docמדד מאן-רבעון ראשון 2015
download 
Report Transcription
מדד מאן-רבעון ראשון 2015
סקר שוק כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים אפריל 2015 מדד מאן-רבעון ראשון 2015 על סדר היום הרבעון הראשון לשנת 2015מסתיים ללא שינוי במדד מאן, שנותר ברמה של 161.8נקודות .מדובר ברבעון השני ברציפות בו אנו עדים לעצירה במגמת הירידה שנמשכה מתחילת .2012 ברבעון זה חזינו בהיקף עסקאות גבוה בשוק השכירות ובנפח פעילות נמוך בשוק הנדל"ן המניב. אנו מעריכים ששוק השכירות עדיין בתהליך של תיקון למגמת הירידה ארוכת הטווח ,מגמה הנובעת מתנופת הבנייה בשוק ואשר צפויה להשפיע על השוק בעיקר בשנים .2016-2017 שוק המשרדים ברבעון זה שומר על רמות מחירים יציבות באזור המרכז ,אולם מגמת המעבר לערים הסובבות את תל אביב התמתנה ברבעון זה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד .האטת המעבר לערים אלו באה לידי ביטוי בעיקר באזורי התעסוקה של נתניה ורחובות ,אזורים אשר מהווים נתח קטן משוק המשרדים. בשל משקלם הנמוך של אזורים אלו בשוק לא חלה השפעה על מדד מאן .סיבה נוספת להאטה טמונה בתחרות הגוברת שאזור התעסוקה של חולון מהווה עבור רחובות. שנת 2015נפתחת בתנופת עסקאות בשוק הדיור .רוכשים בשוק הדיור שהמתינו להתפתחויות בתכנית מע"מ 0כבר אינם ממתינים לה ,ואנו עדים לקצב מכירות ברמות שיא .האינפלציה הנמוכה בישראל וברחבי העולם נמשכת וגורמת להרחבה 189.5 מוניטרית במדינות רבות .בחודש ינואר אף חזינו בביטול רצפת שער החליפין בפרנק השוויצרי והפחתת הריבית השלילית לרמה של .0.75%-הירידה ברמות מחירי הנפט ,שנעים סביב 50דולר לחבית ,תומכות בכלכלה ותורמות לגידול בפעילות התעשייתית ובצריכה הפרטית. הריבית ממשיכה לרדת גם ברבעון הנוכחי ומגיעה לרמה אפסית—ריבית בנק ישראל ירדה ברבעון זה לרמה של .0.1% הריבית הנמוכה ממשיכה לדחוף משקיעים לנכסי הסיכון—אנו רואים זאת בהמשך לעלייה בשווקי ההון ובביקוש הגובר לנדל"ן מניב. הביקוש לנדל"ן מניב בהיקפים קטנים ממשיך לצבור תאוצה, בעיקר בתחום המשרדים .המשקיעים הפרטיים מחפשים אחר נכסים קטנים אשר מניבים תשואה להשקעה ובנוסף נמשכת ואף מתגברת המגמה של חיפוש נדל"ן לשימוש עצמי בקרב בעלי המקצועות החופשיים .בצד ההיצע ,בעלי הנכסים המניבים אינם מעוניינים למכור בשל היעדר אלטרנטיבות השקעה המתווספות לשיקולי המיסוי הכרוכים במכירה .עיקר הנכסים המוצעים למכירה בשוק המשרדים הם נכסים ריקים או בבניינים הקרבים לקבלת טופס .4נכסים אלו מוצעים למכירה כאשר על המוכרים מופעל לחץ הנובע מתשלומי ארנונה ודמי ניהול( .המשך בעמ' )2 193.1 177.3 177.3 174.8 השוק הגלובלי CBRE 172.5 167.9 167.9 161.8 ברצלונה סקר שוק 200 190.7 190.7 175.1 174.0 172.6 172.6 161.8 ניתוח עסקה 185.8 184.4 159.7 מדד מאן למצב שוק הנדל"ן המניב בישראל 172.3 180 174.4 167.1 163.6 161.7 161.5 156.4 152.8 147.4 154.9 160 144.4 143.9 140 138.0 139.4 120 100 +1.3% +1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4% +4.8% +3.9% +3.2% +4.3% +8.0% +11% 80 60 2.8% 2.5% 2.4% -18% -7.6% -4.4% -1.8% -2.7% -5% -0.6% -0.8% 40 1.2% 20 Q1 15 Q4 14 Q3 14 Q2 14 Q1 14 Q4 13 Q3 13 Q2 13 Q1 13 Q4 12 Q3 12 Q2 12 Q1 12 Q4 11 Q3 11 Q2 11 Q1 11 Q4 10 Q3 10 Q2 10 Q1 10 Q4 09 Q3 09 Q2 09 Q1 09 Q4 08 Q3 08 Q2 08 Q4 07 Q1 08 Q3 07 Q2 07 Q1 07 0 סקר שוק-רבעון ראשון 2015 שוק הקניונים המקומי מושפע ממאבקי כוחות בקרב השחקנים המקומיים השולטים בתחום, זאת בשונה ממרכזי הקניות הפתוחים וברחובות הערים ,שמושפעים בעיקר מהעדפות הצרכנים. המרכזים המסחריים ממשיכים להיבנות בכל רחבי הארץ .