מורה דרך בעסקאות תמ"א 38 (חלק א + ב)

Comments

Transcription

מורה דרך בעסקאות תמ"א 38 (חלק א + ב)
‫תוכן עניינים‬
‫תוכן עניינים‬
‫חלק א'‬
‫פרק ‪ :1‬דבר המחבר‬
‫‪1‬‬
‫פרק ‪ :2‬מבוא‬
‫‪11‬‬
‫פרק ‪ :3‬סקיצת שלבי התקדמות ‪ -‬פרוייקט תמ"א ‪33‬‬
‫‪51‬‬
‫פרק ‪" :4‬משחק המשתתפים" ‪ -‬הגורמים המשתתפים בהליך‬
‫תמ"א ‪33‬‬
‫‪53‬‬
‫פרק ‪ :5‬השלבים לביצוע פרוייקט תמ"א ‪33‬‬
‫‪ .1‬כללי‬
‫‪ .2‬השלב הראשון ‪ -‬בחינת המצב התכנוני וקבלת אישור כי הבניין‬
‫מתאים למימוש הפרוייקט מבחינה תכנונית‪ ,‬כלכלית‬
‫ומשפטית‬
‫‪ .5‬השלב השני ‪ -‬כינוס כלל בעלי הזכויות ובחירת נציגות‬
‫‪ 5.1‬כללי‬
‫‪ 5.2‬הפגישה הראשונה של עורך‪-‬הדין עם בעלי הזכויות‬
‫‪ 5.5‬נקודות לדיון עם בעלי הזכויות‪ ,‬תנאים מסחריים ומפרט‬
‫טכני‬
‫‪ 5.3‬בדיקת היתכנות קניינית לפרוייקט (באמצעות עורך‪-‬דין)‬
‫‪ 5.3.1‬כללי‬
‫‪ 5.3.2‬דגשים‬
‫א‬
‫‪35‬‬
‫‪33‬‬
‫‪34‬‬
‫‪15‬‬
‫‪41‬‬
‫‪41‬‬
‫‪42‬‬
‫‪41‬‬
‫‪41‬‬
‫‪43‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫‪ 5.1‬עורך‪-‬דין‪/‬בעלי זכויות ‪ -‬הסכם שכר‪-‬טרחה ‪ -‬תמ"א ‪53‬‬
‫‪ 5.4‬כתב מינוי נציגות‬
‫כתב מינוי נציגות ‪ -‬תמ"א ‪53‬‬
‫טופס ריכוז מידע תכנוני‬
‫שאלון היתכנות קניינית‬
‫‪ .3‬השלב השלישי ‪ -‬הגדרת המסלול המתאים לביצוע הפרוייקט‬
‫ובדיקת כדאיות כלכלית‬
‫‪ .1‬השלב הרביעי ‪ -‬הזמנת יזמים נבחרים להצגת הצעותיהם‬
‫‪43‬‬
‫‪37‬‬
‫‪31‬‬
‫‪35‬‬
‫‪33‬‬
‫‪33‬‬
‫וחתימה על הסכם ייצוג עם גורם מוסכם שינהל משא ומתן‬
‫(מסחרי ומשפטי) מול היזמים לצורך התקשרות‬
‫‪ 1.1‬כללי‬
‫‪ 1.2‬מינוי שמאי מטעם בעלי הזכויות‬
‫‪ .4‬השלב החמישי ‪ -‬בחירת היזם המתאים בהליך מסודר וניהול‬
‫משא ומתן משפטי לניסוח הסכם התקשרות ותכניות‬
‫‪ 4.1‬התקשרות עם יזמים‬
‫‪ .3‬השלב השישי ‪ -‬בחירת מפקח בניה מטעם בעלי הזכויות‬
‫וחתימה על הסכם התקשרות עם המפקח‬
‫‪ .3‬השלב השביעי ‪ -‬חתימה על הסכמי התקשרות מחייבים‬
‫‪174‬‬
‫‪173‬‬
‫טיפים לבחירת קבלן‬
‫‪112‬‬
‫פרק ‪ :6‬המודלים המנחים לניהול פרוייקט תמ"א ‪33‬‬
‫יזמות פרטית של בעלי הזכויות‬
‫ביצוע על‪-‬ידי רשויות מקומיות‪/‬חברות כלכליות ‪ -‬חסרונות‬
‫‪111‬‬
‫‪111‬‬
‫‪113‬‬
‫ב‬
‫‪64‬‬
‫‪64‬‬
‫‪66‬‬
‫‪175‬‬
‫‪175‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫פרק ‪ :7‬דמי ניהול ‪ management fee -‬התחדשות עירונית‬
