זכויות בניה 24.11.10

‫‪.1‬זכויות בניה ‪ -‬כללי‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫למרות חשיבותה של זכות הבניה היא אינה מוסדרת‬
‫בהוראה חוקית כל שהיא‪ ,‬למעט ס' ‪ 71‬בחוק‬
‫המקרקעין הדן בבתים משותפים‪.‬‬
‫המקום היחיד בו זכות הבניה מוגדרת באמת הוא‬
‫תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה‬
‫בתוכניות ובהיתרים) התשנ"ב‪" .1992 -‬אחוזי בניה‬
‫כוללים" ‪ -‬היחס שבין השטח הכולל המותר לבניה‬
‫במגרש לבין שטח המגרש כשהוא מבוטא באחוזים‪.‬‬
‫זכות הבניה מוגדרת מחד גיסא כזכות ומאידך גיסא‬
‫כמגבלה המוטלת על ידי רשויות תכנון המקרקעין‪.‬‬
‫זכויות בניה‪ -‬כללי‬
‫(המשך)‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫למרות שחלה התפתחות גדולה מאוד בתחום זכויות‬
‫הבניה במשפט‪ ,‬עדיין אין תפיסה מאורגנת ואחידה‬
‫לגבי ההגדרה וההבנה של מהי זכות בניה ולכן‬
‫קיימות גישות שונות וחוסר בהירות בפסיקה לגבי‬
‫זכויות בניה‪.‬‬
‫זכות הבנייה קובעת את הפוטנציאל הכלכלי הגלום‬
‫במקרקעין‪.‬‬
‫אם המקרקעין משולים לעץ‪ ,‬אזי אחוזי הבניה הם‬
‫המים המשקים את העץ וגורמים לו לצמוח גבוה ע"א‬
‫‪ 219/87‬פרשת רחמני פ"ד מג‪.489 ,3‬‬
‫זכויות בניה‪ -‬כללי‬
‫(המשך)‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫כידוע‪ ,‬לקרקע כקרקע גרידא אין כל ערך‪ ,‬שכן כל ערכה‬
‫נובע מהפוטנציאל הטמון בה‪ ,‬היינו מאפשרויות ניצולה‬
‫התלויות (בין היתר) בייעודה‪ ,‬מיקומה ושטחה‪.‬‬
‫נושא ניוד זכויות הבניה גם הוא‪ ,‬אינו מוסדר ברמה‬
‫המשפטית‪.‬‬
‫בשנים האחרונות חלה מהפכה בנושא ניוד וסחר בזכויות‬
‫בניה לאור הביקוש הקיים בשוק‪.‬‬
‫‪ .2‬מי מוסמך ליצור זכויות בניה?‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הועדה המחוזית מוסמכת ליצור זכויות בניה יש מאין‪,‬‬
‫מכוח תוכנית בנין עיר‪.‬‬
‫תוכניות מתאר ארציות מאפשרות הענקת זכויות בכפוף‬
‫לתנאים‪ ,‬כגון‪ :‬תמ"א ‪.38‬‬
‫לועדה המקומית אין סמכות לייצר זכויות בניה‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬לועדה המקומית קיימת סמכות לנייד זכויות‬
‫בניה (ס' ‪ 62‬לחוק התכנון והבניה)‪.‬‬
‫‪ .3‬שיקולים כלכליים וחברתיים בקביעת‬
‫שיעור זכויות הבניה‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הענקת זכויות הינה פעולה מנהלית שחייבת להינתן לאחר‬
‫שיקולים של סבירות‪ ,‬שוויון וכמובן שיקולים תיכנוניים‪.‬‬
‫הרשויות לא מחשיבות במידה מספקת את העיקרון של‬
‫צדק חלוקתי בהענקת הזכות ולא פעם אנו מבחינים‬
‫בתופעה של בניין רב קומות באזור בו כל הבניינים נמוכי‬
‫קומה‪.‬‬
‫דוגמא לכך הינה תוכנית איחוד וחלוקה שבמסגרתה‬
‫מנסים לשמר את השווי היחסי‪ ,‬דהיינו מחלקים באופן‬
