מימוש משכון על זכות חוזית של רוכש מקרקעין

‫סמינריון‪ :‬זכויות בנכס הזולת‬
‫נושא‪ :‬מימוש משכון על זכות‬
‫חוזית של רוכש מקרקעין‬
‫אינה גולדפרב‬
‫מימוש משכון על זכות חוזית של‬
‫רוכש מקרקעין‬
‫‪ .1‬משכון – מה הוא?‬
‫‪ .2‬הבחנה בין זכות חוזית לבין זכות קניינית‪.‬‬
‫‪ .3‬הבחנה בין סוגי הנכסים (מקרקעין‪ ,‬מיטלטלין וזכויות)‪.‬‬
‫‪ .4‬מימוש משכון– כללי‪.‬‬
‫‪ .5‬מימוש משכון על זכות חוזית במקרקעין‪.‬‬
‫סעיף ‪ 1‬לחוק המשכון‪:‬‬
‫"משכון" –‬
‫שעבוד נכס כערובה לחיוב; הוא‬
‫מזכה את הנושה להיפרע מהמשכון‬
‫אם לא סולק החיוב‪.‬‬
‫סעיף ‪ 3‬לחוק המשכון‪ :‬דרך יצירה‬
‫מישכון נוצר בהסכם בין החייב לבין‬
‫הנושה‪.‬‬
‫סוגי נכסים מושא המשכון‪:‬‬
‫‪" ‬מקרקעין" – סעיף ‪ 1‬לחוק המקרקעין‪ :‬קרקע‪ ,‬כל‬
‫הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה‬
‫חיבור של קבע‪ ,‬זולת מחוברים הניתנים להפרדה‪.‬‬
‫‪" ‬מיטלטלין"– סעיף ‪ 1‬לחוק המיטלטלין‪:‬‬
‫נכסים מוחשיים‪ ,‬חוץ ממקרקעין‪.‬‬
‫‪" ‬זכויות"– סעיף ‪(13‬א) לחוק המיטלטלין‪:‬‬
‫חוק המיטלטלין יחול בשינויים מחויבים גם על זכויות‬
‫(נכסים לא מוחשיים)‪.‬‬
‫סוגי משכון‬
‫‪‬משכון על מקרקעין = משכנתא‬
‫‪‬משכון על מיטלטלין‬
‫‪‬משכון על זכות (זכות חוזית)‬
‫הבחנה בין "קניין" לבין "זכות"‬
‫במקרקעין‬
‫‪"‬זכות קניינית" = בעלות רשומה בלשכת‬
‫רישום המקרקעין = "הנכס"‪.‬‬
‫‪"‬זכות אובליגטורית" = זכות עפ"י הסכם‬
‫לקבל את הבעלות במקרקעין ולהירשם‬
‫כבעלים בלשכת רישום המקרקעין = "זכות‬
‫לקבלת הנכס"‪.‬‬
‫דוגמה מס ‪:1‬‬
‫דוגמה מס ‪:2‬‬
‫מימוש משכון – מתי?‬
‫סעיף ‪ 16‬לחוק המשכון –‬
‫היה והחיוב לא יקוים במועד הקבוע‬
‫לפירעון‪ ,‬יהיה רשאי הנושה לממש את‬
‫המשכון‪.‬‬
‫דרכי מימוש המשכון‪:‬‬
‫‪‬הכלל – מימוש ע"י "הרשות"‬
‫סעיף ‪ 17‬לחוק המשכון –‬
‫"מימוש משכון יהיה עפ"י צו בית המשפט"‬
‫סעיף ‪ )2(17‬לחוק המשכון –‬
‫משכון ש"הופקד" או "נרשם" יכול שהמימוש‬
‫יהיה עפ"י צו ראש ההוצל"פ‪.‬‬
‫מימוש משכון ע"י "הרשות"‬
‫סעיף ‪ 18‬לחוק המשכון –‬