‫‪116‬‬
‫‪ .1‬הקדמה‬
‫‪ .2‬הצגת הבעיה‬
‫‪ .5‬מהו המסלול בו יש ללכת?‬
‫‪ .3‬התבוננות אל העתיד‬
‫‪ .1‬סוף דבר‬
‫‪116‬‬
‫‪127‬‬
‫‪121‬‬
‫‪125‬‬
‫‪123‬‬
‫פרק ‪ :3‬ניהול משא ומתן בפרוייקט תמ"א ‪33‬‬
‫‪151‬‬
‫המשא ומתן‬
‫‪152‬‬
‫פרק ‪ :9‬פסיכולוגיה ואימון‬
‫"מחלום למציאות" ‪ -‬תכנית פעולה‬
‫סינרגיה כערך מוביל לתכנית‬
‫‪151‬‬
‫‪151‬‬
‫‪153‬‬
‫‪153‬‬
‫התהליך היצירתי‬
‫חשיבה יצירתית‬
‫מטרת‪-‬העל של התכנית ‪ -‬עיצוב סטנדרטים בעסקאות תמ"א‬
‫יעדי הגישה‬
‫‪132‬‬
‫‪135‬‬
‫‪133‬‬
‫‪131‬‬
‫הומניזם ועסקים‬
‫עסקה פסיכולוגית‬
‫האימון החברתי‪-‬עסקי ‪coaching‬‬
‫‪133‬‬
‫‪133‬‬
‫‪117‬‬
‫מה האימון החברתי‪-‬עסקי עושה?‬
‫דוגמאות לכלים אימוניים התורמים לקיום העסקה‬
‫החזון‬
‫היחסים בין החלום והמציאות‬
‫‪117‬‬
‫‪111‬‬
‫‪111‬‬
‫‪112‬‬
‫אימון ‪coaching -‬‬
‫ג‬
‫תוכן עניינים‬
‫הצבת יעדים‬
‫העצמה‬
‫כלי חשיבה רציונאלית‬
‫סוגי האימון‪/‬הדרכה הנדרשים בתהליך תמ"א‬
‫יישומים אפשריים‬
‫‪112‬‬
‫‪115‬‬
‫‪115‬‬
‫‪115‬‬
‫‪113‬‬
‫פרק ‪ :11‬החשיבות והקשיים ביצירת תקשורת נכונה של נציגות‬
‫הבניין להובלת תהליך תמ"א ‪33‬‬
‫‪113‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.1‬‬
‫כללי‬
‫ששת הכללים לנציגות הבניין‪ ,‬עשה ואל תעשה בתהליך‬
‫התקשורת ליצרת מנהיגות וריתמת כלל מחזיקי זכויות‬
‫בפרויקט‬
‫משא ומתן בתמ"א ‪ - 53‬מלאכת מחשבת‪ ,‬הבעיות והכלים‬
‫להתמודדות‬
‫כיצד יש אפשרות לדעת שהתקבל סכום המקסימום שניתן‬
‫לקבל?‬
‫כלים לנציגות הבניין‪ ,‬על‪-‬מנת לבצע משא ומתן מוצלח‬
‫‪113‬‬
‫‪116‬‬
‫‪141‬‬
‫‪142‬‬
‫‪142‬‬
‫פרק ‪ :11‬היתכנות כלכלית‬
‫‪141‬‬
‫‪GO NO GO‬‬
‫‪144‬‬
‫בדיקת מסמכי הבית המשותף‬
‫בדיקות תשריט תכנון לפרוייקט‬
‫חובת גילוי ושקיפות‬
‫ניתוח ההיתכנות הכלכלית של יישום תמ"א ‪ - 53‬מוגש לוועדת‬
‫הפנים והגנת הסביבה ‪ -‬תמיר אגמון‪ ,‬כלכלן (‪)73.75.2717‬‬
‫‪ .1‬המצב בארץ‬
‫‪143‬‬
‫‪143‬‬
‫‪146‬‬
‫‪137‬‬
‫ד‬
‫‪137‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫‪ .2‬תמ"א ‪53‬‬
‫‪ 2.1‬רקע כללי‬
‫‪ 2.2‬יישום תמ"א ‪53‬‬
‫טבלה ‪ :1‬בקשות שהוגשו ושאושרו‪ ,‬במחוזות התכנון והבניה‬
‫בשנים ‪2776 - 2771‬‬
‫‪ 2.5‬הטבות מס הגלומות בתכנית‬
