1(3) ”TALOUSRAPORTTI” lukuohje esimerkkikohteesta

1(3) ”TALOUSRAPORTTI” lukuohje esimerkkikohteesta

”TALOUSRAPORTTI” lukuohje esimerkkikohteesta
Talousarviovertailu 2014
1) Esimerkkikohteessa käyttövastiketta ja käyttökorvauksia on peritty (laskelman tulot)
- Ei-tasattaviin hoitomenoihin 3,76 €/m²/kk.
- Tasattaviin menoihin 7,51 €/m²/kk. Tasattavat menot sisältävät tasattavat hoitomenot ja
tasattavat pääomamenot. Tasattaviin pääomamenoihin sisältyy 0,80 €/m²/kk korjauksiin
varautumista.
2) Esimerkkikohteessa käyttövastiketta ja käyttökorvauksia on käytetty (laskelman menot)
- Ei-tasattaviin hoitomenoihin 3,35 €/m²/kk
 Ei-tasattavat hoitomenot alittavat ei-tasattaviin hoitomenoihin perityt tuotot
0,42 €/m²/kk. Tämä muodostaa yhdessä edellisten kausien ei-tasattavan
alijäämän -0,40 €/m²/kk kanssa 0,02 €/m²/kk kumulatiivista ei-tasattavaa
ylijäämää. HUOM! laskelman EI-TASATTAVA YLI- TAI ALIJÄÄMÄ rivin
laskukaavassa on virhe. Ko riville pitäisi summautua kuluvan ja edellisten
kausien jäämät. Nyt laskelmassa summa rivi on virheellisesti aina 0,00 €.
Kumulatiiviset luvut siirtyvät kyllä oikein, eli virhe on ainoastaan summarivillä.
Tämä puute on korjauksen alla.
- Tasattaviin menoihin 7,28 €/m²/kk
- Esimerkkikohteelle on kertynyt tasattavaa ylijäämää 0,65 €/m²/kk
 Tasattavaa yli-/alijäämää on muodostunut vuodesta 2011 uuden lain astuessa
voimaan. Tasattavaa jäämää muodostuu budjetoidun ja toteutuneen
”KOHTEEN
TULOS
ENNEN
TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA”
erotuksesta.
Esimerkkikohteelle oli laskelmassa vuoteen 2014 mennessä kertynyt edellisten
kausien tasattavaa yli/alijäämää (siis vuodesta 2011 alkaen) 0,02 €/m²/kk.
Edellinen huomioiden oli esimerkkikohteen ylijäämä vuoden 2014 loputtua
yhteensä 0,65€/m²/kk. Tämä ylijäämä on puolestaan huomioitu vuoden 2016
budjetissa edellisten kausien tasattavana ylijäämänä.
3) Kaikista kohteista yhteensä kerätyistä käyttövastikkeista on käytetty tasaukseen 7.940.596,27 €.
Esimerkkikohde on
saanut hoitomenojen tasausta muilta kohteilta
saanut pääomamenojen tasausta muilta kohteilta
Kohteen saama nettotasaus on siis
21.570,42€ (0,80 €/m²/kk)
50.125,25€ (1,86 €/m²/kk)
71.695,67€ (2,66 €/m²/kk)
Mikäli tasaus olisi ollut miinus-merkkinen, olisi se tarkoittanut sitä, että kohde olisi maksanut tasausta
muille kohteille.
Asiakaspalvelu: 045 7734 3777 (arkisin klo 8-16) • [email protected] • www.ta.fi
1(3)
Raportissa kohteen tiedot esitetään tasausten jälkeen eli yhtiön keskiarvoon tasattuna. Tasausten jälkeen
esimerkkikohde pystyi varautumaan tuleviin korjauksiin budjetoidun verran 21.487,28€ (0,80 €/m²/kk).
