Information från styrelsen Februari 2011

1
Information från styrelsen
Februari 2011
Förra året fick vi stå ut med en kall vinter som varade långt in
i mars/april. Ingen trodde väl då att denna vinter skulle börja
redan i november. Ja, faktiskt med ett par förspel i oktober.
Återigen en vargavinter
Det innebär att våra uppvärmnningskostnader som
är vår tyngsta utgiftspost alla kategorier har skjutit
i höjden. Värmekostnaden för december blev tangerat all-time-high med 534.926:- vilket är 64,5%
av intäkterna den månaden! Tillkommer naturligtvis även andra omkostnader för vargavintrar såsom
snöskottning, sandning och takskottning. Vi är tacksamma för att det finns sommarmånader också.
Men vi ska inte glömma bort att vi länge väntat på ”vita jular som förr i
tiden”. Och att kunna åka
skidor i fina spår, ha med
sig matsäck med apelsiner, mackor och choklad.
Man glömmer så fort och
ändrar sig så lätt.
inte att utesluta men är något som vi försöker undvika. Samtidigt bör vi sträva efter en rättvis boendekostnad över tid eftersom man annars kan se det
som att vi skor oss på framtida medlemmar.
Nu är vi taggade
Inför året delade vi ut taggarna till de nya låsen. Ni har
redan provat och många är de frågor och ändringar vi
behövt besvara och genomföra. Reaktionerna har varit
uttalat positiva. Några har
dock varit lite irriterade,
kanske konstigt annars. Vi
glömde t ex att informera
om att man skall hålla upp
taggen mot portpanelen.
Men nu verkar de mesta
fungera.
Vi tänker dock skynda
långsamt med att ta bort
nyckelfunktionen och
portkoderna så att ni inte
ska behöva stressa. Har
ni frågor så träffas vi i
föreningslokalen på torsSnöskottningen av vägar och trottoarer liksom avgiftsbelagda
dagar.
Eller lägg en lapp i
parkeringar har varit under all kritik. Det är kommunens anföreningsbrevlådan.
svar och vi har påtalat att det inte fungerar flera gånger.
Hur går det med avgifterna
Av ovanstående förstår
ni att klimatet till viss del
påverkar vår ekonomi.
Medlemsavgifterna har
inte ändrats på sju år. Vi
har strävat efter att ha en
långsiktigt trygg ekonomi utan berg och dalbanor
då det gäller våra avgifter.
Vi har också genomfört många större renoveringar och har ett fönsterbyte framför oss som
ligger i storleksordningen 15 miljoner. Visserligen
med avskrivningar under en lång tidsperiod.
Styrelsen följer därför som alltid utvecklingen
med stor uppmärksamhet. En avgiftshöjning går
Hemtjänsten ordnar eget
Under året kommer hemtjänsten att installera en
egen typ av lås till sina kunder i området. Det sker
oavsett om vi hade bytt låssystem eller inte. Deras
lås är integrerat med deras individuella mobiler som
inte bara låser upp utan även noterar besöken för registrering och tidslogg. Kunden kommer därvid inte
att kunna debiteras för mer än verklig tid.
fortsättning sista sidan
Hela detta uppslag handlar om
En lång fönsterresa
Som ni alla vet har det gått ett antal år i förberedelser inför det nu stundande fönsterbytet. Vi har
tyvärr varit inne i flera återvändsgränder som gjort att vi fått backa och börja om.
Det vi har vunnit är förhoppningsvis att vi undvikit samarbetsproblem samt i fallet med provfönster lärt
oss att byte av både fönster och hela bröstningarna över och under inte låter sig göra med en rimlig ekonomi.
Vår konsult för upphandlingen
En från början vidtalad konsult från SBC, som vi inte
ens hann teckna avtal med blev långtidssjuk och såg
därmed en förtidspension som sin framtid.
Den som sedan fick uppdraget, genomförde en omfattande och bra inventering men också det omtalade
provfönstret. Samarbetsproblem kom redan där fram.
Vi bröt kontraktet efter att ha lyckats knyta Lars Rosell på
Knut Jönsson Byggadministration AB till oss. Vi har tidigare
arbetat med honom vid elstambytet. Han var då anställd på
SBC. Lars har lång erfarenhet i branschen, god kompetens
och samarbetet bygger även på bra personkemi.
