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Marktüberblick Investmentmarkt Deutschland
Savills Research Deutschland Marktüberblick Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Die Fakten im Überblick Der Trend setzt sich fort: Transaktionsvolumina und Preise steigen weiter ■Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt setzt seinen Aufschwung fort. Im 1. Quartal des Jahres 2015 wurden etwa 20 Mrd. Euro in Wohn- und Gewerbeimmobilien investiert. Zur Einordnung: Dieser Wert entspricht etwa dem Gesamtvolumen des Jahres 2010. ■Während der Gewerbeinvestmentmarkt sein Ergebnis aus dem Vorjahresquartal mit ca. 9,2 Mrd. Euro knapp verfehlte, stieg der Umsatz am Wohnungsportfoliomarkt um mehr als drei Viertel. ■Vor dem Hintergrund anhaltend niedriger Zinsen und des Ankaufsprogramms der EZB hat nicht nur die Nachfrage nach Immobilien nochmals zugenommen, auch die Renditekompression hat sich merklich beschleunigt. Vor allem außerhalb des CoreSegments waren deutliche Rückgänge zu verzeichnen. ■Am Wohnungsportfoliomarkt verlagert sich das Geschehen immer mehr an den Kapitalmarkt. So entfielen im 1. Quartal 80 % des gesamten Transaktionsvolumens in Höhe von ca. 9,7 Mrd. Euro auf die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington. Im weiteren Jahresverlauf dürften weitere Übernahmen folgen. ■Zwar lag das Transaktionsvolumen mit Gewerbeportfolios im 1. Quartal unter dem Vorjahreswert, Portfoliotransaktionen werden jedoch den weiteren Jahresverlauf maßgeblich kennzeichnen. ■Schon jetzt scheint klar: Das Transaktionsvolumen des Jahres 2015 wird über dem des Vorjahres liegen. Mindestens 60 Mrd. Euro dürften in deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien fließen. savills.de/research 01 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland 1. Quartal 2015 Tab. 1 Investmentmarktkennziffern Transaktionsvolumen (Mio. Euro) Dominierende Nutzungsart Anteil deutscher Investoren Spitzenrendite Büro Spitzenrendite Geschäftshaus Q1 2015 % ggü. Q1-2014 Nutzungsart Anteil Q1 2015 % ggü. Q1-2014 Q1 2015 % ggü. Q1-2014 Q1 2015 % ggü. Q1-2014 Berlin 1.320 + 114 % Handel 59 % 40 % - 37 % 4,2 % - 50 Bp. 3,8 % - 60 Bp. Düsseldorf 177 - 66 % Büro 48 % 28 % + 55 % 4,2 % - 40 Bp. 3,8 % - 40 Bp. Frankfurt 1.084 + 53 % Büro 78 % 31 % - 54 % 4,3 % - 20 Bp. 3,5 % - 20 Bp. Hamburg 841 + 60 % Büro 78 % 66 % + 136 % 4,2 % - 30 Bp. 4,2 % - 20 Bp. Köln 151 - 48 % Logistik 57 % 36 % - 42 % 4,5 % - 40 Bp. 4,2 % - 20 Bp. München 1.124 +2% Büro 59 % 53 % + 17 % 3,9 % - 35 Bp. 3,5 % +/- 0 Bp. Stuttgart 199 + 51 % Handel 50 % 56 % - 30 % 4,5 % - 30 Bp. 4,2 % - 20 Bp. Deutschland* 9.228 - 12 % Büro 36 % 44 % +9% 4,3 % - 35 Bp. 3,9 % - 26 Bp. Quelle: Savills / * Spitzenrenditen = Ø Top 7 Abb. 1 Abb. 2 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen nach Nutzungsart rollierendes Transaktionsvolumen der letzten 12 Monate 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 Quelle: Savills / * Prognose 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 9,23 8,09 0 14,77 Sonstige 14% Entwicklungsgrundstücke 3% Büro 36% Hotel 5% Mrd. Euro 5 7,23 2 10,46 10 5,85 4 11,96 15 6,63 6 7,00 20 5,21 8 11,02 25 3,94 10 5,37 30 7,16 12 6,24 35 5,26 14 5,52 40 6,53 16 3,59 45 2,69 Mrd. Euro Transaktionsvolumen 18 Industrie / Logistik 7% - 2014 2015* Q4 Einzelhandel 35% Quelle: Savills Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt in Kürze Top-7-Standorte profitieren von nochmals gestiegenem Ausländeranteil • Das Transaktionsvolumen mit deutschen Gewerbeimmobilien summierte sich im 1. Quartal 2015 auf 9,2 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahresquartal