לצפייה בהחלטה לתוקף לחץ כאן

‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫תת ‪2015-990‬‬
‫בהשתתפות‪:‬‬
‫בנוכחות‪:‬‬
‫גב' גילה אורון‬
‫גב' טלי דותן‬
‫גב' מימי פלג‬
‫עו"ד שרון טל‬
‫גב' אורלי כהן‬
‫גב' יעל פרי‬
‫יו"ר הועדה המחוזית‬
‫סגנית מתכננת המחוז‬
‫מהנדסת העיר חולון‬
‫ יו"ר‬‫ מ"מ חברה‬‫‪ -‬חברה‬
‫ יועצת משפטית לוועדה המחוזית‬‫ לשכת התכנון‬‫‪ -‬מזכירת הועדה‬
‫מרחב תכנון מקומי תל אביב‬
‫תוכנית ‪ -‬תא‪ : 3885 /‬מגורים מתחם דפנה‪ -‬ארלוזרוב‪-‬נמיר‬
‫הרקע‬
‫התכנית הינה תכנית להתחדשות עירונית במתכונת של פינוי בינוי‪ ,‬בין הרחובות "דפנה"‪" ,‬דרך נמיר"‬
‫ו"ארלוזורוב"‪ ,‬המחולקת לשישה מתחמים שמימושם אינו תלוי זה בזה‪ .‬התכנית מציעה סה"כ ‪ 471‬יח"ד לפינוי ו‪-‬‬
‫‪ 1434‬יח"ד לבנייה‪ ,‬מתוכן ‪ 200‬יח"ד להשכרה ארוכת טווח‪ .‬בכל מתחם מוצע בינוי של מגדל גבוה ולצדו מבנה נמוך‬
‫מרקמי‪ .‬כמו כן התכנית מייצרת דופן מסחרית פעילה לכיוון "דרך נמיר" וכוללת מגרש ציבורי בשטח של כ‪8 -‬‬
‫דונם‪.‬‬
‫לתכנית הוגשו ‪ 18‬התנגדויות וכן התקבלו הערות מינהל התכנון‪.‬‬
‫להלן התייחסות הוועדה להתנגדויות‪:‬‬
‫א‪ .‬לטענות בנושאים כלליים‪:‬‬
‫‪ .1‬טיעוני המתנגדים בנושא הכלכלי‪/‬שמאי בדבר חוסר כלכליות בהשוואה לזכויות תקפות‪.‬‬
‫הוועדה מחליטה לקבל את ההתנגדויות בחלקן‪.‬‬
‫לאור בדיקת ההתנגדויות‪ ,‬נערך תחשיב כלכלי מעודכן כדלקמן‪:‬‬
‫א‪ .‬עיריית ת"א בדקה ומצאה כי שטח הדירות הקיימות הינו ‪ 95‬מ"ר בממוצע לדירה לאחר שנלקח‬
‫בחשבון שטח מרפסות סגורות‪ .‬גודל הדירות הקיימות בתחשיב עודכן בהתאם ולו יתווספו ‪ 25‬מ"ר‬
‫כמוגדר בתקן ‪.21‬‬
‫ב‪.‬‬
‫יתר הנתונים בתחשיב נמצאו סבירים וראויים‪ .‬כמו כן הוטמעו ההנחיות לדירות להשכרה וכדומה‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫לאור הנ"ל נמצא בתחשיב העדכני כי יש להוסיף כ‪ 7,700 -‬מ"ר לפרויקט‪.‬‬
‫‪ .2‬טיעוני המתנגדים בנושא הפגיעה במרקם הבנוי‪.‬‬
‫הוועדה מחליטה לדחות את ההתנגדויות‪.‬‬
‫הוועדה סבורה כי אין מדובר בפגיעה במרקם הבנוי וזאת לאור העובדה שהמתחם ממוקם בשולי הרקמה‬
‫האורבנית של רובע ‪ 4‬והיותו ממוקם בסמיכות לתכניות לבניה גבוהה‪ .‬משכך‪ ,‬הבניה המוצעת איננה חריגה‬
‫ומצויה באזור המאופיין במתחמי בניה מגוונים‪.‬‬
‫‪ .3‬טיעוני המתנגדים בנושא היקף הזכויות המוצע שהינן כמעט אותן זכויות עפ"י המצב הקיים )תכנית‬
‫הרובעים‪ ,‬תמ"א‪.( 38‬‬
‫הוועדה מחליטה לדחות את ההתנגדויות‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫השיקול המנחה את הוועדה הינו השיקול התכנוני‪ .‬על כן‪ ,‬אין להשוות תוספת על מרקם קיים על פני תכנית‬
‫להתחדשות עירונית אשר מחייה את האזור כולו‪ ,‬מפרישה שטחים לצורכי ציבור‪ ,‬מאפשרת בינוי מודרני‪,‬‬
‫חניות וכדומה‪.‬‬
‫הוועדה לאחר שבחנה את האזור‪ ,‬סברה‪ ,‬כי האזור מתאים לפינוי בינוי‪.‬‬
‫‪ .4‬טיעוני המתנגדים בנושא התחבורתי‪ -‬תוספת כלי רכב ברחובות עמוסים כבר כיום‪ ,‬בדיקות התנועה התבצעו‬
‫בעבר ואינן רלוונטיות‪ ,‬לא הוקצו מקומות חניה למסחר‪ ,‬תקן חניה לפי חישוב הפרוט בנספח מופחת ביחס‬
‫לתקן התקף‪.‬‬
‫הוועדה מחליטה לקבל את ההתנגדויות בחלקן‪.‬‬
‫‪ .1‬העדר בה"ת‪ -‬התכנית לוותה בבה"ת שאושרה על ידי משרד התחבורה‪.‬‬
‫א‪ .‬מיקום המתחם מבחינת פינוי‪/‬בינוי‪ -‬תוספת זכויות בהיקף גדול מצויה במיקום המוצלח ביותר‬
‫מבחינה תחברותית‪ .‬המתחם נמצא בלב מוקדי תחבורה ציבורית; רכבת ישראל‪ 2 ,‬קווי רק"ל‪ ,‬קווי‬
‫אוטובוס רבים ונתיב תחבורה ציבורית‪ .‬זהו המיקום הראוי ביותר לבינוי אינטנסיבי ככל האפשר‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫תקן חנייה למגורים‪ ,‬לכל יח"ד תהיה חניה אחת בלבד לכל היותר‪ .‬מספר זה תואם את התקן הארצי‬
‫המוכן בימים אלו‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫מסחר‪ -‬יש לשנות את התכנית באופן הבא‪:‬‬
‫‪ .1‬חנייה תפעולית תהיה בתוך המתחם בלבד ולא "בדרך נמיר"‪.‬‬
‫‪ .2‬חנייה לרכב פרטי‪-‬יש לקבוע את התקן הבא המתבסס על התקן החדש המתגבש בימים אלו‪1:50 :‬‬
‫עבור ‪ 2,000‬מ"ר ראשונים )כלומר ‪ 40‬חניות(‪ ,‬ו‪ 1:100-‬לתוספת שטח מעבר ל‪ 2,000-‬מ"ר‬
‫ראשונים )כלומר ‪ 20‬מקומות חניה ל ‪ 2,000‬נוספים( סה"כ ל‪ 4,000-‬מ"ר מסחר ‪ 60‬מקומות‬
‫חנייה פתוחים לציבור שהכניסה אליהם מרחוב "דפנה" )לא מרחוב "ארלוזורוב" ועוד פחות‬
‫מכך‪ ,‬לא מדרך נמיר(‪.‬‬
‫‪ .5‬טיעוני המתנגדים בנושא הסביבתי‪ -‬הצללה‪ ,‬מטרדי רעש‪.‬‬
‫מדובר על תכנית המצויה בסביבה מתפתחת ודינאמית ובה עירוניות מובהקת‪ ,‬המוקפת בבנייה רוויה‪ ,‬נתיבי‬
‫תחבורה ורכבת ראשיים‪.‬‬
‫הוועדה מחליטה לקבל את ההתנגדויות בחלקן כמפורט להלן‪:‬‬
‫א‪ .‬הצללה‪ -‬בדיקת הצללה בוצעה כחלק מחוו"ד הסביבתית‪ .‬ממצאיה מצביעים על פגיעה מידתית בהתחשב‬
‫בסביבה העירונית כאמור לעיל‪.‬‬
‫בדיקת ההצללה שהוכנה עבור בית המתנגדים משפחת גילת המתגוררים ברחוב "התמר" ‪ 19‬מצביעה כי‬
‫במהלך כל עונות השנה מקבל המבנה לפחות שלוש שעות הארה אפקטיביות ביום‪.‬‬
‫ב‪ .‬רעש‪ -‬לתכנית נעשה מסמך סביבתי בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה‪ .‬חוות הדעת הסביבתית‬
‫שהוכנה לתכנית בסעיף ‪ 4.3‬בעמוד ‪ ,45‬נתנה דעתה לסוגיית הרעש בבתיה המזרחיים של "שיכון הקצינים"‪:‬‬
‫"בקולטים המערביים הסמוכים לרחוב "דפנה"‪ ,‬לא נרשמו חריגות בשל מיעוט כלי הרכב העוברים בכביש‪.‬‬
‫עוצמת הרעש ממערכת התחבורה אשר חושבו בקולטים אלו‪ ,‬יהיו דומות לאלה שיורגשו בבתים המזרחיים‬
‫ביותר ב"שיכון הקצינים"‪ ,‬הסמוכים ביותר לרחוב "דפנה"‪ .‬הגדלת התנועה ברחוב זה‪ ,‬לא תביא להגדלת‬
‫הקריטריון"‪.‬‬
‫הבדיקה האקוסטית שהוכנה כחלק מהתנגדות משפחת גילת )רחוב "התמר" ‪ (19‬מצביעה כי בית‬
‫המתנגדים צפוי כתוצאה מיישום התכנית לחשיפה לרעש גבוה מ‪ 64-‬דציבל‪ .‬ערך הרעש במצב קיים‬
‫נקבע באמצעות מדידות בשעת שיא‪-‬מדידה הינה ערך אקראי‪ .‬ערך הרעש במצב העתידי נקבע‬
‫באמצעות חישוב המתבסס על תחזית תנועה ברחוב "דפנה" לשנת ‪ 2014‬בתוספת גידול של ‪ 1%‬לשנה‬
‫עד שנת ‪.2035‬‬
‫‪2‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫ראוי היה כי סוגיה זו תיבחן באמצעות השוואת ערכי רעש בהשוואה למצב ערב אישור תכנית זו‪ .‬אף‬
‫על פי כן‪ ,‬הוועדה קובעת כי תנאי להיתר בנייה יהיה בדיקת השפעת הרעש על בית המתנגד ע"י‬
‫היחידה הסביבתית בעיריית ת"א יפו‪ ,‬כאשר מסקנות הבדיקה יוטמעו ככל הנדרש בהיתר‪.‬‬
‫ב‪.‬להלן פירוט ההתנגדויות‪:‬‬
‫‪ .1‬התנגדות עו"ד הררי‪ ,‬טויסטר ושות' בשם גב' דפנה גילת ומר דוד גילת‪:‬‬
‫המתנגדים גרים בשכונת "שיכון הקצינים" במפגש הרחובות "תמר" ו"דפנה"‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי אין זה הגיוני לא לכלול את "שיכון הקצינים" בתחום התכנית‪ ,‬כי כך יווצר הבדל קיצוני בין‬
‫גבהי הבינוי בין "מתחם דפנה" ל"שיכון הקצינים"‪ .‬על הוועדה המחוזית להורות לוועדה המקומית על‬
‫הכנת תכנית חדשה שתכלול את "שיכון הקצינים"‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫מטרת התכנית הינה התחדשות עירונית במתחם הכולל ‪ 21‬מבנים אשר נבנו באותה תקופה בעלי‬
‫מאפייני בינוי זהים‪ ,‬במצב פיסי דומה‪ ,‬ויוצרים הזדמנות ליצירת תכנית התחדשות עירונית להגדלת‬
‫היצע יח"ד בעיר ובמתחם‪ .‬לעומתו מתחם "שיכון הקצינים" שונה לחלוטין במאפייני הבינוי‪ ,‬פרצלצית‬
‫המגרשים‪ ,‬מערך הרחובות‪ ,‬מצבם הפיסי של הבניינים וכיו"צ‪ .‬בראיה עירונית לא נראה הטעם‬
‫התכנוני בקשירת מתחם זה ל"מתחם דפנה"‪ .‬יש לציין כי השכונה כלולה בתחום תכנית "רובע ‪ "4‬אשר‬
‫כוללת בהוראותיה התייחסות למרקמים מסוג זה‪.‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬אין בתכנית זו כדי למנוע הגשת תכנית של פינוי‪-‬בינוי בתחום "שיכון הקצינים"‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי התכנית נוגדת את תכנית תא‪ /3729 /‬א )תכנית "רובע ‪ ("4‬שאושרה ביום ‪ .7.4.14‬עקרונות‬
‫תכנית הרובעים הם לאפשר התחדשות עירונית תוך שמירה על המרקם העירוני הקיים‪ .‬במסגרת‬
‫תכנית "רובע ‪ "4‬אושרה בנייה עד ל‪ 8 -‬קומות וקומת גג חלקית‪ ,‬כאשר הודגש כי גובה זה נמצא‬
‫מתאים לחתך הרחוב ואופיו‪ .‬בנוסף‪ ,‬הועדה המחוזית מתבקשת להורות על השהיית הדיון בתכנית זו‬
‫עד לקבלת החלטה סופית ביחס לתכנית רובע ‪ ,4‬קרי החלטה לגבי העררים שהוגשו למועצה הארצית‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוראות תכנית זו גוברות על הוראות תכנית רובע ‪ .4‬נושא זה יובהר בהוראות התכנית‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו‬
‫מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.2‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי נפלו פגמים מהותיים בתכנית‪:‬‬
‫‪ .1‬התכנית תביא להצללה של בית המתנגדים במשך שעות ארוכות במהלך היום‪ .‬לתכנית מצורפת‬
‫חו"ד של היועץ הסביבתי אייל קליידר‪ ,‬מסקנותיה העיקריות הן‪ ,‬שבעונת החורף ובעונות המעבר‬
‫כמעט ולא תתקבל שמש ישירה בשעת הבוקר המקודמות והמאוחרות‪ ,‬כך ש‪ 50% -‬משעות השמש‬
‫האקפטיביות יחסמו ע"י הפרויקט המוצע‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫בדיקת ההצללה שהוכנה עבור בית המתנגדים משפחת גילת המתגוררים ברחוב "התמר" ‪19‬‬
‫מצביעה‪ ,‬כי במהלך כל עונות השנה מקבל המבנה לפחות שלוש שעות הארה אפקטיביות ביום‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.5‬‬
‫‪ .2‬התכנית תביא להגדלה משמעותית בנפחי תנועה ולמצוקת חנייה בסמוך לבית המתנגדים וכן תקן‬
‫החנייה חסר בתכנית‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫‪ .3‬התכנית מייעדת דרך חדשה )בחלקה ‪ (804‬הסמוכה לביתם של המתנגדים מכיון צפון‪ ,‬וזאת מבלי‬
‫שנעשו הבדיקות התחברותיות הנחוצות‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫‪ .4‬התכנון המוצע מבטל שצ"פים ויוצר שטחי שב"צ במקום‪ ,‬בסמיכות לבתי המתנגדים‪ .‬הוספת‬
‫השטח הבנוי צפוי להגדיל את עומס התנועה ברחוב "הנרייטה סולד" ובדרך המוצעת ‪.804‬‬
‫להתנגדות צורפה חוות דעת תחבורתית של המהנדס רונן וקנין‪ .‬מסקנותיה העיקריות הן‪,‬‬
‫שלתכנית לא צורפה בדיקה תחבורתית עדכנית כנדרש בהנחיות משרד התחבורה )אלא רק איזכור‬
‫‪3‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫לבדיקה משנת ‪ ,(2008‬שתקן החנייה המופחת בתכנית יצור חוסר של כ‪ 1,100 -‬מקומות חנייה‬
‫ושחניות האורחים מתוכננות רק במגרשים הפרטיים וכך ישמשו בפועל את הדיירים‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫שטחי השב"צ הוגדלו במסגרת התכנית מ‪ 4.56-‬ד' ל‪ 8.17-‬ד' בהתאם לפרוגרמה לצרכי ציבור‬
‫שנערכה ע"י היחידה לתכנון אסטרטגי של עיריית ת"א יפו‪ ,‬וזאת כמענה לתוספת יח"ד בתכנית‪.‬‬
‫הגדלת שטח זה היתה תוך שינוי ייעוד של שצ"פ הממוקם בסמיכות לשטחי השב"צ‪ ,‬ובהמשך לכך‬
‫התכנית היקצתה שטח לשצ"פ ע"ח המגרשים הפרטיים באופן שסך שטחי השצ"פ הוגדלו מ‪-‬‬
‫‪10.71‬ד' ל‪ 13.57-‬ד'‪.‬‬
‫‪ .5‬התכנית אינה מקצה מקומות חנייה לשטחי מסחר בשטח של ‪ 4,200‬מ"ר‪ ,‬לשטחי הציבור בשטח‬
‫של ‪ 2,100‬מ"ר ולשטחי התעסוקה בשטח של ‪ 20,000‬מ"ר‪ .‬פטור זה אינו סביר מאחר ויגרום ללחצי‬
‫תנועה וחנייה ויפגע באיכות החיים של המתנגדים‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫התכנית מקצה מקומות חנייה לכל השימושים בהתאם לתקן התקף‪.‬‬
‫למסחר‪ ,‬אין התכנית כוללת מקומות חניה בשל הקרבה למערכות הסעת המונים קיימות ועתידיות‬
‫ובשל העובדה כי מדובר בחזית מסחרית המשרתת את הולכי הרגל הצפויים ובדומה לרחובות‬
‫מסחריים‪-‬לא מסופקת חניה במקרה זה‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫לשימושי תעסוקה במידה וימומשו‪ ,‬ייקבעו מקומות חניה לפי התקן התקף בעת הוצאת היתר‬
‫בניה‪.‬‬
‫‪ .6‬התכנית תביא למטרדי רעש עקב הגדלת נפחי התנועה ותוספת יחידות הדיור יחד עם המתקנים‬
‫ההנדסיים שלהן‪ .‬מצרופת בדיקה אקוסטית של היועץ הסביבתי אייל קליידר‪ .‬מסקנותיה‬
‫העיקריות הן שבית משפחת המתנגדים ייחשף לרעש גבוה בשל תוספת התנועה ואנרגיית הרעש‬
‫תעלה פי ‪ 15‬בהשוואה למצב הנוכחי‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.5‬‬
‫‪ .2‬התנגדות עו"ד אלי וילצ'יק ועו"ד מירב ברנע כהן‪ ,‬וילצ'יק‪ ,‬קמחי ושות'‪ ,‬בשם ועד "שיכון הקצינים"‬
‫ותושבי "שיכון הקצינים"‪.‬‬
‫המתנגדים הינם תושבי "שיכון הקצינים"‪ ,‬שכונת בתים צמודי קרקע ודו קומתיים‪ ,‬הנתחמת בין הרחובות‬
‫"הנרייטה סולד" ו"דפנה"‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי התכנית סותרת את תכנית "רובע ‪) "4‬תא‪ /3729 /‬א( שבהליכי אישור ויש להשהות את הדיון‬
‫בתכנית עד לקבלת החלטה סופית לגבי תכנית רובע ‪ .4‬אין הגיון בקידום של שתי תכניות במקביל‪ ,‬דבר‬
‫היוצר אי וודאות תכנונית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה בסעיף ‪1‬ב' לעיל‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי התכנית מהווה "פריצה" בלתי סבירה של מדיניותה התכנונית של הועדה המחוזית‪ ,‬כפי‬
‫שבאה לידי ביטוי בהחלטתה במסגרת תכנית "רובע ‪ "4‬ומהווה למעשה תכנון נקודתי בלתי סביר‪ .‬על‬
‫ידי ההחלטה למתן תוקף לתכנית "רובע ‪ ,"4‬הצהירה למעשה הועדה המחוזית על מדיניותה לגבי‬
‫התחדשות העירונית באזור הכולל גם את "מתחם דפנה"‪ ,‬שהיא שמירה על המרקם העירוני‪ .‬תכנית זו‬
‫מציעה להרוס את המרקם העירוני הקיים ולאפשר בניית מגדלים בגובה של ‪ 30 -25‬קומות‪ ,‬תוך כיתור‬
