG. Der Erwerb erfolgte auf Basis des Erlaubnistatbestands „Schadensabwehr“ (§ 65 Abs. 1
Z 1 AktG). Die sechs IMMOFINANZ-Aktien entsprechen einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 6,23.
Aktienrückkaufprogramm 2010–2011
Auf Grundlage der von der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG am 28. September 2010 beschlossenen Ermächtigung des Vorstands, gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 AktG eigene Aktien zu erwerben, hat IMMOFINANZ AG zwischen
12. November 2010 und 18. März 2011 ein Aktienrückkaufprogramm durchgeführt. Im Rahmen dieses Aktienrückkaufprogramms wurden von IMMOFINANZ AG insgesamt 47.350.248 Stück Aktien der IMMOFINANZ AG zu einem
Gesamtkaufpreis von EUR 145.755.598,48 erworben. Der anteilige Betrag am Grundkapital der Gesellschaft beträgt
für diese Aktien EUR 49.158.238,87, das entspricht 4,19% des Grundkapitals der Gesellschaft zum 30. April 2014.
Einziehung von eigenen Aktien im Geschäftsjahr 2012/13
Aufgrund der von der Hauptversammlung der Gesellschaft am 28. September 2011 beschlossenen Ermächtigung
des Vorstands, gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 AktG eigene Aktien einzuziehen, wurden von den im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms 2010–2011 erworbenen 47.350.248 Stück eigenen Aktien 11.526.415 Stück entsprechend einem
anteiligen Betrag am Grundkapital der Gesellschaft von EUR 11.966.532,08 mit Wirkung zum 3. Oktober 2012 eingezogen und das Grundkapital der Gesellschaft durch vereinfachte Kapitalherabsetzung gemäß § 192 Abs. 3 Z 2 AktG
entsprechend um EUR 11.966.532,08 auf EUR 1.172.059.877,27, zerlegt in 1.128.952.687 auf den Inhaber lautende
Stückaktien, herabgesetzt.
Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener Aktien
Mit Beschluss der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG vom 5. Oktober 2012 wurde der Vorstand gemäß § 65
Abs. 1 Z 8 und Abs. 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien der Gesellschaft im Ausmaß von bis zu 10% des Grundkapitals der
Gesellschaft auch unter wiederholter Ausnutzung der 10%-Grenze sowohl über die Börse als auch außerbörslich
auch unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungsrechts der Aktionäre zu erwerben.
Ermächtigung des Vorstands zur Veräußerung eigener Aktien
Mit Beschluss der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG vom 5. Oktober 2012 wurde der Vorstand für die Dauer
von fünf Jahren ab Beschlussfassung gemäß § 65 Abs. 1b AktG ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene
Aktien der Gesellschaft auch auf andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck zu veräußern oder zu verwenden und hierbei auch das quotenmäßige Kaufrecht der Aktionäre
auszuschließen (Ausschluss des Bezugsrechts).
Auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 28. September 2011 sowie der
Ermächtigung der Hauptversammlung vom 5. Oktober 2012 jeweils zum Rückerwerb von eigenen Aktien hat
IMMOFINANZ AG zwischen 1. Oktober 2012 und 25. Februar 2013 ein Aktienrückkaufprogramm durchgeführt. Im
Rahmen dieses Aktienrückkaufprogramms wurden von IMMOFINANZ AG insgesamt 20.000.000 Stück Aktien der
IMMOFINANZ AG zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 62.361.443,45 inklusive Spesen erworben. Der anteilige Betrag
dieser Aktien am Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 20.763.666,91, das entspricht 1,77% des Grundkapitals der Gesellschaft zum 30. April 2014. Von den im Rahmen dieses Rückkaufprogramms erworbenen Aktien hat
IMMOFINANZ AG 8.710.479 Stück Aktien im Jänner 2013 im Zuge der Finanzierungsgeschäfte mit eigenen Aktien
veräußert (siehe nachstehend). Die restlichen – zeitlich nach Abschluss der Finanzierungsgeschäfte – erworbenen
11.289.521 Stück Aktien hat IMMOFINANZ AG im August 2013 an ihre 100%-Tochtergesellschaft IMBEA IMMOEAST
Beteiligungsverwaltung GmbH zum damals aktuellen Kurs (EUR 3,14 pro Aktie) veräußert.
Auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 5. Oktober 2012 zur Veräußerung
eigener Aktien gemäß § 65 Abs. 1b AktG und zum Rückerwerb eigener Aktien gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 und Abs. 1b AktG
hat die IMMOFINANZ AG am 10. Jänner 2013 101.605.741 Stück eigene Aktien zu Finanzierungszwecken an finanzierende Kreditinstitute veräußert und übertragen und dafür Finanzierungen im Gesamtvolumen von EUR 150,0 Mio. für
eine Laufzeit von bis zu drei Jahren erhalten. Der anteilige Betrag dieser 101.605.741 Stück Aktien am Grundkapital der
Gesellschaft beträgt EUR 105.485.388,09, entsprechend 9,00% des Grundkapitals zum 30. April 2014.
In diesem Zusammenhang wurden auch die von IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH (100% Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG) gehaltenen 57.071.429 Stück IMMOFINANZ-Aktien im Jänner 2013 an
IMMOFINANZ AG gegen anteilige Gewährung der Finanzierungsvaluta veräußert und zwischen der IMMOFINANZ AG
und der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH im Wesentlichen die gleichen Bedingungen für Veräußerung, Finanzierung und Rückerwerb der IMMOFINANZ-Aktien vereinbart wie im Vertragsverhältnis zwischen der
IMMOFINANZ AG und den finanzierenden Kreditinstituten.
116 Konzernlagebericht – Angaben zum Kapital
Die Gesellschaft ist berechtigt, während der Laufzeit die 101.605.741 Stück Aktien gegen Rückführung der Finanzierungen (EUR 150,0 Mio.) rückzuerwerben. Am Ende der Laufzeit ist die Gesellschaft zum Rückerwerb der Aktien gegen
Tilgung der Finanzierungen verpflichtet. Die von der Gesellschaft während der Laufzeit zu leistenden Zinsen sind an den
EURIBOR gekoppelt. Während der Laufzeit von der Gesellschaft ausgeschüttete Dividenden werden an die Gesellschaft
rückgeführt. Der vereinbarte Rückerwerbspreis für die Aktien entspricht dem Verkaufspreis, sodass Kursrisiko und
-chance der Aktien bei der Gesellschaft verbleiben. Aufgrund des bereits vereinbarten Rechts der IMMOFINANZ AG zum
Rückerwerb der 101.605.741 Stück Aktien während der Laufzeit bzw. der Verpflichtung zum Rückerwerb am Ende der
Laufzeit werden die 101.605.741 Stück Aktien der IMMOFINANZ AG gemäß den International Financial Reporting Standards (IFRS) als eigene Aktien ausgewiesen und der Finanzierungsbetrag in Höhe von EUR 150,0 Mio. als Verbindlichkeit.
Anlässlich der Abspaltung der BUWOG Gruppe wurden den finanzierenden Kreditinstituten für die 101.605.741 Stück
IMMOFINANZ-Aktien gemäß dem Zuteilungsverhältnis der Abspaltung (1 : 20) 5.080.287 Stück BUWOG-Aktien
zugeteilt. Die Bedingungen der Finanzierungsgeschäfte wurden dahingehend angepasst, dass diese BUWOG-Aktien –
zusätzlich zu den IMMOFINANZ-Aktien – in die Finanzierungsgeschäfte einbezogen werden und bei Rückführung der
Finanzierungen und Rückerwerb der IMMOFINANZ-Aktien durch IMMOFINANZ AG auch diese BUWOG-Aktien erworben werden. Die Höhe des bei Rückführung von IMMOFINANZ AG zu leistenden Kaufpreises (entsprechend dem Verkaufspreis) änderte sich nicht und gilt für IMMOFINANZ-Aktien und BUWOG-Aktien. Die Vereinbarungen zwischen
IMMOFINANZ AG und IMBEA wurden ebenfalls entsprechend angepasst.
Überblick zum Bestand an eigenen Aktien:
Datum
Aktienanzahl
Sachverhalt und
Erlaubnistatbestand
Anteiliger Betrag am
Grundkapital zum
30. April 2014 in EUR
Grundkapital zum
30. April 2014 in %
Kauf-/Verkaufspreis
in EUR
August 2010
55.005.409
Erwerb gemäß Vereinbarungen mit
onstantia Packaging B.V. zum „IBAG Bond“
C
(§ 65 Abs. 1 Z 1 AktG)
57.105.699,52
4,87%
151.264.874,75
(konzerninterne
Verrechnung)
September 2010
2.066.020
Erwerb zur Beendigung der Bankgeschäfts
tätigkeit der Aviso Zeta
(§ 65 Abs. 1 Z 1 AktG)
2.144.907,56
0,18%
5.594.782,16
Dezember 2010
6
Erwerb der Aviso Zeta (§ 65 Abs. 1 Z 1 AktG)
6,23
0,00%
1,00
November 2010–März 2011
47.350.248
(§ 65 Abs. 1 Z 8 AktG)
49.158.238,87
4,19%
145.755.598,48
-11.966.532,02
-1,02%
n.a.
20.763.666,91
1,77%
62.361.443,45
-105.485.388,09
-9,00%
150.000.000,00
(Finanzierungsvaluta)
Oktober 2012
-11.526.415
Oktober 2012–Februar 2013
Jänner 2013
20.000.000
-101.605.741
Einziehung eigener Aktien
(§ 65 Abs. 1 Z 8 AktG)
(§ 65 Abs. 1 Z 8 AktG)
Veräußerung zur Finanzierung mit eigenen
Aktien (§ 65 Abs. 1b AktG)1
IMMOFINANZ Group gesamt
April 2014
11.289.527
11.720.598,91
1,00%
n.a.
IMMOFINANZ Group gesamt
April 2014 nach IFRS2
112.895.268
117.205.987,00
10,00%
n.a.
1 Die Gesellschaft ist berechtigt, während der Laufzeit der Finanzierung die 101.605.741 Stück Aktien gegen Rückführung der Finanzierungen rückzuerwerben.
Am Ende der Laufzeit ist die Gesellschaft zum Rückerwerb der Aktien gegen Tilgung der Finanzierung verpflichtet.
2 Die zur Finanzierung verwendeten eigenen Aktien sind im IFRS-Konzernabschluss im Eigenkapital bilanziert.
Zum 30. April 2014 hält IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH (100% Tochtergesellschaft der
IMMOFINANZ AG) als zivilrechtliche Eigentümerin insgesamt 11.289.521 Stück eigene Aktien. Sechs Stück eigene
Aktien werden von Aviso Zeta AG, ebenso 100%-Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG, gehalten. Der anteilige Betrag am Grundkapital der Gesellschaft beträgt für diese in Summe 11.289.527 Stück Aktien insgesamt
EUR 11.720.598,91, das entspricht 1,00% des Grundkapitals der Gesellschaft zum 30. April 2014.
Genehmigtes Kapital
Mit Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 2. Oktober 2009 wurde der Vorstand bis zum 22. Oktober 2014 ermächtigt, gemäß § 169 AktG mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft um bis
zu EUR 238.289.496,40 durch Ausgabe von bis zu 229.525.447 Stück neuer Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu
erhöhen und zwar auch unter Bezugsrechtsausschluss bei Sacheinlagen oder zur Bedienung einer Mehrzuteilungsoption („Greenshoe“) oder für den Ausgleich von Spitzenbeträgen.
Kontrollwechselbestimmungen („Change of Control“)
Wandelanleihen
Die Emissionsbedingungen der WA 2017 sowie WA 2018 berechtigen jeden Inhaber dieser Schuldverschreibungen, im
Fall eines Kontrollwechsels alle oder einzelne seiner Schuldverschreibungen, die noch nicht gewandelt oder zurückgezahlt wurden, zu kündigen. In diesem Fall hat die IMMOFINANZ AG die betreffenden Schuldverschreibungen zum
Nennbetrag zuzüglich bis zu diesem Stichtag aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen. Details zu diesen Bestimmungen
sind in den Emissionsbedingungen der WA 2017 sowie WA 2018 enthalten.
Unternehmensanleihe 2017
IMMOFINANZ AG hat im Juli 2012 die 5,25% 2012–2017 Teilschuldverschreibungen (ISIN AT0000A0VDP8) („Unternehmensanleihe 2017“) im Gesamtvolumen von EUR 100,0 Mio. begeben. Die Laufzeit der Anleihe 2017 beträgt fünf
Jahre (3. Juli 2012 bis 2. Juli 2017). Jeder Anleihegläubiger ist berechtigt, seine Schuldverschreibungen zu kündigen und
sofortige Rückzahlung zum Nennbetrag zuzüglich der bis zum Tag der Rückzahlung aufgelaufenen Zinsen zu verlangen, falls ein Kontrollwechsel erfolgt und dieser Kontrollwechsel zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Fähigkeit der IMMOFINANZ AG führt, ihre Verpflichtungen aus den Schuldverschreibungen zu erfüllen. Als Kontrollwechsel gilt die Erlangung einer kontrollierenden Mehrheit von 30% an IMMOFINANZ AG durch eine Person (oder mehrere
gemeinsam vorgehende Rechtsträger), die zum Zeitpunkt der Begebung der Unternehmensanleihe 2017 keine kontrollierende Beteiligung gehalten haben.
Auf Grundlage der für die Finanzierungsgeschäfte vereinbarten ISDA Standard-Rahmenvertragsbedingungen sind
im Falle eines Kontrollwechsels die Vertragsbedingungen durch die finanzierenden Banken (Funktion als Calculation
Agent) hinsichtlich allfälliger wirtschaftlicher Auswirkungen auf die Finanzierungsgeschäfte anzupassen oder die
Finanzierungsgeschäfte zu beenden, sollte eine entsprechende Anpassung nicht möglich sein.
Equity Bridge
Zur Finanzierung der Zeichnung der 3,5% BUWOG-Wandelschuldverschreibung (ISIN AT0000A17CA5) fällig 2019 im
Gesamtnominale von EUR 260,0 Mio. besteht ein Facility Agreement mit einem Bankenkonsortium über einen Kreditbetrag von EUR 260,0 Mio. Kreditgeber sind gemäß dem Facility Agreement im Fall eines Kontrollwechsels berechtigt,
die Kreditzusagen zu kündigen sowie bereits ausgenützte und aushaftende Beträge fällig zu stellen.
Vorstand und Aufsichtsrat
In allen Vorstandsverträgen sind „Change of Control“-Klauseln enthalten. Diese können zu einer Vertragsbeendigung führen.
Für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots bestehen zwischen der Gesellschaft und ihrem Vorstand Entschädigungsvereinbarungen. Je nach Restlaufzeit des Vorstandmandats bleiben die Ansprüche der Vorstandsmitglieder aus den jeweiligen Dienstverträgen maximal ein bzw. zwei Jahre aufrecht.
Für die Mitglieder des Aufsichtsrats oder Arbeitnehmer gibt es keine entsprechenden Vereinbarungen.
Darüber hinaus gibt es keine bedeutenden Vereinbarungen, die im Falle eines Kontrollwechsels in der Gesellschaft
infolge eines Übernahmeangebots wirksam werden, sich ändern oder enden.
Änderungen der Satzung der Gesellschaft,
Organbestellungen und -abberufungen
Nach § 21 der Satzung der IMMOFINANZ AG beschließt die Hauptversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und in Fällen, in denen eine Kapitalmehrheit erforderlich ist, mit einfacher Mehrheit des bei der
Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals, sofern das Gesetz nicht zwingend eine andere Mehrheit vorschreibt.
Dies gilt auch für Satzungsänderungen und die vorzeitige Abberufung von Mitgliedern des Aufsichtsrats.
Bei Stimmengleichheit im Aufsichtsrat entscheidet gemäß Satzung der IMMOFINANZ AG die Stimme des Leiters der
jeweiligen Aufsichtsratssitzung. Dies gilt auch für die Wahl und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands.
118 Konzernlagebericht – Risikomanagement
Bedeutende Beteiligungen
Am 15. April 2011 wurde die Gesellschaft darüber informiert, dass die FRIES Familien-Privatstiftung sowie die Dr. Rudolf
FRIES Familien-Privatstiftung und die Ehegatten Rudolf und Anna Fries sowie in enger Beziehung stehende Personen (alle zusammen „Fries-Gruppe“) direkt und über ihre Beteiligungsgesellschaften gemeinsam 65.006.048 Stimmrechte und damit eine Beteiligung von mehr als 5,0% des Grundkapitals der IMMOFINANZ AG halten, zum 30. April 2014
hält die Fries-Gruppe eine Beteiligung von 5,8%.
Im Rahmen der Finanzierung mit eigenen Aktien hat die IMMOFINANZ AG 67.737.161 Stück eigene Aktien am 10. Jänner 2013 an J.P. Morgan Securities plc veräußert. JPMorgan Chase & Co. hat am 11. Jänner 2013 bekannt gegeben,
gemeinsam mit kontrollierten Unternehmen am 10. Jänner 2013 eine meldepflichtige Anteilsschwelle überschritten
zu haben und einen relevanten Anteil hinsichtlich 69.131.831 Stück IMMOFINANZ-Aktien entsprechend einem Stimmrechtsanteil von 6,12% der Gesamtzahl der stimmberechtigten Aktien von IMMOFINANZ AG zum 10. Jänner 2013 zu
halten.1
Risikomanagement
Als international tätiger Immobilieninvestor und -entwickler ist die IMMOFINANZ Group unterschiedlichen Risiken
ausgesetzt. Mit permanentem Risikomanagement stellt das Unternehmen sicher, dass jene Entwicklungen, die strategische und operative Ziele gefährden könnten, rechtzeitig erkannt und in den jeweiligen Entscheidungsprozessen
berücksichtigt werden.
Die IMMOFINANZ Group hat in die operativen Abläufe und Berichtswege ein aktives Risikomanagementsystem integriert. Dieses ermöglicht bei Risiken ein frühzeitiges Gegensteuern und wirkt sich unmittelbar auf strategische Entscheidungen und operative Prozesse aus. Interne Richtlinien, Reportingsysteme und Kontrollmechanismen, die eine
Überwachung, Bewertung und Steuerung der Risiken des operativen Geschäfts ermöglichen, sind im gesamten Unternehmen etabliert. Das Risikomanagement wird in der IMMOFINANZ Group auf allen Ebenen wahrgenommen und vom
Vorstand verantwortet, der in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden ist. Zusätzlich hat die IMMOFINANZ
Group zur Früherkennung und Überwachung von Risiken das Interne Kontrollsystem (IKS) weiter optimiert. Das IKS
wird im Konzernlagebericht ab Seite 121 beschrieben.
Die bedeutendsten Risikofaktoren sind unternehmensstrategische, finanzielle sowie markt- und immobilienspezifische Risiken. Die wesentlichen finanziellen Risikofaktoren ergeben sich aus Änderungen von Fremdwährungskursen
und Zinssätzen sowie aus der Verschlechterung der Bonität und Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern. Eine Darstellung der finanziellen Risikofaktoren ist im Konzernabschluss im Kapitel 8.2 ersichtlich.
Markt- und immobilienspezifische Risiken ergeben sich aus der mikro- bzw. makroökonomischen Entwicklung in den
einzelnen Ländern bzw. aus Entwicklungen auf Immobilienebene. Dazu zählen das Marktpreisrisiko und die Wettbewerbssituation sowie das Transaktionsrisiko.
Unternehmensstrategische Risiken
Konzentrationsrisiko
Unter Konzentrationsrisiko versteht man die Häufung von gleichgelagerten Risiken, die dem Grundsatz der Risikostreuung widersprechen. Solche Risiken reduziert die IMMOFINANZ Group bewusst, indem sie auf eine sektorale
und regionale Diversifikation des Portfolios achtet und größere Immobilienprojekte gegebenenfalls gemeinsam mit
einem Projektpartner entwickelt, wobei der IMMOFINANZ Group aber die kontrollierende Mehrheit zukommt. Neben
einer sektoralen und regionalen Streuung steht auch die Diversifikation der Mieterstruktur im Vordergrund, sodass
der Ausfall eines Mieters keine erheblichen Auswirkungen auf das Unternehmen hat. Die IMMOFINANZ Group verfügt über einen sehr ausgewogenen und diversifizierten Mietermix. An den Gesamtmieterlösen des Konzerns hat kein
Mieter einen größeren Anteil als 2%.
Investitionen mit einem überproportionalen Anteil am Gesamtportfolio in einer Region weisen ein erhöhtes Risiko
potenzial auf. Nach Abspaltung der BUWOG AG hat sich die geografische Portfolioaufteilung stärker in Richtung Osteuropa verschoben, Russland ist nunmehr der größte Einzelmarkt der IMMOFINANZ Group. In Bezug auf Russland
bestehen mehrere spezifische Konzentrationsrisiken: Zum einen verfügt die IMMOFINANZ Group mit dem Moskauer
1 Zwischen 5% und 10% besteht keine Meldepflicht, sodass der Anteil von JP Morgan – auf Grundlage der Meldungen – zum 30. April 2014 innerhalb dieser
Bandbreite liegen kann.
Konzernlagebericht – Risikomanagement 119
Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino über ein einzelnes Investment, das gemessen am Verkehrswert mehr
als 15% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios ausmacht. Zum anderen konzentrieren sich die Investments
der Gruppe in Russland auf den Moskauer Einzelhandelsmarkt, der 27,0% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios beträgt.
Kapitalmarkt- und Finanzierungsrisiko
Die Refinanzierung am Kapitalmarkt ist für die IMMOFINANZ Group von hoher strategischer Bedeutung. Signifikante
Schwankungen an den Kapitalmärkten können die Aufnahme von Eigen- bzw. Fremdkapital gefährden. Um das Refinanzierungsrisiko gering zu halten, achtet die IMMOFINANZ Group auf einen ausgewogenen Mix zwischen Eigen- und
Fremdkapital bzw. auf unterschiedliche Laufzeiten der Bankfinanzierungen.
Um Risiken mangelnder Kapitalmarkt-Compliance zu vermeiden, verfügt die IMMOFINANZ Group über eine
ompliance-Richtlinie, die die Einhaltung der Kapitalmarktverpflichtungen sicherstellen und insbesondere die missC
bräuchliche Verwendung oder Weitergabe von Insiderinformationen verhindern soll. Zu diesem Zweck wurden u.a.
die Compliance-Organisation definiert sowie Befugnisse und Aufgaben des Compliance-Verantwortlichen festgelegt. Ständige und fallweise vorübergehende Vertraulichkeitsbereiche werden eingerichtet und Sperrfristen bzw.
Handelsverbote für die in diesen Vertraulichkeitsbereichen tätigen Personen festgelegt.
Die Generierung von Liquidität aus dem operativen Geschäft stellt einen zentralen Bestandteil der Strategie der
IMMOFINANZ Group dar. Prozesse zur Evaluierung von weiteren operativen Kostensenkungs- bzw. Optimierungsmöglichkeiten werden kontinuierlich angewandt und weiterentwickelt. Interne Beschaffungsrichtlinien in den operativen Bereichen, vor allem bei Immobiliendienstleistungen und bei Bau- und Bewirtschaftungsmaßnahmen, stellen
wesentliche Rahmenbedingungen dieser Kostenreduktions- bzw. Optimierungsmaßnahmen dar.
Um Kredite zu erhalten oder weiterhin in Anspruch nehmen zu können, muss die IMMOFINANZ Group bestimmte
Verpflichtungen bei diesen Finanzierungen, sogenannte Financial Covenants, erfüllen. Die IMMOFINANZ Group überwacht die Einhaltung dieser Covenants permanent und steht dazu in engem Kontakt mit den Kreditgebern. Werden diese Verpflichtungen nicht erfüllt, kann es unter gewissen Umständen zu einer Kündigung des Kreditvertrags
durch den Kreditgeber kommen. Derzeit sind keine wesentlichen Covenant-Brüche, die die Geschäftstätigkeit der
IMMOFINANZ Group negativ beeinflussen könnten, bekannt bzw. zu erwarten. Covenant-Brüche werden im Konzernabschluss unter 6.14 behandelt.
Marktumfeldrisiko und immobilienspezifische Risiken
Branchen- und Marktumfeldrisiko
Die IMMOFINANZ Group ist derzeit hauptsächlich in drei gewerblichen Assetklassen investiert. Abgesehen davon,
dass mit jeder Assetklasse spezifische Risiken einhergehen, ist der Konzern Risikofaktoren ausgesetzt, die von den
konjunkturellen und volkswirtschaftlichen Entwicklungen abhängig sind.
Diese Risiken betreffen die mikro- und makroökonomische sowie die politische Entwicklung der Länder, in denen die
IMMOFINANZ Group tätig ist, und die des globalen Finanz- und Investmentmarkts. Es können sich daraus wesentliche
Auswirkungen auf den Marktwert der Immobilien (Wertänderungsrisiko), auf die Ergebnisse, auf die Entwicklungspläne und auf die Investitions- und Verkaufsaktivitäten ergeben.
Die Transaktionsvolumina bestätigten zuletzt die Erholung des Immobilienmarkts in Europa, wenngleich nach wie vor
große Unterschiede zwischen West- und Osteuropa bestehen. Laut CBRE erhöhte sich das Volumen in Europa im
Jahr 2013 um 21,0% auf EUR 154,0 Mrd. In den CEE-Ländern wurden 2013 Immobilien im Wert von rund EUR 10,0 Mrd.
(plus 31,0% im Vergleich zu 2012) gehandelt. Generell werden risikoreiche Investitionen nicht mehr pauschal als negativ gesehen. Die Risikobereitschaft hat sich anscheinend erhöht, was sich auch in einer Zunahme der Transaktionen
beispielsweise in Rumänien (EUR 303,0 Mio. im Q1 2014 nach EUR 85,0 Mio. in Q1 2013 laut CBRE) zeigt. Kommen einzelne Transaktionsmärkte zum Erliegen (Transaktionsrisiko), könnten die vorgesehenen weiteren Portfoliooptimierungen nicht oder nur zeitlich verzögert umsetzbar sein.
Vermietungs- und Mietausfallrisiko
Das Vermietungsrisiko korreliert in hohem Ausmaß mit der allgemeinen wirtschaftlichen Situation in den einzelnen
Ländern. Eine Verschlechterung der Wirtschaftslage kann zu geringerer Nachfrage der Mieter nach Flächen bzw. dazu
führen, dass Mietverträge nicht verlängert werden und die Leerstandsrate steigt. In einer Like-for-like-Betrachtung
zeigt sich, dass sich die Vermietungssituation in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group 2013/14 als relativ stabil
120 Konzernlagebericht – Risikomanagement
erwiesen hat. Lediglich in Polen war ein Rückgang der Mieterlöse like-for-like um EUR 4,0 Mio. zu verzeichnen. Dies
ist auf eine Reduktion der Auslastungsgrade in einigen Büroimmobilien zurückzuführen. Hintergrund ist das gleichzeitige Auslaufen einiger größerer Mietverträge im Berichtszeitraum. Der positiv verlaufende Wiedervermietungsprozess lässt auf eine rasche Kompensation dieser Rückgänge schließen.
Auch die Konkurrenzsituation hat mögliche Auswirkungen auf die Vermietung. Eine hohe Neuproduktion an Flächen,
die nicht vom Markt absorbiert werden, kann die Mietpreise unter Druck bringen bzw. zur Folge haben, dass bestehende Verträge nicht verlängert werden und Mieter in neue Gebäude abwandern. Bei Mietvertragsverlängerungen
können notwendige Mietreduktionen bzw. höhere finanzielle Anreize zu einer Ertragsminderung führen.
Um das Inflationsrisiko zu minimieren, sind in den Standardmietverträgen der IMMOFINANZ Group Wertsicherungsklauseln vorgesehen.
Die IMMOFINANZ Group unterliegt auch einem Ausfallrisiko durch die Mieter. Die Konzernrichtlinien sehen vor, dass für
künftige Mieter eine Bonitätsprüfung durchgeführt werden muss, auch werden z.B. Sicherheitsleistungen gefordert.
Es ist trotzdem nicht auszuschließen, dass ein Mieter nicht pünktlich bezahlt oder vor allem in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld mit der Miete in Verzug gerät. Das könnte die operative Performance wesentlich verschlechtern.
Risiken aus der Immobilienentwicklung
Bei Immobilienentwicklungsprojekten bestehen Risiken, die einerseits zu Termin- und Baukostenüberschreitungen
führen können und andererseits das Vermietungsrisiko betreffen, wie etwa Verzögerungen in Widmungs- und Baugenehmigungsverfahren oder bei Kreditvergaben, bei Problemen mit General- oder Subunternehmern, Baumängel,
fehlende Nachfrage nach Mietflächen aufgrund herrschender Marktbedingungen oder unerwarteter Ereignisse. Verzögerungen während der Bauphase oder bei der Erstvermietung (Projektstabilisierung) können negative Auswirkungen auf das Development-Ergebnis haben bzw. durch das Ausbleiben von Mieten den Cashflow belasten und die
Mieterlöse verkaufter Immobilienobjekte nicht zeitnah kompensieren.
Die IMMOFINANZ Group minimiert diese Risiken, indem sie Projekte mit regelmäßigen Kosten- und Terminkontrollen
sowie darauf aufbauenden Abweichungsanalysen begleitet.
Immobilienbewertungsrisiko
Verändern sich makroökonomische Rahmenbedingungen oder immobilienspezifische Faktoren, so besteht das Risiko
von deutlichen Wertschwankungen des Immobilienportfolios. Negative Marktwertveränderungen können das Konzernergebnis beeinflussen und das Eigenkapital reduzieren.
Das Geschäftsjahr 2013/14 zeigt eine währungsbereinigte Abwertung des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ
Group, welche zum überwiegenden Teil im Russland-Portfolio wegen der herrschenden Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Ukraine-Krise begründet ist.
Durch eine sektorale bzw. regionale Diversifikation des Immobilienportfolios können Marktzyklen und -schwankungen sowie Konzentrationsrisiken sehr gut ausgeglichen werden. Da die IMMOFINANZ Group im Allgemeinen qualitativ
hochwertige Immobilien in guten Lagen besitzt, besteht besonderer Schutz gegenüber den oben genannten Risiken.
Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren zu können, werden regelmäßig fundierte Marktstudien
erstellt und in Verbindung mit Berichten anerkannter Immobilienexperten analysiert. Sämtliche Marktänderungen
werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen maßgeblich Investitions-, Verkaufsund Projektplanungen und somit mittelfristig die Unternehmensplanung. Um derartige Risiken bereits vor dem Erwerb
neuer Immobilien erkennen und sämtliche Risiken in Zusammenhang mit rechtlichen, steuerlichen, wirtschaftlichen,
technischen und sozialen Fragen bewerten zu können, ist eine umfassende Due-Diligence-Prüfung unter Einbindung
unabhängiger Experten unabdingbar und im Akquisitionsprozess der IMMOFINANZ Group vorgesehen. Grundstücke
(Immobilienentwicklungsprojekte) und Immobilien, die den hohen Qualitätsanforderungen der IMMOFINANZ Group
nicht entsprechen, werden nicht angekauft.
Sonstige Risiken
Rechtliche Risiken
Als international tätiges Unternehmen ist die IMMOFINANZ Group einer Vielzahl von rechtlichen Risiken ausgesetzt.
Dazu zählen u.a. Risiken im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. der Veräußerung von Immobilien und Rechtsstrei-
Konzernlagebericht – Internes Kontrollsystem 121
tigkeiten mit Mietern oder Joint-Venture- bzw. Development-Partnern. Eine Auflistung der wesentlichsten Rechtsstreitigkeiten ist im Kapitel Rechtsstreitigkeiten im Konzernlagebericht ab Seite 109 ersichtlich.
Die Ergebnisse von gegenwärtig anhängigen bzw. künftigen Verfahren können nicht mit Sicherheit vorausgesehen
werden. Daher können aufgrund von gerichtlichen oder behördlichen Entscheidungen oder Vergleichsvereinbarungen
Aufwendungen entstehen, die nicht oder nicht in vollem Umfang durch Versicherungsleistungen bzw. durch bestehende Rückstellungen abgedeckt sind und daher Auswirkungen auf die Ergebnisse der IMMOFINANZ Group haben
können.
Umweltrisiko
Die IMMOFINANZ Group ist Umweltrisiken und sowohl dem Risiko von Natur- als auch von Menschen verursachten
Katastrophen ausgesetzt samt deren Auswirkungen auf IMMOFINANZ-Immobilien. Naturkatastrophen und extreme
Wettereinwirkungen, wie beispielsweise Erdbeben, Überflutungen, Sturm und Hagel, können erhebliche Schäden
an in Bau befindlichen und bereits fertiggestellten Immobilien verursachen. Solche Schäden können auch durch von
Menschen verursachte Katastrophen hervorgerufen werden, wie beispielsweise nukleare Störfälle.
Die IMMOFINANZ Group evaluiert periodisch das Ausmaß ihres Versicherungsschutzes nach den Kriterien Risiko,
Kosten und Verfügbarkeit. Diese Evaluierung kann dazu führen, dass Risiken wie Haftpflicht oder Naturkatastrophen nur eingeschränkt versichert sind oder kein Versicherungsschutz für Umwelt-, Terrorismus- und Kriegsrisiken
besteht. Die IMMOFINANZ Group ist daher dem Risiko ausgesetzt, nicht über ausreichenden oder gar keinen Versicherungsschutz für Risiken wie Hochwasser, Feuer und ähnliche Naturkatastrophen sowie Terrorismus und andere
Schadensereignisse in Bezug auf Immobilien zu verfügen. Die IMMOFINANZ Group dotiert vorsorglich auch keine
pauschalen Rücklagen oder bildet vorsorglich auch keine sonstigen Reserven, um Verluste oder Ansprüche Dritter
aus nicht versicherten Risiken abzudecken. Sollte ein Verlust entstehen, der über die Versicherungsdeckung hinausgeht oder für den eine solche nicht besteht, kann die IMMOFINANZ Group das in eine Immobilie investierte Kapital
verlieren und erwartete Erträge oder Wertsteigerungen können ausbleiben. Weiters können der IMMOFINANZ Group
zusätzliche Kosten aus der Reparatur von Schäden nicht versicherter Risiken entstehen. Die IMMOFINANZ Group
würde auch weiterhin für Fremdkapital oder andere finanzielle Verbindlichkeiten in Bezug auf die betroffene Immobilie haftbar bleiben. Es können daher wesentliche, die Versicherungsdeckung übersteigende Verluste entstehen.
Steuerliche Risiken
Die IMMOFINANZ Group unterliegt als international tätiger Immobilienkonzern einer Vielzahl nationaler Steuer
systeme, die laufend Änderungen erfahren, etwa hinsichtlich immobilienbezogener Steuern, Umsatz- oder Ertragsteuern. Außergewöhnliche Steuerbelastungen können die Folge sein und stellen damit ein stetes Ertragsrisiko dar.
Alle relevanten Diskussionen und Entscheidungen der lokalen Gesetzgeber werden kontinuierlich beobachtet.
BUWOG-Beteiligung
Nach der mehrheitlichen Abspaltung der Wohnimmobilientochter BUWOG im Geschäftsjahr 2013/14 hält die
IMMOFINANZ Group einen 49%-Anteil an der BUWOG, von dem sie sich mittelfristig trennen will. Die BUWOG Gruppe
ist als Immobilieninvestor und -entwickler unterschiedlichen Risiken ausgesetzt, ihre Geschäftsergebnisse sind
von den Wohnimmobilienmärkten in Österreich und Deutschland abhängig. Zudem ergeben sich aus der Höhe des
49%-Anteils und der Börsennotiz der BUWOG-Aktie Risiken für die geplante Verwertung der Beteiligung.
Die BUWOG Gruppe hat Ende April 2014 eine Wandelanleihe über EUR 260,0 Mio. begeben, die gänzlich von der
I MMOFINANZ gezeichnet worden ist. Die BUWOG ist im Zeitraum bis 27. Jänner 2015 berechtigt, diese Anleihe vollumfänglich zu kündigen und zurückzuzahlen. Übt die BUWOG diese Call-Option nicht aus, plant die IMMOFINANZ Group,
die Wandelanleihe am Kapitalmarkt zu platzieren. Die Anleihe unterliegt Bonitäts- und Kursrisiken, zudem ist eine
Platzierung von der allgemeinen Kapitalmarktsituation abhängig.
Im Geschäftsjahr 2013/14 hat die IMMOFINANZ Group die Abteilung Internal Audit weiter professionalisiert: So wurde
mit der Durchführung eines Quality Assessments durch einen unabhängigen Assessor die Qualität der internen Revision bescheinigt. Die erhaltene Zertifizierung stellt den Nachweis dar, dass die Interne Revision nach internationalen
Standards arbeitet und somit verlässliche Prüfungs- und Beratungsleistungen erbringt. Zusätzlich wurden weitere
Maßnahmen zur Optimierung des Internen Kontrollsystems (IKS) gesetzt.
122 Konzernlagebericht – Forschung und Entwicklung
Im IKS sind sämtliche aufeinander abgestimmte Methoden und Maßnahmen zusammengefasst, die der Vermögenssicherung und der Gewährleistung von Genauigkeit und Zuverlässigkeit von Abrechnungsdaten bei Rechnungs
legung und Finanzberichterstattung dienen. Zudem soll das IKS die Einhaltung der vom Vorstand vorgeschriebenen
Geschäftspolitik unterstützen. Die Zielsetzung dabei ist, interne und externe regulatorische Anforderungen zu erfüllen und gleichzeitig Unternehmensprozesse und Kontrollen effizient zu halten.
Als international tätiges Unternehmen bezieht sich die IMMOFINANZ Group bei der Ausgestaltung des IKS auf das
Rahmenwerk des Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO), das aus fünf Komponenten besteht: Kontrollumfeld, Risikobeurteilung, Kontrollmaßnahmen, Information und Kommunikation sowie
Überwachung.
Kontrollumfeld:
Vorgaben und
Richtlinien
Das Kontrollumfeld auf Unternehmensebene umfasst die Rahmenbedingungen, unter denen die internen Kontrollmaßnahmen ausgestaltet und umgesetzt werden. Wesentliche Bestandteile sind gesetzliche Bestimmungen,
unternehmensindividuelle Vorgaben und Richtlinien der IMMOFINANZ Group – wie z.B. die Kompetenzordnung, die
Compliance-Richtlinie, die Investitionsrichtlinie, IT General Controls – sowie die klare Führungs- und Unternehmensstruktur und die Kommunikation der Grundwerte durch das Management.
Prozessbasierte
Risikobeurteilung
Die bestehende Prozesslandschaft stellt die Ausgangsbasis für die Evaluierung des IKS auf Prozessebene dar. Die
Kontrollaktivitäten der IMMOFINANZ Group werden mit einer speziellen Prozessmanagement- & IKS-Software im
Rahmen einer Risiko-Kontroll-Matrix unter Berücksichtigung der Schlüsselrisiken in die Prozessabläufe integriert.
Das IKS sorgt in der Konzernrechnungslegung und der Finanzberichterstattung dafür, dass Ordnungsmäßigkeit,
Sicherheit und Wirtschaftlichkeit gewährleistet werden und die notwendigen Informationen richtig, vollständig
und zeitnah vorliegen. Die Eckpunkte des IKS im Rechnungslegungsprozess bei der IMMOFINANZ Group sind: eine
angemessene Funktionstrennung, durchgehende Anwendung des Vier-Augen-Prinzips bei der Bestell- und Rechnungsfreigabe, Verwendung interner Richtlinien (z.B. des IMMOFINANZ Group IFRS Accounting Manuals), Kontrolle
der erhaltenen Buchhaltungsdaten durch das Konzern-Controlling in Bezug auf Richtigkeit, Plausibilität und Vollständigkeit, in die Prozessabläufe integrierte, präventive und detektive Kontrollen und die Automatisierung wesentlicher Kontrollen über angemessene Systemeinstellungen der Finanzbuchhaltung Navision und der Konsolidierungssoftware Hyperion.
Die Implementierung von neuen Richtlinien und Kontrollmaßnahmen wird mit laufenden Informationsveranstaltungen und Feedbackrunden unterstützt. Anschließend werden die Fortschritte und Verbesserungspotenziale in planmäßigen Managementgremien berichtet. Im Rahmen der monatlichen internen Berichterstattung werden Budget
daten mit Ist-Daten verglichen und Abweichungen analysiert, damit Risiken frühzeitig erkannt und Gegenmaßnahmen
eingeleitet werden können.
Die Einhaltung der Kontrollen wird durch die Interne Revision im Rahmen des Revisionsauftrags überwacht. Die Interne
Revision, als Stabsstelle dem Gesamtvorstand der IMMOFINANZ AG und disziplinarisch dem Finanzvorstand (Mag.
Birgit Noggler) unterstellt, ist konzernweit für die Erbringung der Revisionstätigkeit zuständig. Für sämtliche Revisionsaktivitäten gilt die entsprechende, konzernweit gültige Organisationsrichtlinie.
Überwachung
durch Interne
Revision
Auf Grundlage eines vom Aufsichtsrat genehmigten, jährlichen Revisionsplans prüft die Interne Revision unabhängig
und regelmäßig operative Prozesse und Geschäftsabwicklungen. Die Prioritäten für den Revisionsplan werden nach
Risikokriterien und entsprechend den Organisationszielen festgelegt. Geprüft werden dabei vor allem die Ordnungsmäßigkeit, die internen Kontrollsysteme und Möglichkeiten der Effizienzverbesserung.
Die Ergebnisse der Prüfungen werden regelmäßig an den Vorstand der IMMOFINANZ AG und zweimal jährlich an den
Aufsichtsrat berichtet. Im Rahmen eines Jahresberichts legt die Revision Rechenschaft über ihre Tätigkeit im Revisionsjahr ab und präsentiert zusammenfassend alle wesentlichen Revisionsgebiete und -ergebnisse.
Forschung und Entwicklung
Die IMMOFINANZ Group tätigt keine Ausgaben für Forschung und Entwicklung.
Konzernlagebericht – Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften | Ausblick 123
Bilanzierungs- und
Bewertungsvorschriften
Neue Rechnungslegungsstandards und Wechsel in der Ausübung von Methodenwahlrechten können den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group in beträchtlichem Ausmaß beeinflussen bzw. die Vergleichbarkeit mit früheren
Abschlüssen einschränken. Detaillierte Informationen über angewendete Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
finden sich im Konzernabschluss.
Ausblick
Nach der mehrheitlichen Abspaltung der Wohnimmobilientochter BUWOG im Geschäftsjahr 2013/14 konzentriert
sich die IMMOFINANZ Group mit ihrem Geschäftsmodell der Immobilienmaschine nunmehr auf Gewerbeimmobilien
mit Schwerpunkt in Zentral- und Osteuropa sowie Russland und nimmt in dieser Region als größtes börsennotiertes
Unternehmen die führende Rolle ein.
Die neue Ausrichtung bedingt nicht nur eine Schärfung des Unternehmensprofils und eine Verbesserung wesentlicher operativer Kennzahlen, sie eröffnet zudem bessere Möglichkeiten für strategische Transaktionen. So erwarten
wir, dass sich die bereits im deutschen Wohnimmobiliensektor begonnene Konsolidierung der Branche im gewerblichen Immobilienbereich in Zentral- und Osteuropa fortsetzen wird. Als Marktführer in dieser Region wollen wir dabei
eine aktive Rolle einnehmen und sich bietende Opportunitäten mit Blick auf Synergien und Skaleneffekte prüfen.
Bedeutende Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sind im Konzernabschluss unter 8.6 ersichtlich.
Erwartetes Marktumfeld
Im EU-Durchschnitt wird das BIP laut Economist Intelligence Unit (EIU) im Jahr 2014 um 1,6% wachsen (2013: plus 0,1%).
Die Lage im CEE-Raum gestaltet sich leicht besser: Hier wird für das nach Verkehrswerten gewichtete durchschnitt
liche BIP aller acht Kernländer der IMMOFINANZ Group nach einem Wachstum von 1,1% im Jahr 2013 für 2014 ein Plus
von 1,8% prognostiziert. Wichtigste Treiber sind dabei Polen (3,1%) und Rumänien (3,0%).
Ein Unsicherheitsfaktor besteht in der weiteren Entwicklung der politischen Unruhen in der Ukraine. Diese haben – im
Zusammenhang mit möglichen wirtschaftlichen Sanktionen gegen Russland – zuletzt zu einer Reduktion der Wachstumserwartungen für die beiden Märkte geführt. In welchem Ausmaß sich diese Krise auf die kommerzielle Entwicklung unserer Zielmärkte, vor allem auf Russland, auswirken wird, kann derzeit nicht abgeschätzt werden. Mittel- bis
langfristig sind weder ein schwacher Rubel noch latente Kriegsängste in der Bevölkerung unserem Geschäft in Russland zuträglich, da diese Faktoren für eine Konsumzurückhaltung sorgen können. Wir hoffen daher auf eine baldige
Entspannung der Lage in der Ukraine. Generell besitzt Russland ein großes wirtschaftliches Aufholpotenzial.
Erwartete Geschäftsentwicklung
Wir gehen davon aus, dass sich die Kernmärkte der IMMOFINANZ Group weiterhin positiv entwickeln bzw. von einer
schrittweisen Erholung der Wirtschaft profitieren. Treiber für ein weiterhin steigendes Wirtschaftswachstum dieser
Länder ist, neben durchwegs gesunden Staatshaushalten, der Aufholbedarf dieser Länder gegenüber Westeuropa.
Dies trifft auch auf Russland zu, vorausgesetzt eine Eskalation der Krise und nachhaltig negative Auswirkungen auf
die Kaufkraft der Bevölkerung können vermieden werden.
Grundsätzlich sind bei uns Mieteinnahmen des russischen Portfolios in den Währungen Euro oder US-Dollar fixiert, ein
anhaltender Wertverfall des Rubels verschlechtert allerdings die Kostenverhältnisse für unsere Mieter. Wie bereits im
Bericht für die ersten drei Quartale 2013/14 erwähnt, haben wir mit einzelnen Mietern in unseren Moskauer Einkaufszentren daher zeitlich eng begrenzte Vereinbarungen getroffen, um deren wechselkursbedingte Mehrkosten bei der
Miete abzufedern und so ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu unterstützen. Dies hat sich auch bereits während
der Finanzkrise 2008/09 als nachhaltige Vorgehensweise erwiesen.
Was die Abschwächung des Rubels gegenüber Euro und US-Dollar anbelangt, so zeigt sich seit Anfang März 2014
wieder eine Entspannung der Lage. Der Rubel konnte einen Teil der Kursverluste – vor allem gegenüber US-Dollar –
wieder wettmachen.
124 Konzernlagebericht – Ausblick
Asset Management
Die Mieterlöse haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr im Like-for-like-Vergleich (das bedeutet um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt) weitestgehend stabil entwickelt (-1,3% bzw. EUR -6,0 Mio.,
siehe auch Kapitel Portfoliobericht auf den Seiten 88–89). Der Like-for-like-Bewertungsvergleich (-2,3% bzw.
EUR -138,5 Mio., siehe auch Kapitel Portfoliobericht auf Seite 89) spiegelt bei weitgehend stabilen operativen
Ergebnissen hingegen die Auswirkungen der Geschehnisse in der Ukraine und die vorsichtige Einschätzung unserer
externen Gutachter wider.
Wir gehen für das laufende Geschäftsjahr von einer ähnlichen Entwicklung aus, wobei es unterjährig im Retail-
Segment in Russland aufgrund der im 1. Quartal 2014/15 gewährten Mietreduktionen zu einer höheren Volatilität
kommen kann, die aber durch die Mieterlöse aus unserem neuen Moskauer Shopping Center GOODZONE überkompensiert werden sollte.
Der Fokus liegt auf einer weiteren Verringerung des Leerstands in den einzelnen Assetklassen. Durch zahlreiche
operative Maßnahmen (stärkere Kundenorientierung und Marktnähe durch Dezentralisierung, Beziehungs- und Key
Account Management etc.) soll die Auslastung im Bürobereich mittelfristig an jene des Einzelhandelsbereichs (größer 90%) herangeführt werden.
Trade
Wir wollen das in den zurückliegenden Jahren erreichte Tempo bei den Immobilienverkäufen beibehalten, das entspricht
einem durchschnittlichen jährlichen Volumen von rund EUR 500,0 Mio. bis EUR 600,0 Mio. Wir sind zuversichtlich, dass
die erzielbaren Verkaufspreise weiterhin die konservative Bewertung unseres Portfolios bestätigen, wie wir dies auch
eindrucksvoll in den letzten vier Jahren unter Beweis stellen konnten. So erzielten wir bei unseren Immobilienverkäufen im Volumen von EUR 2,5 Mrd. im Durchschnitt eine zweistellige Marge.
Innerhalb Osteuropas sind Polen und Tschechien die aktivsten Transaktionsmärkte. Schrittweise rücken aber auch
andere CEE-Destinationen aufgrund eines attraktiven Risiko-Renditeprofils wieder stärker in das Blickfeld der Investoren, das trifft etwa auf Bukarest zu.
Development
Zielsetzung für das laufende Geschäftsjahr ist, die Entwicklungsaktivitäten zu erhöhen und entsprechende Ergebnisbeiträge zu generieren. Per 30. April 2014 weisen die im Bau befindlichen Entwicklungsprojekte einen voraussichtlichen
Verkehrswert nach Fertigstellung in Höhe von EUR 773,2 Mio. auf. Dieser Wert soll mittelfristig auf bis zu EUR 2,0 Mrd.
in einer rollierenden Drei-Jahres-Pipeline erhöht werden. Die Schwerpunkte liegen dabei auf den Märkten Deutschland, Polen, Russland und Rumänien.
Für das Geschäftsjahr 2014/15 erwarten wir die bauliche Fertigstellung einiger größerer Entwicklungsprojekte, darunter der erste Bauabschnitt des Gerling Quartiers in Köln, wo wir mittlerweile die ersten Wohnungen übergeben
haben, sowie in Polen das Shopping Center Tarasy Zamkowe in Lublin und die Eröffnung unseres ersten VIVO! Shopping Centers in Pila.
BUWOG-Beteiligung
Die IMMOFINANZ wird sich mittelfristig von ihrem 49%-Anteil an der BUWOG trennen. Die damit generierten liquiden
Mittel sollen für Portfolioinvestitionen in West- und Osteuropa und für eine Optimierung der Finanzierungsstruktur verwendet werden. Auch bedingt der geplante Ausbau der Development-Aktivitäten eine höhere Kapitalbindung.
I MMOFINANZ gezeichnet worden ist. Die BUWOG ist im Zeitraum bis 27. Jänner 2015 berechtigt, diese Anleihe vollumfänglich zu kündigen und zurückzuzahlen. Übt die BUWOG diese Call-Option nicht aus, plant die IMMOFINANZ Group,
die Wandelanleihe am Kapitalmarkt zu platzieren.
Auf Basis der von der BUWOG in Aussicht gestellten Dividende für 2013/14 werden der IMMOFINANZ aus der Beteiligung ca. EUR 31,7 Mio. an Dividende zufließen.
Kapitalmarkt
Der Vorstand der IMMOFINANZ wird der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2013/14 keine Dividende vorschlagen. Dies wird insbesondere damit begründet, dass die IMMOFINANZ im zurückliegenden Geschäftsjahr wesentliche Teile ihrer erwirtschafteten liquiden Mittel in den Ankauf von deutschen Wohnimmobilien investiert hat. Diese
Konzernlagebericht – Ausblick 125
Strategie ermöglichte die Positionierung der BUWOG als deutsch-österreichisches Wohnimmobilienunternehmen
und damit die mehrheitliche Abspaltung von der IMMOFINANZ.
Ab dem laufenden Geschäftsjahr soll die Dividendenzahlung wieder aufgenommen werden. Aus heutiger Sicht streben wir für 2014/15 eine Ausschüttung in Höhe von EUR 0,15 bis EUR 0,20 je Aktie an, wobei sich diese grundsätzlich
aus Dividendenzahlung und Aktienrückkaufprogramm zusammensetzen kann.
Für zukünftige Aktienrückkaufprogramme ist es geplant, die derzeit für eine Finanzierung verwendeten 9,00% an
eigenen Aktien (insgesamt 101.605.741 Stück) nach Rückführung oder Umstrukturierung dieser Finanzierung einzuziehen.
Managementstruktur
Der Aufsichtsrat hat aufgrund des pensionsbedingten Ausscheidens des CEO zum Ende des Geschäftsjahres 2014/15
eine Nachfolgeregelung getroffen. Der Vorstand der IMMOFINANZ wird daher vorübergehend von März bis Ende April
2015 vier Personen umfassen. Oliver Schumy wurde mit Wirksamkeit ab 1. März 2015 für die Dauer von fünf Jahren
zum Vorstand des Immobilienkonzerns bestellt. Per 1. Mai 2015 wird er Eduard Zehetner als CEO und Sprecher des
Vorstands nachfolgen.
Wien, am 1. August 2014
Der Vorstand
Dr. Eduard Zehetner
CEO
Mag. Birgit Noggler
CFO
Mag. Dietmar Reindl
COO
126 Konzernabschluss
Konzernabschluss
LOG CENTER | Timişoara | RO
V
Logistikimmobilie mit 8 Modulen und
einem angeschlossenen Bürohaus.
Weiteres Entwicklungspotenzial auf
zusätzlicher 70.000 m2 Grundstücksfläche vorhanden
43.000 C Grundstücksfläche
Konzernabschluss 127
Konzernabschluss
128
Konzern-Gesamtergebnisrechnung 129
Konzernbilanz 130
Konzern-Geldflussrechnung 131
Konzern-Eigenkapitalentwicklung 132
Konzernanhang 134
134
2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
140
3. Konsolidierungskreis und Unternehmenszusammenschlüsse
156
4. Informationen zu den G
eschäftssegmenten
164
5. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
172
181
7. Erläuterungen zur K
onzern-Geldflussrechnung
210
8. Sonstige Angaben
211
230
249
Bestätigungsvermerk 250
Einzelabschluss
252
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2013/14
254
Anhang
255
Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 226 (1) UGB
275
Lagebericht für das G
eschäftsjahr 2013/14
276
294
Werte in TEUR
Mieterlöse
Anhang
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 20131
5.1.1
506.666,3
546.202,3
125.651,4
139.050,9
Weiterverrechnete Betriebskosten
Sonstige Umsatzerlöse
11.439,7
12.673,2
Umsatzerlöse
5.1.2
643.757,4
697.926,4
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen
5.1.3
-120.499,3
-134.124,2
Betriebskostenaufwendungen
5.1.4
-122.099,6
-137.318,2
5.1
401.158,5
426.484,0
568.723,0
126.709,8
-568.723,0
-126.709,8
18.745,4
46.785,9
Erlöse aus Immobilienverkäufen
Buchwertabgänge
Ergebnis aus der Endkonsolidierung
Aufwendungen aus Immobilienverkäufen
-5.642,1
-4.368,8
Währungsbereinigte Neubewertung von verkauftem und zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen
19.670,7
29.041,4
Ergebnis aus Immobilienverkäufen vor Währungseffekten
32.774,0
71.458,5
0,0
-2.625,4
Währungsbedingte Neubewertung von verkauftem und zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen
32.774,0
68.833,1
Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienvorräten
5.2
9.727,4
12.778,0
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte
-9.117,4
-11.100,3
Aufwendungen aus Immobilienvorräten
-7.974,5
-14.487,3
Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung
Währungsbereinigte Neubewertung von in Bau befindlichem Immobilienvermögen
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung vor Währungseffekten
Währungsbedingte Neubewertung von in Bau befindlichem Immobilienvermögen
-21.451,6
-12.681,3
5.7.1
-47.858,7
-15.819,4
5.3
-76.674,8
-41.310,3
5.7.1
36.797,5
7.804,5
5.3
-39.877,3
-33.505,8
5.4
17.872,0
30.170,6
5.5
Operatives Ergebnis
-92.764,3
-95.607,7
319.162,9
396.374,2
Währungsbereinigte Neubewertung von Immobilienvermögen
5.7.1
-177.907,6
-31.382,0
Währungsbedingte Neubewertung von Immobilienvermögen
5.7.1
310.964,0
96.634,2
Firmenwertabschreibungen und Ergebniseffekte aus Kaufpreisanpassung
5.7.2
68.874,1
-123.273,4
201.930,5
-58.021,2
521.093,4
338.353,0
Finanzierungsaufwand
-203.662,4
-216.281,9
Finanzierungsertrag
Wechselkursveränderungen
Sonstiges Finanzergebnis
13.713,3
18.420,1
-135.832,2
-32.462,9
-8.044,8
-41.913,0
6.5
43.515,3
-2.910,6
Finanzergebnis
5.8
-290.310,8
-275.148,3
230.782,6
63.204,7
Ertragsteuern laufend
5.9
-50.011,0
-22.106,8
Ertragsteuern latent (aus 49%iger Beteiligung an der BUWOG Gruppe)2
5.9
-44.376,0
0,0
Ertragsteuern latent (übrige)
5.9
-60.951,5
-30.429,8
75.444,1
10.668,1
Konzernergebnis aus fortgeführten Aktivitäten
Konzernergebnis
3.8
104.980,6
100.167,9
180.424,7
110.836,0
1 Die Vergleichszahlen wurden angepasst (siehe Kapitel 2.4).
2 Durch diesen latenten Steueraufwand ist für die zukünftigen Ertragsteuerwirkungen aus einer etwaigen Veräußerung der nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligung an der
BUWOG Gruppe zum aktuellen Beteiligungsbuchwert vollumfänglich vorgesorgt.
Werte in TEUR
Anhang
Konzernergebnis
Anteil der Gesellschafter der IMMOFINANZ AG
Nicht beherrschende Anteile
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
5.10
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 20131
180.424,7
110.836,0
178.075,7
111.094,8
2.349,0
-258,8
0,18
0,11
Konzernergebnis aus fortgeführten Aktivitäten je Aktie in EUR
0,08
0,01
Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten je Aktie in EUR
0,10
0,10
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
0,18
0,11
Konzernergebnis aus fortgeführten Aktivitäten je Aktie in EUR
5.10
0,08
0,01
Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten je Aktie in EUR
0,10
0,10
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
180.424,7
110.836,0
1 Die Vergleichszahlen wurden angepasst (siehe Kapitel 2.4).
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
Werte in TEUR
Konzernergebnis
Sonstiges Ergebnis (reklassifizierbar)
Bewertung von zur Veräußerung verfügbaren Finanzinstrumenten
Davon Änderungen im Geschäftsjahr
Davon Reklassifizierungen in den Gewinn oder Verlust
Sonstiges Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten assoziierten Unternehmen
Summe sonstiges Ergebnis (reklassifizierbar)
-3.948,0
-8.700,4
-191.731,2
-67.667,8
-196.126,4
-67.124,2
4.395,2
-543,6
-3.681,3
4.755,8
-199.360,5
-71.612,4
-52,7
0,0
Sonstiges Ergebnis (nicht reklassifizierbar)
Neubewertung von leistungsorientierten Plänen
Ertragsteuern
Summe sonstiges Ergebnis (nicht reklassifizierbar)
Summe sonstiges Ergebnis nach Ertragsteuern
Gesamtkonzernergebnis
Anteil der nicht beherrschenden Anteile
13,2
0,0
-39,5
0,0
-199.400,0
-71.612,4
-18.975,3
39.223,6
-21.246,3
39.461,0
2.271,0
-237,4
Konzernbilanz
Werte in TEUR
Anhang
30. April 2014
30. April 2013
6.1
6.574.379,5
9.297.431,3
6.2
251.916,1
344.170,1
6.3
8.768,5
19.594,7
Immobilienvermögen
Immaterielle Vermögenswerte
6.4
219.112,9
275.243,7
Anteile an assoziierten Unternehmen
6.5
827.078,8
72.320,4
6.6
354.709,6
390.603,4
16.834,7
16.861,0
6.7
154.932,0
213.859,3
Latente Steueransprüche
6.8
15.389,6
45.034,2
8.423.121,7
10.675.118,1
195.785,8
305.887,7
20.901,3
15.190,8
Langfristiges Vermögen
6.6
6.7
262.366,1
0,0
Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen
6.9
261.530,0
583.403,2
Immobilienvorräte
6.10
159.107,2
262.649,6
Liquide Mittel
6.11
244.859,9
738.454,9
Kurzfristiges Vermögen
1.144.550,3
1.905.586,2
Aktiva
9.567.672,0
12.580.704,3
Grundkapital
1.172.059,9
1.172.059,9
Kapitalrücklagen
3.629.746,3
4.518.235,9
Eigene Aktien
-329.504,5
-329.504,5
Kumuliertes übriges Eigenkapital
-373.552,9
-82.168,5
Erwirtschaftete Ergebnisse
153.074,2
37.692,4
4.251.823,0
5.316.315,2
8.080,8
10.751,7
Eigenkapital
6.12
4.259.903,8
5.327.066,9
6.13
494.043,0
525.221,4
6.14
2.455.076,8
4.106.969,8
6.15
162.526,9
243.943,3
222,3
366,7
6.16/6.17
48.595,5
53.380,2
Steuerschulden
Rückstellungen
Latente Steuerschulden
6.8
467.806,4
577.181,0
3.628.270,9
5.507.062,4
6.13
44.219,0
28.887,0
6.14
1.254.332,2
756.533,5
6.15
214.467,4
610.076,9
35.307,7
31.583,8
6.16/6.17
50.455,6
57.018,0
Langfristige Verbindlichkeiten
Steuerschulden
Rückstellungen
Zur Veräußerung bestimmte Verbindlichkeiten
80.715,4
262.475,8
Kurzfristige Verbindlichkeiten
6.9
1.679.497,3
1.746.575,0
Passiva
9.567.672,0
12.580.704,3
Werte in TEUR
Anhang
Konzernergebnis vor Steuern aus fortgeführten Aktivitäten
Konzernergebnis vor Steuern aus nicht fortgeführten Aktivitäten
Neubewertung/Abschreibungen/Auflösung negativer Firmenwerte
6.5
Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
Temporäre Marktwertschwankungen von Finanzinstrumenten
1. Mai 2013–30. April 2014
1. Mai 2012–30. April 2013
230.782,6
63.204,7
127.773,5
131.837,9
-148.107,0
-113.526,1
-42.711,0
2.910,6
241,9
171,1
109.111,7
60.469,8
Gezahlte Ertragsteuern
-50.504,2
-13.672,5
Zinsensaldo
228.996,6
234.394,3
-19.584,7
-49.067,7
Ergebnis aus der Anteilsveränderung
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen
-102.433,1
91.739,5
Cashflow aus dem Ergebnis
333.566,3
408.461,6
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
-86.934,8
-85.578,8
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
40.089,1
2.687,1
Rückstellungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Davon aus nicht fortgeführten Aktivitäten
9.465,0
7.374,6
-8.386,3
63.403,2
287.799,3
396.347,7
57.196,5
26.738,8
Erwerb von/Investitionen in Immobilienvermögen
-129.527,5
-95.246,0
Erwerb von/Investitionen in in Bau befindlichem Immobilienvermögen
-275.870,7
-131.142,6
Erwerb von Objektgesellschaften inkl. Veränderung Joint-Venture-Forderungen, abzüglich liquider Mittel
(EUR 1,2 Mio.; 2012/13: EUR 8,0 Mio.)
-246.904,5
-138.871,4
Erwerb von sonstigen Sachanlagen
-2.476,9
-3.657,7
Erwerb von immateriellen Vermögensgegenständen
-1.981,1
-1.655,8
Erwerb von Finanzanlagen
-2.285,7
-9.056,6
Veräußerung von Objektgesellschaften abzüglich liquider Mittel
(EUR 9,8 Mio., exkl. Spin-off BUWOG; 2012/13: EUR 20,8 Mio.)
3.6
124.291,3
99.777,0
Abgang liquider Mittel aus Spin-off BUWOG
3.6
-132.775,9
0,0
727.531,6
223.051,5
33.688,7
9.684,4
Veräußerung von langfristigem Vermögen
Veräußerung von Finanzanlagen
Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen
11.502,2
20.801,3
105.191,5
-26.315,9
59.769,7
-10.686,4
Geldzufluss aus langfristigen Finanzierungen
373.738,0
828.759,3
0,0
98.729,8
-907.735,6
-521.945,6
0,0
-62.361,4
3.472,1
-1.364,0
Tilgung von Wandelanleihen
-25.700,0
-188.130,9
Geldabfluss aus Derivativgeschäften
-35.216,6
-32.535,2
Gezahlte Zinsen
-164.572,6
-166.530,7
Ausschüttung
-152.408,6
-155.248,1
-2.160,0
-85,5
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Geldzufluss aus Anleihenbegebung
Geldabfluss aus langfristigen Finanzierungen
Erwerb eigener Aktien
Geldzu-/abfluss aus Anteilsveränderungen
Ausschüttung nicht beherrschende Anteile
Auszahlungen aus Kapitalherabsetzungen
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
-385,1
-359,4
-910.968,4
-201.071,7
-30.614,8
-66.386,8
24.382,6
10.331,6
7
-493.595,0
179.291,7
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
7
738.454,9
559.163,2
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
7
244.859,9
738.454,9
7
-493.595,0
179.291,7
Konzern-Eigenkapitalentwicklung
Anteil der Gesellschafter
der IMMOFINANZ AG
Kumuliertes
übriges Eigenkapital
2013/14
Werte in TEUR
Grundkapital
Kapital
rücklagen
Eigene Aktien
Neubewertungs
rücklage
AFSRücklage
Stand zum 30. April 2013
1.172.059,9
4.518.235,9
-329.504,5
91.411,0
7,2
IAS 19
Rücklage
-52,7
Ertragsteuern
13,2
-3.948,0
Sonstiges Ergebnis aus nach der Equity-Methode
bilanzierten assoziierten Unternehmen
Sonstiges Ergebnis für das Geschäftsjahr 2013/14
-3.948,0
-39,5
-3.948,0
-39,5
-87.552,1
-10,2
18,6
Konzernergebnis für das Geschäftsjahr 2013/14
Gesamtergebnis
Ausschüttung
Sachdividende BUWOG
-888.489,6
Strukturveränderungen
2,6
Zugang Konsolidierungskreis
Abgang Konsolidierungskreis
Common-Control-Transactions
1.172.059,9
3.629.746,3
-329.504,5
3.861,5
-3.951,0
-20,9
2012/13
Werte in TEUR
Grundkapital
Kapital
rücklagen
Eigene Aktien
Neubewertungs
rücklage
AFSRücklage
IAS 19
Rücklage
1.184.026,4
4.541.741,6
-302.615,3
-168.892,3
8.707,6
0,0
-8.700,4
-8.700,4
Gesamtergebnis
-8.700,4
Rückkauf eigene Aktien
Einzug eigene Aktien
-62.361,4
-11.966,5
-23.505,7
35.472,2
Ausschüttung
Strukturveränderungen Gangaw Investments Ltd.
275.449,9
-15.146,6
1.172.059,9
4.518.235,9
-329.504,5
91.411,0
7,2
0,0
Anteil der Gesellschafter
der IMMOFINANZ AG
2013/14
Werte in TEUR
Kumuliertes
übriges Eigenkapital
Währungsumrechnungsrücklage
Erwirtschaftete
Ergebnisse
Summe
Summe
Eigenkapital
-173.586,7
37.692,4
5.316.315,2
10.751,7
5.327.066,9
Ertragsteuern
13,2
-3.948,0
-191.653,2
-3.681,3
-3.681,3
-195.334,5
178.075,7
-195.334,5
Ausschüttung
2012/13
Werte in TEUR
-78,0
-199.400,0
178.075,7
2.349,0
180.424,7
178.075,7
-21.246,3
2.271,0
-18.975,3
-152.408,6
-2.160,0
-154.568,6
-888.489,6
-2.592,7
5.679,8
-94,7
-94,7
-4.395,2
92.191,4
252,5
-8.374,5
-8.122,0
-7,5
-7,5
7,5
0,0
-373.442,5
153.074,2
4.251.823,0
8.080,8
4.259.903,8
Währungsumrechnungsrücklage
Erwirtschaftete
Ergebnisse
Summe
Summe
Eigenkapital
-110.890,0
77.912,3
5.229.990,3
287.545,6
5.517.535,9
21,4
-67.667,8
21,4
-71.612,4
-8.700,4
-67.689,2
-67.689,2
4.755,8
4.755,8
-62.933,4
-71.633,8
Gesamtergebnis
-888.489,6
-2.469,2
-3.681,3
-126,1
Common-Control-Transactions
-62.933,4
-8.700,4
4.755,8
111.094,8
-258,8
110.836,0
111.094,8
39.461,0
-237,4
39.223,6
-62.361,4
-62.361,4
Einzug eigene Aktien
0,0
Ausschüttung
-155.248,1
-155.248,1
-85,5
-155.333,6
-1.186,9
-1.186,9
-586,7
-1.773,6
275.449,9
-275.449,9
0,0
-306,9
-434,4
-741,3
10.751,7
5.327.066,9
Strukturveränderungen Gangaw Investments Ltd.
3.087,1
111.094,8
Rückkauf eigene Aktien
-191.731,2
-199.322,0
-3.948,0
-78,0
-152.408,6
Sachdividende BUWOG
-52,7
13,2
-191.653,2
Gesamtergebnis
-52,7
-306,9
543,6
5.120,3
-9.482,7
-173.586,7
37.692,4
5.316.315,2
-9.482,7
Konzernanhang
1.1 Generelles
Die IMMOFINANZ AG mit Sitz in A-1100 Wien, Wienerbergstraße 11, ist das oberste Mutterunternehmen der
IMMOFINANZ Group, des größten börsennotierten Immobilienkonzerns Österreichs. Die Geschäftstätigkeiten der
IMMOFINANZ Group umfassen die Entwicklung, den Ankauf, die Vermietung und die bestmögliche Verwertung von
Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungsoptimierung. Die Aktien der IMMOFINANZ AG notieren im Prime Market
der Wiener Börse.
Der vorliegende Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group wurde zum 30. April 2014 gemäß § 245a (1) UGB in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, aufgestellt. Der Konzernabschluss ist in Tausend Euro (TEUR, kaufmännisch gerundet) aufgestellt.
Der Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group besteht aus Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-
Gesamtergebnisrechnung, Konzernbilanz, Konzern-Geldflussrechnung, Konzern-Eigenkapitalentwicklung und Konzernanhang. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
1.2 Übereinstimmung mit IFRS
1.2.1 Bestätigung der Übereinstimmung mit IFRS
Der von der IMMOFINANZ Group aufgestellte Konzernabschluss entspricht vollumfänglich den International Financial
Reporting Standards (IFRS) in der derzeit gültigen Fassung, soweit sie gemäß Art. 6 Abs. 2 IAS-VO 1606/2002 bereits
in den Rechtsbestand der EU übernommen wurden.
Die IFRS umfassen die International Accounting Standards (IAS), die International Financial Reporting Standards (IFRS)
sowie die Interpretationen des Standing Interpretations Committee (SIC) und des IFRS Interpretations Committee
(IFRIC).
1.2.2 Erstmalig angewandte Standards und Interpretationen
Folgende Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen wurden im Geschäftsjahr 2013/14
erstmals angewandt:
Standard
Inhalt
Veröffentlicht durch das IASB
(übernommen von der EU)
Pflicht zur Anwendung
für IMMOFINANZ
Neue Standards und Interpretationen
IFRS 13
Bemessung des beizulegenden Zeitwerts
12. Mai 2011 (11. Dezember 2012)
1. Mai 2013
20. Dezember 2010 (11. Dezember 2012)
1. Mai 2013
Änderungen zu Standards und Interpretationen
IFRS 1
Schwerwiegende Hochinflation und Beseitigung fixer Daten
IFRS 1
Darlehen der öffentlichen Hand
13. März 2012 (4. März 2013)
1. Mai 2013
IFRS 7
Angaben – Saldierung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten
1. Mai 2013
IAS 1
Darstellung einzelner Posten des sonstigen Ergebnisses
16. Juni 2011 (5. Juni 2012)
1. Mai 2013
IAS 12
Latente Steuern: Rückgewinnung der zugrunde liegenden Vermögenswerte
1. Mai 2013
IAS 19
Leistungen an Arbeitnehmer
16. Juni 2011 (5. Juni 2012)
1. Mai 2013
IFRIC 20
Abraumkosten in der Produktionsphase eines Tagebaubergwerks
19. Oktober 2011 (11. Dezember 2012)
1. Mai 2013
Diverse
Jährliche Verbesserungen an den IFRS – Zyklus 2009–2011
17. Mai 2012 (27. März 2013)
1. Mai 2013
IFRS 13 „Bemessung des beizulegenden Zeitwerts“
IFRS 13 definiert den Begriff des beizulegenden Zeitwerts (Fair Value) standardübergreifend, präzisiert die Vorgehensweise bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts und verlangt umfangreiche Anhangangaben. Der Standard definiert dabei den beizulegenden Zeitwert als Exit-Preis im Rahmen einer hypothetischen Transaktion, den ein
Unternehmen am Bewertungsstichtag bei der Veräußerung eines Vermögenswerts erhalten bzw. bei der Übertragung einer Schuld unter Marktteilnehmern zahlen müsste. Grundsätzlich wird hierbei eine Transaktion am Haupt- oder
vorteilhaftesten Markt zugrunde gelegt. Durch die Anwendung des IFRS 13 haben sich hinsichtlich der Bewertung der
Vermögenswerte und Schulden im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group keine Änderungen ergeben. IFRS 13
war prospektiv ab dem 1. Mai 2013 anzuwenden.
Die erstmalige Anwendung von IFRS 13 wirkt sich für die IMMOFINANZ Group vor allem im Bereich der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien aus. IFRS 13 erfordert eine deutliche Ausweitung der Anhangangaben vor allem in Bezug
auf Bewertungstechniken, Prozesse und hinsichtlich der in die Bewertung einfließenden Parameter, einschließlich
umfassender quantitativer Information. Diese Angaben sind getrennt nach zu definierenden Klassen von Immobilien
vermögen zu machen (siehe Kapitel 6.1.1 Beizulegende Zeitwerte).
IFRS 7 „Angaben – Saldierung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten“
Mit dieser Standardänderung werden die Anhangangaben zu verrechneten und verrechenbaren Finanzinstrumenten erweitert. Diese Standardänderung führte zu keinen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ
Group.
IAS 1 „Darstellung einzelner Posten des sonstigen Ergebnisses“
Im sonstigen Ergebnis ausgewiesene Posten werden gesondert nach Posten unterteilt, die zu einem späteren Zeitpunkt unter bestimmten Bedingungen in den Gewinn oder Verlust reklassifiziert werden („recycling“), und solche,
die nicht mehr umgegliedert werden. Die Darstellung in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung wurde entsprechend
angepasst.
IAS 12 „Latente Steuern: Rückgewinnung der zugrunde liegenden Vermögenswerte“
Bei als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist oft nicht eindeutig zu beurteilen, ob sich bestehende temporäre
steuerliche Differenzen im Rahmen der fortgeführten Nutzung oder im Zuge einer Veräußerung umkehren. Mit der
Änderung des IAS 12 wurde die widerlegbare Vermutung eingeführt, dass die Umkehrung grundsätzlich durch eine
Veräußerung erfolgt. Als Konsequenz der Änderung gilt SIC 21 „Ertragsteuern – Realisierung von neu bewerteten, nicht
planmäßig abzuschreibenden Vermögenswerten“ nicht mehr für zum beizulegenden Zeitwert bewertete als Finanz
investitionen gehaltene Immobilien. Die übrigen Inhalte der Interpretation wurden in IAS 12 integriert; SIC 21 wurde
zurückgezogen. Diese Standardänderung führte zu keinen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ
Group.
IAS 19 „Leistungen an Arbeitnehmer“
Die Standardänderungen an IAS 19 betreffen u.a. die Bilanzierung der Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Zukünftig erfolgt eine vollständige Erfassung der Nettoverbindlichkeit aus Leistungen an Arbeitnehmer
in der Bilanz. Die Komponenten des Personalaufwands wurden neu definiert; der Ausweis dieser Komponenten in der
Gesamtergebnisrechnung wurde verbindlich geregelt. Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste werden zukünftig im sonstigen Ergebnis erfasst. Eine weitere Änderung betrifft die erwarteten Erträge aus dem Planvermögen, bei denen der Abzinsungssatz der Nettoverbindlichkeit nun bei der Berechnung der Verzinsung des Planvermögens Anwendung findet. Darüber hinaus sind weitreichende Angaben im Anhang erforderlich.
Durch die Anwendung der Neuerungen im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group zum 30. April 2014 kommt es
zu Änderungen im Ausweis der versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste im sonstigen Ergebnis und zu
zusätzlichen Angaben im Anhang. Da die IMMOFINANZ Group bereits in vorangegangenen Geschäftsjahren die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste vollständig erfasst hatte, war durch die Anwendung der Neuerungen des IAS 19 keine Anpassung der Höhe des Eigenkapitals erforderlich.
Die Änderungen an IAS 19 sind grundsätzlich retrospektiv auf Konzernabschlüsse für Geschäftsjahre, die am 1. Jänner 2013 bzw. danach beginnen, anzuwenden. Die IMMOFINANZ Group wendete die Änderungen an IAS 19 prospektiv
mit dem Beginn des Geschäftsjahres 2013/14 an. Bei einer retrospektiven Anwendung hätte sich im vorangegangenen Geschäftsjahr eine Verschiebung zwischen dem sonstigen Ergebnis und dem Konzernergebnis i.H.v. TEUR 18,1
ergeben.
Im Rahmen dieser jährlichen Verbesserungen an den IFRS wurden Änderungen an fünf Standards vorgenommen.
Mit der Anpassung von Formulierungen in einzelnen IFRS soll eine Klarstellung der bestehenden Regelungen erreicht
werden. Daneben gibt es Änderungen mit Auswirkungen auf die Bilanzierung, den Ansatz, die Bewertung sowie auf
Anhangangaben. Betroffen sind die Standards IAS 1, IAS 16, IAS 32, IAS 34 und IFRS 1.
Diese Standardänderungen hatten keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ
Group.
1.2.3 Bereits von der EU übernommene,
aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen
Folgende Änderungen von Standards und Interpretationen wurden zum Bilanzstichtag bereits von der EU übernommen, sind aber für das Geschäftsjahr noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden auch nicht vorzeitig angewandt:
Standard
Inhalt
(übernommen von der EU)
Pflicht zur Anwendung
für IMMOFINANZ
IFRS 10
Konzernabschlüsse
12. Mai 2011 (11. Dezember 2012)
1. Mai 2014
IFRS 11
Gemeinschaftliche Vereinbarungen
12. Mai 2011 (11. Dezember 2012)
1. Mai 2014
IFRS 12
Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen
12. Mai 2011 (11. Dezember 2012)
1. Mai 2014
IFRS 10, 11, 12
Übergangsleitlinien
28. Juni 2012 (4. April 2013)
1. Mai 2014
IAS 27
Einzelabschlüsse
12. Mai 2011 (11. Dezember 2012)
1. Mai 2014
IAS 27,
IFRS 10, 12
Investmentgesellschaften
31. Oktober 2012 (20. November 2013)
1. Mai 2014
IAS 28
Anteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures
12. Mai 2011 (11. Dezember 2012)
1. Mai 2014
IAS 32
Darstellung – Saldierungsvorschriften von finanziellen Vermögenswerten und Schulden
1. Mai 2014
IAS 36
Angaben: Erzielbarer Betrag bei nicht-finanziellen Vermögenswerten
29. Mai 2013 (19. Dezember 2013)
1. Mai 2014
IAS 39
Novation von Derivaten und Fortsetzung der Bilanzierung von Sicherungsgeschäften
27. Juni 2013 (19. Dezember 2013)
1. Mai 2014
IFRIC 21
Abgaben
20. Mai 2013 (13. Juni 2014)
1. Mai 2015
IFRS 10 „Konzernabschlüsse“
Durch IFRS 10 werden die Bilanzierungsvorschriften für Konzernabschlüsse in IAS 27 „Konzern- und Einzelabschlüsse“
und jene in SIC 12 „Konsolidierung – Zweckgesellschaften“ ersetzt; IAS 27 „Einzelabschlüsse“ regelt in Zukunft nur
mehr die Bilanzierung von (Beteiligungen an) Tochter-, Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen in Einzelabschlüssen nach IFRS. IFRS 10 definiert den Begriff der Beherrschung inhaltlich neu und einheitlich für alle Unternehmen, inklusive Zweckgesellschaften. Gemäß IFRS 10 beherrscht ein Mutterunternehmen ein Beteiligungsunternehmen dann, wenn es das Recht hat, variable Rückflüsse aus der Investition in die Beteiligung zu erhalten oder diesen
ausgesetzt ist, und es die Möglichkeit hat, diese Rückflüsse zu bestimmen. Ferner enthält IFRS 10 Konkretisierungen
zur Würdigung bzw. Beurteilung von potenziellen Stimmrechten, Mitentscheidungs- bzw. Schutzrechten Dritter sowie
Konstellationen, die durch delegierte bzw. zurückbehaltene Entscheidungsrechte oder De-facto-Kontrolle charakterisiert sind. Ob Beherrschung gegeben ist, wird in Zukunft verstärkt eine gesamthafte (und damit ermessensabhängigere) Beurteilung der wirtschaftlichen Einflussnahme des Mutter- auf das Beteiligungsunternehmen erfordern.