einen Rückgang von 12 % bedeutet. • Von besonderer Dynamik war in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres das Handelsimmobiliensegment geprägt. Hier wurde ein Transaktionsvolumen von knapp 3,3 Mrd. Euro erzielt, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einem Zuwachs von einem Drittel entspricht. Dieses deutliche Plus ist nicht zuletzt eine Folge einiger größerer Portfoliotransaktionen. • Mit Ausnahme von Düsseldorf und Köln verzeichneten alle Top-7-Standorte Umsatzzuwächse. Insgesamt belief sich der Anteil der Top 7 am Gesamtumsatz auf 53 %. Dies liegt nicht zuletzt an dem nochmals leicht gestiegenen Anteil ausländischer Investoren. Sie sorgten für 56 % des Gesamtumsatzes (2014: 53 %). Gerade für Investoren anderer Währungsräume haben deutsche Immobilien aufgrund des gesunkenen Euro-Kurses an Attraktivität gewonnen. savills.de/research 02 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland 1. Quartal 2015 Abb. 3 Abb. 4 Transaktionsvolumen nach Standort Transaktionsvolumen nach Investorentyp Käufe Berlin 14% Verkäufe Nettoinvestitionen Offener Spezialfonds Versicherung / Pensionskasse Offener Publikumsfonds Privatinvestor / Family Office München 12% Sonstiger Asset-Manager Immobilien AG / REIT Sonstige 47% Wohnungsbaugesellschaft Staatsfonds Private-Equity-Fonds Frankfurt 12% Öffentliche Hand Sonstige Corporate Bank Bauträger / Projektentwickler Köln 2% Hamburg 9% Düsseldorf 2% Geschlossener Fonds -2.000 -1.500 -1.000 -500 Stuttgart 2% Quelle: Savills Quelle: Savills Abb. 5 Abb. 6 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Spitzenrenditen Sonstige 11% 500 1.000 1.500 2.000 Mio. Euro Büro Geschäftshaus 1a-Lage 7 Südkorea 4% 6 5 USA 8% Deutschland 43% % 4 3 Großbritannien 12% 2 1 0 Frankreich 22% 2006 Quelle: Savills 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q1 Quelle: Savills Tab. 2 Die größten Transaktionen im 1. Quartal 2015 im Überblick* Objekt / Portfolio Nutzungsart Standort(e) Volumen Käufer Verkäufer Corio-Portfolio Einzelhandel Berlin, Dresden, Duisburg, Hildesheim ca. 1.100 Mio. Euro Klépierre Corio-Aktionäre Einzelhandelsportfolio (107 Objekte) Einzelhandel bundesweit ca. 286 Mio. Euro u. a. Patrizia Eurocastle “Le Méridien”-Hotel Hotel München ca. 158 Mio. Euro Deka Insolvenzverwalter Einzelhandelsportfolio (56 Objekte) Einzelhandel bundesweit ca. 157 Mio. Euro Redefine unveröffentlichter institutioneller Investor Deutsche-Bank-Campus Büro Berlin ca. 150 Mio. Euro DAWM Art-Invest Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen savills.de/research 03 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Gewerbeinvestmentmarkt Berlin 1. Quartal 2015 Abb. 7 Abb. 8 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen nach Nutzungsart Transaktionsvolumen Durchschnitt der letzten 5 Jahre 3.000 Industrie / Sonstige 9% Logistik Hotel 1% 2% Entwicklungsgrundstücke 3% 2.500 Mio. Euro 2.000 1.500 1.000 Büro 26% Einzelhandel 59% 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 2012 Q2 2013 Q2 2014 Q2 1.320 1.868 1.171 585 1.273 2013 Q4 617 815 803 2.618 2012 Q4 645 605 528 1.171 2011 Q4 613 617 498 692 509 0 394 680 500 2014 Q4 Quelle: Savills / * Prognose Quelle: Savills Abb. 9 Abb. 10 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft USA 5% Transaktionsvolumen nach Investorentyp Sonstige 4% Käufe Verkäufe Nettoinvestitionen Offener Publikumsfonds Großbritannien 6% Privatinvestor / Family Office Sonstiger Asset-Manager Japan 6% Sonstige Corporate Deutschland 40% Staatsfonds Wohnungsbaugesellschaft Bank Immobilien AG / REIT Private-Equity-Fonds Versicherung / Pensionskasse Bauträger / Projektentwickler Öffentliche Hand Geschlossener Fonds Offener Spezialfonds -500 -375 -250 -125 Frankreich 39% Quelle: Savills 125 Mio. Euro 250 375 500 Quelle: Savills Der Berliner Markt in Kürze Umsatzstärkstes 1. Quartal aller Zeiten - Renditekompression setzt sich fort • Etwas mehr als 1,3 Mrd. Euro wurden im 1. Quartal 2015 in Berliner Gewerbeimmobilien investiert und damit so viel wie noch nie zuvor in den ersten drei Monaten eines Jahres. • Im 1. Quartal dominierten Einzelhandelsobjekte das Transaktionsgeschehen. Vier der fünf größten Transaktionen entfielen auf das Einzelhandelssegment. Insgesamt flossen knapp 800 Mio. Euro in Handelsobjekte – in der Vorjahresperiode waren es lediglich etwa 50 Mio. Euro. In Büroobjekte wurden knapp 340 Mio. Euro und damit 11 % weniger als im Vorjahresquartal investiert. • Im Bürosegment rücken durch die gestiegene Risikobereitschaft der Investoren immer mehr B-Lagen in den Fokus. Diese gestiegene Aktivität in den B-Lagen kommt auch in der Renditeentwicklung zum Ausdruck. Während die Bürospitzenrendite im Laufe des 1. Quartals um lediglich 10 Basispunkte auf 4,2 % zurückging, gab die Nettoanfangsrendite für Top-Objekte in den B-Lagen um 30 Basispunkte auf 4,9 % nach. savills.de/research 04 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Gewerbeinvestmentmarkt Düsseldorf 1. Quartal 2015 Abb. 11 Abb. 12 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen nach Nutzungsart Transaktionsvolumen Einzelhandel Sonstige 3% 1% Durchschnitt der letzten 5 Jahre 900 Hotel 6% 800 Entwicklungsgrundstücke 14% 700 Mio. Euro 600 500 400 Büro 48% 300 2010 Q2 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 177 455 187 689 518 824 172 358 648 282 37 115 479 346 95 2010 Q4 195 586 256 0 242 100 186 200 Industrie / Logistik 30% 2014 Q4 Quelle: Savills / * Prognose Quelle: Savills Abb. 13 Abb. 14 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Transaktionsvolumen nach Investorentyp Käufe Frankreich 19% Verkäufe Nettoinvestitionen Private-Equity-Fonds Offener Spezialfonds USA 32% Versicherung / Pensionskasse Corporate Immobilien AG / REIT Privatinvestor / Family Office Sonstige Wohnungsbaugesellschaft Staatsfonds Sonstiger Asset-Manager Bank Großbritannien 21% Bauträger / Projektentwickler Geschlossener Fonds Öffentliche Hand Offener Publikumsfonds Deutschland 28% Quelle: Savills -60 -40 -20 20 Mio. Euro 40 60 Quelle: Savills Der Düsseldorfer Markt in Kürze Umsatzrückgang zu Jahresbeginn, weil Transaktionen kleiner werden • Für insgesamt 180 Mio. Euro wechselten im 1. Quartal 2015 Düsseldorfer Gewerbeimmobilien den Eigentümer, was gegenüber dem Vorjahresquartal einen Umsatzrückgang um zwei Drittel bedeutet. • Ein wesentlicher Grund für den Rückgang des Transaktionsvolumens: Es fand keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich statt und selbst für zweistellige Millionensummen wechselten nur wenige Objekte den Eigentümer. • Wegen des anhaltenden Mangels an großvolumigen (Core-)Objekten weichen die Investoren zunehmend auf andere Segmente aus. Einer der Teilmärkte, der von der gesunkenen Risikoaversion der Investoren profitiert, ist der Seestern. Hier fanden in den vergangenen Monaten einige kleinere Transaktionen statt. Bei Core-Investoren ist dagegen die Airport City nach wie vor einer der favorisierten Teilmärkte. Der Standort genießt bei den Mietern eine hohe Wertschätzung, was wiederum seine Attraktivität am Investmentmarkt stärkt. savills.de/research 05 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Gewerbeinvestmentmarkt Frankfurt 1. Quartal 2015 Abb. 15 Abb. 16 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen nach Nutzungsart Transaktionsvolumen Industrie / Sonstige 6% Logistik 3% Durchschnitt der letzten 5 Jahre 2.500 Hotel 6% 2.000 Einzelhandel 7% Mio. Euro 1.500 1.000 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 1.084 2.377 1.100 358 710 1.046 557 932 858 1.615 116 2012 Q2 357 704 433 514 928 278 0 727 441 186 500 Büro 78% 2014 Q4 Quelle: Savills / * Prognose Quelle: Savills Abb. 17 Abb. 18 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Sonstige 8% Luxemburg 5% Transaktionsvolumen nach Investorentyp Käufe Verkäufe Nettoinvestitionen Versicherung / Pensionskasse Sonstiger Asset-Manager Offener Spezialfonds USA 9% Private-Equity-Fonds Südkorea 38% Offener Publikumsfonds Corporate Staatsfonds Wohnungsbaugesellschaft Öffentliche Hand Großbritannien 9% Sonstige Privatinvestor / Family Office Geschlossener Fonds Immobilien AG / REIT Bank Bauträger / Projektentwickler -400 -300 -200 -100 Deutschland 31% Quelle: Savills 100 Mio. Euro 200 300 400 Quelle: Savills Der Frankfurter Markt in Kürze Durch Nachfrageüberhang bleibt Druck auf Anfangsrenditen hoch • Der Frankfurter Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt startete mit einem deutlichen Umsatzplus ins neue Jahr. Für knapp 1,1 Mrd. Euro wechselten im 1. Quartal des laufenden Jahres Gewerbeimmobilien den Eigentümer. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies einen Anstieg des Transaktionsvolumens um 53 %. • Die Risikoneigung der Investoren ist weiter gestiegen und die Anforderungsprofile sind recht umfassend definiert. Vor allem die großen Investment Manager erhalten regelmäßig neue Mandate und fächern ihre Suchprofile auf. • Wegen des hohen Anlagedrucks und dem Nachfrageüberhang in allen Bereichen bleiben die Renditen weiterhin unter Druck. Zwar pausierte der Renditerückgang im 1. Quartal, für den weiteren Jahresverlauf ist jedoch bei allen Nutzungsarten und in allen Risikoklassen mit weiteren leichten Rückgängen zu rechnen. So dürfte etwa die Bürospitzenrendite, die Ende März bei 4,3 % lag, zum Jahresende die 4 %-Schwelle erreicht haben. savills.de/research 06 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Gewerbeinvestmentmarkt Hamburg 1. Quartal 2015 Abb. 19 Abb. 20 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen nach Nutzungsart Transaktionsvolumen Durchschnitt der letzten 5 Jahre Sonstige 15% 1.600 1.400 Industrie / Logistik 2% 1.200 Einzelhandel 5% Mio. Euro 1.000 800 600 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 841 1.395 630 753 526 1.324 473 580 491 631 404 192 434 393 500 617 567 0 930 84 200 173 400 Büro 78% 2014 Q4 Quelle: Savills / * Prognose Quelle: Savills Abb. 21 Abb. 22 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Großbritannien 10% Transaktionsvolumen nach Investorentyp Schweiz 3% Käufe Verkäufe Nettoinvestitionen Öffentliche Hand Offener Spezialfonds Sonstiger Asset-Manager Privatinvestor / Family Office Wohnungsbaugesellschaft Versicherung / Pensionskasse Staatsfonds USA 21% Sonstige Bank Offener Publikumsfonds Private-Equity-Fonds Geschlossener Fonds Deutschland 66% Bauträger / Projektentwickler Immobilien AG / REIT Corporate -200 -150 -100 Quelle: Savills -50 50 Mio. Euro 100 150 200 Quelle: Savills Der Hamburger Markt in Kürze Büroinvestments dominieren umsatzstarkes 1. Quartal • Mehr als 800 Mio. Euro wurden im 1. Quartal des laufenden Jahres in Hamburger Gewerbeimmobilien investiert und damit 60 % mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. • Das 1. Quartal wurde von Büroimmobilientransaktionen dominiert. Hier wurden knapp 700 Mio. Euro investiert, womit Büroimmobilien zum Jahresstart einen