‫פרופורציונאלי לשווי זכויותיהם של בעלי המגרשים טרם‬
‫החלוקה‪ ,‬וכן מטילים תשלומי איזון בין בעלי המגרשים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪ .3‬שיקולים כלכליים וחברתיים‬
‫בקביעת שיעור זכויות הבניה‬
‫אפליה)‬
‫המשך‬
‫(‬
‫לתקוף החלטות תיכנונית על בסיס‬
‫ניתן‬
‫וחוסר סבירות‪ ,‬ראה ה"פ ‪ 30035/97‬אבו סאלח‬
‫ואח' נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז הצפון שם טענו‬
‫העותרים כי הופלו לרעה לעומת פרויקט אחר של‬
‫סגן ראש העיר והתוכנית בוטלה‪.‬‬
‫כלי חברתי ומוניטארי בעל עוצמה רבה‪.‬‬
‫‪ .4‬האם זכות הבניה היא זכות‬
‫קניינית?‬
‫‪‬‬
‫שאלה זו היא אחת השאלות הקשות בתחום דיני‬
‫הקניין מאחר ולזכויות הבניה חסרים המאפיינים של‬
‫זכות קניינית‪ ,‬כגון‪:‬‬
‫◦ פומביות‬
‫◦ רישום באופן נפרד בלשכת רישום המקרקעין‬
‫‪‬‬
‫זכות הבניה אינה מוגדרת בחוק המקרקעין כזכות‬
‫במקרקעין‪.‬‬
‫יש לבצע הבחנה בין זכות הבניה שהיא זכות נפרדת‬
‫לבין הבעלות של זכויות בניה שהיא חלק מהבעלות‪.‬‬
‫‪‬‬
‫האם זכות הבניה היא זכות קניינית?‬
‫(המשך)‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הגישה שגורסת שזכות הבניה היא זכות קניינית מגדירה‬
‫אותה כנגזרת מתוך המקרקעין ולא כזכות נפרדת‪.‬‬
‫הגישה שגורסת שזכות הבניה היא חלק מהמקרקעין‬
‫למעשה מגדירה את הזכות כחלק מהבעלות‪.‬‬
‫"ובשל היותן כרוכות בבעלות אין הן יכולות לשמש נושא‬
‫לבעלות בנפרד מהזכויות במקרקעין"‪ ,‬פס"ד לוסטינג ר"ע‬
‫‪.2821/95‬‬
‫האם זכות הבניה היא זכות קניינית?‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫(המשך)‬
‫קיימת גישה אחרת שרואה את זכות הבניה‬
‫כקניינית או מעין קניינית "סבורני שיש לראות‬
‫בזכויות הבניה נכס שהוא יותר מזכות חוזית‬
‫גרידא‪ ,‬ואף על פי שזכות זאת אינה עולה כדי זכות‬
‫קניינית ממש‪ ,‬לכל דבר ועניין‪ ,‬היא קרובה אליה"‪,‬‬
‫ע"א ‪ 10322/03‬ישעיהו נ' שטרייכר‪.‬‬
‫בשולי הדברים יוער‪ ,‬כי ניתן לראות בזכויות הבניה‬
‫זכויות שביושר שהן מעין זכויות קנייניות‪ ,‬תאודור‬
‫אורין‪" ,‬אחוזי בניה – זכות קניינית"‪.‬‬
‫הפסיקה האחרונה (פס"ד רארד) קובעת כי זכות‬
‫בניה הינה זכות במקרקעין‪ .‬בפס"ד ארוך ניתח‬
‫בית המשפט האם זכות בניה הינה זכות‬
‫במקרקעין וזכות לצורכי מס והשיב על כך בחיוב‪.‬‬
‫‪ .5‬ניוד זכויות בניה‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫תחום ניוד זכויות הבניה עבר מהפכה בשנים האחרונות‪.‬‬
‫חשיבות הניוד – מקלה באופן משמעותי תיכנונית על מלאכת‬
‫התכנון ומעניק לרשות אפשרות לפצות את בעל הקרקע‪.‬‬
‫בעבר הייתה גישה כי זכות הבניה הינה זכות צמודת קרקע‬
‫ועל כן לא ניתן למעשה לנייד את הזכות‪.‬‬
