Real Facts - Bank Austria

Transcription

APRIL 2007
Real Facts
Commercial Real Estate
in Romania
A Practical Guide to Legal and
Regulatory Issues
Proprietăţi imobiliare
comerciale în România
Ghid practic al problemelor legate
de legi şi reglementări
*
*) new brand from June 2007
B A N K
A U S T R I A
C R E D I T A N S T A L T
R E A L
E S T A T E
I N F O R M A T I O N S
Awards:
2005 and 2006 Bank Austria Creditanstalt has received the
“Award for Excellence in International Real Estate in Austria”
by Euromoney, The British financial magazine.
Imprint:
Publisher and copyright holder:
Bank Austria Creditanstalt AG, 1030 Vienna, Vordere Zollamtsstraße 13, 1010 Vienna, Am Hof 2,
http://www.ba-ca.com, e-mail: [email protected]
Edited by: Bank Austria Creditanstalt Real Estate department; Bank Austria Creditanstalt Public Relations department
Responsible for the content: CMS Reich-Rohrwig Hainz and CMS Cameron McKenna
Printed by: Ueberreuter
Graphics: Horvath Grafik Design
Publications service: tel.: +43 (0) 505 05, ext. 56148 (answering machine), fax: +43 (0) 505 05, ext. 56945, e-mail: [email protected]
April 2007
Disclaimer:
Despite careful research and the use of reliable sources, Bank Austria Creditanstalt and CMS cannot assume liability for the completeness or accuracy of the
information given herein. This publication does not constitute an offer or solicitation of an offer.
2
Commercial Real Estate in Romania, April 2007
Commercial Real Estate
in Romania
A Practical Guide to Legal and Regulatory Issues
3
Contents
Full Range of Real Estate Services................................................................................................................................................................................................5
1. Ownership and Other Interests in Real Estate ...................................................................................................................................................................6
1.1. Parties – Who can own real estate?................................................................................................................................................................................6
1.2. Ownership – What types of ownership are there? .......................................................................................................................................................6
1.3. Landlord and tenancy law – What are the key features?.............................................................................................................................................7
1.4. Restitution claims – What claims can be brought against a real estate owner? ......................................................................................................7
2. Procedure of a Real Estate Transaction................................................................................................................................................................................8
2.1. Procedure – What are the steps in a sale and purchase transaction?........................................................................................................................8
2.2. Other common contract terms – What other provisions does a real estate sale contract commonly contain?....................................................8
2.3. Brokers – What is the broker’s role? ...............................................................................................................................................................................9
2.4. Property under construction – How can the purchaser be protected? .......................................................................................................................9
2.5. Registration and notarisation of real estate – What are the basic requirements? ...................................................................................................9
3. Permits, Planning and Environment ..................................................................................................................................................................................10
3.1. Permit – What permits are required for the use and occupation of real estate? ...................................................................................................10
3.2. Zoning and planning law – What are the basic principles? .......................................................................................................................................11
3.3. Environmental – What are the common environmental issues? ..............................................................................................................................11
4. Finance, Taxes and Insurance ..............................................................................................................................................................................................11
4.1. Financing – How is a real estate transaction financed? .............................................................................................................................................11
4.2. Security over real estate – How is security over real estate created and protected? ............................................................................................12
4.3. Taxes – What are they and who pays them?...............................................................................................................................................................12
4.4. Fees – What are they and who pays them? ................................................................................................................................................................13
4.5. Subsidy and promotion – What kind of promotion measures for the purchase or development of real estate is there?................................13
4.6. Insurance – What insurance will theparties effect and when does the insurance risk pass to the purchaser? .................................................13
Contacts ..........................................................................................................................................................................................................................................14
All information is available in Romanian .......................................................................................................................................................................15 – 26
Your Gate to Central and Eastern Europe..................................................................................................................................................................................29
4
Full Range of Real Estate Services
Dear entrepreneurs,
Bank Austria Creditanstalt is UniCredit Group’s gateway to the East.
If you have any questions, our real estate specialists in the Inter-
As such, we can offer our customers the largest and densest bank
national Real Estate Finance department, Bank Austria Credit-
network in Central and Eastern Europe, consisting of more than
anstalt’s competence centre for international cross-border
3,000 branches and offices. Some 65,000 employees already
customers, and their colleagues at the local network banks will
serve 25 million customers in 17 countries in the region.
be happy to assist you in reaching the most profitable decisions.
As the leading provider of real estate financing in Austria and in
We hope that you find this guide helpful and informative!
Central and Eastern Europe, Bank Austria Creditanstalt offers you
a comprehensive range of real-estate-related services, from proj-
Sincerely,
ect financing through property valuation all the way to portfolio
management. In addition to the nationwide BA-CA sales network
in Austria, one of your key benefits as a customer is access to the
growth markets of Central, Eastern and South East Europe
through our area specialists.
In order to provide you with an ideal basis for assessing and
Regina Prehofer
Reinhard Madlencnik
completing cross-border real estate transactions and to give you
Head of Corporates Division
Bank Austria Creditanstalt
Head of Real Estate
a clear overview of the pertinent legal and general conditions in
the countries of this region, Bank Austria Creditanstalt has
teamed up with one of the most respected law offices in Europe,
CMS Reich-Rohrwig Hainz, to prepare and regularly update this
brochure for you. This guide covers the most important legal
regulations governing real estate transactions, and also provides
information on acquiring property ownership and on other relevant topics.
5
Ownership and Other Interests in Real Estate
1. Ownership and
Other Interests in Real Estate
1.1.
Parties – Who can own real estate?
Public property cannot be sold, seized or acquired by virtue of
Any “person” can own real estate. This will include individuals,
occupation. It may, however, be granted into concession or
companies, entities established by statute and certain charitable
leased, typically following a public tender procedure.
bodies.
Public property includes property of public use (such as parks,
The English concept of trust is not recognised under Romanian law.
squares, streets, which are accessible to any person) or of public interest (such as schools, theatres, museums, which although being
Owners of commercial real estate include private developers, pri-
of limited access are allocated to activities of a social nature).
vate or public companies, charities, the central bodies of government and the local authorities. Property owned by the government
Romanian law distinguishes between exclusive ownership and
and local authorities is either in their public or private domain.
co-ownership of land and buildings. This means that a condominium style ownership is permitted where, for example, a per-
Foreign nationals or companies can own buildings, but under current
son may be exclusive owner of a part (unit) of a building and
law cannot directly own land (although a foreign national may inher-
co-owner with other unit owners of the common areas, the
it land in certain circumstances). They are, however, allowed to do it
structure and the land on which the building stands. Alternative-
indirectly, by creating a 100 % held company incorporated in Roma-
ly, more than one person may own the whole of a building
nia. Also, it is contemplated that foreign nationals and companies
and/or plot of land. In each case, the co-owner is said to have
will be able to own land under terms resulting from Romania’s
an “ideal” share (percent) in such common parts or the whole of
accession to the European Union and other international treaties.
the building or land plot.
The general rule is that the acquisition of land for secondary resi-
In Romania, like other countries, where a natural person owning
dence/headquarters will be permitted after five years from
land dies without heirs, or where a company is wound up with-
accession, while the acquisition of agricultural and forestry land
out its land (and any other properties) being transferred to a
will be permitted after seven years from accession.
third party, the land will automatically pass to the State as res
derelictae.
However, an exception is set out in favour of European Union nationals and corporations who acquire Romanian residency status:
Aside from ownership rights, another important right in real
these are allowed to acquire ownership in land immediately
property is the “usufruct”, which provides the right to possess
after accession.
and use a property but without conferring the right to sell it.
Natural and legal persons, whether Romanian or foreign, may
therefore just worth a mention for completeness here.
However, usufruct rights are not particularly common and are
rent property in Romania.
Long term leases are also available and they confer to the ten1.2.
Ownership – What types of ownership
are there?
Ownership of property in Romania is either public or private.
Public ownership belongs to the state and the administrativeterritorial units (communes, towns, municipalities and counties).
6
ant the right to use a property in a manner similar with the
usufruct rights. Nonetheless rights under such leases are not
deemed as being real rights.
1.3.
Landlord and tenancy law – What are the
key features?
ditions, and rents are limited to an amount determined by reference to tenants’ income.
Generally the Romanian Civil Code provisions regulating leases
are permissive when it comes to the rights of parties to strike
There are also special provisions regulating more strictly the
their own lease agreements. Nevertheless, there are certain
lease of residential properties, as opposed to properties for com-
mandatory provisions which must be observed (even if they are
mercial use.
not included in the lease agreement). As a general rule, rent
Restitution claims – What claims can be
brought against a real estate owner?
may be determined by the parties.
1.4.
Under mandatory Romanian law, a lessor is liable:
After 1990, a large number of claims for restitution were made
• to deliver the leased property to the lessee;
against the Romanian State and the public authorities from former
• to maintain it in a proper condition for the purpose of the
owners (or their successors) of property confiscated by the com-
lease; and
• to allow the lessee unimpeded use of it.
munist regime. Subsequently, a number of laws instituting administrative restitution procedures came into force, all of which purported to establish a time frame beyond which no further claims
As for the lessee, mandatory Romanian law imposes two main
could be admitted. Although many of these were prolonged, it is
obligations:
now becoming more firmly established that none remain open and
• to use the leased property as a bona fide lessee only for the
thus it appears that new restitution claims may no longer be filed.
purpose set out in the lease agreement (and, in absence of
Nevertheless, most of the restitution laws were modified, directly
any express provision, for the presumed purpose under the
or indirectly, resulting in the conditions and content of filings being
circumstances); and
changed (and some of the legislation is extremely complex). Thus,
• to pay the agreed rent.
there may still be a possibility of some limited new claims.