‫הכלל‪ :‬מימוש משכון עפ"י צו של בית המשפט‬
‫או ראש ההוצל"פ יהיה בדרך של מימוש נכס‬
‫שהוטל עליו עיקול בהוצאה לפועל של פסק דין‪.‬‬
‫סעיף ‪ 18‬לחוק המשכון –‬
‫החריג‪ :‬אלא אם הורה ראש ההוצל"פ על דרך‬
‫אחרת שראה אותה יעילה וצודקת יותר‬
‫בנסיבות העניין‪.‬‬
‫מימוש משכון על זכות במקרקעין‬
‫מימוש משכון‬
‫זכות חוזית‬
‫לקבלת‬
‫הנכס‬
‫דרכי מימוש המשכון‬
‫חריג ‪ – 1‬מימוש בהסכמה בין הצדדים‬
‫סעיף ‪(16‬ב) לחוק המשכון –‬
‫אין הצדדים רשאים להתנות על דרכי המימוש לפי‬
‫חוק זה כל עוד לא הגיע המועד לקיום החיוב‪.‬‬
‫דרכי מימוש משכון‬
‫חריג ‪" – 2‬מימוש עצמי" ע"י גוף מוסדי‬
‫סעיף ‪ )3(17‬לחוק המשכון‪:‬‬
‫במשכון שהופקד והוא משמש כערובה לחיוב‬
‫המגיע לגוף מוסדי‪ ,‬וכן במשכון ניירות ערך‪ ,‬יכול‬
‫שהמימוש יהיה ע"י הגוף המוסדי ללא צו כאמור‪.‬‬
‫מימוש עצמי ע"י גוף מוסדי‬
‫סעיף ‪( 19‬א) לחוק המשכון‪:‬‬
‫מימוש של משכון ע"י גוף מוסדי יהיה במכירה‬
‫בדרך מקובלת בשוק שבו נמכרים נכסים מאותו‬
‫סוג‪ ,‬ובאין שוק כזה – בדרך מסחרית סבירה‪.‬‬
‫מימוש זכות שמושכנה‬
‫סעיף ‪ )4(17‬לחוק המשכון –‬
‫במשכון שהוא זכות יכול שהמימוש יהיה כאמור‬
‫בסעיף ‪.20‬‬
‫סעיף ‪ 20‬לחוק המשכון –‬
‫מושכנה זכות שיש לחייב כלפי אדם אחר‪ ,‬רשאי‬
‫הנושה לממשה כשם שהחייב היה יכול לממשה‪.‬‬
‫פס"ד אובזילר נ' בנק דיסקונט‬
‫חברה לרישומים‬
‫החייב‬
‫הבנק‬
‫פס"ד אובזילר‬
‫חברה‬
‫לרישומים‬
‫הסכם קבלת‬
‫מניות‬
‫הקונה‬
‫משכון זכות‬
‫חוזית במניות‬
‫הבנק‬
‫מימוש עצמי של "זכות"‬
‫פס"ד אובזילר‪:‬‬
‫האם חוק המשכון מתיר לבעל משכון על זכות‬
‫לממש בכוחות עצמו את הזכות ע"י מכירתה‬
‫לצד שלישי?‬
‫פס"ד אובזילר – פרשנות ס' ‪20‬‬
‫‪ ‬דעת הרוב – ש' ברק‬
‫"פרשנות מרחיבה" –‬
‫בעל המשכון רשאי לנהוג‬
‫בזכות המצויה בבעלותו‬
‫מנהג בעלים‪ .‬בעל המשכון‬
‫רשאי למכור את הזכות‬
‫ללא צו ביהמ"ש או ראש‬
‫הוצל"פ‪.‬‬
‫‪ ‬דעת מיעוט – ש' אנגלרד‬
‫"פרשנות מצמצמת" –‬
‫לבעל משכון סמכות לתבוע‬
‫את קיום הזכות שמושכנה‬
‫ישירות מן החייב לפיה‪ .‬אך‬