רמות המחירים בקניונים מצויות במגמת ירידה בשל הגידול בהיצע ,אולם במרכזי הקניות השכונתיים ובפאוור סנטרים אנו חוזים בעלייה ברמות המחירים אשר נובעת מגידול בפדיונות ,גידול המתרחש לאור עלייה ריאלית בשכר לצד מודעות צרכנית גוברת. תופעה נוספת הנמשכת ברבעון זה ונלווית לגידול בהיצע שטחי המסחר הינה צמצום שטחי המסחר מצד השוכרים אשר עוברים לחנויות קטנות יותר ,מגמה אשר באה לידי ביטוי בבנקים המצמצמים שטחים ברמה משמעותית. תנופת הבנייה בשוק המשרדים והגידול בנתח השוק של קבוצות הכישה נמשכים .קבוצות הרכישה, אשר הפכו לשחקן חשוב בשוק הנדל"ן למשרדים בשנים האחרונות ,עשויות להשפיע על שוק זה בצורה ניכרת בשל היעדר איתנות פיננסית מצד חברי קבוצות הרכישה ,אשר ייאלצו להוריד מחירים באופן מהיר כאשר עודפי ההיצע יגיעו לשוק. בתל אביב מחירי השכירות ושיעורי התפוסה באזור הסיטי (שדרות רוטשילד) שומרים על רמות שיא. אנו עדים לגידול בביקוש מצדן של חברות היי טק באזור רוטשילד ,אזור אשר באופן מסורתי היווה מוקד משיכה לתעשייה הפיננסית .בציר יגאל אלון וציר מנחם בגין נמשכת תנופת הבנייה אשר צפויה להוריד את רמות המחירים ושיעורי התפוסה באזור זה בשנים הקרובות ,אולם בתקופה שחלפה טרם חזינו בירידות מחירים. באזור רמת גן -בני ברק עודפי השטחים ממשיכים להיספג ,אולם בקצב איטי משהיה ברבעונים הקודמים .אנו ממשיכים לחזות בשטחי משרד רבים המצויים בבעלות משקיעים פרטיים (אשר רכשו במסגרת קבוצות רכישה) המנסים לממש את השקעתם בשל הקושי במציאת שוכרים. תנופת הבנייה בתחום המשרדים באזור זה נותנת את אותותיה בקצב הספיגה האיטי של השטחים המוצעים גם בהיקפים משמעותיים. ברבעון זה הרצליה שמרה על רמות תפוסה גבוהות ומחירי שיא באזור .הפרויקטים החדשים אוכלסו על ידי חברות גדולות ונספגו כמעט במלואם והעיר ממשיכה להוות מוקד משיכה לחברות היי טק. אזור חולון ממשיך לצבור תאוצה בזכות פארק המשרדים של עזריאלי .ברבעון זה עזריאלי רכשה קרקע נוספת הסמוכה למתחם על מנת להמשיך בפיתוח הסביבה וביסוסה כאזור תעסוקה מודרני— עסקה המעידה על כך שקבוצת עזריאלי מזהה את מגמת המעבר אל הערים הסובבות את לתל אביב למטרת חסכון בעלויות. לוגיסטיקה עסקאות שנסגרו ברבעון זה ממשיכות להתבצע במחירים דומים ולעיתים אף גבוהים מהמחירים בהם חזינו בעבר .שיעורי התפוסה נותרו גבוהים .ברבעון האחרון חזינו בעלייה במחירים המבוקשים עבור קרקעות המיועדות להקמת מתחמים לוגיסטיים. ההתפתחות בתחום הלוגיסטיקה בשנים האחרונות והדרישה למחסנים מודרניים מקשה על כניסתם של שחקנים חדשים לתחום .בשל כך תחום הלוגיסטיקה ממשיך לשמור על יציבות המתבטאת בשיעורי תפוסה גבוהים ובשמירה על רמות המחירים. מאפיין נוסף של שוק זה הוא היעדר בניה ספקולטיבית וזאת בשל הצורך בהתאמת המבנים ללקוח הקצה .על כן ,בניית מתחמים לוגיסטיים מבוצעת לרוב לצורך שימוש עצמי או כבנייה מותאמת ע"י חברות המתמחות בתחום זה עבור לקוחות הקצה. בתקופה האחרונה גובר העניין בנכסים לוגיסטיים מצד משקיעים בשל היציבות המאפיינת את תחום הלוגיסטיקה. מסחר תחום המסחר מושפע מיכולתם ורצונם של הצרכנים לצרוך ומהיקף שטחי המסחר הקיימים. מדד המחירים לצרכן )(% 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 12/14 10/14 9/14 11/14 7/14 8/14 6/14 5/14 4/14 3/14 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 1/15 2/15 1/14 11/13 2/14 12/13 9/13 10/13 8/13 7/13 6/13 5/13 4/13 0.0 -0.2 חודש /שנה מדד תשומות הבנייה )(% o.4 0.3 0.2 0.1 12/14 10/14 8/14 4/114 2.14 12/13 10/13 8/13 6/13 0.0 -0.1 2/15 6/14 4/13 חודש /שנה 2 -0.2 -0.3 המשך מעמ' 1 אחד הסממנים הבולטים לחיפוש אחר השקעות נדל"ן בקרב משקיעים פרטיים מגולם בחנויות הקטנות ברחובות הערים .