Pienen taloyhtiön on vaikea saada isännöitsijää - Anna

Comments

Transcription

Pienen taloyhtiön on vaikea saada isännöitsijää - Anna
Pienen
taloyhtiön on
vaikea saada
isännöitsijää
Pienet asunto-osakeyhtiöt ovat usein pulassa, kun isännöitsijä pitäisi
löytää. Isännöintiyritykset eivät aina ole kiinnostuneita antamaan
tarjousta. Työtä on pienessä yhtiössä lähes yhtä paljon kuin isossa,
mutta neliöperusteisena palkkio jää pieneksi. Jos palkkion nostaa
isännöitsijän näkökulmasta asianmukaiseksi, se ylittää useimpien
pienten yhtiöiden maksuhalukkuuden.
Teksti ja kuva: Anna-Liisa Pekkarinen
S
uomen Isännöintiliiton kehityspäällikkö Heikki Kauranen arvioi, että Suomessa on muutamia tuhansia asuntoosakeyhtiöitä, joissa isännöinti hoidetaan
sivutoimisen isännöitsijän avulla tai talon
asukkaat huolehtivat isännöinnistä.
– Kun yhtiö ei ole tottunut maksamaan
isännöinnistä tai on maksanut siitä erittäin
vähän, tuntuvat ammatti-isännöitsijän palvelut kalliilta.
Sivutoimisella isännöitsijällä
neljä rivitaloyhtiötä
Siilinjärveläisellä Pentti Monosella on
isännöitävänään neljä rivitaloyhtiötä Vuorelan taajamassa. Yhtiöt ovat kooltaan 443–
1088 neliömetriä. Pienimmässä yhtiössä on
neljä ja suurimmassa kolmetoista asuntoa.
Ensimmäisen rivitalon hallituksen puheenjohtajaksi ja siitä pian isännöitsijäksi hän joutui tai pääsi yli 30 vuotta sitten,
16 | Suomen Kiinteistölehti 9/2011
kun muutti taloon. Pesti jatkui poismuuton jälkeenkin. Vuosien kuluessa tarjoutuivat isännöitäviksi läheiset kolme muuta
yhtiötä suupuheella, eikä Mononen hennonut kieltäytyä.
Nyt hän jo hennoo.
– Koko ajan tulee kyselyjä, mutta neljä
yhtiötä on minulle sopiva määrä. Enempää
en eläkkeellä olevana halua.
Monosen toimisto on kotona. Hän tekee itse kirjanpidot, vastikelaskelmat,
budjetit ja tilinpäätökset. Isännöitsijäntodistuksiin hän liittää viiden vuoden korjaussuunnitelman.
– Eräällä taloushallinnon kurssilla neuvoi luennoitsija, että paljot laskelmat ovat
- Sivutoimisen isännöitsijän yhteistyö
hallituksen kanssa on erityisen tärkeää.
Ja tahto hoitaa hommat hyvin! sanoo
Pentti Mononen Siilinjärveltä.
turhia. Riittää, kun laskelmilla pystyy näyttämään yhtiön taloudellisen tilanteen.
Ilman pitkää kokemusta ja monipuolista
tietämystä ei isännöitsijäksi kannata ryhtyä,
hän ohjeistaa. Mononen on koulutukseltaan koneteknikko ja toiminut vaativissa esimiestehtävissä. Hänen verkostoonsa
kuuluvat timpuri ja putki- ja sähkömies.
– Pojat tulevat kyllä pikimmiten, kun
vaan soitan, hän sanoo. Itsekin hän tekee
pikkukorjauksia.
Hallituksen kanssa
ahkerasti yhteistyössä
Mononen korostaa juohevaa yhteistyötä
hallitusten kanssa sivutoimisen isännöitsijän työssä. Hänellä on onnekseen hallituksia, jotka ovat aktiivisia. Esimerkiksi
putkipinnoitusremonttia tehdessä hallitus
osallistui kiitettävästi. Hallituksen kokouksia on tavallisesti pari vuodessa, mutta remonttiaikaan oli jopa kymmenen.
Mononen on pahoillaan, ettei hallitukseen tahdo saada jäseniä ”enää kirveelläkään”.