Ilman tasauksia kohteen tulos olisi ollut 71.695,67€ huonompi ja toisaalta 21.487,28€ parempi ilman
varautumisia. Ilman tasauksia kohde olisi siis ollut alijäämäinen 17.644,15€ - 71.695,67€ = -54.051,52€ eli 2,01 €/m²/kk. Tällöin ei olisi ollut mahdollista varautua 21.487,28€, jolloin kohteen alijäämä olisi ollut 54.051,52€ + 21.487,28€ = -32.564,24€ eli -1,21 €/m²/kk.
Talousarvio 2016
1) Esimerkkikohteessa käyttövastiketta ja käyttökorvauksia peritään (laskelman tulot)
- Ei-tasattaviin hoitomenoihin 4,09 €/m²/kk
- Tasattaviin menoihin 7,84 €/m²/kk. Tasattavat menot sisältävät tasattavat hoitomenot ja
tasattavat pääomamenot. Tasattavat pääomamenot sisältävät 1,00 €/m²/kk varautumista
tuleviin korjauksiin ja 0,37 €/m²/kk muihin velvoitteisiin. Yhteensä esimerkkikohteen arvioidaan
varautuvan tuleviin korjauksiin ja muihin velvoitteisiin siis 1,37€/m²/kk.
2) Esimerkkikohteessa käyttövastiketta ja käyttökorvauksia arvioidaan käytettävän (laskelman menot)
- Ei-tasattaviin hoitomenoihin 4,09 €/m²/kk
- Tasattaviin menoihin 7,84 €/m²/kk
Esimerkkikohteen osalta kohteen arvioidaan
maksavan hoitomenojen tasausta muille kohteille
saavan pääomamenojen tasausta muilta kohteilta
Kohteen saama nettotasaus on siis
-21.373,34€ (-0,79 €/m²/kk)
40.893,10€ (1,52 €/m²/kk)
19.519,76€ (0,73 €/m²/kk)
Mikäli tasaus olisi ollut miinus-merkkinen, olisi se tarkoittanut sitä, että kohde olisi maksanut tasausta
muille kohteille.
Esimerkkikohteen arvioidaan vuonna 2016 varautuvan siis 1,37 €/m²/kk. Tämä ylittää kohteen saamat
arvioidut nettotasaukset 0,73 €/m²/kk. Tämä tarkoittaa sitä, että kohde pystyisi arviolta varautumaan 0,64
€/m²/kk ilman tasauksia.
VARAUTUMINEN KORJAUKSIIN JA MUIHIN VELVOITTEISIIN
Varautuminen korjauksiin ja tuleviin velvoitteisiin on kerätty kohteilta, mutta taloudellinen varautuminen
tapahtuu yhtiötasolla. Tässä siis operatiivinen laskenta eroaa liikekirjanpidosta. Kirjanpidossa varaudumme
korjauksiin ja tuleviin velvoitteisiin verottajan hyväksymillä keinoilla eli poistoilla, poistoeron muutoksilla
sekä mahdollisesti tulevaisuudessa myös asuintalovarauksilla. Kohdekohtaisissa budjeteissa varaudumme
ei-tasattavissa hoitomenoissa suoraan vuoden aikana kohteissa tapahtuviin juokseviin korjauksiin parhaan
arvion mukaan. Nämä varautumiset eivät myöskään näy tilinpäätöksessä.
Suunnitelluista korjauksista eli ns. jaksottaisista korjauksista (”ei-juoksevat korjaukset”) toteutetaan aina
kulloinkin kiireellisimmät ja tarpeellisimmat korjaukset koko TA-Asumisoikeus Oy:n asuntokanta kuitenkin
Asiakaspalvelu: 045 7734 3777 (arkisin klo 8-16) • [email protected] • www.ta.fi
2(3)
huomioiden. Korjauksissa varaudutaan kaikkiin Rakennustieto Oy:n Rakennustietosäätiön RTS ja LVIkeskusliiton 2008 julkaisemaan Kiinteistön teknisen käyttöiän ja kunnossapitojaksojen mukaisiin korjauksiin
(KH 90-00403 ja LVI 01-10424). Suunnitelmallisten korjausten kulut ovat kaikille kohteille tasattavia menoja.