חנויות אלו נמכרות בשיעורי תשואה נמוכים אשר אינם אופייניים לשווקי הנדל"ן המסחרי ולהערכתנו אינם מפצים על הסיכון הגלום בהם. מהו מדד מאן? כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי בכלל והנדל"ן המשרדי בפרט ,אוספת מאן נתונים רבעוניים של מחירי שכירות ,מחירי מכירה ושיעורי תפוסה בתחום המשרדים בכל אזורי הביקוש הגדולים בארץ .המדד משכלל את הנתונים שנאספו לכדי ערך יחיד המשקף את עוצמת שוק המשרדים באותו רבעון .המדד הינו מדד יחסי והערך " "100נקבע לרבעון הראשון של שנת ,2005 כערך לייחוס .השינויים שחלו בערכי המדד מאז ועד היום מבטאים הן את מגמת השינוי בשוק (התחזקות או החלשות) והן את עוצמת השינוי. מהי מטרת המדד? חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות הקיימת בשוק הנדל"ן המניב – שקיפות המפחיתה את אי-הוודאות של השחקנים בשוק ,מקטינה עיוותים ,ובכך משכללת את השוק והופכת אותו למתוחכם יותר .נתוני המדד שופכים אור על התנהגות השוק הישראלי ומאפשרים מעקב אחר אופיו .המדד מעמיד מידע נוסף לרשות מקבל ההחלטה לגבי פעילותו בשוק הנדל"ן המניב. בניגוד למדינות המערב ,כדוגמת ארה"ב ומדינות מערב אירופה ,בהן נאספת אינפורמציה רבה על עסקאות שכירות ,נתוני אכלוס בנכסים, מחירי מכירה בעסקאות וכד' ,בישראלי אין גוף סטאטוטורי האוסף נתונים לגבי שוק המשרדים, וקיים קושי לדלות מידע מהרשויות המקומיות לגבי מלאי המשרדים המשמשים להשכרה .רשויות המס בישראל אינן מפרסמות מחירי עסקאות, והמידע היחיד הקיים בשוק מתפרסם ע"י בעלי עניין או בהודעות לבורסה של חברות ציבוריות. מכאן שמרבית האינפורמציה האמיתית והנאמנה למציאות מצויה אך ורק בידיהם של מי שעוסקים בתחום באופן שוטף. מה משקף המדד? מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד (בערכים נומינליים) ומכירה למ"ר .הוא לוקח בחשבון שיעורי תפוסה והיצע באזורי הביקוש במטרופולין העיר תל-אביב ,וכן שטחי משרדים בערים נוספות בהן קיים שוק משרדים איכותי .המדד מציין ערכים יחסיים ולא מחיר בש"ח ,ולפיכך משקף את מצב שוק המשרדים ביחס לרבעונים קודמים .כפי שניתן לראות בגרף ,התוצאות משקפות את התנהגות שוק המשרדים מתחילת 2005עד לרבעון הראשון של 2015כפי שבאה לידי ביטוי בכל רבעון. השוואת מחירי שכ"ד /רכישה בין רבעון 4ב 2014-לרבעון 1ב2015- קטגורי ה תל-אביב רמת גן הרצליה רעננה פתח תקווה נתניה רחובות לוד חיפה ירושלים קיסריה רבעון 2014 4 תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה ממוצע ממוצעת ממוצע למ”ר ( )₪ למ”ר () ₪ ()% 1 4,571 85 90 משרד 30,857 180 95 מסחר 8,571 50 95 תעשיה 8,571 50 95 לוגיסטיקה ואחסנה 11,657 68 90 משרד 22,286 130 90 מסחר 8,229 48 90 תעשיה 8,057 47 95 לוגיסטיקה ואחסנה 13,714 80 95 משרד 24,000 140 90 מסחר 8,571 50 95 תעשיה 8,571 50 90 לוגיסטיקה ואחסנה 9,943 58 92 משרד 15,429 90 90 מסחר 6,857 40 87 לוגיסטיקה ואחסנה 9,943 58 90 משרד 16,286 95 90 מסחר 6,857 40 90 תעשיה 6,857 40 90 לוגיסטיקה ואחסנה 8,914 52 90 משרד 13,714 80 87 מסחר 6,857 40 87 תעשיה 6,857 40 90 לוגיסטיקה ואחסנה 9,086 53 85 משרד 13,371 78 85 מסחר 5,143 30 86 תעשיה 5,297 31 96 לוגיסטיקה ואחסנה 8,571 50 85 משרד 11,657 68 85 מסחר 6,857 40 85 תעשיה 6,003 35 85 לוגיסטיקה ואחסנה 10,800 63 90 משרד 15,009 88 87 מסחר 6,857 40 85 תעשיה 6,348 37 86 לוגיסטיקה ואחסנה 11,143 65 87 משרד מסחר 14,571 85 90 תעשיה 6,710 39 85 לוגיסטיקה ואחסנה 6,180 36 85 משרדים לוגיסטיקה ואחסנה התשואה של הנכסים המניבים 7.0%כתוצאה מריבית נמוכה .