‫שיכון הקצינים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראה מענה בסעיף ‪ 2‬א' לעיל‪.‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי ההחלטה על הפקדת התכנית נתקבלה שלא כדין‪ ,‬ולפני שנתקבלו הנתונים הדרושים‬
‫להפקדה‪ .‬הבדיקה הכלכלית הסופית והעדכנית‪ ,‬שממנה נגזר מספר יחידות הדיור בתכנית‪ ,‬התבצעה‬
‫לאחר החלטת ההפקדה‪ ,‬בניגוד לעמדת יועמ"ש של הועדה‪ ,‬וככל הנראה לא נבחנה גם לאחר מכן על‬
‫ידי הועדה‪ .‬מטרת הבדיקה הכלכלית היא לבדוק האם התכנית ישימה כלכלית מחד‪ ,‬ומאידך שאינה‬
‫‪4‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫גורמת להתעשרות היזמים על חשבון פגיעה סביבתית‪ ,‬לכן מאחר והבדיקה העדכנית נעשתה לאחר‬
‫הדיון להפקדה‪ ,‬הרי שהדבר מהווה פגם חמור‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫החלטה על הפקדת התכנית כללה תוספת של ‪ 200‬יח"ד וכן בקשה להכנת בדיקת ההשלכות הכלכליות‬
‫הנובעות מתוספת זו‪ .‬הבדיקה הכלכלית נבדקה באופן יסודי על ידי שמאי הוועדה המחוזית‪ .‬הוועדה‬
‫המחוזית לא קבעה כי יש לחזור לדיון בוועדה המחוזית‪ ,‬לפיכך אין מקום לטענה בדבר הפקדה לא‬
‫תקינה של התכנית‪ .‬כמו כן‪ ,‬כל הבדיקות שנעשו מצויות בתיק התכנית ועל כן לא ברורה הטענה‪.‬‬
‫ד‪ .‬לטענה כי חלה פגיעה בעקרון השקיפות העומד בבסיס מוסד ההתנגדות‪ ,‬מאחר והבדיקה הכלכלית לא‬
‫עמדה לעיניי המתנגדים‪ .‬יש לפרסמה בטרם דנים בהתנגדויות‪ ,‬מאחר ומספר היחידות בתכנית נגזר‬
‫ממנה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫היקף זכויות הבניה בתכנית הינו פרי תכנון ולא תוצאה של בדיקה כלכלית‪ .‬אלמלא סברה הוועדה כי‬
‫מתחם "דפנה ארלוזורוב" ראוי לתכנון כולל להתחדשות עירונית ולתוספת יח"ד‪ ,‬לא הייתה מקדמת‬
‫תכנית זו‪ .‬ההזדמנות התכנונית לתוספת מגוון יח"ד בחטיבת קרקע משמעותית בשולי הרקמה‬
‫האורבנית ובקרבה לבניה גבוהה ומרכזי הסעת המונים אינם ענין שבשגרה במרכז העיר‪ .‬כפי שהוצג‬
‫במענים השונים‪ ,‬בבואה לאשר את התכנית‪ ,‬ראתה הוועדה המקומית לנגד עיניה הזדמנות לתכנון‬
‫הכולל ראיה רחבה עבור כלל המתחם וצרכיו‪ ,‬הכולל הקצאה לדרכים ולשטחי ציבור כנדרש‪ .‬כמו כן‪,‬‬
‫הבדיקה הכלכלית היוותה מכשיר להערכת ישימות התכנית והטענה ל"שולי רווח עצומים" אינה‬
‫נכונה‪.‬‬
‫ה‪ .‬לטענה כי היה מקום שהועדה המחוזית תבחן אפשרות להתחדשות עירונית אמיתית‪ ,‬לרבות האפשרות‬
‫לתמ"א‪ 38 /‬ו‪ /‬או תכנית "רובע ‪ "4‬כפי שהופקדה‪ ,‬ולא מיזם נדל"ני לפינוי בינוי בעל שיעורי רווח‬
‫עצומים‪ .‬הועדה לא בחנה על סמך נייר עבודה מקצועי האם דווקא בנייה בסדר גודל כזה נחוצה‬
‫כלכלית להתחדשות עירונית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫נבחנה חוו"ד כלכלית ובהתאם לה נקבעו הנתונים בתכנית זו‪ .‬כמו כן‪ ,‬יישום תכנית "רובע ‪ "4‬ותמ"א‬
‫‪ 38‬במתחם‪-‬ראו מענה בסעיף כללי א'‪ 2‬ו‪-‬א'‪.3‬‬
‫ו‪ .‬לטענה כי התכנית הופקדה ללא הבדיקות המקדמיות המתחייבות לנוכח היקפה‪ :‬בה"ת ותסקיר‬
‫השפעה על הסביבה‪ .‬בדיקות אלו היו צריכות לעמוד בפני הועדה בדיון‪ .‬אין להפקיד תכנית בסדר גודל‬
‫כזה ללא פרסום הבה"ת למתנגדים‪ .‬לא הוכן תסקיר השפעה על הסביבה בהתאם לתקנות התכנון‬
‫והבנייה )תסקירי שפעה על הסביבה(‪ ,2003 ,‬אלא רק דו"ח כללי וחלקי‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לעת הכרזת התכנית התבצעה בה"ת‪ ,‬אשר עודכנה עפ"י הנחיות משרד התחבורה טרם הפקדת‬
‫התכנית‪ .‬תסקיר השפעה על הסביבה לא נדרש מצד אף מוסד תכנון בהקשר לתכנית זו‪ .‬עפ"י דרישת‬
‫המשרד להגנת הסביבה בוצע דו"ח סביבתי אשר פורסם לציבור‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים הכלליים‬
‫בסעיפים א'‪ 4‬וא'‪.5‬‬
‫ז‪ .‬לטענה כי לא מפורטים השימושים המותרים בשטחים הציבוריים המתוכננים במסגרת התכנית‪,‬‬
‫ובפרט השטח הציבורי המוקצה במסגרת ייעוד המגורים‪ .‬יש בכך פגיעה בעיקרון השקיפות‪ .‬בתכנית‬
‫מצוין שקביעת השימושים תהיה בתיאום ובאישור של המחלקה לאיכה"ס של עת"א‪ ,‬ולמעשה‬
‫הרשימה נשארת פתוחה וגמישה‪ .‬על הועדה המחוזית להורות על עריכת פרוגרמה למבני ציבור ולקבוע‬
‫את השימושים‪ ,‬כך שהמתנגדים יהיו חשופים אליהם‪ .‬לגבי השימושים במגרש השב"צ‪ ,‬התכנית מפנה‬
‫לתכנית אחרת )תא‪ (2604 /‬מבלי לפרטם‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫הועדה סבורה כי השימושים הציבוריים המוגדרים בתכנית תא‪ 2604/‬ראויים להיכלל במסגרת‬
‫התכנית‪ .‬מדובר ברשימה סגורה ופומבית‪ ,‬והמתנגדים יכולים היו לעיין בה‪ .‬למען הנוחות‪ ,‬יפורטו‬
‫השימושים וההוראות במלואם בהוראות תכנית זו ויובהר כי שימושים אלה הם השימושים המותרים‬
‫הן במגרש השב"צ והן בשטח הציבורי המוקצה בייעוד המגורים‪ ,‬בהסתייגות הקבועה לגבי שימושים‬
‫בקומת הקרקע‪ ,‬הקבועה בסעיף ‪.4.1.2‬ז להוראות‪.‬‬
‫ח‪ .‬לטענה כי התכנית אינה שקופה דיה לעניין ייעודי המסחר‪ ,‬התעסוקה והמלונאות‪ ,‬המוסווים בתוך‬
‫ייעוד המגורים‪ .‬התכנית מטעה לגבי אופן הצגת הנתונים‪ ,‬כאילו הייעודים היחידים הינם מגורים‪,‬‬
‫מבני ציבור‪ ,‬שצ"פ ודרכים‪ ,‬אולם למקרא סעיף ‪) 4.1.2‬א()ד( לתקנון התכנית מתגלים גם שטחי מסחר‬
‫‪5‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫ומשאירה את שיקול הדעת בקביעת גודל הזכויות לוועדה המקומית בעת אישור תכנית העיצוב‬
‫האדריכלי‪ -‬לקבל את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה בסעיף ‪2‬ז' לעיל‪.‬‬
‫ט‪ .‬לטענה כי הקו הכחול של התכנית מבוסס על קריטריונים ספקולטיביים וכלכליים בלבד וקביעתו‬
‫נעשתה על מנת לאפשר לעורכי התכנית להתעלם מסביבתו ו"משיכון הקצינים"‪ .‬על עורכי התכנית‬
‫לכלול את "שיכון הקצינים" בתחום התכנית או לפחות לבחון כלכלית את האפשרות להכללתו‪ -‬לדחות‬
‫את ההתנגדות‪.‬‬
‫תחום התכנית כולל ‪ 21‬מבנים בעלי מאפיינים דומים שנבנו באותה תקופה ואשר הליך התחדשותם‬
‫מחייב מסגרת תכנונית כוללת‪ .‬לא ברור כיצד ניתן לצרף לתכנית שכונה שונה באופן מהותי דוגמת‬
‫"שיכון הקצינים" ולשם איזו מטרה‪" .‬שיכון הקצינים" הינה שכונת בתים צמודי קרקע בלב רקמה‬
‫עירונית חיה ופעילה‪ ,‬בין היתר גם ע"י תכניות יזומות להתחדשות עירונית‪ ,‬בניית מוסדות ציבור‬
‫ובנייני תעסוקה‪ ,‬ואין זה ראלי להניח כי באזור זה ישתרר קיפאון תכנוני לשם מניעת הפרעות‪" .‬מתחם‬
‫דפנה" הממוקם בצדו המזרחי של רחוב "דפנה" מופרד "משיכון הקצינים" במרחק של כ‪ 30-‬מ'‪ ,‬וכולל‬
‫הוראות בנושא הכפלת שדירת דפנה על מנת ליצור חייץ ירוק בין "שיכון הקצינים" לבניה החדשה‪.‬‬
‫י‪ .‬לטענה כי התכנית מבטלת את שטח השצ"פ האפקטיבי היחיד באזור ומשנה אותו לשב"צ‪ .‬שאר‬
‫השצ"פים בתכנית הם למעשה רצועות צרות שישמשו לכל היותר כמעברים‪ .‬הפיכתו של השצ"פ‬
‫לשב"צ תגדיל את עומס התנועה באזור ותפגע במתנגדים ובקניינם‪ .‬כמו כן‪ ,‬התכנית מוסיפה כמות‬
‫יחידות דיור שגם להן יש צורך בשצ"פ‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית מגדילה את היקפיהם של שטחי הציבור הבנויים בכ‪ 3 -‬דונם‪ ,‬כמו גם את היקפיהם של שטחי‬
‫הציבור הפתוחים‪ ,‬שמשנים מיקומם אך היקפם הכולל גדל בכ‪ 3-‬דונם‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫יא‪ .‬לטענה כי אין לאפשר תוספת שטחי שירות על קרקעיים בהיקף של ‪ 10%‬בסמכות הועדה המקומית‪,‬‬
‫ככל שימומשו שטחים לתעסוקה ולמלונאות‪ ,‬כפי שהתכנית מותירה )בהערה לטבלת הזכויות(‪ .‬מדובר‬
‫באי שקיפות ופגיעה בזכות ההתנגדות‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫אין מדובר בתוספת גובה‪ ,‬תכסית וכדומה כתוצאה משטחי השירות הניתנים בתכנית זו‪ .‬בכל מקרה‪,‬‬
‫אין למנוע מתן שטחי שירות נלווים בהתאמה לשימושים בתכנית‪.‬‬
‫יב‪ .‬לטענה כי עקב הפגיעה הצפויה בקניין המתנגדים‪ ,‬אישור התכנית יחשוף את הועדה המקומית‬
‫לתביעות כספיות רחבות היקף‪ ,‬לפי ס' ‪ 197‬לחוק התכנון והבנייה‪ ,‬בסדר גודל של מאות מיליוני‬
‫שקלים‪ .‬התכנית תגרום לירידת ערך מגרשי שכונת הקצינים כתוצאה מתכנית זו‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה לא עוסקת בנושאים אלה‪ ,‬ומכל מקום‪ ,‬שמורה בפני בעלי נכסים הסבורים שערכם נפגע‪,‬‬
‫הזכות להגיש תביעה לירידת ערך בהתאם לכל דין לפי ס' ‪ 197‬לחוק התו"ב לאחר אישורה של התכנית‪.‬‬
‫יג‪ .‬חוו"ד מצורפת של שמאי שלומי מערבי ממשרד יוסף פישלר‪:‬‬
‫‪ .1‬התכנית תביא להצללה של שעות רבות במשך היום על מבני שיכון הקצינים‪ -‬לקבל את ההתנגדות‬
‫בחלקה‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.5‬‬
‫‪ .2‬התכנית תביא לעלייה משמעותית של התנועה ודרישות החנייה‪ .‬יש להקצות מקומות חנייה‬
‫למסחר‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫‪ .3‬חלו שינויים מנתוני הבדיקה הכלכלית משנת ‪ :2011‬מחיר מכירה עלה ל‪ 35,000 -‬למ"ר‪ ,‬כיום יש‬
‫כבר פטור מדמי היתר לרמ"י בעקבות הרפורמה של ‪ ,2013‬ולסיכום יש ההשבחה משמעותית‬
‫בתכנית בעקבות שינוים שחלו בשוק ובחוק מאז ‪ ,2011‬ולכן התכנית יכולה להיות כלכלית גם עם‬
‫היקפי בנייה נמוכים יותר‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫נערך שיערוך של הבדיקה המראה כי לא ניתן להקטין את היקפי הבנייה‪.‬‬
‫‪ .4‬יש אי התאמות בהוראות התכנית‪ :‬שטח דרך מאושרת במצב מאושר ומצב מוצע אינו זהה‪,‬‬
‫צפיפות יח"ד נטו בטבלת הזכויות אינו מדויק )‪ 45‬במקום ‪ 51‬ברוב המגרשים( והזכויות המוצגות‬
‫במצב המאושר אינן מדויקות מפני שהן מציגות את המצב הבנוי בפועל ולא את כל הזכויות‬
‫המאושרות‪ -‬לקבל את ההתנגדות‪.‬‬
‫יש לתקן את הוראות התכנית בהתאם‪.‬‬
‫‪ .5‬יש לשנות את ההוראה שהכניסה לחניונים תהיה רק מרחוב "דפנה" ולאפשר כניסה גם דרך‬
‫רחובות נוספים‪ ,‬כדי להפחית את עומסי התנועה הצפויים ברחוב "דפנה" הגובל ב"שיכון‬
‫הקצינים"‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה סבורה שאין זה ראוי לאפשר כניסה מרחובות ראשיים‪.‬‬
‫יד‪ .‬חו"ד מצורפת של אינג' עדי זלינגר‪ ,‬יועץ תנועה ממ‪.‬ת‪.‬נ הנדסת תנועה‪:‬‬
‫‪ .1‬נערכה רק בדיקה תחבורתית חפוזה בשנת ‪ .2007‬לתכנית בסדר גודל כזה‪ ,‬יש לבצע בדיקת‬
‫השלכות תחבורתיות המתחשבת בתכניות שכנות‪.‬‬
‫‪ .2‬פרט לצומת הרחובות "ארלוזורוב" ו"נמיר"‪ ,‬שלושת הצמתים הראשיים האחרים העוטפים את‬
‫המבנן לא נבדקו‪" :‬ארלוזורוב"‪"-‬ויצמן"‪" ,‬ויצמן"‪-‬שדרות "שאול המלך" ודרך "נמיר"‪-‬שדרות‬
‫"שאול המלך"‪.‬‬
‫‪ .3‬תוצאות הבדיקה של צומת "ארלוזורוב" ו"נמיר"‪ ,‬כפי שנערכו על ידי המתכננים‪ ,‬מוכיחות כי‬
‫הצומת אינו מסוגל להכיל את נפח התנועה החזוי‪.‬‬
‫‪ .4‬לא מוקצים מקומות חנייה למסחר ולשטחים הציבוריים‪ ,‬דבר שייצור חוסר במקומות חנייה‪.‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬‫ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫טו‪ .‬חו"ד מצורפת של ד"ר יוסף סוקר‪ ,‬מתכנן ערים ויועץ סביבתי )תו"פ יועצים והנדסה בע"מ(‪:‬‬
‫‪ .1‬הקו הכחול של התכנית נקבע באופן שרירותי וללא התייחסות למאפייני סביבת התכנית‬
‫והתעלמות משכונת "שיכון הקצינים" הגובלת‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לעניין תחום התכנית בסעיף ‪2‬ט' לעיל‪.‬‬
‫‪ .2‬יש לערוך תסקיר השפעה על הסביבה לפי תקנות התכנון והבנייה )תסקירי השפעה על הסביבה(‬
‫התשס"ג ‪ .2003‬הדו"ח הסביבתי של התכנית הינו לוקה בחסרים רבים לגבי פוטנציאל ההצללה‪,‬‬
‫הרוחות והרעש‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫תכנית זו אינה מחויבת בתסקיר‪ .‬לתכנית זו הוכן מסמך סביבתי כשהיועצת הסביבתית לוועדה‬
‫המחוזית בדקה את המסמך הנדון והוציאה חוו"ד לתיקונו‪.‬‬
‫‪ .3‬אין לאפשר תוספת שטחי שירות על קרקעיים )"במידה וימומשו שטחים למלונאות ותעסוקה‬
‫במגרשים למגורים‪ ,‬בסמכות הועדה המקומית תותר תוספת שטחי שירות על קרקעיים בהיקף של‬
‫עד ‪ 10%‬במגרש מעבר למפורט בטבלה לעיל"(‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫היות והתכנית קבעה היקף מינימלי של שטחי שירות למגורים )‪ 35%‬ביחס לשטחים העיקריים(‪.‬‬
‫עבור שימושי תעסוקה ומלונאות נדרשת הגדלת שטחי השירות‪.‬‬
‫‪ .3‬התנגדות אדר' בלהה )בי( הרמן‪:‬‬
‫בעלת דירה ברחוב "דפנה" ‪ 14‬ב'‪ ,‬בתחום התכנית‪ .‬מטרת ההתנגדות כפי שהוצג על ידי המתנגדת‪ ,‬אינה‬
‫לבלום את התכנית אלא להציע תיקונים בה‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי על התכנית להיות מוגדרת כבר בשלב זה כתכנית לאיחוד וחלוקה‪ .‬יש להתנות את אישור‬
‫האיחוד והחלוקה כתנאי למתן תוקף ולא כתנאי למתן היתר בנייה‪ ,‬שכן דחיית השלב עלולה להוביל‬
‫‪7‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫לעיכוב ארוך‪ .‬סביר שהתארגנות התושבים לא תתממש בפרק הזמן שנותר להכרזה על המתחם כמתחם‬
‫פינוי בינוי עד לסוף ‪ 2015‬או אפילו ל‪ 6 -‬שנים הנוספות‪ ,‬אם תתקבל הארכה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית קובעת את נפחי הבניה‪ ,‬צפיפות יח"ד‪ ,‬הקצאות לדרכים ושטחי ציבור וכד'‪ .‬הכנת טבלאות איזון‬
‫אינה מתאימה לשלב בו נמצאת התכנית ולהיותה תכנית להתחדשות עירונית עם ‪ 471‬בעלי דירות‪ ,‬ועלולה‬
‫לעכב את תהליך אישורה שלא לצורך‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי המצב המאושר המוצג בתכנית הינו שגוי‪ ,‬כי הוא מתבסס על המצב הבנוי בפועל ולא על‬
‫הזכויות המאושרות‪ .‬לנתונים השגויים יש השפעה על הבדיקה הכלכלית להיתכנות הפרויקט ולחישובי‬