‫‪ .5‬ניתוח ההיתכנות הכלכלית של תמ"א ‪53‬‬
‫טבלה ‪ - 2‬דירות וחדרים לפי תקופה‬
‫‪132‬‬
‫‪132‬‬
‫‪133‬‬
‫‪131‬‬
‫‪133‬‬
‫‪133‬‬
‫‪136‬‬
‫טבלה ‪ - 5‬ניתוח נקודת איזון לכדאיות כלכלית לפי שני הדגמים‬
‫טבלה ‪ - 3‬מחירי דירות בערים נבחרות בארץ (באלפי ש"ח‪ ,‬דירת‬
‫‪ 3‬חדרים‪ ,‬סוף ‪)2776‬‬
‫‪ .3‬דרכים חלופיות לחיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה‬
‫‪131‬‬
‫‪132‬‬
‫פרק ‪ :12‬דו"ח אפס בפרוייקט על‪-‬פי תמ"א ‪33‬‬
‫קווים כלליים שמאיים בהכנת דו"ח אפס לתמ"א ‪53‬‬
‫תמ"א ‪ 53‬תיקון ‪( 2‬הריסה ובניה מחדש) ‪ -‬קווים כלליים‬
‫תיאור העסקה‬
‫נתונים כלליים לגבי המבנה המיועד להריסה‬
‫‪131‬‬
‫‪131‬‬
‫‪134‬‬
‫‪133‬‬
‫‪133‬‬
‫תיאור הפרוייקט המוצע‬
‫התמורה לדיירים המפונים‬
‫‪133‬‬
‫‪133‬‬
‫פרק ‪ :13‬מיסוי עסקת תמ"א ‪ 33‬במסגרת הריסה ובניה‬
‫הקדמה‬
‫מיסוי עסקת תמ"א ‪ 53‬הריסה ובניה‬
‫על העסקה עם היזם חלים שלושה מסלולי מס אפשריים‬
‫‪161‬‬
‫‪161‬‬
‫‪164‬‬
‫‪164‬‬
‫ה‬
‫‪137‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫הרפורמה‬
‫השפעת הרפורמה על מיסוי עסקאות תמ"א ‪ 53‬הריסה ובניה‬
‫(‪ )1‬מיסוי העסקה שנעשית מול היזם‬
‫מסלול א' ‪ -‬פטור לדירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי ‪ 1‬לחוק‬
‫מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)‪ ,‬התשכ"ג‪1645-‬‬
‫חישוב גובה הפטור עד לתיקון ‪ 34‬לחוק מיסוי מקרקעין‬
‫חישוב גובה הפטור בעקבות תיקון ‪ 34‬לחוק מיסוי מקרקעין‬
‫מסלול ב' ‪ -‬פטור לזכויות הבניה מכוח תמ"א ‪ 53‬על‪-‬פי תיקון ‪33‬‬
‫‪163‬‬
‫‪271‬‬
‫‪271‬‬
‫‪271‬‬
‫‪275‬‬
‫‪273‬‬
‫‪271‬‬
‫לחוק מיסוי מקרקעין‬
‫מסלול ג' ‪ -‬תשלום מס בעסקה מול היזם ללא ניצול פטור‬
‫כלשהוא‬
‫(‪ )2‬מכירת דירת התמורה בידי בעל הדירה ‪ -‬קביעת המס שיחול‬
‫במכירת דירת התמורה‬
‫הדין עד לתיקון ‪ 34‬לחוק מיסוי מקרקעין‬
‫הדין לאחר תיקון ‪ 34‬לחוק מיסוי מקרקעין‬
‫דירה שהתקבלה בתמורה ליחידה שאיננה "דירת מגורים"‬
‫הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת התמורה‬
‫שימוש בהכרזה לשם קבלת פטור מתשלום מס‬
‫‪217‬‬
‫‪217‬‬
‫‪211‬‬
‫‪211‬‬
‫‪212‬‬
‫‪215‬‬
‫פרק ‪ :14‬תשלומי ארנונה‬
‫‪213‬‬
‫פרק ‪ :15‬היטל השבחה ומע"מ‬
‫תשלום היטל השבחה במסגרת תמ"א ‪53‬‬
‫תשלום היטל השבחה בביצוע פרוייקט תמ"א ‪53‬‬