Vi fick fram en slutsegrare
Bland tre finalister av tio tillfrågade fick dessa återkomma
med offerter som skulle vara jämförbara. D v s att inget
skulle ligga som tillkommande i de olika offerterna och
att de avsåg samma omfattning.
När vi jämförde alternativen tittade vi naturligtvis på
kvalité som en tung faktor.
Redan där prioriterade vi en
av de tre. När de sedan kom
in med det fördelaktigaste
priset, lämnade bankgaranti
och hade en trovärdig bakgrund, så kände vi att det var
bästa alternativet.
Det blev Mockfjärds
Fönsterentreprenad
AB
från Mockfjärd i Dalarna
som fick uppdraget.
AW 27 och går vidare till AW 5. Här handlar det om
fönstren mot gårdssidan. Fönstren mot E 18 är med
några undantag, 6 balkonger, bytta tidigare.
AW 1, höghuset, blir den 12-23 september och man
avslutar i
Golf-längan 26-30 september.
Även i dessa gäller det inte alla fönster eftersom många
redan är bytta tidigare på grund av bullerstörningar
från trafiken.
Arbetena börjar kl 8 på morgonen och pågår i vissa
fall till kl 19 för att t ex göra färdigt en lägenhet.
Vissa förskjutningar i produktionsplanen kan naturligtvis ske genom oförutsedda händelser.
En avgörande förutsättning för att planen skall hålla
är att tillträde till lägenheterna kan ske enligt planen.
Takfönster ingår ej i planen utan kommer att aviseras separat.
Vad behöver du göra själv
Du behöver ta bort gardiner,
blommor, fönsterbänkar (om
du klarar det) och annat som
du satt upp i och runt fönstret. Eventuella kablar och
andra genomföringar måste
bort (dom klipps annars av).
Ta bort tavlor som hänger
nära. Se till att det finns tillräckligt med utrymme för
montörerna framför fönstret. Montören täcker golven
framför fönstren. För gångtrafik från och till är det bra
När börjar dom hos mig
Arbetena har redan kom- Avtalet är undertecknat. Fr v Mikael Hammarbäck BRF´s om du t ex lägger ut tidningar. Skydda känsliga möbler
mit igång med måttagning- ordf, Lars Rosell vår byggkonsult och Marcus Weilund vd
och inredning från damm.
ar i AJ-längan samt produk- Mockfjärds Fönsterentreprenad AB t h.
tionsplanering.
Hur sker bytet
Själva monteringsarbetet kommer enligt planen att
Fönstren byts från insidan. Montörerna kommer alltså
börja den 21 mars.
att bära in samtliga fönster genom din ytterdörr med
AJ 6 den 21/3 till AJ 16 som blir klar den 5:e maj
bibehållna grova skor. Ett tungt jobb. Ett och ett av de
(alltså drygt en vecka per port).
gamla fönstren tas bort och ersätts av ett nytt. Den tid
Därefter fortsätter man med stjärnhusen.
som det är öppet rakt ut är alltså inte alltför lång. I inget
AW 6 den 5 - 18 maj,
fall kommer det att saknas ett fönster under natten. Man
AW 8 den 19 - 27 maj,
försöker byta lägenhetsvis och räknar med några dagar
AW 10 den 25 maj till 8 juni,
per lägenhet beroende på storlek. Därutöver måste du
AW 12 den 8-17 juni följt av
ge montörerna tillgång till din lägenhet för projekteAW 14 som ska vara klart 1:a juli.
ring, besiktning och ev kompletteringsarbeten.
Efter semesteruppehåll börjar så arbetena den 1:a augusti i
vårt förestående fönsterbyte
Våra nya fönster
De fönster vi har valt är av högsta kvalitet. Karm och båge
är av trä med brännlackerad aluminiumplåt på utsidan.
Konstruktionen ger avvattning och luftning som förhindrar fuktansamling. Karmen är 10 cm bred av norrländsk
kärnfuru. Bågen är tillverkad av 3 lameller av norrlandsfuru limmade omvänt mot varandra med den inre i kvistfri
furu. Det ger högsta formstabilitet och livslängd.
Fönstren har ett ljudvärde 39 dB i några fall som vetter mot Golfvägen 44 dB.
Fönstren kan öppnas på vanligt sätt eller tippas några grader inåt för vädring (bra om det regnar). Fönster
med vädringsspringa har samma öppningsmöjlighet.