‫היטל ההשבחה‪ ,‬לכן יש לתקנם‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.1‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי בתכנית יש הפקעות לא מידתיות והקצאות לא שוויוניות‪ .‬אחוז ההפקעות במגרש ‪ 506‬הוא‬
‫גדול יותר ואילו מספר יחידות הדיור המוקצה לו קטן יותר‪ .‬נתון זה מחזק את הדרישה שטבלאות האיזון‬
‫והחלוקה ייכללו בתכנית כבר בשלב אישורה‪ ,‬על מנת להבטיח שוויוניות בהפקעות ובהפרשות לצרכי‬
‫ציבור‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫התכנית מאפשרת לכל דירה לקבל תוספת אחידה של ‪ 25‬מ"ר ללא קשר להפרשות לצורכי ציבור‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫יש איזון במתן התמורה לכל בעלי הדירות‪ ,‬ובכל מקרה מדובר בתכנית שבה הנחיות לאיחוד וחלוקה ולא‬
‫בהפקעות‪.‬‬
‫לטענה שהתכנית אינה כלכלית דיה‪ .‬התכנית לא עשירה מספיק בשטחי רצפות סחירים‪ ,‬שקוצצו ב‪6% -‬‬
‫ביחס למה שהוצג בפני בעלי הקרקע‪ .‬יש להגדיל את היקף הזכויות לרמה המינימלית הנדרשת לפי תקן ‪21‬‬
‫ולהגיע לזכויות שהיו בסיס לתכנית‪ 154,400 :‬מ"ר שטח עיקרי‪ .‬כמו כן‪ ,‬יש לפטור את התכנית מהיטל‬
‫השבחה באופן מלא או חלקי‪ .‬כמו כן‪ ,‬גודל יחידות הדיור המוצעות הינן קטנות ביחס לגודל שהיה מתקבל‬
‫ממימוש תמ"א‪ .2 /38 /‬יש להסיר מהתכנית מטלות מיותרות )דיור להשכרה‪ ,‬שטחי מסחר‪ ,‬הקצאת‬
‫שטחים ציבוריים בתוך המבנים‪ ,‬דרך כניסה מיותרת(‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.1‬‬
‫לטענה שאין להקצות בתכנית דיור להשכרה בנוסף ל‪ 20% -‬יחידות דיור קטנות המיועדות לדיור בר השגה‪.‬‬
‫הדירות הקטנות אינן מניבות מספיק תקבולים והדיור להשכרה אינן תורמות כלכלית לתכנית ומהוות עול‬
‫כלכלי בלתי מוצדק‪ .‬בכל פרויקט מגורים‪ ,‬מכוח השוק‪ ,‬ישנן דירות להשקעה המיועדות להשכרה‪ ,‬ולכן אין‬
‫לקבוע זאת בתכנית‪ .‬לפי שמאי התכנית‪ ,‬מר פרלמן‪ ,‬ערך הקרקע של דירות אלו )המוקצות להשכרה מכוח‬
‫התכנית(‪ ,‬הינו ‪ - 0‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫במטרה לתת מענה לצרכים הגוברים והולכים לדיור להשכרה בעיר‪ ,‬קבעה הוועדה המחוזית בהחלטתה כי‬
‫במסגרת התכנית יתווספו עוד ‪ 200‬יח"ד לדירות להשכרה‪ ,‬ובכל מקרה הנושא הובא בחשבון בתחשיב‬
‫הכלכלי שנערך לפרויקט‪.‬‬
‫לטענה כי אין להפחית מסך השטח העיקרי לשטחי מרפסות‪ .‬בגלל שמוגדר שטח ייעודי למרפסות נפגעת‬
‫האטרקטיביות של הדירות והגמישות התכנונית הנדרשת‪ .‬תיקון תקנות חישוב שטחים מיום ‪1.1.10‬‬
‫מגדיר שטחי גזוזטראות בגודל של עד ‪ 14‬מ"ר ליח"ד‪ ,‬ובלבד שסך כל שטחי המרפסות בבניין אינו עולה על‬
‫סה"כ ‪ 12‬מ"ר ליח"ד‪ ,‬לא כשטח עיקרי או שטח שירות‪ .‬גם דף המידע של העירייה באינטרנט מגדיר‬
‫גזוזטראות וקובעת כי בניית מרפסת פתוחה לא תבוא במניין השטחים העיקריים לבנייה‪ -‬לקבל את‬
‫ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫זכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הינן ראויות‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.1‬‬
‫לטענה כי הבינוי הנכון צריך להיות בהתאם לחלופה המקורית‪ ,‬שהוצגה בפני בעלי הדירות‪ ,‬של מגדלים‬
‫תמירים בני ‪ 40‬קומות בהם ‪ 4‬דירות בקומה ומגדל של ‪ 60‬קומות בפינת "נמיר"‪"-‬ארלוזורוב"‪ .‬הבינוי‬
‫המוצע בתכנית המופקדת הינו של מבנים "שמנים" עם מעט כיווני אוויר ועם חצרות פנימיות קטנות‬
‫ומכונסות‪ ,‬שלא ברוח השכונה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫נספח הבינוי לתכנית הינו מנחה בלבד‪.‬‬
‫ח‪ .‬לטענה כי יש להתייחס אחרת למגרש ‪) 506‬המגרש הדרומי בתכנית(‪ .‬במגרש מתוכננות הפקעות רבות יותר‬
‫משאר המגרשים‪ ,‬בארבעת צדדיו‪ ,‬מספר יחידות הדיור בו קטן מהמגיע לו ומספר יחידות הדיור להשכרה‬
‫גדול יחסית לשאר‪ .‬בנוסף‪ ,‬על המבנה להיות כציון דרך של הכניסה הדרומית למתחם‪ ,‬לכן מן הראוי‬
‫להגביהו לגובה של ‪ 50 – 40‬קומות‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לסעיף ג'‪ 3‬לעיל‪.‬‬
‫ט‪ .‬לטענה כי בשל קרבתו של מגרש ‪ 506‬לבי"ח "איכילוב" ראוי שיהיה בו גם דיור מוגן וכן ‪ 5‬קומות של‬
‫משרדים ולשימושים נלווים‪ ,‬כדי להגביה את שטחי המגורים מעל מפלס הרחוב‪ .‬מן הראוי שבמקום‬
‫ההפקעות שבצומת "שאול המלך" ו"הנרייטה סולד" ובצדו המזרחי של המגרש יוצמדו שטחי שפ"פ‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫השטחים המיועדים לדרכים נחוצים מבחינה תחבורתית ולא ניתן להפכם לשטחים פתוחים‪ .‬דיור מוגן‬
‫הוא שימוש ייחודי שלא ניתן לשלבו באופן זה בבניין המיועד בעיקרו למגורים‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬התכנית‬
‫נותנת אפשרות לשילוב מלונאות‪.‬‬
‫לטענה כי "דרך נמיר" היא דרך עירונית שאינה ראויה לדופן מסחרית‪ .‬רוב הסיכויים שהחנויות יכילו‬
‫י‪.‬‬
‫מסחר ברמה נמוכה ולא תשרודנה‪ .‬שילוב של מגורים ומסחר במדינה חמה כמו ישראל לא מצליח ומביא‬
‫להתדרדרות המבנים‪ .‬יש חשש שהקונים העתידיים יגיעו לחצרות הבתים כי "דרך נמיר" אינה נעימה‬
‫לשהייה‪ .‬עדיף לרכז מסחר בפינה אחת‪ ,‬כמו בפינת "הנרייטה סולד"‪"-‬ארלוזורוב"‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫החזית המסחרית לאורך "דרך נמיר" נקבעה גם בתכנית המתאר לתל אביב יפו‪ ,‬במטרה להעניק לרחוב‬
‫"נמיר" אופי עירוני ולשרת את הולכי רגל הרבים אשר עתידים לגדול עם הפעלת הרכבת הקלה‬
‫והתפתחות אזורי המע"ר ממזרח‪ .‬יש חשיבות לרציפות החזית המסחרית גם לאורך שד' "שאול המלך"‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫יא‪ .‬לטענה כי אין לכרות את העצים הקיימים המייצרים צל וסביבה ירוקה ברחוב בשביל לייצר מסחר‪ -‬לדחות‬
‫את ההתנגדות‪.‬‬
‫באשר לעצים הקיימים‪ ,‬התכנית כוללת בדיקה דקדקנית של כל העצים במתחם וזיהוי עצים לשימור‬
‫והעתקה‪.‬‬
‫יב‪ .‬לטענה כי התכנית מקצה שטחים גדולים מידי לשטחי ציבור מבונים‪ 10.3% -‬מכלל שטח התכנית‪ ,‬הגדלה‬
‫של ‪ 79%‬מהקיים‪ .‬בנוסף‪ ,‬התכנית מקצה שטחי רצפות לשימושים ציבוריים בתוך מבני המגורים‪ ,‬דבר‬
‫שיביא למגבלות תכנון וייצור בעיות של אחריות ופגיעה במרחב הפרטי‪ .‬עדיף למקם את השטחים‬
‫הציבוריים על דרך "נמיר" ורחוב "ארלוזורוב"‪ ,‬במקום שטחי המסחר‪ ,‬תוך שימור העצים הקיימים‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫צורכי הציבור שנקבעו בתכנית נחוצים לצורך מתן מענה לתכנית זו שלוותה בפרוגרמה לצורכי ציבור אשר‬
‫בחנה צרכים אלו‪.‬‬
‫יג‪ .‬לטענה כי אין לבטל את שביל המעבר בין השדרה שברחוב "דפנה" לרחוב "ארלוזורוב"‪ .‬כיום יש שביל‬
‫מעבר שמשמש את הציבור ובתכנית הוא מסופח למגרש ‪ 501‬ומוצע בחלקו כזיקת מעבר‪ .‬חשוב לשמור על‬
‫השביל כציבורי ולא להסתמך על זיקת מעבר בלבד‪ ,‬וכן לאפשר בו מעבר של רכב חירום‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫המעבר מהשדרה אל רחוב "ארלוזורוב" זוהה בתכנית כמעבר חשוב‪ ,‬ואי לכך הורחב ממעבר ברוחב של כ‪-‬‬
‫‪ 4‬מ' למעבר ברוחב ‪ 10‬מ'‪ .‬על מנת לאפשר את רצף החניון בתת הקרקע‪ ,‬שונה ייעוד הקרקע וסומן בזיקת‬
‫הנאה‪ .‬יש לציין כי נושא זיקות ההנאה למעבר הולכי רגל מפורט בסעיף ‪ 6.2‬בהוראות התכנית‪ ,‬והבטחת‬
‫רישומן מהווה תנאי להיתר בניה‪.‬‬
‫יד‪ .‬לטענה כי יש לצמצם את תקן החנייה למגורים‪ ,‬מאחר והאזור הוא "מוטה תחבורה ציבורית"‪ .‬בכך גם‬
‫יפחתו עלויות הבנייה למקומות חנייה תת קרקעיים‪ ,‬יפחת זיהום האוויר ויצטמצם גודש התנועה‪ -‬לקבל‬
‫את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫תקן החנייה יהיה עפ"י התקן התקף לעת הוצאת היתר בנייה‪ ,‬ובנוסף‪ ,‬תקן החנייה למסחר בתכנית זו‬
‫הינו מופחת‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫טו‪ .‬לטענה כי יש להקצות מקומות מסודרים להאכלת חתולים‪ ,‬קיפודים וציפורים וכחלק מהתכנון הנופי‬
‫לייצר מסלולי הליכה לכלבים בשטח השצ"פ )גינת כלבים(‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫יש לקבוע בהוראות התכנית זו כי נושאים אלה ייבחנו בשלב הכנת תכנית העיצוב האדריכלי‪.‬‬
‫טז‪ .‬לטענה כי תמהיל שימושים מוצלח לשכונה הוא כזה שיאפשר דיור מוגן ויאסור על דוכני מזון מהיר‪,‬‬
‫קיוסקים‪ ,‬חנויות לממכר דגים‪ ,‬אטליזים וחנויות לממכר מזון מהיר‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫יש לקבוע בהוראות התכנית זו כי תנאי להיתר בניה למסחר יהיה אישור ותאום עם היחידה הסביבתית‬
‫בעיריית תל אביב בכל הנוגע לאופי המסחר בחזית המסחרית ולמניעת מטרדים לדיירי המתחם‪.‬‬
‫‪ .4‬התנגדות עו"ד רן הירש בשם ועד הפעולה של מתחם ‪) 506‬נמיר ‪ 5 – 1‬ודפנה ‪ :(16 – 12‬עו"ד רן הירש‪,‬‬
‫אדר' בלהה הרמן‪ ,‬ערן ויגפלד‪ ,‬מוטי סלומוביץ' )מהנדס( ואביקם בר‪-‬דוד )מהנדס(‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי יש להשאיר את הבינוי כפי שהיה בגרסתו הראשונה‪ 40 :‬קומות‪ .‬היתרונות לבינוי הגבוה‬
‫הוא פחות דירות לקומה )‪ 4‬במקום ‪ (6‬ושני כיווני אוויר‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לאור העובדה שמתחם התכנית גובל ב"שיכון הקצינים"‪ ,‬הוועדה סבורה שאין לשנות את גובה‬
‫הבניינים כפי שהיה בתכנית המופקדת‪ .‬הגובה בתכנית המתאר הינו מרבי ואמור להבחן לגופו של עניין‬
‫בכל מתחם תכנון‪ ,‬כפי שנעשה בתכנית זו‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי הבדיקה הכלכלית אינה מבוססת על נתונים מדויקים‪ .‬הפרויקט לא תומחר נכון על יד‬
‫השמאי‪ ,‬שהשווה את המגורים הצפויים בפרויקט למגורי יוקרה דוגמת "שיכון צמרת" או "מידטאון"‪.‬‬
‫גם את המסחר הוא השווה באופן שגוי למסחר ברחובות שכבר כיום מסחריים‪ ,‬כמו "אבן גבירול"‪ ,‬וזה‬
‫מביא להערכה כלכלית מעוותת‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫נבדקו מחירי עסקאות ובוצעו בהתאם לכך התאמות שמאיות‪.‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי תוצאות הבדיקה הכלכלית לא מעידות על רווח הנדרש לפי תקן ‪ ,30% -25% :21‬אלא‬
‫מצביעות על רווח של ‪ 16%‬בלבד‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הרווח העדכני המחושב הינו כ‪ .20%-‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪ 1‬לעיל‪.‬‬
‫ד‪ .‬לטענה כי עלויות הבנייה המימון חושבו לפי ערכים נמוכים מהעלויות העכשוויות בתל אביב ולא לקחו‬
‫בחשבון התמודדות עם מי תהום‪ ,‬גזי קרקע ומטרדים אחרים‪ .‬כמו כן עלויות המימון שחושבו לפי ערך‬
‫נמוך מהמציאות‪ ,‬ולא נלקחו בחשבון עלויות החתמת דיירים והעתקת ‪ 250‬עצים‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫אומדני העלויות סבירים‪ .‬עלות העתקת העצים הינה לפי דו"ח אגרונום‪.‬‬
‫ה‪ .‬לטענה כי חישוב היטל השבחה לא נראה סביר‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫החבות בהיטל השבחה נקבעת בהתאם לדין ואינה מצויה בסמכות הועדה המחוזית‪.‬‬
‫ו‪ .‬לטענה כי נגרעים מהתכנית שטחים עיקריים שלא לצורך‪ .‬התכנית מבוססת על פרוגרמה שאושרה על‬
‫ידי משרד השיכון בשטח של ‪ 154,000‬מ"ר‪ .‬התכנית שהופקדה כוללת ‪ 147,000‬מ"ר‪ ,‬ממנה נגרעים‬
‫שטחי מרפסות של ‪ 12‬מ"ר בממוצע ליח"ד‪ ,‬שטחי מסחר ושטחים לצרכי ציבור‪ .‬דורשים שמלוא‬
‫השטח לבנייה שהוכרז בפרוגרמה יהיה למגורים‪ ,‬ששטחי המרפסות יהיו שטחי שירות ושטחי המסחר‬
‫והשטחים לצרכי ציבור יהיו בנוסף‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית מבוססת על תחשיב כלכלי שנבדק על ידי יועץ השמאי לוועדה המחוזית ונמצא כדאי כלכלית‪.‬‬
‫ז‪ .‬לטענה כי הקצאת ‪ 200‬דירות להשכרה תהיה נטל כלכלי של ממש על הפרויקט עד לאי מימוש‪.‬‬
‫התשואה השנתית על דירות בתל אביב עומדת כרגע על ‪ 3% -2%‬ואפילו פחות בדירות חדשות ויקרות‬
‫יותר‪ .‬כיום ממילא כחצי מהדירות במתחם מושכרות‪ .‬דורשים שהשימוש לדיור להשכרה יתבטל ולתת‬
‫לשוק לעשות את שלו‪ .‬אם בכל זאת הדירות להשכרה יישארו בתכנית אז יש לבטל את הקביעה‬
‫‪10‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫שהגודל המינימלי שלהן יהיה ‪ 65‬מ"ר‪ ,‬ובכך לאפשר להשכיר את הדירות הקטנות יותר בפרויקט‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לתכנית נערך תחשיב כלכלי אשר עודכן לעת אישור תכנית זו‪ .‬נושא הדירות להשכרה הובא בחשבון‬
‫בתחשיב העדכני אשר כאמור‪ ,‬נבדק על ידי שמאי הוועדה המחוזית‪.‬‬
‫ח‪ .‬לטענה כי שיקולי חלוקת הזכויות בין המתחמים אינה נעשתה כראוי‪ ,‬ולא נלקחו בחשבון שטחי‬
‫הבנייה הנכנסים‪ .‬האיזון שנעשה התחשב רק במספר יחידות דיור הנכנס ולא בכמות הזכויות הנכנסות‬
‫בכל מתחם ולכן נוצרה חלוקה לא צודקת‪ .‬דו"ח איזון שמאי של כל מתחם היה פותר את בעיה זו ואף‬
‫מייתר את הצורך בהכנת תכנית )איחוד וחלוקה( בסמכות מקומית הנדרשת לשלב ההיתר‪ -‬לקבל את‬
‫ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫ראה מענה לסעיף ‪ 4‬ז' לעיל וכן מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.1‬‬
‫ט‪ .‬לטענה כי יש ליצור בינוי אחר למתחם ‪ .506‬מאחר והמתחם הוא מול פרויקט "קרן הקריה" העתידי‬
‫)של ‪ 80‬קומות(‪ ,‬מאחר והוא מהווה גבול בין אזור התעסוקה שברחוב שאול המלך לאזור המגורים‬
‫ש"בדרך נמי"ר וכן גובל בשלושת עבריו בבנייני משרדים‪ ,‬מן הראוי להעצים את גובהו‪ .‬בנוסף‪ ,‬במתחם‬
‫זה נגרעים שטחים בגלל כיכר תנועה ו"כיכר עירונית" שבפינת "הנרייטה סולד" ו"נמיר"‪ .‬גריעה זו‬
‫פוגעת בשטחים העיקריים לבנייה ותיצור צורך בהקמת מרתפי חנייה נוספים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫מתחם "קרן הקריה" מצוי על רחוב "מנחם בגין" ומותאם מבחינת הבינוי למגדלי המשרדים בדופן‬