Der Kreis jener Konzernunternehmen, die im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der IMMOFINANZ
Group einbezogen werden, wird trotz der Anwendbarkeit des neuen Standards im Geschäftsjahr 2014/15 de facto
unverändert bleiben.
IFRS 11 „Gemeinschaftliche Vereinbarungen“
Durch IFRS 11 werden die Bilanzierungsvorschriften für Gemeinschaftsunternehmen (Joint Ventures), gemeinschaft
liche Tätigkeiten und gemeinschaftlich geführtes Vermögen in IAS 31 „Anteile an Gemeinschaftsunternehmen“ und jene
in SIC 13 „Gemeinschaftlich geführte Unternehmen – nicht monetäre Einlagen durch Partnerunternehmen“ ersetzt;
IAS 28 wird aufgrund dessen umbenannt. IFRS 11 eliminiert das Wahlrecht, Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen quotal zu konsolidieren; diese sind in Zukunft verpflichtend nach der Equity-Methode zu bilanzieren. Darüber hinaus werden Gemeinschaftsunternehmen klarer gegenüber gemeinschaftlichen Tätigkeiten – diese umfassen
nunmehr auch gemeinschaftlich geführtes Vermögen – abgegrenzt. Haben die Partnerunternehmen eines gemein-
schaftlich geführten Unternehmens aufgrund der Rechtsform, der vertraglichen Bedingungen oder anderer Fakten
und Umstände unmittelbare Rechte an den Vermögenswerten des gemeinschaftlich geführten Unternehmens bzw.
Verpflichtungen aus dessen Schulden, so liegt in Zukunft kein Gemeinschaftsunternehmen, sondern eine gemeinschaftliche Tätigkeit vor. Bei gemeinschaftlichen Tätigkeiten sind die Vermögenswerte und Schulden sowie die Erträge
und Aufwendungen anteilig im Konzernabschluss nach IFRS des Partnerunternehmens zu erfassen. Bis dato wurden
Joint Ventures mithilfe der Quotenkonsolidierung in den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group einbezogen. Diese
quotenkonsolidierten Unternehmen sind gemäß IFRS 11 ab dem Geschäftsjahr 2014/15 nach der Equity-Methode
zu bilanzieren. Für den Übergang von der Quotenkonsolidierung auf die Equity-Methode bestehen spezifische Übergangsvorschriften; die Änderung der Konsolidierungsmethode hat retrospektiv zu erfolgen.
Die erstmalige Anwendung des IFRS 11 in Verbindung mit dem geänderten IAS 28 wird die Struktur der Gewinn- und
Verlustrechnung der IMMOFINANZ Group verändern. Würde man IFRS 11 auf die Verhältnisse zum 30. April 2014
anwenden, so ergäben sich um EUR 28,2 Mio. geringere Umsatzerlöse (davon Mieterlöse: EUR 23,6 Mio.) und ein
um EUR 26,2 Mio. geringeres operatives Ergebnis. Die Effekte werden durch zu erfassende Ergebnisse aus nach
der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen ausgeglichen. Für das Geschäftsjahr 2014/15 sind gleichlaufende
Effekte zu erwarten. In der Bilanz werden im Wesentlichen das Immobilienvermögen und die dazugehörenden Finanzierungen in den nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen „verdichtet“. Dies führt zu einer Reduktion des
Immobilienvermögens und im Bau befindlichen Immobilienvermögens i.H.v. EUR 174,7 Mio. – Immobilienvermögen
i.H.v. EUR 122,8 Mio. ist bereits als zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen ausgewiesen – sowie von
Finanzverbindlichkeiten i.H.v. EUR 120,7 Mio. Im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group repräsentierten die Forderungen gegenüber Joint Ventures bisher nur den „Fremdanteil“ entsprechender Finanzierungen. Eine Konsequenz
der Bilanzierung nach der Equity-Methode ist nunmehr ein vollumfänglicher Ausweis dieser Forderungen, da bei der
Bilanzierung nach der Equity-Methode keine Schuldenkonsolidierung erfolgt.
IFRS 12 „Angaben zu Beteiligungen an anderen Unternehmen“
Durch IFRS 12 werden die Anhangangaben zu Beteiligungen an Tochter-, Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen sowie zu strukturierten Unternehmen in einem umfassenden Standard zusammengefasst. Die derzeit erforderlichen Anhangangaben gemäß IAS 27, IAS 28 und IAS 31 werden insbesondere um Anhangangaben zu den wesentlichen Prämissen und Ermessensentscheidungen bei der Festlegung des Konsolidierungskreises erweitert. Dieser neue
Standard wird im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group zu zusätzlichen bzw. geänderten Anhangangaben führen.
IFRS 10, 11, 12 „Übergangsleitlinien“
Durch die Standardänderungen in IFRS 10, 11 und 12 werden die Übergangsleitlinien in IFRS 10 klargestellt und Erleichterungen in allen drei Standards gewährt. In den Klarstellungen wird festgehalten, dass es sich beim Zeitpunkt der
erstmaligen Anwendung von IFRS 10 um den Beginn der Berichtsperiode handelt, in der IFRS 10 erstmalig angewendet wird. Weiters wird in allen drei Standards die in IAS 8 geforderte Offenlegung des Korrekturbetrags für jede
früher dargestellte Periode auf die unmittelbar vorangegangene Berichtsperiode beschränkt; eine freiwillige Angabe
von Korrekturbeträgen für früher dargestellte Berichtsperioden wird gestattet. Darüber hinaus werden in IFRS 12 die
Vorschriften zur Offenlegung von Vergleichsinformationen für nicht konsolidierte Zweckgesellschaften bei Erstanwendung von IFRS 12 zur Gänze gestrichen. Diese Standardänderungen werden von der IMMOFINANZ Group bei der
Umstellung auf IFRS 10, 11 und 12 entsprechend berücksichtigt werden.
IAS 27 „Einzelabschlüsse“, IAS 28 „Anteile an assoziierten Unternehmen“
Im Zuge der Verabschiedung von IFRS 10 wurden die Regelungen für das Kontrollprinzip und die Anforderungen an die
Erstellung von Konzernabschlüssen aus dem IAS 27 ausgelagert und abschließend im IFRS 10 behandelt. Im Ergebnis
enthält IAS 27 künftig nur die Regelungen zur Bilanzierung von Tochterunternehmen, Gemeinschaftsunternehmen
und assoziierten Unternehmen in Einzelabschlüssen nach IFRS.
Im Zuge der Verabschiedung von IFRS 11 erfolgten auch Standardänderungen in IAS 28. IAS 28 regelt nunmehr – wie
bislang auch – die Anwendung der Equity-Methode. Der Anwendungsbereich von IAS 28 wird jedoch durch die Verabschiedung des IFRS 11 erheblich erweitert, da zukünftig nicht nur Beteiligungen an assoziierten Unternehmen, sondern auch an Gemeinschaftsunternehmen nach der Equity-Methode zu bilanzieren sein werden.
Eine weitere Standardänderung betrifft die Bilanzierung nach IFRS 5 „Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche“, wenn nur ein Teil eines Anteils an einem assoziierten Unternehmen oder an einem Joint Venture zum Verkauf bestimmt ist. Auf den zu veräußernden Anteil ist IFRS 5 anzuwenden,
während der „zurückbehaltene“ Anteil bis zur Veräußerung des erstgenannten Anteils weiterhin nach der Equity-
Methode zu bilanzieren ist.
IAS 27, IFRS 10, 12 „Investmentgesellschaften“
Die Standardänderungen enthalten eine Begriffsdefinition für Investmentgesellschaften und nehmen derartige Unternehmen aus dem Anwendungsbereich des IFRS 10 „Konzernabschlüsse“ heraus. Investmentgesellschaften konsolidieren demnach die von ihnen beherrschten Unternehmen nicht in ihrem Konzernabschluss nach IFRS; diese Ausnahme von den allgemeinen Grundsätzen ist allerdings nicht als Wahlrecht zu verstehen. Statt einer Vollkonsolidierung
bewerten sie die zu Investitionszwecken gehaltenen Beteiligungen zum beizulegenden Zeitwert und erfassen periodische Wertschwankungen im Gewinn oder Verlust. Aus diesen Standardänderungen werden sich keine Auswirkungen
auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group ergeben.
IAS 32 „Darstellung – Saldierungsvorschriften von finanziellen Vermögenswerten und Schulden“
Durch die Standardänderungen zu IAS 32 werden die Voraussetzungen für die Saldierung von Finanzinstrumenten
konkretisiert und ergänzt. Eine Saldierung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten wird
weiterhin nur dann möglich sein, wenn gegenwärtig ein Rechtsanspruch darauf besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen, und es beabsichtigt ist, die Finanzinstrumente netto zu begleichen oder gleichzeitig mit der Realisierung des finanziellen Vermögenswerts die dazugehörige finanzielle Verbindlichkeit zu begleichen. Die Standard
änderungen ergänzen und konkretisieren die Anwendungsleitlinien in puncto Gegenwärtigkeit und Gleichzeitigkeit.
Damit im Zusammenhang steht auch die Änderung zu IFRS 7, die in Zukunft zusätzliche Anhangangaben für saldierte
Finanzinstrumente und für Finanzinstrumente, die zwar nicht saldiert wurden, aber einer Globalaufrechnungs- oder
ähnlichen Vereinbarung unterliegen, vorsieht. Aus dieser Standardänderung werden sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group ergeben.
IAS 36 „Angaben: Erzielbarer Betrag bei nicht finanziellen Vermögenswerten“
Im Zuge einer Folgeänderung aus IFRS 13 wurde eine neue Pflichtangabe zum Werthaltigkeitstest von Firmenwerten
nach IAS 36 eingeführt: Der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten wäre unabhängig davon, ob
tatsächlich eine Wertminderung vorgenommen wurde, anzugeben gewesen. Da diese Anhangangabe unbeabsichtigt
eingeführt worden ist, wurde sie mit dieser Standardänderung wieder zurückgenommen. Darüber hinaus ergeben
sich zusätzliche Angaben, wenn eine Wertminderung tatsächlich vorgenommen wurde und der erzielbare Betrag auf
Basis eines beizulegenden Zeitwerts ermittelt worden ist. Diese Standardänderungen werden im Konzernabschluss
der IMMOFINANZ Group gegebenenfalls zu zusätzlichen bzw. geänderten Anhangangaben führen.
IAS 39 „Novation von Derivaten und Fortsetzung der Bilanzierung von Sicherungsgeschäften“
Infolge dieser Änderung bleiben Derivate trotz einer Novation eines Sicherungsinstruments auf eine zentrale Gegenpartei infolge gesetzlicher Anforderungen unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin als Sicherungsinstrumente
in fortbestehenden Sicherungsbeziehungen designiert. Da die IMMOFINANZ Group kein Hedge Accounting anwendet,
wird sich aus dieser Standardänderung keine Auswirkung auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group ergeben.
IFRIC 21 „Abgaben“
IFRIC 21 ist eine Interpretation zu IAS 37 „Rückstellungen, Eventualverbindlichkeiten und Eventualforderungen“. Sie
adressiert insbesondere die Frage, wann eine gegenwärtige Verpflichtung bei durch die öffentliche Hand erhobenen
Abgaben entsteht und eine Rückstellung oder Verbindlichkeit anzusetzen ist. Nicht in den Anwendungsbereich der
Interpretation fallen insbesondere Strafzahlungen und Abgaben, die aus öffentlich-rechtlichen Verträgen resultieren
oder in den Regelungsbereich anderer Standards (z.B. IAS 12 „Ertragsteuern“) fallen. Gemäß IFRIC 21 ist ein Schuldposten für Abgaben anzusetzen, wenn das die Abgabepflicht auslösende Ereignis eintritt. Dieses auslösende Ereignis, das die Verpflichtung begründet, ergibt sich wiederum aus dem Wortlaut der zugrunde liegenden Norm. Die Formulierung der zugrunde liegenden Norm ist ausschlaggebend für die Bilanzierung. Die IMMOFINANZ Group ermittelt
derzeit die Auswirkungen dieser Interpretation insbesondere auf immobilienbezogene Abgaben und Steuern. Es ist
jedoch nicht zu erwarten, dass sich aus dieser Interpretation wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss
der IMMOFINANZ Group ergeben werden.
1.2.4 Bereits veröffentlichte,
aber noch nicht von der EU übernommene Standards und Interpretationen
Folgende Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen sind zum Bilanzstichtag bereits veröffentlicht, aber noch nicht von der EU übernommen und daher nicht anwendbar:
Standard
Inhalt
Voraussichtliche Pflicht
zur Anwendung für
IMMOFINANZ
IFRS 9
Finanzinstrumente, Änderung IFRS 9 und IFRS 7, Verpflichtender Anwendungszeitpunkt und Anhangangaben bei Übergang, und Änderung IFRS 9, IFRS 7 und IAS 39,
Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen
12. November 2009 und
16. Dezember 2011
1. Mai 2018
IFRS 14
Regulatorische Abgrenzungsposten
30. Jänner 2014
1. Mai 2016
IFRS 15
Erlöse aus Verträgen mit Kunden
28. Mai 2014
1. Mai 2017
IFRS 11
Bilanzierung von Erwerben von Anteilen an einer gemeinsamen Geschäftstätigkeit
6. Mai 2014
1. Mai 2016
IAS 16, 38
Klarstellung akzeptabler Abschreibungsmethoden
12. Mai 2014
1. Mai 2016
IAS 16, 41
Landwirtschaft: Fruchttragende Pflanzen
21. November 2013
1. Mai 2016
IAS 19
Arbeitnehmerbeiträge
21. November 2013
1. Mai 2015
Diverse
21. November 2013
1. Mai 2015
Diverse
21. November 2013
1. Mai 2015
IFRS 9 „Finanzinstrumente“
Die Bilanzierung und Bewertung von Finanzinstrumenten gemäß IFRS 9 soll IAS 39 ersetzen. Finanzielle Vermögenswerte werden zukünftig nur noch in zwei Gruppen klassifiziert und bewertet: zu fortgeführten Anschaffungskosten
und zum beizulegenden Zeitwert. Die Gruppe der finanziellen Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten zu bilanzieren ist, besteht aus solchen finanziellen Vermögenswerten, die nur den Anspruch auf Zins- und Tilgungszahlungen an vorgegebenen Zeitpunkten vorsehen und die zudem im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten
werden, dessen Zielsetzung das Halten von Vermögenswerten ist. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte sind zum
beizulegenden Zeitwert zu bilanzieren. Unter bestimmten Voraussetzungen kann für finanzielle Vermögenswerte, die
grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten zu bilanzieren wären, eine Designation zur Zeitwertbilanzierung
(„fair value option“) vorgenommen werden. Wertänderungen der zum beizulegenden Zeitwert bilanzierten finanziellen Vermögenswerte sind grundsätzlich im Gewinn oder Verlust zu erfassen. Für bestimmte Eigenkapitalinstrumente
jedoch kann vom Wahlrecht Gebrauch gemacht werden, Wertänderungen im sonstigen Ergebnis zu erfassen; Dividendenansprüche aus diesen Vermögenswerten sind jedoch im Gewinn oder Verlust zu erfassen. Die Vorschriften für
finanzielle Verbindlichkeiten werden grundsätzlich aus IAS 39 übernommen. Der wesentlichste Unterschied betrifft die
Erfassung von Wertänderungen von zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Verbindlichkeiten. Zukünftig
sind diese aufzuteilen: Der auf das eigene Kreditrisiko entfallende Teil ist im sonstigen Ergebnis zu erfassen; der verbleibende Teil der Wertänderung ist im Gewinn oder Verlust zu erfassen. Der Erstanwendungszeitpunkt von IFRS 9
ist derzeit noch offen, ist aber nicht vor dem 1. Jänner 2017 zu erwarten.
IFRS 14 „Regulatorische Abgrenzungsposten“
IFRS 14 gestattet Erstanwendern der IFRS, die in einem preisregulierten Umfeld tätig sind, mit begrenzten Einschränkungen regulatorische Abgrenzungsposten, die es nach seinen vorher angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen in seinem Abschluss erfasst hat, weiterhin zu bilanzieren. Dieser Standard ist auf die IMMOFINANZ Group nicht
anwendbar.
IFRS 15 „Erlöse aus Verträgen mit Kunden“
Das IASB und das FASB haben im Rahmen eines Konvergenzprojekts einen gemeinsam erarbeiteten Standard bezüglich der Erlösrealisierung veröffentlicht. Der neue IFRS 15 „Erlöse aus Verträgen mit Kunden“ wird die bisherigen Standards IAS 18 „Umsatzerlöse“, IAS 11 „Fertigungsaufträge“ sowie die dazugehörigen Interpretationen ablösen. Ziel ist
es u.a., die bisherige Erlösrealisierung zwischen den Standardsettern zu vereinheitlichen und Inkonsistenzen zwischen
IAS 18 und IAS 11 zu beseitigen.
Die Basis des neuen Standards beinhaltet ein umfassendes Modell, wie Erlöse aus Verträgen mit Kunden zu erfassen
sind. Nach diesem Modell erfasst ein Unternehmen Erlöse in der Höhe, wie für die übernommene(n) Leistungsverpflichtung(en), der Übertragung von Waren bzw. Erbringung von Dienstleistungen Gegenleistungen erwartet werden.
Die IMMOFINANZ Group ermittelt derzeit die Auswirkungen dieses Standards auf den Konzernabschluss.
IFRS 11 „Bilanzierung von Erwerben von Anteilen an einer gemeinsamen Geschäftstätigkeit“
Mit dieser Standardänderung von IFRS 11 hat ein Erwerber von Anteilen an einer gemeinsamen Tätigkeit, die einen
Geschäftsbetrieb darstellt, IFRS 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“ und andere IFRS anzuwenden, soweit diese
nicht im Widerspruch zu den Leitlinien des IFRS 11 stehen.
IAS 16, 38 „Klarstellung akzeptabler Abschreibungsmethoden“
Mit den Änderungen an IAS 16 und IAS 38 werden die Leitlinien bezüglich der Anwendbarkeit bestimmter Abschreibungsmethoden für Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte ergänzt. Demnach sind erlösbasierte Abschreibungsmethoden nicht zulässig. Aus dieser Standardänderung werden sich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group ergeben.
Im Rahmen dieser jährlichen Verbesserungen an den IFRS wurden Änderungen an sieben Standards vorgenommen.
Mit der Anpassung von Formulierungen in einzelnen IFRS soll eine Klarstellung der bestehenden Regelungen erreicht
werden. Daneben gibt es Änderungen mit Auswirkungen auf Anhangangaben. Betroffen sind die Standards IFRS 2,
IFRS 3, IFRS 8, IFRS 13, IAS 16, IAS 24 und IAS 38.
Die Änderungen sind – vorbehaltlich einer noch ausstehenden Übernahme in den Rechtsbestand der EU – erstmals
in Geschäftsjahren anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2014 beginnen, bzw. die Änderung zu IFRS 2 auf anteilsbasierte Vergütungen, die am oder nach dem 1. Juli 2014 gewährt werden.
Im Rahmen dieser jährlichen Verbesserungen an den IFRS wurden Änderungen an vier Standards vorgenommen. Mit
der Anpassung von Formulierungen in einzelnen IFRS soll eine Klarstellung der bestehenden Regelungen erreicht werden. Betroffen sind die Standards IFRS 1, IFRS 3, IFRS 13 und IAS 40.
Die Änderungen sind – vorbehaltlich einer noch ausstehenden Übernahme in den Rechtsbestand der EU – erstmals
in Geschäftsjahren anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2014 beginnen.
2. Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
2.1 Konsolidierungsmethoden
2.1.1 Konsolidierungsgrundsätze
Die Abschlüsse aller wesentlichen voll- und quotenkonsolidierten in- und ausländischen in den Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen (siehe Kapitel 2.1.2 Vollkonsolidierte Unternehmen und Kapitel 2.1.3 Quotenkonsolidierte
Unternehmen) wurden auf IFRS übergeleitet, im Falle von Unternehmenserwerben neu bewertet (siehe Kapitel 2.1.5
Unternehmenszusammenschlüsse). Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze wurden für alle in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen vereinheitlicht; Wahlrechte und Ermessen wurden einheitlich ausgeübt.
Abschlussstichtag des Konzernabschlusses der IMMOFINANZ Group ist der Bilanzstichtag der IMMOFINANZ AG. Die
Abschlüsse der im Rahmen der Voll- und Quotenkonsolidierung einbezogenen Unternehmen wurden zum Bilanzstichtag aufgestellt.
Alle Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge und Aufwendungen aus der Verrechnung zwischen
Unternehmen des Konsolidierungskreises wurden eliminiert. Sämtliche Zwischenergebnisse, welche vornehmlich aus
der konzerninternen Übertragung von Beteiligungen oder Immobilien herrühren, wurden eliminiert.
2.1.2 Vollkonsolidierte Unternehmen
Ein Tochterunternehmen ist ein Unternehmen, das von einem Mutterunternehmen beherrscht wird. Tochterunternehmen sind im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group einzubeziehen. Die
Abgrenzung, wann ein Tochterunternehmen vorliegt, folgt dem in IAS 27 normierten Beherrschungskonzept. Unter
Beherrschung („control“) wird die Möglichkeit verstanden, die Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens zu
bestimmen, um aus dessen Tätigkeiten Nutzen zu ziehen. Es genügt die Möglichkeit der Beherrschung; auf deren
unmittelbare Ausübung kommt es nicht an. Als widerlegbare Vermutung für das Vorliegen einer Beherrschung gilt
die direkte oder indirekte Verfügungsmacht über mehr als 50% der Stimmrechte eines Unternehmens. Beherrschung
kann darüber hinaus durch Stimmbindungsverträge, gesellschaftsvertragliche Vereinbarungen beispielsweise zur
Bestimmung der Mehrheit der Mitglieder der Geschäftsführungs- bzw. Aufsichtsorgane und dergleichen vermittelt werden. Die Einbeziehung in den Konzernabschluss beginnt mit dem Zeitpunkt des Erlangens von Beherrschung;
sie endet mit deren Wegfall. Das in IAS 27 normierte Beherrschungskonzept wird in Zukunft durch jenes in IFRS 10
(siehe Kapitel 1.2.3 Bereits von der EU übernommene, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen)
ersetzt werden.
Für Fälle der faktischen Beherrschung („de-facto control“) – ein beherrschender Einfluss kann beispielsweise bei
Präsenzmehrheiten in Hauptversammlungen von Publikumsgesellschaften vermutet werden – gibt es in IAS 27 im
Unterschied zu IFRS 10 keine Bilanzierungsvorschriften. Es ist daher seitens des Managements eine Ermessensentscheidung in Bezug auf die Konsolidierungsmethode zu treffen. Ein solcher Fall läge unter Umständen für die im Zuge
des Spin-offs (siehe Kapitel 3.8 Spin-off des operativen Geschäftssegments der BUWOG) zugehende 49%ige Beteiligung an der BUWOG Gruppe vor. Um die Selbständigkeit und Unabhängigkeit der BUWOG Gruppe dauerhaft sicherzustellen, haben allerdings die IMMOFINANZ AG und die BUWOG AG einen Entherrschungsvertrag abgeschlossen, der
die von der IMMOFINANZ Group gehaltenen Anteile an der BUWOG AG mit vertraglichen Stimmrechtsbeschränkungen
belegt. Der Entherrschungsvertrag limitiert die Anzahl der Aufsichtsratsmitglieder, bei deren Wahl die IMMOFINANZ
AG stimmberechtigt ist, sodass auch bei sich ändernder Mitgliederanzahl des Aufsichtsrats keine Mehrheitsentscheidungen durch Aufsichtsratsmitglieder, bei deren Wahl die IMMOFINANZ AG stimmberechtigt war, herbeigeführt werden können. Derzeit besteht der Aufsichtsrat der BUWOG AG aus fünf Mitgliedern; seitens der IMMOFINANZ AG wurde
das Stimmrecht bei der Wahl von Dr. Eduard Zehetner und Mag. Vitus Eckert zu Aufsichtsratsmitgliedern ausgeübt.
Weiters ist die IMMOFINANZ AG verpflichtet, ihr Stimmrecht in der Hauptversammlung der BUWOG AG u.a. dann nicht
auszuüben, wenn Beschlüsse über die Entlastung des Vorstands oder anderer Aufsichtsratsmitglieder, über die Abberufung eines anderen Aufsichtsratsmitglieds oder über etwaige Fragen der Geschäftsführung, die von Vorstand oder
Aufsichtsrat der Hauptversammlung zur Entscheidung vorgelegt wurden, zu treffen sind. Der Entherrschungsvertrag ist sowohl seitens der IMMOFINANZ AG als auch der BUWOG AG nur aus wichtigem Grund kündbar. Die Laufzeit
des Entherrschungsvertrags endet am 29. April 2020; widerspricht die IMMOFINANZ AG nicht, so verlängert sich die
Laufzeit des Entherrschungsvertrags automatisch. Die Einhaltung des Entherrschungsvertrags kann durch Aktionäre
der BUWOG AG, die alleine oder gemeinschaftlich 5% des Grundkapitals repräsentieren, sowie durch jedes Vorstandsmitglied der BUWOG AG erwirkt werden. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sowohl entsprechend
dem Beherrschungskonzept in IAS 27 als auch jenem in IFRS 10 kein beherrschender Einfluss der IMMOFINANZ AG
auf die BUWOG AG vorliegt. Die BUWOG AG ist daher in den Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG als assoziiertes
Unternehmen einzubeziehen; die 49%ige Beteiligung ist nach der Equity-Methode zu bilanzieren.
2.1.3 Quotenkonsolidierte Unternehmen
Ein Joint Venture stellt eine vertragliche Vereinbarung dar, in der zwei oder mehr Parteien eine wirtschaftliche Tätigkeit durchführen, die einer vertraglich vereinbarten gemeinschaftlichen Führung unterliegt. Partnerunternehmen sind
Gesellschafter eines Joint Ventures und nehmen an der gemeinschaftlichen Führung des Joint Ventures teil. Die Form
der vertraglichen Vereinbarung richtet sich nach den jeweiligen Rechtsvorschriften.
Die für den gegenständlichen Abschluss geltenden Vorschriften des IAS 31 bieten ein Wahlrecht zwischen der
Equity-Methode und der Quotenkonsolidierung im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses. Dieses ist konzerneinheitlich auszuüben. Die IMMOFINANZ Group entschied sich für die Darstellung von Gemeinschaftsunternehmen in Form der Quotenkonsolidierung, da hierdurch der Anteil der Gruppe an der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gemeinschaftsunternehmen für den Bilanzleser leichter verständlich wird. IAS 31 wird künftig durch IFRS 11
ersetzt, was eine Umstellung der Konsolidierung von gemeinschaftlich geführten Unternehmen der IMMOFINANZ
Group von der Quotenkonsolidierung auf die Bilanzierung nach der Equity-Methode zur Folge haben wird (siehe Kapitel 1.2.3 Bereits von der EU übernommene, aber noch nicht angewandte Standards und Interpretationen).
2.1.4 Assoziierte Unternehmen
Sofern ein maßgeblicher Einfluss der IMMOFINANZ Group auf ein Beteiligungsunternehmen gegeben ist, liegen
Anteile an assoziierten Unternehmen vor. Diese sind gemäß IAS 28 nach der Equity-Methode zu bilanzieren. Die
Equity-Methode ist eine Konsolidierungs- bzw. Bewertungsmethode, bei der die Beteiligung zunächst mit ihren
Anschaffungskosten angesetzt wird. In der Folge wird der Beteiligungsansatz um Veränderungen des Anteils der
IMMOFINANZ AG am Nettovermögen des assoziierten Unternehmens angepasst; es erfolgt eine „Einzeilenkonsolidierung“. Beim Erwerb von Anteilen an assoziierten Unternehmen werden die Anschaffungskosten der Beteiligung
dem anteiligen neu bewerteten Nettovermögen gegenübergestellt.
Positive Unterschiedsbeträge zwischen den Anschaffungskosten und dem anteiligen neu bewerteten Nettovermögen
stellen Firmenwerte dar, die nicht gesondert ausgewiesen, sondern als Teil des Buchwerts der Anteile an dem assoziierten Unternehmen erfasst werden. Negative Unterschiedsbeträge werden sofort ergebniswirksam erfasst. Die
nach der Equity-Methode bilanzierten Anteile an assoziierten Unternehmen werden zu jedem Bilanzstichtag dahingehend überprüft, ob Anhaltspunkte für eine Wertminderung im Sinne von IAS 39 vorliegen. Wenn solche vorliegen,
werden die Anteile an assoziierten Unternehmen einer Werthaltigkeitsprüfung nach Maßgabe von IAS 36 unterzogen.
Etwaige im Buchwert der Anteile an assoziierten Unternehmen enthaltene Firmenwerte werden gemäß IAS 28 nicht
separat auf ihre Werthaltigkeit hin überprüft.
2.1.5 Unternehmenszusammenschlüsse
Erwirbt die IMMOFINANZ Group Objektgesellschaften, so werden diese Erwerbe gemäß IFRS 3 als Unternehmens
zusammenschlüsse nach der Erwerbsmethode bilanziert, wenn es sich um den Erwerb eines Geschäftsbetriebs handelt. Andernfalls werden die Anschaffungskosten nach Maßgabe ihrer beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbsstichtag auf die identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden verteilt. Solche Transaktionen führen nicht zur Erfassung
von Firmenwerten.
Erworbene Objektgesellschaften mit vorhandenem Immobilienvermögen stellen aus Sicht der IMMOFINANZ Group
oftmals Geschäftsbetriebe dar. Die Beurteilung, inwiefern erworbenes Immobilienvermögen einen Geschäftsbetrieb
im Sinne von IFRS 3 darstellt, ist ermessensbehaftet und bedingt regelmäßig eine Detailanalyse der übernommenen
Abläufe und Strukturen insbesondere im Hinblick auf das Property Management.
Bei einem Unternehmenszusammenschluss erlangt die IMMOFINANZ Group im Zuge eines Asset Deals oder eines Share
Deals die Beherrschung über einen (oder mehrere) Geschäftsbetrieb(e). Die Bilanzierung erfolgt nach der Erwerbsmethode. Die übertragene Gegenleistung in Form der Anschaffungskosten (zuzüglich etwaiger nicht beherrschender
Anteile und/oder einer etwaigen bereits zuvor von der IMMOFINANZ Group gehaltenen Beteiligung) wird dabei dem
beizulegenden Zeitwert des übernommenen Nettovermögens gegenübergestellt, um einen allfälligen Unterschiedsbetrag zu ermitteln. Ist dieser positiv, so handelt es sich um einen Firmenwert; ist dieser negativ, so ist die Ermittlung
der Wertansätze der Einflussgrößen auf den Unterschiedsbetrag zu überprüfen. Sofern auch nach der Überprüfung
ein negativer Unterschiedsbetrag verbleibt, ist dieser ergebniswirksam zu erfassen. Nicht beherrschende Anteile werden dabei mit dem anteiligen neu bewerteten Nettovermögen bewertet. Bei erworbenen Objektgesellschaften entsteht anlässlich der Bilanzierung nach der Erwerbsmethode ein Firmenwert in der Regel durch den verpflichtenden
Ansatz latenter Steuerabgrenzungen auf die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Steuerwert
des erworbenen Immobilienvermögens. Firmenwerte entstehen daher im Wesentlichen als technische Rechengröße.
Die Erstkonsolidierung von Joint Ventures erfolgt anteilsmäßig nach vergleichbaren Grundsätzen.
2.1.6 Strukturveränderungen
Strukturveränderungen bezeichnen Verschiebungen von Beteiligungsquoten zwischen Gesellschafterstämmen, d.h.
zwischen der IMMOFINANZ Group (den Anteilseignern) und den nicht beherrschenden Anteilen der Tochterunternehmen bzw. der quotenkonsolidierten Gemeinschaftsunternehmen, die ihrerseits wiederum über vollkonsolidierte
Tochterunternehmen mit nicht beherrschenden Anteilen verfügen, ohne dass Beherrschung erlangt wird oder verloren geht. Solche die Beherrschung am Tochterunternehmen wahrende Beteiligungsauf- bzw. -abstockungen sind
als Eigenkapitaltransaktionen zwischen Anteilseignern zu bilanzieren. Die Bilanzansätze von Vermögenswerten und
Schulden inklusive eines ursprünglich erfassten Firmenwerts bleiben unverändert; die Strukturveränderungen führen
zu keinen Effekten in der Gewinn- und Verlustrechnung oder in der Gesamtergebnisrechnung. Differenzen zwischen
dem anteiligen Eigenkapitalbuchwert, der dem strukturverändernd übertragenen Anteil am Tochterunternehmen entspricht, und dem beilzulegenden Zeitwert der Gegenleistung werden direkt im Eigenkapital erfasst.
2.1.7 Endkonsolidierungen
Wird ein Tochterunternehmen veräußert oder verliert das Mutterunternehmen anderweitig die Möglichkeit zur Beherrschung, so darf dieses Unternehmen nicht mehr in den Konzernabschluss einbezogen werden; es ist zu endkonsolidieren. Die Erträge und Aufwendungen des endkonsolidierten Unternehmens werden bis zum Verlust der Beherrschung
in den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group einbezogen.
Bei der Endkonsolidierung wird den abgehenden Vermögenswerten und übertragenen Schulden der beizulegende
Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung gegenübergestellt; daraus resultiert das Endkonsolidierungsergebnis. Bei Endkonsolidierung ausländischer Tochterunternehmen erhöht bzw. verringert sich das Endkonsolidierungsergebnis um
die während der Dauer der Konzernzugehörigkeit im sonstigen Ergebnis erfassten Ergebnisanteile, beispielsweise
aus der Währungsumrechnung.
2.2 Währungsumrechnung
2.2.1 Funktionale Währung
Die Konzernberichtswährung ist der Euro. Bei in Fremdwährung bilanzierenden Tochterunternehmen bzw. bei quotenkonsolidierten Gemeinschaftsunternehmen wird die funktionale Währung grundsätzlich anhand des primären (volks-)
wirtschaftlichen Umfelds, in dem das jeweilige Konzernunternehmen tätig ist, bestimmt. Eine wesentliche Determinante ist hierbei jene Währung, in der der überwiegende Teil der Wirtschafts-, Waren- und Dienstleistungsströme in
dem jeweiligen Land abgewickelt wird. Wenn die funktionale Währung nicht klar ersichtlich ist, so hat gemäß IAS 21 das
Management nach eigenem Ermessen die funktionale Währung zu bestimmen, welche die wirtschaftlichen Effekte
der zugrunde liegenden Geschäftsfälle und Ereignisse am verlässlichsten darstellt. Eine etwaige Umstellung der funktionalen Währung hat gemäß IAS 21 prospektiv zu erfolgen.
Im Laufe des Geschäftsjahres 2012/13 wurde die lokale Situation der Konzernunternehmen in Rumänien, Polen, Tschechien und Ungarn hinsichtlich ihrer funktionalen Währung neu analysiert. Bislang wurde für diese Konzernunternehmen die Landeswährung als funktionale Währung definiert. Angesichts der Tatsache, dass diese Volkswirtschaften
in deren ökonomischer Entwicklung zunehmend von der Eurozone beeinflusst werden bzw. sich deren ökonomische
Entwicklung mit jener der Eurozone synchronisiert, und dass der EUR in den von der IMMOFINANZ Group beherrschten Unternehmen als die überwiegende Transaktionswährung für die meisten Geschäftsfälle verwendet wird – konzerninterne Finanzierungen erfolgen in EUR, Cash-Bestände werden in EUR gehalten bzw. ehestmöglich konvertiert,
Mietverträge werden zunehmen in EUR abgeschlossen –, kann davon ausgegangen werden, dass mehr Indikatoren
für eine funktionale Währung EUR sprechen.
Vor diesem Hintergrund hat sich das Management der IMMOFINANZ Group entschieden, die funktionale Währung für
die in Rumänien, Polen, Tschechien und Ungarn tätigen Tochterunternehmen mit 1. Mai 2013 prospektiv auf EUR umzustellen. Bei der Umstellung wurden alle Bilanzposten mit dem Stichtagskurs 30. April 2013 auf EUR umgerechnet. Die
umgerechneten Beträge werden als historische Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten behandelt. Die bislang
im sonstigen Ergebnis erfassten Differenzen aus der Währungsumrechnung sind erst bei einer etwaigen Endkonsolidierung in den Gewinn oder Verlust umzubuchen.
2.2.2 Fremdwährungstransaktionen
Die einzelnen Konzernunternehmen erfassen Geschäftsfälle in einer von ihrer funktionalen Währung abweichenden
Währung mit dem Devisenmittelkurs am Tag der jeweiligen Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in
Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr ergebniswirksam erfasst.
2.2.3 Umrechnung der Abschlüsse von ausländischen Tochterunternehmen,
assoziierten Unternehmen und Joint Ventures
Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung ausländischer Tochterunternehmen, Joint Ventures und assoziierter Unternehmen (im Folgenden gemeinsam als ausländische Geschäftsbetriebe bezeichnet) nach dem Konzept der funktionalen Währung in der Ausprägung der modifizierten Stichtagskursmethode. Dabei werden in den zu konsolidierenden
Abschlüssen enthaltene Vermögenswerte und Schulden mit dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag und die Pos-
ten der Gewinn- und Verlustrechnung mit dem gewogenen durchschnittlichen Devisenmittelkurs des Geschäftsjahres umgerechnet. Einem ausländischen Geschäftsbetrieb zugeordnete Firmenwerte werden mit dem Stichtagskurs
umgerechnet. Das Eigenkapital des ausländischen Geschäftsbetriebs sowie allfällige Beteiligungsbuchwerte ausländischer Geschäftsbetriebe in Fremdwährung werden mit dem historischen Kurs zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung
umgerechnet. Ausschüttungen in Fremdwährung werden anlässlich ihrer Eliminierung im Rahmen der Konsolidierung
mit dem Devisenmittelkurs umgerechnet. Historische Eigenkapitalveränderungen ausländischer Geschäftsbetriebe
werden mit dem historischen Durchschnittskurs umgerechnet. Differenzen, die sich aus der beschriebenen Verwendung unterschiedlicher Umrechnungskurse für die einzelnen Abschlussbestandteile bzw. von Periode zu Periode ergeben, werden in der Bilanz als Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung innerhalb des Eigenkapitals
erfasst. Die Veränderung dieses Postens wird im sonstigen Ergebnis erfasst.
Der Währungsumrechnung wurden als Stichtagskurse zum 30. April 2014 folgende von der Europäischen Zentralbank
sowie von den lokalen Nationalbanken veröffentlichte Kurse zugrunde gelegt:
Währung
Stichtagskurs
30. April 2014
Stichtagskurs
30. April 2013
Durchschnittskurs
2013/14
Durchschnittskurs
2012/13
HUF
307,78000
300,03000
301,07917
289,11500
PLN
4,19940
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2.3 Spezifische Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
2.3.1 Erlösrealisierung
Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde
liegenden Mietvertrags. Anreize, die für den Abschluss oder die Verlängerung von Mietverträgen gewährt werden, wie
z.B. mietfreie Perioden oder die Übernahme von Umzugskosten, werden als Reduktion der Mieterlöse linear über die
Laufzeit des Mietvertrags erfasst. Ebenso werden vertraglich fixierte Mieterhöhungen in Übereinstimmung mit dem
Mietvertrag periodengerecht über die Laufzeit des Mietvertrags abgegrenzt.
Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden unter den Erträgen aus der Immobilienentwicklung ausgewiesen. Als
Realisierungszeitpunkt wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums herangezogen.
Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums wird anhand des Übergangs der Chancen und Risiken und der Verfügungsmacht definiert. Verträge über Immobilienvorräte, die bereits „ab Plan“ bzw. in Bau befindlich verkauft werden,
fallen gemäß den Kriterien von IFRIC 15 unter IAS 18.
Weiters müssen sowohl die Erlöse als auch die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf anfallen, verlässlich
bestimmt werden können. Sind diese Kriterien erfüllt, kommt es zur Realisierung der Erträge in der betreffenden Periode, andernfalls wird kein Ertrag realisiert. Allfällig erhaltene Zahlungen werden als Verbindlichkeiten ausgewiesen.
2.3.2 Wertminderungen
Gemäß IAS 36 sind Vermögenswerte bei Vorliegen von Anhaltspunkten einer Wertminderung einer Werthaltigkeitsprüfung („impairment test“) zu unterziehen. Unabhängig davon, ob solche Anhaltspunkte für eine Wertminderung
vorliegen, sind immaterielle Vermögenswerte in Entstehung bzw. mit unbestimmbarer Nutzungsdauer sowie Firmenwerte jährlich auf ihre Werthaltigkeit hin zu prüfen. Sind einem Vermögenswert keine Mittelzuflüsse direkt zurechenbar und ist somit eine separate Bewertung nicht möglich, erfolgt die Werthaltigkeitsprüfung auf Ebene sogenannter zahlungsmittelgenerierender Einheiten. Dabei handelt es sich um die kleinste Gruppe von Vermögenswerten, der
selbständig erwirtschaftete Mittelzuflüsse zugeordnet werden können. Eine zahlungsmittelgenerierende Einheit darf
nicht größer sein als ein operatives Geschäftssegment nach IFRS 8. Der relevante Wertmaßstab für den Wertminderungstest nach IAS 36 ist der erzielbare Betrag. Dieser ergibt sich als höherer Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert
abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert.
Beim beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten handelt es sich um jenen Betrag, der durch Verkauf des
Vermögenswerts oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen
sachverständigen, vertragswilligen Parteien nach Abzug der Veräußerungskosten erzielt werden könnte; die Veräußerungskosten sind die zusätzlichen Kosten, die dem Verkauf eines Vermögenswerts oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit direkt zugeordnet werden können. Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen
Cashflows, die aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abgeleitet werden können. Die bewertungsrelevanten Cashflows müssen dabei auf vernünftigen und vertretbaren
Annahmen beruhen. Nutzungswerte werden im Regelfall mithilfe kapitalwertorientierter Verfahren bestimmt; hierbei
kommt die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) zum Einsatz.
Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswerts bzw. einer Veräußerungsgruppe seinen/ihren erzielbaren Betrag,
wird in Höhe der Differenz ergebniswirksam ein Wertminderungsaufwand erfasst. Ein entsprechend den oben stehenden Grundsätzen ermittelter Wertminderungsaufwand ist wie folgt auf die in einer zahlungsmittelgenerierenden
Einheit erfassten Vermögenswerte zu verteilen: Zunächst ist der Buchwert des in einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit enthaltenen Firmenwerts abzuwerten; ein darüber hinausgehender Wertminderungsbedarf ist auf die
verbleibenden Vermögenswerte der zahlungsmittelgenerierenden Einheit im Verhältnis der Buchwerte zu verteilen.
Eine Zurechnung des Wertminderungsaufwands zu einem einzelnen Vermögenswert erfolgt nicht, wenn ein separater beizulegender Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten, ein separat ermittelter Nutzungswert oder ein Wert von
Null unterschritten werden würde.
Ein späterer Wegfall einer Wertminderung führt zu ergebniswirksamen Wertaufholungen der betroffenen Vermögenswerte jeweils bis zur Höhe der fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten; für Firmenwerte ist
eine Wertaufholung unzulässig.
Sofern auf den Erwerb einer Objektgesellschaft im Rahmen eines Share Deals die Bilanzierungsvorschriften gemäß
IFRS 3 „Unternehmenszusammenschlüsse“ anzuwenden sind, entstehen infolge der Bilanzierung nach der Erwerbsmethode regelmäßig Firmenwerte (als technische Rechengröße) aufgrund des verpflichtenden Ansatzes latenter
Steuerabgrenzungen auf die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Steuerwert des erworbenen
Immobilienvermögens. Diese sind einer jährlichen Werthaltigkeitsprüfung zu unterziehen. Die zahlungsmittelgenerierenden Einheiten repräsentieren im Wesentlichen einzelne Immobilien bzw. Immobilienportfolios. Da angenommen
wird, dass Übermarktrenditen nicht nachhaltig erzielt werden können, wird der erzielbare Betrag in der Regel nicht auf
Basis von Nutzungswerten, sondern auf Basis von beizulegenden Zeitwerten abzüglich Veräußerungskosten ermittelt.
Der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten setzt sich aus den gutachterlich ermittelten beizulegenden Zeitwerten der in ihr enthaltenen Immobilien zusammen. Dabei wird angenommen, dass die hypothetische
Transaktion, die der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie zugrunde liegt, so strukturiert ist, dass
sich die Steuerwerte der Vermögenswerte nicht verändern; dies ist regelmäßig bei Share Deals der Fall. Der erzielbare
Betrag einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit wird dann den Buchwerten der in ihr enthaltenen Immobilien zuzüglich Firmenwert und abzüglich der dazugehörigen, in der Regel passiven Steuerabgrenzungen gegenübergestellt. Die
Einbeziehung der Steuerabgrenzungen erfolgt gemäß IAS 36, da diese Posten implizit in der Ermittlung des erzielbaren Betrags mit einem Nullwert berücksichtigt worden sind. Sofern in einem Immobilienmarkt nicht mit hinreichender
Sicherheit davon ausgegangen werden kann, dass die Immobilienverkäufe in Share Deals, d.h. ohne Realisierung der
Steuerabgrenzungen, realisiert werden, sind Firmenwerte regelmäßig als nicht werthaltig anzusehen.
2.3.3 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile, die zur Erzielung von Mietoder Pachterträgen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und nicht in Produktions- oder sonstigen
Leistungserstellungsprozessen bzw. zur Veräußerung im normalen Geschäftsbetrieb genutzt werden. Grundstücke, die mit der Absicht erworben werden, hierauf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu errichten, werden bereits im Zugangszeitpunkt als Finanzinvestition gehaltene Immobilien klassifiziert. Gemäß IAS 40 werden die
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt;
die Folgebewertung erfolgt nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts.
Bewertungsprozess
Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts erfordert eine regelmäßige Neubewertung. In der IMMOFINANZ Group wird diese de facto vollumfänglich durch unabhängige Experten entsprechend den Empfehlungen der European Public Real Estate Association („EPRA’s Best Practices
Policy Recommendations“) durchgeführt.
Zum 30. April 2014 hat die IMMOFINANZ Group die folgenden Gutachter bestellt: Jones Lang LaSalle (für die Regionen
CEE, SEE und CIS), BNP Paribas Real Estate Consult (für die Bewertung der Immobilien in den Niederlanden, den USA, der
Schweiz sowie Deutschland und Österreich, ausgenommen österreichische Wohnbauimmobilien) und CB Richard Ellis
(für Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland sowie vereinzelte Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Österreich).
Die externen Gutachter führen die Bewertung der Immobilien auf Basis ihrer Marktkenntnisse, der Besichtigung von
Immobilien sowie auf Basis von ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie z.B. Mietzinslisten, Mietverträgen,
Grundbuchauszügen und Investitionsbudgets durch. Die Daten werden von den Gutachtern geprüft und durch Vergleiche mit Marktdaten plausibilisiert. Darüber hinaus treffen die Gutachter u.a. Einschätzungen zu Auslastungsgraden,
zukünftigen Mieterlösen, durchzuführenden Investitionsmaßnahmen und Renditeerwartungen. Dieser Prozess wird
von Gesprächen mit Mitarbeitern aus dem Asset Management und dem Controlling der IMMOFINANZ Group begleitet.
Durch eine Konzernrichtlinie und aufgrund der mit ihnen abgeschlossenen Verträge sind die Gutachter dazu verpflichtet, im Zuge der Erstbewertung eine vollständige Besichtigung aller Immobilien durchzuführen. Ab der ersten Folgebewertung ist eine jährliche Besichtigung von ausgewählten Immobilien sowie die Besichtigung aller neu erworbenen
Immobilien verpflichtend.
In der IMMOFINANZ Group erfolgt eine gutachterliche Bewertung der Immobilien für Zwecke der Aufstellung des Konzernabschlusses zum 30. April und des Konzernzwischenabschlusses zum 31. Oktober. Für Zwecke der Aufstellung
der Konzernzwischenabschlüsse zum 31. Juli und zum 31. Jänner findet eine interne Bewertung der Immobilien durch
Asset Management bzw. Controlling statt. Asset Management bzw. Controlling prüfen hierbei, ob es Veränderungen
der Mieterlöse bzw. Auslastungsgrade oder wertsteigernde Investitionen im Vergleich zur letzten externen gutachterlichen Bewertung gegeben hat, und passen die beizulegenden Zeitwerte entsprechend an.
Die Beauftragung der aktuellen drei externen Gutachter erfolgte im Zuge der Ausschreibung diverser Bewertungsleistungen zum 30. April 2013 für drei Jahre. Darüber hinaus gab es in einem sehr geringen Umfang eine interne Bewertung. Gemäß Konzernrichtlinie ist für die Bewertungen ab dem 30. April 2016 eine Neuausschreibung der Immobilien
bewertungen vorgesehen.
Bewertungsmethoden
Bei Bewertungsverfahren wurden bei Bestandsobjekten in der Regel kapitalwertorientierte Discounted-Cashflow-Methoden in der Ausprägung des Term-and-Reversion-Modells sowie die Hardcore-and-Top-Slice-Methode
angewendet. Beim Term-and-Reversion-Modell werden für bestehende Mietverträge die aktuellen Reinerträge bis
zum Ende der Vertragslaufzeit und im Anschluss marktmäßige Reinerträge über einen Zeitraum von zehn Jahren auf
den Bewertungszeitpunkt diskontiert („term“). Für den Zeitraum danach wird der stabilisierte Nettoreinertrag für die
Bestimmung der ewigen Rente („reversion“), die mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert und ebenfalls auf den
Bewertungszeitpunkt diskontiert wird, angesetzt.
Je nach Risikoeinschätzung, die sich am Immobilientyp, an der Lage, an der Region und am aktuellen Marktniveau orientiert, werden für die Abzinsung der aktuellen Reinerträge und die Kapitalisierung der ewigen Rente unterschiedliche
Zinssätze angesetzt. Die für die Bewertung getroffenen Annahmen, etwa für Risiko, Leerstand oder Instandhaltungsaufwand, basieren auf Einschätzungen der am Markt relevanten Akteure, auf ableitbaren Daten oder Erfahrungs
werten der Gutachter. Die Berechnungsmethodik der Hardcore-and-Top-Slice-Methode ist der Logik des Term-and-
Reversion-Modells ähnlich. Dabei wird der Reinertragsanteil bis zur Höhe der Marktmiete (Hardcore-Anteil) über die
gesamte Laufzeit (Mietvertragslaufzeit und Zeitraum der Anschlussvermietung) als ewige Rente mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert. Der Top-Slice-Anteil (Reinertragsanteil des Terms, der über der Marktmiete liegt) wird mit
dem um einen Risikozuschlag erhöhten marktüblichen Zinssatz abgezinst. Die Höhe des Risikozuschlags hängt von
der Ausfallswahrscheinlichkeit der Bestandsverhältnisse ab. Zu quantitativen Angaben hinsichtlich der in die Bewertung einfließenden Parameter siehe Kapitel 6.1.1 Beizulegende Zeitwerte.
Unbebaute Grundstücke werden mit einem Vergleichswertverfahren bewertet. Nach diesem Verfahren werden die
Grundstückswerte aus realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken, die hinsichtlich der Lage und Grundstücksgröße vergleichbar sind, ermittelt.
In Bau befindliches Immobilienvermögen, in Entwicklung befindliche Immobilien und Bestandsimmobilien, die im Hinblick auf eine allfällige Neugestaltung und Überarbeitung („redevelopment“) erworben wurden, werden nach Verkehrswertverfahren unter Anwendung der Residualwertmethode bewertet. Objekte, bei denen die Immobilienentwicklung
eingestellt wurde, werden nach dem Vergleichswertverfahren („sales comparison approach“) bewertet.
Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte von Immobilienvermögen, in Bau befindlichem Immobilienvermögen sowie von zur Veräußerung gehaltenem und verkauftem Immobilienvermögen werden ergebniswirksam in der
Gewinn- und Verlustrechnung in den währungsbereinigten bzw. währungsbedingten Neubewertungsposten erfasst
(siehe dazu Kapitel 5.7.1 Währungsbereinigte und währungsbedingte Neubewertung von Immobilienvermögen und
8.2.4 Fremdwährungsrisiko). Die währungsbedingte Neubewertung berechnet sich durch die Bewertung des Anfangsbestands mit der Differenz zwischen den Stichtagskursen des 30. April 2014 und des 30. April 2013. Weiters werden
sämtliche Bewegungen des Geschäftsjahres mit der Differenz aus dem Durchschnittskurs 2013/14 und dem Stichtagskurs 30. April 2014 bewertet. Die währungsbereinigte Neubewertung ergibt sich aus der Differenz der gesamten
Neubewertung und der währungsbedingten Neubewertung.
2.3.4 Leasing
Gemäß IAS 17 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstands zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem
Kriterium der Zurechenbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand
verbunden sind.
Im Rahmen des Finanzierungsleasings gemietete Sachanlagen werden aus der Sicht des Leasingnehmers in Höhe des
beizulegenden Zeitwerts bzw. des niedrigeren Barwerts der Mindestleasingzahlungen aktiviert und linear über die
voraussichtliche Nutzungsdauer bzw. gegebenenfalls über die kürzere Vertragslaufzeit abgeschrieben.
Beim Operating Leasing verbleibt das wirtschaftliche Eigentum beim Leasinggeber. Für den Leasingnehmer sind
die Leasingzahlungen ergebniswirksam anzusetzen, wobei der Aufwand grundsätzlich linear über die Laufzeit des
Leasingverhältnisses verteilt wird.
Vertragskosten und ähnliche Kosten werden analog zu den Leasingverträgen über die Laufzeit als Aufwand angesetzt.
IAS 40 eröffnet die Möglichkeit, als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die auf Basis eines Operating-Leasingverhältnisses genutzt werden, auch als solche einzustufen, wenn das Modell des beizulegenden Zeitwerts angewendet
wird und die Immobilien zudem die Kriterien der als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien erfüllen.
Innerhalb des Immobilienvermögens finden sich sowohl im Rahmen von Operating- als auch Finanzierungsleasingverhältnissen genutzte Immobilien. Diese werden alle als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien eingestuft und
ergebniswirksam mit dem beizulegenden Zeitwert zum Bilanzstichtag bewertet.
2.3.5 Zuwendungen der öffentlichen Hand
Zuwendungen der öffentlichen Hand sind Beihilfen oder Subventionen bzw. öffentliche Beihilfen, die an ein Unternehmen durch Übertragung von Mitteln gewährt werden und die zum Ausgleich für die vergangene oder die zukünftige
Erfüllung bestimmter Bedingungen im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit des Unternehmens dienen. Die
IMMOFINANZ Group bilanziert Investitionszuwendungen der öffentlichen Hand grundsätzlich nach der Nettomethode,
d.h., es kommt zu einer Kürzung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des subventionierten Vermögenswerts.
Die Zuwendungen der öffentlichen Hand, die die IMMOFINANZ Group bis dato erhalten hat, konzentrierten sich im
Wesentlichen auf das Wohnbauimmobilienportfolio im operativen Geschäftssegment der BUWOG.
Dieses erhält zur Finanzierung von Wohnbauentwicklungsprojekten zum Teil zinsgünstige Darlehen von Gebiets
körperschaften. Diese zinsgünstigen Darlehen stehen im Zusammenhang mit der Subvention von Immobilienobjekten
durch die öffentliche Hand und sind in der Regel an die Verpflichtung zur Erfüllung bestimmter Förderbedingungen (z.B.
Mietpreisbindungen) gebunden. Für diese nicht marktüblich verzinsten Darlehen wird der beizulegende Zeitwert im
Zuzählungszeitpunkt bestimmt; die Differenz zum Rückzahlungsbetrag stellt eine Zuwendung der öffentlichen Hand
dar, der eine regelmäßige Reduktion des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie infolge von Beschränkungen der verrechenbaren Mieten gegenübersteht. Durch eine ergebniswirksame Erfassung des Barwertvorteils aus dem zinsgünstigen Darlehen im Zuzählungszeitpunkt im Neubewertungsergebnis wird gewährleistet, dass der mit der Erfüllung
der Förderbedingungen verbundene negative Ergebniseffekt im Sinne von IAS 20 periodengerecht kompensiert wird.
Laufende Zinszuschüsse der öffentlichen Hand werden hingegen in jenem Geschäftsjahr, in dem die Zinsen aus der
subventionierten Finanzierung anfallen, ergebniswirksam vereinnahmt.
2.3.6 Fremdkapitalkosten
Grundsätzlich sind Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von Vermögenswerten
zuzuordnen sind, deren Erwerb oder Entwicklung einen beträchtlichen Zeitraum erfordert, als Teil der Anschaffungs- oder
Herstellungskosten zu aktivieren. Gemäß IAS 23 muss diese Bilanzierungsvorschrift nicht angewendet werden, sofern
die erworbenen oder entwickelten Vermögenswerte zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Da die IMMOFINANZ
Group das Modell des beizulegenden Zeitwerts für die Folgebewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien gewählt hat, erfolgt für die gemäß IAS 40 bilanzierten Immobilien keine Aktivierung von Bauzinsen. Im Bereich der
in Entwicklung befindlichen Immobilienvorräte erfolgt allerdings die Aktivierung von Bauzinsen auf Basis des tatsächlich angefallenen Zinsaufwands. Erfolgt eine Konzernfinanzierung, so werden die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten
aktiviert. Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten der IMMOFINANZ Group betrugen im Geschäftsjahr 2013/14 rund
3,7%. Im Geschäftsjahr 2013/14 erfolgten Bauzinsenaktivierungen auf Vorratsimmobilienbestände i.H.v. EUR 5,6 Mio.
2.3.7 Sonstige Sachanlagen
Sachanlagen außerhalb von IAS 40 werden gemäß IAS 16 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich
kumulierter Abschreibung und etwaigen Wertminderungen aufgrund von Werthaltigkeitsprüfungen ausgewiesen. Die
Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen alle Kosten, die anfallen, um den Vermögenswert in den beabsichtigten, betriebsbereiten Zustand zu bringen.
Wenn die Bezahlung der Sachanlage die üblichen Zahlungsfristen überschreitet, sind Marktzinsen zu erfassen oder
einzurechnen.
Die Abschreibung erfolgt linear pro rata temporis.
Beim abnutzbaren Sachanlagevermögen liegen den linearen planmäßigen Abschreibungen folgende Nutzungsdauern
zugrunde:
Nutzungsdauer in Jahren
Selbstgenutzte Verwaltungsgebäude
10–50
2–10
Die Nutzungsdauer und die Abschreibungsmethode werden periodisch in Übereinstimmung mit IAS 16 geprüft, um
sicherzustellen, dass diese dem erwarteten wirtschaftlichen Nutzungsverlauf des Sachanlagegegenstands entspricht.
2.3.8 Sonstige immaterielle Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte stellen identifizierbare, nicht monetäre Gegenstände ohne physische Substanz dar, von
denen ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzenzufluss erwartet wird. Immaterielle Vermögenswerte werden gemäß
IAS 38 mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert.
Firmenwerte ausgenommen, weisen immaterielle Vermögenswerte der IMMOFINANZ Group im Wesentlichen eine
bestimmbare Nutzungsdauer auf und werden linear pro rata temporis abgeschrieben.
Den linearen planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Sonstige immaterielle Vermögenswerte
2–10
In der IMMOFINANZ Group liegen zum 30. April 2014 weder selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte noch aktivierte Markenrechte vor.
2.3.9 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen
Forderungen und sonstige finanzielle Forderungen werden grundsätzlich gemäß IAS 39 als Kredite und Forderungen
(„loans and receivables“, L&R) klassifiziert und zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Erkennbaren Einzelrisiken wird durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen.
Nicht finanzielle Forderungen, wie beispielsweise Rückerstattungsansprüche aus Vorsteuerguthaben gegen Verwaltungsbehörden werden ebenso grundsätzlich zu Anschaffungskosten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen bewertet.
Hinsichtlich der Abgrenzung von finanziellen und nicht finanziellen Vermögenswerten siehe die Finanzinstrumente-
Definition in Kapitel 8.1 Angaben zu Finanzinstrumenten.
2.3.10 Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Die langfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerte umfassen Wertpapiere und Wertrechte, sonstige Beteiligungen, Ausleihungen sowie derivative Finanzinstrumente.
Wertpapiere und Wertrechte sowie vor dem 1. Mai 2004 erworbene Beteiligungen werden gemäß IAS 39 als zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte („available for sale“, AFS) klassifiziert und mit ihrem beizulegenden
Zeitwert, d.h. mit dem am Bilanzstichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert angesetzt. Steht ein solcher nicht zur
Verfügung und kann auch nicht auf Vergleichswerte abgestellt werden, wird der Zeitwert mithilfe allgemein anerkannter
Bewertungsverfahren ermittelt. Die Erstbewertung erfolgt zum Erfüllungstag. Marktbedingte Schwankungen des beizulegenden Zeitwerts werden im sonstigen Ergebnis ausgewiesen und erst bei Realisierung des finanziellen Vermögenswerts durch Verkauf oder bei bonitätsbedingter Wertminderung in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Liegen objektive Hinweise für eine bonitätsbedingte Wertminderung gemäß IAS 39 vor, wird eine Abschreibung erfasst.
Ab dem 1. Mai 2004 erworbene Beteiligungen werden in der Regel gemäß IAS 39 als ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende Finanzinstrumente designiert („fair value option“), da sie Teil eines Portfolios sind,
dessen Ergebnis auf Basis des beizulegenden Zeitwerts gemessen wird, und über das auf Basis des beizulegenden
Zeitwerts periodisch an das Management berichtet wird.
Ausleihungen werden gemäß IAS 39 als Kredite und Forderungen („loans and receivables“, L&R) klassifiziert und werden grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert.
Derivate werden als freistehende Finanzinstrumente bilanziert und werden verwendet, um bestehende Risiken aus
Fremdwährungs- und Zinssatzänderungen zu vermindern. Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit Kreditinstituten
guter Bonität abgeschlossen. Derivate mit positivem Zeitwert sind der Kategorie zu Handelszwecken gehalten („held
for trading“, HFT) zugeordnet und werden ergebniswirksam zum aktuellen Marktwert am Bilanzstichtag bewertet. Die
Bilanzierungsvorschriften für Hedge Accounting werden von der IMMOFINANZ Group nicht angewendet.
Hinsichtlich der Konditionen und der Marktwerte der Derivate wird auf Kapitel 8.2.5 Zinsänderungsrisiko verwiesen.
Kurzfristig gehaltene sonstige finanzielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 39 als Finanzinstrumente des Handelsbestands („held for trading“, HFT) klassifiziert und mit dem am Bilanzstichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert
angesetzt. Alle Käufe und Verkäufe werden am Erfüllungstag gebucht. Als Erfüllungstag gilt der Tag der Übergabe
des Vermögenswerts. Temporäre Schwankungen im Marktwert werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
2.3.11 Latente Steueransprüche und -schulden
Der für das Geschäftsjahr in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für
vollkonsolidierte Tochterunternehmen und quotal konsolidierte Gemeinschaftsunternehmen aus deren steuerpflichtigen Einkommen und dem jeweils anzuwendenden Ertragsteuersatz errechneten laufenden Ertragsteuern sowie
die Veränderungen der Steuerabgrenzungen aus latenten Steuererstattungsansprüchen und -schulden. Gemäß der
bilanzorientierten Verbindlichkeitsmethode zur Steuerabgrenzung in IAS 12 werden latente Steuern für temporäre
Differenzen zwischen den Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden im IFRS-Konzernabschluss und den steuerlichen Wertansätzen auf Ebene des Tochter- bzw. Gemeinschaftsunternehmens gebildet. Steuerabgrenzungen
werden für temporäre Differenzen gebildet, die zu steuerpflichtigen oder abzugsfähigen Beträgen bei der Ermittlung
von zu versteuernden Einkommen zukünftiger Berichtsperioden führen. Temporäre Differenzen können entweder:
> zu versteuernde temporäre Differenzen sein, die zu steuerpflichtigen Beträgen bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens (steuerlichen Verlusts) zukünftiger Geschäftsjahre führen, wenn der Buchwert des Vermögenswerts realisiert oder die Schuld erfüllt wird, oder
> abzugsfähige temporäre Differenzen sein, die zu abzugsfähigen Beträgen bei der Ermittlung des zu versteuernden
Ergebnisses (steuerlichen Verlusts) zukünftiger Perioden führen, wenn der Buchwert des Vermögenswerts realisiert oder eine Schuld erfüllt wird.
Steuerabgrenzungen sind für alle temporären Differenzen anzusetzen, es sei denn, die Differenz erwächst aus dem
erstmaligen Ansatz eines Firmenwerts oder aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts bzw. einer Schuld
aus einem Geschäftsfall, der kein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 ist und der zum Zeitpunkt der
Transaktion weder das Ergebnis vor Ertragsteuern noch das steuerpflichtige Einkommen beeinflusst.
Wahrscheinlich realisierbare Steuervorteile aus noch nicht genutzten Verlustvorträgen und aus abzugsfähigen temporären Differenzen werden in die Ermittlung der Steuerabgrenzungen miteinbezogen, sofern eine künftige Verwertbarkeit aufgrund von positiven steuerlichen Ergebnissen erwartet wird. Die diesbezügliche Einschätzung des Managements wird zu jedem Bilanzstichtag auf Basis der aktuellen Steuerplanung aktualisiert. Was die Steuerabgrenzungen
aus der zum Modell des beizulegenden Zeitwerts bewerteten, als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien betrifft,
so ist in der Regel davon auszugehen, dass die Realisierung des Buchwerts durch einen Verkauf dieser erfolgen wird.
Firmenwerte, die im Rahmen der Erstkonsolidierung von Tochterunternehmen entstehen, führen zu keinen Steuer
abgrenzungen. Eine weitere Ausnahme von dieser umfassenden Steuerabgrenzung bilden regelmäßig temporäre
Unterschiede in Bezug auf die Wertansätze von Beteiligungen, sofern diese nicht aus steuerwirksamen Abschreibungen resultieren.
Zur Ermittlung der Steuerabgrenzungen sind jene Ertragsteuersätze anzuwenden, die erwartungsgemäß zu dem
Zeitpunkt gelten werden, zu dem sich die temporären Differenzen wahrscheinlich wieder ausgleichen werden. Der auf
die IMMOFINANZ AG anzuwendende Körperschaftsteuersatz beträgt 25%.
2.3.12 Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Immobilienvermögen
Gemäß IFRS 5 sind all jene langfristigen Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen als zur Veräußerung gehalten zu
klassifizieren, die in ihrem gegenwärtigen Zustand veräußert werden können und deren Veräußerung aufgrund einer
entsprechenden Veräußerungsabsicht innerhalb von 12 Monaten sehr wahrscheinlich ist. Sind die entsprechenden Voraussetzungen für eine Klassifizierung als zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen nicht mehr erfüllt, werden die Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppen wieder in die ursprünglichen Bilanzpositionen zurückgegliedert.
Die Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten bzw. Veräußerungsgruppen erfolgt
zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Von den Bewertungsvorschriften in IFRS 5 sind allerdings u.a. als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die entsprechend dem
Modell des beizulegenden Zeitwerts bewertet werden, finanzielle Vermögenswerte und Steuerabgrenzungen ausgenommen. Für diese langfristigen Vermögenswerte kommen lediglich die Vorschriften für einen separaten Ausweis
nach IFRS 5 zur Anwendung. Sofern in Veräußerungsgruppen ein etwaiger Abwertungsbedarf bspw. aufgrund der
Notwendigkeit, die erwarteten Veräußerungskosten vom beizulegenden Zeitwert abzuziehen, nicht auf Vermögenswerte, die von den Bewertungsvorschriften in IFRS 5 erfasst sind, zugeordnet werden können, erfolgt eine Reduktion
der Ansätze des Immobilienvermögens.
2.3.13 Immobilienvorräte
Vorräte sind Vermögenswerte, die zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehalten werden, die sich in der Herstellung für einen solchen Verkauf befinden oder die als Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe dazu bestimmt sind, bei der Herstellung oder der Erbringung von Dienstleistungen verbraucht zu werden.
Die Geschäftstätigkeit der IMMOFINANZ Group als Immobilienunternehmen schließt den Kauf, die Vermietung und
die bestmögliche wirtschaftliche Nutzung von Vermögenswerten ein, um die Vermögensverwaltung zu optimieren.
Die von IMMOFINANZ-Tochterunternehmen zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehaltenen Immobilien fallen
nicht in den Anwendungsbereich von IAS 40 („Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“), sondern sind als Vorrat
gemäß IAS 2 zu behandeln.
Immobilienvorräte werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten inklusive Fremdkapitalzinsen aktiviert und zum
Stichtag mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert
ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich der noch anfallenden Herstellungskosten und allfälliger Kosten der Veräußerung. In die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Vorräten sind alle Kosten des Erwerbs und der Be- und
Verarbeitung sowie sonstige Kosten einzubeziehen, die angefallen sind, um die Vorräte an ihren derzeitigen Ort und in
ihren derzeitigen Zustand zu versetzen.
Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden unter den Erträgen aus der Immobilienentwicklung ausgewiesen. Als
Realisierungszeitpunkt wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung der wesentlichen Chancen und Risiken aus dem
Eigentum herangezogen. Die Herstellungskosten werden im Falle eines Verkaufs unter den Herstellungskosten der
verkauften Immobilienvorräte als Abgang erfasst.
Die Herstellungskosten aller Immobilienvorräte werden den zum Teil gutachterlich ermittelten Nettoveräußerungswerten gegenübergestellt. Sofern die Nettoveräußerungswerte unter den Herstellungskosten liegen, sind Wertminderungen vorzunehmen. Hinsichtlich der Ermittlung der Nettoveräußerungswerte und der damit verbundenen Unsicherheiten siehe Kapitel 2.3.3 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und 2.5 Ermessensentscheidungen und
Schätzunsicherheiten.
2.3.14 Liquide Mittel
Liquide Mittel umfassen Kassenbestände, schwebende Geldbewegungen sowie Guthaben bei Kreditinstituten mit
einer Laufzeit von bis zu drei Monaten. Diese werden zu tagesaktuellen Werten am Bilanzstichtag angesetzt.
2.3.15 Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten
Finanzielle Verbindlichkeiten werden grundsätzlich gemäß IAS 39 als zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete
finanzielle Verbindlichkeiten („financial liabilities measured at amortised cost“, FLAC) klassifiziert und unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.
Nicht finanzielle Verbindlichkeiten werden ebenfalls zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.
Finanzverbindlichkeiten werden bei Zuzählung mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich direkt zurechenbarer
Transaktionskosten erfasst. Der beizulegende Zeitwert entspricht in der Regel dem Zuzählungsbetrag. Ein etwaiger
Unterschiedsbetrag (Agio, Disagio oder sonstiger Unterschiedsbetrag) zwischen dem erhaltenen Betrag und dem
Rückzahlungsbetrag wird durch Anwendung der Effektivzinsmethode über die Laufzeit der Finanzierung im Finanz
ergebnis erfasst. Zusammengesetzte Finanzinstrumente, die sowohl Eigen- als auch Fremdkapitalkomponenten enthalten, sind in ihre Bestandteile zu trennen. Finanzinstrumente können aus einem nicht derivativen Basisvertrag und
einem derivativen Finanzinstrument zusammengesetzt sein. Eingebettete Derivate („embedded derivatives“) sind,
sofern Trennungspflicht gemäß IAS 39 besteht, separat als freistehende Derivate zu bilanzieren.
Derivate mit negativem Zeitwert sind ebenso wie jene mit positivem Zeitwert (siehe Kapitel 2.3.10 Sonstige finanzielle Vermögenswerte) der Kategorie zu Handelszwecken gehalten („held for trading“, HFT) zugeordnet und werden
ergebniswirksam mit dem aktuellen Marktwert zum Bilanzstichtag bewertet.
2.3.16 Rückstellungen
Gemäß IAS 37 ist eine Verbindlichkeit mit unsicherem zeitlichen Eintritt oder unsicherer Höhe dann als Rückstellung zu
passivieren, wenn es wahrscheinlich ist, dass es aufgrund der Erfüllung einer gegenwärtigen Verpflichtung durch vorhergehende Ereignisse zum Abfluss von Ressourcen kommt und wenn deren Höhe zuverlässig geschätzt werden kann.
Die Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach
bester Schätzung angesetzt werden kann. Die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der gegenwärtigen Verpflichtung erforderlichen Höhe ist der Betrag, den das Unternehmen bei vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der Verpflichtung zum Bilanzstichtag oder zur Übertragung der Verpflichtung auf einen Dritten zu diesem Termin zahlen müsste.
Bei der bestmöglichen Schätzung einer Rückstellung sind die unvermeidbar mit vielen Ereignissen und Umständen
verbundenen Risiken und Unsicherheiten zu berücksichtigen. Die erwarteten Zahlungsströme werden auf ihren Barwert abgezinst, wenn die Auswirkungen des Zinseffekts wesentlich sind.
Wenn erwartet wird, dass die zur Erfüllung einer rückgestellten Verpflichtung erforderlichen Ausgaben ganz oder teilweise von einer anderen Partei erstattet werden, ist die Erstattung nur zu erfassen, wenn es so gut wie sicher ist,
dass das Unternehmen die Erstattung bei Erfüllung der Verpflichtung erhält. Die Erstattung ist als separater Vermögenswert zu behandeln. Der für die Erstattung angesetzte Betrag darf die Höhe der Rückstellung nicht übersteigen.
Rückstellungen sind zu jedem Bilanzstichtag zu prüfen und anzupassen. Wenn ein Abfluss nicht mehr wahrscheinlich
ist, ist die Rückstellung ergebniswirksam aufzulösen.
2.3.17 Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern
Die Rückstellungen für Abfertigungen, Pensionen und Jubiläumsgelder werden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren („projected unit credit method“) ermittelt, wobei zu jedem Bilanzstichtag eine versicherungsmathematische
Bewertung durchgeführt wird. Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste – sie werden auch als Neubewertungen bezeichnet – werden im sonstigen Ergebnis erfasst. Die im sonstigen Ergebnis erfassten Neubewertungen sind Teil des Eigenkapitals und werden später nicht mehr in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert.
Die Dienstzeit- sowie die Nettozinsaufwendungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Die
Berechnung der Pensions-, Abfertigungs- und Jubiläumsgeldrückstellungen erfolgte auf Basis von Annahmen und
Schätzungen am Bilanzstichtag. Für die wesentlichen Einflussfaktoren wurden folgende versicherungsmathematische Annahmen zugrunde gelegt:
30. April 2014
30. April 2013
Abzinsungssatz
3,000%
3,500%
Gehaltssteigerungen
2,000%
2,000%
Fluktuation (nach Dienstjahren gestaffelt)
0,000%
0,000%
Restlebenserwartung gemäß Sterbetafel
Pagler & Pagler AVÖ 2008-P
Pagler & Pagler AVÖ 2008-P
In Österreich werden derzeit entsprechende Vorsorgen für Abfertigungen für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer
bilanziert. Aufgrund österreichischer arbeitsrechtlicher Verpflichtungen erhalten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer, deren Dienstverhältnis vor dem 1. Jänner 2003 begann, bei Kündigung oder zum Pensionseintrittszeitpunkt eine
Abfertigung. Die Höhe der Zahlung ist abhängig von den geleisteten Dienstjahren sowie dem maßgeblichen Bezug im
Zeitpunkt des Unternehmensaustritts. Im Zusammenhang mit den Abfertigungsrückstellungen ist das Unternehmen Risiken ausgesetzt, die deren Höhe in der Zukunft beeinflussen können. Im Hinblick auf den Umfang der Abfertigungsrückstellungen werden diese jedoch als nicht wesentlich eingestuft. Für die Abfertigungsrückstellungen besteht
kein Planvermögen. Die Finanzierung der Verpflichtungen erfolgt über die Inanspruchnahme zukünftiger Cashflows.
2.4 Änderung von Vergleichsinformationen
Im Geschäftsjahr wurde zwecks einer klareren Ergebnisdarstellung der Gewinn- und Verlustrechnung der Ausweis
nachfolgender Posten geändert. Die entsprechenden Vorjahreswerte wurden angepasst:
1. Mai 2012–
30. April 2013
Werte in TEUR
Wie berichtet
Nicht fort
geführte
Aktivitäten
Transaktionen mit
BUWOG – Facility
Management GmbH
Umgliederungen
Angepasst
198.652,0
-59.620,3
19,2
0,0
139.050,9
14.717,7
-2.096,2
51,7
0,0
12.673,2
Anpassungen
1. Mai 2012–
30. April 2013
Umsatzerlöse
869.216,4
-171.360,9
70,9
0,0
697.926,4
-162.024,7
36.238,5
-1.737,3
-6.600,7
-134.124,2
-194.163,6
62.930,5
-6.085,1
0,0
-137.318,2
513.028,1
-72.191,9
-7.751,5
-6.600,7
426.484,0
-2.484,2
1.384,6
0,0
-13.387,7
-14.487,3
-18.440,0
-1.678,1
0,0
-13.387,7
-33.505,8
35.216,4
-5.057,4
16,7
-5,1
30.170,6
-98.505,0
6.844,6
28,4
-3.975,7
-95.607,7
Operatives Ergebnis
542.064,8
-114.015,0
-7.706,4
-23.969,2
396.374,2
Zu-/Abschreibungen und Kaufpreisanpassungen
-168.894,9
5.945,7
0,0
162.949,2
0,0
0,0
0,0
0,0
-123.273,4
-123.273,4
Firmenwertabschreibungen und Ergebniseffekte aus
Kaufpreisanpassung
1.125,8
13,0
0,0
-1.138,8
0,0
Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung
-33.195,5
-63.362,7
0,0
38.537,0
-58.021,2
508.869,3
-177.377,7
-7.706,4
14.567,8
338.353,0
-43.681,4
16.336,2
0,0
-14.567,8
-41.913,0
Finanzergebnis
-313.826,7
53.246,2
0,0
-14.567,8
-275.148,3
195.042,6
-124.131,5
-7.706,4
0,0
63.204,7
Ertragsteuern
-84.206,6
31.670,0
0,0
0,0
-52.536,6
0,0
92.461,5
7.706,4
0,0
100.167,9
110.836,0
0,0
0,0
0,0
110.836,0
Konzernergebnis
Die Abschreibungen auf Immobilienvorräte mit TEUR 6.713,4 (2012/13: TEUR 13.387,7), die im vorangegangenen
Geschäftsjahr unter den Zu-/Abschreibungen und Kaufpreisanpassungen ausgewiesen wurden, werden nun im
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung ausgewiesen. Die Dotierung/Auflösung von Drohverlustrückstellungen mit
TEUR -7.414,4 (2012/13: TEUR 1.138,8), die als eigener Posten in der Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt wurden, werden nun in den nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen ausgewiesen. Die Abschreibungen auf Sachanlagen sowie immaterielle Vermögenswerte i.H.v. TEUR 3.923,6 (2012/13: TEUR 5.114,5), die zuvor in der Position Zu-/
Abschreibungen und Kaufpreisanpassungen ausgewiesen wurden, werden nun in den nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen ausgewiesen. Die Wertberichtigungen auf Forderungen i.H.v. TEUR 23.494,5 (2012/2013: TEUR 21.168,5),
die zuvor in der Position Zu-/Abschreibungen und Kaufpreisanpassungen ausgewiesen wurden, werden nun entsprechend der Funktionsbereichsgliederung der Gewinn- und Verlustrechnung i.H.v. TEUR 5.645,3 (2012/13: TEUR 6.600,7)
in den Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen und i.H.v. TEUR 17.849,2 (2012/13: TEUR 14.567,8) im sonstigen
Finanzergebnis ausgewiesen.
In der Gewinn- und Verlustrechnung der IMMOFINANZ Group bleiben die Transaktionen zwischen den Bereichen der fortgeführten und der nicht fortgeführten Aktivitäten grundsätzlich eliminiert, d.h., dass sowohl die Aufwands- und Ertragskonsolidierung als auch die Zwischenergebniseliminierung für sämtliche berichtete Zeiträume weiterhin durchgeführt
worden sind. Davon ausgenommen sind lediglich die Verrechnungen für die Dienstleistungen der BUWOG – Facility
Management GmbH, die im Wesentlichen für das Immobilienvermögen des operativen Geschäftssegments Österreich
die Objektverwaltung besorgt. Da mit den Aufwendungen und Erträgen insbesondere aus dieser Leistungsbeziehung
auch nach dem Spin-off weiterhin zu rechnen ist, wurde hierfür in der Darstellung der „incremental approach“ gewählt,
d.h. die Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurde für diese Leistungsbeziehung nicht beibehalten.
