היבטים משפטיים - עסקאות מיוחדות במקרקעין רוני מישקובסקי "ד עו

Comments

Transcription

היבטים משפטיים - עסקאות מיוחדות במקרקעין רוני מישקובסקי "ד עו
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים‬
‫עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים של עריכת הסכם לביצוע פרויקט על‪-‬פי הוראות תמ"א ‪83‬‬
‫מהי תמ"א ‪?83‬‬
‫‪ .1‬תמ"א ‪ 83‬הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה‪.‬‬
‫‪ .2‬תמ"א ‪ 83‬פורסמה ברשומות וקיבלה תוקף ביום ‪.53.1.81‬‬
‫‪ .8‬תוקפה המקורי של תמ"א ‪ 83‬היה ‪ 1‬שנים‪ .‬ביום ‪ 58.58.81‬הוארך תוקפה עד ליום ‪.53.1.51‬‬
‫‪ .4‬במהלך תקופת יישומה של תמ"א ‪ 83‬הוכנסו בה שלושה שינויים אשר כולם יחדיו מהווים את התוכנית הנוכחית‪.‬‬
‫‪ .5‬ניתן לעיין בנוסח המשולב והמלא של תמ"א ‪ 83‬באתר האינטרנט של משרד הפנים בכתובת‬
‫‪http://www.moin.gov.il/subjects/buildingsstrengthening/pages/tama38.aspx‬‬
‫‪ .6‬תמ"א ‪ 83‬החלה לצבור תאוצה לאחר פרסום הדו"ח השנתי של מבקר המדינה לשנת ‪[ 1885‬דו"ח ‪(15‬ב)]‪.‬‬
‫‪ .7‬במסגרת דו"ח זה התריע המבקר אודות כך שקיים חשש של ממש שמבנים רבים יקרסו או יפגעו באופן מהותי במקרה של‬
‫רעידת אדמה שכן אלו לא נבנו בהתאם לתקן ‪.358‬‬
‫‪ .3‬תקן ‪ ,358‬הינו תקן ישראלי הקובע כיצד יש לבנות מבנים על מנת שיוכלו ל"שרוד" רעידת אדמה‪.‬‬
‫‪ .9‬תקן ‪ 358‬נכנס לתוקף בשנת ‪ 5191‬והוא "יובא" לדיני התכנון והבניה באמצעות תקנות התכנון והבניה וזאת החל מיום‬
‫‪" .5.5.38‬יבוא" זה של תקן ‪ 358‬לתקנות התכנון והבניה קבע‪ ,‬הלכה למעשה‪ ,‬כי החל ממועד זה על כל הבניינים הנבנים‬
‫במדינת ישראל להיבנות בהתאם להוראות תקן זה‪.‬‬
‫‪ .11‬תמ"א ‪ 83‬נועדה לתמרץ בעלי דירות ויזמים להתאים את הבניינים שנבנו קודם ליום ‪ 5.5.38‬להוראות תקן ‪ 358‬וזאת על ידי‬
‫מתן "חבילת תמריצים"‪.‬‬
‫‪ .11‬בנגיעת אצבע‪ ,‬ניתן לומר ש"חבילת התמריצים" שניתנה במסגרת תמ"א ‪ 83‬הינה מכירת זכויות הבניה שבבעלות בעלי‬
‫הדירות ליזם ללא חיוב במס שבח והיטל השבחה‪.‬‬
‫‪ .12‬בנוסף בעלי הדירות יהיו זכאים לקבלת שירותי בניה של הרחבת דירותיהם לרבות הוספת מרפסות וממ"דים‪ ,‬שיפוץ הרכוש‬
‫המשותף לרבות הסדרת מקומות חניה ומעלית והכול מבלי שיצטרכו לשלם מאום אודות תוספות ושדרוגים אלו‪.‬‬
‫‪ .18‬מאידך היזם מקבל זכויות בניה לבניית קומות עליונות בבניין ו‪/‬או דירות גן ו‪/‬או הוספת אגף בבניין כאשר בבסיס המודל‬
‫הכלכלי מצויה התפיסה ששווי הרווח שייווצר ליזם ממכירת הדירות החדשות שנבנו על ידו יספיק כדי לכסות את עבודות‬
‫החיזוק‪ ,‬ההרחבה‪ ,‬השיפוץ והבניה וכן יותירו בידו רווח קבלני סביר‪.‬‬
‫‪ .14‬כיום עסקאות תמ"א ‪ 83‬מבוצעות בשתי דרכים‪ ,‬והן‪:‬‬
‫‪ .14.1‬חיזוק‪ ,‬הרחבה ומימוש זכויות הבניה של הבעלים על בסיס הבניין הקיים (להלן‪" :‬תמ"א ‪.)"83-1‬‬
‫‪ .14.2‬הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש בהתאם להוראות תקן ‪ 358‬תוך ניצול מלוא או חלק מזכויות הבניה‬
‫(להלן ‪" :‬תמ"א ‪.)"83-2‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫חקיקה משלימה‬
‫על מנת ליתן "זריקת עידוד" ליישומה של תמ"א ‪ 83‬חוקקו מספר חוקים והוכנסו מספר תיקונים לחוקים קיימים וזאת‬
‫‪.5‬‬
‫לשם יישומה של חבילת התמריצים הנמצאת בבסיס עסקת תמ"א ‪.83‬‬
‫התיקונים מתייחסים הן לפן הקנייני של בעלי הזכויות והן לפן המיסויי (הן של הבעלים והן של היזם)‪.‬‬
‫‪.1‬‬
‫להלן אערוך סקירה נקודתית של החקיקה והתיקונים הנ"ל‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫‪.8‬‬
‫חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)‪ ,‬התשס"ח – ‪( 2113‬להלן‪" :‬חוק החיזוק")‬
‫סעיף ‪(21‬א) לחוק המקרקעין‪ ,‬התשכ"ט – ‪( 5121‬להלן‪" :‬חוק המקרקעין") קובע כך‪:‬‬
‫" בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף‬
‫צמודים לדירותיהם‪ ,‬אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים‬
‫מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם‪ ,‬ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה‬
‫פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות"‪.‬‬
‫סעיף ‪(95‬א) לחוק המקרקעין קובע כך‪:‬‬
‫" על אף הוראות סעיף ‪(21‬א) סיפה‪ ,‬או סעיף ‪(51‬ב) לתקנון המצוי שבתוספת‪ ,‬רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים‬
‫מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם‪ ,‬להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש‬
‫המשותף והצמדתם לדירה פלונית‪ ,‬לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה‪ ,‬וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה‬
‫הנדרשות לצורך זה ואולם‪ ,‬היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי‬
‫או מרחב מוגן קומתי‪ ,‬רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות"‪.‬‬
‫כלומר בהתאם להוראות חוק המקרקעין‪:‬‬
‫§ הצמדת רכוש משותף לדירה פלונית (לדוגמא הפיכת חלק מהמגרש לחניה) מצריך הסכמה של כל בעלי‬
‫הזכויות בבית המשותף‪.‬‬
‫§ הצמדת רכוש משותף לדירה פלונית לשם הרחבתה מצריך הסכמה של ‪ 91%‬מבעלי הדירות להם לפחות ‪22%‬‬
‫מתוך הרכוש המשותף‪.‬‬
‫§ הצמדת רכוש משותף לדירה פלונית לצורך התקנת מרחב מוגן דירתי (להלן‪" :‬ממ"ד") מצריך רוב של ‪28%‬‬
‫מבעלי הדירות בבית המשותף‪.‬‬
‫עבודות על פי תמ"א ‪ 83-5‬מורכבות מתמהיל של כל העבודות דלעיל‪ .‬לפיכך במסגרת חוק החיזוק נקבע‪ ,‬כך‪:‬‬
‫§ לביצוע עבודות שמטרתן חיזוק בלבד של הבית המשותף מספיק רוב רגיל בלבד [סעיף ‪ 8‬לחוק החיזוק]‪.‬‬