‫הרחוב הנ"ל‪ .‬ב"מתחם דפנה" מתוכנן בינוי אחיד‪ ,‬כאשר סביבו בינוי משתנה לא גבוה‪ .‬הוועדה אינה‬
‫סבורה שיש להחריג את מגרש ‪ 506‬משאר המגרשים המתוכננים בתכנית‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראה מענה בנושא‬
‫מגרש זה בסעיף ט'‪.3‬‬
‫י‪ .‬יש לאפשר בניית מרתפי חניה פרטיים תחת השטחים העירוניים הסמוכים למתחם‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫מרתפי החניה למגרשי המגורים יהיו בגבולות המגרשים הפרטיים‪ ,‬לא ניתן לקבוע מרתפים פרטיים‬
‫בשטחים ציבוריים‪.‬‬
‫‪ .5‬התנגדות עו"ד יצחק מירון בשם תושבי מתחם "דפנה ארלוזורוב" ‪ .‬להתנגדות מצורף תצהיר של מר דוד‬
‫בן יעקב בלבד ומצוין ששאר שמות המתנגדים יועברו לוועדה באופן נפרד‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי התכנית אינה עומדת בעקרונות תכנית המתאר תא‪ 5000 /‬ואינה בהלימה לכך שהאזור מוטה‬
‫תח"צ‪ .‬יש לצופף את יחידות הדיור ולנצל באופן אינטנסיבי יותר את הקרקע בדומה לפרויקטים נוספים‬
‫שבתכנון באזור‪ .‬החזית המסחרית ל"דרך נמיר" מיותרת‪ ,‬קווי הבניין הקדמיים בלתי סבירים וההפקעות‬
‫מוגזמות ולא מוצדקות‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪ .4‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה בנושא מגרש זה בסעיף ‪ 4‬ט' לעיל‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי התכנית אינה כלכלית דייה לדיירים הקיימים‪ .‬בתחילה נמסר להם מגורמים רשמיים בעיריית‬
‫תל אביב כי גודל הדירות יהיה ‪ 140‬מ"ר וכעת נסיגה מהתחייבות זו תקשה על התקדמות הפרויקט‪ .‬התכנית‬
‫מציעה מעט מידי זכויות הדחוסות בבניינים של ‪ 30 -25‬קומות בלבד עם משימות רבות ועם הקצאת דירות‬
‫להשכרה ההופכות את הפרויקט ללא ריווחי‪ .‬כמו כן‪ ,‬על פי הבדיקה הכלכלית של שמאי התכנית‪ ,‬שנבדקה‬
‫ע"י שמאי הועדה המחוזית‪ ,‬התכנית אינה כלכלית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לפי בדיקה עדכנית‪ ,‬שיערוך הרווח הצפוי הינו כ‪ ,20%-‬רווח סביר לתכנית המוצעת‪ .‬כמו‬
‫כן‪ ,‬ראה מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.1‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי התכנית נחותה לעומת תכניות אלטרנטיביות‪ .‬תכנית "רובע ‪ "4‬הינה אטרקטיבית יותר לביצוע‪:‬‬
‫תקופת הביצוע הקצרה יותר‪ ,‬התנאים לאכלוס נוחים יותר‪ ,‬אין צורך באישור תכנית עיצוב אדריכלית‪,‬‬
‫‪11‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫היקף הבנייה הוא קטן בהרבה וניתן לביצוע על ידי מספר גדול יותר של יזמים ואין צורך בהסכמה של ‪66‬‬
‫בעלי דירות אלא ‪ 22‬בלבד‪ .‬גם חלופת תמ"א‪ 38 /‬אטרקטיבית יותר כי יש בה פטור מהיטל השבחה‪ .‬כדי‬
‫שתכנית פינוי בינוי זו תהיה אטרקטיבית יש צורך בהגדלת כמות הדירות‪ ,‬לקבוע ששטח מרפסות אינו‬
‫שטח עיקרי‪ ,‬להוסיף שטחי בנייה‪ ,‬לבטל הדרישה לשטחים מסחריים ולשטחים לצרכי ציבור ולבטל את‬
‫דרישת היטל ההשבחה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראה מענה לנושאים כלליים בסעיפים א'‪ 1‬וא'‪.2‬‬
‫ד‪ .‬לטענה כי בתכנית יש הפקעה גבוהה מן המקובל לצרכי ציבור‪ :‬כ‪ 65% -‬לעומת ‪ 41.7%‬במצב הקיים‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫אין מדובר בהפקעות כי אם בהנחיות לאיחוד וחלוקה‪ .‬בכל מקרה‪ ,‬ההפרשות לצורכי ציבור נובעות‬
‫מהצרכים שהפרויקט מייצר‪ .‬ראו מענה לנושא הפרוגרמה לצורכי ציבור בסעיף ‪ 15‬י"א‪.‬‬
‫ה‪ .‬לטענה כי הפקעת דרכים לטובת פתרונות תנועתיים תביא לתוספות משמעותיות של נפחי תנועה‪ ,‬מכיוון‬
‫שהדרכים ישמשו לקיצורי דרך למבקרים ביעדים אחרים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראה מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫ו‪ .‬לטענה כי אין לקבוע שטח רצפות לצרכי ציבור בבנייני המגורים‪ .‬שטח רצפות קטן יחסית אינו ישים‬
‫למטרה זו וכן זה יביא לפגיעה בקניין ובחיי הדיירים ויצריך מקומות חנייה חדשים‪ .‬עדיף ש‪ 300 -‬מ' בבניין‬
‫ישמשו לצרכי התושבים )שימושים כגון גן משחקים‪ ,‬חדר כושר או מועדון(‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראה מענה בנושא צורכי ציבור בסעיף ‪ 3‬יב' לעיל‪.‬‬
‫ז‪ .‬לטענה כי מספר יחידות הדיור המוצע הוא נמוך בהרבה מזה שהיה נוצר ממקדם הצפיפות של תכנית‬
‫הרובעים‪ ,‬כ‪ 65 -‬מ"ר בהתאם לשטחי בנייה ברוטו‪ .‬לפי מקדם זה ניתן היה לבנות למעלה מ‪ 3000 -‬יח"ד‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראה מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.1‬‬
‫ח‪ .‬לטענה כי יחידות דיור להשכרה )‪ 200‬שנקבעו בתכנית( אינן אטרקטיביות ליזם‪ -‬לדחות‬
‫את ההתנגדות‪.‬‬
‫הכדאיות ליזם נבחנת על כלל הפרויקט ולא על מרכיב זה או אחר‪.‬‬
‫ט‪ .‬לטענה כי הבינוי המוצע בתכנית אינו איכותי‪ .‬מדובר בבינוי מרקמי היוצר מעין חומה לכיוון "דרך נמיר"‪.‬‬
‫בבניינים‪ ,‬בהם מחויב שימוש למסחר ולצרכי ציבור‪ ,‬יהיו יחידות דיור עם כיוון אוויר אחד ברובן‪ .‬גם‬
‫הצורך בכניסות שונות לשטחי הציבור יכביד על התכנון ועל שטחי תכנון הלובי‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הועדה סבורה כי הבינוי ראוי‪ .‬מדיניות הועדה לעודד עירוב שימושים‪ ,‬בינוי מלווה רחוב וחזית מסחרית‪,‬‬
‫אשר מייצרים רציפות אורבנית‪.‬‬
‫י‪ .‬לטענה כי שטחי המסחר המוצעים בחזיתות הבניינים הינם בעייתיים‪ .‬חלק מהתכסית היקרה תוקצה‬
‫למסחר ולקולונדות לאורך "ארלוזורוב" ו"נמיר"‪ .‬מדובר על שטח של כמעט ‪ 3‬דונם‪ .‬הפריקה והטעינה‬
‫לאורך "דרך נמיר" הינה בעייתית ועלולה להביא למפגש תעבורתי ולירידה בכמות המבקרים בשטחי‬
‫המסחר‪ .‬האזור המסחרי יביא לירידה בערך הנכסים ועלול להביא למטרדים סביבתיים לתושבים ולהביא‬
‫לפגיעה בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫מסחר בחזית קומת הקרקע במיקום הנדון הוא ראוי ומתאים לכל פעילות עירונית מבחינה תכנונית‪ ,‬ואינו‬
‫פוגע בערך הפרויקט‪.‬‬
‫בנושא המטרדים הסביבתיים‪ ,‬היבטים אלה יבחנו על ידי הרשות לאיכות הסביבה בעיריית תל אביב בשלב‬
‫היתרי בנייה ויינתנו הפתרונות הראויים כמו בשאר רחובות העיר המשלבים מסחר ומגורים‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫יא‪ .‬לטענה כי נקבעו תנאים בעיתיים לקבלת היתר בנייה‪ :‬אישור תכנית עיצוב אדריכלי לכל שטח התכנית‬
‫ואישור תכנית לאיחוד וחלוקה לכל מתחם‪ ,‬כל אלו דרישות מורכבות שביצוען יכול לגזול זמן רב‪ -‬לדחות‬
‫את ההתנגדות‪.‬‬
‫בתכנית מורכבת כזו‪ ,‬לא ניתן לעבור משלב הבינוי ישירות לשלב ההיתר‪ .‬יצוין כי זהו תנאי בסיסי בכל‬
‫תכנית איחוד וחלוקה המחויב על פי חוק‪.‬‬
‫יב‪ .‬לטענה כי נקבעו תנאים בעייתיים לאכלוס‪ ,‬כגון‪ :‬ביצוע בפועל של שצ"פ‪ ,‬ביצוע דרכים‪ ,‬בניית שטחי‬
‫הציבור ובמיוחד רישום שטחי הציבור על שם עיריית תל אביב‪ .‬רישום כזה יכול להיעשות רק לאחר גמר‬
‫הבנייה ויתכן וייקח חודשים אם לא שנים‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה יהיה הבטחת רישום השטח על שם העירייה‪ .‬תנאי‬
‫הרישום בפועל‪ ,‬שנקבע לשלב האכלוס‪ ,‬יבוטל‪.‬‬
‫‪ .6‬התנגדות אלישע שכנאי‪ ,‬המתגורר ברחוב "ארלוזורוב" ‪ ,194‬תל אביב‪.‬‬
‫ההתנגדות לא לוותה בנימוקים‪ ,‬על כן קשה היה לבחון אותה לעומקה‪.‬‬
‫לטענה כי גם כיום בקטע הרחוב "ארלוזורוב"‪ ,‬מרחוב "ויצמן" ועד "נמיר"‪ ,‬ישנם עומסי תנועה‬
‫א‪.‬‬
‫ופקקים רבים‪ .‬גידול במספר הדירות יגדיל את מספר כלי הרכב ויעצים את המפגע התחבורתי‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫לטענה כי מספר מקומות החנייה יקטן באופן משמעותי‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫לטענה כי התכנית תגרום לעומס של קונים על החנויות באזור‪.‬‬
‫לטענה כי העירייה לא בחנה מימוש תמ"א ‪ 38‬למתחם זה‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיפים א'‪ ,2‬א'‪ 3‬ו‪-‬א'‪.4‬‬
‫‪ .7‬התנגדות תושבי רחוב הנרייטה סולד‪ :‬מנחם רובינשטיין‪ ,‬שרה רובינשטיין‪ ,‬פרופ' מ‪.‬ראובן פייזר‪ ,‬ססרל‬
‫פייזר‪ ,‬ד"ר ברקה צמח‪ ,‬רז גרוס‪:‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי רחוב "הנרייטה סולד" אינו נכלל בתכנית עצמה ולא מוצגים הסדרי התנועה הסופיים של‬
‫הרחוב‪ ,‬זאת למרות שהתכנית הופכת את צומת הרחובות "ארלוזורוב" ו"הנרייטה סולד" ליציאה היחידה‬
‫של המתחם החדש לכיוון צפון‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הסדרי תנועה אינם נקבעים במסגרת התכנית‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי המסמך התנועתי משנת ‪ 2007‬אינו מביא בחשבון את האישור להרחבה של התכנית למגורי סגל‬
‫בית החולים "איכילוב" הכוללת מאות יחידות דיור בקרן הרחובות "הנרייטה סולד" ו"דפנה"‪ .‬כמו כן‪,‬‬
‫הופיעו פרסומים בעיתונות על הרחבה של בית אסיה ושינוי ייעוד של בנייני המשרדים הסמוכים‪ ,‬וגובר‬
‫החשש שנפח התנועה העתידי‪ ,‬שאינו לוקח בחשבון הרחבות ושינויים אלו‪ ,‬ישפיע על עומס התנועה ברחוב‬
‫"הנרייטה סולד"‪ ,‬יגרום לביטול החניות על ידי העירייה ו‪/‬או תצר את המדרכות והרחוב יהפוך לדרך‬
‫סואנת‪ .‬המתנגדים דורשים כי הקו הכחול של תכנית תא‪ 3855 /‬יחול על תחום הדרך ברחוב "הנרייטה‬
‫סולד" ויציג חתך מחייב של רחוב זה על פי הנספח התנועתי שצורף לתכנית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לתכנית הוכנה בה"ת מעמיקה אשר נבדקה על ידי יועץ התחבורה של הוועדה המחוזית‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה‬
‫לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי צומת הרחובות "ארלוזורוב" ו"דרך נמיר" הם שני צירים עמוסים והמסחר המוצע בתכנית‬
‫יעמיס עליהם עוד יותר‪ ,‬עומס אשר ישפיע גם על רחוב "הנרייטה סולד"‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫תקן החנייה שנקבע למסחר הינו מצומצם ביותר ולכן לא ישפיע על הרחובות הללו‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה‬
‫לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫‪13‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫‪ .8‬התנגדות עו"ד דב פרי‪ ,‬בעל בית פרטי ברחוב "הרימון" ‪ ,11‬תל אביב‪:‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי התכנית אינה מציעה פיצוי שטחים פתוחים על הצפיפות והבניה לגובה‪ ,‬הואיל והשטחים שלא‬
‫יועדו למגורים מיועדים להרחבת הדרכים ושטחי מסחר‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫אין מדובר בהפקעות אלא באיחוד וחלוקה‪ .‬כמו כן יצוין שלשם מימושה של תכנית זו‪ ,‬יש צורך בשטחים‬
‫לצורכי ציבור לטובת יח"ד ונגישות‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי אין מענה הולם לעומסי התנועה והגדלת נפח מעבר כלי רכב בתחומי התכנית‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי אין התייחסות לרווח העצום של היזמים על חשבון הציבור‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לפי הדו"ח הכלכלי המעודכן‪ ,‬אין רווח מעל הראוי ליזם וכל רווח מעל הסביר ימוסה הן על ידי העירייה‪,‬‬
‫הן על ידי היטלי ההשבחה והן על ידי רשות המיסים‪.‬‬
‫ד‪ .‬לטענה כי ביצוע הליך סטטוטורי שיש בו שינוי מהותי למצב הדברים הקיים חייב לכלול שיקולים מסוגים‬
‫שונים‪ ,‬ביניהם גם השיקול אודות מידת הפגיעה בזכותו היסודית של הפרט אשר הסתמך על הקיים ופעל‬
‫לפיו‪ .‬אישור התכנית במתכונתה הנוכחית יביא לפגיעה בלתי הפיכה ובלתי סבירה בציפיותיהם של תושבי‬
‫השכונה ושל המתנגדים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫מדובר במרקם עירוני ובעיר פעילה‪ ,‬חייה וקיימת‪ .‬אין זה סביר לצפות כי המצב התכנוני של עיר זו לא‬
‫ישתנה לאורך השנים‪.‬‬
‫ה‪ .‬לטענה כי התכנית תחסום את הנגישות המזרחית לבית החולים איכילוב‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪ .‬לא ברור‬
‫על מה נסמכת ההתנגדות‪ .‬התכנית אינה מבטלת דרכים בסמיכות לאיכילוב‪ ,‬מה עוד שהנגישות העיקרית‬
‫לביה"ח היא דרך רחוב "ויצמן"‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫ח‪.‬‬
‫ט‪.‬‬
‫לטענה כי לתכנית אין פתרונות תחבורתיים וקיימת התעלמות מעניין זה‪ .‬הדוחות התחבורתיים‬
‫והסביבתיים לוקים בחסר ומתבססים על נתונים שאינם עדכניים ולא נבחנו חלופות אחרות לשיקום‬
‫"מתחם דפנה"‪ .‬נספח הוראות התנועה מלמד רק על הרחבת "דרך נמיר" ויצירת כניסה ויציאה אחת‬
‫נוספת לרחוב דפנה אשר יסתמו לחלוטין בשעות העומס‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫לטענה כי בהוראות התכנית אין הקצאת מקומות חניה לשטחי המסחר‪ ,‬דבר שיוביל לחניות מרובות על‬
‫הכביש וחסימת נתיבי התנועה היחידים הקיימים באזור פקוק ממילא‪ .‬הפתרון של איסור על פריקת‬
‫רכבים לשטחי המסחר אינו יעיל מכיוון שבפועל לא תהיה אכיפה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫לטענה כי תתקיים העמסה על התשתיות הציבוריות באזור )גני ילדים‪ ,‬בתי ספר‪ ,‬מרפאות( ללא כל‬
‫התייחסות‪ .‬כמו כן‪ ,‬יהיה מיעוט שצ"פים יחד עם צפיפות גוברת והקטנה משמעותית של שטחים ציבוריים‬
‫בעקבות הגידול המשמעותי ביחידות הדיור‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושא הפרוגרמה לצורכי ציבור בסעיף ‪ 15‬י"א‪.‬‬
‫לטענה כי התכנית תגרום להצללה והסתרת אור השמש על ידי ‪ 6‬מגדלים בגובה של ‪ 30 -25‬קומות אשר‬
‫יכתרו את הבניינים הנמוכים ואת צמודי הקרקע‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫תכנית זו אינה מחויבת בתסקיר‪ .‬מסמך סביבתי הוכן ונבדק על ידי היועצת הסביבתית לוועדה המחוזית‬
