מימון ומיסוי נדל"ן - רו"ח ברי אורן, אורן ושות

Comments

Transcription

מימון ומיסוי נדל"ן - רו"ח ברי אורן, אורן ושות
‫שוק נדל"ן‬
‫מימון ומיסוי נדל"ן‬
‫המרצה‪ :‬רואה חשבון ברי אורן‬
‫על מה נדבר?‬
‫• מימון רכישת דירה – עסקה לדוגמה‬
‫• היבטים עדכניים במימון נדל"ן – מגבלות בנק ישראל‬
‫• מכירת דירה – פטורים והקלות ממס שבח במכירת דירת מגורים‬
‫• יתרונות המינוף‪ ,‬תשואה ותשואה על ההון‬
‫תהליך מימון רכישת דירה‬
‫תהליך מימון רכישת דירה‪:‬‬
‫‪ .1‬קבלת אישור עקרוני מהבנק‪.‬‬
‫‪ .2‬מציאת נכס וחתימה על חוזה לרכישתו‪.‬‬
‫‪ .3‬הגשת מלוא המסמכים לבנק (הסכם‪ ,‬תלושים‪ ,‬דפי בנק‪)...‬‬
‫‪ .4‬לבקש את מסלול המשכנתא ואת סוג הריבית המבוקש‪.‬‬
‫‪ .5‬קבלת אישור מהבנק‪.‬‬
‫‪ .6‬הזמנת השמאי של הבנק לנכס הנרכש‪ ,‬וקבלת שמאות‪.‬‬
‫‪ .7‬ביצוע רישומים – בטאבו‪ /‬במנהל‪ /‬חברה משכנת‪..‬‬
‫‪ .8‬העברת כסף ראשון למוכר‪ ,‬העברת כספי הבנק למוכר‬
‫‪ .9‬השלמת רישומים‬
‫תהליך מימון רכישת דירה‬
‫נקודות שחשוב לזכור‪:‬‬
‫‪ .1‬בחירת מסלולי המשכנתאות וסוג הריבית בזהירות‬
‫ובקפידה‪.‬‬
‫‪ .2‬ביצוע סקר שוק ומיקוח על הריביות והעמלות‪.‬‬
‫‪ .3‬המשכנתא היא הלוואה זולה ביותר‪ ,‬מומלץ להעמיס כל‬
‫עלות נחוצה על המשכנתא (מס רכישה‪ ,‬שיפוץ‪ ,‬ריהוט‪)...‬‬
‫הנחיות המפקח על הבנקים ל"צינון השוק"‬
‫• יולי ‪2010‬‬
‫הפרשה נוספת לחובות מסופקים‪ 0.75% ,‬במקום ‪ ,0.35%‬בגין‬
‫יתרת הלוואות לדיור בשיעור מימון של מעל ל‪.60% -‬‬
‫• ‪ 26‬לאוקטובר ‪2010‬‬
‫הפרשה נוספת לחובות מסופקים‪ 1% ,‬במקום ‪ ,0.75%‬בגין יתרת‬
‫הלוואות העומדות בכל התנאים הבאים‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫מעל ‪ 60%‬מינוף‬
‫‪.2‬‬
‫מעל ‪ 25%‬בריבית משתנה (פריים‪ ,‬צמודות מדד משתנות‪,‬עוגן‪,‬ליבור‪)..‬‬
‫‪.3‬‬
‫מעל ‪ 800,000‬ש"ח הלוואה‬
‫הנחיות המפקח על הבנקים ל"צינון השוק"‬
‫• ‪ 27‬אפריל ‪2011‬‬
‫ב‪ 27/4/2011 -‬פרסם המפקח על הבנקים הוראה המגבילה את רכיב‬
‫הריבית המשתנה בהלוואות חדשות לכדי שליש מההלוואה‪.‬‬
‫מהי ריבית משתנה‪ :‬פריים‪ ,Libor ,‬צמודת מדד משתנה עד ‪ 5‬שנים‪.‬‬
‫תוצאת המגבלות‪:‬‬
‫‪ .1‬הגדלת כרית הביטחון של הבנקים ליום סגריר – הפחתת סיכון‬
‫‪ .2‬הקשחת התנאים למתן משכנתאות‪.‬‬
‫‪ .3‬ייקור מזערי בריביות בשל עליית המחיר לבנקים‪.‬‬
‫‪ .4‬האטת וצינון שוק האשראי לדיור ושוק הדיור‪.‬‬
‫פטורים והקלות במיסוי לדירות מגורים‬
‫בשל העלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות ננקטו‬
‫מספר צעדים להגדלת היצע הדירות‪:‬‬
‫‪ .1‬הפחתת שיעורי מס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה‪.‬‬
‫‪ .2‬הגדלת שיעורי מס רכישה לרוכשי דירות להשקעה‪.‬‬
‫‪ .3‬מתן שני פטורים נוספים ממס שבח במכירת דירה מזכה עד סוף‬
‫‪.2012‬‬
‫‪ .4‬הוראת שעה לפטור ממס שבח במכירת דירה שאינה מזכה (למשל‬
‫דירה המשמשת כמשרד או מרפאה) עד ‪.30/6/2013‬‬