‫§ לעבודות הרחבה (קרי חיזוק ‪ +‬תוספת) מספיק רוב של ‪ 28%‬מבעלי הדירות בלבד (אימוץ הדרישה המקלה‬
‫לבניית ממ"ד בהתאם להוראות חוק המקרקעין) [סעיף ‪ 3‬לחוק החיזוק]‪.‬‬
‫§ בניית דירה חדשה‪ ,‬מצריכה על פי חוק המקרקעין קבלת הסכמה של ‪ 588%‬מבעלי הזכויות בבית המשותף‪.‬‬
‫יחד עם זאת רשאי המפקח על רישום המקרקעין לאשר את בנייתן של הדירות החדשות (לרבות התקנת‬
‫מקומות חניה) היה וניתנה הסכמה של ‪ 22%‬מבעלי הדירות להם צמוד ‪ 22%‬מהרכוש המשותף ובלבד שניתנה‬
‫זכות טיעון לכל אחד מבעלי הדירות [סעיף ‪ 1‬לחוק החיזוק]‪.‬‬
‫§ עבודות על פי תמ"א ‪ 83-1‬מצריכות קבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף [סעיף ‪ 1‬לחוק החיזוק]‪ .‬יחד‬
‫עם זאת אם ‪ 38%‬מבעלי הדירות להם ‪ 38%‬מהרכוש המשותף נתנו את הסכמתם לעסקה זו‪ ,‬רשאי המפקח‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫על רישום המקרקעין לחייב את יתר בעלי הדירות בבניין לקחת חלק בפרויקט לאחר ששמע את התנגדותם‬
‫[סעיף ‪1‬א לחוק החיזוק]‪.‬‬
‫הוראות חוק החיזוק חלות גם על בניינים שאינם רשומים כבתים משותפים ואשר חל עליהם פרק ו'‪ 5‬לחוק המקרקעין‪ .‬קרי; בניין‬
‫בין שתי דירות לפחות שלא נרשם בפנקס הבתים המשותפים [סעיף ‪ 51‬לחוק החיזוק בצוותא עם סעיף ‪99‬א לחוק המקרקעין]‪.‬‬
‫חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' ‪-62‬הוראת שעה)‪ ,‬התשס''ח ‪2113 -‬‬
‫מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א ‪ ,83‬פטור ממס שבח וממס‬
‫רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א ‪.83‬‬
‫חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' ‪ ,)74‬התשע"ב ‪2112 -‬‬
‫מעניק פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה‪.‬‬
‫חוק התכנון והבניה (תיקון מסי ‪ ,)96‬התשע''א ‪2111 -‬‬
‫קובע פטור מהיטל השבחה‪.‬‬
‫חוק התכנון והבניה (תיקון מסי ‪ ,)97‬התשע''ב ‪2112 -‬‬
‫קובע הוראות בעניין אי התניית מתן היתר בניה לחיזוק מבנה בהתקנת מקומות חניה נוספים‪ ,‬אם לא ניתן להתקינם בתחום‬
‫הנכס‪ ,‬ומאפשר חיוב מבקש ההיתר בהשתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי‪.‬‬
‫תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר‪ ,‬תנאיו ואגרות) (תיקון מס' ‪ ,)3‬התשס"ט – ‪2119‬‬
‫התאמת תקנות בנושא בטיחות אש לתמ"א ‪.83‬‬
‫בנוסף לחקיקה הנ"ל משרד הפנים התומך ביישומה של תמ"א ‪ 83‬הוציא תחת ידיו מספר חוזרי מנכ"ל שבמסגרתם נקבעו הנחיות‬
‫אחידות לרשויות המקומיות והועדות המקומיות לתכנון ובניה וכן נהלי בקרה והנדסה אשר כל מטרתם לעודד קיומן של‬
‫עסקאות תמ"א ‪ 83‬וכן לזרז את הליך אישורן בגורמים המוסמכים‪.‬‬
‫חוזרי מנכ"ל משרד הפנים‬
‫מנכ"ל משרד הפנים הוציא תחת ידיו ‪ 3‬חוזרים בעניין זה כדלקמן‪:‬‬
‫§ חוזר מנכ"ל ‪2/1881‬‬
‫§ חוזר מנכ"ל ‪3/1883‬‬
‫§ חוזר מנכ"ל ‪5/1881‬‬
‫[ניתן‬
‫§ חוזר מנכ"ל ‪5/1858‬‬
‫המלא‬
‫בנוסח‬
‫לעיין‬
‫של‬
‫חוזרי‬
‫המנכ"ל‬
‫הנ"ל‬
‫באתר‬
‫משרד‬
‫הפנים‬
‫בכתובת ‪.[http://www.moin.gov.il/subjects/buildingsstrengthening/pages/tama38.aspx‬‬
‫סעיף ‪ 28‬לתמ"א ‪- 83‬‬
‫‪ .5‬סעיף זה למעשה מעניק לוועדה המקומית לתכנון ובניה סמכות להתאים את הוראות התמ"א הכלליות לאופי הספציפי‬
‫של כל רשות מקומית‪ .‬בשל החופש התכנוני הגדול שסעיף זה מעניק לרשויות המקומיות מצאתי לנכון לאזכר אותו‬
‫במסגרת החלק של "חקיקה משלימה" בהרצאה‪.‬‬
‫‪ .1‬סעיף ‪ 18‬לתמ"א ‪ 83‬קובע כך‪:‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫" שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את‬
‫הוראות תוכנית זו לתנאים המיוחדים הנ"ל יהיה מוסמך לאשר תוכנית מפורטת שמטרתה חיזוק‬
‫מבנים כנגד רעידות אדמה‪ ,‬על פי הוראות תוכנית זו וכמפורט להלן‪ :‬בתוכנית מפורטת כאמור ניתן‬
‫לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תוכנית זו‪ ,‬או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתוכנית‬
‫זו בעניינים המפורטים להלן‪ :‬שטחי בניה‪ ,‬יחידות דיור‪ ,‬גובה בניה‪ ,‬קווי בניין‪ ,‬עיצוב אדריכלי ותקני‬
‫חניה"‪.‬‬
‫‪ .8‬שימו לב‪ ,‬כי על אף לשונו הרחבה של סעיף ‪ 18‬לתמ"א ‪ 83‬הועדה המקומית לתכנון ובניה רשאית לאשר שינויים‬
‫הנמצאים בסמכותה בלבד וזאת בהתאם להוראות סעיף ‪21‬א חוק התכנון והבניה התשכ"ה – ‪( 5121‬לעיל ולהלן‪" :‬חוק‬
‫התכנון והבניה")‪.‬‬
‫‪ .3‬אשר על כן‪ ,‬התקנת תוכנית נקודתית מכח סעיף ‪ 18‬לתמ"א ‪ 83‬המשנה את זכויות הבניה או את תקני החניה מחייבת‬
‫אישור הועדה המחוזית לתכנון ובניה‪.‬‬
‫"מוקשים חיצוניים" בדרך לקבלת היתר מכח תמ"א ‪ 83‬שאינם במערכת היחסים שבין בעלי הזכויות‪ ,‬היזם‪/‬קבלן והבנק‬
‫המלווה‬
‫על מנת לקבל את היתר הבניה המיוחל בהתאם להוראות תמ"א ‪ 83‬על בעלי הזכויות ועל היזם‪/‬קבלן לעבור דרך ארוכה של‬
‫מכשולים וזאת בנוסף ל"מוקשים" הרבים המתעוררים במסגרת היחסים החוזיים שביניהם‪ .‬בין ה"מוקשים החיצוניים" ניתן‬
‫למנות את העניינים הבאים כדלקמן‪:‬‬
‫§ סעיף ‪ 197‬לחוק התכנון והבניה – רשויות מקומיות יחששו לאשר תוכניות מכח תמ"א ‪ 83‬מתוך החשש שהן יתבעו על‬
‫ידי בעלי מקרקעין סמוכים שיטענו שנפגעו מאישור התוכנית וערך קניינם נפגע‪.‬‬
‫§ התנגדות בעלי מקרקעין סמוכים ‪ -‬אשר התנגדותם עלולה לעכב ואף להכשיל את מימוש הבניה‪.‬‬
‫§ אישור תוכנית מגבילה על פי סעיף ‪ 28‬לתמ"א או אי אישור מלוא זכויות הבניה בהתאם להוראות תמ"א ‪" 83‬אד‪-‬הוק"‬
‫[ראו לדוגמא תוכנית הרבעים בתל אביב]‪.‬‬
‫§ הגבלות גאוגרפיות של המגרש – מבנה מגרש בעייתי המקשה על יישום הוראות תמ"א ‪ 83‬או אינו מאפשר הרחבה‬