– Vasta kun mainitsee ulkopuolisen
hallituksen palkkauspakon, pettää jollakulla hermo ja löytyy suostuvainen.
Hän pitää asiantuntemustaan ajan tasalla käymällä Kiinteistöliiton koulutusilloissa,
käyttää juridisissa kysymyksissä Kiinteistöliiton lakineuvontaa, lukee alan lehdet ja etsii internetistä tietoa.
Pitää olla tahto
hoitaa hommat hyvin
Mononen on taloyhtiön palkkaama isännöitsijä, ja työskentelee verokirjalla. Palkkiotaan hän ei paljasta, mutta sanoo, että ei
halua ryöstää. Yleiskulut ovat pienet, eikä
hänen toimeentulonsa ole yksin isännöinnistä kiinni. Lisäpalkkiot remonttien läpiviennistä on aina hyväksytty.
– Palkkioni ei muutu ja se on helppo
budjetoida, mutta ammatti-isännöinnissä kaikki ”ylimääräinen” maksaa erikseen.
Yhtiö ei tiedä tarkkaan, mitä palkkio vuoden lopussa on.
– Pitää olla tahto hoitaa hommat hyvin. Teknisiin ja juridisiin kysymyksiin saa
aina apua. Ja tärkeintä on olla sanansa mittainen mies! ■
Suomen Kiinteistölehti 9/2011 | 17
Pienuus ei este
tarjouksen antamiselle
Teksti ja kuva: Anna-Liisa Pekkarinen
V
arkauden OP-Isännöintikeskuksen
isännöitsijä Terhi Riikonen kertoo, että he antavat tarjouksen yhtä
mielellään sekä isoille että pienille asuntoosakeyhtiöille. Hän vahvistaa, että pienen
yhtiön isännöintipalkkio on neliöperusteisuuden vuoksi alhainen. Se saattaa vähentää
18 | Suomen Kiinteistölehti 9/2011
tarjouksen antajien määrää. Ongelmallisimpia ovat alle 15 asunnon yhtiöt.
– Kun jakajia on vähän, ollaan kustannuksistakin tarkkoja.
Keskustele etukäteen
Riikosella on muutama vinkki, miten saada
isännöintiyritykset kiinnostumaan pienen
yhtiön tarjouspyynnöstä.
– Asiallisen tarjouksen saamiseksi kannattaa olla yhteydessä isännöintiyritykseen
etukäteen ja kysyä tarjouslaskentahalukkuutta, vaikka käymällä isännöintiyrityksessä. Samalla voi kertoa tarkemmin yhtiöstä
Tarjouspyynnössä pitää tarkkaan
kertoa yhtiön toiveet. On hyvä käydä
etukäteen isännöintiyrityksen pakeilla. Silloin saa varmemmin asiallisen
tarjouksen, ohjeistaa isännöitsijä
Terhi Riikonen Varkauden OP-Isännöintikeskuksesta.
ja sen toiveista.
– Kun tarjouspyynnöllä on kasvot, sen
hylkääminen on vaikeampaa, ellei yrityksellä kerta kaikkiaan ole liikaa töitä.
Tarjouspyyntö pitää tehdä huolella yksilöiden. Kun isännöintiyritys tietää tarkkaan
velvoitteensa ja vastuunsa, sen on helpompi tehdä kilpailukykyinen tarjous yhtiölle.
Isännöintiyrityksillä on yleensä tarjouspyyntökaavake, jonka yhtiö voi pyytää täytettäväkseen. Tarjousten vertailu on sitä
helpompaa, mitä yhtäläisemmillä kaavakkeilla tarjousta pyydetään.
Hinnoittelu on isännöintiyritykselle sitäkin vaikeampaa, jos yhtiö on aiemmin
isännöinyt talkoilla tai vain tilitoimistoa
käyttäen tehnyt pakollisen taloushallinnon.
Yhtiölle on silloin selvitettävä tarkoin, mis-
tä kalliimpi hinta muodostuu ja mistä yhtiö
tarkkaan ottaen maksaa.
– Ison isännöintiyrityksen etu on se, että lomillakin on joku vastaamassa asioista.
Isännöitsijöillä on sijaiset.