‫אשר הוציאה חוו"ד לתיקונו‪.‬‬
‫י‪ .‬לטענה כי רעש וזיהום אוויר במשך תקופת הבנייה הארוכה יפריעו לתושבים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫סוגיה זו תיאכף על ידי היחידה לאיכות הסביבה בעיריית תל אביב‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫יא‪ .‬לטענה כי התושבים יידרשו לגור באתר בניה על כל סיכוניו‪ :‬סיכונים בטיחותיים‪ ,‬גידול במבקרים שאינם‬
‫תושבי השכונה אשר יסתובבו בה במהלך כל שעות היום והלילה‪ ,‬זיהום אוויר‪ ,‬רעש ומטרדים תחבורתיים‬
‫הנובעים מכלי רכב המסייעים בבניה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.5‬‬
‫יב‪ .‬לטענה כי התכנון מותיר פתחים רבים בין הבניינים המונעים מיסוך מלא של מעברי הקול מן הכביש‬
‫הראשי‪ ,‬דבר שיגדיל את מפלס הרעש בשכונה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.5‬‬
‫‪.9‬‬
‫התנגדותו של מאיר בן ארוש‪ ,‬מרחוב "דפנה" ‪ ,16‬תל אביב‪ ,‬לוינהוף אירנה ולוינהוף קרלוס מ"דרך נמיר" ‪.5‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי מדיניות הוועדה לא הוצגה לתושבים ולא צורף לתכנית מסמך בנדון וכי התכנית יוצרת תחושה‬
‫של אי ודאות בקרב התושבים‪ .‬נדרש כי התכנית תהיה ברורה‪ ,‬חד משמעית ושתקיים את "אינטרס‬
‫ההסתמכות"‪ .‬כמו כן‪ ,‬התכנית משאירה לשלב לא ידוע נושאים רבים ומהותיים הנדרשים למימושה‪ ,‬להם‬
‫יש השפעה גדולה על חיי התושבים כגון תמהיל הדירות‪ ,‬השימושים למסחר ותעסוקה ושלביות‪ -‬לדחות‬
‫את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית המופקדת ומסמכיה פורסמו כדין וכמו כן ניתנה זכות להביע השגות המתנגד במסגרת שמיעת‬
‫ההתנגדויות בוועדה המחוזית‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי התכנית מאלצת את בעלי הזכויות במתחם לקחת סיכון שלא התכוונו לו בהתקשרות חוזית מול‬
‫חברת בנייה שכל עניינה הוא רווח כלכלי‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה המחוזית אינה עוסקת ואו מטמיעה הסכמים וחוזים במסגרת תכניות‪.‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי בכל מהלך קידום התכנית לא הוצגו בפני התושבים שינויים אשר מטרתם הייתה שיפור רווחיות‬
‫ד‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫היזם שקידם אותה בתחילה‪ ,‬בעניין תוספת שימושים של מלונאות ותעסוקה‪ ,‬בהיקף של למעלה מ‪21,000-‬‬
‫מ"ר שטח עיקרי‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה בסעיף ‪ 9‬א' לעיל‪.‬‬
‫לטענה כי סעיף ‪ 1.9‬אינו תואם את נוהל מבא"ת שכן המגרשים מוגדרים כמגרשי מגורים בעוד שבפועל הם‬
‫מגרשים לשימושים מעורבים‪ :‬מגורים‪/‬מסחר‪/‬תעסוקה‪/‬ציבורי‪ .‬הסעיף אינו מפרט מה כולל כל מתחם‬
‫מימוש‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית תואמת את נוהל מבא"ת‪ -‬השימושים המוצעים של חזית מסחרית ושטחי ציבור בנויים הינם‬
‫נלווים למגורים ואינם משנים את ייעוד הקרקע למגורים‪.‬‬
‫לטענה כי בסעיף ‪ 1.9‬ההגדרה קובעת שמימוש מתחם אחד אינו תלוי בשני‪ ,‬אך הדבר אינו סביר מכיוון‬
‫שנדרש ביצוע של כלל התשתיות לפרויקט בהינף אחד‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה סבורה שיש להתייחס למתחם באופן כוללני כאשר מדובר בתשתית הכוללת למתחם‪.‬‬
‫לטענה כי יש להגדיר בסעיף ‪) 2.1‬מטרות התכנית( מה מדיניות הוועדה המקומית ועל אילו אזורים היא‬
‫חלה‪ .‬היה צורך להציג את מדיניות הוועדה המקומית לציבור להגשת התנגדויות‪ ,‬כמו את התכנית‪ .‬עובדה‬
‫זו נוגדת את רעיון שיתוף הציבור שהיה אמור להתקיים אך בפועל לא מומש ומידע רב נמנע מהתושבים‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לוועדה המקומית קיימים מסמכי מדיניות שונים השקופים לעיון הציבור‪ .‬המתנגד רשאי לעיין במסמכים‬
‫אלו‪.‬‬
‫לטענה כי בסעיף ‪) 2.3‬נתונים כמותיים( לא נקבעו זכויות‪ .‬הטבלה קובעת זכויות רק לתעסוקה‪ ,‬אך קובעת‬
‫שניתן להמיר זכויות לתעסוקה ו‪/‬או מלונאות‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫טבלה ‪ 2.3‬נועדה לצורך נתונים סטטיסטיים ואינה קובעת זכויות בניה‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫ח‪ .‬לטענה כי במטרות התכנית אין אזכור למלונאות‪ .‬בפועל שטחי המסחר יהוו כ‪ 20%-‬משטח התכנית )סעיף‬
‫‪ 4.1.2‬הקובע שניתן להמיר ‪ 15%‬מזכויות הבניה למלונאות ‪ +‬השטח המסחרי(‪ .‬שינוי ייעוד מהותי זה צריך‬
‫להיות חלק מעיקרי התכנית ומטרותיה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה אינה סבורה שהנ"ל מהווה שינוי וכי מצוי באופן ברור בהוראות התכנית המופקדת שאף בה‬
‫מתאפשרת הגמישות‪.‬‬
‫ט‪ .‬לטענה כי שטח השצ"פ גדל אך במעט‪ ,‬ולא באופן יחסי לגידול במשתמשים‪ .‬יש להגדיל את השצ"פ באופן‬
‫יחסי להגדלת מספר יחידות הדיור וגידול המשתמשים וייעוד התעסוקה‪ .‬לפי המדריך לתכנון "שטחים‬
‫פתוחים בערים" שהוכן על ידי המשרד להגנת הסביבה‪ ,‬משרד הפנים ומשרד הבינוי והשיכון‪ ,‬יש להקצות‬
‫ברמה השכונתית ‪ 5.0‬מ"ר לנפש‪ .‬כמות השטח המינימלי הנדרש לתכנית הוא ‪ 25,095‬דונם‪ ,‬לעומת ‪13.57‬‬
‫דונם לפי התכנית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לסעיף ‪ 1‬ג')‪ (4‬לעיל‪.‬‬
‫י‪ .‬לטענה כי לתושבים לא ברור מהו שטח הדירה שיקבלו ומהו תמהיל המגורים בשכונה והיחס בין המגורים‬
‫לשימושים אחרים‪ .‬סעיף ‪ 4.1.2‬ב' מדבר על ‪ 20%‬דירות קטנות לפחות‪ ,‬אולם משמעות של סעיף זה היא‬
‫שעשויות להיות דירות קטנות מעל ל‪ ,20%-‬כך שבפועל מספר הדירות הגדולות יורד‪ .‬אי בהירות זו‬
‫מאפשרת שינוי דרסטי של התכנית והפיכתה לשכונה שחלק משמעותי ממנה מיועד לדיור בר השגה‬
‫והשכרה בלבד‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫בנושא תמהיל הדירות קובעת התכנית סה"כ יח"ד אשר מתוכו יוקצו ‪ 20%‬לדירות בשטח ‪ 63‬מ"ר עיקרי‬
‫וכן כי ‪ 200‬יח"ד תהיינה דירות להשכרה אשר גודלן לא יעלה על ‪ 63‬מ"ר עיקרי‪ .‬ביתרת השטח ניתן יהיה‬
‫לעת מימוש התכנית לקבוע תמהיל יח"ד המתאים לפי הצורך‪.‬‬
‫הניסיון מלמד כי בתהליך מימוש ממושך‪ ,‬בפרט בתכנית במסלול של התחדשות עירונית‪ ,‬לא יהיה זה נכון‬
‫לקבוע תמהיל מדויק ויש להשאיר גמישות שתאפשר תכנון מותאם לצרכי השעה לעת מימוש התכנית‪.‬‬
‫בנושא דירות התמורה לבעלי הדירות‪ ,‬אין התכנית קובעת הוראות‪ ,‬היות ומדובר בנושא שייקבע‬
‫בהסכמים של בעלי הדירות מול יזמים שייבחרו על ידם לקידום הפרויקט‪.‬‬
‫יא‪ .‬לטענה כי יש לקבוע את הכניסה לחניון בתכנית הבינוי ולא רק בהיתר‪ .‬יש לקבוע שתהיה הפרדה בין חניה‬
‫עסקית‪/‬ציבורית וחניה למגורים‪ .‬יש לקבוע שהחניה למגורים של בעלי הדירות לא תחויב בדמי שימוש‬
‫ותופרד מחניית השימושים האחרים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫תכנית זו אינה מטמיעה בתוכה הסדרי חנייה‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫יב‪ .‬לטענה כי בטבלת הזכויות יש להגדיר שימושים מסחריים מותרים ולקבוע כי לא יותרו בשימושי המסחר‬
‫בתי אוכל‪ ,‬מסעדות‪ ,‬מועדונים‪ ,‬עריכת אירועים ולא תותר פעילות רועשת בין השעות ‪ 22:00‬עד ‪7:00‬‬
‫למחרת‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הירידה לפרטי עריכת אירועים ושעות הפעילות לשימושים השונים שמבקש המתנגד‪ ,‬אינה במסגרת תכנית‬
‫זו אלא בהסדרה מול עיריית תל אביב ביחידה לרישוי עסקים‪.‬‬
‫יג‪ .‬לטענה כי הזכויות המבוקשות בשטחי הציבור גדולות ביחס לבינוי ויש לפרט מה יוקם בשטחים אלה‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לתכנית נערכה פרוגרמה לצורכי ציבור אשר נותנים מענה למתחם המוצע‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה בסעיף ‪ 15‬י"א‬
‫להלן‪.‬‬
‫יד‪ .‬לטענה כי סעיף ‪ 4.2.1‬בהוראות התכנית מפנה לתכנית תא‪ 2604/‬אך מגוון השימושים שם הוא רחב‪ .‬יש‬
‫לפרט מה השימושים המותרים לתעסוקה‪ .‬יש לאסור שימושים כגון אולמות לעריכת אירועים ושמחות וכן‬
‫עריכת פעילות בשטחים הפתוחים ובשטחים שאינם מקורים‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫ראו מענה לסעיף ‪ 2‬ז' לעיל‪.‬‬
‫טו‪ .‬לטענה כי שטחים למלונאות טעונים את אישור משרד התיירות והתאמה לתמ"א ‪ -12‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫נציג משרד התיירות מוזמן דרך קבע לדיוני הוועדה המחוזית כבר בשלב הפקדתה של תכנית זו‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫טז‪ .‬לטענה כי יש לקבוע הפרדה בין השטחים לחניה ולמטרות שירות אחרות וכן שהעברת שטחי חניה לדירות‬
‫ושימושים אחרים תהיה סטייה ניכרת‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫יז‪ .‬לטענה כי יש להפריד בין חניית המגורים לחניה לשימושים אחרים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫יח‪ .‬לטענה כי בסעיף ‪ 6.1‬על חלוקת השימושים להופיע בתכנית‪ ,‬העניין אינו נושא לתכנית בינוי‪/‬עיצוב‬
‫אדריכלי‪ .‬יש לקבוע את מיקום השימושים השונים‪ ,‬כמותם‪ ,‬אופיים ופריסתם בתכנית עצמה‪ .‬אם‬
‫שימושים אלו לא יהיו בתכנית‪ ,‬לא ניתן יהיה להתנגד לחלק זה בתכנית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית מאפשרת גמישות‪ ,‬אך מציינת כי השימושים הציבוריים יהיו על בסיס הוראות תכנית תא‪.2604/‬‬
‫כמו כן‪ ,‬ראו מענה לסעיף ‪ 2‬ז' לעיל‪ .‬התכנית הראשית קובעת את השימושים ואילו תפקידה של תכנית‬
‫עיצוב האדריכלי הינה לקבע מאפייני עיצוב ובינוי פרטניים שלא יסטו או יחרגו מהתכנית הראשית‪,‬‬
‫במקרה דנן‪ ,‬תכנית זו‪.‬‬
‫יט‪ .‬לטענה כי ב‪ 1/8/14-‬נכנס לתוקפו תיקון ‪ 101‬לחוק התכנון והבניה‪ ,‬שבו מורחבות סמכויות הוועדה‬
‫המקומית והתיקון יאפשר להוסיף עוד שינויים לתכנית‪ .‬השינויים יאפשרו הרחבת יח"ד קיימות ל‪140-‬‬
‫מ"ר‪ ,‬תוספת ‪ 20%‬למספר יחידות הדיור הקיימות והגדלת שימושי המסחר ל‪ -25%-‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לא ברורה הטענה שהוצגה כעובדה‪ .‬תכנית זו נבחנה לגופה ואין לבחון במסגרת הדיון בה תכניות עתידיות‪.‬‬
‫כ‪ .‬לטענה כי הסמכות לאישור תכנית בינוי היא של הוועדה המקומית ולא של המהנדס‪ ,‬למרות האמור בסעיף‬
‫‪ 10‬הקובע כי תנאי להיתר בניה הוא אישור מהנדס העיר ‪ -‬לקבל את ההתנגדות‪.‬‬
‫במקום הכתוב "מהנדס העיר" בסעיף ‪ ,10‬יש לתקן כך‪" :‬אישור הוועדה המקומית לאחר קבלת חוו"ד‬
‫מהנדס העיר"‪.‬‬
‫כא‪ .‬לטענה כי יש לקבוע שלביות לביצוע התכנית‪ .‬לא ניתן לכפות על בעלי הזכויות הסכמות ולכן יש לקבוע‬
‫שלביות ולהוסיף גם את שלבי הביניים לביצוע חלקי והחלפת התשתיות‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫בתכנית קיימת הוראת השלביות הנדרשת בהתאם לחוק‪.‬‬
‫כב‪ .‬לטענה כי התכנית כמעט שאינה מזכירה את מנגנון ההקלות פרט לעניין המרפסות‪ .‬עניין זה חשוב‬
‫במיוחד‪ ,‬מכיוון שיוכלו להתבצע שינויים רבים מבלי שלתושבים תהיה הזכות להתנגד‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫ההקלות נקבעות במסגרת פנייה לוועדה המקומית ולא בסמכות הוועדה המחוזית‪.‬‬
‫כג‪ .‬לטענה כי יש לקבוע תקן חניה ריאלי לפי השימושים בפועל ולא להסתמך על תקן שנקבע ב‪ -1983-‬לדחות‬
‫את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית מכילה את תקן החנייה התקף‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים הכלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫כד‪ .‬לטענה כי יש לחייב את יידוע התושבים בכל נושא שמעבר לתכנית כגון תכנית בנוי‪/‬עיצוב‪ ,‬תשריטי חלוקה‪,‬‬
‫תצ"רים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה מחויבת לפרסם התכנית על פי חוק‪.‬‬
‫כה‪ .‬לטענה כי נדרש שתישמר לבעלי הדירות זכות ערר על כל נושא שלא נקבע בתכנית ו‪/‬או נושאים שבגינם‬
‫תתבקש הקלה ו‪/‬או שימוש חורג לתכנית הבינוי והעיצוב האדריכלי ולבקשות היתר‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫המקרים בהם קיימת זכות לערור על החלטות הועדה המקומית קבועים בחוק‪.‬‬
‫כו‪ .‬לטענה כי יש להפריד את המגדל ואת האגף הנמוך לשני מגרשים נפרדים‪ .‬אין מניעה לבניה בקו בנין ‪0‬‬
‫צידי‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫תכנית העיצוב האדריכלי תקבע את המאפיינים הסופיים של הבינוי‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫כז‪ .‬לטענה כי יש לקבוע מנגנון תחזוקה ולא להטיל על בעלי הדירות תחזוקה של שטחי ציבור‪ ,‬תעסוקה ודיור‬
‫להשכרה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה המחוזית אינה עוסקת במנגנוני תחזוקה ואלו אינם מוטמעים בתכניות‪.‬‬
‫‪.10‬‬
‫התנגדותו של יורם דורון‪ ,‬הבעלים של דירה ברחוב "ארלוזורוב" ‪ ,192‬תל אביב‪ ,‬בגוש ‪ ,6110‬חלקה ‪.220‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי מרבית בעלי הנכסים עצמם אינם מתגוררים בנכסים שלהם אלא מעוניינים בדמי שכירות‬
‫גבוהים ככל הניתן‪ ,‬ולכן מדובר בעסקת נדל"ן בלבד השמה ללעג את חוק פינוי בינוי‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית קודמה על בסיס שיקולים תכנוניים ראויים ומתוך הרצון להביא להתחדשות עירונית‪ .‬אין זה‬
‫מעניינה של הוועדה‪ ,‬העסקים הקיימים במקום‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי אין זה ראוי שעסקת נדל"ן כגון זו תזכה לפטור ממס שבח ומס רכישה‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית אינה עוסקת בנושאי מיסוי‪ .‬נושאים אלה נקבעים בהתאם לאמור בחוק‪.‬‬
‫לטענה כי אין זה ראוי שגוף ציבורי כגון העירייה יעסוק בענייני נדל"ן אשר יכניסו לקופתו עשרות‬