2.5 Ermessensentscheidungen und Schätzunsicherheiten
Die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS erfordert Ermessensbeurteilungen und die
Festlegung von Annahmen über künftige Entwicklungen durch das Management der IMMOFINANZ Group, die den
Ansatz und den Wert von Vermögenswerten und Schulden, die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Geschäftsjahres wesentlich beeinflussen. Im Geschäftsjahr 2013/14 war insbesondere aufgrund der komplexen Struktur des Spin-offs des operativen
Geschäftssegments der BUWOG (siehe 3.8 Spin-off des operativen Geschäftssegments der BUWOG) und mangels
diesbezüglich eindeutiger Bilanzierungsvorschriften in den bestehenden IFRS eine Reihe von Ermessensentscheidungen seitens des Managements der IMMOFINANZ Group erforderlich.
> Die Bilanzierung von Unternehmenszusammenschlüssen unter Anwendung der in IFRS 3 normierten Erwerbs
methode ist davon abhängig, ob ein Geschäftsbetrieb erworben wird. Die Beurteilung, inwiefern erworbenes Immobilienvermögen einen Geschäftsbetrieb im Sinne von IFRS 3 darstellt, ist ermessensbehaftet und bedingt regelmäßig eine Detailanalyse der übernommenen Abläufe und Strukturen insbesondere im Hinblick auf das Property
Management. Sofern die Erwerbsmethode zur Anwendung gelangt, sind die Transaktionskosten aufwandswirksam zu erfassen, die Steuerabgrenzungen auf temporäre Differenzen zwischen dem beizulegenden Zeitwert des
übernommenen Immobilienvermögens und dessen Steuerwert vollumfänglich anzusetzen und die entstehenden
Firmenwerte jährlich auf ihre Werthaltigkeit zu prüfen. Liegt kein Geschäftsbetrieb vor, so ist die Erwerbsmethode
nicht anzuwenden. Für diesen Fall sind die Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten nach Maßgabe der
beizulegenden Zeitwerte auf die erworbenen Vermögenswerte und übernommenen Schulden zu verteilen, es sind
keine Steuerabgrenzungen anzusetzen („initial recognition exemption“), und Firmenwerte entstehen nicht.
> Wenn die funktionale Währung eines Tochterunternehmens nicht klar ersichtlich ist, so hat gemäß IAS 21 das
Management nach eigenem Ermessen die funktionale Währung zu bestimmen, welche die wirtschaftlichen Effekte
der zugrunde liegenden Geschäftsfälle und Ereignisse am verlässlichsten darstellt. Vor diesem Hintergrund hat
sich das Management der IMMOFINANZ Group entschieden, die funktionale Währung für die in Rumänien, Polen,
Tschechien und Ungarn tätigen Tochterunternehmen mit 1. Mai 2013 prospektiv auf EUR umzustellen.
> Im Rahmen des Spin-offs des operativen Geschäftssegments der BUWOG wurde zwischen der IMMOFINANZ AG
und der BUWOG AG ein Entherrschungsvertrag abgeschlossen, der die von der IMMOFINANZ Group gehaltenen
Anteile an der BUWOG AG mit vertraglichen Stimmrechtsbeschränkungen belegt. Vor dem Hintergrund der Sanktionierbarkeit des schuldrechtlichen Entherrschungsvertrags ist davon auszugehen, dass die IMMOFINANZ Group
trotz ihrer 49%igen Beteiligung keinen beherrschenden Einfluss mehr auf die maßgeblichen Tätigkeiten der BUWOG
Gruppe ausüben kann. Die IMMOFINANZ AG kann über die von ihr zu bestellenden Aufsichtsratsmitglieder künftig
einen maßgeblichen Einfluss im Sinne von IAS 28 ausüben.
> Für die Bilanzierung des Spin-offs des operativen Geschäftssegments der BUWOG sind die Bilanzierungsvorschriften in IFRIC 17 „Sachdividenden an Eigentümer“ einschlägig. IFRIC 17 sieht für den Fall, dass ein Geschäftsbetrieb
„ausgeschüttet“ wird, vor, dass der Geschäftsbetrieb mit dem beizulegenden Zeitwert zu bewerten ist. Der beizulegende Zeitwert ist dabei de facto im Wege einer „retrograden Kaufpreisallokation“ zu ermitteln, die alle identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden sowie einen etwaigen Firmenwert umfasst. Der beizulegende Zeitwert des
Geschäftsbetriebs wurde aus Kapitalmarktdaten abgeleitet und entspricht einer Bewertung der Stufe 2 bei einem
100%igen Unternehmenserwerb. Die zurückbehaltene 49%ige Beteiligung der IMMOFINANZ Group an der BUWOG
Gruppe wurde gemäß IAS 27 ebenfalls zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Dieser wurde ebenfalls aus Kapitalmarktdaten abgeleitet und entspricht ebenfalls einer Bewertung der Stufe 2. Die infolge des Spin-offs zu erfassende und durch die Endkonsolidierung des operativen Geschäftssegments der BUWOG getilgte Abspaltungsverbindlichkeit wurde als Differenz zwischen den beizulegenden Werten des Geschäftsbetriebs und der 49%igen
nach der Equity-Methode zu bilanzierenden Beteiligung bewertet.
> Im Rahmen des Spin-offs des operativen Geschäftssegments der BUWOG waren beizulegende Zeitwerte für den
Geschäftsbetrieb der BUWOG und für eine 49%ige Beteiligung an der BUWOG Gruppe zu ermitteln. In Ermangelung von beizulegenden Zeitwerten der Stufe 1 für diese Bewertungseinheiten („units of account“) war eine
Ermessensentscheidung hinsichtlich des Bewertungsverfahrens zur Zeitwertermittlung zu treffen. Die IFRS enthalten derzeit für diese beiden Bewertungsobjekte keine Vorschriften zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte.
Das Management der IMMOFINANZ Group hat sich dafür entschieden, diese Bewertungen möglichst „marktnahe“
durchzuführen. Die Basis der Bewertung bildet dabei der erste Kurs, der sich an der Wiener Börse, dem Hauptmarkt
gemäß IFRS 13, gebildet hat. Gemäß IFRS 13 ist die Berücksichtigung von Prämien dann zulässig, wenn die Prämie
die ökonomischen Charakteristika des Bewertungsobjekts reflektiert, hypothetische Erwerber die Prämie bei der
Kaufpreisfindung berücksichtigen würden, und die Berücksichtigung von Prämien der Bilanzierungseinheit („unit
of account“) – dies ist hier der Geschäftsbetrieb bzw. die nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligung – nicht
widerspricht. Diese Voraussetzungen sind in diesem Fall vollumfänglich erfüllt. Vor diesem Hintergrund waren bei
der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte entsprechende Kontrollprämien zu berücksichtigen. Die Kontrollprä-
mien wurden aus Vergleichstransaktionen – diese repräsentieren Anteilserwerbe an europäischen Immobilienunternehmen in den Jahren 2009 bis 2013 – auf der Basis von Kapitalmarktdaten ermittelt. Die Bewertungen des
Geschäftsbetriebs der BUWOG wurden anschließend mithilfe des aktuellen NAV und mithilfe einer Berechnung
nach der DCF-Methode plausibilisiert.
Bei den folgenden Annahmen besteht ein nicht unerhebliches Risiko, dass sie zu einer wesentlichen Anpassung von
Vermögenswerten und Schulden im nächsten Geschäftsjahr führen können:
> Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens und des in Bau befindlichen Immobilienvermögens der IMMOFINANZ Group (Buchwert zum 30. April 2014: EUR 7.070,6 Mio.) sowie zum Teil der Nettoveräußerungswerte von Immobilienvorräten erfolgt mittels Gutachten, die von unabhängigen Sachverständigen erstellt
werden. Diese Gutachten werden auf der Basis von kapitalwertorientierten Bewertungsverfahren, in der überwiegenden Anzahl der Fälle anhand der DCF-Methode, durch die Diskontierung künftig erwarteter Zahlungsströme
aus den jeweiligen Immobilien ermittelt. Dafür ist es erforderlich, Annahmen, wie z.B. zum Diskontierungszinssatz,
zur erwarteten Auslastung oder zur künftigen Mietpreisentwicklung oder zu offenen Baukosten zu treffen. Es
liegt in der Natur von kapitalwertorientierten Bewertungsverfahren, dass sie sensibel auf die zugrunde liegenden
Annahmen und Parameter reagieren. So würde beispielsweise eine Reduktion des angewendeten Diskontierungszinssatzes bei gleichzeitig unveränderten sonstigen Annahmen und Parametern zu einer Erhöhung der ermittelten
Immobilienwerte führen. Im Gegenzug würde beispielsweise eine Reduktion der erwarteten Auslastung oder der
erwarteten Mietpreise bei wiederum unveränderten sonstigen Annahmen und Parametern zu einer Verringerung
der ermittelten Immobilienwerte führen. Die bewertungsrelevanten Annahmen und Parameter werden zu jedem
Stichtag sorgfältig auf Basis der bestmöglichen Schätzung des Managements bzw. der Gutachter hinsichtlich der
aktuell vorherrschenden Marktverhältnisse ermittelt. Diese Einschätzungen werden zu jedem Bewertungsstichtag aktualisiert, was zu erheblichen Wertschwankungen der beizulegenden Zeitwerte der Immobilien führen kann.
> Die Ermittlung des Nettoveräußerungswerts von Immobilienvorräten basiert zum Teil auf Berechnungen, die auf
dem erwarteten Verkaufserlös abzüglich der geschätzten noch anfallenden Kosten für die Fertigstellung und den
Verkauf basieren. Diese Berechnungen werden zu jedem Bewertungsstichtag aktualisiert, was zu erheblichen
Wertschwankungen der Nettoveräußerungswerte der Immobilien führen kann.
> Der beizulegende Zeitwert der im Rahmen des Spin-offs des operativen Geschäftssegments der BUWOG verbleibenden 49%igen Beteiligung an der BUWOG Gruppe wurde aus Kapitalmarktdaten abgeleitet. Die Kaufpreis
allokation, die der ergebniswirksamen Erfassung des passiven Unterschiedsbetrags gemäß IAS 28 zugrunde liegt,
ist zum 30. April 2014 aufgrund der Zeitnähe der Transaktion zum Bilanzstichtag als vorläufig zu betrachten. Die
Werthaltigkeit des Buchwerts der nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligung wurde zum 30. April 2014
durch eine Nutzungswertberechnung, die im Wesentlichen auf der Spaltungsbewertung aufbaut, bestätigt. Im Falle
von negativen Entwicklungen des Börsenkurses der BUWOG Gruppe und des Nutzungswerts kann in zukünftigen
Geschäftsjahren gegebenenfalls ein Wertminderungsbedarf entstehen.
> Die Beurteilung der Werthaltigkeit von immateriellen Vermögenswerten, Firmenwerten und Sachanlagen basiert
auf zukunftsbezogenen Annahmen, da auch hier mit kapitalwertorientierten Bewertungsverfahren gearbeitet wird.
Was die Werthaltigkeitsprüfung von Firmenwerten im Speziellen betrifft, so wird seitens des Managements der
IMMOFINANZ Group angenommen, dass die Firmenwerte im Wesentlichen als technische Rechengröße aufgrund
des verpflichtenden Ansatzes von Steuerabgrenzungen entstehen. Bei der Werthaltigkeitsprüfung auf der Basis
von beizulegenden Zeitwerten abzüglich Veräußerungskosten wird angenommen, dass die hypothetische Transaktion, die der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilien zugrunde liegt, so strukturiert ist, dass sich
die Steuerwerte des zu übertragenden Immobilienvermögens nicht ändern. Darüber hinaus wird angenommen,
dass die Veräußerungskosten im Wesentlichen vom Käufer getragen werden. Sind diese Prämissen nicht haltbar
bzw. sinken die beizulegenden Zeitwerte der in den Firmenwert tragenden zahlungsmittelgenierenden Einheiten
enthaltenen Immobilien, so kommt es zu Wertminderungen der bilanzierten Firmenwerte.
> Zur Beurteilung der Werthaltigkeit von Finanzinstrumenten, für die kein aktiver Markt vorhanden ist, werden alternative finanzmathematische Bewertungsverfahren herangezogen. Die der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts zugrunde gelegten bewertungsrelevanten Parameter beruhen zum Teil auf zukunftsbezogenen Annahmen.
> Für die Bewertung der bestehenden Abfertigungsverpflichtungen werden Annahmen für Zinssatz, Pensions
antrittsalter, Lebenserwartung, Fluktuation und künftige Bezugserhöhungen verwendet.
> Dem Ansatz von latenten Steuererstattungsansprüchen im Allgemeinen und von Steuerabgrenzungen auf
nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge im Speziellen liegen Erwartungshaltungen des Managements der
IMMOFINANZ Group in Bezug auf die hinreichende Verfügbarkeit zukünftig zu versteuernder Einkünfte zugrunde.
Die Bilanzierungsentscheidung über Ansatz bzw. Werthaltigkeit der Steuerabgrenzungen beruht zum einen auf
Annahmen über den Zeitpunkt der Auflösung von latenten Steuerschulden und basiert zum anderen auf den aktuellsten Daten aus der Steuerplanung in einem fünfjährigen Planungszeitraum.
> Die Bewertung von offenen Kaufpreisverbindlichkeiten aus Earn-outs basiert regelmäßig auf aktuellen Expertenschätzungen der bewertungsrelevanten Parameter und auf den Einschätzungen aktueller Entwicklungen.
> Die Bewertung der Rückstellungen erfolgt aufgrund bestmöglicher Schätzungen, die zum Teil durch Sachverständige durchgeführt werden. Bei der Rückstellungsbewertung werden insbesondere Erfahrungswerte aus der Vergangenheit, Wahrscheinlichkeiten über den Ausgang von Rechtsstreitigkeiten oder von abgabenrechtlichen Verfahren, zukünftige Kostenentwicklungen, Zinssatzannahmen usw. berücksichtigt.
> Die in der Bilanz der IMMOFINANZ Group nicht erfassten Eventualverbindlichkeiten aus Bürgschaften, Garantien
und sonstigen Haftungsverhältnissen werden regelmäßig auf ihre Eintrittswahrscheinlichkeit beurteilt. Ist ein
Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen weder hinreichend wahrscheinlich, sodass eine Rückstellungsbildung geboten ist, noch unwahrscheinlich, so werden die betreffenden Verpflichtungen als Eventualverbindlichkeiten erfasst. Diese Einschätzung wird von den Fachverantwortlichen unter Berücksichtigung von marktbezogenen Inputs (sofern möglich) und Gutachten (in Einzelfällen) vorgenommen.
> Bei der erstmaligen Bewertung von Wandelanleihen basiert die Berechnung des beizulegenden Zeitwerts der
Schuldkomponente gemäß IAS 32 auf zu diesem Zeitpunkt geltenden, fristenkonformen Swap-Sätzen sowie den
durchschnittlichen Risikoaufschlägen für Finanzierungen der IMMOFINANZ Group.
Die Schätzungen und die ihnen zugrunde liegenden Annahmen und Parameter werden fortlaufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können von den Schätzwerten abweichen, wenn sich die genannten Rahmenbedingungen entgegen den Erwartungen zum Bilanzstichtag entwickeln. Die Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis ergebniswirksam berücksichtigt und die Darstellung der bewertungsrelevanten Annahmen und Parameter wird
entsprechend angepasst.
3. Konsolidierungskreis und
Unternehmenszusammenschlüsse
3.1 Entwicklung des Konsolidierungskreises
Der Konsolidierungskreis hat sich im vorliegenden Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
Konsolidierungskreis
Erstmals infolge von Gründung einbezogen
Vollkonsolidierung
Quotenkonsolidierung
Equity-Bewertung
Gesamt
698
52
27
777
20
20
0
0
Erstmals infolge von Unternehmenserwerb
gem. IFRS 3 einbezogen
5
0
0
5
Erstmals infolge von Akquisition einbezogen
21
0
0
21
Abgänge
-19
-12
-5
-36
Abgang durch BUWOG Spin-off
-75
0
0
-75
Verschmelzungen
-19
-1
-1
-21
2
0
-2
0
633
39
19
691
Davon ausländische Unternehmen
385
37
13
435
Änderung der Konsolidierungsmethode
Eine Liste der Konzernunternehmen der IMMOFINANZ Group ist am Ende des Konzernanhangs beigefügt.
3.2 Vollkonsolidierte Unternehmen
Neben der IMMOFINANZ AG gehören 247 inländische und 385 ausländische Tochterunternehmen zum Vollkonsolidierungskreis, bei denen die IMMOFINANZ AG unmittelbar oder mittelbar über die Mehrheit der Stimmrechte der Gesellschafter verfügt bzw. die Möglichkeit der rechtlichen und faktischen Beherrschung vorliegt.
3.3 Quotenkonsolidierte Unternehmen
In der unten stehenden Tabelle sind jene Unternehmen angeführt, die im Konzernabschluss als quotenkonsolidierte
Unternehmen eingehen.
Die eingerückten Gesellschaften sind direkte Tochterunternehmen der darüber angeführten Konzernunternehmen.
Der Prozentsatz bezieht sich auf das direkte Verhältnis zwischen Mutter- und Tochterunternehmen.
Segment
Land
Sitz
Gesellschaft
Österreich
AT
Wien
CFE Immobilienentwicklungs GmbH
Direkte Quote
50,00%
Österreich
AT
Wien
Mollardgasse 18 Projektentwicklungs GmbH
50,00%
Polen
PL
Warschau
Vertano Residence Sp. z o.o.
50,00%
Rumänien
RO
Bukarest
S.C. IE Baneasa Project s.r.l.
50,00%
Slowakei
SK
Bratislava
BUWON s.r.o.
50,00%
Sonstige
BG
Sofia
VTI Varna Trade Invest OOD
50,00%
Sonstige
MD
Chisinau
IM TAL Development SRL
50,00%
Sonstige
US
Houston
IMF Investments 105 LP
90,00%
Sonstige
US
Houston
90,00%
Sonstige
US
Houston
90,00%
Sonstige
US
Houston
90,00%
Tschechien
CZ
Prag
NP Investments a.s.
50,00%
Holding
LU
Luxemburg
HEPP III Luxembourg MBP SARL
50,00%
Polen
PL
Warschau
MBP I Sp. z o.o.
100,00%
Polen
PL
Warschau
MBP II Sp. z o.o.
100,00%
100,00%
Sonstige
SE
Stockholm
MBP Sweden Finance AB
CY
Nicosia
Caterata Limited
Polen
PL
Warschau
Metropol NH Sp. z o.o.
50,00%
Rumänien
RO
Bukarest
Polivalenta Building SRL
50,00%
Holding
Rumänien
50,00%
RO
Bukarest
Confidential Business SRL
50,00%
CY
Nicosia
Residea Limited
50,00%
Polen
PL
Warschau
Residea Alpha Sp. z o.o.
Rumänien
CY
Nicosia
Phelma Investments Limited
Polen
Rumänien
100,00%
50,10%
RO
Bukarest
GAD Real Estate SRL
NL
Rotterdam
Efgad Europe BV
50,01%
Sonstige
HR
Pula
SBE Rijeka d.o.o.
100,00%
Sonstige
HR
Porec
Raski Zalijey Vile d.o.o.
Sonstige
Sonstige
Sonstige
LU
Luxemburg
Hekuba S.à r.l.
TR
Istanbul
Anadolu Gayrimenkul Yatirimciligi ve Ticaret A.S.
100,00%
50,00%
64,88%
100,00%
Sonstige
TR
Istanbul
Bersan Gayrimenkul Yatirim A.S.
100,00%
Sonstige
TR
Istanbul
Manisa Cidersan Gayrimenkul Yatirim A.S.
100,00%
Sonstige
TR
Istanbul
Kilyos Gayrimenkul Yatirim A.S.
100,00%
Sonstige
TR
Istanbul
Sehitler Gayrimenkul Yatirim A.S.
100,00%
CY
Nicosia
Termanton Enterprises Limited
RO
Bukarest
Hadas Management SRL
Sonstige
Rumänien
Sonstige
Sonstige
Sonstige
Sonstige
CY
Nicosia
Sadira Ltd.
UA
Odessa
Alpha Arcadia LLC
CY
Nicosia
Maramando Trading & Investment Limited
UA
Kiew
TOV Evro-Luno-Park
75,00%
100,00%
50,10%
100,00%
50,00%
100,00%
Die nachstehenden Angaben stellen die anteiligen Werte dar, mit denen sämtliche quotal konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen werden (vor Eliminierung der Konzernbeziehungen):
Werte in TEUR
30. April 2014
30. April 2013
Langfristiges Immobilienvermögen
174.733,3
316.810,6
Kurzfristiges Immobilienvermögen
129.300,8
3.668,4
Sonstiges langfristiges Vermögen
70.788,6
129.543,9
Sonstiges kurzfristiges Vermögen
42.683,5
51.528,8
-256.688,7
-403.365,4
-129.356,0
-78.392,8
31.461,5
19.793,5
Anteiliges Nettovermögen
Werte in TEUR
2013/14
2012/13
Umsatzerlöse
28.190,9
27.959,0
Neubewertung von Liegenschaften
12.198,8
-13.378,2
38.350,8
9.401,5
Finanzergebnis
-8.428,4
-14.158,1
-45,1
3.846,0
29.877,3
-910,6
Steuern vom Einkommen
Konzernergebnis
3.4 Assoziierte Unternehmen
Zum Stichtag wurden im Rahmen der Bilanzierung nach der Equity-Methode sechs inländische und 13 ausländische
Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen.
Voraussetzung für die Bilanzierung nach der Equity-Methode ist das Vorliegen eines in IAS 28 angegebenen Einflusses. Dieser kann in der Regel durch das Vorliegen einer oder mehrerer Indikatoren belegt werden. So kann beispielsweise die Bestellung einzelner Vertreter in einem Geschäftsführungs- und Aufsichtsorgan oder die Mitwirkung an
Entscheidungsprozessen maßgeblichen Einfluss vermitteln. Potenzielle Stimmrechte sind bei der Bestimmung, ob
maßgeblicher Einfluss vorliegt, zu berücksichtigen. Die tatsächliche Ausübung des maßgeblichen Einflusses ist hingegen nicht erforderlich.
Bei einem Stimmrechtsanteil von ≥20,00% wird ein maßgeblicher Einfluss widerlegbar vermutet. An folgenden Unternehmen, die mangels maßgeblichen Einflusses nicht als assoziierte Unternehmen klassifiziert werden, liegt eine
Kapitalanteilsquote von ≥20,00% vor:
>
>
>
>
>
>
>
>
>
Dikare Holding Ltd. (22,00%)
E-Stone Central Europe AT Holding GmbH (28,00%)
E-Stone Central Europe Holding B.V. (28,00%)
E-Stone TriCapitals Holding B.V. (40,00%)
FFA Utility P. West (31,32%)
Global Emerging Property Fund L.P. (25,00%)
M.O.F. Immobilien AG (20,00%)
M.O.F. Beta Immobilien AG (20,00%)
Russia Development Fund L.P. (50,66%)
Die Vermutung, dass ein maßgeblicher Einfluss gegeben ist, wird bei den oben angeführten Unternehmen durch die
fehlende organschaftliche Vertretung von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern oder Organen der IMMOFINANZ Group
sowie durch die für allfällige Beschlussfassungen erforderlichen Stimmrechtsquoten widerlegt. Daher werden diese
Beteiligungen gemäß IAS 39 bilanziert.
3.5 Unternehmenszusammenschlüsse
Folgende Tochterunternehmen hat die IMMOFINANZ Group im laufenden Geschäftsjahr im Rahmen von Unternehmenszusammenschlüssen gemäß IFRS 3 erworben:
Erworbene Tochterunternehmen
Haupttätigkeit
STOP.SHOP. Kladno s.r.o.
Betrieb Fachmarktzentrum
Direkte Quote
Erwerbszeitpunkt
100,00%
9. Dezember 2013
C.E. Investicije d.o.o.
100,00%
19. Dezember 2013
Interoffice Irodaepület Kft.
100,00%
27. März 2014
EHL Real Estate Romania S.R.L.
Asset Management
100,00%
30. Dezember 2013
EHL Real Estate Slovakia S.R.O.
Asset Management
100,00%
30. Dezember 2013
Mit dem Erwerb der STOP.SHOP. Kladno s.r.o. wird das STOP.SHOP.-Portfolio in der Tschechischen Republik weiter ergänzt. Die C.E. Investicije d.o.o. hält und betreibt fünf Fachmarktzentren und stärkt das STOP.SHOP.-Portfolio in Slowenien. Die erworbene Interoffice Irodaepület Kft. hält und betreibt zwei Büroimmobilien und ergänzt unser
Büroimmobilienportfolio in Ungarn. Die EHL Real Estate Romania S.R.L. und die EHL Real Estate Slovakia S.R.O. ergänzen Asset-Management-Funktionen an ihren jeweiligen Standorten. Die Kontrolle über diese Tochterunternehmen
wurde im Rahmen von Share Deals erlangt.
Erworbene Vermögenswerte und Schulden
Im Zuge des Erwerbs der genannten Objektgesellschaften wurden folgende gemäß IFRS 3 neu bewertete Vermögenswerte und Schulden angesetzt:
Werte in TEUR
2013/14
Liquide Mittel
1.224,1
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
2.071,5
Aktive Steuerabgrenzungen
39,8
Immobilienvermögen
31.410,0
Sachanlagevermögen
60,8
Immaterielle Vermögenswerte (ohne Firmenwerte)
Rückstellungen
13,6
-18.222,1
-97,0
-3.197,7
-439,0
Passive Steuerabgrenzungen
-1.278,8
Übernommenes Nettovermögen
11.585,2
(Negative) Firmenwerte
-2.351,9
Kaufpreiseinbehalt
-205,0
Kaufpreis bar entrichtet
9.028,3
Abzüglich übernommene liquide Mittel
-1.224,1
Nettokaufpreis für Objektgesellschaften
7.804,2
Aus den Erwerben der STOP.SHOP. Kladno s.r.o sowie der C.E. Investicije d.o.o. sind passive Unterschiedsbeträge
entstanden, deren Ursache in der Ausnutzung günstiger Kaufgelegenheiten zu sehen ist („lucky buy“). Die ergebnis
wirksame Erfassung der passiven Unterschiedsbeträge erfolgte mit Ausweis unter Firmenwertabschreibung und
Ergebniseffekte aus Kaufpreisanpassung und resultiert überwiegend mit EUR 2,2 Mio. aus der Erstkonsolidierung der
C.E. Investicije d.o.o. Die Forderungen der erworbenen Tochterunternehmen im Erwerbszeitpunkt werden im Wesentlichen für einbringlich erachtet.
Die erworbenen Objektgesellschaften beeinflussten das Konzernergebnis seit ihrer erstmaligen Einbeziehung in den
Konsolidierungskreis wie folgt:
Werte in TEUR
2013/14
Umsatzlöse
1.682,3
Bewertungsergebnis
-29,3
Ergebnis nach Steuern
1.114,4
Auf Basis von linearen Schätzungen wären Umsatzerlöse i.H.v. EUR 3,6 Mio. und Ergebnisse nach Steuern i.H.v.
EUR 1,5 Mio. in den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group eingeflossen, wenn die oben aufgeführten Unternehmen zum 1. Mai 2013 erstkonsolidiert gewesen wären. Bei der Ermittlung der Ergebnisse nach Steuern wurden Anpassungen der Zeitwerte der Immobilien außer Acht gelassen. Im Zusammenhang mit den aufgeführten Erwerben sind
Transaktionsaufwendungen i.H.v. TEUR 264 erfasst worden.
3.6 Endkonsolidierungen
Die Gesamtauswirkung der Endkonsolidierungen wird in folgender Tabelle dargestellt:
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Andere Finanzinstrumente
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Aktive Steuerabgrenzungen
Immobilienvermögen
BUWOG
Sonstige
2013/14
132.775,9
9.775,9
142.551,8
17.032,8
0,0
17.032,8
119.468,8
21.001,1
140.469,9
62.880,2
2.449,6
65.329,8
2.812.478,8
176.868,2
2.989.347,0
7.859,8
88,7
7.948,5
Immaterielle Vermögenswerte (ohne Firmenwerte)
1.459,6
11,5
1.471,1
Firmenwerte
1.766,6
103,1
1.869,7
-1.063.071,4
-25.767,0
-1.088.838,4
-27.149,7
-765,6
-27.915,3
-230.141,1
-48.820,6
-278.961,7
Steuerschuld
-14.252,1
-3.526,4
-17.778,5
Rückstellungen
-10.855,1
-1.453,3
-12.308,4
-206.282,3
-14.046,0
-220.328,3
288,0
-899,8
-611,8
Passive Steuerabgrenzungen
Währungsänderungen und Rücklagen
-8.375,0
0,4
-8.374,6
Abgegebenes Nettovermögen
1.595.883,8
115.019,8
1.710.903,6
-1.595.883,8
18.745,5
-1.577.138,3
0,0
133.765,3
133.765,3
Verkaufspreis
Abzüglich liquide Mittel
-132.775,9
-9.775,9
-142.551,8
Abgang liquider Mittel/Nettoverkaufspreis
-132.775,9
123.989,4
-8.786,5
Das Endkonsolidierungsergebnis aus dem Spin-off der BUWOG wird durch die „Tilgung“ der Sachdividendenverbindlichkeit und den Zugang der 49%igen Beteiligung an der BUWOG Gruppe kompensiert (siehe Kapitel 3.8 Spin-off des
operativen Geschäftssegments der BUWOG).
3.7 Strukturveränderungen
In der Tabelle werden neben Konzernunternehmen, bei denen es im Geschäftsjahr 2013/14 zu Anteilsveränderungen
ohne Verlust der Kontrolle kam, auch jene Unternehmen abgebildet, die im Geschäftsjahr 2013/14 verschmolzen wurden. Sie weisen in der Spalte „Quote nachher“ eine Quote von 0,00% aus.
Segment
Land
Sitz
Gesellschaft
Quote
vorher
Quote
nachher
Konsoli
dierungsart
Stichtag
Rumänien
CY
Nicosia
Ahava Ltd.
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
Rumänien
RO
Bukarest
Harborside Imobiliara s.r.l.
75,00%
90,00%
V
30. Oktober 2013
Rumänien
CY
Nicosia
Adama Ukraine Ltd
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
CY
Nicosia
Fawna Limited
99,20%
99,36%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
CY
Nicosia
Sadira Ltd.
49,30%
49,45%
Q
8. Oktober 2013
Sonstige
CY
Nicosia
Sigalit Ltd.
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
CY
Nicosia
Vastator Limited
99,20%
99,36%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
CY
Nicosia
Ventane Ltd.
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
NL
Amsterdam
City Box Exploitatie I B.V.
95,01%
100,00%
V
31. Juli 2013
Sonstige
NL
Amsterdam
City Box Holding B.V.
95,01%
100,00%
V
31. Juli 2013
Sonstige
NL
Amsterdam
City Box Local B.V.
95,01%
100,00%
V
31. Juli 2013
Sonstige
NL
Amsterdam
City Box Properties B.V.
95,01%
100,00%
V
31. Juli 2013
Sonstige
NL
Amsterdam
IMMOWEST Storage Holding B.V.
95,01%
100,00%
V
31. Juli 2013
Sonstige
UA
Kiew
Adama Management Ukraine LLC
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
8. Oktober 2013
Sonstige
UA
Kiew
Ahava Ukraine LLC
98,40%
98,71%
V
Sonstige
UA
Kiew
Best Construction LLC
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
UA
Kiew
Medin-Trans LLC
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
UA
Kiew
Obrii LLC
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
UA
Kiew
Probo Management LLC
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
8. Oktober 2013
Sonstige
UA
Kiew
Property Holding LLC
98,40%
98,71%
V
Sonstige
UA
Kiew
TOV Arsenal City
99,20%
99,35%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
UA
Kiew
TOV Vastator Ukraine
99,20%
99,35%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
UA
Kiew
Ventane Ukraine LLC
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
UA
Kiew
Village Management LLC
98,40%
98,71%
V
8. Oktober 2013
Sonstige
UA
Odessa
Alpha Arcadia LLC
49,30%
49,45%
Q
8. Oktober 2013
15. März 2013
Verschmelzungen
Deutschland
DE
Essen
Deutsche Lagerhaus Dormagen GmbH u. Co KG
100,00%
0,00%
V
Deutschland
DE
Essen
Deutsche Lagerhaus dreiundzwanzigste Objekt GmbH & Co KG
100,00%
0,00%
V
29. Mai 2013
Deutschland
DE
Essen
Deutsche Lagerhaus einundzwanzigste Objekt GmbH & Co KG
100,00%
0,00%
V
24. Juni 2013
Deutschland
DE
Essen
Deutsche Lagerhaus Hamburg I GmbH u. Co KG
100,00%
0,00%
V
14. Mai 2013
Deutschland
DE
Essen
Deutsche Lagerhaus Heusenstamm GmbH u. Co KG
100,00%
0,00%
V
1. November 2013
Deutschland
DE
Essen
Deutsche Lagerhaus Kirchheim GmbH u. Co KG
100,00%
0,00%
V
1. November 2013
Deutschland
DE
Essen
Deutsche Lagerhaus zwanzigste Objekt GmbH & Co KG
100,00%
0,00%
V
13. Mai 2013
Deutschland
DE
Essen
Deutsche Lagerhaus zweiundzwanzigste Objekt GmbH & Co KG
100,00%
0,00%
V
3. Juni 2013
100,00%
0,00%
V
1. Februar 2014
50,00%
0,00%
Q
12. Dezember 2013
49,00%
0,00%
E
17. Juni 2013
100,00%
0,00%
V
23. Oktober 2013
Deutschland
DE
Essen
Rheinische Lagerhaus Hannover GmbH u. Co KG
Österreich
AT
Wien
ECE Shoppingcenter Projektentwicklungs- und Management GmbH
Österreich
AT
Wien
EHL Asset Management GmbH
Österreich
AT
Wien
ESG Beteiligungs GmbH
Polen
PL
Warschau
Atlantis Invest Sp. z o.o.
100,00%
0,00%
V
6. Mai 2013
Polen
PL
Warschau
Omega Invest Sp. z o.o.
100,00%
0,00%
V
29. Mai 2013
Sonstige
NL
Amsterdam
City Box Amsterdam Zuid B.V.
95,01%
0,00%
V
30. April 2014
Sonstige
NL
Amsterdam
City Box Eindhoven Centrum B.V.
95,01%
0,00%
V
30. April 2014
Sonstige
NL
Amsterdam
City Box Euroborg B.V.
95,01%
0,00%
V
30. April 2014
Sonstige
NL
Amsterdam
City Box Exploitatie II B.V.
95,01%
0,00%
V
30. April 2014
Sonstige
NL
Amsterdam
City Box Properties II B.V.
95,01%
0,00%
V
30. April 2014
Sonstige
NL
Amsterdam
City Box Rijswijk B.V.
95,01%
0,00%
V
30. April 2014
Sonstige
NL
Amsterdam
Europa City Box B.V.
95,01%
0,00%
V
30. April 2014
V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung, E = Equity-Konsolidierung
3.8 Spin-off des operativen Geschäftssegments der BUWOG
Am 12. Februar 2014 kündigte die IMMOFINANZ Group an, dass sie beabsichtigte, ihr operatives Geschäftssegment der
BUWOG durch einen Spin-off (eine Abspaltung zur Aufnahme gemäß SpaltG) zu verselbständigen. Die IMMOFINANZ
AG verfügte bis dato über ein diversifiziertes Portfolio aus kommerziell genutzten Immobilien und Wohnbauimmobilien. Die Aktien der IMMOFINANZ AG wurden bislang mit einem beträchtlichen Abschlag auf den NAV (30. April 2013:
-43,6%; 31. Jänner 2014: -36,2%) gehandelt. Durch eine Verselbständigung des Wohnbauimmobilienportfolios mit
der BUWOG AG als Mutterunternehmen eines selbständigen, börsennotierten Konzerns, der BUWOG Gruppe, war
aus der Sicht des Managements der IMMOFINANZ Group eine Erhöhung der gemeinschaftlichen Marktkapitalisierung von IMMOFINANZ Group und BUWOG Gruppe zu erreichen. Zur Vorbereitung des Spin-offs wurde das operative Geschäftssegment der BUWOG auf die rechtsformwechselnd umgewandelte und in BUWOG AG umfirmierte
ehemalige Artemis Immobilien GmbH, ein 100%iges Tochterunternehmen der IMMOFINANZ AG, übertragen. Sämtliche konzerninterne Transaktionen zur Vorbereitung des Spin-offs erfolgten unter gemeinschaftlicher Beherrschung
(„common control“). In der IMMOFINANZ Group werden bei Transaktionen unter gemeinschaftlicher Beherrschung die
Buchwerte des übertragenen Unternehmens fortgeführt; etwaige Zwischenergebnisse werden eliminiert.
Im Februar 2014 stellte die IMMOFINANZ AG ihren Aktionären den Entwurf eines Spaltungs- und Übernahmevertrags
sowie einen geprüften Spaltungsbericht zur Verfügung, um deren Zustimmung für die Abspaltung von 56,67% der
Anteile an der BUWOG AG bei der außerordentlichen Hauptversammlung am 14. März 2014 zu beantragen. Der Spinoff wurde bei der außerordentlichen Hauptversammlung mit 99,96% der abgegebenen gültigen Stimmen genehmigt.
Durch diesen Spin-off wurde den Aktionären der IMMOFINANZ AG nach Maßgabe des Spaltungs- und Übernahmevertrags für jeweils 20 Stückaktien der IMMOFINANZ AG eine Stückaktie der BUWOG AG gewährt. Die Zuteilung
der insgesamt 56.447.635 Stückaktien der BUWOG AG erfolgte mit dem Wirksamwerden des Spin-offs durch Eintragung in das Firmenbuch. Den von der IMMOFINANZ Group gehaltenen eigenen Anteilen wurden davon 5.644.763
Stückaktien zugeteilt, wodurch sich eine Abspaltung von 51% der Anteile an der BUWOG AG ergab; der IMMOFINANZ
Group verblieben folglich 49% der Anteile an der BUWOG AG, für die mittelfristig ebenfalls eine Veräußerungsabsicht
des Managements besteht. Aufgrund der breit gestreuten Aktionärsstruktur und den zu erwartenden Präsenzquoren in den Hauptversammlungen war davon auszugehen, dass die 49%ige Beteiligung der IMMOFINANZ AG weiterhin
die Möglichkeit vermitteln würde, die BUWOG Gruppe faktisch zu beherrschen. Nicht zuletzt um die Verselbständigung der BUWOG Gruppe auch im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group nachhaltig abbilden zu können, wurde
zwischen der IMMOFINANZ AG und der BUWOG AG ein Entherrschungsvertrag abgeschlossen, der seine Wirkung mit
der Eintragung des Spin-offs im Firmenbuch entfaltete. Die 49%ige Beteiligung an der BUWOG Gruppe wird daher im
Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group als ein Anteil an einem assoziierten Unternehmen ausgewiesen und nach
der E
quity-Methode bilanziert. Der Spin-off stellt zur Gänze eine nicht zahlungswirksame Transaktion dar.
Der Spin-off der BUWOG fällt in den Anwendungsbereich von IFRIC 17 „Sachdividenden an Eigentümer“. Die entsprechende Abspaltungsverbindlichkeit wurde am 26. April 2014 zum beizulegenden Zeitwert erfasst – gleichzeitig mit
der Firmenbucheintragung der Abspaltung zur Aufnahme und dem Wirksamwerden des Entherrschungsvertrags
(siehe 2.1.2 Vollkonsolidierte Unternehmen). Die Durchführung des Spin-offs und der damit einhergehende Verlust der
Beherrschung über das operative Geschäftssegment der BUWOG führten zu einer Ausbuchung des Nettovermögens der BUWOG i.H.v. EUR 1.595,9 Mio. (unter Berücksichtigung nicht beherrschender Anteile i.H.v. EUR 8,4 Mio.), zur
Umgliederung von Bestandteilen des sonstigen Ergebnisses i.H.v. EUR 0,0 Mio., zur Bedienung der Abspaltungsverbindlichkeit i.H.v. EUR 888,5 Mio. und zum Zugang einer 49%igen Beteiligung an der BUWOG Gruppe i.H.v. EUR 722,3
Mio. Der daraus entstehende Ergebniseffekt betrug EUR 14,9 Mio.; er entspricht dem Endkonsolidierungsergebnis
des operativen Geschäftssegments der BUWOG und ist im Ergebnis aus nicht fortgeführten Aktivitäten dargestellt.
Das Endkonsolidierungsergebnis hatte keine ertragsteuerlichen Auswirkungen; der Spin-off erfolgte steuerneutral.
Die IMMOFINANZ Group ermittelte die beizulegenden Zeitwerte für die Abspaltungsverbindlichkeit und die verbleibende
49%ige Beteiligung an der BUWOG Gruppe jeweils anhand von Kapitalmarktdaten. Seit der Erstnotiz der Aktien der
BUWOG AG am 28. April 2014 existiert für diese ein beizulegender Zeitwert der Stufe 1; der erste Kurs, der sich am
Hauptmarkt gemäß IFRS 13 – dies ist aufgrund der Handelsvolumina die Wiener Börse – bildete, war EUR 13,20. Für
die Bewertung der Abspaltungsverbindlichkeit war allerdings gemäß IFRIC 17 der beizulegende Wert des Geschäftsbetriebs der BUWOG zu ermitteln; für die Zugangsbewertung gemäß IAS 27 der verbleibenden 49%igen Beteiligung an
der BUWOG Gruppe war der beizulegende Zeitwert für ein Aktienpaket zu ermitteln, das (ohne stimmrechtsbeschränkenden Entherrschungsvertrag) einem unabhängigen Dritten einen beherrschenden Einfluss über die BUWOG Gruppe
vermitteln würde. Vor diesem Hintergrund wurden aus Vergleichstransaktionen – diese repräsentieren Anteilserwerbe
an europäischen Immobilienunternehmen in den Jahren 2009 bis 2013 – Kontrollprämien auf Basis von Kapitalmarktdaten ermittelt. Diese Ermittlungen erfolgten sowohl für den hypothetischen Erwerb des gesamten Geschäftsbetriebs,
d.h. für eine 100%ige Beteiligung, als auch für eine 49%ige Beteiligung. Die derart ermittelten Kontrollprämien betrugen
22,5% bzw. 12,1%. Der Börsenkurs der Erstnotiz wurde um diese Kontrollprämien angepasst, um die ökonomischen
Charakteristika der Bewertungsobjekte zu reflektieren. Die höhere Kontrollprämie für eine 100%ige Beteiligung ist durch
das Überschreiten der Sperrminoritäts- und der Squeeze-out-Schwelle gerechtfertigt. Für den gesamten Geschäftsbetrieb der BUWOG ergab sich derart ein beizulegender Zeitwert i.H.v. EUR 1.610,8 Mio.; für die 49%ige Beteiligung an
der BUWOG Gruppe ergibt sich derart ein beizulegender Zeitwert i.H.v. EUR 722,3 Mio. Der beizulegende Zeitwert für
die Abspaltungsverbindlichkeit entspricht der Differenz zwischen diesen beiden Werten und betrug EUR 888,5 Mio.
Die Ergebnisse des operativen Geschäftssegments der BUWOG wurden in der Gewinn- und Verlustrechnung der
IMMOFINANZ Group für sämtliche berichtete Zeiträume als nicht fortgeführte Aktivitäten dargestellt:
Werte in TEUR
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
Umsatzerlöse
191.193,1
179.232,4
Aufwand aus Asset Management
-115.111,5
-100.370,4
76.081,6
78.862,0
121.455,2
164.077,4
839,2
0,0
-124.376,2
-167.248,6
Neubewertung von verkauftem und zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen
36.443,2
45.103,4
34.361,4
41.932,2
Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung und Immobilienvorräten
94.212,5
72.175,4
-90.904,0
-68.552,6
-639,5
-1.710,6
2.669,0
1.912,2
5.147,1
5.057,4
-14.773,6
-9.073,0
Operatives Ergebnis
103.485,5
118.690,8
40.731,3
69.321,4
Neubewertung von Immobilienvermögen
-1.728,3
-979,1
39.003,0
68.342,3
142.488,5
187.033,1
-42.395,2
-42.368,6
Übriges Finanzergebnis
Finanzergebnis
Ergebnis aus der Endkonsolidierung aus dem operativen Geschäftssegment der BUWOG
12.821,2
-12.826,6
-29.574,0
-55.195,2
14.859,0
0,0
127.773,5
131.837,9
Ertragsteuern
-22.792,9
-31.670,0
104.980,6
100.167,9
104.493,1
100.364,2
487,5
-196,3
Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft
Die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des operativen Geschäftssegments der BUWOG wurden bis zum Spinoff am 26. April 2014 in der Bilanz der IMMOFINANZ Group erfasst. Die abgehenden Vermögenswerte und Schulden
sind unter 3.6 Endkonsolidierung dargestellt.
Die offenen Forderungen und Verbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group mit der BUWOG Gruppe betrugen zum
30. April 2014 insgesamt TEUR 3.347,1 bzw. TEUR 261.333,4. Die entsprechenden Salden sind in den Anhangangaben
zu Kapitel 8.4.1 Assoziierte und quotenkonsolidierte Unternehmen ebenfalls enthalten. In der Gewinn- und Verlustrechnung der IMMOFINANZ Group bleiben die Transaktionen zwischen den Bereichen der fortgeführten und der nicht
fortgeführten Aktivitäten grundsätzlich eliminiert, d.h., dass sowohl die Aufwands- und Ertragskonsolidierung als auch
die Zwischenergebniseliminierung für sämtliche berichtete Zeiträume weiterhin durchgeführt worden sind. Davon
ausgenommen sind lediglich die Verrechnungen für die Dienstleistungen der BUWOG – Facility Management GmbH,
die im Wesentlichen für das Immobilienvermögen des operativen Geschäftssegments Österreich die Objektverwal-
tung besorgt. Da mit den Aufwendungen und Erträgen insbesondere aus dieser Leistungsbeziehung auch nach dem
Spin-off weiterhin zu rechnen ist, wurde hierfür in der Darstellung der „incremental approach“ gewählt, d.h. die Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurde für diese Leistungsbeziehung nicht beibehalten.
4. Informationen zu den
Geschäftssegmenten
4.1 Interne Berichterstattung
Der Hauptentscheidungsträger der IMMOFINANZ Group ist ihr Vorstand als Kollegialorgan. Die interne Bericht
erstattung an den Vorstand erfolgt auf Basis der Aufteilung in acht regionale Kernmärkte (Österreich, Deutschland,
Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Polen und Russland); innerhalb der Kernmärkte werden Mieterlöse nach
Assetklassen (Büro, Einzelhandel, Logistik und Sonstiges) berichtet. Regionen mit geringerem Geschäftsvolumen
sind in der Spalte „Sonstige Nicht-Kernländer“ ausgewiesen. Die Darstellung der Segmentergebnisse folgt der internen Berichterstattung an den Vorstand („management approach“).
Infolge des Spin-offs der BUWOG wird dieses operative Geschäftssegment als aufgegebener Geschäftsbereich
ausgewiesen. Die folgenden Segmentinformationen enthalten keine Angaben zu aufgegebenen Geschäftsbereichen. Für detaillierte Informationen zu aufgegebenen Geschäftsbereichen wird auf Kapitel 3.8 Spin-off des operativen Geschäftssegments der BUWOG verwiesen.
4.2 Information zu den berichtspflichtigen Geschäftssegmenten
Das Segmentvermögen umfasst in erster Linie Immobilienvermögen, in Bau befindliches Immobilienvermögen,
Firmenwerte, zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen sowie Immobilienvorräte.
Die Segmentinvestitionen beinhalten Zugänge zum Immobilienvermögen, zu in Bau befindlichem Immobilienvermögen sowie Zugänge zu Beteiligungen an Immobiliengesellschaften. Eine Zuordnung von Segmentschulden wird nicht
durchgeführt.
Das Ergebnis aus Asset Management und das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) werden zur Beurteilung
der Ertragskraft und zur Allokation von Ressourcen herangezogen. Die Entwicklung des Finanzergebnisses und des
Steueraufwands im Konzern wird zentral gesteuert; eine Berichterstattung auf der Ebene operativer Geschäftssegmente unterbleibt. Die Bilanzierung- und Bewertungsmethoden der berichtspflichtigen Segmente entsprechen den
in Kapitel 2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden beschriebenen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.
4.3 Überleitung der Geschäftssegmente auf Konzernzahlen
Es finden keine wesentlichen Transaktionen zwischen den Segmenten statt. Aus diesem Grund unterbleibt eine
gesonderte Darstellung der Eliminierung intersegmentärer Beträge.
Serviceleistungen, die zentral erbracht werden, sind den Geschäftssegmenten auf Basis der tatsächlichen Aufwendungen zugewiesen. Servicegesellschaften, die ausschließlich Leistungen für ein bestimmtes Segment erbringen,
sind dem jeweiligen Geschäftssegment zugeordnet.
In der Überleitungsspalte werden die nicht zuordenbaren Holdinggesellschaften bzw. nicht operativ tätige Unternehmen abgebildet. Weiters erfolgt an dieser Stelle die Eliminierung unwesentlicher Geschäftsfälle zwischen den Segmenten.
4.4 Regionen als Geschäftssegmente
Die Zuordnung der Umsatzerlöse und der langfristigen Vermögenswerte auf die Regionen erfolgt nach dem Standort der Liegenschaft.
>Österreich: Im Geschäftssegment Österreich befindet sich ein Schwerpunkt des Bestands an Büroimmobilien.
Dazu zählen u.a. der Businesspark Vienna oder der City Tower Vienna. Zudem umfasst das Portfolio Immobilien
aus den Assetklassen Einzelhandel und Sonstiges.
>Deutschland: Im regionalen Kernmarkt Deutschland befindet sich der größte Teil des Portfolios an Logistikimmobilien – Immobilien der Deutschen Lagerhaus. Darüber hinaus befinden sich in Deutschland nennenswerte Immobilien aus der Assetklasse Büro in Entwicklung.
>Polen: In Polen liegt ein weiterer Schwerpunkt des Bestands an Büroimmobilien. Dies sind insbesondere der Park
Postepu und der EMPARK in Warschau. Des Weiteren befinden sich Immobilien aus den Assetklassen Einzelhandel (Tarasy Zamkowe), Büro und Sonstiges in Entwicklung.
>Tschechien: Ein weiterer Schwerpunkt des Portfolios an Büroimmobilien befindet sich in Tschechien. Dazu gehören die Objekte des BB Centrum, das Pankrac House oder das Objekt Jindřišská. Im Portfolio befinden sich zudem
wesentliche Immobilien der Assetklasse Einzelhandel. In der Assetklasse Büro befinden sich Immobilien in Entwicklung.
>Slowakei: Das Kerngeschäft in der Slowakei liegt hauptsächlich im Bereich der Assetklasse Einzelhandel mit dem
Polus City Center in Bratislava. Das Portfolio setzt sich zudem zu einem wesentlichen Teil aus Büroimmobilien (z.B.
Polus Tower) zusammen.
>Ungarn: In Ungarn befinden sich hauptsächlich Immobilien aus den Assetklassen Büro (u.a. der Atrium Park) und
Einzelhandel (STOP.SHOP.-Immobilien).
>Rumänien: Das Geschäftssegment Rumänien umfasst hauptsächlich Immobilien der Assetklassen Büro und Einzelhandel. In der Assetklasse Büro sind hier u.a. der S-Park und der Iride Business Park nennenswert. Bedeutende
Immobilien der Assetklasse Einzelhandel sind insbesondere das Polus Center Cluj und das Maritimo Shopping
Center. Zudem ist die auf Wohnimmobilien in der Assetklasse Sonstiges spezialisierte Adama in diesem Segment
tätig.
>Russland: Das Geschäftssegment Russland ist auf die Assetklasse Einzelhandel fokussiert. Die größten Immobilien sind die Einkaufszentren Golden Babylon Rostokino, GOODZONE und Golden Babylon I in Moskau.
> Sonstige Nicht-Kernländer: In diesem Geschäftssegment befinden sich größtenteils Logistikimmobilien der
Citybox sowie Wohnimmobilien in den USA.
4.5 Informationen über wichtige Kunden
Im abgelaufenen Geschäftsjahr gab es wie im vorangegangenen Geschäftsjahr keine Kunden, mit denen mindestens
10,00% der gesamten Umsatzerlöse des Konzerns erzielt wurden.
4.6 Segmentberichterstattung
Die Segmentinformationen für das vorangegangene Geschäftsjahr des Berichtssegments Österreichs wurden angepasst, da im Zuge des Spin-offs der BUWOG Konzernunternehmen, die dem Geschäftssegment Österreich zugeordnet worden sind, abgespalten wurden bzw. Konzernunternehmen, die dem Geschäftssegment BUWOG zugeordnet
worden sind, in der IMMOFINANZ Group verblieben.
Im Folgenden sind die berichtspflichtigen Segmente der IMMOFINANZ Group dargestellt:
Segmente
Österreich
Deutschland
Werte in TEUR
2013/14
2012/13
Büro
37.748,4
38.181,8
7.411,2
6.500,2
1.672,0
1.642,3
25.858,6
33.633,1
Einzelhandel
32.603,5
36.309,5
657,4
522,7
Sonstige
15.506,7
17.852,4
2.963,2
2.749,8
Mieterlöse
87.530,6
93.986,0
36.890,4
43.405,8
18.343,2
19.516,1
7.230,4
9.095,1
Logistik
2013/14
2012/13
2.503,6
2.933,1
196,4
117,1
Umsatzerlöse
108.377,4
116.435,2
44.317,2
52.618,0
-28.269,8
-40.494,9
-9.440,5
-9.948,5
-17.100,8
-19.755,7
-7.310,9
-9.204,2
63.006,8
56.184,6
27.565,8
33.465,3
86.043,7
38.808,7
70.235,0
51.235,0
Buchwertabgänge
-86.043,7
-38.808,7
-70.235,0
-51.235,0
13.528,3
3.897,3
-3,0
110,4
-1.429,1
-1.740,5
-2.585,5
-933,1
5.193,2
7.739,8
414,8
3.866,6
17.292,4
9.896,6
-2.173,7
3.043,9
0,0
0,0
0,0
0,0
17.292,4
9.896,6
-2.173,7
3.043,9
390,0
196,2
0,0
0,0
-289,7
-285,0
-0,8
0,0
-131,9
302,2
0,0
-6.622,8
-234,5
-174,0
-1.048,7
-1.135,2
0,0
1.178,9
9.369,6
-4.138,0
-266,1
1.218,3
8.320,1
-11.896,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-266,1
1.218,3
8.320,1
-11.896,0
2.299,9
6.270,6
792,5
1.011,3
-4.286,0
-7.636,4
-5.640,4
-4.327,5
Operatives Ergebnis
78.047,0
65.933,7
28.864,3
21.297,0
-4.249,5
14.515,4
-5.044,0
-5.539,7
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
1,0
-3.110,8
-11.376,6
-4.249,5
14.516,4
-8.154,8
-16.916,3
73.797,5
80.450,1
20.709,5
4.380,7
28.495,6
9.235,9
74.755,0
53.879,7
30. April 2014
30. April 2013
30. April 2014
30. April 2013
1.349.013,8
1.460.237,2
448.110,0
411.800,0
0,0
0,0
110.990,4
90.198,0
Finanzergebnis
Ertragsteuern
Konzernergebnis
Segmentinvestitionen
Immobilienvermögen
Firmenwerte
Immobilienvorräte
Segmentvermögen
0,0
0,0
0,0
508,4
1.625,0
60.478,0
0,0
47.720,2
4.270,0
3.319,7
66.198,0
37.859,6
1.354.908,8
1.524.034,9
625.298,4
588.086,2
Polen
Tschechien
Werte in TEUR
2013/14
2012/13
2013/14
2012/13
Büro
26.005,7
28.897,2
23.094,7
24.930,4
1.917,8
2.625,3
1.387,1
1.137,2
12.138,9
26.092,4
10.583,0
10.617,3
2.732,8
2.820,2
2.515,4
2.571,6
Mieterlöse
42.795,2
60.435,1
37.580,2
39.256,5
14.568,0
23.286,1
10.762,6
12.158,7
Logistik
Einzelhandel
Sonstige
Umsatzerlöse
1.724,1
1.489,1
349,5
516,4
59.087,3
85.210,3
48.692,3
51.931,6
-8.061,8
-7.699,5
-6.524,4
-7.570,0
-14.543,9
-22.017,8
-10.666,3
-12.143,6
36.481,6
55.493,0
31.501,6
32.218,0
410.521,6
61,3
0,0
0,4
Buchwertabgänge
-410.521,6
-61,3
0,0
-0,4
1.124,9
102,2
1.720,2
4.649,7
-411,8
-14,9
-792,2
-424,0
-0,9
15.293,7
2.869,8
0,0
712,2
15.381,0
3.797,8
4.225,7
0,0
-2.625,4
0,0
0,0
712,2
12.755,6
3.797,8
4.225,7
1.139,9
734,9
0,0
0,0
-772,9
-86,9
0,0
0,0
-1.985,4
-4.773,1
0,0
0,0
-1.047,4
-2.374,2
-220,8
-1.951,4
-3.089,2
-3.893,2
5.051,0
176,0
-5.755,0
-10.392,5
4.830,2
-1.775,4
0,0
-203,8
1.600,9
1.592,6
-5.755,0
-10.596,3
6.431,1
-182,8
2.818,6
1.138,3
389,7
553,7
-6.210,6
-5.918,8
-2.463,2
-3.439,8
Operatives Ergebnis
28.046,8
52.871,8
39.657,0
33.374,8
-19.502,5
-16.652,9
-19.506,8
-16.015,8
1.452,5
-3.881,6
0,0
20.169,2
-4.459,7
-4.532,6
-1.118,2
-112,4
-22.509,7
-25.067,1
-20.625,0
4.041,0
5.537,1
27.804,7
19.032,0
37.415,8
54.777,2
16.061,3
20.726,6
10.590,4
30. April 2014
30. April 2013
30. April 2014
30. April 2013
520.962,5
534.932,5
525.209,1
543.259,1
93.503,4
33.256,8
46.130,0
47.884,8
8.087,9
12.466,6
30.268,3
31.681,8
0,0
410.400,0
22.309,7
0,0
Finanzergebnis
Ertragsteuern
Konzernergebnis
Immobilienvermögen
Firmenwerte
Immobilienvorräte
36.627,9
17.671,1
0,0
0,0
Segmentvermögen
659.181,7
1.008.727,0
623.917,1
622.825,7
Segmente
Slowakei
Ungarn
Werte in TEUR
2013/14
2012/13
2013/14
2012/13
Büro
3.925,8
5.616,7
12.530,6
13.481,9
Logistik
Einzelhandel
Sonstige
806,9
964,5
4.077,7
3.932,6
13.830,9
14.133,0
11.620,3
11.437,6
299,3
489,6
986,6
969,1
18.862,9
21.203,8
29.215,2
29.821,2
9.496,0
11.303,6
11.922,4
12.737,3
437,9
530,7
353,1
240,5
Umsatzerlöse
28.796,8
33.038,1
41.490,7
42.799,0
-5.803,7
-3.857,5
-8.795,7
-7.537,5
Mieterlöse
-7.995,2
-9.912,0
-11.475,3
-12.473,6
14.997,9
19.268,6
21.219,7
22.787,9
0,0
0,0
349,7
0,0
Buchwertabgänge
0,0
0,0
-349,7
0,0
0,0
0,9
-1,0
-0,2
-9,6
0,0
-74,1
0,0
0,0
0,0
218,1
0,0
-9,6
0,9
143,0
-0,2
0,0
0,0
0,0
0,0
-9,6
0,9
143,0
-0,2
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-2.045,8
-243,3
0,0
0,0
141,7
-87,7
-55,5
0,0
Operatives Ergebnis
0,0
0,0
0,0
-3,4
-1.904,1
-331,0
-55,5
-3,4
0,0
0,0
0,0
0,3
-1.904,1
-331,0
-55,5
-3,1
363,7
-38,7
818,6
3.314,8
-1.246,8
-1.532,3
-2.017,7
-1.079,0
12.201,1
17.367,5
20.108,1
25.020,4
-19.594,3
-18.622,5
-4.693,3
-20.807,3
0,0
0,0
0,0
22.275,2
0,0
-138,4
1,5
-39,9
-19.594,3
-18.760,9
-4.691,8
1.428,0
-7.393,2
-1.393,4
15.416,3
26.448,4
218,7
793,3
24.128,9
6.162,4
30. April 2014
30. April 2013
30. April 2014
30. April 2013
263.130,0
282.590,0
527.700,0
517.470,0
0,0
0,0
1.040,1
28,5
1.055,6
1.055,6
5.603,4
5.603,5
Finanzergebnis
Ertragsteuern
Konzernergebnis
Immobilienvermögen
Firmenwerte
0,0
0,0
0,0
0,0
Immobilienvorräte
12.555,0
13.073,4
0,0
0,0
Segmentvermögen
276.740,6
296.719,0
534.343,5
523.102,0
Rumänien
Russland
Werte in TEUR
2013/14
2012/13
2013/14
2012/13
Büro
21.195,7
23.581,1
355,8
677,2
Logistik
Einzelhandel
Sonstige
3.710,5
3.616,9
3.597,5
3.112,2
19.641,5
19.533,9
163.142,9
160.316,0
3.346,3
2.736,7
212,8
216,9
Mieterlöse
47.894,0
49.468,6
167.309,0
164.322,3
20.061,5
20.915,3
31.472,4
27.215,3
1.484,6
2.359,8
3.564,3
3.956,5
Umsatzerlöse
69.440,1
72.743,7
202.345,7
195.494,1
-14.775,0
-17.510,8
-20.822,3
-21.441,1
-19.565,8
-21.837,1
-31.558,9
-27.215,3
35.099,3
33.395,8
149.964,5
146.837,7
0,0
11.902,2
24,3
172,6
Buchwertabgänge
0,0
-11.902,2
-24,3
-172,6
212,3
0,0
0,0
0,0
-83,0
-142,0
-55,5
0,0
0,0
-409,6
0,0
-48,6
129,3
-551,6
-55,5
-48,6
0,0
0,0
0,0
0,0
129,3
-551,6
-55,5
-48,6
7.543,3
7.045,4
0,0
0,0
-7.543,3
-6.967,5
0,0
0,0
-3.586,4
-2.715,3
0,0
0,0
-1.738,3
-2.662,4
-16.731,1
-2.974,3
Operatives Ergebnis
0,0
0,0
-59.190,1
-11.353,8
-5.324,7
-5.299,8
-75.921,2
-14.328,1
0,0
0,0
35.196,6
6.415,4
-5.324,7
-5.299,8
-40.724,6
-7.912,7
8.796,2
5.654,2
944,9
6.034,5
-12.959,7
-10.213,5
-5.890,2
-5.905,3
25.740,4
22.985,1
104.239,1
139.005,6
-21.172,1
-30.705,2
-74.242,0
87.082,9
379,5
-15.335,2
302.033,5
73.148,9
-604,1
-49,4
77.662,2
-106.845,8
-21.396,7
-46.089,8
305.453,7
53.386,0
4.343,7
-23.104,7
409.692,8
192.391,6
1.825,0
6.585,6
284.035,8
55.823,8
30. April 2014
30. April 2013
30. April 2014
30. April 2013
941.741,9
959.799,3
1.744.300,0
1.610.000,0
Finanzergebnis
Ertragsteuern
Konzernergebnis
Immobilienvermögen
Firmenwerte
0,0
0,0
0,0
159.970,0
20.851,3
22.821,4
136.866,4
182.099,9
0,0
0,0
0,0
0,0
Immobilienvorräte
36.741,3
41.896,8
0,0
0,0
Segmentvermögen
999.334,5
1.024.517,5
1.881.166,4
1.952.069,9
Segmente
Werte in TEUR
Büro
Logistik
Einzelhandel
Sonstige
Nicht-Kernländer
2013/14
Summe berichtspflichtige
Geschäftssegmente
2012/13
2013/14
2012/13
1.877,0
2.105,0
134.144,9
143.971,5
19.590,0
21.002,5
62.618,1
71.666,6
280.616,3
2.291,3
1.653,9
266.509,7
Sonstige
14.830,5
19.541,6
43.393,6
49.947,9
Mieterlöse
38.588,8
44.303,0
506.666,3
546.202,3
1.794,9
2.823,4
125.651,4
139.050,9
826,2
530,0
11.439,7
12.673,2
Umsatzerlöse
41.209,9
47.656,4
643.757,4
697.926,4
-18.006,1
-18.064,4
-120.499,3
-134.124,2
-1.882,5
-2.758,9
-122.099,6
-137.318,2
21.321,3
26.833,1
401.158,5
426.484,0
1.548,7
24.529,6
568.723,0
126.709,8
-1.548,7
-24.529,6
-568.723,0
-126.709,8
2.163,7
38.025,6
18.745,4
46.785,9
-201,3
-1.114,3
-5.642,1
-4.368,8
Währungsbereinigte Neubewertung von verkauftem und
zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen
10.975,7
2.599,5
19.670,7
29.041,4
12.938,1
39.510,8
32.774,0
71.458,5
Währungsbedingte Neubewertung von verkauftem und
0,0
0,0
0,0
-2.625,4
68.833,1
Buchwertabgänge
12.938,1
39.510,8
32.774,0
654,2
4.801,5
9.727,4
12.778,0
-510,7
-3.760,9
-9.117,4
-11.100,3
-225,0
-435,0
-7.974,5
-14.487,3
-517,0
-1.322,1
-21.451,6
-12.681,3
0,0
2.214,1
-47.858,7
-15.819,4
-598,5
1.497,6
-76.674,8
-41.310,3
0,0
0,0
36.797,5
7.804,5
-598,5
1.497,6
-39.877,3
-33.505,8
564,6
2.359,6
17.788,7
26.298,3
-6.488,6
-9.379,3
-47.203,2
-49.431,9
Operatives Ergebnis
27.736,9
60.821,8
364.640,7
438.677,7
-9.903,1
-24.636,9
-177.907,6
-31.382,0
7.098,5
257,7
310.964,0
96.634,2
503,2
-179,3
68.874,1
-123.273,4
-2.301,4
-24.558,5
201.930,5
-58.021,2
25.435,5
36.263,3
566.571,2
380.656,5
4.150,0
16.581,6
493.112,8
175.714,0
30. April 2014
30. April 2013
30. April 2014
30. April 2013
254.212,2
465.547,0
6.574.379,5
6.785.635,1
252,2
0,0
251.916,1
331.338,1
13.594,5
15.316,8
216.327,4
271.554,0
220.397,1
0,0
244.331,8
518.598,2
2.715,0
3.545,8
159.107,2
117.366,4
491.171,0
484.409,6
7.446.062,0
8.024.491,8
Finanzergebnis
Ertragsteuern
Konzernergebnis
Immobilienvermögen
Firmenwerte
Immobilienvorräte
Segmentvermögen
Summe berichtspflichtige
Geschäftssegmente
Werte in TEUR
Überleitung auf den
Konzernabschluss
IMMOFINANZ Group
2013/14
2012/13
2013/14
2012/13
2013/14
2012/13
134.144,9
143.971,5
0,0
0,0
134.144,9
143.971,5
62.618,1
71.666,6
0,0
0,0
62.618,1
71.666,6
266.509,7
280.616,3
0,0
0,0
266.509,7
280.616,3
43.393,6
49.947,9
0,0
0,0
43.393,6
49.947,9
Mieterlöse
506.666,3
546.202,3
0,0
0,0
506.666,3
546.202,3
125.651,4
139.050,9
0,0
0,0
125.651,4
139.050,9
11.439,7
12.673,2
0,0
0,0
11.439,7
12.673,2
Büro
Logistik
Einzelhandel
Sonstige
Umsatzerlöse
643.757,4
697.926,4
0,0
0,0
643.757,4
697.926,4
-120.499,3
-134.124,2
0,0
0,0
-120.499,3
-134.124,2
-122.099,6
-137.318,2
0,0
0,0
-122.099,6
-137.318,2
401.158,5
426.484,0
0,0
0,0
401.158,5
426.484,0
568.723,0
126.709,8
0,0
0,0
568.723,0
126.709,8
Buchwertabgänge
-568.723,0
-126.709,8
0,0
0,0
-568.723,0
-126.709,8
18.745,4
46.785,9
0,0
0,0
18.745,4
46.785,9
-5.642,1
-4.368,8
0,0
0,0
-5.642,1
-4.368,8
Währungsbereinigte Neubewertung von verkauftem und
19.670,7
29.041,4
0,0
0,0
19.670,7
29.041,4
32.774,0
71.458,5
0,0
0,0
32.774,0
71.458,5
0,0
-2.625,4
0,0
0,0
0,0
-2.625,4
68.833,1
Währungsbedingte Neubewertung von verkauftem und
32.774,0
68.833,1
0,0
0,0
32.774,0
9.727,4
12.778,0
0,0
0,0
9.727,4
12.778,0
-9.117,4
-11.100,3
0,0
0,0
-9.117,4
-11.100,3
-7.974,5
-14.487,3
0,0
0,0
-7.974,5
-14.487,3
-21.451,6
-12.681,3
0,0
0,0
-21.451,6
-12.681,3
-47.858,7
-15.819,4
0,0
0,0
-47.858,7
-15.819,4
-76.674,8
-41.310,3
0,0
0,0
-76.674,8
-41.310,3
36.797,5
7.804,5
0,0
0,0
36.797,5
7.804,5
-39.877,3
-33.505,8
0,0
0,0
-39.877,3
-33.505,8
17.788,7
26.298,3
83,3
3.872,3
17.872,0
30.170,6
-47.203,2
-49.431,9
-45.561,1
-46.175,8
-92.764,3
-95.607,7
Operatives Ergebnis
364.640,7
438.677,7
-45.477,8
-42.303,5
319.162,9
396.374,2
-177.907,6
-31.382,0
0,0
0,0
-177.907,6
-31.382,0
310.964,0
96.634,2
0,0
0,0
310.964,0
96.634,2
68.874,1
-123.273,4
0,0
0,0
68.874,1
-123.273,4
201.930,5
-58.021,2
0,0
0,0
201.930,5
-58.021,2
566.571,2
380.656,5
-45.477,8
-42.303,5
521.093,4
338.353,0
Finanzergebnis
-290.310,8
-275.148,3
Ertragsteuern
-110.962,5
-52.536,6
104.980,6
100.167,9
Konzernergebnis
180.424,7
110.836,0
493.112,8
175.714,0
493.112,8
175.714,0
0,0
0,0
30. April 2014 30. April 2013 30. April 2014 30. April 2013
Immobilienvermögen
30. April 2014 30. April 20131
6.574.379,5
6.785.635,1
0,0
0,0
6.574.379,5
6.785.635,1
251.916,1
331.338,1
0,0
0,0
251.916,1
331.338,1
Firmenwerte
216.327,4
271.554,0
0,0
0,0
216.327,4
271.554,0
244.331,8
518.598,2
0,0
0,0
244.331,8
518.598,2
Immobilienvorräte
159.107,2
117.366,4
0,0
0,0
159.107,2
117.366,4
7.446.062,0
8.024.491,8
0,0
0,0
7.446.062,0
8.024.491,8
Segmentvermögen
1
Exklusive des operativen Geschäftssegments der BUWOG
5. Erläuterungen zur Konzern-
Gewinn- und Verlustrechnung
5.1 Ergebnis aus Asset Management
5.1.1 Mieterlöse
Die Zusammensetzung der Mieterlöse nach Assetklassen der Immobilien stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Büro
Logistik
Einzelhandel
Sonstige
Summe
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
134.144,9
143.971,5
62.618,1
71.666,6
266.509,7
280.616,3
43.393,6
49.947,9
506.666,3
546.202,3
5.1.2 Umsatzerlöse
Die Aufgliederung der Umsatzerlöse nach Kernmärkten ist in der Segmentberichterstattung ersichtlich. Die Umsatz
erlöse umfassen sowohl Mieterlöse, weiterverrechnete Betriebskosten als auch sonstige Umsatzerlöse.
5.1.3 Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen
Werte in TEUR
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
-16.863,7
-16.050,6
-1.603,8
-3.717,3
Instandhaltungsaufwendungen
-19.789,9
-29.161,5
Hauseigentümerbetriebskosten
-29.380,5
-36.434,7
Immobilienmarketing
-8.329,7
-8.658,9
Personalaufwand aus Asset Management
-9.690,2
-8.617,4
Sonstige Aufwendungen aus Asset Management
-4.620,5
-4.892,3
Pachtzins
-6.645,7
-2.964,7
Ausbaukosten
-4.737,4
-6.150,4
Forderungsabschreibung aus Asset Management
-5.645,3
-6.600,7
Leerstand
Provisionsaufwendungen
Sonstiger Aufwand
Summe
-13.192,6
-10.875,7
-120.499,3
-134.124,2
Unter dem Posten Leerstand werden Betriebskosten ausgewiesen, die aufgrund einer Nichtvermietung von der
IMMOFINANZ Group als Eigentümer zu tragen sind.
Die Verringerung der Instandhaltungsaufwendungen gegenüber dem vorangegangenen Geschäftsjahr resultiert u.a.
aus im Geschäftsjahr 2012/13 durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen des Vienna Business Park.
5.1.4 Betriebskostenaufwendungen
Die Betriebskostenaufwendungen i.H.v. EUR 122,1 Mio. (2012/13:EUR 137,3 Mio.) beinhalten Personal- und sonstige Aufwendungen aus der Eigenverwaltung von Objekten i.H.v. EUR 0,8 Mio. (2012/13: EUR 0,2 Mio.) sowie direkte
betriebliche Aufwendungen und stellen an Mieter weiterverrechenbare Betriebskosten dar.
5.2 Ergebnis aus Immobilienverkäufen
Die Erlöse aus Immobilienverkäufen zeigen die Einnahmen aus Asset Deals. Diese repräsentieren den beizulegenden
Zeitwert der Immobilie im Transaktionszeitpunkt. Deshalb stehen ihnen Buchwertabgänge in gleicher Höhe gegenüber.
Das Ergebnis aus der Endkonsolidierung zeigt das Ergebnis aus Share Deals als Saldogröße aus den Einnahmen und
dem abgehenden Nettovermögen. Eine Aufstellung der abgegangenen Vermögen und Schulden sowie der Verkaufspreise ist im Kapitel 3.6 Endkonsolidierung ersichtlich.
Aufwendungen aus Immobilienverkäufen beinhalten sämtliche Personal- und Sachaufwendungen, die in direktem
Zusammenhang mit dem Verkaufsprozess einer Immobilie bzw. einer Immobiliengesellschaft stehen.
Die Aufwendungen aus Immobilienverkäufen setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
Verkaufsprovisionen
-3.077,5
-1.822,4
Personalaufwand aus Immobilienverkäufen
-1.420,3
-1.066,5
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand aus Immobilienverkäufen
-429,0
-334,8
Sonstige Aufwendungen
-715,3
-1.145,1
-5.642,1
-4.368,8
Summe
Für eine Beschreibung der währungsbedingten Bewertungseffekte wird auf Kapitel 8.2.4 Fremdwährungsrisiko verwiesen.
5.3 Ergebnis aus der Immobilienentwicklung
Die Aufwendungen aus Immobilienvorräten setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
Marketing für Immobilienvorräte
-591,9
-446,9
Maklergebühren Immobilienvorräte
-103,5
-182,5
-565,7
-470,2
Abschreibung von Immobilienvorräten
Sonstige Transaktionskosten Immobilienvorräte
-6.713,4
-13.387,7
Summe
-7.974,5
-14.487,3
Der Posten Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung i.H.v. EUR 21,5 Mio. (2012/13: EUR 12,7 Mio.) beinhaltet
Kosten der Projektentwicklung und Durchführung sowie nicht aktivierungsfähige Kosten. Darüber hinaus sind darin
(abzinsungsbedingte) Wertminderungen von Vorsteuererstattungsansprüchen i.H.v. EUR 12,0 Mio. enthalten.
5.4 Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
1.081,3
3.056,1
349,3
4.037,7
Versicherungsvergütungen
1.013,3
1.028,0
Erträge aus ausgebuchten Verbindlichkeiten
4.150,6
4.552,1
Rückvergütung für Pönalen
1.295,3
2.418,7
Übrige
9.982,2
15.078,0
17.872,0
30.170,6
Weiterverrechnung
Auflösung von Rückstellungen
Summe
5.5 Sonstige nicht direkt zurechenbare Aufwendungen
Die sonstigen nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
Verwaltungsaufwendungen
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
-488,0
-2.209,0
-23.242,3
-25.852,1
Pönale
-1.124,4
-957,9
Steuern und Gebühren
-6.435,6
-3.297,5
Werbung
-2.550,6
-2.287,1
Miet- und Leasingaufwendungen
-1.036,8
-1.340,1
EDV und Kommunikationsaufwand
-2.373,8
-2.382,3
Gutachten
-1.523,1
-2.070,3
-26.475,6
-30.382,9
-7.414,4
1.138,8
Personalaufwand
Dotierung/Auflösung Drohverlustrückstellung
Sonstige Abschreibungen
-3.923,6
-5.114,5
Übrige
-16.176,1
-20.852,8
Summe
-92.764,3
-95.607,7
Hinsichtlich der in den übrigen sonstigen nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen enthaltenen Aufsichtsratvergütungen wird auf Kapitel 8.4.2 Organe verwiesen.
Der hier dargestellte Personalaufwand bezieht sich auf die nicht operativ tätigen Unternehmensbereiche, deren Leistungen den Funktionsbereichen der IMMOFINANZ Group nicht direkt zugerechnet werden können.
Die übrigen sonstigen nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen für
Rechtsstreitigkeiten (siehe Kapitel 8.3.1 Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse).
5.6 Personalaufwendungen
Die Personalaufwendungen für die Mitarbeiter der IMMOFINANZ Group setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
1. Mai 2013–
30. April 2014
Löhne
Gehälter
1. Mai 2012–
30. April 2013
-2.338,7
-1.790,7
-28.988,2
-31.384,2
Aufwendungen für beitragsorientierte Pläne
-250,8
-314,1
Aufwendungen für leistungsorientierte Pläne
-406,0
-605,0
Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben und sonstige Sozialaufwendungen
-7.122,5
-7.682,8
Sonstige Personalaufwendungen
-7.510,5
-5.301,3
-46.616,7
-47.078,1
Summe
Personalaufwendungen i.H.v. EUR 20,1 Mio. (2012/13: EUR 16,7 Mio.) wurden den operativen Funktionsbereichen direkt
zugeordnet. Die weiterverrechenbaren Betriebskosten inkludieren Personalaufwendungen i.H.v. EUR 0,7 Mio. (2012/13:
EUR 0,2 Mio.). Weitere EUR 9,7 Mio. (2012/13: EUR 8,6 Mio.) wurden innerhalb des Ergebnisses aus Asset Management ausgewiesen. Innerhalb des Ergebnisses aus Immobilienverkäufen wurden EUR 1,4 Mio. (2012/13: EUR 1,1 Mio.)
an Personalaufwendungen ausgewiesen. Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung inkludiert Personalaufwendungen i.H.v. EUR 9,9 Mio. (2012/13: EUR 6,6 Mio.), die zum Großteil im aktuellen Geschäftsjahr auf in Bau befindliches
Immobilienvermögen aktiviert wurden.
Zum Bilanzstichtag stellt sich der Mitarbeiterstand der in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen
und Gemeinschaftsunternehmen wie folgt dar:
30. April 2014
Arbeiter
Angestellte
30. April 2013
Vollkonsolidierte
Unternehmen
Quoten
konsolidierte
Unternehmen
Summe
Vollkonsolidierte
Unternehmen
Quoten
konsolidierte
Unternehmen
Summe
89,0
701,0
0,0
89,0
199,0
0,0
199,0
0,5
701,5
933,0
0,5
933,5
Mitarbeiter in quotenkonsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden quotal berücksichtigt. In den Angaben für
das vorangegangene Geschäftsjahr sind 101 Arbeiter und 302 Angestellte des operativen Geschäftsbereichs der
BUWOG enthalten.
5.7 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)
5.7.1 Währungsbereinigte und währungsbedingte Neubewertung
von Immobilienvermögen
Das Bewertungsergebnis zeigt sämtliche Auf- und Abwertungen derjenigen Immobilien, die in der Bilanz im Immobilien
vermögen dargestellt sind.
Die Neubewertungsgewinne bzw. -verluste sind nach Geschäftssegmenten detailliert in Kapitel 4 Informationen zu
den Geschäftssegmenten aufgegliedert.