Lease agreements for terms in excess of three years must be reg-
As the number of applications was high and the process of their
istered in the relevant land registry for the region in which the
analysis is slow, the title to a large number of apparently public
property is located (known as the “Land Book” – in Romanian:
properties will still remain unclear for a period. In many cases,
“Cartea Funciara”). The effect of registration is to give constructive
there is little possibility to check whether restitution claims over
notice of the lease to third parties and, thus, to bind them.
certain types of property remain pending, although public authorities sometimes made public information about restitution claims.
The buyer of a property will take it subject to a pre-existing
Nevertheless, where the restitution laws enabled a person legally
lease if the lease is authenticated or has a “certified date”. The
to acquire a property, then the title acquired is granted some pro-
main authenticated documents are those concluded in front of a
tection. Thus, each case needs to be reviewed on its merits.
notary, court decisions and civil status documents, while a “certified date” may be established by a notary, by certain public offi-
One health warning: a real estate property which is the subject
cers or by registering the lease in the Land Book. If none of
of proceedings under one of the special restitution laws may not
these conditions is met, a sale of the property will be a termina-
be sold, and any attempt to sell it is void. In practice confirma-
tion event under the lease. Note, however, that special rules
tions are sought from the restitution authorities that no adminis-
apply to properties appropriated during the pre-1989 period and
trative or court proceedings are pending in respect of a property
which have been restituted. Termination of lease agreements,
envisaged to be sold.
and the lawful eviction of tenants, are subject to restrictive con-
7
Procedure of a Real Estate Transaction
2. Procedure of a Real Estate Transaction
2.1.
Procedure – What are the steps in a sale
and purchase transaction?
thorities (stating that there are no outstanding debts) also need to
be presented to the notary on authentication. Stamp duty and no-
Real estate business transactions formally start when proposed
tary fees (see below) need to be settled in full. Following this, the
heads of terms are drafted, negotiated and agreed by the bro-
notary is able to register the buyer’s interest in the contract against
kers for the seller and the buyer. The heads of terms (or memo-
the property in the Land Book, thereby affording the buyer protec-
randum of understanding) set out the principal terms agreed
tion against a subsequent sale (in case transfer of title is deferred).
between the parties and are generally expressed to be “subject
to contract” and not legally binding. They might be accompanied
Legal completion of the sale and purchase transaction may occur
by a (legally binding) exclusivity and confidentiality agreement.
at the same time as the authentication or subsequently, depending on the acquisition timetable. Where the purchase is
The seller’s lawyers will usually collate all information relating to
made with borrowed finance, a mortgage over the property
the property and send it to the buyer’s lawyers. The buyer’s
(and other security interests) will generally be instituted at the
lawyers will undertake general due diligence investigations. The
same time as the authentication.
buyer’s lawyers usually prepare the form of the sale agreement.
The scope of the due diligence and the draft of the sale agree-
Following completion, the notary needs to complete final registra-
ment will vary according to whether the property being sold is
tion of the transfer in the Land Book. Registration of other docu-
under construction or already built and the extent to which leases
ments (e.g. security documents) in other relevant registries (e.g.
to tenants have already been granted, as well as whether the
the Electronic Archive for Secured Transactions) may also be nec-
transaction will be structured as a property deal or a share deal.
essary. In case of financing being involved, the disbursement of
the price will be made only after the security interests have been
Romania has recently adopted a new registration (or cadastral)
appropriately recorded, in order to protect the financier’s ranking.
system for land and buildings, a key part of which is that the
registry is intended to provide definitively for property boundaries. However, many plots (particularly those outside the main
commercial centres) have not yet been registered in this way. If
2.2.
Other common contract terms – What
other provisions does a real estate sale
contract commonly contain?
a property has not been newly registered, its sale will trigger an
An agreement for the sale and purchase of property must be in
obligation to complete the cadastral registration, meaning
writing and, if it involves land, authenticated by a Romanian
(among other things) that certified surveyors must produce de-
public notary, must contain or clearly refer to all main terms and
tailed and definitive plans to be approved by the Cadastral Na-
conditions, and must be in a form in which it is signed by both
tional Office and subsequently submitted to the relevant Land
seller and buyer.
Book. There is a resulting time and cost implication for transactions of this type, which (depending upon the nature and use of
It is common for the sale and purchase agreement to provide for
the land concerned) may prove to be significant.
a deposit of between 5 – 10 % of the purchase price payable on
exchange of agreements. The deposit can be placed in an es-
Once the sale agreement is in an agreed form, the seller and the
crow account opened with a Romanian bank.
buyer will sign it. In case of a property deal involving a sale of land,
the agreement needs to be authenticated by a public notary.
There are no standard terms published by the Romanian National Bar Union for commercial property sales.
The notary is bound to verify the power of the corporate bodies and
their signatories and that there are no impediments to the sale.
Contracts for sale of property subject to occupational interests
Updated Land Book excerpts and certificates issued by the fiscal au-
such as leases will include clauses to cover ongoing manage-
8
ment matters, and provide for apportionment of occupational in-
In case of an assignment, the contract will incorporate specific
come and outgoings on completion of the transfer of ownership
clauses designed properly to assign to the buyer the seller’s
in the property.
rights against third parties involved in the project (e.g. the contractor, subcontractors, architects, surveyors, financiers, insurers,
2.3.
Brokers – What is the broker’s role?
etc.). This will need to be achieved by reference to the specific
Brokers, also referred to as surveyors or agents, generally fall
terms in the contract itself, and may require a novation of the
into five categories:
seller’s obligations and rights in favour of the buyer (together
• Investment;
with the agreement of the third party).
• Valuation;
• Buildings;
2.5.
• Management;
• Rent review.
Registration and notarisation of real
estate – What are the basic requirements?
As mentioned above, Romania is in the process of implementing
They are employed by any party to any transaction that involves
a unified cadastral and land book system. The system is run by
real estate. Their role may include:
cadastral and real estate publicity offices, one for each county of
• Acting for a seller to find a buyer for a sale property, including
Romania. Registration of land is compulsory throughout Romania
marketing the property for sale;
• Acting for a landlord to find a tenant for a leasehold property,
including marketing the property;
• Acting for a buyer to find a property to buy;
and to the extent that land is unregistered, it must be the subject
of an application for first registration before it can be sold. Large
areas of land still remain unregistered, although the owner may
make an application for voluntary registration at any time.
• Acting for a tenant to find a property to lease;
• Acting for any party to a transaction drafting and negotiating
heads of terms;
• Preparing heads of terms for documenting and liaising with
lawyers;
Land Books are created at municipality level and also for every
immovable asset which is identified by an individual number.
Therefore, a new land book entry will be created each time a
new property is required to be registered.
• Valuing a client’s existing and target properties;
• Day to day management of property owned by clients, includ-
The system of cadastral and real property publicity is designed to
ing managing maintenance programs and landlord and tenant
make public through registration:
work; and
• all of the real rights that are transferred, created, modified, ter-
• Project management of development of new buildings or refurbishments and negotiating rent reviews of existing properties.
2.4.
Property under construction – How can
the purchaser be protected?
minated or erased pursuant to juridical acts and facts or events
related to immovable assets; and
• certain other items of information related to immovable assets.
Registration gives constructive notice to third parties (making
The purchase of land and buildings under construction may be
certain registrations binding on them). In certain regions (for ex-
construed as a property sale or an assignment of the construc-
ample, Transylvania, Banat and Bucovina) the existing land book
tion agreement or both, depending on the structure agreed in
system (which will be replaced by the cadastral system de-
the contract between seller and purchaser.
scribed above) was the definitive record of land ownership, and
so there are some regional variations in application, but these
In case of a sale, proper representations and warranties may be
are outside the scope of this note.
required with respect to duly existence and effectiveness of all
necessary permits and authorisations and also the seller may
There are three types of registration in the Land Book:
have to provide to the buyer separate deeds of warranty from
• registration of a real property right (this is the primary regis-
the building contractor and persons such as the architect in order
to safeguard the buyer against defective design or workmanship.
tration);
• provisional registration of a real property right on the condition that it will be confirmed at a later date; and
9
Permits, Planning and Environment
• notification of other juridical relationships, including status, ca-
• The property register, which gives a description of the property;
pacity and incapacity, certain personal rights, claims and ap-
• The proprietorship register, which gives details of the regis-
peals, and measures taken for making an immovable asset in
the Land Book unavailable for transfer or further encumbrances.
tered owner of the property; and
• The charges register, which lists all registrable matters that
encumber the property such as rights benefiting other proper-
The registration of a real property right establishes the rights ob-
ty, covenants, financial charges, contracts, registrable leases
tained through a property title transfer, a final and irrevocable
and, where appropriate, special entries that restrict the regis-
judicial ruling or decision of an administrative authority.
tered owner’s ability to deal with its title without obtaining
the consent of another person.
The provisional registration operates for those rights granted
subject to conditions, or by extinctive periods.
There is an ad validitatem requirement for notarisation of any
deed for acquisition/disposal of ownership of land, as well as for
The title registration for a particular property all over Romania
mortgage deeds. Also, for all practical purposes, all deeds re-
comprises:
garding property (including those referring to buildings only)
should be concluded in a notarised form.
3. Permits, Planning and Environment
3.1.
Permit – What permits are required for
the use and occupation of real estate?
Generally, a construction authorisation will be required for the
construction of a “new build” property, work that is proposed for
Before performing operations involving real estate (especially
refurbishment of an existing building, and where an existing use
regarding building/construction), it is recommended, and in cer-
(for example office space) is to be changed to another distinct use
tain cases compulsory, to obtain a planning certificate from the
(for example retail premises). Planning certificates and construc-
local government authority responsible for controlling the use
tion authorisations, when granted, generally run with and benefit
and development of land in its area (county councils and city
the land (although there are occasions when either can be per-
halls). This planning certificate provides information regarding
sonal to the applicant). Under the planning legislation the terms
legal, economic and technical issues with respect to the land or
“develop” and “development” have a much wider meaning than
construction. This certificate is issued upon request to any inter-
the construction or replacement of buildings; minor building works
ested person, and within the legal time limit of 30 days.
or simple changes of use may amount to “development” requiring
planning permission and construction authorisation.