‫שוויונית בין כל בעלי היחידות בבניין‪.‬‬
‫§ אי קבלת הרוב הדרוש בהתאם להוראות חוק החיזוק או חוק המקרקעין‪.‬‬
‫§ זכויות הבניה בבניין מוצמדות ליחידות ספציפיות ואינן מהוות "רכוש משותף" – על עניין זה ארחיב בהמשך ההרצאה‪.‬‬
‫§ אופן רישום זכויות הבעלים במקרקעין – חכירה לא מהוונת‪ ,‬חברת גוש חלקה וכיוצ"ב‪.‬‬
‫§ אי כדאיות כלכלית‪.‬‬
‫עניינים אלו ועוד רבים אחרים אשר אינם נזכרים לעיל יכולים להביא לכך שלא ניתן יהיה לקדם עסקת תמ"א ‪ 83‬ביחס לבניין‬
‫פלוני‪.‬‬
‫"מוקשים פנימיים" במערך היחסים שבין בעלי הזכויות (בינם לבין עצמם) ובינם לבין היזם‪/‬קבלן ו‪/‬או הבנק המלווה‪.‬‬
‫בהנחה והצדדים התגברו על כל "המוקשים החיצוניים" עדיין עומדת בפניהם דרך ארוכה בהסדרת נקודות החיכוך שיתעוררו‬
‫במהלך ניסוח הסכם ההתקשרות‪.‬‬
‫נקודות החיכוך יכולות להיות מינוריות או מהותיות וכל אחת מהן עלולה להביא לביטול הפרויקט או למצער לעיכובו‪.‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫להלן אסקור נקודות שיש לשים לב אליהן במסגרת ניסוחו של הסכם לביצוע עבודות על פי תמ"א ‪ .83‬בחלק מהמקרים אנסה‬
‫להציע פתרונות אך חשוב לדעת שאין פתרון "בית ספר" וכי יש להתאים את הפתרון לכל מקרה לגופו‪.‬‬
‫בכל אחד מהעניינים בהם אדון להלן‪ ,‬אשתדל להציג את הפתרונות המוצעים ונקודות האיזון הן מנקודת המבט של בעלי היחידות‬
‫והן מנקודת המבט של היזם‪/‬קבלן‪.‬‬
‫האחריות ההדדית בין בעלי היחידות‬
‫‪ .5‬במסגרת ההסכם‪ ,‬קיימים חיוביים כלליים של בעלי היחידות כלפי היזם‪/‬קבלן וכן חיובים פרטניים (כגון חתימה על‬
‫טפסי מס או טפסים לבנק המלווה) במקרה בו אחד מבעלי היחידות מפר את חיוביו החוזיים ברצוננו למנוע מצב בו‬
‫יראו בהפרה זו כהפרה של כלל בעלי היחידות וכפועל יוצא מכך הפרה של הוראות ההסכם‪.‬‬
‫הפתרון המוצע הגדרת האחריות בין בעלי היחידות כדלקמן‪:‬‬
‫" מוסכם בזאת כי בכל הנוגע להתחייבויות בעלים ספציפי ו‪/‬או להפרות ההסכם מצידו של בעלים ספציפי‪ ,‬יהיה אותו‬
‫יחיד הבעלים אחראי בלעדי להפרה ו‪/‬או להתחייבות ולא תהיה ליזם כל טענה ו‪/‬או תביעה כנגד יתר הבעלים או מי מהם‬
‫בגין כל דרישה ו‪/‬או טענה שתהיה לו כלפי יחיד הבעלים המפר ולמעט פעולות של כלל הדיירים והנציגות מטעמם ולמעט‬
‫ביחס לרכוש המשותף"‪.‬‬
‫[הערה‪ :‬אם אנחנו מייצגים את הדיירים הנוסח הראשוני שנציע לא יכלול את הסיפא " ולמעט פעולות של כלל הדיירים והנציגות‬
‫מטעמם ולמעט ביחס לרכוש המשותף"]‪.‬‬
‫‪ .1‬בנוסף במסגרת ההסכם ובדגש על סעיפי ההפרה יודגש‪ ,‬כי הפרת התחייבות של מי מיחידי הבעלים לא תהווה הפרה של‬
‫ההסכם ולא תקנה ליזם‪/‬קבלן זכות לבטלו‪.‬‬
‫‪ .8‬בעניין זה היזם ידרוש כי בעלי היחידות יפקידו בידי בא כוחם יפויי כוח בלתי חוזר נוטריוני המאפשר לו לחתום בשמם‬
‫ובמקומם על ההתחייבויות השונות להן התחייבו במסגרת ההסכם‪.‬‬
‫‪ .3‬הפקדת יפויי הכוח הנוטריוני הבלתי חוזר בידי בא כוח הבעלים אינו מהווה פתרון מושלם ליזם‪/‬קבלן שכן יישנם‬
‫טפסים בעלי מימד "הצהרתי" אשר עליהם רשאי לחתום רק האדם עצמו [טפסי מש"ח לדוגמא]‪ .‬בגין עניינים אלו היזם‬
‫צריך לשאוף להכניס להסכם סעיף פיצוי המשית על בעל היחידה הבעייתי פיצוי יומי גבוה אשר יתמרץ אותו לחתום על‬
‫המסמך ולא לעכב את התהליך‪.‬‬
‫עסקת נטו‬
‫העסקה שבין היזם לבין בעלי היחידות הינה "עסקת נטו" כך ששום תשלום לא יחול על בעלי היחידות‪ .‬לפיכך חשוב להבהיר עניין‬
‫זה במסגרת ההסכם ויש לנסח סעיף בנוסח מוצע כדלקמן‪:‬‬
‫" עסקת נטו" ‪ -‬הצדדים מסכימים כי העסקה דנן הינה עסקת "נטו"‪ ,‬דהיינו היזם ישא בכל המיסים ו‪/‬או‬
‫האגרות ו‪/‬או ההיטלים ו‪/‬או הקנסות ו‪/‬או כל תשלום אחר כלשהו ‪ ,‬מכל מין וסוג‪ ,‬אשר ינבע מהוראות ביצוע‬
‫הסכם זה‪ ,‬ללא כל תשלום מכל סוג שהוא מצד הדיירים‪ ,‬בין אם יתקבלו בידי הדיירים ובין אם יתקבלו בידי‬
‫היזם‪ ,‬לרבות אך לא רק‪ ,‬עלות תכנון העבודות‪ ,‬עלות ביצוע העבודות‪ ,‬החומרים‪ ,‬הציוד‪ ,‬העובדים‪ ,‬ביטוחים‪ ,‬מס‬
‫שבח בגין מכירת זכויות הבנייה ו‪/‬או זכויות הבניה הנוספות (כהגדרתן לעיל) ו‪/‬או הקלה ו‪/‬או שימוש חורג ו‪/‬או‬
‫בגין בניית דירות היזם ו‪/‬או כל בינוי אחר‪ ,‬על הגג‪ ,‬על ידי היזם‪ ,‬ככל שאלה יחולו‪ ,‬היטלי השבחה ופיתוח בגין‬
‫מכירת זכויות הבנייה ו‪/‬או מכירת זכויות הבניה הנוספות‪ ,‬ליזם‪ ,‬מע"מ שיוטל על היזם ועל הבנייה‪ ,‬ככל שיוטל‪,‬‬
‫אגרות הבנייה‪ ,‬אגרות רישום‪ ,‬אגרות שכר יועצים‪ ,‬אדריכלים‪ ,‬מפקחים‪ ,‬מהנדסים‪ ,‬עו"ד‪ ,‬וכל תשלום‪ ,‬הוצאה‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫ואגרה‪ ,‬אך למעט תשלומים החלים על הבעלים בגין השימוש והחזקה בדירות כגון תשלומי ארנונה ולמעט‬
‫קנסות ו‪/‬או תשלומים ו‪/‬או הוצאות ו‪/‬או נזקים שנגרמו בפועל כתוצאה ממעשה ו‪/‬או מחדל על ידי מי מהבעלים‬
‫ו‪/‬או מי מטעמם ובכפוף להוראות הסכם זה‪ .‬יובהר בזאת‪ ,‬כי האמור בסעיף זה לא חל על כספים אשר ישולמו על‬
‫ידי היזם כפיצוי או כתשלום כספי לבעלים בהתאם להוראות הסכם זה‪ ,‬בכל מקרה בו יקבל מי מהבעלים‬
‫תשלום כספי כלשהו מהיזם למעט דמי שכירות שישולמו לבעלים‪ ,‬תשלום המס בגינו יחול על כל אחד מיחידי‬
‫הדיירים אשר קיבל את התשלום בהתאם לחבותו האישית‪ .‬סעיף זה הינו סעיף מהותי בהסכם זה‪ .‬האמור‬
‫בסעיף זה כפוף לכך שהבעלים יאפשרו שימוש בכל פטור ו‪/‬או הקלה לו הם זכאים מכוח סעיף ‪31‬לג לחוק מיסוי‬
‫מקרקעין (שבח ורכישה)‪ ,‬תשכ"ג ‪ 5128 -‬ו‪/‬או מכח תשלום מס שבח בהתאם לתוכנית החיזוק (תמ"א ‪ )83‬ו‪/‬או‬
‫מכח כל הוראת דין המאפשרת הקלה‪ ,‬ביטול ו‪/‬או פטור מתשלום איזה מבין המיסים‪ ,‬ההיטלים והאגרות‬