‫אין לו סמכות להמיר את‬
‫הזכות בכסף ע"י מכירתה‬
‫לצדדים שלישיים‪.‬‬
‫תוצאה‪ :‬ביהמ"ש אישר מכירת מניות ע"י הבנק‬
‫נימוקי הפרשנות המרחיבה‬
‫כב' שופט א‪ .‬ברק‪:‬‬
‫‪‬מימושה של זכות ללא צו בית משפט אינה כרוכה‬
‫ב"עזרה עצמית"‪.‬‬
‫‪‬במימוש זכות ללא צו ביהמ"ש אין חדירה לפרטיות‬
‫ואין בכך פגיעה בשלום הציבור‪.‬‬
‫‪‬אין הוראה אחרת לאופן מימוש משכון על זכות‪,‬‬
‫מאשר הדרך הקבועה בסעיף ‪ 20‬לחוק אליו מפנה‬
‫סעיף ‪ )4(17‬לחוק המשכון‪.‬‬
‫שיקולים נגד "מימוש עצמי"‬
‫פרופ' מיגל דויטש‪ ,‬בספר "דיני קניין"‪:‬‬
‫‪‬למנוע עידוד אלימות ע"י שימוש בכח ב"מימוש‬
‫עצמי"‪.‬‬
‫‪‬לאפשר בקרה נאותה על דרכי המימוש ומניעת‬
‫פגיעה בחייב ע"י מכירה חפוזה במחיר נמוך‪.‬‬
‫‪‬מתן הזדמנות לחייב לשמור על זיקה בעין אל‬
‫הנכס ע"י פדיון המשכון בטרם השלמת‬
‫ההליכים‪.‬‬
‫ביקורת על דעת הרוב באובזילר‬
‫פרופ' נינה זלצמן ופרופ' עופר גרוסקופף בספר "משכון זכויות"‪:‬‬
‫‪ ‬יוצרת הבחנה מלאכותית בין מימוש משכון על נכס מוחשי (שם‬
‫"מימוש עצמי" הוא חריג) לבין מימוש משכון על זכות (שם‬
‫"מימוש עצמי" הופך לכלל)‪.‬‬
‫‪ ‬מכלול הסיכונים שהביאו להגבלת האפשרות ל"מימוש עצמי"‬
‫של משכון על נכס מוחשי קיים גם כאשר הנכס הממושכן הוא‬
‫זכות אובליגטורית‪.‬‬
‫‪ ‬ההנחה כי מימוש עצמי של זכות אובליגטורית אינו מהווה‬
‫חדירה לפרטיות אינה מדויקת‪( .‬למשל‪ ,‬דירת מגורים)‪.‬‬
‫יש להגביל את ההלכה בפס"ד אובזילר לנסיבות ספיציפיות‬
‫של המקרה הנדון בפסק הדין‬
‫שטיינמץ נ' בנק משכן‬
‫הבנק המלווה‬
‫קונה‬
‫המוכר‬
‫בטוחות אפשריות לעסקת אשראי‬
‫‪‬התחייבות למשכנתא מאת הקונה (הלווה)‬
‫‪‬התחייבות למשכנתא מאת המוכר (הבעלים)‬
‫‪‬מישכון זכויות חוזיות של הקונה (הלווה) עפ"י‬
‫הסכם המכר עם המוכר (הבעלים)‬
‫* פרופ' נינה זלצמן ופרופ' עופר גרוסקופף "משכון‬
‫זכותו החוזית של רוכש מקרקעין"‪.‬‬
‫יתרונות משכון זכויות חוזיות‬
‫‪ ‬רכיב האפקטיביות‪.‬‬
‫‪ ‬רכיב השליטה‪.‬‬
‫‪ ‬רכיב החסינות‪.‬‬
‫* פרופ' נינה זלצמן ופרופ' עופר גרוסקופף "משכון‬