‫‪221‬‬
‫‪221‬‬
‫‪225‬‬
‫ו‬
‫‪273‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫מועד היווצרות החיוב בהיטל השבחה לעומת מועד תשלום‬
‫ההיטל‬
‫הקלות בשיעורו של היטל ההשבחה בתכנית מכוח תמ"א ‪53‬‬
‫סקירת סעיף ‪16‬ב(א) לתוספת השלישית טרם תיקון ‪64‬‬
‫עמידה בדרישות תמ"א ‪ 53‬כתנאי להקלות בהיטל השבחה‬
‫‪221‬‬
‫‪223‬‬
‫‪223‬‬
‫‪223‬‬
‫פרק ‪ :16‬מע"מ (חוק מס ערך מוסף‪ ,‬התשל"ו‪)1975-‬‬
‫פטור ממע"מ בעסקאות תמ"א ‪ - 53‬האומנם?‬
‫‪255‬‬
‫‪253‬‬
‫פרק ‪ :17‬רשות מקרקעי ישראל‬
‫רשות מקרקעי ישראל ‪ -‬שאלות נפוצות‬
‫החלטות רשות מקרקעי ישראל‬
‫עסקאות תמ"א ‪ 53‬בבניינים הבנויים על אדמות רשות מקרקעי‬
‫ישראל‬
‫‪231‬‬
‫‪231‬‬
‫‪232‬‬
‫‪235‬‬
‫פרק ‪ :13‬איחוד וחלוקה כמכשיר לאכיפת הסדר פינוי במסגרת‬
‫תמ"א ‪ 33‬הריסה ובניה מחדש על מיעוט סרבן‬
‫‪231‬‬
‫פרק ‪ :19‬הטרגדיה של הבית המשותף‪/‬היחיד מול הקהילה‬
‫(כולל מודלים אלטרנטיביים לשינוי השיטה)‬
‫‪ .1‬הקדמה‬
‫‪ .2‬מוסד הבית המשותף וזכות הקניין ‪ -‬מערכת יחסים מסועפת‬
‫‪ 2.1‬מוסד הבית המשותף‬
‫‪ 2.2‬מושג הקניין כמערכת של הקצאה וחלוקה‬
‫‪211‬‬
‫‪212‬‬
‫‪245‬‬
‫‪244‬‬
‫‪232‬‬
‫ז‬
‫תוכן עניינים‬
‫‪" 2.5‬בעיית האיסוף"‪"/‬בעיית הפעולה המשותפת" והשפעות‬
‫חיצוניות‬
‫‪ 2.3‬פרופיל הדייר הסרבן במדינת ישראל תמונת מצב‬
‫‪ .5‬המצב הנוכחי בתחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל‬
‫כרקע להצעת החוק‬
‫‪ 5.1‬המצב הנוכחי בראי החקיקה פינוי‪-‬בינוי‬
‫‪ 5.2‬המצב הנוכחי בראי החקיקה ‪ -‬תמ"א ‪53‬‬
‫‪ 5.5‬המצב הנוכחי בראי הפסיקה‬
‫‪513‬‬
‫‪513‬‬
‫‪522‬‬
‫‪526‬‬
‫‪ 5.3‬מודל של התערבות ‪ -‬רקע להצעת החוק‬
‫‪ .3‬מודלים אלטרנטיביים משלימים ‪ -‬הקמה של מוסדות חדשים‬
‫‪ 3.1‬בוררות כמודל אלטרנטיבי ליישוב סכסוכים‬
‫‪ 3.2‬מודל המנהלת כמודל אלטרנטיבי ליישוב סכסוכים‬
‫‪ 3.5‬מינוי כונס נכסים לביצוע הפרוייקט‪ /‬מכירה פומבית‬
‫‪ 3.3‬מבחן תום‪-‬הלב ושימוש לרעה בהליכי משפט‬
‫‪ .1‬הזכות לקניין ‪ -‬סקירה קצרה מזווית ראיה אוניברסלית‬
‫‪ 1.1‬סקירה כללית‬
‫‪ 1.2‬זכות הקניין ‪ -‬משפט משווה‬
‫‪ .4‬סיכום עם מבט לעתיד‬
‫‪551‬‬
‫‪531‬‬
‫‪533‬‬
‫‪511‬‬
‫‪515‬‬
‫‪514‬‬
‫‪542‬‬
‫‪545‬‬
‫‪541‬‬
‫‪531‬‬
‫פרק ‪ :21‬פניה למפקח‪/‬ת על המקרקעין‬