Die Neubewertungsgewinne bzw. -verluste stellen sich wie folgt dar:
Immobilienvermögen
Werte in TEUR
1. Mai 2013–
30. April 2014
In Bau befindliches
Immobilienvermögen
1. Mai 2012–
30. April 2013
1. Mai 2013–
30. April 2014
Verkauftes und zur Veräußerung gehaltenes
Immobilienvermögen
1. Mai 2012–
30. April 2013
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
Aufwertung
278.636,7
239.510,2
19.777,8
13.090,1
23.320,2
27.898,4
Abwertung
-145.580,3
-174.258,0
-30.839,0
-21.105,0
-3.649,5
-1.482,4
Summe
133.056,4
65.252,2
-11.061,2
-8.014,9
19.670,7
26.416,0
Im Geschäftsjahr 2013/14 ergaben sich folgende währungsbereinigte und währungsbedingte Aufwertungen nach
Geschäftssegmenten:
Werte in TEUR
Österreich
Immobilienvermögen
In Bau befindliches
Immobilienvermögen
Verkauftes und zur Veräußerung
gehaltenes Immobilienvermögen
20.215,8
0,0
5.493,5
Deutschland
7.762,9
11.205,1
1.250,0
Polen
2.468,6
965,0
0,0
Tschechien
1.237,1
7.607,7
2.869,8
Slowakei
Ungarn
Rumänien
Russland
Sonstige
Summe
970,0
0,0
0,0
2.214,2
0,0
218,1
8.352,9
0,0
0,0
227.791,5
0,0
0,0
7.623,7
0,0
13.488,8
278.636,7
19.777,8
23.320,2
Im Geschäftsjahr 2012/13 ergaben sich folgende währungsbereinigte und währungsbedingte Aufwertungen nach
Geschäftssegmenten:
Werte in TEUR
Österreich
Deutschland
Polen
Tschechien
Immobilienvermögen
In Bau befindliches
Immobilienvermögen
41.693,2
1.178,9
7.899,4
2.286,5
1.883,2
3.866,6
1.985,5
5.692,4
12.668,3
14.274,5
2.121,5
0,0
Slowakei
-156,1
0,0
0,0
Ungarn
5.458,7
0,0
0,0
6.332,5
0,0
0,0
160.231,8
0,0
0,0
Rumänien
Russland
Sonstige
Summe
7.403,6
2.214,1
3.464,1
239.510,2
13.090,1
27.898,4
Die währungsbereinigten und währungsbedingten Abwertungen des Geschäftsjahres 2013/14 stellen sich getrennt
nach Geschäftssegmenten wie folgt dar:
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
In Bau befindliches
Immobilienvermögen
Österreich
-24.465,3
0,0
-300,3
Deutschland
-12.806,9
-1.835,5
-835,2
Polen
-20.518,6
-4.054,2
-0,9
Tschechien
-20.743,9
-955,8
0,0
Slowakei
-20.564,3
0,0
0,0
Ungarn
-6.907,5
0,0
0,0
-29.145,5
0,0
0,0
0,0
-23.993,5
0,0
Rumänien
Russland
Sonstige
-10.428,3
0,0
-2.513,1
Summe
-145.580,3
-30.839,0
-3.649,5
Die währungsbereinigten und währungsbedingten Abwertungen des Geschäftsjahres 2012/13 stellen sich getrennt
nach Geschäftssegmenten wie folgt dar:
Werte in TEUR
Österreich
Deutschland
Immobilienvermögen
In Bau befindliches
Immobilienvermögen
-27.177,8
0,0
-159,6
-7.826,2
-6.021,2
0,0
Polen
-22.520,0
-9.789,4
0,0
Tschechien
-10.121,1
-352,9
0,0
Slowakei
-18.466,4
0,0
0,0
Ungarn
-3.990,8
-3,1
0,0
-52.372,9
0,0
-409,6
0,0
-4.938,4
-48,6
Rumänien
Russland
Sonstige
Summe
-31.782,8
0,0
-864,6
-174.258,0
-21.105,0
-1.482,4
5.7.2 Firmenwertabschreibungen und Ergebniseffekte aus Kaufpreisanpassungen
In diesem Posten sind Wertminderungen von Firmenwerten, ergebniswirksam erfasste Unterschiedsbeträge aus dem
Erwerb von Tochter- und Gemeinschaftsunternehmen sowie Ergebniseffekte aus bedingter Kaufpreiszahlung enthalten.
Werte in TEUR
Wertminderung von Firmenwerten
Kaufpreisanpassungen
Ergebniswirksam erfasste passive Unterschiedsbeträge
Summe
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
-11.140,0
-16.835,8
77.662,2
-106.442,7
2.351,9
5,1
68.874,1
-123.273,4
Die Kaufpreisanpassungen betreffen den Erwerb der Anteile an der Holdinggesellschaft Gangaw Investments Limited,
Nicosia, welche die russische Objektgesellschaft OAO Kashirskij Dvor-Severyanin, Moskau, zu 100% besitzt. Diese ist
der Eigentümer des Einkaufszentrums Golden Babylon Rostokino. Der Kaufpreis hing insbesondere vom NOI („net
operating income“) des Kalenderjahres 2013 ab; im Februar 2014 wurde der Kaufpreis endverhandelt. Der Kaufpreis
war in USD vereinbart und wurde auch in USD entrichtet.
Gegenüber dem erwarteten finalen Kaufpreis zum 30. April 2013 ergab sich eine Reduktion des Kaufpreises um
EUR 77,7 Mio. Dieser Ertrag ist auf den Verhandlungserfolg der IMMOFINANZ Group in Bezug auf den Kaufpreis der
„restlichen“ 50% des Einkaufszentrums zurückzuführen. Die Aufwendungen im vorangegangenen Geschäftsjahr
resultierten aus der Erwartungsbildung hinsichtlich des finalen Kaufpreises und spiegelten damals die gestiegene
Auslastung und die gestiegenen Mieterlöse, die sich im Geschäftsjahr 2012/13 auch entsprechend positiv auf das
Neubewertungsergebnis ausgewirkt haben, wider.
Für die Kalenderjahre 2009–2011 resultierte aus einer Betriebsprüfung der OAO Kashirskij Dvor-Severyanin, die das
Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino besitzt, eine Steuernachzahlung i.H.v. EUR 24,4 Mio., die seitens der
IMMOFINANZ Group in den laufenden Ertragsteuern erfasst wurde. Diese Nachzahlung wurde in der finalen Kalkulation auf den Kaufpreis angerechnet und reduzierte den Earn-out, was zu höheren Erträgen aus Kaufpreisanpassungen
führte. Der gegenständliche Steuerbescheid wurde allerdings beeinsprucht. Im Falle eines Obsiegens im Berufungsverfahren entstünde ein Steuerertrag; eine Steuerrückerstattung würde erneut zu einer Kaufpreisanpassung führen,
die seitens der IMMOFINANZ Group aufwandswirksam zu erfassen wäre.
5.8 Finanzergebnis
Werte in TEUR
Finanzierungsertrag
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
-203.662,4
-216.281,9
13.713,3
18.420,1
-135.832,2
-32.462,9
Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten
16.068,4
-10.335,8
Erfolgswirksame Bewertung von Finanzinstrumenten at fair value through profit or loss (Fair Value Option)
-6.912,7
-20.100,4
Wechselkursveränderungen
Erträge aus Ausschüttungen
648,7
3.091,0
-17.849,2
-14.567,8
-8.044,8
-41.913,0
43.515,3
-2.910,6
-290.310,8
-275.148,3
Forderungsabschreibung
Finanzergebnis
Der Finanzierungsaufwand sowie der Finanzierungsertrag betreffen hauptsächlich Finanzinstrumente, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet sind. Im Finanzierungsaufwand sind Zinsaufwendungen für zum beizulegenden Zeitwert
bewertete Derivate, die der Kategorie „held for trading“ zugeordnet sind, i.H.v. EUR 24,3 Mio. (2012/13: EUR 22,0 Mio.) enthalten. Zinsaufwendungen im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten, die der Kategorie „fortgeführte Anschaffungskosten“ zugeordnet sind, belaufen sich auf EUR 179,4 Mio. (2012/13: EUR 194,3 Mio.). In den Finanzierungerträgen sind
Zinserträge für zum Zeitwert bewertete Derivate i.H.v. EUR 0,3 Mio. (2012/13: EUR 0,2 Mio.) und zudem Zinserträge für die
zum beizulegenden Zeitwert bewertete Wandelanleihe der BUWOG AG, die der Kategorie „fair value option“ zugeordnet
ist, i.H.v. EUR 0,1 Mio. (2012/13: EUR 0,0 Mio.) enthalten. Zinserträge im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten, die der
Kategorie „fortgeführte Anschaffungskosten“ zugeordnet sind, belaufen sich auf EUR 13,3 Mio. (2012/13: EUR 18,3 Mio.).
Die Wechselkursveränderungen resultieren im Wesentlichen aus der Bewertung von Krediten und Konzernfinanzierungen in USD.
Im Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten sind EUR 19,9 Mio. (2012/13:
EUR -11,7 Mio.) aus der Bewertung von Derivaten enthalten.
Die ergebniswirksame Bewertung der Finanzinstrumente „at fair value through profit or loss“ setzt sich aus Aufwertungen i.H.v. EUR 6,2 Mio. (2012/13: EUR 5,3 Mio.) und Abwertungen i.H.v. EUR 13,2 Mio. (2012/13: EUR 25,4 Mio.)
zusammen. Die beizulegenden Zeitwerte der ergebniswirksam und der über das sonstige Ergebnis bewerteten Beteiligungen sind in Kapitel 6.7 Sonstige finanzielle Vermögenswerte ersichtlich.
Bezüglich der Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen siehe Kapitel 6.5 Anteile an assoziierten Unternehmen.
5.9 Steuern von Einkommen und Ertrag
Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Unternehmen gezahlten oder geschuldeten laufenden Steuern
sowie die latenten Steuern, die aus Steuerabgrenzungen resultieren, ausgewiesen. Zinsen und Strafzuschläge aus
entsprechenden abgabenrechtlichen Verfahren sind ebenfalls in den Ertragsteuern erfasst.
Werte in TEUR
Ertragsteuern laufend
Laufender Steueraufwand/-ertrag
Laufender Steueraufwand/-ertrag aperiodisch
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
-50.011,0
-22.106,8
-31.065,1
-22.235,0
-18.945,9
128,2
Ertragsteuern latent (aus 49%iger Beteiligung an der BUWOG Gruppe)
-44.376,0
0,0
Ertragsteuern latent (übrige)
-60.951,5
-30.429,8
-37.392,9
-27.609,9
Latenter Steueraufwand/-ertrag
Latenter Steueraufwand/-ertrag Steuersatzänderungen
4.278,7
-8.360,5
Latenter Steueraufwand/-ertrag aperiodisch
3.573,9
34.823,1
Latenter Steueraufwand/-ertrag Neubewertung
Summe
-31.411,2
-29.282,5
-155.338,5
-52.536,6
Die Differenz zwischen der rechnerischen Ertragsteuerbelastung und der tatsächlichen Ertragsteuerbelastung
gemäß Gewinn- und Verlustrechnung ist auf folgende Ursachen zurückzuführen.
Werte in TEUR
2013/14
2012/13
Ergebnis vor Ertragsteuern
230.782,6
Ertragsteueraufwand zum Steuersatz von 25%
-57.695,7
25,0%
-15.801,2
25,0%
443,3
-0,2%
-7.539,9
11,9%
Auswirkung abweichender Steuersätze
Auswirkung von Steuersatzänderungen
Firmenwertabschreibungen bzw. Auflösung negativer Firmenwerte
63.204,7
4.278,7
-1,9%
-8.360,5
13,2%
-2.440,8
1,1%
-3.325,7
5,3%
Nicht aktivierte Verlustvorträge und Nichtansatz von Steuerabgrenzungen
-33.332,1
14,4%
-42.631,2
67,4%
Steuerlich nicht wirksame Aufwendungen und Erträge
-20.520,3
8,9%
-7.308,5
11,6%
Aperiodische Effekte
-21.258,0
9,2%
63.009,0
-99,7%
19.415,5
-8,4%
-26.550,1
42,0%
-44.376,0
19,2%
0,0
0,0%
146,9
-0,1%
-4.028,5
6,4%
-155.338,5
67,3%
-52.536,6
83,1%
Kaufpreisanpassung Rostokino
Outside-basis-Differenzen auf Beteiligung an der BUWOG
Sonstige nicht temporäre Differenzen
Effektivsteuerbelastung
Die Auswirkungen abweichender Steuersätze auf die effektive Steuerbelastung ergeben sich aus dem Unterschied
des österreichischen Steuersatzes von 25% zu den lokal gültigen Steuersätzen (siehe Kapitel 6.8 Latente Steuer
erstattungsansprüche).
Die Auswirkungen von Steuersatzänderungen ergeben sich im Wesentlichen aus einer Änderung des maßgeblichen
Steuersatzes in der Slowakei von 23% auf 22% mit einem Effekt von EUR 1,6 Mio. und dem Wegfall der Gewerbe
steuerpflicht für deutsche Unternehmen mit einem Effekt von EUR 2,5 Mio.
Die steuerlich nicht wirksamen Aufwendungen und Erträge setzen sich im Wesentlichen aus steuerlich nicht abzugsfähigen Zinsaufwendungen, steuerfreien Beteiligungserträgen sowie aus den Veräußerungsgewinnen aus Immobilien,
die aus einem steuerbefreiten polnischen Fonds verkauft wurden, zusammen.
Die aperiodischen Effekte bestehen im Wesentlichen aus Korrekturen nicht werthaltiger aktiver Steuerabgrenzungen,
dem Verbrauch von Verlustvorträgen, auf die keine aktiven Steuerabgrenzungen berücksichtigt worden sind, sowie
aus steuerlichen Nachzahlungen bzw. Strafzuschlägen und Zinsen aus einer Betriebsprüfung in Russland sowie sonstigen aperiodischen Effekten.
Für die Kalenderjahre 2009–2011 resultierte aus einer Betriebsprüfung der OAO Kashirskij Dvor-Severyanin, die das
Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino besitzt, eine Steuernachzahlung i.H.v. EUR 24,4 Mio., die in den laufenden Ertragsteuern erfasst wurde. Diese Nachzahlung wurde in der finalen Kalkulation auf den Kaufpreis angerechnet und reduzierte den Earn-out, was zu höheren Erträgen aus Kaufpreisanpassungen führte. Der gegenständliche
Steuerbescheid wurde beeinsprucht. Im Falle eines Obsiegens im Berufungsverfahren entstünde ein Steuerertrag. Die
Steuerrückerstattung würde allerdings zu einer erneuten Kaufpreisanpassung führen, die seitens der IMMOFINANZ
Group aufwandswirksam zu erfassen wäre.
Die positiven aperiodischen Effekte im vorangegangenen Geschäftsjahr beinhalteten im Wesentlichen die Auflösung
von latenten Steuerschulden fünf polnischer Tochterunternehmen, da diese in einen steuerbefreiten Fonds überführt
worden sind.
Aus der Dividendenausschüttung durch die IMMOFINANZ AG an ihre Anteilseigner ergeben sich keine ertragsteuerlichen Konsequenzen.
Im Geschäftsjahr 2004/05 haben sich die wesentlichen österreichischen Unternehmen zu einer Unternehmensgruppe gemäß § 9 Körperschaftsteuergesetz (KStG) zusammengeschlossen. Als Gruppenträgerin fungiert die
IMMOFINANZ AG. Zwischen den Gruppenmitgliedern und dem Gruppenträger besteht eine Steuerumlagevereinbarung, welche im Geschäftsjahr 2011/12 geändert wurde. Nach dem geänderten Steuerumlagevertrag haben die Gruppenmitglieder im Falle eines positiven Ergebnisses eine (positive) Steuerumlage an den Gruppenträger i.H.v. derzeit
25% der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Dieser Prozentsatz beruht auf dem jeweils gültigen Steuersatz gemäß
§ 22 Abs. 1 KStG. Im Falle von Verlusten von Gruppenmitgliedern wird dieser Verlust evident gehalten und kann in Folgejahren gegen einen steuerlichen Gewinn desselben Gruppenmitglieds zu 100% verrechnet werden. Insoweit evident
gehaltene steuerliche Verluste verrechnet werden, entfällt eine Zahlung des Gruppenmitglieds an den Gruppenträger;
eine (negative) Steuerumlage vom Gruppenträger an das Gruppenmitglied unterbleibt.
Bis inklusive dem Geschäftsjahr 2010/11 hatten Gruppenmitglieder im Falle eines positiven steuerlichen Ergebnisses
eine Steuerumlage an den Gruppenträger zu entrichten. Im Falle eines steuerlichen Verlusts des Gruppenmitglieds
hatte der Gruppenträger eine (negative) Steuerumlage an das Gruppenmitglied zu leisten, wobei in beiden Fällen ein
Prozentsatz von 12,50% angewandt wurde.
Seit dem Geschäftsjahr 2009/10 besteht eine weitere Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG. Als Gruppenträgerin
fungiert die CPB Enterprise GmbH. Aufgrund der am 22. Dezember 2009 abgeschlossenen Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung werden die steuerlichen Ergebnisse der Gruppenmitglieder nach der Verrechnung mit eigenen
Vorgruppenverlusten der CPB Enterprise GmbH als Gruppenträgerin zugerechnet. Zum Ausgleich für die weitergereichten steuerlichen Ergebnisse wurde im Gruppenvertrag eine Steuerumlage vereinbart. Die Steuerumlagenregelung dieser Steuergruppe ist gleich dem neuen Steuerumlagevertrag der IMMOFINANZ-AG-Unternehmensgruppe;
sie ist ab dem Geschäftsjahr 2011/12 wirksam.
5.10 Ergebnis je Aktie
Das Ergebnis je Aktie wird gemäß IAS 33 ermittelt, indem das Konzernergebnis durch die gewichtete Anzahl der in
Umlauf befindlichen Aktien dividiert wird.
Gewichtete Anzahl der Aktien (unverwässert)
Verwässerungseffekt IMMOFINANZ Wandelanleihe 2007–2014
2013/14
2012/13
1.016.057.419
1.031.823.676
1.280.199
0
1.017.337.618
1.031.823.676
178.075.700,00
111.094.800,00
220.899,28
0,00
178.296.599,28
111.094.800,00
Unverwässertes Ergebnis pro Aktie in EUR
0,18
0,11
Verwässertes Ergebnis pro Aktie in EUR
0,18
0,11
Gewichtete Anzahl der Aktien (verwässert)
Konzernergebnis exkl. nicht beherrschende Anteile in EUR
Verwässerungseffekt IMMOFINANZ Wandelanleihe 2007–2014
Konzernergebnis exkl. nicht beherrschende Anteile in EUR (verwässert)
Verwässerungseffekte können sich durch potenzielle Stammaktien aus der Begebung der Wandelanleihe 2007–2014 –
das aushaftende Nominale dieser Wandelanleihe wurde am 20. Jänner 2014 fristgerecht getilgt –, der Wandelanleihe
2007–2017 und der Wandelanleihe 2011-2018 ergeben. Derartige Verwässerungseffekte sind nur dann zu berücksichtigen, wenn diese zu einem geringeren Gewinn je Aktie oder einem höheren Verlust je Aktie führen. Bei der Berechnung
der Aktienzahl wurden eigene Aktien im Ausmaß von 112.895.268 Stück (2012/13: 112.895.268 Stück) berücksichtigt.
5.11 Offene Baukosten
Nachfolgende Aufstellung listet die offenen Baukosten gegliedert nach Segmenten sowie nach Gruppen auf. Sofern
Immobiliengutachten unter Anwendung der Residualwertmethode erstellt worden sind, wurden die offenen Baukosten dem Gutachten entnommen und reflektieren somit eine Schätzung, welche Kosten bis zur Fertigstellung des
jeweiligen Projekts anfallen. Die in den Gutachten enthaltenen Werte werden vom Controlling in Abstimmung mit dem
Asset Management zur Verfügung gestellt und wurden zusätzlich durch den Gutachter auf Plausibilität geprüft. Bei
den offenen Baukosten der Immobilienvorräte handelt es sich um Projekte in unterschiedlichen Stadien der Fertigstellung. Bei jenen Immobilienvorratsprojekten, bei denen nur das Grundstück bewertet wurde, waren methodenbedingt keine offenen Baukosten zu berücksichtigen, da zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Veräußerung des Projekts
wahrscheinlicher ist als eine Fertigstellung.
2013/14
Werte in TEUR
2012/13
Immobilienvorräte
In Bau befindliches
Immobilienvermögen
Immobilienvorräte
In Bau befindliches
Immobilienvermögen
579,7
0,0
230,0
0,0
83.965,6
70.028,2
81.528,7
132.535,3
0,0
0,0
55.399,9
13.185,6
26.719,1
80.521,3
8.258,6
124.795,5
0,0
24.743,5
0,0
44.317,3
Österreich
Deutschland
BUWOG
Polen
Tschechien
Rumänien
0,0
0,0
4.239,1
0,0
Russland
0,0
0,0
0,0
105.070,4
111.264,4
175.293,0
149.656,3
419.904,1
Summe
6.1 Immobilienvermögen
6.1.1 Beizulegende Zeitwerte
Die detaillierte Entwicklung der beizulegenden Zeitwerte des Immobilienvermögens wird im Folgenden dargestellt.
Der Einfluss aus der Veränderung des Konsolidierungskreises sowie der Abgang durch den Spin-off des operativen
Geschäftsbereichs der BUWOG sind gesondert abgebildet. Die Währungsumrechnung, die sich bei den Auslands
gesellschaften aus der unterschiedlichen Umrechnung der Vermögenswerte mit den Kursen zu Jahresbeginn und
-ende ergibt, ist ebenfalls gesondert ausgewiesen.
Die Entwicklung des Immobilienvermögens stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2012
Immobilienvermögen
9.915.201,1
115.368,9
-198.039,4
Veränderung Konsolidierungskreis
Währungsänderungen
35.757,7
-97.199,1
Zugänge
95.246,0
Abgänge
-282.190,8
Neubewertung
Umbuchungen (inkl. Abgrenzungen aus Lease Incentives)
206.093,0
90.597,1
Umgliederung IFRS 5
-583.403,2
Stand 30. April 2013
9.297.431,3
Stand 1. Mai 2013
9.297.431,3
73.410,1
-162.003,6
-2.564.947,0
-318.177,8
Zugänge
129.527,5
Abgänge
-182.097,6
Neubewertung
229.901,6
315.642,0
Umgliederung IFRS 5
-244.307,0
6.574.379,5
Die Zugänge im laufenden Geschäftsjahr beinhalten Zugänge aus Asset-Deals i.H.v. EUR 97,5 Mio. (2012/13:
EUR 35,1 Mio.).
Bemessungshierarchie und Klassen von Immobilienvermögen
IFRS 13 verlangt die Einteilung der zum beizulegenden Zeitwert bemessenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
in drei Hierarchiestufen (sogenannte Fair-Value-Hierarchie) entsprechend der für die Bemessung der beizulegenden
Zeitwerte verwendeten Inputfaktoren. Aufgrund diverser in die Immobilienbewertung einfließender Parameter, die
nicht mittelbar oder unmittelbar am Markt beobachtet werden können, werden alle als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien der Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie zugeordnet (siehe unten stehende Tabelle zu bedeutenden nicht
beobachtbaren Inputfaktoren).
Die Bildung von Klassen des Immobilienvermögens erfolgte auf Basis der Beschaffenheit, Merkmale und Risiken der
Vermögenswerte. Die Kriterien, die zur Zuordnung herangezogen werden, sind einerseits die Geschäftssegmente
(gemäß IFRS 8) und andererseits die Assetklassen (Büro, Einzelhandel, Logistik und Sonstiges). Erstere werden in
vier nach gewissen Homogenitätskriterien gebildeten Ländergruppen zusammengefasst: West (Österreich, Deutschland), CEE (Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien), Russland sowie Sonstige Nicht-Kernländer. Daraus resultieren die folgenden 14 Klassen:
>Büro – jeweils West, CEE, Sonstige Nicht-Kernländer
>Einzelhandel – jeweils West, CEE, Russland, Sonstige Nicht-Kernländer
>Logistik – jeweils West, CEE, Russland, Sonstige Nicht-Kernländer
>Sonstiges – jeweils West, CEE, Sonstige Nicht-Kernländer
Zur Bewertung des Immobilienvermögens kommen in der Regel kapitalwertorientierte Bewertungsverfahren nach
der DCF-Methode zur Anwendung (siehe Kapitel 2.3.3 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien). Die nachfolgende Tabelle zeigt die für die Bewertungen herangezogenen am Markt nicht beobachtbaren Inputfaktoren. Jones
Lang LaSalle und CB Richard Ellis verwenden DCF-Methoden in der Ausprägung des Term-and-Reversion-Modells,
BNP Paribas Real Estate Consult bewertet primär mit der Hardcore-and-Top-Slice-Methode, führt aber parallel bar
wertäquivalente Berechnungen mittels des Term-and-Reversion-Modells durch. Zur besseren Vergleichbarkeit werden für die Berechnungen aller drei Gutachter die der Anwendung des Term-and-Reversion-Modells zugrunde liegenden Inputfaktoren gezeigt. In der Folge sind die wesentlichen bewertungsrelevanten Inputparameter jeweils pro Klasse
des Immobilienvermögens dargestellt. Für jeden einzelnen Inputparameter sind Minimum und Maximum innerhalb der
Klasse dargestellt; die Parameterausprägungen beziehen sich daher in aller Regel nicht auf ein und dieselbe Immobilie.
Die Minima und Maxima werden darüber hinaus für jeden einzelnen Inputparameter um den gewichteten Durchschnitt
und den Median innerhalb der Klasse ergänzt.
Büro
West
Vermietbare Fläche
in m²
Sonstige Nicht-Kernländer
Diskontierungs-
zinssatz
Exit Yield
Leerstandsrate
Min
1.808
€ 5,82
4,96%
3,60%
0,00%
Max
68.369
€ 20,35
9,00%
7,25%
65,91%
Gewichteter Durchschnitt
12.518
€ 12,75
6,93%
5,48%
20,83%
6.984
€ 12,50
7,10%
5,70%
15,96%
Median
CEE
Miete pro m²
pro Monat
Min
461
€ 3,80
6,95%
6,60%
0,00%
Max
92.862
€ 21,14
9,75%
9,25%
72,46%
15.250
€ 12,89
8,35%
7,96%
21,81%
Median
10.341
€ 12,06
8,60%
8,25%
19,66%
Min
3.603
€ 6,95
8,50%
8,25%
36,69%
Max
15.843
€ 15,77
11,50%
9,75%
81,50%
9.746
€ 13,16
9,46%
8,78%
50,30%
Median
9.792
€ 9,67
10,25%
8,50%
60,83%
Einzelhandel
West
CEE
Vermietbare Fläche
in m²
CEE
Russland
Leerstandsrate
536
€ 2,30
7,30%
6,10%
0,00%
24.677
€ 15,51
11,30%
10,75%
65,44%
2.099
€ 8,47
8,70%
8,10%
3,16%
Median
1.309
€ 7,66
9,00%
9,25%
0,00%
Min
691
€ 4,91
8,00%
7,40%
0,00%
Max
61.188
€ 17,95
9,50%
9,00%
39,71%
11.046
€ 10,50
8,81%
8,44%
6,95%
6.824
€ 9,08
8,55%
8,25%
3,95%
Min
9.056
€ 28,61
11,50%
10,50%
0,44%
Max
167.963
€ 63,91
12,50%
11,50%
23,88%
55.754
€ 52,88
11,94%
10,94%
6,68%
Median
25.372
€ 58,02
12,00%
11,00%
1,24%
Min
1.665
€ 7,12
8,25%
7,75%
0,00%
Max
12.409
€ 15,49
9,00%
8,50%
32,68%
gewichteter Durchschnitt
5.062
€ 10,12
8,42%
7,92%
5,47%
Median
4.124
€ 12,96
8,50%
8,00%
0,00%
Vermietbare Fläche
in m²
Miete pro m²
pro Monat
Diskontierungszinssatz
Exit Yield
Leerstandsrate
Min
2.528
€ 0,71
6,25%
6,75%
0,00%
Max
116.386
€ 7,16
10,94%
9,25%
71,42%
33.042
€ 3,14
8,00%
7,95%
11,19%
Median
31.834
€ 3,93
7,73%
8,00%
0,48%
Min
13.215
€ 2,46
8,65%
8,50%
0,00%
Max
33.681
€ 7,52
11,00%
10,50%
95,05%
18.942
€ 4,38
9,71%
9,26%
22,87%
Median
17.410
€ 4,38
9,50%
9,00%
8,81%
Min
41.305
€ 8,37
12,75%
12,50%
0,00%
Max
41.305
€ 8,37
12,75%
12,50%
0,00%
41.305
€ 8,37
12,75%
12,50%
0,00%
Median
41.305
€ 8,37
12,75%
12,50%
0,00%
Min
797
€ 14,32
9,77%
8,25%
22,72%
Max
6.915
€ 26,56
16,20%
9,00%
57,35%
4.072
€ 20,64
12,68%
8,60%
40,43%
Median
4.417
€ 19,99
13,29%
8,63%
42,24%
Vermietbare Fläche
in m²
Miete pro m²
pro Monat
Exit Yield
Leerstandsrate
Sonstige
West
Exit Yield
Min
Logistik
West
Max
Median
Russland
Miete pro m²
pro Monat
Min
1.210
€ 6,95
4,75%
3,75%
0,00%
Max
12.009
€ 15,59
8,96%
5,90%
46,14%
3.237
€ 11,07
6,01%
4,66%
12,22%
Median
2.174
€ 10,08
5,50%
4,50%
7,03%
Eine Erhöhung bei den Werten der Inputfaktoren vermietbare Fläche und Miete pro m2 würde zu einer Erhöhung des
beizulegenden Zeitwerts führen, eine Verringerung bei den genannten Parametern würde zu einer Verringerung des
beizulegenden Zeitwerts führen. Eine Erhöhung der Werte der Inputfaktoren Diskontierungszinssatz, Exit Yield und
Leerstandsrate würde zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts führen, eine Verringerung dieser Faktoren
hingegen würde zu einem höheren beizulegenden Zeitwert führen.
Die folgende Tabelle zeigt die Inputfaktoren für mit Vergleichswertverfahren bewertete Immobilien (unbebaute Grundstücke und leerstehende Gebäude).
Büro
West
CEE
Grundstücksgröße in m²
Preis pro m²
Min
891
€ 610,90
Max
8.723
€ 6.329,11
3.596
€ 1.813,02
Median
3.084
€ 3.479,24
Min
2.162
€ 164,00
Max
170.549
€ 559,67
32.705
€ 283,22
Median
20.308
€ 405,81
Min
69.109
€ 214,88
Max
69.109
€ 214,88
69.109
€ 214,88
Median
69.109
€ 214,88
Einzelhandel
West
Preis pro m²
Min
1.265
€ 128,53
Max
3.501
€ 592,89
2.587
€ 206,78
Median
CEE
2.792
€ 168,51
Min
16.219
€ 42,00
Max
126.500
€ 503,02
54.156
€ 111,12
Median
43.066
€ 51,04
Min
25.309
€ 218,70
Max
25.309
€ 218,70
25.309
€ 218,70
Median
25.309
€ 218,70
Logistik
West
CEE
Preis pro m²
Min
17.019
€ 31,73
Max
53.430
€ 277,46
31.412
€ 128,83
Median
23.787
€ 93,58
Min
28.557
€ 6,85
Max
564.830
€ 94,93
144.338
€ 24,75
Median
75.678
€ 21,93
Min
4.303
€ 116,69
Max
16.640
€ 1.017,04
7.931
€ 238,87
Median
5.390
€ 116,75
Sonstige
West
CEE
Preis pro m²
Min
4.200
€ 169,05
Max
4.200
€ 169,05
4.200
€ 169,05
Median
4.200
€ 169,05
Min
1.545
€ 22,10
Max
210.034
€ 688,00
26.067
€ 165,06
Median
13.129
€ 169,06
Min
921
€ 0,53
Max
3.807.283
€ 146,82
Median
415.641
€ 4,44
28.817
€ 69,25
Eine Erhöhung der Werte der Inputfaktoren Grundstücksgröße und Preis pro m2 würde zu einer Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts führen, eine Verringerung dieser würde zu einem vergleichsweise niedrigeren beizulegenden
Zeitwert führen.
Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Überleitungsrechnung von der Eröffnungsbilanz zur Schlussbilanz aufgegliedert
nach Klassen von Immobilienvermögen.
Büro
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2013
Währungsumrechnung
Zugänge
West
CEE
Russland
Sonstige
Nicht-Kernländer
1.050.174,0
1.604.985,0
0,0
61.760,0
0,0
2.200,0
0,0
0,0
0,0
-10.970,0
0,0
0,0
-8.456,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-1.484,8
0,0
-576,3
2.577,2
573,0
0,0
39,8
Abgänge
-34.442,6
-6,1
0,0
0,0
Bewertung Immobilien zum Bilanzstichtag im Bestand
-15.284,4
-51.745,8
0,0
-3.981,3
Bewertung Immobilien zum Bilanzstichtag nicht mehr im Bestand
Summe
3.597,4
0,0
0,0
0,0
30.414,4
25.036,2
0,0
1.111,4
1.028.580,0
1.568.587,5
0,0
58.353,6
2.655.521,1
West
CEE
Russland
Sonstige
Nicht-Kernländer
Summe
328.280,0
878.820,2
1.575.400,0
39.493,5
0,0
8.610,0
0,0
20.600,0
-69.357,5
0,0
0,0
-1.713,5
-24.640,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-31,1
-295.441,0
-203,0
2.777,3
14.001,0
-300,1
0,0
Einzelhandel
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2013
Währungsumrechnung
Zugänge
Abgänge
-7.162,7
-19,8
-110,7
0,0
-1.426,2
-24.494,9
225.114,8
168,0
8.592,6
0,0
0,0
0,0
341,5
14.716,8
205.537,0
0,0
Umgliederung IFRS 5
-1.625,0
0,0
0,0
0,0
235.780,0
891.602,2
1.710.200,0
58.345,0
2.895.927,2
Logistik
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2013
Währungsumrechnung
West
CEE
Russland
Sonstige
Nicht-Kernländer
303.000,0
199.080,0
34.600,0
208.394,7
0,0
0,0
-6.592,4
289,0
Zugänge
1.911,6
-308,2
7,4
1.350,9
Abgänge
-5.164,8
-348,9
0,0
0,0
-2.631,4
342,0
2.634,2
-4.218,4
-635,2
0,0
0,0
0,0
Summe
30.929,8
1.240,0
3.450,8
0,0
Umgliederung IFRS 5
0,0
-22.284,9
0,0
-94.426,2
327.410,0
177.720,0
34.100,0
111.390,0
650.620,0
West
CEE
Russland
Sonstige
Nicht-Kernländer
Summe
2.702.379,5
155.165,7
0,0
155.898,7
42.000,1
0,0
0,0
0,0
Sonstige
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2013
Währungsumrechnung
-75.383,2
0,0
0,0
-4.579,4
-2.531.851,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-314,0
0,0
-13.824,2
Zugänge
105.774,9
152,3
0,0
970,4
Abgänge
-133.293,3
0,0
0,0
-1.548,7
4.223,0
-3.609,1
0,0
16.202,8
77.053,5
0,0
0,0
0,0
14.450,4
-10.561,1
0,0
-1.025,2
Umgliederung IFRS 5
0,0
0,0
0,0
-125.970,9
205.353,9
140.833,8
0,0
26.123,5
West
CEE
Russland
Sonstige
Nicht-Kernländer
Summe
1.797.123,9
2.778.743,5
1.744.300,0
254.212,1
6.574.379,5
Werte in TEUR
372.311,2
Sensitivitätsanalyse des Neubewertungsergebnisses
Die IMMOFINANZ Group wendet branchenüblich das Modell des beizulegenden Zeitwerts gemäß IAS 40 an. Die im
Rahmen der Immobilienbewertung ermittelten Zahlen weisen eine hohe Abhängigkeit von der Berechnungsmethodik und den der Bewertung zugrunde liegenden Annahmen (Inputfaktoren) auf. Sollten sich beispielsweise die angenommene Auslastung oder zukünftige Investitionskosten eines Objekts ändern, hat dies unmittelbare Auswirkungen
auf den beizulegenden Zeitwert der Immobilie und damit auf das Neubewertungsergebnis der IMMOFINANZ Group.
Die errechneten beizulegenden Zeitwerte stehen also in direktem Zusammenhang mit den angenommenen Parametern und dem gewählten Berechnungsmodell. Bereits kleine Änderungen aufgrund von konjunkturellen bzw. immobilienspezifischen Annahmen in den Bewertungen können das Konzernergebnis der IMMOFINANZ Group wesentlich
beeinflussen.
Die folgenden beiden Tabellen zeigen die prozentuelle Änderung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens in Abhängigkeit von den Mieterlösen und Zinssätzen bzw. von der Leerstandsrate:
Änderung der Mieterlöse in %
Änderung des Zinssatzes in Basispunkten1
-5,0%
-2,5%
0,0%
2,5%
5,0%
-50
-0,9%
1,9%
4,6%
7,3%
10,0%
-25
-3,1%
-0,4%
2,2%
4,9%
7,5%
0
-5,2%
-2,6%
0,0%
2,6%
5,2%
25
-7,2%
-4,6%
-2,1%
0,4%
2,9%
50
-9,0%
-6,6%
-4,1%
-1,6%
0,8%
-5,0
-2,5
1 Diskontierungszinssatz und Kapitalisierungszinssatz
Änderung der Leerstandsrate in Prozentpunkten
0,0
2,5
5,0
-5,0%
-3,1%
-4,2%
-5,2%
-7,2%
-9,2%
-2,5%
0,2%
-2,3%
-2,6%
-4,7%
-6,8%
0,0%
2,7%
0,2%
0,0%
-2,2%
-4,3%
2,5%
5,5%
2,8%
2,6%
0,4%
-1,8%
5,0%
8,0%
5,4%
5,2%
2,9%
0,7%
Die Ermittlung erfolgte auf Basis der Top-30-Bestandsimmobilien. Der Buchwert des Immobilienvermögens zum
30. April 2014 beträgt EUR 6.574,4 Mio., der Buchwert der Top-30-Bestandsimmobilien zum 30. April 2014 beträgt
EUR 3.557,0 Mio. bzw. 54,1% des Bestandsimmobilienportfolios.
Bei den Top-30-Bestandsimmobilien bewegen sich die Zinssätze (Kapitalisierungs- bzw. Diskontierungszinssatz), die
von den Gutachtern im Zuge der Immobilienbewertung zum 30. April 2014 angesetzt wurden, in einer Spanne zwischen 5,39% und 12,75%. Am höchsten sind dabei die Zinssätze in Russland mit einer Spanne zwischen 11,50% und
12,75% und am niedrigsten jene in Österreich mit einer Spanne zwischen 5,39% und 7,09%.
Auch Veränderungen der Wechselkurse wirken ergebniswirksam auf die Neubewertung der Immobilien.
Immobiliengutachten werden im Regelfall in Eurowerten ausgefertigt. Gegenüber dem Euro gestiegene Kurse der Fremdwährungen führen durch die Umrechnung der Zeitwerte des Immobilienvermögens zu höheren Eurowerten als im Vorjahresgutachten. Steht diesen höheren Werten nunmehr der unveränderte Gutachtenswert des Vorjahres in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung in die funktionale Währung (Lokalwährung) – bedingt durch den gestiegenen
Kurs – ein niedrigerer Wert und damit eine währungsbedingte Abwertung. Bei gestiegenen Gutachtenswerten schmälert dieser Wechselkurseffekt die Aufwertung der Immobilie, bei gesunkenen Gutachtenswerten erhöht er die Abwertung.
Gegenüber dem Euro gesunkene Kurse der Fremdwährungen führen zum umgekehrten Effekt. Bei gestiegenen Gutachtenswerten erhöht der Wechselkurseffekt die Aufwertung der Immobilie, bei gesunkenen Gutachtenswerten verringert er die Abwertung.
Die nachstehende Tabelle zeigt, wie das Neubewertungsergebnis des Immobilienvermögens, des in Bau befindlichen
Immobilienvermögens und des zur Veräußerung gehaltenen Immobilienvermögens durch die Änderung der Stichtagskurse der Lokalwährungen zum 30. April 2014 um +/- 2% bzw. +/- 5% beeinflusst werden würde. Dabei wurden
die im Kapitel 2.2.3 Umrechnung der Abschlüsse von ausländischen Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen
und Joint Ventures dargestellten Wechselkurse herangezogen. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen bewertungsrelevanten Parameter, insbesondere die Zinssätze, konstant bleiben.
Bei Veränderung des Stichtagskurses zum 30. April 2014
Werte in TEUR
2013/14
∆ +2%
∆ -2%
∆ +5%
∆ -5%
-21.140,1
-2.019,7
2.102,1
-4.904,9
5.421,2
Tschechien
-9.985,1
-600,5
625,0
-1.458,4
1.611,8
Rumänien
-20.792,6
-247,7
257,8
-601,5
664,8
Russland
203.798,0
-37.478,2
39.008,0
-91.018,5
100.599,4
Sonstige
8.171,1
-6.316,3
6.574,1
-15.339,6
16.954,3
Polen
Geschäftssegmente ohne währungsbedingte Neubewertung
-18.385,4
0,0
0,0
0,0
0,0
Gesamt
141.665,9
-46.662,4
48.567,0
-113.322,9
125.251,5
6.1.2Konzentrationsrisiko
Unter Konzentrationsrisiko versteht man die Häufung von gleichgelagerten Risiken, die dem Grundsatz der Risikostreuung widerspricht. Solche Risiken reduziert die IMMOFINANZ Group bewusst, indem sie auf eine sektorale und
regionale Diversifikation des Portfolios achtet. Neben einer sektoralen und regionalen Streuung steht auch die Diversifikation der Mieterstruktur im Vordergrund, sodass der Ausfall eines Mieters keine erheblichen Auswirkungen auf
das Unternehmen haben kann. Die IMMOFINANZ Group verfügt über einen sehr ausgewogenen und diversifizierten
Mietermix. An den Gesamtmieterlösen des Konzerns hat kein Mieter einen größeren Anteil als 2%.
In Bezug auf Russland bestehen mehrere spezifische Konzentrationsrisiken. Zum einen verfügt die IMMOFINANZ
Group mit dem Moskauer Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino über ein einzelnes Investment, das gemessen
am beizulegenden Zeitwert mehr als 15,0% ihres gesamten Portfolios ausmacht. Zum anderen konzentrieren sich die
Investments der IMMOFINANZ Group in Russland auf den Moskauer Einzelhandelsmarkt, der 23,7% des gesamten
Immobilienportfolios beträgt.
Aufgrund des hohen Anteils am gesamten Portfolio können sich bei einer Änderung der zugrunde gelegten Inputfaktoren Wertänderungen des Einkaufszentrums Golden Babylon Rostokino wesentlich auf das Konzernergebnis auswirken.
Bei einer Variation der Bewertungsparameter ergäben sich nachfolgende Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts:
Rostokino
Änderung des Zinssatzes in Basispunkten1
-5,0%
-2,5%
0,0%
2,5%
5,0%
-50
-25
-1,1%
1,7%
4,5%
7,3%
10,2%
-3,3%
-0,5%
2,2%
5,0%
7,7%
0
-5,4%
-2,7%
0,0%
2,7%
5,4%
25
-7,4%
-4,7%
-2,1%
0,5%
3,2%
50
-9,3%
-6,7%
-4,1%
-1,6%
1,0%
-5,0
-2,5
0,0
2,5
5,0
-5,0%
-2,7%
-5,4%
-5,4%
-7,8%
-10,3%
-2,5%
2,4%
-5,0%
-2,7%
-5,2%
-7,7%
1 Diskontierungszinssatz und Kapitalisierungszinssatz
Rostokino
Änderung der Leerstandsrate in Prozentpunkten
0,0%
5,2%
-2,3%
0,0%
-2,6%
-5,2%
2,5%
8,0%
0,3%
2,7%
0,0%
-2,6%
5,0%
10,8%
2,9%
5,4%
2,7%
-0,1%
6.1.3 Leasing
Die IMMOFINANZ Group als Leasingnehmer
Im Immobilienvermögen sind Immobilien aus Finanzierungs-Leasingverhältnissen i.H.v. EUR 30,1 Mio. (2012/13:
EUR 74,6 Mio. ) angesetzt. Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen der Finanzierungsleasingobjekte
zum 30. April 2014 beläuft sich auf EUR 12,8 Mio. (2012/13: EUR 34,8 Mio.). Der korrespondierende Barwert beträgt
EUR 10,2 Mio. (2012/13: EUR 28,7 Mio.).
Werte in TEUR
Barwert
Zinsanteile
Summe
Werte in TEUR
Barwert
Zinsanteile
Summe
30. April 2014
Fällig bis 1 Jahr
Fällig in 1 bis 5 Jahren
Fällig nach über 5 Jahren
10.208,3
1.865,4
5.256,1
3.086,8
2.615,1
389,2
871,8
1.354,1
12.823,4
2.254,6
6.127,9
4.440,9
30. April 2013
Fällig bis 1 Jahr
28.726,2
4.763,1
14.537,5
9.425,6
6.111,3
1.150,8
2.953,3
2.007,2
34.837,5
5.913,9
17.490,8
11.432,8
Im Rahmen von Operating-Leasingverträgen wurden für das Geschäftsjahr 2013/14 Aufwendungen i.H.v. EUR 8,4 Mio.
(2012/13: EUR 5,3 Mio.) getätigt. Darin waren bedingte Leasingaufwendungen i.H.v. EUR 0,2 Mio. (2012/13: EUR 0,2 Mio.)
enthalten. Die Mindestleasingzahlungen für die Operating-Leasingverträge stellen sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
30. April 2014
Fällig bis 1 Jahr
Mindestleasingzahlungen
242.505,4
9.328,0
29.985,2
203.192,2
Summe
242.505,4
9.328,0
29.985,2
203.192,2
Werte in TEUR
30. April 2013
Fällig bis 1 Jahr
Mindestleasingzahlungen
251.355,8
8.850,3
32.216,0
210.289,5
Summe
251.355,8
8.850,3
32.216,0
210.289,5
Die Operating-Leasingverträge betreffen überwiegend Pachtverträge für Grundstücke. Die durchschnittliche Laufzeit der
Pachtverträge beträgt 16,3 Jahre. Die Verträge weisen üblicherweise eine Indexierung auf bzw. die Anpassung der Pachten
richtet sich nach der Entwicklung der Grundstückspreise. Die Pachtverträge enthalten in der Regel keine Kaufoptionen.
Der Barwert der Mindestleasingzahlungen wurde mittels des dem Leasingverhältnis zugrunde liegenden Abzinsungssatzes berechnet und in Finanzierungskosten und Tilgungsanteil aufgeteilt.
Die IMMOFINANZ Group als Leasinggeber
Das Immobilienvermögen der IMMOFINANZ Group umfasst Liegenschaften aus den Assetklassen Büro, Logistik, Einzelhandel und Sonstiges, die an Dritte vermietet werden. Die aus Leasingverhältnissen erzielten Erlöse sind unter Kapitel 5.1.1 Mieterlöse dargestellt.
Aufgrund des vielfältigen Immobilienbestands und der starken geografischen Streuung sind die Leasingvereinbarungen sehr unterschiedlich. Zu Beginn der Leasingverhältnisse besteht im Wesentlichen eine Kündigungsverzichtsperiode von 3 Monaten bis 10 Jahren. Kaufoptionen bestehen nicht. Verlängerungs- und Preisanpassungsklauseln werden
mit jedem Leasingnehmer separat ausgehandelt. Bei Eventualmietzahlungen werden marktübliche Indexanpassungen berücksichtigt.
Sämtliche Leasingverhältnisse der IMMOFINANZ Group als Leasinggeber sind als Operating-Leasingverhältnisse zu
qualifizieren, weshalb das gesamte vermietete Immobilienvermögen in der Bilanz der IMMOFINANZ Group angesetzt
ist.
Im Geschäftsjahr 2013/14 wurden umsatzabhängige Mieten i.H.v. EUR 8,8 Mio. erfasst.
Die zukünftigen Mieterlöse aus zum 30. April 2014 bestehenden Verträgen stellen sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
GJ 2014/15
GJ 2015/16
GJ 2016/17
GJ 2017/18
GJ 2018/19
Danach
Gesamt
Gesamt
487.614,4
442.596,8
396.882,5
337.693,0
292.319,8
1.180.426,2
3.137.532,7
Die zukünftigen Mieterlöse aus bestehenden Verträgen wurden unter Berücksichtigung von zukünftigen Index
anpassungen ermittelt. Break Options und zusätzliche Mieterlöse aus Umsatzmieten wurden nicht berücksichtigt.
Für unbefristete Mietverträge wurde eine durchschnittliche Vertragsdauer von 15 Jahren unterstellt.
6.2 In Bau befindliches Immobilienvermögen
Die Entwicklung der in Bau befindlichen Anlagen stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Stand 1. Mai 2012
300.615,8
23.872,7
-7.550,5
Zugänge
131.142,6
Abgänge
-3.185,0
Neubewertung
-9.725,5
Umbuchungen
-91.000,0
344.170,1
Stand 1. Mai 2013
344.170,1
2.304,1
-18.757,8
-36.799,9
Zugänge
275.870,7
Abgänge
-2.160,7
Neubewertung
-11.700,7
Umbuchungen
-300.984,9
Umgliederung IFRS 5
-24,8
251.916,1
Bei den Zugängen in Bau befindlichen Immobilienvermögens handelt es sich um aktivierte Baukosten.
In Bau befindliches Immobilienvermögen wird nach der Residualwertmethode bewertet. Als Residualwert wird jener
Wert verstanden, der sich ergibt, wenn vom geschätzten am Markt zu erzielenden Preis der Immobilie nach Fertigstellung alle Entwicklungskosten abgezogen werden. Die wesentlichsten Inputfaktoren dieser Bewertungsmethode
sind die zukünftigen Nettoerlöse aus dem Projekt, der Diskontierungszinssatz (beide Parameter bestimmen grundlegend den geschätzten beizulegenden Zeitwert bei Fertigstellung) und die noch offenen Entwicklungskosten. Für die
bedeutendsten Entwicklungsprojekte der IMMOFINANZ Group liegen die Diskontierungszinssätze zwischen 5,25%
und 7,25%, die bei Fertigstellung angenommenen beizulegenden Zeitwerte der Projekte liegen zwischen EUR 39,7 Mio.
und EUR 163,7 Mio. und die geschätzten noch offenen Baukosten je Objekt zwischen EUR 3,4 Mio. und EUR 70,0 Mio.
6.3 Sonstige Sachanlagen
Die Entwicklung der Sachanlagen stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Anschaffungskosten 1. Mai 2012
52.145,4
213,5
-254,0
Zugänge
3.487,1
Abgänge
-1.077,0
Umbuchungen
Anschaffungskosten 30. April 2013
Kumulierte Abschreibung 1. Mai 2012
109,8
54.624,8
-31.245,4
744,5
151,6
Abgänge
820,9
Umbuchungen
Laufende Abschreibung
Außerplanmäßige Abschreibung
Kumulierte Abschreibung 30. April 2013
Buchwerte 30. April 2013
Werte in TEUR
81,8
-5.583,5
0,0
-35.030,1
19.594,7
54.624,8
-83,7
-18.915,5
-522,2
Zugänge
2.573,6
Abgänge
-1.105,5
Umbuchungen
Umgliederung IFRS 5
Abgänge
Umbuchungen
Umgliederung IFRS 5
Außerplanmäßige Abschreibung
1.901,9
-533,5
37.939,9
-35.030,1
39,4
11.055,8
217,4
974,9
-1.923,2
0,0
-4.505,6
0,0
-29.171,4
8.768,5
6.4 Immaterielle Vermögenswerte
Die Buchwerte der Firmenwerte (siehe Kapitel 6.4.1 Firmenwerte) und sonstigen immateriellen Vermögenswerte (siehe
Kapitel 6.4.2 Sonstige immaterielle Vermögenswerte) stellen sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Firmenwerte
Summe
30. April 2014
30. April 2013
216.327,4
271.948,2
2.785,5
3.295,5
219.112,9
275.243,7
6.4.1 Firmenwerte
Die Entwicklung der Firmenwerte stellte sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Firmenwerte
Stand 1. Mai 2012
277.579,0
Zugänge
16.425,7
Abgänge
-6.367,6
2.126,0
Wertminderung
-17.814,9
271.948,2
Stand 1. Mai 2013
271.948,2
Zugänge
2.681,7
Abgänge
-1.869,7
-45.292,8
Wertminderung
-11.140,0
216.327,4
Im laufenden Geschäftsjahr wurden EUR 11,1 Mio. (2012/13: EUR 17,8 Mio.) an Firmenwerten in Folge von Werthaltigkeitsprüfungen gemäß IAS 36 abgeschrieben. Die Abschreibungen der Firmenwerte stellen steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen dar.
Die Abgänge an Firmenwerten betreffen im Wesentlichen Firmenwerte im operativen Geschäftssegment der BUWOG.
Die Firmenwerte und die beizulegenden Zeitwerte der dazugehörigen Immobilien sind, nach operativen Segmenten
dargestellt, wie folgt:
Segment
Polen
Tschechien
Slowakei
Ungarn
Firmenwert
Immobilienvermögen
8.087,9
177.050,0
30.268,3
350.570,0
1.055,6
63.800,0
5.603,4
196.500,0
Rumänien
20.851,3
324.900,0
Russland
136.866,4
1.467.500,0
Sonstige
13.594,5
180.342,7
216.327,4
2.760.662,7
Summe
In Bezug auf Russland im Allgemeinen und in Bezug auf das Moskauer Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino
im Speziellen ist die IMMOFINANZ Group einem nennenswerten Konzentrationsrisiko ausgesetzt. Die Werthaltigkeit
des diesbezüglichen Firmenwerts konnte zum 30. April 2014 bestätigt werden. Bei einer Reduktion des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie um 35,3% würde der erzielbare Betrag der entsprechenden zahlungsmittelgenerierenden Einheit ihrem Buchwert entsprechen und der Firmenwert wäre immer noch werthaltig.
Jeder Firmenwert wurde einem Werthaltigkeitstest unterzogen. Hinsichtlich der erforderlichen Detailangaben zur
Ermittlung der erzielbaren Beträge siehe Kapitel 6.1 Immobilienvermögen. Im Folgenden werden die Details zu den
Firmenwertabschreibungen dargestellt:
Werte in TEUR
Firmenwert
38.351,4
Immobilienvermögen
543.405,7
Passive Steuerabgrenzung
-27.211,4
Buchwert der zahlungsgenerierenden Einheiten
554.545,7
Beizulegender Zeitwert abzgl. Veräußerungskosten der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten
543.405,7
Wertminderung
-11.140,0
Die Wertminderungen auf Firmenwerte verteilen sich wie folgt auf die operativen Geschäftssegmente:
Werte in TEUR
Deutschland
-3.110,8
Polen
-4.459,7
Tschechien
-1.252,9
Rumänien
Sonstige
Summe
-597,7
-1.718,9
-11.140,0
6.4.2 Sonstige Immaterielle Vermögenswerte
Die sonstigen immateriellen Vermögenswerte bestehen im Wesentlichen aus Software sowie diversen Rechten. Die
Entwicklung der sonstigen immateriellen Vermögenswerte (exklusive Firmenwerte) stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
11.699,5
-906,5
-31,6
Zugänge
1.655,8
Abgänge
-199,1
Umbuchungen
-284,1
11.934,0
-7.358,0
Abgänge
274,3
15,4
92,6
-1.662,8
-8.638,5
3.295,5
Werte in TEUR
11.934,0
21,3
-6.648,7
-23,6
Zugänge
2.402,0
Abgänge
-36,1
Umbuchungen
Abgänge
Umbuchungen
82,2
7.731,1
-8.638,5
-27,4
5.189,1
10,8
19,3
-78,9
-1.420,0
-4.945,6
2.785,5
Sämtliche immateriellen Vermögenswerte sind schuldrechtlich unbelastet.
6.5 Anteile an assoziierten Unternehmen
Die Wertansätze der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie die Höhe der Erträge und Aufwendungen von
assoziierten Unternehmen werden einheitlich entsprechend den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der
IMMOFINANZ Group bestimmt. Die IMMOFINANZ Group verwendet als Grundlage für die Bilanzierung nach der
Equity-Methode den letzten verfügbaren Abschluss des assoziierten Unternehmens. Im Falle von abweichenden
Bilanzstichtagen werden Zwischenabschlüsse zum 30. April aufgestellt. Sofern die Aufstellung eines Zwischenabschlusses undurchführbar ist, berücksichtigt die IMMOFINANZ Group die Auswirkungen bedeutender Geschäftsfälle
oder anderer Ereignisse, die zwischen dem Bilanzstichtag des assoziierten Unternehmens und jenem der IMMOFINANZ
Group eingetreten sind, durch Berichtigungen im Rahmen der Bilanzierung nach der Equity-Methode.
Der Konzernabschluss der TriGránit Holding Ltd. weist den Bilanzstichtag 31. Dezember 2013 auf. Die assoziierten
Unternehmen Walk about Beteiligungs GmbH und Visionär Beteiligungs GmbH erstellten ebenfalls ihre Jahresabschlüsse per 31. Dezember 2013. Bei diesen Unternehmen ist die Erstellung eines Zwischenabschlusses nicht durchführbar. Sämtliche bedeutende Geschäftsvorfälle und Ereignisse dieser Unternehmen, die zwischen dem Stichtag der
Unternehmen und der IMMOFINANZ AG eingetreten sind, wurden nach bestem Wissen berücksichtigt.
Die Anschaffungskosten und Buchwerte der Anteile an assoziierten Unternehmen setzen sich zum 30. April 2014 und
zum 30. April 2013 wie folgt zusammen:
30. April 2014
Werte in TEUR
TriGránit
Centrum a.s.
TriGránit
Holding Ltd.
Bulreal EAD
C.A.P. Immobilienprojekt
entwicklungs- und Beteiligungs-Aktiengesellschaft
BUWOG Gruppe
Anteil der Immofinanz Group
25,00%
25,00%
49,00%
50,00%
49,00%
Sonstige
Summe
4.140,7
404.906,3
48.290,4
3.245,8
0,0
923,3
461.506,5
Zugänge
0,0
0,0
0,0
0,0
722.260,3
0,0
722.260,3
Abgänge
0,0
0,0
0,0
-3.245,8
0,0
-1,5
-3.247,3
4.140,7
404.906,3
48.290,4
0,0
722.260,3
921,8
1.180.519,5
Buchwert 1. Mai 2013
2.368,7
37.868,5
24.363,7
2.483,6
0,0
5.235,9
72.320,4
0,0
0,0
0,0
0,0
722.260,3
0,0
722.260,3
Abgänge
0,0
0,0
0,0
-2.234,7
0,0
0,0
-2.234,7
Sonstiges Ergebnis aus
assoziierten Unternehmen
0,0
-3.898,3
0,0
265,7
0,0
-48,7
-3.681,3
Ausschüttung
Beteiligungsergebnis
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-4.296,8
-4.296,8
151,8
15.487,3
1.553,8
-514,6
0,0
1.969,1
18.647,4
Ergebniswirksam erfasster passiver
Unterschiedsbetrag
0,0
0,0
0,0
0,0
24.063,5
0,0
24.063,5
Impairment
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
2.520,5
49.457,5
25.917,5
0,0
746.323,8
2.859,5
827.078,8
TriGránit
Centrum a.s.
TriGránit
Holding Ltd.
Bulreal EAD
BUWOG Gruppe
Sonstige
Summe
Anteil der Immofinanz Group
25,00%
25,00%
49,00%
50,00%
49,00%
464.615,3
Buchwert 30. April 2014
30. April 2013
Werte in TEUR
4.140,7
404.906,3
48.290,4
3.245,8
-
4.032,1
Zugänge
0,0
0,0
0,0
0,0
-
35,9
35,9
Abgänge
0,0
0,0
0,0
0,0
-
-3.144,7
-3.144,7
4.140,7
404.906,3
48.290,4
3.245,8
-
923,3
461.506,5
Buchwert 1. Mai 2012
1.531,1
41.851,8
29.238,8
2.168,2
-
4.120,5
78.910,4
0,0
0,0
0,0
0,0
-
35,9
35,9
Abgänge
0,0
0,0
0,0
0,0
-
0,0
0,0
Sonstiges Ergebnis aus
assoziierten Unternehmen
0,0
4.838,5
-0,4
-86,9
4,6
4.755,8
0,0
0,0
-3.880,1
0,0
-
-4.591,0
-8.471,1
837,6
-8.821,8
-942,9
580,6
-
5.713,5
-2.633,0
Ausschüttung
Beteiligungsergebnis
Impairment
Buchwert 30. April 2013
-
0,0
0,0
-51,7
-178,3
-
-47,6
-277,6
2.368,7
37.868,5
24.363,7
2.483,6
-
5.235,9
72.320,4
Das Beteiligungsergebnis der BUWOG Gruppe entspricht dem ergebniswirksam erfassten passiven Unterschiedsbetrag aus dem Zugang der Beteiligung im Rahmen des Spin-offs. Die Kaufpreisallokation ist als vorläufig zu betrachten.
Im laufenden Geschäftsjahr 2013/14 wurden die Anteile an der C.A.P. Immobilienprojektentwicklungs- und Beteiligungs Aktiengesellschaft (Teilkonzern, bestehend aus drei Unternehmen), FMZ Gydinia Sp.z.o.o., NOA D Invest s.r.l.,
EHL Real Estate Czech Republic s.r.o., EHL Real Estate Romania s.r.l. und EHL Real Estate Slovakia s.r.o. verkauft. Aus
der Veräußerung der Beteiligungen wurde ein Gewinn i.H.v. EUR 0,8 Mio. erwirtschaftet. Die wesentlichen Anteile
an assoziierten Unternehmen umfassen zum 30. April 2014 die folgenden: eine 49%ige Beteiligung an der BUWOG
Gruppe, eine 25%ige Beteiligung an der TriGránit Holding Ltd. und an der TriGránit Centrum a.s., eine 49%ige Beteiligung an Bulreal EAD.
Die aggregierten Bilanzen der assoziierten Unternehmen stellen sich wie folgt dar:
30. April 2014
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
Immobilienvorräte
Summe Aktiva
Eigenkapital
TriGránit
Centrum a.s.
TriGránit
Holding Ltd.1
Bulreal EAD
BUWOG Gruppe
Sonstige
Summe
55.300,0
589.478,0
74.500,0
-
2.541.780,2
25.150,0
3.286.208,2
106,8
319.325,0
3.457,5
-
166.703,0
15.956,2
505.548,5
0,0
0,0
0,0
-
163.969,0
0,0
163.969,0
3.330,4
88.430,0
1.541,3
-
543.444,0
11.686,7
648.432,4
58.737,2
997.233,0
79.498,8
-
3.415.896,2
52.792,9
4.604.158,1
9.065,9
176.794,0
47.658,1
-
1.612.999,3
-9.327,4
1.837.189,9
47.811,7
541.695,0
13.580,4
-
1.478.309,3
51.366,9
2.132.763,3
1.859,6
278.744,0
18.260,3
-
324.587,6
10.753,4
634.204,9
Summe Verbindlichkeiten
49.671,3
820.439,0
31.840,7
-
1.802.896,9
62.120,3
2.766.968,2
Summe Passiva
58.737,2
997.233,0
79.498,8
-
3.415.896,2
52.792,9
4.604.158,1
TriGránit
Centrum a.s.
TriGránit
Holding Ltd.1
Bulreal EAD
BUWOG Gruppe
Sonstige
Summe
57.900,0
582.855,0
74.700,0
6.957,0
-
60.690,0
783.102,0
111,0
346.640,0
3.466,1
96,0
-
17.806,0
368.119,1
1 31. Dezember
30. April 2013
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
Immobilienvorräte
0,0
0,0
0,0
0,0
-
511,4
511,4
2.688,6
62.577,0
1.951,3
550,3
-
16.938,6
84.705,8
60.699,6
992.072,0
80.117,4
7.603,3
-
95.946,0
1.236.438,3
8.458,7
126.596,0
44.487,0
6.594,8
-
-13.488,9
172.647,6
50.342,1
802.010,0
15.903,8
826,2
-
54.037,7
923.119,8
1.898,8
63.466,0
19.726,6
182,3
-
55.397,2
140.670,9
Summe Aktiva
Eigenkapital
Summe Verbindlichkeiten
52.240,9
865.476,0
35.630,4
1.008,5
-
109.434,9
1.063.790,7
Summe Passiva
60.699,6
992.072,0
80.117,4
7.603,3
-
95.946,0
1.236.438,3
1 31. Dezember
Was die BUWOG Gruppe betrifft, so sind die Zeitwertanpassungen aus stillen Reserven und Lasten, die im Zuge der vorläufigen Kaufpreisallokation der 49%igen Beteiligung zu erfassen waren, in der aggregierten Bilanz nicht enthalten.
Die aggregierten Gewinn- und Verlustrechnungen der assoziierten Unternehmen stellen sich wie folgt dar:
2013/14
Werte in TEUR
TriGránit
Centrum a.s.
Umsatzerlöse
5.534,1
50.448,0
8.579,6
-
647,3
72.433,0
5.285,3
-
-717,2
2.953,0
-1.738,5
-
-
-879,4
-382,1
-69,9
75.386,0
3.546,8
-
-
2.925,1
81.788,0
2012/13
Werte in TEUR
TriGránit
Centrum a.s.
TriGránit
Holding Ltd.1
Bulreal EAD
Sonstige
Summe
Umsatzerlöse
5.549,8
50.494,0
8.736,6
699,6
-
27.854,1
93.334,1
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
5.940,4
-8.216,0
-1.850,5
1.266,8
-
-4.953,4
-7.812,7
-819,6
-15.030,0
-1.197,2
4,5
-
2.406,5
-14.635,8
5.120,8
-23.246,0
-3.047,7
1.271,3
-
-2.546,9
-22.448,5
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
Finanzergebnis
TriGránit
Holding Ltd.1
Bulreal EAD
BUWOG Gruppe
Sonstige
Summe
-
17.888,5
82.450,2
-
3.804,5
82.170,1
1 31. Dezember
Finanzergebnis
1 31. Dezember
BUWOG Gruppe
Seitens der BUWOG Gruppe wurde im Geschäftsjahr 2013/14 noch kein laufendes Beteiligungsergebnis erfasst. Für
die Gewinn- und Verlustrechnung des aufgegebenen Geschäftsbereichs der BUWOG, siehe 3.8 Spin-off des operativen Geschäftssegments der BUWOG.
Die anteiligen Verluste an den assoziierten Unternehmen, die nicht erfasst wurden, stellen sich wie folgt dar:
2013/14
Werte in TEUR
TriGránit
Centrum a.s.
TriGránit
Holding Ltd.1
Bulreal EAD
BUWOG Gruppe
Sonstige
Summe
Die kumulierten Verluste
-
-
-
-
-
-7.971,5
-7.971,5
Der anteilige Verlust der Periode
-
-
-
-
-
-452,1
-452,1
Abgang durch Endkonsolidierung
-
-
-
-
-
3.692,9
3.692,9
Ergebnis nach Ertragsteuern
-
-
-
-
-
-4.730,7
-4.730,7
TriGránit
Centrum a.s.
TriGránit
Holding Ltd.1
Bulreal EAD
Sonstige
Summe
-
-
-
-
-
-6.035,6
-6.035,6
-4.662,0
1 31. Dezember
2012/13
Werte in TEUR
Die kumulierten Verluste
BUWOG Gruppe
Der anteilige Verlust der Periode
-
-
-
-
-
-4.662,0
Abgang durch Endkonsolidierung
-
-
-
-
-
2.726,1
2.726,1
Ergebnis nach Ertragsteuern
-
-
-
-
-
-7.971,5
-7.971,5
1 31. Dezember
6.6 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige F
orderungen
Folgende Tabelle zeigt die Entwicklung und die Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte:
Werte in TEUR
30. Apr. 2014
Davon Restlaufzeit unter
1 Jahr
Davon Restlaufzeit zwischen 1 und
5 Jahren
Davon Rest- 30. Apr. 2013
laufzeit über
5 Jahre
Davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon Rest Davon Restlaufzeit zwi- laufzeit über
schen 1 und
5 Jahre
5 Jahren
Mietforderungen
24.324,8
24.324,8
0,0
0,0
30.078,2
29.569,7
0,0
508,5
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Übrige
18.256,4
18.062,1
185,2
9,1
25.582,7
24.417,4
1.165,3
0,0
Summe Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen
42.581,2
42.386,9
185,2
9,1
55.660,9
53.987,1
1.165,3
508,5
Forderungen gegenüber
Joint-Venture-Gesellschaften
61.974,9
315,4
27.404,6
34.254,9
65.603,2
991,7
29.448,3
35.163,2
Forderungen gegenüber assoziierten
Unternehmen
72.262,1
11.938,2
0,0
60.323,9
74.624,5
7.997,2
0,0
66.627,3
189.727,1
37.413,9
87.205,8
65.107,4
192.325,3
42.284,0
78.906,5
71.134,8
27.347,8
618,9
16.256,5
10.472,4
37.081,0
66,7
21.656,9
15.357,4
84,3
84,3
0,0
0,0
186,1
158,7
27,4
0,0
Sonstige finanzielle Forderungen
Liquide Mittel gesperrt
Finanzierungen
Verwaltungsgebühren
Hausverwaltung
3.217,3
3.054,9
106,9
55,5
4.003,1
3.770,4
172,4
60,3
Versicherungen
1.740,3
1.726,2
14,1
0,0
2.565,5
2.543,7
21,8
0,0
Provisionen
2.639,1
1.253,6
1.225,8
159,7
2.638,7
1.167,4
1.245,2
226,1
326,5
326,5
0,0
0,0
611,6
611,6
0,0
0,0
18.083,3
18.083,3
0,0
0,0
109.620,2
109.620,2
0,0
0,0
2.351,3
Zinsabgrenzungen
Offene Kaufpreisforderungen Immobilienverkauf
Offene Kaufpreisforderungen Anteilsverkauf
7.335,6
1.502,2
4.666,7
1.166,7
7.116,3
97,5
4.667,5
Forderungen gegen Verwaltungsbehörden
28.874,5
28.874,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Übrige
32.381,9
22.554,4
7.169,8
2.657,7
66.643,9
44.937,2
11.659,7
10.047,0
311.757,7
115.492,7
116.645,6
79.619,4
422.791,7
205.257,4
118.357,4
99.176,9
61.919,5
25.652,6
32.844,8
3.422,1
77.810,8
37.654,3
39.650,5
506,0
Summe sonstige finanzielle Forderungen
Sonstige nicht-finanzielle Forderungen
Finanzamt
Summe sonstige nicht-finanzielle Forderungen
Summe
61.919,5
25.652,6
32.844,8
3.422,1
77.810,8
37.654,3
39.650,5
506,0
550.495,4
195.785,8
177.080,2
177.629,4
696.491,1
305.887,7
188.621,5
201.981,9
Die Forderungen gegenüber Joint Ventures betreffen den nicht konsolidierten Teil der Finanzierungen von quotenkonsolidierten Gemeinschaftsunternehmen. Hinsichtlich der Verbindlichkeiten gegen die Joint Ventures siehe Kapitel 6.15
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten. Der Forderungsüberhang resultiert
daraus, dass die Finanzierung durch die IMMOFINANZ AG und ihre Partner oft in einem zu der Beteiligungsquote abweichenden Verhältnis durchgeführt wird.
Der Rückgang bei den offenen Kaufpreisforderungen aus Immobilienverkäufen resultiert daraus, dass das operative
Geschäftssegment der BUWOG nicht mehr zum Kreis der vollkonsolidierten Unternehmen gehört. Dieses Geschäftssegment hatte im vorangehenden Geschäftsjahr bedingt durch lange Abwicklungszeiten hinsichtlich der grundbücherlichen Eintragungen hohe offene Kaufpreisforderungen aufzuweisen.
IFRS 7 erfordert eine Analyse der Altersstruktur der finanziellen Vermögenswerte, die zum Abschlussstichtag überfällig, aber noch nicht wertgemindert sind, sowie eine Analyse der einzelnen finanziellen Vermögenswerte, die zum
Abschlussstichtag einzeln wertgemindert sind. Diese Analyse stellt sich wie folgt dar:
Alters- und Fälligkeitsstruktur
Werte in TEUR
Mietforderungen
2013/14
Buchwert
30. April 2014
Davon nicht fällig
Davon fällig, aber
nicht wertberichtigt
Davon fällig und
wertberichtigt
Wertberichtigung
24.324,8
13.912,5
6.473,0
30.156,3
-26.217,0
Übrige
18.256,4
14.947,6
2.992,5
8.730,6
-8.414,3
Finanzierungen
27.347,8
72.521,2
0,0
37.596,9
-82.770,3
Übrige sonstige finanzielle Forderungen
389.772,4
416.173,8
11.141,9
28.158,5
-65.701,8
Summe
459.701,4
517.555,1
20.607,4
104.642,3
-183.103,4
Buchwert
30. April 2014
Überfällig bis
3 Monate*
Überfällig zwischen
3 und 6 Monaten
6 und 12 Monaten
Überfällig über
12 Monate
6.473,0
5.423,0
375,1
215,7
459,2
Altersanalyse der fälligen, aber nicht wertberichtigten Finanzinstrumente
Werte in TEUR
Mietforderungen
2.992,5
1.904,5
184,7
202,9
700,4
Übrige
11.141,9
3.123,2
16,5
4.328,2
3.674,0
Summe
20.607,4
10.450,7
576,3
4.746,8
4.833,6
* Die Spalte „Überfällig bis 3 Monate“ beinhaltet auch sofort fällige Forderungen.
Alters- und Fälligkeitsstruktur
Werte in TEUR
Mietforderungen
2012/13
Buchwert
30. April 2013
Davon nicht fällig
Davon fällig, aber
nicht wertberichtigt
Davon fällig und
wertberichtigt
Wertberichtigung
30.078,2
14.663,6
13.531,5
27.264,7
-25.381,6
Übrige
25.582,7
20.155,2
4.865,5
8.299,4
-7.737,4
Finanzierungen
37.081,0
108.613,9
0,0
6.319,3
-77.852,2
525.938,4
490.525,9
76.882,8
15.783,6
-57.253,9
Summe
618.680,3
633.958,6
95.279,8
57.667,0
-168.225,1
Überfällig bis
3 Monate*
3 und 6 Monaten
6 und 12 Monaten
Überfällig über
12 Monate
13.531,5
9.693,5
1.165,3
748,1
1.924,6
4.865,5
2.318,3
222,4
951,4
1.373,4
Altersanalyse der fälligen, aber nicht wertberichtigten Finanzinstrumente
Werte in TEUR
Buchwert
30. April 2013
Mietforderungen
Übrige
76.882,8
71.325,5
669,4
83,7
4.804,2
Summe
95.279,8
83.337,3
2.057,1
1.783,2
8.102,2
* Die Spalte „Überfällig bis 3 Monate“ beinhaltet auch sofort fällige Forderungen.
Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering, da die Bonität laufend überprüft wird und gegenüber keinem Vertragspartner mehr als 5% der gesamten Forderungen aushaften. Darüber hinaus sind bei Vertragsabschluss
vom Mieter prinzipiell eine bis fünf Monatsmieten als Kaution zu hinterlegen bzw. Bankgarantien in entsprechender
Höhe vorzulegen. Soweit bei den Forderungen ein erhöhtes Ausfallrisiko gegeben ist, werden sie überwiegend einzeln
wertberichtigt. Folglich wurden alle uneinbringlichen und zweifelhaften Forderungen zum Bilanzstichtag wertberichtigt. Diese Wertberichtigungen sind im Ergebnis aus Asset Management erfasst.
Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch im Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen deuten zum Bilanzstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.
Wie im vorangegangenen Geschäftsjahr wurden auch im Geschäftsjahr 2013/14 neben den Einzelwertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Einzelwertberichtigungen auf Finanzierungsforderungen und
Forderungen gegenüber Joint Ventures vorgenommen. Somit sind auch diese Forderungen nur in Höhe ihrer voraussichtlichen Einbringlichkeit in der Bilanz enthalten. Insgesamt wurden ergebniswirksame Veränderungen von Wertberichtigungen i.H.v. EUR 23,5 Mio. (2012/13:EUR 21,2 Mio.) vorgenommen.
Die folgende Tabelle zeigt die ergebniswirksame Veränderung der Wertberichtigungen sowie der Aufwendungen und
Erträge aus zweifelhaften und uneinbringlichen Forderungen gegliedert nach Klassen:
Werte in TEUR
1. Mai 2013–
30. April 2014
1. Mai 2012–
30. April 2013
-5.607,9
-6.600,7
-16.723,4
-12.554,0
-1.163,2
-2.013,8
-23.494,5
-21.168,5
Forderungen und Sonstige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Finanzierungsforderungen
Kredite und sonstige Forderungen
Summe Wertberichtigungen
6.7 Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Die langfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerte haben sich im Geschäftsjahr 2013/14 wie folgt entwickelt:
Werte in TEUR
Beteiligungen
Wertpapiere des
Anlagevermögens
Ausleihungen
Sonstige
Finanzinstrumente
Summe
428.695,7
27.339,7
21.140,2
8.392,4
485.568,0
30,1
-8,8
0,0
-51,9
-30,6
Zugänge
6.406,1
33,9
3.050,5
212,2
9.702,7
Abgänge
-8.013,5
-101,9
-4.223,4
-2.004,6
-14.343,4
Umbuchungen
Währungseinflüsse
-7,4
0,0
0,1
0,0
-7,3
817,9
0,0
0,0
8,2
826,1
427.928,9
27.262,9
19.967,4
6.556,3
481.715,5
427.928,9
27.262,9
19.967,4
6.556,3
481.715,5
0,0
-25,3
-17.975,5
41,7
-17.959,1
Zugänge
774,4
1,7
2.242,5
659,7
3.678,3
Abgänge
-99.270,6
0,0
-3.999,2
-2.352,4
-105.622,2
0,0
0,0
0,0
2.091,1
2.091,1
Umbuchungen
Währungseinflüsse
-2.449,1
0,0
0,0
0,0
-2.449,1
326.983,6
27.239,3
235,2
6.996,4
361.454,5
193.526,9
26.756,3
20.878,4
6.447,6
247.609,2
165.903,5
23.628,6
19.671,9
4.655,3
213.859,3
126.016,7
23.627,1
235,2
5.053,0
154.932,0
Die sonstigen Finanzinstrumente beinhalten ausschließlich die positiven Marktwerte von Derivaten.
Folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Beteiligungen gemäß IAS 39:
Werte in TEUR
30. April 2014
30. April 2013
Veränderung in %
26.411,6
33.396,3
-20,91%
95.789,0
104.328,0
-8,18%
0,0
625,4
-100,00%
1.874,3
25.148,7
-92,55%
Immobilienfonds – AFS
Investitionsschwerpunkt Europa
Immobilienfonds – Fair Value Option
Investitionsschwerpunkt Europa
Investitionsschwerpunkt Asien
Investitionsschwerpunkt Amerika
Sonstige Beteiligungen
Summe
1.941,8
2.405,1
-19,26%
126.016,7
165.903,5
-24,04%
Tatsächlich realisierte Transaktionspreise können aufgrund von Marktschwankungen von den ausgewiesenen beizulegenden Zeitwerten abweichen. Von den Beteiligungen gemäß IAS 39 der Kategorie „fair value option“ werden Buchwerte i.H.v. USD 2,6 Mio. in Fremdwährung geführt.
Der betragsmäßig größte Posten in der Summe der Beteiligungen gemäß IAS 39 ist mit EUR 52,4 Mio. die Beteiligung
am Russian Development Fonds.
In der Berichtsperiode wurden sämtliche Anteile an Carlyle Realty Foreign Investors IV L.P., Broadway Partners Real
Estate Fund III L.P. sowie Morgan Stanley Real Estate Special Situations Fund III L.P. veräußert.
Die zum Bilanzstichtag emittierte jedoch nicht zur Auszahlung gelangte Wandelanleihe der BUWOG AG ist einerseits
in den kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerten i.H.v. EUR 262,4 Mio. zu beizulegenden Zeitwerten und
andererseits als sonstige Finanzverbindlichkeit dargestellt (siehe Kapitel 6.14 Finanzverbindlichkeiten, 8.6 Ereignisse
nach dem Bilanzstichtag sowie 8.4 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen).