‫המנויים לעיל ויחתמו על כל מסמך ו‪/‬או הצהרה בענין זה בהתאם לדרישת היזם"‪.‬‬
‫זכויות הבניה מכח תמ"א ‪83‬‬
‫‪ .5‬שאלות חשובות המתעוררות כאשר צדדים נקשרים לעסקת תמ"א ‪ 83‬ביחס לזכויות הבניה הינן‪:‬‬
‫§ למי שייכות זכויות הבניה?‬
‫§ מהן זכויות הבניה להן זכאי היזם?‬
‫למי שייכות זכויות הבניה?‬
‫‪ .1‬במקרה "הקלאסי" זכויות הבניה אינן מוצמדות לאף יחידה בבית המשותף ועל כן הן שייכות לכל בעלי היחידות על פי‬
‫חלקם היחסי ברכוש המשותף או על פי מנגנון מוסכם אחר‪.‬‬
‫‪ .8‬במקרה אחר נקבע מראש בתקנון הבית המשותף שכל זכויות הבניה העתידיות יהיו שייכות ליחידה ספציפית בבית‬
‫המשותף (בדר"כ זו הוראה שהקבלן שבנה את הבניין הכניס לתקנון והצמיד את זכויות הבניה ל"תא" או דירה‬
‫ספציפית)‪.‬‬
‫‪ .3‬במקרה מעין זה‪ ,‬לכאורה זכויות הבניה הינן בבעלותו המלאה של הבעלים של יחידת הדיור הספציפית‪.‬‬
‫‪ .1‬למיטב ידיעתי עניין זה טרם הוכרע בפסיקה‪.‬‬
‫‪ .2‬מתעוררת השאלה; האם ניתן להסכים על "הענקת" זכויות בניה מכח תמ"א ‪ 83‬אשר לא הייתה בתוקף במועד עריכת‬
‫התקנון? [האמור‪ ,‬כמובן‪ ,‬מתייחס לתקנון בית משותף שנוסח קודם ליום ‪ 53.1.81‬ושמלכתחילה לא נבנה בהתאם‬
‫להוראות תקן ‪?]358‬‬
‫‪ .9‬האם ניתן להפקיע מכללא זכויות בניה "מיוחדות" מכח תוכנית ספציפית שעניינה חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה?‬
‫‪ .3‬האם ניתן להפקיע מכללא את זכותם של בעלי יחידות לחזק את הבית המשותף מפני רעידות אדמה?‬
‫‪ .1‬לדעתי להוראה שכזו בתקנון לא תהיה נפקות ובוודאי לא באופן גורף‪.‬‬
‫‪ .58‬כבר נקבע‪ ,‬כי תקנון הבית המשותף מהווה הסכם לכל דבר ועניין בין בעלי היחידות השונות [ראו ע"א ‪ 1838/12‬גלמן ו‪8-‬‬
‫אח' נ' הררי‪-‬רפול‪ ,‬תק‪-‬על ‪ ,)1888( 118 ,)1(1888‬בדגש על סעיף ‪ 3‬לפסק דינה של כב' השופטת דורנר הקובע‪ ,‬כי יש לקיים‬
‫את הוראות התקנון בתום לב והגינות והאסמכתאות הרבות שם]‪.‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫‪ .55‬לא סביר שבמועד עריכת התקנון אומד דעת הצדדים היה כזה שהעניק מחד לבעל היחידה זכויות בניה על פי תמ"א ‪83‬‬
‫ומאידך הפקיע מאת יתר בעלי היחידות את הזכות לחזק את הבית המשותף בהתאם להוראות תקן ‪ 358‬והוראות‬
‫תמ"א ‪.83‬‬
‫‪ .51‬לפיכך‪ ,‬נראה כי בנסיבות עניין זה ניתן להציע שני מודלים לפתרון כדלקמן‪:‬‬
‫§ בטלות מלאה – לא ניתן להצמיד זכויות בניה מכח תמ"א ‪ 83‬ליחידה פלונית בבית המשותף‪.‬‬
‫§ בטלות יחסית – ההצמדה חוקית‪ ,‬אך במקרה בו יהיה רוב דרוש לביצוע עבודות על פי תמ"א ‪ 83‬ובהתאם להוראות חוק‬
‫החיזוק‪ ,‬לבעל הזכויות תהא זכות ראשונים להיות היזם בכפוף לכך שיממש את זכות הראשונים שלו בתום לב ובתנאי‬
‫שוק של עסקאות אלו‪.‬‬
‫לחלופין‪ ,‬במקרה בו הוא לא יממש את זכות הראשונים המוקנית לו הוא יהיה זכאי לדמי ייזום בהתאם למקובל‬
‫בשוק‪ .‬את דמי הייזום ניתן יהיה לספק בשירותי בניה או "הצמדות" עודפות וזאת לשם מניעת החיוב במס‪.‬‬
‫מה קורה שהגג או החצר מוצמדים לדירה ספציפית?‬
‫‪ .58‬במקרה שכזה אין זכויות הבניה מוצמדות לדירות להן צמוד הגג או החצר (אלא אם כן יש הוראה ספציפית לכך‬
‫בתקנון)‪ ,‬אך בשונה מהמקרה דלעיל‪ ,‬לא ניתן לבצע את העבודות מכח תמ"א ‪ 83‬ללא הסכמת בעלי דירות אלו שכן הגג‬
‫ו‪/‬או החצר עליהם מתעתד היזם לבנות את הדירות החדשות וכן לבצע את עבודות החיזוק וההרחבה אינם בחזקת‬
‫"רכוש משותף"‪.‬‬
‫‪ .53‬נראה‪ ,‬כי במקרה זה קיימת בעיה של ממש להטיל חובה חוקית על בעלי דירות אלו ליתן את הסכמתם לביצוע העבודות‬
‫על פי תמ"א ‪ 83‬ולוותר על הצמדותיהם‪.‬‬
‫‪ .51‬במקרה מעין זה נראה כי הפתרון הסביר היחידי הינו חוזי על פי אחת משתי החלופות המוצעות כדלקמן‪:‬‬
‫§ בעלי יחידות אלו יהיו היזמים‪.‬‬
‫§ בעלי יחידות אלו יגיעו להסכמה עם היזם‪ .‬במקרה של תמ"א ‪ 83-1‬יישום הפתרון הינו קל יותר שכן ממילא יכול היזם‬
‫לבנות דירות גן חדשות בבניין או לתת את דירת הגג החדשה לבעל דירת הגג הנוכחית‪.‬‬
‫מהן זכויות הבניה המוענקות ליזם?‬
‫‪ .52‬מכיוון שזכויות הבניה הינן רכוש משותף‪ ,‬בעלי היחידות ישאפו לצמצם את זכויות הבניה אותן הן יעניקו ליזם [אעיר‪ ,‬כי‬
‫קביעה זו נכונה רק מההיבט המסחרי – יחד עם זאת‪ ,‬בהחלט ייתכן‪ ,‬שכנגד הענקת זכויות בניה נוספות ליזם‪ ,‬בעלי‬
‫היחידות יהיו בעלי כושר מיקוח רב יותר מול היזם בכל הקשור למפרט הדירות או לביצוע ההרחבות או למפרט‬
‫השטחים המשותפים]‪.‬‬
‫‪ .59‬אשר על כן קיימת חשיבות רבה לאופן ניסוח זכויות הבניה המוענקות ליזם במסגרת הפרוייקט‪ .‬לדוגמא‪ ,‬ניסוח כללי‬
‫כגון "כל זכויות הבניה" הינו בעייתי שכן; במקרה בו יש זכויות בניה בנוסף לזכויות הבניה מכח התמ"א‪ ,‬הרי שזכויות‬
‫אלו הועברו ליזם‪.‬‬
‫‪ .53‬להלן ניסוח מוצע‪:‬‬
‫" זכויות הבניה הנוספות" ‪ -‬זכויות הבניה הנוספות מכח תמ"א ‪ 83‬ו‪/‬או תב"ע בלבד ו‪/‬או הקלות שיועברו‬
‫בהתאם למועדים ולמפורט בהסכם זה לבעלות היזם ואשר תשמשנה לבניית דירות היזם וכל שיוצמד להן‪,‬‬
‫מרפסות הבעלים ולכל בניה בפועל בהתאם להוראות הסכם זה‪ .‬כל זכויות הבניה הנוספות שיוקנו ו‪/‬או כל‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫זכויות בניה שלא נוצלו לביצוע הפרויקט נכון ליום קבלת היתר הבניה יוותרו בידי כלל הדירות‪ ,‬לרבות‬
‫דירות היזם‪ ,‬בבית המשותף על פי חלקיהם ברכוש המשותף;‬
‫"דירות היזם" ‪ X -‬דירות חדשות וכל שיוצמד להן לרבות חניות היזם ‪ ,‬על פי תמהיל של ‪X‬דירות בשתי‬
‫קומות ובקומת הגג עוד שתי דירות שיבנה היזם עבורו ו‪/‬או עבור צדדים שלישיים על גג הבניין‪ ,‬בנסיגה וזאת‬
‫בתמורה לביצוע העבודות‪ ,‬בהתאם להוראות תמ"א ‪ 83‬ובהתאם להוראות הסכם זה ובהתאם לתוכניות‬