Näitä kuluja yhtiöllämme on vielä suhteellisen vähän, koska kiinteistökantamme on varsin nuorta. Tästä
johtuen suunnitellut korjaukset eivät näy kohteiden budjeteissa, mutta ne näkyvät kohteiden toteutumissa.
Kohteen kannalta välttämättömät ja kiireelliset juoksevat korjaukset pyritään huomioimaan
mahdollisimman hyvin budjetissa, mutta tällaiset korjaukset tehdään aina joka tapauksessa, riippumatta
siitä, onko niitä budjetoitu kohteen hoitokuluihin vai ei. Budjetti ei siis tältä osin rajoita välttämättömien
korjausten tekemistä, koska laki edellyttää omistajan pitävän kiinteistöt asumiskunnossa.
Rahoituskeinoja isojen korjausten kulujen kattamiseen ovat vanhojen lainojen konvertointi uusiksi lainoiksi,
erillisen korjauslainan ottaminen tai korjaushankkeen rahoittaminen suoraan kassasta. Tietyn tyyppisiä
vahinkoja/korjauksia katetaan myös vakuutuksista, joten voimassa olevat vakuutukset ovat tässä mielessä
myös varautumista äkillisiin ennakoimattomiin korjauksiin.
Asiakaspalvelu: 045 7734 3777 (arkisin klo 8-16) • [email protected] • www.ta.fi
3(3)
TALOUSRAPORTTI
Tulostettu: 16.10.2015 12:23
Kohde
Huoneistojen lkm.
Emoyhtiö
Yhtiö
Asukkaita
TA-Asumisoikeus Oy
TA-Asumisoikeus Oy
Kunta
Kaupunginosa
Autopaikkoja
Valmistumispvm.
Pinta-ala m²
Isännöitsijä
Tilavuus m³
Lämmitystyyppi
Talotyyppi
2 246,5
9 170,0 Kaukolämpö
Kerrostalo
Ei
1993
Kiinteistösihteeri
Markkinoija
Asumismuoto
Asumisoikeus
Irtoasunnot
TULO- JA MENOLASKELMA
Kohteiden lkm, pinta-ala
Budjetti
Toteuma
Budjetti
(1-12/2014)
(1-12/2014)
(1-12/2016)
1 kpl, 2 246,5 m²
1 kpl, 2 246,5 m²
1 kpl, 2 246,5 m²
€
€/m²/kk
€
€/m²/kk
€
€/m²/kk
293 572.62
10.89
289 504.02
10.74
307 051.62
11.39
86 935.49
3.22
86 935.49
3.22
95 635.60
3.55
3 036.00
0.11
3 829.91
0.14
3 818.00
0.14
Käyttövastikkeet ja käyttökorvaukset
Kokonaiskäyttövastike
Tuotot ei-tasattaviin hoitomenoihin
Käyttövastike 1
Autopaikkamaksut
Vesi- ja jätevesimaksut (tuotot)
10 407.60
0.39
10 718.51
0.40
10 760.40
0.40
100 379.09
3.72
101 483.91
3.76
110 214.00
4.09
206 637.13
7.67
202 568.53
7.51
211 416.02
7.84
206 637.13
7.67
202 568.53
7.51
211 416.02
7.84
307 016.22
11.39
304 052.44
11.28
321 630.02
11.93
€
€/m²/kk
€
€/m²/kk
€
€/m²/kk
-10 614.00
-0.39
-11 697.61
-0.43
-11 530.00
-0.43
-1 500.00
-0.06
-985.57
-0.04
-1 500.00
-0.06
Lämpöenergiamaksut
-37 667.00
-1.40
-30 256.99
-1.12
-37 667.00
-1.40
Vesi- ja jätevesimaksut
-12 468.00
-0.46
-10 104.75
-0.37