‫פניה למפקח‪/‬ת (שיעבוד יחידת רישום חדשה לצורך ליווי בנקאי)‬
‫סמכויות המפקח‬
‫החלטה ‪1‬‬
‫החלטה ‪2‬‬
‫החלטה ‪5‬‬
‫הקדמה‬
‫‪531‬‬
‫‪533‬‬
‫‪533‬‬
‫‪533‬‬
‫‪566‬‬
‫‪373‬‬
‫‪373‬‬
‫ח‬
‫‪573‬‬
‫‪511‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫פסיקה‬
‫‪315‬‬
‫פרק ‪ :21‬פולשים‪/‬דייר מוגן‬
‫‪351‬‬
‫פרק ‪ :22‬מקורות מימון ‪ -‬ליווי החיזוק והבניה החדשה‬
‫‪335‬‬
‫עקרונות לבחינת עסקת תמ"א ‪53‬‬
‫‪333‬‬
‫‪331‬‬
‫בטוחה לבנק מממן‬
‫ליווי פיננסי ‪ -‬עקרונות השיטה‬
‫דו"ח מפקח תקופתי‬
‫השלבים‬
‫תהליך מתן אשראי למימון פרוייקט‬
‫‪331‬‬
‫‪334‬‬
‫‪333‬‬
‫‪333‬‬
‫‪333‬‬
‫פרק ‪ :23‬בטוחות (ערבויות) במסגרת תמ"א ‪33‬‬
‫‪336‬‬
‫פרק ‪ :24‬הצעת חוק בנושא התחדשות עירונית‬
‫א‪ .‬מבוא‬
‫הסבר כללי‬
‫‪315‬‬
‫‪315‬‬
‫‪315‬‬
‫ב‪ .‬ערבות בנקאית ‪ -‬כללי‬
‫ג‪ .‬המצב הנוכחי‬
‫ג‪ .1‬המצב הנוכחי בראי החקיקה‬
‫ג‪ .2‬המצב הנוכחי בראי הפסיקה‬
‫ד‪ .‬הסדר שלילי‪/‬העדר הסדר‪/‬חוק חסר והתבוננות אל העתיד‬
‫ה‪ .‬רשלנות מקצועית של עורך‪-‬דין ‪ -‬גובה הערבות‬
‫ו‪ .‬דעה אישית ומסקנות‬
‫‪311‬‬
‫‪314‬‬
‫‪314‬‬
‫‪341‬‬
‫‪345‬‬
‫‪341‬‬
‫‪337‬‬
‫תפקיד הבנק‪/‬הקרן ‪ -‬מימון‬
‫ט‬
‫תוכן עניינים‬
‫‪331‬‬
‫‪333‬‬
‫ז‪ .‬סוף דבר‬
‫דברי הסבר‬
‫פרק ‪ :25‬חישוב זכויות בניה על‪-‬פי תמ"א ‪ 33‬והחלטות ועדת‬
‫ערר‬
‫הבהרות חשובות לחישוב זכויות בתמ"א ‪ 53‬בשינוי מס' ‪2‬‬
‫ועדת ערר מחוזית‪ ,‬אופן חישוב שטחי הבניה הנוספים המותרים‬
‫לבניה מכוח סעיף ‪13‬א לתמ"א ‪53‬‬
‫‪362‬‬
‫פרק ‪Golden Triangle of property rights :26‬‬
‫‪115‬‬
‫זכותו הקניינית של היזם במסגרת תמ"א ‪53‬‬
‫‪113‬‬
‫פרק ‪ :27‬הרפורמה בחוק התכנון והבניה בהקשר להתחדשות‬
‫עירונית וקבינט הדיור של ממשלת ישראל‬
‫‪125‬‬
‫פרק ‪ :23‬רפורמה בחוק התכנון והבניה ‪ -‬המלצות הצוות הבין‪-‬‬
‫משרדי לבחינת שינויים בחוק התכנון והבניה ‪ -‬תקציר מנהלים‬
‫(‪)1661662117‬‬
‫‪155‬‬
‫רקע‬
‫יעדים‬
‫עיקרי ההמלצות‬
‫איזון מחודש בין סמכויות מוסדות התכנון בדגש על הרחבת‬
‫סמכויות הוועדה המקומית‬
‫הגברת השקיפות והשתתפות הציבור‬
‫עדכון ההיבטים הכלכליים והקשר בין קניין לתכנון‬
‫י‬
‫‪336‬‬
‫‪361‬‬
‫‪155‬‬
‫‪153‬‬
‫‪151‬‬
‫‪154‬‬
‫‪153‬‬
‫‪156‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫עיקרי הרפורמה בהליכי התכנון ורישוי הבניה‬