‫כהגדרתן להלן"‬
‫‪ .51‬בניסוח המוצע לעיל הזכויות שהוענקו ליזם הינן "רחבות" באופן מילולי אך הלכה למעשה הוא הוגבל אך ורק לביצוע‬
‫עבודות על פי הסכם ורק לצורך בניית "דירות היזם"‪ .‬במסגרת ההסכם ישנה הגדרה מדויקת מהן "דירות היזם"‬
‫(במקרה זה שתי קומות ועוד שתי דירות גג) כך שגם אם בפועל ניתנו ליזם זכויות בניה לשלוש קומות ושתי דירות גג אזי‬
‫על פי הוראות ההסכם הוא זכאי לזכויות של שתי קומות בלבד‪.‬‬
‫‪ .18‬קיימת בעיה עם הגדרה זו שכן; אין מגבלת גודל לדירות הגג – במצבים מסוימים ניתן לקבל הקלות כך שלמעשה דירות‬
‫הגג הן דופלקסים ואז הן נפרשות על פני שתי קומות‪ .‬בניסוח הנ"ל אין כל הגבלה לניצול אפשרות זו על ידי היזם‬
‫[עקרונית אני לא מוצא טעם בהגבלה זו שכן נשאר העיקרון של שתי דירות גג כך ש"העמסה" על הרכוש המשותף אינה‬
‫משתנה באופן עקרוני במקרה בו הוא היה בונה ארבע דירות על הגג במקום שני דופלקסים]‪.‬‬
‫‪ .15‬יחד עם זאת‪ ,‬גם כאן ניתן לנסות ולהגביל את אפשרויות המימוש של היזם כך שקיימת גם הגבלת זמן‪ .‬בדוגמא דלעיל‬
‫הוענקו ליזם כל זכויות הבניה עד מועד קבלת היתר הבניה ניתן להגדיר את זכויות הבניה ככאלו שהיו קיימות ערב‬
‫חתימת ההסכם או עד מועד התממשות התנאים המתלים (או כל הגדרה אחרת התוחמת בזמן את זכויות הבניה‬
‫המוענקות ליזם)‪.‬‬
‫‪ .11‬כמובן‪ ,‬שניתן גם להרחיב את הגדרת "דירות היזם" ולהגביל את גודלן וכיוצ"ב‪.‬‬
‫‪ .18‬חשוב להדגיש ולציין‪ ,‬כי כל זכויות הבניה העודפות או העתידיות הינן בחזקת רכוש משותף של כל היחידות בבניין‬
‫(לרבות הדירות החדשות)‪.‬‬
‫‪ .13‬רצוי להטיל חיוב חוזי על היזם שבמסגרת תיקון צו הבתים המשותפים תוכנס הוראה שכזו לתקנון החדש של הבית‬
‫המשותף‪.‬‬
‫רישום הערת אזהרה‬
‫‪ .5‬לאחר החתימה על ההסכם היזם ירצה לעגן את זכויותיו החוזיות (כיום) והקנייניות בעתיד וכן למנוע מאת בעלי‬
‫היחידות מעשיית עסקאות נוגדות על ידי רישום הערת אזהרה לטובתו‪.‬‬
‫‪ .1‬סעיף ‪(11‬ב) לחוק המקרקעין קובע‪:‬‬
‫" עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה‪ ,‬ואין תוקף לעיסקה ברכוש המשותף בנפרד מן‬
‫הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף"‪.‬‬
‫‪ .8‬כלומר על פי הוראות סעיף זה לא ניתן כלל לבצע עסקה ברכוש המשותף אשר אינו צמוד לדירה‪.‬‬
‫‪ .3‬במצב דברים זה לא ניתן כלל לרשום הערת אזהרה לטובת היזם‪.‬‬
‫‪ .1‬בשל מצב זה ביום ‪ 9.1.83‬אגף רישום מקרקעין במשרד המשפטים הוציא נוהל המסדיר את האפשרות לרשום הערת‬
‫אזהרה בגין עסקה ברכוש המשותף וזאת במסגרת עסקת תמ"א ‪[ 83‬הנוהל מצורף כנספח א']‪.‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫‪ .2‬הנוהל מאפשר את רישום הערת האזהרה בשני אופנים כדלקמן‪:‬‬
‫רישום הערת אזהרה ללא תיקון צו בתים משותפים‪:‬‬
‫‪ .9‬במקרה מעין זה נרשמת הערת אזהרה על הרכוש המשותף לטובת היזם (להלן‪" :‬הערת האזהרה הכללית") וכן נרשמת‬
‫הערת אזהרה על כל אחת מהיחידות המפנה להערת האזהרה הכללית‪.‬‬
‫‪ .3‬כמובן שבמקרה זה יש צורך בקבלת הסכמת כל בעלי היחידות [אלא אם כן ניתנו צווים על ידי המפקח על רישום‬
‫המקרקעין]‪.‬‬
‫‪ .1‬מנגנון זה הינו בעייתי שכן‪ ,‬לרוב בנקים אינם ששים לתת מימון בנקאי על בסיס הערות אזהרה בלבד שכן אם היזם‬
‫יקלע לחדלות פירעון לבנק המלווה תהיה בעיה לממש זכויותיו בשל הוראות סעיף ‪(11‬ב) לחוק המקרקעין (נוצר מעגל‬
‫שוטה)‪.‬‬
‫‪ .58‬כמו כן‪ ,‬כל עסקה עתידית ביחידה תדרוש את הסכמת היזם [במקרה שכזה יש להסדיר מראש במסגרת ההסכם את‬
‫התחייבותו של היזם והבנק המלווה להסכים לכל מכירה עתידית של זכויות בדירה‪ ,‬היזם מבחינתו אין לו כל טעם‬
‫מהותי לסרב למכירת זכויות ביחידה לצד ג' אבל הוא חייב לדרוש כי צד ג' הנ"ל יחתום על כל המסמכים וההתחייבויות‬
‫מכח ההסכם שנחתם עם בעל היחידה]‪.‬‬
‫רישום הערת אזהרה לאחר תיקון צו בתים משותפים‬
‫‪ .55‬במנגנון זה לוקחים חלק מהרכוש המשותף והופכים אותו ליחידה רישומית עצמאית (לדוגמא חדר זבל) או לוקחים חלק‬
‫מלובי הבניין וסוגרים אותו בקירות ובדלת נעולה ויוצרים "מחסן"‪ .‬בכך יוצרים הלכה למעשה מה שמכונה במסגרת‬
‫חוזי תמ"א ‪" 83‬יחידה רישומית"‪.‬‬
‫‪" .51‬היחידה הרישומית" נרשמת על שם כל בעלי היחידות בבניין‪.‬‬
‫‪ .58‬ליחידה רישומית זו מצמידים את זכויות הבניה על פי ההסכם ותמ"א ‪.83‬‬
‫‪ .53‬על "יחידה רישומית" זו נרשמת הערת אזהרה לטובת הקבלן ולאחר מכן לטובת הבנק המלווה או לטובת רוכשי דירות‬
‫היזם (בהתאם להוראות ההסכם)‪.‬‬
‫‪ .51‬למייצגי היזמים – חשוב לדעת שלא ניתן להפוך כל דבר ליחידה נפרדת‪ .‬חשוב לקרוא את פסק הדין של בית המשפט‬
‫העליון בע"א ‪ 55121/81‬עזבון המנוח קליין נגד פרופ' דוד שרון ואחרים מיום ‪ 19.3.81‬בו יש ניתוח רחב אודות זהות‬
‫החלקים ברכוש המשותף אשר ניתן במסגרת תיקון צו בתים משותפים לייחדם ל"יחידה רישומית"‪.‬‬
‫ביטול הערת האזהרה‬
‫‪ .52‬בכל אחת מהחלופות המוצעות דלעיל על בעלי היחידות לדרוש לקבל ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את בא כוחם לבטל‬
‫את הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת היזם וזאת בהתאם להוראות ההסכם‪.‬‬
‫רישום הערת אזהרה לטובת הבנק‬
‫‪ .59‬במקרה בו היזם מממן את הפרויקט (כולו או חלקו) באמצעות ליווי בנקאי יש להסדיר במסגרת ההסכם את המועד בו‬
‫תירשם הערת האזהרה לטובת הבנק‪.‬‬
‫‪ .53‬חשוב לזכור כי לאחר שהבנק העמיד את המימון ליזם ונרשמה לטובתו הערת אזהרה והוא העמיד ערבות לטובת בעלי‬
‫היחידות וכן הוא החתים את בעלי היחידות על מסמכים שונים – זכות ביטול ההסכם מופקעת‪ ,‬הלכה למעשה‪ ,‬מאת‬