Amatööri ottaa ison vastuun
isännöinnissä
Pienillä taloyhtiöillä on samat velvoitteet
kuin isoillakin. Riikonen mainitsee esimerkkinä isännöitsijän- ja energiatodistuksen antamisen tai velkaosuuden laskemisen.
– Amatööri ottaa ison vastuun, jos annetut tiedot ovatkin virheelliset.
Tänä keväänä hallituksia on ollut erityisen vaikea saada kokoon. Media on liiaksi
pelotellut vastuilla, hän sanoo.
Isännöitsijälle kerrostalokohde on neut-
raalimpi naapuruussuhteiltaan. Riikonen
kiteyttää sen lyhyesti: ”rivitaloissa ei biletetä, mutta riidellään.” Isännöitsijä voi joutua käyttämään työtunteja ihmisten välisiin
konflikteihin.
Myös talkoista pitäisi pystyä sopimaan.
Isännöitsijä kantaa vastuuta esimerkiksi lumenpudotuksesta.
– Jos asukas pudottaa lumet katolta
vain omalta kohdaltaan, lisääntyy naapurin kohdalla rakenteisiin kohdistuva rasitus pudottamattoman lumen vuoksi. Entä
jos rakenteet pettävät? Tai omatoiminen lumenpudottaja putoaa alas. Talkoovakuutus
ei kata pudottajan katolla kiipeilyä, eivätkä
myöskään asukkaiden omat tapaturmavakuutukset ole voimassa taloyhtiön töissä. ■
PESULAKONEILLA
– täydellinen kiinteistöpesulakoneohjelma
TALOPESULAT OY, Vitikka 1 C, 02630 Espoo, puh. (09) 6869750, fax (09) 68697520, [email protected]fi
, www.talpet.fi
Suomen Kiinteistölehti 9/2011
| 19
Pienten paikkakuntien isännöitsijöiltä odotetaan puuttumista pieniinkin asioihin,
leppävirtalainen isännöitsijä
Eeva Hirviniemi sanoo.
Eeva Hirviniemi
työskentelee isännöitsijänä
Leppävirralla PohjoisSavossa. Kunnassa on
runsaat 10 000 asukasta.
Kerrostaloja on jonkin
verran, mutta enemmistö
on pien- ja rivitaloja.
Pienillä paikkakunnilla on
pärjättävä ihmisten kanssa
Teksti ja kuva: Anna-Liisa Pekkarinen
I
sännöitsijöitä Leppävirralla on neljä. Jokainen on vähintäänkin täystyöllistetty.
Lähivuosina voi kunnassa tulla pula isännöitsijöistä, kun nykyiset jäävät pois työelämästä. Kiinnostaako Leppävirta nuoria niin,
että he tulisivat palkkatöihin tai yrittäjäksi
pieneen kuntaan. Sama tilanne on monissa
muissa suomalaissa kuntakeskuksissa.
Hirviniemi kokee, että monialaisuus
on ainakin hänen yrityksessään Laskenta ja
Rakennuspalvelu Hirviniemessä ollut hyvä
ratkaisu. Yritys on keskittynyt taloushallintoon isännöinnin lisäksi. Hirviniemen puoliso on rakennusalan ammattilainen, joka
20 | Suomen Kiinteistölehti 9/2011
suunnittelee, konsultoi ja tekee kuntokartoituksia. Se on erinomainen yhdistelmä,
koska konsulttiapu on isännöitsijällä tarvittaessa lähellä. 1970-luvun talokanta tarvitsee kohennusta tai suuriakin korjauksia.
Isännöitsijä tuomari
ja rajojen asettelija?
– Isännöinti lienee meillä erilaista kuin
isoissa kaupungeissa, koska täällä useimmat tuntevat toisensa. Isännöitsijä joutuu
rooliin, josta en aina pidä, ojentamaan ihmisiä ja ratkomaan keskinäisiä riitoja autopaikoista, saunavuoroista, lemmikkieläimistä
ja lumityövuorojen noudattamisesta, kertoo Hirviniemi.
– Isännöitsijän työ on huolehtia talosta mahdollisimman hyvin. Häiriöasiat totta
kai kuuluvat isännöitsijälle, mutta kuuluuko ihmisten paimentaminenkin, hän kysyy.