‫‪540‬‬
‫מדרג התכניות החדש‬
‫הוועדות ותפקידיהן‪ :‬הוועדה המקומית החדשה‬
‫הוועדות ותפקידיהן‪ :‬תכנית אחת בוועדה אחת‬
‫הזרמת ההליכים‬
‫"תכנון זמין"‬
‫הרפורמה בהליכי הרישוי‬
‫היבטי קניין‬
‫אכיפה ועונשין‬
‫לסיכום‬
‫‪541‬‬
‫‪543‬‬
‫‪546‬‬
‫‪547‬‬
‫‪550‬‬
‫‪550‬‬
‫‪556‬‬
‫‪558‬‬
‫‪559‬‬
‫פרק ‪ :29‬ועדת שרים לענייני דיור )קבינט דיור(‬
‫סיכום השוואה לחו"ל‬
‫‪561‬‬
‫‪569‬‬
‫פרק ‪ :30‬תכניות הרובעים במרכז תל אביב ‪ -‬מנוף להתחדשות‬
‫או סם הרדמה?‬
‫‪ .1‬מבוא ורקע כללי‬
‫‪ .2‬תכנית הרובעים ‪ -‬עבר‪ ,‬הווה‪ ,‬עתיד‬
‫‪ .3‬עיקרי התכניות המופקדות ואפקט ההילה‬
‫‪ .4‬התנגדות לתכניות הרובעים‬
‫‪ 4.1‬כללי‬
‫‪ 4.2‬ריבוי מגבלות תכנון ועיצוב המכשילות התחדשות‬
‫עירונית‬
‫‪ 4.3‬ודאות תכנונית מקסימאלית‬
‫‪ 4.4‬תמריצים מבוססי זכויות‬
‫יא‬
‫‪575‬‬
‫‪575‬‬
‫‪587‬‬
‫‪585‬‬
‫‪592‬‬
‫‪592‬‬
‫‪594‬‬
‫‪595‬‬
‫‪596‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫‪ 3.1‬זמינות בהיבט קנייני‬
‫‪ 3.4‬סיכום‬
‫‪ .1‬אונסק"ו‪ ,‬מהנדס העיר ומתנגדים נוספים‬
‫‪ .4‬תמ"א ‪ ,53‬תכניות על‪-‬פי סעיף ‪ 25‬ומסמכי מדיניות‬
‫‪ .3‬סיכום ומסקנות‬
‫‪163‬‬
‫‪163‬‬
‫‪163‬‬
‫‪471‬‬
‫‪473‬‬
‫פרק ‪ :31‬הבדלים בין פינוי‪-‬בינוי ותמ"א ‪ - 33‬על קצה המזלג‬
‫‪473‬‬
‫פרק ‪ :32‬ישראל ‪ 2113‬בהשוואה בינלאומית ‪ -‬על קצה המזלג‬
‫‪415‬‬
‫חלק ב'‬
‫פרק ‪ :33‬הסכם עקרונות‬
‫‪421‬‬
‫‪423‬‬
‫הסכם עקרונות ‪ -‬הריסה ובניה מחדש‬
‫הסכם עקרונות‬
‫‪423‬‬
‫‪453‬‬
‫פרק ‪ :34‬דוגמאות הסכמים‬
‫הסכם מותנה על‪-‬פי תמ"א ‪53-1‬‬
‫‪433‬‬
‫‪411‬‬
‫נספח א' ‪ -‬נסח לשכת רישום מקרקעין‬
‫נספח א'‪ - 1‬מסמכי הבית המשותף ‪ -‬צו רישום בית משותף‬
‫ותקנון‬
‫נספח ב' ‪ -‬מפרט טכני לעבודות בבית המשותף – דוגמה‬
‫נספח ג' ‪ -‬תשריט הבניינים במצב הקיים במתחם‬
‫נספח ד' ‪ -‬לוחות זמנים ומועדים‬
‫נספח ה' ‪ -‬תכנית עקרונית‬
‫‪356‬‬
‫‪NON SHOP‬‬
‫יב‬
‫‪356‬‬
‫‪337‬‬
‫‪311‬‬
‫‪312‬‬
‫‪341‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫נספח ו' ‪ -‬פרוטוקול חברה‬
‫נספח ז' ‪ -‬ייפוי‪-‬כוח בלתי‪-‬חוזר‬
‫נספח ח' ‪ -‬ייפוי‪-‬כוח נוטריוני בלתי‪-‬חוזר לתכנון‬
‫נספח ח'‪ - 1‬ייפוי‪-‬כוח לצרכי מס‬