Marktanteil von mehr als 80 % auf sich vereinen konnten. Zu den größten Transaktionen zählte dabei der Erwerb eines Teiles des Axel-Springer-Hauses in der Caffamacherreihe durch die Stadt Hamburg. Dies war zugleich eine der wenigen Transaktionen, die in der Innenstadt stattgefunden haben. • Im 1. Quartal waren es vor allem die Teilmärkte HafenCity und City-Süd, die von einer hohen Investmentaktivität geprägt waren. In beiden Teilmärkten wechselten jeweils drei Objekte den Eigentümer. Perspektivisch ist auch die Lage zwischen City und HafenCity ein interessantes Areal. savills.de/research 07 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Gewerbeinvestmentmarkt Köln 1. Quartal 2015 Abb. 23 Abb. 24 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen nach Nutzungsart Transaktionsvolumen Durchschnitt der letzten 5 Jahre 900 Entwicklungsgrundstücke 2% Sonstige 8% Einzelhandel 3% 800 Hotel 5% 700 Mio. Euro 600 500 400 Industrie / Logistik 57% 300 Büro 25% 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 151 787 171 104 289 26 488 85 253 174 26 148 131 282 202 111 80 183 0 257 100 257 200 2014 Q4 Quelle: Savills / * Prognose Quelle: Savills Abb. 25 Abb. 26 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Transaktionsvolumen nach Investorentyp Frankreich 5% Käufe Verkäufe -25 25 Mio. Euro Nettoinvestitionen Private-Equity-Fonds Sonstiger Asset-Manager Großbritannien 17% Offener Spezialfonds Geschlossener Fonds Privatinvestor / Family Office USA 42% Öffentliche Hand Wohnungsbaugesellschaft Versicherung / Pensionskasse Offener Publikumsfonds Staatsfonds Immobilien AG / REIT Sonstige Corporate Bauträger / Projektentwickler Bank -75 Deutschland 36% Quelle: Savills -50 50 75 Quelle: Savills Der Kölner Markt in Kürze Überwiegend kleinvolumige Transaktionen außerhalb der Innenstadt • In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres wurden etwas mehr als 150 Mio. Euro in Kölner Gewerbeimmobilien investiert. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies einen Umsatzrückgang von 48 %. • Der deutliche Rückgang ist nicht zuletzt das Resultat fehlender größerer Transaktionen. Nur wenige Verkäufe fanden im zweistelligen Millionen-Euro-Bereich statt, im dreistelligen Millionenbereich gab es im 1. Quartal gar keine Transaktion. • Ein weiterer Grund für das relativ geringe Transaktionsvolumen: In der Innenstadt fand keine Transaktion statt, weil kaum Objekte im Markt sind. Umso höher ist die Aktivität in innenstadtnahen Lagen, zum Beispiel in Deutz. Die größte Transaktion in diesem Teilmarkt war der Erwerb des Cologne Office Centers für knapp 20 Mio. Euro durch Schroders. savills.de/research 08 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Gewerbeinvestmentmarkt München 1. Quartal 2015 Abb. 27 Abb. 28 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen nach Nutzungsart Transaktionsvolumen Durchschnitt der letzten 5 Jahre 2.500 Sonstige 23% 2.250 2.000 Mio. Euro 1.750 1.500 1.250 Einzelhandel 2% 1.000 750 Büro 59% 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 Hotel 16% 1.124 1.425 1.196 600 1.100 2.247 878 572 742 1.141 549 710 361 860 653 452 0 207 294 250 91 183 500 2014 Q4 Quelle: Savills / * Prognose Quelle: Savills Abb. 29 Abb. 30 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Transaktionsvolumen nach Investorentyp Käufe Sonstige 11% Verkäufe Nettoinvestitionen Offener Spezialfonds Großbritannien 4% Offener Publikumsfonds Versicherung / Pensionskasse Privatinvestor / Family Office USA 6% Bank Corporate Private-Equity-Fonds Staatsfonds Deutschland 53% Wohnungsbaugesellschaft Öffentliche Hand Immobilien AG / REIT Sonstiger Asset-Manager Geschlossener Fonds Italien 26% Sonstige Bauträger / Projektentwickler -400 Quelle: Savills -200 Mio. Euro 200 400 Quelle: Savills Der Münchener Markt in Kürze München bleibt für Core-Investoren erste Wahl • Auch im 1. Quartal 2015 lag das Transaktionsvolumen am Münchener Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt über der Marke von 1 Mrd. Euro und damit bereits das dritte Quartal in Folge. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres etwas mehr als 1,1 Mrd. Euro investiert, was gegenüber dem Vorjahresquartal ein Plus von 2 % bedeutet. • Weil insbesondere in den zentralen Lagen nur wenige Objekte am Markt sind, weichen die Investoren verstärkt auf Randlagen sowie ins Münchener Umland aus. Eine solche Transaktion war etwa der Erwerb der Twin Yards in Schwabing durch WealthCap. Auch in Laim und Riem fanden im 1. Quartal Transaktionen statt. • Diese Fokusverschiebung auf die B-Lagen drückt sich auch in der Renditeentwicklung aus. So ging die Nettoanfangsrendite im Bürosegment für Spitzenobjekte in B-Lage gegenüber dem 4. Quartal 2014 um 20 Basispunkte auf 5,7 % zurück. savills.de/research 09 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Gewerbeinvestmentmarkt Stuttgart 1. Quartal 2015 Abb. 31 Abb. 32 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen nach Nutzungsart Transaktionsvolumen Industrie / Hotel Logistik 3% 5% Durchschnitt der letzten 5 Jahre 450 400 350 Mio. Euro 300 250 Einzelhandel 50% 200 150 Büro 42% 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q4 2013 Q4 2014 Q2 199 107 202 428 131 186 84 2013 Q2 324 171 206 51 2012 Q2 423 160 144 26 23 154 0 42 18 50 149 100 2014 Q4 Quelle: Savills / * Prognose Quelle: Savills Abb. 33 Abb. 34 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Transaktionsvolumen nach Investorentyp Käufe Südkorea 16% Verkäufe Nettoinvestitionen Offener Spezialfonds Offener Publikumsfonds Versicherung / Pensionskasse Privatinvestor / Family Office Bank Corporate Private-Equity-Fonds Staatsfonds Wohnungsbaugesellschaft Frankreich 28% Öffentliche Hand Deutschland 56% Immobilien AG / REIT Sonstiger Asset-Manager Geschlossener Fonds Sonstige Bauträger / Projektentwickler -100 Quelle: Savills -50 Mio. Euro 50 100 Quelle: Savills Der Stuttgarter Markt in Kürze Steigendes Investoreninteresse vor allem aus Nicht-Euro-Ländern • Etwa 200 Mio. Euro wurden in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres in Stuttgarter Gewerbeimmobilien investiert und damit knapp 70 Mio. mehr als im Vorjahresquartal. • Wenngleich im 1. Quartal einheimische Käufer mit einem Anteil von 56 % am gesamten Transaktionsvolumen dominierten, ist ein zunehmendes Interesse ausländischer Käufer festzustellen. In den ersten drei Monaten waren vor allem französische Investoren aktiv, die mit einem Anteil von 21 % am gesamten Transaktionsvolumen die größte ausländische Investorengruppe bildeten. • Für den weiteren Jahresverlauf ist von einer steigenden Aktivität von Investoren aus Nicht-Euro-Ländern auszugehen, vor allem aus Großbritannien, der Schweiz und den USA. Insbesondere bei den am Markt befindlichen Objekten ab 50 Mio. Euro könnten Käufer aus diesen Ländern zum Zug kommen, da der gesunkene Außenwert des Euros sie in die Lage versetzt, höhere Preise bieten zu können. savills.de/research 10 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Gewerbeportfoliomarkt Deutschland 1. Quartal 2015 Abb. 35 Abb. 36 Transaktionsvolumen und Zahl der Verkäufe 14 6 12 5 10 4 8 3 6 2 4 Industrie / Logistik 10% 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 2,83 5,28 1,93 1,90 5,49 3,39 0,73 1,10 2,31 4,44 