The planning certificate (certificat de urbanism) generally also
indicates a number of other authorisations and permits (e.g. en-
Special approvals from the competent Ministry are required
vironmental permits, public safety and health permits, permits
when it is proposed to do work to historically or architecturally
from the fire prevention service and public utilities providers) re-
important buildings.
quired in order subsequently to undertake building/construction
works. Subject to fulfilment of the required conditions, a con-
In addition to a construction authorisation, at the end of con-
struction authorisation (autorizaţie de construire) will be issued
struction, the building must obtain approvals confirming that
by the local government authorities (usually from the city hall)
construction has taken place in accordance with plans and
within 30 days from the date of request.
applicable regulations.
10
3.2.
Zoning and planning law –
What are the basic principles?
3.3.
Environmental – What are the
common environmental issues?
The Government, through the Ministry of Transport, Construction
Real estate may be contaminated as a result of current and for-
and Tourism, coordinates the activity of territory arrangement
mer uses. Primary legal responsibility follows the “polluter pays”
and urbanism at a national level. Locally, the county councils or
principle: the person who spilled, released or discharged a sub-
local councils draw up urbanism plans to supplement national
stance will normally be liable for any ill-effects it causes.
activities and policies.
All activities with a potential adverse impact on the environThe framework Planning and Zoning Law no. 350/2001 estab-
ment should be carried out only on the basis of authorisations or
lishes the main principles governing this activity, as follows:
permits issued by the relevant authorities.
• local autonomy;
• transparency;
For certain specified activities (present or future) which have a
• partnership;
significant impact on the environment and are identified by an
• decentralised public services; and
order of the Ministry of Environment and Waters Management, it
• durable development.
is necessary to obtain an environmental authorisation (autorizatie de mediu).
There are three different kinds of urbanism plans:
• General Urbanism Plan (“PUG”), one for each locality;
Upon the sale of a majority stake in a company, of a disposal of
• Local Urbanism Plan (“PUZ”), providing detailed regulations
an undertaking or unit, or in case of a merger or spin-off, or of a
for a specific area (e.g. districts of Bucharest), and
new development, owners or investors in real estate that per-
• Detailed Urbanism Plan (“PUD”), required only in certain cases
form activities with a significant impact on the environment
and referring to one or more plots. The PUD and the PUZ go
must obtain an environmental permit (aviz de mediu), based on
together with the respective urbanism regulations.
an environmental survey report (bilant de mediu).
In application of the relevant regulations on territorial arrange-
The responsibilities of the acquirer or the developer are laid
ment and urbanism, planning permissions are issued by county
down in an environmental conformity plan (program de confor-
councils and city halls.
mare), the terms of which are negotiated between the acquirer/
developer and the environmental authority. These may refer to
both reduction and rehabilitation measures.
4. Finance, Taxes and Insurance
4.1.
Financing – How is a real estate
transaction financed?
A typical security package will involve the grant of a mortgage
over the real estate itself together with a pledge of cash receiv-
The principal ways in which real estate acquisition is financed are:
ables under the building contract, the lease agreements and in-
• through the purchaser’s own cash resources or general corpo-
surance policies, a pledge on rent and other collection accounts,
rate banking facilities; and/or
• by using the capital value of the property to raise specific
finance secured on the property.
and, ideally, a pledge of the shares of a special purpose vehicle
company owning the property. Note that it is not possible under
Romanian law to take an assignment over all the rights and benefits arising under a contract, only a pledge over the receivable.
11
Finance, Taxes and Insurance
Lenders typically require floating interest rate borrowings to be
• Public utility permissions: these permissions should generally
hedged under separate interest rate hedging arrangements so
be listed in the urbanisation certificate and there may be up to
that the interest cost is effectively fixed.
20 or 30 such permissions. Also generally the taxes for such
permissions are low (fixed nominal values), but public utility
4.2.
Security over real estate –
How is security over real estate created
and protected?
providers might request feasibility studies, and the issuance of
the permission is practically “conditional” upon paying the fees
for such studies. Costs associated with the preparation of a
A fixed security interest over land and/or buildings is generally
PUZ/PUD (urbanisation plans) may also need to be considered.
created under a “mortgage”, which must be executed in a no-
• Tax to be paid to state construction inspection (ISCLPUAT) by
tarised form.
investors or owners: 0.7 % of the total costs for performing
the construction works
Not only an ownership right, but also a usufruct right can be subject
of a mortgage. All mortgages must be registered in the Land Book.
• Contribution of 0.5 % of the estimated value of the works for
the Social Housing of Contractors.
In the case of investment property, some lenders require all rental
As far as income tax is concerned, a company’s income from di-
income (excluding service charge receipts) to be paid into a specif-
rect and indirect sales of properties (i.e. also sale of shares in a
ic account pledged to the lender and will restrict withdrawals from
property holding company) will be taken into consideration for
that account to the making of payments in respect of the financing
the calculation of general profit tax of 16 %.
costs and repayment of the principal sum secured on the property.
Also, a tax of 16 % of the gain is provided for individuals who
4.3.
Taxes – What are they and
who pays them?
The main tax on acquisitions is stamp duty, calculated as a percentage of the declared price of the property. The percentage
transfer:
• buildings and associated land, within three years from their
acquisition date, and
• land without buildings, regardless of the possession period.
decreases as the value increases. Broadly speaking, if the value
of the property does not exceed RON 14,517.80, stamp duty will
Starting January 2007, revenues obtained from the sale by indi-
be the greater of 3 % and RON 29. If the value of the property is
viduals of real estate properties shall be taxed as a percentage
greater than RON 582,185, stamp duty will be RON 5,677 plus
of the sale price. For properties sold after less than three years
0.5 % of that amount that the price exceeds RON 582,185.
as from their acquisition, the tax is 3 % if the purchase price is
less or equal to RON 200,000 or RON 6,000 plus 2 % of what ex-
The stamp duty is reduced by half for sales of land without build-
ceeds RON 200,000. For properties sold after three years as from
ings (vacant) situated outside urban areas. The stamp duty must
their acquisition, the tax is 2 % if the purchase price is less or
be paid (by either of the parties, but typically by the buyer) upon
equal to RON 200,000 or RON 4,000 plus 1 % of what exceeds
the date of the authentication of the sale and purchase agree-
RON 200,000.
ment.
The sale of shares owned by a natural person in a property holdNo stamp duty is payable in case of acquisition of several plots
ing company is subject to an income tax of either 1 % or 16 %,
of land which will be merged.
depending on the date of purchase and/or sale.
The following taxes are additionally due:
Value added tax may also be payable, except (broadly) where
• Tax for issuing planning certificates: RON 10 + RON 1 for each
the property is sold by an individual or a non VAT-paying compa-
square metre exceeding 1,000 square metres (for urban
ny. In case of a VAT-paying company selling to another VAT-pay-
areas). This is reduced to half for rural areas.
ing company, a set-off operation may be available between the
• Tax for issuing the construction authorisation: 1 % of the authorised value of the works. For buildings intended to be used
for living, the tax is 0.5 % of the authorised value of the works.
12
VAT evidences of the two companies and, if so, no actual VAT
payments will be made.
During the due diligence for the acquisition, the buyer will also
velop its own, real estate construction and/or financing pro-
pay the costs of conducting searches, including in particular at
grammes (including mortgage loans).
the local authority (which includes zoning matters, building regulations and general municipal consents, notices, etc) and, if rel-
4.6.
evant, companies providing utilities, etc. The buyer will also pay
for any valuations and surveys of the physical state of the prop-
Insurance – What insurance will the
parties effect and when does the
insurance risk pass to the purchaser?
erty and any environmental audits or desktop studies.
Before a sale is contemplated, insurance is generally the respon-
The seller will generally pay the commission of any land agent
sibility of the owner of the freehold interest in a property. How-
or broker employed to find a purchaser, but in many cases com-
ever, where such property is the subject of a lease, the terms of
missions are charged to both seller and purchaser.
the lease will determine which party has responsibility to insure.
It is common for owners of long leasehold interests to insure
Occasionally, the negotiated heads of terms for a transaction will
rather than the landlord/freehold owner. Whatever the length of
provide for one or other party to pay the other’s costs. Generally
the lease, the tenant will generally insure the contents of the
each party pays its own expenses.
property belonging to the tenant and in some cases certain parts
of the property for which the tenant is contractually responsible.
Finally, the purchaser will be responsible for the payment of the
Land Book fees associated with registration of the transfer to the
The insuring party should have a fully comprehensive buildings
purchaser.
insurance policy to protect the structure and fixtures and fittings
of the property in the event of damage or destruction by any of
4.4.
Fees – What are they and
who pays them?
a comprehensive list of insured risks, such as storm, lightning,
fire, earthquake and water damage. The policy may also cover
For property transactions concluded in a notarised form, a notary
additional special heads of cover such as subsidence, heave and,
fee is payable, which is usually set at the same level as the
if available, terrorism.
stamp duty.
Generally it is the buildings, and not the land, which are insured
Depending on the size of the transaction, other fees may be
for the reinstatement cost rather than the reinstatement value.
triggered, such as fees of evaluators, legal counsel and other
professionals. There are no rules regarding who pays what, but
Insurance policies may either comprise a single policy for one
generally notary fees are paid by the buyer and each party pays
particular property or a block policy designed to cover a portfolio
the fees generated by its actions.
of properties.
4.5.