‫נספח ח'‪ - 2‬ייפוי‪-‬כוח בלתי‪-‬חוזר להסרת הערת אזהרה‬
‫נספח ט' ‪ -‬בקשה לביטול הערת אזהרה‬
‫נספח ט'‪ - 1‬תעודת התאגדות ופרוטוקול מורשי חתימה‬
‫‪346‬‬
‫‪333‬‬
‫‪331‬‬
‫‪333‬‬
‫‪334‬‬
‫‪333‬‬
‫‪333‬‬
‫‪336‬‬
‫נספח י"א ‪ -‬נספח תמורות דיירים‬
‫נספח י"ב ‪ -‬רשימת דיירים‬
‫נספח י"ג ‪ -‬כתב מינוי נציגות ‪ -‬תמ"א ‪53‬‬
‫נספח י"ד ‪ -‬כתב הסכמה ‪ -‬בהתאם לסעיף ‪ 3‬לחוק המקרקעין‬
‫(חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)‪ ,‬התשס"ח‪2773-‬‬
‫הסכם תמ"א ‪( - 53-2‬הריסה ובניה מחדש)‬
‫מכתב מקדים לבעלים‬
‫סקירה תמציתית ‪ -‬הסכם מותנה על‪-‬פי תמ"א ‪ 53/2 -‬כולל תיקון‬
‫‪5‬‬
‫הסכם מותנה ‪ -‬תמ"א ‪ - 53‬הריסה ובניה‬
‫‪361‬‬
‫‪364‬‬
‫‪363‬‬
‫‪373‬‬
‫‪376‬‬
‫נספח א' ‪ -‬נסח לשכת רישום מקרקעין ומסמכי רישום הבית‬
‫המשותף‬
‫נספח א'‪ - 1‬טבלת בעלים‬
‫נספח ב' ‪ -‬תשריטים‪/‬תכניות‪/‬הדמיות של הפרוייקט‬
‫נספח ג' ‪ -‬המפרט הטכני של דירות הבעלים ודירות היזם‬
‫נספח ד' ‪ -‬בקשה לרישום הערת אזהרה‬
‫נספח ה'‪ - 1‬נוסח ערבות בנקאית חוק המכר‬
‫‪655‬‬
‫‪655‬‬
‫‪653‬‬
‫‪653‬‬
‫‪653‬‬
‫‪651‬‬
‫נספח י' ‪ -‬ערבות ביצוע‬
‫יג‬
‫‪366‬‬
‫‪371‬‬
‫‪371‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫נספח ה'‪ - 2‬ערבות בנקאית להבטחת שכר הדירה לתקופת הפינוי‬
‫נספח ה'‪ - 5‬ערבות להבטחת תשלום מיסים‬
‫נספח ו' ‪ -‬כתב הוראות לנאמן‬
‫נספח ז' ‪ -‬ייפוי‪-‬כוח בלתי‪-‬חוזר לתכנון הבעלים ליזם לצורך תכנון‬
‫פרוייקט והגשת התכניות‬
‫נספח ז'‪ - 1‬ייפוי‪-‬כוח בלתי‪-‬חוזר‬
‫נספח ז'‪ - 2‬ייפוי‪-‬כוח בלתי‪-‬חוזר מהיזם לבעלים למחיקת הערת‬
‫אזהרה‬
‫נספח ז'‪ - 5‬ייפוי‪-‬כוח בלתי‪-‬חוזר לצרכי מס‬
‫נספח ח' ‪ -‬דוגמת פוליסת ביטוח‬
‫נספח ט' ‪ -‬רישיון סיווג קבלן ביצוע ‪ -‬יצורף בטרם העליה על‬
‫הקרקע‬
‫נספח י' ‪ -‬תעודת התאגדות היזם בצירוף פרוטוקול מורשי‬
‫חתימה‬
‫נספח י'‪ - 1‬פרוטוקול החלטת היזם להתקשר בעסקה‬
‫נספח י"א ‪ -‬פרוטוקול אסיפת בעלים להסמכת הנציגות‬
‫נספח י"ב ‪ -‬כתב הסכמה למפקח על הבתים המשותפים‬
‫נספח י"ג ‪ -‬טופס דוגמה להתחייבות הבעלים כלפי היזם לצורך‬
‫שיעבוד לטובת הבנק המלווה‬
‫נספח י"ד ‪ -‬תצהיר ביטול עסקה‬
‫נספח ט"ו ‪ -‬הסכם התקשרות ייצוג משפטי עבור הבעלים‬
‫נספח ט"ז ‪ -‬כתב הסכמה של בן‪/‬בת הזוג‬