‫הבעלים והם כפופים לרצונות הבנק‪.‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫‪ .51‬לפיכך‪ ,‬רצוי לדחות את מועד רישום הערת האזהרה לבנק ככל שניתן‪.‬‬
‫‪ .18‬אם הבנק מממן רק חלק מהפרויקט (לדוגמא עבודות החיזוק ממומנות מהון עצמי ורק בניית דירות היזם ממומנת על‬
‫ידי הבנק) אזי אין לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הבנק לפני שהושלמו העבודות המבוצעות בהון עצמי‪.‬‬
‫‪ .15‬אם היזם מתעתד לממן את כל העבודות (לרבות עבודת ההרחבה) באמצעות מימון בנקאי אזי אין לאפשר את רישום‬
‫הערת האזהרה לטובת הבנק עד אשר התקיימו כל התנאים המתלים‪ ,‬הועמדו פוליסות הביטוח הקבועות בהסכם‪,‬‬
‫הועמדו כל הבטחונות הקבועים בהסכם (או שהעמדתם הותנתה ברישום הערת האזהרה) ורק לאחר קבלת החלטה‬
‫למתן היתר בתנאים‪.‬‬
‫[כמובן שאם אנו מייצגים את היזם נפעל לרישום הערת האזהרה לטובת הבנק המממן בהקדם]‪.‬‬
‫רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם‬
‫‪ .11‬אופציה זו רלבנטית רק במקרה בו אין הפרויקט מלווה באמצעות בנק‪ .‬ככל שישנו ליווי בנקאי סגור‪ ,‬רוכשי דירות היזם‬
‫זכאים לקבלת ערבות חוק מכר בלבד והם זכאים לרישום הערת אזהרה רק לאחר מסירת הדירה בפועל (קרי‪ ,‬לאחר‬
‫שהושלמו כל העבודות לרבות עבודות ההרחבה והחיזוק)‪.‬‬
‫‪ .18‬יש לשלוט בקצב רישום הערות האזהרה לטובת רוכשי דירות היזם‪.‬‬
‫‪ .13‬כלומר היזם יהיה רשאי למכור דירות רק בהתאם ובכפוף לקצב התקדמות הבניה בפועל וזאת לשם צמצום האפשרות‬
‫שהיזם פשט את הרגל במהלך הפרויקט ובעלי היחידות "נתקעו" עם הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם‪.‬‬
‫‪ .11‬יש לדרוש כתנאי למתן הסכמה לרישום הערת האזהרה לטובת רוכש דירת היזם כי זה יפקיד ייפוי כח בלתי חוזר‬
‫המסמיך את ב"כ בעלי היחידות למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו וכן קבלת אישור חתום ומאומת כדין על‬
‫ידי עו"ד לפיו רוכש דירת היזם מודע לכך שבמקרה בו יבוטל ההסכם שבין היזם לבעלי היחידות ניתן יהיה לעשות‬
‫שימוש בייפוי הכח וכי לו לא תהיינה טענות מכל מין וסוג כלפי בעלי היחידות וכי הסעד היחידי לו הוא יהיה זכאי‬
‫(לפחות בכל הקשור לבעלי היחידות) הינו פירעון ערבויות חוק המכר שיומצאו לו‪.‬‬
‫‪ .12‬מוצע‪ ,‬כי על הערת האזהרה של היזם תרשם הערת אזהרה בדבר קיום ההסכם שבין היזם לבין בעלי היחידות על מנת‬
‫שכל רוכש דירת יזם יהיה מודע להתחייבויותיו אלו עוד בשלב הטרום חוזי‪.‬‬
‫בטחונות‬
‫‪ .5‬אחת מנקודות החיכוך המהותיות ביותר שבין היזם לבין בעלי היחידות הינה סוגיית הבטחונות‪.‬‬
‫‪ .1‬לצערנו בעסקאות תמ"א ‪ 83‬אין הגדרות חוקיות לעניין הבטחונות הנדרשים וזאת בניגוד להוראות חוק המכר הבטחת‬
‫זכויות של רוכשי דירות המגדיר באופן סטטוטורי את הבטחונות שעל הקבלן להעמיד לטובת רוכש דירה‪.‬‬
‫‪ .8‬על כן‪ ,‬כל מקרה ייבחן לגופו של עניין כאשר כל צד ינסה לדחוף לכיוונו‪ .‬בעלי היחידות ידרשו את הערבויות‬
‫המקסימליות ואילו היזם ינסה לספק את הערבויות המינימאליות שניתן‪.‬‬
‫תמ"א ‪83-1‬‬
‫ערבות בנקאית אוטונומית ‪ -‬ביצוע‬
‫‪ .3‬ערבות זו הינה הערבות הטובה ביותר אותה ניתן לקבל‪ .‬על מנת לממש אותה כל מה שצריך לעשות (לרוב) הינו לפנות‬
‫בכתב לבנק והבנק מחויב להעביר את סכום הערבות לידי המוטבים תוך ימים ספורים‪.‬‬
‫‪ .1‬ערבות זו הינה נדירה וכמעט לעולם אינה ניתנת‪.‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪12‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫‪ .2‬לרוב ניתן יהיה לדרוש ערבות שכזו כאשר הפרוייקט איננו ממומן באמצעות בנק אלא באמצעות הונו האישי של הקבלן‪.‬‬
‫‪ .9‬על הערבות לכסות את מלוא שווי עבודות ההרחבה וכן את שיעורו של הפיצוי המוסכם במקרה של הפרת ההסכם על‬
‫ידי היזם [יש לשים לב שבדר"כ במסגרת הסכמים אין ערבות על ‪ 588%‬מהנזק או הפיצוי הפוטנציאליים ולכן כל מה‬
‫שהקבלן יסכים לתת לעניין הבטחת הפיצוי המוסכם מהווה יתרון של ממש לבעלי היחידות]‪.‬‬
‫‪ .3‬שווי העבודות יקבע על ידי המפקח מטעם הדיירים [אם אתם מייצגים את בעלי היחידות] או המפקח מטעם היזם [אם‬
‫אתם מייצגים את היזם]‪ .‬לחלופין ניתן לקבוע מנגנון אובייקטיבי לקביעת שווי העבודות [לדוגמא‪ :‬שמאי מכריע‬
‫אובייקטיבי]‪.‬‬
‫‪ .1‬לרוב הערבות הינה ערבות פוחתת בהתאם לקצב התקדמות העבודה כאשר המפקח מטעם הדיירים קובע האם שלב‬
‫הושלם [אם אתם מייצגים את הדיירים] או המפקח מטעם היזם [אם אתם מייצגים את היזם]‪.‬‬
‫‪ .58‬להלן לוח הפחתה מוצע של ערבות הביצוע הן מנקודת המבט של הדיירים והן מנקודת המבט של היזם‪:‬‬
‫קצב הפחתת ערבות הביצוע יזם‬
‫קצב הפחתת ערבות הביצוע דיירים‬
‫עם גמר יסודות עד קומת קרקע – תופחת לשיעור של עם גמר יסודות עד קומת קרקע – תופחת לשיעור של‬
‫‪ 18%‬ובקיזוז חישוב המדד למועד הפחתת הערבות‬
‫‪ 18%‬ובקיזוז חישוב המדד למועד הפחתת הערבות‬
‫עם גמר חיזוקים כולל שלד מרפסות ושלד יחידות עם גמר חיזוקים כולל שלד מרפסות ושלד יחידות‬
‫היזם – תופחת לשיעור של ‪ 38%‬ובקיזוז חישוב המדד היזם – תופחת לשיעור של ‪ 18%‬ובקיזוז חישוב המדד‬
‫למועד הפחתת הערבות‬
‫למועד הפחתת הערבות‬
‫עם גמר עבודות בניה רטובות למעט פנים דירות היזם עם גמר עבודות בניה רטובות למעט פנים דירות היזם‬
‫– תופחת לשיעור של ‪ 18%‬ובקיזוז חישוב המדד למועד – תופחת לשיעור של ‪ 18%‬ובקיזוז חישוב המדד למועד‬
‫הפחתת הערבות‬
‫הפחתת הערבות‬
‫עם גמר השלמת הפרויקט ועד להמצאת הערבויות עם גמר השלמת הפרויקט ועד להמצאת הערבויות‬
‫כאמור‬
‫בסעיף‬
‫‪X‬‬
‫– כאמור‬
‫בסעיף‬
‫‪X‬‬
‫–‬
‫תופחת לשיעור של ‪ 88%‬ובקיזוז חישוב המדד למועד תופחת לשיעור של ‪ 1%‬ובקיזוז חישוב המדד למועד‬