הסקר נעשה על פי מדגם של אזורי התעסוקה המופיעים בטבלה וביצוע עסקאות במהלך הרבעון .המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא (מחיר מעטפת +גמר ב 1,750 -ש"ח למ"ר ברוטו מחושב ל 10 -שנים) .הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים כוללים בניינים קיימים (לא כולל בניינים שאוכלסו ב 18 -חודשים האחרונים) רבעון 2015 1 תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה ממוצע ממוצעת ממוצע למ”ר ()₪ למ”ר () ₪ ()% 9 0 95 95 95 90 90 90 95 95 90 95 90 92 90 87 90 90 90 90 90 87 87 90 85 85 86 96 85 85 85 85 90 87 85 86 87 90 85 85 99 100 8 5 180 50 50 68 130 48 47 80 140 50 50 58 90 40 58 95 40 40 50 80 40 40 50 78 32 31 50 68 40 35 63 88 40 37 65 8 5 40 36 55 30 14,571 30,857 8,571 8,571 11,657 22,286 8,229 8,057 13,714 24,000 8,571 8,571 9,943 15,429 6,857 9,943 16,286 6,857 6,857 8,571 13,714 6,857 6,857 8,571 13,371 5,486 5,297 8,571 11,657 6,857 6,003 10,800 15,009 6,857 6,348 11,143 14,571 6,857 6,180 3 מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים מחלקת מחקר מאן נכסים ממוצעי שכ"ד ותפוסה מסחריים ארציים 90.0% ₪110 89.5% ₪109 89.0% ₪108 88.5% ₪107 88.0% ₪106 87.5% Q4 2014 Q1 2015 Q3 2014 Q2 2014 Q4 2013 Q1 2014 תפוסה ממוצע Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 ₪105 שכ"ד ממוצע מגמות שכ"דשטחים מסחריים ) ₪למ"ר( ₪200 ₪160 ₪120 ₪80 Q1 2015 Q4 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q1 2014 Q3 2013 Q4 2013 Q2 2013 Q1 2013 ממוצעי שכ"ד ותפוסה משרדיים ארציים 91% ₪40 ₪72 ₪71 90.5% ₪70 ₪69 90% ₪68 ₪67 89.5% ₪66 ₪65 89% ₪64 88.5% Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 תפוסה ממוצע Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 דבר העורך ₪63 שכ"ד ממוצע מגמות שכ"דשטחים משרדיים) ₪למ"ר( ₪100 ₪90 ₪80 ₪70 הרבעון הראשון של 2015ממשיך את מגמת היציבות אשר אפיינה את החציון השני של 2014מבחינת רמות המחירים ושעורי התפוסה בשוק הנדל"ן המניב בישראל .יוצא דופן היה אזור התעשייה של הרצליה אשר נהנה מעודף ביקושים ועליית מחירי השכירות. ראוי לציין את מרכז הפיתוח החריג בגודלו שחנכה חברת אפל לאחרונה בישראל לצד מרכזי פיתוח חדשים של חברות כמיקרוספט וגוגל .ענף ההייטק ממשיך להוות פקטור משמעותי בהשפעתו על שוק הנדל"ן המסחרי כאשר התעשייה זוכה לעדנה והשקעות חוץ שבאות לידי ביטוי בביקושים לשטחי משרדים איכותיים. הכלכלה הישראלית עומדת מול אתגרים לא פשוטים בין היתר נוכח היחסים שעומדים במבחן בין ישראל לארה"ב. עם כניסתנו לתקופת החגים ברצוני לאחל לקהל קוראנו ולקוחותינו הצלחה בריאות ושלום. ₪60 ₪50 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 פתח תקווה 4 חיפה Q1 2014 Q4 2013 ירושלים Q3 2013 נתניה Q2 2013 תל-אביב Q1 2012 ₪40 ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים מרכזים לוגיסטיים-פארק עסקים קיסריה תחום המרכזים הלוגיסטיים הינו כיום שוק הצובר תאוצה בשל הכרתן של חברות רבות בחשיבותו הרבה לארגון .התחום מחייב השקעת משאבים רבים בהקמה של מתחם לוגיסטי ,או בתשלום דמי שכירות ראויים למרכז לוגיסטי התואם את צרכי הפירמה. בתחום המרכזים הלוגיסטיים קיימת חשיבות גדולה להתאמת המרלו"ג (מרכז לוגיסטי) לצרכן הקצה ,שכן עסקים שונים זקוקים למרכזים שונים ובשנים האחרונות אנו עדים לפיתוחים משמעותיים בתחום זה .ההשקעה הניכרת בתחום הלוגיסטיקה מייצרת ערך מוסף משמעותי לפעילותה העסקית של הפירמה .