6.8 Latente Steuererstattungsansprüche
Die Steuerabgrenzungen zum 30. April 2014 resultieren aus den folgenden temporären Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwischen den Buchwerten des Konzernabschlusses der IMMOFINANZ Group nach IFRS und den
entsprechenden Steuerwerten:
30. April 2014
Werte in TEUR
Aktiva
30. April 2013
Passiva
Aktiva
Passiva
Immobilienvermögen
12.574,4
570.285,1
37.760,7
784.290,6
Andere Finanzanlagen und sonstige Vermögenswerte
53.643,6
1.072.804,3
118.854,4
944.022,2
Summe
66.218,0
1.643.089,4
156.615,1
1.728.312,8
7.656,1
32.486,8
6.760,2
43.766,8
Sonstige Verbindlichkeiten und Rückstellungen
Summe
5.903,7
55.580,2
11.173,8
71.784,1
13.559,8
88.067,0
17.934,0
115.550,9
Steuerliche Verlustvorträge
1.198.961,8
0,0
1.137.167,8
0,0
Aktive/Passive Steuerabgrenzung
1.278.739,6
1.731.156,4
1.311.716,9
1.843.863,7
Saldierung von aktiven und passiven Steuerabgrenzungen gegenüber derselben Steuerbehörde
-1.263.350,0
-1.263.350,0
-1.266.682,7
-1.266.682,7
15.389,6
467.806,4
45.034,2
577.181,0
Saldierte aktive und passive Steuerabgrenzung
Auf steuerliche Verlustvorträge werden aktive Steuerabgrenzungen insoweit gebildet, als es wahrscheinlich ist, dass in
Zukunft steuerliche Gewinne zur Verrechnung der Verlustvorträge zur Verfügung stehen werden oder in ausreichendem Maß latente Steuerschulden bilanziert sind, die dasselbe Steuersubjekt sowie dieselbe Steuerbehörde betreffen
und sich fristenkongruent zu diesen latenten Steuererstattungsansprüchen aus nicht genutzten Verlustvorträgen
umkehren.
Die Realisierung latenter Steueransprüche von Konzernunternehmen, die in der laufenden Periode oder Vorperiode
Verluste erlitten haben, i.H.v. EUR 5,8 Mio. (2012/13: EUR 43,1 Mio.) hängt von künftig zu versteuernden Ergebnissen
ab, die höher als die Ergebniseffekte aus der Auflösung bestehender zu versteuernder temporärer Differenzen sind.
Für Verlustvorträge i.H.v. EUR 867,2 Mio. (2012/13: EUR 717,1 Mio.) wurde in der Bilanz kein latenter Steuererstattungsanspruch angesetzt. Sie sind teilweise unverfallbar und teilweise verfallen sie innerhalb der nächsten fünf bis zehn Jahre.
Für temporäre Differenzen i.H.v. EUR 875,0 Mio., die aus Anteilen an Tochter-, Gemeinschafts- oder assoziierten Unternehmen resultieren („outside-basis differences“), wurden keine latenten Steuerschulden erfasst.
Der Berechnung der Steuerlatenz liegt für inländische Unternehmen der Steuersatz von 25% zugrunde. Für ausländische Unternehmen wird der jeweilige lokale Steuersatz angewendet.
Die Steuersätze für die Bewertung der Steuerlatenzen in den einzelnen Ländern stellen sich wie folgt dar:
Land
Bulgarien
Deutschland
Frankreich
Kroatien
Luxemburg
Malta
Moldawien
Anwendbarer Steuersatz 2013/14
Anwendbarer Steuersatz 2012/13
10,00%
10,00%
15,83%–32,98%
15,83%–32,98%
33,33%
33,33%
20,00%
20,00%
28,59%–29,20%
28,59%–28,80%
35,00%
35,00%
12,00%
12,00%
20%–25%
20%–25%
Österreich
25,00%
25,00%
Polen
19,00%
19,00%
Rumänien
16,00%
16,00%
Russland
20,00%
20,00%
Schweden
22,00%
26,30%
Schweiz
16,68%–21,62%
16,68%–21,62%
Serbien
15,00%
15,00%
Slowakei
23,00%
23,00%
Slowenien
17,00%
15,00%
Türkei
20,00%
20,00%
Tschechien
19,00%
19,00%
Ukraine
16,00%
16,00%
Ungarn
Niederlande
1
2
3
2
10,00%–19,00%
10,00%–19,00%
3
USA
34,00%
34,00%
4
Zypern
12,50%
12,50%
4
1
2
3
Der Steuersatz in Deutschland kann variieren, je nachdem ob die Gesellschaft gewerbesteuerpflichtig ist oder nicht und mit dem Sitz des Unternehmens.
Der Steuersatz kann variieren (abhängig vom Sitz des Unternehmens).
Der Steuersatz kann variieren (abhängig vom Umsatz des Unternehmens).
Das zu versteuernde Einkommen von Kapitalgesellschaften unterliegt in den USA auf Bundesebene einem Stufenanstoßtarif, wobei der Körperschaftsteuersatz grundsätzlich von 15% bei niedrigen Einkommen auf 35% in der höchsten Einkommensstufe ansteigt.
Das slowakische Parlament verabschiedete die Novelle zum Einkommen- und Körperschaftsteuergesetz, die u.a. eine
Senkung der Körperschaftsteuer von 23% auf 22% beinhaltet. Die Änderung gilt für Unternehmen mit einem Wirtschaftsjahr beginnend mit 1. Jänner 2014.
In der Schweiz sieht das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) für Unternehmensgewinne einen proportionalen Steuersatz von 8,5% vor. In den Kantonen bestehen unterschiedliche Besteuerungsmethoden, Steuersätze und Steuerfußsätze.
Mit Wirkung zum 1. Jänner 2013 wurde der Körperschaftsteuersatz in Serbien von 10% auf 15% angehoben und in
Schweden von 26,3% auf 22% reduziert.
Am 18. April 2013 wurde vom zypriotischen Parlament die Erhöhung des Körperschaftsteuersatzes von 10% auf 12,5%
beschlossen.
6.9 Zur Veräußerung gehaltenes langfristiges Vermögen
und langfristige Verbindlichkeiten
Die IMMOFINANZ Group klassifiziert jenes Immobilienvermögen als zur Veräußerung gehalten, für das zum Bilanzstichtag eine hohe Veräußerungswahrscheinlichkeit gegeben ist.
Gemäß IFRS 5 werden langfristige Vermögenswerte, die als zur Veräußerung gehalten eingestuft werden, zum niedrigeren Betrag aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten bewertet.
Unter dieser Prämisse wurden per 30. April 2014 neun Immobilienobjekte aus den Assetklassen Logistik (vier Objekte)
und Sonstige (fünf Objekte) mit einem beizulegenden Zeitwert i.H.v. EUR 244,3 Mio. (2012/13: EUR 583,4 Mio.), sonstige Vermögenswerte und dazugehörige Finanzverbindlichkeiten von EUR 73,1 Mio. (2012/13: EUR 262,5 Mio.) als zur
Veräußerung gehalten klassifiziert. Fünf dieser Objekte werden voraussichtlich im Rahmen eines Share Deals verkauft.
Die zur Veräußerung gehaltenen Objekte betreffen im Wesentlichen die Segmente Sonstige und Tschechien.
Die beabsichtigten Verkäufe stehen im Einklang mit der erklärten Unternehmensstrategie, sich auf die Entwicklung
von Gewerbeimmobilien in den Ländern Zentral- und Osteuropas zu konzentrieren.
6.10 Immobilienvorräte
Zum Bilanzstichtag 30. April 2014 betrug der Buchwert der Immobilienvorräte EUR 159,1 Mio. (2012/13: EUR 262,6 Mio.).
Es wurden Wertaufholungen i.H.v. EUR 0,3 Mio. (2012/13: EUR 0,9 Mio.) und Wertminderungen i.H.v. EUR 7,0 Mio.
(2012/13: EUR 14,2 Mio.) vorgenommen. Bei Immobilienvorräten mit einem Buchwert i.H.v. EUR 59,9 Mio. (2012/13:
EUR 144,0 Mio.) erfolgte eine Wertminderung der fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Die Aufwertung betrifft zur Gänze die Adama.
6.11 Liquide Mittel
Zum 30. April 2014 sind liquide Mittel i.H.v. EUR 244,9 Mio. (2012/13: EUR 738,5 Mio.) in der Bilanz ausgewiesen. Darüber hinaus werden in den sonstigen finanziellen Forderungen Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen ausgewiesen (siehe Kapitel 6.6 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen).
6.12 Eigenkapital
Die Entwicklung des bilanziellen Eigenkapitals der IMMOFINANZ Group für die Jahre 2013/14 und 2012/13 ist in einer
gesonderten Eigenkapitalentwicklung als Bestandteil des Konzernabschlusses 30. April 2014 abgebildet.
Das Grundkapital beträgt zum 30. April 2014 EUR 1.172,1 Mio. und ist in 1.128.952.687 nennwertlose Stückaktien zerlegt. Alle Aktien sind zur Gänze einbezahlt. Das Grundkapital hat sich im Vergleich zum 30. April 2013 nicht verändert.
Die Kapitalrücklagen veränderten sich infolge der gemäß IFRIC 17 zu erfassenden Abspaltungsverbindlichkeit aus
dem Spin-off des operativen Geschäftsbereichs der BUWOG i.H.v. EUR 888,5 Mio. (siehe 3.8 Spin-off des operativen Geschäftssegments der BUWOG).
Im Geschäftsjahr 2013/14 hat sich die Anzahl der eigenen Aktien nicht verändert und beträgt somit zum 30. April 2014
unverändert 112.895.268 Stückaktien. Diese sind gemäß IAS 32 nicht als finanzielle Vermögenswerte anzusetzen,
sondern vom Eigenkapital abzuziehen. Eigene Aktien im Ausmaß von 101.605.741 Stück dienen als Besicherung für
einen Kredit (siehe Kapitel 6.14 Finanzverbindlichkeiten).
Die Einteilung der Aktien zum 30. April 2014 stellt sich wie folgt dar:
30. April 2014
Stück
Grundkapital in EUR
30. April 2013
Stück
Grundkapital in EUR
Inhaberaktien
1.128.952.687
1.172.059.877,27
1.128.952.687
1.172.059.877,27
Summe
1.128.952.687
1.172.059.877,27
1.128.952.687
1.172.059.877,27
oder die Übertragung von Aktien betreffen. Alle Aktien lauten auf Inhaber, berechtigen zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Ausübung des Stimmrechts, wobei jede Aktie eine Stimme gewährt.
Die Aktienanzahl entwickelte sich wie folgt:
Stand zu Beginn des Geschäftsjahres
Einzug von eigenen Aktien
Stand zu Ende des Geschäftsjahres
2013/14
2012/13
1.128.952.687
1.140.479.102
0
-11.526.415
1.128.952.687
1.128.952.687
Der Posten kumuliertes übriges Eigenkapital setzt sich aus der Rücklage aus der Währungsumrechnung, der Rücklage
für Marktbewertung von AFS-Finanzinstrumenten und der Neubewertungsrücklage zusammen.
Die Rücklage aus der Währungsumrechnung umfasst alle Kursdifferenzen, die aus der Umrechnung der in ausländischer Währung aufgestellten Abschlüsse von Tochterunternehmen entstanden sind (Kapitel 2.2.3 Umrechnung der
Abschlüsse von ausländischen Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Joint Ventures).
Noch nicht durch Verkauf realisierte kumulierte Wertänderungen der von Konzernunternehmen gehaltenen als „zur
Veräußerung verfügbar“ klassifizierten finanziellen Vermögenswerte werden der Rücklage für Marktbewertung von
AFS-Finanzinstrumenten zugerechnet.
Zudem ist eine Neubewertungsrücklage i.H.v. EUR 3,9 Mio. (2012/13: EUR 91,4 Mio.) ausgewiesen. Die Differenz ist auf
den Abgang der ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach zurückzuführen. Die Neubewertungsrücklage beinhaltet jene
Anteile der stillen Reserven, die auf die Altanteile entfallen und nach IFRS 3.58 (2004) durch Neubewertung des Nettovermögens zum Transaktionszeitpunkt im Rahmen eines stufenweisen Erwerbs ermittelt worden sind.
Unterschiedsbeträge aus Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilen ohne Verlust der Beherrschung werden
als Erhöhung oder Minderung des Eigenkapitalanteils der Gesellschafter der IMMOFINANZ AG behandelt. Detaillierte
Informationen dazu sind im Kapitel 3.7 Strukturveränderungen enthalten.
Bezüglich der Erläuterungen zum bedingten Kapital siehe Kapitel 6.13 Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen.
Aufgrund der in der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG am 2. Oktober 2013 beschlossenen Bardividende
für das Geschäftsjahr 2012/13 i.H.v. EUR 0,15 pro Aktie wurde in der Berichtsperiode eine Gesamtdividende von
EUR 152,4 Mio. (2012/13: EUR 155,3 Mio.) ausgeschüttet.
Der Vorstand der IMMOFINANZ AG wird der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2013/14 keine Dividende vorschlagen. Dies wird insbesondere damit begründet, dass die IMMOFINANZ im zurückliegenden Geschäftsjahr wesentliche Teile ihrer erwirtschafteten liquiden Mittel in den Ankauf von deutschen Wohnimmobilien investiert hat. Diese
und damit die mehrheitliche Abspaltung von der IMMOFINANZ Group.
6.13 Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen
Zum 30. April 2014 hat die IMMOFINANZ AG zwei Wandelanleihen mit einem Nominale i.H.v. EUR 543,8 Mio. aushaftend.
Werte in TEUR
30. April 2014
1 Jahr
Davon Restlaufzeit zwischen
1 und 5 Jahren
Davon Restlaufzeit über
5 Jahre
30. April 2013
1 Jahr
1 und 5 Jahren
5 Jahre
0,0
0,0
0,0
0,0
25.579,7
25.579,7
0,0
0,0
41.105,5
41.105,5
0,0
0,0
39.050,1
194,1
38.856,0
0,0
497.156,5
3.113,5
494.043,0
0,0
489.478,6
3.113,2
486.365,4
0,0
Summe
538.262,0
44.219,0
494.043,0
0,0
554.108,4
28.887,0
525.221,4
0,0
Wandelanleihe 2007–2014, ISIN XS0283649977 (WA 2014)
IMMOFINANZ AG hat am 19. Jänner 2007 auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 28. September 2006 Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 20. Jänner 2014 emittiert (ISIN XS0283649977). Zur Bedienung der Umtauschrechte aus den WA 2014 besteht bedingtes Kapital (§ 159
AktG) gemäß den Beschlüssen der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG vom 28. September 2006, 27. September 2007 und 2. Oktober 2009.
Der Wandlungszeitraum der Inhaber der Wandelanleihen 2014 ist per 9. Jänner 2014 ausgelaufen und das zum
30. April 2013 aushaftende Nominale von EUR 25,7 Mio. wurde am 20. Jänner 2014 fristgerecht getilgt. Im Geschäftsjahr 2013/14 wurden keine Wandlungen vorgenommen.
IMMOFINANZ AG hat am 19. November 2007 auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 27. September 2007 Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 19. November 2017
emittiert (ISIN XS0332046043). Zur Bedienung der Umtauschrechte aus den WA 2017 besteht bedingtes Kapital (§ 159 AktG) gemäß den Beschlüssen der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG vom 28. September 2006,
27. September 2007 und 2. Oktober 2009. Gemäß den Emissionsbedingungen war jeder Inhaber der WA 2017 berechtigt, die Schuldverschreibung zum 19. November 2012 zur vorzeitigen Rückzahlung zu kündigen. Insgesamt wurden
WA 2017 im Gesamtnominale von EUR 144,3 Mio. zur Rückzahlung gekündigt und von der IMMOFINANZ AG getilgt.
Nach Tilgung der zur Rückzahlung gekündigten WA 2017 ist noch ein Nominale von EUR 35,1 Mio. aushaftend. Diese
wird am 19. November 2017 (Fälligkeitstag) getilgt, sofern zwischenzeitlich keine Wandlungen in Aktien der Gesellschaft erfolgen oder die zweite Kündigungsmöglichkeit für vorzeitige Rückzahlung in Anspruch genommen wird.
WA 2017 ist zum 30. April 2014 im Gesamtnominale von EUR 35,1 Mio. (2012/13: EUR 35,1 Mio.) aushaftend. Die Wandelanleihen, welche von der IMMOFINANZ Group gehalten werden, wurden von der aushaftenden Nominale in Abzug
gebracht.
Anlässlich der Abspaltung der BUWOG Gruppe und der Zuteilung von Aktien der BUWOG AG an die Aktionäre der
IMMOFINANZ AG wurden die Wandlungsrechte aus der WA 2017 gemäß dem Zuteilungsverhältnis der Abspaltung
angepasst und zusätzlich anteilige Wandlungsrechte in Aktien der BUWOG AG eingeräumt. Der am Anpassungsstichtag (25. April 2014) geltende Wandlungspreis von EUR 7,97 (zuletzt angepasst am 2. Oktober 2013 infolge der
Dividendenauszahlung für das Geschäftsjahr 2012/13) bezieht sich entsprechend der Anpassung als rechnerischer
Wandlungspreis auf die bei Wandlung auszugebenden Aktien der IMMOFINANZ AG sowie Aktien der BUWOG AG
und unterliegt den Anpassungen gemäß Emissionsbedingungen. Auf Grundlage der angepassten Wandlungsrechte
berechtigt die ausstehende WA 2017 derzeit zur Wandlung in insgesamt 4.404.015 Stück Aktien der IMMOFINANZ
AG und 220.200 Aktien der BUWOG AG.
Am 8. März 2011 hat IMMOFINANZ AG auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom
27. September 2007 (Emission von Wandelanleihen) und vom 28. September 2010 (Veräußerung eigener Aktien)
125.029.692 Stück Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 515,1 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 8. März 2018
emittiert (ISIN XS0592528870). Gemäß den Emissionsbedingungen ist jeder Inhaber der WA 2018 berechtigt, die
Schuldverschreibung zum 8. März 2016 zur vorzeitigen Rückzahlung zu kündigen.
Die Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG hat mit Beschluss vom 28. September 2011 die Ausgabe der WA 2018
und die Ausstattung dieser Wandelanleihe mit anfänglichen Wandlungsrechten in bis zu 104.421.677 Stück neue
(junge) auf den Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft sowie die Emissionsbedingungen der WA 2018 gemäß
§ 174 AktG genehmigt.
Zur Bedienung von Umtauschrechten aus der WA 2018 wurde in der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG vom
28. September 2011 eine bedingte Kapitalerhöhung gemäß § 159 AktG um EUR 132,2 Mio. beschlossen.
30. April 2014 ist die WA 2018 im Gesamtnominale von EUR 508,7 Mio. (2012/13: EUR 508,7 Mio.) ausstehend. Die
Wandelanleihen, die von der IMMOFINANZ Group gehalten werden, wurden von der aushaftenden Nominale in Abzug
gebracht.
Anlässlich der Abspaltung der BUWOG Gruppe und der Zuteilung von Aktien der BUWOG AG an die Aktionäre der
IMMOFINANZ AG wurden die Wandlungsrechte aus der WA 2018 gemäß dem Zuteilungsverhältnis der Abspaltung
angepasst und zusätzlich anteilige Wandlungsrechte in Aktien der BUWOG AG eingeräumt. Der am Anpassungsstichtag (25. April 2014) geltende Wandlungspreis von EUR 3,56 (zuletzt angepasst am 2. Oktober 2013 infolge der
Dividendenauszahlung für das Geschäftsjahr 2012/13) bezieht sich entsprechend der Anpassung als rechnerischer
Wandlungspreis auf die bei Wandlung auszugebenden Aktien der IMMOFINANZ AG sowie Aktien der BUWOG AG
und unterliegt den Anpassungen gemäß Emissionsbedingungen. Auf Grundlage der angepassten Wandlungsrechte
berechtigt die ausstehende WA 2018 derzeit zur Wandlung in insgesamt 142.888.904 Stück Aktien der IMMOFINANZ
AG und 7.144.445 Aktien der BUWOG AG.
Wandlungen und Rückkäufe
Im Geschäftsjahr 2013/14 wurden ebenso wie im vorangegangenen Geschäftsjahr keine Wandlungsrechte ausgeübt.
Ebenso gab es im Geschäftsjahr 2013/14 keine Rückkäufe. Im Geschäftsjahr 2012/13 wurden Wandelanleihen mit
einem Nominale von EUR 22,0 Mio. zurückgekauft. Aus dem Rückkauf der Wandelanleihen sowie aus der Nichtausnutzung des vorzeitigen Kündigungsrechts der Inhaber der Wandelanleihen (WA 2017) wurde im Geschäftsjahr 2012/13
ein Ertrag i.H.v. EUR 2,6 Mio. realisiert.
Aufteilung Eigen-/Fremdkapital und eingebettete Derivate
Die begebenen Wandelanleihen stellen gemäß IAS 32 strukturierte Finanzinstrumente dar, deren Eigenkapital- und
Fremdkapitalkomponente getrennt auszuweisen sind. Die Eigenkapitalkomponente wurde zum Zeitpunkt der Emission für die WA 2017 mit EUR 84,7 Mio. und für die WA 2018 mit EUR 37,1 Mio. (abzüglich latenter Steuern EUR 27,7 Mio.)
bewertet. Der Ausweis der Eigenkapitalkomponenten erfolgt unter den Kapitalrücklagen.
Für die bestehenden Kündigungsrechte (Call-Option der IMMOFINANZ AG und Put-Option der Inhaber) wurden eingebettete Derivate der Verbindlichkeit identifiziert, die als nicht trennungspflichtig bewertet wurden.
Der Buchwert der Wandelanleiheverbindlichkeiten zum 30. April 2014 beträgt EUR 538,3 Mio. (30. April 2013:
EUR 554,1 Mio.).
6.14 Finanzverbindlichkeiten
Folgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Restlaufzeiten der Finanzverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag:
Werte in TEUR
30. Apr. 2014
Davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
3.073.898,0
958.900,5
1.295.716,0
819.281,5
3.072.053,9
957.056,4
1.295.716,0
1.844,1
1.844,1
0,0
Davon besichert
Davon nicht besichert
Verbindlichkeiten Gebietskörperschaften
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing
Verbindlichkeiten aus der Begebung
von Anleihen
Finanzverbindlichkeit Kommanditbeteiligung
Sonstige Finanzverbindlichkeiten
Summe
Davon Restlauf- Davon Rest- 30. Apr. 2013
zeit zwischen laufzeit über
1 und 5 Jahren
5 Jahre
Davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
1 und 5 Jahren
5 Jahre
4.085.441,8
707.799,6
1.941.747,1
1.435.895,1
819.281,5
3.993.730,1
700.634,8
1.868.710,9
1.424.384,4
0,0
91.711,7
7.164,8
73.036,2
11.510,7
474,4
474,4
0,0
0,0
380.398,2
21.622,2
80.377,6
278.398,4
10.208,3
1.865,4
5.256,1
3.086,8
28.726,2
4.763,1
14.537,5
9.425,6
306.897,3
11.106,3
295.791,0
0,0
312.399,0
11.854,7
300.544,3
0,0
10.704,9
10.694,9
0,0
10,0
9.893,9
9.893,9
0,0
0,0
307.226,1
271.290,7
35.483,0
452,4
46.644,2
600,0
45.483,0
561,2
3.709.409,0
1.254.332,2
1.632.246,1
822.830,7
4.863.503,3
756.533,5
2.382.689,5
1.724.280,3
Die Verbindlichkeiten aus Anleihen enthalten eine Unternehmensanleihe mit einem Gesamtnominale von
EUR 100,0 Mio., einer Laufzeit von fünf Jahren und einer Verzinsung von 5,25%, welche im Juli 2012 begeben wurde.
Weiters ist in diesem Posten eine CMBS-Finanzierung (Commercial Mortgage-Backed Security) i.H.v. EUR 209,1 Mio.
(2012/13: EUR 209,1 Mio.) ausgewiesen.
Die sonstigen Finanzverbindlichkeiten enthalten den noch nicht zur Auszahlung gelangten Betrag der Wandelanleihe der BUWOG AG i.H.v. EUR 260,1 Mio. (siehe Kapitel 8.6 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag).
Insgesamt werden von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten innerhalb des 1. Quartals 2014/15
EUR 118,5 Mio. fällig (2013/14: EUR 434,4 Mio.).
Die Konditionen der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
30. April 2014
Währung
Verzinsung
fix/
variabel
Gewichteter
Durchschnittszinssatz
Restschuld
pro Gesellschaft1
Konsolidierte Restschuld
pro Gesellschaft2
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
CHF
variabel
0,92%
(Kredite und Barvorlagen)
EUR
fix
3,82%
80.489,6
80.489,6
65.143,0
65.143,0
EUR
variabel
2,64%
2.427.684,2
2.427.684,2
2.299.569,2
2.299.569,2
RON
variabel
5,95%
191,5
43,0
47,9
10,8
USD
fix
3,97%
265,9
192,0
265,9
192,0
USD
variabel
7,02%
909.212,8
656.471,3
907.624,3
655.324,4
PLN
variabel
5,95%
47.868,4
11.398,9
47.868,4
11.398,9
in 1.000
in TEUR
in 1.000
in TEUR
52.559,3
43.081,4
52.559,3
43.081,4
Summe Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
3.219.360,4
3.074.719,7
Bilanz in TEUR
3.073.898,0 3
Gebietskörperschaften
EUR
fix
0,00%
474,4
474,4
474,4
474,4
474,4
von Anleihen
EUR
fix
4,19%
302.254,0
302.254,0
302.254,0
302.254,0
306.897,3
Finanzierungsleasing
EUR
Andere
Gesamtsumme
1
2
3
4
5
Zahlen auf unquotierter Basis exkl. assoziierte Unternehmen
Zahlen auf quotierter Basis exkl. assoziierte Unternehmen
Kumulierte Amortisierung von Differenzen zwischen dem ursprünglichen Betrag und dem Betrag bei Endfälligkeit (Nebengebühren) berücksichtigt
Diskontierter Zinsanteil von Finanzierungsleasing Verbindlichkeiten
Enthält die Verbindlichkeit aus der noch nicht ausgezahlten Wandelanleihe der BUWOG AG
12.823,4
10.208,3 4
10.704,9
307.226,1 5
3.709.409,0
30. April 2013
(Kredite und Barvorlagen)
Währung
Verzinsung
fix/
variabel
Gewichteter
Durchschnittszinssatz
CHF
variabel
0,93%
Restschuld
pro Gesellschaft1
Konsolidierte Restschuld
pro Gesellschaft2
in 1.000
in TEUR
in 1.000
in TEUR
62.022,9
46.513,0
62.022,9
46.513,0
EUR
fix
5,21%
104.474,6
104.474,6
87.739,8
87.739,8
EUR
variabel
2,38%
2.728.977,5
2.728.977,5
2.590.787,8
2.590.787,8
RON
variabel
13,00%
204,1
47,2
51,0
11,8
USD
fix
3,97%
532,0
406,7
532,0
406,7
USD
variabel
6,86%
983.787,6
752.591,5
973.049,7
744.377,0
PLN
variabel
6,71%
18.552,6
4.478,2
18.552,6
4.478,2
EUR
fix
3,19%
65.093,7
65.093,7
65.093,7
65.093,7 3
EUR
variabel
1,45%
558.984,1
558.984,1
558.984,1
558.984,1 3
Summe Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten
4.261.566,5
Bilanz in TEUR
4.098.392,1
4.085.441,8 4
Gebietskörperschaften
EUR
fix
1,33%
536.860,9
536.860,9
536.860,9
536.860,9
380.398,2 5
von Anleihen
EUR
fix
4,18%
308.188,3
308.188,3
308.188,3
308.188,3
312.399,0
Finanzierungsleasing
EUR
34.837,1
9.893,9
Andere
46.644,2
Gesamtsumme
4.863.503,3
1 Zahlen auf unquotierter Basis exkl. assoziierte Unternehmen
2 Zahlen auf quotierter Basis exkl. assoziierte Unternehmen
3Betrifft BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH, ESG Wohnungsgesellschaft mbH und Heller Fabrik Liegenschaftsverwertungs GmbH
4 Kumulierte Amortisierung von Differenzen zwischen dem ursprünglichen Betrag und dem Betrag bei Endfälligkeit (Nebengebühren) berücksichtigt
5 Barwert der Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften in der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH und ESG Wohnungsgesellschaft mbH
6 Diskontierter Zinsanteil von Finanzierungsleasing Verbindlichkeiten
Der Barwert der in der obigen Tabelle dargestellten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beträgt
EUR 3.071,0 Mio. (2012/13: EUR 4.106,5 Mio.). Für die Barwertberechnung wurden die Diskontierungssätze gemäß
der folgenden Aufstellung angenommen, welche sich aus den Marktzinssätzen zum 30. April 2014 bzw. 30. April 2013
und den durchschnittlichen gewichteten Credit Spreads der zum Bilanzstichtag in der entsprechenden Währung eingegangenen Kreditverbindlichkeiten ergeben. Da zum 30. April 2014 nur mehr kurzfristige fix verzinste Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in USD bestehen, erfolgte für diese keine Barwertberechnung. Folglich werden für
USD keine Diskontierungszinssätze mehr dargestellt.
Diskontierungssätze 2013/14
EUR
Bis 31. Oktober 2014
3,678%
Bis 30. April 2015
3,630%
Bis 30. April 2017
3,989%
Bis 30. April 2019
4,230%
Bis 30. April 2021
4,573%
Bis 30. April 2024
5,060%
Bis 30. April 2029
5,621%
Ab 1. Mai 2029
5,842%
Diskontierungssätze 2012/13
28.726,2 6
USD
EUR
Bis 31. Oktober 2013
6,935%
3,141%
Bis 30. April 2014
6,936%
3,154%
Bis 30. April 2016
7,075%
3,299%
Bis 30. April 2018
7,445%
3,573%
Bis 30. April 2020
7,899%
3,891%
Bis 30. April 2023
8,445%
4,296%
Bis 30. April 2028
8,985%
4,732%
Ab 1. Mai 2028
9,220%
4,887%
Im Laufe des Geschäftsjahres 2013/14 kam es bei einigen Bankfinanzierungen zum Bruch von Covenants. Diese betrafen u.a. die Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Diesbezüglich wurden Verhandlungen mit den finanzierenden Banken aufgenommen und zum Teil bereits Waiver bzw. Amendments zu bestehenden Verträgen abgeschlossen. Dabei
handelt es sich um Kreditverbindlichkeiten i.H.v. EUR 155,2 Mio. (2012/13: EUR 40,7 Mio.). In diesem Zusammenhang
wurde ein Betrag i.H.v. EUR 130,0 Mio. von den langfristigen Finanzverbindlichkeiten auf kurzfristige Finanzverbindlichkeiten umgegliedert.
6.15 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten
Werte in TEUR
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
30. April 2014
1 Jahr
Davon
Restlaufzeit
zwischen 1
und 5 Jahren
Davon Rest- 30. April 2013
laufzeit über
5 Jahre
1 Jahr
Davon
Restlaufzeit
zwischen 1
und 5 Jahren
5 Jahre
87.254,9
85.325,3
1.841,8
87,8
74.967,6
73.088,4
1.533,3
345,9
53.385,2
3.636,4
44.756,9
4.991,9
3.297,0
3.297,0
0,0
0,0
109.710,6
0,0
57.227,9
52.482,7
4.486,2
4.486,2
0,0
0,0
Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten
Zeitwert passiver derivativer
Finanzinstrumente
Hausverwaltung
Joint-Venture-Gesellschaften
43.540,7
6.731,1
34.469,6
2.340,0
42.966,3
6.488,9
33.132,0
3.345,4
Kautionen und erhaltene Garantien
43.082,3
7.434,9
16.564,3
19.083,1
60.354,8
10.607,6
32.757,5
16.989,7
Erhaltene Anzahlungen Wohnungsverkäufe
34.422,3
4.906,8
29.515,5
0,0
41.658,9
28.945,0
12.713,9
0,0
Ausbau und Sanierung
17.654,6
17.377,3
143,2
134,1
37.422,1
18.896,4
13.405,7
5.120,0
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis
(Anteilskauf)
3.939,4
1.741,0
2.198,4
0,0
263.680,4
255.983,0
2.097,4
5.600,0
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis
(Liegenschaftsankauf)
1.352,8
1.352,8
0,0
0,0
2.609,2
1.816,4
792,8
0,0
Verbindlichkeiten aus
Finanzierungsbeiträgen
0,0
0,0
0,0
0,0
119.184,1
119.184,1
0,0
0,0
32.391,4
28.267,2
3.507,2
617,0
34.266,9
29.036,0
3.035,1
2.195,8
233.065,7
74.744,5
131.155,1
27.166,1
716.339,5
475.443,6
155.162,3
85.733,6
Finanzamt
19.788,9
19.537,5
251,4
0,0
19.966,0
19.752,5
140,8
72,7
Erhaltene Miet- und
Leasingvorauszahlungen
36.854,9
34.858,0
1.587,8
409,1
42.715,1
41.790,3
657,2
267,6
Übrige
Summe finanzielle Verbindlichkeiten
Sonstige nicht-finanzielle Verbindlichkeiten
Erhaltene Einnahmen aus
Mietrechtsverkauf
Summe nicht-finanzielle Verbindlichkeiten
Summe
29,9
2,1
8,4
19,4
32,0
2,1
8,4
21,5
56.673,7
54.397,6
1.847,6
428,5
62.713,1
61.544,9
806,4
361,8
376.994,3
214.467,4
134.844,5
27.682,4
854.020,2
610.076,9
157.502,0
86.441,3
Im vorangegangenen Geschäftsjahr war in den Verbindlichkeiten für offene Kaufpreise eine Verbindlichkeit i.H.v.
EUR 253,7 Mio. (USD 331,6 Mio.) aus dem vorläufig ermittelten Kaufpreis für den Erwerb der Holdinggesellschaft Gangaw Investments Limited, Nicosia, welche die russische Objektgesellschaft OAO Kashirskij Dvor-Severyanin (Moskau)
zu 100% hält. Diese Objektgesellschaft besitzt das Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino.
In Österreich werden vom operativen Geschäftsbereich der BUWOG für geförderte Wohnungen Finanzierungsbeiträge
von Mietern eingehoben, die bei Beendigung des Mietverhältnisses abzüglich eines Verwohnungsbeitrags rückerstattet werden. In der Regel handelt es sich um unbefristete Mietverträge, die jederzeit gekündigt werden können. Diese
werden als sonstige Verbindlichkeiten zum Nominalwert bilanziert und als kurzfristig eingestuft. Zum 30. April 2014
sind infolge des Spin-offs der BUWOG in der Bilanz der IMMOFINANZ Group keine Verbindlichkeiten aus Finanzierungsbeiträgen mehr erfasst.
6.16 Rückstellungen
Die Rückstellungen ohne Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern entwickelten sich im Geschäftsjahr 2013/14
wie folgt:
Werte in TEUR
Rückstellung für
drohende Verluste
Sonstige Rückstellung
Summe
Anfangsbestand 1. Mai 2013
11.319,5
95.865,3
107.184,8
0,0
2.767,0
2.767,0
0,0
-1.299,8
-1.299,8
-114,9
-8.570,3
-8.685,2
8.127,3
53.229,5
61.356,8
Auflösung
Zugang
-712,0
-11.674,0
-12.386,0
Verbrauch
-1.583,2
-31.661,4
-33.244,6
0,0
1.886,8
1.886,8
Auf- und Abzinsung
Umbuchungen
Währungsumrechnung
0,0
-18.563,5
-18.563,5
-22,1
-290,1
-312,2
Endbestand 30. April 2014
17.014,6
81.689,5
98.704,1
Davon kurzfristig
16.591,1
33.864,5
50.455,6
Davon langfristig
423,5
47.825,0
48.248,5
Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Garantieansprüche, Sonderzahlungen,
Rechtsstreitigkeiten sowie Prüfungs- und Gutachterkosten.
Die Angaben zu den Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten werden gemäß IAS 37.92 unterlassen, da dadurch die
Lage der IMMOFINANZ Group unter Umständen ernsthaft beeinträchtigt werden könnte. Für eine allgemeine Beschreibung des Charakters der wesentlichen Rechtsstreitigkeiten siehe 8.3 Finanzielle Verpflichtungen.
Im Geschäftsjahr 2013/14 wurden insgesamt EUR 18,6 Mio. in die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
umgegliedert. Diese betreffen noch nicht erhaltene Rechnungen für bereits erbrachte Leistungen.
6.17 Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern
Die versicherungsmathematischen Gutachten zur Ermittlung der Defined Benefit Obligation per 30. April 2014 wurden von der AKTUAR Versicherungsmathematik GmbH erstellt. Die Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern entwickelten sich wie folgt:
Werte in TEUR
2013/14
2012/13
Stand 1. Mai
3.213,4
4.135,6
Zinsaufwand/-ertrag
Dienstzeitaufwand
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste aus erfahrungsbedingten Anpassungen
Auszahlung
Stand 30. April
-153,4
0,0
-2.170,0
0,0
84,1
-115,7
322,8
129,1
52,7
24,1
-1.002,6
-959,7
347,0
3.213,4
Davon kurzfristig
0,0
110,0
Davon langfristig
347,0
3.103,4
Die Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern bestehen im Geschäftsjahr aus Abfertigungsverpflichtungen. Im vorangegangenen Geschäftsjahr waren darüber hinaus TEUR 5,0 an Verpflichtungen aus Jubiläumsgeldern in diesem
Posten.
Zum 30. April 2014 beträgt die durchschnittliche Laufzeit der Abfertigungsverpflichtungen 16,6 Jahre (2012/13:
17,6 Jahre).
Für das Geschäftsjahr 2014/15 werden Zuführungen zum Plan in Form von Dienstzeitaufwendungen i.H.v. TEUR 12
erwartet.
Die Höhe der Abfertigungsrückstellung wird maßgeblich durch die Auswahl angemessener versicherungsmathematischer Parameter beeinflusst. Nachfolgend werden Sensitivitäten, die sich aus der Variation eines Parameters ergeben, beschrieben. Dabei werden alle anderen Parameter konstant gehalten. In der Realität ist es jedoch eher unwahrscheinlich, dass diese Einflussgrößen nicht korrelieren. Die Ermittlung der geänderten Verpflichtung erfolgt analog zu
Ermittlung der tatsächlichen Verpflichtung nach Projected-Unit-Credit-Methode gemäß IAS 19. Bei einer Variation
des Parameters Abzinsungssatz um +/- 0,5%-Punkte ergibt sich eine Veränderung der Abfertigungsrückstellung
i.H.v. TEUR -16/TEUR 17. Bei einer Variation des Parameters Gehaltssteigerung um +/- 0,5%-Punkte ergibt sich eine
Veränderung der Abfertigungsrückstellung i.H.v. TEUR 17/TEUR -15.
7. Erläuterungen zur
Die Geldflussrechnung der IMMOFINANZ Group zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns im Laufe des Geschäftsjahres durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Innerhalb der Geldflussrechnung wird zwischen Zahlungsströmen aus dem Ergebnis, aus laufender Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und Finanzierungstätigkeit unterschieden.
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird nach der indirekten Methode ermittelt. Der Anteil quotenkonsolidierter Unternehmen am Zahlungsmittelbestand am 30. April 2014 beträgt EUR 13,3 Mio. (2012/13: EUR 15,3 Mio.).
Der Zahlungsmittelfonds setzt sich aus liquiden Mitteln i.H.v. EUR 244,9 Mio. (2012/13: EUR 738,5 Mio.) zusammen.
Die Umrechnung des Cashflows erfolgt zum Mittelkurs der jeweiligen Landeswährung. Währungsdifferenzen aus der
Umrechnung zwischen Mittelkurs und Schlusskurs werden in den Differenzen aus Währungsumrechnung erfasst.
Die Angaben der Summe der Cashflows aus der betrieblichen Tätigkeit, aus der Investitionstätigkeit und aus der Finanzierungstätigkeit, die sich auf quotal konsolidierte Gemeinschaftsunternehmen beziehen, werden unterlassen, da dies
nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich gewesen wäre.
In der Konzern-Geldflussrechnung sind die Mittelzuflüsse und -abflüsse aus den nicht fortgeführten Aktivitäten enthalten. Ein zusätzlicher Posten leitet auf das Konzernergebnis vor Steuern inklusive nicht fortgeführter Aktivitäten über, da
das Konzernergebnis vor Steuern in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung exklusive nicht fortgeführter Aktivitäten dargestellt wird. Die Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzierungs
tätigkeit aus nicht fortgeführten Aktivitäten (d.h. aus dem operativen Geschäftssegment der BUWOG) werden gesondert von jenem der fortgeführten Aktivitäten der IMMOFINANZ Group dargestellt.
Beim Spin-off der BUWOG und der Emission der Wandelanleihe der BUWOG AG handelt es sich grundsätzlich um nicht
zahlungswirksame Transaktionen, die nicht Bestandteil der Konzern-Geldflussrechnung sind. Infolge des Spin-offs kommt
es lediglich zu einem Abgang der liquiden Mittel des operativen Geschäftssegments der BUWOG i.H.v. EUR 132,8 Mio. Dieser ist im Cashflow aus der Investitionstätigkeit erfasst.
8. Sonstige Angaben
8.1 Angaben zu Finanzinstrumenten
Unter dem Begriff „Finanzinstrumente“ werden finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten zusammengefasst. Ein Finanzinstrument wird allgemein definiert als Vertrag, der gleichzeitig bei dem einen Unternehmen
zu einem finanziellen Vermögenswert und bei dem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder
einem Eigenkapitalinstrument führt. Als Vertragspartner können auch mehrere Unternehmen auftreten. Unter diese
Definition fallen Wertpapiere, Forderungen, Verbindlichkeiten, Eigenkapital und Derivate, gleichgültig, ob die Verpflichtung bedingt oder unbedingt ist.
8.1.1 Klassen und Kategorien von Finanzinstrumenten
IFRS 7 verlangt die Aufgliederung der Finanzinstrumente nach Klassen sowie Überleitungsrechnungen zu den in der
Bilanz ausgewiesenen Posten. Die Bildung der Klassen wird vom bilanzierenden Unternehmen selbst bestimmt und
ist daher i.d.R. anders als die nach IAS 39 definierten Kategorien, die zum Zweck der Bewertung der Finanzinstrumente erfasst werden.
Bei der Bestimmung der Klassen wurde den unterschiedlichen Charakteristika der für die IMMOFINANZ Group wesentlichen Finanzinstrumente Rechnung getragen. Dementsprechend wurden ähnliche Finanzinstrumente in eine Klasse
zusammengefasst. Bei der Definition der Klassen wurde ebenfalls auf die Möglichkeit einer leichten Überleitung auf
die in der Bilanz ausgewiesenen Posten Rücksicht genommen. Als Ergebnis wurden folgende Klassen definiert: Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Finanzierungsforderungen, Kredite und sonstige Forderungen, Beteiligungen
nach IAS 39, Derivate, kurzfristige Wertpapiere, übrige andere Finanzinstrumente und liquide Mittel auf der Aktivseite
sowie Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen, Anleihen, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, übrige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Derivate und übrige sonstige Verbindlichkeiten
auf der Passivseite.
Neben der Einteilung der Finanzinstrumente in Klassen fordert IFRS 7 die Angabe der Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nach den Kategorien des IAS 39. Die nachfolgende Tabelle stellt die Buchwerte
und die beizulegenden Zeitwerte der einzelnen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten für jede einzelne
Klasse sowie auch für jede Kategorie nach IAS 39 dar und leitet diese auf die entsprechenden Bilanzpositionen über.
Da die Bilanzposten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen sowie Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten sowohl Finanzinstrumente als auch nicht finanzielle
Vermögenswerte/Verbindlichkeiten enthalten (z.B. Steuerforderungen), ermöglicht die Spalte „Non-FI“ die vollständige Überleitung auf die Bilanzposten.
Aktiva
FA@FV/P&L
Buchwert
Fair Value
Werte in TEUR
AFS
Fair Value
Option
HFT
L&R/at Cost
Barreserve
Non-FI
30. April 2014
30. April 2014
Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen und sonstige
Forderungen
0,0
0,0
0,0
488.575,9
0,0
61.919,5
550.495,4
550.495,4
Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen
0,0
0,0
0,0
42.581,2
0,0
0,0
42.581,2
42.581,2
0,0
0,0
0,0
27.347,8
0,0
0,0
27.347,8
27.347,8
Kredite und sonstige Forderungen
0,0
0,0
0,0
418.646,9
0,0
61.919,5
480.566,4
480.566,4
Sonstige finanzielle
Vermögenswerte
26.411,6
361.971,2
5.053,0
23.862,3
0,0
0,0
417.298,1
417.298,1
Beteiligungen nach IAS 39
26.411,6
99.605,1
0,0
0,0
0,0
0,0
126.016,7
126.016,7
Derivate
0,0
0,0
5.053,0
0,0
0,0
0,0
5.053,0
5.053,0
Kurzfristige Wertpapiere
0,0
262.366,1
0,0
0,0
0,0
0,0
262.366,1
262.366,1
Übrige andere Finanzinstrumente
0,0
0,0
0,0
23.862,3
0,0
0,0
23.862,3
23.862,3
Liquide Mittel
Summe Aktiva
0,0
0,0
0,0
0,0
244.859,9
0,0
244.859,9
244.859,9
26.411,6
361.971,2
5.053,0
512.438,2
244.859,9
61.919,5
1.212.653,4
1.212.653,4
Buchwert
Fair Value
Passiva
Werte in TEUR
FL@FV/P&L
Fair Value
Option
HFT
FLAC
Non-FI
30. April 2014
30. April 2014
0,0
0,0
538.262,0
0,0
538.262,0
548.112,0
0,0
0,0
3.709.409,0
0,0
3.709.409,0
3.715.741,4
Anleihen
0,0
0,0
306.897,3
0,0
306.897,3
316.087,3
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten
0,0
0,0
3.073.898,0
0,0
3.073.898,0
3.071.040,4
Übrige Finanzverbindlichkeiten
0,0
0,0
328.613,7
0,0
328.613,7
328.613,7
0,0
53.385,2
266.935,4
56.673,7
376.994,3
376.994,3
0,0
0,0
87.254,9
0,0
87.254,9
87.254,9
Derivate
0,0
53.385,2
0,0
0,0
53.385,2
53.385,2
Übrige sonstige Verbindlichkeiten
0,0
0,0
179.680,5
56.673,7
236.354,2
236.354,2
Summe Passiva
0,0
53.385,2
4.514.606,4
56.673,7
4.624.665,3
4.640.847,7
AFS: available for sale/zur Veräußerung verfügbar
FA@FV/P&L: financial assets at fair value through profit or loss/ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
FL@FV/P&L: financial liabilities at fair value through profit or loss/ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
HFT: held for trading/zu Handelszwecken gehalten
L&R: loans and receivables/Kredite und Forderungen, zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet; at Cost/übrige andere Finanzinstrumente zu Anschaffungskosten
HTM: held to maturity/bis zur Endfälligkeit gehalten
FLAC: financial liabilities measured at amortised cost/zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
Non-FI: nicht finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
Aktiva
FA@FV/P&L
Buchwert
Fair Value
Werte in TEUR
AFS
Fair Value
Option
HFT
L&R/at Cost
Barreserve
Non-FI
30. April 2013
30. April 2013
und Leistungen und sonstige
Forderungen
0,0
0,0
0,0
618.680,3
0,0
77.810,8
696.491,1
696.491,1
und Leistungen
0,0
0,0
0,0
55.660,9
0,0
0,0
55.660,9
55.660,9
0,0
0,0
0,0
37.081,0
0,0
0,0
37.081,0
37.081,0
Kredite und sonstige
Forderungen
0,0
0,0
0,0
525.938,4
0,0
77.810,8
603.749,2
603.749,2
Sonstige finanzielle
Vermögenswerte
33.396,3
132.507,2
4.655,3
43.300,5
0,0
0,0
213.859,3
213.859,3
33.396,3
132.507,2
0,0
0,0
0,0
0,0
165.903,5
165.903,5
0,0
0,0
4.655,3
0,0
0,0
0,0
4.655,3
4.655,3
Derivate
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Übrige andere Finanzinstrumente
0,0
0,0
0,0
43.300,5
0,0
0,0
43.300,5
43.300,5
Liquide Mittel
Summe Aktiva
0,0
0,0
0,0
0,0
738.454,9
0,0
738.454,9
738.454,9
33.396,3
132.507,2
4.655,3
661.980,8
738.454,9
77.810,8
1.648.805,3
1.648.805,3
Passiva
Werte in TEUR
FL@FV/P&L
Buchwert
Fair Value
Fair Value
Option
HFT
FLAC
Non-FI
30. April 2013
30. April 2013
0,0
0,0
554.108,4
0,0
554.108,4
607.053,3
0,0
0,0
4.863.503,3
0,0
4.863.503,3
4.979.736,4
Anleihen
0,0
0,0
312.399,0
0,0
312.399,0
322.309,7
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten
0,0
0,0
4.085.441,8
0,0
4.085.441,8
4.106.498,1
Übrige Finanzverbindlichkeiten
0,0
0,0
465.662,5
0,0
465.662,5
550.928,6
0,0
109.710,6
681.596,5
62.713,1
854.020,2
854.020,2
0,0
0,0
74.967,6
0,0
74.967,6
74.967,6
Derivate
0,0
109.710,6
0,0
0,0
109.710,6
109.710,6
Übrige sonstige Verbindlichkeiten
0,0
0,0
606.628,9
62.713,1
669.342,0
669.342,0
Summe Passiva
0,0
109.710,6
6.099.208,2
62.713,1
6.271.631,9
6.440.809,9
AFS: available for sale/zur Veräußerung verfügbar
FA@FV/P&L: financial assets at fair value through profit or loss/ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
FL@FV/P&L: financial liabilities at fair value through profit or loss/ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
HFT: held for trading/zu Handelszwecken gehalten
L&R: loans and receivables/Kredite und Forderungen, zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet; at Cost/übrige andere Finanzinstrumente zu Anschaffungskosten
HTM: held to maturity/bis zur Endfälligkeit gehalten
FLAC: financial liabilities measured at amortised cost/zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
Non-FI: nicht finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
Die in der Tabelle angeführten beizulegenden Zeitwerte ergeben sich je nach Klasse aus den Börsenkursen oder werden
auf Grundlage anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt (siehe Hierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanz
instrumenten in Kapitel 8.1.3 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten).
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind überwiegend als kurzfristig zu sehen bzw. sind unter Berücksichtigung etwaiger Wertberichtigungen angesetzt, weshalb der beizulegende Zeitwert dem Buchwert entspricht. Gleiches
gilt für die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente.
Der beizulegende Zeitwert von Finanzierungsforderungen, sonstigen Forderungen sowie jener der übrigen anderen Finanzinstrumente entspricht ebenfalls annähernd dem Buchwert, da Wertberichtigungen bereits mindernd berücksichtigt worden
sind. In der Klasse der kurzfristigen Wertpapiere ist die Wandelanleihe der BUWOG AG ausgewiesen, die mit dem beizulegenden Zeitwert in der Bilanz erfasst wird, für ihre Bilanzierung wurde die „fair value option“ gemäß IAS 39 in Anspruch genommen.
Als beizulegender Zeitwert der Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen wurde in der Tabelle der Barwert der künftigen
Zinszahlungen und Tilgung dargestellt. Der beizulegende Zeitwert entsprechend dem Börsenkurs zum Bilanzstichtag (der
dem in der Bilanz getrennt ausgewiesenem Fremdkapitalanteil plus Eigenkapitalanteil entspricht) beträgt EUR 637,7 Mio.
Der beizulegende Zeitwert der übrigen sonstigen Verbindlichkeiten entspricht im Wesentlichen dem Buchwert.
8.1.2 Nettogewinne und -verluste
Gemäß IFRS 7 ist die Angabe der Nettogewinne und -verluste für jede der in IAS 39 definierten Kategorien von Finanz
instrumenten erforderlich. Für die IMMOFINANZ Group setzen sich diese wie folgt zusammen:
30. April 2014
Werte in TEUR
AFS
Davon in der GuV erfasst
Davon im sonstigen Ergebnis erfasst
FA@FV/P&L
Davon Fair Value Option
Davon HFT
L&R
FL@FV/P&L
Davon HFT
FLAC
Fair Value
Bewertung
Wert
berichtigung
Wert
aufholung
Recycling
Ergebnis aus Abgang
bzw. Rückkauf
Sonstige Gewinne
bzw. Verluste
Nettogewinn/
-verlust
-3.948,0
0,0
0,0
0,0
0,0
15,7
-3.932,3
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
15,7
15,7
-3.948,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-3.948,0
-6.319,2
0,0
0,0
0,0
0,0
4,1
-6.315,1
-6.912,7
0,0
0,0
0,0
0,0
4,2
-6.908,5
593,5
0,0
0,0
0,0
0,0
-0,2
593,4
0,0
-25.695,1
2.200,6
0,0
6,1
-484,7
-23.973,1
19.258,9
0,0
0,0
0,0
0,0
-2.676,5
16.582,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
19.258,9
0,0
0,0
0,0
0,0
-2.676,5
16.582,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Fair Value
Bewertung
Wert
berichtigung
Wert
aufholung
Recycling
Ergebnis aus Abgang
bzw. Rückkauf
Sonstige Gewinne
bzw. Verluste
Nettogewinn/
-verlust
-8.700,5
0,0
0,0
0,0
11,4
0,0
-8.689,1
30. April 2013
Werte in TEUR
AFS
Davon in der GuV erfasst
Davon im sonstigen Ergebnis erfasst
FA@FV/P&L
Davon HFT
L&R
FL@FV/P&L
Davon HFT
FLAC
0,0
0,0
0,0
0,0
11,4
0,0
11,4
-8.700,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-8.700,5
-19.574,2
0,0
0,0
0,0
0,0
-3.169,5
-22.743,7
-19.778,8
0,0
0,0
0,0
0,0
-3.169,5
-22.948,3
204,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
204,6
0,0
-27.243,3
6.074,8
0,0
0,0
0,0
-21.168,5
-11.934,7
0,0
0,0
0,0
0,0
-2.526,5
-14.461,2
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-11.934,7
0,0
0,0
0,0
0,0
-2.526,5
-14.461,2
0,0
0,0
0,0
0,0
7.620,6
0,0
7.620,6
AFS: available for sale
@FV/P&L: at fair value through profit or loss
HFT: held for trading
L&R: loans and receivables
HTM: held to maturity
FLAC: financial liabilities measured at amortised cost
FLHFT: financial liabilities held for trading
Die Bewertungskategorien „zu Handelszwecken gehaltene finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten“ (HFT)
enthalten freistehende Derivate.
Eine Realisierung von im sonstigen Ergebnis gezeigten Bewertungseffekten über die Gewinn- und Verlustrechnung
(„recycling“) im Zuge des Abgangs von Finanzinstrumenten der Kategorie „zur Veräußerung verfügbare finanzielle
Vermögenswerte“ (AFS) gab es weder im Wirtschaftsjahr 2013/14 noch im vorangegangenen Geschäftsjahr.
In der Kategorie „Kredite und Forderungen“ (L&R) werden im Wesentlichen Wertberichtigungen ausgewiesen.
Zu Information hinsichtlich Zinsaufwand und Zinsertrag, siehe Kapitel 5.8 Finanzergebnis.
8.1.3 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten
Im Folgenden werden jene Finanzinstrumente, die in der Bilanz zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurden, analysiert. Für diese Zwecke wurde eine hierarchische Einstufung in die Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 vorgenommen. Diese umfasst die folgenden Stufen:
> Stufe 1: Preisnotierung für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten auf einem aktiven Markt (ohne
Anpassung);
> Stufe 2: Inputs, die für Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten entweder direkt (z.B. als Preise) oder indirekt (z.B.
abgeleitet von Preisen) beobachtbar sind und nicht unter Stufe 1 fallen;
> Stufe 3: Inputs für Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten, die nicht auf am Markt beobachtbaren Daten basieren.
30. April 2014
Werte in TEUR
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
Gesamt
0,0
0,0
26.411,6
26.411,6
0,0
0,0
99.605,1
99.605,1
Derivate
0,0
0,0
5.053,0
5.053,0
0,0
0,0
262.366,1
262.366,1
0,0
0,0
53.385,2
53.385,2
Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
Gesamt
0,0
0,0
33.396,3
33.396,3
0,0
0,0
132.507,2
132.507,2
0,0
0,0
4.655,3
4.655,3
0,0
0,0
109.710,6
109.710,6
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
Fair Value Option
Zu Handelszwecken gehalten
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
Derivate
30. April 2013
Werte in TEUR
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
Fair Value Option
Derivate
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
Derivate
Eine Überleitungsrechnung von den Eröffnungs- zu den Schlusswerten von Finanzinstrumenten, die nach Stufe 3
ermittelt wurden, stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Stand 1. Mai
Derivate
2013/14
2012/13
2013/14
2012/13
2013/14
2012/13
165.903,5
193.527,0
-105.055,3
-75.317,9
0,0
0,0
In der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst
-9.278,7
-19.778,8
19.852,4
-11.730,1
2.366,0
0,0
Im sonstigen Ergebnis erfasst
-3.948,0
-8.700,5
0,0
0,0
0,0
0,0
Zugänge
0,0
0,0
0,0
0,0
260.000,1
0,0
Abgänge
-26.660,1
855,8
9.003,1
-18.007,3
0,0
0,0
0,0
0,0
27.867,6
0,0
0,0
0,0
126.016,7
165.903,5
-48.332,2
-105.055,3
262.366,1
0,0
Stand 30. April
Bewertungsverfahren und Inputfaktoren bei der Ermittlung beizulegender Zeitwerte von Finanzinstrumenten
Stufe
Finanzinstrumente
Bewertungsverfahren
Wesentliche Inputfaktoren
3
(Immobilienfonds)
Kapitalwertorientierte Verfahren, auf
NAV-Berechnungen basierende Bewertungen mit Risikoabschlägen, Bewertung auf
Basis vertraglich garantierter Mindest
verzinsungen mit Risikoabschlägen
Diskontierungszinssatz, Exit Yield,
Leerstandstandsrate, Mietpreise,
Risikoabschläge zum NAV aufgrund von
Expertenschätzungen
3
Derivate (Zins-Swaps)
Kapitalwertorientierte Verfahren
Am Markt beobachtbare Zinskurven,
Ausfallswahrscheinlichkeiten, Ausfalls
quoten, Aushaftung zum Ausfallszeitpunkt
3
(Wandelanleihe der BUWOG AG)
Kapitalwertorientierte Verfahren,
Optionspreismodelle
Risikofreier Zinssatz, Credit-Spread,
Volatilität
Die IMMOFINANZ Group berechnet den beizulegenden Zeitwert der Derivate durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme auf Basis kapitalwertorientierter Bewertungsverfahren. Die Zinssätze für die Diskontierung der
künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve ermittelt. Zur Berechnung des
Credit Value Adjustments (CVA) und des Debt Value Adjustments (DVA) sind folgende drei Parameter notwendig: Ausfallswahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD), Ausfallsquote (Loss Given Default, LGD) und die Aushaftung zum
Ausfallszeitpunkt (Exposure at Default, EAD). Die Ausfallswahrscheinlichkeit wird aus Credit-Default-Swaps-Spreads
(CDS-Spreads) des jeweiligen Kontrahenten abgeleitet. Sind die beizulegenden Zeitwerte der Derivate positiv, stellen
sie eine Forderung für die IMMOFINANZ Group dar und somit wird eine CVA-Ermittlung für diesen Forderungsbetrag
vorgenommen. Hierzu werden die Ausfallswahrscheinlichkeiten der Kontrahenten benötigt. Die IMMOFINANZ Group
kontrahiert mit über 70 Finanzinstituten. Für eine große Anzahl sind am Markt beobachtbare CDS-Spreads verfügbar.
In den Ausnahmefällen der Nichtverfügbarkeit wurden durchschnittliche Branchenbenchmarks herangezogen. In der
Bemessungshierarchie für beizulegende Zeitwerte entsprechen diese Inputfaktoren der Stufe 1 und 2. Sind die beizulegenden Zeitwerte der Derivate negativ, stellen Sie eine Verbindlichkeit für die IMMOFINANZ Group dar und somit
wird eine DVA-Ermittlung für diese Verbindlichkeit vorgenommen. In diesem Fall muss die eigene Ausfallswahrscheinlichkeit ermittelt werden. Die IMMOFINANZ Group schließt Derivate zum Großteil auf der Ebene der die Immobilien
bewirtschaftenden Objektgesellschaften ab. Für diese gibt es weder am Markt beobachtbare CDS-Spreads, noch
lassen sich für diese Benchmarks finden. Als Schätzer für CDS-Spreads werden daher Kreditmargen herangezogen; aus diesen wird die Ausfallswahrscheinlichkeit abgeleitet. Die Ermittlung der Kreditmargen für die IMMOFINANZ
Group erfolgt in zwei Schritten. Im ersten Schritt wird ein Durchschnitt der Margen aus bereits unterschriebenen
Kreditverträgen und Term Sheets gebildet. Der Zeithorizont für die verwendeten Margen beträgt zwölf Monate. Im
zweiten Schritt werden indikative Kreditmargenangebote von Banken eingeholt und diese Werte mit den Kreditvertrags- und Term-Sheet-Werten gemittelt. Diese Angebote werden nach Ländern und Assetklassen gruppiert. Die
einzelnen Objektgesellschaften, die Finanzinstrumente abgeschlossen haben, werden gemäß Land und Assetklasse
einer Gruppe zugeordnet. Zusätzlich wurden die ermittelten Kreditmargen über externe Marktberichte plausibilisiert.
Das Ergebnis sind marktkonforme Kreditmargen, die als Schätzer für die Bewertung des Eigenbonitätsrisikos herangezogen werden können. In der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 entsprechen diese Inputfaktoren der Stufe 3.
Die Ausfallsquote (LGD) ist jener relative Wert, der zum Zeitpunkt des Ausfalls verloren geht. Die IMMOFINANZ Group
hat zur Berechnung des CVA und DVA einen marktüblichen LGD herangezogen. Die Aushaftung zum Ausfallszeitpunkt
(EAD) ist jener Wert, der die erwartete Höhe der Forderung oder Verbindlichkeit zum Zeitpunkt des Ausfalls ausdrückt.
Die Berechnung des EAD erfolgt über eine Monte-Carlo-Simulation.
Bei kapitalwertorientierten Verfahren führt eine Erhöhung des Diskontierungszinssatzes, des Exit Yields oder
redit-Spreads zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, während eine Verringerung dieser InputfaktoC
ren den beizulegenden Zeitwert erhöht.
In die Bewertung von Immobilienfondsanteilen fließen Annahmen über Mietpreise und Leerstandsraten ein. Eine angenommene Erhöhung zukünftiger Mietpreise führt zu einer Erhöhung, eine angenommene Verringerung führt zu einer
Reduktion des beizulegenden Zeitwerts; eine Erhöhung der Leerstandsrate führt zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, während eine Verringerung der Leerstandsrate zu einem höheren Wert des beizulegenden Zeitwerts führt.
Bei der Bewertung von Derivaten fließen zur Bewertung des Ausfallrisikos Ausfallswahrscheinlichkeiten, Annahmen
über Ausfallsquoten sowie die zum Zeitpunkt des angenommenen Ausfalls aushaftenden Beträge ein. Eine Erhöhung
der Ausfallswahrscheinlichkeit und der Ausfallsquote führt bei einem Derivat mit positivem Aushaftungsbetrag (Forderung) zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, bei einem Derivat mit negativem aushaftenden Betrag
(Verbindlichkeit) zu einer Reduzierung der Verbindlichkeit; eine Verringerung der Ausfallswahrscheinlichkeit und -quote
führt zum gegenteiligen Effekt.
8.1.4 Gegebene Sicherheiten
IFRS 7 verlangt die Angabe gegebener Sicherheiten. Im Rahmen von Projektfinanzierungen werden üblicherweise von
den einzelnen Konzernunternehmen Sicherheiten für die Kreditverbindlichkeiten gestellt. Die Finanzierungen erfolgen
im Regelfall individuell auf Projektebene, jedes Unternehmen bzw. jedes Objekt muss für die laufende Bedienung des
Schuldendiensts aufkommen. Es gibt keinerlei Rückgriffsrechte gegenüber der IMMOFINANZ AG. Zur Absicherung der
Kreditverbindlichkeiten steht der Bank ein Paket an Sicherheiten zur Verfügung, die diese im Falle einer Fälligstellung
zur Befriedigung ihrer Forderungen heranziehen kann. Das Sicherheitenpaket kann folgende Besicherungen umfassen:
> Hypothekarische Besicherung des Grundstücks bzw. des Grundstücks und der Immobilie
> Verpfändung der Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft
> Verpfändung von Forderungen (aus Mietverträgen, Versicherungsverträgen, Property-Managementverträgen
usw.)
> Verpfändung von Bankkonten (Mieteingangskonten bzw. weitere projektrelevante Konten)
>Wechsel
> Eigene Geschäftsanteile
Die Konditionen, Art und Umfang der Sicherheiten werden einzeln (pro Unternehmen und Objekt) vereinbart und sind
vom Projektvolumen, Höhe und Laufzeit der Kreditverbindlichkeit abhängig.
Für langfristige Fremdfinanzierungen i.H.v. EUR 2.753,9 Mio. (2012/13: EUR 4.396,4 Mio.) wurde Immobilienvermögen
mit einem Buchwert von EUR 5.716,4 Mio. (2012/13: EUR 8.798,1 Mio.) als Sicherstellung verpfändet.
Ebenso dienen in Bau befindliche Immobilien mit einem Gesamtbuchwert von EUR 215,7 Mio. (2012/13: EUR 126,4 Mio.)
und Immobilienvorräte mit einem Buchwert von EUR 98,0 Mio. (2012/13: EUR 70,4 Mio.) als Besicherung. Die korrespondierenden Verbindlichkeiten betragen EUR 125,2 Mio. (2012/13: EUR 91,4 Mio.) bzw. EUR 89,6 Mio. (2012/13:
EUR 69,8 Mio.).
eine Laufzeit von bis zu drei Jahren erhalten. Als Besicherung für diese Finanzierung wurden 101.605.741 Stück eigene
Aktien sowie 5.080.287 Stück Aktien der BUWOG AG gestellt. Das Unternehmen ist berechtigt, während der Laufzeit
jederzeit die Aktien gegen Rückführung der Finanzierungen zurückzuerwerben. Am Ende der Laufzeit ist das Unternehmen zum Rückerwerb der Aktien gegen Tilgung der Finanzierungen verpflichtet. Die vom Unternehmen während
der Laufzeit zu leistenden Zinsen sind an den EURIBOR gekoppelt. Während der Laufzeit vom Unternehmen ausgeschüttete Dividenden werden an das Unternehmen rückgeführt. Der vereinbarte Rückerwerbspreis für die Aktien
entspricht dem Verkaufspreis, sodass Kursrisiko/-chance der Aktien bei dem Unternehmen verbleiben.
Für weitere Angaben zu gegebenen Sicherheiten siehe Kapitel 8.4 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen
und Personen.
8.2 Finanzielles Risikomanagement
8.2.1 Allgemeines
IFRS 7 verlangt Angaben, die es dem Bilanzleser ermöglichen, Art und Umfang der aus Finanzinstrumenten resultierenden Risiken, denen das Unternehmen zum Abschlussstichtag ausgesetzt ist, zu beurteilen.
IMMOFINANZ Group ist als international tätiges Unternehmen verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Die
bedeutendsten finanziellen Risiken für den Konzern ergeben sich aus möglichen Änderungen von Fremdwährungskursen und Zinssätzen, sowie aus der Verschlechterung der Bonität und Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern der IMMOFINANZ Group.
Group zur Früherkennung und Überwachung von Risiken das Interne Kontrollsystem (IKS) weiter ausgebaut. Das IKS
wird im Lagebericht beschrieben.
Gemäß IAS 32 und IAS 39 wird zwischen originären und derivativen Finanzinstrumenten unterschieden.
Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen Forderungen aus Lieferungen und
Leistungen, Finanzierungsforderungen, Kredite und sonstige Forderungen, Beteiligungen nach IAS 39 („Immobilienfonds“), kurzfristige Wertpapiere, übrige andere Finanzinstrumente und liquide Mittel. Die zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte (AFS), die kurzfristigen Wertpapiere sowie die zum Erwerbszeitpunkt gemäß IAS 39
als ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertend eingestuften Finanzinstrumente („fair value option“)
sind mit dem beizulegenden Zeitwert, die übrigen finanziellen Vermögenswerte mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Die beizulegenden Zeitwerte ergeben sich aus den Börsenkursen oder werden auf der Grundlage anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt. Auf der Passivseite enthalten die originären Finanzinstrumente
im Wesentlichen die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus
Wandelanleihen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
Derivative Finanzinstrumente werden zur Absicherung von Währungs- und Zinsänderungsrisiken aus dem operativen
Geschäft sowie Risiken aus Geldanlagen und Finanzierungsrisiken eingesetzt (siehe Kapitel 8.2.5 Zinsänderungsrisiko).
8.2.2 Ausfall-/Kreditrisiko
Ausfall-/Kreditrisiken ergeben sich, wenn ein Vertragspartner der IMMOFINANZ Group seinen Verpflichtungen nicht
nachkommt und infolgedessen ein finanzieller Schaden für die Gruppe entsteht. Das maximale Risiko entspricht den
auf der Aktivseite ausgewiesenen und diesen Risiken zurechenbaren Werten. Ausfallrisiken wird durch entsprechende
Wertberichtigungen Rechnung getragen.
Das Hauptsteuerungsinstrument in diesem Bereich ist die permanente Evaluierung der Bonität der Vertragspartner.
Die IMMOFINANZ Group arbeitet in diversen Entwicklungsprojekten mit lokalen Developern zusammen. Aufgrund
dieser Kooperationen ist die IMMOFINANZ Group dem Risiko ausgesetzt, dass Geschäftspartner ihren vertraglichen
Verpflichtungen nicht oder nicht zeitgerecht nachkommen. Mit einer entsprechenden Vertragsgestaltung wird diesem Risiko begegnet. So sind beispielsweise Strafzahlungen und Entschädigungsleistungen bei nicht vertragskonformer Erfüllung vorgesehen. Ferner werden Tätigkeiten und Zielerreichung vom Asset Management laufend überprüft.
Das Ausfallrisiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering. Von den Mietern wird in der Regel eine liquiditätsnahe Sicherheit – bei Wohnimmobilien sind dies regelmäßig Barkautionen, bei Gewerbeimmobilien sind dies regelmäßig Bankgarantien oder Barkautionen – verlangt. Außerdem wird die Bonität der Mieter laufend überprüft. Das
Ausfallrisiko bei Forderungen gegenüber Banken ist ebenfalls als gering einzustufen, da sämtliche Finanzgeschäfte mit
Finanzinstituten guter Bonität abgeschlossen werden. Das Kontrahentenausfallrisiko wird durch ein laufendes Monitoring, fixe Veranlagungslimits und Diversifikation der Finanzinstitute gering gehalten.
Im Geschäftsjahr 2013/14 bzw. in den Vorjahren haben die IMMOFINANZ AG und deren Tochterunternehmen
Patronatserklärungen für Dritte mit einem maximalen Risiko i.H.v. EUR 247,3 Mio. (2012/13: EUR 99,7 Mio.) abgeschlossen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieser Eventualverbindlichkeiten ist an die Erfüllung bzw. Nichterfüllung
zukünftiger Bedingungen geknüpft und wird aus heutiger Sicht als gering eingeschätzt.
8.2.3 Liquiditätsrisiko
Liquiditätsrisiken werden durch einen Mittelfristplan über fünf Jahre, ein im Monatsraster geplantes Jahresbudget und
monatlich revolvierende Liquiditätsplanungen mit Abweichungsanalysen minimiert. Ein täglich betriebenes Liquiditätsmanagement stellt sicher, dass die operativ eingegangenen Verpflichtungen erfüllt, Mittel optimal veranlagt werden und die Flexibilität für kurzfristige Akquisitionschancen gewahrt bleibt.
Daneben setzt die IMMOFINANZ Group auf langfristige Finanzierungen, bei denen die wirtschaftliche Tragfähigkeit
der Immobilien („interest coverage ratio“ bzw. „debt service coverage ratio“) und ihre Marktwerte („Loan-to-value
ratio“) berücksichtigt werden.
Um Kostenüberschreitungen und einen damit verbundenen überhöhten Liquiditätsabfluss zu vermeiden, führt die
IMMOFINANZ Group bei Entwicklungsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen kontinuierliche Budget- bzw.
Baufortschrittsüberwachungen durch.
Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Fälligkeitsanalyse nicht derivativer und derivativer finanzieller Verbindlichkeiten
auf Basis vertraglich vorgesehener Mittelabflüsse. Darin sind insbesondere laufende und endfällige Rückzahlungs
beträge aus Finanzverbindlichkeiten sowie die Nettozahlungen aus Derivaten enthalten.
Werte in TEUR
Mittelabflüsse
unter 1 Jahr
Mittelabflüsse zwischen
1 und 5 Jahren
Mittelabflüsse
über 5 Jahre
58.035,3
551.922,7
0,0
Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen
18.014,9
314.470,0
0,0
916.176,7
1.642.499,6
1.028.850,7
Übrige
441.893,9
130.360,5
27.229,3
1.434.120,8
2.639.252,8
1.056.080,0
Summe nicht derivative finanzielle Verbindlichkeiten
Passive derivative Finanzinstrumente
20.300,5
38.633,9
797,0
Summe derivative finanzielle Verbindlichkeiten
20.300,5
38.633,9
797,0
1.454.421,3
2.677.886,7
1.056.877,0
Summe
In den übrigen nicht derivativen finanziellen Verbindlichkeiten sind u.a. auch die Verbindlichkeit aus der Stundung der
Wandelanleihe der BUWOG AG, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Verbindlichkeiten gegenüber Joint
Ventures und Verbindlichkeiten aus Kautionen und erhaltenen Garantien enthalten.
8.2.4 Fremdwährungsrisiko
Die IMMOFINANZ Group ist dem Währungsrisiko in unterschiedlicher bilanzmäßiger und zahlungswirksamer Ausprägung ausgesetzt. Zum einen können Wechselkursänderungen die Bewertungsergebnisse beeinflussen und zum
anderen können diese die Vermögenslage der Unternehmen beeinflussen.
Auswirkung auf die Vermögens- und Ertragslage
IAS 21 erfordert die Umrechnung von monetären Vermögenswerten und Verbindlichkeiten mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Somit können sich Schwankungen in den Wechselkursen unmittelbar auf die Vermögensund Ertragslage auswirken.
Die einzelnen Konzernunternehmen erfassen Geschäftsfälle in einer von ihrer funktionalen Währung abweichenden
Währung (zum Beispiel Kredite zur Immobilienfinanzierung in USD) mit dem Devisenmittelkurs am Tag der jeweiligen
Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und
Verbindlichkeiten erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr ergebniswirksam erfasst.
Die nachstehende Tabelle zeigt die Sensitivität der im Abschluss ausgewiesenen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in fremder Währung auf eine Änderung des Umrechnungskurses. Die Aufstellung zeigt, wie hoch die Verbindlichkeit im Falle einer Veränderung des Wechselkurses um -/+2% bzw. -/+5% im Vergleich zum Kurs am Bilanzstichtag wäre.
2013/14
Werte in TEUR
Währung
655.516,4
-5%
-2%
2%
5%
USD
690.017,3
668.894,3
642.663,1
624.301,3
43.081,4 CHF
45.348,8
43.960,6
42.236,6
41.029,9
11.398,9
PLN
11.998,8
11.631,5
11.175,4
10.856,1
10,8
RON
11,3
11,0
10,5
10,2
Dem Risiko der Wertminderung von Bankguthaben und Barbeständen in Fremdwährung wird durch ehestmögliche
Konvertierung in EUR begegnet.
Zur Steuerung des strukturell geringen Fremdwährungsrisikos werden fallweise derivative Finanzinstrumente herangezogen. Die derivativen Finanzinstrumente, die die IMMOFINANZ Group zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos
verwendet, werden als freistehende Derivate und nicht als Sicherungsinstrumente bilanziert. Hedge Accounting im
Sinne von IAS 39 wird nicht angewendet.
Die Bewertung der freistehenden Derivate erfolgt ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung.
Eine Auflistung der Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos erworbener
und zum Bilanzstichtag bestehender derivativer Finanzinstrumente ist im Kapitel 8.2.5 Zinsänderungsrisiko ersichtlich.
Die liquiden Mittel verteilen sich wie folgt auf die verschiedenen Währungen:
Werte in TEUR
30. April 2014
30. April 2013
169.589,1
513.355,4
USD
8.759,1
120.705,3
CHF
1.341,4
2.104,7
EUR
HUF
7.406,4
9.035,8
PLN
18.762,9
41.306,7
CZK
7.455,3
14.884,5
RON
13.415,8
13.628,6
RUB
17.156,3
19.212,9
973,6
4.221,0
244.859,9
738.454,9
Sonstige
Summe
8.2.5 Zinsänderungsrisiko
Die IMMOFINANZ Group ist als international agierendes Unternehmen den Zinsänderungsrisiken der verschiedenen
Immobilienteilmärkte ausgesetzt. Zinserhöhungen können das Ergebnis des Konzerns in Form von höheren Zinsaufwendungen für bestehende variable Finanzierungen beeinflussen.
Eine Änderung des Zinssatzes hat im Falle von variabel verzinsten Finanzierungen eine unmittelbare Auswirkung auf
das Finanzergebnis des Unternehmens. Die IMMOFINANZ Group limitiert das Risiko steigender Zinsen, die zu höheren Zinsaufwendungen und zu einer Verschlechterung des Finanzergebnisses führen würden, durch den Einsatz von
fix verzinsten Finanzierungsverträgen und derivativen Finanzinstrumenten (v.a. Caps und Swaps). Diese derivativen
Finanzinstrumente werden als freistehende Derivate und nicht als Sicherungsinstrumente bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS 39 wird nicht angewendet.
Die Art der Verzinsung der finanziellen Verbindlichkeiten stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Fix verzinste finanzielle Verbindlichkeiten
30. April 2014
30. April 2013
1.239.108,0
1.472.459,8
Variabel verzinste finanzielle Verbindlichkeiten
3.008.563,0
3.945.151,9
Summe verzinste finanzielle Verbindlichkeiten
4.247.671,0
5.417.611,7
Folgende Tabelle zeigt Marktwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos und Fremdwährungsrisikos erworbener und zum Bilanzstichtag bestehender derivativer Finanzinstrumente:
Typ
Zinssatz bis 2%
88.416,8
-625,1
GJ 2015
84.460,6
-1.559,2
GJ 2016
Zins-Swap
57.409,6
-1.398,0
GJ 2017
Zins-Swap
243.166,9
-4.121,8
GJ 2018
Zins-Swap
133.565,5
-6.178,1
GJ 2019
Zins-Swap
98.704,0
-3.726,8
GJ 2020
Zins-Swap
10.796,8
-166,9
GJ 2022
Zins-Swap
10.882,2
-253,3
GJ 2023
727.402,4
-18.029,2
Cap
GJ 2017
66.670,0
-1.090,4
GJ 2015
-992,6
GJ 2016
Zins-Swap
169.879,8
-7.256,4
GJ 2017
Zins-Swap
75.510,4
-5.311,4
GJ 2018
Zins-Swap
81.674,0
-5.641,8
GJ 2019
Zins-Swap
15.311,0
-859,3
GJ 2020
GJ 2021
6.355,0
-324,2
662.764,6
-25.364,2
Zins-Swap
20.600,0
-1.060,6
GJ 2016
Zins-Swap
60.708,5
-8.034,5
GJ 2018
Zins-Swap
1.134,1
-158,8
GJ 2019
82.442,6
-9.253,9
Cross Currency Swap USD/ILS
-8.612,7
858,6
GJ 2015
Cross Currency Swap EUR/ILS
-50.103,8
3.534,7
GJ 2015
-58.716,5
4.393,3
Anzahl der Derivate: 4
Cross Currency Swap USD/ILS
8.612,7
-475,1
GJ 2015
Cross Currency Swap EUR/ILS
50.103,8
-1.615,3
GJ 2015
58.716,5
-2.090,4
FX Forward EUR/PLN
Summe der Derivate: 99
GJ 2015
23.115,0
0,0
-3.888,1
Zins-Swap
Zins-Swap
Kauf
23.100,0
201.149,4
Zins-Swap
Verkauf
Fälligkeit
Zins-Swap
Collar
Zinssatz größer 3,5%
Marktwert
inkl. Zinsen
in TEUR
Zins-Swap
Zinssatz 2% bis 3,5%
Referenzwert
30. April 2014
in TEUR
100.451,5
659,7
100.451,5
659,7
1.573.061,1
GJ 2015
-49.684,7 1
1 Zum Bilanzstichtag weisen 94 Wertpapiere in Summe einen negativen Wert von EUR -54,8 Mio. und 5 Wertpapiere einen positiven Marktwert von
EUR 5,1 Mio. aus.
Der Referenzwert umfasst die Bezugsbasis der zum Bilanzstichtag offenen derivativen Werte.
Der Marktwert entspricht jenem Wert, den das jeweilige Unternehmen bei Auflösung des Geschäfts am Bilanzstichtag erhalten würde oder zahlen müsste.
Eine Änderung des Marktzinssatzes beeinflusst die Bewertung von Zinsderivaten. Im Rahmen von kapitalwertorientierten Verfahren nach der DCF-Methode, die auch für die Derivatebewertung Verwendung findet, erfolgt die Ermittlung des Marktwerts durch Abzinsung der zukünftigen Cashflows mit aktuellen Zinskurven. Steigende Zinsen führen
zu einem höheren Diskontfaktor und somit zu einer Reduktion des Barwerts der Derivate.