‫הפחתת הערבות‬
‫הפחתת הערבות‬
‫‪ .55‬בהקשר זה יש לציין‪ ,‬כי קיימת נקודת חיכוך בין הבנק המממן לבין רצון הצדדים‪.‬‬
‫‪ .51‬לרוב‪ ,‬במסגרת ערבות הבדק המונפקת על ידי הבנק קיים תנאי על פיו ערבות הבדק פוקעת כאשר המפקח מטעם הבנק‬
‫מאשר את השלמת הפרויקט ‪.‬‬
‫‪ .58‬העיקרון המנחה (מטעם בעלי היחידות) הוא שערבות הביצוע תושב לידי היזם רק לאחר המצאת כלל הערבויות‬
‫הנוספות הנדרשות (כגון בדק‪ ,‬מסים ורישום)‪.‬‬
‫‪ .53‬לפיכך‪ ,‬צריך למצוא איזשהו מנגנון לתקופת הביניים‪.‬‬
‫‪ .51‬לרוב ממילא כלל הערבויות (למעט ערבות הבדק) יומצאו כתנאי לתחילת ביצוע העבודות על ידי היזם בהתאם להוראות‬
‫ההסכם‪.‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫‪ .52‬המנגנון המוצע על ידי הינו כי עד חודש לפני מועד סיום העבודות החוזי על היזם להמציא את הערבויות הנוספות (אלו‬
‫שלא הומצאו עד מועד זה) ואם לא יעשה כן יהיה עליו להעמיד ערבות אישית בגובה הערבויות הנוספות וכן הדבר יהווה‬
‫הפרת הסכם יסודית‪.‬‬
‫‪ .59‬כמובן שפתרון זה אינו פתרון מושלם שכן אם היזם עצמו "פושט רגל" ערבותו האישית חסרת משמעות‪.‬‬
‫‪ .53‬לפיכך יש להקפיד‪ ,‬ככל שניתן‪ ,‬כי הערבויות היחידות אליהן יהיו חשופים בעלי היחידות הינן ערבות הבדק וערבות‬
‫הרישום (כהגדרתן להלן) שכן ממילא ערבות הבדק הינה "בונוס" שכן‪ ,‬אילו היה מדובר ברוכשי דירות רגילים אין להם‬
‫ערבות בדק אלא רק חובה חוקית של הקבלן לבדק ותיקונים‪ .‬וערבות הרישום נועדה להבטיח את תיקון צו הבתים‬
‫המשותפים – פעולה שכל אחד יכול לבצע והעלויות יחסית שוליות‪.‬‬
‫‪ .51‬הסיכון הגדול הוא אם לא תועמד בטוחה מתאימה לערבות המסים שם יכולה להיות חשיפה כספית גדולה לבעלי‬
‫היחידות‪.‬‬
‫ערבות ביצוע לא אוטונומית‬
‫‪ .18‬לרוב ניתנת ערבות ביצוע‪ .‬ערבות הביצוע אינה אוטונומית במובן זה שקיימים תנאים רבים לצורך מימושה והיא‬
‫מוגבלת לצורך השלמת ביצוע העבודות אותן היא נועדה להבטיח מלכתחילה‪.‬‬
‫‪ .15‬כאשר הפרוייקט מלווה באמצעות בנק זאת הערבות המונפקת לרוב‪ .‬העניין הוא ברור‪ ,‬לבנק אינטרס מובהק לכך‬
‫שהפרויקט יושלם על מנת שניתן יהיה למכור את דירות היזם ומהרווח שיווצר לפרוע את חובו של היזם לבנק‪.‬‬
‫‪ .11‬לכן‪ ,‬בדרך כלל במסגרת תנאי מימוש ערבות הביצוע קיימת לבנק האפשרות להשלים את ביצוע הפרויקט על ידי מי‬
‫מטעמה‪.‬‬
‫‪ .18‬גם ערבות הביצוע הינה ערבות פוחתת‪.‬‬
‫‪ .13‬לרוב כאשר בנק מעורב בפרויקט השמאי מטעמו הוא זה הקובע את שווי העבודות והוא זה המאשר האם הושלם שלב‬
‫לצורך הפחתת הערבות‪.‬‬
‫ערבות בדק‬
‫‪ .11‬במסגרת ההסכם בעלי הדירות יעשו כל שביכולתם להחיל על היזם את הוראות חוק המכר דירות הבטחת זכויות של‬
‫רוכשי דירות בכל הקשור לבדק אחריות ותיקונים בעבודות ההרחבה והעבודות ברכוש המשותף‪.‬‬
‫‪ .12‬לאחרונה החלו בעלי דירות לדרוש גם ערבות בדק [ערבות הנהוגה לרוב בהסכמי עבודה קבלניים]‪ .‬שיעורה של ערבות‬
‫הבדק נע בין ‪ 1%-51%‬משווי העבודות‪.‬‬
‫‪ .19‬יש לדרוש שערבות הבדק תהיה ערבות בנקאית אוטונומית‪.‬‬
‫ערבות מסים‬
‫‪ .13‬במסגרת עסקת תמ"א ‪ 83‬ניתנו פטורים ממיסוי לבעלי היחידות‪ .‬יחד עם זאת העסקה מדווחת לרשויות המס ושומות‬
‫מס מונפקות על שם בעלי היחידות‪.‬‬
‫‪ .11‬שומות אלו "מוקפאות" ולאחר השלמת העסקה זו נבחנת על ידי רשויות המס האם באמת היא עומדת באמות המידה‬
‫שנקבעו לצורך עסקאות תמ"א ‪.83‬‬
‫‪ .88‬היה ונקבע שאין כך הדבר השומה מופשרת ועל בעל היחידה לשלם את ערכה‪.‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫‪ .85‬מכיוון שעסקת תמ"א ‪ 83‬הינה עסקת "נטו" ככל שיחול חיוב במס שבח הנובע מהעסקה על היזם לשלם את שיעור‬
‫המס‪.‬‬
‫‪ .81‬על מנת להבטיח את התשלום האמור יש להנפיק ערבות מסים (מסוג ערבות בנקאית אוטונומית) ערבות המסים הינה‬
‫בשיעור החיוב במס האפשרי של כל בעלי היחידות‪.‬‬
‫‪ .88‬שווי הערבות ייקבע על פי השומות שיונפקו בפועל [אם אתם מייצגים את בעלי היחידות] או על פי חוות דעת שמאית‬
‫מוסכמת [אם אתם מייצגים את היזם]‪.‬‬
‫‪ .83‬ערבות המסים תפקע עם המצאת אישורי מס שבח שבעסקה שבין בעלי היחידות לבין היזם‪.‬‬
‫ערבות רישום‬
‫‪ .81‬ערבות בנקאית אוטונומית למימוש במקרה בו היזם לא מתקן את רישום הבית המשותף במועד הקבוע לכך במסגרת‬
‫ההסכם‪ .‬ערבות זו נועדה למנוע מצב בו הרישום לא מוסדר במשך שנים והרישום הפגום מקשה על ביצוע עסקאות‬
‫עתידיות‪.‬‬
‫תמ"א ‪83-2‬‬
‫ערבות חוק מכר‬
‫‪ .82‬מכיוון שבמסגרת תמ"א ‪ 83-1‬הבניין נהרס ונבנה במקומו בניין חדש זכאים בעלי היחידות לקבלת ערבות חוק מכר‪.‬‬
‫‪ .89‬קיים ויכוח מהו שיעורה של ערבות חוק המכר‪ .‬האם שיעורה הינו בשווי הדירה שנהרסה או בשווי הדירה החדשה‪.‬‬
‫כאשר כל צד דוחף לכיוון שלו‪.‬‬
‫‪ .83‬גם בהקשר זה קיימת בעייתיות מי קובע מהו שוויה של הדירה החדשה וכיצד ניתן ביטוי לשינויים בשווי הדירה‪.‬‬
‫‪ .81‬הגישה הרווחת היום הינה גישת הביניים‪.‬‬
‫‪ .38‬ככלל היזם ינסה לספק ערבות בהתאם להוראות חוק המכר דירות הבטחת זכויות של רוכשי דירה‪ .‬ככל שאתם מייצגים‬
‫את הדיירים יש לשאוף לקבלת ערבות בנקאית אוטונומית‪.‬‬
‫‪ .35‬הערבות תפקע רק לאחר מסירת החזקה בפועל לדירה בהתאם להוראות החוק ולאחר חיבור הדירה למים‪ ,‬חשמל גז‬
‫וקבלת תעודת גמר וטופס ‪.3‬‬
‫ערבות שכ"ד‪/‬הובלה‬
‫‪ .31‬בתמ"א ‪ 83-1‬היזם הורס את הבניין ובונה בניין חדש‪.‬‬
‫‪ .38‬בעלי היחידות הקיימים יוצאים לשכירות הממומנת כולה לרבות ההובלה על חשבון היזם‪.‬‬
‫‪ .33‬על היזם להעמיד לטובת בעלי היחידות ערבות להבטחת תשלום שכ"ד‪.‬‬