הערך הרב שנוצר לפירמה מתבטא בחיסכון והתייעלות .התאמת מרכזים לוגיסטיים ללקוח מייצרת חיסכון תפעולי ניכר בעלויות אחסנה ,בניהול תהליכים בארגון, בשילוח ובבטיחות. חברות רבות מכירות בחשיבות הרבה של מרכז לוגיסטי המותאם לצרכיהן ומאפשר תפעול נכון ויעיל התואם את עסקיהן .הקמת מרכז חדשני ומותאם מסייעת בייעול לוחות זמנים וחוסכת בכח אדם באופן המאפשר לארגון לספק את השירות המיטבי ללקוחותיו. להמשיך ולהתמקד בעסקי הליבה שלהם כשניהול הנכס יבוצע ע"י החברה לנכסי קיסריה. המתחם מצוי בפארק התעשייה והעסקים בקיסריה .בפארק פועלות כ 200 -חברות מתחומי ההייטק והביו-טק ,הפועלות לצד חברות מהתעשייה המסורתית .הפארק מספק סביבת עבודה ירוקה ומטופחת במיוחד והחברות מקבלות את כל השירותים המוניציפאליים ממנהלת הפארק (פיתוח ,חניונים ,אזורי שירות והסעדה לעובדים ,ניקיון רחוב ,אבטחה ועוד) ומשלמות "חלף ארנונה ",במקום ארנונה ,לרשות המקומית. שביעות רצון גבוהה בקרב מנהלים מוצגת בסקר שביצעה בפארק באחרונה חברת גיאוקרטוגרפיה, שממנו עולה כי כ 91%-מהמנהלים בפארק העידו כי הם מרוצים עד מרוצים מאד וכ 75%-מהם ממליצים בחום לעמיתיהם לפתוח בפארק חברות חדשות או להעתיק אליו את עסקיהם. מיכאל כרסנטי ,מנכ"ל החברה לפיתוח קיסריה, אמר בריאיון" :כשהכול מתנהל תחת קורת גג אחת ,נהנים עסקים וחברות מחיסכון בהוצאות התפעול ,מצמצום משמעותי בהוצאות השכירות ומהתייעלות בריכוז כל הפעילות ,העובדים והשירותים במקום אחד .כל אלה הביאו חברות ישראליות מובילות אלינו לפארק העסקים :מפעלי תעשייה ,רשתות מזון ומוצרי טקסטיל וצריכה, חברות שילוח ,לוגיסטיקה ועוד .הקמת מרלו"ג דורשת השקעה משמעותית המחייבת את הארגון בשלל הוצאות נוספות ,בין השאר בשכירות ארוכת טווח; עלויות המעבר עצמו הן עצומות .החברה לנכסי קיסריה מציעה מרלו"גמיש המאפשר לחברות גם את האופציה לשטח מסוים בתוך מבנה גדול יותר ,באופן שתמיד יאפשר להגדיל או לצמצם שטחי אחסון .החברה גם דואגת עבורם לכל ההיתרים ומקדמת אף את התכנון האדריכלי של המעטפת ואת התכנון הפונקציונאלי". החברה לפיתוח קיסריה בונה מרכזים לוגיסטיים בפארק העסקים קיסריה ,הממוקם באמצע הדרך בין תל אביב לחיפה ומאפשר נגישות מרבית ונוחה הן לכביש החוף והן לכביש 6וכמו כן לכביש 65 (שממנו ניתן להגיע ישירות גם לגליל). "התוצאות הטובות ורמה נדירה כל כך של שביעות רצון לקוחות לאורך זמן” ,מוסיף מיכאל כרסנטי, "מחייבת אותנו לא רק בשמירה על הסטנדרטים הגבוהים ביותר אלא גם להמשיך לייצר ערכים מוספים לבעלי העסקים והעובדים בפארק". התחלות וגמר בניה שלא למגורים )אלפי מ"ר( 1200 1000 פארק העסקים בקיסריה הינו חלק מסביבת עסקים ירוקה ,מזמינה ומוקפדת למודל חדש ,גם בתחום הלוגיסטיקה בישראל ,בזכות יתרונותיו הבולטים, ביניהם מיקום ,נגישות לצירי תחבורה ראשיים ויעילות תפעולית. לאחרונה השלימה החברה לנכסי קיסריה את הקמתם של שלושה מרכזים לוגיסטיים משוכללים בפארק שהפכו ,עוד בטרם החלו לפעול ,למודל מוביל לתכנון מרלו"גים גדולים ולטכנולוגיות ליקוט חכמות :שני מרל"וגים בשטח כולל של 21,000מ"ר עבור חברת השילוח הבינלאומית FRITZומרלו"ג נוסף בשטח של 9,500מ"ר עבור דלתא גליל, יצרנית טקסטיל מהגדולות בישראל. 800 600 400 200 00 Q4 2014 Q4 2013 גמר בניה ריבית בנק ישראל )(% 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 החברה לנכסי קיסריה זיהתה את הצורך הקיים בשוק גם בקרב עסקים קטנים ובינוניים הזקוקים למרכזים לוגיסטיים ברמה גבוהה ולשם כך תכננה החברה מתחם מודולארי של מרכזים לוגיסטיים המאפשר שכירת שטח לוגיסטי המותאם לדרישותיו של לקוח הקצה. 0.6 0.4 0.2 2/15 12/14 10/14 8/14 6/14 4/14 2/14 12/13 10/13 8/13 6/13 4/13 0 חודש /שנה הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל )(% 2.8 2.6 2.4 2.2 2.0 1.8 1.6 1.4 2/15 12/14 10/14 8/14 6/14 4/14 2/14 12/13 10/13 8/13 6/13 4/13 המתחם מציע גמישות בשטחי משרד ,אחסנה, ליקוט ,שיגור והפצה ,בהתאמה מלאה לצרכי הלקוח .