‫ג‪.‬‬
‫מיליוני שקלים בגין רישיונות בנייה וארנונה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לסעיף ‪ 10‬א' לעיל‪.‬‬
‫ד‪ .‬לטענה כי הקמת מגדלים תפגע בצורה חמורה בבעלי הבתים הנמוכים גם באיכות החיים וגם בנזק‬
‫לרכוש‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לסעיף ‪ 2‬י"ג לעיל‪.‬‬
‫ה‪ .‬לטענה כי התכנית תפגע קשה באופי שכונת המגורים ותהפוך אותה לשכונה מעורבת של מגורים ומסחר‬
‫שיהפכו אותה לרועשת‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫כמות המסחר הינה קטנה ולאורך הרחוב הראשי בלבד ולא צפוי כי תשנה את אופי‬
‫השכונה‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬התכנית ממוקמת במרחק משכונת הקצינים‪ :‬גבולן המערבי של החלקות הכלולות בתכנית "דפנה"‬
‫"ארלוזורוב" נמצא במרחק של כ‪ 40-‬מ' מגבול החלקות המזרחי של שיכון הקצינים‪ .‬בתווך זה קיימת‬
‫שדרה מפותחת‪ .‬בנוסף‪ ,‬התכנית קובעת שדירה נוספת אשר תופרש מחלקות המגורים הכלולות בתכנית‬
‫לטובת שצ"פ‪ ,‬בו תתוכנן שדירה נוספת ברוחב ‪ 7‬מ' וקו הבניין לרחוב "דפנה" )כלפי אותה שדירה( הינו ‪3‬‬
‫מ' כך שקיים תווך משמעותי בין ‪ 2‬המתחמים‪ .‬מצפון גובלת התכנית בבניה מרקמית גבוהה ברחוב‬
‫"ארלוזורוב" וגם שם גובלת ברצועת שצ"פ‪ ,‬דרך‪ ,‬וקו בניין ‪ 4‬מ'‪.‬‬
‫התכנית כוללת חזית מסחרית הפונה לרחוב "נמיר" ולרחוב "ארלוזורוב" בלבד ואין לכך כל קשר לחלקות‬
‫"שיכון הקצינים"‪ .‬יש לציין כי חזיתות מסחריות אלה הינן מתוקף תכנית המתאר תא‪ 5000 /‬הקובעת כי‬
‫בתכניות שיקודמו לאורך רחובות "נמיר" ו"ארלוזורוב" תפותח דופן מסחרית‪ .‬הוראות התכנית מלמדות‬
‫על ההפרדה שבין הדופן המסחרית ובין רחוב "דפנה" בסעיפים ‪.4.1.2‬ז ו‪.6.1 -‬ה‪.‬‬
‫המגרשים הכלולים בתכנית אינם ביעוד מעורב אלא ביעוד מגורים‪.‬‬
‫‪ .11‬התנגדותן של יעל פקר‪ ,‬דנה פקר‪ ,‬רות פקר – בעלות זכויות מכוח ירושה בבתים "הזית" ‪ 2‬פינת‬
‫"הנרייטה סולד" ו"הזית" ‪ 4‬תל אביב‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי התכנית במצבה הנוכחי תגרום לירידה בערך הרכוש עקב עלייה במטרדים תנועתיים‬
‫ותחבורתיים וממטרדים הנלווים אליהם כמו רעש‪ ,‬זיהום אוויר וכדומה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪ .‬ראו מענה‬
‫לסעיף ‪ 2‬י"ג לעיל‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי התכנית תיצור עומס של ציבור שישתמש ברחוב "הזית" כמעבר דו סטרי אל שטחי המסחר‬
‫המוצעים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לסעיף ‪ 10‬ה' לעיל‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫‪ .12‬התנגדותו של אהוד פקר‪ ,‬תושב רחוב "הנרייטה סולד" פינת רחוב "הזית"‪.‬‬
‫זהה להתנגדותן של יעל פקר‪ ,‬דנה פקר ורות פקר‪.‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬‫ראו המענה לסעיפים ‪11‬א' ו‪11-‬ב' לעיל‪.‬‬
‫‪.13‬‬
‫התנגדותם של נחמן סירקין וצילה סירקין‪ ,‬תושבי שיכון הקצינים בתל אביב‪ ,‬בכתובת "התמר" ‪ ,17‬תל‬
‫אביב‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי התכנית המוצעת תהרוס את המרקם השכונתי והאופי המיוחד באזור ותכלא את הבתים‬
‫הנמוכים בין המגדלים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.2‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי הכביש החדש שעתיד להיסלל בין רחוב "דפנה" ורחוב "הנרייטה סולד" ייצור עומסי תנועה‬
‫קשים‪ ,‬רעש וזיהום אוויר‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיפים א'‪ 4‬ו‪-‬א'‪.5‬‬
‫‪.14‬‬
‫התנגדותם של ד"ר מאיר רקוץ' וגב' גילה רקוץ'‪ ,‬תושבי רחוב "הגפן" ‪ ,2‬תל אביב‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי הבנייה הגבוהה סוגרת על הבתים הנמוכים וישנה פגיעה בזרימת האור‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.5‬‬
‫ב‪ .‬המתנגדים מבקשים לראות את תכנית זרימת התנועה בשעות העומס‪ ,‬כמו גם זרימת תנועת הצוותים‬
‫הרפואיים והחולים במחלקות השונות בבית חולים איכילוב‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה בסעיף ‪ 8‬ה' לעיל‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי כבר כיום יש בעיית חניה בשכונה‪ ,‬והבנייה החדשה רק תעצים את הבעיה‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫התקן המוצע בתכנית הינו תקן החנייה התקף‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫‪ .15‬התנגדותה של שגיב שושן בת שבע המתגוררת ברחוב "דפנה" ‪ ,34‬תל אביב‪ ,‬חלקה ‪ 228‬גוש ‪.6110‬‬
‫התנגדות הנתמכת על ידי בעלי זכויות נוספים מהמתחם‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי הוראות התכנית מציגות נתונים שגויים ומטעים לגבי השטחים עיקריים המאושרים‬
‫ב‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫למגורים‪ .‬השטחים העיקריים למגורים הניתנים לבניה על פי תכניות מאושרות גדולים משמעותית‬
‫מהנקוב בהוראות התכנית‪ .‬זכויות אלו שייכות לבעלי הזכויות בקרקע‪ ,‬גם אם לא מומשו‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית נבדקה מבחינה כלכלית וזכויות הבנייה נקבעו בהתאם לתקן ‪ .21‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים‬
‫כלליים בסעיף א'‪.1‬‬
‫לטענה כי ההפקעות המתוכננות אינן מוצדקות בחלקן‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה בנושא פרוגרמה לצורכי ציבור בסעיף ‪ 15‬י"א לעיל‪.‬‬
‫לטענה כי בתכנית המוצעת אין מענה להיקפי התנועה ולכלל מערך התנועה באזור‪ .‬כמו כן‪ ,‬נספח‬
‫התחבורה לא אושר בתכנית כפי שהיא במתכונתה הנוכחית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לתכנית נערכה בה"ת‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫לטענה כי קווי הבניין לחזיתות הרחובות הראשיים קטנים עד כדי "‪ -"0‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫קו בנין "‪ "0‬הינו לקומת הקרקע המסחרית ומקובל בכל מקום בו קיימות חזיתות מסחריות‪.‬‬
‫לטענה כי התכנון המוצע למגורים בתכנית‪ ,‬כפי שמוצג בנספח הבינוי‪ ,‬הוא בלתי סביר ופוגע באיכות‬
‫החיים של דיירי המתחם‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫מדובר בתכנית המייצרת בינוי מודרני‪ ,‬עם הקצאה לשטחים ציבוריים‪ ,‬צירים ירוקים ושבילי אופניים‪.‬‬
‫המתחם יהיה מתוכנן טוב יותר וייצר סביבה איכותית‪ .‬ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.2‬‬
‫ו‪ .‬לטענה כי יש להגדיר בהוראות התכנית את שלבי הביצוע‪ ,‬תנאים להיתר‪ ,‬לאכלוס ולמימוש‪-‬לדחות‬
‫את ההתנגדות‪.‬‬
‫בתכנית קיימת הוראת השלביות הנדרשת‪.‬‬
‫ז‪ .‬לטענה כי התכנית המוצעת אינה כלכלית‪ .‬התמורה ממכירת הדירות הנוספות מעבר ל‪ 471-‬דירות‬
‫התמורה היא זו שמהווה את הבסיס הכלכלי לתכנית‪ .‬לאחר תיקון השטחים המאושרים של דירות‬
‫התמורה‪ ,‬רווחי היזם קטנים בשיעור ניכר מהנדרש לרווחיות נאותה לכל יזם פוטנציאלי‪ .‬למעשה‪,‬‬
‫אין רווחיות בפרויקט וסיכויי היתכנותו אפסיים‪ .‬תוספת השטחים העיקריים למגורים לשיווק‬
‫הם כ‪ 57,193-‬מ"ר בלבד ולא כפי שכתוב בטבלת הנתונים הכמותיים‪ ,‬בה מצוינת תוספת של ‪109,706‬‬
‫מ"ר‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫הדו"ח הכלכלי המעודכן נבחן ונמצא כמאפשר רווח סביר ליזם‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים כלליים‬
‫בסעיפים א'‪.1‬‬
‫ח‪ .‬לטענה כי למרות שהתכנית הייתה בהליך שיתוף ציבור‪ ,‬הנושאים העקרוניים לא הובאו לידיעת ציבור‬
‫בעלי הזכויות‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫שמיעת ההתנגדויות עפ"י חוק הוא המעמד לשמיעת השגות הציבור‪.‬‬
‫ט‪ .‬לטענה כי יש לעגן זכויות שטח דירות התמורה בתכנית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫י‪.‬‬
‫יא‪.‬‬
‫יב‪.‬‬
‫יג‪.‬‬
‫התכנית קובעת את העיקרון כי כל דירה קיימת תקבל ‪ 25‬מ"ר מעל למצב הקיים‪ .‬נתון זה מספק‬
‫לנושא זה‪.‬‬
‫לטענה כי במסגרת הליך שיתוף ציבור‪ ,‬בפגישה בין נציגי העירייה ונציגי התושבים‪ ,‬הובטח כי שטח‬
‫דירות התמורה יהיה ‪ 140‬מ"ר ללא חיוב בהיטל השבחה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫שטח דירות התמורה נקבע בהתאם לתקן ‪.21‬‬
‫לטענה כי שטחי בניה עיקריים עבור שטחי ציבור בכל מתחם ומתחם הם הפקעה סמויה‪ .‬הוראות‬
‫התכנית אינן מסתפקות במגרש ‪ ,200‬ומפקיעות באופן סמוי ‪ 2,100‬מ"ר שטח עיקרי ממגרשי המגורים‪.‬‬
‫סך שיעור ההפקעה בהוראות תכנית זו גדול ל‪ -44.6%-‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית אינה כוללת הפקעות‪ .‬שטחי הציבור יוקצו באמצעות תכנית איחוד וחלוקה שתוכן בסמכות‬
‫הועדה המקומית‪ .‬התכנית אינה עוסקת במימון הקמתם של שטחי הציבור‪ .‬התכנית קובעת את שטחי‬
‫הציבור הדרושים ואת אופן הקצאתם בהתאם לחוק‪ .‬כן קובעת התכנית את השימושים המותרים‬
‫בשטחי הציבור והתניות בין פיתוחם לבין פיתוח שטחי הבניה האחרים‪ .‬להבהרת נושא זה ימחקו‬
‫מסעיף ‪ ,6.1.7‬המלים "הבטחת ביצוע" וסעיף ‪ 6.1.4‬יתוקן וייכתב כך‪" :‬תנאי להיתר בניה בכל מתחם‬
‫מגורים יהיה הבטחת רישומה של החלוקה החדשה‪ ,‬לרבות שטחי הציבור‪ ,‬וכן זיקות ההנאה לציבור‬
‫הכלולות בבקשה להיתר הבניה‪ ,‬בלשכת רישום המקרקעין"‪.‬‬
‫לטענה כי נספח התנועה לא קיבל את אישורו של משרד התחבורה‪ .‬מר יעקב פרלשטיין‪ ,‬מהנדס‬
‫התנועה נציג משרד התחבורה‪ ,‬התנגד לאישור התכנית במתכונתה הנוכחית‪ .‬לא הוצגו חלופות נוספות‬
‫לפתרון בעיות התחבורה במתחם ובאזור‪ .‬המתנגדים דורשים חלופות לתכנון מערך התנועה ע"י משרד‬
‫התחבורה והמשרד לביטחון הפנים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית נבחנה ותואמה עם יועצי התחבורה השונים בוועדות התכנון‪ ,‬לרבות משרד התחבורה באופן‬
‫שקוף ומקצועי‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫לטענה כי "דרך נמיר" היא דרך למעבר כלי רכב ברמה המטרופולינית ואין מקום למסחר לאורכה‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫שטחי המסחר לאורך רחוב "נמיר" מהווים חלק מתפיסה עירונית המבוטאת בתכנית המתאר‬
‫תא‪" .5000/‬דרך נמיר" מאופיינת כדרך מעורבת ובה חזית רחוב פעילה ומגוונת‪ ,‬גובה בינוי מרקמי‬
‫ומלווה רחוב‪ ,‬שבילי אופניים ועיצוב פני הרחוב‪ .‬כמו כן יצוין‪ ,‬מיקום התכנית בקרבה להסעת המונים‪,‬‬
‫מייצר תנועת הולכי רגל אינטנסיבית‪ ,‬אל המרכז התעסוקתי‪ ,‬האזרחי והתרבותי‪ ,‬ואל מרכז העיר‪ ,‬מה‬
‫‪20‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫שמדגיש את הצורך באזור זה בדופן רחוב מסחרית ופעילה‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף‬
‫א'‪.4‬‬
‫יד‪ .‬לטענה כי יש לעגן בתכנית פתרונות תנועה וחניה מאושרים ע"י משרד התחבורה‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫טו‪ .‬לטענה כי יש להפנות את דירות המגורים לרחוב "דפנה" ככל הניתן‪ ,‬ולמנוע עד כמה שאפשר פגיעה‬
‫באיכות החיים כתוצאה מהקרבה לדרך המטרופולינית המהירה )"נמיר" ו"ארלוזורוב"(‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.5‬‬
‫טז‪ .‬לטענה כי הוראה בדבר קו בנין ‪ 5‬מטר לחזית "דרך נמיר" וחזית "ארלוזורוב" עבור המגדלים היא‬
‫תקדימית ומרעה בתנאי המגורים של מי שעתיד להתגורר שם‪ .‬דרישת המתנגדים היא לתקן את קווי‬
‫הבניין בכיוון הרחובות הראשיים כך שלא יהיו קטנים מכפי שהם כיום‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫קווי הבניין נבחנו על בסיס קווי הבניין הקיימים בפועל וכמו כן‪" ,‬דרך נמיר" נקבעה בתכנית המתאר‬
‫תא‪ 5000/‬כדרך מעורבת שעליה עירוב שימושים‪.‬‬
‫יז‪ .‬לטענה כי על פי נספח הבינוי המחייב‪ ,‬דירות רבות נחותות באיכותן וכתוצאה מכך ערכן נמוך‪ .‬גובה‬
‫הבניינים הונמך מ‪ 40-‬ל‪ 25-‬קומות ועקב כך תוכננו שש דירות בקומה‪ .‬הנמכה שגרמה לכך שמרבית‬
‫הדירות עם שני כיווני אוויר ומקצתן עם כיוון אוויר אחד בלבד‪ ,‬בניגוד למצב הנוכחי‪ ,‬בו מרבית‬
‫הדירות עם שני כיווני אוויר ומקצתן עם שלושה כיוונים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫נספח הבינוי הינו מנחה‪ .‬כמו כן‪ ,‬תוכן תכנית עיצוב אדריכלי שתפרט את כל מאפייני הבינוי והעיצוב‬
‫האדריכלי בסמכות הוועדה המקומית‪ ,‬על מנת למקסם את איכויות המקום ולייצר יח"ד ומתחם ראוי‬
‫למחייה ברמה גבוהה‪.‬‬
‫יח‪ .‬לטענה כי תכנית תא‪ 5000 /‬מאפשרת לצמצם את התכסית‪ ,‬להוסיף שטחי שצ"פ ולהגדיל את המרחק‬
‫בין המגדלים‪ .‬דרישת המתנגדים היא בניה לגובה של ‪ 40‬קומות שתשפר מידית את מערך הדירות‬
‫ותקטינו ל‪ 4-‬דירות בקומה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראשית‪ ,‬תכנית תא‪ 5000 /‬מאפשרת במתחם עד ‪ 40‬קומות‪ .‬כמו כן‪ ,‬גובה המבנים שמוצע בתכנית זו‬
‫נבחן מקצועית בהשלכותיו לנושאים השונים התחבורתיים‪ ,‬נתיבי התעופה‪ ,‬מבנים ומתחמים סמוכים‬
‫וכדומה ולא נמצא ראוי להגביהו לגובה המרבי הניתן על ידי תכנית המתאר‪.‬‬
‫יט‪ .‬לטענה כי יש להגדיר בהוראות התכנית את שלבי הביצוע‪ ,‬תנאים להיתר ותנאים לאכלוס באופן בר‬
‫מימוש לפרויקט גדול ומורכב‪ ,‬כך שהתכנית תוכל להתממש בקלות יתר‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫בתכנית קיימת הוראת השלביות הנדרשת בהתאם לחוק‪.‬‬
‫כ‪ .‬לטענה כי בהוראות התכנית נפלו טעויות‪ ,‬סתירות בעובדות‪ ,‬במלל‪ ,‬בפרטים ובנתונים הכמותיים‪.‬‬
‫דרישת המתנגדים היא להורות על תיקון אלה במסמכי התכנית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לא צוינו בהתנגדות הטעויות והעובדות לכאורה שהינן בגדר טעות‪.‬‬