Det större öppnas med en dold spanjolett som du kommer åt när vädringsspringan är öppen. Samtliga fönster och balkongdörrar i bottenplan kommer att vara
försedda med lås.
Samtliga fönster utom de i badrum och trapphus
kommer att vara försedda med vita persienner. Önskemål om annan färg kommer vi inte att tillmötesgå.
Bl a för att det kan skada fönstren genom en förhöjd
temperatur mellan fönstren.
Ventilationen är bara såå viktig
Som ni vet bygger vår ventilation på att fläktar på vinden
suger ut luften från lägenheterna. Detta sker i första hand
från köket och badrummet där man kan styra flödet med
ventilens öppning. Tilluften kommer f n genom ventiler
under fönstren. Dessa är 40 cm breda och vi tycker att
det ofta drar kallt ifrån dom.
Men som vi alla vet, som studerat en bäck, så strömmar det kraftigare där den är smal och det blir ett lugnt
flöde där den är bred. På de nya fönstren kommer det att
bli ett brett lugnt flöde och dessutom sitter det upptill!
Ventilationen av lägenheten är mycket viktig bl a för
att matos och kondens skall ta sig ut ”rätt väg”.
OVK-kontroll av luftflödet
I anslutning till fönsterbytet kommer en OVK-besiktning att genomföras. Vi gör det dels för att det är dags
enligt myndighetsföreskrifter, dels för att få en kontroll
på att det blivit korrekt efter fönsterbytet. Men samtidigt för att inte behöva besvära dig ytterligare en gång.
Fönsterpartier med bröstningar
Det fönster och/eller balkongpartier som har bröstningar
ovan och under kommer att utföras med Renova-metoden.
Det innebär att bröstningar och karm blir kvar medan resten
byts ut. Det är inte fråga om, vilket är vanligt, en instickskarm som skruvas fast i den gamla. Det ger bl a ett mindre
öppningsmått och påverkar husfasaden utseendemässigt.
En måttbeställd tillverkning
Fabriken i Norrland använder furu från en såg i Hälsingland, inte något importerat snabbväxande från varmare länder. Virket är utvalt och av prima kvalitet.
Fabriken heter Snidex AB är en välrenommerad tillverkare av fönster sedan 1918. Deras produktuvecklare
Åke Lindgren har på plats hos oss gått igenom fönst-
ren i AJ-längan och har gjort en del anpassningar. Ett
exempel på detta är badrumsfönstren. Dessa är i vissa
fall, speciellt där man bytt ut badkaret mot en dusch
som hamnat bredvid fönstret, väldigt utsatta. Därför
kommer badrumsfönstren där att förses med en invändig ungslackerad aluminiumbåge som är dränerad.
Många inblandade - krav på samordning och logistik
För att kunna genomföra vårt fönsterbyte, ca 1.250 fönster, är det mycket folk som blir inblandade. Det är inte
enbart de som ni möter här i området, utan många fler
både i Dalarna, Helsingland och Norrland. Därför är det
viktigt med planering och struktur i arbetsprocessen.
Ni förstår säkert att vi inte kan ta alltför stor individuell
hänsyn, utan vädjar till er att lösa tillgängligheten till er
lägenhet genom grannar, vänner eller lämna nyckel till
installatörerna om ni inte själva kan vara hemma.
Här ser du vilka du kommer att möta i området
Dom kommer att vara försedda med en identitetsbricka
som hänger runt halsen. För att du ska känna dig trygg.
Olle Bergqvist,
Mockfjärds
projektledare
Jimmy Nilsson,
Mockfjärds
representant
Åke Lindgren,
Fabrikens produktutvecklare
Tommy Herbertsson, ledare montageteam
Jesper Grönberg, Christoffer
1 e montör
Hellberg,
montör
Tony Person,
montör
Thomas
Pettersson,
montör
Björn Stafrin,
montör
Jonny Wernfeldt, Kjell Hestad,
extra montör
besiktningsman
KJB AB
Stig Pettersson,
montör
Christer Karlsson, plåtslagare, Yasir Mohammed, Roberto Uykkanen,
bärare, ej med på bild.
Så här ser Mockfjärds på sig själva
”Sedan vi grundades 1997 så har vi vuxit till att bli ett av de
främsta företagen i branschen och Sveriges ledande fönsterbytare. Trots vår storlek, och att vi är en del av ett multinationellt företag, slår vi vakt om att fortsätta vara familjeföretaget från Mockfjärd i
Dalarna. Att tänka som det
lilla företaget tror vi nämligen är vår största styrka.”