Zinsänderungsrisiken werden mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von Änderungen der
Marktzinssätze auf Marktwerte, Zinszahlungen, Zinserträge und Zinsaufwendungen dar.
Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Auswirkung einer Veränderung des Zinsniveaus auf die Marktwerte der
Zinsderivate (Zins-Swaps, Caps und Collars). Es wird ein Anstieg des Zinsniveaus um 10 bzw. 25 Basispunkte angenommen (aufgrund des derzeit sehr niedrigen Zinsniveaus wird keine Analyse zu fallenden Zinssätzen durchgeführt),
die Marktwerte sind inklusive Zinsabgrenzungen und exklusive eines Credit Risk Adjustments dargestellt.
Sensitivitäsanalyse
Werte in TEUR
Marktwert bei Zinserhöhung
Zinsszenarien
Basispunkte
2013/14
+10
+25
-54.349,4
-50.304,1
-44.304,8
Eine weitere Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf die im Zusammenhang mit
Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsaufwendungen. Dabei werden die Zinsaufwendungen dahingehend analysiert, wie sich das Periodenergebnis im Geschäftsjahr 2013/14 unter der Annahme von durchschnittlich um 50 und
100 Basispunkte höheren Marktzinssätzen entwickelt hätte. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Parameter,
insbesondere Wechselkurse, konstant bleiben. Aufgrund des zum Berichtszeitpunkt sehr niedrigen Zinsniveaus (z. B.
3-Monats-EURIBOR 0,339%, 3-Monats-LIBOR USD 0,223%) wurde für das Geschäftsjahr 2013/14, wie auch schon
für das Vorjahr, keine Sensitivitätsanalyse in Bezug auf fallende Zinssätze durchgeführt.
Sensitivitätsanalyse 2013/14
Werte in TEUR
Zinsaufwand bei Zinserhöhung
Zinsszenarien
Basispunkte
2013/14
+50
+100
203.662,4
211.944,5
219.743,9
Hinsichtlich der Konditionen der Finanzverbindlichkeiten wird auf Kapitel 6.14 Finanzverbindlichkeiten verwiesen.
Neben Kreditverbindlichkeiten können auch Wertpapiere und Forderungen, insbesondere Forderungen aus Finanzierungen (gewährte Darlehen an Dritte) zinssensitiv sein. Die bestehenden Forderungen aus Finanzierungen sind überwiegend fix verzinst, weshalb sich aus diesen kein bzw. nur ein geringes Zinsänderungsrisiko ergibt.
8.2.6 Kapitalmanagement
Das Ziel des Managements der IMMOFINANZ Group ist es, die kurz-, mittel- und langfristige Liquidität sicherzustellen. Außerdem wird gerade in Zeiten niedriger Zinsen versucht, diese Situation durch zinssichernde Instrumente wie
Caps und Swaps auszugleichen. Mittelfristig wird ein ausgeglichenes Eigen-/Fremdkapitalverhältnis respektive ein
LTV („loan-to-value“)-Verhältnis von 50,00% angestrebt.
Werte in TEUR
30. April 2014
30. April 2013
Eigenkapital
4.259.903,8
5.327.066,9
Fremdkapital
5.047.643,5
7.253.637,4
84,4%
73,4%
Kapitalstruktur
Die zum Bilanzstichtag emittierte jedoch noch nicht zur Auszahlung gelangte Wandelanleihe der BUWOG AG ist einerseits in den kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerten i.H.v. EUR 262,4 Mio. zum beizulegenden Zeitwert
und andererseits als sonstige Finanzverbindlichkeit i.H.v. EUR 260,1 Mio. dargestellt (siehe Kapitel 6.7 Sonstige finanzielle Vermögenswerte, 6.14 Finanzverbindlichkeiten, 8.4 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen sowie 8.6 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag). Für die Ermittlung der Kapitalstruktur erfolgte eine Saldierung
dieser zwei Positionen.
Das Unternehmen unterliegt keinen externen Mindestkapitalanforderungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013/14
fanden keine Änderungen im Kapitalmanagement der IMMOFINANZ Group statt.
8.3 Finanzielle Verpflichtungen
8.3.1 Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse
Eventualverbindlichkeiten sind mögliche oder bestehende Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen
und bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist. Gemäß IFRS 3 werden sie nur in der Bilanz erfasst, sofern
sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden und ihr beizulegender Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt zuverlässig ermittelt werden kann. In den Folgejahren werden die Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse ergebniswirksam zum höheren Wert aus Erwartungswert nach IAS 37 (siehe Kapitel 2.3.16 Rückstellungen)
und dem im Zuge des Unternehmenserwerbs angesetzten Wert – abzüglich kumulierter Amortisation nach IAS 18
bewertet.
In diesem Kapitel wird auch der Status jener Verfahren dargestellt, die aufgrund von Klagen von (ehemaligen) Aktionären geführt werden bzw. die im Zusammenhang mit dem vormaligen Managementvertrag mit der Constantia
Privatbank Aktiengesellschaft (nunmehr Aviso Zeta AG) stehen. Die angeführten Streitwerte beinhalten teilweise
idente Sachverhalte und sind daher nicht einfach addierbar.
Gerichtliche Verfahren von Aktionären gegen die IMMOFINANZ AG und
die IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH
Beginnend mit November 2008 brachten einige Aktionäre Klagen gegen IMMOFINANZ AG und IMMOEAST AG (nunmehr IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, kurz: IMBEA) ein. Teilweise handelt es sich bei den Klägern
um Aktionäre der IMMOFINANZ AG, teilweise um Aktionäre der ehemaligen IMMOEAST AG, die Ansprüche gegen
IMMOFINANZ AG geltend machen oder gegen IMBEA als Rechtsnachfolgerin der IMMOEAST AG. In sämtlichen Verfahren machen die Kläger Schadenersatzansprüche aufgrund von Prospekthaftung oder anderen angeblich mangelhaften Kapitalmarktinformationen geltend. Inhaltlich besteht die Argumentation der Kläger im Wesentlichen darin, dass
die Prospekte der IMMOFINANZ AG oder der IMMOEAST AG mangelhaft gewesen seien. Daneben stützen zahlreiche Kläger ihre Ansprüche auf weitere Rechtsgrundlagen, etwa dass gegen Ad-hoc-Meldepflichten verstoßen worden wäre. Die Kläger brachten u.a. vor, dass die aufgrund öffentlicher Angebote erhaltenen Mittel nicht für Akquisitionen oder die Entwicklung neuer Immobilienprojekte, sondern für die Finanzierung der IMMOFINANZ AG und der
IMMOEAST AG und den Erwerb von Aktien der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG verwendet worden seien.
Die IMMOFINANZ AG und IMBEA bestreiten diese Ansprüche. Besonders hervorzuheben sind 19 „Sammelklagen“
österreichischer Prägung, in denen zwischen 10 und 908 Kläger Ansprüche gegen die IMMOFINANZ AG – großteils
gemeinsam mit der IMBEA – geltend machen.
Bis Ende April 2014 wurden 810 Klagen gegen die IMMOFINANZ AG (wobei teilweise auch IMBEA geklagt wurde)
und 78 Klagen nur gegen die IMMOEAST AG/IMBEA, insgesamt somit 888 Klagen, mit einem Streitwert von insgesamt ca. EUR 253,0 Mio. eingebracht. Ein Großteil der Kläger hat Deckung durch eine Rechtsschutzversicherung
oder den Prozessfinanzierer AdvoFin. Der Stand der anhängigen Verfahren ist unterschiedlich. Der Großteil befindet sich nach wie vor im Anfangsstadium. In vielen Verfahren wurden bereits die Kläger vernommen, erst in wenigen
erfolgten umfangreiche Beweisaufnahmen. In 64 Verfahren erging ein erstinstanzliches Urteil bzw. ein Endbeschluss
jeweils – aus unterschiedlichen Gründen – zugunsten der IMMOFINANZ AG bzw. IMMOEAST AG/IMBEA. In 13 weiteren Verfahren wird in den nächsten Monaten ein Urteil erwartet. In einem Verfahren wurde der Klage stattgegeben.
Die IMMOFINANZ AG hat gegen dieses Urteil berufen. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Wien (OLG Wien) wird
in den nächsten Monaten erwartet. Teilweise wurden die erstinstanzlichen Entscheidungen durch das OLG Wien bzw.
den Obersten Gerichtshof aufgehoben und zur neuerlichen Verhandlung an die erstinstanzlichen Gerichte zurückverwiesen. Insgesamt wurden bisher 138 Verfahren beendet (39 rechtskräftige klagsabweisende Urteile, 19 Klagsrückziehungen, 74 Vereinbarungen ewigen Ruhens, 6 Vergleiche, wobei IMMOFINANZ AG und IMBEA keine Zahlungen an
Kläger leisteten). Zieht man von den oben erwähnten, bis Ende April 2014 eingebrachten 888 Klagen die bisher beendeten 138 Verfahren ab, ergibt sich folgender Stand an anhängigen Verfahren per Ende April 2014:
IFAG
IMBEA
Anzahl Verfahren
Streitwert in MEUR
331
24,4
55
7,1
IFAG und IMBEA
364
217,4
Gesamt
750
248,9
Beginnend mit August 2008 brachten Aktionäre der IMMOFINANZ AG und IMMOEAST AG (nunmehr IMBEA) Klagen gegen die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft (nunmehr Aviso Zeta AG) und die AWD Gesellschaft
für Wirtschaftsberatung GmbH (nunmehr Swiss Life Select Österreich GmbH), über die sie IMMOFINANZ- und
IMMOEAST-Aktien erworben hatten, ein. Die Kläger behaupten insbesondere falsche Anlageberatung, irreführende
Werbung sowie unrichtige Darstellung der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG in der Öffentlichkeit durch angebliches Verschweigen des Naheverhältnisses zwischen der ehemaligen Constantia Privatbank AG und der IMMOFINANZ
AG/IMMOEAST AG. Weiters wird das Verschweigen substanzieller Transaktionen der ehemaligen Constantia Privatbank AG mit Aktien der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG und zweck- und prospektwidrige Verwendung von
Anlegergeldern behauptet. Die Kläger begehren den Ersatz bzw. die Feststellung entstandener Vermögensschäden.
Die Kläger brachten in diesen Fällen keine direkten Klagen gegen IMMOFINANZ AG/IMMOEAST AG ein. IMMOFINANZ
AG und IMBEA sind aber an zahlreichen dieser Verfahren gegen die Aviso Zeta AG oder die Swiss Life Select Österreich
GmbH als Nebenintervenienten beteiligt. Ein Nebenintervenient ist jeder, der ein rechtliches Interesse daran hat, dass
in einem zwischen anderen Personen anhängigen Rechtsstreit eine Partei obsiegt. Hintergrund dieser Nebenintervention ist, dass sich die Beklagten im Falle des Verlusts an IMMOFINANZ AG/IMBEA regressieren wollen und daher
IMMOFINANZ AG/IMBEA den Streit verkünden. Würden IMMOFINANZ AG/IMBEA den Verfahren nicht beitreten, könnten sie in allfälligen Regressprozessen keine nicht schon im Vorprozess erörterten Punkte mehr entgegenhalten. Das
Hauptargument der Beklagten gegen IMMOFINANZ AG/IMBEA ist, dass der Schaden der Kläger durch Handlungen
der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG, die in einem Strafverfahren von der Staatsanwaltschaft Wien untersucht werden, verursacht worden wäre.
Aviso Zeta
Anzahl Verfahren
Streitwert in MEUR
397
40,6
229
32,3
Gesamt
626
72,9
Gerichtliche Verfahren gegen die Aviso Zeta AG
Gegen die Aviso Zeta AG sind per Ende April 2014 noch insgesamt 1.245 Verfahren mit einem Streitwert von
EUR 281,0 Mio. bei Gericht anhängig, wobei sie in diesen Verfahren entweder beklagte Partei oder Nebenintervenientin ist. Den Verfahren liegen unterschiedliche Sachverhalte zugrunde. In 1.122 Verfahren mit einem Streitwert von
EUR 268,5 Mio. wird der Kauf von IMMOFINANZ/IMMOEAST-Aktien noch verhandelt. Bis zum Ende des Geschäftsjahres 2013/14 (Ende April 2014) wurden darüber hinaus bereits 365 Verfahren beendet. In den meisten Fällen (201 Verfahren) wurde ewiges Ruhen gegen Kostenaufhebung vereinbart. In weiteren 23 Fällen erfolgte eine Zurückziehung der
Klage unter Anspruchsverzicht und in 53 Verfahren wies das Gericht die Klage ab. Lediglich 12 Verfahren wurden aus
Sicht der Aviso Zeta AG verloren. In insgesamt 76 Fällen wurden günstige Vergleiche abgeschlossen. Die Aviso Zeta AG
ist in weiteren 921 Verfahren (Streitwert EUR 18,5 Mio.) geklagt worden, in denen es um die Vermittlung von Wertpapieren geht (insbesondere um Produkte von Lehman Brothers mit der Bezeichnung „Dragon FX Garant“). Davon sind
bereits 799 Verfahren beendet. Hiervon wurden in Summe 796 Verfahren positiv beendet (Klagsrückziehung, Klags
abweisung, Vergleiche oder ewiges Ruhen), lediglich in drei Verfahren wurde der Klage stattgegeben. Einige wenige
Verfahren wurden bis zur Entscheidung des EuGH zur Frage der korrekten Prospektveröffentlichung unterbrochen.
Mittlerweile hat der EuGH das Verfahren wieder an die innerstaatlichen Gerichte zurückverwiesen, wo diese Verfahren Ende des Jahres 2014 fortgesetzt werden.
In insgesamt 273 noch offenen Verfahren wurde der Aviso Zeta AG der Streit verkündet und ist die Aviso Zeta AG
dem Streit beigetreten. Diese Verfahren befassen sich ausschließlich mit dem Erwerb von IMMOFINANZ/IMMOEAST-
Aktien. Bislang sind keine Regressansprüche gegen die Aviso Zeta AG geltend gemacht worden.
Darüber hinaus wurde die Aviso Zeta AG von ehemaligen Vorstandsmitgliedern in zwei Fällen auf Abfertigungsansprüche geklagt.
Ende 2012 hat die Aviso Zeta AG drei ehemalige Vorstände der Constantia Privatbank AG auf Schadenersatz und
Feststellung geklagt, um sich für allfällige Fehlberatungen im Zusammenhang mit Aktienkäufen regressieren zu können. Diese Verfahren befinden sich noch im Anfangsstadium.
Passivverfahren Aviso Zeta AG
Aviso Zeta AG
Beklagte iS. IMMOFINANZ/IMMOEAST
Anzahl Verfahren
Streitwert in MEUR
849
256
Beklagte iS. Dragon FX Garant
122
2,6
Nebenintervenientin
273
12,5
Sonstige
Gesamt
1
9,9
1.245
281
Verfahren zur Überprüfung des Umtauschverhältnisses der Verschmelzung
der IMMOEAST AG mit IMMOFINANZ AG
Die IMMOFINANZ AG wurde gemäß Verschmelzungsvertrag vom 21. Jänner 2010 als übernehmendes Unternehmen
mit der IMMOEAST AG als übertragendes Unternehmen verschmolzen. Den ehemaligen Aktionären der IMMOEAST AG
Rechtslage entspricht und zu untersuchen, ob die angewandten Bewertungsmethoden plausibel sind.
(nicht rechtskräftige) erstinstanzliche Verurteilung u.a. von zwei der drei in diesem Verfahren Beklagten. In erster Instanz erfolgte (nicht rechtskräftig) ein Zuspruch an die IMBEA i.H.v. rund EUR 7,0 Mio. Weiters wurde der Aviso Zeta
ein Betrag i.H.v. rund EUR 4,0 Mio. zugesprochen. Derzeit ist das Verfahren über die Nichtigkeitsbeschwerden beim
Obersten Gerichtshof anhängig, eine Entscheidung wird für Herbst 2014 erwartet.
Wie bereits oben angeführt beinhalten die angeführten Streitwerte teilweise idente Sachverhalte. Nach Einschätzung
des voraussichtlichen Verfahrensausgangs wurden im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group Rückstellungen für
Rechtsstreitigkeiten und Rückstellungen für Prozesskosten in ausreichender Höhe bilanziert.
In einzelnen Ländern Osteuropas bestehen außerdem Rechtsunsicherheiten betreffend der Grundeigentumsverhältnisse.
Hinsichtlich der vorhandenen Haftungen seitens der IMMOFINANZ Group wird auf das Kapitel 8.2.2 Ausfall-/Kreditrisiko im Konzernanhang verwiesen.
8.3.2 Offene Baukosten
Die faktischen Verpflichtungen, die sich aus offenen Baukosten von in Bau befindlichen Immobilienprojekten ergeben,
stellen sich wie folgt dar:
Anzahl der
Immobilien
Buchwert
in TEUR
Buchwert
in %
Offene Baukosten
in TEUR
Geplante vermietbare/
Voraussichtlicher beizulegender
veräußerbare Fläche in m² Zeitwert nach Fertigstellung in TEUR
Österreich
2
4.270,0
1,1%
579,7
1.520
5.353,2
Deutschland
4
177.188,4
46,1%
153.993,8
84.567
355.800,0
Polen
9
120.271,3
31,3%
107.240,5
115.226
278.605,6
Tschechien
4
46.154,8
12,0%
24.743,5
31.525
86.052,5
Rumänien
11
32.456,3
8,4%
0,0
63.067
42.891,7
Sonstige
2
4.007,3
1,0%
0,0
4.432
4.474,3
Summe
32
384.348,1
100,0%
286.557,5
300.337
773.177,3
8.4 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen
Als nahestehende Unternehmen gemäß IAS 24 werden alle assoziierten, quotenkonsolidierten und vollkonsolidierten Unternehmen verstanden. Nahestehende Personen sind neben Personen, die über einen maßgeblichen Einfluss
auf die IMMOFINANZ Group verfügen, die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats der IMMOFINANZ AG und
deren nahe Familienangehörige.
Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen fanden im Geschäftsjahr ausschließlich zu marktüblichen Konditionen statt.
Die Aufsichtsratsmitglieder Dr. Rudolf Fries und Mag. Vitus Eckert sind Gesellschafter der Rechtsanwaltskanzlei Eckert
Fries Prokopp Rechtsanwälte GmbH, Baden bei Wien. Die Rechtsanwaltskanzlei hat für Rechtsberatung von Unternehmen der IMMOFINANZ Group im Geschäftsjahr 2013/14 in Summe EUR 65.945 verrechnet. Die mit der Kanzlei
vereinbarten Honorarkonditionen, insbesondere Stundensätze, sind marktüblich.
Von einem früheren Tochterunternehmen der IMMOFINANZ Group (BUWOG-Facility Management GmbH) werden
Immobilien der ARSENAL Immobilien Development GmbH verwaltet. Das Aufsichtsratsmitglied Dr. Rudolf Fries ist
Geschäftsführer dieser Unternehmen und die Dr. Rudolf FRIES Familienprivatstiftung ist (mittelbare) Gesellschafterin dieser Gesellschaft. Für die Immobilienverwaltung ist ein marktübliches Entgelt vereinbart. Im Geschäftsjahr
2013/14 ist insgesamt für die Immobilienverwaltung ein Entgelt von EUR 418.601,80 angefallen. Mit Wirksamwerden
des Spin-offs ist die BUWOG-Facility Management GmbH kein Tochterunternehmen der IMMOFINANZ Group mehr.
Ein Vorstandsmitglied hat vor dem Zeitpunkt der Vorstandsbestellung eine Wohnung der BUWOG zu marktüblichen Konditionen gemietet. Das Mietverhältnis besteht weiterhin. Zudem hat ein Vorstandsmitglied im vergangenen
Geschäftsjahr eine Wohnung der BUWOG zu marktüblichen Konditionen gekauft.
Die IMMOFINANZ AG leistet als Entgeltbestandteile für ihre Vorstandsmitglieder Zahlungen an die APK Pensionskasse AG. Es handelt sich dabei um Betriebspensionen der Vorstandsmitglieder zu marktüblichen Bedingungen.
Das Aufsichtsratsmitglied Mag. Christian Böhm ist Mitglied des Vorstands dieses Unternehmens. Die Summe der im
Geschäftsjahr 2013/14 geleisteten Beiträge ist unter Kapitel 8.4.2 Organe ersichtlich.
Transaktionen zwischen den in den Konzernunternehmen einbezogenen vollkonsolidierten Tochterunternehmen werden im Zuge der Konsolidierung eliminiert und daher nicht erläutert.
8.4.1 Assoziierte und quotenkonsolidierte Unternehmen
Beziehungen mit quotenkonsolidierten Unternehmen
Werte in TEUR
Forderungen
Verbindlichkeiten
Sonstige Erträge
Zinserträge
Zinsaufwendungen
Beziehungen mit assoziierten Gesellschaften
Werte in TEUR
Forderungen
Verbindlichkeiten
Ergebnis aus assoziierten Unternehmen
Zinserträge mit assoziierten Unternehmen
30. April 2014
30. April 2013
61.974,8
65.600,3
43.540,6
42.966,3
1. Mai 2013–30. April 2014
1. Mai 2012–30. April 2013
293,3
130,9
3.123,5
2.469,0
-24,1
-21,4
30. April 2014
30. April 2013
72.262,1
74.754,3
261.457,1
867,2
1. Mai 2013–30. April 2014
1. Mai 2012–30. April 2013
43.515,4
-2.910,6
579,6
255,6
Die Transaktionen mit assoziierten und quotenkonsolidierten Konzernunternehmen erfolgen zu marktüblichen Preisen und Konditionen.
Die Finanzierungen für Joint Ventures werden zwischen der IMMOFINANZ Group und ihren Partnern oft in einem zu
der Beteiligungsquote abweichenden Verhältnis durchgeführt. Die Forderungen und Verbindlichkeiten gegen Joint
Ventures, die aus diesen Transaktionen entstehen, werden in den Tabellen zu den Forderungen (siehe Kapitel 6.6 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen) und Verbindlichkeiten (siehe Kapitel 6.15 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten) angeführt.
Die BUWOG AG hat im Vorfeld des Spin-offs am 25. April 2014 auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 7. März 2014 die 3,5% Wandelanleihe im Gesamtnominale von EUR 260,0 Mio. mit einer Laufzeit
bis zum 25. April 2019 emittiert. Die Wandelanleihe wurde auf der Basis des Übernahmevertrags vom 25. April 2014
zur Gänze von der IMMOFINANZ AG gezeichnet und wird im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Gemäß den Emissionsbedingungen wurde der anfängliche Wandlungspreis mit EUR 18,93 festgesetzt; entsprechend einer Prämie von 40% auf den arithmetischen Durchschnitt der
X ETRA-Schlusskurse der Aktie der BUWOG AG an den ersten fünf Handelstagen (28. April 2014 bis 5. Mai 2014).
Das Wandlungsrecht kann im Wandlungszeitraum vom 29. Jänner 2015 bis zum 25. April 2019 ausgeübt werden. Zur
Bedienung der Wandlungsrechte besteht bedingtes Kapital gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 7. März 2014. Die BUWOG AG ist im Zeitraum bis zum 27. Jänner 2015 berechtigt, die gesamte
Wandelanleihe mit Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen zu kündigen und zu 101% des Nominalwerts zuzüglich
aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen. Der Emissionserlös dient der BUWOG Gruppe zum Erwerb eines norddeutschen Wohnungsportfolios mit rund 18.000 Einheiten und einer Gesamtmietfläche von ca. 1,09 Mio. m². Der Emissionserlös wurde der IMMOFINANZ Group bis zum Closing des Erwerbs des DGAG-Portfolios gestundet. Die Zinsvereinbarung ist marktüblich. Die Stundungsvereinbarung endete im Juni 2014 (siehe Kapitel 8.6 Ereignisse nach dem
Bilanzstichtag).
Zwischen der BUWOG Gruppe und der IMMOFINANZ Group bestehen zum Bilanzstichtag noch wechselseitige Haftungsverhältnisse aus diversen Ankaufsfinanzierungen für Immobiliengesellschaften in der Vergangenheit bzw. aus
einer Platzierungsgarantie in Zusammenhang mit dem Erwerb des DGAG-Portfolios durch die BUWOG Gruppe. Die
verrechneten Haftungsprovisionen sind marktüblich.
Seit dem Wirksamwerden des Spin-offs unterstützt die IMMOFINANZ AG die BUWOG Gruppe in Bezug auf die Erbringung typischer administrativer Konzernfunktionen wie bspw. Informationstechnologie, Steuern, Konzernrechnungswesen und Konsolidierung. Diese Unterstützungsleistung ist insbesondere der physischen Datenverfügbarkeit bei
der IMMOFINANZ AG geschuldet. Die organisationalen Strukturen, die technischen Komponenten und die Systemvoraussetzungen für die vollumfängliche selbständige Übernahme dieser Konzernfunktionen sind bei der BUWOG AG
derzeit noch im Aufbau begriffen. Die IMMOFINANZ AG übernimmt hier vorübergehend die Rolle eines Dienstleisters,
der dem Management der BUWOG AG weisungsgebunden ist. Hierzu bestehen Dienstleistungsverträge, die den Leistungsumfang der IMMOFINANZ AG genau definieren und marktübliche Preise für die erbrachten Leistungen vorsehen.
8.4.2 Organe
Die Organe der IMMOFINANZ AG sind:
Vorstand
Dr. Eduard Zehetner – Chief Executive Officer
Mag. Birgit Noggler – Chief Financial Officer
Mag. Daniel Riedl FRICS – Chief Operating Officer (bis 25. April 2014)
Mag. Dietmar Reindl – Chief Operating Officer (ab 1. Mai 2014)
Aufsichtsrat
Dr. Michael Knap – Vorsitzender (seit 2. Oktober 2013), Stellvertreter des Vorsitzenden bis 2. Oktober 2013
Dr. Rudolf Fries – Stellvertreter des Vorsitzenden (seit 2. Oktober 2013), Mitglied bis 2. Oktober 2013
Mag. Christian Böhm – Mitglied
Nick J. M. van Ommen, MBA FRICS – Mitglied
Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler – Vorsitzender (bis 2. Oktober 2013), Mitglied (bis 30. Jänner 2014)
Mag. Vitus Eckert – Mitglied (bis 25. April 2014)
Mag. Klaus Hübner – Mitglied (bis 25. April 2014)
Vom Betriebsrat entsendete Mitglieder des Aufsichtsrats
Der Betriebsrat der IMMOFINANZ AG hat sich am 9. September 2013 konstituiert und nachfolgende Betriebsratsmitglieder in den Aufsichtsrat entsandt:
Nikolaus Obermair Akad.BO (vom Betriebsrat delegiert seit 9. Oktober 2013)
Mag. Mark Anthony Held (vom Betriebsrat delegiert seit 9. Oktober 2013)
Mag. (FH) Philipp Obermair (vom Betriebsrat delegiert seit 9. Oktober 2013 bis 30. Jänner 2014)
Dip.-Ing. Siegfried Burger-Schattauer (vom Betriebsrat delegiert seit 9. Oktober 2013 bis 25. April 2014)
Vorstandsbezüge
Werte in TEUR
Fixum
Variabel
Gesamt
1.408,0
762,0
2.170,0
Mag. Daniel Riedl FRICS
841,0
230,0
1.071,0
Mag. Birgit Noggler
453,0
180,0
633,0
2.702,0
1.172,0
3.874,0
Dr. Eduard Zehetner
Gesamt
Dargestellt werden die ausbezahlten Beträge; die tatsächliche Höhe d er variablen Bezüge für das Geschäftsjahr
2013/14 wird erst nach Erstellung des Konzernabschlusses feststehen.
Die Mitglieder des Vorstands haben im Geschäftsjahr 2013/14 Vergütungen i.H.v. EUR 3,9 Mio. (2012/13: EUR 4,7 Mio.)
bezogen. Es wurden Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse i.H.v. 59 TEUR (2012/13: TEUR 117,2) sowie Pensionskassenbeiträge i.H.v. TEUR 149,2 (2012/13: TEUR 188,5) geleistet.
Des Weiteren wurden im Mai 2012 jenen drei Vorstandsmitgliedern, die in der Sanierungsphase von 2008 bis 2011
tätig waren und noch immer dem Unternehmen angehörten, Sanierungsprämien i.H.v. EUR 3,0 Mio. zuerkannt. Die
IMMOFINANZ Group wurde aus der existenzbedrohenden Krise im Geschäftsjahr 2008/09 herausgeführt und das
Eigenkapital und der NAV erheblich gesteigert. Es wurden Dividendenzahlungen möglich.
Aufsichtsratvergütungen
Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten im Geschäftsjahr 2013/14 eine Vergütung von insgesamt EUR 300.300. Die
Vergütung des Aufsichtsrats wird alljährlich von der Hauptversammlung beschlossen. Die Beschlussfassung über
die Vergütung für das Geschäftsjahr 2013/14 erfolgt daher in der kommenden 21. ordentlichen Hauptversammlung
am 30. September 2014. Die Verteilung der Aufsichtsratsvergütung für das Geschäftsjahr 2012/13 erfolgte mit einer
fixen Vergütung von EUR 25.025 als Basis, zuzüglich EUR 5.005 für die Tätigkeit in einem Ausschuss. Als Vergütung
für den Vorsitzenden des Aufsichtsrats wurde das Zweifache, für den stellvertretenden Vorsitzenden das Eineinhalbfache eines einfachen Aufsichtsratsmitglieds festgesetzt.
Die Aufsichtsratsmitglieder bezogen folgende Vergütungen:
Werte in TEUR
30. April 2014
IMMOFINANZ
Mag. Klaus Hübner
Sonstige
30. April 2013
IMMOFINANZ
Sonstige
30,0
-
28,6
-
Dr. Michael Knap
60,1
2,5
53,6
5,0
Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler
80,1
-
71,5
-
Mag. Vitus Eckert
35,0
-
28,6
-
Dr. Rudolf Fries
35,0
-
32,2
-
-
-
28,6
-
30,0
-
28,6
-
Dr. Guido Schmidt-Chiari
Nick van Ommen, MBA FRICS
Gesamt
30,0
10,0
28,6
10,0
300,3
12,5
300,3
15,0
Von den Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats werden 67.715.428 Stück Aktien (2012/13: 67.510.428
Stück) gehalten.
8.5 Aufwendungen für Leistungen des Konzernabschlussprüfers
Die auf das Geschäftsjahr entfallenden Aufwendungen für durch Deloitte Österreich erbrachte Leistungen entfallen mit
TEUR 474,1 (2012/13: TEUR 498,1) auf die Prüfung des Einzel- und Konzernabschlusses, mit TEUR 1.224,5 (2012/13:
TEUR 331,4) auf sonstige Bestätigungsleistungen und mit TEUR 136,6 (2012/13: TEUR 160,1) auf Steuerberatung.
8.6 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Am 21. Mai 2014 erfolgte das Signing für den Verkauf einer Liegenschaft in Klagenfurt, St. Peter aus der Assetklasse
Einzelhandel. Bei dieser Transaktion handelt es sich um einen Asset Deal.
Am 30. Juni 2014 wurde in Form eines Share Deals eine Liegenschaft aus der Assetklasse Logistik in Tschechien verkauft.
Die BUWOG AG hat am 25. April 2014 eine Wandelschuldverschreibung über EUR 260,0 Mio. zu 3,5% Nominalzins mit
Fälligkeit 2019 emittiert. Die Schuldverschreibung wurde zur Gänze von IMMOFINANZ Group gezeichnet. Der Emissionserlös dient der BUWOG Gruppe zum Erwerb eines norddeutschen Wohnungsportfolios mit rund 18.000 Einheiten
und einer Gesamtmietfläche von ca. 1,09 Mio. m². Der Emissionserlös wurde der IMMOFINANZ Group bis zum Closing
des Erwerbs des DGAG-Portfolios gestundet. Die Zahlung an die BUWOG AG erfolgte am 6. Juni 2014; das Closing
erfolgte am 30. Juni 2014.
8.7 Freigabe des Konzernabschlusses
Der vorliegende Konzernabschluss wurde vom Vorstand der IMMOFINANZ AG am 1. August 2014 aufgestellt, unterzeichnet und zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss
zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt.
Die nachfolgende, gemäß § 245a (1) UGB in Verbindung mit § 265 (2) UGB erstellte Liste der Konzernunternehmen
umfasst die Tochter-, Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen der IMMOFINANZ AG. In dieser Liste sind außerdem auch einzelne, mangels Wesentlichkeit nicht vollkonsolidierte Tochterunternehmen, nicht quotenkonsolidierte
Gemeinschaftsunternehmen, nicht nach der Equity Methode bilanzierte assoziierte Unternehmen und sonstige Beteiligungen der IMMOFINANZ Group mit einem Anteil ≥ 20,00% enthalten.
Aktuelles Geschäftsjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
„Agroprodaja“ d.o.o. Beograd
RS
Belgrad
„Heller Fabrik“ Liegenschaftsverwertungs GmbH
AT
Wien
„Wienerberg City“ Errichtungsges.m.b.H.
AT
AAX Immobilienholding GmbH
AT
ABLO Property s.r.o.
ABSTEM Holdings Ltd.
Vorjahr
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
100,00%
V
100,00%
V
n.a.
n.a.
100,00%
V
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
ACE 2 Sp. z o.o.
PL
Warschau
86,00%
V
n.a.
n.a.
Adama Holding Public Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Adama Luxemburg S.A
LU
Luxemburg
100,00%
V
100,00%
V
Adama Management SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Adama Management Ukraine LLC
UA
Kiev
Adama Romania Ltd.
CY
Nicosia
Adama Ukraine Ltd
CY
Nicosia
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und Beteiligungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und Beteiligungsgesellschaft
m.b.H. & Co Kaiserstraße 57–59 KG
AT
Wien
Ahava Ltd.
CY
Ahava Ukraine LLC
UA
Airport Property Development a.s.
Al Sp. z o.o.
98,71%
V
98,40%
V
100,00%
V
100,00%
V
98,71%
V
98,40%
V
100,00%
V
100,00%
V
n.a.
n.a.
100,00%
V
Nicosia
98,71%
V
98,40%
V
Kiev
98,71%
V
98,40%
V
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Allgemeine Verwertungs-GmbH
DE
Rodgau
n.a.
n.a.
70,00%
NK
Aloli Management Services Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Alpha Arcadia LLC
UA
Odessa
49,45%
Q
49,30%
Q
Alpha real d.o.o.
SI
Laibach
100,00%
V
100,00%
V
Anadolu Gayrimenkul Yatirimciligi ve Ticaret A.S.
TR
Istanbul
64,89%
Q
64,89%
Q
Appartement im Park ErrichtungsGmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Aragonit s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Arbor Corporation s.r.l.
RO
Bukarest
90,00%
V
90,00%
V
ARE 5 Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
ARE 8 Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
ARMONIA CENTER ARAD S.R.L.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
ARO Eferding Immobilien GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
ARO IBK GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
ARO Immobilien GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Arpad Center Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Atlantis Invest Sp. z o.o.
PL
Warschau
n.a.
n.a.
100,00%
V
ATLAS 2001 CR s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Atom Centrum a.s.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Atrium Park Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung, E = Equity-Konsolidierung, NK = Nicht konsolidierte Unternehmen
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Aviso Delta GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Aviso Zeta AG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
BA Energetika s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
Banniz Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Barby Holding Sàrl
LU
Luxembourg
100,00%
V
100,00%
V
Baron Development SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Baslergasse 65 Errichtungsges.m.b.H.
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Bauteil M Errichtungsges.m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Bauteile A + B Errichtungsges.m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Bauteile C + D Errichtungsges.m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
BB C – Building A, k.s.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
BB C – Building B, k.s.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
BB C – Building Gamma a.s.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Berga Investment Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Bermendoca Holdings Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Bersan Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
64,89%
Q
64,89%
Q
Bertie Investments Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
n.a.
n.a.
Bertie Investments Sp. z o.o. SKA
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Best Construction LLC
UA
Kiev
Beta real d.o.o.
SI
Laibach
BEWO International Kft.
HU
Budapest
Bivake Consultants Ltd.
CY
Bloczek Ltd
CY
Blue Danube Holding Ltd.
Boondock Holdings Ltd
98,71%
V
98,40%
V
100,00%
V
100,00%
V
n.a.
n.a.
100,00%
V
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
MT
Valletta
100,00%
V
100,00%
V
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Borisov Holdings Ltd.
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Braddock Holding Sàrl
LU
Luxembourg
100,00%
V
100,00%
V
Brno Estates a.s.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Bubkas Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Bucharest Corporate Center s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Bulgarian Circuses and Fun-Fair OOD
BG
Sofia
49,00%
E
49,00%
E
Bulreal EAD
BG
Sofia
49,00%
E
49,00%
E
Business Park Beteiligungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Business Park West-Sofia EAD
BG
Sofia
100,00%
V
100,00%
V
BUWOG – Berlin GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG – Breitenfurter Straße 239 GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG – Brunnenstraße GmbH & Co. KG
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Brunnenstraße Verwaltungs GmbH
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Chausseestraße 88 GmbH & Co. KG
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Chausseestraße 88 Verwaltungs GmbH
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Deutschland GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG – Facility Management GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG – Gerhard Bronner Straße GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG – Gervinusstraße GmbH & Co. KG
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Gervinusstraße Verwaltungs GmbH
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Gombrichgasse GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG – Humboldt Palais GmbH & Co. KG
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
Gesellschaft
Land
Sitz
BUWOG – Lindengasse 62 GmbH
AT
BUWOG – Lindenstraße GmbH & Co. KG
DE
BUWOG – Lindenstraße Verwaltungs GmbH
BUWOG – Meermann GmbH
Vorjahr
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Palais/Scharnhorststraße Verwaltungs GmbH
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Penzinger Straße 76 GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG – Projektholding GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG – PSD Holding GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG – Regattastraße GmbH & Co. KG
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Regattastraße Verwaltungs GmbH
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Scharnhorststraße 26-27 GmbH & Co. KG
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Scharnhorststraße 26-27 Verwaltungs GmbH
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Scharnhorststraße 4 Townhouse GmbH & Co. KG
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Scharnhorststraße 4 Verwaltungs GmbH
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Scharnhorststraße 4 Wohnbauten GmbH & Co. KG
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Seefeld GmbH & Co. KG
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Seefeld Verwaltungs GmbH
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,00%
V
BUWOG – Universumstraße GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG AG
AT
Wien
49,00%
E
100,00%
V
BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
BUWOG High-Deck GmbH
DE
Berlin
n.a.
n.a.
90,06%
V
BUWOG High-Deck Residential GmbH & Co. KG
DE
Berlin
n.a.
n.a.
94,65%
V
BUWOG Holding GmbH
DE
Berlin-Mitte
BUWOG Immobilien Beteiligungs GmbH & Co KG
AT
Wien
BUWOG Slovakia s.r.o.
SK
Bratislava
BUWON s.r.o.
SK
Bratislava
C.A.P. Immobilienprojektentwicklungs- und Beteiligungs
Aktiengesellschaft
AT
C.E. Immobilienprojekte und Beteiligungs GmbH
C.E. Investicije d.o.o.
100,00%
NK
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
94,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
50,00%
Q
50,00%
Q
Wien
n.a.
n.a.
50,00%
E
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
SI
Ljubljana
100,00%
V
n.a.
n.a.
C.E. Management GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
C.E.P.D. Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
C.I.M. Beteiligungen 1998 GmbH
AT
Wien
33,00%
E
33,00%
E
C.I.M. Unternehmensbeteiligungs- und Anlagenvermietungs GmbH
AT
Wien
33,00%
E
33,00%
E
C.I.M. Verwaltung und Beteiligungen 1999 GmbH
AT
Wien
33,00%
E
33,00%
E
Campus Budapest Bt.
HU
Budapest
74,96%
V
74,96%
V
Capri Trade s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Casa Stupenda Franziusstraße GmbH & Co. KG
DE
Düsseldorf
80,00%
V
80,00%
NK
Caterata Limited
CY
Nicosia
50,00%
Q
50,00%
Q
CBB-L Beta Beteiligungs GmbH in Liqu.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CBB-L Jota Beteiligungs GmbH in Liqu.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CBB-L Realitäten Beteiligungs GmbH inLiqu.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Center Invest Bcsaba Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Center Invest DEB Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Center Invest Gödöll Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Center Invest International Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Center Invest Keszt Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Center Invest Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Center Invest Nkanizsa Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Central Business Center Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Centre Investments s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Centrum Opatov a.s.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
CEREP Poseidon A7 SAS
IT
Mestre
n.a.
n.a.
50,00%
Q
CEREP Poseidon A9 Srl
IT
Milano
n.a.
n.a.
50,00%
Q
CFE Immobilienentwicklungs GmbH
AT
Wien
50,00%
Q
50,00%
Q
CGS Gamma Immobilien Vermietung GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CHB Immobilienholding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CHB Immobilienholding GmbH & Co. KG
DE
Frankfurt
100,00%
V
100,00%
V
Chronos Immobilien GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
C-I-D RealEstate GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
City Box Amsterdam Zuid B.V.
NL
Amsterdam
n.a.
n.a.
95,01%
V
City Box Eindhoven Centrum B.V.
NL
Amsterdam
n.a.
n.a.
95,01%
V
City Box Euroborg B.V.
NL
Amsterdam
n.a.
n.a.
95,01%
V
City Box Exploitatie I B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
95,01%
V
City Box Exploitatie II B.V.
NL
Amsterdam
n.a.
n.a.
95,01%
V
City Box Holding B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
95,01%
V
City Box Local B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
95,01%
V
City Box Properties B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
95,01%
V
City Box Properties II B.V.
NL
Amsterdam
n.a.
n.a.
95,01%
V
City Box Rijswijk B.V.
NL
Amsterdam
City Tower Vienna Errichtungs- und Vermietungs-GmbH
AT
Wien
Confidential Business SRL
RO
Bukarest
Constantia Beteiligungsgesellschaft m.b.H.
AT
CONSTANTIA Immobilienvermietungs GmbH
AT
Constantia Treuhand und Vermögensverwaltungs GmbH
Constari Liegenschaftsvermietungsgesellschaft m.b.H. in Liqu.
n.a.
n.a.
95,01%
V
100,00%
V
100,00%
V
25,00%
Q
25,00%
Q
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Wien
100,00%
V
100,00%
V
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Contips Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Cora GS s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
CPB Advisory GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB ALPHA Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Anlagen Leasing Gesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB BETA Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Beteiligungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Corporate Finance Consulting GmbH in Liqu.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB DELTA Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB DREI Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Enterprise GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB EPSILON Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB GAMMA Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Gesellschaft für Unternehmensbeteiligungen m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Grundstücks und Mobilien Vermietungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Immobilien und Mobilien Vermietungs GmbH in Liqu.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
CPB Investitionsgüter Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB JOTA Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB KAPPA Anlagen Leasing GmbH in Liqu.
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
CPB Maschinen Leasing Gesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Mobilien Leasing Gesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB OMIKRON Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Pegai Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB PRIMA Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB Realitäten und Mobilien Vermietungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPB TERTIA Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CPBE Clearing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Credo Immobilien Development GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
CREDO Real Estate GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Dalerise Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Dapply Trading Ltd.
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Debowe Tarasy Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Debowe Tarasy Sp. z o.o. II sp.k.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Debowe Tarasy Sp. z o.o. III sp.k.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Debowe Tarasy Sp. z o.o. IV sp.k.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Decima Immobilienanlagen GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Beteiligungs GmbH u. Co KG
DE
Mülheim
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Bönen GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Bremen I GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Dormagen GmbH u. Co KG
DE
Essen
n.a.
n.a.
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus dreiundzwanzigste Objekt GmbH & Co KG
DE
Essen
n.a.
n.a.
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Düsseldorf GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus einundzwanzigste Objekt GmbH & Co KG
DE
Essen
n.a.
n.a.
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Essen GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Freystadt GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Grefrath GmbH
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Groß-Gerau GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Hamburg I GmbH u. Co KG
DE
Essen
n.a.
n.a.
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Hamm GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Heusenstamm GmbH u. Co KG
DE
Essen
n.a.
n.a.
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Kirchheim GmbH u. Co KG
DE
Essen
n.a.
n.a.
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Lahr GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Minden GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Neuss GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Niederaula GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Niederaula II GmbH & Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Nürnberg I GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Nürnberg II GmbH & Co. KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Nürnberg-Hafen GmbH & Co. KG
DE
Düsseldorf
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Oberhausen GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Poing GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Deutsche Lagerhaus Service GmbH
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Vaihingen GmbH & Co. KG
DE
Düsseldorf
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus Verwaltungs GmbH
DE
Essen
100,00%
V
n.a.
n.a.
Deutsche Lagerhaus Willich GmbH u. Co KG
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus zwanzigste Objekt GmbH & Co KG
DE
Essen
n.a.
n.a.
100,00%
V
Deutsche Lagerhaus zweiundzwanzigste Objekt GmbH & Co KG
DE
Essen
DH Logistik Kft.
HU
Budapest
Dikare Holding Ltd.
RO
Voluntari-Ilfov
Dionysos Immobilien GmbH
AT
Duist Holdings Ltd.
CY
DUS Plaza GmbH
Ebulliente Holdings Ltd
n.a.
n.a.
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
22,00%
Fonds
22,00%
Fonds
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
DE
Frankfurt am Main
100,00%
V
100,00%
V
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
ECE Einkaufs-Centrum Kapfenberg Gesellschaft m.b.H.
AT
Wien
n.a.
n.a.
50,00%
Q
ECE Shoppingcenter Projektentwicklungs- und Management GmbH
AT
Wien
Efgad Europe BV
NL
Rotterdam
EFSP Immobilienentwicklung GmbH
AT
Wien
EHL Asset Management GmbH
AT
EHL Immobilien GmbH
AT
EHL Investment Consulting GmbH
EHL Real Estate Czech Republic s.r.o., v likvidaci
n.a.
n.a.
50,00%
Q
50,01%
Q
50,01%
Q
100,00%
V
100,00%
V
Wien
n.a.
n.a.
49,00%
E
Wien
49,00%
E
49,00%
E
AT
Wien
49,00%
E
49,00%
E
CZ
Prag
n.a.
n.a.
49,00%
E
EHL Real Estate Hungary Kft. „végelszámolás alatt”
HU
Budapest
49,00%
E
49,00%
E
EHL Real Estate Poland SP.Z O.O.
PL
Katowice
49,00%
E
49,00%
E
EHL Real Estate Romania S.R.L.
RO
Floresti, Cluj
100,00%
V
n.a.
n.a.
EHL Real Estate Slovakia S.R.O.
SK
Bratislava
100,00%
V
n.a.
n.a.
EKZ Horn Beteiligungsverwaltung GmbH
AT
Wien
ELCO Energy Sp. z o.o.
PL
Katowice
ELCO ICT Sp. z o.o.
PL
Katowice
Elmore Investments Sp. z o.o.
PL
Warschau
Elmore Investments Sp. z o.o. SKA
PL
Warschau
Emolu Trading Ltd.
CY
Eos Immobilien GmbH
AT
Ephesus Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
equal Projekt GmbH
DE
Equator Real Sp. z o.o.
PL
Erlend Investments Sp. z o.o.
Erlend Investments Sp. z o.o. SKA
80,00%
NK
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
100,00%
V
n.a.
n.a.
100,00%
V
100,00%
V
n.a.
n.a.
100,00%
V
100,00%
V
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Wien
100,00%
V
100,00%
V
n.a.
n.a.
64,89%
Q
Frankfurt am Main
100,00%
V
99,00%
NK
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
PL
Warschau
100,00%
V
n.a.
n.a.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Erste FMZ Rosental Beteiligungsverwaltung GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
80,00%
V
ESCENDO Liegenschaftshandelsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
ESCENDO Liegenschaftshandelsgesellschaft m.b.H. & Co KG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
ESG Beteiligungs GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach
AT
Villach
E-Stone Central Europe AT Holding GmbH
AT
Wien
E-Stone Central Europe Holding B.V.
NL
Amsterdam
E-Stone Metropoles AT Holding GmbH
AT
Wien
E-Stone TriCapitals Holding B.V.
NL
Amsterdam
Etsu Ltd
CY
Nicosia
n.a.
n.a.
99,98%
V
28,00%
NK
28,00%
NK
28,00%
NK
28,00%
NK
100,00%
NK
100,00%
NK
40,00%
NK
40,00%
NK
100,00%
V
100,00%
V
Gesellschaft
Land
Sitz
Euréal Lambda Vastgoed B.V.
NL
Amsterdam
EURL DU LOGISTIQUES NICE
FR
Paris
Euro Businesspark Kft.
HU
Budapest
Europa City Box B.V.
NL
Amsterdam
EXIT 100 Projektentwicklungs GmbH
AT
Wien
Eye Shop Targu Jiu s.r.l.
RO
Bukarest
Fawna Limited
CY
Nicosia
Final Management s.r.o.
CZ
Flureca Trading ltd
CY
FMZ Baia Mare Imobiliara s.r.l.
Vorjahr
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
n.a.
94,90%
V
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
n.a.
n.a.
95,01%
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
99,36%
V
99,20%
V
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
FMZ Gydinia Sp. z o.o.
PL
Warschau
n.a.
n.a.
40,00%
E
FMZ Lublin Sp. z o.o.
PL
Warschau
30,00%
E
30,00%
E
FMZ Rosental Betriebs GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
80,00%
V
FMZ Sosnowiec Sp. z o.o.
PL
Warschau
45,00%
E
45,00%
E
FRANKONIA Eurobau Königskinder GmbH
DE
Nettetal
50,00%
E
50,00%
E
Freeze 1 Development s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Frescura Investments B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
FUTUR-IMMOBILIEN GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
G2 Beta Errichtungs- und Verwertungs GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
G2 Beta Errichtungs- und VerwertungsGmbH & Co KG
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
GAD Real Estate SRL
RO
Bukarest
50,10%
Q
50,10%
Q
GAL Development SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Galeria Zamek Sp. z o.o.
PL
Lublin
100,00%
V
100,00%
V
Gangaw Investments Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Geiselbergstraße 30–32 Immobilienbewirtschaftungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
GENA DREI Immobilienholding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Gena Fünf Immobilienholding GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
GENA SECHS Immobilienholding GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
GENA SIEBEN Immobilienholding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
n.a.
n.a.
Gena Vier Immobilienholding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
GENA ZWEI Immobilienholding GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Gendana Ventures Ltd.
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Gewerbepark Langen
DE
Langen
60,00%
NK
60,00%
NK
GF Amco Development srl
RO
Ilfov
22,00%
NK
22,00%
NK
Gila Investment SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Global Emerging Property Fund L.P.
GB
Jersey, Channel Islands
25,00%
Fonds
25,00%
Fonds
Global Trust s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Globe 13 Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Globe 3 Ingatlanfejlesztö Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Gordon Invest Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Gordon Invest Netherlands B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
Grand Centar d.o.o.
HR
Zagreb
100,00%
V
100,00%
V
Graviscalar Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Greenfield Logistikpark Schwerte GmbH & Co. KG
DE
Düsseldorf
n.a.
n.a.
90,00%
V
Greenfield Logistikpark Vaihingen-Ost GmbH
DE
Düsseldorf
75,00%
V
n.a.
n.a.
Hadas Management SRL
RO
Bukarest
75,00%
Q
75,00%
Q
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
n.a.
100,00%
Gesellschaft
Land
Sitz
Hadimköy Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
Haller Kert Kft.
HU
Budapest
Harborside Imobiliara s.r.l.
RO
HDC Investitii SRL
RO
Hekuba S.à r.l.
LU
Luxemburg
Heller Beteiligungsverwaltung GmbH
AT
Heller Geriatrie GmbH
AT
HEPP III Luxembourg MBP SARL
LU
Luxemburg
Herva Ltd.
CY
HL Bauprojekt GesmbH
AT
HM 7 Liegenschaftsvermietungsgesellschaft m.b.H. in Liquidation
I&I Real Estate Asset Management GmbH
Vorjahr
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
n.a.
n.a.
64,89%
Q
100,00%
V
100,00%
V
Bukarest
90,00%
V
75,00%
V
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
64,89%
Q
64,89%
Q
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
50,00%
Q
50,00%
Q
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Wien
100,00%
V
100,00%
V
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IA Holding 1 Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
ICS Ani Roada Gilei SRL
MD
Chisinau
99,90%
V
99,90%
V
ICS Noam Development SRL
MD
Chisinau
99,90%
V
99,90%
V
ICS Shay Development SRL
MD
Chisinau
99,90%
V
99,90%
V
IE Equuleus NL B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
I-E Immoeast Real Estate GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IE Narbal NL B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
I-E-H Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
I-E-H Immoeast Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IM Sharon Development SRL
MD
Chisinau
99,90%
V
99,90%
V
IM TAL Development SRL
MD
Chisinau
50,00%
Q
50,00%
Q
IMAK CEE N.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
IMAK Finance B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
IMBEA Immoeast Beteiligungsverwaltung GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMF Casa Stupenda GmbH
DE
Frankfurt
100,00%
V
100,00%
NK
IMF Casa Stupenda Verwaltungs GmbH
DE
Frankfurt
100,00%
V
100,00%
NK
IMF Deutschland GmbH
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
IMF Holdings LLC
US
Wilmington
73,33%
V
73,33%
V
US
Houston
66,00%
Q
66,00%
Q
US
Houston
n.a.
n.a.
90,00%
Q
US
Houston
n.a.
n.a.
90,00%
Q
US
Houston
90,00%
Q
90,00%
Q
US
Houston
66,00%
Q
66,00%
Q
US
Houston
90,00%
Q
90,00%
Q
IMF Königskinder GmbH
DE
Frankfurt
100,00%
V
100,00%
V
IMF Lagerhaus GmbH
DE
Essen
100,00%
V
100,00%
V
IMF PRIMA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMF QUARTA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMF SECUNDA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMF Solo Investments LLC
US
Wilmington
100,00%
V
100,00%
V
IMMOASIA Beteiligungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOASIA IMMOBILIEN ANLAGEN GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immobilia Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
IMMOBILIA Immobilienhandels GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOBILIA Immobilienhandels GmbH & Co KG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immobilia L Liegenschafts Vermietungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immobilia L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co
Bischoffgasse 14/Rosasgasse 30 KG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immobilia L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co Viriotgasse 4 KG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Acquisition & Management GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST ALLEGRO Beteiligungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immoeast Baneasa Airport Tower srl
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Beteiligungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Bulgaria 1 EOOD
BG
Sofia
100,00%
V
100,00%
V
Immoeast Cassiopeia Financing Holding Ltd.
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Despina I B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Despina II B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Despina III B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Despina IV B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Despina V B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST HRE Investment dwa Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Immobilien GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Iride IV Project s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Netherlands II B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Polonia Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Immoeast Polonia Sp. z o.o. S.k.a.
PL
Katowice
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Presto Beteiligungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Abdallo Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Almansor Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Almaria Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Alpha Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Amfortas Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt ANDROMACHE Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Annius Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Arbaces Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Aries Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Babekan Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Barbarina Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Beta Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Caelum Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Cassiopeia Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immoeast Projekt Centesimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Cepheus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Cherubino Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Chorebe Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Cimarosa Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Cinna Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Circinus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Curzio Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Cygnus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
IMMOEAST Projekt Decimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Delta Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt DESPINA Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Dorabella Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Ducentesimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Duodecimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Epsilon Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Equuleus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Eridanus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Fenena Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Gamma Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Hekuba Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Hüon Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Hydrus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Hylas Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Idamantes Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Investment jeden Sp.z o.o. w likwidacji
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Jota Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Kappa Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Lambda Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Marcellina Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Masetto Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Montano Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Moskau Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Narbal Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immoeast Projekt Nonagesimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Nonus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Octavus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immoeast Projekt Octogesimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Omega Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Pantheus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Polyxene Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Quadragesimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Quartus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Quindecimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Radames Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Rezia Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt ROSCHANA Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Sarastro Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Secundus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Semos Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Septendecimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Septimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Sexagesimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Sextus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Sita Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
IMMOEAST Projekt Tertius Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Titania Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Titurel Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Trecenti Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Tredecimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Vicesimus Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Projekt Zerlina Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Silesia Holding Ltd.
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
IMMOEAST Slovakia s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Accounting Services Deutschland GmbH
DE
Köln
100,00%
V
n.a.
n.a.
Immofinanz Advice GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ AG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Aleos Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ ALPHA Immobilien Vermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Artemis Immobilien Vermietung GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Asset- und Beteiligungsmanagement Deutschland GmbH DE
Köln
100,00%
V
n.a.
n.a.
Immofinanz Beta Liegenschaftsvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ BETEILIGUNGS GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz Center Management Poland Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
n.a.
n.a.
Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Demophon Immobilienvermietungs GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
IMMOFINANZ Enodia Realitäten Vermietungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Enodia Realitäten Vermietungs GmbH & Co OG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz Epsilon Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Finance BV
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Friesenquartier GmbH
DE
Köln
94,90%
V
94,90%
V
IMMOFINANZ Friesenquartier II GmbH
DE
Köln
94,90%
V
94,90%
V
IMMOFINANZ Friesenquartier Management GmbH
DE
Köln
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungs
gesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz Gesellschaft für Unternehmensbeteiligungen GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Hungária Harmadik Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN Schweiz AG
CH
Luterbach
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Ismene Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ JOTA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ KAPPA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ LAMBDA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz Liegenschaftsverwaltungs- und Beteiligungsgesellschaft
m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Metis Anlagen Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ MONTAIGNE Liegenschaftsvermietungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ OMEGA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
IMMOFINANZ OMIKRON Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Phoenix LLC
US
Scottsdale AZ
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz Polska Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Services Czech Republic, s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ SERVICES HUNGARY Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz Services Poland
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Services Romania s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ Services Slovak Republic, s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ SIGMA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ SITA Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz TCT Liegenschaftsverwertungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ USA REAL ESTATE Inc. II
US
Wilmington
100,00%
V
100,00%
V
IMMOFINANZ USA, Inc.
US
Wilmington
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz Zeta Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immofinanz zwei Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOKRON Immobilienbetriebsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
80,00%
V
80,00%
V
ImmoPoland Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
IMMOWEST Beteiligungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
IMMOWEST IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immowest Lux I S.à.r.l.
LU
Esch-sur-Alzette
n.a.
n.a.
100,00%
V
Immowest Lux II S.à.r.l.
LU
Luxembourg
100,00%
V
100,00%
V
IMMOWEST Lux III S.à.r.l.
LU
Luxembourg
100,00%
V
100,00%
V
Immowest Lux IV S.à.r.l.
LU
Luxembourg
100,00%
V
100,00%
V
Immowest Lux V S.à.r.l.
LU
Luxembourg
100,00%
V
100,00%
V
Immowest Lux VI S.à.r.l.
LU
Luxembourg
100,00%
V
100,00%
V
Immowest Lux VII S.à.r.l.
LU
Luxembourg
100,00%
V
100,00%
V
Immowest Lux VIII Sarl
LU
Esch-sur-Alzette
100,00%
V
100,00%
V
Immowest Netherland I B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
IMMOWEST OVERSEAS REAL ESTATE GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immowest Primus GmbH
DE
Frankfurt
100,00%
V
100,00%
V
IMMOWEST PROMTUS Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Immowest Spandau 1 GmbH & Co. KG
DE
Frankfurt
n.a.
n.a.
100,00%
V
DE
Frankfurt
n.a.
n.a.
100,00%
V
DE
Frankfurt
n.a.
n.a.
100,00%
V
Immowest Spandau Primus GmbH
DE
Frankfurt
n.a.
n.a.
100,00%
V
IMMOWEST Storage Holding B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
95,01%
V
IMMOWEST Storage Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Infinitas ProjektentwicklungsgesmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
INFRA 1 Grundstückverwaltungs-Gesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Interbüro Tervezö, Kivitelezö es Üzemeltetö Kft.
HU
Budapest
n.a.
n.a.
32,50%
E
International Real Estate Services Szolgáltató és Tanácsadó
Korlátolt Felelõsségû Társaság végelszámolás alatt
HU
Budapest
n.a.
n.a.
100,00%
NK
Interoffice Irodaepület Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
n.a.
n.a.
IP1 Liegenschaftsverwaltungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Gesellschaft
Land
Sitz
IP1 Liegenschaftsverwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co. Alpha KG
in Liquidation
AT
Wien
Ipari Park Körmend Kft
HU
Budapest
IPOPEMA 78 Fundusz Inwestycyjny Zamkniety Aktywów
Niepublicznych
PL
Warszawa
Irascib Holdings Ltd.
CY
IRES Slovakia s.r.o.
IRES Sp. z o.o.
Vorjahr
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
n.a.
n.a.
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
SK
Bratislava
100,00%
NK
100,00%
NK
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
IRIDE S.A.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Itteslak Trading Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
IWD IMMOWEST Immobilienholding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
J.H. Prague a.s.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
JUNGMANNOVA ESTATES a.s.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Kastor Real Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Kibiq Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Kilyos Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
64,89%
Q
64,89%
Q
Klio Real Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
n.a.
n.a.
Klyos Media s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Koral Residence EOOD
BG
Sofia
100,00%
V
100,00%
V
Lagerman Properties Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Lasiantus Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Lasuvu Consultants Ltd.
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Leah Investments SRL
RO
Voluntari, Ilfov
n.a.
n.a.
100,00%
V
LeasCon Anlagen Leasing und Beteiligungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
LeasCon Gesellschaft für Unternehmensbeteiligungen GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
LeasCon Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
LeasCon Maschinen Leasing und Handels GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
LeasCon Mobilien Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Lentia Real (1) Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Lepus sp. z o.o. w likwidacji
PL
Warschau
n.a.
n.a.
28,00%
NK
Leretonar Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Leurax Consultants Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Leutselinge Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Lifestyle Logistik II s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
Lifestyle Logistik s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
Linzer Straße 80 Gesellschaft mbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Log Center Brasov s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Log Center Ploiesti s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Log Center Sibiu s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Logistic Contractor s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Lonaretia Consultants ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Loudaumcy Investments Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
LUB Leasing- und Unternehmensbeteiligungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
LZB Bülach AG
CH
Bülach
100,00%
V
100,00%
V
M.O.F. Beta Immobilien AG
AT
Wien
20,00%
Fonds
20,00%
Fonds
M.O.F. Immobilien AG
AT
Wien
20,00%
Fonds
20,00%
Fonds
Maalkaf BV
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Madeley Investments Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
Malemso Trading Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
n.a.
n.a.
V
100,00%
V
Manisa Cidersan Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
Maramando Trading & Investment Limited
CY
Nicosia
64,89%
Q
64,89%
Q
50,00%
Q
50,00%
Q
MARINA Handelsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Master Boats Vertriebs- und Ausbildungs GmbH
MBP I Sp. z o.o.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
PL
Warschau
50,00%
Q
50,00%
Q
MBP II Sp. z o.o.
PL
Warschau
50,00%
Q
50,00%
Q
MBP Sweden Finance AB
SE
Stockholm
50,00%
Q
50,00%
Q
Medin-Trans LLC
UA
Kiev
98,71%
V
98,40%
V
Merav Development SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Merav Finance BV
NL
Rotterdam
100,00%
V
100,00%
V
Metropol Consult SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Metropol NH Sp. z o.o.
PL
Warschau
25,00%
Q
25,00%
Q
MH 114 GmbH & Co OG
AT
Wien
Mil. Holding Kft.
HU
Budapest
Mollardgasse 18 Projektentwicklungs GmbH
AT
Wien
MONESA LIMITED
CY
Nicosia
Monorom Construct SRL
RO
Bukarest
Nakupni Centrum AVENTIN Tabor s.r.o.
CZ
Nakupni Centrum Trebic s.r.o.
CZ
Nimbus Real Sp. z o.o.
n.a.
n.a.
100,00%
V
38,90%
E
38,90%
E
50,00%
Q
50,00%
Q
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Prag
100,00%
V
100,00%
V
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
NOA D Invest SRL
RO
Bukarest
n.a.
n.a.
20,00%
E
Nona Immobilienanlagen GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Norden Maritime Service Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Norden Maritime SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
NP Investments a.s.
CZ
Prag
50,00%
Q
50,00%
Q
Nuptil Trading Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Nutu Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
OAO Kashirskij Dvor-Severyanin
RU
Moskau
100,00%
V
100,00%
V
OBJ Errichtungs- und Verwertungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Objurg Consultants Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Obrii LLC
UA
Kiev
98,71%
V
98,40%
V
OCEAN ATLANTIC DORCOL DOO
RS
Belgrad
80,00%
V
80,00%
V
Octo Immobilienanlagen GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
ODP Office Development Praha spol.s.r.o.
CZ
Prag
n.a.
n.a.
100,00%
V
Office Campus Budapest Kft.
HU
Budapest
75,00%
V
75,00%
V
Omega Invest Sp. z o.o.
PL
Warschau
n.a.
n.a.
100,00%
V
OOO Berga Development
RU
Moskau
100,00%
V
100,00%
V
OOO Fenix Development
RU
Moskau
100,00%
V
100,00%
V
OOO IMMOconsulting
RU
Moscow
100,00%
V
100,00%
V
OOO Krona Design
RU
Moskau
100,00%
V
100,00%
V
OOO Real Estate Investment Management
RU
Moskau
100,00%
V
100,00%
V
OOO Torgoviy Dom Na Khodinke
RU
Moskau
100,00%
V
100,00%
V
Optima A Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Oscepar Consultants Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
OSG Immobilienhandels G.m.b.H.
AT
Wien
P&U Büro- und Wohnparkerrichtungsges.m.b.H.
AT
Wien
Parthica Immobilien GmbH
AT
PBC Liegenschaftshandelsgesellschaft m.b.H.
AT
PBC Liegenschaftshandelsgesellschaft m.b.H. & Co KG
Vorjahr
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
100,00%
V
100,00%
V
n.a.
n.a.
100,00%
V
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Wien
100,00%
V
100,00%
V
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
PBC Liegenschaftshandelsgesellschaft m.b.H. & Co Projekt „alpha“ KG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
PDMS 3 Sp. z o.o. in Liquidation
PL
Warschau
n.a.
n.a.
100,00%
NK
Perlagonia 1 Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Perlagonia 2 Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Perlagonia NL 1 B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
Perlagonia NL 2 B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
Phelma Investments Limited
CY
Nicosia
50,10%
Q
50,10%
Q
PIO Liegenschaftsverwertungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Pivuak Trading Ltd.
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Polivalenta Building SRL
RO
Bukarest
25,00%
Q
25,00%
Q
Polluks Real Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Polus a.s.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
Polus Tower 2 a.s.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
Polus Tower 3 a.s.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
Polus Transilvania Companie de Investitii S.A.
RO
Floresti
100,00%
V
100,00%
V
Portunus Ltd.
VG
Road Town
100,00%
NK
100,00%
NK
Poseidon Investment A S.a.r.l.
LU
Luxemburg
n.a.
n.a.
50,00%
Q
Poseidon Investment B S.a.r.l.
LU
Luxemburg
n.a.
n.a.
50,00%
Q
Poseidon Italy GP SAS
IT
Mestre
n.a.
n.a.
50,00%
Q
Poseidon JV S.a.r.l.
LU
Luxembourg
n.a.
n.a.
50,00%
Q
Prague Office Park I s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Prelude 2000 SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Prinz-Eugen-Straße Liegenschaftsvermietungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Probo Management LLC
UA
Kiev
98,71%
V
98,40%
V
ProEast Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Progeo Development SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Promodo Development SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Property Holding LLC
UA
Kiev
98,71%
V
98,40%
V
PSD Wohnimmobilien GmbH & Co OG
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Quinta Immobilienanlagen GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Quixotic Trading Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Rakete Beteiligungsverwaltungs GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Raski Zalijey Vile d.o.o.
HR
Porec
25,01%
Q
25,01%
Q
Real Habitation s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Rekan Estate d.o.o.
HR
Zagreb
100,00%
V
n.a.
n.a.
Rekramext Holdings Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Remsing Investments Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
n.a.
n.a.
Remsing Investments Sp. z o.o. SKA
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Rennweg 54 OG
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
RentCon Handels- und Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Residea Alpha Sp. z o.o.
PL
Warschau
50,00%
Q
50,00%
Q
Gesellschaft
Land
Sitz
Residea Limited
CY
Nicosia
REVIVA Am Spitz Liegenschafts GmbH
AT
Wien
REVIVA Immobilien GmbH
AT
Wien
RHEIN-INVEST GmbH
DE
Essen
Rheinische Lagerhaus GmbH
DE
Mülheim a. d. Ruhr
Rheinische Lagerhaus Hannover GmbH u. Co KG
DE
Essen
Rheinische Lagerhaus Rheine GmbH
DE
Mülheim a. d. Ruhr
Rheinische Lagerhaus Wuppertal GmbH u. Co KG
DE
Essen
Rhein-Park Rheinische Park Gewerbepark GmbH
DE
Riverpark Residential Sp. z o.o.
PL
Ronit Development SRL
Vorjahr
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
50,00%
Q
50,00%
Q
100,00%
V
100,00%
V
n.a.
n.a.
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
n.a.
n.a.
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
Mülheim a. d. Ruhr
100,00%
V
100,00%
V
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Rosasgasse 17 Projektentwicklungs GmbH
AT
Wien
Roua Vest SRL
RO
Bukarest
Russia Development Fund L.P.
GB
Cayman Islands
S.C. Almera New Capital Investment s.r.l.
RO
Bukarest
S.C. Baneasa 6981 s.r.l.
RO
Bukarest
S.C. Brasov Imobiliara S.R.L.
RO
S.C. Dacian Second s.r.l.
RO
S.C. Flash Consult Invest s.r.l.
n.a.
n.a.
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
50,66%
Fonds
50,66%
Fonds
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
V
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
S.C. IE Baneasa Project s.r.l.
RO
Bukarest
50,00%
Q
50,00%
Q
S.C. IMMOEAST Narbal Project s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
S.C. Meteo Business Park s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
S.C. Pantelimon II Development S.R.L
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
S.C. Retail Development Invest 1 s.r.l.
RO
Baia Mare
100,00%
V
100,00%
V
S.C. S-Park Offices s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
S.C. Stupul de Albine s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
S.C. Union Investitii S.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
S.C. Valero Invest s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Sadira Ltd.
CY
Nicosia
49,45%
Q
49,30%
Q
Sapir Investitii SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
SARIUS Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
SARIUS Liegenschaftsvermietungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
SAS Inter Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
SB Praha 4 spol.s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
SBE Rijeka d.o.o.
HR
Pula
50,01%
Q
50,01%
Q
SBF Development Praha spol.s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
SCPO s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
SCT s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
Secunda Immobilienanlagen GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
SEGESTIA Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Sehitler Gayrimenkul Yatirim A.S.
TR
Istanbul
64,89%
Q
64,89%
Q
Septima Immobilienanlagen GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Severin Schreiber-Gasse 11–13 Liegenschaftsverwertungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Sexta Immobilienanlagen GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Shaked Development SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Shani Development SRL
RO
Bukarest
n.a.
n.a.
100,00%
V
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Shark Park Holding Kft.
HU
Budapest
Shir Investment SRL
RO
Bukarest
Sigalit Ltd.
CY
Silesia Residential Holding Limited
CY
Silesia Residential Project Sp. z o.o.
Vorjahr
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
100,00%
V
100,00%
V
100,00%
NK
100,00%
NK
Nicosia
98,71%
V
98,40%
V
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
PL
Katowice
100,00%
V
100,00%
V
SITUS Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co Seidengasse 39 KG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co. Kaiserstraße 44–46 KG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co. Neubaugasse 26 KG
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Snagov Lake Rezidential SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
SPE Liegenschaftsvermietung Gesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Sphera Building Center International 2003 SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Starkfriedgasse 83 Projektentwicklungs GmbH
AT
Gießhübl
n.a.
n.a.
50,00%
Q
Starmaster Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Stephanshof Liegenschaftsverwaltungsgesellschaft m.b.H.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. GNS Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
NK
STOP.SHOP. Oháza Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
NK
STOP.SHOP. Starján Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
NK
STOP.SHOP. 1 d.o.o. Beograd-Vozdovac
RS
Beograd-Vozdovac
100,00%
V
n.a.
n.a.
STOP.SHOP. 10 Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
n.a.
n.a.
PL
Warschau
100,00%
V
n.a.
n.a.
PL
Warschau
100,00%
V
n.a.
n.a.
RS
Beograd-Vozdovac
100,00%
V
n.a.
n.a.
RS
Beograd-Vozdovac
100,00%
V
n.a.
n.a.
RS
Beograd-Vozdovac
100,00%
V
n.a.
n.a.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. BCS Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Dolny Kubin s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
NK
STOP.SHOP. Dubnica s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Hranice s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Kisvárda Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Kladno s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
n.a.
n.a.
STOP.SHOP. Legnica Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Liptovsky Mikulas s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
NK
STOP.SHOP. Lucenec s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Nové Zámky s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Poprad s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Pribram s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Púchov s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Rakovnik s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
STOP.SHOP. Ruzomberok s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. TB Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Trencín s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Uherske Hradiste s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Usti nad Orlici s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Zatec s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Znojmo s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Zvolen s.r.o.
SK
Bratislava
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Czech Republic I B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Czech Republic II B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Holding B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Hungary B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Serbia B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
n.a.
n.a.
STOP.SHOP. Slovakia I B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Slovakia II B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
STOP.SHOP. Slovenia B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
Sunkta Ltd
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
SYLEUS Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Szepvölgyi Business Park Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
Taifun Real Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Talia Real Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
n.a.
n.a.
Tamar Imob Investitii SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
TCB Telecom Beteiligungsgesellschaft m.b.H. in Liqu.
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Tempelhofer Feld GmbH für Grundstückverwertung
DE
Berlin
n.a.
n.a.
99,64%
V
Termanton Enterprises Limited
CY
Nicosia
75,00%
Q
75,00%
Q
Topaz Development SRL
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
TOV Arsenal City
UA
Kiev
99,35%
V
99,20%
V
TOV Evro-Luno-Park
UA
Kiew
50,00%
Q
50,00%
Q
TOV Vastator Ukraine
UA
Kiev
99,35%
V
99,20%
V
TradeCon Handels- und Leasing GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
TradeCon Leasing- und Unternehmensbeteiligungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Trevima Ltd.
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
TriGránit Centrum a.s.
SK
Bratislava
25,00%
E
25,00%
E
TriGránit Holding Ltd.
CY
Nicosia
25,00%
E
25,00%
E
Tripont Invest s.r.l.
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
UKS Finance Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
UKS Liegenschaftsentwicklung GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Vaci ut.
HU
Budapest
38,90%
E
38,90%
E
Valecorp Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Valette Finance B.V.
NL
Amsterdam
100,00%
V
100,00%
V
Vastator Limited
CY
Nicosia
99,36%
V
99,20%
V
VCG Immobilienbesitz GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Ventane Ltd.
CY
Nicosia
98,71%
V
98,40%
V
Ventane Ukraine LLC
UA
Kiev
98,71%
V
98,40%
V
Ventilatorul Real Estate SA
RO
Bukarest
100,00%
V
100,00%
V
Vertano Residence Sp. z o.o.
PL
Warschau
50,00%
Q
50,00%
Q
Vorjahr
Gesellschaft
Land
Sitz
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Anteil am
Kapital
Konsolidierungs
methode
Vertano Residence Sp. z o.o. 1 Sp.k.
PL
Village Management LLC
UA
Warschau
90,67%
V
90,67%
V
Kiev
98,71%
V
98,40%
V
Visionär
DE
Rodgau
32,00%
E
32,00%
E
Vitrust Ltd.
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
VIV Gebäudeerrichtungs GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
VTI Varna Trade Invest OOD
BG
Sofia
50,00%
Q
50,00%
Q
W zehn Betriebs- & Service GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Wakelin Promotions Limited
CY
Nicosia
100,00%
V
100,00%
V
Walkabout Beteiligungs GmbH
DE
Rodgau
66,67%
E
66,67%
E
WEGE spol.s.r.o.
CZ
Prag
n.a.
n.a.
100,00%
V
West Gate Üzleti Park Fejlesztö Kft.
HU
Budapest
100,00%
V
100,00%
V
WINNIPEGIA SHELF s.r.o.
CZ
Prag
100,00%
V
100,00%
V
WIPARK Holding GmbH
AT
Wien
100,00%
V
100,00%
V
Xantium Sp. z o.o.
PL
Warschau
100,00%
V
100,00%
V
Zeppelin Immobilienvermietungs GmbH in Liqu.
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Zieglergasse 69 Immobilienprojekt Gmbh
AT
Wien
n.a.
n.a.
100,00%
V
Zweite FMZ Rosental Beteiligungsverwaltung GmbH
AT
Wien
n.a.
n.a.
80,00%
V
Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns vermittelt, dass der Konzernlagebericht der IMMOFINANZ AG den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten
beschreibt, denen der Konzern ausgesetzt ist.
Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt, dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage
des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht,
und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen das Unternehmen ausgesetzt ist.
Der vorliegende Konzernabschluss wurde vom Vorstand der IMMOFINANZ AG am 1. August 2014 fertiggestellt, unterzeichnet und zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss
zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt.
Der Vorstand der IMMOFINANZ AG
Dr. Eduard Zehetner
CEO
Mag. Birgit Noggler
CFO
Mag. Dietmar Reindl
COO
250 Konzernabschluss – Bestätigungsvermerk
Bericht zum Konzernabschluss
Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2013
bis zum 30. April 2014 geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz zum 30. April 2014, die
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, die Konzern-Gesamtergebnisrechnung, die Konzern-Geldflussrechnung und
die K
onzern-Eigenkapitalentwicklung für das am 30. April 2014 endende Geschäftsjahr sowie den Konzernanhang.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und für die Buchführung
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden
sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung,
Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung des Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns
von Bedeutung ist, damit dieser frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist, sei es aufgrund von beabsichtigten oder
unbeabsichtigten Fehlern; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
Verantwortung des Abschlussprüfers und Beschreibung von Art und Umfang
der gesetzlichen Abschlussprüfung
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage
unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften
und der vom International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards on Auditing (ISAs) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern,
dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender
Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist. Eine
Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der
Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen
Ermessen des Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es aufgrund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser
Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des
Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen des Konzerns
abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie
eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses.
Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG, Wien, nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften
und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 30. April 2014 sowie
der Ertragslage des Konzerns und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2013 bis zum
30. April 2014 in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind.
Konzernabschluss – Bestätigungsvermerk 251
Aussagen zum Konzernlagebericht
Der Konzernlagebericht ist aufgrund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss
in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage
des Konzerns erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzern
lagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen. Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB
sind zutreffend.
Mag. Marieluise Krimmel
Mag. Dr. Claudia Fritscher-Notthaft
Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüfer
Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH
252 Einzelabschluss
Aktiva
A.
30. April 2014
EUR
30. April 2013
TEUR
691.769,59
711
Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Markenrechte und Software
II. Sachanlagen
1. Bauten auf fremdem Grund
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung
1.253.047,01
1.434
638.141,44
673
1.891.188,45
2.107
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
6.640.075
2. Beteiligungen
702.167.201,66
850
3. Eigene Anteile
118.160.888,74
172.645
4. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens
B.
4.973.655.291,63
8.129.033,31
8.129
5.802.112.415,34
6.821.699
5.804.695.373,38
6.824.518
Umlaufvermögen
I. Forderungen
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
3. Forderungen gegenüber Unternehmen,
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht
4. Sonstige Forderungen
265,00
237
415.258.534,05
680.989
3.214.638,81
11.759
11.816.039,12
9.044
430.289.476,98
702.029
II. Wertpapiere und Anteile
1. Sonstige Wertpapiere und Anteile
III. Guthaben bei Kreditinstituten
C.
Rechnungsabgrenzungsposten
291.515.031,76
124.819
1.354.847,77
111.248
723.159.356,51
938.096
1.140.228,53
1.099
6.528.994.958,42
7.763.713
Einzelabschluss 253
Passiva
A.
30. April 2014
EUR
30. April 2013
TEUR
Eigenkapital
I. Grundkapital
1.172.059.877,28
1.172.060
3.126.481.365,31
4.017.780
II. Kapitalrücklagen
1. Gebundene
III. Gewinnrücklagen
1. Andere Rücklage (freie Rücklagen)
29.330.271,19
117.537
2. Rücklage für eigene Anteile
118.160.888,74
172.645
147.491.159,93
290.182
0,00
173.206
4.446.032.402,52
5.653.227
277.586,87
239
IV. Bilanzgewinn
Davon Gewinnvortrag EUR 10.542.807,46
(Vorjahr: TEUR 11.267)
B.
Rückstellungen
1. Rückstellungen für Abfertigungen
C.
2. Steuerrückstellungen
19.242.348,96
1.490
3. Sonstige Rückstellungen
31.821.075,03
19.228
51.341.010,86
20.956
1. Anleihen
690.713.812,59
811.725
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
186.295.988,08
186.526
4.954.507,84
3.065
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
885.571.333,23
1.087.229
5. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
261.731.002,15
0
1.496.438,92
985
2.030.763.082,81
2.089.530
Verbindlichkeiten
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
6. Sonstige Verbindlichkeiten
Davon aus Steuern EUR 539.423,67
(Vorjahr: TEUR 504)
Davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 412.460,17
(Vorjahr: TEUR 408)
D. Rechnungsabgrenzungsposten
Haftungsverhältnisse
858.462,23
0
6.528.994.958,42
7.763.713
284.630.508,46
249.723
254 Einzelabschluss
Gewinn- und Verlustrechnung für
das Geschäftsjahr 2013/14
1.