בימים אלו נערכת החברה להקמתו של מבנה לוגיסטי נוסף ,בהיקף של כ 10,000-מ"ר, שיאפשר גם לחברות קטנות ובינוניות לשכור מרלו"גמיש התפור בדיוק לפי מידתם (Tailor ,)Madeולשכור שטחים של החל מ 1,000-מ"ר. שטחי התפעול ,האחסון ,הליקוט והשינוע יותאמו לצרכים של כל אחד מהשוכרים העתידיים ,שיוכלו גם לבחור בין ניהול עצמאי של המבנה המושכר או Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q3 2013 התחלות בניה Q2 2013 Q4 2012 Q1 2013 Q3 2012 Q2 2012 1.2 1.0 חודש /שנה 5 ברצלונה שוק המשרדים רבעון 2014 4 שכירויות משרדים -רבעון השקעות 2014הייתה שנה יוצאת דופן בשוק הנדל"ן בספרד .קרוב ל 3.3-מיליארד יורו הושקעו בתחום המשרדים ,אשר שילש את הסכום שנרשם ב 2013-ומציין חזרה לספרות שנרשמו ב.2006 - בברצלונה 844 ,מיליון יורו הושקעו במשרדים—הרבה מעל ל 353-מיליון היורו שנרשמו ב .2013-התפנית החלה בחודשים האחרונים של ,2013ועכשיו זה רשמי שהתחוללה תפנית בשוק. חלק מהגורמים המרכזיים מאחורי ביצועים יוצאי דופן אלה בתחום זה ב 2014הם הצמיחה הכלכלית (כאשר זו בספרד עומדת בראש הכלכלות המתאוששות באירופה), ביטחון רב של המשקיעים בשוק הספרדי (המשתקף באינדיקטורים כמו פרמיית הסיכון ואג"ח ל 10-שנים) ,מחירים נמוכים בהשוואה לשווקים אחרים באירופה ותנאי מימון משופרים. סקירה היסטורית של השקעות בתחום המשרדים בספרד € Million 5,879 משרדים בספרד 4,289 5,000 3,818 4,000 3,264 3,000 2,537 1,075 960 803 1,757 1,199 1,116 1,527 2,000 1,000 0 Source: CBRE סקירה היסטורית של ההשקעות בתחום המשרדים בברצלונה € Million 1,933 חברות ביטוח וקרנות השקעה היוו כמעט 50%מסך ההשקעות בברצלונה. בנוסף ,כמעט מחצית מכל ההשקעות בברצלונה נעשו על ידי קונים מקומיים. ראוי לציין גם את כניסתם של SOCIMIs (המקבילה הספרדית ל )REITsלשוק, שהשקיעו קרוב ל 160מיליון יורו בעיר במהלך שנת .2014העסקה הגדולה ביותר של השנה הייתה המכירה של כ 13נכסים ע"י ממשלת קטלוניה לחברת הביטוח Zurichבסכום של 201מיליון יורו .עסקאות משמעותיות נוספות היו המכירה של Torre Calatravaל Telefónica-והמכירה של Passeig De Gràcia 111שהוסב למלון. 6,000 משרדים בברצלונה 2,000 1,605 1,500 1,026 891 844 353 289 142 236 1,000 712 553 385 500 0 Source: CBRE שינוי בתשואה עבור נכסים איכותיים בברצלונה לחץ מצד הקונים הוריד את תשואת הפריים ב 75-נקודות בסיס במהלך השנה ,והיא עומדת כעת על רמה של . 5.25%אנו צופים כי שנת 2015תתאפיין כשנה נוספת של פעילות ערה בענף הנדל"ן ,בייחוד בשוק המשרדים. % 7.00 6.00 5.00 4.00 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 3.00 Source: CBRE דמי שכירות סוג א' ברבעון הרביעי ב 2014-דמי שכירות פריים עלו בכ ,0.4%-עלייה המהווה את הצמיחה הגדולה ביותר לשנה .העלייה בדמי השכירות משקפת עלייה משמעותית ברמות תצרוכת במספר שווקים .למרות שמדד CBRE EMEAלשכירות משרדים מראה גם כי דמי השכירות עלו ב -1.2%על בסיס שנתי—ירידה ב 10-נקודות בסיס ברבעון השלישי ,הדבר אינו אלא ירידה קלה בלבד במסגרת מגמת העלייה הכללית. בין הערים שרשמו עליות בשכירות היו פרנקפורט ,שטוקהולם והשווקים במרכז לונדון .