Vi vill inte elda för kråkorna
Det är ju viktigt att uppvärmningen fördelas på ett
sätt så att vi alla får en bra inomhustemperatur. Vi
vet att i vissa lägenheter är det så varmt att man
gärna vädrar för att hålla värmen nere. Andra sitter
och huttrar och får ta filtar och tofflor till hjälp.
För att i framtiden kunna styra detta på ett
optimalt sätt har vi som ett första steg installerat temperaturgivare i lägenheterna i AJ-längan.
Detta skedde under hösten och vi kan nu se hur
värmefördelningen varierar. Det ger oss också
värdefulla fakta om hur förändringen blir efter
fönsterbytet. Det är vår förhoppning att efterhand
kunna genomföra detta i hela bostadsbeståndet
och att så småningom installera en automatiserad styrning av värmeflödet.
Kent – ny fastighetsskötare
Många av er har kanske redan
träffat honom, Kent Fahlberg.
Han har tagit över efter John
Friberg på Driftia som fick en ny
BRF nära sin bostad på söder.
Kent har lång erfarenhet som
fastighetsskötare och ni kommer
säkert att trivas med honom. Ring
dock helst inte med jouruttryckning
om ej nödvändigt. Tänk också på att
hjälp som ni önskar för egen räkning
också betalas av er.
Och som vanligt
Vi återkommer som i alla brev om det här med att
förvara grejer i allmänna utrymmen. Det är inte
tillåtet! I höstas genomförde vi en rensning i flera
utrymmen. Det var några boende som blev mycket ledsna eftersom dom inte hade en aaaning om
att det inte var tillåtet.
Du får alltså skylla dig själv om du inte följer ordningsreglerna. Det kan t o m vara skäl till en rättelseanmaning. Vilket är allvarligare än det låter.
Den här gången påpekar vi speciellt att dörrmattorna inte får ligga utanför ytterdörren. Ett
krav ifrån Brandskyddsmyndigheten.
Sopcontainer och elbackar
Vi betalar stora pengar för vår lyx att
inte behöva åka till avfallshantering
med våra grovsopor.
Detta missbrukas av somliga som helt enkelt slänger
möbler, TV-apparater och
annat på utsidan av respektive behållare.
En häpnadsväckande nonchalans som drabbar oss själva. Sophämtarna har sagt ifrån
på skarpen!
Du är skyldig att följa även ordningsreglerna för containern. Vi kommer
Kent, vår nya
fastighetsskötare.
att skärpa uppsikten.
Årsmötet kommer att hållas i Fribergaskolan den 23 maj kl 19. Motioner senast 31 mars
Föreningens styrelse
Ordförande: Mikael Hammarbäck,
[email protected]
Föreningslokalen
Torsdagar 18.30–19.15 håller vi öppet i föreningslokalen.
Adressen är August Wahlströms väg 8, ingång bredvid garagen.
Fastighetsskötare
Sekreterare: Gunnar Andersson
Kassör: Gunnar Curinder
Ordinarie ledamöter:
Driftia Förvaltning AB finns i området framför allt under
måndagar och onsdagar. Felanmälan görs per telefon.
Vardagar mellan 8 – 16 ringer du 744 44 33
Vid akuta ärenden efter kl 16 samt helger 744 09 50
Akut serviceanmälan görs endast då risk för person- eller
egendomsskada föreligger
Anmälan kan också göras via e-post [email protected]
eller på www.driftia.se
Krister Löwenhielm
Håkan Sundewall
Bengt Andersson
Erik Brinck
Suppleanter:
Fastighetsförvaltare
Kerstin Norburg
Sara Lundgren
Johan Larsson
SBC har hand om löpande tillsyn och drift av fastigheten.
Teknisk förvaltare är Mats Bergström som nås på tel 775 72 00
säkrast mellan 9 – 11.
Valberedning
Malin Bergman, Magnus Rosén
Adress
August Wahlströms väg 8
182 31 Danderyd
E-post [email protected]
Telefonsvarare
08 755 79 44
Fax
08 622 68 01
Hemsida
www. morbybacken1.se
Org.nummer
716419-6391
Fakturaadress
c/o SBC 4768
Box 5
851 02 Sundsvall