Subsidy and promotion – What kind of
promotion measures for the purchase or
development of real estate is there?
Owner-occupiers generally have separate policies to cover the
contents of the property, especially if the property includes costly plant and machinery.
In the case of savings deposited with real estate saving houses,
the State grants to each client (provided he/she is Romanian
Policies for defects in title to property are not yet available on
natural person domiciled in Romania) a premium on 15 % of the
the Romanian market (although at the time of going to press,
annual amount saved, but no more than EUR 120 each year. In
there are initiatives in this direction). Also, certain foreign title
certain cases, the granted premium may be up to EUR 150.
insurance companies may be offering policies on a case-by-case
basis, in particular for properties of significant size/value.
A public institution, namely the National Housing Agency, was
established to promote housing construction development at a
Insurance policies are generally personal and not transferable on
national level. It interacts with public institutions, local authori-
sale.
ties, financiers and contractors, in order to intermediate, or de-
13
Contacts
Contacts
UniCredit Tiriac Bank*, Romania
Real Estate Finance
Antonela Marchievici
Piata Charles de Gaulle nr. 15, Sector 1,
11857 Bukarest 1, Romania
Top ten London-based international commercial law firm advising businesses, financial institutions, governments and public
sector bodies. CMS Cameron McKenna was established in Central
tel.: +40 (0)21 200 1790
Europe in 1990 with a presence in seven CEE countries and over
fax: +40 (0)21 200 1722
e-mail: [email protected]
250 lawyers.
Please contact:
Bank Austria Creditanstalt, Austria
Simon Dayes
Real Estate Finance, for cross border activities:
Str. Paleologu nr. 24, sector 3, Bucharest, Romania
tel.: +40 21 317 2279
Teresa Dreo
Vordere Zollamtsstraße 13, A-1030 Wien
tel.: +43(0)5 05 05 55333
fax: +40 21 317 2280
fax: +43(0)5 05 05 55108
or
Gabor Somogyi
tel.: +43(0)5 05 05 55175
fax: +43(0)5 05 05 57985
The following other countries have been featured in this series
• Austria
• Bulgaria
• Croatia
• Czech Republic
• Hungary
• Poland
• Russia
• Serbia
• Slovakia
• Slovenia
• Turkey
• Ukraine
All country brochures are available in two versions (English and the respective language of the country or in German only) and can be
downloaded from the BA-CA web site (www.ba-ca.com) under Corporate Customers – Financing – Real Estate.
14
Proprietăţi imobiliare
comerciale în România
Ghid practic al problemelor legate de legi şi reglementări
Proprietăţi imobiliare comerciale în România, aprilie 2007
15
Cuprins
Toate informaţiile în limba engleză.....................................................................................................................................................................................3 – 14
Întreaga gamă de servicii imobiliare........................................................................................................................................................................................17
1. Dreptul de proprietate şi alte drepturi asupra bunurilor imobile ..............................................................................................................................18
1.1 Părţile – cine poate deţine bunuri imobile? ................................................................................................................................................................18
1.2. Proprietatea – ce tipuri de proprietate există?............................................................................................................................................................18
1.3. Legislaţia privind închirierea – care sunt caracteristicile? .........................................................................................................................................19
1.4. Cererile de retrocedare – ce cereri pot fi făcute împotriva proprietarului unui imobil? ........................................................................................19
2. Procedura unei tranzacţii imobiliare..................................................................................................................................................................................20
2.1. Procedura – care sunt etapele unui contract de vânzare-cumpărare? .....................................................................................................................20
2.2. Alte clauze contractuale uzuale – ce alte clauze conţine în general contractul de vânzare-cumpărare?............................................................20
2.3. Brokerii – care este rolul brokerilor?.............................................................................................................................................................................21
2.4. Proprietate în construcţie – cum poate fi protejat cumpărătorul? ...........................................................................................................................21
2.5. Înregistrarea imobilelor şi autentificarea – care sunt cerinţele de bază? ...............................................................................................................21
3. Autorizaţii, urbanism şi mediu............................................................................................................................................................................................22
3.1. Autorizaţii – ce autorizaţii sunt necesare pentru construirea şi folosirea proprietăţilor imobiliare?....................................................................22
3.2. Amenajarea teritorială şi urbanismul – care sunt principiile de bază? ....................................................................................................................23
3.3. Protecţia mediului – care sunt principalele aspecte privind protecţia mediului?...................................................................................................23
4. Finanţare, taxe şi asigurări...................................................................................................................................................................................................24
4.1. Finanţare – cum este finanţată o tranzacţie în domeniul imobiliar? .......................................................................................................................24
4.2. Garanţii cu proprietăţi imobiliare – cum se constituie şi cum este protejată o garanţie cu o proprietate imobiliară? .....................................24
4.3. Taxe – care sunt acestea şi cine trebuie să le plătească? .........................................................................................................................................24
4.4. Onorarii – care sunt acestea şi cine trebuie să le plătească? ...................................................................................................................................25
4.5. Subvenţii şi facilităţi – care sunt măsurile pentru promovarea cumpărării şi construirii proprietăţilor imobiliare? ..........................................25
4.6. Asigurări – ce asigurări trebuie să încheie părţile şi care este momentul transferului beneficiului asigurării către cumpărător? ..................25
Contacte ..........................................................................................................................................................................................................................................27
Your gate to Central and Eastern Europe..................................................................................................................................................................................29
16
Întreaga gamă de servicii imobiliare
Mult stimată antreprenoare,
mult stimate antreprenor,
În cadrul Grupului UniCredit, Bank Austria Creditanstalt este placa
Dacă aveţi întrebări suplimentare, specialiştii în afaceri imobiliare
turnantă a afacerilor din Europa de Est. În această calitate, punem
de la Bank Austria Creditanstalt Real Estate Finance – centrul de
la dispoziţia clientelei noastre cea mai întinsă şi densă reţea
competenţă pentru clienţii internaţionali al băncii – vor fi mai
bancară din Europa Centrală şi de Est. În mai mult de 3.000 de
mult decât bucuroşi să vă asiste, în colaborare cu colegii lor din
filiale, 65.000 de angajaţi ai noştri sprijină peste 25 de milioane
reţeaua bancară locală, în procesul de luare de decizii.
de clienţi din 17 ţări.
Ca lider de piaţă în domeniul finanţărilor imobiliare în Austria şi
în Europa Centrală şi de Est, Bank Austria Creditanstalt vă oferă
întreaga gamă de servicii specializate în domeniul imobiliar: de la
finanţare de proiecte şi evaluare de obiecte imobiliare, până la
managementul portofoliului dumneavoastră de proprietăţi. Prin
intermediul BA-CA şi cu sprijinul experţilor noştri profitaţi de
acces atât la reţeaua densă de filiale proprii de pe teritoriul Aus-
Regina Prehofer
Reinhard Madlencnik
triei, cât şi la toate pieţele aflate în continuă creştere din Europa
Head of Corporates Division
Head of Real Estate
Centrală, de Est şi de Sud-Est.
Pentru a vă putea oferi un valoros serviciu în domeniul tranzacţiilor imobiliare transnaţionale, precum şi pentru a vă sprijini în
înţelegerea condiţiilor cadru, Bank Austria Creditanstalt a colaborat la redactarea şi actualizarea continuă a acestei broşuri cu renumita firmă europeană de avocatură CMS Reich-Rohrwig Hainz.
Această vedere de ansamblu cuprinde cadrul legal de bază referitor la tranzacţiile imobiliare şi informaţii mai detaliate cu privire
la achiziţia de proprietăţi, precum şi alte teme specifice.
17
Dreptul de proprietate şi alte drepturi asupra bunurilor imobile
1. Dreptul de proprietate şi alte drepturi
asupra bunurilor imobile
1.1
Părţile – cine poate deţine
bunuri imobile?
Orice „persoană“ poate deţine bunuri imobile. Această noţiune
1.2.
Proprietatea – ce tipuri de
proprietate există?
În România proprietatea este publică sau privată.
include persoanele fizice, societăţile, entităţile înfiinţate prin
lege şi anumite entităţi non-profit.
Proprietatea publică aparţine statului şi unităţilor administrativteritoriale (comune, oraşe, municipii şi judeţe). Proprietatea pub-
Conceptul de „trust“ din dreptul englez nu este recunoscut de
lică este inalienabilă, nu poate fi sechestrată şi nu poate fi
legea română.
dobândită prin ocupaţiune. Totuşi, ea poate fi concesionată sau
închiriată, în general prin licitaţie publică.
Proprietarii de bunuri imobile comerciale pot fi persoane fizice,
societăţi particulare sau publice, organisme de caritate, instituţii
Proprietatea publică include proprietatea destinată uzului public
ale administraţiei publice centrale sau autorităţi locale. Propri-
(precum parcurile, pieţele, străzile, care sunt accesibile oricărei
etatea deţinută de administraţia centrală şi autorităţile locale se
persoane) şi pe cea de interes public (precum şcolile, teatrele,
află fie în domeniul public, fie în cel privat.
muzeele, care, deşi cu acces limitat, sunt destinate activităţilor
de natură socială).