‫כא‪ .‬לטענה כי אישור התכנית במתכונתה הנוכחית‪ ,‬מבלי לתקנה‪ ,‬עלול לחבל באפשרויות מימושה‪ .‬המו"מ‬
‫של בעלי הזכויות עם יזמי הבניה חייב להתבסס על מיצוי הזכויות בנכסים‪ ,‬זכויות שצריכות להיות‬
‫מעוגנות בחוק‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫התכנית נבחנה ונמצאה כדאית כלכלית‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.1‬‬
‫כב‪ .‬לטענה כי מצגת שגויה של השטחים העיקריים המאושרים תגרום לחיוב מיותר ולא חוקי של היטלי‬
‫השבחה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫חיוב היטל השבחה נעשה בהתאם לחוק‪.‬‬
‫כג‪ .‬לטענה כי על בסיס תכנית תא‪ 5000 /‬ניתן לשפר את כלכליותה של תכנית תא‪ -3885 /‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫כדאיות כלכלית הינה ערך אחד מיני ערכים רבים שנבחנים בתכניות השונות כמו גם במתחם פינוי‬
‫בינוי זה‪ .‬עם זאת‪ ,‬תכנית זו נטמעת בתכנית המתאר תא‪ .5000/‬בנוסף‪ ,‬ראו מענה לנושאים כלליים‬
‫בסעיף א'‪.1‬‬
‫‪ .16‬התנגדותו של מיכאל אלבאום‪ ,‬בעל זכויות בבית שברח' "ארלוזורוב" ‪ ,190‬דירה ‪ ,19‬תל אביב‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי התכנית מקפידה על הפקעות שוות בכל המתחמים של ‪ .39%‬במתחמים ‪ 502-506‬ישנם‬
‫שטחים ירוקים רחבים‪ ,‬אך במגרש ‪ 501‬השטח המופקע משמש לבניית כביש דו סטרי‪ ,‬מדרכות ושצ"פ‪,‬‬
‫שמתוכנן בעיקר מעבר לכביש סואן‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫כבכל תכנית הכוללת תוספת שטחים למגורים‪ ,‬כבר בשלבי קידומה הראשונים התבצעה בדיקה‬
‫פרוגרמתית לצורך קביעת שטחי הציבור הנידרשים כתוצאה מתוספת יח"ד הצפויות‪ .‬כתוצאה מבדיקה‬
‫זו הוגדלו שטחי השב"צ מ‪ 7,296‬מ"ר ל‪ 15,170-‬מ"ר )מהם ‪ 2100‬מ"ר עיקרים הממוקמים בתחום מגרשי‬
‫המגורים(‪ .‬שטחי השצ"פ הוגדלו מ‪ 10.71‬ד' ‪-‬ל‪ 13.57-‬ד' וכוללים רצועת שצ"פ אורכית המהווה הכפלה‬
‫וחיזוק לשדרת "דפנה"‪ ,‬וכן גינות בין המתחמים‪ .‬בנוסף‪ ,‬ניתן יהיה לקבוע במסגרת השב"צ שימושים‬
‫של גינות משחק וכיו"ב‪.‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי השפ"פ המתוכנן מצומצם מאוד‪ ,‬צר ובעל כיוון אוויר יחיד מדרום שעשוי להפוך אותו‬
‫לחממה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לתכנית נעשו בדיקות סביבתיות‪ ,‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.5‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי ניתן לתכנן שטח ירוק שימושי לטובת הבניינים במתחם ‪ 501‬כפי שנעשה במתחמים האחרים‬
‫בדרכים הבאות‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫שינוי הכביש לחד סטרי לכיוון מערב‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית אינה כוללת הסדרי תנועה אשר ייקבעו לעת הוצאת היתרי הבניה‪.‬‬
‫בניית הכביש כהולנדי בו זכות קדימה היא של הולכי הרגל‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית אינה קובעת הוראות בדבר הסדרי תנועה‪.‬‬
‫הצמדת השצ"פ למתחם הבניין כך שישמש את הדיירים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫השצ"פ לאורך רחוב "דפנה" הינו ציבורי מעצם הגדרתו ונועד לשרת הן את דיירי הבניין והן את‬
‫הרחוב וסביבתו‪.‬‬
‫הגדרת שטח גגות ומרפסות כשטח בבעלות משותפת שיתפקד כגינת הבניין‪ ,‬וישמש לטובת כלל‬
‫הדיירים‪ .‬יש לקבוע ייעוד כזה כפיצוי לאובדן הגינה הקיימת בתכנון העירוני‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית אינה קובעת הוראות בנושאים אלה‪.‬‬
‫‪ .17‬התנגדותם של פרופ' חנוך כרמלי והגב' אסתר כרמלי‪ ,‬המתגוררים ברחוב "הרימון" ‪ ,18‬תל אביב‪ .‬בית‬
‫צמוד קרקע הממוקם כבית שני מרחוב "דפנה"‪.‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי הסקר התנועתי עליו מסתמכת התכנית מבוסס על נתונים שנאספו ונבדקו לפני למעלה מעשר‬
‫שנים‪ .‬הסקר אינו מביא בחשבון את הגידול שחל משנת ‪ 2003‬בקמפוס בית החולים איכילוב‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫לתכנית נעשתה בה"ת מקיפה ומעמיקה‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף‬
‫א'‪.4‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי רחוב "הנרייטה סולד" הצר משרת גם את באי החניון העירוני‪ ,‬וכבר כיום עומסי התנועה‬
‫בשעות העומס הם כבדים‪ .‬תוספת ‪ 2,700‬מקומות חניה המוצעת בתכנית תגדיל עוד יותר את עומסי‬
‫התנועה‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫לתכנית נערכה בדיקה תחבורתית וממנה נגזרו הפתרונות התנועתיים בתכנית‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה‬
‫לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫‪22‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫ג‪ .‬לטענה כי ישנה חריגה מתכנית הרובעים שאושרה‪ .‬לפי תכנית הרבעים יוגבל גובה הבתים ל‪ 7.5-‬קומות‪,‬‬
‫אך בסתירה לכך מבקשת תכנית תא‪ 3885 /‬לאשר בניית מגדלים של ‪ 28‬קומות או יותר‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫הוראות תכניות הרובעים ‪ 3‬ו‪ 4-‬אינן חלה על תכנית זו‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראה מענה לסעיף ‪1‬ב' לעיל‪.‬‬
‫ד‪ .‬לטענה כי קרבת המתנגדים לרחוב "דפנה" ולבניינים המתוכננים עפ"י התכנית תביא להצללה והסתרת‬
‫האור במרבית שעות היממה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.5‬‬
‫ה‪ .‬לטענה כי לפי התכנית יש כוונה לחבר את הרחובות "דפנה" ו"הנרייטה סולד" על ידי סלילת רחוב חדש‪.‬‬
‫שינוי זה יגרום לתנועה נוספת בצומת "סולד‪-‬ארלוזורוב" ויעמיסו עוד על האזור‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫ו‪ .‬לטענה כי יש לבחון מחדש את ההשפעות התחבורתיות של תכנית תא‪ ,3885 /‬כולל על רחוב "הנרייטה‬
‫סולד" שהושמט ברובו מן המסמך התנועתי משנת ‪ -2007‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫‪ .18‬התנגדותה של חברת נווה גד בניין ופתוח בע"מ‪ ,‬מיוצגת על ידי עו"ד ענת בירן‪:‬‬
‫א‪ .‬לטענה כי דו"ח השמאי אינו תואם את הוראות תקן ‪ 21‬בעיקר נוכח העדר בדיקות נתונים )שטח דירות‬
‫בנוי בפועל והסכמים שנחתמו עם הדיירים(‪ .‬דו"ח השמאי התעלם מהסכמים קיימים בין הדיירים‬
‫למתנגדת‪ ,‬אשר מבטיחים לדיירים תמורה בהתאם לעקרונות תקן ‪ .21‬אין להחיל את התקן באופן‬
‫רטרואקטיבי על הליכים שהחלו טרם התקנתו‪ .‬יש לבחון גם בהיבט זה את ההסכמים שנחתמו עם‬
‫התושבים‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.1‬‬
‫ב‪ .‬לטענה כי הנקודות הבאות מחייבות תיקון‪:‬‬
‫‪ .1‬דו"ח השמאי קבע שטח דירה ממוצעת של המפונים ב‪ 85-‬מ"ר‪ ,‬לעומת ‪ 93‬מ"ר בחוות הדעת‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הדו"ח נערך על פי התקן‪ .‬לפי הנחיית לשכת התכנון‪ ,‬אין התחשבות בהסכמים אלא בתוספת‬
‫המותרת המוגדרת בתקן‪ .‬ליזם ישנה רשות לתת תמורה מוגדלת לבעלי הדירות‪.‬‬
‫‪ .2‬חוות הדעת מצאה כי שטח זכויות הבנייה התקפות מגיעות ל‪ 116,518-‬מ"ר ללא שטח מרפסות‪,‬‬
‫פער של ‪ 7,000‬מ"ר מהתכנית המופקדת‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫ראו מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.1‬‬
‫‪ .3‬חוות הדעת מעלה כי חישוב זכויות הבניה על פי תכנית רובע ‪ 4‬עדיפה בכל הפרמטרים על פני‬
‫התכנית המופקדת‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה מעדיפה במקרה הנדון תכנית פינוי‪-‬בינוי משום שמבחינה תכנונית‪ ,‬תכנית מסוג זה‬
‫מאפשרת תכנון ראוי יותר‪.‬‬
‫‪ .4‬חוות הדעת מלמדת כי קיים חוסר בתחשיב הכלכלי של ‪ 6,400‬מ"ר שטחי שירות עיליים‪ ,‬אין כל‬
‫יחס לבניית שטחי הקולונדה‪ ,‬חישוב שטחי מסחר מרביים וכ"ו‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התחשיב הכלכלי נבדק ונמצא ראוי והביא בחשבון את הנושאים המדוברים‪.‬‬
‫‪ .5‬דו"ח השמאי מציג רווחיות שאינה מספקת לפרויקט בהיקף זה‪ .‬חוות הדעת מצביעה על נתונים‬
‫מוטעים בדו"ח השמאי שתיקונם מוביל לירידה מהותית בשיעור רווחיות הפרויקט‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫לפי הדו"ח העדכני‪ ,‬שיעור הרווח הינו ‪ ,20%‬רווח שנראה סביר בפרויקט הנדון‪.‬‬
‫‪23‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫‪ .6‬התכנית מקשה מבחינת השלביות הקבועה בה ובכך פוגעת מיכולת מימושה ובכדאיותה‪ -‬לדחות‬
‫את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית מאפשרת בנייה בכל המתחם ואינה כוללת שלביות כתנאי לבנייה‪ .‬התכנית אכן קובעת‬
‫תנאים לאכלוס ‪ -‬ביצועם בפועל של שטחים ציבוריים הנחוצים לצורך הפרויקט‪ .‬הוועדה אינה‬
‫סבורה כי שלביות מהסוג הזה‪ ,‬יש בה כדי לפגוע במימוש התכנית‪ .‬שלב העיצוב האדריכלי הוא‬
‫שלב הכרחי ולא ניתן לאפשר בנייה בלעדיו‪ .‬כמו כן‪ ,‬שלב סקר הקרקע ותכנית העיצוב האדריכלי‬
‫כאמור‪ ,‬הינם תנאים הכרחיים ונחוצים לצורך היתרי בנייה ולא ניתן לוותר עליהם‪ .‬תנאים אלה‬
‫אף נדרשים בכל תכנית ותכנית ואינם קשורים לפינוי‪.‬‬
‫‪ .7‬בכל הנוגע להיטל השבחה יש לפטור את התכנית מהיטל השבחה כפי שפטורות תכניות מכוח‬
‫תמ"א לכל הפחות‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ענין זה נקבע על פי הדין ואינו מצוי בסמכות הועדה המחוזית‪.‬‬
‫‪ .8‬שטחי התכנית ומספר הקומות יוצרות בינוי לקוי עם דירות רבות בקומה‪ ,‬שחלקן בעלות כיוון‬
‫אוויר אחד‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הבינוי אינו מחייב וייקבע בשלב העיצוב האדריכלי‪.‬‬
‫‪ .9‬בחוות הדעת עולה כי יש להוסיף סף של כ‪ 260-‬מיליון ‪ ₪‬לעלויות הפרויקט‪ ,‬אשר ישנו את רווחיות‬
‫הפרויקט בצורה משמעותית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התחשיב הכלכלי נבדק על ידי היועץ השמאי לוועדה ונמצא ראוי‪.‬‬
‫ג‪ .‬לטענה כי התכנית המופקדת אינה תואמת את עמדת הוועדה המקומית שהוצגה בתכנית המתאר‬
‫הכוללת לעיר‪ .‬חשובה בחינת הוראות תכנית המתאר תא‪ 5000 /‬שפורסמה להפקדה בעיתונים ב‪-‬‬
‫‪ .28.11.2013‬בתכנית המתאר מוצע כי במתחם "דפנה" ניתן יהיה לבנות לגובה של עד ‪ 40‬קומות‪ ,‬אך‬
‫התכנית מעניקה רח"ק ‪ 4‬בלבד‪ ,‬שלא מאפשר את הגובה המוצע‪ .‬התנגדות מהנדס העיר ביקשה להכפיל‬
‫את הרח"ק המוצע ל‪ 8-‬לצורך התאמה לתכנית בהליכי קידום מתקדמים‪ ,‬לאחר המלצת הוועדה‬
‫המקומית‪ .‬קיים פער של ‪ 21,000‬מ"ר בין המצב המוצע בתכנית לבין המוצע בהתנגדות מהנדס העיר‪ .‬יש‬
‫לתגבר את סך זכויות הבניה המבוקשות ולאפשר בניה בגובה של ‪ 40‬קומות המוצע בתכנית המתאר‬
‫ובעמדת הוועדה המקומית‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫זכויות הבנייה והגובה בתכנית המתאר הינן תקרת הזכויות המרבית‪ .‬הזכויות בפועל תקבענה בהתאם‬
‫לתכנית מפורטת אשר תבחן לעומק את התכנון הראוי‪.‬‬
‫ד‪ .‬לטענה כי תכנית רובע ‪ 4‬עדיפה על התכנית המופקדת‪ .‬תכנית רובע ‪ 4‬מכילה עקרונות תכנון רחבים‬
‫ועקרוניים שיפים גם למתחם זה‪ .‬לתכנית רובע ‪ 4‬ישנם מספר יתרונות על פני התכנית המופקדת‪:‬‬
‫‪ .1‬תכנית נוספת מפורטת ויש בכך חיסכון זמן‪.‬‬
‫‪ .2‬מכוח תכנית רובע ‪ 4‬אין כל חובה להקצות שטחי ציבור נוספים ולהקצות שטחים ציבוריים‬
‫לעירייה בתוך המבנים‪ ,‬אין אפשרות לחייב להקצות דירות להשכרה‪ ,‬דירות קטנות ושטחי מסחר‪.‬‬
‫‪ .3‬תכנית רובע ‪ 4‬מעניקה גובה רב יותר מאשר בבניינים המרקמיים לאורך "דרך נמיר"‪.‬‬
‫‪ .4‬תכנית רובע ‪ 4‬מעניקה פטור מהיטל השבחה מאחר והיא תכנית מכוח סעיף ‪ 23‬לתמ"א ‪.38‬‬
‫‪ .5‬תכנית רובע ‪ 4‬מאפשרת רווחיות גבוהה יותר כתוצאה מחסכון של מטלות ציבוריות והיטל‬
‫השבחה‪.‬‬
‫‪ .6‬התכנית המופקדת במתכונתה לא עונה על הצרכים הנדרשים והמורכבות בביצוע פרויקט כזה‪.‬‬
‫התכנית לא מתמרצת את המתחם ביחס לרחובות ראשיים אחרים ברובע ‪ ,4‬אלא בפועל פוגעת בו‪.‬‬
‫המתנגדת טוענת כי יש לשפר את התכנית כך שתהיה עדיפה מתכנית רובע ‪ 4‬מאחר ומטרתה היא‬
‫‪24‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫התחדשות עירונית ולכל הפחות להשוות את ההוראות כך שלא תפחת מתכנית שרק אושרה על כל‬
‫רובע ‪.4‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬‫הוועדה מעדיפה במקרה זה תכנית פינוי‪-‬בינוי המאפשרת תכנון ראוי‪ .‬כמו כן‪ ,‬התכנית הינה רווחית על פי‬
‫הדו"ח השמאי המעודכן שנבחן על ידי היועץ השמאי לוועדה המחוזית‪.‬‬
‫ה‪ .‬לטענה כי הקצאת שטחי ציבור במגרשי המגורים היא דרישה בלתי סבירה‪ ,‬בלתי חוקית ובעלת השלכות‬
‫כלכליות משמעותיות על הפרויקט‪ .‬שטחים אלו לא נכללים כשטח ציבורי בסעיף ‪ 3‬לתכנית המופקדת‪,‬‬
‫הקובע ייעודי קרקע ותאי שטח‪ ,‬ובכך מגדילים כביכול את התרומה לציבור ללא מתן פיצוי או איזון‬
‫ראוי כמו יתר שטחי הציבור‪ .‬התניה של הקצאת שטחים ציבוריים בתחום בנייני המגורים על חשבון‬
‫היזם היא קביעה שנעשתה ללא סמכות והיא בלתי חוקית ויש להסירה מהתכנית‪ .‬יש להגדיר בשלב זה‬
‫מה הם השימושים האפשריים בשטחים אלו ולהבהיר כי זה אינו שטח סחיר בבעלות העירייה שאותו‬
‫תוכל להשכיר למרבה במחיר‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה לעיל סעיף ‪3‬י"א לעיל‪.‬‬
‫ו‪ .‬לטענה כי התכנית מחייבת שני סוגים של דירות מיוחדות אשר אינן חופפות‪ .‬הדרישה לדירות קטנות‬
‫ולדירות להשכרה אינן חופפות לאור הגדרת הגודל המינימלי‪/‬מקסימלי‪ .‬במצב זה ‪ 31%‬מהדירות‬
‫בפרויקט הן מיוחדות‪ .‬המתנגדת טוענת כי אישור הדירות המיוחדות בתכנית פוגם מהותית בהיתכנות‬