‫‪ .31‬על הערבות להיות בנקאית אוטונומית‪.‬‬
‫‪ .32‬על הערבות לכסות את כל תקופת השכירות הצפויה לרבות תקופות "הגרייס" המוענקות ליזם‪.‬‬
‫‪ .39‬על הערבות לכסות גם בטחון סביר בגובה של שלושה חודשי שכירות (שכן לא סביר שבעלי היחידות יעמידו בטחונות‬
‫מטעמם לרבות ערבויות אישיות של קרובי משפחה)‪.‬‬
‫‪ .33‬יש להנפיק ערבות אישית לכל אחד מבעלי היחידות‪.‬‬
‫ערבות בדק‬
‫‪ .31‬כמו תמ"א ‪83-5‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫ערבות מסים‬
‫‪ .18‬כמו תמ"א ‪83-5‬‬
‫ערבות רישום‬
‫‪ .15‬כמו תמ"א ‪83-5‬‬
‫תמ"א ‪/83-1‬תמ"א ‪83-2‬‬
‫‪ .11‬בשני המקרים העמדת הערבויות הינה תנאי לתחילת ביצוע העבודות בפועל על ידי היזם‪.‬‬
‫‪ .18‬יש לדאוג להצמדת הערבויות‪ .‬את ערבות הביצוע לרוב מצמידים למדד תשומות הבניה ויתר הערבויות מוצמדות למדד‬
‫המחירים לצרכן‪.‬‬
‫‪ .13‬יש לוודא שב"כ בעלי היחידות מחזיק בנאמנות את הערבויות‪.‬‬
‫‪ .11‬יש לנסות לשאוף לקבל ערבות בנקאית אוטונומית לשם הבטחת תשלום פיצויים מוסכמים ונזקים במקרה של הפרת‬
‫ההסכם על ידי היזם‪.‬‬
‫ערבות אישית‬
‫‪ .12‬לעיתים דורשים ערבות אישית מהיזם אך לרוב דרישה זו נדחית על הסף‪.‬‬
‫ביטוח ושיפוי‬
‫‪ .5‬יש לדאוג לכיסוי ביטוחי מרבי‪.‬‬
‫‪ .1‬כעקרון לחברות הביטוח יש פוליסות מדף לפרויקטי בניה [ראו לדוגמא "ביט ‪ "58‬לעבודות קבלניות]‪.‬‬
‫‪ .8‬יש לדרוש עריכת פוליסת ביטוח בחברת ביטוח מורשית כדין בישראל פוליסת ביטוח "עבודות קבלניות" מקיפה לכל‬
‫הסיכונים למשך כל תקופת העבודות והבדק‪ ,‬על שמו ועל שם קבלנים ועובדיהם‪ ,‬קבלני משנה ועובדיהם‪ ,‬ספקים שונים‬
‫ומפעילי ציוד מכני כבד‪ ,‬ובעלי היחידות‪.‬‬
‫‪ .3‬יש לדרוש כי לא ניתן יהיה לבטל את הפוליסה ללא מתן התראה מראש לבעלי היחידות‪.‬‬
‫‪ .1‬רצוי כי יועץ ביטוח יבחן את הפוליסה ואת הכיסויים הנדרשים‪.‬‬
‫‪ .2‬העמדת פוליסת הביטוח הינה תנאי לתחילת ביצוע העבודות על ידי היזם‪.‬‬
‫‪ .9‬להלן אדגיש מהם הכיסויים שפוליסת הביטוח אמורה לכסות כדלקמן‪:‬‬
‫פרק א' לפוליסה – רכוש‬
‫§ נזק לרכוש‪ :‬עלות ההקמה מחדש של הבניין או עבודות ההרחבה כתוצאה מנזק שנגרם מעבודות ההקמה או נזק שנעשה‬
‫בזדון או נזק שנגרם בשל אסון טבע לרבות רעידות אדמה‪.‬‬
‫§ נזק לרכוש שעליו עובדים (של אחד מיחידי המבוטח)‪ :‬בפרויקט מסוג תמ"א ‪ 83‬מתבצעת בניה על גבי בניין קיים‬
‫ותוספות כגון מעלית‪ ,‬מחסנים וחניות‪ .‬יש לבטח רכוש זה בסכומי ביטוח המשקפים את עלות ההקמה של בניין חדש‬
‫במקרה של נזק שאירע עקב עבודות החוזה או נזק שנגרם בכוונת תחילה או נזק שנגרם בשל אסון טבע‪ ,‬לרבות רעידות‬
‫אדמה‪.‬‬
‫פרק ב' – אחריות צד ג'‬
‫§ הפרק לביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי בא לכסות כל מקרה שבו אירע נזק שלא מכוסה או שלא יכול היה להיות‬
‫מכוסה בפרק א'‪.‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫§ יש לקרוא בעיון מהם החריגים הקיימים וכן יש לבדוק האם ניתן לרכוש הרחבות המבטלות או המצמצמות את‬
‫החריגים‪.‬‬
‫§ בנוסף יש לערוך את ההרחבות המקובלות בפוליסות מסוג ביט‪.‬‬
‫פרק ג' – חבות מעבידים‬
‫פתרון סכסוכים‬
‫‪ .5‬במסגרת קיום ההסכם יתגלעו בין הצדדים חילוקי דעות רבים‪.‬‬
‫‪ .1‬על מנת למנוע את עיכוב ביצוע העבודות יש לקבוע מנגנון לפתרון סכסוכים הנדסיים במסגרתו ימונה מהנדס‪/‬אדריכל‬
‫בורר מוסכם והוא יפסוק בין הצדדים‪.‬‬
‫איסור הסבת זכויות מטעם היזם‬
‫‪ .5‬על מנת למנוע מצב בו היזם אינו אלא "מאעכר" של חתימות‪ .‬יש לוודא כי בהסכם יהיה רשום מפורשות שאין היזם‬
‫רשאי להעביר או להסב את זכויותיו מכח ההסכם‪.‬‬
‫‪ .1‬היה והיזם מאוגד כחברה בע"מ יש לציין מפורשות שהיזם יהיה בעל ‪ 15%‬לפחות בתאגיד זה בכל רגע נתון [פתרון זה‬
‫אינו מושלם כי ייתכן ובמסגרת תקנון החברה כל החלטה בחברה מתקבלת ברוב העולה על ‪ 15%‬ולכן אין כל משמעות‬
‫לאחזקת ‪ 15%‬בתאגיד על ידי היזם – ניתן לדרוש לעיין בתקנון החברה עובר לחתימת ההסכם לראות שההסדרים‬
‫הקבועים בו ראויים ולדרוש במסגרת ההסכם שלא ניתן יהיה לשנות את הוראות התקנון כל עוד לא הושלם הפרויקט‪,‬‬
‫לרוב עניין זה לא מתגבש שכן המשמעות הינה שליטה באופן עקיף בתאגיד]‪.‬‬
‫ליווי בנקאי‬
‫‪ .5‬יש לזכור‪ ,‬כי ברגע בו יש בנק בתמונה השליטה בפרויקט – הלכה למעשה – עוברת לידיים שלו‪.‬‬
‫‪ .1‬יחד עם זאת לבעלי היחידות יש זכויות והם יכולים להעלות דרישות לבנק המלווה‪.‬‬
‫‪ .8‬יש לוודא שמדובר ב"ליווי בנקאי סגור" – כלומר כל הכספים וכל התקבולים בפרויקט מופקדים לחשבון ייעודי‬
‫בשליטת הבנק‪.‬‬
‫‪ .3‬יש לדרוש מראש קבלת מכתב החרגה שהשעבוד שירשם על זכויות היזם לטובת הבנק אינו חל על דירות הבעלים‬
‫[תמ"א ‪.]83-1‬‬
‫סוף דבר‬
‫תמ"א ‪ 83‬הינה תוכנית מבורכת אשר יש בה לשפר את הבטיחות במבנים במדינת ישראל וכן את איכות החיים של בעלי הדירות‪.‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬עסקת תמ"א ‪ 83‬הינה עסקה סבוכה משפטית‪ ,‬מיסוית ותכנונית והדרך להגשמתה הינה ארוכה ולעיתים אף מייגעת‪.‬‬
‫במסגרת ההרצאה נגעתי במספר נקודות שלדעתי הינן מהותיות במסגרת הסכם התקשרות לביצוע עבודות מכח תמ"א ‪ 83‬אך‬
‫קיימות אינספור נקודות רבות שכלל לא נגעתי בהן לדוגמא אופן ניהול היחסים הפנימיים שבין בעלי הדירות לאחר החתימה על‬
‫ההסכם‪ ,‬קביעת נהלי עבודה‪ ,‬זכות העכבון של היזם‪ ,‬מה קורה בבניין המורכב מתמהיל של דירות וחנויות וכיוצ"ב‪.‬‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬
‫כנס בנושא דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין‬
‫עסקאות מיוחדות במקרקעין ‪ -‬היבטים משפטיים ‪ /‬עו"ד רוני מישקובסקי‬
‫‪11‬‬