Cetăţenii şi societăţile străine pot deţine construcţii, dar în conformitate cu legea în vigoare nu pot deţine în mod direct terenuri
Legea română distinge între proprietatea exclusivă şi copropri-
(deşi un cetăţean străin, în anumite circumstanţe, poate moşteni
etatea asupra terenurilor şi construcţiilor. Aceasta înseamnă că
terenuri). Totuşi, acest lucru poate fi realizat indirect, prin înfi-
proprietatea de tip condominiu este permisă, o persoană, spre
inţarea unei societăţi înregistrate în România şi având ca asociat
exemplu, putând fi proprietarul exclusiv al unei părţi a unei con-
unic persoana în cauză. De asemenea, se intenţionează ca
strucţii (unitate locativă) şi coproprietar, împreună cu alţi propri-
cetăţenii şi societăţile străine să poată deţine terenuri în condiţiile
etari de unităţi locative, al spaţiilor comune, structurii şi terenului
rezultând din aderarea României la UE şi la alte tratate inter-
pe care este amplasată construcţia. De asemenea, mai multe
naţionale.
persoane pot deţine împreună, în întregime, o clădire şi/sau o
parcelă de teren. În ambele cazuri, coproprietarul este considerat
Regula generală este că achiziţionarea de teren pentru sedii se-
a deţine o parte „ideală“ (procent) din părţile comune, con-
cundare/principale va fi permisă după 5 ani de la momentul
strucţia sau parcela de teren.
aderării, iar achiziţionarea de terenuri agricole şi forestiere va fi
permisă după 7 ani de la aderare.
În România, ca şi în alte state, când o persoană fizică ce deţine
un teren decedează fără moştenitori sau când o societate se di-
Totuşi, o excepţie a fost instituită în favoarea cetăţenilor şi com-
zolvă fără ca terenul sau orice alte proprietăţi pe care le deţine
paniilor din Uniunea Europeană, care dobândesc statutul de rezi-
să fie transferate unui terţ, terenul va trece în mod automat în
denţi în România: aceştia pot dobândi în proprietate teren încă
proprietatea statului ca „res derelictae“ (bunuri abandonate).
de la data aderării.
În afara dreptului de proprietate, un alt drept real important este
Persoanele fizice şi juridice, atât de naţionalitate română cât şi
„uzufructul“, care conferă asupra unei proprietăţi dreptul de pos-
străină, pot închiria proprietăţi în România.
esie şi folosinţă, dar nu şi dreptul de a o înstrăina. Drepturile de
uzufruct nu sunt totuşi răspândite şi ca atare considerăm că simpla lor menţionare este suficientă.
18
De asemenea există posibilitatea încheierii pe bază de contracte
cetarea contractelor de închiriere şi evacuarea chiriaşilor sunt su-
de închiriere pe termen lung care conferă chiriaşului dreptul de a
puse unor condiţii restrictive, iar chiriile sunt limitate la o sumă
folosi proprietatea într-o manieră similară drepturilor de
stabilită în funcţie de venitul chiriaşilor.
„uzufruct“. Cu toate acestea, drepturile dobândite în baza acestor
contracte de închiriere nu sunt considerate ca fiind drepturi reale.
Există, de asemenea, prevederi speciale care reglementează mai
strict închirierea locuinţelor, neaplicabile proprietăţilor cu desti-
1.3.
Legislaţia privind închirierea –
care sunt caracteristicile?
În general prevederile Codului Civil reglementând contractul de
închiriere sunt permisive în ceea ce priveşte dreptul părţilor de a
configura după dorinţă contractul de închiriere. Cu toate acestea,
naţie comercială.
1.4.
Cererile de retrocedare –
ce cereri pot fi făcute împotriva
proprietarului unui imobil?
există anumite prevederi legale obligatorii care trebuie respectate
După 1990, împotriva statului român şi a autorităţilor publice au
(chiar dacă nu sunt incluse în contractele de închiriere). Ca regulă
fost făcute de către foştii proprietari (sau de moştenitorii acesto-
generală, chiria poate fi determinată de către părţi.
ra) numeroase cereri de retrocedare a proprietăţilor confiscate
de către regimul comunist. Ulterior, au intrat în vigoare un
În conformitate cu prevederile imperative ale legii române, loca-
număr de legi care au instituit proceduri administrative de retro-
torul este obligat:
cedare şi care au prevăzut termene limită în care se puteau in-
• să predea locatarului proprietatea închiriată;
troduce cereri de retrocedare. Deşi multe dintre aceste termene
• să o păstreze în condiţii adecvate scopului pentru care a fost
au fost prelungite, în prezent este general admis că ele au expi-
închiriată; şi
• să permită locatarului folosirea nestingherită a acesteia.
rat şi astfel nu se mai pot înregistra noi cereri de retrocedare. Cu
toate acestea, întrucât majoritatea acestor legi de retrocedare au
fost modificate, direct sau indirect, generând schimbarea condiţi-
Chiriaşului i se impun conform prevederilor obligatorii ale legii
ilor de depunere şi a conţinutului cererilor care trebuie depuse
române două obligaţii principale:
(iar unele legi sunt extrem de complexe), nu se poate exclude
• să folosească proprietatea închiriată ca un chiriaş „bona fide“
posibilitatea limitată a unor noi cereri.
(de bună credinţă) şi numai pentru scopul stabilit în contractul
de închiriere (sau, în absenţa unei prevederi exprese, pentru
Deoarece numărul cererilor depuse este mare, iar procesul de
scopul prezumat având în vedere circumstanţele); şi
analiză a lor este lent, titlurile de proprietate corespunzătoare
• să plătească chiria stabilită.
unui mare număr de proprietăţi aparent publice vor rămâne incerte pentru o anumită perioadă. În general, posibilitatea de a
Contractele de închiriere încheiate pentru o perioadă mai mare
verifica dacă există cereri de retrocedare a anumitor tipuri de
de 3 ani trebuie înregistrate în registrul funciar al regiunii în care
proprietate este redusă, deşi autorităţile publice dau uneori pub-
se află proprietatea (cunoscut sub numele de „cartea funciară“).
licităţii informaţiile asupra cererilor de retrocedare. Cu toate
Efectul înregistrării este de a face închirierea opozabilă terţilor.
acestea, trebuie arătat că legile de retrocedare oferă o anumită
protecţie persoanelor care au dobândit în mod legal o propri-
Cumpărătorul unei proprietăţi va fi obligat să respecte un con-
etate din cele vizate. În aceste condiţii, fiecare caz trebuie să fie
tract de închiriere preexistent dacă acesta a fost autentificat sau
analizat în mod individual.
are „dată certă“. Principalele documente autentice sunt cele
încheiate în faţa notarului public, hotărârile judecătoreşti şi docu-
Atenţie: o proprietate care face obiectul procedurilor prevăzute în
mentele de stare civilă, în timp ce data certă poate fi dată de un
una din legile speciale de retrocedare, nu poate fi înstrăinată şi
notar public, de anumiţi funcţionari publici sau prin înregistrarea
orice încercare de a o vinde este nulă. În practică se obţin confir-
contractului de închiriere în cartea funciară. Dacă nici una din
mări de la autorităţile competente în procedura retrocedărilor,
aceste condiţii nu este îndeplinită, vânzarea proprietăţii va
care să ateste că nu există cereri în justiţie sau la autorităţile
reprezenta un caz de încetare a contractului de închiriere. Tre-
publice, care să vizeze proprietatea propusă a fi vândută.
buie subliniat că proprietăţilor preluate de către stat până în anul
1989 şi care au fost retrocedate li se aplică reguli speciale. În-
19
Procedura unei tranzacţii imobiliare
2. Procedura unei tranzacţii imobiliare
2.1.
Procedura – care sunt etapele unui
contract de vânzare-cumpărare?
vânzare. În momentul autentificării trebuie de asemenea prezentate notarului extrasul actualizat din cartea funciară şi certificate
Tranzacţiile imobiliare încep în momentul când termenii de prin-
emise de către autorităţile fiscale (evidenţiind că respectivul
cipiu sunt stabiliţi, negociaţi şi agreaţi de agenţii (brokerii)
imobil nu este grevat de datorii). Taxa de timbru şi onorariul no-
cumpărătorului şi ai vânzătorului. Termenii de principiu stabilesc
tarial trebuie plătite integral. După aceasta, notarul va înregistra
condiţiile principale asupra cărora s-au înţeles părţile şi sunt în
provizoriu în cartea funciară dreptul dobândit de cumpărător prin
general condiţionaţi de încheierea contractului, nefiind obliga-
contract, acesta dobândind astfel o anumită protecţie împotriva
torii. Ei pot fi însoţiţi de un contract de exclusivitate şi de confi-
vânzărilor ulterioare făcute de cel de la care a cumpărat (în cazul
denţialitate (obligatoriu din punct de vedere legal).
în care transferul titlului este amânat).
Avocaţii vânzătorului colectează în general toate informaţiile
Transferul proprietăţii poate avea loc simultan cu autentificarea
referitoare la proprietate şi le trimit avocaţilor cumpărătorului.
sau ulterior, depinzând de modul de structurare a tranzacţiei.
Avocaţii cumpărătorului vor face investigaţii preliminare („due
Când dobândirea s-a făcut cu fonduri împrumutate, o ipotecă
diligence“) şi în general sunt cei care redactează contractul de
asupra proprietăţii (şi alte garanţii) vor fi în general create simul-
vânzare-cumpărare. Scopul due dilligence şi proiectul contractului
tan cu autentificarea.
de vânzare-cumpărare vor fi diferite după cum proprietatea
vândută este în construcţie sau deja construită, au fost încheiate
Ulterior transferului proprietăţii, notarul trebuie să efectueze în-
sau nu contracte de închiriere cu locatari, tranzacţia va fi structurată
registrarea definitivă în cartea funciară. Înregistrarea altor docu-
ca o vânzare de proprietate sau de acţiuni.
mente (ex. referitoare la garanţii) în alte evidenţe relevante (ex.