-12 468.00
-0.46
Sähkömaksut
-3 498.00
-0.13
-2 320.44
-0.09
-3 498.00
-0.13
Jätehuolto
-3 936.00
-0.15
-3 213.94
-0.12
-3 936.00
-0.15
-526.00
-0.02
-504.26
-0.02
-530.00
-0.02
-28 000.00
-1.04
-27 250.30
-1.01
-36 500.00
-1.35
-1 383.09
-0.05
-1 724.34
-0.06
-1 785.00
-0.07
Satelliitti/kaapeliTV
-387.00
-0.01
-1 736.99
-0.06
-400.00
-0.01
Muut hoitokulut
-400.00
-0.01
-379.75
-0.01
-400.00
-0.01
-100 379.09
-3.72
-90 174.94
-3.35
-110 214.00
-4.09
€
€/m²/kk
€
€/m²/kk
€
€/m²/kk
0.00
Tuotot ei-tasattaviin hoitomenoihin yhteensä
Tuotot tasattaviin menoihin
Käyttövastike 2
Tuotot tasattaviin menoihin yhteensä
KÄYTTÖVASTIKKEET JA KÄYTTÖKORVAUKSET
YHTEENSÄ
Ei-tasattavat hoitomenot
Huoltopalvelu (sopimus)
Huoltopalvelu (ei sopimus)
Vuokra, mm.matot
Kunnossapito, korjaukset
Hissit
EI-TASATTAVAT HOITOMENOT YHTEENSÄ
Kuluvan kauden ei-tasattava yli- tai alijäämä
Edellisten kausien ei-tasattava yli- tai alijäämä
EI-TASATTAVA YLI- TAI ALIJÄÄMÄ
0.00
0.00
11 308.97
0.42
0.00
-10 857.81
-0.40
-10 857.81
-0.40
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
€
€/m²/kk
€
€/m²/kk
€
€/m²/kk
Tasattavat menot
Tasattavat hoitomenot
Tontinvuokra
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Kiinteistövero
-7 775.00
-0.29
-8 043.12
-0.30
-8 873.29
-0.33
Vakuutusmaksut
-1 225.00
-0.05
-932.71
-0.03
-989.92
-0.04
Autopaikkavuokrat
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
Suunnitellut korjaukset
0.00
0.00
-39 836.73
-1.48
0.00
0.00
-24 418.80
-0.91
-26 414.08
-0.98
-27 903.26
-1.04
Hallinto- ja teknisetpalvelut
Hoitomenojen tasaus
Tasattavat hoitomenot yhteensä
-19 148.02
-0.71
21 570.42
0.80
-21 373.34
-0.79
-52 566.82
-1.95
-53 656.23
-1.99
-59 139.81
-2.19
Tasattavat pääomamenot
Korkokulut
Lyhennykset
Pääomamenojen tasaus
Edellisten kausien tasattava yli/alijäämä
Korjauksiin varautuminen
Muihin velvotteisiin varautuminen
Tasattavat pääomamenot yhteensä
TASATTAVAT MENOT YHTEENSÄ
KOHTEEN TULOS ENNEN
TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA
-33 008.83
-1.22
-33 092.26
-1.23
-16 902.33
-0.63
-138 634.32
-5.14
-138 634.32
-5.14
-157 054.91
-5.83
39 060.12
1.45
50 125.25
1.86
40 893.10
1.52
0.00
0.00
511.50
0.02
17 644.15
0.65
-21 487.28
-0.80
-21 487.28
-0.80
-26 958.00
-1.00
0.00
0.00
0.00
0.00
-9 898.22
-0.37
-154 070.31
-5.72
-142 577.10
-5.29
-152 276.21
-5.65
-206 637.13
-7.67
-196 233.34
-7.28
-211 416.02
-7.84
0.00
0.00
17 644.15
0.65
0.00
0.00