0,95 0,84 1,33 1,21 2,02 1,17 1,82 2011 Q2 Einzelhandel 62% Büro 11% 2 1,00 0 Sonstige 10% Hotel 7% Mrd. Euro 7 0,20 16 1 Transaktionsvolumen nach Nutzungsart rollierendes Transaktionsvolumen der letzten 12 Monate 8 0,69 Mrd. Euro Transaktionsvolumen - 2014 2015* Q4 Quelle: Savills Quelle: Savills Abb. 37 Abb. 38 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Transaktionsvolumen nach Investorentyp Österreich Sonstige 1% 2% Käufe USA 14% Verkäufe Nettoinvestitionen Offener Spezialfonds Versicherung / Pensionskasse Offener Publikumsfonds Privatinvestor / Family Office Sonstiger Asset-Manager Immobilien AG / REIT Wohnungsbaugesellschaft Staatsfonds Deutschland 15% Frankreich 51% Private-Equity-Fonds Öffentliche Hand Sonstige Corporate Bank Bauträger / Projektentwickler Geschlossener Fonds Großbritannien 17% Quelle: Savills -2.000 -1.500 -1.000 -500 500 1.000 1.500 2.000 Mio. Euro Quelle: Savills Der deutsche Gewerbeportfoliomarkt in Kürze Handelsimmobilienpakete dominieren den Jahresstart • Am deutschen Markt für Gewerbeimmobilienportfolios wurde im 1. Quartal des laufenden Jahres ein Transaktionsvolumen von mehr als 2,8 Mrd. Euro erreicht. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies zwar einen Rückgang um 48 %, der durchschnittliche Quartalsumsatz der vergangenen fünf Jahre wurde jedoch um 40 % übertroffen. • In den ersten drei Monaten des Jahres prägten in erster Linie Handelsimmobilienpakete das Marktgeschehen. So entfielen zehn der insgesamt 33 Transaktionen auf diese Nutzungsart und auch der größte Deal – die Übernahme von Corio durch Klépierre – ist dem Handelsimmobiliensegment zuzuordnen. Entsprechend entfielen 62 % des gesamten Transaktionsvolumens auf Handelsimmobilien. • Auf Büroimmobilienpakete entfielen lediglich 11 %. Im weiteren Jahresverlauf dürfte der Büroanteil jedoch deutlich ansteigen, da die Mehrzahl der im Markt befindlichen Portfolios Büroportfolios sind. savills.de/research 11 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Wohnungsportfoliomarkt Deutschland 1. Quartal 2015 Abb. 40 Transaktionsvolumen und Zahl der Verkäufe* Mio. Euro Transaktionsvolumen Größenstruktur der gehandelten Portfolios Zahl der Verkäufe 18.000 180 16.000 160 100% 100 < 800 Einheiten < 5.000 Einheiten ab 10.000 Einheiten 800 < 2.000 Einheiten < 10.000 Einheiten Anzahl Einheiten je Transaktion 5.000 90% 4.500 80% 4.000 14.000 140 12.000 120 70% 3.500 10.000 100 60% 3.000 50% 2.500 40% 2.000 30% 1.500 8.000 80 6.000 60 4.000 40 20% 1.000 20 10% 500 2.000 0 0% 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 2007 2014 2015 Q1 Anzahl der Einheiten Abb. 39 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q1 Quelle: Savills / * Pakete ab 100 Einheiten Quelle: Savills Abb. 41 Abb. 42 Gehandelte Einheiten nach Standort Gehandelte Einheiten nach Städtekategorie* Dresden 23% A 26% Sonstige 27% Sonstige 48% Berlin 16% Bielefeld 2% Quelle: Savills D 4% Hamburg 7% Mönchengladbach 5% C 8% B 35% Quelle: Savills / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung Der deutsche Wohnungsportfoliomarkt in Kürze Für 2015 neuer Rekordumsatz absehbar • Für knapp 9,7 Mrd. Euro wechselten in den ersten drei Monaten des Jahres 2015 Wohnimmobilienpakete den Eigentümer. Dies ist ein Anstieg von 76 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, wobei mehr als 80 % des im 1. Quartal 2015 realisierten Transaktionsvolumens auf die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington entfallen. • Da für den weiteren Jahresverlauf noch mehrere Übernahmen bzw. Zusammenschlüsse von Wohnungsunternehmen zu erwarten sind, wird im Jahr 2015 voraussichtlich