Arhiva Electronică pentru Garanţii Reale Mobiliare) poate fi de
România a adoptat recent un nou sistem de înregistrare (cadas-
asemenea necesară. În cazul existenţei unei finanţări, virarea
tral) pentru terenuri şi clădiri, unul dintre scopurile sale esenţiale
preţului va fi făcută numai după ce garanţiile au fost înregistrate
fiind acela de a stabili în mod definitiv limitele proprietăţii. To-
corespunzător, în vederea protejării rangului de prioritate al fi-
tuşi, multe parcele (în special cele din afara principalelor centre
nanţatorului.
urbane comerciale) nu au fost încă înregistrate în acest fel. Dacă
o proprietate nu a fost încă înregistrată, în vederea vânzării sale
există obligaţia de a efectua documentaţia cadastrală, care semnifică, printre altele, că topografi autorizaţi vor realiza planuri de-
2.2.
Alte clauze contractuale uzuale – ce alte
clauze conţine în general contractul de
vânzare-cumpărare?
taliate şi definitive care vor fi aprobate de către Oficiul Naţional
Contractul de vânzare-cumpărare a proprietăţii trebuie să fie
de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi ulterior înregistrate în
încheiat în scris şi, dacă se referă la un teren, autentificat de un
cartea funciară. Tranzacţiile de acest tip implică timp şi costuri
notar public român, trebuie să conţină sau să se refere în mod clar
care (depinzând de natura şi de destinaţia proprietăţii respec-
la toţi termenii şi condiţiile contractuale, şi trebuie să fie într-o
tive) pot fi considerabile.
formă în care să fie semnat atât de vânzător, cât şi de cumpărător.
Odată ce forma contractului este convenită, vânzătorul şi
Este obişnuit ca la încheierea contractului de vânzare-cumpărare
cumpărătorul îl vor semna. Dacă este vorba de o tranzacţie imo-
să se achite un avans de 5 – 10 % din preţul vânzării, care poate
biliară implicând vânzarea unui teren, atunci contractul trebuie
fi depus într-un cont escrow deschis la o bancă românească.
autentificat de către un notar public.
Nu există contracte standard recomandate de către Uniunea
Notarul este obligat să verifice împuternicirile din partea or-
Naţională a Barourilor din România pentru vânzarea de propri-
ganelor de conducere ale părţilor şi că nu există impedimente la
etăţi comerciale.
20
Contractele de vânzare-cumpărare a proprietăţilor care sunt
În cazul unei vânzări, pot fi cerute declaraţii şi garanţii adecvate cu
obiect al unor drepturi precum cel de folosinţă vor include clauze
privire la existenţa şi valabilitatea tuturor permiselor şi autorizaţi-
care să acopere problemele de management în derulare, pre-
ilor necesare. De asemenea, vânzătorul poate fi obligat să prezinte
cum şi distribuirea venitului din chirii şi a cheltuielilor aferente
cumpărătorului garanţii separate din partea antreprenorului sau a
după finalizarea transferului de proprietate.
altor persoane, cum ar fi arhitectul, pentru a proteja cumpărătorul
împotriva proiectării sau execuţiei deficitare.
2.3.
Brokerii – care este rolul brokerilor?
Brokerii, denumiţi şi intermediari sau agenţi, se împart în general
În cazul unei cesiuni, contractul va conţine clauze specifice privind
în cinci categorii:
cesionarea către cumpărător a drepturilor vânzătorului faţă de
• de investiţii;
terţele părţi implicate în proiect (ex. antreprenorul, subantreprenorii,
• de evaluare;
arhitecţii, topografii, finanţatorii, asigurătorii etc.). Aceasta se va re-
• de clădiri;
aliza prin raportare la clauzele specificate în contract, şi poate nece-
• de management;
sita novaţia în favoarea cumpărătorului a obligaţiilor şi drepturilor
• de evaluare a chiriilor.
vânzătorului (împreună cu acordul terţei părţi).
Ei pot fi angajaţi de către oricare dintre părţile unei tranzacţii
2.5.
care implică proprietăţi imobiliare. Rolul lor poate fi:
Înregistrarea imobilelor şi autentificarea
– care sunt cerinţele de bază?
• să acţioneze în numele unui vânzător în vederea găsirii unui
După cum s-a menţionat mai sus, România este în plin proces de
cumpărător pentru o proprietate de vânzare, incluzând
implementare a unui sistem unitar cadastral şi de carte funciară.
activitatea de marketing pentru acea proprietate;
Acest sistem este condus de către oficiile de cadastru şi publici-
• să acţioneze în numele unui proprietar în vederea găsirii unui
tate imobiliară, câte unul pentru fiecare judeţ din România. Înre-
locatar pentru o proprietate de închiriat, incluzând activitatea
gistrarea terenurilor este obligatorie pe întreg teritoriul României,
de marketing pentru acea proprietate;
iar în cazul în care terenul nu este înregistrat, aceasta trebuie să
• să acţioneze în numele unui cumpărător pentru a găsi o
proprietate de cumpărat;
• să acţioneze în numele unui locatar pentru a găsi o
se efectueze înainte de perfectarea vânzării. Suprafeţe mari de
teren au rămas încă neînregistrate, deşi proprietarul are posibilitatea de a solicita înregistrarea în orice moment.
proprietate de închiriat;
• să acţioneze în numele oricărei părţi la o tranzacţie în vederea
redactării şi negocierii termenilor de principiu;
• pregătirea termenilor de principiu pentru a fi puşi la dispoziţia
avocaţilor în vederea documentării şi menţinerea legăturii cu
Cărţile funciare sunt create la nivelul fiecărei localităţi şi orice
bun imobil este identificat printr-un număr individual. Astfel, o
nouă carte funciară va fi deschisă de fiecare dată când se cere
înregistrarea unei proprietăţi.
avocaţii;
• evaluarea proprietăţilor existente şi potenţiale ale clientului;
Sistemul cadastral şi de publicitate imobiliară are ca scop să facă
• managementul de zi cu zi al proprietăţilor deţinute de către
publice prin înregistrare:
clienţi, incluzând coordonarea programelor de întreţinere şi a
lucrărilor efectuate de către locator şi locatar; şi
• coordonarea proiectelor de dezvoltare a unor noi clădiri sau
de renovare şi negociere a modificării chiriilor pentru
• toate drepturile reale care sunt transferate, create, modificate,
încetează sau se sting în urma unor acte şi fapte juridice referitoare la bunurile imobile; şi
• alte informaţii referitoare la bunurile imobile.
proprietăţile existente.
Înregistrarea este menită să informeze terţele părţi (prin efectu2.4.
Proprietate în construcţie –
cum poate fi protejat cumpărătorul?
area unor menţiuni care le sunt opozabile). În anumite regiuni ale
ţării (ex. Transilvania, Banat şi Bucovina), înregistrarea în sistemul
Cumpărarea terenurilor şi a clădirilor în construcţie poate fi con-
existent de carte funciară (care va fi înlocuit de sistemul cadastral
siderată o vânzare de proprietate, o cesionare a unui contract de
descris mai sus) era constitutivă a dreptului de proprietate asupra
construcţie sau ambele, depinzând de structura contractului
terenurilor. Existau astfel diferenţe între sistemele regionale, dar
agreată de către vânzător şi cumpărător.
prezentarea acestora depăşeşte cadrul acestei prezentări.
21
Autorizaţii, urbanism şi mediu
Există trei tipuri de înregistrare în cartea funciară:
Cartea funciară a unei proprietăţi din România cuprinde trei părţi:
• înregistrarea unui drept real (înregistrarea principală);
• Descrierea imobilului;
• înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate, sub condiţia
• Înscrieri privitoare la proprietate, în care se oferă detalii
despre proprietarul înscris al imobilului; şi
confirmării sale la o dată ulterioară; şi
civilă,
• Înscrieri privitoare la sarcini, în care se regăsesc toate sarcinile
capacitatea şi incapacitatea, anumite drepturi personale, litigii
supuse înregistrării şi care grevează proprietatea, precum
introduse
servituţi,
• notarea
altor
şi
relaţii
căi
de
juridice,
atac,
incluzând
precum
şi
starea
măsurile
de
sarcini
financiare,
contracte,
locaţiuni
supuse
indisponibilizare pentru transfer sau pentru grevare cu alte
înregistrării, şi, unde este cazul, înscrieri speciale care
sarcini a unui bun imobil înscris în cartea funciară.
limitează drepturile proprietarului de a dispune de dreptul său
de proprietate fără acordul unei alte persoane.
Înregistrarea unui drept real consacră drepturile obţinute printrun transfer de proprietate, printr-o hotărâre judecătorească de-
Autentificarea este o cerinţă „ad validitatem“ (de valabilitate)
finitivă şi irevocabilă sau printr-o decizie a unei autorităţi admi-
pentru orice act de achiziţie sau înstrăinare a terenurilor, precum
nistrative.
şi pentru orice ipotecă. De asemenea, în practică, toate actele
privitoare la o proprietate (inclusiv cele privitoare doar la con-
Înregistrarea provizorie este utilizabilă în cazul drepturilor acor-
strucţii) vor fi autentificate notarial.
date condiţionat sau pe o perioadă de timp limitată.
3. Autorizaţii, urbanism şi mediu
3.1.
Autorizaţii – ce autorizaţii sunt necesare
pentru construirea şi folosirea
proprietăţilor imobiliare?
În general autorizaţia de construire va fi necesară pentru construirea
de clădiri noi, pentru lucrări de renovare a unei clădiri existente şi
pentru schimbarea destinaţiei unor spaţii existente (spre exemplu
Înainte de a începe orice tranzacţie referitoare la o proprietate
din spaţiu pentru birouri în spaţiu pentru comerţ). Certificatele de ur-
imobiliară (în special referitoare la clădiri/construcţii), se reco-
banism şi autorizaţiile de construire se acordă în general cu privire la
mandă şi în anumite cazuri este obligatoriu să se obţină un certifi-
teren (deşi sunt situaţii în care se acordă cu privire la persoana soli-
cat de urbanism de la autorităţile publice locale responsabile cu
citantului). În conformitate cu legislaţia privind amenajarea teritoriu-
controlul folosinţei şi dezvoltării urbanistice a terenurilor din cir-
lui şi urbanismul, termenul „construire“ are un sens mai larg decât
cumscripţia lor (consilii judeţene şi primării). Certificatul de urba-
construirea sau înlocuirea clădirilor; lucrări minore de amenajare sau
nism oferă informaţii cu privire la regimul juridic, economic şi
simplele modificări de destinaţie pot fi calificate drept „construire“,
tehnic al terenurilor sau construcţiilor. Acest certificat este eliberat
pentru care este necesară obţinerea unor certificate de urbanism
la cererea oricărei persoane interesate, în termen de 30 zile.
sau a autorizaţiei de construire.