הצמיחה הרבעונית החזקה ביותר התרחשה בשווקים אזוריים ומשניים כגון בירמינגהם ( ,)5.7% +ליברפול (,)5.6% + ומרסיי ( .)11.1% +הדבר מהווה עדות חזקה לגל ההתאוששות בשווקי ערי בירה מרכזיות, וכמו כן מצביע על שינויים במגמת השוכרים. השפל במחירי הנפט עשוי להיות הגורם לקיפאון בשכירות המשרדים באוסלו ,שם דמי השכירות נותרו על רמה קבועה של 4,250 קרונות נורבגיות למ"ר .דמי שכירות במוסקבה ( )25% -ירדו גם הם לנוכח הסנקציות המערביות שהוטלו על המדינה ,אשר המשיכו להשפיע על האווירה הכלכלית והעסקית. תצרוכת בניגוד לציפיות ,התצרוכת הכוללת ב2014- עלתה על זו בשנה הקודמת ,ומדד התצרוכת של EMEAעלה ב 4.7% -במהלך השנה .חלה התאוששות לאחר הצניחה ברבעון השלישי והתצרוכת גדלה ב -34.7%ברבעון האחרון. עלייה זו מהווה את הגידול הגבוה ביותר ברבעון אחד מאז .2008 למרות ששני האזורים נהנו מצמיחה חיובית ברבעון הרביעי ,שווקי מערב אירופה דיווחו על צמיחה חזקה בהרבה במהלך הרבעון ורשמו צמיחה של 7.9%בתצרוכת השנתית. לעומת זאת ,במרכז-מזרח אירופה הייתה ירידה של ,8.5%שרובה הינה תוצר של הפעילות האיטית יותר במוסקבה ובוורשה. חלק משווקי מרכז-מזרח אירופה הקטנים יותר רשמו את העליות החזקות ביותר בתצרוכת השנתית ,כגון ברטיסלבה (,)58% + פראג ( ,)33% +ובוקרשט ( .)33.2% +ניתן לייחס עליות אלה לשיפור המצב הכלכלי באזור. באופן דומה ,צפי לשיפור כלכלי חיזק את הצמיחה החדה ברמות התצרוכת בחלקים שונים במערב אירופה .למשל ,בערי בריטניה כמנצ'סטר ( )49.7% +ובריסטול ( ,)65% +כמו גם בברלין ( )29.5% +ודבלין ( ,)31.5%אשר בכולן נרשמה צמיחה חזקה ברמות תצרוכת שנתיות. משרדים פנויים בעקבות הירידות הרבעוניות ברמות המשרדים הפנויים ,ובעיקר הירידה החדה ברבעון השלישי ,מדד המשרדים הפנויים EU- 28עלה זו הפעם הראשונה ב 2014והביאו ל 1.2-נקודות בסיס מעל הרמה לפני שנה. 6 השוק הגלובלי על פי רביעי 2014 תמונת מצב ההיצע נותרה מעורבת ברמת העיר .לנוכח פעילות בנייה נמוכה יחסית, וריאציות אלה משקפות הבדלים בלחצי הביקוש נטו. רוטרדם ( )21.3%עדיין מייצגת את השוק המערב אירופי עם השיעור הגבוה ביותר של משרדים פנויים לאחר שזה עלה בשיעור של 0.6%נוספים ברבעון האחרון ב.2014- לעומתה ,ליסבון דיווחה על אחת הירידות הגדולות ביותר בשיעור משרדים פנויים, כשהרמה נפלה מ 13.3%ל 12.11%ברבעון הרביעי .הדבר נבע במידה רבה מרמת שיא בתצרוכת בעיר—הגבוהה ביותר מאז .2008 עם זאת ,מספר שווקים מתאוששים רשמו עלייה בשיעורי משרדים פנויים .לדוגמא, במילאנו עלתה הרמה ל 13.3%ברבעון הרביעי ב ,2014-ובעוד שבמדריד נראתה הירידה הראשונה שלה בשיעורי משרדים פנויים באותה שנה ,הרמה בסוף השנה עדיין מותירה את זו השנתית גבוהה יותר מאשר בתקופה המקבילה בשנה הקודמת .פעילות ההשכרה שנעשית אינטנסיבית יותר ויותר בשווקים בדרום מזרח בריטניה הביאה לירידה החדה ביותר ברמות משרדים פנויים מבין כלל השווקים בבריטניה ,עם צניחה מרמה של % 6.2ברבעון 3ל -5.7%ברבעון .4 רמת המשרדים הפנויים בווסט אנד המרכזי של לונדון זכתה לעלייה קלה ,כשעלתה מ 2.3%ל -2.7%ואילו אזור הסיטי הלונדוני ירד ב -0.2%ל 4.9%ברבעון .4השווקים הרוסיים רשמו עליות הן בסנט פטרסבורג ( )1.9% +ובמוסקבה ( )+1.2%המציינות את העליות מהגבוהות ביותר ברמות משרדים פנויים שנראו בחמש השנים האחרונות. השלמות בנייה פעילות בנייה נשארה לרב נמוכה ,אם כי בחלק מהשווקים מתחילים לראות עלייה ככל שאמצעי מימון בנייה נעשים זמינים יותר .שווקי מזרח-מערב אירופה רשמו כמה מהשלמות הבנייה הגבוהות ביותר עד כה, כאשר בקרקוב ,ברטיסלבה ובודפשט נראו עליות משמעותיות שנתיות בהשלמת בנייה. גם במוסקבה נרשמה עלייה של 58%לעומת השנה הקודמת בהשלמת בנייה למרות משקלן של הסנקציות המערביות על כלכלתה .