‫זכותו החוזית של רוכש מקרקעין"‪.‬‬
‫שטיינמץ נ' בנק משכן‬
‫המוכר‬
‫הסכם מכר‬
‫התחייבות‬
‫למשכנתא‬
‫הקונה‬
‫משכון זכויות‬
‫חוזיות‬
‫הבנק‬
‫המלווה‬
‫פס"ד שטיינמץ‬
‫דרכי מימוש משכון על זכות חוזית במקרקעין‪:‬‬
‫‪ )1‬מימוש משכון ‪ -‬ע"י מכירת זכות חוזית‬
‫ופירעון החוב מהכספים שיתקבלו‪.‬‬
‫‪ )2‬מימוש זכות – ע"י דרישה לקיום הזכות‬
‫לקבלת נכס והעתקת משכון על הנכס שיתקבל‪.‬‬
‫לא ניתן לדרוש פינוי ומכירת הדירה‪.‬‬
‫פסק דין שטיינמץ‬
‫משמעות התחייבות המוכר לרישום משכנתא‪:‬‬
‫‪ .1‬התחייבות כלפי הבנק להחזרת כספי ההלוואה‪.‬‬
‫‪ .2‬התחייבות לרישום משכנתא בקרות אירועים‬
‫מסוימים‪.‬‬
‫לא ניתן לרשום משכנתא מכח כתב התחייבות‪.‬‬
‫שפייזמן נ' בנק הפועלים‬
‫הבנק המלווה‬
‫קונה‬
‫המוכר‬
‫שפייזמן נ' בנק הפועלים‬
‫המוכר‬
‫הסכם מכר‬
‫התחייבות‬
‫למשכנתא‬
‫הקונה‬
‫משכון זכויות‬
‫חוזיות‬
‫הבנק‬
‫המלווה‬
‫שפייזמן נ' בנק הפועלים‬
‫המוכר‬
‫הסכם מכר‬
‫למראית עין‬
‫התחייבות‬
‫למשכנתא‬
‫הקונה‬
‫משכון זכויות‬
‫חוזיות‬
‫הבנק‬
‫המלווה‬
‫פסק דין שפייזמן נ' בנק הפועלים‬
‫משמעות התחייבות המוכר לרישום משכנתא‪:‬‬
‫‪ .1‬התחייבות כלפי הבנק להחזרת כספי ההלוואה‪.‬‬
‫‪ .2‬הסכמה לפטור מהגנה לפי סעיף ‪ 33‬לחוק הגנת‬
‫הדייר – גם ללא ציון מפורש בכתב התחייבות‪.‬‬
‫ניתן לרשום משכנתא מכח כתב התחייבות‪.‬‬
‫בנק הפועלים נ' זכריה‬
‫הבנק המלווה‬
‫קונה‬
‫המוכר‬
‫בנק הפועלים נ' זכריה‬
‫המוכר‬
‫הסכם מכר‬
‫התחייבות‬
‫למשכנתא‬
‫הקונה‬
‫משכון זכויות‬
‫חוזיות‬
‫הבנק‬
‫המלווה‬
‫בנק הפועלים נ' זכריה‬
‫המוכר‬
‫הסכם מכר‬
‫למראית עין‬
‫התחייבות‬
‫למשכנתא‬
‫הקונה‬
‫משכון זכויות‬
‫חוזיות‬
‫הבנק‬
‫המלווה‬
‫בנק הפועלים נ' זכריה‬
‫פס"ד שטיינמץ‬
‫לא ניתן לרשום משכנתא‬
‫מכח כתב התחייבות של‬
‫המוכר כלפי הבנק‪.‬‬
‫לא‬
‫פס"ד שפייזמן‬
‫ניתן לרשום משכנתא‬
‫מכח כתב התחייבות של‬
‫המוכר כלפי הבנק‪.‬‬
‫כן‬
‫הסכם מכר "למראית עין"?‬
‫תום לב‬
‫כבוד‬
‫האדם‬
‫הגנה על‬
‫קניין‬
‫סבירות‬
‫צדק‬
‫מידתיות‬
‫חסכון‬
‫בהוצאות‬
‫יעילות‬