‫מנגד קיימת גישה הקובעת כי זכות הבניה אינה זכות קניינית‬
‫או זכות שניתן לנתקה מהמקרקעין ועל כן ניתן לנייד את‬
‫הזכות‪.‬‬
‫הפסיקה‪ ,‬עד פס"ד לב‪ ,‬התייחסה ברובה לזכויות בנייה‬
‫כזכויות צמודות קרקע ולכן לא ניתן היה לנייד את זכויות‬
‫הבניה מקרקע לקרקע‪.‬‬
‫‪.1‬‬
‫בעת"מ (ת"א ) ‪ 1361/01‬שיף‬
‫ע"א ‪ - 219/87‬אורי רחמני נ' שמש‬
‫דו"ח מבקר המדינה לעיריית אשדוד משנת ‪1999‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫ניוד זכויות בניה‬
‫(המשך)‬
‫‪‬‬
‫הסנונית הראשונה בפסיקה הייתה בפס"ד אברהם‬
‫לב‪ ,‬שם קבע ביהמ"ש שמאחר וחוק התכנון והבניה‬
‫אינו מגדיר איסור‪ ,‬מכאן שזה מותר ורשות תיכנונית‬
‫רשאית לנייד זכות לצורך פיצוי ככל שהמהלך הוא‬
‫סביר‪.‬‬
‫עע"מ ‪ - 3030/03‬אברהם לב נ' הוועדה המחוזית‬
‫לתכנון ולבניה באר שבע ואח' ‪ .‬פ"ד נט(‪851 ,)1‬‬
‫‪‬‬
‫תוכנית השימור של עירית תל אביב קבעה גם היא‬
‫את האפשרות לנייד זכויות בניה מחלקה לחלקה‪.‬‬
‫ניוד זכויות בניה‬
‫(המשך)‬
‫‪‬‬
‫יש להחריג את נושא ניוד זכויות בניה מקרקע‬
‫לקרקע בבית משותף לעומת לחלקה בשלמות‬
‫מאחר וניתן לסחור בזכויות בניה בתוך הבית‬
‫המשותף‪.‬‬
‫ניוד זכויות בניה‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫(המשך)‬
‫ע"א ‪ 7394/03‬נכסי ר‪.‬א‪.‬ר‪.‬ד חברה לבניין בע"מ נ'‬
‫מנהל מס שבח מקרקעין‪ ,‬רחובות תק‪-‬על‬
‫‪. 3280 ,)4(2006‬‬
‫פס"ד רארד ממשיך וקובע בסעיף ‪ 28‬כי הוא מקבל‬
‫את הגישה של פס"ד לב כי ניתן לנתק זכויות בניה‬
‫מהקרקע‪.‬‬
‫פס"ד רארד מכריע בחיוב בשאלה האם עסקה‬
‫בזכויות בניה היא עסקה לצורך מיסוי מקרקעין‬
‫בניגוד לפסיקה הקודמת שהשאירה את הדבר‬
‫בצריך עיון‪.‬‬
‫פס"ד רארד אומנם דן בניוד כפיצוי לבעל מקרקעין‬
‫שנפגע מהחלטת הרשות אולם מרמז שניוד אפשרי‬
‫לא רק כפיצוי ובכך מרחיב במעט את פס"ד לב‪.‬‬
‫ניוד זכויות בניה‬
‫(המשך)‬
‫‪‬‬
‫בעולם ישנה גישה שניתן לנייד זכויות בניה‪.‬‬
‫‪Transferable Developent Rights ( TDR ) .1‬‬
‫‪ .2‬רשויות המקימות "בנק לאחוזי בניה" ( ‪The Chicago‬‬
‫‪)Plan‬‬
‫‪ .6‬סחר בזכויות בנייה בבית‬
‫המשותף‬
‫‪‬‬
‫זכות בניה אינה רכוש משותף כי אם בעלות‬
‫משותפת‬
‫( מזרחי נ' חביב‪ ,‬בביבי נ' הוברט)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫לצורך הסחר בזכויות בניה אין צורך באישור ועדת‬
‫התכנון ואין צורך בהסכמה נוספת של הדיירים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫הפסיקה יצרה יציר כלאיים‪ -‬בעלות משותפת וזאת‬
‫למרות שהבית המשותף על‪-‬פי החוק כולל רק דירות‬
‫ורכוש משותף‪.‬‬
‫סחר בזכויות בנייה בבית המשותף‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫(המשך)‬
‫בזכויות בניה ניתן לסחור בין בעלי הדירות בבית‬