Umsatzerlöse
2.
a ) Erträge aus dem Abgang vom Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanlagen
b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
c) Übrige
2013/14
EUR
2012/13
TEUR
48.811.151,02
51.382
464,26
0
1.654.556,08
661
11.349.345,43
4.588
13.004.365,77
3.
5.248
Personalaufwand
a) Gehälter
-22.257.287,05
-22.669
b) Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen
-364.522,48
-407
c) Aufwendungen für Altersversorgung
-149.148,59
-189
-4.560.425,87
-5.084
-556.672,16
-456
d) Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben
sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge
e) Sonstige Sozialaufwendungen
4.
Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
5.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Steuern, soweit sie nicht unter Z 15 fallen
b) Übrige
-27.888.056,15
-28.805
-814.421,21
-669
-274.672,34
-446
-34.889.077,69
-37.423
-35.163.750,03
-37.870
6.
Zwischensumme aus Z 1 bis 5 (Betriebsergebnis)
-2.050.710,60
-10.713
7.
Erträge aus Beteiligungen
53.743.281,20
81.111
650.808,88
17.146
22.430.498,11
23.834
534.300,99
0
-174.890.909,49
-15.490
-71.269.624,25
-69.090
(Davon aus verbundenen Unternehmen EUR 50.000.000,00; Vorjahr: TEUR 80.000)
8.
Erträge aus anderen Wertpapieren des Finanzanlagevermögens
(Davon aus verbundenen Unternehmen EUR 580.633,88; Vorjahr: TEUR 17.076)
9.
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
10.
Erträge aus dem Abgang von Finanzanlagen
11.
Aufwendungen aus Finanzanlagen
(Davon aus verbundenen Unternehmen EUR 16.077.536,78; Vorjahr: TEUR 18.227)
a) Abschreibungen
(Davon aus verbundenen Unternehmen EUR -174.890.909,49; Vorjahr: TEUR -14.881)
12.
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
(Davon betreffend verbundene Unternehmen EUR -27.812.271,69; Vorjahr: TEUR -29.741)
13.
Zwischensumme aus Z 7 bis 12 (Finanzergebnis)
-168.801.644,56
37.511
14.
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
-170.852.355,16
26.798
15.
17.619.065,35
12.179
16.
Jahresfehlbetrag/-überschuss
-153.233.289,81
38.977
17.
Auflösung von Kapitalrücklagen
891.298.291,44
0
18.
Auflösung von Gewinnrücklagen
a) Gebundene
a) Andere Rücklagen (freie Rücklagen)
88.206.519,05
b) Rücklage für eigene Anteile
54.483.963,30
185.323
0
142.690.482,35
19.
185.323
Zuweisung zu Gewinnrücklagen
a) Rücklagen für eigene Anteile
0,00
-62.361
0,00
20.
Reinvermögensminderung durch Abspaltung
21.
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr
22.
Bilanzgewinn
-62.361
-891.298.291,44
0
10.542.807,46
11.267
0,00
173.206
Einzelabschluss 255
Anhang
1. Allgemeine Grundsätze
Der Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG zum 30. April 2014 wurde gemäß den Bestimmungen des Unternehmensgesetzbuches (UGB) in der geltenden Fassung erstellt. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung sowie die
Generalnorm, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermitteln, wurden beachtet.
Das vorliegende Geschäftsjahr der IMMOFINANZ AG umfasst den Zeitraum vom 1. Mai 2013 bis 30. April 2014.
Die Angabe der Vorjahreszahlen erfolgte gemäß § 223 (2) UGB in 1.000 Euro.
Von der Ermächtigung des § 223 (4) UGB, zusätzliche Posten hinzuzufügen, wenn ihr Inhalt nicht von einem vorgeschriebenen Posten gedeckt wird, wurde Gebrauch gemacht.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.
Die Bewertung erfolgte unter der Prämisse des Going Concern.
2. Bilanzierungs- und
Bewertungsgrundsätze
Die Bewertung der ausschließlich entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände erfolgte zu Anschaffungskosten, vermindert um die der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechenden planmäßigen linearen Abschreibungen.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibung, bewertet.
Die Abschreibung der Zugänge und Abgänge des laufenden Geschäftsjahres erfolgt pro rata temporis.
Das Finanzanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten, vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen zur
Berücksichtigung von Wertminderungen, bewertet. Die Wertminderungen von Anteilen an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen werden durch den Vergleich der Buchwerte mit dem Eigenkapital der Beteiligung zuzüglich
eventuell vorhandener stiller Reserven bzw. anhand der für die Bewertung von Beteiligungen üblichen Indikatoren
ermittelt. Die Bewertung erfolgt konzernweit in jeder Konzerntochter und spiegelt sich dadurch auch in Summe in
der Konzernmutter IMMOFINANZ AG wider. Tritt in späteren Geschäftsjahren eine Werterhöhung ein, so wird die in
einem der vorangegangenen Geschäftsjahre durchgeführte außerplanmäßige Abschreibung im Umfang der eingetretenen Werterhöhung zugeschrieben, jedoch maximal bis zu den historischen Anschaffungskosten. Die Eigenen
Anteile werden zu Anschaffungskosten bilanziert, bei dauerhaften Wertminderungen wird eine außerplanmäßige
Abschreibung vorgenommen. Für IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH liegt zum 31. Oktober 2013 ein
externes Bewertungsgutachten vor, welches der Bewertung zugrunde gelegt wurde. Die Bewertung erfolgt nach der
Discounted-Cashflow-Methode. Dieses Bewertungsgutachten umfasst auch die BUWOG Gruppe.
Die Forderungen wurden mit Nennwerten – abzüglich erforderlicher Wertberichtigungen – bilanziert. Die Wertberichtigung der Konzernforderungen erfolgt auf Basis des zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Eigenkapitals der
finanzierten Gesellschaft. Soweit beim Darlehensnehmer ein negatives Eigenkapital (bewertet zum beizulegenden
Zeitwert) vorliegt, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Potenzielle Zuschreibungen werden
aufgrund des Wahlrechts gemäß § 208 Abs 2 UGB nicht vorgenommen.
Die sonstigen Wertpapiere und Anteile im Umlaufvermögen sind zu Anschaffungskosten, unter Berücksichtigung
einer Abschreibung gemäß § 207 UGB, bewertet.
256 Einzelabschluss
Die Rückstellungen wurden unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der kaufmännischen Vorsicht in Höhe des voraussichtlichen Anfalls gebildet.
Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht ermittelt.
Sämtliche Geschäftsfälle in ausländischer Währung wurden mit dem Devisenkurs am Tag der jeweiligen Transaktion erfasst. Die Bewertung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten
erfolgt – unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht – mit dem an diesem Tag gültigen Devisenkurs. Daraus
resultierende Fremdwährungskursverluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.
Bei der Bewertung von Derivaten fließen zur Bewertung des Ausfallrisikos Ausfallwahrscheinlichkeiten, Annahmen
über Ausfallsquoten sowie die zum Zeitpunkt des angenommenen Ausfalls aushaftenden Beträge ein. Eine Erhöhung
der Ausfallwahrscheinlichkeit und der Ausfallsquote führt bei einem Derivat mit positivem Aushaftungsbetrag (Forderung) zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, bei einem Derivat mit negativem aushaftenden Betrag
(Verbindlichkeit) zu einer Reduzierung der Verbindlichkeit; eine Verringerung der Ausfallwahrscheinlichkeit und Quote
führt zum gegenteiligen Effekt.
3. Erläuterungen zur Bilanz
Aktiva
Anlagevermögen
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im beigefügten Anlagenspiegel ersichtlich.
Beim abnutzbaren Anlagevermögen liegen den linearen planmäßigen Abschreibungen folgende Nutzungsdauern
zugrunde:
Sonstige immaterielle Vermögensgegenstände
3–10
Sachanlagen
2–10
Im folgenden Absatz werden die Anteile an verbundenen Unternehmen und die Beteiligungen beschrieben:
Die wesentlichste Veränderung der Anteile an verbundenen Unternehmen ist auf die Umgründungsschritte im Zusammenhang mit dem BUWOG Spin-off sowie auf eine Abschreibung der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung
GmbH i.H.v. EUR 174.890.909,49 zurückzuführen.
Als Vorbereitung für die Spaltung wurde zum 31. Oktober 2013 eine Schlussbilanz der IMMOFINANZ AG erstellt. Für die
Schlussbilanz wurde ein externes Bewertungsgutachten beauftragt, welches der Bewertung und damit der außerplanmäßigen Abschreibung der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH zugrunde gelegt wurde. Die Bewertung erfolgt nach der Discounted-Cashflow-Methode. Dieses Gutachten stellt die Basis für die weiteren Umgründungsschritte dar.
Im Spaltungs- und Übernahmsvertrag vom 14. März 2014 wurde beschlossen, dass durch Ausgabe von Aktien der
BUWOG AG (vormals: Artemis Immobilien GmbH) an die Aktionäre der IMMOFINANZ AG zur Durchführung der Abspaltung IMMOFINANZ AG die Anteilsmehrheit an BUWOG AG abgeben wird. BUWOG AG wird damit verselbständigt und
an die Börse gebracht. Mit Stichtag 26. April 2014 wurde die GENA SECHS Immobilienholding GmbH in die BUWOG AG
eingebracht und beim Firmenbuch eingetragen. Am 28. April 2014 wurden 51% der BUWOG AG in Form eines Spin-offs
erstmals an die Wiener und Frankfurter Börse gebracht.
Entsprechend dem Fachgutachten KFS RL 25 ist es zulässig, dass jener Teil des Buchwerts der Beteiligung an der
übertragenden Tochtergesellschaft, der sich aus dem Verhältnis zwischen dem beizulegenden Wert des übertragenen
Vermögens und dem beizulegenden Wert des gesamten Vermögens dieser Tochtergesellschaft vor der Umgründung
Einzelabschluss 257
ergibt, im Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums auf die übernehmende Körperschaft als Beteiligungsabgang ausgewiesen und der Buchwert der Beteiligung an der Tochtergesellschaft um den gleichen Betrag als
Beteiligungszugang erhöht wird. In der vorliegenden Abspaltung wurden die entsprechenden Buchwerte umgebucht.
Mit Sacheinlage- und Einbringungsvertrag vom 30. Jänner 2014 wurden sämtliche Anteile, das entspricht einem
Anteil von 100%, der Parthica Immobilien GmbH von IMMOFINANZ AG als Sacheinlage in die BUWOG AG eingebracht.
Capital increase der
Als Gegenleistung für diese Sacheinlage erfolgte vor Wirksamwerden der Abspaltung eine Kapitalerhöhung
BUWOG AG um EUR 43.095.844,00. Demgemäß wurde der Beteiligungsansatz der Parthica Immobilien GmbH i.H.v.
EUR 80.248.500,00 auf den Beteiligungsansatz der BUWOG AG umgebucht.
Kapitalerhöhung
IMMOFINANZ AG
Einbringung
100%
BUWOG AG
59,71%
40,29%
IMBEA
IMMOEAST
Beteiligungsverwaltung GmbH
Parthica
Immobilien
GmbH
IMMOEAST
Immobilien
GmbH
GENA ZWEI
Immobilienholding
GmbH
94,90%
Parthica
Immobilien
GmbH
GENA SECHS
Immobilienholding
GmbH
GENA ZWEI
Immobilienholding
GmbH
5,10%
5,10%
BUWOG – Bauen und
Wohnen Gesellschaft mbH
Als vorbereitender Schritt für die Abspaltung wurde gemäß Spaltungs- und Übernahmsvertrag vom 22. Jänner 2014
zwischen IMMOEAST Immobilien GmbH und GENA SECHS Immobilienholding GmbH von IMMOEAST Immobilien GmbH
ein Anteil von 94,9% der BUWOG – Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH durch Abspaltung zur Aufnahme auf GENA
SECHS Immobilienholding GmbH übertragen. Entsprechend dem Verkehrswertverhältnis wurden in der IMMOFINANZ
AG von dem Beteiligungsansatz an der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH EUR 891.277.392,25 auf den
Beteiligungsansatz der GENA SECHS Immobilienholding GmbH und EUR 601.399.533,31 auf BUWOG AG umgebucht.
IMMOFINANZ AG
100%
59,71%
BUWOG AG
40,29%
IMBEA
IMMOEAST
IMMOEAST
Immobilien
GmbH
Sachausschüttung
GENA SECHS
Immobilienholding
GmbH
Spaltung zur Aufnahme
Parthica
Immobilien
GmbH
GENA ZWEI
Immobilienholding
GmbH
5,10%
BUWOG – Bauen und
258 Einzelabschluss
Der gesamte von IMMOFINANZ AG gehaltene Anteil an der GENA SECHS Immobilienholding GmbH wurde nach Maßgabe des Spaltungs- und Übernahmsvertrag vom 14. März 2014 im Wege einer Abspaltung zur Aufnahme von der
IMMOFINANZ AG als übertragende Gesellschaft auf die BUWOG AG als übernehmende Gesellschaft übertragen.
Damit hält BUWOG AG mit Wirksamwerden der Abspaltung mittelbar sämtliche Geschäftsanteile an der BUWOG –
Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH und zwar i.H.v. rund 94,9% über ihre nach Wirksamwerden der Abspaltung der
100%igen Beteiligung an der GENA SECHS Immobilienholding GmbH und die restlichen 5,1% mittelbar über ihre 100%
Beteiligung an der Parthica Immobilien GmbH. Das Spaltungsvermögen wurde von IMMOFINANZ AG im Wege der
Gesamtrechtsnachfolge auf BUWOG AG übertragen und zwar gegen Gewährung von Aktien an der BUWOG AG an
die Aktionäre der IMMOFINANZ AG. Basierend darauf wurde der Buchwert der Beteiligung GENA SECHS Immobilienholding GmbH i.H.v. EUR 891.298.291,44 als Abgang dargestellt.
Kapitalerhöhung
Zuteilung BUWOG AG-Aktien
(auch für Aktien in Finanzierungsgesch./
eigene Aktien)
Abspaltung
GENA6
Beteiligung
IMMOFINANZ AG
100% 43,33%
BUWOG AG
59,71%
(vor Abspaltung mittelbar
56,67% BUWOG GmbH)
40,29% 100%
(vor Abspaltung mittelbar
38,24% BUWOG GmbH)
IMBEA
IMMOEAST
Parthica
Immobilien
GmbH
GENA SECHS
Immobilienholding
GmbH
IMMOEAST
Immobilien
GmbH
94,90%
GENA ZWEI
Immobilienholding
GmbH
5,10%
BUWOG – Bauen und
Als Gegenleistung für die Übertragung des Spaltungsvermögens auf die BUWOG AG erhalten die Aktionäre der
IMMOFINANZ AG entsprechend ihrer Beteiligung an der IMMOFINANZ AG verhältniswahrend pro 20 auf Inhaber lautende Stückaktien der IMMOFINANZ AG eine auf Inhaber lautende Stückaktie der BUWOG AG mit Wirksamkeit ab
Eintragung der Spaltung in das Firmenbuch zugeteilt. Hinsichtlich der seitens IMMOFINANZ AG gehaltenen eigenen
Anteile wurden entsprechend der anteiligen Verkehrswerte Anschaffungskosten von EUR 19.569.168,35 von den eigenen Anteilen auf die Beteiligung BUWOG AG umgebucht. Die Beteiligung BUWOG AG wurde aufgrund des Beteiligungsverhältnisses von 49% in der IMMOFINANZ Group von den Anteilen an verbundenen Unternehmen zu den Beteiligungen umgegliedert.
Die IMMOFINANZ Group hält folgende Anteile an der BUWOG AG:
Aktienhaltende Gesellschaft
IMMOFINANZ AG
IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH
IMMOFINANZ Group
Stück
Anteil in%
45.392.560
45,57%
3.418.048
3,43%
48.810.608
49,00%
Die Gesellschaft hält zum 30. April 2014 Anteile an BUWOG AG i.H.v. EUR 701.317.201,66 (VJ: TEUR 0) im Anlagevermögen.
Entherrschungsvertrag
Um die Selbständigkeit und Unabhängigkeit der BUWOG Gruppe dauerhaft sicherzustellen, haben die IMMOFINANZ
AG und die BUWOG AG einen Entherrschungsvertrag abgeschlossen, der die von der IMMOFINANZ Group gehaltenen
Anteile an der BUWOG AG mit vertraglichen Stimmrechtsbeschränkungen belegt. Der Entherrschungsvertrag limitiert
Einzelabschluss 259
die Anzahl der seitens der IMMOFINANZ AG zu bestellenden Aufsichtsratsmitglieder, sodass auch bei sich ändernden
Größen des Aufsichtsrats durch die seitens der IMMOFINANZ AG bestellten Aufsichtsratsmitglieder keine Mehrheitsentscheidungen herbeigeführt werden können. Derzeit besteht der Aufsichtsrat der BUWOG AG aus fünf Mitgliedern;
seitens der IMMOFINANZ AG wurden Dr. Eduard Zehetner und Mag. Vitus Eckert zu Aufsichtsräten bestellt. Weiters
ist die IMMOFINANZ AG verpflichtet, ihr Stimmrecht in der Hauptversammlung der BUWOG AG u.a. dann nicht auszuüben, wenn Beschlüsse über die Entlastung des Vorstands oder anderer Aufsichtsratsmitglieder, über die Abberufung eines anderen Aufsichtsratsmitglieds oder über etwaige Fragen der Geschäftsführung, die von Vorstand oder
Aufsichtsrat der Hauptversammlung zur Entscheidung vorgelegt wurden, zu treffen sind. Der Entherrschungsvertrag
ist sowohl seitens der IMMOFINANZ AG als auch der BUWOG AG nur aus wichtigem Grund kündbar. Die Laufzeit des
Entherrschungsvertrags endet am 29. April 2020; widerspricht die IMMOFINANZ AG nicht, so verlängert sich die Laufzeit des Entherrschungsvertrags automatisch. Die Einhaltung des Entherrschungsvertrags kann durch Aktionäre der
BUWOG AG, die alleine oder gemeinschaftlich 5% des Grundkapitals repräsentieren, sowie durch jedes Vorstandsmitglied der BUWOG AG erwirkt werden.
Die Wertpapiere des Anlagevermögens beinhalten im Wesentlichen Anteile an der Wiener Börse i.H.v.
EUR 1.000.699,26 (VJ: TEUR 1.001) sowie Genussrechtsanteile an der RentCon Handels- u. Leasing GmbH i.H.v.
EUR 7.078.334,05 (VJ: TEUR 7.078).
Die Gesellschaft hält zum 30. April 2014 Eigene Anteile i.H.v. EUR 118.160.888,74 (VJ: TEUR 172.645) im Anlagevermögen. Zum Bilanzstichtag beträgt der Wert der Eigenen Anteile, bewertet zum Börsekurs zum 30. April 2014,
TEUR 118.996. Im Geschäftsjahr 2013/14 wurden 11.289.521 Stück mit einem Buchwert von EUR 34.914.794,95 an
IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH verkauft. Im Zuge des BUWOG Spin-offs wurden Anschaffungs
kosten von EUR 19.569.168,35 auf die Beteiligung an der BUWOG AG übertragen.
Die IMMOFINANZ AG hält zum 30. April 2014 44.534.312 Stück eigene Aktien. IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, eine 100%-Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG, hält zu diesem Zeitpunkt insgesamt 68.360.950
Stück Aktien der IMMOFINANZ AG. Von Aviso Zeta AG, einer 100%-Tochtergesellschaft der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, werden sechs Stück Aktien gehalten. Insgesamt halten Gesellschaften der IMMOFINANZ
Group zum 30. April 2014 knapp unter 10% (VJ: 10%) des Grundkapitals der IMMOFINANZ AG als eigene Aktien.
Gesellschaft auch unter wiederholter Ausnutzung der 10%-Grenze, sowohl über die Börse, als auch außerbörslich
Seit Jänner 2013 werden von IMMOFINANZ AG 44.534.312 Stück eigener Aktien mit einem Buchwert von
EUR 118.160.888,74 und von IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, einer 100% Tochter der IMMOFINANZ
AG, 57.071.429 Stück Aktien an der IMMOFINANZ AG mit einem Buchwert von EUR 134.572.488,10 zur Besicherung
einer Finanzierung verwendet. Siehe auch die Erläuterungen unter den Verbindlichkeiten.
260 Einzelabschluss
Gemäß § 240 Abs. 3 UGB setzt sich der Bestand an Aktien der Gesellschaft, die sie oder ein in Mehrheitsbesitz der
Gesellschaft stehendes Unternehmen hält, wie folgt dar:
Datum
Erwerb
Aktien- Besitzgesellschaft
anzahl
Sachverhalt und Erlaubnistatbestand
Aug. 2010
55.005.409
Closing der Vereinbarungen mit Constantia Packaging B.V. zum „IBAG-Bond“ (§ 65 Abs. 1 Z 1 AktG)
Sep. 2010
2.066.020
Abwicklung Bankgeschäft Aviso Zeta
(§ 65 Abs. 1 Z 1 AktG)
Dez. 2010
Nov. 2010–
Mär. 2011
6 Aviso Zeta AG
IMMOFINANZ AG
Okt. 2012
-11.526.415
IMMOFINANZ AG
Einzug eigene Aktien (§65 Abs. 1 Z 8 Satz 3 AktG)
Okt. 2012–
Feb. 2013
20.000.000
IMMOFINANZ AG
(§ 65 Abs. 1 Z 8 AktG)
Aug. 2013
-11.289.521 IMMOFINANZ AG
Gesamt
11.289.521 IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH
Anteiliger Betrag
Grundkapital
30. April 2014
in %
Kaufpreis
in EUR
57.105.699,52
4,87
151.264.874,75
2.144.907,56
0,18
5.594.782,16
Erwerb der Aviso Zeta (§ 65 Abs .1 Z 1 AktG)
47.350.248
Aug. 2013
Anteiliger Betrag
am Grundkapital
30. April 2014
in EUR
(§65 Abs. 1 Z 8 AktG)
Verkauf an IMBEA IMMOEAST
Kauf von IMMOFINANZ AG
112.895.268
6,23
0
16,85
49.158.238,87
4,19
145.755.598,51
-11.966.532,08
-1,02
-35.472.189,92
20.763.666,91
1,77
62.361.443,45
-34.914.794,95
-1,02
-35.449.095,94
34.914.794,95
1,02
35.449.095,94
117.205.987,01
10
329.504.525,80
Davon Besicherung für Finanzierung
Jän. 2013
-44.534.312
IMMOFINANZ AG
Veräußerung zur Finanzierung mit eigenen Aktien
(§ 65 Abs. 1b AktG)
-46.234.781,01
-3,94
Jän. 2013
-57.071.429
IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwatlung GmbH
-59.250.607,08
-5,06
-105.485.388,09
-9
-101.605.741
Betreffend die Besicherung für Finanzierung durch eigene Aktien verweisen wir auf die Angaben zu den Verbindlichkeiten.
Umlaufvermögen
Forderungen
Die Zusammensetzung der Forderungen nach Restlaufzeit ergibt sich aus folgendem Forderungsspiegel:
Werte in EUR
Forderungen aus Leistungen
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
Forderungen gegen Unternehmen,
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
Summe
Werte in EUR
Forderungen aus Leistungen
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
Forderungen gegen Unternehmen,
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
Summe
30. April 2014
Davon Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon Restlaufzeit
zwischen 1 und 5 Jahren
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
265
265
0
0
415.258.534,05
240.587.910,81
174.670.623,24
0
3.214.638,81
3.214.638,81
0
0
11.816.039,12
11.816.039,12
0
0
430.289.476,98
255.618.853,74
174.670.623,24
0
30. April 2013
Davon Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon Restlaufzeit
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
237.274,59
237.274,59
0
0
680.988.387,16
513.692.954,96
167.295.432,20
0
11.758.923,59
11.758.923,59
0
0
9.044.132,35
9.044.132,35
0
0
702.028.717,69
534.733.285,49
167.295.432,20
0
Einzelabschluss 261
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen und Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht,
für die keine Fristigkeit vereinbart wurde, werden als kurzfristig ausgewiesen, jedoch nur nach Maßgabe der Liquidität
des jeweiligen Gläubigers eingefordert.
Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Forderungen aus Leistungen i.H.v.
EUR 45.653.898,44 (VJ: TEUR 53.432) sowie Forderungen im Zusammenhang mit der Zinsenabgrenzung für die
Genussrechte an der RentCon Handels- und Leasing GmbH i.H.v. EUR 0,00 (VJ: TEUR 363). Weiters beinhalten die
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen sonstige Forderungen i.H.v. EUR 38.074.274,55 (VJ: TEUR 27.588),
Dividendenforderungen i.H.v. EUR 0,00 (VJ: TEUR 240.014) sowie Forderungen aus Darlehen i.H.v. EUR 406.441.651,27
(VJ: TEUR 432.298), die mit EUR 74.911.290,21 (VJ: TEUR 72.707) wertberichtigt sind. Die Methode zur Einschätzung
der Wertberichtigungen wird in den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen beschrieben.
Im Geschäftsjahr bzw. in Vorjahren kam es bei Immobilienwerten der Tochtergesellschaften der IMMOFINANZ AG zu
einer Werterholung und daher hätte man Zuschreibungen zu wertberichtigten Forderungen i.H.v. EUR 13.780.041,94
(VJ: TEUR 16.864) vornehmen können. Diese Zuschreibungen hätten zu einer ertragsteuerlichen Belastung geführt
und da steuerlich keine Zuschreibungspflicht vorliegt, wurde diese unterlassen.
Die sonstigen Forderungen enthalten im Wesentlichen eine Forderung gegenüber dem Finanzamt i.H.v.
EUR 6.450.363,14 (VJ: TEUR 6.548).
Sonstige Wertpapiere und Anteile
Der Bestand betrifft 224 Stück Wandelanleihen 2017 mit einem Nominale von EUR 22.400.000,00 (VJ: TEUR 22.400)
und 1.562.000 Stück Wandelanleihen 2018 mit einem Nominale von EUR 6.435.440,00 (VJ: TEUR 6.435). Im Jänner 2014 wurde die Wandelanleihe 2014 getilgt. Somit wurde der Rückkauf von 962 Stück Wandelanleihe 2014 mit
einem Nominale von EUR 96.200.000,00 (VJ: TEUR 96.200) ebenso getilgt.
Die BUWOG AG hat im Vorfeld des Spin-offs am 25. April 2014 auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 7. März 2014 eine 3,5% Wandelanleihe im Gesamtnominale von EUR 260,0 Mio. mit einer Laufzeit
bis zum 25. April 2019 emittiert. Die Wandelanleihe wurde auf der Basis des Übernahmevertrags vom 25. April 2014
zur Gänze von der IMMOFINANZ AG gezeichnet und wird im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Gemäß den Emissionsbedingungen wurde der anfängliche Wandlungspreis mit EUR 18,93 festgesetzt; entsprechend einer Prämie von 40% auf den arithmetischen Durchschnitt der
XETRA-Schlusskurse der Aktie der BUWOG AG an den ersten fünf Handelstagen (28. April 2014 bis 5. Mai 2014). Das
Wandlungsrecht kann im Wandlungszeitraum vom 29. Jänner 2015 bis zum 25. April 2019 ausgeübt werden.
Zur Bedienung der Wandlungsrechte besteht bedingtes Kapital gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG gemäß Beschluss der
Hauptversammlung vom 7. März 2014.
Die BUWOG AG ist im Zeitraum bis zum 27. Jänner 2015 berechtigt, die gesamte Wandelanleihe mit Kündigungsfrist
von mindestens 30 Tagen zu kündigen und zu 101% des Nominalwerts zuzüglich aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen.
Alternativ ist BUWOG AG auch nach drei Jahren ab Notierungsaufnahme der Aktien der BUWOG AG berechtigt, die
gesamte WA 2019 mit Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen, aber nicht mehr als 90 Tagen zu kündigen und zum
Nominale zuzüglich aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen, wenn der volumengewichtete durchschnittliche tägliche
Aktienkurs an mindestens 20 Handelstagen innerhalb eines Zeitraums von mindestens 30 aufeinanderfolgenden
Handelstagen mindestens 130% des jeweils geltenden Wandlungspreises beträgt.
Guthaben bei Kreditinstituten
Dieser Posten betrifft im Wesentlichen Guthaben bei der UniCredit Bank Austria AG, Wien, der RAIFFEISEN BANK
INTERNATIONAL AG, Wien, der ERSTE GROUP BANK AG, Wien, der Deutsche Bank Aktiengesellschaft, Wien, Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien, Wien, sowie der Liechtensteiner Landesbank (Österreich) AG, Wien.
Rechnungsabgrenzungsposten
Dieser Posten umfasst im Geschäftsjahr zahlungswirksame Aufwendungen, die das Folgejahr betreffen, wie Finanzmarktaufsicht, Versicherungen, Flüge, Wartung und Lizenzen.
262 Einzelabschluss
Passiva
Eigenkapital
Das Grundkapital beträgt EUR 1.172.059.877,28 (VJ: TEUR 1.172.060) und stellt sich wie folgt dar:
Stück
Grundkapital EUR
Stück
Grundkapital EUR
30. April 2014
30. April 2014
30. April 2013
30. April 2013
Inhaberaktien
1.128.952.687
1.172.059.877,28
1.128.952.687
1.172.059.877,28
Summe
1.128.952.687
1.172.059.877,28
1.128.952.687
1.172.059.877,28
Das Eigenkapital zum 30. April 2014 stellt sich wie folgt dar:
Werte in EUR
30. April 2014
30. April 2013
Grundkapital
1.172.059.877,28
1.172.059.877,28
3.126.481.365,31
4.017.779.656,75
29.330.271,19
117.536.790,24
Kapitalrücklagen
1) Gebundene
Gewinnrücklagen
1) Andere Rücklagen (freie Rücklagen)
118.160.888,74
172.644.852,04
Bilanzgewinn
2) Rücklage für eigene Anteile
0
173.205.563,71
Eigenkapital
4.446.032.402,52
5.653.226.740,02
Kapital- und Gewinnrücklagen
Die Rücklagen im unternehmensrechtlichen Einzelabschluss der IMMOFINANZ AG beinhalten gebundene Kapitalrücklagen aus Kapitalerhöhungen gemäß § 229 Abs. 2 Z 1 UGB sowie der Verschmelzung der IMMOEAST AG mit der
IMMOFINANZ AG und eine Rücklage für eigene Aktien gem. § 225 Abs. 5 UGB sowie eine freie Gewinnrücklage. Die
Veränderung der gebundenen Kapitalrücklagen beruht auf der Auflösung der Kapitalrücklage zur Abdeckung des Spaltungsverlusts aus dem im Geschäftsjahr durchgeführten Börsengang in Form eines Spin-offs der Beteiligung BUWOG
AG, siehe Erläuterungen im Anlagevermögen.
Rückstellungen
Die Rückstellung für Abfertigungen (EUR 277.586,87, VJ: TEUR 239) wurde versicherungsmathematisch mit einem
Rechenzinssatz von 3% (VJ: 3,5%) und einem Pensionseintrittsalter von 60 Jahren für Männer ermittelt.
Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Steuern i.H.v. EUR 19,2 Mio (VJ:
EUR 1,5 Mio.), Prüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsberatungsaufwendungen i.H.v. EUR 4,0 Mio (VJ: EUR 2,3 Mio),
Schätzgutachten i.H.v. EUR 0,9 Mio (VJ: EUR 1 Mio), Personal von EUR 6,7 Mio (VJ: EUR 6 Mio) sowie Derivate i.H.v.
EUR 7,8 Mio (VJ: TEUR 90).
Verbindlichkeiten
Die IMMOFINANZ AG hat zwei Wandelanleihen und eine Unternehmensanleihe im Nominale von insgesamt
EUR 643,8 Mio. aushaftend.
IMMOFINANZ AG hat am 19. Jänner 2007 auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 28. September 2006 Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 20. Jänner 2014 emittiert (ISIN XS0283649977). Zur Bedienung der Umtauschrechte aus den WA 2014 besteht bedingtes Kapital (§ 159
AktG) gemäß den Beschlüssen der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG vom 28. September 2006, 27. September 2007 und 2. Oktober 2009.
Der Wandlungszeitraum der Inhaber der Wandelanleihen 2014 ist per 9. Jänner 2014 ausgelaufen und das zum
30. April 2013 aushaftende Nominale von EUR 25,7 Mio. wurde am 20. Jänner 2014 fristgerecht getilgt.
Einzelabschluss 263
Im Geschäftsjahr 2013/14 wurden keine Wandlungen vorgenommen.
IMMOFINANZ AG hat am 19. November 2007 auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 27. September 2007 Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 19. November 2017
emittiert (ISIN XS0332046043). Zur Bedienung der Umtauschrechte aus den WA 2017 besteht bedingtes Kapital (§ 159 AktG) gemäß den Beschlüssen der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG vom 28. September 2006,
27. September 2007 und 2. Oktober 2009. Gemäß den Emissionsbedingungen war jeder Inhaber der WA 2017 berechtigt, die Schuldverschreibung zum 19. November 2012 zur vorzeitigen Rückzahlung zu kündigen. Insgesamt wurden
WA 2017 im Gesamtnominale von EUR 144,3 Mio. zur Rückzahlung gekündigt und von der IMMOFINANZ AG getilgt.
Nach Tilgung der zur Rückzahlung gekündigten WA 2017 ist noch ein Nominale von EUR 35,1 Mio. aushaftend. Diese
wird am 19. November 2017 (Fälligkeitstag) getilgt, sofern zwischenzeitlich keine Wandlungen in Aktien der Gesellschaft erfolgen oder die zweite Kündigungsmöglichkeit für vorzeitige Rückzahlung in Anspruch genommen wird.
IMMOFINANZ AG hält noch nicht eingezogene zurückgekaufte WA 2017 im Gesamtnominale von EUR 22,4 Mio. Die WA
2017 ist zum 30. April 2014 im Gesamtnominale von EUR 35,1 Mio. (2012/13: EUR 35,1 Mio.) aushaftend. Die Wandelanleihen, welche von der IMMOFINANZ gehalten werden, wurden von dem aushaftenden Nominale in Abzug gebracht.
Anlässlich der Abspaltung der BUWOG Gruppe und der Zuteilung von BUWOG-Aktien an die Aktionäre der IMMOFINANZ
AG wurden die Wandlungsrechte aus der WA 2017 gemäß dem Zuteilungsverhältnis der Abspaltung (1 BUWOG-Aktie
für 20 IMMOFINANZ-Aktien) angepasst und zusätzlich anteilige Wandlungsrechte in Aktien der BUWOG AG eingeräumt. Der am Anpassungsstichtag (25. April 2014) geltende Wandlungspreis von EUR 7,97 (zuletzt angepasst am
2. Oktober 2013 infolge der Dividendenauszahlung für das Geschäftsjahr 2012/13) bezieht sich entsprechend der
Anpassung als rechnerischer Wandlungspreis auf die bei Wandlung auszugebenden IMMOFINANZ-Aktien sowie
BUWOG-Aktien und unterliegt den Anpassungen gemäß Emissionsbedingungen. Auf Grundlage der angepassten
Wandlungsrechte berechtigt die ausstehende WA 2017 derzeit zur Wandlung in insgesamt 4.404.015 Stück Aktien
der IMMOFINANZ AG und 220.200 Aktien der BUWOG AG.
Am 8. März 2011 hat IMMOFINANZ AG auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung vom
27. September 2007 (Emission von Wandelanleihen) und vom 28. September 2010 (Veräußerung eigener Aktien)
125.029.692 Stück Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 515,1 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 8. März 2018
emittiert (ISIN XS0592528870). Gemäß den Emissionsbedingungen ist jeder Inhaber der WA 2018 berechtigt, die
Schuldverschreibung zum 8. März 2016 zur vorzeitigen Rückzahlung zu kündigen.
Die Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG hat mit Beschluss vom 28. September 2011 die Ausgabe der WA 2018
und die Ausstattung dieser Wandelanleihe mit anfänglichen Wandlungsrechten in bis zu 104.421.677 Stück neue
(junge) auf den Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft sowie die Emissionsbedingungen der WA 2018 gemäß
§ 174 AktG genehmigt.
Zur Bedienung von Umtauschrechten aus der WA 2018 wurde in der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG vom
28. September 2011 eine bedingte Kapitalerhöhung gemäß § 159 AktG um EUR 132,2 Mio. beschlossen.
30. April 2014 ist die WA 2018 im Gesamtnominale von EUR 508,7 Mio. (2012/13: EUR 508,7 Mio.) ausstehend. Die
Wandelanleihen, welche von der IMMOFINANZ gehalten werden, wurden von dem aushaftenden Nominale in Abzug
gebracht.
für 20 IMMOFINANZ-Aktien) angepasst und zusätzlich anteilige Wandlungsrechte in Aktien der BUWOG AG eingeräumt. Der am Anpassungsstichtag (25. April 2014) geltende Wandlungspreis von EUR 3,56 (zuletzt angepasst am
2. Oktober 2013 infolge der Dividendenauszahlung für das Geschäftsjahr 2012/13) bezieht sich entsprechend der
Anpassung als rechnerischer Wandlungspreis auf die bei Wandlung auszugebenden IMMOFINANZ-Aktien sowie
der IMMOFINANZ AG und 7.144.445 Aktien der BUWOG AG.
264 Einzelabschluss
EUR 220.930.312,99 beschlossen zur Bedienung von Umtausch- oder Bezugsrechten von Inhabern von der Gesellschaft ausgegebenen Wandelanleihen, die (i) auf Grundlage eines Beschlusses der Hauptversammlung vom 28. September 2011 und/oder (ii) in der Hauptversammlung vom 27. September 2007 ausgegeben oder mit Umtauschrechten in junge Aktien ausgestattet wurden bzw. werden.
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeit ergibt sich aus folgendem Verbindlichkeitenspiegel:
Werte in EUR
30. April 2014
Davon Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon Restlaufzeit
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
Anleihen
690.713.812,59
75.593.854,67
615.119.957,92
0
186.295.988,08
150.779.091,18
2.600.000,00
32.916.896,90
4.954.507,84
4.954.507,84
0
0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
885.571.333,23
665.057.504,86
220.513.828,37
0
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen,
261.731.002,15
261.731.002,15
0
0
1.496.438,92
1.496.438,92
0
0
2.030.763.082,81
1.159.612.399,62
838.233.786,29
32.916.896,90
30. April 2013
Davon Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Davon Restlaufzeit
Davon Restlaufzeit
über 5 Jahre
Anleihen
811.724.964,33
130.602.205,09
681.122.759,24
0
186.526.093,39
609.188,21
152.200.000,00
33.716.905,18
Summe
Werte in EUR
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Summe
3.064.971,64
3.064.971,64
0
0
1.087.229.061,49
909.946.202,53
177.282.858,96
0
984.916,57
984.916,57
0
0
2.089.530.007,42
1.045.207.484,04
1.010.605.618,20
33.716.905,18
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, für die keine Fristigkeit vereinbart wurde, werden als kurzfristig ausgewiesen.
In diesem Zusammenhang wurden auch die von IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH (100% Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG) gehaltenen 57.071.429 Stück IMMOFINANZ-Aktien im Jänner 2013 an IMMOFINANZ
AG gegen anteilige Gewährung der Finanzierungsvaluta veräußert und zwischen der IMMOFINANZ AG und der IMBEA
IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH im Wesentlichen die gleichen Bedingungen für Veräußerung, Finanzierung
und Rückerwerb der IMMOFINANZ-Aktien vereinbart wie im Vertragsverhältnis zwischen der IMMOFINANZ AG und
den finanzierenden Kreditinstituten.
Tilgung der Finanzierungen verpflichtet. Die von der Gesellschaft während der Laufzeit zu leistenden Zinsen sind an
den EURIBOR gekoppelt. Während der Laufzeit von der Gesellschaft ausgeschüttete Dividenden werden an die Gesellschaft rückgeführt. Der vereinbarte Rückerwerbspreis für die Aktien entspricht dem Verkaufspreis, sodass Kursrisiko
und -chance der Aktien bei der Gesellschaft verbleiben. Aufgrund des bereits vereinbarten Rechts der IMMOFINANZ
AG zum Rückerwerb der 101.605.741 Stück Aktien während der Laufzeit bzw. der Verpflichtung zum Rückerwerb am
Einzelabschluss 265
Ende der Laufzeit werden die 101.605.741 Stück Aktien der IMMOFINANZ AG als eigene Aktien ausgewiesen und der
Finanzierungsbetrag i.H.v. EUR 150,0 Mio. als Verbindlichkeit.
IMMOFINANZ AG und IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH wurden ebenfalls entsprechend angepasst.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten ausschließlich sonstige Verbindlichkeiten und
betreffen im Wesentlichen Darlehen von verbundenen Unternehmen i.H.v. EUR 380.604.444,79 (VJ: TEUR 568.110)
sowie sonstige Verbindlichkeiten i.H.v. EUR 504.655.300,04 (VJ: TEUR 515.066), welche sich auf einen noch nicht
bezahlten Großmutterzuschuss gegenüber der IMMOEAST Beteiligungs GmbH beziehen.
Die Position Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, beinhaltet im
Wesentlichen die Stundung der Wandelschuldverschreibung 2019 an die BUWOG AG i.H.v. EUR 260.149.589,04 (VJ:
TEUR 0).
Fälligkeit 2019 emittiert. Die Schuldverschreibung wurde zur Gänze von IMMOFINANZ Group gezeichnet. Der Emissionserlös dient der BUWOG Gruppe zum Erwerb eines norddeutschen Wohnungsportfolios mit rund 18.000 Einheiten und einer Gesamtmietfläche von ca. 1,09 Mio. m². Der Emissionserlös wurde der IMMOFINANZ Group bis zum
Closing des Erwerbs des DGAG-Portfolios gestundet. Die Zinsvereinbarung ist marktüblich. Die Stundungsvereinbarung endete im Juni 2014.
Haftungsverhältnisse
Es wurden von der IMMOFINANZ AG zur Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit Patronatserklärungen
zugunsten einzelner Tochtergesellschaften erstellt. In diesen Patronatserklärungen verpflichtet sich die IMMOFINANZ
AG, dafür Sorge zu tragen, dass die betreffenden Gesellschaften über ausreichende Zahlungsmittel verfügen, um ihre
Schulden bei Fälligkeit begleichen zu können. Weiters verpflichtet sich die IMMOFINANZ AG, alle sonstigen Maßnahmen zu treffen, die im Sinne der anwendbaren insolvenzrechtlichen Bestimmungen notwendig sind. Darüber hinaus
ist die IMMOFINANZ AG für sämtliche gegenüber der IMMOFINANZ AG bestehenden Verbindlichkeiten, die aus Sicht
der betreffenden Gesellschaft Fremdkapital darstellen, die Verpflichtung eingegangen, hinter allen anderen Gläubigern, die nicht Gesellschafter der betreffenden Gesellschaft sind oder sonst nachrangig gestellt sind, zurückzustehen.
Der aushaftende Kreditbetrag gegenüber der Landesbank Hessen-Thüringen, für den die IMMOFINANZ AG in Zusammenhang mit dem Revolving Credit Facility die Haftung übernommen hat, wurde am 15. Mai 2013 getilgt. Dadurch
erlosch die Haftung i.H.v. EUR 173.493.975,90.
Weiters bestehen Garantien bzw. Verpfändungen für Tochtergesellschaften zugunsten von Kreditinstituten i.H.v.
EUR 84.524.508,46 (VJ: TEUR 249.723) und eine Garantie für Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis
besteht, zugunsten der Berlin Hyp AG i.H.v. EUR 200.000.000,00 (VJ: TEUR 0). Die IMMOFINANZ AG hat weiters Haftungen für verbundene Unternehmen gegenüber Lieferanten von EUR 106.000,00 (VJ: TEUR 0) übernommen.
Finanzinstrumente
Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos hat die Gesellschaft Verträge über folgende derivative Finanzinstrumente
abgeschlossen:
Art
Kontraktpartner
Währung
Nominale
Laufzeit
Net Present Value 30. April 2014
Swap
Deutsche Bank AG
EUR
162.323.878,48
31. Juli 2013–6. Okt. 2016
-6.789.840,00
Swap
Deutsche Bank AG
EUR
39.998.760,12
31. Juli 2013–6. Okt. 2016
In den sonstigen Rückstellungen erfasst
-961.745,00
-7.751.585,00
266 Einzelabschluss
4. Erläuterungen zur
Gewinn- und V
erlustrechnung
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse betreffen an Konzerngesellschaften weiterverrechnete Verwaltungsgebühren sowie Versicherungsprovisionen.
Die IMMOFINANZ AG und die IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH (Betrieb der ehem. IMMOEAST AG)
erbringen als geschäftsleitende Holdinggesellschaften Management Dienstleistungen an Tochtergesellschaften im
In- und Ausland. Für die leistungsorientierte Aufteilung der Kostenbasis ist zwischen den beiden Gesellschaften eine
fremdübliche Ausgleichszahlung vorzunehmen. Im Wirtschaftsjahr 2013/14 wurde eine Erlösabgrenzung für die Ausgleichszahlung von IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH an IMMOFINANZ AG i.H.v. EUR 41.262.379,70
(VJ: TEUR 48.642) gebildet, da die IMMOFINANZ AG entsprechende Kosten getragen hat, die wirtschaftlich der IMBEA
IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH zuzurechnen sind.
Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen neben den Auflösungen von sonstigen Rückstellungen i.H.v. EUR 1.654.556,08 (VJ: TEUR 661), Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen EUR 10.123.563,30
(VJ: TEUR 1.102), Erträge aus Weiterverrechnungen EUR 854.290,65 (VJ: TEUR 1.592) sowie Kursgewinne i.H.v.
EUR 345.477,26 (VJ: TEUR 900).
Personalaufwendungen
Die Personalaufwendungen betrugen für das Geschäftsjahr 2013/14 EUR 27.888.056,15 (VJ: TEUR 28.805).
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Im Geschäftsjahr 2013/14 wurden Wertberichtigungen und Ausbuchungen zu Forderungen i.H.v. EUR 2.792.594,53
(VJ: TEUR 4.675) vorgenommen.
Die weiteren wesentlichen Posten in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten Aufwendungen für Rechts-,
Prüfungs- und Beratungskosten i.H.v. EUR 13.736.923,13 (VJ: TEUR 6.912), Aufwendungen für Schätzgutachten i.H.v.
EUR 1.563.925,84 (VJ: TEUR 1.327), Buchführungskosten i.H.v. EUR 861.692,75 (VJ: TEUR 1.136), Miet- und Leasingaufwand i.H.v. EUR 2.373.443,79 (VJ: TEUR 2.297) sowie Fahrt- und Reisespesen i.H.v. EUR 1.913.875,42 (VJ: TEUR 2.490).
Gemäß § 237 Z 14 letzter Satz UGB nimmt die Gesellschaft die Befreiung der Angaben zu Aufwendungen für den
Abschlussprüfer in Anspruch.
Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats werden im laufenden Geschäftsjahr für das jeweils vorangegangene
Wirtschaftsjahr genehmigt und ausbezahlt. Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten für das Geschäftsjahr 2012/13
EUR 300.300,00 (VJ: TEUR 300) ausbezahlt.
Erträge aus Beteiligungen
In der Position Erträge aus Beteiligungen wird eine Dividende der Tochtergesellschaft IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH i.H.v. EUR 50.000.000,00 (VJ: TEUR 80.000) sowie die Dividende 2012 und 2013 der EHL Immobilien GmbH i.H.v. EUR 3.743.281,20 (VJ: TEUR 1.111) gezeigt.
Einzelabschluss 267
Zinsen und ähnliche Erträge
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge beinhalten im Wesentlichen die Zinserträge aus Treuhanddarlehen der
Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH i.H.v. EUR 2.345.659,97 (VJ: TEUR 3.928) sowie Zinsen aus Konzernforderungen i.H.v. EUR 13.731.876,81 (VJ: TEUR 14.299).
Aufwendungen aus Finanzanlagen
Im Geschäftsjahr 2013/14 wurden außerplanmäßige Abschreibungen von Anteilen an IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH i.H.v. EUR 174.890.909,49 (VJ: TEUR 14.881) vorgenommen, siehe Anlagevermögen unter
Erläuterungen zur Bilanz.
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus Treuhanddarlehen der Immofinanz Corporate Finance Consulting GmbH
i.H.v. EUR 164.488,87 (VJ: TEUR 169), Zinsen aus Konzernforderungen i.H.v. EUR 27.647.782,82 (VJ: TEUR 29.571) sowie
Zinsaufwendungen zu begebenen Wandelanleihen i.H.v. EUR 32.102.216,48 (VJ: TEUR 35.366) enthalten.
Der Posten Steuern vom Einkommen setzt sich wie folgt zusammen:
Werte in EUR
2013/14
2012/13
-321.812,50
-434.437,50
Körperschaftsteuer Gutschrift Vorjahre
0,00
207.720,23
Auflösung Körperschaftsteuer Rückstellung
0,00
10.178,00
Körperschaftsteuer
Steueraufwand (Gruppenbesteuerung) aperiodisch
-9.039.016,80
-1.870.590,03
Steuerertrag (Gruppenbesteuerung)
36.492.224,12
13.700.226,97
0,00
564.272,89
-9.513.282,81
0,00
Steuerertrag (Gruppenbesteuerung) aperiodisch
Latenter Steueraufwand
Bildungsprämie
Summe
953,34
1.442,51
17.619.065,35
12.178.813,07
Im Steuerertrag des laufenden Geschäftsjahres sind aperiodische Effekte i.H.v. EUR -9.039.016,80 enthalten, die aus
den nunmehr vorliegenden Körperschaftsteuerbescheiden der Gruppenmitglieder der Jahre 2008 bis 2012 resultieren. Daraus ergeben sich keine materiellen Folgeauswirkungen.
Vom Bilanzierungswahlrecht gemäß § 198 Abs. 10 UGB aktive latente Steuern auf temporäre Differenzen zwischen
dem unternehmensrechtlichen und dem steuerrechtlichen Ergebnis anzusetzen, wurde im Geschäftsjahr 2013/14
nicht Gebrauch gemacht.
Das Ausmaß aktiver latenter Steuern zum 30. April 2014 beträgt TEUR 303 (VJ: TEUR 1.028).
Die Gesellschaft hat im Wirtschaftsjahr 2013/14 eine Rückstellung für den Schlussausgleich für an die steuerliche
Unternehmensgruppe (Gruppenträger: IMMOFINANZ AG) zugewiesene Verlustüberhänge von BUWOG Gesellschaften gebildet.
268 Einzelabschluss
5. Sonstige Angaben
Angaben zu den Größenmerkmalen gem. § 221 UGB
Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft gemäß § 221 Abs. 1 UGB.
Angaben zur Gruppenbesteuerung gem. § 9 KStG
Gemäß Gruppenantrag vom 29. April 2005 fungiert die Gesellschaft seit dem Veranlagungsjahr 2005 als Gruppenträgerin einer Unternehmensgruppe i.S.d. § 9 KStG. Die Unternehmensgruppe wurde mehrfach erweitert.
Die Gesellschaft ist Gruppenträger der Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG. Zwischen dem Gruppenträger und dem
Gruppenmitglied besteht eine Steuerumlagevereinbarung, welche im Wirtschaftsjahr 2011/12 geändert wurde. Nach
dem geänderten Steuerumlagevertrag hat das Gruppenmitglied im Falle eines positiven Ergebnisses eine Steuer
umlage an den Gruppenträger i.H.v. 25% der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Im Falle eines Verlusts eines Gruppenmitglieds wird dieser Verlust evident gehalten und kann in Folgejahren gegen einen steuerlichen Gewinn des Gruppenmitglieds zu 100% verrechnet werden. Insoweit entfällt eine Zahlung des Gruppenträgers an das Gruppenmitglied.
Im Berichtszeitraum wurde eine Rückstellung i.H.v. EUR 9.513.282,81 für verwertete negative Steuerergebnisse von
Gruppenmitgliedern der IMMOFINANZ Steuergruppe gebildet.
Weiters wurde die Rückstellung i.H.v. EUR 7,88 Mio für verwertete negative Steuerergebnisse von Gruppenmitgliedern der IMMOFINANZ Steuergruppe nicht gebildet, da die IMMOFINANZ daraus keine zukünftigen Steuerbelastungen erwartet.
In den Vorjahren hatte das Gruppenmitglied im Falle eines positiven steuerlichen Ergebnisses eine Steuerumlage
an den Gruppenträger zu entrichten. Im Falle eines steuerlichen Verlusts des Gruppenmitglieds hatte der Gruppen
träger eine Steuerumlage an das Gruppenmitglied zu leisten, wobei in beiden Fällen ein KöSt.-Satz von 12,5% angewandt wurde.
Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
im Sinne des § 237 Z 8b UGB
Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen fanden im Geschäftsjahr nur zu fremdüblichen Konditionen
statt.
Risikomanagement
Group zur Früherkennung und Überwachung von Risiken das Interne Kontrollsystem (IKS) weiter optimiert. Betreffend IKS verweisen wir auf die Erläuterungen im Lagebericht.
und Zinssätzen sowie aus der Verschlechterung der Bonität und Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern.
Einzelabschluss 269
Finanzielles Risikomanagement
Ausfall-/Kreditrisiko
Ausfall-/Kreditrisiken ergeben sich, wenn ein Vertragspartner der IMMOFINANZ Group seinen Verpflichtungen nicht
nachkommt und infolgedessen ein finanzieller Schaden für die Gruppe entsteht. Das maximale Risiko entspricht den
auf der Aktivseite ausgewiesenen und diesen Risiken zurechenbaren Werten. Ausfallrisiken werden durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen.
Das Hauptsteuerungsinstrument in diesem Bereich ist die permanente Evaluierung der Bonität der Vertragspartner.
Die IMMOFINANZ Group arbeitet in diversen Entwicklungsprojekten mit lokalen Developern zusammen. Aufgrund
dieser Kooperationen ist die IMMOFINANZ Group dem Risiko ausgesetzt, dass Geschäftspartner ihren vertraglichen
Verpflichtungen nicht oder nicht zeitgerecht nachkommen. Mit einer entsprechenden Vertragsgestaltung wird diesem Risiko begegnet. So sind beispielsweise Strafzahlungen und Entschädigungsleistungen bei nicht vertragskonformer Erfüllung vorgesehen. Ferner werden Tätigkeiten und Zielerreichung vom Asset Management laufend überprüft.
Das Ausfallrisiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering. Von den Mietern wird in der Regel eine liquiditätsnahe
Sicherheit - bei Wohnimmobilien sind dies regelmäßig Barkautionen, bei Gewerbeimmobilien sind dies regelmäßig
Bankgarantien oder Barkautionen - verlangt. Außerdem wird die Bonität der Mieter laufend überprüft. Das Ausfallrisiko
bei Forderungen gegenüber Banken ist ebenfalls als gering einzustufen, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanz
instituten guter Bonität abgeschlossen werden. Das Kontrahentenausfallrisiko wird durch ein laufendes Monitoring,
fixe Veranlagungslimits und Diversifikation der Finanzinstitute gering gehalten.
Liquiditätsrisiko
Liquiditätsrisiken werden durch einen Mittelfristplan über fünf Jahre, ein im Monatsraster geplantes Jahresbudget und
monatlich revolvierende Liquiditätsplanungen mit Abweichungsanalysen minimiert. Ein täglich betriebenes Liquiditätsmanagement stellt sicher, dass die operativ eingegangenen Verpflichtungen erfüllt, Mittel optimal veranlagt werden und die Flexibilität für kurzfristige Akquisitionschancen gewahrt bleibt.
Daneben setzt die IMMOFINANZ Group auf langfristige Finanzierungen, bei denen die wirtschaftliche Tragfähigkeit
der Immobilien („interest coverage ratio“ bzw. „debt service coverage ratio“) und ihre Marktwerte („Loan-to-value
ratio“) berücksichtigt werden.
Um Kostenüberschreitungen und einen damit verbundenen überhöhten Liquiditätsabfluss zu vermeiden, führt die
IMMOFINANZ Group bei Entwicklungsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen kontinuierliche Budget- bzw.
Baufortschrittsüberwachungen durch.
Fremdwährungsrisiko
Die IMMOFINANZ Group ist dem Währungsrisiko in unterschiedlicher bilanzmäßiger und zahlungswirksamer Ausprägung ausgesetzt. Zum einen können Wechselkursänderungen die Bewertungsergebnisse beeinflussen und zum
anderen können diese die Vermögenslage der Unternehmen beeinflussen.
Dem Risiko der Wertminderung von Bankguthaben und Barbeständen in Fremdwährung wird durch ehestmögliche
Konvertierung in Euro begegnet.
Zur Steuerung des strukturell geringen Fremdwährungsrisikos werden fallweise derivative Finanzinstrumente herangezogen. Die derivativen Finanzinstrumente, die die IMMOFINANZ Group zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos
verwendet, werden als freistehende Derivate und nicht als Sicherungsinstrumente bilanziert. Hedge Accounting im
Sinne von IAS 39 wird nicht angewendet.
Die Bewertung der freistehenden Derivate erfolgt ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung.
Zinsänderungsrisiko
Die IMMOFINANZ Group ist als international agierendes Unternehmen den Zinsänderungsrisiken der verschiedenen
Immobilienteilmärkte ausgesetzt. Zinserhöhungen können das Ergebnis des Konzerns in Form von höheren Zinsaufwendungen für bestehende variable Finanzierungen beeinflussen.
270 Einzelabschluss
Eine Änderung des Zinssatzes hat im Falle von variabel verzinsten Finanzierungen eine unmittelbare Auswirkung auf
das Finanzergebnis des Unternehmens. Die IMMOFINANZ Group limitiert das Risiko steigender Zinsen, die zu höheren Zinsaufwendungen und zu einer Verschlechterung des Finanzergebnisses führen würden, durch den Einsatz von
fix verzinsten Finanzierungsverträgen und derivativen Finanzinstrumenten (v.a. Caps und Swaps). Diese derivativen
Finanzinstrumente werden als freistehende Derivate und nicht als Sicherungsinstrumente bilanziert. Hedge Accounting im Sinne von IAS 39 wird nicht angewendet.
Der Marktwert entspricht jenem Wert, den das jeweilige Unternehmen bei Auflösung des Geschäfts am Bilanzstichtag erhalten würde oder zahlen müsste.
Eine Änderung des Marktzinssatzes beeinflusst die Bewertung von Zinsderivaten. Im Rahmen von kapitalwertorientierten Verfahren nach der DCF-Methode, die auch für die Derivatebewertung Verwendung findet, erfolgt die Ermittlung des Marktwerts durch Abzinsung der zukünftigen Cashflows mit aktuellen Zinskurven. Steigende Zinsen führen
zu einem höheren Diskontfaktor und somit zu einer Reduktion des Barwerts der Derivate.
Kapitalmanagement
Das Ziel des Managements der IMMOFINANZ Group ist es, die kurz-, mittel- und langfristige Liquidität sicherzustellen. Außerdem wird gerade in Zeiten niedriger Zinsen versucht, diese Situation durch zinssichernde Instrumente wie
Caps und Swaps auszugleichen. Mittelfristig wird ein ausgeglichenes Eigen-/Fremdkapitalverhältnis respektive ein
LTV- („loan-to-value“) Verhältnis von 50,00% angestrebt.
Das Unternehmen unterliegt keinen externen Mindestkapitalanforderungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013/14
fanden keine Änderungen im Kapitalmanagement der IMMOFINANZ Group statt.
In diesem Kapitel wird der Status jener Verfahren dargestellt, die aufgrund von Klagen von (ehemaligen) Aktionären geführt werden bzw. die im Zusammenhang mit dem vormaligen Managementvertrag mit der Constantia
Privatbank Aktiengesellschaft (jetzt: Aviso Zeta AG) und/oder früheren Vorstandsmitgliedern des Konzerns stehen. Die angeführten Streitwerte beinhalten teilweise idente Sachverhalte und sind daher nicht einfach addierbar.
Gerichtliche Verfahren von Aktionären gegen IMMOFINANZ AG und
Beginnend mit November 2008 brachten einige Aktionäre Klagen gegen IMMOFINANZ AG (kurz: IFAG) und IMMOEAST
AG (nunmehr IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, kurz: IMBEA) ein. Teilweise handelt es sich bei den
Klägern um Aktionäre der IMMOFINANZ AG, teilweise um Aktionäre der ehemaligen IMMOEAST AG, die Ansprüche
gegen IMMOFINANZ AG geltend machen oder gegen IMBEA als Rechtsnachfolgerin der IMMOEAST AG. In sämtlichen
Verfahren machen die Kläger Schadenersatzansprüche aufgrund von Prospekthaftung oder anderen angeblich
mangelhaften Kapitalmarktinformationen geltend. Inhaltlich besteht die Argumentation der Kläger im Wesentlichen
darin, dass die Prospekte der IMMOFINANZ AG oder der IMMOEAST AG mangelhaft gewesen seien. Daneben stützen zahlreiche Kläger ihre Ansprüche noch auf weitere Rechtsgrundlagen, etwa dass gegen Ad-hoc-Meldepflichten verstoßen worden wäre. Die Kläger brachten u.a. vor, dass die aufgrund öffentlicher Angebote erhaltenen Mittel
nicht für Akquisitionen oder Entwicklung neuer Immobilienprojekte, sondern für die Finanzierung der IMMOFINANZ
AG und der IMMOEAST AG und den Erwerb von Aktien der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG verwendet worden seien. Die IMMOFINANZ AG und IMBEA bestreiten diese Ansprüche. Besonders hervorzuheben sind 19 „Sammelklagen“ österreichischer Prägung, in denen zwischen 10 und 908 Kläger Ansprüche gegen die IMMOFINANZ AG –
großteils gemeinsam mit der IMBEA – geltend machen.
Bis Ende April 2014 wurden 810 Klagen gegen die IMMOFINANZ AG (wobei teilweise auch IMBEA geklagt wurde)
und 78 Klagen nur gegen die IMMOEAST AG/IMBEA, insgesamt somit 888 Klagen, mit einem Streitwert von insgesamt ca. EUR 253,0 Mio. eingebracht. Ein Großteil der Kläger hat Deckung durch eine Rechtsschutzversicherung
oder den Prozessfinanzierer AdvoFin. Der Stand der anhängigen Verfahren ist unterschiedlich. Der Großteil befindet
sich nach wie vor im Anfangsstadium. In vielen Verfahren wurden bereits die Kläger vernommen, erst in wenigen
erfolgten mehr oder weniger umfangreiche Beweisaufnahmen. In 64 Verfahren erging ein erstinstanzliches Urteil
bzw. ein Endbeschluss jeweils – aus unterschiedlichen Gründen – zugunsten der IMMOFINANZ AG bzw. IMMOEAST
AG/IMBEA. In 13 weiteren Verfahren wird in den nächsten Monaten ein Urteil erwartet. In einem Verfahren wurde
der Klage stattgegeben. Die IMMOFINANZ AG hat gegen dieses Urteil berufen. Die Entscheidung des Oberlandes-
Einzelabschluss 271
gerichts Wien (OLG Wien) wird in den nächsten Monaten erwartet. Teilweise wurden die erstinstanzlichen Entscheidungen durch das OLG Wien bzw. den Obersten Gerichtshof aufgehoben und zur neuerlichen Verhandlung
an die erstinstanzlichen Gerichte zurückverwiesen. Insgesamt wurden bisher 138 Verfahren beendet (39 rechtskräftige klagsabweisende Urteile, 19 Klagsrückziehungen, 74 Vereinbarungen ewigen Ruhens, 6 Vergleiche, wobei
IMMOFINANZ und IMBEA keine Zahlungen an Kläger leisteten). Zieht man von den oben erwähnten, bis Ende April
2014 eingebrachten 888 Klagen die bisher beendeten 138 Verfahren ab, ergibt sich folgender Stand an anhängigen
Verfahren per Ende April 2014:
IFAG
IMBEA
Anzahl Verfahren
Streitwert in MEUR
331
24,4
55
7,1
IFAG und IMBEA
364
217,4
Gesamt
750
248,9
Gerichtliche Verfahren von Aktionären gegen Anlageberater und die Aviso Zeta AG und
Streitverkündigungen gegen die IMMOFINANZ AG/IMBEA
Beginnend mit August 2008 brachten Aktionäre der IMMOFINANZ AG und IMMOEAST AG (nunmehr: IMBEA) Klagen gegen die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft (nunmehr: Aviso Zeta AG) und die AWD Gesellschaft
für Wirtschaftsberatung GmbH (nunmehr: Swiss Life Select Österreich GmbH), über die sie IMMOFINANZ- und
AG und IMBEA sind aber an zahlreichen dieser Verfahren gegen die Aviso Zeta AG oder die Swiss Life Select Österreich
GmbH als Nebenintervenienten beteiligt. Ein Nebenintervenient ist jeder, der ein rechtliches Interesse daran hat, dass
in einem zwischen anderen Personen anhängigen Rechtsstreit eine Partei obsiegt. Hintergrund dieser Nebenintervention ist, dass sich die Beklagten im Falle des Verlusts an IMMOFINANZ AG/IMBEA regressieren wollen und daher
IMMOFINANZ AG/IMBEA den Streit verkünden. Würden IMMOFINANZ AG/IMBEA den Verfahren nicht beitreten, könnten sie in allfälligen Regressprozessen keine nicht schon im Vorprozess erörterten Punkte mehr entgegenhalten. Das
Hauptargument der Beklagten gegen IMMOFINANZ AG/IMBEA ist, dass der Schaden der Kläger durch Handlungen
der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG, die in einem Strafverfahren von der Staatsanwaltschaft Wien untersucht werden, verursacht worden wäre.
Aviso Zeta
Anzahl Verfahren
Streitwert in MEUR
397
40,6
229
32,3
Gesamt
626
72,9
Die IMMOFINANZ AG wurde gemäß Verschmelzungsvertrag vom 21. Jänner 2010 als übernehmende Gesellschaft mit
der IMMOEAST AG als übertragende Gesellschaft verschmolzen. Den ehemaligen Aktionären der IMMOEAST AG wurden im Zuge der Verschmelzung gemäß dem vereinbarten Umtauschverhältnis von drei Aktien der IMMOFINANZ AG
272 Einzelabschluss
für zwei IMMOEAST-Aktien insgesamt 567.363.702 Aktien der IMMOFINANZ AG gewährt. Sowohl von Aktionären der
IMMOFINANZ AG als auch von ehemaligen Aktionären der IMMOEAST AG wurde gemäß §§ 225c ff AktG die nachträgliche gerichtliche Überprüfung des Umtauschverhältnisses beim Handelsgericht Wien beantragt. Dieser Schritt
Rechtslage entspricht, und zu untersuchen, ob die angewandten Bewertungsmethoden plausibel sind.
In einzelnen Ländern Osteuropas können Rechtsunsicherheiten betreffend die Grundeigentumsverhältnisse auftreten.
Hinsichtlich der vorhandenen Haftungen verweisen wir auf die Haftungsverhältnisse im Anhang.
Einzelabschluss 273
Angaben zu Beteiligungsgesellschaften
Die Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen stellen sich wie folgt dar:
Gesellschaft
Stichtag
Kapitalanteil
Eigenkapital
zum Stichtag
Jahresüberschuss /
-fehlbetrag
IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, Wien
30. April 2013
100%
4.579.601.647,01
EUR
-27.496.283,53
EUR
IMMOWEST Immobilien Anlagen GmbH, Wien
30. April 2013
100%
200.814.281,15
EUR
10.449.222,13
EUR
BUWOG AG, Wien
30. April 2013
45,57%
-6.085,79
EUR
-3.621,74
EUR
EHL Immobilien GmbH, Wien
31. Dez. 2013
49%
2.442.969,21
EUR
2.321.969,21
EUR
Durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer
Angestellte
266
271
Gesamt
266
271
30. April 2014
EUR
30. April 2013
TEUR
Verpflichtungen aus der Nutzung
von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen
Verpflichtungen des folgenden Geschäftsjahres
2.334.165,62
2.355
Verpflichtungen der folgenden fünf Jahre
6.818.395,35
7.012
Angaben über Organe
Die Organe der IMMOFINANZ AG sind:
Vorstand
Dr. Eduard Zehetner (Vorsitzender)
Mag. Daniel Riedl FRICS (bis 25. April 2014)
Mag. Birgit Noggler
Mag. Dietmar Reindl (seit 1. Mai 2014)
Die Mitglieder des Vorstands haben im Geschäftsjahr 2013/14 Vergütungen i.H.v. EUR 3,9 Mio. (2012/13: EUR 4,7 Mio.)
bezogen. Es wurden Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse i.H.v. TEUR 59,3 (2012/13: TEUR 117,2) sowie Pensions
kassenbeiträge i.H.v. TEUR 149,2 (2012/13: TEUR 188,5) geleistet. Dargestellt werden die ausbezahlten Bezüge, die
tatsächliche Höhe der variablen Bezüge für das Geschäftsjahr 2013/14 wird erst nach Erstellung des Abschlusses
feststehen.
Des Weiteren wurden im Mai 2012 jenen drei Vorstandsmitgliedern, die in der Sanierungsphase von 2008 bis 2011 tätig
waren und noch immer dem Unternehmen angehörten, Sanierungsprämien im Gesamtbetrag von EUR 3,0 Mio. zuerkannt. Die IMMOFINANZ Group wurde aus der existenzbedrohenden Krise im Geschäftsjahr 2008/09 herausgeführt
und das Eigenkapital und der NAV erheblich gesteigert. Es wurden Dividendenzahlungen möglich.
274 Einzelabschluss
Aufsichtsrat
Dr. Michael Knap – Vorsitzender (seit 2. Oktober 2013)
(Dr. Michael Knap – Stellvertreter des Vorsitzenden bis 2. Oktober 2013)
Dr. Rudolf Fries – Stellvertreter des Vorsitzenden (seit 2. Oktober 2013)
(Dr. Rudolf Fries – Mitglied bis 2. Oktober 2013)
Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler (Mitglied seit 2. Oktober 2013 bis 30. Jänner 2014)
(Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler – Vorsitzender bis 2. Oktober 2013)
Mag. Vitus Eckert (bis 25. April 2014)
Mag. Klaus Hübner (bis 25. April 2014)
Dipl.-Ing. Siegfried Burger-Schattauer (vom Betriebsrat delegiert seit 2. Oktober 2013 bis 25. April 2014)
Mag. Mark Anthony Held (vom Betriebsrat delegiert seit 2. Oktober 2013)
Nikolaus Obermair, Akad.BO (vom Betriebsrat delegiert seit 2. Oktober 2013)
Mag. (FH) Philipp Amadeus Obermair (vom Betriebsrat delegiert seit 2. Oktober 2013 bis 30. Jänner 2014)
Prokuristen
Dipl.-Kfm. Jost-Alexander Gehrhardt (seit 12. Mai 2014)
Mag. Harald Heinzl (seit 12. Mai 2014)
Mag. Gerold Hellmich (seit 21. August2013)
Wolfgang Idl
Mag. Josef Mayer
Mag. Alfons Mähr (seit 17. Jänner 2013 bis 31. August 2013)
Mag. Dietmar Reindl (seit 17. Jänner 2013 bis 30. April 2014)
Dipl.Wirt. Inf. (DH) Mario Josef Schmalzl
Mag. Andrea Sperling-Koch (seit 12. Mai 2014)
Dipl.Wirt.-Ing. Andreas Thamm (seit 12. Mai 2014)
Martina Wimmer
Wien, 1. August 2014
Der Vorstand
Dr. Eduard Zehetner
CEO
Mag. Birgit Noggler
CFO
Mag. Dietmar Reindl
COO
Einzelabschluss 275
Entwicklung des Anlagevermögens
gemäß § 226 (1) UGB
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
Stand 1. Mai 2013
Zugänge
Abgänge
Umbuchungen
Werte in EUR
1.108.776,70
300.100,53
30.399,05
0,00
1.378.478,18
Immaterielle Vermögensgegenstände
1.108.776,70
300.100,53
30.399,05
0,00
1.378.478,18
1. Bauten auf fremden Grund
1.762.050,50
0,00
0,00
0,00
1.762.050,50
1.238.232,66
307.813,30
25.028,43
0,00
1.521.017,53
307.813,30
25.028,43
Sachanlagen
2. Beteiligungen
3.000.283,16
7.022.158.118,58
850.000,00
81.531.887,19 891.312.392,25 1
0,00
0,00
0,00
3.283.068,03
-681.748.033,31
5.530.629.580,21
701.317.201,66
702.167.201,66
8.129.033,31
0,00
0,00
0,00
8.129.033,31
Davon gegenüber verbundenen Unternehmen
7.078.334,05
0,00
0,00
0,00
7.078.334,05
172.644.852,04
0,00
34.914.794,95
-19.569.168,35
118.160.888,74
4. Eigene Anteile
Finanzanlagen
7.203.782.003,93
81.531.887,19 926.227.187,20
0,00
6.359.086.703,92
Summe Anlagevermögen
7.207.891.063,79
82.139.801,02 926.282.614,68
0,00
6.363.748.250,13
Abschreibung
Abschreibung
Zuschreibungen
Kumuliert
30. April 2014
30. April 2013
Laufendes Jahr
Laufendes Jahr
686.708,59
691.769,59
711.395,80
309.349,94
0,00
Immaterielle Vermögensgegenstände
Werte in EUR
Buchwert
686.708,59
691.769,59
711.395,80
309.349,94
0,00
1. Bauten auf fremden Grund
509.003,49
1.253.047,01
1.434.210,41
181.163,40
0,00
882.876,09
638.141,44
673.270,56
323.907,87
0,00
1.891.188,45
2.107.480,97
505.071,27
0,00
4.973.655.291,63 6.640.074.739,49
174.890.909,49
0,00
850.000,00
0,00
0,00
Sachanlagen
1.391.879,58
556.974.288,58
2. Beteiligungen
0,00
0,00
8.129.033,31
8.129.033,31
0,00
0,00
Davon gegenüber verbundenen Unternehmen
0,00
7.078.334,05
7.078.334,05
0,00
0,00
118.160.888,74
4. Eigene Anteile
172.644.852,04
0,00
0,00
Finanzanlagen
556.974.288,58
5.802.112.415,34 6.821.698.624,84
174.890.909,49
0,00
Summe Anlagevermögen
559.052.876,75
5.804.695.373,38 6.824.517.501,61
175.705.330,70
0,00
1 Abgang iZm Spin-off
0,00
702.167.201,66
276 Einzelabschluss
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013/14
A. Allgemeines
Die IMMOFINANZ AG ist Österreichs größte börsennotierte Immobiliengesellschaft mit Sitz in A-1100 Wien, Wienerbergstraße 11. Die IMMOFINANZ AG (in der Folge IMMOFINANZ) ist das oberste Mutterunternehmen des
I MMOFINANZ-Konzerns, auch IMMOFINANZ Group genannt. Die Geschäftsaktivitäten der IMMOFINANZ Group
umfassen die Entwicklung, den Ankauf, die Vermietung und die bestmögliche Verwertung von Liegenschaften mit
dem Ziel der Veranlagungsoptimierung. Die IMMOFINANZ notiert im ATX (ISIN AT 0000809058) der Wiener Börse
und an der Warschauer Börse. Zum Stichtag 30. April 2014 waren 1.128.952.687 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien im Umlauf. Die Marktkapitalisierung betrug bei einem Schlusskurs von EUR 2,672 am Ende des
Geschäftsjahres 2013/14 rund EUR 3,02 Mrd. Zum 30. April 2014 wurden 5,8% der IMMOFINANZ-Aktien von der FRIES
Familien-Privatstiftung und der Dr. Rudolf FRIES Familien-Privatstiftung sowie von den Ehegatten Rudolf und Anna
Fries und in enger Beziehung stehenden Personen (alle zusammen „Fries-Gruppe“) gehalten. JPMorgan Chase & Co
hat gemeinsam mit kontrollierten Unternehmen 6,12% der IMMOFINANZ-Aktien gehalten. Die restlichen 88,08% der
Aktien befanden sich im Streubesitz von privaten und institutionellen Anlegern.
B. Tätigkeit
Die IMMOFINANZ Group –
ein ertragreiches, stabiles und risikooptimiertes Immobilienunternehmen
Immobilienmaschine mit Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette
Wer wir sind
Die IMMOFINANZ Group ist ein an der Wiener und Warschauer Börse notierter Immobilieninvestor und -entwickler.
Wir haben seit unserer Gründung im Jahr 1990 ein hochwertiges Immobilienportfolio mit derzeit 363 Bestandsobjekten und einem Buchwert von rund EUR 6,3 Mrd. aufgebaut. Insgesamt verwalten wir aktuell eine vermietbare Fläche
von 3.825.325 m² und generieren eine Rendite von 7,9% bei einer Auslastung von rund 85,0%.
Wo wir uns engagieren
Wir erwirtschaften mit erstklassigen Immobilien nachhaltige Erträge für unsere Investoren. Dabei konzentrieren wir
unsere Aktivitäten in den Assetklassen Einzelhandel, Büro und Logistik. Unser geografischer Fokus liegt auf den acht
Kernländern Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, der Slowakei, Rumänien, Ungarn und Russland.
Woran wir täglich arbeiten
Als Immobilienmaschine konzentrieren wir uns auf die Verzahnung unserer drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger, maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen (Development), die professionelle Bewirtschaftung der Objekte (Asset Management) und zyklusoptimierte Verkäufe (Trade). Unser aktives und dezentrales
Asset Management sorgt für eine Steigerung der Mieterträge und gleichzeitig für die Reduktion von Leerständen. Die
aus unseren Verkäufen erwirtschafteten liquiden Mittel reinvestieren wir in neue Entwicklungsprojekte. Unser Ziel ist,
mit einem klar definierten, standardisierten und „industrialisierten“ Prozess mehr Profitabilität entlang der gesamten
Wertschöpfungskette zu generieren, das erreichte Verkaufstempo beizubehalten, um damit unser Portfolio modern
und attraktiv zu gestalten und einen hohen Cashflow für unsere Aktionäre zu erwirtschaften.
Warum wir auf CEE setzen
Nach dem Spin-off der BUWOG im Geschäftsjahr 2013/14 hat sich unsere geografische Ausrichtung noch stärker
nach Osteuropa verschoben, zugleich haben wir unser Profil als führender Spezialist für Büro-, Einzelhandels- und
Logistikimmobilien in Zentral- und Osteuropa geschärft. Das IMMOFINANZ-Portfolio ist nunmehr zu rund zwei Drittel in CEE und Russland und zu einem Drittel in Westeuropa beheimatet. Für die Gesamtrendite unserer CEE-Immobilien wurden wir 2013 mit dem „IPD Property Investment Award in Central & Eastern Europe“ für das Portfolio mit
der höchsten Performance von insgesamt 49 untersuchten Portfolios in der Region ausgezeichnet. Wir sind von der
langfristigen Wachstumsstory und dem Aufholpotenzial Osteuropas überzeugt.
Einzelabschluss 277
C. Geschäftsverlauf
Vermögenslage
Das Vermögen der IMMOFINANZ besteht im Wesentlichen aus Finanzanlagen, Forderungen gegenüber verbundenen
Unternehmen und Wertpapieren des Umlaufvermögens. Die Bilanzsumme beträgt EUR 6.528.994.958,42. Diese hat
sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 1.234.717.918,86 reduziert. Die Veränderung ist im Wesentlichen auf den Spinoff zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote beträgt 68,10% (VJ: 72,82%).
Ertragslage
Der im Geschäftsjahr 2013/14 erzielte Jahresfehlbetrag beträgt EUR -153.233.289,91 (2012/13: TEUR 38.977). Dies
ist im Wesentlichen auf die Abwertung der Anteile an verbundenen Unternehmen der Konzerngesellschaft IMBEA
IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH zurückzuführen.
Finanzlage
Die Veränderung des Finanzmittelbestands gegenüber dem Vorjahr beträgt TEUR -109.893 (VJ: TEUR 110.376). Der
Nettogeldfluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit beläuft sich auf TEUR 246.340 (VJ: TEUR 174.440). Der Nettogeldfluss aus der Investitionstätigkeit beträgt TEUR -2.542 (VJ: TEUR -63.724). Der Nettogeldfluss aus der Finanzierungstätigkeit beträgt TEUR -353.691 (VJ: TEUR -23.714) und beruht im Wesentlichen auf der Auszahlung der Dividende und der Rückführung von Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen.
Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren
Die IMMOFINANZ hat im Berichtsjahr die Anzahl der indirekt gehaltenen Bestandsimmobilien von 1.542 auf 363
gesenkt. Dieser starke Rückgang ist auf die Abspaltung der BUWOG zurückzuführen. Damit einhergehend reduzierte
sich die vermietbare Fläche der Bestandsimmobilien von 6,527 Mio. m2 auf 3,825 Mio. m2.