‫נספח י"ז ‪ -‬מחירון השינויים‬
‫יד‬
‫‪637‬‬
‫‪637‬‬
‫‪631‬‬
‫‪633‬‬
‫‪617‬‬
‫‪647‬‬
‫‪642‬‬
‫‪645‬‬
‫‪643‬‬
‫‪643‬‬
‫‪644‬‬
‫‪631‬‬
‫‪635‬‬
‫‪631‬‬
‫‪631‬‬
‫‪631‬‬
‫‪631‬‬
‫‪634‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫פרק ‪ :35‬דוגמאות להסכמי מכר דירות ‪ -‬טופס הצטרפות‬
‫הסכם מאסטר למכירות‬
‫נספח "ד" ‪ -‬נספח תשלומים ומועדים‬
‫ייפוי‪-‬כוח בלתי‪-‬חוזר‬
‫נספח "ו" ‪ -‬כתב אחריות‬
‫נספח "ז" ‪ -‬היעדר היתר בניה‬
‫‪633‬‬
‫‪634‬‬
‫‪1755‬‬
‫‪1753‬‬
‫‪1735‬‬
‫‪1734‬‬
‫פרק ‪ :36‬מועד הדיווח ויום המכירה בעסקאות תמ"א ‪33‬‬
‫‪1715‬‬
‫פרק ‪ :37‬תיקון צו בית משותף במסגרת תמ"א ‪33‬‬
‫תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ‪-‬‬
‫תמ״א ‪53‬‬
‫חוק התכנון והבניה‪ ,‬התשכ״ה‪1641-‬‬
‫תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ‪-‬‬
‫תמ״א ‪53‬‬
‫פרק א'‪ :‬כללי‬
‫פרק ב'‪ :‬הוראות בניה לחיזוק מבנים ולעידוד החיזוק‬
‫פרק ג'‪ :‬שיקול‪-‬דעת מוסד תכנון ושמירת זכותו‬
‫‪1716‬‬
‫‪1743‬‬
‫‪1743‬‬
‫‪1743‬‬
‫‪1731‬‬
‫‪1732‬‬
‫‪1731‬‬
‫‪1734‬‬
‫פרק ד'‪ :‬תנאים להיתר בניה‬
‫פרק ה'‪ :‬מעקב ועדכון התכנית‬
‫נספח מס' ‪ - 2‬נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשה להיתר‬
‫‪1733‬‬
‫הכוללת חיזוק בפני רעידות אדמה‬
‫חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)‪,‬‬
‫‪1762‬‬
‫התשס"ח‪2773-‬‬
‫פרק ‪ :33‬חסמים במסגרת פרוייקטים המבוססים על תמ"א ‪33‬‬
‫טו‬
‫‪1766‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫פרק ‪ :39‬השוואה בין דירה במסגרת פרוייקט חיזוק לבין דירה‬
‫‪1176‬‬
‫חדשה‬
‫פרק ‪ :41‬מסקנות והמלצות‬
‫‪1111‬‬
‫פרק ‪ :41‬סקירה מהעיתונות‬
‫‪1131‬‬
‫פרק ‪ :42‬הקדשות לספר "מורה הדרך בעסקאות תמ"א ‪"33‬‬
‫‪1141‬‬
‫אפי נוה‪ ,‬עורך‪-‬דין ‪ -‬יו"ר ועד מחוז ת"א והמרכז בלשכת עורכי‪-‬‬
‫הדין‬
‫אוהד דנוס‪ ,‬שמאי מקרקעין ‪ -‬יו"ר לשכת השמאים בישראל‬
‫מאיר מזרחי‪ ,‬עורך‪-‬דין ‪ -‬מאיר מזרחי ושות' משרד עורך‪-‬דין‬
‫מיכה גדרון‪ ,‬עורך‪-‬דין ‪ -‬יו"ר ועדת ערר לתכנון ובניה‬
‫משה רז‪-‬כהן ‪ -‬רז‪-‬כהן‪-‬פרשקר ושות' ‪ -‬משרד עורך‪-‬דין‬
‫אייל אוכמן ‪ -‬יו"ר איגוד חברות התמ"א וההתחדשות העירונית‬
‫‪1141‬‬
‫‪1145‬‬
‫‪1141‬‬
‫‪1143‬‬
‫‪1146‬‬
‫‪1131‬‬
‫טז‬