‫הכלכלית שלה‪ .‬ככל שלא תתקבל טענת המתנגדת כנגד הדירות המיוחדות יש לתקן את הוראות התכנית‬
‫כדלקמן‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫יש לבטל את הדרישה כי הדירות להשכרה ייבנו באותם חומרי הגמר כמו יתר הדירות‪ .‬סעיף זה‬
‫הגיוני מבחינת פתחים ומרפסות‪ ,‬אך לא מבחינת גמר פנים הדירה‪ .‬יש לראות בדרישה זו כהתניה‬
‫קניינית ולכן יש לבטלה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫התכנית אינה מתייחסת לחומרי הגמר של פנים הדירות‪.‬‬
‫יש לתקן את ההוראות לגבי גודל הדירות המיוחדות כך שתהיה חפיפה מסוימת בין הדירות‬
‫הקטנות לדירות להשכרה ובצורה זו תפחת הפגיעה הכלכלית בכדאיות הפרויקט‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫כלכליות הפרויקט נבחנה‪ .‬הוועדה סבורה כי יש חשיבות גדולה בהקצאת שטח לדירות קטנות‬
‫ולדירות להשכרה‪ .‬כמו כן‪ ,‬נושאים אלו הובאו בחשבון בחוו"ד הכלכלית לתכנית‪.‬‬
‫יש להבהיר בהוראות התכנית כי שטחי הדירות הקטנות אינו כולל את שטח המרפסות‪ ,‬קרי שטח‬
‫הדירות הקטנות עד ‪ 63‬מ"ר לא כולל שטח המרפסת‪ -‬לקבל את ההתנגדות‪.‬‬
‫שטח הדירות נקבע בהתאם להנחיות מנכ"ל ולכן אין להוסיף עליו את שטחי המרפסות‪.‬‬
‫יש להבהיר בהוראות התכנית כי מספר יחידות הדיור מחושב מסך הדירות בתכנית ללא הדירות‬
‫להשכרה מאחר ואין חפיפה בין הדירות‪ .‬כלומר‪ ,‬מספר יחידות הדיור להשכרה הוא ‪ 248‬יח"ד‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫לפי הוראות התכנית‪ ,‬מוגדרות ‪ 200‬יח"ד להשכרה‪.‬‬
‫ז‪ .‬לטענה כי שטחי המרפסות נכללים בתכנית בסך השטחים העיקריים לבנייה‪ :‬כל דירה זכאית לכל הפחות‬
‫לתוספת מרפסת של ‪ 12‬מ"ר‪ .‬על פי תקנות חישוב שטחים‪ ,‬שטחים אלו לא נחשבים שטח עיקרי או‬
‫שירות כל עוד הם עומדים במגבלת הסעיף לרבות במגבלת גודל‪ .‬לכן הצגת סך השטח העיקרי ללא‬
‫הפרדת שטחי המרפסות יוצרת הטעיה‪ ,‬שכן ישנם שטחים עיקריים למגורים רבים יותר ממה שהתכנית‬
‫‪25‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫מעניקה בפועל‪ .‬התכנית מפלה מבחינה זו‪ ,‬שכן בתכניות חדשות שטחי המרפסת אינם נכללים בשטחים‬
‫העיקריים‪ .‬יש להוסיף שטחי מרפסות כדין‪ ,‬בנוסף על השטחים העיקריים‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫בטבלה ‪ 5‬בהוראות התכנית‪ ,‬מצוין מהו שטח המרפסות מתוך סה"כ השטח העיקרי‪.‬‬
‫ח‪ .‬לטענה כי יש להגמיש את הוראות השלביות נוכח מורכבות מימוש הפרויקט על מנת לאפשר את מימוש‬
‫הפרויקט במהירות וביעילות‪:‬‬
‫‪ .1‬סעיף ‪ 6.1.1‬מחייב הכנת תכנית עיצוב אדריכלי לכלל שטח התכנית‪ ,‬לאישור הוועדה המקומית‪.‬‬
‫סעיף זה יקשה על רצון היזמים לממש את הפרויקט בשלבים שכן טרם הוצאת היתר למתחם‬
‫אחד יהיה צורך להכין תכנית עיצוב לכלל המתחמים‪ ,‬על אף שייתכן כי יבוצעו על ידי יזמים‬
‫שונים שטרם התאגדו‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה רואה חשיבות גבוהה בראייה רחבה של כל המתחם ולא ניתן לאפשר גמישות רק על חלק‬
‫ממנו‪ .‬תכנית העיצוב האדריכלי תאבד את המטרה שלשמה היא התהוותה‪.‬‬
‫‪ .2‬לא ברור מי יכין את התכנית ועל מי יחולו עלויות אישור התכנית‪ .‬ככל שלא יתוקן הסעיף בתכנית‪,‬‬
‫יש לקבוע לוח זמנים לאישור תכנית העיצוב לאחר אישור התכנית המופקדת‪ ,‬בכדי שהדבר לא‬
‫יהווה מכשול‪ -‬לקבל את ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫תכנית עיצוב אדריכלי תוגש תוך שנתיים מיום אישורה של תכנית זו‪ .‬הנ"ל יצוין בהוראות תכנית‬
‫זו‪.‬‬
‫‪ .3‬סעיף ‪ 6.1.3‬לתכנית המופקדת קובע כי תנאי לקבלת היתר הבניה למגדל המגורים בכל מתחם‬
‫מימוש הוא קבלת היתר בניה למבנה המרקמי‪ ,‬החצר הפנימית והשצ"פ‪ .‬הקמת מרתפי החניה‬
‫והמגדל יימשך זמן רב יותר מבניית המבנה המרקמי‪ ,‬לכן מבוקש לבטל דרישה זו‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫מדובר במבנה אחד אשר משולבת בו בנייה מרקמית ומגדל עם מרתף משותף‪ ,‬ואין זה ראוי‬
‫להפרידו לשלבים שונים‪.‬‬
‫‪ .4‬המצב כיום יחייב את היזם להתחיל בבנייה של הבניין המרקמי בד ובד עם הבניה של המגדל וזה‬
‫לאור תוקפו של ההיתר‪ ,‬דבר שיגרום לסיום בניית המבנה המרקמי טרם סיום המגדל ויקשה על‬
‫מכירת הדירות בתקופת העבודות‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה סבורה כי יש לתכנן את כל המתחם בשלמותו ובמלואו‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים‬
‫הכללים בסעיף א'‪.2‬‬
‫‪ .5‬מבוקש לפצל את היתר הבניה להיתר חפירה ודיפון והיתר לבנית המגדל וזאת על מנת להקל‬
‫בשלב הרישוי ולזרז את הליך הבניה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה סבורה כי יש לתכנן את כל המתחם בשלמותו ובמלואו‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים‬
‫הכללים בסעיף א'‪.2‬‬
‫‪ .6‬בתנאי האכלוס של התכנית בסעיף ‪ 6.3‬ה' נקבע כי על מנת לאכלס את המגדל יש לבצע בפועל את‬
‫כל המתחם‪ .‬הוראה זו מייתרת את התנאי בסעיף ‪ 6.1.3‬מאחר ולא ניתן יהיה לאכלס את המגדל‬
‫ללא בניה בפועל של כל המתחם וכפועל יוצא מכך בשלב הראשון הוצאת היתר בניה ליתר‬
‫המתחם‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוועדה סבורה כי יש לתכנן את כל המתחם בשלמותו ובמלואו‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו מענה לנושאים‬
‫הכללים בסעיף א'‪.2‬‬
‫‪ .7‬הוראת סעיף ‪ 6.1.7‬היא קביעת מטלה ציבורית על חשבון היזם‪ .‬לא ברור כיצד על היזם להבטיח‬
‫ביצוע המטלה‪ .‬יש לבטל הוראה זו ככל שתתבטל הדרישה לשטחי הציבור המגדלים הירוקים‪-‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ראו מענה בסעיף ‪ 5‬י"ב לעיל‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫ט‪ .‬לטענה כי יש להגמיש את ההוראות הנוגעות להיתר אכלוס‪:‬‬
‫‪ .1‬סעיפים ‪6.3‬א)‪ (1‬ו‪6.3-‬א)‪ – (6‬העברת האחריות והעלות של הסדרת וביצוע הכביש על חשבון היזם‬
‫ללא מכרז אינה חוקית ומהווה מטלה ציבורית אסורה‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫הוראות סעיפים אלה נועדו להבטיח שטרם אכלוס הפרויקט יושלם ביצועם של שטחי הציבור‬
‫כמתואר בסעיף ‪ 5‬י"א לעיל‪.‬‬
‫‪ .2‬התנאי בסעיף ‪ 6.3‬ג אינו הגיוני ואינו מעשי שכן לא יאפשר ליזם לאכלס את המתחם חרף כך כי כל‬
‫המבנים הושלמה בנייתם וקיבלו טופס ‪ .4‬דרישה זו אינה הגיונית ואישורה יטיל עלות כלכלית‬
‫גבוהה ביותר של העמדת המבנים ריקים למשך תקופה של מספר חודשים ואף שנים לאור‬
‫מורכבות הפרויקט‪ .‬מוצע כי הוראה זו תתוקן כך שתותאם להוראות חוק המכר‪ -‬לקבל את‬
‫ההתנגדות בחלקה‪.‬‬
‫ראו המענה בסעיף ‪ 5‬י"ב לעיל‪.‬‬
‫‪ .3‬יש לשנות את הוראות השלביות הנוגעות לתנאים לאכלוס כך שיהוו תנאי להיתר‪ -‬לדחות את‬
‫ההתנגדות‪.‬‬
‫הוראות השלביות הינן על מנת להבטיח את תפקודו של המתחם ביחס לקצב מימוש התכנית‪.‬‬
‫י‪ .‬לטענה כי יש לבטל את הוראות השלביות הנוגעות לביטול הדרכים‪ .‬ההתניה בסעיף ‪ 7.1‬לתכנית‬
‫המופקדת כי ביטול דרך ופיתוח השצ"פ בתא שטח ‪ 601‬ייעשה רק לאחר מימוש הדרך בתא שטח ‪801‬‬
‫בייעוד דרך מוצעת קושרת את גורל המתחמים יחדיו ומאיינת את האפשרות לביצוע הפרויקט בשלבים‪.‬‬
‫במצב שבו הדיירים ממתחם ‪ 801‬לא יסרבו לאותו פרויקט או יתעכבו מסיבות אחרות‪ ,‬עיכוב בביצוע‬
‫מתחם זה ימנע את האפשרות לביצוע המתחם בו ממוקם תא שטח ‪ ,601‬לכן מבוקש למחוק התניה זו על‬
‫מנת לאפשר את מימוש הפרויקט בכל מתחם במנותק מיתר המתחמים‪-‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫ביטול הדרך ופיתוח השצ"פ בתא שטח ‪ 601‬אינו מהווה תנאי לאכלוס מתחם כלשהו‪ .‬בנוסף אין לבטל‬
‫דרך ללא ביצוע של מענה בדמות דרך חלופית‪.‬‬
‫יא‪ .‬לטענה כי יש להורות על שינוי הכביש שמחבר את רחוב "דפנה" לדרך נמיר לרחוב חד סטרי‪ .‬חיבור דו‬
‫סטרי בין רחוב "דפנה" ל"דרך נמיר" ייצור סיכון בטיחותי מאחר ותתאפשר יציאה מרחוב "דפנה"‬
‫לדרך נמיר‪ ,‬שהוא נתיב ראשי עם תחבורה ציבורית במסלול הימני‪ ,‬אליו משתלבים הרכבים שייצאו‬
‫מרחוב זה‪ .‬כמו כן‪ ,‬מציינים המתנגדים גם את הנקודות הבאות‪:‬‬
‫‪ .1‬המתנגדים מציינים כי גם משרד התחבורה הביע חששותיו מכך‪.‬‬
‫‪ .2‬הפיכת הכניסה לרחוב "דפנה" מ"דרך נמיר" לכביש דו סטרי תגרום לתנועה רבה ברחוב "דפנה"‬
‫ממכוניות שינסו לקצר את דרכם ולהתחבר ל"דרך נמיר" דרך כביש זה מבלי להמתין ברמזורים‬
‫של רחוב "ארלוזורוב" או "שדרות שאול המלך"‪.‬‬
‫‪ .3‬הכביש הופקד כדו סטרי למרות התנגדות משרד התחבורה והסכנה הטמונה בכך‪ ,‬ועומס התנועה‬
‫שהדבר יגרום לרחוב דפנה‪ .‬המתנגדת מבקשת לתקן את נספח התנועה כך שיבוטל הסימון של‬
‫הכביש מדו סטרי לחד סטרי לכיוון רחוב "דפנה"‪.‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬‫נספח התנועה מנחה לנושא הסדרי התנועה‪ ,‬יצוין כי נושא זה ייקבע לעת הוצאת היתרי בניה‪ .‬כמו כן‪ ,‬ראו‬
‫מענה לנושאים כלליים בסעיף א'‪.4‬‬
‫יב‪ .‬לטענה כי יש לצמצם ואף לבטל את שטחי המסחר ב"דרך נמיר"‪ ,‬מאחר ומוקדי מסחר במתחם יהוו‬
‫מטרד תנועתי וסביבתי‪ .‬בעלי הדירות התריעו בפני המתנגדת כי אינם מסכימים לאישור שטחי המסחר‬
‫בתכנית נוכח חשש כי שטחים אלו יהוו מטרד יומיומי וישנו לחלוטין את צביון המתחם‪ .‬יש לאמץ את‬
‫‪27‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫עמדת משרד התחבורה בעניין‪ ,‬המצביעה גם היא על הסכנה בשטחי המסחר הפונים ל"דרך נמיר" אשר‬
‫מהווה ציר תחבורה ראשי‪ -‬לדחות את ההתנגדות‪.‬‬
‫שטחי המסחר לאורך רחוב "נמיר" ו"ארלוזורוב" מהווים חלק מתפיסה עירונית אשר באה לידי ביטוי‬
‫בתכנית המתאר תא‪ 5000 /‬הקובעת את רחובות "ארלוזורוב" ו"נמיר" כצירים מעורבים והגברת‬
‫המאפיינים העירוניים בהם‪.‬‬
‫בהתאם לכך מתוכנן הרחוב בהתייחסות לציבור הולכי הרגל ע"י הרחבת המדרכות‪ ,‬יצירת חזית רחוב‬
‫פעילה ומגוונת‪ ,‬גובה בינוי מרקמי ומלווה רחוב‪ ,‬שבילי אופניים ועיצוב פני הרחוב‪ .‬בנוסף‪ ,‬מיקום‬
‫התכנית בקרבה להסעת המונים‪ ,‬מייצר תנועת הולכי רגל אינטנסיבית‪ ,‬אל המרכז התעסוקתי‪ ,‬האזרחי‬
‫והתרבותי‪ ,‬ואל מרכז העיר‪ ,‬מה שמדגיש את הצורך באזור זה בדופן רחוב מסחרית ופעילה‪.‬‬
‫יג‪ .‬לטענה כי יש לאפשר גמישות תכנונית לאור מורכבות התכנון‪ .‬הגמישות מתבקשת בעיקר במצב בו יזם‬
‫אחד מבצע פינוי בינוי בשני מתחמים או יותר‪:‬‬
‫‪ .1‬יש לאפשר את ריכוז היחידות להשכרה ו‪/‬או היחידות הקטנות במתחם אחד‪.‬‬
‫‪ .2‬יש לאפשר ניוד זכויות בין המתחמים‪.‬‬
‫‪ .3‬יש לאפשר ניוד יחידות דיור בין המתחמים‪.‬‬
‫‪ .4‬יש לאפשר איחוד שימושים בין המתחמים במקרה של המרת שטחים למלונאות‪ ,‬תעסוקה וכ"ו‪.‬‬
‫‪ .5‬הגמישות המבוקשת תשמור על צביון המתחם המתוכנן‪ ,‬שתאפשר תכנון נכון יותר של המתחמים‬
‫ותמנע מטרד לדיירים‪ ,‬ותאפשר לענות על דרישות בעלי הזכויות במקרקעין‪ .‬כמו כן‪ ,‬תכנון נכון של‬
‫המתחם יאפשר למקסם את ההכנסות מהפרויקט וישפר את הכדאיות הכלכלית בפרויקט מורכב‬
‫שכזה‪.‬‬
‫לדחות את ההתנגדות‪.‬‬‫הקצאת זכויות הבניה במתחמים הינה בסמכות הוועדה המקומית ותוכל להיעשות בשלב איחוד וחלוקה‬
‫או בשלב של תכנית בסמכות הוועדה המקומית‪.‬‬
‫‪ .19‬הערות מינהל התכנון‪:‬‬
‫לקבל את ההערות‪.‬‬‫הערות מנהל התכנון נבדקו ונטמעו במלואן‪.‬‬
‫‪ .1‬תמ"א ‪1 /12‬‬
‫התכנית מאפשרת המרה של עד ‪ 15%‬מהשטחים העיקריים למגורים בכל מתחם למלונאות‪ .‬יש‬
‫להבטיח מתן מענה בתכנית להוראות התמ"א לרבות האמור בסעיף ‪ 5.1‬וסעיף ‪ 6‬לתמ"א לנושא‬
‫הוראות להכנת תכנית מקומית למלונאות‪ -‬יוטמע בתכנית‪.‬‬
‫‪ .2‬תמ"א ‪/23‬א‪4/‬‬
‫התכנית גובלת בקו מתע"ן‪ ,‬הקו הסגול‪ ,‬יש לסמן את תחום הרצועה לתכנון של הקו הסגול‬
‫בהתאם לאמור בסעיף ‪ 8.2‬לתמ"א ולוודא כי המוצע בתכנית עומד במגבלות להוראות סעיף ‪8.5‬‬
‫לתמ"א ‪ -‬הנ"ל יסומן‪.‬‬
‫‪ .3‬תמ"א ‪/34‬ב‪4/‬‬
‫התכנית חלה באזור פגיעות מי תהום א' ובחלקה המזרחי בתחום אזור רגיש להחדרת מי נגר‬
‫וכוללת הנחיות לשימור וניצול מי נגר‪ .‬תשומת לבכם לצורך באישור רשות המים לתכנית לאור‬
‫הנחיות לשימור וניצול מי נגר בהוראותיה‪ ,‬והיותה בחלקה בתחום אזור רגיש להחדרת מי נגר‪,‬‬
‫זאת בהתאם לאמור בסעיף ‪ 26‬לתמ"א – אישור רשות המים התקבל‪.‬‬
‫‪ .4‬תמ"א ‪38‬‬
‫יש לציין בהוראות התכנית כי היתר לתוספות הבניה למבנים קיימים מותנה בבדיקה בדבר הצורך‬
‫בחיזוק המבנה הקיים לפי הוראות תקן ישראלי ת"י ‪ 413‬בהתייחס למבני הציבור אשר הינם‬
‫בתחום התכנית‪ -‬יוטמע בהוראות התכנית‪.‬‬
‫‪ .5‬תמ"מ ‪ 5‬מאושרת‬
‫התכנית חלה בתחום אזור מוטה תח"צ‪ .‬יש לבחון האפשרות להפחתת תקני החניה‪ ,‬בהתאם‬
‫למרחקה של התכנית ממרכז תחבורה או מתחנת רכבת ובהתאם להתקדמות הקמת מערכת‬
‫‪28‬‬
‫פרוטוקול החלטות מוועדת משנה להשלמות מספר ‪2015002‬‬
‫שהתקיימה בתאריך ‪ 26.1.15‬במשרדי הוועדה המחוזית ת"א‬
‫הסעת המונים‪ ,‬כאמור בסעיף ‪ 4.9.2‬לתמ"א‪ -‬נבחן ונקבע בתכנית תקן מופחת‪ ,‬כמצוין במענה‬
‫לנושאים הכלליים בסעיף א' ‪.4‬‬
‫‪ .6‬קידום יח"ד קטנות במוסדות התכנון‬
‫בהתייחס לאמור בחוזר מנכ"ל לנושא קידום יח"ד קטנות במוסדות התכנון וכן לאמור בהחלטת‬
‫הוועדה המחוזית מיום ‪ ,30.12.13‬יש להבהיר בהוראות התכנית כי יח"ד קטנות הינן יח"ד שגודלן‬
‫המרבי הינו ‪ 75‬מ"ר‪ -‬נקבעו בתכנית זו ‪ 200‬יח"ד להשכרה וכן יח"ד קטנות‪.‬‬
‫‪ .7‬תשומת לב לשכת התכנון להנחיית מנהל התכנון לנושא התחשבות בסיכונים סיסמיים בתכניות‬
‫מפורטות – הנ"ל נבדק‪.‬‬
‫לתת תוקף לתכנית מתוקנת בהתאם לאמור לעיל‪.‬‬
‫_________________________‬
‫מזכיר הועדה‬
‫‪29‬‬