Certificatul de urbanism indică în general şi anumite avize sau au-
În cazul în care se execută lucrări asupra unor clădiri de impor-
torizaţii (de exemplu avize de mediu, autorizaţii de sănătate şi or-
tanţă istorică sau arhitectonică, este necesară obţinerea unor au-
dine publică, autorizaţii de la serviciul de pompieri şi de la furnizorii
torizaţii speciale de la ministerul competent.
de utilităţi publice) necesare pentru desfăşurarea ulterioară a lucrărilor de construcţii. După ce toate condiţiile cerute sunt îndeplin-
Pe lîngă autorizaţia de construire, la terminarea construcţiei sunt
ite, autorizaţia de construire va fi emisă de autorităţile locale (de
necesare avize care să ateste faptul că au fost respectate pla-
regulă primării) în termen de 30 zile de la data cererii.
nurile de construire şi prevederile reglementărilor aplicabile.
22
3.2.
Amenajarea teritorială şi urbanismul –
care sunt principiile de bază?
3.3.
Protecţia mediului – care sunt principalele aspecte privind protecţia mediului?
Guvernul, prin intermediul Ministerului Transporturilor, Construcţi-
Proprietăţile imobiliare pot fi poluate ca rezultat al utilizării
ilor şi Turismului, coordonează activitatea de amenajare teritori-
curente sau al celor anterioare. Răspunderea legală de bază este
ală şi urbanism la nivel naţional. Autorităţile teritoriale/locale su-
dată de principiul „poluatorul plăteşte“: persoana care varsă, de-
plimentează activităţile şi strategiile la nivel naţional prin elabo-
gajă sau descarcă o substanţă dăunătoare va fi responsabilă de
rarea de planuri de urbanizare teritoriale/locale.
prejudiciile pe care le creează prin acţiunea sa.
Legea cadru nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanis-
Activităţile cu posibil impact negativ asupra mediului trebuie să
mul stabileşte principiile generale ce guvernează această activitate,
se desfăşoare numai pe baza autorizaţiilor sau avizelor emise de
după cum urmează:
autorităţile competente.
• respectarea autonomiei locale;
• transparenţa;
Pentru a desfăşura anumite activităţi (prezente sau viitoare) care
• principiul parteneriatului;
au un impact semnificativ asupra mediului şi care sunt specifi-
• descentralizarea serviciilor publice; şi
cate prin ordin al Ministerului Mediului şi Gospodăririi Apelor,
• dezvoltarea durabilă.
este necesară obţinerea unei autorizaţii de mediu.
Există trei tipuri de planuri de urbanism:
Proprietarii sau investitorii într-o proprietate în cadrul căreia se
• Planul Urbanistic General („PUG“), la nivelul fiecărei localităţi;
desfăşoară activităţi cu un impact semnificativ asupra mediului
• Planul Urbanistic Zonal („PUZ“), ce conţine reglementări detaliate
trebuie să obţină un aviz de mediu, pe baza unui bilanţ de
pentru o zonă specifică (de exemplu, sectoarele Bucureştiului); şi
mediu, atunci când în legătură cu respectiva proprietate are loc
• Planul Urbanistic de Detaliu („PUD“), necesar numai în anu-
vânzarea pachetului majoritar de acţiuni, înstrăinarea unei între-
mite cazuri şi care se referă la una sau mai multe parcele.
prinderi sau unităţi, fuziunea, divizarea, sau se preconizează desfăşurarea de activităţi de construcţie.
PUD şi PUZ se conformează reglementărilor de urbanizare în vigoare. În condiţiile respectării reglementărilor de urbanizare şi
Responsabilităţile dobânditorului sau ale investitorului sunt pre-
sistematizare teritorială relevante, autorităţile regionale şi locale
văzute într-un program de conformare, negociat între dobândi-
acordă aprobări de planificare.
tor/investitor şi autoritatea de mediu. Acesta priveşte atât măsurile de reducere a impactului asupra mediului, cât şi pe cele
de retehnologizare.
23
Finanţare, taxe şi asigurări
4. Finanţare, taxe şi asigurări
4.1.
Finanţare – cum este finanţată o
tranzacţie în domeniul imobiliar?
4.3.
Taxe – care sunt acestea şi cine
trebuie să le plătească?
Principalele modalităţi de a finanţa achiziţionarea unei propri-
Principala taxă pentru achiziţionarea unei proprietăţi imobiliare
etăţi imobiliare sunt următoarele:
este taxa de timbru, calculată ca rată procentuală din preţul de-
• prin resursele financiare proprii ale cumpărătorului sau prin
clarat al proprietăţii. Rata procentuală descreşte odată cu
intermediul facilităţilor acordate de bănci; şi/sau
• prin folosirea valorii proprietăţii pentru a obţine o finanţare
garantată cu proprietatea respectivă.
creşterea preţului. Spre exemplu, dacă valoarea proprietăţii imobiliare nu depăşeşte 14.517,80 RON, taxa de timbru va fi de 3 %,
dar nu mai puţin de 29 RON. Dacă valoarea proprietăţii imobiliare este mai mare de 582.185 RON, taxa de timbru va fi 5.677
Un pachet de garanţii tipic poate implica crearea unei ipoteci
RON plus 0,5 % din suma ce depăşeşte 582.185 RON.
asupra proprietăţii imobiliare în cauză, împreună cu un gaj
asupra creanţelor în baza contractului de construire, a con-
Taxa de timbru se reduce la jumătate pentru înstrăinarea terenurilor
tractelor de închiriere şi a poliţelor de asigurare, un gaj asupra
fără clădiri, situate în extravilan. Taxa de timbru trebuie să fie plătită
chiriei şi a altor conturi colectoare, şi, în mod ideal, un gaj asupra
(de către oricare parte, dar în general de către cumpărător) la data
acţiunilor societăţii-vehicul care deţine proprietatea. Menţionăm
autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
că dreptul românesc prevede ca modalitate de garanţie constituirea unui gaj asupra încasărilor rezultate dintr-un contract, iar
Taxa de timbru nu se aplică în situaţia achiziţionării mai multor
nu cesiunea tuturor drepturilor şi beneficiilor contractuale.
parcele de teren în vederea comasării.
Împrumutătorii solicită în general ca, în cazul împrumuturilor cu
Se mai percep următoarele taxe:
dobânzi fluctuante, aceste dobânzi să fie stabilizate prin con-
• Taxa pentru emiterea certificatului de urbanism: 10 RON + 1
tracte financiare separate (hedging), astfel încât costurile cos-
RON pentru fiecare metru pătrat peste limita de 1000 metri
turile rezultate din dobânzi să fie constante.
pătraţi (pentru zonele din intravilan). Taxa se reduce cu
jumătate pentru zonele din extravilan.
4.2.
Garanţii cu proprietăţi imobiliare – cum
se constituie şi cum este protejată o
garanţie cu o proprietate imobiliară?
În general, garantarea cu terenuri şi construcţii se face prin intermediul unei ipoteci, ce trebuie autentificată notarial.
• Taxa pentru emiterea autorizaţiei de construire: 1 % din
valoarea lucrărilor de construire (0,5 % pentru clădirile de
locuit).
• Taxe pentru avizele din partea furnizorilor de utilităţi publice:
aceste avize sunt de obicei prevăzute în certificatul de
urbanism şi pot fi în număr de până la 20 – 30. În general,
Nu numai dreptul de proprietate, dar şi dreptul de uzufruct poate
taxele pentru eliberarea acestor avize sunt destul de mici şi
fi ipotecat. Toate ipotecile trebuie înscrise în cartea funciară.
au valori fixe, dar furnizorii de utilităţi publice pot solicita
întocmirea unor studii de fezabilitate, iar emiterea avizului
În cazul unei investiţii imobiliare, unii împrumutători pot solicita
este practic condiţionată de achitarea taxelor pentru aceste
ca toate veniturile din chirii (cu excepţia cheltuielilor pentru ser-
studii. Costurile de întocmire a planurilor de urbanism
vicii) să fie plătite într-un cont special gajat în favoarea împru-
PUZ/PUD trebuie de asemenea luate în considerare.
mutătorului, iar retragerile din respectivul cont vor fi permise
• Taxa către Inspectoratul de Stat în Construcţii (ISCLPUAT) ce
doar pentru plata cheltuielilor de finanţare şi a sumei împrumu-
trebuie plătită de investitori sau de proprietari: 0,7 % din
tate garantate cu proprietatea.
costul total al lucrărilor de construire.
• Contribuţia de 0,5 % din valoarea estimată a lucrărilor, către
Casa Socială a Constructorilor.
24
În ceea ce priveşte impozitul pe profit, profitul unei societăţi din
Ocazional, termenii de principiu ai contractului pot prevedea ca
vânzarea directă sau indirectă de proprietăţi (adică vânzarea de
una din părţi să achite şi costurile suportate de cealaltă parte,
acţiuni ale unei societăţi care deţine proprietăţi) va fi luat în con-
dar în general fiecare parte plăteşte propriile cheltuieli.
siderare la calcularea impozitului pe profit, în cotă de 16 %.