בנוסף, צבר השלמות הבנייה לסוף 2016מצביע העליות ברמות זמינות בעתיד .זאת למרות העלייה ברמות משרדים פנויים המשקפת את היחלשות הביקוש למשרדים. תחזיות השלמות הבנייה למדריד מאופקות בשנתיים הקרובות ,שכן הנתונים מראים ירידה של 0.7%לרמה של 1.6%הנמוכה בהרבה מהרמות שנחזו ל .)2.3%( 2014/15אף על פי כן ,פעילות בנייה צפויה להיות מרוכזת במרכזי העסקים ,שם הביקוש הינו החזק ביותר .בדבלין ,לעומת זאת ,יש צפי לעלייה בהשלמות בנייה לרמה של 2.8%מהמלאי עד סוף 2016מרמה של 0.7%בסוף .2015 דמי שכירות לנכס מועד ף % ש י נ ו י 3חודשים 12חודשים €למ”ר דמי שכירות לנכס אחרונים אחרונים לשנה מועדף מקומי עיר ארץ עלי ה (מ״ר) שטחים פנויים % אוסטריה וינה € 25.75למ"ר לחודש 309 0.00 1.98 ↓ ↔ בלגיה בריסל € 285.00למ"ר לשנה 285 0.00 0.00 ↑ ↑ צ'כיה פראג € 19.5למ"ר לחודש 234 0.00 -2.50 ↑ ↓ צרפת ליון € 260למ"ר לשנה 260 0.00 -3.70 ↑ ↑ ת צרפ מרסי € 300.00למ"ר לשנה 300 11.11 11.11 ↑ ↔ צרפת פאריס € 800.00למ"ר לשנה 800 0.00 0.00 ↑ ↑ גרמניה ברלין € 22.50למ"ר לחודש 270 0.00 0.00 ↑ ↓ גרמניה פרנקפורט € 39.00למ"ר לחודש 468 2.63 2.63 ↑ ↑ גרמניה המבורג € 24.50למ"ר לחודש 294 0.00 2.08 ↓ ↓ גרמניה מינכן € 33למ"ר לחודש 396 0.00 1.54 ↑ ↓ הונגריה בודפשט € 20.00למ"ר לחודש 240 0.00 0.00 ↑ ↓ אירלנד דבלין € 484למ"ר לשנה 484 0.00 28.38 ↑ ↓ איטליה מילאנו € 490.00למ"ר לשנה 480 2.08 2.08 ↑ ↓ איטליה רומא € 380.00למ"ר לשנה 380 0.00 - 5.00 ↑ ↔ הולנד אמסטרדם € 345.00למ"ר לשנה 345 0.00 1.47 ↑ ↓ הולנד רוטרדם € 225.00למ"ר לשנה 225 0.00 0.00 ↑ ↑ נורבגיה אוסלו Nok 4,250למ"ר לשנה 468.73 0.00 8.97 חסר ↑ פולין וורשה € 25למ"ר לחודש 300 -1.96 -3.85 ↑ ↓ פורטוגל ליסבון € 18.50למ"ר לחודש 222 0.00 0.00 ↑ ↓ רומניה בוקרשט € 18.00למ"ר לחודש 216 0.00 0.00 ↑ ↓ רוסיה מוסקבה $ 900למ"ר לשנה 743.68 -25.00 -25.00 ↓ ↑ רוסיה פטסבורג $ 5300למ"ר לשנה 437.94 -33.75 -33.75 ↓ ↑ סרביה בלגר ד € 15.50למ"ר לחודש 186 3.33 3.33 ↑ ↓ סלובקיה ברטיסלבה € 16.00למ"ר לחודש 192 0.00 0.00 ↑ ↓ ספר ד ברצלונה €17.75למ"ר לחודש 213 0.00 0.00 ↑ ↓ ספר ד מדריד € 25.25למ"ר לחודש 303 2.02 3.06 ↑ ↓ שוייץ ג'נבה CHF 900.00למ"ר לשנה 748.53 0.00 - 5.26 חסר ↑ שוייץ ציריך CHF 825.00למ"ר לשנה 686.16 0.00 -2.94 ↓ חסר בריטניה בירמינגהם £ 30.00לרגל רבוע לשנה 416.07 5.26 5.26 ↑ ↓ בריטניה בריסטול £ 28לרגל רבוע לשנה 388.33 1.82 1.82 ↑ ↓ ה בריטני אדינבורו £ 29.50לרגל רבוע לשנה 409.14 3.51 3.51 ↑ ↓ בריטניה גלסגו £ 28.50לרגל רבוע לשנה 395.27 0.00 5.56 ↑ ↓ בריטניה לונדון סיטי £ 62.5לרגל רבוע לשנה 866.81 4.17 8.70 ↑ ↓ בריטניה לונדון מערב £ 112.5לרגל רבוע לשנה 4.65 1,560.27 12.50 ↑ ↔ בריטניה מנצ'סטר £ 31.00לרגל רבוע לשנה 3.33 3.33 ↑ ↓ 429.94 7 . . תרמו בהכנת המגזין :מו"ל מ.א.ן נכסים ,רח' יגאל אלון ,92ת"א 67891טל 03-5616161 :פקס 03-5628787 : מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל עורכי משנה סמדר פומרנץ ,סמדר מיכאלוב ,ירון שחר עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית אי-דוק כתובת לתגובות[email protected] : . . . המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים .אף על פי שאין לנו ספק לגבי מהימנות המידע ,לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו .באחריות הקורא לוודא באופן עצמאי את נכונות המידע ואת שלמותו .כל תחזית ,דעה ,הנחה או הערכה שמופיעה כאן משמשת כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או העתידיים של השוק .אין להעתיק מידע זה ללא רשות בכתב מחברת מ.א.ן נכסים.