Nettogeldfluss aus laufender Geschäftstätigkeit
Jahresfehlbetrag
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen
Abschreibungen auf Finanzanlagen
in TEUR
-153.233
814
174.891
Veränderung Forderungswertberichtigungen
-11.815
Unbare Zinserträge und -aufwendungen
-19.718
Veränderung der Forderungen
233.258
Veränderung der Verbindlichkeiten
-9.059
Veränderung der Rückstellungen
30.385
Veränderung der Rechnungsabgrenzungsposten
Operativer Cashflow
818
246.340
Nettogeldfluss aus Investitionstätigkeit
Investitionen in immaterielle Vermögenstätigkeiten und Sachanlagen
Investitionen in Finanzanlagen
Forderungen Darlehen
Erlöse aus Abgängen von Sachanlagen
-608
-81.532
44.639
29
Erlöse aus Abgängen von Finanzanlagen
34.929
Summe
-2.542
Nettogeldfluss aus Finanzierungstätigkeit
Tilgung/Aufnahme Kredite und Anleihen
-122.150
Rückkauf Wandelanleihen
93.454
Verbindlichkeiten Darlehen
-162.332
Ausschüttungen
-162.663
Summe
-353.691
278 Einzelabschluss
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands
-109.893
Veränderung Finanzmittelbestand
Am Anfang der Periode
Am Ende der Periode
Summe
111.248
1.355
-109.893
D. Vorgänge von besonderer Bedeutung
nach Schluss des G
eschäftsjahres
Fälligkeit 2019 emittiert. Die Schuldverschreibung wurde zur Gänze von IMMOFINANZ Group gezeichnet. Der Emissionserlös dient der BUWOG Gruppe zum Erwerb eines norddeutschen Wohnungsportfolios mit rund 18.000 Einheiten
und einer Gesamtmietfläche von ca. 1,09 Mio. m². Der Emissionserlös wurde der IMMOFINANZ Group bis zum Closing
des Erwerbs des DGAG-Portfolios gestundet. Die Zahlung an die BUWOG AG erfolgte am 6. Juni 2014; das Closing
erfolgte am 30. Juni 2014.
E. Angaben zum Kapital
Das Grundkapital der IMMOFINANZ AG beträgt zum 30. April 2014 EUR 1.172.059.877,28. Dieses Grundkapital ist in
1.128.952.687 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je
(gerundet) EUR 1,04 unterteilt. Die Höhe des Grundkapitals und die Anzahl der Aktien sind damit unverändert im Vergleich zum Stand 30. April 2013.
Sämtliche Aktien der Gesellschaft sind auf Inhaber lautende, nennbetragslose Stückaktien, die gemäß den anwendbaren gesetzlichen Regelungen zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Ausübung des Stimmrechts bzw.
zur Ausübung der sonstigen Aktionärsrechte berechtigen. Jede Inhaberaktie gewährt eine Stimme.
oder die Übertragung von Aktien betreffen.
Es gibt keine Aktien mit besonderen Kontrollrechten im Sinne von § 243a Abs. 1 Z 4 UGB.
Es gibt kein Beteiligungsprogramm der IMMOFINANZ AG für Arbeitnehmer. Daher entfällt die Angabe der Stimmrechtskontrolle gemäß § 243a Abs. 1 Z 5 UGB.
Wandelanleihen
IMMOFINANZ AG hat am 19. Jänner 2007 Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. mit einer Laufzeit
bis zum 20. Jänner 2014 emittiert (ISIN XS0283649977).
Die WA 2014 war am 20. Jänner 2014 zur Rückzahlung fällig. Die von IMMOFINANZ AG im Gesamtnominale von
EUR 96,2 Mio. gehaltenen WA 2014 wurden eingezogen. Das restliche aushaftende Gesamtnominale von EUR 25,7 Mio.
(zzgl. aufgelaufener Zinsen) wurde getilgt.
Einzelabschluss 279
IMMOFINANZ AG hat am 19. November 2007 Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 750,0 Mio. mit einer Laufzeit bis zum 19. November 2017 emittiert (ISIN XS0332046043). Gemäß den Emissionsbedingungen ist jeder Inhaber
der WA 2017 berechtigt, die WA 2017 zum 19. November 2014 zur vorzeitigen Rückzahlung zu kündigen.
WA 2017 ist zum 30. April 2014 im Gesamtnominale von EUR 35,1 Mio. aushaftend.
für 20 IMMOFINANZ-Aktien) angepasst und zusätzlich anteilige Wandlungsrechte in Aktien der BUWOG AG eingeräumt. Der am Anpassungsstichtag (25. April 2014) geltende Wandlungspreis von EUR 7,97 bezieht sich entsprechend
der Anpassung als rechnerischer Wandlungspreis auf die bei Wandlung auszugebenden IMMOFINANZ-Aktien sowie
der IMMOFINANZ AG und 220.200 Aktien der BUWOG AG.
Am 8. März 2011 hat IMMOFINANZ AG 125.029.692 Stück Wandelanleihen im Gesamtnominale von EUR 515,1 Mio.
mit einer Laufzeit bis zum 8. März 2018 emittiert (ISIN XS0592528870). Gemäß den Emissionsbedingungen ist jeder
Inhaber der WA 2018 berechtigt, die Schuldverschreibung zum 8. März 2016 zur vorzeitigen Rückzahlung zu kündigen.
30. April 2014 ist die WA 2018 im Gesamtnominale von EUR 508.684.500 aushaftend.
für 20 IMMOFINANZ-Aktien) angepasst und zusätzlich anteilige Wandlungsrechte in Aktien der BUWOG AG eingeräumt. Der am Anpassungsstichtag (25. April 2014) geltende Wandlungspreis von EUR 3,56 bezieht sich entsprechend
der Anpassung als rechnerischer Wandlungspreis auf die bei Wandlung auszugebenden IMMOFINANZ-Aktien sowie
der IMMOFINANZ AG und 7.144.445 Aktien der BUWOG AG.
Keine Ausübung von Wandlungsrechten und Ausgabe von Bezugsaktien im Geschäftsjahr 2013/14
Im Geschäftsjahr 2013/14 wurden keine Umtauschrechte aus Wandelanleihen ausgeübt und somit von der
IMMOFINANZ AG keine Bezugsaktien ausgegeben.
Zusammenfassung der Entwicklung der Nominale der Wandelanleihen im Geschäftsjahr 2013/14:
ISIN
Nominale per
Wandlungen 2013/14
in TEUR
Rückkäufe/Tilgungen
2013/14 in TEUR
WA 2014
XS0283649977
25.700,00
0
25.700,00
0
WA 2017
XS0332046043
35.100,00
0
0
35.100,00
WA 2018
XS0592528870
508.684,50
0
0
Gesamt
569.484,50
Nominale per
508.684,50
543.784,50
EUR 220.930.312,99 beschlossen zur Bedienung von Umtausch- oder Bezugsrechten von Inhabern von Wandelanleihen, die von der Gesellschaft (i) auf Grundlage eines Beschlusses der Hauptversammlung vom 28. September 2011
und/oder (ii) in der Hauptversammlung vom 27. September 2007 ausgegeben oder mit Umtauschrechten in junge
Aktien ausgestattet wurden bzw. werden.
280 Einzelabschluss
Eigene Aktien
Erwerbe von eigenen Aktien im Geschäftsjahr 2010/11 aufgrund der Vereinbarungen
zum „IBAG Bond“ und Aviso Zeta
Von IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, einer 100%-Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG, wurden
am 23. August 2010 im Zuge des Closings der Vereinbarungen zwischen IMMOFINANZ Group und Constantia Packaging B.V. zum sogenannten „IBAG Bond“ (EUR 512,0 Mio.) als Leistungsbestandteil der Constantia Packaging B.V.
55.005.409 Stück IMMOFINANZ-Aktien zum Tagesschlusskurs der IMMOFINANZ-Aktie von EUR 2,75 gegen Verrechnung mit Finanzierungsforderungen der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH erworben. Der Erwerb
erfolgte auf Basis des Erlaubnistatbestands „Schadensabwehr“ gemäß § 65 Abs. 1 Z 1 AktG.
Weiters hat IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH 2.066.020 Stück IMMOFINANZ-Aktien von Aviso Zeta
AG (nunmehrige 100%-Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG) am 29. September 2010 zum Tagesschlusskurs
der IMMOFINANZ-Aktie i.H.v. EUR 2,708 pro Aktie gekauft. Der Erwerb erfolgte auf Basis des Erlaubnistatbestands
„Schadensabwehr“ gemäß § 65 Abs. 1 Z 1 AktG.
Die insgesamt von IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH erworbenen 57.071.429 Stück
I MMOFINANZ-Aktien umfassen einen anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 59.250.607,08 entsprechend 5,06%
des Grundkapitals zum 30. April 2014.
Durch den Erwerb sämtlicher Aktien der Aviso Zeta AG durch die IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH
im Dezember 2010 erfolgte mittelbar ein Erwerb von sechs Stück auf Inhaber lautende Aktien (ehemalige Namensaktien) der IMMOFINANZ AG. Der Erwerb erfolgte auf Basis des Erlaubnistatbestands „Schadensabwehr“ (§ 65 Abs. 1
Z 1 AktG). Die sechs IMMOFINANZ-Aktien entsprechen einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 6,23.
Auf Grundlage der von der Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG am 28. September 2010 beschlossenen Ermächtigung des Vorstands, gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 AktG eigene Aktien zu erwerben, hat IMMOFINANZ AG zwischen
12. November 2010 und 18. März 2011 ein Aktienrückkaufprogramm durchgeführt. Im Rahmen dieses Aktienrückkaufprogramms wurden von IMMOFINANZ AG insgesamt 47.350.248 Stück Aktien der IMMOFINANZ AG zu einem
Gesamtkaufpreis von EUR 145.755.598,48 erworben. Der anteilige Betrag am Grundkapital der Gesellschaft beträgt
für diese Aktien EUR 49.158.238,87, das entspricht 4,19% des Grundkapitals der Gesellschaft zum 30. April 2014.
Einziehung von eigenen Aktien im Geschäftsjahr 2012/13
Aufgrund der von der Hauptversammlung der Gesellschaft am 28. September 2011 beschlossenen Ermächtigung
des Vorstands, gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 AktG eigene Aktien einzuziehen, wurden von den im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms 2010–2011 erworbenen 47.350.248 Stück eigenen Aktien 11.526.415 Stück entsprechend einem
anteiligen Betrag am Grundkapital der Gesellschaft von EUR 11.966.532,08 mit Wirkung zum 3. Oktober 2012 eingezogen und das Grundkapital der Gesellschaft durch vereinfachte Kapitalherabsetzung gemäß § 192 Abs. 3 Z 2 AktG
entsprechend um EUR 11.966.532,08 auf EUR 1.172.059.877,28, zerlegt in 1.128.952.687 auf den Inhaber lautende
Stückaktien, herabgesetzt.
Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener Aktien
Gesellschaft auch unter wiederholter Ausnutzung der 10%-Grenze sowohl über die Börse als auch außerbörslich
Ermächtigung des Vorstands zur Veräußerung eigener Aktien
Einzelabschluss 281
Auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 28. September 2011 sowie der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 5. Oktober 2012 jeweils zum Rückerwerb von eigenen Aktien hat IMMOFINANZ
AG zwischen 1. Oktober 2012 und 25. Februar 2013 ein Aktienrückkaufprogramm durchgeführt. Im Rahmen dieses
Aktienrückkaufprogramms wurden von IMMOFINANZ AG insgesamt 20.000.000 Stück Aktien der IMMOFINANZ AG
zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 62.361.443,45 inklusive Spesen erworben. Der anteilige Betrag dieser Aktien
am Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 20.763.666,91, das entspricht 1,77% des Grundkapitals der Gesellschaft zum 30. April 2014. Von den im Rahmen dieses Rückkaufprogramms erworbenen Aktien hat IMMOFINANZ
AG 8.710.479 Stück Aktien im Jänner 2013 im Zuge der Finanzierungsgeschäfte mit eigenen Aktien veräußert (siehe
nachstehend). Die restlichen – zeitlich nach Abschluss der Finanzierungsgeschäfte – erworbenen 11.289.521 Stück
Aktien hat IMMOFINANZ AG im August 2013 an ihre 100%-Tochtergesellschaft IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH zum damals aktuellen Kurs (EUR 3,14 pro Aktie) veräußert.
In diesem Zusammenhang wurden auch die von IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH (100% Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG) gehaltenen 57.071.429 Stück IMMOFINANZ-Aktien im Jänner 2013 an IMMOFINANZ
AG gegen anteilige Gewährung der Finanzierungsvaluta veräußert und zwischen der IMMOFINANZ AG und der IMBEA
IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH im Wesentlichen die gleichen Bedingungen für Veräußerung, Finanzierung
und Rückerwerb der IMMOFINANZ-Aktien vereinbart wie im Vertragsverhältnis zwischen der IMMOFINANZ AG und
den finanzierenden Kreditinstituten.
Tilgung der Finanzierungen verpflichtet. Die von der Gesellschaft während der Laufzeit zu leistenden Zinsen sind an
den EURIBOR gekoppelt. Während der Laufzeit von der Gesellschaft ausgeschüttete Dividenden werden an die Gesellschaft rückgeführt. Der vereinbarte Rückerwerbspreis für die Aktien entspricht dem Verkaufspreis, sodass Kursrisiko
und -chance der Aktien bei der Gesellschaft verbleiben. Aufgrund des bereits vereinbarten Rechts der IMMOFINANZ
AG zum Rückerwerb der 101.605.741 Stück Aktien während der Laufzeit bzw. der Verpflichtung zum Rückerwerb am
Ende der Laufzeit werden die 101.605.741 Stück Aktien der IMMOFINANZ AG als eigene Aktien ausgewiesen und der
Finanzierungsbetrag i.H.v. EUR 150,0 Mio. als Verbindlichkeit.
IMMOFINANZ AG und IMBEA wurden ebenfalls entsprechend angepasst.
282 Einzelabschluss
Überblick zum Bestand an eigenen Aktien:
Datum
Aktienanzahl
August 2010
September 2010
Dezember 2010
Oktober 2012
Jänner 2013
IMMOFINANZ Group gesamt April 20142
Kaufpreis
in EUR
57.105.699,52
4,87%
151.264.874,75
(konzerninterne
Verrechnung)
2.066.020
Erwerb zur Beendigung der Bankgeschäfts
tätigkeit der Aviso Zeta (§ 65 Abs. 1 Z 1 AktG)
2.144.907,56
0,18%
5.594.782,16
47.350.248
20.000.000
-101.605.741
IMMOFINANZ Group gesamt April 2014
Grundkapital zum
30. April 2014 in %
Erwerb gemäß Vereinbarungen mit
Constantia Packaging B.V. zum „IBAG-Bond“
(§ 65 Abs. 1 Z 1 AktG)
-11.526.415
Oktober 2012–Februar 2013
Grundkapital zum
30. April 2014 in EUR
55.005.409
6
November 2010–März 2011
Sachverhalt und Erlaubnistatbestand
11.289.527
112.895.268
Erwerb der Aviso Zeta (§ 65 Abs. 1 Z 1 AktG)
(§ 65 Abs. 1 Z 8 AktG)
Einziehung eigener Aktien
(§ 65 Abs. 1 Z 8 AktG)
(§ 65 Abs. 1 Z 8 AktG)
Veräußerung zur Finanzierung mit eigenen
Aktien (§ 65 Abs. 1b AktG)1
6,23
0,00%
1
49.158.238,87
4,19%
145.755.598,48
-11.966.532,02
-1,02%
n.a.
20.763.666,91
1,77%
62.361.443,45
-105.485.388,09
-9,00%
150.000.000,00
(Finanzierungsvaluta)
11.720.598,91
1,00%
n.a.
117.205.987,00
10,00%
n.a.
1 Die Gesellschaft ist berechtigt, während der Laufzeit der Finanzierung die 101.605.741 Stück Aktien gegen Rückführung der Finanzierungen rückzuerwerben. Am Ende der Laufzeit
ist die Gesellschaft zum Rückerwerb der Aktien gegen Tilgung der Finanzierung verpflichtet.
2 Inklusive der zur Finanzierung verwendeten eigenen Aktien
Zum 30. April 2014 hält IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH (100% Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ
AG) als zivilrechtliche Eigentümerin insgesamt 11.289.521 Stück eigene Aktien. Sechs Stück eigene Aktien werden von
Aviso Zeta AG, ebenso 100%-Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG, gehalten. Der anteilige Betrag am Grundkapital der Gesellschaft beträgt für diese in Summe 11.289.527 Stück Aktien insgesamt EUR 11.720.598,91, das entspricht
1,00% des Grundkapitals der Gesellschaft zum 30. April 2014.
Genehmigtes Kapital
Mit Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 2. Oktober 2009 wurde der Vorstand bis zum 22. Oktober 2014 ermächtigt, gemäß § 169 AktG mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft um bis
zu EUR 238.289.496,40 durch Ausgabe von bis zu 229.525.447 Stück neuer Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu
erhöhen und zwar auch unter Bezugsrechtsausschluss bei Sacheinlagen oder zur Bedienung einer Mehrzuteilungsoption („Greenshoe“) oder für den Ausgleich von Spitzenbeträgen.
Kontrollwechselbestimmungen („Change of Control“)
Wandelanleihen
Die Emissionsbedingungen der WA 2017 sowie WA 2018 berechtigen jeden Inhaber dieser Schuldverschreibungen, im
Fall eines Kontrollwechsels alle oder einzelne seiner Schuldverschreibungen, die noch nicht gewandelt oder zurückgezahlt wurden, zu kündigen. In diesem Fall hat die IMMOFINANZ AG die betreffenden Schuldverschreibungen zum
Nennbetrag zuzüglich bis zu diesem Stichtag aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen. Details zu diesen Bestimmungen
sind in den Emissionsbedingungen der WA 2017 sowie WA 2018 enthalten.
Unternehmensanleihe 2017
IMMOFINANZ AG hat im Juli 2012 die 5,25% 2012–2017 Teilschuldverschreibungen (ISIN AT0000A0VDP8) („Unternehmensanleihe 2017“) im Gesamtvolumen von EUR 100,0 Mio. begeben. Die Laufzeit der Anleihe 2017 beträgt fünf
Jahre (3. Juli 2012 bis 2. Juli 2017). Jeder Anleihegläubiger ist berechtigt, seine Schuldverschreibungen zu kündigen und
sofortige Rückzahlung zum Nennbetrag zuzüglich der bis zum Tag der Rückzahlung aufgelaufenen Zinsen zu verlangen, falls ein Kontrollwechsel erfolgt und dieser Kontrollwechsel zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Fähigkeit der IMMOFINANZ AG führt, ihre Verpflichtungen aus den Schuldverschreibungen zu erfüllen. Als Kontrollwechsel gilt die Erlangung einer kontrollierenden Mehrheit von 30% an IMMOFINANZ AG durch eine Person (oder mehrere
gemeinsam vorgehende Rechtsträger), die zum Zeitpunkt der Begebung der Unternehmensanleihe 2017 keine kontrollierende Beteiligung gehalten haben.
Einzelabschluss 283
Auf Grundlage der für die Finanzierungsgeschäfte vereinbarten ISDA Standard-Rahmenvertragsbedingungen sind
im Falle eines Kontrollwechsels die Vertragsbedingungen durch die finanzierenden Banken (Funktion als Calculation
Agent) hinsichtlich allfälliger wirtschaftlicher Auswirkungen auf die Finanzierungsgeschäfte anzupassen oder die
Finanzierungsgeschäfte zu beenden, sollte eine entsprechende Anpassung nicht möglich sein.
Equity Bridge
Zur Finanzierung der Zeichnung der 3,5% BUWOG-Wandelschuldverschreibung (ISIN AT0000A17CA5) fällig 2019 im
Gesamtnominale von EUR 260,0 Mio. besteht ein Facility Agreement mit einem Bankenkonsortium über einen Kreditbetrag von EUR 260,0 Mio. Kreditgeber sind gemäß dem Facility Agreement im Fall eines Kontrollwechsels berechtigt,
die Kreditzusagen zu kündigen sowie bereits ausgenützte und aushaftende Beträge fällig zu stellen.
Vorstand und Aufsichtsrat
In allen Vorstandsverträgen sind „Change of Control“-Klauseln enthalten. Diese können zu einer Vertragsbeendigung
führen.
Für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots bestehen zwischen der Gesellschaft und ihrem Vorstand Entschädigungsvereinbarungen. Je nach Restlaufzeit des Vorstandmandats bleiben die Ansprüche der Vorstandsmitglieder aus den jeweiligen Dienstverträgen maximal ein bzw. zwei Jahre aufrecht.
Für die Mitglieder des Aufsichtsrats oder Arbeitnehmer gibt es keine entsprechenden Vereinbarungen.
Darüber hinaus gibt es keine bedeutenden Vereinbarungen, die im Falle eines Kontrollwechsels in der Gesellschaft
infolge eines Übernahmeangebots wirksam werden, sich ändern oder enden.
Änderungen der Satzung der Gesellschaft, Organbestellungen und -abberufungen
Nach § 21 der Satzung der IMMOFINANZ AG beschließt die Hauptversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen, und in Fällen, in denen eine Kapitalmehrheit erforderlich ist, mit einfacher Mehrheit des bei der
Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals, sofern das Gesetz nicht zwingend eine andere Mehrheit vorschreibt.
Dies gilt auch für Satzungsänderungen und die vorzeitige Abberufung von Mitgliedern des Aufsichtsrats.
Bei Stimmengleichheit im Aufsichtsrat entscheidet gemäß Satzung der IMMOFINANZ AG die Stimme des Leiters der
jeweiligen Aufsichtsratssitzung. Dies gilt auch für die Wahl und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands.
Bedeutende Beteiligungen
Am 15. April 2011 wurde die Gesellschaft darüber informiert, dass die FRIES Familien-Privatstiftung sowie die Dr. Rudolf
FRIES Familien-Privatstiftung und die Ehegatten Rudolf und Anna Fries sowie in enger Beziehung stehende Personen (alle zusammen „Fries-Gruppe“) direkt und über ihre Beteiligungsgesellschaften gemeinsam 65.006.048 Stimmrechte und damit eine Beteiligung von mehr als 5,0% des Grundkapitals der IMMOFINANZ AG halten, zum 30. April 2014
hält die Fries-Gruppe eine Beteiligung von 5,8%.
Im Rahmen der Finanzierung mit eigenen Aktien hat die IMMOFINANZ AG 67.737.161 Stück eigene Aktien am 10. Jänner 2013 an J.P. Morgan Securities plc veräußert. JPMorgan Chase & Co. hat am 11. Jänner 2013 bekannt gegeben,
gemeinsam mit kontrollierten Unternehmen am 10. Jänner 2013 eine meldepflichtige Anteilsschwelle überschritten
zu haben und einen relevanten Anteil hinsichtlich 69.131.831 Stück IMMOFINANZ-Aktien entsprechend einem Stimmrechtsanteil von 6,12% der Gesamtzahl der stimmberechtigten Aktien von IMMOFINANZ AG zum 10. Jänner 2013 zu
halten.
284 Einzelabschluss
F. Forschung und Entwicklung
Die IMMOFINANZ tätigt keine Ausgaben für Forschung und Entwicklung.
G. Zweigniederlassungen
Die IMMOFINANZ hat keine Zweigniederlassungen.
H. Finanzinstrumente und Risikoberichterstattung
Risikomanagement
Group zur Früherkennung und Überwachung von Risiken das Interne Kontrollsystem (IKS) weiter optimiert.
und Zinssätzen sowie aus der Verschlechterung der Bonität und Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern. Betreffend die finanziellen Risikofaktoren verweisen wir auf den Anhang.
Markt- und immobilienspezifische Risiken ergeben sich aus der mikro- bzw. makroökonomischen Entwicklung in den
einzelnen Ländern bzw. aus Entwicklungen auf Immobilienebene. Dazu zählen das Marktpreisrisiko und die Wettbewerbssituation sowie das Transaktionsrisiko.
Unternehmensstrategische Risiken
Konzentrationsrisiko
Unter Konzentrationsrisiko versteht man die Häufung von gleichgelagerten Risiken, die dem Grundsatz der Risikostreuung widersprechen. Solche Risiken reduziert die IMMOFINANZ Group bewusst, indem sie auf eine sektorale
und regionale Diversifikation des Portfolios achtet und größere Immobilienprojekte gegebenenfalls gemeinsam mit
einem Projektpartner entwickelt, wobei der IMMOFINANZ Group aber die kontrollierende Mehrheit zukommt. Neben
einer sektoralen und regionalen Streuung steht auch die Diversifikation der Mieterstruktur im Vordergrund, sodass
der Ausfall eines Mieters keine erheblichen Auswirkungen auf das Unternehmen hat. Die IMMOFINANZ Group verfügt über einen sehr ausgewogenen und diversifizierten Mietermix. An den Gesamtmieterlösen des Konzerns hat
kein Mieter einen größeren Anteil als 2%.
Investitionen mit einem überproportionalen Anteil am Gesamtportfolio in einer Region weisen ein erhöhtes Risikopotenzial auf. Nach Abspaltung der BUWOG AG hat sich die geografische Portfolioaufteilung stärker in Richtung Osteuropa verschoben, Russland ist nunmehr der größte Einzelmarkt der IMMOFINANZ Group. In Bezug auf Russland
bestehen mehrere spezifische Konzentrationsrisiken: Zum einen verfügt die IMMOFINANZ Group mit dem Moskauer
Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino über ein einzelnes Investment, das gemessen am Verkehrswert mehr
als 15% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios ausmacht. Zum anderen konzentrieren sich die Investments
der Gruppe in Russland auf den Moskauer Einzelhandelsmarkt, der 27,0% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios beträgt.
Einzelabschluss 285
Kapitalmarkt- und Finanzierungsrisiko
Die Refinanzierung am Kapitalmarkt ist für die IMMOFINANZ Group von hoher strategischer Bedeutung. Signifikante
Schwankungen an den Kapitalmärkten können die Aufnahme von Eigen- bzw. Fremdkapital gefährden. Um das Refinanzierungsrisiko gering zu halten, achtet die IMMOFINANZ Group auf einen ausgewogenen Mix zwischen Eigen- und
Fremdkapital bzw. auf unterschiedliche Laufzeiten der Bankfinanzierungen.
Um Risiken mangelnder Kapitalmarkt-Compliance zu vermeiden, verfügt die IMMOFINANZ Group über eine
ompliance-Richtlinie, die die Einhaltung der Kapitalmarktverpflichtungen sicherstellen und insbesondere die missC
bräuchliche Verwendung oder Weitergabe von Insiderinformationen verhindern soll. Zu diesem Zweck wurden u.a.
die Compliance-Organisation definiert sowie Befugnisse und Aufgaben des Compliance-Verantwortlichen festgelegt.
Ständige und fallweise vorübergehende Vertraulichkeitsbereiche werden eingerichtet und Sperrfristen bzw. Handelsverbote für die in diesen Vertraulichkeitsbereichen tätigen Personen festgelegt.
Die Generierung von Liquidität aus dem operativen Geschäft stellt einen zentralen Bestandteil der Strategie der
IMMOFINANZ Group dar. Prozesse zur Evaluierung von weiteren operativen Kostensenkungs- bzw. Optimierungsmöglichkeiten werden kontinuierlich angewandt und weiterentwickelt. Interne Beschaffungsrichtlinien in den operativen Bereichen, vor allem bei Immobiliendienstleistungen und bei Bau- und Bewirtschaftungsmaßnahmen, stellen
wesentliche Rahmenbedingungen dieser Kostenreduktions- bzw. Optimierungsmaßnahmen dar.
Um Kredite zu erhalten oder weiterhin in Anspruch nehmen zu können, muss die IMMOFINANZ Group bestimmte Verpflichtungen bei diesen Finanzierungen, sogenannte Financial Covenants, erfüllen. Die IMMOFINANZ Group überwacht
die Einhaltung dieser Covenants permanent und steht dazu in engem Kontakt mit den Kreditgebern. Werden diese
Verpflichtungen nicht erfüllt, kann es unter gewissen Umständen zu einer Kündigung des Kreditvertrags durch den
Kreditgeber kommen. Derzeit sind keine wesentlichen Covenant-Brüche, die die Geschäftstätigkeit der IMMOFINANZ
Group negativ beeinflussen könnten, bekannt bzw. zu erwarten.
Marktumfeldrisiko und immobilienspezifische Risiken
Branchen- und Marktumfeldrisiko
Die IMMOFINANZ Group ist derzeit hauptsächlich in drei gewerblichen Assetklassen investiert. Abgesehen davon,
dass mit jeder Assetklasse spezifische Risiken einhergehen, ist der Konzern Risikofaktoren ausgesetzt, die von den
konjunkturellen und volkswirtschaftlichen Entwicklungen abhängig sind.
Diese Risiken betreffen die mikro- und makroökonomische sowie die politische Entwicklung der Länder, in denen die
IMMOFINANZ Group tätig ist, und die des globalen Finanz- und Investmentmarkts. Es können sich daraus wesentliche
Auswirkungen auf den Marktwert der Immobilien (Wertänderungsrisiko), auf die Ergebnisse, auf die Entwicklungspläne und auf die Investitions- und Verkaufsaktivitäten ergeben.
Die Transaktionsvolumina bestätigten zuletzt die Erholung des Immobilienmarkts in Europa, wenngleich nach wie vor
große Unterschiede zwischen West- und Osteuropa bestehen. Laut CBRE erhöhte sich das Volumen in Europa im
Jahr 2013 um 21% auf EUR 154,0 Mrd. In den CEE-Ländern wurden 2013 Immobilien im Wert von rund EUR 10,0 Mrd.
(plus 31,0% im Vergleich zu 2012) gehandelt. Generell werden risikoreiche Investitionen nicht mehr pauschal als negativ gesehen. Die Risikobereitschaft hat sich anscheinend erhöht, was sich auch in einer Zunahme der Transaktionen
beispielsweise in Rumänien (EUR 303,0 Mio. im Q1 2014 nach EUR 85,0 Mio. in Q1 2013 laut CBRE) zeigt. Kommen einzelne Transaktionsmärkte zum Erliegen (Transaktionsrisiko), könnten die vorgesehenen weiteren Portfoliooptimierungen nicht oder nur zeitlich verzögert umsetzbar sein.
Vermietungs- und Mietausfallrisiko
Das Vermietungsrisiko korreliert in hohem Ausmaß mit der allgemeinen wirtschaftlichen Situation in den einzelnen
Ländern. Eine Verschlechterung der Wirtschaftslage kann zu geringerer Nachfrage der Mieter nach Flächen bzw. dazu
führen, dass Mietverträge nicht verlängert werden und die Leerstandsrate steigt. In einer Like-for-like-Betrachtung
zeigt sich, dass sich die Vermietungssituation in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group 2013/14 als relativ stabil
erwiesen hat. Lediglich in Polen war ein Rückgang der Mieterlöse like-for-like um EUR 4,0 Mio. zu verzeichnen. Dies
ist auf eine Reduktion der Auslastungsgrade in einigen Büroimmobilien zurückzuführen. Hintergrund ist das gleichzeitige Auslaufen einiger größerer Mietverträge im Berichtszeitraum. Der positiv verlaufende Wiedervermietungsprozess lässt auf eine rasche Kompensation dieser Rückgänge schließen.
286 Einzelabschluss
Auch die Konkurrenzsituation hat mögliche Auswirkungen auf die Vermietung. Eine hohe Neuproduktion an Flächen,
die nicht vom Markt absorbiert werden, kann die Mietpreise unter Druck bringen bzw. zur Folge haben, dass bestehende Verträge nicht verlängert werden und Mieter in neue Gebäude abwandern. Bei Mietvertragsverlängerungen
können notwendige Mietreduktionen bzw. höhere finanzielle Anreize zu einer Ertragsminderung führen.
Um das Inflationsrisiko zu minimieren, sind in den Standardmietverträgen der IMMOFINANZ Group Wertsicherungsklauseln vorgesehen.
Die IMMOFINANZ Group unterliegt auch einem Ausfallrisiko durch die Mieter. Die Konzernrichtlinien sehen vor, dass für
künftige Mieter eine Bonitätsprüfung durchgeführt werden muss, auch werden z.B. Sicherheitsleistungen gefordert.
Es ist trotzdem nicht auszuschließen, dass ein Mieter nicht pünktlich bezahlt oder vor allem in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld mit der Miete in Verzug gerät. Das könnte die operative Performance wesentlich verschlechtern.
Risiken aus der Immobilienentwicklung
Bei Immobilienentwicklungsprojekten bestehen Risiken, die einerseits zu Termin- und Baukostenüberschreitungen
führen können und andererseits das Vermietungsrisiko betreffen, wie etwa Verzögerungen in Widmungs- und Baugenehmigungsverfahren oder bei Kreditvergaben, bei Problemen mit General- oder Subunternehmern, Baumängel,
fehlende Nachfrage nach Mietflächen aufgrund herrschender Marktbedingungen oder unerwarteter Ereignisse. Verzögerungen während der Bauphase oder bei der Erstvermietung (Projektstabilisierung) können negative Auswirkungen auf das Development-Ergebnis haben bzw. durch das Ausbleiben von Mieten den Cashflow belasten und die
Mieterlöse verkaufter Immobilienobjekte nicht zeitnah kompensieren.
Die IMMOFINANZ Group minimiert diese Risiken, indem sie Projekte mit regelmäßigen Kosten- und Terminkontrollen
sowie darauf aufbauenden Abweichungsanalysen begleitet.
Immobilienbewertungsrisiko
Verändern sich makroökonomische Rahmenbedingungen oder immobilienspezifische Faktoren, so besteht das Risiko
von deutlichen Wertschwankungen des Immobilienportfolios. Negative Marktwertveränderungen können das Konzernergebnis beeinflussen und das Eigenkapital reduzieren.
Das Geschäftsjahr 2013/14 zeigt eine währungsbereinigte Abwertung des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ
Group, welche zum überwiegenden Teil im Russland-Portfolio wegen der herrschenden Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Ukraine-Krise begründet ist.
Durch eine sektorale bzw. regionale Diversifikation des Immobilienportfolios können Marktzyklen und -schwankungen sowie Konzentrationsrisiken sehr gut ausgeglichen werden. Da die IMMOFINANZ Group im Allgemeinen qualitativ
hochwertige Immobilien in guten Lagen besitzt, besteht besonderer Schutz gegenüber den oben genannten Risiken.
Um frühzeitig auf Veränderungen in den Märkten reagieren zu können, werden regelmäßig fundierte Marktstudien
erstellt und in Verbindung mit Berichten anerkannter Immobilienexperten analysiert. Sämtliche Marktänderungen
werden bei der Analyse des Immobilienportfolios berücksichtigt und beeinflussen maßgeblich Investitions-, Verkaufsund Projektplanungen und somit mittelfristig die Unternehmensplanung. Um derartige Risiken bereits vor dem Erwerb
neuer Immobilien erkennen und sämtliche Risiken in Zusammenhang mit rechtlichen, steuerlichen, wirtschaftlichen,
technischen und sozialen Fragen bewerten zu können, ist eine umfassende Due-Diligence-Prüfung unter Einbindung
unabhängiger Experten unabdingbar und im Akquisitionsprozess der IMMOFINANZ Group vorgesehen. Grundstücke
(Immobilienentwicklungsprojekte) und Immobilien, die den hohen Qualitätsanforderungen der IMMOFINANZ Group
nicht entsprechen, werden nicht angekauft.
Sonstige Risiken
Rechtliche Risiken
Als international tätiges Unternehmen ist die IMMOFINANZ Group einer Vielzahl von rechtlichen Risiken ausgesetzt.
Dazu zählen u.a. Risiken im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. der Veräußerung von Immobilien und Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder Joint-Venture- bzw. Development-Partnern.
Die Ergebnisse von gegenwärtig anhängigen bzw. künftigen Verfahren können nicht mit Sicherheit vorausgesehen
werden. Daher können aufgrund von gerichtlichen oder behördlichen Entscheidungen oder Vergleichsvereinbarungen
Aufwendungen entstehen, die nicht oder nicht in vollem Umfang durch Versicherungsleistungen bzw. durch beste-
Einzelabschluss 287
hende Rückstellungen abgedeckt sind und daher Auswirkungen auf die Ergebnisse der IMMOFINANZ Group haben
können.
Umweltrisiko
Die IMMOFINANZ Group ist Umweltrisiken und sowohl dem Risiko von Natur- als auch von Menschen verursachten
Katastrophen ausgesetzt samt deren Auswirkungen auf IMMOFINANZ-Immobilien. Naturkatastrophen und extreme
Wettereinwirkungen, wie beispielsweise Erdbeben, Überflutungen, Sturm und Hagel, können erhebliche Schäden an in
Bau befindlichen und bereits fertiggestellten Immobilien verursachen. Solche Schäden können auch durch von Menschen verursachte Katastrophen hervorgerufen werden, wie beispielsweise nukleare Störfälle.
Die IMMOFINANZ Group evaluiert periodisch das Ausmaß ihres Versicherungsschutzes nach den Kriterien Risiko, Kosten und Verfügbarkeit. Diese Evaluierung kann dazu führen, dass Risiken wie Haftpflicht oder Naturkatastrophen nur
eingeschränkt versichert sind oder kein Versicherungsschutz für Umwelt-, Terrorismus- und Kriegsrisiken besteht.
Die IMMOFINANZ Group ist daher dem Risiko ausgesetzt, nicht über ausreichenden oder gar keinen Versicherungsschutz für Risiken wie Hochwasser, Feuer und ähnliche Naturkatastrophen sowie Terrorismus und andere Schadens
ereignisse in Bezug auf Immobilien zu verfügen. Die IMMOFINANZ Group dotiert vorsorglich auch keine pauschalen
Rücklagen oder bildet vorsorglich auch keine sonstigen Reserven, um Verluste oder Ansprüche Dritter aus nicht versicherten Risiken abzudecken. Sollte ein Verlust entstehen, der über die Versicherungsdeckung hinausgeht oder für den
eine solche nicht besteht, kann die IMMOFINANZ Group das in eine Immobilie investierte Kapital verlieren und erwartete Erträge oder Wertsteigerungen können ausbleiben. Weiters können der IMMOFINANZ Group zusätzliche Kosten
aus der Reparatur von Schäden nicht versicherter Risiken entstehen. Die IMMOFINANZ Group würde auch weiterhin
für Fremdkapital oder andere finanzielle Verbindlichkeiten in Bezug auf die betroffene Immobilie haftbar bleiben. Es
können daher wesentliche, die Versicherungsdeckung übersteigende Verluste entstehen.
Steuerliche Risiken
Die IMMOFINANZ Group unterliegt als international tätiger Immobilienkonzern einer Vielzahl nationaler Steuersysteme, die laufend Änderungen erfahren, etwa hinsichtlich immobilienbezogener Steuern, Umsatz- oder Ertragsteuern. Außergewöhnliche Steuerbelastungen können die Folge sein und stellen damit ein stetes Ertragsrisiko dar. Alle
relevanten Diskussionen und Entscheidungen der lokalen Gesetzgeber werden kontinuierlich beobachtet.
BUWOG-Beteiligung
Nach der mehrheitlichen Abspaltung der Wohnimmobilientochter BUWOG im Geschäftsjahr 2013/14 hält die
IMMOFINANZ Group einen 49%-Anteil an der BUWOG, von dem sie sich mittelfristig trennen will. Die BUWOG Gruppe
ist als Immobilieninvestor und -entwickler unterschiedlichen Risiken ausgesetzt, ihre Geschäftsergebnisse sind
von den Wohnimmobilienmärkten in Österreich und Deutschland abhängig. Zudem ergeben sich aus der Höhe des
49%-Anteils und der Börsennotiz der BUWOG-Aktie Risiken für die geplante Verwertung der Beteiligung.
IMMOFINANZ gezeichnet worden ist. Die BUWOG ist im Zeitraum bis 27. Jänner 2015 berechtigt, diese Anleihe vollumfänglich zu kündigen und zurückzuzahlen. Übt die BUWOG diese Call-Option nicht aus, plant die IMMOFINANZ Group,
die Wandelanleihe am Kapitalmarkt zu platzieren. Die Anleihe unterliegt Bonitäts- und Kursrisiken, zudem ist eine
Platzierung von der allgemeinen Kapitalmarktsituation abhängig.
In diesem Kapitel wird der Status jener Verfahren dargestellt, die aufgrund von Klagen von (ehemaligen) Aktionären
geführt werden bzw. die im Zusammenhang mit dem vormaligen Managementvertrag mit der Constantia Privatbank
Aktiengesellschaft (jetzt: Aviso Zeta AG) und/oder früheren Vorstandsmitgliedern des Konzerns stehen. Die angeführten Streitwerte beinhalten teilweise idente Sachverhalte und sind daher nicht einfach addierbar.
Gerichtliche Verfahren von Aktionären gegen IMMOFINANZ AG
und IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH
Beginnend mit November 2008 brachten einige Aktionäre Klagen gegen IMMOFINANZ AG (kurz: IFAG) und IMMOEAST
AG(nunmehr IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, kurz: IMBEA) ein. Teilweise handelt es sich bei den
Klägern um Aktionäre der IMMOFINANZ AG, teilweise um Aktionäre der ehemaligen IMMOEAST AG, die Ansprüche
gegen IMMOFINANZ AG geltend machen oder gegen IMBEA als Rechtsnachfolgerin der IMMOEAST AG. In sämtlichen Verfahren machen die Kläger Schadenersatzansprüche aufgrund von Prospekthaftung oder anderen angeblich
mangelhaften Kapitalmarktinformationen geltend. Inhaltlich besteht die Argumentation der Kläger im Wesentlichen
darin, dass die Prospekte der IMMOFINANZ AG oder der IMMOEAST AG mangelhaft gewesen seien. Daneben stüt-
288 Einzelabschluss
zen zahlreiche Kläger ihre Ansprüche noch auf weitere Rechtsgrundlagen, etwa dass gegen Ad-hoc-Meldepflichten
verstoßen worden wäre. Die Kläger brachten u.a. vor, dass die aufgrund öffentlicher Angebote erhaltenen Mittel nicht
für Akquisitionen oder Entwicklung neuer Immobilienprojekte, sondern für die Finanzierung der IMMOFINANZ AG
und der IMMOEAST AG und den Erwerb von Aktien der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG verwendet worden
seien. Die IMMOFINANZ AG und IMBEA bestreiten diese Ansprüche. Besonders hervorzuheben sind 19 „Sammelklagen“ österreichischer Prägung, in denen zwischen 10 und 908 Kläger Ansprüche gegen die IMMOFINANZ AG – großteils gemeinsam mit der IMBEA – geltend machen.
Bis Ende April 2014 wurden 810 Klagen gegen die IMMOFINANZ AG (wobei teilweise auch IMBEA geklagt wurde) und
78 Klagen nur gegen die IMMOEAST AG/IMBEA, insgesamt somit 888 Klagen, mit einem Streitwert von insgesamt ca.
EUR 253,0 Mio. eingebracht. Ein Großteil der Kläger hat Deckung durch eine Rechtsschutzversicherung oder den Prozessfinanzierer AdvoFin. Der Stand der anhängigen Verfahren ist unterschiedlich. Der Großteil befindet sich nach wie
vor im Anfangsstadium. In vielen Verfahren wurden bereits die Kläger vernommen, erst in wenigen erfolgten mehr oder
weniger umfangreiche Beweisaufnahmen. In 64 Verfahren erging ein erstinstanzliches Urteil bzw. ein Endbeschluss
jeweils – aus unterschiedlichen Gründen – zugunsten der IMMOFINANZ AG bzw. IMMOEAST AG/IMBEA. In 13 weiteren Verfahren wird in den nächsten Monaten ein Urteil erwartet. In einem Verfahren wurde der Klage stattgegeben.
Die IMMOFINANZ AG hat gegen dieses Urteil berufen. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Wien (OLG Wien) wird
in den nächsten Monaten erwartet. Teilweise wurden die erstinstanzlichen Entscheidungen durch das OLG Wien bzw.
den Obersten Gerichtshof aufgehoben und zur neuerlichen Verhandlung an die erstinstanzlichen Gerichte zurückverwiesen. Insgesamt wurden bisher 138 Verfahren beendet (39 rechtskräftige klagsabweisende Urteile, 19 Klagsrückziehungen, 74 Vereinbarungen ewigen Ruhens, 6 Vergleiche, wobei IMMOFINANZ und IMBEA keine Zahlungen an
Kläger leisteten). Zieht man von den oben erwähnten, bis Ende April 2014 eingebrachten 888 Klagen die bisher beendeten 138 Verfahren ab, ergibt sich folgender Stand an anhängigen Verfahren per Ende April 2014:
IFAG
IMBEA
Anzahl Verfahren
Streitwert in MEUR
331
24,4
55
7,1
IFAG und IMBEA
364
217,4
Gesamt
750
248,9
Beginnend mit August 2008 brachten Aktionäre der IMMOFINANZ AG und IMMOEAST AG (nunmehr: IMBEA) Klagen gegen die Constantia Privatbank Aktiengesellschaft (nunmehr: Aviso Zeta AG) und die AWD Gesellschaft
für Wirtschaftsberatung GmbH (nunmehr: Swiss Life Select Österreich GmbH), über die sie IMMOFINANZ- und
AG und IMBEA sind aber an zahlreichen dieser Verfahren gegen die Aviso Zeta AG oder die Swiss Life Select Österreich GmbH als Nebenintervenienten beteiligt. Ein Nebenintervenient ist jeder, der ein rechtliches Interesse daran hat,
dass in einem zwischen anderen Personen anhängigen Rechtsstreit eine Partei obsiegt. Hintergrund dieser Nebenintervention ist, dass sich die Beklagten im Falle des Verlusts an IMMOFINANZ AG/IMBEA regressieren wollen und
daher IMMOFINANZ AG/IMBEA den Streit verkünden. Würden IMMOFINANZ AG/IMBEA den Verfahren nicht beitreten, könnten sie in allfälligen Regressprozessen keine nicht schon im Vorprozess erörterten Punkte mehr entgegenhalten. Das Hauptargument der Beklagten gegen IMMOFINANZ AG/IMBEA ist, dass der Schaden der Kläger durch
Handlungen der IMMOFINANZ AG und der IMMOEAST AG, die in einem Strafverfahren von der Staatsanwaltschaft
Wien untersucht werden, verursacht worden wäre.
Einzelabschluss 289
Aviso Zeta
Anzahl Verfahren
Streitwert in MEUR
397
40,6
229
32,3
Gesamt
626
72,9
Die IMMOFINANZ AG wurde gemäß Verschmelzungsvertrag vom 21. Jänner 2010 als übernehmende Gesellschaft
mit der IMMOEAST AG als übertragende Gesellschaft verschmolzen. Den ehemaligen Aktionären der IMMOEAST AG
Rechtslage entspricht, und zu untersuchen, ob die angewandten Bewertungsmethoden plausibel sind.
290 Einzelabschluss
In einzelnen Ländern Osteuropas können Rechtsunsicherheiten betreffend die Grundeigentumsverhältnisse auftreten.
Hinsichtlich der vorhandenen Haftungen verweisen wir auf die Haftungsverhältnisse im Anhang.
Im Geschäftsjahr 2013/14 hat die IMMOFINANZ Group die Abteilung Internal Audit weiter professionalisiert: So wurde
mit der Durchführung eines Quality Assessments durch einen unabhängigen Assessor die Qualität der internen Revision bescheinigt. Die erhaltene Zertifizierung stellt den Nachweis dar, dass die Interne Revision nach internationalen
Standards arbeitet und somit verlässliche Prüfungs- und Beratungsleistungen erbringt. Zusätzlich wurden weitere
Maßnahmen zur Optimierung des Internen Kontrollsystems (IKS) gesetzt.
Im IKS sind sämtliche aufeinander abgestimmte Methoden und Maßnahmen zusammengefasst, die der Vermögenssicherung und der Gewährleistung von Genauigkeit und Zuverlässigkeit von Abrechnungsdaten bei Rechnungs
legung und Finanzberichterstattung dienen. Zudem soll das IKS die Einhaltung der vom Vorstand vorgeschriebenen
Geschäftspolitik unterstützen. Die Zielsetzung dabei ist, interne und externe regulatorische Anforderungen zu erfüllen und gleichzeitig Unternehmensprozesse und Kontrollen effizient zu halten.
Als international tätiges Unternehmen bezieht sich die IMMOFINANZ Group bei der Ausgestaltung des IKS auf das
Rahmenwerk des Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO), das aus fünf Komponenten besteht: Kontrollumfeld, Risikobeurteilung, Kontrollmaßnahmen, Information und Kommunikation sowie
Überwachung.
Kontrollumfeld: Vorgaben und Richtlinien
Das Kontrollumfeld auf Unternehmensebene umfasst die Rahmenbedingungen, unter denen die internen Kontrollmaßnahmen ausgestaltet und umgesetzt werden. Wesentliche Bestandteile sind gesetzliche Bestimmungen,
unternehmensindividuelle Vorgaben und Richtlinien der IMMOFINANZ Group – wie z.B. die Kompetenzordnung, die
Compliance-Richtlinie, die Investitionsrichtlinie, IT General Controls – sowie die klare Führungs- und Unternehmensstruktur und die Kommunikation der Grundwerte durch das Management.
Prozessbasierte Risikobeurteilung
Die bestehende Prozesslandschaft stellt die Ausgangsbasis für die Evaluierung des IKS auf Prozessebene dar. Die
Kontrollaktivitäten der IMMOFINANZ Group werden mit einer speziellen Prozessmanagement- & IKS-Software im
Rahmen einer Risiko-Kontroll-Matrix unter Berücksichtigung der Schlüsselrisiken in die Prozessabläufe integriert.
Das IKS sorgt in der Konzernrechnungslegung und der Finanzberichterstattung dafür, dass Ordnungsmäßigkeit,
Sicherheit und Wirtschaftlichkeit gewährleistet werden und die notwendigen Informationen richtig, vollständig und
zeitnah vorliegen. Die Eckpunkte des IKS im Rechnungslegungsprozess bei der IMMOFINANZ Group sind: eine angemessene Funktionstrennung, durchgehende Anwendung des Vier-Augen-Prinzips bei der Bestell- und Rechnungsfreigabe, Verwendung interner Richtlinien (z.B. des IMMOFINANZ Group IFRS Accounting Manuals), Kontrolle der erhaltenen Buchhaltungsdaten durch das Konzern-Controlling in Bezug auf Richtigkeit, Plausibilität und Vollständigkeit, in
die Prozessabläufe integrierte, präventive und detektive Kontrollen und die Automatisierung wesentlicher Kontrollen
über angemessene Systemeinstellungen der Finanzbuchhaltung Navision und der Konsolidierungssoftware Hyperion.
Die Implementierung von neuen Richtlinien und Kontrollmaßnahmen wird mit laufenden Informationsveranstaltungen und Feedbackrunden unterstützt. Anschließend werden die Fortschritte und Verbesserungspotenziale in planmäßigen Managementgremien berichtet. Im Rahmen der monatlichen internen Berichterstattung werden Budget
daten mit Ist-Daten verglichen und Abweichungen analysiert, damit Risiken frühzeitig erkannt und Gegenmaßnahmen
eingeleitet werden können.
Die Einhaltung der Kontrollen wird durch die Interne Revision im Rahmen des Revisionsauftrags überwacht. Die Interne
Revision, als Stabsstelle dem Gesamtvorstand der IMMOFINANZ AG und disziplinarisch dem Finanzvorstand (Mag.
Birgit Noggler) unterstellt, ist konzernweit für die Erbringung der Revisionstätigkeit zuständig. Für sämtliche Revisionsaktivitäten gilt die entsprechende, konzernweit gültige Organisationsrichtlinie.
Einzelabschluss 291
Überwachung durch Interne Revision
Auf Grundlage eines vom Aufsichtsrat genehmigten, jährlichen Revisionsplans prüft die Interne Revision unabhängig
und regelmäßig operative Prozesse und Geschäftsabwicklungen. Die Prioritäten für den Revisionsplan werden nach
Risikokriterien und entsprechend den Organisationszielen festgelegt. Geprüft werden dabei vor allem die Ordnungsmäßigkeit, die internen Kontrollsysteme und Möglichkeiten der Effizienzverbesserung.
Die Ergebnisse der Prüfungen werden regelmäßig an den Vorstand der IMMOFINANZ AG und zweimal jährlich an
den Aufsichtsrat berichtet. Im Rahmen eines Jahresberichts legt die Revision Rechenschaft über ihre Tätigkeit im
Revisionsjahr ab und präsentiert zusammenfassend alle wesentlichen Revisionsgebiete und -ergebnisse.
I. Ausblick
Nach der mehrheitlichen Abspaltung der Wohnimmobilientochter BUWOG im Geschäftsjahr 2013/14 konzentriert
sich die IMMOFINANZ Group mit ihrem Geschäftsmodell der Immobilienmaschine nunmehr auf Gewerbeimmobilien
mit Schwerpunkt in Zentral- und Osteuropa sowie Russland und nimmt in dieser Region als größtes börsennotiertes
Unternehmen die führende Rolle ein.
Die neue Ausrichtung bedingt nicht nur eine Schärfung des Unternehmensprofils und eine Verbesserung wesentlicher operativer Kennzahlen, sie eröffnet zudem bessere Möglichkeiten für strategische Transaktionen. So erwarten
wir, dass sich die bereits im deutschen Wohnimmobiliensektor begonnene Konsolidierung der Branche im gewerblichen Immobilienbereich in Zentral- und Osteuropa fortsetzen wird. Als Marktführer in dieser Region wollen wir dabei
eine aktive Rolle einnehmen und sich bietende Opportunitäten mit Blick auf Synergien und Skaleneffekte prüfen.
Erwartetes Marktumfeld
Im EU-Durchschnitt wird das BIP laut Economist Intelligence Unit (EIU) im Jahr 2014 um 1,6% wachsen (2013: plus 0,1%).
Die Lage im CEE-Raum gestaltet sich leicht besser: Hier wird für das nach Verkehrswerten gewichtete durchschnittliche BIP aller acht Kernländer der IMMOFINANZ Group nach einem Wachstum von 1,1% im Jahr 2013 für 2014 ein Plus
von 1,8% prognostiziert. Wichtigste Treiber sind dabei Polen (3,1%) und Rumänien (3,0%).
Ein Unsicherheitsfaktor besteht in der weiteren Entwicklung der politischen Unruhen in der Ukraine. Diese haben – im
Zusammenhang mit möglichen wirtschaftlichen Sanktionen gegen Russland – zuletzt zu einer Reduktion der Wachstumserwartungen für die beiden Märkte geführt. In welchem Ausmaß sich diese Krise auf die kommerzielle Entwicklung unserer Zielmärkte, vor allem auf Russland, auswirken wird, kann derzeit nicht abgeschätzt werden. Mittel- bis
langfristig sind weder ein schwacher Rubel noch latente Kriegsängste in der Bevölkerung unserem Geschäft in Russland zuträglich, da diese Faktoren für eine Konsumzurückhaltung sorgen können. Wir hoffen daher auf eine baldige
Entspannung der Lage in der Ukraine. Generell besitzt Russland ein großes wirtschaftliches Aufholpotenzial.
Erwartete Geschäftsentwicklung
Wir gehen davon aus, dass sich die Kernmärkte der IMMOFINANZ Group weiterhin positiv entwickeln bzw. von einer
schrittweisen Erholung der Wirtschaft profitieren. Treiber für ein weiterhin steigendes Wirtschaftswachstum dieser
Länder ist, neben durchwegs gesunden Staatshaushalten, der Aufholbedarf dieser Länder gegenüber Westeuropa.
Dies trifft auch auf Russland zu, vorausgesetzt eine Eskalation der Krise und nachhaltig negative Auswirkungen auf
die Kaufkraft der Bevölkerung können vermieden werden.
Grundsätzlich sind bei uns Mieteinnahmen des russischen Portfolios in den Währungen Euro oder US-Dollar fixiert, ein
anhaltender Wertverfall des Rubels verschlechtert allerdings die Kostenverhältnisse für unsere Mieter. Wie bereits im
Bericht für die ersten drei Quartale 2013/14 erwähnt, haben wir mit einzelnen Mietern in unseren Moskauer Einkaufszentren daher zeitlich eng begrenzte Vereinbarungen getroffen, um deren wechselkursbedingte Mehrkosten bei der
Miete abzufedern und so ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu unterstützen. Dies hat sich auch bereits während
der Finanzkrise 2008/09 als nachhaltige Vorgehensweise erwiesen.
Was die Abschwächung des Rubels gegenüber Euro und US-Dollar anbelangt, so zeigt sich seit Anfang März 2014
wieder eine Entspannung der Lage. Der Rubel konnte einen Teil der Kursverluste – vor allem gegenüber US-Dollar –
wieder wettmachen.
292 Einzelabschluss
Asset Management
Die Mieterlöse haben sich im zurückliegenden Geschäftsjahr im Like-for-like-Vergleich (das bedeutet um Neu
akquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt) weitestgehend stabil entwickelt (-1,3% bzw. EUR -6,0 Mio.).
Der Like-for-like-Bewertungsvergleich (-2,3% bzw. EUR -138,5 Mio.) spiegelt bei weitgehend stabilen operativen
Ergebnissen hingegen die Auswirkungen der Geschehnisse in der Ukraine und die vorsichtige Einschätzung unserer
externen Gutachter wider.
Wir gehen für das laufende Geschäftsjahr von einer ähnlichen Entwicklung aus, wobei es unterjährig im Retail-
Segment in Russland aufgrund der im 1. Quartal 2014/15 gewährten Mietreduktionen zu einer höheren Volatilität
kommen kann, die aber durch die Mieterlöse aus unserem neuen Moskauer Shopping Center GOODZONE überkompensiert werden sollte.
Der Fokus liegt auf einer weiteren Verringerung des Leerstands in den einzelnen Assetklassen. Durch zahlreiche
operative Maßnahmen (stärkere Kundenorientierung und Marktnähe durch Dezentralisierung, Beziehungs- und Key
Account Management etc.) soll die Auslastung im Bürobereich mittelfristig an jene des Einzelhandelsbereichs (größer 90%) herangeführt werden.
Trade
Wir wollen das in den zurückliegenden Jahren erreichte Tempo bei den Immobilienverkäufen beibehalten, das entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Volumen von rund EUR 500,0 bis 600,0 Mio. Wir sind zuversichtlich, dass
die erzielbaren Verkaufspreise weiterhin die konservative Bewertung unseres Portfolios bestätigen, wie wir dies auch
eindrucksvoll in den letzten vier Jahren unter Beweis stellen konnten. So erzielten wir bei unseren Immobilienverkäufen im Volumen von EUR 2,5 Mrd. im Durchschnitt eine zweistellige Marge.
Innerhalb Osteuropas sind Polen und Tschechien die aktivsten Transaktionsmärkte. Schrittweise rücken aber auch
andere CEE-Destinationen aufgrund eines attraktiven Risiko-Renditeprofils wieder stärker in das Blickfeld der Investoren, das trifft etwa auf Bukarest zu.
Development
Zielsetzung für das laufende Geschäftsjahr ist, die Entwicklungsaktivitäten zu erhöhen und entsprechende Ergebnisbeiträge zu generieren. Per 30. April 2014 weisen die im Bau befindlichen Entwicklungsprojekte einen voraussichtlichen Verkehrswert nach Fertigstellung i.H.v. EUR 773,2 Mio. auf. Dieser Wert soll mittelfristig auf bis zu EUR 2,0 Mrd.
in einer rollierenden Drei-Jahres-Pipeline erhöht werden. Die Schwerpunkte liegen dabei auf den Märkten Deutschland, Polen, Russland und Rumänien.
Für das Geschäftsjahr 2014/15 erwarten wir die bauliche Fertigstellung einiger größerer Entwicklungsprojekte, darunter der erste Bauabschnitt des Gerling Quartiers in Köln, wo wir mittlerweile die ersten Wohnungen übergeben
haben, sowie in Polen das Shopping Center Tarasy Zamkowe in Lublin und die Eröffnung unseres ersten VIVO! Shopping Centers in Pila.
BUWOG-Beteiligung
Die IMMOFINANZ wird sich mittelfristig von ihrem 49%-Anteil an der BUWOG trennen. Die damit generierten liquiden
Mittel sollen für Portfolioinvestitionen in West- und Osteuropa und für eine Optimierung der Finanzierungsstruktur verwendet werden. Auch bedingt der geplante Ausbau der Development-Aktivitäten eine höhere Kapitalbindung.
IMMOFINANZ gezeichnet worden ist. Die BUWOG ist im Zeitraum bis 27. Jänner 2015 berechtigt, diese Anleihe vollumfänglich zu kündigen und zurückzuzahlen. Übt die BUWOG diese Call-Option nicht aus, plant die IMMOFINANZ Group,
die Wandelanleihe am Kapitalmarkt zu platzieren.
Auf Basis der von der BUWOG in Aussicht gestellten Dividende für 2013/14 werden der IMMOFINANZ aus der Beteiligung ca. EUR 31,7 Mio. an Dividende zufließen.
Einzelabschluss 293
Kapitalmarkt
Der Vorstand der IMMOFINANZ wird der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2013/14 keine Dividende vorschlagen. Dies wird insbesondere damit begründet, dass die IMMOFINANZ im zurückliegenden Geschäftsjahr wesentliche Teile ihrer erwirtschafteten liquiden Mittel in den Ankauf von deutschen Wohnimmobilien investiert hat. Diese
und damit die mehrheitliche Abspaltung von der IMMOFINANZ.
Ab dem laufenden Geschäftsjahr soll die Dividendenzahlung wieder aufgenommen werden. Aus heutiger Sicht streben wir für 2014/15 eine Ausschüttung i.H.v. EUR 0,15 bis EUR 0,20 je Aktie an, wobei sich diese grundsätzlich aus
Dividendenzahlung und Aktienrückkaufprogramm zusammensetzen kann.
Für zukünftige Aktienrückkaufprogramme ist es geplant, die derzeit für eine Finanzierung verwendeten 9,00% an
eigenen Aktien (insgesamt 101.605.741 Stück) nach Rückführung oder Umstrukturierung dieser Finanzierung einzuziehen.
Managementstruktur
Der Vorstand
Dr. Eduard Zehetner
CEO
Mag. Birgit Noggler
CFO
Mag. Dietmar Reindl
COO
294 Einzelabschluss – Bestätigungsvermerk
Bericht zum Jahresabschluss
Wir haben den beigefügten Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2013 bis
zum 30. April 2014 unter Einbeziehung der Buchführung geprüft. Dieser Jahresabschluss umfasst die Bilanz zum
30. April 2014, die Gewinn- und Verlustrechnung für das am 30. April 2014 endende Geschäftsjahr sowie den Anhang.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und für die Buchführung
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Buchführung sowie für die Aufstellung und den Inhalt eines
Jahresabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
Gesellschaft in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften vermittelt. Diese
Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit
dieses für die Aufstellung des Jahresabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bilds derVermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von Bedeutung ist, damit dieser frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist, sei es aufgrund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der
gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.
Verantwortung des Abschlussprüfers und Beschreibung von Art und Umfang der
gesetzlichen Abschlussprüfung
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Jahresabschluss auf der Grundlage
unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die
Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein
Urteil darüber bilden können, ob der Jahresabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge
und sonstigen Angaben im Jahresabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher
Fehldarstellungen, sei es aufgrund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des
Jahresabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bilds der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
Gesellschaft von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen der Gesellschaft
abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie
eine Würdigung der Gesamtaussage des Jahresabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und
geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser
Prüfungsurteil darstellt.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
entspricht der Jahresabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage der IMMOFINANZ AG zum 30. April 2014 sowie der Ertragslage
der Gesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2013 bis zum 30. April 2014 in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung.
Einzelabschluss – Bestätigungsvermerk 295
Aussagen zum Lagebericht
Der Lagebericht ist aufgrund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Lagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage der Gesellschaft erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Lagebericht mit
dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen. Der Lagebericht steht nach
unserer Beurteilung in Einklang mit dem Jahresabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.
Mag. Marieluise Krimmel
Mag. Dr. Claudia Fritscher-Notthaft
Wirtschaftsprüfer
Wirtschaftsprüfer
Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH
296 Glossar
Glossar
Ad-hoc Meldung
Unternehmensmeldungen, die den Kurs beeinflussen können. Diese Unternehmensmeldungen werden von Aktiengesellschaften im Rahmen von
Ad-hoc Meldungen gemäß § 48d des Börsegesetzes publiziert und sollen eine
gleichmäßige Informationsversorgung aller Marktteilnehmer gewährleisten
ADR Programm
Ein American Depositary Receipt bezeichnet ein von einer amerikanischen
Depotbank ausgegebenes Aktienzertifikat, welches eine bestimmte Aktien
anzahl eines ausländischen Unternehmens verkörpert und selbständig am
US-Kapitalmarkt gehandelt wird
Aktien-Performance
Die Wertentwicklung einer Aktie innerhalb eines bestimmten Zeitraums
Annualisierte Mieten
Unter annualisierten Mieten versteht man die Hochrechnung von Mieterlösen
auf Jahresmieterlöse
Anschaffungskosten-Modell
Eine Methode zur Bilanzierung von Immobilienvermögen auf Basis seiner
Anschaffungs- oder Herstellkosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen
(siehe auch IAS 40 und Verkehrswert-Methode)
Assetklasse
Unter Assetklasse versteht man die Nutzungsart einer Immobilie. Die
IMMOFINANZ Group unterscheidet zwischen den Nutzungsarten Büro,
Einzelhandel, Logistik und Sonstige
Asset Management
Unter Asset Management wird die Verwaltung, die Vermietung und die Instandhaltung von Bestandsimmobilien verstanden. Der Bereich Asset Management
stellt eine Einnahmequelle der IMMOFINANZ Group dar
ATX (Austria Traded Index)
Leitindex der Wiener Börse
ATX Five
Preisindex, der aus den fünf höchstgewichteten Aktien des ATX besteht
ATX Prime
Erfasst sämtliche Titel des Prime Market Segments der Wiener Börse
Benchmark
Unter einem Benchmark versteht man eine vergleichende Analyse,
beispielsweise von Unternehmen oder Aktien
Bestandsobjekt
(Bestandsimmobilie)
Immobilienvermögen, das zur Erzielung von Mieteinnahmen gehalten wird
Betriebskosten
Unter Betriebskosten versteht man die allgemeinen Kosten, die bei der Nutzung
einer Immobilie entstehen (z.B. Hausverwaltung). Diese Kosten werden an die
Mieter weiterverrechnet
Börsenkurs
Der Preis, zu dem eine Aktie an der Börse gehandelt wird
bp (Basispunkt)
Unter einem Basispunkt versteht man den hundertsten Teil eines Prozentpunkts
BREEAM (BRE Environmental
Assessment Method)
Die BRE Environmental Assessment Method ist eine Zertifizierungsmethode für
Gebäude und konzentriert sich auf ökologische Aspekte
Bruttorendite der Immobilien
(Mietzinsrendite)
Jährliche Bruttorendite einer Immobilie bezogen auf ihren Buchwert
Buchwert
Der in der Bilanz ausgewiesene Wert eines Vermögenswerts oder einer
Verbindlichkeit
CAPEX
Kurzform für Capital Expenditure; aktivierbare Investition in Immobilien
Cashflow
Diese Kennzahl stellt die Zu- bzw. Abflüsse liquider Mittel während einer
Berichtsperiode dar
CEE (Central Eastern Europe)
Zentral- und Osteuropa
Center Management
Koordinationsstelle der Einkaufszentren, die sich um die Belange der Mieter und
Eigentümervertreter kümmert
CIS (Commonwealth of
Independent States)
Gemeinschaft Unabhängiger Staaten
Compliance-Regeln
Compliance-Regeln sollen die Einhaltung von gesetzlichen, regulatorischen als
auch freiwilligen B
estimmungen sicherstellen
Corporate Governance
Die Corporate Governance fasst die Art der Unternehmensführung
(z.B. im Bereich Leitung und Kontrolle) zusammen
Coverage
Die Coverage umfasst die Gesamtheit aller Analysten, die das Unternehmen
analysieren
Glossar 297
Cross Currency Swap
Ein Cross Currency Swap (Währungs-Swap) ist ein Derivat für den Austausch
von Zins- und Kapitalzahlungen in unterschiedlichen Währungen
DAX
Deutscher Aktien Index
Debt Service Coverage Ratio
Kennzahl, die das Verhältnis Einnahmen zu Zinszahlungen und Tilgungen
widerspiegelt
Development
Unter einem Development versteht man eine selbstgebaute (selbstentwickelte) Immobilie; der Bereich Development stellt eine Einnahmequelle der
IMMOFINANZ Group dar
Discounted-Cashflow-Methode
Siehe Erläuterung im Konzernjahresabschluss unter 2.3.2 auf Seite 145
Diskontierungssatz
Der Zinssatz, mit dem zukünftige Zahlungsströme abgezinst werden
(siehe Discounted-Cashflow-Methode)
Diversifikation
Streuung der Immobilienveranlagung auf verschiedene Nutzungsarten und
geografische Regionen mit dem Ziel der Risikominimierung
Dividende
Gewinnausschüttung an die Aktionäre
DNGB
Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen
Dow Jones Industrial Index
Amerikanischer Aktienindex
EBIT (Earnings Before Interest
and Tax)
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit vor Abzug der Zinsen und der zu zahlenden
Steuer
EBT (Earnings Before Tax)
Ergebnis vor Steuern
Eigenkapital
Der nach Abzug aller Schulden verbleibende Restbetrag der Vermögenswerte
des Unternehmens
EIU (Economist Intelligence Unit)
Unabhängiger Dienstleister, der Analysen über Länder und Branchen bereitstellt
Enterprise Value (EV)
Der Wert eines Unternehmens
Entherrschungsvertrag
Mit dem Spin-off der BUWOG AG von der IMMOFINANZ AG gab die IMMOFINANZ
die unternehmerische Führung der BUWOG auf und schloss dazu einen Entherrschungsvertrag ab. Dieser Vertrag beschränkt die IMMOFINANZ bei der Ausübung von Stimmrechten aus BUWOG-Aktien und stellt die Eigenständigkeit der
BUWOG Gruppe sicher
EPRA (European Public Real
Estate Association)
Verband der börsennotierten Immobiliengesellschaften Europas
EPRA Best Practice Policy
Empfehlungen
Empfehlungen der EPRA Organisation für die Erhöhung der Transparenz
EPRA/NAREIT Developed
Europe Index
EPRA Aktienindex-Kategorie
EPRA/NAREIT Emerging
Europe Index
EPRA Aktienindex-Kategorie
Ergebnis je Aktie
Konzernergebnis, geteilt durch die im Umlauf befindliche gewichtete Anzahl der
Aktien
Euro Stoxx 50
Aktienindex der 50 größten börsennotierten Unternehmen in Europa
EuroStat
Statistisches Amt der Europäischen Union
Eventualverbindlichkeit
Verbindlichkeiten, bei denen am Bilanzsstichtag noch nicht bekannt ist, ob bzw.
in welcher Höhe sie e
intreten werden
EZB
Europäische Zentralbank
Fair Value
Fair Value ist jener Betrag, zu dem zwischen sachverständigen, vertrags
willigen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern ein Vermögenswert
getauscht oder eine Verbindlichkeit beglichen w
erden kann
FFO (Funds from Operations)
Betriebswirtschaftliche Kennzahl, die – insbesondere in der Immobilien
branche – ein Indikator für die R
entabilität eines Unternehmens ist
Free Float
Streubesitz; alle Aktien, die unter vielen Anlegern aufgeteilt sind und sich an der
Börse im Umlauf befinden
FRICS (Fellow of the Royal
Institution of Chartered Surveyors)
Titel eines britischen Berufsverbands von Immobilienfachleuten und Immobiliensachverständigen (siehe MRICS)
298 Glossar
FX-Effekte (Foreign Exchange
Effekt/Währungseffekte)
Alle finanziellen Effekte, die sich aus Währungskursdifferenzen ergeben
Gearing
Kennzahl zur Messung der Verschuldung (Finanzverbindlichkeiten abzüglich
liquider Mittel im Verhältnis zum Eigenkapital)
Genussrecht
Anlageform, die einen Anteil am Reingewinn des Unternehmens verbrieft
Geschäftssegment
Teilbereich im Konzern
Gewichtete
Durchschnittsverzinsung
Die volumensgewichtete Verzinsung von Verbindlichkeiten
Grundkapital
Die Summe der Nennwerte aller ausgegebenen Aktien
HfT (Held for Trading)
HfT bedeutet, dass die jeweiligen Wertpapiere für Handelszwecke gehalten
werden
HtM (Held to Maturity)
HtM bedeutet, dass die jeweiligen Wertpapiere bis zur Fälligkeit gehalten
werden sollen
IAS (International Accounting
Standards)
Internationale Rechnungslegungsstandards
IAS 40
Internationaler Rechnungslegungstandard, der die Bilanzierung und Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien regelt und ein Wahlrecht
zwischen Verkehrswert-Methode und Anschaffungskosten-Methode vorsieht
(siehe auch Anschaffungskosten-Methode und Verkehrswert-Methode)
IATX
Branchenindex für Immobilienwerte des ATX
IFRIC (International F
inancial
Reporting Interpretations
Committee)
Untergruppe der International Accounting Standards Committee Foundation
(IASCF), die sich mit der A
uslegung von IFRS und IAS Rechnungslegungs
standards beschäftigt
IFRS (International Financial
Reporting Standards )
Internationale Rechnungslegungsstandards
IKS
Immobilienbewertung
Die Wertermittlung der Immobilien durch externe Gutachter. Die Immobilien
der IMMOFINANZ Group werden per 30. April & 31. Oktober von externen
Gutachtern bewertet
Immobilienportfolio
Das gesamte gehaltene Immobilienvermögen
Immobilienvermögen
Siehe Erläuterung im Konzernabschluss unter 6.1
Interest Coverage Ratio
Kennzahl, die das Verhältnis Einnahmen zu Zinszahlungen widerspiegelt
ISDA Standard-Rahmenvertrags
bedingungen
Standard-Rahmenvertrag der International Swaps and Derivatives Association
(ISDA) für den internationalen Handel mit außerbörslichen Derivaten
ISIN (International Security
Identification Number)
Wertpapierkennnummer
IVA
Österreichischer Interessenverband für Anleger
Joint Venture
(Gemeinschaftsunternehmen)
Eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die Partnerunternehmen mit gemeinschaftlicher Führung Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung besitzen
Kapitalerstragsteuer (KESt.)
Eine Steuer, die auf Kapitalerträge erhoben wird
Key Account Management
Koordinationsstelle zur länderübergreifenden Steuerung und Effizienzsteigerung durch Betreuung der großen internationalen Mieter und der langfristige
Ausbau der Geschäftsbeziehungen mit diesen
Konsolidierungskreis
Bezeichnung für die in den Konzernabschluss einzubeziehenden Unternehmen
Konzernergebnis
Der Gewinn/Verlust des Unternehmens in einer Periode
Kupon
Berechtigt zum Bezug von Gewinnanteilen oder Zinsen
L&R (Loans & Receivables)
Kredite und Forderungen
Latente Steuern
Bilanzposition, um steuerliche Bewertungsdifferenzen zwischen dem Jahres
abschluss nach IFRS und dem steuerlichen Jahresabschluss auszugleichen
LEED
Leadership in Energy and Environment Design ist eine Zertifizierungsmethode
für Bürogebäude und konzentriert sich auf ökologische Aspekte
Like-for-like-Betrachtung
Veränderung der Mieterlöse oder der Immobilienbewertungen bereinigt um
Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe im Vergleichszeitraum
LTV (Loan to Value)
Tatsächliche Restschuld (nominelle Schuld) dividiert durch den Fair Value
zum Berichtszeitpunkt
Marktkapitalisierung
Börsenwert einer Aktiengesellschaft (Aktienkurs x Anzahl der Aktien)
Marktwert
Siehe Fair Value
Glossar 299
MRICS (Member of the Royal
Institution of Chartered Surveyors)
Titel eines britischen Berufsverbands von Immobilienfachleuten und
Immobiliensachverständigen (siehe FRICS)
NAV (Net Asset Value)
Siehe Berechnung des Net Asset Value auf Seite 102
NAV je Aktie
NAV dividiert durch die Anzahl der Aktien (exkl. Eigene Aktien)
NNNAV (Triple Net Asset Value)
Siehe Berechnung des Triple Net Asset Value auf Seite 103
NOI (Net Operating Income)
Direkt einer Immobilie zugeordnete Zahlungsströme, die auch der Immobilien
bewertung zugrunde gelegt werden
Nominale
Rückzahlungsbetrag einer Verbindlichkeit
ÖCGK
Österreichischer Corporate Governance Kodex
ÖGNI
Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft
Passivverfahren
Passivverfahren bedeutet, dass man von einer anderen Partei verklagt wird
Property Management
Koordinationsstelle zur Verwaltung, Steuerung und Überwachung der
Immobilien
Quotenkonsolidierung
Konsolidierungsmethode, bei der die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
des Gemeinschaftsunternehmens entsprechend seines Beteiligungsansatzes
(Quote) im Konzernabschluss einbezogen werden
Rendite (Yield)
Das Verhältnis zwischen dem Ertrag eines Investments und der Höhe eines
Investments
Risikomanagement
Aktive Maßnahmen, um sich gegen auftretende Risiken abzusichern
Rosstat
Statistisches Amt von Russland
Schlusskurs/Ultimokurs
Der letztgehandelte Kurs eines Wertpapiers in einer bestimmten Periode
SEE (South Eastern Europe)
Südosteuropa
Spin-off
Abspaltung von 51% der Anteile an der ehemaligen Wohnimmobilientochter
BUWOG AG von der IMMOFINANZ AG
Stimmrecht
Unter Stimmrecht wird das Recht verstanden, bei der Hauptversammlung
abstimmen zu dürfen
Streitwert
Ausdruck bei Rechtsstreitigkeiten, der den monetären Wert des
Streitgegenstands definiert
Trade
Unter Trade versteht man den An- und Verkauf von Immobilien. Der Bereich
Trade stellt eine E
innahmequelle der IMMOFINANZ Group dar
UGB (Unternehmensgesetzbuch)
Österreichisches Gesetzbuch für Unternehmen
Umschlagsgeschwindigkeit
Die Frequenz, mit der Immobilien entwickelt, ge- und verkauft werden
Unternehmensanleihe
Ein von einem Unternehmen ausgegebenes verzinslichtes Wertpapier
US-GAAP (United States Generally
Accepted Accounting Principles)
Amerikanische Grundsätze zur Rechnungslegung
USGBC (US Green Building Council)
Amerikanische Organisation, die sich für nachhaltig gebaute Gebäude einsetzt
Valuta
Valuta bezeichnet den Tag, mit dem die Summe am Konto wirksam wird und die
Verzinsung beginnt
Verkehrswert
Der von Gutachtern ermittelte Marktwert der Immobilien
Verkehrswert-Methode
(Fair-Value-Methode)
IAS-Bewertungsansatz zur Bilanzierung von Immobilien, der sich nach den
tatsächlichen am Markt zu erzielenden Werten richtet
Volatilität
Das Ausmaß der Schwankungen eines Werts
Vollkonsolidierung
Konsolidierungsmethode, bei der die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten der
Tochtergesellschaft zur Gänze in den Konzernabschluss einbezogen werden
Wandelanleihe
(Wandelschuldverschreibung)
Ein Finanzinstrument, das eine finanzielle Verbindlichkeit des Unternehmens
begründet und dem Inhaber die Wandlung in eine feste Anzahl von Stammaktien
des Unternehmens garantiert
Impressum
IMMOFINANZ AG, Wienerbergstraße 11, 1100 Wien, Österreich
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Fotos
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Janov, Wojciech Pacewicz, Matthias Silveri, Peter Sondermann/Viskom, Vladimir Weiss, Franco Winter
Konzept und Gestaltung
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Stammdaten IMMOFINANZ-Aktie
Gründung
April 1990
Notierung
Wiener Börse, Warschauer Börse
Segment
ATX, WIG
ISIN
AT0000809058
WP-Kürzel Wiener Börse
IIA
WP-Kürzel Warschauer Börse
IIA
Reuters
IMFI VI
Bloomberg
IIA AV
Datastream
O: IMMO 866289
ISIN ADR Programm
US45253U2015
Specialist
Raiffeisen Centrobank AG
In folgenden Indizes enthalten
(Auswahl)
ATX, ATX five, ATX Prime, Immobilien-ATX, NTX, WBI, EMEA Real Estate Index, Europe 500 Real
Estate Index, World Real Estate Index, Emerging Europe Index, EURO STOXX Real E
state EUR,
STOXX 600 Optimised Real Estate Index EUR Price, STOXX EUROPE 600 Real Estate EUR, WIG
Aktienanzahl
1.128.952.687
Geschäftsjahr
1. Mai bis 30. April
Finanzkalender 2014/15
24. September 2014
Bericht zum 1. Quartal
30. September 2014
Hauptversammlung
18. Dezember 2014
Halbjahresbericht
19. März 2015
Bericht zum 3. Quartal
IMMOFINANZ AG
Wienerbergstraße 11
1100 Wien, Österreich
T +43 (0)1 880 90
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www.immofinanz.com

GESCHÄFTSBERICHT 2013/14

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