În fine, plata taxelor de Carte Funciară legate de înregistrarea
De asemenea, un impozit pe venit de 16 % se aplică şi câşti-
transferului proprietăţii către cumpărător va cădea în sarcina
gurilor pe care persoanele fizice le obţin din înstrăinarea:
acestuia.
• construcţiilor şi terenurilor aferente, în termen de trei ani de
la data dobândirii lor, şi
4.4.
• terenurilor fără construcţii, indiferent de data dobândirii.
Onorarii – care sunt acestea şi cine
trebuie să le plătească?
Pentru autentificarea tranzacţiilor imobiliare se percepe un onoÎncepând de la data de 1 ianuarie 2007, veniturile obţinute din
rariu notarial care, de obicei, are aceeaşi valoare ca şi taxa de
vânzarea de către persoanele fizice a imobilelor se vor taxa pro-
timbru.
centual din preţul de vânzare. Pentru imobile vândute după mai
puţin de 3 ani de la data achiziţiei, impozitul este de 3 % dacă
În funcţie de mărimea tranzacţiei mai poate fi necesară şi plata
preţul este mai mic de 200.000 RON sau de 6.000 RON plus 2 %
altor onorarii, cum ar fi cele ale evaluatorilor, consilierilor juridici
din ce depăşeşte 200.000 RON. Pentru imobile vândute după
şi altor consultanţi de specialitate. Nu există nici o regulă în ceea
mai mult de 3 ani de la data achiziţiei, impozitul este de 2 %
ce priveşte persoana obligată să plătească aceste onorarii, dar, în
dacă preţul este mai mic sau egal cu 200.000 RON sau de 4.000
general, onorariile notarului sunt plătite de către cumpărător şi
RON plus 1 % din ce depăşeşte 200.000 RON.
fiecare parte plăteşte onorariile care rezultă din acţiunile sale.
Câştigul din vânzarea acţiunilor unei persoane fizice la o societate
4.5.
care deţine proprietăţi imobiliare se impozitează fie cu 1 %, fie cu
16 %, în funcţie de data cumpărării şi/sau vânzării acţiunilor.
Subvenţii şi facilităţi – care sunt
măsurile pentru promovarea cumpărării
şi construirii proprietăţilor imobiliare?
În cazul economiilor depuse la casele de economii pentru domeniSe percepe de asemenea şi taxa pe valoarea adăugată (TVA), cu
ul locativ, statul garantează fiecărui client (cu condiţia ca el/ea să
excepţia (în principal) a cazului în care proprietatea este înstrăinată
fie cetăţean român cu domiciliul în România) o primă de 15 % din
de o persoană fizică sau de o societate neplătitoare de TVA.
suma economisită anual, dar nu mai mult de 120 EUR în fiecare an.
În unele cazuri, prima acordată poate ajunge la 150 EUR.
În cazul în care o societate plătitoare de TVA înstrăinează un
imobil unei alte societăţi plătitoare de TVA, este posibilă o com-
A fost înfiinţată Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL), o instituţie
pensare contabilă între evidenţele de TVA ale celor două soci-
publică care promovează la nivel naţional dezvoltarea construirii de
etăţi, caz în care TVA nu se va plăti în mod efectiv.
locuinţe. ANL colaborează cu instituţii publice, autorităţi locale, fi-
În timpul desfăşurării investigaţiilor preliminare achiziţionării
nanţatori şi contractanţi pentru a intermedia programe de construcţii
(due diligence), cumpărătorul va plăti costurile pentru realizarea
de locuinţe şi de finanţare (inclusiv credite ipotecare) sau pentru a
cercetărilor, inclusiv la autorităţile publice locale (spre exemplu
dezvolta propriile sale programe de acest fel.
certificate de urbanism, autorizaţii de construire şi aprobări ale
municipalităţii, notificări etc.) şi, dacă este cazul, la furnizorii de
utilităţi publice şi alte entităţi. Cumpărătorul va plăti, de asemenea, evaluările şi expertizele privind starea fizică a proprietăţii,
precum şi orice evaluări de mediu sau alte studii.
4.6.
Asigurări – ce asigurări trebuie să
încheie părţile şi care este momentul
transferului beneficiului asigurării
către cumpărător?
Înainte ca vânzarea să fie finalizată, asigurarea este în general o
Comisionul agenţilor imobiliari sau brokerilor angajaţi să
obligaţie a proprietarului. Cu toate acestea, dacă proprietatea
găsească un cumpărător este în general plătit de către vânzător,
imobiliară face obiectul unui contract de închiriere, părţile sta-
dar în multe cazuri comisioanele se achită atât de către vânzător
bilesc în acel contract care din ele va avea obligaţia de asigurare.
cât şi de către cumpărător.
Obligaţia de asigurare este mai des întâlnită în sarcina titularului
25
Contacte
unui drept de folosinţă pe termen lung decât în sarcina propri-
Asigurarea poate fi simplă, pentru o anume proprietate, sau
etarului. Indiferent de durata închirierii, locatarul asigură în gene-
multiplă, menită să acopere un grup de proprietăţi.
ral bunurile din interiorul proprietăţii, iar în anumite cazuri şi
unele părţi ale proprietăţii pentru care el este responsabil contractual.
Locatarii încheie, în general, asigurări separate pentru bunurile
din interiorul proprietăţii, mai ales când proprietatea cuprinde instalaţii şi aparaturi cu valoare ridicată.
Asiguratul trebuie să aibă o poliţă de asigurare extinsă, care să
asigure protecţia structurii, accesoriilor încorporate şi instalaţiilor
Asigurările pentru viciile titlului de proprietate nu sunt încă
clădirii în cazul unor pagube sau distrugeri cauzate de o gamă
disponibile pe piaţa din România (la data publicării acestei
largă de riscuri, cum ar fi furtuni, trăsnete, incendii, cutremure şi
broşuri există însă iniţiative în această direcţie). De asemenea,
inundaţii. Asigurarea poate să acopere şi alte riscuri speciale
anumite companii de asigurare străine şi doar pentru anumite
cum ar fi surpări, alunecări de teren şi, în măsura posibilităţilor,
cazuri, ar putea oferi astfel de asigurări, în situaţia unor propri-
terorism.
etăţi cu valoare/dimensiune semnificativă.
În general clădirile, spre deosebire de terenuri, sunt asigurate la
Poliţele de asigurare sunt în general personale şi nu pot fi trans-
valoarea de înlocuire (suma necesară reconstruirii) şi nu la valoa-
ferate cu ocazia vânzării proprietăţii.
rea de piaţă.
26
Contacte
UniCredit Tiriac Bank*, Romania
Real Estate Finance
Antonela Marchievici
Societate de avocatură poziţionată în topul primelor zece soci-
Piaţa Charles de Gaulle nr. 15, Sector 1,
etăţi de avocatură londoneze, specializată în drept comercial la
11857 Bucureşti 1, România
nivel international şi oferind servicii pentru afaceri, instituţii fi-
tel.: +40 (0)21 200 1790
nanciare, guverne şi autorităţi publice. CMS Cameron McKenna
fax: +40 (0)21 200 1722
este prezentă în Europa Centrală începând din anul 1990 şi op-
erează în şapte ţări CEE, având în regiune peste 250 de avocaţi.
Bank Austria Creditanstalt, Austria
Persoană de contact:
Real Estate Finance, for cross border activities:
Simon Dayes
Str. Paleologu nr. 24, sector 3, Bucureşti, România
Teresa Dreo
tel.: +43(0)5 05 05 55333
tel.: +40 21 317 2279
fax: +40 21 317 2280
fax: +43(0)5 05 05 55108
or
Gabor Somogyi
tel.: +43(0)5 05 05 55175
fax: +43(0)5 05 05 57985
Următoarele ţări au fost prezentate în cadrul acestei serii de broşuri:
• Austria
• Bulgaria
• Croaţia
• Republica Cehă
• Rusia
• Polonia
• Serbia
• Slovacia
• Slovenia
• Turcia
• Ucraina
• Ungaria
Toate broşurile în limba engleză/limba fiecărei ţări şi respectiv în limba germană pot fi accesate pe site-ul BA-CA (www.ba-ca-com),
la Corporate Customers/Financing/Real Estate.
27
Loc pentru însemnări
28
Your gate to Central and Eastern Europe.
NERL Group
Nagatinsky Office Building
Long Term Financing
Office Center
Moscow/Russia
Lender: Bank Austria Creditanstalt AG
and International Moscow Bank PLC
Raiffeisen Evolution via
joint venture with
Meshulam Levinstein d.o.o.
Europe Business Center
Development Financing
Office Center
Belgrade/Serbia
and HVB Bank Serbia and Montenegro
A.D.
Equest
Moldova Mall
Portfolio Financing
Retail Center Portfolio
Iasi/Romania
and HVB Tiriac Bank
Heitman
International
Enterprise Office Buildings
Long Term Financing
2 Office Centers
Sofia/Bulgaria
FIM Group
FIM Business Centre &
FIM Logistics Complex
Long Term Portfolio Financing
Kiev/Ukraine
Lenders: Bank Austria Creditanstalt AG
and JSCB HVB Bank Ukraine
Office Campus Gasometer
Development Financing
Office Center
Vienna/Austria
Contact:
International Real Estate Finance
Vordere Zollamtsstraße 13, 1030 Vienna
Gabor Somogyi
Tel.: +43 (0)5 05 05-55175, e-mail: [email protected]
Teresa Dreo
Tel.: +43 (0)5 05 05-55333, e-mail: [email protected]
www.ba-ca.com
29
Your Leading Banking Partner
in Central and Eastern Europe
*

Real Facts - Bank Austria

Transcription

Similar documents

Pentru cunoaşterea Orientului Amintiri despre Tonitza

A 10-a aniversare a BCE