Tämä voi olla hänen mukaansa yksi syy,
miksi nuoret eivät kiinnostu muuten mielenkiintoisesta ja laajaa osaamista vaativasta
alasta. Pikkupaikkakunnilla korostuu vieläkin enemmän isännöitsijän sosiaalisen
osaamisen tarve.
– En laita paimenkirjeitä seinälle ja
syyllistä kaikkia, vaan keskustelen kahden
Pienelle
yhtiölle oma
palvelupaketti
Helsingin Seudun
Isännöitsijät on kehittänyt
palvelupaketin pienille
4-14 asunnon taloyhtiöille.
Paketti sisältää vain
välttämättömimmän:
asiakaspalvelun,
kirjanpidon,
yhtiökokoukset,
lakisääteisten velvoitteiden
täyttämisen ja äkilliset
tekniset tehtävät, kuten
vesivahinkojen hoidon.
kesken juuri sen osakkaan kanssa, jonka tiimoilta paimenkirjeelle aihetta on.
Kokematon hallitus voi vaatia liikoja
Hirviniemellä on muutamia taloyhtiöitä
myös Kuopiossa. Kaupungeissa ei hän koe
törmäävänsä samanlaisiin pulmiin. Työ
pysyy niissä asiakeskeisenä ja ammattimaisena. Taloyhtiöiden hallituksiin on helpommin tarjolla kokemusta omaavia jäseniä,
mikä hänestä on hyvän yhteistyön siemen.
Kokematon hallitus voi edellyttää isännöitsijältä tehtäviä, jotka eivät hänelle kuulu,
tai hän voi toimia valistumattomana asunto-osakeyhtiölain tasavertaisuusperiaatteen
vastaisesti. Erityisen vaikeaa hallitusta on
saada kokoon iäkkäiden asuttamassa talossa. Näin on usein maaseudulla.
Pienillä paikkakunnilla
pienet palkkiot
Palkkiotasoa verrattuna kaupunkeihin ei
hän osaa vertailla, koska ei sitä tiedä, mutta arvioi sen olevan pienempi. Hirviniemi
käyttää neliöperusteista hintaa.
– Annan tarjouksessani aina kokonaishinnan, en erillishintoja eri tehtäville. Kulu
on näin helposti budjetoitavissa.
Hirviniemen taloyhtiöiden kiinteistöistä on moni jo korjattu. Jos isännöitsijällä
on ollut projektin vetovastuu, Hirviniemi
on siitä neuvotellut erillishinnan.
– Pieni talo ei tarkoita pientä tietämystä. Työn määrä ei ole juuri sen vähäisempi,
vaikka vastikelaskutus on vähäisempi.
Siksi esimerkiksi alle 300 neliön talot
ovat hankalia. Palkkio jää liian pieneksi, elleivät osakkaat suostu maksamaan hieman
korkeampaa neliöhintaa.
– Meillä muutamankin kympin korotus
puhuttaa paljon. Korotukset eivät ole helppoja tehdä. ■
Isojen kaava ei sovi pienille, sillä hinta
kipuaa kohtuuttomaksi.
– Siksi kehitimme 2000-luvun
alussa pienille yhtiöille oman palvelunsa, kertoo toimitusjohtaja Esko
Pietikäinen.
Palveluista on karsittu pois esimerkiksi asukkaiden välisten ristiriitojen
ratkominen, erillishankkeiden kuten
asfaltointien ja korjausten vetovastuu
ja hallituksen kokoukset.
– Halusimme, ettei hallituksen
kokouksia pidettäisi vain ”varmuuden
vuoksi”. Toki yhtiö voi aina tuntikorvauksella ostaa lisäpalvelua.
HSI tarjoaa myös räätälöityjä palveluja. Siinä taloyhtiö ostaa vain sen
palvelun minkä haluaa, vaikkapa kirjanpidon.
– Karsimaton pienten yhtiöiden
peruspakettimme on kuitenkin suosituin. Se on noin kolme kertaa ison yhtiön palvelupakettia edullisempi.
Helsingin seudulla vastaavia erikokoisille yhtiöille kohdistettuja isännöintipalveluja tarjoavat muutamat
muutkin isännöintiyritykset, tietää
Pietikäinen.
Suomen Kiinteistölehti 9/2011 | 21

Similar documents