ein neuer Umsatzrekord am Wohnungsportfoliomarkt erzielt werden, wobei deutlich mehr als die Hälfte dieses Umsatzes auf Transaktionen am Kapitalmarkt entfallen dürfte. • Insgesamt wurden in mehr als fünfzig Städten Wohnungspakete gehandelt, darunter auch in Gelsenkirchen, Halle (Saale) und Zwickau, die allesamt recht ungünstige Bevölkerungsprognosen aufweisen. Dies zeigt, dass zumindest einige Investoren eine recht hohe Risikobereitschaft mitbringen. savills.de/research 12 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Wohnungsportfoliomarkt Deutschland 1. Quartal 2015 Abb. 43 Abb. 44 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Frankreich 2% Israel 4% Schweden 1% Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft Sonstige 1% Niederlande Sonstige 1% 5% Kanada 21% Deutschland 48% Großbritannien 25% Deutschland 92% Quelle: Savills Quelle: Savills Abb. 45 Abb. 46 Transaktionsvolumen nach Investorentyp Preisentwicklung* Käufe Verkäufe Nettoinvestitionen Durchschnittlicher Preis pro Einheit 70.000 Immobilien AG / REIT Offener Spezialfonds 60.000 Wohnungsbaugesellschaft Staatsfonds 50.000 Bank Privatinvestor / Family Office EUR/m² Öffentliche Hand Corporate Private-Equity-Fonds Sonstige 40.000 30.000 Offener Publikumsfonds 20.000 Geschlossener Fonds Bauträger / Projektentwickler Versicherung / Pensionskasse 10.000 Sonstiger Asset-Manager -9.000 -6.000 -3.000 3.000 Mio. Euro 6.000 9.000 Quelle: Savills 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Q1 Quelle: Savills / * für Pakete ab 100 Einheiten Tab. 3 Die größten Wohnungsportfoliotransaktionen im 1. Quartal 2015 im Überblick* Portfolio Einheiten Volumen* Käufer Verkäufer Gagfah ca. 135.500 ca. 8.100 Mio. Euro Deutsche Annington Gagfah-Aktionäre - ca. 5.800 ca. 380 Mio. Euro ADO Group Deutsche Wohnen - ca. 2.000 ca. 240 Mio. Euro Foncière des Régions unbekannt - ca. 1.700 ca. 180 Mio. Euro Immeo Wohnen EB Group - ca. 900 ca. 80 Mio. Euro Akelius Mähren Gruppe Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen savills.de/research 13 Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland Q1 2015 Savills Deutschland In Deutschland ist Savills mit rund 160 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: Unsere Dienstleistungen HH B D k »» An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios »» Corporate Finance - Valuation »» Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien »» Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien »» Corporate Real Estate Services F S M www.savills.de Savills Deutschland Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Marcus Lemli Investment Europe +49 (0) 69 273 000 11 [email protected] Andreas Wende Investment Deutschland +49 (0) 40 309 977 110 [email protected] Steffen Pulvermacher Investment Berlin +49 (0) 30 726 165 187 [email protected] Stefan Mellies Investment Düsseldorf +49 (0) 211 22 962 221 [email protected] Jürgen Schmid Investment Frankfurt +49 (0) 69 273 000 18 [email protected] Sascha Hanekopf Investment Hamburg +49 (0) 40 309 977 141 [email protected] Dr. Frank Urfer Investment München +49 (0) 89 427 292 211 [email protected] Dr. Frank Urfer Investment Stuttgart +49 (0) 711 22 254 223 [email protected] Karsten Nemecek Corp. Finance - Valuation +49 (0) 30 726 165 138 [email protected] Matthias Pink Research Deutschland +49 (0) 30 726 165 134 [email protected] Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 27.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills Immobiliendienstleister mit rund 160 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. 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