‫המשותף (ביבי נ' הוברט)‪.‬‬
‫‪71‬ב‪ .‬שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה‬
‫[תיקון‪ :‬תשנ"ה]‬
‫(א) על אף הוראות סעיף ‪(62‬א) סיפה‪ ,‬או סעיף‬
‫‪(12‬ב) לתקנון המצוי שבתוספת‪ ,‬רשאים מי‬
‫שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים‬
‫מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם‪ ,‬להחליט בדבר‬
‫הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף‬
‫והצמדתם לדירה פלונית‪ ,‬לשם בניה שמטרתה‬
‫הרחבת אותה דירה‪ ,‬וכן להחליט בדבר חלוקת‬
‫זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה‪.‬‬
‫סחר בזכויות בנייה בבית המשותף‬
‫(המשך)‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫רישום זכויות בניה בתקנון לדירה‪.‬‬
‫ניתן "להצמיד" זכויות בניה‪ ,‬לא בהכרח לדירה‬
‫שבגג‪.‬‬
‫אם לא נקבע בתקנון אזי זכויות בניה משותפות‬
‫בחלק היחסי בכל אחת מהדירות‪.‬‬
‫הצמדת זכויות בניה אינה קובעת איך ממשים אותן‬
‫(פס"ד גלמן נ' הררי)‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫הצמדת הגג ו‪/‬או במקום אחר שניתן לבנות בו‪.‬‬
‫"הצמדת" זכויות בניה עצמן לדירה‪.‬‬
‫בחוזה היחידה ניתן לממש את ז‪.‬ב‪.‬‬
‫קבלת הסכמה למימוש זכויות בניה‪.‬‬
‫כאשר קיימת הסכמה להשתמש באחוזי הבניה מראש אין‬
‫צורך בהסכמה נוספת ( פס"ד מזרחי נ' חביב )‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫סחר בזכויות בנייה בבית המשותף‬
‫(המשך)‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫האם צד ג' יכול לרכוש את זכויות הבניה ?‬
‫‪ .1‬אם נלך לפי פסיקה שקובעת שזכויות הבניה הן‬
‫צמודות קרקע אזי הדבר בלתי אפשרי‪.‬‬
‫‪ .2‬אם נקבע שזכויות הבניה אינן צמודות קרקע‪,‬‬
‫אזי ניתן באופן חוזי להיות בעלים של ז‪.‬ב‪.‬‬
‫בנפרד מהקרקע‪.‬‬
‫הסכמת הדיירים בבית משותף לניצול זכויות בניה‪:‬‬
‫‪ .1‬הסכמת השותף במקרקעין לניצול הזכויות על‪-‬‬
‫ידי שכנו– זכויות אנכיות מול זכויות אופקיות‪.‬‬
‫(פס"ד גלמן‪ ,‬פס"ד רוקר‪ ,‬פס"ד קשת)‬
‫‪ .2‬מידת ההסכמה הנדרשת – זכויות אנכיות מול‬
‫זכויות אופקיות‪.‬‬
‫סחר בזכויות בנייה בבית המשותף‬
‫(סיכום)‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪‬‬
‫סחר בזכויות‪ -‬אין צורך בהסכמה‪.‬‬
‫הרחבת דירה קיימת‪ -‬הסכמה על‪-‬פי הרוב‬
‫המתבקש בסעיף ‪71‬ב לחוק המקרקעין‪.‬‬
‫בהוספת יחידה נוספת‪:‬‬
‫בניה אנכית (לגובה ) – מצריך הסכמת הכלל‪.‬‬
‫בניה אופקית (לרוחב) – בהתאם לס' ‪ 71‬ב לחוק‬
‫המקרקעין‪.‬‬
‫תמ"א ‪ 38‬לצורך מימוש הזכות לצורך פינוי בינוי‬
‫צריך הסכמה של ‪ 100%‬אחוז וזאת לאור הפגיעה‬
‫הקניינית הקיימת‪ ,‬לצורך חיזוק נדרשת הסכמה‬
‫של ‪.66%‬‬
‫‪-‬סוף‪-‬‬