‫‪ .5‬הוראת שעה שהחל מ‪ 1/1/2013 -‬הפטור לדירה מזכה יינתן אחת‬
‫ל‪ 8 -‬שנים במקום אחת ל‪ 4-‬שנים‪.‬‬
‫שינויים במס רכישה‬
‫• הפחתת שיעורי מס רכישה לרוכש דירה יחידה‪:‬‬
‫עד ‪ – 1,350,000‬לא ישולם מס‬
‫מ‪ 1,350,000 -‬עד ‪ – 1,601,210‬מס של ‪3.5%‬‬
‫מ‪ 1,601,210 -‬ואילך – מס של ‪5%‬‬
‫• הגדלת שיעורי מס רכישה לרוכש דירה להשקעה‪:‬‬
‫עד ‪ - ₪ 1,000,000‬מס של ‪5%‬‬
‫מ‪ 1,000,000 -‬עד ‪ - ₪ 3,000,000‬מס של ‪6%‬‬
‫מ‪ 3,000,000 -‬ואילך – מס של ‪7%‬‬
‫וזאת עד ‪ 31/12/2012‬ובכפוף להתאמות בגין עליית המדד‪.‬‬
‫הקלות ושינויים במס שבח‬
‫פטור נוסף בגין עד ‪ 2‬דירות מזכאות‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫הדירות צריכות להימכר עד ‪.31/12/2012‬‬
‫בנוסף על הפטורים לפי פרק ‪ 5‬לחוק מס שבח‪.‬‬
‫מכירת מלוא הזכויות ‪ -‬לא חל על עסקאות קומבינציה‪.‬‬
‫לעסקאות ששווין עד ‪.₪ 2,200,000‬‬
‫תקרת שווי יחסית בגין מכירת חלק מדירה‪.‬‬
‫המכירה אינה ל"קרוב"‪.‬‬
‫הקלות ושינויים במס שבח‬
‫• פטור נוסף בגין דירת מגורים שאינה מזכה‬
‫למשל‪ :‬דירות ששמשו למשרד או למרפאה או אשר לא עמדו בהגדרת‬
‫"דירת מגורים מזכה"‪.‬‬
‫‪ ‬המכירה בוצעה מ‪ 1/8/2011 -‬ועד ‪.30/6/2013‬‬
‫‪ ‬לעסקאות ששווין עד ‪.₪ 2,200,000‬‬
‫‪ ‬מכירה שלא ל"קרוב"‪.‬‬
‫‪ ‬מקץ ‪ 6‬חוד' ממסירת החזקה או שנה מהמכירה‪ ,‬ובמשך שנתיים לפחות חייבת‬
‫לשמש למגורים‪ .‬אחרת הרוכש ישלם מס רכישה של ‪.15%‬‬
‫• מ‪ 1/2013 -‬ועד ‪ 1/2021‬פטור ממס לדירת מגורים‬
‫מזכה אחת ל‪ 8 -‬שנים במקום אחת ל‪ 4-‬שנים‪.‬‬
‫תשואה ותשואה על ההון‬
‫• מהי תשואת השכירות כיום לדירות בתל‪-‬אביב ?‬
‫• מהי תשואת פיקדון חסר סיכון ?‬
‫אז למה לרכוש דירת מגורים להשקעה ?‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫נכס מניב בעל רמת סיכון נמוכה יחסית‪.‬‬
‫יכולת מינוף ניכר בקלות יחסית‪.‬‬
‫המינוף מאפשר לקבל תשואה גבוהה יחסית על ההון‪.‬‬
‫אפשרויות לרווחי הון בעתיד‪.‬‬
‫• נכס מניב ‪ ,4%‬ריבית משתנה כל ‪ 10‬שנים ‪3.07%‬‬
‫‪ ‬ב‪ 60% -‬מינוף – תשואה על ההון של ‪ 5.4%‬שנתי‬
‫‪ ‬ב‪ 80% -‬מינוף – תשואה על ההון של ‪ 7.7%‬שנתי‬
‫משרד אורן ושות' רואי חשבון‬
‫משרד עם וותק של מעל ל‪ 25 -‬שנה‪ ,‬בעל ידע‪ ,‬ניסיון ומוניטין של‬
‫מקצועיות ושירות מיטבי ללקוח‪ .‬שירותינו כוללים‪:‬‬
‫‪ .1‬ביקורת והנהלת חשבונות לחברות ועצמאים‪.‬‬
‫‪ .2‬תיאומי מס לשכירים‪.‬‬
‫‪ .3‬ייעוץ ללקיחת משכנתא (בניית תמהיל אופטימלי וליווי מתמשך)‪.‬‬
‫‪ .4‬ייעוץ וייצוג מול רשויות המס השונות‪.‬‬
‫‪ .5‬הכנת שכר‪.‬‬
‫‪ .6‬שירותי ניהול כספים לחברות קטנות ובינוניות‪.‬‬
‫‪ .7‬השגת מימון לחברות מקרנות בערבות מדינה‪ ,‬המדען הראשי וכד'‪.‬‬
‫‪ .8‬הכנת הערכות שווי ועבודות כלכליות‪.‬‬
‫אשמח לעמוד לרשותכם‬
‫רואה‪-‬חשבון ברי אורן ‪ ,03-6201320‬קרליבך ‪ 10‬תל‪-‬אביב‪.‬‬

Similar documents